vs_gerichte · A1 22 171 · 2023-04-13 · de
Bauwesen
Bauwesen

A1 22 171 URTEIL VOM 13. APRIL 2023 Kantonsgericht Wallis Öffentlichrechtliche Abteilung Es wirken mit: Christophe Joris, Präsident; Jean-Bernard Fournier und Dr. Thierry Schnyder, Richter, sowie Vanessa Brigger, Gerichtsschreiberin, in Sachen K _________, L _________, M _________, ERBENGEMEINSCHAFT N _________, bestehend aus O _________, P _________, Q _________ und R _________, S _________, T _________, ERBENGEMEINSCHAFT U _________, vertreten durch V _________, und MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT W _________, vertreten durch

A1 22 171 
 
URTEIL VOM 13. APRIL 2023 
 
in Sachen 
 
K _________, L _________, M _________, ERBENGEMEINSCHAFT N _________, 
bestehend aus O _________, P _________, Q _________ und R _________, 
S _________, T _________, ERBENGEMEINSCHAFT U _________, vertreten durch 
V _________, und MITEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT W _________, vertreten durch 
X _________, Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt Fernando Willisch, 
 
gegen 
 
 
 
 


- 2 - 
 
STAATSRAT DES KANTONS WALLIS, Vorinstanz, 
Y 
_________ 
AG, 
Beschwerdegegnerin, 
vertreten 
durch 
Rechtsanwalt 
Dr. Aron Pfammatter, 
EINWOHNERGEMEINDE Z _________, 
 
 
(Bauwesen) 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 7. September 2022. 
 
 


- 3 - 
Sachverhalt 
 
A. Die Y _________ AG reichte am 10. Dezember 2018 bei der Einwohnergemeinde 
Z _________ (Gemeinde) ein Baugesuch für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern 
auf den Parzellen Nrn. xxx1, xxx2 und xxx3 auf dem Gebiet der Gemeinde Z _________ 
im Orte genannt "A _________" in der Wohnzone W3 ein. Das Baugesuch wurde im 
Amtsblatt Nr. xx1 vom xx.xx1 2019 publiziert, wogegen diverse Einsprachen eingereicht 
wurden. Am 14. Dezember 2020 reichte die Y _________ AG ein abgeändertes Bauge-
such ein, welches im Amtsblatt Nr. xx2 vom xx.xx2 2021 publiziert wurde. Diverse 
Personen hinterlegten dagegen eine gemeinsame Einsprache. Anlässlich der Einigungs-
verhandlung konnte keine Einigung erzielt werden. Der Gemeinderat bewilligte das Bau-
gesuch an der Sitzung vom 8. Juni 2021 und stellte die Baubewilligung am 21. Juni 2021 
aus. Die Einsprache wurde in einem Punkt gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. 
Die dagegen von K _________, L _________, M _________, der Erbengemeinschaft 
N _________, S _________, T _________, der Erbengemeinschaft U _________, sowie 
die Miteigentümergemeinschaft W _________ eingereichte Verwaltungsbeschwerde 
wies der Staatsrat am 7. September 2022 ab. 
B. Gegen den Entscheid des Staatsrates erhoben K _________, L _________, 
M _________, die Erbengemeinschaft N _________ (bestehend aus O _________, 
P _________, Q _________ und R _________), S _________, T _________, die 
Erbengemeinschaft U _________ (vertreten durch V _________), sowie die 
Miteigentümergemeinschaft W _________ (vertreten durch X _________) (Beschwer-
deführer) am 10. Oktober 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlichrecht-
lichen Abteilung des Kantonsgerichts und stellten folgende Rechtsbegehren: 
"1. 
Die vorliegende Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist gutzuheissen und der Entscheid des 
Staatsrates vom 07.09.2022 und damit die Baubewilligung der Gemeinde Z _________ vom 
21. Juni 2021 ist aufzuheben. 
2. 
Die Kosten von Verfahren und Entscheid des Verfahrens vor dem Staatsrat und des Verfah-
rens vor Kantonsgericht gehen zulasten der Beschwerdegegner. 
3. 
Den Beschwerdeführern wird für das Verfahren vor dem Staatsrat und das Verfahren vor Kan-
tonsgericht eine angemessene Parteientschädigung nach GTar zugesprochen." 
 
