vs_gerichte · A1 14 268 · 2016-11-24 · fr
Bauwesen
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A1 14 268 ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2016 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Thomas Brunner, président ; Jean-Bernard Fournier et Christophe Joris, juges ; Ferdinand Vanay, greffier en la cause HELVETIA NOSTRA, X_________ et Y_________, recourants, tous représentés par Maître M_________ contre CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans l’affaire qui oppose les recourants à Z_________, tiers concerné, et à la COMMUNE DE N_________

A1 14 268 
 
 
ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2016 
 
en la cause 
 
contre 
 
CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans l’affaire qui 
oppose les recourants à Z_________, tiers concerné, et à la COMMUNE DE 
N_________, autre autorité 
 
(droit des constructions, résidences secondaires) 
recours de droit administratif contre la décision du 3 septembre 2014 
 
 


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Faits 
 
A. La parcelle n° xxx1, plan n° xxx, du cadastre communal de N_________ se situe au 
centre de la station de A_________, au lieu dit « B_________ », entre la route 
C_________ et le chemin D_________. Propriété depuis 2011 de Z_________, à 
E_________, ce terrain de 1251 m2 est rangé en zone d’habitat touristique de 
moyenne densité T50 (zone mixte touristique et commerciale), selon le plan 
d'affectation des zones et le règlement communal des constructions et des zones (ci-
après : RCCZ) adoptés par l'assemblée primaire, le 24 juin 2003, et approuvés en 
Conseil d'Etat, les 25 août 2004 et 8 juin 2005. 
B. Z_________ requit, le 23 octobre 2012, l’autorisation de construire sur ce bien-
fonds un chalet Minergie accolé comprenant huit appartements de 4 pièces chacun et 
un parking souterrain. 
La publication de ce projet au Bulletin officiel (B. O.) n° xxx du xxx 2012 suscita trois 
oppositions, dont celles de l’association Helvetia Nostra et de X_________ et 
Y_________, propriétaires d’une part de PPE (n° xxx2) sur la parcelle de base n° xxx3, 
attenante au n° xxx1. Ces opposants invoquaient la construction de résidences 
secondaires interdites depuis l’acceptation, le 11 mars 2012, de l’initiative populaire 
visant à limiter la construction de ce type de logements dans les communes qui en 
comptent déjà plus de 20 % sur leur territoire (art. 75b de la Constitution fédérale du 
18 avril 1999 − Cst. ; RS 101). 
Le conseil communal de N_________ délivra à Z_________ le permis de construire 
sollicité (dossier n° xxx4) et écarta les oppositions, le 19 décembre 2012. 
C. Helvetia Nostra, ainsi que X_________ et Y_________, contestèrent cette décision 
devant le Conseil d’Etat, le 23 janvier 2013, maintenant que le projet était contraire à 
l’article constitutionnel précité. 
Z_________ proposa en substance de rejeter ce recours, le 19 février suivant. A la 
suite de l’arrêt de principe que le Tribunal fédéral a rendu, le 22 mai 2013, au sujet de 
l’application directe de l’article 75b Cst. (cf. ATF 139 II 243 consid. 9 à 11), le 
prénommé précisa, le 3 septembre 2013, que son projet visait la construction de 
résidences principales. 


