vs_gerichte · A1 12 322 · 2013-06-14 · de
Bauwesen
Bauwesen

A1 12 322 URTEIL VOM 14. Juni 2013 Kantonsgericht Wallis Öffentlichrechtliche Abteilung Es wirken mit: Jean-Pierre Zufferey, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Thomas Brunner, Richter sowie Samuel Wyer, Gerichtsschreiber ad hoc in Sachen X__________, vertreten durch Rechtsanwalt A_________ gegen STAATSRAT DES KANTONS WALLIS, Regierungsgebäude EINWOHNERGEMEINDE B_________ (Bauwesen) Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 3. Oktober 2012.

A1 12 322 
 
URTEIL VOM 14. Juni 2013 
 
 
in Sachen 
 
 
gegen 


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SACHVERHALT 
 
A. X__________ ist Eigentümer der Parzellen Nr. xxx (GBV-Nr. xxx) und Nr. xxx 
(GBV-Nr. xxx), Plan Nr. xxx, im Orte genannt „C_________“, gelegen auf dem Gebiet 
der Gemeinde B_________ (Gemeinde). Gemäss homologiertem Zonenplan der Ge-
meinde kommen die Parzellen in der Zone „übriges Gemeindegebiet“ zu liegen. Die 
Parzellen grenzen unmittelbar aneinander. Gemäss Grundbucheinträgen und entspre-
chendem Situationsplan befindet sich am östlichen Rand der Parzelle Nr. xxx ein 
„Stubji/Keller“ (Wohnhaus). Westlich von diesem befindet sich angrenzend ein Depot 
(Ökonomiebau). Auf der Parzelle Nr. xxx, welche in westlicher Richtung neben der Par-
zelle Nr. xxx zu liegen kommt, befindet sich sodann eine Einstellhalle (Ökonomiebau). 
B. Mit Eingabe vom 2. Mai 2010 hinterlegte X__________ bei der Gemeinde ein Ge-
such um Erteilung einer Baubewilligung für die Neueindachung des „bestehenden Ge-
bäudes (Lager)“. Aus den Baugesuchsunterlagen erhellt, dass im Rahmen des einge-
gebenen Bauprojektes die Einstellhalle, gelegen auf der Parzelle Nr. xxx, mit dem direkt 
daneben- und freistehenden Gebäude (Depot), gelegen auf der Parzelle Nr. xxx, im 
Dachbereich verbunden werden soll. Das Baugesuch wurde durch die Gemeinde 
B_________ öffentlich aufgelegt und im Amtsblatt vom 28. Mai 2010 publiziert. Am 
25. Juni 2010 reichte die Gemeinde die Baugesuchsakten auf Grund von Art. 2 Ziff. 2 
des kantonalen Baugesetzes vom 8. Februar 1996 (BauG; SGS/VS 705.1) an die kan-
tonale Baukommission (KBK) als zuständige Bewilligungsbehörde für Bauten und Anla-
gen ausserhalb der Bauzone weiter. Gegen das Bauprojekt gingen keine Einsprachen 
ein und die Einwohnergemeinde äusserte sich grundsätzlich positiv. Im Rahmen des 
demnachfolgenden und von der KBK durchgeführten Vernehmlassungsverfahrens ga-
ben die kantonale Heimatschutzkommission und die Dienststelle für Raumentwicklung 
negative Vormeinungen zum Bauvorhaben ab. 
C. Die KBK führte alsdann im Rahmen ihrer Zuständigkeit für das Baupolizeiwesen, 
ausgeübt durch das kantonale Bausekretariat, am Standort des anbegehrten 
Bauvorhabens eine Kontrolle durch, dies entsprechend dem Baupolizeibericht vom 
17. September 2010. Es wurde festgestellt, dass daselbst Wände und Decken betoniert 
worden sind. Die KBK verfügte daraufhin am 20. September 2010 eine 
Arbeitseinstellung. Diese erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Mit Verfügung vom 
26. Oktober 2010 büsste die KBK X__________ wegen Verletzung der Bauvorschriften 
mit Fr. 3 000.--. Begründend wurde angeführt, dass X__________ ohne Baubewilligung 
der zuständigen Behörde, Bauarbeiten auf der Parzelle Nr. xxx ausgeführt hat. Am 
27. Oktober 2010 wies die KBK sodann das Baugesuch vom 2. Mai 2010 ab und 
ordnete eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes an. Wie auch die 
ausgesprochene Baubusse bezog sich diese Verfügung auf die Bauarbeiten auf der 
Parzelle Nr. xxx. 
D. Gegen den Strafentscheid vom 26. Oktober 2010 erhob X__________ am 
29. November 2010 Einsprache bei der KBK. Gegen den Entscheid der KBK vom 
27. Oktober 2010 betreffend die Verweigerung der Baubewilligung sowie die 


