vs_gerichte · A1 11 85 · 2012-01-13 · de
Enteignung
Enteignung

JUGCIV A1 11 85 URTEIL VOM 13. JANUAR 2012 Kantonsgericht Wallis Öffentlichrechtliche Abteilung Es wirken mit: Kantonsrichter Jean-Pierre Zufferey, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Thomas Brunner sowie Gerichtsschreiberin Nadja Schwery In Sachen Verwaltungsgerichtsbeschwerde von X___________, vertreten durch die Rechtsanwälte A___________, B___________ und C___________ gegen Schätzungskommission des Kantons Wallis und Einwohnergemeinde

JUGCIV 
 
A1 11 85 
 
 
URTEIL VOM 13. JANUAR 2012 
 
gegen 
 
Schätzungskommission des Kantons Wallis 
 
und 
 
Einwohnergemeinde Y___________ 
 
(Enteignung) 


- 2 - 
 
Sachverhalt 
 
A. 
X___________ 
ist 
Eigentümerin 
des 
Stockwerkeigentumsanteils 
Nr. D___________, 
Anteilsquote 
E___________ 
der 
Grundparzelle 
Nr. F___________, Plan Nr. G___________, mit Sonder-recht an der Garage Nr. 3 im 
Erdgeschoss sowie der Scheune Nr. 5 und dem Podest Nr. 10 im ersten Stock, 
gelegen 
auf 
Gebiet 
der 
Gemeinde 
Y___________ 
(Gemeinde). 
Dieser 
Stockwerkeigentumsanteil wurde zwecks Ausbaus der Hockenstrasse zur Realisierung 
des Hochwasserschutzkonzeptes H___________ enteignet. 
B. In ihrem Entscheid vom 7. März 2011 (zugestellt am 8. April 2011) setzte die 
Schätzungskommission 
des 
Kantons 
Wallis 
(Schätzungskommission) 
die 
Entschädigung für den enteigneten StWE-Anteil Nr. D___________ wie folgt fest: 
Scheune/Stall: 
Grundstück (77 m2 à Fr. 300.--): 
Fr. 23 100.-- 
Gebäude (243 m2 à Fr. 160.--): 
Fr. 38 800.-- 
Baunebenkosten (5 % der Gebäudekosten): Fr. 2 000.-- 
Rundungsbetrag: 
Fr. 1 020.-- 
Total Zeitwert Scheune und Stall: 
Fr. 65 000.-- 
Total pro Anteilsquote: 
Fr. 
650.-- 
 
Da die Beschwerdeführerin Eigentümerin einer Anteilsquote von E___________ an der 
Grundparzelle 
Nr. 
F___________, 
Plan 
Nr. 
G___________, 
Gemeinde 
Y___________, ist, sprach ihr die Schätzungskommission eine Entschädigung von 
Fr. 22 100.-- (34 x Fr. 650.--) zu. 
Überdies anerkannte die Schätzungskommission einen Bewertungszuschlag für die 
Garage in der Höhe von Fr. 7 400.--, der sich wie folgt zusammensetzt: 
Bewertungszuschlag Garage: 
StWE-Anteil Nr. D___________ Nr. 3: 
Einstellraum (49 m2 à Fr. 140.--): 
Fr. 6 860.-- 
Vorplatz (Umgebung) ca. 10m2: 
Fr. 
540.-- 
Total Bewertungszuschlag: 
Fr. 7 400.-- 
 
Die Enteignungsentschädigung zu Gunsten der Beschwerdeführerin wurde somit auf 
total Fr. 29 500.-- (Fr. 22 100.-- + Fr. 7 400.--) festgesetzt. 
C. Gegen diesen Entscheid der Schätzungskommission reichte X___________ 
(Beschwerdeführerin) am 9. Mai 2011 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der 
öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts ein. Sie begehrte an, den 
Entscheid der Schätzungskommission aufzuheben, eine Entschädigung in der Höhe 
von Fr. 54 700.-- zuzusprechen, die Kosten von Entscheid und Verfahren dem Fiskus 


