vs_gerichte · C1 24 177 · 2025-05-28 · de
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C1 24 177 URTEIL VOM 28. MAI 2025 Kantonsgericht Wallis I. Zivilrechtliche Abteilung Besetzung: Dr. Lionel Seeberger, Präsident; Michael Steiner und Camille Rey-Mermet, Kantonsrichter; Bernhard Julen, Gerichtsschreiber in Sachen X _________, Kläger sowie Widerbeklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt David Gruber, Visp gegen Y _________ AG, Beklagte sowie Widerklägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Urban Carlen, Brig-Glis (Forderung aus Architekturvertrag) Berufung gegen den Entscheid des Bezirksgerichts Brig, Östlich-Raron und Goms vom 20. Juni 2024 [BRG Z1 20 99]

C1 24 177 
 
URTEIL VOM 28 . MAI 2025 
 
in Sachen 
 
gegen 
 
 


- 2 - 
Verfahren 
 
A. In dem vom Kläger am 20. November 2020 eingeleiteten Verfahren fällte das Be-
zirksgericht Brig, Östlich-Raron und Goms am 20. Juni 2024 nachstehendes Urteil, wel-
ches es gleichentags versandte (S. 1257 ff., 1290): 
1. 
Die Klage von X _________ gegen die Y _________ AG betreffend 
a) Ziffer 2 der Rechtsbegehren ("Baubusse") über Fr. 50'000.-- sowie 
b) Ziffer 3 der Rechtsbegehren ("Abriss- oder Umbauarbeiten") über Fr. 50'000.-- 
wird infolge Klagerückzugs als gegenstandslos vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben. 
2. 
Soweit weitergehend wird die Klage von X _________ gegen die Y _________ AG abgewiesen. 
3. 
X _________ bezahlt der Y _________ AG Fr. 52'938.-- zuzüglich 5 % Zeit [recte: Zins] seit 21. Januar 
2021. Soweit weitergehend wird die Widerklage abgewiesen. 
4. 
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 60'902.43 werden in Höhe von Fr. 60'293.43 dem Kläger und 
Widerbeklagten und in Höhe von Fr. 609.-- der Beklagten und Widerklägerin auferlegt. Nach Verrech-
nung mit den geleisteten Kostenvorschüssen von insgesamt Fr. 65’325.-- (Kläger und Widerbeklagter 
Fr. 49’800.--; Beklagte und Widerklägerin Fr. 15’525.--) wird dem Rechtsvertreter der Beklagten und 
Widerklägerin der Saldo von Fr. 4'422.57 zurücküberwiesen. 
5. 
Der Kläger und Widerbeklagte bezahlt der Beklagten und Widerklägerin: 
a) eine Parteientschädigung von Fr. 36'930.-- und 
b) für geleistete Kostenvorschüsse Fr. 10'493.43. 
6. 
Die Beklagte und Widerklägerin bezahlt dem Kläger und Widerbeklagten eine Parteientschädigung von 
Fr. 370.--. 
 
B. Gegen dieses vom erstinstanzlichen Kläger am 24. Mai 2024 in Empfang genom-
mene Urteil (S. 1293) erklärte dieser am 26. August 2024 beim Kantonsgericht Berufung 
mit den nachstehenden Begehren (S. 1296): 
1. Das Urteil des Bezirksgerichts Brig, Östlich-Raron und Goms vom 20. Juni 2024 (Z1 20 99) sei bezüglich 
der Entscheidziffern 2 - 6 aufzuheben und die Berufungsbeklagte sei in Gutheissung der Klage vom 
20. November 2020 und in Abweisung der Widerklage vom 18. Januar 2020 (recte: 18. Januar 2021) zu 
verpflichten, dem Berufungskläger den Betrag von Fr. 742‘569.95 nebst Zins zu 5% seit dem 24. Juli 
2020 zu bezahlen. Bezüglich der Entscheidziffer 1 sei das vorgenannte Urteil aufzuheben und zur Beur-
teilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 
2. Eventualiter sei das vorgenannte Urteil des Bezirksgerichts Brig, Östlich-Raron und Goms aufzuheben 
und zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz im Sinne der Erwägungen der Berufungsinstanz zurückzu-
weisen. 


- 3 - 
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen über alle Instanzen und für sämtliche Verfahrensabschnitte zu 
Lasten der Berufungsbeklagten. 
Der Berufungskläger stellte in seiner Rechtsmitteleingabe neue Tatsachenbehauptun-
gen auf, reichte zusätzliche Beweismittel ein, verlangte die Edition von Gerichtsakten 
und behielt sich weitere Beweismittel ausdrücklich vor. 
Die erstinstanzliche Beklagte erstattete ihre Berufungsantwort am 10. Oktober 2024 mit 
den Anträgen (S. 1409): 
1. 
Auf die Berufung des X _________ vom 26. August 2024 wird nicht eingetreten. Eintretendenfalls wird 
sie abgewiesen. 
2. 
Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichtes Brig, Östlich-Raron und Goms vom 20. Juni 2024 wird 
bestätigt. Insbesondere ist die Klage kosten- und entschädigungspflichtig (laut Ziffern 4, 5, 6 des Ur-
teilsdispositivs) zu Lasten des Klägers abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann und die 
Widerklage im Betrag von CHF 52'938.00 plus Zins zu 5% ab dem 21. Januar kosten- und entschädi-
gungspflichtig zu Lasten des Klägers gutzuheissen (laut Ziffer 3 des Urteilsdispositivs). 
3. 
Die Kosten des Berufungsverfahrens gehen zu Lasten des Berufungsklägers. 
4. 
Der Berufungsbeklagten wird eine Parteientschädigung zugesprochen. 
Der Berufungskläger replizierte am 24. Oktober 2024 (S. 1430 ff.), hielt dabei grundsätz-
lich an seinen Rechtsbegehren gemäss Berufung fest, erklärte jedoch, aufgrund einge-
tretener Noven respektive gerichtsnotorischer Umstände sei darauf zu verzichten, Ent-
scheidziffer 1 lit. a des angefochtenen Urteils aufzuheben und zur Neubeurteilung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 
Die Berufungsbeklagte duplizierte am 31. Oktober 2024 (S. 1459). 
 
 
Sachverhalt und Erwägungen 
1. 
1.1 Beim angefochtenen Urteil handelt es sich um einen erstinstanzlichen Endentscheid 
in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit mit einem Streitwert von Fr. 905’069.00 (s. 
angefochtenes Urteil E. 10.1 in fine), bei welchem die Berufung an das Kantonsgericht 
zulässig ist (Art. 308 Abs. 1 und 2 ZPO; Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO). Der erstinstanzliche 
Kläger hat das Urteil des Bezirksgerichts am 24. Mai 2024 in Empfang genommen und 


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am 26. August 2024 unter Berücksichtigung der Sommergerichtsferien fristgerecht Be-
rufung erhoben (Art. 311 Abs. 1, Art. 142 Abs. 1, Art. 143 Abs. 1 und Art. 145 Abs. 1 lit. 
b ZPO). 
1.2 
1.2.1 Laut Art. 310 ZPO können mit der Berufung die unrichtige Rechtsanwendung 
(lit. a) und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. 
Die Berufungsinstanz verfügt insoweit über eine vollständige Überprüfungsbefugnis der 
Streitsache ("plein pouvoir d'examen de la cause") und kann das erstinstanzliche Urteil 
sowohl auf rechtliche wie tatsächliche Mängel hin überprüfen (vgl. BGE 138 III 374 
E. 4.3.1). Das Gericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), weshalb 
es weder an die Erwägungen der ersten Instanz noch an die Argumente der Parteien 
gebunden ist. Es kann daher die Berufung auch mit einer anderen Argumentation gut-
heissen oder mit einer von der Argumentation der ersten Instanz abweichenden Begrün-
dung abweisen (Bundesgerichtsurteile 4A_397/2016 vom 30. November 2016 E. 3.1 
und 4A_376/2016 vom 2. Dezember 2016 E. 3.2.1 und 3.2.2). 
1.2.2 Die grundsätzlich umfassende Kognition der Rechtsmittelinstanz wird jedoch 
durch die Begründungspflicht des Rechtsmittelklägers (Art. 311 Abs. 1 in fine ZPO) be-
grenzt. Im zweitinstanzlichen Verfahren liegt bereits eine richterliche Beurteilung des 
Streits vor. Wer den erstinstanzlichen Entscheid mit Berufung anficht, hat daher anhand 
der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen 
Schlüsse im Einzelnen, d.h. unter Bezugnahme auf die beanstandeten vorinstanzlichen 
Erwägungen und die Akten, auf denen seine Kritik beruht, aufzuzeigen, inwiefern sich 
die Überlegungen der ersten Instanz nicht aufrechterhalten lassen. Dieser Anforderung 
genügt ein Berufungskläger nicht, wenn er in seiner Berufungsschrift lediglich auf die vor 
erster Instanz vorgetragenen Vorbringen verweist oder diese wiederholt, sich mit Hin-
weisen auf frühere Prozesshandlungen zufrieden gibt oder den angefochtenen Ent-
scheid in allgemeiner Weise kritisiert. Abgesehen von offensichtlichen Mängeln be-
schränkt sich die Berufungsinstanz darauf, jene Beanstandungen zu beurteilen, welche 
die Parteien in ihren schriftlichen Begründungen (Art. 311 Abs. 1 und Art. 312 Abs. 1 
ZPO) gegen das erstinstanzliche Urteil erheben. In diesem Sinne geben die in der Be-
rufung vorgebrachten Beanstandungen das Prüfprogramm vor (BGE 147 III 176 E. 4.2.1, 
142 III 413 E. 2.2.4, 141 III 569 E. 2.3.3 und 138 III 374 E. 4.3.1). Die Anforderungen an 
die Berufungsbegründung gelten sinngemäss auch für den Inhalt der Berufungsantwort 
(BGE 144 III 394 E. 4.1.1). 


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1.2.3 Der ZPO liegt die Idee zugrunde, dass alle Tatsachen und Beweismittel in erster 
Instanz vorzubringen sind und der Prozess vor dem erstinstanzlichen Richter grundsätz-
lich abschliessend zu führen ist. Das Berufungsverfahren dient nicht der Vervollständi-
gung des vorinstanzlichen Verfahrens oder dem Nachholen vor erster Instanz versäum-
ter Prozesshandlungen, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen 
Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen. In aller Regel 
wird das Berufungsverfahren denn auch als reiner Aktenprozess geführt ohne Durchfüh-
rung einer Parteiverhandlung und Abnahme von Beweisen (BGE 142 III 413 E. 2.2.1 und 
2.2.2). 
Dementsprechend setzt Art. 317 Abs. 1 ZPO der Zulässigkeit von Noven im Berufungs-
verfahren enge Grenzen. Berücksichtigt werden nur noch neue Tatsachen oder Beweis-
mittel, welche entweder (erst) nach dem Zeitpunkt entstanden sind, in welchem die je-
weilige Partei sich vor der Urteilsfällung letztmals äussern konnte (sog. echte Noven) 
oder welche zu diesem Zeitpunkt zwar bereits bestanden, die jedoch trotz zumutbarer 
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (sog. unechte No-
ven); in beiden Fällen wird vorausgesetzt, dass sie ohne Verzug – im Prinzip im ersten 
Schriftenwechsel, also in der Berufungsschrift bzw. Berufungsantwort, unter Umständen 
bis zur Phase der Urteilsberatung – vorgebracht werden (BGE 142 III 413 E. 2.2.3 - 
2.2.6). Dabei hat die jeweilige Partei darzulegen, weshalb sie das Novum – sei es eine 
Tatsache oder sei es ein Beweismittel – erst jetzt vorbringt und nicht schon früher im 
Verfahren vorgebracht hat. 
1.2.3.1 Gemäss Art. 316 Abs. 3 ZPO kann die Rechtsmittelinstanz Beweise abnehmen. 
Diese Bestimmung vermittelt den Parteien indes keinen Anspruch auf eine Wiederauf-
nahme des erstinstanzlichen Beweisverfahrens vor der Berufungsinstanz und auf die 
Abnahme der von ihnen beantragten Beweise. Die Beweisabnahme im Berufungsver-
fahren kommt vielmehr primär zur Abklärung zulässiger Noven im Sinne von Art. 317 
Abs. 1 ZPO in Frage. Weiter hat die Berufungsinstanz – im Rahmen der von den Parteien 
im Berufungsverfahren thematisierten Rechts- und Sachfragen – sämtliche Beweise zu 
würdigen und auch die bisherige Beweisgrundlage zu ergänzen, wenn sie zum Schluss 
gelangt, dass die erste Instanz form- und fristgerecht beantragte erhebliche Beweise 
nicht abgenommen hat, das Verfahren also nicht spruchreif ist, jedoch eine Rückweisung 
nicht tunlich erscheint (BGE 144 III 394 E. 4.1.4, 4.2 sowie 4.3.2 und 138 III 374 E. 4.3; 
Bundesgerichtsurteile 4A_184/2017 vom 16. Mai 2017 E. 4.2.1 und 5A_427/2015 vom 
27. Oktober 2015 E. 3.3). Die Parteien sind dabei gehalten, erstinstanzlich gestellte Be-
weisanträge, denen nicht entsprochen wurde, vor der zweiten Instanz zu wiederholen 


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(Bundesgerichtsurteil 4A_496/2016 vom 8. Dezember 2016 E. 2.2.2) und gleichzeitig die 
Notwendigkeit der verlangten Beweiserhebung mit einlässlicher Kritik an der erstinstanz-
lichen Sachverhaltsfeststellung zu begründen (BGE 138 III 374 4.3.2). Da durch erstin-
stanzliche Entscheide, mit welchen das Bezirksgericht ein Beweismittel abgelehnt hat, 
meistens kein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht, können und müssen 
derartige prozessleitende Verfügungen regelmässig ausschliesslich zusammen mit dem 
Endentscheid in begründeter Form angefochten werden (Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO [e 
contrario]). 
Einzig offenkundige und gerichtsnotorische Tatsachen sowie allgemein anerkannte Er-
fahrungsgrundsätze müssen weder behauptet noch bewiesen werden (Art. 151 ZPO); 
sie dürfen vom Gericht von Amtes wegen berücksichtigt werden, wodurch sie sich dem 
Novenverbot entziehen (BGE 135 III 88 E. 4.1; Bundesgerichtsurteile 4A_385/2021 vom 
13. Januar 2022 E. 6.5, 5A_719/2018 vom 12. März 2019 E. 3.2.1 sowie 3.2.3 und 
5A_774/2017 vom 12. Februar 2018 E. 4.1.1). 
1.2.3.2 Mit seiner Berufung bringt der Berufungskläger neue Tatsachen vor und reicht 
im entsprechenden Zusammenhang als neue Beweismittel einen «Sammelbeleg Aus-
sentreppe und Metalltreppe mit allen Geländern» sowie einen «Sammelbeleg Verkaufs-
preise» ein. Mit dem ersten Beleg will er das Bild entkräften, dass er auf eigene Faust 
Verträge unterzeichnet, zahlreiche Zusatzaufträge vergeben und Abänderungen vorge-
nommen habe; zur Hinterlage des Belegs erachtet er sich als berechtigt, weil erst die 
einseitige Beweiswürdigung durch die Vorinstanz zur Einreichung dieser Belege Anlass 
gegeben habe (Berufung S. 14 Ziff. 8 und 9). Den zweiten Beleg reicht er im Zusammen-
hang mit den Kostenschätzungen und den Verkaufspreisen für die Wohnungen bzw. den 
diesbezüglichen Berechnungen der Berufungsbeklagten und deren Kommunikation mit 
potentiellen Käufern nach. Diese Tatsachen samt angebotenen Beweismitteln müssten 
in diesem Verfahren zu den Akten gegeben werden, da erst die einseitige und aktenwid-
rige Beweiswürdigung durch die Vorinstanz dazu Anlass gegeben habe (Berufung S. 17 
Ziff. 5). 
Bei unechten Noven – und um solche handelt es sich zweifellos bei den nachgereichten 
Belegen und den damit verbundenen Tatsachen – können die Voraussetzungen von Art. 
317 Abs. 1 lit. a und b ZPO erfüllt sein, wenn erst der angefochtene Entscheid Anlass zu 
diesem Vorbringen gibt. Dabei hat die Partei, die vom Novenrecht Gebrauch machen 
möchte, aber zu substantiieren und zu beweisen, dass ihr das Vorbringen des unechten 
Novums im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor 
erster Instanz möglich war. Die blosse Behauptung, erst der erstinstanzliche Entscheid 


