vs_gerichte · C1 12 35 · 2013-07-01 · fr
Auftrag & Mäklervertrag
Auftrag & Mäklervertrag

C1 12 35 JUGEMENT DU 1er JUILLET 2013 Cour civile II Composition de la Cour : Jean-Pierre Derivaz, président; Françoise Balmer Fitoussi et Stéphane Spahr, juges; Laure Ebener, greffière; dans la cause civile La société X_________, demanderesse et appelante, représentée par Me A_________ contre Y_________, défendeur et appelé, représenté par Me B_________

C1 12 35 
 
 
dans la cause civile 
 
 
contre 
 
 
 
 
 
 
(contrat de courtage immobilier) 


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PROCEDURE 
 
A. Par écriture du 9 juillet 2010, la société X_________, de siège social à 
C_________, a ouvert action en paiement devant le tribunal de district de D_________ 
contre Y_________, en prenant les conclusions suivantes : 
"4.1.1 La demande est admise. 
 4.1.2 
Y_________ est condamné à payer à la société X_________ la somme de 30'181 fr. 
80 avec intérêts à 5% l'an dès le 1er février 2010. 
 4.1.3 
Y_________ est condamné à verser à la société anonyme X_________ la somme de 
5100 fr. avec intérêts l'an dès le 2 février 2010, représentant le dommage 
supplémentaire (art. 106 CO). 
 4.1.4 
La mainlevée définitive de l'opposition formée par Y_________ à la poursuite n° xxx de 
l'Office des poursuites de D_________ est prononcée à concurrence de 30'181 fr. 80 
avec intérêts à 5% l'an dès le 1er février 2010. 
 4.1.5 
Y_________ versera à X_________ une équitable indemnité à titre de dépens. 
 4.1.6 
Tous les frais de procédure et de décision sont mis à la charge de Y_________.". 
 
Par exploit du 14 juillet 2010, la demanderesse a réduit à 950 fr. "les conclusions de la 
demande pour le remboursement du dommage supplémentaire". 
Dans sa réponse du 29 octobre 2010, le défendeur a conclu au rejet de l'action, avec 
suite de frais et dépens à la charge de la société X_________. 
Dans leur écriture de réplique et de duplique respective, les parties ont maintenu leurs 
précédentes conclusions. 
Lors du débat préliminaire du 27 mai 2011, elles ont proposé leurs moyens de preuve; 
outre le dépôt de nombreuses pièces, l'instruction a consisté notamment en l'audition 
de témoins et en l'interrogatoire des parties. 
B. L'instruction close, les parties ont plaidé leur cause, en séance du 5 décembre 
2011, et confirmé leurs conclusions précédentes. 
Au terme de son jugement du 5 décembre 2011, le juge ad hoc du district de 
D_________ a prononcé le dispositif suivant : 
"1. 
L'action introduite le 9 juillet 2010 par X_________ contre Y_________ est rejetée. 
 2. 
Les frais du greffe, arrêtés à 3508 fr. (3000 fr. d'émolument, 408 fr. de débours et 100 fr. 
d'indemnités d'huis), sont mis à la charge de X_________, frais qui seront prélevés sur les 
avances effectuées par les parties à concurrence de 3764 fr. 


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 3. 
X_________ est reconnue devoir 7176 fr. de dépens à Y_________, y compris le 
remboursement de 1376 fr. d'avance effectuée par le prénommé, qui se verra restituer par 
le greffe le solde de cette même avance (à concurrence de 256 fr.).". 
C. Par écriture du 9 février 2012, la société X_________ a formé appel de ce 
prononcé, au terme de laquelle elle a pris les conclusions suivantes : 
"5.1 L'appel est admis et le jugement du 5 décembre 2011 du Juge ad hoc du Tribunal de 
D_________ est annulé. 
 5.2 Y_________ est condamné à payer à la société anonyme X_________ la somme de 
30'181 fr. 80 avec intérêts à 5 % l'an dès le 1er février 2010. 
 5.3 Y_________ est condamné à verser à la société anonyme X_________ la somme de 
5100 fr. avec intérêts l'an dès le 2 février 2010, représentant le dommage supplémentaire 
(art. 106 CO). 
 5.4 La mainlevée définitive de l'opposition formée par Y_________ à la poursuite n° xxx de 
l'Office des poursuites de D_________ est prononcée à concurrence de 30'181 fr. 80 avec 
intérêts à 5 % l'an dès le 1er février 2010. 
 5.5 Y_________ versera à X_________ une équitable indemnité à titre de dépens pour le 
jugement de première instance et d'appel. 
 5.6 Tous les frais de procédure et de jugement de première instance et d'appel sont mis à la 
charge de Y_________.". 
Au terme de sa réponse du 2 mai 2012, la partie appelée a conclu au rejet de l'appel, 
avec suite de frais et dépens à la charge de la société appelante. 
 
SUR QUOI LE TRIBUNAL CANTONAL 
Statuant en faits et considérant en droit 
 
1. Le jugement querellé a été expédié aux parties le 9 janvier 2012 (ATF 137 III 127 
consid. 2), en sorte que l’appel est régi par le code de procédure civile suisse du 19 
décembre 2008 (CPC; RS 272), entré en vigueur le 1er janvier 2011 (art. 405 al. 1 
CPC). 
Le jugement attaqué a été notifié au conseil de X_________ le 10 janvier 2012. La 
déclaration d'appel, remise à la poste le 9 février 2012, remplit les exigences de forme 
et respecte le délai de trente jours de l'article 311 al. 1 CPC. Le Tribunal cantonal étant 
compétent pour connaître de l'affaire en appel vu la valeur litigieuse (31'131 fr. 80; art. 
91, 308 al. 2 CPC et 5 al. 1 let. b LACPC; cf. ég. Hohl, Procédure civile, T. II, Berne 
2010, p. 95, no 460; arrêt 4A_446/2009 du 28 septembre 2009 consid. 1.2), il y a lieu 
d’entrer en matière. 


