vs_gerichte · C1 17 245 · 2021-01-28 · fr
Kauf, Tausch & Schenkung
Kauf, Tausch & Schenkung

Par arrêt du 28 janvier 2021 (4A_227/2020), le Tribunal fédéral a rejeté le recours en matière civile interjeté par S_, T_, U_, V_, W_, X_, Y__ contre ce jugement. C1 17 245 JUGEMENT DU 11 MARS 2020 Tribunal cantonal du Valais Cour civile II Composition : Jean-Pierre Derivaz président; Stéphane Spahr et Bertrand Dayer, juges; Laure Ebener, greffière; en la cause S _________, T _________, U _________, V _________, W _________, X _________, et Y _________, défendeurs et appelants, représentés par Me M _________, contre Z _________ SA, demanderesse et appelée, représentée par Me N _________
 
C1 17 245 
 
JUGEMENT DU 11 MARS 2020 
 
en la cause 
 
Z _________ SA, demanderesse et appelée, représentée par Me N _________. 
 
(pacte d'emption - clause pénale improprement dite) 
appel contre le jugement du 21 juin 2017 de la juge du district de A _________ 
 
 
 


- 2 - 
Procédure 
 
A. Par écriture du 15 mai 2014, Z _________ SA a ouvert action contre S _________, 
T _________, U _________, V _________, W _________, X _________ et 
Y _________, en prenant les conclusions suivantes : 
"Principalement 
1. 
Invalider les trois actes authentiques des 20 juin 2011 (pacte d'emption), 22 décembre 2011 
(avenant n° 1 au pacte d'emption du 20 juin 2011) et 17 avril 2013 (avenant n° 2 au pacte 
d'emption du 20 juin 2011). 
2. 
Ordonner aux Hoirs de feu B _________ et aux Hoirs de feue C _________ née D _________ de 
restituer à Z _________ SA l'acompte de CHF 7'000'000.- avec intérêts à 5 % dès le 20 juin 2011. 
3. 
Constater que Z _________ SA ne doit pas aux Hoirs de feu B _________ et aux Hoirs de feue 
C _________ née D _________ le solde du prix de vente de CHF 6'000'000.-, ni aucun autre 
montant à quelque titre que ce soit. 
4. 
Dire que tous les frais sont mis à la charge des Hoirs de feu B _________ et aux Hoirs de feue 
C _________ née D _________, ainsi qu'une équitable indemnité pour les dépens, débours 
compris, de Z _________ SA. 
 Subsidiairement 
 1. 
Constater que le prix de vente prévu dans les trois actes authentiques des 20 juin 2011 (pacte 
d'emption), 22 décembre 2011 (avenant n° 1 au pacte d'emption du 20 juin 2011) et 17 avril 2013 
(avenant n° 2 au pacte d'emption du 20 juin 2011) est excessif. 
 2. 
Fixer, par tout moyen probatoire approprié, le prix de vente des parcelles en cause. 
 3. 
Dire que tous les frais sont mis à la charge des Hoirs de feu B _________ et aux Hoirs de feue 
C _________ née D _________, ainsi qu'une équitable indemnité pour les dépens, débours 
compris, de Z _________ SA. 
 Plus subsidiairement 
 1. 
Constater que l'acompte de CHF 7'000'000.-, valant également clause pénale, prévu dans les 
trois actes authentiques des 20 juin 2011 (pacte d'emption), 22 décembre 2011 (avenant n° 1 au 
pacte d'emption du 20 juin 2011) et 17 avril 2013 (avenant n° 2 au pacte d'emption du 20 juin 
2011), est excessif. 
 2. 
Réduire de manière appropriée le montant de l'acompte, respectivement de la clause pénale. 
 3. 
Dire que tous les frais sont mis à la charge des Hoirs de feu B _________ et aux Hoirs de feue 
C _________ née D _________, ainsi qu'une équitable indemnité pour les dépens, débours 
compris, de Z _________ SA.". 
Au terme de leur réponse commune expédiée le 20 août 2014, les membres des 
communautés héréditaires prénommés (ci-après : les hoirs B/C _________) ont conclu 
au rejet des conclusions principales et subsidiaires, en excipant notamment de la 
prescription, avec suite de frais et dépens. 
Les parties n'ont pas modifié leurs conclusions au terme de leur réplique et duplique. 
Les 27 avril et 1er mai 2017, elles ont fait parvenir au tribunal du district de A _________ 
leurs plaidoiries écrites. Z _________ SA a formulé ses conclusions comme suit : 
 
 


- 3 - 
"Principalement 
1. 
Invalider les trois actes authentiques des 20 juin 2011 (pacte d'emption), 22 décembre 2011 
(avenant no 1 au pacte d'emption du 20 juin 2011) et 17 avril 2013 (avenant no 2 au pacte 
d'emption du 20 juin 2011). 
2. 
Ordonner aux Hoirs de feu B _________ et aux hoirs de feue C _________ née D _________, 
solidairement entre eux, de restituer à Z _________ SA l'acompte de CHF 7'000'000.- avec 
intérêts à 5% dès le 20 juin 2011. 
3. 
Constater que Z _________ SA ne doit pas aux Hoirs de feu B _________ et aux Hoirs de feue 
C _________, née D _________, le solde du prix de vente de CHF 6'000'000.-, ni aucun autre 
montant à quelque titre que ce soit. 
4. 
Dire que tous les frais ainsi qu'une équitable indemnité pour les dépens et débours de 
Z _________ SA sont mis à la charge des hoirs de feu B _________ et des hoirs de feue 
C _________, née D _________, solidairement entre eux. 
 Subsidiairement 
 1. 
Constater que l'acompte de CHF 7'000'000.- prévu dans les trois actes authentiques des 20 juin 
2011 (pacte d'emption), 22 décembre 2011 (avenant no 1 au pacte d'emption du 20 juin 2011) 
et 17 avril 2013 (avenant no 2 au pacte d'emption du 20 juin 2011) vaut clause pénale. 
 2. 
Constater que ce montant de CHF 7'000'000.- est excessif. 
 3 
Réduire à CHF 736'680.- le montant de l'acompte valant clause pénale. 
 4. 
Ordonner aux hoirs de feu B _________ et aux hoirs de feue C _________, née D _________, 
solidairement entre eux, de restituer à Z _________ SA le montant de CHF 6'263'320.- avec 
intérêts à 5 % dès le 20 juin 2011. 
 5. 
Dire que tous les frais ainsi qu'une équitable indemnité pour les dépens et débours de 
Z _________ SA sont mis à la charge des hoirs de feu B _________ et des hoirs de feue 
C _________, née D _________, solidairement entre eux.". 
Les hoirs B/C _________ ont, pour leur part, confirmé les conclusions de leur réponse. 
B. Statuant le 21 juin 2017, la juge du district de A _________ (ci-après : la juge de 
district) a prononcé le dispositif suivant : 
"1. 
Les sept membres des communautés héréditaires de B _________ et de C _________, née 
D _________, à savoir S _________, T _________, U _________, V _________, W _________, 
X _________ et Y _________, sont condamnés, comme codébiteurs solidaires, à restituer à 
Z _________ SA la somme de 5'700'000 fr., avec intérêt moratoire au taux de 5% l'an dès le 
1er février 2014. 
 2. 
Les frais judiciaires, arrêtés à 100'000 fr., et l'émolument forfaitaire de conciliation, fixé le 13 mars 
2014 à 250 fr. par le juge de commune de E _________, sont répartis à raison de 66'833 fr. 35 
à la charge de Z _________ SA et à raison de 33'416 fr. 65 à celle de S _________, 
T _________, U _________, V _________, W _________, X _________ et Y _________. 
 
Codébiteurs solidairement responsables, S _________, T _________, U _________, 
V _________, W _________, X _________ et Y _________ restitueront à Z _________ SA le 
montant des avances de frais fournies, par 33'416 fr. 65. 
 3. 
Z _________ SA versera solidairement à S _________, T _________, U _________, 
V _________, W _________, X _________ et Y _________ une indemnité à titre de dépens 
réduite de 50'000 francs. 
 4. 
Toutes autres et plus amples prétentions sont rejetées dans la mesure de leur recevabilité.". 
C. Contre ce jugement, les hoirs B/C _________ ont, le 28 août 2017, interjeté appel, 
prenant les conclusions suivantes : 
 


- 4 - 
"1. 
L'appel est admis; 
 2. 
Le Jugement du 21 juin 2017 rendu par la Juge du district de A _________ est réformé comme suit : 
 2.1 
Toutes les conclusions tant principales que subsidiaires de la demanderesse sont rejetées. 
2.2 
Les frais et les dépens de première instance et d'appel sont mis à la charge de Z _________ SA.". 
Au terme de sa réponse du 1er novembre 2017, la demanderesse a conclu au rejet de 
l'appel, sous suite de frais et dépens. 
La cause a été suspendue du 29 août au 29 novembre 2018 en raison de pourparlers 
transactionnels. 
 
