vs_gerichte · C1 16 29 · 2017-09-19 · fr
Sachenrecht
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166 RVJ / ZWR 2018 Droit civil - annulation d’une décision de la communauté des propriétaires d’étages - ATC (Cour civile II) du 19 septembre 2017, X. c. la communauté des propriétaires de l’immeuble Y. - TCV C1 16 29 Décision de la communauté des propriétaires d’étages : détermi- nation de la majorité pour le vote par tête et celui des quotes-parts - La conclusion ou la résiliation de baux à loyer ou à ferme portant sur des parties communes fait partie des actes d’administration importants nécessitant une double majorité des propriétaires et des quotes-parts (art. 647b al. 1 CC ; consid. 4.1.2.1). - En l’espèce, l’affectation de l’immeuble est double : commerces et appartements. La remise en question de l’usage à des fins commerciales d’une terrasse ne constitue pas un changement d’affectation. En outre, s’agissant d’une partie commune, la rési- liation du bail portant sur celle-ci n’exclut pas que l’usage en soit consenti à un autre commerçant, n’impliquant aucune modification de l’utilisation ; en l’absence de droit d’usage particulier sur la terrasse litigieuse

C1 16 29 
 
JUGEMENT DU 19 SEPTEMBRE 2017 
 
Tribunal cantonal du Valais 
Cour civile II 
 
Composition : Jean-Pierre Derivaz, président; Stéphane Spahr et Bertrand Dayer, 
juges; Ludovic Rossier, greffier; 
 
en la cause 
 
X _________, à Crans-Montana, appelant et demandeur, représenté par Me M 
_________, 
 
contre 
 
Y_________", à xxx _________, appelée et défenderesse, représentée par Me 
N_________. 
 
 
(annulation d’une décision de la communauté des propriétaires d’étages) 
appel contre le jugement du juge du district du 17 décembre 2015 
 
 
 


- 2 - 
Procédure 
A. 
Le 20 août 2014, X _________, à xxx, a ouvert action à l’encontre de Y 
_________, à xxx, en prenant les conclusions suivantes : 
"A titre principal : 
 1. 
La décision no 6) prise au cours de l’Assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 15 
mars 2014 est nulle; 
 2. 
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de Y _________ à xxx ________, 
solidairement entre eux, à l’exclusion de X _________; 
 3. 
Y _________à xxx ________, à l’exclusion de X _________, seront solidairement condamnés à 
verser à X _________ une équitable indemnité à titre de dépens. 
 A titre subsidiaire : 
 1. 
A défaut, la décision no 6) prise au cours de l’Assemblée générale extraordinaire des 
copropriétaires le 15 mars 2014 est annulée; 
 2. 
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de Y _________ à xxx ________, 
solidairement entre eux, à l’exclusion de X _________; 
 3. 
Les copropriétaires de Y _________ à xxx ________, à l’exclusion de X _________, seront 
solidairement condamnés à verser à X _________ une équitable indemnité à titre de dépens.". 
Au terme de sa réponse du 9 décembre 2014 (p. 110 ss), la communauté a conclu au 
rejet de l’action, sous suite de frais et dépens. 
B. 
Le débat d’instruction a été aménagé le 5 février 2015 (p. 148 ss). A cette 
occasion, X _________ a déposé une détermination en relation avec la réponse de la 
communauté, à l’issue de laquelle il a campé sur sa position (p. 117 ss). L’instruction 
de la cause a comporté l’édition de titres (extraits de cadastre), l’audition de plusieurs 
témoins (séance du 2 juillet 2015 [p. 209 ss]) et, enfin, l’interrogatoire de 
l’administrateur de la communauté (séance du 8 octobre 2015 [p. 280 ss]). 
L’instruction close, les parties ont plaidé la cause à l’occasion d'une séance aménagée 
le 17 décembre 2015. A l’issue de celle-ci, chaque partie a maintenu ses précédentes 
conclusions (p. 368 ss). 
C. Au terme de son jugement daté du 17 décembre 2015, mais expédié le 29 du 
même mois, le juge du district a prononcé le dispositif suivant : 
"1. 
La demande est rejetée. 
 2. 
Les frais de justice, par 2000 fr., sont mis à la charge de X _________. 
 3. 
X _________ versera 6500 fr. à Y _________, à titre de dépens.". 
D. 
Contre ce prononcé, X _________ a, le 3 février 2016, interjeté appel, sollicitant 
le Tribunal cantonal de statuer comme suit : 
 


- 3 - 
"A titre principal 
 I. 
L’Appel est recevable en la forme; 
 II. 
Le Jugement rendu par le Juge III du district le 17 décembre 2015, notifié aux parties le 4 janvier 
2016, est réformé comme suit : 
A titre principal : 
1. 
La décision no 6) prise au cours de l’Assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 
15 mars 2014 est nulle; 
2. 
Les frais de procédure sont mis à la charge de Y _________ à xxx ________, solidairement 
entre eux, à l’exclusion de X _________; 
3. 
Y _________ à xxx ________, à l’exclusion de X _________, seront solidairement 
condamnés à verser à X _________ une équitable indemnité à titre de dépens. 
A titre subsidiaire : 
1. 
La décision no 6) prise au cours de l’Assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 
15 mars 2014 est annulée; 
2. 
Les frais de procédure sont mis à la charge de Y _________ à xxx ________, solidairement 
entre eux, à l’exclusion de X _________; 
3. 
Y _________ à xxx _________, à l’exclusion de X _________, seront solidairement 
condamnés à verser à X _________ une équitable indemnité à titre de dépens. 
 A titre subsidiaire : 
 I. 
Le présent Appel est recevable en la forme; 
 II. 
Le Jugement rendu par le Juge III du district le 17 décembre 2015, notifié aux parties le 4 janvier 
2016, est annulé et renvoyé à l’autorité de première instance pour une nouvelle Décision dans le 
sens des considérants de l’Arrêt sur Appel rendu par le Tribunal cantonal; 
 III. 
Les frais de la procédure sont mis à la charge de Y _________ à xxx _________, solidairement 
entre eux, à l’exclusion de X _________; 
 IV. 
Y _________ à xxx ________, à l’exclusion de X _________, seront solidairement condamnés à 
verser à X _________ une équitable indemnité à titre de dépens.". 
A l’issue de sa réponse expédiée le 20 avril 2016, la communauté a conclu, sous suite 
de frais et dépens, au rejet de l’appel et à la confirmation du verdict de première 
instance. 
SUR QUOI LE TRIBUNAL CANTONAL 
I. Préliminairement 
1.1 
En vertu de l’article 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de 
première instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au 
Tribunal cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins. L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de 
l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée 


- 4 - 
ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). La partie adverse 
peut, quant à elle, former un appel joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). 
Dans le cas particulier, l’appel du demandeur tend à obtenir la constatation de la nullité 
ou, subsidiairement, l’annulation d’une décision prise par la communauté des 
propriétaires d’étages à laquelle appartient l’intéressé. L’appel se rapporte à une action 
civile de nature patrimoniale (arrêts 5A_729/2009 du 26 mars 2010 consid. 1.1, non 
publié in ATF 136 III 174, et 5C.40/2005 du 16 juin 2005 consid. 1.1, non publié in ATF 
131 III 459; BOHNET, Actions civiles, Conditions et conclusions, 2014, n. 3 ad § 47, p. 
550), dont la valeur litigieuse a été arrêtée à 50'000 fr. (p. 73). Eu égard à cette valeur 
litigieuse, la voie de l’appel est ouverte. Le jugement entrepris, d’emblée motivé, a été 
expédié sous pli recommandé le 29 décembre 2015 et retiré le (lundi) 4 janvier 2016 
par le conseil du demandeur, de sorte que l’intéressé a agi en temps utile en interjetant 
appel le 3 février suivant. 
1.2 
1.2.1 
L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'autorité d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit; elle peut, en outre, substituer ses 
propres motifs à ceux de la décision attaquée (HOHL, Procédure civile, T. II, 2ème éd., 
2010, no 2396, p. 435, et no 2416, p. 439; RVJ 2013 p. 136 consid. 2.1). En particulier, 
le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de 
première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) - ce qui découle 
de la nature ordinaire de la voie de l’appel, en vertu de laquelle le litige se continue 
pour ainsi dire devant l’instance supérieure (JEANDIN, in Bohnet et al. [éd.], Code de 
procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC) - et vérifie si le premier 
magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Que la cause soit soumise à la 
maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 CPC), il 
incombe toutefois au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire 
de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (ATF 138 III 374 consid. 
4.3.1; arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 3.2, non publié sur ce point in ATF 
139 III 249). L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle 
de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de 
fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer 
d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été 
tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la 
démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si 
la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en 
première instance, avant la reddition de la décision attaquée (arrêt 4A_97/2014 du 26 
juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de la 
décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en 
première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 311 al. 1 CPC et 
l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêts 4A_290/2014 du 1er septembre 
2014 consid. 3.1, in RSPC 2015, p. 52 s., et 4A_97/2014 précité consid. 3.3; plus 
récemment, cf. arrêt 5A_206/2016 du 1er juin 2016 consid. 4.2.1). 


