vs_gerichte · A1 19 216 · 2020-08-10 · fr
Bauwesen
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A1 19 216 ARRÊT DU 10 AOUT 2020 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Thomas Brunner, juges ; en la cause W _________, X _________, Y _________ et Z _________, tous quatre recourants et représentés par Maître M _________, avocat, contre CONSEIL D'ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, et la COMMUNE DE A _________, autre autorité. (droit des constructions) recours de droit administratif contre la décision du 18 septembre 2019

A1 19 216 
 
 
ARRÊT DU 10 AOUT 2020 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


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Faits 
 
A. B _________ SA, de siège social à C _________, était propriétaire de la parcelle n° 
xxx1 _________, plan n° xx, sise au lieu-dit D _________ sur commune de 
A _________. E _________ SA, de siège social à F _________, était quant à elle 
propriétaire des parcelles nos xxx2 _________ (plan n° x) et xxx3 _________ (plan n°xx) 
sises à proximité immédiate. Ces trois parcelles sont rangées en zone à bâtir T3 différée 
selon le plan d’affectation des zones (ci-après : PAZ) et le règlement communal des 
constructions de la commune de A _________ (ci-après : RCC) adoptés en 1994. 
Le 21 décembre 2011, B _________ SA a déposé, par l’entremise de son administrateur 
unique G _________ et sur la base de plans réalisés par le maître d’œuvre 
H _________ SA, trois demandes d’autorisation de construire pour ériger trois chalets 
en mélèze sur chacune des parcelles précitées (soit le chalet n° yyy1 _________ sur la 
parcelle n° xxx2 _________, le chalet n° yyy2 _________ sur la parcelle 
n° xxx1 _________ et le chalet n° yyy3 _________ sur la parcelle n° xxx3 _________). 
B. Le 10 avril 2012, le conseil communal de A _________ a délivré les trois 
autorisations de bâtir. Ces décisions sont entrées en force courant mai 2012. 
C. Dans un courrier du 6 juillet 2016, libellé « Chantier en cours sur les parcelles 
N°xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________ au lieu-dit D _________ et 
adressé à B _________ SA, le conseil communal a exposé ceci (cf. pièce n° 2 du dossier 
communal) : « Une récente vision locale des chantiers mentionnés sous titre nous a 
permis de constater qu’excepté les radiers de fondation, les travaux de construction sont 
à l’arrêt depuis le printemps 2015. Nous nous permettons de vous rappeler que selon 
l’art. 56 de l’Ordonnance sur les constructions (OC) du 2 octobre 1996, les travaux 
doivent être poursuivis sans interruption jusqu’à leur achèvement et que l’autorité 
compétente, en l’occurrence la municipalité de A _________, doit soit exiger leur 
achèvement, soit une adaptation acceptable ou, le cas échéant, la démolition des 
constructions commencées avec un rétablissement des lieux dans un état conforme au 
droit. Aussi, nous vous laissons le soin de bien vouloir poursuivre les travaux de ces trois 
chalets autorisés en avril 2012, ou de nous communiquer par écrit les justes motifs pour 
lesquels vous êtes empêchés de le faire ». 
 


- 3 - 
Par deux actes instrumentés le 12 octobre 2016 par I _________ (cf. p. 3 à 33 du dossier 
du Conseil d’Etat), B _________ SA et E _________ SA ont vendu à l’association 
« J _________ » un lot de parcelles, parmi lesquelles les nos xxx2 _________, 
xxx1 _________ et xxx3 _________. Ces deux actes comportent deux clauses 
identiques (chiffres 16 du premier acte, 15 du second) stipulant que leur validité « est 
soumise à l’obtention d’une autorisation de construire un centre de méditation et de 
conférence avec un bâtiment servant au logement de la direction et du personnel pour 
laquelle la demande en autorisation de construire en respect du Règlement des 
constructions et du plan de zone de la Commune de A _________ devra être déposée 
au plus tard le 31 janvier 2017. Au cas où dite autorisation de construire était refusée, 
respectivement n’était pas accordée d’ici au 11 octobre 2017, sans faute de 
l’acquéresse, le présent acte serait nul et non avenu ». 
Le 15 février 2017, le conseil communal a écrit à K _________, dans une lettre portant 
l’intitulé « Projet de construction – parcelles N° xxx2 _________-xxx1 _________ et 
xxx3 _________ au lieu-dit D _________ » (cf. pièce n° 4 du dossier communal), que le 
projet présenté (projet de construction d’un « chalet avec centre de méditation ») 
« devrait être considéré, au regard de l’article 57 de l’ordonnance sur les constructions, 
comme un nouveau dossier et devait être analysé sous cet angle ». 
D. Donnant suite à une requête du conseil communal, la Police intercommunale de 
L _________ a, le 22 mars 2017, effectué une vision locale (sur les parcelles nos 
xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________) et a établi un rapport dont il 
ressort que « A ce jour, plus rien ne semble s’activer à cet endroit. Concernant les trois 
radiers débutés, il s’agit de tout-venant, en vue d’y poser la structure ». De nombreux 
clichés photographiques figuraient dans ce rapport. 
E. 
Le 31 mai 2017, K _________ et N _________, en leur qualités de, respectivement, 
promoteur immobilier et architecte, ont écrit au conseil communal de A _________ un 
courrier dont la teneur est la suivante : 
« Pour faire suite à notre séance de mercredi 10.05.2017, concernant le dossier de D _________ géré par 
K _________, Promoteur Immobilier, nous vous adressons la présente aux fins de trouver une solution 
durable. Considérant les complications posées par une modification de moyenne à grande ampleur, à savoir 
le changement de volumes, la modification de façades et l’implantation, nous vous proposons la réflexion 
suivante. A ce jour la construction des 3 chalets en aval du terrain sur les parcelles xxx2 _________, 
xxx1 _________, xxx3 _________ est autorisée et en force. Les travaux pourraient débuter immédiatement. 
Afin de ne pas modifier les parties émergentes de ces 3 chalets, ils seront construits tel qu’autorisés. Pour 
les parties rez-inférieur et rez-supérieur (cf. annexe 1) toutefois, afin de s’accorder au plus proche du 
programme typologique des futurs propriétaires et constructeurs, la modification porterait uniquement sur la 


