vs_gerichte · A1 21 46 · 2021-09-22 · fr
Bauwesen
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A1 21 46 ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2021 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Thomas Brunner, juges ; Ferdinand Vanay, greffier en la cause Y_________, recourants, représentés par Maître M_________, avocat, contre CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans l’affaire qui oppose les recourants à Z_________, tiers concernés, représentés par Maître N_________, avocat, et à la COMMUNE DE X_________, autre autorité (droit des constructions) recours de droit administratif contre la décision du 9 février 2021

A1 21 46 
 
 
ARRÊT DU 22 SEPTEMBRE 2021 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


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Faits 
 
A. Les parcelles attenantes nos xxx1 et xxx2, folio no xx, du cadastre communal de 
A_________ se trouvent au lieu dit « B_________ », à C_________, à environ 400 m à 
vol d’oiseau du centre de la station. Propriété des époux Z_________, ces biens-fonds 
non bâtis forment un mas de quelque 1200 m2 rangés en zone « résidentielle petits 
chalets 0.25 », selon le plan d’affectation des zones (ci après : PAZ) et le règlement 
communal des constructions et des zones (ci-après : RCCZ) adoptés par l’assemblée 
primaire de A_________, le xxx 1998, et approuvés par le Conseil d’Etat, le xxx 1999. 
Ils sont situés à quelque 8 m d’une route privée carrossable se terminant en impasse 
(parcelle no xxx3). La parcelle intercalée est bâtie d’un chalet d’habitation et porte le 
no xxx4. 
B. Le xxx 2018, le conseil communal de X_________ a décidé de créer des zones 
réservées au sens des articles 27 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement 
du territoire (LAT ; RS 700) et 19 de la loi du 23 janvier 1987 d’application de la LAT 
(LcAT ; RS/VS 701.1), affectation qui englobait la zone à bâtir de C_________ et, en 
particulier, les deux parcelles propriété de Z_________. 
Dite décision a été publiée au Bulletin officiel (B. O.) no xx du xxx 2018 (p.xx). L’avis 
mentionnait notamment que la durée de cette mesure était de vingt-quatre mois et que 
le but poursuivi était de « permettre, à l’intérieur de ces zones réservées, une adaptation 
du PAZ et de la réglementation y relative, favorisant un développement cohérent en 
relation avec l’application des nouvelles bases légales fédérales et cantonales en 
matière d’aménagement du territoire ». Il précisait aussi qu’à l’intérieur de ces zones, 
« rien ne pourra être entrepris qui aille à l’encontre ou qui compromette la réalisation des 
nouvelles prescriptions en cours d’élaboration ». 
C. Le 9 avril 2019, Z_________ ont fait déposer auprès de l’autorité communale une 
demande d’autorisation pour la construction d’un chalet en résidence principale et d’une 
route d’accès sur leurs parcelles. Selon les plans produits à cette occasion, le projet 
visait à édifier, sur le no xxx1, un bâtiment sur quatre niveaux, à savoir un sous-sol avec 
garage, un entresol partiellement habitable (trois chambres, une salle d’eau et un WC 
séparé), un rez-de-chaussée (séjour, cuisine et une salle d’eau) et un étage (une 
chambre, une salle d’eau, un bureau et un sauna ; surface habitable totale : 282.55 m2). 
La route d’accès à ce chalet traversait les parcelles nos xxx2 et xxx4. 


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Les parcelles concernées étant colloquées en zone réservée, l’autorité communale a 
sollicité un préavis du Service du développement territorial (ci-après : SDT). Emis le 
8 mai 2019, celui-là indiquait que ces biens-fonds étaient sis dans un secteur en pente 
douce, équipé et largement bâti ; il précisait que le milieu bâti était dense et relevait que 
le projet n’allait avoir aucune influence sur le mitage du territoire. 
A la suite de ce préavis positif, la demande a été publiée au B. O. no xx du xxx 2019 
(p. xx). Elle a suscité trois oppositions, dont celle déposée le 9 juin suivant par Y_________, 
bénéficiaires d’un droit d’usufruit sur les parcelles nos xxx5 et xxx6 sises à proximité 
immédiate. Ceux-ci faisaient notamment valoir que le bâtiment projeté était disproportionné 
et que l’accès envisagé n’était ni aisément praticable, ni juridiquement garanti. Ils mettaient 
aussi en doute l’affectation en résidence principale. 
Le 12 juillet suivant, Z_________ ont répondu aux arguments précités et proposé de 
rejeter cette opposition. 
Après avoir consulté les services cantonaux intéressés, le conseil communal a écarté 
les oppositions et délivré l’autorisation de construire sollicitée, dans une décision qu’il a 
communiquée le 26 septembre 2019. 
D. Le 28 octobre suivant, Y_________ ont contesté cette décision devant le Conseil d’Etat, 
sollicitant l’octroi de l’effet suspensif à leur recours. Ils ont d’abord affirmé que la délivrance 
de l’autorisation de construire contrevenait aux objectifs de la zone réservée. Ils ont aussi 
relevé que la demande en résidences principales à C_________ n’avait pas été établie par 
l’autorité communale, ce qui ne permettait pas de vérifier la conformité du projet à la loi 
fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS ; RS 702). Ils ont en outre 
soutenu que l’accès projeté n’était pas conforme à l’article 19 LAT et qu’en raison de ses 
dimensions, l’ouvrage autorisé ne s’intégrait pas dans le bâti existant et allait restreindre 
l’ensoleillement de la parcelle no xxx5. 
Z_________ ont proposé de rejeter ce recours, le 19 novembre 2019. 
Trois jours plus tard, la commune de X_________ a maintenu que le projet de 
construction en cause devait être accepté. 
Y_________ ont répliqué, le 30 avril 2020, en rappelant les arguments formulés dans leur 
recours administratif. 
Le 22 juin suivant, les constructeurs ont déposé, en particulier, un schéma de leur installation 
technique de chauffage enterrée (pompe à chaleur), à la demande du Service des affaires 


