vs_gerichte · F1 25 22 · 2026-06-09 · de
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer


F1 25 22 
 
 
URTEIL VOM 9. JUNI 2026 
 
Kantonsgericht Wallis 
Steuerrechtliche Abteilung 
 
Es wirken mit: Dr. Thierry Schnyder, Präsident; Frédéric Fellay, Kantonsrichter, und 
Stéphanie Brawand, Beisitzerin sowie Nicole Montani, Gerichtsschreiberin, 
 
in Sachen 
 
X _________, Beschwerdeführerin, 
 
 
gegen 
 
STEUERVERWALTUNG DES KANTONS WALLIS, Vorinstanz, 
 
(Grundstückgewinnsteuer) 
Beschwerde gegen den Nichteintretensentscheid vom 18. März 2025. 
 
 


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Sachverhalt 
 
A. X _________ tauschte ½ des Grundstücks Nr. 653 mit 1/7 des Grundstücks Nr. 1874, 
beide gelegen auf dem Gebiet der Gemeinde Zermatt (S. 18). Das Grundbuch trug das 
Geschäft am 24. Mai 2024 ein (S. 25). Der Fiskus liess der Steuerpflichtigen die Steuer-
erklärung für die Abrechnung der Grundstückgewinnsteuer zukommen. Die Verkäuferin 
deponierte das ausgefüllte Formular am 10. Oktober 2024 (S. 21). 
B. Die Erstinstanz veranlagte den Grundstückgewinn am 28. Oktober 2024 und stellte 
die Steuer gleichentags in Rechnung (S. 16 f.). Die Steuerpflichtige ersuchte für die Zah-
lung am 31. Oktober 2024 um eine Fristerstreckung, da sie die notwendigen Ressourcen 
im Moment nicht habe (S. 15). Die Verkäuferin opponierte gegen die Veranlagung am 
12. Dezember 2024 und beantrage die Wiederherstellung der Frist (S. 2 ff.). 
C. Der Fiskus trat am 18. März 2025 auf die Einsprache wegen Verspätung nicht ein 
(S. 1). 
D. X _________ (Beschwerdeführerin) erhob gegen den Einspracheentscheid am 
8. April 2025 Beschwerde bei der Steuerrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts und 
stellte folgende Rechtsbegehren (S. 40 ff.): 
«1. 
Der Einspracheentscheid vom 18. März 2025 sei aufzuheben und es sei auf die 
Einsprache einzutreten. 
2. 
Die Kosten sind nach Verfahrensausgang zu verlegen.» 
 
E. Die Kantonale Steuerverwaltung hinterlegte nach einer Fristerstreckung am 2. Sep-
tember 2025 die Akten, bezog Stellung und beantragte die vollständige Abweisung des 
Rechtsmittels unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführe-
rin (S. 71). Letztere replizierte nach einer Fristerstreckung am 21. Oktober 2025 (S. 79). 
Die Vorinstanz duplizierte am 27. Oktober 2025 (S. 84). 
 
Erwägungen 
1. 
1.1 Das Verfahren der Verwaltungsgerichtsbarkeit findet unter Vorbehalt spezieller Bun-
des- oder Kantonaler Vorschriften im Rechtsmittelverfahren bei steuerrechtlichen Ange-
legenheiten analog Anwendung (Art. 81a Abs. 2 Gesetz über das Verwaltungsverfahren 
und die Verwaltungsrechtspflege vom 6. Oktober 1976 [VVRG; SGS/VS 172.6]; Art. 150 
Abs. 3 Steuergesetz vom 10. März 1976 [StG; SGS/VS 642.1]). 


