vs_gerichte · C1 21 14 · 2024-05-16 · fr
Werkvertrag
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C1 21 14 ARRÊT DU 16 MAI 2024 Cour civile II Composition : Christian Zuber, président ; Bertrand Dayer et Béatrice Neyroud, juges ; Yves Burnier, greffier en la cause V _________, (VD), défendeur, demandeur en reconvention et appelant, représenté par Maître W _________, avocat à Pully (VD) contre X _________, exécuteur testamentaire de la succession de Y _________, demandeur, défendeur en reconvention et appelé, représenté par Maître Z _________, avocate à Martigny (vente immobilière et contrat d’entreprise ; garantie pour les défauts) appel contre le jugement du juge itinérant pour le district de Monthey du 21 décembre 2020 (MON C1 15 62)

C1 21 14 
 
 
ARRÊT DU 16 MAI 2024 
 
Cour civile II 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


- 2 - 
Procédure 
 
A. 
Le 9 juillet 2010, V _________ a déposé, devant le tribunal du district de Monthey, une 
requête de preuve à futur à l’encontre de Y _________ SA tendant à « l’administration 
immédiate d’une expertise hors procès […] du chalet édifié sur la parcelle xxx1 de la 
commune de A _________ ». 
Le 4 août 2010, V _________ a « étend[u] sa requête de preuve à futur à 
M. Y _________ personnellement ». 
Lors de la séance du 3 septembre 2010, il a « déclar[é] retirer la requête de preuve à 
futur en tant qu’elle est dirigée contre la société Y _________ SA ». 
Par décision du 27 octobre 2010, la juge suppléante du district de Monthey a notamment 
désigné B _________, architecte EPFL à C _________, en qualité d’expert et ordonné 
que les frais d’expertise, avancés par le requérant, suivraient le sort de ceux de la cause 
au fond (MON C2 10 236). 
Le 11 octobre 2013, B _________, a déposé son rapport, daté du même jour. Dans le 
rapport complémentaire du 29 mai 2014, il a répondu aux questions complémentaires 
posées par Y _________. 
B. 
Après s’être vu délivrer, le 26 mars 2015, l’autorisation de procéder par le juge de la 
commune de Monthey, Y _________ a déposé, le 31 mars 2015, devant le tribunal du 
district de Monthey, une demande à l’encontre de V _________, dont les conclusions 
étaient ainsi libellées : 
1. L'action en paiement est admise. 
2. En conséquence, M. V _________ est reconnu le débiteur de M. Y _________ et lui doit immédiat 
paiement du montant de Fr. 180'686.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 04 mars 2010. 
3. L'opposition formée par M. V _________ à l'encontre du commandement de payer N° xxx-xxx1 notifié 
en date du 28 août 2014 par l'Office des poursuites du District d'Aigle est définitivement levée. 
4. Une équitable indemnité à titre de dépens et les frais de justice sont mis à la charge de M. V _________. 


- 3 - 
Au terme de la réponse du 29 juin 2015, V _________ a formulé les conclusions 
suivantes : 
Plaise au Tribunal de district de Monthey, sous suite de frais et dépens : 
Principalement 
I.- 
Au bénéfice de la déclaration de compensation, rejeter les conclusions de la Demande du 31 mars 
2015. 
Reconventionnellement 
II.- 
Dire que Y _________ est le débiteur de V _________ et lui doit immédiat paiement d'un montant 
de CHF 1'012'319.80 (un million douze mille trois cent dix-neuf francs et huitante centimes), avec intérêts à 
5% l'an dès le 28 mars 2010. 
III.- 
Ordonner au Préposé de l'Office des poursuites du district d'Aigle d'annuler le commandement de 
payer dans la poursuite n° xxx-xxx1 de l'Office des poursuites du district d'Aigle notifié à V _________ le 28 
août 2014. 
IV.- 
Prononcer la mainlevée définitive de l'opposition d'Y _________ concernant le commandement de 
payer dans la poursuite n° xxx-xxx2 de l'Office des poursuites du district de Monthey notifié à Y _________ 
le 15 septembre 2014. 
Le 1er octobre 2015, Y _________ a répliqué en concluant comme il suit : 
Sur la demande principale 
1. L'action en paiement est admise. 
2. En conséquence, M. V _________ est reconnu le débiteur de M. Y _________ et lui doit immédiat 
paiement du montant de Fr. 180'686.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 04 mars 2010. 
3. L'opposition formée par M. V _________ à l'encontre du commandement de payer N° xxx-xxx1 notifié 
en date du 28 août 2014 par l'Office des poursuites du District d'Aigle est définitivement levée. 
Sur la demande reconventionnelle 
1. La demande du 29 juin 2015 de M. V _________ est intégralement rejetée. 
En tout état de cause 


- 4 - 
1. Les frais de justice ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens sont mis à la charge de 
M. V _________. 
A l’issue de la duplique du 30 octobre 2015, V _________ a confirmé ses précédentes 
conclusions. 
Les débats d’instruction se sont tenus le 11 décembre 2015. Lors de ceux-ci, la juge de 
district a, sur requête des parties, suspendu la procédure « jusqu’à requête de la partie 
la plus diligente ». 
Le 5 mai 2017, le défendeur principal a requis la reprise de la procédure. 
Par ordonnance de preuves du 9 mai 2017, la juge de district a notamment ordonné 
l’administration d’une expertise qu’elle a confiée, le 7 juin 2017, à D _________, 
architecte SIA à E _________. 
Le 16 novembre 2017, celui-ci a déposé son rapport (daté du 15 novembre 2014) et sa 
« note d’honoraires », d’un montant de 9500 francs. 
Le 16 novembre 2017, V _________ a sollicité la récusation de D _________. 
Par décision du 5 décembre 2017, la juge de district a rejeté cette requête (MON C3 17 
12). Statuant le 18 juillet 2018, le juge de la chambre civile du Tribunal cantonal a rejeté 
le recours formé par V _________ contre cette décision (TCV C3 17 230). 
Le 19 juillet 2018, V _________ a requis de la juge de district qu’elle ordonne « un 
complément d’expertise confié à l’expert D _________, à charge pour lui de s’adjoindre 
les services d’un sous-expert spécialisé […] ou subsidiairement [qu’elle désigne] un 
second expert ». Le 3 septembre 2018, il a sollicité « la mise en œuvre d’une seconde 
expertise ou à tout le moins d’un complément d’expertise ». Le même jour, il a en outre 
requis « que la note d’honoraires de l’expert D _________ du 15 novembre 2017 soit 
réduite de moitié ». 
Par décision du 8 octobre 2018, la juge de district a fixé à 8000 fr., débours et TVA 
compris, la rémunération de l’expert D _________ (MON C3 18 3). 
Le même jour, cette magistrate a ordonné la mise en œuvre d’une nouvelle expertise 
qu’elle a confiée, le 30 octobre 2018, à F _________, directeur de G _________ SA, à 
H _________ (actuellement : I _________ SA). 


- 5 - 
Le 13 juin 2019, celui-ci a déposé son rapport, daté du 11 juin 2019. Le 8 juillet 2019, il 
a adressé à la juge de district une facture d’un montant de 5860 fr. 40. 
Le 9 septembre 2019, V _________ a sollicité la mise en œuvre d’une nouvelle 
expertise, qu’aucuns honoraires ne soient versés à F _________ et, subsidiairement, à 
ce qu’un complément d’expertise soit ordonné. 
Par décision du 11 novembre 2019, la juge de district a rejeté la requête de V _________ 
tendant à l’administration d’une nouvelle expertise et d’un complément d’expertise, et a 
réduit à 4000 fr., débours et TVA compris, les honoraires de l’expert F _________. 
Statuant le 13 décembre 2019, le juge de la chambre civile du Tribunal cantonal a 
déclaré irrecevable le recours formé le 22 novembre 2019 par V _________ contre cette 
décision (TCV C3 19 207). 
Le 30 avril 2020, J _________ a, sur commission rogatoire, été auditionnée en qualité 
de témoin par un « officier de police judiciaire » de la gendarmerie départementale de 
K _________ (F). 
Le 16 octobre 2020, la juge de district a procédé à l’interrogatoire des parties. 
Au terme de la plaidoirie écrite du 27 novembre 2020, Y _________ a formulé les 
conclusions suivantes : 
[…] 
Sur la demande principale 
Principalement 
1. L'action en paiement est admise. 
2. En conséquence, M. V _________ est reconnu le débiteur de M. Y _________ et lui doit immédiat 
paiement du montant de Fr. 180'686.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 04 mars 2010. 
3. L'opposition formée par M. V _________ à l'encontre du commandement de payer N° xxx-xxx1 notifié 
en date du 28 août 2014 par l'Office des poursuites du district d'Aigle est définitivement levée. 
Subsidiairement 
1. L'action en paiement est admise. 
2. En conséquence, M. V _________ est reconnu le débiteur de M. Y _________ et lui doit immédiat 
paiement du montant de Fr. 159'751.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 4 mars 2010. 


- 6 - 
3. L'opposition formée par M. V _________ à l'encontre du commandement de payer N° xxx-xxx1 notifié 
en date du 28 août 2014 par l'Office des poursuites du district d'Aigle est définitivement levée à 
concurrence du montant de Fr. 159'751.40 avec intérêts à 5% l'an dès le 4 mars 2010. 
 
Sur la demande reconventionnelle 
1. La demande du 29 juin 2015 de M. V _________ est intégralement rejetée. 
En tout état de cause 
1. Les frais de justice ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens, selon décompte LTar annexé, sont 
mis à la charge de M. V _________. 
[…] 
Dans la plaidoirie écrite du même jour, V _________ a conclu à ce que le demandeur 
principal soit « condamn[é] […] au paiement de la somme d’un montant de CHF 
1'012'319.80 » et à ce qu’il soit « débout[é] […] de ses conclusions, sous suite de pleins 
frais et dépens ». 
Par jugement du 21 décembre 2020, le juge itinérant pour le district de Monthey a 
prononcé (MON C1 15 62) : 
1. La demande principale est partiellement admise. En conséquence, V _________ versera à Y _________ 
178'094 fr. 90 avec intérêts à 5% l'an dès le 4 mars 2010. 
2. La demande reconventionnelle est rejetée. 
3. L'opposition formée par V _________ au commandement de payer No xxx-xxx1 notifié le 28 août 2014 
par l'Office des poursuites du district d'Aigle est définitivement levée à concurrence de 178'094 fr. 90, 
avec intérêt moratoire au taux de 5% l'an dès le 4 mars 2010. 
4. Les frais judiciaires, par 57'800 fr., prélevés sur les avances effectuées par les parties, sont répartis à 
raison de 57'220 fr. à la charge de V _________, et de 580 fr. à la charge de Y _________. 
5. V _________ versera à Y _________ 11'238 fr. 80 à titre de dépens et 3220 fr. à titre de remboursement 
d'avance. 
 
Le greffe du tribunal restituera à Y _________ le solde de l'avance, soit 6200 francs. 
C. 
Le 18 janvier 2021, V _________ a interjeté appel de ce jugement en formulant les 
conclusions suivantes : 


- 7 - 
Fondée sur ce qui précède, V _________ a l'honneur de conclure à ce qu'il plaise à la Cour civile 
du Tribunal cantonal, sous suite de frais et dépens: 
I.- 
Admettre le présent Appel. 
Préalablement 
II.- 
 
Ordonner la mise en œuvre d'une expertise judiciaire portant sur les questions 1 et 6 de 
l'Ordonnance de l'Autorité de première instance du 7 juin 2017. 
Principalement 
III.- 
 
Réformer les chiffres 1 à 5 du dispositif du Jugement rendu par le Juge itinérant du Tribunal de 
district de Monthey du 21 décembre 2020, notifié motivé à l'appelant le 22 décembre 2020, dans ce sens 
que: 
i. Le chiffre 1 du dispositif est modifié comme suit : 
1. La Demande et les conclusions de Y _________ du 31 mars 2015 sont rejetées. 
ii. Le chiffre 2 du dispositif est modifié comme suit : 
2. La Demande et les conclusions reconventionnelles de V _________ du 29 juin 2015 sont 
admises. En Conséquence, Y _________ est le débiteur de V _________ et lui doit immédiat 
paiement d'un montant de CHF 1'012'319.80 (un million douze mille trois-cent dix-neuf francs et 
huitante centimes), avec intérêts à 5% l'an dès le 28 mars 2010. 
iii. Le chiffre 3 du dispositif est modifié comme suit : 
3. Ordre est donné au Préposé de l'Office des poursuites du district d'Aigle d'annuler le 
commandement de payer n°xxx-xxx1 de l'Office des poursuites du district d'Aigle notifié à 
V _________ le 28 août 2014. 
 
L'opposition formée par Y _________ au commandement de payer n° xxx-xxx2 de l'Office des 
poursuites du district de Monthey notifié à Y _________ le 15 septembre 2014 est définitivement 
levée à concurrence d'un montant de CHF 400'000.-- avec intérêts à 5% l'an dès le 12 septembre 
2014. 
iv. Le chiffre 4 du dispositif est modifié comme suit : 
4. Les frais judiciaires de première instance, par CHF 57'800.--, sont entièrement mis à la charge 
de Y _________, celui devant rembourser à V _________ le montant correspondant aux avances 
de frais effectuées par ce dernier. 
v. Le chiffre 5 du dispositif est modifié comme suit : 


- 8 - 
5. Y _________ versera à V _________ une pleine et juste indemnité à titre de dépens de première 
instance à définir à dire de justice. 
 
