vs_gerichte · A1 20 128 · 2021-05-20 · fr
Raumplanung
Raumplanung

Par arrêt du 30.06.2022 (1C_438/2020/COL), le Tribunal fédéral a rejeté le recours en matière de droit public interjeté par X_, Y_ et Z_ contre ce jugement. A1 20 128 ARRÊT DU 20 MAI 2021 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président, Jean-Bernard Fournier et Thomas Brunner, juges ; Tristan Maret, greffier en la cause X _________, Y _________, Z _________, recourants, représentés par Maître M _________ contre CONSEIL D'ÉTAT DU VALAIS, autorité attaquée et CONSEIL COMMUNAL DE A _________, autre autorité (Aménagement du territoire) recours de droit administratif contre les décisions du 10 juin 2020
 
ARRÊT DU 20 MAI 2021 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


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Faits 
 
A. X _________, Y _________ et Z _________ (X _________ et consorts) sont 
copropriétaires du bien-fonds no xx1 d’une surface de 838 m2 situé au lieu dit 
« B _________ » sur le territoire de la commune de A _________. Ce terrain est classé 
en zone touristique moyenne densité T3 selon le plan d’affectation des zones (PAZ) et le 
règlement de constructions et des zones de l’ex-commune de A _________ (RCCZ), 
textes homologués par le Conseil d’Etat le 6 février 2002 et le 25 juin 2003 actuellement 
encore en vigueur (cf. art. 23 du contrat de fusion, cf. infra consid. 1.2). Le no xx1 est 
entouré des parcelles nos xx2, xx3, xx4 et xx5 qui sont actuellement vierges de toutes 
constructions, à l’exception, pour le no xx3, d’un couvert à véhicules érigé dans sa partie 
nord. Il est aussi voisin, au sud, du terrain no xx6, qui supporte un chalet, habité par 
C _________ et D _________ (les époux C-D _________). À environ un kilomètre de 
ces parcelles se trouve l’arrêt de bus « E _________ ». Au sud-est de ce périmètre, le 
lieu dit « F _________ » comprend, entre autres, les terrains nos xx7, xx8 et xx9, de 
surfaces respectives de 1520 m2, de 3144 m2 et de 2022 m2 et rangés en zone touristique 
faible densité T4, à environ 800 mètres de l’arrêt de bus précité. 
B. Le 30 avril 2018, un Sous-groupe de travail cantonal « Autorisations de construire 
Commune de A _________ » (SGT) a rendu son rapport dans lequel il relevait 
notamment que le conseil communal avait autorisé, dans certains cas, la construction de 
résidences principales dans les zones T3 et T4. Or, l’article 107 lettre a RCCZ afférent à 
la zone touristique T3 disposait, dans sa version homologuée par le Conseil d’Etat le 6 
février 2002 et le 25 juin 2003, que cette zone était destinée aux résidences secondaires 
de vacances individuelles ou groupées. Quant à l’article 108 lettre a RCCZ, afférent à la 
zone de chalets T4, il prévoyait, dans sa mouture homologuée par cette même autorité 
à ces mêmes dates, que cette zone était destinée aux résidences principales et 
secondaires. Il était donc nécessaire de réviser les articles 107 lettre a et 108 lettre a 
RCCZ afin de lever toute ambiguïté au sujet de l’admissibilité des résidences principales 
dans la zone T3 et dans la zone T4. 
Dans son rapport, le SGT constatait aussi que l’ex-commune de A _________ avait utilisé 
un tableau des zones dont la teneur différait de celui homologué par le Conseil d’Etat le 
6 février 2002, respectivement le 25 juin 2003. En résumé, ces différences concernaient 
l’utilisation pour des bureaux de surfaces autorisées dans la zone touristique 
 


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moyenne densité T2, respectivement dans les zones T3, et T4 ; les largeurs maximales 
admises ; les longueurs maximales de la zone touristique centre T1 ; les hauteurs 
maximales des zones T3 et T4 ; les distances aux limites (D aval) de la zone T2 et le 
bonus de densité pour un plan de quartier en zone T4. 
Le 14 juin 2018, le Conseil d’Etat a rendu un rapport intitulé « Dossier des constructions 
de la commune de A _________ – Résultat des contrôles et mesures prises par le 
Conseil d’Etat » dans lequel il énumérait diverses mesures qui devaient être prises par 
l’ex-commune de A _________, lesquelles visaient notamment à réviser la formulation 
des articles 107 et 108 RCCZ afin de « lever toute ambiguïté », ainsi qu’à appliquer le 
tableau des zones dans sa version homologuée par le Conseil d’Etat le 6 février 2002 et 
le 25 juin 2003. 
C. Le 21 septembre 2018, le conseil communal de A _________ a mis à l’enquête 
publique au Bulletin officiel (B.O.) no xxx une modification de l’article 107 lettre a RCCZ 
relatif à la zone T3, de l’article 108 lettre a RCCZ relatif à la zone T4 et du tableau des 
zones dans une version intitulée « Article 97 – ③ Tableau prochainement en vigueur 
(une fois homologué par le Conseil d’Etat et entré en force) ». À lire ces documents, les 
articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ étaient modifiés en ce sens que l’expression 
« principales » était apposée au vocable « résidences ». La nouvelle teneur de ces 
dispositions était la suivante : 
« Art. 107 
Zone touristique T3 
a) 
Cette zone est destinée aux résidences principales et secondaires de vacances individuelles ou 
groupées. 
b) 
Les commerces, locaux de travail et autres équipements sont autorisés dans le cadre de plans de 
quartier à vocation touristique. 
c) 
Constructions interdites : les artisanats et les ruraux. 
 
Art. 108 
Zone de chalets T4 
a) 
Cette zone est destinée aux résidences principales et secondaires. 
b) 
Constructions interdites : les commerces, les artisanats et les ruraux. Les ruraux existants restent 
toutefois au bénéfice des droits acquis. ». 
Quant au projet de nouveau tableau des zones, il comportait divers changements, 
admettant notamment la construction de bureaux dans les zones T3 et T4. Cette version 
de 2018 supprimait aussi, en lien avec les zones T3 et T4, les largeurs 
 


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maximales respectives de 18 mètres et de 9 mètres définies par le tableau des zones 
dans sa version homologuée par le Conseil d’Etat le 6 février 2002 et le 25 juin 2003 et 
encore en vigueur lors de l’enquête publique au B.O. du xxx 2018. Les hauteurs 
maximales passaient de 8,5 mètres à 9 mètres en zone T3, respectivement de 7,5 mètres 
à 8 mètres en zone T4. En cas d’adoption d’un plan de quartier, les indices bruts 
d’utilisation du sol (IBUS) admis en zone T3 et T4 passaient de 0,3 à 0,35 en zone T3, 
respectivement de 0,25 à 0,3 en zone T4. 
Dans le rapport de conformité selon l’article 47 de l’ordonnance fédérale du 28 juin 2000 
sur l’aménagement du territoire (OAT ; RS 700.1) du 24 juillet 2018 (rapport OAT) établi 
par le bureau G _________Sàrl, il était exposé que, dans un courrier daté du mois de 
juin 2018 et adressé aux communes du Valais, le Conseil d’Etat avait déclaré qu’en 
raison des modifications législatives importantes en cours, qui concernaient notamment 
le Plan directeur cantonal (PDc), la loi d’application du 23 janvier 1987 (LcAT ; RS/VS 
701.1) de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du territoire (RS 700), la loi 
sur les constructions du 8 février 1996 (aLC ; RSV 705.1) et l’ancienne ordonnance sur 
les constructions du 2 octobre 1996 (aOC ; RO/VS 1996 p. 342 ss, actes législatifs restés 
en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017 et remplacés, dès cette date, par la loi du 15 
décembre 2016 sur les constructions [LC ; RS/VS 705.1], respectivement par 
l’ordonnance du 22 mars 2017 sur les constructions [OC ; RS/VS 705.100]), seules les 
révisions globales des plans d’affectation des zones et des règlements communaux des 
constructions et des zones seraient prises en compte à l’avenir. Les demandes tendant 
à l’homologation partielle de ces textes ne seraient traitées qu’en cas d’urgence et pour 
autant qu’elles répondent à un intérêt public, à un besoin justifié et qu’elles soient de 
portée limitée d’un point de vue spatial et temporel. De l’avis du SDT, la révision 
envisagée était justifiée du point de vue de l’urgence et de l’intérêt public. En effet, le 
SGT, qui avait été désigné par le Conseil d’Etat en lien avec le dossier des constructions 
illicites de la commune de A _________, avait constaté dans son rapport du 30 avril 2018 
qu’il était nécessaire de réviser les articles 107 et 108 RCCZ afin de lever toute ambiguïté 
au sujet de l’admissibilité des résidences principales dans les zones T3 et T4. En outre, 
il était nécessaire d’appliquer le tableau des zones dans sa version homologuée par le 
Conseil d’Etat le 6 février 2002 et le 25 juin 2003, étant donné que ce dernier avait été 
modifié par la commune de A _________ sans faire l’objet de la procédure définie aux 
articles 34 et suivants LcAT. Ainsi, la révision en cause répondait à la demande du 
Conseil d’Etat, ce qui dispensait de s’attarder davantage sur sa justification. En outre, la 
révision en cause visait à autoriser la construction de résidences principales dans les 
zones T3 et T4, répondant ainsi à la volonté de la commune de A _________ d’avoir une 