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construction d’un sous-sol sous le gabarit principal de chaque chalet (cf. annexe 2). Afin de créer des salles 
de réunions. Ces modifications porteront uniquement sur ces 2 chalets G et F, le chalet E serait construit 
sans aucune modification. Si cette proposition de modifications est retenue par votre Autorité, nous 
effectuerons les plans de modifications selon vos éventuelles remarques et observations. » 
Les annexes 1 et 2 jointes à ce courrier, qui portent l’intitulé « O _________ », sont des 
plans des chalets « F » et « G » à construire tous deux sur la parcelle 
n°xxx3 _________. 
F. 
Le 28 juin 2017, le conseil communal, en sa qualité de police des constructions, a 
rédigé un rapport agrémenté de six photographies et indiquant ceci: 
« En date du jour, nous avons procédé à une vision locale sur les parcelles citées en exergue (soit les 
xxx2 _________, xxx1 _________, xxx3 _________). Nous avons constaté que les terrassements effectués 
ainsi que le béton maigre répandu sur les plannies des parcelles sont à peine reconnaissables. Le 
banquetage réalisé pour l’implantation ne permet à peine plus de retrouver les constructions censées 
débutées. En effet, l’herbe a envahi les parcelles et selon les photos fournies, transperce également « les 
fondations » réalisées. Au surplus, nous pouvons aisément affirmer que ces chantiers n’ont fait l’objet 
d’aucune intervention depuis la dernière visite des lieux effectuée en avril 2016. ». 
G. Réuni en séance du 28 juin 2017, le conseil communal a pris une décision 
concernant les parcelles nos xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________. Le 
dispositif, communiqué le 3 juillet 2017, indique que « le Conseil municipal de 
A _________ décide de ne pas accepter la mise à l’enquête publique portant sur les 
modifications des projets autorisés en 2012 et déclare les trois décisions délivrées le 10 
avril 2012 périmées ». Il ressort notamment des considérants de cette décision que : 
« une vision locale, effectuée le 28 juin 2017, a permis de constater la progression 
surprenante d’herbes et de plantes vivaces à l’emplacement des travaux débutés (cf. 
photos ci-annexées). Cette constatation permet de conclure à ce que les réalisations 
effectuées en avril 2015, soit l’apport d’une couche de gravier/béton maigre, ne 
répondent pas à l’art. 53 al. 1 OC qui dit que la construction d’un bâtiment est réputée 
commencée lorsque les semelles ou le radier de fondation sont exécutés. A cet égard, 
les projets ne peuvent pas être réputés commencés et les permis de construire délivrés 
le 10 avril 2012 sont périmés. En outre, les investissements consentis jusqu’à ce jour 
pour les projets initiaux se limitent aux frais des autorisations de construire et aux 
quelques travaux d’apport d’une couche de gravier/béton maigre. Le Tribunal fédéral 
(arrêt 1C_151/2012 du 5 juillet 2012 consid. 4.3.2 in RVJ 2013 p. 25) considère en effet 
que la condition posée à l’art. 53 al. 1 OC est satisfaite lorsque le radier n’est que 
partiellement réalisé, pour autant que les autres travaux de construction soient déjà 
planifiés à la date d’échéance du permis de construire. Aucun planning ni autre 
document dans ce sens n’a jamais été communiqué à la Commune de A _________. 


- 5 - 
D’ailleurs plus aucune intervention sur ce chantier n’a eu cours depuis l’apport d’une 
couche de gravier/béton maigre. Les travaux n’ont donc jamais atteint un stade suffisant 
au regard de la jurisprudence cantonale rendue en application de l’art. 53 OC pour 
admettre qu’ils ont commencé avant l’échéance du permis de construire du 10 avril 
2012 ». 
H. Le 3 août 2017, K _________, B _________ SA et E _________ SA ont recouru 
auprès du Conseil d’Etat, concluant à l’annulation de la décision du 28 juin 2017 et au 
renvoi du dossier au conseil communal pour qu’il donne suite à la « procédure de 
demande d’autorisation de bâtir initiée par K _________ ». Ils ont d’abord exposé, 
document de promotion et factures à l’appui, d’une part que les trois chalets autorisés 
en 2012 faisaient partie d’un projet immobilier plus vaste désigné sous le nom 
« O _________ » et portant sur la construction de 13 chalets, soit 10 autres chalets (en 
résidence principale) en sus des trois autorisés en 2012, disséminés sur 15 parcelles, 
et, d’autre part, que les frais engagés représentaient (pour les parcelles nos 
xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________) 117'805 francs. Ils ont ensuite 
reproché au conseil communal d’avoir rendu sa décision sans avoir pris position sur leur 
courrier du 31 mai 2017. Ils ont également invoqué une violation de l’article 21 al. 2 de 
de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT ; RS 700). Ils ont 
enfin soutenu que sur le vu de l’ampleur des montants investis et du fait que les parcelles 
sur lesquelles étaient prévus les trois chalets litigieux étaient complètement équipées, 
les autorisations de construire délivrées en 2012 n’étaient pas devenue caduques. Sur 
ce point, ils ont fait remarquer que « la commune de A _________ elle-même n’a du 
reste jamais douté que les travaux avaient débuté puisqu’en 2016 elle a interpellé les 
recourants quant à la poursuite du chantier. Il est bien évident que l’autorité communale 
n’aurait pas demandé de poursuivre les travaux sans interruption si elle avait considéré 
que ces derniers n’avaient pas commencé. Il y aurait du reste une violation du droit d’être 
entendu des recourants à exiger en 2016 que les travaux se poursuivent et à déclarer 
en 2017 qu’ils n’ont en réalité pas commencé sans avoir requis dans l’intervalle la 
détermination des personnes concernées ». 
Dans une détermination du 20 novembre 2017, K _________, B _________ SA et 
E _________ SA ont répété, s’agissant de la question de la validité des autorisations 
délivrées en 2012, que le courrier communal du 6 juillet 2016 admettait le début des 
travaux en se référant à l’article 56 aOC. Or, si les travaux étaient suspendus sans justes 
motifs, l’autorité compétente en matière de police des constructions ne devait pas 
constater la nullité des autorisations de bâtir mais soit exiger l’achèvement des travaux, 


