vs_gerichte · A1 24 19 · 2025-02-12 · fr
Bauwesen
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A1 24 19 ARRÊT DU 12 FEVRIER 2025 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry Schnyder, juges ; Raquel Rio, greffière, en la cause V _________, W _________ et X _________, recourants, représentés par Maître Amandine Maury, avocate, à Sion contre CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, COMMUNE DE Y _________, autre autorité, et Z _________, tiers concerné, représenté par Maître Aline Giroud, avocate, à Martigny (construction & urbanisme) recours de droit administratif contre les décisions du 6 décembre 2023

A1 24 19 
 
 
ARRÊT DU 12 FEVRIER 2025 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


- 2 - 
Faits 
 
A. Z _________ est copropriétaire de la parcelle n° xxx1 (2071 m2), plan n° xx3, au lieu-
dit « A _________ » de la commune de Y _________. Cette parcelle est colloquée en 
zone de centre III selon le plan d’affectation des zones (PAZ) et le règlement des 
constructions et des zones (RCCZ) adoptés par le Conseil général le 21 juin 1988 et 
homologués par le Conseil d’Etat le 28 juin 1989. 
V _________ et B _________, respectivement W _________ et X _________, sont 
copropriétaires des parcelles nos xxx2 et xxx3 voisines, côté sud, de la n° xxx1. 
Les 20 juin 2018 et 6 juin 2019, le Conseil général de la commune de Y _________a 
adopté le classement et la mise sous protection des objets de protection du patrimoine 
bâti d’importance communale dans le périmètre « extra-muros » de la commune de 
Y _________comprenant l’inventaire avec le plan général et les fiches de chacun des 
objets (ci-après : l’inventaire communal). 
Le 4 septembre 2018, le Conseil général de Y _________a adopté la modification 
partielle du RCCZ concernant la protection des objets figurant dans l’inventaire 
communal (art. 96bis RCCZ). 
L’inventaire et la modification du RCCZ ont été homologués par le Conseil d’Etat le 
10 novembre 2021. 
La parcelle n° xxx1 comporte une maison figurant à l’inventaire communal sous la fiche 
n° 235. Désignée « D _________ », cette bâtisse bénéficie d’un degré de classement 4+ 
et est décrite comme un « renvoi à l’architecture du Plateau suisse avec son toit en 
berceau et la large utilisation du bois pour les balcons sur consoles, le porche et la 
véranda. (…) Une attention particulière devra être portée à toute intervention sur cette 
parcelle compte tenu de son environnement immédiat. Au regard de ses modestes 
qualités patrimoniales, et compte tenu de l’importance du site dans son ensemble, le 
bâtiment ne pourra légitimement pas limiter une réflexion étendue et cohérente sur 
l’ensemble de ce secteur de ville ». Aussi, le bâtiment est identifié comme « cas 
particulier » en raison de son « implantation dans un tissu ou périmètre sensible pouvant 
connaître des évolutions ou remodelages futurs commandés pour des raisons 
urbanistiques prépondérantes ». 


- 3 - 
Le xx.xxxx1, par publication au B.O. n° xx1, Z _________ a mis à l’enquête publique une 
demande d’autorisation de construire portant sur la construction de deux immeubles 
d’habitation avec parking souterrain et pompe à chaleur sur la parcelle n° xxx1 qui n’a 
suscité aucune opposition. 
Une requête concernant la démolition du bâtiment édifié sur la parcelle n° xxx1 a été 
publiée au B.O. n° xx2 du xx.xxxx2. Les 9 et 12 décembre 2019, V _________, 
respectivement W _________ et X _________, se sont opposés au projet de démolition. 
Ils ont relevé que le bâtiment était inscrit à l’inventaire fédéral des sites construits 
d’importance nationale à protéger en Suisse (ISOS) et à l’inventaire communal ce qui 
empêchait sa démolition. 
B. Par décision du 9 mars 2023, le Conseil municipal a délivré l’autorisation concernant 
« la démolition du bâtiment sur la parcelle n° xxx1 – dossier communal 2019-329 » (ci-
après : l’autorisation de démolir) en écartant les oppositions de V _________, 
W _________ et X _________. Il a souligné que l’ISOS n’était pas un instrument 
directement applicable et que le bâtiment était mentionné comme « cas particulier » ce 
qui permettait sa démolition aux conditions énoncées à l’art. 96bis let. j RCCZ, qu’il a 
jugées remplies. Il a également relevé que le bâtiment existant était vétuste et 
contrevenait aux normes de sécurité actuelles. En outre, les coûts d’assainissement 
apparaissaient disproportionnés et le projet de construction reposait sur une étude de 
faisabilité et permettait de renforcer l’espace existant autour du D _________ tout en 
préservant la vue sur E _________ et F _________. Le Conseil municipal a également 
relevé que le projet était conforme au plan de quartier (ci-après : PQ) du site du 
D _________ en cours d’homologation. 
Par décision du même jour, le Conseil municipal a délivré l’autorisation relative à « la 
construction de deux immeubles d’habitation avec parking souterrain et pompe à chaleur 
sur la parcelle n° xxx1 – dossier communal 2018-438 » (ci-après : l’autorisation de 
construire). 
C. Les 1er et 2 mai 2023, W _________ et X _________, respectivement V _________ 
et B _________, ont recouru auprès du Conseil d’Etat contre l’autorisation de démolir du 
9 mars 2023. Ils ont réitéré les arguments soulevés dans leur opposition et se sont plaints 
de ne pas avoir eu accès à la détermination de Z _________ consécutive à leur 
opposition et aux préavis des services mentionnés dans la décision communale. 
Le 25 octobre 2023, sous la plume de leur conseil constitué depuis le 24 août 2023, 
V _________ et B _________ ont relevé que le dossier était lacunaire en raison de 


