vs_gerichte · C1 13 2 · 2013-11-07 · fr
Auftrag & Mäklervertrag
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C1 13 2 JUGEMENT DU 7 NOVEMBRE 2013 Tribunal du district de Sion Le juge I du district de Sion M. François Vouilloz, juge ; Mme Emmanuelle Felley, greffière, en la cause civile X_________ SA, demanderesse, représentée par Maître A_________ et Y_________, défenderesse, représentée par Maître B_________ (courtage)

C1 13 2 
 
 
JUGEMENT DU 7 NOVEMBRE 2013 
 
en la cause civile 
 
et 
 
 
 
 
(courtage) 
 


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PROCEDURE 
 
A. Par mémoire-demande du 8 janvier 2013, X_________ SA, à C_________, 
représentée par Me A_________, a ouvert action contre Y_________, à D_________, 
et se référant aux art. 412 ss CO, en concluant : 
1. La demande est admise. 
2. Y_________ versera à X_________ SA, dans les 30 jours dès entrée en force du jugement, la somme de 27'500 fr., 
avec intérêts à 5% du 21 juillet 2012. 
3. Les frais ainsi qu'une équitable indemnité de dépens en faveur de X_________ SA sont mis à charge de 
Y_________. 
 
Par mémoire-réponse du 29 janvier 2013, Y_________, à D_________, représentée 
par Me B_________, a conclu au rejet de la demande, avec suite de frais et dépens. 
Par mémoire-réplique du 20 février 2013, X_________ SA s’est déterminée. En bref, la 
demanderesse relevait le lien de causalité entre son activité et la conclusion du contrat 
de vente, entrainant l’obligation de lui verser la commission de courtage due. Elle 
rappelait que la commission était due alors même que le courtier n'avait joué qu'un rôle 
d'indicateur (cf. art. 4 in fine du contrat). Elle indiquait notamment que E_________ 
avait trouvé les acheteurs, à savoir les époux F_________ et G_________, grâce à 
ses démarches. Comme Y_________ avait confié la vente à une autre agence à un 
prix inférieur, les clients se sont orientés vers l’autre agence et ont annulé la visite de 
l'appartement prévue. 
Par mémoire-duplique du 8 mars 2013, dame Y_________ a maintenu ses 
conclusions. En bref, la défenderesse relevait la mauvaise foi de la demanderesse qui 
dit avoir ignoré que l'appartement était en vente pour 535'000 fr. avec une commission 
de 3 %. Comme la demanderesse voulait une commission de 5 %, le prix a été fixé à 
550'000 fr. La défenderesse ne voyait pas pourquoi elle aurait accepté de payer une 
commission de 5 % pour un prix de vente de 535'000 fr. alors que les autres agences 
se contentaient de 3 %. 
B. Lors du débat d’instruction du 1er mai 2013, les parties ont notamment proposé 
leurs moyens de preuve (p. 88 ss). La demanderesse a ramené ses conclusions 
chiffrées à 17'820 fr. La défenderesse a maintenu les conclusions de sa réponse. Le 
2 septembre 2013, le tribunal de H_________ a entendu I_________ (p. 128 ss). Le 
13 septembre 2013, le tribunal de J_________ a entendu G_________ (p. 158 ss). Le 


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17 septembre 2013, le tribunal a entendu E_________ (p. 138 ss), K_________ 
(p. 145) et Y_________ (p. 146 s.). 
Le 28 octobre 2013, Me B_________ a déposé des conclusions motivées, tendant au 
rejet de la demande, avec suite de frais et dépens. 
C. Lors du débat final du 7 novembre 2013, K_________, assisté de Me A_________, 
ainsi que Me B_________, ont comparu. Les parties ont maintenu leurs dernières 
conclusions respectives. 
 
SUR QUOI LE TRIBUNAL DU DISTRICT DE SION 
I. Préliminairement 
 
1. Déterminée par les conclusions de la demande (27'500 fr.), mais ramenée aux 
débats d’instruction à 17'820 fr., confirmée au débat final, la valeur litigieuse s'élève 
dès lors à 17’820 fr. Elle fonde la compétence ratione materiae du tribunal de district 
pour juger la présente affaire en première instance. En raison de l’élection de for à 
C_________ dans le contrat de courtage litigieux, compétence ratione loci est 
également donnée (art. 17 CPC). 
2. La maxime des débats est le pendant, en matière de rassemblement des faits, du 
principe de disposition. Il incombe dès lors aux parties, et non au juge, de réunir les 
éléments du procès. De manière générale, la procédure civile consacre la maxime 
éventuelle, qui notamment concentre l'allégation des faits et les preuves y relatives. 
Selon la maxime éventuelle, les parties ont le devoir d'invoquer tous les moyens 
simultanément même s'il n'est pas certain que tous seront utiles. A cet égard, la 
procédure civile continentale postule qu'au jour de la création du lien d'instance, les 
parties connaissent les faits et les preuves qui fondent leur prétention ou leur refus de 
céder à la prétention de la partie adverse. Le CPC ne remet pas en cause le principe 
de l'immutabilité de l'objet du litige (immutabilité factuelle du litige). La maxime 
éventuelle conduit les parties à présenter leurs prétentions ou leurs dénégations avec 
précision et rigueur. Le CPC a adouci la rigueur d'une stricte application de la maxime 
éventuelle, en prévoyant notamment la possibilité d'admettre des faits et des moyens 
de preuve nouveaux aux débats principaux (FRANÇOIS VOUILLOZ, La preuve dans le 
Code de procédure civile suisse, in PJA 2009 7, p. 830). Le CPC unifié prévoit le 


