vs_gerichte · A1 15 13 · 2015-06-16 · fr
Bauwesen
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A1 15 13 ARRÊT DU 16 JUIN 2015 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Thomas Brunner, président ; Jean-Bernard Fournier et Christophe Joris, juges ; Ferdinand Vanay, greffier en la cause HELVETIA NOSTRA, recourante, représentée par Maître M_________ contre CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans l’affaire qui oppose la recourante à X_________, représenté par Maître N_________ et à la COMMUNE DE O_________, autre autorité, représentée par Maître P_________ (droit des constructions ; permis de bâtir un complexe hôtelier) recours de droit administratif contre la décision du 1

A1 15 13 
 
 
ARRÊT DU 16 JUIN 2015 
 
en la cause 
 
contre 
 
(droit des constructions ; permis de bâtir un complexe hôtelier) 
recours de droit administratif contre la décision du 1er décembre 2014 
 
 


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Faits 
 
A. La parcelle n° xxx1 du cadastre communal de O_________ se trouve au lieu-dit 
« A_________ », au-dessus de B_________. Rangée en zone constructible 4 (ordre 
dispersé, densité 0,60) selon le plan d’affectation des zones (PAZ) et le règlement 
intercommunal des constructions et des zones (RIC), elle forme la partie sud-ouest du 
plan de quartier (PQ) « C_________ − A_________ », approuvé par le conseil 
communal le 29 février 2012. Cette planification de détail prévoit l’implantation, à cet 
endroit, d’un parking souterrain surmonté de trois bâtiments contigus (H1, H2 et H3) 
totalisant quelque 298 lits hôteliers et, dans sa partie nord-est, la construction de 
logements regroupés dans huit chalets d’habitation de quatre à sept niveaux (L1 à L8). 
Le 18 juillet 2012, le conseil communal de O_________ délivra à X_________ le 
permis de construire que celui-ci avait sollicité pour ériger ces huit bâtiments (dossier 
n° 12/11). Cette décision, qui rejetait l’opposition de D_________ SA, ne fut pas 
contestée par un recours ; elle est ainsi entrée en force. 
Le 5 décembre 2012, le conseil communal délivra à X_________ un second permis de 
construire pour ériger sur le n° xxx1 une route d’accès, le parking souterrain et les trois 
bâtiments à vocation hôtelière H1, H2 et H3 (dossier n° 12/27). Il leva également, à 
cette occasion, l’opposition que l’association Helvetia Nostra avait déposée à la suite 
de la parution de ce projet au Bulletin officiel (B. O.) n° xxx. 
B. Helvetia Nostra porta cette décision devant le Conseil d’Etat, le 9 janvier 2013, 
arguant que le projet de construction concernait très vraisemblablement des rési-
dences secondaires interdites depuis l’acceptation, le 11 mars 2012, de l’initiative 
populaire visant à limiter la construction de ce type de logements dans les communes 
qui en comptent déjà plus de 20 % sur leur territoire. 
La commune de O_________ proposa de déclarer ce recours irrecevable, le 28 juillet 
2013, observant que Helvetia Nostra s’était abstenue d’agir dans les procédures anté-
rieures, amorcées en 2008, qui avaient conduit à modifier le PAZ communal et à 
approuver le PQ « C_________ − A_________ ». Elle souligna également la 
destination exclusivement hôtelière des trois bâtiments autorisés, ainsi que cela 
ressortait de cette planification de détail et de son règlement (annexe 5.9). 


