vs_gerichte · A1 23 98 · 2024-02-07 · fr
Raumplanung
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A1 23 98 ARRÊT DU 7 FEVRIER 2024 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président, Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry Schnyder, juges, Elodie Cosandey, greffière, en la cause ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES « X _________ », par son président Y _________, ainsi que Z _________, A _________, B _________, C _________, Y _________, E _________, F _________, G _________, H _________, I _________, COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE DE FEU J _________, composée de

A1 23 98 
 
ARRÊT DU 7 FEVRIER 2024 
 
en la cause 
 
ASSOCIATION DES PROPRIÉTAIRES « X _________ », par son président 
Y _________, ainsi que Z _________, A _________, B _________, C _________, 
Y _________, E _________, F _________, G _________, H _________, I _________, 
COMMUNAUTÉ HÉRÉDITAIRE DE FEU J _________, composée de K _________, 
L _________ et M _________, N _________, O _________, P _________, 
Q _________ et R _________, recourants, tous représentés par Maître Jacques 
Fournier, avocat, 1950 Sion 
 
contre 
 
CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, 1951 Sion, autorité attaquée, et COMMUNE DE 
S _________, S _________, autre autorité, représentée par Maître Emmanuel Crettaz, 
avocat, 3960 Sierre 
(Aménagement du territoire ; zone réservée communale) 
recours de droit administratif contre la décision du 3 mai 2023 


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Faits 
 
A. Le secteur de X _________, sis sur la commune de S _________ (ci-après : la 
commune), est rangé en zone sensible R1 au sens de l’article 115 du règlement 
communal des constructions et des zones (RCCZ) homologué en Conseil d’Etat le 
14 octobre 1998 et partiellement modifié depuis lors. Il s’agit également d’une zone à 
aménager au sens de l’article 107 RCCZ, conformément au cahier des charges n° 25 du 
RCCZ. Ce dernier exigeait l’adoption d’un plan d’aménagement détaillé (PAD) 
définissant l’implantation et la volumétrie des constructions et des espaces libres. 
La surface comprise dans le périmètre du PAD est, par ailleurs, recensée dans 
l'inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (ISOS) comme périmètre 
environnant (PE) II du site de S _________, d’importance nationale. Ce périmètre, décrit 
comme « Colline de T _________ cernant le domaine du château U _________ », joue, 
selon l’ISOS, un rôle paysager prépondérant dans le site (pp. 478 et 481 de l’ISOS). Il 
appartient à la catégorie d'inventaire « a », signifiant « partie indispensable pour le site ». 
L’ISOS lui assigne un objectif de sauvegarde « a », préconisant « la sauvegarde de l'état 
existant en tant qu'espace agricole ou libre », « [la] conservation de la végétation et des 
constructions anciennes essentielles pour l’image du site » et « [la] suppression des 
altérations » (ISOS p. 467). 
B. Par décision non contestée du 21 décembre 2010, le conseil municipal de 
S _________ (ci-après : le conseil municipal) a approuvé, sur requête de tous les 
propriétaires des terrains concernés, un PAD pour le secteur de X _________. Ce plan 
définit notamment deux routes d’accès en cul-de-sac depuis le chemin communal des 
V _________, l’une au nord, l’autre au sud. 
Le 13 septembre 2013, une demande d’autorisation de construire portant sur la 
réalisation de l’accès nord a été déposée par Y _________ et F _________, agissant 
pour tous les propriétaires concernés par le PAD, à l’exception de D _________ et de 
W _________ qui y ont fait opposition. 
Par décision du 11 mars 2014, le conseil municipal a écarté les oppositions et délivré 
l’autorisation de construire moyennant diverses conditions, notamment le respect de 
celles émises par les organes cantonaux. 
Le 23 avril 2015, l’Association des propriétaires X _________ ainsi que Z _________, 
A _________, H _________, F _________, G _________, I _________, Y _________, 


- 3 - 
B _________, CC _________ et E _________ ont recouru au Conseil d’Etat en 
requérant, d’une part, la constatation que la constitution d’un fonds dépendant entre tous 
les propriétaires n’était pas une obligation mais seulement un souhait communal et, 
d’autre part, la suppression de l’exigence tenant à la réalisation d’un plan de quartier 
(PQ). 
Le 28 avril 2015, W _________ et l’hoirie de feu D _________ ont également recouru 
contre l’autorisation du 11 mars 2014, concluant à son annulation et au constat selon 
lequel les parcelles faisant l’objet de la requête étaient dans une zone non constructible 
en vertu de l’ISOS. 
Le 22 juin 2016, le Conseil d’Etat a tranché séparément les deux recours. Il a 
partiellement admis le recours du 23 avril 2015, en accueillant le grief visant à annuler 
une éventuelle obligation d’établir un PQ, et l’a rejeté pour le surplus, l’autorisation de 
construire ne comprenant aucune obligation stricto sensu de créer un fonds dépendant. 
Quant au recours du 28 avril 2015, il l’a déclaré irrecevable pour défaut de qualité pour 
recourir tout en rejetant, à titre préalable, le grief tiré de la nullité prétendue du PAD. 
Ces deux décisions ont été déférées céans séparément, le 29 août 2016, par 
W _________ et l’hoirie de feu D _________. Le recours enregistré sous la référence 
A1 16 214 contestait spécifiquement le défaut de qualité pour agir tout en invoquant, au 
préalable, la nullité voire l’annulabilité du PAD. Dans leur deuxième recours (enregistré 
sous la référence A1 16 206), ils s’en prenaient également à la validité, tant formelle que 
matérielle du PAD, qu’ils estimaient nul, en faisant en substance valoir qu’il n’était dès 
lors pas possible de délivrer une autorisation de construire sur la base de ce plan. 
Par arrêt A1 16 214 du 6 juillet 2017 demeuré inattaqué et rejetant, à titre préalable, le 
grief tiré de la nullité du PAD, le Tribunal cantonal a annulé la décision d’irrecevabilité et 
renvoyé l’affaire au Conseil d’Etat pour nouvelle décision sur le fond du recours 
administratif du 28 avril 2015. 
Par arrêt A1 16 206 du 24 juin 2021 demeuré inattaqué, le Tribunal cantonal a rejeté, 
dans la mesure de sa recevabilité, le second recours du 29 août 2016. Il a d’abord estimé 
que les considérations qui avaient conduit à rejeter la conclusion constatatoire en nullité 
du PAD dans son arrêt du 6 juillet 2017 étaient toujours valables. Il a ensuite rappelé 
que la décision attaquée délimitait le cadre matériel admissible de l'objet du litige, de 
sorte que la contestation ne pouvait porter que sur la renonciation à l’obligation d’établir 
un PQ et que la conclusion tendant au constat du caractère inconstructible de certaines 
parcelles était donc irrecevable. Par ailleurs, l’obligation d’établir un PQ n’étant prévue 


