vs_gerichte · C1 21 128 · 2023-05-26 · fr
Sachenrecht
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C1 21 128 JUGEMENT DU 26 MAI 2023 Tribunal cantonal du Valais Cour civile II Composition de la Cour : Christian Zuber, président; Béatrice Neyroud, juge, et Stéphane Spahr, juge suppléant; Laure Ebener, greffière; en la cause W _________, demandeur et appelant, représenté par Me X _________, avocat à A _________, contre Y _________, défendeur et appelé, représenté par Me Z _________, avocate à B _________. (action en libération de dette) appel contre le jugement du juge C_________ du 21 avril 2021

C1 21 128 
 
JUGEMENT DU 26 MAI 2023 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


- 2 - 
Procédure 
 
A. Par "requête" du 25 septembre 2019, W _________ a ouvert action en libération de 
dette contre Y _________ en prenant les conclusions suivantes : 
"1. 
Constater que M. W _________ ne doit pas à M. Y _________ la somme de Fr. 48'100.- 
avec intérêts à 5 % l'an dès le 11.06.2019 faisant l'objet du prononcé de la mainlevée 
provisoire du 02 septembre 2019. 
 2. 
Avec suite de frais judiciaires et dépens.". 
 
Au terme de sa réponse du 7 novembre 2019, Y _________ a conclu au rejet de la 
requête, sous suite de frais et dépens. 
 
Dans son écriture de réplique du 2 janvier 2020 ainsi que dans sa détermination du 
2 mars 2020, le demandeur a maintenu ses premières conclusions. 
 
Quant au défendeur, il a confirmé les siennes au terme de sa duplique du 28 janvier 
2020. 
 
B. Lors des débats d'instruction du 12 mars 2020, les parties ont proposé leurs moyens 
de preuve. 
 
Par décision du 20 avril 2020, le juge C_________ (ci-après : le juge de district) a refusé 
d'admettre comme moyen de preuve, pour cause de tardiveté, le dépôt par le demandeur 
de la liste des investissements qu'il aurait réalisés dans le cadre du contrat de location-
vente conclu en 2014 avec feu D_________. 
 
L'instruction a consisté notamment en le dépôt de pièces, en l'édition de plusieurs 
dossiers, en une requête de renseignements écrits (cf. art. 190 al. 2 CPC) auprès de 
trois personnes ainsi qu'en l'interrogatoire du demandeur. 
 
Par décision du 2 juillet 2020, le juge de district a admis l'édition en cause - contestée 
par la communauté des propriétaires d'étages de l'immeuble E_________ (ci-après : la 
communauté des propriétaires d'étages) - des dossiers C1 08 104, C2 14 39, C2 15 95, 
C1 18 28 et C2 18 69 "figurant au rôle du tribunal" des districts C_________ 
 


- 3 - 
Au terme de leurs plaidoiries, tenues en séance du 8 mars 2021, les parties ont confirmé 
leurs précédentes conclusions. 
 
C. Par jugement du 21 avril 2021, le juge de district a rejeté l'action en libération de 
dette, mis les frais de procédure fixés à 4500 fr. à la charge du demandeur et condamné 
celui-ci à verser au défendeur une indemnité de 7200 fr. à titre de dépens. 
 
D. Contre ce prononcé, W _________ a interjeté appel, par écriture du 22 mai 2021, 
en prenant les conclusions suivantes : 
"Principalement : 
 1. 
L'appel est admis. 
 2. 
L'action en libération de dette intentée le 25.09.2019 par M. W _________ à l'encontre de 
M. Y _________ est admise. 
 3. 
Tous les frais ainsi qu'une équitable indemnité à titre de dépens sont mis à la charge de 
Y _________. 
 Subsidiairement : 
 1. 
L'appel est admis. 
 2. 
La cause est renvoyée au Tribunal C ________ pour nouvelle décision dans le sens des 
considérants. 
 3. 
Sous suite de frais et dépens.". 
 
Dans sa réponse du 7 juillet 2021, la partie appelée a conclu au rejet de l'appel, avec 
suite de frais et dépens à la charge de l'appelant. 
 
SUR QUOI LA COUR 
I. Préliminairement 
1.1 En vertu de l'article 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 
instance, de nature patrimoniale, sont attaquables par la voie de l'appel au Tribunal 
cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions 
devant le juge de première instance se monte à 10'000 fr. au moins. L'appel, écrit et 
motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la 
notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 
311 al. 1 CPC). 


- 4 - 
 
La valeur litigieuse se détermine au regard des conclusions restées litigieuses devant 
l'autorité de première instance (cf. not. art. 91 al. 1 CPC). En l'occurrence, la valeur 
litigieuse de la demande (action en libération de dette) se chiffre à 48'100 fr., de sorte 
que la voie de l'appel est ouverte. 
 
Le jugement entrepris, d'emblée motivé, a été notifié au conseil du demandeur le 22 avril 
2021. Dès lors, en interjetant appel le 22 mai 2021, celui-ci a agi en temps utile. 
 
1.2 La motivation de l'appel est une condition de recevabilité (art. 311 al. 1 CPC). Pour 
y satisfaire, il ne suffit pas au recourant de renvoyer aux moyens soulevés en première 
instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision dont appel. Il lui 
incombe bien plutôt de démontrer en quoi le jugement entrepris est entaché d'erreurs, 
sur les faits qu'il constate ou sur les conclusions juridiques qu'il tire (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1; arrêt 5A_206/2016 du 1er juin 2016 consid. 4.2.1). Cela suppose qu'il 
désigne précisément les passages de la décision querellés et les pièces du dossier sur 
lesquelles il fonde sa critique (arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 3.2). L'appelant 
doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. 
Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur 
les failles du raisonnement de celui-ci. Si la motivation de l'appel est identique aux 
moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la 
décision attaquée (arrêt 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient 
que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que 
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences 
de l'article 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêts 
4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1, in RSPC 2015, p. 52 sv., et 
4A_97/2014 précité consid. 3.3; cf. ég. arrêt 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 
3.1.2, in SJ 2018 I p. 21 sv.). 
 
1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 
310 al. 1 CPC). L'autorité d'appel examine avec un plein pouvoir les griefs pris de la 
mauvaise application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - et de la constatation 
inexacte des faits par le tribunal de première instance (REETZ/THEILER, Kommentar zur 
Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3e éd., 2016, n. 6, 13 ss et 27 ss ad art. 310 CPC). 
Elle applique le droit d'office, sans être liée par les motifs invoqués par les parties ou le 
tribunal de première instance. Elle peut ainsi substituer ses propres motifs à ceux de la 
décision attaquée (HOHL, Procédure civile, T. II, 2e éd., 2010, nos 2267, 2396 et 2416; 


- 5 - 
ATF 144 III 462 consid. 3.2.2). Elle contrôle librement l'appréciation des preuves 
effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b 
CPC) - ce qui découle de la nature ordinaire de la voie de l'appel, en vertu de laquelle le 
litige se continue pour ainsi dire devant l'instance supérieure (JEANDIN, Commentaire 
romand, Code de procédure civile, 2e éd., 2019, n. 6 ad art. 310 CPC) - et vérifie si le 
premier magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Cela ne signifie toutefois pas 
qu'elle est tenue de rechercher d'elle-même, comme une autorité de première instance, 
toutes les questions de fait et de droit qui se posent, lorsque les parties ne les soulèvent 
plus en deuxième instance. Hormis les cas de vices manifestes, elle doit en principe se 
limiter à statuer sur les critiques articulées dans la motivation écrite (art. 311 al. 1 et 312 
al. 1 CPC) contre la décision de première instance (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4); elle 
ne revoit les constatations de fait que si celles-ci sont remises en cause (HOHL, op. cit., 
n° 2400). 
 
II. Statuant en fait et considérant en droit 
 
2. 
En tant qu'ils sont utiles pour la connaissance de la cause et ne sont pas contestés, 
les faits arrêtés en première instance peuvent être repris de la manière suivante. 
 
2.1 Par acte authentique du 15 juin 1973, la société F_________ SA a soumis la 
parcelle n° xxx1 de la commune de G_________ (place : 1046 m2; bâtiment : 639 m2; 
garages : 391 m2), dont elle était propriétaire, au régime de la propriété par étages. 
 
