vs_gerichte · C1 19 194 · 2021-09-08 · fr
Kauf, Tausch & Schenkung
Kauf, Tausch & Schenkung

C1 19 194 JUGEMENT DU 8 SEPTEMBRE 2021 Tribunal cantonal du Valais Cour civile II Béatrice Neyroud, présidente ; Mélanie Favre, greffière en la cause X _________ et Y _________, demandeurs et appelants, représentés par Maître M _________ contre Z _________, défenderesse et appelée, représentée par Maître N _________, avocate (Vente, échange & donation) appel contre le jugement du 16 juillet 2019

C1 19 194 
 
 
JUGEMENT DU 8 SEPTEMBRE 2021 
 
en la cause 
 
 
 


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Procédure 
 
A. Le 9 février 2017, X _________ et Y _________ ont cité Z _________ en conciliation 
devant le juge de commune de A _________. Au terme de la séance du 22 mars 2017, 
cette autorité a délivré une autorisation de procéder (p. 24). 
Le 5 juillet 2017, les demandeurs ont ouvert action auprès du Tribunal de district de 
B _________ et ont réclamé à la défenderesse le paiement de 14'051 fr. 90 avec intérêt 
à 5% dès le 27 août 2016. Au terme de sa réponse du 24 octobre 2017, la défenderesse 
a conclu au rejet de la demande et au paiement à titre reconventionnel de 1998 fr. avec 
intérêt à 5% dès le 1er novembre 2017, le tout avec suite de frais et dépens. 
Le 23 novembre 2017, les demandeurs ont déposé une réplique et ont conclu au rejet 
des conclusions reconventionnelles. 
A l’issue de l’instruction, la défenderesse a déposé un mémoire écrit, dans lequel elle a 
renoncé à sa conclusion reconventionnelle et a maintenu pour le surplus ses 
conclusions. Quant aux demandeurs, ils ont maintenu leurs conclusions. 
Par jugement du 16 juillet 2019, le juge de première instance a rejeté intégralement la 
demande et mis les frais, fixés à 2600 fr., à la charge des demandeurs, solidairement 
entre eux, les condamnant en outre au paiement à la défenderesse d’une indemnité de 
3500 fr. à titre de dépens et de 450 fr. à titre de remboursement d’avances. 
B. Le 16 septembre 2019, les demandeurs ont formé appel contre le jugement précité 
et ont conclu : 
1. L’appel est admis. 
2. Le jugement rendu le 16 juillet 2019 par le Tribunal de district de B _________ est réformé en ce sens 
que Z _________ est reconnue débitrice et doit immédiat paiement à X _________ et Y _________ du 
montant de 14'051 fr. 90 (quatorze mille cinquante-e-un francs et nonante centimes) avec intérêts à 5% 
dès le 27 août 2016. 
Le 13 novembre 2019, la défenderesse s’est déterminée et a conclu au rejet de l’appel 
dans la mesure de sa recevabilité avec suite de frais et dépens. 
 
 
 


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SUR QUOI LE TRIBUNAL CANTONAL 
I. Préliminairement 
1.1 En vertu de l’article 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales et les décisions 
incidentes de première instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de 
l’appel au Tribunal cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier 
état des conclusions est de 10'000 francs au moins. L'appel, écrit et motivé, est introduit 
auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision 
motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). En vertu 
de l’art. 5 al. 2 LACPC, un juge cantonal unique est compétent pour statuer sur l'appel 
ou le recours limité au droit lorsque, comme en l’espèce, la procédure simplifiée était 
applicable en première instance. 
La valeur litigieuse, selon les dernières conclusions des parties en première instance, se 
monte à 14'051 fr. 90 (cf. BRUNNER, in Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische 
Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2. Aufl. 2013, n. 5 ad art. 308 CPC). Elle ouvre la 
voie de l’appel (art. 308 al. 2 CPC). 
Le jugement entrepris, d’emblée motivé, a été expédié le 16 juillet 2019 et reçu le 
lendemain par de conseil des appelants. Le délai de trente jours a ainsi été suspendu 
pendant les féries jusqu’au 15 août 2019, a commencé à courir le 16 août 2019 et il est 
arrivé à échéance le 16 septembre 2019. Déposée le dernier jour du délai, l’écriture 
d’appel est recevable (art. 311 CPC). 
1.2 La motivation de l'appel est une condition de recevabilité (art. 311 al. 1 CPC). Pour 
y satisfaire, il ne suffit pas au recourant de renvoyer aux moyens soulevés en première 
instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision dont appel. Il lui 
incombe bien plutôt de démontrer en quoi le jugement entrepris est entaché d'erreurs, 
sur les faits qu'il constate ou sur les conclusions juridiques qu'il tire (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1; arrêt 5A_206/2016 du 1er juin 2016 consid. 4.2.1). Cela suppose qu'il 
désigne précisément les passages de la décision querellés et les pièces du dossier sur 
lesquelles il fonde sa critique (arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 3.2). 
L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 
al. 1 CPC). L'autorité d'appel examine avec un plein pouvoir les griefs pris de la mauvaise 
application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - et de la constatation inexacte des 
faits par le tribunal de première instance (REETZ/THEILER, Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3e éd., 2016, n. 6, 13 ss et 27 ss ad art. 310 CPC). 
Elle applique le droit d'office, sans être liée par les griefs des parties; elle peut substituer 