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Le 9 octobre suivant, la commune assortit le permis de bâtir d’un avenant qui constatait 
formellement la vocation hôtelière des logements autorisés, imposait des charges y 
relatives et prévoyait l’inscription au registre foncier d’une mention « résidence affectée 
à l’hébergement touristique ». Elle déposa cette pièce deux jours plus tard, accom-
pagnée de copies de plusieurs documents relatifs au PQ « C_________ − 
A_________ », et confirma ses conclusions. 
X_________ proposa lui aussi de déclarer le recours irrecevable, subsidiairement de le 
rejeter, le 22 octobre 2013. 
Le 14 novembre suivant, Helvetia Nostra indiqua recourir contre l’avenant du 9 octobre 
2013 et avoir qualité pour le faire. 
A la demande de l’organe d’instruction du Conseil d’Etat, la commune déposa par la 
suite le dossier d’approbation du PQ « C_________ − A_________ » et celui de 
permis de construire pour les bâtiments L1 à L8 ; après avoir pu consulter ces pièces 
et obtenir un délai de détermination prolongé, Helvetia Nostra ne déposa aucune 
observation. 
Le 26 novembre 2014, le Conseil d’Etat rejeta ces deux recours, pour autant que rece-
vables, et confirma la légalité du permis de bâtir litigieux, lequel ne contrevenait pas à 
la réglementation limitant la construction de résidences secondaires. Il observa en 
particulier que le projet contesté visait à ériger un complexe hôtelier, tel que prévu par 
le PQ en force, dont l’exploitation sur la durée ressortait d’un business plan détaillé et 
dont l’affectation à cet usage était, conformément aux exigences tirées de l’article 6 
alinéas 1 et 2 de l’ordonnance fédérale du 22 août 2012 sur les résidences secon-
daires (ORSec ; RS 702), garantie au moyen de charges figurant dans l’avenant du 
9 octobre 2013. 
C. Le 19 janvier 2015, Helvetia Nostra conclut céans, principalement, à l’annulation de 
cette décision et du permis de bâtir délivré le 5 décembre 2012, subsidiairement au 
renvoi de la cause à l’autorité communale pour nouvelle décision, une fois la loi fédé-
rale sur les résidences secondaires entrée en vigueur. Elle se référa à la teneur de 
l’ATF 139 II 243 consid. 10.5 pour soutenir que le Tribunal fédéral avait édicté, dans le 
cadre de l’application de l’article 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; 
RS 101) limitant la construction de ce type de résidences, une interdiction provisoire de 
délivrer des permis de bâtir pour des constructions telles que celles qu’elle contestait in 
casu, jusqu’à ce que la législation sur les résidences secondaires fixe les conditions 


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permettant d’éventuellement autoriser un projet de ce genre. A la suivre, pareil permis 
de bâtir ne pouvait pas être délivré sur la seule base de l’ORSec, le Conseil fédéral 
ayant excédé la marge de manœuvre qui était la sienne lorsqu’il a adopté cette 
ordonnance. Elle signala par ailleurs que l’on ne pouvait pas lui reprocher de n’être pas 
intervenue dans la procédure d’adoption du PQ « C_________ − A_________ » et que 
l’article 8 ORSec, dont elle contestait la constitutionnalité, ne pouvait pas valablement 
permettre la construction de résidences secondaires prévues par cette planification 
adoptée en urgence le 29 février 2012. La recourante requit expressément le dépôt du 
dossier n° 12/11 ayant conduit la commune de O_________ à délivrer, le 18 juillet 
2012, un permis de construire pour les bâtiments L1 à L8. 
Le Conseil d’Etat déposa le dossier de la cause, y compris celui précité et celui relatif à 
la procédure d’adoption du PQ « C_________ − A_________ », le 4 février 2015, et 
proposa de rejeter le recours ; il précisa que le projet contesté concernait la 
construction d’un hôtel de 93 chambres, avec un restaurant et divers locaux de 
services et de bien-être, et non de logements parahôteliers. 
La commune de O_________ proposa, principalement, de déclarer le recours irrece-
vable, subsidiairement de le rejeter, le 16 février 2015. A la forme, elle rappela que le 
permis de construire contesté était l’aboutissement d’un processus entamé en 2008 
avec la modification de son PAZ, soit bien avant l’initiative sur les résidences secon-
daires. Elle réaffirma que la recourante n’était jamais intervenue dans les procédures 
de planification générale et spéciale − ni d’ailleurs dans celle d’autorisation de 
construire pour les bâtiments L1 à L8 − ce qui la privait de la possibilité d’exiger le 
contrôle incident du PAZ ou du PQ dans le cadre d’une procédure de permis de bâtir. 
Sur le fond, la commune souligna que le projet contesté visait à construire un hôtel, ce 
que n’interdisait nullement l’article 75b Cst. 
Le 4 mars 2015, X_________ proposa lui aussi de rejeter le recours pour autant qu’il 
soit recevable, sous suite de dépens. 
Ces écritures furent communiquées le lendemain à la recourante, qui fut invitée à 
déposer ses éventuelles remarques complémentaires jusqu’au 20 mars 2015. Après 
plusieurs demandes de prolongation de ce délai, celle-ci signala, le 13 avril 2015, 
l’existence de pourparlers transactionnels entre les parties. A sa demande, un ultime 
délai échéant le 16 mai suivant lui a été imparti pour se déterminer sur les écritures 
précitées, en cas d’échec des pourparlers. Aucune détermination ne fut déposée dans 
ce délai ni à ce jour. 