Le chiffre II de cet acte mentionnait notamment ce qui suit : 
"Le vide sanitaire au sous-sol étant beaucoup plus conséquent que nécessaire et prévu, [c]es 
locaux restent à disposition de la société F_________ S.A. 
Cette société pourra au besoin les faire inscrire comme PPE, les utiliser, les vendre ou les mettre 
en location à son profit.". 
 
Un "règlement d'utilisation et d'administration de la résidence E_________ à 
H_________" (ci-après : le règlement) a été adopté et mentionné au registre foncier. 
Celui-ci reprenait, à son article 36 ("disposition finale"), le texte susmentionné (cf. § 
précédent). 
 


- 6 - 
2.2 Par acte authentique du 18 mars 1995, la société F_________ SA a constitué, à 
charge de la parcelle n° xxx1 (devenue la parcelle de base n° xxx2, à la suite d'une 
procédure de mensuration cadastrale), une "servitude personnelle d'utilisation de vide 
sanitaire, librement cessible et transmissible", en faveur de la société I_________ SA. 
L'assiette de cette servitude correspond au vide sanitaire sis au sous-sol de l'immeuble 
E_________. 
 
L'article 4 de cet acte réglemente l'utilisation de la servitude constituée de la manière 
suivante (dossier, p. 50 sv.) : 
"Le vide sanitaire destiné à l'exercice de la servitude présentement constituée a été construit à 
l'état brut avant ce jour. 
Les frais d'aménagement du vide sanitaire destinés à l'exercice de la servitude présentement 
constituée incombent exclusivement à la société anonyme I_________ SA. 
Les frais d'entretien du vide sanitaire destiné à l'exercice de la servitude présentement constituée 
incomberont à la bénéficiaire de celle-ci. 
La bénéficiaire de la servitude, la I_________ SA s'engage à entretenir le vide sanitaire destiné 
à l'exercice de la servitude présentement constituée dans un état qui corresponde aux normes 
réglementaires de salubrité et aux normes légales du droit de voisinage. 
La bénéficiaire de la servitude, la I_________ SA assumera toutes les charges de droit public 
(impôts, taxes, autres contributions publiques) et de droit privé (assurances responsabilité civile, 
incendie, …) liées à l'exercice de la servitude d'utilisation de vide sanitaire présentement 
constituée.". 
 
A teneur de l'article 6 de l'acte, la servitude était concédée sans indemnité, en raison 
des "obligations assumées par la bénéficiaire" (dossier, p. 51). Elle a été inscrite au 
registre foncier en faveur de la société I_________ SA sous pièce justificative n° 
xxxx1/1195. 
 
2.3 Par courrier du 7 avril 1997, la société I_________ SA a informé les propriétaires 
d'étages des immeubles E_________ et II qu'elle mettait en vente "les 8 locaux [sis] au 
sous sol de l'immeuble E_________, sous les PPE xx-xx1, xx-xx2, xx-xx3, xx-xx4, 
xx-xx5, xx-xx6 et xx-xx7 dans l'état actuel pour le prix de Fr. 300.-- le m2", en précisant 
que "[c]es surfaces peuvent être transformées au gré des preneurs selon règlement de 
maison et inscriptions au registre foncier" (dossier p. 58). 
 


- 7 - 
2.4 Le 3 février 1998, la société I_________ SA a adressé à la commune de 
G_________ une demande de transformation du vide sanitaire de l'immeuble 
E_________ avec changement d'affectation et création de sept chambres (cf. not. 
dossier, p. 59). 
 
La communauté des propriétaires d'étages a formellement accepté, en 2001, que la 
servitude d'utilisation de vide sanitaire soit "affectée à la création de studios" (dossier, p. 
141; allégué n° 93 : admis; cf., toutefois, dossier C_________ C1 2008 104, p. 15 ss : la 
convention du 5 mars 2001 entre la communauté des propriétaires d'étages et la société 
I_________ SA fait état de "chambres" ou de "locaux", mais non de "studios"). 
 
2.5 En séance du 26 avril 2001, le conseil municipal de G_________ a autorisé "la 
construction de logements" dans l'immeuble en question (dossier, p. 61) "aux conditions 
particulières suivantes" (dossier, p. 63) : 
 
Une surface minimum de 298 m2 de terrain de la parcelle n° xxx3, plan yyy1 sera 
rattachée aux logements autorisés dans l’immeuble "E_________ 1". 
 
Un plan des aménagements extérieurs devra être fourni et approuvé par la 
commune avant le début des travaux (murs prévus devant les fenêtres). 
 
(…) 
 
(…) 
 
Les places de parc proposées seront rattachées aux logements liés à l’autorisation 
de construire. Cet aspect sera vérifié lors du contrôle en vue de la délivrance du 
permis d’habiter. 
 
(…). 
 
A la suite de la délivrance de l'autorisation de construire, la société I_________ SA a 
réalisé huit studios dans le vide sanitaire en question (dossier, p. 3; allégué n° 14 : 
admis), au su de la commune de G_________ (dossier, p. 141; allégué n° 95 : admis; 
dossier de la commune de G_________, pièce n° 2A). 
 
3.1 Par acte authentique du 14 avril 2003, la société I_________ SA a cédé la 
"servitude d'utilisation de vide sanitaire" à D_________. Ce droit réel limité était transmis 
"en son état actuel connu des comparants, avec ses parties intégrantes et ses 
accessoires (…), sans garantie particulière du point de vue des défauts". La cession était 
"faite et consentie sans indemnité" (dossier, p. 67 sv.). 
 


- 8 - 
Par la suite, D_________ a mis en location, à son profit, les studios aménagés dans le 
vide sanitaire. 
 
3.2 Par courriel du 16 août 2013 (dossier de la commune de G_________, pièce n° 
16M), se référant aux logements en question ("logements du côté aval, propriété de 
M. D_________"), W _________ a livré à J_________, chef du service de l’édilité de la 
commune de G_________, les informations suivantes : 
"Comme discuté, il y aurait un repreneur pour ces logements, mais auparavant il faudra liquider 
et clarifier tous les litiges en route. Au niveau de la copropriété, un point de litige important est le 
stationnement de véhicules devant les logements. 
Dans l'autorisation de construire de 2001, il était exigé trois places de parc et elles étaient prévues 
sur une parcelle vers le K_________. Par la suite, cette parcelle ayant été vendue, la Commune 
a exigé d'autres places; selon D_________, il y a eu passablement de 'flou' sur cette affaire et il 
semble que les places soient toujours inscrites sur cette parcelle appartenant à L_________. 
Bref, pour sortir de ce sac de nœuds avec la Commune et avec la copropriété, je propose que 
trois places situées sur le parking communal situé derrière la patinoire soient prévues pour ces 
logements. 
Merci de me communiquer 
- 
si la commune rentre en discussion 
- 
quel serait le tarif de location de ces places vers la patinoire ou éventuellement dans le 
parking M_________ 
- 
quelle est l'exigence par rapport aux cinq autres places.". 
 
3.3 Le 9 septembre 2013, N_________ a adressé à O_________ (membre du comité 
de la propriété par étages), avec copie à P_________ (administrateur de la propriété par 
étages jusqu'au 18 janvier 2014), le courriel suivant (dossier, p. 256) : 
"Pour donner suite à nos conversations téléphoniques et aux discussions avec M. P_________ 
(mail en copie), je vous confirme l’intérêt d’un repreneur des logements situés au bas de votre 
immeuble. 
Il est clair qu’un éventuel achat se ferait après avoir réglé totalement les discussions et signé des 
conventions avec la Commune de G_________ et la copropriété du E_________. 
A mon avis, il y a actuellement trois possibilités : 
- 
M. D_________ reste le propriétaire des logements et vous allez continuer avec les 
procédures et les 'embêtements' pour de longues années. 
- 
La Copropriété du E_________ rachète à M. D_________ sa part pour le prix de CHF 
500'000.-. 


- 9 - 
- 
Les locaux sont rachetés par un nouveau propriétaire qui mettra tout en œuvre pour que 
les relations de 'voisinage' se passent de la meilleure manière. 
Pour cette troisième variante, nous vous proposons les points suivants : 
- 
Il n’y aura plus de stationnement de véhicules le long de la route devant les logements, 
uniquement une place pour permettre de déposer des marchandises ou autre. 
- 
Les locaux seront aménagés en suivant les prescriptions du service du feu de la 
Commune de G_________. Les locaux seront réaménagés (peinture, sanitaire, 
cuisine…) pour en améliorer la qualité. Le raccordement à la conduite principale d’eau 
chaude du bâtiment sera contrôlée par une entreprise et mise aux normes si besoin. 
- 
Les charges liées au chauffage et à la fourniture d’eau chaude des studios seront 
calculées à hauteur de 3,75 o/oo par studios, selon la décision du Tribunal C_________ 
du 21.10.2011. 
- 
La Commune de G_________ procédera à des travaux de réfection de la route en aval 
de l’immeuble selon les plans qui vous seront soumis pour approbation. 
- 
Une convention entre la copropriété et le nouveau propriétaire des studios est signée 
pour régler les détails. 
Merci de me donner votre retour quant à ces propositions.". 
 
