vs_gerichte · C1 11 205 · 2013-06-11 · fr
Miete & Pacht
Miete & Pacht

C1 11 205 JUGEMENT DU 11 JUIN 2013 Tribunal cantonal du Valais Cour civile I Composition : Jérôme Emonet, président ; Hermann Murmann et Dr. Lionel Seeberger, juges. en la cause X_________ et Y_________, défendeurs et appelants, représentés par Maître A_________ contre Z__________, demandeur et appelé, représenté par Maître B_________ (restitution anticipée des locaux) recours contre le jugement rendu le 11 octobre 2011 par le juge de district

C1 11 205 
 
 
JUGEMENT DU 11 JUIN 2013 
 
en la cause 
 
contre 


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PROCÉDURE 
 
A. Par mémoire demande du 21 février 2011, Z__________ a ouvert action contre 
X_________ et Y_________ devant le tribunal de district, concluant comme suit : 
- Les époux Y_________ et X_________ sont reconnus devoir solidairement la somme de CHF 66'000.- 
avec intérêts à 5% à compter du 1er août 2010. 
Au terme de leur réponse du 24 mars 2011, les époux X_________ et Y_________ ont 
pris les conclusions ainsi rédigées : 
1. L’action introduite par M. Z__________ le 21 février 2011 est rejetée sous réserve de ce qui suit. 
 
2. Les époux X_________ et Y_________ s’acquitteront du paiement de CHF 11'000.- au titre de deux 
mois de loyer ainsi que de CHF 1'821.05 au titre de charges de locataires. 
 
3. Tous les frais de procédure et de jugement, ainsi qu’une équitable indemnité pour les époux 
X_________ et Y_________, sont mis à la charge de M. Z__________. 
Z__________ a répliqué par écriture du 30 mars 2011, confirmant les conclusions 
ténorisées dans la demande. 
Lors de l’audience du 25 mai 2011, les parties ont fait valoir leurs moyens de preuves. 
Outre l’audition de témoins, l’instruction a comporté l’interrogatoire des parties. 
A l’issue de la plaidoirie écrite déposée le 13 septembre 2011, Z__________ a réduit 
ses prétentions, concluant au paiement de la somme de 61'000 fr. avec intérêts au 
taux de 5 % l’an dès le 1er août 2010. Les époux X_________ et Y_________ ont, pour 
leur part, confirmé les conclusions de la réponse dans leur plaidoirie écrite du 
19 septembre 2011. 
Statuant par jugement du 11 octobre 2011, le juge de district a prononcé : 
1. La demande est admise. 
 
2. X_________ et Y_________ verseront solidairement à Z__________ le montant de 61'000 fr. avec 
intérêts à 5% dès le 1er août 2010. 
 
3. Les frais, par 3000 fr., sont mis à la charge de X_________ et Y_________qui verseront solidairement 
à Z__________ 2'700 fr. à titre de remboursement d’avance. 
B. Contre ce prononcé, notifié le 12 octobre 2011 aux mandataires respectifs des 
parties, les époux X_________ et Y_________ ont interjeté appel, prenant les 
conclusions suivantes : 
1. Le présent appel des époux X_________ et Y_________est admis. 
 
2. Le jugement du 11 octobre 2011 est annulé. 
 
3. Les époux X_________ et Y_________ s’acquitteront du paiement de CHF 11'000.- au titre de deux 
mois de loyer ainsi que de CHF 1'821.05 à titre de charges de locataires. 


- 3 - 
 
Au terme de la réponse du 30 novembre 2011, Z__________ a articulé les conclusions 
suivantes : 
1. L’appel est rejeté. 
 
2. Mme et M. X_________ et Y_________ verseront solidairement à M. Z__________ le montant de CHF 
61'000.- avec intérêts à 5% dès le 1er août 2010. 
 
3. Tous les frais et dépens sont mis à la charge de Mme et M. X_________ et Y_________. 
 
SUR QUOI LE TRIBUNAL CANTONAL 
 
I. Préliminairement 
 
1. 
1.1 En vertu de l’art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 
instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au Tribunal 
cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins. Pour l’arrêter, il convient de se placer au 
moment du prononcé de première instance, en tenant compte du montant reconnu par 
l’adverse partie (Blickenstorfer, in ZPO, Schweizerischen Zivilprozessordnung, 
Kommentar, 2011, n. 24 ad art. 308 CPC). L’appel doit être formé dans le délai légal 
de 30 jours à compter de la notification de la décision motivée aux parties lorsque la 
cause était soumise à la procédure ordinaire ou simplifiée en première instance (art. 
314 al. 1 CPC). 
1.2 En l’occurrence, la décision entreprise est une décision finale de première instance 
rendue dans une cause patrimoniale dont la valeur litigieuse s’élevait, lors du premier 
prononcé, à 53’178 fr. 95 (61'000 fr. – 12'821 fr. 05 [11'000 fr. + 1821 fr. 05]), vu les 
dernières conclusions du demandeur et le montant reconnu par les parties adverses au 
terme de la plaidoirie écrite déposée le 19 septembre 2011. En interjetant appel le 
4 novembre 2011, soit dans le délai de 30 jours courant dès la notification, le 
12 octobre 2011 en mains de leur mandataire du prononcé entrepris, les appelants ont 
agi dans le délai légal de l’art. 314 al. 1 CPC. Pour le surplus, l’appel respecte les 
conditions de forme prévues par l’art. 311 CPC et l’avance de frais a été versée, si bien 
qu’il y a lieu d’entrer en matière. 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation 
inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein 
pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit (Reetz/Theiler, in Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, n. 6, 13 ss et 27 ss ad art. 310 
CPC). En particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves 
effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. 
b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Que la cause soit 
soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 


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al. 2 CPC), il incombe toutefois au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), 
c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (ATF 138 III 
374 consid. 4.3.1). L’instance d’appel applique le droit d’office, sans être liée par les 
motifs invoqués par les parties ou le tribunal de première instance, pouvant en outre 
substituer ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (Hohl, Procédure civile, 
tome II, 2e éd. 2010, n. 2396 et 2416). 
 