- 5 - 
1.2.2 
En l’espèce, l’appelant a, dans la première partie de son recours, présenté sur 
sept pages (p. 3 à 9 inclusivement) sa propre version des événements, sans indiquer 
en quoi celle retenue par la juridiction précédente consacrerait une constatation 
inexacte des faits. Cette manière de procéder ne satisfaisant ostensiblement pas aux 
exigences de motivation rappelées ci-dessus, il ne sera pas tenu compte de cet 
exposé, en tant qu’il devrait diverger de l’état de fait arrêté par l’autorité de première 
instance. 
Puis, l’appelant a indiqué, sous la rubrique "IV. Motivation" de son écriture du 3 février 
2016, se plaindre tant d’une constatation inexacte des faits que d’une violation du droit, 
en particulier des articles 67, 68, 75, 647b et 712m CC (appel, p. 9 ss). A nouveau, 
l’appelant ne se réfère, s’agissant de ce qui est de la prétendue constatation inexacte 
des faits, à aucun passage précis du jugement entrepris - qui comprenait pourtant une 
partie spécifiquement dévolue à leur établissement (cf. consid. 1a à f, p. 3 à 7) -, de 
sorte que son grief à ce sujet est irrecevable; il convient en revanche d’examiner les 
critiques formulées en relation avec la transgression alléguée des dispositions légales 
précitées (cf. art. 310 let. a CPC), qui répondent pour leur part aux réquisits de motiva-
tion d’un appel. Dans cette mesure, il convient d’entrer en matière. 
 
II. Statuant en fait 
2. 
En tant qu’ils sont utiles pour la connaissance de la cause, les faits peuvent 
être repris de la manière suivante. 
2.1 
La parcelle no xxx ________ plan ________, sise au lieu-dit xxx _________ 
sur territoire de la commune de xxx ________, était propriété de D _________, de 
siège à xxx _________. Celle-ci était dotée d’un capital actions de 176'000 fr. 
entièrement libéré, divisé en 352 actions au porteur de 500 fr. chacune (pièce 3, p. 20 
ss, spéc. p. 30 sv. et 38). 
2.2 
2.2.1 
Par acte de vente instrumenté en la forme authentique le 15 septembre 1989 
par-devant Me O _________, notaire de résidence à xxx ________, X _________ a 
notamment acquis de B _________ - représentée par son administrateur, C 
_________ - le certificat d’actions no 5, regroupant les actions nos 77 à 127, 187 à 210 
et "deux actions dont les numéros ser[aient] déterminés ultérieurement" de D 
_________ (all. 8 [admis] et 54; pièce 3, p. 20 ss, spéc. p. 31). Les locaux "loués et 
rattachés au certificat No 5 vendu" correspondaient à la pizzeria au premier étage 
ouest, à la crêperie avec passage au rez-de-chaussée et aux locaux du "xxx 
_________" se trouvant dans l’immeuble "xxx _________" (cf. ch. II/2 des conditions 
de vente). Le chiffre II/6 des conditions de vente ajoutait que l’acquéreur, en signant 
l’acte, avait conclu un contrat de bail avec D _________ portant "sur les locaux loués 
rattachés au certificat vendu". 
Enfin, le chiffre II/9 spécifiait ce qui suit (all. 10 et 55 ; pièce 3, p. 20 ss, spéc. p. 33; 
jugement déféré, consid. 1a, p. 3) : 


- 6 - 
"L’acheteur reprend la convention signée entre la D _________ et le propriétaire du certificat No 5 D 
_________ concernant la location de la terrasse sud de l’immeuble desservant la crêperie et datant du 
30.07.1980. 
L’acheteur est rendu attentif au fait que la location de cette terrasse a été fixée à Fr. 500.- (cinq cents 
francs) par mois, ceci en modification de ce qui était prévu initialement. 
En outre, en corrélation avec cette location, Monsieur C _________ s’engage à obtenir de la Municipalité 
de xxx _________ la prolongation du contrat de location signé entre ladite Municipalité et la D _________ 
pour la location des places de parc sises au nord de l’immeuble xxx _________, tant et aussi longtemps 
que la Crêperie sera exploitée comme telle, ceci afin de garantir à cette dernière l’exploitation.". 
2.2.2 
Par acte du 6 juin 2003 instrumenté par-devant Me P _________, notaire de 
résidence à xxx _________, les actionnaires de D _________ ont érigé la parcelle no 
xxx _________ en une propriété par étages (all. 12 [admis]). Les parties privatives 
correspondaient aux unités d'étages nos xxx _________ à xxx ________, tandis que les 
parties communes incluaient la place no 1, le commun no 2 et le chauffage no 3 (pièce 
3, p. 37 ss spéc. p. 38 s.). X _________ a acquis par la même occasion l’unité d’étage 
no xxx _________, représentant 188/1000es de l’immeuble de base et donnant droit 
exclusif sur la terrasse no 18, l’arrière-commerce et le commerce no 18 au rez-de-
chaussée, et le commerce no 18 au premier étage, ainsi que l'unité d'étage no xxx 
________, représentant 31/1000es de l’immeuble de base, donnant droit exclusif sur la 
cave no 9 au sous-sol et sur l’arrière-commerce no 17 au rez-de-chaussée (pièce 3, p. 
37 ss spéc. p. 38 s. et pièce 13, p. 137 [extrait du registre foncier]; jugement de 
première instance, consid. 1b, p. 3 s.). Un règlement d’utilisation et d’administration, 
comprenant 28 articles, a par ailleurs été adopté par les nouveaux propriétaires 
d’étages (pièce 11, p. 129 ss). 
2.2.3 
Le 19 décembre 2006 est intervenue une modification de la propriété par 
étages, selon acte notarié instrumenté le même jour par-devant Me Q _________, 
notaire de résidence à xxx _________ (all. 14 [admis]). 
Bien que représentant toujours 188/1000es de l’immeuble de base no xxx ________, 
l'unité d'étage no xxx ________ appartenant à X _________ a été limitée au local 
commercial duplex no 18 au rez-de-chaussée et au premier étage, la terrasse no 18 
n’étant en revanche plus signalée. L’acte précise en outre que les parties communes 
destinées à l’usage commun sont "les parties désignées à l’article 712b alinéa 2 CCS, 
ainsi que les locaux portant les numéros suivants : 1. terrain, 2. commun, 3. chaufferie-
buanderie, 28. ascenseur, le tout selon légende et plans annexés signés", lesquels 
n’ont pas été versés en cause. L’acte souligne enfin, s’agissant des conditions de la 
modification, que les copropriétaires confirmaient "l’accord déjà donné lors de 
l’assemblée générale de la communauté des copropriétaires de l’immeuble xxx 
________ tenue le 1er décembre 2006 à 16h00 à xxx ________" (pièce 5, p. 43 ss, 
spéc. p. 44 ss ; jugement déféré, consid. 1c, p. 4). 
L’acte a été notamment signé par X _________ le 19 décembre 2006 dans ses 
propres locaux (pièce 5, spéc. p. 46). Le procès-verbal de l’assemblée du 1er décembre 
2006, à laquelle X _________ a participé, relate que la modification de l’acte constitutif 


- 7 - 
du 6 juin 2003 était nécessaire en raison de l’installation d’un ascenseur dans les 
parties communes "avec un léger empiètement sur les PPE xxx ________ et xxx 
_________", mais que, "vu le peu d’importance de l’emprise sur ces PPE, il n’y a[vait] 
aucune modification concernant les millièmes par rapport à l’acte de juin 2003" (pièce 
9, p. 124 ss). 
Le jugement de première instance ajoute que X _________ n’a pas avancé et encore 
moins démontré avoir entrepris - avant de déposer sa requête en conciliation du 24 
août 2015 devant le juge de commune - quelque démarche que ce soit en vue de 
contester le contenu dudit acte ou d’en demander l’invalidation. Le procès-verbal de 
l’assemblée du 15 mars 2014 (pièce 2, p. 16 ss, spéc. p. 18; cf., infra, consid. 2.3.2) 
relève par ailleurs que X _________ a "toujours versé un loyer annuel", que ce soit à D 
_________ ou à Y _________ "pour l’utilisation de cette terrasse" (jugement de 
première instance, consid. 1c in fine, p. 4). 
2.3 
2.3.1 
X _________ exploite personnellement la crêperie "Chez X _________" située 
dans l’immeuble "xxx ________" (all. 2 [admis]). Il a par ailleurs remis à bail à des tiers 
la pizzeria "xxx _______" et la discothèque "xxx _________", situées toutes deux dans 
le même immeuble (all. 3-4 [admis]). 
2.3.2 
Au cours de l’assemblée générale extraordinaire de Y _________ du 15 mars 
2014, présidée par son administrateur, G ________, la question de la résiliation du bail 
à loyer dont bénéficiait X _________ sur la terrasse a été soumise au vote (all. 5 
[admis]); plus précisément, l’ordre du jour indiquait, sous chiffre 6, "[d]iscussion et 
décision concernant le maintien, l’augmentation du loyer ou la résiliation du bail à loyer 
de la terrasse du restaurant xxx ________ / Crêperie Bretonne de X _________". Neuf 
propriétaires, représentant 904/1000es, étaient présents ou représentés (pièce 2, p. 
16). 
Le chiffre 6 du procès-verbal relate ce qui suit au sujet de la discussion et de la 
décision concernant la question, dûment portée à l’ordre du jour, du maintien, de 
l’augmentation ou de la résiliation du bail à loyer de la terrasse (pièce 2, p. 16 ss, spéc. 
p. 18; jugement déféré, consid. 1d, p. 5) : 
"Monsieur X _________ est locataire de cette terrasse sur la parcelle de base au sud de l’immeuble 
depuis le 15 septembre 1989, date à laquelle il a racheté le certificat d’actions no 5 dans la D _________ 
par la reprise de la convention signée entre l’ancien propriétaire du certificat d’actions et D _________, 
concernant la location de la terrasse sud, datée du 30 juillet 1980. 
Lors de la constitution de la propriété par étages le 6 juin 2003, un droit exclusif sur cette terrasse avait été 
inscrit en faveur de X _________ dans l’acte de constitution instrumenté par Maître P _________. A la 
modification de cet acte de PPE du 19 décembre 2006, par devant Maître Q _________, ce droit n’a pas 
été reporté. Monsieur X _________ a toujours versé un loyer annuel, soit à D _________ SA, soit à Y 
_________ pour l’utilisation de cette terrasse. 
Certains copropriétaires souhaitent récupérer cet emplacement et proposent de mettre fin à ce bail à loyer 
avec X _________. 