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population résidente plus importante en dehors de la haute saison touristique, ce qui 
permettait d’engendrer une activité socio-économique plus importante à l’année. De plus, 
les zones T3 et T4 étaient équipées en infrastructures et le déneigement y était assuré. 
Au besoin, l’offre en transports publics et scolaires serait étoffée dans le futur. 
Par écritures du 9 octobre 2018, X _________ et consorts ont formé opposition contre la 
révision précitée. Le 16 novembre 2018, une séance de conciliation a eu lieu en présence 
du conseil communal et de X _________ et consorts, laquelle n’a pas abouti. Le conseil 
communal a levé ces oppositions le 4 décembre 2018. 
Le 12 décembre 2018, le conseil général a approuvé les modifications partielles du 
RCCZ. Dite décision a été rendue notoire par publication au B.O. no xxx du xxx 2018. 
D. Le 17 janvier 2019, X _________ et consorts ont recouru au Conseil d’Etat contre 
cette décision, demandant son annulation. 
E. Dans son préavis de synthèse du 2 octobre 2019, le SDT a recommandé au Conseil 
d’Etat d’homologuer la révision partielle du RCCZ portant sur ses articles 107 lettre a et 
108 lettre a RCCZ et la nouvelle teneur du tableau des zones, sous réserve du droit connu 
et des recours. Dans ce document, il était notamment mentionné que, du point de vue de 
la fiche C.1 du PDc, la commune de A _________ était classée en catégorie « A » en ce 
qui concernait le dimensionnement des zones à bâtir dévolues à l’habitat. L’étendue de 
ces dernières était donc inférieure aux besoins des 15 prochaines années. Elle était 
d’autant moins surdimensionnée que le taux de croissance démographique pour les 
années 2015 à 2040 pour la sub-région MS2 « A _________-H _________ » s’élevait à 
118 %, ce qui correspondait à l’un des taux les plus élevés du canton. D’où une réelle 
demande pour de la résidence principale sur le territoire de la commune de A _________. 
Il convenait donc, conformément à la fiche C.1 du PDc, d’assurer le développement vers 
l’intérieur en identifiant et en mobilisant les réserves internes afin de densifier le tissu bâti 
et de maintenir une qualité appropriée de l’habitat. 
F. Le 10 juin 2020, le Conseil d’Etat a rejeté le recours de X _________ et consorts du 
17 janvier 2019. En substance, il a souligné que la révision litigieuse ne résultait pas 
d’une urgence, mais qu’elle faisait suite à l’adoption de l’article 75b de la Constitution 
fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101). Il ressortait notamment d’un arrêt du Tribunal 
fédéral du 4 avril 2014 - qui se révèle être l’arrêt rendu par le Tribunal fédéral en la cause 
1C_874/2013 du 4 avril 2014 ayant trait à un cas d’application de l’article 75b Cst en lien 
avec un permis de bâtir trois habitations avec garage enterré à I _________ sur deux 
biens-fonds rangés en zone T4 - que l’article 108 RCCZ, dans sa version homologuée 


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par le Conseil d’Etat le 6 février 2002, respectivement le 24 juin 2003, affectait la zone 
T4 aux résidences secondaires, les résidences principales n’étant pas expressément 
exclues de ce secteur, comme l’étaient les commerces, artisanats et ruraux visés par 
l’article 108 lettre c RCCZ. Dans la mesure où les autorités communales souhaitaient 
obtenir une population résidente plus importante hors de la saison touristique afin de 
développer une activité socio-économique tout au long de l’année, selon ce qui figurait 
en page 5 du rapport OAT, il leur appartenait de procéder à une modification législative 
afin de définir précisément l’affectation de ces zones à bâtir sans toutefois en augmenter 
le dimensionnement. 
Se référant au préavis du SDT du 2 octobre 2019, lequel se rapportait à la fiche C.1 du 
PDc, le Conseil d’Etat a aussi retenu que la surface occupée par les zones à bâtir de la 
commune de A _________ affectées à l’habitat n’était pas surdimensionnée. Selon le 
SDT, il existait une demande relative à la résidence principale. Il appartenait ainsi à cette 
commune d’assurer le développement du tissu bâti vers l’intérieur. Dite démarche 
impliquait d’identifier et de mobiliser les réserves internes afin de densifier le milieu bâti, 
en maintenant une qualité appropriée de l’habitat. La révision litigieuse permettait ainsi 
la construction de résidences principales dans des secteurs se situant, en majorité, à I 
_________, mais aussi à J _________ et aux K _________. En outre, la zone T3 et la 
zone T4 comportaient déjà un nombre important de résidences principales et étaient 
largement bâties. Ainsi, la modification des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ 
correspondait au développement recherché vers l’intérieur en tenant compte des besoins 
de la population tout au long de l’année sur des parcelles déjà grandement équipées. 
Le Conseil d’Etat a aussi souligné qu’il avait chargé, dans le courant du mois d’août 2017, 
le SGT de procéder à un contrôle par échantillonnage de la conformité des autorisations 
de construire délivrées depuis la fin du mois d’avril 2016, respectivement des dossiers 
de régularisation parmi lesquels des infractions avaient été constatées. Le rapport du 
SGT du 30 avril 2018, disponible sur le site Internet de l’État du Valais, mentionnait que 
la commune de A _________ utilisait un tableau des zones différent de celui qui avait été 
homologué par le Conseil d’Etat. Ces différences concernaient, en particulier, les aspects 
suivants : l’utilisation pour des bureaux de surfaces autorisées dans la zone touristique 
moyenne densité T2, respectivement dans les zones T3, et T4 ; les largeurs maximales 
admises ; les longueurs maximales de la zone touristique centre T1 ; les hauteurs 
maximales des zones T3 et T4 ; les distances aux limites (D aval) de la zone T2 et le 
bonus de densité pour un plan de quartier en zone T4. Les écarts entre les versions du 
tableau des zones s’inséraient dans le contexte historique afférent aux différentes révisions 


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du PAZ et du RCCZ de la commune de A _________ opérées au cours du temps 
(homologation par le Conseil d’Etat, le 16 septembre 1998, du PAZ afférent au secteur de 
I _________ et des prescriptions réglementaires y relatives ; homologation partielle du 
PAZ et du RCCZ le 6 février 2002 par cette même autorité, sous réserve de certains 
points, finalement avalisés le 25 juin 2003). En somme, le tableau des zones homologué 
le 16 septembre 1998 par le Conseil d’Etat avait été appliqué en lieu et place de ceux 
homologués le 6 février 2002 et le 25 juin 2003. 
Ces différences entre la version homologuée par le Conseil d’Etat le 16 septembre 1998 
et les dispositions du tableau des zones homologuées par cette même autorité le 6 février 
2002 et le 25 juin 2003 ressortaient des travaux préparatoires du projet de nouveau 
tableau. Les nouvelles dispositions proposées et les dispositions modifiées ou supprimées 
par rapport au RCCZ en vigueur homologué par le Conseil d’Etat les 6 février 2002 et 25 
juin 2003 étaient mentionnées en caractères rouges. Le SDT avait effectué une analyse 
de ces différences sur la base du rapport du SGT du 30 avril 2018. Les zones T1 à T4 
demeuraient affectées à l’habitat, de sorte que leur but n’était pas modifié et que seules les 
activités praticables dans ces zones étaient adaptées. Au sujet des règles constructives, il 
était prévu de supprimer les largeurs maximales pour les zones T1 à T4 et de définir une 
longueur maximale de 30 mètres dans la zone T1. Les hauteurs maximales étaient fixées 
à 9 mètres (au lieu de 8,50 mètres) pour la zone T3 et à 8 mètres (au lieu de 7,50 mètres) 
pour la zone T4. La distance D aval de la zone T2 était modifiée et passait de l’entier de la 
hauteur à ¾ de cette même dimension. Les densités, en cas d’adoption de plans de 
quartier, étaient augmentées de 0,05 pour les zones T3 et T4. Enfin, le degré de sensibilité 
au bruit de la zone T1 (DS) était fixé à II au lieu de III. 
Il y avait donc lieu de constater que la révision litigieuse ne visait pas une régularisation 
de constructions illicites, mais une adaptation du tableau des zones qui consistait d’abord 
en la reprise de la version de ce tableau homologuée par le Conseil d’Etat le 6 février 
2002, respectivement le 25 juin 2003 de la zone village V1, de la zone extension village 
V2, de la zone hameau V3, de la zone résidentielle forte densité R1, de la 
zone résidentielle moyenne densité R2, de la zone résidentielle faible densité R3, de la 
zone mixte A1, de la zone artisanale A2 et de la colonne intitulée « hors zone à bâtir ». 
Elle visait ensuite à la reprise, dans le tableau des zones, de la version homologuée par 
le Conseil d’Etat le 16 septembre 1998 de la réglementation applicable aux zones T1, 
T2, T3 et T4 et, enfin, de la colonne libellée « zone mixte » M5, qui avait été homologuée 
par le Conseil d’Etat dans le courant de l’année 2009. Toutes ces modifications figuraient 
dans la version qui devait être homologuée par le Conseil d’Etat et qui était libellée 