II. Statuant en faits 
 
2. 
2.1 Par contrat écrit signé le 8 août 2008, Z__________ a remis à bail aux époux 
Y_________ et X_________, une « propriété constituée de deux villas » – à savoir le 
« C_________ » et « D_________ » à E_________ , pour un loyer mensuel de 
5500 fr., payable d’avance le premier de chaque mois sur le compte bancaire du 
propriétaire. Le bail était initialement conclu pour la période courant du 15 août 2008 
au 31 juillet 2010, avec reconduction tacite d’année en année, sauf avis de résiliation 
signifié pour le 31 mars, moyennant un délai de préavis de 3 mois. 
2.2 A une date non alléguée en procédure, mais que dame X_________ a, lors de son 
interrogatoire, située au mois de juillet 2009 (R35, doss. p. 76), les époux auraient 
informé le bailleur de leur volonté de résilier le bail par anticipation ; Y_________, 
joueur de football professionnel, devait en effet quitter le Valais pour s’installer en 
F_________ , à la suite de son transfert au sein du club de G_________ . Les époux 
X_________ et Y_________ ont alors présenté au bailleur un locataire de 
remplacement en la personne de H_________. Les conjoints X_________ et 
Y_________ affirment à cet égard que Z__________ a accepté H_________ en tant 
que locataire de remplacement et les a libérés de toutes leurs obligations 
contractuelles (cf. allégués 13 et 14), ce qu’a constamment réfuté le bailleur. 
Dans leur écriture d’appel, les époux X_________ et Y_________ se plaignent tout 
d’abord d’une constatation inexacte des faits, en ce sens que le juge de première 
instance aurait opéré une lecture erronée de la pièce 5 en retenant, en définitive, que 
H_________ ne constituait pas un locataire de remplacement disposé à reprendre le 
bail initial aux mêmes conditions, si bien que les locataires demeuraient redevables du 
paiement de l’intégralité du loyer. Selon la thèse des appelants, H_________ a été 
accepté par Z__________ comme locataire de remplacement pour les deux villas, et 
ce n’est qu’ultérieurement que les deux derniers nommés ont, d’un commun accord, 
décidé de signer un nouveau bail plutôt que de reprendre celui existant (écriture 
d’appel, ch. II let. c, p. 3 s.). 
Ces faits étant contestés, il convient de les établir sur la base des moyens de preuve 
figurant au dossier. 


- 5 - 
 
2.2.1 Les discussions en vue d’une éventuelle reprise du bail par le candidat proposé 
ont commencé au début août 2009 et ont été conduites par I_________ , en tant que 
représentant du bailleur. Le 5 août 2009, I_________ a ainsi adressé aux époux 
X_________ et Y_________ un résumé des « pourparlers » de la veille, ainsi rédigé 
(pièce 5): 
a) vous mettez à disposition la villa 4p. dès le 6.08.09 jusqu’au 7 (év. 15) septembre. 
 
 
Location : proratatemporis s/ une base de fr. 2000.- (deux mille) 
 
b) vous libérez la propriété pour le 15 sept 09. 
 
c) nous établissons un nouveau bail pour la villa 7p. 
 
dès le 15.9.09 
 
Moyennant une location de fr. 3600 (trois mille six cent) 
 
qui comprendra : 
 
- la villa, 
 
- ses alentours, 
 
- la piscine, 
 
- le local jacuzzi 
 
- le garage (pour deux voitures) 
 
d) nous mettons en location la villa 4p (disponible dès le 15.9.09) 
 
e) pour faire en sorte que vous soyez totalement libérés du bail. 
 
2.2.2 Aux dires de l’épouse, la famille X_________ et Y_________ a quitté les villas le 
10 septembre 2009, après avoir établi un état des lieux de sortie avec I_________ 
(R35, p. 76). Celui-ci n’a toutefois pas été questionné sur ce point lors de son audition 
du 31 août 2011, et le soi-disant état de lieu n’a jamais été versé en cause. 
2.2.3 Le 25 septembre 2009, Z__________ et H_________ , « footballeur 
professionnel p.a. J_________ », ont signé un contrat de bail portant sur la « villa dite 
D_________ » – soit la villa de 7 pièces –, à E_________ , pour un loyer mensuel de 
3600 fr., payable pour la première fois le 1er octobre 2009 (pièce 6). Le bail prenait effet 
au 1er octobre 2009 pour s’éteindre le 31 juillet 2010, après quoi il était reconductible 
de 6 mois en 6 mois, sauf résiliation signifiée pour le 30 avril 2010 au plus tard, 
moyennant un délai de préavis de 2 mois. Bien que Z__________ ait, lors de son 
interrogatoire du 31 août 2011, tenté de remettre en cause ce contrat – en soutenant 
qu’il s’agissait d’un « projet de bail […] préparé par I_________ » et qui était « tombé 
à l’eau » (R31, p. 75) –, force est de constater que ce document est également 
paraphé de sa main (pièce 3). 
2.2.4 Par courrier daté du 9 octobre 2009, I_________ a informé les époux 
X_________ et Y_________ du fait, en substance, que H_________ avait signé un 
contrat de bail, prenant effet au 1er octobre 2009 pour prendre fin, sauf reconduction, 
au 31 juillet 2010 (let. a), qu’un décompte serait établi pour les périodes précédentes 
(pour la location de la villa « C_________ » et, pro rata temporis, pour la location de la 
villa « D_________ ») (let. c), que malgré plusieurs annonces et offres, il n’existait pas 
à ce jour de repreneur pour la villa « C___________ » (let. f) et enfin que le 
propriétaire-bailleur réclamait, d’une part, la restitution de toutes les clefs et, d’autre 
part, le règlement des loyers (let. g) (pièce 6, p. 35). 


