vs_gerichte · C1 14 25 · 2014-06-25 · de
Miete & Pacht
Miete & Pacht

C1 14 25 URTEIL VOM 25. JUNI 2014 Kantonsgericht Wallis I. Zivilrechtliche Abteilung Besetzung: Kantonsrichter Hermann Murmann, Präsident; Dr. Lionel Seeberger und Ersatzrichter Dr. Thierry Schnyder; Dr. Adrian Walpen, Gerichtsschreiber in Sachen X_________AG, Beklagte und Berufungsklägerin, vertreten durch Rechtsanwalt A_________ gegen Y_________ und Z_________, Kläger und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt B_________ (Mietentschädigung) Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts

C1 14 25 
 
 
URTEIL VOM 25. JUNI 2014 
 
in Sachen 
 
 
gegen 
 
(Mietentschädigung) 
Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts C_________ 
vom 6. Dezember 2013 


- 2 - 
Verfahren 
 
A. Die Ehegatten Y_________ und Z_________ klagten am 16. Mai 2007 gegen die 
X_________AG mit folgenden Anträgen (S. 15 f.): 
5.1 Die X_________AG bezahlt den Klägern die fälligen Quartalszahlungen an Mietzinsen und 
Nebenkosten, nämlich 
- für September, Oktober und November 2006 Fr. 6'300.-- an Mietzinsen und Fr. 715.10 an 
Nebenkosten, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 1. September 2006; 
- für Dezember 2006 sowie Januar und Februar 2007 Fr. 6'300.-- an Mietzinsen und Fr. 715.10 an 
Nebenkosten, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 1. Dezember 2006; 
- für März, April und Mai 2007 Fr. 6'300.-- an Mietzinsen und Fr. 715.10 an Nebenkosten, zuzüglich 
Zins zu 5 % ab dem 1. März 2007; 
- für Juni, Juli und August 2007 Fr. 6'300.-- an Mietzinsen und Fr. 715.10 an Nebenkosten, zuzüglich 
Zins zu 5 % ab dem 1. Juni 2007. 
 
5.2 Die X_________AG bezahlt den Klägern den weiteren Verspätungsschaden beziehungsweise als 
Schadenersatz für Stromrechnungen und weiteren Schaden 
- für den Zeitraum vom 1. September 2006 bis und mit 31. Dezember 2006 Fr. 100.55, zuzüglich 
Zins ab Fälligkeit; 
- für den Zeitraum vom 1. Januar 2007 bis und mit 31. August 2007 monatlich Fr. 17.20 
entsprechend insgesamt Fr. 137.60, zuzüglich Zins ab Fälligkeit; 
- die Kosten für Inserate im Zeitraum vom November 2006 bis und mit 30. Mai 2007 zur 
Weitervermietung der Räumlichkeiten über insgesamt Fr. 311.20 zuzüglich Zins ab Fälligkeit; 
- für Kosten in Zusammenhang mit der Entfernung und dem Rückbau der elektrischen Installationen 
Fr. 1'579.50, zuzüglich Zins zu 5% ab Fälligkeit. 
 
5.3 Es wird festgestellt, dass die X_________den Klägern ab dem 1. September 2007 bis zum 
31. August 2011 pro Quartal Fr. 6'300.-- an Mietzinsen und Fr. 715.10 an Nebenkosten sowie 
Fr. 51.60 an Grundgebühren elektrische Energie, zuzüglich Zins zu 5 % ab Fälligkeit schuldet, 
abzüglich ersparte Aufwendungen und Einnahmen der Kläger aus anderweitigem Gebrauch der 
Mietsache, eventualiter Bezahlung der im vorliegenden Rechtsbegehren festgestellten Ansprüche im 
Sinne einer Leistungsklage. 
5.4 Eine Ergänzung der Ansprüche der Kläger aufgrund der tatsächlich geschuldeten Nebenkosten 
einerseits sowie aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Anpassung der Mietzinsen an den 
Landesindex der Konsumentenpreise im Rahmen der Schlussbegehren bleibt ausdrücklich 
vorbehalten. 
5.5 Die X_________bezahlt sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid sowie eine durch das 
zuständige Gericht festzulegende Parteientschädigung an die Kläger. 
 
Die Klägerpartei erörterte, sie hätte mit der X_________AG ab September 2006 einen 
auf fünf Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Die Bank missachte diesen, 
weshalb sie das Ersatzerfüllungsinteresse vor Gericht geltend machen müsse. 
Die Beklagte antwortete am 29. Oktober 2007 und verlangte (S. 192 f.): 


- 3 - 
Primärbegehren: 
 
Auf die Klage von Herrn Z_________ und Frau Y_________ vom 16. Mai 2007 sei nicht einzutreten. 
2. 
Subsidiärbegehren: 
 
Die Klage von Herrn Z_________ und Frau Y_________ vom 16. Mai 2007 sei soweit auf sie 
einzutreten werden kann, abzuweisen. 
3. 
Die Kosten von Verfahren und Entscheid sei durch die Kläger zu tragen. 
4. 
Der Beklagten sei für das Schlichtungsverfahren sowie für das Gerichtsverfahren eine angemessene 
Parteientschädigung zuzusprechen. 
 
Die Beklagte bestritt die örtliche und sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts 
und die Zulässigkeit der Feststellungsbegehren. Es sei ferner mit Hilfe eines Vorurteils 
zu prüfen, ob wegen der vorbehaltenen und nicht angewandten Schriftform überhaupt 
ein Mietvertrag zustande gekommen sei. 
B. Das Bezirksgericht C_________ instruierte den Fall. Es edierte am 19. September 
2008 Akten bei der Mietschlichtungsbehörde (S. 234), wies am 26. September 2008 
Einreden der örtlichen und sachlichen Unzuständigkeit ab und beschränkte das 
Verfahren vorerst auf die Frage des Zustandekommens eines Mietvertrages (S. 238 
ff.). 
Die Kläger beantragten in ihrer Replik vom 3. November 2008, die Beklagte sei zur 
Zahlung der Mietzinsen vom 1. September 2006 bis und mit 30. September 2008 
entsprechend Fr. 52'500.-- zuzüglich Zins zu 5 % seit 16. September 2007 zu 
verpflichten. Sie verlangte ferner Nebenkosten und Verspätungsschaden (S. 264). Der 
Bezirksrichter fixierte den Streitwert in der Vorverhandlung vom 6. Januar 2009 auf 
Fr. 52‘000.-- (S. 330), edierte am 2. Juni 2009 Bauakten (S. 372 ff.) und befragte 
diverse Zeugen resp. die Parteien am 18. November 2009 (S. 468 ff.). Weitere Zeugen 
wurden rogatorisch einvernommen (S. 559 ff.; S. 601 ff.). 
C. Das Bezirksgericht bestätigte am 18. Juni 2010 das Zustandekommen des 
Mietvertrags (S. 663 ff.). Das Kantonsgericht hiess am 24. Mai 2012 die dagegen 
erhobene Berufung gut (S. 714 ff.). Das Bundesgericht fällte schliesslich am 
21. November 2012 folgendes Urteil (S. 752 ff.; Urteil [des Bundesgerichts] 
4A_416/2012 vom 21. November 2012): 
1. 
In Gutheissung der Beschwerde wird das Urteil des Kantonsgerichts des Kantons Wallis vom 24. Mai 
2012 aufgehoben und festgestellt, dass die Parteien für die Wohnung im zweiten Obergeschoss an 
der Strasse G_________ 4 in C_________ ab dem 1. September 2006 einen Mietvertrag 
abgeschlossen haben. 
2. 
Die Sache wird zu neuer Entscheidung über die Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen 
Rechtsmittelverfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen. 