 
 
Subsidiairement 
IV.- 
 
Annuler le Jugement rendu par le Juge itinérant du Tribunal de district de Monthey et renvoyer 
la cause à cette Autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 
V.- 
 
Ordonner au Juge du Tribunal de district de Monthey la mise en œuvre d'une expertise judiciaire 
portant sur les questions 1 et 6 de son Ordonnance du 7 juin 2017. 
Au terme de la réponse du 5 mars 2021, Y _________ a conclu au rejet de l’appel, avec 
suite de frais. 
Le 17 mars 2021, l’appelant a spontanément répliqué. 
Y _________ est décédé le 26 mai 2022. 
Par ordonnance du 8 septembre 2022, le juge instructeur de la cour civile II a suspendu 
la procédure d’appel jusqu’à droit connu sur le sort de la succession de la partie appelée 
(art. 126 CPC). 
Par lettre du 3 octobre 2022, la mandataire de feu Y _________ a indiqué que les 
héritiers de celui-ci avaient accepté la succession et lui avaient confié la défense de leurs 
intérêts. Elle a joint à ce courrier une procuration datée du même jour et signée par 
l’exécuteur testamentaire X _________ désigné par le de cujus. 
 
Préliminairement 
 
1. 
1.1 Les décisions finales de première instance peuvent faire l’objet d’un appel au 
Tribunal cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC) si, dans les affaires patrimoniales, la valeur 


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litigieuse au dernier état des conclusions est égale ou supérieure à 10'000 fr. (art. 308 
al. 1 let. a et al. 2 CPC). 
Eu égard aux dernières conclusions que les parties ont formulées en première instance, 
la valeur litigieuse déterminant la recevabilité de l’appel s’élève, en l’espèce, à 1'012'319 
fr. 80 (cf. art. 91 al. 1 et 94 al. 1 CPC). 
1.2 Remis à la poste le 18 janvier 2021, l’appel a été formé dans le délai légal de 30 
jours (art. 311 al. 1 CPC), qui a couru dès la réception par le mandataire de l’appelant - 
le 22 décembre 2020 - du jugement attaqué et qui a été suspendu du 18 décembre 2020 
au 2 janvier 2021 (art. 145 al. 1 let. c CPC). 
2. 
2.1 L'exécuteur testamentaire (art. 517-518 CC) est chargé de faire respecter la volonté 
du défunt, notamment de gérer la succession, de payer les dettes, d’acquitter les legs et 
de procéder au partage conformément aux ordres du disposant ou suivant la loi (art. 518 
al. 2 CC). Il a ainsi la qualité pour conduire le procès (Prozessstandschaft ou 
Prozessführungsbefugnis ; legitimatio ad causam) concernant l'actif ou le passif de la 
succession, autrement dit concernant les procès non successoraux. Il agit en son propre 
nom et en tant que partie à la place des héritiers composant la communauté héréditaire 
qui restent, quant au fond, les sujets actifs ou passifs du droit contesté. Dès lors que 
l'exécuteur testamentaire agit à la place des héritiers, il est le seul à pouvoir agir en 
justice. Les héritiers n'ont plus le pouvoir de le faire (ATF 147 III 537 consid. 3.2 et les 
réf. citées). Dans l'intitulé de la demande ou du recours et dans le rubrum du jugement, 
doit donc être mentionné le nom de l'exécuteur testamentaire lui-même suivi de sa 
qualité d'exécuteur testamentaire de la succession du de cujus (i.e. de son habilitation 
légale, fondée sur l'existence d'un patrimoine spécial qu'il doit administrer) (arrêt 
4A_600/2018 du 1er avril 2019 consid. 4.1.1 et les réf. citées). 
Le jugement est rendu formellement en faveur ou en défaveur de l’exécuteur 
testamentaire, puisque celui-ci agit en son nom propre. Il produit néanmoins ses effets 
matériellement à l’égard de la succession, laquelle bénéficie des profits et supporte les 
charges (ATF 129 V 113 consid. 4.2 ; LEU, Basler Kommentar, 7e éd., 2023, n. 78 ad art. 
518 CC ; PILLER, Commentaire romand, 2016, n. 123 ad art. 518 CC). 
Les héritiers qui n'ont pas été mis en cause ne sauraient être poursuivis sur leurs biens 
personnels à raison d'une condamnation prononcée contre le seul exécuteur 
testamentaire, condamnation dont l'effet est limité aux biens composant la succession. 


- 10 - 
Dès lors, le créancier qui veut s'en prendre à la fois aux biens successoraux non 
partagés et au patrimoine personnel d'un héritier doit attaquer tant cet héritier que 
l'exécuteur testamentaire (ATF 116 II 131 consid. 3b). 
2.2 D’après le certificat d’héritier délivré le 23 juin 2022 par la juge de la commune de 
L _________, les héritiers de Y _________, décédé le 26 mai 2022, sont son épouse, 
M _________, ses fils N _________ et O _________, ainsi que les descendants de 
P _________ (décédé le 6 septembre 2014), soit Q _________ et R _________. Selon 
la lettre de la mandataire de feu Y _________ du 3 octobre 2022, ses héritiers « ont 
accepté la succession ». Dans le testament olographe du 30 mars 2022, le défunt avait 
désigné X _________ en qualité d’exécuteur testamentaire. Par écriture du 30 juin 2022, 
la magistrate communale a certifié que les héritiers légaux de Y _________ n’ont pas 
contesté cette désignation. Par ailleurs, informé de la nomination de l’exécuteur 
testamentaire, l’appelant n’a pas dirigé ses prétentions également contre lesdits héritiers 
personnellement. 
Il s’ensuit qu’en tant qu’exécuteur testamentaire de la succession de Y _________, 
X _________ s’est substitué à celui-ci comme partie au présent procès, en lieu et place 
de ses héritiers. 
3. 
3.1 L’appel peut être formé pour violation du droit et constatation inexacte des faits (art. 
310 CPC). L’autorité d’appel traite avec une pleine cognition les griefs pris de la 
mauvaise application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - et de la constatation 
inexacte des faits par le juge de première instance (REETZ/THEILER, in : Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger 
[édit.], 
Kommentar 
zur 
Schweizerischen 
Zivilprozessordnung, 3e éd., 2016, n. 6, 13 ss et 27 ss ad art. 310 CPC). Elle applique le 
droit d’office, sans être liée par les motifs invoqués par les parties ou le tribunal de 
première instance. Elle peut, ainsi, substituer ses propres motifs à ceux de la décision 
attaquée (ATF 144 III 462 consid. 3.2.2 ; HOHL, Procédure civile, t. II, 2e éd., 2010, n. 
2396 et 2416). Cela n’implique toutefois pas qu’elle doive, comme le tribunal de première 
instance, examiner l’ensemble des questions de fait et de droit lorsque les parties ne les 
ont plus contestées en deuxième instance. Sous réserve des inexactitudes manifestes, 
elle doit en principe se limiter aux griefs formulés contre le jugement de première 
instance dans les motivations écrites des parties (cf. art. 311 al. 1 et 312 al. 1 CPC ; ATF 
144 III 394 consid. 4.1.4 ; 142 III 413 consid. 2.2.4). 


- 11 - 
3.2 Sous peine d’irrecevabilité, l’écriture d’appel doit être motivée (cf. art. 311 al. 1 CPC). 
Cela signifie que l’appelant doit y indiquer, de manière succincte, en quoi le tribunal de 
première instance a méconnu le droit et/ou constaté les faits ou apprécié les preuves de 
manière erronée (REETZ/THEILER, op. cit., n. 36 ad art. 311 CPC). Sa motivation doit être 
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce 
qui suppose une désignation précise des passages de la décision que l’appelant attaque 
et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). 
L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision 
attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des 
arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, 
sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision 
attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du 
premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation 
de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, 
avant le prononcé de la décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes 
générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens 
soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'art. 311 al. 1 CPC 
et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêt 5A_779/2021-5A_787/2021 du 16 
décembre 2022 consid. 4.3.1 et les réf. citées). Il incombe également à l’appelant, 
compte tenu de l’effet réformatoire de l’appel, de formuler ses conclusions de telle 
manière à permettre à l’autorité d’appel de statuer au fond en cas d’admission de celui-
ci (ATF 137 III 617 consid. 4.2.2 ; HUNGERBÜHLER/BUCHER, in : Brunner/Gasser/ 
Schwander [édit.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 2e éd., 2016, n. 16 ad art. 311 
CPC). Si la demande tend au paiement d’une somme d’argent, l’appelant (demandeur) 
doit ainsi, à peine d’irrecevabilité, chiffrer ses conclusions (ATF 137 III 617 consid. 4.3) 
et ne peut donc en principe pas se contenter de conclure à l’annulation de la décision 
entreprise (TAPPY, Les voies de droit du nouveau Code de procédure civile, in : JdT 2010 
III p. 138 ; cf., ég., ATF 133 III 489 consid. 3). 
 
 
 
 
 


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Statuant en fait 
 
4. 
Les faits relatés dans le jugement dont appel qui ne sont pas remis en discussion par 
les parties peuvent être repris ci-après pour l’essentiel. Seuls les faits contestés feront 
dès lors l’objet d’un examen spécifique par la cour de céans. 
4.1 Par acte authentique reçu le 10 juin 2008 par la notaire S _________, Y _________ 
a vendu à J _________ la parcelle no xxx1, nom local « T _________ », plan no yyy1, 
de la commune de A _________ (dans la station de U _________), pour le prix de 
250'000 francs. Le chiffre 2 des « conditions » de cet acte prévoit que « [l]’immeuble est 
acquis en son état, tel que vu et connu de l’acquéresse, équipé à savoir eau, égouts, 
électricité et routes publiques et privées ». Quant à son chiffre 13, il est ainsi libellé : « 
Les frais du présent acte sont à la charge de l'acquéresse, étant précisé qu'un contrat 
d'entreprise concernant la construction du chalet dont mention ci-dessus est signé ce 
jour avec le vendeur et annexé au présent acte pour en faire partie intégrante, les droits 
d'enregistrement portant également sur ce contrat établi pour le montant global de CHF 
950'000.– [...]. ». Aucun autre document que le plan de situation de l'immeuble n'était 
annexé audit acte de vente. 
Le contrat mentionné au chiffre 13 de celui-ci est le « contrat de construction » conclu le 
16 mai 2008 entre Y _________, en qualité d'entrepreneur, d’une part, et J _________ 
et V _________, en qualité de maîtres de l'ouvrage, d’autre part, portant sur la 
construction d'un chalet avec finitions extérieures en vieux bois sur la parcelle no xxx1 
pour le « prix total forfaitaire et net » de 950'000 francs. Ce contrat, auquel était joint le 
« descriptif de la construction » daté du 20 septembre 2007, prévoit les modalités de 
paiement suivantes : 95'000 fr. à la réservation ferme, 142'500 fr. à l'ouverture du 
chantier, 332'500 fr. à la pose de la charpente, 285'000 fr. à la pose des installations 
sanitaires et du chauffage, et 95'000 fr. à la prise de possession du chalet. 
J _________ a été inscrite comme propriétaire au registre foncier le 1er décembre 2008. 
4.2 Le 18 juin 2008, Y _________ a adressé à J _________ une offre pour différents 
travaux complémentaires sur le chalet de U _________ en construction, pour le prix de 
97'458 fr. 70, TVA incluse. Dame J _________ a accepté cette offre par e-mail du 
27 juin 2008. Le 2 mars 2009, V _________ a manifesté son accord à l’exécution de 
travaux supplémentaires d’ « installation d’un sac avec grille dans le garage » pour le 


- 13 - 
prix de 2636 fr. 20, TVA comprise, en apposant sa signature sur l’offre y relative de 
Y _________ du 27 février 2009. 
Il n’a en revanche pas été démontré que les maîtres de l’ouvrage aient accepté les 
prestations décrites dans la facture du 29 mai 2009 (« Préparation du dossier, recherche 
des documents et photocopies ») d’un montant de 91 fr. 50, TVA incluse, ni les travaux 
de pose d’une « [c]heminée de salon » mentionnés pour le prix de 2500 fr. dans la facture 
du 19 février 2010 (cf., ci-après, consid. 4.3). Y _________ n'a pas non plus allégué, et 
encore moins prouvé, en quoi avaient consisté ces différentes prestations. 
Dans ces circonstances, le prix de l'ouvrage convenu entre les parties se monte à 
1'050'094 fr. 90 (950'000 [prix forfaitaire] + 97'458 fr. 70 [devis du 18 juin 2008] + 2636 
fr. 20 [devis du 27 février 2009]). 
4.3 Entre le 30 juin 2008 et le 8 février 2010, les maîtres d’œuvre ont versé à 
Y _________ la somme totale de 855'000 francs. 
Le 19 février 2010, Y _________ a adressé à J _________ une facture dont il a requis 
le paiement du solde de 197'686 fr. 40. 
Le 17 septembre 2010, un commandement de payer le montant de 197'686 fr. 40, avec 
intérêt à 5% dès le 4 mars 2010, a été notifié à V _________ - qui y a formé opposition 
totale -, sur réquisition de Y _________, dans la poursuite no xxx-xxx3 de l’office des 
poursuites du district d’Aigle. 
4.4 Auparavant, le 24 juin 2008, la municipalité de A _________ avait signifié à 
Y _________ un « [o]rdre d’interruption des travaux différée », motif pris de 
l’ « inexistence d’une servitude de passage en bonne et due forme sur la totalité des 
biens-fonds traversés par la route des AA_________ menant à [sa] parcelle N° xxx2 », 
en lui octroyant « un délai de 30 jours pour régulariser cette situation et pour inscrire une 
servitude de passage en faveur de [sa] parcelle N° xxx2, des futures subdivisions pour 
la construction de [ses] 8 chalets et à charg[e] des parcelles suivantes : xxx3, xxx4, xxx5, 
xxx6, xxx7, xxx8, xxx9, xxx10, xxx11, xxx11 et xxx12 », et en l’avertissant que, « [s]i la 
situation n’[était] pas conforme au droit au 31 juillet 2008, [elle] procé[derait] à l’arrêt de 
tous les travaux liés à l’autorisation de construire [du 16 octobre 2007] ». 
Le 28 juillet 2008, Y _________ a adressé la lettre suivante à l’administration communale 
de A _________ : 
[…] 


