vs_gerichte · A1 24 123 · 2025-04-15 · fr
Bauwesen
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A1 24 123 ARRÊT DU 15 AVRIL 2025 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry Schnyder, juges ; Elodie Cosandey, greffière, en la cause W _________ et X _________, recourantes, représentées par Maître Steve Quinodoz, avocat à Sion contre CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, autorité attaquée, ADMINISTRATION COMMUNALE DE Y _________, autre autorité et Z _________ SÀRL, tiers concerné, représentée par Maître Eléonore Lugon, avocate à Martigny (Construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du 1er mai 2024

A1 24 123 
 
 
ARRÊT DU 15 AVRIL 2025 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


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Faits 
 
A. Le 30 mai 2022, Z _________ Sàrl (ci-après également : la constructrice) a déposé 
une demande d’autorisation de construire portant sur la construction de deux bâtiments 
de logements en résidence principale sur les parcelles attenantes nos xxx1 (654 m2) et 
xxx2 (820 m2), plan n° yyy1 du cadastre de la commune de Y _________ (ci-après : la 
commune), au lieu-dit « A _________ ». Ces parcelles sont rangées en zone de faible 
densité H30 selon le plan d’affectation des zones et le règlement communal des 
constructions et des zones (ci-après : RCCZ), adopté par l’Assemblée primaire le 24 juin 
2003 et homologué par le Conseil d’Etat, les 25 août 2004, 8 juin 2005 et 15 septembre 
2010. Il ressort des documents du dossier de mise à l’enquête que le projet comprend 
la construction d’un immeuble de deux étages (ci-après : bâtiment « B ») composé de 
deux appartements de 4 pièces sur la parcelle n° xxx1, ainsi que de deux villas jumelles 
(ci-après : bâtiment « A ») de deux étages, comprenant trois appartements de 4 pièces 
et un appartement de 3 pièces sur la parcelle n° xxx2. Une place de jeux était également 
prévue sur chacune des deux parcelles. 
Cette demande a été publiée au Bulletin officiel (B.O.) n° xx du xx.xxxx et a suscité le 
dépôt de deux oppositions, dont celle formée conjointement le 21 juillet 2022 par 
W _________ et X _________, copropriétaires de la parcelle n° xxx3, sise à côté de la 
parcelle n° xxx1. 
B. En séance du 18 octobre 2022, le conseil communal de Y _________ (ci-après : le 
conseil communal) a écarté les oppositions et délivré à la constructrice le permis de 
construire, sous diverses conditions, dont l’obligation d’inscrire une servitude en faveur 
de la commune sur les places de parc et les aires de jeu. Le conseil communal a 
également posé l’exigence que le logement devait exclusivement et en permanence être 
utilisé par des personnes domiciliées à Y _________ et que la mention « Résidence 
principale » devait être inscrite au registre foncier à cet effet. Cette décision a été 
communiquée aux intéressés le 18 novembre 2022. 
C. Le 29 novembre 2022, W _________ et X _________ ont déposé une requête 
d’octroi de l’effet suspensif auprès du Conseil d’Etat avant de recourir, le 
21 décembre 2022, à l’encontre de la décision d’autorisation de construire du 
18 octobre 2022, en concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. A l’appui 
de leur recours, elles ont invoqué la violation des exigences minimales de l’accès 
riverain, des règles en matière de places de parc et de distances à la limite, ainsi que de 


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la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS). Elles ont 
également estimé que le projet ne respectait pas la servitude d’interdiction de bâtir un 
bâtiment de plus d’un étage sur rez-de-chaussée en faveur de leur parcelle et à charge 
des parcelles nos xxx1 et xxx2. 
Le 21 décembre 2022, la constructrice a aussi recouru contre la décision précitée en 
concluant, sous suite de frais et dépens, à sa modification, subsidiairement, à son 
annulation partielle concernant l’obligation d’inscrire une servitude en faveur de la 
commune sur les places de parc du projet immobilier, plus subsidiairement, au renvoi de 
la cause au conseil communal pour nouvelle décision. Elle a soutenu qu’une telle 
obligation ne se justifiait pas et ne reposait sur aucune base légale. 
Le 25 janvier 2023, W _________ et X _________ ont produit divers documents, à savoir 
les extraits du registre foncier concernant les parcelles nos xxx3 et xxx4, une copie de la 
servitude de restriction au droit de bâtir grevant les parcelles nos xxx1 et xxx2 en faveur 
de la parcelle n° xxx3 ainsi qu’une copie de la servitude de passage constituée sur la 
parcelle n° xxx4. 
Le 1er février 2023, la constructrice a requis, avec l’accord de W _________ et 
X _________, la suspension des procédures de recours en vue de trouver une solution 
à l’amiable. 
Le 9 février 2023, le Service des affaires intérieures et communales (SAIC), organe en 
charge de l’instruction, a suspendu les deux procédures de recours parallèles. 
Le 19 juin 2023, la constructrice a requis la reprise de la procédure de recours ouverte 
par W _________ et X _________, les parties n’étant pas parvenues à un accord. Elle 
a cependant sollicité le maintien de la suspension concernant son propre recours en 
raison de discussions transactionnelles avec la commune. 
Le 20 juin 2023, le SAIC a levé la suspension de la procédure relative au recours de 
W _________ et X _________ et a prié la commune de se déterminer. 
Le 6 juillet 2023, la constructrice s’est déterminée sur le mémoire de W _________ et 
X _________ en contestant chacun des griefs soulevés à l’encontre de l’autorisation de 
construire. Elle a conclu au rejet du recours et de la demande d’effet suspensif, sous 
suite de frais et dépens. 
Le 19 juillet 2023, la commune a proposé le rejet du recours de W _________ et 
X _________. 


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Le 24 août 2023, W _________ et X _________ ont maintenu leur position et confirmé 
les conclusions prises dans leur recours du 21 décembre 2022. 
Le 2 octobre 2023, la constructrice a également maintenu sa position et renvoyé à sa 
réponse du 6 juillet 2023. Elle a aussi contesté, par courrier du 4 octobre 2023, la 
pertinence des moyens de preuves demandés par W _________ et X _________, à 
savoir la mise en œuvre d’une expertise visant à démontrer le caractère non conforme 
du projet en termes d’accès riverain ainsi que l’organisation d’une vision locale 
Les 15 et 23 novembre 2023, la commune et la constructrice ont indiqué ne pas être 
parvenues à une solution transactionnelle dans le cadre du recours intenté par cette 
dernière. 
Le 8 janvier 2024, la commune a maintenu sa décision d’écarter les oppositions et 
d’autoriser le projet tel que présenté. Elle est, en revanche, restée muette s’agissant de 
la problématique concernant l’obligation d’inscrire une servitude en sa faveur sur les 
places de parc. 
Le 11 mars 2024, le SAIC a interpellé Z _________ Sàrl pour savoir si celle-ci souhaitait 
proposer une alternative à la place de parc projetée à l’angle sud-est (recte : angle est) 
de la parcelle n° xxx2. 
Le 20 mars 2024, la constructrice a répondu au SAIC que si la place de parc en question 
devait être considérée comme non conforme, elle verserait une compensation financière 
au sens de l’art. 151 al. 8 RCCZ. 
Le 15 avril 2024, W _________ et X _________ ont réitéré leurs critiques concernant la 
place de parc située à l’angle est ainsi que les deux places de parc en enfilade sises à 
l’angle nord-est (recte : angle nord) de la parcelle n° xxx2. 
D. Par décision du 1er mai 2024, expédiée le 6 mai 2024, le Conseil d’Etat a joint les 
recours des parties, partiellement admis le recours de W _________ et X _________ en 
annulant l’autorisation communale contestée en ce qui concernait la place de parc 
projetée à l’angle est de la parcelle n° xxx2, et admis le recours de Z _________ Sàrl, 
en annulant l’obligation d’inscrire une servitude en faveur de la commune sur les places 
de parc projetées. En substance, le Conseil d’Etat a estimé que la largeur d’environ 
3.7 m de la voie d’accès projetée sur la parcelle n° xxx4 était suffisante. Cependant, la 
place de parc prévue à l’angle est de la parcelle n° xxx2 ne pouvait pas être autorisée. 
En effet, elle n’était pas conforme au droit car elle gênait la visibilité au carrefour avec la 


