vs_gerichte · F1 24 172 · 2026-05-28 · fr
Einkommens- und Vermögenssteuer der natürlichen Personen
Einkommens- und Vermögenssteuer der natürlichen Personen


F1 24 172 
 
 
ARRÊT DU 28 MAI 2026 
 
Tribunal cantonal du Valais 
Cour de droit fiscal 
 
Composition : Frédéric Fellay, président ; Dr Thierry Schnyder, juge ; Didier Bourgeois, 
juge assesseur ; Julia Kamhi, greffière, 
 
en la cause 
 
ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS (AFC), recourante 
 
contre 
 
COMMISSION CANTONALE D’IMPÔTS DES PERSONNES PHYSIQUES, autorité 
attaquée, et X _________ et Y _________, représentés par Maître Dominique Morand, 
avocat 
 
(Impôt fédéral direct, période fiscale 2022) 
 
recours contre la décision sur réclamation du 16 octobre 2024 
 
 


- 2 - 
Faits 
 
A. X _________ et Y _________ (ci-après : les contribuables) sont domiciliés à 
A _________. L’épouse perçoit une rente AVS depuis l’année 2015. Son conjoint est 
administrateur des sociétés du groupe B _________ à C _________, notamment actives 
dans le domaine immobilier. 
B. 
B.a Par acte de vente du 27 février 2019 (p. 81 ss du dossier fiscal), X _________, 
représentée par son époux, a acquis dans un immeuble en construction à D _________ 
(promotion « E _________ ») un appartement au 3ème étage, une cave et une place de 
parc pour un prix de 1’338’800 fr. de la société F _________ SA (soit les parts de PPE 
nos xxx-xx1 et xxx-xx2 et 2/22èmes de la part de PPE n° xxx-xx3 de la parcelle de base n° 
xxx). Le prix de vente était payable comme suit : un acompte de 20% (soit 267’760 fr.) 
le jour de la signature de l’acte, un acompte de 30% (soit 401'640 fr.) lorsque l’immeuble 
serait hors d’eau et hors d’air et le solde vingt jours avant la remise des clés (ch. 2), fixée 
à la fin du mois de juin 2021 (ch. 3). L’inscription au Registre foncier devait intervenir 
après paiement complet du prix (ch. 2). 
Par avenant du 29 mars 2019 (p. 83 ss du dossier fiscal), les parties ont modifié cet acte. 
L’achat ne portait désormais plus sur un appartement au 3ème étage, mais sur deux 
appartements du 1er étage, deux caves et une place de parc pour un prix de 1’600'000 fr. 
(soit les lots de PPE nos xxx-xx4, xxx-xx5, xxx-xx6 et xxx-xx2, ainsi que les 2/22èmes du 
lot de PPE n° xxx-xx3). Le premier acompte dû selon l’acte de vente initial (267’760 fr.) 
ayant déjà été versé (p. 197 du dossier du Tribunal cantonal [TC]) – ce dont la 
venderesse donnait quittance dans l’avenant –, le solde du prix de vente était payable 
comme suit : un acompte de 52'240 fr. le jour de la signature de l’avenant, un acompte 
de 30% (soit 480’000 fr.) lorsque l’immeuble serait hors d’eau et hors d’air, et le solde 
(800’000 fr.) vingt jours avant la remise des clés. Pour le surplus, la teneur de l’acte 
principal demeurait inchangée (ch. 2). 
Le 4 avril 2019, Y _________ s’est acquitté du second acompte de 52'240 fr. (p. 197bis 
du dossier du TC). 
Le 30 juillet 2020, les contribuables ont conclu un contrat de financement de construction 
avec G _________ pour le solde du prix d’achat – financement qui a été formalisé en 
janvier et juin 2021 par la signature de deux contrats hypothécaires de respectivement 
480’000 fr. et 800’000 fr. (pp. 156 et 162 du dossier du TC). 