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« Article 97 – ③ Tableau prochainement en vigueur (une fois homologué par le Conseil 
d’Etat et entré en force) » qui devait remplacer toutes les versions antérieures. Il fallait 
souligner, sous l’angle de la loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires 
(LRS ; RS 702), que la nouvelle rédaction des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ 
énonçait expressément que les zones T3 et T4 étaient dorénavant affectées à de la 
résidence principale. Cette nouvelle affectation n’avait pas pour but de contourner la LRS 
ni la jurisprudence fédérale relative à l’abus de droit, cet aspect devant être analysé par 
le conseil communal dans le cadre des futures procédures d’octroi des permis de bâtir. 
Le même jour, le Conseil d’Etat a homologué la modification partielle du RCCZ adoptée 
le 12 décembre 2018 par le conseil général. Dite décision a été publiée au B.O. no xxx 
du xxx 2020. 
G. Le 29 juillet 2020, X _________ et consorts ont recouru céans contre prononcé, 
concluant à l’annulation de la décision du conseil général du 12 décembre 2018 publiée 
au B.O. no xxx du xxx 2018 ainsi qu’à la mise à néant de la décision d’homologation du 
Conseil d’Etat du 10 juin 2020 publiée au B.O. no xxx du xxx 2020, le tout sous suite de 
frais et dépens. 
À titre de moyens de preuve, ils ont sollicité l’édition du dossier relatif à la modification 
des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ et au nouveau tableau des zones ayant fait 
l’objet de la publication au B.O. no xxx du xxx 2018, du dossier relatif aux directives du 
Conseil d’Etat en lien avec le communiqué de presse qui, selon eux, avait paru dans le 
B.O. « à la fin xxx 2018 », du dossier relatif à la décision de remise en état du 4 décembre 
2015 portant sur la parcelle no xx6 des époux C-D _________ et du dossier traitant de la 
demande d’autorisation de construire du 7 janvier 2016 déposée par ceux-ci en lien avec 
ce bien-fonds. Ils ont aussi requis l’édition, par l’instance précédente, du dossier complet 
relatif à la décision rendue par le Conseil d’Etat le 10 juin 2020. 
À la forme, X _________ et consorts se sont d’abord plaints d’un défaut de motivation, 
pointant notamment diverses contradictions entre le prononcé juridictionnel du Conseil 
d’Etat du 10 juin 2020 et les indications figurant dans le rapport OAT. 
Au fond, ils ont dénoncé les travaux effectués sur le chalet occupant le terrain no xx6, 
lesquels avaient, à leur avis, été réalisés sans droit. Pour ce qui était de l’adoption des 
nouveaux articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ, l’article 75b alinéa 1 Cst et le PDc 
imposaient de procéder à une révision du PAZ à l’échelle de l’entier du territoire de la 
commune de A _________ et non pas sous le seul angle des zones T3 et T4. Ainsi, la 
révision partielle du RCCZ opérée par la commune de A _________ n’était pas 


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admissible, ce d’autant plus qu’elle ne répondait à aucune urgence. De plus, la demande 
en résidences principales était inexistante pour le secteur de I _________. La 
construction de bureaux, autorisée par le nouveau tableau des zones, ne répondait à 
aucun besoin et se révélait donc illicite. 
X _________ et consorts se sont encore plaints du fait que l’homologation de la révision 
des nouveaux articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ ne visait finalement qu’à 
régulariser les résidences principales érigées illicitement dans la zone T3, 
respectivement dans la zone T4. Ainsi, cette mesure n’était fondée sur aucun intérêt 
public. Le nouveau tableau des zones ne visait, quant à lui, qu’à entériner celui appliqué 
de manière illicite pendant 20 ans. Il en résultait donc aussi une violation du principe de 
non-rétroactivité. Il fallait de sucroît mettre en évidence que les zones T3 et T4 ne se 
prêtaient pas à une quelconque densification, au motif que l’IBUS maximal applicable 
dans les zones T3 et T4 (de 0,3, respectivement de 0,25) serait largement inférieur à 
celui prévalant dans les secteurs T1 et T2 – qui s’élevait à 0,8, respectivement à 0,6). En 
outre, l’homologation du nouveau tableau des zones empêchait la commune de 
A _________ de se conformer aux instructions émises par le Conseil d’Etat dans son 
rapport du 14 juin 2018 selon lesquelles il incombait à cette collectivité publique de 
procéder à un examen des décisions rendues depuis l’arrêt du Tribunal fédéral du 2 avril 
2012 – qui n’est autre que l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_423/2011 du 2 avril 2012 
confirmant, au considérant 3.3 l’arrêt de la Cour de céans du 1er septembre 2011 rendu 
en la cause A1 11 113 et qui soulignait qu’il n’était pas possible d’adopter des dispositions 
de droit communal excluant de la surface brute de plancher certaines surfaces 
commerciales que le droit cantonal prescrivait de prendre en compte dans ce calcul. 
Enfin, X _________ et consorts se sont plaints d’une constatation inexacte des faits, 
soulignant notamment que le Conseil d’Etat avait retranscrit de manière imprécise le 
contenu de la modification des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ dans son 
prononcé juridictionnel du 10 juin 2020. 
Le 26 août 2020, le Conseil d’Etat a proposé le rejet du recours sous suite de frais. 
Le 15 septembre 2020, le conseil communal a répondu au recours, proposant lui aussi 
son rejet sous suite de frais et dépens. Il a souligné que les aménagements réalisés sur 
les parcelles nos xx6 et xx3 avaient fait l’objet d’une procédure de régularisation 
spécifique sans aucun lien avec la révision du RCCZ qui faisait l’objet de la présente 
procédure. De plus, les zones T3 et T3 occupaient une grande surface de la station de 
I _________, les parcelles nos xx6 et xx3 n’en présentant qu’une infime partie, parmi une 
multitude d’autres terrains. En outre, la modification partielle du RCCZ ne visait pas à 


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régulariser des constructions potentiellement illicites situées dans les zones T3 et T4. 
Aucune rétroactivité n’était à déplorer sur ce point. Enfin, les modifications apportées aux 
articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ répondaient effectivement à une demande du 
Conseil d’Etat. Il en allait de même des modifications apportées au tableau des zones, si 
bien que les critiques formulées par X _________ et consorts devaient être écartées sur 
ce point. 
La modification en cause n’avait pas pour but, contrairement à ce qu’avançaient 
X _________ et consorts, de régulariser des constructions potentiellement illicites sises 
dans les zones T3 et T4, puisqu’elle n’emportait aucun effet rétroactif. De plus, et 
conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral, seul importait, en matière de 
réalisation des constructions, le droit applicable à l’époque de la construction litigieuse, 
à savoir l’ancienne pratique de l’ex-commune de A _________, à moins que la législation 
postérieure soit plus favorable. Ainsi, les anciens permis de bâtir délivrés demeuraient 
valables. Cela revenait, dans les deux cas, à admettre la construction de résidences 
principales dans les zones T3 et T4. De plus, l’ajout de l’expression « résidences 
principales » aux articles 107 et 108 RCCZ répondait à une demande formulée 
expressément par le Conseil d’Etat, qui visait à lever toute ambiguïté au sujet de 
l’admissibilité des résidences principales dans ces secteurs. La révision du tableau des 
zones ne visait finalement qu’à reprendre sa version homologuée par le Conseil d’Etat le 
16 septembre 1998, appliquée, dans les faits, à la place de la version du 6 février 2002 
et du 25 juin 2003. Ainsi, la commune de A _________ s’était bel et bien conformée aux 
injonctions du Conseil d’Etat. 
Dans leur duplique du 9 octobre 2020, X _________ et consorts ont implicitement 
confirmé leurs conclusions, soulignant que le chalet situé sur le no xx6 était habité en tant 
que résidence principale, ce sans permis d’habiter. 
 