- 8 - 
Au vote, 5 copropriétaires représentant 509 millièmes, soit : 
- H _________ 
 
127 millièmes 
- I ___________, 
représentée par Maître R _________ 
122 millièmes 
- K _________, 
représentée par H _________ 
 33 millièmes 
- L _________ 
 
 78 millièmes 
- S _________ 
149 millièmes 
votent pour la résiliation de ce bail. 
3 copropriétaires représentant 343 millièmes, soit 
- Monsieur X _________, 
représenté par Maître M _________ 
219 millièmes 
- A _________, 
représentée par Maître M _________ 
 29 millièmes 
- D _________ , représentée par son 
administrateur E _________ 
 95 millièmes 
votent contre cette résiliation. 
Un copropriétaire représentant 52 millièmes, soit : 
- F _________, représenté[e] par son administrateur G _________, également président du conseil 
d’administration de la Fiduciaire J _________, s’abstient. 
L’administrateur est donc chargé de résilier ce bail à loyer auprès de Monsieur X _________.". 
2.3.3 
Dans l’optique de contester cette décision, X _________ a, le 14 avril 2014, 
adressé au juge de commune de xxx _________ une requête de conciliation. La 
tentative de conciliation menée le 20 mai 2014 ayant échoué, le magistrat communal a 
délivré le même jour une autorisation de procéder. Par écriture déposée le 20 août 
2014 - soit dans le délai de 3 mois depuis la délivrance de l’autorisation de procéder -, 
X _________ a ouvert action en annulation de la décision de l’assemblée générale du 
15 mars 2014 (all. 50-53 [admis] et pièce 8, p. 66 s.). 
A l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire du 14 octobre 2014, neuf 
propriétaires d’étages sur onze, représentant 856/1000es, étaient présents ou 
représentés. Cinq d’entre eux, représentant 412/1000es, ont accepté de suivre la cause 
et de mandater Me N_________, avocat à xxx ________, pour représenter Y 
_________ en procédure, tandis que quatre propriétaires d’étages, représentant 
444/1000es, ont refusé cette proposition; figurait parmi les opposants X _________, 
avec ses 219/1000es (188/1000es [PPE no xxx ________] et 31/1000es [PPE no xxx 
________]). 
Par ordonnance du 4 novembre 2014 (p. 107 s.), le juge de district saisi de l’action a 
tenu pour invalide le vote de X _________ et considéré que seuls trois propriétaires 


- 9 - 
d’étages représentant 225/1000es s’étaient valablement opposés à suivre à la cause et 
à désigner l’avocat susnommé pour représenter Y _________ (jugement déféré, 
consid. 1d in fine, p. 6). 
Ces aspects ne sont pas contestés en seconde instance. 
2.4 
En substance, X _________ a fait valoir qu’il était victime d’une cabale de la 
part de certains propriétaires d’étages et que la décision prise par Y _________ de 
charger l’administrateur de résilier le bail serait abusive. 
De son point de vue, la décision querellée le prive d’un droit d’usage exclusif existant 
depuis le 30 juillet 1980 (cf. all. 17 ss [contestés]), et porte atteinte à sa liberté 
économique puisqu’il ne peut plus utiliser la terrasse pour l’établissement public qu’il 
exploite (all. 22 ss [contestés]). La décision entraînerait pas ailleurs un changement 
d’affectation de la partie commune que constitue la terrasse - puisqu’aucun autre 
propriétaire d’étage n'exploite d'établissement public (all. 32 [admis]) -, de sorte qu’elle 
aurait dû être prise à l’unanimité (all. 27 ss, spéc. 33 et 34 [contestés]). Par 
surabondance, la résiliation apparaîtrait comme une mesure de rétorsion, en raison 
des prétendues nuisances sonores provenant de la discothèque "xxx ________" que 
l’intéressé loue à un tiers (all. 35 ss et 46 [contestés]); une procédure de mesures 
provisionnelles tendant à la fermeture de cet établissement avait d’ailleurs été initiée 
en juillet 2011 par Y _________ et certains propriétaires d’étages à titre individuel - à 
savoir L _________, H _________ et I __________ notamment, lesquels coïncident 
avec ceux qui ont voté en faveur de la résiliation du bail le 15 mars 2014 -, mais s’était 
soldée par un échec (all. 38 [admis] et 39 [partiellement admis]; pièce 6, p. 48 ss). 
Dans la mesure où les motifs ayant poussé certains propriétaires d’étages - entendus 
par le juge de district, qui a résumé leur témoignage (cf. jugement de première 
instance, consid. 1e, p. 6 s.) - à voter en faveur de la résiliation du bail à loyer conclu 
entre Y _________ et X _________ ne sont pas décisifs pour l’issue de la cause, nul 
n’est besoin de les élucider. 
2.5 
2.5.1 
Le jugement de première instance mentionne que, peu avant le débat final, X 
_________ a avancé, extraits de cadastre à l’appui, que H _________, qui avait voté 
en faveur de la résiliation du bail lors de l’assemblée du 15 mars 2014, n’était plus 
propriétaire des unités d'étages nos xxx _________ (75/1000es) et xxx _________ 
(52/1000es) depuis 2011 (cf. "requête de novas" du 2 décembre 2015 [p. 324 ss] et 
extraits de cadastre [pièce 23, p. 338 s.; pièces 25 et 26, p. 341 s.]). Il résulte en effet 
des extraits en question que, selon PJ no xxx _________/11, T _________, fille de H 
_________, est devenue propriétaire de ces deux immeubles en 2011. 
En réponse à ces faits établis, Y _________ a affirmé dans son écriture du 14 
décembre 2015 (p. 365 s.) que H _________ était usufruitière de l’appartement donné 
à sa fille par acte de donation et de constitution d’un usufruit instrumenté par Me U 
_________ le 22 décembre 2011 et que, en cette qualité, l’intéressée était 
parfaitement légitimée à participer aux décisions de l’assemblée générale 


- 10 - 
conformément à l’article 712o al. 2 CC (all. 102-103 [contesté]). Etait jointe à cette 
écriture la copie de la première page de l’acte de donation et de constitution d’un 
usufruit (pièce 38, p. 367). 
Appréciant celle-ci, la juridiction précédente a retenu que la force probante de cette 
pièce était d’autant plus douteuse qu’il était tout à fait loisible à Y _________ de 
déposer un état des charges complet des immeubles concernés, ce qu’elle n’avait pas 
fait (sur l’ensemble de la question, cf. jugement déféré, consid. 1f, p. 7). 
2.5.2 
En instance d’appel, aucune des parties n’a remis en cause le raisonnement 
convaincant qui précède, Y _________ ayant prudemment spécifié que, de son point 
de vue, même si H _________ ne pouvait pas représenter valablement sa fille T 
_________ lors de l’assemblée générale du 15 mars 2014, le bail a de toute façon été 
résilié conformément à la loi (réponse à l’appel du 20 avril 2016, p. 1 in fine et s.). Il 
sied d’ajouter à cet égard que, comme l’avait relevé le conseil de X _________ dans 
sa plaidoirie finale du 17 décembre 2015, la copie de la première page de l’acte du 22 
décembre 2011 indiquait en qualité d’usufruitier non seulement H _________, mais 
également son époux, V _________ (cf. p. 367); il en résulte une situation d’usufruit en 
commun, où il convient d’appliquer par analogie les règles de la copropriété (art. 646 
ss) ou de la propriété commune (652 ss CC) selon que l’usufruit a été accordé en 
"cotitularité" ou en commun (FARINE FABBRO, Commentaire romand, Code civil II, 2016, 
n. 19 ad art. 745 CC). Dès lors que la participation à une assemblée générale de 
propriétaires d’étages ne constitue pas un acte d’administration urgent (cf. art. 647 al. 2 
ch. 2 CC), H _________ ne pouvait exprimer le droit de vote valablement que pour 
autant que son co-usufruitier lui ait préalablement donné son accord, lequel ne ressort 
pas du dossier. 
Cela étant, la cour d’appel de céans retient qu’il n’est pas établi que H _________ 
disposait du droit d’exprimer valablement le droit de vote rattaché aux unités d'étages 
nos xxx _________ et xxx _________. 
Les conséquences juridiques à en tirer seront examinées ci-après (cf., infra, consid. 5). 
2.6 
En tant que de besoin, d’autres faits nécessaires à la résolution de la cause 
seront repris dans la suite du présent jugement. 
 
III. Considérant en droit 
3. 
L’appelant voit un premier motif de nullité - ou, subsidiairement, d’annulation 
de la décision du 15 mars 2014 - dans le fait que l’intégration de la terrasse litigieuse 
aux parties privatives rattachées à son unité d'étage no xxx ________ aurait été 
indûment supprimée en 2006, à la suite de l’assemblée générale tenue le 1er décembre 
2006 qui a conduit à l’instrumentation, le 19 du même mois, de l’acte de modification 
de la propriété par étages. Selon l’appelant, il ne ressort d’aucune pièce au dossier 
qu’un contrat de bail a été signé avec Y _________, celle-ci lui ayant au contraire 
accordé un droit d’usage exclusif sur la terrasse "sous forme d’une servitude foncière", 


