vs_gerichte · A1 23 176 · 2024-05-29 · fr
Bauwesen
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A1 23 176 ARRÊT DU 29 MAI 2024 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry Schnyder, juges ; Raquel Rio, greffière, en la cause X _________ SÀRL, recourante contre CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, autorité attaquée, COMMUNE DE Y _________, autre autorité, et Z _________, tiers concerné, représenté par Maître Damien Revaz, avocat, à Martigny (construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du 13 septembre 2023

A1 23 176 
 
 
ARRÊT DU 29 MAI 2024 
 
en la cause 
 
X _________ SÀRL, recourante 
 
contre 
 
 


- 2 - 
Faits 
 
A. A _________ est propriétaire de la parcelle n° 1588, folio 24, au lieu-dit 
« B _________ », sur la commune de Y _________. Cette parcelle est colloquée en 
zone mixte artisanale ZA selon le règlement communal des constructions et des zones 
de la commune de Y _________ (RCCZ), homologué le 21 mars 2012 par le Conseil 
d’Etat. 
Z _________ est propriétaire des parcelles nos 8734, 8735 et 8736, voisines, côté nord, 
de la n° 1588. 
Le xx.xxxx, par publication au B.O. n° xx, C _________ a mis à l’enquête publique une 
demande d’autorisation de construire portant sur la construction d’un immeuble 
résidentiel sur la parcelle n° 1588. 
Le 12 août 2021, Z _________ a formé opposition contre cette demande. Selon lui, le 
projet dépassait l’indice de densité de la zone mixte artisanale ZA (~ 0.8 en lieu et place 
de 0.6). 
Par décision du 1er juillet 2022, le conseil communal a délivré l’autorisation de construire 
sollicitée, en écartant l’opposition de Z _________. Elle a précisé que l’opposant avait 
confondu l’indice d’utilisation du sol (IUS) figurant dans le RCCZ et l’indice brut 
d’utilisation du sol (IBUS) consacré par la nouvelle législation sur les constructions en 
vigueur depuis le 1er janvier 2018. Selon le tableau de conversion figurant à l’art. A1-1 
de l’OC, un IUS de 0.6 correspondait à un IBUS de 0.8. La commune a indiqué que le 
projet utilisait l’IBUS et respectait l’indice de densité attribuable à la parcelle n°1588. 
B. Le 11 juillet 2022, Z _________ a requis auprès du Conseil d’Etat l’octroi de l’effet 
suspensif au recours qu’il annonçait déposer contre la décision communale du 1er juillet 
2022. 
Le 30 juillet 2022, Z _________ a recouru auprès du Conseil d’Etat contre la décision 
communale du 1er juillet 2022. Il a tout d’abord relevé que les places de stationnement 
étaient insuffisantes eu égard aux exigences de l’art. 23 let. b RCCZ. L’équipement de la 
parcelle en termes d’évacuation des eaux claires et usées n’était également pas 
conforme, puisque le projet ne contenait aucun document à ce sujet. Enfin, l’emplacement 
de la place de jeu, laquelle était obligatoire au sens de l’art. 24 RCCZ, n’était délimité sur 