- 6 - 
soit une adaptation acceptable du projet soit encore, le cas échéant, la démolition des 
constructions commencées avec rétablissement des lieux dans un état conforme au 
droit. Ainsi, si le conseil communal entendait prendre les mesures utiles parce que les 
travaux n’étaient pas poursuivis normalement, il ne pouvait pas constater l’échéance des 
autorisations de construire, mais devait impartir un délai à leurs titulaires pour prendre 
les mesures idoines. 
Le 16 mars 2018, K _________, B _________ SA et E _________ SA ont fait remarquer 
que pour examiner la question de la validité des autorisations de bâtir, le conseil 
communal ne devait pas se référer uniquement à la qualité du radier réalisé, mais 
également aux travaux indiqués dans leur recours administratif (soit ceux engendrés par 
la création d’une route d’accès, au démontage et à l’évacuation des rails d’un funiculaire 
réalisé par un promoteur précédent). Ils ont également produit quatre nouvelles factures 
(soit deux [p. 120 et 121 du dossier du CE] de P _________ SA [nos xxx/1527 et 
xxx/1527, datées du 6 novembre 2012, pour des montants de 8229 fr. 60 et 11'049 fr. 
50, pour des travaux de terrassement effectués entre le 18 et le 24 octobre 2012], une 
[p. 117 à 119] de Me Q _________ [du 21 septembre 2015, de 6507 fr. établie « pour 
des démarches importantes de modification de limites et d’inscription des servitudes »] 
et une [p. 116] de R _________ SA [facture de géomètre de 1208 fr. pour « l’implantation 
bâtiments aux parcelles xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________, relevé 
des points, protocole d’implantation »]) pour démontrer l’ampleur des travaux réalisés. 
En réponse à une demande du 25 avril 2019 émanant de l’organe d’instruction (SAIC), 
K _________, B _________ SA et E _________ SA ont encore versé en cause, le 17 
juin 2019 (p. 134 à 136, 142 et 143 du dossier du Conseil d’Etat), quatre autres factures 
(une de S _________ SA, du 3 avril 2017 [facture n° 2017-03], de 80'000 fr. de 
« prestations effectuées », établie pour « des documents d’exécution, suivi des travaux 
jusqu’au niveau des fondations et diverses séances sur place/honoraires », ainsi que 
trois de T _________ SA du 26 mars 2015, de 54'615 fr. Total TTC mais de « travaux 
exécutés » pour 27'660 fr. [« travaux d’installation de chantier, préparation sous radier, 
coffrage, 
aciers 
d’armature 
et 
introduction/fourneaux 
en 
attente », 
chalet 
yyy1 _________, parcelle xxx2 _________], de 29'850 fr. Total TTC mais de « travaux 
exécutés » pour 16'935 fr. [« travaux d’installation de chantier, préparation sous radier, 
coffrage, 
aciers 
d’armature 
et 
introduction/fourneaux 
en 
attente », 
chalet 
yyy2 _________, parcelle xxx1 _________], et de 32'900 fr. Total TTC mais de « travaux 
exécutés » pour 18'210 fr. [« travaux d’installation de chantier, préparation sous radier, 
coffrage, 
aciers 
d’armature 
et 
introduction/fourneaux 
en 
attente », 
chalet 


