vs_gerichte · C3 17 83 · 2018-11-27 · de
g/ Endentscheid
g/ Endentscheid

RVJ / ZWR 2019 187 Zivilrecht - Sachenrecht - Stockwerkeigentümergemeinschaft – KGE (Einzelrichter der I. Zivilrechtlichen Abteilung) vom 27. November 2018, Stockwerkeigentümergemeinschaft X. c. Y. und Z. - TCV C3 17 83 Legitimation der Verwaltung einer Stockwerkeigentümergemeinschaft, ein Pfandrecht für unbezahlte Beiträge eintragen zu lassen (Art. 712i ZGB, Art. 712t ZGB) - Die Kompetenz des Verwalters, gestützt auf Art. 712i ZGB für die Stockwerkeigen- tümergemeinschaft gegenüber dem säumigen Stockwerkeigentümer ein Pfandrecht für unbezahlte Beitragsforderungen eintragen zu lassen, beschränkt sich auf die vor- läufige Eintragung im summarischen Verfahren (E. 5). - Klagt der Verwalter im ordentlichen oder im vereinfachten Verfahren auf Eintragung eines Pfandrechts für unbezahlte Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümerge- meinschaft, bedarf er dafür der Ermächtigung durch die Versammlung der Stock- werkeigentümer (E. 5 und 5.1). - Anforderungen an diese Ermächtigung und namentlich an das Protokoll der Stock- werkeigentümerversammlung

C3 17 83 
 
 
URTEIL VOM 27. NOVEMBER 2018 
 
Kantonsgericht Wallis 
Zivilkammer 
 
Dr. Lionel Seeberger, Einzelrichter; Dr. Milan Kryka, Gerichtsschreiber 
 
in Sachen 
 
STOCKWERKEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT X _________, Beschwerdeführerin, 
vertreten durch Rechtsanwält M _________ 
gegen 
 
Y _________, Beschwerdegegner und Beklagter 
Z _________, erstinstanzlich Beklagte 
 
(Pfandrecht der Stockwerkeigentümer nach Art. 712i ZGB) 
Beschwerde gegen den Entscheid des Bezirksgerichts A _________ vom 9. Juni 2017 
[xxx Z1 17 xxx] 
 
 


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Verfahren und Sachverhalt 
 
A. Am 12. Januar 2017 reichte der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
X _________ in deren Namen gegen Y _________ und Z _________ beim Bezirksge-
richt A _________ eine Klage auf definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts 
gestützt auf Art. 712i ZGB mit folgenden Rechtsbegehren ein: 
1. 
Zu Lasten der StWE-Einheiten Nr. xxx und des Miteigentumsanteils von 1/63 an der StWE-Einheit Nr. 
xx1 (Karte intern xx1a), gelegen auf Gebiet der Gemeinde B _________, ist für den Betrag von CHF 
1‘940.00 nebst 5 % Zins seit dem 2. Juni 2015 definitiv ein Pfandrecht in Form einer Kapitalhypothek 
einzutragen. 
2. 
Zu Lasten der StWE-Einheiten Nr. xxx und des Miteigentumsanteils von 1/63 an der StWE-Einheit 
Nr. xx1 (Karte intern xx1a), gelegen auf Gebiet der Gemeinde B _________, ist für den Betrag von CHF 
1‘842.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 30. Mai 2016 ein Pfandrecht in Form einer Kapitalhypothek definitiv 
einzutragen. 
3. 
Y _________ und Z _________ tragen die Kosten für Verfahren und Entscheid. 
4. 
Y _________ und Z _________ richten der Klägerpartei eine angemessene Parteientschädigung aus. 
 
Der Klage lag eine Vollmacht des Verwalters der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
vom 10. Oktober 2016 bei, womit die beigezogene Rechtsanwältin bevollmächtigt wurde, 
in seinem Namen und Auftrag die „Einforderung der ausstehenden Nebenkosten 2014 
und 2015 / Y _________“ zu besorgen. Mit Verfügung vom 16. Januar 2017 forderte die 
Bezirksrichter-Substitutin die klagende Partei u.a. auf, bis zum 6. Februar 2017 die Er-
mächtigung des Verwalters durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft beim Gericht 
einzureichen. 
B. Mit Klage vom 2. Februar 2017, welche diejenige vom 12. Januar 2017 ersetzte, 
stellte die Klägerin beim Bezirksgericht A _________ gegen die Beklagten folgende 
Rechtsbegehren: 
1. 
Zu Lasten der StWE-Einheiten Nr. xxx, gelegen auf Gebiet der Gemeinde B _________, ist für den 
Betrag von CHF 1‘862.20 nebst 5 % Zins seit dem 2. Juni 2015 definitiv ein Pfandrecht in Form einer 
Kapitalhypothek einzutragen. 
2. 
Zu Lasten des Miteigentumsanteils von 1/63 an der StWE-Einheit Nr. xx1 (Karte intern xx1a), gelegen 
auf Gebiet der Gemeinde B _________, ist für den Betrag von CHF 77.80 nebst 5 % Zins seit dem 2. 
Juni 2015 definitiv ein Pfandrecht in Form einer Kapitalhypothek einzutragen. 
3. 
Zu Lasten der StWE-Einheiten Nr. xxx, gelegen auf Gebiet der Gemeinde B _________, ist für den 
Betrag von CHF 1‘768.10 nebst 5 % Zins seit dem 2. Juni 2015 definitiv ein Pfandrecht in Form einer 
Kapitalhypothek einzutragen. 
4. 
Zu Lasten des Miteigentumsanteils von 1/63 an der StWE-Einheit Nr. xx1 (Karte intern xx1a), gelegen 
auf Gebiet der Gemeinde B _________, ist für den Betrag von CHF 73.90 nebst 5 % Zins seit dem 2. 
Juni 2015 definitiv ein Pfandrecht in Form einer Kapitalhypothek einzutragen. 
5. 
Y _________ und Z _________ tragen die Kosten für Verfahren und Entscheid. 
6. 
Y _________ und Z _________ richten der Klägerpartei eine angemessene Parteientschädigung aus. 
 