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ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (HOHL, Procédure civile, T. II, 2e éd., 
2010, nos 2396 et 2416). Sous réserve de vices manifestes, l'instance d'appel limite 
toutefois son examen aux arguments développés dans la demande et la réponse d'appel 
(ATF 142 III 413 consid. 2.2.4) et ne revoit les constatations de fait que si elles sont 
remises en cause (HOHL, op. cit., no 2400). 
En l’occurrence, l’appel formé par les demandeurs satisfaisant à ses réquisits formels, il 
y a lieu d'entrer en matière. 
 
II. Statuant en faits et considérant en droit 
 
2. Au moment des faits, l’appelée était propriétaire de deux terrains non construits situés 
à C _________, dont de la parcelle no xxx d’une surface de 642 m2, située en bordure 
de zone à bâtir (p. 5, all. no 5 et p. 6, all. no 7 ; p. 26-57). En avril 2016, le plan 
d’aménagement était en cours de révision (p. 27). 
Les appelants, parents de trois enfants mineurs, étaient à la recherche d’un terrain à 
bâtir pour y construire une maison. Le demandeur en avait fait part à 
D _________. Celui-ci, qui possédait un terrain voisin à l’une des parcelles de l’appelée, 
l’a contactée pour savoir si elle était d’accord de le vendre. Celle-ci lui a répondu 
négativement en ce qui concerne ce fonds, mais lui a dit qu’elle était également 
propriétaire de la parcelle no xxx qu’elle était disposée à vendre (Z _________, p. 202, 
rép. 9-10). D _________ en a fait part à l’appelant. 
En mars 2016, E _________, frère du demandeur, a contacté Z _________ (p. 81, all. 
no 60-62 ; Z _________, p. 202, rép. 9-10). L’appelant a ensuite rencontré l’appelée le 
11 avril 2016, en compagnie de son frère E _________ (p. 81, all. nos 64-65 ; 
Z _________, p. 202, rép. 9-10). La défenderesse a offert un prix de 130 fr./m2, soit un 
montant total de 83'460 francs (p. 7, all. no 15). L’appelant a proposé à la défenderesse 
de signer une promesse de vente pour le prix offert conditionnée à l’obtention d’un 
permis de construire une villa (p. 7, all. no. 12). L’appelée a sollicité un délai de réflexion 
(Z _________, p. 202, rép. 9-10). 
A la suite de l’entrevue, la défenderesse a fait part de son refus de conclure une 
promesse de vente conditionnelle, tout en confirmant sa volonté de s’engager pour une 
vente ferme pour le prix offert (p. 7, all. no 16), ce que les demandeurs ont accepté. 