SUR QUOI LE TRIBUNAL 
Statuant en fait et considérant en droit 
 
1.1 Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable contre les décisions finales 
de première instance si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est - 
comme c'est le cas en l'espèce (13'000'000 fr.) - de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 
let. a et al. 2 CPC). 
1.2 Remis à la poste le 28 août 2017, l'appel principal a été formé dans le délai légal de 
30 jours (art. 311 al. 1 CPC), qui a couru dès la notification à l'avocat des appelants - le 
28 juin 2017 - du jugement attaqué, et qui a été suspendu du 15 juillet au 15 août 2017 
(art. 145 al. 1 let. b CPC). 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 
310 CPC). L’autorité d’appel examine avec plein pouvoir les griefs pris de la mauvaise 
application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - et de la constatation inexacte des 
faits par le premier juge. Elle applique le droit d’office, sans être liée par les motifs 
invoqués par les parties ou le tribunal de première instance et peut substituer ses propres 
motifs à ceux de la décision attaquée. Elle ne revoit, en revanche, les constatations de 
fait que si elles sont remises en cause par le recourant, ne réexaminant d’office les faits 
non attaqués que lorsque la maxime inquisitoire pure est applicable et uniquement si elle 
a des motifs sérieux de douter de leur véracité lorsque c’est la maxime inquisitoire 
sociale qui est applicable. Elle contrôle en outre librement l'appréciation des preuves 
effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b 
CPC) - ce qui découle de la nature ordinaire de la voie de l’appel, en vertu de laquelle le 
litige se continue pour ainsi dire devant l’instance supérieure (JEANDIN, Code de 


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procédure civile commenté, 2e éd., 2019, n. 6 ad art. 310 CPC) - et vérifie si ce magistrat 
pouvait admettre les faits qu'il a retenus. 
2.1 En vertu du pacte d'emption instrumenté le 20 juin 2011 en la forme authentique par le 
notaire F _________, S _________, T _________, U _________, V _________, 
W _________, X _________ et Y _________ (héritiers de feu B _________ et de feu 
C _________; ci-après : les hoirs B/C _________), ont, après dévolution à l'hoirie, concédé 
à Z _________ SA (en formation), par l'entremise de sa fondatrice, G _________ SA, un 
droit d'emption sur les parcelles non bâties nos yy1 _________, yy2 _________, 
yy3 _________, yy4 _________ et yy5 _________, d'une surface totale de 7016 m2, toutes 
les cinq sises au lieu-dit "H _________", sur la commune de E _________. 
Le prix de vente convenu était de 13'000'000 francs. Il devait être acquitté par l'empteur 
moyennant versement d'un "acompte réservation" de 7'000'000 fr., payable à la 
signature de l'acte sur le compte de consignation du notaire, le solde de 6'000'000 fr. 
étant dû pour moitié "lors de la signature de la réquisition de l'exercice du droit 
d'emption", et pour l'autre moitié "à la prise de possession". Le pacte prévoyait que, "en 
cas d'exercice du droit d'emption à l'échéance", l'"acompte réservation" serait porté en 
déduction du prix de vente total, tandis qu'en cas de non-exercice du droit, il serait 
"définitivement acquis à l'hoirie venderesse" (ch. II/1 du pacte). 
Le droit d'emption était octroyé pour la durée de quinze mois à compter de la signature 
du pacte, mais jusqu'au 30 septembre 2012 au plus tard (ch. II/2 du pacte). 
Selon le chiffre II/3 du pacte, l'exercice de l'option de l'empteur devait par ailleurs 
intervenir dans les 60 jours dès l'entrée en force d'une autorisation de construire sur les 
parcelles visées, la société acquéresse prenant l'engagement de déposer une demande 
d'autorisation de construire dans un délai de sept mois à compter de la signature de 
l'acte, soit pour le 31 janvier 2012 au plus tard. En cas de non-obtention d'une 
autorisation de construire, le droit d'emption devrait être exercé pour le 30 septembre 
2012 au plus tard. En cas de non-présentation d'un dossier de demande d'autorisation 
dans le délai convenu, l'empteur serait présumé avoir renoncé à son emption; il en irait 
de même s'il n'exerçait pas son emption dans les 60 jours dès l'entrée en force de 
l'autorisation de construire, ou pour le 30 septembre 2012 au plus tard; dans ces 
hypothèses, les engagements mutuellement pris seraient nuls et de nul effet; l'annotation 
du droit d'emption au registre foncier serait radiée et l'acompte payé définitivement 
acquis à la communauté héréditaire venderesse. 


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Lors de l'instrumentation de l'acte, les hoirs B/C _________ étaient représentés par 
U _________ et W _________. Le premier est ingénieur civil EPFZ; le second, notaire. 
Quant à Z _________ SA en formation, elle était représentée par I _________, 
architecte, auquel J _________, habilité à engager G _________ SA, avait confié ses 
pouvoirs de représentation. Ce dernier, qui est expert fiscal et président de la chambre 
immobilière du Valais, était alors conseiller national et membre de la commission des 
affaires juridiques du Conseil national. 
Conformément au pacte (ch. II/2), le droit d'emption a été annoté au registre foncier. 
Quant à l'"acompte réservation" de 7'000'000 fr., il avait été versé le 10 juin 2011 déjà 
sur le compte de consignation du notaire. 
2.2 Le 7 juin 2011, K _________, agissant pour le compte de L _________ SA, d'une 
part, et de O _________ SA, d'autre part, avait formulé à l'adresse de U _________ une 
proposition portant sur les mêmes parcelles nos yy1 _________, yy2 _________, yy6 
_________, yy4 _________ et yy5 _________, pour le prix de 16'000'000 francs. Cette 
proposition avait été déclinée, car les hoirs B/C _________ avaient déjà donné leur 
accord à Z _________ SA. 
2.3 Z _________ SA a été inscrite au registre du commerce le 28 juillet 2011. 
2.4 Le 22 décembre 2011, U _________ et W _________, pour les hoirs 
B/C _________, d'une part, et P _________ et I _________, en leur qualité 
d'administrateurs de Z _________ SA, d'autre part, sont convenus - toujours en la forme 
authentique - d'un premier avenant au pacte d'emption du 20 juin 2011. Les parties ont 
prolongé la durée du droit, prévoyant que l'exercice se ferait avant le 30 avril 2013, 
supprimant par ailleurs les autres modalités prévues au chiffre II/3 du pacte. Cette 
prolongation intervenait, selon les termes de l'avenant, en raison de la complexité des 
démarches à mettre en œuvre tant auprès des voisins que de la Municipalité de 
E _________ et de l'Etat du Valais, aux fins d'assurer un développement harmonieux 
sur les parcelles concernées. L'avenant prévoyait encore que, eu égard à la prolongation 
du délai d'exercice du droit, Z _________ SA verserait à l'hoirie B/C _________, 
simultanément au paiement du solde du prix, un montant de 65'000 fr., correspondant 
au 0.5 % de la commission de vente à laquelle l'hoirie était astreinte. 
2.5 Le 14 mars 2012, soit trois jours après l'acception, par le peuple, de l'initiative 
populaire "Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondai-
res" (ci-après : initiative sur les résidences secondaires), Z _________ SA a déposé 
auprès de la commune de E _________ une demande d'autorisation portant sur la 


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construction de cinq chalets résidentiels (chalets A, B, C, D et E, renfermant trente-huit 
appartements, avec l'aménagement de nonante-deux places de parc), sur les parcelles 
visées par le droit d'emption, dans le cadre d'une promotion intitulée Q _________. Il 
était prévu que, pour la construction desdits chalets, d'une surface totale de plancher de 
5162,50 m2, 2766 m2 devaient être affectés aux résidences principales, 1539,50 m2 
devaient être attribués aux résidences secondaires et 857 m2 supplémentaires aux 
résidences secondaires, moyennant paiement d'une taxe de remplacement fixée à 
1'544'701 fr. par la commune. Plusieurs oppositions ont été formulées contre le projet, 
notamment par l'association Helvetia Nostra. Selon décision prise en séances des 24 
juillet et 21 août 2012, le conseil municipal de E _________ a écarté les oppositions et 
délivré le permis de bâtir requis. 
Par écriture du 24 septembre 2012, Me R _________, agissant pour Helvetia Nostra, a 
formé recours contre l'autorisation de construire. Le Conseil d'Etat du Valais a, par 
décision du 19 décembre 2012, déclaré le recours irrecevable, motif pris que la 
recourante ne disposait pas de la qualité pour recourir au sens de l'article 44 al. 1 let. b 
de la loi sur la procédure et la juridiction administratives du 6 octobre 1976 (LPJA). 
Contre la décision d'irrecevabilité, Helvetia Nostra a, le 1er février 2013, formé un recours 
de droit administratif auprès du Tribunal cantonal. 
2.6 Le 17 avril 2013, les parties sont convenues - toujours en la forme authentique - 
d'un second avenant au pacte d'emption du 20 juin 2011, tendant à une nouvelle 
prolongation de la durée du droit, en raison des démarches en cours visant à l'obtention 
des autorisations de construire sur les parcelles concernées. La durée du droit était 
nouvellement fixée au 30 avril 2014. Eu égard à cette nouvelle prolongation, 
Z _________ SA prenait l'engagement de verser à l'hoirie B/C _________, au 
30 septembre 2013, une indemnité de 100'000 francs. 
2.7 Dans deux arrêts du 22 mai 2013 concernant des communes du canton de 
AA _________, le Tribunal fédéral a reconnu aux organisations de protection de la 
nature et du paysage la qualité pour recourir contre les autorisations de construire des 
résidences secondaires, mais également posé que l'article 75b al. 1 Cst. féd., en relation 
avec l'article 197 ch. 9 al. 2 Cst. féd. - entré en vigueur dès que le peuple et les cantons 
l'ont accepté, soit le 11 mars 2012 - contenait une interdiction de construire 
immédiatement applicable pour les résidences secondaires dans les communes où la 
proportion de 20 % était déjà atteinte ou dépassée, précisant que cette interdiction valait 
pour toutes les autorisations de construire délivrées en première instance par les 
communes concernées à partir du 11 mars 2012. Les permis délivrés avant le 1er janvier 


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2013 étaient annulables sur recours, alors que ceux octroyés après cette date étaient 
nuls en vertu de l'article 197 ch. 9 al. 2 Cst. fédérale. 
Le recours interjeté auprès du Tribunal cantonal par Helvetia Nostra contre l'autorisation 
de construire octroyée à Z _________ SA a été classé par arrêt du 21 août 2013, en 
raison de la déclaration émise le 19 août 2013 par cette dernière selon laquelle elle 
renonçait à son projet de construction. 
Le 20 janvier 2014, par l'intermédiaire de son avocat, Z _________ SA a déclaré par 
écrit aux sept membres des communautés héréditaires vouloir invalider le pacte 
d'emption et ses deux avenants, exigeant par ailleurs la restitution de l'acompte 
réservation de 7'000'000 fr. pour le 31 janvier 2014. 
2.8 Tentée par le juge de commune de E _________, la conciliation, requise le 
26 février 2014 par Z _________ SA, a échoué et l'autorisation de procéder a été 
délivrée le 13 mars 2014 à celle-ci. 
2.9 L'expert judiciaire (BB _________, taxateur officiel de la commune de E _________) 
a arrêté la valeur des parcelles concernées par le pacte d'emption, en prenant en 
considération les prix pratiqués dans la région avant l'entrée en vigueur de la "Lex 
Weber" (recte : de l'initiative sur les résidences secondaires, laquelle a donné lieu à 
ladite loi, intitulée Loi fédérale sur les résidences secondaires), au montant de 
10'524'000 fr. (1500 fr./m2 x 7016 m2), tout en constatant que la valeur retenue dans le 
pacte d'emption était de 1850 fr./m2 environ. Il a estimé à 30 % la dépréciation 
économique des parcelles provenant de l'impossibilité de construire des résidences 
secondaires depuis l'entrée en vigueur de la "Lex Weber" (recte : de l'initiative). Appelé 
à compléter son rapport initial, il a confirmé le pourcentage de dépréciation en question, 
fixant à 7'366'800 fr. la valeur "objective" des parcelles après l'entrée en vigueur de la loi 
précitée, ce qui représente 1050 fr./m2. 
2.10 
Les autres faits pertinents pour la solution du litige seront traités infra. 
3. 
La juge de district a, en substance, considéré que le pacte d'emption et ses deux 
avenants avaient été valablement conclus. Le premier l'avait été à titre gratuit. Les deux 
avenants, en revanche, étaient intervenus contre rémunération. 
La magistrate a nié que la conclusion du pacte d'emption le fût sous le coup, chez 
Z _________ SA (en formation), d'une erreur essentielle au sens de l'article 24 al. 1 
ch. 4 CO (en l'occurrence la constructibilité de résidences secondaires sur les cinq 