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1.2 Die Steuerrechtliche Abteilung bildet seit dem 1. Januar 2024 einzige Rechtsmitte-
linstanz gegen Einspracheentscheide der Steuerverwaltung (Art. 81a Abs. 1 VVRG; 
Art. 150 Abs. 1 StG). Das Kantonsgericht hat vorliegende Angelegenheit in Dreierbeset-
zung zu beurteilen (Art. 65 VVRG). 
1.3 Die Beschwerdeführerin ist Adressatin des angefochtenen Entscheides. Sie ist als 
Steuerpflichtige durch diesen berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen 
Änderung oder Aufhebung, so dass sie gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 
lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert ist. Auf die im Übrigen form- und fristge-
recht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. 
Art. 46 und Art. 48 VVRG). 
2. 
2.1 Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen, 
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2 
i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige 
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht 
werden. Auch die Unzweckmässigkeit kann beanstandet werden (Art. 78 Abs. 1 lit. b 
Ziff. 4bis VVRG). 
2.2 Das Kantonsgericht hat die von der Beschwerdeführerin eingereichten Dokumente 
zu den Akten genommen. Die Kantonale Steuerverwaltung hat ihre Unterlagen am 
2. September 2025 deponiert. Die vorhandenen Belege genügen, wie die nachfolgenden 
Erwägungen zeigen, zur Beurteilung der rechtserheblichen Fragen. Deshalb wird auf 
zusätzliche Beweisabnahmen verzichtet. 
3. Der Streitgegenstand beschränkt sich auf die Eintretensfrage, da die Vorinstanz auf 
das Rechtsmittel nicht eingetreten ist (BGE 149 IV 205 E. 1.4; 144 II 184 E. 1.1). Das 
Kantonsgericht hat vorliegend einzig zu beurteilen, ob die Kantonale Steuerverwaltung 
auf die Einsprache vom 12. Dezember 2024 hätte eintreten müssen. Insoweit sich die 
Beschwerde nicht mit dem Nichteintreten der Vorinstanz auseinandersetzt, bezieht sie 
sich nicht auf den Streitgegenstand. 
4. Der Fiskus hat am 18. März 2025 einen Nichteintretensentscheid gefällt mit der Be-
gründung, die Einsprache sei verspätet eingereicht worden. Die Behörde hat das Wie-
derherstellungsgesuch demnach implizit abgewiesen. 


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4.1 Die Beschwerdeführerin begründet die verspätete Einsprache mit einem Unfall vom 
21. November 2024 und der damit verbundenen Handgelenksverletzung. Sie sei erst am 
8. Januar 2025 zu einem Arzt gegangen und der habe einen schlecht verheilten Hand-
gelenksbruch festgestellt, welcher am 17. März 2025 operiert worden sei. Die Rechts-
mittelfrist berechtige jedermann, die notwendige Rechtsschrift erst gegen das Ende der 
Frist auszuarbeiten und einzureichen. Das fehlende Arztzeugnis sei durch die nachfol-
gende Operation aufgewogen. Sie sei erst am 24. November 2024 von Zermatt nach 
Luzern zurückgereist und habe sich neu orientieren müssen. Primäre Aufgabe sei die 
Erledigung der geschäftlichen Angelegenheiten gewesen. Da noch weitere Fristen an-
standen, seien die verbleibenden fünf Arbeitstage zur Einsprache zu kurz gewesen, da 
sie den linken Arm geschient und ruhiggestellt habe. Private und halbprivate Termine 
vom 28. bzw. 30 November 2024 habe sie abgesagt (S. 44 ff.). Sie habe am 29. Novem-
ber 2024 auch ein zweiseitiges «Gesuch um Abnahme der Vorladung» an das Kantons-
gericht Luzern eingereicht (S. 7 ff., S. 44). Schliesslich erläutert sie, die Einschränkung 
sei wegen der Verletzung erheblich gewesen und die Handlungsvornahme sei stark er-
schwert gewesen, weshalb das Fristwiederherstellungsgesuch hätte gutgeheissen wer-
den müssen (S. 47). 
4.2 
4.2.1 Die Steuerpflichtige kann gegen eine Veranlagungsverfügung innert 30 Tagen ab 
deren Zustellung bei der Erstinstanz schriftlich einsprechen (Art. 139 Abs. 1 StG und 
Art. 48 Abs. 1 Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone 
und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG; SR 642.14]). Diese Frist beginnt mit 
dem auf die Eröffnung folgenden Tag. Sie gilt als eingehalten, wenn die Einsprache am 
letzten Tag der Frist bei der Veranlagungsbehörde eingereicht oder zu deren Handen 
der schweizerischen Post übergeben worden ist. Die Frist läuft am nächstfolgenden 
Werktag ab, wenn der letzte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich anerkannten 
Feiertag fällt (Art. 140 Abs. 1 StG). 
4.2.2 Auf verspätete Einsprachen kann nur eingetreten werden, wenn die Steuerpflich-
tige nachweist, durch Militärdienst, Krankheit, Landesabwesenheit oder andere erhebli-
che Gründe an der rechtzeitigen Einreichung verhindert gewesen zu sein und die Ein-
sprache innerhalb von dreissig Tagen nach Wegfall der Hinderungsgründe deponiert zu 
haben (Art. 140 Abs. 3 StG). 
4.2.4 Ein Versäumnis gilt als unverschuldet, wenn der betroffenen Person keine Nach-
lässigkeit vorgeworfen werden kann und objektive Gründe, d.h. solche, auf die sie keinen 
Einfluss nehmen kann, vorliegen. Gründe, welche einer Person die Wahrung ihrer 