3.4 Dans un message électronique du 24 janvier 2014, W _________ a fourni au 
mandataire de l'époque de la communauté des propriétaires d'étages les informations 
suivantes (dossier, p. 239) : 
"Pour donner suite à notre entretien téléphonique, je vous fais suivre ci-dessous des propositions 
comme base de discussion ; je vous ai mis en annexe le dernier mail de M. O_________ qui 
comprend mon message envoyé le 3 janvier 2014. 
Plusieurs points de cet échange avec M. O_________ sont repris ci-dessous. 
Préambule 
Je suis en négociation pour la reprise à titre personnel de ces studios ; auparavant, les points de 
litige avec la PPE du E_________ ainsi que ceux ouverts avec la Commune de G_________ 
doivent être réglés. 
Ma volonté est d'exploiter ces studios de manière convenable et cela en bonne collaboration avec 
les copropriétaires du E_________. 
A ce jour, la PPE a engagé différentes procédures contre M. D_________ et cela n'a pas 
engendré de suites positives quant au règlement des différends. Concernant la plainte pénale 
déposée au 1er mars 2013, il en a résulté une décision de non-entrée en matière. 
Propositions (première base de discussion) 
- 
M. D_________ ne s'occupera plus des studios et je serai le seul interlocuteur. 


- 10 - 
- 
Les travaux demandés dans le rapport de sécurité de la Commune de G_________ se 
feront 
de 
suite 
et 
seront 
contrôlés 
par 
la 
Commune ; 
ces travaux pourront être contrôlés par un architecte de votre choix (à charge de la PPE). 
- 
Les travaux d'amélioration liés au raccordement à la conduite de l'immeuble et à 
l'isolation 
des 
tuyaux 
pour 
l'eau 
chaude 
seront 
effectués 
de 
suite ; 
ces travaux pourront être contrôlés par l'ingénieur en chauffage ou autre personne 
compétente de votre choix (à charge de la PPE). 
- 
Les travaux liés aux raccordements électriques dans les studios pourront être contrôlés 
par une personne compétente de votre choix (à charge de la PPE). 
- 
Une amélioration de tous les studios (peinture, sanitaire, cuisine…) sera entreprise et 
étalée sur deux ans. 
- 
Les charges liées au chauffage et à la fourniture d'eau chaude des studios seront 
calculées à hauteur de 3,75 o/oo par studios, selon la décision du Tribunal C_________ 
du 21.10.2011. Un décompte intermédiaire pour l'eau chaude dès le 15.12.2012 et pour 
l'eau chaude et le chauffage dès le 15.12.2013 sera effectué et payé de suite par 
M. D_________. 
- 
Les travaux d'infiltration seront entrepris et pris en charge par la PPE selon décision du 
Tribunal C_________ du 21.10.2011. 
- 
La Commune de G_________ procédera à des travaux de réfection de la route en aval 
de l'immeuble selon les plans qui vous seront soumis pour approbation. 
- 
Le talus devant les studios et en bordure de la route communale sera entretenu par les 
studios. 
- 
L'accès aux chambres continuera à se faire uniquement par le côté aval ; dans le studio 
à l'extrémité ouest, il restera un passage pour accéder aux locaux technique[s]. 
- 
Une convention entre la copropriété et le nouveau propriétaire des studios sera signée 
pour régler les détails. Cette convention se basera sur celle du 05.03.2001. 
Pour rappel, ces studios ne font pas partie de la PPE. Les exigences du service du feu et de la 
sécurité de la Commune seront respectées ; les 'exigences' de la PPE doivent se limiter à la 
sécurité et à la salubrité. 
Pour avancer et faire preuve de bonne volonté, je serai disposé à renoncer définitivement aux 
places de parcs situées devant les studios et qui peuvent causer des désagréments aux autres 
propriétaires de la PPE. 
Comme discuté, il serait 'constructif' que je reçoive le rapport d'expertise de l'ingénieur en 
chauffage ; dans le même ordre d'idée, je vous ferai suivre ces prochains jours le rapport de 
sécurité de la Commune de G_________ rédigé suite à une visite que j'avais organisée avec le 
responsable de la sécurité. 
Merci de me donner votre retour pour ces propositions.". 


- 11 - 
 
3.5 Le 10 avril 2014, W _________ a adressé le courriel suivant à J_________ (dossier 
de la commune de G_________, pièce n° 22C) : 
"Dans la constitution de servitude du 06.03.2001, en page 2 (avant-dernier paragraphe), on parle 
de 'chambres/studios' ; dans les conditions de l'acte, il est mentionné que 'l'immeuble fait l'objet 
en son état actuel connu des comparants' ; il est mentionné de même dans l'avenant entre 
l'agence I_________ et la PPE du E_________ du 29.08.2001. 
(…) 
Remarques 
- 
Dans l'autorisation de construire de la Commune datée du 18.06.2001, il est mentionné 
sous projet : 'création de logements dans l'immeuble E_________ 1' ; finalement, est-il 
noté spécifiquement dans des règlements, une différence entre une chambre, un 
logement et un studio ? 
Suite à cette autorisation de construction donnée par le Conseil communal, que manque-
t-il 13 ans après ? 
- 
Suite à la dernière décision du Tribunal de C_________ datée du 7 mars 2014, 
M. D_________ doit uniquement 'rendre conforme aux règles de l'art le raccordement 
des installations de chauffage de ses studios à l'installation de chauffage principale du 
bâtiment E_________… pour le 30 juin 2014 au plus tard'. Ces travaux ainsi que ceux 
demandés dans le courrier du chargé de sécurité de la Commune seront effectués avant 
la fin juin 2014. 
- 
L'article deuxième mentionne les trois servitudes de place de parc selon le plan (valeur 
de 12'000.-) ; proposition de report dans le parc derrière la patinoire. 
- 
Une expertise de l'installation électrique (OIBT) avait été effectuée et le rapport daté du 
11.01.2008 ne mentionne rien de particulier. 
- 
Il y a eu un report de densité de la parcelle xxx3 (Q_________) pour la construction des 
studios existe-t-il un solde de densité non-utilisé ?". 
 
4.1 Le 5 janvier 2014, un contrat de courtage a été conclu entre la société 
R_________ Sàrl, dont W _________ est l'associé et gérant, avec D_________, relatif 
aux "huit studios de G_________ (non cadastrés), sis dans l'immeuble E_________" 
(dossier, p. 88). 
 
4.2 Le 7 novembre 2014, D_________ et W _________ ont signé une convention, 
rédigée par celui-ci, qui avait la teneur suivante (dossier, p. 66) : 
 


- 12 - 
"CONVENTION TEMPORAIRE 
Concerne 
Huit studios en aval de l'immeuble E_________, H_________ 
Entre 
M. D_________ (xx.xxxx1), H_________ 
et 
M. W _________ (xx.xxxx2), S _________ 
M. D_________ est titulaire de la servitude suivante : PJ No xxxx1, servitude personnelle 
d'utilisation du vide sanitaire CH 199 - D_________ de T _________ s/PJ xxxx2 - 2003. 
M. D_________ a aménagé dans les locaux du vide sanitaire avec l'autorisation de la 
Communauté des propriétaires huit studios. 
Convention 
M. D_________ cède temporairement dès le 01.11.2014 à M. W _________ la servitude 
mentionnée ci-dessus. 
Toutes les obligations (frais, travaux) et démarches (locations, encaissements) liées à ces huit 
studios deviennent de la compétence et de la responsabilité de M. W _________. 
Des travaux et améliorations pourront être effectués. 
La servitude est cédée contre un versement mensuel de CHF 3'700.- à M. D_________. 
M. W _________ pourra en tout temps devenir le propriétaire de cette servitude contre versement 
du solde du prix convenu, soit 
servitude 
 
 
 
CHF 
330'000.- 
meubles 
 
 
 
CHF 
 30'000.- 
intérêts sur 10 ans 
 
CHF 
 80'000.- (calculés à 3.00 %) 
soit un total de CHF 440'000.- en cas de paiement sur 10 ans selon le plan financier annexé, qui 
fait partie de cette convention. 
En cas de rachat avant le terme des 10 ans, le prix final se basera sur le prix de base de CHF 
440'000.- ./. les mensualités de CHF 3'700.- déjà versées ; il sera également tenu compte des 
intérêts déjà versés. 
Après 12 mois et moyennant un délai d'annonce de 60 jours M. W _________ pourra également 
décider d'interrompre cette convention et la servitude reviendra à M. D_________, sans frais, 
indépendamment des éventuels travaux et améliorations effectués par M. W _________. 
En cas de décès de l'une ou l'autre partie, les droits et obligations résultant de la présente 
convention seront transmissibles activement et passivement aux héritiers.". 
 


