vs_gerichte · A1 23 84 · 2024-03-27 · fr
Enteignung
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A1 23 84 / A1 23 86 / A1 23 87 / A1 23 91 ARRÊT DU 27 MARS 2024 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Frédéric Fellay et Dr Thierry Schnyder, juges ; Ferdinand Vanay, greffier en les causes 1. ÉTAT DU VALAIS, par le Département de la mobilité, du territoire et de l’environnement, à Sion, recourant, 2. X _________ SA, de siège à A _________, recourante, représentée par Maître Alexandre Zen-Ruffinen, avocat à Neuchâtel, 3. CONSEIL COMMUNAL DE Y _________, à Y _________, recourant, représenté par Maître Philippe Pont, avocat à Sion, 4. Z _________, à B _________, recourante, représentée par Maître Christian Voide, avocat à Sion contre COMMISSION D'ESTIMATION EN MATIÈRE D’EXPROPRIATION, par son président Frédéric Hugon, à Martigny, autorité attaquée, dans les affaires concernant également C _________ SA, de siège à D _________, tiers concerné, et
 
ARRÊT DU 27 MARS 2024 
 
en les causes 
 
contre 
 
COMMISSION D'ESTIMATION EN MATIÈRE D’EXPROPRIATION, par son président 
Frédéric Hugon, à Martigny, autorité attaquée, dans les affaires concernant également 
C _________ SA, de siège à D _________, tiers concerné, et E _________, à 
F _________, tiers concerné 
 
(Expropriation ; indemnisation) 
recours de droit administratif contre les décisions du 28 avril 2023 


- 2 - 
Faits 
 
A. Le 25 août 2021, le Conseil d’Etat a approuvé les plans relatifs au projet de correction 
de la route cantonale T9 (St-Maurice – Brigue), dans le secteur « G _________ », sur le 
territoire de la commune de Y _________, et a déclaré les travaux d’intérêt public. Ce 
projet prévoyait notamment la création sur cette route de deux giratoires permettant de 
la relier à une zone commerciale en développement, au moyen d’accès nord-sud. 
Les documents homologués à cette occasion incluaient un plan des expropriations, qui 
montrait que celles-ci portaient sur vingt-trois parcelles. Etaient notamment concernés 
les propriétaires et les biens-fonds suivants : 
Propriétaires 
Parcelles 
Surf. totale 
Surf. expropriée 
X _________ SA 
xx1 
290 m2 
290 m2 
xx2 
7082 m2 
130 m2 
xx3 
808 m2 
65 m2 
xx4 
2332 m2 
80 m2 
xx5 
5775 m2 
375 m2 
xx6 
3199 m2 
1560 m2 
xx7 
324 m2 
324 m2 
xx8 
489 m2 
489 m2 
xx9 
2537 m2 
965 m2 
Commune 
de 
Y 
_________ 
xx10 
1212 m2 
185 m2 
C _________ SA 
xx11 
49’000 m2 
405 m2 
E _________ 
xx12 
1954 m2 
360 m2 
Z _________ 
xx13 
5897 m2 
40 m2 
 
A l’exception du no xx10 (zone mixte artisanale avec habitat) et du no xx13 (zone 
d’habitations collectives), toutes ces parcelles étaient affectées à la zone mixte 
d’activités commerciales, artisanales, de services, sportives, récréatives et touristiques 
à aménager (ci-après : zone mixte CS), selon le règlement communal des constructions 


- 3 - 
et des zones de Y _________ (ci-après : RCCZ), adopté par l’assemblée primaire, le 
27 mai 2010, et homologué par le Conseil d’Etat, le 21 mars 2012. En outre, les parcelles 
affectées à la zone mixte CS étaient incluses dans un périmètre régi par un plan de 
quartier « G _________ » (ci-après : PQ) et son règlement approuvés par la Commission 
cantonale des constructions (ci-après : CCC), le 21 mars 2019. En particulier, les 
parcelles attenantes nos xx5 et xx6 de X _________ SA supportaient un terrain de 
football synthétique, un hangar adjacent ainsi que le bâtiment d’une ancienne biscuiterie, 
dont les locaux étaient utilisés depuis 2009 pour les besoins du FC H _________. 
Par ailleurs, par acte notarié du 22 décembre 2017, la commune de Y _________ a 
déclaré vouloir céder à X _________ SA la parcelle no xx14 (qui n’existe plus à la suite 
de sa réunion à d’autres biens-fonds afin de constituer notamment le no xx11, vendu à 
C _________ SA) en contrepartie de la constitution de servitudes de passage aérien et 
de la promesse faite par cette société de céder à la commune une surface plus ou moins 
équivalente d’un autre bien-fonds sis dans ce secteur. 
Enfin, le conseil communal de Y _________ a décidé, le 7 juillet 2022, d’instaurer des 
zones réservées sur certaines parties de son territoire, notamment sur la parcelle no xx13 
appartenant à Z _________. 
B. Le 28 avril 2023, la commission d’estimation en matière d’expropriation (ci-après : la 
commission) a rendu, pour chaque propriétaire concerné, une décision qui fixait le montant 
des indemnités dues par l’Etat du Valais pour les parcelles expropriées, sur la base de la 
méthode comparative ou statistique. 
Pour X _________ SA, la commission a relevé que les portions de terrain concernées 
totalisaient 4278 m2 et étaient presque toutes situées en bordure de parcelles et 
limitrophes avec la route cantonale à améliorer, seule la parcelle no xx6 étant fortement 
impactée par le nouveau tracé de cette route. Elle a fixé une indemnité de 1000 fr./m2 
(ch. 1), tout en précisant qu’elle n’avait traité ni du dédommagement pour la démolition 
des infrastructures et du terrain de football sis sur le no xx6, ni de l’indemnisation pour le 
solde de cette parcelle, car ces points avaient fait l’objet d’un accord conclu entre la 
propriétaire et l’Etat du Valais (ch. 2 et 3). En outre, elle a notamment arrêté à 500 fr./ml 
la plus-value pour les routes existantes sur les parcelles nos xx8 et xx9 (ch. 4) et a indiqué 
que l’acte notarié du 22 décembre 2017 devait être appliqué et une indemnité de 
1000 fr./m2 versée à qui de droit si un solde était restant (ch. 6). 
Pour la commune de Y _________, la commission a aussi fixé à 1000 fr./m2 l’indemnité 
due en raison de l’expropriation partielle du no xx10 (ch. 1 let. d) et précisé que l’acte 


- 4 - 
notarié précité devait être appliqué et une indemnité de 1000 fr./m2 versée à qui de droit 
si un solde était restant (ch. 2). 
S’agissant d’C _________ SA, le même montant de 1000 fr./m2 a été arrêté pour 
l’expropriation de portions de terrain situées en bordure de la parcelle no xx11 (ch. 1). La 
décision rendue à l’égard de E _________ fixait elle aussi le même montant pour 
l’expropriation de portions de terrain situées en bordure du no xx12 (ch. 1). 
Enfin, pour la parcelle no xx13 appartenant à Z _________ et sise en zone d’habitations 
collectives, la commission a fixé le prix du terrain à 700 fr./m2 si la susnommée renonçait 
à un transfert de densité et à 350 fr./m2 dans le cas contraire (ch. 1). 
C. Ces décisions ont fait l’objet de quatre recours de droit administratif adressés à la 
Cour de céans (cf. ci-après let. D à G). 
D.a Le 26 mai 2023, l’Etat du Valais, agissant par l’intermédiaire du Département de la 
mobilité, du territoire et de l’environnement (ci-après : DMTE), a conclu à l’annulation 
partielle des décisions précitées relatives respectivement à X _________ SA, à la 
commune de Y _________, à C _________ SA, à E _________ et à Z _________ ainsi 
qu’au renvoi des causes à la commission pour nouvelles décisions dans le sens des 
considérants. 
Dans cette affaire A1 23 84, l’Etat du Valais a contesté l’indemnité de 1000 fr./m2 décidée 
pour les terrains expropriés propriété respectivement de X _________ SA, de 
C _________ SA et de E _________. Il a qualifié ce prix de « surfait », compte tenu 
d’actes de vente dont il produisait des copies et desquels il ressortait – nonobstant le 
peu de transactions dans ce secteur et une grande disparité entre les montants pratiqués 
(entre 400 et 1250 fr./m2) – un prix moyen d’environ 541 fr./m2. Il a ajouté que ces 
montants incluaient en outre d’autres prestations en plus de la vente du terrain, ce qui 
tirait le prix du terrain artificiellement vers le haut. Par ailleurs, l’Etat a expliqué que les 
portions de terrain concernées ne pouvaient pas être bâties conformément aux 
possibilités offertes par la zone mixte CS. En effet, il s’agissait soit d’avant-terrains se 
situant dans l’alignement routier, soit de terrains que le PQ délimitait comme des routes 
d’accès, dont la propriété allait être cédée par échange à la commune de Y _________ 
selon l’acte notarié instrumenté en 2017 et qui seraient dès lors intégrées au réseau des 
routes communales. La valeur de ces portions de terrain devait donc être réduite par 
rapport à la valeur du marché, respectivement était nulle. L’Etat a en outre nié tout accord 
formel avec X _________ SA quant à la démolition du terrain de football ou au solde de 
la parcelle no xx6, auxquels la décision de la commission se référait dès lors à tort. Il a 


- 5 - 
encore contesté toute plus-value pour les nos xx8 et xx9, du moment que ces biens-fonds 
étaient des dessertes routières qui n’étaient pas vouées à la construction et dont la 
valeur avait déjà été prise en compte lors de la vente des terrains dans la zone 
concernée. Quant à la portion expropriée du no xx10 appartenant à la commune de 
Y _________, elle se trouvait en zone réservée depuis 2022 et il s’agissait aussi d’un 
avant-terrain sis dans l’alignement routier. La valeur de ce terrain acquis en 2018 par la 
commune pour un prix de 200 fr./m2 ne pouvait donc pas dépasser 50 fr./m2 (réduction 
de la valeur de moitié en raison de l’affectation à la zone réservée et réduction 
supplémentaire de moitié en raison de la nature d’avant-terrain). Enfin, le même 
raisonnement valait pour la parcelle no xx13 de Z _________, dont la valeur estimée à 
270 fr./m2 devait être ramenée à 70 fr./m2 au moins. 
L’Etat du Valais a joint à son recours une vingtaine de pièces destinées à appuyer ses 
motifs et conclusions. 
D.b Le 19 juin 2023, le conseil communal de Y _________ a indiqué qu’il se ralliait aux 
conclusions formulées dans ce recours. 
Le 11 août suivant, la commission a déposé son dossier, maintenu sa décision et invité 
la Cour de céans à la confirmer. Elle a notamment expliqué qu’elle n’avait pas tenu 
compte des zones d’avant-terrain, car l’examen du PQ approuvé par la CCC en 2019 
montrait que pratiquement aucune des portions de terrain expropriées ne correspondait 
à cette notion. Elle a en outre défendu le prix de 1000 fr./m2 qu’elle avait fixé pour 
l’indemnisation des parcelles expropriées, chiffre qui résultait d’une moyenne 
arithmétique des prix de vente les plus récents dans le secteur concerné. Elle a encore 
relevé que l’affectation à la zone réservée du no xx13 n’en modifiait pas la valeur, attendu 
que cette parcelle demeurait affectée à la zone à bâtir. 
Six jours plus tard, Z _________ a conclu principalement à l’irrecevabilité du recours, 
subsidiairement à son rejet. Elle a contesté la qualité pour recourir du DMTE, qui n’était 
à son avis pas légitimé à agir au nom de l’Etat du Valais. Sur le fond, elle a soutenu que 
les arguments qui visaient à réduire l’indemnité due pour sa parcelle no xx13 à 70 fr./m2 
tombaient à faux, dès lors que ce terrain demeurait affecté à la zone d’habitations 
collectives nonobstant son classement en zone réservée et que la bande de terrain 
expropriée ne remplissait pas les critères permettant de la considérer comme un avant-
terrain. A titre de moyens de preuve, elle a requis l’édition du dossier de la cause, 
l’interrogatoire des parties ainsi que l’audition de témoins. Elle a produit à cette occasion 


- 6 - 
un exemplaire d’un rapport d’estimation qu’elle avait joint à son propre mémoire de 
recours. 
Le 25 octobre 2023, X _________ SA a proposé de rejeter ce recours. Elle a affirmé que 
l’indemnité de 1000 fr./m2 décidée par la commission pour les portions de terrain 
expropriées en zone mixte CS n’était nullement excessive, mais reflétait au contraire la 
forte augmentation du prix du terrain dans ce secteur ces dernières années. Elle a 
allégué que ce montant était en réalité plutôt bas et qu’il ne pouvait pas être réduit au 
motif que les expropriations étaient justifiées par l’aménagement de nouvelles voies 
d’accès. De plus, aucune réduction ne pouvait être admise en vertu de la jurisprudence 
relative à l’expropriation d’avant-terrains, puisque les surfaces concernées n’étaient pas 
entièrement contenues dans l’alignement de la route cantonale réaménagée. En outre, 
X _________ SA a rappelé les motifs énoncés dans son recours et qui requéraient une 
indemnisation pour les installations sportives existantes sur le no xx6 ainsi que pour le 
solde de cette parcelle rendue largement inutilisable en raison du réaménagement 
routier. Enfin, elle a contesté toute suppression ou réduction de l’indemnité qui avait été 
fixée par la commission pour la plus-value des routes de desserte existantes sur les nos 
xx8 et xx9, expliquant que celles-ci avaient été aménagées à ses frais pour les besoins 
du PQ. A titre de moyens de preuve, X _________ SA a requis une inspection des lieux, 
les auditions de cinq témoins ainsi qu’une expertise visant à évaluer la valeur des 
installations qui étaient présentes sur le no xx6 et le coût de la démolition du hangar. Elle 
a joint à sa détermination notamment la copie d’un courriel du 23 septembre 2022 qui 
rappelait les coûts des constructions qu’elle avait réalisées sur la parcelle précitée ainsi 
qu’un récapitulatif des transactions immobilières qu’elle avait opérées en 2008 dans le 
secteur concerné. 
C _________ SA et E _________ n’ont pas déposé de réponses. 
Le 6 novembre 2023, X _________ SA s’est déterminée sur les autres réponses au 
recours et a modifié ses conclusions, en requérant principalement de déclarer le recours 
irrecevable, subsidiairement de le rejeter dans la mesure de sa recevabilité. 
Le 14 novembre suivant, l’Etat du Valais a affirmé qu’il avait qualité pour recourir. Il a 
rappelé qu’il avait élaboré le projet de réaménagement routier et qu’il était le destinataire 
de la décision du Conseil d’Etat approuvant ledit projet et accordant le droit d’exproprier. 
Il a aussi relevé que les décisions de la commission le désignaient d’ailleurs 
explicitement comme l’expropriant, de sorte qu’il était partie à la procédure et disposait 
d’un droit de recours. Sur le fond, il a notamment affirmé que les surfaces expropriées 