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principe de la maxime des débats. Selon l'art. 55 al. 1 CPC, les parties allèguent les 
faits sur lesquels elles fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s’y 
rapportent. En vertu de l'art. 55 CPC, la maxime des débats s'applique en principe; les 
dispositions légales prévoyant la maxime inquisitoire sont réservées. Cela signifie ainsi 
qu'il incombe en principe aux parties d'alléguer et de prouver les faits à l'appui de leurs 
prétentions, sans que le juge ait à investiguer ou agir d'office et sans qu'il puisse retenir 
d'autres faits que ceux allégués et prouvés par les parties (HALDY, La nouvelle 
procédure civile suisse, Bâle, 2009, p. 13). Les faits allégués forment le complexe de 
faits sur lequel le juge doit se fonder. Cette règle de forme a non seulement pour but 
de fixer de manière satisfaisante le cadre du procès et de permettre à chacune des 
parties de savoir quels faits elle doit contester et prouver, mais également d'assurer 
une certaine clarté de la procédure et, par là, de contribuer à la résolution rapide du 
litige. Le juge ne peut pas se substituer aux parties et instaurer, de son propre chef, 
une procédure inquisitoriale. Les parties ont en effet la maîtrise de l'objet du litige. 
Conformément aux art. 219 ss CPC, la maxime des débats s'applique en procédure 
ordinaire unifiée (RVJ 2012 p. 243 ; HOFMANN/LÜSCHER, Le Code de procédure civile, 
Berne, 2009, p. 28). 
Dans un tel système, le fardeau de l'allégation des faits revient aux parties. Ainsi, tout 
fait qui n'est pas expressément allégué en procédure est considéré comme inexistant 
dans le procès en cours. Les parties exposent les faits en allégués concis et 
numérotés, à savoir un allégué par numéro d’allégué. La règle d’un fait par allégué a 
pour but de permettre à la partie adverse de se déterminer sans ambigüité et de fixer 
clairement le cadre du procès. De surcroît, les parties indiquent, en regard de chaque 
allégué de fait, l’identité précise des témoins, la mention précise du numéro de la pièce 
invoquée comme preuve, selon les bordereaux déposés, ainsi que le détail précis de 
tous les autres moyens de preuve requis. Les déterminations sur les allégués 
s’expriment uniquement par les termes : admis, contesté et ignoré (CHAIX, L’apport des 
faits au procès, in Procédure civile suisse, Neuchâtel, 2010, p. 128). 
Sauf fait notoire ou devoir d'interpellation du juge, le juge ne pourra pas prendre en 
considération des faits non allégués (CHAIX, op. cit., p. 118 s. n. 10). Le fardeau de 
l'allégation au sens objectif sanctionne l'absence, dans le procès, d'un fait ou l'absence 
d'un fait suffisamment motivé. Dans une telle situation, il ne sera pas pris en 
considération. Selon le fardeau de la preuve au sens subjectif, la partie qui déduit un 
droit en justice doit proposer l'administration de preuves à l'appui des faits qu'elle 
allègue. A défaut de réquisition, les preuves ne seront pas mises en œuvre. L'art. 8 CC 


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répartit le fardeau de la preuve dans les contestations soumises au droit civil fédéral 
(ATF 134 III 224 consid. 5.1 p. 231). Il garantit également le droit à la preuve et à la 
contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.). Conformément à l'art. 8 CC, le 
tribunal administre une preuve offerte régulièrement, dans les formes et dans les délais 
prévus par la loi de procédure, et portant sur un fait pertinent, régulièrement allégué 
selon le droit cantonal de procédure, pour l'appréciation juridique de la cause (ATF 133 
III 189 consid. 5.2.2 p. 195). Selon l'art. 8 CC, la partie qui n'a pas la charge de la 
preuve peut apporter une contre-preuve. Elle cherchera ainsi à démontrer des 
circonstances propres à faire naître chez le juge des doutes sérieux sur l'exactitude 
des allégations formant l'objet de la preuve principale. Pour que sa contre-preuve 
aboutisse, il suffit que la preuve principale soit ébranlée, de sorte que les allégations 
principales n'apparaissent plus comme vraisemblables (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 
p. 89; 130 III 321 consid. 3.4 p. 326). L'art. 150 al. 1 CPC prévoit que la preuve a pour 
objet les faits pertinents et non contestés. Cela signifie notamment qu'un fait non 
contesté par la partie adverse est considéré comme admis, ce qui est la concrétisation 
de la maxime des débats. Le tribunal peut néanmoins administrer les preuves d'office 
lorsqu'il existe des motifs sérieux de douter de la véracité d'un fait non contesté 
(HOFMANN/LÜSCHER, op. cit., p. 79). La partie qui supporte le fardeau de la preuve doit 
donc proposer l'administration de preuves à l'appui des faits qu'elle allègue (RVJ 2012 
p. 244). 
 