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rue « Z _________ » et limitait les possibilités de croisement sur le chemin d’accès de 
la parcelle n° xxx4, ce qui créait des problèmes de sécurité. Le Conseil d’Etat a laissé le 
soin à l’autorité communale de traiter la question de la contribution de remplacement 
pour la place de parc manquante au sens de l’art. 151 al. 8 RCCZ. S’agissant de 
l’aménagement des places de parc, il a considéré que rien ne s’opposait à ce que 
certaines places soient en enfilade, de sorte que les places de stationnement prévues à 
l’angle nord de la parcelle n° xxx2 pouvaient être réalisées. Le Conseil d’Etat a ensuite 
retenu que la distance à la limite de la façade sud-ouest de la maison projetée sur la 
parcelle n° xxx2 et celle de la façade nord-ouest du bâtiment prévu sur la parcelle 
n° xxx1 respectaient le règlement communal en matière de distances principales 
minimales. S’agissant du respect de la législation en matière de résidence secondaires, 
il a estimé que l’existence d’une demande de résidences principales dans le secteur 
concerné par le projet était notoire et que W _________ et X _________ n’avaient mis 
en lumière aucun indice concret mettant en doute la volonté ou la possibilité d’utiliser les 
immeubles projetés comme résidence principale. Le Conseil d’Etat a encore écarté le 
grief en lien avec la servitude d’interdiction de bâtir au motif qu’il s’agissait d’une question 
du ressort du juge civil. En revanche, il a admis le grief de la constructrice critiquant 
l’obligation d’inscrire une servitude sur les places de parc projetée en faveur de la 
commune, retenant que cette exigence n’était pas motivée et ne ressortait d’aucune 
base légale. 
E. Le 6 juin 2024, W _________ et X _________ ont formé céans un recours de droit 
administratif contre ce prononcé, en prenant les conclusions suivantes : 
« 
Plaise à la Cour de droit public du Tribunal cantonal 
A titre liminaire 
1. Déclarer recevable le présent recours. 
Principalement 
2. 
Annuler la décision du Conseil d’Etat du 1er mai 2024 et prononcer le refus de l’autorisation de 
construire sollicitée par la société Z _________ Sàrl. 
Subsidiairement 
3. 
Annuler la décision du Conseil d’Etat du 1er mai 2024 et renvoyer le dossier à l’autorité inférieure 
pour nouvelle décision au sens des considérants. 
En tout état de cause 
4. 
Mettre les frais à la charge du fisc et allouer aux recourantes une équitable indemnité de dépens. » 


- 6 - 
A l’appui de leurs recours, W _________ et X _________ ont d’abord soutenu que 
l’accès et son intersection avec la voie publique n’étaient pas conformes aux art. 28 LC, 
215 de la loi valaisanne du 3 septembre 1965 sur les routes (LR ),149 et 155 RCCZ et 
ne présentaient ainsi pas les garanties de sécurité minimales. A cet égard, elles ont 
également mentionné une violation des normes édictées par de l’Association suisse des 
professionnels de la route et des transports (ci-après : normes VSS) en évoquant non 
seulement la largeur du chemin d’accès prévu dans le projet mais également le manque 
de visibilité à l’intersection de ce dernier avec la rue « Z _________ ». Dans le cadre du 
développement de ce grief, W _________ et X _________ se sont aussi plaintes d’une 
violation de leur droit d’être entendues au motif que le Conseil d’Etat ne s’était pas 
prononcé sur leur requête de mise en œuvre d’une expertise de mobilité relative à 
l’accès, laquelle aurait dû être ordonnée pour vérifier les impacts du trafic engendré par 
le projet. Dans un deuxième grief relatif aux places de parc, elles ont critiqué la décision 
du Conseil d’Etat, dans la mesure où son dispositif ne contenait aucun renvoi formel, ni 
aucune instruction obligatoire à l’attention de la commune en ce qui concernait la 
contribution de remplacement liée à la place de parc qu’il avait annulée à l’angle est de 
la parcelle n° xxx2. Elles ont fait valoir que cette manière de procéder violait les art. 47 
et 60 LPJA. En outre, elles estimaient que, sur les 16 places de parc nécessaires, une 
autre manquait, dans la mesure où les deux places sises à l’angle nord de la parcelle 
n° xxx2 étaient disposées en enfilade, de sorte qu’elles ne pouvaient pas être 
considérées comme indépendantes l’une de l’autre et conformes aux réquisits légaux. 
Ainsi, le nombre minimum de places de parc n’était pas respecté. Dans un troisième 
grief, W _________ et X _________ ont remis en cause l’appréciation du Conseil d’Etat 
sur la question de l’application des règles en matière de distance à la limite. Dans un 
dernier grief, elles ont soutenu que l’autorité inférieure n’avait pas vérifié si les exigences 
de la LRS étaient respectées. 
Le 31 juillet 2024, le Conseil d’Etat a déposé son dossier, renvoyé à sa décision et conclu 
au rejet du recours. 
Le 5 août 2024, la commune a déclaré s’en remettre à la décision du Conseil d’Etat, tout 
en rappelant notamment que les normes VSS n’étaient que des recommandations qui 
n’avaient pas force de loi. 
Le 30 septembre 2024, la constructrice a conclu au rejet du recours et à l’octroi de 
dépens. Elle a contesté chacun des griefs soulevés dans le recours du 6 juin 2024, 
estimant, en substance, que son projet était en tout point conforme aux réglementations 
légales applicables. 


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Le 11 octobre 2024, W _________ et X _________ ont répliqué en maintenant 
intégralement leur position. 
A la demande du juge chargé de l’instruction, la commune a produit, le 10 mars 2025, 
un tableau répertoriant les différents types de logements déjà construits et en projet dans 
le secteur « A _________ ». Il ressortait de ce document que seul un autre projet de 
construction pour 3 logements de 2 pièces et 3 logements de 3 pièces était en cours de 
procédure. Sur les 58 logements déjà construits dans ce secteur, mis à part un logement 
de 1 pièce catégorisé en résidence secondaire ou non défini, tous les autres étaient 
classés en résidence principale et occupés. La commune a par ailleurs confirmé qu’en 
2022, tous les logements existants dans le secteur en question étaient également 
occupés et qu’ils l’étaient déjà, sans interruption, depuis au moins 2019. 
Le 18 mars 2025, la constructrice a estimé que le tableau déposé par la commune 
prouvait que le projet litigieux répondait au besoin de logements en résidence principale 
et qu’il n’y avait dès lors aucun risque d’utilisation en résidence secondaire. 
Le 24 mars 2025, W _________ et X _________ ont contesté qu’une pénurie de 
logements ait été démontrée au regard des documents déposés, rappelant que la 
commune présentait au taux de logements vacants de 4.22 % en 2023. Elles ont en 
outre estimé que la commune ne pouvait pas se contenter d’analyser le secteur 
« A _________ » qui ne constituait qu’une petite partie de son territoire, non 
représentative des besoins en logements de la commune. 
 
Considérant en droit 
 
1. Selon les art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA, a qualité pour former un recours 
de droit administratif devant le Tribunal cantonal quiconque est atteint par la décision 
litigieuse et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. En 
l’espèce, W _________ et X _________ sont directement touchées par la décision du 
Conseil d’Etat qui rejette partiellement leur recours administratif et disposent d’un intérêt 
digne de protection à obtenir un contrôle juridictionnel de cette décision. Partant, elles 
ont la qualité pour recourir. 
Au surplus, le recours respecte les autres conditions de recevabilité (art. 72, 78 let. a, 80 
al. 1 let. b-c, 46 et 48), de sorte qu’il y a lieu d’entrer en matière. 