- 4 - 
3. 
Die Gerichtskosten von Fr. 2‘500.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. 
4. 
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit 
insgesamt Fr. 3‘000.-- zu entschädigen. 
5. 
[…] 
 
D. Das Kantonsgericht setzte die Gerichtskosten und Parteientschädigungen für das 
Verfahren der ersten und zweiten Instanz am 11. Januar 2013 neu fest. Die 
X_________AG hatte demnach für das Vorurteil die Gerichtskosten von insgesamt 
Fr. 5‘300.-- und eine Parteientschädigung von Fr. 9‘400.-- zu zahlen (S. 763 f.). 
E. Das Bezirksgericht C_________ setzte den Prozess nach einer Sistierung für 
Vergleichsverhandlungen (S. 780) am 14. März 2013 fort (S. 781). Eine 
Instruktionsverhandlung fand am 17. April 2013 statt (S. 782 ff.): 
Die Kläger beantragten (S. 787): 
1. 
Die X_________ bezahlt den Klägern die fälligen Quartalszahlungen an Mietzinsen vom 1. September 
2006 bis und mit 30. September 2008 entsprechend insgesamt 25 Monaten à Fr. 2‘l00.-- den 
Gesamtbetrag von Fr. 52‘500.--, zuzüglich Zins zu 5 % seit mittlerem Verfall ab dem 16. September 
2007. 
2. 
Die X_________ bezahlt den Klägern in Berücksichtigung der zu leistenden Quartalszahlungen an 
Nebenkosten zur Miete zuzüglich Zins zu 5 % ab mittlerer Fälligkeit, nämlich 
- für die Monate September, Oktober, November 2006 den Betrag von Fr. 953.50, zuzüglich Zins zu 
5 % ab dem 1. November 2006; 
- für das Jahr 2007 Fr. 3‘025.05, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 1. Juli; 
- für die Monate Januar bis und mit September 2008 den Betrag von (neu) Fr. 2‘810.60 zuzüglich 
Zins ab dem 16. April 2008. 
3. 
Die X_________ bezahlt den Klägern als weiteren Verspätungsschaden beziehungsweise als 
Schadenersatz 
- für die Kosten der Inserate in den Tageszeitungen Fr. 872.10, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 
16. Mai 2007; 
- für die Inserate in der Wochenpresse Fr. 95.-- zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 16. Mai 2007; 
- für die Kosten in Zusammenhang mit der elektrischen Stromversorgung Fr. 470.-- zuzüglich Zins zu 
5 % ab dem 15. September 2007; 
- für die Kosten in Zusammenhang mit der Entfernung und dem Rückbau der elektrischen 
Installationen Fr. 1‘579.50 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 16. Mai 2007. 
4. 
Die X_________ bezahlt sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid sowie eine durch das 
zuständige Gericht festzulegende Parteientschädigung an die Kläger. 
 
Die Beklagte bestätigte ihre Anträge gemäss Klageantwort (S. 782). 
Die Beteiligten setzten den Streitwert auf Fr. 62‘300.-- fest (S. 782). 


- 5 - 
F. Das Bezirksgericht erliess am 29. April 2013 die Beweisverfügung (S. 807 f.). Die 
Kläger deponierten am 17. Mai 2013 weitere Urkunden (S. 810 ff.). Die 
Zeugenbefragung fand am 4. September 2013 statt (S. 833 ff.). Die Parteien stellten an 
der Hauptverhandlung vom 3. Dezember 2013 folgende Schlussanträge (S. 872): 
Kläger (S. 858): 
1. 
Die X_________ bezahlt den Klägern die fälligen Quartalszahlungen an Mietzinsen vom 1. September 
2006 bis und mit 30. September 2008 entsprechend insgesamt 25 Monaten à Fr. 2‘100.-- den 
Gesamtbetrag von Fr. 52‘500.--, zuzüglich Zins von 5 % seit mittlerem Verfall ab dem 16. September 
2007. 
2. 
Die X_________ bezahlt den Klägern in Berücksichtigung der zu leistenden Quartalszahlungen an 
Nebenkosten zur Miete zuzüglich Zins zu 5 % ab mittlerer Fälligkeit, nämlich 
- für die Monate September, Oktober, November 2006 den Betrag von Fr. 935.50, zuzüglich Zins zu 
5 % ab dem 1. November 2006; 
- für das Jahr 2007 Fr. 3‘025.05, zuzüglich Zins zu 5 % ab 1. Juli 2007; 
- für die Monate Januar bis und mit September 2008 den Betrag von Fr. 2‘810.60, zuzüglich Zins zu 
5 % ab dem 16. April 2008. 
3. 
Die X_________ bezahlt den Klägern als weiteren Verspätungsschaden beziehungsweise als 
Schadenersatz 
 - für die Kosten der Inserate in den Tageszeitungen Fr. 872.10, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 
4. November 2008; 
- für die Inserate in der Wochenpresse Fr. 95.--, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 4. November 2008; 
- für die Kosten in Zusammenhang mit der elektrischen Stromversorgung Fr. 470.--, zuzüglich Zins 
zu 5 % ab dem 16. September 2007. 
4. 
Die X_________ bezahlt sämtliche Kosten von Verfahren und Entscheid sowie eine durch das Gericht 
festzulegende Parteientschädigung an die Kläger. 
 
Beklagte (S. 871): 
1. 
Die Beklagte bezahlt den Klägern für die Mietdauer vom 1. September 2006 bis zum Ende April 2007 
einen Pauschalbetrag von Fr. 6300.--. 
2. 
Die Beklagte bezahlt der Klägerschaft die für diesen Zeitraum entstandenen Nebenkosten gemäss 
den hinterlegten Belegen von Total Fr. 953.50. 
3. 
Weitergehende Ansprüche der Klägerschaft werden abgewiesen. 
4. 
Die Kosten von Verfahren und Entscheid gehen zu Lasten der Klägerschaft. 
5. 
Die Beklagte sei für das vorliegende Verfahren mit einer Parteientschädigung gemäss 
Gerichtskostentarif zu entschädigen. 
 
G. Das Bezirksgericht C_________ fällte am 6. Dezember 2013 nachstehendes Urteil 
(S. 889 f.): 


- 6 - 
1. 
Die X_________AG bezahlt Z_________ und Y_________ die Mietzinsen vom 1. September 2006 
bis und mit 30. September 2008 entsprechend insgesamt 25 Monaten zu Fr. 2’l00.--, insgesamt 
Fr. 52‘500.--, zuzüglich Zins zu 5 % seit mittlerem Verfall ab 15. September 2007. 
2. 
Die X_________AG bezahlt Z_________ und Y_________ die Mietnebenkosten zuzüglich Zins zu 
5 % ab mittlerer Fälligkeit, nämlich für die Monate September bis Dezember 2006 den Betrag von 
Fr. 953.50, zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 15. Februar 2007, für das Jahr 2007 Fr. 3‘025.05, zuzüglich 
Zins zu 5 % ab dem 3. Dezember 2008 und für die Monate Januar bis und mit September 2008 den 
Betrag von Fr. 2‘810.60 zuzüglich Zins ab dem 3. Dezember 2008. 
3. 
Die 
X_________AG 
bezahlt 
Z_________ 
und 
Y_________ 
die 
Inseratekosten 
in 
den 
Tageszeitungen von Fr. 872.10 zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 4. November 2008 und in der 
Wochenpresse von Fr. 95.-- zuzüglich Zins zu 5 % ab dem 4. November 2008. 
4. 
Die X_________AG bezahlt Z_________ und Y_________ für die Stromkosten Fr. 470.-- zuzüglich 
Zins zu 5 % ab dem 15. September 2007. 
5. 
Die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 3‘200.-- werden zu Fr. 160.-- Z_________ und Y_________ 
sowie zu 3‘040.-- der X_________AG auferlegt und mit dem von den Klägern geleisteten 
Kostenvorschüssen von insgesamt Fr. 5‘000.-- verrechnet. Der Saldo von Fr. 1‘800.-- wird den 
Klägern von der Gerichtskasse des Bezirksgerichts zurückerstattet. 
6. 
Die X_________AG bezahlt Z_________ und Y_________: 
- Fr. 3‘040.-- für geleistete Kostenvorschüsse und 
- Fr. 4‘997.-- als Parteientschädigung. 
7. 
Z_________ und Y_________ bezahlen der X_________AG eine Parteientschädigung von Fr. 263.--. 
 
H. Die X_________AG reichte gegen dieses Urteil am 27. Januar 2014 beim 
Kantonsgericht Wallis Berufung mit folgenden Anträgen ein (S. 897): 
1. 
Die vorliegende Berufung sei gutzuheissen. 
2. 
Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten für die Mietdauer vom 1. September 2006 bis 
zum Ende April 2007 einen Betrag von Fr. 6‘300.--. 
3. 
Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten die für diesen Zeitraum entstandenen 
Nebenkosten gemäss den hinterlegten Belegen von total Fr. 935.50. 
4. 
Die weitergehenden Ansprüche der Berufungsbeklagten werden abgewiesen. 
5. 
Die Kosten von Verfahren und Entscheid des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des 
Berufungsprozesses gehen zu Lasten der Berufungsbeklagten. 
6. 
Der Berufungsklägerin sei mit einer Parteientschädigung gemäss Gerichtskostentarif für das 
vorliegende Berufungsverfahren sowie für das erstinstanzliche Verfahren zu entschädigen. 
 
