vs_gerichte · A1 13 379 · 2014-05-23 · de
Bauwesen
Bauwesen

RVJ / ZWR 2015 23 Bauwesen - KGE (öffentlichrechtliche Abteilung) A1 13 379 vom 23. Mai 2014 Gebäudehöhe und gestaffelter Baukörper - Die Bauweise, die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und ihre Geschosszahl sowie die architektonische Gestaltung werden durch Vorschriften der Gemeinden geregelt (Art. 8 Abs. 1 BauG). - Das BauG regelt aber ausdrücklich gewisse Begriffe und definiert diese, wie den Grenz- und den Gebäudeabstand (Art.10), die Bauhöhe und gestaffelte Baukörper (Art. 11), die Vollgeschosse (Art. 12) und die Ausnützungsziffer (Art. 13). - Die Gemeinden können die Bemessungsmethode der Gebäudehöhe in ihren Regle- menten nicht mehr frei bestimmen, sondern nur noch die effektive Höhe in quanti- tativer Hinsicht festlegen. Berechnung der Gebäudehöhe bei gestaffeltem Baukörper. Hauteur et corps de bâtiment échelonnés - L'ordre des constructions, leur emplacement, leurs dimensions, le nombre de niveaux ainsi que leur architecture sont réglés par les dispositions communales (art. 8 al. 1 LC). - Cependant, la LC règle expressément et définit certaines notions, telles que la distance à la limite et la distance entre bâtiments (art. 10), la hauteur des bâtiments et les corps de bâtiments échelonnés

RVJ / ZWR 2015 
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Bauwesen - KGE (öffentlichrechtliche Abteilung) A1 13 379 vom 
23. Mai 2014 
Gebäudehöhe und gestaffelter Baukörper 
- Die Bauweise, die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und ihre Geschosszahl 
sowie die architektonische Gestaltung werden durch Vorschriften der Gemeinden 
geregelt (Art. 8 Abs. 1 BauG). 
- Das BauG regelt aber ausdrücklich gewisse Begriffe und definiert diese, wie den 
Grenz- und den Gebäudeabstand (Art.10), die Bauhöhe und gestaffelte Baukörper 
(Art. 11), die Vollgeschosse (Art. 12) und die Ausnützungsziffer (Art. 13). 
- Die Gemeinden können die Bemessungsmethode der Gebäudehöhe in ihren Regle-
menten nicht mehr frei bestimmen, sondern nur noch die effektive Höhe in quanti-
tativer Hinsicht festlegen. Berechnung der Gebäudehöhe bei gestaffeltem Baukörper. 
Hauteur et corps de bâtiment échelonnés 
- L'ordre des constructions, leur emplacement, leurs dimensions, le nombre de 
niveaux ainsi que leur architecture sont réglés par les dispositions communales 
(art. 8 al. 1 LC). 
- Cependant, la LC règle expressément et définit certaines notions, telles que la 
distance à la limite et la distance entre bâtiments (art. 10), la hauteur des bâtiments 
et les corps de bâtiments échelonnés (art. 11), les niveaux (art. 12) et l’indice d’utili-
sation (art. 13). 
- Les communes ne sont ainsi plus libres de déterminer dans leurs règlements la 
méthode à utiliser afin de calculer la hauteur des bâtiments ; elles ne peuvent que 
fixer une hauteur effective d’un point de vue quantitatif. Calcul de la hauteur de corps 
de bâtiment échelonnés. 
 
Erwägungen 
 
(…) 
dass dem vorliegenden Verfahren der Entscheid des Staatsrats vom 
16. Oktober 2013 zugrunde liegt, mit welchem er festhält, dass auf der 
Nordfassade keiner der Baukörper eine Seitenhöhe von mehr als 
12.5 m oder eine Firsthöhe von mehr als 19 m aufweise. Bei der Süd-
fassade müsse die Seitenhöhe so berechnet werden, als ob ein Teil 
des Speisesaals im 1. Obergeschoss und das Weinlager im Erd-
geschoss nicht bestehen würden. Zudem müsse die Seitenhöhe bis 
zum bearbeiteten Boden berechnet werden, da dieser tiefer liege als 
das natürliche Terrain. Die Südfassade weise deshalb eine Seiten-
höhe von über 16 m und nicht bloss 12.22 m auf. Die maximal zuläs-
sige Seitenhöhe in der Kernzone K von 12.5 m werde somit deutlich 