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La commune de N_________ déposa son dossier, les 22 février et 30 septembre 
2013. 
Le 30 octobre suivant, le conseil communal délivra à Z_________ un avenant au 
permis de construire contesté, imposant l’utilisation des logements projetés exclusi-
vement et en permanence par des personnes domiciliées dans la commune de 
N_________ ou pour des besoins d’activité lucrative ou de formation. 
Une réquisition d’inscription en ce sens à l’attention du registre foncier fut signée, le 
13 novembre 2013 ; le registre foncier procéda à l’inscription demandée sept jours plus 
tard. 
Le 19 décembre suivant, Helvetia Nostra recourut contre cet avenant qui lui avait été 
communiqué le 20 novembre 2013. 
Le Conseil d’Etat joignit les causes et rejeta les recours, le 3 septembre 2014. Il 
considéra que le permis de bâtir, assorti de l’avenant imposant une utilisation des 
logements projetés comme résidences principales, avait été délivré de manière 
conforme aux prescriptions ressortant de la législation sur les résidences secondaires 
et sans abus de droit. 
D. Le 10 octobre suivant, Helvetia Nostra, ainsi que X_________ et Y_________, 
conclurent céans, sous suite de dépens, à l’annulation de cette décision. Ils 
rappelèrent que le projet litigieux prévoyait la construction de huit appartements à 
A_________ et soutinrent que les autorités précédentes n’avaient pas examiné de 
manière circonstanciée la question d’un éventuel abus de droit manifeste à autoriser 
l’édification de ces résidences principales dans cette station de montagne. Ils 
pointèrent, sur ce point, l’absence au dossier de tout élément susceptible d’établir 
l’existence d’une demande en résidences principales à A_________ (taux de vacance, 
statistiques, etc.). Les recourants sollicitèrent, en outre, la jonction de la cause avec 
trois autres affaires de construction de résidences principales à A_________, 
respectivement répertoriées sous A1 14 214, A1 14 220 et A1 14 221. 
Le Conseil d’Etat déposa son dossier, le 5 novembre 2014, et proposa de rejeter le 
recours. 
Le lendemain, la commune de N_________ indiqua renoncer à se déterminer. 
Le 11 novembre 2014, Z_________ proposa en substance de rejeter le recours. Il 
expliqua qu’il avait acheté la parcelle n° xxx1 en 2011 avec son beau-frère, qu’ils 


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avaient l’intention de s’établir chacun dans un des appartements projetés, que le projet 
était conforme aux prescriptions de la zone qui imposaient le respect d’une certaine 
densité de construction et qu’il se situait au milieu d’un secteur bâti. 
Les recourants indiquèrent, le 18 novembre suivant, que Z_________, né en 1970, 
était propriétaire d’un immeuble à E_________, où se situait son domicile et où il 
dirigeait une agence d’assurances. Ils mirent ainsi en doute la volonté du prénommé 
de s’installer à A_________ et déposèrent deux extraits de registres afin d’étayer leurs 
allégations. Par ailleurs, ils réitérèrent leur demande de jonction de causes et requirent 
que l’autorité communale et le constructeur soient notamment appelés à se déterminer 
sur le taux de vacance de résidences principales à A_________, ainsi que sur 
l’évolution de la population résidente de la station depuis cinq ans et pour les années à 
venir, notamment en lien avec les offres d’emploi dans la région. 
E. Le 3 mai 2016, le Tribunal fédéral trancha le sort des recours que Helvetia Nostra 
avait formés contre les arrêts rendus céans, les 12 et 20 février 2015, dans les causes 
A1 14 214, A1 14 220 et A1 14 221. Deux de ces recours furent admis, dans des affai-
res qui concernaient la construction, à A_________, de respectivement 14 et 
30 appartements en résidences principales et où le Tribunal fédéral considéra que la 
demande pour une telle proportion de logements n’avait pas été rendue vraisemblable 
en l’état et renvoya les causes céans pour nouvelles décisions (cf. arrêts du Tribunal 
fédéral 1C_159/2015 et 1C_160/2015). Le troisième recours, qui contestait la validité 
d’un permis de construire pour un seul logement (chalet) en résidence principale à 
A_________, fut quant à lui rejeté (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_158/2015). 
A la suite de ces arrêts, l’autorité communale fut invitée à donner des renseignements 
permettant d’évaluer la demande en résidences principales à A_________. Le 
8 septembre 2016, elle communiqua les informations suivantes : 
- depuis le 1er janvier 2013, 4 nouveaux logements affectés en résidence principale ont été construits 
à A_________ ; 
- tous ces logements sont occupés, conformément à leur affectation ; 
- l’évolution de la population résidant à l’année à A_________ est décrite comme suit : 
année 
population 
 
année 
population 
1980 
170 
2013 
700 
1990 
286 
2014 
713 
2000 
422 
2015 
737 
2010 
662 
 
 
 