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Wiederherstellung führte der Obgenannte am 29. November 2010 Beschwerde beim 
Staatsrat. Er führte in beiden Verfahren an, dass sowohl die Baubusse als auch der 
Bauabschlag und die entsprechende Wiederherstellungsverfügung die Parzelle Nr. xxx 
betreffen würden. Das Baugesuch vom 2. Mai 2010 habe jedoch Bauarbeiten auf der 
Parzelle Nr. xxx beinhaltet. Mithin seien auf der Parzelle Nr. xxx gar keine Bauarbeiten 
ausgeführt worden. Aus diesem Grunde seien sowohl der Strafentscheid als auch der 
Bauabschlag und die Wiederherstellungsverfügung aufzuheben. Mit Schreiben vom 
9. Dezember 2010 teilte die KBK dem Staatsrat als zustände Beschwerdeinstanz mit, 
dass man sich entschieden habe, eine neue Verfügung zu erlassen, welche beide 
Parzellen (Nrn. xxx und xxx, Plan Nr. xxx) betreffe. Folglich könnten die ursprünglichen 
Verfügungen 
als 
gegenstandslos 
betrachtet 
werden. 
Mit 
Entscheiden 
vom 
17. Dezember 2010 erliess die KBK daraufhin sowohl einen neuen Strafentscheid wie 
auch eine neue Bauabschlags- und Wiederherstellungsverfügung. Beide Verfügungen 
betrafen die Parzellen Nrn. xxx und xxx. 
E. Der Strafentscheid vom 17. Dezember 2010 erwuchs unangefochten in Rechtskraft, 
wogegen X__________ gegen den Entscheid betreffend die Verweigerung der Baube-
willigung sowie die Wiederherstellung vom 17. Dezember 2010 am 20. Januar 2011 Be-
schwerde beim Staatsrat des Kantons Wallis führte. Vordergründig warf X__________ 
die Frage der Zonenzugehörigkeit der Parzelle Nr. 14 auf und gab an, diese würde in 
der Bauzone zu liegen kommen. Im Weiteren führte er unter anderem an, er habe für 
das Depot, welches sich auf der Parzelle Nr. 14 befinden würde, im Jahre 2004 ein 
Baugesuch zur Instandstellung gestellt. Dieses Bauvorhaben sei ihm denn auch bewil-
ligt worden. Er habe dann beim Wohnhaus („Stubji/Keller“), welches sich ebenfalls auf 
der Parzelle Nr. xxx befinden würde, zusätzlich das Dach saniert, um dem drohenden 
Verfall entgegenzuwirken. Dabei sei das Dach ebenfalls angehoben worden. Am 2. Mai 
2010 sei ein zusätzliches Baugesuch für die Neueindachung des bestehenden Gebäu-
des auf der Parzelle Nr. xxx gestellt worden. In der Folge sei auch ein Baugesuch für die 
Erhöhung des bestehenden Wohnhauses auf der Parzelle Nr. xxx nachgereicht worden. 
Beim damaligen Baugesuch aus dem Jahre 2004 (betreffend Instandstellung des De-
pots auf der Parzelle Nr. xxx) habe die KBK die Standortgebundenheit anerkannt, dies 
als Ausnahmebewilligung auf Grundlage von Art. 24 des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700). Es sei mithin nicht verständlich, dass 
die Standortgebundenheit bei der geplanten Neueindachung der Einstellhalle auf der 
Parzelle Nr. xxx (gemäss Baugesuch vom 2. Mai 2010), welche unmittelbar danebenlie-
gen würde, nun negiert werde. 
F. Mit Entscheid vom 3. Oktober 2012, notifiziert am 9. Oktober 2012, wies der Staatsrat 
die Verwaltungsbeschwerde von X__________ vom 20. Januar 2011 ab. Erwägend 
wurde angeführt, dass das geplante Bauvorhaben eine Parzelle in der Zone „übriges 
Gemeindegebiet“ betreffe, welche gleich behandelt werde wie die Landwirtschaftszone. 
Aufgrund der Veränderung des bestehenden Giebeldaches in ein Pultdach und der da-
mit verbundenen Volumenvergrösserung sei die Identität mit der ehemaligen Baute nicht 
mehr gewahrt. Es könne gar von einem Neubau gesprochen werden. Es sei sodann of-
fensichtlich, dass ein Depot ausserhalb der Bauzone nicht standortgebunden sei. Der 
Umstand, dass die KBK im Jahre 2004 einen Umbau als standortgebunden bewilligt ha-


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be, stelle kein Präjudiz für die Beurteilung des vorliegenden Gesuchs dar. Die KBK habe 
folglich zu Recht eine Baubewilligung nicht in Erwägung gezogen. Die bereits erstellten 
Betonmauern und -decken qualifizierte die Rechtsmittelinstanz als erhebliche Abwei-
chung von der Gesetzgebung, weshalb ein Rückbau durchaus zumutbar sei. Es bestehe 
ferner ein erhebliches öffentliches Interesse an einer Wiederherstellung des ursprüngli-
chen Zustandes. 
G. Dagegen erhob X__________ (Beschwerdeführer) am 9. November 2012 Be-
schwerde beim Kantonsgericht Wallis und stellte folgende Rechtsbegehren: 
"1. 
Der Entscheid des Staatsrates vom 03. Oktober 2012 wird aufgehoben. 
 
 2. 
Herrn X__________ wird eine angemessene Parteientschädigung zugesprochen. 
 
 3. 
Sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten der [recte: wer] rech-
tens." 
Der Beschwerdeführer stellte zunächst klar, dass die Frage der Zonenzugehörigkeit der 
Parzelle Nr. xxx mittlerweile offensichtlich geklärt werden konnte. Es sei demzufolge da-
von auszugehen, dass sich die beiden Parzellen (d.h. Nrn. xxx und xxx) im „übrigen 
Gemeindegebiet“ und damit ausserhalb der Bauzone befinden würden, womit die Zu-
ständigkeit der KBK gegeben sei. Der Beschwerdeführer macht überdies (wie bereits 
vor der Vorinstanz) geltend, dass die KBK am 10. November 2004 eine Baubewilligung 
für die Instandstellung des Depots auf der Parzelle Nr. xxx erteilt und die Standortge-
bundenheit (Art. 24 RPG) anerkannt habe. In ihrer Stellungnahme - im Beschwerdever-
fahren vor der Vorinstanz - habe die KBK (am 24. Februar 2011) festgehalten, dass es 
stimmen würde, dass für die Parzelle Nr. xxx die Standortgebundenheit bejaht worden 
sei. Die damaligen Bauarbeiten seien als Sanierungsmassnahmen qualifiziert worden 
und die Dienststelle für Raumentwicklung sei nicht konsultiert worden. In diesem Zu-
sammenhang bringt der Beschwerdeführer vor, dass die damaligen Arbeiten nicht weni-
ger einschneidend gewesen seien als die vorgesehenen Arbeiten. Es sei im Weiteren 
nicht Angelegenheit des Beschwerdeführers zu kontrollieren, ob die Dienststelle für 
Raumentwicklung konsultiert worden sei oder nicht. Zu diesem Umstand habe sich der 
Staatsrat ausserdem nicht vernehmen lassen. Des Weiteren sei festzuhalten, dass bei 
einem solchen Bauvorhaben nicht nur das entsprechende Gebäude isoliert betrachtet 
werden dürfe. Es müsse vielmehr die Umgebung und die anderen Bauten miteinbezo-
gen werden. Wie bereits vor der Vorinstanz gerügt, könne man über die ästhetische 
Wirkung einer Gebäudeverbindung unterschiedlicher Meinung sein. Auch zu diesem 
Punkt habe sich die Vorinstanz jedoch unverständlicherweise nicht geäussert. Letztlich 
brachte der Beschwerdeführer vor, dass gemäss Art. 24 RPG eine Bestandesgarantie 
für Bauten ausserhalb der Bauzone bestehen würde. Änderungen an Bauten und Anla-
gen seien nur zulässig, wenn die Identität der Baute und Anlage einschliesslich ihrer 
Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibe. Die Gebäude seien vorbeste-
hend und die ausgeführten Arbeiten würden der Erneuerung/Sanierung dienen. Ob die 
Identität der Baute durch die Dachverbindung beeinträchtigt würde, sei eine reine Inter-
pretationsfrage. Im Übrigen habe er angezeigt, dass allenfalls auf eine derartige Verbin-
dung verzichtet werden könne. Diesfalls werde die Identität der Gebäude in jedem Fall 
gewahrt und es müsse eine Baubewilligung im Sinne von Art. 24 RPG ausgefällt wer-


