vs_gerichte · C1 15 87 · 2016-02-03 · fr
Sachenrecht
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C1 15 87 JUGEMENT DU 3 FÉVRIER 2016 Tribunal du district de Sion Le juge I du district de Sion M. François Vouilloz, juge ; Mme Sophie Bartholdi Métrailler, greffier, en la cause X_________, demandeur, représenté par Maître M_________ contre Y_________, défendeur, représenté par Maître N_________ (droits réels)

C1 15 87 
 
 
JUGEMENT DU 3 FÉVRIER 2016 
 
en la cause 
 
contre 
 
 
 
(droits réels) 
 
 
 


- 2 - 
 
Procédure 
 
A. Par mémoire-demande du 14 avril 2015, X_________, représenté par 
Me M_________, a ouvert action contre Y_________, en concluant (p. 4) : 
1. 
Une servitude personnelle, cessible et transmissible portant sur la jouissance du garage sud-est – coloriée en 
jaune sur le plan annexé – est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre foncier sur la 
parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de B_________. 
2. 
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-
dit "A_________", sur Commune de B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan 
annexé. 
3. 
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de M. Y_________. 
4. 
Une indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________. 
 
 
Au terme de sa réponse du 21 avril 2015, Me N_________, agissant pour 
Y_________, a conclu au rejet de la demande avec suite de frais et dépens (p. 23). 
Au terme de sa réplique du 11 mai 2015, Me M_________, agissant pour X_________, 
a conclu (p. 34) : 
1. 
Une servitude personnelle, cessible et transmissible portant sur la jouissance du garage sud-est — coloriée en 
jaune sur le plan annexé — est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre foncier sur la 
parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de B_________. 
2. 
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit en faveur du bénéficiaire de la servitude 
décrite au point n° 1 sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de 
B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan annexé. 
3. 
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de M. Y_________. 
4. 
Une indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________. 
 
 
Le 19 mai 2015, Me N_________ a déposé sa détermination (p. 37 s.). 
Le 1er juin 2015, Me M_________ s’est déterminé sur l’allégué n° 21 (contesté) (p. 40). 
Le 9 juin 2015, avec l’accord des avocats des parties, les débats d’instruction ont été 
fixés au 15 septembre 2015 (p. 46). 
B. Lors de la séance du 15 septembre 2015, les parties ont proposé leurs moyens de 
preuves. Le 17 septembre 2015, le registre foncier a déposé l’acte de vente du 
14 mars 2007 (PJ xxx2, B_________) (45 fr. 30). Le 28 septembre 2015, X_________ 
a versé 1'080 fr. d’avances. 
Le 6 octobre 2015, Me M_________ a modifié ses conclusions en ces termes : 
- Une servitude personnelle, incessible et intransmissible portant sur la jouissance du garage sud-est — coloriée en 
jaune sur le plan annexé — est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre Foncier sur la 
parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit «A_________», sur la Commune de B_________. 


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- Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit 
«A_________», sur la Commune de B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan 
annexé. 
- Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de M. Y_________. 
- Une indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________. 
Pour le surplus, l'avance de frais de CHF 1'080.— a été versée par M. X_________. 
 
 
Le 13 octobre 2015, Me N_________ a modifié ses conclusions en ces termes : 
1. 
La demande principale est rejetée avec suite de frais. 
2. 
Conformément à l'allégué 21 de la détermination du défendeur du 19 mai 2015 : 
2.1. Il est autorisé l'inscription, aux frais de M. X_________, d'une servitude personnelle, incessible et 
intransmissible portant sur la jouissance du garage Sud-Est de la parcelle xxx1 ; 
2.2. Il est autorisé l'inscription, aux frais de M. X_________, d'un droit de passage personnel, incessible et 
intransmissible pour accéder au garage Sud-Est sur la parcelle xxx1 ; 
3. 
En tout état de cause, les frais sont mis à charge de M. X_________ 
4. 
Des dépens sont alloués à M. Y_________. 
 
 
Lors de la séance du 18 novembre 2015, le témoin C_________ et les parties 
Y_________ et X_________ ont été entendues (p. 82 ss). Au terme de la séance, les 
avocats ont confirmé que l’instruction était close. Avec l’accord des parties, il a été fixé 
un délai au 31 janvier 2016 pour le dépôt des mémoires-conclusions, à notifier 
simultanément sans autre échange d’écriture. 
C. Au terme de son mémoire-conclusions du 19 janvier 2016, Me N_________ a 
conclu : 
 
1. 
La conclusion principale est rejetée 
2. 
Il est autorisé, aux frais de M. X_________ d'inscrire une servitude personnelle incessible et intransmissible 
portant sur la jouissance du garage Sud-Est de la parcelle xxx1. 
3. 
Il est autorisé l'inscription, aux frais de M. X_________, d'une servitude personnelle incessible et 
intransmissible de passage pour permettre l'accès au garage Sud-Est de la parcelle xxx1. 
4. 
Tous les frais et dépens sont intégralement mis à la charge du demandeur. 
 