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se situaient intégralement dans l’alignement, en déposant un plan tiré du dossier de mise 
à l’enquête publique. 
E.a Le 31 mai 2023, X _________ SA a déposé son propre recours en concluant, sous 
suite de frais et de dépens, à l’annulation des ch. 2 et 3 du dispositif de la décision rendue 
à son égard et au renvoi de la cause à la commission pour qu’elle statue sur ces 
éléments dans le sens de l’accord conclu oralement entre elle-même et l’Etat du Valais. 
Dans cette cause A1 23 86, cette société a reproché à la commission d’avoir commis un 
déni de justice formel et d’avoir violé son obligation de motiver sa décision. Elle a motivé 
ces griefs en affirmant que la commission s’était abstenue sans droit de traiter de la 
démolition des infrastructures sportives sises sur le no xx6 ainsi que de l’indemnisation 
du solde de cette parcelle (ch. 2 et 3 du dispositif de la décision attaquée). En effet, 
aucun accord n’avait été formalisé avec l’Etat du Valais sur ces questions, avant que 
celui-ci ne prenne possession, de manière anticipée, d’une partie du no xx6 afin de 
démolir les installations sportives. En réalité, l’Etat s’était engagé oralement à prendre à 
sa charge le coût de démolition desdites installations et à indemniser X _________ SA 
pour ce terrain au même prix que celui auquel serait vendu le bien-fonds voisin no xx15, 
avec en sus un dédommagement pour les installations qui s’y trouvaient. Or, 
X _________ SA avait par la suite vendu ce fonds voisin à un prix de 1250 fr./m2 et elle 
estimait la valeur totale des installations démolies à 1'280'000 fr., à laquelle s’ajoutaient 
12'000 fr. qu’elle avait déboursés pour faire démolir le hangar. D’après elle, la 
commission aurait dû, au lieu de renvoyer à un accord formel qui n’avait jamais existé, 
reprendre dans sa décision ces éléments qui lui avaient été communiqués et qui 
permettaient de concrétiser les engagements pris par oral par l’Etat. 
A titre de moyens de preuve, elle a requis l’interrogatoire de l’un de ses représentants 
ainsi qu’une expertise visant à évaluer la valeur des installations qui étaient présentes 
sur le no xx6 et le coût de la démolition du hangar. X _________ SA a joint à son mémoire 
notamment les procès-verbaux de deux séances qui s’étaient déroulées le 23 mars et 
17 mai 2022 entre ses représentants et ceux du Service cantonal de la mobilité (ci-
après : SDM). 
E.b Dans sa réponse du 28 juin 2023, l’Etat du Valais s’est référé aux conclusions qu’il 
avait formulées dans son recours A1 23 84, à savoir l’annulation de la plupart des chiffres 
du dispositif de la décision que la commission avait rendue à l’égard de X _________ 
SA. En particulier, il a nié l’existence d’un accord formel le liant à cette société pour 
l’indemnisation des infrastructures sportives sises sur le no xx6 et du solde de cette 


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parcelle. Il a par ailleurs qualifié de « fantaisistes » les prétentions de X _________ SA, 
notamment parce qu’elles ne tenaient compte ni la vétusté du terrain de football, ni du 
fait que l’intéressée avait vendu une portion de ce terrain pour qu’y soit construit un 
restaurant. Il a joint à sa détermination notamment des photographies des installations 
sportives en question ainsi qu’un courriel émanant d’un représentant de X _________ 
SA qui mentionnait un prix de 140 fr./m2 pour l’indemnisation du terrain de football. 
Le 11 août 2023, la commission a indiqué qu’elle maintenait sa décision et a invité la 
Cour de céans à la confirmer. 
X _________ SA a répliqué, le 4 septembre 2023, en maintenant ses motifs et 
conclusions. Elle a joint à son envoi les copies de plusieurs documents destinés à étayer 
lesdits motifs. Elle a en outre requis, à titre de moyens de preuve, l’édition du dossier du 
réaménagement de la route cantonale T9 ainsi que les interrogatoires de son 
administrateur unique et d’un collaborateur du SDM. 
F.a Le conseil communal de Y _________ a lui aussi formé un recours de droit 
administratif, le 31 mai 2023, en concluant, sous suite de frais et de dépens, 
principalement à la réforme de la décision que la commission avait rendue à son égard, 
en ce sens que l’indemnisation pour l’expropriation de la parcelle no xx10 soit fixée à 
100 fr./m2 ; subsidiairement, le conseil communal a requis le renvoi de la cause à la 
commission pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 
Dans cette affaire A1 23 87, l’autorité communale a notamment relevé qu’elle avait 
acquis le no xx10 en 2018 pour un prix de 200 fr./m2. Elle a aussi fait remarquer que cette 
parcelle était affectée à la zone mixte artisanale et n’était pas incluse dans le périmètre 
du PQ, ce qui la distinguait des biens-fonds sis en zone mixte CS qui avaient fait l’objet 
de ventes assez récentes pour des prix bien supérieurs. A la suivre, ces transactions 
s’inscrivaient dans un contexte commercial particulier qui avait eu pour effet de faire 
monter artificiellement les prix de l’immobilier dans ce secteur. Le conseil communal a 
par ailleurs souligné que la partie expropriée du no xx10 était un avant-terrain situé le 
long de la route cantonale et qui allait servir à la création d’une desserte routière. Il a 
rappelé que cette portion de terrain était de ce fait inconstructible et que sa valeur devait 
donc être divisée de moitié par rapport à la valeur d’acquisition. Il s’ensuivait que 
l’indemnité d’expropriation devait être fixée à 100 fr./m2. 
A titre de moyen de preuve, l’autorité communale a proposé l’édition du dossier de la 
cause. Elle a joint à son mémoire les copies de plusieurs pièces dont la plupart figurait 
audit dossier. 


- 9 - 
F.b Dans sa réponse du 28 juin 2023, l’Etat du Valais s’est notamment référé aux 
conclusions qu’il avait formulées dans son recours A1 23 84, à savoir l’annulation de la 
décision que la commission avait rendue à l’égard de la commune de Y _________ en 
ce qu’elle fixait une indemnité à 1000 fr./m2 pour la surface expropriée du no xx10 (ch. 1d 
du dispositif) et en ce qu’elle prévoyait l’application de l’acte du 22 décembre 2017 (ch. 2 
du dispositif). 
Le 11 août 2023, la commission a indiqué qu’elle maintenait sa décision et a invité la 
Cour de céans à la confirmer. 
La communication de ces réponses n’a pas suscité de réplique de la part de l’autorité 
communale. 
G.a Le 2 juin 2023, Z _________ a conclu, sous suite de frais et de dépens, 
principalement à l’annulation de la décision que la commission avait rendue à son égard 
et à la fixation d’une indemnité d’expropriation pour sa parcelle no xx13 à 805 fr./m2 ; 
subsidiairement, elle a requis le renvoi de la cause à la commission pour nouvelle 
décision en considération d’un rapport d’évaluation du 27 mai 2023 qu’elle joignait à son 
mémoire. 
Dans cette affaire A1 23 91, l’intéressée a affirmé que la méthode comparative ou 
statistique n’était pas adaptée pour évaluer objectivement le prix du no xx13. Selon elle, 
il convenait de se référer au rapport d’évaluation précité, qui avait été établi par une 
experte reconnue et brevetée dans le domaine de l’estimation immobilière et qui 
concluait à un prix de 805 fr./m2. 
A titre de moyens de preuve, l’intéressée a sollicité l’édition du dossier de la commission 
ainsi que l’édition par le Conseil d’Etat du « projet d’approbation des plans routiers 
concernant les accès au PQ » ; elle a par ailleurs réservé l’administration d’autres 
moyens de preuve. 
G.b Le 28 juin 2023, l’Etat du Valais s’est référé aux conclusions qu’il avait formulées 
dans son recours A1 23 84, à savoir l’annulation de la décision que la commission avait 
rendue à l’égard de Z _________ en ce qu’elle fixait une indemnité à 700 fr./m2 pour la 
surface expropriée du no xx13. 
Le 11 août 2023, la commission a répondu qu’elle avait estimé l’indemnité 
d’expropriation en se fondant sur deux ventes immobilières intervenues dans la même 
zone en 2022 pour des prix respectifs de 700 fr./m2 et de 690 fr./m2. Elle a relevé qu’une 


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estimation liée au prix de vente de futurs appartements, telle que défendue par 
Z _________, n’était pas adéquate, car ce prix pouvait varier fortement (de 3500 fr./m2 
à 10'000 fr./m2). Elle a ainsi indiqué qu’elle maintenait sa décision et a invité la Cour de 
céans à la confirmer. 
Z _________ a répliqué, le 15 septembre suivant, en maintenant ses motifs et 
conclusions. Elle a rappelé ce qu’elle avait dit dans sa réponse au recours de l’Etat du 
Valais, à savoir que sa parcelle no xx13 demeurait affectée à la zone d’habitations 
collectives nonobstant son classement en zone réservée et que la bande de terrain 
expropriée ne remplissait pas les critères permettant de la considérer comme un avant-
terrain. Il s’ensuivait que les arguments de l’expropriant qui visaient à réduire l’indemnité 
à 70 fr./m2 tombaient à faux. Elle a aussi contesté les explications de la commission qui 
remettaient en cause l’évaluation du prix du terrain faite par l’experte qu’elle avait 
mandatée. 
Le 14 novembre 2023, l’Etat du Valais a maintenu sa position. 
 
Considérant en droit 
 
1. 
1.1 Conformément à l'art. 42 LcEx, les décisions de la commission peuvent faire l'objet 
d'un recours auprès du Tribunal cantonal, dans les trente jours dès leur notification 
(al. 1). La procédure de recours est régie par la LPJA, sous les réserves suivantes : le 
Tribunal cantonal dispose d'un plein pouvoir d’examen et peut aller au-delà des 
conclusions des parties, à l’avantage ou au détriment de celles-ci (al. 2 let. a et b). 
Aux termes des art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA, a qualité pour former un recours 
de droit administratif devant le Tribunal cantonal quiconque est atteint par la décision 
litigieuse et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou modifiée. Cette 
condition s’examine d’office (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 3 LPJA), mais ne dispense pas 
le recourant d'alléguer les faits qu'il considère comme propres à fonder sa qualité pour 
agir lorsqu'ils ne ressortent pas à l'évidence de la décision attaquée ou du dossier de la 
cause (ACDP A1 21 192/193 du 9 mars 2022 consid. 1.1 et la référence). La qualité pour 
recourir s’analyse à la lumière de la jurisprudence rendue en application de l’art. 89 LTF, 
le droit cantonal n’ayant en l’occurrence pas une portée plus large (ATF 144 I 43 


- 11 - 
consid. 2.1, cité p. ex. in : arrêt du Tribunal fédéral 1C_547/2020 du 15 septembre 2021 
consid. 5.1). 
1.2 Z _________ et X _________ SA soutiennent que le recours formé par l’Etat est 
irrecevable ; elles relèvent que le mémoire de recours a été signé par le Conseiller d’Etat 
en charge du DMTE et arguent que celui-ci n’a pas qualité pour agir. 
La légitimation de l’Etat du Valais à recourir contre des décisions d’expropriation a déjà 
été admise dans des précédents (cf. p. ex. ACDP A1 19 113 du 22 novembre 2019 
consid. 1 et les réf. cit.). En effet, en sa qualité de propriétaire des voies de 
communication cantonales, l’Etat doit payer les indemnités correspondantes dans le 
cadre de la procédure d'expropriation. Il est ainsi atteint par les décisions qui fixent les 
montants de ces indemnités et dispose d’un intérêt digne de protection à l'annulation ou 
à la modification de ces décisions. 
En l’occurrence, le mémoire du 26 mai 2023 a été signé par le Conseiller d’Etat en 
charge du DMTE. Sa première page comporte l’en-tête de ce département et mentionne 
« Recours Etat du Valais c/ Commission d’Estimation ». Le mémoire indique aussi que 
« l’expropriant, en l’occurrence l’Etat du Valais, est légitimé à déposer recours (art. 42 
LcEx) » et précise que « les voies publiques sont placées sous la haute surveillance du 
Conseil d’Etat, qui le fait par l’intermédiaire du département compétent (art. 228 LR) ». 
Ces éléments permettent donc de retenir que le recours a été déposé par le DMTE au 
nom de l’Etat du Valais. 
De l’avis de la Cour, la représentation de l’Etat par le DMTE apparaît de manière 
manifeste dans cette affaire d’expropriation, dès lors que ce département a élaboré le 
projet de correction de la route cantonale T9 à l’origine de la procédure d’expropriation, 
que ses représentants ont participé à cette procédure au nom de l’expropriant (cf. p. ex. 
procès-verbaux des séances organisées sur place par la commission) et que les 
décisions de la commission mentionnent explicitement le DMTE comme « expropriant ». 
La Cour n’a dès lors aucune raison de douter que le DMTE était légitimé à déposer un 
recours de droit administratif au nom de l’Etat du Valais. Dans ces circonstances, 
requérir une procuration formelle signée par l’exécutif cantonal relèverait d’une vaine 
formalité. Partant, contrairement à ce que soutiennent Z _________ et X _________ SA, 
il n’y a pas lieu de déclarer le recours de l’Etat irrecevable. 
1.3 La qualité pour recourir de X _________ SA, du conseil communal de Y _________ 
et d’Z _________ n’est pas contestée et doit être admise. En effet, ces propriétaires 
fonciers sont directement touchés par les décisions que la commission a rendues à leur 


- 12 - 
égard et ils disposent d’un intérêt à l’annulation ou à la modification desdites décisions. 
On notera, en particulier, que le conseil communal de Y _________ dispose d’un intérêt 
singulier à requérir une réduction de l’indemnisation que lui a allouée la commission pour 
l’expropriation de sa parcelle. En effet, cette autorité pourra être amenée à l’avenir à 
requérir elle-même des expropriations dans ce secteur et le présent litige constituera un 
précédent susceptible d’influer sur le montant des indemnisations que la commune sera 
amenée à payer. 
1.4 Les quatre recours respectent les autres exigences de forme (cf. art. 72, 78 let. a, 
80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA), de sorte qu’il convient d’entrer en matière. 
1.5 Aux termes de l'art. 11b al. 1 LPJA, l'autorité peut, d'office ou sur requête, joindre en 
une même procédure des affaires qui se rapportent à une situation de fait identique ou à 
une cause juridique commune. En l'espèce, les quatre recours déposés céans ont trait à la 
légalité de cinq décisions en matière d’expropriation se rapportant aux mêmes faits. De plus, 
l’expropriant conteste toutes ces décisions, de sorte que son recours concerne tous les 
propriétaires fonciers recourants. Enfin, les griefs qui sont formulés dans ces quatre affaires 
se recoupent partiellement. Il est donc décidé de joindre les causes A1 23 84, A1 23 86, 
A1 23 87 et A1 23 91, lesquelles feront l'objet d'un seul arrêt. 
2. 
2.1 Faisant usage d'un droit que la loi leur reconnaît (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 
LPJA), les parties ont sollicité l’administration de plusieurs moyens de preuve. Ceux-ci 
ne seront pris en considération que s’ils apparaissent utiles à l'établissement des faits 
pertinents. En effet, l'autorité de décision peut se livrer à une appréciation anticipée de 
l'utilité du moyen de preuve offert et renoncer à l'administrer lorsque le fait dont les 
parties veulent établir la réalité n'est pas important pour la solution du cas, lorsque sa 
preuve résulte déjà de constatations versées au dossier ou lorsque cette autorité arrive 
à la conclusion que ces preuves ne sont pas décisives pour la solution du litige, voire 
qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 146 IV 218 consid. 3.1.1, 
145 I 167 consid. 4.1 et 140 I 285 consid. 6.3.1 ; v. aussi p. ex. ACDP A1 22 199 du 22 
mai 2023 consid. 2.1). 
2.2 Les parties requièrent en premier lieu l’édition du dossier de la cause, demande qui 
est satisfaite puisque la commission a déposé céans ce dossier, le 11 août 2023. 
2.3 Ensuite, X _________ SA sollicite l’administration de plusieurs moyens de preuve 
dans son mémoire de recours, dans sa réplique du 4 septembre 2023 ainsi que dans sa 
réponse du 25 octobre suivant au recours déposé par l’Etat. 


