vs_gerichte · A1 15 31 · 2015-07-10 · fr
Bauwesen
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RVJ / ZWR 2016 19 Constructions - ATC (Cour de droit public) du 10 juillet 2015 – A1 15 31 Exigences de contenu relatives aux plans et documents joints à la demande d’autorisation de construire - Règles afférentes au calcul de l’indice d’utilisation du sol (art. 13 LC, art. 5, 7 et 8 OC ; consid. 4.2). - En présence d’un projet impliquant plusieurs constructions, ainsi que des divisions de parcelles et des reports de densité, le constructeur doit fournir à l’autorité des documents et plans qui permettent de vérifier concrètement le respect des règles légales en matière d’indice d’utilisation du sol (consid. 4.3 et 4.4). - Le dépôt de plans relatifs à un seul chalet, alors qu’il est prévu d’en bâtir sept sur un terrain à l’altitude irrégulière, ne permet pas la vérification du respect des règles légales sur la hauteur et les distances aux limites, (art. 11 et 22 LC, art. 35 al. 1 let. b et c

RVJ / ZWR 2016 
19 
Constructions - ATC (Cour de droit public) du 10 juillet 2015 – 
A1 15 31 
Exigences de contenu relatives aux plans et documents joints à la 
demande d’autorisation de construire 
- Règles afférentes au calcul de l’indice d’utilisation du sol (art. 13 LC, art. 5, 7 et 8 
OC ; consid. 4.2). 
- En présence d’un projet impliquant plusieurs constructions, ainsi que des divisions 
de parcelles et des reports de densité, le constructeur doit fournir à l’autorité des 
documents et plans qui permettent de vérifier concrètement le respect des règles 
légales en matière d’indice d’utilisation du sol (consid. 4.3 et 4.4). 
- Le dépôt de plans relatifs à un seul chalet, alors qu’il est prévu d’en bâtir sept sur un 
terrain à l’altitude irrégulière, ne permet pas la vérification du respect des règles 
légales sur la hauteur et les distances aux limites, (art. 11 et 22 LC, art. 35 al. 1 let. b 
et c OC ; consid. 5). 
Anforderungen an den Inhalt der Pläne und Unterlagen zu einem Bau-
gesuch 
- Bestimmungen zur Berechnung der Ausnützungsziffer (Art. 13 BauG, Art. 5, 7 und 8 
BauV; E. 4.2). 
- Bei einem Bauprojekt mit mehreren Gebäuden sowie Parzellierungen und Ausnüt-
zungsübertragungen hat der Bauherr der Behörde Unterlagen und Pläne einzu-
reichen, anhand derer konkret die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zur 
Ausnützungsziffer geprüft werden kann (E. 4.3 und 4.4). 
- Beim Einreichen der Pläne eines einzelnen Chalets bei einem Bauvorhaben von 
sieben Chalets auf einem Terrain mit unterschiedlicher Höhenlage ist es nicht mög-
lich, die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen betreffend Gebäudehöhe und 
Grenzabstände zu prüfen (Art. 11 und 22 BauG, Art. 35 Abs. 1 lit. b und c BauV; E. 5). 
 
Considérants (extraits) 
 
(…) 
2. L’affaire concerne un projet de construction de sept chalets indivi-
duels […]. Le Conseil d’Etat a annulé le permis de bâtir délivré au 
recourant X. par la commune de A., aux motifs que les pièces au 
dossier ne permettent pas de vérifier le respect des règles du droit 
public des constructions en matière d’indice d’utilisation du sol, de 
hauteur et de distance à la limite. 
(…) 


