vs_gerichte · C1 22 165 · 2024-09-23 · fr
Kauf, Tausch & Schenkung
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256 RVJ / ZWR 2025 Droit des obligations Obligationenrecht Droit des obligations – garantie pour les défauts – ATC (Cour civile II) du 23 septembre 2024, A. SA, B. SA, C. et D. SA contre la communauté des propriétaires d’étages X., Y. et Z. – TCV C1 22 165 et C3 22 100 Qualité pour défendre en cas de défauts d’un immeuble acheté sur plan - Les règles du contrat d’entreprise s’appliquent à la garantie pour les défauts en cas de contrat unique portant tant sur la vente d’un bien-fonds que sur la construction d’un ouvrage sur celui-ci (consid. 2.2.1). - Lors de l’achat d’un immeuble sur plan, il n’existe pas de relation contractuelle entre l’

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Droit des obligations 
Obligationenrecht 
Droit des obligations – garantie pour les défauts – ATC (Cour civile II) 
du 23 septembre 2024, A. SA, B. SA, C. et D. SA contre la 
communauté des propriétaires d’étages X., Y. et Z. – TCV C1 22 165 
et C3 22 100 
Qualité pour défendre en cas de défauts d’un immeuble acheté sur plan 
- Les règles du contrat d’entreprise s’appliquent à la garantie pour les défauts en cas de 
contrat unique portant tant sur la vente d’un bien-fonds que sur la construction d’un 
ouvrage sur celui-ci (consid. 2.2.1). 
- Lors de l’achat d’un immeuble sur plan, il n’existe pas de relation contractuelle entre 
l’acquéreur et les sous-traitants engagés par le promoteur ; à moins d’une convention 
spécifique entre l’acquéreur et le promoteur (cession de garantie), entre l’acquéreur et 
les sous-traitants (clause indépendante de garantie) ou entre le promoteur et les sous-
traitants (stipulation pour autrui), le principe de la relativité des conventions veut que 
les sous-traitants ne répondent pas envers l’acquéreur des défauts de l’ouvrage 
(consid. 2.2.3). 
- L’action délictuelle n’est pas non plus envisageable puisque, selon la théorie objective 
de l’illicéité, la remise d’un ouvrage défectueux ne porte pas atteinte à un droit absolu 
du lésé, que les règles de l’art de construire ne sont du reste pas destinées à protéger 
hormis contre une atteinte à son intégrité corporelle (consid. 2.3.2). 
- Qualité pour défendre des sous-traitants niée dans le cas particulier (consid. 3). 
Passivlegitimation bei Mängeln an einer ab Plan gekauften Immobilie 
- Die Regeln des Werkvertrags gelangen zur Anwendung für die Gewährleistung wegen 
Mängel, wenn ein einzelner Vertrag sowohl den Verkauf des Grundstücks als auch die 
Errichtung eines Bauwerks auf demselben zum Inhalt hat (E. 2.2.1). 
- Beim Kauf einer Immobilie ab Plan besteht keine vertragliche Beziehung zwischen 
dem Erwerber und den vom Promotor beauftragten Subunternehmern; sofern keine 
besonderen Vereinbarungen zwischen dem Erwerber und dem Promotor (Abtretung 
von Gewährleistungsansprüchen), zwischen dem Erwerber und den Subunter-
nehmern (selbständige Garantieklausel) oder zwischen dem Promotor und den 
Subunternehmern (Vertrag zugunsten eines Dritten) bestehen, besagt der Grundsatz 
der Relativität von Verträgen, dass die Subunternehmer dem Erwerber gegenüber 
nicht für Mängel des Bauwerks haften (E. 2.2.3). 
- Eine Klage aus unerlaubter Handlung kommt ebenfalls nicht in Betracht, da nach der 
objektiven Theorie der Rechtswidrigkeit die Übergabe eines mangelhaften Werkes 
kein absolutes Recht des Geschädigten verletzt; dieser wird im Übrigen durch die 
Regeln der Baukunst nicht geschützt, ausser deren Verletzung beeinträchtige seine 
körperliche Unversehrtheit (E. 2.3.2). 
- Passivlegitimation von Subunternehmern im vorliegenden Fall verneint (E. 3) 
 


