vs_gerichte · C1 11 93 · 2012-10-17 · fr
Miete & Pacht
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166 RVJ / ZWR 2014 Droit des obligations - bail à ferme agricole - ATC (Cour civile I) du 17 octobre 2012, X. SA c. dame Y. et Z.- TCV C1 11 93 Bail à ferme agricole : prise en charge des grosses réparations, indemnisation des améliorations apportées à la chose affermée, gestion d’affaires. - Prise en charge des grosses réparations nécessaires ; en l’espèce, décision du fermier de changer de cépage alors que les vignes ne sont ni épuisées ni malades (art. 22 LBFA ; consid. 6). - Indemnisation des améliorations de la chose affermée avec l’accord du bailleur ; en l’espèce, les travaux ont été réalisés sans l’accord du bailleur (art. 23 al. 2 LBFA ; consid. 7). - Conditions d’admissibilité du contrat avec soi-même et de la double représentation ; en l’espèce, le représentant à la fois du bailleur et du fermier n’a pas pu valablement consentir, pour celui-là, à l’exécution de travaux eu égard à leur importance et au paiement des frais de reconstitution (art. 34 CO ; consid. 8). - Notion de gestion d’affaires ; en l’espèce, gestion d’affaires parfaite irrégulière ; pres- cription de l’action en enrichissement illégitime (art. 67 al. 1, 422 CO ; consid. 9). Landwirtschaftliche Pacht: Tragung der Hauptreparaturen

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RVJ / ZWR 2014 
Droit des obligations - bail à ferme agricole - ATC (Cour civile I) 
du 17 octobre 2012, X. SA c. dame Y. et Z.- TCV C1 11 93 
Bail à ferme agricole : prise en charge des grosses réparations, 
indemnisation des améliorations apportées à la chose affermée, 
gestion d’affaires. 
- Prise en charge des grosses réparations nécessaires ; en l’espèce, décision du 
fermier de changer de cépage alors que les vignes ne sont ni épuisées ni malades 
(art. 22 LBFA ; consid. 6). 
- Indemnisation des améliorations de la chose affermée avec l’accord du bailleur ; en 
l’espèce, les travaux ont été réalisés sans l’accord du bailleur (art. 23 al. 2 LBFA ; 
consid. 7). 
- Conditions d’admissibilité du contrat avec soi-même et de la double représentation ; 
en l’espèce, le représentant à la fois du bailleur et du fermier n’a pas pu valablement 
consentir, pour celui-là, à l’exécution de travaux eu égard à leur importance et au 
paiement des frais de reconstitution (art. 34 CO ; consid. 8). 
- Notion de gestion d’affaires ; en l’espèce, gestion d’affaires parfaite irrégulière ; pres-
cription de l’action en enrichissement illégitime (art. 67 al. 1, 422 CO ; consid. 9). 
Landwirtschaftliche Pacht: Tragung der Hauptreparaturen am Pacht-
gegenstand, Entschädigung für Verbesserungen am landwirtschaftli-
chen Pachtgegenstand, Geschäftsführung ohne Auftrag 
- Tragung der notwendigen Hauptreparaturen am Pachtgegenstand; vorliegend 
entschied sich der Pächter für die Anpflanzung neuer Rebsorten, obwohl die alten 
Rebstöcke weder mangels Ertrags noch wegen Krankheiten hätten ersetzt werden 
müssen (Art. 22 LPG; E. 6). 
- Entschädigung für Verbesserungen am landwirtschaftlichen Pachtgegenstand, 
welche mit der Zustimmung des Verpächters vorgenommen wurden; vorliegend 
wurden die Arbeiten ohne Zustimmung des Verpächters vorgenommen (Art. 23 Abs. 
2 LPG; E. 7). 
- Gültigkeitsvoraussetzungen eines Vertrages im Falle des Selbstkontrahierens und 
der Doppelvertretung. Als gleichzeitiger Vertreter sowohl des Verpächters als auch 
des Pächters konnte Z. für Ersteren mit Rücksicht auf das Ausmass der Arbeiten 
weder in gültiger Weise deren Vornahme zustimmen noch die Verpflichtung zur 
Zahlung der Erneuerungskosten anerkennen (Art. 34 OR; E. 8). 
- Begriff der Geschäftsführung ohne Auftrag; vorliegend, unberechtigte echte 
Geschäftsführung ohne Auftrag; Verjährung des Bereicherungsanspruchs (Art. 67 
Abs. 1, Art. 422 OR; E. 9). 
 


