vs_gerichte · A1 15 52 · 2015-09-17 · fr
Bauwesen
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A1 15 52 ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Thomas Brunner, président ; Jean-Bernard Fournier et Christophe Joris, juges ; Ferdinand Vanay, greffier en la cause X_________, recourant, représenté par Maître M_________ contre CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, et COMMUNE DE N_________, autre autorité, dans l’affaire qui oppose le recourant à LA COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D’ÉTAGES « Y_________ », représentée

A1 15 52 
 
 
ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015 
 
en la cause 
 
contre 
 
CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, et COMMUNE DE 
N_________, autre autorité, dans l’affaire qui oppose le recourant à LA 
COMMUNAUTÉ DES PROPRIÉTAIRES D’ÉTAGES « Y_________ », représentée 
par Maître O_________, et à HELVETIA NOSTRA, représentée par Maître 
P_________ 
 
(droits des constructions ; calcul de la hauteur et de la densité) 
recours de droit administratif contre la décision du 11 février 2015 


- 2 - 
Faits 
 
A. Les parcelles attenantes nos xxx1, xxx2, xxx3, xxx4 et xxx5, plan n° xxx, du 
cadastre communal de N_________ forment un mas constitué de 3361 m2 de prés au 
lieu-dit « A_________ », au centre de la station de B_________, entre le chemin 
C_________ et le chemin D_________. Propriété de X_________, elles sont rangées 
en zone touristique T3 de moyenne densité, selon le plan d’affectation des zones et le 
règlement de construction (ci-après : RCC) adoptés par le conseil général, le 
23 octobre 2000, et approuvés par le Conseil d’Etat, les 6 février 2002 et 25 juin 2003. 
B. Le 17 avril 2012, X_________, représenté par son gendre E_________, déposa 
une demande d’autorisation de construire pour quatre chalets sur ces parcelles. A 
teneur des plans joints à cette demande, les chalets A, B et C totalisaient res-
pectivement 227.14, 230.83 et 208.04 m2 de surface brute de plancher utile (ci-après : 
SBPu) ; le chalet D était divisé en deux appartements, dont les SBPu respectives 
atteignaient 239.80 et 235.40 m2. Chacun de ces bâtiments présentait plusieurs toitu-
res à deux pans. Le chalet A comportait en outre une piscine couverte et une salle de 
cinéma au sous-sol et le chalet C un spa. 
La publication de ce projet au Bulletin officiel (B. O.) n° xxx du xxx 2012 suscita les 
oppositions de l’association Helvetia Nostra, de la communauté des propriétaires 
d’étages (ci-après : CPPE) « Y_________ » (parcelle n° xxx6, en limite est) et de cinq 
autres propriétaires voisins. Les opposants invoquaient l’interdiction de construire des 
résidences secondaires depuis l’acceptation, le 11 mars 2012, de l’initiative populaire 
visant à limiter la construction de ce type de logements dans les communes qui en 
comptent déjà plus de 20 % sur leur territoire (art. 75b de la Constitution fédérale du 
18 avril 1999 − Cst. ; RS 101). 
Après que le projet ait obtenu, le 6 août 2012, les préavis positifs des services canto-
naux intéressés, le conseil municipal de N_________ délivra le permis de bâtir sollicité 
(n° xxx) et écarta les oppositions déposées, le 21 août suivant ; il communiqua cette 
décision neuf jours plus tard. 
C. Agissant conjointement à la suite du dépôt d’une demande d’effet suspensif, 
Helvetia Nostra et certains propriétaires voisins contestèrent cette décision devant le 
Conseil d’Etat, le 27 septembre 2012, reprochant à l’autorité communale d’avoir délivré 
le permis de bâtir en violation de l’article 75b Cst. 