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2. Le 29 mai 2006, Y_________ a acquis les unités d’étages nos xxx et xxx, avec droit 
exclusif sur un appartement de cinq pièces et demie en duplex, une cave, un garage et 
deux places de parc extérieures; cet appartement se situait aux deux niveaux 
supérieurs de l'immeuble E_________de trois étages, sis sur territoire de la commune 
de F_________ dans le cadre d'une promotion entreprise par la société G_________. 
H_________est l'associé gérant de cette société, dont le but est décrit comme suit au 
registre du commerce : "entreprise générale de construction, tous travaux de 
construction et de rénovation, plâtrerie-peinture, maçonnerie, carrelage, traitement du 
bois, sablage, ainsi que toutes affaires mobilières, immobilières, industrielles et 
commerciales". 
Le bâtiment E_________fait partie d'un ensemble de quatre immeubles, dont 
G_________ a assumé la construction. Il est affecté de divers défauts, discutés 
notamment lors de l'assemblée générale extraordinaire de la propriété d'étages du 11 
décembre 2008, la société I_________étant alors l'administratrice de celle-ci. La 
possibilité de mandater un expert pour relever les problèmes phoniques, relativement 
importants, affectant l'immeuble a été envisagée à cette occasion. La mise en œuvre 
d'une telle expertise a finalement été confiée à la société J_________, qui a rendu son 
rapport le 9 février 2009. Selon ce document, l'isolation phonique de l'immeuble 
présentait des insuffisances, que ce soit par rapport aux bruits de chocs, aux sons 
aériens ou aux bruits des installations techniques, probablement en raison de la 
présence de ponts phoniques et de transmissions latérales de bruit imputables à 
différents défauts de construction, à une "isolation phonique sous la chape 
insuffisamment performante pour pallier aux phénomènes de résonance", à des "dalles 
tendues provoquant des réémissions de sons de basses fréquences", à des escaliers 
"solidaires du gros-œuvre", à des "panneaux de portes d'entrée d'appartements et 
système de fixation (cadres - faux cadres - embrasures) inadaptés à la situation", ainsi 
qu'à un "raccord mur / toit inadapté pour les séparations entre appartements du 3ème 
étage" (dossier, p. 92 sv.). 
A la suite de ce rapport d'expertise, décision fut prise, selon H_________, de réparer 
ce qui était susceptible de l'être. Comme 80 % des défauts ne pouvaient pas être 
supprimés, le promoteur a proposé aux propriétaires, en août 2009, de racheter leurs 
appartements. Deux propriétaires ont accepté cette proposition, dont Y_________ qui 
a donné son accord quelque temps plus tard. 
Les propriétaires d'étages se sont réunis en assemblée générale extraordinaire, le 
22 décembre 2009, dans les bureaux de X_________, devenue la nouvelle 
administratrice de la copropriété. A cette occasion, celle-ci les a informés qu'une 
seconde expertise avait été mise en œuvre "afin de chiffrer le coût total d'une remise 
en état et de (déterminer) ce qui pourrait être fait pour aboutir à une situation plus 
saine". Le 12 janvier 2010, X_________ a écrit à G_________, en sa qualité de 
promotrice responsable, pour évoquer notamment le problème des frais de la première 
expertise et pour lui signaler qu'une nouvelle étude était en cours. 
3.1 Après avoir constaté que l'appartement qu'il avait acquis présentait d'assez graves 
défauts phoniques, Y_________ a décidé de le revendre. Dans ce but, il est entré en 


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discussion avec le responsable de G_________. Parallèlement, le 29 septembre 2009, 
il a signé un "contrat de courtage sécurité semi-exclusif". Etabli à C_________ le 
25 septembre 2009, ce contrat a été rédigé par X_________ sur la base d'un canevas 
utilisé par cette société. K_________, courtière auprès de X_________, l'a adressé le 
même jour à Y_________ pour signature. X_________ l'a paraphé le 1er octobre 2009. 
Selon les explications fournies par le témoin L_________, K_________ avait présenté 
à Y_________ différents modèles de contrats. 
A teneur du contrat finalement conclu, son objet portait sur un appartement de cinq 
pièces et demie en duplex, avec un "garage-box" et deux places de parc extérieures, 
situé au n° xxx du chemin de M________ à F_________, propriété de Y_________ 
(art. 2). Il n'était pas spécifié si l'objet serait, "le jour de la signature de l'acte définitif", 
"libre de toute occupation", "loué" ou "libre" à une date donnée, selon l'une des trois 
possibilités envisagées à l'article 8. Le prix de vente "désiré" était fixé à 748'000 fr. (art. 
3). En vertu de l'article 4, le "propriétaire-vendeur accord(ait) au courtier une semi-
exclusivité" durant la période allant du 1er octobre 2009 au 1er avril 2010, à charge pour 
celui-ci "d'intervenir comme négociateur" et de "s'entremettr(e) entre propriétaire-
vendeur et amateur en vue de faire aboutir la vente", voire "comme indicateur" (art. 5 
al. 1). La "commission de courtage" convenue se montait "à 3,75 %, TVA non 
comprise, qu'il s'agisse d'une activité directe ou indirecte du courtier" (art. 9 al. 1); cette 
commission était due intégralement même si le propriétaire-vendeur devait refuser de 
conclure la vente avec un acquéreur présenté par le courtier aux conditions convenues 
(art. 9 al. 3). 
La clause de semi-exclusivité prévue à l'article 4 du contrat était concrétisée à l'article 
7 (note marginale : "Rôle du propriétaire-vendeur"), libellé en ces termes : 
"Le propriétaire-vendeur conserve la faculté de trouver lui-même un acquéreur par l'unique biais 
de son relationnel. 
Le propriétaire-vendeur s'interdit pendant la durée du présent contrat de traiter la vente de 
l'objet par l'intermédiaire d'un autre courtier ou de tout tiers, et durant 12 mois au-delà du terme 
du contrat, de vendre à un acquéreur qui lui aura été présenté ou indiqué par le courtier au 
cours du contrat. 
Le propriétaire-vendeur s'interdit, durant le contrat, de proposer la vente de son objet à un prix 
inférieur à celui convenu, indiqué ci-contre. 
Pendant la durée du contrat, et durant les douze mois suivant son terme, le propriétaire-
vendeur devra informer le courtier en cas de vente de l'objet, en lui communiquant dans les 48 
heures par lettre-signature avec accusé de réception, les coordonnées de l'acquéreur et du 
notaire chargé de la rédaction de l'acte définitif et la date de signature. 
En cas de non respect d'une des obligations ci-dessus, le propriétaire-vendeur versera au 
courtier, à titre d'indemnité forfaitaire, une somme égale au montant de la rémunération prévue 
au paragraphe 9.". 
 