 
Au terme de son mémoire-conclusions du 28 janvier 2016, Me M_________ a conclu : 
A. 
A titre principal, 
1. 
Une servitude personnelle, cessible et transmissible portant sur la jouissance du garage sud-est — coloriée en 
jaune sur le plan déposé en cause — est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre foncier 
sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de B_________. 
2. 
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit en faveur du bénéficiaire de la servitude 
décrite au point n° 1 sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de 
B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan déposé en cause. 
B. 
A titre subsidiaire, 
1. 
Une servitude personnelle, incessible et intransmissible portant sur la jouissance du garage sud-est — coloriée 
en jaune sur le plan déposé en cause — est constituée en faveur de M. X_________ et inscrite au Registre 
foncier sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de B_________. 
2. 
Un droit de passage permettant l'accès au garage sud-est est inscrit en faveur du bénéficiaire de la servitude 
décrite au point n° 1 sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur Commune de 
B_________. L'assiette de la servitude est coloriée en vert sur le plan déposé en cause. 
3. 
Les frais de la présente procédure sont mis à la charge de M. Y_________. 
4. 
Une indemnité à titre de dépens est allouée à M. X_________. 
 
 
Les mémoires-conclusions ont été notifiés simultanément le 3 février 2016. 
 
 


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I. Préliminairement 
 
1. La valeur litigieuse, notamment déterminée par la demande, s’élève à xx’xxx fr. Elle 
fonde la compétence du tribunal de district pour juger la présente affaire en première 
instance. 
Selon l’art. 10 CPC, le tribunal du domicile ou du siège du défendeur est compétent 
pour statuer sur les actions dirigées contre celui-ci. En l’espèce, Y_________ est 
domicilié dans le district de Sion ; partant, la compétence ratione loci est donnée. 
Le tribunal de céans, appliquant la procédure simplifiée, est dès lors compétent tant 
ratione materiae que ratione loci pour connaître du présent litige. 
2. La maxime des débats est le pendant, en matière de rassemblement des faits, du 
principe de disposition. Il incombe dès lors aux parties, et non au juge, de réunir les 
éléments du procès. De manière générale, la procédure civile consacre la maxime 
éventuelle, qui notamment concentre l’allégation des faits et les preuves y relatives. 
Selon la maxime éventuelle, les parties ont le devoir d’invoquer tous les moyens 
simultanément même s’il n’est pas certain que tous seront utiles. A cet égard, la 
procédure civile continentale postule qu’au jour de la création du lien d’instance, les 
parties connaissent les faits et les preuves qui fondent leur prétention ou leur refus de 
céder à la prétention de la partie adverse. Le CPC ne remet pas en cause le principe 
de l’immutabilité de l’objet du litige (immutabilité factuelle du litige). La maxime 
éventuelle conduit les parties à présenter leurs prétentions ou leurs dénégations avec 
précision et rigueur. Le CPC a adouci la rigueur d’une stricte application de la maxime 
éventuelle, en prévoyant notamment la possibilité d’admettre des faits et des moyens 
de preuve nouveaux aux débats principaux (VOUILLOZ, la preuve dans le Code de 
procédure civile suisse, in PJA 2009 7, p. 830). Le CPC unifié prévoit le principe de la 
maxime des débats. Selon l’art. 55 al. 1 CPC, les parties allèguent les faits sur lesquels 
elles fondent leurs prétentions et produisent les preuves qui s’y rapportent. En vertu de 
l’art. 55 CPC, la maxime des débats s’applique en principe ; les dispositions légales 
prévoyant la maxime inquisitoire sont réservées. Cela signifie ainsi qu’il incombe en 
principe aux parties d’alléguer et de prouver les faits à l’appui de leurs prétentions, 
sans que le juge ait à investiguer ou agir d’office et sans qu’il puisse retenir d’autres 
faits que ceux allégués et prouvés par les parties (HALDY, La nouvelle procédure civile 
suisse, n° 13 ad art. 55 CPC). Les faits allégués forment le complexe de faits sur lequel 
le juge doit se fonder. Cette règle de forme a non seulement pour but de fixer de 