- 13 - 
4.3 Lors de l'assemblée générale ordinaire des propriétaires d'étages du 24 janvier 
2015, O_________ a expliqué que le comité de la propriété par étages avait décidé de 
"prendre un second avis sur la possibilité de radiation de la servitude chez un avocat 
spécialisé en matière immobilière hors canton du Valais", l'objectif poursuivi étant "soit 
l'obligation de faire entrer les chambres dans la PPE via jugement et le recalcul des 
millièmes, soit la radiation de la servitude". Le procès-verbal de cette assemblée 
souligne que les "[p]oints toujours en suspens dans ce dossier" sont, notamment, 
l'absence de "places de parc affectées aux chambres" ainsi que la non-délivrance d'un 
permis d'habiter par l'autorité communale compétente (dossier C_________ C2 2015 
95, p. 89 sv.). 
 
Le 14 mars 2015, la communauté des propriétaires d'étages (253 o/oo présents; 
439 o/oo représentés), réunie en assemblée extraordinaire, a décidé, à l'unanimité, de 
supprimer l'article 36 du règlement (dossier C_________ C1 2018 28 p. 96 sv.). 
 
4.4 D_________ est décédé le xx.xxxx3. Y _________, son seul héritier, a accepté la 
succession de feu son père sous bénéfice d'inventaire. 
 
5.1 Le 17 août 2018, la commune de G_________ a adressé le courrier recommandé 
suivant à W _________ (dossier, p. 89) : 
"En séance du 20.06.2018, le Conseil communal a pris une nouvelle fois connaissance du dossier 
cité en marge. 
Considérant que : 
- 
L'autorisation de construire notifiée en son temps a été délivrée pour l'aménagement de 
sept chambres. 
- 
Ladite autorisation n'a pas été respectée (8 studios réalisés). 
- 
La copropriété de l'immeuble a dénoncé ladite infraction. 
- 
Nos services vous ont écrit à plusieurs reprises pour vous demander de régulariser la 
situation. 
- 
A ce jour, rien n'a été entrepris concernant le 8e studio. 
Il a été décidé la suppression dudit studio, ainsi que la remise en état des locaux dans les 60 
jours. 
Il est évident que si ladite décision n'est pas respectée, vous vous exposez à des sanctions.". 
 


- 14 - 
Par courriel du 11 octobre 2018, D _________ a répondu à J_________ (service de 
l'édilité de la commune de G_________) que le studio n° 8 ne serait "plus utilisé comme 
studio" (dossier de la commune de G_________, pièce n° 19E). 
 
5.2 Le 21 février 2019, W _________ a adressé à Y _________ une lettre de résiliation 
au 30 avril 2019 de la convention du 7 novembre 2014, résiliation acceptée par le 
destinataire (dossier, p. 103; allégués nos 53 sv. : admis). 
 
Le 16 avril 2019, celui-là a expédié à celui-ci un courrier recommandé au contenu suivant 
(dossier, p. 91 sv.) : 
"Je me réfère au sujet sous rubrique et plus particulièrement à la convention signée le 
07 novembre 2014 avec feu M. D_________. 
Comme vous en êtes conscient, cette convention avait été signée avec M. D _________ et, me 
concernant, je l'avais paraphée sur la base de garanties orales données par ce dernier en vertu 
desquelles je pouvais devenir propriétaire de huit studios inclus dans la servitude PJ No xxxx1 
moyennant le paiement d'une location (location-vente) ainsi que de certains frais à couvrir par 
mes soins. 
Il s'avère cependant aujourd'hui que l'objet du contrat est apparemment impossible, voire 
éventuellement même illicite. 
En effet, il est maintenant certain que : 
- 
la mise à l'enquête devra être refaite en spécifiant que ce ne sont pas des chambres mais 
des studios qui étaient visés, avec toutes les difficultés que cela implique ; 
- 
un changement d'affectation doit être demandé avec requête de passage en résidence 
principale et il y aura donc nécessité de fournir une place de parc par studio, exigence 
dont il est clair qu'elle ne pourra pas être satisfaite ; 
- 
la copropriété du E_________ s'oppose de manière résolue à toute utilisation de la 
servitude et elle a déjà obtenu un jugement exécutoire lui donnant raison sur une partie 
de ses griefs la concernant, les autres demeurant sujets à d'autres actions possibles ; 
- 
le transfert de la servitude à mon nom, pour autant que celle-ci soit légalement en ordre, 
sera contesté judiciairement par la copropriété. 
La situation juridique en relation avec les studios concernés est en tout état de cause plus 
qu'incertaine à ce jour et je souligne ici que la servitude personnelle d'utilisation du vide sanitaire 
de l'immeuble E_________ qu'avait à l'époque obtenue M. D_________ a été remise en cause 
par la communauté des copropriétaires en raison de différents faits qui ne m'avaient pas été 
communiqués par ce dernier lorsque nous avons signé la convention. 
 


- 15 - 
De plus : 
- 
il semble qu'il existe une problématique liée aux différents anciens transferts de la 
cession ; 
- 
il semble qu'il existe une problématique en relation avec la sécurité des studios ; 
- 
il semble que la mise à l'enquête des studios par M. D_________ n'ait pas été correcte ; 
- 
il semble que la taxation des objets ait créé problème et que le paiement de leur 
raccordement à l'eau n'ait pas été effectué. 
Plus grave encore, la communauté des copropriétaires a obtenu judiciairement la suppression du 
8ème studio prévu ainsi que celle des places de parc devant les studios et elle a la volonté d'obtenir 
en sus la suppression de l'ensemble des autres studios, ses chances d'obtenir gain de cause en 
la matière étant apparemment excellentes. 
Ce qui précède signifie que je n'ai donc absolument plus aucune garantie de devenir propriétaire 
des studios concernés (pour autant qu'ils survivent à la procédure) et il va de soi dans ces 
circonstances que je ne peux pas continuer à en financer l'achat. 
Ainsi, toutes les garanties qui m'avaient été données par feu M. D_________ en relation avec ce 
que je pouvais obtenir en échange du financement que j'apportais ne valent plus rien et, plus on 
va de l'avant, plus on se rend compte que le contrat signé portait sur un objet qui ne pouvait se 
réaliser pour des raisons qui m'avaient été communiquées par ce dernier. 
Par ailleurs, je relève que, suite aux investissements effectués, à la location mensuelle payée et 
aux charges réglées en conformité avec le contrat, j'ai actuellement perdu près de CHF 90'000.-
nonobstant les locations que j'ai encaissées. 
Il va de soi que, dans les circonstances susmentionnées et plus particulièrement compte tenu du 
fait que, malgré les propositions que je vous ai faites en ce sens, vous n'avez pas été en mesure 
de me confirmer formellement que vous alliez entreprendre toutes démarches nécessaires pour 
obtenir les autorisations indispensables et encore moins de les recevoir de façon formelle et 
définitive, je vous fais part de ce que : 
a) A titre principal, je considère la convention passée le 07.11.2014 entre M. D_________ 
et moi-même comme nulle et non avenue, parce que portant sur un objet impossible (art. 
20 al. 1 CO); 
b) Subsidiairement et par la présente, je résilie la convention en question avec effet au 
30 avril 2019, comme communiqué dans mon dernier courrier. 
Par ailleurs, je réserve ici tous mes droits en relation avec des dommages-intérêts qui pourraient 
m'être dus en relation avec le dommage économique que j'ai subi du fait de la conclusion de cette 
convention avec M. D_________. 