Die Beschwerdeführer machten geltend, die Gemeinde habe Art. 27 des kommunalen 
Bau- und Zonenreglements vom 22. Mai 2007 (BZR; vom Staatsrat homologiert am 
18. Juni 2008) zu Unrecht die Anwendung versagt und die Bestimmungen der Interkan-
tonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe vom 22. September 


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2005 (IVHB; SGS/VS 705.101) betreffend Attikageschosse verletzt. Art. 27 BZR wider-
spreche dem übergeordneten kantonalen Recht nicht und müsse weiterhin angewendet 
werden. Der Gemeinderat dürfe Art. 27 BZR nicht streichen, dies gehe weit über das 
gemäss Art. T1-1 Abs. 3 des Baugesetzes vom 15. Dezember 2016 (BauG; SGS/VS 
705) Zulässige hinaus. Über die Anpassung bzw. Streichung von Art. 27 BZR habe die 
Urversammlung der Gemeinde zu entscheiden. Die vom Staatsrat im Zusammenhang 
mit Art. 27 BZR zitierte kantonale Rechtsprechung sei vorliegend nicht einschlägig. Die 
Beschwerdeführer rügten weiter, das Bauvorhaben verletze bezüglich des Unterge-
schosses Art. 25 und 27 BauG und die Abstandsvorschriften. Zudem sei Art. 215 des 
Strassengesetzes vom 3. September 1965 (StrG; SGS/VS 725.1) verletzt, da frei zu-
gängliche Parkplätze ausserhalb des Gebäudes fehlen würden. Ausserdem seien be-
treffend die Auffahrt in die Tiefgarage nähere Abklärungen hinsichtlich des Lärmschut-
zes notwendig. Schliesslich kritisierten die Beschwerdeführer ein fehlendes Verkehrs-
konzept für die Baustelleninstallationen, nicht reglementkonforme Einstellräume sowie 
eine unzureichende Baugrubensicherung. 
C. Die Gemeinde beantragte am 7. November 2022 die kostenpflichtige Abweisung der 
Beschwerde. Sie hielt betreffend Abstandsvorschriften fest, ein Neubau müsse keinen 
grösseren als den auf seiner Parzelle vorgeschriebenen Grenzabstand einhalten, um 
den Gebäudeabstand zum altrechtlichen Gebäude auf der Nachbarparzelle zu wahren. 
Die beschränkte Anzahl Abstellplätze und der entsprechende Verkehr vermochten keine 
störenden Lärmimmissionen zu verursachen. Im Übrigen verwies sie auf die Baubewilli-
gung und ihre Beschwerdeantwort an den Staatsrat. 
D. Die Y _________ AG (Beschwerdegegnerin) beantragte am 11. November 2022 die 
Abweisung der Beschwerde, sofern darauf eingetreten werde, unter Kostenauflage zu 
Lasten der Beschwerdeführer sowie eine angemessene Parteientschädigung. Sie be-
zweifelte die Beschwerdelegitimation; die Beschwerdeführer würden nicht belegen, dass 
sie Eigentümer benachbarter Grundstücke seien. Weiter führte sie aus, das Bauvorha-
ben halte sämtliche Vorschriften ein und alle kantonalen Dienststellen hätten eine posi-
tive Vormeinung abgegeben. Die Beschwerdeführer würden rein appellatorische Kritik 
üben und sich mit dem angefochtenen Entscheid nicht auseinandersetzen. Art. 12 Abs. 
3 der Bauverordnung vom 22. März 2017 (BauV; SGS/VS 705.100) definiere das Attika-
geschoss verbindlich, das bewilligte Attikageschoss entspreche diesen Vorgaben. 
Selbst wenn man der Ansicht der Beschwerdeführer folgen könnte, würde dies die 
Rechtsprechung zur Gleichbehandlung im Unrecht verletzen; vorliegend seien die Vo-
raussetzungen dieser Praxis erfüllt. 