- 3 - 
Der Klage lag die nämliche Vollmacht des Verwalters bei. In Bezug auf die nachverlangte 
Ermächtigung der Stockwerkeigentümergemeinschaft hielt die Rechtsvertreterin fest, die 
nächste Versammlung finde am 29. April 2017 statt, die Ermächtigung an den Verwalter 
zur Einleitung des vorliegenden Prozesses werde traktandiert und der Ermächtigungs-
beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft dem angerufenen Gericht nachge-
reicht. 
Die Fristansetzung zur Stellungnahme wurde den Beklagten polizeilich zugestellt; 
Y _________ bestätigte am 31. März 2017 deren Empfang. Mit Verfügung vom 15. Mai 
2017 setzte die Bezirksrichter-Substitutin Z _________ eine letzte Frist zur Stellung-
nahme bis zum 26. Juni 2017. 
Die Bezirksrichter-Substitutin erliess am 9. Juni 2017 folgenden Entscheid: 
1. 
Die Klage um Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts zulasten des StWE-Anteils Nr. xxx Grund-
parzelle Nr. xx2, Plan Nr. xxx, gelegen auf dem Gebiet der Gebiet der Gemeinde B _________, für 
den Betrag von Fr. 1‘862.20 nebst Zins zu 5 % seit dem 2. Juni 2015 wird abgewiesen. 
2. 
Die Klage um Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts zulasten des Miteigentumsanteils von 1/63 
an dem StWE-Anteil Nr. xx1 (intern. Nr. xx1a), Grundparzelle Nr. xx3, Plan Nr. xxx, gelegen auf dem 
Gebiet der Gebiet der Gemeinde B _________, für den Betrag von Fr. 1‘862.20 nebst Zins zu 5 % seit 
dem 2. Juni 2015 wird abgewiesen. 
3. 
Die Klage um Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts zulasten des StWE-Anteils Nr. xxx, Grund-
parzelle Nr. xx2, Plan Nr. xxx, gelegen auf dem Gebiet der Gebiet der Gemeinde B _________, für 
den Betrag von Fr. 1‘698.10 nebst Zins zu 5 % seit dem 2. Juni 2015 wird abgewiesen. 
4. 
Die Klage um Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts zulasten des Miteigentumsanteils von 1/63 
an dem StWE-Anteil Nr. xx1 (intern. Nr. xx1a), Grundparzelle Nr. xx3, Plan Nr. xxx, gelegen auf dem 
Gebiet der Gebiet der Gemeinde B _________, für den Betrag von Fr. 73.90 nebst Zins zu 5 % seit 
dem 2. Juni 2015 wird abgewiesen. 
5. 
Die Gerichtskosten von Fr. 700.00 gehen zu Lasten von StWE-Gemeinschaft X _________und werden 
mit dem von dieser geleistetem Kostenvorschuss von Fr. 1‘000.-- verrechnet. Der Saldo von Fr. 300.00 
wird der Klägerin durch die Gerichtskasse zurückerstattet. 
Die StWE-Gemeinschaft X _________ hat ebenfalls die Kosten des Schlichtungsverfahrens vor dem 
Gemeinderichteramt in B _________ von Fr. 170.00 zu tragen. 
6. 
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
 
 
Der Ermächtigungsbeschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft war bis zum Ur-
teilsdatum nicht eingereicht worden. 
C. Am 20. Juni 2017 erhob der Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
X _________ in deren Namen (gemäss Eingabe: Beschwerdeführerin) gegen das obge-
nannte Urteil Beschwerde mit folgenden Rechtsbegehren: 
1. 
Das Urteil vom 9. Juni 2017 im Verfahren Z1 17 xxx wird gestützt auf Art. 327 Abs. 3 aufgehoben. 
2. 
Die Sache ist an die Vorinstanz zurück zu weisen zur Weiterführung des Prozesses. 
3. 
Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten des Staates. 
4. 
Es ist den Beschwerdeführern eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. 