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2. Le Conseil d’Etat a déposé son dossier, lequel contient ceux de la commune. La 
demande des recourantes est dès lors satisfaite sur ce point (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 
et 17 al. 2 LPJA). Les recourantes sollicitent en outre spécifiquement le dossier de la 
commune en lien avec l’autorisation de construire l’accès existant sur la parcelle n° xxx4. 
Elles n’indiquent toutefois pas ce que ce dossier serait susceptible d’apporter comme 
éléments pertinents pour la résolution du litige. Le dossier déposé par le Conseil d’Etat 
contient pour sa part divers plans à l’échelle sur lesquelles la parcelle n° xxx4 est 
représentée dans toute sa largeur. La Cour de céans s’estime, dès lors, suffisamment 
renseignée sur l’état de cette parcelle et l’accès qu’elle permettra aux constructions 
projetées. Partant, cette offre de preuve est rejetée par appréciation anticipée de son 
utilité (ATF 146 IV 218 consid. 3.1.1). 
3. Dans un grief d’ordre formel qu’il convient de traiter en premier lieu, les recourantes 
invoquent une violation de leur droit d’être entendues au motif que le Conseil d’Etat ne 
s’était pas prononcé sur leur réquisition de preuve concernant la mise en œuvre d’une 
expertise de mobilité relative à l’accès. Selon elles, il était nécessaire d’administrer ce 
moyen pour « vérifier les impacts du trafic engendré par le projet d’immeubles et définir 
les mesures nécessaires à mettre en œuvre au carrefour avec la rue « Z _________ ». 
3.1 La jurisprudence a notamment déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. le droit pour les parties 
d'obtenir l'administration des preuves pertinentes et valablement offertes ainsi que de 
participer à l’administration des preuves essentielles et de se déterminer sur son résultat 
lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Le droit d'être entendu est 
à la fois une institution servant à l'instruction de la cause et une faculté de la partie en 
rapport avec sa personne de participer au prononcé de décisions qui lèsent sa situation 
juridique (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1). 
Le droit d'être entendu consacré à l'art. 29 al. 2 Cst. implique aussi pour l'autorité 
l'obligation de motiver sa décision. Selon la jurisprudence, il suffit qu'elle mentionne, au 
moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de 
manière que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en 
connaissance de cause (ATF 145 IV 99 consid. 3.1 et 142 II 154 consid. 4.2). L'autorité 
n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs 
invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l'examen des questions 
décisives pour l'issue du litige. La motivation peut pour le reste être implicite et résulter 
des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1) 


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3.2 Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne 
en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de 
succès du recours sur le fond (ATF 148 IV22 consid. 5.5.2). Sa violation peut cependant 
être réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s'exprimer devant une autorité de 
recours jouissant d'un plein pouvoir d'examen (ATF 145 I 167 consid. 4.4). Il en va de 
même lorsque le justiciable peut prendre position sur les motifs contenus dans la 
réponse de l’autorité intimée et qu'il n'en résulte, pour lui, aucun préjudice (ATF 125 I 209 
consid. 9a). Toutefois, une telle réparation doit rester l'exception et n'est admissible, en 
principe, que dans l'hypothèse d'une atteinte qui n'est pas particulièrement grave aux 
droits procéduraux de la partie lésée ; une réparation de la violation du droit d'être 
entendu peut néanmoins se justifier, même en présence d'un vice grave, lorsque le 
renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à un allongement inutile de la 
procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie concernée à ce que sa 
cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 147 IV 340 consid. 4.11.3 et 142 II 
218 consid. 2.8.1). Il en va notamment ainsi lorsqu’il y a tout lieu de penser que les 
décisions que porteraient les autorités auxquelles la cause est renvoyée demeureraient 
très vraisemblablement identiques (ACDP A1 23 205 du 10 septembre 2024 consid. 4.4 ; 
WALDMANN/BICKEL in WALDMANN/WEISSENBERGER, VwVG, 3e éd. 2023, no 116 ad art. 29). 
Même en l’absence de réparation de la violation du droit d’être entendu, il est possible de 
renoncer au renvoi lorsque cette mesure n’est pas justifiée par un intérêt digne de 
protection. Il en va par exemple ainsi lorsque la partie dont le droit d’être entendu a été 
violé ne démontre pas qu’elle aurait été en mesure, sur les points sur lesquels son droit 
d’être entendu a été violé, de formuler des observations qui n’ont pu être prises en 
considérations du fait de la violation incriminée ; il en va de même lorsque, pour des 
raisons procédurales, il apparaît d’emblée que l’exercice du droit d’être entendu ne pourrait 
rien changer à l’issue du litige (arrêts du Tribunal fédéral 1C_128/2022 du 19 janvier 2023 
consid. 3.5, 4A_27/2018 du 3 janvier 2019 consid. 3.2.4 et 4A_283/2013 du 20 août 2013 
consid. 3.3). 
3.3 En l’espèce, dans sa décision, le Conseil d’Etat ne se prononce pas sur les moyens 
de preuve expressément requis par les recourantes dans leur mémoire du 
21 décembre 2022 ainsi que dans leur détermination du 24 août 2023. En effet, outre la 
demande d’édition du dossier de la commune qui avait été satisfaite, les recourantes 
avaient sollicité la mise en œuvre d’une vision locale et d’une expertise (cf. dossier du 
Conseil d’Etat sur le recours de W _________ et X _________ [ci-après : dossier CE 
des recourantes], p. 42 et 93). Même s’il peut être déduit du sort réservé au recours 


- 10 - 
administratif le rejet implicite des offres de preuve en question, l’autorité précédente 
aurait dû expliquer, au moins brièvement, les raisons pour lesquelles elle considérait que 
ces moyens de preuve n’étaient pas utiles pour trancher l’affaire. Les motifs de ce rejet 
ne se déduisaient pas des considérants de la décision attaquée, de sorte que les 
recourantes ne pouvaient pas les comprendre et, cas échéant, les contester céans. 
Force est dès lors de constater que les recourantes invoquent à bon droit une violation 
de leur droit d’être entendues. 
Cependant, la Cour disposant du même pouvoir d’examen en fait et en droit que l’autorité 
précédente, la violation du droit d’être entendues des recourantes peut en principe être 
réparée. En outre, bien que le Conseil d’Etat ne se soit pas déterminé sur le présent 
grief, un nouveau renvoi de l’affaire à cette autorité, pour qu’elle se prononce sur la 
pertinence de la mise en œuvre d’une vision locale et d’une expertise apparaît injustifié 
et rallongerait inutilement la procédure. En effet, les faits pertinents pour statuer sur les 
critiques des recourantes portant sur l’accès suffisant et la conformité des places de parc 
ressortent déjà des dossiers déposés. Ceux-ci comprennent notamment des plans qui 
permettent de se représenter l’endroit et de statuer sur les griefs invoqués sans se rendre 
sur place. De plus, la consultation par la Cour des portails librement accessibles 
« map.geo.admin.ch » et « vsgis.ch » a renforcé cette connaissance des lieux. Lesdits 
griefs peuvent ainsi être traités sans qu’il soit nécessaire d’administrer ces moyens de 
preuves, ce que les recourantes semblent au demeurant admettre, puisqu’elles n’ont 
pas demandé céans la mise en œuvre des moyens de preuve qu’elles n’ont pas obtenus 
devant l’autorité précédente. 
Au vu de ce qui précède, la violation du droit d’être entendues des recourantes a pu être 
réparée céans et ne justifie pas l’annulation de la décision attaquée. Néanmoins, le 
prononcé sur les frais et les dépens tiendra compte du fait que cette informalité a causé 
des frais inutiles aux recourantes qui se sont plaintes, à bon droit de la violation des 
garanties de procédure que leur conférait la loi (ATF 126 II 111 consid. 7b ; arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_123/2023 du 14 octobre 2024 consid. 14.2 et 1C_41/2014 du 
24 juillet 2014 consid. 7.3 ; ACDP A1 23 205 précité consid. 4.4). 
4. Dans un deuxième grief de nature formelle, les recourantes font valoir une violation 
des art. 47 et 60 LPJA car le dispositif de la décision du Conseil d’Etat ne contient aucun 
renvoi, ni aucune instruction obligatoire à l’intention de la commune au sens de l’art. 60 
al. 1 LPJA en ce qui concerne la contribution de remplacement liée à la place de parc 
non autorisée aux termes du considérant 3.4.2 de la décision attaquée. 


