vs_gerichte · C1 14 227 · 2017-02-20 · de
Sachenrecht
Sachenrecht

C1 14 227 URTEIL VOM 20. FEBRUAR 2017 Kantonsgericht Wallis I. Zivilrechtliche Abteilung Besetzung: Hermann Murmann, Kantonsrichter; Dr. Adrian Walpen, Gerichtsschreiber in Sachen U_________ und V_________ und Erbengemeinschaften W_________ u. X_________ best. aus Y_________ Z_________ alle Kläger und Berufungskläger gegen STOCKWERTEINTÜMERGEMEINSCHAFT M_________, Beklagte und Berufungsbe- klagte, vertreten durch den Verwalter N_________

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Zivilrecht 
Droit civil 
Zivilrecht - Stockwerkeigentum - KGE (I. Zivilrechtliche Abteilung) 
vom 20. Februar 2017, A. & Co. c. Stockwerkeigentümerge-
meinschaft B. - TCV C1 14 227 
Stockwerkeigentum: Einberufungsfrist, gemeinschaftliche Kosten, 
Erneuerungsfonds 
- Kassatorische Natur des Anfechtungsurteils (E. 1.4). 
- Das Vereinsrecht und das Sachenrecht enthalten keine Minimalfrist für die Einbe-
rufung der Stockwerkeigentümerversammlung. Die reglementarisch vorgesehene 10-
tätige Einberufungsfrist entspricht der von der Lehre geforderten Mindestfrist (E. 3.3). 
- Art. 712h Abs. 3 ZGB betrifft nur die gemeinschaftlichen Kosten. Bei der Verteilung 
von gemeinschaftlichen Heizkosten geht es um die Aufwendungen in gemeinschaft-
lichen Teilen wie Korridor, Treppenhaus oder Eingangshalle. Demgegenüber sind die 
Kosten und Lasten, welche auf die Stockwerkanteile anfallen, von jedem Stockwerk-
eigentümer selbst zu tragen (E. 5.4). 
- Erneuerungsfonds: In casu ist sowohl über die Äufnung (E. 6.4) als auch über die 
Mittelverwendung (E. 6.5) ein Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung 
erforderlich. 
Propriété par étages : délai de convocation, frais communs, fonds de 
rénovation 
- Nature cassatoire du jugement rendu sur une action en contestation d’une décision 
de l’assemblée des copropriétaires d’étages (consid. 1.4). 
- Le droit de l’association et les droits réels ne contiennent aucun délai minimal pour la 
convocation de l’assemblée générale des copropriétaires d’étages. Le délai de 
convocation de dix jours prévu par le règlement de copropriété correspond au délai 
minimal prescrit par la doctrine (consid. 3.3). 
- L’art. 712h al. 3 CC ne s’applique qu’aux frais communs. La répartition des frais com-
muns de chauffage porte sur les dépenses relatives aux parties communes comme 
par exemple un corridor, une cage d’escaliers ou un hall d’entrée. En revanche, les 
frais et les charges en lien avec les parts d’étages doivent être supportés par chaque 
copropriétaire d’étages (consid. 5.4). 
- Fonds de rénovation : dans le cas particulier, une décision de l’assemblée générale 
des copropriétaires d’étages est nécessaire aussi bien pour la fixation des contri-
butions (consid. 6.4) que pour l’utilisation d’un tel fonds (consid. 6.5). 
 
 
 


