vs_gerichte · A1 25 53 · 2026-02-19 · fr
Bauwesen
Bauwesen


A1 25 53 
 
 
ARRET DU 19 FÉVRIER 2026 
 
Tribunal cantonal du Valais 
Cour de droit public 
 
Composition : Christophe Joris, président ; Dr. Thierry Schnyder et Matthieu 
Sartoretti, juges ; Patrizia Pochon, greffière ; 
 
en la cause 
 
V _________ SA, recourante, représentée par Maître Stéphane Coudray, avocat à 
Martigny, 
 
contre 
 
CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, autorité attaquée, COMMUNE DE W _________, autre 
autorité, X _________ SA, Y _________ SA, Z _________ SA, tous trois tiers 
concernés, représentés par Maître Damien Revaz, avocat à Martigny. 
 
(construction & urbanisme) 
recours de droit administratif contre la décision du 26 février 2025 


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Faits 
 
A. A _________ née B _________, est directrice, avec signature individuelle, de 
Z _________ SA, société de siège à C _________ et dont le but est « en Suisse et à 
l'étranger, achat, vente, exploitation, location et construction de tous immeubles, à 
l'exception des opérations prohibées par la LFAIE ; conseils, services, prestations et 
activités dans les domaines de la production, de la communication, du marketing, de la 
distribution et de la commercialisation de biens et produits, notamment alimentaires et 
de consommation courante (cf. statuts pour but complet) ». Son époux, D _________, 
en est l’unique administrateur. 
E _________ est administratrice, avec signature individuelle, de X _________ SA, 
société de siège à C _________ et dont le but est « achat, vente, gestion, location, 
pilotage, courtage, promotion de tous biens immobiliers, ainsi que toutes prestations de 
conseils et services dans le domaine de l'immobilier, à l'exclusion de toutes les 
opérations prohibées par la LFAIE (cf. statuts pour but complet) ». 
D _________ est administrateur, avec signature individuelle, de Y _________ SA, 
société de siège à F _________ et dont le but est « l'achat, la vente, la location, le 
pilotage, le courtage, la promotion de tous biens immobiliers, ainsi que toutes prestations 
de conseils et services dans le domaine de l'immobilier, à l'exclusion de toutes les 
opérations prohibées par la LFAIE ; la production, le conseil, la communication, le 
marketing, la distribution et la commercialisation de produits alimentaires, de 
consommation courante et d'autres produits en Suisse et à l'étranger, ainsi que toutes 
activités et prestations de services et conseils en matière de communication, marketing, 
distribution et commercialisation aux fabriquants de produits alimentaires, de 
consommation courante et d'autres produits à l'étranger et en Suisse (pour but complet 
cf. statuts) ». 
B. Le 16 septembre 2022, X _________ SA, Y _________ SA et Z _________ SA (ci-
après : X _________ SA et consorts) ont déposé, par l’intermédiaire de D _________, 
une demande d’autorisation de construire relative à un projet de « transformation avec 
agrandissement construction en sous-sol et nouvelle construction » sur la parcelle 
no xxx, plan no yyy, au lieu-dit « G _________ », sur le territoire de la commune de 
W _________, dont elles sont copropriétaires (dos. communal, p. 370) depuis le 
6 septembre 2021. Ce bien-fonds, lequel supporte actuellement déjà un chalet, est 
colloqué en zone de centre touristique T1 selon le plan d’affectation des zones (PAZ) et 


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le règlement des constructions et des zones (RCCZ), homologués par le Conseil d’Etat, 
les 6 février 2002 et 25 juin 2003. A cette demande étaient joints deux formulaires 
intitulés « Nouveaux logements soumis à une restriction d’utilisation – Logement en 
résidence principale », élaborés par la commune de W _________, datés du 29 août 
2022 et signés respectivement par E _________, domiciliée à C _________, et 
A _________, également domiciliée à C _________, en qualité de futures utilisatrices 
desdits biens. À la question de connaître la distance entre le logement et le lieu de travail, 
la première nommée a indiqué 0 km tandis que la seconde a mentionné 160 km. Par 
ailleurs, il y était précisé que l’accès au logement était assuré toute l’année (dos. 
communal, p. 373). 
Le projet prévoyait la construction d’un chalet de deux logements, « N _________ », 
dévolus à la résidence principale, composés comme suit : 
Appartement A : 
Etage +1 : trois chambres, une salle de bain (sdb), une salle de douche (sdd), 
un séjour, une cuisine/repas 
Appartement B 
Étage +2 : trois chambres, deux sdb, une sdd, une salle tv 
Étage +3 : une cuisine, une salle de séjour/repas, une buanderie 
Étage +4 : une chambre avec dressing, un bureau, une sdb, un réduit, une 
loggia 
Il prévoyait également l’agrandissement d’un chalet existant pour y aménager deux 
logements, « O _________ », libres d’utilisation en vertu de l’art. 11 LRS, et composés 
ainsi : 
Appartement A 
Etage +1 : trois chambres, trois sdb 
Étage +2 : deux chambres, deux dressing, deux sdb, un wc 
Étage +3 : un séjour cuisine/coin repas 
Appartement B 
Etage +1 : trois chambres, trois sdb 
Étage +2 : trois chambres, trois sdb 
Étage +3 : un séjour cuisine/coin repas, un wc 
En outre, l’ensemble des logements disposera d’un accès aux espaces communs 
suivants : 
Sous-sol : un local technique piscine, une cave, une cave/buanderie, 10 places 
de parking 