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3. Par la suite, la défenderesse n’a plus eu de contacts directs avec les demandeurs, 
mais uniquement avec F _________, père du demandeur (p. 84, all. no 90 et p. 106 dét. 
ad all. no 90 ; X _________, p. 201, rép. 1). Celui-ci est gérant de la société 
G _________ Sàrl, de siège social à H _________, active dans toutes les opérations 
immobilières, notamment la location, l’achat, la vente, la promotion, le courtage, ainsi 
que l’exploitation d’un bureau immobilier. E _________ en est l’associé unique (p. 25) et 
l’administrateur (F _________, p. 177, rép. 17). En procédure, la défenderesse a 
expliqué n’avoir pas eu un bon feeling avec F _________, sans toutefois lui signifier 
qu’elle était dérangée par son attitude. 
A la suite de l’entente trouvée, la défenderesse a eu deux contacts téléphoniques avec 
F _________ (p. 82, all. nos 68 et 73). Lors du second, celui-ci lui a demandé les papiers 
relatifs à l’existence d’une servitude (p. 82, all. no 73). Le 26 avril ou le 2 mai 2016, la 
défenderesse s’est rendue dans les locaux de G _________ Sàrl (p. 8, all. no 19 ; p. 83, 
all. no 77 ; Z _________, p. 204, rép. 69-77). A cette occasion, elle a remis à 
F _________ l’original de la déclaration des charges daté du 15 avril 2016 (p. 8, all. no 
20 ; p. 83, all. no 79 ; p. 29 ; p. 37). Celui-ci a prélevé du dossier de la défenderesse une 
copie du procès-verbal de mutation no 2181 établi à la suite d’une modification de limite 
et de la création d’un droit de passage (p. 83, all. no 80-81 ; p. 38ss). 
4. Le 20 avril 2016, F _________ s’est procuré l’extrait de cadastre (p. 83, all. no 78 ; p. 
26). 
En avril 2016, G _________ Sàrl a sollicité de la commune de A _________ une 
attestation de zone établie le 22 avril 2016. Le commune a facturé à la société 40 fr. le 
26 avril 2016 (p. 13-14, all. nos 39-40 ; p. 27 ; p. 64). 
En mai 2016, F _________, a pris contact avec le notaire I _________ (I _________, 
p. 171, rép. 1 ; p. 173-174, rép. 8-10 ; F _________, p. 182, rép. 36, p. 191, rép. 62 ; p. 
47). L’homme de loi a établi un projet d’acte (p. 32ss), qu’il a adressé par mail en juin 
2016 (p. 29) à F _________ (F _________, p. 182, rép. 35). Celui-ci a ensuite envoyé le 
projet par courrier à l’appelée (F _________, p. 183, rép. 39). Après en avoir pris 
connaissance, elle a donné à la fin du mois de juin ou au début du mois de juillet 2016 
à F _________ son accord, en lui disant qu’il pouvait aller de l’avant, alors même que, 
selon ses déclarations, elle avait des doutes et se sentait très mal (Z _________, p. 203, 
rép. 28). 


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Le 18 juillet 2016, G _________ Sàrl a demandé à J _________ SA de lui fournir le plus 
rapidement possible une copie du plan de situation officiel pour la parcelle no xxx (p. 65). 
J _________ SA a facturé le 5 août 2016 133 fr. 90 (p. 66). 
G _________ Sàrl a chargé l’atelier d’architecture K _________ SA de réaliser un avant-
projet. Celui-ci a établi le 24 août 2016 un avant-projet (p. 48ss). 
5. Le 27 juillet 2016, F _________, après s’être concerté avec le notaire, a proposé à la 
défenderesse la date du 25 août 2016 pour la signature de l’acte (p. 11, all. no. 33 ; p. 
58). L’appelée n’étant pas disponible entre le 18 et le 27 août 2016, elle a proposé que 
la conclusion du contrat intervienne avant ou après cette période (p. 11, all. no 34 ; p. 
59). Il a été convenu que F _________ la recontacte dès le 29 août 2016 (p. 12, all. nos 
36-38 ; p. 60). 
Le 26 août 2016, la défenderesse a téléphoné à F _________ pour l’informer de sa 
décision de renoncer à la vente, en raison du prix trop bas (p. 12, all. no 40 ; 
F _________, p. 185, rép. 44). En procédure, elle a motivé sa décision d’une part par le 
fait qu’elle avait pris conscience que le prix offert était inférieur aux prix du marché et 
d’autre part par le fait que E _________ et F _________, lequel avait fait faillite vingt ans 
auparavant, avaient poursuivi les négociations à l’exclusion de l’appelant. Effectivement, 
F _________ a été mis en faillite en 1998 et la liquidation de sa faillite a laissé un 
découvert de plusieurs millions de francs (p. 135 ss et annexe). 
Par la suite, F _________ a contacté L _________, membre de la Commission de 
taxation, pour s’informer de la valeur vénale du terrain (L _________, p. 175, rép. 14 ; 
F _________, p. 185, rép. 45). 
6. Pour ses services, l’atelier d’architecture K _________ SA a établi le 13 septembre 
2016 à l’intention de G _________ Sàrl une situation d’honoraires de 10'000 fr. (p. 67) 
et a transmis une facture de J _________ SA du 9 septembre 2016 pour l’établissement 
du plan topographique d’un montant de 378 francs (p. 67-68). 
7. Dans un courrier recommandé du 20 septembre 2016 adressé à la défenderesse (p. 
31) et rédigé à la première personne du pluriel, F _________ a retracé la chronologie 
des pourparlers et des démarches entreprises, a indiqué que, renseignements pris 
auprès la commission de taxation de la commune de A _________, le prix convenu était 
légèrement supérieur aux prix pratiqués dans le voisinage et a chiffré à plus de 15'000 
fr. les frais investis en vue de cette transaction. Il invitait la défenderesse à revoir sa 
position en lui impartissant un délai de 10 jours avant d’introduire une action (p. 29-30). 