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überschritten. Dagegen wendet die Beschwerdeführerin ein, dieser 
Entscheid stehe in krassem Widerspruch zum Staatsratsentscheid in 
gleicher Sache vom 9. November 2011. In letzterem Entscheid sei 
festgelegt worden, dass die kommunale Bestimmung der Seitenfassa-
denhöhe (vgl. Art. 46 BZR) nicht mehr anwendbar sei, da die maximal 
zulässige Gebäudehöhe im kantonalen Recht geregelt sei, welches 
die Gebäudehöhe als Firsthöhe festlege. Die einzig massgebende 
maximale Gebäudehöhe bis zur Firstpfette von 19 m sei vorliegend 
eingehalten. Hierzu halten die Beschwerdegegner fest, in Art. 46 BZR 
sei in der Kernzone die maximale Höhe klar mit 12.5 m definiert und 
das Bauvorhaben scheitere nicht an einer widersprüchlichen Recht-
sprechung des Staatsrats, sondern „an der falschen Meinung, dass 
beim Messen einer Fassade bestehende Anbauten unberücksichtigt 
bleiben sollen“; 
dass die Gemeinden nur im Rahmen des übergeordneten Rechts 
ergänzende Bestimmungen zum Baugesetz und zur Bauverordnung 
erlassen können (Art. 2 Abs. 1 BauV). Abweichende Bestimmungen 
sind möglich, sofern es BauG oder BauV ausdrücklich vorsehen 
(Art. 2 Abs. 2 BauV). Es obliegt aber gemäss Art. 58 BauG dem 
Staatsrat, die zum Vollzug des Gesetzes notwendigen Vorschriften, 
insbesondere die Begriffsbestimmungen sowie Vorschriften über die 
Berechnungsweise und die Berechnungsart zu erlassen (Art. 14 und 
Art. 58 Abs. 2 lit. d BauG). Dies hat der Staatsrat in der BauV und 
dem diesem beigehefteten Glossar (Art. 4 BauV) getan. Zwingende, 
kantonale Bestimmungen gehen seit dem 1. Januar 2002 widerspre-
chenden kommunalen materiellen Normen vor (Art. 59 Abs. 1 BauG; 
Urteil des Bundesgerichts 1P.577/2001 vom 08. November 2001 E. 3, 
in: ZWR 2002 S. 36; Urteil des Kantonsgerichts A1 07 200 vom 
25. April 2008 E. 4.1). Dabei ist der Umstand, dass der Staatsrat die 
fraglichen, dem kantonalen übergeordneten Recht widersprechenden 
Bestimmungen eines Gemeindereglements in einem Genehmigungs-
verfahren allenfalls nicht beanstandet hat, ohne rechtliche Relevanz 
(ZWR 2006 S. 58). Art. 8 Abs. 1 BauG bestimmt zwar, die Bauweise, 
die Stellung der Bauten, ihre Abmessungen und ihre Geschosszahl 
sowie die architektonische Gestaltung könnten durch kommunale 
Vorschriften geregelt werden. Das BauG regelt anschliessend aber 
ausdrücklich gewisse Begriffe und definiert diese, wie in Art. 10 den 
Grenz- und Gebäudeabstand, in Art. 11 die Bauhöhe und in Art. 13 
Vollgeschosse und die Ausnützungsziffer. Nach Ablauf der Über-
gangsfrist von Art. 59 Abs. 1 BauG konnten die Gemeinden die 