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Le même jour, la CPPE « Y_________ » forma elle aussi un recours au Conseil d’Etat, 
avec la même argumentation. 
Les 24 octobre 2012 et 14 mars 2013, la commune de N_________ proposa de rejeter 
ces deux recours. Le constructeur conclut quant à lui à l’irrecevabilité du recours de 
Helvetia Nostra et consorts, subsidiairement à son rejet, les 12 et 21 mars 2013. 
Le 20 mai 2014, le conseil municipal assortit le permis de bâtir d’un avenant qui pré-
voyait l’inscription au registre foncier de F_________ d’une mention imposant 
l’utilisation des logements autorisés sur les nos xxx1, xxx2, xxx3, xxx4 et xxx5 par des 
personnes domiciliées sur le territoire de la commune de N_________, conformément 
à l’article 6 alinéa 2 de l’ordonnance fédérale du 22 août 2012 sur les résidences 
secondaires (ORSec ; RS 702). Il communiqua cette décision le 3 juin suivant. 
Après avoir déposé une demande d’effet suspensif, la CPPE « Y_________ » recourut 
contre cet avenant devant le Conseil d’Etat, le 7 juillet 2014, invoquant un abus de droit 
et l’absence de volonté du constructeur d’affecter les chalets autorisés à la résidence 
principale, arguments que X_________ contesta le 24 juillet suivant. 
Le 13 février 2015, le Conseil d’Etat joignit les causes et admit les recours qui contes-
taient le permis de bâtir délivré le 21 août 2012. S’abstenant de trancher le litige sous 
l’angle de la problématique des résidences secondaires, cette autorité retint, d’une 
part, que les chalets B et D, chacun constitué d’un seul corps de bâtiment, excédaient 
la hauteur maximale de 9 m prévue par le RCC en zone touristique T3. Elle releva, 
d’autre part, que le calcul de la SBPu des chalets A et C était incorrect, dans la mesure 
où il excluait les surfaces occupées par la piscine, la salle de cinéma et le spa, ce qui 
entraînait une violation de la densité maximale autorisée dans cette zone. En raison de 
ces irrégularités, le permis de bâtir devait être annulé, ce qui privait d’objet le recours 
déposé contre l’avenant du 20 mai 2014 et permettait de classer les requêtes d’octroi 
de l’effet suspensif. 
D. Le 16 mars 2015, X_________ conclut céans, sous suite de dépens, à l’annulation 
de cette décision et au rejet des recours administratifs formés devant le Conseil d’Etat ; 
il requit, principalement, la confirmation du permis de bâtir délivré par la commune de 
N_________ et, subsidiairement, le renvoi du dossier à cette autorité pour nouvelle 
décision. A l’appui de ses conclusions, le prénommé invoqua d’abord une violation de 
son droit d’être entendu, arguant qu’il n’avait pu se déterminer ni sur le recours déposé 
par la CPPE « Y_________ » ni sur les motifs de hauteur et de densité à l’origine de la 
décision du Conseil d’Etat. Ensuite, il se plaignit d’une violation de l’autonomie 


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communale dans l’application des règles du RCC. Enfin, il soutint que la hauteur des 
chalets projetés avait été correctement mesurée, s’agissant de constructions 
échelonnées, et que le calcul des SBPu était conforme au RCC, se déclarant 
néanmoins prêt à modifier son projet de construction au cas où celui-ci présentait des 
irrégularités sur ces points. 
A titre de moyens de preuve, le recourant proposa l’édition du dossier complet de la 
cause, son propre interrogatoire, ainsi que celui de son gendre, celui de l’architecte et 
celui du juriste chargé de l’instruction du dossier en faveur du Conseil d’Etat. Il joignit à 
son mémoire notamment les copies de plusieurs correspondances intervenues en pro-
cédure de recours administratif et figurant au dossier du Conseil d’Etat. Il déposa 
également une détermination du bureau d’architecture, qui estimait que les mesures de 
hauteur reportées sur les plans approuvés étaient correctes et qui mentionnait, au 
demeurant et pour autant que cela soit nécessaire, la possibilité d’enterrer les bâti-
ments de quelques centimètres. Ce document relevait également la conformité du 
calcul des SBPu avec le droit communal et indiquait que la suppression de l’espace 
piscine et la transformation en caves des surfaces dévolues à la salle de cinéma et au 
spa dans les chalets A et C permettrait de résoudre un éventuel problème de densité, 
sans nouvelle mise à l’enquête publique. 
Le 15 avril 2015, le Conseil d’Etat déposa le dossier complet de la cause, incluant celui 
de la commune de N_________, et proposa de rejeter le recours. Il précisa que les 
actes d’instruction du recours déposé par la CPPE « Y_________ » avaient été 
communiqués au bureau d’architecture de X_________ ; il releva que le mandataire 
professionnel du prénommé, constitué dans le cadre de l’autre procédure de recours 
intentée par Helvetia Nostra et consorts, ne s’était jamais manifesté pour recevoir 
lesdits actes, même après qu’il ait été informé de l’existence de cette procédure 
parallèle. 
Déclarant agir seule, Helvetia Nostra proposa elle aussi de rejeter ce recours, sous 
suite de dépens, le 30 avril suivant. 
Le même jour, la commune de N_________ indiqua maintenir sa décision octroyant le 
permis de bâtir, estimant que les chalets B et D étaient constitués de deux corps de 
bâtiments échelonnés et que les problèmes de densité identifiés auraient pu être corri-
gés en cours de procédure de recours administratif, sans annulation dudit permis. 
Le 22 mai 2015, la CPPE « Y_________ » proposa de rejeter le recours, sous suite de 
dépens. Elle contesta les arguments du recourant et releva qu’une éventuelle modifica-


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tion de l’affectation de certaines surfaces dans les chalets A et C impliquerait une nou-
velle mise à l’enquête publique, conformément aux articles 39 et 57 de l'ordonnance du 
2 octobre 1996 sur les constructions (OC ; RS/VS 705.100). Elle joignit à sa détermina-
tion les copies de plusieurs lettres figurant au dossier. 
Le recourant maintint ses conclusions, le 15 juin suivant, écriture qui fut transmise le 
lendemain, pour information, aux autres parties et aux autorités précédentes. 
 
