vs_gerichte · C1 17 71 · 2019-09-09 · fr
Auftrag & Mäklervertrag
Auftrag & Mäklervertrag

Par arrêt du 09 septembre 2019 (4A_242/2019), le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, le recours en matière civile interjeté par X_ contre ce jugement. C1 17 71 JUGEMENT DU 11 AVRIL 2019 Tribunal cantonal du Valais Cour civile II Composition : Jean-Pierre Derivaz, président ; Bertrand Dayer, juge, et Elisabeth Jean, juge suppléante ; en la cause X_________, défendeur, demandeur en reconvention et appelant, représenté par Maître M_________, avocat, contre Y_________, demanderesse, défenderesse en reconvention et appelée, représentée par Maître N_________, avocat. (contrat de courtage immobilier) appel contre la décision du juge du district de A_________ du 21 décembre 2016
 
C1 17 71 
 
 
JUGEMENT DU 11 AVRIL 2019 
 
en la cause 
 
contre 
 


- 2 - 
 
Procédure 
 
A. Le 12 septembre 2013, sur requête de Y_________, la juge suppléante du district 
de A_________ a ordonné le séquestre de la parcelle n° xxx, des parts d’étages n° xxx, 
n° xxx et n° xxx de la parcelle de base n° xxx, ainsi que de la part d’étage n° xxx et d’une 
quote-part de copropriété de la part d’étage n° xxx de la parcelle de base n° xxx, 
immeubles sis sur la commune de B_________ et propriété de Z_________ (ci-après : 
Z_________), à concurrence de 301 499 fr. (cf. dos xx LP xx xx). Elle a, par contre, rejeté 
la requête de séquestre en tant qu’elle était dirigée contre X_________. 
Le 12 novembre 2013, l’office des poursuites du district de A_________ a établi, en la 
poursuite n° xxx, un commandement de payer 301 499 fr., augmenté des frais de 
séquestre, par 541 fr. 70, et des frais de justice et des dépens, par 850 fr., auquel 
Z_________ a fait opposition. Le commandement de payer frappé d’opposition a été 
notifié à Y_________ le 28 février 2014. 
B. Le 10 mars 2014, cette dernière a ouvert action en paiement et validation du 
séquestre à l’encontre de Z_________ et X_________ par-devant le tribunal du district 
de A_________, en concluant comme suit (cf. dos xx C1 xx xx) : 
1. Z_________ et X_________ sont condamnés, solidairement, à verser à Y_________ le montant de Fr. 
301'499.-, avec intérêts 5% l’an dès le 25 septembre 2012. 
2. La mainlevée définitive est accordée dans la poursuite en validation de séquestre n° xxx OP 
A_________. 
3. Les frais et dépens de la présente procédure sont mis à la charge de X_________ et Z_________ 
solidairement. 
Au terme de leur réponse du 12 juin 2014, Z__________ et X_________ ont conclu au 
rejet de la demande, à la levée du séquestre sur les immeubles propriété de Z_________ 
et, à titre reconventionnel, à ce que Y_________ soit condamnée à leur verser, 
solidairement entre eux, les sommes de 30 000 euros, avec intérêt à 5 % dès le 10 avril 
2012, et de 15 000 euros, avec intérêt à 5 % dès le 26 juin 2012, le tout sous suite de 
frais et dépens. 
Le juge du district de A_________ (ci-après : le juge de district) ayant ordonné un second 
échange d’écritures, un délai au 14 juillet 2014 a été imparti à Y_________ pour le dépôt 
de son mémoire-réplique. Sur demande de l’intéressée, ce délai a été prolongé une 


- 3 - 
première fois au 12 septembre 2014, puis une deuxième fois au 15 octobre 2014, sans 
pour autant être utilisé. 
Le juge de district a alors cité les parties aux débats principaux, qui se sont tenus le 23 
février 2015. A cette occasion, Y_________ a déposé une écriture dans laquelle elle 
s’est déterminée sur les faits mentionnés dans la réponse et a allégué des faits 
nouveaux. Après avoir renoncé à leurs premières plaidoiries, les parties ont maintenu 
leurs conclusions respectives, Y_________ concluant, pour le surplus, au rejet de la 
demande reconventionnelle. 
Outre le dépôt et l’édition de pièces, l’instruction de la cause a consisté en la déposition 
des parties et l’audition de cinq témoins, Y_________ ayant expressément renoncé à en 
entendre deux autres, à savoir V_________ et U_________, faute de pouvoir fournir 
leurs adresses. 
Au terme de leurs plaidoiries orales finales, les parties ont confirmé leurs précédentes 
conclusions, Z_________ et X_________ chiffrant à 22 800 fr. les dépens de première 
instance à charge de Y_________. 
C. Statuant le 21 décembre 2016, le magistrat de première instance a prononcé 
comme suit : 
1. L’action en reconnaissance de dette et validation de séquestre dirigée contre Z_________ est rejetée. 
2. L’action en paiement dirigée contre X_________ est partiellement admise. En conséquence, 
X_________ est condamné à payer à Y_________ 237’280 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 31 octobre 
2012. 
3. La demande en reconvention est partiellement admise, dans la mesure de sa recevabilité. En 
conséquence, Y_________ est condamnée à payer à Z_________ et X_________, créanciers en main 
commune, 26’774 Euros, avec intérêt à 5 % l’an dès le 18 juin 2014. 
4. Les frais judiciaires (19'403 fr.) sont mis à la charge de Y_________ à concurrence de 11'642 fr., de 
X_________ à concurrence de 6'468 fr. et de Z_________ à concurrence de 1'293 francs. 
5. Y_________ payera à Z_________ une indemnité pour les dépens de 4'200 francs. 
6. X_________ payera à Y_________ 6'038 fr. à titre de remboursement des avances et une indemnité 
pour les dépens de 8'000 francs. 
 
 