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den. Der Beschwerdeführer hielt alsdann fest, dass bisher einzig die bestehenden Ge-
bäude durch Sanierungsmassnahmen abgestützt worden seien. Ein Rückbau dieser 
Sanierungsmassnahmen seit absolut unverhältnismässig, da diese Arbeiten dringend 
notwendig waren und letztlich überhaupt nicht störend seien. Die Kosten eines Ab-
bruchs und einer Wiederherstellung seien mithin nicht statthaft und zudem derart hoch, 
dass ein Abbruchbefehl nicht gerechtfertigt sei. 
Der Beschwerdeführer begehrte als Beweismittel den Beizug sämtlicher bisherigen Ak-
ten (des Beschwerdeverfahrens vom 20. Januar 2011, des Baugesuchverfahrens betref-
fend die Instandstellung des Depots vom 28. September 2004 und des Baugesuchsver-
fahrens betreffend die Nachtragsbewilligung vom 14. Juli 2010 [Aufstockung 
Stubji/Keller]) sowie die Durchführung einer örtlichen Begehung an. Bezüglich des Be-
gehrens um die Vornahme einer Ortsschau führte er begründend an, dass es wichtig 
sei, das Gebäude und die Umgebung genau zu kennen. Vor Ort sei auch ersichtlich, 
dass die Gebäude baufällig waren und einer dringenden Sanierung bedurft haben. Es 
könne zudem der Lösungsansatz diskutiert werden, auf die Erstellung einer Dachver-
bindung allenfalls zu verzichten, sofern einem derartigen Vorhaben nicht zugestimmt 
werden könne. 
H. Mit Zuschrift vom 13. November 2012 nahm die KBK zur Beschwerde Stellung und 
beantragte deren Abweisung, soweit darauf einzutreten sei. Was die materielle Begrün-
dung ihres Begehrens betrifft, verwies die Behörde auf die Erwägungen im angefochte-
nen Staatsratsentscheid vom 3. Oktober 2012. 
Am 5. Dezember 2012 übermittelte die Vorinstanz die amtlichen Akten und beantragte 
gestützt auf diese und den angefochtenen Entscheid, die Abweisung der Beschwerde. 
Auf eine weiterführende Stellungnahme wurde verzichtet. 
Die Gemeinde hielt in ihrem Schreiben vom 10. Dezember 2012 fest, dass sich die Par-
zellen Nr. xxx und xxx (Plan Nr. xxx) gemäss dem vom Staatsrat am 27. November 
2009 homologierten Zonennutzungsplan in der Zone „übriges Gemeindegebiet“ befin-
den würden. Man habe aus diesem Grunde die Baugesuche des Beschwerdeführers an 
die KBK weitergeleitet. Ansonsten sei die Gemeinde fortwährend mittels Kopien über die 
Korrespondenz zwischen dem Kantonalen Bausekretariat und dem Beschwerdeführer 
informiert worden und es würden sich daher keine Originaldokumente in ihrem Besitze 
befinden. 
I. Mit Schreiben vom 12. Dezember 2012 stellte das Kantonsgericht dem Beschwerde-
führer die Vernehmlassung der KBK, der Vorinstanz sowie der Einwohnergemeinde zu 
und setzte ihm eine Frist zur Einreichung einer allfälligen Replik bis zum 10. Januar 
2013. Der Beschwerdeführer verzichtete auf eine weitere Stellungnahme. 
Weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen und Begründungen sind, so-
weit rechtlich von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt. 
 
 


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ERWÄGUNGEN 
 
1. Der angefochtene Entscheid des Staatsrates stellt eine letztinstanzliche Verfügung im 
Sinne von Art. 72 des Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungs-
rechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die mangels Ausschlus-
ses in den Art. 74 bis 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Der Be-
schwerdeführer ist als Adressat des für ihn negativen Staatsratsentscheids, aber auch 
als Eigentümer der betroffenen Parzellen durch diesen berührt und hat ein schutzwürdi-
ges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung, so dass er gemäss Art. 80 Abs. 1 
lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert ist. Anfech-
tungsgegenstand der vorliegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde bildet einzig der 
Beschwerdeentscheid des Staatsrates vom 3. Oktober 2012. Was die Verweigerung der 
Gewährung einer Baubewilligung betrifft, bezieht sich dieser als Rechtsmittelentscheid 
schlussendlich auf das vom Beschwerdeführer am 2. Mai 2010 hinterlegte Baugesuch, 
durch welches der Verfahrensgegenstand diesbezüglich definiert wurde. Zeigt der Be-
schwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift nun mögliche Bauvarianten an (Verzicht auf 
eine Dachverbindung der bestehenden Gebäude auf den Parzellen Nrn. 13 und 14), 
welche offensichtlich nicht derjenigen Ausführungsvariante gemäss Baugesuch vom 
2. Mai 2010 entsprechen, bilden diese offensichtlich nicht Bestandteil des vorliegenden 
Verfahrens und mithin auch nicht des angefochtenen Entscheids. Dahingehende Aus-
führungen und Einwände des Beschwerdeführers gehen demnach an der Sache vorbei. 
Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb insoweit 
einzutreten, als der Entscheid des Staatsrates vom 3. Oktober 2012 angefochten wird 
(Art. 80 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 46 und 48 VVRG). 
2. Das erkennende Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu 
überprüfen, sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken 
(Art. 80 Abs. 1 lit. c i.V.m. Art. 48 Abs. 2 VVRG). So hat die Beschwerde gemäss diesen 
Bestimmungen eine gedrängte Darstellung des Sachverhaltes und der Begründung zu 
enthalten. Der Beschwerdeführer hat mithin grundsätzlich die Rügen, die er geltend ma-
chen will, in der Beschwerde vollständig und genau darzulegen. Pauschale Verweisun-
gen auf Rechtsschriften in anderen Verfahren vermögen den Begründungsanforderun-
gen nicht zu genügen (vgl. BGE 134 I 303 E. 1.3; 123 V 335 E. 1b; 113 Ib 287 E. 1). 
Wirft der Beschwerdeführer dem Staatsrat eine Rechtsverletzung vor, hat er nicht nur 
anzugeben, welche Gesetzesbestimmungen, Verfassungs- oder Rechtsgrundsätze ver-
letzt sind, sondern auch im Einzelnen zu zeigen, inwieweit der angefochtene Entscheid 
und dessen Begründung eine Rechtsverletzung i.S.v. Art. 78 lit. a VVRG darstellt, an-
dernfalls sich seine Rügen auf eine rein appellatorische Kritik beschränken und abzu-
weisen sind (ZWR 1984 S. 54 E. 4c; Urteil des Kantonsgerichts A1 09 227 vom 30. April 
2010 E. 4.1). 
3. Der Beschwerdeführer beantragt als Beweismittel die Durchführung einer Ortsschau 
sowie den Beizug sämtlicher Akten der Vorinstanz sowie der Einwohnergemeinde be-
treffend die eingangs erwähnten Baugesuchsverfahren. Dazu sei das Nachfolgende 
festgehalten. 


