vs_gerichte · A1 24 210 · 2025-05-20 · fr
Bauwesen
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A1 24 210 ARRÊT DU 20 MAI 2025 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Dr. Thierry Schnyder, juge, et Patrizia Pochon, juge suppléante ; en la cause T _________ et U _________, V _________ et W __________, recourants, tous représentés par Maître Aurélie Galetto, avocate, à Sion contre CONSEIL D’ETAT DU VALAIS, autorité attaquée, ADMINISTRATION COMMUNALE X _________, autre autorité et Y _________ et Z _________, tiers concernés, représentés par Maître Jean-Paul Salamin, avocat à Sierre (Construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du 4 septembre 2024

A1 24 210 
 
 
ARRÊT DU 20 MAI 2025 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


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Faits 
 
A. Le 21 novembre 2022, A _________ a déposé une demande d’autorisation portant 
sur la construction d’une habitation sur la parcelle n° xxx1, au lieu dit « B _________ », 
plan n° yyy, sur commune X _________, dont il est copropriétaire avec son épouse, 
C _________. Ce bien-fonds est colloqué en zone d’habitations collectives de 
D _________ 0.60 selon le plan d’affectation des zones (PAZ) et le règlement communal 
des constructions et des zones (RCCZ) de l’ancienne commune de E _________, 
homologués par le Conseil d’Etat, le xx.xx.xxxx. Les plans contenus dans cette requête 
ont été réalisés par F _________ SA, dont G _________ est le président avec signature 
individuelle. Ce dernier préside également l’exécutif communal. 
Le 28 novembre 2022, « F _________ » a rédigé un « rapport technique » se fondant 
sur le préavis positif de la Commission des constructions du 31 janvier 2022 (absent au 
dossier) aux termes duquel une dérogation aux gabarits de 4 cm était requise ainsi 
qu’une autre pour la réalisation d’un toit inversé sur le pan sud. 
Le 13 décembre 2022, une employée du Service technique (ST) de la Commune 
X _________ a porté à la connaissance de « G _________, F _________ SA » que la 
Commission communale des constructions avait émis, le 12 décembre 2022, un préavis 
positif (absent au dossier) quant à la construction sur la parcelle n° xxx1. Cette employée 
a ensuite précisé que le projet allait être publié au B.O. du xx.xx.xxxx1 sans dérogation 
car cette dernière était « acceptée sans mention particulière au vu du peu d’importance 
de celle-ci (4 cm) ». Enfin, le ST a fait savoir qu’il fallait transmettre à la Commune un 
justificatif mentionnant que le 2ème logement était affecté à l’hébergement touristique sis 
dans le même bâtiment où le propriétaire avait son domicile. 
Le 14 décembre 2022, le chargé de sécurité communal a préavisé favorablement le 
projet, sous condition notamment qu’« en cas de distances insuffisantes, des mesures 
compensatoires [soient appliquées] cf. DPI 15-15, ch. 2.4 ». 
B. La publication de cette demande au B.O. n° xx du xx.xx.xxxx1 a suscité, le 
xx.xx.xxxx2, l’opposition de T _________ et U _________, copropriétaires des parcelles 
nos xxx2 et xxx3, directement attenantes au projet, ainsi que celle de V _________ et 
W __________, copropriétaires de la parcelle n° xxx4 et xxx3, dont le bien-fonds n° xxx4 
est séparé par une bande de terrain (n° xxx2) d’une largeur variant entre 7 et 9 mètres 
(ci-après : T _________ et consorts). A les suivre, le dossier déposé était incomplet, le 
statut de résidence principale n’était pas motivé à satisfaction de droit, les places de 


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stationnement insuffisantes et contraires à la norme VSS 40 291. En outre, le projet ne 
respectait pas le gabarit de profondeur réglementaire sans qu’une dérogation justifiée 
n’ait été requise, ainsi que les règles sur l’esthétisme (toiture ne s’insérant pas dans 
l’environnement bâti alentour), sans oublier celles relatives à la protection incendie et à 
la contiguïté. 
Invité à se déterminer, A _________ a estimé, le 3 février 2023, que le dossier était 
complet « faute de quoi la commune ne l’aurait pas publié », néanmoins il a déposé un 
« 2ème plan des aménagements », ainsi qu’un « 2ème plan de la coupe A » afin de 
« compléter formellement le dossier ». A le suivre, le projet respectait également la LRS 
dès lors que le logement destiné à l’hébergement touristique était situé dans le même 
bâtiment que celui où le propriétaire avait son domicile principal. S’agissant des places 
de stationnement, le « 2ème plan des aménagements » démontrait que les normes VSS 
« [pouvaient] être respectées ». En ce qui a trait à la contiguïté, le constructeur a précisé 
qu’une servitude y relative allait être inscrite au registre foncier (RF), après l’entrée en 
force de l’autorisation. En outre, il s’engageait à respecter les directives incendie étant 
précisé que « les fenêtres EI30 ne ser[aient] ouvertes [qu’] à des fins d’entretien ; les 
volets [étant] prévus uniquement à des fins esthétiques pour garder une unité avec le 
chalet existant ; en aucun cas, la fenêtre ne sera[it] ouverte quotidiennement ». Par 
rapport aux gabarits, le constructeur s’est fondé sur le rapport technique du 28 novembre 
2022, tout en précisant que le projet avait été « adapté à la suite de plusieurs échanges 
avec la commission communale des constructions ». À le suivre « les plans [étaient] 
corrects : à l’emplacement des cotations la dérogation [était] de 4 cm. A l’aval de la façade 
Nord la dérogation [était] plus grande env. 60 cm, soit moins de 10 % de différence avec 
la hauteur strictement réglementaire ». Enfin, à le comprendre, le toit principal était 
conforme au règlement et similaire au chalet contigu ; de plus, la lucarne sur le pan sud 
s’inscrivait dans « l’esthétique du quartier » et permettait de justifier une dérogation. Il a 
dès lors conclu à la levée de l’opposition et à la délivrance du permis de construire requis. 
Le 15 février 2023, la Commission communale de l’édilité a invité, au nom de de la 
Commune, les opposants à se déterminer à l’égard de cette écriture dans les 30 jours. 
Le 14 mars 2023, la Cheffe de service de la Commission communale de l’édilité a 
transmis, pour le compte de la Commune, le dossier au Secrétariat cantonal des 
constructions (SeCC) pour préavis. 