- 3 - 
Le 20 janvier 2021, les contribuables ont procédé au paiement de l’acompte de 
480’000 fr. à F _________ SA (p. 273 du dossier du TC). 
A cette même période, ils ont entrepris divers travaux de plus-value sur les appartements 
pour un montant total de 570'060 fr. – travaux qui ont duré jusqu’en juin 2022 (p. 87 du 
dossier fiscal). 
B.b Par acte du 19 mai 2021 (figurant en partie en p. 79 ss du dossier fiscal ; 
cf. p. 258 ss du dossier du TC pour sa version intégrale), X _________, représentée par 
son époux, a vendu les lots de PPE susmentionnés à H _________ pour le prix de 
3’200’000 fr. – ce quand bien même le transfert de propriété en sa faveur n’avait pas 
encore eu lieu. L’acte précisait en préambule cet état de fait et spécifiait à cet égard que 
la « totalité des actes » ne seraient inscrits au Registre foncier en même temps qu’une 
fois l’immeuble terminé et après la remise des clés à X _________, situation dont 
H _________ était « bien conscient ». Le prix de vente était payable comme suit : un 
acompte de 300'000 fr. à la signature de l’acte, un acompte de 1’000’000 fr. le 1er juillet 
2021, un acompte de 1’000’000 fr. le 1er septembre 2021 et un acompte de 900’000 fr. 
à la prise de possession fixée en décembre 2021, mais dix jours avant la remise des 
clés (ch. 2). Le transfert de propriété ne devait être inscrit au Registre foncier qu’après 
complet paiement du prix. Les parties ont déclaré être « bien conscientes » que l’acte 
était ferme et irrévocable et qu’aucune des deux ne pouvait s’en départir (ch. 2). Les 
risques et profits devaient passer à l’acquéreur dès la prise de possession (ch. 3 ; 
p. 258 ss du dossier du TC). 
Le 28 mai 2021, H _________ s’est acquitté du premier acompte de 300'000 fr. (p. 268 
s. du dossier du TC). 
Le 23 juin 2021, les époux B _________ ont versé un acompte de 350'000 fr. à 
F _________ SA (p. 274 du dossier du TC). 
En date des 1er juillet 2021 et 1er septembre 2021, H _________ s’est acquitté des 
deuxième et troisième acomptes dus à X _________ (p. 268 s. du dossier du TC). 
Le 15 mars 2022, des commandements de payer la somme de 350’074 fr. 37 ont été 
notifiés aux contribuables sur réquisition de F _________ SA, montant correspondant 
au solde du prix de vente qui lui était encore dû (p. 39 s. du dossier fiscal). Y _________ 
s’est acquitté de ce montant le 7 avril 2022 (pp. 272 et 275 du dossier du TC). 


- 4 - 
Le 25 mai 2022, le transfert de propriété en faveur de X _________ a été inscrit au 
Registre foncier (p. 86 du dossier fiscal). 
Le 21 juin 2022, H _________ s’est acquitté du dernier acompte de 900’000 fr. dû à 
X _________ (p. 268 s. du dossier du TC). Le transfert de propriété en sa faveur est 
intervenu le 28 juin 2022 (p. 85 du dossier fiscal). 
C. 
C.a Par décision du 26 décembre 2022 (p. 19 du dossier fiscal), le Service cantonal des 
contributions (SCC) a soumis le produit de la vente du 19 mai 2021 à l’impôt sur les 
gains immobiliers, arrêtant le gain imposable à 880’548 fr. et le montant de l’impôt à 
323'730 fr. 45. Cette décision est entrée en force faute d’avoir été attaquée. 
C.b Le 5 octobre 2023, le SCC a procédé à la taxation ordinaire des contribuables pour 
la période fiscale 2021, sans inclure le produit de la vente précitée dans leurs revenus 
imposables (p. 195 s. du dossier du TC). 
D. Par décision du 25 avril 2024 (p. 14 du dossier fiscal), la Commission communale 
d’impôts de la commune de A _________ a procédé à la taxation ordinaire des 
contribuables pour la période fiscale 2022. Elle a ajouté le produit de la vente des parts 
de PPE précitées (880'548 fr.) aux revenus imposables de X _________ pour l’impôt 
fédéral direct (IFD), sous déduction d’une provision pour cotisations AVS, considérant 
que la contribuable avait déployé une activité indépendante. 
Au début du mois de mai 2024, les contribuables se sont opposés à cette décision par 
téléphone au SCC. 
Par courrier du 27 mai 2024 (p. 52 du dossier fiscal) adressé au SCC dans le 
prolongement d’un échange de courriels, le contribuable a requis l’annulation de la 
reprise opérée. Il a exposé que les époux avaient initialement envisagé de déménager 
à D _________. Toutefois, au cours de la réalisation des travaux, un agent immobilier 
l’avait approché avec une offre d’achat particulièrement intéressante. En raison de 
difficultés rencontrées avec F _________ SA, les contribuables avaient décidé 
d’accepter cette offre et de conserver leur villa à A _________, laquelle avait déjà fait 
l’objet de visites d’acquéreurs potentiels. C’était donc à juste titre que le gain litigieux 
avait été soumis à l’impôt sur le gain immobilier. 
Le 19 juin 2024, faisant suite à divers échanges de courriels et à une séance, le SCC a 
informé les contribuables que l’imposition du produit de la vente immobilière sur le 