Considérant en droit 
 
1. Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 de la loi du 
6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; RS/VS 172.6). 
Spécialement touché par la décision du Conseil d’Etat qui annule le permis de bâtir 
que lui a délivré la commune de N_________, X_________ a qualité pour agir (art. 80 
al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA). 
2.1 Faisant usage d'un droit que la loi lui reconnaît (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 
17 al. 2 LPJA), le recourant sollicite l'administration de plusieurs moyens de preuve. La 
prise en considération de moyens de preuve suppose que ceux-ci apparaissent utiles à 
l'établissement des faits pertinents. L'autorité de décision peut donc se livrer à une 
appréciation anticipée de l'utilité du moyen de preuve offert et renoncer à l'administrer 
lorsque le fait dont les parties veulent établir la réalité n'est pas important pour la solu-
tion du cas, lorsque sa preuve résulte déjà de constatations versées au dossier ou 
lorsqu'elle arrive à la conclusion que ces preuves ne sont pas décisives pour la solution 
du litige, voire qu'elles ne pourraient l'amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 
consid. 6.3.1, 130 II 425 consid. 2.1 et la jurisprudence citée ; RVJ 2009 p. 49, 
consid. 3b). 
2.2 Le Conseil d’Etat a déposé céans le dossier de la cause, incluant celui de la 
commune de N_________ ; la requête du recourant en ce sens est donc satisfaite. 
Celui-ci sollicite aussi son propre interrogatoire, ainsi que celui de son gendre, celui de 
l’architecte et celui du juriste chargé de l’instruction du dossier en faveur du Conseil 
d’Etat. La Cour relève que X_________ a eu l’opportunité d’exposer par écrit ses 
arguments, au sujet desquels l’autorité précédente a pu se déterminer. Dans ce litige 
dominé par la procédure écrite, les interrogatoires proposés apparaissent ainsi 
superflus. En particulier, le grief de violation du droit d’être entendu, lié à l’absence de 


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communication du recours de la CPPE « Y_________ » au mandataire professionnel 
constitué par X_________, peut être traité sans que ces moyens n’aient à être 
administrés (cf. infra consid. 4). Il est rappelé, à toutes fins utiles, que les garanties 
minimales en matière de droit d'être entendu découlant de l'article 29 alinéa 2 Cst. ne 
comprennent en principe pas le droit d'être entendu oralement (ATF 134 I 140 consid. 
5.3, arrêt du Tribunal fédéral 2C_789/2014 du 20 février 2015 consid. 4.2). 
3. L’affaire concerne un projet de construction de quatre chalets à B_________. Le 
Conseil d’Etat a annulé le permis de bâtir délivré au recourant par la commune de 
N_________, au motif que les plans approuvés contrevenaient aux règles du droit 
public des constructions en matière de hauteur et d’indice d’utilisation du sol. 
4.1 Dans un premier moyen, X_________ reproche à l’autorité précédente d’avoir 
violé son droit d’être entendu, observant que le recours formé par la CPPE 
« Y_________ » contre le permis de bâtir n’a pas été communiqué à l’avocat qu’il avait 
mandaté, le privant de la possibilité de se déterminer sur les arguments dudit recours. 
4.2 Le droit d'être entendu, protégé par l'article 29 alinéa 2 Cst., garantit notamment le 
droit pour une partie à un procès de prendre connaissance de toute argumentation 
présentée au tribunal et de se déterminer à son propos, que celle-ci contienne ou non 
de nouveaux éléments de fait ou de droit, et qu'elle soit ou non concrètement 
susceptible d'influer sur le jugement à rendre. Il appartient en effet aux parties, et non 
au juge, de décider si une prise de position ou une pièce nouvellement versée au 
dossier contient des éléments déterminants qui appellent des observations de leur 
part. Toute prise de position ou pièce nouvelle doit ainsi être communiquée aux parties 
pour leur permettre de décider si elles veulent ou non faire usage de leur faculté de se 
déterminer (ATF 139 I 189 consid. 3.2 et les réf. cit.). 
4.3 Le recours administratif de la CPPE « Y_________ » contre le permis de bâtir 
délivré à X_________ a été déposé le 27 septembre 2012 et a fait l’objet d’une 
instruction propre, distincte de celle relative au recours interjeté par Helvetia Nostra et 
consorts. Le 4 octobre suivant, l’organe d’instruction du Conseil d’Etat l’a communiqué 
au bureau d’architecture mandaté par le prénommé, octroyant à celui-là un délai pour 
se déterminer ; aucune réponse ne fut déposée. Le 27 décembre 2012, l’avocat de 
X_________ a écrit à l’organe d’instruction, informant de la constitution du mandat, 
produisant une procuration datée du 6 juillet précédent et sollicitant une copie du 
recours déposé par Helvetia Nostra et consorts contre le permis de bâtir. Dit recours a 
été transmis à ce mandataire le 22 février 2013 et celui-ci s’est déterminé le 12 mars 


