vs_gerichte · A1 14 249 · 2015-02-26 · fr
Bauwesen
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A1 14 249 ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2015 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Jean-Pierre Zufferey, président ; Jean-Bernard Fournier et Thomas Brunner, juges ; Ferdinand Vanay, greffier en la cause X_________, recourante, représentée par Maître M_________ contre CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans l’affaire qui oppose la recourante à Y_________, représenté par Maître N_________, et à la COMMUNE DE O_________, autre autorité (construction d’un bâtiment d’habitation et commercial)

A1 14 249 
 
 
ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2015 
 
en la cause 
 
contre 
 
(construction d’un bâtiment d’habitation et commercial) 
recours de droit administratif contre la décision du 20 août 2014 
 
 


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Faits 
 
A. La parcelle n° xxx1, folio n° xxx, du cadastre communal de O_________ se situe au 
numéro xxx de la rue A_________, à proximité du carrefour avec la rue B_________. 
Propriété de Y_________, ce bien-fonds d’une surface d’environ 540 m2 est rangé en 
zone centre II, selon le règlement communal de construction et de zones (ci-après : 
RCCZ) et le plan d’affectation des zones, votés par le conseil municipal, les 28 avril et 
11 mai 1988, et approuvés par le Conseil d'Etat, le 28 juin 1989. Une grande villa y est 
érigée de longue date. 
B. Le 20 juillet 2012, Y_________ déposa auprès de l’administration communale une 
demande d’autorisation de construire un immeuble d’habitation et commercial baptisé 
« C_________ » sur le n° xxx1. Le projet impliquait la démolition de la villa existante et 
l’édification d’un bâtiment locatif comprenant neuf appartements, ainsi qu’un studio 
d’enregistrement et un parking souterrain, répartis sur neuf paliers. 
La mise à l’enquête de ce projet au Bulletin officiel n° xxx du xxx 2012 (p. xxx) suscita, 
le 10 septembre suivant, l’opposition de X_________, propriétaire de la parcelle 
n° xxx2 sise en limite nord. La prénommée y invoquait une violation de l’article 59 
RCCZ en matière d’alignement et signalait que la construction de l’ouvrage projeté, 
dont les parties souterraines étaient prévues en limite de propriété, impliquait des 
ancrages souterrains sur le n° xxx2, ainsi que des travaux spéciaux de renforcement, 
pour lesquels aucune servitude n’avait été constituée. 
Le 4 octobre 2012, Y_________ proposa de rejeter cette opposition, assurant en 
particulier que le bâtiment qu’il projetait de construire pouvait être réalisé sans 
ancrages sur la parcelle de l’opposante, cette manière de faire étant simplement plus 
coûteuse. 
Le 12 décembre suivant, le Secrétariat cantonal des constructions transmit à la com-
mune de O_________ le résultat de la consultation des organes cantonaux, qui 
préavisèrent tous positivement le projet moyennant le respect de charges et de 
conditions, la modification de certains aménagements intérieurs conformément à la 
législation sur l’intégration des personnes handicapées, ainsi que la vérification de la 
relation de hauteur de l’ouvrage projeté avec les autres bâtiments du quartier. Le 
conseil municipal de O_________ délivra à Y_________ le permis de bâtir sollicité, le 


