vs_gerichte · C1 20 252 · 2021-04-01 · de
Auftrag & Mäklervertrag
Auftrag & Mäklervertrag

C1 20 252 URTEIL VOM 1. APRIL 2021 Kantonsgericht Wallis I. Zivilrechtliche Abteilung Dr. Lionel Seeberger, Einzelrichter; Flurina Steiner, Gerichtsschreiberin in Sachen X _________ SÀRL, Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt M _________ gegen Y _________, Kläger und Berufungsbeklagter, vertreten durch Rechtsanwalt N _________ (Mäklervertrag) Berufung gegen den Entscheid des Bezirksgerichts A _________ vom 7. September 2020 [xxx Z1 19 xxx]

C1 20 252 
 
 
URTEIL VOM 1. APRIL 2021 
 
in Sachen 
 
gegen 
 
 


- 2 - 
Verfahren 
 
A. In dem von Y _________ mit Klage vom 10. September 2019 (Postaufgabe; vom 
Kläger auf den 9. September 2019 datiert) fällte das Bezirksgericht A _________ am 
7. September 2020 nachstehendes Urteil, welches es gleichentags versandte (S. 116): 
1. Die Klage von Y _________ wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
2. Die X _________ Sàrl bezahlt Y _________ Fr. 20'000.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 30. September 
2016. 
3. Auf das Gesuch um Aufhebung des Rechtsvorschlags in der Betreibung Nr. xxx des Betreibungsamtes 
B _________ wird nicht eingetreten. 
4. Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 2'500.00 werden der X _________ Sàrl im Umfang von 
Fr. 2‘187.50 (7/8) und Y _________ im Umfang von Fr. 312.50 (1/8) auferlegt. Diese werden mit dem 
vom Kläger geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 2‘700.00 verrechnet. Der Saldo von Fr. 
200.00 wird dem Kläger zurückerstattet. 
5. Die von Y _________ bezahlten Kosten des Schlichtungsverfahrens vor dem Gemeinderichteramt in 
C _________ von Fr. 170.00 werden im Umfang von Fr. 148.75 (7/8) der X _________ Sàrl und im 
Umfang von Fr. 21.25 (1/8) Y _________ auferlegt. 
6. Die X _________ Sàrl erstattet Y _________ total Fr. 2‘208.75 für geleistete Kostenvorschüsse in den 
Verfahren vor dem Gemeinderichteramt und dem Bezirksgericht. 
7. Die X _________ Sàrl bezahlt Y _________ eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.00 (inkl. Auslagen 
von Fr. 262.50 und MwSt.). 
 
Y _________ bezahlt der X _________ Sàrl eine Parteientschädigung von Fr. 500.00 (inkl. Auslagen 
von Fr. 37.50 und MwSt.). 
 
In Verrechnung der gegenseitigen Ansprüche schuldet die X _________ Sàrl Y _________ eine 
Parteientschädigung in Höhe von Fr. 3'000.00. 
 
B. Gegen diesen Entscheid erklärte X _________ Sàrl am 5. Oktober 2020 beim Kan-
tonsgericht Berufung mit den Rechtsbegehren (S. 120): 
L'appelante conclut, avec suite de frais et dépens, à ce qu'il plaise à l'autorité d'appel prononcer: 
I. L'appel est admis. 
 
 


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 Principalement 
II. Le jugement dont est appel est réformé en ce sens que son dispositif est désormais le suivant, 
avec suite de frais et dépens : 
Les conclusions prises au pied de la demande du 9 septembre 2019 par Y _________ sont 
rejetées. 
Subsidiairement 
III. Le jugement objet de l'appel est annulé, le dossier de la cause étant renvoyé à l'autorité de 
première instance pour que celle-ci procède dans le sens des considérants de l'arrêt sur appel. 
Der erstinstanzliche Kläger erstattete seine Berufungsantwort am 15. Januar 2002 (Post-
aufgabe). Er stellte folgende Anträge (S. 1124): 
1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen. 
2. Das Urteil vom 7. September 2020 des Bezirksgerichts von A _________ sei zu bestätigen. 
3. Dem Berufungsbeklagten sei zu Lasten der Berufungsklägerin eine angemessene Parteientschädigung 
zu gewähren. 
4. Die Kosten von Verfahren und Entscheid seien der Berufungsklägerin aufzuerlegen 
 
Sachverhalt und Erwägungen 
1. 
1.1 Das Bezirksgericht hat in E. 1.1 seines Urteils die örtliche sowie sachliche Zustän-
digkeit des Bezirksgerichts A _________ und die Anwendbarkeit des schweizerischen 
Rechts korrekt dargelegt, worauf verwiesen werden kann, zumal diese Punkte von den 
Prozessparteien zu Recht nicht beanstandet werden. 
1.2 Das Kantonsgericht bzw. ein einzelner Kantonsrichter, wenn wie hier erstinstanzlich 
das vereinfachte Verfahren anwendbar war (Art. 5 Abs. 2 lit. c EGZPO i.V.m. Art. 20 Abs. 
3 RPflG i.V.m. Art. 20 Abs. 1 Organisationsreglement der Walliser Gerichte), beurteilt als 
Rechtsmittelinstanz Beschwerden und Berufungen, die im neunten Titel des zweiten 
Teils der Schweizerischen Zivilprozessordnung vorgesehen sind (Art. 308 ff. ZPO; Art. 5 
Abs. 1 lit. b EGZPO). Gemäss Art. 308 Abs. 1 und 2 ZPO sind erstinstanzliche End- und 
Zwischenentscheide mit Berufung anfechtbar, in vermögensrechtlichen Angelegenhei-
ten indes nur wenn der Streitwert entsprechend den zuletzt aufrechterhalten Rechtsbe-