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aucun des plans du dossier. Pour toutes ces raisons, la décision communale devait être 
annulée. 
Le 11 août 2022, une séance s’est tenue entre C _________, Z _________ et la 
commune de Y _________ au cours de laquelle C _________ a présenté les 
modifications du projet envisagées afin de répondre aux demandes de Z _________. Le 
procès-verbal établi à cette occasion précise que C _________ était accompagné de 
D _________ de la société X _________ Sàrl, laquelle était intéressée par le rachat du 
projet. 
Le 24 août 2022, C _________ s’est déterminé sur le recours formé par Z _________. 
Il a expliqué qu’un accord avait été trouvé avec le propriétaire de la parcelle voisine n° 
1589 en ce qui concernait l’évacuation des eaux usées et qu’une servitude de passage 
allait être inscrite au registre foncier pour la fin septembre 2022. S’agissant de l’infiltration 
des eaux pluviales, un rapport avait été commandé au bureau E _________ SA. 
Le 5 décembre 2022, X _________ Sàrl a adressé un courrier au Conseil d’Etat dans 
lequel elle l’informait avoir acquis le 8 juillet 2022 la parcelle n° 1588. Elle a précisé que 
l’acte d’achat était conditionné à l’obtention d’une autorisation de construire et a joint à 
son envoi le rapport du bureau E _________ SA mentionné par C _________ dans son 
courrier du 24 août 2022. 
Le 20 décembre 2022, le Service des affaires intérieures et communales (SAIC), organe 
d’instruction du recours, a indiqué à C _________ qu’il pouvait désigner 
X _________ Sàrl comme sa représentante moyennant le dépôt d’une procuration. 
Le 10 février 2023, X _________ Sàrl s’est adressée au SAIC en accusant réception des 
différents courriers expédiés à C _________. Elle a exposé que la servitude de passage 
serait inscrite une fois l’autorisation de construire entrée en force et a joint différentes 
annexes à son envoi (vues 3D représentant les places de stationnement et la place de 
jeu). 
Le 10 mars 2023, X _________ Sàrl a transmis au SAIC une procuration signée par 
C _________ lui conférant le pouvoir de le représenter dans le cadre du recours du 
24 août 2022. 
Par décision du 13 septembre 2023, le Conseil d’Etat a admis le recours de 
Z _________, annulé la décision communale, classé la requête d’effet suspensif et mis 
les frais de la procédure à la charge de C _________. Il a constaté que le bien-fonds 


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n’était pas équipé de conduites d’évacuation des eaux usées et qu’aucune servitude de 
passage à charge de la parcelle n° 1589 n’était inscrite au registre foncier. Pourtant 
interpellé à plusieurs reprises, C _________ n’avait transmis aucun document (plan, 
convention, etc.) liant les propriétaires des parcelles nos 1588 et 1589. Partant, la parcelle 
ne pouvait être considérée comme équipée. 
C. Le 17 octobre 2023, X _________ Sàrl a recouru céans contre la décision du Conseil 
d’Etat du 13 septembre 2023. Elle a formulé les conclusions suivantes : 
« 1. Le recours est admis. 
 2. 
La décision du Conseil d’Etat du 13 septembre 2023 est annulée. 
 3. 
Tous les frais de décision et de procédure sont mis à la charge de l’Etat du Valais. 
 
4. Une juste indemnité à titre de dépens est accordée à X _________ Sàrl, pour le temps passé à 
rédiger le présent recours. » 
 
A titre de moyens de preuve, X _________ Sàrl a sollicité l’édition, par le Conseil d’Etat 
et par la commune, de leur dossier respectif. Elle a indiqué avoir vendu la parcelle 
n° 1588 à la société F _________ SA, cette vente étant conditionnée à l’obtention d’une 
autorisation de construire. X _________ Sàrl était également promotrice du projet et ces 
éléments fondaient, selon elle, sa qualité pour recourir. Tout d’abord, elle a reproché au 
Conseil d’Etat de ne pas avoir attendu qu’elle produise les preuves pertinentes avant de 
rendre sa décision. Ce procédé constituait, de son point de vue, une violation de son 
droit d’être entendue. Au fond, elle a considéré que le Conseil d’Etat avait confondu les 
notions d’équipement du bien-fonds et d’équipement individuel et qu’il n’avait pas tenu 
compte de la jurisprudence du Tribunal fédéral en matière d’équipement et de servitude, 
laquelle prévoit que l’inscription d’une servitude au registre foncier n’est pas nécessaire 
pour considérer qu’un terrain est équipé. Selon elle, le terrain était équipé puisqu’un 
accord avait été conclu avec le propriétaire de la parcelle voisine n° 1589 pour 
l’évacuation des eaux usées provenant de la parcelle n° 1588. Enfin, elle a soulevé une 
violation du principe de la proportionnalité. 
Le 15 novembre 2023, le Conseil d’Etat a transmis au Tribunal de céans le dossier 
complet de la cause et a proposé de rejeter le recours en renvoyant à sa décision. 
Le 22 novembre 2023, la commune de Y _________ a indiqué n’avoir aucune remarque 
à formuler. 
Le 24 novembre 2023, Z _________ a conclu au rejet du recours, sous suite de frais et 
dépens. Il a relevé que X _________ Sàrl ne disposait pas de la qualité pour recourir 
dès lors qu’elle n’était pas propriétaire de la parcelle n° 1588 et n’avait pas participé à 