- 13 - 
Elle propose d’abord une inspection des lieux, moyen que la Cour renonce à mettre en 
œuvre car le dossier précité et les pièces déposées par les parties comportent 
notamment des plans et des photographies qui permettent de se représenter les lieux et 
donc de statuer sur les griefs invoqués sans se rendre sur place. 
X _________ SA requiert aussi les auditions de cinq témoins ainsi que les interrogatoires 
de son administrateur unique et d’un collaborateur du SDM. Ces moyens visent 
notamment à établir que les aménagements routiers du PQ ont été réalisés de manière 
anticipée d’entente entre le SDM, le conseil communal de Y _________ et X _________ 
SA (cf. réplique du 4 septembre 2023 p. 4 ss). Dans la mesure où l’intéressée a produit 
des procès-verbaux de séances qui font état de ces discussions, la Cour ne voit pas 
l’utilité d’auditionner des témoins à ce sujet. Les moyens proposés ont aussi pour objectif 
d’établir l’existence d’un accord ou de pourparlers entre le SDM et X _________ SA au 
sujet de l’expropriation de la parcelle no xx6 et de l’indemnisation des infrastructures qui 
s’y trouvaient. Comme nous le verrons (cf. infra, consid. 6), la Cour est en mesure de 
statuer sur la base des pièces au dossier, de sorte qu’il ne se justifie non plus pas 
d’auditionner des témoins à ce propos. Il est rappelé que le droit d’être entendu garanti 
par l’art. 29 al. 2 Cst. ne comprend ni le droit absolu d'être entendu oralement, ni celui 
d'obtenir l'audition de témoins (ATF 140 I 68 consid. 9.6.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
8C_40/2022 du 15 juillet 2022 consid. 3.2 ; ACDP A1 21 286 du 6 septembre 2022 consid. 
2.1). 
L’intéressée demande aussi la mise en œuvre d’une expertise visant à évaluer la valeur 
des installations qui se trouvaient sur le no xx6 avant d’être démolies ainsi que le coût 
de la démolition du hangar également sis sur cette parcelle. Comme nous le verrons, 
l’examen matériel de ces questions implique en définitive un renvoi de l’affaire à l’autorité 
précédente (cf. infra, consid. 6), de sorte que la Cour renonce à administrer ce moyen. 
X _________ SA sollicite en outre l’édition du dossier cantonal relatif au réaménagement 
de la route cantonale T9. La Cour remarque que l’Etat du Valais a joint à son recours la 
décision d’homologation de ces plans routiers ainsi que les plans des expropriations et 
des alignements. Ces documents permettant de trancher les recours en connaissance 
de cause, il n’y a pas lieu de requérir le dépôt de l’intégralité du dossier précité. 
2.4 Dans sa réponse du 16 août 2023 au recours de l’Etat, Z _________ sollicite elle 
aussi l’interrogatoire des parties ainsi que l’audition de témoins. Ces moyens ne seront 
toutefois pas administrés, dès lors que les parties ont pu exposer par écrit leurs 
arguments. Au demeurant, la susnommée ne précise pas quels témoins il y aurait lieu 


- 14 - 
d’entendre, ni quels faits déterminants pour l’issue des causes ces auditions 
permettraient d’établir. 
Dans son propre mémoire de recours, Z _________ propose en outre l’édition par le 
Conseil d’Etat du « projet d’approbation des plans routiers concernant les accès au 
PQ ». Cette demande vise la même preuve que celle sollicitée par X _________ SA 
quant au réaménagement de la route cantonale T9 ; elle est rejetée pour les mêmes 
motifs. 
3. 
3.1 Dans un premier temps, la Cour se prononcera sur le recours A1 23 84 formé par 
l’Etat du Valais. Celui-ci conteste cinq décisions rendues par la commission au sujet de 
l’indemnisation due respectivement à X _________ SA, à la commune de Y _________, 
à C _________ SA, à E _________ et à Z _________ pour l’expropriation de leurs biens-
fonds respectifs. 
Après avoir rappelé les règles applicables à pareille indemnisation (cf. infra, consid. 4), 
la Cour examinera si les indemnités fixées pour les surfaces expropriées en zone mixte 
CS résistent aux critiques de l’Etat (cf. infra, consid. 5). Ensuite, elle se penchera sur le 
grief qui conteste tout accord privé intervenu entre l’Etat et X _________ SA pour 
l’indemnisation des infrastructures et du terrain de football se trouvant sur le no xx6 ainsi 
que pour le solde de la surface de cette parcelle (cf. infra, consid. 6). Elle examinera 
aussi la question de savoir s’il est justifié d’indemniser X _________ SA pour la plus-
value liée à l’aménagement de deux routes (cf. infra, consid. 7) ainsi que la question de 
savoir si la commission a exigé à bon droit la mise en œuvre de l’acte conclu le 
22 décembre 2017 entre cette société et le conseil communal de Y _________ (cf. infra, 
consid. 8). En outre, la Cour se déterminera encore sur les arguments que l’Etat du 
Valais formulent à l’encontre des décisions rendues à l’égard de la commune de 
Y _________ (cf. infra, consid. 9), respectivement de Z _________ (cf. infra, consid. 10). 
Dans chacun de ces considérants, la Cour examinera aussi les griefs que les 
propriétaires concernés énoncent dans leurs propres recours, dans la mesure où ils 
s’opposent aux motifs formulés par l’Etat. Elle terminera par une synthèse relative à ce 
recours A1 23 84 (cf. infra, consid. 11). 
3.2 Dans un second temps, la Cour examinera, le cas échéant, les griefs encore non 
traités formulés dans les recours respectifs de X _________ SA (cf. infra, consid. 12.1), 
du conseil communal de Y _________ (cf. infra, consid. 12.2) et de Z _________ (cf. 
infra, consid. 12.3). Elle déterminera à cette occasion le sort de ces recours. 


- 15 - 
4. 
4.1 Conformément à l’art. 26 al. 2 Cst., une pleine indemnité est due en cas 
d’expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Ce 
principe est notamment concrétisé à l’art. 63 LR qui prévoit que les propriétaires ont droit 
à une pleine indemnité pour tous les droits cédés pour la construction, la correction ou 
la réfection des voies publiques. Dans la mesure où la LR ne contient aucune disposition, 
la procédure d’estimation est réglée dans la LcEx. 
L’indemnité comprend, au premier chef, la valeur vénale du droit exproprié (art. 13 let. a 
LcEx), soit le prix de vente qui aurait objectivement pu être obtenu sur le marché, au jour 
déterminant, par une aliénation privée, ce qui exclut les prix spéculatifs ou de bradage. 
Cette pleine valeur vénale doit être fixée selon des critères objectifs, soit en tenant 
compte de tous les éléments de fait et de droit qui seraient pris en considération par des 
acheteurs potentiels (RVJ 2018 p. 20, consid. 3 et les réf. cit. ; ACDP A1 19 87 du 20 
janvier 2020 consid. 2.1.2 ; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, 
construction, expropriation, 2011, no 1169, p. 499 ; SIEGRIST, L’estimation des biens 
expropriés, in : Pratique du droit administratif 2009, La maîtrise publique du sol : 
expropriation formelle et matérielle, préemption, contrôle du prix, p. 44). 
L’indemnité comprend en outre le montant de la dépréciation de la partie non expropriée 
en cas d’expropriation partielle d’un immeuble ou de plusieurs immeubles dépendant 
économiquement les uns des autres (art. 13 let. b LcEx) ainsi que le montant de tous les 
autres dommages subis par l’exproprié, en tant qu’ils peuvent être prévus, dans le cours 
ordinaire des choses, comme une conséquence normale de l’expropriation (art. 13 let. c 
LcEx). L’art. 14 LcEx exclut l’indemnisation de droits ou de prétentions résultant d’actes 
abusifs « ou créés exclusivement pour obtenir une indemnité ». 
Attendu l’art. 15 LcEx, la date déterminante pour établir la valeur vénale est celle de la 
fixation de l’indemnité ou celle de la décision concernant la prise de possession anticipée 
(al. 1) ; l’estimation de cette valeur doit tenir compte dans une juste mesure de la possibilité 
et de la vraisemblance d’une meilleure utilisation de l’immeuble dans un délai raisonnable 
(al. 2), mais non des augmentations ou des diminutions de valeur qui résultent uniquement 
de l’ouvrage de l’expropriant, même si l’immeuble n’est que partiellement exproprié (al. 3). 
4.2 Il existe plusieurs méthodes pour calculer cette valeur vénale, soit la méthode 
comparative ou statistique qui est en règle générale utilisée pour les terrains non 
construits et celle fondée sur la valeur de rendement pour les immeubles de rapport ; les 
méthodes rétrospectives ou fondées sur la situation des immeubles servent en principe 


- 16 - 
à vérifier les résultats des deux précédentes (cf. ACDP A1 19 87 précité consid. 2.1.3 et 
la réf. cit.). 
En l’espèce, la commission a utilisé la méthode statistique. Ce choix est effectivement 
approprié, puisqu’il s’agit ici d’évaluer la valeur vénale de terrains non bâtis. De plus, 
lorsqu’elle peut être pratiquée, cette méthode est reconnue comme étant celle qui fournit 
les résultats les plus sûrs et précis, afin d’établir le prix que serait prêt à payer un nombre 
indéterminé d'acheteurs intéressés sur le marché libre pour le bien-fonds en question. 
Les autres méthodes s’appliqueront en l’absence d’éléments de comparaison suffisants 
ou dans le but de contrôler le résultat obtenu au moyen de la méthode statistique (cf. 
ATF 122 I 168 consid. 3a ; EGGS, Les « autres préjudices » de l’expropriation, 2013, 
no 372 p. 139). 
Cette méthode implique de rechercher les prix payés pour des fonds de même nature, 
de même qualité et de même situation. Elle donne un résultat correct pour autant que 
l'on dispose d'un nombre suffisant d'objets présentant des caractéristiques analogues. Il 
ne faut cependant pas poser des exigences trop grandes à cet égard, car on peut tenir 
compte des différences au moyen de majorations ou de réductions appropriées 
pratiquées dans la moyenne des prix retenus. Le terrain de comparaison ne doit pas non 
plus nécessairement se trouver dans le même quartier, dans la mesure où il présente 
des ressemblances quant à sa situation, à l’environnement, aux possibilités d’utilisation, 
etc. (ATF 122 I 168 consid. 3a). Parmi les différences pouvant donner lieu à une 
correction des valeurs figurent par exemple la forme particulière d’un bien-fonds, sa 
situation, ses possibilités d’utilisation, les alentours et les caractéristiques du sol, le 
degré d’équipement et les circonstances qui ont entouré la vente, par exemple des prix 
d’ami, des prix plus favorables payés dans le contexte familial ou lors d’une succession, 
ou encore ceux fortement influencés par un contexte spéculatif (EGGS, op. cit., 
nos 374 ss, p. 140 ss ; cf. ég. ACDP A1 19 87 précité consid. 2.1.3 et la réf. cit.). 
5. 
5.1 En l’occurrence, l’Etat du Valais conteste tout d’abord l’indemnité de 1000 fr./m2 fixée 
pour les terrains expropriés qui sont la propriété respectivement de X _________ SA, de 
C _________ SA et de E _________. Il soutient que ce prix est surfait pour plusieurs 
raisons. 
La Cour traitera de ces motifs en déterminant d’abord si le prix de 1000 fr./m2 correspond 
à la valeur vénale du terrain en zone mixte CS (cf. infra, consid. 5.2), puis en examinant 
s’il y a lieu de procéder à des réductions de l’indemnité au motif que les surfaces 


- 17 - 
expropriées constitueraient des avant-terrains (cf. infra, consid. 5.3.1) ou des routes 
d’accès délimitées par le PQ (cf. infra, consid. 5.3.2). 
5.2 L’expropriant critique en premier lieu le montant de cette indemnité, en déposant les 
copies d’actes relatifs à des ventes de parcelles sises dans le secteur en question (soit 
en 2011 pour un prix de 625 fr./m2, en 2018 pour un prix de 650 fr./m2, en 2019 pour un 
prix de 400 fr./m2, en 2020 pour un prix de 1000 fr./m2 et en 2022 pour un prix de 
1250 fr./m2). Il relève que la moyenne des prix de ces transactions est d’environ 
541 fr./m2 (en tenant compte des surfaces des parcelles vendues), ce qui démontrerait 
déjà que l’indemnité d’expropriation fixée à 1000 fr./m2 ne correspondrait pas à la réalité 
du marché. Il observe aussi qu’il existe une grande disparité entre les montants pratiqués 
et que peu de transactions ont été récemment conclues dans ce secteur. Il précise 
encore que ces montants incluent d’autres prestations en plus de la vente du terrain, ce 
dont la commission n’a pas tenu compte et qui tire le prix du terrain artificiellement vers 
le haut. 
Dans sa réponse au recours, la commission s’en tient à l’indemnité de 1000 fr./m2, 
montant découlant d’une moyenne arithmétique des prix de vente les plus récents dans 
le secteur concerné. Pour sa part, X _________ SA soutient que cette indemnité n’est 
nullement excessive, mais au contraire plutôt basse, compte tenu de la forte 
augmentation du prix du terrain dans la zone mixte CS ces dernières années. Elle en 
veut pour preuve la dernière vente qui y a eu lieu en 2022 pour un prix de 1250 fr./m2. 
Elle remarque en outre que, même en considérant qu’il faudrait déduire de ce montant 
le coût de certaines prestations (démolition de bâtiments, remodelage du terrain), on 
obtiendrait toujours un prix supérieur à 1000 fr./m2. 
5.2.1 La commission se réfère à une liste de ventes immobilières figurant dans son 
dossier (cf. onglet n. 2, pièce n. 2 ; voir aussi fichier pdf « Résumé des actes » sur clé 
usb). Cette pièce mentionne en particulier des ventes intervenues en 2007, année au 
cours de laquelle X _________ SA a acquis de nombreuses parcelles dans le secteur 
« G _________ », pour des prix de 90 ou 100 fr./m2. Elle fait aussi mention de l’acte 
notarié du 22 décembre 2017, par lequel la commune de Y _________ a promis de céder 
à X _________ SA la parcelle no xx14 en contrepartie de la constitution de servitudes 
de passage et de la promesse faite par cette société de céder à la commune une surface 
plus ou moins équivalente d’un autre bien-fonds sis dans ce secteur. Cette promesse a 
été faite moyennant le paiement d’un montant de 454'350 fr., ce qui correspond à un prix 
de 150 fr./m2, montant qui ne tient cependant compte ni de l’échange ultérieur d’une 
surface équivalente, ni de la constitution de servitudes. Enfin, la liste en question 