II. Statuant en faits 
 
A. Employée de X_________ SA, E_________, qui avait vu un panneau «à vendre» 
devant la propriété de Y_________, à D_________, l'a contactée par téléphone pour 
lui proposer ses services. 
L'immeuble était en vente depuis 2008 auprès de diverses agences. En 2008, 
Y_________ avait notamment déjà signé un contrat de courtage avec une autre 
agence, pour un prix de vente inférieur à celui convenu avec X_________ SA. 
E_________ savait ainsi qu’elle n’opérait pas en exclusivité (E_________, R. 54, 
p. 143). En particulier, dame E_________ était au courant qu'une autre agence 
collaborait avec dame Y_________, mais ne savait pas qu’elle proposait le même bien 
à un prix inférieur (E_________, R. 54, 55, p. 143). 


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Un rendez-vous a ensuite été fixé et E_________ s'est rendue au domicile de 
Y_________, le 9 septembre 2010 (E_________, R. 31, p. 140). Ce rendez-vous a été 
bref (E_________, R. 49, p. 142). Selon X_________ SA, le taux de 
commissionnement de 5% a fait l'objet d'une négociation entre les parties et n'a pas 
été exigé, tout comme le prix (E_________, R. 32, p. 140), ce que dame Y_________ 
conteste (Y_________, R. 71, p. 146). Dame E_________ a visité l’appartement 
litigieux (E_________, R. 51, p. 143). 
B. Le 20 octobre 2010, par contrat de courtage non exclusif, Y_________ a confié à 
X_________ SA la vente d'un appartement, à D_________ (E_________, R. 10, p. 
138). Le prix de vente désiré par dame Y_________ a été fixé à 550’000 fr. et la 
commission de courtage à 5% du prix de vente, toutes taxes comprises (E_________, 
R. 11, 53, p. 138, 143). Selon l'article 4 du contrat, «le courtier est chargé d'intervenir 
comme négociateur en ce sens qu'il s'entremettra entre mandant(e) et tiers en vue de 
faire aboutir la transaction ou simplement comme indicateur» (E_________, R. 12, 
p. 138). 
Selon dame Y_________, X_________ SA aurait notamment fait valoir l'importance de 
son réseau et sa longue expérience, et aurait exigé une commission de 5% 
(Y_________, R. 72, p. 146), ce que X_________ SA conteste. Selon dame 
Y_________, la réaction de X_________ SA dans ses courriels des 3 et 5 mars 2012, 
relèverait de la mauvaise foi, ce que X_________ SA conteste. 
C. X_________ SA a adressé divers clients potentiels à dame Y_________, dont 
G_________, l’acheteur de l’appartement litigieux (E_________, R. 47, p. 142). Selon 
dame Y_________, X_________ SA ne se serait jamais déplacée pour les visites 
contrairement à I_________ qui a toujours accompagné ses clients, ce que 
X_________ SA conteste. 
E_________ a établi un dossier complet de vente de l’appartement litigieux et a 
organisé les visites des clients (E_________, R. 52, p. 143 ; K_________, R. 66, 
p. 145). 
Le 8 février 2012, agissant pour X_________ SA, E_________ a transmis à un client 
potentiel, G_________, le dossier PDF de l'appartement en question (E_________, R. 
13, p. 138). Une visite de l'appartement le samedi 9 février suivant a été proposée, 
mais a finalement été annulée par G_________, par un SMS à E_________ 
(E_________, R. 14, 42, 43 , p. 139, 142). Dame E_________ avait avisé dame 
Y_________ de cette visite (E_________, R. 59, p. 144). 


