vs_gerichte · A1 17 20 · 2017-10-05 · fr
Bauwesen
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A1 17 20 ARRÊT DU 5 OCTOBRE 2017 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Thomas Brunner, président ; Jean-Bernard Fournier et Christophe Joris, juges ; en la cause HELVETIA NOSTRA, 1820 Montreux, recourante, représentée par Maître M _________, avocat, contre CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, 1950 Sion, autorité attaquée, dans l’affaire qui oppose la recourante à X _________, représenté par Maître N _________, et Y _________, autre autorité. (droit des constructions ; résidences secondaires) recours de droit administratif

A1 17 20 
 
 
ARRÊT DU 5 OCTOBRE 2017 
 
en la cause 
 
contre 
 
(droit des constructions ; résidences secondaires) 
recours de droit administratif contre la décision du 7 décembre 2016 
 
 


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Faits 
 
A. Le plan de quartier (PQ) « xxx _________ » du 11 décembre 2006 (projet portant 
sur un espace thermoludique de résidences hôtelières et d’habitations) a été adopté 
par le conseil municipal de Y _________ en séances des 17 juin et 1er juillet 2009 suite 
à la fusion (effective au 1er janvier 2009) des communes xxx _________ et il a été 
homologué par l’assemblée primaire le 8 juillet 2009. 
Figure dans le dossier du PQ, notamment, un document daté du 17 juillet 2008 qui 
indique comme objet un « concept architectural - Illustration » et qui est intitulé « complé-
ment au plan de quartier du 11.12.2006 ; modifications avec espace cours d’eau confor-
mément aux préavis des services cantonaux : SAT, SRCE, SPE, SBMA, ICF ; exigences 
d’implantation et gabarits pour immeubles C3, C4, C5, H6 selon convention avec 
propriétaires parcelle n° xxx _________ ». Il contient des représentations précises des 
résidences d’habitation (hachurées en jaune) à l’intérieur du PQ, vues de dessus, avec 
indication d’altitude (1600 m environ) pour chacune d’entre elles (les courbes de niveau 
étant dessinées) et de la hauteur maximale (variant entre 10 m 50 et 13 m 50) pour 
chacun des modules qui les composent. 
Dans le dossier du PQ sont également représentés des secteurs d’implantation des 
parkings en souterrain, avec la « position indicative des immeubles à titre d’illustra-
tion », des secteurs d’espaces non constructibles, des secteurs de circulation piétonne, 
des secteurs des aménagements routiers communaux et cantonaux existants, ainsi 
que des alignements routiers. 
Un plan daté du 11 décembre 2006, intitulé « xxx _________ », comprend la vue de 
face de toutes les futures résidences d’habitation. S’agissant plus particulièrement des 
immeubles sis sur les parcelles nos xxx _________ et xxx _________, ils sont dessinés 
en couleur jaune avec des hachures verticales (n° xxx _________) ou horizontales (n° 
xxx _________) selon les types de gabarits concernés (A2 pour la parcelle n° xxx 
_________, A3 pour la parcelle n° xxx _________) et avec l’indication de leur longueur 
(28 m 50 pour l’immeuble de la parcelle n° xxx _________, 21 m pour celui de la 
parcelle n° xxx _________) et de leur hauteur maximale (13 m 50 pour le secteur A2 et 
12 m pour le secteur A3). 
 