- 11 - 
en vertu de l’acte constitutif de propriété par étages du 6 juin 2003 (cf. appel, ch. IV.C 
et D, p. 15 ss, spéc. p. 22 s.). 
3.1 
3.1.1 
Selon l'article 712m al. 2 CC, la contestation des décisions de l'assemblée des 
propriétaires d'étages est régie par les règles applicables à l'association, c'est-à-dire 
par l'article 75 CC. La décision de l’assemblée des propriétaires d’étages ne peut être 
attaquée que si elle viole une norme légale ou réglementaire (RVJ 2013 p. 288 s. 
consid. 4.2.1; MEIER-HAYOZ/REY, Commentaire bernois, n. 128 ad art. 712m CC). Par 
norme légale, il faut entendre toutes les dispositions légales (écrites ou non écrites, par 
exemple, l’égalité de traitement entre les propriétaires d’étages), de nature formelle 
(prescriptions relatives à la tenue de l’assemblée générale) ou matérielles (par 
exemple, l’absence de juste motif en cas d’exercice du droit d’opposition [cf. art. 712c 
al. 3 CC]; WERMELINGER, La propriété par étages, 3ème éd., 2015, n. 220 ad art. 712m 
CC). Seules les décisions qui violent une disposition légale ou réglementaire peuvent 
être attaquées; l’action ne permet pas de faire revoir par le tribunal l’opportunité ou 
l’adéquation d’une décision (ATF 131 III 459 consid. 5.1; STEINAUER, Les droits réels, 
T. I, 5ème éd., 2012, no 1323, p. 467). 
La contestation des décisions se fait généralement par une action tendant à 
l'annulation de la décision prise (cf., infra, consid. 3.1.1.2), la sécurité des transactions 
et l'intérêt des partenaires contractuels d'une propriété par étages recommandant en 
effet de n'admettre que restrictivement la nullité d'une décision prise par l'assemblée 
des propriétaires d'étages (cf., infra, consid. 3.1.1.1). 
3.1.1.1 Les décisions absolument nulles sont celles qui vont à l'encontre de la 
structure fondamentale de la propriété par étages, violent les règles qui sont destinées 
à protéger les tiers, notamment les créanciers, ont un contenu immoral ou impossible 
ou encore violent les droits de la personnalité (cf. WERMELINGER, n. 205 ss ad art. 
712m CC; MEIER-HAYOZ/REY, n. 146 ad art. 712m CC; STEINAUER, op. cit., nos 1319 
s., p. 465 s.; HANDSCHIN/WYTTENBACH, Der Beschluss der Stockwerkeigentümerver-
sammlung und seine Anfechtung, in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2011, p. 
45 ss, spéc. p. 78). Est par exemple nulle une décision excluant de manière générale 
un propriétaire d'étage du droit de vote, une décision modifiant la quote-part d'un 
propriétaire d'étage sans le consentement de celui-ci (arrêt 5A_760/2011 du 18 mai 
2012 consid. 3.2.3.1 et les réf.) ou encore une décision prise par une assemblée qui 
n'a pas été régulièrement convoquée (STEINAUER, op. cit., no 1320, p. 466; cf. ATF 80 
II 271 consid. 1a). La nullité doit être constatée d'office; chaque propriétaire d'étage 
peut s'en prévaloir en tout temps, par voie d'action ou d'exception (arrêt 5A_198/2014 
du 19 novembre 2014 consid. 5.3.2 et les réf.), sous réserve de l’abus de droit 
(WERMELINGER, n. 214 ad art. 712m CC; pour un exemple, cf. arrêt 5C.177/2006 du 19 
décembre 2006 consid. 4.2.2). 
3.1.1.2 La prudence exige d’un propriétaire d’étage qu’il agisse en annulation d’une 
décision dont la nullité n’est pas évidente, faute de quoi il encourt un grand risque (RVJ 
2013 p. 289 s. consid. 4.2.1 in fine; WERMELINGER, n. 213 ad art. 712m CC). Ont ainsi 
été jugées annulables – et non nulles –, des décisions n’ayant pas observé le principe 


- 12 - 
d’exclusion du droit de vote selon l’article 68 CC (RtiD 2012 I p. 899; cf. ég. ATF 134 III 
481 consid. 3.9 ["ungültig"]) ou ayant adopté à la double majorité, et non à l’unanimité, 
des travaux de construction somptuaires (RNRF 1996 p. 374 ss; pour ces exemples et 
d’autres, cf. WERMELINGER, n. 209 ad art. 712m CC; HANDSCHIN/WYTTENBACH, op. cit., 
p. 77 ss). 
S'agissant plus précisément de la violation des règles légales impératives en matière 
de quorum, le Tribunal fédéral a estimé qu'une décision, qui n'a pas été prise 
valablement parce que le quorum requis n'a pas été atteint, ne devient pas valable du 
fait qu'elle n'a pas été attaquée, mais doit être considérée comme nulle (ATF 78 III 33 
consid. 9). Il s'est toutefois écarté de cette solution dans une jurisprudence ultérieure 
s'agissant d'une augmentation de capital (ATF 86 II 78 consid. 6b). Dans un arrêt plus 
récent (cf. arrêt 5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 8.3), la Haute Cour a fait 
état de cette controverse et du fait que la doctrine était partagée, tout en laissant la 
question ouverte (en faveur de la nullité, STEINAUER, op. cit., no 1320, p. 466, 
renvoyant à l’ATF 78 III 33 mais ne citant pas d’arrêt plus récent; en faveur, dans le 
doute, de l’annulabilité, la nullité n’étant admise qu’en présence d’une illicéité grave qui 
viole la structure fondamentale de la propriété par étages, ou d’une décision 
incompatible avec des normes juridiques protégeant les créanciers ou l’intérêt public, 
ayant un contenu immoral ou impossible, ou encore violant les droits de la 
personnalité, WERMELINGER, n. 31 ss ad art. 712p CC; MEIER-HAYOZ/REY, n. 147 ad 
art. 712m CC; RIEMER, Commentaire bernois, n. 109 ad. art. 75 CC). 
3.1.2 
3.1.2.1 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 
712d al. 1 CC). Outre la volonté de créer une propriété par étages (cf. art. 712d al. 2 
CC), l'acte constitutif doit contenir deux éléments essentiels : d'une part, la délimitation 
des étages ou parties d'étages; d'autre part, la valeur de chaque étage ou partie 
d'étage, indiquée en pour-cent ou en pour-mille de la valeur du bien-fonds (art. 712e al. 
1 CC; ATF 132 III 9 consid. 3.2; STEINAUER, op. cit., no 1149, p. 401 s., et no 1152, p. 
403). Les parts ne peuvent être modifiées qu'avec le consentement de toutes les 
personnes directement intéressées et l'approbation de l'assemblée des copropriétaires 
(art. 712e al. 2 1ère phr. CC). Chaque copropriétaire peut demander une rectification si 
sa part a été, par erreur, fixée inexactement ou devient inexacte par suite de 
modifications apportées au bâtiment ou à ses entours (art. 712e al. 2 2ème phr. CC). 
Toutes les modifications apportées au bâtiment ne justifient toutefois pas 
automatiquement une modification de la valeur des parts attribuées aux différentes 
unités (arrêt 5A_760/2011 précité consid. 5.1; ATF 127 III 142 consid. 2; MEIER-
HAYOZ/REY, n. 28 ad art. 712e CC; REY, Zur Quotenänderung beim Stockwerk-
eigentum, in RNRF 1979 p. 131 s.). 
 
 


- 13 - 
3.1.2.2 Les parts de copropriété d'un immeuble sont immatriculées comme 
immeubles au registre foncier (art. 943 al. 1 ch. 4 CC). Conformément à l'article 971 al. 
1 CC, tout droit, dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au 
registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu; le second 
alinéa précise que l'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de 
l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. Dans le domaine du 
principe absolu de l'inscription (art. 971 CC), la règle de l'inscription est tenue en échec 
par le principe de la légalité (ou de la causalité), principe que la jurisprudence déduit de 
l'article 974 al. 2 CC (ATF 64 II 284 consid. 2a). Aux termes de cette dernière 
disposition, l'inscription est faite indûment lorsqu'elle a été opérée sans droit ou en 
vertu d'un acte juridique non obligatoire. L'inscription constitutive est indue chaque fois 
qu'il manque l'une des deux conditions matérielles suivantes : un titre juridique valable 
(acte générateur d'obligations) et une réquisition émanant de la personne compétente 
(acte de disposition; cf. DESCHENAUX, Le registre foncier, in Traité de droit privé suisse, 
volume 5, T. II/2, 1983, p. 599 ss; HOMBERGER, Commentaire zurichois, n. 3 ad art. 
974 CC). Est ainsi indue l'inscription opérée sur la base d'une vente nulle en raison 
d'un vice de forme ou invalidée pour vice de la volonté; l'absence de réquisition 
d'inscription ou le vice de la volonté dont celle-ci est entachée rendent aussi indue 
l'opération effectuée (DESCHENAUX, op. cit., p. 600; HOMBERGER, n. 8 ad art. 974 CC et 
les réf.). Le redressement d'une inscription opérée indûment au registre foncier peut 
être obtenu par l'action en rectification du registre foncier (art. 975 CC; ATF 117 II 143 
consid. 4a; 133 III 641 consid. 3.1.1; sur l’ensemble de la question, cf., plus 
récemment, arrêt 5A_846/2009 du 12 mars 2010 consid. 3.2). 
3.1.3 
Tout ce qui est rattaché au sol et qui ne constitue pas un local est 
impérativement commun. Il s’agit en particulier des plantes, des constructions (places 
de jeu, terrasse, piscine, murs ou haies, places de parc, chemins, cour intérieure, etc.) 
et du terrain naturel (WERMELINGER, n. 143 ad art. 712b CC); ces éléments peuvent 
toutefois faire l’objet de droits d’usage particulier (REY/MAETZKE, Schweizerisches 
Stockwerkeigentum, 3ème éd., 2009, nos 32 ss, p. 10), par quoi l’on entend des droits 
d'utilisation accordés à un propriétaire d'étage sur une partie commune lui permettant 
d'exclure tout acte d'utilisation des autres propriétaires d'étages ou de tiers (ATF 122 III 
145 consid. 4b; WERMELINGER, n. 151 ad art. 712a CC; MEYER-HAYOZ/REY, n. 45 ad 
art. 712g CC). Les droits d'usage particulier peuvent revêtir plusieurs formes : ils 
peuvent être constitués en droit réel limité (servitude), faire l'objet d'un contrat (par 
exemple, de bail) entre le propriétaire d'étage bénéficiaire et Y _________ des 
propriétaires d'étages ou encore être accordés par le biais du règlement 
d'administration et d'utilisation (WERMELINGER, n. 160 ad art. 712a CC; BÖSCH, 
Commentaire bâlois, Schweizerisches Zivilgesetzbuch II, 5ème éd., 2015, n. 6 ad art. 
712g CC; cf. ég. ATF 127 III 506 consid. 3a; arrêt 5A_44/2014 du 10 novembre 2014 
consid. 3.3.1 et les réf., non publié in ATF 140 III 561). 
3.2 
A titre principal, l’appelant sollicite le constat de la nullité de la décision prise le 
15 mars 2014, au motif que celle-ci serait fondée sur la prémisse erronée selon 
laquelle le droit d’usage exclusif dont il bénéficiait jusque-là sur la terrasse litigieuse 
reposait sur un contrat de bail à loyer - susceptible, par définition, d’être résilié - conclu 
avec Y _________. 