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Faits (résumé) 
 
A. Par acte notarié du 29 juin 2012, C. a vendu à N. l’unité d’étage 
no xxx correspondant à un appartement dont la construction devait être 
achevée sur la parcelle de base no xxx. Le 27 novembre 2014, Y. a 
acquis par donation mixte l’unité d’étage en question. 
Par acte notarié du 13 décembre 2013, C. a vendu à Z. les unités 
d’étages nos xxx et xxx correspondant à deux appartements dont la 
construction était quasiment achevée. 
Sont notamment intervenus sur le chantier de la promotion, entrepris 
en 2012 et terminé en 2013, A. SA (dont C. a été l’administrateur 
unique), B. SA (dont C. est l’administrateur unique), ainsi que D. SA. 
B. A la suite de discussions infructueuses avec C. et d’une procédure 
de preuve à futur, Y. et Z., ainsi que la communauté des propriétaires 
d’étages X., se plaignant de diverses malfaçons, ont ouvert une action 
en responsabilité contre A. SA, B. SA, D. SA, C. et E. 
Par décisions incidentes du 17 juin 2022, le Juge de district saisi a dénié 
à E. la qualité pour défendre, mais l’a reconnue aux autres parties. 
A. SA, B. SA, C. et D. SA ont interjeté appel. 
 
Considérants (extraits) 
 
2.1 La qualité pour défendre relève du fondement matériel de l’action ; 
elle appartient au sujet (passif) du droit invoqué en justice et son absence 
entraîne, non pas l’irrecevabilité de la demande, mais son rejet (ATF 142 
III 782 consid. 3.1.4). 
Le tribunal examine d’office et librement la qualité pour défendre (art. 57 
CPC ; ATF 130 III 550 consid. 2), mais, lorsque le litige est soumis à la 
maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC), dans les limites des faits allégués 
en temps utile par les parties et, le cas échéant, prouvés, c’est-à-dire en 
se tenant au cadre que celles-ci ont assigné au procès (ATF 118 Ia 129 
consid. 1 ; plus récemment, cf. arrêt 4A_619/2016 du 15 mars 2017 
consid. 3 ; GEHRI, Commentaire bâlois, 3e éd., 2017, n. 3 ad art. 55 CPC). 


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2.2.1 Lorsque le vendeur, dans un seul et même contrat, s’engage 
envers l’acquéreur à lui vendre un bien-fonds et à finir la construction de 
l’ouvrage qui s’y trouve, la convention renvoie à des éléments relevant 
aussi bien du droit de la vente que du contrat d’entreprise (arrêts 
4A_702/2011 du 20 août 2012 consid. 5 ; 4C.79/2006 du 22 juin 2006 
consid. 1). Il s’agit donc d’un contrat mixte (GAUCH, Der Werkvertrag, 
6e éd. 2019, no 347 ; RÜEGG, Die Haftung des Grundstückverkäufers, in 
Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 3e éd. 2017, p. 161 ss, nos 4 ss, p. 167 
ss). En pareil cas, la garantie pour les défauts est soumise aux règles du 
contrat d’entreprise, y compris pour les éventuelles parties de l’ouvrage 
qui existaient déjà lors de la conclusion du contrat (arrêt 4A_152/2021 du 
20 décembre 2022 consid. 4.1 ; ATF 118 II 142 consid. 1a). Ces principes 
valent aussi s’agissant d’un bâtiment constitué en propriété par étages 
(arrêt 4A_152/2021 du 20 décembre 2022 consid. 4.1). 
2.2.2 En matière de propriété par étages, le défaut peut se manifester 
sur une partie exclusive et/ou sur une partie commune (WERMELINGER, 
Commentaire zurichois, 2e éd., 2019, n. 119 ad art. 712c CC). 
Lorsque des parties exclusives présentent des défauts, c’est le 
propriétaire d’étage acquéreur qui peut les faire valoir face au vendeur, à 
défaut de disposition qui institue un autre système de garantie (arrêt 
4A_326/2009 du 12 octobre 2009 consid. 4 ; WERMELINGER, n. 155 ad 
art. 712c CC). 
Les propriétaires d’étages sont, par ailleurs, individuellement titulaires des 
droits de garantie pour les défauts affectant les parties communes, 
puisque ces droits découlent du contrat passé par chaque acquéreur 
avec le vendeur (arrêts 4A_152/2021 du 20 décembre 2022 consid. 4.1 ; 
4A_326/2009 du 12 octobre 2009 consid. 4). La communauté des 
propriétaires d’étages n’a, en revanche, souvent pas la qualité pour agir 
parce qu’elle n’est pas elle-même partie aux divers contrats de vente 
conclus entre les propriétaires d’étages et leur vendeur (CARRON, 
Acquisition d’une part de propriété par étages [PPE] et garantie pour les 
défauts, in PPE 2019, nos 59 ss ; WERMELINGER, n. 158 ad art. 712c CC). 
Exceptionnellement, elle peut être titulaire des droits de garantie 
lorsqu’elle est partie à un contrat qui lui confère ces droits, ou lorsque le 
cocontractant d’un propriétaire d’étage s’est directement engagé envers 
elle, ou encore lorsque les droits d’un ou plusieurs propriétaire[s] d’étage 
ont fait l’objet d’une cession à la communauté (ATF 145 III 8 
consid. 3.2.1 ; 114 II 239 consid. 4a). 