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Bemessungsmethode der Gebäudehöhe in ihren Reglementen nicht 
mehr frei bestimmen, sondern nur noch die effektive Höhe in quantita-
tiver Hinsicht festlegen (Urteil des Kantonsgerichts A1 06 186 vom 
16. Februar 2007 E. 8.3 mit dem Hinweis auf die Gesetzesmate-
rialien). Diese Kompetenz hat das Kantonsgericht bereits in Bezug auf 
die Ausnützungsziffer (ZWR 2002 S. 36 ff.) und die Vollgeschosse 
(ZWR 2003 S. 45 ff) den Gemeinden ausdrücklich zuerkannt; 
dass demnach für die Gebäudehöhe die kantonalrechtliche Definition 
gilt. Gemäss Art. 11 Abs. 2 BauG wird die Gebäudehöhe gemessen 
ab natürlich gewachsenem Boden oder ab Fertigboden, sofern dieser 
tiefer liegt, bis auf die Oberkante der Firstpfette für Satteldächer, und 
bis auf die Oberkante der Brüstung für Flachdächer. Der Staatsrat hat 
im Entscheid vom 9. November 2011 E. 4 richtig festgehalten, dass 
diese zwingende kantonalrechtliche Bestimmung als übergeordnetes 
Recht den kommunalen Normen vorgehe und die kommunale Rege-
lung, welche die Gebäudehöhe sowohl als Seitenhöhe wie auch als 
Firsthöhe festlege, den zwingenden kantonalen Bestimmungen wider-
spreche. Art. 46 BZR enthält nun für die verschiedenen Bauzonen 
jeweils zwei verschiedene Gebäudehöhen, eine für die First und die 
andere für die Seitenfassaden. Diese Regelung widerspricht aber den 
zwingenden kantonalen Vorschriften und die entsprechende Rüge der 
Beschwerdeführerin ist gutzuheissen. Von Art. 46 BZR findet somit 
einzig die Bestimmung der Gebäudehöhe bis zur Firstpfette Anwen-
dung, welche in der Kernzone K 19 m beträgt; 
dass sich der geplante Hotelneubau in einer Hanglage befindet. Für 
Gebäude in Hanglage wird die Gebäudehöhe talseitig gemessen 
(Art. 11 Abs. 2 Satz 2 BauG). Bei gestaffelten Baukörpern wird die 
zulässige Gebäudehöhe für jeden der versetzten Gebäudeteile 
separat berechnet (Art. 11 Abs. 3 BauG). Mit dieser Sonderregelung 
wird bezweckt, Treppenüberbauungen an Hanglagen zu ermöglichen. 
Andernfalls würden nämlich die Höhenvorschriften der Nutzungs-
ordnung regelmässig überschritten. Rechtfertigen lässt sich dabei die 
auf den einzelnen Gebäudeteil bezogene Betrachtungsweise deshalb, 
weil der Eindruck einer einheitlichen Gebäudefront bei derartigen 
Treppenüberbauungen wegen der Versetzung der einzelnen Gebäu-
destufen und deren Anlehnung an den Hangverlauf abgeschwächt 
wird. Die Normierungen gestaffelter Baukörper enthalten auch gestal-
terische Komponenten, indem sie sicherstellen, dass Terrassenhäuser 
hangaufwärts gesehen nicht wesentlich anders wirken als ein nicht 