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La défenderesse n’ayant pas répondu, F _________, avec pour adresse 
G _________ Sàrl, l’a sommée le 18 octobre 2016 de s’acquitter de la somme de 12'204 
fr. 30 en lui impartissant un délai de dix jours (p. 61-62). 
Le 21 octobre 2016, le notaire I _________ a envoyé à la défenderesse sa note 
d’honoraires de 350 fr. 30 (p. 93-94). 
Le 30 octobre 2016, G _________ Sàrl a adressé aux demandeurs un décompte 
comprenant sa propre rémunération et les frais engagés en vue du projet immobilier à 
construire sur la parcelle no xxx, d’un montant de 15'704 fr. 30 (p. 69). Le courrier 
précisait : 
« Ce décompte vous ait transmis car vous nous avez informés que vous alliez introduire 
une procédure à l’encontre de Z _________ pour non-respect des engagements pris » 
(p. 70). 
Le 14 décembre 2016, Me O _________, mandaté par les appelants a encore une fois 
sommé l’appelée de s’acquitter du montant de 16'204 fr. 30, comprenant 500 fr. de frais 
d’avocat, pour le 31 décembre 2016 au plus tard (p. 63). Par courrier du 10 janvier 2017, 
le mandataire de la défenderesse a contesté ces prétentions (p. 95). 
De son côté, le mandataire de l’appelée a établi le 3 octobre 2017 une note de frais et 
d’honoraires de 1998 fr., avant déduction des provisions versées, pour les services 
rendus du 7 novembre 2016 au 3 février 2017 (p. 96-97). 
 
Considérant en droit 
 
8. La premier juge a retenu à la charge de la défenderesse une culpa in contrahendo. Il 
a néanmoins rejeté la demande au motif que ceux-ci n’avaient pas établi à satisfaction 
le dommage invoqué. Outre le fait que les factures produites n’étaient pas adressées 
aux demandeurs, le jugement relève que les demandeurs n’avaient ni allégué ni établi 
avoir payé ces factures. Quant au décompte du 30 octobre 2016 de G _________ Sàrl, 
il ne renfermait ni invitation à payer, ni délai de paiement. Enfin, ce décompte était 
improre à déterminer la valeur des prestations prétendument effectuées par 
G _________ Sàrl et l’Atelier d’architecture K _________ SA. 