Considérant en droit 
 
1.1. L’affaire concerne l’homologation de la modification partielle des articles 107 lettre 
a et 108 lettre a RCCZ ainsi que du tableau des zones de la commune de A _________. 
La voie du recours de droit administratif céans est ouverte tant contre la décision du 
Conseil d’Etat qui statue sur un recours des opposants à la planification (art. 37 al. 4 
LcAT) que contre la décision d'homologation (art. 38 al. 3 LcAT). Ces procédures sont 
connexes, de sorte que le sort réservé au recours ouvert selon l'article 37 alinéa 4 LcAT 
a les mêmes incidences, pour les questions traitées, sur la décision d'homologation dont 


- 11 - 
la force obligatoire est conditionnée par le sort du recours relatif à l'issue de l'opposition 
(cf. p. ex. ACDP A1 20 70 du 31 août 2020 consid. 1.1 ; A1 15 59 / A1 15 60 du 30 
septembre 2016 consid. 1.1). 
1.2. Après avoir accepté, le 10 février 2019, la fusion de leurs communes sous le nom 
de « A _________ », les citoyens de A _________ et de H _________ ont également 
adhéré, le 19 mai 2019, au contrat de fusion proposé par les autorités. Celui-ci, fondé sur 
l’article 141 de la loi du 5 février 2004 sur les communes (LCo ; RS/VS 175.1), prévoit 
que la commune de A _________ reprend tous les droits et obligations des communes 
fusionnées (art. 12 al. 1) et règle leurs affaires pendantes (art. 14). 
Cela étant, la commune de A _________ s’est subrogée de plein droit à l’ex-commune 
de A _________, avec effet au 1er janvier 2021 (art. 1 et 3 de la décision du 11 mars 2020 
concernant la fusion des communes municipales et bourgeoisiales de A _________ et 
H _________). Elle dispose ainsi de la qualité de partie (art. 80 al. 1 let. d, 56 et 6 let. b 
de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; 
RS/VS 172.6). 
1.3. Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 79a al. 1 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44 al.1, 46 
et 48 LPJA), hormis la seconde conclusion des recourants tendant à l’annulation de « la 
modification partielle du règlement communal des constructions et des zones (RCCZ) de 
la Commune de A _________ adoptée par le Conseil général, en séance du 12 décembre 
2018, objet de la publication parue dans le Bulletin Officiel no xxx du xxx 2018 et de la 
publication parue dans le Bulletin Officiel no xxx du xxx 2020 […] ». Une telle conclusion 
est, dans son principe, irrecevable. En effet, on rappellera qu’en vertu de l'effet dévolutif 
complet du recours administratif, la décision du Conseil d’Etat du 10 juin 2020 statuant sur 
le recours administratif du 17 janvier 2019 s’est substituée de plein droit à celle de première 
instance (art. 47 al. 1, 60 al. 1 et 72 LPJA ; ACDP A1 20 36 du 22 décembre 2020 consid. 
1.1 ; Pierre Moor /Etienne Poltier, Droit administratif, Vol. II, 3e éd. 2011, p. 812). Elle est 
donc seule attaquable céans. En l’occurrence, à lire l’argumentation juridique qu’ils 
développement dans leur mémoire de recours de droit administratif du 29 juillet 2020, les 
recourants critiquent les modifications apportées aux articles 107 lettre a et 108 lettre a 
RCCZ, mettant notamment en évidence le caractère contraire de ces nouvelles 
dispositions à l’article 75b Cst. Ils s’en prennent encore aux modifications opérées sur le 
tableau des zones de la commune de A _________, soulignant notamment que l’adoption 
de cette tabelle reviendrait à avaliser des constructions érigées de manière illicite dans les 
zones T3 et T4 (cf., à ce sujet, les griefs développés en pages 18 et suivantes de l’écriture 
précitée). L’on comprend par là qu’ils critiquent en réalité le prononcé administratif du 


- 12 - 
Conseil d’Etat du 10 juin 2020, décision qui, finalement, confirme les modifications 
adoptées par le conseil général dans sa décision du 12 décembre 2018. La conclusion 
précitée ne pourra donc être examinée qu’en ce sens que les critiques faites au conseil 
général visaient en réalité le prononcé juridictionnel du 10 juin 2020 du Conseil d’Etat, seul 
attaquable céans (art. 72 LPJA). 
2.1. Faisant usage d'un droit que la loi leur reconnaît (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 
2 LPJA), les parties ont sollicité l’administration des moyens de preuve suivants : l’édition 
du dossier relatif à la modification des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ et du 
tableau des zones de la commune de A _________ ; le dossier relatif aux directives du 
Conseil d’Etat en lien avec le communiqué de presse « paru dans le Bulletin officiel à la 
fin xxx 2018 » ; le dossier afférent à la décision de remise en état du 4 décembre 2015 
portant sur la parcelle no xx6 propriété des époux C-D _________ ; le dossier traitant de 
la demande d’autorisation de construire du 7 janvier 2016 déposé par ces derniers en 
lien avec le bien-fonds no xx6 ; le dossier complet relatif à la décision rendue par le 
Conseil d’Etat le 10 juin 2020. 
2.2. Le droit d'être entendu, garanti à l'article 29 alinéa 2 Cst., comprend notamment 
celui de produire ou de faire administrer des preuves, à condition qu'elles soient perti-
nentes et de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1). Le 
droit d'être entendu n'empêche pas le juge de mettre un terme à l'instruction lorsque les 
preuves administrées lui ont permis de se forger une conviction et que, procédant de 
manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore pro-
posées, il a la certitude qu'elles ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion (ATF 
144 II 427 consid. 3.1.3 ; 141 I 60 consid. 3.3 ; 138 III 374 consid. 4.3.2 ; arrêts du 
Tribunal fédéral 2D_3/2021 du 14 avril 2021 consid. 3.1 ; 2C_112/2020 du 9 juin 2020 
consid. 3.1). 
 
2.3. En l’occurrence, l’édition du dossier du Conseil d’Etat a été ordonnée d’office - et 
obtenue - le 30 juillet 2020 par la Cour de céans. La requête formulée par les recourants 
sous cet angle se révèle donc satisfaite. Quant à leur demande tendant à l’édition des 
différents dossiers que l’on vient d’énumérer (cf. supra, considérant 2.1), elle est 
également superflue, le dossier en possession du Tribunal cantonal étant suffisamment 
complet. En effet, il comprend notamment le préavis du SDT du 2 octobre 2019 (cf. dossier 
du Conseil d’Etat p. 35 ss). Le rapport OAT afférent à la révision litigieuse a également 
été produit (cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 10 ss). Il en va de même de la version du 
tableau des zones homologué par le Conseil d’Etat le 6 février 2002 et le 25 juin 2003 


- 13 - 
ainsi que de celle ayant fait l’objet de l’homologation litigieuse (cf. dossier du Conseil 
d’Etat, p. 56 ss). Enfin, le rapport du Conseil d’Etat a aussi été versé en cause (cf. dossier 
du Conseil d’Etat, p. 63 ss). Il en va de même de la décision d’homologation du Conseil 
d’Etat du 10 juin 2020 (cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 127 s.). 
3.1. La décision attaquée délimite le cadre matériel admissible du litige (Benoît Bovay, 
Procédure administrative, 2e éd. 2015, p. 554). En application de ce principe, la contes-
tation susceptible d’être portée devant le Tribunal doit se rapporter aux questions exa-
minées par l’autorité précédente ou qui auraient dû l'être (ACDP A1 20 xxx du 
29 septembre 2020 consid. 5.3). 
3.2. En l’espèce, les recourants s’en prennent d’abord aux travaux effectués par les 
époux C-D _________ sur le chalet érigé sur la parcelle no xx6. À les lire, un ordre d’arrêt 
des travaux aurait été prononcé par le conseil communal au mois de septembre 2008 en 
lien avec divers travaux qui auraient été effectués sur cette construction. Malgré cette 
décision, les ouvrages réalisés sur cet ouvrage auraient été poursuivis. Ils concerneraient 
notamment un agrandissement du sous-sol et des sauts-de-loup, la création d’un spa, 
d’un étage dans les combles, la réalisation d’aménagements extérieurs dans et sur le lit 
du torrent voisin de cette habitation (construction d’un pont sur le torrent situé à l’est du 
no xx6, mise en place de fondations en béton et de murs de soutènement). Parmi les 
irrégularités affectant cette construction, il faudrait encore citer, de l’avis des recourants, 
le dépassement de la densité, dont le calcul ne tiendrait pas compte de nombreuses 
pièces et locaux (notamment du garage) dont le chalet construit sur le bien-fonds no xx6 
était équipé. Ainsi, la surface brute de plancher utile (SBPU) totale de l’ouvrage 
s’élèverait à 971,62 m2, ce qui correspondrait à une densité de 0,54, équivalant 
quasiment au double de l’indice maximal en zone T3. L’IBUS maximal admis dans ces 
zones n’aurait donc pas été respecté par les constructeurs. De plus, ces derniers ne 
fréquenteraient qu’occasionnellement leur chalet de I _________, ce qui serait contraire 
à l’affectation de cette habitation en tant que résidence principale. En outre, la hauteur 
du chalet serait de 8,38 mètres, mais aurait été calculée par rapport à la poutre faîtière, 
contrairement aux réquisits de l’OC, qui commanderaient pourtant de calculer cette 
dimension depuis l’intersection avec la ligne supérieure de la toiture. De plus, le tracé du 
terrain naturel figurant sur les plans ne serait pas correct. Ainsi, la hauteur effective du 
chalet excéderait de 40 centimètres la hauteur maximale autorisée en zone T3, qui serait 
de 8,5 mètres. Il en irait de même de la longueur du chalet, au niveau du rez-de-
chaussée, qui atteindrait 22,3 mètres au lieu des 18 mètres autorisés par le tableau des 
zones homologué par le Conseil d’Etat le 6 février 2002, respectivement le 25 juin 2003. 