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21 mars 2013, écartant l’opposition de dame X_________. Il communiqua cette 
décision le 14 avril suivant. 
C. Après avoir déposé une requête d’octroi de l’effet suspensif, la prénommée 
contesta dite décision devant le Conseil d’Etat, le 16 mai 2013. Elle invoqua d’abord 
une violation de son droit d’être entendue, reprochant à l’autorité communale d’avoir 
renoncé à une expertise technique préalable qu’elle avait pourtant expressément 
requise et qui était, selon elle, indispensable pour déterminer l’impact sur sa parcelle 
n° xxx2 des travaux de terrassement prévus par Y_________ jusqu’à une profondeur 
de dix mètres en limite de propriété. Elle réitéra d’ailleurs cette offre de preuve. 
Ensuite, dame X_________ soutint que le permis de bâtir avait été délivré sur la base 
d’éléments incomplets quant à la construction souterraine projetée et en violation du 
plan d’alignement. Elle maintint que le projet portait atteinte à son droit de propriété, 
par la pose d’ancrages souterrains sur sa parcelle à laquelle elle n’avait pas consenti, 
et à la sécurité, en raison des risques de glissements de terrain ; l’autorisation délivrée 
contrevenait ainsi aux articles 27 alinéa 2 et 52 de la loi du 8 février 1996 sur les 
constructions (LC ; RS/VS 705.1), 24 lettres a et b de l'ordonnance du 2 octobre 1996 
sur les constructions (OC ; RS/VS 705.100) et 31 RCCZ. Enfin, elle critiqua la hauteur 
du bâtiment projeté, supérieure à celles des ouvrages environnants, ce qui nuisait à 
l’intégration de celui-ci dans un paysage urbain répertorié à l’ISOS. 
Le 26 juin suivant, la commune de O_________ proposa de rejeter le recours. Elle 
releva notamment qu’elle avait assorti le permis de bâtir d’une condition quant à la 
réalisation du projet sans ancrages sur la parcelle n° xxx2, que le projet, conforme à la 
réglementation de la zone, ne compromettait pas le caractère du site et que les 
objectifs de l’ISOS ne commandaient pas de garder intacte la bâtisse existante. 
Y_________ se rallia à cette argumentation, le 31 juillet 2013, et dame X_________ 
maintint ses conclusions, le 22 août suivant. L’instruction de la procédure, suspendue 
entre les mois de septembre 2013 et février 2014 dans l’attente de l’issue de négocia-
tions entre les parties qui n’aboutirent pas, fut close le 24 mars 2014. 
Le 20 août 2014, le Conseil d’Etat rejeta le recours. Il considéra qu’une expertise tech-
nique au sujet de l’impact des travaux de terrassement sur le n° xxx2 n’était pas 
nécessaire, puisque la configuration du quartier ne mettait en évidence aucun risque 
de glissement de terrain, lesdits travaux pouvaient être sécurisés au moyen d’un pro-
cédé courant (paroi berlinoise) et le projet était suivi par un architecte diplômé et expé-
rimenté ; il écarta par là même les griefs de violation du droit d’être entendu et de 


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constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents. Sur le fond, il rejeta égale-
ment les critiques de dame X_________ en matière d’alignement et d’esthétique, 
observant que le secteur était affecté depuis 1988 à la zone centre II réservée à l’habi-
tat dense et au commerce dont le projet respectait la réglementation. Il ajouta que la 
bâtisse figurant sur le n° xxx1 n’était pas spécialement protégée par un inventaire 
contraignant et que le quartier, où alternaient villas et bâtiments locatifs, ne présentait 
aucune uniformité particulière que le projet contesté viendrait rompre. Ce constat 
demeurait, même en prenant en compte la hauteur de l’ouvrage projeté qui, à 17 m à 
la corniche et 21 m environ au faîte, était supérieure à celle des locatifs immédiatement 
voisins. 
D. Le 25 septembre 2014, la prénommée conclut céans, sous suite de dépens qu’elle 
chiffra à 3000 fr., à l’annulation de cette décision qui lui avait été communiquée le 
25 août précédent et, consécutivement, à l’annulation du permis de bâtir délivré à 
Y_________. Elle maintint que son droit à la preuve avait été violé, dès lors que les 
autorités précédentes avaient refusé d’ordonner une expertise technique quant aux 
travaux de terrassement, lesquels allaient nécessiter la pose d’une paroi berlinoise en 
limite de propriété et de pieux d’ancrages empiétant sur le n° xxx2, ce à quoi elle 
s’opposait formellement. Compte tenu de l’absence de plans précis et d’expertise, les 
questions de stabilité du terrain et de sécurité n’avaient pas été préalablement 
analysées, ce qui violait également l’article 11 de la loi fédérale du 7 octobre 1983 sur 
la protection de l’environnement (LPE ; RS 814.01). La recourante reprocha en outre 
au Conseil d’Etat d’avoir constaté les faits de manière incomplète, dans la mesure où il 
avait admis que le projet pouvait être autorisé tel que présenté, sans les plus amples 
détails au sujet de la construction souterraine qu’elle sollicitait. Elle soutint que la 
façade sud du bâtiment projeté comprenait une avancée triangulaire qui empiétait sur 
l’alignement, en violation des articles 6 LC et 59 lettre f chiffre 5 RCCZ, et que la façon 
de calculer la hauteur de cet ouvrage et le nombre de niveaux, fondée sur le RCCZ, 
était contraire au droit cantonal contraignant. Elle maintint que le projet portait atteinte 
à son droit de propriété, la faisabilité des travaux n’étant pas garantie sans la 
réalisation d’ancrages sur sa propre parcelle, solution qui requérait la création d’une 
servitude qu’elle n’avait pas acceptée et qui induisait un risque de glissement de 
terrain, en violation des articles 27 alinéa 2 et 52 LC, 31 lettre a RCCZ et 24 alinéa 1 
lettres a et b OC. Elle rappela, enfin, que le bâtiment projeté, plus haut que ceux des 
alentours, ne s’intégrait pas dans le paysage urbain pourtant cité dans le catalogue de 
protection de l’ISOS. A titre de moyens de preuve, la recourante proposa 
l’interrogatoire des parties, l’édition du dossier complet de la cause et l’organisation 