- 4 - 
l’absence de plusieurs documents exigés par les articles 26 et 30 OC. Ils ont également 
soutenu que les autorisations de construire et de démolir devaient faire l’objet d’une 
seule procédure et que la commune ne pouvait pas se prévaloir de la conformité du 
projet au PQ du site du D _________ étant donné que cette mesure de planification 
n’était pas en force. Enfin, ils ont invoqué la nullité des autorisations de construire et de 
démolir eu égard aux nombreux vices formels affectant selon eux ces décisions. 
D. Par deux décisions séparées, le Conseil d’Etat a rejeté le 6 décembre 2023 les 
recours formés par V _________ et B _________, respectivement par W _________ et 
X _________. 
Il a d’emblée constaté l’irrecevabilité du recours formé par B _________ car celui-ci ne 
s’était pas opposé au projet de démolition mis à l’enquête publique le xx.xxxx2 (art. 44 
al. 2 LPJA). Il a ensuite relevé que le recours déposé par V _________ revêtait la même 
teneur que son opposition mais il a néanmoins décidé d’entrer en matière en raison des 
irrégularités formelles critiquées. Le Conseil d’Etat a également souligné que les 
documents exigés par la LC et l’OC figuraient au dossier et que si certains plans 
n’étaient, certes, pas signés, tous comportaient le timbre d’approbation communal. 
L’absence de signature ne constituait pas un motif suffisant pour annuler l’autorisation. 
Il a précisé qu’aucune base légale n’imposait de coordonner les procédures 
d’autorisation de construire et de démolir. Aussi, le projet respectait le RCCZ et une 
conformité anticipée au PQ du site du D _________ ne pouvait pas être reprochée au 
requérant. Il a finalement rappelé que la nullité d’une décision était subordonnée à la 
réalisation d’un vice particulièrement grave, condition qui n’était selon lui pas remplie ici. 
Pour les deux recours, le Conseil d’Etat a constaté une violation du droit d’être entendus 
des recourants qu’il a jugée guérie par la procédure de recours. Il a également confirmé 
l’argumentaire de la commune de Y _________selon lequel la démolition du bâtiment 
respectait les conditions de l’art. 96bis let. j RCCZ. 
E. Le 30 janvier 2024, sous la plume d’un conseil commun et dans un même recours, 
V _________, W _________ et X _________ ont contesté céans les décisions du 
Conseil d’Etat du 6 décembre 2023 en formulant les conclusions suivantes : 
« 1. 
Le recours est admis. 
2. 
Principalement : 
- il est constaté la nullité de la décision du conseil municipal de Y _________du 9.3/4.4.2023 
(autorisation octroyée à Z _________ pour la construction de deux immeubles avec parking 
souterrain et pompe à chaleur s/parcelle n° xxx1, folio xx3, à G _________, au lieu-dit 
« A _________ » à Y _________), 


- 5 - 
- les décisions du Conseil d’Etat du 6 décembre 2023 sont annulées 
- et l’autorisation de démolir sollicitée par Z _________ est refusée. 
Subsidiairement : 
- il est constaté la nullité de la décision du conseil municipal de Y _________du 9.3/4.4.2023 
(autorisation octroyée à Z _________ pour la construction de deux immeubles avec parking 
souterrain et pompe à chaleur s/parcelle n° xxx1, folio xx3, à G _________, au lieu-dit 
« A _________ » à Y _________), 
- les décisions du Conseil d’Etat du 6 décembre 2023 sont annulées 
- et l’affaire est renvoyée au Conseil d’Etat pour nouvelle décision dans le sens des 
considérants. 
3. 
Les frais sont mis à la charge de Z _________. 
 
4. 
Z _________ versa à V _________ une équitable indemnité pour ses dépens dans les 
procédures de recours administratif et de recours de droit administratif. 
 