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Les appelants contestent ce point de vue. Ils avancent qu’ils ont conclu avec 
G _________ Sàrl un contrat d’entreprise général et qu’ils doivent supporter les frais 
avancés par cette société dans leur intérêt. Ils admettent n’avoir ni indemnisé 
G _________ Sàrl, ni payé sa rémunération, mais considèrent néanmoins avoir subi un 
préjudice sous la forme d’une augmentation de leur passif. Ils critiquent le jugement en 
tant qu’il retient que le décompte du 30 octobre 2016 est impropre à établir le dommage. 
De son côté, la défenderesse conclut au rejet de l’appel au motif que sa responsabilité 
précontractuelle n’est pas engagée et qu’en tout état de cause, le préjudice n’est pas 
prouvé. Elle a également argué du fait que le projet de construction pouvait être réutilisé. 
9. En droit, il convient de se référer à l’exposé très complet du jugement de première 
instance. 
10.1 A bon droit, le premier juge a considéré que la défenderesse avait violé ses 
obligations précontractuelles. En effet, si celle-ci était fondée à renoncer à vendre 
jusqu’à la signature de l’acte, elle n’a à aucun moment fait part aux demandeurs ou à 
leur représentant de ses hésitations, ni n’a sollicité un délai de réflexion. Au contraire, à 
réception du projet d’acte de vente, elle a donné son accord sans réserve en confirmant 
à F _________ qu’il pouvait aller de l’avant. Contactée pour fixer un rendez-vous avec 
le notaire, elle a donné ses disponibilités sans chercher à reporter la transaction. Les 
demandeurs n’avaient du reste aucune raison d’imaginer que la défenderesse 
reviendrait sur l’accord donné oralement. Certes, l’appelée ne cherchait à l’origine pas à 
vendre le fonds no xxx. C’est cependant elle qui, contactée par D _________ concernant 
une autre parcelle, a spontanément fait état du fait qu’elle était disposée à vendre le 
fonds no xxx. Lorsque la défenderesse a refusé de conclure une promesse de vente 
conditionnelle, tout en proposant une vente ferme, les demandeurs ont accepté ses 
conditions sans chercher à la faire plier. C’est également la venderesse qui a fixé le prix 
de 83'460 fr., que les demandeurs n’ont pas cherché à négocier. Les demandeurs n’ont 
ainsi pas eu à déployer d’effort particulier pour inciter la défenderesse à conclure la 
vente. Par son attitude, elle a ainsi fait naître chez les appelants l’assurance que la 
transaction serait conclue. 
10.2 Encore faut-il fixer dans le temps à partir de quel moment les demandeurs ne 
devaient plus guère compter sur un revirement de la part de la partie adverse. Dès 
l’accord de principe échangé oralement entre les parties en avril 2016, les demandeurs 
ont délégué à E _________ et F _________, plus expérimentés en matière immobilière, 
la suite des démarches. Selon les demandeurs, E _________ et F _________ sont dans 


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un premier temps intervenus à titre privé (p. 104, réplique, dét. ad 63, 65 ; p. 104, 
réplique, dét. ad 68 ; cf. aussi F _________, p. 178, rép. 19). F _________ a eu deux 
entretiens téléphoniques et a rencontré la défenderesse dans ses locaux dans l’optique 
de réunir les documents relatifs à la parcelle no xxx, à savoir l’état des charges et le 
procès-verbal de mutation en relation avec une servitude. F _________, respectivement 
G _________ Sàrl, s’est également procuré(e) l’attestation de zone. Ces documents 
étaient utiles pour les acheteurs pour évaluer les possibilités de construire. Ils pouvaient 
ainsi les amener à les conforter dans leur décision ou au contraire les dissuader 
d’acheter. Par ailleurs, à cette date, la défenderesse n’avait pas encore reçu le projet 
d’acte de vente. A ce stade, les deux parties devaient dès lors encore s’attendre à ce 
que la transaction ne se concrétise pas. En mai 2016, F _________, a pris contact avec 
le notaire. Il n’est cependant ni allégué ni prouvé que la défenderesse a été informée au 
préalable de cette démarche. Le notaire a déclaré n’avoir pas pris contact avec cette 
dernière. Dans le projet d’acte, ses données personnelles sont en outre incomplètes. 
Dans le courant du mois de juin 2016, F _________ a transmis à la défenderesse le 
projet d’acte. À une date inconnue que le demandeur situe le 27 juin 2016 et la 
défenderesse en juillet 2016, celle-ci lui a donné son accord en disant qu’ils pouvaient 
continuer (Z _________, p. 203, rép. 28). C’est à partir de ce moment-là que les 
demandeurs pouvaient légitimement escompter que la vente aurait lieu. Les 
demandeurs l’admettent implicitement à l’allégué no 29 (« Dès cette date, le contrat de 
vente étant arrivé à chef, (…) » 
11. Les demandeurs se prévalent d’un préjudice de de 14'051 fr. 90 (p. 15, all. no 57), 
composés des postes suivants : 
1) 40 fr. pour l’obtention le 26 avril 2016 auprès de la commune de A _________ 
d’une attestation de zone daté du 22 avril 2016 (p. 13-14, all. nos 39-40 ; p. 27 ; 
p. 64) ; 
2) 133 fr. 90 facturés par la société J _________ SA à G _________ Sàrl le 5 août 
2016 pour l’établissement d’un plan de situation (p. 14, all. no 48-49 ; p. 65) 
3) 10'000 fr. facturés le 13 septembre 2016 par l’atelier d’architecture 
K _________ SA à G _________ Sàrl pour l’établissement d’un avant-projet (p. 
14, all. no 50 ; p. 43 ss) ; 
4) 378 fr. facturés à l’atelier d’architecture K _________ SA le 9 septembre 2016 
par J _________ SA pour l’établissement d’un plan topographique (p. 14-15, all. 
no 52-53) ; 