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revenu IFD de X _________ serait maintenue, dans la mesure où l’opération relevait 
d’une activité commerciale. Il a relevé la courte durée de possession, l’importance du 
gain réalisé, l’implication de l’époux dans les opérations (déjà qualifié par le passé de 
promoteur occasionnel), le procédé choisi susceptible de dissimuler son intervention, la 
date de conclusion des contrats hypothécaires et les montants importants investis dans 
la rénovation de la villa de A _________ (1'400’000 fr. durant les six dernières années). 
Ces éléments ne rendaient pas convaincante la volonté des contribuables de déménager 
à D _________. En outre, la jurisprudence fédérale imposait à l’autorité fiscale de 
soumettre le produit d’une vente immobilière à l’IFD même lorsque ce gain avait par 
erreur été soumis à l’impôt sur les gains immobiliers s’agissant de l’impôt cantonal. Cela 
étant, une nouvelle décision de taxation devait être notifiée afin de corriger le montant 
des intérêts passifs. Cette notification est intervenue le 27 juin 2024. 
Le 19 juillet 2024, les contribuables, désormais assistés par Maître Morand, ont indiqué 
maintenir leur réclamation, précisant qu’elle concernait également la nouvelle taxation 
précitée. Ils ont contesté que la contribuable eût déployé une activité commerciale et ont 
expliqué que les relations avec F _________ SA s’étaient détériorées en raison des 
modalités de réalisation des appartements et de la qualité des travaux entrepris, ce qui 
avait affecté leur projet de s’installer à D _________. La décision initiale du fisc de 
soumettre l’opération à l’impôt sur les gains immobiliers n’était pas erronée, mais 
procédait d’une appréciation circonstanciée. Il était curieux et injustifiable que l’autorité 
fiscale adopte quinze mois plus tard une position totalement divergente pour l’IFD. 
E. Par décision du 16 octobre 2024 notifiée le 5 décembre 2024, la Commission 
d’impôts des personnes physiques (CIPP) a admis la réclamation. Elle a tenu pour 
plausible le fait que les contribuables avaient initialement eu le projet de s’installer à 
D _________ et a considéré que la vente n’avait pas excédé les limites d’une simple 
administration de la fortune privée. Le bénéfice réalisé constituait donc un gain en capital 
privé exonéré au sens de l’art. 16 al. 3 LIFD. Au demeurant, même si le gain devait être 
qualifié de produit d’une activité lucrative indépendante, il devrait être attribué à la 
période fiscale 2021 et non à la période 2022. L’acte de vente avait en effet été conclu 
le 19 mai 2021 et n’était assorti d’aucune condition suspensive. 
F. Le 20 décembre 2024, l’Administration fédérale des contributions (AFC) a porté cette 
décision devant la Cour de céans, concluant principalement à sa réforme en ce sens 
que les revenus imposables IFD des contribuables soient fixés aux mêmes montants 
que ceux arrêtés dans la décision de taxation du 27 juin 2024, subsidiairement à son 
annulation et au renvoi de la cause à la CIPP pour nouvelle décision dans ce sens. A 