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manière satisfaisante le cadre du procès et de permettre à chacune des parties de 
savoir quels faits elle doit contester et prouver, mais également d’assurer une certaine 
clarté de la procédure et, par là, de contribuer à la résolution rapide du litige. Le juge 
ne peut pas se substituer aux parties et instaurer, de son propre chef, une procédure 
inquisitoriale. Les parties ont en effet la maîtrise de l'objet du litige. Le devoir 
d'interpellation du juge dépend des circonstances concrètes, notamment de la difficulté 
de la cause, du niveau de formation des parties et de leur représentation éventuelle 
par un mandataire professionnel. Ce devoir concerne avant tout les personnes non 
assistées et dépourvues de connaissances juridiques, tandis qu'il a une portée 
restreinte vis-à-vis des parties représentées par un avocat: dans ce dernier cas, le juge 
doit faire preuve de retenue. Le devoir d'interpellation du juge ne doit pas servir à 
réparer des négligences procédurales (arrêt 5A_115/2012 du 20 avril 2012, consid. 
4.5.2). S'agissant d'un avocat, le juge peut présupposer qu'il a les connaissances 
nécessaires pour conduire le procès et faire des allégations et offres de preuve 
complètes. Le juge n'a en principe pas à suppléer au défaut de diligence de l'avocat. 
Cependant, la partie "mal" assistée ne doit pas être désavantagée par rapport à celle 
qui procède seule (arrêt 4D_57/2013 du 2 décembre 2013, consid. 3.2). Sauf fait 
notoire ou devoir d’interpellation du juge, le juge ne pourra pas prendre en 
considération des faits non allégués (CHAIX, op. cit., p. 118 s. n. 10). Le fardeau de 
l’allégation au sens objectif sanctionne l’absence, dans le procès, d’un fait ou l’absence 
d’un fait suffisamment motivé. Dans une telle situation, il ne sera pas pris en 
considération. Selon le fardeau de la preuve au sens subjectif, la partie qui déduit un 
droit en justice doit proposer l’administration de preuves à l’appui des faits qu’elle 
allègue. A défaut de réquisition, les preuves ne seront pas mises en œuvre. L’art. 8 CC 
répartit le fardeau de la preuve dans les contestations soumises au droit civil fédéral 
(ATF 134 III 224 consid. 5.1 p. 231). Il garantit également le droit à la preuve et à la 
contre-preuve (ATF 129 III 18 consid. 2. p. 24 s.). Conformément à l’art. 8 CC, le 
tribunal administre une preuve offerte régulièrement, dans les formes et dans les délais 
prévus par la loi de procédure, et portant sur un fait pertinent, régulièrement allégué 
selon le droit cantonal de procédure, pour l’appréciation juridique de la cause (ATF 133 
III 189 consid. 5.2.2 p. 195). Selon l’art. 8 CC, la partie qui n’a pas la charge de la 
preuve peut apporter une contre-preuve. Elle cherchera ainsi à démontrer des 
circonstances propres à faire naître chez le juge des doutes sérieux sur l’exactitude 
des allégations formant l’objet de la preuve principale. Pour que sa contre-preuve 
aboutisse, il suffit que la preuve principale soit ébranlée, de sorte que les allégations 
principales n’apparaissent plus comme vraisemblables (ATF 133 III 81 consid. 4.2.2 
p. 89 ; 130 III 321 consid. 3.4 p. 326). L’art. 150 al. 1 CPC prévoit que la preuve a pour 


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objet les faits pertinents et non contestés. Cela signifie notamment qu’un fait non 
contesté par la partie adverse est considéré comme admis, ce qui est la concrétisation 
de la maxime des débats. Le tribunal peut néanmoins administrer les preuves d’office 
lorsqu’il existe des motifs sérieux de douter de la véracité d’un fait non contesté 
(HOFMANN/LÜSCHER, op. cit., p. 79). La partie qui supporte le fardeau de la preuve doit 
donc proposer l’administration de preuves à l’appui des faits qu’elle allègue (RVJ 2012 
p. 244). 
 