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Faits (résumé) 
 
A. X. SA, dirigée alors par Z. qui était président du conseil d'adminis-
tration et engageait la société par sa signature individuelle, a pris à 
ferme de sa sœur, dame Y., une vigne d'environ 10 000 m2, moyen-
nant un fermage de 10 000 fr. par année. La vigne, plantée de gamay 
et de pinot noir, n'était ni épuisée, ni malade. En cours de fermage, X. 
SA a décidé de planter du cornalin et du cabernet, parce que ces 
cépages permettent de réaliser un vin plus apprécié des consomma-
teurs et qui peut donc être vendu pour un prix plus élevé. Il n'est pas 
établi que dame Y. y ait consenti et encore moins qu'elle ait accepté 
de participer aux frais. 
X. SA a exploité la vigne jusqu'à la fin de l'année 2003. Dès 2004, 
dame Y. l’a affermée à A. Sàrl. Au début de l'année 2004, B. a acquis 
la totalité du capital-actions de X. SA. Nouvellement nommés au 
conseil d’administration, C. et D. ont communiqué, le 27 février 2004, 
à Z. la décision prise de mettre fin, avec effet immédiat, aux rapports 
de travail. 
B. Le 5 avril 2005, X. SA a cité en conciliation dame Y. devant le juge 
de commune, puis a ouvert action à son encontre. Elle lui a réclamé le 
remboursement des frais qu'elle avait engagés et la restitution des 
fermages versés entre 2001 et 2003. Dame Y. s'est opposée à la 
demande en totalité. Elle a dénoncé l'instance à son frère Z. 
Par jugement du 1er avril 2011, la juge de district a condamné dame 
Y. à payer à X. SA 89 482 fr. (pour les travaux de repiquage) avec 
intérêt ; elle a mis les frais et les dépens à la charge de Z. 
En temps utile, Z. a interjeté appel et X. SA a formé un appel joint. 
 
Considérants (extraits) 
 
6.1 Il n’est pas contesté que X. SA et dame Y. sont liées par un 
contrat relevant de la loi sur le bail à ferme agricole du 4 octobre 1985 
(LBFA). Pour le juge de 1re instance, la reconstitution de la vigne doit 
être assimilée à des travaux qui excèdent largement l’entretien normal 
et qui doivent être supportés par le bailleur conformément à l’art. 22 