Y_________ 
und 
Z_________ 
hinterlegten 
am 
28. 
Februar 
2014 
ihre 
Berufungsantwort und Anschlussberufung mit folgenden Anträgen (S. 940): 
2.1 Die Berufung der X_________ vom 27. Januar 2014 wird abgewiesen. 
2.2 Die Anschlussberufung wird gutgeheissen. 
2.3 Die X_________ als Berufungsklägerin übernimmt sämtliche Kosten von Verfahren und Urteil. 
2.4 Den Berufungsbeklagten wird zu Lasten der X_________ als Berufungsklägerin eine gerichtlich 
festgesetzte, angemessene Parteientschädigung zugesprochen. 
 


- 7 - 
Die Berufungsklägerin bestätigte am 3. April 2014 ihre Anträge (S. 955 ff.). Die 
Berufungsbeklagte deponierte ihrerseits am 25. April 2014 eine abschliessende 
Stellungnahme (S. 963 ff.), ohne ihre Begehren anzupassen. 
 
Sachverhalt und Erwägungen 
 
1. 
1.1 Das Kantonsgericht beurteilt als Rechtsmittelinstanz Berufungen, die im neunten 
Titel des zweiten Teils der ZPO vorgesehen sind (Art. 5 Abs. 1 lit. b EGZPO). 
1.2.1 Erstinstanzliche Endentscheide sind mit Berufung anfechtbar (Art. 308 Abs. 1 
lit. a ZPO). Der angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts C_________ vom 
6. Dezember 2013 ist ein erstinstanzlicher Endentscheid. 
1.2.2 Die Berufung ans Kantonsgericht ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten 
nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren 
mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Der Streitwert wird durch die 
Rechtsbegehren bestimmt (Art. 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Gericht setzt ihn fest, 
wenn das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme lautet, sofern sich die 
Parteien nicht darüber einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 
Abs. 2 ZPO). Die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren sind für die 
Streitwertbestimmung im Berufungsverfahren massgeblich (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die 
Rechtsbegehren vor erster Instanz unter Berücksichtigung von Anerkennungen und 
Rückzügen einzelner Anträge sind zu beachten (Spühler, in: Basler Kommentar, 2. A., 
N 8 zu Art. 308 ZPO; Blickenstorfer, in: Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische 
Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, Zürich/St. Gallen 2011, N 24 zu Art. 308 ZGB; 
Mathys, in: Baker & McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO], 
Bern 2010, N 33 zu Art. 308 ZPO). Die Berufungsbeklagten haben in den 
Schlussbegehren vor erster Instanz gesamthaft Fr. 60'726.25 gefordert (S. 858), die 
Berufungsklägerin insgesamt Fr. 7‘253.50 anerkannt (S. 871). Der Streitwert beträgt 
demnach Fr. 53‘472.75. Die Berufung ist zulässig. 
1.2.3 Die Berufungsfrist beträgt 30 Tage (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Das Rechtsmittel 
wurde in Berücksichtigung der Weihnachtsgerichtsferien fristgerecht eingereicht 
(Art. 145 ZPO. 


- 8 - 
1.2.4 Der Berufungsbeklagte kann sich der Berufung der Gegenpartei anschliessen 
und dadurch die Abänderung des angefochtenen Urteils zu Ungunsten des 
Berufungsklägers ermöglichen (Art. 313 ZPO). Dieses Anschlussrechtsmittel ist 
untrennbar mit dem rechtlichen Schicksal der Hauptberufung verbunden. Es fällt dahin, 
wenn die Berufungsinstanz auf die Hauptberufung nicht eintritt, sie als offensichtlich 
unzulässig oder unbegründet bezeichnet oder wenn der Berufungskläger sein 
Rechtsmittel zurückzieht (Art. 313 Abs. 2 ZPO). Die Anschlussberufung ist an keine 
Streitwertgrenze gebunden. Sie kann sich auch lediglich gegen den Kostenentscheid 
richten (Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 2. A., Zürich 2013, N 6 f. zu 
§ 26). Die Anschlussberufung ist innert der 30 tägigen Berufungsantwortfrist 
einzureichen (Art. 312 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 313 Abs. 1 ZPO). 
1.2.5 Der Berufungskläger hat wegen der reformatorischen Natur der Berufung 
(Art. 318 Abs. 1 lit. b ZPO) grundsätzlich einen Antrag in der Sache zu stellen. Das 
Rechtsbegehren muss im Falle der Gutheissung des Rechtsmittels unverändert zum 
Urteil erhoben werden können (BGE 137 III 617 E. 4.3 und 6.1 mit Hinweisen; Urteil 
[des Bundesgerichts] 4D_8/2013 vom 8. April 2013 E. 2.2). Das Verbot des 
überspitzten Formalismus grenzt die Anwendung prozessualer Formstrenge ein. Es ist 
verletzt, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften ohne sachliche 
Rechtfertigung aufgestellt werden, wenn eine Behörde formelle Vorschriften mit 
übertriebener Schärfe handhabt oder überspannte Anforderungen an die Rechtsschrift 
stellt und damit dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt (BGE 135 
I 6 E. 2.1). Das Gericht hat auf eine Berufung mit formell mangelhaften 
Rechtsbegehren ausnahmsweise einzutreten, wenn sich aus der Begründung, 
allenfalls in Verbindung mit dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der 
Berufungskläger in der Sache verlangt (Urteil [des Bundesgerichts] 4A_383/2013 vom 
2. Dezember 2013 E. 3.2.1). Die Berufungsbeklagte hat u.a. beantragt (S. 940): 
[…] 
2.2 Die Anschlussberufung wird gutgeheissen. 
2.3 Die X_________ als Berufungsklägerin übernimmt sämtliche Kosten von Verfahren und Urteil. 
[…] 
 
Die Auslegung des Antrags Ziff. 2.3 mit Hilfe der Begründung des Rechtsmittels ergibt, 
die Anschlussberufung richte sich gegen die Kostenverteilung im erstinstanzlichen 
Verfahren. 
1.3 Die unrichtige Rechtsanwendung - des gesamten kantonalen und eidgenössischen 
Rechts (Gehri, in: Gehri/Kramer, ZPO Kommentar, Zürich 2012, N 1 zu Art. 310 ZPO) - 


- 9 - 
und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts - durch die Vorinstanz im 
angefochtenen Entscheid - können in der Berufung geltend gemacht werden (Art. 310 
lit. a und b ZPO). Letztere ist entsprechend zu begründen (Art. 311 Abs. 1 ZPO in fine). 
Das Rechtsmittel hemmt die Rechtskraft und Vollstreckbarkeit des angefochtenen 
Entscheids im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO; vgl. auch Art. 58 ZPO). Neue 
Tatsachen und Beweismittel werden gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch 
berücksichtigt, wenn sie (a.) ohne Verzug vorgebracht werden; und (b.) trotz 
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. 
Die Parteien rügen in verschiedener Hinsicht eine falsche und unvollständige 
Sachverhaltsfeststellung sowie eine falsche Rechtsanwendung. Das Kantonsgericht 
behandelt diese in den nachfolgenden E. 2.2 ff. 
1.4 Die Rechtsmittelinstanz kann nach Art. 318 ZPO (a.) den angefochtenen 
Entscheid bestätigen, (b.) neu entscheiden oder (c.) die Sache an die untere Instanz 
zurückweisen, wenn (1.) ein wesentlicher Teil der Klage nicht beurteilt worden ist oder 
(2.) 
der 
Sachverhalt 
in 
wesentlichen 
Teilen 
zu 
vervollständigen 
ist. 
Die 
Rechtsmittelinstanz hat jedoch regelmässig entweder die Berufung abzuweisen und 
den angefochtenen Entscheid inhaltlich zu bestätigen oder die Berufung ganz oder 
teilweise gutzuheissen und diesfalls selbst zu entscheiden. Die Aufhebung des 
angefochtenen Entscheids mit Rückweisung an die erste Instanz zur Neubeurteilung 
bildet die Ausnahme (Sterchi in: Berner Kommentar, N 3 ff. zu Art. 318 ZGB; Volkart, 
in: Brunner/Gasser/Schwander, a.a.O., N 3 ff. zu Art. 318 ZPO). 
2. 
2.1. Folgender Sachverhalt liegt der Angelegenheit zugrunde: 
Die Ehegatten Y_________ und Z_________ sind Eigentümer von Räumlichkeiten im 
zweiten Obergeschoss eines Geschäftshauses in C_________, welches sie 2006 zu 
vermieten versuchten. 
Die X_________AG gliederte damals die Abteilung Privatkredit und Autoleasing aus 
ihrem Geschäftsbereich aus und übertrug sie der Bank D_________. Letztere 
benötigte, unter anderem auch in C_________, neue eigene Geschäftsräume (S. 571 
f.; S. 484). 
E_________, Abteilungsleiter für Kleinkredit und Leasing in C_________ (S. 494; 
S. 572), meldete den Eigentümern im Auftrag der Berufungsklägerin am 11. Juli 2006 