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Rdc : 
une piscine, un jacuzzi, un spa, un hammam, une sdb, deux caves, 
deux locaux à skis, un local technique, un local technique électrique, 
6 places de parking 
C. La publication de cette demande au B.O. no xx du xx.xx.xxxx a notamment suscité 
l’opposition de V _________ SA, propriétaire des parcelles nos xxx1 et xxx2, directement 
attenantes au projet. Celle-ci a invité la Municipalité à procéder au calcul des 
rabattements de façades afin de s’assurer que les distances à la limite soient en tous 
points respectées, tout comme celui de la surface brute de plancher utile (SPBU). A cet 
égard, elle a soutenu que la conformité du projet, lequel ne pouvait être achevé qu’après 
l’échéance de la période transitoire de sept ans (art. 1 T1-1 LC) devait être examinée 
sous l’angle exclusif de l’indice brut d’utilisation au sol (IBUS). Cela étant, elle a encore 
invoqué une éventuelle violation de la LRS. A la suivre, la mise à l’enquête, en l’espace 
de dix mois, de deux projets pour l’essentiel très similaires (trois résidences principales 
pour deux ultérieurement) et le changement d’acquéreurs devaient conduire à 
s’interroger sur la réalité des intentions qui avaient été manifestées. En outre, elle a fait 
part de ses craintes quant à la réelle intention de A _________ de s’installer en résidence 
principale à H _________ dès lors que son lieu de travail se trouvait à plus de 160 km. 
D. Les 18 et 25 janvier 2023, X _________ SA et consorts ont indiqué que les deux 
nouveaux logements étaient soumis à une restriction d’utilisation en tant que résidences 
principales. A cette fin, elles ont déposé deux déclarations d’intention datées du 
12 janvier 2023 (dos. communal, p. 19). 
E _________ y confirme avoir la ferme intention de s’établir en résidence principale et 
d’habiter dans l’appartement qui sera construit à l’étage +1 du projet en cours 
d’autorisation sur la parcelle no xxx. Elle précise que, comme convenu avec les sociétés 
qui portent le projet, elle a l’intention de devenir propriétaire de ce bien pour un prix de 
vente d’environ 1,5 million de francs (soit un prix au m2 construit de 15'000 francs). Elle 
y indique aussi être domiciliée à C _________ et être salariée auprès de J _________ 
SA (de siège à I _________) dont elle est l’unique administratrice, activité qu’elle exerce 
à domicile tout en visitant régulièrement les magasins que la société exploite en Suisse 
romande. 
A _________ a fait de même en confirmant avoir la ferme intention de s’établir en 
résidence principale et d’habiter dans l’appartement qui sera construit aux étages +2 et 
+3 du projet en cours d’autorisation sur la parcelle no xxx à H _________. Elle a aussi 
précisé que, comme convenu avec les sociétés qui portent le projet, elle a l’intention de 
devenir propriétaire de ce bien pour un prix de vente d’environ 4,5 millions de francs (soit 


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un prix au m2 construit de 15'000 francs). Elle a indiqué être domiciliée à H _________, 
tout en précisant être sans activité professionnelle mais exercer la fonction de directrice 
de la société Z _________ SA, dont son époux est l’unique administrateur. Elle a 
expliqué que cette situation justifiait l’indication, dans la déclaration signée le 29 août 
2022, d’une distance de 160 km entre le logement et le lieu de travail, le siège de cette 
société se trouvant à C _________, tout en précisant que son activité était exercée à 
domicile. 
Le 15 mai 2023, le Conseil municipal de W _________ (ci-après : le Conseil municipal) 
a informé E _________ et A _________ que la mention d’une utilisation des logements 
en qualité de résidence principale serait inscrite au registre foncier (RF) dès l’entrée en 
force de l’autorisation de bâtir. Il les a par ailleurs rendues attentives à la teneur des art. 
21 et 22 LRS. 
E. Par décision notifiée le 14 juillet 2023, le Conseil municipal a écarté les oppositions 
et délivré le permis de bâtir requis, sous réserves et conditions (dos. communal, p. 30). 
S’agissant d’une éventuelle violation de la LRS, le Conseil municipal a considéré que les 
utilisateurs finaux de la construction étaient connus. En outre, les circonstances 
examinées par l’autorité, « à savoir la situation de l’immeuble (zone de construction, 
accessibilité toute l’année), la conception de celui-ci dans l’optique d’une occupation à 
l’année, son prix, et les motifs tenant à la personne qui entend y habiter (résidence 
actuelle, déclaration d’intention de l’intéressé lui-même) » ne révélaient aucune fraude 
à la LRS (ch. 2.2.4, p. 6). 
Sous le chiffre 6 intitulé « Affectation de la construction », le Conseil municipal a réitéré 
le constat d’absence de violation à la LRS (ch. 6.1). Il a considéré que les deux nouveaux 
logements du chalet « N _________ » (no EGID / EWID xxxx / 1 pour l’appartement au 
1er étage et le no EGID / EWID xxxx / 2 pour l’appartement occupant les étages 
supérieurs) devaient être utilisés, de manière exclusive et permanente, comme 
résidences principales par des personnes domiciliées sur la commune. A ce titre, une 
mention correspondante (« résidence principale ou logement assimilé à une résidence 
principale selon l’art. 7 al. 1 let. a LRS ») devait être inscrite au RF (ch. 6.2). S’agissant 
des logements existants agrandis, ainsi que de ceux cédant leur potentiel 
d’agrandissement, aucun logement supplémentaire (par division) ne pouvait être créé. 
Une mention d’interdiction de division, respectivement de création d’un logement 
supplémentaire au sens de l’art. 11 al. 3 LRS en lien avec l’art. 6 LC, devait être inscrite 
au RF (ch. 6.3). La décision prévoyait en outre que, compte tenu du transfert de la 