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E. Die Beschwerdeführer replizierten am 15. Dezember 2022, hielten ihre Rechtsbe-
gehren aufrecht und bekräftigten ihre Rügen. Sie entgegneten der Gemeinde, betreffend 
die Abstandsvorschriften sei ganz zu Beginn des Verfahrens noch eine Ausnahmebewil-
ligung gewährt worden, welche später ohne Begründung weggelassen worden sei (sic!) 
und hielten an ihrer Ansicht betreffend Lärmschutz fest. Sie widersprachen der Be-
schwerdegegnerin, eine Gleichbehandlung im Unrecht betreffend das umstrittene 
Attikageschoss komme in casu nicht in Frage. 
F. Die Gemeinde hielt mit Schreiben vom 13. Januar 2023 an ihrem Rechtsbegehren 
fest. Die Beschwerdegegner nahmen am 16. Januar 2023 Stellung und wiederholten ihre 
Auffassung, die Beschwerdeführer seien ihrer Rügepflicht nicht nachgekommen. 
G. Am 23. März 2023 reichte der Rechtsanwalt der Beschwerdeführer auf Ersuchen des 
Kantonsgerichts die Grundbuchauszüge der betroffenen Grundstücke ein. Das Gericht 
stellte dieses Schreiben (inklusive Kopien der Grundbuchauszüge) am 28. März 2023 
dem Rechtsanwalt der Beschwerdegegnerin zur Kenntnisnahme zu und hielt fest, es 
erachte diese Urkunden als hinreichend beweiskräftig; mit dem Entscheid sei in Kürze 
zu rechnen. Es wurden keine weiteren Rechtsschriften eingereicht. 
 
Erwägungen 
 
1. Der angefochtene Entscheid des Staatsrats stellt eine letztinstanzliche Verfügung im 
Sinne von Art. 72 des Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungs-
rechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die mangels Ausschlus-
ses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Die 
Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Staatsratsentscheids sowie 
als Eigentümer von Grundstücken, die sich in unmittelbarer Nähe der Bauparzellen be-
finden, durch diesen berührt - abgesehen von T _________ sowie V _________, deren 
Eigentümerstellung aus den Akten und den eingereichten Grundbuchauszügen nicht 
hervorgeht. Die Beschwerdelegitimation der drei letztgenannten Personen kann aber of-
fengelassen werden, da die übrigen Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse an 
der Änderung oder Aufhebung des angefochtenen Entscheids haben, so dass sie ge-
mäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legiti-
miert sind. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb 
einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG). 


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1.1 Der Devolutiveffekt bewirkt, dass der Rechtsmittelentscheid prozessual die ange-
fochtene Verfügung ersetzt. Allein der Rechtsmittelentscheid ist Gegenstand des an-
schliessenden oberinstanzlichen Beschwerdeverfahrens (Ruth Herzog/Michel Daum, 
Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. A., 2020, 
N. 18 zu Art. 72 VRPG). Als Folge des im Beschwerdeverfahren geltenden Devolutivef-
fekts bildet ausschliesslich der Entscheid des Staatsrats vom 7. September 2022, wel-
cher die Baubewilligung der Gemeinde vom 8./21. Juni 2021 ersetzt hat, Anfechtungs-
objekt (vgl. Art. 59 ff. und Art. 72 VVRG). Die Baubewilligung der Gemeinde gilt aber 
inhaltlich als mitangefochten (Urteile des Kantonsgerichts A1 20 208 vom 15. März 2021 
E. 1.1; vgl. BGE 139 II 404 E. 2.5 mit Hinweis; 136 II 539 E. 1.2). 
2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen, 
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2 
i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige 
oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht 
werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier nicht 
zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden. 
3. Die Beschwerdeführer beantragen als Beweismittel die von ihnen eingereichten 
Belege, die Edition des Baudossiers der Gemeinde sowie eine Ortsschau. 
3.1 Das Recht, Beweise zu beantragen, ist ein Teilgehalt des rechtlichen Gehörs und 
die Parteien haben das Recht, die Abnahme relevanter Beweise zu verlangen (BGE 146 
IV 218 E. 3.1.1; 145 I 167 E. 4.1). Das Beweisverfahren kann nach der Rechtsprechung 
und der herrschenden Lehre geschlossen werden, ohne damit das rechtliche Gehör zu 
verletzen, wenn die entscheidende Instanz sich ihre Überzeugung gebildet hat und ohne 
Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, der rechtsrelevante 
Sachverhalt würde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 144 V 361 E. 
6.5; 136 I 229 E. 5.3; ZWR 2009 S. 46 E. 3b; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A., 2013, N. 153 
und N. 537). Dies trifft u.a. zu, wenn eine Beweisführung über einen nicht rechtlich rele-
vanten Sachverhalt verlangt wird (Art. 80 Abs. 1 lit. d, Art. 56 und Art. 17 Abs. 2 VVRG; 
BGE 131 I 153 E. 3). Führen die von Amtes wegen vorzunehmenden Abklärungen die 
Verwaltung oder den Richter bei pflichtgemässer Beweiswürdigung zur Überzeugung, 
ein bestimmter Sachverhalt sei als überwiegend wahrscheinlich zu betrachten und es 
könnten weitere Beweismassnahmen an diesem feststehenden Ergebnis nichts mehr 