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3.2 Il ressort des actes de la cause que X_________ a entrepris les démarches 
usuelles pour trouver un acquéreur. Elle a présenté le dossier à 82 personnes ou 
groupes de personnes, principalement par un mailing effectué le 4 novembre 2009 
auprès de sa clientèle, assumé le suivi de cette opération, effectué de la publicité dans 
la publication interne à la société, sur des sites internet, et fait paraître six annonces : 
le 25 novembre 2009 dans Sélection immobilière, les 25 novembre et 9 décembre 
2009 dans N_________, ainsi que les 30 novembre, 7 décembre 2009 et 18 janvier 
2010 dans le O_________. 
Par lettre du 18 janvier 2010, P_________, courtier auprès de X_________, a informé 
Y_________ qu'il avait présenté l'objet à vendre à Q_________ au "prix proposé de 
710 000 CHF (commission de courtage comprise)". Celle-ci avait réagi dès le 
lendemain, par l'envoi d'un courriel, en sollicitant une visite de l'appartement. Après un 
entretien téléphonique avec Y_________, P_________ lui a confirmé, le jour même, 
qu'il viendrait visiter l'appartement le vendredi 22 janvier 2010 à 17 h, avec l'intéressée. 
Le 21 janvier 2010, dame K_________ lui a en outre fait parvenir un relevé des 
démarches entreprises ("synthèse des actions") par X_________ en exécution du 
contrat de courtage. 
Par courriel du 26 janvier 2010, P_________ a certifié à Y_________, ce qu'il lui avait 
dit par téléphone, à savoir que les époux Q_________ et R_________ étaient 
disposés à acheter l'appartement, à la mi-février 2010, pour le prix de 738'000 fr., avec 
versement d'un acompte "de réservation" de 10'000 fr. auprès du notaire, vente qui 
serait assortie d'un bail permettant à Y_________ de rester dans l'appartement 
jusqu'au 30 juin 2010 pour un loyer mensuel de 1500 fr., charges comprises. Le 
courtier spécifiait que, au vu du geste consenti sur le prix de vente, X_________ était 
d’accord de prendre à sa charge "les frais de TVA de 7,6 %", le prix net étant en 
définitive de 710'325 fr. (738'000 fr., moins le salaire du courtier de 27'675 fr.). 
Par courriel du 28 janvier 2010 (envoyé à 11 h 10), Y_________ a informé 
P_________ qu'il refusait l'offre des époux Q_________ et R_________ et qu'il optait 
pour l'offre, plus intéressante, articulée par un client avec lequel il était "en parallèle en 
contact". Dans un mail adressé 35 minutes plus tard, P_________ a relevé qu'il 
demeurait sans nouvelles de la part de son interlocuteur depuis la proposition d'achat 
de R_________, que celui-ci désirait "absolument acquérir" l'appartement mis en vente 
et acceptait de "payer le prix affiché" de 748'000 fr., que le geste financier relatif à la 
TVA n'avait dès lors plus de raison d'être et que la proposition concernant la location 
de l'appartement ainsi que les modalités y relatives demeuraient pour le surplus 
inchangées. 
Le même jour, à 16 h 20, Y_________ a encore envoyé une impression de son courriel 
de 11 h 10 à X_________, avec des adjonctions manuscrites spécifiant qu'il ne lui était 
pas possible de quitter définitivement son appartement en juin 2010 et que Me 
S_________ serait le notaire chargé d'instrumenter l'acte de vente. 
3.3 Lors de leur audition en qualité de témoins, les époux Q_________ et 
R_________ ont expliqué que c'est grâce à X_________ qu'ils avaient appris que 


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l'appartement de Y_________ était mis en vente. Ils étaient décidés à faire l'acquisition 
de ce bien immobilier pour le prix de 748'000 fr., convaincus de pouvoir en devenir les 
propriétaires jusqu'au moment où ils ont appris qu'il était vendu à un tiers. Ils étaient 
par ailleurs disposés à louer ledit appartement à son ancien propriétaire jusqu'à la fin 
juin 2010 au moins, échéance susceptible d'être prolongée au terme des négociations 
qu'ils devaient eux-mêmes mener avec leur bailleur. Ils n'ont pas eu connaissance du 
rapport de la société J_________. A en croire R_________, on ne leur a pas parlé de 
problèmes phoniques, mais d'un défaut au plafond ou dans l'isolation à cet endroit, 
ouvrage encore sous garantie. Il estimait que ce problème n'était pas "gênant", 
puisqu'il s'agissait de "l'appartement du haut". Selon les explications de Q_________, 
Y_________ leur avait parlé de l'isolation du plafond, rénovée aux frais du promoteur 
afin d'éliminer les bruits en provenance de l'appartement voisin; on ne leur avait rien dit 
de plus au sujet des problèmes phoniques de l'immeuble. Les deux époux ont confirmé 
qu'ils étaient prêts à "signer l'acte de vente à la première réquisition" et qu'ils l'auraient 
"de toute façon acheté". 
Présent lors de la visite de l'appartement par les époux Q_________ et R_________, 
le courtier P_________ a confirmé que Y_________ avait bien évoqué à cette 
occasion le "fameux problème phonique". Compte tenu des explications fournies par 
les époux intéressés, on peine à se convaincre de la pertinence des déclarations de 
P_________ selon lesquelles Y_________ aurait informé les acquéreurs potentiels 
qu'une procédure avait été engagée contre les promoteurs et qu'il s'agissait pour lui 
d'un problème majeur à l'origine de son intention de vendre. N'ayant pas manifesté un 
grand étonnement, les époux Q_________ et R_________ avaient paru même 
rassurés d'entendre parler d'une procédure en cours, avec expertise à la clef. Les 
explications de Y_________, qui correspondent à celles fournies par les époux 
Q_________ et R_________, sont, elles, plus cohérentes et crédibles. Le mandant a 
demandé à P_________ de conduire la visite de l'appartement; le courtier lui avait 
répondu que, comme il ne connaissait pas les lieux, il valait mieux que l'intéressé se 
charge de cette démarche. Puisque le représentant du courtier n'avait pas abordé les 
problèmes phoniques avec les époux concernés, Y_________ s'était chargé d'exposer 
les travaux projetés sur la toiture parce qu'il savait que "les poutres allaient être 
coupées"; il n'a en revanche pas évoqué les autres défauts, puisqu'il lui était difficile 
d'en parler "dans les termes techniques que cela supposait". 
X_________ était parfaitement au courant des défauts phoniques de l'immeuble. En 
effet, K_________ a déclaré que, dès après la signature du contrat de courtage, elle 
avait consulté le dossier de la propriété par étages, dont son employeur venait de 
reprendre l'administration. Elle avait constaté qu'il y avait des "nuisances phoniques", 
qui seraient réglées par le promoteur dès la libération de l'appartement. Si elle avait 
bien compris, une poutre, source de la transmission des bruits entre les deux 
appartements supérieurs, devait être coupée. Il y avait par ailleurs d'autres nuisances 
dans le bâtiment. Y_________ lui avait expliqué que l'assemblée des propriétaires 
d'étages s'était séparée de l'ancienne administratrice - la société I_________-, 
considérée comme trop proche du promoteur, en ajoutant que, compte tenu des 
difficultés rencontrées avec son appartement, "il ne souhaitait plus travailler avec 
G_________". 