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parcelles visées), consécutivement à l'adoption, par le peuple et les cantons, le 11 mars 
2012, de l'initiative sur les résidences secondaires. En effet, l'acceptation ou le rejet de 
cette initiative constituait un fait futur incertain. Il n'y avait dès lors pas lieu à invalidation 
du contrat. 
La magistrate a retenu ensuite que les parties savaient et avaient accepté que l'acompte 
de 7'000'000 fr., qui devait, selon les termes du pacte, demeurer définitivement acquis 
aux B/C _________ en cas de non-exercice du droit d'emption, tombait sous le coup des 
dispositions de la clause pénale (art. 160 ss CO) et qu'il pouvait partant être réduit 
judiciairement, et répété, à tout le moins en partie, dès lors qu'il avait déjà été acquitté. 
Le montant en question correspondait à 53,84615 % du prix de vente. Une peine 
dépassant la moitié du prix de vente était sans conteste disproportionnée sur le vu des 
circonstances du cas d'espèce. La juge de district a ainsi réduit la peine à 1'300'000 fr., 
représentant le 10 % du prix de vente, et condamné les hoirs B/C _________ à restituer 
le montant de 5'700'000 fr. (7'000'000 fr. - 1'300'000 fr.), avec intérêt à 5 % dès le 
1er février 2014, soit dès le lendemain du délai déterminé figurant dans le courrier 
expédié le 20 janvier 2014 par l'avocat de Z _________ SA aux hoirs B/C _________. 
Statuant sur l'exception de prescription excipée par les défendeurs dans leur réponse 
du 20 août 2014, la juge de district l'a rejetée. Elle a considéré que le délai d'un an prévu 
par l'article 67 al. 1 aCO pour l'action pour cause d'enrichissement illégitime avait 
commencé à courir à partir de la connaissance de l'arrêt 1C_646/2012 (publié aux ATF 
139 II 243) du Tribunal fédéral du 22 mai 2013 rendu sur l'initiative sur les résidences 
secondaires. La requête de conciliation ayant été déposée le 26 février 2014, le délai 
avait été valablement interrompu. 
4.1 Les appelants contestent que les parties aient su et accepté que l'acompte de 
7'000'000 fr. tombait sous le coup des dispositions de la clause pénale. Ils estiment que 
la juge de district ne pouvait retenir ce fait, qui ressortait exclusivement des déclarations 
du notaire en procédure, lesquelles n'avaient été confirmées par aucune des parties. Ils 
observent que ni le pacte d'emption ni les avenants ne contenaient une quelconque 
allusion à l'existence d'une clause pénale et à la réduction possible du montant versé. 
Selon eux, le texte prévoyait clairement que, en cas de non-exercice du droit d'option, 
l'"acompte réservation" restait acquis au vendeur. Les appelants semblent voir dans le 
versement du montant de 7'000'000 fr. une pure rémunération du droit d'option, due 
indépendamment de l'exercice de ce droit. 


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4.2 Le droit d'emption est la faculté en vertu de laquelle une personne (l'empteur) peut 
se porter acheteur d'une chose par une simple déclaration unilatérale de volonté et 
exiger ainsi d'une autre personne (le promettant ou le concédant) le transfert de la 
propriété de la chose moyennant paiement du prix (STEINAUER, Les droits réels, vol. II, 
2012, no 1695). Selon la jurisprudence, il s'agit d'un droit d'acquisition conditionnel 
subordonné à une condition potestative : la déclaration d'exercice du droit. Lorsque 
l'empteur a déclaré exercer son droit au propriétaire de la chose, la condition à laquelle 
la vente était subordonnée est avenue. La vente conditionnelle que constitue le pacte 
d'emption, devenue parfaite à la suite de l'exercice du droit par son titulaire, produit alors 
ses effets : l'acheteur a droit au transfert de la propriété de la chose et le vendeur au 
paiement du prix (ATF 129 III 264 consid. 3.2.1; 121 III 210 consid. 3c; voir FOËX, Le 
droit d'emption - questions choisies, in Les droits d'emption, de préemption et de réméré, 
Questions pratiques et d'actualité, 2017, p. 1 ss, no 7). 
L'article 216 al. 2 CO soumet le pacte d'emption ayant pour objet un immeuble à 
l'observation de la forme authentique. Cette forme doit recouvrir les éléments 
objectivement et subjectivement essentiels. Selon le Tribunal fédéral, le pacte d'emption 
doit contenir les mêmes éléments qu'une vente immobilière (arrêt 5A_651/2010 du 
17 janvier 2011 consid. 5.2.1). Il doit renfermer tous les éléments pour que, lors de la 
levée de l'option, la vente soit parfaite (FOËX, op. cit., no 17). 
Le droit d'emption peut être concédé à titre gratuit ou contre rémunération (CAVIN, Traité de 
droit privé suisse, La vente/L'échange/La donation, T. VII, 1, 1978, p. 148; MEIER-HAYOZ, 
Commentaire bernois, 1975, n. 41 ad art. 683 CC; RVJ 1977 p. 106 ss; cf., ég. STEINAUER, 
op. cit., no 1699b; FOËX, op. cit., nos 20 et 27). Dans cette deuxième hypothèse, les parties 
peuvent convenir que la contre-prestation en argent sera acquise au concédant si le droit 
n'est pas exercé ou que, au contraire, elle sera considérée comme un paiement partiel s'il 
l'est (RFJ 2003 p. 40 ss consid. 2; RVJ 1977 p. 108). La contre-prestation se justifie 
notamment parce que le concédant peut, selon les circonstances, être lié durant plusieurs 
années (MEIER-HAYOZ, loc. cit.; RVJ 1977, p. 108). 
4.3 On parle d'arrhes ("Haftgeld") lorsqu'une partie remet à l'autre une somme ou un 
objet en signe de la conclusion d'un contrat, au moment de celle-ci (cf. art. 158 al. 1 CO; 
ATF 133 III 43 consid. 3.2.1; GAUCH/SCHLUEP/EMMENEGGER, Schweizerisches 
Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, T. II, 2014, p. 251, no 3857; BENTELE, Die 
Konventionalstrafe nach Art. 160-163 OR, 1994, p. 17). Lorsque les arrhes sont acquises 
à celui qui les a reçues en cas de violation du contrat, elles ont la portée d'une peine 
conventionnelle payée d'avance (ATF 133 III précité consid. 3.2). 


- 11 - 
4.4.1 
Prévue aux articles 160 ss CO, la peine conventionnelle est la prestation que 
le débiteur promet au créancier en cas d'inexécution ou d'exécution imparfaite d'une 
obligation déterminée (obligation principale). Une telle promesse vise à protéger l'intérêt 
du créancier à l'exécution du contrat, en constituant une incitation supplémentaire pour 
le débiteur à se conformer au contrat. Elle améliore également la position juridique du 
créancier, qui est dispensé de prouver son dommage. Vu son caractère accessoire, la 
peine conventionnelle s'éteint notamment si l'obligation principale devient impossible 
sans la faute du débiteur (art. 119 al. 1 et 163 al. 2 CO); il appartient à ce dernier de 
prouver l'impossibilité (subséquente) et l'absence de faute. L'article 163 al. 2 CO réserve 
une convention contraire; les parties peuvent ainsi conclure une clause pénale 
indépendante de toute faute, qui aura alors une fonction de garantie (arrêt 4A_653/2016 
du 20 octobre 2017 consid. 3.1 et les réf.). 
La peine conventionnelle présente une triple caractéristique. Elle est conditionnelle, 
puisque l'exigibilité de la prestation à laquelle elle donne lieu dépend de l'inexécution de 
l'obligation principale. Elle est autonome, puisqu'elle est génératrice d'une obligation 
propre. Enfin, elle est accessoire, puisqu'elle est au service de l'obligation principale, 
qu'elle renforce (MOOSER, Commentaire romand, 2012, n. 1 ad art. 160 CO; cf., ég. 
TERCIER/PICHONNAZ, Le droit des obligations, 2019, nos 1465 ss). 
La peine conventionnelle poursuit plusieurs buts. Elle exerce d'abord une pression sur 
le débiteur, l'encourageant ainsi à exécuter ses obligations conformément au contrat 
(effet préventif). Elle a ensuite deux fonctions secondaires qui se manifestent en cas de 
violation du contrat, soit une fonction compensatrice, visant à l'indemnisation du 
créancier, ainsi qu'une fonction répressive, tendant à sanctionner l'auteur de la violation 
(COUCHEPIN, La clause pénale, 2008, no 129; TOLOU, La forfaitisation du dommage, 
2017, no 195; MOOSER, n. 2 ad art. 160 CO). 
4.4.2 
On est en présence d'une peine conventionnelle improprement dite ("unechte 
Konventionalstrafe") lorsqu'une personne s'engage à exécuter une peine en l'absence 
de violation d'une obligation, mais dans l'hypothèse où elle n'exercerait pas un droit 
qu'elle détient (MABILLARD, Rechtsnatur, anwendbare Gesetzesbestimmungen und 
Zulässigkeit der unechten Konventionalstrafe, in PJA 2005, p. 547 ss; le résumé en 
français de cet article utilise la notion de "quasi-peine conventionnelle"). Cette peine est, 
à l'instar de la clause pénale proprement dite, conditionnelle, mais n'est pas de nature 
accessoire, puisqu'elle n'accompagne pas une obligation de faire ou de s'abstenir 
(WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, Commentaire bâlois, 2020, n. 3 ad art. 160 CO). La 
personne concernée dispose d'un choix : soit elle exerce le droit en question, soit elle 