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l’appui de ses conclusions, elle invoque une violation de l’art. 18 LIFD tout en 
s’interrogeant sur la recevabilité de la réclamation quant à la forme (art. 132 LIFD). Elle 
conteste incidemment, dans un paragraphe introductif délimitant l’objet du litige, 
l’attribution du revenu litigieux à la période fiscale 2021. Sur ce dernier point, elle argue 
d’incertitudes liées au « montage alambiqué » intervenu avec les ventes multiples et du 
fait que la contribuable ne s’était définitivement acquittée du montant dû à F _________ 
SA qu’en 2022. Si le Tribunal devait néanmoins considérer que le gain avait été réalisé 
en 2021, le SCC était requis d’ouvrir une procédure en rappel d’impôts pour cette 
période. A titre de moyens de preuve, l’AFC sollicite l’édition du dossier de la cause ainsi 
que la production, par les contribuables, des justificatifs de paiements des deux premiers 
acomptes versés à F _________ SA en 2019 et du contrat de courtage conclu pour la 
vente de leur villa de A _________. Elle propose également la communication des noms 
des personnes contactées pour cette vente, ainsi que leur audition. 
X _________ et Y _________ se sont déterminés le 12 février 2025, concluant, avec 
dépens, au rejet du recours. La question liée à la recevabilité de la réclamation ne se 
posait pas, dans la mesure où l’autorité intimée était entrée en matière sur celle-ci. En 
outre, le courrier du contribuable du 27 mai 2024 valait dans tous les cas réclamation 
interjetée dans le délai légal de 30 jours. Sur le fond, les arguments développés par 
l’AFC étaient intégralement contestés. De toute manière, même si l’existence d’une 
activité lucrative indépendante devait être retenue, le gain en découlant devrait être 
attribué à la période fiscale 2021 et non à la période 2022, conformément aux art. 40 et 
41 LIFD. La date d’inscription au Registre foncier n’avait aucune pertinence à cet égard. 
Par ailleurs, la thèse de l’AFC liée à l’existence d’un « montage alambiqué » était 
difficilement compréhensible et dépourvue de fondement, cette autorité n’ayant pas 
démontré en quoi il y avait lieu de s’écarter de la jurisprudence fédérale en la matière. 
En outre, l’ouverture d’une procédure en rappel d’impôt n’était pas envisageable au vu 
de l’absence d’éléments nouveaux depuis 2021. La question était au demeurant 
exorbitante au litige. Les contribuables ont joint à leur réponse le contrat de financement 
conclu avec G _________, accompagné d’un récapitulatif de celle-ci du 19 juin 2024 (pp. 
156 et 162 du dossier du TC), ainsi que les justificatifs de paiement des deux premiers 
acomptes versés à F _________ SA (p. 197 du dossier du TC). Ils ont également remis 
deux courriers destinés à démontrer l’existence d’un conflit survenu avec cette société 
à la fin 2020 (p. 139 s. du dossier du TC), ainsi qu’un échange de courriels de février 
2025 avec J _________ SA visant à établir la conclusion d’un contrat de courtage pour 
la vente de leur maison à A _________ (p. 189 s. du dossier du TC). 


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Le 27 février 2025, la CIPP a déposé son dossier et conclu au rejet du recours, en 
renvoyant à la décision attaquée. 
L’AFC a répliqué le 31 mars 2025, confirmant ses conclusions et prenant une nouvelle 
conclusion subsidiaire au renvoi de la cause à l’autorité inférieure afin qu’elle ouvre une 
procédure en rappel d’impôt pour la période fiscale 2021. Le principe exposé par les 
contribuables concernant la périodicité de l’impôt devait selon elle être nuancé s’agissant 
de personnes non astreintes à tenir des livres, qui enregistraient leurs recettes selon le 
principe de l’encaissement. Dans cette hypothèse, le gain n’était réalisé qu’au moment 
de l’encaissement du prix. Or, les contribuables avaient perçu une grande partie du prix 
de vente en 2022. En outre, au vu des particularités du cas d’espèce, notamment du fait 
qu’ils avaient encore conclu des contrats hypothécaires après les dates de revente des 
appartements, il n’existait aucune certitude quant à la réalisation du gain avant 
l’encaissement effectif du prix de vente et l’inscription de l’acquéreur au Registre foncier, 
tous deux intervenus en 2022. 
Le 13 mai 2025, le SCC a déclaré n’avoir aucune remarque complémentaire à formuler 
au sujet de cette écriture, le recours devant être rejeté. 
Les contribuables ont dupliqué le même jour, réitérant que l’épouse n’avait pas déployé 
d’activité lucrative indépendante. Ils ont précisé que les dates d’activation des 
hypothèques s’expliquaient par le fait que le prix d’achat n’était payable à F _________ 
SA qu’au moment du transfert de propriété, la banque ne pouvant libérer les fonds 
auparavant. En outre, une partie importante du prix de vente avait été encaissée en 
2021, de sorte que, même en appliquant le principe de l’encaissement, le gain litigieux 
était à rattacher à la période 2021. Aucune incertitude n’avait par ailleurs affecté 
l’encaissement de ce prix. Au demeurant, l’absence d’obligation de tenir une comptabilité 
n’impliquait pas nécessairement le recours à la méthode de l’encaissement. 
Par ordonnance du 2 mars 2026, les contribuables ont été invités à produire l’intégralité 
de l’acte de vente du 19 mai 2021, les pièces établissant la date d’encaissement des 
premiers acomptes prévus par cet acte et les pièces établissant la date de paiement des 
deux derniers acomptes à F _________ SA. Ils ont produit ces documents le 23 mars 
2026. 
Le 13 avril 2026, l’AFC a observé que ces pièces confirmaient le fait que les 
contribuables avaient perçu une grande partie du prix de vente de la part de 
H _________ en 2022 et qu’ils avaient eux-mêmes réglé leur dette à l’égard de 
F _________ SA en 2022 seulement. Il en découlait que le gain avait été réalisé durant 