- 4 - 
D. Le 6 mars 2017, Z_________ et X_________ ont formé un appel contre ce 
prononcé, en prenant les conclusions suivantes : 
1. L’appel formé par Z_________ et X_________ à l’encontre de la décision rendue le 21 décembre 2016 
par le Juge de district de A_________ est admis. 
2. En conséquence, la décision du 21 décembre 2016 du Juge de district de A_________ est réformée en 
ce sens que l’action en paiement dirigée contre X_________ par Y_________ est intégralement rejetée. 
3. La décision du 21 décembre 2016 du Juge de district de A_________ est également réformée en ce 
sens que la demande en reconvention formée par X_________ et Z_________ est admise. En 
conséquence, Y_________ est condamnée à payer à Z_________ et X_________, créanciers en main 
commune, 30'000 Euros avec intérêt à 5 % l’an dès le 10 avril 2012 et 15'000 Euros avec intérêt à 5 % 
l’an dès le 26 juin 2012. 
4. Les frais judiciaires de première instance sont mis intégralement à la charge de Y_________. 
5. Y_________ est condamnée à verser à X_________ une indemnité de CHF 20'000.- à titre de dépens 
de première instance. 
6. Les frais de la procédure d’appel, ainsi qu’une indemnité pour les dépens de Z_________ et 
X_________ à concurrence de CHF 8'000.-, sont mis à la charge de Y_________. 
Par écriture du 23 mars 2017, Z_________ a déclaré retirer son appel. Compte tenu de 
ce retrait partiel, X_________ a pris les nouvelles conclusions suivantes : 
1. 
L’appel formé par X_________ à l’encontre de la décision rendue le 21 décembre 2016 par le Juge 
de district de A_________ est admis. 
2. 
En conséquence, la décision du 21 décembre 2016 du Juge de district de A_________ est 
réformée en ce sens que l’action en paiement dirigée contre X_________ par Y_________ est 
intégralement rejetée. 
3. 
Les frais judiciaires de première instance sont mis intégralement à la charge de Y_________. 
4. 
Y_________ est condamnée à verser à X_________ une indemnité de CHF 20'000.- à titre de 
dépens de première instance. 
5. 
Les frais de la procédure d’appel, ainsi qu’une indemnité pour les dépens de X_________, à 
concurrence de CHF 8'000.-, sont mis à la charge de Y_________. 
Au terme de sa réponse du 19 juin 2017, Y_________ a conclu au rejet de cet appel, 
avec suite de frais et dépens. 
 
 
 
 


- 5 - 
SUR QUOI LE JUGE 
I. Préliminairement 
1. 
1.1 En vertu de l’article 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 
instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au Tribunal 
cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions 
devant le juge de première instance est de 10 000 fr. au moins. L'appel, écrit et motivé, 
est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification 
de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 
CPC). 
Dans le cas particulier, la décision entreprise est une décision finale de nature 
patrimoniale portant sur une contestation dont la valeur litigieuse, au vu des dernières 
conclusions entièrement contestées de la demanderesse en première instance, s’élève 
à 301 499 francs. Le jugement entrepris, d’emblée motivé, a été expédié aux parties le 
1er février 2017 et notifié à l’appelant le lendemain. Déposée le 6 mars 2017, la 
déclaration d’appel, qui respecte les conditions de forme prévues à l’article 311 CPC, a 
été formée le premier jour ouvrable suivant l’échéance du délai le samedi 4 mars 2017 
(art. 142 al. 3 CPC), donc en temps utile. Pour le surplus, la cause ressortit à la 
compétence de la Cour de céans, la décision entreprise ayant été rendue au terme d’une 
procédure ordinaire, au vu de sa valeur litigieuse qui dépasse les 30 000 fr. (art. 243 al. 
1 CPC a contrario). 
1.2 La compétence des autorités judiciaires valaisannes et l’application du droit suisse 
à la présente cause qui comporte des éléments d’extranéité en vertu du domicile à 
l’étranger du défendeur et appelant et, partant, constitue une matière internationale au 
sens de l’article 1 al. 1 LDIP, n’est pas contestée. Il est renvoyé aux considérants du 
jugement querellé sur ces questions (cf. consid. 1.1.et 1.2). 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation 
inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'autorité d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir 
d'examen de la cause en fait et en droit ; elle peut, en outre, substituer ses propres motifs 
à ceux de la décision attaquée (HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n° 2396, p. 435, 
et n° 2416, p. 439 ; RVJ 2013 136 consid. 2.1). En particulier, le juge d'appel contrôle 
librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 
CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) - ce qui découle de la nature ordinaire de la 


- 6 - 
voie de l’appel, en vertu de laquelle le litige se continue pour ainsi dire devant l’instance 
supérieure (JEANDIN, Commentaire romand, 2019, n. 6 ad art. 310 CPC) - et vérifie si le 
premier magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Que la cause soit soumise à 
la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 CPC), 
il incombe toutefois à l’appelant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire 
de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (ATF 138 III 374 consid. 
4.3.1). Pour satisfaire à cette exigence, il ne lui suffit pas de renvoyer aux moyens 
soulevés en première instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la 
décision attaquée. Sa motivation doit être suffisamment explicite pour que l'instance 
d'appel puisse la comprendre aisément, ce qui suppose une désignation précise des 
passages de la décision que le recourant attaque et des pièces du dossier sur lesquelles 
repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 ; arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 
consid. 3.2, non publié sur ce point aux ATF 139 III 249). 
En l'espèce, l’appelant reproche au juge intimé une constatation arbitraire des faits, une 
violation du devoir d’allégation découlant de l’article 55 al. 1 CPC, ainsi qu’une violation 
du fardeau de la preuve prévu à l’article 8 CC. 
1.4 
1.4.1 
L'article 317 al. 1 CPC prévoit que les faits et moyens de preuve nouveaux sont 
admissibles en appel pour autant qu'ils soient invoqués ou produits sans retard (let. a) 
et qu'ils n'aient pas pu l'être en première instance, bien que la partie qui s'en prévaut ait 
fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces conditions sont cumulatives (arrêt 
5A_788/2017 du 2 juillet 2018 consid. 4.2.1). S'agissant des vrais nova (echte Noven), 
la condition de nouveauté posée par la lettre b est sans autre réalisée et seule celle 
d'allégation immédiate doit être examinée. En ce qui concerne les pseudo nova (unechte 
Noven), il appartient au plaideur qui entend les invoquer devant l'instance d'appel de 
démontrer qu'il a fait preuve de la diligence requise, ce qui implique notamment 
d'exposer précisément les raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être 
produit en première instance (ATF 143 III 42 consid. 4.1 ; arrêt 5A_788/2017 précité et 
les références). Dans le système du code de procédure civile fédéral, tous les faits et 
moyens de preuve doivent, en principe, être apportés dans la procédure de première 
instance ; la diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état 
de fait de manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres à 
établir les faits jugés importants (arrêts 5A_445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1 ; 
5A_739/2012 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2). 