5. 
 Z _________ versa à W _________ et X _________ une équitable indemnité de partie dans la 
procédure de recours administratif. 
6. Z _________ versa à W _________ et X _________ une équitable indemnité pour leurs dépens 
dans la procédure de recours de droit administratif. » 
A titre de moyens de preuve, V _________, W _________ et X _________ ont sollicité 
l’édition par le Conseil d’Etat du dossier de la cause, de celui de l’autorisation de 
construire (dossier communal 2018-438) et du dossier comportant leurs recours contre 
l’homologation du PQ du site du D _________. Ils ont répété que le dossier était 
lacunaire et que l’art. 96bis let. j RCCZ commandait de mener une seule procédure en 
cas de démolition et de (re) construction. Cela étant, le Conseil d’Etat ne pouvait pas 
écarter les griefs formulés contre le projet de construction. Quant à la mention de « cas 
particulier » homologuée en 2021, soit deux ans après le dépôt de l’autorisation de 
construire, elle ne constituait pas un motif permettant la démolition du bâtiment. Enfin, 
les recourants ont invoqué la nullité de l’autorisation de construire en raison de vices 
formels (absence de plans signés, de demande de dérogation, etc.) et de la non-
conformité du projet de construction aux prescriptions contenues dans le plan de quartier 
du site du D _________. 
Faisant suite à la demande du 29 janvier 2024 de Z _________, la Cour de céans a 
attesté le 21 février 2024 que W _________ et X _________ n’avaient pas recouru 
contre la décision du Conseil d’Etat du 6 décembre 2023 les déboutant de leur recours 
administratif du 1er mai 2023. 
Le 20 mars 2024, le Conseil d’Etat a renoncé à se déterminer et a renvoyé à sa décision 
du 6 décembre 2023 en proposant de rejeter le recours, sous suite de frais. 


- 6 - 
Le 29 mars 2024, Z _________ a conclu à l’irrecevabilité du recours subsidiairement à 
son rejet. Il a tout d’abord relevé que le Tribunal cantonal avait attesté l’entrée en force 
de la décision du 6 décembre 2023 adressée à W _________ et X _________ et 
qu’aucune jonction des causes n’avait été requise dans le recours du 30 janvier 2024. 
Pour ces motifs, le recours de W _________ et X _________ était irrecevable. Il a 
ensuite souligné que le recours du 30 janvier 2024 reprenait presque « mot pour mot » 
le recours adressé par V _________ au Conseil d’Etat, ce qui constituait également un 
motif d’irrecevabilité. Enfin, il a précisé à titre informatif que le Conseil d’Etat avait 
homologué le PQ du site du D _________ par publication au B.O. du xx.xxxx3. 
Le 10 avril 2024, la commune de Y _________a relevé que le recours se résumait à une 
redite des griefs invoqués devant le Conseil d’Etat raison pour laquelle elle renvoyait à 
l’argumentaire développé par l’autorité précédente. Elle a également précisé que les 
critiques des recourants à propos du projet de construction et de sa conformité au PQ 
du site du D _________ étaient irrecevables en raison de l’entrée en force de 
l’autorisation de construire. 
Le 23 avril 2024, V _________, W _________ et X _________ ont répliqué en reprenant 
en substance les motifs invoqués dans leur recours. Ils ont allégué pour la première fois 
céans une violation de l’art. 9 RCCZ qui impose la mise en place de gabarits avant la 
mise à l’enquête publique et jusqu’à l’entrée en force de la décision relative au projet. 
 
 


- 7 - 
Considérant en droit 
 
1. 
1.1 Conformément aux articles 80 al. 1 let. d, 56 et 11b al. 1 LPJA, l'autorité peut, d'office 
ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui se rapportent à une 
situation de fait identique ou à une cause juridique commune. 
1.1.1 En l’occurrence, les décisions du Conseil d’Etat du 6 décembre 2023 concernent 
le même objet, contiennent une motivation juridique similaire et ont été contestées par 
le biais d’un même recours. Aussi, les échanges d’écritures ont porté sur le recours de 
V _________ et celui de W _________ et X _________. Il se justifie donc de joindre les 
causes. 
1.2 Z _________ (ci-après : le constructeur) affirme que le recours de W _________ et 
X _________ est irrecevable en raison de l’attestation d’entrée en force délivrée par la 
Cour de céans le 21 février 2024. Force est en effet de constater que cette ordonnance 
est inexacte puisque W _________ et X _________ ont recouru céans le 30 janvier 
2024. Cette erreur résulte de l’enregistrement du recours sous « V _________ & Co <> 
Conseil d’Etat » dont l’intitulé se retrouve dans les diverses correspondances du dossier. 
Cela étant, cette irrégularité ne constitue pas un motif d’irrecevabilité au sens des articles 
44 ss LPJA. De plus, ce manquement ne peut occasionner aucun désavantage aux 
recourants et admettre le contraire priverait sans droit W _________ et X _________ 
d’une voie de recours. Sous cet angle, contrairement à ce qu’affirme le constructeur, le 
recours de W _________ et X _________ est recevable. 
1.3 Les règles de motivation de la LPJA (art. 80 al. 1 let. c et 48 al. 2) astreignent le 
recourant à se positionner par rapport aux considérants de l’autorité précédente en 
expliquant pour quelles raisons les motifs retenus par cette dernière violent le droit. Un 
tel lien n’existe pas lorsque le recourant se contente de reprendre mot pour mot la 
motivation présentée devant l’instance inférieure ; le recours est alors irrecevable sous 
l’angle des règles de motivation (arrêt du Tribunal fédéral 1C_570/2022 du 19 juillet 2023 
consid. 2 ; RVJ 2022 p. 36 consid. 1.1). 
1.3.1 En l’espèce, les recourants invoquent une violation des articles 24 ss OC. La 
motivation de ce grief constitue majoritairement une reprise de la détermination du 
25 octobre 2023 adressée au Conseil d’Etat. Les recourants s’en prennent essentiellement 
à la commune de Y _________ (ci-après : la commune) et se réfèrent au Conseil d’Etat à 
une seule reprise (« tant le requérant que la Commune de Y _________ne pouvaient 