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Aus den Erwägungen 
 
1.4 Die Anfechtungsklage nach Art. 712m ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB ist 
ihrer Natur nach auf die Aufhebung des streitigen Beschlusses 
gerichtet. Sie ist eine Gestaltungsklage (Riemer, Anfechtungs- und 
Nichtigkeitsklage im schweizerischen Gesellschaftsrecht, Bern 1998, 
N. 210; ders. Berner Kommentar, Die Vereine, Systematischer Teil 
und Art. 60–79 ZGB, Bern 1990, N. 79 zu Art. 75 ZGB mit weiteren 
Verweisen). Mit dem Anfechtungsurteil wird über den resolutiven 
Schwebezustand des Beschlusses entschieden. Heisst das angeru-
fene Gericht die Anfechtungsklage gut, so wird der angefochtene 
Beschluss ex tunc, d.h. rückwirkend auf den Zeitpunkt der Beschluss-
fassung, aufgehoben (Riemer, Berner Kommentar, a.a.O., N. 79 zu 
Art. 75 ZGB; Del Fabro, Ein Streifzug durch die Anfechtungsklage 
nach Art. 75 ZGB, in: AJP 2015 S. 1150). 
Sind sämtliche Voraussetzungen erfüllt, kann das Gericht den ange-
fochtenen Beschluss somit lediglich aufheben. Das Urteil ist grund-
sätzlich kassatorischer Natur (BGE 131 III 459 nicht publizierte E. 1.3; 
118 II 12 E. 1c). Der Richter kann somit den Beschluss der Stock-
werkeigentümergemeinschaft nicht verbessern oder ersetzen. Der 
Richter kann der unterlegenen Partei grundsätzlich auch keine 
Befehle der Anordnungen aussprechen (LGVE 2011 I Nr. 10 E. 3.2). 
Die Verbesserung des Entscheids steht nur dem Entscheidungsträger 
zu, welcher in Anbetracht des Rechtsspruchs einen neuen Beschluss 
fassen kann oder muss, wobei die Gemeinschaft an den Inhalt des er-
gangenen Urteils gebunden ist (Urteil des Kantonsgerichts Wallis C3 
10 97 vom 15. November 2011, in: ZWR 2012 S. 166 ff. E. 5a und b; 
Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2. A., Zürich/Basel/Genf 2014, 
[nachfolgend: Wermelinger, Stockwerkeigentum], N. 234 zu Art. 712m 
ZGB; ders., in: Kommentar zum schweizerischen Zivilrecht, Teilband 
IV 1c, Art. 712a-712t ZGB, Zürich/Basel/Genf 2010 [nachfolgend: 
Wermelinger, Zürcher Kommentar], N. 248 zu Art. 712 m ZGB). 
(…) 
3.3 Das Vereinsrecht und das Sachenrecht enthalten keine Minimal-
frist für die Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung 
(Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 49 zu Art. 712n ZGB). Die 
Fristen des Gesellschaftsrechts sind auf das Stockwerkeigentum nicht 
anwendbar, nicht einmal analog. Enthält die Gemeinschaftsordnung 


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keine besondere Bestimmung, muss im Streitfall der Richter anhand 
der allgemeinen Rechtsgrundsätze bestimmen, ob die angewandte 
Einberufungsfrist zulässig ist. Dabei muss er sämtliche Umstände 
berücksichtigen (geografisches Umfeld, Strukturierung des Stockwerk-
eigentums, Wohnort der Stockwerkeigentümer usw.). Allgemein ist die 
Einberufungsfrist dann genügend, wenn sie den Stockwerkeigen-
tümern sowohl die Teilnahme als auch die Vorbereitung der Ver-
sammlung in vernünftiger Weise ermöglicht. In Ausnahmefällen 
(Dringlichkeit) kann möglicherweise in einem familiären Umfeld eine 
Einberufungsfrist von einem Tag oder gar von mehreren Stunden 
genügen. In einem Kurort, in dem die Stockwerkeigentümer üblicher-
weise ihre Ferien verbringen und sonst zum Teil im Ausland wohnen, 
kann ausserhalb der Ferienzeit sogar eine Einberufungsfrist von 
zwanzig Tagen ungenügend sein (Wermelinger, Stockwerkeigentum, 
N. 26 zu Art. 712n ZGB m.w.H.). 
Die herrschende Lehre stellt sich auf den Standpunkt, dass die regle-
mentarische Einberufungsfrist vernünftigerweise angesichts von 
Art. 712p Abs. 2 ZGB minimal zehn Tage betragen sollte 
(Wermelinger, Stockwerkeigentum, N. 27 zu Art. 712n ZGB; ders., 
Zürcher Kommentar, N. 50 zu Art. 712n ZGB; Friedrich, Das Stock-
werkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerk-
eigentümer, 2. A., Bern 1972, § 30 N. 4; Meier-Hayoz/Rey, Das Stock-
werkeigentum, Berner Kommentar, Bern 1988, N. 18 zu Art. 712n 
ZGB; Michaud, L’organisation de la communauté des propriétaires par 
étages, Diss. Vevey 1975, S. 23; Müller, Zur Gemeinschaft der Stock-
werkeigentümer, Diss. Bern 1973, S. 89; Weber, Die Stockwerkeigen-
tümergemeinschaft, Diss. Zürich 1979, S. 366). 
Das Stockwerkeigentümerreglement der Berufungsbeklagten sieht in 
Art. 20 vor, dass die schriftliche Einberufung der ordentlichen Jahres-
versammlung mindestens 10 Tage vor deren Abhaltung zugestellt 
wird. Damit wird das Reglement der von der Lehre geforderten Min-
destfrist gerecht. Diese Frist wurde vorliegend eingehalten. Gemäss 
den Berufungsklägern wurde die Einladung zur Versammlung vom 
30. September 2011 den im Haus lebenden Stockwerkeigentümern 
am 16. September 2011 in den Briefkasten gelegt; X. sei die Einla-
dung am 19. September 2011 postalisch zugestellt worden. Nicht 
gefolgt werden kann den Berufungsklägern, wenn sie für die Berech-
nung der First lediglich die zwischen der Einladung und der Ver-
sammlung liegenden Arbeitstage berücksichtigt haben möchten. Es 