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Par courriel du 27 février 2012, E_________ a relancé G_________ (E_________, R. 
15, p. 139). Celui-ci a répondu par courriel du 3 mars 2012. Il indiquait avoir trouvé 
l'appartement par le biais d'une autre agence, à un prix inférieur, et être ainsi en 
contact avec cette agence (E_________, R. 15, 44, p. 139, 142). 
D. Par courriel du 3 mars 2012, E_________ a demandé à Y_________ des 
renseignements au sujet de l'agence en question et au sujet de la différence de prix 
affichée (E_________, R. 15, p. 139). Par courriel du 5 mars 2012, E_________ a 
informé G_________ que le prix de l'appartement était désormais de 535'000 fr. et a 
également proposé ses services pour une visite ou des informations complémentaires, 
ainsi que le même taux que l’agence de I_________ (E_________, R. 18, 46 p. 139, 
142). Selon elle, dame Y_________ était ouverte à toute baisse du prix (E_________, 
R. 56, p. 143), ce que dame Y_________ conteste (Y_________, R. 74, p. 147). 
X_________ SA a modifié le dossier de vente en conséquence (E_________, R. 19, 
p. 139). 
E. G_________ a pris contact avec X_________ SA. Par la suite, après avoir constaté 
que le prix était inférieur, G_________ a pris contact avec I_________ (G_________, 
R. 2, p. 158 ; I_________, R. 5, p. 128). Puis, les époux F_________ et G_________ 
ont visité l’appartement litigieux, à deux reprises, en compagnie de I_________ 
(G_________, R. 75, 76, p. 158). Les acquéreurs, G_________ et son épouse, ont 
décidé de travailler avec I_________ et non pas avec X_________ SA (I_________, 
R. 3, p. 128). Les époux F_________ et G_________ ont ainsi décidé d’acquérir 
l’appartement litigieux par l’intermédiaire de I_________ (I_________, R. 6, p. 129), 
car le prix proposé était inférieur (G_________, R. 77, 79, p. 158 s.). Ainsi, 
l’intervention de X_________ SA n’est pas déterminante dans la décision de 
G_________ d’acquérir l’appartement litigieux (G_________, R. 77, 79, p. 158 s.). 
F. Par courriel du 4 juin 2012, E_________ a demandé à Y_________ si 
l'appartement avait été vendu (E_________, R. 20, p. 139). Par courriel du 6 juin 2012, 
Y_________ a répondu que l'appartement allait se vendre d'ici quelques semaines 
(E_________, R. 21, p. 139). Par courriel du 10 juin 2012, Y_________ a indiqué que 
l'acheteur était la famille F_________ et G_________ (E_________, R. 22, p. 139). 
Par courriel du 11 juin 2012, E_________ a demandé à Y_________ de lui indiquer la 
date de signature de l'acte de vente, et l'a informée qu'elle établirait une facture 
d'honoraires dans les prochains jours (E_________, R. 23, p. 140). Egalement par 
courriel du 11 juin 2012, I_________, de l'agence L_________, à D_________, a 


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répondu à dame E_________ et lui a indiqué que la vente avait eu lieu et qu'il n'y 
aurait pas de «partage de commission» (E_________, R. 24, p. 140). 
Dame Y_________ s'est acquittée d’une commission de 3 % à I_________ 
(I_________, R. 1, p. 128). I_________ qui avait fait visiter l'appartement aux 
acquéreurs, les époux F_________ et G_________ (I_________, R. 2, 7, p. 128, 129), 
a relevé que X_________ SA n’était pour rien dans cette acquisition (I_________, R. 
8, p. 129). X_________ SA avait déjà eu auparavant un conflit avec I_________ à 
propos de la vente d'un autre immeuble (I_________, R. 4, p. 128), ce que 
X_________ SA et dame E_________ contestent (E_________, R. 30, p. 140). 
G. Le 20 juin 2012, agissant pour X_________ SA, Me A_________ a écrit une lettre 
recommandée à Y_________, lui demandant de bien vouloir verser la commission de 
courtage, par 27’500 francs (E_________, R. 25, p. 140). Le 24 juillet 2012, 
Me A_________ l'a relancée par lettre recommandée (E_________, R. 26, p. 140). 
Par lettre du 4 septembre 2012, Me B_________, agissant pour dame Y_________, lui 
a répondu que «l'activité de votre mandant n'a nullement été à l'origine de la vente». 
X_________ SA et dame E_________ contestent cette affirmation, leur activité étant 
causale dans la vente (E_________, R. 27, p. 140 ; K_________, R. 67, p. 145). Par 
requête du 6 septembre 2012, Me A_________ a cité Y_________ en conciliation 
devant le juge de la commune de C_________. Le 11 octobre 2013, le juge de la 
commune de C_________ a délivré à X_________ SA l'autorisation de procéder. 
 