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possibilité d’agrandissement d’un logement à un autre, une servitude de transfert de 
surface utile principale (SUP), grevant et bénéficiant à chacun des logements, ainsi qu’à 
la commune, devait être inscrite au RF avant le début des travaux (ch. 6.4). Par ailleurs, 
une mention de restriction de droit public à la propriété/interdiction de changement 
d’affectation (art. 6 LC) pour les pièces comptabilisées dans les surfaces utiles 
secondaires (SIA 416), avec annotation du gain illicite, à savoir les locaux à usage 
commun ainsi que lesdites pièces, devait être inscrite au RF en faveur de la commune 
après l’entrée en force de la décision (ch. 6.5). Enfin, se référant à la jurisprudence du 
Tribunal fédéral, le Conseil municipal a rappelé que le cumul des art. 11 al. 2 et 11 al. 3 
LRS n’était pas admissible. Il a précisé que l’autorisation délivrée portait sur une 
transformation, si bien que les travaux devaient respecter les couleurs usuelles figurant 
sur les plans approuvés (noir/jaune/rouge). En particulier, le bâtiment ne devait en aucun 
cas être démoli, même par étapes ; son aspect architectural ne pouvait pas être modifié 
de manière substantielle ; la construction existante ne devait pas être vidée de sa 
substance et les SUP devaient être maintenues à l’emplacement autorisé (ch. 6.6.1 à 
6.6.3). Enfin, les dates importantes des travaux de démolition devaient être indiquées 
dans un planning de chantier ainsi que sur l’annonce de début de travaux. Tout 
changement devait aussi être communiqué. En cas de manquement à ces obligations, 
une amende pouvait être prononcée. 
F. Le 25 juillet 2023, V _________ SA a déposé auprès du Conseil d’Etat une requête 
d’octroi de l’effet suspensif, avant de recourir, le 16 août 2023, à l’encontre de la décision 
municipale. A la suivre, son droit être entendu avait été violé dès lors que le Conseil 
municipal n’avait pas examiné le bien-fondé de ses motifs d’opposition relatifs à une 
prétendue violation de la LRS. Elle a soutenu qu’il n’était pas établi que les deux 
nouveaux logements soient destinés à la résidence principale. En outre, elle a fait valoir 
que la jurisprudence du Tribunal fédéral rendue en lien avec l’art. 11 al. 2 LRS pourrait 
également trouver application dans le cadre de l’art. 11 al. 3 LRS. Cela étant, elle a 
encore relevé que, du point de vue esthétique, le nouveau bâtiment projeté était hors 
d’échelle par rapport à la construction existante, ce qui devait également conduire à 
l’annulation de l’autorisation de bâtir délivrée. 
Le 21 septembre 2023, X _________ SA et consorts ont conclu, sous suite de frais et 
de dépens, au rejet du recours. Selon elles, la décision attaquée était suffisamment 
motivée. Elles ont, en outre, soutenu que les déclarations d’intention versées en cause 
permettaient de répondre aux griefs soulevés dans l’écriture de recours. Elles ont par 


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ailleurs nié toute absence d’identité entre le bâtiment principal préexistant et le bâtiment 
agrandi et allégué que les exigences de l’art. 11 al. 3 LRS étaient respectées. 
Le 21 septembre 2023, le Conseil municipal a transmis le dossier de la cause et indiqué 
qu’il s’en remettait à justice. 
Le 24 novembre 2023, V _________ SA a maintenu ses conclusions. 
G. Par décision du 26 février 2025, le Conseil d’Etat a rejeté le recours, sous suite de 
frais et de dépens, tout en classant la requête d’effet suspensif du 25 juillet 2023. En 
bref, il a nié l’existence d’une violation du droit d’être entendu de V _________ SA vu 
que la question de l’utilisation finale de la construction projetée avait été abordée dans 
la décision querellée. En particulier, le Conseil municipal avait retenu que les 
déclarations du 29 août 2022 prouvaient que E _________ et A _________ seraient les 
utilisatrices finales des appartements, ce qui était suffisant au regard du droit à obtenir 
une décision motivée. 
Sur le fond, le Conseil d’Etat a rejeté l’existence d’une violation de la LRS en estimant 
que l’inscription d’une mention « résidence principale ou comme logement assimilé à 
une résidence principale » au RF, couplée aux engagements écrits d’E _________ et de 
A _________, à savoir les formulaire intitulés « Nouveaux logements soumis à une 
restriction d’utilisation – Logement en résidence principale » du 29 août 202, ainsi que 
les déclarations d’intention du 12 janvier 2023, garantissaient le respect de la LRS. Par 
ailleurs, il a retenu que le dossier n’était pas lacunaire et qu’aucun indice ne rendait 
irréaliste l’intention ou la possibilité d’utiliser les logements projetés comme résidences 
principales. A cet égard, il a précisé que E _________ et A _________ avaient confirmé, 
dans leur déclaration d’intention, avoir la volonté de s’établir en résidence principale 
dans le bâtiment à construire (E _________ à l’étage +1 et A _________ aux étages 
+2+3), d’y habiter et de l’acheter. En outre, l’autorité attaquée a retenu que E _________ 
travaillait à domicile ou en déplacement et que A _________ était déjà domiciliée à 
H _________, tout en précisant que cette dernière, sans activité lucrative, exerçait la 
fonction de directrice de Z _________ SA à domicile. Enfin, il a écarté une violation de 
l’art. 11 LRS, lequel n’avait pas pour but de régler l’esthétique du bâti et ne permettait 
pas de refuser un projet pour des questions d’identité architecturale. Au demeurant, le 
caractère inesthétique du projet n’avait pas été démontré. 
H. Le 2 avril 2025, V _________ SA a formé céans un recours de droit administratif 
contre ce prononcé, en prenant les conclusions suivantes : 