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terrassiertes Gebäude (Christoph Fritsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, 
Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Zürich 2011, S. 889). Die 
Frage, ob eine zusammenhängende Baute vorliegt (mit der Folge, 
dass die Gesamthöhe die zonengemässe Gebäudehöhe nicht über-
schreiten darf), oder ob separate Baukörper vorliegen (die lediglich 
einzeln die zulässige Gebäudehöhe einhalten müssen), ist eine Ausle-
gungs- und Wertungsfrage, bei der der Gemeinde ein gewisser Spiel-
raum zusteht (Urteil des Bundesgerichts 1C_178/2013, 1C-196/2013 
vom 4. September 2013 E. 6.4); 
dass das Glossar der Bauverordnung gestaffelte Baukörper als 
„Gebäude mit verschiedenen getrennten aber geschlossenen Haus-
teilen, in der Höhe gestaffelt“ umschreibt. Es wird ausdrücklich auf 
Abbildung 10 verwiesen. Als gestaffelte Baukörper gelten ein oder 
mehrere Baukörper, die in der Höhe gestaffelt sind. Die Staffelung des 
Baukörpers führt zu einem "versetzten Baukörper", d.h. zu einem 
Baukörper mit versetzten Teilen respektive mit versetzten Gebäude-
teilen. Wesentlich ist, dass einem Ganzen (Baukörper) blosse Teile, 
nämlich versetzte Gebäudeteile, zugeordnet werden. Dabei handelt 
es sich einen gestaffelten Baukörper, wenn die Baukörper selber und 
nicht bloss Teile versetzt sind (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts 
Luzern 2011 II Nr. 11 vom 22. August 2011 E. 4 mit Verweisen). 
Gemäss kantonsgerichtlicher Rechtsprechung handelt es sich bei 
einem Gebäude auch dann um einen gestaffelten Baukörper, wenn 
die vertikal gestaffelten Baukörper nicht baulich getrennt vom Haupt-
gebäude sind (ZWR 2014 S. 25 E. 2). Es ist somit nicht notwendig, 
dass eine gestaffelte oder versetzte Baute aus eigenständigen Bau-
körpern besteht, die je eine von den andern Teilen des Baukörpers 
abgegrenzte separate Grundfläche haben, damit die Gebäudehöhen 
separat berechnet werden könnten. Das es sich beim Projekt der 
Beschwerdeführerin um einen gestaffelten Baukörper handelt, ist nicht 
angefochten. Umstritten ist aber, ob die Gebäudehöhen eingehalten 
sind, was noch zu prüfen ist; 
dass gestützt auf die bei den Akten liegenden Projektpläne fest-
zustellen ist, dass die Baute visuell aus versetzt angeordneten 
Gebäudeteilen besteht. Den unteren und westlichen Gebäudeteil 
bildet der Baukomplex bestehend aus dem Hoteleingang im Erd-
geschoss, dem Anteil Speisesaal und Zimmern im 1. Obergeschoss 
und Zimmern sowie Suiten im 2. bis 4. Obergeschoss. Dieser Gebäu-
deteil bildet optisch eine Einheit und ragt bis zu einer Dachlukarne 


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sowie dem schrägen Dach. Hier zeigt der Fassadenplan (genehmigt 
durch den Gemeinderat am 22. November 2012) eine angegebene 
Gebäudehöhe von 12.50 m Oberkante First der Dachlukarne und ca. 
16 m bis zum Abschluss des schrägen Daches (gemessen je ab bear-
beitetem neuen Terrain); 
dass der obere Gebäudeteil aus den Hotelzimmern und -suiten, dem 
Wellness/Schwimmbadbereich sowie der Privatwohnung besteht, 
welche vom 2. Obergeschoss bis zum 2. Dachgeschoss reichen. 
Zusätzlich befinden sich im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss 
weitere Räumlichkeiten, welche unterirdisch sind. Dieser Gebäudeteil 
liegt im oberen Teil des Hangs. Dies zeigen die Fassadenpläne auf. 
Von der äusseren Erscheinung her ist die Baute mithin gestaffelt auf-
gebaut, wobei Gebäudeteile zusätzlich seitlich versetzt angeordnet 
sind (Speisesaalanbau und Schwimmbadbereich). Auf der Nordseite 
sprachen die Beschwerdegegner in der Baueinsprache von einer 
Seitenfassadenhöhe von 13.23 m (OK Sparren) und 14.94 m (OK 
First), während die Vorinstanz kurzerhand festhielt, dass keiner der 
Baukörper „eine Seitenhöhe von mehr als 12.5 Metern oder eine 
Firsthöhe von mehr als 19 Metern“ aufweise (E. 3.2.2). Aus dem 
Fassadenplan Nord ergibt sich, dass die Firsthöhe 13.23 m (OK 
Sparren ab neuem Terrain) beträgt, so dass die zulässige Gebäude-
höhe von 19 m eingehalten ist; 
dass bezüglich der Südseite die Vorinstanz festhielt, bei der Berech-
nung der Seitenhöhe müsse der Anbauteil des Speisesaals im 1. 
Obergeschoss und das Weinlager im Erdgeschoss als nicht 
bestehend betrachtet werden. Bei einem gestaffelten Baukörper 
müsse die Gebäudehöhe so gemessen werden, wie wenn ein Anbau 
nicht bestehen würde. Dabei wird verwiesen auf einen Entscheid des 
Staatsrats vom Jahre 2011. Die in den Plänen angegebene Seiten-
höhe von 12.22 m von der Oberkante Sparren bis auf das natürlich 
gewachsene Terrain sei nicht korrekt. Die Seitenhöhe müsse bis auf 
die Ebene des bearbeiteten Bodens gemessen werden. Die geplante 
Baute weise somit auf der Südseite eine Seitenhöhe von über 16 m 
auf, so dass die maximal zulässige Seitenhöhe von 12.5 m deutlich 
überschritten werde. Zu diesen Ausführungen hält das Kantonsgericht 
fest, dass einerseits die Bestimmungen der Seitenfassadenhöhen, wie 
bereits dargelegt und von der Beschwerdeführerin richtig gerügt, den 
zwingenden kantonalen Vorschriften widersprechen und deshalb nicht 
zur Anwendung kommen. Massgebend ist nur die Gebäudehöhe bis 