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En l’occurrence, les recourantes se méprennent sur la portée juridique dudit considérant, 
lequel ne constitue ni un renvoi formel, ni une instruction devant figurer dans le dispositif. 
En effet, même si l’autorité intimée a estimé que la place de parc située à l’angle est de 
la parcelle n° xxx2 n’était pas conforme et ne pouvait pas être autorisée, elle n’avait pas 
à fixer la contribution de remplacement pour place de parc manquante à ce stade. En 
pratique, une contribution de remplacement de cette nature fait l’objet d’une décision 
avant l’octroi du permis d’habiter, lorsqu’il est constaté qu’une place de parc est 
manquante et qu’elle ne peut être aménagée ailleurs (cf. art. 219 ss LR). Conformément 
aux art. 221a LC et 151 al. 8 RCCZ qui prévoient la perception d’une taxe de 
remplacement en cas d’aménagement de places de parc en nombre insuffisant, une telle 
décision relève de la compétence du conseil communal. En outre, amenée à se pencher 
sur cette question, l’autorité communale n’aura que peu de marge de manœuvre, dans 
la mesure où le nombre de places de stationnement nécessaire figure dans l’autorisation 
de construire. A cela s’ajoute que le chiffre 3 du dispositif de la décision attaquée indique 
déjà de manière claire et univoque que la place de parc à l’angle est du projet ne peut 
pas être réalisée. 
Ainsi, le Conseil d’Etat pouvait laisser le soin à l’autorité communale de traiter la 
problématique de la contribution de remplacement liée à la place de parc manquante en 
application de son règlement sans lui renvoyer l’affaire ou lui donner d’instructions 
supplémentaires. D’ailleurs, dans sa détermination du 5 août 2024, la commune a 
exposé qu’une décision sur la contribution de remplacement serait rendue à l’entrée en 
force de l’autorisation de construire le projet litigieux (cf. dossier du TC, p. 43). Il s’agira 
alors d’une procédure séparée, de sorte qu’il ne revient pas aux autorités de recours de 
statuer sur ce point dans le cadre de la présente cause. 
Partant, mal fondé ce grief doit être rejeté. 
5. Sur le fond, les recourantes critiquent sur plusieurs points la conformité du chemin 
d’accès sur la parcelle n° xxx4 tel que prévu par le projet de construction litigieux. 
5.1 En premier lieu, les recourantes font valoir une constatation inexacte des faits au 
motif que le dossier des plans ne fait figurer aucun accès d’une largeur de 3.70 m et que 
le formulaire de demande d’autorisation de construire précise que l’accès véhicule 
existant est de 3 mètres. Elles ajoutent que le Conseil d’Etat a illégalement omis le fait 
qu’elles ne peuvent s’écarter juridiquement de l’assiette de leur servitude, ce qui ne leur 
permet pas d’empiéter sur les parcelles nos xxx1 et xxx2. 


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5.1.1 En l’espèce, il ressort des plans de mise à l’enquête publique, en particulier des 
plans nos 01.3, 01.4, 01.6, 01.08, 02.06 et 02.13 (cf. dossier communal, pièce n° 1) sur 
lesquels figure l’accès projeté sur la parcelle n° xxx4 sur toute sa largeur que ce dernier 
sera bien de 3.70 m, alors qu’il est actuellement d’environ 3 m comme indiqué sur le 
formulaire. Bien que sur les plans déposés, l’architecte n’a pas expressément indiqué la 
largeur de la nouvelle route, celle-ci peut aisément être mesurée puisque les plans sont 
à l’échelle et que l’accès y est visible. Sur ces mêmes plans, on peut également 
observer, comme l’a fait la décision attaquée, qu’une distance de 3 m séparera la route 
des places de stationnement. Ainsi, le Conseil d’Etat a établi les faits de manière correcte 
sur ce point. 
5.1.2 Concernant la question de la servitude de passage, il convient de rappeler que 
l’examen d’une demande d’autorisation de construire doit établir si celle-ci est conforme 
aux règles de droit public, de sorte que dite autorisation ne doit être refusée que si elle 
ne correspond pas à des dispositions légales et réglementaire de droit public (art. 32 al. 
1, 35 al. 1 et 37 al. 2 OC). Les motifs d’une opposition ne peuvent ainsi porter que sur la 
violation de disposition de droit public (art. 48 LC). La réserve de droit a uniquement pour 
but d’orienter le requérant et l’autorité sur l’existence de droits privés touchés par le projet 
et sur les éventuelles demandes d'indemnité (art. 48 al. 1 LC). Ainsi, les autorités de 
police des constructions et les juridictions de recours qui revoient leurs décisions n’ont 
pas à étendre à l’excès le champ des questions préjudicielles à résoudre quand elles 
délivrent ou modifient des permis de bâtir. Il ne leur incombe notamment pas de se saisir 
de litiges qui ont trait à des contestations que les parties peuvent liquider en intentant 
des actions civiles (arrêt du Tribunal fédéral 1C_124/2021 du 1er février 2022 consid. 
5.3, ACDP A1 18 215 du 12 février 2019 consid. 3.3). 
En l’espèce, les questions qui ont trait à l’assiette de la servitude de passage sont des 
litiges que les parties peuvent résoudre par la voie civile (ZUFFEREY Jean-Baptiste, Droit 
public des constructions, Berne 2024, n°76 p. 44 et n° 82 p. 47). Puisque les autorités 
judiciaires civiles étaient compétentes pour cet aspect, le Conseil d’Etat pouvait faire 
abstraction de cet élément, sans qu’il y ait constatation incomplète des faits. 
5.1.3 Au vu des éléments qui précèdent, le Conseil d’Etat n’a procédé aucun 
établissement inexact ou incomplet des faits. Partant, mal fondé, le grief doit être écarté. 
5.2 En deuxième lieu, les recourantes prétendent que l’accès projeté ne respecte pas 
les règles de sécurité prévues aux art. 28 LC, 215 LR, 149 et 155 al. 2 RCCZ ainsi que 
la norme VSS 40 050 traitant des accès riverains. Elles se fondent également sur la 


- 13 - 
norme VSS 40273a pour soutenir que la visibilité à l’approche du carrefour débouchant 
sur la route communale serait insuffisante, étant gênée à la fois par la haie de 3 m de 
haut bordant la parcelle n° xxx4 au sud-est et le mur projeté d’une hauteur de 1 m au 
nord-est. Les recourantes reprochent encore au Conseil d’Etat de ne pas avoir pris en 
considération l’augmentation du trafic engendré par les immeubles projetés, alors que 
cela était propre à aggraver les risques d’accident. 
5.2.1 En vertu de l’art. 19 al. 1 LAT, un terrain est notamment réputé équipé lorsqu’il est 
desservi d’une manière adaptée à l’utilisation prévue par des voies d’accès et par des 
conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour 
l’alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l’évacuation des eaux usées. Selon 
l’art. 22 al. 2 let b LAT, l’autorisation est délivrée si le terrain est équipé. 
A teneur de l’art. 28 LC, les constructions et installations ne doivent pas porter atteinte 
à la sécurité et à la santé des personnes ou à la propriété de tiers. L’art. 215 al. 1 LR 
dispose que lors de la construction, de l'agrandissement ou du changement d'affectation 
d'un immeuble ou d'une installation dont l'utilisation entraînera un trafic important de 
véhicules à moteur, le maître de l'ouvrage devra, dans la mesure commandée par les 
circonstances, aménager sur terrain privé, au besoin en dehors de la zone d'interdiction 
de bâtir, les places de stationnement et les voies de circulation nécessaires aux visiteurs 
et aux usagers. 
Au niveau communal, selon l’art. 149 RCCZ, pour les sorties sur voies publiques, la 
sécurité de la circulation et la visibilité doivent être assurées (al. 1). Le conseil municipal 
peut s'opposer à la construction de garages ou autres bâtiments, dont l'accès sur la voie 
publique présente des inconvénients ou des dangers pour la circulation (al. 2). En vertu 
de l’art. 155 al. 2 RCCZ, les accès doivent être construits, aménagés et entretenus selon 
les instructions du conseil municipal. En principe, la pente des accès ne devrait pas 
dépasser 10 % et le raccordement à la chaussée respecter les normes de l'Union des 
professionnels suisses de la route. En outre, conformément à l’art. 147 al. 6 RCCZ, en 
bordure des routes et chemins, les murs et les haies doivent respecter les impératifs de 
visibilité nécessaires à la sécurité du trafic. Dans tous les cas, ils devront respecter une 
distance libre de 1.20 m du bord de la chaussée le long des voies publiques cantonales, 
et de 0.60 m le long des autres voies publique. 
5.2.2 Selon la jurisprudence, les art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT n'imposent pas des 
voies d'accès idéales. Il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, 
une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et 