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2.2.3.1 Lorsque l’acheteur acquiert sur plan un immeuble (ou une part de 
copropriété dans celui-ci), il a le plus souvent en face de lui un seul 
partenaire contractuel - le promoteur -, qui s’oblige à réaliser entièrement 
l’immeuble en question. C’est ce dernier qui engagera les entreprises 
chargées d’effectuer l’une ou l’autre partie des travaux. Ce promoteur 
sous-traite ainsi tout ou partie de l’obligation qu’il assume à plusieurs 
entrepreneurs, qui apparaissent comme ses auxiliaires dans sa relation 
avec le maître de l’ouvrage. Il conclut avec eux des contrats d’entreprise 
distincts, qui lui confèrent des droits de garantie (PICCININ, La propriété 
par étages en procès, thèse Fribourg 2015, no 335 ; WERRO/HURNI, La 
PPE sur plan, in JDC 2011, p. 72 ss). 
En raison de la relativité des conventions, il n’existe, en principe, pas de 
relation contractuelle directe entre l’acquéreur et l’entrepreneur/sous-
traitant (cf. CHAIX, Commentaire romand, 3e éd., 2021, n. 40 ad art. 363 
CO). Le promoteur/vendeur répond ainsi envers l’acquéreur des défauts 
de l’ouvrage, même si les défauts affectent une partie d’ouvrage qui a été 
exécutée par un sous-traitant. Entre le sous-traitant et l’acquéreur, qui a 
conclu le contrat principal avec le promoteur/vendeur, ne se noue aucun 
rapport juridique. Le sous-traitant est lié par un contrat d’entreprise avec 
le promoteur, mais pas avec l’acquéreur auquel est lié celui-ci. 
L’acquéreur n’est pas autorisé à faire valoir, en son propre nom, les 
prétentions dont le promoteur dispose à l’égard de l’entrepreneur général 
ou du sous-traitant. De façon générale, le sous-traitant n’encourt aucune 
responsabilité contractuelle (sur la responsabilité délictuelle, cf. 
consid. 2.3.2) vis-à-vis de l’acquéreur, notamment pas une responsabilité 
pour les défauts de l’ouvrage qu’il doit livrer à l’entrepreneur (cf. GAUCH, 
op. cit., no 163) 
2.2.3.2 Le système légal de la garantie pour les défauts est de nature 
dispositive. Acquéreur et vendeur peuvent donc convenir d’un autre 
système de garantie (CARRON, op. cit., nos 190 ss ; WERMELINGER, n. 155a 
ad art. 712c CC). 
En pratique, le contrat de vente prévoit fréquemment que le promoteur 
cède à l’acquéreur le droit à la réfection et la créance tendant à la 
réparation qu’il possède lui-même contre les entreprises sous-traitantes. 
Le cas échéant, lorsque les travaux sont affectés d’un défaut, l’acquéreur 
est tenu de faire d’abord valoir le droit à la réparation cédé, avant de 
pouvoir exiger cette réparation du cédant – le promoteur – (CARRON, 
op. cit., nos 190 ss ; PICCININ, op. cit., no 336 ; WERRO/HURNI, op. cit., 