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besteht kein Anlass - anders als bei anderen Fristen - nur die Arbeits-
tage zu berücksichtigen. 
Nun machen die Berufungskläger sodann geltend, es habe sich bei 
der fraglichen Stockwerkeigentümerversammlung zwar um eine 
ordentliche gehandelt, indessen seien sechs weitere, ausserordent-
liche Themen zur Diskussion gestanden. 
In der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung werden einmal 
pro Jahr sämtliche Beschlüsse gefasst, die für das abgeschlossene 
und für das anstehende Rechnungsjahr von Belang sind. Nebst den 
Beschlüssen zur Buchhaltung sind dies insbesondere auch die 
Beschlüsse über Verwaltungshandlungen, namentlich über die bauli-
chen Massnahmen (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 41 zu 
Art. 712n ZGB). Bei der fraglichen Stockwerkeigentümerversammlung 
handelte es sich um eine ordentliche. Daran vermag nichts zu ändern, 
dass nicht nur über die Verwaltungsperiode vom 1. Mai 2010 bis 
30. April 2011, sondern aufgrund der Demission des Verwalters auch 
über die Rechnung für die Zwischenperiode 1. Mai 2011 bis zum 
31. August 2011 und zudem über weitere Traktanden zu befinden 
war. Den Berufungsklägern kann deshalb nicht gefolgt werden, wenn 
sie geltend machen, aufgrund der zahlreichen Traktanden gelte die 
reglementarisch festgelegte Mindestfrist nicht. Eine längere Mindest-
frist ist weder gesetzlich noch reglementarisch vorgesehen. 
(…) 
5.1 Ein weiterer Streitpunkt betrifft die Aufteilung der Heizkosten. 
Gemäss Art. 12 Abs. 1 Ziff. 2 des Stockwerkeigentümerreglements 
erfolgt die Kostenaufteilung für die Heizung und das Warmwasser 
nach Kubikinhalt der beheizten Stockwerkanteile und nicht wie die 
gemeinschaftliche Kostenregelung nach Massgabe der Wertquote 
(s. Art. 11 des Reglements). 
(…) 
5.2 (…) Die Berufungskläger machen unter Berufung auf Art. 712h 
Abs. 3 ZGB geltend, die Heizung bzw. die Heizanlage als gemein-
schaftlicher Bauteil bzw. gemeinschaftliche Anlage oder Einrichtung 
habe in der fraglichen Heizperiode der 5 ½-Zimmerwohnung nicht 
bzw. nur in ganz geringem Masse (während 1 von 6 Monaten) gedient. 
Für das Beheizen der 5 ½-Zimmerwohnung und des Duschraums der 