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suivant. Par la suite, le recours administratif interjeté par la CPPE « Y_________ » 
contre l’avenant au permis de bâtir, le 7 juillet 2014, a été communiqué au bureau 
d’architecture, lequel s’est déterminé le 24 juillet suivant. Enfin, par télécopie du 
2 février 2015, ce bureau a demandé à l’organe d’instruction de faire parvenir toutes 
les déterminations au mandataire professionnel constitué par X_________. 
A la lumière de ces éléments de fait, le grief de violation du droit d’être entendu doit 
être rejeté. En effet, le recours administratif de la CPPE « Y_________ » du 
27 septembre 2012 a été communiqué à X_________ par l’entremise du bureau 
d’architecture à l’origine du projet de construction. A la suite de cet envoi, ledit bureau 
ne s’est pas manifesté pour indiquer qu’il n’était pas valablement constitué pour 
représenter son client dans cette affaire. L’organe d’instruction du Conseil d’Etat 
pouvait dès lors considérer, à bon droit, que ce recours avait été valablement 
communiqué au constructeur pour détermination. D’ailleurs, dans le cadre de 
l’instruction de cette affaire et suite au recours déposé contre l’avenant au permis de 
construire, le bureau d’architecture s’est déterminé en juillet 2014. Ce n’est qu’en 
février 2015, quelques jours avant que le Conseil d’Etat ne rende sa décision, que ledit 
bureau a indiqué que les communications devaient être transmises au mandataire 
professionnel de X_________. Il n’y a dès lors eu aucune violation du droit d’être 
entendu du recourant, qui a été valablement informé du dépôt du recours administratif 
du 27 septembre 2012 et à qui un délai de réponse a été alloué. 
L’absence de communication dudit recours à l’avocat qui s’est annoncé à l’organe 
d’instruction le 27 décembre 2012 ne constitue pas une violation de ce droit. Dans la 
mesure où ce mandataire sollicitait une copie du recours déposé par Helvetia Nostra et 
consorts, l’organe d’instruction pouvait en inférer qu’il intervenait formellement dans le 
cadre de cette affaire, mais pas dans celle, distincte, où agissait la CPPE 
« Y_________ ». Au surplus, ce mandataire devait être informé, au moins dès le 
23 avril 2014, du dépôt du recours administratif de cette CPPE, date à laquelle le 
bureau d’architecture lui transmit en copie un courrier se référant audit recours. Il n’a 
pourtant pas pris contact avec l’organe d’instruction afin de requérir la communication 
de cette pièce ; dès lors, attendre la décision de l’autorité précédente et lui reprocher 
un défaut de communication après-coup, en procédure de recours de droit 
administratif, n’est pas conforme au principe de la bonne foi. 
5.1 Le recourant signale une autre violation de son droit d’être entendu : il soutient que 
les motifs techniques invoqués pour invalider le permis de bâtir sont nouveaux et qu’il 


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n’a pas eu l’occasion de se déterminer à cet égard, en violation de ce que prévoit 
l’article 61 alinéa 3 LPJA. 
5.2 Appelé à trancher un litige porté devant lui par la voie du recours administratif, le 
Conseil d’Etat n’est pas lié par les motifs et conclusions des parties (art. 61 al. 1 LPJA), 
ni par celle de la décision attaquée, attendu qu'il doit la revoir (art. 5, 56 al. 1 et 29 al. 3 
LPJA). Ce pouvoir d’examen étendu laisse à l’autorité de recours la faculté de régler le 
sort du litige sur la base de tout motif qu’elle juge pertinent, même si celui-ci ne figure 
pas au nombre de ceux explicitement formulés par les parties. En procédant de la 
sorte, l’autorité de recours doit cependant veiller à respecter le droit d’être entendu des 
parties au procès, celles-ci ayant en particulier le droit de s'exprimer sur les éléments 
pertinents du dossier avant que ne soit prise une décision qui touche leur situation juri-
dique (cf. ATF 135 II 286 consid. 5.1, 129 II 497 consid. 2.2, 127 I 54 consid. 2b et les 
arrêts cités). Dans certains cas, le droit d'être entendu peut imposer à l'autorité d'attirer 
l'attention du plaideur lorsqu'elle envisage d'appliquer une norme ou un motif juridique 
non évoqué dans la procédure antérieure et dont aucune des parties en présence ne 
s'est prévalue et ne pouvait supputer la pertinence (cf. ATF 125 V 368 consid. 4a, arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_224/2014 du 25 septembre 2014 consid. 2.2 et la référence 
citée, ACDP A1 15 31 du 10 juillet 2015 consid. 3.2). 
5.3 D’emblée, la Cour relève que la référence à l’article 61 alinéa 3 LPJA n’est pas 
pertinente. En effet, cette disposition prévoit que, « si l'autorité de recours envisage de 
modifier la décision attaquée au détriment de la partie recourante, elle l'informe de son 
intention et lui donne l'occasion de s'exprimer ». Or, devant le Conseil d’Etat, 
X_________ n’était pas la partie recourante. 
Ensuite, la Cour constate que l’autorité précédente a annulé le permis de construire en 
invoquant la violation des règles relatives à la hauteur des bâtiments et à l’indice d’utili-
sation du sol. L’article 61 alinéa 1 LPJA l’autorisait à procéder de la sorte, même si les 
recours administratifs n’invoquaient pas pareille violation. Néanmoins, l’autorité aurait 
dû préalablement interpeller à tout le moins le constructeur et lui donner l’occasion de 
présenter ses arguments quant à ce motif d’annulation du permis de bâtir que ni 
Helvetia Nostra et consorts ni la CPPE « Y_________ » n’avaient invoqué. 
Conformément à la jurisprudence précitée, user de cette motivation inédite pour 
invalider le permis de bâtir délivré au recourant sans lui permettre de formuler ses 
arguments viole son droit d’être entendu. 