- 14 - 
C'est avec consternation que j'ai pris connaissance de l'ordre d'interruption des travaux que vous m'avez 
adressé s'agissant de la construction de huit chalets et leur route d'accès sur la parcelle No xxx2 fol. 
yyy1 RF A _________ ancien état selon le motif "constat de l'inexistence d'une servitude de passage en 
bonne et due forme". 
En effet les constructions dont mention sont au bénéfice d'une autorisation de construire délivrée par 
votre Municipalité le 7 octobre 2007, en force, tout délai de recours y relatif étant largement échu. 
En les circonstances la contestation d'utiliser la route privée existante appartient aux seuls propriétaires 
fonciers concernés dans le cadre d'une procédure civile. 
Je précise que divers contacts ont déjà été pris à cet effet et qu'une proposition à soumettre aux 
intéressés est en cours d'élaboration basée sur l'art. 694 CCS. 
Il est vrai que cette compétence vous est reconnue par le droit mais seulement au niveau administratif 
dans le cadre de la vérification de "l'équipement" au sens du droit fédéral, comprenant notamment 
l'accès, ce dans le cadre de la procédure de mise à l'enquête publique. 
Il est vrai qu'il s'agit de part et d'autre d'un oubli malheureux provenant certainement du fait que je suis 
propriétaire de certaines parcelles utilisées par la route privée dite "des AA_________" et que d'autres 
parcelles touchées par ladite route ont été vendues par mes soins; ce problème maintenant soulevé il 
m'appartient de le régler non seulement du point de vue du droit mais également de par mon obligation 
morale vis-à-vis des futurs propriétaires des huit chalets. 
Si une interruption devait quand même être ordonnée par votre Municipalité, je me verrais contraint de 
faire valoir mes droits notamment s’agissant de la réparation du préjudice subi par le retard apporté le 
cas échéant dans la construction des chalets. 
Naturellement je ne manquerai pas de vous confirmer l’inscription de la servitude une fois un accord 
trouvé avec toutes les parties. 
[…] 
A une date non précisée, Y _________ s’est engagé envers V _________ à constituer 
une servitude de passage permettant l'accès de la parcelle no xxx1 à la route cantonale 
reliant U _________ à Monthey. 
4.5 Les maîtres de l'ouvrage sont entrés en possession du chalet au début du mois de 
mars 2010. Le 2 mars 2010, Y _________ a adressé à J _________ un document intitulé 
« constatations » censé énumérer les défauts affectant le chalet et les travaux non 
terminés. Dans une lettre recommandée envoyée le 28 mars 2010 à Y _________, dame 
J _________ a exposé ce qui suit : « […] Malheureusement, le déroulement calamiteux 
du chantier sous votre direction et les nombreux problèmes rencontrés m'amènent à 
vous faire part une nouvelle fois et par écrit de mon grand mécontentement quant à la 
manière pour le moins peu professionnelle dont vous menez ce chantier. Rien n'est ou 
n'a été suivi comme cela aurait dû l'être, notamment auprès des entreprises sous-
traitantes. Vous n'avez nullement respecté les différents délais que vous m'aviez 


- 15 - 
indiqués. Mon chalet, dont j'ai pris possession au début de ce mois, est encore en 
chantier et loin d'être terminé. Il présente de très nombreux défauts. Le 4 mars 2010, 
vous m'avez adressé un document intitulé "constatations", lequel document est très 
incomplet. Je vous adresse ce jour mes propres constatations des lieux mentionnant tout 
ce qui n'est pas terminé à ce jour, ainsi que les nombreux défauts affectant mon chalet. 
Aujourd’hui, j’ai dû en fait reprendre la direction des travaux compte tenu de vos 
importantes carences et de votre incapacité chronique à travailler convenablement. Pour 
couronner le tout, j’ai récemment appris que vos promesses de régler la question du 
droit de passage sur le chemin d'accès à mon chalet n'était toujours pas réglé et qu'il 
n'existait tout simplement pas de droit légal de passage sur cette route. Or, vous m'avez 
promis à plusieurs reprises que cette question prétendument secondaire serait réglée 
par vos soins avec diligence, ce qui n'est toujours pas le cas. Ce non droit de passage 
légal a des conséquences très graves qui peuvent encore s’aggraver dans les temps à 
venir. Compte tenu de ce qui précède, je vous tiens pour responsable de l’intégralité de 
vos manquements graves et réserve bien évidemment tous nos droits à votre 
encontre. […] ». 
4.6 V _________ est devenu propriétaire de la parcelle no xxx1 le 20 septembre 2010, 
après l'avoir rachetée à J _________ le 16 août 2010. 
Par déclaration écrite du 24 septembre 2010, dame J _________ a cédé à V _________ 
« l'intégralité des droits relatifs au contrat de construction conclu avec Y _________ […] 
le 16 mai 2008 ». Ladite cession « comprend notamment tous les droits en relation avec 
la procédure de preuve à futur pendante devant le Tribunal de Monthey et toute autre 
procédure judiciaire en relation avec le contrat précité ». 
4.7 Entre-temps, par lettre du 20 septembre 2010, la municipalité de A _________ a 
signifié à Y _________ qu’elle était « dans l’obligation de [lui] refuser le permis 
d’habiter » « sur la parcelle No xxx1 », au motif que l’édifice était, à plusieurs égards, 
non conforme au « dossier d’enquête », à savoir : 
 « ● 
Homologation du canal et de la cheminée. 
● 
Dossier d’enquête complémentaire à déposer, pour les fenêtres rajoutées ou supprimées […], 
pour l’annexe rajoutée (cave), pour le sous-sol habitable (Non habitable dans le dossier 
d’enquête) et profils du terrain et implantation non conformes au dossier d’enquête. 
 
● 
Calcul de l’indice U 
 
● 
Dimension de l’escalier au sous-sol inférieur à 90 cm 
● 
Aménagements extérieurs à terminer et barrières à poser à l’arrière du chalet, côté accès. 
● 
Homologation du PAC + Porte EI30 entre l’habitation et le local technique + Porte EI30 entre 
le local technique et le garage. Distances PAC en cas de panne non respectées 


- 16 - 
 
● 
Aucun extincteur FEU ». 
Le 14 novembre 2011, Me S _________ a adressé la lettre suivante au précédent 
mandataire de V _________ (Me BB_________) : 
[…] 
Dans le cadre de l'autorisation de construire délivrée par la Commune de A _________ en particulier 
s'agissant du chalet propriété de M. V _________ sur l'immeuble n° xxx1 fol. 26 RF A _________, il a 
été omis de vérifier le droit d'accès par rapport à la route privée des AA_________. 
Afin de régulariser la situation et en particulier d'obtenir de la Commune de A _________ la délivrance 
du permis d'habiter, Monsieur Y _________ a obtenu l'accord des propriétaires des fonds servants pour 
l'inscription au Registre foncier d'une servitude de passage en faveur desdits immeubles concernés. 
[…] 
Dans un e-mail du 17 novembre 2011, Me S_________ a notamment indiqué à Me 
BB_________ que « l'omission de l'inscription de la servitude de passage en faveur de 
la parcelle de Monsieur V_________ et des 7 propriétaires voisins était de la seule 
responsabilité de Monsieur Y_________ puisque faisant partie intégrante des conditions 
nécessaire[s] à l'établissement des autorisations de construire et la délivrance des 
permis d'habiter ». Elle a précisé que celui-ci l’avait « mandatée en [s]a qualité de notaire 
ayant reçu la totalité des actes concernés par ces 8 parcelles sauf s’agissant de la vente 
entre Madame J_________ et Monsieur V_________ ». Elle a ajouté que « [l]a 
convention [devait] être signée avant la fin de l’année sur le plan formel pour le motif 
qu’à partir du 1er janvier 2012 la constitution de servitudes [devait] faire l’objet d’un acte 
authentique et non d’une convention permettant aux différentes parties de ne pas devoir 
compara[î]tre simultanément, d’une part, d’autre part afin d’éviter que les propriétaires 
des fonds servants interdisent le passage ce qui gênerait notablement les propriétaires 
dans l’utilisation de leurs chalets », en relevant que « [c]e n’est que cet automne que 
Monsieur Y_________ a obtenu l’accord des propriétaires des fonds servants alors que 
le projet initial a été établi en 2008 déjà ». 
Par acte authentique reçu le 5 décembre 2013 par la notaire S _________, une 
« servitude de passage à tout piéton et véhicule » de trois mètres de large a été 
constituée en faveur, notamment, de la parcelle no xxx1 de la commune de 
A _________ à charge des parcelles nos xxx3, xxx12, xxx6, xxx10, xxx4 et xxx7 de cette 
même commune. Pour une raison inconnue, cette servitude n’a pas été inscrite au 
registre foncier. 


- 17 - 
4.8 La valeur vénale de l’immeuble considéré exempt de défaut s’élève à 1’200'000 
francs. 
5. 
5.1 Dans le rapport d’expertise du 11 octobre 2013, B _________ relève n’avoir « pas 
noté » que Y _________ n’aurait pas procédé à l'exécution de l'ensemble des travaux 
mentionnés dans le descriptif de la construction du 20 septembre 2007 annexé au 
contrat du 16 mai 2008. Il estime à 18'000 fr. le coût de l’élimination des défauts affectant 
l’ouvrage, en précisant toutefois que les travaux de réfection portant sur l’aération de la 
cave, évalués à 1000 fr., sont à la « charge du maître de l’ouvrage ». Cet expert n’a en 
revanche pas été en mesure de « chiffrer la moins-value de la valeur du chalet d[ue] à 
l'absence d'un droit de passage sur la parcelle voisine permettant d'accéder au dit 
chalet ». Dans le rapport complémentaire du 29 mai 2014, B _________ indique, 
s’agissant de l’aération de la cave, qu’ « il est manifeste que cette ouverture a été 
modifiée en cours de travaux et que les frais de la modification en incombent au [m]aître 
de l’ouvrage ». 
5.2 Le coût de l’élimination des défauts - à l’exception de celui lié à l’absence de droit de 
passage - de l'ouvrage imputables à l’entrepreneur se monte par conséquent à 17'000 
francs. Y _________ a reconnu sa responsabilité dans la survenance des défauts décrits 
dans les deux rapports de l’expert judiciaire B_________. 
5.3 Par lettre recommandée adressée le 8 juillet 2014 à Me BB_________, le premier 
mandataire d’Y _________ (Me CC_________) a mis V _________ et J _________ en 
demeure de verser, « d’ici à la fin du mois », les montants de 180'686 fr. 40 (197'686 fr. 
40 - 17'000 fr.) et 39'149 fr., ce dernier représentant l’intérêt moratoire au taux de 5% 
dès le 4 mars 2010. 
Le 4 août 2014, également par courrier recommandé, Me BB_________ a indiqué à Me 
CC_________ que « [l]es prétentions de [son] client [étaient] catégoriquement 
contestées » et l’a informé que « de nouveaux défauts [venaient] d’apparaître dans le 
chalet », à savoir, une « malfaçon » dans la paroi de la douche du premier étage ayant 
causé « trois dégâts d’eau », un « défaut sur fenêtre du salon », le dysfonctionnement 
du « chauffage au sol de la cuisine » et un « défaut sur le toit ». 
5.4 Le 28 août 2014, un commandement de payer le montant de 180'686 fr. 40, avec 
intérêt à 5% dès le 4 mars 2010, a été notifié à V _________ - qui y a formé opposition 