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Interessen auch bei Einsatz der gehörigen Sorgfalt gänzlich verunmöglichen oder in un-
zumutbarer Weise erschweren, sind massgeblich. Die Verhinderung muss derart unvor-
hergesehen auftreten, dass es nicht mehr möglich ist, die Vornahme der geforderten 
Handlung durch eine Drittperson zu bewirken. Die Rechtsprechung zur Wiederherstel-
lung der Frist ist allgemein (sehr) restriktiv (Bundesverwaltungsgerichtsurteil A-643/2019 
vom 11. September 2019 E. 2.6.2; vgl. zum Ganzen: Bundesgerichtsurteil 2C_734/2012 
vom 25. März 2013 E. 3.3). Der Zeitpunkt des Unfalleintritts kann von Bedeutung sein. 
Die Gewährung der Fristwiederherstellung erfordert auf alle Fälle, dass die körperliche, 
geistige oder psychische Beeinträchtigung, jegliches auf die Fristwahrung gerichtetes 
Handeln, wie etwa den Beizug eines (Ersatz-)Vertreters verunmöglicht (Urteil des Kan-
tonsgerichts Basel-Landschaft 810 20 289 vom 17. Mai 2021 E. 6 mit Hinweis; Bundes-
gerichturteil 9C_426/2024 vom 11. September 2024 E. 4 [im Falle einer Krankheit]). 
4.3 Die Steuerpflichtige arbeitet als Rechtsanwältin. Sie hat laut ihrer eigenen Webseite 
(https://www.advo-kanzlei.ch/de/lawyers/X _________/, zuletzt besucht am 26. Mai 
2026) als Steuerberaterin gearbeitet und einen Teil des Anwaltspraktikums in der Walli-
ser Steuerrekurskommission absolviert. 
Die Beschwerdeführerin hat gegen die Veranlagung am 12. Dezember 2024 eingespro-
chen (S. 2 ff.). 
Es obliegt der Beschwerdeführerin, Beweismittel zu deponieren, welche das geltend ge-
machte, unverschuldete Fristversäumnis belegen. Ein Handgelenksbruch beeinträchtigt 
sicherlich die manuelle Tätigkeit. Derlei Verletzungen beeinflussen jedoch die Hand-
lungsunfähigkeit grundsätzlich nicht für mehrere Tage. Die Beschwerdeführerin hat kein 
Arztzeugnis deponiert, welches eine vollständige oder weitgehende Handlungsunfähig-
keit für den relevanten Zeitraum belegen würde. 
Der Unfall hat sich vorliegend am Donnerstag, 21. November 2024, also mindestens 
eine Woche vor Fristablauf (frühestmögliches Fristende: Donnerstag, 28. November 
2024), ereignet. Bei einer Einsprachefrist von 30 Tagen liegen sieben Tage vor Fristende 
nicht „unmittelbar“ vor Ablauf der Frist. Ein entsprechendes Unglück, das eine Woche 
vor dem Ende einer 30‑tägigen Frist eintritt, fällt somit noch in einen Zeitraum, in dem es 
der Steuerpflichtigen bei der vorliegenden Art der Verletzung möglich und zumutbar ist, 
selbst zu handeln oder rechtzeitig eine Drittperson zu beauftragen. Gegenteiliges müsste 
hinreichend nachgewiesen werden. 
Die beschriebene aktive Absage von Terminen oder die Priorisierung administrativer Be-
lange, belegt die vorhandenen Fähigkeiten, juristisch relevante Aktionen frühzeitig zu 