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Un autre plan daté du 11 décembre 2006, intitulé « xxx _________ », présente sur sa 
première partie (sous le titre « xxx _________ ») une vue de dessus des résidences 
d’habitations et des résidences hôtelières similaire à celle du plan du 17 juillet 2008, 
ainsi que sur une seconde partie (sous le titre « xxx _________») une représentation de 
face de toutes les constructions du PQ vues depuis la route principale xxx _________, 
avec les toits à deux pans et les balcons, ainsi qu’une différence de couleur entre le 
socle minéral (couleur grise) et le reste du bâtiment en bois (couleur brun clair pour les 
résidences d’habitation). 
Sur un autre plan du 11 décembre 2006 intitulé « xxx _________ », figurent des vues 
latérales, sur trois profils (« xxx _________), de plusieurs constructions du complexe, 
avec les toitures en pente et les balcons. 
B. Selon l’article 1er du règlement du PQ, l’objectif de ce PQ est « d’assurer une 
occupation judicieuse et rationnelle de la zone par la mixité projetée, d’intégrer 
l’architecture des bâtiments dans une approche respectueuse du tissu du vieux village 
et de créer des parkings souterrains pour les besoins des résidents et des touristes de 
passage ». L’article 8, dont le titre marginal est « xxx _________ », prévoit quant à lui 
ce qui suit, sous la rubrique « xxx _________ » : « Plages d’implantations et secteurs 
fixés selon plan de quartier. L’implantation des bâtiments devra s’inscrire dans les 
plages d’implantation définies selon le plan de quartier. La distance réglementaire 
minimale à la limite est définie par le RCCZ, art. 104, zone d’habitation collective 0.50. 
Les distances minimales entre bâtiments exigées par le service de la sécurité sont 
fixées sur la base de la loi cantonale sur les constructions du 8.02.1996, selon courrier 
dudit service du 04.04.2006. Toute construction au-dessus du terrain remanié 
respectera les périmètres (plages) d’implantation et volumes définis par le plan de 
quartier et les gabarits des constructions. Ceux-ci sont considérés comme enveloppe 
maximale des constructions aussi bien en plan qu’en hauteur. Il comprend différents 
gabarits d’hauteur, à savoir : A2 = hauteur maximum de 13.50 m ; A3 = hauteur 
maximum de 12.00 ; A4 = hauteur maximum de 10.50 m ». S’agissant enfin des 
options architecturales, l’article 15 contient notamment une rubrique « xxx _________» 
ainsi rédigée : « l’aspect architectural du hameau devra être réalisé dans une unité 
d’expression contemporaine assimilable et en harmonie avec les bâtisses anciennes 
du village. Façades : les matériaux utilisés pour les soubassements sont le 
 
 


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béton et la maçonnerie revêtus de pierre naturelle ou crépis à la chaux. Les bois indi-
gènes habilleront les façades des chalets résidentiels et hôteliers. Balcons, coursives : 
l’emploi du bois massif pour les supports et les revêtements est exigé. Tout élément de 
métal est interdit. Toitures : de forme à deux pans, avec avant-toits, orientation du faîte 
parallèle à la pente. Les découpes dans l’avant-toit sont interdites. Exécution de la 
structure en bois, couverture en bardeaux de mélèze ou cèdre ». 
C. Le 5 mars 2012, X _________ a déposé, par l’intermédiaire de l’Atelier 
d’architecture A _________, une demande portant sur la construction de 3 immeubles 
d’habitation (après démolition d’un bâtiment existant) et d’un parking enterré sur les 
parcelles nos xxx _________ et xxx _________ (d’une surface totale de 4021 m2), folio 
xxx _________, sises au lieu-dit « xxx _________ », à xxx _________. Cette demande 
précise que ces immeubles seraient construits avec un sous-sol en béton armé, un 
rez-de-chaussée en maçonnerie crépie, deux étages, des combles et des surcombles 
en mélèze et une couverture en bardeaux de mélèze gris, toutes les façades et les 
encadrements étant en bois imprégné. 
Ces parcelles nos xxx _________ et xxx _________ sont situées en zone mixte de 
constructions 0.50 et d’équipements publics et touristiques, zone à aménager soumise 
au PQ « xxx _________ » du 11 décembre 2006, selon le plan d’affectation des zones 
(PAZ) et l’article 113 du règlement communal des constructions et des zones (RCCZ) 
de l’ancienne commune de xxx _________, adoptés par l’assemblée primaire de xxx 
_________ le 13 juin 2005 et homologués par le Conseil d’Etat en séances des 3 mai 
2006 et 7 février 2007. 
Le projet de construction de X _________ a été publié au Bulletin officiel (B.O.) n° xxx 
_________ du xxx _________ et a suscité plusieurs oppositions. Suite à différentes 
séances de conciliation, X _________ a modifié une première fois son projet et le conseil 
communal xxx _________ lui a délivré une autorisation de construire le 22 octobre 2012 
suivie, le 5 novembre 2013, d’une autorisation de construire complémentaire. Ces deux 
prononcés ont fait l’objet d’un recours administratif. X _________ a alors une nouvelle 
fois modifié son projet, lequel a été publié au Bulletin officiel (B.O.) n° xxx _________ 
du xxx _________ et a suscité deux oppositions, dont celle de l’association Helvetia 
Nostra. Par décision du 31 juillet 2015, le conseil communal a délivré à X _________ 
l’autorisation de construire et a simultanément écarté les oppositions. 
D. Le 1er septembre 2015, Helvetia Nostra a contesté cette décision devant le Conseil 
d’Etat, concluant à son annulation sous suite de frais et dépens. Elle a considéré que 