- 14 - 
Quant au sous-sol, la longueur du mur atteindrait 24,10 mètres au lieu des 8 mètres 
autorisés en zone T3. En particulier, la longueur du mur est situé à ce niveau atteindrait 
22,8 mètres au lieu des 20 mètres autorisés. Enfin, les agrandissements querellés 
seraient supérieurs au maximum de 30 % fixé par l’article 11 LRS. Aucun permis d’habiter 
n’aurait d’ailleurs été délivré pour cette habitation. 
Les recourants invoquent encore que plusieurs demandes d’autorisation de construire 
visant à régulariser les travaux que l’on vient de décrire auraient été déposées. À deux 
reprises, leurs auteurs auraient toutefois retiré ces requêtes (projets du 3 octobre 2008 
et du 18 décembre 2009). Le conseil communal aurait alors pris acte de ces démarches 
sans toutefois ordonner une quelconque remise en état en lien avec les ouvrages réalisés 
illicitement sur le chalet du no xx6, ce procédé ayant d’ailleurs été qualifié de contraire à 
l’article 51 LC – norme de droit cantonal définissant les étapes de la procédure de remise 
en état des lieux - par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 18 août 2015 rendu en la cause 
1C_167/2015. Après plusieurs mises en demeure des recourants, le conseil communal 
aurait finalement notifié, le 4 décembre 2015, un ordre de remise en état aux 
copropriétaires du bien-fonds précité, décision qui impartissait aux constructeurs un délai 
de six mois pour procéder aux rectifications nécessaires en lien avec les ouvertures en 
façades, avec la toiture située sur le volume nord et les sauts-de-loup, la densité et le 
respect de l’affectation du bâtiment. Or, cette décision n’aurait jamais été exécutée, 
malgré son entrée en force. En toute hypothèse, au vu des irrégularités affectant la 
construction précitée, toute éventuelle demande de régularisation devrait être refusée 
par le conseil communal. 
Il faut cependant relever qu’à lire le prononcé juridictionnel du Conseil d’Etat du 10 juin 
2020, respectivement sa décision d’homologation du même jour, le présent litige porte 
exclusivement sur l’homologation des modifications partielles des articles 107 lettre a et 
108 lettre a RCCZ ainsi que sur les adaptations apportées au tableau des zones de la 
commune de A _________. Il ne concerne donc nullement la question de la conformité 
au droit du chalet situé sur le bien-fonds no xx6. Les critiques émises en lien avec cette 
habitation, qui excèdent l’objet du litige ainsi circonscrit, sont donc irrecevables, étant 
précisé que certaines d’entre elles ne font que reprendre celles déjà émises dans l’affaire 
A1 17 81 jugée par le Cour de céans le 22 septembre 2017 et confirmée par le Tribunal 
fédéral dans l’arrêt 1C_599/2017 du 22 mai 2018. 
4. À la forme, les recourants se plaignent d’abord d’un défaut de motivation. 


- 15 - 
4.1. En lien avec l’argumentation adoptée par le Conseil d’Etat, ils soulignent d’abord le 
fait que, contrairement à ce qu’aurait retenu l’instance précédente, la commune de 
A _________ n’aurait aucunement fait référence à un arrêt qu’aurait rendu le Tribunal 
fédéral le 4 avril 2014 et qu’elle se serait bornée à invoquer que la révision litigieuse 
répondrait à une demande du canton. Elle n’aurait ainsi pas procédé à l’analyse de la 
clause de besoin, prétendant seulement à titre accessoire, en page 5 du rapport OAT, 
que cette modification permettait la construction de résidences principales dans les zones 
T3 et T4 pour assurer la présence d’une population résidente plus importante à l’année 
sur le territoire de la commune de A _________. Ce serait donc à tort que le Conseil 
d’Etat aurait retenu que la révision litigieuse répondait à cet objectif. 
En l’occurrence, au paragraphe libellé « Raisons et objectifs de la présente modification 
partielle » du rapport OAT, la commune de A _________ a précisément exposé que la 
révision litigieuse répondait à une demande du canton et qu’elle permettait la construction 
de résidences principales en zone T3, respectivement en zone T4, ce qui répondait à 
une volonté de cette collectivité publique d’avoir une population résidente plus importante 
hors de la haute saison touristique, élément de nature à engendrer une activité socio-
économique élargie sur l’année. De plus, les zones T3 et T4 étaient équipées en 
infrastructures, le déneigement y étant assuré. Au besoin et en fonction de la demande, 
l’offre en transports publics et scolaires devait être étendue. En outre, il était précisé que 
la clause du besoin n’avait pas à être motivée, puisque la révision litigieuse répondait à 
une demande expresse du Conseil d’Etat. Force est donc de constater que la commune 
de A _________ a bel et bien souligné que la révision litigieuse visait à assurer la 
présence d’une population résidente plus importante tout au long de l’année, y compris 
hors de la haute saison touristique. L’on ne voit donc pas en quoi elle se serait fondée 
sur cet argument à titre « accessoire », ni en quoi le Conseil d’Etat aurait eu tort de retenir 
cette thèse. De plus, la commune de A _________ a aussi expliqué pourquoi elle n’avait 
pas effectué une analyse approfondie de la clause de besoin, puisqu’elle a indiqué avoir 
procédé à la révision litigieuse selon les instructions du Conseil d’Etat. Quant à la 
question de savoir si le canton a ou non effectivement formulé une telle demande, elle 
relève du fond de la cause et sera examinée ci-après (cf. infra, considérant 5.3). 
Au sujet de la référence faite par le Conseil d’Etat à « l’arrêt du Tribunal fédéral du 4 avril 
2014 » - qui se révèle être l’arrêt du Tribunal fédéral rendu en la cause 1C_874/2013 du 
4 avril 2014 ayant trait à un cas d’application de l’article 75b alinéa 1 Cst., l’on constate, 
à lire le prononcé administratif attaqué, que l’instance précédente n’a cependant jamais 
prétendu que la commune de A _________ se serait, elle aussi, référée à cette 


- 16 - 
jurisprudence. L’on ne perçoit donc pas en quoi ce procédé rédactionnel serait constitutif 
d’une violation du droit d’être entendu des recourants. 
4.2. Les recourants pointent également une contradiction entre le prononcé juridictionnel 
entrepris et le rapport OAT. À leur avis, le rapport OAT rédigé à la demande de la 
commune de A _________ énoncerait que la révision litigieuse serait urgente, alors que 
le Conseil d’Etat aurait souligné que tel ne serait pas le cas. Dans ce contexte, il faut, 
certes, relever que le Conseil d’Etat a retenu, dans son prononcé juridictionnel du 10 juin 
2020, que la révision litigieuse n’était pas urgente alors que, dans le rapport OAT, la 
commune de A _________ a prétendu le contraire. Il est vrai que ce procédé semble 
traduire, au premier abord, une certaine contradiction entre la position de la commune de 
A _________ et celle du Conseil d’Etat. L’on ne saurait toutefois en inférer une violation 
du droit d’être entendu des recourants, étant donné que la question de savoir si la révision 
litigieuse répond ou non à une certaine urgence résulte du fond de la cause et sera traitée 
ci-après (cf. infra, considérant 5.3). Cette critique doit donc être écartée. Au surplus, l’on 
retiendra que le Conseil d’Etat a ensuite exposé, dans le prononcé entrepris, que cette 
révision faisait suite à l’adoption de l’article 75b alinéa 1 Cst, norme de droit 
constitutionnel limitant la proportion de résidences secondaires à 20 % au maximum du 
parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune, opérant 
ainsi une substitution de motifs. Cette manière de faire n’est pas non plus critiquable, 
étant donné que les recourants ont eux-mêmes fait référence à la LRS dans leur mémoire 
de recours administratif du 17 janvier 2019 (cf. notamment la page 14 de cette écriture : 
cf. dossier du Conseil d’Etat ) – plus précisément à l’article 6 alinéa 1 LRS, norme de 
droit fédéral prévoyant que, dans les communes dont la proportion de résidences 
secondaires déterminée conformément à l’article 5 LRS est supérieure à 20 %, aucune 
nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée - si bien qu’ils ne peuvent en toute 
hypothèse prétendre avoir été surpris par ce raisonnement. 
4.3. Les recourants critiquent aussi le fait que le Conseil d’Etat n’aurait pas analysé la 
question de savoir s’il était ou non possible de déroger à la jurisprudence relative à 
l’article 75b alinéa 1 Cst qui commanderait de procéder à une révision globale de la 
planification communale. Il est vrai que, dans la décision attaquée, l’instance précédente 
n’a pas expressément examiné ce point. L’on rappellera que le Conseil d’Etat n'avait pas 
l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués 
par les parties, mais qu’il pouvait au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, 
pouvaient être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2). L’on précisera aussi 
que les recourants ont été à même de soulever à nouveau ce grief devant la Cour de 