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intérieures et communales (ci-après : SAIC), organe d’instruction du Conseil d’Etat. Le 
Service de l’environnement (ci-après : SEN) a indiqué, le 14 juillet 2020, que ce document 
montrait que l’installation satisfaisait aux exigences en matière de protection contre le bruit. 
Toujours à la demande du SAIC, l’autorité communale a notamment déposé, le 23 juillet 
2020, des pièces visant à illustrer la demande en résidences principales à C_________. Il 
s’agissait d’une liste des projets de construction autorisés depuis le mois de juillet 2012 dans 
la station (avec leur affectation et l’état des travaux), d’une carte du secteur concerné avec 
mention des parcelles habitées à l’année ainsi que d’un détail des autorisations délivrées 
depuis 2012 pour des projets de construction. Dite autorité a en outre signalé que, le xxx 
2020, le conseil communal avait déclaré zone réservée notamment tout le secteur à bâtir de 
C_________, à l’exception du centre du village. Elle a produit à cet égard un extrait du 
B. O. no xx du xxx 2020 (p. xx) comprenant l’avis en question ainsi que des cartes et un 
rapport justificatif ad hoc. Selon cet avis, le but poursuivi par cette mesure était similaire 
à celui qui avait été énoncé deux ans auparavant (cf. supra, let. B) et mentionnait, en 
plus, la mise en œuvre du plan directeur cantonal révisé et approuvé par le Conseil 
fédéral, le 1er mai 2019. 
L’autorité communale a également fourni, le 7 septembre 2020, une statistique relative à 
l’évolution de la population résidente à C_________ depuis 2012 ainsi que des 
renseignements au sujet de l’occupation des logements construits après le 11 mars 2012. 
Les 8 et 14 septembre suivants, Y_________ ont requis qu’il soit procédé à des 
investigations complémentaires auprès de la commune, notamment en rapport avec 
l’occupation de certains logements situés dans le secteur concerné et affectés à la résidence 
principale. 
L’autorité communale a produit, le 6 novembre 2020, un exemplaire corrigé de la liste des 
projets de construction autorisés déposée le 23 juillet précédent. Elle a en outre répondu 
aux allégations des susnommés, exposant en particulier que les logements que ceux-ci 
mentionnaient n’étaient pas soumis à la LRS. 
Le 23 décembre 2020, Y_________ ont émis diverses critiques relatives à la liste précitée 
et ont requis que l’autorité communale soit invitée à indiquer le nombre total de logements 
vacants sur son territoire. 
Le 9 février 2021, le Conseil d’Etat a rejeté le recours, classé la requête d’effet suspensif et 
indiqué que l’autorisation de construire était complétée par le schéma de l’installation 
technique de chauffage approuvé par le SEN. Il a d’abord considéré que les susnommés, 


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en tant qu’usufruitiers d’une parcelle jouxtant celles où devait s’implanter le projet, avaient 
qualité pour recourir. Ensuite, il a écarté les offres de preuve formulées par les intéressés. 
Sur le fond, l’exécutif cantonal a estimé que le besoin en résidences principales dans le 
secteur concerné était étayé par les pièces du dossier, conformément aux exigences de la 
jurisprudence. Il a aussi relevé que l’accès projeté était conforme aux articles 19 LAT et 4 
de l’ordonnance du 22 mars 2017 sur les constructions (OC ; RS/VS 705.100) et a 
considéré que les griefs invoqués en termes d’esthétique des constructions et de perte 
d’ensoleillement n’était pas motivés à satisfaction de droit. Enfin, il a observé que le projet 
devait s’implanter dans une brèche du tissu bâti, entourée de tous côtés par de nombreuses 
constructions. Il en a déduit que l’autorisation de construire ne contrevenait pas au but 
poursuivi par l’instauration de la zone réservée, ce que le SDT avait d’ailleurs confirmé. 
E. Le 15 mars 2021, Y_________ ont conclu céans, sous suite de frais et dépens, à 
l’annulation de cette décision et de l’autorisation de construire contestée. Ils ont d’abord 
exposé que la commune de X_________ disposait de zones à bâtir notoirement 
surdimensionnées qui devaient être réduites. Ils ont observé que les parcelles 
concernées par le projet de construction se trouvaient en périphérie du village de 
C_________, non loin d’une zone forestière, de sorte que leur construction allait entraver 
l’adaptation du PAZ et vider de son sens l’institution de la zone réservée. Dans ce 
contexte, les susnommés ont aussi invoqué la violation de l’article 36 alinéa 3 LAT, les 
parcelles concernées ne pouvant pas être considérées comme faisant partie d’un 
secteur déjà largement bâti. Par ailleurs, ils ont contesté que la demande en résidences 
principales à C_________ ait été dûment étayée, mettant en cause la fiabilité des 
renseignements fournis à cet égard par l’autorité communale. Enfin, ils ont maintenu que 
l’accès au chalet projeté n’était pas conforme à l’article 19 LAT. 
Le 5 mai 2021, le Conseil d’Etat a déposé son dossier et a conclu au rejet du recours. Il 
a notamment rappelé que les parcelles concernées par ce projet de construction étaient 
cernées par des biens-fonds déjà bâtis ou par des routes. Ledit projet allait ainsi s’insérer 
dans un milieu bâti dense, le secteur étant couvert d’habitations avec de rares espaces 
libres et s’inscrivant en prolongement du centre urbanisé de la station. 
Cinq jours plus tard, Z_________ ont conclu, sous suite de frais et dépens, au rejet du 
recours, dans la mesure où celui-ci était recevable. 
Le 12 mai 2021, la commune de X_________ a maintenu que le projet contesté n’entrait 
pas en contradiction avec les buts de planification qu’elle analysait actuellement dans le 
cadre de la révision de son PAZ. Elle a en outre répondu aux allégations qui remettaient 


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en question la fiabilité des renseignements qu’elle avait fournis afin d’étayer la demande 
en résidences principales dans le secteur concerné. 
Y_________ ont maintenu leurs motifs et conclusions, le 14 juin suivant. 
 
Considérant en droit 
 
1. Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 de la loi du 
6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; RS/VS 172.6). 
En tant qu’usufruitiers d’une parcelle jouxtant celles sur lesquelles doit s’implanter le 
projet de construction en cause, Y_________ sont particulièrement touchés par la 
décision du Conseil d’Etat qui confirme la légalité de l’autorisation de construire délivrée 
par l’autorité communale et ils disposent d’un intérêt digne de protection à obtenir un 
contrôle juridictionnel de cette décision (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA). 
2. L’affaire a trait à une autorisation de construire pour un chalet en résidence principale 
et une route d’accès, à C_________. Les recourants contestent céans la décision du 
Conseil d’Etat qui confirme la légalité de cette autorisation. Ils invoquent une violation 
des règles relatives à la zone réservée (cf. infra, consid. 3), soutiennent que la demande 
en résidences principales dans cette station n’est pas suffisamment étayée (cf. infra, 
consid. 4) et indiquent que l’accès projeté ne respecte pas les exigences tirées de 
l’article 19 LAT (cf. infra, consid. 5). 
3.1 L’autorisation de construire précitée porte sur des parcelles que le conseil communal 
de X_________ a décidé de ranger en zone réservée au sens des articles 27 LAT et 19 
LcAT. Les recourants arguent que ladite autorisation est incompatible avec les objectifs 
de cette zone. 
3.2 A l’intérieur de la zone réservée, « rien ne doit être entrepris qui puisse entraver 
l’établissement du plan d’affectation » (art. 27 al. 1 2e phr. LAT et art. 19 al. 1 2e phr. 
LcAT). Cette zone est une mesure provisionnelle permettant d’éviter que la planification 
prévue ne soit compromise par des autorisations de construire délivrées à la dernière 
minute (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, 
construction, expropriation, Berne 2001, p. 199). Elle a pour but de garantir aux autorités 
chargées de l’aménagement du territoire la liberté de planifier la nouvelle affectation et 
entraîne une interdiction de construire avec effet négatif limité dans le temps (Alexandre 


