vs_gerichte · A1 24 102 · 2025-02-25 · fr
Bauwesen
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A1 24 102 ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry Schnyder, juges dans la cause W _________ et X _________, recourants, représentés par Maître Blaise Fellay, avocat à Martigny contre CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS, à Sion, autorité attaquée, dans l’affaire qui oppose les recourants à Y _________, partie concernée, représentée par Maître Stéphane Jordan, avocat à Sion, et au CONSEIL COMMUNAL DE Z _________, autre autorité, (construction) recours de droit administratif contre la décision du 27 mars 2024

A1 24 102 
 
ARRÊT DU 25 FEVRIER 2025 
 
dans la cause 
 
contre 


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Faits 
 
A. Le Conseil communal de Z _________ publia au Bulletin officiel n° xx du xx.xx 2022 
(p. xx1) la demande d’autorisation de bâtir de Y _________ pour la transformation et 
l’agrandissement d’un chalet sur la parcelle n° 775 du cadastre municipal, sise à 
A _________ au lieu dit « B _________ » et classée en zone touristique T3 de moyenne 
densité (art. 107 du règlement communal des constructions et des zones - RCCZ - dans 
sa teneur votée en Conseil général le 12 décembre 2018 et approuvée le 10 juin 2020 
en Conseil d’Etat). 
Copropriétaires par moitié chacun de l’immeuble n° 769 limitrophe du n° 775 et 
également bâti, X _________ et W _________ formèrent le 23 mars 2022 une opposition 
qu’ils complétèrent le 11 novembre 2022. Ils arguèrent d’une servitude de contiguïté 
grevant les deux fonds le long de leur limite commune. L’assiette de la servitude 
ressortait du plan joint à l’acte notarié du 7 décembre 1999 qui l’avait constituée et dont 
les opposants inféraient que ce droit réel restreint n’habilitait pas la requérante à réaliser 
l’agrandissement que son projet prévoyait sur la façade nord du bâtiment occupant le n° 
775. D’autres griefs concernaient l’inobservation de règles de police du feu et 
d’esthétique des constructions, ainsi que des difficultés d’accès au futur chantier sur le 
n° 775. 
Le 14 décembre 2022, le Conseil communal expédia sa décision accordant le permis de 
construire que sollicitait Y _________ et déboutant (p. 2 ss) les opposants au motif que 
la servitude de contiguïté étant inscrite au registre foncier, l’agrandissement critiqué 
pouvait être autorisé ; les divergences entre les parties sur la portée de cette servitude 
étaient à juger dans un procès civil, de même que les questions soulevées à propos de 
l’accès au chantier. Le projet satisfaisait aux critères d’esthétique de l’art. 25 LC. 
B. Le 27 mars 2024, le Conseil d’Etat rejeta le recours administratif du 13 janvier 2023 
de W _________ et X _________ contre cette décision municipale. Il retint que le Conseil 
communal avait correctement refusé de se saisir du litige sur la portée de la servitude 
de contiguïté (cons. 2). Cette autorité n’avait commis ni abus ni excès de son pouvoir 
d’appréciation en statuant que la lucarne et les velux mentionnés dans le projet de 
Y _________ étaient conformes à l’art. 97 RCCZ prescrivant en zone T3 des toits à deux 
pans et des façades pignons orientées vers la vallée. Elle avait également estimé à bon 
droit que les ouvrages à autoriser avaient un impact visuel assez modeste et qu’ils ne 
nuisaient pas à l’équilibre architectural des lieux (cons. 3). 


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C. Le 2 mai 2024, W _________ et X _________ interjetèrent un recours de droit 
administratif concluant à l’annulation du prononcé du Conseil d’Etat et de l’autorisation 
communale qu’il confirme, la cause devant être suspendue jusqu’à droit connu sur le 
procès civil en constat de droit pendant à propos de la servitude de contiguïté depuis le 
29 avril 2024. 
Le 29 mai 2024, le Conseil d’Etat proposa le rejet du recours sur lequel le Conseil 
communal renonça, le 4 juin à se déterminer, tandis que Y _________ concluait, le 
11 juin 2024, à son rejet. 
Les recourants avancèrent d’ultimes remarques le 3 juillet 2024. 
Leur requête de suspension du procès fut rejetée le 5 juillet 2024. 
Les recourants et l’intimée veulent des dépens. 
 
Considérant en droit 
 
1. Le recours est recevable (art. 72, 78 lit. a, 80 al. 1 lit. a-c, 44 al. 1 lit. a, 46 et 48 LPJA), 
sauf à relever que le Conseil d’Etat ayant jugé sur le fond, son prononcé s’est substitué à 
la décision communale critiquée devant lui via un moyen de droit qui avait effet dévolutif 
(art. 57 et 60 al. 1 LPJA). Il s’ensuit que si les recourants ont gain de cause, seul ce 
prononcé sera annulé ou modifié (art. 80 al. 1 lit. e, 60 al. 1 LPJA), leurs conclusions 
tendant, en sus, à l’annulation de l’autorisation de construire litigieuse devenant alors sans 
objet (cf. p. ex. ACDP A1 24 196 du 13 février 2025 cons. 1.2). 
 