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le PQ ne pouvait pas bénéficier de l’exception fixée à l’article 8 de l’ancienne 
Ordonnance du 22 août 2012 sur les résidences secondaires (aORSec ; RS 702) car il 
ne mentionnait pas le type d’utilisation prévu, le cas échéant l’affectation à la résidence 
secondaire. 
E. Par décision du 7 décembre 2016, expédiée le 12, le Conseil d’Etat a rejeté le 
recours. Il a d’abord relevé, en se référant au rapport explicatif à l’ordonnance sur les 
résidences secondaires rendu le 17 août 2012 par l’Office fédéral du développement 
territorial ARE, que lorsqu’un plan d’affectation spécial définit les détails architectoni-
ques des constructions et installations autorisées pour un projet et qu’il a été établi 
dans le cadre d’une procédure garantissant les droits de participation des personnes 
concernées, il avait acquis une importante portée matérielle équivalant presque à celle 
d’une autorisation de construire. Il a ensuite exposé que comme l’article 26 al. 1 de la 
loi fédérale sur les résidences secondaires du 20 mars 2015 (LRS ; RS 702) avait 
repris le libellé de l’article 8 aORSec en y ajoutant une condition (à savoir que le plan 
d’affectation spécial soit destiné pour une part essentielle au moins à la construction de 
résidences secondaires), il fallait l’interpréter au regard de la jurisprudence et de la 
doctrine rendues sur la base de cette dernière disposition. Or, le Tribunal fédéral avait, 
dans un arrêt rendu le 25 novembre 2015 (arrêt du Tribunal fédéral 1C_580/2014 du 
25 novembre 2015 consid. 5.1), affirmé que l’affectation à la résidence secondaire pou-
vait ressortir de l’ensemble des circonstances d’autant qu’avant l’adoption de l’article 
75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101), applicable dès le 
1er janvier 2013, une telle précision ne s’imposait pas nécessairement. Dans le cas 
particulier, le Conseil d’Etat a estimé que la destination des constructions de X 
_________ à la résidence secondaire ne faisait aucun doute puisqu’ils étaient situés 
en plein cœur d’un complexe touristique de grande envergure, destiné aux loisirs et à 
la détente et doté d’une structure hôtelière, secteur dans lequel la vente en résidence 
principale devrait demeurer l’exception. De plus, les autres conditions prévues par les 
articles 8 aORSec et 26 LRS étaient remplies, ce qui n’était pas contesté. Le Conseil 
d’Etat a finalement soutenu que la jurisprudence citée par Helvetia Nostra (arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_568/2014 du 13 janvier 2016) qui, selon elle, ferait obstacle à 
l’équipement et à la planification spéciale de certaines zones pouvant faire l’objet d’une 
révision du PAZ en application de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l’aménagement du 
territoire (LAT ; RS 700) - plus précisément de l’article 15 LAT dans sa teneur entrée 
en vigueur le 1er mai 2014 - ne lui était d’aucun secours puisqu’en l’occurrence, il 
s’agissait d’une planification récente (2009) et en force, dans un secteur déjà complè-
tement équipé et largement bâti, les parcelles nos xxx _________ et xxx _________ 