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ändern, ist auf die Abnahme weiterer Beweise zu verzichten (BGE 144 V 361 E. 6.5; 136 
I 229 E. 5.3; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, a.a.O., N. 153, 154 und 537). 
3.2 Der Staatsrat hat am 2. November 2022 die Akten des Verwaltungsbeschwerdever-
fahrens sowie die Akten des Baubewilligungsverfahrens der Gemeinde eingereicht. Die 
vorhandenen Akten enthalten mithin die entscheidrelevanten Sachverhaltselemente und 
genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, zur Beurteilung der rechtserheb-
lichen Fragen. Deshalb wird auf zusätzliche Beweisabnahmen - insbesondere eine Orts-
schau - verzichtet. 
4. Die Beschwerdeführer rügen eine falsche Rechtsanwendung der Bestimmungen zum 
Attikageschoss. Insbesondere sei Art. 27 BZR zu Unrecht die Anwendung versagt wor-
den. 
4.1 Art. A1-6.4 IVHB definiert Attikageschosse als auf Flachdächern aufgesetzte, zu-
sätzliche Geschosse. Das Attikageschoss muss bei mindestens einer ganzen Fassade 
gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um ein festgelegtes Mass zurückversetzt 
sein (Art. A1-6.4 Satz 2 IVHB). Die IVHB-Erläuterungen (Stand 3. September 2013) prä-
zisieren dazu in Ziffer 6.4.2, dass die Definition des Konkordats als Merkmal im Sinne 
einer Minimalvorschrift nur auf einer ganzen Fassade einen vom kantonalen Recht in 
seiner Dimension festzulegenden Rücksprung verlangt. 
4.2 Als Vollgeschosse gelten gemäss Art. 16 Abs. 1 BauG alle Geschosse von Gebäu-
den, ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse. Die Vollgeschosszahl wird für jeden 
Gebäudeteil separat ermittelt. Das Attikageschoss ist ein Geschoss, bei dem mindestens 
eine ganze Fassade gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um 2.5 Meter zu-
rückversetzt ist (Art. 12 Abs. 3 BauV). Gemäss Art. 3 Abs. 2 BauG können die Gemein-
den abweichende Vorschriften nur erlassen, wenn die Baugesetzgebung dies ausdrück-
lich vorsieht. Die Gemeinden können gemäss Art. 3 Abs. 3 BauG unter Einhaltung der 
ausschliesslich durch das kantonale Recht geregelten Definitionen strengere materielle 
Baupolizeivorschriften erlassen. 
4.3 Art. 27 BZR regelt die Dachausbauten. Gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung können 
Dachausbauten als Dach- oder Attikageschosse ausgestaltet werden. Attikageschosse 
müssen gemäss Art. 27 Abs. 1 BZR - gemessen zwischen den Schnittpunkten der ma-
ximalen Fassadenhöhe mit der Oberkante der Attikadecke - ringsum unter einem Winkel 
von 45° zurückstehen. Die Gemeinde hat auf der ersten Seite ihres auf der Internetseite 
der Gemeinde publizierten BZR folgenden Hinweis angebracht: 