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Mit der Beschwerde wurde ein Auszug aus dem Protokoll der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 29. April 2017 zu den Akten gegeben mit dem Hinweis, dieser sowie die 
präzisierten Rechtsbegehren nunmehr ausschliesslich gegen Y _________ seien glei-
chentags separat der Vorinstanz zugestellt worden. 
D. Das Bezirksgericht übermittelte am 23. Juni 2017 die betreffenden Akten. 
Z _________ und Y _________ liessen sich nicht vernehmen. 
 
Erwägungen 
 
1. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der 
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10‘000.-- be-
trägt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Andernfalls kommt nur die Beschwerde in Frage, mit welcher 
nicht berufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide, Zwischenentscheide und Ent-
scheide über vorsorgliche Massnahmen anfechtbar sind (Art. 319 lit. a ZPO). 
Im vorliegenden Fall ist eine Pfandsumme von Fr. 3‘782.-- zuzüglich Zins von 5% seit 
dem 2. Juni 2015 strittig. Der Streitwert beträgt somit weniger als Fr. 10'000.--, womit die 
Streitwertgrenze für die Berufung nicht erreicht ist. Bei diesem Streitwert befand die Vo-
rinstanz im vereinfachten Verfahren über die Sache (Art. 243 Abs. 1 ZPO), weshalb ein 
einzelner Kantonsrichter für die Behandlung der Beschwerde zuständig ist (Art. 5 Abs. 1 
lit. b und Abs. 2 lit. c EGZPO). 
2. Das Bezirksgericht hat die Klage infolge fehlender Aktivlegitimation abgewiesen. Die 
Aktivlegitimation der Beschwerdeführerin bildet nicht nur eine Eintretensvoraussetzung, 
sondern gleichzeitig auch eine materielle Hauptfrage des Prozesses. Es handelt sich 
somit um eine sogenannte doppelrelevante Tatsache, welche erst im Begründetheits-
stadium zu untersuchen ist (BGE 137 III 32 E. 2.3, 134 III 27 E. 6.2.1, 122 III 249 E. 
3b/bb; ZR 99 [2000] Nr. 107 E. 2.4.1). Im Rahmen der Eintretensprüfung ist diese Tat-
sache als gegeben zu erachten, sofern sie – wovon vorliegend auszugehen ist – nicht 
als fadenscheinig oder inkohärent erscheint. Auf die Beschwerde ist daher insoweit ein-
zutreten. Die Aktivlegitimation ist nachfolgend bei der materiellen Begründetheit der Be-
schwerde zu prüfen. 
3. 


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3.1 Mit Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich un-
richtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). 
Die Beschwerdeinstanz überprüft die Rüge der unrichtigen Rechtsanwendung mit freier 
Kognition, hingegen gilt für die Beschwerde hinsichtlich der Sachverhaltsfeststellung 
eine beschränkte Kognition. Erforderlich ist eine qualifiziert fehlerhafte Feststellung des 
Sachverhalts. „Offensichtlich unrichtig“ ist dabei gleichbedeutend mit willkürlich im Sinne 
von Art. 9 BV. Erforderlich ist jedoch, dass die betreffende Tatsache auch rechtserheb-
lich ist (Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2016, N. 4 f. 
zu Art. 320 ZPO). 
3.2 Für die Beschwerde gilt das Rügeprinzip, welches sich aus der Begründungspflicht 
des Rechtsmittels ergibt. Demnach überprüft die Rechtsmittelinstanz lediglich die in der 
Beschwerde vorgebrachten und genügend substanziierten Rügen, wobei rein appellato-
rische Vorbringen diese Anforderungen nicht erfüllen (ZWR 2014 S. 238 f.; Frei-
burghaus/Afheldt, a.a.O., N. 15 zu Art. 321 ZPO). 
Im Übrigen kann die Zivilkammer den angefochtenen Entscheid, da sie das Recht von 
Amtes wegen anzuwenden hat, im Ergebnis mit einer von der Vorinstanz abweichenden 
Begründung bestätigen (BGE 136 III 247 E. 4, 132 II 257 E. 2.5; ZWR 2014, S. 238 f.). 
4. Im angefochtenen Urteil hat das Bezirksgericht die vom Verwalter initiierte Klage der 
X _________ auf definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts wegen nicht be-
zahlter Nebenkosten abgewiesen, vorab mit der Begründung, es liege keine Ermächti-
gung zur Prozessführung seitens der Stockwerkeigentümergemeinschaft vor; ein ent-
sprechender Beschluss habe bei Klageeinleitung nicht vorgelegen und sei dem Gericht 
innert der von ihm gesetzten Frist bzw. nach Abhaltung der Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 29. April 2017 auch nicht nachgereicht worden. In Bezug auf die Be-
klagte Z _________ hielt es in seiner E. 3.3. in zutreffender Weise fest, dass die Klage 
gegen diese im Übrigen wegen fehlender Passivlegitimation abzuweisen wäre, weil sie 
nicht Stockwerkeigentümerin sei. Die Beschwerde richtet sich nun zwar formell gegen 
Y _________ und Z _________ und es wird in allgemeiner Form die Aufhebung des 
Urteils verlangt. Unter Vorbemerkungen wird aber anerkannt, dass Y _________ als 
Stockwerkeigentümer alleine passivlegitimiert ist, weshalb mit Eingabe an das Bezirks-
gericht vom 20. Juni 2017 die Rechtsbegehren in diesem Sinne präzisiert worden seien. 
Mithin ist der erstinstanzliche Abweisungsentscheid, was die Beklagte Z _________ be-
trifft, zu Recht erfolgt. Insoweit unterliegt die Beschwerdeführerin als Klägerin in erster 