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ni par le RCCZ, ni par l’ISOS, la renonciation à cette exigence ne prêtait pas le flanc à 
la critique. 
C. Par décision du 18 avril (recte : des 10 avril et 8 mai) 2018, publiée au Bulletin officiel 
(B.O.) n° xxx du xxx, le conseil municipal a entre-temps colloqué en zone réservée 
différents secteurs du territoire communal, parmi lesquels le secteur de X _________. 
L’avis précisait que « le but poursuivi [était] de permettre, à l’intérieur de ces zones 
réservées, une adaptation des plans d’affectation et de la réglementation 
correspondante aux exigences de la nouvelle LAT ». Il mentionnait qu'à l'intérieur de ces 
zones, rien ne pouvait être entrepris qui allait à l'encontre des nouvelles prescriptions en 
cours d'élaboration ou qui compromettait la réalisation de leurs objectifs. Les zones 
réservées étaient prévues pour une durée de deux ans. Le secteur de X _________ 
placé en zone réservée était majoritairement vierge de construction à l’exception de trois 
bâtiments, sis respectivement sur les parcelles nos xx1, xx2 et xx3. 
L’Association des propriétaires X _________ ainsi que Z _________, A _________, 
B _________, C _________, Y _________, E _________, F _________, G _________, 
H _________, I _________, la communauté héréditaire de feu J _________, composée 
de K _________, L _________ et M _________, N _________, O _________, 
P _________, Q _________ et la R _________, (ci-après : l’Association et consorts) ont 
formé opposition en date du 18 juin 2018, leurs parcelles respectives, soit les nos xx4, 
xx5, xx6, xx7, xx8, xx1, xx9, xx10, xx11, xx12, xx2, xx13, xx14, xx15, xx16, xx17, xx18, 
xx19, xx20, xx21, xx22, xx23 et xx24, faisant partie de la zone réservée nouvellement 
instaurée. AA _________ et BB _________ se sont également joints à cette opposition, 
étant concernés par un projet de construction sis dans le secteur de X _________. Au 
terme de quelques échanges d’écritures avec la commune et de la séance de 
conciliation organisée le 23 novembre 2018, leur opposition a été maintenue. Copies 
des diverses procurations en faveur de leur mandataire commun ont encore été 
déposées le 24 avril 2019. 
Le 3 mai 2019, le dossier de mise à l’enquête publique et les oppositions ont été 
transmis, pour traitement, au Conseil d’Etat. 
D. Par décision du 7 avril 2020 publiée au B.O. n° xxx du xxx, le conseil municipal a décidé 
d’annuler et de remplacer les décisions des 10 avril et 8 mai 2018, en déclarant zone 
réservée les mêmes secteurs que précédemment, mais pour une durée de trois ans, soit 
jusqu’au 15 mai 2023. Quant au but poursuivi, l’avis indiquait qu’il était de « permettre 
l’adaptation du plan d’affectation et de la réglementation y relative afin de mettre en 


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œuvre le plan directeur cantonal révisé et approuvé par le Conseil fédéral le 1er mai 
2019, ainsi que les nouvelles bases légales cantonales en matière d’aménagement du 
territoire ». 
L’Association et consorts, de même que AA _________ et BB _________ ont formé une 
nouvelle fois opposition en date du 12 juin 2020. 
Les 23 décembre 2020 et 11 janvier 2021, le dossier de mise à l’enquête publique et les 
oppositions ont été adressés, pour traitement, au Conseil d’Etat. 
Le 30 juin 2021, le Service du développement territorial (SDT) a émis un préavis 
favorable pour la création des zones réservées. Il a relevé que la commune présentait 
un surplus théorique de zones à bâtir dévolues à l'habitat de 30.7 ha, de sorte que sa 
zone à bâtir était surdimensionnée. En outre, depuis la première décision de créer des 
zones réservées pour une durée de deux ans dès le 18 mai 2018, la révision de la LcAT 
était entrée en vigueur le 15 avril 2019, tout comme la révision du plan directeur cantonal 
(PDc) le 1er mai 2019. Ainsi, conformément à la fiche de coordination « C1 
Dimensionnement des zones à bâtir dévolues à l'habitat » du PDc, la commune se 
trouvait classée en catégorie B étant donné le surdimensionnement de sa zone à bâtir. 
Elle devait donc adopter une stratégie de planification, en prenant des mesures 
permettant de programmer l'utilisation des zones à bâtir dévolues à l'habitat existantes 
(terrains constructibles dans les 15 ans et terrains temporairement inconstructibles). 
Dans ce cadre, le dossier concernant les zones réservées élaboré en 2018 avait dû être 
revu afin de correspondre aux exigences fixées dans le nouveau PDc. En outre, selon 
le rapport explicatif, la commune avait pris une nouvelle décision afin de pouvoir 
pleinement bénéficier de la nouvelle durée maximale entrée en vigueur avec la LcAT. 
Les buts poursuivis étaient, en outre, identiques à ceux qui avaient prévalu pour la 
première décision, à savoir répondre aux exigences de la LAT, éviter le mitage du 
territoire, garantir une urbanisation rationnelle, préserver les qualités paysagères 
caractéristiques de la commune et permettre des changements d'affectation et/ou des 
mesures de densification au sein de certains territoires affectés en zone à bâtir 
(utilisation rationnelle du territoire, densification vers l'intérieur, bonne affectation au bon 
endroit, etc.). Le SDT a estimé que ces objectifs étaient conformes à l'intérêt public 
poursuivi par la création de zones réservées, lequel était double puisque la commune 
devait réviser ses instruments d'aménagement du territoire et préserver sa marge de 
manœuvre dans la mise en conformité de son PAZ avec le cadre légal fédéral et 
cantonal. Par ailleurs, le principe de proportionnalité était respecté, étant donné que la 
durée de la mesure n’était pas excessive, compte tenu du temps nécessaire à 