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3.1 Das Recht, Beweise zu beantragen, ist ein Teilgehalt des rechtlichen Gehörs (BGE 
120 Ib 379 E. 3b): Sind die Beweise relevant und können sie die Entscheidung 
beeinflussen, haben die Parteien die Möglichkeit, deren Abnahme zu verlangen (BGE 
137 III 324 E. 3.2.2; 127 I 54 E. 2b; 124 I 242 E. 2). Das Beweisverfahren kann aber 
geschlossen werden, ohne damit das rechtliche Gehör zu verletzen, wenn die 
entscheidende Instanz sich ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in 
vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, der rechtsrelevante Sachver-
halt würde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 134 I 140 E. 5.3; 131 
I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1). 
3.2 Im vorliegenden Fall hat das Gericht sämtliche Akten der Vorinstanz beigezogen 
(hinterlegt mit Schreiben vom 5. Dezember 2012) sowie alle eingereichten und hinter-
legten Belege zu den Akten genommen, womit dem dahingehenden Begehren der Par-
tei bereits Folge geleistet wurde. Die Einwohnergemeinde wusste in ihrem Schreiben 
vom 10. Dezember 2012 zudem mitzuteilen, dass sich keine weiteren Originalakten in 
ihrem Besitz befinden würden. Anfechtungsgegenstand bildet vorliegend der Entscheid 
des Staatsrates vom 3. Oktober 2012 betreffend die Neueindachung der bestehenden 
Gebäude auf den Parzellen Nrn. xxx und xxx, Plan Nr. xxx, gemäss dem Baugesuch 
vom 2. Mai 2010. In Berücksichtigung dieses Gesichtspunktes erachtet das erkennende 
Gericht weitere Editionen als nicht notwendig. Dies insbesondere, da die wesentlichen 
Unterlagen der Baugesuchverfahren („Umbau [Instandstellung] best. Garage“, Parzelle 
Nr. xxx, Plan Nr. xxx) aus dem Jahre 2004 sowie betreffend das zusätzliche Baugesuch 
vom 14. Juli 2010 („Bestehendes Wohnhaus: Ersatz Blechdach mit Welleternit, Fassa-
denrenovation/Sichern Kniestock und Fassandengibel, Parzelle Nr. xxx, Plan Nr. xxx) 
vom Beschwerdeführer im Rahmen des Beschwerdeverfahrens vor der Vorinstanz bei-
gebracht wurden und sich mithin in den amtlichen Akten befinden. Der Beschwerdefüh-
rer hatte sowohl im Verfahren vor der Vorinstanz wie auch im vorliegenden Beschwer-
deverfahren jeweils die Möglichkeit, seinen Standpunkt schriftlich darzulegen, wovon er 
Gebrauch gemacht hat. Die örtlichen Begebenheiten sind in den umfassenden amtli-
chen Akten, insb. den vorliegenden Planunterlagen und dem Fotodossier, ausreichend 
dokumentiert. Die vorhandenen Akten enthalten die entscheidrelevanten Sachverhalts-
elemente und genügen – wie aus den nachfolgenden rechtlichen Erwägungen hervor-
geht – zur Beurteilung der rechtserheblichen Fragen. Das Kantonsgericht nimmt unter 
Berücksichtigung der vorliegenden Umstände in antizipierter Beweiswürdigung an, wei-
tere Beweismittel – insbesondere die vom Beschwerdeführer anbegehrte Ortsschau – 
würden an der zu beurteilenden Sach- und Rechtslage nichts ändern. Die Beweismittel-
anträge des Beschwerdeführers werden somit – soweit ihnen nicht Folge geleistet wur-
de – abgelehnt. 
4. Der Beschwerdeführer rügt vordergründig, dass sich die Vorinstanz zum Vorbringen 
(in der Beschwerde vom 20. Januar 2011), dass die KBK am 10. November 2004 eine 
Baubewilligung für die Instandstellung des Depots auf der Parzelle Nr. xxx - welche 
unmittelbar an die Parzelle Nr. xxx angrenzen würde - erteilt und die Standortgebun-
denheit bejaht habe, nicht vernehmen liess. Insbesondere habe sich die Behörde nicht 
darüber geäussert, inwiefern die vorgesehenen Arbeiten denn als einschneidender zu 
qualifizieren sind, als die damals bewilligten Massnahmen. Selbiges gelte für den 


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aufgeworfenen Punkt, dass bei einem Bauvorhaben nicht nur das entsprechende 
Gebäude isoliert betrachtet werden dürfe, sondern die Umgebung und die anderen 
Bauten in die Beurteilung miteinbezogen werden müssten. Der Beschwerdeführer rügt 
damit implizit eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 
Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101). 
4.1. Der in Art. 29 Abs. 2 BV garantierte Grundsatz des rechtlichen Gehörs umfasst die 
Rechte der Parteien auf Teilnahme am Verfahren und auf Einflussnahme auf den 
Prozess der Entscheidfindung. In diesem Sinne dient das rechtliche Gehör einerseits 
der Sachabklärung, stellt andererseits aber auch ein persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht beim Erlass von Verfügungen dar, welche in die Rechtsstellung des 
Einzelnen eingreifen (vgl. BGE 126 V 130 E. 2b; Alfred Kölz/Isabelle Häner, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., Zürich 1998, Rz 
292 ff.). Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt, dass die Behörde die Vorbringen 
der vom Entscheid in ihrer Rechtstellung Betroffenen hört, prüft, und in der 
Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde ihren 
Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen 
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen aus-
drücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen 
Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene 
über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der 
Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens 
kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen 
und auf die sich ihr Entscheid stützt (BGE 136 I 229 E. 5.2). 
4.2 In ihrem Beschwerdeentscheid geht die Vorinstanz ausdrücklich davon aus, dass 
das vom Beschwerdeführer geplante Bauvorhaben sich in der Zone „übriges Ge-
meindegebiet“ befindet, welches gleich wie die Landwirtschaftszone zu behandeln sei. 
Das Bauvorhaben wurde mithin grundsätzlich als zonenwidrig qualifiziert, weshalb zu 
prüfen war, ob allenfalls eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG beansprucht 
werden kann. In der Folge hat die Entscheidbehörde eine derartige Prüfung denn auch 
vorgenommen. Zum Umstand, dass die KBK im Jahre 2004 eine Baubewilligung für die 
Instandstellung des Depots auf der Parzelle Nr. 14 erteilt und die Standortgebundenheit 
bejaht habe, äusserte sich die Vorinstanz wie folgt: 
"Es ist nun offensichtlich, dass ein Depot ausserhalb der Bauzone nicht standortgebunden 
ist. Der Umstand, dass die KBK 2004 einen Umbau der mittleren Baute als standortgebun-
den bewilligt hat, bildet kein Präjudiz für die Beurteilung des vorliegenden Gesuchs." 
Die Aspekte, welche der Beschwerdeführer in seiner vorliegenden Beschwerdeschrift 
ferner erwähnt, wurden von der KBK in ihrer Stellungnahme vom 24. Februar 2011 vor-
gebracht. Nämlich, dass die KBK die damals auszuführenden Massnahmen eher als 
Sanierungsmassnahmen bewertet hat und dass die Dienststelle für Raumentwicklung 
zu diesem Umbau- und Instandstellungsgesuch von 2004 nicht konsultiert worden sei. 
Der Beschwerdeführer seinerseits hat sich in seiner Beschwerdeschrift (vom 20. Januar 
2011) vor der Vorinstanz, insbesondere zur Vergleichbarkeit des damaligen Bauvorha-