- 7 - 
1.4.2 
En annexe à son écriture d’appel, X_________ a déposé, hormis le jugement 
attaqué, deux pièces nouvelles censées établir l’absence de tout lien juridique, 
économique ou autre entre lui, ses proches et la société T_________ (ci-après : 
T_________). 
La première de ces pièces est un extrait Internet du registre du commerce de la société 
précitée. En tant que les inscriptions qui y figurent sont accessibles sur Internet, elles 
constituent des faits notoires que l’autorité judiciaire peut librement prendre en compte 
(ATF 143 IV 380 consid. 1.1.1 et les références) et qui n’ont pas à être allégués, ni 
prouvés par les parties. Le document en question peut donc être sans autre versé en 
cause, indépendamment de la réalisation des conditions de l’article 317 CPC. 
Quant à l’attestation établie par T_________ le 8 février 2017, elle est postérieure au 
jugement de première instance. L’appelant, à qui il incombe d'exposer précisément les 
raisons pour lesquelles le moyen de preuve n'a pas pu être produit en première instance 
lorsque sont invoqués, comme en l’espèce, des pseudo nova, se prévaut uniquement 
du renversement du fardeau de la preuve opéré par le premier juge pour revendiquer le 
droit de déposer cette pièce nouvelle. Or cet argument tombe à faux. En effet, lorsque 
le juge constate qu’un fait s’est produit, à savoir, en l’occurrence, l’existence d’un lien 
entre l’appelant et T_________, il atteint un résultat. Il n’y a donc pas échec de la preuve 
et la question de la répartition du fardeau de la preuve (art. 8 CC) ne se pose pas. Cette 
dernière, en tant que règle légale, n’intervient que lorsque le juge ne parvient pas à une 
conviction et qu’il n’est pas à même de déterminer si le fait s’est produit ou non (arrêt 
4A_268/2016 du 14 décembre 2016 consid. 4.1 et les références), ce qui n’est pas le 
cas dans la présente cause (cf. consid. 5.1 ci-dessous). Aussi, faute d’avoir produit cette 
attestation devant le tribunal de première instance alors que l’appelant en avait la 
possibilité - ce dernier n’indiquant pas précisément les raisons qui l’en auraient empêché 
-, son dépôt devant la Cour de céans ne satisfait pas aux conditions de l’article 317 al. 1 
let. b CPC et ne peut, partant, être pris en compte. 
 
 


- 8 - 
II. Statuant en fait 
2. 
En tant qu’ils sont utiles pour la connaissance de la cause, les faits peuvent être 
repris comme suit. 
 
2.1 Y_________, en qualité de courtière, et X_________, en qualité de mandant, ont 
signé, le 7 février 2012, un contrat intitulé « Contrat Exclusif de Commission et de 
Courtage » tendant à l’acquisition, par le deuxième nommé, en son nom propre, en celui 
de l’un des membres de sa famille ou encore de toute autre entité qu’il projetait de se 
substituer, d’une propriété sise sur la commune de C_________ (parcelle n° xxx), 
connue sous le nom de « W_________ » (LP xx xx pièce 4 p. 16 ss). 
A son article 4 premier paragraphe, le contrat fixait à 400 000 fr., TVA non comprise, la 
commission de courtage due par le mandant en cas de conclusion d’un acte de vente 
ferme ou à terme portant sur cette propriété. Ce paragraphe a été amendé, avec l’accord 
de Y_________ (all. 26 admis), par X_________, qui a apporté la précision manuscrite 
suivante : « à l’appel de fonds pour le transfert de propriété définitif, par le notaire » (R. 
21 p. 97). 
Quant au deuxième paragraphe de ce même article 4, il prévoyait que la commission 
était également due si l’acte de vente ferme ou à terme était conclu par un membre de 
la famille du mandant ou toute autre entité qu’il aurait décidé de se substituer, dans 
laquelle il détiendrait ou non une participation, que ce soit de manière directe ou 
indirecte. 
2.2 Désireux de transformer le « W_________ » en propriété par étages après son 
acquisition, X_________ a chargé Y_________ d’en effectuer toutes les démarches. A 
cette fin, les intéressés ont conclu un deuxième contrat le 24 mars 2012, intitulé « contrat 
d’apporteur d’affaires », aux termes duquel une commission de 5 % était due sur les 
affaires apportées (LP xx xx pièce 9 p. 45). 
2.3 Le 22 février 2012, Z_________ a délivré à X_________ une procuration, avec 
pouvoirs de substitution, aux fins d’acquérir, pour elle et en son nom, le 
« W_________ », soit la parcelle n° xxx, sise sur la commune de C_________, propriété 
de S_________, pour le prix de 11 000 000 fr. (LP xx xx pièce 2 p. 12). 
Le même jour, S_________ et X_________, ce dernier agissant au nom de son épouse 
en vertu de la procuration précitée, ont signé un contrat intitulé « vente à terme 
conditionnelle emption cessible » par-devant Me O_________, notaire. Ce contrat 


- 9 - 
prévoyait que S_________ vendait à Z_________ la parcelle n° xxx au prix de 
11 000 000 fr., montant payable au plus tard le 31 juillet 2012 (LP xx xx pièce 6 p. 22 
ss). 
2.4 A la suite de la signature de cet acte de vente, Y_________ a signé, le 2 mars 2012, 
un contrat de partage de commission avec R_________ et Q_________ en lien avec la 
vente du « W_________ », au terme duquel la part lui revenant a été arrêtée à 309 599 
fr. (LP xx xx pièce 5 p. 20 ss). 
L’intéressée a perçu deux acomptes, le premier versé le 10 avril 2012 d’un montant de 
30 000 euros provenant d’un virement de la société P_________, à E_________, avec 
la mention « dossier W_________ / xx», le deuxième versé le 26 juin suivant d’un 
montant de 15 000 euros provenant d’un chèque de Z_________ (all. 17 admis, R. 8 p. 
94, R. 24 p. 97, LP xx xx pièce 18 p. 82). 
Les époux X_________ ne lui ont jamais demandé la restitution de ces acomptes avant 
la présente procédure (R. 10 p. 94 ; R. 26 p. 97). 
2.5 Pour des raisons qui ont trait à S_________, mais qui ne sont pas clairement 
établies au dossier (impossibilité d’obtenir la renonciation de l’Etat de F_________ à son 
droit de préemption légal à la date prévue selon les indications contenues dans l’acte de 
vente prorogé du 16 août 2012 ou incapacité de libérer les locaux de toute occupation 
selon les explications contenues dans le courrier de Me O_________ du 14 février 2013) 
(LP xx xx pièce 7 p. 38 ss ch.4 et pièce 14 p. 73), les parties à l’acte de vente du 22 
février 2012 ont signé, le 16 août 2012, par-devant le même notaire, une « prorogation 
de vente à terme conditionnelle emption cessible », aux termes de laquelle l’exécution 
de la vente et le paiement du prix ont été différés au 31 décembre 2012 (LP xx xx pièce 
7 p. 38 ss). 
2.6 Le lendemain de la signature de cet acte de vente prorogé, Y_________ a adressé 
à X_________ un courrier libellé comme suit : 
En raison de circonstances extérieures à ma volonté de pure formalisme, l’exécution du contrat de vente 
à terme a dû être étendue au 31 décembre 2012 à la place du 31 juillet 2012. La vente peut néanmoins 
être considérée comme étant faite. 
Dans ce contexte, je vous remercie néanmoins de libérer l’entier de ma commission due à ce titre, à 
votre entière décharge, au plus tard le 30 septembre 2012. 
Cette lettre a été contresignée par X_________, avec la mention « bon pour accord » 
(LP xx xx pièce 8 p. 44). Selon les déclarations de l’intéressé en procédure, il l’a fait à 