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Ceci étant posé, la Cour souligne que pareille violation, pour autant qu’elle ne soit pas 
d’une gravité particulière, est réparée lorsque la partie lésée a la possibilité de s’expri-
mer devant une autorité de recours jouissant d’un plein pouvoir d’examen (ATF 137 I 
195 consid. 2.3.2 et 135 I 279 consid. 2.6.1 ; ACDP A1 14 256 du 18 mars 2015 
consid. 5.5). Or, dans le cas présent, cette informalité ne constitue pas une trans-
gression rédhibitoire du droit d’être entendu du recourant, qui a pu formuler céans tous 
les arguments matériels qu’il jugeait pertinents afin de contester la motivation choisie 
par le Conseil d’Etat pour invalider le permis de bâtir. La Cour dispose par ailleurs, 
pour se prononcer sur les éléments pertinents du litige de droit des constructions à 
trancher, d’un libre pouvoir d’examen et de décision en fait et en droit (cf. art. 60, 78 
let. a, 61 et 79 LPJA). Dans ces conditions, la violation du droit d’être entendu peut être 
guérie avec l’examen des griefs formulés céans (cf. infra consid. 6 et 7), étant en outre 
précisé que le recourant, qui souhaite pouvoir construire, n’a pas nécessairement inté-
rêt à un renvoi de l’affaire devant le Conseil d’Etat pour vice de forme. 
6.1 Sur le fond, X_________ conteste la manière de calculer la hauteur des chalets B 
et D retenue par l’autorité précédente. A le suivre, chacune de ces constructions est 
constituée de deux corps de bâtiments échelonnés, dont la hauteur doit être mesurée 
individuellement, selon la règle que prévoit l’article 11 alinéa 3 de la loi sur les 
constructions du 8 février 1996 (LC ; RS/VS 705.1). Il étaye son point de vue au moyen 
d’une détermination du bureau d’architecture à l’origine du projet. La commune de 
N_________ est du même avis. 
6.2 Aux termes de l’article 11 LC, la hauteur des bâtiments est fixée dans les règle-
ments communaux (al. 1). Elle se mesure dès le niveau du terrain naturel, ou du sol 
aménagé s'il est plus bas que le sol naturel, jusqu'à la face supérieure de la panne 
faîtière pour les toits en pente et jusqu'à la face supérieure de l'acrotère pour les toits 
plats. Sur un terrain en pente, la hauteur du bâtiment se mesure sur la façade aval 
(al. 2). Si les corps de bâtiment sont échelonnés, la hauteur autorisée doit être calculée 
séparément pour chacun d'eux (al. 3). Les lucarnes et les excavations permettant 
l'accès aux garages ne sont pas prises en considération pour le calcul de la hauteur 
(al. 4). L’article 88 RCC prévoit une réglementation similaire ; il précise que les entrées 
de garages et les locaux de service construits en dessous du terrain naturel ne sont 
pas pris en considération pour le calcul de la hauteur lorsque la longueur de la façade 
dégagée est inférieure à 1/3 de la façade de l'immeuble et à 7 m au maximum (let. d). 
6.3 A l’origine du litige se trouve la notion de « corps de bâtiments échelonnés », dont 
la hauteur n’est pas calculée selon la même méthode que pour une construction classi-