- 6 - 
l’aboutissement d’une procédure de modification partielle du PAZ au sens des articles 
33 et suivants LcAT, et que son périmètre ne s'étendait pas au-delà de ce qui était 
nécessaire pour délimiter les secteurs dont l'affectation devait être redéfinie. 
Le 9 août 2021, l'organe d'instruction a communiqué le préavis du SDT aux différents 
opposants et leur a accordé un délai de 30 jours pour se déterminer sur ce dernier et 
compléter leur opposition. 
Le 8 septembre 2021, l’Association et consorts ainsi que AA _________ et 
BB _________ ont déposé une copie de l’ACDP A1 16 206 et ont indiqué maintenir leur 
opposition. 
E. Par décision du 3 mai 2023, notifiée le 9 mai suivant, le Conseil d’Etat a rejeté les 
oppositions dirigées contre les décisions communales des 18 avril (recte : des 10 avril 
et 8 mai) 2018 et 7 avril 2023. En substance, concernant plus particulièrement les 
oppositions des 18 juin 2018 et 12 juin 2020, il a d’abord estimé que la décision du 
7 avril 2020 n’était pas une prolongation mais une nouvelle décision annulant et 
remplaçant la précédente afin de tenir compte de la modification du cadre juridique 
intervenue dans l’intervalle. Le dossier de zones réservées, décidées en 2018 par le 
conseil municipal, n’ayant en effet pas encore été introduit pour traitement auprès du 
Conseil d'Etat lors de l'entrée en vigueur de la modification, l’établissement de ces zones 
réservées était soumis au nouveau droit. Rien n’empêchait donc le conseil municipal de 
rendre une nouvelle décision de zones réservées, du moment que la durée totale des 
deux décisions était conforme au droit fédéral (art. 27 al. 2 LAT). Il n’y avait donc pas de 
vice formel quant à l’autorité ayant rendu la décision et cette dernière n’était pas frappée 
de nullité. Cette approche permettait, au surplus, traiter de manière égale toutes les 
communes valaisannes, qu'elles aient commencé la révision de leur planification avant 
la modification de l'article 19 alinéa 2 LcAT ou par la suite. Le Conseil d’Etat a également 
relevé que les oppositions ne contestaient pas le surdimensionnement de la zone à bâtir 
de la commune et que l’intention de cette dernière de redimensionner son territoire 
ressortait clairement du dossier. Or, le fait qu'une parcelle soit équipée ne s'opposait pas 
à son exclusion de la zone à bâtir, de sorte qu’il en allait, a fortiori, de même lorsqu’elle 
était provisoirement rendue inconstructible en raison de sa collocation en zone réservée. 
En outre, un PAD précédemment adopté pouvait, en principe, être remis en question par 
l'instauration de zones réservées, ce d’autant plus que la situation législative s’était 
modifiée depuis l'approbation du PAD, notamment avec la modification de la LAT en juin 
2014, la révision de la LcAT en avril 2019 et l'approbation du plan directeur en mai 2019. 
De même, les démarches accomplies par les propriétaires concernés en vue d'un permis 


- 7 - 
de construire ou les assurances reçues à cet effet n’étaient pas un motif pertinent pour 
invalider la zone réservée critiquée, laquelle avait précisément pour but de bloquer l'état 
existant. Les opposants ne pouvaient, par ailleurs, pas se prévaloir d'une éventuelle 
expropriation matérielle compte tenu du caractère temporaire de l'interdiction de 
construire. Pour le reste, le Conseil d’Etat a retenu que le périmètre de X _________ 
représentait un large secteur non bâti (à trois exception près) de 1.67 ha et était 
caractérisé par des dangers naturels résiduels, un équipement lacunaire, qu'il était 
partiellement raccordé au réseau routier, sis en zone sensible et dans un périmètre ISOS 
et se trouvait à proximité immédiate d’une zone de protection de la nature et du paysage. 
F. Par décision publiée au B.O. le xxx, le conseil général a prolongé la zone réservée 
instaurée le 15 mai 2020 par le conseil municipal, ceci pour une durée limitée à trois ans, et 
sans modifier son périmètre. Quant au but poursuivi, l’avis indiquait qu’il était de 
« permettre la révision globale du plan d’affectation des zones (PAZ) et de la 
règlementation y relative (RCCZ) afin de mettre en œuvre le plan directeur cantonal 
révisé et approuvé par le Conseil fédéral le 1er mai 2019, ainsi que les nouvelles bases 
légales cantonales en matière d’aménagement du territoire ». 
G. Le 9 juin 2023, l’Association et consorts ont recouru céans à l’encontre du prononcé 
du Conseil d’Etat du 3 mai 2023, en concluant à son annulation et à l’abrogation de la 
zone réservée, sous suite de frais et dépens. Dans un premier grief, ils ont invoqué 
l’incompétence matérielle de l’autorité ayant rendu la décision du 7 avril 2020, seule 
l’assemblée primaire étant en mesure de prolonger une zone réservée au-delà de cinq 
ans. Ils ont ensuite soutenu que la durée totale de la zone réservée dépassait 
précisément cette durée maximale de cinq ans prévue à l’article 27 LAT, de sorte qu’elle 
était contraire au droit. Dans un troisième grief, ils se sont plaints d’un abus de droit de 
la commune, cette dernière n’ayant pas commencé le travail de planification avant le 
14 avril 2019. Ils ont également soutenu que leur droit d’être entendu avait été violé dans 
la mesure où le Conseil d’Etat ne s’était pas prononcé sur le contenu de l’arrêt 
A1 16 206 et son influence sur le sort de la présente cause. Or, ils soutenaient que cet 
arrêt avait validé définitivement le PAD de X _________ par rapport au cadre légal en 
vigueur au jour de la décision, soit le 24 juin 2021. Dans un cinquième grief, ils ont 
reproché à la commune de ne pas avoir d’intention concrète de planification, puisqu’elle 
n’avait pas fait état de l’avancement de ses travaux à cet égard. Finalement, ils ont 
estimé que la commune avait adopté une attitude contradictoire en approuvant le PAD 
en 2010 puis deux projets de dessertes routières en 2015 et plusieurs projets de 
construction dans la zone litigieuse, pour ensuite placer cette dernière en zone réservée. 