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aufzuerlegen und ihr für dieses Verfahren eine angemessene Parteientschädigung 
zuzusprechen. 
D. In ihrer Stellungnahme vom 28. Juni 2011 stufte die Schätzungskommission die 
Immobilienbewertung 
der 
Architektur 
I___________, 
auf 
die 
sich 
die 
Beschwerdeführerin berief, als zu hoch ein: Die Preisvergleiche für Garagen in der 
Gemeinde seien nicht relevant, da in der vorliegend umstrittenen Garage 
landwirtschaftliche Fahrzeuge und nicht Personenwagen eingestellt worden seien. 
Auch die Gemeinde nahm in ihrem Schreiben vom 29. Juni 2011 dieselbe Position ein: 
Mangels Vergleichbarkeit bezüglich Ausmass und Bauart sei die vorliegend umstrittene 
Garage nicht mit einer ordentlichen Garage in einem Parkhaus vergleichbar. Die 
Realwertschätzung der Immobilienbewertung Architektur I___________ gehe von zu 
hohen Quadrat- und Kubikmeterpreisen aus. 
Die Beschwerdeführerin ihrerseits kritisierte in ihrer Stellungnahme vom 8. Juli 2011, 
dass die Schätzungskommission ihren Entscheid vom 7. März 2011 auf eine 
Schätzung der kommunalen Schätzungskommission vom 20. Juli 2007 gestützt habe. 
Es sei bekannt, dass die kommunalen Schätzungskommissionen ihre Schätzungen 
eher nach pauschalen standardisierten Kriterien vornähmen. Ausserdem sei nicht 
einsichtig, weshalb eine Garage für ein landwirtschaftliches Fahrzeug weniger wert 
sein solle als eine Garage für einen Personenwagen. Entgegen der Ansicht der 
kantonalen Schätzungskommission seien die Preisvergleiche für Garagen in der 
Gemeinde 
Y___________ 
sehr 
wohl 
relevant. 
Die 
pauschale 
Kritik 
der 
Schätzungskommission, 
wonach 
die 
Immobilienbewertung 
der 
Architektur 
I___________ überrissen sei, sei unbegründet und unfachmännisch. 
Auf weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen und Begründungen wird – 
soweit rechtlich von Bedeutung – in den nachfolgenden Erwägungen Bezug 
genommen. 
 
Erwägungen 
 
1. Gemäss Art. 42 des kantonalen Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (EntG; 
SGS/VS 710.1) kann gegen Entscheide der Schätzungskommission Beschwerde beim 
Kantonsgericht 
eingereicht 
werden 
(Abs. 
1). 
Das 
Beschwerdeverfahren 
ist 
grundsätzlich 
durch 
das 
Gesetz 
über 
das 
Verwaltungsverfahren 
und 
die 
Verwaltungsrechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) geregelt. Es 
weicht dahingehend davon ab, dass das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat 
und über die Begehren der Parteien zu deren Lasten oder zu deren Gunsten 
hinausgehen kann (Art. 42 Abs. 2 lit. a und b EntG). 
Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission stellt eine letztinstanzliche 
Verfügung im Sinne von Art. 72 VVRG dar, der mangels Ausschlusses in den Art. 74 
bis 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Die Beschwerdeführerin 