- 6 - 
 
Le même jour, I_________ a signifié à H_________ que « le bail [était] à disposition » 
et qu’il « pouv[ait] donner l’ordre à la [b]anque de verser le loyer » sur le compte du 
bailleur (pièce 7, p. 36). 
Enfin, toujours le 9 octobre 2009, I_________ a adressé un troisième courrier cette 
fois-ci à la Banque K_________ , y annexant une copie du contrat de bail signé avec 
H_________ et sollicitant l’établissement d’une garantie bancaire pour 2 mois de 
loyer, sur la base du même modèle que celui utilisé en relation avec le contrat conclu 
avec les époux X_________ et Y_________(pièce 8, p. 37). 
2.2.5 Faisant suite à la requête du 9 octobre 2010, dame X_________ et 
Y_________– L_________ (F_________ ) – a retourné à I_________ les derniers 
jeux de clefs des deux villas en sa possession par pli du 14 octobre 2009 (I_________ 
R7, p. 69). Dans le courrier accompagnant cet envoi, elle a précisé que, ne disposant 
plus d’aucun accès aux locaux, dans lesquels H_________ était entré, elle se 
considérait comme déchargée de toute responsabilité (pièce 9, p. 38). 
2.2.6 Le 29 octobre 2009, Me A_________, avocat à M_________ consulté par les 
époux X_________ et Y_________ au sujet « d’un différend possible avec le bailleur 
[concernant] les loyers des villas qu’ils louaient », a signifié à I_________ que ses 
clients s’estimaient entièrement libérés du bail dès le 1er octobre 2009, suggérant, pour 
le surplus, d’utiliser la garantie bancaire pour le versement des loyers d’août et de 
septembre 2009 dont ils se reconnaissaient débiteurs (pièce 10, p. 39). 
Le 30 octobre 2009, I_________ a rédigé une missive à l’intention de Z__________, y 
joignant par ailleurs le courrier susdécrit, et indiquant qu’il n’avait « pas [eu] de 
nouvelle du locataire [H_________ ] », mais avait reçu un appel de M. N_________ – 
à savoir le directeur de O_________ . (cf. www.zefix.ch) – lui affirmant vouloir renoncer 
à la villa et rompre le bail. I_________ a ajouté que si, de son point de vue – et 
contrairement à celui de Me A_________ –, les époux X_________ et Y_________ 
étaient déliés de leurs obligations en ce qui concerna la grande villa, ils « rest[aient] 
liés pour la villa "André", qui n’[était] toujours pas louée » (pièce 12, p. 46). 
Lors de son audition en qualité de témoin le 31 août 2011, I_________ – qui disposait 
d’une « procuration générale de gestion » (R15, p. 71) – a confirmé en substance 
qu’un bail partiel avait été signé avec H_________, de sorte que les époux 
X_________ et Y_________ étaient, selon lui, libérés du bail portant sur la grande villa 
(R4, p. 69). A la question de savoir si les époux X_________ et Y_________ avaient 
présenté un locataire de remplacement en la personne de H_________ , il a répondu 
par l’affirmative (R5, p, 69). Interpellé sur le point de savoir si, consécutivement au 
départ de H_________, Z__________ avait proposé la location de sa propriété à 
plusieurs agences immobilières en précisant qu’elle était libre de tout bail, I_________ 
a rétorqué qu’elle avait en fait été proposée plutôt à la vente (R11, p. 70). Une 
convention avait été élaborée en vue de délier les époux X_________ et Y_________ 
de l’entier du bail, moyennant paiement des 2 loyers arriérés ainsi que divers frais, 
mais dite convention n’avait jamais recueilli l’accord de Z__________ (R14, p. 71). 


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De son côté, Z__________ a réfuté avoir, à un moment donné, libéré les époux 
X_________ et Y_________ de leurs obligations, et soutenu n’avoir jamais accepté 
H_________ comme locataire, celui-ci ayant occupé la villa pendant 3 semaines mais 
sans avoir « jamais payé un sou […] ni présenté les documents qui lui avaient été 
réclamés en particulier une garantie de loyer » (R27 ss, p. 74). Il a concédé avoir 
contre-signé le projet de bail avec H_________, tel que préparé par I_________ , puis 
a démenti avoir mandaté celui-ci pour régler cette affaire (R31 et R34, p. 75). 
Enfin, dame X_________ – agente immobilière de métier –, a déclaré avoir, en juillet 
2009, rencontré à une reprise I_________ et Z__________, qui lui avaient alors 
expliqué que le seul moyen de se libérer du bail de manière anticipée consistait à 
présenter un locataire de remplacement (R35, p. 76). C’est ainsi qu’au mois d’août 
2009, elle a présenté à I_________ H_________, lequel avait manifesté son intérêt à 
louer la grande villa avec le jardin, la piscine, les deux places de parc et le jacuzzi, ce 
dont elle a obtenu la confirmation en recevant une copie du contrat effectivement signé 
(R36, p. 76). Dame X_________ a confirmé n’avoir reçu qu’une copie de ce document, 
mais ne pas avoir obtenu expressément « d’accord concernant la libération du bail » 
(R37, p.76). Avec son époux – qui n’a pas été entendu en procédure –, ils estimaient 
en revanche s’être libérés de l’entier du bail en ayant proposé un locataire de 
remplacement (R38, p. 76). Elle a enfin précisé avoir expédié le 14 octobre 2009, à la 
demande de I_________, les clefs qu’elle avait prises avec elle en F_________ (R39, 
p. 77). 
2.2.7 A une date ne ressortant pas des actes de la cause, H_________ a quitté la 
Suisse et ne s’est plus acquitté des loyers. I_________ a alors conclu une 
« transaction pour solde de tout compte » avec J_________ (recte : O_________), 
employeur de H_________, dont le montant total n’est pas clairement établi et a versé 
5000 fr. à Z__________ à titre de loyer (I_________ R9, p. 70). Par la suite, 
Z__________ a installé un cadenas empêchant tout accès à la propriété et l’a mise en 
vente, mais sans que l’on sache avec certitude si elle a été proposée à la vente 
franche de tout bail (I_________ R11, p. 70 ; Fellay R21, p. 72), ni même si et quand 
la vente est intervenue. 
2.3 Cela étant, si, comme l’a avancé à juste titre le conseil de l’appelé dans sa 
détermination du 30 novembre 2011 (ch. II, p. 2), la note établie le 5 août 2009 par 
I_________ ne consiste qu’en un « résumé des pourparlers » – et non en un accord 
ferme –, ce document démontre à tout le moins que le bailleur, par son représentant, 
était au courant de l’intention des époux X_________ et Y_________ de restituer de 
manière anticipée les deux villas distinctes faisant l’objet d’un seul et même contrat, tel 
que signé le 8 août 2008. Les locaux n’avaient toutefois pas été complètement 
évacués en août 2009, ce qui ne fût chose faite que le 10 septembre suivant, d’après 
les propres indications de dame X__________, tandis que le dernier jeu de clefs n’a 
été remis à la poste que le 14 octobre 2009, soit plus d’1 mois plus tard. Par ailleurs, la 
note du 5 août 2009, qui fait certes allusion à la « reprise du bail par un nouveau 
locataire (M. H_________ ) », opère une distinction claire entre la villa de 7 pièces (i.e. 
« D_________ »), pour laquelle un nouveau contrat, prévoyant un loyer mensuel de 
3600 fr., devait être établi, et la villa de 4 pièces (i.e. « Le C_________ »), pour 


