vs_gerichte · Z1 14 71 · 2016-05-30 · de
Kauf, Tausch & Schenkung
Kauf, Tausch & Schenkung

RVJ / ZWR 2016 271 Obligationenrecht Droit des obligations Obligationenrecht - Grundstückkauf - Urteil Bezirksgericht Brig, Östlich-Raron und Goms vom 30. Mai 2016, X. und Y. c. Z. - BRI Z1 14 71 Grundstückkauf: Willensmängel beim Vertragsabschluss - Führt der Immobilienmakler für die Verkäuferin die Vertragsverhandlungen mit Kauf- interessenten, so handelt er als ihr Vertreter; seine Handlungen und Unterlassungen sind deshalb der Verkäuferin zuzurechnen (E. 3.1.1). - Beim Kauf von Bauland bildet die Überbaubarkeit einen objektiv wie auch subjektiv wesentlichen Punkt; macht der Vertreter der Verkäuferin dazu, ohne sich vorgängig zu vergewissern, falsche Angaben, liegen regelmässig sowohl eine absichtliche Täuschung (E. 3.1) als auch ein Grundlagenirrtum (E. 3.2) vor. Vente immobilière ; vices du consentement lors de la conclusion du contrat - Si le courtier immobilier conduit, pour la venderesse, les pourparlers contractuels avec les acquéreurs intéressés, il agit comme son représentant ; ses actions et ses manquements sont, dès lors, imputables à la venderesse (consid. 3.1.1). - Lors de l’achat d’un terrain à bâtir, la possibilité d’y construire constitue un élément

RVJ / ZWR 2016 
271 
 
Obligationenrecht 
Droit des obligations 
Obligationenrecht - Grundstückkauf - Urteil Bezirksgericht Brig, 
Östlich-Raron und Goms vom 30. Mai 2016, X. und Y. c. Z. - BRI 
Z1 14 71 
Grundstückkauf: Willensmängel beim Vertragsabschluss 
- Führt der Immobilienmakler für die Verkäuferin die Vertragsverhandlungen mit Kauf-
interessenten, so handelt er als ihr Vertreter; seine Handlungen und Unterlassungen 
sind deshalb der Verkäuferin zuzurechnen (E. 3.1.1). 
- Beim Kauf von Bauland bildet die Überbaubarkeit einen objektiv wie auch subjektiv 
wesentlichen Punkt; macht der Vertreter der Verkäuferin dazu, ohne sich vorgängig 
zu vergewissern, falsche Angaben, liegen regelmässig sowohl eine absichtliche 
Täuschung (E. 3.1) als auch ein Grundlagenirrtum (E. 3.2) vor. 
Vente immobilière ; vices du consentement lors de la conclusion du 
contrat 
- Si le courtier immobilier conduit, pour la venderesse, les pourparlers contractuels 
avec les acquéreurs intéressés, il agit comme son représentant ; ses actions et ses 
manquements sont, dès lors, imputables à la venderesse (consid. 3.1.1). 
- Lors de l’achat d’un terrain à bâtir, la possibilité d’y construire constitue un élément 
tant objectivement que subjectivement essentiel ; si, sans avoir procédé à des vérifi-
cations préalables, le représentant de la venderesse fournit de faux renseignements 
à ce sujet, il y a, en principe, à la fois une tromperie intentionelle (consid. 3.1) et une 
erreur de base (consid. 3.2). 
 
Aus den Erwägungen 
 
2.1 Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 20. Januar 2014, im 
Grundbuch eingetragen am 27. Januar 2014, kauften die Kläger X. 
und Y. für Fr. 127 000.- von der Beklagten Z. die in Brig-Glis gelegene 
Parzelle A. mit einer Fläche von 857 m2. Das prinzipiell eine Dreiecks-
form aufweisende Grundstück grenzt im Nordosten und Nordwesten 
an die im Eigentum der Beklagten stehende Parzelle B. Die Erschlies-
sung dieser mit einem Chalet überbauten Parzelle, so insbesondere 
die private Zufahrtsstrasse, verläuft über das Grundstück A. der Klä-
ger. Im Süden beider Parzellen befindet sich die Nationalstrasse A9 
[fortan: A9], deren Baulinie in einem Abstand von 25 m von der Stras-
senachse über die Parzellen der Parteien verläuft. 