- 14 - 
Il est vrai, au vu de son historique, que, lors de la constitution de la propriété par 
étages en 2003, la terrasse litigieuse au rez-de-chaussée était rattachée, en tant que 
partie privative, à l'unité d'étage no xxx _________ (cf., supra, consid. 2.2.2), comme 
l’indiquait encore l’extrait du registre foncier dans son état au 2 avril 2007 (pièce 13, p. 
134 ss, spéc. p. 137). Cette partie de l’immeuble étant cependant de par la loi une 
partie commune (cf., supra, consid. 3.1.3), elle a été détachée des parties privatives de 
l’unité d’étage en question selon acte de modification de propriété par étages 
instrumenté le 19 décembre 2006 à l’occasion de la construction d’un ascenseur dans 
les parties communes; cet acte n’a cependant pas entraîné la modification de la valeur 
des millièmes de l'unité d'étage no xxx _________, mais a précisé que la propriété de 
celle-ci conférait à son titulaire un droit exclusif sur le local commercial duplex no 18 au 
rez-de-chaussée et au 1er étage, mais non plus sur la terrasse (cf., supra, consid. 
2.2.3). L’extrait du registre foncier, dans son état au 20 octobre 2011, tient d’ailleurs 
dûment compte de cette nouvelle situation (pièce 15, p. 146 s.). Il a par ailleurs été 
circonscrit en fait que l’appelant avait personnellement pris part à l’assemblée générale 
du 1er décembre 2006, qu’il avait signé l’acte le 19 du même mois et ne l’avait jamais 
remis en cause jusqu’en 2014 et, surtout, qu’il avait versé un loyer annuel de 9000 fr. à 
Y _________ pour l’utilisation de la terrasse (cf., supra, consid. 2.2.3 et interrogatoire 
de l’administrateur de Y _________, G _________, R27, p. 282), signe s’il en est que 
l’intéressé avait conscience du fait que la terrasse ne constituait pas (ou plus) une 
partie exclusive. 
Dans ce contexte, c’est en vain que l’appelant prétend, au mépris des inscriptions 
actuelles figurant au registre foncier, être titulaire d’un droit d’usage exclusif sur la 
terrasse ayant une source autre que le contrat de bail, auquel ont fait référence tant le 
procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2014 que les déclarations 
concordantes de l’administrateur de Y _________ (G _________, R27, p. 282) et de la 
propre compagne de l’appelant (W _________, R26, p. 219, qui a relaté avoir vu 
passer chaque année "une facture de la PPE pour la location de la terrasse"). En 
particulier, le droit d’usage dont se prévaut l’intéressé n’a été concédé par Y 
_________ ni par le biais du règlement d’utilisation et d’administration adopté en 2003 
par Y _________ (cf., supra, consid. 2.2.2 in fine), ni par la constitution d’une servitude 
en sa faveur; la thèse inverse avancée par l’appelant ne repose sur aucun élément du 
dossier. 
Il s’ensuit que la juridiction précédente n’a pas erré en retenant que la prétendue nullité 
de la modification de la propriété par étages intervenue en 2006 - qui n’a fait l’objet 
d’aucune action en rectification du registre foncier au sens de l’article 975 CC et se 
heurterait de toute manière à la bonne foi (cf. art. 973 CC) des propriétaires ayant 
acquis postérieurement des unités d’étages (notamment S _________) - n’est pas 
avérée et n’est donc d’aucun secours à l’appelant dans le cadre de l’action dirigée 
contre la décision du 15 mars 2014, aux termes de laquelle Y _________ a pris la 
décision de mettre un terme au bail à loyer existant portant sur l’usage de la terrasse 
(jugement entrepris, consid. 3g, p. 13 s.). 
 
 


- 15 - 
4. 
Dans un deuxième moyen, l’appelant soutient que la décision de Y 
_________ de résilier le contrat de bail aurait dû être prise à l’unanimité - et pas 
seulement à la double majorité -, car elle emporte modification de la destination de la 
terrasse (cf. appel, ch. IV.B, p. 14 ss). 
4.1 
4.1.1 
Les articles 646 ss CC, respectivement les articles 712a ss CC, prévoient trois 
types de majorité auxquelles les décisions peuvent être soumises : la majorité des 
propriétaires d’étages (1°) - qui peut exister sous deux formes prévues par le 
législateur, à savoir avec ou sans participation de la personne directement concernée 
(cf. art. 712c al. 2 CC) -, la double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-
parts (2°; cf., infra, consid. 4.1.2.1), ou enfin l’unanimité des propriétaires d’étages (3°; 
cf., infra, consid. 4.1.2.2). Par ailleurs, pour des décisions pouvant avoir une 
répercussion particulièrement négative pour un propriétaire d’étage individuel, le 
législateur a récemment introduit une réserve d’approbation, qui correspond à un droit 
de veto matériel (WERMELINGER, n. 163 et 164b ad art. 712m CC). Ainsi, l’article 712g 
al. 4 CC - entré en vigueur le 1er janvier 2012 (RO 2011 p. 4637) - prévoit-il que toute 
modification de l'attribution réglementaire des droits d'usage particulier doit en outre 
être approuvée par les propriétaires d'étages directement concernés. 
4.1.2 
4.1.2.1 La loi soumet certaines décisions à la double majorité des propriétaires 
d’étages et des quotes-parts (ATF 131 III 459 consid. 5.2; pour le calcul, cf., infra, 
consid. 5.1.2). Ce type de majorité rééquilibre la prise de décision dans les propriétés 
par étages dans lesquelles une minorité de propriétaires d’étages dispose d’une 
participation économique majoritaire en relation avec l’immeuble. En effet, dans une 
communauté basée sur la gestion d’un bien commun, il serait choquant de faire, en 
toutes circonstances, abstraction de la participation économique des membres, pour 
ne privilégier que la majorité des personnes concernées (WERMELINGER, n. 167 ad art. 
712m CC). La double majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts est ainsi 
prévue à l’article 647b al. 1 CC pour les "actes d’administration plus importants". En fait 
partie la conclusion ou la résiliation de baux à loyer ou à ferme portant sur des parties 
communes (par exemple une place de parc, un local de bricolage, etc.; WERMELINGER, 
n. 168 ad art. 712m CC et n. 112 ad art. 712a CC [p. 100]; pour un exemple, cf. arrêt 
4A_227/2010 du 1er juillet 2010 consid. 2.2). 
4.1.2.2 A moins que les copropriétaires n'aient unanimement établi d'autres règles à 
cet égard, le consentement de tous est nécessaire pour des modifications, qui, 
effectuées sur une part d'étage, entraînent un changement dans la destination de la 
chose détenue en copropriété (art. 648 al. 2 CC; cf. ATF 111 II 330 consid. 2; arrêt 
5C.168/2003 du 17 février 2004 consid. 4.2.1, in RNRF 2004 p. 436 ss). Le change-
ment dans la destination de la chose doit néanmoins être distingué de son changement 
d'utilisation qui, selon l'article 647b al. 1 CC, doit être pris à la majorité de tous les 
copropriétaires, représentant en outre, leurs parts réunies, plus de la moitié de la 
chose. Les articles 648 al. 2 et 647b al. 1 CC trouvent tous deux application dans le 
cadre de la propriété par étages en vertu de l'article 712g al. 1 CC (ATF 139 III 1 
consid. 4.3.3). 