III. Considérant en droit 
 
1. Selon l'art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, 
moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une 
convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat. Le 
courtage est un mandat à titre onéreux. Le courtier promet des services au mandant 
contre rémunération (ATF 131 III 268). L'obligation de rémunérer le courtier est 
aléatoire; elle n'est due que si l'affaire se conclut, sans égard aux efforts que peut avoir 
déployés le courtier (arrêt 4C.278/2004 du 29.12.2004). S’agissant des services liés à 
la conclusion de contrats, le courtier s'engage selon les termes du contrat à rendre des 
services en vue de la conclusion d'un contrat. Son activité est donc purement factuelle. 
Il ne peut pas sans pouvoirs spéciaux conclure le contrat, comme le ferait un 


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représentant autorisé. Selon la définition légale, il existe deux sortes de courtage, que 
les parties peuvent combiner. Le courtier indicateur qui se charge de trouver un 
partenaire avec qui le mandant pourra conclure un contrat. Le courtier négociateur qui 
se charge (en plus) de conduire la négociation avec le tiers pour le compte du 
mandant. On distingue un troisième type de courtier, le courtier présentateur, dont 
l'activité amène un tiers à entrer en relation avec le mandant en vue de négocier un 
contrat (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, Les contrats spéciaux, n. 5591). Le contrat à 
conclure, ou contrat principal, peut être de n'importe quelle nature. Il peut s'agir d'un 
contrat de vente (vente d'immeubles, vente de navires, vente d'une société et/ou de 
participations, vente de titres, vente de fonds de commerce, vente d'un inventaire), 
d'un contrat de bail à loyer ou de bail à ferme, d'un contrat d'assurance, d'un contrat de 
commission, d'un contrat d'entreprise, d'un contrat de travail, d'un contrat de société ou 
d'un contrat de prêt (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 5593). 
Deux éléments objectivement essentiels caractérisent le contrat de courtage. 
Premièrement, s’agissant de la définition du type d'activité, il s'agit de préciser l'activité 
que le courtier devra fournir en vue d'un contrat déterminé L'activité peut n'être 
qu'occasionnelle. Il suffit notamment d'un seul acte de négociation ou d'une seule 
indication. Dans le doute, on retiendra la forme la moins étendue, c'est-à-dire celle de 
courtier indicateur. Le courtier peut agir à titre occasionnel ou à titre professionnel. 
L'engagement du courtier ne peut en revanche concerner qu'une affaire déterminée; 
s'il y a un lien durable, on tombe dans les hypothèses du contrat d'agence. 
Deuxièmement, s’agissant de la détermination de la rémunération, le courtage est un 
contrat onéreux, le mandant doit donc au courtier une rémunération en cas de succès. 
Seul le principe d'une rémunération doit être prévu (art. 414 CO). Le montant du salaire 
et son mode de paiement ne sont pas objectivement essentiels. Le principe peut être 
prévu de manière expresse ou par actes concluants. Il peut l'être même après la 
conclusion du contrat principal. Il appartient au courtier qui prétend au paiement d'un 
salaire d'en apporter la preuve (art. 8 CC). A défaut d'un engagement de verser au 
courtier la rémunération en cas de succès, le contrat conclu ne constitue pas un 
contrat 
de 
courtage, 
mais 
doit 
être 
qualifié 
de 
mandat 
ordinaire 
(TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 5598 ss et les références). 
S’agissant des obligations du courtier, sa situation est particulière en ce sens qu'il ne 
prend pas l'engagement de rendre le service attendu. Il ne s'agit là que d'une sorte 
d'incombance dont le respect lui ouvrira, en cas de succès, le droit à une rémunération. 
Il peut renoncer à indiquer une affaire si tel est son souhait. Il n'en va différemment que 


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si le contraire a été convenu ou ne résulte de la nature de l'affaire. C'est le cas 
notamment en présence d'un courtage exclusif (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 
5611 s.). Dans la mesure où il agit pour le compte du mandant, le courtier doit 
respecter ses devoirs de diligence et de fidélité. Il doit notamment veiller aux intérêts 
du mandant et rechercher les meilleures conditions possibles. 
S’agissant des obligations du mandant, son obligation principale, qui conditionne tout 
le contrat, est celle de verser au courtier une rémunération en cas de succès. La loi 
parle d'un «salaire», mais la pratique préfère les termes «commission», «provision» ou 
«courtage». L'obligation de rémunérer est prévue par la loi, mais elle est conditionnelle. 
Elle suppose que le contrat principal visé par l'activité du courtier ait été conclu. Les 
parties peuvent convenir que les dépenses du courtier lui seront remboursées. Cette 
obligation existe alors, en vertu de l'art. 413 al. 3 CO, même si l'affaire n'a pas abouti. 
De même est-il possible de convenir que le mandataire recevra (en plus) des 
honoraires, même si l'affaire n'a pas abouti; on parle de «garantie de provision». Dans 
ce cas, on sort toutefois de la construction stricte du courtage; le contrat ressortit au 
mandat, du moins pour la fixation des honoraires (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., 
n. 5626 ss). D'autres obligations peuvent être à la charge du mandant, notamment 
celle d’informer le courtier de toute circonstance qui pourrait influencer l'exécution de 
sa tâche. En cas de contrat de courtage exclusif, le mandant a l'obligation de respecter 
la clause d'exclusivité, par laquelle il s'interdit de recourir aux services d'un autre 
intermédiaire. La violation de cette obligation fonde soit une contravention à une 
obligation de ne pas faire (art. 98 al. 2 CO), pour laquelle le courtier a droit à des 
dommages-intérêts, soit le droit pour le courtier lésé d'exiger la rémunération convenue 
si le mandant conclut l'affaire par l'intermédiaire d'un autre courtier. Le choix dépend 
essentiellement du contenu du contrat. 
S’agissant du salaire, l'art. 413 al. 1 CO précise que, quand il est dû, le courtier a droit 
à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite 
aboutit à la conclusion du contrat. Le droit à la commission est subordonné à trois 
conditions, auxquelles les parties peuvent en principe déroger. Premièrement, 
s’agissant de la conclusion d'un contrat, il faut que le mandant passe avec un tiers le 
contrat qu'il espérait réaliser, c'est-à-dire un contrat qui soit conforme à ses attentes. 
Le droit au salaire est d'abord subordonné à la condition potestative suspensive de 
l'acceptation du contrat principal par le mandant. On parle de «principe d'équivalence» 
entre l'affaire escomptée et le contrat fourni par le courtier; ce n'est pas une identité 
juridique qui est requise mais bien une équivalence économique (arrêt 4C.93/2006 du 


