vs_gerichte · A1 22 204 · 2023-08-24 · fr
Bauwesen
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A1 22 204 ARRÊT DU 24 AOÛT 2023 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président, Dr Thierry Schnyder et Michael Steiner, juges, Elodie Cosandey, greffière, en la cause X _________, à A _________, recourant, représenté par Maître Paul Dorsaz, avocat, à Bramois contre CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, à Sion, autorité attaquée, COMMUNE DE B _________, à B _________, autre autorité, représentée par Maître Damien Revaz, avocat, à Martigny, et Y _________ et Z _________, à B _________, tiers concernés, représentés par Maître M _________, avocat, à Sierre (Construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du 2 novembre 2022

RVJ / ZWR 2024 
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Jurisprudence de la Cour de droit public et de la 
Commission de recours en matière fiscale 
Rechtsprechung der öffentlichrechtlichen Abteilung 
und der Steuerrekurskommission 
Constructions 
Bauwesen 
ATC (Cour de droit public) du 24 août 2023 – A1 22 204 
Changement d’affectation soumis à autorisation de construire 
- On entend par « changement d’affectation » l’utilisation d’une construction ou d’une 
installation à d’autres fins que celles initialement autorisées ; si les effets engendrés 
se révèlent plus importants que précédemment, en particulier en cas d’augmentation 
significative des immissions, une autorisation de construire est requise (art. 34 LC, 
art. 18 OC ; consid. 3.1.1 et 3.1.2). 
- La transformation d’un local en studio indépendant du reste de l’habitation est soumise 
à autorisation, car elle crée une unité de logement supplémentaire dont il est 
nécessaire de contrôler le respect aux prescriptions légales applicables (consid. 3.2). 
Baubewilligungspflichtige Zweckänderung 
- Unter «Zweckänderung» versteht man die Verwendung einer Baute oder Anlage für 
einen anderen als den ursprünglich bewilligten Zweck; wenn sich die damit 
verbundenen Auswirkungen als grösser als zuvor erweisen, insbesondere bei einer 
erheblichen Zunahme der Immissionen, ist eine Baubewilligung erforderlich (Art. 34 
BauG, Art. 18 BauV; E. 3.1.1 und 3.1.2). 
- Der Umbau eines Raumes in ein vom Rest der Wohnung unabhängiges Studio ist 
bewilligungspflichtig, da er eine zusätzliche Wohneinheit schafft, bei der die Einhaltung 
der geltenden gesetzlichen Vorschriften kontrolliert werden muss (E. 3.2). 
 
Faits (résumé) 
 
A. Le bâtiment érigé sur la parcelle no xxx de la commune de A. est 
constitué en propriété par étages, les deux parts appartenant à X. 
comprenant respectivement, pour la première, un appartement de deux 
pièces au rez-de-chaussée supérieur ainsi qu’une cave et un réduit au 
rez-de-chaussée inférieur et, pour la seconde, un appartement de deux 


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pièces avec balcon au 1er étage ainsi qu’une chambre dans les combles. 
X. a indiqué avoir entrepris divers travaux intérieurs depuis l’acquisition 
des parts de PPE, notamment, du printemps 2007 à juin 2008, afin 
d’isoler et d’augmenter la hauteur sous plafond du réduit ainsi que de le 
raccorder aux égouts. 
B. Ayant été informée que X. avait récemment transformé en studio 
indépendant une pièce du rez-de-chaussée inférieur (réduit no 7), 
l’autorité communale a, par décision provisionnelle du 8 novembre 2018, 
constaté que ces aménagements avaient été réalisés sans autorisation 
de construire et interdit d’occuper ou de louer le réduit en question jusqu’à 
nouvelle décision. 
C. Par décision du 13 mai 2019, l’autorité communale a imparti à X. un 
délai de 60 jours pour déposer une demande d’autorisation de construire 
en vue de la régularisation des travaux effectués. 
X., qui avait recouru sans succès auprès du Conseil d’Etat contre cette 
décision, a porté sa cause céans. 
 