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l’instance précédente. Au fond, il a considéré que le droit d’être entendue de 
X _________ Sàrl n’avait pas été violé, puisqu’elle s’était déterminée à de nombreuses 
reprises au cours de la procédure précédente. Quant à l’équipement, l’art. 4 al. 3 OC 
prévoyait que celui-ci était réputé garanti dans le cas d’installations se trouvant sur un 
fonds propriété d’un tiers, lorsqu’il existait un plan liant les propriétaires ou qu’une 
convention avait été passée avant l’octroi de l’autorisation de construire, ce qui n’était 
pas le cas ici. Enfin, selon le principe de proportionnalité, il était indispensable que les 
eaux usées de l’immeuble projeté soient évacuées selon les règles de l’art et aucune 
autre solution d’élimination n’était envisageable en l’espèce. 
Le 11 décembre 2023, X _________ Sàrl a répliqué. Elle a réitéré son argumentaire 
quant à sa qualité pour recourir et a joint à son écriture l’acte de vente du 8 juillet 2002. 
 
Considérant en droit 
 
1. Aux termes de l’art. 44 al. 1 let. a LPJA, applicable en procédure de recours de droit 
administratif par renvoi de l’art. 80 al. 1 let. a LPJA, a qualité pour recourir quiconque est 
atteint par la décision et a un intérêt digne de protection à ce qu'elle soit annulée ou 
modifiée. En revanche, n'a pas qualité pour recourir celui qui a négligé d'agir devant une 
instance inférieure alors qu'il en avait la possibilité (art. 44 al. 2 LPJA). Cette condition 
s’examine d’office (art. 44 al. 3 LPJA) mais ne dispense pas le recourant d'alléguer les 
faits qu'il considère comme propres à fonder sa qualité pour agir lorsqu'ils ne ressortent 
pas à l'évidence de la décision attaquée ou du dossier de la cause (ACDP A1 21 132 du 
11 mai 2023 consid. 1.1). La qualité pour recourir s’analyse à la lumière de la 
jurisprudence rendue en application de l’art. 89 LTF, le droit cantonal n’ayant en 
l’occurrence pas une portée plus large (ATF 144 I 43 consid. 2.1 cité p. ex. in : arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_547/2020 du 15 septembre 2021 consid. 5.1 ; A1 21 270 du 30 août 
2022 consid. 1.1). 
1.1 La condition figurant aux art. 44 al. 2 LPJA et 89 al. 1 let. a LTF vise en premier lieu 
la personne qui a pris part à la procédure devant l’autorité précédente, que ce soit en 
qualité de partie, mais aussi en qualité de simple participant. L’art. 89 al. 1 let. a LTF 
permet aussi à certaines personnes qui n’ont pas participé à la procédure précédente 
de recourir, si elles en ont été empêchées sans leur faute. Il en découle que, sauf fait 
justificatif valable, celui qui n’a pas participé à la procédure devant l’autorité précédente 
n’a pas qualité pour recourir, indépendamment de l’intérêt qu’il peut avoir à l’annulation 