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ist nach Art. 80 Abs. 1 lit. a und Art. 44 VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert: Sie 
ist als Eigentümerin der von der Enteignungsentschädigung betroffenen Parzelle und 
als Adressatin des angefochtenen Entscheids durch diesen berührt und hat ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung. Auf die form- und 
fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c, 
46 und 48 VVRG). 
2. Die Beschwerdeführerin beantragt als Beweismittel u. a. die Parteieinvernahme, die 
Edition der Akten der Vorinstanz sowie der letzten Kaufverträge zwischen der 
Gemeinde und allfälligen Käufern von Parkplatzabstellplätzen im Gemeindeparkhaus 
sowie die Einvernahme des Registerhalters der Gemeinde. 
2.1 Das Recht, Beweise zu beantragen, ist ein Teilgehalt des rechtlichen Gehörs (BGE 
120 Ib 379 E. 3b): Die Parteien haben die Möglichkeit, sich vor Erlass eines in ihre 
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern. Ausserdem haben sie 
das Recht darauf, dass ihre rechtzeitig und formrichtig angebotenen rechtserheblichen 
Beweismittel abgenommen werden (BGE 134 I 140 E. 5.3 mit Hinweis). Nach der 
Rechtsprechung kann aber das Beweisverfahren geschlossen werden, ohne damit das 
rechtliche Gehör zu verletzen, wenn die entscheidende Instanz sich ihre Überzeugung 
gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen 
kann, der rechtsrelevante Sachverhalt würde durch weitere Beweiserhebungen nicht 
geändert (BGE 131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 
2C_218/2007 
vom 
9. 
Oktober 
2007 
E. 
4.1; 
Alfred 
Kölz/Isabelle 
Häner, 
Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., Zürich 1998, 
S. 39, N. 111; Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 274). 
2.2 
Im 
vorliegenden 
Fall 
hat 
das 
Kantonsgericht 
alle 
Vorakten 
der 
Schätzungskommission und der Gemeinde beigezogen sowie alle eingereichten und 
hinterlegten Belege zu den Akten genommen. In den Akten befinden sich auch Fotos, 
welche das Grundstück und die Gebäudeteile, deren Enteignungsentschädigung 
umstritten 
ist, 
genügend 
dokumentieren. 
Damit 
ist 
dem 
in 
der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gestellten Beweismittelantrag betreffend Edition der 
Vorakten entsprochen worden. 
2.3 Mit Schreiben vom 14. Dezember 2011 hat das Kantonsgericht die Registerhalterin 
der Gemeinde nach den Liegenschaftsverkäufen und den dabei gehandelten 
Kaufpreisen im Gebiet der umstrittenen Grundstücke und Gebäude gefragt. Bis zum 
Urteilszeitpunkt ging diesbezüglich keine Rückmeldung ein. 
2.4 Sowohl die Beschwerdeführerin als auch die Schätzungskommission und die 
Gemeinde hatten im Rahmen des Schätzungsverfahrens wiederholt Gelegenheit, sich 
ausführlich zu äussern, weshalb eine erneute Parteieinvernahme nichts ergeben 
würde, was nicht schon gesagt wurde bzw. hätte gesagt werden können. Die 
vorhandenen Akten enthalten die entscheidrelevanten Sachverhaltselemente und 
genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen werden, zur Beurteilung der 
rechtserheblichen Fragen. Die urteilende Instanz nimmt unter Berücksichtigung der 


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vorliegenden Umstände in antizipierter Beweiswürdigung an, weitere Beweismittel 
würden nichts an der zu beurteilenden Sach- und Rechtslage ändern. Deshalb wird auf 
die Erhebung weiterer Beweismittel verzichtet (Alfred Kölz/Isabelle Häner, a. a. O., 
S. 39, N 111; Fritz Gygi, a. a. O., S. 274; BGE 131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1). 
3. Vorliegend bestreitet die Beschwerdeführerin insbesondere die Höhe der von der 
Schätzungskommission 
festgesetzten 
Entschädigung. 
Zur 
Entschädigung 
bei 
Totalenteignung ist Folgendes festzuhalten: 
3.1 Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 
18. April 1999 (SR 101) bestimmt, dass Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, 
die einer Enteignung gleichkommen, voll entschädigt werden. Die Verfassung des 
Kantons Wallis vom 8. März 1907 (SGS/VS 101.1) verlangt in Art. 6 Abs. 2 eine 
gerechte Entschädigung. Art. 11 Abs. 1 EntG sieht schliesslich die Enteignung gegen 
volle Entschädigung vor. Sämtliche Formulierungen decken sich und verlangen eine 
volle Entschädigung (Peter Hänni, Enteignung und Entschädigung, in: Schweizerische 
Baurechtstagung 2005, Institut für Schweizerisches und Internationales Baurecht 
(Hrsg.), Freiburg 2005, S. 131; BGE 127 I 185 E. 3; ZWR 2011 S. 162 E. 3.1; Urteile 
des Kantonsgerichts A1 05 17 vom 3. Juni 2005 E. 3.1; A1 06 198 vom 8. Februar 
2007 E. 3.1 und A1 07 12 vom 1. Juni 2007 E. 4.1). 
3.2 Gemäss Art. 13 EntG umfasst die Entschädigung den vollen Verkehrswert des 
enteigneten Rechts (lit. a), den Betrag der Wertverminderung des verbleibenden Teils, 
wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden 
Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird (lit. b) und den Betrag aller 
weiteren vom Enteigneten hinzunehmenden Nachteile, die sich nach dem 
gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (lit. c). Für 
die Berechnung des Verkehrswerts ist gemäss Art. 15 Abs. 1 EntG der Zeitpunkt der 
Schätzung (hier: 7. März 2011) oder jener des Entscheids betreffend die vorzeitige 
Besitznahme massgebend. Auch die Möglichkeit und Wahrscheinlichkeit einer 
besseren Verwendung des Grundstücks in absehbarer Zeit ist angemessen zu 
berücksichtigen (Abs. 2). Die durch das Werk des Enteigners entstehenden 
Werterhöhungen oder Wertverminderungen fallen – selbst bei einer Teilenteignung – 
ausser Betracht (Abs. 3). 
3.3 Das Enteignungsgesetz vom 8. Mai 2008 ist am 1. Januar 2009 in Kraft getreten. In 
Bezug auf die Festsetzung des Verkehrswertes kann jedoch nach wie vor auf die 
Rechtsprechung und Doktrin zum zwischenzeitlich aufgehobenen Gesetz betreffend 
Expropriation zum Zwecke öffentlichen Nutzens vom 1. Dezember 1887 (aEntG) 
verwiesen werden (ZWR 2011 S. 162 E. 3.2). 
3.4 Der Verkehrswert wird üblicherweise weiterhin nach der statistischen Methode 
festgelegt; abgestellt wird mithin auf die Kaufpreise für Grundstücke mit gleicher oder 
ähnlicher Lage und Beschaffenheit (ZWR 2011 S. 162 E. 3.2). Freundschafts- und 
Liebhaber- sowie Spekulations- und Arrondierungspreise fallen in der Regel nicht in 
Betracht. Besonderen Umständen, die eine Erhöhung oder Verminderung des 