- 8 - 
Elle avait ainsi fait preuve d’arbitraire et violé le principe de la confiance, grief que le 
Conseil d’Etat n’avait pas non plus examiné. 
Le 5 juillet 2023, le Conseil d’Etat a communiqué le dossier de la cause et a proposé le 
rejet du recours. Il a d’abord relevé plusieurs inexactitudes, notamment en ce qui 
concernait le traitement de l’opposition du 18 juin 2018, qui avait également fait l’objet 
du prononcé du 3 mai 2023, et la durée totale de la zone réservée. En effet, celle-ci 
s’étendant du 18 mai 2018 au 15 mai 2023, la zone telle que décidée par le conseil 
municipal avait été instaurée pour une durée inférieure à cinq ans. Cette durée 
correspondait à la nouvelle teneur de l’article 19 alinéa 2 LcAT, laquelle était applicable 
dans la présente cause, étant donné que le dossier n’avait été transmis au Conseil d’Etat 
que postérieurement à l’entrée en vigueur, le 15 avril 2019, de la modification de cette 
disposition. Concernant le reproche en lien avec l’absence de prise en compte de l’arrêt 
A1 16 206, le Conseil d’Etat a souligné avoir traité expressément la question de 
l’existence du PAD. Relativement à l’intention concrète de planification de la commune, 
cette dernière ressortait du dossier des zones réservées qui indiquait notamment que le 
territoire communal en zone à bâtir était largement surdimensionné. L’autorité 
communale avait ainsi placé plusieurs secteurs distincts et majoritairement non 
construits en zone réservée en établissant des fiches explicatives pour chaque secteur 
détaillant les critères qui l’avaient guidée dans son choix. Enfin, le Conseil d’Etat a 
indiqué avoir bel et bien traité le grief de violation du principe de la confiance en rappelant 
que l’adoption d’un PAD n’était pas de nature à faire naître une quelconque certitude 
dans la réalisation d’un projet futur ni ne pouvait tenir en échec l’autorité communale 
dans son devoir de planification. 
Le 31 août 2023, la commune a également proposé le rejet du recours sous suite de 
frais et dépens. Concernant la question de la compétence du conseil municipal pour 
rendre la décision du 7 avril 2020, elle a exposé que, lorsque celui-ci avait décidé les 
zones réservées les 10 avril et 8 mai 2018, l'article 19 alinéa 2 LcAT offrait uniquement 
la possibilité à cette autorité de créer de telle zone pour une durée de deux ans. La 
modification de la LcAT avait introduit une durée plus longue, à savoir cinq ans. De plus, 
le PDc avait été approuvé par le Conseil fédéral le 1er mai 2019. C’était donc à la suite 
de ces changements législatifs et pour être en conformité avec les nouvelles exigences 
légales que le conseil municipal avait décidé, le 7 avril 2020, de révoquer sa précédente 
décision et de déclarer zone réservée les secteurs de la zone à bâtir concernés par la 
première publication et ce pour une durée de trois ans, soit jusqu'au 15 mai 2023. Quant 
au contenu de l’arrêt A1 16 206, il n’avait de toute manière pas d’influence sur le sort de 


- 9 - 
la présente cause, puisqu’il n’avait pas trait aux zones réservées mais à une 
problématique d’autorisation de construire et, de manière incidente, de validité formelle 
et matérielle du PAD déjà en vigueur. 
Le 9 octobre 2023, l’Association et consorts ont confirmé leurs conclusions. Ils ont 
d’abord déploré l’attitude du Conseil d’Etat qui avait laissé traîner les dossiers 
d'opposition en lien avec la publication du 18 mai 2018 le temps qu'une nouvelle zone 
réservée remplace l’ancienne. L’on ne pouvait donc pas prétendre qu’il avait statué sur 
ces oppositions, puisqu’au moment où il avait rendu son prononcé, elles étaient 
devenues sans objet, la mesure provisoire ayant cessé depuis plus de trois ans. Ils ont 
ensuite soutenu que le blocage durait depuis bien plus de 5 ans déjà, et cela sans que 
le législatif communal ait été consulté, en violation de la législation tant fédérale que 
cantonale. Par ailleurs, la commune ne pouvait pas retenir que l’affaire A1 16 206 n’avait 
aucune incidence sur la présente cause, dans la mesure où il s’agissait d’un arrêt récent 
qui validait le PAD approuvé en 2010 sur le secteur litigieux. L’appréciation de la 
commune contrevenait donc aux principes de protection de la bonne foi (interdiction pour 
la collectivité de prendre des décisions contradictoires), de protection des droits acquis 
susceptibles de naître d'une décision administrative et de l'indemnisation des dommages 
causés par l'inaction administrative, que cette inaction constitue un acte licite 
(expropriation matérielle) ou illicite. 
Le 12 octobre 2023, la commune a déposé l’extrait de la publication du 11 mai 2023 au 
B.O faisant état de la décision du conseil général de S _________ de prolonger de trois 
ans les zones réservées communales instaurées le 15 mai 2020. 
 