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5) 3500 fr. d’honoraires de G _________ Sàrl pour son activité de mars à septembre 
2016 (p. 15, all. nos 54-56). 
11.1 Le premier poste est antérieur à limite temporelle fixée ci-dessus, de sorte que 
l’émolument de 40 fr. ne constitue en tout état de cause pas un dommage en lien de 
causalité avec la violation par la défenderesse de ses devoirs précontractuelles. 
11.2 Les postes 1-4 concernent des dettes qui n’ont pas été contractées directement 
par les demandeurs, mais par G _________ Sàrl. Tant J _________ SA que l’atelier 
d’architecture K _________ SA ont en effet établi des factures au nom de G _________ 
Sàrl (p. 66-67). F _________ a également exposé qu’en raison des liens étroits qu’il 
entretenait avec le bureau d’architecte il avait obtenu de celui-ci un prix de faveur. On 
peut douter que l’architecte ait consenti un tel rabais si G _________ Sàrl avait agi 
uniquement à titre d’intermédiaire. Partant, seule G _________ Sàrl était juridiquement 
débitrice des émoluments de la Commune de A _________, des factures de 
J _________ SA et des honoraires de l’atelier d’architecture K _________ SA. Un 
dommage, sous la forme d’une augmentation du passif des demandeurs, est dès lors 
envisageable dans les deux cas de figures suivants : 
 
en cas de contrat de mandat ou d’entreprise, qui comporte pour l’un l’obligation 
d’indemniser le mandataire pour les dépenses consenties dans l’exécution du 
mandat (art. 402 CO) et pour l’autre l’obligation de payer le prix de l’ouvrage, ce 
qui inclut les dépenses de l’entrepreneur (art. 374 CO) ; 
 
en cas de représentation indirecte, accompagnée d’une reprise de dette (sur 
cette notion, cf. arrêt 4A_496/2014 du 11 février 2015 consid. 3.2). 
11.2.1 Dans leur appel, les demandeurs ont invoqué avoir conclu avec G _________ 
Sàrl un contrat d’entreprise général. Ce faisant, ils commettent une venire contra factum 
proprium. En effet, en première instance, les demandeurs ont allégué avoir mandaté 
G _________ Sàrl uniquement pour la mise à l’enquête de leur projet (p. 107, all. no 
106) et avoir mandaté eux-mêmes un architecte (p. 11, all. no 30). 
Quoi qu’il en soit, il n’est pas établi que les demandeurs ont conclu un contrat avec 
G _________ Sàrl, qu’il s’agisse d’un mandat ou d’un contrat d’entreprise. Cette société 
est une entreprise gérée par le père et le frère du demandeur. L’appelant a demandé 
conseil à son frère et à son père en raison de leur expérience dans l’immobilier 
(X _________, p. 200, rép. 103-108). Dans un premier temps, ceux-ci sont intervenus, 
de l’aveux même des demandeurs, à titre privé. Selon l’exposé et la chronologie des 
faits, on ne comprend pas à partir de quel moment ou étape G _________ Sàrl aurait 