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yyy3 _________, parcelle xxx3 _________]). Ils ont précisé, s’agissant des trois factures 
de T _________ SA, qu’elles n’avaient pas été acquittées car « comme cela se passe 
usuellement dans les promotions, l’entreprise doit être payée au moment de la vente des 
bâtiments à construire. La dépense a cependant été engagée ». 
Le 3 juillet 2019, Me M _________ (avocat de K _________, B _________ SA et 
E _________ SA) a fait parvenir au SAIC un extrait du registre foncier des parcelles 
xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________ laissant ressortir qu’elles étaient 
désormais propriété pour ¼ chacun de Z _________, W _________, Y _________ et 
X _________. Ce mandataire a aussi déposé les procurations délivrées en sa faveur par 
ces différentes personnes. 
Le 5 juillet 2019, le conseil communal a fait remarquer que la très grande majorité des 
postes ressortant de la facture de S _________ SA du 3 avril 2017 concernait la 
promotion des 10 chalets en résidence principale sur les parcelles voisines des nos 
xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________ et qu’en réalité seule la dernière 
rubrique de cette facture (« honoraires forfaitaires sur parcelle n° xxx1 _________ », de 
25'000 fr. dont « prestations effectuées 50%, 12'500 fr. ») était à prendre en 
considération dans la présente affaire. Le conseil communal a également joint à son 
envoi des clichés pris le 4 juillet 2019 par la police des constructions. 
A nouveau interpellé par le SAIC, Me M _________ a répondu, le 30 août 2019, que les 
deux factures (nos 2017-02 [de 32'500 fr. au total de « prestations effectuées »] et 03 [de 
80'000 fr. au total de « prestations effectuées »]) établies par S _________ SA le 3 avril 
2017 (cf. p. 33, 34 et 168 du dossier du CE) n’avaient pas été payées, à la différence de 
celles de P _________ SA. A ce courrier était annexée une photographie aérienne des 
lieux litigieux. 
Le 23 septembre 2019, le conseil communal a rétorqué que s’agissant des factures de 
P _________ SA, celle portant la référence xxx/1527 concernait l’évacuation de blocs 
de béton situés plusieurs dizaines de mètres en amont des parcelles xxx2 _________, 
xxx1 _________ et xxx3 _________ alors que celle référencée xxx/1527 portait, certes, 
sur la remise en état de la route, mais ladite route concernait tant la présente cause 
qu’une autre (A1 16 x), toujours pendante auprès du Tribunal cantonal, visant la 
construction de 10 unités de logements. En définitive, pour les parcelles 
xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________, seul le montant de 2549 fr. 90 
devait ainsi être ici pris en compte. 
 


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I. 
Par décision du 18 septembre 2019, expédiée le 23 suivant, le Conseil d’Etat a 
rejeté le recours administratif sous suite de frais. Il a d’abord considéré que même si l’on 
devait considérer que les recourants auraient dû être interpellés avant de conclure à la 
caducité des autorisations de construire, cette violation du droit d’être entendu avait été 
réparée lors de l’instruction menée par le SAIC. Le Conseil d’Etat a ensuite estimé que 
les travaux effectués sur le site n’étaient pas suffisamment avancés pour être considérés 
comme « commencés » au sens aussi bien de l’article 53 al. 1 aOC (soit l’ancienne 
ordonnance du 2 octobre 1996 sur les constructions [aOC; RS/VS 705.100]) que 51 al. 
1 de l’ordonnance sur les constructions du 22 mars 2017 (OC). En effet, il ressortait du 
dossier que les coûts engagés pour chaque parcelle n’atteignaient pas 10'000 fr., ce qui 
était dérisoire si on les mettait en perspective avec les coûts prévus dans les formulaires 
de demandes d’autorisations de construire (845'600 fr. pour la parcelle n° 
xxx2 _________, 486'200 fr. pour la n° xxx1 _________ et 508'300 fr. pour la n° 
xxx3 _________). De plus, les photographies et le rapport établi par la police des 
constructions montraient que les travaux effectués consistaient simplement en une 
couche de béton maigre/graviers entourée de verdure, ce que devrait empêcher 
l’existence d’un radier. Le Conseil d’Etat a également relevé, s’agissant des actes de 
vente du 12 octobre 2016, qu’ils dataient de plus d’un an après l’échéance des permis 
de bâtir et qu’ils comportaient une clause subordonnant leur validité à l’obtention d’une 
autorisation de construire portant sur un centre de méditation et de conférences. De plus, 
il était prévu que ces actes deviendraient nuls et non avenus en cas de refus de 
l’autorisation de construire d’ici au 11 octobre 2017. Le Conseil d’Etat a enfin, quant au 
refus du conseil communal de mettre à l’enquête publique le projet de modification des 
trois autorisations obtenues en 2012, estimé que cette position n’était pas critiquable : 
comme il venait de constater la caducité de ces trois autorisations de construire, ceci 
rendait effectivement sans objet les demandes d’autorisation subséquente tendant à 
modifier les projets de base. 
J. Le 24 octobre 2019, K _________, B _________ SA, E _________ SA, 
Z _________, W _________, Y _________ et X _________ ont déposé un recours 
auprès de la Cour de céans, concluant à l’annulation de la décision attaquée sous suite 
de frais et dépens. Ils ont d’abord contesté l’appréciation du Conseil d’Etat en relation 
avec l’article 53 al. 1 aOC. De leur point de vue, « si, certes, le radier à proprement parler 
n’a pas été exécuté », le dossier démontre que de nombreux travaux ont déjà été 
entrepris. Pour étayer cette affirmation, ils ont produit le rapport établi le 24 octobre 2019 
par le bureau d’ingénieurs civils U _________ SA. Ils ont ensuite invoqué une violation 
du principe de la bonne foi. Selon eux, comme le courrier communal du 6 juillet 2016 se 