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laquelle I_________ a indiqué qu’elle serait mise en location dès le 15 septembre 
2009. Dans la mesure où l’on cherche en vain au dossier les informations qu’ont 
données (ou auraient dû fournir) les époux X_________ et Y_________ à 
Z__________, respectivement à son représentant, concernant H_________, on ne 
saurait inférer de la seule référence faite à celui-ci dans la note du 5 août 2009 
l’acceptation, par le bailleur, du prénommé en tant que locataire de remplacement pour 
les deux villas. 
On relèvera par ailleurs que les derniers termes utilisés à l’issue de ce document, à 
savoir « pour faire en sorte que vous soyez totalement libérés du bail » (let. e), 
laissaient clairement entendre, pour un lecteur moyen, qu’en août 2009, les époux 
X_________ et Y_________ n’étaient pas encore libérés de toutes leurs obligations 
envers leur bailleur. Enfin, et surtout, à lire les réponses données lors de son 
interrogatoire par dame X_________ – qui n’est pas novice dans le domaine 
immobilier, compte tenu de sa profession (cf. agente immobilière ; p. 76) –, elle-même 
était consciente que H_________ n’était intéressé que par la location de la grande 
villa, et qu’il n’y a pas eu expressément d’accord concernant la libération totale du bail, 
soit également pour la plus petite villa. 
Le courrier adressé le 9 octobre 2009 par I_________ aux époux X_________ et 
Y_________ permet de confirmer la distinction opérée entre, d’une part, le sort de la 
villa « D_________ » – remise à bail à H_________ , sur la base d’un nouveau contrat 
courant du 1er octobre 2009 au 31 juillet 2010, avec possibilité de prolongation (let. a) –
, et celui de la villa « Le C_________ », pour laquelle aucun repreneur n’a pu être 
trouvé dans l’intervalle, malgré plusieurs annonces et offres (let. f). Le bailleur a de 
plus persisté à réclamer le règlement des locations et la restitution de toutes les clefs 
(let. g), ce qui paraissait d’autant plus logique que les époux X_________ et 
Y_________ avaient alors quitté les lieux depuis près d’un mois. Il n’est que de se 
référer au propre courrier de dame X_________ du 14 octobre 2009, laissant 
apparaître une adresse en F_________ (L_________). 
Sur le vu de ces éléments, la Cour de céans retient que Z__________ a accepté que 
les époux X_________ et Y_________ lui restituent de manière anticipée la plus 
grande villa – H_________ devenant locataire de celle-ci, sur la base d’un nouveau 
contrat prévoyant le versement d’un loyer mensuel de 3600 fr. –, tandis que les 
conjoints demeuraient (co)débiteurs des obligations résultant de la location de la villa 
« Le C_________ », tant que celle-ci n’était pas remise à bail à un nouveau locataire. Il 
importe peu à cet égard que Z__________, lors de son interrogatoire mené le 31 août 
2011, soit 2 ans après les événements déterminants, ait maladroitement affirmé n’avoir 
jamais accepté H_________ comme locataire de remplacement ne serait-ce que pour 
la grande villa, puisque, d’une part, il a laissé I_________ intervenir comme son 
représentant autorisé, et que, d’autre part, il a effectivement signé le contrat venu à 
chef avec H_________ . Il n’en demeure pas moins que, dans ce contexte, on ne voit 
pas que Z__________ ait accepté, expressément ou même par actes concluants, que 
les époux X_________ et Y_________ soient libérés de toutes leurs obligations, 
singulièrement en relation avec la villa « Le C_________ ». 