- 17 - 
céans, qui dispose d’un plein pouvoir d’examen (ACDP A1 20 xxx du 16 mars 2021 
consid. 3.4). L’on ne saurait donc y discerner une quelconque violation du droit d’être 
entendu des recourants. 
4.4. Les recourants se plaignent aussi du fait que le Conseil d’Etat n’aurait pas tranché 
la question de la clause de besoin, plus particulièrement sous l’angle de la demande en 
résidences principales. Or, dans le prononcé administratif entrepris, l’instance pré-
cédente a précisé que cette question devait être tranchée dans le cadre de l’octroi des 
futurs permis de bâtir. L’on ne saurait donc formuler le moindre reproche de forme sur ce 
point, l’admissibilité de cet argument relevant, elle aussi du fond de la cause (cf. infra, 
considérant 5.3). Il en va de même de la question de savoir si la révision litigieuse répond 
ou non à un intérêt public ou si elle ne vise, au contraire qu’à régulariser les constructions 
illicites (cf. infra, considérant 6.3). Enfin, l’on ne discerne pas non plus quelles 
« variantes » la commune de A _________ devait, de l’avis des recourants, explorer dans 
le cadre de la révision des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ, respectivement de 
la modification du tableau des zones. Cette critique se révèle être elle aussi 
insuffisamment motivée (cf. art. 80 al. 1 let. c et 48 al. 2 LPJA). 
4.5. Les recourants critiquent enfin les explications apportées par le Conseil d’Etat en 
lien avec le contenu de la modification de la réglementation en pages 7 et suivantes de 
son prononcé du 10 juin 2020 sur leur recours administratif. À les lire, cet exposé ne 
serait pas pertinent pour le sort de la cause. L’on se contentera de relever que ces 
explications ont été faites en réponse au grief des recourants selon lequel la révision 
litigieuse ne viserait qu’à régulariser des constructions illicites. L’on ne voit donc pas en 
quoi violerait le droit d’être entendu des recourants le fait de résumer les diverses 
révisions opérées sur le RCCZ au fil du temps pour en arriver à la conclusion que la 
révision litigieuse ne visait pas à régulariser des constructions illicites, mais à adapter le 
tableau des zones. Cette critique doit donc être écartée. 
En toute hypothèse, l’on ne perçoit pas en quoi l’instance précédente aurait failli à son 
obligation de motiver, puisqu’elle a exposé, dans le prononcé administratif entrepris, de 
manière détaillée les arguments pour lesquels le recours administratif du 17 janvier 2019 
des recourants devait être rejeté, ce sur plus de deux pages. Ces derniers ont d’ailleurs 
été à même de contester cette décision devant la Cour de céans, si bien qu’une 
éventuelle violation de leur droit d’être entendus doit, en toute hypothèse, être considérée 
comme guérie (cf., sur ce point, l’arrêt du Tribunal fédéral 2C_445/2020 du 16 mars 2021 
consid. 3.2). 


- 18 - 
En définitive, le grief de violation de l’article 29 alinéa 2 Cst. doit être rejeté dans la 
mesure de sa recevabilité. 
5.1. Dans un second grief, les recourants soutiennent que l’article 75b alinéa 1 Cst et le 
PDc imposeraient de procéder à une révision du PAZ à l’échelle de l’entier du territoire de 
la commune de A _________ et non pas sous le seul angle des zones T3 et T4. 
5.2. L’article 75b alinéa 1 Cst dispose que les résidences secondaires constituent au 
maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque 
commune. 
L’article 21 alinéa 2 LAT dispose que, lorsque les circonstances se sont sensiblement 
modifiées, les plans d’affectation feront l’objet des adaptations nécessaires. 
L’article 7 alinéa 1 lettre a LRS dispose que dans les communes qui comptent une pro-
portion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne 
peuvent être autorisés qu’à la condition d’être utilisés comme résidence principale ou 
comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l’art. 2, al. 3 LRS. 
L’article 107 lettre a RCCZ relatif à la zone T3, dans sa version partiellement homologuée 
du 25 juin 2003, disposait que cette zone est réservée aux résidences secondaires de 
vacances individuelles ou groupées 
L’article 108 alinéa 1 RCCZ traitait de la zone T4 l’affectait à la construction de résidences 
secondaires. 
 
5.3. En l’occurrence, il est vrai que, dans son arrêt relatif à la commune de L _________, 
auquel les recourants se réfèrent en page 14 de leur recours de droit administratif du 
19 juillet 2020, le Tribunal fédéral a exposé qu’en raison de l’entrée en vigueur de l’article 
75b alinéa 1 Cst., il fallait compter avec une baisse sensible des demandes de permis de 
construire. Ainsi, les réserves d'utilisation pour la construction d'habitations devaient être 
réexaminées à l’échelle de l’entier du territoire communal (ATF 140 II 25 consid. 4.3). 
Dans cette affaire, le secteur considéré (xxx) devait être pris en considération, parmi 
d'autres, dans l'examen de la réduction des possibilités de construire car il était situé en 
périphérie, dans une zone qui n'était que partiellement construite et équipée et qui n’était 
pas encore constructible, faute de plan de quartier (ATF 140 II 25 consids. 4.4 et 5). Ces 
principes ont notamment été confirmés dans les arrêts du Tribunal fédéral 
1C_568/2014/1C_576/2014 du 13 janvier 2016 consid. 7.1 et 1C_598/2013 du 6 
décembre 2013 consid. 7). 


- 19 - 
Or, en l’espèce, les parcelles sises dans les zones T3 et T4 ne sont pas en périphérie. 
L’on peut prendre pour exemples le secteur « B _________ » (zone T3) dans lequel se 
trouve le bien-fonds no xx1, copropriété des recourants, ou encore le périmètre 
« F _________ » (zone T4). Ces deux périmètres se situent à proximité du centre de la 
station de I _________. Il en va de même des parcelles notamment situées aux lieux-dits 
« N _________ » (zone T4), « O _________ » (zone T4), « P _________ » (T4), 
« Q _________ » (T4). Il ressort encore du rapport OAT que les parcelles rangées dans 
les zones T3 et T4 sont équipées en infrastructures, le déneigement y étant notamment 
assuré. Ces éléments ne sont pas contestés par les recourants. Ils ne nient pas le fait 
que l’offre en transports publics et scolaires sera aussi étoffée dans le futur (cf. dossier 
du Conseil d’Etat, p. 10). Ainsi, la référence que font les recourants à l’ATF 140 II 5 n’est 
pas pertinente. 
L’on ajoutera encore qu’à lire le document libellé « Situation des zones à bâtir dévolues à 
l’habitat à l’échelle des communes (état au 24 mai 2017) », document disponible à l’adresse 
Internet xxx, et dont le contenu n’est non plus pas remis en cause, la zone à bâtir de la 
commune de A _________ n’est pas surdimensionnée, étant donné que la surface non 
bâtie est de 41,8 hectares pour un besoin théorique de 63,8 hectares. Il en résulte qu’un 
examen global de l’entier de la zone à bâtir de la commune de A _________ ne s’impose 
pas sous cet angle, de sorte qu’il était loisible à cette collectivité publique de procéder à 
la révision partielle litigieuse. 
De plus, et contrairement à ce que les recourants invoquent dans leur détermination du 
9 octobre 2020, le Tribunal fédéral, au considérant 2.7 de son arrêt 1C_419/2019 du 
14 septembre 2020, n’a pas dit qu’une révision globale du PAZ s’imposait , puisqu’il a 
seulement préconisé « une adaptation du plan d’affectation » dans le but de déterminer 
les besoins en zone à bâtir. C’est donc à tort que les recourants prétendent que seule 
une révision globale du PAZ et du RCCZ de la commune de A _________ devrait être 
opérée. 
En conclusion, l’on ne saurait reprocher à la commune de A _________ d’avoir voulu 
effectuer une révision des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ, respectivement 
d’avoir adapté son tableau des zones, ce d’autant plus que cette démarche répond à une 
exigence formulée expressément par le Conseil d’Etat dans son rapport du 14 juin 2018 
(cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 75). Ce grief doit donc être rejeté. 
6.1. Les recourants soulignent aussi qu’aucune demande ne justifierait la construction 
de résidences principales dans les zones T3 et T4 étant donné que la station de 