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habe Anlass zu diesen Vorbringen gegeben, mit welchem pauschalen Einwand sich der 
Berufungskläger zufrieden gibt, genügt dabei nicht (Bundesgerichtsurteil 4A_540/2014 
vom 18. März 2015 E. 3.1, 3.2 und 3.3). Mit seinem allgemeinen Vorwurf an die Vo-
rinstanz, die Beweise einseitig und aktenwidrig gewürdigt zu haben, erfüllt der Beru-
fungskläger die Begründungsanforderungen an die ausnahmsweise Zulässigkeit unech-
ter Noven im Berufungsverfahren in keiner Weise. Damit legt er auch nicht dar, dass im 
angefochtenen Urteil etwa eine Thematik erstmals aufgegriffen worden wäre (vgl. Bun-
desgerichtsurteil 5A_697/2020 vom 22. März 2021 E. 3 n.v. in BGE 147 III 491). Soweit 
er die Beweiswürdigung der Vorinstanz rügt, so hat er dies einlässlich aufgrund der erst-
instanzlich erhobenen Beweise darzulegen oder darzutun, dass diese ordnungsgemäss 
angebotene Beweismittel zu Unrecht nicht zugelassen hat. Hingegen ist es ihm verwehrt, 
im Rahmen des Berufungsverfahrens Beweise nachzuschieben, über welche er bereits 
erstinstanzlich verfügt hat, bloss um seine Beweislage zu verbessern. Wer es im Be-
weisverfahren vor Bezirksgericht unterlässt, ihm zur Verfügung stehende Unterlagen zu 
den Akten zu geben, kann diese nach Kenntnisnahme der erstinstanzlichen Beweiswür-
digung – und damit seiner eigenen prozessualen Versäumnisse – nicht einfach mit der 
Berufung nachschieben. Dass sich Erwartungen an die gerichtliche Beweiswürdigung 
nicht erfüllt haben, rechtfertigt für sich allein keine neuen Vorbringen in zweiter Instanz 
(Bundesgerichtsurteil 5A_209/2014 vom 2. September 2014 E. 3.2.1). Das Novenrecht 
im Rechtsmittelverfahren dient nicht dazu, Versäumnisse der Parteien zu beheben. Be-
sagte Noven bzw. Sammelbelege sind daher nicht zu den Akten zu nehmen; diesbezüg-
liche neue Tatsachenbehauptungen bleiben unbeachtlich. 
Zu berücksichtigen sind demgegenüber inzwischen ergangene Entscheide, welche mit 
Ziff. 2 und 3 der Klage bzw. mit Ziff. 1 lit. a und b des angefochtenen Urteilsdispositivs 
(Baubusse sowie Kosten Abriss- und Umbauarbeiten) im Zusammenhang stehen. 
2. Ab dem Jahre 2010 beabsichtigte der Berufungskläger, auf einer in seinem Alleinei-
gentum stehenden Parzelle als Bauherr eine Überbauung mit mehreren Wohneinheiten 
zu erstellen und diese nach Begründung von Stockwerkeigentum an Dritte zu verkaufen. 
Zur Umsetzung seines Bauvorhabens nahm er in den Jahren 2014 bis 2017 Dienstleis-
tungen der im Architekturbereich tätigen Berufungsbeklagten in Anspruch. Diese ver-
fasste vor Baubeginn im Mai 2015 verschiedene Kostenschätzungen, in welchen eben-
falls der Gesamtverkaufspreis der Wohnungen angegeben ist. Die Baukosten lagen 
schliesslich über den Kostenschätzungen und ebenso über dem vom Berufungskläger 
aus dem Verkauf der Wohnungen erzielten Gesamterlös. Die Parteien sind sich einig, 
dass sich die Berufungsbeklagte gegenüber dem Berufungskläger zur Erbringung von 


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Architekturleistungen und Letzter gegenüber der Ersten zur Leistung eines Honorars 
verpflichtete. Sie streiten sich jedoch darüber, ob die Berufungsbeklagte aufgrund der 
höheren Baukosten Anspruch auf ein höheres Honorar hat bzw. ob sowie inwieweit die 
Berufungsbeklagte dem Berufungskläger für die Mehrkosten haftet. 
2.1. Die Parteien sind uneins, was sie zur Höhe sowie Bemessung des Honorars mitei-
nander vereinbart haben. Beide Parteien stützen sich dabei auf das Schriftstück «Vertrag 
für Architekturleistungen» (Klagebeilage 4, S. 23 ff.). Die Berufungsbeklagte als Wider-
klägerin macht geltend, nach der darin enthaltenen Berechnungsmethode bemesse sich 
ihr Honorar nach den Baukosten; der Berufungskläger bringt vor, darin sei ein definitives 
(fixes) Honorar von Fr. 194'000.00 festgelegt worden. 
Die Widerklägerin hatte in ihrer Klageantwort widerklageweise, unter Vorbehalt der 
Nachklage, vorerst ein zusätzliches Honorar von Fr. 30'000.00 verlangt für umfangreiche 
Zusatzleistungen (z.B. Planänderungen, Baugesuch im Nachvollzugsverfahren, Mehr-
kostenaufwand Bauleitung, Einholen Offerten). In ihrer Duplik hat sie alsdann honorar-
berechtigte Mehrkosten laut Offerten der A _________ Bau AG, der B _________ AG 
und der C _________ Metallbau AG geltend gemacht. Die aufwandbestimmenden Bau-
kosten seien dadurch um Fr. 260'000.00 auf Fr. 2'260'000.00 angestiegen, welcher Be-
trag sich aus der Differenz zwischen Fr. 3'299'757.75 und Fr. 3'039'220.00 ergebe (an-
gefochtenes Urteil E. 5). Derart beanspruchte die Widerklägerin insgesamt 
Fr. 220'112.00 (ursprünglich vereinbartes Honorar von Fr. 199'674.00 plus Honorar für 
Zusatzleistungen von Fr. 20'438.00); nach Abzug der Akontozahlungen von total 
Fr. 162'000.00 machte sie Fr. 58’112.00 widerklageweise geltend (angefochtenes Urteil 
E. 5). 
Laut Vorinstanz führt der «Vertrag für Architekturleistungen» eine Honorarrechnung 
nach Baukosten auf. Der Kläger wolle das Architektenhonorar gleich berechnen, habe 
er doch behauptet, dieser Vertrag sei gültig zustande gekommen. Sodann werde das 
Architektenhonorar in den Kostenvoranschlägen unterschiedlich hoch geschätzt, woraus 
sich ergebe, dass der Vertrag um Architektenleistungen kein Pauschal- oder Globalho-
norar festlege; es stehe somit fest, dass die Parteien sich auf ein variables Architekten-
honorar geeinigt hätten. Der Kläger mache selber eine Erhöhung der aufwandbestim-
menden Baukosten um Fr. 260'000.00 geltend, worauf er zu behaften sei. Dass daraus 
ein Honorarzuwachs von Fr. 20'438.00 resultiere, halte auch der Gerichtsexperte fest. 
Da der Kläger selber einräume, vom ursprünglich vereinbarten Honorar Fr. 32'500.00 
nicht bezahlt zu haben, belaufe sich das ausstehende Honorar auf insgesamt Fr. 
52'938.00 (angefochtenes Urteil E. 5.2, 5.3 und 5.4). 


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Der Berufungskläger rügt in seiner Berufung, die Vorinstanz übersehe, dass Ziff. 7 des 
von der Berufungsbeklagten ausgearbeiteten Vertrages festlege, dass das definitive Ho-
norar bei Fr. 194’00.00 liege, wobei die Ziff. 5 und 6 leer geblieben seien. Dass die auf-
wandbestimmenden Kosten derart hoch seien, habe er gerade nicht anerkannt. Ohnehin 
sei es willkürlich, diesen Vertrag zur Berechnung beizuziehen und dabei die Problematik 
der Kostenschätzung und -kontrolle auszublenden. 
In ihrer Berufungsantwort macht die Berufungsbeklagte geltend, dass der Berufungsklä-
ger im vorinstanzlichen Schriftenwechsel nirgends behauptet habe, dass ein Pauschal-
honorar von Fr. 194'000.00 vereinbart worden sei, weshalb darüber auch nicht Beweis 
geführt worden sei. In TB 6 schreibe der erstinstanzliche Kläger von einem Architekten-
honorar von Fr. 199'674.00 und in TB 31 von einem Ausstand von Fr. 32'500.00, wel-
chen er in TB 150, ausgehend von den ursprünglichen Baukosten, anerkenne. Für einen 
Mehraufwand bei Baukosten über Fr. 2'000'000.00 wäre selbst bei einem Pauschalpreis 
eine Mehrvergütung geschuldet. Allein die Mehrkosten beim Baumeister, welche der Be-
rufungskläger durch Unterzeichnung des entsprechenden Werkvertrages selbst aner-
kannt habe, betrügen Fr. 290'595.00. Wenn sie, die Berufungsbeklagte, das zusätzliche 
Architektenhonorar auf einer Erhöhung der Baukosten von bloss Fr. 260'000.00 be-
rechne, sei dies offensichtlich begründet. Insgesamt seien sogar Mehrkosten bzw. Be-
stellungsänderungen des Berufungsklägers in der Grössenordnung von Fr. 700'070.00 
nachgewiesen worden (Parteivortrag Beklagter vom 19. Juni 2023 S. 22 Ziff. 7.2). Die 
entsprechende Mehrsumme werde denn auch vom Gerichtsexperten bestätigt (Gutach-
ten S. 24 Ziff. 15). 
2.1.1 Der Inhalt von Verträgen oder einzelnen Vertragsbestimmungen bestimmt sich in 
erster Linie nach dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Parteien, welcher mittels 
Auslegung zu ermitteln ist (vgl. Art. 1 sowie Art. 18 Abs.1 OR; subjektive Vertragsausle-
gung). Die subjektive Vertragsauslegung bezieht sich auf den Willen der Vertragspar-
teien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Lässt sich ein übereinstimmender Parteiwille 
nicht feststellen, ist der Vertrag so auszulegen, wie er nach dem Vertrauensgrundsatz 
verstanden werden durfte und musste (objektive Vertragsauslegung). Die objektive Ver-
tragsauslegung ergibt sich nicht allein aus dem Wortlaut, sondern kann sich auch aus 
anderen Elementen ergeben wie aus dem verfolgten Ziel, der Interessenlage der Par-
teien oder aus den Gesamtumständen; von einem klaren Vertragswortlaut ist jedoch nur 
abzuweichen, wenn sich ernsthafte Anhaltspunkte dafür ergeben, dass dieser nicht dem 
Willen der Parteien entspricht (BGE 144 V 84 E. 6.2.1 mit weiteren Hinweisen auf die 
Rechtsprechung). Von Bedeutung ist ebenfalls die Vor- und Entstehungsgeschichte des 


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Vertrages sowie das Verhalten der Parteien nach Vertragsabschluss, welches sogar 
Rückschlüsse auf den tatsächlichen Willen der Parteien zulässt (MÜLLER, Berner Kom-
mentar, N. 144 ff. und 163 ff. zu Art. 18 OR). Nach der Unklarheitenregel «in dubio contra 
stipulatorem» ist eine unklare Formulierung oder Bestimmung zum Nachteil ihres Ver-
fassers auszulegen (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, All-
gemeiner Teil, 11. A., 2020, Rz. 1215 und 1231). Was die Parteien beim Vertragsab-
schluss gewusst, gewollt oder tatsächlich verstanden haben, ist Tatfrage; die tatsächli-
che Ermittlung dieses subjektiven Parteiwillens (subjektive Vertragsauslegung) beruht 
auf Beweiswürdigung. Die Vertragsauslegung nach dem Vertrauensgrundsatz bildet 
eine Rechtsfrage (BGE 144 V 84 E. 6.2.2 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtspre-
chung). Bei einer Lücke im Vertrag ist diese vom Gericht primär durch dispositives Ge-
setzesrecht und bei Fehlen eines solchen sowie bei Fällen richterlichen Ermessens 
durch eine selbst geschaffene Regel zu ergänzen (GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, a.a.O., Rz. 
1248 ff.). 
2.1.2 Die Parteien haben miteinander einen Vertrag betreffend Architekturleistungen 
abgeschlossen. Die Berufungsbeklagte händigte dem Berufungskläger in diesem Zu-
sammenhang das Dokument «Vertrag für Architekturleistungen» (Klagebeilage 4, S. 23 
ff.) aus, welches indessen von keiner Seite unterschrieben wurde. Da diesbezüglich 
keine Formvorschrift besteht und die Parteien den Vertrag umgesetzt haben, womit die 
Vermutung von Art. 16 OR nicht zur Anwendung gelangt, ist er dennoch in mündlicher 
Form gültig zustande gekommen (Art. 11 Abs. 1 OR). Die Vorinstanz qualifiziert densel-
ben mit Hinweis auf die Lehre als Gesamtvertrag, welcher unbestrittenermassen die 
Ausarbeitung der Pläne, die Einholung von Offerten, die Arbeitsvergabe, die Kostenvor-
anschlagserstellung und die Leitung der Bauausführung beinhaltet habe (erstinstanzli-
che E. 3.2). 
Vorliegend haben die Parteien also keinen schriftlichen, sondern einen mündlichen Ver-
trag abgeschlossen, eventuell teilweise durch konkludentes Handeln. Demnach haben 
sie ihre Willensbekundung nicht in Schriftform festgehalten, womit es mit Blick auf die 
Auslegung an einem Vertragstext fehlt. Indes stützen sich Berufungskläger wie auch 
Berufungsbeklagte zur Bestimmung des Honorars auf das besagte Schriftstück «Vertrag 
über die Architekturleistungen» (Klagebeilage 4, S. 23 ff.). Der Berufungskläger nimmt 
Bezug auf dessen Ziff. 7, welche «das definitive Honorar» auf Fr. 194’000.00 festsetzt, 
und macht geltend, dieses decke sämtliche durch die Berufungsbeklagte erbrachten 
Leistungen ab. Die Berufungsbeklagte stützt sich hingegen auf die Berechnung des Ho-
norars nach aufwandbestimmenden Baukosten von Fr. 2'000'000.00 in Ziff. 3 mit einem 


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Total von Fr. 199'674.00 und beansprucht für ihren angeblichen weiteren Aufwand in 
Anwendung ebendieser Berechnungsmethode ein zusätzliches Honorar (vgl. dazu erst-
instanzliche E. 5). Selbst wenn der Vertragsentwurf betreffend die Architekturleistungen 
von den Parteien letztlich nicht unterzeichnet wurde, darf dieser für die Auslegung her-
angezogen werden, weil die Vertragsparteien die darin enthaltene Regelung des Hono-
rars im Grundsatz übereinstimmend als massgeblich erachten. 
Ziff. 3 des Vertragsentwurfs trägt die Überschrift «Arbeitsumfang» und zählt die Archi-
tekturleistungen des Auftrags gemäss SIA Norm 102 mit den entsprechenden Teilpha-
sen auf. Für diese wird das jeweilige Honorar ausgehend von Baukosten von 
Fr. 2'000'000.00 berechnet, was nach Abzug eines Rabatts von 30% und unter Hinzu-
rechnung von pauschalen Nebenkosten sowie der MWST ein Total von Fr. 199'674.00 
ergibt (S. 24). Dieser Honorarbetrag wurde nach Baukosten in angeführter Höhe ermit-
telt. Die nachfolgenden Ziffern, namentlich jene zum Honorar, blieben indes mehrheitlich 
leer. So werden nicht nur die «Massgebenden Tarife» (Ziff. 4), sondern auch das «Ge-
schätzte Architektenhonorar» (Ziff. 6) sowie die «Massgebenden Honorarberechnungs-
grundlagen» zur Berechnung des definitiven Honorars (Ziff. 5) nicht genannt. Stattdes-
sen heisst es in Ziff. 7 mit dem Titel «Definitive Honorarabrechnung», dass das definitive 
Honorar inkl. MWST und Nebenleistungen Fr. 194’000.00 beträgt. Ein Vorbehalt wird 
einzig bezüglich der Teuerung ab 1. Januar 2017 angebracht; «Honoraranpassungen» 
(Ziff. 8) sind keine vorgesehen (S. 26). 
Mithin hat die Berufungsbeklagte in dem von ihr selber verfassten bzw. ausgefüllten Do-
kument ihr Honorar aufgrund von Baukosten ermittelt. Gleichzeitig hat sie aber eine spä-
tere Anpassung desselben aufgrund veränderter Verhältnisse, namentlich höherer Bau-
kosten, nicht vorbehalten. Ebenso wenig hat sie die definitive Berechnung des Honorars 
unter Angabe der diesbezüglichen Grundlage aufgeschoben. Vielmehr hat sie das Ho-
norar definitiv auf Fr. 194’000.00 festgesetzt und dem Berufungskläger so einen Preis-
nachlass von Fr. 5'674.00 gewährt. Dies heisst, dass sich das Architektenhonorar für die 
im Vertragsentwurf aufgelisteten Leistungen nach dem Willen der Berufungsbeklagten 
definitiv bzw. abschliessend auf Fr. 194’000.00 belaufen sollte. Damit war der Beru-
fungskläger offenbar einverstanden. Bezeichnenderweise sagte der Verwaltungsrat der 
Berufungsbeklagten aus, es sei ein Architektenhonorar von Fr. 194'000.00 vereinbart 
worden (S. 1021 F/A 44), während der Berufungskläger mit Fr. 190'000.00 einen Betrag 
in vergleichbarer Höhe nannte (S. 1009 F/A 1). Aber selbst ohne die Parteiaussagen 
kann der Vertragsentwurf aufgrund dessen konkreten Ausgestaltung und Ergänzung 