Considérants (extraits) 
 
3. En substance, le recourant soutient que seuls les travaux terminés en 
juin 2008 dans le réduit no 7 sont à l’origine d’un changement d’affectation 
soumis à autorisation de construire, de sorte que la prescription de 10 ans 
de l’art. 57 al. 4 LC était applicable et que, si le Conseil d’Etat avait un 
doute à ce sujet, il aurait, à tout le moins, dû instruire les moyens de 
preuve proposés pour établir à partir de quand l’état de fait contraire au 
droit était reconnaissable. Compte tenu de ce raisonnement par étapes, 
il convient en premier lieu d’examiner la question de l’assujettissement à 
autorisation de construire des travaux d’aménagement réalisés en 2018. 
3.1 
3.1.1 L’art. 22 al. 1 LAT constitue une norme fédérale minimale 
directement applicable réglementant de manière globale l’obligation d’un 
permis de construire et de transformer pour toute construction ou 
installation. Il s’ensuit que le droit cantonal ne peut pas restreindre le 
cercle des constructions et installations que cette disposition soumet à 
autorisation ; il peut, en revanche, définir plus largement les objets 
assujettis. La jurisprudence déduit par ailleurs de l’art. 22 LAT que la 


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procédure d’autorisation doit permettre à l’autorité de contrôler, avant la 
réalisation du projet, sa conformité aux plans d’affectation et aux 
réglementations applicables (arrêts du Tribunal fédéral 1C_382/2021 du 
2 septembre 2022 consid. 3.1.2 et 1C_107/2011 du 5 septembre 2011 
consid. 3.1). 
Au niveau cantonal, l’art. 34 LC prévoit que sont assujetties à une 
autorisation de construire la création, la transformation, l’agrandissement, 
la rénovation, le changement d’affectation ainsi que la démolition de tout 
aménagement durable créé par l’homme et ayant une incidence du point 
de vue de l’aménagement du territoire, de la protection de 
l’environnement ou de la police des constructions. On entend par 
« changement d’affectation » l’utilisation d’une construction ou d’une 
installation à d’autres fins que celles initialement autorisées (ACDP A1 21 
201 du 2 mai 2022 consid. 3.2). Conformément à l’art. 17 al. 1 let. b OC, 
sous réserve de dispositions communales plus restrictives, ne sont pas 
soumis à autorisation de construire les modifications apportées à 
l’intérieur des bâtiments sous réserve de l’art. 18 al. 2 let. b OC. Selon ce 
dernier article, est soumise à autorisation de construire toute modification 
importante apportée aux constructions et installations (al. 1). Sont en 
particulier 
réputées 
modifications 
importantes 
le 
changement 
d’affectation de constructions et d’installations ayant un effet sur le 
respect des prescriptions applicables à la zone et des dispositions 
relatives aux distances et aux alignements ou provoquant une charge 
supplémentaire importante pour les installations d’équipement (al. 2 
let. b). Par ailleurs, selon la jurisprudence, un changement d’affectation, 
même lorsqu’il ne nécessite pas de travaux de construction, reste en 
principe soumis à l’octroi d’un permis de construire. En l’absence de 
travaux, la modification du but de l’utilisation (Zweckänderung) peut 
cependant être dispensée d’autorisation de construire si la nouvelle 
affectation est conforme à celle de la zone en question ou si son incidence 
sur l’environnement et la planification est manifestement mineure (ATF 
113 Ib 219 consid. 4d). Si les effets engendrés par la nouvelle utilisation 
se révèlent plus importants que précédemment, une autorisation de 
construire est en revanche requise ; il en va en particulier ainsi en cas 
d’augmentation significative des immissions (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_638/2020 du 17 juin 2021 consid. 3.1 et les références). 
3.1.2 Au nombre des exigences applicables aux projets de construction 
figurent celles en matière de protection incendie, de santé et du 
commerce (art. 28 al. 1 LC). Sur ce point, l’art. 28 al. 2 LC prescrit, de 