- 10 - 
fernmündlich Interesse zur Anmietung dieser Lokalität (anerkannte TB 1; anerkannte 
TB 50; S. 469). Er besichtigte sie am 12. Juli 2006 mit Z_________. Der Eigentümer 
erwähnte u.a. als wesentliche Vertragsbedingungen den Mietbeginn ab September 
2006 und die Mietentschädigung von Fr. 2‘075.-- bis Fr. 2‘100.-- (anerkannte TB 2; 
anerkannte TB 51; S. 472). 
F_________, Prokurist der Bank (S. 209) und Verantwortlicher Liegenschaftsabteilung 
Westschweiz (S. 572), übermittelte den Berufungsbeklagten am 8. August 2006 
(S. 478) eine Email mit folgendem Inhalt (S. 21; S. 792): 
„Wie telefonisch schon abgemacht, bestätige ich Ihnen, dass der X_________ die Räume an der 
Strasse G_________ mieten möchte. Wir (Herr H_________) werden Ihnen einen Vertrag 
Vorschlag senden mit: 
Mietzins Fr. 2‘100.--/Monat + NK […]“ 
H_________ war Mitarbeiter der I_________, welche im Auftrag der Berufungsklägerin 
den Mietvertrag vorbereiten sollte (S. 483; S. 519). Er sandte den Eigentümern am 
9. August 2006 einen allgemein gehaltenen Standard-Mietvertrag zu (anerkannte TB 6; 
anerkannte TB 54; S. 22; S. 417 ff.; S. 470; S. 479). Darin war bereits Folgendes 
vorgesehen: 
Das Mietverhältnis ist befristet und endet ohne vorherige Kündigung nach einer Mietdauer von 
5 Jahren automatisch am…. . 
Die Berufungsbeklagten ergänzten darin das Mietobjekt, den jährlichen Mietzins von 
Fr. 25'200.-- und notierten den Mietbeginn am 1. September 2006 und das Mietende 
auf den 31. August 2011(S. 433 und 434) mit einer Option für weitere zwei Jahre. 
Z_________ strich ausserdem sämtliche unzutreffenden oder unmöglichen Varianten 
im Formular durch (S. 417 ff. und S. 430 ff.; S. 472 f.) und schickte den so 
angepassten Entwurf am 14. August 2006 der Berufungsklägerin zurück (S. 23; S. 470; 
S. 479b). 
Die Bank übermittelte den Eigentümern am 18. August 2006 Pläne für einen geplanten 
Umbau im Mietobjekt (S. 24; S. 793). Z_________ ergänzte in einem neuen 
Vertragsentwurf vom 22. August 2006 die Rückbaupflicht betreffend geplantem Tresor 
und verschiedenen, gemäss zugestellten Plänen anzupassenden Wänden (S. 37). Er 
erstreckte ausserdem die Option auf 5 Jahre (S. 33; S. 446; S. 474), ergänzte die 
Übernahme 
der 
Prämie 
der 
Gebäudehaftpflichtversicherung 
als 
zusätzliche 


- 11 - 
Nebenkosten (S. 38) und sandte den abgeänderten Vertrag am 22. August 2006 der 
Berufungsklägerin zurück (anerkannte TB 57; S. 29 ff.; S. 470; S. 794). 
Die Bank verlangte von den Eigentümern noch vor Beginn der Miete die Entfernung 
einer Lichtanlage und von Lavabos (S. 475; S. 497; S. 506; S. 515). 
Z_________ warf die Schlüssel des Mietgegenstands der Berufungsklägerin in den 
Briefkasten, was E_________ am 28. August 2006 quittierte (anerkannte TB 21; S. 41 
ff.; S. 498; S. 795). 
Zwischen Z_________ und J_________ kam es am 4. resp. 5. September 2006 zu 
einer telefonischen Besprechung betreffend Mietvertrag (S. 477). Inhalt und Ausgang 
der Besprechung wurden im Verlauf des Prozesses widersprüchlich wiedergegeben. 
Die Bank erklärte aber, unbestrittenermassen, nicht mehr an der Miete interessiert zu 
sein, was der Eigentümer nicht akzeptieren wollte. Eine Einigung erfolgte an diesem 
Tag nicht (vgl. die bestrittenen TB 61 ff. der Berufungsklägerin). 
Die Berufungsbeklagten verlangten am 12. September 2006 mit eingeschriebenem 
Brief zu Handen der Bank den unterzeichneten Mietvertrag zur Gegenzeichnung. Die 
Berufungsklägerin habe, laut Brief, am 4. September 2006 nachgefragt, ob der Vertrag 
rückgängig gemacht werden könnte. Die Eigentümer hätten dies abgelehnt. 
J_________ habe daraufhin erklärt, er werde F_________ anweisen, den Vertrag zur 
Gegenzeichnung zu übermitteln (S. 44). 
Die X_________ mietete Ende September 2006 von einem Dritten die Räumlichkeiten 
ein Geschoss unterhalb des Mietgegenstands an (anerkannte TB 48; S. 516). 
Die K_________ AG bat die Eigentümer am 29. September 2006, ein Baugesuch der 
Bank betreffend Anbringung einer Reklamebeschriftung an der Strasse G_________ 
schnellstmöglich 
unterzeichnet 
zurückzusenden 
(S. 
48 
ff.; 
S. 
795a). 
Die 
Berufungsbeklagten taten dies am 2. Oktober 2006. Sie forderten gleichentags von 
J_________ erneut per eingeschriebenen Brief die Zustellung des unterzeichneten 
Mietvertrags und die Zahlung der ersten Mietzinszahlung (S. 60). 
Die Berufungsbeklagten verlangten per Einschreiben vom 25. Oktober 2006 erneut den 
schriftlichen Mietvertrag und die erste Tranche der Mietentschädigung ein (S. 61 ff.;). 
Die Bank bestritt gegenüber den Berufungsklagten am 26. Oktober 2006 schriftlich das 
Zustandekommen eines Mietvertrags und unterbreitete ein aussergerichtliches 
Vergleichsangebot (anerkannte TB 70; S. 206; S. 800 f.). 


- 12 - 
Die Bank bestritt gegenüber den Vermietern und den betroffenen Wasser- und 
Stromlieferanten am 30. November 2006 das Zustandekommen des Mietverhältnisses 
(anerkannte TB 75 f.; S. 207 f.; S. 802 f.). Die Eigentümer erhielten gleichentags die 
Schlüssel des Mietgegenstands zurück (anerkannte TB 35; S. 757). 
Das Mietobjekt blieb bis zum 1. Oktober 2008 leer. Die Bank L_________ (S. 471) 
übernahm es anschliessend (S. 479; S. 523 ff.). 
2.2 Das Bundesgericht hat am 21. November 2012 festgestellt, die Parteien hätten ab 
dem 1. September 2006 einen Mietvertrag abgeschlossen (S. 760). Die Vorinstanz hat 
diesen als einen auf fünf Jahre befristeten Kontrakt qualifiziert (S. 879 f.), was die 
Berufungsklägerin bestreitet (S. 899). 
2.2.1 Der Inhalt eines Vertrages bestimmt sich in erster Linie nach dem 
übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Diese subjektive 
Auslegung beruht auf Beweiswürdigung. Das Gericht hat, wenn der Inhalt des Vertrags 
unbewiesen bleibt, zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der 
Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut 
und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen, die ihnen vorausgegangen und 
unter denen sie abgegeben worden sind, verstanden werden durften und mussten 
(objektivierte Auslegung; Urteil [des Bundesgerichts] 4A_703/2012 vom 22. April 2013 
E. 3.3; BGE 132 III 24 E. 4 mit Hinweisen). Im Übrigen kann auf die einschlägigen 
Ausführungen der Vorinstanz (E. 2.1 f., S. 879 f.) verwiesen werden. 
Ein Mietverhältnis kann befristet oder unbefristet sein (Art. 255 Abs. 1 OR). Es gilt als 
befristet, wenn es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer endigen soll 
(Art. 255 Abs. 2 und Art. 266 Abs. 1 OR; Urteil [des Bundesgerichts] 4C.455/1999 vom 
21. März 2000 E. 2). Die übrigen Mietverhältnisse gelten als unbefristet (Art. 255 Abs. 
3 OR; Urteil [des Bundesgerichts] 4A_423/2013 vom 13. November 2013 E. 5.1). Es 
steht den Parteien frei zu bestimmen, ob sie ein befristetes oder ein unbefristetes 
Mietverhältnis 
vereinbaren 
wollen, 
ihr 
Wille 
ist 
entscheidend 
(Urteil 
[des 
Bundesgerichts] 4C.455/1999 vom 21. März 2000 E. 2). Die Vereinbarung kann bei 
Abschluss des Mietvertrags oder auch später getroffen werden (Higi, in: Zürcher 
Kommentar, 4. A. Zürich 1995, N 30 zu Art. 255 OR; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 
3. A. 2008 N 8 zu Art. 255 OR). 
Das befristete Mietverhältnis erfordert (1.) eine Vereinbarung, die sich (2.) über die 
beschränkte Dauer des Mietverhältnisses ausspricht und die (3.) den Willen der 
Parteien zum Ausdruck bringt, das Mietverhältnis in dem von ihnen bestimmten 