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2.1.1 (…) 
2.1.2 Der strittige Grundstückkaufvertrag war auf Vermittlung der von 
der Beklagten im April 2012 beauftragten Maklerin G-Immobilien 
GmbH bzw. deren Geschäftsführer G. zustande gekommen. Aufgrund 
des Auslandwohnsitzes der Beklagten hatte G. für diese auch die Ver-
handlungen zum Vertragsabschluss mit den Klägern geführt. Die G-
Immobilien GmbH hatte das Grundstück auf ihrer Homepage für 
Fr. 127 000.- als erschlossene Bauparzelle in der Wohnzone W2 mit 
einer Fläche von 857 m2 „für ein Einfamilienhaus“ angepriesen (…). 
Nachdem die Kläger über Internet darauf gestossen waren, hatten sie 
G. kontaktiert und mit diesem am 30. Oktober 2013 das Grundstück 
besichtigt. (…) Am 11. November 2013 hatten die Kläger eine Reser-
vationsbestätigung unterzeichnet, mit welcher sie sich verpflichtet 
hatten, für den „Bauplatz mit 857 m2 für Einfamilienhaus“ eine Anzah-
lung von Fr. 10 000.- zu bezahlen, welchen Betrag sie in der Folge 
überwiesen hatten. 
2.1.3 Am 18. November 2013 hatten die Kläger mit dem im Kanton 
Luzern wohnhaften S. einen Generalunternehmervertrag abgeschlos-
sen. Demnach sollte das Grundstück zu einem Werkpreis von 
Fr. 380 000.- mit einem Einfamilienhaus überbaut werden. Auf Ersu-
chen der Kläger hatte der Grundbuchgeometer am 20. November 
2011 einen Situationsplan erstellt, auf welchem der Generalunterneh-
mer in der Folge das Bauprojekt im Grundriss einzeichnete. 
2.1.4 Am 23. November 2013 hatten die Kläger das Grundstück 
zusammen mit ihrem Bekannten L. besichtigt und mit diesem den zu 
überbauenden Bereich abgemessen. Bei dieser Gelegenheit hatten 
sie zufällig die Beklagte und deren Ehemann angetroffen. Die Klägerin 
hatte diesen dabei erklärt, dass ihr Bauvorhaben die Grenzabstände 
einhalten würde. 
2.2 Am 20. Februar 2014 reichten die Kläger das Baugesuch ein. 
Gleichentags wurden sie von der Bereichsleiterin des Bauamtes 
darauf hingewiesen, dass das Bauprojekt in dieser Form nicht reali-
siert werden könne, da dieses teilweise in der durch die Baulinie der 
A9 begründeten Bauverbotszone liege. In der Folge setzten die 
Kläger die Beklagte darüber in Kenntnis. Am 26. Februar 2014 teilte 
die Beklagte den Klägern mit, dass die Parzelle ihnen verkauft worden 
sei, weil sie erklärt hätten, den Grenzabstand einhalten und keine 


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neue Zufahrtsstrasse bauen zu wollen. Die Beklagte übermittelte den 
Klägern dabei einen von ihrem Ehemann erstellten Plan, wie sie ihr 
[kleineres] Haus „ohne grossen Aufwand“ trotzdem realisieren 
könnten. Gleichzeitig erklärte sie sich bereit, den Klägern auf der 
Nordseite ein Grenzbaurecht einzuräumen, wobei die Zufahrt zu ihrer 
eigenen Parzelle gewährleistet werden müsse. Am 27. Februar 2014 
erklärte die Klägerin der Beklagten, dass die Abmessungen („Grösse“) 
des Hauses nicht geändert werden könnten und die Strasse versetzt 
werden müsse. Am 28. Februar 2014 teilte die Beklagte den Klägern 
mit, dass die Verschiebung der Zufahrtstrasse und das Grenzbaurecht 
„nicht umsonst zu haben“ seien und sie hierfür Fr. 22 000.- sowie den 
„kostenlosen Neubau [ihrer] Zufahrt“ verlangten. 
2.3 Die Kläger kontaktierten daraufhin Notar P., der den Kaufvertrag 
beurkundet hatte. Dieser wies die Beklagte am 12. März 2014 insbe-
sondere darauf hin, dass die Kläger lediglich gewusst hätten, dass zur 
A9 ein Abstand von 9 m einzuhalten sei, und ersuchte sie zwecks 
Realisierung einer Bauvariante („Notlösung“) um entschädigungslose 
Einräumung eines Grenz- und Näherbaurechtes. 
2.4 Am 20. März 2014 zeichnete die Bereichsleiterin des Bauamtes 
die „bebaubare Fläche“ [von 118 m2] auf einem Situationsplan ein. Am 
24. März 2014 übermittelte der Notar dem Bauamt ein abgeändertes 
Bauprojekt mit Verschiebung der Zufahrtsstrasse auf die Parzelle B. 
der Beklagten. Die Bereichsleiterin teilte am 25. März 2014 mit, dass 
die Verschiebung der Strasse privatrechtlich zu regeln sei. Im Übrigen 
wies sie darauf hin, dass im Bereich der Baulinie der A9 keine Terrain-
veränderungen vorgenommen oder Bauwerke erstellt werden dürften. 
2.5 Am 28. März 2014 teilte der Notar der Beklagten mit, dass die 
Kläger den Kaufvertrag wegen Grundlagenirrtums und absichtlicher 
Täuschung für unverbindlich hielten und dessen Rückabwicklung mit 
Erstattung des Kaufpreises und der Verurkundungskosten verlangten. 
Mit Schreiben vom 10. April 2014 widersetzte sich die Beklagte dem 
Begehren. 
3. Nach ständiger Rechtsprechung kann der Käufer bei unrichtiger 
Erfüllung entweder gemäss Art. 197 ff. OR auf Gewährleistung klagen 
oder nach Art. 97 ff. OR Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlan-
gen oder den Vertrag wegen eines Willensmangels im Sinne von 
 