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gehren (vgl. Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO) über Fr. 10‘000.-- beträgt. Für die Anschlussbe-
rufung gilt keine Streitwertgrenze (Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen-
berger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., 2016, N. 32 
zu Art. 313 ZPO). 
Das angefochtene Urteil bringt das Verfahren vor Bezirksgericht zu Ende, weshalb es 
sich hierbei um einen Endentscheid handelt. Zwischen den Parteien strittig ist eine For-
derung von Fr. 20'000.--. Die Streitwertgrenze für die Berufung ist damit überschritten. 
Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsklägerin hat das 
am 7. September 2020 versandte Urteil des Bezirksgerichtes frühestens am 8. Septem-
ber 2020 in Empfang genommen, womit die Berufung am 5. Oktober 2020 fristgerecht 
erhoben wurde. Auf die Berufung ist daher, vorbehältlich einer gehörigen Begründung, 
einzutreten. Der Berufungsbeklagte hat seinerseits seine Berufungsantwort unter Be-
rücksichtigung des Fristenstillstands vom 18. Dezember 2020 bis 2. Januar 2021 (Art. 
145 Abs. 1 ZPO) innert der gesetzlichen Frist eingereicht. 
1.3 Gemäss Art. 311 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet einzureichen. Zwar 
nennt dieser Artikel einzig die Begründung der Berufung, die aber auch der Erläuterung 
der Begehren dient und solche damit voraussetzt. Aus einer Rechtsschrift muss hervor-
gehen, dass und weshalb der Rechtsuchende einen Entscheid anficht und inwieweit die-
ser abgeändert oder aufgehoben werden soll (BGE 137 III 617 E. 4.2.2 und 134 II 244 
E. 2.4.2). In der Berufungseingabe sind somit Rechtsbegehren zu stellen. 
1.3.1 Die Begründungspflicht in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht (Art. 311 Abs. 1 
ZPO in fine i.V.m. Art. 310 ZPO) verlangt vom Berufungskläger, dass er jeweils in den 
Schranken von Art. 317 ZPO der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darlegt, aus welchen 
Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und abgeändert werden 
soll (Begründungslast). Dieser Anforderung genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er 
in seiner Berufungsschrift lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen 
verweist oder diese wiederholt, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zu-
frieden gibt oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisiert. Die Be-
gründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz 
mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im 
Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht und die Aktenstü-
cke nennt, auf denen seine Kritik beruht (BGE 141 III 569 E. 2.3.3, 138 III 374 E. 4.3.1; 
Bundesgerichtsurteile 5D_148/2013 vom 10. Januar 2014 E. 5.2.1 und 5A_438/2012 


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vom 27. August 2012 E. 2.2, in: SZZP 2013 S. 29 f.; Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Ha-
senböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
3. A., 2016, N. 36 zu Art. 311 ZPO). 
So ist in der Begründung nicht nur darzutun, weshalb das Verfahren so ausgehen sollte, 
wie der Rechtsmittelkläger dies will. Es ist auch aufzuzeigen, weshalb der Entscheid 
fehlerhaft ist bzw. weshalb Noven oder neue Beweismittel zulässig sind (vgl. dazu nach-
stehende E. 1.2.2) und einen anderen Schluss aufdrängen. Die Rechtsmittelinstanz 
muss nicht nach allen denkbaren, möglichen Fehlern eigenständig forschen (vgl. 
Reetz/Theiler, a.a.O., N. 36 zu Art. 311 ZPO; Hungerbühler/Bucher, in: Brunner/Gas-
ser/Schwander [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, 2. A., 
2016, N. 30 ff. zu Art. 311 ZPO). Vielmehr hat der Berufungskläger diese aufzuzeigen, 
indem er sich mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinandersetzt; stützt sich der 
angefochtene Entscheid auf mehrere selbständige Begründungen, muss sich der Beru-
fungskläger in seiner Berufungsschrift mit jeder einzelnen von ihnen auseinandersetzen 
(Hungerbühler/Bucher, a.a.O., N. 42 f. zu Art. 311 ZPO). Vermag die Berufung den An-
forderungen an die Begründung nicht zu genügen, ist auf die Berufung nicht einzutreten 
(Bundesgerichtsurteile 4A_290/2014 vom 1. September 2014 E. 3.1 und 4A_97/2014 
vom 26. Juni 2014 E. 3.3; vgl. auch BGE 138 III 374 E. 4.3.2). Ob die Berufungsschrift 
den gesetzlichen Vorgaben an die Begründung genügt, ist nachfolgend bei deren Be-
handlung zu prüfen. 
1.3.2 Neue Tatsachen und Beweismittel können nach Art. 317 Abs. 1 ZPO im Beru-
fungsverfahren nur noch beschränkt berücksichtigt werden. Echte Noven sind Tatsa-
chen oder Beweismittel, welche (erst) nach dem Zeitpunkt entstanden sind, in welchem 
die jeweilige Partei sich vor der Urteilsfällung letztmals äussern konnte. Sie sind im Be-
rufungsverfahren zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht 
werden. Demgegenüber sind unechte Noven Tatsachen und Beweismittel, welche be-
reits im Zeitpunkt der letztmaligen Äusserungsmöglichkeit bestanden, die jedoch aus 
irgendwelchen Gründen damals nicht geltend gemacht worden sind. Die Zulassung un-
echter Noven wird im Berufungsverfahren beschränkt. Sie sind ausgeschlossen, wenn 
sie nicht ohne Verzug vorgebracht werden oder bei zumutbarer Sorgfalt schon vor erster 
Instanz hätten vorgebracht werden können (Art. 317 Abs. 1 lit. a und b ZPO). Dabei hat 
der Berufungskläger und gegebenenfalls der Anschlussberufungskläger darzulegen, 
weshalb er diese erst jetzt und nicht schon früher im Verfahren vorbringt. 
1.3.3 Laut Art. 310 ZPO können mit der Berufung die unrichtige Rechtsanwendung 
(lit. a) und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. 