 
 


- 10 - 
Considérant en droit 
 
1. En tant que propriétaires et copropriétaires de parcelles sises dans le périmètre de la 
zone réservée, les recourants sont spécialement atteints par le prononcé du Conseil 
d’Etat du 3 mai 2023 qui rejette leurs oppositions. Le présent recours - déposé dans le 
délai légal et conformément aux formes prescrites - est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 
al. 1 let. a-c, 44 al. 1 let. a, 46 et 48 LPJA), de sorte qu’il convient d’entrer en matière. 
2. L’autorité attaquée a déposé céans son dossier, lequel contient celui de la commune 
relatif à l’instauration des zones réservées ; la demande des recourants en ce sens est 
ainsi satisfaite (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). 
A titre de moyens de preuve, les recourants sollicitent également la production par la 
commune du dossier d’approbation du PAD du 21 décembre 2010 ainsi que du dossier 
ayant donné lieu à l’ACDP A1 16 206. A cet égard, il convient de rappeler que l'autorité 
peut mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de 
former sa conviction et que, procédant d'une manière non arbitraire à une appréciation 
anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières 
ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 146 IV 218 consid. 3.1.1 et 145 I 167 
consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_534/2022 du 21 novembre 2023 consid. 2.1), ce 
qui est le cas en l’espèce. En effet, dans le cadre de la présente procédure, l’existence 
d’un PAD valablement adopté le 21 décembre 2010 n’est pas contestée. Quant à l’arrêt 
rendu le 24 juin 2021 dans la cause A1 16 206, il figure déjà au dossier, puisqu’il a été 
produit par les recourants avec leur mémoire du 9 juin 2023. L’on ne décèle donc pas ce 
que l’édition de deux dossiers requis par les recourants serait susceptible d’apporter de 
plus pour la résolution du litige et ces derniers ne l’expliquent d’ailleurs pas. Par 
conséquent, la Cour de céans s’estimant suffisamment renseignée par les actes de la 
cause pour pouvoir statuer sur le recours, il ne sera pas donné suite à ces offres de 
preuve. 
3. Dans un grief qu’il convient d’examiner en premier lieu, compte tenu de son caractère 
formel, les recourants invoquent une violation de leur droit d’être entendu, la décision 
attaquée ne soufflant pas mot de l’arrêt A1 16 206 et de son influence sur le sort de la 
présente cause. 
3.1 La jurisprudence a notamment déduit du droit d'être entendu garanti par l’article 29 
alinéa 2 Cst. l’obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que le justiciable 
puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause 


- 11 - 
(ATF 142 I 135 consid. 2.1). La motivation d'une décision est suffisante lorsque l'autorité 
mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé 
son raisonnement. L'autorité ne doit toutefois pas se prononcer sur tous les moyens des 
parties ; elle peut se limiter aux questions décisives (ATF 147 IV 249 consid. 2.4 ; 145 
IV 99 consid. 3.1). La motivation peut par ailleurs être implicite et résulter des différents 
considérants de la décision (arrêt du Tribunal fédéral 1C_260/2023 du 30 novembre 
2023 consid. 2.1). Il n’y a violation du droit d’être entendu que si l’autorité ne satisfait pas 
à son devoir minimum d’examiner les problèmes pertinents (ATF 141 V 557 consid. 
3.2.1). 
3.2 En l’espèce, les recourants ont effectivement transmis une copie de l’ACDP A1 16 
206 au Conseil d’Etat le 8 septembre 2021 en indiquant qu’il ressortait de la motivation 
de ce dernier que le PAD de X _________ était parfaitement valable. Bien que la 
décision attaquée ne mentionne pas expressément cet arrêt, elle reconnaît qu’un PAD 
a été adopté dans ce secteur et examine la question de son influence sur l’instauration 
de zones réservées. A cet égard, elle retient en substance qu’un PAD valablement 
approuvé ne constitue pas une autorisation de construire et peut, en principe, être remis 
en question par l’instauration de zones réservées. Cette appréciation est conforme au 
droit. En effet, bien que le PAD constitue un instrument normatif d’aménagement local 
en ce sens qu’il s’agit d’un plan d’affectation spécial qui précise pour certaines parties 
du territoire communal des mesures particulières d'aménagement et qui règle dans le 
détail l'affectation du sol (cf. art. 12 al. 2 LcAT), l’on ne saurait retenir – et les recourants 
ne le soutiennent d’ailleurs pas – que les plans approuvés dans ce cadre seraient 
suffisamment détaillés pour admettre qu’ils possèdent déjà les éléments d’une 
autorisation préalable de construire et déploient les effets d’un permis autorisant les 
travaux (cf. AEMISEGGER / KISSLING in AEMISEGGER et al [édit], Commentaire pratique 
LAT : Planifier l’affectation, Bâle 2016, n° 79 ad rem. prél.). A cela s’ajoute que le simple 
octroi d’une autorisation de police ne crée pas de droits acquis (TANQUEREL, Manuel de 
droit administratif, 2e éd. 2018, n° 761, p. 266). 
Ainsi, quand bien même les parcelles des recourants font partie d’un PAD, cela ne 
signifie pas que ce dernier ne peut pas être remis en question à l’occasion du travail de 
révision du PAZ et du RCCZ de la commune (cf. ACDP A1 21 160 du 8 avril 2022 consid. 
2.3). Cela est d’autant plus vrai que ce PAD a été adopté en 2010, soit avant la 
modification partielle de la LAT du 15 juin 2012, acceptée en votation populaire le 
3 mars 2013 et entrée en vigueur le 1er mai 2014, qui impose notamment une obligation 
légale de redimensionnement de la zone à bâtir (cf. art. 15 al. 2 LAT). 