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Le 20 mars 2023, les opposants ont requis une prolongation de délai pour se déterminer, 
laquelle leur a été refusée le 29 mars suivant au motif qu’elle avait été formulée 
tardivement. 
Le 30 mars 2023, les opposants se sont expliqués sur la computation du délai effectué et 
ont réitéré leur volonté qu’une prolongation leur soit accordée ou, qu’à défaut, une 
décision sujette à recours soit rendue à cet égard. 
Le 14 avril 2023, les opposants se sont déterminés de manière spontanée tout en 
maintenant leurs conclusions. Ils ont souligné que « M. A _________ [a estimé], de 
manière paradoxale, que le dossier était complet tout en produisant, dans le cadre de ses 
déterminations, de nouveaux plans » et que celui-ci n’avait pas fourni d’explication par 
rapport à la problématique de la différence de niveaux du terrain. Ils ont ensuite indiqué 
que le constructeur mentionnait « pour la première fois dans sa détermination du 3 février 
2023 que le second logement projeté sera affecté à de l’hébergement touristique » sans 
que les conditions de l’article 7 al. 2 let. a LRS ne soient toutefois réunies. Par ailleurs, 
les opposants ont déduit du dépôt de nouveaux plans que les places de stationnement 
initiales n’étaient pas conformes à la norme VSS 40 291. Puis, ils ont maintenu leurs 
griefs relatifs à la problématique de la contiguïté (absence de servitude, ouverture en 
façade ouest, absence d’aération de la pièce en cas de suppression de la fenêtre) et à la 
violation des directives de protection incendie. Ils ont ensuite rappelé que les gabarits de 
construction se heurtaient à l’article 50 RCCZ et qu’aucune dérogation n’était justifiée 
dans le cas d’espèce. Enfin, les opposants ont fait valoir que le projet violait également 
le critère d’esthétisme. 
Le 5 mai 2023, le constructeur a maintenu ses conclusions tout en apportant certains 
« compléments », lesquels « avaient pour but de faciliter la compréhension du dossier ». 
S’agissant plus particulièrement de l’affectation future du second logement, l’intéressé a 
estimé qu’il respectait l’article 7 al. 2 LRS, ainsi que la fiche thématique 03.2 édictée par 
le canton du Valais. En outre, il a précisé qu’au moment du dépôt de la demande de bâtir, 
il « imaginai[t] pouvoir choisir entre dédier ce logement à la location pour des personnes 
domiciliées ou à l’hébergement touristique ». Il s’est toutefois « déterminé clairement en 
faveur de l’hébergement touristique » à la « demande de la commune ». Par rapport aux 
problématiques liées aux gabarits, à la forme de la toiture et à l’aération des pièces, 
l’intéressé a renvoyé à son écriture du 3 février 2023 tout en précisant que les pièces 
pouvaient être aérées « par un système de ventilation ou par une fenêtre de toit ». En 
outre, « dans le cas d’une modification du chalet contigu, il sera[it] tout à fait possible de 


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demander une autorisation pour créer une fenêtre supplémentaire en façade Nord ou 
ailleurs si nécessaire pour respecter les normes ». 
Le 5 mai 2023, le SeCC a transmis à la Commune la synthèse des prises de position 
des organes consultés qui contenait des préavis positifs moyennant le respect de 
diverses conditions et charges, ainsi que des recommandations (Service de la sécurité 
civile et militaire, par son Office cantonal de la protection civile, le 27 mars 2023 ; Service 
de la sécurité civile et militaire, par son Office cantonal du feu, le 3 avril 2023 ; Service 
de l’environnement, le 6 avril 2023 ; Service de la culture, par son Office cantonal 
d’Archéologie, le 19 avril 2023 ; Service des dangers naturels, le 24 avril 2023 ). 
C. Par décision du 23 mai 2023, notifiée le 14 juin 2023, le Conseil municipal 
X _________ (ci-après : le Conseil municipal) a écarté les oppositions et délivré le permis 
de bâtir requis pour la « construction d’une habitation ». Il ressort du procès-verbal de dite 
séance (doss. p. 33), ce qui suit : 
« Les membres de l’exécutif prennent connaissance du dossier joint préparé par le Département technique. 
Le Conseil municipal décide d’autoriser la demande, aux conditions suivantes : 
 
Les logements doivent être inscrits au registre foncier avec les mentions suivantes : 
o 
Résidence principale pour l’appartement supérieur. 
o 
Logement affecté à l’hébergement touristique pour l’appartement inférieur. 
 
3 places de parc sont dues aux conditions habituelles de la Commune. 
 
Le préavis de la CCC sera joint à l’autorisation, notamment les formulaires pour l’archéologie. 
Il est précisé que le Président se récuse et sort de la salle étant donné qu’il est l’auteur des plans ». 
Cela étant, l’autorisation de bâtir délivrée prévoyait au chapitre « 3.2.29 Autres conditions 
communales particulières » que les logements devaient être inscrits au RF avec les 
mentions suivantes : « résidence principale pour l’appartement supérieur, logement 
affecté à l’hébergement touristique pour l’appartement inférieur » alors que sous l’onglet 
« 3.2.1 Loi sur les résidences secondaires », seule une mention de restriction d’utilisation 
devait être inscrite au RF, à savoir « résidence principale ou logement assimilé à une 
résidence principale au sens de l’art. 7 LRS (si nouveau) ». S’agissant de la protection 
incendie, la décision renvoyait aux mesures de protection contre l’incendie fixées par 
l’Inspection du feu en date du 14 décembre 2022, partie intégrante du permis de bâtir (ch. 
3.2.17). En ce qui concernait les places de parc, le permis de bâtir prévoyait que trois 
places de stationnement étaient nécessaires et qu’« en cas d’impossibilité de les 
aménager toutes, une contribution de remplacement de CHF 10'000.- par place 
manquante [était] exigée dans les 30 jours suivant la délivrance du permis d’habiter » (ch. 
3.2.22), tout en indiquant sous l’onglet « 3.3 Oppositions » que le « projet de 
M. A _________ nécessit[ait] la fourniture de deux places de parc (une place par 