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« 1. Le recours de droit administratif formé par V _________ SA à l’encontre de la décision en matière 
de construction délivrée le 26 février 2025 par le Conseil d’Etat du canton du Valais est admis. 
2. La décision en matière de construction délivrée le 26 février 2025 par le Conseil d’Etat du Valais 
est annulée. 
3. Par voie de conséquence, l’autorisation de construire délivrée le 14 juillet 2023 par la Commune 
de W _________ à X _________ SA, Y _________ SA et Z _________ SA en vue de la 
construction d’une habitation en résidence principale avec parking souterrain et transformation 
avec agrandissement d’un chalet sur la parcelle no xxx, folio no yyy, lieu-dit G _________/ 
H _________, zone touristique centre T1 est purement et simplement annulée. 
4. Les frais de procédure, ainsi qu’une indemnité pour les dépens de V _________ SA, selon 
décompte LTar à déposer, sont mis à la charge de X _________ SA, Y _________ SA et 
Z _________ SA, solidairement entre elles, respectivement à charge de l’Etat du Valais. » 
Le 14 mai 2025, le Conseil municipal s’en est remis à justice. 
Le 28 mai 2025, le Conseil d’Etat a déposé son dossier et proposé le rejet du recours. 
Le 6 juin 2025, X _________ SA et consorts ont conclu, sous suite de frais et de dépens, 
au rejet du recours. Ils ont joint à leur mémoire-réponse deux attestations datées du 
5 juin 2025 et signées par E _________ et A _________. 
 
Considérant en droit 
 
1. 
1.1 Aux termes des art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA, a qualité pour former un 
recours de droit administratif devant le Tribunal cantonal quiconque est atteint par la 
décision litigieuse et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou 
modifiée. La qualité pour recourir s’analyse à la lumière de la jurisprudence rendue en 
application de l’art. 89 LTF, le droit cantonal n’ayant en l’occurrence pas une portée plus 
large (ATF 144 I 43 consid. 2.1, cité p. ex. in : arrêt du Tribunal fédéral 1C_130/2022 du 
1er mai 2023 consid. 3.1 ; ACDP A1 24 232 du 3 septembre 2025 consid. 1). 
En matière de droit des constructions, le voisin est habilité à recourir lorsqu'il est atteint 
de manière certaine ou du moins avec une probabilité suffisante par la gêne que la 
décision peut occasionner (ATF 140 II 214 consid. 2.3). Il doit retirer de l'annulation ou 
de la modification de celle-ci un avantage pratique qui permette d'admettre qu'il est 
touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres 
habitants de la commune (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_343/2023 du 20 août 2024 consid. 3.1). Tel est en principe le cas du voisin direct de 
la construction ou de l'installation litigieuse (ATF 139 II 499 consid. 2.2). 