- 14 - 
n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccordera à 
des dangers excessifs. Par ailleurs, la sécurité des usagers doit être garantie sur toute 
sa longueur, la visibilité et les possibilités de croisement doivent être suffisantes et 
l'accès des services de secours (ambulance, service du feu) et de voirie doit être assuré 
(arrêt du Tribunal fédéral 1C_437/2023 du 30 septembre 2024 consid. 5.1 ; ACDP A1 
20 165 du 5 mai 2021 consid. 3.1). Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de 
la notion d'accès suffisant, les autorités compétentes disposent d’une importante marge 
d'appréciation que le Tribunal doit respecter, en particulier quand il s'agit d'évaluer les 
circonstances locales (ATF 121 I 65 consid. 3a in fine ; ACDP A1 21 192 du 9 mars 2022 
consid. 6.2). Elles peuvent également se fonder sur les normes VSS, étant précisé que 
ces normes, non contraignantes, doivent être appliquées en fonction des circonstances 
concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, dont celui de la 
proportionnalité (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C 437/2023 précitée consid. 5.1.1; 
JEANNERAT, Commentaire pratique LAT: planifier l’affectation, 2016, n° 27 ad art. 19 
LAT). 
5.2.3 En l’occurrence, les recourantes se fondent sur les normes VSS pour contester la 
conformité de la voie d’accès sur la parcelle n° xxx4 aux exigences de sécurité. Bien que 
les communes puissent se fonder sur les normes VSS pour examiner si l’accès prévu 
par un projet est suffisant, ces normes techniques ne sont pas contraignantes et doivent 
être appliquées en fonction des circonstances concrètes. Il en va de même pour l’art. 
155 al. 2 RCZZ, dont la formulation « en principe » laisse une marge de manœuvre à la 
commune. Or, eu égard à ce qui suit, n’y a pas lieu d’admettre que le débouché sur la 
voie publique puisse constituer un danger ou une entrave importante à la circulation, ce 
qui est décisif en droit. En effet, l’accès en cause est une route privée visant uniquement 
à desservir les parcelles nos xxx3, xxx1 et xxx2. Ainsi, en cas de réalisation du projet 
litigieux, cette voie ne servira d’accès qu’à six unités de logements supplémentaires, ce 
qui n’engendrera qu’un trafic restreint. De plus, la parcelle n° xxx4 débouche, au 
nord-est, sur la route « Z _________ » où le trafic est également relativement faible, 
puisqu’il s’agit d’un quartier résidentiel comptant moins d’une trentaine de constructions 
d’habitations le long de la rue (cf. plateforme « map.geo.admin.ch », dernière 
consultation le 31 mars 2025). 
S’agissant de la voie d’accès en elle-même, il ressort des plans approuvés qu’elle sera 
d’une largeur de 3.70 m et d’une longueur d’environ 40 m, sans déclivité particulièrement 
prononcée (cf. dossier communal, pièce n° 1, plan nos 02.6 et 02.13). De plus, il est prévu 
une surface goudronnée de 3 m supplémentaires de large entre les places de 


- 15 - 
stationnement et la voie d’accès, ce qui permettra aisément aux voitures de se croiser. 
L’argumentation du Conseil d’Etat sur la largeur suffisante de l’accès est donc 
convaincante (cf. consid. 4.3.1 de la décision attaquée). 
Concernant la visibilité, les recourantes prétendent que cette dernière sera entravée de 
part et d’autre du chemin d’accès en raison de la haie de 3 m de haut sur la parcelle 
n° xxx5 et du mur de 1 m projeté au nord-est de la parcelle n° xxx2. Il convient d’emblée 
de souligner que la haie située en bordure de la parcelle n° xxx5 est existante et ne fait 
pas l’objet de la présente procédure. Au demeurant, les recourantes sont malvenues de 
s’en plaindre puisqu’elles empruntent cette route en l’état pour accéder en véhicule à 
leur bien-fonds. Quant au mur de 1 m de haut prévu autour de la place de jeux, il ne sera 
pas construit en limite de parcelle mais, respectivement, à 6 m de la parcelle n° xxx4 et 
à 60 cm de la rue « Z _________ », le long de laquelle se trouve encore un trottoir avant 
la voie de circulation destinée aux véhicules (cf. dossier communal, pièce n° 1, plan de 
situation et plan no 02.3 ; visualisation de la rue « Z _________ » sur Google Street 
View, librement accessible à l’adresse « https://www.google.ch/maps», dernière 
consultation le 31 mars 2025). Cette configuration respecte les prescriptions de l’art. 147 
al. 6 RCCZ et laisse une visibilité suffisante, moyennant l’adoption d’une vitesse 
adaptée, pour s’engager dans cette intersection. Dans tous les cas, la situation en 
termes de visibilité ne sera pas péjorée par la réalisation du projet litigieux, dans la 
mesure où les parcelles nos xxx1 et xxx2 sont actuellement entièrement recouvertes de 
vignes. 
Partant, sur le vu des considérations qui précèdent, le grief relatif au défaut de conformité 
de la voie d’accès est rejeté. 
6. Les recourantes affirment ensuite que le projet ne respecte pas les exigences que 
l’art. 152 RCCZ prévoit en matière de places de stationnement. 
6.1 Pour les habitations, appartements et maisons familiales, l’art. 152 RCCZ dispose 
qu’une place de stationnement est requise par appartement de moins de 60 m2 et qu’une 
place de stationnement supplémentaire par fraction de 60 m2 est nécessaire pour les 
appartement de 60 m2 et plus. A cela s’ajoute une place de stationnement pour visiteurs 
par lot de trois appartements. 
6.2 En l’occurrence, il n’est pas contesté que cette disposition impose en principe à la 
constructrice de prévoir 16 places de stationnement, ce qui figure également 
expressément dans l’autorisation de construire litigieuse. Dans sa décision, le Conseil 
d’Etat a retenu que la place de parc à l’angle est de la parcelle n° xxx2 ne pouvait pas 


- 16 - 
être autorisée, tout en laissant le soin au conseil communal de se pencher sur la question 
de la contribution de remplacement. En effet, dans la mesure où demeure la possibilité 
de verser une contribution de remplacement pour place de parc manquante, le défaut 
d’une place de stationnement ne devait pas conduire à l’annulation du projet complet. 
Céans, les recourantes critiquent encore la conformité des deux places aménagées « en 
enfilade » à l’angle nord de la parcelle n° xxx2. Elles soutiennent que cette disposition 
ne permet pas de les considérer comme deux places indépendantes et n’est pas 
satisfaisante tant du point de vue de la praticabilité que de la sécurité selon la norme 
VSS 40 291. 
Comme on l’a vu supra (consid. 5.2.2), les normes VSS ne sont pas contraignantes et 
l’autorité compétente, amenée à se prononcer sur un projet, peut décider librement en 
fonction des circonstances concrètes et en accord avec les principes généraux du droit, 
dont celui de la proportionnalité. Par ailleurs, aucune disposition légale n’interdit par 
principe l’aménagement des places de stationnement « en enfilade » (ACDP A1 24 37 
du 26 novembre 2024 consid. 6.3). Les recourantes n’allèguent en outre pas que, dans 
sa pratique, l’autorité communale refuserait l’aménagement de places de stationnement 
dans cette configuration. Rien au dossier ne tend à le démontrer non plus. L’arrêt du 
Tribunal cantonal vaudois sur lequel se fondent les recourantes ne leur est d’aucune 
aide (cf. arrêt de la Cour de droit administratif et public [CDAP] du canton de Vaud 
AC.2013.0180 du 17 octobre 2013 consid. 4). En effet, dans ce cas vaudois, le projet 
litigieux prévoyait trois places de stationnement « en enfilade » et la CDAP avait estimé 
que cela était de nature à créer des problèmes de sécurité dès lors que la sortie du 
troisième véhicule engendrerait des manœuvres supplémentaires et peu pratiques sur 
l’espace public. Or, le cas d’espèce diffère sensiblement, puisque seules deux places de 
ce type sont prévues. Enfin, la constructrice a indiqué que ces deux places de 
stationnement seront attribuées au même propriétaire (cf. dossier du TC, p. 57). Elles 
seront donc partagées entre les résidents du même logement, de sorte qu’il ne devrait 
pas y avoir concrètement de problème insurmontable d’utilisation (cf. ACDP A1 24 37 
précité consid. 6.4). Partant, ce grief est écarté. 
7. Dans un autre grief, les recourantes invoquent une violation des art. 35 et 160 al. 3 
RCCZ concernant les distances à la limite. 
7.1 A teneur de l’art. 160 al. 3 RCCZ, la distance principale minimale à la limite est 
définie selon les cas en fonction de l'ensoleillement, de la route, de la structure 
topographique ou du parcellaire. Elle doit être appliquée à l'une des façades de la 