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ou à la modification du jugement entrepris (arrêt 9C_852/2017 du 25 juin 2018 
consid. 2.1). Un tiers habilité est empêché d’intervenir sans sa faute si la procédure n’a 
pas fait l’objet d’une annonce publique. En revanche, celui qui aurait pu intervenir devant 
l’autorité précédente s’il avait fait preuve de la diligence voulue ne peut saisir après coup 
le Tribunal fédéral (ATF 134 V 306 consid. 3.3.1 et 4 ; arrêt 2C_654/2009 du 2 mars 
2010 consid. 2.2). Une exception permettant à une personne non partie à la procédure 
de recourir est aussi réalisée lorsque celle-ci est atteinte pour la première fois par l’arrêt 
attaqué, étant précisé que si sa qualité pour agir apparaît en cours de procédure, elle 
doit en principe être invitée à participer à l’instance (arrêt 9C_852/2017 du 25 juin 2018 
consid. 2.1). Le recours est aussi exclu si la personne concernée a volontairement 
renoncé à participer à la procédure précédente, au motif que d’autres agissaient d’ores 
et déjà (arrêt 1C_33/2017 du 23 juin 2017 consid. 3.2). Enfin, la personne qui succède 
à une partie peut recourir, même si elle n’était pas désignée comme partie dans la 
procédure précédente, à condition que l’on se trouve dans une situation de succession 
valable 
sur 
le 
plan 
juridique 
(ATF 
145 
V 
343 
consid. 
2 
et 
2.3). 
Ce cas de figure est visé par exemple par l’art. 560 CC (DONZALLAZ, Commentaire de la 
LTF, 3ème éd., 2022, nos 19-22 ad art. 89, p. 1412 et 1413). 
1.2 En l’espèce, le destinataire de la décision litigieuse et requérant de l’autorisation de 
construire est C _________ (ci-après : le requérant). D’après la mise à l’enquête 
publique du xx.xxxx, celui-ci est également l’auteur des plans. En effet, plusieurs pièces 
de la demande d’autorisation de construire émanent de « l’atelier d’architecture et 
technique et requérant – C _________ » (cf. bordereau des pièces de la commune de 
Y _________, pièce n° 1, document « Calcul des surfaces et des volumes selon la 
norme 416 », p.1). La réponse du requérant du 18 août 2021 à l’opposition formée par 
Z _________ a également été expédiée par l’entremise de son « atelier d’architecture » 
(cf. bordereau des pièces de la commune de Y _________, pièce n° 6). Le rapport du 
bureau E _________ SA du 22 novembre 2021 mentionne que le requérant est aussi 
maître de l’ouvrage (cf. bordereau des pièces de la commune de Y _________, pièce n° 
1). Au cours de la procédure menée devant l’autorité précédente, celui-ci était représenté 
par la recourante. La procuration du 10 mars 2023 précise que la représentation se limite 
à « la procédure de recours du 2 août 2022 déposé par M. Z _________ c/décision du 
conseil municipal de Y _________ du 01.07.2022 » (cf. bordereau des pièces déposées 
par le Conseil d’Etat, pièce n° 23). Cette procuration n’est donc pas valable céans. Du 
reste, le recours du 17 octobre 2023 est formulé uniquement au nom et pour le propre 
compte de la recourante, sans qu’il soit à aucun moment fait référence au requérant. 
Devant le Conseil d’Etat, la recourante n’a pas demandé à participer à la procédure en 