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Ruch in : Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [éd.], Commentaire pratique LAT : 
Planifier l’affectation, Genève/Zurich/Bâle 2016, nos 26 et 53 ad art. 27 LAT). La zone 
réservée a ainsi comme effet de surseoir à l'application du droit encore applicable en 
vue de l’entrée en vigueur du nouveau droit (cf. ATF 146 II 289 consid. 5.1 in fine et les 
réf. cit.). 
Il découle des articles 27 alinéa 1 LAT et 19 alinéa 1 LcAT que seuls sont exclus les projets 
en contradiction avec le nouvel aménagement prévu ou qui en compliquent (voire peuvent 
en compliquer) l’application (Alexandre Ruch, op. cit., no 54 ad art. 27 LAT). Pour que des 
travaux de construction puissent être autorisés, ils devraient pouvoir l’être naturellement 
selon le droit (encore) en vigueur, mais également selon le nouveau droit si celui-ci était 
entré en vigueur (ibidem et la référence ; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des 
Kantons Bern, vol. II, 4e éd. 2017, no 13 ad art. 62-63). Dans la mesure où l’objectif de la 
zone réservée est d’éviter des projets pouvant contrecarrer la planification prévue, des 
dérogations mineures au droit futur pourraient être envisageables (Bernhard 
Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Berne 2006, no 27 ad art. 27 LAT). En cas 
de doute, il convient de refuser la demande de manière à éviter de porter préjudice à la 
planification future (RVJ 2020 p. 14 consid. 3.2 ; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, op. cit., no 13 
ad art. 62-63 ; voir aussi arrêt du Tribunal fédéral 1C_260/2019 du 18 octobre 2019 
consid. 3.1.3 et les réf. cit.). 
3.3 En l’occurrence, l’instauration de la zone réservée sur le territoire de la commune de 
X_________ est accompagnée d’un rapport de janvier 2020, rédigé à des fins de 
justification, conformément à l’article 47 de l’ordonnance fédérale du 28 juin 2000 sur 
l’aménagement du territoire (OAT ; RS 700.1). On y lit notamment que la commune fait 
partie de la catégorie C, selon la fiche C.1 du plan directeur cantonal, à savoir une 
commune qui se caractérise par une croissance modérée à forte (besoin théorique pour 
les quinze prochaines années estimé à 13.8 hectares) et qui dispose de grandes 
réserves de terrains à bâtir non construits (36.7 hectares). Les objectifs de la nouvelle 
planification doivent donc aboutir non seulement à une régulation des zones à bâtir 
existantes (réduction du surdimensionnement), mais aussi à un développement vers 
l’intérieur. A cet égard, le rapport précise que le développement de la commune se situe 
principalement en plaine, mais qu’il est essentiel que la partie supérieure puisse 
également profiter d’un développement futur adapté. En outre, il rappelle que la zone 
réservée n’entraîne pas une interdiction absolue de construire et que des dérogations 
sont possibles pour les projets qui n’entraveront pas la mise en œuvre des exigences de 
la LAT révisée (cf. rapport précité p. 4 à 8). 


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L’autorité communale explique, dans sa détermination du 12 mai 2021, qu’elle travaille 
depuis plus de trois ans à la révision de son PAZ et de son RCCZ, afin de les rendre 
conformes aux exigences de la LAT. Elle indique avoir mis en zone réservée l’ensemble 
de la zone constructible de C_________, à l’exception de la zone « centre de village ». A 
la suivre, le projet envisagé sur les nos xxx1 et xxx2 n’entre pas en conflit avec les objectifs 
de la zone réservée. La commune s’appuie sur le préavis du SDT du 8 mai 2019, pour 
qui la construction du bâtiment projeté n’aura pas d’influence sur le mitage du territoire, 
les parcelles concernées se situant dans un secteur largement bâti. 
Au considérant 3.4 de sa décision attaquée, le Conseil d’Etat confirme la légalité de cette 
approche, en relevant que les parcelles précitées se situent dans une brèche du tissu 
bâti, entourée de tous côtés par de nombreuses constructions. Il en déduit que l’autorisation 
de construire ne contrevient pas au but de la zone réservée et considère qu’au contraire, 
dans ce secteur largement bâti et bien desservi par les réseaux communaux, la réalisation 
de ce chalet permettra un usage parcimonieux et rationnel du sol. 
3.4 Céans, les recourants contestent ce point de vue. Ils affirment d’abord que le projet 
entre en contradiction avec les buts de la nouvelle planification. Ils relèvent, à ce propos, 
que les nos xxx1 et xxx2 se trouvent en périphérie du village de C_________, dans un 
secteur éloigné de la station et situé non loin d’une forêt. Ils considèrent que ces parcelles 
constituent la pointe d’une zone libre de constructions sises au nord et au nord-est. A les 
suivre, le fait que nombre de biens-fonds alentours sont déjà bâtis n’est pas un élément 
déterminant, dès lors que ces constructions ont été érigées grâce au « laxisme » de la 
commune, aboutissant « à un mitage insensé du territoire dans des zones complètement 
excentrées » (cf. mémoire de recours p. 5). Les recourants ajoutent que le projet a été 
autorisé en violation de l’article 36 alinéa 3 LAT, les parcelles concernées ne se situant pas 
dans un secteur largement bâti au sens de cette disposition. 
3.4.1 La notion de « terrains déjà largement bâtis » de l'article 36 alinéa 3 LAT est celle qui 
était utilisée pour définir les zones à bâtir à l'article 15 lettre a LAT (« les zones à bâtir 
comprennent les terrains propres à la construction qui sont déjà largement bâtis »), dans sa 
teneur jusqu'au 30 avril 2014. Selon la jurisprudence, elle doit être comprise de manière 
étroite. Elle ne s'applique pas à n'importe quel groupe de constructions ; il faut que l'on soit 
en présence d'un milieu bâti, qui présente les caractéristiques d'une « agglomération », avec 
les infrastructures habituelles (« Siedlungsstruktur »). Les critères à prendre en compte sont 
notamment le caractère compact de l'ensemble construit, les équipements, les liaisons avec 
les autres zones à bâtir ou l'infrastructure publique. Il convient de faire une distinction entre 
les notions de « brèche ou d'espace vide dans le tissu bâti » et de « surface non bâtie plus 