- 12 - 
doit la peine convenue. Si elle reste entièrement libre d'exercer ou non le droit qui est le 
sien, la peine à laquelle elle s'est engagée exerce sur elle une certaine pression 
(MABILLARD, op. cit., p. 548). 
Selon la doctrine dominante, il y a lieu d'appliquer à cette figure juridique les règles sur la 
peine conventionnelle proprement dite (art. 160 ss CO), notamment la disposition de l'article 
163 al. 3 CO, qui fait obligation au juge de réduire une peine excessive 
(WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, loc. cit.; COUCHEPIN, op. cit., no 1082; MABILLARD, op. cit., 
p. 552; GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, op. cit., no 3849; PIETRUSZAK, in 
Kurzkommentar OR, 2014, n. 17 ad art. 161 CO; BECKER, Commentaire bernois, 1941, n. 
26 ad art. 163 CO); il ne serait guère soutenable que celui qui renonce à exercer un droit 
soit traité plus durement que le débiteur qui viole une obligation (MABILLARD, op. cit., p. 553). 
4.5 En procédure, le juge doit rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune 
intention des parties (interprétation subjective), le cas échéant empiriquement, sur la 
base d'indices (ATF 132 III 268 consid. 2.3.2, 626 consid. 3.1; 131 III 606 consid. 4.1). 
Constituent des indices en ce sens non seulement la teneur des déclarations de volonté 
- écrites ou orales -, mais encore le contexte général, soit toutes les circonstances 
permettant de découvrir la volonté réelle des parties, qu'il s'agisse de déclarations 
antérieures à la conclusion du contrat ou de faits postérieurs à celle-ci, en particulier le 
comportement ultérieur des parties établissant quelles étaient à l'époque les conceptions 
des contractants eux-mêmes. L'appréciation de ces indices concrets par le juge, selon 
son expérience générale de la vie, relève du fait (arrêts 4A_508/2016 du 16 juin 2017 
consid. 6.2 et 4A_98/2016 du 22 août 2016 consid. 5.1). Si le juge parvient à la 
conclusion que les parties se sont comprises ou, au contraire, qu'elles ne se sont pas 
comprises, il s'agit de constatations de fait (ATF 144 III 93 consid. 5.2.2). 
Si le juge ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties - parce 
que les preuves font défaut ou ne sont pas concluantes - ou s'il constate qu'une partie 
n'a pas compris la volonté exprimée par l'autre à l'époque de la conclusion du contrat - 
ce qui ne ressort pas déjà du simple fait qu'elle l'affirme en procédure, mais doit résulter 
de l'administration des preuves -, il doit recourir à l'interprétation normative (ou 
objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, selon 
les règles de la bonne foi, chacune d'elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux 
déclarations de volonté de l'autre. Il s'agit d'une interprétation selon le principe de la 
confiance (arrêts 4A_508/2016 précité consid. 6.2 et 4A_98/2016 précité consid. 5.1). 
D'après ce principe, la volonté interne de s'engager du déclarant n'est pas seule 
déterminante; une obligation à sa charge peut découler de son comportement, dont 


- 13 - 
l'autre partie pouvait, de bonne foi, déduire une volonté de s'engager. Le principe de la 
confiance permet ainsi d'imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de 
son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 144 III 
93 consid. 5.2.3; 130 III 417 consid. 3.2). La détermination de la volonté objective des 
parties, selon le principe de la confiance, est une question de droit; pour la trancher, il 
faut cependant se fonder sur le contenu de la manifestation de volonté et sur les 
circonstances, lesquelles relèvent du fait. Les circonstances déterminantes à cet égard 
sont uniquement celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté, 
mais non pas les événements postérieurs (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1; arrêt 
4A_458/2016 du 29 mars 2017 consid. 4.1). 
4.6.1 
En l'occurrence, les actes de la cause ne fournissent que peu d'éléments sur 
les motifs pour lesquels les parties ont décidé de conclure un pacte d'emption, sur la 
nature de l'"acompte réservation" de 7'000'000 fr. et sur les raisons qui ont motivé 
l'adoption de la clause selon laquelle ledit acompte resterait acquis au concédant en cas 
de non-exercice du droit d'emption. 
Entendu en qualité de témoin, le notaire F _________ a expliqué ce qui suit. Au départ, 
les parties avaient prévu de signer un acte de vente pour le prix de 13'000'000 fr.; un 
acompte de 7'000'000 fr. devait être versé immédiatement et le solde à l'obtention de 
l'autorisation de construire, au plus tard dans le délai d'une année. Comme il avait 
"discuté avec la famille B/C _________ de la garantie pour le paiement du 2ème acompte", 
ils étaient "arrivés à la décision de conclure plutôt un pacte d'emption", d'autant que 
Z _________ SA ne voulait pas délivrer de garantie d'aucune sorte. La famille 
B/C _________ avait estimé en effet que l'hypothèque légale du vendeur était 
insuffisante. Concernant le montant de 7'000'000 fr., le notaire avait "tout de suite estimé 
qu'il était élevé pour la conclusion d'un pacte d'emption" et avait proposé aux parties de 
fixer une somme inférieure. Comme celles-ci "entendaient confirmer l'accord entre elles 
concernant les deux paiements", il les avait rendues attentives au fait que, "en cas de 
problème lié au pacte d'emption ce montant ne tiendrait pas et qu'il appartiendrait alors 
au juge de fixer l'indemnité" (dossier p. 312 sv., R ad Q2). W _________ et U _________ 
ont, lors de leur déposition, confirmé les explications du notaire selon lesquelles la 
décision de conclure un pacte d'emption avait été prise à des fins de garantie (dossier 
p. 319 et 321; R ad Q34 et R ad Q47). Ceux-ci, et les autres personnes entendues en 
qualité de partie, ont en revanche déclaré ne pas se souvenir de ce que le notaire les 
avait avisés du caractère éventuellement réductible du montant de 7'000'000 fr. 
(I _________, dossier p. 315, R ad Q12; P _________, dossier p. 317, R ad Q25; 


- 14 - 
W _________, dossier p. 319, R ad Q37; U _________, dossier p. 321, R ad Q48). 
Quant aux autres déclarations des parties relativement à l'"acompte réservation" de 
7'000'000 fr., elles seront reprises ci-après dans la mesure nécessaire. 
4.6.2.1 On peine à comprendre en quoi la conclusion d'un pacte d'emption était en soi 
de nature à garantir au vendeur le paiement intégral du prix de vente. Si un tel pacte a 
effectivement, par nature, une fonction de garantie, celle-ci bénéficie au potentiel 
acheteur, et elle est d'autant plus importante qu'il est convenu, comme en l'espèce, 
d'annoter le droit au registre foncier (cf. FOËX, op. cit., no 70). 
S'agissant du montant de 7'000'000 fr. à verser à la signature de l'acte (qui l'a été le 10 
juin 2011, soit dix jours avant l'instrumentation), il est, dans le pacte, présenté comme 
un "acompte réservation". L'importance dudit montant, qui a été dictée par les hoirs 
B/C _________, - la société ne versant ordinairement que 10 % à 20 % jusqu'à 
l'obtention de l'autorisation de construire (I _________, dossier p. 315, R ad Q11) -, 
résultait vraisemblablement d'une volonté de ces derniers de s'assurer du sérieux de sa 
cocontractante et de favoriser le bon déroulement de la vente espérée. La nature de cet 
"acompte réservation" et de la clause selon laquelle il serait acquis au vendeur en cas 
de non-exercice du droit d'emption est contestée. Les appelants nient qu'il s'agisse d'une 
peine conventionnelle susceptible de réduction. En première instance, ils ne qualifiaient 
pas juridiquement cet acompte, dont ils estimaient tout simplement qu'il devait leur rester 
acquis, selon le texte clair du pacte d'emption. En appel, ils semblent soutenir qu'il 
s'agissait de la contre-prestation du droit d'option, puisqu'ils reprochent à la juge de 
district d'avoir constaté à tort que le pacte d'emption avait été concédé gratuitement. 
Selon eux, Z _________ SA en formation, représentée par des personnes 
particulièrement expérimentées en affaires immobilières et financières, avait 
parfaitement conscience des conséquences financières en cas de non-exercice du droit 
d'emption. Aucune des parties entendues en procédure ne se souvenait d'ailleurs que le 
notaire les aurait avisées de la réduction du montant à laquelle il faudrait le cas échéant 
procéder. 
On ignore qui a proposé la clause stipulant que l'acompte de 7'000'000 fr. resterait acquis 
aux vendeurs en cas de non-exercice du droit, et si les parties en ont discuté directement 
entre elles. On doit par ailleurs concéder aux appelants qu'il n'est pas établi à quel 
moment (lors de l'élaboration du projet ou à la signature de l'acte) et avec quelles 
précisions le notaire a informé les parties de ce que le montant de 7'000'000 fr. était 
"élevé", et qu'il devrait, en cas de problème, être réduit par le juge. Tout porte à penser 
que les vendeurs et acquéresse n'ont pas sérieusement discuté de cette problématique, 