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Considérant en droit 
 
1.1 Le recours répond aux exigences formelles que posent les articles 72, 78 lettre a, 
80 alinéa 1 lettres b-c, 46 et 48 de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la 
juridiction administratives (LPJA ; RS/VS 172.6) ; il est donc sous cet angle recevable. 
1.2 A qualité pour recourir toute organisation que la loi autorise (art. 80 al. 1 let. a et 
44 al. 1 let. b LPJA), sans qu'elle n’ait alors à se prévaloir d'un intérêt digne de protec-
tion à obtenir la réforme ou l'annulation de la décision critiquée (art. 44 al. 1 let. a 
LPJA). La qualité pour agir de Helvetia Nostra est contestée, en particulier par la 
commune de O_________ qui relève que le permis de bâtir litigieux s’appuie sur une 
planification de détail en force que cette association n’a jamais contestée, ce qui 
priverait cette association de la possibilité d’agir au stade ultérieur de la procédure de 
permis de bâtir, conformément à l’article 12c alinéa 3 de la loi fédérale du 1er juillet 
1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN ; RS 451). La Cour peut 
s’abstenir de trancher formellement cette question et malgré tout entrer en matière sur 
le recours de droit administratif, eu égard à l’issue matérielle de celui-ci (cf. infra 
consid. 2). 
1.3 Le Conseil d’Etat a déposé le dossier de la cause, le 4 février 2015, lequel 
comprend le dossier communal n° 12/11 relatif à la demande d’autorisation de cons-
truire les bâtiments L1 à L8 ; la requête de la recourante en ce sens est donc satisfaite 
(art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). 
2.1 La décision attaquée confirme le permis de bâtir délivré, le 5 décembre 2012, pour 
la construction sur le n° xxx1 d’une route d’accès, d’un parking souterrain et de trois 
bâtiments H1, H2 et H3 totalisant quelque 298 lits (dossier n° 12/27). La recourante 
critique ce prononcé en arguant que le permis de bâtir concerne des logements entrant 
dans la catégorie des « hébergements touristiques qualifiés », au sens de l’article 4 
lettre b ORSec. Or, selon elle, le Tribunal fédéral a provisoirement interdit, dans le 
cadre de l’application de l’article 75b Cst. limitant la construction de résidences secon-
daires, de délivrer des permis de bâtir pour la construction de logements de vacances 
utilisés intensivement, jusqu’à ce que la législation sur les résidences secondaires fixe 
les conditions permettant d’éventuellement autoriser un projet de ce genre ; Helvetia 
Nostra se réfère à cet égard à l’ATF 139 II 243 consid. 10.5. 


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2.2 Cette jurisprudence fédérale mentionne en particulier ce qui suit : 
 
« Soweit Art. 75b Abs. 1 BV eine absolute Grenze von 20 % am Gesamtwohnungsbestand und an der 
Wohnnutzfläche jeder Gemeinde festschreibt, besteht Klarheit und Bestimmtheit des Tatbestands und 
der Rechtsfolge hinsichtlich derjenigen neuen Wohnnutzungen, die unzweifelhaft unter den Zweit-
wohnungsbegriff fallen und in einer Gemeinde mit eindeutig überschiessendem Zweitwohnungsanteil 
beabsichtigt sind. Die so erfassten Sachverhalte ("kalte Betten") sind relativ einfach abzugrenzen und 
nicht komplex. Die mögliche Rechtsänderung wurde schon lange im Voraus publik und das sich daraus 
ergebende Verbot wurde breit diskutiert; die insoweit betroffenen Normadressaten waren bekannt. Der 
sofortigen Anwendbarkeit dieses "harten Kerns" der neuen, speziellen Verfassungsnorm steht daher 
nichts entgegen, auch wenn sie eine nicht unerhebliche Beschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 
BV) bedeutet. 
Art. 75b BV bedarf aber in weiten Teilen der Konkretisierung durch Ausführungsvorschriften. Dies gilt 
einerseits für die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen in den betroffenen Gemeinden noch 
Baubewilligungen für bestimmte, besonders intensiv genutzte Arten von Zweitwohnungen ("warme 
Betten") erteilt werden dürfen. Andererseits ist klärungsbedürftig, ob und inwieweit die Umnutzung von 
Erst- zu Zweitwohnungen bzw. die Erweiterung und der Ersatz bestehender Zweitwohnungen zulässig 
ist. 
Soweit Ausführungsrecht unabdingbar ist, um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der 
Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen zu können, beschränkt sich die unmittelbare 
Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilli-
gungsverbot für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten der Ausfüh-
rungsbestimmungen. Im Ergebnis kommt dieses vorsorgliche Verbot einer Planungszone gleich. Es ist 
weit auszulegen, um dem Gesetzgeber nicht vorzugreifen und eine Präjudizierung der künftigen Aus-
führungsbestimmungen zu vermeiden. » 
Le Tribunal fédéral constate ainsi, à la suite de l’entrée en vigueur immédiate de 
l’article 75b Cst., l’interdiction générale de bâtir, dans les communes visées, des loge-
ments qui entrent clairement dans la notion de résidences secondaires (lits froids). Il 
ajoute que cette norme constitutionnelle devra être concrétisée par des dispositions 
d’application spéciales, lesquelles auront notamment pour but de déterminer si et à 
quelles conditions pourront être bâties, dans ces communes, des résidences secon-
daires destinées à un usage touristique intensif (lits chauds). Il en déduit qu’en atten-
dant l’entrée en vigueur de ces dispositions d’application, qui permettront de délimiter 
définitivement et précisément la portée de l’article 75b Cst., il y a lieu d’interdire provi-
soirement la construction de résidences secondaires dans les communes concernées 
par cette restriction. 
2.3 Le 1er janvier 2013, est entrée en vigueur l’ORSec, réglementation provisoire que 
le Conseil fédéral a adoptée afin de fixer, jusqu’à l’entrée en vigueur de la législation 