- 10 - 
un moment où il n’imaginait pas que les conditions de la vente ne seraient pas remplies 
(R. 19 p. 96). 
2.7 Par acte de modification de vente instrumenté par Me L_________, notaire, le 10 
octobre 2012, S_________ et X_________, ce dernier agissant à nouveau au nom de 
son épouse, sont convenus de réduire le prix de vente de la parcelle n° xxx à 8 000 000 
fr., d’avancer le terme d’exécution de la vente au 17 octobre 2012 au plus tard, de 
constituer une propriété par étage simultanément au transfert de propriété et de 
maintenir le futur lot n° 1 pour le vendeur, de sorte que la vente ne porterait que sur les 
lots n° 2 à 6 (LP xx xx pièce 12 p. 49 ss). L’acte mentionnait qu’en cas d’empêchement 
à l’exécution au 17 octobre 2012, S_________ serait libre de vendre à tout tiers 
acquéreur. 
Par acte de vente instrumenté le 20 octobre 2012 par Me L_________, S_________ a 
finalement vendu la parcelle n° xxx à T_________ pour le prix de 8 000 000 fr. (LP xx xx 
pièce 13 p. 58 ss). Cette société a été représentée à l’acte de vente par V_________, 
ami d’enfance de X_________. Selon les explications de ce dernier, c’est un pur hasard, 
car il n’a jamais revu cet ami avant de voir apparaître son nom dans la présente 
procédure (R. 27 p. 97). 
Il ressort des actes de vente versés en cause que, dans les deux cas, l’acquisition était 
partiellement financée par un prêt de S_________ à hauteur de 3 000 000 francs. 
2.8 Le 25 septembre 2012, Y_________ a adressé à Me L_________ une facture d’un 
montant de 334 366 fr. 90, TVA comprise, relative à la commission découlant du contrat 
conclu le 7 février 2012 avec X_________. Le même jour, elle a également adressé à 
ce dernier une facture d’un montant de 216 000 fr., TVA comprise, relative à la 
commission découlant du contrat conclu avec lui le 24 mars 2012, en se prévalant de la 
vente à S_________ « d’un lot dans le W_________ ». 
2.9 Dans son écriture introductive d’instance, Y_________ soutient que les époux 
X_________ ont trouvé un accord avec T_________ pour l’acquisition du 
« W_________ » (all. 16 p. 7). Selon ses déclarations en procédure, le financement de 
l’acquisition de cette propriété s’est heurté à la réticence des banques (R. 2 et 3 p. 93). 
X_________ lui aurait alors parlé de la possibilité d’un montage financier avec un 
partenaire russe résidant à C_________, du nom de U_________, ayant droit 
économique majoritaire de T_________. Il aurait d’ailleurs reconnu, à plusieurs reprises, 
lui devoir personnellement sa commission, cela même après l’envoi des deux factures 


- 11 - 
du 25 septembre 2012 et l’achat de l’immeuble par la société précitée (R. 1 et 3 p. 93, 
R. 6 et 10 p. 94). 
Pour sa part, X_________ conteste l’existence de tout lien ou de tout accord entre lui et 
T_________ (all. 16 contesté p. 7, R. 17 p. 96, R. 23 p. 97). A l’appui de ses allégations, 
il a déposé un courrier de Me L_________ du 16 janvier 2014, établi à sa demande, 
attestant que la transaction portant sur l’acquisition du « W_________ » par cette société 
n’avait aucun lien juridique avec lui (pièce 26 p. 90). Lors de son audition en qualité de 
partie, il a affirmé n’avoir jamais reçu les deux factures du 25 septembre 2012 et n’avoir 
jamais promis à Y_________ de lui payer une commission (R. 22 p. 97). Interpellé sur 
la personne de U_________, il a admis le connaître pour l’avoir rencontré comme un 
acheteur concurrent du « W_________ » (R. 28 p. 97). 
2.10 Parmi les témoins interrogés en procédure, plusieurs ont confirmé avoir entendu 
X_________ s’engager à payer à Y_________ une commission après la vente du 
« W_________ » à T_________. 
S_________, propriétaire de l’immeuble précité, qui n’a fait la connaissance de 
Y_________ que dans le cadre de la vente de son bien (R. 34 p. 129), est, à cet égard, 
on ne peut plus catégorique. Il se souvient d’une réunion qui s’est tenue à D_________ 
après la renonciation de la vente à Z_________, au cours de laquelle son époux a 
clairement dit qu’il devait une commission à Y_________ (R. 35 p. 129). Son 
témoignage, que rien ne permet de mettre en doute, faute de lien personnel ou 
professionnel avec l’intéressée, vient corroborer ceux de H_________ et de I_________. 
Le premier nommé, qui avait été requis par Y_________, rencontrée quelques années 
auparavant dans un contexte professionnel, de s’assurer auprès de X_________ qu’il 
lui règlerait bien sa commission (R. 55 et 56 p. 134), a organisé en février 2013 une 
entrevue à E_________ avec lui, dans les locaux professionnels de ce dernier (R. 58 p. 
135). Selon ce qu’a déclaré ce témoin en procédure, X_________ a, à cette occasion, 
expressément reconnu devoir à Y_________ une commission chiffrée à environ 250 000 
fr. (R. 56 p. 134). Par ces déclarations, H_________ confirme en tous points l’attestation 
qu’il a établie le 3 septembre 2013 (LP xx xx pièce 17 p. 80). Quant à I_________, amie 
de Y_________ qui l’a mise en contact avec X_________ (R. 65 et 67 p. 200), elle a 
expliqué avoir pris part à un déjeuner à E_________ avec les deux intéressés à une 
période qu’elle situe après l’entrée en jeu de T_________, soit après octobre 2012 (R. 
67 p. 200 et R. 69 p. 201) et avoir entendu X_________ reconnaître devoir une 
commission à Y_________ (R. 67 p. 200 et R. 68 p. 201). 