- 15 - 
ni n'ont prêté une attention suffisante aux indications que le notaire a vraisemblablement 
fournies (malgré l'absence de souvenirs y relatifs des parties). Selon I _________, les 
parties étaient convaincues que l'autorisation de construire serait valable et que la "Lex 
Weber" n'entrerait en vigueur que postérieurement (dossier p. 315, R ad Q12). L'objet 
de cette initiative n'a pas fait l'objet de discussions lors de la conclusion du pacte, ni non 
plus lors de la signature des avenants (F _________, dossier p. 313, R ad Q6). 
W _________ a déclaré pour sa part que c'était bien un "acompte sur le prix de vente" 
qui était prévu - le montant ayant été proposé par l'acquéreur dans l'optique d'une vente 
- et qu'il ne se souvenait pas du tout que le notaire ait dit qu'il était trop élevé pour un 
pacte d'emption; il avait "signé l'acte et c'est tout" (dossier p. 319, R ad Q37). Quant à 
U _________, il a exposé que le montant de 7'000'000 fr. était le "premier acompte"; 
pour l'hoirie, ce qui était primordial, c'était de vendre le terrain "avec un maximum de 
sécurité" (dossier p. 321, R ad Q47). P _________ a simplement relevé que, "[p]our 
réserver le terrain", il fallait verser le montant de 7'000'000 fr. (dossier p. 317, R ad Q24). 
Il transparaît de ces déclarations que les parties n'ont vraisemblablement pas envisagé 
que la vente n'aboutirait pas. Pour elles, le versement de 7'000'000 fr. constituait sans 
doute le paiement d'un acompte en vue d'une vente qui ne manquerait pas de se réaliser. 
Aucune des personnes entendues en procédure n'a déclaré que ce montant devait servir 
de rémunération du droit d'emption, ou remplir une autre fonction. Par ailleurs, même si 
elles ne s'en souviennent pas, les parties ont, comme déjà mentionné, 
vraisemblablement été avisées par le notaire que le montant pourrait être réduit. 
W _________, qui est notaire, ne pouvait au demeurant ignorer les difficultés que 
peuvent poser de telles clauses, et de leur caractère réductible selon les circonstances. 
Les appelants soutiennent encore que, s'ils n'avaient pas été certains que le montant de 
7'000'000 fr. leur était définitivement acquis en cas de non-exercice du droit, ils n'auraient 
jamais accepté la conclusion du pacte d'emption, alors qu'ils avaient reçu une offre 
d'achat pour un montant supérieur de 3'000'000 francs. Outre qu'il s'agit d'une 
argumentation reposant sur des faits en partie non allégués, et qui n'a pas été soutenue 
par U _________ et W _________ lors de leur déposition, il faut quoi qu'il en soit objecter 
aux défendeurs qu'il est pour le moins incertain qu'une vente des parcelles à 
L _________ SA et O _________ SA pour le montant de 16'000'000 fr. aurait abouti. 
Postuler que ces sociétés auraient accepté de conclure une vente inconditionnelle pour 
le prix en question, et que les vendeurs et acquéreurs ne se seraient pas retrouvés dans 
la même situation que celle à laquelle font face les parties en raison de l'adoption de 
l'initiative sur les résidences secondaires semble hasardeux. Les conditions de l'offre du 
7 juin 2011 formée à l'adresse de U _________ (dossier p. 200) ne sont d'ailleurs pas 
précises. Il n'y est pas indiqué s'il s'agissait de conclure un pacte d'emption ou une vente, 


- 16 - 
le cas échéant si celle-ci serait inconditionnelle ou non. La proposition faite de ne payer 
à la signature de l'acte que le 10 % du prix de vente, le solde au plus tard six mois après, 
n'aurait au demeurant certainement pas trouvé grâce auprès des vendeurs. 
En définitive, il est douteux que les parties (plus particulièrement Z _________ SA) aient 
accepté que l'hoirie se voie purement et simplement gratifier d'un montant de 7'000'000 
fr. si la vente ne se concrétisait pas pour quelque raison que ce soit. C'est dire qu'on ne 
peut retenir une volonté commune et réelle des parties en ce sens, étant précisé qu'une 
telle volonté peut quoi qu'il en soit être contrariée par des restrictions légales. 
4.6.2.2 Il y a lieu, partant, de recourir à l'interprétation objective. 
Le texte du pacte d'emption sur l'"acompte réservation" de 7'000'000 fr. et son sort, en 
cas d'exercice ou non du droit, est, en soi, limpide. Par ailleurs, on ne dispose pas 
d'éléments sur les déclarations et comportements des parties durant les négociations et 
lors de la signature du pacte, dont on devrait inférer un sens objectif. 
Compte tenu de ce que le montant de 7'000'000 fr. devait rester acquis à l'hoirie 
venderesse, et puisqu'un pacte d'emption peut être onéreux, ladite somme peut être 
comprise comme la contre-prestation de la concession du droit d'emption (étant rappelé 
qu'une telle contre-prestation avait été prévue pour les avenants au pacte), ainsi que 
semblent le soutenir les appelants. Une telle interprétation ne se déduit toutefois 
nullement du texte du pacte, qui n'utilise pas le terme de rémunération, ni une autre 
notion analogue. L'acte décrit le versement de 7'000'000 fr. à la signature de l'acte 
comme un "acompte réservation", qui devra être déduit du prix à verser en cas d'exercice 
du droit d'emption. Les parties à un pacte d'emption peuvent certes prévoir que la 
rémunération du droit sera déduite du prix de vente (cf., supra, consid. 4.2). Cela étant, 
le montant concerné en l'espèce est beaucoup trop important pour servir de contrepartie 
au droit d'emption, contrepartie tendant à dédommager le concédant pour la restriction 
subie, sur une période en l'occurrence réduite. Par ailleurs, la clause prévoyant que le 
montant reste acquis au vendeur en cas de non-exercice du droit exerce objectivement 
une véritable pression sur le bénéficiaire du droit d'emption, ce qui est typique d'une 
peine conventionnelle (improprement dite en l'occurrence, comme on le verra). 
Puisque Z _________ SA, bénéficiaire du droit d'emption, n'était, en tant que telle, 
nullement tenue d'exercer le droit d'emption (il s'agit bien plutôt d'une prérogative), il est 
d'emblée exclu de considérer la clause litigieuse comme une peine conventionnelle 
proprement dite, réglée par les articles 160 ss CO. Seule est envisageable une peine 
conventionnelle improprement dite, à laquelle, comme on l'a vu (cf., supra, consid. 4.4.2), 


- 17 - 
on applique néanmoins les dispositions du code des obligations précitées. La clause 
litigieuse doit être objectivement comprise comme prévoyant une telle peine, puisqu'il 
s'agit d'un montant qui reste dû en cas de non-exercice du droit d'emption et qui est, 
comme on l'a vu, de nature à exercer une réelle pression sur le bénéficiaire du pacte, 
dont la liberté d'exercer ou non le droit se voit, pratiquement, limitée. 
En définitive, la clause litigieuse doit être interprétée comme une peine conventionnelle 
improprement dite (dans ce sens, voir l'arrêt rendu le 21 novembre 2016 par le Tribunal 
cantonal des Grisons dans la cause ZK2 15 55). Quoi que semblent penser les 
appelants, le fait que leur cocontractante était rompue au monde des affaires 
immobilières ne s'y oppose pas. S'il est vrai que, lors de l'examen du caractère excessif 
de la peine convenue et d'une éventuelle réduction, les connaissances des parties sont 
déterminantes (cf., infra, consid. 5.2), cette circonstance n'influe pas sur la qualification 
juridique de la clause. Par ailleurs, il n'importe que l'acompte doive ou non être qualifié 
d'arrhes, puisque celles-ci ont, en cas de non-exercice du droit, la portée d'une peine 
conventionnelle improprement dite payée d'avance (la solution posée à l'ATF 133 III 43 
consid. 3.2 [cf., infra, consid. 5.2] en matière de peine conventionnelle proprement dite 
devant être appliquée par analogie). 
5.1 Les appelants soutiennent que, à supposer même qu'il faille considérer la clause 
comme prévoyant une peine conventionnelle, celle-ci n'a pas à être réduite en vertu de 
l'article 163 al. 3 CO, et encore moins à concurrence du 10 % du prix de vente. Ils 
soulignent qu'une peine conventionnelle ne peut en aucun cas être réduite à un montant 
inférieur au dommage effectivement subi. Or, leur préjudice s'élèverait à au moins 
6'900'000 fr., compte tenu de la perte de valeur des parcelles résultant de l'adoption de 
l'initiative sur les résidences secondaires (3'900'000 fr. [30 % de 13'000'000 fr.]), mais 
également du fait qu'un tiers était prêt à leur offrir un montant supérieur de 3'000'000 fr. 
à celui prévu dans le pacte d'emption. 
5.2 Comme déjà spécifié, il y a lieu d'appliquer à la peine conventionnelle improprement 
dite les règles des articles 160 ss CO, dont on rappellera ainsi certains des principes. Il 
s'agira néanmoins, comme on le verra (cf., infra, consid. 5.3), de tenir compte des 
particularités d'une telle peine. 
Aux termes de l'article 163 al. 3 CO, le juge doit réduire les peines conventionnelles qu'il 
estime excessives. La jurisprudence a admis qu'il s'agit d'une norme d'ordre public - destinée 
à protéger la partie faible contre les abus de l'autre partie -, et que celle-ci est impérative - 


- 18 - 
ce qui signifie que les parties ne peuvent y renoncer (ATF 143 III 1 consid. 4.1; 133 III 201 
consid. 5.2; arrêt 4A_398/2007 consid. 7.1, non publié à l'ATF 135 III 433). 
La réduction d'une peine conventionnelle est un cas d'application du principe général de 
l'interdiction de l'abus de droit (ATF 143 I 1 consid. 4.1; 138 III 746 consid. 6.1.1). 
L'intervention du juge dans le contrat ne se justifie que si le montant de la peine est si 
élevé qu'il dépasse toute mesure raisonnable, au point de ne plus être compatible avec 
le droit et l'équité (art. 4 CC). Pour juger du caractère excessif de la peine, il ne faut pas 
raisonner abstraitement, mais au contraire tenir compte de toutes les circonstances 
concrètes de l'espèce. Une réduction de la peine se justifie en particulier lorsqu'il existe 
une disproportion crasse entre le montant convenu et l'intérêt du créancier à maintenir 
la totalité de sa prétention, mesuré concrètement au moment où la violation contractuelle 
est survenue. Il y a lieu de tenir compte notamment de la nature et de la durée du contrat, 
de la gravité de la faute et de la violation contractuelle, de la situation économique des 
parties, singulièrement de celle du débiteur. Il convient également de ne pas perdre de 
vue les éventuels liens de dépendance résultant du contrat et l'expérience en affaires 
des parties. La protection de la partie économiquement faible autorise davantage une 
réduction que si sont concernés des partenaires économiquement égaux et habitués des 
affaires (ATF 133 III 201 consid. 5.2; 133 III 43 consid. 3.3.2 et 4.2). 
C'est au débiteur qu'incombe le fardeau de la preuve des éléments de fait permettant de 
réduire la peine (art. 8 CC; ATF 143 III 1 consid. 4.1). 
Le pouvoir d'appréciation du juge (art. 163 al. 3 CO; art. 4 CC) se rapporte tant au 
caractère excessif de la peine qu'à la question de l'étendue de la réduction. Si le juge 
reconnaît que la peine est excessive, il doit en principe seulement la réduire pour qu'elle 
ne le soit plus. Autrement dit, il ne doit pas la fixer au montant qu'il estimerait correct 
(ATF 133 III 201 consid. 5.2). La réduction ne pourra avoir pour effet que la peine soit 
inférieure au montant que le créancier pourrait obtenir selon les règles ordinaires, c'est-
à-dire en l'absence de clause pénale (MOOSER, n. 9 ad art. 163 CO). 
Selon le Tribunal fédéral, il est possible de réduire une peine conventionnelle déjà 
acquittée, lorsque l'exécution l'a été avant que les conditions fondant le caractère 
excessif n'existent ou ne soient connues de celui qui s'exécute (ATF 133 III 43 consid. 
3.5.1). Le trop-perçu peut être répété selon les règles de l'enrichissement illégitime 
(WIDMER/COSTANTINI/EHRAT, n. 12 ad art. 163 CO). 
5.3 On précisera en préambule que le fait que les allégués de la demanderesse ne 
contiennent pas d'allusion à l'existence d'une clause pénale, ni au caractère excessif du 