- 18 - 
totale -, à l’instance de Y _________, dans la poursuite no xxx-xxx1 de l’office des 
poursuites du district d’Aigle. 
5.5 Le 15 septembre 2014, un commandement de payer le montant de 400'000 fr., avec 
intérêt à 5% dès le 12 septembre 2014, à titre de « [d]ommages et intérêts consécutifs 
aux défauts affectant le chalet », a été notifié à Y _________, sur réquisition de 
V _________, dans la poursuite no xxx-xxx2 de l’office des poursuites et des faillites du 
district de Monthey. Le poursuivi y a aussi formé opposition totale. 
5.6 Par e-mail du même jour, Me BB_________ a informé Me CC_________ que son 
mandant venait « de découvrir que l'entreprise Y _________ avait oublié de poser des 
planches pour finir le haut des murs et des pièces d'angles, défauts qui ont 
complètement échappé à l'expert hors procès ». 
5.7 Le 2 octobre 2014, DD_________ SA a adressé à V _________ un devis, daté du 
1er octobre 2014, d’un montant de 9809 fr., « pour les travaux de finition et réfection à 
entreprendre » sur le chalet. 
5.8 Les 11 juillet 2012, 17 mai, 5 novembre et 17 décembre 2013, 18 et 19 septembre, 
4 et 14 novembre 2014, EE_________ SA a adressé à V _________ huit factures 
concernant des travaux, notamment de réfection, effectués sur le chalet, de 
respectivement 3701 fr. 70, 5337 fr. 40, 3187 fr. 30, 5765 fr. 80, 5000 fr., 15'000 fr., 1930 
fr. 60 et 1274 fr. 40, soit 41'197 fr. 20 en tout. 
5.9 Par envoi recommandé du 9 mars 2015, Me BB_________ a signifié à Y _________ 
qu’il venait d’être découvert que « de l’eau sortait d’un regard devant le chalet », eau qui 
« pouvait s’infiltrer dans la maison, causer un court-circuit, etc… », et qu’il « semblerait 
que ce défaut soit issu d’un défaut de conception et de réalisation du chalet ». 
5.10 Dans une lettre du 31 mars 2015, EE_________ SA a notamment indiqué à Me 
BB_________ qu’V _________ lui avait « confié différents mandats pour des travaux de 
plâtrerie-peinture, puis tous les travaux inhérents à la remise en état et entretien de son 
chalet à U _________ », qu’ « [u]ne relation de confiance s’[était] instaurée à partir de 
ce moment-là », que le précité était « un fidèle et très bon client », qui « s’acquitt[ait] 
toujours de [leur] factures dès leur réception » et qui était « quelqu’un d’extrêmement 
correct ». Cette société a ajouté que, « [l]ors de ces travaux d’entretien du chalet », elle 
avait « constaté différents défauts de construction » et qu’ « [e]n début d’année », elle 
avait « rencontré un problème d’infiltration d’eau dans les tuyaux d’entrée électrique ». 


- 19 - 
5.11 Par déclaration écrite du 8 mai 2015, J _________ a également cédé à 
V _________ « l'intégralité des droits relatifs à l'[a]cte de vente notarié S_________ du 
10 juin 2008 conclu avec M. Y _________ ». Cette cession « comprend notamment tous 
les droits en relation avec la problématique de l'accès au chalet dont V_________ est 
propriétaire à U _________ (parcelle N° xxx1 de la Commune de A _________ au lieu-
dit "T _________") ». Me BB_________ a communiqué ladite déclaration écrite à 
l’avocate de Y _________ par courrier recommandé du 15 mai 2015. 
 
 
6. 
6.1 Dans le rapport d’expertise remis le 16 novembre 2017 au tribunal de première 
instance, D _________ s’abstient de répondre à la question de savoir si l’absence de 
servitude de passage et la non-délivrance du permis d’habiter affectent la valeur vénale 
de l’immeuble en question, estimant qu'il s'agit « d'une question de droit ». En ce qui 
concerne ledit permis d'habiter, l'expert relève ce qui suit : « Selon les pièces du dossier, 
la Commune de A _________ n'a pas, à ce jour, refusé le permis d'habiter. On peut en 
déduire qu'il s'agit d'un problème administratif, à l'exception de quelques détails 
techniques mentionnés dans le courrier du 20 septembre 2010 (pièce 110). ». S'agissant 
des prétendus défauts survenus postérieurement à la clôture de la procédure de preuve 
à futur, cet expert considère que seule la facture de EE_________ SA du 4 novembre 
2014 d'un montant de 1930 fr. 60 relative aux « lames manquantes au-dessus des 
fenêtres » doit être mise à la charge de Y _________. Les autres défauts allégués par 
V _________ n'ont pas été constatés par l’expert (dégâts d'eau, regard rempli d'eau 
[factures de EE_________ SA des 11 juillet 2012 et 5 novembre 2013]) ou figurent déjà 
dans les rapports de B _________ (cf. la facture de EE_________ SA du 17 mai 2013), 
ou encore ne peuvent être qualifiés de tels (recouvrement d'éléments en béton, par 5765 
fr. 80, selon facture de EE_________ SA du 17 décembre 2013 ; ponçage mécanique 
des volets pour le montant de 5000 fr., selon factures de EE_________ SA des 18 et 
19 septembre 2014 ; prolongement du balcon, par 1274 fr. 40, selon facture de 
EE_________ SA du 14 novembre 2014). D _________ ne relève pas non plus de 
« graves défauts de construction affectant de manière importante la valeur du 
chalet » considéré. Il estime, en définitive, la valeur de l'immeuble à 1'181'069 fr. 40 
(1'200'000 [valeur du chalet sans défauts admise par les parties] - 17'000 fr. [coût de 
réparation des défauts constatés par l’expert B _________] - 1930 fr. 60 [coût de la 


- 20 - 
réparation du défaut résultant des « lames manquantes au-dessus des fenêtres »]), 
« sous réserve du droit de passage et du permis d'habiter ». 
6.2 Dans le rapport d’expertise du 11 juin 2019, F _________ confirme que le chalet est 
« invendable car il ne dispose pas de permis d'habiter ». Il relève toutefois qu'il le sera « 
dans un avenir très proche, dès que les parcelles [voisines] seront indemnisées pour le 
passage nécessaire. ». Selon cet expert, le « dommage » subi par V _________ en 
raison de l'absence de servitude de passage se monte à 35'022 fr., « soit la somme des 
montants dus aux 10 propriétaires des parcelles traversées par le passage nécessaire 
». Il estime par conséquent la valeur vénale de l’immeuble considéré à 1'164'978 fr. 
(1’200'000 fr. - 35'022 fr.), « hors frais de procédure conduisant à l'aboutissement des 
démarches de passage nécessaire ». 
7. 
7.1 En tant que propriétaire de la parcelle no xxx1 et professionnel du domaine de la 
construction immobilière (all. no 21 [admis]), Y _________ ne pouvait ignorer qu’à la 
date de l’instrumentation de l’acte de vente du 10 juin 2008, ladite parcelle ne bénéficiait 
pas d’une servitude de passage permettant d’accéder à la voie publique. Contrairement 
à l’opinion du premier juge, l’on ne voit pas que l’ordre d’interruption des travaux du 
24 juin 2008, duquel il ressort que l’autorisation de construire a été délivrée le 16 octobre 
2007 par le conseil municipal de A _________, pourrait démentir ou même infléchir ce 
constat. Certes, il est vraisemblable, sur le vu de cette pièce, que l’autorité communale 
a omis de s’assurer que l’immeuble en question disposât des accès requis - tant sur le 
plan juridique que factuel - avant de délivrer l’autorisation de bâtir (cf. art. 19 al. 1 et 22 
al. 2 let. b LAT ; cf., ég., art. 32 al. 1 let. i aOC ; arrêt 1C_341/2020 du 18 février 2022 
consid. 3.3.1). Cela ne permet toutefois nullement d’en déduire que Y _________ n’avait, 
lui, pas connaissance de l’absence de desserte dudit immeuble. Il en va de même du 
fait que celui-ci, dans la lettre qu’il a adressée le 28 juillet 2008 à l’administration 
communale de A _________, a prétendu qu’il s’agissait d’un « oubli malheureux », étant 
précisé qu’il n’est pas démontré que ce prétendu oubli « provena[it] certainement du fait 
[qu’il était] propriétaire de certaines parcelles utilisées par la route privée dite "des 
AA_________" et que d'autres parcelles touchées par ladite route [avaient] été vendues 
par [s]es soins ». Ne l’est pas davantage sa réponse au premier juge (ad q 2), selon 
laquelle il était « propriétaire d’une grande parcelle au-dessus », que « [c]ette parcelle a 
été coupée par la route » et qu’ « on lui a attribué un nouveau numéro ». 


- 21 - 
7.2 Quoi qu’en pense l’appelant, il n’est pas établi que l’autorité communale aurait refusé 
de délivrer le permis d’habiter le chalet édifié sur la parcelle no xxx1 en raison de 
« l’absence d’accès de cette parcelle [à] la voie publique ». Dans la lettre du 
20 septembre 2010, la municipalité de A _________ a indiqué à Y _________ qu’elle se 
voyait « dans l’obligation de [lui] refuser le permis d’habiter » tant et aussi longtemps 
qu’un certain nombre d’éléments non conformes au « dossier d’enquête » (canal et 
cheminée, fenêtres rajoutées ou supprimées, cave, sous-sol habitable, indice U, 
dimensions de l’escalier, etc.) n’étaient pas corrigés. L’absence d’accès à la voie 
publique n’y figure en revanche pas. Il est ensuite erroné de soutenir que Y _________ 
aurait admis le fait que l’appelant voudrait voir constater céans (la non-délivrance du 
permis d’habiter au motif que la parcelle en question ne dispose pas d’un d’accès à la 
voie publique), ce fait n’ayant pas été expressément et régulièrement allégué en 
procédure (cf. ATF 144 III 54 consid. 4.1.3.5, 519 consid. 5.2.1.1). Dans la réponse du 
29 juin 2015, l’intéressé s’est en effet contenté d’énoncer, à l’allégué no 34, l’envoi, par 
Me S _________, de la lettre du 14 novembre 2011 et d’en reproduire partiellement la 
teneur (« Dans le cadre de l'autorisation de construire délivrée par la Commune de 
A _________ en particulier s'agissant du chalet propriété de M. V _________ sur 
l'immeuble n° xxx1 fol. yyy1 RF A _________, il a été omis de vérifier le droit d'accès 
par rapport à la route privée des AA_________. Afin de régulariser la situation et en 
particulier d'obtenir de la Commune de A _________ la délivrance du permis d'habiter, 
Monsieur Y _________ a obtenu l'accord des propriétaires des fonds servants pour 
l'inscription au Registre foncier d'une servitude de passage en faveur desdits immeubles 
concernés. »), entre guillemets. L’admission de cet allégué par le demandeur principal 
ne pouvait donc, logiquement, porter que sur l’existence même de ce courrier et de son 
contenu, et non pas sur la conformité de celui-ci à la réalité. Dans le rapport d’expertise 
du 11 juin 2019, F _________ ne dit pas explicitement que l’autorité communale a refusé 
de délivrer le permis d’habiter en raison de l’absence de desserte de la parcelle, même 
s’il paraît, il est vrai, le sous-entendre (« Le chalet est invendable car il ne dispose pas 
de permis d'habiter. Il le sera cependant dans un avenir très proche, dès que les 
parcelles seront indemnisées pour le passage nécessaire. »). L’on ne sait toutefois sur 
quoi se fonde cette assertion de l’expert judiciaire. Pour le surplus, en se réclamant des 
art. 19 et 22 LAT (« …la [d]écision entreprise ne tient manifestement pas compte des 
articles 19 et 22 LAT qui prescrivent expressément que le permis d'habiter ne peut être 
établi que pour un immeuble équipé, soit notamment s'il dispose des voies d'accès, ce 
qui n'est pas le cas en l'espèce. »), l’appelant confond le permis d’habiter (cf. art. 59 aOC 
et 47 OC) avec l’autorisation de construire au sens de l’art. 22 LAT. 


- 22 - 
7.3 Les questions de savoir si la notaire S _________ était la mandataire de 
Y _________ et si celui-ci a reconnu sa responsabilité dans le défaut d’accès de 
l’immeuble, ainsi que les conséquences qu’il convient d’en tirer, seront discutées ci-
après (consid. 9.1.1). 
 