- 13 - 
Zeitpunkt ohne Kündigung zu beenden (Higi, a.a.O., N 26 ff. zu Art. 255 OR). Die 
Parteien müssen die Vertragsdauer im Zeitpunkt der Abrede bestimmen können (SVIT-
Kommentar, a.a.O., N 13 zu Art. 255 OR; weitergehend Higi, a.a.O., N 34 ff. zu Art. 
255 OR, der auch Vorhersehbarkeit des Vertragsendes verlangt). Sie wird durch einen 
Endtermin oder durch eine bestimmte Vertragsdauer ausgedrückt, kann sich aber auch 
stillschweigend aus der Zweckumschreibung der Miete ergeben (Higi, a.a.O., N 35 zu 
Art. 255 OR, SVIT-Kommentar, a.a.O., N 13 zu Art. 255 OR). 
2.2.2 Nachfolgendes ist zur Auslegung des vereinbarten Vertragsinhalts relevant: 
2.2.2.1 Der Berufungsbeklagte Z_________ hat ausgesagt (S. 473 f.): 
Ich hatte den Mustervertrag erhalten, dieser hatte X Varianten. Es ging darum, den Mustervertrag an 
die mündlichen Vereinbarungen anzupassen. Ich strich alle Varianten raus, die nicht zutrafen […]. 
Am 14. August 2006 bekam ich dann ein Telefon von H_________. Es sei grundsätzlich alles in 
Ordnung […] 
Der deponierte Vertragserstentwurf vom 9. August 2006 enthält tatsächlich eine 
Vielzahl von Durchstreichungen (S. 417 ff.), was als Hilfstatsache zur Würdigung der 
Aussage des Eigentümers Z_________ (vgl. Urteil [des Bundesgerichts] 5P.352/2001 
vom 17. Januar 2002 E. 6.b) dienen kann. Allerdings gilt bei der Beweiswürdigung 
auch zu berücksichtigen, dass der Berufungsbeklagte ein grosses Interesse am 
Verfahrensausgang hat. 
2.2.2.2 F_________ ist bei seiner gerichtlichen Einvernahme nicht mehr Angestellter 
der Berufungsklägerin gewesen (S. 509). Er hat seinerseits vor Gericht erklärt (S. 511 
ff.): 
Wir haben einen Mietvertrag mit Herrn H_________ vorbereitet. Es handelte sich dabei um einen 
Entwurf eines Mietvertrages 
[…] 
Bestand über die erstmalige Anmietung für eine Dauer von fünf Jahren von Anfang an Einigkeit unter 
den Parteien? 
Auf unserer Seite gab es ein Problem. Es waren einzig fünf Jahre vorgesehen. In der zweiten 
Version hiess es dann mindestens fünf Jahre und evt. noch fünf Jahre als Option. Herr Z_________ 
sagte, vielleicht ginge seine Tochter dann in diese Räumlichkeiten, weshalb er am Anfang nicht mehr 
als fünf Jahre abschliessen wollte. 
[…] 


- 14 - 
Hat man sich dann nach dem Ablauf der ersten fünf Jahre auf eine Option von fünf Jahren geeinigt 
mit gleichzeitiger Anpassung der Nebenkosten, indem sich die X_________ bereit erklärte, die 
anteiligen Versicherungskosten ebenfalls zu übernehmen? 
Ob die Versicherungskosten im Vertrag waren, weiss ich nicht mehr. Wir hatten einen Entwurf in 
M_________ und dann einen Vertrag, der von Herrn Z_________ und Frau Y_________ 
unterzeichnet worden waren. Bei der zweiten Version war die Option gemäss unserem Wunsch drin. 
und (S. 515) 
Waren sich die X_________ als Mieter und die Vermieterseite Z_________ aus Ihrer Sicht über 
sämtliche Elemente des Mietverhältnisses einig, als Sie die Entfernung der Lichtanlage und der 
Lavabos erwünscht haben? 
Ja sicher, sonst hätten wir das nicht gefragt 
Diese Aussage zeigt auf, dass auch die Bank einen auf fünf Jahre befristeten 
Mietvertrag plus Option abschliessen wollte. Sie stimmt mithin mit derjenigen von 
Z_________ überein. Die Aussage des ehemaligen Prokuristen der Berufungsklägerin, 
der sich ebenfalls mit der Anmietung der Geschäftsräumlichkeiten an der Strasse 
G_________ befasst hatte, hat einen hohen Beweiswert. 
2.2.2.3 Die Berufungsklägerin selber hat den Eigentümern einen Vertragsentwurf (vom 
9. August 2006) für einen auf 5 Jahre befristen Mietvertrag zugestellt (S. 421). Die 
Eigentümer haben diese Befristung akzeptiert und den Vertrag mit Änderungen, jedoch 
nicht bezüglich der Befristung, am 14. August 2006 zurückgesandt. Die Bank hat den 
Vertragsentwurf inkl. entsprechender Klausel noch zwei Mal den Eigentümern zur 
Ergänzung überlassen, ohne dabei die Befristung zu beanstanden. Dementsprechend 
steht es ausser Zweifel, dass beide Parteien einen auf 5 Jahre befristeten Mietvertrag 
abschliessen wollten. In der Folge verhandelten die Parteien um die Dauer einer 
Option von vorerst 2 Jahren und alsdann 5 Jahren. 
2.2.2.4 
 
Die 
Mieterin 
hätte gemäss 
deponierten 
Bauplänen umfangreiche 
Umbauarbeiten geplant (S. 25 ff.). Dies indiziert, sie hätte ein Interesse an einer 
möglichst langen, unkündbaren Mietdauer inkl. Option gehabt. 
2.2.2.5 Die Berufungsklägerin zitiert den Mietvertragsentwurf, welchen die 
X_________AG den Berufungsbeklagten am 6. resp. 9. August 2006 übermittelt hat, 
wie folgt (S. 900): 