- 18 - 
comporte des transactions plus récentes, à savoir les trois ventes de terrain par 
X _________ SA à respectivement C _________ SA pour un prix de 400 fr./m2 en 2019 
(cf. fichier précité sur clé usb), à E _________ pour un prix de 1000 fr./m2 en 2020 et à 
I _________ Sàrl pour un prix de 1250 fr./m2 en 2022. Dans la décision qu’elle a 
adressée à X _________ SA, la commission indique d’ailleurs avoir constaté, sur la base 
d’actes de vente consultés au registre foncier et de renseignements obtenus auprès du 
cadastre de J _________, une évolution des prix dans le secteur concerné, sans aucune 
transaction récente enregistrée (une seule vente en cours, non inscrite au registre 
foncier). 
Il ressort de ces éléments que, lors de son évaluation de la valeur vénale des terrains 
expropriés, la commission s’est fortement distanciée des prix (90, 100 et 150 fr./m2) qui 
ont été pratiqués lors des ventes précitées de 2007 et de 2017. Cette approche est 
justifiée, les actes de 2007 ayant été instrumentés il y a plus de 15 ans et à une époque 
où ce secteur n’avait pas encore connu d’essor commercial important. Depuis lors, ce 
secteur s’est fortement développé sur la base du PQ approuvé en 2019 et plusieurs 
transactions ont montré que les prix des terrains se négociaient à des prix nettement 
supérieurs (cf. actes de vente produits céans par l’Etat, sous pièces n. 7 à 11). Par 
ailleurs, la valeur de 150 fr./m2 qui résulte de l’acte notarié du 22 décembre 2017 n’est 
non plus pas déterminante, car elle ne tient pas compte des autres éléments de cet 
accord qui inclut des contreparties ayant une valeur économique notable (promesse 
d’échanger une surface équivalente dans le même secteur, constitution de plusieurs 
servitudes). 
La Cour constate en outre que la commission a fixé le montant de l’indemnité en 
s’écartant notablement du prix de 400 fr./m2 payé par C _________ SA à 
X _________ SA en 2019. Ce point sera discuté ci-après (cf. infra, consid. 5.2.3). 
Cela étant, il apparaît que les transactions déterminantes sur lesquelles la commission 
s’est fondée pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation à 1000 fr./m2 sont celles 
de 2020 (vente de 7082 m2 à E _________ au prix de 7'082'000 fr. = 1000 fr./m2) et de 
2022 (vente de 4000 m2 à I _________ Sàrl au prix de 5'000'000 fr. = 1250 fr./m2). 
5.2.2 L’Etat du Valais souligne que ces deux transactions ont été conclues pour des 
montants forfaitaires et que les prix indiqués dans les actes n’incluent pas uniquement 
la vente du terrain, mais englobent également d’autres prestations de la venderesse 
X _________ SA en faveur des acquéreuses. 


- 19 - 
Ainsi, l’acte passé en 2022 entre cette société et I _________ Sàrl mentionne que le 
terrain en question comporte différentes constructions (deux bâtiments, revêtement en 
dur) et qu’il devra être cédé « nu, soit libre de toutes constructions/installations et nettoyé 
de tout gravas, dépôts, etc. » (cf. acte précité p. 4, sous pièce n. 10 jointe au recours 
A1 23 84). D’après l’expropriant, le coût de ces travaux peut être estimé globalement à 
300'000 francs. X _________ SA conteste que ce coût puisse être déduit du prix de 
vente et affirme qu’au demeurant, les travaux ont coûté 210'000 fr. (cf. contrat 
d’entreprise du 6 février 2023, produit à l’appui de sa détermination du 4 septembre 2023 
dans le dossier A1 23 86). Quoi qu’en dise cette société, il est établi qu’elle devait 
entreprendre, à ses frais, des travaux de démolition et d’évacuation de gravas et de 
déchets avant de pouvoir remettre le terrain à l’acquéreuse. Comme le fait remarquer 
l’Etat, il est hautement vraisemblable qu’il a été tenu compte du coût de ces travaux lors 
de la fixation du prix de vente global de la parcelle concernée. Afin d’évaluer de manière 
objective le prix du terrain, le coût desdits travaux aurait donc dû être soustrait du prix 
de vente. 
L’expropriant fait aussi valoir que X _________ SA a réalisé, à ses frais, un remodelage 
des deux parcelles respectivement vendues à E _________ et à I _________ Sàrl, afin 
de préparer ces terrains pour qu’ils soient prêts à la construction (décapage de la terre 
végétale, pose de conduites, remblayage d’un mètre, fourniture de grave). Il estime le 
coût de ces travaux à environ 120 fr./m2, montants à déduire des prix globaux 
transactionnels. Dans sa réponse du 25 octobre 2023 (p. 9), X _________ SA ne nie 
pas l’existence de ces travaux, mais conteste la déduction alléguée par le recourant. 
Pourtant, à l’instar des travaux de démolition susmentionnés, il s’agit bien de prestations 
que la venderesse a réalisées à ses frais et dont on imagine mal qu’elles n’auraient pas 
influencé à la hausse les prix des terrains vendus. Or, une évaluation objective de ces 
prix aurait dû être faite sans tenir compte du surcoût causé par ces travaux de 
remodelage. 
L’Etat du Valais ajoute qu’il est de notoriété publique que X _________ SA est mandaté 
par E _________ pour l’étude et la réalisation de ses stations-services et magasins. Il 
affirme que le cas d’espèce ne fait pas exception et que ces entrées indirectes impactent 
fortement le prix réel du terrain. A le suivre, les honoraires d’architecte que X _________ 
SA devait percevoir à cet égard représentaient environ xxx fr. (soit 10 % de la valeur des 
bâtiments à réaliser), montant qui devait être déduit du prix de vente global. De l’avis de 
la Cour, cette déduction ne peut pas être retenue en l’état du dossier. En effet, même en 
admettant que l’acquéreuse mandate généralement la venderesse en tant qu’architecte 


- 20 - 
pour ses projets immobiliers, rien ne permet d’affirmer que ce mandat n’a pas fait l’objet 
d’un contrat indépendant de la vente immobilière. L’acte authentique joint au recours 
A1 23 84 (cf. pièce n. 10) a trait à des modifications de limites, à la constitution de 
servitudes et à la vente d’un bien-fonds ; il ne fait aucune mention d’un accord pour des 
prestations d’architecte. 
Il s’ensuit que la commission ne pouvait pas se fonder sur les prix des deux transactions 
précitées tels que figurant dans les actes de vente. S’agissant de transactions conclues 
pour des prix globaux et forfaitaires, il convenait d’évaluer le prix réel du terrain en faisant 
abstraction de toutes autres prestations fournies par la venderesse aux acquéreuses et 
englobées dans le prix de vente. Pour ce motif, l’affaire doit être renvoyée à la 
commission pour qu’elle détermine, après avoir entendu les parties, le prix réel du terrain 
ressortant de ces deux transactions. 
5.2.3 L’expropriant pointe également le fait que les transactions auxquelles la 
commission s’est référée sont peu nombreuses. Ce grief est pertinent, puisque la 
commission s’est fondée principalement sur les deux ventes examinées au considérant 
précédent et dont on a vu que les montants devaient faire l’objet de corrections à la 
baisse. Il est donc nécessaire d’examiner si et dans quelle mesure les autres 
transactions figurant au dossier sont pertinentes pour fixer l’indemnité d’expropriation. 
A cet égard, l’Etat mentionne deux autres transactions qui ont été conclues dans la 
même zone mixte CS, soit la vente en 2018 d’un terrain de 4420 m2 au prix de 
2'873'000 fr. (650 fr./m2 ; cf. pièce n. 8 jointe au recours A1 23 84) et la vente en 2019 
d’une surface de 49'000 m2 pour un prix de 19'600'000 fr. (400 fr./m2 ; cf. pièce n. 9 jointe 
au recours A1 23 84). Ces ventes sont moins récentes que celles de 2020 et 2022 
discutées plus haut et ont été conclues pour des prix notablement plus bas. 
X _________ SA explique le prix plus bas payé en 2019 par C _________ SA (400 fr./m2) 
par le fait que les négociations ont commencé bien avant cette année-là et qu’il fallait 
attirer cette société en Valais, opération qui a eu pour conséquence de faire exploser le 
prix du m2 dans le secteur du fait de la clientèle importante que draine cette enseigne. 
Ces allégations apparaissent convaincantes. La Cour rappelle que l’autre transaction 
que mentionne l’expropriant et qui a été conclue en 2018 concerne un terrain proche 
situé dans la même zone et qui a été vendu au prix de 650 fr./m2 ; elle observe en outre 
qu’en 2011, un autre bien-fonds sis dans le même secteur a fait l’objet d’une vente pour 
un prix forfaitaire équivalent à 625 fr./m2. Ces éléments tendent donc à établir que le prix 
de 400 fr./m2 est notablement en-dessous de la valeur vénale, de sorte que la 


- 21 - 
Commission s’en est distanciée à juste titre lorsqu’elle a fixé le prix du terrain en zone 
mixte CS. 
Quant à la vente précitée de 2018 à un prix de 650 fr./m2, il est douteux qu’elle puisse 
constituer un élément d’appréciation objectif, les circonstances influant sur le prix des 
terrains dans la zone mixte CS ayant notablement évolué depuis cette vente. En effet, 
comme le relève X _________ SA, l’installation d’un magasin de C _________ SA dans 
ce secteur y a entraîné une flambée des prix. A cela s’ajoute le fait que le PQ a été 
approuvé et est entré en force en 2019, fixant ainsi de manière précise les possibilités 
de bâtir dans le secteur en question. 
Il y a donc lieu de considérer que les deux prix pratiqués en 2020 et en 2022 peuvent 
objectivement servir à estimer la valeur réelle du terrain en zone mixte CS. 
5.2.4 Attendu ce qui précède, la commission s’est fondée à bon droit sur les deux ventes 
précitées de 2020 et de 2022 pour évaluer le prix du terrain dans le secteur concerné. 
Toutefois, pour les motifs exposés au considérant 5.2.2, l’affaire doit être renvoyée à 
cette autorité pour qu’elle détermine, après avoir entendu les parties, le prix réel du 
terrain ressortant de ces deux transactions. Il s’agit en effet d’un élément de nature 
technique qui relève spécialement de sa compétence et pour lequel ses membres 
bénéficient de connaissances professionnelles particulières (cf. arrêt du Tribunal fédéral 
1C_446/2016 du 3 janvier 2017 consid. 4.3). 
5.3 Par ailleurs, l’Etat du Valais affirme que les portions expropriées des parcelles 
appartenant respectivement à X _________ SA, à C _________ SA et à E _________ 
ne peuvent pas être bâties conformément aux possibilités offertes par la zone mixte CS. 
Il relève qu’il s’agit soit d’avant-terrains se situant dans l’alignement routier, soit de 
surfaces que le PQ délimite comme des routes d’accès et qui seront dès lors intégrées 
au réseau des routes communales. A suivre l’expropriant, la valeur de ces portions de 
terrain est donc réduite par rapport à la valeur du marché, ce dont la commission n’a pas 
tenu compte. 
5.3.1 Selon l’Etat, constituent des avant-terrains situés dans l’alignement de la route 
cantonale T9 les surfaces expropriées des parcelles nos xx2, xx3, xx4 et xx5 appartenant 
à X _________ SA ainsi que celle relative au no xx12 de E _________. 
5.3.1.1 La jurisprudence a défini un « avant-terrain » (Vorgartenland) comme une partie 
d'un bien-fonds située entre un bâtiment et une route, dans le secteur d'alignement. 
Cette portion de terrain n'est en soi pas constructible, ni susceptible d'être vendue 


- 22 - 
séparément (cf. arrêts du Tribunal fédéral 1C_681/2019 du 19 mai 2021 consid. 3.3, 
1C_446/2016 du 3 janvier 2017 consid. 5.3, 1C_207/2016 du 3 septembre 2016 
consid. 3.3, 1C_239/2012 du 7 septembre 2012 consid. 5.3.2 ; EGGS, op. cit., no 388 p. 
146 et les réf. cit.). 
Toute partie d'un bien-fonds se situant en bord de route ne constitue pas un avant-
terrain. En particulier, le Tribunal fédéral a laissé ouverte la question de savoir si cette 
notion pouvait également s'appliquer aux terrains non bâtis (cf. ATF 122 I 168 consid. 4b 
et les réf. cit.). Il a néanmoins admis que, même dans des cas d'expropriations partielles 
affectant des terrains non bâtis, une déduction de la valeur marchande des surfaces 
assimilées à des avant-terrains pouvait être justifiée en application du principe selon 
lequel une indemnité complète est due à l'exproprié, qui ne devait pas subir de perte en 
cas d'expropriation, mais non plus pas réaliser de gain (cf. ATF 122 I 168 consid. 4b/aa 
et les réf. cit. ; arrêt 1C_681/2019 précité consid. 3.3). 
Dans la pratique, une méthode particulière est en principe utilisée pour l’estimation des 
avant-terrains. Celle-ci consiste, dans un premier temps, à déterminer le prix moyen au 
mètre carré avant l’expropriation pour l’ensemble du bien-fonds, sur la base d’une 
comparaison avec les prix effectivement payés pour des biens-fonds comparables. Le 
montant obtenu peut ensuite être diminué ou augmenté pour tenir compte de l’usage 
particulier de l’avant-terrain dans le cas d’espèce (arrêt du Tribunal fédéral 1C_361/2009 
du 14 décembre 2009 consid. 2.2). En l’absence de circonstances particulières, on 
attribue aux avant-terrains une valeur nettement inférieure à la valeur vénale ordinaire 
du terrain constructible (EGGS, op. cit., nos 389 ss, p. 146 s.). La jurisprudence admet 
que les valeurs à payer soient inférieures de 25 à 50 % au moins à celles de terrains à 
bâtir, voire que ces valeurs se réduisent à 25 % du prix des terrains à bâtir (cf. ATF 122 
I 168 consid. 4b et 105 Ib 327 consid. 1c ; arrêts précités 1C_446/2016 consid. 5.3, 
1C_207/2016 consid. 3.3 et 1C_239/2012 consid. 5.3 ; RVJ 2018 p. 20, consid. 5 et les 
réf. cit. ; ACDP A1 19 87 précité consid. 2.4). Le montant concret de la réduction de 
valeur dépend dans une large mesure de la question de savoir si les possibilités de bâtir 
sont restreintes sur le terrain restant. Si ces possibilités sont déterminées en fonction de 
la superficie du terrain (indice de densité), la perte de l'avant-terrain entraîne en général 
une diminution des potentialités de construction dont l’indemnité d’expropriation doit tenir 
compte. A l’inverse, si les possibilités de bâtir ne sont pas réduites malgré une diminution 
de la surface constructible et si la liberté de conception pour un nouveau projet 
immobilier n'est pas (ou légèrement) restreinte, alors la surface soustraite n’a pas à être 