- 12 - 
Fort de ces témoignages convergents, la Cour est d’avis, avec le juge de première 
instance, que l’engagement pris par X_________ de payer à Y_________ sa 
commission après que l’immeuble ait été vendu à T_________ est établi. 
Cela est d’autant plus vrai que, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, 
l’existence d’un tel engagement est renforcée par la promesse identique prise par 
X_________ envers R_________. Ce dernier, courtier agissant pour le compte de 
S_________ lors de la vente du « W_________ » (R. 48 p. 132), également entendu en 
qualité de témoin, a déclaré que X_________ avait aussi reconnu lui devoir une 
commission pour la vente de ce bien immobilier, en raison de son intervention auprès 
du propriétaire pour le convaincre de baisser le prix de vente (R. 49 et R. 51 p. 132). Ces 
déclarations sont étayées par les pièces versées en cause, plus particulièrement par la 
note d’honoraires adressée à X_________, par l’entremise de Me L_________, le 21 
décembre 2012 - soit après la vente de l’immeuble à T_________ -, envoi confirmé par 
email du 24 décembre 2012 auquel l’intéressé a répondu par courriel du même jour, non 
pas pour dénier toute obligation en lien avec le paiement de cette commission, mais pour 
préciser que la facture devait lui être adressée directement à lui (pièce 27 p. 145 et pièce 
31 p. 149). 
2.11Les engagements de X_________ de verser les commissions promises après la 
vente du « W_________ » à T_________ étant établis, ils ne s’expliquent que par son 
implication dans l’acquisition de ce bien immobilier par cette société. On comprendrait 
en effet mal qu’il se soit obligé à verser une commission pour une vente dans laquelle il 
n’a pas pris part et pour laquelle il n’est intéressé ni de près, ni de loin. Les liens entre 
l’intéressé et l’entité juridique qui s’est finalement portée acquéreuse de cette propriété 
ont d’ailleurs été relevés par plusieurs témoins, qui rapportent des informations qu’ils ont 
personnellement 
entendues, 
et 
non 
pas 
de 
celles 
que 
leur 
aurait 
communiquées Y_________. 
S_________ a ainsi indiqué que U_________, qui était le véritable « chef » de 
T_________, auquel toutes les personnes qui gravitaient autour de cette société se 
référaient, et X_________ s’étaient tous deux fondés, devant lui, sur des rendez-vous 
qu’ils avaient eus ensemble et qu’il existait donc un lien entre eux (R. 36 et R. 38 p. 130, 
R. 46 p. 131). Selon lui, ces rencontres étaient clairement en relation avec le projet 
d’acquisition de sa propriété (R. 39 p. 130), car X_________ lui avait parlé d’un portage 
financier, tout en exprimant le sentiment que si l’affaire ne se concluait pas au nom de 
son épouse, elle n’en était pas pour autant « morte » (R. 35 p. 130). H_________, pour 
sa part, se souvient que, lors de sa visite à E_________ pour discuter de la commission 


- 13 - 
due à Y_________, X_________ a mentionné l’existence d’un associé russe (R. 57 p. 
134). Quant à R_________, il a fait mention d’une association qui devait se faire entre 
T_________ et X_________ et a indiqué que ce dernier, lorsqu’il lui avait demandé de 
réduire sa note d’honoraires, avait invoqué le fait qu’il n’achetait pas seul (R. 49 p. 132). 
L’existence d’un lien entre X_________ et T_________ est encore renforcée par la 
temporalité et le contenu du contrat de vente finalement conclu avec cette dernière. 
L’acte de vente a été instrumenté trois jours seulement après le terme d’exécution de la 
vente passée au nom de l’épouse de X_________, ce qui paraît très court pour négocier 
les termes d’un contrat d’une telle envergure - plusieurs millions de francs - avec un 
acquéreur totalement nouveau et étranger aux précédentes négociations. S’ajoute à cela 
le fait qu’il paraît difficilement concevable qu’un nouvel acquéreur, sans lien aucun avec 
le précédent, obtienne lui aussi, dans un délai aussi court, un prix inférieur de 3 000 000 
de francs à celui voulu initialement par le vendeur, de même qu’un prêt du même 
montant de la part de ce dernier pour financer l’acquisition du bien immobilier. Qu’une 
telle baisse de prix et qu’un tel montage financier, pourtant peu courant, se retrouvent à 
l’identique avec un nouvel acquéreur paraît surprenant, sauf si l’on doit admettre que ce 
dernier s’est substitué aux conditions de vente négociées par le précédent acquéreur. 
Enfin, il paraît pour le moins peu vraisemblable que le nouvel acquéreur soit, par le plus 
pur des hasards, représenté à l’acte de vente par un ami d’enfance de l’ancien 
bénéficiaire de la vente, sauf à retenir l’existence de relations entre les deux. Tant de 
coïncidences laissent en effet penser qu’il y avait bel et bien un lien entre X_________ 
et la société T_________, qui a finalement acquis le « W_________ », et que cette 
dernière a purement et simplement repris la place de l’épouse de X_________ à l’acte 
de vente, ce qui explique qu’elle ait bénéficié des mêmes conditions de prix et de 
financement. 
Toutes ces raisons amènent la Cour de céans à retenir, avec le premier juge, que 
X_________ a substitué T_________ à son épouse pour l’acquisition du 
« W_________ », même si les liens exacts qui se sont noués entre l’intéressé et cette 
société ne ressortent pas du dossier. Sur ce dernier point, l’appelant est d’ailleurs d’avis 
que, au regard du deuxième paragraphe de l’article 4 du contrat passé le 7 février 2012, 
les accords qu’il aurait pu trouver avec T_________ et les éventuelles relations d’affaires 
qu’il aurait pu nouer avec elle sont sans pertinence pour la connaissance de la cause, le 
seul élément déterminant étant son éventuelle décision de se substituer une autre entité 
(cf. déclaration d’appel du 6 mars 2017 p. 8). 


- 14 - 
III. Considérant en droit 
3. 
Il n’est pas contesté que les parties sont liées par un contrat de courtage au sens 
des articles 412 et ss CO, conclu le 7 février 2012 et reconduit jusqu’au 30 décembre 
suivant. Il n’est pas plus discuté que l’activité déployée par l’appelée en sa qualité de 
courtière a abouti à la conclusion de l’acte de modification de vente du 10 octobre 2012, 
acte qui, pour des raisons qui ne ressortent pas du dossier et qui, partant, ne peuvent 
être imputées à l’appelant, n’a pas été exécuté à son terme, fixé au 17 octobre 2012. Il 
n’y a donc pas lieu de revenir sur ces questions, les parties étant renvoyées aux 
considérants pertinents émis par le premier juge à leur sujet (cf. consid. 3 du jugement 
entrepris). 
Est en revanche litigieux le point de savoir si l’appelant a substitué à son épouse, partie 
à l’acte de modification de vente précitée, la société T_________, qui s’est finalement 
portée acquéreuse, par acte de vente du 20 octobre 2012, de l’immeuble pour lequel le 
contrat de courtage a été conclu. Selon les constatations du premier juge, tel est bien le 
cas, en sorte que, à son avis, toutes les conditions arrêtées dans ce contrat sont 
remplies, ce dernier prévoyant expressément que la commission était également due en 
cas de conclusion, par toute autre entité que le mandant aurait décidé de se substituer, 
d’un acte de vente ferme ou à terme portant sur l’objet immobilier précité. 
4. 
L’appelant y voit, en premier lieu, une violation de la maxime des débats, plus 
particulièrement du devoir d’allégation incombant aux parties en vertu de cette maxime. 
Selon lui, les faits que l’appelée a invoqués en lien avec la substitution litigieuse sont 
largement insuffisants, pour ne pas dire inconsistants, en sorte qu’elle n’a pas satisfait à 
son devoir d’allégation. Il reproche au premier juge de ne pas l’avoir constaté, en 
violation du droit. 
4.1 
4.1.1 
Selon l’article 55 al. 1 CPC, les parties allèguent les faits sur lesquels elles 
fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s'y rapportent. La personne de 
l'alléguant importe peu, puisqu'il suffit que les faits fassent partie du cadre du procès 
pour que le juge puisse en tenir compte (arrêts 4A_559/2016 du 18 janvier 2017 consid. 
3.1 ; 4A_268/2016 du 14 décembre 2016 consid. 4.1 ; HOHL, Procédure civile, tome I, 2e 
éd., 2016, n. 1291 ss). Néanmoins, celui qui supporte le fardeau de l’allégation objectif 
(objektive Behauptungslast) et le fardeau de la preuve (objektive Beweislast ; art. 8 CC) 
des conditions d’une prétention, en ce sens qu'il supporte les conséquences de 
l'absence d'allégation de ces conditions, respectivement celles de l'absence de preuve 