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4 ½-Zimmerwohnung resultierten kein Erdölverbrauch und damit keine 
entsprechenden nach Kubatur der Wohnungseinheiten berechnete 
Heizkosten. 
(…) 
5.3 Vorab ist festzuhalten, dass das Stockwerkeigentümerreglement 
entgegen der Ansicht der Berufungskläger, die auf den fehlenden 
Heizölverbrauch verweisen, in Bezug auf die Heizkosten keine rein 
verbrauchsabhängige Kostenregelung enthält. Es wird zwar - im 
Unterschied zu den in Art. 11 des Reglements genannten Kosten - 
nicht auf die Wertquote abgestellt, sondern auf die Kubikmeter. 
Indessen wird nicht in dem Sinne auf den tatsächlichen Verbrauch 
abgestellt, als dass die Heizkosten entsprechend dem individuellen 
Wärmeverbrauch der einzelnen Parteien der Gemeinschaft auf diese 
verteilt würden. Es kann den Berufungsklägern insofern nicht gefolgt 
werden, wenn sie geltend machen, sie hätten für eine gewisse Zeit 
mangels Verbrauchs keine Heizkosten zu tragen. Im Folgenden ist zu 
prüfen, ob sich aus Art. 712h Abs. 3 ZGB eine Kostenbefreiung ergibt. 
5.4 Nach Art. 712h Abs. 1 ZGB haben die Stockwerkeigentümer an 
die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der 
gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wert-
quoten zu leisten. Solche Lasten und Kosten sind namentlich die Aus-
lagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen 
der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie 
der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen (Ziff. 1), die 
Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung 
des Verwalters (Ziff. 2), die den Stockwerkeigentümern insgesamt 
auferlegten öffentlichrechtlichen Beiträge und Steuern (Ziff. 3) sowie 
die Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die 
Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solida-
risch verpflichtet haben (Ziff. 4). Der Grundsatz der quotenproportio-
nalen Kosten- und Lastenverteilung gemäss Art. 712h Abs. 1 ZGB ist 
dispositiver Natur (BGE 128 III 260 E. 2b). Abweichungen vom 
gesetzlichen Verteilschlüssel müssen im Begründungsakt bzw. im 
Reglement festgelegt werden (Wermelinger, Zürcher Kommentar, 
N. 22 zu Art. 712h ZGB). Falls bestimmte gemeinschaftliche Bauteile, 
Einrichtungen oder Anlagen einem Stockwerkeigentümer nicht oder 
nur in ganz geringem Masse dienen, so ist dies gemäss Art. 712h 
Abs. 3 ZGB bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen. Welche 


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Kosten im Einzelfall nicht allen Stockwerkeigentümern auferlegt wer-
den dürfen, bestimmt sich nach den konkreten Umständen anhand 
objektiver Kriterien. 
In Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1-4 ZGB findet sich eine nicht abschliessende 
Aufzählung der wichtigsten Kosten und Lasten, welche grundsätzlich 
von allen Stockwerkeigentümern anteilsmässig zu tragen sind. 
Genannt werden Auslagen für den laufenden Unterhalt sowie für 
Reparaturen und Erneuerungen (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1 ZGB), Kosten 
der Verwaltungstätigkeit (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 2 ZGB), öffentlich-
rechtliche Beiträge und Steuern (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 3 ZGB) sowie 
Zins- und Amortisationszahlungen (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 4 ZGB). 
Weitere, im Gesetz nicht ausdrücklich genannte gemeinschaftliche 
Kosten und Lasten sind etwa (s. dazu Wermelinger, Stockwerkeigen-
tum, N. 22 ff. zu Art. 712h ZGB; ders. Zürcher Kommentar, N. 64 ff. zu 
Art. 712h ZGB): Baurechtszins, haftpflichtrechtliche Verbindlichkeiten, 
Betriebskosten des Gebäudes bzw. gemeinschaftlicher Anlagen und 
Einrichtungen (Wasser- oder Energieverbrauch der gemeinschaftli-
chen Teile). Folgt man genannter Lehrmeinung, fallen die zur Dis-
kussion stehenden Heizkosten nicht unter die gemeinschaftlichen 
Kosten und Lasten im Sinne von Art. 712h ZGB. Das Bundesgericht 
hat die Frage, ob die Betriebskosten einer Anlage zu den gemein-
schaftlichen Kosten und Lasten einer Stockwerkeigentümergemein-
schaft im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB zu zählen sind, ausdrück-
lich offen gelassen. 
Art. 712h Abs. 3 ZGB betrifft - wie der Bezirksrichter korrekt fest-
gestellt hat - nur die gemeinschaftlichen Kosten. Bei der Verteilung 
von gemeinschaftlichen Heizkosten geht es um die Aufwendungen in 
gemeinschaftlichen Teilen wie Korridor, Treppenhaus oder Eingangs-
halle (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 35 zu Art. 712h ZGB). 
Demgegenüber sind die Kosten und Lasten, welche auf die Stock-
werkanteile anfallen, von jedem Stockwerkeigentümer selbst zu 
tragen (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 2 zu Art. 712h ZGB; 
s. in diesem Zusammenhang auch Wermelinger, Stockwerkeigentum, 
N. 71 zu Art. 712h ZGB, wonach die von Kurt Müller ausgearbeiteten 
Tabellen für die Verteilung von Heiz- und Wasserkosten nicht den 
Verbrauch bei gemeinschaftlichen Teilen, sondern den Verbrauch bei 
Stockwerkeinheiten, welche nicht mit individuellen Zählern ausge-
stattet sind, betreffen). 