- 12 - 
durch die Berufungsbeklagte nach Treu und Glauben nur dahingehend verstanden wer-
den, dass diese ihre vertraglich übernommenen Architekturleistungen vorbehaltlos zu 
diesem abgerundeten Preis angeboten hat, was der Berufungskläger akzeptierte. 
Überdies ist das Verhalten der Berufungsbeklagten in Bezug auf ihre Honorarnachfor-
derung nicht ohne Widerspruch. Gemäss den Ausführungen der Vorinstanz hat sie das 
Zusatzhonorar in ihrer Widerklage vorerst damit begründet, dass sie umfangreiche Zu-
satzleistungen erbracht habe. Im Ergebnis stellte sie sich also in einer ersten Phase auf 
den Standpunkt, Leistungen erbracht zu haben, welche im ursprünglichen Vertrag nicht 
vorgesehen waren und deshalb Anspruch auf ein zusätzliches Honorar gäben, welches 
sie ohne Bezugnahme auf die Baukosten mit Fr. 30'000.00 einsetzte. Erst in einem zwei-
ten Schritt hat sie dann honorarberechtigte Mehrkosten behauptet und damit eine Hono-
rierung nach den Baukosten geltend gemacht. 
Nicht haltbar ist die Schlussfolgerung der Vorinstanz, der Berufungskläger wolle das Ar-
chitektenhonorar ebenfalls nach Baukosten berechnen, behaupte er doch, der Vertrag 
sei gültig. Sie übergeht damit, wie der Berufungskläger zu Recht rügt, die einschlägigen 
Ziffern im Vertragsentwurf zur Honorarberechnung, auf welche sich Letzterer beruft. 
Weiter kann der Vorinstanz nicht gefolgt werden, wenn sie aus verschieden hohen An-
sätzen in den diversen Kostenzusammenstellungen der Berufungsbeklagten auf die Ver-
einbarung eines variablen Honorars schliesst. Zutreffend ist, dass in der ersten Grob-
kostenschätzung von August 2011, welche offenbar mit Blick auf die ersuchte und am 
23. September 2011 erhaltene Baubewilligung erstellt wurde, in BKP 291 das Architek-
tenhonorar mit Fr. 198’000.00 eingesetzt ist (S. 262). Konkreter wurde das Bauvorhaben 
erst im Jahre 2014, worauf durch die Berufungsbeklagte neuerliche, aktualisierte Kos-
tenschätzungen durchgeführt wurden. Im undatierten Vertragsentwurf wurde rein rech-
nerisch ein Honorar von Fr. 199'674.00 ermittelt, dasselbe jedoch «definitiv» auf Fr. 
194'000.00 abgerundet. In den Grobkostenschätzungen vom Mai 2014 und 27. Mai 2014 
gab die Berufungsbeklagte ihr Honorar mit Fr. 187'200.00 (S. 266) bzw. Fr. 192'960.00 
(S. 741) an. Exakt die im Vertragsentwurf festgehaltenen Fr. 194'000.00 finden sich als-
dann in der Grobkostenschätzung vom 12. September 2014 als Architektenhonorar wie-
der bei einem Total BKP 29 Honorar von Fr. 284'472.00 (S. 34). Das nämliche Total an 
Honoraren erwähnt die Raiffeisenbank in ihrer Offerte Baukredit vom 25. September 
2014 (S. 195). Danach werden in der Grobkostenschätzung von Juli 2015 (S. 743 ff.), 
der Endkostenprognose vom 26. September 2016 (S. 745), der Endkostenprognose vom 
9. Januar 2017 (S. 753), der Provisorischen Bauabrechnung von April 2018 (S. 747) und 
der Endkostenprognose vom 28. Juli 2017 (S. 191 ff.) BKP 291 Architekt durchgehend 


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mit Fr. 187'200.00 angeführt; nach den beiden letzten Kostenzusammenstellungen er-
folgten dazu Zahlungen von Fr. 162'000.00, wobei die Provisorische Bauabrechnung 
den Vermerk «Offene Rechnung» enthält. Mithin wurde in all diese von der Berufungs-
beklagten verfassten Dokumente nie ein Architektenhonorar von mehr als Fr. 194'000.00 
aufgenommen, was klar gegen die Vereinbarung eines variablen Honorars anhand der 
Baukosten über diesen Betrag hinaus in beliebiger Höhe spricht. 
Für das Kantonsgericht ist damit aus mehreren Gründen erstellt, dass sich die Parteien 
vertraglich auf ein Architektenhonorar von Fr. 194'000.00 geeinigt haben. Auch nach 
Treu und Glauben durfte der Berufungskläger als Bauherr davon ausgehen, dass es 
damit sein Bewenden hat, zumal die Berufungsbeklagte als Architektin in ihren diversen 
Kostenschätzungen trotz Anstiegs der Baukosten bei ihrem Honorar keine Anpassung 
vorsah. Die von der Vorinstanz durchgeführte Differenzrechnung zwecks Ermittlung ei-
nes zusätzlichen Honorars wird damit hinfällig. Ohnehin wäre die Berechnung in dieser 
Form nicht statthaft. Im Vertragsentwurf werden die aufwandbestimmenden Baukosten 
beziffert, ohne dass aktenkundig ist – zumindest wurde dies im Rechtsmittelverfahren 
nicht dargetan –, wie sich diese zusammensetzen und auf welcher Kostenschätzung sie 
beruhen. Selbst nach der Regelung der SIA decken sich die aufwandbestimmenden 
Baukosten nicht mit den Gesamtbaukosten. Eine Erhöhung aufwandbestimmender Bau-
kosten lässt sich deshalb nicht aus der Gegenüberstellung zweier unterschiedlicher To-
tale von Baukosten berechnen. 
Im Prinzip beizupflichten ist der Berufungsbeklagten darin, dass sie für Leistungen, die 
nicht Gegenstand des ursprünglichen mündlichen Vertrages waren, ein zusätzliches Ho-
norar einfordern kann. Dazu müsste sie aber derartige Zusatzleistungen behaupten und 
beweisen. Letztlich würde dies bedingen, dass sie in einem ersten Schritt die Leistungen 
gemäss ursprünglichem Vertrag einerseits und die später zusätzlich übernommenen 
Leistungen anderseits einlässlich dartut. In einem zweiten Schritt müsste sie ihre objektiv 
erforderlichen Selbstkosten, zu welchen neben den Lohn- und Lohnnebenkosten sowie 
dem Sachaufwand auch die Gemeinkosten gehören, substantiiert darlegen und nach-
weisen (EGLI/STÖCKLI, Der Planervertrag, in: Stöckli/Siegenthaler, Planerverträge, Ver-
träge mit Architekten und Ingenieuren, 2. A., 2019, Rz. 8.48). Das hat sie alles versäumt. 
Deshalb wäre das Kantonsgericht selbst bei erwiesenen Zusatzaufträgen nicht in der 
Lage, das Honorar zu bemessen. Klarzustellen ist in diesem Zusammenhang, dass sich 
ein allfälliges zusätzliches Honorar nicht nach der SIA-Norm 102, sondern nach den Be-
stimmungen des OR, vorab des Auftragsrechts (Art. 394 Abs. 3 OR), richten würde. 
Denn die Anwendbarkeit der genannten SIA-Norm haben die Parteien nicht in gültiger 


- 14 - 
Weise abgemacht, zumal die Architektin den Bauherrn über deren Inhalt offensichtlich 
nicht informiert hat. 
Im Rechtsmittelverfahren unbestritten geblieben ist, dass der Berufungskläger vom ur-
sprünglich vereinbarten Architektenhonorar anerkanntermassen Fr. 32'500.00 nicht be-
zahlt hat. Diese schuldet er demzufolge der Berufungsbeklagten samt einem Verzugs-
zins von 5% ab dem 21. Januar 2021 gemäss der nicht angefochtenen E. 5.5 der Vo-
rinstanz. Im Mehrbetrag ist die Widerklage abzuweisen. 
2.2 Der Berufungskläger vertritt unter Bezugnahme auf Kostenangaben der Berufungs-
beklagten zur Überbauung den Standpunkt, dass die Parteien eine Art Kostendach ver-
einbart hätten. Im Mehrbetrag will er die Berufungsbeklagte belangen. 
2.2.1 Konkret bringt der Berufungskläger vor, die Berufungsbeklagte habe primär mit 
ihrer Kostenschätzung vom 12. September 2014 im Betrag von Fr. 2'876'800.00, sekun-
där mit jener von Mai 2014 im Betrage von Fr. 3'077'300.00 und tertiär mit der Festset-
zung der Verkaufspreise auf einen Gesamtbetrag von Fr. 3'170'000.00 verbindlich zuge-
sagt, dass die Baukosten nicht höher zu stehen kämen. Sowohl in der Kostenschätzung 
von September 2014 (Klagebeilage 6) als auch in der Kostenschätzung von Mai 2014 
(Klageantwortbeilage 4), welche beide zweifellos von der Berufungsbeklagten stamm-
ten, seien die Verkaufspreise für die Wohnungen mit total Fr. 3'170'000.00 aufgeführt, 
wovon beide Parteien Kenntnis gehabt hätten und was sich die Berufungsbeklagte an-
rechnen lassen müsse. Diese habe in der Person von D _________ als Bauherrenver-
treterin Preiserhöhungen bei den Wohnungen eingerechnet und die Kommunikation mit 
potentiellen Käufern übernommen. Die Differenz von Fr. 700'156.70 (eventualiter 
Fr. 499'656.50, subeventualiter Fr. 406'956.50) zwischen der aus ihrer Sicht massgebli-
chen Schätzung von primär Fr. 2'876'800.00 (sekundär Fr. 3'077'300.00, tertiär 
Fr. 3'170'000.00) und den effektiven Baukosten von Fr. 3'576’956.50 fordert der Beru-
fungskläger von der Berufungsbeklagten als Schadenersatz, weil er in Kenntnis der wah-
ren Kosten das Bauvorhaben nicht realisiert hätte und die Berufungsbeklagte aufgrund 
ihrer Kostenzusagen bzw. in Kenntnis des Verkaufserlöses, ihrer fachlichen Kompeten-
zen sowie ihrer Befassung mit allen Teilphasen gemäss Auftragsumfang auch ohne aus-
drückliche Weisung des Bauherrn jegliche Kostenüberschreitung hätte vermeiden müs-
sen. Laut Darstellung der Berufungsbeklagten handelt es sich bei den Kostenberech-
nungen demgegenüber um blosse, unverbindliche Schätzungen, zumal diese infolge 
verschiedener Anpassungen beim Bauprojekt durch den Berufungskläger ohnehin nicht 
mehr aktuell seien. Die Verkaufspreise habe der Berufungskläger selber festgelegt. 


- 15 - 
2.2.2 Der Bauherr hat ein evidentes Interesse daran, die Kosten seines Bauvorhabens 
im Griff zu haben, sei es aus allgemeinen wirtschaftlichen Überlegungen, sei es wegen 
beschränkter persönlicher finanzieller Mittel. Wie die Vorinstanz dazu in ihrer E. 6 mit 
Hinweis auf Rechtsprechung und Lehre korrekt ausführt, kann der Bauherr, um das Ri-
siko einer von ihm zu tragenden Kostenüberschreitung auszuschliessen, sich vom Ar-
chitekten eine Bausummengarantie abgeben lassen (s. dazu nachstehende E. 2.2.2.1) 
oder entweder bereits beim Vertragsabschluss oder im Laufe der Planung eine Kosten-
limite festsetzen (s. dazu nachstehende E. 2.2.2.2). Daneben kann die Überschreitung 
eines von ihm erstellten Kostenvoranschlags allenfalls nach Auftragsrecht die Haftung 
des Architekten begründen (s. E. 8 des angefochtenen Urteils sowie nachstehende E. 
3). Nachfolgend ist mit Blick auf diese rechtlichen Haftungsgrundlagen, die vorinstanzli-
chen Erwägungen und die Parteistandpunkte im Berufungsverfahren zu prüfen, ob und 
gegebenenfalls inwieweit die Berufungsbeklagte im Rahmen ihres Architektur- und Bau-
leitungsmandats dem Berufungsbeklagten als Bauherr für die Überschreitung von Bau-
kosten haftet. 
2.2.2.1 Bei der Bausummengarantie lässt sich der Bauherr vom Architekten verspre-
chen, dass dieser das Risiko einer Kostenüberschreitung übernimmt und für die den 
garantierten Maximalbetrag übersteigenden Kosten unabhängig von einem eigenen Ver-
schulden haftet (Bundesgerichtsurteil 4A_604/2020 vom 18. Mai 2021 E. 3.3). Eine der-
artige Zusicherung ist aussergewöhnlich und bedarf deshalb einer klaren und unzwei-
deutigen Willensäusserung des Architekten (Bundesgerichtsurteil 4A_210/2015 vom 2. 
Oktober 2015 E. 4.3.2). Die Vorinstanz hält dazu in ihrer E. 6.3 fest, dass der Kläger eine 
derart ausgestaltete Bausummengarantie in seinem Tatsachenvortrag weder hinlänglich 
behauptet, geschweige denn bewiesen habe. Der Berufungskläger stellt dies in seiner 
Berufung nicht in Abrede, womit eine Bausummengarantie der Berufungsbeklagten of-
fensichtlich nicht gegeben ist. 
2.2.2.2 In ihrer E. 6.4 definiert die Vorinstanz die Kostenlimite unter Hinweis auf die 
bundesgerichtliche Rechtsprechung als Weisung des Bauherrn, dass die Kosten eines 
Bauwerks einen bestimmten Betrag nicht übersteigen dürfen mit damit einhergehender 
Verpflichtung des Architekten, die Arbeiten grundsätzlich unverzüglich einzustellen, Ab-
klärungen zu treffen und den Bauherrn zu informieren, sobald sich abzeichnet, dass die 
Kostenlimite nicht eingehalten werden kann, damit rechtzeitig Massnahmen zur Einhal-
tung der Kostengrenze getroffen werden können (Bundesgerichtsurteile 4A_187/2009 
vom 14. Juli 2009 E. 4.1 und 4A_210/2015 vom 2. Oktober 2015 E. 4.3.1). Weiter erwägt 
die Vorinstanz, die Kostenlimite setze eine Weisung und damit eine empfangsbedürftige 


- 16 - 
Willenserklärung des Bauherrn an den Beauftragten voraus; der Kläger lege aber nicht 
dar, ob und allenfalls wie er der Beklagten seine eigene Wahrnehmung übermittelt habe 
und dies lasse sich auch nicht aus den Akten entnehmen. Der Titel der vom Kläger an-
gerufenen «Grobkostenschätzung Projekt Index E / Standardausführung» vom 12. Sep-
tember 2014 impliziere augenfällig, dass es sich hierbei gerade nicht um eine genaue 
Berechnung, sondern um eine erste Annahme handle. Inwiefern der beweispflichtige 
Kläger gegenüber der Beklagten sonst wie geäussert haben solle, dass nur ein Betrag 
in der Höhe der erwähnten Fr. 2'876'800.00 für die Realisierung zur Verfügung stehe 
oder weshalb die Beklagte dies nach Treu und Glauben so habe verstanden haben sol-
len, werde vom Kläger nicht hinlänglich dargelegt, geschweige denn bewiesen. In jedem 
Falle habe die Beklagte nach Treu und Glauben aus dem späteren Verhalten des Klä-
gers – Anordnung der Erstellung eines Carnotzets im Frühjahr 2016, für welches er laut 
seinen eigenen Angaben vollständig habe aufkommen wollen und welches mit weiteren 
die Baustelle betreffenden Kostenerhöhungen verbunden gewesen sei, namentlich mit 
einer erhöhten Kubatur des Aushubs – annehmen können, dass eine solche Weisung 
ihre Gültigkeit verloren habe. Die Vorinstanz erachtete es daher als erwiesen, dass der 
Kläger der Beklagten keine Weisung erteilt hatte, wonach die effektiven Gesamtkosten 
die prognostizierten Gesamtkosten von Fr. 2'876'800.00 gemäss Kostenschätzung vom 
12. September 2014 keinesfalls übersteigen dürfen. Auch nach Treu und Glauben habe 
die Beklagte nicht davon ausgehen müssen (angefochtenes Urteil E. 6.4.2). 
Dass in der Genehmigung des Kostenvoranschlags vom Mai 2014 eine absolute Kos-
tenlimite von Fr. 2'876'800.00 abgegeben worden sei, mache der Kläger nicht geltend, 
womit auch eine Kostenlimite in dieser Höhe nicht bestanden habe (angefochtenes Urteil 
E. 6.4.2 in fine). Erst in seinem Schlussvortrag und damit in gemäss Art. 229 Abs. 1 ZPO 
unzulässiger Weise habe der Kläger geltend gemacht, dass er in der Höhe des prognos-
tizierten und tatsächlich generierten Verkaufserlöses von Fr. 3'170'000.00 eine Kosten-
limite gesetzt habe (angefochtenes Urteil E. 6.4.3). In seiner Berufung macht der Beru-
fungskläger nicht geltend, dass er entgegen den Erwägungen der Vorinstanz eine Kos-
tenlimite im Sinne einer Weisung erteilt hätte. 
2.2.2.3 Da sich der Berufungskläger mit den vorstehenden Erwägungen der Vorinstanz 
nicht weiter auseinandersetzt, kann offenbleiben, ob der Berufungskläger, wie von der 
Berufungsbeklagten vorgebracht, im erstinstanzlichen Verfahren als Kläger weder eine 
Bausummengarantie noch eine Kostenlimite ordnungsgemäss behauptet hat. Soweit der 
Berufungskläger Schadenersatz beansprucht im Zusammenhang mit unzureichenden 
Kosteninformationen – unzutreffende Kostenprognose, ungenügende Kostenkontrolle 