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LBFA. Selon cette disposition, le bailleur est tenu d’exécuter à ses 
frais les grosses réparations nécessaires pendant la durée du bail, 
dès que le fermier lui en a signalé la nécessité (al. 1). Le fermier peut 
en demander l’indemnisation au plus tard à la fin du bail (al. 2). Le 
fermier a le droit d’exécuter lui-même les grosses réparations néces-
saires, lorsque le bailleur, dûment avisé, ne les a pas entreprises 
dans un délai convenable et qu’il n’a pas contesté son obligation à cet 
égard. Pour que le fermier ait le droit d’exécuter une réparation à la 
place du bailleur, il faut cumulativement qu’il s’agisse d’une grosse 
réparation nécessaire, que le fermier ait avisé le bailleur et que celui-
ci ait reconnu son obligation, que ce soit tacitement ou expressément 
(Schmid-Tschirren, FJS n. 840 p. 29). 
6.2 La présente espèce ne relève pas de ce cas de figure. En pre-
mier lieu, il n’a été nullement démontré que les travaux de reconstitu-
tion étaient nécessaires. Selon les actes du dossier, la vigne, certes 
vieille, était néanmoins en plein rendement. La décision de la reconsti-
tuer a été prise pour des motifs d’ordre économique, à savoir per-
mettre à la demanderesse de commercialiser le produit de cépages 
de qualité supérieure dont elle pouvait tirer un meilleur profit. En 
second lieu, la bailleresse n’a pas été informée de l’éventuelle 
nécessité de procéder à la reconstitution et n’a jamais reconnu son 
obligation d’assumer le coût des travaux exécutés. 
7.1 Selon l’art. 23 al. 2 LBFA, le fermier peut demander à la fin du 
bail, une indemnité équitable pour les améliorations qu’il a apportées 
à la chose affermée avec l’accord du bailleur. La disposition réserve 
expressément toute convention contraire. 
7.2 En l’espèce, selon la convention des parties, la demanderesse 
renonçait à exiger une participation de la défenderesse pour des 
améliorations auxquelles elle n’aurait pas préalablement consenti. La 
demanderesse n’est dès lors pas fondée à réclamer le paiement des 
travaux, que ce soit au titre de grosse réparation ou au titre d’une 
indemnité équitable. 
8. Dans tous les cas, il faut constater que les travaux ont été exécu-
tés sans l’accord du bailleur. Un éventuel consentement donné par Z., 
en sa qualité de représentant à la fois du bailleur et du fermier, 
comme le soutient la demanderesse, ne saurait être retenu dès lors 
qu’il se heurterait à l’interdiction de la double représentation. 


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8.1 Selon la jurisprudence constante et l’opinion dominante, la 
conclusion d’un contrat par le représentant avec lui-même est en 
principe illicite en raison des conflits d’intérêt qu’elle génère. L’acte 
juridique passé de cette manière est donc nul, à moins que le risque 
que l’opération porte préjudice au représenté soit exclu d’après la 
nature de l’affaire, ou que le représenté ait spécialement autorisé le 
représentant à contracter avec lui-même ou qu’il ratifie ultérieurement 
le contrat. Les mêmes règles sont applicables à la double représen-
tation, savoir celle des deux parties à un contrat par un seul et même 
représentant, ainsi qu’à la représentation légale d’une personne 
morale par ses organes. Dans ce dernier cas, un pouvoir spécial ou 
une ratification de la part d’un organe supérieur ou de même rang est 
nécessaire, lorsqu’il y a risque de préjudice. L’accent est mis sur la 
protection de la partie représentée (Chappuis, Commentaire romand, 
n. 32 ad art. 34 CO ; ATF 127 III 332 consid. 2a). 
8.2 En l’espèce, si l’on considère le coût des travaux que la deman-
deresse prétend avoir engagés pour la défenderesse et l’ampleur de 
l’indemnité qu’elle lui réclame dans la présente procédure - plus de 
dix fois supérieure au fermage annuel et sans augmentation de celui-
ci -, il y avait manifestement risque que l’opération, qui servait directe-
ment les intérêts de la demanderesse, portât préjudice à dame Y., 
laquelle n’avait pas souhaité procéder à un tel investissement, n’avait 
pas spécialement autorisé son frère à agir dans ce sens, ni ratifié par 
la suite son comportement. Dans ces conditions, Z. n’a pas pu vala-
blement consentir, pour la défenderesse, à l’exécution de travaux de 
cette importance, ni reconnaître l’obligation de celle-ci d’assumer les 
frais de reconstitution. 
9.1 Si le fermier a effectué une amélioration sans l’accord préalable 
du bailleur et que celui-ci ne le donne pas ultérieurement, les règles 
de la gestion d’affaires sans mandat peuvent entrer en considération 
si l’amélioration a aussi été faite dans l’intérêt immédiat du bailleur 
(Studer/Hofer, Das Landwirtschaftliche Pachtrecht, Kommentar zum 
Bundesgesetz über die Landwirtschaftliche Pachrecht, vom 4. Oktober 
1985, Vorabduck 2007, n. 509 p. 144). Le bailleur est alors tenu 
d’indemniser équitablement le fermier. Il convient toutefois d’agir avec 
prudence dans ce contexte, en particulier lorsqu’il s’agit d’améliora-
tions importantes. Si les travaux n’étaient pas commandés par l’intérêt 
du bailleur, le fermier aura au plus droit à une indemnité équitable 