- 15 - 
Die X_________ ist einseitig berechtigt, das gesamte Mietverhältnis oder zusammenhängende 
Flächen von mindestens … m2 mit eigenem Zugang ausserordentlich mit einer Kündigungsfrist von 
6 Monaten auf das Ende einer jeweiligen […] jährigen Mietdauer zu kündigen. 
Die Berufungsklägerin bestreitet, sie habe die anschliessenden Abänderungen, in 
welchen das Mietverhältnis befristet worden sei, akzeptiert (S. 901, TB 9). Sie geht 
mithin davon aus, die gerade zitierte Erstfassung des Vertragsentwurfs sei anwendbar 
und gewähre ihr ein generelles Kündigungsrecht auf sechs Monate (S. 901 TB 10). 
Die Berufungsbeklagten erwidern dazu, der oben erwähnte Passus sei in der Berufung 
vom 27. Januar 2014 falsch zitiert worden (S. 942). Er laute vielmehr: 
Die X_________ ist einseitig berechtigt, das gesamte Mietverhältnis oder zusammenhängende 
Flächen von mindestens [Anzahl] m2 mit eigenem Zugang ausserordentlich mit einer Kündigungsfrist 
von 6 Monaten auf das Ende einer jeweils [z.B. drei]jährigen Mietdauer zu kündigen. 
Der Vertragsentwurf enthält tatsächlich den Wortlaut „auf das Ende einer jeweils [z.B. 
drei]jährigen Mietdauer zu kündigen“ (vgl. S. 421). Die Berufungsklägerin hat demnach 
den ersten Vertragsentwurf im Rechtsmittel falsch zitiert. 
Mithin wollte sich die Berufungsklägerin in ihrem ersten Vertragsentwurf trotz 
Abschluss 
eines 
befristeten 
Mietvertrages 
eine 
ausserordentliche 
Kündigungsmöglichkeit vor Ablauf des befristeten Mietvertrages vorbehalten. Diesen 
Passus im Vertragsentwurf vom 9. August 2006 (S. 421) hat aber Z_________ 
gestrichen. Er figuriert im Exemplar vom 14. August 2006 (S. 434), das der 
Berufungsklägerin zurückgesandt wurde bereits nicht mehr. Er war danach auch nicht 
mehr Thema zwischen den Vertragsparteien. So oder so sah der erste Vertragsentwurf 
vom 9. August 2006 keinesfalls vor, dass der befristete Mietvertrag generell auf sechs 
Monate kündbar war. Vielmehr war eine ausserordentliche Kündigung auf Ende einer 
[z.B. drei]-jährigen Mietdauer vorgeschlagen worden. Gemäss Vertragsentwurf wäre 
eine ausserordentliche Kündigung aber erst auf das Ende einer [drei]-jährigen 
Mietdauer möglich gewesen. Diese ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit war 
jedoch - wie oben dargelegt - von den Berufungsbeklagten umgehend abgelehnt 
worden. Mithin haben sich die Parteien keinesfalls bezüglich einer ausserordentliche 
Kündigungsmöglichkeit zu Gunsten der Berufungsklägerin geeinigt. 
2.2.3 Der übereinstimmende tatsächliche Wille, einen auf fünf Jahre befristeten 
Mietvertrag abzuschliessen und zwar ohne ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit 
vor Vertragsende, ist gemäss obigen Ausführungen nachgewiesen. Die Vorinstanz hat 
dies zu Recht ihrem Urteil zugrunde gelegt (S. 880). 


- 16 - 
2.3 Die Erklärung der Bank vom 26. Oktober 2006 sei, so die Berufungsklägerin, als 
Kündigung zu qualifizieren (S. 903). Diese hätte, aus ihrer Sicht, angefochten werden 
müssen (S. 905). 
2.3.1 Der befristete Mietvertrag bedarf keiner Kündigung. Folgerichtig ist daher, hier 
nicht interessierende Ausnahmen vorbehalten, kein Platz für eine Anfechtung gemäss 
Art. 271 OR und Art. 271a OR (SVIT-Kommentar, a.a.O., N 10 zu Art. 255 OR; Higi, 
a.a.O., N 27 zu Art. 266). 
2.3.2 Die Bank hat den Eigentümern am 26. Oktober 2006 mitgeteilt, sie bestreite 
wegen 
eines 
entsprechenden 
Formvorbehalts 
das 
Zustandekommen 
eines 
Mietvertrags. Von einer, eventualiter eröffneten Kündigung auf sechs Monate ist keine 
Rede (S. 800 f.). Analoges ergibt sich aus dem Brief vom 30. November 2006 (S. 802). 
Der Wortlaut dieser Erklärungen einer Grossbank mit juristischer Abteilung kann nicht 
als Kündigung interpretiert werden. Das auf fünf Jahre befristete Mietverhältnis hätte 
aber, selbst wenn die Mitteillungen vom 26. Oktober 2006 und 30. November 2006 als 
Kündigungen qualifiziert würden, nicht auf sechs Monate gekündigt werden können, da 
es fest auf 5 Jahre abgeschlossen worden war. 
2.4 Die Berufungsklägerin beanstandet schliesslich, die Vermieterin sei ihrer 
Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen. 
2.4.1 Der Mieter kann die Sache ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist oder eines 
Kündigungstermins zurückgeben, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen 
Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den 
gleichen Bedingungen zu übernehmen (Art. 264 Abs. 1 OR; BGE 117 II 156, 158 ff.). 
Es ist primär Sache des Mieters nach einem Ersatzmieter zu suchen (Urteil [des 
Bundesgerichts] 4C.118/2002). Darum hat sich die Berufungsklägerin jedoch nie 
umgetan. Allerdings muss sich der Vermieter aber auch anrechnen lassen, was er 
absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (Art. 264 Abs. 3 lit. b OR, 2. Satzteil). Das 
Bundesgericht hat diesbezüglich erwogen (Urteil [des Bundesgerichts] 4C.171/2005 
vom 31. August 2005 E. 4.1): 
„Il ne faut cependant pas inverser les rôles: s'agissant d'une restitution anticipée de la chose louée, 
partant d'une atteinte au principe ‘pacta sunt servanda’, c'est à celui qui entend se libérer 
prématurément de ses obligations contractuelles, donc au locataire, qu'il appartient au premier chef 
de faire en sorte que son cocontractant, soit le bailleur, en subisse le moins possible les 
conséquences. L'adverbe ‘intentionnellement’, utilisé à dessein par le législateur fédéral, indique du 
reste clairement que seul un comportement incompatible avec les règles de la bonne foi peut être 
imputé au bailleur.“ 


- 17 - 
Derjenige, der einen Schadenersatzanspruch erhebt, darf den Schaden nicht selbst 
mitverursacht haben. Dies verstiesse gegen das Gebot des eigenen Interesses, das 
Prinzip von Treu und Glauben und das Verbot des venire contra factum proprium. 
Rechtsfolge bei Verstoss gegen die Schadenminderungspflicht ist eine Reduktion des 
Schadenersatzes (Permann, Mietrecht Kommentar, 2. A., Zürich 2007, N 14 zu 
Art. 264 OR). Der Vermieter hat aktiv zu versuchen, den Schaden zu begrenzen 
(Art. 44 OR i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR; BGE 117 II 158). Der Vermieter muss die nötige 
Umsicht walten lassen, um das Objekt weiter zu vermieten. Er muss sich auch an der 
Suche nach einem Ersatzmieter beteiligen, wenn er die Erfolglosigkeit oder 
Ungenügendheit der ausziehenden Mieterschaft feststellt (Kley, Die vorzeitige 
Rückgabe der Mietsache – praktische Fragen, in mp 2013 S. 274). Der Vermieter muss 
sich aber erst dann an der Suche beteiligen, wenn ihm die Untätigkeit als Verstoss 
gegen die Regeln von Treu und Glauben vorgeworfen werden könnte (Urteil [des 
Bundesgerichts] 4C.118/2002 19. August 2002 E. 3.1). 
Ein Vermieter kommt laut bundesgerichtlicher Rechtsprechung und Doktrin seiner 
Schadensminderungspflicht 
nach, 
wenn 
er 
während 
den 
ortsüblichen 
Kündigungsterminen mindestens einmal monatlich inseriert (Burkhalter/Martinez-Favre, 
Le droit suisse du bail à loyer – Commentaire, 2011, N 9a zu Art. 264 OR mit Verweis 
auf das Urteil [des Bundesgerichts] 4C.118/2002 vom 19. August 2002 E. 3.2). 
2.4.2 
 
Die 
Berufungsklägerin 
beanstandet, 
die 
Vermieter 
seien 
der 
Schadenminderungspflicht 
zu 
spät 
nachgekommen. 
Die 
Mieterin 
hat 
den 
Berufungsbeklagten gegenüber freilich am 4. resp. 5. September 2006 ihr 
Desinteresse 
am 
Mietgegenstand 
zum 
ersten 
Mal 
kundgetan, 
zu 
einer 
einvernehmlichen Lösung ist es aber an diesem Tag nicht gekommen. Die Eigentümer 
haben die Bank bis Ende Oktober zwei Mal per eingeschriebenem Brief aufgefordert, 
den Mietvertrag unterzeichnet zurückzusenden. Die Bank hat Ende Oktober einen 
schriftlichen Vergleichsvorschlag unterbreitet und ausserdem hat, zumindest aus Sicht 
der Vermieter, eine von der Bank engagierte Firma im Verlauf des Monats September 
noch ein Schild der Bank auf dem Balkon des Mietgegenstands deponieren wollen. Die 
Mieterin hat die Schlüssel des Mietgegenstands ebenso bis Ende Oktober bei sich 
behalten. Die Eigentümer durften bis zu diesem Zeitpunkt darauf hoffen, die Mieterin 
werde ihr vertragswidriges Verhalten überdenken. Am 9. November 2006 haben die 
Eigentümer erstmals im N_________ eine erste Annonce erscheinen lassen. 