- 16 - 
Une propriété par étages peut simultanément être soumise à plusieurs destinations 
(arrêt 5A_632/2011 du 8 novembre 2011 consid. 4.3). La destination de l’immeuble 
figure souvent dans l’acte constitutif ou dans le règlement (WERMELINGER, n. 150a ad 
art. 712a CC). 
Il y a changement de destination lorsque, par des mesures de fait ou par des mesures 
juridiques, l'usage et l'affectation économique de l'immeuble en propriété par étages 
sont modifiés de façon profonde et significative. La destination actuelle de l'objet est 
ainsi reléguée au second plan (arrêts 5A_428/2008 du 19 mars 2009 consid. 4.5.2, in 
RNRF 2010 p. 297 ss, et 5A_760/2011 précité consid. 4.3.3). L'affectation de 
l'immeuble détenu en copropriété est à cet égard déterminante : tant que subsiste le 
caractère global de l'immeuble, la transformation d'une seule unité d'étage ne conduit 
pas à un changement d'affectation au sens de l'article 648 al. 2 CC (ATF 139 III 1 
consid. 4.3.3; 130 III 441 consid. 2.3 et 2.4, 450 consid. 2.1; dernièrement, arrêt 
5A_98/2017 du 27 juin 2017 consid. 3.2.2). 
Selon la jurisprudence, la transformation de locaux de service, tels que grenier, cave 
ou garage, en pièces d'habitation ne constitue pas un changement de destination, mais 
bien un changement d'utilisation (ATF 130 III 450 consid. 2). Dès lors qu'elle touche à 
des parties communes, une telle transformation ne peut toutefois être entreprise 
qu'avec le consentement des autres propriétaires d'étages, à la majorité qualifiée 
exigée par l'article 647b al. 1 CC (arrêt 5A_760/2011 précité consid. 4.3.3). 
4.2 
En l’occurrence, il apparaît à la lecture de l’acte constitutif du 6 juin 2003, que 
les unités d'étages nos xxx _________ à xxx _________ conféraient à leur propriétaire 
le droit exclusif d’exploiter un commerce, tandis que les unités d'étages nos xxx 
_________ à xxx _________ consistaient en des appartements, avec cave (pièce 4, p. 
37 ss). L’affectation de l’immeuble "xxx _________" est donc double, puisque celui-ci 
abrite tantôt des logements tantôt des commerces, comme l’a bien relevé la juridiction 
précédente (jugement déféré, consid. 3d, p. 10). Outre la crêperie exploitée par 
l’appelant, l’immeuble comprend encore deux autres commerces, à savoir la pizzeria 
"xxx _________" et la discothèque "xxx _________" (cf., supra, consid. 2.3.1). Dans 
ces conditions, le seul fait que l’usage à des fins commerciales, par l’appelant 
personnellement, de la terrasse puisse être remis en cause à la suite de la résiliation 
du bail ne constitue pas un changement de destination de la chose, exigeant un accord 
unanime des propriétaires d’étages. Il en va d’autant plus ainsi que la terrasse 
constitue non pas une unité d’étage indépendante, mais bien une partie commune, et 
que la décision prise par Y _________ de mettre un terme au bail portant sur celle-ci 
n’augure même pas nécessairement d’un changement d’utilisation. Il n’est en effet pas 
exclu que l’usage de la terrasse soit consenti, à meilleur prix, à un autre commerçant - 
fût-il non propriétaire d’étage, tel que l’a suggéré l’autorité de première instance (cf. 
jugement entrepris, consid. 3d, p. 10). 
Le grief de l’appelant tombe par conséquent à faux. 
Ce dernier ne bénéficiant par ailleurs nullement d’un droit d’usage particulier sur la 
terrasse en vertu du règlement d’utilisation et d’administration, il ne dispose pas du 


- 17 - 
droit de veto conféré par l’article 712g al. 4 CC; il ne le prétend du reste pas 
expressément. 
La décision de Y _________ de résilier le contrat de bail constituant en revanche un 
acte d’administration important, elle devait être adoptée par Y _________ à la double 
majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts (cf., supra, consid. 4.1.2.1), ce 
qu’il convient d’examiner ci-après. 
5. 
Invoquant pêle-mêle une violation des articles 67, 68 et 647 ss CC, de même 
que des articles 10 et 16 du règlement d’utilisation et d’administration, l’appelant - 
après avoir rappelé que la voix de dame Beaud n’avait pas à être prise en compte dès 
lors qu’elle n’était plus propriétaire d’une unité d’étage et que ses pouvoirs de 
représentation comme usufruitière n’étaient pas établis - avance que seuls quatre 
propriétaires sur huit se sont prononcés en faveur de la résiliation, si bien que la 
majorité des têtes n’était déjà pas atteinte. De surcroît, les quotes-parts des 
propriétaires ayant valablement voté totalisaient 382/1000es, ce qui représente moins 
de la moitié de la totalité des quotes-parts à prendre en considération. La double 
majorité n’aurait ainsi pas été atteinte, de sorte que la décision de Y _________ de 
résilier le contrat de bail doit être tenue pour nulle, subsidiairement être annulée (cf. 
appel, ch. IV.A, p. 9 ss). 
5.1 
5.1.1 
La disposition sur la privation du droit de vote dans les associations (art. 68 
CC) s'applique à l'assemblée des propriétaires d'étages (ATF 134 III 481 consid. 3.4 
admettant le renvoi de l'art. 712m CC, jusqu'alors discuté en doctrine; arrêt 
5A_709/2010 du 1er mars 2011 consid. 4). Le propriétaire d'étage ne peut ainsi 
participer ni aux délibérations ni au vote concernant une décision le plaçant dans un 
conflit d'intérêts; il doit néanmoins avoir la possibilité de faire valoir son droit d'être 
entendu préalablement à la prise de décision l'intéressant (arrêt 5A_198/2014 précité 
consid. 5.3.4; VOUILLOZ, Les attributions respectives des organes de la PPE, in 
Hottelier/Foëx [éd.], La propriété par étages, fondements théoriques et questions 
pratiques, 2003, p. 45 ss, spéc. p. 66 in fine et s.; cf. ég., par rapport à l'art. 68 CC, 
ATF 128 III 209 consid. 4c; arrêt 5A.16/2004 du 23 juillet 2004 consid. 2.2.2). 
L’article 68 CC dispose que tout sociétaire est, de par la loi, privé de son droit de vote 
dans les décisions relatives à une affaire ou un procès de l'association, lorsque lui-
même, son conjoint ou ses parents ou alliés en ligne directe sont parties en cause. Par 
"affaire", on n’entend pas les élections au sein de l’assemblée des propriétaires 
d’étages, dans la mesure où un "organe" de Y _________ doit être élu (par exemple 
administrateur, délégué ou membre d’un comité); de telles élections sont des actes 
administratifs internes auxquels même le propriétaire d’étage postulant comme 
administrateur peut prendre part (cf. ATF 134 III 481 consid. 3.5 et les réf. not. à 
MEIER-HAYOZ/REY, n. 75 ad art. 712m CC et n. 90 ad art. 712q CC). En revanche, 
l’article 68 CC est applicable lorsqu’il s’agit par exemple de déterminer l’indemnité d’un 
administrateur-propriétaire d’étage, car il s’agit alors d’une prestation de Y _________ 
(cf. ATF 134 III 481 consid. 3.6 et les réf.); un cas de conflit d’intérêts se présente 
également lorsque Y _________ doit prendre une décision sur une éventuelle 


- 18 - 
procédure judiciaire dans le cadre de relations contractuelles entre un propriétaire 
d’étage et elle-même (WERMELINGER, n. 141 et 144 ad art. 712m CC). 
5.1.2 
La législation concernant la propriété par étages connaît deux types de calcul 
de majorité distincts : le calcul en fonction des propriétaires d’étages (calcul par tête, 
"Kopfstimme"; cf., infra, consid. 5.1.2.1) et le calcul par quotes-parts (cf., infra, consid. 
5.1.2.2). Le premier type de calcul tient compte des principes de démocratie alors que 
le second est fonction de la participation économique de chaque propriétaire d’étage 
(WERMELINGER, n. 180 ad art. 712m CC et, supra, consid. 4.1.2.1). 
5.1.2.1 Le premier calcul part de l’ensemble des propriétaires présents ou 
représentés à l’assemblée des propriétaires d’étages, ceux qui sont absents ou non 
représentés n’entrant pas en ligne de compte (REY/MAETZKE, op. cit., no 326, p. 84). 
Chaque membre de l’assemblée ne dispose que d’une voix, indépendamment du 
nombre de parts d’étages qu’il détient et de la valeur de ses quotes-parts (MEIER-
HAYOZ/REY, n. 64 ad art. 712m CC; STEINAUER, op. cit., no 1317b, p. 464 s.). Lorsque 
plusieurs personnes détiennent ensemble une seule part d’étage, elles n’ont pas 
chacune une voix; le législateur leur confère une seule voix à faire valoir en commun. 
La majorité est obtenue lorsque plus de la moitié des propriétaires d’étages présents 
(ou représentés) s’expriment en faveur d’une décision (cf. art. 67 al. 2 CC). Partant du 
principe que la règle de l’article 67 al. 2 CC, renvoyant à la notion de "membres 
présents", est claire, une partie de la doctrine actuelle estime que les abstentions - 
assimilées aux votes négatifs (REY/MAETZKE, op. cit., no 326, p. 84 et note de pied 
308; VOUILLOZ, op. cit., p. 92) - et les voix nulles des propriétaires d’étages présents ou 
représentés doivent aussi être prises en compte dans le calcul, sauf si le règlement 
d’administration et d’utilisation prévoit autre chose (WERMELINGER, n. 181 in fine ad art. 
712m CC; STEINAUER, op. cit., no 1316a, p. 464; BÖSCH, n. 8 ad art. 712m CC; 
REY/MAETZKE, op. cit., no 327, p. 84 s.; MEIER-HAYOZ/REY, n. 112 ad art. 712m CC). 
Un autre pan de la doctrine est en revanche d’avis que seules les voix valablement 
exprimées doivent être prises en compte : sont ainsi exclues les abstentions, les voix 
des propriétaires d’étages qui ne pouvaient, pour une raison ou une autre, prendre part 
au vote de la décision concernée, et les voix ne provenant pas de personnes 
autorisées (cf. CHRISTOPH MÜLLER, Zur Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, thèse 
Berne, 1973, p. 104 et les réf., qui souligne par ailleurs que ce mode de calcul est plus 
simple, car la majorité se dégage immédiatement lors du vote). Un autre auteur fonde 
son opinion sur le fait que l’article 67 al. 2 CC se réfère expressément à la "majorité 
des voix des membres présents", mais ne pipe mot de la position des personnes 
absentes. Les abstentionnistes (ou ceux n’exprimant pas valablement leur voix) ne 
feraient que démontrer que la décision à prendre leur est égale; il apparaît ainsi justifié 
de traiter leur voix comme celle des propriétaires absents (cf. KURT MÜLLER, Der 
Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, thèse Berne, 1975, p. 73 et les 
réf.). 
5.1.2.2 Dans le calcul de la majorité des propriétaires d’étages et des quotes-parts 
(double majorité), on ne fait qu’ajouter un élément supplémentaire au calcul qui 
précède. La valeur totale de l’immeuble en propriété par étages sert de base de calcul. 
On assiste donc à une différence dans le mode de calcul, en tenant compte des 