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Die Berufungsinstanz verfügt mithin über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der 
Streitsache («plein pouvoir d'examen de la cause») und kann das erstinstanzliche Urteil 
sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen (vgl. BGE 138 III 374 
E. 4.3.1). Sie hat denn auch als Vorinstanz des Bundesgerichts gemäss Art. 112 Abs. 1 
BGG den Lebenssachverhalt, welcher der Streitigkeit zugrunde liegt, sowie den Pro-
zesssachverhalt des kantonalen Verfahrens so vollständig und verständlich darzustel-
len, dass den Parteien eine sachbezogene Anfechtung und dem Bundesgericht eine 
Überprüfung im Lichte der nach Art. 95 ff. BGG zulässigen Rügen möglich ist (vgl. dazu 
Art. 105 BGG; BGE 140 III 16 E. 1.3.1). Dies bedeutet aber nicht, dass die Berufungs-
instanz gehalten ist, von sich aus wie eine erstinstanzliche Gerichtsbehörde alle sich 
stellenden tatsächlichen und rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn die Parteien 
diese in oberer Instanz nicht mehr vortragen. Sie hat sich - abgesehen von offensichtli-
chen Mängeln - grundsätzlich auf die Beurteilung der in der schriftlichen Begründung 
(Art. 311 Abs. 1 und Art. 312 Abs. 1 ZPO) gegen das erstinstanzliche Urteil erhobenen 
Beanstandungen zu beschränken (vgl. auch Bundesgerichtsurteile 4A_290/2014 vom 1. 
September 2014 E. 5 sowie 4A_651/2012 vom 7. Februar 2013 E. 4.2, wonach das Be-
rufungsgericht nicht von Grund auf eine eigene Prüfung sich stellender Rechts- und Tat-
fragen vornimmt, sondern den erstinstanzlichen Entscheid aufgrund von erhobenen Be-
anstandungen überprüft; zum Ganzen BGE 142 III 413 E. 2.2.4). 
Inhaltlich ist das Berufungsgericht hingegen weder an die Argumente, welche die Par-
teien zur Begründung ihrer Beanstandungen vorbringen, noch an die Erwägungen der 
ersten Instanz gebunden; es wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO) und 
verfügt über freie Kognition in Tatfragen, weshalb es die Berufung auch mit einer ande-
ren Argumentation gutheissen oder diese auch mit einer von der Argumentation der ers-
ten Instanz abweichenden Begründung abweisen kann (Bundesgerichtsurteile 
4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1 und 4A_376/2016 vom 2. Dezember 2016 
E. 3.2.1 und 3.2.2). 
1.3.4 Die Berufung hemmt die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des angefochtenen 
Entscheides im Umfang der Anträge, ebenso die Anschlussberufung (Art. 315 Abs. 1 
ZPO). Ziff. 3 des erstinstanzlichen Judikatums, wonach auf das Gesuch um Aufhebung 
des Rechtsvorschlags in der vom Kläger gegen die Beklagte eingeleiteten Betreibung 
nicht eingetreten wird, wurde nicht angefochten und ist demzufolge rechtskräftig. 
2. 
2.1 Auf Empfehlung einer Freundin betraute der Kläger als Eigentümer des 
D _________ in C _________ die Beklagte mit dessen Verkauf. Zu diesem Zweck traf 