- 16 - 
Dans l'optique d'une continuation d'exploitation de la location de ces studios par vos soins, je 
serai disposé à laiss[er] le mobilier actuel dans les studios pour un montant forfaitaire de CHF 
5'000.-. Merci de me tenir informé de votre volonté. 
Enfin veuillez prendre note que, compte tenu de la résiliation de la convention, je dénonce pour 
le 30 avril 2019 : 
a) les baux à loyers ; deux locataires seraient intéressés à continuer la location quelques 
mois encore ; 
(…)". 
 
5.3 Par décision du 2 septembre 2019, le juge du tribunal des districts C_________ a 
provisoirement levé l'opposition formée par W _________ au commandement de payer 
dans la poursuite introduite par Y _________ pour un montant de 48'100 francs. 
 
6.1 Administrateur de la propriété par étages depuis le 23 janvier 2016, U _________ 
a expliqué, en cours de procédure, que W _________ était "devenu l'interlocuteur de la 
PPE en 2013" pour ce qui avait trait aux studios réalisés dans le vide sanitaire; il a 
précisé que la commune de G_________ n'avait jamais délivré de permis d'habiter pour 
les studios en question. Les problèmes relatifs à l'absence de places de parc et au non-
respect du permis de construire existaient depuis la transformation du vide sanitaire en 
logements, W _________ étant, en septembre 2013 déjà, parfaitement informé de leur 
existence. Selon U _________, si des "doutes persistent quant à la légitimité d['un] bien 
immobilier, il est d'usage de vérifier l'ensemble des pièces foncières des immeubles ainsi 
que de se renseigner quant à leur historique" (dossier, p. 232 et 255). 
 
6.2 Administrateur de la propriété par étages entre 1980 et la mi-janvier 2014, 
P_________ a confirmé que W _________ connaissait, en novembre 2014, les 
problèmes relatifs aux studios, qui portaient tant sur des questions techniques que sur 
le non-respect de l'autorisation de construire. Il a expliqué que, lors de l'assemblée 
générale du 18 janvier 2014, la communauté des propriétaires d'étages avait refusé de 
traiter avec W _________ des conditions posées à la reprise des studios, préférant 
poursuivre la procédure judiciaire ouverte contre D_________ (dossier, p. 233). 
 
6.3 Selon les explications écrites de J_________, chef du service de l'édilité de la 
commune de G_________ depuis 1990, un courrier avait été adressé en début 2006 à 
D_________ "pour lui demander de déposer des plans correspondant à l'aménagement 
de 8 studios en lieu et place des 7 chambres autorisées". Le 14 décembre 2006, la 
commune de G_________ lui avait également envoyé une lettre lui impartissant un délai 


- 17 - 
de trois mois "pour la fourniture de places de parc". Le 3 décembre 2008, un 
collaborateur du service de l'édilité avait effectué "un contrôle des locaux en vue de la 
délivrance d'un permis d'habiter"; le lendemain, ce collaborateur avait expédié un 
courrier à D_________ pour exiger la création de places de parc ainsi que la pose de 
compteurs d'eau et d'extincteurs (dossier, p. 234 et 257). 
 
6.4 Lors de son interrogatoire du 8 mars 2021, W _________ a expliqué qu'il avait 
conclu la convention du 7 novembre 2014 dans l'intention d'acquérir les huit studios 
réalisés dans le vide sanitaire. Auparavant, il avait présenté ces biens immobiliers à de 
potentiels acquéreurs car feu D_________ l'avait "mandaté pour la vente". Il était l'auteur 
de la convention, qualifiée de "provisoire" car elle était "préparée dans l'optique d'une 
acquisition future" (dossier, p. 263, rép. ad quest. 3). 
 
Il avait eu connaissance de plusieurs procédures judiciaires ouvertes sur des points 
d'ordre technique (alimentation en eau; problèmes de sécurité), réglés ultérieurement. Il 
avait réalisé que le contrat de novembre 2014 devenait "impossible" lorsqu'il avait pris 
conscience qu'il fallait "refaire une mise à l'enquête pour passer de la chambre au 
studio", ce qui impliquait "un changement d'affectation en résidence principale" ainsi 
qu'une "mise à disposition d'une place de parc par objet" (dossier, p. 264, rép. ad quest. 
8). 
 
W _________ a toutefois admis qu'il avait eu connaissance du contenu de l'autorisation 
de construire avant la signature de la convention litigieuse (dossier, p. 267, rép. ad quest. 
21). Il savait notamment que la commune exigeait des places de parc mais sans que ce 
problème constitue une réelle problématique "vu l'absence de besoin effectif pour les 
locataires" et "en raison des innombrables cas similaires existants" (dossier, p. 266, rép. 
ad quest. 15). 
 
Le demandeur a reconnu qu'il avait pu disposer de tous les logements jusqu'au 30 avril 
2019. Il n'avait pas procédé à une "remise en état" (suppression du 8e studio, comme 
ordonné par la commune) car il ignorait "en quoi cela pouvait consister" (dossier, p. 266 
sv. rép. ad quest. 19 sv.). Il a expliqué qu'il n'aurait jamais conclu la convention de 
novembre 2014 s'il avait su ce que la commune allait décider en août 2018. Il s'était 
engagé envers feu D_________ car "c'était vraiment un projet pour les dix ans", destiné 
à lui rapporter "de l'argent vers l'âge de la retraite"; il avait même discuté de cette 
acquisition "avec le fisc pour ne pas avoir de surprise à l'échéance" (dossier, p. 266, rép. 
ad quest. 17). 


- 18 - 
 
W _________ a enfin relevé qu'il n'avait pas résilié la convention litigieuse "en raison 
des nombreux conflits avec la copropriété", car ceux-ci l'inquiétaient peu. Les raisons qui 
l'avaient "fait changer d'avis, ce sont les points (…) qui engendrent une impossibilité de 
devenir propriétaire de [la] servitude". Il avait compris que, n'en étant pas le titulaire, si 
Y _________ "ne fai[sai]t plus rien, (…) le dossier rest[ait] en standby" (dossier, p. 268, 
rép. ad quest. 30). 
 
7.1 L'appelant ne conteste pas la version des faits arrêtée par le juge de district. Il 
soutient toutefois que celle-ci est incomplète puisqu'elle n'indique pas qu'il a "procédé à 
de nombreux investissements dans le but d'améliorer les studios loués et de les acheter". 
Il prétend avoir investi un montant global de 202'057 fr., pour une somme de loyers 
encaissés de 127'702 fr.; il enregistre donc une perte de 74'355 fr. (202'057 fr. - 127'702 
fr.) "dans cette opération". 
 
W _________ se plaint également que le jugement entrepris ne fait aucune mention qu'il 
a engagé une poursuite et ouvert action en paiement contre Y _________ pour récupérer 
le montant de 74'355 francs. Il n'avait pu mener cette procédure à terme "pour des 
raisons financières" liées à la présente cause. 
 
7.2 C'est à juste titre que le premier juge n'a pas fait état des faits en question dans son 
prononcé. En effet, par décision du 20 avril 2020, il avait rejeté, pour cause de tardiveté, 
"la liste des investissements consentis par W _________ s'agissant de son droit 
temporaire à l'usage de la servitude et souhait de l'époque de l'acquérir". Cette décision 
- non entreprise - était fondée, car l'intéressé n'avait joint, ni à sa requête ni à son écriture 
de réplique, les "titres disponibles invoqués à titre de moyen de preuve" comme l'exige 
l'article 221 al. 2 let. c CPC. Par ailleurs, dans le cadre des échanges d'écritures, 
W _________ s'est contenté d'alléguer qu'il avait consenti des investissements afin 
d'améliorer l'état des huit studios, investissements qu'il n'aurait pas effectués s'il "n'avait 
pas eu la ferme et unique intention de procéder à l'acquisition de dite servitude" (dossier, 
p. 133; allégué n° 85 : contesté). Le demandeur n'a pas tenté de prouver cette allégation 
autrement que par le dépôt de la liste de ses investissements; or, ce moyen de preuve, 
sollicité tardivement, n'a pas été accueilli (cf., supra, let. B). Quant à ses explications 
fournies lors de son interrogatoire, elles sont trop imprécises sur cette question pour que 
l'on puisse en inférer quoi que ce soit (cf. not. dossier, p. 266, rép. ad quest. 16). 
 