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cette période, soit au moment de l’entier de la réception du prix de vente, conformément 
au principe de l’encaissement. 
Le 28 avril 2026, les contribuables ont objecté que seul un montant de 900’000 fr. leur 
avait été versé par H _________ en juin 2022, le solde du prix de vente, soit 2'300’000 
fr., ayant déjà été acquitté en 2021. Ils ont en revanche admis que la dernière tranche 
du montant dû à F _________ SA n’avait été versée qu’en avril 2022, les permis d’habiter 
n’ayant été délivrés qu’au cours de cette période (cf. p. 286 du dossier du TC). 
Cette écriture a été transmise le 29 avril 2026 aux différentes parties. 
Considérant en droit 
1. 
1.1 Interjeté dans le délai et les formes prescrits auprès de la juridiction compétente 
pour en connaître, le recours est recevable (art. 140 al. 2, 141 LIFD ; art. 8 al. 1 LALIFD), 
sous réserve de ce qui suit. 
1.2 La décision sur réclamation délimite le cadre matériel admissible de l’objet du litige 
(ATF 144 II 359 consid. 4.3 ; ZWEIFEL/BEUSCH/HUNZIKER/SEILER, Schweizerisches 
Steuerverfahrensrecht, 3ème éd. 2024, n° 19 ad § 39). Celle en cause porte uniquement 
sur la période fiscale 2022. Partant, la conclusion subsidiaire de l’AFC tendant au renvoi 
de la cause à l’autorité de taxation afin qu’elle ouvre une procédure en rappel d’impôt 
pour la période fiscale 2021 est irrecevable. 
1.3 La CIPP a déposé son dossier et les contribuables ont produit les justificatifs de 
paiements des deux premiers acomptes versés à F _________ SA. Les requêtes 
correspondantes de l’AFC sont ainsi satisfaites. Il n’y a pas lieu de procéder aux mesures 
d’instructions supplémentaires requises pour établir l’existence d’un commerce 
professionnel d’immeubles, en particulier à l’audition des personnes qui auraient visité 
la villa des contribuables. Cette question ne nécessite en effet pas d’être tranchée pour 
résoudre le litige (cf. infra consid. 2). Les contribuables ont néanmoins donné suite aux 
réquisitions de preuves liées au contrat de courtage conclu pour la vente de leur villa à 
A _________ et aux identités des personnes qui auraient visité celle-ci (p. 98 du dossier 
du TC). Les requêtes correspondantes peuvent partant être tenues pour satisfaites, au 
besoin rejetées par appréciation anticipée de leur utilité (cf. ATF 145 I 167 consid. 4.1). 


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2. Le litige porte sur l’inclusion du gain litigieux dans les revenus ordinaires IFD 2022 
des contribuables. Bien que l’existence d’une activité lucrative indépendante constitue 
une condition à cet égard (cf. art. 16 al. 3 et 18 LIFD), cette question peut en l’espèce 
demeurer indécise. En effet, même à supposer que l’opération en cause relève d’un 
commerce professionnel d’immeubles, les conditions d’une inclusion du gain dans la 
taxation 2022 litigieuse ne seraient pas réalisées, puisque celui-ci doit être attribué à la 
période fiscale 2021, comme on le verra ci-après (cf. infra consid. 4). En conséquence, 
le présent arrêt se limitera à examiner le bien-fondé des griefs de l’AFC liés à la 
recevabilité de la réclamation et au principe de la périodicité. 
3. L’AFC fait tout d’abord grief à l’autorité intimée d’être entrée en matière sur la 
réclamation, au motif qu’elle aurait été formée par téléphone. 
3.1 Conformément à l’art. 132 al. 1 LIFD, la réclamation adressée par le contribuable à 
l’autorité de taxation dans les 30 jours qui suivent sa notification doit être formulée par 
écrit. Ce délai commence à courir le lendemain de la notification et est considéré comme 
respecté si la réclamation est déposée le dernier jour ouvrable au plus tard (art. 133 
al. 1, 1ère et 2ème phrases LIFD). Lorsque le dernier jour du délai tombe un samedi, un 
dimanche ou un jour férié officiel, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit (art. 133 
al. 1, 3ème phrase LIFD). 
3.2 En l’occurrence, s’il est exact que la première objection des contribuables à l’égard 
de la décision de taxation a été formulée par téléphone auprès du SCC, Y _________ 
s’est également adressé par écrit à cette autorité le 27 mai 2024 en requérant 
expressément l’annulation de la reprise litigieuse. Cet envoi est intervenu dans le délai 
légal susmentionné de 30 jours. En effet, la décision de taxation du 25 avril 2024 a été 
notifiée au plus tôt le 26 avril 2024, de sorte que le délai a commencé à courir le 
lendemain pour se terminer le dimanche 26 mai 2024, échéance reportée au lundi 
27 mai 2024. Le courrier en question valait donc réclamation valablement formée au 
sens de l’art. 132 al. 1 LIFD. Partant, c’est à juste titre que l’autorité intimée est entrée 
en matière sur celle-ci, le grief y relatif devant être rejeté. 
4. L’AFC soutient ensuite que le gain litigieux doit être rattaché à la période fiscale 2022, 
et non à la période 2021. 
4.1 L'impôt sur le revenu est fixé et prélevé pour chaque période fiscale (art. 40 al. 2 
LIFD). Celle-ci correspond à l'année civile (art. 40 al. 1 LIFD). Le revenu imposable est 
déterminé d'après les revenus acquis pendant la période fiscale (art. 41 al. 1 LIFD). 
Selon le principe de la périodicité de l'impôt sur le revenu exprimé à cette dernière 