II. Faits 
 
A. C_________ était propriétaire de la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, à A_________, 
sur la commune de B_________. 
Le 25 janvier 2000, C_________ et X_________ ont signé une convention sous seing 
privé, à la teneur suivante (p. 8) : 
 
CONVENTION-QUITTANCE 
Je soussigné, C_________, reconnaît avoir reçu le montant de Fr. xx’xxx.--, de M. X_________, B_________, 
représentant l'achat du garage à l'est avec droit exclusif de la route au garage, dans la promotion au lieu dit 
A_________/B_________, plan no xxx, parc. no xxx1. 
Une PPE sera faite sur cette promotion et dès qu'elle-sera enregistrée, l'acte définitif de propriété pour M. X_________ 
sera fait. 
C_________ (s.) 
X_________ (s.) 
Ainsi fait à B_________, le 25.01.00 
 
Cette convention n’a ainsi pas été passée en la forme authentique. La PPE indiquée 
n’a jamais été constituée. 
Selon X_________, C_________ lui aurait ainsi vendu un garage pour un montant de 
xx'xxx fr. X_________ lui a versé les xx'xxx fr. (C_________, R. 6, p. 83). X_________ 
voulait alors acheter un garage et non pas constituer une servitude incessible 
(X_________, R. 31, p. 87). 
Y_________ n’a pas participé à cette convention (Y_________, R. 24, p. 85). 
La situation se présente comme il suit (p. 5) : 


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B. Par acte de vente du 14 mars 2007, passé en la forme authentique et instrumenté 
par Me D_________, notaire de résidence à E_________, C_________ a vendu la 
parcelle n° xxx1 à Y_________ pour le prix de xxx'xxx fr. L’acte prévoyait 
notamment : « M. Y_________ s’engage à constituer, en faveur de M. X_________, 
A_________, B_________, une servitude personnelle incessible et intransmissible, 
portant sur la jouissance du garage sud-est » (PJ n° xxx2 B_________ ; p. 2/5) 
(Y_________, R. 21, 23, 25, p. 85). C_________ a demandé à Y_________ la 
constitution de cette servitude ; Y_________ a demandé que cette servitude 
personnelle soit incessible et intransmissible (C_________, R. 8, 10, p. 83 ; 
X_________, R. 30, p. 87). C_________ avait alors remis à Y_________ la convention 
quittance du 25 janvier 2000 ; Y_________ l’a remise au notaire (Y_________, R. 25, 
26, p. 86). 
Lors de l’instrumentation de l’acte de vente de la parcelle n° xxx1, C_________ a 
également informé Y_________ qu’il avait vendu le garage litigieux à X_________. 
Lors de cette instrumentation, Y_________ était uniquement d’accord d’octroyer une 
servitude personnelle incessible et intransmissible (Y_________, R. 19, p. 85). 
X_________ n’a pas participé aux pourparlers de vente. Il n’a pas eu de relation avec 
Y_________ (Y_________, R. 18, p. 85 ; X_________, R. 29, 32, p. 87). 


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C. Y_________ savait ainsi que l'un des deux garages était utilisé par X_________. 
Pour ce motif, Y_________ a consulté Me D_________ pour faire inscrire cette 
servitude personnelle. 
En septembre 2007, un projet de constitution d'une « servitude personnelle incessible 
et intransmissible portant sur la jouissance du garage sud-est » entre Y_________ et 
X_________ a été préparé par le notaire D_________ (p. 12 s). 
X_________ a fait corriger - probablement par C_________ - le projet en faisant biffer 
les deux « in » d’incessible et intransmissible (« servitude personnelle incessible et 
intransmissible portant sur la jouissance du garage sud-est ») (p. 12 ; X_________, R. 
36 s., p. 88). X_________ demandait ainsi la constitution d’une servitude personnelle 
cessible et transmissible. Selon X_________, en contrepartie, il était d'accord qu'un 
droit de préemption soit inscrit en faveur de Y_________ (all. 8 contesté). 
A la suite de cette correction, requise par X_________, Me D_________, agissant pour 
Y_________, a préparé et a communiqué (le 20 septembre 2007) un autre projet de 
constitution 
d'une 
« servitude 
personnelle 
incessible, 
mais 
transmissible 
successoralement à ses enfants uniquement, portant sur la jouissance du garage sud-
est » entre Y_________ et X_________ (p. 9 ss). 
X_________ n’a pas accepté une telle servitude. Cette servitude n'a ainsi jamais été 
inscrite au registre foncier. 
D. Selon X_________, durant plus de 15 ans, il s’est ainsi comporté comme 
propriétaire de ce garage. Selon X_________, en aucun cas il ne pouvait admettre la 
constitution d'une servitude personnelle incessible et intransmissible, car il avait acheté 
le garage à C_________ et il ne s’agissait pas d’une constitution de servitude. 
X_________ s'est opposé à la constitution d'une telle servitude, car sa villa aurait 
perdu de valeur, car il ne pouvait la vendre sans le garage. Pour ce motif, X_________ 
entendait dès lors constituer une servitude personnelle cessible et transmissible, 
inscrite en sa faveur au registre foncier, et grevant la parcelle n° xxx1 (all. 17 ss 
contestés). 
E. Le 15 janvier 2015, agissant pour X_________, Me M_________ a écrit à 
Y_________ pour faire inscrire cette servitude (p. 14). Le 16 janvier 2015, Y_________ 
a refusé ; il relevait que « les négociations avec M. C_________ n’ont aucune validité 
juridique et n’engagent que les parties à la convention » du 25 janvier 2000 (p. 15). 