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III. Considérant en droit 
 
3. L’action du bailleur tend au paiement, par les locataires, d’un montant de 61'000 fr., 
avec intérêt à 5 % dès le 1er août 2010, prétention correspondant aux loyers d’août 
2009 à juillet 2010 inclusivement (66'000 fr. [5500 fr. x 12 mois]), sous déduction de la 
« participation au loyer versée par M. H_________ par l’intermédiaire du 
J__________ » à concurrence de 5000 fr. (cf. plaidoirie écrite, ch. II ; doss., p. 99). Les 
locataires acquiescent partiellement à l’action, à concurrence de 12'821 fr. 05, somme 
correspondant aux montants des loyers des mois d’août et de septembre 2009 (11'000 
fr.), charges, par 1821 fr. 05, en sus (cf. plaidoirie écrite, ch. IVe ; doss., p. 94). 
Les appelants prétendent que le demandeur a accepté le locataire de remplacement 
proposé et qu’ils sont dès lors entièrement libérés des obligations découlant du contrat 
de bail conclu le 8 août 2008. Le bailleur conteste la réalisation des conditions de l’art. 
264 al. 1 CO, motif pris que le candidat proposé n’était pas disposé à reprendre le bail 
aux mêmes conditions, en particulier pour ce qui est de son objet et du montant du 
loyer. 
3.1 Aux termes de l'art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière 
anticipée n'est libéré de ses obligations contractuelles que s'il présente un locataire de 
remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le 
candidat proposé doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. 
Les conditions d’application de l’art. 264 CO comprennent donc, d’une part, la 
restitution anticipée de la chose (cf. infra, consid. 3.1.1) et, d’autre part, la présentation 
d’un locataire de remplacement acceptable pour le bailleur, solvable et disposé à 
reprendre le contrat aux mêmes conditions (cf. infra, consid. 3.1.2 et 3.1.3) (Higi, 
Zürcher Kommentar, 1994, n. 19 ad art. 264 CO). 
3.1.1 L’application de l’art. 264 CO implique en premier lieu que le locataire sortant 
manifeste clairement et sans ambiguïté son intention de restituer les locaux au bailleur 
(arrêt du Tribunal fédéral 4A_220/2008 du 7 août 2008 consid. 3 ; Lachat, Le droit du 
bail à loyer [cité ci-après : Le droit du bail], Lausanne 2008, n. 5.2.1 ad chap. 24, p. 
610). La manifestation de volonté peut être émise oralement ou par actes concluants 
(Bise/Planas, in Bohnet/Montini [éd.], Commentaire pratique, Droit du bail à loyer, Bâle 
2010, n. 9-10 ad art. 264 CO). Toutefois, l’art. 9 du Contrat-cadre romand, qui 
s’applique depuis le 1er décembre 2001 aux cantons romands, en particulier aux sept 
districts francophones du Valais (Lachat, Le droit du bail, n. 4.2.1 ad chap. 3, p. 102 
s.), prévoit à son al. 1 que l’avis doit être donné au bailleur par écrit ; son al. 2, qui 
déroge aux dispositions impératives du CO (Arrêté du Conseil fédéral relatif à 
l’autorisation de dérogation à des dispositions impératives du droit du bail du 
5 septembre 2001, in FF 2001 p. 4707), dispose par ailleurs que le locataire doit 
respecter au minimum un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin du mois. Le locataire 
doit ensuite procéder à la restitution – en principe – complète de la chose, ce qui 
implique, s'il s'agit de locaux, qu'il en remette toutes les clés au bailleur. Laisser les 


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locaux vides et inoccupés n'est pas suffisant (arrêts 4A_220/2008 précité ; 
4C.446/2006 du 26 mars 2007 consid. 4.1 ; Higi, op. cit., n. 21 ad art. 264 CO; 
Bise/Planas, op. cit., n. 7 ad art. 264 CO). Conformément à l'art. 8 CC, les faits 
constitutifs de la restitution effective des locaux doivent être prouvés par le locataire qui 
réclame le bénéfice de l'art. 264 al. 1 CO (Huber, Die vorzeitige Rückgabe der 
Mietwohnung, Diss. St.Gallen 2000, n. 278, p. 122). 
La question est débattue en doctrine de savoir si une restitution partielle des locaux est 
possible. Un premier pan de doctrine considère que la restitution doit en principe être 
complète et porter sur tous les éléments de la chose louée (Lachat, Le droit du bail, n. 
5.2.1 ad chap. 24, p. 610 et note de pied 72; Lachat, in Commentaire romand, Code 
des obligations I [cité ci-après : CR-CO I], 2e éd. 2012, n. 3 ad art. 264 CO ; SVIT-
Kommentar, 3. Aufl. 2008, n. 18 ad art. 264 CO ; sur le caractère en principe 
indivisible, au sens de l’art. 70 CO, de l’obligation de restituer la chose, cf. arrêt du 
Tribunal fédéral 4C.17/2004 du 2 juin 2004 consid. 4.3 et les réf.). Un autre courant de 
doctrine est en revanche d’avis que cette position est trop radicale : une restitution 
partielle des locaux est toujours possible, cela en vertu du principe de la liberté 
contractuelle. Une limite doit cependant être apportée à la restitution partielle en cas de 
désaccord entre le locataire et le bailleur : la partie des locaux restituée doit être utile 
pour le bailleur, qui devrait ainsi pouvoir en disposer personnellement s’il le préfère. La 
restitution partielle ne doit pas créer d’inconvénient au bailleur (Bise/Planas, op. cit., n. 
23 ss ad art. 264 CO et l’auteur cité). Cette position rejoint l’avis de certains auteurs, 
qui refusent certes en principe la possibilité d’une restitution partielle, mais la trouvent 
admissible lorsque l’on n’est pas en présence d’une prestation du bailleur formant un 
ensemble (« einheitliche, gesamthafte Leistung » ; Higi, op. cit., n. 25 ad art. 264 CO, 
citant par exemple le cas de places de parc ou de chambres dans les mansardes 
remises à bail en sus du logement principal ; cf. ég. Huber, op. cit., n. 275-277, p. 121). 
En cas de restitution partielle des locaux, le locataire est – selon ce second courant de 
doctrine – libéré de toute obligation pour ceux qui ont été remis, tout en restant lié 
contractuellement à son bailleur pour le reste (Higi, op. cit., n. 27 ad art. 264 CO). Par 
la force des choses, le contrat initial est alors remplacé par deux nouveaux contrats 
indépendants (Huber, op. cit., n. 277, p. 121 s.). Le loyer dans ces contrats devrait être 
déterminé par les parties, soit au pro rata des mètres carrés si les locaux divisés sont 
similaires (par exemple des bureaux sur deux étages distincts), à défaut selon le critère 
des loyers usuels de l’art. 269a let. a CO (Bise/Planas, op. cit., n. 26 ad art. 264 CO). 
3.1.2 Le locataire restituant la chose sans observer les délai ou terme de congé n'est 
libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui 
soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. Il appartient au 
locataire de rechercher et de présenter une telle personne (arrêt du Tribunal fédéral 
4A_373/2008 du 11 novembre 2008 consid. 3.1 ; Higi, op. cit., n. 45 ad art. 264 CO); le 
bailleur doit recevoir tous les renseignements utiles sur le candidat et disposer ensuite 
d'un délai de réflexion suffisant (Lachat, CR-CO I, n. 7 ad art. 264 CO; SVIT-
Kommentar, op. cit., n. 6a in fine ad art. 264 CO). S'il ne satisfait pas aux exigences 
minimales en la matière, le locataire ne respecte pas son incombance, de sorte que 
son offre sera tenue pour insuffisante (arrêt 4A_373/2008 précité ; Higi, op. cit., n. 46 
ad art. 264 CO ; Bise/Planas, op. cit., n. 30 et 38 ad art. 264 CO). Le bailleur doit en 