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disposition, un revenu est attribué à la période fiscale au cours de laquelle il a été réalisé 
(arrêt du Tribunal fédéral 9C_90/2023, 9C_120/2023 du 12 mars 2024 consid. 9.1). 
4.2 Selon la jurisprudence, la conclusion d’un contrat de vente, y compris d'un 
immeuble, donne en principe naissance à un droit ferme générateur d'un revenu 
imposable dans la mesure où son exécution ne paraît pas incertaine (arrêts du Tribunal 
fédéral 9C_90/2023, 9C_120/2023 précité consid. 9.2, 2C_339/2020 du 5 janvier 2021 
consid. 8.2). La prétention est ferme lorsque le créancier peut en réclamer l'exécution au 
débiteur et que tant l'existence de la créance que son étendue sont certaines, cette 
exigence étant réalisée lorsque son ampleur peut être déterminée selon des critères 
objectifs. Une créance non exigible n'est pas exécutable, parce qu'avant l'exigibilité, son 
exécution ne peut pas être exigée et le débiteur ne doit pas s'exécuter (ATF 149 II 400 
consid. 4.3 ; arrêts du Tribunal fédéral 9C_90/2023, 9C_120/2023 précité consid. 9.2, 
2C_339/2020 précité consid. 8.2). C'est pourquoi, en règle générale, une créance dans 
le domaine privé ne peut être imposée au plus tôt comme revenu qu'au moment où 
intervient l'exigibilité. Par ailleurs, selon la jurisprudence, lorsqu'une prétention est 
assortie d'une condition suspensive (cf. art. 151 CO), elle n'est réalisée qu'au moment 
où cette condition s'accomplit. Cela ne vaut cependant que si l'exécution est incertaine, 
ce qui n'est pas le cas lorsque la réalisation de la condition suspensive ne constitue 
qu'une formalité (arrêts du Tribunal fédéral 9C_90/2023, 9C_120/2023 précité 
consid. 9.2, 2C_705/2017 du 10 août 2018 consid. 2.2.2 ; NOËL, in : NOËL/AUBRY 
GIRARDIN [édit.], Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2ème éd. 2017, n° 51 ad 
art. 18 LIFD). Les créances dont l'exécution est considérée comme incertaine sont 
imposées seulement au moment de l'exécution (méthode de l'encaissement ou « Ist-
Methode » ; ATF 149 II 400 consid. 5 ; LOCHER, Kommentar zum Bundesgesetz über die 
direkte Bundessteuer, Teil I, 2ème éd. 2019, n° 22 ad art. 16 LIFD). 
4.3 En matière d'aliénation d'immeubles, le Tribunal fédéral a précisé qu'il faut 
habituellement se baser sur l’acte de vente authentique (art. 216 al. 1 CO), sauf si 
l'exécution est incertaine. En revanche, l'acte de disposition (inscription au registre 
foncier ; art. 656 al. 1 CC en relation avec l'art. 971 al. 1 CC) ou le transfert des profits 
et des risques (art. 220 CO) n'ont généralement pas d'importance (arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_705/2017 précité consid. 2.2.1 ; cf. ég. arrêt du Tribunal fédéral 2C_339/2020 
précité consid. 8.2 et 8.3 ; ACDF F1 24 156 du 12 février 2026 consid. 4.2). Le paiement 
échelonné du prix de vente ne modifie pas le moment de la réalisation du gain auprès 
du vendeur (arrêt du Tribunal fédéral 2A.157/2003 du 18 décembre 2003 consid. 2.2 et 
2.3, in RDAF 2005 II 55 ; NOËL, op. cit., n° 39 ad art. 16 LIFD ; LIÉGEOIS, La disponibilité 