- 20 - 
I _________ aurait perdu l’essentiel de son attractivité, notamment du point de vue fiscal. 
Il en irait de même des bureaux autorisés par la révision litigieuse dans ces secteurs. 
6.2. En l’occurrence, l’on ne saurait suivre cet argument. Ce serait en effet oublier que 
la question de la demande en résidences principales doit être examinée dans le cadre 
des futures procédures d’octroi des permis de bâtir nécessaires aux constructions situées 
dans ces zones, et non pas au stade de la planification. C’est également le constat qui 
ressort du considérant 2.4 de l’arrêt du 16 janvier 2018 rendu en la cause 1C_103/2017 
cité par les recourants. En effet, dans cette décision, le Tribunal fédéral a analysé la 
question de la demande existante en matière de résidences principales dans le secteur 
de I _________ dans le cadre de l’octroi d’un permis de bâtir. Quant à l’arrêt du Tribunal 
fédéral du 21 février 2017 rendu en la cause 1C_107/2017 auquel se réfèrent aussi les 
recourants, il déclare le recours interjeté en cette cause irrecevable pour violation des 
règles de motivation de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral 
(LTF ; RS 173.110). Ainsi, cette jurisprudence ne leur est d’aucun secours. Au reste, l’on 
ne voit pas comment le Conseil d’Etat aurait pu prétendre que la demande en résidences 
principales serait de 118 % pour l’entier du territoire de la commune de A _________. En 
effet, ce chiffre, certes cité par le SDT dans sa détermination du 2 octobre 2019, concerne 
le taux de croissance démographique de la période 2015-2030 en lien avec l’absence de 
surdimensionnement de zone à bâtir (cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 450). 
Enfin, en ce qui concerne les bureaux, qui, à lire les recourants, seraient autorisés par la 
révision litigieuse alors qu’ils ne répondraient à aucun besoin, l’on remarquera qu’à lire 
la fiche C.4 « Zones d’activité économique » du PDc, les zones d’activités mixtes, de 
portée communale ou supracommunale, sont réservées à l’habitat, aux activités tertiaires 
(p.ex. bureaux, services, commerces) et aux activités économiques qui ne produisent 
que peu de nuisances. Elles doivent regrouper des activités diversifiées sur un espace 
compact et judicieusement localisé. En l’occurrence, les recourants ne démontrent pas 
en quoi les bureaux autorisés dans les zones T3 et T4 ne respecteraient pas ces 
réquisits, en particulier du point de vue des nuisances que leur présence engendrerait. 
Ils ne démontrent pas que l’emplacement de ces futures infrastructures serait inadapté. 
L’on ne comprend donc pas pourquoi cette activité devrait être exclusivement réservée 
aux secteurs T1 et T2. Ce grief doit donc être écarté. 
7.1. D’après les recourants, la présente révision partielle du RCCZ ne répondrait à 
aucune urgence. Elle ne serait donc pas justifiée. 


- 21 - 
7.2. La commune de A _________ se réfère, certes, en page 3 de son rapport OAT, à 
une lettre datant du mois de juin 2018 que le Conseil d’Etat aurait adressée aux 
communes et dans laquelle il aurait précisé que les demandes d’homologation ayant trait 
à des révisions partielles des plans d’affectation des zones communaux ne seraient 
prises en considération que si elles étaient urgentes, d’intérêt public, que si elles répon-
daient à un besoin justifié et si elles étaient de portée limitée d’un point de vue spatial et 
temporel. À lire le passage du rapport OAT citant le contenu de cette correspondance 
(cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 53), cette exigence aurait été formulée dans l’attente de 
l’entrée en vigueur du nouveau PDc, de la nouvelle teneur de la LcAT, de la LC et de 
l’OC, alors en cours de révision. Or, le PDc a été approuvé par le Conseil fédéral le 1er 
mai 2019. Les modifications apportées à la LC, respectivement à l’OC sont, quant à elles, 
entrées en vigueur le 1er janvier 2018. La LcAT révisée est applicable depuis le 15 avril 
2019. Ainsi, l’exigence selon laquelle il serait nécessaire de surseoir à statuer sur toute 
demande d’homologation relative à une éventuelle demande de révision partielle du PAZ 
qui ne serait pas urgente n’est plus d’actualité. Cette critique doit donc être écartée. 
8.1. Les recourants se plaignent encore du fait que l’homologation de la révision litigieuse 
ne viserait finalement qu’à régulariser les résidences principales érigées illicitement dans 
la zone T3, respectivement la zone T4. Ainsi, la révision litigieuse ne serait 
fondée sur aucun intérêt public. Le nouveau tableau des zones ne viserait, quant à lui, 
qu’à entériner celui appliqué de manière illicite par la commune de A _________ pendant 
20 ans. Il en résulterait aussi une violation du principe de non-rétroactivité. 
8.2. L’article 1 alinéa 2 lettre a bis LAT et l’article 1 alinéa 2 lettre b LAT disposent que 
la Confédération, les cantons et les communes soutiennent par des mesures d’aména-
gement les efforts qui sont entrepris notamment aux fins d’orienter le développement de 
l’urbanisation vers l’intérieur du milieu bâti, en maintenant une qualité de l’habitat 
appropriée et les mesures prises en vue de créer un milieu bâti compact. 
À teneur de l’article 3 alinéa 3 lettre a bis LAT, les territoires réservés à l’habitat et à 
l’exercice des activités économiques seront aménagés selon les besoins de la population 
et leur étendue limitée. Il convient notamment de prendre les mesures propres à assurer 
une densification des surfaces de l’habitat. 
Selon la jurisprudence, le principe de regroupement des constructions ou de concen-
tration nécessite que les bâtiments soient en règle générale rassemblés dans un espace 
déterminé cohérent et clairement séparé du territoire non construit (ATF 145 II 83 consid. 
6.2 ; 141 II 50 consid. 2.5 ; 136 II 204 consid. 6.2.2 ; 116 Ia 335 consid. 4a ; arrêt du 


- 22 - 
Tribunal fédéral 1C_442/2019 du 17 juin 2020 consid. 2.5). Il s'agit d'éviter le 
développement de constructions en ordre dispersé, de préserver les espaces agricoles, 
les paysages et les sites et d'assurer une utilisation mesurée du sol (ATF 119 Ia 411 
consid. 2b ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2020 du 18 janvier 2021 consid. 4.2). 
Il est largement reconnu qu’une urbanisation compacte – à l’opposé de structures 
urbaines dispersées – est la plus forte contribution à une utilisation mesurée du sol. Elle 
constitue la condition nécessaire pour la mise en place d’une mobilité durable et permet 
d’utiliser plus efficacement les infrastructures existantes, ce qui favorise à son tour le 
développement économique de la Suisse et sa compétitivité (Message du Conseil fédéral 
du 20 janvier 2010 relatif à une révision partielle de la loi sur l’aménagement du territoire, 
FF 2010 959, p. xx6). 
L'interdiction de la rétroactivité des lois, liée aux principes de sécurité du droit et de 
prévisibilité, résulte du droit à l'égalité de l'article 8 Cst., de l'interdiction de l'arbitraire et 
de la protection de la bonne foi garanties par les articles 5 et 9 Cst. L'interdiction de la 
rétroactivité (proprement dite) fait obstacle à l'application d'une norme à des faits entiè-
rement révolus avant son entrée en vigueur, car les personnes concernées ne pouvaient, 
au moment où ces faits se sont déroulés, connaître les conséquences juridiques 
découlant de ces faits et se déterminer en connaissance de cause. Une exception à cette 
règle n'est possible qu'à des conditions strictes, soit en présence d'une base légale 
suffisamment claire, d'un intérêt public prépondérant et moyennant le respect de l'égalité 
de traitement et des droits acquis (ATF 138 I 189 consid. 3.4 ; 119 Ia 254 consid. 3b et 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_366/2016 du 13 février 2017 consid. 2.1). 
8.3. En l’espèce, il ne ressort d’abord pas de la version révisée du tableau des zones 
que les prescriptions qu’elle contient auraient pour vocation de s’appliquer de manière 
rétroactive à des constructions illicites érigées sous l’empire du tableau des zones 
modifié par l’ex-commune de A _________ en violation de la procédure définie aux 
articles 34 et suivants LcAT par rapport au tableau des zones homologué le 6 février 
2002 et le 25 juin 2003 par le Conseil d’Etat. En effet, aucune disposition transitoire n’a 
été adoptée en ce sens. Les mêmes remarques doivent être faites en lien avec les 
critiques des recourants selon lesquelles la révision des articles 107 lettre a et 108 lettre 
a RCCZ aurait pour seul but de régulariser des constructions situées dans les zones T3 
et T4 et qui seraient, à ce jour, indûment utilisées en tant que résidences principales. En 
effet, les recourants n’amènent aucun élément susceptible de démontrer que les versions 
révisées des articles 107 lettre a RCCZ et 108 lettre a RCCZ – qui permettent effective-
ment ce type de constructions dans les zones T3 et T4 - devraient s’appliquer de manière 