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que. Il s’agit d’examiner si les chalets projetés entrent ou non dans cette catégorie de 
constructions. Le glossaire annexé à l’OC définit des corps de bâtiments échelonnés 
comme un édifice comportant plusieurs éléments distincts mais contigus, décrochés en 
élévation. La définition renvoie expressément au croquis n° 10 du glossaire qui repré-
sente trois volumes contigus construits en escalier dans une pente et clairement 
séparés verticalement. La jurisprudence a retenu que le fait qu’il s’agisse d’une habita-
tion individuelle, qui par nature comporte un certain degré d’unité, n’empêche pas 
d’admettre l’existence de plusieurs corps de bâtiments distincts, même si ceux-ci ne 
sont pas complètement séparés par un mur mitoyen. L’absence de mur vertical continu 
fractionnant les parties du bâtiment n’est donc pas un critère permettant d’exclure de 
facto l’existence de corps échelonnés au sens du glossaire annexé à l’OC. Les élé-
ments du bâtiment doivent néanmoins être « distincts ». Cela signifie en particulier que 
chacun d’entre eux doit être nettement identifiable à l’extérieur et que leurs dimensions 
doivent être suffisamment importantes pour qu’ils puissent être perçus comme des 
corps de bâtiments, l’existence de plusieurs toitures n’étant à cet égard à elle seule 
pas suffisante. Il faut également considérer la topographie du terrain sur lequel la cons-
truction doit être implantée, en gardant à l’esprit que les règles de hauteur visent 
notamment un souci d’intégration dans l’environnement bâti et qu’un calcul de la hau-
teur de manière indépendante pour les différents corps, étagés dans la pente, d’un 
même bâtiment, permet précisément d’assurer une bonne intégration des construc-
tions dans un terrain difficile (RVJ 2014 p. 26 s. consid. 2.2 à 2.4). 
6.4 En l’occurrence, le chalet B présente deux éléments de toiture qui ne sont que 
partiellement distincts, dans la mesure où leurs pans se rejoignent pour n’en former 
qu’un côté ouest. Au sud, le premier élément de toiture, dont la ligne de faîte avoisine 
les 5 m 80, sert d’avant-toit sur plus du tiers de cette longueur et s’élève à une hauteur 
d’un peu plus de 8 m au-dessus du terrain naturel (façade aval). A l’arrière, le second 
élément de toiture, dont la ligne de faîte s’étire sur un peu moins de 9 m, coiffe l’essen-
tiel de la construction hors-sol. Mesurée au droit de la façade aval, sa hauteur à la 
panne faîtière est de 9 m 19 (cf. plans répertoriés sous pièces nos 42e et 42f). Il est 
manifeste que le premier élément de toiture ne surmonte pas un corps de bâtiment 
distinct. On ne saurait en effet considérer comme telle cette partie sud du chalet qui, 
sous la ligne de faîte de la toiture, ne mesure que 3 m 50 environ, plus du tiers de la 
couverture servant en réalité d’avant-toit au-dessus d’un balcon. Les dimensions de 
cette portion du chalet n’en font ainsi pas un corps de bâtiment distinct. Celle-ci est, au 
surplus, peu identifiable en tant que telle, dès lors que son toit rejoint le pan de la 
toiture principale côté ouest, qu’il n’y a aucun décrochement de façade sur ce même 


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côté et qu’il n’existe aucun découpage de l’espace intérieur correspondant. A toutes 
fins utiles, la Cour précise que ce découpage intérieur demeure un élément d’apprécia-
tion de la notion de « corps de bâtiments échelonnés ». La jurisprudence publiée 
mentionne, certes, que les éléments du bâtiment n’ont pas forcément à être séparés 
par un mur continu sur toute la hauteur de construction ; mais, contrairement à ce 
qu’en déduit le recourant, cela ne signifie nullement que l’examen du découpage 
interne de l’habitation n’est pas un élément pertinent dans ce contexte (cf. RVJ 2014 
p. 26 s. consid. 2.2). Puisqu’un corps de bâtiment doit pouvoir être distingué des autres 
éléments de l’ouvrage, cette distinction peut logiquement aussi être appréciée selon 
que les parties accolées demeurent identifiables à l’intérieur du volume créé ou, au 
contraire, se fondent en un tout. Enfin, à l’endroit où le chalet B doit être implanté, le 
terrain naturel varie de quelque 2 m 70 sur plus d’une douzaine de mètres (cf. pièce 
no 42e), ce qui ne représente pas une pente particulièrement forte. On ne saurait donc 
tirer argument d’une topographie difficile pour motiver la solution que le recourant et 
l’autorité communale préconisent de suivre. Le Conseil d’Etat a dès lors considéré à 
juste titre que ce projet d’habitation n’est pas composé de corps de bâtiments éche-
lonnés. Il s’ensuit que la hauteur de la construction ne doit pas être mesurée selon la 
règle spéciale prévue à l’article 11 alinéa 3 LC, mais sur la façade aval (sud) en prolon-
geant le faîte de la toiture la plus élevée (celle recouvrant les combles) jusqu’à 
l’aplomb de cette façade, comme le montre le croquis n° 3 annexé à l’OC. Avec 
9 m 19, la hauteur ainsi mesurée excède le maximum de 9 m que fixent l’art 97 RCC et 
le tableau annexé à ce règlement pour la zone touristique de moyenne densité T3, ce 
qu’a constaté à bon droit l’autorité précédente. 
6.5 Le chalet D est scindé en deux appartements aux volumes comparables, l’un 
occupant la moitié est, l’autre la moitié ouest. Le bâtiment comporte quatre éléments 
de toiture distincts, chacun des appartements étant surmonté de deux toitures, l’une 
inférieure (sud), l’autre supérieure (nord). Au sud, la dimension horizontale des toitures 
inférieures, le long de leur ligne de faîte, avoisine 7 m 30 ; celles-ci recouvrent des 
parties de bâtiment longues de moins de 5 m. Leur hauteur à la panne faîtière par 
rapport au niveau du terrain aménagé, en dessous du niveau du terrain naturel, est de 
7 m 04. Au nord, les deux toitures supérieures présentent, elles, une ligne de faîte de 
plus de 10 m et couvrent une partie de la construction hors-sol longue d’environ 7 m ; 
mesurée sur la façade aval, leur hauteur à la panne faîtière culmine à 9 m 88 au-
dessus du terrain aménagé (cf. plans répertoriés sous pièces nos 42i et 42j). Vues de 
l’extérieur, les deux parties du chalet sises au sud pourraient certes apparaître comme 
des corps de bâtiments distincts, compte tenu de leurs toitures propres et des petits 