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Durchschnittspreises bewirken, ist jedoch Rechnung zu tragen (Heinz Hess/Heinrich 
Weibel, Enteignungsrecht des Bundes, Bd. I, Bern 1986, N. 80 ff. zu Art. 19; ebenso 
ZWR 2011 S. 162 E. 3.2; Urteile des Kantonsgerichts A1 01 99 vom 11. Juni 2002; 
A1 99 10 vom 8. September 1999; A1 97 16 vom 28. Mai 1997 und P 83/93 vom 
14. Januar 1994). 
4. Die Beschwerdeführerin beanstandet, dass sich die Schätzungskommission bei 
ihrem Entscheid auf die Schätzung der Gemeindeschätzungskommission vom 26. Juli 
2007 gestützt hatte. Die Kritik setzt dabei an zwei Punkten an: 
4.1 Die Beschwerdeführerin macht einerseits geltend, es sei allgemein bekannt, dass 
die Gemeindeschätzungskommissionen die Schätzungen eher nach pauschalen 
standardisierten Kriterien vornähmen; ihre Schätzungen würden deshalb im Einzelfall 
als wenig zuverlässig zur Festlegung des genauen Verkehrswertes betrachtet. Dem 
kann nicht zugestimmt werden: Als Gemeindeschätzer amteten J___________, 
Bauführer, und K___________, damaliger Registerhalter. Beide sind offensichtlich 
fachkundig und - da in Y___________ wohnhaft - mit den Preisen für Gebäude und 
Grundstücke daselbst vertraut. Sie haben sich nicht bloss auf vorhandene Unterlagen 
abgestützt, sondern sich auch vor Ort ein Bild der zu schätzenden Gebäude und 
Grundstücke gemacht. Die Schätzung vom 26. Juli 2007 ist klar strukturiert, genügend 
detailliert und nachvollziehbar. Vor diesem Hintergrund kann keinesfalls von einer 
pauschalen standardisierten Schätzung die Rede sein. 
4.2 Andererseits führt die Beschwerdeführerin gegen die Gemeindeschätzung ins Feld, 
dass der Gemeindeschätzungskommission die beim Kantonsgericht eingereichten 
Akten offensichtlich nicht vorgelegen hätten. Die Gemeindeschätzungskommission 
habe deshalb die vor Kantonsgericht vorgebrachten Argumente nicht berücksichtigen 
können. Dies allein vermag jedoch die Unhaltbarkeit der Gemeindeschätzung nicht zu 
belegen. Es gründet vielmehr in der Chronologie des Verfahrens und in der Natur der 
Sache, 
dass 
die 
Gemeindeschätzer 
die 
im 
Rahmen 
der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erstellte Dokumentation weder zur Kenntnis nehmen 
konnten noch mussten. Ausserdem hat sich die Schätzungskommission vor Erlass 
ihres Entscheides bei K___________, Registerhalter der Gemeinde, erkundigt, ob die 
Gemeindeschätzung des umstrittenen Gebäudes zwischsenzeitlich eine Änderung 
erfahren habe, was dieser in seinem Schreiben vom 23. Dezember 2010 verneinte. 
Nichtsdestotrotz berücksichtigte die Schätzungskommission Zusatzinvestitionen für die 
Scheune mit einem Zuschlag von Fr. 7 400.--. Die Schätzungskommission stellte also 
nicht undifferenziert auf die Gemeindeschätzung vom 26. Juli 2007 ab. 
5. 
Im 
Rahmen 
der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde 
fokussierte 
sich 
die 
Beschwerdeführerin insbesondere auf die Schätzung des Einstellraumes für 
landwirtschaftliche 
Fahrzeuge 
im 
Erdgeschoss 
der 
Scheune 
(StWE-
Nr. D___________, Anteilsquote E___________ des Grundstücks Nr. F___________, 
Plan Nr. G___________, Gemeinde Y___________, mit Sonderecht an der Garage 
Nr. 3 im Erdgeschoss): Die Entschädigung für die enteignete Garage liege „weit unter 
dem Verkehrswert“. Dazu ist Folgendes auszuführen: 