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En l’occurrence, V _________ SA est propriétaire des parcelles nos xxx1 et xxx2, 
directement attenantes au projet litigieux. Partant, elle a qualité pour recourir. 
1.2 Le recours de droit administratif respecte en outre les autres exigences de forme 
(cf. art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA), de sorte qu’il convient d’entrer en 
matière. On rappellera toutefois qu’en vertu de l’effet dévolutif du recours, la décision du 
Conseil d’Etat du 26 février 2025 est seule attaquable céans (art. 72 LPJA). A cet égard, 
la conclusion no 3 formulée dans le mémoire de recours, qui demande l’annulation de la 
décision communale du 14 juillet 2023 délivrant l’autorisation de construire sollicitée par 
X _________ SA et consorts, est irrecevable. 
2. Le Conseil d’Etat a déposé en cause son dossier, lequel contient le dossier communal 
(xx-xx). La demande de la recourante est dès lors satisfaite (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 
et 17 al. 2 LPJA). 
3. Dans un grief d’ordre formel, la recourante se plaint de l’insuffisance de la motivation 
de la décision attaquée, reprochant au Conseil d’Etat de ne pas avoir discuté le bien-
fondé de ses critiques tirées de la violation de la LRS, en particulier des réserves émises 
à l’égard des déclarations sur l’honneur de E _________ et de A _________. 
3.1 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) l'obligation pour 
le juge de motiver ses décisions, afin que le justiciable puisse les comprendre et exercer 
son droit de recours à bon escient. Pour satisfaire à cette exigence, il suffit que l'autorité 
mentionne au moins brièvement les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé 
sa décision. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de 
preuve et griefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter à ceux 
qui, sans arbitraire, lui paraissent pertinents (ATF 143 III 65 consid. 5.2). Savoir si la 
motivation présentée est convaincante est une question distincte de celle du droit à une 
décision motivée. Dès lors que l'on peut discerner les motifs qui ont guidé le juge, le droit 
à une décision motivée est respecté même si la motivation présentée est erronée. La 
motivation peut être implicite et résulter des différents considérants de la décision 
(ATF 141 V 557 consid. 3.2.1 et les réf. cit. ; arrêt du Tribunal fédéral 9C_589/2024, 
9C_605/2024 du 12 novembre 2025 consid. 6.2). 
3.2 En l’espèce, la décision attaquée a examiné les motifs avancés par la recourante 
quant à la crédibilité et la véracité des déclarations sur l’honneur déposées par 
E _________ et de A _________ en retenant que celles-ci seraient les utilisatrices 
finales de la construction projetée dévolue à la résidence principale. Ainsi, la motivation 
contenue dans la décision attaquée permettait à la recourante de comprendre la position 


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du Conseil d’Etat et de la contester utilement. L’intéressée ne peut manifestement 
soutenir le contraire dès lors qu’elle s’attache à démontrer devant le Tribunal de céans 
que cette décision méconnaît le droit quant au fond. S’agissant du point de savoir si la 
motivation avancée par le Conseil d’Etat est convaincante, ce que conteste la 
recourante, il relève d’une question distincte, examinée ci-après, de celle relative au 
respect du droit à obtenir une décision motivée. En conséquence, le grief tiré d’une 
violation du droit d’être entendu pour défaut de motivation s’avère infondé. 
4. La recourante se plaint d'une violation de la LRS, considérant, en substance, que les 
constructrices ne démontrent pas à satisfaction de droit que les futurs logements 
seraient effectivement utilisés à titre de résidence principale. 
4.1 L'art. 75b Cst., repris à l'art. 6 LRS, limite les résidences secondaires au maximum 
de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque 
commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon les 
déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences secondaires, mais 
également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 144 
II 49 consid. 2). 
Selon l’art. 7 al. 1 let. a LRS, dans les communes qui comptent une proportion de 
résidences secondaires supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être 
autorisés qu'à la condition d'être utilisés comme résidence principale ou comme 
logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS. L'art. 14 al. 1 
let. b LRS prévoit en outre que l'obligation d'affectation en résidence principale peut être 
suspendue pendant une durée déterminée et renouvelable lorsque la preuve est faite 
que le logement a été vainement proposé sur le marché à un prix raisonnable. 
4.2 Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences 
secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient 
tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser 
leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique 
mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis 
que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, 
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la 
commune en question pour le type d'objets concernés et/ou en présence d'autres indices 
concrets (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.2, cités p. ex. in arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_48/2023 du 24 octobre 2023 consid. 2.1.2). 


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En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement consacré par l'art. 5 al. 3 
Cst., en vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière 
conforme aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi – forme particulière d'abus de 
droit – lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un 
certain résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de 
manière apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée 
nonobstant la construction juridique destinée à la contourner (ATF 144 II 49 consid. 2.2 
et 142 II 206 consid. 2.3). Pour être sanctionné, un abus de droit doit apparaître 
manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence 
d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux dans ce 
sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des circonstances 
d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.5 et la jurisprudence citée). 
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu 
d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant 
systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation 
prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de 
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées (ATF 144 II 
49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 4.3). Il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir 
construire une résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme 
constitutionnelle), l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant 
des art. 75b Cst. et 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de 
même s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence 
principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation 
lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 
II 49 consid. 2.2 et 142 II 206 consid. 2.4 ; ACDP A1 24 123 du 15 avril 2025 consid. 8.2). 
Dans ce cadre, il s’agit de rechercher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée 
en doute la volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence principale. 
Ces indices peuvent, selon les circonstances, concerner la situation de l'immeuble (zone 
de construction, accessibilité toute l'année, éloignement des lieux de travail), sa 
conception même (dans l'optique d'une occupation à l'année), éventuellement son prix 
et les circonstances tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue 
(résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé lui-même). 
Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus (logements destinés à la vente 
ou à la location), le critère principal est celui de la demande de résidences principales 