- 19 - 
L'appelant dépose trois pièces (nos 2 à 4), annexées à son écriture de recours, pour 
établir qu'il avait bien ouvert action en reconnaissance de dette contre Y _________. 
Toutefois, la condition de l'article 317 al. 1 let. b CPC pour que de tels moyens de preuve 
soient admis en appel n'est manifestement pas réalisée. En effet, ces documents sont 
datés du 31 juillet 2020 et du 26 août 2020; ils auraient dès lors pu être déposés dans le 
cadre de la présente cause bien avant le prononcé du jugement de première instance. 
Lesdits documents (qui permettraient tout au plus de retenir l'ouverture d'une action en 
reconnaissance de dette), irrecevables, ne sont dès lors pas pris en compte. 
 
En définitive, c'est de manière fondée que le premier juge n'a pas fait état dans son 
prononcé d'investissements prétendument consentis par le demandeur pour "améliorer 
les studios loués" et de l'ouverture d'une action en reconnaissance de dette contre 
Y _________. 
 
8.1 Dans son prononcé, le premier juge a considéré que les parties étaient liées par un 
"contrat de location-vente portant sur la cession de l'usage du vide sanitaire sis au sous-
sol de l'immeuble 'E_________' à H_________, du 1er novembre 2014 au 30 avril 2019", 
pour un loyer mensuel de 3700 francs. W _________ s'est acquitté des locations de 
novembre 2014 à mars 2018, mais n'a pas réglé les loyers ultérieurs d'un montant total 
de 48'100 fr. (3700 fr. x 13). Il a invoqué la nullité ab initio de la convention en prétendant 
qu'elle portait sur un objet impossible au sens de l'article 20 al. 1 CO. 
 
Selon le juge de district, W _________ a pu jouir de la servitude litigieuse de novembre 
2014 jusqu'à fin avril 2019. Certes, par courrier du 17 août 2018, la commune de 
G_________ a exigé de celui-ci qu'il supprime l'un des huit studios et remette en état les 
locaux dans un délai de soixante jours. Aucune remise en état n'était toutefois intervenue 
avant la fin du contrat, de sorte que l'intéressé avait pu disposer de la servitude 
d'utilisation du vide sanitaire dont l'usage lui avait été provisoirement cédé. 
W _________ n'ignorait rien du contenu et des modalités de l'autorisation de construire 
délivrée en juin 2001; il savait que les huit studios réalisés dans le vide sanitaire n'étaient 
pas conformes à ladite autorisation sur plusieurs points et avaient donné lieu à plusieurs 
litiges entre D_________ et la propriété par étages; par ailleurs, selon les explications 
fournies par les administrateurs successifs de la propriété par étages, il était devenu le 
principal interlocuteur "pour les problèmes affectant les studios créés dans le vide 
sanitaire de l'immeuble au nombre desquels figuraient en particulier l'aménagement des 
locaux et l'absence de places de parc". W _________ avait dès lors signé la convention 
du 7 novembre 2014 "en toute connaissance de cause". Il ne pouvait dès lors "se fonder 


- 20 - 
sur sa méconnaissance des circonstances de l'époque pour réduire à néant l'accord 
conclu avec le père du défendeur en 2014". Par ailleurs, les différends liés aux studios 
créés dans le vide sanitaire n'étaient "pas de nature à vider de sa substance la 
convention" liant les parties. En effet, l'absence de conformité des huit studios avec 
l'autorisation de construire délivrée et les conflits avec la communauté des propriétaires 
d'étages relatifs à leur aménagement ne rendaient pas impossible la cession convenue. 
L'objet de la convention n'était dès lors pas inexécutable "puisque tant la jouissance du 
vide sanitaire que la cession de la servitude personnelle y relative est demeurée possible 
durant toute la durée des relations contractuelles entre les parties". Le fait que l'opération 
se soit finalement révélée moins intéressante qu'envisagée initialement ne permettait 
pas une autre appréciation et "en tout cas pas de remettre en cause un accord conclu 
pour ce seul motif, vu le contexte dans lequel celui-ci est intervenu". 
 
Le premier juge a dès lors estimé que le demandeur avait échoué "à établir l'existence 
d'une impossibilité tant initiale (art. 20 CO) que subséquente (art. 119 CO)". 
 
8.2 L'appelant conteste avoir signé la convention litigieuse en pleine connaissance de 
cause. Il savait certes que les huit studios créés dans le vide sanitaire "n'étaient pas 
conformes sur plusieurs points" et qu'il y avait des litiges avec les propriétaires d'étages. 
Il souligne toutefois qu'il n'avait pas connaissance de l'ensemble de la situation. Le 
10 avril 2014, il avait adressé un courriel au chef de l'édilité de la commune de 
G_________ pour savoir "s'il y avait une différence dans les règlements entre une 
chambre, un logement et un studio en relation avec l'autorisation de construire" délivrée 
en 2001. Comme la commune ne lui avait pas répondu, il en avait conclu que "la 
réalisation de studios était sans autre possible". Cette conclusion s'imposait d'autant plus 
que l'autorisation de construire remontait à 2001 et que la commune n'avait jamais réagi 
dans l'intervalle. Il était donc "tout naturellement" parti de l'idée qu'il était "fondé à louer 
puis à acheter des studios et non des chambres". Telle était son intention : il entendait 
louer, puis acheter à terme, des studios, non pas des chambres. Lorsqu'il avait signé la 
convention de novembre 2014, il ne pouvait se douter que la commune de G_________ 
allait, quatre années plus tard, ordonner la suppression du 8e studio et une "remise en 
état des locaux dans les 60 jours". Dès le moment où la commune avait posé lesdites 
exigences, "l'exécution de la convention de location et de vente [étai]t devenue 
impossible pour [lui]", car la décision communale implique une nouvelle mise à l'enquête 
publique et un changement d'affectation en résidence principale avec nécessité de 
fournir une place de parc par studio. Comme la communauté des propriétaires d'étages 
a supprimé l'article 36 du règlement et puisque aucune place de parc ne peut être créée 


- 21 - 
en raison de l'absence d'un espace disponible, une "remise en état et une utilisation 
conforme" aux exigences de la commune ne sont "simplement pas/plus possible[s]". 
 
Selon l'appelant, il y a impossibilité subséquente au sens de l'article 119 CO, "le débiteur 
qui doit exécuter la prestation n'étant plus capable de le faire"; il en déduit qu'il est libéré 
de sa propre prestation. 
 
8.3 Une prestation est objectivement impossible lorsqu'elle ne peut être exécutée ni par 
le débiteur ni par un tiers : personne ne serait à même de l'exécuter (THÉVENOZ, 
Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 4 ad art. 119 CO). Une 
obligation ne peut subsister si elle devient impossible; on parle d'impossibilité objective 
subséquente, par opposition à une impossibilité initiale ou originaire. Si le débiteur est 
en faute, c'est-à-dire si l'impossibilité lui est imputable, il doit réparation (art. 97 CO); s'il 
est exempt de faute, il est libéré : son obligation s'éteint (art. 119 CO; cf. ENGEL, Traité 
des obligations en droit suisse, 2e éd., 1997, p. 706). 
 
L'article 119 CO s'applique lorsque, postérieurement à la conclusion du contrat, 
surviennent des circonstances non imputables au débiteur qui en empêchent totalement 
ou partiellement l'exécution. La prestation devient impossible notamment si le débiteur 
qui doit personnellement l'exécuter n'est plus en mesure de la réaliser. L'impossibilité 
peut être due à des conditions de fait (catastrophe naturelle, par ex.) ou de droit 
(interdiction administrative, par ex.; cf. not. PICHONNAZ, Impossibilité et exorbitance, 
thèse Fribourg 1997, p. 153 sv., nos 647 ss). 
 
En vertu de l'article 119 al. 2 CO, dans les contrats bilatéraux, le débiteur, libéré, est tenu 
de restituer, selon les règles de l'enrichissement illégitime, ce qu'il a déjà reçu et il ne 
peut plus réclamer ce qui lui restait dû. L'extinction de l'obligation entraîne ainsi 
l'extinction de l'obligation corrélative (contre-prestation). Tandis que l'alinéa 1 de l'article 
119 CO met le risque de la prestation devenue impossible à la charge du créancier, 
l'alinéa 2 fait supporter au débiteur de cette prestation impossible le risque de la contre-
prestation, quand bien même celle-ci reste objectivement possible. Cette disposition 
restaure ainsi l'équilibre contractuel rompu par l'alinéa 1 (THÉVENOZ, n. 10 ad art. 119 
CO; cf. ég. PICHONNAZ, op. cit., p. 255, n° 1109). 
 