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étendue à l'intérieur du milieu bâti » parmi lesquelles il faut compter les espaces verts 
destinés à aérer l'espace bâti ; dans ce dernier cas, les terrains n'appartiennent pas au 
territoire déjà largement bâti. Plus la brèche dans le tissu bâti est étendue, moins le contexte 
environnant prend de l'importance (ATF 132 II 218 consid. 4.1, cité p. ex. in : arrêt du 
Tribunal fédéral 2C 543/2020 du 25 mai 2021 consid. 4.5.1 et les autres arrêts cités). 
3.4.2 La Cour constate que les parcelles nos xxx1 et xxx2 se situent sur les hauts de 
C_________, à environ 400 m à vol d’oiseau du centre de la station. Au nord-est, à l’est 
et au sud de ces deux biens-fonds, le parcellaire est très majoritairement occupé par des 
habitations individuelles, les terrains libres de construction demeurant l’exception. Ce 
quartier est desservi par un réseau de routes menant, en direction du nord-est, jusqu’au 
centre de C_________. En revanche, le secteur situé à l’ouest des nos xxx1 et xxx2 est 
dominé par une vaste aire forestière. Celle-ci n’est pas limitrophe des deux parcelles 
précitées, qui en sont séparées par quatre biens-fonds bâtis de chalets d’habitation ainsi 
que par une parcelle de plus de 7300 m2 comprenant une dizaine de constructions 
destinées à l’hébergement touristique. En définitive, à proximité immédiate des nos xxx1 
et xxx2, seule une petite brèche sise au nord/nord-ouest n’est pas bâtie, notamment 
parce que la plupart des biens-fonds qui occupent ce secteur disposent d’une surface 
par trop réduite pour permettre d’y ériger une habitation. Plus loin, vers le nord-ouest, 
deux autres parcelles sont aussi libres de constructions, mais elles bordent l’aire 
forestière précitée et ne sont que partiellement affectées à la zone bâtir. 
Compte tenu de cette configuration géographique, la Cour peut confirmer le point de vue 
des autorités précédentes, pour qui les nos xxx1 et xxx2 forment une brèche encore libre 
de constructions dans un secteur largement bâti. Même s’il est exact que ces biens-fonds 
sont excentrés par rapport à l’ensemble du tissu bâti de la station, leur situation quasi 
enclavée au milieu de parcelles construites et reliées au tissu bâti précité ne permet pas 
de retenir que leur rattachement futur à la zone à bâtir est hors de propos. Au contraire, 
une telle affectation peut apparaître défendable, puisqu’elle répondrait aux objectifs de 
densification vers l’intérieur poursuivis par la LAT (arrêt du Tribunal fédéral 1C_156/2019 
du 26 novembre 2019 consid. 2.4.2). Cela est d’autant plus vrai que ces parcelles sont 
totalement équipées (cf. aussi infra, consid. 5) et que leur topographie apparaît favorable. 
3.4.3 S’agissant de l’argument des recourants, selon lequel le secteur concerné aurait été 
bâti grâce au « laxisme » de l’autorité communale, il n’est ni pertinent, ni motivé. En effet, on 
ne peut manifestement pas reprocher à dite autorité d’avoir autorisé des projets conformes 
à l’affectation de la zone alors en vigueur, à une époque où les considérations en matière 
d’aménagement du territoire n’étaient pas celles d’aujourd’hui. Les recourants affirment, 


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certes, que des constructions récentes ont contribué à un « mitage insensé du territoire », 
mais leur argumentation sur ce point n’est aucunement étayée. La Cour n’a ainsi aucune 
raison de douter de la légalité des constructions érigées à proximité des nos xxx1 et xxx2 et 
dans les quartiers alentours (v. aussi infra, consid. 4.6). 
3.4.4 Il est en outre bon de rappeler que l’autorité communale a décidé de mettre en zone 
réservée l’ensemble de la zone à bâtir de C_________, sans aucune distinction particulière, 
à l’exception du centre du village. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, dite 
autorité n’a donc nullement délimité « méticuleusement les contours de cette zone réservée 
afin de la protéger de toutes constructions supplémentaires dans l’attente de la planification 
future ». En d’autres termes, l’affectation des deux parcelles concernées à la zone réservée 
ne saurait signifier, in casu, que celles-ci sont situées dans un territoire isolé ou peu bâti, ni 
s’interpréter comme une volonté de l’autorité locale d’y exclure de facto toute nouvelle 
construction (cf. rapport selon l’art. 47 OAT cité ci-dessus au consid. 3.3). 
3.4.5 Enfin, malgré le contexte de surdimensionnement de la zone à bâtir communale, les 
éléments au dossier ne permettent pas de retenir que la construction des deux parcelles 
concernées et leur maintien en zone dédiée compromettraient la réduction nécessaire de 
celle-ci. En effet, avec environ 1200 m2, la surface totale desdites parcelles n’est pas apte 
à influencer de manière décisive la réalisation de cet objectif d’aménagement du territoire. 
De plus, rien n’indique que le redimensionnement de la zone à bâtir ne pourrait pas 
intervenir dans d’autres portions du territoire communal. En effet, à l’examen de la carte des 
zones réservées figurant au dossier (secteur « D_________ », cf. pièce no 0151 du dossier 
du Conseil d’Etat), la Cour constate qu’il existe de nombreuses parcelles non bâties dont la 
situation, en bordure du tissu bâti et plus excentrée, se prêterait à une affectation hors de la 
zone constructible. Elle relève, à cet égard, que l’autorité locale jouit d’un large pouvoir 
d'appréciation dans le cadre de l’adaptation de sa planification d'affectation aux exigences 
de la LAT, en particulier quant au choix des portions de son territoire devant être soustraites 
de la zone à bâtir (art. 2 al. 3 LAT et art. 2 et 3 OAT ; arrêt 1C_156/2019 précité 
consid. 2.4.5). 
3.4.6 Il s’ensuit que les griefs formulés par les recourants doivent être écartés. 
3.5 Ceux-ci relèvent aussi que le projet de construction en cause implique la construction 
d’une route d’accès, indice qui amènerait à considérer que ledit projet n’est pas une 
dérogation mineure à la planification future. 


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Il est exact que, selon les plans autorisés, les constructeurs projettent d’ériger un chalet 
d’habitation sur le no xxx1 et que, pour y accéder en véhicule, une desserte devra être 
aménagée sur les nos xxx2 et xxx4. Toutefois, on discerne mal en quoi cet aspect du projet 
rendrait celui-ci incompatible avec les exigences de l'article 27 alinéa 1 2e phrase LAT. 
Cela ne change en effet rien à la situation des parcelles concernées, telle que décrite au 
considérant précédent. Partant, ce grief ne convainc pas non plus. 
3.6 En conclusion, l’autorisation de construire litigieuse a été délivrée sans violer les buts 
de la zone réservée. L’opinion de l’autorité communale, fondée sur le préavis du SDT et 
confirmée par le Conseil d’Etat, peut ainsi être suivie. 
4.1 Ensuite, les recourants soutiennent que l’octroi de l’autorisation de construire litigieuse, 
qui concerne une résidence principale à C_________, relève de l’abus de droit manifeste. 
Ils invoquent en substance une violation des exigences que la jurisprudence a posées en 
lien avec la LRS. 
4.2 Avec un taux de résidences secondaires de 44.8 %, la commune de X_________ 
figure actuellement dans la liste des collectivités soumises à l’application de la LRS (art. 2 
de l’ordonnance fédérale du 4 décembre 2015 sur les résidences secondaires – ORSec ; 
RS 702.1 ; cf. site Internet https://www.are.admin.ch/are/fr/home.html > Développement 
et aménagement du territoire > Résidences secondaires, consulté le 21 septembre 
2021). 
4.3 L'article 75b Cst., repris à l'article 6 LRS, limite les résidences secondaires au 
maximum de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de 
chaque commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon 
les déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences secondaires, mais 
également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 142 II 
206 consid. 2.1). L'article 7 alinéa 1 lettre a LRS prévoit ainsi que, dans les communes 
qui comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux 
logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence 
principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'article 2 
alinéa 3 LRS. L'article 14 LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence 
principale peut être suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque 
la preuve est faite que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix 
raisonnable (al. 1 let. b). 