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Es ist somit festzuhalten, dass Art. 712h Abs. 3 ZGB, auf welchen sich 
die Berufungskläger im Zusammenhang mit den Heizungskosten 
berufen, nicht anwendbar ist, da es sich bei den genannten Kosten 
um solche der einzelnen Stockwerkeinheiten handelt und nicht um 
gemeinschaftliche Kosten. Sodann ist festzustellen, dass die Heiz-
kosten gemäss Reglement nicht nach Verbrauch auf die einzelnen 
Stockwerkeinheiten verteilt werden, sondern aufgrund des Volumens 
der Stockwerkeinheit. Ob und wie hoch ein Stockwerkeigentümer 
seine Heizung einstellt bzw. der tatsächliche Verbrauch hat mit ande-
ren Worten keinerlei Einfluss auf die Heizkostenabrechnung. Die 
Berufung ist deshalb in diesem Punkt abzuweisen. 
Daran würde aber selbst die Anwendbarkeit von Art. 712h Abs. 3 ZGB 
nichts ändern. Diese zwingende Bestimmung ist restriktiv anzu-
wenden, weil die gemeinsamen Anlagen und Einrichtungen normaler-
weise den Standard der gesamten zu Stockwerkeigentum ausgestal-
teten Liegenschaft bestimmen (BGE 112 II 312 ff. E. 3b). Eine zu 
grosszügige Anwendung würde zu komplizierten, unübersichtlichen 
und aufwendigen Kostenverteilungen führen, die weder im Interesse 
der Stockwerkeigentümer noch im Interesse der Verwaltung liegen 
(Riesen, Verteilung der Liftkosten unter den Stockwerkeigentümern, 
in: Aktuelles Stockwerkeigentum, Zürich 1984, S. 107) und die Gefahr 
dauernder Auseinandersetzungen unter den Stockwerkeigentümern 
schaffen (Friedrich, SJK Blatt 1303 S. 6). 
Eine Verminderung oder eine Befreiung von der Kostenbeteiligung ist 
lediglich dann zu bejahen, wenn eine bestimmte Anlage oder Einrich-
tung einem einzelnen Stockwerkeigentümer unabhängig von seinen 
subjektiven Bedürfnissen tatsächlich nur einen geringen oder keinen 
Nutzen bringt (Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 
3. A., Zürich/Basel/Genf 2009, N. 573 ff. mit Beispielen aus der 
Praxis). Die Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB verlangt nämlich 
primär eine objektive Betrachtungsweise (Rey, ZBJV 1988 123). 
Mithin drängt sich eine Sonderlösung nicht schon beim kleinsten 
Unterschied in der Beanspruchung gemeinschaftlicher Teile, Anlagen 
oder Einrichtungen auf bzw. infolge einer rein subjektiv begründeten 
Nichtbenutzung gewisser gemeinschaftlicher Räume, Anlagen oder 
Einrichtungen auf (z.B. Nichtbenutzung des Liftes, weil ein Stockwerk-
eigentümer aus gesundheitlichen Gründen ausschliesslich die Treppe 
benutzt; BGE 112 II 312; Rey, ZBJV 1988 123), sondern erst dann, 
wenn diese erheblich vom Anteilsverhältnis abweicht. 