- 5 - 
- 6 logements projetés à A_________ pour de la résidence principale bénéficient d’un permis de bâtir 
en force. 
Z_________, qui fut lui aussi sollicité afin d’étayer sa demande de permis, rappela, le 
28 septembre 2016, que lui et son beau-frère allaient occuper deux des appartements 
projetés. Il ajouta avoir déjà pris contact avec deux autres acquéreurs potentiels. Ainsi, 
quatre des huit logements projetés devraient être immédiatement occupés 
conformément à leur destination de résidence principale. Le prénommé précisa qu’une 
solution consistant à réduire le nombre de logements projetés par la suppression d’un 
ou deux niveaux d’habitation n’était pas du tout appropriée in casu, car elle l’obligerait 
à reprendre toute la procédure ab initio, serait extrêmement coûteuse et impliquerait 
une dérogation aux prescriptions de densité de la zone, ce que l’autorité communale 
pourrait refuser. 
Ces deux écritures furent transmises aux recourants, qui se déterminèrent le 
17 octobre suivant. Ceux-ci déposèrent une liste de 170 appartements à vendre à 
A_________, tirée du site Internet comparis.ch ; ils en déduisirent que le marché y était 
saturé, de sorte que les appartements projetés ne trouveraient pas preneurs et pour-
raient ainsi bénéficier de l’exception prévue à l’article 14 de la loi fédérale sur les 
résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS ; RS 702) et permettant leur utilisation 
comme résidences secondaires. Ils ajoutèrent notamment que l’augmentation de popu-
lation dont faisaient état les statistiques délivrées par la commune résultait vraisembla-
blement de la domiciliation de propriétaires de résidences secondaires existantes. 
Invitée à fournir des renseignements complémentaires, la commune de N_________ 
indiqua, le 31 octobre 2016, que la population résidente à A_________ était de 
729 personnes au 30 septembre 2016. Elle précisa que, depuis le 1er janvier 2013 et 
sur l’ensemble du territoire communal, 25 personnes avaient pris domicile sur leur lieu 
de résidence secondaire. Elle signala aussi que, depuis la même date, 83 personnes 
(représentant 81 logements) s’étaient établies sur le territoire communal en achetant 
un appartement, en construisant leur maison ou en louant un appartement. 
Le même jour, Z_________ maintint sa position et rappela ses arguments. Il releva en 
particulier la difficulté d’obtenir des engagements auprès d’acheteurs potentiels pour 
les appartements projetés, dans la mesure où le permis de bâtir n’était pas en force. 
Les recourants déposèrent leur ultime détermination, le 14 novembre 2016. 
 


- 6 - 
Considérant en droit 
 
1.1 Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 de la loi du 
6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; RS/VS 172.6). 
Helvetia Nostra a qualité pour recourir contre la décision du Conseil d’Etat qui confirme 
la régularité du permis de bâtir octroyé à Z_________ (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. 
b LPJA), en invoquant la violation de dispositions limitant la construction de résidences 
secondaires (cf. ATF 139 II 271 consid. 11). X_________ et Y_________, en tant que 
propriétaires d’une part de PPE sur la parcelle de base n° xxx3 attenante à celle où 
doit être implanté le projet de construction litigieux, sont spécialement touchés par la 
décision du Conseil d’Etat qui confirme la légalité du permis de bâtir précité ; ils ont 
ainsi également qualité pour agir (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA). Il convient 
dès lors d’entrer en matière sur le recours. 
1.2 La demande de jonction de cette cause avec celles répertoriées sous A1 14 214, 
A1 14 220 et A1 14 221 est manifestement devenue sans objet à la suite des arrêts 
que la Cour de céans et le Tribunal fédéral ont successivement rendus dans ces 
affaires ; dite demande est dès lors classée sans suite. 
1.3 Les 8 septembre et 31 octobre 2016, la commune de N_________ a fourni, à la 
demande du juge chargé de l’instruction, plusieurs renseignements permettant 
d’apprécier les besoins en résidences principales à A_________. Les requêtes des 
recourants en ce sens peuvent être considérées comme satisfaites (art. 80 al. 1 let. d, 
56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). Ceux-ci demandent encore de requérir de La Poste Suisse le 
nombre de boîtes aux lettres et de cases postales sises à A_________. Ce moyen de 
preuve apparaît peu probant pour déterminer la population résidente dans la station, 
plusieurs habitants pouvant être regroupés dans une boîte aux lettres ou une case 
postale. Il n’est en outre pas exclu que des résidences secondaires disposent 
d’adresses postales, ce qui rendrait cette donnée encore moins significative. Quoi qu’il 
en soit, la Cour n’a aucune raison de douter de l’exactitude des données démogra-
phiques fournies par la commune de N_________. L’administration du moyen de 
preuve proposé par les recourants apparaît donc en tous les cas superflue et doit être 
refusée. 
2.1 L’affaire concerne un projet de construction visant à réaliser huit appartements de 
quatre pièces chacun, affectés obligatoirement à la résidence principale, au centre de 
la station de A_________. Les recourants contestent la décision du Conseil d’Etat qui 