- 17 - 
und unvollständige Aufklärung über die Baukosten und Baukostenentwicklung – und 
eine zu tiefen Ansetzung der Verkaufspreise durch die Berufungsbeklagte geltend 
macht, handelt es sich um eine Frage der Haftung aus Vertragsverletzung und nicht um 
eine solche der Einhaltung einer Kostenlimite verstanden im Sinne der vorstehenden 
Erwägungen, selbst wenn für die Genauigkeit von Kostenprognosen gewisse Vorgaben 
gelten und der Berufungskläger dafür unpräzis ebenfalls die Termini Kostenlimite oder 
Kostendach verwendet. 
3. Der Berufungskläger befasst sich in seiner Berufung mit den Pflichten der Berufungs-
beklagten aus Auftragsrecht für Architekturleistungen, insbesondere unter dem Aspekt 
der Baukosten, deren Schätzung und Kontrolle, sowie der sich aus einer Vertragsverlet-
zung ergebenden Haftung. 
3.1 Laut korrekten Ausführungen der Vorinstanz richtet sich die Haftung des Architekten 
für die Erstellung bzw. Überschreitung eines Kostenvoranschlags nach Auftragsrecht. Ist 
die Überschreitung des Kostenvoranschlags Folge dessen ungenauer Berechnung oder 
einer nicht pflichtgemässen Kostenüberwachung während der Bauausführung durch den 
Architekten, so haftet dieser dem Bauherrn infolge Schlechterfüllung des Vertrages bei 
Verschulden für den sog. Vertrauensschaden. Darunter ist jener Schaden zu verstehen, 
welcher dem Bauherrn erwächst, weil er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Kostenin-
formation für ihn nachteilige Dispositionen trifft, welche er bei korrekter Information un-
terlassen hätte (angefochtenes Urteil E. 8.2 mit Hinweis auf die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung). Dabei hat der Bauherr zu behaupten und zu beweisen, dass er bei 
pflichtgemässer Kosteninformation anders gehandelt und dadurch den Schaden vermie-
den hätte (angefochtenes Urteil E. 8.3). Im konkreten Fall gelangte die Vorinstanz zum 
Schluss, dass der beweisbelastete Kläger nicht hinlänglich dargetan habe, dass er bei 
pflichtgemässer Kosteninformation kostengünstiger gebaut hätte (angefochtenes Urteil 
E. 8.3.1 und 8.3.2 Abs. 1). 
Hinzu kommt laut Vorinstanz, dass der Gerichtsexperte in seinem Gutachten vom 
13. September 2022 (S. 1115) zu Recht zum Schluss komme, dass «der Grund für die 
erwähnte Differenz […] eher auf die rollende Planung des gesamten Projekts, welche 
auf die zahlreichen Planänderungen während der Ausführungsplanung und der Ausfüh-
rung, und zwar nach der Festlegung der Kaufpreise noch getätigt wurden», zurückzu-
führen sei, wobei der Experte zudem ausgeführt habe (S. 1114): «Dabei ist zu erwähnen, 
dass der Verkaufserlös auf allen vom Architekten erstellten Grobschätzungen aufgelistet 
ist, wonach beide Parteien hiervon Kenntnis hatten». Somit sei sich der Kläger bewusst 
gewesen bzw. habe sich bewusst sein müssen, dass er sich aufgrund seines Verhaltens 


- 18 - 
und seiner zahlreichen Planänderungen eines (grösser werdenden) wesentlichen Bau-
herrenrisikos ausgesetzt habe. Dieses Verhalten müsse sich der Kläger anrechnen las-
sen mit der Folge, dass die Beklagte auch deshalb nicht ersatzpflichtig sei. Mithin fehle 
es am Nachweis seines hypothetischen Alternativverhaltens und damit an der Kausalität 
zu dem von ihm geltend gemachten Vertrauensschaden (angefochtenes Urteil E. 8.3.2 
Abs. 2). 
3.2 Der Berufungskläger hält dem die vertraglichen und gesetzlichen Haupt- sowie Ne-
benpflichten nach Auftragsrecht entgegen. Er habe die von ihm im vorinstanzlichen Ver-
fahren vorgelegten zwei Urkunden, den Vertrag über Architekturleistungen (Klagebei-
lage 4, S. 23 ff.) einerseits und die Grobschätzung vom 12. September 2014 (Klagebei-
lage 6, S. 33 ff.) anderseits, als Auftragsgrundlage und Vertrauensbasis betrachtet und 
betrachten dürfen. Die Berufungsbeklagte habe vertraglich verbindlich die Bau- und Kos-
tenkontrolle übernommen; die Bank sei dafür nicht zuständig gewesen. In einem Auf-
tragsverhältnis liege das Wissen beim Beauftragten und dieser habe den Auftraggeber 
aufzuklären, damit Letzterer wisse. In beiden von der Berufungsbeklagten stammenden 
Dokumenten werde der Verkaufspreis der Wohnungen mit total Fr. 3'170'000.00 aufge-
führt, wovon beide Parteien Kenntnis gehabt hätten und welche darin gemachten Wil-
lenserklärungen sich die Berufungsbeklagte anrechnen lassen müsse. Mit anderen Wor-
ten handle es sich dabei um eine Gewinnprognose der Berufungsbeklagten. Dass diese 
beiden Urkunden nicht verbindlich gewesen seien oder die zweite Kostenschätzung vom 
Berufungskläger mit Blick auf den notwendigen Baukredit bewusst zu tief angesetzt wor-
den sei, sei nicht bewiesen. Für die Massgeblichkeit der Kostenschätzung sei dies aber 
auch laut Gutachten (dort S. 7 f. Ziff. 10 und S. 14 Ziff. 21) zentral. 
Logischerweise hätten die Kosten unter dem Verkaufsgesamtbetrag liegen müssen, an-
sonsten der Bauherr das Bauprojekt selbstredend nicht realisiert hätte. Ein sorgfältiger 
Architekt müsse dies erkennen und hätte als Fachmann die Notbremse ziehen müssen 
(Gutachten S. 15 Ziff. 21), im Besonderen die Berufungsbeklagte, die mit allen Teilpha-
sen gemäss Auftragsumfang betraut gewesen sei. Es lägen Urkunden vor, die von der 
Berufungsbeklagten stammten und sich zu den Baukosten in Relation mit dem zwingend 
zu erzielenden Erlös äusserten, worauf diese, mangels eines Vorbehalts, im Sinne einer 
Zusicherung zu behaften sei und welche er, der Berufungskläger, auch ohne Weisung 
seinerseits in guten Treuen als verbindlich habe ansehen dürfen. Die Vorinstanz blende 
in E. 6.4.2 S. 19 ausserdem aus, dass laut Vertrag und Gesetz Schätzung, Voranschlag 
und laufende Kontrolle der Baukosten Aufgabe der Berufungsbeklagten gewesen seien. 
Aufgrund dieses Auftragsumfangs habe er darauf vertrauen dürfen, dass die neueste 


- 19 - 
Grobkostenschätzung vom September 2014, trotz des verwendeten Terminus, massge-
bend gewesen sei. Gestützt darauf habe er anschliessend die Wohnungen verkauft. Die 
Berufungsbeklagte hätte im Rahmen ihres Auftrags besagte Grobkostenschätzung ver-
feinern müssen, wenn sie zur Erkenntnis gelangt wäre, dass diese nicht zutreffend sei 
(Gutachten S. 9 Ziff. 13). Dies habe sie nicht getan, womit sie auf dieser aktuellen Schät-
zung zu behaften sei. 
Die Endkostenprognose, welche zeige, dass die Berufungsbeklagte die Kostenentwick-
lung fortgehend gekannt habe, ohne ihn jedoch darüber zu informieren, habe diese erst 
im Juli 2017 erstellt. Die Vorinstanz verletzte Art. 229 ZPO, indem sie den generierten 
Verkaufserlös von Fr. 3'170'000.00 in E. 6.4.3 S. 20 f. nicht als letzte Kostenlimite zuge-
lassen habe, obwohl er sich seit Prozessbeginn auf die Kostenschätzung vom Septem-
ber 2014 berufen habe, worin der genannte Verkaufserlös (gestützt auf Berechnungen 
der Berufungsbeklagten) genannt sei. Den Verkaufserlös habe er mit Vorlegung der ein-
zelnen Kaufverträge (Klagebeilagen 7–10) belegt und entsprechend behauptet. Er habe 
vorgetragen, dass er das Bauvorhaben nicht realisiert hätte, wenn die Baukosten den 
Verkaufserlös überstiegen hätten (so selbst die Vorinstanz in E. 8.1 S. 22). Die von der 
Berufungsbeklagten erstellte Kostenschätzung vom September 2014, eventualiter jene 
von der Berufungsbeklagten selbst angerufene vom Mai 2024 und subeventualtier der 
erzielte Verkaufserlös stellten ein Kostendach dar. Ob Kostendach, Bausummengarantie 
oder Kostenlimite sei eine Frage des Rechts und nicht von zu behauptenden Tatsachen. 
Die Berufungsbeklagte habe ihre auftragsrechtlichen Pflichten verletzt, indem sie die 
Baukosten nicht zuverlässig geschätzt, ihn als Bauherrn nicht über die Kostenentwick-
lung aufgeklärt, ihn auf die drohende und letztlich eingetretene Überschreitung des Kos-
tendachs nicht aufmerksam gemacht und die Baukosten daher nicht überwacht habe. 
Sie habe ihn während der gesamten Bau- und Projektphase im Glauben gelassen, es 
laufe alles nach Plan. Die Metallbauarbeiten seien in den Verkaufsplänen (klägerischer 
Beleg 40), die gestützt auf die Kostenschätzung von September 2014 erstellt worden 
seien, enthalten gewesen und hätten aus sicherheitstechnischen Gründen zwingend 
ausgeführt werden müssen. Trotzdem habe die Berufungsbeklagte die Kostenschätzung 
und die Kaufpreise nicht revidiert. Der Werkvertrag mit dem Baumeister (beklagtischer 
Beleg 24) sei von der Berufungsbeklagten mitunterzeichnet worden, als alle Wohnungen 
bereits verkauft gewesen seien. Dass sich ein Angestellter der Berufungsbeklagten um 
die Minimierung der Baumeisterkosten gekümmert habe, verdeutliche, dass diese für die 
Kostenkontrolle verantwortlich gewesen sei. Demzufolge hafte die Berufungsbeklage für 
die Überschreitung des Kostendachs im Sinne der vorstehenden Varianten. 


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Betreffend den Vertrauensschaden merkt der Berufungskläger an, bei Erhalt zuverlässi-
ger Kosteninformationen hätte er sein Bauvorhaben nie realisiert respektive sofort abge-
brochen, womit ein Verlust von (primär) Fr. 700'156.50 nie eingetreten wäre. Auch bei 
einem Wert an der oberen Toleranzgrenze (10% oder 15%) wäre ihm aufgefallen, dass 
man die Wohnungen nicht zu den angesetzten Preisen gewinnbringend verkaufen 
könne. Es entspreche zweifelsohne dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und der allgemei-
nen Lebenserfahrung, dass ein Bauherr ein Bauprojekt nicht realisiere, welches ihm kei-
nen Gewinn einbringe. 
Die Vorinstanz gehe in E. 8.3.2 S. 24 zu Unrecht davon aus, dass der Berufungskläger 
allein die Verkaufspreise eingesetzt habe. Der Experte (Gutachten S. 13 Ziff. 21) stelle 
klar, dass beide Parteien Kenntnis vom Verkaufserlös von Fr. 3'170'000.00 gehabt hät-
ten und die Berufungsbeklagte habe gewusst oder ein sorgfältiger Architekt könne dar-
über nicht im Unwissen sein, dass ihre Berechnungen und Kostenunterlagen als Grund-
lage für den Verkauf der Wohnungen gedient hätten. Darüber hinaus führe die Vo-
rinstanz in dieser Erwägung nicht aus, dass und zu welchen zahlreichen sowie massiven 
Planänderungen oder Zusatzaufträgen es gekommen sei. So sei es denn auch akten-
kundig, dass die Arbeiten gemäss den Plänen vom 7. April 2014 (klägerischer Beleg 40) 
ausgeführt und die Abänderungswünsche der Käufer als separate Mehr- und Minder-
kosten abgerechnet worden seien (klägerischer Beleg 12). Auf diesen Plänen basiere 
der Kostenvoranschlag vom September 2014, womit in demselben alle Bau- und Archi-
tekturleistungen (mit Ausnahme des erst im Jahr 2016 hinzugefügten Carnotzets) ent-
halten gewesen seien. Zusätzliche Arbeiten seien lediglich kleine Fassadenänderungen 
und die Änderung des Eingangsbereichs für alle vier Wohneinheiten gewesen. Folge-
richtig habe der Experte (Gutachten S. 16 f. Buchstabe F) die von der Berufungsbeklag-
ten behaupteten Mehrkosten nicht bestätigt. Die Vorinstanz habe es mithin zu Unrecht 
als erwiesen erachtet, dass es zu beträchtlichen, vom Bauherrn zu verantwortenden 
Mehrkosten gekommen sei. In jedem Falle wäre es Pflicht der Berufungsbeklagten ge-
wesen, im Rahmen der ihr obliegenden Kostenkontrolle den Berufungskläger auf die 
drohende Überschreitung der Kaufpreise aufmerksam zu machen. 
3.3 In ihrer Berufungsantwort führt die Berufungsbeklagte aus, die Vorinstanz habe die 
Klage wegen fehlenden Nachweises des Alternativverhaltens abgewiesen. Deshalb 
seien die Ausführungen in der Berufung unter lit. C (Pflichten bezüglich der Baukosten) 
unbehilflich. Ohnehin würde sie bestritten. Insbesondere sei festzuhalten, dass das im 
Architektenvertrag laut klägerischer Beilage 4 vereinbarte Honorar 89 und nicht 100 Leis-
tungsprozente zum Gegenstand gehabt habe. 


- 21 - 
Die Behauptung des Berufungsklägers, wonach die Rechnungen grösstenteils an die 
Berufungsbeklagte adressiert gewesen oder ansonsten vom Kläger an die Beklagte zur 
Überprüfung weitergeleitet worden seien, nach deren Überprüfung er die Zahlung aus-
gelöst habe, treffe nicht zu. Mit Ausnahme einer einzigen Akontozahlung mit dem Visum 
der Berufungsbeklagten habe die Bank nach eigener Kontrolle sämtliche vom Beru-
fungskläger unterzeichneten und von ihm eingereichten Zahlungsaufträge ohne Unter-
schrift der Beklagten und ohne Rückfrage mit ihr ausgeführt. Der Berufungskläger sei 
beweispflichtig für die Vertragsverletzung, also die fehlende oder falsche, unsorgfältige 
Kosteninformation wie auch dafür, dass die Kostenkontrolle Vertragsbestandteil gewe-
sen sei. 
Einzig TB 127 beinhalte eine Behauptung in dem Sinne, dass die laufenden Kosten über 
das vertraglich vereinbarte Kostendach vom 12. September 2014 hinausgingen. In die-
ser TB werde ein Kostendach vorausgesetzt, dessen Zustandekommen aber nicht be-
hauptet worden sei. Mithin sei die Vereinbarung eines Kostendachs nicht rechtsgenüg-
lich behauptet, geschweige denn bewiesen worden. 
Ohnehin wäre das spätere Verhalten des Klägers – so die Berufungsbeklagte – nach 
Treu und Glauben als eine Änderung oder gar als Widerruf des Kostendachs zu sehen. 
Beispielsweise habe jener mit dem Baumeister am 24. Juni 2015 mit einer Summe von 
Fr. 906'195.20 unterschrieben (Beleg Beklagte 24 S. 608), d.h. um netto Fr. 272'446.43 
bzw. brutto Fr. 290'595.20 höher als in der Schatzung vom 12. September 2024 (Beleg 
6). Die Zunahme der Baukosten habe zu höheren Honoraren beim Architekten und beim 
Ingenieur geführt. Ferner habe der Metallbauer als Zeuge ausgesagt (F/A 6), dass der 
von der Berufungsbeklagten entworfene Werkvertrag (Beleg 39 S. 678 ff.) nicht alle Ar-
beiten umfasst habe. Zusätzlich habe seine Firma eine Treppe und ein Geländer ausge-
führt. Den Auftrag habe eigentlich der Berufungskläger persönlich erteilt. Weiter hält die 
Berufungsbeklagte dem Berufungskläger vor, er habe im Parteiverhör (Protokoll S. 33) 
sogar selber zugegeben, dass die Rechnungen der Belege 43, 44 und 45 des Metall-
bauers im Werkvertrag, welcher seinerseits auf dem Kostenvoranschlag von Mai 2014 
basiert habe, nicht enthalten gewesen und diese von ihm aufgrund vorgängiger Offerten 
selbst in Auftrag gegeben worden seien, da ja nicht sein könne, dass eine Stützmauer 
und Zugänge erstellt und keine Geländer installiert würden. Auch die Mehrkosten für die 
Baugrubensicherung entsprechend dem Nachtragsangebot der A _________ Bau AG 
von Fr. 88'142.20 (Beleg 34, Zeugenverhör E _________ F/A 9, 10 und 11) habe er in 
voller Kenntnis der über der Kostenschätzung vom 14. September 2014 hinausgehen-
den Summe in Auftrag gegeben. 