- 18 - 
Die Vermieterschaft hätte ausserdem ihre Position im Rahmen der aussergerichtlichen 
Verhandlungen verschlechtert, wenn sie, solange sie noch auf die Umsetzung des 
Vertrags gehofft hat, bereits öffentlich einen Nachmieter gesucht hätte. 
Die Berufungsbeklagten tragen ausserdem keinerlei Verantwortung oder Schuld für 
den Vertragsbruch der Bank. Sie haben nach den vorliegenden, umfangreichen 
Vertragsverhandlungen und den bereits durchgeführten, nicht unwesentlichen 
Umbauarbeiten zunächst einmal abwarten dürfen, ob die Bank sich selbst auf die 
Suche nach einem Nachmieter begibt. 
Die Eigentümer haben zumindest den Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt, 
wenn sie das erste Inserat zu Beginn des Monats November 2006 geschaltet haben. 
2.4.3 Die Berufungsklägerin kritisiert ferner, die Vermieter hätten sich zu wenig für 
einen Nachmieter bemüht. 
Die Mieterin hat ihrerseits den Mietvertrag gebrochen und es wäre primär an ihr 
gelegen, Nachmieter zu suchen. Sie hat diesbezüglich keinerlei Bemühungen 
behauptet. 
Die 
Berufungsbeklagten 
haben 
Zeitungsannoncen 
im 
N_________, 
in 
der 
Regionalzeitung, im O_________ (26. Oktober 2007; S. 272) und im P_________ 
(7. und 14. Dezember 2007; S. 272 ff.) geschaltet. Die Zeitungsannoncen befinden sich 
grossmehrheitlich im Original in den Akten (S. 816) oder sie sind zumindest mittels 
Rechnungstellung belegt (S. 71 ff.; S. 286 ff.). Die Eigentümer haben demnach am 
9. November 2006, am 1. März 2007, am 26. April 2007, am 6. September 2007 und 
am 27. Oktober 2007 im N_________ inseriert. Die Regionalzeitung aus dem Jahr 
2007 enthält Inserate vom 18. und 25. Januar, vom 1. und 8. Februar, vom 26. April, 3., 
10., 18. und 24. Mai, vom 19. und 26. Juli sowie vom 2. August. Die Eigentümer haben 
in diesem Medium im Jahr 2008 am 31. Januar, 7., 14. und 21. Februar, 10., 17. April 
am 31. Juli, am 7. und 14. August inseriert. 
Die Eigentümer haben am häufigsten in der Regionalzeitung inseriert. Eine Anzeige 
auf der dafür extra vorgesehenen Seite kostet mindestens fünf Franken, weshalb diese 
Publikationsmöglichkeit „Fünfliberinserate“ genannt wird. Die Berufungsklägerin 
kritisiert diese Art der Werbung in casu als ungenügend. Das Bezirksgericht 
C_________ erörtert jedoch richtig, die Regionalzeitung sei eine von zwei regelmässig 
gedruckten Walliser Zeitungen (S. 882). Sie erscheint - anders als die Tageszeitung 
N_________ - einmal pro Woche und wird gratis an alle Walliser Haushalte verteilt. 


- 19 - 
Deren Auflage hat 2007 bei mehr als 35‘000 Exemplaren gelegen (vgl. das 
aktenkundige Titelblatt vom 1. Februar 2007), sie ist demnach die auflagenstärkste 
Walliser Zeitung. Die Vermieterannoncen in den „Fünfliberinseraten“ sind, wie auch 
aus den Akten ersichtlich, rege genutzt und es wird sowohl für private wie auch für 
geschäftliche 
Räumlichkeiten 
inseriert. 
Ein 
Interessent 
erhält 
wegen 
der 
verhältnismässig übersichtlichen Gestaltung rasch Kenntnis, ob sein Wunschobjekt 
angeboten wird. Das Gericht vermag nicht nachzuvollziehen, warum eine 
Geschäftsräumlichkeiten suchende Person diese Anzeigen nicht regelmässig 
konsultieren sollte. 
Ein Internetinserat auf der Homepage des Lokalradios Q_________ während den 
Monaten Mai-August 2007 ist ebenso nachgewiesen (S. 269 ff.). 
Die Berufungsbeklagten haben den Treuhänder R_________ (S. 833), den 
Gebäudeverwalter Z_________ (S. 838), den Betreibungsbeamten S_________ (S. 
858), T_________ (S. 835), U_________ (S. 837) erwiesenermassen nach 
Mietinteressenten angefragt. Diese Nachfragen sind, gemäss Zeugeneinvernahmen, 
eher informell erfolgt. Dies kann mithin, wie in der Anschlussberufung qualifiziert, als 
Anstoss zu einer „Mund-zu-Mund“-Propaganda (S. 947) beurteilt werden, welche die 
Zeitungsinserate ergänzt. 
2.4.4 Die Suchbemühungen der Gesuchsteller sind, in Anbetracht der Grösse des 
Lokals (4-5 Zimmerwohnung), dessen Standorts (C_________) und Lage (unterer 
Bereich Strasse G_________, 2. Stock; vgl. dazu die Fotos in den edierten 
Bauunterlagen) und des monatlichen Mietpreises von weniger als Fr. 2‘500.-- als 
hinreichend zu beurteilen. Die Vorinstanz hat mithin zu Recht festgehalten, die 
Vermieter hätten ihren Teil der Schadensminderungspflicht geleistet. 
2.5 Es bleibt schliesslich zu prüfen, ob die Vorinstanz den Klägern und 
Berufungsbeklagten zu Recht einen Teil der Kosten auferlegt hat. 
2.5.1 Eine objektive Klagenhäufung liegt vor, wenn mehrere Klageansprüche zwischen 
denselben Parteien einem Gericht in einer einzigen Klage unterbreitet werden (Urteil 
[des Bundesgerichts] 4A_658/2012 vom 15. April 2013 E. 2.3). 
Die Gerichtskosten werden von Amtes wegen festgesetzt und verteilt (Art. 105 Abs. 1 
ZPO). Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 
ZPO). Sie werden nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt, wenn keine Partei 
vollständig 
obsiegt 
hat 
(Art. 
106 
Abs. 
2 
ZPO). 
Das 
Gericht 
kann 
bei 


- 20 - 
vermögensrechtlichen Streitigkeiten für die Aufteilung das Verhältnis zwischen dem im 
Rechtsbegehren geforderten und dem im Urteil zugesprochenen Forderungsbetrag zu 
Rate ziehen. Es soll aber zusätzlich auch das Gewicht der Rechtsbegehren beachten, 
z.B. 
ob 
die 
Haftung 
grundsätzlich 
gutgeheissen 
wird 
(Urwyler, 
in: 
Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen 
2011, N 5 zu Art. 106 ZPO). Ein geringfügiges Überklagen führt in der Praxis nicht 
selten zu einer Kostenverteilung, die einem vollständigen Obsiegen entspricht. Derlei 
wird in der Doktrin gerade in Fällen mit hohem Streitwert kritisiert, weil es dem klaren 
Wortlaut 
von 
Art. 
106 
Abs. 
2 
ZPO 
widerspreche 
(Jenny 
in: 
Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger, 
Kommentar 
zur 
Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 2. A., N 10 zu Art. 106 ZPO). 
Die Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens kann im Einzelfall unbillige 
Resultate herbeiführen. Art. 107 ZPO statuiert deswegen eine Billigkeitsnorm, die dem 
Gericht erlaubt, die Kosten nach Ermessen zu verteilen (vgl. zum Abweichen vom 
Unterliegerprinzip: Urteil [des Bundesgerichts] 5P.394/2005 vom 16. Januar 2006 
E. 2.3). Hiervon ist, wie bei jeder Ausnahmeregelung, zurückhaltend Gebrauch zu 
machen. Die Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens ist der Normalfall 
(Staehelin/Staehelin/Grolimund, a.a.O., N 35 zu § 26). 
2.5.2 Die Kläger haben im Sinne einer objektiven Klagehäufung verschiedene 
Ansprüche wie Mietzins, Nebenkosten und Schadenersatz geltend gemacht. Das 
Bezirksgericht hat den Berufungsbeklagten mit Hinweis auf einen teilweisen 
Klagerückzug von Fr. 1‘579.50 1/20 der Verfahrenskosten auferlegt. 
Der zurückgezogene Klageanspruch stützt sich auf eine angeblich von der Mieterschaft 
gewünschte Entfernung einer Lichtanlage, welche Fr. 1‘579.50 gekostet habe. Diese 
Anlage stehe den Eigentümern nun nicht mehr zur Verfügung (TB 38). Der als Beweis 
deponierte Beleg aus dem Jahr 1996 enthält eine Kostentabelle, deren Elemente - 
teilweise addiert - Fr. 1‘579.50 ergibt (S. 66). Der Vormieter hat vor Gericht ausgesagt, 
er habe die Installation und Entfernung der Lampen auf eigene Kosten veranlasst 
(S. 506 ff.). Es wäre, laut Berufungsbeklagten, unverhältnismässig aufwändig 
geworden, diesen Schadensposten nachzuweisen (S. 949). Der Betrag von rund 
Fr. 1‘500.-- macht nur einen Vierzigstel des Streitwerts von rund Fr. 60‘000.-- aus. Der 
Klagerückzug ist aber erst gegen Ende des Prozesses erfolgt. Die Vorinstanz hat 
ausserdem zu Recht erwogen, gerade wegen dieser Teilforderung hätten zusätzliche 
Personalbeweise abgenommen werden müssen (S. 888). Sie hat die obigen 
Ausführungen zur Kostenaufteilung beachtet, wenn sie den Eigentümern deswegen 