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Art. 23 ff. OR anfechten. Vorliegend fechten die Kläger den Grund-
stückkaufvertrag wegen eines Willensmangels an - primär wegen ab-
sichtlicher Täuschung nach Art. 28 OR und subsidiär wegen Grundla-
genirrtums nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR. Da sie sich für die Anfech-
tung entschlossen haben, dürfen sie bei ihrer Erklärung, den Vertrag 
als nicht bestehend anzusehen und daher nicht halten zu wollen, 
behaftet werden. Der Richter braucht mithin nicht danach zu for-
schen, wie die gegenseitigen Verpflichtungen der Vertragspartner 
unter den anderen Gesichtspunkten zu beurteilen wären (vgl. BGE 
108 II 102 E. 2a mit weiteren Hinweisen). 
3.1 Gemäss Art. 28 Abs. 1 OR ist der Vertrag für die absichtlich 
getäuschte Vertragspartei nicht verbindlich. Die Täuschungshandlung 
kann aktiv oder passiv erfolgen. Aktiv täuscht, wer dem Getäuschten 
falsche Tatsachen vorspiegelt oder wahre Tatsachen unterdrückt. Die 
passive Täuschungshandlung besteht darin, dass der Täuschende 
seinen Partner über die wirklichen Tatsachen nicht aufklärt, obwohl 
Treu und Glauben dies geböten. Die passive Form der Täuschung 
besteht - mit anderen Worten - im Verschweigen von Tatsachen, 
deren Kenntnis den Vertragsschliessenden vom Vertragsabschluss 
abhalten würde. Ob man das Verschweigen als Täuschung zu qualifi-
zieren hat, hängt vom Bestehen einer Aufklärungspflicht ab. Eine 
solche kann sich auch ergeben, wenn eine Mitteilung nach Treu und 
Glauben und den herrschenden Anschauungen geboten ist (Bundes-
gerichtsurteil 4A_316/2008; BGE 132 II 161, E. 4.1; 116 II 431). 
Zum Tatbestand der Täuschung gehört Vorsatz (Schmidlin, Berner 
Kommentar, Bern 2013, N. 73 zu Art. 28 OR). Gegenstand der 
Täuschung sind die als wahr vorgespiegelten Tatsachen, die den 
Getäuschten zum Vertragsabschluss bewegen und von denen der 
Täuschende weiss, dass sie in Wirklichkeit nicht vorliegen (Schmidlin, 
a.a.O., N. 58 zu Art. 28 OR). Der Täuschende muss von der Unrichtig-
keit seiner Behauptung ausgehen (Schmidlin, a.a.O., N. 63 zu Art. 28 
OR). Absichtlich handelt der Täuschende immer dann, wenn er die 
Unrichtigkeit der vorgegebenen Tatsachen kannte und mit dem Willen 
handelte, den Partner in einen Irrtum zu führen, um ihn zum Vertrags-
abschluss zu motivieren. Der absichtlichen Täuschung ist die Even-
tualtäuschung gleichzustellen. Ein Eventualvorsatz liegt dabei [u.a.] 
vor, wenn der Täuschende beim Vertragsabschluss seinem Partner 
Tatsachen vorlegt, von deren Bestehen oder Nichtbestehen er nichts 
Sicheres weiss. Die Täuschung ist absichtlich, weil es der Geschäfts-