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3.4 En été 2009, Y_________ avait discuté avec cette société d'un éventuel rachat 
par celle-ci de son appartement (PPE nos xxx et xxx). Par lettre du 28 août 2009, il lui 
confirmait son souhait de lui "revendre (s)on appartement et de commander à la place 
une villa 'T_________ ' sur le terrain (qu'elle lui avait) présenté, de 800m2, à 
U_________ ". Il indiquait qu'il ne pouvait "plus supporter cette situation de bruit et de 
manque de discrétion" dans l'immeuble, en raison des défauts phoniques, en partie 
irréparables, révélés par expertise. Il mentionnait dans cette lettre la proposition 
chiffrée qui avait été articulée pour la villa, soit 754'200 fr. (200'000 fr. pour le terrain et 
554'200 fr. pour la construction de la villa). Il proposait en outre le même montant pour 
la reprise de l'appartement, censée ainsi couvrir la totalité du financement de la villa 
(dossier, p. 170 sv.). 
Après avoir reçu l'offre ferme des époux Q_________ et R_________, le 26 janvier 
2010, Y_________ a pris contact avec G_________ et lui a demandé de concrétiser 
par écrit les tractations intervenues à la suite de la lettre du 28 août 2009. Le 28 janvier 
2010, la société concernée a établi un contrat d'entreprise générale en vue de la 
construction d'une villa individuelle pour Y_________ sur la parcelle n° xxx sise à 
U_________ . Le contrat a été signé, le 1er février 2010, à F_________, la veille de 
l'achat par Y_________ de la parcelle n° xxx (d'une superficie de 796 m2). Par ledit 
contrat, il s'est engagé à verser à sa cocontractante le montant "global forfaitaire y.c. 
TVA" de 518'600 francs. Compte tenu de 315'600 fr. dus en sus de la construction 
proprement dite (prix du terrain : 199'000 fr.; 7500 fr. d'intérêts intercalaires; 9000 fr. de 
frais de notaire; 20'100 fr. de taxes et 80'000 fr. compensés avec le montant du prix de 
rachat de l'appartement), le coût de la villa devait se chiffrer à 834'200 francs. Par lettre 
du 28 janvier 2010, G_________ a confirmé à Y_________ la compensation convenue 
en lui écrivant que, "suite à l'achat de votre appartement, une déduction de CHF 
80'000.00 a été faite sur le prix de vente de votre future villa, afin d'arriver au prix de 
vente de CHF 750'000.00 pour la vente de votre appartement" (dossier, p. 152). 
Le 29 janvier 2010, Y_________ a cédé les unités d'étages nos xxx et xxx à 
G_________; le notaire S_________ a informé X_________, le jour même, de la vente 
intervenue. Selon les termes utilisés par Me S_________, "pour tenir compte de la 
réelle intention des parties, certains éléments n'ayant pas été portés à la connaissance 
du Notaire le 29 janvier 2010", un nouvel acte authentique a été instrumenté le 
12 février 2010 (dossier, p. 311 ss). Selon cet acte, Y_________ a vendu les unités 
d'étages susmentionnées à G_________ "pour le prix total et global de 750'000 fr.", 
payable à concurrence de 670'000 fr. le 15 février 2010, date de l'entrée en jouissance, 
et de 80'000 fr. "à porter en compte dans le cadre du contrat d'entreprise générale 
signé entre les parties pour la construction de la villa prévue sur l'immeuble No xxx de 
U_________ , selon pièce annexée et signée des parties" (dossier, p. 314). 
Y_________ a expliqué que l'instrumentation d'un nouvel acte s'était révélée 
nécessaire parce que le premier acte prévoyait bien un prix de 750'000 fr., mais que la 
question du prix avait dû être précisée dans le second "afin de tenir compte de la 
déduction de 80'000 fr.". 