- 9 - 
référait à l’article 56 aOC, cela signifiait que la commune avait constaté qu’à cette 
époque les travaux avaient valablement débuté. Les propriétaires pouvaient donc partir 
du principe que la question de la validité de l’autorisation de bâtir n’était plus litigieuse et 
qu’ils pouvaient par conséquent poursuivre les démarches tendant à la vente des biens 
immobiliers, ce qu’ils avaient précisément fait (cf. les actes authentiques du 12 octobre 
2016). Ils ont enfin argué de « l’absence de motifs de révocation », estimant que la 
décision du conseil communal de 2017 constatant la caducité des autorisations 
accordées faute de travaux entamés revenait en réalité à révoquer la décision de juillet 
2016 alors que les conditions de l’article 32 LPJA ne sont pas réunies. 
Le 20 novembre 2019, le Conseil d’Etat a transmis son dossier complet et a proposé de 
rejeter le recours sous suite de frais. 
Le 6 décembre 2019, le conseil communal a relevé qu’après son courrier de juillet 2016, 
aucun planning des travaux ne lui était parvenu. Le promoteur avait par contre tenté de 
trouver un compromis lui permettant de transformer les projets autorisés. Toutefois, une 
nouvelle vision locale effectuée le 28 juin 2017 avait fortement interpellé l’autorité 
communale au sujet de sa première appréciation selon laquelle les travaux avaient 
débuté. En effet, il avait alors été constaté que les terrassements effectués ainsi que le 
béton maigre répandu sur les plannies des parcelles xxx2 _________, xxx1 _________ 
et xxx3 _________ étaient à peine reconnaissable. De plus, le banquetage réalisé pour 
l’implantation permettait à peine plus de retrouver les constructions censées être 
débutées, sans compte le fait que l’herbe avaient envahi les parcelles dans leur quasi-
totalité et que la végétation transperçait « les fondations » réalisées. Le conseil 
communal avait donc, à l’aune de ce nouveau constat couplé à l’inactivisme total sur ce 
chantier durant plus de cinq ans, hormis quelques menus travaux entrepris juste avant 
la fin du délai de trois ans (cf. 53 aOC), décidé de constater la caducité des permis. 
Quant au rapport de U _________ SA, le conseil communal a estimé qu’il n’apportait 
rien de nouveau aux éléments figurant déjà au dossier, la majorité des frais évoqués 
n’étant de surcroît à ce jour pas réglés. Le conseil communal a encore relevé que ni fer, 
ni armature, ni aucune fondation digne de ce nom n’avaient été effectuées et que les 
faibles mouvements de terrain nécessités par la réalisation des plannies s’étaient 
naturellement estompées et n’étaient presque plus perceptibles. Comme le terrain 
naturel s’était quasiment rétabli au fil du temps, la nécessité d’une remise en état n’était 
pas démontrée. Sur la base de ces différentes considérations, le conseil communal a 
proposé de rejeter le recours sous suite de frais, annexant à sa détermination son 
dossier complet. 


- 10 - 
Le 9 décembre 2019, la Cour de céans a fixé aux recourants un délai de 10 jours pour 
présenter d’éventuelles observations complémentaires. Ils n’ont toutefois pas fait usage de 
cette faculté. 
 
Considérant en droit 
 
1.1 Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44 al. 1, 46 et 48 de la 
loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives [LPJA ; RS/VS 
172.6]). 
1.2 Le litige porte sur une procédure visant trois autorisations de construire délivrées le 
10 avril 2012, et non sur une procédure de police des constructions. Partant, il reste 
soumis à l’ancien droit (RVJ 2019 p. 20 consid. 1.2). Ce point de vues est partagé par 
les recourants (cf. p. 3 de leur recours de droit administratif). Par contre, le Conseil d’Etat 
a appliqué le nouveau droit (soit la loi sur les constructions du 15 décembre 2016), plus 
précisément l’article 51 al. 1 LC selon lequel « l'exécution est considérée comme 
commencée lorsque des travaux importants ont été réalisés, en particulier l'ensemble du 
terrassement ou une fouille importante nécessaire au projet. Dans tous les cas, 
l'exécution du projet est réputée commencée lorsque les semelles ou le radier de 
fondation sont exécutés ». Cette divergence d’opinions n’exerce toutefois aucune 
incidence sur la présente affaire puisque le nouveau droit cantonal des constructions n’a 
fait que reprendre les règles prévalant sous l’empire de l’ancien droit et en codifier la 
jurisprudence (cf. infra, consid. 2). 
2. 
Dans un premier grief, les recourants invoquent une violation de l’article 53 al. 1 
aOC. Selon eux, les « nombreux travaux entrepris » et les « coûts de grande ampleur 
engendrés » sont suffisants pour considérer que les travaux avaient « débuté » au sens 
de la disposition précitée. 
2.1.1 
Sous le titre marginal « Durée de validité », l’article 53 al. 1 aOC prévoit que 
« L'autorisation de construire devient caduque si l'exécution du projet n'a pas commencé 
dans les trois ans dès son entrée en force. La construction d'un bâtiment est réputée 
commencée lorsque les semelles ou le radier de fondation sont exécutés ». 
2.1.2 La jurisprudence cantonale (RVJ 2013 p. 24), jugée soutenable par le Tribunal 
fédéral (arrêt 1C_151/2012 du 5 juillet 2012 consid. 4.3.2), a posé que la condition 