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5.1 Zunächst einmal ist unbestritten, dass die Scheune bislang als Einstellraum für 
landwirtschaftliche Fahrzeuge (und nicht für Personenwagen) benutzt wurde. Dies wird 
von der Beschwerdeführerin im Rahmen ihrer Verwaltungsgerichtsbeschwerde explizit 
anerkannt. Das Erdgeschoss der Scheune wurde damit zu jenem Zweck verwendet, für 
den die Baubewilligung aus dem Jahre 1976 erteilt wurde, nämlich als „Zustellraum für 
landw. Maschinen“ (Ingress der Baubewilligung vom 18. März 1976). 
5.2 Nichtsdestotrotz stellt die Beschwerdeführerin ausschliesslich auf Vergleichspreise 
für Einstellplätze von Personenwagen ab, um ihre These zu untermauern, die 
Schätzungskommission habe den Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen in der 
Scheune zu tief bewertet. Nach Meinung der Beschwerdeführerin hätte der Wert des 
umstrittenen Zustellraumes in der Scheune mit mindestens Fr. 40 000.-- veranschlagt 
werden müssen. Diesbezüglich beruft sie sich auf Verkaufspreise von Abstellplätzen im 
gemeindeeigenen Parkhaus sowie in der Garage L___________, die höher lägen, 
ohne jedoch dem Kantonsgericht eine Bezifferung zu unterbreiten. Ursprünglich wollte 
die 
Beschwerdeführerin 
die 
Kaufverträge 
für 
Abstellplätze 
in 
der 
Garage 
L___________ nachreichen, was sie jedoch bis zum Urteilszeitpunkt nicht getan hat. 
5.3 Die Beschwerdeführerin beruft sich mithin auf die statistische Methode, welche auf 
Kaufpreise für Grundstücke mit gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit 
abstellt (ZWR 2011, S. 162 E. 3.2). Dies ist nicht zu beanstanden; der Verkehrswert 
wird gemäss Lehre und Rechtsprechung tatsächlich in erster Linie anhand der 
statistischen Methode respektive Vergleichsmethode eruiert (BGE 122 I 173 E. 3a; 
Peter Hänni, a. a. O., S. 132 f.). Im Rahmen der statistischen Methode dürfen jedoch 
nur vergleichbare Grundstücke zur Abwägung herangezogen werden. Hier vermag das 
Kantonsgericht der Argumentation der Beschwerdeführerin nicht zu folgen: Ein 
Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen in einer Scheune kann weder punkto 
Ausbaustandard noch bezüglich Funktionalität mit einem Parkplatz für Personenwagen 
in einem Parkhaus verglichen werden. Ein Parkhaus verfügt über mehr Licht und 
Raum. Die Eigentümer der Einstellplätze sind von der Pflicht zur Wartung (allgemeine 
Reinigung, Schneeräumung etc.) entbunden. Ausserdem ist ein Parkhaus besser 
isoliert als eine Scheune. In casu ist zu berücksichtigen, dass sich die Baute in bloss 
mittlerem Zustand befand und über keine Infrastruktur verfügte. Selbst die von der 
Beschwerdeführerin beauftragte Architektur I___________ konstatierte einen bloss 
einfachen Innenausbau. Schliesslich liegt der Marktwert von Einstellplätzen für 
Personenwagen höher als für Zustellräume für landwirtschaftliche Maschinen; dies 
ergibt sich bereits allein aus der Tatsache, dass die Nachfrage nach Einstellplätzen für 
Personenwagen die Nachfrage nach Zustellräumen für landwirtschaftliche Maschinen 
um ein Vielfaches übersteigt. Abschliessend kann zusammengefasst werden, dass 
nicht auf den Wert eines Einstellplatzes in einem Parkhaus abgestellt werden kann und 
darf, um die Entschädigungshöhe für Zustellräume landwirtschaftlicher Maschinen 
festzusetzen. Dem Zustellraum in der Scheune kann nicht wie von der 
Beschwerdeführerin auf Grund der Immobilienbewertung Architektur I___________ 
verlangt - ein Realwert von Fr. 36 000.-- zugemessen werden. 