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du revenu, thèse 2018, n° 887). Il n’y a pas non plus lieu de s'en tenir à la 
comptabilisation effective du revenu dans les comptes de l'aliénateur, le principe de 
périodicité devant primer les règles de comptabilisation (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_683/2013 du 13 février 2014 consid. 6.4.1). 
4.4 Les indépendants ne tenant pas de comptabilité commerciale doivent présenter un 
état des actifs et des passifs et un relevé de leurs recettes et dépenses (art. 125 al. 2 
let. b LIFD). Sous l'angle du moment de la réalisation du revenu, il est admis qu’ils 
peuvent choisir la méthode de l'encaissement (dite « Ist-Methode »), selon laquelle un 
revenu est réputé réalisé au moment de l'encaissement seulement (arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_810/2017 du 16 août 2018 consid. 6.3 ; NOËL, op. cit., n° 52 ad art. 18 LIFD ; 
LIÉGEOIS, op. cit., n° 930). Toutefois, le principe précité selon lequel le gain tiré d’une 
vente immobilière est imposable au jour de l’acte authentique vaut également pour les 
contribuables non astreints à la tenue d’une comptabilité (NOËL, op. cit., n° 38 ad art. 16 
LIFD et la référence citée). 
4.5 
4.5.1 En l’occurrence, l’appréciation de la CIPP selon laquelle le gain litigieux a été 
réalisé au cours de la période fiscale 2021 doit être confirmée à teneur du dossier. En 
effet, l’acte de vente a été conclu le 19 mai 2021, soit durant la période fiscale 2021. Ce 
contrat prévoyait le paiement intégral du prix de vente de 3'200'000 fr. d’ici au mois de 
décembre 2021 et ne comportait aucune condition suspensive ; il précisait au contraire 
qu’il était ferme et irrévocable. Partant, X _________ disposait, dès la conclusion de la 
vente, d’une créance ferme en paiement du prix. Le fait que le dernier acompte de 
900'000 fr. n’ait finalement été versé qu’en 2022 n’est pas déterminant à cet égard, 
comme exposé ci-dessus. N’est pas davantage pertinent le fait que l’inscription au 
Registre foncier et le transfert des profits et des risques soient intervenus en 2022, 
comme on l’a vu. 
4.5.2 L’AFC s’oppose à cette appréciation, objectant plusieurs éléments susceptibles 
selon elle de fonder une incertitude quant à l’exécution du contrat. Elle relève en premier 
lieu l’existence de « ventes multiples », par quoi l’on suppose qu’elle se réfère au fait 
que la contribuable n’était pas encore propriétaire des appartements au moment de leur 
revente à H _________. S’il est exact que F _________ SA était encore propriétaire des 
lots de PPE à ce moment-là, cette circonstance n’empêchait pas – et n’a du reste pas 
empêché – X _________ d’exiger le paiement du prix à H _________, puisqu’à teneur 
du contrat, celui-ci était dû avant le transfert de propriété en faveur de la contribuable 
(supra let. B.b ; cf. les acomptes de 300'000 fr. et de deux fois 1 million de fr. versés les 