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étant entourées de tous les côtés par des constructions et par des routes. Il fallait 
d’ailleurs relever que l’arrêt précité (1C_568/2014) traitait de l’adoption d’un plan de 
quartier destiné à l’édification de résidences secondaires, alors que l’objet du présent 
litige était une autorisation de construire délivrée pour des bâtiments au milieu d’une 
zone à bâtir où le PQ était en vigueur. 
F. Le 31 janvier 2017, Helvetia Nostra a déposé céans un recours dans lequel elle a 
conclu, sous suite de dépens, à l’annulation de la décision du Conseil d’Etat. Elle a 
d’abord soutenu que l’article 26 LRS réglementait de manière plus stricte que l’article 8 
aORSec la construction de résidences secondaires sur la base d’un plan partiel 
d’affectation adopté avant le 11 mars 2012 puisqu’avait été ajoutée la condition cumu-
lative « …et destiné pour une part essentielle au moins à la construction de résidences 
secondaires ». Or, dans le cas d’espèce, cette condition n’était pas expressément 
indiquée dans le PAZ, ce qui entraînait, du point de vue d’Helvetia Nostra, l’annulation 
de l’autorisation de construire. Elle a ensuite soutenu que même si le PQ avait été 
adopté en 2009, l’adoption de l’article 75b Cst. constituait un changement suffisam-
ment notable de circonstances au sens de l’article 21 al. 2 LAT ce qui impliquait une 
révision de la planification dans la mesure où elle favoriserait, de manière incompatible 
avec la volonté du Constituant, la construction de résidences secondaires. 
Le 13 février 2017, le conseil communal xxx _________ a proposé de rejeter le 
recours. Il a d’abord estimé, sous l’angle de sa recevabilité, que le recours de droit 
administratif « ne semblait pas respecter l’art. 37 de la loi sur l’organisation de la justice 
du 11 février 2009 ». Au fond, le conseil communal a ensuite considéré que 
l’autorisation de construire ne violait pas l’article 26 LRS car le projet autorisé 
correspondait exactement au PQ homologué le 8 juillet 2009, entré en vigueur avant la 
votation populaire du 11 mars 2012. De plus, ce PQ réglait les éléments essentiels 
(emplacement, disposition, dimensions et aspect des constructions et des installations, 
mode et indice d’utilisation) de l’autorisation de construire et comprenait des secteurs 
bien définis qui réglaient la destination et l’affectation des constructions. S’ajoutait à 
cela que les logements projetés étaient liés à un projet conforme au PAZ et étaient 
destinés pour une part essentielle au moins à la construction de résidences 
secondaires. Le conseil communal a ensuite relevé que le PQ était un instrument du 
droit cantonal, qu’aucune disposition de droit fédéral ne réglait le degré de précision 
qu’il requiert et qu’exiger un PQ trop concrétisé reviendrait à ne laisser aux autorités 
que peu de marge de manœuvre lors de l’élaboration des projets de construction. Le 
conseil communal a encore exposé que le plan d’aménagement détaillé avait été 


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adopté il y a moins de 15 ans et validé pour l’autorisation de bâtir et qu’il se situait à 
proximité de la zone du vieux village, soit dans une zone largement bâtie près du 
centre de la station où tout équipement se trouvait à proximité et où les possibilités de 
raccordement ne posaient aucune difficulté. Le conseil communal a enfin expliqué que 
le PQ avait été homologué en 2009, qu’il était en force et que la Y _________ qui avait 
fusionné le 1er janvier 2009 n’avait pas de PAZ et de RCCZ unifiés, mais avait des 
plans et les règlements homologués des anciennes communes auxquels elle devait se 
conformer en matière de droit public des constructions. Dans ces circonstances, tous 
les instruments de planification territoriale étaient suffisamment récents pour être 
conformes aux réquisits de l’article 15 LAT. 
Dans sa détermination du 15 février 2017, le Conseil d’Etat a produit l’intégralité de son 
dossier et a proposé de rejeter le recours sous suite de frais à la charge d’Helvetia 
Nostra. S’agissant de l’argument ayant trait à l’article 26 LRS, il a relevé que, dans le 
cas particulier, la destination des constructions projetées ne faisait aucun doute au vu 
du caractère touristique évident du quartier concerné et de la faible population du 
village de xxx _________. De plus, selon le Conseil d’Etat, exiger dans le PAZ une 
mention expresse de la condition «destiné pour une part essentielle au moins à la 
construction de résidences secondaires» irait à l’encontre des principes de la bonne foi 
et de l’interdiction du formalisme excessif. Quant au grief soulevé au regard de la LAT, 
le Conseil d’Etat a remarqué que, même s’il était exact que la Y _________ sera appe-
lée, pour respecter l’article 15 LAT dans sa nouvelle teneur, à opérer un certain 
nombre de dézonages sur son territoire communal, il s’agissait cependant ici de deux 
parcelles situées en plein milieu d’un secteur en zone à construire proche du village de 
xxx _________, entièrement équipé et comprenant de très nombreuses constructions 
existantes ou autorisées, dont le complexe xxx _________ et le nouvel hôtel à 
proximité. Il n’y avait dès lors pas lieu d’appliquer directement l’article 15 LAT au 
détriment du PAZ en force. 
Le 16 mars 2017, X _________ a conclu au rejet du recours de droit administratif sous 
suite de frais et dépens. Il a d’abord soutenu que ni l’article 8 aORSec ni l’article 26 
LRS n’exigeaient que le nombre de logements destinés à la résidence secondaire ou 
leur surface soient précisés et que le type d’utilisation pouvait découler implicitement 
de l’ensemble des circonstances contenues dans le PQ, sous peine de violer le prin-
cipe de la confiance consacré à l’article 9 Cst. Il a ensuite exposé que l’objet du pré- 
sent recours n’était pas le PQ « xxx _________ », mais une autorisation de construire. 
Or, l’admissibilité d’un PQ ne devait pas être examinée dans le cadre d’une telle 