- 8 - 
l’ignorer […] » ; « la Commune de Y _________n’aurait pas dû procéder autrement 
qu’en le retournant simplement au requérant » ; « la Commune de Y _________ne 
pouvait décidément pas procéder autrement qu’en retournant le dossier au requérant » ; 
« Du reste, à la prise de connaissance des recours, des premières déterminations et du 
dossier transmis par la Commune de Y _________, le Conseil d’Etat eût dû déjà 
admettre les recours et annuler les décisions de la Commune de Y _________ce tant il 
était évident que les exigences de procédure, contenu et forme mentionnées ci-dessus 
n’avaient pas été respectées », p. 39 à 41 du dossier). Le reproche concernant l’analyse 
de l’art. 96bis let. j RCCZ et l’irrecevabilité des griefs formulés contre le projet de 
construction est lui aussi adressé à la commune (« La Commune de Y _________s’est 
contentée de justifier ses décisions sur la base de la mention de « cas particulier » 
[mention qui n’a d’ailleurs été homologuée qu’à fin 2021, soit deux après le dépôt de la 
demande de construire portant sur la « démolition »] pour appliquer l’art. 96bis let. j RCCZ 
en écartant sans motivation les griefs soulevés par rapport à la « construction » envisagée 
si ce n’est sous le seul prétexte qu’il n’y a pas eu d’opposition au « projet » de 
construction » ; p. 41 du dossier). La critique à l’attention du Conseil d’Etat consiste, elle, 
en une assertion toute générale (« Du reste, et bien qu’ayant requis l’édition du dossier de 
la demande d’autorisation de construire publiée au B.O. du xx.xxxx1 (« construction »), le 
Conseil d’Etat en a finalement fait de même en affirmant que du moment qu’une 
autorisation de construire, désormais en force, avait été octroyée, les objections des 
recourants ne pouvaient être accueillies », p. 41 du dossier) et la motivation qui s’ensuit 
est un copié-collé de la détermination du 25 octobre 2023 (cf. p. 41 et 42 du dossier ; cf. 
ég. bordereau des pièces déposées par le Conseil d’Etat [ci-après : bordereau de pièces], 
p. 125). 
Par conséquent, ces griefs frisent l’irrecevabilité. A supposer recevables, ils devraient 
de toute façon être rejetés pour les motifs qui vont suivre (cf. consid. 3 à 6). 
1.4 Le recours respecte les autres conditions de recevabilité de sorte qu’il se justifie 
d’entrer en matière (art. 72, 78 let. a, 79a let. c, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA). 
2. A titre de moyens de preuve, les recourants ont requis l’édition de l’intégralité du dossier 
de la cause et de celui relatif à l’autorisation de construire (dossier communal 2018-438). 
L’autorité attaquée ayant déposé l’entier de ces documents, la demande des recourants 
en ce sens est satisfaite. Quant à l’édition des dossiers contenant leurs recours contre 
le PQ du site du « D _________ » (ci-après : le plan de quartier), on ne voit pas en quoi 
ils seraient nécessaires à l’examen de la présente affaire qui consiste à analyser la 
légalité de la démolition autorisée le 9 mars 2023. Du reste, les recourants étaient libres 