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logement construit), lesquelles [étaient] conformes à la norme VSS 40 291 » et qu’il 
appartenait « à l’autorité compétente de vérifier la conformité au moment du constat de 
fin des travaux et d’appliquer, le cas échéant, les mesures compensatoires prévues 
lorsque les places de parc ne peuvent pas être fournies ». S’agissant de la contiguïté, la 
Commune a indiqué être « tenue d’imposer l’inscription d’une servitude de mitoyenneté, 
inscrite en faveur de la Commune et ce, avant le début des travaux » (ch. 3.3 
« Oppositions ») sans pour autant reprendre cette obligation dans les conditions et 
charges du permis de bâtir. Toujours sous le même onglet, le Conseil municipal a estimé 
par rapport à la dérogation au gabarit qu’une différence de 4 cm sur la façade latérale 
était insignifiante à l’échelle du projet, si bien qu’un tel écart ne portait atteinte ni au cadre 
bâti environnement ni à l’article 1 LC. Il a également nié que la toiture envisagée portait 
atteinte à l’esthétisme. 
D. Le 28 juin 2023, T _________ et consorts ont déposé une requête d’octroi de l’effet 
suspensif auprès du Conseil d’Etat avant de recourir, le 19 juillet suivant, à l’encontre de 
la décision municipale. Selon eux, leur droit d’être entendu avait été violé dès lors que 
le Conseil municipal n’avait donné aucune suite à l’écriture du 30 mars 2023 ni pris en 
considération leur détermination du 14 avril 2023. Toujours au niveau formel, ils ont 
argué que plusieurs demandes et motifs avancés dans leur opposition n’avaient pas été 
examinés. Sur le fond, ils ont soulevé que les principes d’impartialité et d’objectivité 
avaient été violés dans la mesure où G _________, président de l’exécutif et 
simultanément auteur des plans du projet et directeur de la F _________ SA, ne s’était 
pas récusé au moment du traitement de l’opposition, mais seulement au stade de la prise 
de décision relative à la délivrance du permis de bâtir. Puis, ils ont fait valoir que le 
dossier mis à l’enquête était incomplet au sens de l’article 29 al. 1 let. et d OC dès lors 
qu’il ne ressortait pas des plans l’endroit où la coupe avait été effectuée. S’agissant du 
calcul de la hauteur, certaines cotes sur les plans ne tenaient pas compte du terrain 
naturel et d’autres n’allaient pas jusqu’à la panne faîtière. De plus, aucun plan 
d’aménagement extérieur et aucune indication sur la manière dont l’accès aux places de 
stationnement allait être aménagé n’avaient été fournis quand bien même il existait une 
différence de niveau. A cela s’ajoute que le projet litigieux ne disposait pas de places de 
stationnement en suffisance et que celles prévues se heurtaient à la norme VSS 40 291. 
A cet égard, ils ont rappelé que l’autorité communale avait avalisé les plans datés du 
18 novembre 2022 et non ceux du 6 février 2023. 
Cela étant, ils ont allégué que le dossier avait été complété a posteriori avec le formulaire 
« nouveaux logements soumis à une restriction d’utilisation » daté du 6 octobre 2023 


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alors que la demande de bâtir et le rapport technique se référaient à des résidences 
principales. T _________ et consorts se sont ensuite plaints d’un non-respect du gabarit 
en raison d’une profondeur insuffisante. D’après eux, une éventuelle dérogation - dont 
les conditions n’étaient pas réalisées – s’élèverait à 1.65 m et non pas à 4 cm (hauteur 
face latérale sud de 8.56 m si bien que la profondeur devait se situer entre 8.56 m [3/3] 
et 14.26 m [5/3], art. 50 RCCZ alors que la profondeur est de 6.91 m sur les plans). Les 
recourants ont également invoqué une violation de la clause d’esthétique, la forme de la 
toiture de la construction projetée ainsi que la lucarne ne s’intégrant pas au milieu bâti. 
Puis, ils se sont plaints de l’absence d’une inscription de servitude de contiguïté en 
faveur de la Commune. Ils ont également fait valoir que la façade ouest présentait une 
ouverture à l’étage des combles, ce qui empêchait le propriétaire de la parcelle voisine 
d’augmenter ultérieurement la hauteur de sa façade quand bien même il était au 
bénéfice d’une servitude de contiguïté. T _________ et consorts ont ensuite allégué que 
le projet litigieux violait les directives de protection incendie AEAI 15-15 et plus 
particulièrement sa variante F, selon laquelle aucune ouverture n’était possible sur la 
paroi faisant l’objet de mesures compensatoires. Or, le projet litigieux prévoyait sur la 
façade ouest la pose d’une fenêtre EI 30 pouvant n’être ouverte qu’à des fins d’entretien, 
ce qui semblait incompatible avec l’affectation de la pièce, à savoir une chambre à 
coucher. La fenêtre querellée disposait, de surcroît, de volets en façade. Ils ont en déduit 
que la décision attaquée n’avait pas valablement examiné ce point et que d’autres 
éléments faisaient défaut sur le plan (résistance des planchers, accès du chalet existant, 
mur coupe-feu). 
Le 1er septembre 2023, le Conseil municipal a proposé le rejet du recours. Selon lui, 
l’administration communale avait requis une « justification de résidence pour 
l’appartement qui n’avait pas été jointe au dossier », le 13 décembre 2022. S’agissant 
des plans transmis en procédure d’opposition ceux-ci « n’apport[ai]ent aucun 
complément ni élément déterminant au projet, de sorte qu’aucune condition liée à ces 
derniers plans ne devait être demandée au requérant ». Cela étant, le Conseil municipal 
a nié l’existence d’une violation du droit d’être entendu dès lors que la détermination des 
opposants du 14 avril 2023 avait été transmise au constructeur, lequel s’était déterminé 
à ce sujet le 5 mai suivant et, qu’en outre, « l’intégralité des motifs d’opposition [avaient] 
été traités et justifiés ». Puis, il a estimé que le président de la Commune n’était pas 
intervenu dans le cadre du traitement du dossier de construction, ni dans celui du 
traitement des oppositions. Il a ensuite argué que le dossier avait été réputé « complet 
par l’administration communale » et que « les indications des coupes étaient 
mentionnées sur tous les plans à l’exception du plan de situation », tout en soulignant 