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p. 72 ss). La cession doit s’opérer conformément aux articles 164 ss CO 
(CARRON, op. cit., nos 190 ss ; PICCININ, op. cit., no 330 ; WERMELINGER, 
n. 155a ad art. 712c CC). Les droits à la réduction du prix et à la résolution 
du contrat sont, pour leur part, incessibles (ATF 145 III 8 consid. 3.2.2 ; 
114 II 239 consid. 5c/aa). 
Les parties à une opération de sous-traitance peuvent, en outre, prévoir 
un droit direct de nature contractuelle du maître contre le sous-traitant. 
Tel est le cas, lorsque le maître et le sous-traitant conviennent d’une 
clause indépendante de garantie du second envers le premier. Sous-
traitant et entrepreneur principal peuvent également prévoir que leur 
convention confèrera un droit d’exécution au profit d’un tiers : c’est 
l’institution de la stipulation pour autrui parfaite (CHAIX, n. 41 ad art. 363 
CO ; GAUCH, op. cit., nos 163 ss). 
2.3.1 Sous réserve de clauses contractuelles contraires, si les parties ont 
conclu un contrat de vente, le propriétaire d’étage dispose des droits à la 
réduction du prix, à la résolution du contrat et à des dommages-intérêts. 
Si les parties sont liées par un contrat d’entreprise, ou un contrat mixte, le 
propriétaire d’étage dispose, en outre, du droit à la réparation de l’ouvrage 
(CARRON, op. cit., nos 102 ss ; GUIGNARD, La garantie pour les défauts 
dans la PPE, in Cahier des droits réels et de la propriété, 2013, p. 45 ss). 
2.3.2 Le maître de l’ouvrage, auquel l’entrepreneur a livré un ouvrage 
défectueux, peut, en outre, exercer - en concours avec l’action 
contractuelle en garantie des défauts - l’action délictuelle de l’article 41 
CO pour autant évidemment que les conditions de cette action soient 
remplies ; il faut en particulier que la création du défaut constitue 
simultanément un acte illicite (cf. arrêt 4A_261/2015 du 30 octobre 2015 
consid. 4.1 ; ATF 117 II 259 consid. 3 ; ZINDEL/PULVER/SCHOTTE, 
Commentaire bâlois, 7e éd., 2020 n. 81 ad art. 368 CO ; CHAIX, n. 68 ad 
art. 368 CO ; GAUCH, op. cit., nos 2341 ss). 
Selon la théorie objective de l’illicéité suivie par la jurisprudence du 
Tribunal fédéral (arrêt 4A_428/2014 du 12 janvier 2015 consid. 6.2 ; ATF 
133 III 323 consid. 5), un comportement causant un préjudice est illicite 
s’il lèse un droit absolu du lésé (droit de la personnalité, droit réel, droit de 
la propriété intellectuelle) ; on parle alors d’illicéité de résultat. Lorsqu’il 
est question d’un préjudice purement économique, celui-ci ne peut 
donner lieu à réparation, en vertu de l’illicéité déduite du comportement, 
que lorsque l’acte dommageable viole une norme qui a pour finalité de 
protéger le lésé dans les droits atteints par l’acte incriminé (ATF 146 IV 