- 17 - 
construction. Selon l’art. 35 al. 3 RCCZ, les nouvelles constructions respecteront une 
distance principale minimale de 8 m dans la zone de faible densité H 30. 
La qualification d’une façade comme façade principale influence la distance minimale 
que cette façade doit tenir à la limite de propriété. Cette distinction, qui impose un 
dégagement plus grand devant les façades principales, à vocation à améliorer la qualité 
de vie des habitants (p. ex. gain de luminosité, vue dégagée, protection de la tranquillité 
et de la vie privée). Il peut donc être objectivement justifié de qualifier de « principales » 
les façades qui présentent des ouvertures plus nombreuses et/ou plus larges (fenêtres, 
balcons) et sur lesquelles donnent les pièces à vivre. En outre, l’aspect extérieur de la 
construction, pris dans son ensemble, peut aussi constituer un critère pertinent. Par 
exemple, on aura tendance à qualifier de « frontale » la façade qui comporte l’entrée 
principale du bâtiment. De même, les façades au sommet desquelles le faîte de la toiture 
est visible – à savoir les façades pignons, qui sont les plus hautes sur un bâtiment doté 
d’un toit à deux pans – pourront souvent être considérées comme des façades 
principales, faisant ainsi de l’aspect et de l’orientation du toit un élément à prendre en 
considération. La configuration des lieux peut également être prise comme un critère de 
distinction. Par exemple, dans un terrain en pente, la façade située à l’aval sera en 
principe une façade principale. Celle qui fait face à une rue ou à une voie publique située 
en limite de propriété pourra aussi être qualifiée de principale. En outre, les 
aménagements extérieurs projetés sur la parcelle à bâtir sont, eux aussi, susceptibles 
de jouer un rôle dans la qualification des façades. Enfin, l’orientation des constructions 
voisines peut aussi guider l’autorité dans sa décision (ACDP A1 20 167 du 9 juin 2021 
consid. 4.3.1). 
Il faut ainsi considérer, comme l’a retenu à bon droit le Conseil d’Etat, qu’en l’absence 
de toute indication explicite dans la réglementation communale, l’autorité de décision 
peut se fonder sur de multiples critères pour décider quelles façades sont à qualifier de 
« principales ». S’agissant de notions juridiques indéterminées dont la portée n'est pas 
imposée par le droit supérieur et qui doivent être appréciées en fonction de 
circonstances locales, dite autorité jouit d’un large pouvoir d’appréciation, que l’instance 
cantonale de recours contrôle avec retenue (arrêts du Tribunal fédéral 1C_144/2022 du 
11 janvier 2023 consid. 2.2 et 1C_419/2019 du 14 septembre 2020 consid. 2.2 ; ACDP 
A1 23 150 du 2 avril 2024 consid. 3.2 et A1 20 167 précité consid. 4.3.1). Une autorité 
de recours ne peut ainsi pas choisir entre plusieurs solutions disponibles et appropriées 
ou remplacer une appréciation adéquate de la commune par sa propre appréciation 
(ATF 146 II 367 consid. 3.1.4). 


- 18 - 
7.2 En l’espèce, les recourantes reprochent tant à la décision du conseil communal qu’à 
celle du Conseil d’Etat de ne pas avoir pris en compte tous les critères énoncés par l’art. 
160 al. 3 RCCZ, notamment la configuration des lieux, pour définir la façade devant 
respecter la distance principale à la limite. Elles estiment que, ce faisant, le conseil 
communal avait abusé négativement de son pouvoir d’appréciation et que le Conseil 
d’Etat aurait dû constater cet excès négatif. Il ressort toutefois de l’art. 160 al. 3 RCCZ 
que l’autorité communale n’est pas dans l’obligation de définir la distance principale 
minimale en prenant systématiquement en compte tous les critères listés. Le conseil 
communal est ainsi libre de choisir les critères qui lui semblent pertinents dans chaque 
cas d’espèce. Dans sa détermination du 19 juillet 2023, cette autorité a expliqué, qu’elle 
avait pour pratique de s’assurer qu’une façade au moins se situe à 8 m de la limite et 
qu’en vertu du critère de l’ensoleillement, le calcul de la distance pouvait se faire depuis 
les façades sud ou ouest du projet (recte : sud-est ou sud-ouest), la façade est (recte : 
nord-est) étant exclue car elle n’est pas ensoleillée et trop proche de la route. L’autorité 
communale s’est donc fondée sur une partie des critères figurant dans l’art. 160 al. 3 
RCCZ, soit ceux de l’ensoleillement et de la route, ce qu’elle était en droit de faire. Quant 
au Conseil d’Etat, il s’est basé sur les explications de l’autorité communale pour arriver 
à la conclusion que chacun des deux bâtiments projetés possédait au moins une façade 
à une distance de plus de 8 m de la limite, soit 8.55 m pour la façade sud-ouest de la 
maison projetée sur la parcelle n° xxx2 (bâtiment A) et 10.91 m pour la façade nord-
ouest du bâtiment prévu sur la parcelle n° xxx1 (bâtiment B). Force est donc de constater 
que ni le conseil communal ni le Conseil d’Etat n’ont excédé leur pouvoir d’appréciation. 
7.3 Reste encore à examiner si le choix des façades principales du projet est critiquable, 
dès lors que les recourantes remettent en cause l’appréciation du Conseil d’Etat et du 
conseil communal. A cet égard, elles estiment en particulier que le choix de la façade 
principale doit être identique pour les deux parcelles car celles-ci sont contiguës, 
orientées dans le même sens, de forme géométrique similaire, s’inscrivent de la même 
manière dans la pente et bénéficient de la même vue ainsi que du même ensoleillement. 
Ni le droit supérieur, ni le règlement communal ne prévoient une obligation de déterminer 
une façade principale commune pour des parcelles contiguës et ayant des 
caractéristiques similaires. Un tel procédé pourrait entraîner des résultats absurdes 
comme la détermination d’une façade principale qui ne dispose d’aucune ouverture. Une 
telle solution ne correspond pas à la volonté du législateur, lequel a souhaité par la notion 
de « distance principale à la limite » améliorer la qualité de vie des habitants (p. ex. gain 
de luminosité, vue dégagée, protection de la tranquillité et de la vie privée ; cf. consid. 