8.4 W _________ a pu bénéficier de la jouissance de la servitude constituée sur le vide 
sanitaire de l'immeuble E_________ jusqu'à la fin avril 2019, date à laquelle le contrat a 
été résilié d'un commun accord. Il a ainsi pu disposer des locaux aménagés dans le vide 


- 22 - 
sanitaire et notamment les louer. Lors de son interrogatoire, il a confirmé qu'il avait eu 
"les studios à disposition jusqu'au 30 avril 2019". Dans ces conditions, il n'y a pas eu 
d'impossibilité en lien avec la jouissance de la servitude en question. L'objet de la 
convention temporaire du 7 novembre 2014 portant sur la cession temporaire (cf., supra, 
consid. 4.2) de la servitude n'était pas inexécutable puisque la prestation du débiteur a 
bien été effectuée. Dès lors, c'est à tort que l'appelant se fonde sur l'article 119 CO pour 
s'opposer à l'exécution de sa contre-prestation (paiement des loyers dus du 1er avril 2018 
au 30 avril 2019, soit 48'100 fr.). En l'absence d'impossibilité, la règle de l'article 119 al. 
2 CO n'est d'aucun secours au demandeur pour fonder son action en libération de dette. 
Il reste, dans ces conditions, tenu au paiement des loyers dus, non encore payés. 
 
8.5 L'appelant soutient qu'il n'a pas pu faire l'acquisition de la servitude litigieuse en 
raison notamment des exigences posées par la commune de G_________ en 2018. 
 
Il sied, en premier lieu, de relever qu'il n'a pas effectué le paiement du prix d'achat de 
ladite servitude (330'000 fr., selon la convention). Même en cas d'application de la règle 
de l'article 119 CO pour cause d'impossibilité, il ne saurait dès lors y avoir application 
des règles de l'enrichissement illégitime puisque l'intéressé n'a rien versé à la partie 
cocontractante en lien avec l'acquisition de la servitude en question. Certes, on 
comprend, à la lecture de son appel notamment, qu'il entend faire valoir, à titre com-
pensatoire, le montant des investissements qu'il aurait consentis dans l'intention 
d'acquérir ladite servitude. Mais, comme déjà relevé (cf., supra, consid. 7.1 sv.), 
W _________ n'a établi dans la présente cause ni l'existence des investissements qu'il 
invoque, ni leur montant. 
 
En second lieu, force est de constater que l'intéressé n'est pas parvenu à prouver 
l'impossibilité d'une éventuelle cession de la servitude litigieuse. Il a tenté de mettre en 
lumière que les exigences posées par la commune dans sa décision du 17 août 2018 
rendaient inexécutable la partie de la convention temporaire du 7 novembre 2014 relative 
au "rachat" de la servitude. Toutefois, les conditions dont la commune réclamait la 
réalisation n'empêchaient nullement le transfert de la servitude pendant toute la durée 
des relations contractuelles, si W _________ souhaitait en faire l'acquisition, la 
suppression de l'article 36 du règlement n'ayant par ailleurs aucun effet sur l'existence 
de la servitude. Comme le premier juge l'a relevé, l'intéressé se prévaut d'une 
impossibilité parce qu'il s'est finalement rendu compte que l'opération se révélait bien 
moins intéressante qu'envisagée initialement. En effet, rien ne l'empêchait, en cas 
d'acquisition, de répondre aux exigences posées par la commune, en respectant par 


- 23 - 
exemple les conditions posées dans l'autorisation de construire délivrée en 2001 (soit, 
notamment, la création ou l'acquisition de places de parc dans un immeuble voisin, par 
ex.). Il n'a nullement établi que ces exigences seraient impossibles à respecter. 
 
On doit, quoi qu'il en soit, considérer, vu les circonstances du cas, que l'intéressé avait 
assumé le risque de la contre-prestation (cf., sur ce point, PICHONNAZ, op. cit., p. 312, 
nos 1356 ss). Il savait en effet que son cocontractant n'avait pas respecté l'autorisation 
de construire qui lui avait été délivrée. Avant de conclure la convention, il avait pris 
contact avec le service de l'édilité de la commune de G_________, par courriel du 
10 avril 2014, pour se renseigner sur la situation. Contrairement à ce qu'il soutient, il ne 
pouvait déduire de l'absence de réponse de la commune qu'il n'y avait plus aucun 
obstacle au maintien des huit studios en l'état. Il savait pertinemment que les places de 
parc exigées par la commune n'existaient pas (cf. son courriel du 16 août 2013 au chef 
du service de l'édilité; cf., supra, consid. 3.2). Il ressort des actes de la cause et des 
explications des administrateurs U _________ et P_________ qu'il avait connaissance 
des problèmes affectant les studios créés dans le vide sanitaire, au nombre desquels 
figuraient en particulier l'aménagement des locaux et l'absence de places de parc (cf., 
supra, consid. 6.1). Auteur de la convention du 7 novembre 2014, il a explicitement prévu 
qu'il puisse s'en départir "moyennant un délai d'annonce de 60 jours", parce qu'il était 
conscient des problèmes relatifs au non-respect de certaines clauses de l'autorisation 
de construire et entendait dès lors pouvoir mettre un terme, le cas échéant, aux relations 
contractuelles. Il a d'ailleurs exploité cette faculté quelque temps après avoir reçu la 
décision de la commune exigeant la "remise en état des locaux" (cf., supra, consid. 5.1). 
Dans ces conditions, la cour de céans estime que l'intéressé a assumé le risque de la 
contre-prestation (en l'occurrence, les investissements qu'il aurait consentis), vu le 
caractère spéculatif de la convention en cause (cf. not. PICHONNAZ, op. cit., p. 312, n° 
1358). Il ressort d'ailleurs du texte même de la "convention temporaire" que, si la vente 
ne venait pas à chef, D_________ restait titulaire de la servitude, "sans frais, 
indépendamment des éventuels travaux et améliorations effectués" (cf., supra, consid. 
4.1). 
 
Partant, le grief pris d'une mauvaise application par le premier juge de l'article 119 CO 
est rejeté. 
 
9. 
L'appelant se plaint d'une mauvaise application par le premier juge de l'article 23 
CO et prétend, pour la première fois en procédure d'appel, avoir été victime d'une erreur 
essentielle. 


- 24 - 
 
9.1 Aux termes de l'article 23 CO, le contrat "n'oblige pas celle des parties qui, au 
moment de conclure, était dans une erreur essentielle". 
 
Une erreur doit être qualifiée d'essentielle lorsqu'elle "revêt une importance objective 
dans le commerce juridique des hommes justes et raisonnables" (ENGEL, op. cit., p. 321 
sv.), notamment "lorsqu'elle porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à 
celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du 
contrat" (art. 24 al. 1 ch. 4 CO; erreur dite de base). L'erreur de base concerne la 
motivation du contractant et non pas sa déclaration. C'est le fondement de celle-ci qui 
est erroné. L'erreur doit porter sur des faits subjectivement essentiels; si elle les avait 
connus, la victime de l'erreur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu à 
ces conditions. Il n'est pas nécessaire que le fait erroné soit le seul ou le principal motif 
de la conclusion du contrat; il suffit que, sans lui, la partie dans l'erreur n'eût pas conclu 
le contrat (SCHMIDLIN/CAMPI, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, 
n. 40 ad art. 23/24 CO). 
 
Le cocontractant doit aussi se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de l'autre partie 
porte sur un fait qui était objectivement de nature à déterminer la partie concernée à 
conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues. Il faut, par ailleurs, en se 
plaçant du point de vue de cette partie, que l'on puisse admettre que son erreur l'a 
déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (ATF 135 III 
537 consid. 2.2 et les réf.). L'erreur doit ainsi porter sur un élément de fait décisif dans 
la conclusion du contrat; en d'autres termes, un lien de causalité doit exister entre l'erreur 
et les termes de l'accord convenu (cf. arrêt 4A_286/2018 du 5 décembre 2018 consid. 
3.1 et les réf.). 
 
L'erreur peut porter sur des faits futurs, mais à la condition qu'ils soient prévisibles et 
considérés comme sûrs et certains (SCHMIDLIN/CAMPI, n. 36 ad art. 23/24 CO). Des 
expectatives déçues, des attentes exagérées, des spéculations relatives à un 
changement de pratique d'autorisation ne sauraient, elles, permettre d'invalider le contrat 
(ATF 109 II 105 consid. 4b/aa). Chaque partie doit supporter le risque de déve-
loppements futurs inattendus (arrêt 4A_335/2018 du 9 mai 2019 consid. 5.1.1 et les réf.). 
 