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En définitive, pour l'acquisition de l'appartement de F_________, G_________ a payé 
670'000 fr. en espèces et accordé une réduction de 80'000 fr. sur le prix de 
construction de la villa. 
Selon attestation du contrôle des habitants de la commune de U_________, 
Y_________ est domicilié dans cette commune depuis le 16 novembre 2010, époque à 
laquelle il a vraisemblablement emménagé dans la villa construite, à sa demande, par 
G_________. 
4. A raison, les deux parties au procès soutiennent avoir conclu un contrat de courtage 
au sens de l’article 412 CO. 
4.1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, 
soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une convention (courtage 
d’indication) soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat (courtage 
de négociation). 
L’activité du courtier consiste à trouver un amateur qui se portera contractant du 
mandant et/ou à négocier l’affaire pour le compte de celui-ci. Pour prétendre à un 
salaire, le courtier doit prouver, d’une part, qu’il a agi et, d’autre part, que son 
intervention a été couronnée de succès (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 124 III 481 
consid. 3a). 
En vertu de l'article 413 al. 1 CO, il a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a 
donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat. Le contrat 
qui prescrit qu'une rémunération est due, même si le résultat recherché n'a pas été 
atteint, ne saurait être qualifié de courtage, mais de mandat ordinaire (cf. not. 
Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 4ème éd., 2009, p. 846, no 5595). 
La nature aléatoire de la rémunération du courtier constitue l'une des caractéristiques 
du contrat de courtage (arrêt 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 3). L'obligation 
de rémunérer est conditionnelle : elle suppose que le contrat principal visé par l'activité 
du courtier ait été conclu; il n'est ainsi tenu compte ni des efforts déployés, ni du temps 
consacré par le courtier pour exécuter sa prestation. La solution légale de l'article 413 
al. 1 CO est de droit dispositif; les parties peuvent notamment convenir de clauses 
particulières dont l'objet est d'atténuer le caractère aléatoire de ce type de contrat (ATF 
131 III 268 consid. 5.1.2). 
4.2 Une clause d'exclusivité, par laquelle le mandant s'interdit de recourir au service 
d'un autre intermédiaire, est en soi parfaitement valable (ATF 103 II 129 consid. 1; 100 
II 361 consid. 3d), même si elle peut impliquer une renonciation à l'exigence du lien de 
causalité; le courtier a alors droit à son salaire bien que son activité d'indicateur ou de 
négociateur soit sans rapport avec la conclusion de l'affaire par le mandant (ATF 100 II 
361 consid. 3d; arrêt 4C.228/2005 consid. 3). Certaines instances cantonales et une 
partie de la doctrine admettent également la validité d'une clause d'exclusivité d'un 
contrat de courtage interdisant au mandant non seulement de recourir à un autre 
courtier mais aussi de procéder lui-même à la vente, voire ne privant pas le mandant 
de la faculté de conclure lui-même l'affaire mais assurant alors au courtier d'être 


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rémunéré, à la condition que l'accord ne laisse planer aucun doute sur ce point. Le 
Tribunal fédéral souligne que seule l'interprétation du contrat permet de déterminer si, 
par la clause d'exclusivité, le mandant a renoncé à s'occuper lui-même de l'affaire, ce 
qui devrait ressortir clairement du contrat. Selon la Haute Cour, il est difficile de 
conclure à une telle renonciation lorsque le contrat de courtage a été signé après que 
le mandant a déjà eu des contacts avancés avec un amateur et que le courtier était au 
courant de ces tractations. Dans une telle situation, la mise en œuvre d'un courtier doit 
plutôt être comprise comme la volonté du mandant d'élargir le cercle des possibilités, 
sans avoir pour autant l'intention de verser un salaire s'il parvient à conclure avec un 
amateur trouvé par lui-même (arrêt 4C.228/2005 consid. 3 et les nombreuses réf.). 
La partie qui entend déroger à la règle de l'article 413 al. 1 CO doit le faire avec 
suffisamment de clarté (ATF 113 II 49 consid. 1b; arrêt 4C.278/2004 du 29 décembre 
2004 consid. 2.4.2). Dans un cas où le texte du contrat avait été rédigé par une société 
de courtage, le Tribunal fédéral a prononcé qu'en tant que celle-ci était une 
professionnelle dans le domaine de la vente immobilière, ce manque de clarté la 
desservait, puisqu'elle aurait pu et dû empêcher, par l'élaboration d'un texte clair, que 
ne surgissent des divergences (arrêt 4C.278/2004 du 29 novembre 2004 consid. 
2.4.2). Face à un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit 
d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans 
s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit 
par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). S'il 
n'y parvient pas, il doit interpréter les déclarations et les comportements des intéressés 
selon la théorie de la confiance; il convient alors de rechercher comment une 
déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de 
l'ensemble des circonstances (ATF 130 III 417 consid. 3.2; 129 III 118 consid. 2.5; arrêt 
4C.228/2005 du 25 octobre 2005 consid. 4). 
Ainsi, le juge doit partir de la lettre du contrat et tenir compte des circonstances qui ont 
entouré sa conclusion. Même si la teneur d'une clause contractuelle semble limpide et 
claire à première analyse, il peut résulter d'autres conditions du contrat, du but 
poursuivi par les parties ou de certaines circonstances que le texte de ladite clause ne 
restitue pas le sens de l'accord conclu (ATF 131 III 280 consid. 3.1; 130 III 417 consid. 
3.2). 
Pour l'interprétation selon le principe de la confiance, le moment décisif se situe à la 
conclusion du contrat. Les circonstances survenues postérieurement à celle-ci ne 
permettent pas de procéder à une telle interprétation. Elles constituent, le cas échéant, 
un indice de la volonté réelle des parties (ATF 129 III 675 consid. 2.3; 123 III 129 
consid. 3c). 
5.1 Grâce à l’activité développée par X_________, le 28 janvier 2010, les époux 
Q_________ et R_________ se sont déclarés prêts à acquérir les unités d’étages nos 
xxx et xxx au prix convenu dans le contrat de courtage. Ce point n’est pas contesté. 
Les indications fournies par X_________ ont bien abouti à une conclusion possible de 
la vente des immeubles en question, ce qui ouvre en principe le droit au salaire prévu 
contractuellement (art. 413 al. 1 CO); en effet, la rémunération est due dès qu'un lien 