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de produire céans lesdits recours s’ils le jugeaient opportun. Partant, la Cour renonce à 
l’administration de ces moyens de preuve (art. 80 al. 1 let. d, 56 et 17 al. 2 LPJA). 
3. Dans un premier grief, les recourants arguent d’une violation des articles 39 ss LC et 
24 ss OC régissant la forme et le contenu des demandes d’autorisation de construire. 
De leur point de vue, la publication au B.O. du xx.xxxx2 était lacunaire car elle devait 
indiquer que l’objet démoli nécessitait une dérogation en raison de son caractère protégé. 
Aussi, le dossier était incomplet puisqu’il ne comportait pas de demande de dérogation, 
de plan de situation, de photographies ou de documents spéciaux et que seuls l’extrait 
du Registre foncier de 2018 et le diagnostic amiante, qu’ils jugent incomplet, dataient du 
jour du dépôt de la demande ou étaient antérieurs. 
3.1 Conformément à l’art. 39 LC, la demande d’autorisation de construire doit contenir 
toutes les indications et tous les documents nécessaires à son examen ainsi qu'à 
l'examen des autres demandes d'autorisations nécessaires (a. 2). Lorsque le projet 
nécessite des dérogations, la demande motivée de dérogation doit être annexée à la 
demande d'autorisation de construire (al. 3). La demande est signée manuscritement 
(format papier) ou validée (format numérique) par l’auteur des plans, le propriétaire du 
fonds et le requérant ou son mandataire. En présence de plusieurs propriétaires, les 
règles de consentement sont notamment régies par le droit civil (al. 4). Les documents et 
les plans à annexer à la demande sont détaillés aux articles 24 ss OC. 
3.2 En l’occurrence, le projet de démolition concerne un bâtiment inscrit à l’inventaire 
communal avec un degré de classement 4+. Cet instrument a été homologué par le 
Conseil d’Etat le 10 novembre 2021. Dès lors, la publication du xx.xxxx2 n’a, à juste titre, 
pas fait référence au caractère protégé de la bâtisse puisque l’inventaire n’était à cette 
date pas liant pour les autorités et les particuliers faute d’avoir été homologué par le 
Conseil d’Etat (cf. art. 13b al. 1 et 2 OcPN). Pour ce même motif, le dossier ne nécessitait 
pas de demande de dérogation. Contrairement à ce qu’affirment les recourants, le 
dossier comporte deux plans de situation datés du 14 novembre 2019 qui permettent de 
se représenter la démolition projetée, laquelle est teintée en jaune, et qui répondent aux 
réquisits des articles 27 ss OC (cf. plan (1:500) « Extrait du plan registre foncier » et plan 
(1:25’000) « Situation parcelle xxx1 » ; bordereau des pièces déposées par la commune 
de Y _________- dossier 2019-329, p. 18 et 25). Il comporte également un rapport 
d’expertise amiante tel qu’imposé par l’art. 30 al. 1 let. e OC. Ce compte rendu de 24 
pages a été établi par le bureau d’ingénieurs H _________ Sàrl spécialisé dans 
l’environnement et la sécurité et se compose notamment de fiches d’identification, de 
plans, de croquis et d’un rapport d’analyse. On ne voit pas pour quel motif ce document 


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serait lacunaire et les recourants ne le démontrent pas. Enfin, l’OC n’exige pas de 
dossier photographique dans le cas d’une simple démolition (art. 29 al. 2 et 3 OC et 30 
al. 3 OC a contrario). Le dossier apparaît donc complet. 
L’examen de l’extrait du registre foncier de la parcelle n° xxx1 révèle que Z _________ 
était l’unique propriétaire de cette parcelle constituée en PPE (nos xxxx1 [407/1000e] et 
xxxx2 [593/1000e]) au moment de la demande de démolition. Le 27 septembre 2022, soit 
avant la délivrance de l’autorisation de démolir, un transfert de propriété a eu lieu et les 
deux parts de copropriété appartiennent désormais à Z _________ et à I _________ en 
propriété commune. En vertu du caractère éminemment réel du permis de construire, 
« sa titularité suit la propriété de son objet ». Concrètement, le changement de 
propriétaire en cours de procédure est sans incidence sur la validité du permis auquel 
elle aboutit ultérieurement. Peu importe ici le motif du changement (vente du bien-
fonds, succession pour cause de mort, faillite ou succession commerciale, reprise des 
actifs et passifs ou fusion d’entreprise). L’accord des autres parties à la procédure ne 
devrait pas être nécessaire en vertu du caractère réel du permis requis ; par contre, elles 
auront un droit d’être entendu sur la substitution ; certaines législations prévoient 
expressément que l’autorité doit être avisée sans délai en cas de changement de 
propriétaire (ainsi l’art. 104 al. 4 LATC/VD ; ZUFFEREY, Droit public de la construction, 
Berne 2024, nos 833 et 834, p. 439 et 440). Lorsque l’octroi d’une autorisation dépend de 
l’existence de conditions particulières ou d’autorisations spéciales, les bénéficiaires ne 
peuvent se prévaloir de l’autorisation que s’ils remplissent également ces conditions et 
sont en possession des autorisations spéciales nécessaires (art. 40 al. 2 2ème phrase OC). 
Il ne ressort pas du dossier que les recourants ont été informés du transfert de propriété. 
Ce nonobstant, ces derniers connaissent cette information puisqu’ils affirment dans leur 
recours céans que l’extrait du Registre foncier versé au dossier « date de 2018, soit 
d’environ un an avant le dépôt de la demande et que M. Z _________ n’est pas seul 
propriétaire des PPE xxxx1 et xxxx2 sises sur la parcelle de base n° xxx1 » (cf. p. 40 du 
dossier). Par conséquent, l’extrait du Registre foncier à l’appui de la requête de démolition, 
bien que datant d’une année avant la demande, était exact. Quant au transfert de propriété 
intervenu en cours de procédure, il n’affecte pas la validité de l’autorisation, étant précisé 
que cette dernière n’est pas subordonnée à l’existence de conditions particulières ou à 
des autorisations spéciales. 
Pour ces motifs, ce grief doit être rejeté. 