- 22 - 
Im Zusammenhang mit dem hypothetischen Alternativverhalten und den Folgeschäden 
bemängelt die Berufungsbeklagte, dass der Berufungskläger in seiner Berufung keine 
bestimmte Variante seines Alternativverhaltens, sondern nicht weniger als drei alterna-
tive Handlungsvarianten behaupte, drei unterschiedlich hohe Maximalkosten anrufe und 
Kostenlimite, Kostendach und Bausummengarantie vermische, was alles den rechtli-
chen Vorgaben nicht genüge und mit Art. 55 sowie 150 ZPO bezüglich eines schlüssigen 
Tatsachenvortrags nicht vereinbar sei. Ausserdem habe der Berufungskläger in Kennt-
nis aller Kostenvoranschläge, der Verkaufspreise und der Mehrkosten die obgenannten 
Bestellungsänderungen in Auftrag gegeben. Beispielhaft sei der Abschluss des Werk-
vertrages für Baumeisterarbeiten am 24. Juni 2015, bei welchem die diesem zu Grund 
liegende Offerte des Baumeisters vom 19. Januar 2015 Fr. 1'139'194.10 betragen habe 
(Zeugenverhör E _________ F/A 4 und 6) und unter Mittun der Berufungsbeklagten (Be-
lege 21, 22, 23) auf Fr. 906'159.20 reduziert worden sei, welche Werkvertragssumme 
immer noch über dem Kostenvoranschlag gelegen habe (Fr. 290'595.20 und Fr. 
88'142.20), die vom Berufungskläger aber akzeptiert worden sei. Zudem habe dieser in 
der Folge praktisch sämtliche zuvor gestrichenen Arbeiten in Kenntnis der Kosten wieder 
in Auftrag gegeben. Mehrkosten zwischen Fr. 50'000.00 und 60'000.00 seien ferner er-
wachsen, weil das Aushubmaterial schliesslich doch nicht auf der Nachbarparzelle per-
manent habe deponiert werden können. Der Experte (Hauptexpertise S. 21 Frage 12) 
schätze die Kosten für die in der Berufung erwähnte Schliessung der Eingangsbereiche 
bzw. deren Umwandlung zu beheizten Windfängen auf Fr. 52'593.00. All dies zeige, dass 
der Berufungskläger trotz der ihm bekannten Mehrkosten den Bau ohne Anpassung 
habe weiterführen wollen. 
Weiter würden im öffentlich beurkundeten Vertrag zur Begründung von Stockwerkeigen-
tum vom Dezember 2014, also ein halbes Jahr vor Baubeginn, von Baukosten von Fr. 
2'664'750.00 ausgegangen, was der Berufungskläger dem Notar habe mitteilen müssen, 
während in der Grobkostenschätzung vom 12. September 2014 bloss solche in der Höhe 
von Fr. 2'405'400.00 vorgesehen gewesen seien. Im Übrigen beinhalte der geltend ge-
machte Schadensbetrag von Fr. 700'156.60 neben den Kosten für Zusatzaufträge des 
Bauherrn zahlreiche Positionen, welche nie Gegenstand eines Kostenvoranschlags ge-
wesen seien und auch nicht in die Baukostenschlussrechnung gehörten; explizit listet 
die Berufungsbeklagte solche im Betrage von Fr. 113'455.65 auf. 
3.4 Gemäss dem «Vertrag für Architekturleistungen», auf welchen sich beide Parteien 
berufen und auf welchen deshalb grundsätzlich abgestellt werden darf, selbst wenn er 


- 23 - 
von keiner Seite unterzeichnet wurde, übernahm die Berufungsbeklagte Architekturleis-
tungen in einem weiten Sinne, mit folgenden Teilphasen: 
 
Vorprojekt (Studium von Lösungsmöglichkeiten, Grobschätzung der Baukosten 3%, 
Vorprojekt und Kostenschätzung 6%); 
 
Bauprojekt (Bauprojekt 13%, Detailstudien 4%, Kostenvoranschlag 4%); 
 
Bewilligungsverfahren (Bewilligungsverfahren 2.5%); 
 
Ausschreibung, Vergabe (Ausschreibungspläne 5%, Ausschreibung und Vergabe 
8%); 
 
Ausführungspläne (Ausführungspläne 15%, Werkverträge 1%); 
 
Ausführung (Gestalterische Leitung 3%, Bauleitung und Kostenkontrolle 20%); 
 
Inbetriebnahme, Abschluss (Inbetriebnahme 1%, Dokumentation 1%, Leitung der 
Garantiearbeiten, 1.5%, Schlussabrechnung 1%). 
Die im Vertrag angeführten prozentualen Anteile für die einzelnen Tätigkeitsbereiche be-
laufen sich auf total 89%. Im Vergleich zur im Vertrag genannten SIA-Norm 102 mit ei-
nem Total von 100% erfolgten laut Expertise (S. 1104) Reduktionen von insgesamt 11% 
in folgenden Positionen: 
(Ausschreibung) Ausschreibungspläne 
 
5% statt 10% 
Reduktion 5% 
(Ausführung) 
Gestalterische Leitung 
 
3% statt 6% 
Reduktion 3% 
Bauleitung, Kostenkontrolle 
20% statt 23% 
Reduktion 3% 
Aus dem Vertragswortlaut ist dies so nicht ersichtlich. Gleichzeitig betonte der Experte 
(S. 1105 Ziff. 3, 4 und 5), dass durch die SIA der Anteil Kostenkontrolle an den insgesamt 
23% nicht geregelt wird, dass aus dem Vertrag nicht hervorgeht, inwieweit sich die Re-
duktion auf die Kostenkontrolle oder allgemeine Leitung der Baustelle bezieht und dass 
der Architekt seinen Auftraggeber diesbezüglich zu informieren hat. 
3.4.1 Unbestreitbar keine Reduktionen erfolgten beim Vorprojekt und beim Bauprojekt, 
womit die Berufungsbeklagte vertraglich verpflichtet war, vorerst eine Kostenschätzung 
und später einen Kostenvoranschlag zu erstellen. Die Pflicht des Planers, den Bauherrn 
über die finanziellen Konsequenzen des Bauvorhabens korrekt und verständlich zu ori-
entieren, lässt sich ebenfalls aus den Bestimmungen des Auftragsrechts, namentlich aus 
der allgemeinen Informationspflicht von Art. 400 Abs. 1 OR, ableiten (SIEGENTHALER, Die 
Kosteninformation, in: Stöckli/Siegenthaler [Hrsg.], Planerverträge, Verträge mit Archi-
tekten und Ingenieuren, 2. A., 2019, N. 11.3 ff.). Nach Art. 398 Abs. 2 OR haftet der 


- 24 - 
Beauftragte dem Auftraggeber für getreue und sorgfältige Ausführung des ihm übertra-
genen Geschäfts. Er hat zum Nutzen und nicht zum Schaden des Auftraggebers zu han-
deln. Insbesondere hat der beauftragte Architekt einen Kostenvoranschlag – im Allge-
meinen mit einer Toleranzgrenze von 10% (Bundesgerichtsurteil 4A_271/2013 vom 
26. September 2013 E. 2.1), auf welchen Ungenauigkeitsgrad er den Bauherrn grund-
sätzlich hinzuweisen hat – sorgfältig zu erstellen und die Baukosten ständig daraufhin 
zu überprüfen, ob sie sich im Rahmen des Voranschlags halten (Bundesgerichtsurteil 
4A_457/2017 vom 3. April 2018 E. 4.2.1; BGE 119 II 249 E. 3b). Bestehen Zweifel daran, 
sind Bestellungsänderungen mit Mehrkosten verbunden oder kann ein Arbeitsvergabe-
entscheid zu einer Überschreitung des Kostenvoranschlags führen, so hat der Planer 
den Bauherrn darauf hinzuweisen (SIEGENTHALER, a.a.O. N. 11.9 ff., 11.28 und 11.57 
mit Hinweis auf Rechtsprechung und Lehre). 
3.4.1.1 In casu wendet die Berufungsbeklagte dagegen ein, die Kostenkontrolle sei ver-
traglich ausgeschlossen worden. Indes ist mit dem Gutachter (S. 1105 unter 4.) festzu-
halten, dass sich aus dem angerufenen Vertrag nicht ergibt, dass und inwieweit sich die 
Reduktion innerhalb der Bauleitung auf die Kostenkontrolle oder die allgemeine Baulei-
tung bezieht. Ohnehin musste der Berufungskläger allein aufgrund dessen Wortlauts 
nicht erkennen, dass die Berufungsbeklagte den Bereich der Bauleitung bzw. Kosten-
kontrolle möglicherweise nicht vollumfänglich abdeckt. Denn dies erhellt erst aus einem 
Vergleich mit der einschlägigen SIA-Norm. Dass der Berufungskläger diese gekannt 
hätte, ist nicht erstellt; er musste sie auch nicht kennen. Zwar war er während vielen 
Jahren als Sekretär der Kantonalen Baukommission tätig, welche Baugesuche aus-
serhalb der Bauzone prüft; im Rahmen dieser beruflichen Tätigkeit beschäftigte er sich 
jedoch nicht mit SIA-Normen, dies wird überdies auch nicht vorgebracht. Ebenso wenig 
vermittelte ihm diese Erwerbstätigkeit genügende Fachkenntnisse, um bei der Planung 
und Erstellung einer Terrassensiedlung mit vier Wohneinheiten und einer beträchtlichen 
Bausumme als qualifizierter Bauherr zu gelten, zumal er von seiner Ausbildung her le-
diglich einen kaufmännischen Lehrabschluss vorweisen kann. Erst in einem später er-
stellten Dokument (S. 548), welches wiederum weder unterschrieben noch datiert ist und 
mit welchem die Berufungsbeklagte für sich aufgrund angewachsener Baukosten ein 
höheres Honorar berechnet, wird ein Abzug von 3% bei der Kostenkontrolle angemerkt 
mit der Erklärung, der Berufungskläger werde Kostenkontrolle und finanzielle Angele-
genheiten selber regeln (Bankverhandlungen, Zahlungen, Inkasso usw.). Damit wird in-
des nicht belegt, was die Vertragsparteien diesbezüglich miteinander vereinbart haben. 


- 25 - 
In diesem Punkt widersprechen sich die Aussagen des Berufungsklägers, laut welchem 
die SIA-Ordnung 102, eine Reduktion der Architekturleistungen bzw. eine Reduktion in 
einzelnen Positionen bei Vertragsschluss kein Thema waren und er einer solchen nicht 
zugestimmt hat (S. 1002), und von F _________, einziger Verwaltungsrat der Berufungs-
beklagten, nach welchem der Berufungskläger selbst erklärt hat, er wolle als Kaufmann 
und technischer Beamter bei der KBK die Kostenkontrolle und die Verhandlungen mit 
der Bank sowie die Kontrolle der Kostenvoranschläge mit der Buchhaltung selber über-
nehmen (S. 1013 F/A 1), weshalb die Kostenkontrolle herausgenommen worden sei, 
weil jener mit der Bank und mit dem Geld selber habe verhandeln wollen (S. 1014 F/A 
2). 
3.4.1.2 Die beiden Angestellten der Berufungsbeklagten, die für diese bei der fraglichen 
Überbauung als Architekt bzw. Bauleiter tätig waren, waren bei Vertragsabschluss nicht 
anwesend und konnten daher dazu keine Angaben machen. Der Architekt D _________ 
erklärte, er habe die Vertragsdetails nicht gekannt und zu den 89% statt der 100% ver-
mutete er, dass wahrscheinlich gewisse Bauleistungen bei der Bauherrschaft gewesen 
seien (S. 1033 f. F/A 3 und 4). Es sei ein Gesamtauftrag von Planung über Bauleitung 
gewesen. Jedoch seien gewisse Leistungen bei der Bauherrschaft gewesen (S. 1034 
F/A 11). Er habe gewusst, dass nicht alle Leistungen beim Architekturbüro gewesen 
seien. Aber die genauen Details habe er nicht gekannt (S. 1040 oben). Der Bauleiter 
G _________ gab an, den Inhalt des Vertrages nicht gekannt zu haben. Er habe lediglich 
gewusst, dass gewisse Leistungen gekürzt worden seien, so die Kostenkontrolle und die 
Zahlungen und die Banküberweisungen, die vom Bauherrn geleistet worden seien (S. 
1043 F/A 2). Seine Aufgabe seien die Ausschreibungen, Werkverträge, die örtliche Bau-
leitung, ohne Kostenkontrolle, gewesen (S. 1044 F/A 5). Er habe die verschiedenen 
Grobkostenschätzungen und Endkostenprognosen erstellt (S. 1045 F/A 4), ebenso die 
provisorische Bauabrechnung (S. 1047 F/A 14) im Sinne einer Endkostenprognose, ei-
ner internen Buchhaltung, worin der Kostenvoranschlag und die Zahlungen, die in den 
Abrechnungen des Architekturbüros gutgeheissen worden seien, und die Zahlungen, die 
der Bauherr ohne ihr Wissen gutgeheissen habe, aufgeführt seien (F/A 15), zum Zwecke 
der internen Budgetkontrolle (F/A 16). Er habe die Belege 21, 22 und 23 (S. 602, 603 
und 604 [Berechnungen mit Finanzierungsfehlbeträgen]) erstellt, um die Kosten gemäss 
Angebot des Baumeisters näher ans Budget zu bringen (S. 1048 F/A 23), an das Budget, 
an welchem man intern gearbeitet habe. Das Budget sei ein Instrument, damit man 
schauen könne, wo man in etwa stehe. Die Kostenkontrolle sei, dass man alle Rechnun-
gen anschaue, kontrolliere und weiterleite (S. 1054). Der Verwaltungsrat der Berufungs-


- 26 - 
beklagten habe ihm gesagt, dass er die örtliche Bauleitung ohne Kostenkontrolle zu ma-
chen habe. Er habe den Berufungskläger nicht schriftlich abgemahnt auf das Risiko, 
dass er keine Kostenkontrolle mache. Er habe ihn auf drohende Kostenüberschreitun-
gen aufmerksam gemacht (S. 1053). Mündlich habe er ihm beschieden, dass die erstell-
ten Kostenschatzungen nur zum bürointernen Gebrauch seien. Die Kostenüberschrei-
tungen gemäss Beklagtenbeleg 7 (S. 313) habe er zur internen Überprüfung erstellt. Er 
sei der Meinung, dass man dieses interne Dokument dem Berufungskläger an den Sit-
zungen und Besprechungen sicher ausgehändigt habe (S. 1054 f.). 
3.4.1.3 Erstellt ist, dass einzig der Berufungskläger im Rahmen der Realisation des 
Baus Kontakt zu seiner Bank hatte. In Bezug auf die Kostenkontrolle divergieren die 
Darstellungen der Beteiligten. Dabei gab indessen selbst der Verwaltungsrat der Beru-
fungsbeklagten nicht an, er habe mit dem Berufungskläger über die SIA-Norm, die in 
dieser vorgesehenen Teilphasen und die von ihm im Vertragsdokument vorgenomme-
nen Kürzungen gesprochen. Ohne konkrete Thematisierung und Erläuterung allfälliger 
Leistungsausschlüsse kann die Kostenkontrolle als im Prinzip wesentliche gesetzliche 
bzw. vertragliche Verpflichtung des Architekten im Rahmen des übernommenen Ge-
samtauftrages nicht als ausgeschlossen gelten. Ein derartiger Ausschluss ist nicht be-
wiesen und der Berufungskläger durfte nach Treu und Glauben davon ausgehen, dass 
die Berufungsbeklagte auch die Baukostenkontrolle abdeckt. 
Die Aussagen der mit dem Bauvorhaben befassten Mitarbeiter der Berufungsbeklagten 
vermögen an dieser Einschätzung nichts zu ändern. Beide waren bei den Vertragsge-
sprächen zwischen dem Berufungskläger als Bauherr und der Berufungsbeklagten als 
Architektin sowie Planerin nicht zugegen. Der Architekt räumte ein, die vertraglichen Ab-
machungen nicht zu kennen; in der Folge stellte er letztlich blosse Mutmassungen an. 
Die Aussagen des Bauleiters sind widersprüchlich und im Ergebnis wenig glaubhaft. So 
betont er zwar, dass nebst Zahlungen und Banküberweisungen die Kostenkontrolle nicht 
Teil des Auftrags gewesen sei. Er war es aber, der eingestandenermassen verschiedene 
Kostenschätzungen und -prognosen verfasst, Vergleiche der Zahlungen mit dem Budget 
angestellt und Finanzierungsfehlbeträge errechnet hat. Dass all diese Dokumente nur 
dem bürointernen Gebrauch dienten, ist schlicht unglaubhaft, zumal er diese dem Beru-
fungskläger ausgehändigt und ihn auf Kostenüberschreitungen aufmerksam gemacht 
haben will. Für das Kantonsgericht ist daher erstellt, dass die Kostenkontrolle, verstan-
den als ein fortlaufender Abgleich zwischen Voranschlag und Kosten, Teil der von der 
Berufungsbeklagten vertraglich versprochenen Architekturleistungen bildete. Aufgrund 