- 19 - 
quotes-parts absentes et non représentées. Cette différence se justifie par le fait que la 
participation à la valeur de l’objet ne se mesure qu’en fonction de l’objet dans son 
entier (WERMELINGER, n. 190-191 ad art. 712m CC; REY/MAETZKE, op. cit., no 329, p. 
85). La majorité des quotes-parts est ainsi obtenue lorsque 51 % (501/1000es) des 
quotes-parts s’expriment en faveur d’une décision (WERMELINGER, n. 192 ad art. 712m 
CC; HANDSCHIN/WYTTENBACH, op. cit., p. 69 s.; CHRISTIAN MÜLLER, op. cit., p. 105). A 
titre illustratif, lors d’une assemblée dans une communauté comprenant cinq 
copropriétaires dont seuls quatre seraient présents et représenteraient 740/1000es, la 
double majorité n’est atteinte que si trois des quatre propriétaires, représentant en 
outre 501/1000es, votent en faveur d’un point soumis à l’ordre du jour (pour cet 
exemple chiffré, cf. REY/MAETZKE, op. cit., no 330, p. 85 s.). 
Il est toutefois possible de déroger à ce système et de prévoir, dans le règlement 
d’administration, le calcul sur la base des quotes-parts présentes ou représentées 
(REY/MAETZKE, op. cit., no 329, p. 85; MEIER-HAYOZ/REY, n. 115 ad art. 712m CC; 
HANDSCHIN/WYTTENBACH, op. cit., p. 75). 
5.2 
5.2.1 
En l’occurrence, le règlement d’utilisation et d’administration adopté le 6 juin 
2003 (cf., supra, consid. 2.2.2 in fine) précise à son article 10 que chaque propriétaire 
d’étage peut se faire représenter lors de l’assemblée générale par un mandataire muni 
de pouvoirs écrits, l’administrateur ou le concierge ne pouvant toutefois intervenir 
comme mandataires. 
Son article 16, relatif au calcul des majorités, est quant à lui libellé en ces termes : 
"Le quorum étant atteint, l’assemblée générale prend ses décisions à la majorité des copropriétaires 
présents ou représentés; en cas d’égalité des voix, le plus grand nombre de quotes-parts l’emporte; s’il y a 
de nouveau égalité, le président départage pour les décisions et l’on procède au tirage au sort en cas 
d’élection. 
Sont réservées les dispositions de la loi exigeant une autre majorité, à savoir : 
a) Unanimité : dans les cas d’aliénation ou de constitution de droits réels et changements dans la 
destination de l’immeuble (art. 648, al. 2 CCS), d’affectation aux parties communes (art. 712b, 
al. 3), de travaux d’embellissement (art. 647 e) et de modification des règles concernant la 
compétence pour procéder à des actes d’administration et à des travaux de construction (art. 
712 g, al. 1 et 2); 
b) Double majorité (propriétaires et parts) : dans les cas d’adoption et modification du règlement 
(art. 712 g, al. 3), d’actes d’administration importants et délégation de cette compétence (art. 
647 b), de travaux utiles (art. 647 b) et pour les travaux d’embellissement si la majorité prend à 
sa charge la part des copropriétaires non acceptants (art. 647 e, al. 2) ; 
c) Majorité des copropriétaires : dans les cas de délégation de la compétence de faire des actes 
d’administration courante (art. 647 a, al. 2), de travaux nécessaires (art. 647 c), de requête au 
juge d’exclure un copropriétaire sans tenir compte de la voix de ce dernier (art. 649 b, al. 2) et 
de requête d’inscription d’une hypothèque légale pour défaut de paiement des contributions (art. 
712 i, al. 2).". 


- 20 - 
La résiliation du contrat de bail consistant comme on l’a vu en un acte d’administration 
important (cf., supra, consid. 4.1.2.1 et 4.2 in fine), la décision prise à ce sujet devait 
réunir la double majorité des têtes et des quotes-parts, comme le prévoit la loi, à 
laquelle le règlement d’utilisation et d’administration se contente de renvoyer. 
Il n’est pas disputé que, lors de l’assemblée générale du 15 mars 2014, neuf 
copropriétaires étaient présents ou représentés. Sur les cinq propriétaires, 
représentant 509/1000es, ayant voté en faveur de la résiliation, figurait dame Beaud 
(127/1000es), laquelle n’était à cette date plus propriétaire d’étage et dont le droit, en 
qualité de (co-)usufruitière, de représenter la nouvelle propriétaire (cf. art. 712o al. 2 
CC) n’a pas été établi (cf., supra, consid. 2.5.2). Fondé sur ce qui précède, l’autorité de 
première instance a implicitement tenu pour nul le vote de l’intéressée, en indiquant 
qu’il fallait "faire abstraction [de son] vote", pour considérer au final que quatre 
propriétaires d’étages, représentant 382/1000es (509/1000es – 127/1000es) s’étaient 
valablement prononcés en faveur de la résiliation du contrat de bail. Ni l’appelant ni 
l’appelée ne remettent en cause ce calcul du premier juge, conforme à une opinion 
doctrinale selon laquelle les voix émises par des personnes non autorisées n’ont pas à 
être prises en compte lors du calcul par tête (cf., supra, consid. 5.1.2.1 in fine). 
L’appelant soutient en revanche qu’après exclusion de H _________ du nombre de 
propriétaires d’étages présents ou valablement représentés, seuls quatre d’entre eux, 
sur les huit restants, se sont prononcés en faveur de la résiliation, si bien qu’aucune 
majorité ne s’est dégagée (cf. appel, p. 13 in fine). Ce faisant, l’intéressé passe 
entièrement sous silence le raisonnement convaincant de l’autorité de première 
instance, selon lequel il ne pouvait participer au vote, dès lors que celui-ci portait sur 
un contrat conclu entre Y _________ et lui-même, et que l’existence d’un conflit 
d’intérêts au sens de l’article 68 CC dans cette configuration était manifeste (cf., supra, 
consid. 5.1.1 et jugement déféré, consid. 3f, p. 12 in medio). En bonne logique, le 
premier juge a ainsi déduit que, sur les trois propriétaires d’étages, représentant 
343/1000es, s’étant prononcés en défaveur de la résiliation, le propre vote de l’appelant 
(219/1000es) ne pouvait être pris en compte. Il a toutefois ajouté aux deux votes 
négatifs valables l’abstention du dernier propriétaire d’étage - à savoir F _________ 
(52/1000es) -, représenté par G _________, en se fondant sur une opinion doctrinale 
assimilant l’abstention à un vote négatif (jugement de première instance, consid. 3f, p. 
12). Outre le fait que cet avis est contesté et contestable, pour les motifs pertinents mis 
en évidence par d’autres auteurs de doctrine et résumés ci-dessus (Christoph et Kurt 
Müller; cf., supra, consid. 5.1.2.1 in fine), le vote en question n’aurait en tout état de 
cause pas dû être pris en considération, dans la mesure où il émane d’un représentant 
non autorisé. En effet, l’article 10 du règlement d’utilisation et d’administration proscrit 
expressément à l’administrateur de Y _________ - ce qui était le cas du prénommé 
(cf., supra, consid. 2.3.2) - d’intervenir comme mandataire d’un propriétaire d’étage à 
l’occasion de l’assemblée générale. 
Au final, la cour de céans retient ainsi que quatre voix, représentant 382/1000es, se 
sont prononcées en faveur de la résiliation du contrat de bail, contre deux voix, 
représentant 124/1000es (343/1000es - 219/1000es), et une abstention. Quoi qu’en dise 
l’appelant, la majorité simple des propriétaires d’étages a, sans conteste, été atteinte. 


- 21 - 
5.2.2 
Reste à examiner s’il en va de même pour ce qui est de la majorité des 
quotes-parts. 
A cet égard, l’article 16 1er par. du règlement d’utilisation et d’administration, dispose 
que "l’assemblée prend ses décisions à la majorité des copropriétaires présents ou 
représentés [et que] en cas d’égalité des voix, le plus grand nombre des quotes-parts 
l’emporte". L’hypothèse de la prise en compte, pour le calcul, uniquement des quotes-
parts - qu’il est possible de prévoir par la voie réglementaire (cf., supra, consid. 5.1.2.2 
in fine) - n’a été envisagée qu’en cas d’égalité des votes par tête, hypothèse non 
réalisée dans le cas particulier. Il convient donc de s’en tenir au système légal. 
Dans son jugement, la juridiction inférieure a retenu, concernant "la majorité des 
millièmes, [qu’]après déduction de ceux de H _________ (127) et de ceux du 
demandeur (219), soit des personnes qui n’avaient pas le droit de participer au vote 
sur la résiliation du bail, elle s’établi[ssait] à 279/1000èmes (soit abstention incluse) et 
était ainsi largement atteinte par les partisans de la résiliation" (jugement déféré, 
consid. 3f, p. 13). 
Ce faisant, l’autorité précédente a méconnu le principe en vertu duquel, lors du calcul 
de la majorité des quotes-parts, la valeur totale de l’immeuble en propriété par étages 
doit être prise en compte, si le règlement d’utilisation et d’administration ne prévoit rien 
de spécifique (cf., supra, consid. 5.1.2.2). Comme on l’a vu (cf., supra, consid. 5.1.2), 
le calcul de la majorité des quotes-parts est opéré en fonction de la participation 
économique de chaque propriétaire d’étage au sein de Y _________, et non pas, 
comme pour le calcul par tête, en fonction du principe démocratique (en droit de 
l’association, cf. art. 67 al. 1 CC : "Tous les sociétaires ont un droit de vote égal dans 
l'assemblée générale."). Autrement dit, pour que la double majorité soit réunie, il faut 
que plus de la moitié des propriétaires d’étages présents ou valablement représentés, 
titulaires en outre d’au moins 501/1000es, aient voté en faveur d’un objet porté à l’ordre 
du jour. Dès lors qu’il a été arrêté en l’espèce que quatre propriétaires d’étages, 
représentant 382/1000es, s’étaient valablement prononcés pour la résiliation du bail par 
Y _________, le seuil de la majorité des quotes-parts - correspondant in casu à 
501/1000es -, n’a pas été atteint. 
Pour ce motif, la décision de Y _________ de charger son administrateur de procéder 
à la résiliation du contrat de bail conclu avec l’appelant doit être annulée - et non pas 
être déclarée nulle -, dans la mesure où elle ne mettait pas en péril la structure de la 
propriété par étages, ni ne consacrait une violation grave d’une norme juridique 
protégeant l’intérêt public (cf., supra, consid. 3.1.1.2 in fine). 
6. 
En résumé, l’appel doit être admis et le jugement de première instance, 
réformé, en ce sens que la décision de Y _________ prise le 15 mars 2014 visant à 
mettre un terme au bail la liant à l’appelant pour l’usage de la terrasse est annulée. 
7. 
A lire ses conclusions, l’appelant sollicite que les frais de procédure soient mis 
à la charge de "Y _________ à xxx _________, solidairement entre eux, à l’exclusion 
de [lui-même]". 