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4.1 Le dossier déposé auprès de l’autorité communale comportait en 
particulier un plan de situation, un plan des courbes actuelles n° 1229-
105, un plan des coupes, façades et vue n° 1229-101, un plan des 
aménagements extérieurs n° 1229-103, ainsi qu’un calcul de la sur-
face brute de plancher utile (ci-après : SBPu). Ce calcul additionnait 
les SBPu des sept habitations projetées (130.32 m2), arrondissait le 
résultat de 912.24 à 912 m2 et le comparait avec la surface maximale 
autorisée, qui était de 912.5 m2 ; celle-ci était obtenue en additionnant 
les surfaces des nos x1 et x2 (3219 + 431 = 3650 m2) et en multipliant 
le résultat par le coefficient d’utilisation du sol valable pour cette zone 
(0.25). Les plans montraient en outre que la surface totale du mas 
devait être divisée en neuf parcelles : deux petites parcelles de 105 et 
118 m2 au nord (A et B), permettant l’accès aux habitations et le 
parcage de véhicules, et sept parcelles (C à I) desservies par des 
routes d’accès et chacune destinée à l’implantation d’un chalet ; leur 
surface respective était de 550 m2, 545 m2, 541 m2, 535 m2, 530 m2, 
384 m2 (H) et 342 m2 (I). 
Dans sa décision attaquée, le Conseil d’Etat estime que ces pièces ne 
permettent pas de vérifier que les sept constructions autorisées res-
pectent l’indice d’utilisation du sol afférent à la zone. Il relève que la 
surface de certaines futures nouvelles parcelles est en soi insuffisante 
pour qu’y soit bâti un logement d’une SBPu de 130.32 m2, sans des 
reports de densité dont aucune pièce au dossier ne montre le détail ni 
la légalité. Il considère, en conséquence, que l’autorité communale a 
autorisé ce projet sans opérer les vérifications nécessaires (art. 24 
al. 1 let. a de l'ordonnance du 2 octobre 1996 sur les constructions – 
OC ; RS/VS 705.100). 
Le recourant n’est pas de cet avis. Il explique qu’avant leur division, 
les parcelles nos x1 et x2 seront réunies pour n’en former qu’une, où il 
disposera d’une SBPu théorique de 912.5 m2, surface supérieure à 
celle des chalets autorisés, ce qui suffit selon lui à démontrer que 
l’indice de construction est respecté. Pour le détail, il produit un calcul 
qui montre une disponibilité de densité excédentaire de 79.40 m2, 
totalisée sur sept parcelles (A à G) et qui peut être reportée sur les 
deux parcelles restantes (H et I). Il observe qu’il n’est pas nécessaire 
d’exiger la modification du parcellaire et l’inscription des servitudes de 
densité avant l’octroi du permis de bâtir, celui-ci exigeant expressé-
ment que ces opérations soient faites avant le début des travaux. A le 
 


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suivre, cette manière de faire est légale et conforme à la jurisprudence 
(ACDP A1 12 330 du 12 juillet 2013 ; arrêt du Tribunal fédéral 
1C_735/2013 du 13 mai 2014 consid. 2.2). 
4.2 L'article 13 alinéa 1 de la loi du 8 février 1996 sur les construc-
tions (LC ; RS 705.1) pose que l'indice d'utilisation est le rapport entre 
la SBPu et la surface de la parcelle prise en considération. Selon 
l’article 5 alinéa 1 OC, qui se fonde sur la délégation que prévoit 
l’article 13 alinéa 2 LC, doit être seule prise en compte la surface du 
terrain qui est constructible ; celle-ci est égale à la surface des biens-
fonds ou des parties de biens-fonds sis en zone à bâtir qui font l'objet 
de la demande d'autorisation de construire et qui sont encore libres en 
droit pour la construction (art. 5 al. 3 OC). Les articles 13 alinéa 3 LC 
et 7 alinéa 1 OC autorisent le transfert d'indice d’une parcelle vers une 
autre dans la mesure où elles sont contiguës et classées dans la 
même zone. Le glossaire annexé à l'OC définit un tel transfert comme 
le « report des possibilités de bâtir non utilisées d'un fonds sur une 
parcelle à bâtir contiguë et située dans la même zone ». La commune 
reporte sur un registre les surfaces utilisées et les transferts d'indice 
(art. 8 ch. 1 OC), ces derniers étant en outre inscrits au registre fon-
cier comme servitudes en faveur de la commune (art. 7 al. 2 OC ; RVJ 
2006 p. 13 consid. 2b ; ACDP A1 12 330 précité consid. 3.1). 
4.3 Contrairement à ce qu’affirme le recourant, il ne suffit pas, dans le 
cas présent, de mettre en rapport la surface totale disponible sur les 
nos x1 et x2 avec les SBPu additionnées des sept constructions 
projetées pour conclure au respect des règles sur l’indice d’utilisation 
du sol. Une telle manière de faire est admissible en présence d’une 
situation qui n’implique pas de remembrement du parcellaire, voire 
seulement des modifications sommaires qui ne posent aucune diffi-
culté sous l’angle desdites règles, ce qui n’est pas le cas en l’occur-
rence, où il est envisagé de créer, dans le mas que forment les nos x1 
et x2, neuf parcelles dont sept seraient utilisées pour l’implantation 
d’un bâtiment. Sur ces sept biens-fonds, deux ne disposeraient pas 
d’une surface suffisante pour que puisse être autorisé sans autre le 
chalet devant y être implanté. En effet, en vertu des règles légales 
précitées et du coefficient de 0.25 afférant à la zone résidentielle de 
petits chalets, la construction d’un logement disposant d’une SBPu de 
130.32 m2 suppose, en principe, que l’ouvrage soit implanté sur une 
parcelle de plus de 521 m2. Avec respectivement 384 et 342 m2, les 
futures parcelles H et I, telles que mentionnées sur les plans au 