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4. Dans un deuxième grief, les recourants invoquent implicitement une violation du 
principe de la légalité. En effet, ils critiquent la confirmation par l’autorité précédente de 
l’autorisation de démolir basée sur la notion de « cas particulier » figurant à l’art. 96bis 
let. j RCCZ alors même que cette mention a été homologuée en 2021 soit deux après le 
dépôt de la demande d’autorisation de démolir. 
4.1 L’art. 96bis let. i RCCZ prévoit que les bâtiments protégés sont soumis aux 
prescriptions suivantes, en fonction de leur degré de classement: 
- Degré 4+ (Bien intégré): Réaffectation voire transformation envisageable en sauvegardant l’identité et le 
caractère initial de l’objet. Maintien du volume existant et de sa structure principale ainsi que des composantes 
d’origine. Compatible pour aménagement et équipement de confort moderne. Démolition non admise. En 
outre, les aménagements extérieurs peuvent être modifiés dans le respect des caractéristiques 
environnementales initiales. 
L’art. 96bis let. j RCCZ précise que lorsque cela est motivé par des intérêts publics 
importants en relation avec l'évolution d'un îlot, d'un quartier ou de la Ville, le conseil 
municipal peut, en dérogation aux prescriptions de la lettre i, autoriser la 
démolition/nouvelle construction ou transformation substantielle d'un bâtiment protégé 
aux conditions suivantes: 
- Le bâtiment est expressément identifié dans l'inventaire comme "cas particulier" en raison de son 
implantation dans un tissu ou périmètre sensible pouvant connaître des évolutions ou remodelages futurs 
commandés par l'intérêt public. 
- Le 
projet 
doit 
démontrer 
une 
qualité 
architecturale 
propre 
à 
intégrer 
les 
exigences 
urbaines, programmatiques, constructives et/ou techniques actuelles. 
- Il doit faire l'objet d’une annonce d’intention/demande préalable auprès du conseil municipal conformément 
aux prescriptions de l’alinéa f. 
- La demande d'autorisation de construire doit s'accompagner d'un dossier complet de documentation 
comprenant : un aperçu historique documenté par des éléments d’archives (histoire du bâtiment et/ou du 
lieu, architecte, photos anciennes, plans d’origines, etc.), un relevé de l’objet en dessin, détaillé et 
professionnel des plans-coupes-élévations, ainsi qu’un dossier photographique substantiel du contexte, de 
l’extérieur et de l’intérieur de l’objet. 
- En fonction de l'importance des intérêts publics, le conseil municipal peut exiger que la démolition/nouvelle 
construction ou transformation substantielle soit effectuée sur la base d’un plan d’affectation spécial. 
 
4.2 En l’espèce, la fiche n° 235 de l’inventaire communal qui concerne la 
« D _________ » précise que cette bâtisse revêt le caractère de « cas particulier » en 
raison de son implantation dans un tissu ou périmètre sensible pouvant connaître des 
évolutions ou remodelages futurs commandés pour des raisons urbanistiques 
prépondérantes. En raison de cette mention, ce bâtiment peut être démoli moyennant le 