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pour les matériaux utilisés (art. 672 al. 1 CC) (Studer/Hofer, Le droit 
du bail à ferme agricole, Brugg 1988 p. 174). 
9.2 La loi distingue la gestion d'affaires parfaite (ou altruiste), effec-
tuée dans l'intérêt du maître (art. 422 CO), de la gestion d'affaires 
imparfaite (ou intéressée), entreprise dans l'intérêt du gérant. La 
gestion parfaite est régulière lorsqu'elle est commandée par les inté-
rêts du maître, qu'elle est justifiée et que le maître ne s'y est pas 
opposé de manière reconnaissable ; elle est parfaite et irrégulière 
lorsque le gérant avait bien l'intention d'agir dans l'intérêt du maître 
mais qu'il l'a fait sans que cela soit justifié par cet intérêt, voire 
contrairement à la volonté du maître (arrêt 4C. 234/1999 du 12 janvier 
2000, consid. 6/aa, publié in SJ 2000 I p. 421; Tercier/Favre, Les 
contrats spéciaux, 4e éd., n. 5945 et 5946). La gestion commandée 
par l’intérêt du maître n’implique pas que la gestion doive être indis-
pensable au maître ; il ne suffit pas non plus qu’elle lui soit simple-
ment utile. On appliquera ainsi une mesure objective de la condition, 
en déterminant ce qu’une personne raisonnable pouvait de bonne foi 
tenir pour commandé par les intérêts du maître lorsqu’elle a entrepris 
la gestion. Doctrine et jurisprudence exigent à cet égard que l’inter-
vention soit relativement urgente (Héritier Lachat, Commentaire 
romand, n. 2 et 3 ad art. 422 CO). 
9.3 Dans le cas présent, la gestion d'affaires parfaite et régulière 
n'entre pas en ligne de compte : Z., pour X. SA, a d’abord agi dans 
l’intérêt de la société et il n’y avait aucune urgence à procéder à la 
reconstitution, la vigne étant encore en rapport et n’étant pas malade, 
pour reprendre les termes du vigneron E. Une intervention de cette 
nature n’était dès lors pas commandée par l’intérêt de la défende-
resse. Comme Z. a néanmoins aussi agi dans l’intérêt de dame Y., on 
se trouve en présence d'une gestion d'affaires parfaite et irrégulière. 
9.4.1 En cas de gestion d’affaires parfaite irrégulière, les rapports 
entre les parties sont régis par les règles sur l’enrichissement illé-
gitime et la responsabilité civile (Héritier Lachat, op. cit., n. 21 ad 
art. 423 ; Tercier/Favre, op. cit., n. 6015 ss). 
Une action fondée sur l’enrichissement illégitime se prescrit par une 
année à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son 
droit (art. 67 al. 1 CO). Ce n’est pas seulement le droit à répétition qui 
doit être connu, mais également l’étendue approximative de la diminu-