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Bei der konkreten Anwendung von Art. 712h Abs. 3 ZGB ist demzu-
folge in erster Linie von einer objektiven Betrachtungsweise auszu-
gehen. Ein Stockwerkeigentümer kann sich grundsätzlich nicht 
dadurch von den Betriebs- und Unterhaltskosten einer ihm objektiv 
nützlichen gemeinsamen Anlage befreien, dass er sie aus subjektiven 
Gründen nicht benützt. Dies gilt z.B. für den Eigentümer eines oberen 
Stockwerkes, der sich der Beteiligung an den Kosten des Aufzugs 
unter Hinweis darauf entziehen möchte, dass er aus gesundheitlichen 
Gründen immer die Treppe benütze. Nicht der effektive Gebrauch, 
sondern die "potentielle Benutzungsmöglichkeit" ist massgebend 
(Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, 
Diss. Zürich 1965, S. 124). Dabei kann es allerdings weniger auf die 
bloss denkbare Benutzungsmöglichkeit ankommen als auf den 
Nutzen, den die Anlage objektiverweise tatsächlich mit sich bringt. Der 
Leerstand einer Stockwerkeinheit wird in der Regel für die Verteilung 
der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten nicht berücksichtigt 
(Wermelinger, Stockwerkeigentum, N. 77 zu Art. 712h ZGB). 
Vorliegend bestand die potentielle Benutzungsmöglichkeit der Hei-
zung. Es wäre den betreffenden Berufungsklägerinnen jederzeit 
möglich gewesen, die Radiatoren zu montieren und die 5 ½-Zimmer-
wohnung zu beheizen. In Bezug auf den Duschraum der 4 ½-Zimmer-
wohnung käme eine Reduktion der von den betreffenden Berufungs-
klägerinnen zu tragenden Heizkosten ohnehin nicht in Frage, da 
dieser Raum auch bei abmontiertem Radiator durch die übrigen sich 
in der Wohnung befindlichen Radiatoren indirekt beheizt wurde. 
6.1 Ein weiterer Streitpunkt bildet der Erneuerungsfonds, und zwar 
sowohl in Bezug auf die Beiträge (Äufnung) als auch in Bezug auf die 
Verwendung. 
Der Erneuerungsfonds ist ein zweckgebundenes Sondervermögen 
der Stockwerkeigentümergemeinschaft, welches die Finanzierung 
künftiger grösserer Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten erleichtern 
soll (Wermelinger, Der Erneuerungsfonds: Fallstricke bei Einrichtung, 
Äufnung und Verwendung, in: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 
2013, S. 150 [nachfolgend: Wermelinger, Erneuerungsfonds]). 
(…) 
 
 