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III. Droit 
 
1.1. S’agissant de la forme du contrat de vente d’immeubles, l’art. 216 al. 1 CO prévoit 
que les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte 
authentique. Selon l’art. 216 al. 2 CO, les promesses de vente et les pactes de 
préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils 
ont été passés en la forme authentique. Selon l’art. 216 al. 3 CO, les pactes de 
préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite. 
Selon l’art. 127 CO, toutes les actions se prescrivent par dix ans, lorsque le droit civil 
fédéral n'en dispose pas autrement. Selon l’art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès 
que la créance est devenue exigible. Selon l’art. 130 al. 2 CO, si l'exigibilité de la 
créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour 
lequel cet avertissement pouvait être donné. Selon l’art. 135 CO, la prescription est 
interrompue : 1. lorsque le débiteur reconnaît la dette, notamment en payant des 
intérêts ou des acomptes, en constituant un gage ou en fournissant une caution; 2. 
lorsque le créancier fait valoir ses droits par des poursuites, par une requête de 
conciliation, par une action ou une exception devant un tribunal ou un tribunal arbitral 
ou par une intervention dans une faillite. 
L'inscription se limite en principe à indiquer le genre de droit ou de charge dont il s'agit 
(« droit de passage à pied et pour tous véhicules »), avec parfois un renvoi au plan, 
ainsi que les numéros des fonds servant et dominant (STEINAUER, t. II., n° 2290). En 
raison du caractère sommaire de l'inscription, il est donc souvent nécessaire de 
recourir à d'autres éléments pour déterminer le contenu de la servitude. Selon l'art. 738 
al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé en premier lieu par l’origine de la servitude, 
à savoir par l'acte constitutif déposé comme pièce justificative au registre foncier (ATF 
130 III 554 consid. 3.1; STEINAUER, op. cit., n° 2292). L'acte constitutif doit être 
interprété de la même manière que toute déclaration de volonté, à savoir, s'il s'agit d'un 
contrat, selon la réelle et commune intention des parties (art. 18 CO), respectivement, 
pour le cas où celle-ci ne peut être établie, selon les règles de la bonne foi ; toutefois, 
vis-à-vis de tiers qui n'étaient pas parties au contrat constitutif de la servitude, ces 
principes d'interprétation sont limités par la foi publique attachée au registre foncier 
(art. 973 CC); celle-ci interdit de prendre en considération les circonstances et motifs 
personnels qui ont été déterminants dans la formation de la volonté personnelle des 


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constituants mais qui, dans la mesure où ils ne résultent pas de l'acte constitutif, ne 
sont pas opposables au tiers qui s'est fondé de bonne foi sur le registre foncier (ATF 
130 III 554 consid. 3.1). 
1.2. La convention passée le 25 janvier 2000, entre C_________ et X_________, 
portant sur la vente d’un garage sur la parcelle n° xxx1 pour le prix de xx'xxx fr., a été 
passée en la forme écrite sous seing privé. S’agissant d’une vente d’un immeuble, à 
savoir un garage, la convention aurait dû revêtir la forme authentique pour être valable, 
au sens de l’art. 216 al. 1 CO. Non valable s’agissant du transfert d’une propriété 
immobilière, cette convention n’a ainsi pas été présentée au registre foncier ; partant, 
l’éventuelle propriété de X_________ sur le garage litigieux n’a pas été inscrite au 
registre foncier. 
De surcroît, cette convention, passée uniquement entre C_________ et X_________, 
n’a pas été conclue avec Y_________, qui n’a ni participé aux pourparlers y relatifs, ni 
ne l’a approuvée. Cette convention du 25 janvier 2000 constitue une «res inter alios 
acta» à l’égard de Y_________. Partant, elle ne lui est pas opposable. De surcroît, à 
l’exception de la clause de l’acte de vente du 14 mars 2007 (p. 2/5), Y_________ n’a 
repris aucune des obligations de C_________ à l'égard de X_________. 
Enfin, dans le cadre de la présente procédure, les engagements de C_________, 
souscrits dans la convention écrite du 25 janvier 2000 en faveur de X_________, 
semblent être prescrits. Il n’est pas établi, en la présente procédure que les parties à 
cette convention (C_________, X_________) aient interrompu une éventuelle 
prescription en vue d'obtenir l'exécution de leurs obligations respectives (art. 127 CO). 
2.1. Selon l’art. 112 al. 1 CO, celui qui, agissant en son propre nom, a stipulé une 
obligation en faveur d'un tiers a le droit d'en exiger l'exécution au profit de ce tiers. 
Selon l’art. 112 al. 2 CO, le tiers ou ses ayants droit peuvent aussi réclamer 
personnellement l'exécution, lorsque telle a été l'intention des parties ou que tel est 
l'usage. Selon l’art. 112 al. 3 CO, dans ce cas, et dès le moment où le tiers déclare au 
débiteur qu'il entend user de son droit, il ne dépend plus du créancier de libérer le 
débiteur. 
En 2007, l'inscription d'une servitude nécessitait la forme écrite (art. 732 aCC ; 
STEINAUER, Les droits réels, t. II, 3e éd., Berne 2002, n. 2228). Depuis le 1er janvier 
2012, l’art. 732 al. 1 CC prévoit que l’acte constitutif d'une servitude n'est valable que 
s'il a été passé en la forme authentique. Selon l’art. 732 al. 2 CC, la servitude doit être 
dessinée sur un extrait de plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une 