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Instanz. Infolgedessen kann das angefochtene Urteil im Beschwerdeverfahren hinsicht-
lich der Beklagten auch nicht einfach aufgehoben werden. 
5. Gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB hat die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer für die 
auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber dem 
jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil. 
Nach Abs. 2 dieser Bestimmung kann u.a. der Verwalter die Eintragung verlangen. Seine 
Kompetenz in einem Prozess vor Gericht beschränkt sich indes auf die vorläufige Ein-
tragung im summarischen Verfahren (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 50 zu Art. 
712i ZGB sowie N. 45 zu Art. 712t ZGB; Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 39 
und 45 ff. zu Art. 712i ZGB). 
Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer kann indes nach Art. 712l Abs. 2 ZGB unter 
ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt und betrieben werden. Gemäss Art. 
712t Abs. 2 ZGB bedarf der Verwalter zur Führung eines anzuhebenden oder vom Geg-
ner eingeleiteten Zivilprozesses ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgän-
gigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt 
dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann. Laut Wortlaut des 
Gesetzes muss der Verwalter die Ermächtigung also ausser bei Dringlichkeit grundsätz-
lich erhalten, bevor er handelt (Bundesgerichtsurteile 5A_590/2011 vom 27. Februar 
2012 E. 8.3, 5A_364/2011 vom 8. Juli 2011 E. 2). 
Liegt der Klage kein Ermächtigungsbeschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
bei, so setzt das Gericht in der Regel eine Frist zur Nachholung der Ermächtigung. Bei 
Dringlichkeit ergibt sich der Anspruch auf eine solche Nachfrist unmittelbar aus der ge-
setzlichen Regelung; doch wird in Praxis und Lehre zum Teil die Auffassung vertreten, 
dass die zuständige Instanz dem Verwalter nunmehr in Anwendung von Art. 132 Abs. 1 
ZPO in jedem Falle eine Frist zur Nachlieferung einer solchen Vertretungsvollmacht ein-
zuräumen hat (Bundesgerichtsurteil 5A_913/2012 vom 24. September 2013 E. 5.2.3, 
welches diese Frage allerdings nicht abschliessend behandelt; ZWR 1989 S. 280/284 E. 
2d; vgl. die Übersicht bei Wermelinger, SVIT-Kommentar, Das Stockwerkeigentum, 2. 
A., 2014, N. 77-79 zu Art. 712t ZGB, ders., Zürcher Kommentar, N. 59 zu Art. 712t ZGB, 
ders., Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Sachenrecht, 3. A., 2016, N. 8 zu 
Art. 712t ZGB, wobei der zitierte Autor die Nachreichung der Ermächtigung wohl auf 
dringliche Fälle beschränkt; ebenso Meier-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, N. 49 zu Art. 
712t ZGB). 