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autorisation. X _________ a ajouté que ses deux parcelles (nos xxx _________ et xxx 
_________) sont situées à proximité immédiate du vieux village de xxx _________, 
dans un secteur largement bâti et qu’elles sont entièrement équipées et entourées de 
constructions existantes et autorisées, dont le complexe xxx _________. Un 
changement d’affectation est donc exclu. 
Le 20 mars 2017, la Cour de céans a fixé à Helvetia Nostra un délai pour présenter 
d’éventuelles observations complémentaires. Par écriture du 20 avril 2017, cette der-
nière a répété que les exigences découlant de l’article 26 al. 1 LRS étaient plus 
accrues que celles fixées dans l’article 8 aORSec et a contesté l’appréciation du 
Conseil d’Etat et de X _________ selon laquelle une indication explicite dans le PAZ 
de la condition «…et destiné pour une part essentielle au moins à la construction de 
résidences secondaires » n’était pas nécessaire. Helvetia Nostra a également rappelé 
que selon le Tribunal fédéral il fallait, également dans le cadre d’un recours contre une 
autorisation de construire, examiner à titre préjudiciel le PAZ. Cette détermination 
d’Helvetia Nostra a été communiquée aux autres intervenants le 21 avril 2017 sans 
susciter de réaction. 
 
 
Considérant en droit 
 
1. Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 79a let. c, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 de la 
loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; RS/ 
VS 172.6). Helvetia Nostra a, en particulier, qualité pour recourir contre la décision du 
Conseil d’Etat qui confirme la régularité du permis de construire octroyé le 31 juillet 
2015 en invoquant la violation de dispositions limitant la construction de résidences 
secondaires (cf. ATF 139 II 271 consid. 11). Pour le reste, contrairement à ce que 
pense le conseil communal, le recours a été déposé le dernier jour du délai, soit en 
temps utile. En effet, la recourante a retiré la décision attaquée le 13 décembre 2016. 
Le délai de 30 jours a donc commencé à courir le 14 décembre 2016 avant d’être 
suspendu du 18 décembre 2016 au 5 janvier 2017 (cf. art. 79a let. c LPJA). Il a recom-
mencé à courir le 6 janvier 2017 pour arriver à échéance le 31 janvier 2017, date du 
sceau postal du recours de droit administratif. Il convient dès lors d’entrer en matière. 
2. Dans un premier grief, la recourante invoque une violation de l’article 26 al. 1 LRS. 