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bens (im Jahre 2004) mit dem vorliegend zu beurteilenden Bauprojekt, nicht fundiert ge-
äussert. Wie der Beschwerdeführer richtigerweise anmerkt, hat die Vorinstanz zu den 
ästhetischen Auswirkungen nicht unmittelbar Stellung bezogen. Doch ging sie in ihrer 
Würdigung davon aus, dass bereits durch die Veränderung des bestehenden Giebel-
dachs in ein Pultdach sowie aufgrund der damit verbundenen Volumenvergrösserung 
und der vom Beschwerdeführer bereits vorgenommenen Betonierungen die Identität mit 
der ehemaligen Baute nicht mehr gewahrt und mithin sogar von einem Neubau auszu-
gehen sei. Weitere Ausführungen waren demnach nicht erforderlich. Die Vorinstanz hat 
mithin die wesentlichen Überlegungen genannt, von denen sie sich leiten liess und auf 
welche sich ihr Entscheid stützt. Wie vorgängig bereits erwähnt, ist es dabei grundsätz-
lich nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinan-
dersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Inwiefern der angefoch-
tene Entscheid ungenügend begründet sein sollte, ist nicht ersichtlich. Es ergibt sich da-
raus mit genügender Klarheit, weshalb die Vorinstanz die Erteilung einer Baubewilligung 
verweigerte und zudem eine Wiederherstellung anordnete. 
Nur der Vollständigkeit halber sei im Weiteren erwähnt (vgl. auch E. 3), dass ferner 
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, wenn vorliegend die Vorinstanz auf 
die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet hat, weil es auf Grund der bereits 
abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in 
vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch 
weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3). 
5. Der Beschwerdeführer macht besonders geltend, dass die KBK am 10. November 
2004 eine Baubewilligung für die Instandstellung des Depots auf der Parzelle Nr. xxx 
erteilt und die Standortgebundenheit bejaht habe. Dies als Ausnahmebewilligung 
gestützt auf Art. 24 RPG. Die Parzellen Nrn. xxx und xxx würden unmittelbar aneinander 
grenzen und sich in derselben Zone befinden. Es sei somit nicht verständlich, weshalb 
dem Bauvorhaben nun die Standortgebundenheit abgesprochen werde. Der Beschwer-
deführer rügt damit nichts anderes als eine Verletzung des Grundsatzes der 
Rechtsgleichheit bzw. der rechtsgleichen Behandlung. 
5.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmäs-
sigkeit demjenigen der Rechtsgleichheit vor. Deshalb kann sich ein Bürger grundsätzlich 
nicht über eine Verletzung der Rechtsgleichheit beklagen, wenn die Behörde ihm ge-
genüber das Recht richtig angewandt hat, während es in einem andern Fall nicht oder 
falsch angewandt wurde (BGE 126 V 390 E. 6a; 125 II 152 E. 166; 124 IV 44 E. 2; 
122 II 466 E. 4a; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwal-
tungsrecht, 3. A., Bern 2009, S. 179 ff.). Ein allfälliger Gleichbehandlungsanspruch im 
Unrecht wird aber ausnahmsweise anerkannt, wenn eine ständige gesetzeswidrige Pra-
xis einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und die Behörde zu erkennen gibt, dass 
sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenkt (BGE 127 I 1 E. 3a; 
127 II 113 E. 9b; 124 II 119 E. 2e; 122 II 466 E. 4a.; Urteil des Bundesgerichts 
1P.117/2005 vom 12. April 2005 E. 4.3). 


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5.2 Es sind keinerlei Hinweise aktenkundig und vom Beschwerdeführer auch nicht gel-
tend gemacht worden, die auf eine ständige gesetzeswidrige Bewilligungspraxis der 
rechtsanwendenden Behörden schliessen lassen. Der Beschwerdeführer kann sich mit-
hin im Lichte der dargestellten Praxis nicht erfolgreich darauf berufen, in einem anderen 
Fall sei eine Baute in der „übrigen Gemeindezone“ bewilligt worden, was dem Be-
schwerdeführer ebenfalls einen Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung einräume. 
Entscheidend ist allein die Frage, ob die neue Baute des Beschwerdeführers bewilli-
gungsfähig ist. Zudem handelt es sich vorliegend keineswegs um gleichgelagerte Fälle. 
Im Jahre 2004 wurde dem Beschwerdeführer eine Bewilligung für den Umbau bzw. die 
Instandstellung der bestehenden Garage erteilt. Wie die KBK ausführt, wurden damit 
Sanierungsmassnahmen der bestehenden Bausubstanz bewilligt. Bei den im Vorliegen-
den geplanten baulichen Massnahmen handelt es sich jedoch offensichtlich nicht um 
reine Sanierungsmassnahmen, sondern um Bauten, welche in ihrer Wirkung einem 
Neubau gleichkommen. 
6. Die vom Beschwerdeführer beabsichtigten und zum Teil bereits realisierten Bauten 
liegen unbestrittenermassen ausserhalb der Bauzone. Es ist zu prüfen, ob der 
Beschwerdeführer eine Ausnahmebewilligung, gestützt auf Art. 24 ff. RPG i.V.m. Art. 30 
ff. des kantonalen Baugesetzes vom 8. Februar 1996 (BauG; SGS/VS 705.1), 
beanspruchen kann. 
6.1 Nach Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur errichtet werden, wenn sie von 
der Behörde bewilligt wurden (Abs. 1); diese Bewilligung setzt voraus, dass die Baute 
dem Zweck der Nutzungszone entspricht (Abs. 2 lit. a). Diese bundesrechtlichen 
Anforderungen sind auch in Art. 15 BauG enthalten. Laut Art. 15 Abs. 1 BauG bedürfen 
alle Bauten und baulichen Anlagen, ihre im Hinblick auf Anliegen der Raumplanung, des 
Umweltschutzes oder der Baupolizei wesentliche Umgestaltung, Erweiterung, teilweise 
oder gänzliche Zweckänderung und Beseitigung der Bewilligung durch die zuständige 
Baubewilligungsbehörde. Für Bauten ausserhalb der Bauzone ist dies die KBK 
(Art. 2 Abs. 1 Ziff. 2 BauG). In Art. 19 ff. der Bauverordnung vom 2. Oktober 1996 
(BauV; SGS/VS 705.100) wird die Bewilligungspflicht konkretisiert. 
6.2 Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG ist dann möglich, wenn der Zweck der 
Baute einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (lit. a) und keine überwiegenden 
Interessen entgegenstehen (lit. b). Die beiden Voraussetzungen müssen kumulativ er-
füllt sein, was sich bereits aus dem Text der Vorschrift („und“) ergibt (Urteil des Bundes-
gerichts 1C_529/2012 vom 29. Januar 2012 E. 6). Nach der bundesgerichtlichen Praxis 
kann die Standortgebundenheit nur dann bejaht werden, wenn eine Baute aus techni-
schen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit so-
wohl im Grundsatz als auch in ihren räumlichen Dimensionen auf einen Standort aus-
serhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein 
Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative 
Standortgebundenheit). Das Vorhandensein dieser Voraussetzungen beurteilt sich da-
bei nach den objektiven Massstäben und es kann auf die subjektiven Vorstellungen und 
Wünsche des einzelnen ebenso wenig ankommen wie auf die persönlichen Zweckmäs-
sigkeiten und Bequemlichkeiten (Urteil des Bundesgerichts 1A.816/2002 vom 23. Mai 