- 27 - 
der fehlenden Thematisierung eines solchen Ausschlusses zwischen den Vertragspar-
teien, der von der Berufungsbeklagten getätigten minimalen Herabsetzung um 3% und 
der diversen Schätzungen sowie Berechnungen deren Bauleiters erachtet es das Kan-
tonsgericht als bewiesen, dass dies dem übereinstimmenden wirklichen Willen der Par-
teien entsprach. Zumindest gelangt man bei objektiver Auslegung zu ebendiesem Re-
sultat. 
3.4.1.4 Ob und inwieweit die Berufungsbeklagte ihre vertraglichen Pflichten – Kosten-
voranschlag und Kostenkontrolle – erfüllt bzw. verletzt hat, ist, soweit erforderlich, nach-
folgend bei der Prüfung der weiteren Haftungsvoraussetzungen zu klären. 
3.4.2 Werden bei einem Bauprojekt die vorgesehenen Kosten überschritten, kann der 
Architekt je nach der Ausgestaltung des konkreten Vertrages und den Ursachen, die zur 
Kostenüberschreitung geführt haben, unterschiedlich haftbar werden. Zu unterscheiden 
ist dabei namentlich, ob die Mehrkosten auf Zusatzkosten oder auf Ungenauigkeiten des 
Voranschlages bzw. auf mangelnde Kostenüberwachung zurückzuführen sind (Bundes-
gerichtsurteil 4A_604/2020 vom 18. Mai 2021 E. 3; BGE 122 III 61 E. 2a). 
Die Haftung für vertragswidrig verursachte Zusatzkosten, die dem Bauherrn bei richtiger 
Bauausführung erspart geblieben wären, hat mit der Haftung für die Überschreitung des 
Kostenvoranschlages als solcher grundsätzlich nichts zu tun. Sie besteht unabhängig 
von der Erstellung eines Kostenvoranschlages; der Architekt hat diese Mehrkosten als 
Schaden zu ersetzen, soweit er sie schuldhaft verursacht hat, wie beispielsweise durch 
unwirtschaftliche oder fehlerhafte Planung, ungünstige Vergabe oder unrichtige Weisun-
gen (Bundesgerichtsurteil 4A_604/2020 vom 18. Mai 2021 E. 3.1; BGE 122 III 61 E. 2a). 
Wird ein Kostenvoranschlag überschritten, weil er auf ungenauen Kostenberechnungen 
beruhte, liegt darin eine Schlechterfüllung des Vertrags, für die der Architekt bei Ver-
schulden haftet. Zu ersetzen ist dabei der Vertrauensschaden, den die Bauherrschaft 
erlitten hat, weil sie in die Verlässlichkeit der Kosteninformationen vertraut und dement-
sprechend ihre Dispositionen getroffen hat, d.h. nachteilige Vorkehren getroffen und vor-
teilhafte unterlassen hat. Die Schädigung, für die der Architekt grundsätzlich einzustehen 
hat, ergibt sich daraus, dass der Bauherr bei Kenntnis der Unrichtigkeit des Kostenvor-
anschlags anders disponiert hätte. Als hypothetisches Alternativverhalten kommt dabei 
etwa in Betracht, dass der Bauherr bei (genügend) genauem Kostenvoranschlag eine 
günstigere Finanzierung der Gesamtkosten erreicht, das Bauwerk auf kostengünstigere 
Weise realisiert oder von der Realisierung überhaupt abgesehen hätte. Hätte er auf das 


- 28 - 
Bauvorhaben verzichtet oder jedenfalls weniger dafür ausgegeben, so ist in den Mehr-
ausgaben grundsätzlich eine ungewollte Vermögensverminderung zu sehen (BGE 122 
III 61 E. 2c/aa). Dass er sich bei richtiger Information anders verhalten und damit Kosten 
erspart hätte, muss – wie die Vorinstanz in ihrer E. 8.3 unter Angabe der prozessualen 
Obliegenheiten korrekt ausgeführt hat – der Bauherr dartun (Bundesgerichtsurteil 
4A_604/2020 vom 18. Mai 2021 E. 3.2). 
3.4.2.1 Die Vorinstanz erkannte in ihrer E. 8.3.2, dass der Kläger nicht hinlänglich dar-
gelegt hat, dass er sein Bauprojekt überhaupt auf kostengünstigere Weise realisiert 
hätte, wenn er vom Architekten pflichtgemäss über die Kosten informiert worden wäre, 
und auch nicht darlegt, welche Kosten er hätte einsparen können. Damit setzt sich der 
Berufungskläger in seinen Rechtsmitteleingaben nicht auseinander. Hingegen bringt er 
vor, dass er in Kenntnis der wahren Kosten sein Bauvorhaben nicht umgesetzt bzw. 
umgehend abgebrochen hätte. Dabei stellt er sich im Ergebnis auf den Standpunkt, dass 
jede Überschreitung der veranschlagten Gesamtkosten jenseits der Toleranzgrenze als 
Schaden zu ersetzen ist, solange die Berufungsbeklagte nicht substantiiert, welche 
Mehrkosten durch ihn als Bauherr selber zu vertreten sind. Diese vereinfachte Sicht-
weise wäre rechtlich indessen nur bei der Abgabe einer Bausummengarantie durch den 
Architekten zutreffend (Bundesgerichtsurteil 4A_604/2020 vom 18. Mai 2021 E. 4.5). An 
einer solchen fehlt es aber vorliegend (s. vorstehende E. 2.2.2.1), weshalb für den Be-
rufungskläger weiter gehende Anforderungen an die Behauptung und den Beweis eines 
Schadens gelten. Dabei steht es ihm frei, zwei unterschiedliche hypothetische Alterna-
tivverhalten geltend zu machen – hier: Verzicht auf die Realisierung des Bauvorhabens 
bzw. Einstellung der Bautätigkeit –, diesfalls obliegt es ihm aber, für beide Varianten das 
Tatsächliche gehörig zu behaupten und zu beweisen. Die Rechtsanwendung von Amtes 
wegen durch das Gericht (Art. 56 ZPO) entbindet ihn nicht von diesen Obliegenheiten. 
Mit dem Berufungskläger darf ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass er als 
Bauherr sein Bauvorhaben nicht verwirklicht hätte, also darauf zum vornherein verzichtet 
hätte, wenn er von Beginn an gewusst hätte, dass er dieses nicht zumindest kostende-
ckend realisieren kann. Als Schadensnachweis genügt die blosse Gegenüberstellung 
von Kostenvoranschlag und Baukosten jedoch nicht. Nach der Differenztheorie müssen 
für die Schadensermittlung die Vermögen des Bauherrn vor und nach dem Bau einläss-
licher einander gegenübergestellt werden. Konkret muss der Berufungskläger als Bau-
herr behaupten und im Ergebnis beweisen, dass die höheren Baukosten an sich bereits 
zum Zeitpunkt des Kostenvoranschlags vor Inangriffnahme der Bauarbeiten festgestan-
den haben, durch die Berufungsbeklagte aber fehler- bzw. lückenhaft geschätzt worden 


- 29 - 
sind, und dass er im Vertrauen auf diese falsche Schätzung mit dem Bauen begonnen 
hat. Allerdings besteht bei Kostenüberschreitungen oberhalb der Toleranzgrenze von 
10% die tatsächliche Vermutung, dass diese auf Pflichtverletzungen des Architekten, 
d.h. auf einer unsorgfältig erstellten Kostenprognose beruhen. Diese tatsächliche Ver-
mutung kann entkräftet werden, wenn die dadurch belastete Partei, also der Architekt, 
Tatsachen nachweist, die Zweifel an dieser Folgerung wecken (SIEGENTHALER, a.a.O., 
Rz 11.56 mit Hinweis auf Rechtsprechung und Lehre). Differenzierter ist die Sach- und 
Rechtslage, wenn sich während der Bautätigkeit eine Kostenüberschreitung abzeichnet 
und der Bauherr geltend macht, mangels rechtzeitiger Informationen seitens des Archi-
tekten geeignete Massnahmen unterlassen zu haben und dadurch zu Schaden gekom-
men zu sein. Hier muss der Berufungskläger folglich die näheren Umstände dazu, d.h. 
die sich anbahnende Kostenüberschreitung samt Angabe des Zeitpunkts, in welchem 
sich diese Gefahr ankündigte, das Fehlen einer zeitnahen Warnung durch die Architek-
tin, geeignete Massnahme zur Vermeidung der Kostenüberschreitung und die Kausalität 
zwischen der Unterlassung der rechtzeitigen und dem Ergreifen geeigneter Massnah-
men und dem Schadenseintritt eigenständig thematisieren und beweisen. Der blosse 
Vergleich zwischen Kostenvoranschlag und Baukosten reicht für den Schadensnach-
weis also auch in diesem Fall nicht aus. 
3.4.2.2 Der Berufungskläger will die Berufungsbeklagte in erster Linie auf deren Kos-
tenschätzungen behaften, zumindest aber deren Festsetzung bzw. Kenntnis der Ver-
kaufspreise für die vier Wohneinheiten. 
3.4.2.2.1 In den Grobkostenschätzungen wurde der Erlös aus dem Verkauf der Woh-
nungen ab Mai 2014 durchgehend mit total Fr. 3'170'000.00 angegeben. In jener vom 
12. September 2014 findet sich auch der Vermerk «Differenz» zwischen Kosten und 
Verkaufserlös von Fr. 293'200.00. Laut dem Berufungskläger hat die Berufungsbeklagte 
die Verkaufspreise ermittelt und handelt es sich beim letztgenannten Betrag um den 
prognostizierten Gewinn. Die Berufungsbeklagte bestreitet dies. Zur Festsetzung der 
Verkaufspreise hat deren Verwaltungsrat bei seiner Parteieinvernahme auf die Frage, 
ob er die Kaufpreise für die vier Wohnungen festgelegt und wie er diese errechnet habe, 
geantwortet: «Nicht unbedingt. Wir haben mal Berechnungen auf der Basis des Bauge-
suches gemacht» (S. 1013 F/A 2 oben). Selbst wenn der Verwaltungsrat seine Antwort 
auffallend ausweichend bzw. zurückhaltend formuliert hat, belegt sie, dass sich die Be-
rufungsbeklagte mit der Bestimmung der Verkaufspreise beschäftigt und einen Gesamt-
verkaufspreis von Fr. 3'170'000.00 ermittelt hat; dazu mussten die erwarteten Baukosten 
mitberücksichtigt bzw. geschätzt werden, wozu allein die Berufungsbeklagte – hingegen 


- 30 - 
nicht der Berufungskläger – in der Lage war. Die mehrmalige Übernahme des genannten 
Verkaufserlöses in ihre diversen Kostenschätzungen zeigt, dass die Berufungsbeklagte 
diese Verkaufspreise als kostendeckend erachtete. Darauf durfte der Berufungskläger 
vertrauen und er hat darauf auch vertraut, hat er doch die vier Wohneinheiten laut den 
hinterlegten Kaufverträgen vom 11. und 12. Dezember 2014 sowie 15. April 2015 zu Fr. 
800'000.00, Fr. 790'000.00. Fr. 800'000.00 und Fr. 780’000.00 verkauft, was zusammen-
gezählt exakt einem Erlös von Fr. 3'170'000.00 entspricht. Eine Zusicherung eines Ge-
winns in bestimmter Höhe kann in der Nennung des Differenzbetrages in der Kosten-
schätzung vom 12. September 2014 jedoch nicht gesehen werden. Baustart war alsdann 
Anfang Mai 2015, folglich nach dem Verkauf der Wohnungen. 
3.4.2.2.2 Die Berufungsbeklagte hat verschiedene Kostenschätzungen vorgenommen. 
Dazu war sie aufgrund des übernommenen weitgehenden Architekturmandats gesetz-
lich wie auch vertraglich verpflichtet (s. vorne E. 3.4.1). Dieser Verpflichtung kann sie 
sich mit der durchgehenden Verwendung des Terminus «Grobkostenschätzung» nicht 
entziehen. Immerhin darf dieser als Vorbehalt im Sinne der Toleranzgrenze verstanden 
werden, d.h. dass die Genauigkeit dieser Schätzungen auf +/- 10% begrenzt ist, selbst 
wenn dies in der Schätzung selbst so nicht vermerkt wird. Der vom Experten (S. 1106 
Ziff. 6) mit Hinweis auf die unmögliche Zuordnung der Kosten zu Vorprojekt oder Projekt 
vorgeschlagenen Erhöhung des Toleranzwertes auf einen Gabelwert von 12.5% kann 
hingegen nicht gefolgt werden. Denn, soweit die Berufungsbeklagte im Rahmen ihres 
Architekturmandats keine zuverlässige Schätzung durchgeführt bzw. die Grobschätzung 
nicht verfeinert hat, hat sie ihre diesbezüglichen Pflichten verletzt, was ihr nicht zugute-
kommen darf. 
Baubeginn war der 11. Mai 2015. Demzufolge können nur Kostenschätzungen, welche 
davor, d.h. grundsätzlich sogar vor den ersten Wohnungsverkäufen Mitte Dezember 
2014, erstellt wurden, den Berufungskläger zu seinem Nachteil zum Bauen veranlasst 
haben. Der Berufungskläger beruft sich auf die Grobkostenschätzung vom 12. Septem-
ber 2014 über Fr. 2'876'800.00. Die Berufungsbeklagte wendet dagegen vorab ein, dass 
diese auf Wunsch des Berufungsklägers für die Bank bewusst zu tief angesetzt worden 
sei, was Letzterer bestreitet. Dieser Streitpunkt kann offenbleiben. Aktenkundig ist näm-
lich, dass diese Schätzung, wie von der Berufungsbeklagten vorgebracht, einen Monta-
gebau in Holz beinhaltet (S. 33, BKP 214), wohingegen die Terrassensiedlung letzten 
Endes auf Wunsch der Käufer und mit Wissen des Berufungsklägers in Massivbauweise 
erstellt wurde. Erstere kann demzufolge nicht relevant sein. 


- 31 - 
Mit dem Gutachter (S. 1114 unter 21., 1116 und 1153 unter 4) ist daher auf die Schät-
zung vom Mai 2014 abzustellen, in welcher die Berufungsbeklagte die Baukosten auf Fr. 
3'077'300.00 schätzte (S. 265 ff.), ebenso wie im Juli 2015 kurz nach Beginn der Bauar-
beiten. Darin werden die Baumeisterarbeiten BKP 21 mit Fr. 968'760.00 angegeben. Vor 
Baubeginn schloss der Berufungskläger als Bauherr mit dem Baumeister einen Werk-
vertrag im Betrage von Fr. 906'195.00 ab, nachdem dessen ursprüngliche Offerte um Fr. 
233'296.00 gestrafft worden war (Expertise, S. 1116 oben). Bei einer Genauigkeitstole-
ranz von 10% ergibt sich für die Schätzung eine Obergrenze von Fr. 3'385'030.00 (110% 
x Fr. 3'077'300.00). Diese liegt indes bereits über dem Gesamtverkaufspreis von 
Fr. 3'170'000.00, welchen ebenfalls die Berufungsbeklagte zu verantworten hat. Laut 
Abrechnung der Berufungsbeklagten vom 28. Juli 2017 beliefen sich die Baukosten auf 
Fr. 3'512'624.07, ausgehend von einem Total von 3'607'213.35 und nach Abzug der 
Käuferbeteiligung von Fr. 94'598.28. Darauf stellt auch der Gutachter grundsätzlich ab 
(vgl. dazu Expertise S. 1113), während der Berufungskläger diese auf Fr. 3'576'956.50 
beziffert (vgl. dazu nachstehende E. 3.4.2.2.3 in fine). Demzufolge gilt, dass die Baukos-
ten von Fr. 3'512'624.07, soweit sie über dem Gesamtverkaufspreis liegen, also im Teil-
betrag von Fr. 342'624.07, vermutungsweise auf Fehler der Berufungsbeklagten bei der 
Kostenprognose zurückzuführen sind. Der Berufungsbeklagten obliegt es, diese Vermu-
tung umzustossen (s. vorne E. 3.4.2.1). 
3.4.2.2.3 Die Berufungsbeklagte führt die Mehrkosten denn auch auf Bestellungsände-
rungen des Berufungsklägers während der Umsetzung des Bauvorhabens zurück. Dazu 
äussert sich auch der Gutachter. 
Laut Gutachten (S. 1115 und 1152 f.; vgl. auch S. 1112 unter 17.) wurde das Bauvolu-
men von 3’600m3 im Mai und September 2014 auf 4’282m3 gesteigert, wofür insbeson-
dere der Lift und die hierfür notwendige Erschliessungsfläche und der Vergrösserung 
der Nebenräume verantwortlich gewesen seien. Die Berufungsbeklagte hatte dazu aus-
geführt, dass anstelle eines Aussenlifts (s. Baubeschrieb S. 31) ein traditioneller Lift ein-
gebaut worden sei (…). Das Bauvolumen wuchs dadurch um 682m3 an. Dies ergibt bei 
Kubikpreisen von Fr. 650.00 bzw. Fr. 600.00 Mehrkosten BKP 2 Gebäude von Fr. 
443'300.00 bzw. Fr. 409'200.00. Bereits diese Beträge liegen über den vorstehend er-
mittelten Fr. 342'624.07. Bei Abstellen auf die Mehrkubatur ist die Vermutung, dass die 
über dem Gesamtverkaufspreis liegenden Kosten auf Fehler bzw. Unsorgfältigkeit der 
Berufungsbeklagten bei ihrer Kostenprognose beruhen, umgestossen. 