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d’une expertise technique au sujet de la sécurité des travaux spéciaux projetés, du 
respect de l’alignement et de l’intégration du bâtiment « C_________ » dans le 
quartier. 
Le Conseil d’Etat déposa le dossier de la cause, le 15 octobre 2014, et proposa de 
rejeter le recours ; la commune de O_________ prit la même conclusion, huit jours 
plus tard. 
Le 27 octobre suivant, Y_________ conclut lui aussi au rejet du recours et demanda 
des dépens. 
La recourante maintint ses conclusions, le 15 décembre 2014, écriture qui fut commu-
niquée trois jours plus tard au constructeur et aux autorités précédentes. 
 
Considérant en droit 
 
1. Sous les réserves mentionnées ci-après aux considérants 5 et 8, s’agissant de la 
motivation de certains griefs, le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 
46 et 48 de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – 
LPJA ; RS/VS 172.6). En tant que propriétaire du n° xxx2 situé en limite nord du 
n° xxx1 sur lequel est projeté l’ouvrage litigieux, la recourante est spécialement 
touchée par l’autorisation de construire octroyée à la partie Y_________ et a un intérêt 
digne de protection à faire vérifier la régularité de la décision du Conseil d’Etat qui 
rejette ses prétentions et confirme ce prononcé (art. 80 al. 1 let. a et 44 let. a LPJA). 
2.1 L’affaire porte sur la régularité du permis de bâtir délivré par la commune de 
O_________ pour la construction d’un bâtiment locatif et commercial sur le n° xxx1, en 
zone centre II ; le recours porté céans critique, sous plusieurs angles, la décision du 
Conseil d’Etat qui confirme l’autorisation de construire. Dans ce cadre, dame 
X_________ sollicite l’administration de plusieurs moyens de preuve, dont il convient 
d’examiner l’utilité. La prénommée a en effet le droit de participer à la procédure et de 
présenter ses moyens de preuve (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). Mais le 
droit de faire administrer les preuves, composante du droit d’être entendu que garantit 
l’article 29 alinéa 2 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101), n’est 
pas absolu. La prise en considération de moyens de preuve suppose que ceux-ci 
apparaissent utiles à l’établissement des faits pertinents. L’autorité de décision peut 