- 11 - 
psychologique est établi entre les efforts du courtier et la décision du tiers. L'activité 
déployée par la société appelante a déterminé les époux Q_________ et R_________ 
à se porter acquéreurs de l'appartement de Y_________. L'aide apportée par celui-ci, 
lors de la visite de l'appartement du 22 janvier 2010, est restée dans l'ordre ordinaire 
des choses, que ce soit pour la présentation des lieux et les explications relatives au 
défaut; elle ne fut pas de nature à rompre le lien psychologique qui s'est établi entre les 
démarches de X_________ et la décision des époux Q_________ et R_________ 
d'acheter. 
5.2 Comme le premier juge l'a retenu, les parties ne sont pas convenues d'une 
intervention exclusive de K_________ dans le processus de recherche d'un acheteur 
potentiel. L'interprétation du contrat selon la théorie de la confiance ne change rien à la 
situation. S'étant adressé à une société de courtage d'une certaine importance, 
Y_________ devait s'attendre à un travail en équipe, propre à toute entreprise 
disposant de plusieurs collaborateurs. Il ne pouvait pas s'adresser à une telle société et 
partir de l'idée que son dossier serait traité par une seule personne, comme s'il avait 
mandaté un professionnel œuvrant en raison individuelle, avec une clientèle plus 
réduite. S'il entendait que tel fut le cas, il aurait dû exiger que le contrat spécifie ce 
point. X_________ n'était dès lors pas tenue de confier l'exécution du contrat de 
courtage uniquement à dame K_________; Y_________ ne pouvait ainsi invoquer 
l'intervention de P_________ pour contester le droit éventuel du courtier à son salaire. 
5.3 Pour s'opposer à la demande de X_________, le défendeur a également soutenu 
que l'obligation de quitter son appartement avant de pouvoir emménager dans sa 
nouvelle maison de U_________ l'aurait plongé dans l'embarras. Il était le seul à 
savoir quand il pourrait libérer son logement en cas de vente. Dès lors, il lui incombait 
de relever ce point lors de la conclusion du contrat de courtage, ce qu'il n'a pas fait 
puisque les rubriques de l'article 8 n'ont pas été remplies. Dans ces conditions, la 
solution acceptée par les époux Q_________ et R_________, consistant à permettre à 
Y_________ de rester en location jusqu'au 30 juin 2010 dans l'appartement à vendre, 
répondait largement à l'exigence de l'équivalence entre l'affaire escomptée et le contrat 
fourni par le courtier (cf., à ce propos, Tercier/Favre, op. cit., p. 852, no 5637), ce 
d'autant que l'argumentation relative à la date de libération de l'appartement n'est pas 
du tout fondée sur les faits qui prévalaient au moment de la conclusion du contrat de 
courtage, à la fin septembre 2009, mais résulte des événements qui ont suivi 
l'intervention des époux Q_________ et R_________. C'est en effet à partir de ce 
moment-là que Y_________ a réactivé et mené à chef les tractations engagées avec 
G_________ en vue de la revente des unités d'étages à cette société, qui s'est par 
ailleurs engagée à lui construire une villa. C'est donc à juste titre que le premier juge a 
considéré que les inconvénients relatifs à la nécessité pour le défendeur de quitter son 
logement quelques mois avant de disposer de sa nouvelle maison n'étaient pas de 
nature à le libérer de son obligation éventuelle de verser un salaire. 
 
5.4 Y_________ a encore souligné que X_________ n'avait pas informé les époux 
Q_________ et R_________ des défauts de l'immeuble et qu'il avait dû intervenir 


- 12 - 
personnellement lors de la visite de l'appartement par les intéressés pour les informer, 
mais seulement partiellement, des défauts phoniques affectant l'immeuble. 
En matière de courtage, le mandant doit informer le courtier de toute circonstance qui 
pourrait influencer l'exécution de sa tâche, tandis que le courtier est tenu par ses 
devoirs de diligence et de fidélité, ce qui l'oblige à veiller aux intérêts du mandant et à 
l'informer de toutes les circonstances susceptibles de l'intéresser, avec un devoir 
d'information accru dans les domaines à risque (Tercier/Favre, op. cit., p. 849 sv., nos 
5614 ss, et p. 851 sv., no 5631). 
En l'espèce, les parties se devaient de procéder avec toute la transparence voulue, 
entre elles et vis-à-vis des acquéreurs potentiels, pour éviter qu'un acquéreur éventuel 
reste dans l'ignorance des défauts cachés. Il ressort des actes de la cause que les 
parties se sont abstenues de clarifier cet aspect des choses lors de la conclusion du 
contrat de courtage. Elles se sont bien gardées de spécifier dans le contrat de 
courtage comment le problème des défauts devait être présenté aux personnes 
intéressées. Elles sont demeurées dans le vague. Lors de la visite de l'appartement, 
Y_________ s'est contenté d'aborder le cas de la toiture sans que les époux 
Q_________ et R_________ aient véritablement pu prendre conscience de 
l'importance des défauts dont l'immeuble était affecté. Lesdits époux ont affiché leur 
détermination à acquérir l'appartement dès qu'ils l'eurent visité. En l'absence de toute 
nouvelle intervention de Y_________ relative aux défauts de l'objet à vendre, 
X_________ pouvait partir de l'idée que le mandant ne souhaitait pas que des 
informations complémentaires soient fournies aux intéressés, notamment par la remise 
d'une copie du rapport d'expertise. Compte tenu de la nature de l'affaire et de la 
formation de Y_________ (policier), X_________ n'était pas tenue envers lui d'un 
devoir d'information accrue en rapport avec le problème soulevé. Comme les époux 
Q_________ et R_________ ont décidé d'acheter l'appartement sur la base des 
explications données et dans les circonstances indiquées, X_________ n'est pas 
déchue, pour le motif invoqué, de son droit de réclamer son salaire de courtier. 
6. En application de l'article 9 al. 3 du contrat, le salaire convenu est intégralement dû 
lorsque "le propriétaire-vendeur refuse de signer la vente avec un acquéreur présenté 
par le courtier aux prix et conditions" prévus. Pour s'opposer aux prétentions, 
Y_________ invoque la clause de "semi-exclusivité" réservée en sa faveur (art. 7 du 
contrat). Le jugement de première instance a rejeté la demande de X_________ en 
application de cette clause. La société de courtage a formé appel de ce jugement en 
soutenant, en substance, que Y_________ avait usé "abusivement de la possibilité 
ménagée par l'article 78 (recte : 7) al. 1 du contrat". 
6.1 La disposition contractuelle en question (art. 7 al. 1) prescrit que le "propriétaire-
vendeur conserve la faculté de trouver lui-même un acquéreur par l'unique biais de son 
relationnel". Invoquant cette clause, Y_________ estime qu'il était en droit de refuser 
l'offre des époux Q_________ et R_________, puisqu'il avait trouvé par lui-même un 
acquéreur. L'appelante considère, pour sa part, que la clause de semi-exclusivité, telle 
que stipulée, ne fait pas obstacle à ses prétentions. Elle relève à cet égard que la 
notion de "relationnel" contenue dans le contrat ne pouvait concerner que la proche 