- 11 - 
prévue à l'article 53 alinéa 1 aOC est satisfaite même lorsque le radier n'est que 
partiellement réalisé, pour autant que les autres travaux de construction soient déjà 
planifiés à la date d'échéance du permis de construire. Il a ainsi été jugé que la réalisation 
de travaux de forage, de canalisation et d'écoulement, ainsi que la mise en place d’un 
radier de base d’environ 5 m2 pour le bétonnage d'un support de parking, étaient 
suffisants pour considérer que les travaux avaient commencé avant l'échéance du 
permis de construire (arrêt du Tribunal fédéral 1C_65/2014 du 6 octobre 2014 
consid. 3.4). Très récemment, la Cour de céans a conclu que la réalisation, au dernier 
jour de validité de l’autorisation de construire, de travaux importants d’excavation, de 
terrassement et de pose d’un radier pour un montant supérieur (déjà payé) à 200 000 fr. 
était suffisante pour admettre que les travaux avaient bel et bien débuté au sens de 
l’article 53 al. 1 aOC (A1 19 130 du 17 mars 2020 consid. 4.3). 
2.2 En l’occurrence, les recourants eux-mêmes reconnaissent (p. 3 dernier § de leur 
recours) que « le radier à proprement parler n’a pas été exécuté ». Ils insistent 
néanmoins sur les factures versées en cause et le rapport technique de 
U _________ SA pour en déduire que « les travaux avaient largement débuté ». Cette 
appréciation ne saurait être suivie. 
2.2.1 
Il s’agit d’abord de relever que contrairement à ce qu’avancent les recourants, 
seuls des montants acquittés pour la rubrique « travaux exécutés » devraient être pris 
en compte, et non des montants « Total TTC » figurant sur des factures. Admettre le 
contraire reviendrait à tenir compte des coûts du projet de construction des trois chalets, 
et non des frais déjà effectivement engagés. Si, certes, il est exact que dans la pratique, 
les architectes et les entrepreneurs acceptent parfois de réaliser les premières 
démarches sans être payés immédiatement, il n’en demeure pas moins qu’ils établissent 
normalement des factures intermédiaires et que ce sont ces montants, s’ils avaient été 
acquittés - ce qui n’est pas le cas ici des factures T _________ SA (cf. détermination 
des recourants du 25 avril 2019) -, qui seraient déterminants sous l’angle de l’article 53 
al. 1 aOC. D’ailleurs, T _________ SA (cf. ses trois factures du 26 mars 2016) et 
S _________ SA (cf. sa facture du 3 avril 2017) ont précisément établi de telles 
situations intermédiaires, d’où la distinction entre « travaux ou prestations effectués » et 
« honoraires selon plan financier » opérée dans ces factures. De plus, s’agissant de la 
facture de S _________ SA qui, elle, a par contre été payée, elle concerne dans sa 
quasi-totalité d’autres parcelles (soit les nos xx4, xx5, xx6, xx7, xx8, xx9, xx10, xx11, xx12 
et xx13) sortant du cadre de la présente affaire. 


- 12 - 
2.2.2 
Ensuite, s’agissant des deux factures de P _________ SA (cf. supra, consid, 
H), les recourants ont admis qu’elles concernent « la préparation à la route d’accès et le 
démontage du funiculaire » au chantier au lieu-dit « D_________ », lequel se constituait 
de treize projets de constructions qui formaient, initialement du moins, un « projet 
commun nommé O _________ ». Il n’est donc pas certain qu’elles soient en lien avec la 
présente affaire et, à supposer que cela soit bien le cas, les frais engagés pour les 
parcelles xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________ représenteraient 19'279 
fr. 10, soit 6426 fr. pour chaque parcelle, ce qui est plutôt insignifiant. Le raisonnement 
est identique pour la facture du notaire Q _________, d’un montant de 6507 fr., qui ne 
permet de toute manière pas de prouver si elle se limite aux démarches entreprises pour 
les parcelles xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________. La lecture de ce 
document laisse au contraire à penser que les opérations couvertes par cette note 
(nombreux courriers adressés à Me V _________, à la banque ou à l’entrepreneur 
AA _________, tous trois en rien concernés par les chalets à construire sur les parcelles 
xxx2 _________, xxx1 _________ et xxx3 _________) visent l’ensemble de la 
promotion « O _________ ». De plus, des « frais émoluments et honoraires » (cf. libellé 
de cette note) n’entrent pas dans la notion de « travaux de construction » à proprement 
dit. Ceci vaut également pour les « émoluments et frais payés à la commune de 
A _________ pour les différentes autorisations » (cf. p. 4 du recours de droit 
administratif). Quant à la facture de R _________ SA, si, elle, est bien en lien (son libellé 
indique « implantation bâtiments aux parcelles xxx2 _________, xxx1 _________ et 
xxx3 _________, relevé des points, protocole d’implantation ») avec le projet de 
construction des trois chalets litigieux, son montant, modique (1208 fr.), représente une 
charge de 402 fr. 70 par parcelle. En définitive, les coûts engagés pour chaque parcelle 
concernée avoisinent les 10'000 fr. à peine ce qui, mis en perspective avec les coûts 
prévus dans les formulaires d’autorisation de construire les trois chalets (845'600 fr., 
486'200 fr. et 508'300 fr.) est insignifiant et non représentatif de « travaux importants ». 
Les recourants tentent d’infirmer les constatations qui précèdent en s’appuyant sur le 
rapport dressé le 24 octobre 2019 le bureau d’ingénieurs civils U _________ SA. Ce 
document privé, qui équivaut à de simples allégations écrites, ne leur est toutefois 
d’aucun secours. D’une part, il ne fait qu’énumérer une liste de « travaux constatés », 
sans jamais en indiquer les coûts. D’autre part, il n’apporte rien de nouveau aux éléments 
déjà versés en cause et, surtout, les photographies et les légendes qu’il contient sont 
suffisamment éloquentes pour confirmer l’appréciation communale et cantonale selon 
laquelle des travaux d’ampleur n’ont pas été réalisés. Ces photographies montrent bien, 
comme celles prises par la police des constructions le 4 juillet 2019 et le rapport établi 