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2.1 Selon cette disposition, dans les communes comptant une proportion de résiden-
ces secondaires supérieure à 20%, les logements qui sont prévus par un plan d’affec-
tation spécial lié à un projet et destiné pour une part essentielle au moins à la construc-
tion de résidences secondaires peuvent être autorisés sans restriction d’utilisation au 
sens de l’art. 7 al. 1 si ce plan est entré en force avant le 11 mars 2012 (let. a) et règle 
les éléments essentiels de l’autorisation de construire tels que l’emplacement, la dispo-
sition, les dimensions et l’aspect des constructions et des installations, ainsi que leurs 
mode et indice d’utilisation (let. b). 
L’exigence selon laquelle l’essentiel des logements prévus par le plan doit être voué à 
une construction de résidences secondaires ne figurait pas dans l’article 8 aORSec, 
qui était donc moins sévère sur ce point puisqu’elle n’imposait pas une telle indication 
formelle (arrêt du Tribunal fédéral 1C_508/2014 du 30 juillet 2015 consid. 3.3). Par 
contre, l’article 26 al. 1 LRS, à l’instar de l’article 8 aORSec, n’exige pas que le nombre 
de logements destinés à la résidence secondaire, ni leur surface, ne soient précisés 
dans un plan d’affectation spécial (dans ce sens, cf. arrêt du Tribunal fédéral 
1C_580/2014 précité consid. 5.1 commenté par Bernhard Waldmann, Zweitwohnungs-
bau: Zulässigkeit von neuen Zweitwohnungen, die auf einem früheren projektbezo-
genen Sondernutzungsplan beruhen, in BR/DC 2/2016 p. 90 ss, spéc. p. 93). Par 
ailleurs, cet article 26 al. 1 LRS n’exige pas que l’affectation d’une part essentielle au 
moins en résidences secondaires soit explicitement indiquée dans ce plan d’affectation 
spécial. Il suffit en effet qu’elle ressorte implicitement de la totalité des plans, des règle-
ments connexes et de l’ensemble des circonstances de fait et de droit contenues dans 
le plan (jugement du Tribunal administratif du canton des Grisons R 16 19 et R 16 20 
du 14 février 2017, consid. 7d/aa et 7d/dd; Ernst Hauser/Christophe Jägger, in Stephan 
Wolf/Aron Pfammatter, Zweitwohnungensgesetz [ZWG] - unter Einbezug der Zweit-
wohnungsverordnung [ZVV], Berne 2017, n. 12 ad art. 26 LRS). Tel est par exemple le 
cas lorsque le site considéré est clairement conçu à des fins touristiques en raison de 
son emplacement et de son affectation (jugement du Tribunal administratif du canton 
des Grisons précité, consid. 7d/aa). Une telle interprétation s’impose également au 
regard du principe de la confiance tiré de l’article 9 Cst. (Ernst Hauser/Christophe 
Jägger, op. cit., n. 11 ad art. 26 LRS) car avant l’entrée en vigueur de l’article 75b Cst., 
il n’était pas nécessaire de différencier, dans un plan, les projets de construction en 
fonction de leur affectation (jugement du Tribunal administratif du canton des Grisons 
précité, consid. 7d/aa ; Bernhard Waldmann, op. cit., p. 93). 


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2.2 En l’occurrence, le PQ « xxx _________ » a été homologué le 8 juillet 2009 et est 
entré en force. Dans le dossier de ce PQ figurent de nombreux plans, en particulier le 
plan « complément au plan de quartier du 11.12.2006 » qui contient des 
représentations précises des résidences d’habitation (hachurées en jaune) - dont 
celles de X _________ - à l’intérieur du PQ, vues de dessus, avec indication d’altitude 
(soit, s’agissant des immeubles du recourant, de 1593 m et 1594 m) pour chacune 
d’entre elles (les courbes de niveau étant dessinées) et de la hauteur maximale (de 10 
m 50, 12 m et 13 m pour les immeubles de X _________) pour chacun des modules 
qui les composent. Sont également annexés des documents qui représentent des 
secteurs d’implantation des parkings en souterrain, avec la « position indicative des 
immeubles à titre d’illustration », des secteurs d’espaces non constructibles, des 
secteurs de circulation piétonne, des secteurs des aménagements routiers 
communaux et cantonaux existants, ainsi que des alignements routiers. Quant au plan 
« xxx _________ », il comprend la vue de face de toutes les futures résidences 
d’habitation. On y voit les immeubles de X _________ (sis sur les parcelles nos xxx 
_________ et xxx _________) qui sont dessinés en couleur jaune avec des hachures 
verticales (n° xxx _________) ou horizontales (n°xxx _________) selon les types de 
gabarits concernés (A2 pour la parcelle n° xxx _________, A3 pour la parcelle n° xxx 
_________) et avec l’indication de leur longueur (28 m 50 pour l’immeuble de la 
parcelle n°xxx _________, 21 m pour celui de la parcelle n° xxx _________) et de leur 
hauteur maximale (13 m 50 pour le secteur A2 et 12 m pour le secteur A3). Un autre 
plan intitulé « xxx _________ » présente pour sa part sur sa première partie une vue 
de dessus des résidences d’habitations et des résidences hôtelières similaire à celle 
du 17 juillet 2008, ainsi que, sur une seconde partie, une représentation de face de 
toutes les constructions du PQ vues depuis la route principale xxx _________, avec les 
toits à deux pans et les balcons, ainsi qu’une différence de couleur entre le socle 
minéral (couleur grise) et le reste du bâtiment en bois (couleur brun clair pour les 
résidences d’habitation). Un autre plan dénommé « xxx _________ » montre des vues 
latérales de différents immeubles, sur trois profils xxx _________, de plusieurs 
constructions du complexe, avec les toitures en pente (deux pans) et les balcons. Le 
mode et l’indice d’utilisation de toutes les constructions futures sont aussi réglés dans 
le dossier du PQ. 
Quant au règlement du PQ, il expose que son objectif est « d’assurer une occupation 
judicieuse et rationnelle de la zone par la mixité projetée, d’intégrer l’architecture des 
bâtiments dans une approche respectueuse du tissu du vieux village et de créer des 
parkings souterrains pour les besoins des résidents et des touristes de passage » 