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dossier, sont donc manifestement trop petites pour que la densité soit 
de facto respectée. Des reports de densité en provenance des autres 
parcelles doivent ainsi être décidés et garantis au moyen de servitu-
des, conformément aux modalités que prévoient notamment les 
articles 13 alinéa 3 LC, 7 alinéas 1 et 2 OC et 8 chiffre 1 OC. 
Le constructeur n’a pas déterminé, dans les pièces jointes à sa 
demande d’autorisation de bâtir, les transferts de densité précis qu’il 
prévoit de faire inscrire sous forme de servitudes au registre foncier. 
Cette indication était pourtant essentielle car, sans elle, l’autorité com-
munale n’a pas pu vérifier concrètement la conformité de chaque 
transfert aux dispositions précitées, notamment quant à la question de 
la contiguïté. Cette conformité ne va pas de soi, bien au contraire. En 
effet, les deux parcelles H et I, qui forment la partie ouest du mas, ne 
sont pas attenantes à tous les autres biens-fonds. Or, les articles 13 
alinéa 3 LC et 7 alinéa 1 OC n’autorisent le transfert d'indice qu’entre 
parcelles contiguës. A cet égard, c’est en vain que le recourant se 
réfère à une affaire […] que la Cour a jugée en 2013 et où a été 
confirmé un procédé de report de densité « en cascade », c’est-à-dire 
entre des parcelles qui n’étaient pas attenantes (ACDP A1 12 330). 
En effet, d’une part et à la différence de la cause à l’examen, les 
reports de densité en question avaient été définis préalablement et 
explicités par pièces. D’autre part et surtout, la portée générale que le 
recourant voudrait donner à cette jurisprudence doit être fortement 
nuancée, puisque la Cour y a précisé que la teneur des articles 13 
alinéa 3 LC et 7 alinéa 1 OC était claire et qu’il ne devrait pas être 
possible de s’en écarter dans la pratique, le procédé de report de 
densité « en cascade » n’apparaissant conforme ni à la lettre de la loi 
ni à la volonté du législateur (ACDP A1 12 330 précité consid. 3.2.1). 
Dans cet arrêt, la juridiction de céans n’a donc aucunement admis la 
légalité de principe d’un tel procédé, mais elle s’est accommodée de 
la solution choisie par les autorités précédentes au vu de circonstan-
ces exceptionnelles (remembrement possible et permettant de res-
pecter la contiguïté, biens-fonds inclus dans un plan de quartier par la 
suite abandonné, secteur quasi entièrement bâti sauf sur une surface 
résiduelle peu importante de terrain à bâtir demeurant inutilisable 
sans les transferts de densité). 
4.4 Dans ces conditions, force est de retenir que le projet de X. pose, 
à tout le moins, certaines questions en matière de respect de l’indice 
d’utilisation du sol qui devaient être expressément éclaircies avant, le 