- 13 - 
par cette autorité le 28 juin 2017 déjà, la simple présence de trois emplacements 
aujourd’hui à peine dégagés (cf. photographie p. 4 du rapport) et, contrairement au libellé 
figurant sur le premier cliché de la p. 5 (« béton de propreté sur fond de fouille » [!]), de 
loin pas susceptibles, sans procéder à des travaux bien plus conséquents et propres, de 
recevoir une quelconque fondation en béton, des murs ou une ossature bois. Au 
contraire, ces photographies confirment qu’en l’état, excepté quelques graves et du 
béton maigre répandu sur les plannies, il n’existe ni radier, ni fer, ni armature, ni aucune 
fondation exécutée selon les règles de l’art. K _________ partageait d’ailleurs ce constat 
de juin 2017 puisqu’un mois auparavant (soit le 31 mai 2017) il écrivait : « Les travaux 
pourraient débuter immédiatement ». Cet aveu démontre bien qu’il reconnaissait la quasi 
absence totale d’un début de travaux d’importance, étant rappelé que toutes les factures 
sur lesquelles il se base aujourd’hui pour affirmer le contraire datent de 2015 à 2017. De 
plus, aucun élément du dossier ne démontre un quelconque avancement des travaux 
depuis cette époque. 
2.2.3 
Les autres titres invoqués par les recourants pour étayer leur thèse ne sont pas 
plus probants. En effet, l’on peine à concevoir comment le « descriptif de la construction 
O _________ » et le document de promotion (p. 43 à 56 du dossier du CE), datés du 3 
septembre 2015 (soit après l’échéance du délai de validité des autorisations de 
construire, délivrées le 10 avril 2012), pourraient s’avérer déterminants pour prouver la 
volonté sérieuse des destinataires des permis de construire de mener à leur terme 
l’exécution de leur projet. Quant aux deux actes du 12 octobre 2016 (cf. supra, consid. 
C), ils ne sont pas plus relevants car ils ont été instrumentés une année après l’échéance 
des permis de bâtir, ils comportent tous deux une clause résolutoire (subordonnant la 
validité de ces actes à l’obtention d’une « autorisation de construire un centre de 
méditation et de conférence avec un bâtiment servant au logement de la direction et du 
personnel »), ils portent précisément sur un autre objet (centre de méditation) que les 
permis de construire du 10 avril 2012 et ils contiennent une autre clause prévoyant que 
ces actes deviendraient nuls et non avenus « au cas où dite autorisation de construire 
était refusée, respectivement n’était pas accordée d’ici au 11 octobre 2017, sans faute 
de l’acquéresse ». 
2.3 Sur le vu des considérations qui précèdent, c’est à juste titre que le Conseil d’Etat 
a considéré que faute de travaux valablement débutés au sens de l’article 53 al. 1 aOC, 
les autorisations de construire délivrées le 10 avril 2012 sont devenues caduques. Mal 
fondé, le grief est rejeté. 


- 14 - 
3. 
Dans un second grief, les recourants invoquent une violation du principe de la bonne 
foi. De leur point de vue, le conseil communal ne pouvait pas, le 6 juillet 2016, ordonner 
la poursuite sans interruption (article 56 aOC) des travaux, admettant ainsi implicitement 
qu’ils avaient débuté, pour ensuite, le 28 juin 2017, « changer son fusil d’épaule » en 
prononçant la péremption des autorisations de construire. 
3.1 Découlant directement de l'art. 9 de la Constitution fédérale de la Confédération 
suisse du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101) et valant pour l'ensemble de l'activité étatique, le 
principe de la bonne foi protège le citoyen dans la confiance légitime qu'il met dans les 
assurances reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des 
déclarations ou un comportement déterminé de l’administration (ATF 137 II 182 consid. 
3.6.3). Pour que le justiciable puisse invoquer cette protection, il faut que l'autorité qui a 
donné son assurance ait été compétente pour le faire, ou que le justiciable ait pu la 
considérer comme telle (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2). Il faut par ailleurs que l’administré 
n'ait pas pu se rendre compte immédiatement de l'inexactitude du renseignement 
obtenu, qu'il se soit fondé sur les assurances dont il se prévaut pour prendre des 
dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans subir de préjudice et que l'intérêt à 
une correcte application du droit ne se révèle pas prépondérant sur la protection de la 
confiance 
(ATF 
137 
II 
182 
consid. 
3.6.2 ; 
arrêt 
du 
Tribunal 
fédéral 
1C_yyy3 _________/2015 du 14 juin 2015 consid. 2.1). 
3.2 En l’occurrence, le courrier communal du 6 juillet 2016 se référait, certes, à l’article 
56 aOC (imposant au constructeur de poursuivre les travaux sans interruption jusqu’à 
leur achèvement, sauf justes motifs). Cependant, ce même courrier indiquait aussi que 
les travaux étaient à l’arrêt depuis le printemps 2015 et suite à ce courrier, les recourants 
n’ont jamais fait parvenir au conseil communal un planning des travaux pour démontrer 
la poursuite de leur exécution. Au contraire, ils ont, courant fin 2016/début 2017, tenté 
de trouver un compromis tendant à transformer les projets autorisés en 2012 
(construction de trois chalets) en un projet complètement différent (centre de méditation 
et de conférence avec un bâtiment servant au logement de la direction et du personnel), 
ce pour répondre à la volonté de leurs clients (parties aux actes du 12 octobre 2016). Le 
15 février 2017, le conseil communal leur a clairement répondu que ceci nécessitait « un 
nouveau dossier et une nouvelle analyse ». Le 31 mai 2017, l’un des recourants 
(K _________) a ensuite écrit au conseil communal en reconnaissant expressément que 
les travaux des trois chalets n’avaient pas débuté tout en lui proposant une 
« modification portant uniquement sur la construction d’un sous-sol sous le gabarit 
principal de chaque chalet, afin de créer des salles de réunions ». Le 28 juin 2017, suite 