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donc se livrer à une appréciation anticipée de l’utilité du moyen de preuve offert et 
renoncer à l’administrer lorsque le fait dont les parties veulent établir la réalité n’est pas 
important pour la solution du cas, lorsque sa preuve résulte déjà de constatations 
versées au dossier ou lorsqu’elle arrive à la conclusion que ces preuves ne sont pas 
décisives pour la solution du litige, voire qu’elles ne pourraient l’amener à modifier son 
opinion (ATF 130 II 245 consid. 2.1 p. 428 s. et la jurisprudence citée ; RVJ 2009 p. 49, 
consid. 3b). 
2.2 Le Conseil d’Etat a déposé céans le dossier complet de la cause, incluant celui de 
la commune de O_________ ; la requête de la recourante en ce sens est donc 
satisfaite. Pour le reste, il ne se justifie pas d’interroger les parties, celles-ci ayant pu 
exposer par écrit leurs arguments au cours de la procédure et l’intéressée n’indiquant 
pas quels éclaircissements supplémentaires cette offre de preuve pourrait apporter. La 
Cour renonce également à ordonner une expertise technique destinée à déterminer 
quels travaux spéciaux sont nécessaires à une exécution sécurisée du projet litigieux, 
ainsi qu’à vérifier le respect de l’alignement et l’intégration du bâtiment dans le quartier 
A_________. En effet, les questions et motifs que ce moyen viserait à résoudre ou 
éclaircir peuvent en réalité être traités à satisfaction de droit sur la base des pièces du 
dossier, lequel comprend notamment des plans de construction et des photographies. 
3.1 Il s’ensuit que doit être rejeté le grief formel de violation du droit d’être entendu 
qu’invoque la recourante, qui reproche au Conseil d'Etat de n'avoir pas donné suite à 
son offre de preuve tenant à l’administration de ladite expertise technique. En effet, pas 
plus devant les autorités précédentes que devant la Cour de céans, ce moyen n’était 
nécessaire à la résolution de la cause. Le Conseil d’Etat l’a relevé à juste titre au 
considérant 2c de sa décision, non seulement en rappelant l’obligation de tous les 
exécutants de respecter scrupuleusement les règles usuelles de sécurité, mais aussi 
en mentionnant les caractéristiques du terrain − peu pentu, éloigné de tout cours d’eau, 
n’ayant jamais connu de glissements et déjà largement bâti depuis des décennies − et 
l’expérience de l’architecte dans ce type de constructions. 
3.2 La recourante conteste cette argumentation en expliquant le procédé de la paroi 
berlinoise, ouvrage de soutènement de la fouille qui est généralement sis au droit du 
bâtiment projeté et qui est assuré par des profilés mis en place au moyen de forages 
verticaux. Elle admet que ce mode de faire permet de sécuriser la fouille sans toucher 
au fonds voisin, mais soutient que cela sera insuffisant en l’espèce, le projet nécessi-
tant de creuser à dix mètres, profondeur qui implique notamment le renforcement de la 
paroi au moyen de pieux ancrés au-delà de la limite de propriété, qui empiéteraient de 


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manière souterraine sur son terrain n° xxx2. Cette affirmation n’est toutefois pas 
étayée. Il est exact que le procédé de la paroi berlinoise peut nécessiter la pose 
d’ancrages obliques vissés dans le mur de fouille, notamment en raison de la profon-
deur de celle-ci. Mais ce mode de sécurisation n’est pas le seul envisageable, la résis-
tance de la paroi pouvant être au besoin assurée par d’autres procédés de soutène-
ment (verticaux, horizontaux ou dans l’espace excavé) qui ne touchent pas au fonds 
voisin, ce que le constructeur a assuré, assurances que la commune a rendues obliga-
toires au moyen d’une charge assortie au permis de bâtir. Celui-ci réserve au surplus 
le droit des tiers, y compris le droit de propriété de la recourante. Quant à la sécurité 
lors de l’exécution des travaux, elle est de la responsabilité des professionnels de la 
construction impliqués dans la réalisation du projet, l’autorité délivrant le permis de 
bâtir s’assurant que celui-ci est assorti des charges et conditions usuelles prévues par 
la loi (art. 27 LC). En définitive, les craintes et critiques qu’évoque la recourante en lien 
avec l’exécution des travaux, en particulier les travaux de fouille, relèvent du droit 
privé ; en tant que telles, elles n’ont pas à être élucidées ou traitées dans le cadre de la 
procédure de droit public des constructions (cf. art. 15 al. 2 et 39 LC, art. 41 et 44 al. 3 
OC ; ACDP A1 14 90 du 16 juillet 2014 consid. 5). Il n’y avait, dans ces circonstances, 
pas lieu de requérir un avis technique sur cette question dans le cadre de l’octroi du 
permis de bâtir, respectivement de la vérification de la légalité de cette autorisation 
(v. aussi ACDP A1 12 40 du 14 septembre 2012 p. 8 ss). 
3.3 Dame X_________ invoque aussi, dans ce contexte, une violation de l’article 11 
LPE. Cette disposition prévoit en particulier le principe de limitation à la source des 
émissions de pollutions atmosphériques, de bruit, de vibrations et de rayons (al. 1) et 
de limitation à titre préventif desdites émissions (al. 2). Cet argument est manifeste-
ment mal fondé, l’article 11 LPE n’étant d’aucun secours à la recourante pour motiver 
son grief invoquant une atteinte à son droit à la preuve. 
4.1 L’intéressée reproche encore au Conseil d’Etat d’avoir constaté les faits de 
manière incomplète et abusé de son pouvoir d’appréciation en considérant que le 
projet pouvait être autorisé tel que présenté, sans de plus amples renseignements ou 
des documents supplémentaires qu’elle sollicitait déjà devant l’autorité communale ; 
ceux-ci concernaient la construction souterraine et son coût. 
4.2 Le dossier déposé par le constructeur comporte des plans complets de l’ouvrage, 
y compris ses parties souterraines ; ceux-ci comprennent notamment des justificatifs 
sismiques et thermiques détaillés. La demande d’autorisation de construire mentionne 
également le coût du projet qui, mené par un architecte expérimenté ayant fait appel à 