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realisieren. Es wäre der Steuerpflichtigen folglich auch möglich und zumutbar gewesen, 
zumindest eine kurze, begründete Einsprache einzureichen oder eine vertraute Person 
aus ihrem Umfeld oder eine Drittperson mit der fristwahrenden Handlung zu mandatie-
ren. Dies umso mehr, weil im steuerrechtlichen Prozess kein Anwaltsmonopol gilt und 
die Begründungsanforderungen einer Einsprache weniger formalistisch sind. 
Auch der Umstand, wonach die Beschwerdeführerin erst am 24. November 2024 nach 
Luzern zurückgereist ist, belegt kein unverschuldetes Hindernis. Es liegt in der Verant-
wortung der Steuerpflichtigen, ihre Angelegenheiten jeweils so zu organisieren, wonach 
gesetzliche Fristen eingehalten werden können. Auch während ihres Aufenthalts im Hei-
matkanton oder während der Rückreise wäre es ihr zumutbar gewesen, eine fristwah-
rende Eingabe vorzubereiten oder eine Drittperson damit zu beauftragen. 
Es liegt somit kein unverschuldetes Hindernis vor und die Vorinstanz ist zu Recht auf die 
verspätet eingereichte Einsprache nicht eingetreten. Die Beschwerde wird nach dem 
Gesagten abgewiesen. 
5. 
5.1 Dieser Ausgang des Verfahrens bestimmt nach Art. 150 Abs. 3 StG und Art. 89 
VVRG die Kostentragung und ist nach Art. 91 VVRG für den Entscheid über die Zuspre-
chung einer Parteientschädigung massgebend. 
5.2 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu 
tragen (Art. 150 Abs. 3 StG und Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die 
Kosten ganz oder teilweise erlassen werden (Art. 150 Abs. 3 StG und Art. 89 Abs. 2 
VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von der Grundregel abzuweichen. Gemäss 
Art. 3 Gesetz betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor Gerichts- oder 
Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 173.8) setzen sich die Kos-
ten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Gerichtsgebühr zusammen. Die 
Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der Steuerrechtlichen Abteilung des Kan-
tonsgerichts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.00 und Fr. 5’000.00 (Art. 25 GTar). 
Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie seines Umfangs und Schwierigkeitsgrads wird 
die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 1’000.00 festgesetzt. Der geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'500.00 wird mit den Gerichtskosten verrechnet. Der Restbetrag von 
Fr. 500.00 wird der Steuerpflichtigen zurückerstattet. 
5.3 Die Beschwerdeführerin hat als unterliegende Partei keinen Anspruch auf eine Par-
teientschädigung (Art. 150 Abs. 3 und Art. 91 Abs. 1 VVRG e contrario). Den Behörden 
oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche obsiegen, darf in der 


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Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 150 Abs. 3 StG i.V.m. 
Art. 91 Abs. 3 VVRG). Es besteht vorliegend kein Grund, von dieser Regel abzuweichen. 
 
Demnach erkennt das Kantonsgericht 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.00 werden X _________ auferlegt und mit dem 
von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 1’500.00 verrech-
net. Der Restbetrag von Fr. 500.00 wird der Steuerpflichtigen zurückerstattet. 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
4. 
Das Urteil wird X _________, der Steuerverwaltung des Kantons Wallis und der 
Einwohnergemeinde Zermatt schriftlich mitgeteilt. 
Sitten, 9. Juni 2026