- 22 - 
7.1 
7.1.1 
L'action en annulation des décisions de l'assemblée générale des 
copropriétaires doit être dirigée contre Y _________ des copropriétaires, qui a la 
qualité pour défendre à l'action (art. 712m al. 2 CC en relation avec l'art. 75 CC; ATF 
119 II 404 consid. 5; arrêt 4P.113/2001 du 11 septembre 2001 consid. 5b; MEIER-
HAYOZ/REY, n. 139 ad art. 712m CC) et a, à cet effet, la capacité d'être partie et la 
capacité d'ester en justice (art. 712l al. 2 CC; arrêt 5P.270/2003 du 23 décembre 2003 
consid. 1.1). Dans ce cadre, le demandeur ne peut pas demander autre chose que 
l’annulation (BOHNET, op. cit., n. 1 ad § 47, p. 549 et l’arrêt cité). Lorsque Y _________ 
est partie, elle répond de manière directe et exclusive des frais de procès; les 
propriétaires d’étages n’étant pas formellement parties, le juge ne peut pas mettre ces 
frais à leur charge (PICCININ, La propriété par étages en procès, thèse Fribourg, 2015, 
no 737, p. 337 et les réf.; RVJ 2010 p. 139 consid. 3b in fine). 
7.1.2 
Les frais de procédure judiciaire font partie des frais et charges communs; 
dans la mesure où Y _________ des propriétaires d'étages succombe dans la 
procédure, c'est à elle seule qu'il appartient de payer ces frais et charges (ATF 119 II 
404 consid. 4 et 5). 
Lorsque Y _________ est en procédure contre l'un ou plusieurs de ces membres, la 
répartition interne de ces frais fait néanmoins l'objet de discussions doctrinales. La 
plupart des auteurs, en s'appuyant sur des motivations différentes, considèrent 
toutefois, à juste titre, que le propriétaire d'étage qui obtient gain de cause n'a pas à 
participer aux frais de procédure (MARCHAND, Chacun chez soi, factures pour tous : la 
répartition des frais dans la propriété par étages, in Hottelier/Foëx [éd.], La propriété 
par étages, fondements théoriques et questions pratiques, 2003, p. 145 ss, p. 154 
[application analogique de l'art. 712h al. 3 CC]; REY/MAETZKE, op. cit., n. 578 ss, p. 141 
s. [réduction normative de l'art. 712h al. 1 CC]; PICCININ, op. cit., nos 743 ss, p. 340 ss, 
spéc. no 753, p. 343 [application analogique de l'art. 712h al. 3 CC]; STEINAUER, Note 
ad ATF 119 II 404, in PJA 1994 p. 1605 ss, spéc. p. 1608; cf. ég. arrêts 5A_198/2014 
précité consid. 11.3 et 5A_930/2015 du 5 août 2016 consid. 1.2.2; contra : 
WERMELINGER, n. 117 ad art. 712h CC). 
7.2 
In casu, le différend portait uniquement sur la décision de Y _________ au 
sujet de la résiliation du contrat de bail. Y _________ exclusivement revêtait la qualité 
de partie défenderesse. Seule celle-ci peut être astreinte à assumer les frais de 
procédure (mais à l’exclusion du demandeur; cf., supra, consid. 7.1.2). 
8. 
Il reste à statuer sur le sort des frais et dépens, soumis, s'agissant de leur 
montant, à la loi fixant le tarif des frais et dépens devant les instances judiciaires ou 
administratives du 11 février 2009 (cf. art. 46 LTar). Lorsqu'elle statue à nouveau au 
sens de l’article 318 al. 1 let. b CPC, l’autorité d’appel doit se prononcer sur les frais de 
première instance (art. 318 al. 3 CPC); en effet, dans la mesure où le litige est tranché 
de façon différente que ne l’avait fait le premier juge, la répartition des frais à laquelle il 
s’était livré doit être revue (JEANDIN, n. 7 ad art. 318 CPC). 


- 23 - 
8.1 
8.1.1 
Vu le sort de l’appel, les frais de première instance, dont le montant, par 2000 
fr. (cf. jugement entrepris, consid. "3" [recte : 4], p. 15), n’est pas contesté, sont mis à 
la charge de la défenderesse (à l’exclusion du demandeur), qui succombe (cf. art. 106 
al. 1 CPC). Vu les avances de frais effectuées par le demandeur à hauteur de 5500 fr. 
au total (4000 fr. + 1500 fr.), la défenderesse lui versera le montant de 2000 fr. à titre 
de restitution d’avances (cf. art. 111 al. 2 CPC), le solde de 3500 fr. (5500 fr. - 2000 fr.) 
étant remboursé au premier nommé par le greffe du tribunal de district. 
8.1.2 
L'émolument d'appel est calculé par référence au barème applicable en 
première instance (cf. not. art. 16 LTar), compte tenu d'un éventuel coefficient de 
réduction de 60 % au maximum (art. 19 LTar). Les critères de fixation des frais en 
première et en seconde instance sont identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). Le degré de 
difficulté de la cause et son ampleur doivent être qualifiés d’ordinaires. Aussi, eu égard 
à la valeur litigieuse, à la situation pécuniaire des parties, aux principes de la 
couverture des frais et de l'équivalence des prestations, notamment, l'émolument de 
justice est fixé à 2000 francs. Vu le sort de l’appel, ces frais sont mis à la charge de 
l’appelée (à l’exclusion de l’appelant) qui succombe, et remboursera à l’appelant et 
demandeur l’avance de frais effectuée à due concurrence. 
8.2 
8.2.1 
Pour les contestations civiles de nature pécuniaire, soumises à la procédure 
ordinaire ou simplifiée et tranchées en première instance, les honoraires varient entre 
5800 fr. et 8200 fr. pour une valeur litigieuse comprise entre 40'001 fr. et 50'000 fr. (cf. 
art. 32 al. 1 LTar). L’article 29 al. 1 LTar permet à l’autorité d’accorder des honoraires 
d’un montant supérieur à celui prévu par le tarif, notamment dans les causes ayant 
nécessité un travail particulier, par exemple du fait que les moyens de preuve ont été 
longs et difficiles à réunir ou coordonner ou lorsque le conseil juridique représente 
plusieurs parties. Inversement, l’article 29 al. 2 LTar prévoit que, lorsqu'il y a une 
disproportion manifeste entre la valeur litigieuse et l'intérêt des parties au procès ou 
entre la rémunération due d'après le présent tarif et le travail effectif du conseil 
juridique, l'autorité peut ramener les honoraires au-dessous du minimum prévu. 
Vu l’activité utilement déployée par le conseil du demandeur devant le premier juge, 
qui a, pour l’essentiel, consisté en la rédaction d’une demande, d’une détermination sur 
la réponse de la défenderesse, de deux "requêtes de novas", d’une demi-douzaine de 
courriers, ainsi qu’en la participation à trois séances au tribunal (5 février 2015 [25 
minutes]; 2 juillet 2015 [2h25]; 8 octobre 2015 [30 minutes]), les honoraires sont fixés à 
6500 fr., débours et TVA compris (cf. art. 27 ss LTar), et mis à la charge de la 
défenderesse (à l’exclusion du demandeur), qui succombe et supporte ses propres 
frais d’intervention en justice. 
8.2.2 
Pour la procédure d'appel, vu les principes déjà exposés et les dispositions 
des articles 27, 32 al. 1 et 35 al. 1 LTar, les pleins dépens de l’appelant, dont l’activité 
de son conseil a consisté pour l’essentiel à rédiger une écriture d’appel (30 pages), 
deux fois plus longue que le jugement entrepris et inutilement prolixe (cf. art. 29 al. 2 


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LTar) - sont fixés à 2200 fr., honoraires, débours et TVA compris, et mis à la charge de 
l’appelée (à l’exclusion de l’appelant). 
Par ces motifs, 
Prononce 
L’appel est admis; en conséquence, il est statué : 
1. 
La décision du 15 mars 2014 de Y _________ des propriétaires d’étages de 
l’immeuble "xxx _________" relative à la résiliation du contrat de bail conclu avec 
X _________ est annulée. 
2. 
Les frais de première instance, par 2000 fr., et d’appel, par 2000 fr., sont mis à la 
charge de Y _________ des propriétaires d’étages de l’immeuble "xxx 
_________" (à l’exclusion de X _________). 
3. 
Supportant ses frais d’intervention en justice, Y _________, à l’exclusion de X 
_________, versera à celui-ci 4000 fr. à titre de restitution d’avances (première 
instance : 2000 fr.; appel : 2000 fr.) et une indemnité globale de 8700 fr. 
(première instance : 6500 fr.; appel : 2200 fr.) à titre de dépens. 
 
Ainsi jugé à Sion, le 19 septembre 2017.