- 13 - 
famille du mandant et n'intégrait donc pas la société G_________. Le principe de la 
bonne foi en affaires aurait dû amener le défendeur à l'informer, au plus tard lors de la 
signature du contrat de courtage, qu'il avait proposé le rachat de ses unités d'étages à 
cette société. Par ailleurs, il a déclaré à dame K_________ que, "étant donné les 
difficultés rencontrées avec l'appartement mis en vente, il ne souhaitait plus travailler 
avec G_________". Ces circonstances permettent dès lors de considérer que 
Y_________ a adopté un comportement déloyal et abusé de son droit (art. 2 al. 2 CC) 
en refusant la proposition d'achat des époux Q_________ et R_________. 
6.2 C'est la société appelante qui a élaboré le contrat de courtage litigieux; elle s'est 
très vraisemblablement servie d'une formule préétablie, après que dame K_________ 
eut présenté à Y_________ les différents modèles de contrats proposés. X_________ 
reproche au premier juge d'avoir mal interprété la clause de l'article 7 al. 1 du contrat 
en considérant que la société G_________ faisait partie du "relationnel" de 
Y_________. Comme le relèvent doctrine et jurisprudence, une clause d'exclusivité en 
faveur du courtier suppose un accord suffisamment clair, puisqu'elle déroge à la règle 
de l'article 413 al. 1 CO (ATF 113 II 49; arrêts 4C.228/2005 du 25 octobre 2005 et 
4C.278/2004; Tercier/Favre, op. cit., p. 852, no 5633). La question de l'exclusivité 
constituait une question centrale du contrat de courtage. Il incombait à X_________, 
en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, de veiller à ce que la clause 7 du 
contrat de courtage présente toute la clarté voulue, faute de quoi elle s'exposait à 
devoir supporter les conséquences d'un risque de confusion qu'elle aurait pu empêcher 
par l'élaboration d'un texte dénué de toute ambiguïté. 
Selon les définitions données par les dictionnaires courants, le terme "relationnel" 
concerne la relation ou les relations entre les personnes. Dans le contexte de l'affaire 
jugée dans le présent jugement, la relation se définit comme le lien d'influence 
réciproque, ou comme la personne avec laquelle on est en relation. Sont notamment 
citées à titre d'exemples les relations professionnelles, sociales, mondaines, de 
voisinage ou d'affaires (cf. ég. Le Nouveau Petit Robert : "Ce n'est pas un ami, 
seulement une relation."). On doit en déduire, contrairement à ce que soutient 
l'appelant, que le "relationnel" se rapporte à un cercle de personnes très large, qui va 
bien au-delà de la parenté ou du cercle amical du mandant. Y_________ était en 
relation d'affaires avec G_________. Cette société et H_________, l'associé gérant de 
celle-ci, faisaient dès lors partie du "relationnel" de Y_________. A priori, ce dernier 
était donc en droit de traiter avec elle. 
Inscrite au registre du commerce en qualité d'entreprise générale de construction, 
active dans tous travaux de construction et de rénovation ainsi que dans toutes affaires 
immobilières notamment, cette société peut s'adonner à du courtage immobilier ou 
entrer en contact avec des tiers spécialisés dans ce genre d'activité. Mais, en l'espèce, 
tel n'a pas été le cas; la société concernée ne s'est pas entremise entre Y_________ 
et un tiers en vue de la vente des unités d'étages nos xxx et xxx. Elle s'est portée elle-
même acquéresse desdits immeubles dont elle est restée propriétaire et qu'elle a mis 
en location après avoir supprimé les défauts réparables. Elle est donc intervenue à titre 
personnel après que Y_________ l'eut approchée. On ne peut pas non plus la 
soupçonner d'avoir simulé un achat destiné à cacher une opération de revente différée 


- 14 - 
dans le temps. En effet, tout porte à penser que la société promotrice entendait régler 
de manière définitive les conséquences d'une vente initiale d'un appartement 
défectueux afin de ne pas être exposée, compte tenu de défauts majeurs relevés par 
expertise, à une procédure judiciaire de la part de Y_________ ou de la part d'un tiers 
en cas de revente. 
6.3 Selon la courtière K_________, Y_________ lui a expliqué que les propriétaires 
d’étages avaient décidé de désigner un nouvel administrateur, en l’occurrence 
X_________, pour remplacer la société I_________ jugée "trop proche du promoteur", 
et a ajouté que, "étant donné les difficultés rencontrées avec l'appartement mis en 
vente, il ne souhaitait plus travailler avec G_________" (dossier, p. 281). L'appelante 
considère, dès lors, qu'en raison de cette déclaration Y_________ s'est privé du droit 
de traiter avec cette société. Tel n'est toutefois pas le cas. Ainsi que déjà souligné, il 
incombait le cas échéant à X_________ de prévoir que le contrat soit clair et ne recèle 
aucune ambiguïté sur ce genre de question. Comme le Tribunal fédéral l'a relevé dans 
l'arrêt 4C.228/2005 (consid. 3), il est difficile de conclure à une renonciation du 
mandant à s'occuper lui-même de l'affaire lorsque, au moment de la conclusion du 
contrat de courtage, le mandant avait déjà eu des contacts avancés avec un amateur, 
alors que le courtier était au courant de ces tractations : "Dans une telle situation, la 
mise en œuvre d'un courtier doit plutôt être comprise comme la volonté du mandant 
d'élargir le cercle des possibilités, sans avoir pour autant l'intention de verser un salaire 
s'il parvient à conclure avec un amateur trouvé par lui-même (…).". 
En l'espèce, par lettre du 28 août 2009, Y_________ avait proposé à la promotrice 
G_________ de lui racheter l'appartement qu’elle lui avait vendu. Il a pris contact avec 
X_________ quelque temps plus tard, alors que cette société était devenue la nouvelle 
administratrice de la propriété par étages en raison du contentieux lié à l'existence de 
défauts phoniques dans l'immeuble E__________. Comme cela ressort des 
explications données par K_________, X_________ avait connaissance de ce 
contentieux. Celle-ci a d'ailleurs pu aisément inférer des explications fournies que 
Y_________ avait abordé avec la société G_________ la question du rachat de son 
appartement. X_________ ne pouvait nullement déduire de la déclaration du mandant, 
selon laquelle il n'entendait désormais plus "travailler" avec G_________, un 
engagement de l'intéressé à s'abstenir définitivement de poursuivre les discussions 
engagées avec H_________; en effet, cette déclaration de circonstance manifestait 
davantage l'humeur du moment de Y_________ envers le promoteur qu'elle ne 
constituait une obligation formelle de sa part vis-à-vis de la société de courtage. 
X_________ devait en être d'autant plus consciente qu'il s'agissait de la revente - 
susceptible d'être délicate - d'un appartement affecté de défauts non négligeables, que 
le mandant avait un intérêt certain à conclure avec le vendeur initial. En l'absence 
d'une clause spécifique sur ce point, le contrat de courtage ne lui interdisait nullement 
d'envisager pareille solution. 
Dans ces circonstances, la cour de céans estime que Y_________ n'a pas adopté à 
l'égard de X_________ un comportement déloyal ni commis un abus de droit en se 
prévalant de l'article 7 al. 1 du contrat de courtage pour s'opposer au versement d'un 
salaire à cette société. 