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5.4 Darüber hinaus brachte die Beschwerdeführerin vor, die Schätzungskommission 
habe den Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen nicht als vollwertige Garage 
betrachtet, da der notwendige Vorplatz fehle. Darauf kann es nach Meinung der 
Beschwerdeführerin jedoch nicht ankommen. Auch hier ist der Position der 
Beschwerdeführerin nicht beizupflichten: Art. 69 des Bau- und Zonenreglements der 
Gemeinde Y___________ schreibt nämlich tatsächlich vor, dass Garagen mit Ausfahrt 
gegen die Strasse einen Vorplatz von mindestens fünf Metern Tiefe, gemessen vom 
Strassen- respektive Trottoirrand, aufzuweisen haben. Der Vorplatz des vorliegend 
umstrittenen Zustellraumes für landwirtschaftliche Maschinen verfügt jedoch bloss über 
eine Tiefe von vier Metern. Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist die rechtliche und 
tatsächliche Nutzung im Bewertungszeitpunkt massgebend (BGE 129 II 470 ff.; Urteil 
des Bundesgerichts 1P.421/2002 vom 7. Januar 2003; ZWR 2011, S. 162, E. 3.3; ZWR 
2005, S. 18; 2004, S. 45; Heinz Hess/Heinrich Weibel, a. a. O., N 52 und 57 zu Art. 19; 
Ulrich Zimmerli, Die staatsrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts in den 
Jahren 2003 und 2004, in: ZBJV 2004, S. 661; Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-
Ecabert, Aménagement du territoire, construction, ex-propriation, N. 1166 ff.). Die 
Schätzungskommission durfte und musste mithin die Tatsache, dass der in casu 
umstrittene 
Zustellraum 
für 
landwirtschaftliche 
Maschinen 
die 
gesetzlichen 
Anforderungen an eine Garage des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde nicht 
erfüllt, 
in 
Erwägung 
ziehen. 
Schliesslich 
ist 
festzuhalten, 
dass 
die 
Schätzungskommission den Enteignungswert der Garage - entgegen der Unterstellung 
der Beschwerdeführerin - nicht etwa deshalb tiefer angesetzt hat, weil sie davon 
ausging, der Zustellraum sei mangels Vorplatzes keine „vollwertige Garage“. Vielmehr 
anerkannte sie die Garage als Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen, ging 
jedoch davon aus, dass dessen Verkehrswert nicht mit dem Verkehrswert von 
Einstellplätzen für Personenwagen gleichzusetzen sei, was nicht zu beanstanden ist. 
5.5 Weiter ist auf den Umstand einzugehen, dass die gegenwärtige Verwendung eines 
Grundstücks nicht schlechthin massgebend ist für seine Bewertung: Die zukünftige 
Verwendungsmöglichkeit kann sich im Verkehrswert niederschlagen, wenn die 
gegenwärtige Nutzung nicht die bestmögliche darstellt, sondern sich potentielle Käufer 
eine vorteilhaftere Nutzung als die bisherige erhoffen können (Art. 15 Abs. 2 EntG; 
Heinz Hess/Heinrich Weibel, a. a. O., N 56 zu Art. 19 EntG). Vorliegend hat die 
Beschwerdeführerin nicht vorgebracht, dass zukünftig die Möglichkeit bestanden hätte, 
die Scheune nicht nur als Zustellraum für landwirtschaftliche Maschinen, sondern auch 
als Einstellplatz für Personenwagen zu benutzen. Die Akten liefern dafür auch keine 
Anhaltspunkte. Abgesehen davon würde die Umnutzung des Zustellraumes für 
landwirtschaftliche Maschinen in einen Einstellplatz für Personenwagen eine 
Nutzungsänderung darstellen. Nutzungsänderungen unterliegen - selbst wenn sie ohne 
bauliche Vorkehren auskommen - grundsätzlich der Bewilligungspflicht. Ausnahmen 
davon greifen nur dann, wenn (auch) der neue Verwendungszweck der Nutzung 
entspricht, die in der fraglichen Zone zugelassen ist, oder sich die Änderung 
hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausgesprochen 
geringfügig erweist (BGE 113 Ib 223 E. 4.d; Urteil des Bundesgerichts 1C_157/2011 
vom 21 Juli 2011 E. 3.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 11 177 vom 15. Dezember 