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"Ab dem 1. Januar 2018 sind die gesetzlichen Bestimmungen des kBauG und der kBauV 
2018 unmittelbar anwendbar und haben Vorrang vor dem BZR. Auf die Anwendung von Art. 
27 BZR wird per 1. Januar 2018 verzichtet." 
Art. 27 BZR ist in der Online-Version des BZR durchgestrichen. 
4.4 In der Baubewilligung vom 8./21. Juni 2021 führt die Gemeinde in Ziffer 3 aus, dass 
gemäss Art. T1-1 Abs. 2 BauG die kommunalen Bau- und Zonenreglemente bis 2025 an 
das am 1. Januar 2018 in Kraft getretene neue kantonale Recht anzupassen seien. Ge-
mäss Art. T1-1 Abs. 3 BauG könne der Gemeinderat rein redaktionelle, nicht materielle 
Anpassungen vornehmen. Die Gemeinde erachte die unmittelbare, mehrere Jahre in 
Anspruch nehmende bzw. die Gesamtrevision des BZR überschneidende Anpassung 
des Teilbereichs "Attika" - d.h. nur eines Artikels des BZR - als nicht koordinier- und 
umsetzbar. Der in Art. 27 BZR festgelegte Rücksprung des Attikageschosses habe den 
im alten BauG verlangten allseitigen Rücksprung um ein bestimmtes Mass präzisiert. 
Diese Bestimmung sei in Anbetracht der ab 2018 geltenden übergeordneten kantonalen 
Gesetzgebung, welche nur noch einen Rücksprung um 2.50 m auf einer Fassadenseite 
verlange, hinfällig. Dies insbesondere, da der Verzicht auf den allseitigen Rücksprung 
dem Willen sowie der ständigen Praxis der Gemeinde seit der Einführung des neuen 
BauG am 1. Januar 2018 entspreche, welcher als solcher im BZR der Gemeinde klar 
angezeigt worden sei und in der anstehenden Gesamtrevision auch Fortbestand haben 
werde. 
4.5 Der Staatsrat hat im angefochtenen Entscheid erwogen, dass seit dem 1. Januar 
2002 zwingende kantonale Bestimmungen widersprechenden kommunalen materiellen 
Normen vorgehen würden. Das Kantonsgericht habe mehrfach festgehalten, dass das 
BauG gewisse Begriffe definiere, unter anderem auch die Vollgeschosse. Für die Be-
stimmung der Vollgeschosse gelte einzig die kantonale Definition. Die kommunale Zo-
nenordnung regle, wie viele Vollgeschosse in einer Zone errichtet werden dürfen. Das 
kantonale Recht regle jedoch abschliessend, inwiefern ein Vollgeschoss vorliege oder 
nicht. Gemäss Art. 16 BauG sei ein Attikageschoss kein Vollgeschoss. Art. 12 BauV 
konkretisiere, dass ein Attikageschoss ein Geschoss sei, bei dem mindestens eine Fas-
sade gegenüber dem darunterliegenden Geschoss um 2.5 m zurückversetzt sei. Die 
kantonalrechtlichen Definitionen in Bezug auf die Einordnung eines Geschosses in Voll-
geschoss, Unter-, Dach- oder Attikageschoss seien dabei abschliessend. Dies ergeben 
sich aus der zitierten kantonalen Rechtsprechung und aus der Gesetzessystematik bzw. 


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dem gesetzgeberischen Willen: Art. 12 BauV enthalte jeweils dort Vorbehalte, wo kom-
munale Regelungen weiterhin möglich seien. Das BZR der Gemeinde enthalte keine 
Begrenzung der Attikafläche. 
4.6 Die Vorinstanz verweist zwar zu Recht auf die für die Gemeinden verbindliche Defi-
nition des Attikageschosses nach Art. 12 Abs. 3 BauV, wonach mindestens eine ganze 
Fassade gegenüber dem darunter liegenden Geschoss um 2.5 m zurückversetzt sein 
muss. Sie übersieht jedoch, dass die Gemeinden gemäss Art. 3 Abs. 3 BauG unter Ein-
haltung der ausschliesslich durch das kantonale Recht geregelten Definitionen strengere 
materielle Baupolizeivorschriften erlassen können. In der Botschaft des Staatsrats zur 
Bauverordnung vom 22. März 2017 wird betreffend Art. 12 Abs. 3 BauV Folgendes aus-
geführt. 
"Abs. 3 definiert das «Attikageschoss» gemäss Ziff. 6.4 IVHB, entspricht jedoch nicht dem 
bisherigen Art. 12 Abs. 2 BauG (Bruttogeschossfläche von maximal 2/3 des darunter liegen-
den Geschosses). Gemäss der neuen Definition gilt als einzige Minimalvorschrift, dass ein 
Rücksprung von mindestens 2.5 Metern einer Fassade gegenüber dem darunter liegenden 
Geschoss vorgesehen werden muss. Diese Regelung ist grosszügiger und weniger bindend 
als der bisherige Art. 12 Abs. 2 BauG, denn die Gemeinden sind berechtigt, zusätzliche 
Anforderungen aufzustellen, wie der Rücksprung aller vier Fassaden oder die Festlegung 
eine Maximalfläche in Abhängigkeit zum darunter liegenden Geschoss (vgl. IVHB-Erläute-
rungen vom 3. September 2013 zu Ziff. 6.4)." 
Die in der Botschaft erwähnten IVHB-Erläuterungen vom 3. September 2013 halten in 
Absatz 2 zu Ziffer 6.4 fest, dass es den Kantonen freisteht, an mehreren oder an be-
stimmten Fassaden Rücksprünge zu verlangen und zusätzliche Flächenbeschränkun-
gen vorzusehen und dass die Kantone die Festlegung der Anzahl und des Masses der 
Rücksprünge auch den Gemeinden überlassen können, solange die Mindestanforderun-
gen des Konkordats – ein Rücksprung an einer ganzen Fassade – eingehalten sind. 
4.7 Folglich steht es den Gemeinden aufgrund von Art. 12 Abs. 3 BauV i.V.m. Art. 3 
Abs. 3 BauG frei, im Bau- und Zonenreglement betreffend das Attikageschoss nicht nur 
eine Flächenbeschränkung festzulegen, sondern auch den Rücksprung mehrerer oder 
aller Fassaden zu verlangen. Die Auffassung der Gemeinde, Art. 27 BZR sei in Anbe-
tracht der kantonalen Gesetzgebung, welche nur noch einen Rücksprung um 2.5 m einer 
Fassade verlange, hinfällig geworden, geht daher fehl. 