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14.7.2006; arrêt 4C.320/2003 du 4.3.2003; ATF 114 II 357). Il suffit pour cela que les 
intentions principales du mandant soient réalisées; de légères différences ou des 
dérogations de peu d'importance ne doivent pas porter préjudice au courtier. Cette 
condition est aussi remplie si le mandant renonce au mépris des règles de la bonne foi 
à conclure le contrat avec les tiers qui lui étaient proposés. En revanche, et sauf 
convention contraire, la condition ne peut pas être réputée accomplie en cas de simple 
renonciation à conclure de la part du mandant (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 
5634 ss). Il faut (et il suffit) que le contrat soit valablement conclu. Deuxièmement, 
s’agissant du lien de causalité, il faut que la conclusion du contrat principal soit la 
conséquence de l'activité du courtier. Il n'est toutefois pas nécessaire que la conclusion 
du contrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie et il n'est pas 
question de prouver la causalité naturelle ni même la causalité adéquate pour que la 
condition soit remplie. Il suffit que la conclusion du contrat principal ait été une cause 
même éloignée et non exclusive de la décision du tiers satisfaisant à l'objectif du 
mandant; la jurisprudence se contente ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du 
courtier et la décision du tiers (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 5641 ss). 
Lorsque le contrat comprend une clause d'exclusivité, afin de protéger les mandants 
contre les abus en ce domaine, ces clauses doivent être limitées dans la durée et 
doivent comprendre l'obligation pour le courtier d'exercer une certaine activité (arrêt 
4C.120/2006 du 30.6.2006). Le lien de causalité peut se manifester parfois après un 
certain temps et même après l'extinction du contrat de courtage. Il importe peu que le 
courtier n'ait pas participé jusqu'au bout aux négociations des parties au contrat 
principal, ni qu'un autre courtier soit intervenu. En pareil cas, la condition du lien de 
causalité n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucun résultat, que les 
pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que l'affaire est 
finalement conclue, avec le tiers qu'il avait présenté, sur des bases toutes nouvelles. Il 
incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activité et la 
conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers. Si la preuve du contrat et 
celle d'une activité du courtier sont rapportées, il y a présomption de fait que ce lien 
existe. L'activité du courtier doit être propre à favoriser la conclusion du contrat et peut 
résulter de discussions, mais aussi de simples rencontres, de téléphones, de lettres, 
voire d'une publicité ciblée. Au demeurant, un courtier indicateur doit prouver deux 
éléments : d'une part, qu'il a été le premier à désigner la personne qui, après s'être 
intéressée en fait à l'affaire, a conclu le contrat principal et, d'autre part, que cette 
conclusion fait suite à l'indication du courtier. Troisièmement, s’agissant de l'absence 
de causes de déchéance, selon l'art. 415 CO, le courtier est privé du droit à la 
commission s'il agit au mépris des règles de la bonne foi (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, 