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partner darauf ankommen lässt, dass der vorgegebene Tatbestand 
nicht besteht, sich aber so verhält, als würde er bestehen (Schmidlin, 
a.a.O., N. 69 ff. zu Art. 28 OR). 
3.1.1 Im zu beurteilenden Fall wurden die Verhandlungen zum Kauf-
vertragsabschluss seitens der Beklagten vom Makler G. geführt. Die 
Tätigkeit des Maklers ging somit über eine blosse Vertragsvermittlung 
hinaus, was im Übrigen auch aus Aussagen der Beklagten und deren 
Ehegatten hervorgeht (…). Mit der Beklagten ist denn auch davon 
auszugehen, dass im Vorfeld des Kaufvertragsschlusses kein Schrift-
verkehr und kein nennenswerter persönlicher Kontakt zwischen den 
Parteien selbst bestanden hat. Da G. indessen im Dienst der Beklag-
ten und in deren Interesse handelte und für sie die Vertrags-
verhandlungen führte bzw. den Vertragsabschluss vorbereitete, gab 
er die Stellung eines unbeteiligten, aussenstehenden Dritten auf. Das 
diesbezügliche Verhalten des Maklers ist deshalb der Beklagten zuzu-
rechnen (vgl. Schmidlin, a.a.O., N. 112 zu Art. 28 OR; vgl. auch BGE 
63 II 77). 
3.1.2 In tatsächlicher Hinsicht ist insbesondere strittig, ob die Parteien 
bei Vertragsschluss Kenntnis davon hatten, dass das Grundstück auf-
grund der bestehenden Baulinie der A9 nur eingeschränkt überbaubar 
ist, nämlich - ohne Einräumung von Grenz- und Näherbaurechten - 
lediglich auf einer Fläche von 118 m2. 
3.1.2.1 Die Kläger berufen sich in diesem Zusammenhang darauf, 
stets davon ausgegangen zu sein, dass die Parzelle zum Bau eines 
Einfamilienhauses gross genug sei und weder die Verlegung der 
Zufahrtsstrasse noch die Errichtung von Dienstbarkeiten (Grenz- und 
Näherbaurecht) erforderlich wären. Zur Begründung führen sie insbe-
sondere aus, G. habe sie vor Vertragsabschluss fälschlicherweise 
darauf aufmerksam gemacht, dass zur A9 hin ein Abstand von 9 m 
einzuhalten sei (…). 
3.1.2.2 G. bestätigte vor Gericht ausdrücklich, den fraglichen Abstand 
mit 9 m angegeben zu haben. Da keine Anhaltspunkte dafür vorlie-
gen, dass der Zeuge G. in diesem Punkt nicht glaubwürdig sein sollte, 
kann die klägerische Darstellung an sich ohne weitere Beweiswürdi-
gung als erwiesen angesehen werden. Ergänzend sei immerhin 
erwähnt, dass noch weitere Indizien für die Version der Kläger spre-
chen - so beispielsweise die Aussagen des Zeugen L., wonach beim 


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Vermessen des Grundstücks das Bauvorhaben aufgrund des angege-
benen 9 m-Abstands als realisierbar angesehen worden sei […]; oder 
die E-Mail der Beklagten vom 26. Februar 2014, aus welcher hervor-
geht, dass die Kläger bezüglich ihres Bauvorhabens angaben, „sich 
an den Grenzabstand halten und keine neue Strasse bauen“ zu 
wollen, was bei Berücksichtigung der effektiven Bauverbotszone 
höchst unwahrscheinlich gewesen wäre (vgl. dazu weiter unten). Auf-
grund dieser klaren Beweislage ist erstellt, dass die Kläger gestützt 
auf die Angaben von G. im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses 
irrtümlich glaubten, der einzuhaltende Abstand zur A9 betrage ledig-
lich 9 m. 
3.1.2.3 G. handelte dabei nach Ansicht des Gerichts zumindest even-
tualvorsätzlich, indem er es darauf ankommen liess, dass der 
erwähnte Abstand in Wirklichkeit nicht richtig war. Dabei ist im Aus-
gangspunkt festzuhalten, dass der Abstand vom Makler positiv und 
ohne jeglichen Vorbehalt mit 9 m behauptet wurde. Dieses [positive, 
vorbehaltlose und metermässige] Behaupten eines Abstands hat zur 
Folge, dass die Rechtspflicht zur Wahrhaftigkeit grösser ist (vgl. 
Schmidlin, a.a.O., N. 33 zu Art. 28 OR). Dabei ist ergänzend zu 
berücksichtigen, dass G. spätestens ab April/Mai 2013 - und damit vor 
den Vertragsverhandlungen mit den Klägern - im Besitz von Plänen 
war, denen sich der tatsächliche Verlauf der Baulinie entnehmen lässt 
bzw. entnehmen liesse. Auf dem Grundbuchplan ist der Abstand der 
Baulinie sogar richtig mit 25 m ab der Strassenachse handschriftlich 
vermerkt. Die Beklagte selber wie auch deren Ehemann räumten 
denn auch explizit ein, dass ihrem Makler die Thematik der Baulinie 
bekannt gewesen sei. Ist dem aber so, ist von einer erhöhten Rechts-
pflicht zur Wahrhaftigkeit bei der metermässigen Angabe des fragli-
chen Abstandes auszugehen. Indem G. den Klägern vor Vertragsab-
schluss den Abstand zur A9 mit 9 m vorbehaltlos als Tatsache vor-
legte und es trotz seiner Kenntnis über die Problematik der Baulinie 
darauf ankommen liess, dass der vorgegebene Tatbestand nicht der 
Wahrheit entspricht, verletzte er diese Rechtspflicht. 
3.1.2.4 Daran ändert nichts, dass G. anlässlich der Besichtigung den 
Abstand zudem grob aufzeigte und die Kläger den wirklichen Verlauf 
der Baulinie selber hätten feststellen können, wie dies die Beklagte 
dartut. Das Aufzeigen des vermeintlichen Abstandes an Ort und Stelle 
dürfte die Kläger in ihrer Sichtweise, dass die fragliche Parzelle für ihr 
Bauvorhaben gross genug war und weder die Begründung von Nä-