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4.8 Aus der von der Vorinstanz zitierten Rechtsprechung des Kantonsgerichts lässt sich 
nichts Gegenteiliges ableiten (vgl. E. 3.3 des angefochtenen Entscheids): In der Erwä-
gung 3.1 des Urteils des Kantonsgerichts A1 14 16 vom 31. Oktober 2014 wird auf die 
Art. 10, 11 und 13 des alten Baugesetzes vom 8. Februar 1996 (aBauG) verwiesen, 
welche Grenz- und Gebäudeabstand, die Bauhöhe, die Vollgeschosse und die Ausnüt-
zungsziffer definiert haben, sowie auf Art. 59 Abs. 1 aBauG, wonach die Gemeinden die 
Bemessungsmethode der Gebäudehöhe in ihren Reglementen nicht mehr frei bestimmt, 
sondern nur noch die effektive Höhe in quantitativer Hinsicht festgelegt haben. In den 
nachfolgenden Erwägungen ist das Kantonsgericht zum Ergebnis gelangt, dass das um-
strittene Bauprojekt die maximale Gebäudehohe gemäss Bau- und Zonenreglement der 
Gemeinde B _________ nicht eingehalten hat, unabhängig davon, ob man von einem 
Dach- oder von einem Attikageschoss ausgeht (Urteil des Kantonsgerichts A1 14 16 
vom 31. Oktober 2014 E. 3.2 f). Aus diesen Erwägungen betreffend das alte kantonale 
Baugesetz sowie das BZR einer anderen Gemeinde kann weder auf die Unvereinbarkeit 
von Art. 27 BZR mit Art. 12 BauV geschlossen werden, noch kann daraus abgeleitet 
werden, dass das vorliegend umstrittenen Attikageschoss den einschlägigen baurechtli-
chen Bestimmungen entspricht. Dasselbe gilt für das von der Vorinstanz zitierte Urteil 
des Kantonsgerichts A1 13 379 vom 23. Mai 2014, welches die gemäss aBauG und dem 
BZR der Gemeinde C _________ zulässige Gebäudehöhe bei einem gestaffelten Bau-
körper zum Gegenstand hatte. 
4.9 Auch die von der Gemeinde angerufene Übergangsbestimmung Art. T1-1 Abs. 3 
BauG ändert am oben Gesagten nichts: Diese Bestimmung erlaubt es dem Gemeinderat 
lediglich, während einer Übergangszeit von sieben Jahren mittels Beschlüssen rein re-
daktionelle, nichtmaterielle Anpassungen wie die terminologischen Neuerungen und die 
veränderten Verweise auf das neue Recht sowie der Hinweis auf die derogatorische 
Kraft der neuen kantonalen Gesetzgebung festzulegen. Die Aufhebung von Art. 27 BZR, 
welcher gemäss Art. 12 Abs. 3 BauV i.V.m. Art. 3 Abs. 3 BauG zulässige, strengere 
materielle Baupolizeivorschriften für das Attikageschoss enthält (siehe oben E. 4.6 f.), 
stellt keine rein redaktionelle Anpassung i.S.v. Art. T1-1 Abs. 3 BauG dar. Es handelt 
sich um die Abänderung bzw. Aufhebung einer materiellen baurechtlichen Bestimmung 
des BZR, welche gemäss Art. 36 des Ausführungsgesetzes zum Bundesgesetz über die 
Raumplanung vom 23. Januar 1987 (kRPG, SGS/VS 701.1) von der Urversammlung der 
Gemeinde angenommen werden muss. 