- 15 - 
de celles-ci, a toujours intérêt à alléguer lui-même les faits justifiant la prétention, ainsi 
qu'à indiquer au juge les moyens propres à les établir. 
L’allégation des faits n’a pas à contenir tous les détails ; il suffit que les faits, sur lesquels 
s’appuie la demande soient allégués dans leurs traits essentiels d’après l’expérience 
générale de la vie (ATF 136 III 322 consid. 3.4 ; arrêt 4A_195/2014 du 27 novembre 
2014 consid. 7.3.2). Ce qui est manifestement contenu dans d’autres allégations 
expressément formulées par les parties n’a pas à être allégué explicitement (cf. faits 
implicites ; arrêt 4A_625/2015 du 29 juin 2016 consid. 4.1 ; 5P.445/2004 du 9 mars 2005 
consid. 2.3.3 ; HOHL, op. cit., n. 1238 ss). 
4.1.2 
Dans un procès en procédure ordinaire soumis à la maxime des débats, 
chaque partie ne peux s’exprimer que deux fois sans limites : une première fois dans le 
cadre du premier échange d’écritures ; une seconde fois, que ce soit dans le cadre d’un 
second échange d’écritures estimé nécessaire par le tribunal au vu des circonstances 
(art. 225 CPC), d’un échange d’écritures simple suivi de débats d’instruction (art. 226 
CPC) ou encore d’un échange d’écritures simple et des premières plaidoiries aux début 
de l’audience des débats principaux (art. 229 al. 2 CPC). Lorsqu’un second échange 
d’écritures a été ordonné, mais que les parties ont renoncé à déposer les mémoires 
correspondants, le double échange d’écritures est censé avoir eu lieu, de sorte que la 
phase d’allégation prend fin. Une partie ne peut pas, en renonçant à déposer de réplique, 
faire en sorte que la phase d’allégation ne s’achève qu’après une audience d’instruction 
tenue par la suite au sens de l’article 226 CPC ou une audience de débats principaux au 
sens des articles 228 et ss CPC. Dès lors, selon la maxime éventuelle, il n’est laissé ni 
à l’appréciation du tribunal, ni à la disposition des parties, de reporter la limitation des 
nova à un moment ultérieur (arrêt 4A_494/2017 du 31 janvier 2018 consid. 2.4.2 et les 
références). 
4.2 En l’espèce, le juge de première instance a ordonné un deuxième échange 
d’écritures après réception du mémoire-réponse. L’appelée n’a toutefois pas déposé de 
réplique, quand bien même elle a demandé, et obtenu, deux prolongations de délai pour 
le faire. La phase d’allégation a donc pris fin avec la renonciation de l’intéressée à fournir 
une réplique. Aussi, les allégués nouveaux contenus dans son écriture datée du 23 
janvier 2015 (recte 23 février 2015) et invoqués en ouverture des débats principaux (cf. 
procès-verbal d’audience du 23 février 2015) sont irrecevables, parce que tardifs. 
Partant, ils ne sauraient être pris en compte pour circonscrire le cadre du procès. 


- 16 - 
Ce dernier est donc délimité par les seuls faits allégués à l’appui du mémoire-demande 
et du mémoire-réponse et leurs offres de preuve. Dans la première de ces écritures, 
l’appelée s’est prévalue de ce que l’appelant et son épouse avaient admis avoir trouvé 
un accord avec T_________ pour l’achat du « W_________ » (cf. allégué 16 du 
mémoire-demande du 10 mars 2014). Comme moyen de preuve, elle a indiqué, outre 
l’interrogatoire des parties et l’audition de I_________, l’attestation établie par cette 
dernière le 30 août 2013. Dans ce document, le témoin en question affirmait avoir été 
informé, au cours d’un repas partagé avec les parties à E_________, qu’un accord avait 
été trouvé avec T_________, avec qui le dernier acte de vente avait été signé. Ce fait a 
été dûment contesté par l’appelant, qui a objecté que son épouse n’était jamais devenue 
propriétaire de la propriété précitée (cf. allégué 32 du mémoire-réponse du 12 juin 2014). 
Certes, l’appelée n’a pas formellement allégué que T_________ s’était substituée à 
l’épouse de l’appelant dans l’acte de vente du 20 octobre 2012. En invoquant l’existence 
d’un accord entre cette société et l’intéressée, accord censé prouvé par l’attestation 
versée en cause, elle a présenté dans leurs contours essentiels les faits pertinents pour 
la subsomption aux règles du droit matériel que le premier juge a considéré comme 
établis par les preuves administrées. Est à cet égard significatif le fait que l’appelant a 
déposé une contre-preuve (cf. pièce n° 26) qui, bien qu’irrecevable pour les mêmes 
motifs que les allégués nouveaux de l’appelée - puisque déposée seulement à 
l’ouverture des débats principaux, après clôture de la phase d’allégation -, n’en démontre 
pas moins que la formulation des éventuels liens tissés avec T_________ était suffisante 
pour que l’appelant puisse se défendre correctement en déniant tout lien juridique avec 
cette société. Il suit de là que c’est à tort que ce dernier voit dans la prise en compte, par 
le premier juge, de la substitution de T_________ à son épouse à l’acte de vente du 
« W_________ » une violation du devoir d’allégation. 
Autre est la question, examinée ci-après, de savoir si, ce faisant, le magistrat en question 
a violé les règles sur la répartition du fardeau de la preuve, voire a procédé à une 
appréciation incorrecte des faits de la cause, comme le soutient l’appelant. 
 
5. 
 