- 19 - 
7.1 supra). Au surplus, il n’y a pas de prescriptions ad hoc dans la zone concernée 
s’agissant de l’orientation des bâtiments du quartier, si bien que ce critère n’apparaît pas 
déterminant dans le cas particulier. 
In casu, il est projeté de réaliser deux constructions de types différents, à savoir un petit 
immeuble de deux étages (bâtiment B) sur la parcelle no xxx1 et un immeuble divisé en 
deux entités de types « villas jumelles » (bâtiment A) sur la parcelle no xxx2. Chacun des 
bâtiments dispose d’une orientation différente du faîte du toit et d’un aménagement 
propre des espaces intérieurs et extérieurs, notamment ceux destinés à l’habitat de jour. 
Il se justifiait donc de délimiter les façades principales des bâtiments « A » et « B » de 
façon individuelle. Dès lors, le choix des autorités inférieures d’appliquer différemment 
la distance principale à limite pour chacune des parcelles n’apparaît pas critiquable. 
Concernant le bâtiment A prévu sur la parcelle n° xxx2, le faîte du toit de chacune des 
deux parties mitoyennes est orienté sur l’axe sud-ouest à nord-est. La « villa » située sur 
la partie nord-ouest de la parcelle possède une façade orientée au sud-ouest, une autre 
au nord-ouest et une dernière au nord-est. Quant à la « villa » située sur la partie sud-est 
de la parcelle, ses façades sont respectivement orientées au sud-ouest, sud-est et 
nord-ouest. Compte tenu de cette configuration, définir comme façade principale les 
côtés nord-ouest ou sud-est du bâtiment A ne semble pas opportun, puisque cela ne 
correspond pas à l’orientation des faîtes de toits et aurait pour effet de priver l’une des 
parties mitoyennes de façade principale et, donc, des avantages recherchés par cette 
qualification. En outre, eu égard au but recherché par la notion de « distance principale 
à la limite », il peut être objectivement justifié de qualifier de « principales » les façades 
qui présentent des ouvertures plus nombreuses et/ou plus larges (fenêtres, balcons) et 
sur lesquelles donnent les pièces à vivre (cf. supra consid. 7.1). Or, comme la façade 
sud-ouest sur laquelle donnent les pièces à vivre des différents appartements dispose 
des plus grandes ouvertures, il est clair que cette façade correspond à celle qui favorise 
l’habitat de jour. Elle bénéficie d’un ensoleillement optimal avec de la luminosité toute la 
journée contrairement au nord-est qui ne jouit pas de lumière directe. Il s’agit également 
du côté sur lequel se trouvent les balcons et les terrasses du bâtiment alors que le côté 
nord-est fait face à la voie publique. La façade sud-est présente ainsi une plus belle vue 
et affiche un plus grand dégagement ce qui justifie de la catégoriser comme façade 
principale. L’appréciation des autorités précédentes ne porte donc pas le flanc à la 
critique. 
S’agissant du bâtiment B prévu sur la parcelle n° xxx1, le faîte du toit est orienté sur l’axe 
sud-est à nord-ouest. Le Conseil d’Etat a examiné le respect de la distance principale à 


- 20 - 
la limite depuis la façade nord-ouest, alors que celle-ci ne semble pas particulièrement 
adaptée du point de vue des différents critères susmentionnés. En effet, il ne s’agit ni de 
la façade la plus ensoleillée, ni de celle disposant des plus grandes ouvertures, ni de 
celle sur laquelle donne les pièces à vivre. Ce point de vue pourrait éventuellement se 
défendre, dans la mesure où le conseil communal a expliqué que, dans la pratique, il 
s’assurait surtout qu’une façade au moins respecte la distance principale à la limite. 
Cependant, il ressort du dossier d’autorisation de construire validé par le conseil 
communal que l’implantation et la disposition de ce bâtiment ont plutôt été pensées en 
définissant la façade sud-est comme principale. En effet, il s’agit du côté sur lequel 
donnent entièrement les pièces à vivre et une partie du balcon d’angle, tout en 
bénéficiant d’un bon ensoleillement. Même si une autre façade aurait pu être adaptée, 
la Cour doit respecter la liberté d’appréciation de l’autorité communale. Elle ne peut ainsi 
pas choisir entre plusieurs solutions disponibles et appropriés ou remplacer une 
appréciation adéquate de la commune par sa propre appréciation (cf. supra consid. 6.1). 
Au demeurant, les recourantes se limitent à arguer que l’orientation de la façade à partir 
de laquelle se définit la distance principale doit être identique pour les deux parcelles. 
Elles n’allèguent en revanche pas qu’une façade spécifique aurait dû être retenue ni que 
la distance de 8 m n’est pas atteinte sur les façades choisies pour calculer le respect de 
la distance principale à la limite. Dans tous les cas, la Cour observe que la configuration 
des lieux est compatible avec le choix retenu de la façade sud-est pour le bâtiment B. 
7.4 Par conséquent, le choix des façades à partir desquelles a été examiné le respect 
de la distance principale à la limite du projet litigieux est conforme aux art. 35 al. 3 et 160 
al. 3 RCCZ. Partant, ce grief doit également être rejeté. 
8. Dans un dernier grief, les recourantes s’en prennent au projet sous l’angle de la LRS 
et reprochent au Conseil d’Etat d’avoir retenu, à tort, le caractère notoire de la demande 
de résidences principales dans la commune. De ce fait, l’autorité précédente avait violé 
son obligation de vérifier, de manière crédible et documentée, l’existence d’une 
demande de résidences principales dans le secteur considéré, dans la mesure où les 
futurs occupants des immeubles projetés n’étaient pas connus. 
8.1 Avec un taux de résidences secondaires de 48.5 %, la commune de Y _________ 
figure actuellement dans la liste des collectivités soumises à l’application de la LRS (art. 2 
de l’ordonnance fédérale du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires – ORSec ; 
cf. site Internet https://www.are.admin.ch/are/fr/home.html > Développement et 
aménagement du territoire > Résidences secondaires, consulté le 2 avril 2025). 


- 21 - 
8.2 L'art. 75b Cst., repris à l'art. 6 LRS, limite les résidences secondaires au maximum 
de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque 
commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon les 
déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences secondaires, mais 
également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 
II 206 consid. 2.1). L'art. 7 al. 1 let. a LRS prévoit ainsi que, dans les communes qui 
comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux 
logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence 
principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2 al. 
3 LRS. L'art. 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale 
peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve 
est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable 
(al. 1 let. b). 
Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires 
dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de 
contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur 
construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise 
à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que 
s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, 
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la 
commune en question pour le type d'objets concernés et/ou en présence d'autres indices 
concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.2, cités p. ex. in arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_48/2023 du 24 octobre 2023 consid. 2.1.2 ; ACDP A1 24 37 du 
26 novembre 2024 consid. 4.4.2). 
En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 
Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière 
conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de 
droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un 
certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de 
manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée 
nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2, 
142 II 206 consid. 2.3). Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. 
L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude 
à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette 


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appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 
144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.5 ; ACDP A1 24 37 précité consid. 4.4.2). 
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu 
d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant 
systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation 
prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de 
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 
49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 4. 3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir 
construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme 
constitutionnelle), l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant 
des art. 75b Cst. et 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de 
même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence 
principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation 
lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 
II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.4 ; ACDP A1 24 37 précité consid. 4.4.2). 
Dans ce cadre, il s’agit de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée 
en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. 
Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone 
de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa 
conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année). Lorsque le ou les futurs 
occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère 
principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 
145 II 99 consid. 3.1, 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.4 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_48/2023 précité consid. 2.1.3 ; RVJ 2019 p. 36 consid. 4.4 ; ACDP A1 24 37 
précité consid. 4.4.2). 
8.3 En l’occurrence, le projet litigieux concerne la construction de deux maisons 
d'habitation, l’une de deux appartements de 4 pièces et l’autre de trois appartements de 
4 pièces ainsi qu’un autre de 3 pièces. La typologie de chacun des logements projetés 
se prête à une utilisation en résidence principale. De même, la situation des parcelles 
nos xxx1 et xxx2 n’exclut nullement une telle utilisation. En effet, ce bien-fonds est situé 
dans un secteur largement bâti et accessible toute l’année, à proximité du centre du 
village de Y _________, lequel dispose de toutes les commodités (arrêt de bus, 
magasin, café, restaurant, banque, bureau communal, etc.). L’endroit se situe dans la 
plaine du Rhône, à mi-chemin entre B _________ et C _________, à une quinzaine de 
minutes de voitures de ces deux grandes villes. Il est aussi proche de la route qui relie 