- 19 - 
montant convenu est irrelevant, du moment qu'il existe des faits dont on peut déduire 
l'existence d'une telle clause et permettant d'en apprécier le caractère approprié, ce qui 
est le cas en l'espèce. 
La peine conventionnelle convenue paraît, à première vue, exorbitante, puisqu'elle 
correspond à un peu plus de la moitié du prix de vente. Il s'agit au demeurant d'un 
montant en soi très important; du moins, rien ne permet d'affirmer que, pour la société 
concernée, il s'agirait d'une somme insignifiante. Le fait que Z _________ SA était 
représentée par des personnes expérimentées en matière immobilière ne saurait par 
ailleurs, comme on l'a vu, exclure l'application de l'article 163 al. 3 CO; il s'agit en 
revanche d'un facteur influençant l'appréciation du caractère excessif de la peine et son 
éventuelle réduction. 
Les particularités de la peine conventionnelle improprement dite, découlant du fait qu'elle 
ne sanctionne pas la violation d'une obligation, empêchent d'utiliser les mêmes critères 
que ceux utilisés pour la réduction d'une peine conventionnelle proprement dite. Il est 
ainsi exclu de considérer la gravité (objective) de la violation de l'obligation et de la faute 
de l'obligé. Par ailleurs, en l'absence de violation d'une obligation, le créancier ne pourrait 
obtenir aucun montant selon les règles ordinaires du code des obligations sur les 
dommages-intérêts, de sorte que le juge ne dispose pas non plus de cet étalon pour 
déterminer le montant au-dessous duquel la peine ne peut être réduite. 
Il convient de tenir compte avant tout des raisons pour lesquelles le droit d'emption n'a 
pas été exercé (simples convenances, voire motifs sérieux relevant de la propre 
personne du titulaire du droit; circonstances extérieures indépendantes de sa volonté, 
prévisibles ou non). En l'occurrence, la volonté de Z _________ SA d'exercer le droit 
était fermement établie. Si l'intéressée y a renoncé, c'est parce que l'adoption de 
l'initiative sur les résidences secondaires, et son entrée en vigueur immédiate, ont rendu 
impossible le projet immobilier envisagé, qui avait manifestement influencé le prix de 
vente convenu. Comme on l'a vu, les parties n'ont - certes à tort - pas sérieusement 
envisagé que ladite initiative, dont l'adoption n'avait au demeurant rien de certain (elle a 
été acceptée par 1'152'598 oui contre 1'123'802 non, ainsi que par les cantons, par 12 
3/2 oui contre 8 3/2 non; cf. l'Arrêté du Conseil fédéral du 20 juin 2012 constatant le 
résultat de la votation populaire du 11 mars 2012, in FF 2012 p. 6149; voir ég. pièce n° 
19 déposée par les défendeurs, dossier p. 149 ss), empêcherait l'obtention du permis 
de construire. Elles ont notamment estimé que l'entrée en vigueur serait différée. Elles 
ont d'ailleurs déposé la demande d'autorisation de construire postérieurement à 
l'acceptation de l'initiative. Il n'est par ailleurs pas contesté que la valeur des parcelles a 


- 20 - 
nettement diminué en raison de l'adoption du texte, de sorte que le prix de vente fixé 
dans le pacte d'emption était trop important en regard des possibilités de construction 
restantes. Lors de leur déposition, W _________ et U _________ ont reconnu sans 
hésitation que la valeur des parcelles avait diminué (dossier p. 320 et 322, R ad Q42 et 
Q54). Les hoirs B/C _________ connaissaient d'ailleurs sans doute dès les négociations 
portant sur la vente des parcelles la nature du projet de Z _________ SA, au moins dans 
les grandes lignes. Le pacte d'emption prévoyait ainsi que la société s'engageait à céder 
gratuitement à U _________ trois places de parc dans le garage souterrain qui serait 
construit sur les parcelles objet du pacte d'emption (ch. III/4). Il est d'autant moins 
concevable que les hoirs B/C _________ ne se soient pas d'emblée préoccupés de la 
nature du projet qu'ils devaient, en tant que propriétaires des parcelles, cosigner la 
demande d'autorisation de construire (art. 33 al. 2 de l'ancienne loi cantonale sur les 
constructions du 8 février 1996), ce qu'ils ne pouvaient ignorer. C'est au demeurant 
W _________ qui sera chargé de constituer la propriété par étages du projet, ce qui 
l'amènera à communiquer avec la commune de E _________, notamment par mails des 
30 juillet 2012 et 20 août 2012 (dossier p. 92 sv.). Les hoirs B/C _________ étaient ainsi 
nécessairement conscients de l'importance, pour Z _________ SA, de l'obtention d'une 
autorisation de construire portant notamment sur des résidences secondaires, même si 
le pacte d'emption ne se référait qu'à une "autorisation de construire sur les parcelles 
objet du présent". Les appelants soutiennent en vain que la société doit assumer le fait 
qu'elle n'a pas fait figurer, dans le pacte ou ses avenants, de condition relative à 
l'obtention d'un tel permis. S'agissant d'un droit d'emption, la pose de conditions, par 
l'empteur, ne fait pas de sens. Il appartenait bien plutôt aux vendeurs d'anticiper les 
éventuels motifs qui conduiraient le titulaire du droit à renoncer à celui-ci. En définitive, 
le non-exercice de ce droit, par Z _________ SA, ne trouve pas son origine dans des 
pures convenances personnelles, mais bien dans des circonstances extérieures - certes 
non complètement imprévisibles - sur lesquelles elle n'avait cependant aucune emprise, 
et qui étaient de nature à justifier sa renonciation à exercer le droit d'emption. On ajoutera 
qu'il n'apparaît pas que Z _________ SA, par négligence, ait tardé à présenter la 
demande d'autorisation de construire. Le texte du premier avenant au pacte d'emption a 
mis en évidence la complexité des démarches à mettre en œuvre tant auprès des voisins 
que de la Municipalité de E _________ et de l'Etat du Valais. 
Il semble indiqué ensuite de tenir compte de l'intérêt du concédant à la conclusion de la 
vente (ou à l'exercice du droit d'option), ainsi que des risques supportés par celui-ci en 
raison de la concession du droit, d'autant qu'aucune rémunération spécifique n'a été 
prévue comme contrepartie du droit. A cet égard, il faut relever premièrement que les 


- 21 - 
hoirs B/C _________ n'avaient apparemment aucun intérêt particulier à conclure le 
pacte d'emption avec Z _________ SA plutôt qu'avec un tiers (le cas échéant sous la 
forme d'une vente). Il n'existait en particulier pas de lien de dépendance entre les parties, 
du moins rien n'a-t-il été allégué en ce sens. Pour le surplus, les parties, expérimentées 
en matière immobilière, étaient sans doute conscientes que la valeur des parcelles 
diminuerait en cas d'adoption de l'initiative sur les résidences secondaires, partant qu'il 
existait une certaine urgence à obtenir un permis de construire portant (notamment) sur 
de telles résidences. Les hoirs B/C _________ n'avaient ainsi pas intérêt à différer par 
trop la vente de leurs parcelles, s'ils entendaient en tirer le meilleur profit. Cela étant, il 
n'a pas été allégué, ni a fortiori prouvé, que de telles considérations avaient guidé les 
parties, lesquelles, comme on l'a vu, étaient sans doute convaincues de ce qu'une 
autorisation de construire pourrait être obtenue à temps. Il n'a pas été prétendu - et cela 
ne ressort pas non plus du pacte d'emption - que Z _________ SA s'était engagée à 
prendre toutes les mesures permettant de concrétiser la vente avant l'entrée en vigueur 
de l'initiative sur les résidences secondaires, à supposer celle-ci adoptée, et que la peine 
conventionnelle (qui aurait alors pris la forme d'une peine conventionnelle proprement 
dite) avait été convenue pour sanctionner la violation de cet engagement et compenser 
le dommage en découlant. S'ils entendaient s'assurer de la vente de leurs parcelles, il 
incombait aux B/C _________ de conclure non un pacte d'emption, mais un contrat de 
vente. En optant pour le pacte, ils ont pris le risque que la vente ne se réalise pas, risque 
qu'il appartient avant tout à eux de supporter. 
Il apparaît adéquat que le bénéficiaire d'un pacte d'emption soit appelé à assumer une 
partie du risque - inhérent - de dépréciation de la valeur de l'objet pendant la durée de 
l'accord (de sorte que ni l'empteur, ni un tiers ne veuille ensuite l'acheter au prix fixé). Ce 
risque pourrait être pris en compte dans la rémunération du droit d'emption 
éventuellement convenue (de façon plus ou moins importante selon la durée du pacte, 
notamment). Il peut également justifier la conclusion d'une peine conventionnelle 
improprement dite. Une telle peine doit cependant, puisqu'elle ne sanctionne rien d'autre 
que le non-exercice d'un droit, rester raisonnable. A défaut, le bénéficiaire ne serait plus 
libre de son choix et se verrait, certes non juridiquement, mais pratiquement contraint 
d'exercer le droit. Cela reviendrait, dans le cas d'espèce, à obliger Z _________ SA à 
faire usage du droit d'emption, ce qui est contraire à la nature de l'institution. 
Pour le même motif, il n'est pas possible de tenir compte du dommage prétendument 
subi par le bénéficiaire de la peine conventionnelle improprement dite en utilisant les 
notions développées en matière de violation contractuelle. Les appelants, qui se 