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op. cit., n. 5645 ss). S’agissant des effets, si ces conditions sont remplies, le courtier a 
droit à la commission. On distingue quatre hypothèses. Le salaire est fixé : - par la 
convention, de manière individuelle ou par référence à un tarif; le principe de la liberté 
contractuelle permet aux parties de choisir le type et l'étendue de la rémunération, 
sous réserve des règles particulières (art. 417 et 418 CO) et générales (art 19, 20 et 21 
CO); - à défaut de convention, par le tarif usuel dans la branche considérée, s'il en 
existe un ; - à défaut de tarif, par le salaire correspondant à l'usage ; - à défaut 
d'usage, la fixation du salaire doit être laissée à l'appréciation du juge 
(TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 5648 ss). 
L'art. 417 CO permet au juge de réduire le salaire convenu. L'art. 417 CO obéit avant 
tout à des considérations d'intérêt public. Il tend ainsi à tempérer des profits injustifiés 
qui auraient des répercussions sur le marché immobilier. Il a aussi pour but de protéger 
le mandant, que son inexpérience ou son imprudence laisserait sans défense face aux 
prétentions exagérées d'un courtier habile et rompu aux affaires. La réduction du 
salaire excessif implique la réalisation de quatre conditions. Premièrement, s’agissant 
de la typicité du contrat principal. Le champ d'application de l'art. 417 CO est limité au 
courtage en matière de contrat individuel de travail et de vente d'immeubles non 
agricoles (de droit de superficie, de pacte d'emption, de vente de toutes les actions 
d'une société immobilière). Deuxièmement, le champ d'application de l'art. 417 CO est 
limité au salaire que les parties ont fixé conventionnellement. Troisièmement, il faut 
d'abord que le débiteur en fasse la requête au juge. La requête ne doit pas être 
expresse: Il suffit d'une conclusion libellée de façon à englober une réduction judiciaire 
du montant, ce qui est le cas d'une conclusion tendant au rejet de la demande pour le 
tout. Quatrièmement, s’agissant du salaire objectivement disproportionné, il faut 
ensuite que le salaire soit objectivement excessif, disproportionné. Le tribunal doit tenir 
compte de l'ensemble des circonstances et opérer une comparaison avec le montant 
des commissions versées habituellement. Plusieurs autres éléments peuvent entrer en 
considération, par exemple le genre d'activité (indication, négociation) exercée par le 
courtier. On tiendra compte aussi des frais et des risques, ainsi que d'une part 
raisonnable du bénéfice (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 5651 ss). 
Dans le domaine du courtage immobilier, les commissions sont en général fixées sur la 
base d'un pourcentage (taux) du prix de vente obtenu et non en fonction des dépenses 
effectives du courtier. Ce taux varie parfois en fonction du prix qui sert de référence; il 
diminue alors au fur et à mesure que le prix de vente augmente. Le plus souvent, les 
commissions ne dépendent pas du temps et du travail consacrés par le courtier à son 


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activité (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 5662 ss). Un taux usuel jusqu’à 3%, 
voire un peu plus, est ainsi admissible (TERCIER/FAVRE/PEDRAZZINI, op. cit., n. 5663 ss 
et les références). 
2. En l’espèce, l'immeuble était en vente depuis 2008 auprès de diverses agences. A 
cette époque, la défenderesse avait notamment déjà signé un contrat de courtage avec 
l’agence de I_________, pour un prix de vente inférieur à celui convenu avec 
X_________ SA. L’employée de la demanderesse savait ainsi qu’elle n’opérait pas en 
exclusivité et qu'une autre agence collaborait déjà avec la défenderesse. Avec le 
contrat de courtage non exclusif du 20 octobre 2010, proposé par l’employée de la 
demanderesse, la défenderesse a confié à la demanderesse la vente de son 
appartement pour le prix de 550’000 fr., avec une commission de courtage à 5%. 
Conformément au contrat, le courtier était chargé d'intervenir comme négociateur, 
s'entremettant entre le mandant et le tiers en vue de faire aboutir la transaction, ou 
simplement comme indicateur. La demanderesse a établi un dossier complet de vente 
de l’appartement litigieux. Elle a transmis à l’acquéreur G_________ le dossier PDF de 
l'appartement. A la suite de l’annulation par G_________, la visite proposée n’a pas eu 
lieu. G__________ a indiqué à la demanderesse avoir trouvé l'appartement par le biais 
d'une autre agence, à un prix inférieur, et être ainsi en contact avec cette agence. 
G_________ a pris contact avec I_________, puis a visité l’appartement litigieux en sa 
compagnie. Les époux F_________ et G_________ ont enfin acquis l’appartement 
litigieux par l’intermédiaire de I_________, car le prix était inférieur. Les acquéreurs ont 
décidé de travailler avec I_________ et non pas avec X_________ SA. Pour les 
acquéreurs et I_________, la demanderesse n’est pour rien dans la décision des 
époux F_________ et G_________ d’acquérir l’appartement litigieux, ce que le tribunal 
retient également. 
S’agissant du lien de causalité, il fallait que la conclusion du contrat vente de 
l’immeuble litigieux soit la conséquence de l'activité de la demanderesse. Comme 
relevé plus haut, la vente n’apparaît être ni la conséquence immédiate, ni la 
conséquence éloignée, de l'activité fournie par la demanderesse. La conclusion du 
contrat ne fait pas suite à l’indication de X_________ SA. Ainsi, la condition du lien de 
causalité est défaillante, car l'activité du courtier n'a pas abouti à la décision des 
acquéreurs d’acheter ledit immeuble. L'affaire a été conclue entre les parties à la 
vente, sur des bases toutes autres, à savoir l’acceptation par les acquéreurs d’un prix 
inférieur. Partant, la demanderesse, en tant que courtière, n’a pas prouvé le rapport de 
causalité entre son activité et la conclusion du contrat principal, à savoir la vente de 