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Y _________ à la station de D _________, à un peu moins de 9 km, soit une quinzaine 
de minutes en voiture également. Ainsi, des habitants travaillant dans la station ou la 
plaine du Rhône sont susceptibles de s’y établir. Partant, la situation du projet et sa 
conception ne mettent pas en évidence des indices concrets d’abus de droit manifeste. 
Certes, dans sa décision, le Conseil d’Etat se limite à affirmer que la demande dans le 
secteur est un fait notoire. Une telle affirmation, qui par ailleurs ne s’appuie sur aucune 
donnée librement accessible par le public, n’est pas suffisante pour remplir les exigences 
posées par la jurisprudence. Toutefois, la Cour de céans dispose d’un plein pouvoir 
d’examen en fait et en droit, de sorte qu’elle peut instruire cette question (art. 18 al. 1 
let. c, 16, et 56 al. 1 et 80 al. 1 let. d LPJA), ce qu’elle a fait. Selon les informations 
communiquées le 10 mars 2025 par l’autorité communale, sur les 58 logements déjà 
construits dans le secteur « A _________ », mis à part un logement de 1 pièce catégorisé 
en résidence secondaire ou non défini, tous les autres étaient occupés en résidence 
principale sans interruption, depuis au moins 2019. Il n’y avait donc aucun logement 
vacant dans ce secteur. Par ailleurs, seul un autre projet de construction pour trois 
logements de 2 pièces et trois logements de 3 pièces était en cours d’autorisation dans 
le secteur. Il ne s’agit cependant pas de logements s’adressant à la même population que 
celle visée par le projet litigieux céans qui concerne majoritairement des logements de 4 
pièces. 
A cela s’ajoute que, selon les données de l’Office fédérale de la statistique (OFS), la 
population résidant de manière permanente sur le territoire communal n’a cessé de 
s’accroître ces 20 dernières années. Elle s’est notamment accrue de 378 habitants entre 
les 31 décembre 2012 et 31 décembre 2023, avec une augmentation de 1.2 %, soit 33 
habitants, en 2022 en particulier, lorsque le conseil communal a analysé le projet de 
construction litigieux (cf. bilan de la population résidante permanente selon les districts 
et les communes de 1991 à 2023 de l’OFS). Il y a donc lieu de retenir que, même après 
l’entrée en vigueur de la réglementation fédérale limitant la construction de résidences 
secondaires, la population a continué de croître dans le secteur, signe que l’endroit est 
attrayant pour des résidents à l’année, ce qui constitue un indice pertinent pour appuyer 
l’existence d’une demande en résidences principales. 
Pour leur part, les recourantes n’ont pas fourni d’exemples de constructions similaires 
vainement mises en vente ou en location. Elles se contentent de critiquer les données 
fournies par la commune dans la mesure où elles ne concernent que le secteur 
« A _________ » dans lequel est prévu le projet litigieux. Or, il est conforme à la 
jurisprudence précitée d’analyser la demande de résidences principales dans le secteur 


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concerné (cf. consid. 8.2 supra). En outre, les recourantes s’étonnent des informations 
transmises par la commune, attestant d’un taux de vacances de 0 % alors que les 
données OFS affichaient un taux de logements vacants de 4.22 % en 2023 pour la 
commune de Y _________. Cette divergence s’explique toutefois aisément. En effet, à 
propos du taux de vacances, il convient de rappeler que l’OFS diffuse des statistiques 
annuelles relatives aux logements vacants sur un territoire communal donné. Ces 
statistiques sont publiées en fin d’année et rendent compte d’un état au 1er juin de 
l’année concernée. Elles peuvent être affinées de plusieurs manières (par exemple selon 
que les logements vacants se trouvent dans une maison individuelle ou dans un bâtiment 
collectif, selon qu’ils sont nouveaux ou anciens ou selon qu’ils sont à louer ou à vendre). 
Pour l’examen du cas particulier, elles présentent toutefois le désavantage de porter sur 
l’ensemble du territoire communal, ce qui relativise leur pertinence pour évaluer l’état de 
l’offre et de la demande dès lors que la commune de Y _________ est composée de six 
secteurs, dont D _________ qui est une station thermale et une station de ski et compte 
passablement de résidences secondaires. Or, selon l’OFS, les résidences secondaires 
et les logements de vacances sont considérés comme des logements vacants pour 
autant qu’ils soient habitables toute l’année et destinés à une location durable (trois mois 
minimum) ou à la vente (cf. site Internet de l’OFS librement accessible à l’adresse 
https://www.bfs.admin.ch/bfs/fr/home.html > Statistiques > Construction et logement > 
Logements > Logements vacants, consulté le 3 avril 2025). Il s’agit donc de statistiques 
générales englobant l’ensemble des logements vacants, sans distinguer formellement 
leur affectation en résidence principale ou secondaire, ce qui en tempère aussi la 
pertinence. Par conséquent, le taux de logements vacants communal ne permet pas 
d’infirmer les informations remises par la commune concernant l’occupation de 
logements en résidence principale dans un secteur particulier. 
Au demeurant, la commune de Y _________ a présenté un taux de logements vacants 
ayant évolué de 5.22 % au 1er juin 2018 à 2.55 % au 1er juin 2024 (cf. site Internet 
www.bfs.admin.ch > Trouver des statistiques > Construction et logement > Logements 
> Logements vacants > Taux de logements vacants, consulté le 3 avril 2025). Ce taux 
de vacance doit être qualifié de bas et son évolution tend à montrer que les logements 
disponibles se raréfient sur le territoire communal. Partant, cette donnée ne permet pas 
de retenir qu’il existe, sur ce territoire, une offre en résidences principales qui mettrait 
d’emblée en péril l’occupation des nouveaux logements projetés par la constructrice. 


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Sur le vu des éléments qui précèdent, le risque que les futurs logements en cause ne 
puissent être utilisés conformément à leur affectation à la résidence principale est 
extrêmement limité. Il s’ensuit que le grief de violation de la LRS doit être rejeté. 
9. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours (art. 80 al. 1 let. e et 
60 al. 1 LPJA). 
9.1 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, 
et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des art. 13 al. 1 et 25 LTar, 
l'émolument de justice est fixé à 1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). Succombant, 
les recourantes supporteront, solidairement entre elles, la moitié des frais de la cause, 
soit 750 fr., l’autre moitié étant remise pour tenir compte de la violation de leur droit d’être 
entendues par l’autorité attaquée (cf. supra consid. 3.3 ; art. 88 al. 2 et 5 et art. 89 al. 4 
LPJA). 
9.2 Pour la même raison, les recourantes, qui sont assistées d’un avocat et ont pris une 
conclusion en ce sens, ont droit à des dépens réduits de moitié, qui doivent être mis à la 
charge de l’Etat du Valais (cf. supra consid. 3.3 et les réf. cit.). Cette indemnité réduite 
est arrêtée, en l’absence de décompte LTar, à 1250 fr. (débours [les copies étant 
calculées à 0,50 cts l’unité] et TVA compris ; cf. art. 4, 27 et 39 LTar), eu égard 
notamment au travail effectué par leur mandataire, qui a consisté principalement en la 
rédaction du recours de droit administratif du 6 juin 2024 ainsi que des écritures des 
11 octobre 2024 et 24 mars 2025. 
9.3 Les recourantes verseront en outre des dépens à Z _________ Sàrl, qui a pris une 
conclusion en ce sens et obtient gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA). Compte tenu de 
l’activité déployée par son mandataire, qui a principalement consisté en la rédaction 
d’une détermination (14 pages) et de deux courriers (1 page chacun), le montant de cette 
indemnité est fixé à 1500 fr. (débours et TVA compris ; art. 4, 27 al. 1 et 39 LTar). 


- 26 - 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis par moitié (750 fr.) à la charge de W _________ et 
X _________, solidairement entre elles. Le solde des frais est remis. 
3. 
L’Etat du Valais versera 1250 fr. à W _________ et X _________ à titre d’indemnité 
réduite de dépens. 
4. 
W _________ et X _________ verseront solidairement une indemnité de 1500 fr. à 
Z _________ Sàrl pour ses dépens. 
5. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Steve Quinodoz, avocat à Sion, pour 
W _________ et X _________, à Maître Eléonore Lugon, avocate à Martigny, pour 
Z _________ Sàrl, à l’Administration communale de Y _________, à Y _________, 
et au Conseil d’Etat, à Sion. 
 
Sion, le 15 avril 2025