- 7 - 
confirme la validité de l’autorisation de construire et de l’avenant délivrés par l’autorité 
communale. Ils arguent de l’interdiction de bâtir des résidences secondaires qui frappe 
la commune de N_________ et soutiennent que ni l’autorité locale ni le constructeur 
n’ont fourni des garanties suffisantes pour considérer que les huit appartements 
projetés pourront, dans les faits, être utilisés de manière conforme à leur destination de 
résidences principales. L’existence d’un abus de droit n’aurait, dans ce contexte, pas 
été exclue en toute connaissance de cause. 
2.2 Selon son article 25 alinéa 1, la LRS est applicable aux demandes d'autorisation 
de construire qui doivent faire l'objet d'une décision de première instance ou qui sont 
contestées par recours après son entrée en vigueur. Contestée céans, la régularité de 
l’autorisation de construire, que le Conseil d’Etat a confirmée, doit donc être examinée 
à l’aune du nouveau droit en vigueur depuis le 1er janvier 2016. Celui-ci fait figurer la 
commune de N_________ dans la liste des collectivités (cf. n° xxx4 de l’annexe à 
l’ordonnance sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 − ORSec ; RS 702.1) 
pour lesquelles il est présumé que la proportion de résidences secondaires est 
supérieure à 20 % (art. 11 al. 1 ORSec). De ce fait, cette collectivité est soumise à 
l’interdiction de construire de nouvelles habitations de ce type, que prévoit l’article 
6 alinéa 1 LRS ; cela n’est pas contesté. 
3.3 Directement applicable (cf. ATF 139 II 243 consid. 10.6), l'article 75b Cst. limite les 
résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des logements et de la surface 
brute au sol habitable de chaque commune. Cette disposition ne vise pas seulement 
les constructions qui, selon les déclarations des constructeurs, seront utilisées comme 
résidences secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme 
résidences secondaires (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.1). 
3.3.1 Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences 
secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient 
tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent 
utiliser leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence 
touristique mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois 
être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme 
annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences 
principales dans la commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en 
présence d'autres indices concrets (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.2). 


- 8 - 
3.3.2 Dans le contexte de l'article 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il s'agit 
de vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi 
admissible au regard de la norme constitutionnelle), l'intéressé n'a pas d'emblée pour 
objectif de contourner l'interdiction découlant de la norme constitutionnelle et de l'article 
6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même s'il envisage 
d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence principale, de faire 
usage de l'article 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe 
pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (cf. ATF 142 II 206 
consid. 2.4). 
3.3.3 Comme le suggère, en matière civile, le libellé de l'article 2 alinéa 2 du Code civil 
suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210), un abus de droit doit, pour être sanc-
tionné, apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit 
établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons 
sérieux dans ce sens. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix d'une 
construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté, constitutif d'une fraude 
à la loi. Répondre à cette question implique une appréciation au cas par cas, en fonc-
tion des circonstances d'espèce (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.5) 
3.3.4 Pour pouvoir retenir l’abus de droit manifeste, il y a lieu de rechercher s'il existe 
des indices concrets mettant d'emblée en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser 
l'immeuble comme résidence principale, indices qui peuvent, selon les circonstances, 
concerner la situation de l'immeuble, sa conception même (dans l'optique d'une occu-
pation à l'année), éventuellement son prix, ainsi que les circonstances tenant à la per-
sonne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de 
travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occu-
pants ne sont pas connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère 
principal est celui de la demande de résidences principales dans le même secteur 
(cf. ATF 142 II 206 consid. 3.2 ; ACDP A1 16 16 du 20 octobre 2016 consid. 4.1.4). 
3.4 En l’occurrence, la typologie des huit appartements projetés (4 pièces) se prête 
manifestement à une utilisation en résidence principale ; de même, la situation de 
l’immeuble, au centre de la station de A_________, n’exclut pas une telle utilisation 
(dans le même sens, cf. arrêt 1C_158/2015 précité consid. 3.1). 
S’agissant d’un projet visant la construction de plusieurs logements, dont les futurs 
occupants ne sont pas (tous) connus, la légalité du permis de bâtir sous l’angle de la 
LRS, de l’ORSec et de la jurisprudence ci-dessus mentionnée doit être encore 