- 12 - 
respect des conditions de l’art. 96bis let. j RCCZ. Il est vrai que cet article, de même que 
la fiche n° 235, ont été homologués le 10 novembre 2021 soit postérieurement à la mise 
à l’enquête publique du projet de démolition. Ce nonobstant, le dossier a été 
« suspendu » en raison de la procédure d’approbation de l’inventaire communal et 
l’autorisation de démolir a finalement été octroyée le 9 mars 2023 (cf. bordereau des 
pièces déposées par la commune de Y _________– dossier 2018-438, p. 214). Or, une 
autorité statue, sauf dispositions particulières, conformément au droit en vigueur au 
moment de sa prise de décision et non sur la base du droit applicable lors de la publication 
du projet. C’est donc à juste titre que la commune, puis le Conseil d’Etat, ont raisonné sur 
la base du « cas particulier » figurant à l’art. 96bis let. j RCCZ, car cet article était en 
vigueur lors de la délivrance de l’autorisation de démolir. 
Partant, le grief tombe à faux. 
5. Dans un troisième grief, les recourants reprochent au Conseil d’Etat d’avoir jugé 
irrecevables les critiques soulevées contre le projet de construction en raison de l’entrée 
en force de l’autorisation de construire alors même que cette autorité avait ordonné 
l’édition du dossier d’autorisation de construire. De leur point de vue, les dossiers 
d’autorisation de construire et de démolir devaient faire l’objet d’une même procédure 
conformément à l’article 96bis let. j RCCZ dont ils invoquent implicitement la violation. Ils 
fondent également leur raisonnement sur un arrêt du Tribunal cantonal (ACDP A1 14 117 
du 3 octobre 2014) selon lequel « il est évident que, pour appréhender correctement un 
projet de construction, celui-ci doit s’analyser dans son intégralité et non en pièces 
détachées. Cela est d’autant plus vrai si l’ouvrage doit satisfaire à une exigence générale 
de droit public » (ACDP A1 14 117 précité consid. 2.1). Ils estiment dès lors que les griefs 
formulés à l’encontre du projet de construction et l’argument basé sur « l’absence d’un 
plan de quartier en force » étaient recevables. En outre, ils relèvent qu’ « entre la 
publication de la mise à l’enquête au BO (xx.xxxx4) et l’autorisation de construire 
(mars/avril 2023) », aucun gabarit n’a été installé, ce qui contrevient à l’art. 9 RCCZ, 
lequel impose, pour les nouvelles constructions et les agrandissements, l’installation de 
gabarits avant l'ouverture de l'enquête publique et jusqu'à l'entrée en force de la décision 
relative au projet. 
5.1 En l’occurrence, les procédures d’autorisation de construire et de démolir ont été 
menées en parallèle et ont donné lieu à la délivrance de deux autorisations 
indépendantes rendues à l’occasion de la séance du Conseil municipal du 9 mars 2023. 
La formulation de l’article 96bis let. j RCCZ autorise la démolition seule et n’impose pas 
une coordination des procédures en cas de démolition suivie d’une (re) construction (« le 


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Conseil municipal peut autoriser la démolition/nouvelle construction ou transformation 
substantielle d'un bâtiment protégé, aux conditions suivantes (…) »). Partant, les 
recourants se méprennent lorsqu’ils infèrent de cet article une obligation de traiter une 
demande de démolition et de (re) construction au sein d’une même procédure. Du reste, 
la démolition et la construction n’entretiennent dans ce cas pas de liens si étroits qu’elles 
devraient nécessairement être examinées conjointement en vertu du principe de 
coordination (art. 25a LAT) et il n’existe pas de risque de décisions contradictoires 
comme cela pourrait en revanche être le cas dans certaines configurations particulières 
(sur ces questions, cf. p. ex. arrêt du Tribunal fédéral 1C_120/2023 du 7 septembre 2023 
consid. 4.1). Dès lors, la tenue de deux procédures était opportune. Par ailleurs, les 
recourants bénéficiaient des mêmes garanties procédurales et du même droit de 
contester les projets de démolition et de construction, que ceux-ci fassent l’objet d’une 
unique ou de deux procédures, de sorte qu’ils n’ont pas été lésés par le procédé. Cela 
étant, les recourants ne pouvaient pas formuler des critiques contre le projet de 
construction au stade du recours contre l’autorisation de démolir car il s’agissait de 
procédures distinctes, étant précisé qu’ils ne se sont pas opposés à la demande 
d’autorisation de construire et que celle-ci était alors en force. L’argument relatif à 
l’absence d’un PQ en force devait lui aussi être formulé dans la procédure d’autorisation 
de construire, car il reposait sur l’idée que le projet de construction ne pouvait pas 
reposer sur une mesure de planification non homologuée. Il en va de même du grief 
relatif à l’absence de gabarits, cette irrégularité présumée n’étant du reste pas 
suffisamment grave pour entraîner la nullité de l’autorisation de construire, dès lors que 
les recourants ont eu l'occasion de se faire une idée de l'envergure du projet. Quant à 
l’édition du dossier d’autorisation de construire par le Conseil d’Etat, il est rappelé 
que l’autorité établit d'office les faits (art. 17 al. 1 LPJA) et que l’instruction d’un moyen 
de preuve ne constitue pas un « présage » du résultat de son raisonnement. Du reste, le 
Conseil d’Etat a explicitement indiqué dans sa décision qu’« aucune base légale 
n’interdit de réaliser deux mises à l’enquête séparées pour les décisions d’autorisation 
de construire et de démolir » (cf. consid. 3.1 de la décision attaquée, p. 54 du dossier). 
Quant à la jurisprudence cantonale invoquée par les recourants, elle ne leur est d’aucun 
secours. En effet, le cas cité concernait la pose d’un escalier de secours en façade d’un 
hôtel dont le dossier d’autorisation était lacunaire (absence de formule ad hoc, de plan 
de situation, de carte topographique, etc.) et les annexes transmises au cours de la 
procédure menée devant le Tribunal cantonal n’avaient pas permis de régulariser la 
situation. C’est dans ce contexte que la Cour a conclu qu’un « projet de construction doit 
s’analyser dans son intégralité et non en pièces détachées » et que « cela est d’autant 