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partie de l'immeuble et que le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment 
de précision dans le titre. 
2.2. Dans l'acte de vente du 14 mars 2007, l'engagement pris par Y_________ à 
l'égard de C_________ en faveur de X_________ constitue une stipulation pour autrui 
au sens de l’art. 112 CO. A ce sujet, l’acte prévoyait : « M. Y_________ s’engage à 
constituer, en faveur de M. X_________, A_________, B_________, une servitude 
personnelle incessible et intransmissible, portant sur la jouissance du garage sud-
est ». Dans l’acte du 14 mars 2007, ni Y_________, ni C_________, n'apparaissent 
comme représentants de X_________. 
Néanmoins, entendant exécuter la clause litigieuse, Y_________ a communiqué un 
projet de constitution de servitude à X_________, manifestant son intention d'attribuer 
à X_________ la servitude personne incessible et intransmissible convenue avec 
C_________. 
Comme C_________ ne représentait pas X_________, seule l’hypothèse de la 
stipulation pour autrui doit être retenue. La promesse de constituer un droit réel en 
faveur d'un tiers constitue une stipulation pour autrui au sens de l’art. 112 CO. 
Conformément à l’art. 112 al. 2 CO, X_________ pouvait ainsi réclamer 
personnellement l'exécution. De plus, conformément à l’art. 112 al. 3 CO, dès le 
moment où X_________ a déclaré à Y_________ qu'il entendait user de son droit, il ne 
dépendait plus de C_________ de libérer Y_________. X_________ devenait ainsi le 
seul à pouvoir demander la mise en œuvre de la clause litigieuse (art. 112 al. 3 CO). 
Par l’intermédiaire du notaire D_________, Y_________ a donné suite à sa promesse 
en communiquant un premier projet d'acte constitutif d'une servitude incessible et 
intransmissible, refusé par X_________, lequel a fait modifier le texte de la convention 
(suppression des « in »). Un second projet a encore été communiqué (p. 9 ss). 
X_________ a refusé d'inscrire la servitude incessible et intransmissible ; il a 
également refusé le second projet. Dans ces conditions, Y_________ ne pouvait plus 
faire inscrire cette servitude, en l’absence de l’accord écrit du bénéficiaire. A cet égard, 
comme indiqué plus haut, en 2007, l'inscription d'une telle servitude nécessitait la 
forme écrite (art. 732 aCC). Depuis le 1er janvier 2012, l’art. 732 al. 1 CC prévoit que 
l’acte constitutif d'une servitude n'est valable que s'il a été passé en la forme 
authentique. Selon l’art. 732 al. 2 CC, la servitude doit être dessinée sur un extrait de 
plan du registre foncier lorsque son exercice se limite à une partie de l'immeuble et que 
le lieu où elle s'exerce n'est pas décrit avec suffisamment de précision dans le titre. 