- 11 - 
pris le relais. Les courriers recommandés des 20 septembre et 18 octobre 2016 adressés 
à la défenderesse sont signés par F _________, sans mention de la société 
G _________ Sàrl. Ils ne sont pas non plus établis sur papier-entête de la société. Le 
courrier du 20 septembre 2016, rédigé pour l’essentiel à la première personne du pluriel, 
dresse la chronologie des différents contacts avec la défenderesse et démarches 
entreprises et fixe les frais investis, sans faire de distinction entre les interventions des 
membres de la famille X _________ à titre privé ou de leur société (p. 29-31). Les 
demandeurs n’ont pas conclu de contrat écrit avec G _________ Sàrl. Celle-ci ne s’est 
pas fait connaître comme telle auprès de la défenderesse. Elle ne semble pas avoir établi 
un dossier au nom des demandeurs. F _________ a certes déclaré que les demandeurs 
avaient mandaté G _________ Sàrl. Au vu de ses liens de parenté avec le demandeur, 
de son implication dans la présente affaire et de l’intérêt de la société qu’il gère à l’issue 
du procès, son témoignage a cependant une valeur probante très limitée. Si 
G _________ Sàrl était liée aux demandeurs par un contrat, elle aurait d’emblée dû leur 
demander le remboursement de ses impenses. On ne comprend ainsi pas pour quelle 
raison F _________, avec pour adresse G _________ Sàrl, a réclamé le 18 octobre 
2016 à la défenderesse le remboursement de ses propres dépenses. G _________ Sàrl 
s’est contentée d’adresser aux demandeurs le 30 octobre 2016 un décompte, afin de 
leur permettre de faire valoir des prétentions envers la défenderesse, mais sans 
réclamer le paiement de ses honoraires et de ses dépenses. A ce jour, les demandeurs 
n’ont du reste rien versé à G _________ Sàrl, estimant, que les frais engagés ne 
devaient pas être supportés par leurs soins, mais par l’appelée (appel, p. 6). Ce 
décompte est la seule pièce établie sur papier-entête de G _________ Sàrl. Il ne fait 
référence à aucun numéro de dossier. Il ne chiffre pas la TVA. Il n’est ainsi pas prouvé 
que les demandeurs ont chargé l’agence immobilière d’intervenir à titre professionnel. 
Les appelants n’ont dès lors pas établi avec conclu un contrat avec G _________ Sàrl. 
11.2.2 Reste à déterminer si le dommage invoqué peut se fonder sur un rapport de 
représentation indirecte. G _________ Sàrl a manifestement contracté des 
engagements auprès de J _________ SA et de l’atelier d’architecture K _________ SA 
dans l’intérêt des demandeurs. Il eût dès lors paru logique qu’ils en supportent les coûts. 
Les demandeurs n’ont cependant pas allégué s’être engagés vis-à-vis de 
G _________ Sàrl à reprendre les dettes contractées par celle-ci à son propre nom mais 
dans leur intérêt exclusif. Ils n’en ont pas davantage apporté la preuve. Tout d’abord, le 
18 octobre 2016, F _________ a réclamé à la défenderesse en son propre nom le 
remboursement des dépenses consenties pour le projet immobilier des demandeurs (p. 
61-62). Ensuite, le décompte établi par G _________ Sàrl le 30 octobre 2016 et envoyé 


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aux demandeurs ne constitue pas la preuve d’une reprise de dette, en l’absence d’une 
facture et d’un paiement des demandeurs en faveur de la société. Il n’est pas non plus 
allégué ni établi que G _________ Sàrl ou les demandeurs auraient informé 
J _________ SA et l’atelier d’architecture K _________ SA d’une reprise de dette et/ou 
sollicité leur accord (art. 176 CC). 
11.3 En ce qui concerne le poste 5, pour les raisons déjà évoquées, les demandeurs 
n’ont pas établi avoir conclu un mandat ou un contrat d’entreprise général avec 
G _________ Sàrl, de sorte que l’existence à leur charge d’une dette envers cette 
société de 3500 fr. au titre de rémunération n’est pas établie. A cela s’ajoute que, même 
s’il fallait admettre une relation contractuelle avec G _________ Sàrl, la conclusion d’un 
contrat onéreux n’est pas prouvée. Certes, lorsqu’on s’adresse à une agence 
immobilière, on ne doit en principe pas s’attendre à ce qu’elle intervienne à titre gracieux. 
En l’occurrence, il s’agissait cependant d’une agence détenue et gérée par les proches 
du demandeur. G _________ Sàrl n’a pas adressé de facture aux demandeurs, mais 
s’est contentée de leur envoyer un décompte sans bulletin de versement, ni échéance 
de paiement, dans l’optique de l’action qu’ils entendaient introduire. Partant, leur 
prétention en lien avec le dernier poste est également rejetée. 
En définitive, il n’est pas établi que les demandeurs ont contractés une dette à l’égard 
de G _________ Sàrl, de sorte que c’est à bon droit que le juge de première instance a 
rejeté la demande, faute de préjudice. 
11.4 A cela s’ajoute, comme relevé par le premier juge, que le bien-fondé d’une partie 
des postes du dommage invoqué n’est pas établi, s’agissant des postes 3 et 5. 
La rémunération de G _________ Sàrl est arrêtée forfaitairement à 3500 fr., sans détails 
précis des activités, de leur nombre et du temps consacré. Le courrier du 30 octobre 
2016 valant décompte fait notamment état de contacts divers avec la défenderesse, soit 
à son domicile à A _________, soit au bureau de G _________ Sàrl. Or, comme on l’a 
vu, les demandeurs prétendent eux-mêmes que, lors de la rencontre du 11 avril 2016, 
seule entrevue au domicile de la défenderesse, E _________ est intervenu à titre privé. 
Le décompte fait référence à des contacts divers avec des ingénieurs. Or, en procédure, 
les demandeurs ne réclament apparemment pas les frais anticipés dans ce courrier de 
810 fr. de P _________ pour le calcul énergétique et de 842 fr. 40 de Q _________ SA 
pour l’étude parasismique. Si ces deux bureaux d’ingénieurs n’ont, selon toute 
vraisemblance, pas facturé de frais, c’est que les démarches de G _________ Sàrl 
auprès de ceux-ci étaient inexistantes, ou à tout le moins insignifiantes. Enfin, on ne sait 