2. En vigueur depuis le 31 novembre 2024, la novelle du 12 décembre 2024 modifiant la 
LC laisse subsister les dispositions évoquées plus loin, de sorte que la cause est traitée à 
l’aune du droit antérieur. 
 
3. W _________ et X _________ arguent uniquement d’une violation de l’art. 25 al. 1 LC 
énonçant que les constructions et installations doivent respecter l’environnement naturel 
et bâti où elles s’inscrivent notamment du point de vue du volume, de l’emplacement, de 
la forme, des matériaux et de leur couleur. 
Rappelant que les bâtiments qui occupent aujourd’hui les n°s 769 et 775 ne diffèrent ni 
par leur forme, ni par leur volume, les recourants allèguent que le projet autorisé altère 


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ces caractéristiques, car il comporte un agrandissement d’une longueur de 1 m 45 en 
bordure de la limite commune et une largeur de 8 m 82, espace destiné à une chambre 
à coucher et surmonté d’une terrasse. Celle-ci augmente de 2 m 30 la longueur jouxtant 
cette limite. W _________ et X _________ calculent sa largeur à 11 m 42. Ils infèrent de 
ces chiffres que « l’extension prévue ne s’inscrit pas, du point de vue de sa forme, dans 
le bâti actuel, à savoir deux chalets mitoyens de gabarits strictement identiques depuis 
leur construction en 1999 ». Le Conseil d’Etat se serait d’ailleurs trompé en jugeant le 
projet acceptable parce qu’il se rapporte essentiellement à la partie nord du n° 775, alors 
que certains ouvrages sont prévus sur les façades est et ouest et que l’entrée de leur 
bâtiment sur le n° 769 est aussi au nord. De plus, l’autorisation de la lucarne violerait 
l’art. 25 al. 1 LC, car elle permet « une fenêtre dans le toit (ajout d’un toit à deux pans 
d’une longueur de 3 m 60 dans le sens contraire de la vallée qui ne respecte plus ni le 
volume, ni la forme du chalet mitoyen existant » (p. 11 ss du mémoire du 2 mai 2024). 
 
4. L’art. 69 al. 1 RCCZ prescrit, à l’instar de l’art. 25 al. 1 LC, que les constructions et leurs 
abords doivent présenter des formes, des couleurs et des aménagements qui 
s’harmonisent aux constructions environnantes. 
 
Il se range dans une section (art. 69 ss RCCZ) où s’insère l’art. 71 de ce règlement (Toits 
et superstructures). On lit à sa lit. a que les toitures seront à deux pans avec une inclinaison 
de 40% à 45% et recouvertes en ardoises naturelles ou artificielles de couleur grise, 
foncée ou noire. Selon la lit. b, les lucarnes en saillie sont autorisées à ces conditions : la 
toiture doit être à deux pans, avec une pente égale à celle de la toiture principale ; la 
largeur intérieure est limitée à 1 m 20 ; le faîte de lucarne ne peut jamais dépasser le faîte 
principal ; le nombre de lucarnes est limité à deux par pan de toiture ; la partie avant de la 
lucarne est obligatoirement en retrait de la façade principale. L’art. 97 RCCZ renvoie à un 
tableau (règlement de zone) qui impose une zone T3 une orientation des toits vers la 
vallée. 
 
5. Le but de la pratique codifiée par les dispositions analogues à l’art. 25 al. 1 LC et à 
l’art. 69 al. 1 RCCZ n’est pas d’imposer un mode de construction ou une qualité 
architecturale particulière, ni une reprise spécifique de matériaux, de formes ou de 
couleurs utilisés dans le voisinage (arrêt du Tribunal fédéral 1C_528/2024 du 20 janvier 
2025 cons. 3.4). Elle vise à garantir que l’endroit dont il s’agit continue à offrir au regard 
une impression somme toute satisfaisante, et à éviter que de nouveaux ouvrages nuisent 
à l’apparence des lieux, sans pour autant que de telles prescriptions générales 
d’esthétique paralysent l’application des règles ordinaires de construction régissant la 