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Der Ermächtigungsbeschluss der Stockwerkeigentümer ist, wenn diese jenen an ihrer 
Versammlung fällen, zu protokollieren, wobei an- bzw. abwesende Stockwerkeigentü-
mer zu vermerken, das Abstimmungsergebnis in überprüfbarer Weise festzuhalten und 
das Protokoll durch den Vorsitzenden und den Protokollführer zu unterzeichnen ist. 
Ohne seine obligatorischen Bestandteile fehlt es dem Protokoll an Beweiskraft (Raphaël 
Haas, Fallstricke bei der Protokollierung der Stockwerkeigentümerversammlung, in: 
Wermelinger [Hrsg.], Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2014, S. 23 ff., S. 32 f. und 
36 ff.; Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 141, 147 und 149 zu Art. 712n ZGB). Denk-
bar ist eine Beschlussfassung auf dem Zirkulationsweg (Bundesgerichtsurteil 
5A_913/2012 vom 24. September 2013 E. 5.2.2, 5.2.3 und 5.3) oder eine Ermächtigung 
mittels Unterzeichnung der Anwaltsvollmacht durch alle Stockwerkeigentümer mit Aus-
nahme des Beklagten (ZWR 1989 S. 286 f. E. 2e und f). Wesentlich ist, dass die ent-
sprechende Willenskundgebung der Stockwerkeigentümer bzw. deren Mehrheit zwei-
felsfrei belegt ist. 
5.1 Für die hier strittige Klage gilt das vereinfachte Verfahren. Die Einleitung des Zivil-
prozesses durch den Verwalter für die Stockwerkeigentümergemeinschaft setzt somit 
einen entsprechenden Beschluss der Beschwerdeführerin voraus, der nach der gesetz-
lichen Regelung von Art.712t Abs. 2 ZGB an sich bereits bei Klageeinleitung vorgelegen 
haben muss. Mit der Klage wurde jedoch trotz anwaltlicher Vertretung bloss eine vom 
Verwalter unterzeichnete Vollmacht eingereicht, womit ausdrücklich dieser die beigezo-
gene Rechtsanwältin bevollmächtigte und beauftragte, was den gesetzlichen Anforde-
rungen offensichtlich nicht genügte. Eine Dringlichkeit wurde nicht behauptet und selbst 
in der Beschwerde nicht geltend gemacht. Bei strikter Anwendung des Gesetzes wäre 
demnach auf die Klage mangels gehöriger Bevollmächtigung nicht einzutreten gewesen 
(vgl. zur Frage der Prozesserledigung mittels Nichteintreten oder Abweisung der Klage 
E. 5.5 letzter Absatz). 
5.2 Vorliegend hat die Ersatzrichterin die klagende Partei indes im Sinne der vorstehend 
dargelegten Lehre und Rechtsprechung am 16. Januar 2017 aufgefordert, bis zum 
6. Februar 2017 die Ermächtigung des Verwalters durch die Stockwerkeigentümerver-
sammlung beim Gericht einzureichen. In ihrer abgeänderten Klage vom 2. Februar 2017 
teilte die Klägerpartei dem Gericht mit, dass die nächste Stockwerkeigentümerversamm-
lung am 29. April 2017 stattfinden und die Ermächtigung an den Verwalter zur Einleitung 
des vorliegenden Prozesses traktandiert und der Ermächtigungsbeschluss durch die 
Stockwerkeigentümerversammlung dem angerufenen Gericht nachgereicht werde. 


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Art. 221 Abs. 2 lit. a ZPO für das ordentliche und Art. 244 Abs. 2 lit. a ZPO für das 
vereinfachte Verfahren schreiben vor, dass mit der Klage bei Vertretung eine Vollmacht 
einzureichen ist. Fehlt eine solche Vollmacht, so setzt das Gericht eine Nachfrist zur 
Verbesserung. Andernfalls gilt die Eingabe als nicht erfolgt (Art. 132 Abs. 1 ZPO). 
In casu fehlte die Bevollmächtigung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft zur 
Prozessführung, weshalb die Ersatzrichterin der klagenden Partei am 16. Januar 2017 
eine Frist bis zum 6. Februar 2017 angesetzt hat, um eine solche nachzureichen. Ent-
gegen den Ausführungen in der Beschwerde handelte es sich hierbei bereits um eine 
Nachfrist. Die Beschwerdeführerin verkennt dies, wenn sie sich darüber beklagt, ihr sei 
im Gegensatz zu den Beklagten keine Nachfrist zugestanden worden. Laut Gesetz wird 
eine einmalige gerichtliche Nachfrist zur Verbesserung angesetzt. Es besteht kein An-
spruch auf mehrmalige Nachfristen, gerade bei anwaltlicher Vertretung. 
Aktendwidrig ist die Darstellung in der Beschwerde, dass die Aufforderung des Bezirks-
gerichts vom 16. Januar 2017 zur Einreichung der Ermächtigung des Verwalters zur 
Prozessführung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft unter Vorbehalt einer 
Nachfrist erfolgt sei; der entsprechende Vorbehalt bezog sich unmissverständlich aus-
schliesslich auf die Leistung des Kostenvorschusses (xxx Z1 2017 S. 65). Dass in der 
fraglichen Verfügung die Säumnisfolgen, welche sich unmittelbar aus dem Gesetz erge-
ben, nicht angedroht wurden, ist vorliegend nicht von Belang, da die Rechtsvertreterin 
diese Folge bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen müssen (Bundesgerichtsurteil 
5A_461/2012 vom 1. Februar 2013 E. 4.3). Die Klägerpartei war demzufolge in der 
Pflicht, den verlangten Beschluss von sich aus, d.h. ohne weitere gerichtliche Aufforde-
rung, einzureichen. 
Innert Frist teilte sie dem Bezirksgericht mit, dass sie dazu erst nach der Stockwerkei-
gentümerversammlung vom 29. April 2017 in der Lage sei. Aufgrund des Stillschweigens 
des Bezirksgerichts auf diese Mitteilung hin durfte sie darauf vertrauen, dass bis dahin 
kein Urteil ergeht. Eine erneute Nachfristansetzung war gesetzlich nicht vorgeschrieben 
und konnte sie nicht erwarten. Vielmehr hatte sie die ausstehende Ermächtigung mög-
lichst umgehend nach der Stockwerkeigentümerversammlung bei Gericht einzureichen. 
Nach eigener Darstellung erhielt die Rechtsvertreterin das entsprechende Protokoll von 
der Beschwerdeführerin am 2. Mai 2017 zugestellt, womit sie das fehlende Dokument in 
zeitlicher Nähe zum Versammlungsdatum und damit rechtzeitig hätte weiterleiten kön-
nen. Es ist nicht dem Bezirksgericht anzulasten, wenn die Rechtsvertreterin dies ver-