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herbaurechten oder die Verlegung der Strasse bedingte, - ganz im 
Gegenteil - eher noch bestärkt haben. Und was die Möglichkeit der 
Feststellung des tatsächlichen Baulinienverlaufs durch die Kläger 
selber anbelangt, ist zu berücksichtigen, dass es sich bei G. um einen 
Immobilienfachmann handelt, dessen Behauptung deshalb erhöhte 
Glaubwürdigkeit zukommen durfte, da er bezüglich des kommuni-
zierten Abstandes zudem keinerlei Vorbehalte anbrachte. Mithin 
durften die Kläger dies im Vertrauen darauf unterlassen, zumal die 
Angaben des Maklers ihnen genügten und diese ihnen auch ver-
trauenerweckend erschienen. Eine Eventualtäuschung bezüglich des 
Baulinienabstands ist daher zu bejahen. 
3.1.3 […] 
3.1.4 Es ist daher festzuhalten, dass die Kläger durch G. über den 
effektiv zur A9 hin einzuhaltenden Abstand getäuscht und dadurch 
zum Vertragsabschluss verleitet wurden, weil sie glaubten, dass 
Grundstück sei für ihr Bauvorhaben gross genug. Da G. für die 
Beklagte die Vertragsverhandlungen mit den Klägern führte, ist 
dessen täuschendes Verhalten der Beklagten zuzurechnen. Dies führt 
dazu, dass der strittige Grundstückkaufvertrag [bereits] im Sinne von 
Art. 28 Abs. 1 OR für die Kläger nicht verbindlich ist. 
3.2 Wie im Folgenden zu zeigen ist, wäre der Vertrag zudem auch 
infolge Grundlagenirrtums aufzuheben. 
3.2.1 Der Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim 
Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). 
Ein wesentlicher Irrtum liegt unter anderem vor, wenn der Irrtum einen 
bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und 
Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des 
Vertrages betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). 
3.2.1.1 Der Grundlagenirrtum beruht mithin auf einem grundlegend 
fehlerhaft gebildeten Willen (Bundesgerichtsurteil 4A_417/2007, 
E. 3.2). Zur Vertragsgrundlage gehört alles, was nach Treu und Glau-
ben im Geschäftsverkehr dazugerechnet werden darf, also nicht nur 
der Vertragsgegenstand, sondern auch die Vertragsumstände, die 
den Irrenden zum Vertragsabschluss bewogen haben (Schmidlin, 
a.a.O., N. 93 zu Art. 23/24 OR). Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR erlaubt dem 
Irrenden, den Vertrag anzufechten, wenn sein Irrtum die auch nach 
allgemeinem Geschäftsverkehr geltende Grundlage aufhebt und ihm 