- 12 - 
Il convient par ailleurs de noter que l’arrêt A1 16 206 de la Cour de céans n’a pas la 
portée que souhaiteraient lui donner les recourants. En effet, cette affaire concernait une 
demande d’autorisation de construire portant sur la réalisation de l’accès nord tel que 
défini dans le PAD adopté en 2010. A cette occasion, le grief de nullité formelle du PAD 
avait été écarté, ce qui signifie uniquement que la procédure pour adopter ce dernier 
s’était déroulée de manière conforme au droit. Quant au grief de nullité matérielle de ce 
plan, la Cour de céans s’était bornée à constater qu’un tel instrument d’aménagement 
était, sauf cas très exceptionnels, soumis au régime strict de l’annulabilité et qu’il n’avait 
pas été démontré qu’un éventuel défaut de prise en compte des intérêts de l’ISOS au 
moment de son adoption déboucherait sur un résultat non seulement contraire au droit 
matériel, mais également insoutenable ou insensé, notamment d’un point de vue 
paysager ou architectural. Cet arrêt a, au surplus, précisément refusé de se prononcer 
sur le caractère constructible ou non des parcelles du secteur, estimant que cela sortait 
du cadre du litige. Il n’a, a fortiori, aucunement analysé la validité matérielle du PAD par 
rapport au droit en vigueur au moment où l’arrêt a été rendu, à savoir au 24 juin 2021. 
En conséquence, le Conseil d’Etat a suffisamment développé son raisonnement en lien 
avec l’existence d’un PAD pour répondre au grief soulevé, sans qu’une mention 
spécifique à l’arrêt A1 16 206 ne soit nécessaire. Partant, le grief est rejeté. 
4. Dans un autre grief d’ordre formel, les recourants contestent la compétence du conseil 
municipal pour rendre la décision du 7 avril 2020. En effet, seule l’Assemblée primaire, 
soit le législatif communal, aurait la compétence pour prolonger une zone réservée au 
sens de l’article 19 alinéa 2 in fine LcAT. 
4.1 
4.1.1 L’article 27 LAT dispose que s’il n’existe pas de plan d’affectation ou que 
l’adaptation d’un tel plan s’impose, l’autorité compétente peut prévoir des zones 
réservées dans des territoires exactement délimités. A l’intérieur de ces zones, rien ne 
doit être entrepris qui puisse entraver l’établissement du plan d’affectation (al. 1). Une 
zone réservée ne peut être prévue que pour cinq ans au plus; le droit cantonal peut 
prolonger ce délai (al. 2). 
En Valais, jusqu’au 15 avril 2019, le droit cantonal prévoyait à l’article 19 alinéa 2 aLcAT 
que les zones réservées pouvaient être décidées par le conseil municipal pour une durée 
de deux ans, prolongeable jusqu’à un maximum de cinq ans par l'assemblée primaire. 
La révision partielle de la LcAT, deuxième étape, entrée en vigueur le 15 avril 2019, a 
porté la durée des zones réservées de compétence communale à cinq ans, durée 


- 13 - 
prolongeable de trois ans par décision de l’assemblée primaire. En outre, selon l’article 
T2-1 LcAT, disposition transitoire à cette révision partielle, les procédures déjà 
introduites auprès du Conseil d'Etat lors de l'entrée en vigueur de la modification du 
9 septembre 2016 devaient être poursuivies selon l'ancien droit. 
4.1.2 Une modification du droit peut justifier – notamment pour les motifs d'intérêt public 
qui ont motivé le changement du droit ou pour des motifs d'égalité de traitement – la 
révocation de décisions en force ayant des effets durables. Cette situation peut résulter 
aussi bien d'une modification législative ou réglementaire que, exceptionnellement, d'un 
changement général de pratique considéré comme admissible (ATF 143 II 1 consid. 5.1 ; 
139 II 185 consid. 10.2.3 ; TANQUEREL, op. cit, n° 951, p. 335). 
4.2 En l'espèce, depuis la première décision de créer des zones réservées pour une 
durée de deux ans dès le 18 mai 2018, les circonstances se sont sensiblement 
modifiées. La révision de la LcAT entrée en vigueur le 15 avril 2019 a apporté diverses 
adaptations au régime applicable aux zones réservées et a notamment augmenté la 
durée pour laquelle ces dernières pouvaient être instaurées puisqu'elles peuvent 
désormais être définies par le conseil municipal pour une durée de cinq ans et 
prolongées de trois ans par décision de l'assemblée primaire (art. 19 al. 2 LcAT). Outre 
la modification de la LcAT, le nouveau PDc a également été approuvée par le Conseil 
fédéral le 1er mai 2019. A cet égard, la fiche de coordination C.1 (« Dimensionnement 
des zones à bâtir dévolues à l’habitat ») du nouveau PDc vise à assurer le 
dimensionnement adéquat des zones à bâtir, et plus particulièrement des zones à bâtir 
dévolues à l’habitat (à savoir les zones d’habitation, les zones mixtes et les zones 
centrales), ainsi qu’à déterminer le périmètre d’urbanisation. Elle fixe les principes et la 
marche à suivre pour les communes afin qu'elles se mettent en conformité avec les 
nouvelles exigences légales en matière d'aménagement du territoire. 
Compte tenu de ces changements législatifs et dans l’optique de bénéficier entièrement 
des nouvelles possibilités offertes par la loi pour avancer dans son travail de révision 
globale de son PAZ et de son RCCZ, le conseil municipal a décidé de revenir sur sa 
décision d’instaurer des zones réservées pour une durée de deux ans seulement dès le 
18 mai 2018. Il a dès lors révoqué cette décision pour la remplacer par celle du 7 avril 
2020. Afin précisément de ne pas dépasser la durée totale de cinq pour laquelle il a la 
compétence de prononcer des zones réservées, il a limité la durée de sa seconde 
décision à trois ans. 