Il incombe à la partie dans l'erreur de prouver que l'erreur touche certains faits qu'elle 
considérait subjectivement comme une condition sine qua non, que la loyauté 


- 25 - 
commerciale permettait de leur donner cette importance et que la partie cocontractante 
aurait pu et dû la reconnaître (SCHMIDLIN/CAMPI, n. 60 ad art. 23/24 CO). 
 
Le contrat souffrant d'un vice de la volonté n'est pas nul, mais seulement annulable. Le 
contrat qui est valablement conclu déploie normalement ses effets entre les parties dès 
le début, ce jusqu'au moment où la victime du vice de la volonté l'invalide. Dès que le 
contrat est annulé, l'invalidation dissout les effets contractuels ex tunc (SCHMIDLIN/CAMPI, 
n. 5 ad art. 31 CO et les réf. en note 5). Les prestations déjà effectuées doivent être 
restituées selon les règles de la revendication ou de l'enrichissement illégitime (ATF 137 
III 243 consid. 4.4.3). 
 
9.2 Dans son appel, W _________ soutient qu'il s'est renseigné auprès de la commune 
de G_________ pour savoir s'il existait un risque, en lien avec l'exploitation des huit 
studios, en raison du non-respect de l'autorisation de construire délivrée en 2001. 
Comme la commune ne lui avait pas répondu, il estimait avoir conclu le contrat de 
novembre 2014 de bonne foi, celui-ci étant dès lors "sans risques et intéressant finan-
cièrement". S'il avait su qu'en 2018 la commune allait exiger une "remise en état des 
locaux" notamment, il n'aurait pas conclu la convention litigieuse et investi dans 
l'opération plus de 200'000 francs. La décision "soudaine et imprévisible" de la commune 
du 17 août 2018 (recte : 20 juin 2018), qui ne correspondait pas à la situation qui prévalait 
au moment de la signature de la convention, l'avait contraint à résilier ce contrat, 
Y_________ "refusant toute solution amiable". 
 
9.3 En l'occurrence, l'appelant se fonde sur un fait (la décision de la commune de 
G_________ du 20 juin 2018; cf., supra, consid. 5.1) qui est survenu après la conclusion 
de la convention pour obtenir l'invalidation de cette dernière. Or, il souligne lui-même 
que la décision communale était "soudaine et imprévisible". Dans ces conditions, celle-
ci ne peut constituer un élément permettant d'invalider le contrat conclu (cf., supra, 
consid. 9.1). 
 
Il ressort notamment de la correspondance échangée entre le service de l'édilité de la 
commune de G_________ et W _________ que celui-ci espérait une absence de 
réaction de la commune relative au non-respect par D_________ des conditions posées 
dans l'autorisation de construire délivrée en 2001. De la sorte, il a spéculé sur un 
éventuel manque de réaction, voire une certaine compréhension, de l'autorité 
administrative concernée. Ses expectatives ont été déçues, mais sans que cela 
conduise à une invalidation de la convention conclue. Il était conscient du risque encouru 


- 26 - 
puisqu'il s'était réservé la faculté "d'interrompre [la] convention" après 12 mois. Il avait 
en effet la possibilité de se départir du contrat, en cas de péjoration de la situation, 
parlant lui-même, dans son courriel du 16 août 2013 à J_________ (antérieur à la 
conclusion du contrat litigieux), de "sac de nœuds" (cf., supra, consid. 3.2). 
 
Par ailleurs, il ressort des actes de la cause que l'intéressé était conscient que la création 
des huit studios dans le vide sanitaire de l'immeuble E_________ n'était pas régulière. 
Il avait pu consulter la décision d'autorisation de construire délivrée en 2001 et savait 
que certaines exigences (notamment en lien avec les places de parc et la création de 
studios en lieu et place de chambres) posées par l'autorité administrative dans ce 
document n'avaient pas été respectées. L'administrateur U _________ a déclaré qu'en 
septembre 2013 déjà W _________ était parfaitement informé des problèmes relatifs à 
l'absence de places de parc et au non-respect du permis de construire. Quant à 
l'administrateur P_________, il a expliqué qu'en novembre 2014 l'intéressé était au 
courant desdits problèmes (cf., supra, consid. 6.1 sv.). Celui-ci s'est d'ailleurs renseigné 
auprès du service de l'édilité, par courriel du 10 avril 2014, pour connaître la position de 
la commune, notamment en lien avec la question de la création de studios au lieu de 
chambres et de l'absence de places de parc. Il ne pouvait se fonder sur une non-réponse 
rapide à ce message pour estimer que la commune n'exigerait plus le respect de 
l'autorisation de construire, notamment en raison de l'écoulement du temps. Ceci est 
d'autant plus évident que, dans son courrier du 17 août 2018, la commune a clairement 
spécifié qu'elle avait exigé à plusieurs reprises de l'intéressé qu'il "régularis[e] la 
situation". C'est d'ailleurs sans doute pour cette raison que W _________ a adressé au 
service de l'édilité le message du 10 avril 2014 susmentionné et qu'en août 2013 il avait 
initié des discussions tant avec la commune qu'avec les responsables de la propriété 
par étages pour tenter de régler les difficultés existantes (un "sac de nœuds", selon les 
termes de l'intéressé). Partant, l'appelant ne peut se prévaloir d'aucune erreur essentielle 
au sens des articles 23 sv. CO. 
 
En définitive, l'appel de W _________ est entièrement rejeté. 
 
10. En vertu de l'article 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante 
(al. 1). Lorsqu’aucune partie n'obtient entièrement raison, les frais sont répartis selon le 
sort de la cause (al. 2). Cette disposition s'applique également pour statuer sur les frais 
de seconde instance. 
 


- 27 - 
10.1 Vu le sort réservé à l'appel, il n'y a lieu de modifier ni le montant, ni la répartition 
des frais et des dépens de première instance (cf. art. 318 al. 3 CPC a contrario). Dans 
ces circonstances, pour les motifs exposés par le premier juge (consid. 13a du jugement 
querellé), les frais de la procédure de première instance, fixés conformément aux 
dispositions applicables (cf. not. art. 3 al. 1, 13 et 16 LTar) à 4500 fr., sont mis à la charge 
du demandeur appelant, qui versera au défendeur appelé une indemnité de 7200 fr. à 
titre de dépens. 
 
10.2 En appel, l'émolument judiciaire est calculé par référence au barème applicable 
en première instance et peut tenir compte d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 19 
LTar). Les critères de fixation des frais en première et en seconde instance sont 
identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). 
 
Eu égard à l'ampleur et à la difficulté ordinaires de la cause et compte tenu des principes 
de la couverture des frais et de l'équivalence des prestations, le montant des frais d'appel 
(honoraire judiciaire), prélevé sur l'avance effectuée par l'appelant, est fixé à 2700 fr. 
(art. 95 al. 2 let. b CPC; art. 13 al. 1 et 2, 16 al. 1 et 19 LTar). 
 
Les honoraires sont également calculés par référence au barème applicable en première 
instance, compte tenu d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 35 al. 1 let. a LTar). 
L'activité du conseil de l'appelé a, pour l'essentiel, consisté à prendre connaissance de 
la déclaration d'appel et à rédiger une réponse. Vu, notamment, le degré de difficulté 
ordinaire de la cause, l'indemnité due par l'appelant à la partie appelée à titre de dépens 
de seconde instance est arrêtée à 1400 fr., honoraires et débours compris (cf. art. 27 al. 
1, 29 al. 2 et 32 al. 1 et 35 LTar), soit au total à 8600 fr. (7200 fr. + 1400 fr.) pour 
l'ensemble des deux instances cantonales. 
 
Par ces motifs, 
 
Prononce 
L'appel est rejeté; en conséquence il est statué : 
1. 
L'action en libération de dette est rejetée. 
2. 
Les frais judiciaires, fixés à 7200 fr. (première instance : 4500 fr.; appel : 2700 fr.), 
sont mis à la charge de W _________. 


- 28 - 
3. 
W _________ versera à Y _________ une indemnité de 8600 fr. (première instance 
: 7200 fr.; appel : 1400 fr.) à titre de dépens. 
 
Ainsi jugé à Sion, le 26 mai 2023