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nach Treu und Glauben die Durchführung des Vertrages nicht zumut-
bar ist. Nicht zumutbar ist das Geschäft dann, wenn jeder vernünftige 
Verkehrsteilnehmer, in die Lage des Irrenden versetzt, das Geschäft 
nicht eingegangen wäre und ein Beharren darauf Treu und Glauben 
verletzt (Schmidlin, a.a.O., N. 105 zu Art. 23/24 OR). 
3.2.1.2 Art. 24 Ziff. 4 OR hat in erster Linie den Fall im Auge, dass 
sich der Irrtum nicht auf den Vertragsinhalt bezieht, sondern auf einen 
Umstand, der beim Vertragsabschluss als gegeben vorausgesetzt 
wurde, und der derart wichtig ist, dass er bei objektiver Betrachtung 
vom Standpunkt des loyalen Geschäftsverkehrs aus als unerlässlich 
erscheint, so dass ein Irrtum über ihn nicht als blosser unbeachtlicher 
Motivirrtum angesehen werden kann (BGE 79 II 155). Ein Grundla-
genirrtum ist als erfüllt anzusehen, wenn Voraussetzungen in Frage 
stehen, auf deren Zutreffen nach den Verkehrsanschauungen bei 
einem Geschäft der betreffenden Art nicht verzichtet werden kann 
(BGE 43 II 775). Beim Kauf von Bauland ist die Überbaubarkeit des 
Grundstücks - aufgrund allgemeiner Verkehrsanschauungen - objektiv 
wesentlich (BGE 98 II 15; 91 II 275; Schmidlin, a.a.O., N. 106 zu 
Art. 23/24 OR). Weil die Vertragsgrundlage im Rahmen von Treu und 
Glauben im Geschäftsverkehr zu überprüfen ist, weitet sich die Über-
prüfung auf alles aus, was die Vertragsgrundlage umfasst. Dazu 
gehören auch die besonderen Umstände, die das Verhältnis zwischen 
den Parteien bestimmen und zum Vertragsabschluss Anlass gegeben 
haben. Auch sie sind Sachverhalte, die als Teil der Vertragsgrundlage 
betrachtet werden dürfen (BGE 79 III 117). Beim Kauf eines Grund-
stücks bildet die Eignung für ein konkretes Bebauungsprojekt in der 
Regel keinen objektiv wesentlichen Sachverhalt, da das konkrete 
Bauvorhaben den allgemeinen Wert des Baugrundstückes nicht 
verändert und als äusseres Motiv das Geschäft nicht berührt. Wenn 
jedoch der Käufer dem Verkäufer klargemacht hat, für welchen Bau er 
das Grundstück kaufen will, so gehört dieses Vorhaben als beson-
derer Umstand zur Vertragsgrundlage. Dieser besondere Umstand 
verlangt, die Realisierbarkeit des konkreten Projektes nicht nach den 
allgemeinen Anschauungen im Geschäftsverkehr, sondern nach Treu 
und Glauben im konkreten Einzelfall zu überprüfen (BGE 43 II 775, 
Schmidlin, a.a.O., N. 110 zu Art. 23/24 OR). Die subjektiv notwendige 
Grundlage des Vertrages bedeutet conditio sine qua non, d.h. dass an 
den Vertrag nicht gebunden ist, wer sich bei seinem Abschluss über 
einen bestimmten Sachverhalt geirrt hat, der ihm notwendige Grund-


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lage des Vertrages war (Schmidlin, a.a.O., N. 161 f. zu Art. 23/24 OR). 
Dem steht nachlässiges oder gleichgültiges Verhalten entgegen 
(Schmidlin, a.a.O., N. 171 zu Art. 23/24 OR). Gleichgültigkeit in der 
subjektiven Erwartung liegt vor, wenn der Irrende es unterlässt, den 
irrtümlichen Sachverhalt selbst zu überprüfen. 
3.2.1.3 Grundlagenirrtum kann nur dann geltend gemacht werden, 
wenn der nicht irrende Vertragsgegner die Bedeutung des für den 
Irrenden angenommenen Umstandes für den Vertragsabschluss 
erkennen konnte (Schmidlin, a.a.O., N. 180 zu Art. 23/24 OR). Die 
Erkennbarkeit dieser Bedeutung ist für den Grundlagenirrtum konsti-
tutiv (siehe inbesondere Bundesgerichtsurteil 4A_641/2010 E. 5.1, 
Schmidlin, a.a.O., N. 181 zu Art. 23/24 OR mit weiteren Hinweisen). 
Dies schützt den Vertragspartner vor unvorsehbarer, überraschender 
Irrtumsanfechtung, zwingt ihn aber, eine Anfechtung in Kauf zu 
nehmen, wenn der Irrtum die auch von ihm anerkannte Vertrags-
grundlage betrifft. Immerhin wird von ihm nicht verlangt, bei Vertrags-
verhandlungen nach den eventuellen Irrtümern des Gegners zu 
forschen (BGE 102 II 81). Die Überbaubarkeit des Grundstücks ist bei 
Bauland selbstverständlich (BGE 91 II 275). 
3.2.2 Das täuschende Verhalten über den einzuhaltenden Abstand 
zur A9 hatte vorliegend zur Folge, dass die Kläger davon ausgingen, 
dass das Grundstück für ihr geplantes Einfamilienhaus gross genug 
sei bzw. weder die Begründung eines Grenz- oder Näherbaurechts 
noch die Verlegung der Zufahrtsstrasse erfordere. Dies geht nicht nur 
aus Aussagen der Klägerin hervor. Auch die E-Mail der Beklagten 
vom 26. April 2014 lässt den entsprechenden Schluss zu („Wir haben 
Ihnen die Parzelle A. verkauft, weil Sie sagten, Sie wollen sich an den 
Grenzabstand halten und keine neue Strasse bauen“), wie im Übrigen 
auch die [bereits erwähnten] Aussagen des Zeugen L. oder der 
Grundrissplan des Generalunternehmers, welche ebenfalls dafür spre-
chen, dass die Kläger die überbaubare Fläche für ihr Bauvorhaben für 
gross genug hielten. Für diese Sichtweise spricht auch, dass die 
allenfalls zu errichtenden Dienstbarkeiten gegenüber den Klägern von 
der Beklagten und deren Ehemann erst nach Kaufvertragsabschluss 
thematisiert wurden bzw. erst, nachdem den Klägern mitgeteilt worden 
war, dass ihr Bauvorhaben aufgrund der Bauverbotszone nicht reali-
sierbar sei. Soweit die Beklagte einwandte, das Benennen des 9 m 
Abstandes durch G. habe sich in keinster Weise auf die Willens-
bildung der Kläger ausgewirkt, ist ihr daher nicht zu folgen. 