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2003 E. 3; 1C_203/2009 vom 1. Dezember 2009 E. 2.1; BGE 133 II 409 E. 4.2; 129 II 63 
E. 3.1). 
6.2.1 In diesem Zusammenhang begehrt der Beschwerdeführer eine erneute Prüfung 
der Standortgebundenheit (im Sinne einer Ausnahme nach Art. 24 RPG) an. Dies-
bezüglich führt er begründend jedoch lediglich an, dass in einem Baugesuchsverfahren 
betreffend die Nachbarparzelle im Jahre 2004 die Standortgebundenheit ausdrücklich 
als gegeben erachtet wurde (vgl. E. 5). Inwiefern und aus welchen Gründen die Stand-
ortgebundenheit bezüglich des vorliegenden Bauprojektes (gemäss dem Baugesuch 
vom 2. Mai 2010) jedoch zu bejahen ist und mithin der Entscheid der Vorinstanz als 
nicht sachgerecht erachtet wird, begründet der Beschwerdeführer jedoch nicht. Es stellt 
sich dem erkennenden Gericht damit die Frage, ob die Beschwerdeschrift in diesem 
Punkte den eingangs zitierten Voraussetzungen (Begründungspflicht; vgl. E. 2) zu 
entsprechen vermag, was letztlich jedoch offen bleiben kann, da die diesbezügliche 
Rüge in der Sache ohnehin abzuweisen ist. 
6.2.2 Eine negative Standortgebundenheit fällt vorliegend von vorneherein ausser 
Betracht, da das umstrittene Bauvorhaben resp. die zu sanierende Einstellhalle 
grundsätzlich ohne weiteres in der Bauzone hätte errichtet werden können. Ferner kann 
aufgrund der erwähnten Rechtslage festgestellt werden, dass vorliegend keine positive 
Standortgebundenheit angenommen werden kann, da eine Einstellhalle von ihrer Art her 
nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist. Eine Ausnahme-
bewilligung nach Art. 24 RPG scheitert somit bereits an der Voraussetzung der Stand-
ortgebundenheit, womit es sich erübrigt zu prüfen, ob dem Bauvorhaben allenfalls noch 
überwiegende Interessen entgegenstehen könnten. 
6.3 Des Weiteren bringt der Beschwerdeführer vor, für Bauten ausserhalb der Bauzone 
bestehe eine Bestandesgarantie. Zulässig seien die Erneuerung, die teilweise 
Änderung, die massvolle Erweiterung und der Wiederaufbau. Änderungen aber nur, 
wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den 
wesentlichen Zügen gewahrt bleibe. Vorliegend seien die Gebäude vorbestehend und 
das Bauvorhaben würde klar der Erneuerung/Sanierung dienen. Ob die Identität der 
Baute durch die Dachverbindung der Gebäude auf den Parzellen Nr. xxx und xxx 
tatsächlich beeinträchtigt werde, sei lediglich eine Interpretationsfrage. Die Gebäude 
seien seit jeher eng verbunden. Einerseits was den Gebäudeabstand betreffe und 
andererseits da sich zwischen den Gebäuden früher ein Wasserrad befunden habe. Der 
Beschwerdeführer stellte zudem in Aussicht, dass auf eine Dachverbindung mög-
licherweise auch verzichtet werden könne. Diesfalls sei die Identität der Gebäude in 
jedem Fall gewahrt und es müsse eine Baubewilligung im Sinne von Art. 24c RPG aus-
gefällt werden. 
6.3.1 Im Rahmen einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes, welche am 1. No-
vember 2012 in Kraft getreten ist, wurde auch die Bestimmung von Art. 24c RPG 
teilweise geändert. Der Inhalt der neuen Absätze 2 und 5 entspricht dabei demjenigen 
des ehemaligen Absatzes 2. Der neue Absatz 3 sichert die Anwendbarkeit des Be-
standesschutzes auch auf landwirtschaftliche Wohnbauten sowie auf daran angebaute 


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Ökonomiebauten. Absatz 4 stellt sodann gewisse Kriterien auf, unter deren Einhaltung 
eine Veränderung am äusseren Erscheinungsbild bewilligungsfähig sein kann. Die 
Veränderungen betreffen auch die Art. 41 und 42 der Raumplanungsverordnung vom 
28. Juni 2000 (RPV; SRS 700.1), in welchen die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG 
konkretisiert wird. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Rechtmässigkeit 
eines Verwaltungsakts grundsätzlich nach der Rechtslage zur Zeit seines Erlasses zu 
beurteilen. Bei der Prüfung der Frage, ob die für eine Baute oder Anlage erteilte Be-
willigung oder deren Änderung bundesrechtmässig sei, ist daher vom Rechtszustand 
auszugehen, der im Zeitpunkt der Verfügung galt. Im Laufe des Beschwerdeverfahrens 
eingetretene Rechtsänderungen sind an sich unbeachtlich, es sei denn, zwingende 
Gründe sprachen für die Berücksichtigung des neuen Rechts (BGE 127 II 306 E. 7c). 
Vorliegend wäre eine Anwendung des neuen Rechts für den Beschwerdeführer zudem 
nicht vorteilhafter, da insbesondere der neue Absatz 3 keine Anwendung findet, weshalb 
das Kantonsgericht (wie die Vorinstanz und die Bewilligungsbehörde) auf das alte Recht 
abzustellen hat. 
6.3.2 Nach Art. 24c RPG sind bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen 
ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand 
grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung 
der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder 
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind 
(Abs. 2). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 
Raumplanung vorbehalten. Der Begriff der zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 
24c Abs. 2 RPG wird in Art. 41 und 42 RPV konkretisiert. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind 
Änderungen dann zulässig bzw. gelten als massvoll, wenn die Identität der Baute oder 
Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Ver-
besserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ob die Identität der Baute im 
Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gemäss Abs. 3 unter Würdigung der gesamten 
Umstände zu beurteilen (BGE 127 II 215 E. 3b). In der Praxis werden von den Bewilli-
gungsbehörden als Beurteilungskriterien insbesondere berücksichtigt: Vergrösserungen 
der Nutzfläche, Volumenveränderungen, innerhalb des Gebäudevolumens vorge-
nommene Nutzungsänderungen und Umbauten, Veränderungen des äusseren Erschei-
nungsbildes, Erweiterungen der Erschliessung, aber auch Komfortsteigerungen und die 
Umbaukosten gemessen am Wert des Gebäudes als solchem (Bundesamt für 
Raumentwicklung, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 45). 
6.3.3 Der Staatsrat hielt im angefochtenen Entscheid, zur Bewilligungsfähigkeit des 
Bauprojektes, das Nachfolgende fest: 
"Auf Grund der Veränderung des bestehenden Giebeldachs in ein Pultdach und der damit 
verbundenen massiven Volumenvergrösserung sowie angesichts der vom Beschwerdefüh-
rer bereits vorgenommenen Betonierung ist mit der Vorinstanz einig zu gehen, dass die 
Identität mit der ehemaligen Baute nicht mehrt gewahrt ist. Wie die Vorinstanz zu Recht 
bemerkt, kann sogar von einem Neubau gesprochen werden. Eine Bewilligung nach Art. 
24c RPG fällt damit ausser Betracht." 