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manière générale, que les constructions et installations ne doivent pas 
porter atteinte à la sécurité et à la santé des personnes ou à la propriété 
de tiers. Les problématiques concernées sont notamment celles liées à 
l’aération, la luminosité, le chauffage, l’isolation et la dimension des 
pièces (ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, vol. I, 5e éd. 2020, 
nos 18 ss ad art. 21/21a), conditions qui se retrouvent clairement dans le 
droit communal (art. 31 RCCZ). En d’autres termes, les locaux 
d’habitation doivent présenter une configuration conforme à l’usage 
auquel ils se destinent. 
A cela s’ajoute que les obligations liées aux places de parc (construction 
obligatoire, nombre, dimensionnement, implantation, places communes, 
exceptions et contribution de remplacement) sont régies par la législation 
sur les routes et par la réglementation communale et que les communes 
peuvent prévoir dans leur RCCZ l’obligation de réaliser des places de 
parc pour tout type de véhicules (art. 30 al. 1 et 2 LC). A cet égard, l’art. 
26 RCCZ prévoit en principe une place de parc au moins pour chaque 
logement ayant une surface habitable inférieure à 80 m2 (let. b ch. 1) ou 
le versement d’une contribution de remplacement par place de parc 
manquante (let. e et f). 
Enfin, peuvent également être considérées comme modifications ayant 
un effet sur le respect des prescriptions applicables à la zone celles 
relatives 
à 
la 
part 
de 
résidence 
principale 
ou 
secondaire 
(cf. ZAUGG/LUDWIG, op. cit., nos 24 et 24a in fine ad art. 1a). En effet, dans 
les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires 
supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés 
qu’à la condition d’être utilisés soit comme résidence principale ou 
comme logement assimilé à une résidence principale, soit comme 
logement affecté à l’hébergement touristique (art. 7 al. 1 let. a et b LRS). 
A titre comparatif, selon la jurisprudence bernoise, est notamment 
soumise à autorisation de construire l’installation d’une cuisine, si elle 
implique un changement d’affectation ou si elle crée un logement 
indépendant et touche à la part de résidence principale (VGE 19639 du 
26 avril 1996 consid. 3b et VGE 19247 du 11 novembre 1994 cité in 
ZAUGG/LUDWIG, op. cit., no 26 ad art. 1a). 
3.2 En l’occurrence, il ressort des déclarations du recourant qu’en 2018, 
il a installé dans le local no 7 une douche, un WC, un lavabo et une 
mini-cuisine sans autorisation de construire. Il n’est pas contesté que c’est 
bien l’ajout de ces derniers agencements qui a permis de rendre le local 