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2011 E. 2; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar, RPG 2006, N 17 zu Art. 
22 RPG; schliesslich auch BVR 2000 22 E. 4 f und Urteil des Bundesgerichts 
1E.13/2004 vom 8. Mai 2005 zum Umstand, dass nur der Entzug von formell und 
materiell rechtmässigen Nutzungen enteignungsrechtliche Entschädigungsfolgen 
zeitigt). Die Frage, ob es sich vorliegend um eine bewilligungspflichtige oder um eine 
bewilligungsfreie Umnutzung handeln würde, kann dahingestellt bleiben, da die 
zukünftige Nutzungsänderung - wie ausgeführt - weder geltend gemacht wurde noch 
sich aus den Akten ergibt. 
5.6 Die Immobilienbewertung Architektur I___________, auf welche sich die 
Beschwerdeführerin stützt, schreibt dem vorliegend umstrittenen Zustellraum für 
landwirtschaftliche Fahrzeuge einen Mietwert von Fr. 1 440.-- pro Jahr (Fr. 120.-- x 12) 
zu. Wie bereits ausgeführt, muss für Zustellräume für landwirtschaftliche Fahrzeuge ein 
tieferer Mietzins angesetzt werden als für Einstellplätze für Personenwagen in 
Parkhäusern. Ein monatlicher Mietzins von Fr. 120.-- für einen Abstellraum in einer 
Scheune ist deshalb übersetzt. Ausserdem muss in Erwägung gezogen werden, dass 
die Beschwerdeführerin den von ihr geltend gemachten Mietzins in der Vergangenheit 
nie als Eigenmietwert deklariert und damit auch nicht versteuert hat. Dem Begehren 
der Beschwerdeführerin, für den Zustellraum für landwirtschaftliche Fahrzeuge sei ein 
Mietwert von Fr. 1 440.-- pro Jahr (Fr. 120.-- x 12) einzusetzen, kann deshalb keine 
Folge geleistet werden. 
6. Die Beschwerdeführerin stellte sich überdies auf den Standpunkt, dass ein 
Autoabstellplatz mit einer Tiefe von vier Metern durchaus geeignet sei, um kleinere 
Personenwagen zu parkieren. Deshalb sei auch die Zufahrt zur Scheune als 
eigenständiger Parkplatz zu qualifizieren und entsprechend zu bewerten. Die 
fotografische Dokumentation, welche die Gemeinde mit ihrer Vernehmlassung dem 
Kantonsgericht eingereicht hat (Belege Nrn. 1 und 2), widerlegt jedoch die Behauptung 
der Beschwerdeführerin: Selbst wenn man einen bloss mittelgrossen Personenwagen 
auf der Zufahrt zur Scheune abstellt, versperrt dieser mindestens die Hälfte des 
Gehsteiges, was ein Verstoss gegen Art. 41 Abs. 1bis der Verkehrsregelnverordnung 
vom 13. November 1962 (VRV; SR 741.11) darstellt. Deshalb kann die Zufahrt zur 
Scheune nicht als eigenständiger Autoabstellplatz im Freien qualifiziert werden. Ein 
Realwert von Fr. 10 000.-- für die Zufahrt zur Scheune, wie ihn die 
Immobilienbewertung Architektur I___________ postuliert, ist vor diesem Hintergrund 
nicht haltbar. 
7. Die Beschwerdeführerin begründet die mangelhafte Schätzung durch die 
Schätzungskommission allein mit dem Umstand, dass der Zustellraum für die 
landwirtschaftlichen Maschinen einerseits sowie die Zufahrtsrampe zur Scheune 
andererseits zu tief veranschlagt worden seien. In den Rechtsbegehren jedoch führt sie 
an, der Entscheid der Schätzungskommission Nr. 4 vom 7. März 2011 sei gänzlich 
(und nicht nur in Bezug auf den Zustellraum und die Zufahrtsrampe) aufzuheben und 
eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 54 700.-- zuzusprechen. Diese Summe 
entspricht der Schätzung der Immobilienbewertung Architektur I___________ für den 
StWE-Anteil Nr. D___________ (mit Sonderrecht an der Garage Nr. 3 im EG sowie an 