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(article 1er), il décrit très précisément les plages d’implantation, les secteurs du quartier, 
les gabarits des immeubles, les distances réglementaires minimales à la limite, les 
volumes et les hauteurs des bâtiments (article 8) et il contient des indications très pré-
cises portant sur l’aspect architectural du « hameau résidentiel » (dans lequel sont inté-
grés les immeubles de X _________, en particulier au sujet des façades (soubasse-
ments en béton et maçonnerie revêtus de pierre naturelle ou de crépis à la chaux, les 
bois indigènes devant habiller les façades des chalets résidentiels et hôteliers), des 
balcons et des coursives (obligation d’utiliser du bois massif pour les supports et les 
revêtements, tout élément de métal étant interdit) et des toitures (à deux pans, avec 
avant-toits et orientation du faîte parallèle à la pente, les découpes dans l’avant-toit 
étant interdites, la structure devant être exécutée en bois, la couverture en bardeaux 
de mélèze ou cèdre » (article 15). 
Le projet de X _________ respecte parfaitement ces exigences puisque les trois 
immeubles seront construits avec un sous-sol en béton armé, un rez-de-chaussée en 
maçonnerie crépie, deux étages, des combles et des surcombles en mélèze et une 
couverture en bardeaux de mélèze gris, toutes les façades et les encadrements étant 
en bois imprégné. De plus, ce projet est conforme au PAZ et les parcelles nos xxx 
_________ et xxx _________ sont situées en zone mixte de constructions 0.50 et 
d’équipements publics et touristiques. S’ajoute à cela que vu le caractère touristique 
évident du secteur concerné, au milieu du village de xxx _________, l’affectation des 
trois immeubles litigieux à la résidence secondaire est démontrée. En définitive, le PQ 
est suffisamment récent et précis au regard de l’article 26 al. 1 LRS puisque 
l’affectation d’une part essentielle au moins en résidences secondaires ressort 
implicitement de la totalité des plans, du règlement connexe et de l’ensemble des 
circonstances de fait et de droit contenues dans le PQ, ce qui est suffisant au regard 
de la jurisprudence et de la doctrine exposées au considérant précédent. Ceci conduit 
donc au rejet du grief. 
3. Dans un second grief, la recourante invoque une violation de la LAT. Elle soutient 
que nonobstant l’homologation du PQ en 2009, l’adoption de l’article 75b Cst. constitue 
un changement suffisamment notable de circonstances au sens de l’article 21 al. 2 
LAT, ce qui impliquerait une révision de la planification dans la mesure où elle favorise-
rait, de manière incompatible avec la volonté du Constituant, la construction de rési-
dences secondaires. 
Ce grief, lui également, est mal fondé. En effet, s’il est exact, comme elle l’affirme, que 
la recourante peut invoquer, dans un litige du droit des constructions, l’article 15 LAT 