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211 consid. 3.2 ; 144 I 318 consid. 5.5 ; 141 III 527 consid. 3.2 ; 133 IIl 
323 consid. 5.1). 
La défectuosité de l’ouvrage livré, compris comme le résultat concret du 
travail de l’entrepreneur, ne constitue pas une violation du droit de 
propriété du maître, susceptible de créer une prétention délictuelle en 
faveur de celui-ci (arrêt 4A_261/2015 du 30 octobre 2015 consid. 4.2 et 
4.3 [défaut de stabilité, qui a entraîné le chavirement du navire lors de la 
manœuvre de déchargement] ; GAUCH, op. cit., no 2345 ; TERCIER/ 
BIERI/CARRON, Les contrats spéciaux, 5e éd. 2016, no 3760, p. 517). Le 
dommage qui affecte la construction exécutée par l’entrepreneur 
constitue un dommage purement patrimonial, qui n’est réparable que par 
la voie contractuelle (WERRO, La responsabilité pour faute [art. 41 ss CO] 
de l’entrepreneur vis-à-vis du maître pour les défauts de l’ouvrage, in DC 
1996, p. 64 ss, spéc. p. 66). Par ailleurs, si le danger engendré par la 
violation des règles de l’art de construire se matérialise et entraîne une 
atteinte à la vie ou à l’intégrité corporelle, l’acte dommageable est illicite 
parce qu’il porte atteinte à un droit absolu. En revanche, en l’absence 
d’une telle violation, le non-respect des règles de l’art de construire au 
sens de l’article 229 CP ne peut fonder la réparation d’un dommage 
purement économique, et notamment les coûts représentés par les frais 
de remise en état, dans la mesure où cette disposition a pour seul bien 
juridiquement protégé l’intégrité corporelle d’autrui (arrêt 6B_987/2023 du 
21 février 2024 consid. 1.4, et réf. cit. ; ATF 119 II 127 consid. 3 ; 117 II 
259 consid. 3). La règle non écrite du risque créé (Gefahrensatz) ne peut 
pas non plus suppléer l’exigence d’une norme protectrice (PICHONNAZ/ 
WERRO, La jurisprudence récente en droit privé, in Journées suisses du 
droit de la construction 2017, p. 217 no 25). 
3.1 En l’espèce, N. et C. ont opté pour la conclusion d’un contrat mixte, 
qui cumulait le transfert de propriété de l’unité d’étage no xxx combiné à 
la réalisation d’un ouvrage. 
C. a vendu à Z. les unités d’étages nos xxx et xxx alors que la construction 
était, pour l’essentiel, achevée. Les appartements, caves et places de 
parc étaient ainsi cédés « dans leur état actuel bien connu de 
l’acquéreur ». Leur accord doit dès lors être qualifié de vente immobilière. 
3.2 Les défenderesses ne sont pas partie aux contrats de vente conclus 
les 29 juin 2012, respectivement 13 décembre 2013. Quoi qu’en disent 
les demandeurs, A. SA n’a, en particulier, pas la qualité de venderesse. 


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Elle n’a d’ailleurs jamais été propriétaire des unités d’étages nos xxx, xxx 
et xxx, en sorte qu’elle ne pouvait s’obliger à en transférer la propriété. 
3.2.1.1 En qualité de promoteur, C. a confié à B. SA ou à A. SA le soin 
de diriger les travaux de construction de l’immeuble X. Par la suite, 
différentes entreprises, dont A. SA et D. SA les ont exécutés. A l’instar de 
l’architecte, elles ne se sont pas obligées à accomplir leurs prestations 
moyennant un prix que N., Z. ou encore la communauté des propriétaires 
d’étages s’engageai[en]t à leur payer (art. 363 CO). N. pouvait certes 
solliciter des modifications par rapport au plan et au descriptif de 
construction (travaux, matériaux et installations). Le cas échéant, elle 
s’obligeait à payer les plus- ou moins-values à C. Quant à Z., lorsqu’il a 
acquis les unités d’étages nos xxx et xxx, l’immeuble était quasiment 
achevé. Conformément à la teneur de l’acte, le contrat de vente n’était 
pas lié à un contrat d’entreprise ou à un contrat de vente portant sur une 
construction future conclu avec le vendeur et/ou un tiers. 
Cela n’a d’ailleurs pas échappé, initialement, aux demandeurs. Ils ont, en 
effet, signifié les avis de défauts à leur seul interlocuteur contractuel, C., 
qui « s’occupait de tout » bien que, à titre personnel ou par l’intermédiaire 
de l’une de ses sociétés, il « sous-déléguait certaines activités à d’autres 
entreprises ». Les appelés n’ont jamais entretenu de relations 
contractuelles avec les entreprises qui ont bâti l’immeuble X. Ils 
ignoraient, par exemple, « l’intervention de D. SA […] sur le chantier ». 
3.2.1.2 C. ne leur a, par ailleurs, pas cédé le droit à la réfection et/ou la 
créance en réparation du dommage consécutif aux défauts, dont il 
disposait envers les entreprises et les planificateurs (architecte et 
ingénieur) qui ont participé à la construction de l’immeuble X. Les 
demandeurs n’ont pas non plus allégué qu’ils étaient convenus, avec les 
défenderesses, d’une clause indépendante de garantie, ou que C. et 
celles-ci avaient prévu que leur accord conférait un droit d’exécution au 
profit des acquéreurs. Dans ces circonstances, Y. et Z. ne sont titulaires 
individuellement des droits de garantie pour les défauts que contre la 
partie contractante C.. B. SA, A. SA, et D. SA répondent, pour leur part, 
des défauts envers celui-ci. 
3.2.1.3 Les demandeurs considèrent, à tort, qu’ils ont dû agir contre les 
défenderesses parce que C. leur a laissé entendre que celles-ci 
pouvaient remédier aux défauts. Ils méconnaissent qu’une opération de 
promotion immobilière entraîne différentes relations juridiquement 
indépendantes, en particulier, celle entre le promoteur et les entreprises 