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principe attendre le résultat des recherches entreprises par le locataire. Il doit ensuite 
lui-même être actif, lorsqu’il se rend compte que le locataire ne s’efforce pas, ou 
insuffisamment, de retrouver un locataire de remplacement (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.387/1997 du 29 septembre 1998 consid. 2a, in Pra 1999 no 54 p. 315). Le principe 
demeure qu’il est prioritairement l’affaire du locataire sortant de rechercher un locataire 
de remplacement. Le bailleur ne doit s’en occuper qu’à partir du moment où son 
inactivité est assimilable à une violation du principe de la bonne foi (arrêt du Tribunal 
fédéral 4C.118/2002 du 19 août 2002 consid. 3.1, in DB 2003, no 12, p. 22, et la réf. à 
Lachat/Trümpy, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache (Art. 264 OR), Fachheft 
Mietrecht Nr. 6, Zürich 1999, p. 33 ; cf. ég. Bise/Planas, op. cit., n. 76 ss ad art. 264 
CO). En cas de longue période de vacances (1 an dans l’arrêt en question), le bailleur 
ne doit certes pas rester inactif. Mais il est en droit d’escompter que le locataire sortant 
persistera en dépit d’échecs à continuer des recherches en vue de relouer les locaux. 
Car, en fin de compte, c’est bien le locataire qui répond du paiement du loyer jusqu’à 
l’échéance du contrat (arrêt 4C.118/2002 précité). 
3.1.3 L'idée sous-jacente de la restitution anticipée des locaux au sens de l’art. 264 
CO est que le bailleur doit se trouver dans la même situation que celle qui aurait été la 
sienne si le bail s'était poursuivi avec le même preneur (cf. ATF 117 II 156 consid. 3b ; 
Terrapon, La restitution des locaux loués et l'offre d'un locataire de remplacement, in 
12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, p. 16), ce qui suppose que le 
candidat doit être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions : destination des 
locaux, durée, clauses particulières et montant du loyer (Lachat, CR-CO I, n. 6 ad art. 
264 CO ; Bise/Planas, op. cit., n. 67 ad art. 264 CO ; Terrapon, op. cit., p. 16). Un 
candidat (locataire de remplacement) qui n’est disposé à payer qu’un loyer 
sensiblement plus bas que le loyer actuel peut être refusé par le bailleur (ATF 119 II 36 
consid. 3d). 
Le fait que le candidat ne soit pas disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions 
(art. 264 al. 1 CO) ne signifie pas encore que le locataire sortant ne pourra être libéré 
de ses obligations envers le bailleur. Le candidat proposé et le bailleur ont en effet 
également la possibilité de s'entendre sur la conclusion d'un nouveau contrat, 
prévoyant des conditions différentes (arrêt du Tribunal fédéral 4A_504/2009 du 
6 janvier 2010 consid. 2.4 et l’arrêt cité ; Lachat, Le bail à loyer, n. 5.5.3 ad chap 24, p. 
618 s. ; Lachat, CR-CO I, n. 8 ad art. 264 CO). 
3.2 En l’espèce, on ignore à quelle date exacte les appelants ont fait part au bailleur, 
respectivement à son représentant, de leur volonté de restituer les locaux de manière 
anticipée, soit avant l’échéance ordinaire du contrat, le 31 juillet 2010. Il a cependant 
été retenu en fait (cf. supra, consid. 2.3), notamment sur la base de la note établie le 
5 août 2009 par le représentant du bailleur dans le cadre des pourparlers, que celui 
était à ce moment-là informé de l’intention des appelants de lui restituer les villas et de 
lui proposer comme repreneur H_________ . Les appelants n’ont toutefois pas allégué, 
et encore moins établi, que celui-ci était effectivement disposé à poursuivre le même 
bail, portant sur les deux villas, aux mêmes conditions. Au contraire, l’appelante, lors 
de son interrogatoire, a affirmé que H_________ n’avait manifesté son intérêt qu’à 