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d’exécution de l’art. 75b Cst., les conditions dans lesquelles des projets de construction 
peuvent être autorisés dans les communes concernées par l’interdiction de bâtir des 
résidences secondaires (art. 1 et 9 ORSec). Selon l’article 2 ORSec, est réputée rési-
dence secondaire celle qui n’est pas utilisée toute l’année par une personne domiciliée 
dans la commune ou pour les besoins d’une activité lucrative ou d’une formation. A 
teneur de cette définition large, des logements exploités dans le cadre d’un hôtel, 
comme ceux autorisés en l’occurrence, sont réputés être des résidences secondaires 
(v. aussi Office fédéral du développement territorial ARE, rapport explicatif relatif à 
l’ORSec du 17 août 2012 p. 6). L'article 4 ORSec prévoit que, dans les communes qui 
comptent une proportion de résidences secondaires supérieure à 20 %, des autorisa-
tions de construire ne peuvent être accordées que pour des résidences : 
- 
qui seront utilisées comme résidence principale (let. a), ou 
- 
qui ne seront pas personnalisées et qui seront mises à la disposition d’hôtes toute l’année, aux 
conditions usuelles du marché et uniquement pour des séjours de courte durée, à condition qu'elles 
soient mises sur le marché dans le cadre d'une structure d'hébergement organisée ou que le pro-
priétaire habite dans le même bâtiment (let. b). 
 
2.4 La jurisprudence que cite la recourante, postérieure à l’entrée en vigueur de 
l’ORSec, n’a pas constaté l’illégalité des dispositions figurant dans cette ordonnance 
fédérale, singulièrement de l’article 4 ORSec. Le Tribunal fédéral a d’ailleurs par la 
suite formellement discuté l’application des conditions que pose cette disposition (arrêt 
1C_348/2014 du 20 février 2015 consid. 3.1). Il a ainsi retenu qu’un permis de bâtir 
délivré après le 11 mars 2012 ne pouvait, dans les communes concernées, être 
confirmé qu’à condition que soit exclue l'utilisation de la construction en tant que rési-
dence secondaire (arrêt 1C_289/2013 du 28 octobre 2013 consid. 3.2). Il a relevé à ce 
sujet que, face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences 
secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient 
tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utili-
ser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touris-
tique mise à disposition du public. Il a indiqué qu’un abus de droit manifeste ne saurait 
toutefois être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé 
comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences 
principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en 
présence d'autres indices concrets (arrêt 1C_348/2014 précité consid. 3.1 ; arrêt 
1C_874/2013 du 4 avril 2014 consid. 4.5). 