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er sich am 10. November 2014 mit der Geschäftsführerin der Beklagten, E _________, 
in seiner Bar in F _________. Bei dieser Besprechung übergab er dieser Fr. 20'000.-- in 
bar, deren Übergabe diese mit ihrer Unterschrift auf die vom Kläger vorbereitete 
«QUITTANCE» wie folgt bestätigte: «Reçu CHF 20'000.- (vingt mille francs) à titre 
d’avance sur frais de courtage pour la vente du D _________ à C _________ de 
Y _________» (S. 8: Beleg 3). 
Laut angefochtenem Urteil (dort E. 2) sprachen die Parteien bei diesem Treffen ausser-
dem über den Kaufpreis, dessen Höhe sie unterschiedlich angaben, händigte der Kläger 
der Geschäftsführerin ca. 15 Fotos des Objektes für ein zu erstellendes Verkaufsdossier 
aus, fand danach keine gemeinsame Besichtigung des Verkaufsobjektes statt, erkun-
digte sich der Kläger ab dem 9. Februar 2015 mehrere Male bei ihr über Interessenten, 
schaltete diese das Angebot auf Internetseiten auf, suchte sie als Intermediärin Käufer 
für den Kläger und meldete ihm vereinzelt Kaufinteressenten, wobei die Darstellungen 
der Beteiligten dazu divergieren und letztlich kein ernsthafter Interessent gefunden wer-
den konnte. 
Am 4. Mai 2016 unterzeichneten die Parteien eine halbe Stunde vor einem Treffen mit 
einem Interessenten einen durch die Beklagte verfassten Mäklervertrag («CONTRAT 
DE COURTAGE»; S. 9 f.: Beleg 4; Original S. 100 f.) mit schriftlicher Regelung von Art 
(«Mandat exclusif»), Dauer («Durée: indéterminée») und Höhe sowie Fälligkeit der Ver-
mittlungsprovision. Weiter vereinbarten sie: 
Cas Particuliers 
Dans le cas d’une rupture de contrat du mandat, l’agence pourra dans ce cas lui facturer frais et débours. 
Cependant si la faute venait de l’agence, aucune indemnité ne serait demandée ; 
Diesen Satz ergänzte der Kläger handschriftlich; hormis les CHF 20'000.- (vingt mille francs) 
d’acompte déjà versés. 
Mit Einschreiben vom 16. September 2016 kündigte der Kläger den Mäklervertrag mit 
Hinweis auf die ungenügenden Verkaufsbemühungen der Beklagten. Gleichzeitig ver-
langte er die Rückzahlung des Vorschusses von Fr. 20'000.-- bis zum 30. September 
2016 (S. 11: Beleg 5). Am 6. Oktober 2016 kündigte er die Einleitung einer Betreibung 
an, bemängelte er die Rechtmässigkeit des Vertrages und setzte er der Beklagten eine 
letzte Frist bis zum 20. Oktober 2016 für die Rückerstattung der Fr. 20'000.-- (S. 13: 
Beleg 6). In ihrer Antwort darauf führte die Beklagte u.a. aus, er, der Kläger, sei im Bu-
siness tätig und wisse, dass es Reisespesen, Inserierungskosten usw. gebe. Bezüglich 
des Vertrages berief sie sich auf einen Rechtsanwalt als dessen Verfasser, hielt dem 


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Kläger seine frühere Tätigkeit als Bezirksrichter (recte: Friedensrichter) vor und verwies 
sie auf die Bestimmungen des OR (S. 15: Beleg 7). 
2.2 Einziger Streitpunkt bildet die Frage, ob die Beklagte die vom Kläger als Vorschuss 
geleisteten Fr. 20'000.-- als Auslagenersatz behalten darf oder ihm zurückerstatten 
muss. 
2.2.1 E. 3 des angefochtenen Urteils beinhaltet allgemeine Ausführungen zum Mäkler-
vertrag, namentlich zu dessen Abschluss und Auflösung mit jederzeitiger, fristloser Wi-
derrufsmöglichkeit durch beide Vertragsparteien (Art. 404 Abs. 2 aufgrund des Verwei-
ses in Art. 412 Abs. 2 OR), zum Mäklerlohn, zu den Treue- und Sorgfaltspflichten des 
Mäklers sowie zum Aufwendungsersatz. Danach kann der Mäkler gemäss der gesetzli-
chen Regelung von Art. 413 Abs. 3 OR Ersatz für seine Aufwendungen nur dann verlan-
gen, wenn ihm dies im Vertrage zugesichert worden ist. Ansonsten besteht für die ihm 
in Ausübung seiner Tätigkeit entstandenen Aufwendungen kein eigenständiger Ersatz-
anspruch; sie gelten als im Mäklerlohn eingeschlossen. Bei einer entsprechenden Zusi-
cherung ist der Aufwand, etwa für Inserieren, Reisen u.a., aber unabhängig vom Zustan-
dekommen des Geschäfts zu ersetzen (Art. 413 Abs. 3 OR letzter Teilsatz). Wie die 
Vorinstanz mit Hinweis auf BGE 78 II 55 festhält, kann dabei die Bezahlung eines Pro-
visions- oder Auslagenvorschusses noch nicht als ausdrückliche Zusicherung des Auf-
wendungsersatzes aufgefasst werden. 
In seiner E. 3.1.3 befasste sich das Bezirksgericht mit den von den Parteien im schriftli-
chen Vertrag unter «Besondere Fälle» bzw. «Cas Particuliers» getroffenen Vereinba-
rung, wonach die Beklagte vom Kläger im Falle eines Vertragsbruches Ersatz für Ausla-
gen und Gebühren verlangen könne, wohingegen bei einem Fehler der Beklagten kei-
nerlei Entschädigung verlangt werde. Zu dem vom Kläger handschriftlich hinzugefügten 
Zusatz führte die Vorinstanz aus, dieser lasse zwei Varianten zu, entweder, (1) dass die 
Beklagte bei einem Fehler ihrerseits abgesehen von der Anzahlung von Fr. 20'000.-- 
keine Entschädigung verlangen könne, oder, (2) dass der Kläger in diesem Fall von der 
Beklagten keine Entschädigung verlangen könne mit Ausnahme der von ihm geleisteten 
Anzahlung. Gestützt auf die vom Bezirksgericht als nachvollziehbar beurteilte Beweis-
aussage des Klägers, wonach er die Fr. 20'000.-- nicht einfach so der Beklagten habe 
übergeben wollen, womit deren Geschäftsführerin einverstanden gewesen sei, sowie die 
Aussage besagter Geschäftsführerin, dass der Kläger die Ergänzung gemacht habe und 
die Fr. 20'000.-- bereits für ihre Auslagen gewesen seien, welche in etwa diesem Betrag 
entsprächen, erwog es, die handschriftliche Ergänzung mache nur Sinn und habe von 
der Beklagten in guten Treuen dahin verstanden werden müssen, dass der Kläger zwar 