- 12 - 
4.4 Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences secondaires 
dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient tentés de 
contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur 
construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise 
à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis que s'il 
apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, notamment 
en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la commune en 
question pour le type d'objets concernés et/ou en présence d'autres indices concrets 
(ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.2, cités p. ex. in : arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1 et 1C_257/2018 du 6 août 2019 
consid. 3.1.2). 
En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'article 5 alinéa 
3 Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière 
conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de 
droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un 
certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de 
manière apparemment conforme au droit (ATF 142 II 206 consid. 2.3). La norme éludée 
doit alors être appliquée nonobstant la construction juridique destinée à la contourner 
(ATF 142 II 206 consid. 2.3, 134 I 65 consid. 5.1, 131 I 166 consid. 6.1 et les arrêts cités). 
Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend 
faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins 
démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire 
au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2, 142 
II 206 consid. 2.5 et la jurisprudence citée). 
Dans le contexte de l'article 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu 
d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant 
systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation 
prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de 
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 142 II 
206 consid. 4.3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence 
principale (but en soi admissible au regard de la norme constitutionnelle), l'intéressé n'a 
pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant des articles 75b Cst. et 6 LRS en 
réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage d'emblée, 
toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire usage de 
l'article 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de 


- 13 - 
demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 142 II 206 consid. 2.4 et arrêts 
1C_149/2020 précité consid. 4.1 et 1C_257/2018 précité consid. 3.1.2). 
Dans ce cadre, il s’agit de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée 
en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. 
Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone 
de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa 
conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix 
et les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue 
(résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). 
Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente 
ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales 
dans le même secteur (ATF 145 II 99 consid. 3.1, 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 
consid. 2.4 ; arrêts 1C_149/2020 précité consid. 4.1 et 1C_257/2018 précité consid. 
3.1.2 ; v. aussi RVJ 2019 p. 36, consid. 4.4). 
4.5 En l’espèce, le projet concerne un chalet d’habitation dont les futurs occupants ne sont 
pas connus. L’autorité précédente estime que, dans le secteur de C_________, la demande 
pour ce type de logement à l’année est suffisante. Se fondant sur les renseignements fournis 
par la commune, elle relève que tous les logements érigés dans ce secteur sous l’empire du 
nouveau droit découlant de l’article 75b Cst. sont occupés conformément à leur affectation 
obligatoire à la résidence principale. Elle en déduit que le taux de vacance pour ce type 
de logement est nul. Elle souligne aussi que la population résidente est en augmentation, 
la station étant attractive pour les résidents à l’année notamment grâce à une liaison 
téléphérique depuis la plaine. L’autorité précédente précise encore que, plus 
généralement, la demande pour des résidences principales en montagne s’est accrue 
dans le contexte de la pandémie de Covid-19. Pour toutes ces raisons, elle conclut que 
le cas d’espèce ne met en lumière aucun indice d’abus de droit manifeste et que le chalet 
projeté, destiné à la vente, trouvera facilement preneur. 
4.6 Les recourants contestent cette analyse, en affirmant que les données fournies par 
l’autorité communale afin d’étayer la demande en résidences principales dans le secteur 
concerné ne sont pas fiables. Ils mentionnent à cet égard quatre types d’irrégularités qu’ils 
ont constatées, sur la base d’exemples concrets, et qui constitueraient autant d’indices 
d’abus de droit. 
4.6.1 Le premier exemple qu’ils signalent concerne un chalet sans restriction d’utilisation et 
qui aurait été érigé au moyen d’une autorisation initialement délivrée en 2009 et illégalement 


- 14 - 
prolongée en 2013. Dans sa réponse, l’autorité communale explique que cette autorisation 
portait sur trois chalets, dont le premier avait été construit en 2010 ; s’agissant des deux 
chalets restants, elle précise que dite autorisation a été prolongée sans mise à l’enquête 
publique, puisque le projet ne prévoyait plus que la construction d’un seul chalet. 
La Cour discerne mal en quoi cette question, qui a trait à un logement en particulier, serait 
de nature à ébranler les constatations de l’autorité précédente quant à la demande générale 
en résidences principales dans le secteur concerné. En effet, même en admettant que le 
logement en cause aurait dû être soumis à une restriction d’utilisation conformément à la 
LRS, cela n’aurait pratiquement aucune influence sur l’état de la demande en résidences 
principales à C_________. Par ailleurs, cette simple irrégularité, dont on rappelle qu’elle 
n’est nullement établie, ne saurait à l’évidence remettre en question la fiabilité des 
renseignements fournis par la commune au cours de la précédente instance de recours. 
4.6.2 Ensuite, les recourants affirment que deux parcelles seraient en vente de longue date 
pour environ un million de francs – soit un prix de vente comparable à celui du chalet projeté 
– sans pourtant trouver d’acquéreurs. La Cour constate qu’il s’agit de deux biens-fonds 
chacun bâti d’un chalet et qui sont situés à proximité des nos xxx1 et xxx2. Devant l’autorité 
précédente, la commune a expliqué que ces deux chalets avaient été érigés dans les 
années 1981-1985, respectivement dans les années 1991-1995 (cf. détermination du 
20 novembre 2020). 
Selon la jurisprudence, l’existence d’autres logements mis sur le marché ne constitue un 
indice d’abus de droit à la construction de nouvelles résidences principales qu’à la condition 
que ces logements offerts soient objectivement comparables à ceux qui sont projetés 
(cf. RVJ 2019 p. 36, consid. 6.2.1 et les réf. cit.). Or, vu que les deux chalets en question 
sont des constructions relativement anciennes, ouvertes à une occupation en tant que 
résidences secondaires, on peut légitimement douter qu’ils puissent être objectivement 
comparés avec le projet ici en cause. Sur ce point, les recourants n’étayent pas leurs 
allégations. 
Au demeurant, l’existence d’une disponibilité de logements dont l’affectation est libre n’est 
pas véritablement décisive sous l’angle de la LRS. Il faut, en effet, souligner que le but de 
cette loi est d’interdire la construction de nouvelles résidences secondaires dans les 
communes touristiques. En revanche, l’objectif n’est ni d’y interdire la construction de 
nouvelles résidences principales (cf. art. 7 al. 1 let. a LRS a contrario), ni d’obliger ou même 
d’inciter à reconvertir les résidences secondaires existantes s’y trouvant en résidences 
principales (cf. art. 11 al. 1 LRS a contrario). En d’autres termes, on ne saurait empêcher la 