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4.10 Im Übrigen bezieht sich die in Art. T1-1 Abs. 3 BauG erwähnte Übergangszeit von 
sieben Jahren auf die betreffend die Ausnützungsziffer sowie die Gesamt- und Fassa-
denhöhe notwendigen Anpassungen des BZR an das neue kantonale Recht, welche die 
Gemeinden innert dieser Frist vornehmen müssen (Art. T1-1 Abs. 1 und 2 BauG; Urteil 
des Kantonsgerichts A1 21 61 vom 25. Januar 2022 E. 3.2.1). Inwiefern diese Über-
gangsbestimmungen den Gemeinderat daran hindern sollten, der Urversammlung vor 
2025 im Rahmen einer Teilrevision des BZR die Aufhebung von Art. 27 BZR betreffend 
das Attikageschoss zu unterbreiten, ist nicht ersichtlich (vgl. Art. 33 ff. kRPG; Art. 7 ff. 
des Gemeindegesetzes vom 5. Februar 2004 [GemG; SGS/VS 175.1]). 
5. Die Beschwerdegegnerin macht schliesslich geltend, dass Art. 27 BZR aufgrund der 
Rechtsprechung zur Gleichbehandlung im Unrecht in jedem Fall nicht anzuwenden und 
die Baubewilligung zu erteilen sei. 
5.1 Ein Recht auf gesetzeswidrige Gleichbehandlung wird nur ausnahmsweise aner-
kannt. Dafür müssen kumulativ drei Voraussetzungen erfüllt sein (vgl. BGE 146 I 105 
E. 5.3.1; Pierre Tschannen/ Markus Müller/ Markus Kern, Allgemeines Verwaltungs-
recht, 5. A., 2022, § 23 N. 521): 1. Die Behörde weicht in ständiger Praxis vom Gesetz 
ab. Erforderlich sind mehrere Vergleichsfälle, in welchen den einschlägigen Vorschriften 
die Anwendung versagt blieb. 2. Die Behörde gibt zu erkennen, dass sie auch in Zukunft 
nicht gesetzeskonform entscheiden wird. 3. Der gesetzwidrigen Begünstigung stehen im 
Einzelfall keine gewichtigen öffentlichen Interessen und keine schutzwürdigen Interes-
sen Dritter entgegen. Die Durchsetzung des objektiven Rechts und seiner Anliegen ist 
höher zu gewichten als der Anspruch auf zwar rechtsgleiche, aber gesetzwidrige Be-
günstigung; zudem schützt das objektive Recht nicht nur öffentliche Interessen, sondern 
vielfach auch die privaten Interessen von Nachbarn, Konkurrenten oder Verbänden. 
5.2 Die Beschwerdegegnerin plant gemäss ihrem Baugesuch und den dazugehörigen 
Unterlagen die Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern in der Wohnzone W3. In dieser 
Zone sind maximal drei Vollgeschosse zugelassen (Art. 51 BZR). Die Planunterlagen 
zeigen auf, dass die Häuser 2 und 3 jeweils über drei Obergeschosse und ein Attikage-
schoss verfügen, wobei die Attikageschosse nicht wie in Art. 27 BZR vorgesehen an 
allen Fassaden einen Rücksprung aufweisen (S. 261 ff.). 
5.3 Ob die Gemeinde seit dem 1. Januar 2018 in ständiger Praxis Baubewilligungen in 
Verletzung von Art. 27 BZR erteilt hat, kann offenbleiben, da das Interesse der Be-
schwerdeführer an der Einhaltung der auch ihrem Schutz dienenden Bauvorschrift jenes 
der Beschwerdegegnerin, das Bauprojekt in Abweichung von Art. 27 BZR unverändert 