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analysée principalement en fonction de la demande en résidences principales à 
A_________. Selon les informations communiquées par l’autorité communale, la popu-
lation résidente s’y est accrue de 38 unités en trois ans, entre le 31 décembre 2010 
(662) et le 31 décembre 2013 (700), puis de 37 unités en deux ans, jusqu’au 
31 décembre 2015 (737). En revanche, la statistique intermédiaire au 30 septembre 
2016 montre une légère décrue de la population résidente, à 729 personnes. Ces 
données témoignent que l’endroit est certes susceptible d’attirer de nouveaux résidents 
à l’année, mais dans des proportions relativement modestes. L’examen des autres 
chiffres fournis par la commune montre qu’il existe, en l’état, une très faible demande 
pour la construction de nouveaux logements affectés en résidence principale. En effet, 
en plus de trois ans et demi (entre le 1er janvier 2013 et le 8 septembre 2016), seuls 
quatre nouveaux logements affectés en résidence principale ont été érigés à 
A_________ ; six autres logements en résidence principale y bénéficient en outre d’un 
permis de bâtir en force. La demande pour de tels logements neufs peut donc être 
évaluée à quelque trois unités par année (10 sur trois ans et demi). On constate, en 
comparant ces données, que l’accroissement de la population résidente sur la période 
considérée ne s’accompagne pas d’une demande concordante pour la construction de 
nouvelles résidences principales, laquelle demeure très marginale. Par ailleurs, même 
si les quatre nouveaux logements déjà construits depuis le 1er janvier 2013 sont tous 
occupés conformément à leur affectation (pas de vacance), il est impossible d’en tirer 
des conclusions significatives quant à l’existence d’un marché à flux tendu pour de 
nouvelles résidences principales, au vu du nombre très faible de nouveaux logements 
de ce type. 
3.5 Les recourants déposent une liste de 170 appartements à vendre à A_________, 
tirée du site Internet comparis.ch ; ils en déduisirent que le marché y est saturé, de 
sorte que les appartements projetés ne trouveraient assurément pas preneurs et pour-
raient ainsi bénéficier de l’exception prévue à l’article 14 LRS et permettant leur 
utilisation comme résidences secondaires. Ce raisonnement est lacunaire. La liste 
déposée ne rend pas objectivement compte du marché immobilier à considérer et doit 
être épurée afin d’être utilisable. Elle comprend plus d’une centaine d’annonces rela-
tives à de petits logements (studio, 2 pièces), qui ne correspondent manifestement pas 
au type de bien immobilier que souhaite construire Z_________. Certaines annonces 
sont en outre listées à double et nombre d’entre elles concernent des appartements 
anciens, dont le marché immobilier est à distinguer du neuf. Cela étant, à teneur de 
cette liste, ce sont en réalité une vingtaine d’appartements neufs ou relativement 
récents qui peuvent être objectivement comparés avec ceux qui font l’objet du projet 


- 10 - 
contesté. Ce moyen de preuve tend donc à illustrer l’existence d’une vacance pour ce 
type de bien immobilier, certaines annonces étant en outre maintenues depuis 
plusieurs mois. La consultation d’autres sites Internet spécialisés (immoscout24.ch, 
homegate.ch, acheter-louer.ch) n’infirme pas cette donnée. 
3.6 Attendu ce qui précède, la Cour considère que A_________ a connu, depuis le 
début de l’année 2013, une croissance modeste de sa population résidente, qui ne 
s’est cependant pas traduite par la construction proportionnelle de nouveaux 
logements en résidence principale. Cette indication paraît importante, car elle montre 
qu’il y a, dans les faits, très peu de nouveaux arrivants qui s’installent dans un 
logement nouvellement construit et affecté à la résidence principale. La croissance de 
la population peut s’expliquer, en partie, par le fait que des propriétaires de résidences 
secondaires ont choisi d’y élire domicile. Près de quatre ans après l’entrée en vigueur 
de l’interdiction de principe de construire des résidences secondaires, on ne constate 
pas, à teneur des pièces du dossier, le développement d’un marché significatif pour la 
construction de résidences principales à cet endroit : de par sa situation, A_________ 
reste en effet une station touristique de montagne, avant d’être un lieu d’établissement 
à l’année. A défaut d’éléments de preuve contraires, il faut conclure que la demande 
pour des logements neufs en résidence principale y est très faible. La légère diminution 
de la population résidente dont font état les statistiques (provisoires) 2016 pourrait en 
outre corroborer ce constat, même si elle ne suffit pas à dénoter une tendance durable 
que seules les statistiques des années suivantes permettront de confirmer ou 
d’infirmer. A cela s’ajoute que des logements neufs ou relativement récents, d’une taille 
comparable à ceux qui font l’objet du permis de bâtir contesté, y sont déjà disponibles 
à la vente : ils pourraient se prêter à une utilisation en tant que résidence principale et 
constituent une offre concurrente existante dont il convient de tenir compte. Par 
conséquent, même si le projet ici contesté n’est pas d’une ampleur démesurée au 
regard du nombre de résidents à l’année, la mise sur le marché simultanée de huit 
nouveaux appartements de 4 pièces exclusivement affectés à la résidence principale à 
A_________ paraît déjà constituer une offre profuse, eu égard à l’absence d’une 
dynamique d’achat pour ce type de bien immobilier. 
Dans ces conditions et dès lors que les futurs acquéreurs d’à tout le moins six de ces 
logements ne sont pas connus, ce projet comporte un risque notable que plusieurs 
desdits logements ne trouvent pas preneurs sur le long terme et qu’ils puissent, pour 
cette raison, bénéficier d’une suspension de la restriction d’utilisation, au sens de 
l’article 14 LRS. La Cour estime que le constructeur n’a pas pu démontrer le contraire 