- 15 - 
construction de nouveaux logements destinés à la résidence principale, qui sont utilisables 
à cette fin et qui font l’objet d’une demande, au seul motif qu’il existe une vacance dans les 
résidences secondaires existantes qui pourraient se prêter à un usage en résidence 
principale et seraient comparables en terme de taille, de prix et de standing aux nouveaux 
logements projetés. Pareil raisonnement permettrait d’utiliser la LRS pour interdire la 
construction de résidences principales neuves dont rien n’indiquerait qu’elles ne seraient 
pas utilisées et occupées conformément à leur affectation une fois érigées, ce qui ne 
correspondrait manifestement pas aux objectifs de cette loi (cf. RVJ 2019 p. 36, 
consid. 6.2.3.3 ; v. aussi, dans la même affaire, arrêt du Tribunal fédéral 1C_73/2018 du 
7 janvier 2019 consid. 2.4). 
Il s’ensuit que la disponibilité des deux logements que signalent les recourants n’est pas 
pertinente pour juger de l’offre en résidences principales dans le secteur concerné. 
4.6.3 La troisième irrégularité alléguée par les recourants a trait à l’occupation effective des 
habitations affectées à la résidence principale. D’après eux, il serait notoire qu’à 
C_________, de nombreux chalets prétendument affectés à la résidence principale ne 
seraient, en réalité, pas occupés à l’année. 
La Cour constate d’emblée que cette allégation ne repose sur aucun commencement de 
preuve. Ensuite, elle relève qu’au cours de la précédente instance, l’autorité communale a 
fourni tous les renseignements requis par le SAIC quant aux logements affectés à la 
résidence principale dans le secteur concerné et à leur occupation. La liste déposée le 
6 novembre 2020 (cf. pièce no 0186 du dossier du Conseil d’Etat) permet d’identifier 
notamment les parcelles, les propriétaires, le dossier de construction, l’état du projet et, le 
cas échéant, les occupants des logements en question. Dans ces conditions, rien ne permet 
d’affirmer que l’autorité communale manquerait de sérieux et de rigueur dans le contrôle qui 
lui incombe du respect des prescriptions tirées de la LRS. Infondées, les critiques des 
recourants sont à écarter. 
4.6.4 Enfin, ceux-ci font état de leurs doutes quant à la légalité de constructions qui ont été 
érigées sur trois parcelles, avec une affectation obligatoire à l’hébergement touristique. Ils 
reprochent à l’autorité précédente de n’avoir aucunement levé ces doutes. L’autorité 
communale s’est déterminée à ce propos dans sa réponse au recours. 
S’agissant du premier de ces projets, dite autorité a indiqué qu’il concernait un logement 
affecté à la résidence principale, dont l’autorisation avait été prolongée en 2018 et 2020 et 
dont la construction venait de débuter. Ledit projet figure en tête de la liste déposée le 


- 16 - 
6 novembre 2020, avec la mention d’un recours pendant devant le Conseil d’Etat. Il est exact 
qu’il concernait, par le passé, un logement que le constructeur avait décidé d’affecter à 
l’hébergement touristique qualifié, dans le contexte d’un autre recours déposé céans en 
2013 et rejeté deux ans plus tard (cf. ACDP A1 13 116 du 21 avril 2015). Le commencement 
des travaux annoncé par l’autorité communale semble indiquer que l’autorisation de 
construire est en force, celle-ci portant désormais sur une résidence principale. La Cour n’a 
donc pas de raison de mettre en doute la légalité de ce projet. En tout état de cause, pour 
les mêmes raisons que celles mentionnées au considérant 4.6.1 ci-dessus, les critiques des 
recourants ne sauraient ébranler la fiabilité des renseignements fournis par la commune au 
cours de la précédente instance de recours. 
Pour la deuxième parcelle mentionnée par les recourants, la commune explique qu’un 
logement affecté à l’hébergement touristique y a effectivement été construit, ce qui ressort 
également de la liste précitée. Elle indique que cette parcelle est en vente, car le propriétaire 
ne souhaite plus assurer la gestion touristique de son bien. Elle précise qu’une mention 
garantissant l’affectation à la résidence principale sera inscrite au registre foncier, une fois 
le nouveau propriétaire connu. Ces informations ne mettent en évidence aucune illégalité, 
le droit fédéral prévoyant expressément la possibilité de changer l’affectation d’un logement 
affecté à l’hébergement touristique en une résidence principale (art. 7 al. 5 let. b LRS ; 
art. 7 ORSec). 
Quant au troisième cas évoqué par les recourants, lui aussi dûment indiqué dans la liste 
déposée le 6 novembre 2020, la commune explique que l’autorisation de construire a été 
prolongée en 2017 et que les travaux ont commencé, le 2 septembre 2019. Là encore, 
aucune démonstration d’une quelconque illégalité n’est apportée par les recourants. 
4.6.5 En définitive, les griefs formulés par les recourants ne sont pas de nature à mettre en 
doute la fiabilité des renseignements fournis en précédente instance par la commune de 
X_________. 
4.7 Il s’ensuit que le Conseil d’Etat s’est fondé à bon droit sur lesdits renseignements pour 
conclure à l’existence d’une demande en résidences principales dans le secteur concerné. 
La Cour relève notamment que, selon la liste déposée le 6 novembre 2020, tous les 
logements terminés et affectés à la résidence principale sont occupés conformément à cette 
affectation, ce qui démontre que de tels logements ne restent pas vacants à C_________. 
De plus, selon un tableau produit le 7 septembre 2020 (cf. pièce no 0175 du dossier du 
Conseil d’Etat), la population résidente de C_________ s’est globalement accrue entre le 
1er janvier 2013 (614) et le 20 août 2020 (673). Cela permet de considérer qu’après l’entrée 