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6.3 Als zweckgebundenes Sondervermögen darf der Erneuerungs-
fonds nur für den ihm zugewiesenen Zweck verwendet werden: Er 
dient der Finanzierung von baulichen Massnahmen (Erneuerung, 
Unterhalt oder Reparatur) an gemeinschaftlichen Teilen. Der Erneue-
rungsfonds steht weder für die Bedürfnisse der einzelnen Stockwerk-
einheiten noch für die Bedürfnisse eines anderen Grundstücks zur 
Verfügung. Ebenso wenig darf der Erneuerungsfonds für Kosten der 
laufenden Verwaltung oder des laufenden Unterhaltes gebraucht 
werden. Er darf, unter Vorbehalt einer anders lautenden Regelung, 
ausschliesslich für die Finanzierung von notwendigen oder nützlichen 
baulichen Massnahmen verwendet werden, die sämtlichen Stockwerk-
eigentümern zugute kommen (keine Massnahmen, welche in den 
Anwendungsbereich von Art. 647d Abs. 3 ZGB oder Art. 647e Abs. 2 
ZGB fallen und auch keine Massnahmen an gemeinschaftlichen 
Teilen, welche dem Anwendungsbereich von Art. 712h Abs. 3 ZGB 
unterstehen; Wermelinger, Erneuerungsfonds, a.a.O., S. 163 m.w.H.). 
Vorliegend strittig ist, ob es bezüglich der Äufnung und Verwendung 
des Erneuerungsfonds vorgängiger Beschlüsse durch die Stockwerk-
eigentümerversammlung bedarf oder ob die Genehmigung der 
Jahresrechnung genügt. Dabei ist das Reglement auszulegen. Regle-
mente sind wie Beschlüsse einer Stockwerkeigentümerversammlung 
nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (vgl. Bundesgerichtsurteile 
5A_865/2011 vom 24. Mai 2012 E. 3.2; 5C.246/2005 vom 6. Februar 
2006 E. 3.4 und 5C.254/2006 vom 8. November 2007 E. 3.1). Es ist 
demnach zu ermitteln, wie die hier infrage stehende Reglements-
bestimmung (Art. 14) nach den gesamten Umständen in guten Treuen 
verstanden werden durfte und musste (BGE 130 III 417 E. 3.2 mit Hin-
weisen). Dabei ist bezüglich vorformulierter Satzungsbestimmungen 
einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, die häufig nicht von den 
ihrer Anwendung Unterworfenen verfasst worden sind, stets diejenige 
Auslegung vorzuziehen, die den Text des Reglements gesamthaft 
erfasst und nicht Teile davon überflüssig werden lässt (vgl. BGE 133 
III 406 E. 3.3). Im Rahmen der Auslegung zu berücksichtigen ist 
sodann, dass nicht anzunehmen ist, die Stockwerkeigentümer hätten 
eine unangemessene Lösung gewollt (vgl. BGE 126 III 119 E. 2c; 117 
II 609 E. 6c; siehe zum Ganzen: Bundesgerichtsurteil 5A_222/2007 
vom 4. Februar 2008 E. 3.3, nicht publiziert in BGE 134 III 237). Von 
Bedeutung für die Auslegung ist schliesslich allfälliges dispositives 
Gesetzesrecht. Da das dispositive Recht in der Regel die Interessen 
der Parteien ausgewogen wahrt, hat die Partei, die davon abweichen 


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will, dies mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck zu bringen 
(BGE 115 II 264 E. 5a; 117 II 609 E. 6c; 119 II 368 E. 4b; 126 III 388 
E. 9d). Diese für die Auslegung Allgemeiner Vertragsbedingungen 
(AVB) geschaffene Regel gilt auch für vorformulierte Reglements-
bestimmungen einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, die - wie 
erwähnt - häufig nicht von den ihrer Anwendung Unterworfenen ver-
fasst worden sind (Bundesgerichtsurteil 5A_222/2007 vom 4. Februar 
2008 E. 3.3, nicht publiziert in BGE 134 III 237, mit ausdrücklichem 
Hinweis auf BGE 117 II 609 E. 6c). Die Anforderungen an die "hinrei-
chende Deutlichkeit" einer Abweichung vom dispositiven Gesetzes-
recht sind im Fall des Reglements für die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft umso mehr und strenger zu beachten, als die vereinbarte 
Nutzungs- und Verwaltungsordnung kraft Gesetzes für jeden Erwerber 
einer Stockwerkeinheit unabhängig davon verbindlich ist (Art. 649a 
ZGB), ob der Erwerber die Existenz und den Inhalt des Reglements 
kennt (vgl. BGE 110 Ia 106 E. 4b; Bundesgerichtsurteile 5C.177/2006 
vom 19. Dezember 2006 E. 4.1 und 5A_865/2011 vom 24. Mai 2012 
E. 3.2). 
6.4 In Bezug auf die Äufnung des Fonds hält das Reglement fest, 
dass jährlich eine Einlage, deren Höhe durch die Eigentümerver-
sammlung jeweils beschlossen wird, zu machen ist. Aus der Formulie-
rung „jeweils“ ergibt sich, dass jedes Jahr über die Höhe der Einlage 
zu beschliessen ist. Für die Stockwerkeigentümerversammlung vom 
30. September 2011 war die Bestimmung der Höhe der Einlage in den 
Erneuerungsfonds nicht traktandiert. Ebenso wenig ergibt sich aus 
dem Versammlungsprotokoll, dass darüber beschlossen worden wäre. 
Die Berufungsbeklagte hat mit der Berufungsantwort ein Protokoll 
hinterlegt, wonach die Stockwerkeigentümergemeinschaft anlässlich 
der Versammlung vom 17. Juni 2009 beschlossen hat, die Beiträge 
von insgesamt Fr. 10 000.- auf Fr. 20 000.- zu erhöhen (Beilage 9 zur 
Berufungsantwort). Dass es sich dabei um ein unzulässiges Novum 
handelt, wurde bereits gesagt. Aber selbst wenn das Protokoll 
berücksichtigt würde und es der bisherigen Praxis der Stockwerkei-
gentümergemeinschaft entsprach, nicht jährlich über die Höhe der 
Einlage zu befinden, ändert dies nichts daran, dass ein solcher eigen-
ständiger Beschluss gemäss Reglement erforderlich ist. Es genügt 
nicht, dass die Höhe des für den Erneuerungsfonds vorgesehenen 
Betrages im Budget erwähnt wird. Bloch hält bezüglich dieses 
Beschlusses fest: «La détermination du montant de la participation 
est, à notre avis, comme la création du fonds un acte d’administration 