5.1 En l'absence d'une disposition spéciale instituant une présomption, l'article 8 CC 
répartit le fardeau de la preuve pour toutes les prétentions fondées sur le droit fédéral et 
détermine, sur cette base, laquelle des parties doit assumer les conséquences de l'échec 
de la preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 ; 127 III 519 consid. 2a). Il en résulte que la 
partie demanderesse doit prouver les faits qui fondent sa prétention, tandis que sa partie 


- 17 - 
adverse doit prouver les faits qui entraînent l'extinction ou la perte du droit (ATF 130 III 
321 consid. 3.1). L'article 8 CC ne prescrit cependant pas quelles sont les mesures 
probatoires qui doivent être ordonnées (ATF 137 III 226 consid. 4.3), comment les 
preuves doivent être appréciées et sur quelles bases le juge peut forger sa conviction 
(arrêt 4A_428/2016 du 15 février 2017 consid. 3.2.2.3 ; ATF 128 III 22 consid. 2d). Dès 
le moment où le juge est parvenu à une conviction sur la base de l'appréciation des 
preuves, l'article 8 CC, en tant que règle sur le fardeau de la preuve, cesse d'être 
applicable (ATF 132 III 626 consid. 3.4 ; 131 III 646 consid. 2.1). 
En l'espèce, il résulte clairement du jugement attaqué que le premier juge est parvenu à 
la conviction, sur la base des preuves apportées, que l’appelant a substitué à son 
épouse la société T_________ dans la vente du « W_________ ». Dès lors que le 
magistrat précité n’est pas resté dans le doute s’agissant de la question de la substitution 
des parties à l’acte de vente litigieux, il n’y a pas lieu d’appliquer les règles sur le fardeau 
de la preuve et l’article 8 CC ne peut pas avoir été violé. Le grief de l’appelant tombe à 
faux. 
Savoir si l’appelée a apporté la preuve qui lui incombe en vertu de cette disposition, ce 
que l’appelant dénie également, est une pure question d’appréciation des preuves, que 
la Cour de céans examine avec un plein pouvoir d’examen. 
5.2 
5.2.1 
 
5.2.1.1 Selon l'article 157 CPC, le tribunal établit sa conviction par une libre 
appréciation des preuves administrées. L'appréciation des preuves est libre avant tout 
en ce qu'elle n'est pas régie par des règles rigides sur la preuve qui prescriraient 
exactement au juge la manière dont se constitue une preuve valable ni la valeur probante 
des différents moyens de preuve les uns par rapport aux autres (arrêt 2C_709/2017 du 
25 octobre 2018 consid. 3.3). Il n'y a d’ailleurs pas de hiérarchie légale entre les moyens 
de preuve autorisés (SCHWEIZER, Commentaire romand, 2019, n. 19 ad art. 157 CPC ; 
GUYAN, Commentaire bâlois, 2017, n. 5 ad art. 157 CPC), lesquels sont énoncés à 
l'article 168 CPC. Cette norme prévoit entre autres le témoignage (art. 169 ss CPC), soit 
l’interrogatoire de toute personne qui n’a pas la qualité de partie, et le jugement peut 
donc pleinement se fonder sur celui-ci. 
Le tribunal doit exercer sa prérogative de libre appréciation des preuves en gardant à 
l’esprit le degré de force probante exigé explicitement ou implicitement par la norme 
applicable. Par défaut, une preuve dite stricte ou certaine est de mise (SCHWEIZER, n. 20 


- 18 - 
ad art. 157 CPC ; GUYAN, n. 7 ad art. 157 CPC). Cette preuve n’est rapportée que si le 
juge a acquis, en se fondant sur des éléments objectifs, la conviction de l’existence de 
ce fait. Une certitude absolue n’est pas nécessaire, mais il faut qu’en se basant sur des 
éléments objectifs, il n’ait aucun doute sérieux quant à l’existence d’un fait ou, à tout le 
moins, que les doutes qui subsistent paraissent légers (HOHL, Procédure civile, tome I, 
2ème éd., 2016, n. 1868 ; GUYAN, n. 8 ad art. 157 CPC). L'appréciation des preuves par 
le juge consiste donc, en tenant compte du degré de la preuve exigé, à soupeser le 
résultat des différents moyens de preuve administrés et à décider s'il est intimement 
convaincu que ce fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouvé (HOHL, 
op. cit., n. 1990). 
5.2.1.2 Les faits pertinents et contestés qui doivent être prouvés (cf. art. 150 CPC) 
peuvent l’être selon deux modes différents : par preuve directe ou par preuve indirecte 
(ou preuve par indices). La preuve est directe lorsque les faits correspondant aux faits 
constitutifs ou générateurs de droit peuvent être établis directement par les moyens de 
preuve administrés. En l’absence de preuve directe, les faits correspondant aux faits 
générateurs de droit peuvent résulter d’indices ou de faisceau d’indices établis par les 
moyens de preuve qui ont été administrés et dont le juge a apprécié la force probante. 
Ces indices sont des faits, qui sans être par eux-mêmes générateurs de droit, sont 
néanmoins de nature à permettre de conclure à l’existence de faits générateurs de droit 
(HOHL, op. cit., n. 1643 à n. 1651 ; HASENBÖHLER, Das Beweisrecht der ZPO, Band I, 
2015, n. 1.5, p. 6). Le juge est ainsi autorisé à forger sa conviction sur la base d'éléments 
qui, considérés isolément, ne seraient pas décisifs, mais qui, au-delà de tout doute 
raisonnable, conduisent globalement à reconnaître le bien-fondé de l'action (arrêts 
6B_400/2015 du 14 décembre 2015 consid. 6.4 ; 6B_678/2013 du 3 février 2014 consid. 
3.3). Le tribunal opère ainsi une déduction sur la base d'un (ou plusieurs) indice(s), et 
cette déduction relève de l'appréciation des preuves (ATF 117 II 256 consid. 2b ; 136 III 
486 consid. 5 ; arrêt 4A_687/2011 du 19 janvier 2012 consid. 5). 
5.2.2. 
En l’occurrence, pour pouvoir prétendre au paiement de la commission de 
courtage fondée sur l’article 4 paragraphe 2 du contrat conclu le 7 février 2012, l’appelée 
devait démontrer que T_________ s’était substituée à l’appelant - plus précisément à 
son épouse, qu’il représentait à l’acte de vente - dans l’achat du « W_________ ». 
L’intéressé l’admet expressément dans son écriture de recours, qui ne conteste pas que 
les autres conditions d’application de l’article 413 CO étaient réalisées. Avec lui, il 
convient également de retenir que le degré de force probante exigé implicitement par 