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que les plans transmis dans le cadre de l’opposition palliaient ce manquement. Par 
ailleurs, le calcul du gabarit pouvait se faire sur la base des plans mis à l’enquête. Ainsi, 
pour une hauteur de 6.95 m (face latérale nord), la profondeur devait s’élever à 6.95 m 
et non pas à 6.91 m. A suivre le Conseil municipal, cette différence de 4 cm était toutefois 
négligeable, ce d’autant plus que « le bâtiment projeté vient s’accoler à une construction 
existante dont la lisibilité individuelle disparaît au profit d’une lisibilité d’ensemble », 
raison pour laquelle la Commission communale des constructions avait décidé de ne 
pas publier le projet en dérogation. S’agissant de la façade sud, il a retenu qu’il s’agissait 
d’« une façade pignon, celle-ci ne fait pas l’objet d’imposition de gabarits, ne s’agissant 
pas du pignon aval du projet ». Quant à l’absence d’indications relatives aux 
aménagements extérieurs, le Conseil municipal a indiqué que cela n’était pas 
déterminant vu « la faible différence de hauteur prévue par rapport aux parcelles 
environnantes et aucun élément de soutènement n’étant à prévoir ». Le Conseil 
municipal a ensuite écarté une violation de la clause d’esthétique en alléguant que le 
style de toiture choisi par le constructeur ne « constitu[ait] en rien un cas de figure 
exceptionnel puisque ce type de toiture [était] présent à D _________ tout comme dans 
le reste de la Commune de X _________ ». Concernant la problématique de la 
contiguïté, cette autorité a avancé qu’aucune inscription au registre foncier n’était 
nécessaire vu que les conditions de l’article 50 al. 1 let. a et b RCCZ étaient réunies. Par 
rapport à la nécessité ou non d’une façade borgne, elle a estimé qu’il appartenait « aux 
propriétaires d’obstruer ces fenêtres si le premier voisin décid[ait] d’agrandir sa 
construction […] ». Enfin, le Conseil municipal a indiqué ne pas comprendre le « motif 
énoncé » s’agissant des « places de stationnement – non-respect des dimensions et du 
nombre » dès lors que les articles 221a al. 1 LR et 20 let. g RCCZ prévoyaient la 
possibilité de prélever une taxe de contribution de remplacement « en cas de place de 
parc manquante ». 
Le 1er septembre encore, A _________ et C _________ ont conclu, à leur tour, au rejet 
du recours. De leur point de vue, il n’existait aucune violation du droit d’être entendu dès 
lors que la décision attaquée avait valablement traité des arguments avancés par les 
opposants. En outre, ils ont contesté que la cause n’ait pas été traitée de manière 
impartiale et objective étant donné que G _________ s’était récusé tant dans le 
traitement de l’opposition que dans la prise de décision et, qu’au demeurant, le projet 
avait été établi « pour une part par M. H _________ ». Cela étant, ils ont estimé qu’un 
projet relatif à l’hébergement touristique n’était pas nécessaire dès lors que celui-ci était 
situé dans le même bâtiment où ils avaient leur résidence principale. A cet égard, ils ont 
indiqué n’avoir pas signé le formulaire « nouveaux logements soumis à une restriction 


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d’utilisation » et qu’ils réparaient « leur erreur aujourd’hui en contresignant ce 
document ». Ils se sont ensuite référés aux pièces au dossier pour retenir que le projet 
ne contrevenait à aucune norme en matière de sécurité incendie. Les constructeurs ont 
ensuite estimé que le dossier mis à l’enquête était complet. En particulier, ils ont indiqué 
que l’altitude de référence (1677.94 m) ressortait du plan d’enquête du 15 novembre 
2022, que le niveau de référence (0.00) correspondait au rez du bâtiment existant 
mitoyen comme cela ressortait du plan de façade sud et que le plan « Aménagements 
(2) » du 6 février 2023 faisait état d’un « niveau de référence : Pelouse existante : 
Alt. 1678.60 m Niveau = --0.15 m », soit une différence de 66 cm. En outre, il existait une 
distance de 50 cm entre les courbes de niveau si bien que la pelouse serait 10 cm plus 
bas que « le sol fini intérieur ». Cela étant, ils ont indiqué par rapport au calcul du gabarit 
que la toiture perpendiculaire à la toiture principale devait être considérée comme étant 
une toiture secondaire vu que le niveau du faîte de cette toiture était inférieur à celle de 
la toiture principale. Selon eux, la hauteur de la façade latérale devait se calculer à 
l’intersection du plan de la façade et de la charpente du toit et non pas au pignon. A cet 
égard, ils ont renvoyé au plan en élévation de la façade nord pour retenir que la hauteur 
de la façade latérale s’élevait à 6.95 m alors que les « plans du rez-de-chaussée, de 
l’étage, etc. » faisaient état d’une profondeur de bâtiment de 6.91 m, ce qui nécessitait 
une dérogation aux gabarits minime de 4 cm. Ils ont ensuite nié l’existence d’une 
violation de la clause d’esthétique dès lors que le projet tenait compte de la toiture du 
bâtiment adjacent, mais aussi de celle des chalets voisins. S’agissant des places de 
stationnement, ils se sont fondés sur la norme VSS 640 291 pour retenir que leur projet 
était conforme et, qu’en sus, la perception d’une contribution de remplacement figurait 
dans la décision en cas d’impossibilité d’ériger le nombre de stationnement requis. Ils 
ont ensuite nié que les directives de protection incendie était violées et ont maintenu que 
les fenêtres en façade ouest, de type EI30, ne pouvaient être ouvertes qu’à des fins 
d’entretien. Enfin, s’agissant de la problématique liée à la contiguïté, ils ont consenti à 
ce qu’une servitude y relative soit inscrite au registre foncier en faveur de la commune 
et ont invité cette dernière « [a complété] sa décision avec cette exigence-là ». 
Le 10 octobre 2023, T _________ et consorts ont maintenu leurs griefs et leurs 
conclusions. Cela étant, ils ont précisé que la différence de niveau entre les parcelles 
était plus importante que celle annoncée par les constructeurs (-0.15 m et +0.50 m) et 
qu’un éventuellement nivellement ne figurait pas dans les plans mis à l’enquête. 
S’agissant de la violation du gabarit par une profondeur insuffisante, les intéressés ont 
fait valoir que la façade ouest constituait la façade pignon aval du projet alors que la 