- 23 - 
indemnisée à sa pleine valeur marchande. Cette pratique correspond au principe 
cardinal de l'indemnisation intégrale de l’exproprié (cf. ATF 122 I 168 consid. 4). 
5.3.1.2 La commission conteste que les surfaces concernées puissent être considérées 
comme des avant-terrains, en se fondant sur le PQ approuvé par la CCC en 2019. 
X _________ SA soutient que la commission s’est référée à bon droit à ce plan de 
quartier pour refuser toute réduction de l’indemnité d’expropriation. Elle souligne que les 
surfaces concernées ne sont pas (entièrement) contenues dans l’alignement de la route 
cantonale réaménagée. 
La Cour relève que l’expropriation de ces terrains est fondée sur les plans routiers 
homologués par le Conseil d’Etat, le 25 août 2021 (art. 52 al. 1 LR ; cf. supra, let. A). La 
question de savoir si ces portions de terrain expropriées constituent ou non des avant-
terrains doit, quant à elle, être examinée en tenant compte de la situation qui existait 
avant ce réaménagement routier. Contrairement à ce que soutient l’Etat du Valais, cette 
question ne peut donc pas être tranchée en se référant aux plans précités, qui 
déterminent l’état futur des aménagements routiers. Singulièrement, il n’y a au dossier 
aucun plan qui indique clairement où se situent les alignements de la route cantonale 
existante (art. 200 al. 2 LR) par rapport aux surfaces expropriées, ce qui rend délicat 
l’examen de la question des avant-terrains. A cet égard, la commission et X _________ 
SA se réfèrent vainement au PQ approuvé par la CCC en 2019, qui n’est pas un plan de 
routes et ne saurait, partant, faire foi pour déterminer les alignements de la route 
cantonale T9 (art. 39 al. 2 LR ; v. d’ailleurs art. 7.2 du règlement du PQ ainsi que les 
différentes conditions émises par le SDM et intégrées par la CCC à sa décision 
approuvant le PQ, sous pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84). 
Par contre, il est impératif de se référer au PQ dans la mesure où celui-ci délimite, pour 
chacun des quatre secteurs qu’il définit, un périmètre d’évolution des constructions et 
des parkings (cf. plan des constructions, sous pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84) qui 
restreint de facto les possibilités de bâtir sur les parcelles concernées (cf. art. 5 et 8.1 du 
règlement du PQ). Les surfaces qui ne sont pas comprises dans ce périmètre et qui 
bordent les routes d’accès pourraient donc être assimilées à des avant-terrains, 
puisqu’elles ne peuvent pas être bâties. Concrètement, si les surfaces expropriées sont 
effectivement frappées de restrictions au droit de bâtir, cela signifie qu’on ne saurait leur 
attribuer la même valeur qu’à du terrain pleinement constructible. Le fait que les 
parcelles concernées n’étaient pas encore bâties au moment de l’expropriation ne 
change rien à ce constat dans le cas particulier. En effet, il apparaît que l’expropriation 
partielle de ces biens-fonds n’y restreint pas les possibilités bâtir. La Cour relève, à ce 


- 24 - 
propos, que le tableau des zones figurant à l’annexe 2 du RCCZ ne prévoit aucun indice 
de densité dans la zone mixte CS. Certes, l’art. 6 du règlement du PQ arrête des indices 
d’occupation du sol et d’utilisation du sol, mais ceux-ci sont définis par secteur de 
construction (I à IV) et ont déjà fait l’objet de calculs aboutissant à des chiffres fixant, 
pour chaque secteur, la surface bâtie maximale et la surface de plancher commerciale 
maximale (cf. pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84). Il s’ensuit que les surfaces des 
parcelles après expropriation ne sont pas déterminantes pour le calcul des possibilités 
de bâtir. En outre, les portions de terrain expropriées ne représentent en principe qu’une 
faible partie de la surface totale desdites parcelles et sont situées en bordure de celles-
ci, de sorte que la propriétaire conserve toute latitude d’aménager lesdites parcelles 
conformément aux prescriptions applicables. 
Partant, l’autorité précédente n’a pas fondé son examen de la question des surfaces 
assimilables à des avant-terrains sur les documents déterminants. S’agissant à nouveau 
de questions à caractère technique (cf. supra, consid. 5.2.4), la Cour ne peut pas les 
trancher, de sorte qu’il s’impose de renvoyer leur examen à la commission. 
5.3.1.3 Il s’ensuit que l’Etat du Valais reproche à bon droit à la commission de ne pas 
avoir correctement examiné la question des avant-terrains. Compte tenu du renvoi 
nécessaire des causes à la commission, celle-ci est invitée à examiner l’opportunité de 
faire établir un plan détaillé qui permette de soutenir les nouvelles décisions qu’elle sera 
appelée à rendre sur cette question, tout en tenant compte de ce qui a été dit dans les 
considérants qui précèdent. 
5.3.2 L’Etat affirme ensuite que les surfaces expropriées sur les parcelles nos xx1, xx9, 
xx6, xx7 et xx8 de X _________ SA ainsi que sur le no xx11 appartenant à C _________ 
SA sont en réalité des routes d’accès desservant la zone mixte CS. Il relève que ces 
surfaces sont clairement délimitées dans le PQ et qu’elles ne sont pas constructibles 
puisqu’elles sont exclusivement dévolues à la circulation routière. L’expropriant ajoute 
que ces accès ont déjà influencé le prix des terrains dans la zone mixte CS, de sorte 
qu’on ne saurait « indemniser deux fois » les propriétaires concernés. Il précise encore 
que, selon l’acte du 22 décembre 2017 conclu entre la commune de Y _________ et 
X _________ SA, il a été convenu que les surfaces concernées seraient cédées à la 
commune sans soulte financière, afin d’être intégrées au réseau routier communal. 
Enfin, il se réfère à deux affaires d’expropriation ayant été jugées par le Tribunal fédéral 
(cf. arrêts 1C_589/2012 du 30 septembre 2013 et 1C_239/2012 du 7 septembre 2012). 


- 25 - 
Dans sa réponse, X _________ SA conteste ces arguments. Elle souligne que la 
jurisprudence précitée concerne les routes privées préexistantes, ce qui ne correspond 
pas à la situation d’espèce dans laquelle certaines routes d’accès ont été récemment 
aménagées conformément au PQ approuvé en 2019 ou le seront prochainement. Elle 
fait remarquer que le raisonnement de l’expropriant ne peut pas être suivi, car il 
permettrait à l’Etat d’exproprier des terrains à bâtir sans aucune indemnité, au simple 
motif qu’une route est planifiée à cet endroit. Elle observe en outre que l’acte du 
22 décembre 2017 ne comprend aucune renonciation à l’indemnité d’expropriation pour 
les surfaces vouées aux routes communales et ne constitue nullement une cession sans 
contrepartie. 
5.3.2.1 Les parcelles nos xx1, xx7 et xx8 de X _________ SA sont expropriées sur 
l’intégralité de leurs surfaces, aux fins de créer de nouveaux accès routiers à proximité 
des deux giratoires projetés sur la route cantonale T9. Ces raccordements visent à 
desservir les commerces de la zone mixte CS. Ils sont prévus par le PQ, lequel délimite 
en particulier des routes sur son pourtour afin de permettre aux véhicules d’accéder 
depuis la route cantonale aux aires de parking et de livraison (cf. plan des circulations, 
sous pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84). Aux termes de l’art. 15.3 du règlement du 
PQ, ces accès sur le pourtour du PQ constituent « une route de desserte privée ». 
L’expropriant argue que ces trois biens-fonds sont destinés aux aménagements routiers 
délimités par le PQ en force depuis 2019. Il en déduit que ces biens-fonds ne peuvent 
pas être utilisés pour un autre but et qu’il faut les assimiler à des terrains inconstructibles 
qui seront intégrés au réseau routier communal. Il est exact que, depuis l’entrée en force 
du PQ, X _________ SA ne peut plus utiliser ces biens-fonds conformément aux 
possibilités de bâtir offertes dans la zone mixte CS. D’ailleurs, les formes étroites de ces 
trois parcelles illustrent ces restrictions et la vocation de routes que le PQ leur attribue. 
Pour cette raison, la propriétaire ne peut pas objectivement prétendre pour ces parcelles 
à une indemnité calquée sur le prix du terrain en zone mixte CS. A cet égard, 
X _________ SA argue en vain que, si elle avait su que l’expropriation de ces biens-
fonds n’allait pas être indemnisée au prix du marché, elle n’aurait jamais accepté de 
réaliser sur ses propres parcelles les routes planifiées par le PQ. En effet, l’existence de 
ces accès garantis par le PQ depuis 2019 a sans aucun doute entraîné une hausse des 
prix des terrains et placé X _________ SA dans une position favorable lorsqu’elle a 
vendu ses parcelles aux différentes sociétés commerciales intéressées à s’implanter 
dans ce secteur. De plus, le périmètre du PQ devait nécessairement inclure des routes 
permettant de desservir les commerces projetés, de sorte que X _________ SA, partie 


- 26 - 
prenante à l’extension du PQ approuvée en 2019 et propriétaire de quasiment toutes les 
parcelles concernées, devait à l’évidence compter que ces accès soient réalisés sur une 
partie de ses biens-fonds. Cela est d’autant plus vrai que l’art. 15.3 du règlement du PQ 
qualifie lesdits accès de « route de desserte privée ». 
D’après l’Etat du Valais, il y a lieu de faire application de la jurisprudence relative à 
l’évaluation de surfaces expropriées pour le réaménagement de routes privées reprises 
dans le domaine public (cf. arrêts précités 1C_589/2012 consid. 6.1 et 1C_239/2012 
consid. 5.3.2). Selon ces précédents, lorsqu'un chemin privé est transféré dans le 
domaine public, le propriétaire du terrain conserve en général tous les avantages liés à 
l'usage du chemin, tout en étant délesté de certains inconvénients y relatifs. La 
conception selon laquelle, dans un tel cas, l'exproprié ne subit aucune diminution de 
patrimoine est généralement dénuée d'arbitraire (v. aussi ATF 95 I 453 consid. 5). Il est 
ainsi admis qu'une route privée grevée de servitudes de passage pour véhicules n'a en 
principe aucune valeur propre, à moins qu'il existe des expectatives sérieuses d'en tirer 
un revenu. A cet égard, la Cour est d’avis que X _________ SA ne se trouve pas 
appauvrie par l’expropriation des nos xx1, xx7 et xx8. En effet, elle ne voit pas quelle 
valeur la propriétaire aurait pu tirer de ces biens-fonds voués à l’aménagement de 
dessertes routières privées pour les besoins du PQ et qui devaient, à terme, être intégrés 
au réseau des routes communales. L’intéressée ne mentionne d’ailleurs pas sur quelles 
perspectives de gain concrètes elle pouvait compter. Elle ne nie en outre pas qu’il a été 
prévu que ces parcelles soient transférées à la collectivité publique, avec la charge des 
frais et la responsabilité découlant de la propriété de l’ouvrage (cf. art. 58 CO). 
Contrairement à ce que soutient X _________ SA, la situation d’espèce se distingue de 
celle où l’Etat planifie ex nihilo une voie publique sur le bien-fonds d’un particulier qui n’a 
rien requis et n’en tire aucun avantage. Dans le cas présent, les voies de desserte étaient 
déjà prévues dans le PQ en force, planification à laquelle X _________ SA était partie 
prenante. D’ailleurs, celle-ci s’était engagée vis-à-vis notamment de K _________ et de 
C _________ SA à réaliser elle-même ces accès à ses frais (cf. infra, consid. 5.3.2.3 et 
7.3). Il y a donc lieu de considérer que la propriétaire ne subit aucun dommage 
patrimonial pour l’expropriation de ces trois terrains, de sorte qu’elle n’a droit à aucune 
indemnité. 
5.3.2.2 S’agissant de l’expropriation portant sur 405 m2 du no xx11 de C _________ SA, 
elle concerne une surface destinée à aménager une partie du nouvel accès sud au 
giratoire est. 


- 27 - 
Dans la mesure où elle concerne l’assiette de la route, cette surface revêt les mêmes 
caractéristiques que celles des parcelles nos xx7 et xx8, dont on vient de voir qu’elles ne 
donnent droit à aucune indemnité. 
Quant à la partie constituant la bordure de la route d’accès, elle semble se trouver 
intégralement en dehors du périmètre de construction que délimite le PQ (cf. plans des 
constructions, sous pièce n. 5 jointe au recours A1 23 84). Il reviendra donc à la 
commission de déterminer si cette surface doit être assimilée à un avant-terrain et comment 
elle doit être indemnisée (cf. supra, consid. 5.3.1). 
5.3.2.3 L’expropriation du no xx9, qui est la propriété de X _________ SA, vise à 
aménager un accès par le sud à la route cantonale T9, au niveau du giratoire ouest. 
Cette parcelle n’est que partiellement expropriée et il existe à cet endroit, depuis 2012, 
une route qui sert d’accès et de sortie pour les véhicules de livraison et ceux des clients 
qui passent par le dépôt de l’enseigne commerciale K _________. 
L’examen de l’acte de modification parcellaire et de vente du 7 janvier 2011 (cf. pièce 
n. 8 jointe au recours A1 23 84) renseigne sur les circonstances ayant conduit à 
l’aménagement de cette route. En effet, cet acte mentionne en pages 65 ss que 
X _________ SA s’engage à construire deux routes selon un plan annexé (p. 68), dont 
celle dont il est ici question, et à garantir les servitudes d’accès y relatives (p. 71). On en 
déduit que la partie expropriée du no xx9, grevée d’une servitude de passage, ne se 
destine pas à un autre usage que celui autorisant depuis près de douze ans la circulation 
de véhicules automobiles vers et depuis le fond dominant voisin qui supporte le bâtiment 
commercial précité. Partant, l’expropriation partielle ne porte pas sur une surface qui 
serait toujours constructible selon les possibilités autorisées en zone mixte CS, mais sur 
une bande de terrain qui n’offre aucune opportunité concrète de bâtir. En conséquence, 
sa valeur vénale ne peut être assimilée à celle d’une parcelle constructible ; il y a lieu, 
au contraire, d’appliquer ici la règle générale selon laquelle il n’est pas alloué d’indemnité 
pour le transfert de routes privées dans le domaine public, pour peu que l’usage commun 
de ces voies devenues publiques reste ouvert à leur ancien propriétaire (cf. supra, 
consid. 5.3.2.1 ; dans le même sens, cf. p. ex. ACDP A1 11 214 du 28 mars 2012 consid. 
6b et 6c ainsi que les réf. cit., confirmé in : arrêt 1C_239/2012 précité consid. 5.3.2). 
Au surplus, par acte du 22 décembre 2017 (cf. pièce n. 6 jointe au recours A1 23 84), 
X _________ SA s’est engagée à céder à la commune de Y _________, une fois 
terminés les travaux de construction des surfaces commerciales, une surface qui 
correspond notamment à l’assiette de la route aménagée sur le no xx9. Elle a reçu en 