 
 
Considérant en droit 
 
8. 
8.1 Le « contrat de construction », conclu le 16 mai 2008 entre Y _________, en qualité 
d'entrepreneur, d’une part, et J _________ et V _________, en qualité de maîtres de 
l'ouvrage, d’autre part, portant sur la construction d'un chalet sur la parcelle no xxx1 fait 
partie intégrante du contrat du 10 juin 2008 par lequel Y _________ a vendu cette même 
parcelle (non bâtie) à dame J _________. Les intéressés étaient dès lors liés par une 
relation contractuelle mixte combinant des aspects des contrats de vente et d’entreprise 
(cf. GAUCH, Der Werkvertrag, 6e éd., 2019, n. 232 ; RÜEGG, Die Haftung des 
Grundstückverkäufers, in : Koller, Der Grundstückkauf, 3e éd., 2017, p. 170). La question 
de la responsabilité pour les défauts du chalet doit dès lors se résoudre exclusivement 
à l’aune des règles du contrat d’entreprise (cf. ATF 118 II 142 consid. 1a ; arrêts 
4A_702/2011 du 20 août 2012 consid. 5 ; 4C.190/2003 du 28 novembre 2003 consid. 
2.2 ; GAUCH, op. cit., n. 349 ; RÜEGG, op. cit., p. 168). A contrario, dans la mesure où le 
défaut (juridique) lié à l’absence d’accès à la voie publique affectait déjà la parcelle non 
bâtie, les conséquences qui en découlent doivent s’examiner, comme l’a estimé à juste 
titre le premier juge, à la lumière des dispositions régissant le contrat de vente, ce 
qu’aucune des parties ne conteste d’ailleurs. 
8.2 
8.2.1 La garantie pour les défauts de la chose mobilière vendue est traitée aux art. 197 
ss CO, dispositions qui s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO). 
Selon l'art. 197 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités 
promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la 


- 23 - 
chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable 
mesure (al. 1). Il répond de ces défauts même s'il les ignorait (al. 2). Constitue un défaut, 
l'absence d'une qualité promise par le vendeur ou à laquelle l'acheteur pouvait s'attendre 
selon les règles de la bonne foi. Cette qualité promise doit encore être décisive pour 
l'acheteur. Toutefois lorsque d'après le cours normal des choses, l'assurance est de 
nature à emporter la décision de l'acheteur, la causalité est présumée (arrêt 
4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 5.1 et les réf. citées). 
La responsabilité du vendeur n'est pas engagée lorsque l'acheteur connaissait le défaut 
ou aurait pu et dû le connaître. Il appartient au vendeur de prouver que cette hypothèse 
est réalisée (art. 200 CO). Dans la mesure où l'acheteur connaît le vice - ou devrait le 
connaître - et accepte sans réserve la chose, il n'y a pas de défaut, puisque la chose 
livrée correspond alors à ce que l'acheteur pouvait attendre conformément au contrat. 
L'art. 200 al. 2 CO présume la connaissance du défaut lorsqu'il est reconnaissable pour 
une personne faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances ; il s'agit 
d'un cas d'application de l'art. 3 al. 2 CC. L'art. 200 al. 2 CO réserve le cas où le vendeur 
a affirmé à l'acheteur que le défaut n'existait pas (arrêt 4A_627/2020 du 24 août 2021 
consid. 4.1 et les réf. citées). La connaissance présumée de l’acheteur ne lui nuit dès 
lors pas en cas de promesses de qualités (ou d’assurances concernant l’absence de 
défauts) ou en cas de dol du vendeur. Dans ces deux hypothèses, l’acheteur conserve 
en principe son droit à la garantie, même lorsqu’il aurait pu ou dû s’apercevoir des 
défauts en examinant la chose avec l’attention habituelle. En cas d’assurances, 
l’acheteur est même déchargé de tout devoir de vérifier la chose, le vendeur ne pouvant 
lui opposer que le défaut était décelable (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, Commentaire romand, 
3e éd., 2021, n. 8 ad art. 200 CO et les arrêts cités). 
Les parties peuvent convenir de supprimer ou restreindre la garantie pour les défauts. 
Cependant, une telle clause est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à 
l'acheteur les défauts de la chose (art. 199 CO). Une clause générale d’exclusion de 
garantie n’exonère en outre pas le vendeur pour les qualités qu’il promet, car l'acheteur 
peut, malgré une telle clause, se fier aux assurances données par le vendeur, dans la 
mesure où le contraire n’est pas expressément stipulé dans le contrat (ATF 109 II 24 
consid. 4 ; arrêts 4A_514/2020 du 2 novembre 2020 consid. 6.2.2 ; 4A_353/2014 du 
19 novembre 2014 consid. 1.3.1 ; 4C.119/2005 du 25 août 2005 consid. 2.3). Enfin, la 
volonté des parties de supprimer la garantie légale pour les défauts doit être exprimée 
clairement ; elle ne peut résulter d'une clause dite de style, soit d'une formule usuelle 
dans le type de contrat en cause et insérée dans l'acte sans que les parties aient voulu 


- 24 - 
en adopter son contenu (arrêt 4A_226/2009 du 20 août 2009 consid. 3.2.1 et les réf. 
citées). Tel est en principe le cas, dans la vente, de la clause selon laquelle l’immeuble 
est vendu « tel que vu » ou « tel que possédé » (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 34 
ad Intro. aux art. 197-210 CO). 
8.2.2 Suivant l’art. 201 CO, l’acheteur a l’obligation de vérifier l’état de la chose reçue 
aussitôt qu’il le peut d’après la marche habituelle des affaires ; s’il découvre des défauts 
dont le vendeur est garant, il doit l’en aviser sans délai (al. 1). Lorsqu’il néglige de le 
faire, la chose est tenue pour acceptée, à moins qu’il ne s’agisse de défauts que 
l’acheteur ne pouvait découvrir à l’aide des vérifications usuelles (al. 2). Si des défauts 
de ce genre se révèlent plus tard, ils doivent être signalés immédiatement ; sinon, la 
chose est tenue pour acceptée, même avec ces défauts (al. 3). En matière de défauts 
cachés (art. 201 al. 3 CO), le délai d’avis court dès leur découverte (RÜEGG, op. cit., n. 
232). Il y a découverte d'un défaut lorsque l'acheteur peut constater indubitablement son 
existence de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée. Cela 
suppose que l'acheteur puisse en déterminer le genre et en mesurer l'étendue ; tel n'est 
pas le cas dès l'apparition des premiers signes de défauts évolutifs dans leur étendue 
ou leur gravité, car cela amènerait l'acheteur à signaler n'importe quelle bagatelle pour 
éviter d'être déchu de ses droits. La loi ne dit mot quant au contenu que doit revêtir l'avis 
des défauts. Selon la jurisprudence et la doctrine, il doit énoncer précisément les défauts, 
de façon à ce que le vendeur puisse en mesurer le genre et l'étendue et décider comment 
se comporter par rapport à la responsabilité mise en perspective. Il faut expliquer en quoi 
la chose vendue ne revêt pas les qualités promises ou attendues. L'acheteur doit faire 
comprendre qu'il tient la chose pour non conforme au contrat et tient le vendeur pour 
responsable. En revanche, il n'est pas tenu d'indiquer la cause du défaut, ni de spécifier 
lequel des droits à la garantie il entend exercer. Les circonstances concrètes sont 
déterminantes. Lorsque l'acheteur ne se conforme pas à son devoir d'avis, la chose 
vendue est tenue pour acceptée même avec ses défauts (art. 201 al. 2 et 3 CO). La loi 
institue une fiction d'acceptation qui entraîne la péremption de tous les droits de garantie. 
En présence d'une fiction, il n'est pas possible d'apporter la preuve du contraire (arrêt 
4A_261/2020 du 10 décembre 2020 consid. 7.2.1 et les réf. citées). 
Même si la loi exige un avis immédiat, on doit reconnaître à l'acheteur un court délai de 
réflexion lui permettant de prendre sa décision et de la communiquer au vendeur. Selon 
la jurisprudence, un avis des défauts communiqué deux ou trois jours ouvrables après 
la découverte de ceux-ci respecte la condition d'immédiateté prévue par la loi. Sont par 


- 25 - 
contre tardifs des avis transmis trois semaines après la découverte des défauts (arrêt 
4A_367/2009 du 2 novembre 2009 consid. 1.2 et les réf. citées). 
Le vendeur qui a induit l’acheteur en erreur intentionnellement ne peut se prévaloir du 
fait que l’avis des défauts n’aurait pas eu lieu en temps utile (art. 203 CO). Sont visées 
non seulement les situations où le vendeur a dissuadé l'acheteur de vérifier la chose 
vendue et de donner l'avis des défauts, mais aussi les hypothèses de tromperies sur les 
défauts ou les qualités attendues ; la fiction d'acceptation de l'ouvrage est alors 
inapplicable (arrêt 4A_535/2021 du 6 mai 2022 consid. 6.1 et les réf. citées). Le vendeur 
peut soit induire l’acheteur en erreur, en dissimulant certains défauts ou en simulant 
certaines qualités, soit exploiter (intentionnellement) l’erreur dans laquelle se trouve 
l’acheteur. Il n’est pas nécessaire que le comportement frauduleux soit précisément lié 
à la vérification ou à l’avis des défauts (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 4 ad art. 203 
CO). Le vendeur n'agit pas dolosivement dans le seul cas où il fournit des indications 
fausses sur la qualité de la chose, mais aussi lorsqu'il tait des circonstances que la bonne 
foi en affaires lui imposait de signaler à l'acheteur au moment des pourparlers précédant 
la conclusion du contrat. En d'autres termes, le dol doit être admis lorsque le vendeur a 
intentionnellement omis de communiquer à l'acheteur l'existence d'un défaut que 
l'acheteur ignorait, qu'il ne pouvait découvrir en raison de son caractère caché et dont le 
vendeur savait qu'il constituait un élément important pour l'acheteur (ATF 131 III 145 
consid. 8.1). La preuve du comportement dolosif incombe à l’acheteur (HONSELL, Basler 
Kommentar, 7e éd., 2020, n. 3 ad art. 203 CO). 
Par ailleurs le vendeur (ou l’entrepreneur) peut renoncer à se prévaloir de la tardiveté de 
l'avis des défauts. Cette renonciation peut être expresse ou tacite, par exemple lorsque 
l'entrepreneur, en connaissance de l'avis tardif, entreprend sans réserve la réfection de 
l'ouvrage ou reconnaît l'obligation d'éliminer le défaut (arrêt 4A_256/2018 du 
10 septembre 2018 consid. 3.2.2 ; GAUCH, op. cit., n. 2163). 
Il appartient au vendeur de se prévaloir (fardeau de l’allégation) de la tardiveté de l’avis, 
qui ne doit pas être examinée d’office par le juge. En cas de contestation, il incombe en 
revanche à l’acheteur de prouver (art. 8 CC) à quel moment il a eu connaissance des 
défauts et en a donné avis, ainsi que la manière dont il les a signalés (ATF 118 II 142 
consid. 3a ; arrêts 4A_28/2017 du 28 juin 2017 consid. 4 ; 4C.273/2006 du 6 décembre 
2006 consid. 3.1 ; VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 6 ad art. 201 CO). 
8.2.3 En vertu de l'art. 205 al. 1 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de 
la chose, l'acheteur a le choix ou de faire « résilier » (recte : résoudre) la vente en 


- 26 - 
exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en réduction de prix une 
indemnité pour la moins-value. Nonobstant la teneur du texte légal, le droit à la résolution 
et à la réduction du prix sont des droits formateurs que l’acheteur peut exercer par une 
simple manifestation de volonté sujette à réception. Celle-ci produit donc son effet sans 
qu’un accord du vendeur ou un jugement (formateur) soit nécessaire. Disposant d’un 
pouvoir considérable, l’acheteur doit agir selon les règles de la bonne foi. Cela suppose 
notamment qu’il manifeste sa volonté clairement afin que le vendeur n’ait aucun doute 
sur la modification contractuelle qu’elle entraîne (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 2 
ad art. 205 CO). La loi ne prescrivant pas de limite temporelle en la matière, l’acheteur 
peut en principe exercer son droit formateur tant et aussi longtemps que le délai de 
prescription de l’action en garantie pour les défauts n’est pas échu (HONSELL, op. cit., n. 
2 ad art. 205 CO), y compris en cours de procès (RÜEGG, op. cit., n. 164). Eu égard au 
caractère en principe irrévocable du droit formateur (HONSELL, op. cit., n. 3 ad art. 205 
CO), l’acheteur est définitivement lié par le choix exprimé, sa communication au vendeur 
épuisant son droit d’option. Les parties sont naturellement libres, par convention, de 
revenir sur le choix de l’acheteur est de restaurer son droit d’option (VENTURI/ZEN-
RUFFINEN, op. cit., n. 5 ad art. 205 CO). En outre, si le vendeur conteste l’existence du 
droit formateur à la résolution du contrat exercé par l’acheteur ou la validité de son 
exercice, celui-ci recouvre le droit à la réduction du prix, car, dans ces hypothèses, le 
vendeur manifeste sa volonté de maintenir le contrat (ATF 128 III 70 consid. 2 ; cf., ég., 
arrêt 4A_395/2018 du 10 décembre 2019 consid. 4.1). 
L'action en réduction du prix ne tend pas à la réparation d'un préjudice par l'obtention de 
dommages-intérêts, mais à rétablir l'équilibre des prestations réciproques des parties, 
laquelle est à la base des contrats synallagmatiques. Pour déterminer le prix après 
réduction, dans le contrat de vente (art. 205 al. 1 CO) comme au demeurant dans le 
contrat d'entreprise (art. 368 al. 2 CO), il faut diviser le prix convenu par le rapport 
existant entre la valeur objective de la chose supposée sans défauts et la valeur objective 
réelle de la chose. Pour faciliter le calcul de la réduction selon la méthode dite relative, 
la jurisprudence a établi deux présomptions : premièrement, la valeur de la chose 
exempte de défauts est égale au prix de vente convenu par les parties ; secondement, 
la moins-value est égale au coût de l'élimination du défaut. Par analogie avec la situation 
régie par l'art. 42 al. 2 CO, il appartient au juge de déterminer équitablement le montant 
de la réduction lorsqu'il est difficile de le constater exactement (arrêt 4A_601/2009 du 
8 février 2010 consid. 3.2.6 et les réf. citées). 