- 32 - 
Die Mehrkubatur erklärte der Experte sodann mit einer Reihe von Änderungen bei der 
Bauausführung (S. 1120 unter 7.). Weiter bestätigte er u.a. folgende Mehrkosten im Ver-
gleich zum ursprünglichen Werkvertrag: 
− Aussentreppe Fr. 51'528.60 (S. 1152 unter 1.) 
− Akustikmatte Fr. 8'264.00 (S. 1152 unter 2.) 
− Hangsicherung Fr. 65'485.20 (S. 1153 unter 3.) 
− Schliessung der Eingangsbereiche und Erstellung Windfang Fr. 52'593.00 (S. 1122 
unter 12.) 
− Vergrösserung Keller und Zugang zu Haus A Fr. 22'233.00 und Fr. 24'495.00 
(S. 1119 unter 3.) 
− Vergrösserung Keller und Zugang zu Haus B samt Remise Fr. 14'400.00 (S. 1120 
unter 4.) 
− Wegführen Aushubmaterial statt geplanter Lagerung auf benachbarter Parzelle des 
Bruders des Bauherrn Fr. 30'500.00 (S. 1118 f.) 
− Metallgeländer Fr. 22'208.00 (S. 1118 C) 
− bezahltes Mehrhonorar Ingenieur aufgrund von Projektänderungen Fr. 34'560.00 
(Zahlung Fr. 65’880.00 - Vertragssumme Fr. 31'320, wobei der Experte ein Gesamt-
honorar zwischen Fr. 80'000.000 und 90'000.00 als gerechtfertigt erachtete; S. 1154 
f.) 
Zusammengerechnet belaufen sich vorstehende Mehrkosten auf Fr. 326'266.80. Hinzu 
kommen Kosten für die Umgebungsmauer West von Fr. 24'349.00 und für die Umge-
bungsmauer Süd von Fr. 14'135.00 (Haus A) sowie Fr. 16'500.00 (übrige Flügelmauern 
Vorplätze). Laut dem Experten waren auf der Westseite im Grundriss vom 1. Februar 
2013 tatsächlich keine Mauern vorgesehen, während eine Isometrie im gleichen Dossier 
Mauern mit Ausnahme der Mauer Süd Südlichste zeige (S. 1117 f.). Selbst wenn man 
aber nur die Fr. 16'500.00 miteinbezieht, so bewegt man sich mit Fr. 342'766.80 im Be-
reich der über dem Gesamtverkaufspreis liegenden Kosten, sodass die Vermutung, 
diese seien auf Fehler bzw. Nachlässigkeiten der Berufungsbeklagten bei ihrer Kosten-
prognose zurückzuführen, als umgestossen gilt. 
Mit Fr. 3'576'956.50 behauptet der Berufungskläger um Fr. 64'332.43 höhere Baukosten. 
Der Gutachter hat sich zur Begründetheit der entsprechenden Zusatzposten (s. im Ein-
zelnen S. 1113 f.) nicht abschliessend geäussert. Soweit diese Kosten Rechtsberatung 
(TB 27) und Treuhandleistungen (TB 28) beinhalten, fallen sie nicht unter Baukosten. 


- 33 - 
Der Aufwand für das vom Berufungskläger gewünschte Carnotzet ist von ihm selber zu 
tragen (TB 24). Der Aufwand im Zusammenhang mit der Überschreitung der Ausnüt-
zungsziffer (TB 22 und 26) bildet naturgemäss nicht Teil einer Kostenprognose; er wäre 
im Rahmen der Haftung für vertragswidrig verursachte Zusatzkosten mit gehöriger Be-
hauptung und Nachweis der Haftungsvoraussetzungen geltend zu machen gewesen (s. 
vorne E. 3.4.2) – etwa zusammen mit der geschätzten Baubusse dafür gemäss ur-
sprünglichem Rechtsbegehren Ziff. 1 lit.a, welches nunmehr allerdings fallengelassen 
wurde (s. nachstehende E. 4), weshalb sich das Kantonsgericht nicht mit der Ausnüt-
zungszifferüberschreitung zu befassen hat – und lässt sich nicht aus einem blossen Ver-
gleich zwischen Kostenschätzung und Kostenabrechnung ableiten. Die Finanzierungs-
kosten (TB 23) wurden von der Kostenschätzung ausdrücklich ausgeschlossen. Nach-
besserungskosten (TB 29) sind grundsätzlich vom Handwerker zu tragen. Inwieweit im 
Kostenvoranschlag Werbekosten von Fr. 15'000.00 (TB 30) hätten berücksichtigt wer-
den müssen, lässt sich selbst aufgrund der Expertise nicht beantworten. Aber sogar 
dann, wenn man die übrigen Posten (TB 17 Fr. 2'500.00 Minergieantrag; TB 18 Fr. 
3'240.00 Minergiezertifizierung; TB 19 Fr. 1'404.00 Baugespann; TB 20 Fr. 500.00 Inge-
nieurbüro; TB 21 Fr. 982.80 Ingenieur und Vermessung; TB 22 Fr. 270.00 Raumplanung 
und Umwelt; TB 25 Fr. 1'186.90 Geologe; TB 26 Fr. 1'432.40 Raumplanung und Umwelt) 
im Betrag von Fr. 11'516.10 hinzuzählen wollte, hätte die Berufungsbeklagte im Sinne 
der vorstehenden Erwägungen die Vermutung, dass die über dem Gesamtverkaufspreis 
liegenden Kosten auf Fehler bzw. Unsorgfältigkeit der Berufungsbeklagten bei ihrer Kos-
tenprognose beruhen, umgestossen. Gleiches würde bei Berücksichtigung von Werbe-
kosten gelten, zumal die Expertise mit je Fr. 6'000.00 für die Erstellung der Velorampe 
(S. 1119 unter 2.) sowie für Terrainverschiebung zwecks Erstellung provisorischer Park-
plätze (S. 1120 unter 6.) weitere Zusatzarbeiten auflistet. 
3.4.2.2.4 Da besagte Vermutung somit nicht zum Tragen kommt, hätte es dem (Beru-
fungs-)Kläger oblegen, die Haftungsvoraussetzungen im Sinne der vorstehenden Erwä-
gungen umfassend darzutun, indem er die Kostenüberschreitung während der Bautätig-
keit, namentlich die Unterlassung rechtzeitiger Informationen durch die Berufungsbe-
klagte als Architektin und infolgedessen die Unterlassung geeigneter Massnahmen und 
die Kausalität zwischen deren Unterlassung und dem Schadenseintritt, hätte einlässlich 
thematisieren müssen (s. vorne E. 3.4.2.1). Dies hat er versäumt. 


- 34 - 
Die alternative Anspruchsgrundlage, dass die Berufungsbeklagte als Architektin ver-
tragswidrig Zusatzkosten verursacht hätte, die ihm als Bauherr bei richtiger Bauausfüh-
rung erspart geblieben wären (s. vorne E. 3.4.2 wie auch E. 3.4.2.1), hat der Berufungs-
kläger nicht geltend gemacht. 
Mithin ist die Schadenersatzklage abzuweisen. 
4. In seiner Berufung hatte der Berufungskläger beantragt, Entscheidziffer 1 aufzuhe-
ben und zur Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In seiner Stellungnahme 
vom 24. Oktober 2024 hielt er an seinen Begehren gemäss Berufung grundsätzlich fest, 
erklärte jedoch, aufgrund eingetretener Noven sei darauf zu verzichten, Entscheidziffer 
1 lit. a des angefochtenen Urteils aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. Damit hat er sein ursprüngliches Begehren im Ergebnis dahin abgeän-
dert, dass einzig Entscheidziffer 1 lit. b aufzuheben und zur Beurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen sei, mithin seinen diesbezüglichen Antrag bezüglich der lit. a fallenge-
lassen. 
4.1 Gemäss angefochtenem Urteilsdispositiv Ziff. 1 lit. b hat die Vorinstanz Ziff. 3 der 
Rechtsbegehren («Abriss- oder Umbauarbeiten») über Fr. 50'000.00 infolge Klagerück-
zugs als gegenstandslos vom Geschäftsverzeichnis abgeschrieben. 
Die Rechtsbegehren laut Klage (S. 16), Replik bzw. Widerklageantwort (S. 351) und 
Triplik (S. 784) hatten – mit Ausnahme des später hinzugekommenen Antrags auf Ab-
weisung der Widerklage – übereinstimmend wie folgt gelautet: 
1. 
Die Y _________ AG bezahlt X _________ vorbehältlich des Beweisergebnisses Fr. 742’569.95 nebst 
Zins zu 5 % seit dem 24.7.2020. 
2. 
Die Y _________ AG bezahlt X _________ vorbehältlich des Beweisergebnisses Fr. 50’000.-- für die 
Baubusse der Gemeinde H _________ aus der Überschreitung der Ausnützungsziffer. Dies gilt als 
Mindestbetrag. Allfällige Nachforderungen nach Abschluss des Beweisverfahrens bleiben vorbehalten 
(Art. 85 ZPO). 
3. 
Die Y _________ AG bezahlt X _________ vorbehältlich des Beweisergebnisses Fr. 50’000.-- für die 
Kosten der entstehenden Abriss- oder Umbauarbeiten am Grundeigentum der Ehegatten I _________ 
und J _________. Dies gilt als Mindestbetrag. Allfällige Nachforderungen nach Abschluss des Beweis-
verfahrens bleiben vorbehalten (Art. 85 ZPO). 
4. 
Die Widerklage der Beklagten sei vollumfänglich abzuweisen. 
5. 
Die Kosten des Verfahrens (inkl. des Schlichtungsverfahrens sowie der vorprozessualen Aufwendun-
gen) und Entscheids sind der Y _________ AG aufzuerlegen. 
6. 
Die Y _________ AG bezahlt X _________ eine angemessene Parteientschädigung gemäss noch bei-
zubringender Kostenliste des Unterzeichnenden. 


- 35 - 
In seinem schriftlichen Parteivortrag vom 27. Juli 2023 stellte der Kläger und Widerbe-
klagte nachstehende Begehren (S. 1253 f.): 
1. 
Die Y _________ AG bezahlt X _________ Fr. 742’569.95 nebst Zins zu 5 % seit dem 24.7.2020. 
2. 
Die Widerklage der Beklagten sei vollumfänglich abzuweisen. 
3. 
Die Kosten des Verfahrens (inkl. des Schlichtungsverfahrens sowie der vorprozessualen Aufwendun-
gen) und Entscheids sind der Y _________ AG aufzuerlegen. 
4. 
Die Y _________ AG bezahlt X _________ eine angemessene Parteientschädigung gemäss GTar. 
Im angefochtenen Entscheid erwog die Vorinstanz, der Kläger habe Ziff. 2 und 3 seiner 
ursprünglichen Rechtsbegehren fallen lassen. Infolgedessen schrieb sie das Verfahren 
insoweit infolge Klagerückzugs ab. 
4.2 In seiner Berufung bringt der Berufungskläger vor, er habe in seiner Schlussdenk-
schrift ausdrücklich ausgeführt, dass der beantragte Schadensbetrag von Fr. 742'569.95 
ohne die beiden offenen Beträge, resultierend aus der Baubusse der Gemeinde sowie 
der Forderung der Ehegatten I _________ und J _________, zu verstehen sei. Aufgrund 
der Abweisung seines wegen zweier Folgeverfahren gestellten Sistierungsantrages 
durch die Vorinstanz seien diese beiden Beträge (also je Fr. 50'000.00) als Nachklage-
vorbehalt zu verstehen. Er habe an keiner Stelle einen Klagerückzug mit den Folgen von 
Art. 241 ZPO erklärt. Allenfalls habe es sich um eine nach Art. 230 Abs. 1 ZPO zulässige 
Klageänderung gehandelt, mit dem abgewiesenen Sistierungsantrag als neuer Tatsa-
che. Die Vorinstanz hätte ihm aufgrund der zulässigen Rechtsbegehrenvereinigung in 
der Schlussdenkschrift in Anwendung von Art. 85 Abs. 2 ZPO Frist zur Bezifferung der 
Rechtsbegehren setzen müssen. Zumindest betreffend die Baubusse liege nun ein Urteil 
über Fr. 40'000.00 vor und die Vorinstanz habe zu prüfen, ob die Berufungsbeklagte für 
ihren von ihrem Mitarbeiter eingestandenen Fehler aus der Überschreitung der Ausnüt-
zungsziffer hafte. 
In seiner ergänzenden Stellungnahme beruft sich der Berufungskläger auf den Bundes-
gerichtsentscheid 6B_486/2024 vom 20. September 2024, mit welchem das Bundesge-
richt die Einstellung des Strafverfahrens in Sachen Baubusse verfügt hat. Des Weiteren 
hinterlegte er den Widerruf der Teilabschlagsverfügung durch die Gemeinde vom 
10. Oktober 2024, womit diese einem Transfer der Ausnützungsziffer Rechnung trug und 
eine Teilbaubewilligung MFH-Baukörper ankündigte (S. 1451 ff.). 
4.3 Der Kläger hat in seinem schriftlichen Parteivortrag die bisherigen Ziff. 2 und 3 sei-
ner Rechtsbegehren nicht aufrechterhalten. Formell betrachtet hat er diese also fallen-


- 36 - 
gelassen. Das Bezirksgericht hatte diese nicht zu beurteilen, da sie auch nach Darstel-
lung des Berufungsklägers nicht spruchreif waren. Klar ist sodann, dass diese zusätzli-
chen Forderungen im Schadenersatzbegehren gemäss Ziff. 1 nicht enthalten waren. Zu 
prüfen bleibt, welche rechtlichen Wirkungen die diesbezüglichen Ausführungen des Klä-
gers in seinem schriftlichen Parteivortrag entfalten. 
Bringt der Kläger bei einer echten oder unechten Teilklage einen Nachklagevorbehalt 
an, so stellt er damit klar, dass er auf den nicht eingeklagten Teil nicht implizit verzichtet. 
Ein solcher Nachklagevorbehalt beschlägt demnach die nicht eingeklagte Teilforderung. 
Zur Klärung des prozessualen Vorgehens und zur Vermeidung unnötiger Diskussionen 
mag eine solche Klarstellung ratsam erscheinen. Indes sind mit einer Vormerknahme 
eines derartigen Nachklagevorbehalts im Urteil keinerlei Rechtswirkungen verbunden, 
weshalb der Kläger mangels eines Rechtsnachteils keinen Rechtsanspruch auf eine 
förmliche Vormerkung hat (Bundesgerichtsurteil 4A_113/2017 vom 6. September 2017 
E. 1.2). Ob und inwieweit eine Teilklage erhoben wurde bzw. wie weit die Rechtskraft 
des darüber ergangenen Urteils reicht, hängt allein von den gestellten Klagebegehren 
ab sowie vom Rechtsgrund und vom Sachverhalt, auf welche diese gestützt werden 
(Bundesgerichtsurteil 4A_401/2011 vom 18. Januar 2012 E. 4; BGE 125 III 242 E. 1). 
Ebendiese Punkte sind für die Frage der Rechtshängigkeit und deren Wirkungen ent-
scheidend (Art. 62 und 64 ZPO). 
Der Berufungskläger hat mit seiner Klage und während des gesamten erstinstanzlichen 
Verfahrens bis zu seinem schriftlichen Parteivortrag drei voneinander grundsätzlich un-
abhängige Schadenersatzbegehren – vorab wegen Kostenüberschreitung und zusätz-
lich wegen einer Baubusse infolge Überschreitung der Ausnützungsziffer sowie wegen 
des drohenden Rückbaus infolge Inanspruchnahme einer Nachbarparzelle – gestellt. Bei 
allen drei Begehren behielt er sich das Beweisergebnis vor; im Zusammenhang mit der 
Baubusse und dem Rückbau formulierte er ausserdem einen Vorbehalt für allfällige 
Nachforderungen. Während darin bezüglich eventueller Mehrforderungen unter Umstän-
den ein Nachklagevorbehalt gesehen werden könnte, wurde unter dem Rechtsgrund 
Baubusse und Rückbau jeweils ein Betrag von Fr. 50'000.00 effektiv eingeklagt. Insoweit 
wurde die Rechtshängigkeit mit den damit verbundenen Rechtswirkungen begründet. 
Dies hat zur Folge, dass ein Rückzug der Klage bezüglich dieser beiden Schadenspos-
ten nach deren Zustellung an die beklagte Partei grundsätzlich Abstandsfolge zeitigt und 
ein zweiter Prozess gegen die gleiche Partei über den gleichen Streitgegenstand unzu-
lässig ist; der Klagerückzug hat insoweit die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils und 
das Gericht schreibt das Verfahren ab (Art. 65 und 241 Abs. 2 und 3 ZPO). Vorliegend 