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keine Entschädigung verlange, aber seine Anzahlung zurückerhalten wolle, sofern es 
aufgrund eines fehlerhaften Verhaltens der Beklagten zur Vertragsauflösung kommen 
sollte. Mit Hinweis auf die weiteren Aussagen der beklagtischen Geschäftsführerin – Ver-
rechnungserklärung im Schreiben vom 13. Oktober 2016, Fr. 20'000.-- Auslagen bis Ver-
tragsauflösung, Erfassung der Fr. 20'000.-- sowie entsprechender Auslagen in der Buch-
haltung, keine Rechnungstellung für die Auslagen, Anwaltskosten im Verfahren in 
G _________ – gelangte das Bezirksgericht sodann zum Schluss, dass diese selbst 
davon ausgegangen sei, dass sie die Fr. 20'000.-- nicht ohne weiteres als Spesenent-
schädigung behalten dürfe, andernfalls hätte sie diesen Passus selbst im von ihr vorbe-
reiteten Vertragsentwurf eingefügt. 
In E. 3.2 prüfte die Vorinstanz, ob die Beklagte ihre Vertragspflichten verletzt habe, weil 
sie keine seriösen Kaufinteressenten präsentiert habe, so dass der Kläger Anspruch auf 
Rückerstattung seiner Anzahlung habe. In E. 3.2.2 qualifizierte das Bezirksgericht die 
Bemühungen der Beklagten als wenig professionell und die von ihr präsentierten zwei 
Kaufinteressenten als gering. Damit sei zwar noch keine eigentliche Vertragsverletzung 
bewiesen, aber wenig erstaunlich und nachvollziehbar, dass der Kläger den Vertrag am 
16. September 2016 wie vom Gesetz vorgesehen per sofort aufgelöst habe. 
In E. 3.2.3 bejahte die Vorinstanz in Anwendung von Art. 62 Abs. 2 OR einen Anspruch 
des Klägers auf Rückerstattung der Fr. 20'000.--. 
In E. 3.2.4 verwarf die Vorinstanz die Verrechnungsmöglichkeit der Auslagenersatzfor-
derungen der Beklagten mit dieser klägerischen Rückforderung. In Bezug auf die beson-
deren Vereinbarungen («Cas Particuliers») des Mäklervertrages erwog sie, die Beklagte 
könnte gestützt darauf vom Kläger nur Auslagen und Gebühren verlangen, wenn es zu 
einem Vertragsbruch durch Letzteren gekommen wäre. Eine Vertragsverletzung des 
Klägers sei jedoch nicht ersichtlich. Aufgrund der fehlenden Vereinbarung eines Ausla-
genersatzes im Mäklervertrag vor den besonderen Bestimmungen, was laut Rechtspre-
chung vorausgesetzt werde, bestehe grundsätzlich kein Anspruch der Beklagten auf Er-
satz ihrer unbezifferten Auslagen. Schliesslich seien die von der Beklagten geltend ge-
machten Auslagen für Reisen und Werbung in ihrer Höhe weder beziffert noch substan-
tiiert in den Rechtsschriften dargestellt oder ausgewiesen worden. Gemäss Art. 413 Abs. 
3 OR wären dem Mäkler aber die effektiven Auslagen zu ersetzen. 
2.2.2 Die Parteien haben bei ihrem ersten Zusammentreffen am 10. November 2014 
einen Mäklervertrag abgeschlossen, dessen Inhalt sie am 4. Mai 2016 schriftlich fest-
hielten und unterzeichneten. Am 16. September 2016 hat der Kläger den Mäklervertrag 