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auxquelles il a confié les travaux de construction, et celle entre 
l’acquéreur et le vendeur. Les entreprises, telle A. SA, sont certes tenues 
de réparer les défauts, mais envers la partie à laquelle elles sont liées, en 
l’occurrence le promoteur. 
Les demandeurs ne prétendent, par ailleurs, pas qu’ils disposent, selon 
les règles de la bonne foi, d’une action fondée sur la transparence à 
l’endroit des défenderesses (sur le principe de la transparence, cf. ATF 
144 III 541 consid. 8.3.1, et réf. cit. ; GAUCH, op. cit., no 168). A juste titre. 
D’une part, ils n’ont jamais allégué que l’actif ou la quasi-totalité de l’actif 
des défenderesses appartenait soit directement, soit par personnes 
interposées, à C. D’autre part, celui-ci ne tire aucun avantage injustifié de 
la diversité des sujets de droit. Il répond, en effet, envers les acquéreurs 
des défauts même si ceux-ci affectent des parties d’ouvrage exécutées 
par les défenderesses. Il y a dès lors lieu de s’en tenir à l’existence de 
personnes juridiquement distinctes. 
3.2.1.4 Dans ces circonstances, faute de relation directe avec B. SA, 
A. SA et D. SA, Y. et Z. ne disposeraient que de la voie délictuelle à leur 
encontre. 
3.2.2 A teneur des actes de la cause et/ou des allégués des 
demandeurs, B. SA et/ou A. SA et/ou D. SA ne se sont pas directement 
engagées envers la communauté des propriétaires d’étages, qui n’est, en 
outre, ni partie aux contrats de vente, ni cessionnaire du droit à la réfection 
des défauts des parties communes. Elles n’ont dès lors pas non plus la 
qualité pour défendre en ce qui concerne les défauts affectant les parties 
communes dont celle-ci se prévaut. Il n’appartient, par ailleurs, pas à la 
cour de céans de déterminer si la communauté des propriétaires d’étages 
a qualité pour agir contre C. 
3.2.3 La défectuosité de l’ouvrage livré ne constitue pas une violation du 
droit de propriété des acquéreurs, susceptible de créer une prétention 
délictuelle en leur faveur. Le dommage, qui affecte la construction 
exécutée par les défenderesses, constitue, en effet, un dommage 
purement patrimonial, qui n’est réparable que par la voie contractuelle. A 
défaut d’atteinte à une norme protectrice, les conditions d’une 
responsabilité délictuelle de B. SA, de A. SA, ou encore de D. SA ne sont 
ainsi pas réunies. La demande introduite à leur encontre doit, partant, être 
rejetée.