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dans le même secteur (ATF 145 II 99 consid. 3.1, 144 II 49 consid. 2.2 ; ACDP A1 24 
123 précité consid. 8.2 ; v. aussi RVJ 2019 p. 36 consid. 4.4). 
4.3 En l’espèce, il n’est pas contesté que la commune de W _________ présente une 
proportion de résidences supérieure à 20 % (art. 2 ORSec ; liste des collectivités 
soumises à la LRS, disponible sous https://www.are.admin.ch/fr/residencessecondaires, 
site consulté le 19 janvier 2026). Les dispositions de la LRS doivent dès lors s’appliquer. 
Le projet litigieux porte sur la construction de deux nouveaux logements 
(« N _________ »), dévolus à la résidence principale, ainsi que sur la transformation et 
l’agrandissement d’un chalet destiné à la résidence secondaire (« O _________ »). Le 
Conseil d’Etat a examiné les déclarations d’intention versées au dossier et en a déduit 
que les utilisatrices finales des logements à construire étaient connues et que les 
déclarations produites confirmaient leurs intentions d’occuper les logements à titre de 
résidence principale. Il en a inféré que le dossier n’était pas lacunaire et qu’il n’existait 
aucun indice rendant irréaliste l’intention ou la possibilité d’utiliser les logements projetés 
comme résidences principales. En outre, l’inscription d’une mention au RF garantissait 
que les réquisits de la LRS étaient remplis. 
Certes, les constructrices ont versé en cause deux formulaires intitulés « Nouveaux 
logements soumis à une restriction d’utilisation – Logement en résidence principal », 
établis par la commune de W _________, complétés et signés par E _________ et 
A _________, le 29 août 2022. Selon ces documents, ces dernières s’engageaient à 
devenir les utilisatrices, à titre de résidence principale, de la construction projetée 
(dos. communal, p. 373). À la question relative à la distance entre le logement et le lieu 
de travail, la première a fait valoir 0 km alors que la seconde a indiqué 160 km. 
Le 25 janvier 2023, les constructrices ont également produit la déclaration d’intention 
signée par A _________ aux termes de laquelle celle-ci explique être sans activité 
professionnelle, tout en précisant exercer la fonction de directrice de la société 
Z _________ SA dont son époux est l’unique administrateur. Elle a indiqué que cette 
société avait son siège à C _________, ce qui expliquait les motifs l’ayant conduit à 
mentionner une distance de 160 km. Cela étant, elle a ajouté qu’elle déployait en réalité 
son activité depuis son domicile, situé à H _________. 
Au vu des discordances entre les déclarations écrites, l’autorité attaquée devait 
apprécier avec une certaine réserve la déclaration d’intention de A _________ figurant 
au dossier, ce d’autant plus que l’extrait du registre de commerce de Z _________ SA, 
société impliquée dans le projet querellé, indique « B _________, de K _________, à 


- 13 - 
C _________ » et non « à H _________ », en qualité de directrice. Quand bien même 
les dernières inscriptions remontent à 2017 et qu’il est possible que ce type d’information 
n'ait pas été nécessairement mis à jour, il n’en demeure pas moins qu’aucune instruction 
n’a été opérée par rapport à l’affirmation de A _________ selon laquelle elle serait déjà 
domiciliée à H _________. 
Cela étant, l’intéressée a exposé céans exercer ses activités essentiellement à distance. 
Elle a indiqué être membre de quatre conseils de fondation, dont deux sont sis à 
C _________, un à L _________ et un à M _________. Pour chacune de ces 
organisations, les réunions avaient lieu entre deux et quatre fois par année par 
visioconférence. Elle a également allégué agir bénévolement en qualité de directrice de 
plusieurs fondations, fonction qui n’impliquait pas une présence physique régulière à 
C _________. Partant, si les déclarations floues de l’intéressée ainsi que les éléments 
ressortant du registre du commerce peuvent susciter des interrogations, ils ne 
permettent pas encore, à eux seuls, de présumer l’existence d’une violation de la LRS, 
d’autant moins qu’aucun examen par rapport à la compatibilité actuelle et effective de 
ses activités professionnelles avec sa domiciliation n’a été entrepris. 
4.4 Mais il y a plus. La déclaration d’intention de A _________ relative au logement 
qu’elle souhaite acquérir se heurte à certains éléments du dossier. Elle effet, cette 
dernière a déclaré vouloir devenir propriétaire de l’appartement qui sera construit aux 
étages +2 et +3 pour un prix de vente d’environ 4,5 millions de francs (soit un prix au m2 
construit de 15'000 francs). Or, l’examen des plans portant le sceau communal du 
11 juillet 2023 (doss. communal, p. 393 à 396) révèle que l’appartement B du projet 
« N _________ » occupe en réalité les étages +2, +3 et +4. Il est ainsi pour le moins 
surprenant que l’intéressée ne sache pas sur combien d’étages le bien qu’elle entend 
acquérir s’élèvera. 
Par ailleurs, une surface de 300 m2 correspondrait au prix de vente indiqué dans la 
déclaration d’intention (4,5 mio à 15'000 fr. par m2 construit). Or, les plans figurant au 
dossier communal (p. 380) font état d’une surface brute de plancher utile (SBPU) de 
245 m2. Ce constat laisse donc planer un doute sur le prix réellement convenu avec les 
porteurs du projet, le montant indiqué (4,5 mio), dépassant de plus de 800'000 fr. le 
résultat obtenu en multipliant 245 m2 par 15'000 francs. Même si l’intéressée a confirmé, 
dans une attestation datée du 5 juin 2025, que sa déclaration d’intention du 12 janvier 
2023 conservait sa pleine validité et demeurait d’actualité, ces incohérences soulèvent 
un questionnement légitime sur l’exactitude des informations fournies. Dans ces 