- 27 - 
En cas de réduction du prix, le contrat est maintenu ; l’acheteur conserve la chose 
défectueuse et il doit le prix réduit. S’il s’est déjà acquitté du prix non réduit, il dispose 
d’une prétention contractuelle en restitution pour la part du paiement dépassant le 
montant réduit (CARRON/FÉROLLES, Le dommage consécutif au défaut, in : 
Werro/Pichonnaz [édit.], Le dommage dans tous ses états – Sans le dommage corporel 
ni le tort moral, 2013, p. 99), laquelle créance porte intérêt (calculé selon l’art. 73 CO) à 
partir du moment où le vendeur a reçu le paiement (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, op. cit., n. 
27 ad art. 205 CO ; RÜEGG, op. cit., n. 181). 
Les règles légales sur la garantie des défauts étant de droit dispositif, il est possible d’y 
déroger en prévoyant contractuellement un droit exclusif à la réparation de la chose 
vendue. Même si le droit à la réparation n'a pas été convenu par les parties dans le 
contrat initial, elles sont libres de le prévoir ultérieurement. Le vendeur est alors lié par 
son accord et il est tenu d'effectuer la réparation de la chose défectueuse. L'acheteur, 
également lié par son accord, ne peut plus exercer l'action rédhibitoire ou l'action 
minutoire. Il a le devoir de prêter son concours à l'exécution de la prestation (réparation) 
par le vendeur. Il ne s'agit pas d'une obligation au sens technique, mais d'une 
incombance (arrêt 4A_446/2015 du 3 mars 2016 consid. 3.3). 
8.2.4 A teneur de l’art. 219 al. 3 CO, l’action en garantie pour les défauts d’un 
« bâtiment » se prescrit par cinq ans à compter du transfert de propriété. Nonobstant sa 
lettre, cette disposition s’applique à l’ensemble des prestations en garantie découlant 
d’un contrat de vente immobilière (FOËX/BENOIT, Commentaire romand, 3e éd., 2021, n. 
22 ad art. 219 CO), y compris donc s’agissant des défauts affectant un bien-fonds non 
bâti (RÜEGG, op. cit., n. 243). Ce délai court dès l’inscription du transfert de propriété au 
registre foncier (FOËX/BENOIT, op. cit., n. 23 ad art. 219 CO ; KOLLER, Basler Kommentar, 
7e éd., 2020, n. 10 ad art. 219 CO). Si le vendeur a intentionnellement induit l’acheteur 
en erreur au sujet de défauts de la chose, l'action en garantie est soumise à la 
prescription décennale de l'art. 127 CO (cf. art. 210 al. 6 CO ; ATF 107 II 231 consid. 
3a ; arrêt 4A_301/2010 du 7 septembre 2010 consid. 3.2). 
Aux termes de l’art. 135 ch. 1 CO, la prescription est interrompue lorsque le débiteur 
reconnaît la dette, notamment en payant des intérêts ou des acomptes, en constituant 
un gage ou en fournissant une caution. Il y a reconnaissance de dette au sens de cette 
disposition lorsque le débiteur (ou son représentant) manifeste à l’égard du créancier 
(ou de son représentant) la pensée que la dette (individualisée ou déterminable) existe 
encore (PICHONNAZ, Commentaire romand, 3e éd., 2021, n. 7 et 7a ad art. 135 CO). Pour 
que l’effet interruptif se produise, point n’est besoin que le débiteur mentionne à 


- 28 - 
concurrence de quel montant il se sent (juridiquement) obligé (GEHRING, 
Verjährungsunterbrechung durch Schuldanerkennung in : Krauskopf [édit.], Die 
Verjährung – Antworten auf brennende Fragen zum alten und neuen Verjährungsrecht, 
2018, p. 221). Il suffit qu’il reconnaisse la dette sur le principe (ATF 134 III 591 consid. 
5.2.1 ; 119 II 368 consid. 7b). Il n’est pas même exigé qu’il en indique la cause, pourvu 
que la dette reconnue soit déterminable (KRAUSKOPF, Die Schuldanerkennung im 
schweizerischen Obligationenrecht, thèse, Fribourg 2003, n. 292). Il est sans pertinence 
que le débiteur veuille ou non interrompre le délai de prescription (PICHONNAZ, op. cit., 
n. 7 ad art. 135 CO). Selon les circonstances, le fait de reconnaître l’existence d’un 
défaut peut valoir reconnaissance de dette au sens de l’art. 135 ch. 1 CO (FOËX/BENOIT, 
op. cit., n. 25 ad art. 219 CO). 
L’acte interruptif fait courir un nouveau délai de prescription (art. 137 al. 1 CO) d’une 
durée en principe égale à celle du délai interrompu (ATF 141 V 487 consid. 2.3). 
La prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou 
d’une exception ne recommence à courir que lorsque la juridiction saisie clôt la 
procédure (art. 138 al. 1 CO). Le tribunal clôt la procédure lorsqu'il rend une décision 
finale qui ne peut plus être attaquée par la voie d'un appel ou d'un recours (ATF 147 III 
419 consid. 7.2). 
8.3 
8.3.1 L'entrepreneur est tenu de livrer un ouvrage sans défaut. L'ouvrage livré est 
défectueux au sens de l'art. 367 al. 1 CO lorsqu'il diverge du contrat, ne possède pas les 
qualités promises ou les qualités auxquelles le maître pouvait s'attendre d'après les 
règles de la bonne foi (arrêt 4A_570/2020 du 6 avril 2021 consid 3.1 et les réf. citées). A 
teneur de l'art. 368 CO, le maître dispose en matière de garantie des défauts de l'ouvrage 
de trois droits formateurs : il peut refuser l'ouvrage lorsque celui-ci est si défectueux ou 
si peu conforme à la convention qu'il ne puisse en faire usage ou être équitablement 
contraint à l'accepter (al. 1), exiger la diminution du prix (al. 2, 1e hypothèse) ou 
demander la réfection de l'ouvrage (al. 2, 2e hypothèse). L'exercice de ces droits ne 
suppose pas de faute de l'entrepreneur, mais l'existence d'un défaut de l'ouvrage (arrêt 
4A_337/2021 du 23 novembre 2021 consid. 7.1 et les réf. citées). La manifestation de 
volonté par laquelle le maître exerce l'un de ces droits formateurs peut être expresse ou 
tacite. Irrévocable, elle ne peut être modifiée sans l'accord de l'entrepreneur et entraîne 
la perte des autres options (arrêts 4A_288/2018 du 29 janvier 2019 consid. 5.1 et les réf. 
citées ; 4A_514/2016 du 6 avril 2017 consid. 3.2.1). Toutefois, les autres droits à la 


- 29 - 
garantie peuvent renaître dans certaines situations, en particulier si l'entrepreneur est en 
demeure de réparer l'ouvrage, si la réfection est impossible ou si l'entrepreneur livre un 
ouvrage qui reste défectueux malgré la réfection accomplie. Lorsque l'entrepreneur est 
en demeure de réparer l'ouvrage, le maître doit procéder conformément aux règles 
générales des art. 102 ss CO, c'est-à-dire fixer un délai à l'entrepreneur (art. 107 al. 1 
CO), sauf s'il ressort de son attitude que cette mesure serait sans effet (art. 108 ch. 1 
CO). Si l'exécution n'est pas intervenue à l'expiration du délai ou si la fixation d'un délai 
est inutile, le maître peut user des possibilités prévues à l'art. 107 al. 2 CO, en tenant 
compte des spécificités des règles sur le contrat d'entreprise. Il recouvre donc les 
différentes options de l'art. 368 CO (arrêt 4A_643/2014 du 25 novembre 2015 consid. 
4.2 et les réf. citées). 
Le droit à la réfection permet au maître d'obliger l'entrepreneur à réparer lui-même 
l'ouvrage à ses frais. Toutefois, s'il apparaît d'emblée que l'entrepreneur ne s'exécutera 
pas, soit parce qu'il s'y refuse, soit parce qu'il en est incapable, le maître peut notamment 
demander l'exécution par un tiers (exécution par substitution) aux frais de l'entrepreneur 
(arrêt 4A_514/2016 précité consid. 3.2.1). L'obligation de faire qui incombait à l'origine à 
l'entrepreneur en vertu du contrat d'entreprise se transforme alors en une obligation de 
payer les frais de l'exécution par substitution. Le droit du maître de se faire payer les 
frais de réparation par un tiers est ainsi une prétention en exécution, et non en 
dommages-intérêts. Ce droit du maître à l'exécution par substitution de l'art. 366 al. 2 
CO, appliqué par analogie, n'est soumis ni à une sommation à adresser à l'entrepreneur, 
ni à la fixation à celui-ci d'un délai convenable selon l'art. 107 al. 1 CO, ni à une 
autorisation du juge, comme c'est le cas du droit à l'exécution par substitution découlant 
de l'art. 98 al. 1 CO ; pour empêcher une exécution défectueuse qui est prévisible avec 
certitude, le maître doit en effet pouvoir, selon les circonstances, agir rapidement, sans 
avoir à requérir au préalable une autorisation du juge. Le maître peut faire procéder à la 
réfection par un tiers sans s'en faire avancer les frais. Il devra, après la réparation des 
défauts, agir contre l'entrepreneur pour faire valoir à la fois son droit à la réfection par 
substitution, ainsi que sa prétention en remboursement des dépenses effectivement 
engagées pour cette réfection par le tiers (arrêt 4A_395/2019 du 2 mars 2020 consid. 
4.2.2 et les réf. citées). 
Le maître a, cumulativement, le droit de demander la réparation du dommage consécutif 
au défaut (Mangelfolgeschaden) si l'entrepreneur ou ses auxiliaires (art. 101 CO) a (ont) 
commis une faute (art. 368 al. 1 in fine et al. 2, 2e phr., CO ; arrêt 4A_514/2016 précité 


- 30 - 
consid. 3.2.1 et les réf. citées), laquelle est présumée (art. 97 al. 1 CO ; 
CARRON/FÉROLLES, op. cit., p. 318). 
8.3.2 Le code des obligations prévoit qu'après la livraison de l'ouvrage, le maître doit en 
vérifier l'état aussitôt qu'il le peut d'après la marche habituelle des affaires, et en signaler 
les défauts à l'entrepreneur, s'il y a lieu (art. 367 al. 1 CO). Si les défauts ne se 
manifestent que plus tard, le maître doit les signaler aussitôt qu'il en a connaissance (art. 
370 al. 3 CO). Le maître doit procéder (ou faire procéder) aux « vérifications usuelles » 
; il doit faire preuve de l'attention que l'on peut exiger d'un connaisseur moyen, compte 
tenu du type d'ouvrage considéré, afin de s'assurer que l'ouvrage présente les qualités 
attendues ou promises. On distingue les défauts apparents des défauts cachés. Les 
défauts apparents sont ceux qui ont été ou qui pouvaient être décelés lors de la 
vérification régulière et diligente de l'ouvrage ; quant aux défauts cachés, ce sont ceux 
qui n'étaient pas reconnaissables lors de la réception (cf. art. 370 al. 3 CO). L'avis des 
défauts apparents doit être donné aussitôt après leur découverte, c'est-à-dire sans délai, 
à l'instar de la réglementation sur l'avis des défauts cachés. Le maître peut prendre un 
bref délai de réflexion, mais il doit se décider rapidement. Les circonstances du cas 
concret, et notamment la nature du défaut, sont déterminantes pour apprécier s'il a agi 
en temps utile. Il y a découverte d'un défaut lorsque le maître en constate l'existence 
avec certitude, de manière à pouvoir formuler une réclamation suffisamment motivée. 
Cela suppose qu'il puisse en mesurer l'importance et l'étendue. L'omission de vérifier 
l'ouvrage et d'aviser l'entrepreneur (art. 370 al. 2 CO), respectivement d'aviser 
immédiatement l'entrepreneur en cas de défaut caché (art. 370 al. 3 CO), entraîne dans 
l'un et l'autre cas une présomption irréfragable d'acceptation de l'ouvrage avec ses 
défauts. L'acceptation de l'ouvrage implique que l'entrepreneur est déchargé de toute 
responsabilité (art. 370 al. 1 CO), tandis que les droits du maître découlant de la garantie 
des défauts sont périmés (arrêt 4A_570/2020 du 6 avril 2021 consid. 4.1 et les réf. 
citées). Le devoir de vérification et d'avis du maître de l'ouvrage ne prend naissance qu'à 
la livraison de l'ouvrage (art. 367 al. 1 CO), qui suppose l'achèvement des travaux. Du 
point de vue de l'entrepreneur, la réception correspond à la livraison. Concept juridique, 
la livraison (réception) consiste dans la remise par l'entrepreneur au maître de l'ouvrage 
achevé et réalisé conformément au contrat ; peu importe que l'ouvrage soit ou non 
entaché de défauts. La livraison par l'entrepreneur se fait par tradition ou par un avis, 
exprès ou tacite, de celui-ci au maître. Si un avis d'achèvement des travaux est signifié, 
la livraison résulte de la seule réception de cet avis par le maître, sans qu'il faille encore 
que celui-ci ait la volonté de recevoir l'ouvrage (arrêt 4A_653/2015 du 11 juillet 2016 
consid. 3.2.1 et les réf. citées). La livraison/réception a lieu tacitement lorsque l'ouvrage 