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qualité de partie alors même que, selon ses dires, elle avait, à ce stade, un statut de 
venderesse de la parcelle n° 1588 et que la vente était conditionnée à l’obtention de 
l’autorisation de construire. On ne voit pas quel motif l’aurait empêchée de déposer une 
telle requête. Parfaitement informée de l’existence de la procédure, elle a au contraire 
choisi de se cantonner à représenter le requérant. Partant, la recourante a négligé d’agir 
devant l’instance inférieure alors qu’elle en avait la possibilité et ne dispose donc pas de 
la qualité pour recourir (art. 44 al. 2 LPJA). 
A titre superfétatoire, la Cour relève que la recourante ne dispose également pas d’un 
intérêt digne de protection à ce que la décision litigieuse soit annulée ou modifiée (art. 44 
al. 1 let. a LPJA) et ce pour les raisons suivantes. 
1.3 Selon la jurisprudence tirée de l’art. 89 al. 1 let. c LTF, l’intérêt digne de protection 
consiste dans l'utilité pratique que l'admission du recours apporterait à la partie 
recourante en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle 
ou autre que la décision attaquée lui occasionnerait (ATF 138 III 537 consid. 1.2.2). Par 
ailleurs, la qualité pour recourir suppose un intérêt actuel à obtenir l'annulation ou la 
modification de la décision attaquée, qui doit exister tant au moment du dépôt du recours 
qu'au moment où l'arrêt est rendu (ATF 142 I 135 consid. 1.3.1). Cet intérêt actuel est 
déterminé en fonction du but poursuivi par le recours et des conséquences et de la 
portée d'une éventuelle admission de celui-ci (ATF 118 Ia 488 consid. 2a ; RVJ 2016 p. 
9 consid. 5.2 ; ACDP A1 23 106 du 4 mars 2024 consid 4.1). 
Il se peut qu’un tiers veuille attaquer une décision défavorable à son destinataire, alors 
que celui-ci y renonce pour quelque raison que ce soit. On parle en allemand de 
Drittbeschwerde pro Adressat. Dans cette éventualité, sauf s'il a lui-même certains droits 
ou s'il est autorisé à recourir par une disposition spéciale, le tiers doit bénéficier d'un 
intérêt propre et direct, soit d'un intérêt se trouvant, avec l'objet du litige, dans un rapport 
étroit, spécial et digne d'être pris en considération; à défaut, sa qualité pour recourir doit 
être niée (ATF 130 V 564 consid. 3.5 ; cf. ég. arrêt du Tribunal fédéral 1C_419/2019 du 
14 septembre 2020 consid. 1.2 ; WIEDERKEHR/EGGENSCHWILER, Die allgemeine 
Beschwerdebefugnis Dritter, 2018, n° 275). Le Drittbeschwerde pro Adressat n'est pas 
admissible dans la mesure où le tiers vise quelque chose que seul le destinataire de la 
décision pourrait réaliser. Si, par exemple, le requérant renonce à contester un refus de 
construction, les tiers susceptibles d'avoir un intérêt à la réalisation de l'ouvrage ne sont 
pas légitimés à recourir, car ils ne peuvent de toute façon pas obtenir la réalisation de 
l'ouvrage contre la volonté du maître d'ouvrage (SEILER, in: Kommentar zum 


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Bundesgerichtsgesetz, 2ème éd., 2015, n° 53 ad art. 89 ; WIEDERKEHR/EGGENSCHWILER, 
op. cit., n° 280). 
1.4 En l’occurrence, la recourante sollicite l’annulation de la décision attaquée, ce qui 
revient à conclure au maintien de l’autorisation de construire délivrée par la commune. 
Ce faisant, elle perd de vue que le requérant a renoncé à recourir au Tribunal cantonal 
et a ainsi accepté le prononcé du Conseil d’Etat du 13 septembre 2023. Dès lors, elle ne 
pourrait pas obtenir la réalisation de l'ouvrage contre la volonté de celui-ci. Par 
conséquent, elle ne dispose pas d’un intérêt digne de protection à ce que la décision 
litigieuse soit annulée (art. 44 al. 1 let. a a contrario LPJA). 
1.5 La recourante argue disposer de la qualité pour recourir en tant que venderesse de 
la parcelle n° 1588 d’une part et à titre de promotrice du projet d’autre part. L’intérêt 
digne de protection de la recourante ayant été nié au consid. 1.4 ci-dessus, ces 
arguments ne sont pas déterminants ici. La Cour tient toutefois à préciser que le 
raisonnement de X _________ Sàrl n’aurait dans tous les cas pas pu être suivi. 
En effet, la recourante n’a versé en cause aucune pièce attestant la prétendue vente du 
19 juillet 2022. Elle a expliqué ne pas pouvoir transmettre cet acte en raison de son 
secret d’affaires. Celui-ci ne l’a toutefois pas empêchée de communiquer le nom de 
l’acquéreuse (F _________ SA) et de déposer céans l’acte de vente du 8 juillet 2022. 
De plus, il lui aurait été aisé de transmettre l’acte de vente en le caviardant si nécessaire. 
Il ressort de l’extrait du registre foncier de la parcelle n° 1588 que le propriétaire de la 
parcelle est A _________ et qu’aucun transfert de propriété n’a jamais été opéré au 
bénéfice de la recourante ou de la société F _________ SA. Dès lors, la vente invoquée 
n’est donc pas démontrée. Dans tous les cas, la jurisprudence du Tribunal fédéral a 
précisé que, lorsque le recourant n’est plus propriétaire du bien-fonds censé accueillir la 
construction projetée, il ne dispose pas de la qualité pour recourir, faute d’intérêt actuel 
(ZUFFEREY, op. cit., n° 1190, p. 614). 
Dans un arrêt 1C_262/2020 du 15 janvier 2021, le Tribunal fédéral a examiné la qualité 
pour recourir d’un promoteur immobilier à l’encontre du refus de l’autorisation de 
construire qu’il avait sollicitée. Dans ce cas, le contrat conclu entre le propriétaire de la 
parcelle et le promoteur-acquéreur était une vente à terme conditionnée à l’obtention du 
permis de construire au plus tard lors de la décision du Tribunal cantonal, faute de quoi 
l’acte de vente devait être considéré comme nul et non avenu. Dès lors, le Tribunal 
fédéral a considéré que le promoteur-acquéreur ne disposait pas de la qualité pour 
recourir, car celui-ci n’était plus contractuellement lié au propriétaire du terrain suite à la 