- 11 - 
in casu. Elle ne peut pas prendre en considération les allégations de celui-ci qui 
signale des contacts pris avec deux acquéreurs potentiels, dès lors que celles-ci ne 
sont aucunement étayées. Les recourants ont, en outre, signalé que Z_________, né 
en 1970, est propriétaire d’un immeuble à E_________, où se situe son domicile et où 
il dirige une agence d’assurances. Ils ont ainsi mis en doute la volonté du prénommé 
de s’installer à A_________. Celui-ci a plusieurs fois confirmé cette volonté, mais il n’a 
fourni aucune réponse topique aux arguments des recourants, susceptible d’expliquer 
et de motiver ce changement de domicile pratiquement assimilable à un changement 
de vie. En d’autres termes, les assurances données quant à l’occupation de certains 
des logements projetés sont insuffisantes pour qu’elles puissent être prises en compte. 
A la lumière de l’ensemble des circonstances de l’espèce et en l’état, il existe des 
indices concrets mettant d'emblée en doute la possibilité d'utiliser les huit apparte-
ments projetés conformément à leur affectation en résidence principale. L’autorisation 
de construire assortie d’un avenant restreignant l’utilisation de ces logements repose 
dès lors sur un abus de droit manifeste, au sens de la jurisprudence citée sous consi-
dérants 3.3.1 ss ci-dessus. C’est, partant, à tort que le Conseil d’Etat a confirmé la 
validité de cette autorisation au regard de la LRS et de l’ORSec. 
4.1 Le recours est admis et la décision du Conseil d’Etat est annulée (art. 80 al. 1 
let. e et 60 al. 1 LPJA). 
4.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de Z_________ (art. 
89 al. 1 LPJA). Celui-ci devra verser des dépens aux recourants, qui ont pris une 
conclusion en ce sens et obtiennent gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA). 
4.3 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des presta-
tions et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 
25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités 
judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 
1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). 
Le montant des dépens dus par Z_________ aux recourants est fixé à 2600 fr. (TVA 
incluse) pour les deux instances de recours ; il tient compte du travail effectué par le 
mandataire de ceux-ci, qui a consisté principalement en la rédaction de trois mémoires 
de recours de 6 à 12 pages (les 23 janvier 2013, 19 décembre 2013 et 10 octobre 
2014) et de plusieurs déterminations comprenant entre 2 et 4 pages (art. 4, 27, 37 al. 2 
et 39 LTar). 


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Prononce 
 
1. 
La demande de jonction de la cause avec celles répertoriées sous A1 14 214, 
A1 14 220 et A1 14 221 est classée sans suite. 
2. 
Le recours est admis et la décision du Conseil d’Etat annulée. 
3. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de Z_________. 
4. 
Z_________ paiera 2600 fr. à Helvetia Nostra et X_________ et Y_________ 
pour leurs dépens. 
5. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M_________, pour les recourants, à 
Z_________, à la commune de N_________, au Conseil d'Etat, à Sion, et à 
l’Office fédéral du développement territorial (ARE). 
 
Sion, le 24 novembre 2016.