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Desgleichen verneinte davor die KBK in ihrem Entscheid vom 17. Dezember 2010 die 
Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens auf Grundlage von Art. 24c RPG. Dabei stützte sie 
sich im Wesentlichen auf die negativen Vormeinungen, welche die kantonale Dienststel-
le für Raumentwicklung am 20. August 2010 sowie die kantonale Heimatschutzkommis-
sion am 6. August 2010 im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens abgaben. Die 
kantonale Heimatschutzkommission hielt zur Identität des Gebäudes - welche gemäss 
ihrem Dafürhalten durch das Bauvorhaben und die entsprechenden Veränderungen 
nicht mehr gewahrt bleibt - fest was folgt: 
"Beim eingereichten Baugesuch handelt es sich um eigentlich 3 verschieden zu betrachten-
de Gesuche. Als erstes Baugesuch wurde im Jahre 2004 unter dem Begriff „Instandstel-
lung bestehende Garage“ die Bewilligung zur Sanierung des mittleren Gebäudes erteilt. 
Dabei sollte auf den gemauerten Sockel eine massive Betonplatte aufgesetzt werden. Bei 
diesem Bauvorhaben wurde dann jedoch das Wohnhaus illegal umgebaut. Es wurde dabei 
um ca. 50 cm erhöht. Als gravierender muss jedoch das Schliessen der Baulücke zwischen 
diesen beiden Bauten bezeichnet werden. Die Baukörper verlieren dadurch ihre Eigen-
ständigkeit. Bei einer am 05.05.2010 vorgenommenen Ortsschau musste festgestellt wer-
den, dass auch der Zwischenraum zwischen dem neu einzudeckenden Depot auf der 
Westseite und dem Mittelbau mit einer massiven Betondecke verbunden wurde. Auf diese 
Weise entsteht aus den 3 Einzelgebäuden eine hässliche und in keiner Weise zusammen-
passende Gebäudezeile. Bei den eingereichten Baugesuchen wird nirgends von einer Vo-
lumenvergrösserung gesprochen. Sowohl beim illegal umgebauten Wohnhaus wie auch 
beim neu einzudeckenden Depot finden Volumenvergrösserungen statt." 
6.3.4 Aus den Baugesuchsunterlagen erhellt, dass der Beschwerdeführer beim vorlie-
gend zu beurteilenden Bauvorhaben, die bestehende Einstellhalle auf der Parzelle 
Nr. xxx mit einem neuen Pultdach versehen möchte. Dabei wird das neue Dach mit dem 
bestehenden Dach des Depots, gelegen auf der Parzelle Nr. xxx, verbunden. Der Dach-
stock der Einstellhalle (Parzelle Nr. 13) wird dabei beidseitig angehoben. Gemäss Fest-
stellung der Baupolizei (vom 20. September 2010) wurden die entsprechenden Vorar-
beiten (Betonierung Decke und Wände) bereits zum Teil ausgeführt. Mithin würde in der 
Folge die bestehende Baulücke zwischen den beiden bestehenden Gebäuden auf den 
Parzellen Nrn. 13 und 14 geschlossen. Das angezeigte Bauvorhaben würde demnach 
zweifelsohne eine Vergrösserung der Nutzfläche und des Gebäudevolumens wie auch 
eine erhebliche Veränderung des äusseren Erscheinungsbildes mit sich bringen. Daran 
vermag auch der Einwand des Beschwerdeführers nichts zu ändern, dass die Gebäude 
bereits seit jeher verbunden waren und zwar im Sinne eines geringen Gebäudeabstan-
des oder zu früheren Zeiten über ein Wasserrad. De facto waren diese Gebäude bis an-
hin räumlich getrennt und eigenständig. Wie aus der Fotodokumentation der Baupolizei 
(gemäss Bericht vom 20. September 2010) ersichtlich, sollen die Gebäude denn auch 
nicht nur über eine bauliche Verbindung der jeweiligen Dächer angebunden werden, 
sondern offensichtlich auch über eine betonierte Bodenplatte. Es steht damit für das Ge-
richt ausser Frage, dass das Bauvorhaben das Wesen und die Aussenwirkung des be-
stehenden Bausubstrates erheblich zu verändern vermag und die Wahrung der bisheri-
gen Identität der Gebäude nicht mehr gegeben ist. 