- 15 - 
Il est encore précisé, à toutes fins utiles, que la vente de l'appartement à G_________ 
est intervenue au prix de 750'000 fr. (670'000 fr. en espèces et 80'000 fr. par 
compensation), soit à un prix supérieur à celui convenu dans le contrat de courtage (cf. 
art. 3 et 7 al. 3 dudit contrat). Rien au dossier ne permet de retenir qu'il y ait eu 
simulation de Y_________ et de la société acquéresse, simulation qui aurait pour 
conséquence l'inefficacité de l'acte aussi bien entre les cocontractants qu'envers les 
tiers (ATF 123 IV 61 consid. 5.c.cc et la réf.). En sa qualité de titre authentique, l'acte 
de vente du 12 février 2010 fait donc foi des faits qu'il constate (art. 9 al. 1 CC). Une 
éventuelle inexactitude à ce propos n'a été ni alléguée, ni a fortiori établie en l'espèce. 
6.4 Y_________ a exploité la faculté, réservée par le contrat de courtage, de trouver 
lui-même un acquéreur pour son appartement de F_________. Dans ces conditions, 
malgré qu'elle ait découvert un client intéressé à acquérir ledit bien immobilier, 
X_________ n'a pas droit à son salaire de courtier. L'appel et les prétentions de la 
demanderesse doivent dès lors être rejetés. 
7. En vertu de l'article 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie 
succombante (al. 1). Lorsque aucune partie n'obtient entièrement raison, les frais sont 
répartis selon le sort de la cause (al. 2). 
X_________ a la qualité de partie qui succombe, en sorte qu'elle doit supporter les 
frais de l'ensemble de la procédure (art. 106 al.1 CPC; cf. ég. art. 318 al. 3 CPC). 
7.1 Vu le sort de l’appel, il n'y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des 
frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario). Dans ces 
circonstances, pour les motifs exposés par le premier juge (consid. 7 du jugement 
entrepris), les frais de première instance, fixés conformément aux dispositions 
applicables (art. 3 al. 3, 13 et 16 al. 1 LTar) à 3508 fr. (indemnités aux témoins : 408 fr.; 
débours d'huissier : 100 fr.; émolument judiciaire : 3000 fr.), sont mis à la charge de la 
société demanderesse, qui versera au défendeur une indemnité de 5800 fr. à titre de 
dépens et un montant de 1376 fr. à titre de remboursement d’avances (2132 fr. 
d'avances effectuées par la demanderesse et 1632 fr. par le défendeur). 
7.2 L'émolument d'appel est calculé par référence au barème applicable en première 
instance (cf. not. art. 16 LTar), compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 
19 LTar). Les critères de fixation des frais en première et en seconde instance sont 
identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). Le degré de difficulté de la cause doit être qualifié de 
moyen. Aussi, eu égard notamment aux principes de la couverture des frais et de 
l'équivalence des prestations, l'émolument de justice est fixé à 1400 fr., prélevé sur 
l'avance effectuée. Au total, le montant dû par X_________ à titre de frais judiciaires 
pour l'ensemble de la procédure est arrêté à 4908 fr. (3508 fr. + 1400 fr.). 
Les honoraires en appel sont également calculés par référence au barème applicable 
en première instance, avec un coefficient de réduction de 60 % (art. 35 al. 1 let. a 
LTar). Ils varient entre 1880 fr. et 2720 fr. (40 % de 4700 fr., respectivement de 
6800 fr.; art. 34 al. 1 et 2 LTar). L'activité du conseil de l’appelé a, pour l’essentiel, 
consisté à prendre connaissance de la déclaration d'appel et à rédiger une réponse. 


- 16 - 
Eu égard au degré ordinaire de difficulté de la cause, les dépens de Y_________ dus 
par l'appelante sont arrêtés à 2200 fr., honoraires et débours compris. L'indemnité due 
par la demanderesse au défendeur pour l'ensemble de la procédure se chiffre dès lors 
à 8000 fr. (5800 fr. + 2200 fr.). 
Par ces motifs, 
PRONONCE 
L'appel formé par la société X_________ est rejeté; en conséquence, il est statué : 
1. 
La demande est rejetée. 
2. 
Les frais de justice, fixés à 4908 fr. (3508 fr. de frais de première instance; 1400 fr. 
de frais d'appel), sont mis à la charge de la société X_________. 
3. 
La société X_________ versera à Y_________ 1376 fr. à titre de restitution 
d'avances et une indemnité de 8000 fr. à titre de dépens. 
Sion, le 1er juillet 2013