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der Scheune Nr. 5 und am Podest Nr. 10 im 1. Stock). Inwiefern jedoch nicht nur die 
Garage Nr. 3, sondern auch die Scheune Nr. 5 und das Podest Nr. 10 zu tief geschätzt 
worden seien, legt die Beschwerdeführerin nicht dar. Dabei ist festzuhalten, dass das 
Kantonsgericht die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen hat, 
sondern sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken kann (Art. 48 Abs. 
2 i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Deshalb sind die Begehren um Aufhebung des 
Entscheids der Schätzungskommission in Bezug auf die Scheune Nr. 5 und das 
Podest Nr. 10 im 1. Stock abzuweisen. 
8. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Verkehrswert von Einstellplätzen für 
Personenwagen in Parkhäusern nicht mit dem Verkehrswert von Zustellräumen für 
landwirtschaftliche 
Maschinen 
gleichgesetzt 
werden 
kann. 
Soweit 
die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde der Beschwerdeführerin darauf abzielt, geht sie fehl. 
Ebenso wenig vermag das Kantonsgericht der Meinung der Beschwerdeführerin zu 
folgen, wonach der Entscheid der Schätzungskommission vom 7. März 2007 pauschal 
und 
standardisiert 
sei. 
Zum 
Teil 
stützte 
jene 
ihren 
Entscheid 
auf 
die 
Gemeindeschätzung vom 26. Juli 2007, welche für den Boden Fr. 300.--/m2 und für das 
Gebäude Fr. 160.--/m2 veranschlagt hatte. Unter weiterer Berücksichtigung von 
Baunebenkosten 
sowie 
eines 
Rundungsbetrages 
veranschlagte 
die 
Schätzungskommission einen Zeitwert für die Scheune und den Stall in der Höhe von 
total 
Fr. 
65 
000.-- 
respektive 
von 
Fr. 
650.-- 
pro 
Anteilsquote. 
Da 
die 
Beschwerdeführerin Eigentümerin einer Anteilsquote von E___________ an der 
Grundparzelle 
Nr. 
F___________, 
Plan 
Nr. 
G___________, 
Gemeinde 
Y___________, ist, gestand ihr die Schätzungskommission eine Entschädigung von 
Fr. 22 100.-- zu. Überdies anerkannte sie einen Bewertungszuschlag für die Garage in 
der 
Höhe 
von 
Fr. 
7 
400.--. 
Der 
Beschwerdeführerin 
wurde 
somit 
eine 
Enteignungsentschädigung in der Höhe von total Fr. 29 500.-- zugesprochen. Diese 
Zahlen entsprechen den durchschnittlichen Verkehrswerten in der Gemeinde und sind 
durchaus 
gerechtfertigt. 
Es 
besteht 
kein 
Grund, 
den 
Entscheid 
der 
Schätzungskommission vom 7. März 2011 aufzuheben und der Beschwerdeführerin 
eine höhere Entschädigung zuzusprechen. 
9. Somit sind die Begehren der Beschwerdeführerin gesamthaft abzuweisen. Sie ist 
deshalb als unterliegende Partei anzusehen. 
9.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu 
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise 
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend besteht kein Grund, von der Regel 
abzuweichen, weshalb die Gerichtsgebühr von der Beschwerdeführerin zu bezahlen 
ist. 
9.2 Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen 
vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 173.8) 
setzen sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der 
Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der 
öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen 


- 11 - 
 
Fr. 280.-- und Fr. 4 000.-- (Art. 25 GTar). Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie 
seines Umfangs und Schwierigkeitsgrads wird die Gerichtsgebühr vorliegend auf 
Fr. 1 200.-- festgesetzt. 
9.3 Als unterliegende Partei hat die Beschwerdeführerin keinen Anspruch auf eine 
Parteientschädigung (Art. 91 Abs. 1 VVRG e contrario). Gemäss Art. 91 Abs. 3 VVRG 
wird u. a. den Behörden, welche obsiegen, in der Regel keine Parteientschädigung 
zugesprochen. Vorliegend besteht kein Grund, davon abzuweichen. 
 
Demnach erkennt das Kantonsgericht: 
 
1. 
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen. 
2. 
Die Gerichtsgebühr von Fr. 1 200.-- wird der Beschwerdeführerin auferlegt. 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
4. 
Dieser Entscheid ist der Beschwerdeführerin, der Schätzungskommission und der 
Gemeinde schriftlich mitzuteilen. 
 
Sitten, 13. Januar 2012