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A la suite de la correction requise par X_________ (suppression des « in »), 
Me D_________, agissant pour Y_________, a communiqué (le 20 septembre 2007) 
un autre projet de constitution d'une « servitude personnelle incessible, mais 
transmissible successoralement à ses enfants uniquement, portant sur la jouissance 
du garage sud-est » entre Y_________ et X_________. Cette servitude n’a pas été 
acceptée par X_________. Il ne s’est plus manifesté durant les 7 ans qui ont suivi. 
En exigeant une servitude personnelle cessible et transmissible portant sur la 
jouissance du garage sud-est, X_________ entend obtenir autre chose que ce qui 
avait été promis dans l'acte du 14 mars 2007. Sur ce point, il n'y a pas eu d'échange 
réciproque de manifestations de volonté concordantes entre X_________ et 
Y_________. Partant, aucun contrat n’a été conclu (art. 1 CO). 
Y_________ reste en revanche obligé par l'engagement pris dans le contrat de vente 
du 14 mars 2007, car le délai de prescription décennal (art. 127 CO) n'est pas acquis. 
Y_________ est donc redevable à l'égard de X_________ d'une servitude incessible et 
intransmissible, portant sur la jouissance du garage sud-est. Dès la détermination 
(duplique) du 19 mai 2015, Y_________ a indiqué être d’accord de faire inscrire une 
servitude personnelle incessible et intransmissible ; il confirmait ainsi son accord de 
janvier 2007 sur ce point. 
Contrairement à l’opinion du demandeur, il n’est pas établi que le défendeur avait 
admis que C_________ avait vendu au demandeur le garage au sud-est de la parcelle 
litigieuse. Il n’est pas non plus établi que le défendeur avait accepté la constitution 
d’une servitude personnelle, cessible et transmissible. Si C_________, homme rompu 
aux affaires, avait réellement voulu attribuer une servitude personnelle, cessible et 
transmissible, en faveur du demandeur, il l’aurait valablement constituée et l’aurait faite 
inscrire, bien avant la vente de l’immeuble au défendeur. C_________ ne l’a pas fait. 
Ainsi, C_________ et le défendeur n’entendaient pas faire inscrire une servitude dans 
le sens de la convention signée C_________ et le demandeur. Partant, une servitude 
personnelle, cessible et transmissible, ne peut pas être inscrite au registre foncier. 
Dans ces conditions, la constitution d’une servitude personnelle, cessible et 
transmissible, portant sur la jouissance du garage sud-est – coloriée en jaune sur le 
plan (dossier p. 5) – en faveur de X_________, sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au 
lieu-dit "A_________", sur la commune de B_________, est rejetée. 
La constitution d’une servitude personnelle, incessible et intransmissible, portant sur la 
jouissance du garage sud-est – coloriée en jaune sur le plan (dossier p. 5) – en faveur 


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de X_________, sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur la 
commune de B_________, est pour sa part admise. 
En outre, une servitude personnelle de passage, incessible et intransmissible, 
permettant l'accès au garage sud-est doit être inscrite sur la parcelle n° xxx1, plan 
n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur la commune de B_________. L'assiette de la 
servitude est coloriée en vert sur le plan (dossier p. 5). 
X_________ est ainsi autorisé, à ses frais, à fait inscrire ladite servitude personnelle, 
incessible et intransmissible, portant sur la jouissance du garage au sud-est de la 
parcelle n° xxx1. X_________ est également autorisé, à ses frais, à faire inscrire ladite 
servitude personnelle, incessible et intransmissible, de passage pour permettre l'accès 
au garage au sud-est de la parcelle n° xxx1. 
3. Les frais sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 106 CPC). S’agissant 
des frais de la procédure de conciliation, ils suivent le sort de la cause lorsque la 
demande est déposée (art. 207 al. 3 CPC). X_________ n’obtient pas ses conclusions 
principales. X_________ obtient ses conclusions subsidiaires, datées du 6 octobre 
2015. Celles-ci correspondent pour l’essentiel à ce que Y_________ lui avait proposé 
en janvier 2007 à tout le moins. X_________ aurait pu ainsi éviter une procédure 
inutile. Dans ces conditions, X_________ doit être considéré comme la partie qui 
succombe. Les frais et dépens, y compris les frais de l’autorité de conciliation (230 fr.), 
sont ainsi mis à la charge du demandeur. 
Les frais comprennent les frais judiciaires et les dépens. Ils sont fixés conformément à 
la LTar. L’émolument est fixé en fonction de la valeur litigieuse, de l’ampleur et de la 
difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties, ainsi que de leur situation 
financière (art. 13 LTar). Lorsque la cause n’est pas conduite jusqu’à son terme, 
l’émolument est réduit proportionnellement. Il en va de même en cas de jugement sur 
le fond préjudiciel ou partiel, de jugement par défaut ou sans motivation (art. 14 al. 1 
LTar). Selon l’art. 16 al. 1 LTar, l’émolument de justice pour les contestations civiles de 
nature pécuniaire, soumises à la procédure ordinaire ou simplifiée, et tranchées en 
première ou unique instance, est fixé, pour une valeur litigieuse de 20'001 à 50'000 fr. 
entre 1’800 fr. et 6’000 fr. 
En l’espèce, eu égard à la valeur litigieuses de xx'xxx fr., les frais du tribunal de district 
par 3’600 fr., débours compris (émolument : 3'446 fr. 70, témoins : 58 fr., frais RF : 45 
fr. 30, huissiers : 50 fr.), apparaissent appropriés. A cela s’ajoute les frais de la 