- 28 - 
contrepartie de la commune une autre parcelle sise en zone mixte CS, moyennant le 
paiement de sa valeur cadastrale et dont il a pu revendre une portion à C _________ 
SA après l’avoir réunie au no xx11. Dès lors, il apparaît que X _________ SA ne peut 
pas prétendre à une indemnité d’expropriation pour le no xx9, puisque cette parcelle a 
d’ores et déjà été promise à la commune et que la propriétaire a touché une contrepartie. 
En réalité, X _________ SA se trouverait enrichie par l’expropriation si elle touchait 
encore une indemnité à ce titre pour ce bien-fonds. 
5.3.2.4 Enfin, la dernière surface expropriée que l’expropriant assimile à une route est 
celle sise sur le no xx6 de X _________ SA. Selon les plans routiers, cette expropriation 
partielle touche près de la moitié de la surface de cette parcelle (1560 m2) et vise à 
aménager un accès routier par le nord au giratoire est sur la route cantonale T9. Cette 
desserte figure également dans le PQ (cf. plan des circulations, sous pièce n. 5 jointe au 
recours A1 23 84), bien que son emplacement et sa configuration sembler quelque peu 
différer des plans de route. La Cour remarque qu’à la différence des autres portions de 
routes examinées ci-dessus, celle qui doit être aménagée sur le no xx6 vise non 
seulement à desservir le PQ (sortie des véhicules dans le secteur IV du PQ), mais 
constitue également le prolongement de la route cantonale (nœud T9501) qui sort du 
village de Y _________, passe sous le viaduc et rejoint le giratoire précité. Elle relève 
qu’en définitive, le réaménagement de ce tronçon de la route cantonale a été rendu 
nécessaire pour les besoins du PQ. L’expropriation de cette surface vouée à la 
construction d’une route s’assimile donc à celle examinée au considérant 5.3.2.1, 
X _________ SA ne pouvant plus utiliser ce bien-fonds conformément aux possibilités 
de bâtir offertes dans la zone mixte CS depuis l’entrée en force du PQ en 2019. Partant, 
eu égard à la vocation de route que le PQ attribue à cette portion du no xx6, la surface 
expropriée n’a pas de valeur vénale et ne donne droit à aucune indemnité. 
5.4 En synthèse, les affaires doivent être renvoyées à la commission pour qu’elle 
détermine la valeur vénale du terrain sis en zone mixte CS (cf. supra, consid. 5.2) et 
qu’elle tranche les questions relatives aux avant-terrains (cf. supra, consid. 5.3.1 et 
5.3.2.2). 
En outre, l’expropriation portant sur les nos xx1, xx7, xx8, xx9 et xx6 ne donne droit à 
aucune indemnité, s’agissant de surfaces à vocation routière qui seront reprises dans le 
domaine public (cf. supra, consid. 5.3.2.1, 5.3.2.3 et 5.3.2.4). L’expropriation partielle du 
no xx11 de C _________ SA ne donne, elle non plus, pas droit à une indemnité pour la 
surface correspondant à l’assiette de la route (cf. supra, consid. 5.3.2.2). 


- 29 - 
6. 
6.1 L’Etat du Valais conteste en outre les ch. 2 et 3 du dispositif de la décision rendue 
à l’égard de X _________ SA. Ceux-ci indiquent que « la démolition des infrastructures 
et du terrain de football fait l’objet d’un accord avec le Canton du Valais et n’est pas 
traité[e] par notre commission » (ch. 2) et que « le solde de la parcelle no xx6 fait 
également partie de l’accord susmentionné et n’est pas traité par notre commission » 
(ch. 3). L’Etat confirme avoir procédé à ses frais à la démolition du terrain de football 
d’entente avec X _________ SA, mais il conteste tout accord formel et finalisé avec 
celle-ci, que ce soit pour l’indemnisation des installations sportives ou pour celle relative 
au solde du no xx6. Il en infère que la commission ne peut pas renvoyer dans sa décision 
à un tel accord et que, partant, les ch. 2 et 3 du dispositif de dite décision doivent être 
annulés. 
Dans sa réponse du 10 août 2023, la commission maintient qu’elle n’a pas à traiter un 
accord privé intervenu entre l’Etat du Valais et X _________ SA et souligne que le plan 
des expropriations homologué ne porte pas sur le solde de la parcelle no xx6. 
De son côté, X _________ SA rappelle, dans son mémoire de recours A1 23 86 et dans 
sa détermination du 25 octobre 2023 (A1 23 84), que l’Etat du Valais a pris possession 
d’une partie du no xx6 de manière anticipée, au mois d’août 2022. Elle explique qu’en 
contrepartie, l’Etat avait pris certains engagements, sans toutefois que ceux-ci ne soient 
consignés par écrit. Elle affirme que l’Etat avait promis, d’une part, de l’indemniser pour 
l’expropriation de cette parcelle au même tarif que celui auquel serait vendu le no xx15 
voisin et, d’autre part, de la dédommager également pour la valeur des installations 
sportives démolies tout en prenant à sa charge le coût de cette démolition. X _________ 
SA précise que le no xx15 a été vendu en décembre 2022 pour un prix de 1250 fr./m2 et 
rappelle que, dans la lettre du 2 février 2023 qu’elle avait adressée à la commission 
(sous pièce n. 47 du dossier de recours A1 23 86), elle avait estimé la valeur des 
installations sportives démolies à 1'280'000 fr. et relevé qu’elle avait aussi pris en charge 
la démolition du hangar adjacent au terrain de football, pour un coût de 12'000 francs. 
Elle soutient que les termes de cet accord oral avec l’expropriant auraient dû être 
retranscrits par la commission dans sa décision. A la suivre, l’Etat du Valais conteste en 
vain l’existence de cet accord puisqu’un collaborateur du SDM avait indiqué à un 
représentant de X _________ SA que l’emprise définitive de la nouvelle route serait fixée 
ultérieurement et que le solde du no xx6 ferait également l’objet d’une expropriation dès 
lors qu’il allait être utilisé par l’Etat comme bassin de rétention. 


- 30 - 
6.2 D’emblée, la Cour entend clarifier la question de la prise de possession anticipée de 
la parcelle no xx6 par l’Etat. 
Elle remarque que, selon le procès-verbal d’une séance qui s’est tenue en mai 2022 et 
qui a réuni notamment des représentants de l’Etat et de X _________ SA, aucune 
entente n’a pu être trouvée concernant les indemnisations des surfaces expropriées, de 
sorte que la commission a été nommée pour statuer sur ces questions. Ce document 
évoque également une prise de possession anticipée, sans fournir d’indications plus 
précises (cf. pièce n. 5 jointe au recours A1 23 86). Une lettre adressée en février 2023 
par X _________ SA à l’Etat du Valais (cf. pièce n. 10 jointe au recours A1 23 86) informe 
que la prise de possession anticipée de la parcelle no xx6 a eu lieu « en août 2022 » et 
qu’elle a impliqué la démolition des installations sportives qui s’y trouvaient (v. aussi 
mémoire de recours A1 23 86 p. 3 à 5). Dans sa réponse au recours précité (p. 1 s.), 
l’Etat a admis cette prise de possession anticipée, précisant qu’elle avait pour but de 
diriger le trafic de manière convenable durant la phase des travaux. Il a déposé une 
attestation signée par l’administrateur unique de cette société, le 23 septembre 2023, et 
donnant à l’Etat son accord pour la prise de possession partielle de ses parcelles dès 
mi-juillet 2022. 
Ces éléments permettent de retenir que l’Etat du Valais a effectivement pris possession 
notamment du no xx6 dès la mi-juillet 2022, afin de réaliser une route permettant la 
circulation du trafic automobile durant les travaux. Dans ce cadre, l’Etat a démoli les 
installations sportives qui se trouvaient sur cette parcelle, en particulier le terrain de 
football synthétique. Lorsqu’elle a rendu ses décisions, le 28 avril 2023, l’autorité 
précédente devait en principe tenir compte de ces installations et traiter la question de 
leur indemnisation par l’expropriant. D’ailleurs, la Cour constate que la décision 
d’homologation des plans routiers mentionne en page 2 que « le projet englobe au 
surplus la déconstruction du terrain de football synthétique et du bâtiment adjacent » 
(cf. pièce n. 1 jointe au recours A1 23 84). Il faut donc partir du principe que la démolition 
de ces installations est bien liée au projet routier et qu’en conséquence, se pose la 
question de l’indemnisation due à X _________ SA pour la perte desdites installations. 
Cela étant, le chiffre 2 du dispositif de la décision attaquée refuse sans droit de traiter 
cette indemnisation. 
6.3 La commission justifie sa position, en arguant qu’en réalité, l’indemnisation desdites 
installations, tout comme celle du solde de cette parcelle (hors route), avait d’ores et déjà 
fait l’objet d’un accord entre les parties. 


- 31 - 
La Cour constate cependant qu’il n’y a au dossier aucune trace d’engagements pris par 
l’Etat du Valais envers X _________ SA, que ce soit pour le dédommagement des 
installations sportives ou pour l’indemnisation des surfaces expropriées sur la parcelle 
en cause. La décision d’homologation confirme, certes, l’existence de discussions à 
l’amiable entre ces parties, préalablement à toute procédure d’expropriation, mais sans 
indiquer l’existence d’un quelconque accord (cf. décision ch. 4.2 let. b p. 3, sous pièce 
n. 1 jointe au recours A1 23 84). Il s’ensuit que l’autorité précédente ne pouvait pas 
décliner sa compétence pour traiter l’indemnisation des installations qui se trouvaient sur 
le no xx6. 
Par ailleurs, les déclarations qu’un collaborateur du SDM aurait faites à un représentant 
de X _________ SA à l’occasion de ces pourparlers ne sauraient engager valablement 
l’expropriant, ce que cette entreprise expérimentée dans le domaine de la construction 
ne pouvait ignorer. Partant, la Cour ne peut pas considérer que les termes de l’accord 
oral qu’évoque l’intéressée auraient dû être formalisés par la commission dans sa 
décision. La demande en ce sens de X _________ SA est à rejeter. 
6.4 Dans son propre mémoire de recours A1 23 86, cette société reproche aussi à la 
commission un déni de justice, respectivement une violation de l’obligation de motiver 
sa décision. Elle motive ces griefs en affirmant que la commission s’est abstenue sans 
droit de traiter la démolition des infrastructures sportives sises sur le no xx6 ainsi que 
l’indemnisation du solde de cette parcelle (ch. 2 et 3 du dispositif de la décision 
attaquée). 
Pour ce qui concerne les installations sportives qui existaient sur le no xx6 avant d’être 
démolies par l’Etat, on vient de voir que leur indemnisation devait être examinée par la 
commission, de sorte que le grief formel qu’invoque X _________ SA est bien fondé. 
S’agissant du solde de la parcelle précitée, on relèvera que le dossier d’homologation 
des plans routiers comprend un plan de gestion des eaux de surface (cf. décision 
d’homologation p. 5, sous pièce n. 1 jointe au recours A1 23 84), dont X _________ SA 
a déposé un exemplaire sous forme électronique (clé usb sous pièce n. 126 du dossier 
de recours A1 23 86). On peut voir sur ce plan que la portion du no xx6 sise à l’est de la 
nouvelle desserte routière est désignée comme « zone à réaménager » et qu’un bassin 
d’infiltration y est notamment prévu. Ces informations semblent confirmer que l’Etat du 
Valais entend utiliser cette surface pour les besoins de l’aménagement routier (v. aussi 
plan des alignements, sous pièce n. 3 jointe au recours A1 23 84). Toutefois, la Cour 
constate qu’à teneur du plan des expropriations (cf. pièce n. 2 jointe au recours A1 23 


- 32 - 
84), pour la parcelle no xx6, seul le tracé du nouvel aménagement routier est délimité en 
tant que surface expropriée. Dans cette situation, la requête de X _________ SA visant 
à être indemnisée pour le solde du no xx6 s’assimile à une demande d’extension de 
l’expropriation, sur laquelle il revient à la commission de se prononcer en vertu de l’art. 
34 al. 1 let. b LcEx. Dès lors qu’aucun accord formel n’était intervenu entre les parties à 
ce sujet (cf. supra, consid. 6.2), la commission ne pouvait pas refuser de statuer sur cette 
demande en renvoyant à un règlement privé de ce pan du litige. 
Partant, X _________ SA invoque à juste titre un déni de justice et une violation de son 
droit d’être entendu, informalités que la Cour ne peut pas réparer dans le cadre du 
présent arrêt. En effet, les questions à trancher revêtent un caractère technique 
(cf. supra, consid. 5.2.4). De plus, il ne faudrait pas que, trop laxiste, la jurisprudence 
relative à la guérison de la violation du droit d'être entendu constitue pour l'autorité 
administrative un oreiller de paresse auquel celle-ci s'habituerait, le vice qu'elle commet 
étant réparé dans l'instance de recours (MOOR/ POLTIER, Droit administratif, vol. II, 3e éd. 
2011, ch. 2.2.7.4 p. 324). Il se justifie donc de renvoyer l’affaire à l’autorité précédente, 
afin qu’elle statue sur cette demande d’extension de l’expropriation, respectivement sur 
l’indemnisation des installations précitées. 
7. 
7.1 L’Etat du Valais critique aussi le ch. 4 du dispositif de la décision précitée, lequel 
prévoit que « la plus-value pour les routes existantes est fixée à 500 fr./ml. ; 30 mètres 
sont concernés sur la parcelle no xx8 et 90 mètres sur la parcelle no xx9 ». Il affirme que 
ces deux parcelles font partie du réseau de dessertes prévu par le PQ en force. A le 
suivre, aucune indemnisation pour la plus-value liée aux routes existantes ne se justifie, 
car ces deux biens-fonds ne sont pas voués à la construction, mais sont uniquement 
destinés à servir de voies d’accès pour les commerces existants ou futurs dans la zone 
mixte CS. En outre, ces accès avaient déjà influencé le prix des terrains dans cette zone 
et ainsi permis à l’expropriée de valoriser lesdits terrains pour les revendre. 
Dans sa réponse (p. 7, 8 et 14, sous pièces n. 64 ss du dossier A1 23 84), X _________ 
SA remarque qu’elle n’a pas construit ces routes pour elle-même, mais d’entente avec 
la commune de Y _________, de manière anticipée à l’expropriation et en se conformant 
au PQ. Elle estime donc être en droit de prétendre à un dédommagement 
supplémentaire pour ces aménagements qui, s’ils n’avaient pas été réalisés de manière 
anticipée, auraient été intégralement à la charge de la commune. Elle s’oppose donc à 
toute suppression ou diminution de cette indemnité qui, au demeurant, ne représente 