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courante qui nécessite une décision de l’assemblée (art. 712m al. 1 
ch. 5 CC par analogie). En effet, cette décision n’a pas un caractère 
inhabituel, car elle est prise périodiquement (une fois par année) au 
même titre que l’approbation du budget» (Bloch, Le fonds de rénova-
tion dans la propriété par étages, Diss. Lausanne 1988, S. 49). Die 
Berufung ist somit diesbezüglich gutzuheissen und die Stockwerk-
eigentümerversammlung hat über die Höhe der Einzahlung in den 
Erneuerungsfonds Beschluss zu fassen. 
6.5 Auch über die Mittelverwendung aus dem Erneuerungsfonds 
bedarf es gemäss dem Wortlaut des Reglements eines formellen 
Beschlusses der Stockwerkeigentümerversammlung. Der vom Bezirks-
gericht genannte Art. 15 Abs. 4 des Reglements, wonach der Ver-
walter zusammen mit einem Mitglied der Verwaltungsdelegation über 
den Fonds zeichnungsberechtigt ist, spricht nicht gegen ein Be-
schlusserfordernis. Dies betrifft vielmehr das Aussenverhältnis, indem 
der Verwalter nur kollektiv zu zweien über die finanziellen Mittel des 
Reservefonds verfügen kann. In casu liegt kein formeller Beschluss 
über die Mittelverwendung aus dem Erneuerungsfonds vor. Ein 
solcher kann auch nicht in der Genehmigung der Jahresrechnung 
erblickt werden, zumal je nach Verwendungszweck unterschiedliche 
Quoren gelten könnten. So spricht sich Wermelinger dafür aus, dass 
der Verwendungsbeschluss einstimmig zu fassen ist, wenn der 
Erneuerungsfonds entgegen seiner Zweckbestimmung eingesetzt 
wird. Werde der Verwendungszweck des Erneuerungsfonds im Regle-
ment klar umschrieben und treffe ein entsprechender Anwendungsfall 
ein, dann könne die Mittelverwendung aus dem Erneuerungsfonds 
auch mit dem einfachen Mehr nach Köpfen beschlossen werden, 
sofern das Reglement nicht ein anderes Mehr verlange (Wermelinger, 
Erneuerungsfonds, S. 163 ff.; ders. Zürcher Kommentar, N. 104 zu 
Art. 712l ZGB m.w.H). Die Berufung ist somit auch diesbezüglich 
gutzuheissen und die Stockwerkeigentümerversammlung hat auch 
über die Verwendung des Erneuerungsfonds Beschluss zu fassen.