- 14 - 
procédure de conciliation par 230 fr. En définitive, tous les frais à la charge de 
X_________ sont arrêtés à 3'830 fr. (3’600 fr. + 230 fr.). 
Ce montant est notamment prélevé sur les avances effectuées par le demandeur 
[230 fr. (juge de commune) + 4’680 fr. (tribunal de district)]. Le greffe restituera 1’080 fr. 
(4’680 fr. - 3’600 fr.) à X_________. 
4. Les dépens, arrêtés globalement, comprennent les débours nécessaires, le 
défraiement d’un représentant professionnel et, lorsque la partie n’a pas de 
représentant professionnel, une indemnité équitable pour les démarches effectuées, 
dans le cas où cela se justifie (art. 95 al. 3 CPC). Selon l’art. 32 al. 1 LTar, les 
honoraires des avocats dans les contestations civiles de nature pécuniaire d’une valeur 
litigieuse de 20’001 fr. à 30'000 fr. sont fixés entre 3’600 fr. et 5’400 fr. Les dépens sont 
arrêtés entre le minimum et le maximum prévu par le tarif, d’après la nature et 
l’importance de la cause, ses difficultés, l’ampleur du travail, le temps utilement 
consacré par le conseil juridique et la situation financière de la partie (art. 27 al. 1 
LTar). Ils sont en règle générale proportionnels à la valeur litigieuse (art. 27 al. 2 LTar). 
En cas de jugement par défaut, cet honoraire peut être réduit en conséquence (art. 29 
al. 3 LTar). S'agissant du calcul des honoraires, il est également tenu compte de 
l'avancement du procès au moment où la valeur est réduite. Conformément à la 
pratique des tribunaux, en raisonnant sur la base des critères posés par l'art. 21 al. 1 
aDTFJ par analogie, un tiers de l'honoraire est dû après l'échange d'écriture, la moitié 
au débat préliminaire ou immédiatement après, les trois quarts au cours de 
l'administration des preuves, mais au plus tard quinze jours avant le débat final, et la 
totalité après ce délai (cf. RVJ 1986 p. 309 ; ATC C1 08 86 du 10.11.2009, consid. 11 ; 
ATC C2 07 25 du 26.06.2007, p. 3). 
En l’espèce, eu égard à la valeur litigieuses de xx'xxx fr., un honoraire complet de 
5’400 fr. apparaît approprié, débours compris. Compte tenu du sort des frais, de la 
simplicité de la cause, de l'ampleur du travail, du temps utilement consacré à la 
rédaction du mémoire-réponse, du mémoire-duplique et du mémoire-conclusions 
notamment, les honoraires du conseil du défendeur sont arrêtés à 5’400 fr., TVA et 
débours compris. 
Partant, X_________ est condamné à verser 5'400 fr. à Y_________, à titre de 
dépens. 
 
Par ces motifs, 
 


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PRONONCE 
 
1. 
Une servitude personnelle, incessible et intransmissible, portant sur la jouissance 
du garage sud-est – coloriée en jaune sur le plan – en faveur de X_________, doit 
être inscrite sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit "A_________", sur la 
commune de B_________. 
2. 
Une servitude personnelle de passage, incessible et intransmissible, permettant 
l'accès au garage sud-est - coloriée en vert sur le plan - en faveur de 
X_________, doit être inscrite sur la parcelle n° xxx1, plan n° xxx, au lieu-dit 
"A_________", sur la commune de B_________. 
3. 
X_________ est autorisé, à ses frais, à faire inscrire la servitude personnelle, 
incessible et intransmissible, portant sur la jouissance du garage au sud-est de la 
parcelle n° xxx1. 
X_________ est également autorisé, à ses frais, à faire inscrire la servitude 
personnelle, incessible et intransmissible, de passage pour permettre l'accès au 
garage au sud-est de la parcelle n° xxx1. 
4. 
Les frais, par 3'830 fr., sont mis à la charge de X_________. 
5. 
X_________ versera 5’400 fr. à Y_________, à titre de dépens. 
 
Sion, le 3 février 2016