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décrochements en façades est et ouest. Toutefois, comme le relève l’autorité précé-
dente, ce découpage ne se retrouve nullement dans l’espace intérieur, où le niveau de 
l’étage est ouvert et forme un grand espace comprenant la cuisine, le séjour et le coin 
à manger. En outre, la topographie du terrain, semblable à celle du chalet B, ne justifie 
pas un aménagement échelonné de la construction. Enfin, la dimension horizontale de 
cette partie sud du chalet, inférieure à 5 m, est relativement faible. Il faut rappeler que 
plus cette dimension horizontale est faible, moins il se justifie de considérer l’existence 
de corps de bâtiments distincts. En effet, en l’absence d’un certain décalage horizontal, 
l’impression d’élévation créée par l’architecture étagée justifie que la hauteur soit 
mesurée sur la façade aval comme si celle-ci atteignait le niveau de la toiture la plus 
élevée (cf. RVJ 2014 p. 28 consid. 2.5, où une longueur de 12 m entre le sommet de la 
façade aval et l’étage suivant a été jugée suffisante pour justifier un calcul de hauteur 
de manière échelonnée). Il existe ainsi suffisamment d’éléments qui permettent de 
conclure que le chalet D n’est pas composé de corps de bâtiments échelonnés et que 
la règle de calcul de la hauteur de l’article 11 alinéa 3 LC ne lui est pas applicable. 
C’est, partant, également à bon droit que l’autorité précédente a constaté qu’avec 
9 m 88, la hauteur de ce bâtiment excédait celle autorisée dans la zone. 
6.6 Le plan répertorié sous pièce n° 42h calcule la hauteur du chalet C au droit de 
chacune des trois faces orientées au sud (aval) que présente ce bâtiment, le considé-
rant composé de trois corps distincts. Pour les mêmes raisons qui viennent d’être 
exposées, singulièrement la petitesse des portions du chalet ainsi divisé et l’absence 
de découpage intérieur, cette manière de faire est illégale. La Cour signale, par 
ailleurs, que la hauteur du chalet A serait, elle aussi, problématique si l’espace piscine, 
comprenant des baies vitrées au bas de la façade sud (aval), était maintenu tel quel. 
En effet, si l'excavation permettant l'accès aux garages n'est généralement pas prise 
en considération pour le calcul de la hauteur (cf. art. 11 al. 4 LC, glossaire annexé à 
l’OC « hauteur d’un bâtiment », art. 88 let. d RCC), il n’en va pas de même pour un 
dégagement qui amène de la lumière dans un espace destiné à la détente et aux 
loisirs. Les limites de l’article 88 lettre d RCC (longueur de la façade dégagée inférieure 
à 1/3 de la façade de l'immeuble ; 7 m au maximum) ne sont en outre pas respectées. 
Dans ces conditions, la hauteur du chalet A calculée depuis la cote -3.35 serait supé-
rieure à 12 m (cf. plan répertorié sous pièce no 42d), ce qui excède le maximum auto-
risé dans la zone. 
6.7 Contrairement à ce qu’affirme le recourant, il ne suffirait pas d’enfoncer les bâti-
ments dans le sol pour palier aux surélévations constatées, qui sont importantes. En 