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tion patrimoniale et la personne de l’enrichi (ATF 129 III 503 consid. 
3.4). 
9.4.2 En l’espèce, le contrat a pris fin le 31 décembre 2003. A cette 
date, X. SA, par son ancien administrateur, avait connaissance d’un 
éventuel enrichissement. Les nouveaux administrateurs en ont eu 
connaissance au plus tard le 16 mars 2004, puisqu’à cette date, selon 
les déclarations de D., la société s’est prévalue des faits à la base du 
présent litige dans un courrier adressé à Z. pour justifier la fin des 
rapports de travail. Le premier acte interruptif de prescription étant la 
citation en conciliation devant le juge de commune du 5 avril 2005 et 
la prescription ayant été expressément invoquée, il faut constater que 
toute action fondée sur l’enrichissement illégitime est prescrite. 
9.5 (…). 
9.6 L’on peut encore relever que le comportement de Z. - la reconsti-
tution de la vigne de sa sœur aux frais de la demanderesse - avait été 
dénoncé au juge pénal et qu’il n’a pas été retenu au titre de la gestion 
déloyale dans l’arrêt de renvoi dressé par le représentant du Ministère 
public le 19 janvier 2010. Une telle infraction aurait été retenue s’il 
avait été démontré, comme le soutient la défenderesse, que « d’en-
tente avec Mme Y., M. Z., au nom de la X. SA, a profité d’organiser le 
réfection et la reconstitution des vignes de Mme Y., et ce à la charge 
exclusive de la SA » (mémoire-demande, all. 17 ; écriture d’appel, 
all. 9). Or on sait que la défenderesse n’a pas eu connaissance des 
travaux entrepris et ne saurait se voir imputer une quelconque 
intention à cet égard. 
S’il fallait considérer que Z., à l’insu de dame Y. qui n’a pas été 
impliquée d’une manière ou d’une autre dans les travaux de reconsti-
tution, a agi contre les intérêts de la société, c’est lui qui doit en 
répondre en sa qualité d’administrateur. S’il fallait admettre encore 
que la défenderesse a bénéficié d’un enrichissement indu à la suite 
d’éventuelles malversations commises par son frère, elle ne pourrait 
en répondre qu’en vertu des dispositions des art. 62 ss CO. Or, on l’a 
vu, toute prétention fondée sur ces dispositions est prescrite. 
9.7 L’appel doit par conséquent être admis et la demande de X. SA 
rejetée. 


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Par arrêt du 1er mai 2013 (4A_679/2012), le Tribunal fédéral (Ire Cour 
de droit civil) a rejeté le recours en matière civile interjeté par X. SA 
contre ce prononcé. S’agissant de la prescription de toute prétention 
de X. SA, il a considéré ce qui suit. 
2.6 Quel que soit le fondement juridique envisagé, il faut donc 
déterminer si l'action formée par la recourante respecte ou non le 
délai de prescription annal prévu par l'art. 67 al. 1 CO. 
Il doit être rappelé que la recourante est une personne morale qui 
subsiste même si ses membres ou ses organes dirigeants changent. 
L'art. 55 CC dispose que la volonté de la personne morale s'exprime 
par ses organes et que ceux-ci l'obligent par leurs actes juridiques et 
par tous autres faits, ce qui revient à dire que la volonté exprimée par 
le ou les organes compétents de la personne morale, agissant en 
cette qualité, est opposable à la personne morale elle-même; or, s'il 
en est ainsi de la manifestation de volonté, on ne voit pas de raison 
pour qu'il n'en soit pas de même de la connaissance que l'organe 
pourrait avoir de tel ou tel fait; la connaissance de l'organe est 
opposable à la personne morale elle-même (ATF 56 II 183 consid. 2 ). 
Il résulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral 
(art. 105 al. 1 LTF) - que le frère de l'intimée, au moment du 
remplacement de cépages, avait qualité pour représenter seul la 
société recourante. Il a décidé le changement de cépage; il connais-
sait nécessairement, de façon immédiate, le résultat des vendanges, 
l'importance des travaux entrepris et pouvait aisément en déterminer 
le coût. Dès lors qu'il était organe de la société anonyme, sa 
connaissance des faits est opposable à celle-ci. La recourante ne 
prétend pas qu'elle aurait ignoré, à fin 2003, que l'intimée entendait 
mettre fin au fermage. En conséquence, elle disposait, dès le début 
de l'année 2004, de toutes les informations nécessaires pour l'intro-
duction d'une action en justice. Que la société ait changé de mains et 
nommé un nouveau conseil d'administration n'y change rien. A l'égard 
des tiers comme l'intimée, il faut s'en tenir à la constatation que la 
société connaissait les faits plus d'une année avant la citation en 
conciliation, de sorte que toute action soumise au délai de l'art. 67 
al. 1 CO est prescrite. 
La cour cantonale n'a dès lors pas transgressé le droit fédéral.