- 37 - 
hat der Kläger in seinem schriftlichen Parteivortrag am Schluss des erstinstanzlichen 
Verfahrens zwar nicht ausdrücklich erklärt, er ziehe seine Schadenersatzklage bezüglich 
der Baubusse und des Rückbaus zurück. Er hat aber die entsprechenden Ziffern seines 
ursprünglichen Rechtsbegehrens ersatzlos fallen lassen und in seinen Ausführungen 
dazu erklärt, aufgrund der Abweisung seines Sistierungsantrages seien diese beiden 
Beträge als Nachklagevorbehalt zu verstehen. Da sich der Nachklagevorbehalt aber al-
lein auf nicht eingeklagte Teilforderungen beziehen kann, die beiden Beträge über Fr. 
50'000.00 jedoch eingeklagt und gültig rechtshängig gemacht wurden, ist die vom Beru-
fungskläger angedachte nachträgliche Umwandlung einer eingeklagten in eine vorbe-
haltene bzw. vorgemerkte Forderung prozessual nicht zulässig. Das Bezirksgericht hat 
daher das Verfahren insoweit im Ergebnis zu Recht infolge Klagerückzugs als gegen-
standslos abgeschrieben. 
Entgegen der Meinung des Berufungsklägers handelt es sich in casu auch nicht um eine 
Frage der Klageänderung. Wohl hat die Vorinstanz seinen Antrag auf Verfahrenssistie-
rung abgelehnt, was seine prozessuale Stellung möglicherweise erschwerte. Diesen 
Entscheid hat er indes beim Kantonsgericht weder mittels selbständiger Beschwerde 
(Art. 319 lit. b Ziff. 2 ZPO) noch im Rahmen der Berufung gegen den Endentscheid an-
gefochten (vgl. zum Rechtsmittelweg Bundesgerichtsurteile 5D_182/2015 vom 2. Feb-
ruar 2016 E. 1.3 und 5A_545/2017 vom 13. April .2018 E. 3.2). Das Kantonsgericht hat 
daher nicht zu prüfen, ob die Abweisung des Sistierungsgesuches rechtens war oder ob 
der Entscheid anders hätte ausfallen müssen, etwa durch Trennung der Klagebegehren 
(Art. 125 lit. b ZPO) und blosse Sistierung der abgetrennten Schadenersatzbegehren 
betreffend die Baubusse und den Rückbau. 
5. Das Gericht entscheidet in der Regel im Endentscheid über die Prozesskosten, die 
einerseits die Gerichtskosten, welche mit den von den Parteien geleisteten Kostenvor-
schüssen verrechnet werden (Art. 98 und 111 ZPO), und anderseits die Parteientschä-
digung umfassen (Art. 104 Abs. 1, 105 Abs. 1 und 95 ZPO). Die Höhe der Prozesskosten 
richtet sich nach kantonalen Tarifen (Art. 96 und 105 Abs. 2 Satz 1 ZPO), im Kanton 
Wallis nach dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor Ge-
richts- oder Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar 2009. 
Die Verteilung der Prozesskosten richtet sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Ver-
fahrens, indem diese den Parteien in der Regel nach ihrem Unterliegen auferlegt wer-
den; der Klagerückzug gilt als Unterliegen (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Art. 107 ZPO 
erlaubt es, bei Vorliegen besonderer Gründe vom Unterliegerprinzip abzuweichen. Im 


- 38 - 
Anwendungsbereich dieser Bestimmung verfügt das Gericht über ein doppeltes Ermes-
sen, d.h. erstens darüber, ob es überhaupt von den allgemeinen Verteilungsgrundsätzen 
nach Art. 106 ZPO abweichen will und zweitens, wie es die Kosten verteilen will (BGE 
139 III 33 E. 4.2 und 358 E. 3; Bundesgerichtsurteil 4A_481/2019 vom 27. Februar 2020 
E. 6). 
Während die Gerichtskosten von Amtes wegen festgesetzt und verteilt werden (Art. 105 
Abs. 1 ZPO), wird eine Parteientschädigung einer Partei nur auf Antrag hin zugespro-
chen; sie kann hierfür eine Kostenliste einreichen (Art. 105 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Trifft die 
Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über die Prozess-
kosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). 
5.1 Der Kläger verlangte Schadenersatz von Fr. 742'569.95 wegen Überschreitung des 
Kostenvoranschlags sowie je Fr. 50'000.00 im Zusammenhang mit einer drohenden 
Baubusse bzw. eines erwarteten Rückbaus. Erstgenannte Forderung stand dabei im 
Vordergrund, während die beiden zusätzlichen Begehren von anderweitigen Verfahren 
bzw. Drittansprüchen abhängig waren. Diesbezüglich kam es schliesslich zu einem Kla-
gerückzug, womit sich weder die Vorinstanz noch das Kantonsgericht damit materiell 
auseinanderzusetzen hatten. Auch die Berufungsbeklagte musste nicht einlässlich da-
rauf eingehen. Diese erhob ihrerseits Widerklage im Betrage von Fr. 62'500.00, welche 
sie in der Duplik auf Fr. 58'112.00 reduzierte. Der Streitwert für die Bestimmung der 
Prozesskosten (s. Art. 94 Abs. 2 ZPO) beläuft sich demzufolge auf Fr. 905'069.95. bzw. 
nach Herabsetzung der Widerklage auf Fr. 900'681.95. Materiell zu beurteilen waren 
Forderungen im Gesamtbetrag von Fr. 805'069.95 bzw. Fr. 800'681.95. 
Der Berufungskläger dringt mit seiner Hauptforderung nicht durch, ebenso wenig mit 
seinen beiden zusätzlichen Forderungen. Die Berufungsbeklagte obsiegt mit ihrer Wi-
derklage im Teilbetrag von Fr. 32'500.00, welchen der Berufungskläger im Grundsatz 
anerkannt hat; das beantragte Zusatzhonorar von Fr. 30'000.00 bzw. Fr. 58'112.00 wird 
ihr hingegen nicht zuerkannt. Mithin unterliegt der Berufungskläger allergrösstenteils, 
wenn auch nicht vollständig. Es ist daher gerechtfertigt, ihn 95% und die Berufungsbe-
klagte 5% der Kosten tragen zu lassen. 
5.2 Die Gerichtskosten setzen sich zusammen aus Pauschalen, insbesondere für den 
Entscheid (Entscheidgebühr), sowie aus bestimmten bei Gericht angefallenen Kosten 
(Art. 95 Abs. 2 ZPO; ‚Auslagen’ nach der Terminologie von Art. 7 ff. GTar). Die Gerichts-
gebühr wird aufgrund des Streitwerts, des Umfangs und der Schwierigkeit des Falls, der 
Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation festgesetzt (Art. 


- 39 - 
13 Abs. 1 GTar). Sie bewegt sich zwischen einem Minimum und einem Maximum und 
wird unter Berücksichtigung des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips festgesetzt 
(Art. 13 Abs. 2 GTar); besondere Umstände können eine Verdoppelung der Ansätze 
oder eine verhältnismässige Kürzung der Gebühr rechtfertigen, Letzteres namentlich 
wenn bloss eine Teilfrage entschieden wird (Art. 13 Abs. 3 und Art. 14 Abs. 1 GTar). 
Das Bezirksgericht hat seine Kosten in korrekter Anwendung der gesetzlichen Vorgaben 
auf insgesamt Fr. 60'902.43 festgesetzt, was im Berufungsverfahren denn auch nicht 
beanstandet wurde. Ausgangsgemäss entfallen davon Fr. 57'857.31 auf den erstinstanz-
lichen Kläger und Fr. 3'045.12 auf die erstinstanzlichen Beklagte. Nach Verrechnung mit 
den von den Parteien geleisteten Kostenvorschüssen (Kläger Fr. 49'800.00; Beklagte 
Fr. 15'525.00) werden der Beklagten durch das Bezirksgericht Fr. 4'422.57 und durch 
den Kläger Fr. 8'057.31 zurückerstattet. 
Im Berufungsverfahren wird die Gerichtsgebühr entsprechend der für Fälle erster Instanz 
geltenden Tabelle festgelegt; dabei kann ein Reduktions-Koeffizient von höchstens 60% 
berücksichtigt werden (Art. 19 GTar). Bei einem Streitwert von rund Fr. 800'000.00 (s. 
vorstehende E. 5.1) bewegt sich die Gerichtsgebühr in einem ordentlichen Rahmen von 
Fr. 18’000.00 bis Fr. 60’000.00 (Art. 16 Abs. 1 und 3 GTar). 
Im Berufungsverfahren waren Fragen prozessualer wie auch sachverhaltsmässiger und 
materiell-rechtlicher Natur von einiger Schwierigkeit zu prüfen. Es wurde ein einziger 
Schriftenwechsel ohne mündliche Verhandlung angeordnet, wobei sich die Parteien im 
Rahmen des ihnen zustehenden rechtlichen Gehörs ein zweites Mal kurz vernehmen 
liessen. Der Berufungskläger legte seinen Standpunkt und seine Einwände gegen das 
erstinstanzliche Urteil einlässlich dar. Die Berufungsbeklagte hat dazu eingehend Stel-
lung genommen. Das Dossier war insgesamt von mittlerem Umfang. Deshalb ist unter 
Berücksichtigung der vorstehend angeführten Kriterien eine Gerichtsgebühr im mittleren 
Bereich von Fr. 30'000.00 angemessen. Diese verteilt sich mit Rücksicht auf den Ver-
fahrensausgang mit Fr. 28’500.00 auf den Berufungskläger und mit Fr. 1'500.00 auf die 
Berufungsbeklagte. Nach Verrechnung mit dem durch den Berufungskläger geleisteten 
Kostenvorschuss von Fr. 36'000.00 erstatten ihm das Kantonsgericht Fr. 6'000.00 und 
die Berufungsbeklagte Fr. 1'500.00. 
5.3 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten der 
berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist, in 
begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a, b 


- 40 - 
und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem Streit-
wert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). 
Das Bezirksgericht hat die volle Parteientschädigung inkl. MWST und Auslagenersatz 
für das erstinstanzliche Verfahren mit ausführlicher Begründung auf total Fr. 37’000.00 
festgesetzt. Ein Grund, das volle Honorar für Kläger und Beklagte unterschiedlich hoch 
zu bemessen, besteht nicht. Das entsprechende Honorar bewegt sich im gesetzlichen 
Rahmen. Die Vorinstanz hat bei dessen Bemessung die gesetzlichen Kriterien berück-
sichtigt. Dazu kann auf die entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz in deren 
E. 10.4 verwiesen werden, welche in der Berufung nicht weiter beanstandet werden und 
die sich das Kantonsgericht zu eigen macht. Das Kantonsgericht übernimmt daher den 
vorinstanzlich festgesetzten Ansatz, womit der erstinstanzliche Kläger der dortigen Be-
klagten mit Rücksicht auf den Prozessausgang Fr. 35'150.00 und die Beklagte dem Klä-
ger Fr. 1'850.00 schuldet. 
Im Berufungsverfahren vor Kantonsgericht beläuft sich das Honorar laut Art. 32 Abs. 1 
i.V.m. Art. 35 Abs. 1 lit. a GTar unter Berücksichtigung des Reduktions-Koeffizienten von 
60% beim gegebenen Streitwert auf im Prinzip minimal Fr. 12'440.00 bis maximal 
Fr. 15'400.00, in welchen Honoraransätzen die Mehrwertsteuer inbegriffen ist (Art. 27 
Abs. 5 GTar). Bei ausserordentlicher Arbeit darf ein höheres Honorar zugesprochen wer-
den (Art. 29 Abs. 1 GTar). Besteht ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Streitwert 
und Prozessinteresse oder zwischen der Entschädigung gemäss Tarif und der effektiven 
Arbeit des Rechtsbeistands, darf das erwähnte Minimum des Honorars unterschritten 
werden (Art. 29 Abs. 2 GTar; vgl. auch Art. 29 Abs. 3 GTar). Innerhalb des vorgegebenen 
Rahmens bemisst das Gericht das Honorar mit Rücksicht auf die Natur und Bedeutung 
des Falles, dessen Schwierigkeit und Umfang sowie der vom Rechtsbeistand nützlich 
aufgewandten Zeit und der finanziellen Situation der Partei (Art. 27 Abs. 1 GTar). 
Im Rechtsmittelverfahren beschränkte sich der Aufwand der Parteien vorwiegend auf 
das Ausarbeiten von Berufung und Berufungsantwort, wozu der erstinstanzliche Ent-
scheid eingehend studiert werden musste. Die Streitpunkte und die Rechtsfragen waren 
dabei weitestgehend die gleichen wie vor erster Instanz. Ausserdem werden die Rechts-
vertreter den Parteien das vorliegende Urteil noch gebührend zur Kenntnis bringen müs-
sen. In Anwendung der oben genannten Kriterien, insbesondere mit Rücksicht auf die 
Schwierigkeit des Falls und den Arbeitsumfang, ist es gerechtfertigt, die volle Entschä-
digung auf Fr. 13’500.00 festzusetzen, wovon Fr. 150.00 die Auslagen abgelten. Infolge 


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des Prozessausgangs beträgt der diesbezügliche Anspruch des Berufungsklägers ge-
genüber der Berufungsbeklagten Fr. 675.00 bzw. jener der Letzteren gegenüber dem 
Ersten Fr. 12'825.00 (Gesamthonorar jeweils mitsamt Auslagen und inkl. MWST). 
Das Kantonsgericht beschliesst 
Die von den Parteien im Berufungsverfahren vorgebrachten Noven bleiben unberück-
sichtigt und die neu eingereichten Belege werden aus den Akten gewiesen. 
und erkennt 
Die Berufung wird in einem kleinen Teil gutgeheissen und es ergeht folgendes 
Urteil: 
 
1. Die Klage von X _________ gegen die Y _________ AG betreffend 
a. Ziffer 2 der Rechtsbegehren ("Baubusse") über Fr. 50'000.00 sowie 
b. Ziffer 3 der Rechtsbegehren ("Abriss- oder Umbauarbeiten") über Fr. 50'000.00 
wird infolge Klagerückzugs als gegenstandslos vom Geschäftsverzeichnis abge-
schrieben. 
2. Soweit weitergehend wird die Klage von X _________ gegen die Y _________ AG 
abgewiesen. 
3. X _________ bezahlt der Y _________ AG Fr. 32'500.00 zuzüglich 5% Zins seit 
21. Januar 2021. Soweit weitergehend wird die Widerklage abgewiesen. 
4. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten von insgesamt Fr. 60'902.43 werden zu 95% 
mit Fr. 57'857.31 dem Kläger und Widerbeklagten und zu 5% mit Fr. 3'045.12 der 
Beklagten und Widerklägerin auferlegt. 
Nach Verrechnung mit den von den Parteien geleisteten Kostenvorschüssen von 
insgesamt Fr. 65’325.00 (Kläger und Widerbeklagter Fr. 49’800.00; Beklagte und Wi-
derklägerin Fr. 15’525.00) werden der Beklagten durch das Bezirksgericht 
Fr. 4'422.57 und durch den Kläger Fr. 8'057.31 zurückerstattet. 
5. Im erstinstanzlichen Verfahren bezahlen die Parteien einander folgende Parteient-
schädigungen: 
a. der Kläger und Widerbeklagte der Beklagten und Widerklägerin Fr. 35'150.00. 


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b. die Beklagte und Widerklägerin dem Kläger und Widerbeklagten Fr. 1'850.00. 
6. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 30'000.00 werden zu 95% mit 
Fr. 28’500.00 dem Berufungskläger und zu 5% mit Fr. 1'500.00 der Berufungsbe-
klagten auferlegt. 
Nach Verrechnung mit dem durch den Berufungskläger geleisteten Kostenvorschuss 
von Fr. 36'000.00 erstatten ihm das Kantonsgericht Fr. 6'000.00 und die Berufungs-
beklagte Fr. 1'500.00 zurück. 
7. Im Berufungsverfahren bezahlen die Parteien einander folgende Parteientschädi-
gungen: 
a. der Berufungskläger der Berufungsbeklagten Fr. 12'825.00; 
b. die Berufungsbeklagte dem Berufungskläger Fr. 675.00. 
 
Sitten, 28. Mai 2025