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effet, le calcul de la hauteur doit se faire depuis le niveau du sol aménagé s’il est plus 
bas que celui du terrain naturel (art. 11 al. 2 LC) et les chalets comportent des accès 
de plain-pied en façade sud. L’annulation du permis de bâtir trouve ainsi une justifi-
cation substantielle ; la décision du Conseil d’Etat ne prête pas le flanc à la critique. 
7.1 L'article 13 alinéa 1 LC pose que l'indice d'utilisation est le rapport entre la SBPu et 
la surface de la parcelle prise en considération. En zone touristique de moyenne 
densité T3, cet indice est fixé à 0.3 (cf. art. 97 RCC et tableau annexé). Le calcul de la 
SBPu figurant au dossier sous pièce n° 41 additionne les surfaces des cinq parcelles 
concernées par le projet de construction (3361 m2), applique à cette somme l’indice de 
la zone (1008.30 m2) et majore le résultat de 15 % (bonus Minergie). La SBPu dispo-
nible atteint ainsi 1159.54 m2 ; celle des quatre chalets projetés est de 1141.21 m2, 
d’où une marge restante de 18.33 m2. 
7.2 L’autorité précédente estime que le calcul de la SBPu des chalets A et C est incor-
rect, dans la mesure où il exclut indûment les surfaces occupées par la piscine, la salle 
de cinéma et le spa, irrégularité qui entraîne une violation de la densité maximale auto-
risée dans la zone. Le recourant objecte que les SBPu ont été comptabilisées à la 
lumière des règles du RCC. Il ajoute que, même en admettant l’existence d’erreurs en 
la matière, cela ne justifie pas l’annulation du permis de bâtir, le projet pouvant être 
modifié sans nouvelle mise à l’enquête publique, en supprimant l’espace piscine et en 
transformant en caves les surfaces litigieuses. 
L’article 90 lettre b RCC exclut de la SBPu les saunas, les salles de jeux et les 
carnotzets en sous-sol, de même que les piscines, à quelques niveaux qu’elles se trou-
vent. En cela, cette disposition empiète sur les compétences dont a usé le législateur 
cantonal lorsqu’il a édicté des règles en matière de densité et contrevient, sans être 
habilité à le faire, aux articles 13 LC et 5 OC, et à la définition de la SBPu que men-
tionne le glossaire annexé à l’OC (cf. notamment ACDP A1 11 113 du 1er septembre 
2011 consid. 3 à 5 et arrêt Tribunal fédéral 1C_423/2011 du 2 avril 2012 spéc. 
consid. 3.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 1P.577/2001 du 8 novembre 2001, reproduit à la 
RVJ 2002 p. 36 ss). A teneur des règles du droit cantonal − qui prennent le pas sur 
celles, contraires, du droit communal − les surfaces occupées par la piscine et la salle 
de cinéma (chalet A) et par le spa (chalet C) doivent être comptées dans le calcul de la 
SBPu. Celui-ci est ainsi erroné et, vu le faible solde dont fait état la pièce n° 41 
(18.33 m2), il est manifeste que la densité maximale autorisée est dépassée, ce qu’a 
constaté à juste titre l’autorité précédente. 


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Cette informalité constitue, à l’évidence, un motif d’annulation du permis de bâtir, 
délivré sans égard pour la jurisprudence ci-dessus rappelée, dont l’autorité communale 
devait pourtant connaître la teneur. Il n’y a pas lieu de chercher comment pourrait être 
régularisé ce permis, d’autant moins que celui-ci doit être aussi annulé pour des irrégu-
larités touchant à la hauteur des bâtiments (cf. supra consid. 6). 
8. Enfin, le grief de violation de l’autonomie communale que formule le recourant est 
rejeté. Le Conseil d’Etat n’est pas lié par les motifs invoqués devant lui (art. 61 al. 1 
LPJA) et sa décision d’annuler le permis de bâtir pour les raisons ci-dessus mention-
nées n’a pas violé l’autonomie de la commune de N_________. En tant qu’il concerne 
la hauteur des bâtiments, le litige porte sur la notion de « corps de bâtiments échelon-
nés » qui est une notion de droit cantonal (art. 11 al. 3 LC, glossaire annexé à l’OC), 
dont la délimitation ne porte pas atteinte à l’autonomie communale. Il en va de même 
pour la détermination de la SBPu, le droit cantonal primant le RCC sur un point que 
celui-ci n’est pas habilité à régler de manière autonome (cf. supra consid. 7.2 et la 
jurisprudence citée). 
9.1 Attendu ce qui précède, c’est à bon droit que le Conseil d’Etat a annulé le permis 
de bâtir délivré au recourant, dont les conclusions doivent être intégralement rejetées 
(art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
9.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge du recourant (art. 89 
al. 1 LPJA), qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). Celui-ci 
devra en outre verser à Helvetia Nostra, ainsi qu’à la CPPE « Y_________ », une 
indemnité pour leurs dépens respectifs (art. 91 al. 1 LPJA). 
9.3 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des presta-
tions et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 
25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités 
judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 
1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). Les dépens dus par X_________ à Helvetia 
Nostra sont arrêtés à 700 fr. (TVA comprise) ; ceux dus à la CPPE « Y_________ » 
sont fixés à 1500 fr. (TVA comprise). En plus des débours des mandataires respectifs 
de ces parties, ces montants tiennent compte du travail effectué par ceux-là, qui a 
consisté principalement à la rédaction des deux pages, respectivement sept pages, 
que comptent les réponses des 30 avril et 22 mai 2015. 
 


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Prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X_________. 
3. 
X_________, qui supporte ses frais d’intervention, versera une indemnité de 
dépens de 700 fr. à Helvetia Nostra et de 1500 fr. à la CPPE « Y_________ ». 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M_________, pour le recourant, à 
Maître P_________, pour Helvetia Nostra et consorts, à Maître O_________, pour 
la CPPE « Y_________ », à la commune de N_________, et au Conseil d'Etat. 
Sion, le 17 septembre 2015.