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un bureau d’ingénieurs, a été préavisé positivement par tous les organes cantonaux 
consultés, en particulier par le géologue cantonal. Ces éléments sont suffisants eu 
égard aux exigences de contenu de la demande d’autorisation de construire que pose 
l’article 32 alinéa 1 OC, notamment à ses lettres d et m ; la recourante ne peut être 
suivie lorsqu’elle décèle sur ces points des lacunes dans le dossier de construction. 
Celui-ci permettait au conseil municipal de statuer en connaissance de cause sur la 
demande de permis de construire et au Conseil d’Etat de vérifier la régularité de cette 
décision. Le bâtiment locatif projeté n’est pas, tant par sa nature que par les caractéris-
tiques de l’endroit où il est prévu de l’ériger, un ouvrage extraordinaire au point que 
l’étude de sa réalisation nécessite d’autres renseignements ou documents techniques. 
Quant aux travaux de fouille, il n’est pas indispensable qu’ils soient détaillés concrète-
ment, ni analysés par l’autorité, le permis de bâtir pouvant être délivré sur la base des 
éléments au dossier et une expertise n’était sur ce plan pas nécessaire, comme dit ci-
dessus. Partant, ce grief est lui aussi rejeté. 
5.1 Sous chiffre 4.5 de son mémoire de recours, dame X_________ invoque une 
atteinte à son droit de propriété, la faisabilité des travaux n’étant pas garantie sans la 
réalisation d’ancrages sur sa propre parcelle, solution impliquant la création d’une 
servitude qu’elle n’avait pas acceptée et un risque de glissement de terrain, en viola-
tion des articles 27 alinéa 2 et 52 LC, 31 lettre a RCCZ et 24 alinéa 1 lettres a et b OC. 
Cette argumentation est strictement identique à celle développée sous le même chiffre 
devant le Conseil d’Etat, à qui la recourante ne fait que reprocher de ne pas s’être 
prononcé sur cette question. Cette position est manifestement insoutenable, vu la 
teneur du considérant 2e de la décision attaquée, en lien avec le considérant 2c. 
5.2 Pareille motivation n'est pas conforme aux exigences déduites de l'article 48 alinéa 
2 LPJA, applicable au recours de droit administratif par renvoi de l'article 80 alinéa 1 
lettre c de cette loi. Ces règles interdisent en effet au justiciable de se limiter à repren-
dre tels quels les griefs articulés et valablement examinés dans l'instance antérieure ; 
elles l'obligent, au contraire, à exposer les raisons pour lesquelles il estime que la déci-
sion attaquée viole le droit, notamment en refusant d'admettre les moyens qu'il a déjà 
soulevés devant l'autorité précédente (cf. ACDP A1 14 160 du 21 novembre 2014 
consid. 4.2 et A1 13 365 du 21 février 2014 consid. 3.1 et les réf. cit. ; P. Moor/ 
E. Poltier, Droit administratif, vol. II, 3e éd., p. 804 ; J.-C. Lugon, Quelques aspects de 
la loi valaisanne sur la procédure et la juridiction administratives, RDAF 1989 p. 246). 
La recourante s'abstient précisément de le faire céans : elle ne formule aucune critique 
précise et concrète des raisons ayant amené le Conseil d’Etat à rejeter son recours 