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«rechtsgültig per sofort gekündigt», so das Bezirksgericht in seiner E. 4.2. Mithin ging 
die Vorinstanz – entgegen Ziff. 4 der Berufung – richtigerweise von einer Vertragsauflö-
sung ex nunc und gerade nicht ex tunc aus. 
In Ziff. 3 ihrer Berufung wirft die Berufungsklägerin dem Bezirksgericht im Rahmen des-
sen Vertragsauslegung eine klar falsche Tatsachenfeststellung vor. In diesem Zusam-
menhang weist sie auf die 15-jährige Tätigkeit des Berufungsbeklagten als Friedensrich-
ter hin, welche es als unvorstellbar erscheinen lasse, dass er sich bei Unterzeichnung 
des Vertrages bzw. bei dessen Auflösung allfälliger rechtlicher Folgen nicht bewusst ge-
wesen sei. Daraus schliesst die Berufungsklägerin im Ergebnis auf die Pflicht des Beru-
fungsbeklagten, ihr die Fr. 20'000.-- zu überlassen. Mit ihren Ausführungen setzt sich die 
Berufungsklägerin – selbst unter Berücksichtigung von Ziff. 2 lit. b der Berufung – nicht 
mit den ausführlichen Erwägungen des Bezirksgerichts auseinander. Sie nimmt keinen 
konkreten Bezug auf diese und legt nicht dar, inwieweit diese unzutreffend wären, son-
dern begnügt sich weitgehend damit, ihren eigenen Standpunkt darzutun. So ergibt sich 
aus der Berufung nicht, inwieweit die juristische Berufserfahrung des Berufungsbeklag-
ten zu einer anderen Vertragsauslegung hätte führen müssen und insbesondere auch 
nicht, zu welchem Auslegungsresultat. Die Berufung erscheint insoweit nicht gehörig be-
gründet. 
Die Vorinstanz hat in ihrer einleitenden E. 3 treffend ausgeführt, dass im Mäklervertrag 
Aufwendungsersatz nur dann geschuldet ist, wenn dies ausdrücklich vereinbart wurde 
(zum Inhalt des Mäklervertrags und zum Anspruch des Mäklers auf Aufwendungsersatz 
vgl. auch BGE 144 III 43 E. 3.1 und 3.1.1 mit Hinweis auf die bundesgerichtliche Recht-
sprechung). In E. 3.1.3 hat das Bezirksgericht die vertragliche Regelung des Auslagen-
ersatzes in «besonderen Fällen», d.h. bei Vertragsbruch des Klägers bzw. einem Fehler 
der Beklagten mittels Auslegung ermittelt, mit welchen Erwägungen sich die Berufung 
nicht näher auseinandersetzt, wenn sie unter Ziff. 2 lit. b bloss ihre eigene Sicht darlegt. 
Zutreffend ist einzig, darin ist der Berufungsklägerin zuzustimmen, dass das Bezirksge-
richt ihr «keine eigentliche Vertragsverletzung» (angefochtenes Urteil E. 3.2.2 in fine) 
angelastet hat. Umgekehrt hat der Berufungsbeklagte den Mäklervertrag rechtsgültig per 
sofort gekündigt, so dass auch ihm kein Vertragsbruch vorgeworfen werden kann (s. 
auch angefochtenes Urteil E. 3.2.4). Liegen somit auf Seiten beider Vertragsparteien 
keine Vertragsverletzungen vor, so gelangt die vertragliche Soderregelung für «Cas Par-
ticuliers» nicht zu Anwendung. Einen Auslagenersatz könnte die Berufungsbeklagten 
demnach nur geltend machen, wenn dies von den Parteien im Mäklervertrag so verein-
bart worden wäre. Eine solche Vereinbarung fehlt nun aber, womit kein Anspruch der 