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décision du Tribunal cantonal confirmant le refus de l’autorisation de construire. La Cour 
de céans constate que dans notre cas, la recourante n’a, à nouveau, fourni aucune pièce 
démontrant qu’elle revêt la qualité de promotrice du projet. En outre, et contrairement à 
l’arrêt mentionné ci-dessus, elle n’est pas la requérante du projet (cf. ég. ACDP A1 22 
169 du 28 juin 2023 consid. 1.1). Dans tous les cas, et bien que l’acte de vente du 
8 juillet 2022 ne prévoit aucune échéance le rendant caduc, la recourante a, selon ses 
dires, revendu la parcelle litigieuse 11 jours après l’avoir « acquise », de sorte que l’on 
ne peut retenir, au sens de l’intérêt actuel, qu’elle soit encore contractuellement liée au 
propriétaire de la parcelle. 
1.6 Pour tous ces motifs, les conditions de l’art. 44 al. 1 let. a et 2 LPJA ne sont pas 
remplies ici, de sorte que la qualité pour recourir de la recourante ne peut lui être 
reconnue. Partant, le recours est irrecevable (art. 80 al. 1 lit. e et 60 al. 1 LPJA). 
2. 
2.1 La recourante, qui succombe, supportera un émolument de justice fixé, considérant 
que la Cour de céans ne s’est pas livrée à un examen du fond de la cause et au vu des 
principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 900 fr. (art. 89 
al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 LTar). 
2.2 Elle n’a pas droit à des dépens (art. 4 al. 1 et 2 LTar ; art. 91 al. 1 a contrario LPJA). 
En revanche, Z _________, qui a pris une conclusion en ce sens, a droit à des dépens. 
Eu égard à l’activité déployée par son mandataire, qui a principalement consisté en la 
prise de connaissance du dossier et en la rédaction d’une détermination du 7 novembre 
2023 de quatre pages, ils seront arrêtés à 900 fr. (TVA et débours compris) et mis à la 
charge de la recourante (art. 91 al. 1 LPJA ; art. 4, 29 al. 2 et 3 et 39 LTar). 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est irrecevable. 
2. 
Les frais, par 900 fr., sont mis à la charge de X _________ Sàrl. 
3. 
X _________ Sàrl versera à Z _________ un montant de 900 fr. à titre de dépens. 


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4. 
Le présent arrêt est communiqué à X _________ Sàrl, à Maître Damien Revaz, 
avocat 
à 
Martigny, 
pour 
Z 
_________, 
à 
la 
commune 
de 
Y _________, et au Conseil d’Etat, à Sion. 
Sion, le 29 mai 2024