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l’immeuble litigieux, par la mandante Y_________ et les acheteurs F_________ et 
G_________. L'activité de la demanderesse et de son employée n’a pas été propre à 
favoriser la conclusion du contrat litigieux. De surcroît, la demanderesse n’était pas au 
bénéfice d’un contrat exclusif et savait que d’autres agences étaient en charge du 
dossier. Enfin, la demanderesse n’a pas pu prouver que l’acquéreur, intéressé à 
l'affaire, a conclu le contrat principal à la suite de ses seules indications. 
Dans ces conditions, la condition du lien de causalité entre l’éventuelle activité de la 
demanderesse et le contrat de vente de l’immeubles fait défaut. Sur la base de cette 
constatation, la demanderesse n’est pas en droit de réclamer le paiement d’une 
commission à la défenderesse. La demande doit dès lors être rejetée. 
3. Les frais sont mis à la charge de la partie qui succombe. Comme la défenderesse 
obtient gain de cause, tous les frais et dépens sont mis à la charge de la 
demanderesse. 
Les frais comprennent les frais judiciaires et les dépens. Ils sont fixés conformément à 
la LTar. Eu égard à la valeur litigieuse (17’820 fr.), l’émolument de justice doit être fixé 
entre 900 fr. et 3000 fr. (art. 16 al. 1 LTar). Compte tenu de l’ampleur et de la difficulté 
de la cause, celui-ci est arrêté à 2’825 fr. (art. 13 al. 1 LTar), plus les débours 
(huissier : 75 fr. ; témoins : 100 fr. et 50 fr.). Les frais s’élèvent ainsi à 3’050 fr. au total. 
Ce montant est prélevé sur les avances effectuées par la demanderesse (3’000 fr. et 
50 fr.). Le greffe remboursera 400 fr. à la défenderesse. 
4. Les dépens, arrêtés globalement, comprennent les débours nécessaires, le 
défraiement d’un représentant professionnel et, lorsque la partie n’a pas de 
représentant professionnel, une indemnité équitable pour les démarches effectuées, 
dans le cas où cela se justifie (art. 95 al. 3 CPC). Selon l’art. 32 al. 1 LTar, les 
honoraires des avocats dans les contestations civiles de nature pécuniaire d’une valeur 
litigieuse de 15’001 fr. à 20'000 fr. sont fixés entre 2900 fr. et 4000 fr. Les dépens sont 
arrêtés entre le minimum et le maximum prévu par le tarif, d’après la nature et 
l’importance de la cause, ses difficultés, l’ampleur du travail, le temps utilement 
consacré par le conseil juridique et la situation financière de la partie (art. 27 al. 1 
LTar). Ils sont en règle générale proportionnels à la valeur litigieuse (art. 27 al. 2 LTar). 
En cas de jugement par défaut, cet honoraire peut être réduit en conséquence (art. 29 
al. 3 LTar). S'agissant du calcul des honoraires, il est également tenu compte de 
l'avancement du procès au moment où la valeur est réduite. Conformément à la 
pratique des tribunaux, en raisonnant sur la base des critères posés par l'art. 21 al. 1 


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aDTFJ par analogie, un tiers de l'honoraire est dû après l'échange d'écriture, la moitié 
au débat préliminaire ou immédiatement après, les trois quarts au cours de 
l'administration des preuves, mais au plus tard quinze jours avant le débat final, et la 
totalité après ce délai (cf. RVJ 1986 p. 309 ; ATC C1 08 86 du 10.11.2009, consid. 11 ; 
ATC C2 07 25 du 26.06.2007, p. 3). 
En l’espèce, eu égard à la valeur litigieuses de 17’820 fr., un honoraire complet de 
3000 fr. apparaîtrait approprié. De surcroît, compte tenu du sort des frais, de la 
simplicité de la cause, de l'ampleur du travail, du temps utilement consacré à la 
rédaction du mémoire-réponse et de la participation de la défenderesse aux séances 
d’instruction, les honoraires du conseil de la défenderesse arrêtés à 3’000 fr., TVA 
comprise, apparaissent également appropriés. Eu égard notamment aux trajets 
effectués par l’avocat, il convient d’ajouter 300 fr. de débours. Les dépens s’élèvent 
ainsi à 3’300 fr. 
 
Par ces motifs, 
 
PRONONCE 
 
1. 
La demande est rejetée. 
2. 
Les frais, par 3’050 fr., sont mis à la charge de X_________ SA. 
3. 
X_________ SA versera 3’300 fr. à Y_________, à titre de dépens. 
 
Sion, le 7 novembre 2013