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3.2.3 Die Kläger durften nach Treu und Glauben auch davon aus-
gehen, dass die Parzelle für ein reguläres Einfamilienhaus gross 
genug war. Dabei ist namentlich zu berücksichtigen, dass ihnen vom 
Makler ein falscher Baulinienabstand mitgeteilt worden war, mit der 
Folge, dass sie die überbaubare Fläche für gross genug und die 
Begründung von Grenz- oder Näherbaurechten und die Verlegung der 
Zufahrtsstrasse für gar nicht notwendig hielten. Auch die weiteren 
Vertragsumstände dürften die Kläger jedoch in diesem Glauben 
bestärkt und damit zum Vertragsabschluss bewogen haben. So die 
Aufmachung und Wortwahl des Internetangebots und der Verkaufsdo-
kumentation, die vorgaben, die fragliche Parzelle verfüge über eine 
Fläche von 857 m2 „für ein Einfamilienhaus“. Damit durften die Kläger 
subjektiv und vorbehältlich des vermeintlichen Abstands zur A9 und 
der üblichen Grenzabstände zur Nachbarparzelle B. der Beklagten 
voraussetzen, dass die Bauparzelle für den Bau eines regulären 
Einfamilienhauses gross genug war. Denn Einschränkungen in Bezug 
auf die überbaubare Fläche oder die Grösse des zu realisierenden 
Einfamilienhauses enthielten weder das den Klägern bekannte Inter-
netangebot noch die Verkaufsdokumentation des Maklers. In diesem 
Zusammenhang ist in tatsächlicher Hinsicht denn auch als erwiesen 
anzusehen, dass den Klägern das zeitlich spätere Internetangebot mit 
Angaben zu möglichen Gebäudemassen bis zum vorliegenden Ver-
fahren nicht bekannt war. Damit enthielt die den Klägern bekannte 
Anpreisung gemäss [erstem] Internetangebot und Verkaufsdokumen-
tation an sich zwar keine falschen Fakten. Entscheidend ist indessen, 
dass mit der Wortwahl des Internetangebots und der Verkaufsdoku-
mentation bei den Klägern als Kaufinteressenten falsche Vorstellun-
gen erregt wurden - nämlich, dass die Parzelle ohne weitere Ein-
schränkungen mit einem regulären Einfamilienhaus überbaubar sei. 
Dies ist indessen aufgrund der bestehenden Baulinie der A9 (von 
25 m) und der Parzellenform (prinzipiell Dreieck) ohne Einräumung 
von Grenz- und Näherbaurechten (zur angrenzenden Parzelle B. der 
Beklagten) und ohne Verlegung der Zufahrtsstrasse nicht der Fall. Die 
damals zuständige Bereichsleiterin des Bauamtes gab vor Gericht 
denn auch ausdrücklich zu Protokoll, dass die Parzellenform eine 
standardmässige Überbauung eher nicht zulasse. 
3.2.4 Von einer standardmässigen Überbauung mit einem Einfami-
lienhaus durften die Kläger indessen ausgehen. Aufgrund des Inter-
netangebots und der Verkaufsdokumentation mussten sie insbeson-