- 17 - 
en vigueur de la réglementation fédérale limitant la construction de résidences 
secondaires, l’endroit continue d’attirer de nouveaux résidents à l’année, ce qui constitue 
un indice pertinent pour motiver l’existence d’une demande en résidences principales. Par 
ailleurs, la typologie et l’agencement du logement concerné sont compatibles avec une telle 
affectation. Quant au prix de vente de ce chalet, que les recourants estiment à un million de 
francs, il n’exclut pas non plus une occupation par des résidents à l’année. Enfin, l’endroit 
est accessible facilement en véhicule privé depuis la plaine du Rhône (env. 13 km de la 
sortie d’autoroute ou de la gare principale de E_________, soit 20 à 25 minutes), tandis 
qu’un téléphérique à horaires très réguliers relie le centre de la station au village de 
A_________ en moins de dix minutes. Il n’y a, par conséquent, aucun indice laissant penser 
que l’octroi de l’autorisation de construire contestée procède d’un abus de droit manifeste. 
5.1 Enfin, les recourants maintiennent que l’accès au chalet projeté n’est pas utilisable en 
pratique, en raison de sa pente prononcée et de sa situation en altitude ; en outre, ils 
réaffirment que cet accès n’est pas juridiquement garanti. Ils invoquent ainsi une violation 
de l’article 19 alinéa 1 LAT. 
5.2 Conformément à l'article 22 alinéa 2 lettre b LAT, une autorisation de construire n'est 
délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas, selon l'article 19 alinéa 1 LAT, lorsque le 
terrain est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès. Le 
droit fédéral pose à cet égard des principes généraux et laisse, en grande partie, au droit 
cantonal le choix des modalités d’exécution (Eloi Jeannerat in : Heinz Aemisegger et al. 
[édit.], Commentaire pratique LAT : Planifier l’affectation, Genève/Zurich/Bâle 2016, no 1 ad 
art. 19 LAT). 
S’agissant des voies d’accès, la jurisprudence a précisé qu’elles sont adaptées à l'utilisation 
prévue lorsqu'elles sont suffisantes d'un point de vue technique et juridique pour accueillir 
tout le trafic de la zone qu'elles desservent (ATF 121 I 65 consid. 3a). 
5.3 En droit valaisan, l’article 4 de l’ordonnance du 22 mars 2017 sur les constructions (OC ; 
RS/VS 705.100), intitulé « Equipement », pose les prescriptions suivantes : 
1 Le terrain doit être équipé. L’équipement doit répondre aux exigences de la loi et être garanti du point 
de vue technique et juridique. Les modalités de détails sont réglées par la législation spéciale fédérale, 
cantonale et communale. 
2 L’équipement est réputé garanti lorsque : 
a) toutes les installations requises sont réalisées ou qu’il est établi qu’elles seront achevées au plus 
tard à la fin des travaux de constructions et installations ou si nécessaire au début des travaux ; 


- 18 - 
b) les raccordements au réseau routier et au réseau des canalisations publiques ont été autorisés. 
3 Si les installations d’équipement se trouvent sur un fonds appartenant à un tiers, l’équipement est 
également réputé garanti lorsqu’il existe un plan liant les propriétaires ou lorsqu’une convention portant 
sur le droit à l’aménagement et au maintien des installations a été passée avant l’octroi de l’autorisation 
de construire. Les droits nécessaires doivent être acquis au moment du début des travaux. 
4 Les installations d’équipement sont réputées suffisantes lorsque les besoins liés à la nouvelle 
construction ou transformation peuvent être absorbés par les réseaux existants. 
Ces prescriptions sont semblables à celles que prévoyaient les articles 9 et 10 de 
l’ordonnance du 2 octobre 1996 sur les constructions (aOC ; RO/VS 1996 p. 342 ss). 
Au plan communal, le RCCZ pose certaines règles générales quant à l’équipement des 
zones à bâtir (art. 12) et aux accès sur la voie publique (art. 18 let. a), mais celles-ci ne sont 
pas pertinentes compte tenu de la situation d’espèce. 
5.4 Les recourants arguent, d’une part, que l’accès projeté n’est pas suffisant au plan 
technique. Ils soutiennent qu’il est pratiquement illusoire d’utiliser ledit accès, en raison de 
sa pente à 18 % et de sa situation en altitude. 
5.4.1 La question de savoir si un accès est suffisant au plan technique dépend de 
l’ensemble des circonstances du cas concret ; elle doit être examinée sans schématisme et 
en tenant compte du principe de proportionnalité. Pour cette raison, les autorités 
communales et cantonales disposent en ce domaine d'un important pouvoir d'appréciation. 
En règle générale, l’accès est suffisant au plan technique si la sécurité des usagers est 
garantie sur toute sa longueur, si la visibilité et les possibilités de croisement sont adaptées 
et si l'accès des services de secours et de voirie est assuré. La loi n'impose pas des voies 
d'accès idéales ; il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte 
soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni 
ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_471/2020 du 19 mai 2021 consid. 3.1 et 1C_473/2019 du 17 juin 2020 
consid. 2.2 et les réf. cit. ; RVJ 2012 p. 38 consid. 3b ; ACDP A1 16 228 du 21 janvier 
2021consid. 2.2 ; Eloi Jeannerat, op. cit., nos 26 à 29 ad art. 19 LAT). Dans certaines régions, 
il n’est pas exclu que l’accès par un chemin pédestre soit considéré comme suffisant (RVJ 
2012 p. 38 consid. 4b et 4c). 
L'autorité peut également fonder sa décision sur les normes de l'Union suisse des 
professionnels de la route (dites « normes VSS »). Celles-ci ne sont cependant que des 
lignes directrices, dont l'application doit tenir compte des principes généraux du droit. On ne 
peut donc s'y référer sans tenir compte des particularités du cas d'espèce (arrêt du Tribunal 


- 19 - 
fédéral 1C_589/2020 du 25 mars 2021 consid. 3.1 ; Eloi Jeannerat, op. cit., no 27 ad art. 
19 LAT). Il s'ensuit, en particulier, qu'un accès ne peut être qualifié d'insuffisant du simple 
fait qu'il ne correspond pas aux normes VSS (arrêt du Tribunal fédéral 1C_157/2008 du 
10 juillet 2008 consid. 2.6 ; ACDP A1 10 80 du 4 février 2011 consid. 10b). 
5.4.2 En l’occurrence, l’accès en cause est une route privée visant à desservir uniquement 
le chalet projeté sur la parcelle no xxx1, à environ 1370 m d’altitude. Selon la demande 
d’autorisation de construire et les plans approuvés, cette route disposera d’une largeur de 
3 m et sera longue d’environ 65 m (cf. pièces nos 000004 et 000012 du dossier du Conseil 
d’Etat), traversant de part en part les parcelles nos xxx1, xxx2 et xxx4, dont la pente naturelle 
n’apparaît pas particulièrement prononcée (cf. profils des façades ouest et est, sous pièce 
no 000024 du dossier du Conseil d’Etat). 
Au considérant 3.2 de sa décision, l’autorité précédente a notamment retenu que la pente 
de 18 % n’empêchait pas l’utilisation de cet accès toute l’année, en se fondant sur les 
déclarations des constructeurs qui indiquaient qu’en période hivernale, la route pouvait être 
déneigée et, si nécessaire, sécurisée grâce à l’épandage de sable (cf. détermination du 22 
juin 2020). Manifestement, cette argumentation est convaincante. En Valais, il n’est pas 
inhabituel que les routes privées desservant des habitations sises sur les coteaux soient 
relativement pentues, sans pour autant être la source d’un danger excessif pour leurs 
usagers. La Cour souligne que l’accès ici en cause ne vise à desservir qu’un seul logement. 
Il s’agit donc d’un accès exclusif que n’emprunteront qu’un nombre très restreint de 
véhicules et qui pourra, le cas échéant, être sécurisé par les propriétaires en fonction des 
conditions météorologiques. Partant, les critiques toutes générales que formulent les 
recourants quant à l’utilisation de cette desserte ne permettent pas de considérer que celle-
ci n’est pas techniquement adaptée à l’utilisation prévue. 
5.5 D’autre part, les recourants affirment que l’accès projeté n’est pas suffisant au plan 
juridique. Ils font remarquer que, pour accéder au chalet qu’ils projettent d’ériger, les 
constructeurs doivent obtenir des servitudes de passage sur la parcelle no xxx4 et sur la 
parcelle no xxx3 (route privée existante). Or, si les propriétaires de ces deux biens-fonds 
avaient accepté le principe de l’inscription d’une servitude, celle-ci était subordonnée à des 
conditions dont les pièces au dossier n’indiquaient pas qu’elles étaient remplies. De fait, 
aucune servitude n’avait été inscrite au registre foncier avant l’octroi de l’autorisation de 
construire. 
5.5.1 Selon la jurisprudence, l’autorité compétente peut autoriser une construction sur un 
bien-fonds qui, sans être directement accessible depuis la voie publique, l’est par le biais 