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cas échéant, la délivrance d’un permis de bâtir […]. Partant, c’est à 
juste titre que le Conseil d’Etat a tablé sur ce motif pour annuler ledit 
permis. 
5.1 L’autorité précédente a aussi considéré que les plans approuvés 
ne permettaient pas de vérifier le respect des prescriptions de hauteur 
et de distance à la limite pour chacune des constructions projetées, 
puisque seules les coupes et façades d’un chalet y était représentées 
alors que le niveau du terrain naturel était différent pour chacun des 
sept ouvrages prévus. Les plans joints à la demande de permis de 
bâtir ne reflétaient donc pas la réalité de l’implantation dans le terrain 
des sept constructions, qui avaient été autorisées en violation de 
l’article 35 alinéa 1 lettres b et c OC. 
Le recourant objecte que ces prescriptions ont été vérifiées par 
l’autorité communale […]. X. dépose céans un jeu de plans 
supplémentaire afin d’étayer son point de vue et établir le respect des 
règles en matière de hauteur (art. 11 LC) et de distance à la limite 
(art. 22 LC). 
5.2.1 Selon l’article 35 alinéa 1 OC, les plans du projet doivent être 
établis et dessinés dans les règles de l'art, datés et signés par le 
requérant ou son mandataire et par l'auteur du projet, et doivent 
comprendre les documents nécessaires à la compréhension du projet 
et à la vérification du respect des prescriptions, notamment : 
- les coupes avec les cotes utiles, l'indication du sol naturel et du sol aménagé et la 
référence au point de repère de nivellement mentionné sur le plan de situation ; l'endroit 
où la coupe a été effectuée doit figurer soit sur le plan de situation, soit sur le plan du 
rez-de-chaussée (let. b) ; 
 
- toutes les façades avec les cotes principales, ainsi que les indications du sol naturel et 
du sol aménagé après la construction (let. c). 
 
5.2.2 La hauteur des bâtiments est fixée dans les règlements commu-
naux (art. 11 al. 1 LC) ; en zone résidentielle de petits chalets, le 
règlement communal des constructions et des zones (ci-après : 
RCCZ) fixe cette hauteur à 8 m 50 (cf. tableau du règlement des 
zones). La manière de calculer cette hauteur est fixée à l’article 11 
alinéa 2 LC : celle-ci se mesure dès le niveau du terrain naturel ou du 
sol aménagé s'il est plus bas que le sol naturel, jusqu'à la face supé-
rieure de la panne faîtière pour les toits en pente ; sur un terrain en 
pente, elle se mesure sur la façade aval. En outre, l'excavation per-


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mettant l'accès à un garage n'est pas prise en considération pour le 
calcul de la hauteur (cf. art. 11 al. 4 LC ; voir aussi définition « hauteur 
d’un bâtiment » et croquis n° 3 figurant dans l’annexe à l’OC). Toute-
fois, lorsqu'une façade est dégagée pour permettre l'ouverture d'une 
rangée de portes de box individuels, il ne s'agit plus d'une excavation 
d'accès (cf. définition « sol aménagé » figurant dans l’annexe à l’OC ; 
ACDP A1 09 176 du 3 décembre 2009 consid. 4.2, que cite l’ACDP 
A1 14 16 du 31 octobre 2014 consid. 3.2). 
Aux termes de l’article 22 alinéa 1 LC, la distance à la limite doit 
égaler le tiers de la hauteur des façades mais atteindre au minimum 
3 m à partir de chaque point de façade. Le RCCZ est plus strict que la 
loi cantonale, prévoyant en zone résidentielle de petits chalets, une 
distance à la limite égale à la moitié de la hauteur des façades mais 
au minimum de 4 m ; c’est la réglementation locale qui est ici décisive 
(art. 21 LC). La hauteur des façades se mesure à l'aplomb dès le 
niveau du terrain naturel ou du sol aménagé s'il est plus bas que le 
terrain naturel, jusqu'à l'intersection avec la ligne supérieure de toi-
ture ; lorsque la distance à la limite est fixée en fonction de la hauteur 
de la façade, elle doit être calculée à partir de chaque point de chaque 
façade (cf. définition « hauteur des façades » et croquis n° 3 figurant 
dans l’annexe à l’OC). 
5.3 Comme l’a constaté l’autorité précédente, le dossier d’autorisa-
tion de construire ne comporte qu’un plan n° 1229-101 indiquant les 
quatre façades d’un seul chalet, alors que le projet vise l’édification de 
sept habitations. Les plans approuvés ne répondent donc pas aux 
exigences formelles de l’article 35 lettres b et c OC, ce que le recou-
rant ne conteste pas. Contrairement à ce que celui-ci semble soutenir, 
cette informalité n’est pas négligeable puisque, comme l’a expliqué le 
Conseil d’Etat (cf. décision attaquée consid. 5b), le terrain naturel 
diffère selon l’implantation du chalet ; il n’est donc pas possible de 
vérifier in concreto, sur la base des documents joints à la demande de 
permis, le respect des prescriptions de hauteur de bâtiment et de dis-
tance à la limite pour chacun des sept chalets projetés. C’est donc à 
juste titre que l’autorité précédente a décelé dans cette lacune un 
motif d’annulation du permis de bâtir.