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façade sud était une façade latérale si bien que la profondeur du bâtiment (6.91 m) n’était 
pas suffisante. 
Le 13 novembre 2023, A _________ et C _________ ont persisté dans leurs 
conclusions. Ils ont soutenu que l’absence de notification aux opposants de leur écriture 
du 5 mai 2023 ne violait pas le droit d’être entendu de ces derniers dès lors que cette 
détermination n’apportait « rien de nouveau » et que, dans l’éventualité d’un vice mineur, 
celui-ci pouvait être réparé devant le Conseil d’Etat lequel disposait d’un plein pouvoir 
d’examen. S’agissant de la LRS, ils ont soutenu que l’article 7 al. 2 LRS ne s’appliquait 
pas contrairement à l’article 7 al. 1 let. a LRS. 
Le 8 janvier 2024, T _________ et consorts se sont encore déterminés. D’après eux, les 
multiples revirements sur la nature du projet (résidence principale, logement affecté à 
l’hébergement touristique, logement assimilé à une résidence principale) jetaient un 
doute sur la bonne foi de la démarche opérée par les constructeurs, lesquels ne 
remplissaient, au surplus, aucune condition figurant à l’article 2 al. 3 LRS. 
Le 11 janvier 2024, l’instruction a été close. 
E. Le 4 septembre 2024, le Conseil d’Etat a rejeté le recours « sous réserve de 
l’inscription d’une servitude de contiguïté en faveur de la commune X _________ au 
registre foncier avant le début des travaux. La commune X _________ est chargée de 
requérir cette inscription ». 
Le 7 octobre 2024, T _________ et consorts ont formé céans un recours de droit 
administratif contre ce prononcé, en prenant les conclusions suivantes : 
« Fondés sur ce qui précède, T _________ et U _________ ainsi que V _________ et W _________ ont 
l’honneur de conclure, sous suite de frais et dépens, qu’il plaise au Tribunal cantonal prononcer : 
A. Principalement : 
I. 
Le recours est admis. 
II. 
La décision du Conseil d’Etat du 4 septembre 2024 est réformée en ce sens que le recours 
de T _________ et U _________ ainsi que de V _________ et W _________ est admis et 
qu’en conséquence, la décision d’autorisation de construire délivrée par le Conseil municipal 
X _________ du 23.05/14.06.2023 (autorisation de construire octroyée à A _________ sur la 
parcelle n° xxx1 de la Commune X _________) est annulée. 
B. Subsidiairement : 
III. Le recours est admis. 
IV. La décision du Conseil d’Etat du 4 septembre 2024 est annulée, la cause étant renvoyée à 
cette autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. » 
Le 30 octobre 2024, le Conseil d’Etat a déposé son dossier et proposé le rejet du recours. 


- 11 - 
Le 12 novembre 2024, le Conseil municipal a proposé, sous suite de frais et de dépens, 
le rejet du recours, tout comme l’ont fait A _________ et C _________, le même jour. 
Le 25 novembre 2024, T _________ et consorts ont présenté leurs observations, tout 
en maintenant leurs conclusions. 
 
Considérant en droit 
 
1. Le recours est régulièrement formé de sorte qu'il convient d'entrer en matière (art. 72, 
78 let. a, 80 al. 1 let. b et c, 46 et 48 LPJA). 
2. Le Conseil d’Etat a déposé en cause son dossier, lequel contient le dossier 
communal. La demande de A _________ et C _________ est dès lors satisfaite (art. 80 
al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). Ces derniers requièrent également une inspection 
des lieux. Il n’y sera pas donné suite par appréciation anticipée des preuves (ATF 145 I 
167 consid. 4.1 ; ACDP A1 23 178 du 7 février 2024 consid. 2.1). En effet, cette requête 
est formulée de manière générale et ne se rapporte à aucun allégué spécifique si bien 
que l’on ne perçoit pas, et les recourants ne le démontrent au demeurant pas, ce que 
l’administration de ce moyen de preuves pourrait apporter à la résolution du cas. Par 
ailleurs, l’examen des pièces au dossier et les outils cartographiques (LUBIS - 
Swisstopo, Google Maps ou encore vsgis.ch) permettent d'appréhender correctement la 
configuration des lieux et de trancher le litige en toute connaissance de cause. 
3. A la forme, les recourants invoquent une violation de leur droit d’être entendu et se 
prévalent d’un déni de justice formel. Ils reprochent tout d’abord au Conseil d’Etat de ne 
pas avoir examiné si le Conseil municipal avait violé leur droit d’être entendu en passant 
sous silence leur détermination du 14 avril 2023, en les privant de prendre position sur 
les observations du constructeur du 5 mai 2023 et en n’analysant pas l’entier des griefs 
soulevés (pose de gabarits, violation du gabarit en raison d’une profondeur insuffisante, 
problématiques de la contiguïté, des places de stationnement et des prescriptions 
incendie, violation de la LRS). Ils reprochent ensuite à l’autorité attaquée de ne pas avoir 
examiné, respectivement insuffisamment motivé, à son tour, les griefs soulevés devant 
elle. 
3.1 Aux termes de l'article 29 al. 1 Cst., toute personne a droit, dans une procédure 
judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans 