- 14 - 
En procédant de la sorte, le conseil municipal a agi conformément aux intérêts publics 
défendus tant par la modification de la LcAT et le nouveau PDc que par la modification 
de la LAT du 1er mai 2014, à savoir la réduction des zones à bâtir surdimensionnées. La 
révocation de la première décision et son remplacement par une nouvelle étaient donc 
tout à fait justifiés et le conseil municipal n’a aucunement prolongé la zone réservée au-
delà de sa compétence. 
Cette approche n’est pas non plus critiquable sous l’angle du droit transitoire. En effet, 
le dossier de mise à l’enquête publique et les oppositions concernant les zones 
réservées du 18 mai 2028 ont été transmis, pour traitement, au service compétent du 
Conseil d’Etat le 3 mai 2019, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la révision de 
la LcAT. L’article T2-1 LcAT ne trouve donc pas application, de sorte que la validité des 
zones réservées litigieuses et des décisions les instituant n’a pas à être examinée à 
l’aune de la durée d’une telle mesure selon l’ancien droit. 
Partant, le conseil municipal était compétent pour rendre la décision du 7 avril 2020 et le 
grief est rejeté. 
5. Les recourants soutiennent ensuite que, même en application du nouveau droit 
cantonal, le conseil municipal ne peut pas instaurer de zone réservée pour plus de cinq 
ans et que cette durée maximale est dépassée, le blocage ayant commencé à tout le 
moins le 18 mai 2018. 
Ce raisonnement est erroné. En effet, la première décision créant des zones réservées 
sur le territoire communal a déployé ses effets du 18 mai 2018 au 14 mai 2020. Dès le 
15 mai 2020, elle a été remplacée par la décision du conseil municipal du 7 avril 2020, 
laquelle instituait les zones réservées communales jusqu’au 15 mai 2023. Ainsi, même 
en cumulant la durée des zones réservées prévues par les deux décisions successives 
du conseil municipal, l’instauration de ces dernières du 18 mai 2018 au 15 mai 2023 
reste inférieure à la limite de cinq ans. La collocation en zone réservée des parcelles 
concernées a ensuite été prolongée par décision du conseil général pour trois ans, 
comme le permet l’article 19 alinéa 2 LcAT. Si le blocage dont se plaignent les recourants 
dure désormais effectivement depuis plus de cinq ans, ce n’est donc plus sur la base 
des décisions du conseil municipal, mais sur celle du conseil général. Cet état de fait ne 
va pas non plus à l’encontre du droit fédéral, puisque l’article 27 alinéa 2 LAT prévoit 
précisément que le droit cantonal peut prolonger le délai de cinq ans prévu pour 
l’instauration des zones réservées. Le grief est, partant, rejeté. 


- 15 - 
6. Les recourants invoquent ensuite sommairement un abus de droit de la collectivité. 
Ils reprochent à la commune d’avoir attendu une année avant d’envoyer au Conseil 
d’Etat le dossier en lien avec la zone réservée litigieuse. Or, à les suivre, si la commune 
n’avait rien entrepris jusqu’au 15 avril 2019, date de l’entrée en vigueur de la révision de 
la LcAT, cela était de sa propre responsabilité. 
A la limite du recevable sous l’angle de sa motivation, ce grief tombe également 
manifestement à faux. Les recourants perdent de vue que c’est en partie leur propre 
comportement qui a engendré ce délai. En effet, il ressort du dossier qu‘à la suite de leur 
opposition du 18 juin 2018, des échanges d’écritures ont eu lieu entre le représentant 
des recourants et la commune, puis qu’une séance de conciliation s’est tenue le 
23 novembre 2018. A la suite de cette dernière, l’opposition a été maintenue par courrier 
du 26 février 2019. Constatant que le dossier n’était pas complet pour l’adresser aux 
autorités cantonales dans la mesure où leur mandataire n’avait pas fourni toutes les 
procurations nécessaires pour attester de ses pouvoirs de représentation ainsi qu’un 
certificat officiel d’hérédité pour les membres de l’hoirie, la commune l’a interpellé sur ce 
point le 27 mars 2019. Finalement, ce n’est que le 24 avril 2019 que les documents 
requis ont été transmis à la commune. Cette dernière a ensuite, dès le 3 mai 2019, 
adressé le dossier au service compétent du Conseil d’Etat. Dans ces conditions, l’on ne 
saurait retenir que la commune est restée inactive et aurait tardé à transmettre le dossier 
de mise à l’enquête publique et les oppositions concernant les zones réservées du 
18 mai 2028 de manière coupable. Partant, ce grief est également rejeté. 
7. Dans un autre grief, les recourants se plaignent d’une absence d’intention concrète 
de planification de la commune. Ils se contentent toutefois d’émettre des réserves à ce 
sujet, expliquant ne pas savoir où se situe la commune dans l’avancement de ses 
travaux, ni ce qu’elle compte faire des parcelles placées dans la zone réservée litigieuse. 
Ce faisant, ils ne formulent aucune critique précise en lien avec l’existence d’un intérêt 
public justifiant l’instauration de la zone réservée. Ils ne contestent en tout cas pas que 
la zone à bâtir de la commune de S _________ est surdimensionnée. Il ressort en effet 
du dossier qu’elle présente un surplus théorique de zones à bâtir dévolues à l'habitat de 
30.7 ha. Classée en catégorie B, la commune a donc l’obligation de prendre des 
mesures, comme par exemple l’instauration de zones réservées, afin de planifier 
l’utilisation des zones à bâtir dévolues à l’habitat existantes (terrains constructibles dans 
les 15 ans et terrains temporairement inconstructibles), conformément à l’article 15 
alinéa 2 LAT (cf. PDc, fiche C.1). 


- 16 - 
L'on rappellera par ailleurs que l’établissement d'une zone réservée répond à un intérêt 
public lorsqu'il y a lieu de modifier un plan d'aménagement, que celui-ci soit ou non 
conforme au droit. Il s'agit en particulier de garantir aux autorités chargées de 
l'aménagement du territoire la liberté de planifier et de décider, ainsi que d'éviter que des 
projets de construction soient autorisés, alors que leur réalisation pourrait être 
préjudiciable aux objectifs d’une future planification. Il faut par conséquent une nécessité 
de planifier, assortie d'une intention concrète. Il n'est toutefois pas nécessaire que 
l'autorité ait déjà une idée précise de la manière dont elle entend redéfinir la zone à bâtir, 
en particulier lorsque cela ne découle pas d'une simple intention de sa part, mais d'une 
obligation résultant directement de la LAT ou du plan directeur cantonal. Tel est le cas 
de l'obligation de réduire les zones à bâtir surdimensionnées prévue à l’article 15 alinéa 
2 LAT (arrêts du Tribunal fédéral 1C_218/2020 du 23 juillet 2021 consid. 3.1.1, 
1C_576/2020 du 1er avril 2021 consid. 4.1 et 1C_94/2020 du 10 décembre 2020 consid. 
3.1 ; ACDP A1 22 89 du 16 novembre 2022 consid. 6.2.1). 
En l’occurrence, même si les recourants semblent penser que la commune n’a pas utilisé 
avec diligence le temps à disposition depuis sa décision d’instaurer une zone réservée 
en 2018, il apparaît en réalité que le travail de révision du PAZ et du RCCZ est en cours 
depuis plusieurs années. Cela ressort en effet du site web dédié au projet de révision 
mis en place par la commune (https://territoire-S _________.ch/) sur lequel se trouvent 
un calendrier des principales étapes de révisions, les plans-guides ainsi que l’information 
publique au sens de l’article 33 LcAT du 27 septembre 2022. Partant, il existe non 
seulement une nécessité de planifier, mais elle est également assortie d’une intention 
claire de la commune et d’actes concrets. Infondé, le grief doit donc être rejeté. 
8. Dans un dernier grief, les recourants se plaignent d’une attitude contradictoire de la 
commune, en violation du principe de la confiance et de l’interdiction de la mauvaise foi. 
A les suivre, le conseil municipal ne pouvait pas « à la fois approuver un PAD en 2010, 
deux projets de dessertes routières en 2015 et plusieurs projets de construction dans la 
zone en question » pour ensuite la placer en zone réservée. 
8.1 A teneur de l'article 5 alinéa 3 Cst., les organes de l'État et les particuliers doivent 
agir de manière conforme aux règles de la bonne foi. Cela implique notamment qu'ils 
s'abstiennent d'adopter un comportement contradictoire ou abusif (ATF 136 I 254 consid. 
5.2). De ce principe général découle le droit fondamental du particulier à la protection de 
sa bonne foi dans ses relations avec l'État, consacré à l'article 9 in fine Cst. (ATF 138 I 
49 consid. 8.3.1 et les références citées). Le principe de la bonne foi protège le 
justiciable, à certaines conditions, dans la confiance légitime qu'il met dans les 