- 14 - 
6.3.5 Wie der Beschwerdeführer zu Recht anmerkt, ist die Beurteilung der Veränderung 
bzw. Wahrung der Identität einer vorbestehenden Baute jeweils auch eine Würdigungs-
frage. Der Bewilligungsbehörde kommt in dieser Angelegenheit ein entsprechendes Er-
messen zu. Gemäss Art. 78 VVRG können mittels Beschwerde Rechtsverletzungen, 
einschliesslich der Überschreitung oder den Missbrauch des behördlichen Ermessens 
gerügt werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann nur in Fällen geltend ge-
macht werden, die hier nicht zutreffen (Art. 78 lit. b VVRG). Inwiefern die Behörde vor-
liegend geltendes Recht verletzt oder ihr Ermessen überschreitet oder gar missbraucht, 
vermag der Beschwerdeführer nicht genüglich aufzuzeigen und ist dies auch für das ur-
teilende Gericht nicht ersichtlich. Dahingehende Rügen des Beschwerdeführers gehen 
demnach fehl. 
7. Der Beschwerdeführer bringt schlussendlich vor, dass die Anordnung einer Wieder-
herstellung vorliegend absolut unverhältnismässig wäre, da die bereits ausgeführten 
Sanierungsarbeiten dringend notwendig gewesen seien. Die Kosten eines Rückbaus 
wären zudem derart hoch, dass ein Abbruchbefehl nicht gerechtfertigt sei. 
7.1 Mit den vorgängigen Erwägungen ist erstellt, dass die bisher vom Beschwerdeführer 
getätigten baulichen Massnahmen, mit Ausnahme der früher bewilligten, sowohl formell 
als auch materiell rechtswidrig sind. Formell und materiell rechtswidrig erstellte Bauten 
und Anlagen müssen grundsätzlich entfernt und der rechtmässige Zustand wieder her-
gestellt werden. Dies gilt jedoch nur so weit als der Wiederherstellungspflicht nicht all-
gemeine Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegenstehen, wie na-
mentlich der Grundsatz der Verhältnismässigkeit und des öffentlichen Interesses sowie 
der Schutz des guten Glaubens (BGE 132 II 21 E. 6). Dies ist insbesondere dann der 
Fall, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur gering ist und das berührte öffentliche 
Interesse den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abbruch entstünde, nicht zu 
rechtfertigen vermag (BGE 132 II 21 E. 6; 111 Ib 213 E. 6b). Ebenso wenn der Bauherr 
in gutem Glauben angenommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt und der Bei-
behaltung des ungesetzlichen Zustandes nicht schwerwiegende, öffentliche Interessen 
entgegenstehen (BGE 136 II 359 E. 6; 123 II 248 E. 3a/bb). 
7.2 Davon kann vorliegend keine Rede sein: Die ausgeführten Bauarbeiten wurden nicht 
etwa in Abweichung von einer Bewilligung, sondern vielmehr gänzlich ohne Baubewilli-
gung erstellt. Der Beschwerdeführer war sich im Grundsatz auch bewusst, dass für die 
Umsetzung seines Bauvorhabens zwingend eine Baubewilligung von Nöten ist, so hat 
er denn am 2. Mai 2010 ein entsprechendes Gesuch hinterlegt. Die Baupolizei musste 
jedoch am 17. September 2010 feststellen, dass mit den Bauarbeiten (Betonierung De-
cke und Wände) bereits während des laufenden Bewilligungsverfahrens begonnen wur-
de. Der Beschwerdeführer verstiess damit in grundlegender Weise gegen die Bestim-
mungen des RPG, des BauG und der BauV. 
7.3 Überdies ist allgemein bekannt, dass das Bauen ohne rechtsgültige Baubewilligung 
einen Beseitigungsbefehl zur Folge haben kann (BGE 111 Ib 213 E. 6a). Gemäss 
Rechtsprechung des Bundesgerichts kann zwar auch der bösgläubige Bauherr gegen-
über einem Abbruchbefehl die Verhältnismässigkeit anrufen, muss aber in Kauf neh-


- 15 - 
men, dass die Behörden zum Schutz der baurechtlichen Ordnung der Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustandes mehr Gewicht einräumen und die dem Bauherrn allenfalls 
daraus erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen 
(BGE 132 II 21 E. 6.4; 111 Ib 213 E. 6b). Indem der Beschwerdeführer in casu Bauar-
beiten noch während des laufenden Bewilligungsverfahrens bzw. ohne rechtskräftige 
Baubewilligung realisiert hat, handelte er böswillig. Die vom Beschwerdeführer erstellten 
Bauten stellen nach der Raumplanungsgesetzgebung des Bundes nicht bloss eine un-
bedeutende Abweichung vom Erlaubten dar. Dies da vorliegend entgegen den Behaup-
tungen des Beschwerdeführers eben nicht nur Sanierungsmassnahmen ausgeführt 
worden sind, sondern vorbereitende bauliche Massnahmen, um den Dachstuhl später 
anzuheben und ein Pultdach zu installieren sowie die beiden benachbarten Gebäude zu 
verbinden (vgl. betonierte Bodenplatte). Die Rechtswidrigkeit ist demnach alles andere 
als gering. In Anbetracht der erheblichen Gesetzesverletzung ist das öffentliche Interes-
se an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands entsprechend gross. Dem 
stehen an privaten Interessen des Beschwerdeführers rein finanzielle Interessen (In-
vestitions- und Wiederherstellungskosten) entgegen. Diese wiegen zwar ebenfalls nicht 
leicht, doch werden sie von den öffentlichen, für den Wiederherstellungsbefehl spre-
chenden Interessen übertroffen. Diese können auch nicht durch eine andere oder ins-
gesamt weniger weit gehende Massnahmen ersetzt werden. Die Vorinstanz hat ihr Er-
messen nicht überschritten, wenn sie auf Grund der konkreten Umstände die Verfügung 
der KBK geschützt hat. Die von der KBK verfügte und vom Staatsrat bestätigte Wieder-
herstellung erweist sich aus diesen Gründen als zutreffende Massnahme. 
8. Zusammenfassend ist somit festzuhalten was folgt: Das vorliegend umstrittene Bau-
vorhaben bzw. die bereits ausgeführten Bauarbeiten sind sowohl formell als auch mate-
riell rechtswidrig. Der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes stehen keine all-
gemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts entgegen, wie nament-
lich der Grundsatz der Verhältnismässigkeit und der Schutz des guten Glaubens. Die 
bisher erstellten Bauten (betonierte Decke, Wände) sind deshalb abzubauen und der 
rechtmässige Zustand wiederherzustellen. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist somit 
abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang gilt der Beschwerdeführer als unterliegen-
de Partei mit den entsprechenden Folgen für die Tragung der Kosten und für die Zu-
sprechung einer Parteientschädigung. 
8.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu 
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise 
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend besteht kein Grund, von der Regel 
abzuweichen, weshalb die Gerichtsgebühr von der Beschwerdeführerin zu bezahlen ist. 
Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor 
Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 173.8) set-
zen sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Gerichtsgebühr 
zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der öffentlichrechtlichen 
Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.-- und Fr. 4 000.-- 
(Art. 25 GTar). Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie seines Umfangs und Schwie-
rigkeitsgrads wird die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 1 200.-- festgesetzt. 


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8.2 Als unterliegende Partei hat der Beschwerdeführer keinen Anspruch auf eine 
Parteientschädigung (Art. 91 Abs. 1 VVRG e contrario). 
 
 
Demnach erkennt das Kantonsgericht: 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
2. 
Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1 200.-- gehen zu Lasten des 
Beschwerdeführers. 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
4. 
Dieses Urteil ist dem Beschwerdeführer, dem Staatsrat des Kantons Wallis, der 
Einwohnergemeinde B_________ und dem Bundesamt für Raumentwicklung 
schriftlich mitzuteilen. 
 
Sitten, 14. Juni 2013