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indépendant et autonome du reste de l’habitation. Le recourant a 
d’ailleurs utilisé le terme « studio » à plusieurs reprises pour le 
désigner […]. Il a également admis qu’avant ces travaux, le local litigieux 
n’était utilisé qu’à titre de salle de repos, de jeux et de rangement des 
outils de jardin lorsque le chalet n’était pas occupé. Il n’est donc pas 
déterminant de savoir si ce sont ces travaux qui ont rendu ce réduit 
habitable ou bien ceux qui avaient été réalisés 10 ans plus tôt. Quoi qu’en 
dise le recourant, la création d’une unité de logement supplémentaire est 
un critère objectif permettant de déterminer valablement si les 
installations d’équipement risquent d’être mises plus intensément à 
contribution. Le fait de le transformer en logement indépendant a donc 
indéniablement conféré à cet espace une destination nouvelle. 
Cette transformation doit naturellement satisfaire aux réquisits imposés 
par le droit cantonal et communal sous l’angle de l’hygiène, de la salubrité 
et de la sécurité, exigences qui relèvent toutes de la police des 
constructions. Cela étant, la question de savoir si le logement ainsi créé 
y satisfait n’a évidemment pas à être laissée à la seule appréciation du 
recourant. Elle doit, au contraire, être examinée par la commune, comme 
le veut la loi (art. 2 al. 1 let. a et 34 LC) et ceci dans le propre intérêt de 
l’intéressé (cf. ZAUGG/LUDWIG, op. cit., no 18 ad art. 1a). C’est là un motif 
d’assujettissement permettant déjà de confirmer, dans son résultat, la 
décision attaquée. 
Pour 
le 
reste, 
d’autres 
prescriptions 
réglementaires 
peuvent 
potentiellement être touchées par des travaux visant à transformer un 
local en studio indépendant. Ainsi, se pose notamment la question de 
l’existence d’un nombre de places de parc suffisant pour le nouveau 
logement, étant donné que le règlement communal prévoit en principe 
une place de parc au moins pour chaque logement ayant une surface 
habitable inférieure à 80 m2. A en outre été évoquée avec raison la 
problématique liée aux résidences secondaires. En effet, il n’est pas 
contesté que, dans la commune de A., la proportion de résidences 
secondaires est toujours supérieure à 20 % et qu’elle est donc soumise 
aux dispositions du droit de la construction de la LRS. Le recourant n’a 
pas sa résidence principale dans la commune et n’a, selon toute 
vraisemblance, aucune intention de faire de ce studio son domicile ou de 
la proposer à la location à titre de résidence principale. Il ne le soutient 
d’ailleurs pas. A ce stade, il n’est pas décisif que le recourant ait annoncé 
vouloir retirer la mini-cuisine installée en 2018. En effet, à ce jour, 
l’annonce mettant en location le local litigieux sur Airbnb est toujours 


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activée et indique encore la présence dans le logement d’un réfrigérateur, 
de réchauds, d’ustensiles de cuisine de base (casseroles, poêles, huile, 
sel et poivre) et d’un four. Les images accompagnant l’annonce sont 
exactement les mêmes que celle qui avaient été produites avec la 
dénonciation du 12 octobre 2018, si bien qu’il n’y pas de raison de douter 
que le local est toujours équipé de la sorte. Sans procédure de 
régularisation en bonne et due forme et délivrance d’une autorisation de 
construire soumise aux charges et conditions nécessaires, l’on ne voit 
pas ce qui empêcherait le recourant de conserver les installations 
actuelles. Une telle situation appelle un contrôle de l’autorité et n’a en 
aucun cas pu être avalisée par la commune en 2005, la LRS étant entrée 
en vigueur plus de 10 ans plus tard. 
(…) 
Quoi qu’il en soit, les termes de « changement d’affectation » 3 
changement soumis à autorisation de construire (cf. les art. 34 al. 1 LC et 
18 al. 2 let. b OC) 3, non définis par la LC et l’OC, doivent être interprétés 
plus largement que la notion de « logement » de l’art. 2 LRS. En effet, il 
est question de toute utilisation d’une construction ou d’une installation à 
d’autres fins que celles initialement autorisées (cf. consid. 3.1.1 supra). 
Peu importe donc, dans notre cas, de savoir si la cuisine installée dans le 
local litigieux est totalement équipée et fixée durablement au sol (ACDP 
A1 21 201 précité consid. 3.2). 
Il sied encore d’observer qu’en cas de doute au sujet de 
l’assujettissement de travaux de transformation, celui-ci doit être levé en 
faveur d’une mise en Suvre de la procédure d’autorisation de construire. 
En effet, il apparaît problématique de considérer, de manière générale, 
qu’une modification se révélant particulièrement modeste sous l’angle de 
ses effets sur l’environnement et la planification ne serait pas soumise à 
permis de bâtir : cette conviction ne s’acquiert, en réalité, qu’au moment 
de l’examen concret du projet (cf. ACDP A1 12 3 du 10 mai 2012 
consid. 4c). 
En définitive, l’obligation de soumettre un dossier d’autorisation de 
construire résiste à l’examen, sans qu’il ne soit nécessaire de se pencher 
les autres griefs soulevés par le recourant. 
4. Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 
60 al. 1 LPJA).