- 31 - 
est utilisé conformément à sa destination (ATF 115 II 456 consid. 4 ; arrêt 4C.301/2003 
du 4 février 2004 consid. 4.1). 
L'avis des défauts n'est soumis à aucune exigence de forme particulière. Il doit toutefois 
indiquer précisément quels défauts sont découverts et exprimer l'idée que la prestation 
est jugée non conforme au contrat, respectivement que le maître tient l'entrepreneur 
pour responsable des défauts constatés (arrêts 4A_667/2016 du 3 avril 2017 consid. 
4.3.2 et les réf. citées ; 4A_231/2016 du 12 juillet 2016 consid. 2.2). 
Le maître de l'ouvrage qui émet des prétentions en garantie doit prouver qu'il a donné 
l'avis des défauts en temps utile, mais il incombe à l'entrepreneur d'alléguer l'acceptation 
de l'ouvrage découlant de la tardiveté de l'avis des défauts. Le juge doit d'autant moins 
vérifier d'office la ponctualité de l'avis des défauts que ce point dépend fortement des 
circonstances d'espèce et des pratiques commerciales. L'entrepreneur supporte donc le 
fardeau de l'allégation objectif de l'absence d'avis des défauts ou de la tardiveté de celui-
ci et le maître de l'ouvrage supporte le fardeau de la preuve de l'un ou l'autre de ces faits 
(arrêt 4A_260/2021 du 2 décembre 2021 consid. 5.1.2 et les réf. citées). 
8.4 Selon la jurisprudence, le droit (formateur) à la réfection de l’ouvrage est cessible, 
qu'il s'agisse de la prétention en suppression du défaut lui-même ou de la créance 
pécuniaire qui peut en découler. Il en va de même du droit à la réparation d'un éventuel 
dommage consécutif au défaut. Sont en revanche incessibles les droits à la résolution 
du contrat et à la réduction du prix (arrêt 4A_152/2021 du 20 décembre 2022 consid. 5.3 
et les réf. citées). Est pour sa part cessible, selon les art. 164 ss CO, la créance 
découlant du droit à la résolution du contrat ou à la réduction du prix (VENTURI/ZEN-
RUFFINEN, op. cit., n. 6 ad art. 205 CO ; GAUCH, op. cit., n. 2442 ; RÜEGG, op. cit., n. 
200). Si elle intervient avant que le maître (ou l’acheteur) n’exige la résolution du contrat 
ou la réduction du prix, la cession portera sur une créance future. Dans ce cas, le droit 
formateur tendant à la résolution du contrat ou à la réduction du prix reste chez le maître 
(GAUCH, loc. cit.) ou l’acheteur. Le maître ou l’acheteur peut cependant autoriser le 
cessionnaire à exercer en son nom les droits de résolution ou de réduction en qualité de 
représentant au sens de l’art. 32 CO (VENTURI/ZEN-RUFFINEN, loc. cit. ; GAUCH, loc. cit.). 
La cession du droit à la réfection de l’ouvrage a pour conséquence que la personne de 
l’ayant droit change. Pour les défauts couverts par la cession, le cessionnaire acquiert 
du maître (cédant) le droit d’obliger l’entrepreneur à la réfection par une manifestation 
unilatérale de volonté (GAUCH, op. cit., n. 2451). Le droit cédé à la réfection de l’ouvrage 
appartient ainsi exclusivement au cessionnaire et le maître ne peut donc plus l’exercer 


- 32 - 
contre l’entrepreneur. Toutefois, le rapport d’obligations du contrat d’entreprise entre le 
maître et son entrepreneur demeure inchangé, de sorte que, en particulier, les 
obligations de vérification et d’avis des défauts incombent toujours au cédant et non au 
cessionnaire (GAUCH, op. cit., n. 2453 ; RÜEGG, op. cit., n. 203 ; SCHMID, Gewährleistung, 
in : Schmid [édit.], La vente immobilière, 2010, p. 97 ; contra : NUSSBAUMER, La cession 
des droits de garantie, thèse, Fribourg 2015, n. 1009, qui relève cependant que, si le 
bien garanti est, « dans un premier temps », réceptionné par le cédant, celui devra 
également se charger de la vérification et de l’avis des défauts [n. 1010]). Le cédant peut 
toutefois autoriser le cessionnaire à faire l’avis des défauts (GAUCH, loc. cit. ; RÜEGG, 
loc. cit.). Pour être valable, la cession (proprement dite) doit être passée en la forme 
écrite (art. 165 al. 1 CO ; RÜEGG, op. cit., n. 202 ; NUSSBAUMER, op. cit., n. 907). Point 
n’est besoin que le débiteur cédé y concoure (NUSSBAUMER, op. cit., n. 908). 
La créance - cessible - en réparation du dommage consécutif au défaut tend 
exclusivement à la réparation d’un dommage qui a été ou sera personnellement subi par 
le maître (et non par le cessionnaire). Le cessionnaire n’acquiert donc, vis-à-vis de 
l’entrepreneur (ou du vendeur originaire), aucun droit à la réparation du dommage qu’il 
a personnellement subi du fait de la défectuosité de l’ouvrage (ou de la chose vendue). 
Il en va ainsi même dans l’hypothèse où le cessionnaire acquiert la propriété de 
l’immeuble (GAUCH, op. cit., n. 2445 ; contra : NUSSBAUMER, op. cit., n. 931 ss). 
9. 
9.1 
9.1.1 En l’espèce, il n’est pas contesté - ni contestable d’ailleurs - que la parcelle no xxx1 
est affectée d’un défaut juridique, à savoir qu’elle ne bénéficie pas d’un droit d’accès à 
la voie publique sous la forme d’une servitude de passage. Cela étant, c’est à juste titre 
que le premier juge a qualifié de « clause de style » la stipulation figurant dans l’acte de 
vente du 10 juin 2008, selon laquelle « [l]’immeuble est acquis en son état, tel que vu et 
connu de l’acquéresse » (cf., supra, consid. 8.2.1). A supposer même que les parties 
contractantes aient réellement entendu adopter une clause générale d’exclusion de 
garantie, celle-ci n’exonérerait pas le vendeur de sa responsabilité à raison du défaut en 
question. En effet, il est explicitement prévu, dans l’acte précité, que l’immeuble vendu 
est « équipé à savoir eau, égouts, électricité et routes publiques et privées ». Il s’agit là 
d’une promesse faite par le vendeur que le bien-fonds considéré dispose de 
l’équipement requis (cf. art. 19 al. 1 LAT), notamment un accès suffisant - sur les plans 
factuel et juridique - à la voie publique (cf. art. 32 al. 1 let. i aOC). Compte tenu de cette 


- 33 - 
assurance de qualités exprimée par un professionnel de la branche immobilière, il est 
irrelevant, au regard de l’art. 200 CO - quoi qu’en pense le juge de district -, que 
l’acquéresse J _________ aurait pu se rendre compte, en consultant le registre foncier, 
que l’immeuble ne bénéficiait pas d’une servitude de passage. 
Contrairement à ce que Y _________ a allégué dans la réplique du 1er octobre 2015, 
J _________ l’a bien avisé, dans la lettre recommandée du 28 mars 2010, de l’absence 
de servitude de passage. Savoir si, sous l’angle de l’art. 201 CO, cet avis est ou non 
tardif peut rester indécis. Il appert en effet que l’intéressé a expressément reconnu sa 
responsabilité dans la survenance du défaut et s’est même engagé à l’éliminer (cf., 
supra, consid. 4.4 in fine). Dans l’e-mail que la notaire S _________ a adressé le 
17 novembre 2011 à Me BB_________, il est en effet indiqué que « l'omission de 
l'inscription de la servitude de passage en faveur de la parcelle de Monsieur V_________ 
et des 7 propriétaires voisins était de la seule responsabilité de Monsieur Y_________ ». 
Dans ce même courriel, Me S_________ a précisé que celui-ci l’avait « mandatée en 
[s]a qualité de notaire ayant reçu la totalité des actes concernés par ces 8 parcelles sauf 
s’agissant de la vente entre Madame J_________ et Monsieur V_________ »). Il n’est 
donc pas douteux que Me S_________ a rédigé et envoyé l’e-mail considéré en tant que 
représentante de Y _________, qui a ainsi octroyé à cette notaire des pouvoirs 
« excédant son mandat légal de réquisition », contrairement à ce qu’a retenu le premier 
magistrat (jugement attaqué consid. 9.2.3). C’est dire que le vendeur a, en l’occurrence, 
renoncé à se prévaloir d’une éventuelle tardiveté de l’avis du défaut donné par 
J _________ (cf. ATF 140 III 86 consid. 4.1). Cette reconnaissance de responsabilité 
par ce même vendeur a, de surcroît, interrompu (art. 135 ch. 1 CO) le délai de 
prescription quinquennale de l’art. 219 al. 3 CO, qui a couru dès le 1er décembre 2008 
(cf., supra, consid. 4.1 in fine et 8.2.4). L’éventuelle créance en paiement de la somme 
de 900'000 fr., correspondant à la diminution de la valeur vénale de l’immeuble due à 
l’absence de servitude de passage, dont l’appelant a exigé le paiement, à titre 
reconventionnel, dans la réponse du 29 juin 2015 (p. 18), n’est dès lors pas prescrite (cf. 
art. 135 ch. 2 et 138 al. 1 CO). A ce sujet, l’opinion du juge de district (jugement attaqué 
consid. 9.2.3 : «… les prétentions que fonde le défendeur sur l'absence de droit d'accès 
à sa parcelle sont prescrites. ») apparaît en conséquence erronée. 
Point n’est besoin, dans ces conditions, de trancher la question de savoir si, comme le 
soutient l’appelant, Y _________ a commis un dol au sens des art. 203 et 210 al. 6 CO. 
9.1.2 Il n’a pas été allégué (art. 55 al. 1 CPC) qu’avant de céder à l’appelant, par 
déclaration écrite du 8 mai 2015, « l'intégralité des droits relatifs à l'[a]cte de vente notarié 


- 34 - 
S_________ du 10 juin 2008 », J _________ ait jamais manifesté, vis-à-vis de 
Y _________ ou de son mandataire, sa volonté de réclamer une indemnité pour la 
moins-value induite par le défaut juridique affectant l’immeuble. C’est même l’inverse qui 
ressort de l’état de fait retenu. Il apparaît en effet que Y _________ s’est engagé à 
réparer ledit défaut en tentant d’obtenir l’accord des propriétaires des fonds voisins à la 
constitution d’une servitude de passage. Lors de son audition sur commission rogatoire 
du 30 avril 2020, J _________ a confirmé qu’elle avait informé l’intéressé de l’absence 
de droit de passage « en le priant de pallier immédiatement ce défaut » (r ad q 11). La 
teneur de la lettre recommandée qu’elle lui a adressée le 28 mars 2010 (« Pour 
couronner le tout, j’ai récemment appris que vos promesses de régler la question du 
droit de passage sur le chemin d'accès à mon chalet n'était toujours pas réglé et qu'il 
n'existait tout simplement pas de droit légal de passage sur cette route. Or, vous m'avez 
promis à plusieurs reprises que cette question prétendument secondaire serait réglée 
par vos soins avec diligence, ce qui n'est toujours pas le cas. ») le confirme également. 
L’on en déduit que les parties contractantes, en dérogation au système légal, sont 
convenues que Y _________ procéderait à l’élimination du défaut juridique affectant la 
parcelle vendue. Conformément aux principes susrappelés (consid. 8.2.3), J _________ 
s’est, par là, privée du droit d’exercer l’action minutoire. Il n’a pas davantage été allégué 
que Y _________ était incapable de remédier audit défaut ou aurait refusé de le faire, 
ce qui rendait superflue la fixation d’un délai d’exécution au sens de l’art. 107 al. 1 CO 
(cf. art. 108 ch. 1 CO ; arrêt 4A_518/2011 du 21 décembre 2011 consid. 5). On ignore 
en particulier pour quel motif la servitude de passage constituée le 5 décembre 2013 
(cf., supra, consid. 4.7) n’a pas été inscrite au registre foncier. Il s’ensuit que l’appelant, 
en tant que cessionnaire « des droits relatifs à l'[a]cte de vente […] du 10 juin 2008 », 
n’était pas légitimé à réclamer à Y _________, pour la première fois dans la réponse du 
29 juin 2015, le paiement du montant de 900'000 fr. à titre de moins-value consécutive 
au défaut juridique en question - choix que la cour de céans ne saurait « convertir » en 
une prétention d’une autre nature (ATF 136 III 273 consid. 2.2 ; 135 III 441 consid. 3.3 ; 
arrêt 4A_101/2015 du 21 juillet 2015 consid. 4.6) -, puisque la cédante J _________ 
n’avait jamais exercé le droit formateur - incessible (cf., supra, consid. 8.4) - y relatif, 
auquel elle avait, par ailleurs, définitivement renoncé (sans avoir recouvré les différentes 
options de l'art. 368 CO par l’effet de l’art. 107 CO ; cf. supra, consid. 8.3.1) en acceptant 
que Y _________ procède à la suppression dudit défaut. 
Cette prétention ne peut, partant, qu’être rejetée. Sur ce point, le jugement attaqué doit 
donc être confirmé, par substitution de motifs. 