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Beklagten auf Ersatz ihrer (unbezifferten) Auslagen besteht (angefochtenes Urteil E. 
3.2.4). Auch damit befasst sich die Berufung nicht. Die Berufungsklägerin übergeht ge-
flissentlich, dass laut den treffenden Erwägungen der Vorinstanz keine Vertragsverlet-
zung und damit kein Sonderfall gegeben ist und dass für den Fall der ordentlichen Auf-
lösung des Vertragsverhältnisses keine Vereinbarung bezüglich allfälliger Auslagen der 
Mäklerin getroffen wurde. 
Wollte man aus der Leistung des Vorschusses auf eine stillschweigende Vereinbarung 
der Abgeltung des Aufwendungsersatzes schliessen – was die Berufungsklägerin in ih-
rer Berufung so nicht rechtsgenügend dartut und wovon aufgrund des schriftlichen Mäk-
lervertrages, in welchem eine solche Vereinbarung fehlt, nicht auszugehen ist, letztlich 
auch anhand des Grundsatzes in dubio contra stipulatorem –, so könnte der Berufungs-
klägerin ein solcher dennoch nicht zugesprochen werden, weil sie einen solchen nie – 
weder vorprozessual noch in ihren Rechtsschriften – substantiiert behauptet und bezif-
fert hat. Ihr Einwand, der Berufungsbeklagte habe nie eine Rechnung oder eine Kosten-
aufstellung verlangt (Berufung, Ziff. 5 lit. b), hilft ihr dabei nicht weiter. Einerseits hatte 
der Berufungskläger, welcher einen entsprechenden Anspruch der Klägerin bestritt, kei-
nen Anlass, danach zu fragen. Anderseits entbindet diese Nichtnachfrage die Berufungs-
klägerin nicht von ihren prozessualen Behauptungs- und Substantiierungspflichten. Von 
einer detaillierten Darlegung ihrer Aufwendungen wäre die Berufungsklägerin nur dann 
befreit gewesen, wenn die Vertragsparteien für die Auslagen der Mäklerin eine Pau-
schale vereinbart hätten (vgl. Ammann, Basler Kommentar, 7. A., 2020, N. 15 zu Art. 
413 OR, wonach bei einer Zusicherung grundsätzlich die effektiven Aufwendungen zu 
ersetzen sind). Solches behauptet die Berufungsklägerin erstmals und damit offensicht-
lich verspätet in ihrer Berufungsschrift (dort Ziff. 5). In den Rechtsschriften fehlt eine der-
artige Behauptung und selbst ihre Geschäftsführerin hat dies in ihrem Parteiverhör nicht 
behauptet bzw. ausgesagt. 
Zusammengefasst erweist sich die Berufung, sofern diese den gesetzlichen Begrün-
dungsanforderungen überhaupt zu genügen vermag, als materiell unbegründet. Sie ist 
daher, soweit darauf einzutreten ist, abzuweisen. 
3. Das Gericht entscheidet in der Regel im Endentscheid über die Prozesskosten, die 
einerseits die Gerichtskosten, welche mit den von den Parteien geleisteten Kostenvor-
schüssen verrechnet werden (Art. 98 und Art. 111 ZPO), und anderseits die Parteient-
schädigung umfassen (Art. 104 Abs. 1, 105 Abs. 1 und 95 ZPO). Die Höhe der Prozess-
kosten richtet sich nach kantonalen Tarifen (Art. 96 und 105 Abs. 2 Satz 1 ZPO), im 
Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen 


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vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar 2009. Die Verteilung 
der Prozesskosten richtet sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Verfahrens, indem 
die Prozesskosten im Allgemeinen der unterliegenden Partei auferlegt werden (Art. 106 
Abs. 1 und 2 ZPO). Während die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und ver-
teilt werden (Art. 105 Abs. 1 ZPO), wird eine Parteientschädigung einer Partei nur auf 
Antrag hin zugesprochen; sie kann hierfür eine Kostenliste einreichen (Art. 105 Abs. 2 
Satz 2 ZPO). 
Die Berufung der Berufungsklägerin wird abgewiesen, weshalb sie sämtliche Kosten des 
Rechtsmittelverfahrens zu tragen hat. Infolge Bestätigung des angefochtenen Urteils 
bleibt es bezüglich der erstinstanzlichen Kosten, welche nicht separat beanstandet wur-
den, beim Entscheid des Bezirksgerichts (Art. 318 Abs. 3 [e contrario] ZPO). 
3.1 Die Gerichtskosten setzen sich zusammen aus Pauschalen, insbesondere für den 
Entscheid (Entscheidgebühr), sowie aus bestimmten bei Gericht angefallenen Kosten 
(Art. 95 Abs. 2 ZPO; ‚Auslagen’ nach der Terminologie von Art. 7 ff. GTar). Die Gerichts-
gebühr wird aufgrund des Streitwerts, des Umfangs und der Schwierigkeit des Falls, der 
Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation festgesetzt (Art. 
13 Abs. 1 GTar). Sie bewegt sich zwischen einem Minimum und einem Maximum und 
wird unter Berücksichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips festgesetzt 
(Art. 13 Abs. 2 GTar); besondere Umstände können eine Verdoppelung der Ansätze 
oder eine verhältnismässige Kürzung der Gebühr rechtfertigen, Letzteres namentlich 
wenn bloss eine Teilfrage entschieden wird (Art. 13 Abs. 3 und Art. 14 Abs. 1 GTar). 
Bei einem Streitwert von Fr. 20'000.-- bewegt sich die Gerichtsgebühr in einem ordentli-
chen Rahmen von Fr. von 900.-- bis Fr. 3'600.-- (Art. 16 Abs. 1 GTar). Für das Beru-
fungsverfahren gelten die gleichen Ansätze; dabei kann ein Reduktions-Koeffizient von 
höchstens 60% berücksichtigt werden (Art. 19 GTar). 
Im Berufungsverfahren waren Fragen sachverhaltsmässiger wie auch rechtlicher Natur 
von mittlerer Schwierigkeit zu prüfen. Es wurde ein einziger Schriftenwechsel ohne 
mündliche Verhandlung angeordnet. Die Parteien legten ihre Standpunkte und ihre Ein-
wände in der gebotenen Kürze dar. Das Dossier war insgesamt nicht umfangreich. Des-
halb ist unter Berücksichtigung der vorstehend angeführten Kriterien eine Gerichtsge-
bühr von Fr. 1’900.-- angemessen. Diese ist mit dem von der Berufungsklägerin geleis-
teten Kostenvorschuss zu verrechnen. 
3.2 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten der 
berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist, in 