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louer la grande villa avec le jardin, la piscine, les deux places de parc et le jacuzzi (cf. 
supra, consid. 2.2.5 in fine). 
En concluant avec H_________ , le 25 septembre 2009, un nouveau contrat de bail à 
loyer portant sur la villa « D_________ » – et sans que ce ne soit ici le lieu d’examiner 
si les appelants avaient préalablement respecté leur incombance de fournir les 
renseignements, notamment d’ordre financier, utiles (cf. supra, consid. 3.1.2) –, le 
bailleur a accepté que les appelants ne procèdent qu’à une restitution partielle des 
locaux, et ne soient ainsi libérés de leurs obligations qu’à concurrence du montant du 
loyer convenu avec H_________ en relation avec la grande villa (soit 3600 fr. par 
mois) ; les intéressés demeuraient en revanche redevables de la différence, soit 
1900 fr. (5500 fr. – 3600 fr.), pour « Le C_________ ». Dans la mesure où les objets 
initialement remis à bail aux appelants consistaient en deux villas indépendantes, une 
restitution partielle était matériellement possible et ne prétéritait en principe pas les 
intérêts du bailleur ; celui-ci a du reste consenti à ce procédé. On l’a vu (cf. supra, 
consid. 2.3), la thèse des appelants selon laquelle H_________ n’aurait, qu’après 
avoir été présenté au bailleur, demandé à celui-ci de « modifier le contrat tant sur 
l’objet loué que sur le montant de la location » (écriture d’appel, p. 9), n’est fondée sur 
aucun élément probant et a, partant, été écartée par la Cour de céans. C’est le lieu de 
relever que le principal intéressé n’a du reste jamais été auditionné comme témoin, ne 
serait-ce que par voie de commission rogatoire si son domicile actuel devait se trouver 
à l’étranger, ce qui ne saurait être exclu, eu égard à sa profession de joueur de 
football. Enfin, partant du principe qu’un nouveau contrat, mais ne portant que sur la 
villa « D_________ », est effectivement venu à chef avec H_________ , les appelants 
n’ont pas à répondre du fait que, par la suite, l’intéressé ne s’est pas acquitté de son 
obligation de payer le loyer, et que seule une indemnité de 5000 fr. a, semble-t-il, été 
versée au bailleur (cf. supra, consid. 2.2.7). En effet, l’absence de paiement régulier, 
par le nouveau locataire, de son loyer constitue un événement étranger (res inter alios 
acta) par rapport aux appelants. 
S’agissant de la seconde villa, les appelants n’ont pas démontré avoir présenté à leur 
bailleur un locataire de remplacement, lors même qu’en recevant le courrier du 
9 octobre 2009 qui leur était destiné (pièce 6), ils ne pouvaient que comprendre qu’en 
dépit des propres annonces et offres semble-t-il publiées par I_________, aucun 
locataire de remplacement n’avait pu être trouvé. Certes, à croire I_________, le 
demandeur et appelé a, une fois les locaux également libérés par H_________, pris 
l’option de les vendre plutôt que de les remettre à un nouveau locataire, ce qui peut 
expliquer pourquoi un nouvel occupant n’a semble-t-il pas été trouvé. Il n’en demeure 
pas moins que les conditions d’application de l’art. 264 CO ne sont pas réunies pour ce 
qui est de la villa « Le C_________ », de sorte que les appelants devaient continuer à 
répondre du paiement du loyer correspondant, jusqu’à l’échéance ordinaire du contrat, 
le 31 juillet 2010. En effet, conformément à la jurisprudence fédérale (cf. supra, consid. 
3.1.2), il incombe prioritairement au(x) locataire(s) d’entreprendre les recherches utiles 
afin de trouver un locataire de remplacement. 
En résumé, les appelants demeurent redevables, en sus des charges reconnues, par 
1821 fr.05 (écriture d’appel, p. 4 in fine), du paiement des loyers pour la période 


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courant d’août 2009 à juillet 2010 (12 mois x 5500 fr., soit 66'000 fr.), sous déduction 
des loyers convenus avec H_________ en tant que locataire de remplacement pour la 
seule villa « D_________ » durant la période courant d’octobre 2009 à juillet 2010 (10 
mois x 3600 fr., soit 36'000 fr.), ce qui représente en définitive la somme de 31'821 fr. 
05 (66'000 fr. + 1821 fr.05 – 36'000 francs). 
4. L’appel est partiellement admis et la décision entreprise réformée, en ce sens que 
les appelants sont, solidairement entre eux – point qui n’est pas contesté –, 
condamnés à verser au demandeur et appelé la somme de 31'821 fr. 05 en capital. 
4.1 La convention par laquelle le loyer doit être payé au début d’une période 
déterminée fixe un terme comminatoire. Le locataire qui ne paie pas le loyer à cette 
date est en demeure, sans que le bailleur ne doive l’interpeller (art. 102 al. 2 CO). Dès 
cette date, le locataire doit des intérêts moratoires (art. 104 ss CO), dont le taux peut 
être fixé dans le contrat de bail, à défaut il est de 5 % (art. 104 al. 1 CO). Ces règles 
valent également pour les frais accessoires (Lachat, La bail à loyer, n. 2.8 et 2.9 ad 
chap. 13, p. 312). D’ordinaire, dans les contrats de durée, tel celui de bail, le juge peut 
décider de calculer l’intérêt en se fondant sur une échéance moyenne (Thévenoz, in 
Commentaire romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n. 10 ad art. 104 CO ; cf. 
ég. ATF 103 II 330 consid. 5). 
4.2 En l’espèce, le contrat du 8 août 2008 fixe un terme comminatoire pour le 
paiement du loyer, correspondant au 1er du mois. Dès lors qu’il s’agit là d’une 
prestation périodique, l’intérêt moratoire aurait pu être sollicité dès l’échéance 
moyenne. Dans la mesure toutefois où le jugement dont appel a retenu, conformément 
aux conclusions du demandeur, comme point de départ des intérêts moratoire, au taux 
légal de 5 % l’an, la date du 1er août 2010, la Cour de céans ne peut, à peine de 
statuer ultra petita, que confirmer le jugement de première instance sur ce point. 
Partant, il y a lieu d’allouer l’intérêt moratoire au taux de 5 % l’an dès le 1er août 2010 
sur le montant de 31'821 fr. 05. 
5. L'art. 106 CPC énonce les règles applicables à la répartition des frais entre les 
parties: l'alinéa premier pose le principe général selon lequel les frais sont mis à la 
charge de la « partie succombante », tandis que le deuxième alinéa invite à les répartir 
« selon le sort de la cause » quand aucune des parties n'obtient entièrement gain de 
cause. Cette norme correspond pour l'essentiel aux principes généralement suivis par 
les procédures civiles cantonales jusqu'en 2010, ainsi que par le Tribunal fédéral (ATF 
119 Ia 1 consid. 6); le juge dispose d'une grande liberté d'appréciation, spécialement 
dans l'application du deuxième alinéa (arrêt du Tribunal fédéral 5D_15/2013 du 
5 février 2013 consid. 4.3.2 ; Tappy, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure civile 
commenté, Bâle 2011, n. 3 ad art. 106 CPC). Quant aux dépens envisagés par l’art. 
105 al. 2 CPC, ils ne doivent être alloués que si l’ayant droit en a expressément 
réclamés (Tappy, op. cit., n. 7 ad art. 105 CPC), la maxime de disposition prévalant en 
ce domaine (Mohs, in ZPO Kommentar, Zürich 2010, n. 2 ad art. 105 CPC). 
5.1 
5.1.1 Vu le sort de l’appel – qui est partiellement admis – il y a lieu de modifier la 