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säumt hat. Es lag nicht in deren Ermessen, dazu die 30-tägige Anfechtungsfrist abzu-
warten und weitere Zeit verstreichen zu lassen; ohnehin legt sie nicht dar, wie sie den 
Lauf der Anfechtungsfrist prüfte. 
Die Bezirksrichter-Substitutin hat ihren Entscheid schliesslich erst am 9. Juni 2017, also 
rund 40 Tage nach Abhaltung der Stockwerkeigentümerversammlung gefällt, so dass ihr 
sicherlich nicht vorgeworfen werden kann, sie habe die Nachreichung des Stockwerkei-
gentümerversammlungsbeschlusses durch überschnelles Handeln vereitelt. 
5.3 Die Beschwerdeführer beanstandet weiter, dass die Bezirksrichter-Substitutin ihr 
Urteil vom 9. Juni 2017 innert der der Gegenpartei am 15. Mai 2017 bis zum 26. Juni 
2017 gesetzten Nachfrist zur Einreichung einer Stellungnahme ausgefällt hat. Sie blen-
det dabei aus, dass diese Frist allein den Beklagten galt - laut Akten sogar bloss 
Z _________, eine zweite Fristansetzung an den effektiven Stockwerkeigentümer 
Y _________ ist nicht belegt - und keine Fristverlängerung für die Klägerpartei zum 
Nachreichen der Prozessermächtigung beinhaltete. Hätte die Stockwerkeigentümerge-
meinschaft diese Ermächtigung nach der Stockwerkeigentümerversammlung im Ver-
laufe des Monats Mai eingereicht, hätte das Verfahren bei wahrscheinlicher Säumnis der 
Beklagten am 26. Juni 2017 wie in der Verfügung vom 15. Mai 2017 angekündigt seinen 
Fortgang genommen. 
Vorliegend hat die Bezirksrichter-Substitutin den Ablauf der Antwortfrist der Beklagten 
nicht abgewartet, weil die Klägerseite die für die Einleitung des Prozessverfahrens be-
nötigte Ermächtigung nicht rechtzeitig beigebracht hatte, womit sich eine Antwort der 
Beklagten erübrigte. Der Beschwerdeführerin bleibt es nun aber verwehrt, aus einer für 
die Gegenpartei laufende Frist Rechte für sich abzuleiten. Etwas anderes ergibt sich 
auch nicht aus Art. 52 ZPO bzw. den Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV, welche ebenfalls den 
Richter im Prozess zu einem Handeln nach Treu Glauben verpflichten. Dieser Grundsatz 
schützt zwar die Parteien in ihrem berechtigten Vertrauen auf die Handlungen des Ge-
richts. Berechtigt ist ein solches Vertrauen aber nur insoweit, als das Gericht einer Partei 
gegenüber eine entsprechende falsche Auskunft oder Zusicherung abgegeben hat und 
entgegen dieser Zusage zu deren Nachteil handelt (Bundesgerichtsurteil 4A_660/2011 
vom 9. Februar 2012 E. 2.4.3). Adressat der Nachfristansetzung für eine Stellungnahme 
war(en) nun aber allein die Beklagte(n), nicht hingegen die klagende Partei, selbst wenn 
das Bezirksgericht diese in korrekter Weise darüber in Kenntnis gesetzt hatte. Als Ver-
fügungsadressat(en) durfte(n) ausschliesslich die Beklagte(n) darauf vertrauen, dass die 
Bezirksrichter-Substitutin vor Ablauf der ihnen (ihr) angesetzten Antwortfrist kein Urteil 
zu ihrem Nachteil ausfällt. 