- 12 - 
un délai raisonnable. L'article 5 al. 4 LPJA prévoit que lorsqu'une autorité, sans droit, 
refuse de statuer ou tarde à se prononcer, son silence est assimilé à une décision. Il y a 
déni de justice formel lorsqu'une autorité n'applique pas ou applique d'une façon 
incorrecte une règle de procédure, de sorte qu'elle ferme l'accès à la justice au particulier 
qui, normalement, y aurait droit (ATF 144 II 184 consid. 3.1 ; WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis 
des öffentlichen Verfahrensrechts, 2020, n. 49, p. 9). L'autorité qui ne statue pas ou 
n'entre pas en matière sur un recours ou un grief qui lui est soumis dans les formes et 
délais légaux, alors qu'elle était compétente pour le faire, viole l'article 29 al. 1 Cst. (ATF 
142 II 154 consid. 4.2 et les réf. cit. ; ACDP A1 21 143 du 19 mai 2022 consid. 3.1). 
3.2 La jurisprudence a déduit de l'article 29 al. 2 Cst., qui garantit le droit d'être entendu, 
le devoir pour l'autorité de motiver sa décision afin que le destinataire puisse la 
comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse exercer 
son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le juge ou l'autorité mentionne, 
au moins brièvement, les motifs qui les ont guidés et sur lesquels ils ont fondé leur 
décision (ATF 146 II 335 consid. 5.1), de manière que l'intéressé puisse se rendre 
compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 143 IV 40 
consid. 3.4.3). Il n'est en revanche pas nécessaire que l'autorité se prononce 
expressément sur tous les points soulevés par les parties et réfute individuellement 
chacun de leurs arguments ; elle peut, au contraire, se limiter à l'examen des questions 
décisives pour l'issue du litige (art. 29 al. 3 LPJA ; ATF 147 IV 249 consid. 2.4 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 8C_80/2023 du 14 août 2023 consid. 5.2.1). Le droit d'être entendu 
comporte également le droit de s'exprimer sur tous les points importants avant qu'une 
décision soit prise (ATF 148 II 73 consid. 7.3.1 ; 145 IV 99 consid. 3.1), exercice qui 
exige une connaissance suffisante du déroulement de la procédure, ce qui implique le 
droit d'être informé à l'avance et de manière appropriée sur les processus et les bases 
essentielles de la décision. L'étendue de ce droit ne peut pas être évaluée de manière 
générale, mais uniquement en fonction des circonstances concrètes (ATF 144 I 11 
consid. 5.3 et les réf. citées ; arrêt du Tribunal fédéral 2C 94/2022, 2C 98/2022, 2C 
108/2022 du 23 juin 2023 consid. 3.6.1 et les réf. citées). 
3.3 Le droit d'être entendu est une garantie de nature formelle, dont la violation entraîne 
en principe l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de 
succès du recours sur le fond (ATF 144 I 11 consid. 5.3). Ce principe est toutefois 
tempéré par la théorie dite « de la guérison » dont la pratique consiste pour une autorité 
de recours, par souci d’économie de procédure, à réformer ou à confirmer la décision 
querellée, plutôt qu’à l’annuler et à renvoyer l’affaire. Cette manière de procéder exige 


- 13 - 
toutefois que l’autorité de recours dispose d’un pouvoir d’examen et de décision 
équivalent à celui exercé par la première autorité (ATF 145 I 167 consid. 4.4 ; 
KIENER/RÜTSCHE/KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 3e éd. 2021, n. 273, p. 67; 
WIEDERKEHR/PLÜSS, op. cit., n. 7, p. 2). Il faut également qu’en réparant plutôt qu’en 
renvoyant, l’autorité de recours n’occasionne pas d’autre désavantage à la partie que 
celui qui consiste à la priver d’un degré d’instance (RDAF 2012 I 427 consid. 2.3.2). A 
ces deux conditions s’en ajoute une troisième, celle que le vice en cause soit réparable 
en tant que tel, à savoir qu’il ne constitue pas un vice grave ou une accumulation de 
vices mineurs (ACDP A1 22 52 du 9 novembre 2022 consid. 2 ; DUBEY/ZUFFEREY, Droit 
administratif général, 2e éd. 2025, n. 2553, p. 1108). 
3.4 En l’espèce, le Conseil d’Etat a retenu que si « violation [du droit d’être entendu] il y 
a[vait] eu, celle-ci a[urait] été guérie par la possibilité donnée aux recourants de déférer 
la décision attaquée à une autorité supérieure bénéficiant d’un pouvoir aussi étendu que 
l’autorité intimée à savoir [le Conseil d’Etat] qui leur a[vait] donné la possibilité d’exercer 
effectivement leur droit d’être entendu ». En sus, cette autorité a estimé qu’« en 
examinant le recours déposé », les recourants avait été « parfaitement en mesure de 
saisir la portée de la décision ». Ce raisonnement ne convainc pas. 
Quand bien même lorsque le Conseil d’Etat est appelé à trancher un litige porté devant 
lui par la voie du recours administratif, il n'est pas lié par les motifs et conclusions des 
parties (art. 61 al. 1 LPJA), ni par celle de la décision attaquée, attendu qu'il doit la revoir ; 
il n’en demeure pas moins qu’il lui appartenait d’examiner les griefs avancés par les 
recourants afin d’exclure que ces derniers n’aient subi un désavantage des violations 
invoquées. En n’ayant pas procédé de la sorte et en retenant que la violation du droit 
d’être entendu était guérie par le simple fait que la décision communale pouvait lui être 
déférée, le Conseil d’Etat a versé dans l’illégalité et la décision attaquée doit être annulée 
pour ce motif déjà indépendamment des chances de succès du recours sur le fond. 
Cela étant, il y a lieu d’admettre avec les recourants que la décision querellée est 
également insuffisamment motivée et ne leur permet pas d’en saisir pleinement la portée 
si bien que leur droit d’être entendu est violé à ce titre aussi. En particulier, la décision 
ne traite pas, à satisfaction de droit, de la problématique soulevée par les recourants au 
sujet de la LRS. A cet égard, le Conseil d’Etat ne pouvait pas, sans autre, tenir pour 
établi que « les requérants ont indiqué que l’appartement à l’étage deviendra leur 
résidence principale alors que l’appartement situé au rez-de chaussée sera affecté à 
l’hébergement touristique. Deux formulaires à ce propos ont été remplis et figurent au 
dossier communal » alors que les recourants ont valablement fait remarquer que les 