- 12 - 
(visant notamment à réduire les zones à bâtir surdimensionnées [cf. al. 2]) pour contes-
ter à titre préjudiciel une planification litigieuse (arrêt du Tribunal fédéral 1C_568/2014 
précité consid. 6.2), il n’en demeure pas moins que selon ce même arrêt cité par 
l’intéressée, la Haute Cour a posé (consid. 7. 1) qu’il suffit, pour le réexamen au sens 
de l’article 21 al. 2 LAT, qu'une réduction des possibilités de construire entre en 
considération dans le quartier litigieux et que la nécessité d'un tel réexamen doit 
notamment être admise lorsqu'il est question de concrétiser, par un plan de quartier, 
une zone d'habitation prévue par le plan général d'affectation pour un secteur situé en 
périphérie qui n'est que partiellement construit et qui n'est pas encore entièrement 
équipé : faute de plan de quartier, le secteur n'est en effet pas encore immédiatement 
constructible (ATF 140 II 25 consid. 4.4 p. 31). Dans de telles circonstances, selon le 
Tribunal fédéral, le plan général d'affectation nécessitant lui-même une révision, il ne 
peut être simplement mis en oeuvre dans le cadre d'une procédure d'adoption de plan 
de quartier tant que ledit examen d'ensemble n'a pas été réalisé. Par ailleurs, l’adop-
tion de l’article 75b Cst. ne justifie pas une adaptation des plans d’affectation spéciaux 
car une conclusion contraire reviendrait à imposer une rétroactivité proprement dite qui 
est prohibée de manière générale par les articles 8 et 9 Cst. (Jean-Baptise Zufferey/ 
Jacques Dubey/Clémence Grisel Rapin, Les grandes nouveautés et la jurisprudence 
récente en droit public, Journées suisses du droit de la construction 2017, Fribourg 
2017, p. 171). 
En l’occurrence, les parcelles sur lesquelles doivent être érigées les constructions de X 
_________ se situent à proximité du vieux village de xxx _________, dans une zone 
largement bâtie et équipée. Il ressort en particulier du plan « xxx _________» que le 
secteur concerné par le projet de X _________ est directement accessible par la route 
communale de xxx _________ et est proche de plusieurs autres routes xxx _________ 
et chemins publics desservant les constructions existantes sises directement aux 
alentours. L’on voit également sur les plans figurant au dossier du PQ que les 
possibilités de raccordement (eau, électricité, égouts….) sont déjà effectives et 
pourront aisément, d’un point de vue technique, être étendues aux futures 
constructions. Dans ces circonstances, les parcelles nos xxx _________ et xxx 
________ sur lesquelles seront érigées les constructions litigieuses ne sont pas 
susceptibles d’être dézonées dans le cadre d’une révision du PAZ xxx 
_________commandée par l’article 15 al. 2 LAT. De plus, il ne faut pas perdre de vue, 
d’une part que si les plans d’affectation spéciaux doivent définir de façon détaillée les 
possibilités de construction (ATF 128 I 190 consid. 4.2 et 116 Ib 185 consid. 4b ; ACDP 
A1 14 182 du 26 février 2015 consid. 5.3), ils n’équivalent pas à une autorisation de 


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construire, d’autre part qu’il ne se justifie pas de réexaminer les plans d’affectation au 
fur et à mesure que ceux-ci, par l’évolution naturelle des choses, ne rempliraient plus 
exactement dans tous leurs détails les exigences de la LAT (Thierry Tanquerel, in : 
Heinz Aemisegger et al. [édit.], Commentaire pratique LAT: planifier l‘affectation, 
Genève/ Zurich/Bâle 2016, n. 46 ad art. 21 LAT). Admettre l’inverse en exigeant dans 
le cas particulier, comme le voudrait la recourante, que le PQ litigieux soit révisé pour 
être encore plus précis au sujet de l’affectation d’une part essentielle à la construction 
de résidences secondaires reviendrait à restreindre le pouvoir d’examen des autorités 
de construction. 
4.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
4.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de la recourante (art. 89 
al. 1 LPJA) qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). Elle doit par 
contre en verser à X _________ qui a pris une conclusion en ce sens et obtient gain de 
cause (cf. art. 91 al. 1 LPJA). 
4.3 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations 
et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 25 de 
la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires 
ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 1500 fr., 
débours compris (art. 11 LTar). 
Sur le vu du travail réalisé par le mandataire de X _________, qui a consisté principa-
lement en la rédaction de la détermination du 16 mars 2017, contenant une motivation 
juridique étayée et pertinente, ses dépens sont fixés, en l’absence de décompte, à 
2000 fr. (débours [les copies étant calculées à 0,50 cts l’unité] et TVA compris ; cf. art. 4 
al. 3, 27 al. 1, 37 al. 2 et 39 LTar). 
 
 


- 14 - 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge d’Helvetia Nostra. 
3. 
Helvetia Nostra, qui supporte ses frais d’intervention, versera en outre à X 
_________ une indemnité de dépens de 2000 francs. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M _________, avocat, pour la 
recourante, à Maître N _________, avocat, pour X _________, à Y _________, et 
au Conseil d'Etat, à Sion. 
Sion, le 5 octobre 2017.