- 17 - 
assurances reçues des autorités, lorsqu'il a réglé sa conduite d'après des décisions, des 
déclarations ou un comportement déterminé de l'administration (ATF 141 V 530 consid. 
6.2 ; 131 II 627 consid. 6.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_204/2022 du 21 mars 2023 
consid. 5.1). Un renseignement ou une décision erronés de l'administration agissant 
dans les limites de ses compétences peuvent obliger celle-ci à consentir à un administré 
un avantage contraire à la réglementation en vigueur. Il faut pour cela (1) que l'autorité 
qui a donné les renseignements soit compétente en la matière ou que le justiciable 
puisse, pour des raisons suffisantes, la considérer comme compétente, (2) que les 
renseignements fournis par l'autorité se rapportent à une affaire concrète touchant le 
justiciable, (3) que celui-ci n'ait pas pu se rendre compte facilement de l'inexactitude des 
renseignements obtenus, (4) qu'il se soit fondé sur les assurances ou le comportement 
dont il se prévaut pour prendre des dispositions auxquelles il ne saurait renoncer sans 
subir de préjudice et (5) que le contexte juridique à ce moment-là soit toujours le même 
qu'au moment où les renseignements ont été donnés (ATF 146 I 105 consid. 5.1.1 ; 143 
V 341 consid. 5.2.1 ; 141 I 161 consid. 3.1). Dans tous les cas, il faut que l’intérêt public 
à une stricte application de la loi ne prime pas l’intérêt personnel de l’administré à la 
protection de la confiance que lui a inspiré une assurance explicite de l’autorité ou un 
comportement de celle-ci (ATF 137 II 182 consid. 3.6.2 ; 129 I 161 consid. 4.1 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_204/2022 précité consid. 5.1). 
8.2 En l’occurrence, les recourants semblent estimer que l’approbation d’un PAD et de 
divers projets dans le secteur équivaut à une assurance implicite des autorités, laquelle 
aurait fait naître une confiance légitime dans l’idée que le quartier resterait constructible. 
Or, comme déjà rappelé, l’approbation d’un PAD ne constitue pas en soi une autorisation 
de construire et ne fonde pas non plus de droits acquis (cf. supra consid. 3.2). 
L’existence du PAD ne dispensent pas les recourants de déposer des demandes 
d’autorisation de construire pour réaliser leurs projets éventuels. L’on ne peut dès lors 
pas admettre qu’il ait fait naître une quelconque confiance digne de protection au sens 
de l’article 5 alinéa 3 Cst. De plus, l’approbation, qui date de 2010, est bien antérieure 
aux décisions de 2018 et 2020 d’instaurer des zones réservées. Elle ne saurait tenir en 
échec les autorités communales dans leurs devoirs de planification du territoire. Sans 
compter que, comme exposé au considérant 4.2 supra, la situation s’est modifiée depuis 
la date de cette approbation avec la révision de la LcAT et l’entrée en vigueur du nouveau 
PDc. Les recourants ne remettent pas en question ces éléments, si bien que les 
conditions de la protection de la bonne foi ne sont pas remplies. Partant, le grief est 
infondé. 


- 18 - 
9. Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
10. 
10.1 Vu l'issue du litige, les frais de la cause, fixés principalement sur le vu des principes 
de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 fr., sont mis à la 
charge des recourants solidairement entre eux (art. 88 et 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 
13 al. 1 et 25 LTar), qui n’ont pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA a contrario). 
10.2 Il n’est pas alloué de dépens à la commune, qui n'a pas invoqué de circonstances 
particulières justifiant de déroger à la règle refusant cette indemnité aux autorités et 
organismes chargés de tâches de droit public qui obtiennent gain de cause (art. 91 al. 3 
LPJA ; RVJ 1992 p. 75 ; ACDP A1 22 204 du 24 août 2023 consid. 5.2). 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de l’Association des propriétaires 
X _________ ainsi que de Z _________, A _________, B _________, 
C _________, Y _________, E _________, F _________, G _________, 
H _________, I _________, de la communauté héréditaire de feu J _________, 
composée de K _________, L _________ et M _________, N _________, 
O _________, P _________, Q _________ et la R _________, solidairement entre 
eux. 
3. 
Il n’est pas alloué de dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Jacques Fournier, avocat à Sion, pour 
les recourants, à Emmanuel Crettaz, avocat à Sierre, pour la commune de 
S _________, au Conseil d’Etat, à Sion, ainsi qu’à l’Office fédéral du développement 
territorial (ARE), à Berne. 
 
Sion, le 7 février 2024