- 23 - 
rétroactive à des habitations actuellement indûment utilisées en tant que résidences 
principales. C’est donc à tort que les recourants prétendent que la révision litigieuse 
viserait à régulariser des constructions illicites « réalisées illégalement sur la base du 
tableau des zones erroné appliqué par la commune de A _________ depuis plus de dix 
ans ». 
C’est le lieu de préciser que la révision litigieuse repose bel et bien sur un intérêt public, 
puisqu’elle permet la densification des zones T3 et T4, objectif expressément consacré 
à l’article 1 alinéa 2 lettre a bis LAT. En effet, le maintien, en l’état, de la réglementation 
actuelle rendrait les parcelles rangées dans les zones T3 et T4 inconstructibles (ACDP 
A1 19 201 du 29 octobre 2020 consid. 4 ; A1 18 130 du 14 juin 2019 consid. 7.4 confirmé 
dans l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_419/2019 du 14 septembre 2020 consid. 2.7). Or, bon 
nombre des parcelles rangées dans les zones T3 et T4 sont susceptibles d’être densi-
fiées. L’on citera à titre exemplatif les parcelles nos xx2, xx3, xx4 et xx5 voisines du terrain 
no xx1 copropriété des recourants et situés au lieu dit « B _________ », qui sont vierges 
de toutes constructions. En ce qui concerne la zone T4, l’on peut citer le secteur du lieu 
dit « F _________ », lequel comprend, entre autres, les terrains nos xx7, xx8 
et xx9 qui ne sont actuellement que partiellement bâtis, alors que les surfaces respectives 
de ces terrains sont relativement importantes (1520 m2, 3144 m2, 2022 m2). Ces biens-
fonds se prêtent donc bel et bien à une densification, ce d’autant plus qu’ils sont desservis 
par les transports publics, puisqu’ils se trouvent à proximité de l’arrêt de bus 
« E _________ ». L’on ne comprend donc pas pourquoi seul le secteur du R _________ 
devrait être densifié, au motif que ce village serait desservi par le train. 
Les recourants prétendent aussi que les zones T3 et T4 ne se prêteraient pas à une 
densification, au motif que les IBUS maximaux applicables dans les zones T3 et T4 (de 
0,3, respectivement de 0,25) seraient largement inférieurs à celui prévalant dans les 
secteurs T1 et T2 (0,8 et 0,6). Ainsi, seuls ces secteurs seraient propres à une densifi-
cation du tissu bâti. C’est oublier que, comme on vient de le voir, le maintien de la 
réglementation actuelle rendrait les parcelles rangées dans les zones T3 et T4 incons-
tructibles : cela reviendrait à créer des îlots au centre de la zone à bâtir, ce que l’article 1 
alinéa 2 lettre a bis LAT commande précisément d’éviter. L’on ne saurait donc, pour ce 
seul motif, renoncer à la révision litigieuse. De plus, le nouveau tableau des zones fait 
passer, dans le cas de l’adoption d’un plan de quartier, l’IBUS maximal admis en zone 
T3 de 0,3 à 0,35, respectivement de 0,25 à 0,3 en zone T4. Ces mesures favorisent donc 
la densification du secteur. Il en va d’ailleurs de même des dimensions des bâtiments, 
puisque, tel que révisé, le tableau des zones ne prévoit aucune largeur maximale pour 


- 24 - 
les bâtiments, au contraire de ce qui prévaut pour le droit en vigueur – qui fixe cette 
dimension à 18 mètres pour la zone T3 et à 9 mètres pour la zone T4). Les hauteurs 
maximales passent de 8,5 mètres à 9 mètres en zone T3, respectivement de 7,5 mètres 
à 8 mètres en zone T4, Ces différences permettent une urbanisation plus dense des 
zones T3 et T4 et sont donc favorables à la densification de ces zones. C’est donc à tort 
que les recourants soulignent encore que la révision litigieuse impliquerait une 
augmentation sensible de la largeur, de la longueur et de la hauteur maximales 
admissibles pour les constructions sises dans les zones T3 et T4 sans que ces mesures 
ne soient justifiées par un quelconque intérêt public. 
Ces griefs doivent donc être écartés. 
9. Les recourants se plaignent encore du fait que l’homologation du nouveau tableau 
des zones empêcherait la commune de A _________ de se conformer aux instructions 
émises par le Conseil d’Etat dans son rapport du 14 juin 2018, selon lesquelles il incombe 
effectivement à cette collectivité publique de procéder à un examen des décisions 
rendues 
« en 
remontant 
jusqu’à 
l’arrêt 
du 
Tribunal 
fédéral 
du 
2 avril 2012 » (cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 64). Les recourants ne motivent pas plus 
avant ce point de vue. Ces critiques, insuffisamment motivées, sont donc irrecevables 
(art. 80 al. 1 let. c et 48 al. 2 LPJA). 
10. Les recourants se plaignent encore d’une constatation inexacte des faits. À bien les 
lire, ils n’auraient jamais prétendu que le Conseil d’Etat avait exigé, dans son rapport du 
14 juin 2018, de corriger le tableau des zones, contrairement à ce que l’instance précé-
dente aurait prétendu en rejetant leur recours administratif du 17 janvier 2019. Ils 
prétendent aussi que le Conseil d’Etat n’aurait repris qu’imparfaitement le contenu de la 
révision des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ dans son prononcé du 10 juin 2020. 
À les lire, l’instance précédente se serait limitée à énoncer que « le conseil général de 
A _________ [aurait] modifié les alinéas a) de ces articles en rajoutant l’expression 
« principales » après « résidences ». Or, la teneur exacte de la nouvelle mouture de 
l’article 107 lettre a RCCZ serait « Cette zone [serait] destinée aux résidences principales 
et secondaires de vacances individuelles ou groupées ». Quant à l’article 108 lettre a 
RCCZ révisé, il disposerait que « Cette zone [serait] destinée aux résidences principales 
et secondaires ». 
D’abord, l’on soulignera, en lien avec certaines des critiques formulées par les recourants 
(problématique de la référence à l’arrêt du Tribunal fédéral 1C_874/2013 du 4 avril 2014 ; 
question de savoir si la révision litigieuse résultait ou non d’une demande du Conseil 


- 25 - 
d’Etat, respectivement appréciation du caractère accessoire ou secondaire de la 
justification avancée par la commune dans le rapport OAT selon laquelle la révision 
litigieuse viserait à assurer la présence d’une population résidente plus importante à 
I _________), que ces aspects ont déjà été traités plus haut (cf. supra, considérant 4.3). 
Il en va de même des motifs exposés par le Conseil d’Etat en lien avec le contenu de la 
modification de la zone et du caractère ou non fondé des modifications apportées à la 
hauteur maximale admise dans les zones T3 et T4 (cf. supra, considérants 4.3 et 6.3). Il 
n’y a donc pas lieu de revenir sur ces points. 
Ensuite, il faut relever que, dans leur recours administratif du 17 janvier 2019, les 
recourants ont expressément invoqué qu’aucun changement des circonstances n’était 
intervenu, à l’exception des instructions émises par le Conseil d’Etat dans son rapport du 
14 juin 2018 visant à une révision des articles 107 lettre a et 108 lettre a RCCZ, 
respectivement à une application correcte du tableau des zones homologué le 6 février 
2002, respectivement le 25 juin 2003 par le Conseil d’Etat et à une correction des 
versions erronées de ce document (cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 195). C’est donc à 
tort qu’ils se plaignent d’une constatation inexacte des faits sur ce point. 
Enfin, l’on soulignera que les critiques des recourants formulées en lien avec la 
constatation inexacte des faits (divergences entre les recourants et le Conseil d’Etat au 
sujet du contenu du rapport du 14 juin 2018 émanant de cette autorité, respectivement 
en lien avec le résumé par l’instance de recours administratif des moyens invoqués par 
les précités par-devant lui et omission par le Conseil d’Etat de citer de manière exacte le 
contenu des nouveaux articles 107 et 108 RCCZ) ne sont pas pertinentes, étant donné 
qu’on ne voit en effet pas en quoi une discussion de ces prétendues irrégularités 
changerait quoi que ce soit aux motifs qui viennent d’être développés. 
Ce grief doit donc être rejeté. 
11. Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité (art. 80 al. 1 et 60 al. 1 LPJA). 
12. Les recourants supporteront, solidairement entre eux, un émolument de justice, 
arrêté notamment au vu des principes de couverture des frais et d’équivalence des 
prestations, à 1500 fr. (art. 88 al. 2 et 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 de la 
loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou 
administratives – LTar ; RS/VS 173.8). Ils n'ont pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a 
contrario LPJA). 
Aucun dépens n’est alloué à la commune de A _________ (art. 91 al. 3 LPJA). 


- 26 - 
 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants. 
3. 
Il n’est pas alloué de dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M _________, pour X _________, 
Y _________, Z _________, au Conseil d’Etat, à Sion, et au conseil communal de 
A _________. 
Sion, le 20 mai 2021