- 22 - 
prévalent de la perte de valeur des parcelles, en prenant en compte la différence entre 
la valeur à la date de la conclusion du pacte et après la renonciation à l'exercice du droit 
d'option, se réfèrent apparemment implicitement à la notion de "dommage positif". Il 
s'agirait de replacer le bénéficiaire de la peine dans la situation qui serait la sienne si le 
titulaire du droit avait exercé celui-ci (sur la notion de dommage positif, développée en 
matière de violation d'une obligation contractuelle, cf. TERCIER/PICHONNAZ, op. cit., no 
1300). Prendre en compte un tel "dommage" pour déterminer le caractère approprié de 
la peine conventionnelle improprement dite suppose toutefois qu'on admette que le 
titulaire du droit aurait dû exercer celui-ci, ce qui, comme on l'a vu, n'est pas admissible. 
Les appelants, qui font valoir qu'un tiers était prêt à leur offrir un prix supérieur pour 
l'achat des parcelles (16'000'000 fr.), semblent se référer concurremment à la notion de 
"dommage négatif". Il conviendrait apparemment de les replacer dans la situation qui 
serait la leur si la peine conventionnelle n'avait pas été convenue, plus précisément si le 
pacte d'emption renfermant cette peine n'avait pas été conclu (sur la notion de dommage 
négatif, développée en matière de violation d'une obligation contractuelle, 
cf. TERCIER/PICHONNAZ, op. cit., no 1299). Le dommage négatif est, en principe, inférieur 
au dommage positif. Il en va autrement lorsque le créancier a accordé au débiteur des 
conditions particulièrement favorables, qu'il n'aurait pas octroyées à un tiers (LÜCHINGER, 
Schadenersatz im Vertragsrecht, 1999, no 309). Prendre en compte un tel dommage 
dans l'appréciation du montant de la peine conventionnelle improprement dite suppose 
également de raisonner comme si le titulaire du droit (et débiteur de la peine) était tenu 
d'exercer celui-ci. Il n'est quoi qu'il en soit pas établi que les hoirs B/C _________ 
auraient effectivement pu conclure avec L _________ SA et O _________ SA une vente 
pour le prix de 16'000'000 francs. Comme déjà spécifié, il est douteux que ces sociétés 
auraient accepté de conclure une vente inconditionnelle (soit non soumise à l'obtention 
d'une autorisation 
de construire portant sur des résidences secondaires), 
respectivement qu'elles auraient été en mesure d'obtenir un tel permis de bâtir avant 
l'adoption de l'initiative sur les résidences secondaires, et ainsi de finaliser la vente à 
l'entière satisfaction des B/C _________. 
Vu les éléments qui précèdent, en particulier les motifs légitimes ayant conduit 
Z _________ SA à renoncer à l'exercice du droit d'emption, ainsi que, par ailleurs, la 
durée restreinte du pacte, la cour de céans estime que la peine convenue est 
manifestement excessive, et qu'il se justifie de procéder à une réduction drastique. Un 
montant de l'ordre de 10 % du prix de vente, qui a déjà été utilisé par le Tribunal fédéral 
en matière de peine conventionnelle proprement dite (certes en s'inspirant de 


- 23 - 
dispositions légales désormais abrogées; cf. ROTH PELLANDA, Handkommentar zum 
Schweizer Privatrecht, 2016, n. 19 ad art. 163 CO), constitue, dans le cas spécifique 
d'une peine conventionnelle improprement dite, une somme déjà très importante, qu'il 
n'apparaît pas raisonnable d'excéder, même si les parties étaient expérimentées en 
matière immobilière. Il tient équitablement compte du fait que le pacte a été, en 
l'occurrence, conclu à titre gratuit, du risque inhérent que prend le concédant d'un droit 
d'emption (soit celui d'une dépréciation de la valeur de l'objet du pacte), et du fait que ce 
risque s'est réalisé en l'espèce, sans que ce ne soit imputable à l'une ou l'autre des 
parties. 
La juge de district a relevé à raison que, en payant, le 10 juin 2011, le montant de 
7'000'000 fr. sur le compte de consignation du notaire, la demanderesse avait réglé en 
avance le premier acompte, exigible le 20 juin suivant, et non payé volontairement une 
peine conventionnelle à due concurrence, qui en exclurait la réduction et la répétition. 
Le seul fait que le notaire a vraisemblablement avisé les parties de ce que le montant 
pourrait être réduit ne saurait conduire à une appréciation contraire, puisqu'il ressort du 
pacte d'emption, mais également des déclarations des parties (cf., supra, consid. 
4.6.2.1), que le versement de la somme de 7'000'000 fr. était d'abord un premier 
acompte, à déduire du prix de vente, effectué pour "réserver le terrain" (F _________, 
dossier p. 317, R ad Q24). Au surplus, les circonstances qui ont conduit Z _________ 
SA à renoncer à exercer le droit d'emption, déterminantes, entre autres éléments, pour 
apprécier le caractère excessif ou non de la peine, se sont produites bien après le 
paiement dudit montant. 
En définitive, c'est à juste titre que la juge de district a réduit la peine conventionnelle à 
1'300'000 fr., de sorte que le montant à restituer par les hoirs B/C _________ s'élève à 
5'700'000 fr., avec intérêt à 5 % dès le 1er février 2014, soit dès le lendemain du délai 
déterminé figurant dans le courrier expédié le 20 janvier 2014 par l'avocat de la 
demanderesse aux codéfendeurs, vraisemblablement reçu le 21 janvier 2014, et valant 
interpellation à terme (le point de départ fixé n'ayant pas été contesté subsidiairement, 
la cour de céans fait siennes les considérations, au demeurant pertinentes, du jugement 
attaqué; consid. 10.8.3 in fine de ce prononcé). 
6.1 Les appelants invoquent une violation de l'article 230 CPC. Ils se plaignent de ce 
que la juge de district, en admettant la réduction et en les condamnant à restituer la 
partie de la peine qualifiée d'excessive, a fait droit à des conclusions que la 
demanderesse n'a formulées que dans les plaidoiries écrites du 27 avril 2017, soit 
tardivement, une modification étant inadmissible à ce stade du procès. Ce n'est, écrivent-


- 24 - 
ils, que dans cette écriture que la partie concernée a formulé une conclusion en 
restitution du montant en capital de 6'262'320 fr. avec intérêt à 5 % dès le 20 juin 2011. 
6.2 En vertu de l'article 57 CPC, le tribunal applique le droit d'office. Il examine dès lors 
le bien-fondé des conclusions sous tous les aspects juridiques possibles, sans être lié 
par les arguments de droit des parties (ATF 135 III 397 consid. 1.4). 
La demande fixe l'objet du litige. Le fondement juridique sur lequel elle repose n'entre 
pas dans la définition de cet objet, ce qui découle du principe jura novit curia rappelé à 
l'article 57 CPC précité. Dès lors, si tous les faits pertinents sont allégués au soutien de 
conclusions inchangées, une partie pourra basculer en cours de procédure d'une 
argumentation à fondement contractuel à une réclamation délictuelle, par exemple, sans 
qu'il y ait modification de la demande au sens de l'article 227 CPC. Reste le cas dans 
lequel le demandeur lui-même qualifie ou limite ses prétentions dans les conclusions 
elles-mêmes. Là, il y a un spectre juridique dont on ne peut déborder (SCHWEIZER, 
Commentaire romand, 2019, n. 11 ad art. 227 CPC; ATF 139 III 126 consid. 3.2.2; arrêts 
4A_307/2011 du 16 décembre 2011 consid. 2.4 et 4A_464/2009 du 15 février 2010 
consid. 4.1). 
6.3 En l'occurrence, il est constant que la demanderesse a, dans son mémoire-
demande, formulé plusieurs conclusions (principales, subsidiaires, encore plus 
subsidiaires), selon que le tribunal entrait dans telles ou telles de ses vues. Dans ses 
conclusions encore plus subsidiaires, qu'elle prenait dans l'hypothèse où le tribunal 
admettait l'existence d'une clause pénale, elle s'est contentée de demander la réduction 
de la peine conventionnelle, sans conclure ensuite au versement du montant excédant 
la peine admissible. Elle ne l'a fait que dans son mémoire-conclusions, soit en principe 
tardivement, en l'absence de faits ou de moyens de preuve nouveaux permettant une 
modification des conclusions à ce stade (cf. art. 230 al. 1 let. b CPC). Cela étant, sous 
peine de formalisme excessif, on ne saurait considérer que les conclusions encore plus 
subsidiaires de la demande ne contenaient pas implicitement une conclusion 
condamnatoire visant à la restitution du montant excédant la peine conventionnelle 
admissible. Quoi qu'il en soit, le chiffre 2 des conclusions principales du mémoire-
demande ("Ordonner aux Hoirs de feu B _________ et aux Hoirs de feue C _________ 
née D _________ de restituer à Z _________ SA l'acompte de CHF 7'000'000.- avec 
intérêts à 5 % dès le 20 juin 2011") était formulé de façon suffisamment large pour 
englober la prétention octroyée dans le jugement querellé (cf. ATF 109 II 120). 
 