- 33 - 
qu’une petite part des coûts des travaux de 147'000 fr. et de 165'000 fr. (respectivement 
98 ml et 110 ml à 1'500 fr. par ml). 
7.2 Pour rappel, les routes existantes sur les nos xx8 et xx9 sont des accès à véhicules 
qui permettent de relier la route cantonale T9 à un ensemble de parcelles qui forment le 
secteur sud du PQ. 
La Cour a retenu plus haut qu’en application de la jurisprudence relative à l’évaluation 
de surfaces expropriées pour le réaménagement de routes privées reprises dans le 
domaine public, X _________ SA ne pouvait pas prétendre à une indemnité pour 
l’expropriation de ces deux parcelles (cf. supra, consid. 5.3.2.1 et 5.3.2.3). Pour les 
mêmes raisons que celles mentionnées dans ces considérants, la propriétaire n’a pas 
droit à une indemnité de plus-value pour les travaux d’aménagement routier qu’elle a 
réalisés sur ces biens-fonds. D’ailleurs, il ressort du procès-verbal d’une séance qui a 
réuni des représentants de l’Etat du Valais, de la commune de Y _________ et de 
X _________ SA que les coûts afférents aux routes de dessertes du PQ étaient 
intégralement à la charge des propriétaires du PQ (cf. PV de la séance du 22 octobre 
2020, sous pièces n. 91 à 95 du dossier de recours A1 24 86). 
7.3 S’agissant de la route aménagée sur le no xx8, qui longe la parcelle no xx11 que 
X _________ SA a vendue à C _________ SA, on précisera encore ce qui suit. 
Selon l’acte conclu en 2018 entre ces deux parties (cf. pièce n. 9 jointe au recours A1 
23 84), l’exécution de ce contrat était soumise à des conditions suspensives qui visaient 
à garantir que le bien immobilier acheté puisse être entièrement développé par 
C _________ SA et transféré dans un état prêt à être construit (cf. acte précité p. 4, ch. 
IV let. A par. 1). Parmi ces clauses suspensives figurait l’aménagement d’un accès 
routier sur toute la longueur sud-ouest du terrain acheté (cf. acte précité p. 5, ch. IV let. B 
par. 3), soit notamment sur le no xx8. A cet égard, X _________ SA était tenue de faire 
approuver et mettre en œuvre, à ses frais et au plus tard trois mois avant l’ouverture 
prévue du bâtiment commercial, la desserte routière de l'ensemble du site, comprenant 
le raccordement à la route cantonale ainsi que l’accès aux surfaces sises à l’intérieur du 
PQ, y compris la route de desserte vers l'objet de la vente conformément à un plan 
annexé à l’acte. Celui-ci précisait les dimensions que devait avoir cette desserte et 
mentionnait que X _________ SA devait garantir que, dans le même délai précité, les 
voies d’accès ainsi créées soient affectées à l’usage public, avec transfert de l'obligation 
de sécurité routière à la commune (cf. acte précité p. 8, ch. VI par. 4). L’acte de vente a 
par ailleurs fait l’objet de deux avenants. Celui signé le 5 juin 2019 (cf. pièce n. 9 jointe 


- 34 - 
au recours A1 23 84) imposait de nouvelles obligations à X _________ SA, notamment 
quant à l’aménagement et à l’achèvement de ces routes de desserte et d’une paroi anti-
bruit le long de l’accès jouxtant le no xx11 (p. 2 s., ch. II par. 2) ; à défaut, l’intéressée 
s’exposait au paiement de dommages-intérêts, voire à une résiliation du contrat par sa 
cocontractante (p. 4, ch. II par. 2). 
Ces éléments montrent qu’aux termes du contrat qui les liait, X _________ SA était tenue 
de délivrer à C _________ SA un terrain prêt à être construit. Cela comprenait 
notamment l’aménagement, aux frais de X _________ SA, d’une desserte routière sur 
le no xx8 utilisable non seulement pour le chantier, mais aussi ultérieurement pour les 
clients de la surface commerciale. A défaut, ledit contrat pouvait être annulé par 
C _________ SA. Contrairement à ce que soutient l’expropriée, il apparaît donc que la 
route d’accès sur le no xx8 n’a pas été réalisée sur mandat de l’autorité communale, mais 
en application des clauses de l’accord global qui la liait à C _________ SA. En 
conséquence, il faut retenir qu’aucune indemnité n’est due à X _________ SA pour les 
travaux d’aménagement de ces routes, car ceux-ci ont été effectués en vertu du contrat 
précité, aux termes duquel cette société devait recevoir de C _________ SA un paiement 
global de xxx millions de francs. Le fait que ces routes desservant le PQ devaient être 
ensuite affectées au domaine public communal n’y change rien. En effet, comme on 
vient de le voir, la construction de ces aménagements routiers n’incombait pas à la 
commune de Y _________, qui devait les recevoir en propriété une fois les travaux 
terminés et les intégrer à son réseau en assumant leur entretien et l’obligation de sécurité 
routière qui en découle. On notera, au surplus, que la réalisation de ces dessertes servait 
également les intérêts de l’administrateur unique de X _________ SA, dans la mesure 
où elle rendait accessibles en véhicules des parcelles aménagées en terrain de football 
pour le besoin du club dont il est le président. 
Il s’ensuit que, pour ces motifs également, X _________ SA ne peut prétendre à aucune 
indemnité pour la plus-value représentée par l’aménagement d’une route sur le no xx8. 
7.4 Attendu ce qui précède, l’Etat conteste à bon droit le ch. 4 du dispositif de la décision 
d’expropriation rendue à l’égard de X _________ SA. 
8. 
8.1 L’Etat du Valais critique encore le ch. 6 du dispositif de cette décision qui prévoit 
que l’acte du 22 décembre 2017 (cession, promesse de céder) « doit être appliqué » et 
que « l’indemnité de 1000 fr./m2 doit être versée à qui de droit, si un solde est restant ». 


- 35 - 
8.2 La Cour relève que cet acte (cf. pièce n. 6 jointe au recours A1 23 84) concerne un 
échange de parcelles entre la commune de Y _________ et X _________ SA : la 
première déclare vouloir céder un bien-fonds de 3029 m2 sis en zone mixte CS à la 
seconde, tandis que celle-ci promet de céder à la commune, dès la fin des travaux 
prévus pour la construction d’un centre commercial, une surface plus ou moins 
équivalente du no xx16 sis dans la même zone et de constituer deux servitudes en faveur 
de la commune (passage aérien pour le téléphérique). Le bien-fonds cédé par la 
commune l’a été en contrepartie d’un montant de 454'350 fr. correspondant à sa taxe 
cadastrale. X _________ SA l’a par la suite morcelé pour, d’une part, le réunir au no xx11 
vendu à C _________ SA et, d’autre part, l’utiliser comme desserte routière à l’angle 
sud-est du périmètre du PQ. La surface du no xx16 promise à la commune devait 
correspondre à la surface nécessaire à l’aménagement d’une route d’accès selon une 
assiette dessinée en vert sur un plan annexé. D’après ce plan, la surface en question 
est constituée de deux bandes de terrain, l’une là où se situe la route existante 
desservant le dépôt/livraisons de K _________ (actuellement parcelle no xx9), l’autre se 
trouvant au centre du PQ et destinée à la circulation des piétons. 
A bien comprendre la commission, celle-ci a voulu s’assurer que la promesse de céder 
comprise dans cet acte soit exécutée et qu’une indemnité de 1000 fr./m2 soit payée en 
cas de surface restant à exproprier. La Cour ayant considéré ci-dessus que les surfaces 
vouées aux routes d’accès ne donnaient droit à aucune indemnité d’expropriation (cf. 
supra, consid. 5.3.2), il doit en aller de même pour ces surfaces échangées. Il s’ensuit 
que l’Etat du Valais critique à juste titre ce point du dispositif de la décision. 
9. 
9.1 En outre, l’Etat du Valais conteste en partie la décision que la commission a rendue 
à l’égard de la commune de Y _________. 
9.2 Il critique tout d’abord le ch. 1d du dispositif de cette décision qui fixe à 1000 fr./m2 
l’indemnité pour l’expropriation partielle du no xx10. Il relève que cette parcelle n’est pas 
exclusivement située en zone mixte artisanale avec habitat, mais également en zone 
réservée depuis le mois de juillet 2022. Il observe aussi que la commune a acquis cette 
parcelle en 2018 pour un prix de 200 fr./m2 et affirme que la surface expropriée constitue 
un avant-terrain sis dans l’alignement routier. L’Etat en infère que la valeur de cette 
portion de terrain ne peut pas dépasser 50 fr./m2 (réduction de la valeur de moitié en 
raison de l’affectation à la zone réservée et réduction supplémentaire de moitié en raison 
de la nature d’avant-terrain). 


- 36 - 
Dans sa réponse du 19 juin 2023, le conseil communal de Y _________ a indiqué qu’il 
se ralliait aux conclusions formulées dans le recours. 
Le 10 août 2023, la commission s’est référée aux transactions listées dans son dossier 
pour la zone mixte CS (sous l’onglet n. 2). 
9.2.1 En premier lieu, la Cour rappelle que le no xx10 est classé en zone mixte artisanale 
avec habitat. Attendu que les possibilités de bâtir y sont sensiblement différentes de 
celles prévalant en zone mixte CS, il n’est pas possible de se fonder sur le 
considérant 5.2 ci-dessus pour estimer la valeur vénale d’un terrain situé dans la zone 
mixte artisanale avec habitat. 
Dans sa réponse du 10 août 2023, la commission se réfère donc à tort aux transactions 
récentes qui ont porté sur des terrains en zone mixte CS. En définitive, elle a fixé 
l’indemnité pour la surface expropriée de cette parcelle à 1000 fr./m2, en mentionnant 
utiliser la méthode comparative mais sans toutefois que ne figurent dans son dossier 
des actes de vente qui permettraient d’estimer la valeur du terrain dans la zone mixte 
artisanale. 
9.2.2 La Cour constate que, dans sa réponse du 19 juin 2023 au recours A1 24 84, 
l’autorité communale a indiqué se rallier aux conclusions formulées par l’Etat, qui 
demandait notamment de fixer un prix de 50 fr./m2 pour la surface expropriée du no xx10. 
Dans le recours qu’elle a elle-même déposé contre la décision rendue à son endroit (A1 
24 87), l’autorité communale a conclu à ce que ce prix soit arrêté à 100 fr./m2. 
Les deux parties s’accordent pourtant dans une large mesure sur les modalités 
d’évaluation du prix du terrain. Elles estiment toutes les deux que la valeur vénale de 
celui-ci doit être fixée à 200 fr./m2. Dès lors que l’évaluation opérée par la commission 
ne peut pas être suivie, la Cour estime adéquat de se référer à cet accord de principe 
entre les parties, que celles-ci avaient d’ailleurs la possibilité de formaliser en la forme 
écrite sans s’en remettre à une estimation de la commission (art. 26 LcEX) et qui se 
fonde sur le prix payé par l’autorité communale pour acquérir ce bien-fonds en 2018. 
Quant à la question de savoir si ce prix de 200 fr./m2 doit être réduit parce que la surface 
expropriée est assimilable à un avant-terrain, elle devrait être résolue en examinant le 
plan des circulations du PQ (cf. pièce no 5 jointe au recours A1 23 84). C’est en effet ce 
plan qui légalise depuis 2019, à cet endroit, le tracé de la route de desserte qui longe le 
no xx10. Ce plan ne délimite toutefois aucun alignement le long de cette voie de desserte. 
Le dossier ne permettant pas de trancher cette question, il appartiendra à la commission, 


- 37 - 
à laquelle l’affaire est renvoyée, d’instruire ce point et de requérir l’avis des deux parties 
concernées. 
9.2.3 L’Etat soutient en outre que la valeur vénale du terrain est diminuée de moitié, en 
raison de son affectation à la zone réservée. 
A cet égard, il y a lieu de relever que la zone réservée ne conduit pas à un changement 
d'affectation de la parcelle, mais constitue une mesure provisionnelle destinée à geler la 
situation sur les fonds susceptibles de subir une modification de leur affectation. Dans le 
cadre de demandes d'indemnisation pour expropriation matérielle, le Tribunal fédéral a 
jugé que les interdictions temporaires de construire ne donnent en principe pas droit à 
une indemnité pour expropriation matérielle, sauf dans des cas exceptionnels mettant 
en évidence une atteinte au droit de la propriété pouvant être qualifiée de grave (ATF 
121 II 317 consid. 12d/bb et les références citées ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_390/2023 du 25 janvier 2024 consid. 3.4 in fine et les réf. cit., notamment RUCH, in 
AEMISEGGER ET AL. [édit.], Commentaire pratique LAT : Planifier l'affectation, 2016, 
nos 64 ss ad art. 27 et les arrêts cités). 
Il faut donc en déduire qu’en règle générale, l’institution d’une zone réservée n’a pas 
d’impact sur la valeur vénale d’un bien-fonds concerné par une procédure 
d’expropriation formelle. L’Etat du Valais n’énonçant aucun motif qui devrait conduire à 
s’écarter de cette règle, il y a lieu de retenir que la mise en zone réservée du no xx10 
n’entraîne pas une réduction de la valeur vénale du terrain exproprié. 
9.3 L’Etat conteste en outre le ch. 2 du dispositif de cette décision qui prévoit que l’acte 
du 22 décembre 2017 (cession, promesse de céder) « doit être appliqué » et que 
« l’indemnité de 1000 fr./m2 doit être versée à qui de droit, si un solde est restant ». Ce 
grief est pertinent pour les motifs exposés au considérant 8 ci-dessus. 
10. 
10.1 Enfin, l’Etat du Valais conteste la décision que la commission a rendue à l’égard 
de Z _________ pour l’expropriation partielle du no xx13 sis en zone d’habitations 
collectives. Plus particulièrement, il critique le prix du terrain fixé à 700 fr./m2 sans 
transfert du COS (densité), respectivement à 350 fr./m2 avec transfert du COS. Il dépose 
un extrait du cadastre communal qui mentionne, pour une parcelle voisine sise dans la 
même zone, une transaction de 2019 pour un prix de 270 fr./m2 (cf. pièce n. 15 jointe au 
recours A1 23 84). L’Etat argue en outre que le no xx13 se trouve en zone réservée 
depuis 2022 et que la surface expropriée est un avant-terrain sis dans l’alignement 
routier. La valeur de cette surface ne pouvait donc pas dépasser 70 fr./m2 (réduction du 