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Sodann hilft der Beschwerdeführerin der Hinweis auf die richterliche Fragepflicht nach 
Art. 247 Abs. 1 ZPO nicht weiter. Denn die diesbezüglichen Anforderungen an den Rich-
ter gehen, soweit die zitierte Bestimmung hier überhaupt anwendbar ist, in Bezug auf 
die fehlende Prozessführungsermächtigung durch die Stockwerkeigentümergemein-
schaft nicht über jene von Art. 132 Abs. 1 ZPO hinaus. Bei anwaltlicher Vertretung ist 
die gerichtliche Fragepflicht ohnehin stark gemildert (Killias, Berner Kommentar, N. 17 
zu Art. 247 ZPO). In der Regel darf das Gericht darauf vertrauen, dass der mandatierte 
Rechtsvertreter den Prozess ordnungsgemäss führt. In diesem Sinne schützt selbst die 
verstärkte richterliche Fragepflicht im vereinfachten Verfahren nicht vor Rechtsverlust 
infolge unsorgfältiger Prozessführung. 
5.4 Zudem stellt das Protokoll in der hinterlegten Form keinen ausreichenden Beweis 
für die Ermächtigung zur Prozessführung dar (s. zu den Anforderungen vorstehende E. 5 
letzter Absatz). Denn aus dem eingereichten Protokollauszug sind weder die Teilnehmer 
an der Stockwerkeigentümerversammlung noch die Abwesenden ersichtlich, so dass die 
Bedeutung des Protokollvermerks, die Vollmacht werde einstimmig erteilt, weder nach-
vollziehbar noch, auch im Hinblick auf die Beschlussfähigkeit, überprüfbar ist. Auch ist 
das Protokoll nicht unterschrieben. 
5.5 Zusammenfassend war kein dringender Fall gegeben, weshalb laut Gesetz bei Kla-
geeinleitung eine Prozessermächtigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung 
hätte vorliegen müssen. Selbst wenn man der Klägerpartei entgegen dem an sich klaren 
Gesetzeswortlaut eine Nachfrist zubilligt, so wurde diese durch jene nicht gewahrt, weil 
sie es nach Durchführung der Stockwerkeigentümerversammlung versäumt hat, den Be-
schluss rechtzeitig bei Gericht einzureichen. Schliesslich genügt das Protokoll in der bei-
gebrachten Form nicht als Nachweis der Prozessermächtigung. Die Beschwerde erweist 
sich daher aus all diesen Motiven als unbegründet. 
Laut der vom Verwalter ausgestellten Vollmacht beabsichtigte er zuerst offenbar, im ei-
genen Namen zu klagen, wozu er nicht legitimiert war. Eingeleitet wurde die Klage dann 
aber im Namen der Stockwerkeigentümerversammlung. Wegen der hierfür notwendi-
gen, jedoch fehlenden Prozessermächtigung durch die Stockwerkeigentümergemein-
schaft war deren Verwalter indessen nicht legitimiert, diese im vereinfachten Verfahren 
zu vertreten und für diese gerichtlich die definitive Eintragung eines Pfandrechtes zu 
verlangen. Mangels Vertretungsmacht wurde die Stockwerkeigentümergemeinschaft, in 
deren Namen der Verwalter ohne Vollmacht bzw. ohne Ermächtigung handelte, durch 
seine Handlungen rechtlich nicht gebunden (Wermelinger, Zürcher Kommentar, N. 91 
zu Art. 712t ZGB). Mithin wurde sie auch nicht Partei im Verfahren. 


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Weil das Erfordernis der Ermächtigung im materiellen Recht begründet ist und die Aktiv-
legitimation nicht nachgewiesen wurde, hat das Bezirksgericht die Klage unter Hinweis 
auf Wermelinger (SVIT-Kommentar, Das Stockwerkeigentum, 2. A., 2014, N. 56 zu Art. 
712i ZGB) abgewiesen. Da nun aber die Klage nicht der Stockwerkeigentümergemein-
schaft zugerechnet werden kann, womit ihr gegenüber auch nicht die Wirkungen einer 
res iudicata eintreten, erscheint es richtiger, auf die vom Verwalter ohne Ermächtigung 
eingereichte Klage nicht einzutreten (so auch Wermelinger an anderer Stelle in dem von 
der Vorinstanz zitierten Kommentar, N. 79 Nichteintreten, N. 102 Nichteintreten oder 
Abweisen, N. 108 Nichteintreten jeweils zu Art. 712t ZGB; für Nichteintreten bereits Gil-
lioz, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par 
étage, SJZ 80/1984 S. 286 f.). Die Beschwerde wurde wiederum im Namen der Stock-
werkeigentümerversammlung ohne gehörigen Nachweis der Prozessermächtigung ein-
gereicht, weshalb sie rechtlich ebenfalls nicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft, 
sondern deren Verwalter zuzurechnen ist. Da sie nicht Partei des erstinstanzlichen Ver-
fahrens war, wäre ohnehin fraglich ob sie beschwerdelegitimiert gewesen wäre. 
6. Der Verwalter liess am 20. Juni 2017 beim Bezirksgericht im Namen der Stockwer-
keigentümergemeinschaft 
berichtigte 
Rechtsbegehren 
ausschliesslich 
gegen 
Y _________ und einen Auszug aus dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversamm-
lung vom 29. April 2017 einreichen. Die Bezirksrichter-Substitutin wird eingeladen zu 
prüfen, ob diese Eingabe als neue Klage im vereinfachten Verfahren (Art. 244 ZPO) 
entgegengenommen werden kann; diesfalls hätte die Stockwerkeigentümergemein-
schaft in nun gesetzeskonformer Weise vorgängig über die Prozessermächtigung ent-
schieden (vgl. Art. 712t Abs. 2 ZGB), wobei der Klägerin eine kurze Nachfrist anzusetzen 
wäre, um die Ermächtigung in korrekter Weise zu belegen (s. E. 4.5). 
7. Das Gericht entscheidet in der Regel im Endentscheid über die Prozesskosten, wel-
che sowohl die Gerichtskosten, namentlich die Entscheidgebühr, als auch die Parteient-
schädigung umfassen (Art. 95, Art. 104 f. ZPO). Die Verteilung der Prozesskosten richtet 
sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Verfahrens, indem die Prozesskosten im All-
gemeinen der unterliegenden Partei auferlegt werden (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO). Vor-
liegend wird die Beschwerde (zur erstinstanzlich Mitbeklagten s. vorstehende E. 4) im 
Ergebnis abgewiesen und auf die Klage nicht eingetreten, weshalb grundsätzlich die un-
terliegende Partei die Kosten des Verfahrens vor Bezirksgericht und ebenso jene des 
Rechtsmittelverfahrens trägt. Mangels Nachweis der Prozessermächtigung können 
diese nicht der Stockwerkeigentümergemeinschaft auferlegt werden; vielmehr sind sie 
vom Verwalter zu tragen, der als Stellvertreter ohne die erforderliche Ermächtigung das 