- 21 - 
einen 
Zwanzigstel 
der 
Kosten, 
Fr. 160.-- 
Gerichtskosten 
und 
Fr. 263.-- 
Parteientschädigung, auferlegt hat. Dies ist nicht zu beanstanden und die gegen diese 
Kostenaufteilung eingereichte Anschlussberufung ist abzuweisen. 
2.6 Die Vorinstanz hat den geschuldeten Mietzins ab 1. September 2006 bis 
30. September 2008 (25 Monate zu Fr. 2‘100.--), den Zins, den mittleren Verfall 
(15. September 2007) gemäss Erwägung 2.5 fixiert. Sie hat in der Erwägung 2.6 die 
Pflicht zur Leistung der Nebenkosten beurteilt, deren Höhe festgelegt und den Beginn 
der 
Verzugszinsen 
konkretisiert. 
Das 
Bezirksgericht 
hat 
schliesslich 
den 
Verspätungsschaden inkl. Verzugszinsen in den Erwägungen 3 - 3.3 berechnet. Es 
kann auf die entsprechenden, nicht substantiell angefochtenen und zutreffenden 
Ausführungen des Bezirksgerichts C_________ verwiesen werden. 
2.7 Die Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts C_________ vom 6. Dezember 
2013 ist daher vollumfänglich abzuweisen. 
3. 
3.1 Das Gericht hat in seinem Urteil die Prozesskosten, welche sowohl die 
Gerichtskosten als auch die Parteientschädigung umfassen (Art. 95 ZPO), von Amtes 
wegen festzulegen (Art. 104 f. ZPO). Die Höhe der Prozesskosten richtet sich dabei 
nach kantonalem Recht (Art. 96 ZPO), für den Kanton Wallis nach dem Gesetz 
betreffend 
den 
Tarif 
der 
Kosten 
und 
Entschädigung 
vor 
Gerichts- 
oder 
Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar). 
3.2 Die Vorinstanz hat die Gerichtskosten auf Fr. 3‘200.-- ( Gerichtsgebühr Fr. 2‘735.-- 
Auslagen Fr. 465.--) festgelegt. Diese wurden vorliegend nicht angefochten. Das 
Gericht hat keine Ursache, die Höhe der Gerichtskosten anders zu berechnen oder 
abzuändern. 
Da zudem Berufung und Anschlussberufung abgewiesen werden, bleibt es bei der 
erstinstanzlich festgelegten Kostenaufteilung. Sie gilt auch für die Parteientschädigung. 
3.3 Was das Berufungsverfahren betrifft, so wird die Entscheidgebühr (Art. 95 Abs. 2 
lit. b ZPO) ebenfalls auf Grund des Streitwertes, des Umfangs und der Schwierigkeit 
des Falls, der Art der Prozessführung der Parteien sowie ihrer finanziellen Situation 
und nach dem Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip festgesetzt (Art. 13 Abs. 1 und 
2 GTar). Sie bewegt sich bei einem Streitwert von Fr. 62‘300.-- zwischen Fr. 2'700.-- 
und Fr. 8'000.-- (Art. 16 Abs. 1 GTar). Dieser Rahmen ändert sich bei einem Streitwert 


- 22 - 
von Fr. 53‘472.75 nicht. Die Berufungsinstanz hat einen Reduktions-Koeffizient von 
60 % zu berücksichtigen (Art. 19 GTar). Das Dossier ist weder sehr umfangreich noch 
sind die zu beurteilenden Rechtsfragen allzu schwer gewesen. Andererseits ist auch 
eine Anschlussberufung deponiert worden, was einen zusätzlichen Schriftenwechsel 
verursacht hat. In Berücksichtigung dieser Kriterien und des Streitwerts rechtfertigt sich 
daher eine Gerichtsgebühr von Fr. 1‘600.-- . 
Das Kantonsgericht hat bei der Gebührenaufteilung die allseits erfolgte Abweisung des 
jeweiligen Rechtmittels zu beachten. Die Berufungsklägerin verlangt aber eine deutlich 
gewichtigere Anpassung des erstinstanzlichen Urteils und ihre Anfechtung hat vor 
Kantonsgericht einen weitaus höheren Aufwand verursacht. Die Gebühr wird demnach 
zu 7/8 oder Fr. 1‘400.-- der Berufungsklägerin auferlegt und zu 1/8 oder Fr. 200.-- den 
Berufungsbeklagten. 
Die 
Gebühr 
wird 
vollumfänglich 
mit 
dem 
von 
der 
Berufungsklägerin geleisteten Vorschuss von Fr. 1'600.-- (S. 935) verrechnet. Die 
Berufungsbeklagten schulden der Berufungsklägerin demnach für geleisteten 
Kostenvorschuss Fr. 200.--. 
3.4 Die Parteientschädigung umfasst den Ersatz notwendiger Auslagen, die Kosten 
der berufsmässigen Vertretung und, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist, 
in begründeten Fällen eine angemessene Umtriebsentschädigung (Art. 95 Abs. 3 lit. a, 
b und c ZPO). Das Honorar des Rechtsbeistands richtet sich in der Regel nach dem 
Streitwert (Art. 27 Abs. 2 und 28 Abs. 1 GTar). Der ordentliche Rahmen, 
Mehrwertsteuer inklusive (Art. 27 Abs. 5 GTar), beträgt bei einem Streitwert von 
Fr. 62‘300.-- Fr. 7'600.-- bis Fr. 10'200.-- (Art. 32 Abs. 1 GTar). Der Rahmen bewegt 
sich bei einem Streitwert von Fr. 53‘472.75 zwischen Fr. 6‘800.-- - Fr. 9‘200.--. Für das 
Berufungsverfahren vor Kantonsgericht ist ein Reduktions-Koeffizient von 60 % zu 
berücksichtigen, womit das Honorar im Prinzip minimal Fr. 2'720.-- und maximal 
Fr. 3'680.-- beträgt (Art. 35 Abs. 1 lit. a GTar). Das Gericht bemisst das Honorar 
anhand der gleichen Kriterien wie die Vorinstanz. Das Dossier ist vorliegend nicht sehr 
umfangreich gewesen und die zu lösenden rechtlichen Fragen haben keine 
besonderen 
Schwierigkeiten 
geboten. 
Das 
Kantonsgericht 
erachtet, 
in 
Berücksichtigung des angeführten Rahmentarifs und der hievor genannten Kriterien, 
eine Parteientschädigung von Fr. 3‘200.-- (inkl. Auslagen) als angemessen. Die 
Berufungsklägerin bezahlt der Berufungsbeklagten 7/8, d.h. 
Fr. 2‘800.-- als 
Parteientschädigung, die Berufungsbeklagten der Berufungsklägerin Fr. 400.--. 
 


- 23 - 
Das Kantonsgericht erkennt: 
 
1. 
Die Berufung vom 27. Januar 2014 und die Anschlussberufung vom 28. Februar 
2014 werden abgewiesen. 
2. 
Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1’600.-- werden zu 7/8 oder 
Fr. 1‘400.-- der Berufungsklägerin und 1/8 oder Fr. 200.-- den Berufungsbeklagten 
auferlegt. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss der Berufungsklägerin 
verrechnet. 
3. 
Die 
Berufungsbeklagten 
bezahlen 
der 
Berufungsklägerin 
für 
das 
Berufungsverfahren: 
a) Fr. 200.-- für geleisteten Kostenvorschuss; 
b) Fr. 400.-- als Parteientschädigung. 
4. 
Die Berufungsklägerin bezahlt den Berufungsbeklagten für Berufungsverfahren 
Fr. 2‘800.-- als Parteientschädigung. 
 
Sitten, 25. Juni 2014