- 14 - 
circonstances, il n’est pas possible de retenir que l’offre d’achat de A _________ soit 
sérieuse et concrète. 
Ce constat jette également un doute sur la déclaration de E _________, administratrice 
de X _________ SA, l’une des trois constructrices du projet envisagé et notamment 
active dans l'achat, la vente, la location, le pilotage, le courtage, la promotion de tous 
biens immobiliers, ainsi que dans toutes prestations de conseils et services dans le 
domaine de l'immobilier. Cette dernière a dès lors un intérêt direct à ce que l’autorisation 
sollicitée soit donnée quand bien même l'usage de ces deux logements à des fins de 
résidence principale apparaît incertaine. 
4.5 Ce sentiment est encore renforcé eu égard aux circonstances personnelles tenant 
à l’une des personnes appelées à habiter le futur logement. En effet, outre les 
déclarations précédentes de A _________ par rapport à son activité professionnelle, il 
convient de relever que celle-ci entend acquérir un logement spacieux (quatre chambres, 
quatre sdb, une salle de séjour/repas, une cuisine, une salle tv, un bureau, un réduit, 
une buanderie), quand bien même son époux est domicilié à F _________ et que ses 
enfants, majeurs, ont leur propre domicile. Il va de soi qu’une telle acquisition par une 
personne seule n’est pas prohibée. Toutefois, elle ne permet pas de lever les doutes 
quant à l’existence d’un abus de droit dès lors qu’il n’a pas été établi que les centres 
d’intérêts de A _________ se situent à H _________. 
4.6 En outre, de par ses caractéristiques, la construction projetée, de très haut standing 
(comprenant notamment une piscine, un jacuzzi, un spa et un hammam), ne s'adresse 
qu'à un cercle très restreint de personnes cherchant une résidence principale dans la 
station. Même si l’on ne peut d’emblée exclure qu’il existe un marché pour ce type de 
bien exclusif s’adressant à des personnes très fortunées, il n'en demeure pas moins que 
ce type de logement de haut standing est généralement destiné à l’hébergement en 
résidence secondaire, surtout dans une station comme H _________, à vocation 
essentiellement touristique. Il est ainsi douteux qu’un tel hébergement puisse réellement 
servir de résidence principale. 
4.7 En définitive, l’absence d’instruction relative à l’effectivité du domicile de 
A _________ et à la compatibilité actuelle de ses activités professionnelles avec ce 
dernier, tout comme ses déclarations imprécises, ne permettent pas, à ce stade, de 
retenir que l’identité des futurs occupants serait connue ni que l’affectation prévue sera 
respectée. 


- 15 - 
Dans ces conditions, le grief doit être admis et le dossier doit être renvoyé au Conseil 
municipal pour instruction complémentaire (ACDP A1 23 79 du 12 mars 2024 
consid. 4.2.4). Il lui incombera de déterminer, dans un premier temps, si l’utilisation en 
résidence principale est crédible par rapport à la situation personnelle des acquéreuses. 
Cela impliquera d’établir, avec sérieux et par tous les moyens, leur situation actuelle et 
future notamment s’agissant de l’effectivité du domicile allégué et de l’activité 
professionnelle depuis ce dernier (p. ex. attestation de domicile ; factures ou notes de 
frais pour des biens et services consommés à H _________ ; correspondances 
expédiées depuis H _________ ou adressées à H _________ ; courriels professionnels 
attestant la localisation à H _________ des intéressées ; participation à la vie locale ; 
promesse de vente détaillée et réaliste). S’il résulte de cet examen que l’utilisation future 
en résidence principale n’est pas suffisamment crédible pour permettre la délivrance de 
l’autorisation sollicitée, il conviendra alors au Conseil municipal de procéder comme si 
les acquéreurs n’étaient pas connus. Il lui reviendra ainsi d’examiner, sur la base de 
données actualisées (population résidente à H _________ à titre principal, situation du 
marché immobilier dans la région, autorisations de construire délivrées et état 
d’achèvement et d’occupation de ces logements, etc.) s’il existe, pour des biens 
immobiliers de luxe tel que le projet litigieux, une demande de résidence principale que 
l’offre existante ne suffirait pas à satisfaire. 
5. Dans un dernier grief, la recourante fait valoir que la nouvelle construction ne 
respecterait pas l’identité spatiale du bâtiment construit en raison de ses « dimensions 
démesurées ». L’intéressée se réfère à cet égard à un arrêt du Tribunal fédéral 
1C_478/2019 du 8 mai 2020 et estime que les conditions posées par la jurisprudence 
relatives à l’art. 11 al. 2 aLRS devraient également s’appliquer à l’art. 11 al. 3 aLRS. 
La critique tombe à faux : l’art. 11 LRS concerne les logements créés selon l’ancien droit 
et impose des prescriptions en cas de modification de ces logements ou de leur 
utilisation. En pratique, les possibilités de cette disposition s’appliquent ainsi aux 
résidences secondaires. En effet, la Lex Weber ne restreint pas la modification et 
l’agrandissement des logements grevés d’une restriction d’utilisation en résidence 
principale (ZUFFEREY/BODEVIN, Les logements de l’ancien droit dans la LRS, in : 
Construire à la montagne, 2022, p. 31 ; v. aussi PFAMMATTER, in : Zweitwohnungsgesetz 
– unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung, 2e éd. 2021, n. 9 ad art. 11 LRS). 
En l’occurrence, les critiques formulées par la recourante relatives à la construction d’un 
bâtiment de 14,74 mètres de hauteur qualifiée de « démesurée » concernent le nouveau 
corps de bâtiment « N _________ », qui accueillera, ce qui restera toutefois à confirmer 