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begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a, b 
und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem Streit-
wert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). 
Laut Art. 32 Abs. 1 GTar beläuft sich das ordentliche Honorar beim gegebenen Streitwert 
auf Fr. 2’900.-- bis Fr. 4’000.-- bzw. mit einem Reduktions-Koeffizienten von 60% für das 
Berufungsverfahren vor Kantonsgericht (Art. 35 Abs. 1 lit. a GTar) auf im Prinzip minimal 
Fr. 1’160.-- und maximal Fr. 1’600.--, in welchen Honraransätzen die Mehrwertsteuer 
inbegriffen ist (Art. 27 Abs. 5 GTar). Bei ausserordentlicher Arbeit darf ein höheres Ho-
norar zugesprochen werden (Art. 29 Abs. 1 GTar). Besteht ein offensichtliches Missver-
hältnis zwischen Streitwert und Prozessinteresse oder zwischen der Entschädigung ge-
mäss Tarif und der effektiven Arbeit des Rechtsbeistands, darf das erwähnte Minimum 
des Honorars unterschritten werden (Art. 29 Abs. 2 GTar; vgl. auch Art. 29 Abs. 3 GTar). 
Innerhalb des vorgegebenen Rahmens bemisst das Gericht das Honorar mit Rücksicht 
auf die Natur und Bedeutung des Falles, dessen Schwierigkeit und Umfang sowie der 
vom Rechtsbeistand nützlich aufgewandten Zeit und der finanziellen Situation der Partei 
(Art. 27 Abs. 1 GTar). 
Im Berufungsverfahren wurde ein einfacher Schriftenwechsel durchgeführt. Der Beru-
fungsbeklagte nahm zu den einzelnen Punkten der Berufung gleichermassen umfas-
send wie auch kurz Stellung. Eine mündliche Berufungsverhandlung fand nicht statt. Die 
Streitpunkte und die Rechtsfragen waren die gleichen wie vor erster Instanz. In Anwen-
dung der oben genannten Kriterien, insbesondere mit Rücksicht auf die Schwierigkeit 
des Falls und den Arbeitsumfang, ist es gerechtfertigt, die Entschädigung auf Fr. 1’400.-
- (Honorar mitsamt Auslagen und inkl. MwSt.) festzusetzen. Ausgangsgemäss schuldet 
die Berufungsklägerin dem Berufungsbeklagten diesen Betrag. 
 
 


- 14 - 
 
Das Kantonsgericht erkennt 
 
1. 
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Bezirksgerichts A _________ vom 
7. September 2020 bestätigt, wie folgt: 
1. 
Die Klage von Y _________ wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. 
2. 
Die X _________ Sàrl bezahlt Y _________ Fr. 20'000.00 zzgl. Zins zu 5% seit dem 30. Septem-
ber 2016. 
3. 
Auf das Gesuch um Aufhebung des Rechtsvorschlags in der Betreibung Nr. xxx des Betreibungs-
amtes B _________ wird nicht eingetreten. 
4. 
Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 2'500.00 werden der X _________ Sàrl im Umfang von 
Fr. 2’187.50 (7/8) und Y _________ im Umfang von Fr. 312.50 (1/8) auferlegt. Diese werden mit 
dem vom Kläger geleisteten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 2’700.00 verrechnet. Der Saldo 
von Fr. 200.00 wird dem Kläger zurückerstattet. 
5. 
Die von Y _________ bezahlten Kosten des Schlichtungsverfahrens vor dem Gemeinderichteramt 
in C _________ von Fr. 170.00 werden im Umfang von Fr. 148.75 (7/8) der X _________ Sàrl 
und im Umfang von Fr. 21.25 (1/8) Y _________ auferlegt. 
6. 
Die X _________ Sàrl erstattet Y _________ total Fr. 2’208.75 für geleistete Kostenvorschüsse 
in den Verfahren vor dem Gemeinderichteramt und dem Bezirksgericht. 
7. 
Die X _________ Sàrl bezahlt Y _________ eine Parteientschädigung von Fr. 3'500.00 (inkl. Aus-
lagen von Fr. 262.50 und MwSt.). 
Y _________ bezahlt der X _________ Sàrl eine Parteientschädigung von Fr. 500.00 (inkl. Aus-
lagen von Fr. 37.50 und MwSt.). 
In Verrechnung der gegenseitigen Ansprüche schuldet die X _________ Sàrl Y _________ eine 
Parteientschädigung in Höhe von Fr. 3'000.00. 
2. 
Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens, bestimmt auf Fr. 1’900.--, werden der 
Berufungsklägerin auferlegt und mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss ver-
rechnet. 
 
 


- 15 - 
3. 
Die Berufungsklägerin bezahlt dem Berufungsbeklagten für das Berufungsverfah-
ren eine Parteientschädigung von Fr. 1’400.--. 
 
Sitten, 1. April 2021