- 35 - 
9.2 Comme on l’a vu ci-dessus (consid. 7.2), il n’est pas établi que l’autorité communale 
ait refusé de délivrer le permis d’habiter le chalet édifié sur la parcelle no xxx1 en raison 
du défaut d’accès de celle-ci à la voie publique. Il n’a en outre pas été allégué ni prouvé 
que Y _________ n’aurait pas corrigé les irrégularités énumérées par la municipalité de 
A _________ dans la lettre du 20 septembre 2010 ou aurait refusé de le faire. 
Quoi qu’il en soit de cette question, il appert que l’appelant prétend au paiement de la 
somme de 200'000 fr. « à titre de moins-value en relation avec le défaut correspondant 
à l’absence de permis d’habiter le chalet sis sur la parcelle no xxx1 ». Il fait ainsi valoir 
le droit à la réduction du prix de l’ouvrage au sens de l’art. 368 al. 2, 1e hypothèse, CO. 
Cela étant, l’intéressé et J _________ étaient tous deux parties, en qualité de maîtres 
de l’ouvrage, au « contrat de construction » du 16 mai 2008. Le droit formateur à la 
réduction du prix étant « indivisible », il doit être exercé, le cas échéant, par tous les 
maîtres d’œuvre (GAUCH, op. cit., n. 1494 et 1624). Or il n’a pas été allégué ni démontré 
que J _________ ait jamais exercé ce droit, en relation avec la non-délivrance du permis 
d’habiter, par une manifestation de volonté adressée à Y _________. Il paraît utile de 
rappeler, à ce propos, que le droit à la réduction du prix est incessible et que, même en 
cas de cession de la (future) créance qui en découle, ce droit formateur reste chez le 
maître de l’ouvrage. Il ne ressort pas non plus du texte de la déclaration de cession du 
24 septembre 2010 que dame J _________ aurait autorisé l’appelant à exercer, en son 
nom et pour son compte, son propre droit à la réduction du prix, ce que celui-ci ne 
prétend au demeurant pas. De surcroît, les maîtres de l’ouvrage ont exigé de 
Y _________ qu’il « régularise la situation » en cherchant à obtenir l’accord des 
propriétaires des parcelles voisines à la constitution d’une servitude de passage. Ils ont 
ainsi opté pour le droit à la réfection de l’ouvrage (ou à l’élimination du défaut) par 
l’entrepreneur. Un tel choix est en principe irrévocable. Partant, même à admettre que 
la non-délivrance du permis d’habiter le chalet par l’autorité communale est due à 
l’absence d’accès de la parcelle no xxx1 à la voie publique - comme l’affirme l’appelant 
-, celui-ci ne serait plus habilité à fait valoir le droit à la réduction du prix en raison de la 
prétendue moins-value de l’ouvrage causée par ce défaut (juridique), ce d’autant moins 
que J _________ n’a jamais exercé ce droit formateur incessible. Savoir si c’est à juste 
titre que le premier magistrat a considéré que ledit défaut « n’avait fait l'objet d'aucun 
avis formel », de sorte que l’appelant avait « accepté l'ouvrage, même privé de permis 
d'habiter » (jugement attaqué consid. 10.2.2), peut dès lors rester ouvert. 


- 36 - 
Il en découle que la prétention de l’appelant en paiement de 200'000 fr. doit, elle aussi, 
être rejetée. Sur ce point, le jugement entrepris est également confirmé par substitution 
de motifs. 
9.3 L’appelant réclame ensuite le versement de 46'006 fr. 20 « correspondant aux 
défauts matériels apparus postérieurement aux [r]apports d'expertise établis dans le 
cadre de la preuve à futur ». Ce montant comprend - semble-t-il - la somme des huit 
factures que lui a adressées EE_________ SA entre le 11 juillet 2012 et le 14 novembre 
2014, qui totalisent 41'197 fr. 20. Ce faisant, l’appelant exerce son droit à la réfection de 
l’ouvrage, qui est cessible. Il prétend, plus précisément, au remboursement des frais de 
réfection de l’ouvrage par une entreprise tierce. 
L’appelant ne conteste pas le raisonnement du premier juge selon lequel la livraison de 
l’ouvrage - qui est une notion juridique - est intervenue le 1er mars 2010. Comme il l’a 
été retenu en fait (cf., supra, consid. 6.1), le seul défaut de l’ouvrage (autre que ceux 
déjà constatés par le premier expert judiciaire B _________) relevé par l’expert 
D _________ dans le rapport d’expertise remis au tribunal de district le 16 novembre 
2017 est l’absence de deux pièces d’angle et de lames au-dessus de quatre fenêtres. 
La pose de ces éléments manquants a été réalisée par EE_________ SA, qui a, pour 
ce travail, adressé à l’appelant, le 4 novembre 2014, une facture (no 14.545) d’un 
montant de 1930 fr. 60. A première vue, ce défaut pouvait être constaté par la simple 
observation de l’ouvrage ou, à tout le moins, par sa régulière vérification (cf. GAUCH, op. 
cit., n. 2074). Il n’a toutefois été signalé par le précédent mandataire de l’appelant que 
dans le courriel adressé le 15 septembre 2014 au premier avocat de Y _________. Dans 
la réplique du 1er octobre 2015, le demandeur principal s’est prévalu de la tardiveté de 
cet avis (cf. all. nos 106, 109 et 110). Or l’appelant n’a pas même tenté de démontrer 
que le défaut en question n’aurait pas pu être constaté par les maîtres d’œuvre lors de 
la vérification diligente de l’ouvrage livré, comme déjà dit, le 1er mars 2010. Il n’a du reste 
strictement rien allégué au sujet des circonstances dans lesquelles il a découvert ledit 
défaut. Le simple fait que celui-ci a échappé à l’expert B _________ ne pouvait l’en 
dispenser. C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les droits de 
garantie de l’appelant à raison du (seul) défaut constaté par l’expert D _________ étaient 
périmés. 
Pour le surplus, quoi qu’en pense l’appelant, la simple production des factures de 
EE_________ SA et de la lettre que cette entreprise a adressée le 31 mars 2015 à son 
premier mandataire ne suffit pas à convaincre la cour de céans - il s’en faut - que 
l’ouvrage était affecté d’autres défauts imputables à l’entrepreneur, survenus 


- 37 - 
postérieurement à la clôture de la procédure de preuve à futur, alors que cette hypothèse 
a été écartée par le deuxième expert judiciaire. L’appelant s’abstient d’ailleurs de 
formuler le début d’une critique à l’endroit des conclusions de celui-ci. 
Au vu de ce qui précède, la conclusion de l’appelant en paiement de 46'006 fr. 20 ne 
peut qu’être rejetée. 
9.4 L’appelant persiste à exiger le versement de la somme de 30'000 fr. « à titre de 
dommage consécutif aux défauts ». Le premier juge a rejeté cette prétention pour le 
motif que l’intéressé n’avait « ni allégué, ni démontré en quoi consistent ces frais ». Sur 
ce point, la motivation de l’écriture d’appel se résume à ce qui suit : « Les frais assumés 
par l'appelant [..] consécutivement aux défauts affectant la parcelle n° xxx1 de la 
Commune de A _________ pour un montant de CHF 30'000.-- sont totalement justifiés 
par l'ampleur de ces défauts. ». Une critique aussi évasive ne répond manifestement pas 
aux réquisits de motivation découlant de l’art. 311 al. 1 CPC (cf., supra, consid. 3.2). Elle 
s’en trouve donc frappée d’irrecevabilité. 
9.5 Pour le surplus, l’appelant ne conteste pas l’existence et le montant de la créance 
dont Y _________ était titulaire à son encontre et qui correspond au solde de sa 
rémunération d’entrepreneur, créance que le premier juge a arrêtée à 178'094 fr. 90 
(95'000 fr. + 97'458 fr. 70 + 2636 fr. 20 - 17'000 fr. ; jugement attaqué consid. 7.2), ni 
que ladite créance porte intérêt, au taux de 5% l’an, dès le 4 mars 2010 (jugement 
attaqué consid. 12). 
Il convient, partant, de confirmer l’astreinte de l’appelant à verser ces somme et intérêt, 
mais, conformément aux principes susrappelés (consid. 2.1), formellement à l’exécuteur 
testamentaire de la succession du défunt, laquelle en est matériellement la bénéficiaire. 
La demande principale est rejetée pour le surplus. 
L’opposition au commandement de payer notifié dans la poursuite no xxx-xxx1 de l’office 
des poursuites du district d’Aigle - laquelle n’est pas périmée (cf. art. 88 al. 2 LP) - est 
définitivement levée à due concurrence. 
10. 
10.1 L’appelant sollicite, « pour autant que de besoin », la mise en œuvre d’une nouvelle 
expertise judiciaire, motif pris de ce que le rapport d’expertise du 11 juin 2019 « ne 
répond pas aux questions qui lui ont été pourtant régulièrement soumises par 
[o]rdonnance de l'Autorité inférieure du 7 juin 2017 [recte : 30 octobre 2018], puisqu'il ne 


- 38 - 
détermine pas la valeur actuelle de l'immeuble susmentionné, soit sans droit d'accès à 
la voie publique et sans permis d'habiter, tout comme il ne détermine pas le montant du 
dommage subi par l'appelant en raison de ces défauts ». 
10.2 Eu égard à ce qui a été exposé supra (consid. 9.1.2 et 9.2), l’ampleur de l’éventuelle 
moins-value dont pâtit l’immeuble en raison de son défaut d’accès à la voie publique et 
de la non-délivrance du permis d’habiter peut rester indécise. L’appel est en outre 
irrecevable sur la question du prétendu dommage consécutif à ces défauts. Il ne sera 
donc pas donné suite à la requête probatoire de l’appelant, qui vise à établir des faits qui 
sont en toute hypothèse impropres à influer sur l’issue du litige. 
11. 
Il suit de l’ensemble des développements qui précèdent que l’appel, en tous points mal 
fondé, doit être rejeté, dans la mesure de sa recevabilité. 
11.1 Il n’y a pas lieu de rediscuter la quotité des frais de première instance (frais 
judiciaires : 57'800 fr. ; dépens du demandeur principal : 11'238 fr. 80), non plus que leur 
répartition, sauf à dire que la part des frais judiciaires qui eût incombé à Y _________ 
(580 fr.) est mise formellement à la charge de l’exécuteur testamentaire, mais grève 
matériellement la succession pour laquelle il agit (cf. arrêts 5A_40/2013 du 29 octobre 
2013 consid. 3 ; 5A_261/2008 du 10 juin 2008 consid. 7 ; LEU, op. cit., n. 73 ad art. 518 
CC). 
Attendu les avances effectuées par les intéressés (Y _________ : 10'000 fr. ; 
V _________ : 54’000 fr.), celui-ci versera à l’exécuteur testamentaire 3220 fr. (57'220 
fr. - 54'000 fr.) à titre de remboursement partiel de l’avance fournie par celui-là (art. 111 
al. 2 CPC). Le greffe du tribunal de district restituera à ce même exécuteur testamentaire 
(cf., ci-après, consid. 11.2.2) le reliquat de cette avance, par 6200 fr. (10'000 fr. - 580 fr. 
- 3220 fr.). 
Conformément à la décision rendue le 27 octobre 2010 dans la cause MON C2 10 236, 
les frais de la procédure de preuve à futur restent à la charge de l’appelant. 
11.2 Les frais de seconde instance doivent être intégralement supportés par l’appelant 
(art. 106 al. 1 CPC). 
11.2.1 Au vu de la valeur litigieuse déterminante (1'190'414 fr. 70 [1'012’319 fr. 80 + 
178'094 fr. 90] ; art. 94 al. 2 CPC), de l’ampleur de la cause, de son degré moyen de 
difficulté, ainsi que des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des 


- 39 - 
prestations (art. 13 al. 1 et 2 LTar), l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b 
CPC) est arrêté à 35’000 fr. (art. 16 al. 1 et 19 LTar). 
11.2.2 Compte tenu des mêmes critères et de l’activité utilement exercée céans par la 
mandataire de l’appelé, qui s’est déterminée sur l’appel par une écriture de huit pages, 
l’appelant versera à X _________ 6000 fr., débours et TVA inclus, à titre de dépens (art. 
95 al. 3 let. a-b CPC ; art. 27, 29 al. 2, 32 al. 1 et 35 al. 1 let. a LTar). 
Si ces dépens - à l’instar de ceux de première instance - sont formellement alloués à 
l’exécuteur testamentaire, ils bénéficient matériellement à la succession de Y _________ 
(cf., supra, consid. 2.1). Il en va de même du remboursement par l’appelant du montant 
de 3220 fr. et du solde de l’avance de frais (6220 fr.) devant être restitué par le tribunal 
de première instance. 
Par ces motifs, 
Prononce 
 
1. 
La requête de l’appelant tendant à l’administration d’une nouvelle expertise est 
rejetée. 
2. 
L’appel est rejeté dans la mesure où il est recevable. 
3. 
V _________ versera à X _________, exécuteur testamentaire de la succession de 
Y _________, 178'094 fr. 90, avec intérêt à 5% l'an dès le 4 mars 2010. 
La demande principale est rejetée pour le surplus. 
4. 
La demande reconventionnelle est rejetée. 
5. 
L'opposition formée par V _________ au commandement de payer à lui notifié le 
28 août 2014 dans la poursuite no xxx-xxx1 de l’office des poursuites du district 
d'Aigle est définitivement levée à concurrence de 178'094 fr. 90, avec intérêt à 5% 
l'an dès le 4 mars 2010. 
6. 
Les frais judiciaires de première instance (57'800 fr.) sont mis, par 57'220 fr., à la 
charge de V _________, et, par 580 fr., à la charge de X _________, exécuteur 
testamentaire de la succession de Y _________. 


- 40 - 
7. 
Les frais judiciaires de la procédure d’appel (35’000 fr.) sont mis à la charge de 
V _________. 
8. 
V _________ versera à X _________, exécuteur testamentaire de la succession de 
Y _________, 3220 fr. à titre de remboursement d'avance et 17'238 fr. 80 à titre de 
dépens de première et seconde instances. 
Sion, le 16 mai 2024