- 16 - 
(cf. supra consid. 4.7), les deux logements dévolus à la résidence principale. Elle ne se 
rapportent ainsi pas aux deux logements existants « O _________ » créés selon l’ancien 
droit (art. 10 LRS), si bien que le grief doit être rejeté. Par ailleurs, l’agrandissement des 
logements « O _________ » se fera par la construction d’une annexe de 9,77 mètres de 
hauteur jouxtant le chalet existant. Cette extension ne porte pas atteinte à l’identité 
spatiale de la bâtisse (v. à ce propos ZUFFEREY/BODEVIN, Loi sur les résidences 
secondaires : nouveau régime des « logements de l’ancien droit » – ce qui est certain et 
ce qui l’est moins, BR/DC 2/2025, p. 60 ss) et ne peut être considérée comme 
« démesurée » vu que le bâtiment actuel s’élève à une hauteur 8,8 mètres. Le grief doit 
donc être rejeté pour ce motif également. 
6. 
6.1 L’issue du litige commande de répartir les frais et dépens (cf. p. ex. ACDP A1 21 61 
du 25 janvier 2022 consid. 8.1). En l’occurrence, il se justifie de mettre à la charge des 
intimées, qui succombent pour l’essentiel, les 4/5 des frais. Ceux-ci seront arrêtés, au 
vu notamment des principes de couverture des frais et d’équivalence des prestations 
(art. 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 LTar), à 1500 francs. Eu égard à ce qui 
précède, ils sont mis par 1200 fr. (4/5) à la charge de X _________ SA, Y _________ 
SA et Z _________ SA, solidairement entre elles (art. 88 al. 2 LPJA) et à 300 fr. (1/5) à 
celle de V _________ SA. 
X _________ SA, Y _________ SA et Z _________ SA supporteront également, à 
hauteur de 4/5, solidairement entre elles, la part des frais (608 fr.) mis à la charge de 
V _________ SA par le Conseil d’Etat, le solde (1/5) étant supporté par la recourante. 
6.2 L’issue du litige implique pour la recourante le droit à des dépens réduits (art. 91 al. 
1 LPJA). Eu égard à l’admission partielle du recours et à l’activité déployée par le 
mandataire de la recourante, qui a principalement consisté devant le Conseil d’Etat en 
la prise de connaissance du dossier, en la rédaction d’une requête d’effet suspensif 
(2 pages) et d’un recours administratif (5 pages), ainsi que celle déployée céans, laquelle 
a consisté essentiellement en la rédaction d’un mémoire de recours de droit administratif 
(6 pages), le montant de cette indemnité pour les deux instances est fixé à 3000 fr. 
(débours et TVA compris), mais doit être réduit de 1/5 en tenant compte de la fourchette 
arrêtée plus haut pour fixer les frais (art. 4 al. 3, 27 et 39 LTar). La somme de 2400 fr. 
(4/5 de 3000 fr.) est ainsi mise à la charge de X _________ SA, Y _________ SA et 
Z _________ SA, solidairement entre elles. 


- 17 - 
Celles-ci, également représentées par un mandataire professionnel, ont obtenu très 
partiellement gain de cause, de sorte qu’elles ont également droit à une indemnité pour 
leur dépens (art. 91 al. 1 LPJA). Compte tenu de l’activité déployée par leur mandataire, 
qui a principalement consisté en la prise de connaissance du dossier et en la rédaction 
devant le Conseil d’Etat, respectivement céans, d’une réponse (2 pages et 3 pages), le 
montant global est arrêté à 1500 fr. (débours et TVA compris), mais doit être réduit de 
4/5 (art. 4 al. 3, 27 et 39 LTar) en tenant compte de la fourchette utilisée ci-avant. Le 
montant de 300 fr. est ainsi mis à la charge de la recourante. La compensation des 
créances que les deux parties ont l’une envers l’autre aboutit au versement par les tiers 
concernés d’une indemnité de 2100 fr. à la recourante. 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce : 
 
1. 
Le recours est partiellement admis dans la mesure de sa recevabilité. La décision 
du Conseil d’Etat du 26 février 2025 est annulée et l’affaire est renvoyée au Conseil 
communal de W _________ pour instruction complémentaire et nouvelle décision 
au sens du considérant 4.7. 
2. 
Les frais par 1500 sont mis pour 4/5 (1200 fr.) à la charge de X _________ SA, 
Y _________ SA et Z _________ SA, solidairement entre elles, d’une part, et pour 
1/5 (300 fr.) à la charge de V _________ SA. 
3. 
X _________ SA, Y _________ SA et Z _________ SA, débitrices solidaires, 
verseront une indemnité de 2100 fr. à V _________ SA à titre de dépens réduits. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Stéphane Coudray, avocat à Martigny, 
pour V _________ SA, à H _________, à Maître Damien Revaz, avocat à Martigny, 
pour X _________ SA, Y _________ SA et Z _________ SA, à la Commune de 
W _________, au Conseil d'Etat du Valais, à Sion et à l’Office fédéral du 
développement territorial (ARE), à Berne. 
Sion, le 19 février 2026.