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Verfahren eingeleitet und damit die diesbezüglichen Kosten verursacht hat (Gillioz, 
a.a.O., S. 287; vgl. auch Art. 108 ZPO). Beklagte bzw. Beschwerdegegner liessen sich 
nicht vernehmen und haben somit keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung. 
Die Höhe der Prozesskosten richtet sich nach kantonalem Recht (Art. 96 und Art. 105 
Abs. 2 Satz 1 ZPO), im Kanton Wallis nach dem Gesetz betreffend den Tarif der Kosten 
und Entschädigung vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden (GTar) vom 11. Februar 
2009. Gemäss Art. 16 Abs. 1 GTar bewegt sich die Gebühr im vereinfachten Verfahren 
bei einem Streitwert von Fr. 2'001.-- bis Fr. 8'000.-- in einem Rahmen von Fr. 650.-- bis 
Fr. 1'800.--. Diese Ansätze gelten ebenfalls für das Beschwerdeverfahren, wobei ein Re-
duktions-Koeffizient von bis zu 60% berücksichtigt werden kann (Art. 19 GTar). Die Höhe 
der Gerichtsgebühr wird aufgrund des Streitwertes, des Umfangs und der Schwierigkeit 
des Falls, der Art von Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation nach 
dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 und 2 GTar). 
Das Bezirksgericht hat seine Kosten in korrekter Anwendung dieser Vorschriften festge-
setzt, was denn auch nicht beanstandet wurde. Das Kantonsgericht hatte sich mit pro-
zessualen Fragen zu beschäftigen, welche aufgrund ihrer mittleren Schwierigkeit mit ei-
nem gewissen, jedoch nicht ausserordentlichen Aufwand verbunden waren. Mit Rück-
sicht darauf ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 1‘000.-- festzusetzen. Diese Kosten des 
Rechtsmittelverfahrens sind mit dem von der Beschwerdeführerin geleisteten Kosten-
vorschuss in nämlicher Höhe zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO). 
 
Das Kantonsgericht erkennt: 
 
1. 
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen und es wird auf die 
vom Verwalter für die X _________ ohne die notwendige Ermächtigung einge-
reichte Klage vom 12. Januar bzw. 2. Februar 2017 gegen Y _________ sowie 
Z _________ nicht eingetreten. 
2. 
Das Bezirksgericht A _________ wird eingeladen zu prüfen, ob die Eingabe vom 
20. Juni 2017 mit berichtigten Rechtsbegehren gegen Y _________ und einem Aus-
zug aus dem Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung vom 29. April 2017 
nach Nachreichung einer verbesserten Ermächtigung als Klage der X _________ 
im vereinfachten Verfahren entgegengenommen werden kann (s. E. 6). 
3. 
Die Kosten des Bezirksgerichts von Fr. 700.-- werden dem Verwalter der 
X _________ auferlegt und mit dem erstinstanzlich geleisteten Kostenvorschuss 


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von Fr. 1‘000.-- verrechnet. Der Saldo von Fr. 300.-- wird durch die Bezirksge-
richtskasse zurückerstattet 
Der Verwalter trägt ebenfalls die Kosten des Schlichtungsverfahrens vor dem Ge-
meinderichteramt B _________ von Fr. 170.--. 
4. 
Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von Fr. 1‘000.-- werden 
dem Verwalter der X _________ auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvor-
schuss in gleicher Höhe verrechnet. 
5. 
Es werden keine Parteientschädigungen zuerkannt. 
 
Sitten, 27. November 2018