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zone. D’où le large pouvoir d'appréciation qu’exercent les autorités locales quand elles 
examinent si une construction ou une installation est de nature à compromettre l’aspect 
ou le caractère d’un site, d’une localité, d’un quartier ou d’une rue (cf. p. ex. arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_481/2023 du 26 mars 2024 cons. 2.1.3 ; ACDP A1 23 146 / A1 23 
185 du 31 juillet 2024 cons. 4.2 et les citations). 
6. L’art. 71 RCCZ s’applique dans toutes les zones ; il distingue explicitement les toits 
et les superstructures, cette seconde notion comprenant les lucarnes. L’art. 97 RCCZ 
parle uniquement des toits quand il impose, en zone T3, de les construire à deux pans 
et de les orienter vers la vallée. Il n’y a donc aucune raison d’étendre aux lucarnes de 
cette zone une exigence d’orientation que le législateur n’a pas formulée. En outre, la lit. 
b de l’art. 91 RCCZ soumet les lucarnes à une série de prescriptions assez détaillées ; 
l’une restreint le nombre de ces superstructures à deux par pan de toit, sans fixer de 
longueur maximale. Il s’ensuit que les bâtiments en zone T3 peuvent avoir quatre 
lucarnes assez grandes diversement orientées. 
Les recourants prétendent à tort que le Conseil d’Etat a illégalement autorisé l’intimée à 
modifier son bâtiment sur le n° 775 en y ajoutant une lucarne de 3 m 60 de long, 
conforme aux réquisits de l’art. 71 RCCZ. 
7. Le risque d’atteintes aux sites que préviennent l’art. 25 al. 1 LC et l’art. 69 al. 1 
RCCZ s’évalue d’après un pronostic sur l’écart entre l’aspect actuel du quartier et celui 
qu’il aura après une éventuelle utilisation du permis de bâtir contesté. Les critères à 
utiliser dans ce cadre doivent être ceux couramment admis dans la population plutôt 
que ceux reflétant la sensibilité de certains milieux. Ils doivent être objectifs et 
systématiques et leur emploi doit se prêter à un contrôle juridictionnel respectant le 
pouvoir d’appréciation de l’autorité de première instance (cf. p. ex. A1 23 59 du 20 
novembre 2023 cons. 5.1 et les citations). 
8. Le plan de situation dénote que les alentours des n°s 769 et 775 sont densément 
bâtis et que des constructions relativement massives s’y élèvent. Le dossier montre 
que le Secrétariat cantonal des constructions n’a, durant la consultation des services 
cantonaux sur le dossier que lui avait soumis le Conseil communal (art. 22 al. 2 OC), 
pas estimé nécessaire de demander un préavis sur les questions de site ou de 
paysage. Les recourants ne lui reprochent pas cette omission qui s’explique par la 
nature des lieux. 
Leur argumentation à l’appui de leur moyen de violation de l’art. 25 al. 1 LC part de 
l’idée que ce texte astreint l’intimée à s’en tenir au gabarit de son bâtiment, étant 


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donné que ce dernier est mitoyen avec le leur, ce qui impliquerait que l’ensemble qu’ils 
dessinent devrait subsister à peu près tel quel. Ce raisonnement tombe à faux, ladite 
disposition étant prioritairement destinée à empêcher l’enlaidissement du paysage bâti, 
sans pour autant rendre impossibles ou excessivement malaisées les modifications 
qu’il peut subir via la concrétisation de projets de constructions légalement autorisés au 
vu du solde des normes de droit matériel régissant la zone dont il s’agit. 
Le prononcé entrepris résiste donc à la critique de X _________ et W _________. 
9. Le recours est rejeté en tant qu’il est recevable (art. 80 al. 1 lit. e et 60 al. 1 LPJA). 
L’administration de preuves autres que celles figurant au dossier est superflue (art. 80 
al. 1 lit. d, 56, 17 ss LPJA). 
10. Les dépens sont refusés aux recourants ; solidairement entre eux, ils paieront un 
émolument de justice de 1500 fr., fixé débours inclus, en application des paramètres 
usuels de la couverture des frais, de l’équivalence des prestations, etc. (art. 88 al. 2, 89 
al. 1, 91 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1, 25 LTar), et ils verseront à l’intimée 1500 fr. 
de dépens, calculés au tarif légal, compte tenu des critères usuels et du volume de 
travail effectivement nécessaire à une défense adéquate du client devant le Tribunal 
dans une cause de difficulté courante ayant nécessité une réponse de six pages 
accompagnée d’une copie de directives communales de construction (art. 88 al. 2, 91 
LPJA ; art. 4, 27, 39 LTar). 
 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce : 
 
1. 
Le recours est rejeté en tant qu’il est recevable. 
2. 
Solidairement entre eux X _________ et W _________ paieront 1500 fr. de frais de 
justice et verseront 1500 fr. de dépens à Y _________. 
3. 
Les dépens sont refusés à X _________ et à W _________. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Blaise Fellay, avocat à Martigny, pour 
X _________ et W _________, à Maître Stéphane Jordan, avocat à Sion, pour 
Y _________, au Conseil communal de Z _________, au Conseil d’Etat, à Sion. 
Sion, le 25 février 2025.