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plus vrai si l’ouvrage doit satisfaire à une exigence générale de droit public, ce qui est le 
cas ici avec la construction d’un escalier extérieur de secours » (ACDP A1 14 117 précité 
consid. 2.1). Par conséquent, on ne comprend pas le raisonnement des recourants qui 
infèrent de cet arrêt, dont l’état de fait diffère de la présente affaire, une obligation de 
coordonner les procédures d’autorisation de construire et de démolir. 
Partant, mal fondé, le grief est rejeté. 
6. Dans un dernier grief, les recourants se prévalent de la nullité de l’autorisation de 
construire. Ils relèvent que le dossier de construction contenait des plans non signés et 
qu’une demande de dérogation devait être formulée au vu du caractère protégé du site. 
En outre, ils arguent que le projet de construction contrevient aux prescriptions du PQ en 
cours d’homologation (emprise au sol supérieure à 14 mètres x 14 mètres, toitures à 
pans, absence de galette inhabitée, etc.). 
6.1 La nullité absolue d'une décision peut être invoquée en tout temps devant toute 
autorité et doit être au demeurant constatée d'office (ATF 144 IV 362 consid. 1.4.3 ; 139 
II 243 consid. 11.2). Elle ne frappe que les décisions affectées des vices les plus graves, 
manifestes ou du moins facilement décelables et pour autant que la constatation de la 
nullité ne mette pas sérieusement en danger la sécurité du droit. Hormis dans les cas 
expressément prévus par la loi, il n'y a lieu d'admettre la nullité qu'à titre exceptionnel, 
lorsque les circonstances sont telles que le système d'annulabilité n'offre manifestement 
pas la protection nécessaire (arrêt du Tribunal fédéral 1C_171/2020 du 6 avril 2021 
consid. 1.4.2). Des vices de fond n'entraînent qu'à de rares exceptions la nullité d'une 
décision. Les cas sont plutôt théoriques et se rapportent à des actes insensés, 
incompréhensibles ou ambigus au point d’être inexécutables ou encore à des actes 
proscrits de façon absolue par la Constitution ou la loi (TANQUEREL, Manuel de droit 
administratif, 2e éd. 2018, n° 912, p. 321 ; BOVAY, Procédure administrative, 2e éd. 2015, 
p. 384). En revanche, de graves vices de procédure ainsi que l'incompétence qualifiée 
de l'autorité qui a rendu la décision sont des motifs de nullité (ATF 144 IV précité consid. 
1.4.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_171/2020 précité consid. 1.4.2 ; ACDP A1 24 56 du 
5 juillet 2024 consid. 2.1). 
6.2 En l’occurrence, il est vrai que les plans du projet de construction ne sont pas signés 
ce qui contrevient à l’art. 29 al. 1 OC. Cette erreur a d’ailleurs été relevée par le Conseil 
d’Etat qui a toutefois retenu qu’il « ne s’agit pas d’une irrégularité particulièrement grave » 
(cf. consid. 2 de la décision litigieuse, p. 54 du dossier). Ce raisonnement n’apparaît pas 
critiquable dans la mesure où ce manquement formel est mineur et ne constitue pas un 


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motif de nullité au sens de la jurisprudence susmentionnée. Quant à la demande de 
dérogation, l’exposé développé supra au considérant 3.2 à propos de l’autorisation de 
démolir vaut ici mutatis mutandis. Enfin, les remarques émises en lien avec le PQ 
concernent les caractéristiques du projet de construction que les recourants devaient 
contester à l’occasion de la mise à l’enquête publique du xx.xxxx1. Dans tous les cas, 
même si les motifs avancés par les recourants étaient avérés, ils ne seraient pas 
suffisamment « graves » pour entraîner la nullité de l’autorisation de construire. 
Cela étant, ce grief doit être rejeté. 
7. Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
8. 
8.1 Les frais de la cause, fixés principalement sur le vu des principes de la couverture 
des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 fr., sont mis à la charge des 
recourants, qui succombent (art. 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 LTar). Ils 
n’ont pas droit à des dépens (art. 4 al. 1 et 2 LTar ; art. 91 al. 1 a contrario LPJA). 
8.2 En revanche, Z _________, qui a pris une conclusion en ce sens et obtient gain de 
cause, a droit à des dépens. Eu égard à l’activité déployée par sa mandataire, qui a 
principalement consisté en la prise de connaissance du recours et en la rédaction d’une 
détermination du 29 mars 2024 (deux pages), ils sont arrêtés à 1200 fr. (TVA et débours 
compris) et mis à la charge des recourants (art. 91 al. 1 LPJA ; art. 4, 29 al. 2 et 39 LTar). 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce : 
 
1. 
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de V _________, W _________ et 
X _________, solidairement entre eux, qui supportent leur dépens. 
3. 
V _________, W _________ et X _________ verseront, solidairement entre eux, 
1200 fr. à Z _________ pour ses dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Amandine Maury, avocate à Sion, pour 
V _________, W _________ et X _________, au Conseil d’Etat, à Sion, à la 
commune de Y _________, et à Maître Aline Giroud, avocate à Martigny, pour 
Z _________. 
Sion, le 12 février 2025