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ausführen zu können, überwiegt (BGE 108 Ia 212 E. 4b). Die projektierten Mehrfamili-
enhäuser 2 und 3 verfügen über Attikageschosse mit fehlendem Rücksprung an allen 
Fassaden (Art. 27 BZR) bzw. weisen in der Wohnzone W3 jeweils ein Vollgeschoss zu 
viel auf (Art. 51 BZR). Diese Abweichung kann nicht als geringfügig bezeichnet werden. 
Für die Nachbarn ist die visuelle Wirkung eines Gebäudes mit einem Attikageschoss, 
welches einen Rücksprung an allen Fassaden aufweist, geringer als die eines Gebäudes 
mit einem Attikageschoss, bei dem nur eine Fassade um 2.5 m zurückversetzt ist (vgl. 
dazu das Urteil des Kantonsgerichts A1 15 43 vom 6. November 2015 E. 4.4). 
5.4 Das umstrittene Bauprojekt kann in der aufgelegten Form nicht bewilligt werden, da 
zwei der drei geplanten Mehrfamilienhäuser jeweils nicht reglementkonforme Attikage-
schosse bzw. zu viele Vollgeschosse aufweisen (Art. 27 BZR i.V.m. Art. 51 BZR). Es 
erübrigt sich daher, die anderen von den Beschwerdeführern vorgebrachten Rügen zu 
prüfen (Urteil des Kantonsgerichts A1 15 43 vom 6. November 2015 E. 5.2). 
6. Die Beschwerde wird nach dem Gesagten gutgeheissen und der angefochtene Ent-
scheid wird aufgehoben. Bei diesem Verfahrensausgang gelten die Beschwerdeführer 
als obsiegende Partei mit den entsprechenden Folgen für die Tragung der Kosten und 
für die Zusprechung einer Parteientschädigung. 
6.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu 
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise 
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von der 
Grundregel abzuweichen, weshalb die Beschwerdegegnerin die Gerichtsgebühr bezah-
len muss. Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädi-
gungen vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 
173.8) setzen sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Ge-
richtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der öffent-
lichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.-- 
und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar). Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie seines Um-
fangs und Schwierigkeitsgrads wird die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 1 500.-- fest-
gesetzt. 
6.2 Die Beschwerdeinstanz gewährt der ganz oder teilweise obsiegenden Partei auf Be-
gehren die Rückerstattung der notwendigen Kosten, die ihr entstanden sind (Art. 91 Abs. 
1 VVRG). Die Entschädigung wird im Dispositiv beziffert und der Staats- oder Gemein-
dekasse auferlegt, soweit sie aus Billigkeitsgründen nicht der unterliegenden Partei auf-
erlegt werden kann (Art. 91 Abs. 2 VVRG). Diese ist global festzusetzen und umfasst die 


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Entschädigung an die berechtigte Partei sowie ihre Anwaltskosten (Art. 4 des Gesetzes 
betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor Gerichts- oder Verwaltungs-
behörden vom 11. Februar 2009 [GTar; SGS/VS 173.8]), die in Anwendung der Art.27 
ff. GTar festzusetzen sind und im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren zwischen 
Fr. 1 100.-- und Fr. 11 000.-- betragen (Art. 39 GTar). Aufgrund des Umfangs, des ge-
schätzten Aufwands, der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles wird den anwalt-
lich vertretenen Beschwerdeführern eine Parteientschädigung für die Verfahren vor dem 
Staatsrat und dem Kantonsgericht in der Höhe von Fr. 2 500.-- zugesprochen (Mehr-
wertsteuer inklusive), welche vom Kanton zu tragen ist. 
 
Demnach erkennt das Kantonsgericht: 
 
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid wird aufgeho-
ben. 
2. 
Die Gerichtskosten von Fr. 1 500.-- werden der Y _________ AG auferlegt. 
3. Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von Fr. 2 500.-- zu Lasten 
der Y _________ AG zugesprochen. 
4. 
Das Urteil wird den Beschwerdeführern, der Y _________ AG, der Einwohnerge-
meinde Z _________ und dem Staatsrat des Kantons Wallis schriftlich mitgeteilt. 
 
Sitten, 13. April 2023