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administratif sur ce point et n'allègue aucun fait susceptible d'apporter un éclairage 
différent à cette issue. En somme, son mémoire s'épuise en de simples redites justi-
fiant un rejet sommaire, voire une non-entrée en matière. Cela étant, la Cour renvoie la 
recourante aux considérants 2c et 2e précités qui sont suffisamment explicites et 
motivés. L’argumentaire de dame X_________, en tant qu’il évoque des problèmes de 
sécurité et la nécessité de poser des ancrages dans sa parcelle pour les travaux de 
fouille, se confond en outre avec celui traité au considérant 3.2 ci-dessus, à la lecture 
duquel la prénommée est également renvoyée. 
6.1 Celle-ci observe que la façade sud du bâtiment projeté comprend une avancée 
triangulaire ; elle affirme que celle-ci empiète sur l’alignement, en violation des articles 
6 LC et 59 lettre f chiffre 5 RCCZ. 
6.2 L’article 6 LC détaille, dans son premier alinéa, les différents types d’alignements. 
Selon cette disposition, les alignements fixent la distance minimale entre les construc-
tions et installations et notamment les voies de communication ; ils priment les disposi-
tions générales relatives aux distances (al. 2). Les divers alignements sont déterminés 
par la législation spéciale et le règlement communal des constructions (al. 3). A sa 
lettre f, l’article 59 RCCZ interdit tout empiètement et toute saillie des constructions sur 
l’alignement des constructions. Cette interdiction est cependant assortie d’exceptions, 
notamment pour les balcons, vérandas, oriels et autres dispositifs similaires, corniches 
de toitures et enseignes dont la saillie extrême est limitée à 1 m 50 et 1/10e au plus de 
la largeur de la rue. 
6.3 La façade sud du bâtiment litigieux donne sur la rue A_________, où l’alignement 
est parallèle à la route, à 7 m 50 de celle-ci. A l’examen des plans approuvés, 
l’ouvrage empiète effectivement sur l’alignement, mais uniquement aux étages 1 à 4 
(cf. plan de situation du 11 juillet 2012 et planche 1 au 1:200 du 16 juillet 2012). Il 
convient dès lors de déterminer si ce dépassement peut être autorisé en tant qu’il 
constitue une exception au sens de l’article 59 lettre f chiffre 5 RCCZ. L’autorité précé-
dente a considéré que tel était le cas, assimilant cette avancée triangulaire à un oriel et 
observant qu’il ne dépassait l’alignement que de 1 m au maximum (cf. décision atta-
quée consid. 3). Aux termes du glossaire annexé à l’OC, un oriel est un élément de 
construction de petite dimension fermé et saillant sur une façade ou sur l'angle d'un 
bâtiment à la hauteur des étages. Dans la mesure où l’article 59 lettre f chiffre 5 RCCZ 
cite à titre d’exception pouvant empiéter sur l’alignement les « oriels et autres disposi-
tifs similaires », l’avancée de moins d’un mètre de cette partie de la façade sud, aux 
étages 1 à 4, entre dans le champ d’application de cette disposition. A noter que les 


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balcons courant le long de cette façade respectent la limite de 1 m 50 fixée par le 
RCCZ. L’interprétation défendue par les autorités précédentes est ainsi soutenable et 
c’est à tort que la recourante y voit une dérogation illégale au RCCZ. 
7.1 L’intéressée critique encore la façon dont la hauteur de l’ouvrage projeté a été cal-
culée, ainsi que la détermination du nombre de niveaux. Elle explique que la méthode 
utilisée, fondée sur le RCCZ, est contraire au droit cantonal, lequel ne laisse pas de 
marge de manœuvre au droit communal sur ces points ; elle se réfère à un arrêt rendu 
par la Cour à ce sujet (ACDP A1 10 80 du 4 février 2011). 
7.2 Le RCCZ scinde la hauteur en trois concepts : hauteur de façade maximum, hau-
teur de bâtiment maximum et nombre d’étages. Dans la zone de centre II, l’article 95 
RCCZ arrête des hauteurs de façade maximum, mais non des hauteurs de bâtiment 
maximum : de celles-ci résultent indirectement la hauteur de celles-là. A O_________, 
la hauteur d’une façade maximum se conçoit ainsi comme un facteur d'évaluation et de 
limitation de la hauteur du bâtiment, à l’instar du nombre d’étages, mode de faire que la 
Cour a jugé admissible dans l’arrêt auquel se réfère la recourante, la LC ne contrai-
gnant pas les communes à légiférer de manière à arrêter d'une façon plutôt que d'une 
autre la hauteur des bâtiments, mais partant de l'idée que le droit communal existant 
règle cette question et qu'il n'y a pas lieu d'inciter les pouvoirs législatifs municipaux à 
le modifier (cf. ACDP A1 10 80 du 4 février 2011 consid. 6b). Cette jurisprudence a été 
confirmée dans des arrêts plus récents (cf. ACDP A1 12 334 du 19 avril 2013 consid. 3 
et A1 14 211 du 16 janvier 2015 consid. 2, v. aussi arrêt du Tribunal fédéral 
1C_423/2014 du 19 janvier 2015 consid. 2). L’argument selon lequel la hauteur du 
bâtiment litigieux a été calculée sur la base d’une méthode erronée ne résiste donc pas 
à l’examen. 
Pour le reste, la mesure de la hauteur au milieu de la façade sud, qui est la façade 
principale la plus haute (sur cette notion, cf. ACDP A1 10 80 précité consid. 7a), sur 
une verticale allant du point le plus bas du sol naturel jusqu'à l'intersection de la façade 
avec la ligne supérieure de la toiture, conformément à ce que prévoit l'article 78 lettre a 
RCCZ, montre que le projet respecte le maximum de 17 m qu’impose l’article 95 RCCZ 
en zone de centre II. 
7.3 S’agissant de la notion d’étages (ou niveaux), l’article 12 LC prévoit que tout sous-
sol ou tout rez-de-chaussée doit être compté comme niveau si la surface des façades 
émerge de plus de deux tiers au-dessus du niveau du terrain naturel ou aménagé 
(al. 1). Il ajoute que les combles habitables et l'attique doivent être aussi comptés 