- 13 - 
rien des « autres prestations non détaillées » mentionnées dans ce décompte. Les 
demandeurs se fondent sur le pourcentage prévu dans le tarif SIA pour l’avant-projet, 
voire le projet (p. 71), en alléguant un coût de construction de 650'000 francs. Ce coût 
de construction n’a cependant pas été prouvé. Il n’est d’ailleurs pas établi que 
G _________ Sàrl a procédé à une estimation des coûts de construction, prestation 
pourtant prévue au point 4.31 du tarif SIA invoqué. 
En ce qui concerne la facture de l’atelier d’architecture K _________ SA, le montant de 
10'000 fr. est censé correspondre aux phase avant-projet et projet pour les plans au 
1 :100 (cf. p. 67). Il ressort certes du dossier que ce bureau a établi des plans au 1 :100. 
En revanche, il n’a pas effectué d’estimation des coûts, ni de devis, prestations pourtant 
prévue dans le tarif SIA auquel les demandeurs se réfèrent. De plus, toujours pour le 
motif que le coût de la construction projetée n’a pas été établi, il n’est pas non plus 
possible de vérifier le bien-fondé du montant facturé, censé fixé selon un pourcentage 
du coût de l’ouvrage. 
12. En conclusion, l’appel est intégralement rejeté. 
Vu le sort de l'appel, la répartition des frais de première instance est confirmée (art. 106 
al. 1 CPC). Le montant des frais et dépens n'étant pas entrepris, les points 2 et 3 du 
dispositif du jugement du 16 juillet 2019 sont confirmés. 
En ce qui concerne la procédure d'appel, vu le sort du recours, l'intégralité des frais et 
dépens sont mis à la charge des demandeurs, avec solidarité entre eux (art. 106 al. 1 et 
3 CPC). 
L'émolument d'appel est calculé par référence au barème applicable en première 
instance, compte tenu d'un éventuel coefficient de réduction de 60 % au maximum (art. 
19 LTar). Les critères de fixation des frais en première et en seconde instance sont 
identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). 
Vu la faible ampleur de la cause, son degré ordinaire de difficulté, la situation financière 
des parties, ainsi que les principes de la couverture des frais et de l'équivalence des 
prestations, l'émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC) est fixé à 1400 
francs (art. 13 al. 1 et 2, 17 et 19 LTar). 
Les honoraires en appel sont calculés par référence au barème applicable en première 
instance, compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 %. 


- 14 - 
Vu l’ampleur de la cause et son degré de difficulté, mais aussi la valeur litigieuse et 
l'activité utilement déployée par l'avocate de l'appelée, lequel a pris connaissance de 
l'écriture d'appel et a déposé une détermination, ses dépens sont arrêtés à 800 fr., TVA 
et débours compris (art. 27, 29 al. 2, 32 al. 1 et 35 al. 1 let. a LTar). 
Par ces motifs, 
 
Prononce 
 
Le jugement dont appel est confirmé; en conséquence, il est statué : 
1. 
La demande est rejetée. 
2. 
Les frais de première instance, fixés à 2600 fr., sont mis à la charge de Y _________ 
et X _________, solidairement entre eux. 
3. 
Y _________ et X _________ verseront, solidairement entre eux, à Z _________ 
un montant de 3500 fr. à titre de dépens et 450 fr. à titre de remboursement 
d’avance. 
4. 
Les frais judiciaires de procédure d'appel, fixés à 1400 fr., sont mis à la charge de 
Y _________ et X _________, solidairement entre eux, qui verseront, avec 
solidarité entre eux, à Z _________ une indemnité de 800 fr. à titre de dépens pour 
la procédure d'appel. 
Sion, le 8 septembre 2021