- 14 - 
indications données par les constructeurs n’avaient cessé d’évoluer au fil du temps. 
Ainsi, la demande de bâtir a été faite pour « la construction d’une habitation » en 
résidence principale. Appelé à se déterminer, A _________ a indiqué, le 5 mai 2023, 
qu’au moment du dépôt de la demande de bâtir, il « imaginai[t] pouvoir choisir entre dédier 
ce logement à la location pour des personnes domiciliées ou à l’hébergement 
touristique » et qu’il s’est toutefois « déterminé clairement en faveur de l’hébergement 
touristique » à la « demande de la commune ». Le 13 novembre 2023, A _________ et 
C _________ ont toutefois soutenu que l’article 7 al. 2 LRS en lien avec l’hébergement 
touristique ne s’appliquait pas contrairement à l’article 7 al. 1 let. a LRS (utilisation 
comme résidence principale ou comme logement affecté à l’hébergement touristique). 
En outre, force est d’admettre que l’instruction menée par l’autorité précédente est 
lacunaire dès lors qu’il n’est pas possible d’établir à quel moment les justificatifs relatifs 
à l’affectation des deux logements ont été déposés en cause. Contrairement aux 
demandes répétées des recourants, l’original des deux formulaires n’a jamais été 
transmis par la Commune quand bien même la lecture des pièces au dossier est, pour 
le moins, troublante. En effet, comme le soulignent les recourants, l’authenticité de ces 
pièces suscite des doutes sérieux dès lors que la date, le sceau et la signature sont 
situés en tout point de façon identique sur les deux documents donnant à croire que le 
second formulaire manquant n’est rien d’autre qu’une reproduction du premier. Par 
ailleurs, ces pièces sont toutes deux datées du 6 octobre 2022, alors que le 13 décembre 
2022, le ST mentionnait l’absence au dossier d’un justificatif lié à un hébergement 
touristique et que les constructeurs eux-mêmes ont fait valoir, le 1er septembre 2023, soit 
après que l’octroi de l’autorisation de bâtir, qu’ils n’avaient pas signé le formulaire 
« nouveaux logements soumis à une restriction d’utilisation » et qu’ils réparaient « leur 
erreur aujourd’hui en contresignant ce document », tout en spécifiant qu’un projet relatif 
à l’hébergement touristique n’était pas nécessaire dès lors que celui-ci était situé dans 
le même bâtiment où ils avaient leur résidence principale. A cet égard, il peut être 
souligné que le seul lien avec un projet de résidence principale ne saurait suffire à 
garantir que les lits prévus seront effectivement « chauds » (cf. rapport explicatif de 
l’Office fédéral du développement territorial du 12 août 2012 relatif à l’ordonnance sur 
les résidences secondaires p. 12 et 13). Enfin, l’incohérence de l’autorisation de 
construire telle que soulevée par les recourants, laquelle prévoit tantôt la restriction 
d’utilisation du bien-fonds en tant que « résidence principale ou logement assimilé à une 
résidence principale » (ch. 3.2.1 de la décision communale), tantôt admet la construction 
d’un logement affecté à l’hébergement touristique (ch. 3.2.29) n’a également pas été 
examinée à satisfaction de droit par l’autorité intimée. Dans ces circonstances, le Conseil 


- 15 - 
d’Etat ne pouvait se limiter de retenir que les « craintes émises par les recourants et les 
prétendues violations de la LRS » n’étaient pas réalisées en l’espèce et qu’il 
appartiendra à l’autorité inférieure de contrôler si les exigences de l’article 7 al. 2 let. a 
LRS seront respectées dans le temps. Le recours doit ainsi être admis pour ce motif 
aussi. 
Le même constat s’impose en ce qui concerne l’absence de motivation suffisante quant 
à la violation éventuelle des prescriptions en matière de feu (transgression de la directive 
de protection incendie AEAI 15-15 et plus particulièrement de sa variante F pour les 
ouvertures avec fenêtres en façade ouest) dès lors que le Conseil d’Etat renvoie à 
l’examen effectué par le chargé de sécurité communal le 14 décembre 2022 ainsi qu’au 
préavis de l’Office cantonal du feu du 3 avril 2023 pour en justifier leur conformité sans 
analyser les griefs soulevés par les recourants. Il en va de même par rapport au grief tiré 
du non-respect du gabarit de construction par rapport à la profondeur du bâtiment dès 
lors que le Conseil d’Etat n’indique pas les raisons qui l’ont poussé à retenir une hauteur 
de façade à la gouttière et non pas jusqu’à la panne faîtière comme invoqué par les 
recourants. Le Conseil d’Etat ne s’est pas davantage attardé sur l’éventuelle 
problématique de raccord entre les parcelles (différence de niveaux) dont il ne souffle 
mot. L’absence de motivation affecte également la problématique des places de 
stationnement dès lors qu’il ne ressort pas de la décision attaquée les justes motifs 
(art. 217 al. 1 LR) qui permettraient de déroger à l’obligation de créer des places de 
stationnement en nombre suffisant (art. 215 al. 1 LR, 30 al. 1 LC ; art. 20 RCCZ) étant 
précisé que l’appel a contribution (art. 221 LR) doit être considéré comme une solution 
subsidiaire, 
applicable 
en 
dernier 
ressort 
en 
cas 
d’impossibilité 
seulement 
(ACDP A1 22 90 du 5 janvier 2023 consid. 3.3). 
Les diverses informalités ci-avant constituent aussi une transgression rédhibitoire du droit 
d’être entendu des recourants, lesquelles ne sauraient être guéries céans si bien que le 
recours doit être admis pour ce motif également. 
Enfin, il sied de souligner que le Conseil d’Etat ne pouvait pas, sans verser dans 
l’illégalité, réformer la décision attaquée (ch. 1 du dispositif « le recours est rejeté sous 
réserve de l’inscription d’une servitude de contiguïté en faveur de la commune 
X _________ au registre foncier avant le début des travaux. La commune X _________ 
est chargée de requérir cette inscription »), sans admettre partiellement le recours sur 
ce point. 