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comme niveau si leur surface brute de plancher (ci-après : SBP) excède les deux tiers 
de celle de l'étage complet, au-dessus duquel ils se trouvent (al. 2). Le glossaire 
annexé à l’OC définit cette notion dans les mêmes termes. En revanche, le droit com-
munal pose une définition différente à son article 81 RCCZ, mode de calcul que la 
Cour a déjà eu l’occasion de déclarer contraire à celui dicté par le droit cantonal, qui 
est seul déterminant (cf. ACDP A1 10 80 précité consid. 4 et 8a/aa). Il ne sera par 
conséquent pas tenu compte de cette disposition pour définir le nombre de niveaux du 
bâtiment contesté. 
7.3.1 Le nombre d'étages autorisé en zone de centre II est de cinq ou six, le chiffre 
exact dépendant de la hauteur de la corniche des bâtiments voisins et de la déclivité 
du terrain ou de la rue (art. 95 RCCZ et ch. 9 des prescriptions concernant le règle-
ment de zones). Le projet « C_________ » comprend deux sous-sols entièrement 
enterrés ; ceux-ci n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 12 alinéa 1 LC 
et ne comptent donc pas comme niveaux. Le rez-de-chaussée, qui comprend notam-
ment un espace commercial et un parking, est partiellement enterré. Il ressort de 
l’examen des plans approuvés (planches 1 et 2) que la façade nord de ce niveau est 
totalement enterrée, que la façade est l’est pour les deux tiers et la façade ouest pour 
un tiers environ, tandis que la façade sud est entièrement dégagée. Ce sont ainsi près 
de la moitié des façades qui sont enterrées, de sorte que, selon la disposition précitée, 
le rez-de-chaussée ne doit pas être considéré comme un niveau. 
7.3.2 Demeurent les étages 1 à 5, à comptabiliser évidemment comme niveaux, ainsi 
que l’attique. La Cour n’a pas trouvé dans le dossier un récapitulatif précis, par niveau, 
des SBP, notion que le glossaire annexé à l’OC définit comme la somme de toutes les 
surfaces en dessus et en dessous du sol, y compris la surface des murs et des parois 
dans leurs sections horizontales, qui servent directement à l'habitation ou à l'exercice 
d'une activité professionnelle ou qui sont utilisables à cet effet (art. 5 al. 2 OC) ; 
n'entrent toutefois pas en considération notamment les combles d'une hauteur finie 
sous chevrons inférieure à 1 m 80 (cf. définition du glossaire, a contrario). La définition 
cantonale de la SBP prime sur celle du droit communal qui lui serait contraire 
(cf. art. 82 RCCZ, qui fixe cette hauteur pour les combles à 1 m 50 ; ACDP A1 10 80 
précité consid. 4). 
Un calcul fondé à la fois sur la planche 1, qui montre la répartition des pièces par 
étage, et sur le détail des surfaces de référence énergétique annexé à la demande de 
permis de bâtir, indique que la SBP du 5e étage avoisine les 201 m2. Par conséquent, 
l’attique, qui se situe au-dessus, doit être considéré comme un niveau à part entière si 