- 25 - 
Le grief est, partant, rejeté. 
7.1 Les appelants estiment encore que la prétention de la demanderesse est quoi qu'il 
en soit prescrite. Invoquant une violation de l'article 67 al. 1 aCO, ils soutiennent que, 
contrairement à ce que retient le jugement attaqué, ce n'est pas lorsque la société a eu 
connaissance des arrêts du Tribunal fédéral du 22 mars 2013 rendus sur l'initiative sur 
les résidences secondaires qu'elle a disposé de suffisamment d'éléments pour ouvrir 
action en répétition. De leur point de vue, la question de savoir si un permis délivré après 
le 11 mars 2012 mais avant le 1er janvier 2013 serait valable avait fait l'objet de 
nombreuses discussions bien avant les arrêts du Tribunal fédéral précités. Z _________ 
SA connaissait non seulement l'existence du recours de droit administratif d'Helvetia 
Nostra du 1er février 2013, mais également le contenu de l'ordonnance sur les résidences 
secondaires du 22 août 2012, entrée en vigueur le 1er janvier 2013. La société savait par 
ailleurs que CC _________ (recte : E _________) faisait partie des communes 
assujetties à l'ordonnance sur les résidences secondaires depuis la publication de cette 
ordonnance. Selon les appelants, elle disposait à ce moment-là des éléments suffisants 
pour, le cas échéant, établir un acte interruptif de prescription. Elle a cependant signé le 
17 avril 2013, plus d'une année après l'acceptation de l'initiative sur les résidences 
secondaires, un second avenant au pacte d'emption sans toutefois solliciter l'ajout d'une 
condition particulière au sujet de l'acceptation de ladite initiative. Ce comportement de 
professionnels de l'immobilier démontre une fois de plus que, pour les parties, il était 
parfaitement clair que la rémunération du droit d'emption était acquise aux vendeurs en 
cas de non-exercice du droit. En tout état de cause, l'action en répétition de l'indu était 
prescrite au 26 février 2014, date à laquelle Z _________ SA a déposé la requête de 
conciliation. 
7.2 Le 1er janvier 2020 est entrée en vigueur la novelle du 15 juin 2018 portant révision 
du droit de la prescription (RO 2018 p. 5347). 
Le nouveau droit allonge notamment le délai de prescription en matière d'enrichissement 
illégitime (art. 67 al. 1 CO). D'une année, il est porté à trois ans, le point de départ du 
délai, soit le jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition, restant 
inchangé. 
Compte tenu de l'article 49 al. 1 Tit. fin. CC révisé - qui dispose que, lorsque le nouveau 
droit prévoit des délais de prescription plus longs que l'ancien droit, le nouveau droit 
s'applique dès lors que la prescription n'est pas échue en vertu de l'ancien droit - tous 
les délais d'un an de l'article 67 al. 1 aCO qui couraient encore au 1er janvier 2020 sont 


- 26 - 
prolongés de deux ans supplémentaires. En revanche, tout délai échu avant l'entrée en 
vigueur du nouveau droit ne renaît évidemment pas au 1er janvier 2020 
(PICHONNAZ/WERRO, Le nouveau droit de la prescription : Quelques aspects saillants de 
la réforme, in Le nouveau droit de la prescription, Werro/Pichonnaz [édit.], 2019, p. 32). 
En l'occurrence, les appelants soutiennent que le délai de prescription de l'article 67 al. 
1 aCO (un an) était échu lorsque leur partie adverse a effectué le premier acte interruptif 
de prescription (au sens de l'art. 135 ch. 2 CO, qui n'a pas été modifié par la révision du 
droit de la prescription), le 26 février 2014 (dépôt de la requête de conciliation), de sorte 
que la question doit être examinée selon l'ancien droit. 
7.3 En vertu de l'article 67 al. 1 aCO, l'action pour cause d'enrichissement illégitime se 
prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit 
de répétition, et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. 
Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif 
d'un an commence à courir (art. 67 al. 1 aCO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments 
pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 
85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte 
à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne 
de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et 
non celui où il aurait pu connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée 
par les circonstances (ATF 129 III 503 consid. 3.4; 109 II 433 consid. 2; arrêt 
4A_254/2016 du 10 juillet 2017 consid. 3.1.3.1). 
7.4 L'argumentation des appelants ne saurait être suivie. Il est constant que l'adoption 
de l'initiative sur les résidences secondaires, le 11 mars 2012, a entraîné une période 
d'incertitude pour les acteurs du monde immobilier. Z _________ SA avait néanmoins la 
quasi-certitude que, malgré l'acceptation du texte en question, elle obtiendrait 
l'autorisation de construire requise. C'est d'ailleurs postérieurement à la votation qu'elle 
a, au demeurant avec le concours indispensable des B/C _________, propriétaires des 
parcelles, déposé la demande de permis de bâtir, le 14 mars 2012, puis conclu un 
avenant au pacte d'emption, le 17 avril 2013, prolongeant la durée de celui-ci, dans 
l'attente de l'aboutissement des démarches en cours. Il n'était de loin pas acquis, même 
au sein des milieux avertis (y compris les autorités), que les permis délivrés entre le 
11 mars 2012 et le 31 décembre 2012 autorisant la construction de résidences 
secondaires dans les communes ayant atteint le taux autorisé, seraient annulables sur 
recours. En posant, dans son arrêt du 22 mai 2013, que l'article 75b Cst. féd. contient 


- 27 - 
une interdiction de construire immédiatement applicable pour les résidences 
secondaires dans les communes concernées, le Tribunal fédéral a d'ailleurs désavoué 
différents tribunaux cantonaux s'étant exprimés sur la question (Grisons, Vaud, Valais), 
et écarté les avis d'une partie de la doctrine (ATF 139 II 243). Il faut relever en sus que, 
dans la décision d'autorisation de construire délivrée à Z _________ SA à la suite des 
séances des 24 juillet et 21 août 2012, le conseil municipal de E _________ a relevé 
que "[l]a question de l'application de l'art 75b Cst (Initiative Weber) n'a pas échappé à la 
Commune. Conformément aux directives données par le Canton du Valais qui se réfère 
à la disposition transitoire de l'art 75b Cst, les demandes d'autorisation déposées entre 
le 11.03.2012 et le 31.12.2012 peuvent être autorisées jusqu'au 31.12.2012." (dossier 
p. 61). On doit ainsi considérer que c'est à la suite des arrêts du Tribunal fédéral du 
22 mai 2013 seulement que Z _________ SA a su, avec le degré de connaissance 
suffisant, que, compte tenu du recours d'Helvetia Nostra, l'autorisation de construire 
délivrée ne pourrait entrer en force - élément qui l'a conduite à renoncer à l'acquisition 
des parcelles - et qu'elle disposait d'une créance en restitution de l'acompte versé. A 
supposer même qu'on aurait pu attendre d'elle, compte tenu notamment des 
compétences de ses représentants, qu'elle décèle dès l'adoption de l'initiative 
l'interdiction immédiate de construire en cause, cela n'influerait pas le point de départ du 
délai de prescription. On rappelle en effet que, contrairement à ce qui prévaut en matière 
d'erreur (art. 26 CO), on ne se fonde pas sur le moment où le lésé aurait pu connaître 
son droit de répétition en usant de l'attention commandée par les circonstances, mais 
sur la connaissance effective de la prétention (ATF 129 III 503 consid. 3.4; HUWILER, 
Commentaire bâlois, 2020, n. 9 ad art. 67 CO). C'est dire que son droit n'était pas prescrit 
lorsque Z _________ SA a déposé la requête de conciliation, le 26 février 2014, soit 
accompli un acte interruptif de prescription (art. 135 ch. 2 CO). 
8. 
En définitive, c'est à bon droit que la juge de district a condamné les hoirs 
B/C _________ au remboursement d'un montant de 5'700'000 fr., avec intérêt à 5 % dès 
le 1er février 2014. La décision entreprise est, partant, confirmée. 
9. 
En vertu de l'article 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante 
(al. 1). Lorsque aucune partie n'obtient entièrement raison, les frais sont répartis selon 
le sort de la cause (al. 2). Cette disposition s'applique également pour régler le sort des 
frais de seconde instance. 
 


- 28 - 
9.1 Puisque l'appel est rejeté, il n'y a lieu de modifier ni les montants - qui n'ont pas été 
contestés -, ni la répartition des frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 
CPC a contrario). 
Les codéfendeurs succombent en procédure d'appel; ils doivent dès lors supporter les 
frais de cette procédure. La cause présentait un degré de difficulté ordinaire. Dans ces 
circonstances, eu égard notamment aux principes de la couverture des frais et de 
l'équivalence des prestations, vu en outre la valeur litigieuse en appel (5'700'000 fr.), 
l'émolument de justice en seconde instance est arrêté à 30'000 fr. (art. 13, 14 al. 1, 
16 al. 1 et 19 LTar). 
 
9.2 Les honoraires sont également calculés par référence au barème applicable en 
première instance, compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 27, 29 al. 2, 
32 et 35 al. 1 let. a LTar). L'activité du conseil de l'appelée a, pour l'essentiel, consisté à 
prendre connaissance de la déclaration d'appel et à rédiger une réponse, dans une 
cause de difficulté ordinaire mais dont la valeur litigieuse est élevée. Par conséquent, 
les dépens (honoraires et débours) dus par les appelants à l'appelée sont arrêtés à 
18'000 francs. 
 
Par ces motifs, 
Prononce 
 
L'appel est rejeté; en conséquence, il est statué : 
1. 
Les sept membres des communautés héréditaires de B _________ et de 
C _________, née D _________, à savoir S _________, T _________, 
U _________, V _________, W _________, X _________ et Y _________, sont 
condamnés solidairement à restituer à Z _________ SA 5'700'000 fr., avec intérêt 
à 5 % dès le 1er février 2014. 
2. 
Toutes autres et plus amples prétentions sont rejetées dans la mesure de leur 
recevabilité. 
3. 
Les frais judiciaires de première instance, arrêtés à 100'000 fr., et l'émolument 
forfaitaire de conciliation, fixé le 13 mars 2014 à 250 fr. par le juge de commune de 
E _________, sont répartis à raison de 66'833 fr. 35 à la charge de Z _________ SA 
et à raison de 33'416 fr. 65 à celle de S _________, T _________, U _________, 
V _________, W _________, X _________ et Y _________. 


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S _________, T _________, U _________, V _________, W _________, 
X _________ et Y _________ restitueront solidairement à Z _________ SA le 
montant des avances de frais fournies, par 33'416 fr. 65. 
4. 
Z _________ SA versera à S _________, T _________, U _________, 
V _________, W _________, X _________ et Y _________, créanciers communs, 
une indemnité réduite de 50'000 fr. à titre de dépens de première instance. 
5. 
Les frais judiciaires de la procédure d'appel, par 30'000 fr., sont mis à la charge 
solidaire de S _________, T _________, U _________, V _________, 
W _________, X _________ et Y _________. 
6. 
S _________, T _________, U _________, V _________, W _________, 
X _________ et Y _________ payeront, solidairement entre eux, à Z _________ 
SA 18'000 fr. à titre de dépens pour la procédure d'appel. 
 
Sion, le 11 mars 2020