- 14 - 
 
répartition des frais de première instance dont la quotité, par 3000 fr., n’est pour sa part 
pas contestée. Les appelants succombent à raison d’environ 50 % (31'821 fr.05 par 
rapport au montant de 61'000 fr. en capital admis en première instance). Ils ont certes 
reconnu dès la réponse devoir 12'821 fr. 05, mais l’appelé a néanmoins dû ouvrir 
action pour le tout. Dans ces conditions, chaque partie supportera la moitié des frais 
(1500 fr.). Le greffe du tribunal de district ayant remboursé 1400 fr. à Z__________ sur 
son avance de 4100 fr., les appelants, solidairement entre eux (art. 106 al. 3 CPC), 
rembourseront à celui-ci 1200 francs. 
5.1.2 Devant le premier juge, les appelants avaient, contrairement à l’appelé, 
expressément conclu à l’octroi de dépens. Eu égard au sort de l’appel, partiellement 
admis, et à la répartition des frais de première instance, il y a lieu de leur allouer une 
indemnité à ce titre. Pour les contestations civiles de nature pécuniaire, soumises à la 
procédure ordinaire ou simplifiée et tranchées en première instance, les honoraires 
oscillent entre 6800 fr. et 9200 fr. pour une valeur litigieuse de 53’178 fr. 95 (cf. art. 32 
al. 1 LTar). Aussi, vu l’activité utilement déployée par le conseil des appelants devant 
le premier juge, qui a, pour l’essentiel, consisté en le dépôt d’une réponse et de 
plaidoiries écrites, l’envoi de plusieurs courriers ainsi qu’en la participation à 3 séances 
(30 mars 2011 [50 minutes], 25 mai 2011 [15 minutes], 31 août 2011 [1h30]), les 
honoraires – réduits – de Me Delessert sont fixés à 3500 fr., débours et TVA compris 
(cf. art. 27 ss LTar). 
5.2 
5.2.1 L'émolument d'appel est calculé par référence au barème applicable en première 
instance (cf. not. art. 16 LTar), compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 
19 LTar). Les critères de fixation des frais en première et en seconde instance sont 
identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). Le degré de difficulté de la cause et son ampleur 
doivent être qualifiés d’ordinaires. Aussi, eu égard à la valeur litigieuse, à la situation 
pécuniaire des parties, aux principes de la couverture des frais et de l'équivalence des 
prestations, notamment, l'émolument de justice est fixé à 1200 francs. Il est mis à la 
charge des appelants à concurrence de 600 fr., dans la mesure où leur appel n’a été 
accueilli qu’à raison d’env. 50 %, le solde étant supporté par l’appelé. Les appelants 
ayant avancé 1600 fr., Z__________ leur remboursera 600 fr. et le greffe leur 
restituera 400 francs. 
5.2.2 En appel, les deux parties ont conclu à l’allocation de dépens. Vu le sort des 
frais, chacune d’elles garde la charge de ses propres frais et dépens. 
Par ces motifs, 
 
Prononce 
 
L’appel est partiellement admis ; en conséquence il est statué : 


- 15 - 
 
1. 
X_________ et Y_________ verseront, solidairement entre eux, à Z__________ 
la somme de 31'821 fr. 05, avec intérêt moratoire au taux de 5 % l’an dès le 
1er août 2010. 
2. 
Les frais de première instance, par 3000 fr., sont mis à la charge de Z__________ 
à raison de 1500 fr., et de X_________ et Y_________, solidairement entre eux, à 
raison de 1500 francs. 
3. 
Les frais d’appel, par 1200 fr., sont mis à la charge de Z__________ à raison de 
600 fr., et de X_________ et Y_________, solidairement entre eux, à raison de 
600 francs. 
4. 
Chaque partie garde la charge de ses frais et dépens d’appel. 
5. 
X_________ et Y_________ verseront à Z__________, solidairement entre eux, 
1200 fr. en remboursement d’avances. 
6. 
Z__________ versera à X_________ et Y_________ 600 fr. en remboursement 
d’avances et 3500 fr. à titre de dépens. 
Ainsi jugé à Sion, le 11 juin 2013