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sa SBP dépasse les 2/3 de 201 m2, soit 134 m2 (art. 12 al. 2 LC). Selon le dossier, la 
surface de référence énergétique de l’attique est de 138 m2, résultat qui tient compte 
de toute la surface de plancher sise à l’intérieur de l’enveloppe thermique, indépen-
damment de la hauteur sous chevrons. A ce chiffre, doit donc être ôtée, pour obtenir la 
SBP de l’attique, la somme des surfaces de plancher qui se trouvent sous une hauteur 
inférieure à 1 m 80. L’examen du plan de l’attique figurant sur la planche 1 indique la 
limite de hauteur à 1 m 50. Celle-ci n’est cependant pas déterminante en ce qu’elle 
coupe une partie des surfaces au niveau de la chambre nord-est et du séjour sud-
ouest, car des tympans aménagés dans la toiture, d’une hauteur supérieure à 2 m, per-
mettent de profiter de ces surfaces sans être gêné par la pente du toit (cf. coupes B-B 
et C-C figurant sur la planche 2) ; les surfaces concernées comptent donc en plein 
pour le calcul de la SBP. En revanche, de la coupe C-C et des surfaces de l’attique 
répertoriées sur la planche 1, on peut déduire que, depuis l’angle nord-ouest de ce 
logement, une bande de plancher de quelque 80 cm de large court sur une longueur 
d’environ 10 m de long jusqu’au tympan de la chambre nord-est, bande de plancher 
qui se trouve sous une hauteur de toit inférieure à 1 m 80. Ces quelque 8 m2 doivent 
par conséquent être exclus du calcul de la SBP. A cela s’ajoute que la surface corres-
pondant à un puits de lumière situé à gauche de la cage d’ascenseur, légèrement infé-
rieure à 2 m2, doit également être décomptée. Devrait encore être soustraite la surface 
de plancher occupée par les deux escaliers (environ 5 m2), en réalité déjà prise en 
compte au 5e étage. Dans ces conditions, la SBP de l’attique est manifestement infé-
rieure à 134 m2, ce qui implique que celui-ci ne peut pas être considéré comme un 
niveau au sens de l’article 12 LC. 
7.3.3 De ces considérations, il résulte que le bâtiment projeté comporte cinq niveaux, 
ce qui est conforme à la prescription de l’article 95 RCCZ qui les limite à cinq ou six. 
Les critiques de la recourante sur ce point sont à rejeter. 
8. Enfin, sous chiffres 4.6.1 à 4.6.4 de son mémoire, l’intéressée rappelle que le bâti-
ment projeté, plus haut que ceux des alentours, ne s’intègre pas dans le paysage 
urbain pourtant cité dans le catalogue de protection de l’ISOS. Ce faisant, elle reproduit 
à l’identique les critiques formulées dans son recours administratif sous les mêmes 
chiffres. Le Conseil d’Etat a abondamment traité ces griefs au considérant 4 de sa 
décision. La recourante se limite, sous chiffre 4.6.5, à dire que « ce point de vue ne 
résiste pas à l’examen » et à indiquer que la hauteur de l’ouvrage projeté est supé-
rieure à celle des bâtiments existants, ce qui n’a pas échappé à l’autorité précédente. 
Dans sa réplique du 15 décembre 2014, l’intéressée ne formule pas de nouveaux argu-


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ments à cet égard. Pour les mêmes motifs que ceux exposés ci-dessus au considérant 
5, cette manière de motiver le recours ne correspond pas aux exigences découlant des 
articles 48 alinéa 2 et 80 alinéa 1 lettre c LPJA et expose la recourante à un rejet 
sommaire de ses griefs, pour autant que ceux-ci puissent d’être jugés recevables. 
Dans ces conditions, la Cour ne peut qu’écarter ces critiques et renvoyer l’intéressée à 
la lecture du considérant 4 de la décision entreprise, pertinent et étayé. 
9.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable 
(art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
9.2 L’issue du litige implique, pour la recourante, la charge des frais (art. 89 al. 1 
LPJA) et le refus des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). Celle-ci devra en outre 
verser au constructeur, qui l’a requise, une indemnité pour ses dépens (art. 91 al. 1 
LPJA). 
9.3 Compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 
25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités 
judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 
1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). Les dépens dus par dame X_________ à 
Y_________ sont fixés à 1800 fr. (art. 27 et 39 LTar). 
 
Prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X_________, à qui les dépens sont 
refusés. 
3. 
X_________ versera 1800 fr. de dépens à Y_________. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M_________, pour la recourante, à 
Maître N_________, pour Y_________, à la commune de O_________, et au 
Conseil d'Etat. 
 
Sion, le 26 février 2015.