- 20 - 
d’une servitude foncière au sens des articles 730 ss du code civil suisse du 10 décembre 
1907 (CC ; RS 210), dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l'utilisation 
prévue. S’il est vraisemblable que le terrain destiné à être construit dispose d'un accès 
suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux propriétaires du terrain grevé de démontrer 
le contraire (arrêt 1C_471/2020 précité consid. 3.1.3 et les réf. cit.). Une éventuelle servitude 
ne doit pas forcément avoir été inscrite au registre foncier lors de l’octroi du permis de 
construire, mais elle doit au moins avoir été convenue (Eloi Jeannerat, op. cit., no 35 ad art. 
19 LAT et les réf. cit. sous la note 121). 
5.5.2 En l’occurrence, il est constant que les parcelles nos xxx1 et xxx2 ne disposent pas 
d’un accès à la voie publique, puisqu’elles sont situées à quelque 8 m d’une route privée 
carrossable (parcelle no xxx3), la parcelle intercalée portant le no xxx4. Z_________ ont 
obtenu les accords de principe des propriétaires de ces deux biens-fonds pour faire 
inscrire au registre foncier des servitudes de passage en faveur des nos xxx1 et xxx2. Ces 
accords étaient subordonnés à certaines conditions (versement d’une somme de 20 000 fr., 
réparation des dégâts causés à la route existante par les transports de chantier, 
participation aux frais de déneigement du no xxx3 et autorisation de construire un couvert 
pour deux voitures sur le no xxx4 ; cf. lettres des 28 août et 3 septembre 2019 ainsi que 
le plan annexé, sous pièces nos 000066 à 000068 du dossier du Conseil d’Etat). Ils sont 
expressément mentionnés dans l’autorisation de construire, celle-ci précisant en outre 
qu’une servitude d’accès devra être impérativement inscrite au registre foncier et en 
faveur de la commune avant le début des travaux. 
Il est exact, comme le relèvent les recourants, que les droits d’accès en question n’ont, 
en l’état, pas été inscrits au registre foncier. Cela ne signifie toutefois pas que l’accès 
n’est pas juridiquement garanti. Bien au contraire, les accords de principe donnés par 
les propriétaires des futurs fonds dominants rendent vraisemblable qu’une solution 
privée en ce sens sera trouvée. En effet, aucun élément au dossier ne permet de douter 
de la faisabilité de ladite solution. La route privée sur le no xxx3 sert déjà de desserte 
aux parcelles alentours et son utilisation pour accéder aux nos xxx1 et xxx2 n’est soumise 
qu’au règlement de conditions usuelles (contrepartie en argent et participation aux frais de 
réfection et de déneigement). L’accès traversant le no xxx4 ne pose, quant à lui, aucun 
problème particulier compte tenu de la configuration de cette parcelle, très étroite à cet 
endroit. La réalisation d’un couvert pour deux véhicules par le propriétaire de cette parcelle 
ne pose pas non plus de difficultés, cette condition signifiant essentiellement que 
Z_________ doivent s’abstenir de s’opposer à cet aménagement prévu à proximité du 
no xxx2. Enfin, on comprend que ceux-ci n’aient pas d’emblée conclu ces accords et fait 


- 21 - 
inscrire les servitudes en question au registre foncier, les frais y afférent n’ayant de sens 
que si leur projet de construction se concrétise. 
Il s’ensuit que l’autorité précédente a admis à bon droit que l’accès au chalet projeté était 
garanti sur le plan juridique, les recourants échouant à démontrer que les droits de passage 
nécessaires ne pourraient manifestement pas être acquis au bénéfice des nos xxx1 et xxx2. 
Cela est d'autant plus vrai que, selon la jurisprudence, lorsque le droit cantonal le permet 
(comme c’est le cas en Valais, cf. art. 4 al. 2 OC), le projet peut disposer de l'équipement 
routier au plus tard au moment de sa réalisation et non dès l’octroi du permis de bâtir (ATF 
127 I 103 consid. 7d et arrêt du Tribunal fédéral 1C_245/2014 du 10 novembre 2014 consid. 
4.1 ainsi que les réf. cit. ; ACDP A1 16 228 précité consid. 2.2). 
6.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
6.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause doivent être mis à la charge des recourants, 
solidairement entre eux (art. 88 al. 2 et 89 al. 1 LPJA). Puisqu’ils succombent dans leurs 
conclusions, ceux-ci n’ont pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). 
Les recourants devront en outre verser des dépens à Z_________, qui ont pris une 
conclusion en ce sens et obtiennent gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA). 
6.3 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des presta-
tions et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 
25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités 
judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 
1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). 
6.4 Les dépens dus par les recourants à la partie adverse sont fixés de manière globale 
à 1500 fr. (TVA comprise ; art. 4, 27 et 39 LTar). En sus de l’indemnisation des débours 
de cette partie, fixés forfaitairement à 50 fr. (pour les frais de copies [50 cts par page : ATF 
118 Ib 349 consid. 5] et de port [selon le tarif postal ; cf. à ce sujet, RVJ 2002 p. 315]), ce 
montant tient compte de l’activité déployée par le mandataire de cette partie, travail qui a 
consisté principalement en la prise de connaissance du dossier et en la rédaction d’une 
réponse de 4 pages. 
 
 


- 22 - 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce : 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de Y_________, solidairement entre eux ; 
ceux-ci n’ont pas droit à des dépens. 
3. 
Y_________ verseront à Z_________ 1500 fr. pour leurs dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M_________, avocat, pour les 
recourants, à Maître N_________, avocat, pour Z_________, à la commune de 
X_________, et au Conseil d'Etat. 
Sion, le 22 septembre 2021