- 12 - 
28 mai, 1er juillet et 1er septembre 2021). L’acte précisait d’ailleurs expressément que 
H _________ s’était engagé en parfaite connaissance de cet élément. Dans ces 
conditions, l’on ne saurait retenir que cet aspect rendait la créance de X _________ 
incertaine. 
Il en va de même s’agissant du fait que cette dernière ne s’était pas encore acquittée de 
l’intégralité de sa propre dette envers F _________ SA avant de revendre les 
appartements à H _________ – le dernier acompte de 800'000 fr. n’ayant pas encore 
été versé à ce moment-là. L’AFC n’a en effet avancé aucun élément permettant de 
mettre en doute la capacité ou la volonté de X _________ de s’acquitter de ce dernier 
montant afin d’obtenir la propriété des appartements. Des éléments concrets en ce sens 
s’imposaient pourtant, dès lors qu’au moment de la revente des appartements à 
H _________, en mai 2021, trois acomptes avaient déjà été versés à F _________ SA 
(en mars et avril 2019, ainsi qu’en janvier 2021) et la convention de financement avec 
G _________ pour le solde du prix d’achat avait déjà été conclue (en juillet/septembre 
2020 ; cf. p. 156 ss du dossier du TC). Les contribuables avaient au surplus déjà 
entrepris, depuis plusieurs mois, des travaux de plus-values sur les deux appartements. 
Partant, le seul fait que le contrat conclu avec F _________ SA n’était pas encore 
intégralement exécuté au moment de la vente à H _________ ne permet pas de retenir 
que l’exécution de cette dernière était incertaine. 
Quant au prétendu conflit allégué par les contribuables avec cette société, il n’est étayé 
par aucun élément concret : les seuls courriers que ceux-ci ont produit à cet égard, visant 
à établir l’existence d’une divergence quant au moment où l’immeuble était hors d’air et 
hors d’eau, ne permettent nullement d’en déduire l’existence d’un conflit (p. 139 s. du 
dossier du TC). S’agissant enfin des commandements de payer notifiés aux 
contribuables le 15 mars 2022, ils sont postérieurs à la conclusion de l’acte de vente 
avec H _________, de sorte qu’ils ne sauraient servir à apprécier si l’exécution de celui-
ci présentait un caractère incertain. Ils ont au demeurant été suivis dans un délai 
relativement bref du paiement du dernier acompte dû à F _________ SA (le 7 avril 2022), 
de sorte qu’ils ne s’avèrent pas déterminants. Partant, les circonstances de l’espèce ne 
permettent pas de retenir que la réalisation du gain litigieux était incertaine au moment 
de la conclusion de l’acte de vente du 19 mai 2021. 
4.5.3 L’AFC se prévaut encore d’une application de la méthode de l’encaissement, qui 
permettrait selon elle d’attribuer l’entier du gain litigieux à la période fiscale 2022. Cette 
argumentation ne saurait être suivie. D’une part, la méthode en question ne permet pas 
de s’écarter du principe selon lequel la date déterminante pour l’imposition du gain 


- 13 - 
immobilier est celle de la conclusion de la vente, comme on l’a vu. D’autre part, elle 
constitue uniquement une faculté offerte aux indépendants non astreints à tenir des 
livres. Or, rien ne permet d’affirmer que la contribuable aurait le cas échéant opté pour 
cette méthode, l’AFC n’ayant avancé aucun élément à ce titre. 
4.5.4 En conséquence, il s’impose de constater qu’au moment de la conclusion de la 
vente du 19 mai 2021, la contribuable disposait d’une créance ferme en paiement du 
prix. Le gain litigieux doit dès lors être rattaché à la période fiscale 2021, comme l’a 
retenu à juste titre l’autorité intimée. Partant, nonobstant sa nature, ce gain ne pouvait 
pas être ajouté aux revenus imposables des contribuables pour la période fiscale 2022. 
Les griefs y relatifs de l’AFC doivent donc être rejetés. 
5. 
5.1 Les motifs qui précèdent conduisent au rejet du recours (art. 9 LALIFD ; art. 150 
al. 3 LF ; art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
5.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause, arrêtés à 1500 fr. eu égard, notamment, 
aux principes de la couverture des frais et de l'équivalence des prestations, sont mis à 
la charge de l’AFC (art. 144 al. 1 LIFD, art. 8 LALIFD ; art. 150 al. 3 LF ; art. 89 al. 1 
LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 LTar ; arrêt du Tribunal fédéral 2C_200/2014 du 
4 juin 2015 consid. 3.3 ; CASANOVA/DUBEY, in : NOËL/AUBRY GIRARDIN [édit.], 
Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2ème éd. 2017, n° 2 ad art. 144 LIFD). 
5.3 Les contribuables, qui ont pris une conclusion dans ce sens, ont droit à des dépens 
à charge de l’AFC (art. 144 al. 4 LIFD et art. 8 al. 2 LALIFD ; art 64 al. 1 PA ; art. 91 al. 
1 LPJA). Cette indemnité est fixée à 2200 fr. (débours et TVA inclus) au vu notamment 
du travail effectué par l’avocat des contribuables ayant notamment consisté en la 
rédaction d’une réponse de 16 pages et d’une duplique de 5 pages (art. 8 al. 2 LALIFD et 
art. 4, 27 et 39 LTar). 
 
 


- 14 - 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de l’Administration fédérale des 
contributions (AFC). 
3. 
L’AFC versera à X _________ et Y _________ une indemnité de dépens de 2200 
francs. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à l’AFC, à Berne, à Maître Dominique Morand, à 
Sion, pour X _________ et Y _________, à la Commission cantonale d’impôts des 
personnes physiques, à Sion, et à l’Administration cantonale de l’impôt fédéral 
direct, à Sion. 
Sion, le 28 mai 2026