- 19 - 
cette norme était la preuve stricte, en sorte que le premier juge ne pouvait pas se 
contenter de la simple vraisemblance de l’existence de la substitution contestée. 
Là où l’appelant erre cependant, c’est lorsqu’il soutient que cette preuve stricte ne 
pouvait être rapportée que par l’interrogatoire des organes de T_________, soit son 
administrateur ou son directeur - témoins dont l’audition n’a pas été requise par l’appelée 
-, voire de son supposé ayant droit économique, U_________, ou de son représentant 
à l’acte de vente, V_________ - témoins dont l’audition a été abandonnée, faute, pour 
l’intéressée, de pouvoir communiquer au juge de district leur adresse. Contrairement à 
ce qu’il affirme, l’existence d’une telle substitution pouvait, en l’absence des preuves 
directes énumérées par lui, résulter d’indices ou de faisceau d’indices établis par les 
preuves administrées. En effet, la preuve indirecte des faits pertinents, ou preuve par 
indices, est un mode de preuve tout à fait admis en procédure civile, laquelle ne connaît 
pas de hiérarchie légale entre les moyens de preuves autorisés, sans qu’il en découle 
un amoindrissement du degré de la preuve exigé. Le magistrat intimé était par 
conséquent habilité à forger sa conviction notamment sur la base des déclarations des 
témoins entendus en procédure, même si les éléments rapportés par ces derniers ne 
constituaient que des preuves indirectes de l’existence de la substitution litigieuse, en 
sorte que la critique de l’appelant ne peut qu’être rejetée. 
Quant à savoir si ces témoignages étaient de nature à emporter la conviction du premier 
juge, la Cour de céans a retenu que tel était bien le cas (cf. consid. 2.11 ci-dessus). Elle 
a relevé que, parmi les témoins entendus, trois d’entre eux rapportaient l’existence de 
liens entre l’appelant et l’entité juridique qui s’est finalement portée acquéreuse de la 
propriété objet du contrat de courtage, en restituant des faits auxquels ils avaient eux-
mêmes participé, et que l’existence des liens ainsi rapportés était corroborée par la 
temporalité et le contenu de l’acte de vente instrumenté le 20 octobre 2012, de même 
que par l’engagement pris par l’appelant de s’acquitter de la commission due à l’appelée 
après la vente de l’immeuble à T_________. Sur ce dernier point, elle a considéré, avec 
le juge intimé, qu’un tel engagement, dès lors qu’il est établi au dossier - ce que 
l’appelant ne conteste pas en procédure d’appel - ne pouvait s’expliquer que par 
l’implication de ce dernier dans l’acquisition du bien immobilier par cette société. Les 
témoignages en question n’ont donc pas été appréciés isolément, comme le laisse 
entendre l’appelant dans sa déclaration d’appel, mais ils ont été associés aux autres 
éléments de preuves ressortant du dossier, pour asseoir globalement, au-delà de tout 
doute raisonnable, le bien-fondé de la substitution controversée, fait générateur de droit 
que l’appelée avait la charge de prouver. 


- 20 - 
C’est par conséquent à la suite d’une appréciation correcte des preuves, plus 
particulièrement des témoignages au dossier, que le premier juge a retenu que la preuve 
stricte de la substitution de T_________ à l’épouse de l’appelant pour acquérir le 
« W_________ » avait été rapportée par l’appelée, à qui incombait le fardeau de cette 
démonstration. L’appel doit, par conséquent, être également rejeté sur ce point. 
6. 
Comme déjà relevé, l’appelant ne conteste pas que les conditions d’application de 
l’article 413 CO sont réalisées, pour le cas où, comme en l’espèce, la preuve de la 
substitution prévue par le contrat de courtage est reconnue comme établie. Il ne discute 
pas plus la réduction de la commission convenue à 3 % du prix de vente, soit à 240 000 
fr., TVA par 19 200 fr. en sus, montant auquel il convient de déduire l’acompte qu’il a 
versé et qui a été imputé à cette créance à hauteur de 21 920 fr. en application de l’article 
87 al. 2 CO, sans qu’aucune contestation n’ait été élevée à son encontre. Il n’y a donc 
pas lieu d’examiner plus avant ces questions, les parties étant renvoyées aux 
considérants pertinents du jugement querellé sur ces points (cf. consid 3.1 à 3.5). 
Ce dernier étant entièrement confirmé, l’appelant est par conséquent reconnu devoir à 
l’appelée le montant de 237 280 fr. (240 000 fr. + 19 200 fr. – 21 920 fr.), avec intérêt à 
5 % dès le 31 octobre 2012. 
7. Au vu du sort de l’appel, les frais sont mis à la charge de l’appelant qui succombe (art. 
106 al. 1 CPC). 
7.1 Le sort de la cause dispense l’autorité de céans de revoir la répartition des frais et 
des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario), non spécifiquement 
contestés quant à leur montant. Il est donc renvoyé aux motifs exposés par le premier 
juge sur ces questions (cf. consid. 6 du jugement entrepris). 
7.2 Compte tenu de la valeur litigieuse (301 499 fr.), du degré de difficulté usuel de la 
cause, ainsi que des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des 
prestations (art. 13 LTar), les frais judiciaires en instance d’appel, qui se limitent à 
l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), sont arrêtés à 5000 fr. (art. 
16 et 19 LTar). 
Au vu de ces mêmes critères et de l’activité utilement déployée par le conseil de 
l’appelée, qui s’est limitée pour l’essentiel en la prise de connaissance de l’écriture 
d’appel et en la rédaction d’une réponse de neuf pages, l’appelant, qui supporte ses 
propres frais d’intervention en justice, lui versera une indemnité - légèrement réduite, en 
application de l’article 29 al. 2 LTar - de 5000 fr. à titre de dépens pour la procédure 


- 21 - 
d’appel (art. 27, 32 al. 1 [fourchette de 17 700 fr. à 24 900 fr. lorsque la valeur litigieuse 
oscille entre 300 001 fr. et 350 000 fr.] et 35 al. 1 let. a LTar [- 60 %]). 
Par ces motifs, 
 
 
Prononce 
 
 
1. 
L’appel est rejeté. 
2. 
La décision rendue le 21 décembre 2016 par le juge du district de A_________ est 
confirmée dans la teneur suivante : 
1. L’action en reconnaissance de dette et validation de séquestre dirigée contre Z_________ est rejetée. 
2. L’action en paiement dirigée contre X_________ est partiellement admise. En conséquence, 
X_________ est condamné à payer à Y_________ 237’280 fr., avec intérêt à 5 % l’an dès le 31 octobre 
2012. 
3. La demande en reconvention est partiellement admise, dans la mesure de sa recevabilité. En 
conséquence, Y_________ est condamnée à payer à Z_________ et X_________, créanciers en 
main commune, 26’774 Euros, avec intérêt à 5 % l’an dès le 18 juin 2014. 
4. Les frais judiciaires (19'403 fr.) sont mis à la charge de Y_________ à concurrence de 11'642 fr., de 
X_________ à concurrence de 6468 fr. et de Z_________ à concurrence de 1293 francs. 
5. Y_________ payera à Z_________ une indemnité pour les dépens de 4200 francs. 
6. X_________ payera à Y_________ 6038 fr. à titre de remboursement des avances et une indemnité 
pour les dépens de 8000 francs. 
3. 
 Les frais de la procédure d'appel, par 5000 fr., sont mis à la charge de X_________. 
4. 
X_________ versera à Y_________ une indemnité de 5000 fr. à titre de dépens en 
procédure d’appel. 
 
Sion, le 11 avril 2019