- 15 - 
à une nouvelle vision locale lors de laquelle il a constaté une péjoration de l’état des lieux 
(cf. le rapport du même jour : « les terrassements effectués ainsi que le béton maigre 
répandu sur les plannies des parcelles sont à peine reconnaissables. Le banquetage 
réalisé pour l’implantation ne permet à peine plus de retrouver les constructions censées 
débutées. En effet, l’herbe a envahi les parcelles et selon les photos fournies, transperce 
également « les fondations » réalisées. Au surplus, nous pouvons aisément affirmer que 
ces chantiers n’ont fait l’objet d’aucune intervention depuis la dernière visite des lieux 
effectuée en avril 2016 »), le conseil communal a revu sa première appréciation de juillet 
2016. A l’aune de ce nouveau constat, couplé à l’immobilisme - admis par K _________ 
(cf. son courrier du 31 mai 2017) - du chantier depuis 2012, hormis quelques menus 
travaux entrepris juste avant la fin du délai de trois ans et pour lesquels les recourants 
n’ont pas été en mesure de prouver l’ampleur (cf. supra, consid. 2.2), le conseil 
communal a décidé, le 28 juin 2017, de constater la caducité des autorisations de 
construire. 
Il ressort de cette chronologie des faits que nonobstant la formulation en partie ambiguë 
du courrier du 6 juillet 2016, les recourants n’ont jamais reçu une assurance claire du 
conseil communal de ne jamais voir déclarer caduque les autorisations de construire du 
10 avril 2012. Au contraire, ils semblent perdre de vue que le principe de la bonne foi 
vaut pour l’administration comme pour l’administré (ATF 129 II 361 consid. 7.1). Or, ils 
n’ont pas donné suite au courrier du 6 juillet 2016 qui pourtant constatait que le chantier 
était inactif depuis le printemps 2015 et ce sont plutôt eux qui ont tenté de « changer 
fusil d’épaule » en modifiant le projet initial pour en faire un centre de méditation et de 
conférence avec un bâtiment servant au logement et au personnel puis, devant le refus 
du conseil communal, en voulant revenir au projet initial en lui apportant toutefois une 
modification « plus proche du programme typologique des futurs propriétaires et 
constructeurs ». Quant aux deux actes du 12 octobre 2016, ils ne leur sont d’aucun 
secours puisque précisément ils portent sur des objets différents que ceux des 
autorisations de construire de 2012 et qu’ils sont assortis d’une condition résolutoire 
prévoyant qu’ils seraient « nuls et non avenus au cas où dite autorisation de construire 
était refusée, respectivement n’était pas accordée d’ici au 11 octobre 2017, sans faute 
de l’acquéresse ». Il est en outre évident, sur le vu des actes de la cause et, en 
particulier, des différentes photographies, que le chantier n’était en 2019 (cf. supra, 
consid. 2.2.2) pas plus avancé qu’en 2016. 
En définitive, ce sont plutôt les recourants qui se montrent de mauvaise foi. En effet, 
comme le courrier du 6 juillet 2016 reprochait à B _________ SA d’avoir complètement 


- 16 - 
stoppé le chantier au printemps 2015, il devait être évident pour eux que la validité des 
autorisations de construire pouvait être remise en question si cette situation péréclitait. 
De plus, le 31 mai 2017, K _________ écrivait au conseil communal : « A ce jour la 
construction des 3 chalets en aval du terrain sur les parcelles xxx2 _________, 
xxx1 _________, xxx3 _________ est autorisée et en force. Les travaux pourraient 
débuter immédiatement ». Cet aveu ne fait que confirmer le contenu du courrier du 6 
juillet 2016 sur l’absence totale de continuation des travaux depuis plusieurs années. 
Partant, mal fondé, le grief est rejeté. 
4. 
Dans un troisième et dernier grief, les recourants se prévalent de « l’absence de 
motifs de révocation ». De leur point de vue, la décision communale du 28 juin 2017 
constatant la caducité des autorisations de construire faute de travaux entamés « revient 
en réalité à révoquer la décision de juillet 2016 alors que les conditions de l’article 32 
LPJA ne sont pas réunies ». 
Ce grief est inconsistant. En effet, seule l’autorisation de construire du 10 avril 2012 était 
sujette à révocation. Or, personne ne l’a remise en question. 
De toute manière, les recourants donnent au courrier du conseil communal du 6 juillet 
2016 une portée qu’il n’a pas puisque, comme on l’a vu supra (consid. 3.2), s’il se référait 
à l’article 56 aOC, il indiquait également que les travaux étaient à l’arrêt depuis le 
printemps 2015 et il est douteux que ce courrier du 6 juillet 2016, qui ne comporte ni 
dispositif, ni voie de recours, puisse être considéré comme une décision. En tout état de 
cause, plusieurs options légales s’offraient au conseil communal et ce dernier pouvait 
parfaitement, suite à son courrier du 6 juillet 2016 resté lettre morte et au nouveau 
rapport de la police des constructions, constater le 28 juin 2017 la caducité des 
autorisations de construire du 10 avril 2012. 
5.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
5.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de Z _________, 
W _________, Y _________ et X _________, solidairement entre eux (art. 89 al. 1 et 88 
al. 2 LPJA). Les intéressés supportent en outre leurs frais d’intervention (art. 91 al. 1 a 
contrario LPJA). 
 
 
 
 
 


- 17 - 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce : 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de Z _________, W _________, 
Y _________ et X _________ Susan Cave, solidairement entre eux. Aucun dépens 
ne leur est alloué. 
3. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M _________, avocat à Martigny, pour 
les recourants, à la commune de A _________, à A _________, et au Conseil 
d’Etat, à Sion. 
Sion, le 10 août 2020.