- 16 - 
4. En définitive, le recours est admis et la décision du Conseil d’Etat, qui s’est substituée 
au prononcé communal, est annulée (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). Il y a lieu de 
retourner le dossier au Conseil municipal pour qu’il statue après instruction complète du 
dossier et après avoir entendu les parties (art. 80 al. 1 let. d et 56 al. 1 LPJA). Dans ce 
cadre, il s’agira pour le Conseil municipal de reprendre la procédure ab ovo en veillant à 
délivrer un permis de bâtir exempt d’incohérence. En particulier, il conviendra de définir 
de manière claire et conforme à la LRS, l’utilisation envisagée par les constructeurs des 
deux logements à bâtir dès lors que l’autorisation de bâtir annulée prévoyait tantôt une 
restriction d’utilisation de l’habitation en « résidence principale ou assimilée à une 
résidence principale au sens de l’art. 7 LRS (si nouveau) » (ch. 3.2.1), tantôt requérait 
une inscription au registre foncier avec les mentions suivantes : « résidence principale 
pour l’appartement supérieur » et « logement affecté à l’hébergement touristique pour 
l’appartement inférieur » (ch. 3.2.29). En outre, il conviendra de pallier aux irrégularités 
liées aux places de stationnement – le permis de construire annulé indiquant tantôt 
l’obligation d’aménager trois places de parc (3.2.22), tantôt deux (3.3) – ainsi que celle 
liée à l’absence de servitude de contiguïté quand bien même la Commune a confirmé la 
nécessité d’une « servitude de mitoyenneté » avant le début des travaux. De plus, le 
Conseil municipal est tenu de garantir le droit d’être entendu des particulier en leur 
permettant aussi de consulter le dossier, en original et dans son ensemble. En outre, il 
appartiendra également à cette autorité d’examiner l’intégralité des griefs que les 
recourants pourraient faire valoir dans cette nouvelle procédure et d’en analyser la 
pertinence avant de statuer. 
5. 
5.1 L'issue du litige commande de mettre la moitié des frais à la charge de A _________ 
et C _________ qui succombent (art. 89 al. 1 LPJA) et de remettre le solde (art. 89 al. 4 
LPJA). 
Vu les critères et limites des articles 13 al. 1 et 25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif 
des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8) 
et, en particulier, les principes de la couverture des frais et de l’équivalence des 
prestations, l'émolument de justice, qui comprend les frais de chancellerie (art. 3 al. 3 et 
11 LTar), est fixé céans à 1500 francs. Il est mis à hauteur de 750 fr. (1 500 fr. x ½) à la 
charge de A _________ et C _________, solidairement entre eux (art. 88 al. 2 LPJA), et 
remis pour le solde (750 fr.). A _________ et C _________ supporteront également, à 
hauteur de 50 %, solidairement entre eux, la part des frais (908 fr.) mis à la charge de 


- 17 - 
T _________ et consorts par le Conseil d’Etat, le solde de 454 fr. (908 fr. x ½) étant 
remis. 
5.2 Les recourants, qui obtiennent gain de cause et ont pris une conclusion en ce sens, 
ont droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA) à la charge de A _________ et C _________ 
pour moitié, et à celle de la commune X _________ pour le solde (art. 91 al. 2 LPJA). 
Cette indemnité est fixée de manière globale à 4000 fr. (1re instance : 1800 fr. ; 2e 
instance : 2200 fr.), débours et TVA compris (art. 4 al. 3, 25, 27 et 39 LTar). En sus de 
l’indemnisation des débours, fixés forfaitairement, pour les deux instances, à 250 fr. 
(pour les frais de copies [50 cts par page : ATF 118 Ib 349 consid. 5] et de port [selon le 
tarif postal; cf. à ce sujet, RVJ 2002 p. 315]), ce montant tient compte de l’activité 
déployée par le mandataire des recourants devant le Conseil d’Etat, qui a consisté en la 
prise de connaissance du dossier, en la rédaction d’une requête d’effet suspensif 
(5 pages) et d’un recours administratif (28 pages), d’une détermination (14 pages) et 
d’une observation (5 pages), ainsi que celle déployée céans, laquelle a consisté 
essentiellement en la rédaction d’un mémoire de recours de droit administratif 
(27 pages) et d’une détermination (3 pages). 
Enfin, A _________ et C _________ qui succombent, tout comme le Conseil municipal, 
n’ont pas le droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA a contrario). 
 


- 18 - 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est admis, la décision du Conseil d’Etat est annulée. L’affaire est 
renvoyée au Conseil municipal pour reprise de la procédure d’autorisation de 
construire ab ovo. 
2. 
A _________ et C _________ paieront, solidairement entre eux, 750 fr. de frais de 
justice et 454 fr. de frais pour la procédure devant le Conseil d’Etat, le solde de 
1204 fr. (750 fr. + 454 fr.) étant remis. 
3. 
A _________ et C _________ verseront, solidairement entre eux, une indemnité de 
de 2000 fr., pour les deux instances, à T _________ et consorts à titre de dépens. 
4. 
Le Conseil municipal X _________ versera une indemnité de 2000 fr., pour les deux 
instances, à T _________ et consorts à titre de dépens. 
5. 
Il n’est pas alloué de dépens à A _________ et C _________, ni au Conseil 
municipal X _________. 
6. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Aurélie Galetto, avocate à Sion, pour 
T _________ et consorts, à Maître Jean-Paul Salamin, avocat à Sierre, pour 
Y _________ et Z _________, à l’administration communale de X _________, et 
au Conseil d’Etat, à Sion. 
Sion, le 20 mai 2025