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Il ne ressort dès lors pas de cette jurisprudence récente qu’il faille renoncer à appliquer 
en particulier l’article 4 lettre b ORSec, lequel permet, à certaines conditions, d’autori-
ser la construction de logements à vocation hôtelière. Il n’y a pas non plus lieu de 
considérer que l’application de cette disposition transitoire dans le cas d’espèce revient 
à préjuger de l’application future de la loi fédérale sur les résidences secondaires ou à 
mettre en péril les objectifs de cette loi. En effet, cette législation adoptée par les 
Chambres fédérales le 20 mars 2015 (cf. FF 2015 2539 ss), dont l’entrée en vigueur 
est prévue pour le début de l’année 2016 sous réserve d’un référendum aboutissant 
d’ici au 9 juillet 2015, prévoit à son article 7 alinéa 1 lettre b et alinéa 2 lettre b des 
conditions similaires qui permettraient, in casu, d’autoriser le projet d’hôtel contesté 
nonobstant le fait qu’il doit être implanté dans une commune visée par le régime et les 
restrictions découlant de l’article 75b Cst. Il s’ensuit que la jurisprudence fédérale à 
laquelle Helvetia Nostra se réfère ne lui est d’aucun secours. 
2.5 Force est de constater, à l’examen des pièces des dossiers, que les logements sis 
dans les bâtiments contigus H1, H2 et H3, objets du permis de bâtir litigieux, ont indu-
bitablement une vocation hôtelière au sens de l’article 4 lettre b ORSec ou de l’article 7 
alinéa 2 lettre b du projet de loi approuvé par les Chambres fédérales. Il s’agit en effet 
de chambres, de suites et d’attiques exploités dans le cadre d’un complexe hôtelier et 
ainsi durablement mis à la disposition d’hôtes pour des séjours de courte durée, aux 
conditions usuelles du marché. Cela ressort notamment de l’autorisation de construire 
du 5 décembre 2012, qui mentionne un « projet d’hôtel » (p. 6) et qui détaille, en appli-
cation des règles communales sur le contingentement des résidences secondaires 
(RQC), la répartition des surfaces de la manière suivante (p. 9) : 
Surface de plancher totale : 17 822 m2 
Surface de résidences principales (hôtel) : 17 822 m2 
Surface de résidences secondaires : 0 m2 
Ce constat s’appuie sur les documents figurant au dossier du PQ « C_________ − 
A_________ », qui montrent que les logements projetés sur le n° xxx1, dans les 
bâtiments H1, H2 et H3, sont destinés à de l’hôtellerie « classique » (cf. en particulier 
art. 8 let. a, 9, 15 et 16 du règlement PQ ; rapport selon l’art. 47 OAT p. 4 et 6 ; rapport 
technique sur les infrastructures p. 5 et 11 ; notice d’impact sur l’environnement p. 6). 
De même, les plans déposés dans le cadre de la procédure d’approbation du PQ 
(annexe 5.9), puis ceux joints à la demande de permis de bâtir et approuvés, prévoient 
la construction d’un hôtel haut de gamme doté de toutes les structures caractérisant ce 
type d’hébergement (accueil, restaurant, bar, cuisines et boutiques au rez supérieur ; 


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réception, zone wellness et restaurant au rez inférieur ; couloirs avec salons et locaux 
de service dans les étages ; absence de cuisines dans les chambres et les suites ; 
parking destiné aux employés). Enfin, le business plan établi en septembre 2013, dans 
lequel sont clairement abordées des questions financières et organisationnelles carac-
téristiques d’un hôtel, corrobore également cette appréciation. Dans ces conditions, il 
n’y pas d’indices permettant de conclure à l’existence d’un abus de droit manifeste 
laissant penser que le constructeur ne vise pas à bâtir sur le n° xxx1, conformément à 
la mention au registre foncier dont le permis de construire impose l’inscription (art. 6 al. 
1 ORSec), un hébergement touristique qu’autorisent les dispositions d’application de 
l’article 75b Cst. 
2.6 La Cour signale encore, en tant que de besoin, que le permis de bâtir contesté ne 
porte pas sur la construction des bâtiments d’habitation L1 à L8, autorisés selon une 
décision du 18 juillet 2012 qui est restée inattaquée et qui est entrée en force. 
3.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable 
(art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
3.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de la recourante 
(art. 89 al. 1 LPJA), qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). 
Celle-ci versera en outre à X_________, qui a pris une conclusion dans ce sens et 
obtient gain de cause, une indemnité pour ses dépens. 
3.3 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence, et compte 
tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 25 de la loi du 
11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou 
administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 1500 fr., 
débours compris (art. 11 LTar). Les dépens dus par la recourante à la partie adverse 
sont arrêtés à 1000 fr. (TVA comprise). En plus des débours du mandataire de 
X_________, ce montant tient compte du travail effectué par celui-là, qui a consisté 
principalement à la rédaction des trois pages que compte la réponse du 4 mars 2015. 
 
 


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Prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de Helvetia Nostra. 
3. 
Helvetia Nostra, qui supporte ses frais d’intervention, versera en outre à 
X_________ une indemnité de 1000 fr. pour ses dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M_________, pour la recourante, à 
Maître N_________, pour X_________, à Maître P_________, pour la commune 
de O_________, et au Conseil d'Etat. 
Sion, le 16 juin 2015.