- 38 - 
prix de 270 fr./m2 de moitié en raison de l’affectation à la zone réservée et réduction 
supplémentaire de moitié en raison de la nature d’avant-terrain). 
L’expropriée soutient que ces arguments tombent à faux. Dans sa réponse (p. 3 s.), elle 
explique que l’affectation à la zone réservée ne constitue pas un motif de réduction de 
la valeur du terrain exproprié ; elle conteste aussi que ce terrain puisse être assimilé à 
un avant-terrain, soulignant que sa parcelle n’est pas bâtie et qu’elle dispose de ce fait 
d’un potentiel manifeste de densité et de constructions. Elle ajoute que le prix de 
270 fr./m2 tiré du cadastre communal, qui ne correspond même pas au prix du terrain 
dans une zone d’habitation individuelle, est totalement déconnecté de la réalité. Dans 
son recours A1 23 91, Z _________ précise que le prix de 700 fr./m2 arrêté par la 
commission n’est non plus pas objectif, car il ne se fonde pas sur des transactions 
récentes dans la zone d’habitations collectives. Elle s’en tient donc à celui de 805 fr./m2 
arrêté par l’experte qu’elle a mandatée. 
Quant à la commission, elle relève avoir estimé l’indemnité d’expropriation en tenant 
compte de deux ventes immobilières intervenues dans la même zone en 2022 pour des 
prix respectifs de 700 fr./m2 et de 690 fr./m2. Elle estime que l’évaluation de l’experte 
n’est pas adéquate, car elle se fonde sur des critères – en particulier le prix des 
appartements par m2 – qui ne sont pas pertinents en l’espèce. Partant, elle maintient son 
point de vue. 
10.2 Il y a lieu d’examiner tout d’abord si la valeur de 700 fr./m2 estimée par la 
commission pour le terrain en zone d’habitations collectives résiste aux critiques de l’Etat 
du Valais, respectivement à celles de l’expropriée. On constatera à cet égard que la 
commission a fondé son estimation sur deux ventes qui figurent dans une liste tirée du 
cadastre communal (cf. onglet n. 2 du dossier de la commission, pièce n. 1). Ces ventes 
datent des mois de juillet et d’août 2022 et concernent deux parcelles sises en zone 
d’habitations collectives. L'emplacement et la nature de ces biens-fonds ne présentent 
aucune particularité qui les distinguent notablement du no xx13. De l'avis de la Cour, la 
commission s'est donc référée à bon droit à ces deux transactions pour estimer la valeur 
du terrain dans la zone en question. 
L’Etat du Valais produit un extrait du cadastre communal qui mentionne, pour une 
parcelle voisine sise dans la même zone, une transaction de 2019 pour un prix de 
270 fr./m2. Il n’est cependant pas possible de tenir compte de ce prix pour fixer 
l’indemnité d’expropriation. Il s’agit en effet d’une transaction isolée qui est moins récente 
que les précédentes. De plus, comme le relève l’expropriée, un tel prix apparaît 


- 39 - 
singulièrement bas pour un terrain susceptible d’être valorisé par la construction 
d’habitations collectives. La valeur d’un tel bien-fonds se négocie nettement au-dessus 
de celle du terrain à bâtir pour de l’habitat individuel. Or, il est plausible qu’un prix de 
270 fr./m2 pourrait correspondre à la valeur d’un tel fonds voué à l’habitat individuel et 
situé en Valais, dans un secteur qui n’est pas soumis à une forte demande. On ne saurait 
donc considérer que ce prix reflète la valeur vénale du terrain sis en zone d’habitations 
collectives. En outre, l’Etat n’évoque aucune circonstance particulière qui justifierait, 
dans le cas d’espèce, de tenir compte de ce prix plutôt que de celui arrêté à 700 fr/m2 
par la commission sur la base de deux ventes immobilières plus récentes. 
Z _________ critique également à tort cette estimation qui est objectivement fondée. 
Contrairement à ce qu'elle soutient, les deux parcelles concernées par ces ventes ne 
présentent pas des caractéristiques à ce point différentes du no xx13 – notamment en 
termes d'accès, de proximité des axes routiers et de possibilités de bâtir – qu’il se 
justifierait de fixer un prix différent. Certes, il est exact que la parcelle expropriée est 
mieux desservie en raison de sa situation en bordure du village et proche de l'autoroute. 
Cette situation apporte cependant aussi des inconvénients (bruit routier, vue sur le 
viaduc, distance par rapport aux commodités du centre du village) que ne présentent 
pas nécessairement les deux parcelles vendues en 2022. Au terme d’un examen global, 
la Cour n'identifie entre lesdites parcelles et le no xx13 aucune différence notable 
susceptible d'influer de manière déterminante sur le prix du terrain. Elle considère en 
outre que l'évaluation qui ressort du rapport de l'experte que cette partie a mandatée ne 
lui est d'aucune aide, car la méthode utilisée (méthode à rebours tenant compte du prix 
de vente d'appartements) est hautement hypothétique et ne correspond pas à la pratique 
généralement admise par la jurisprudence et la doctrine pour les terrains non construits 
(cf. supra, consid. 4.2). 
10.3 Ensuite, il y a lieu de déterminer si, comme l’affirme l’Etat du Valais, ce prix de 
700 fr./m2 doit faire l’objet d’une réduction eu égard au fait que la surface expropriée doit 
être assimilée à un avant-terrain inconstructible. 
L’examen des plans des expropriations et des alignements (pièces n. 2 et 3 jointes au 
recours A1 23 84) montre que la surface expropriée est une bande de terrain qui longe 
la route cantonale. A la différence des parcelles situées en zone mixte CS, le no xx13 est 
sis en zone d’habitations collectives à laquelle le RCCZ attribue un indice de densité de 
0,5 (0,8 avec un plan de quartier). Il s’ensuit que, si la surface de cette parcelle est 
réduite par une expropriation partielle, les possibilités de bâtir sont elles aussi 
restreintes, à moins qu’un report de densité soit admis. La commission a tenu compte 


- 40 - 
de cet aspect en fixant une indemnisation différenciée (avec ou sans transfert de densité) 
et en astreignant la propriétaire à se déterminer à ce sujet auprès de l’autorité 
communale. La Cour estime qu’il n’y a pas lieu de censurer cette solution, qui prend 
correctement en considération les inconvénients que l’expropriation partielle du no xx13 
cause à la propriétaire. Elle est d’avis qu’en l’espèce, la surface expropriée ne peut pas 
être assimilée à un avant-terrain, dès lors que la parcelle concernée est encore 
totalement libre de constructions et que les possibilités de bâtir sont dépendantes de la 
surface de ce bien-fonds. 
Il s’ensuit que l’Etat se réfère en vain à la pratique relative à l’expropriation des avant-
terrains pour solliciter une réduction de l’indemnité fixée par la commission. 
10.4 Pour les mêmes motifs que ceux exposés au considérant 9.2.3 ci-dessus, le fait 
que l’autorité communale ait rangé la parcelle no xx13 en zone réservée n’influence pas 
la valeur vénale de ce bien-fonds. Par conséquent, le montant de l’indemnité 
d’expropriation due à la propriétaire n’a pas à être réduit pour ce motif. Partant, le grief 
que l’Etat du Valais formule sur ce point doit être lui aussi écarté. 
11. 
11.1 Attendu ce qui précède, le recours de l’Etat du Valais est partiellement admis au 
sens des considérants qui précèdent (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
11.2 Partant, la décision du 28 avril 2023 rendue à l’égard de X _________ SA est 
annulée et l’affaire est renvoyée à la commission pour instruction complémentaire et 
nouvelle décision dans le sens des considérants 5 à 8. 
Les décisions du même jour rendues à l’égard de E _________ et de C _________ SA 
sont elles aussi annulées et les causes sont renvoyées à la commission pour instruction 
complémentaire et nouvelles décisions dans le sens du considérant 5. 
La décision du 28 avril 2023 rendue à l’égard de la commune de Y _________ est 
également annulée et l’affaire est renvoyée à la commission pour instruction 
complémentaire et nouvelle décision dans le sens du considérant 9. 
Enfin, la décision du 28 avril 2023 rendue à l’égard de Z _________ est confirmée. 
12. Cela étant, il reste à déterminer formellement le sort des trois autres recours 
déposés céans, en examinant, le cas échéant, les griefs qui n’auraient pas déjà été 
traités dans les considérants précédents relatifs au recours de l’Etat. 


- 41 - 
12.1 Les considérants 5 à 8 ci-dessus ont permis de traiter tous les motifs que 
X _________ SA formule à l’appui de son recours A1 23 86. Les griefs formels invoqués 
dans ce recours et reprochant à la commission un déni de justice, respectivement une 
violation de l’obligation de motiver sa décision ont été admis (cf. supra, consid. 6.4) ; par 
contre, il n’a pas été fait droit à la conclusion qui sollicitait un renvoi à la commission 
avec instruction de statuer dans le sens de l’accord oral entre cette partie et l’Etat. Il 
s’ensuit que le recours formé par X _________ SA est partiellement admis au sens du 
considérant 6.4 (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
12.2 Le conseil communal de Y _________ ne formule dans son recours A1 23 87 
aucun motif qui n’a pas déjà été traité au considérant 9 ci-dessus. Ce recours doit être 
admis au sens dudit considérant et du considérant 11.2 (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 
LPJA), l’autorité communale obtenant gain de cause dans la mesure où elle conclut à 
une réduction substantielle de l’indemnité qui lui a été allouée pour l’expropriation 
partielle du no xx10. 
12.3 Enfin, tous les motifs formulés par Z _________ dans son recours A1 23 91 ont 
été traités au considérant 10 ci-dessus et leur sort commande de rejeter ce recours 
(art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
13. 
13.1 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations 
et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des art. 13 al. 1 et 25 LTar, 
l'émolument de justice est fixé à 6000 francs. Il doit être réparti entre les parties comme 
suit : 
13.2 L’Etat du Valais, qui n’obtient que partiellement gain de cause, devrait s’acquitter 
d’un montant de 500 francs. Toutefois, en vertu de l’art. 89 al. 3 LPJA, l’Etat ne peut être 
astreint au paiement de frais, de sorte que ce montant ne sera pas perçu. 
13.3 X _________ SA succombe sur la plupart des pans du litige l’opposant à l’Etat. Il 
convient donc de mettre une partie des frais de procédure à sa charge. Ce montant est 
fixé à 3000 fr. et tient compte notamment du fait que cette partie est intervenue dans les 
deux causes A1 23 84 et A1 23 86. 
13.4 Le conseil communal de Y _________ n’a pas agi céans dans l'exercice de ses 
attributions officielles ou à titre d'instance inférieure. L’exception au paiement des frais 
que prévoit l’art. 89 al. 3 LPJA ne lui est donc pas applicable. On peut cependant 
considérer que l’autorité communale obtient gain de cause dans le procès, dans la 


- 42 - 
mesure où l’indemnité que lui avait allouée la commission devra être singulièrement 
réduite. Il n’y a donc pas lieu de lui imputer les frais de 1000 fr. afférents à ce pan du 
litige et qui seront supportés par l’Etat. 
13.5 Enfin, Z _________ succombe dans toutes ses conclusions et paiera une part de 
l’émolument fixée à 1500 francs. 
14. 
14.1 L’Etat du Valais n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 3 LPJA). 
14.2 Vu ce qui a été dit aux considérants 6.4 et 12.1 ci-dessus, X _________ SA a eu 
partiellement gain de cause dans la cause A1 23 86 et a droit, à ce titre, à une indemnité 
de dépens réduite à la charge de l’Etat (art. 91 al. 1 LPJA). Pour ce qui concerne la 
cause A1 23 84, on peut considérer que X _________ SA perd l’essentiel du procès et 
qu’il n’a, partant, droit qu’à des dépens très réduits. Sur le vu du travail effectué par le 
mandataire de cette partie dans ces deux causes, qui a notamment consisté en la 
rédaction du recours plutôt succinct du 31 mai 2023 et d’une détermination, le 4 
septembre (4 p.), ainsi que d’une réponse du 25 octobre (15 p.) et d’une réplique du 6 
novembre 2023 (4 p.) dans l’affaire A1 23 84, le montant de cette indemnité est fixé 
globalement à 2000 fr. (art. 4, 27 et 39 al. 1 LTar). 
14.3 Le conseil communal de Y _________ ayant agi céans en tant que propriétaire 
exproprié et non en tant qu’autorité détentrice de la puissance publique, il peut prétendre 
à des dépens nonobstant la règle générale de l’art. 91 al. 3 LPJA. Dès lors que cette 
partie a eu quasiment entièrement gain de cause (cf. supra, consid. 10 et 13.4) et en 
tenant compte du travail effectué par son mandataire, à savoir principalement la 
rédaction d’un mémoire de recours de 15 pages et d’une brève réponse dans la cause 
ouverte par l’Etat du Valais, il se justifie de lui allouer des dépens fixés à 3000 fr. (art. 4, 
27 et 39 al. 1 LTar), à la charge de l’Etat. 
14.4 Puisqu’elle n’obtient pas gain de cause, Z _________ n’a pas droit à des dépens 
(art. 91 al. 1 LPJA a contrario). 
 
 


- 43 - 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce : 
 
1. 
Les causes A1 23 84, A1 23 86, A1 23 87 et A1 23 91 sont jointes. 
2. 
Le recours de l’Etat du Valais (A1 23 84) est partiellement admis au sens des 
considérants. 
3. 
La décision du 28 avril 2023 rendue à l’égard de X _________ SA est annulée et 
l’affaire est renvoyée à la commission pour instruction complémentaire et nouvelle 
décision dans le sens des considérants 5 à 8. 
4. 
Les décisions du même jour rendues à l’égard de E _________ et de C _________ 
SA sont elles aussi annulées et les causes sont renvoyées à la commission pour 
instruction complémentaire et nouvelles décisions dans le sens du considérant 5. 
5. 
La décision du 28 avril 2023 rendue à l’égard de la commune de Y _________ est 
également annulée et l’affaire est renvoyée à la commission pour instruction 
complémentaire et nouvelle décision dans le sens du considérant 9. 
6. 
La décision du 28 avril 2023 rendue à l’égard de Z _________ est confirmée. 
7. 
Le recours formé par X _________ SA (A1 23 86) est partiellement admis au sens 
du considérant 6.4. 
8. 
Le recours formé par le conseil communal de Y _________ (A1 23 87) est admis 
au sens des considérants. 
9. 
Le recours formé par Z _________ (A1 23 91) est rejeté. 
10. X _________ SA paiera 3000 fr. de frais et a droit à des dépens fixés à 2000 fr., à 
la charge de l’Etat. Le conseil communal de Y _________ a droit à des dépens fixés 
à 3000 fr., à la charge de l’Etat. Z _________ paiera 1500 fr. de frais et n’a pas droit 
à des dépens. 
11. Le présent arrêt est communiqué au Département de la mobilité, du territoire et de 
l’environnement, à Sion, pour l’Etat du Valais, à Maître Alexandre Zen-Ruffinen, 
avocat à Neuchâtel, pour X _________ SA, à Maître Philippe Pont, avocat à Sion, 
pour le conseil communal de Y _________, à Maître Christian Voide, avocat à Sion, 
pour Z _________, à C _________ SA, à D _________, à E _________, à 


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F _________, et à Frédéric Hugon, à Martigny, pour la commission d’estimation en 
matière d’expropriation. 
Sion, le 27 mars 2024.