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zur Firstpfette talseits gemessen (Art. 11 Abs. 2 BauG). Anderseits ist 
zu bestimmen, ob ein Anteil des Speisesaals im 1. Obergeschoss und 
ein Teil des Schwimmbads im 3. Obergeschoss, welche je auf der 
Südseite vorgelagert sind und je mit einem Satteldach bedeckt sind, 
als gestaffelte Baukörper oder nur als Anbauten zu betrachten sind; 
dass den Plänen entnommen werden kann, dass der Anteil des 
Speisesaals im 1. Obergeschoss und der Teil des Schwimmbads im 
3. Obergeschoss über 4 m hervorragen. Das Gericht geht davon aus, 
dass hier von angesetzten oder versetzten Einheiten gesprochen 
werden kann. Dabei ist nicht zwingend notwendig, wie dies offensicht-
lich die Zürcher Praxis verlangt, dass eine gestaffelte und versetzte 
Baute aus eigenständigen Baukörpern besteht, die je eine von den 
andern Teilen des Baukörpers abgegrenzte separate Grundfläche 
haben und dessen einzelne Teile bis auf den Baugrund baulich und 
funktional getrennt sind (vgl. dazu Christoph Fritsche/Peter Bösch/ 
Thomas Wipf, a.a.O., S. 889). Somit kann auch hier von gestaffelten 
Bauteilen gesprochen werden, für welche die Höhenvorschriften ein-
gehalten sind; 
dass folglich den Ausführungen des Staatsrats, dass die Gebäude-
höhe so gemessen werde, wie wenn die Anbauten (Anteil des Speise-
saals im 1. Obergeschoss und Anteil des Schwimmbads im 3. Ober-
geschoss), nicht bestehen würde, nicht gefolgt werden kann. Nicht 
richtig sind auch die Ausführungen des Staatsrats in der Stellung-
nahme vom 27. November 2013, wonach die Gebäudehöhe talseits, 
d. h. auf der Gebäudeseite, auf der sich der Eingang des Hotels 
befindet (Fassade West), bis auf die Ebene des Erdgeschosses 
gemessen werden müsse und 23.85 m betrage. Der Staatsrat geht 
hier nicht von einem gestaffelten Baukörper aus. Die Gebäudehöhen 
werden aber für jeden versetzten Baukörper separat berechnet 
(Art. 11 Abs. 3 BauG). Deshalb wird die Gebäudehöhe auf der Süd-
seite ab den neuen Terrain (Fertigboden) bis auf die Oberkante der 
Firstpfette gemessen und beträgt gemäss bewilligtem Plan 16.14 m. 
Infolgedessen ist auch hier die zulässige Gebäudehöhe von 19 m 
eingehalten.