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dere nicht damit rechnen, dass die überbaubare Fläche ohne Begrün-
dung von zusätzlichen Dienstbarkeiten sich mit 118 m2 auf eine
Grösse beschränkt, die lediglich den Bau eines Kleinhauses (Chalets)
zulässt. Hinzu kommt, dass die Kläger auch angesichts des vereinbar-
ten Preises (Fr. 127 000.-) objektiv betrachtet mit einer tatsächlich
bedeutend grösseren überbaubaren Fläche als den letztendlich resul-
tierenden 118 m2 rechnen durften. Jedenfalls wäre bei Berücksichti-
gung des vermeintlichen Abstandes zur A9 und einem Grenzabstand
von 3 m zur Parzelle B. der Beklagten von einer bebaubaren
Fläche von rund 217 m2 (29 m [Grundlinie] x 15 m [Höhe] / 2 =
217.5 m2) auszugehen, die damit um fast 100 m2 grösser als die nun
effektiv bebaubare Fläche ist.
3.2.5 Die irrige Vorstellung darüber, dass die Parzelle mit einem regu-
lären Einfamilienhaus ohne Begründung von Näher- oder Grenzbau-
rechten überbaubar sei, war Voraussetzung dafür, dass die Kläger
sich für das Grundstück interessierten und es schliesslich kauften. Die
Kläger unterstellten somit einen Sachverhalt, der für sie die Grundlage
des Vertrages bildete und von den Klägern nach Treu und Glauben im
Geschäftsverkehr auch als gegeben vorausgesetzt werden durfte. Ein
solcher Irrtum ist wesentlich im Sinne von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR.
Der Grundstückkaufvertrag vom 20. Januar 2014 ist daher auch aus
diesem Grund für unverbindlich zu erklären.
3.3 Die Unverbindlichkeit des Kaufvertrages hat zur Folge, dass die
Beklagte das Grundstück zurücknehmen und den Klägern den bezahl-
ten Kaufpreis sowie die unnütz gewordenen Verurkundungskosten
zurückzuerstatten hat (Art. 31 Abs. 3 OR). Die Forderungen der
Kläger von Fr. 127 000.- und Fr. 4 522.20 sind der Höhe nach nicht
bestritten, womit der Gesamtbetrag von Fr. 131 522.20 den Klägern
zugesprochen werden kann. Was den geltend gemachten gesetzli-
chen Verzugszins von 5% anbelangt, ist dieser grundsätzlich zuzu-
sprechen, indessen nicht bereits ab dem jeweiligen Überweisungs-
datum, sondern erst ab dem 31. März 2014, als die Beklagte (über
ihren damaligen Rechtsvertreter) von der Anfechtungserklärung (vom
28. März 2014) und den Forderungen der Kläger Kenntnis erhielt.
3.4 Das Begehren der Kläger, die streitige Parzelle im Grundbuch
wieder auf den Namen der Beklagten einzutragen, ist der Sache nach
eine Berichtigungsklage im Sinne von Art. 975 ZGB, denn der Regis-
tereintrag vom 27. Januar 2014 erfolgte gestützt auf ein ungültiges


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RVJ / ZWR 2016 
 
Rechtsgeschäft. Zwar sieht Art. 975 Abs. 1 ZGB vor, dass zur Klage 
nur berechtigt ist, wer durch den Eintrag in seinen dinglichen Rechten 
verletzt ist, was bei den Klägern an sich nicht der Fall ist. Gleichwohl 
rechtfertigt es sich, ihr Klagerecht zu bejahen, zumal sie im Grund-
buch zu Unrecht als (hälftige) Miteigentümer eingetragen wurden und 
sie ein schutzwürdiges Interesse daran haben, den ungerechtfertigten 
Eintrag beseitigen zu lassen (vgl. auch BGE 98 II 15 E. 4 mit Hinwei-
sen). 
Die Kläger machen die Änderung des Grundbucheintrages von der 
Bedingung abhängig, dass der von der Beklagten zu leistende Betrag 
(Kaufpreis und Schadenersatz inklusive Zinsen) bankseits sicher-
gestellt oder auf ein vom Gericht zu bestimmendes Treuhandkonto 
überwiesen worden ist. Dementsprechend rechtfertigt es sich, eine 
Hinterlegung des von der Beklagten zu leistenden Betrages von ins-
gesamt Fr. 131 522.20 nebst Zins zu 5 % seit 31. März 2014 auf dem 
Postkonto des Bezirksgerichts Brig anzuordnen. Dem Begehren ist 
daher zu entsprechen und das Grundbuchamt Brig folglich anzu-
weisen, die Beklagte wieder als Alleineigentümerin der Parzelle A. 
einzutragen, unter der Voraussetzung, dass der von der Beklagten zu 
leistende Betrag von Fr. 131 522.20 nebst Zins zu 5 % treuhänderisch 
auf dem Postkonto des Bezirksgerichts Brig eingegangen ist. Dieses 
wird alsdann den Klägern zustehenden Betrag auf ein von diesen 
noch zu bezeichnendes Bankkonto überweisen. 
3.5 Soweit die Kläger beantragen, dass der Registerschuldbrief Nr. … 
im Betrag von Fr. 60 000.- im 1. Rang zugunsten der Walliser Kanto-
nalbank, Sitten, sowie zulasten des Grundstücks A. in Brig-Glis, 
gelöscht wird oder von der Beklagten bei gleichzeitiger Löschung der 
aktuellen Hypothekargläubigerin auf deren Wunsch unter Kostenfolge 
zu übernehmen ist, kann dem Begehren in der gestellten Form eben-
falls entsprochen werden. Entsprechendes gilt gestützt auf Art. 31 
Abs. 1 OR für die anfallenden Kosten der Grundbuchmutationen 
(Grundbuchkosten, Handänderungskosten des Registeramtes sowie 
allfällige Notariatskosten), die vollumfänglich zulasten der Beklagten 
gehen.