vs_gerichte · F1 24 163 · 2026-03-06 · fr
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer


F1 24 163 
 
 
ARRÊT DU 3 MARS 2026 
 
Tribunal cantonal du Valais 
Cour de droit fiscal 
 
Composition : Frédéric Fellay, président ; Dr. Thierry Schnyder, juge ; Laurent Tschopp, 
juge assesseur ; Fabienne Délèze Constantin, greffière, 
 
en la cause 
 
X _________, recourante, représentée par Maître Léo Farquet, avocat, 1920 Martigny 
contre 
 
SERVICE CANTONAL DES CONTRIBUTIONS, autorité attaquée 
 
(Impôt sur les gains immobiliers ; période fiscale 2024) 
recours contre la décision sur réclamation du 30 septembre 2024 
 
 


- 2 - 
Faits 
 
A. 
A.a Par acte authentique du 15 avril 2022 (p. 11 à 12 du dossier du Service cantonal 
des contributions [ci-après : SCC]), X _________ (ci-après : la contribuable) et son 
concubin A _________ ont acquis, en copropriété par moitié chacun, le n° xxx de la 
commune de B _________ pour le prix de 640'000 francs. Le transfert de propriété de 
ce bien-fonds bâti d’une valeur cadastrale de 196'000 fr. a été inscrit au registre foncier 
le 1er juin 2022 (p. 19 du dossier du SCC). 
Par déclarations écrites du 27 juin et 2 juillet 2024 (p. 15 et 16 du dossier du SCC), 
X _________ et A _________ ont indiqué avoir contribué au financement de cette 
acquisition à raison de 214'573 fr. pour X _________ (65'801 fr. provenant de son 
épargne et 148'772 fr. de son 2ème pilier) et à raison de 34'427 fr. 41 par A _________ 
(montant issu de son 2ème pilier), le solde ayant été financé à la faveur d’un prêt 
hypothécaire de 391'000 fr. contracté auprès de la C _________. 
A.b Par acte authentique du 19 juin 2023 (p. 17 à 20 du dossier du SCC), A _________ 
a vendu sa quote-part d’une demie du n° xxx à X _________ pour le prix de 34'000 
francs. Le transfert de propriété a été inscrit au registre foncier le 12 décembre 2023 
(p. 21 du dossier du SCC). 
L’acte de vente contient notamment les précisions suivantes (p. 17 du dossier du SCC) : 
« 2. Les parties à l’acte arrêtent le prix de vente à : 
CHF 34'000.- 
(trente-quatre mille francs) 
(…). 
Les parties précisent que la présente vente intervient à la suite de leur séparation et que le prix de 
vente ci-dessus indiqué correspond aux fonds propres investis (via un retrait de son deuxième pilier) 
par A _________ lors de l’achat de la parcelle N° xxx de B _________. Cela explique la raison pour 
laquelle le prix de vente est inférieur à la valeur cadastrale de la quote-part vendue. 
3. 
La parcelle objet du présent acte est grevée en 1er rang de l’inscription hypothécaire suivante : 
 
- 
Cédule hypothécaire sur papier au porteur de CHF 400'000.- (PJ xx/xx et xx/xx1) 
L’acquéreur déclare reprendre l’intégralité des dettes dès le 01.08.2023 (premier août deux mille vingt-
trois) et devient ainsi seul donneur de gage et seul débiteur. L’accord du créancier devra être produit, 
tout comme le titre au porteur. 
4. 
La mention suivante est notamment inscrite au registre foncier : 


- 3 - 
 
- 
Restriction du droit d’aliéner (art. 30e al. 2 LPP) sur la part de A _________ (PJ xx/xx2). 
 
Dite mention sera radiée, selon déclaration à produire, et le montant dû à la caisse de pension sera 
crédité par le notaire dès transfert de la propriété ». 
Au chapitre des dispositions finales, l’acte expose encore (p. 18 du dossier du SCC) : 
« 1. Les parties déclarent que les autres biens communs acquis lors de leur concubinage ont été partagés 
selon entente entre eux et se délivrent quittance mutuelle. Moyennant bonne et fidèle exécution du 
présent acte, les parties déclarent ne plus avoir de prétention l’une à l’égard de l’autre en lien avec 
l’immeuble N° xxx de B _________ ». 
A.c Par acte authentique du 1er mars 2024 (p. 21 à 22 du dossier du SCC), X _________ 
a vendu le bien-fonds n° xxx aux époux D _________ qui l’ont acquis en copropriété 
pour moitié chacun au prix de 710'000 francs. Le transfert de propriété a été inscrit au 
registre foncier le 17 avril 2024 (p. 32 du dossier du SCC). 
B. 
B.a Le 29 mai 2024, X _________ a déposé sa déclaration d’impôt sur les gains 
immobiliers relativement à cette vente (p. 25 et 26 du dossier du SCC). Elle a revendiqué 
des impenses pour 56'813 fr. 80 et déclaré une valeur d’acquisition de 674'000 fr., 
correspondant au prix de vente de 640'000 fr. versé le 1er juin 2022 et au 34'000 fr. payés 
le 1er août 2023 pour le rachat de la part de copropriété de son ex-concubin. Selon ses 
calculs, elle avait donc vendu le bien-fonds à perte, celle-ci s’élevant à 20'813 fr. 80 
(710'000 fr. – [674'000 fr. + 56'813 fr. 80]). 
B.b Par décision de taxation du 17 juin 2024 (p. 23 et 24 du dossier du SCC), le SCC a 
arrêté le gain imposable à 127'095 fr. et l’impôt dû à 34'161 fr. 90. Il a retenu un prix 
d’acquisition de 549'500 fr. calculé comme suit : 320'000 fr. correspondant au prix 
d’achat de la quote-part d’une demie du bien-fonds acquise en 2022 (640'000 fr. /. 2), 
montant auquel il a ajouté celui de 229'500 fr. correspondant au prix d’achat de la 
seconde quote-part acquise en 2023 (34'000 fr.) et à la reprise de la dette hypothécaire 
(391'000 fr. /. 2 soit 195'500 fr. ; cf. p. 31 du dossier du SCC). Il a admis des impenses 
à hauteur de 33'405 fr., ne reconnaissant à ce titre que la commission de courtage 
versée par la contribuable pour la vente de 2024, la moitié des frais de l’acte d’achat du 
15 avril 2022 en sus de ceux relatifs à l’acte du 19 juin 2023, ainsi que la pénalité 
bancaire induite par la résiliation anticipée du contrat hypothécaire. Le SCC a 
notamment refusé toutes les factures de travaux produites par la contribuable à titre de 
frais d’améliorations durables de son bien, au motif qu’elles concernaient des frais de 
réparation, d’entretien et de rénovation déductibles au titre de l’impôt sur le revenu. 


- 4 - 
C. Le 15 juillet 2024, X _________ a, par l’intermédiaire de son avocat, formé 
réclamation contre cette décision, contestant le prix d’acquisition de 229'500 fr. retenu 
pour la part de copropriété rachetée à A _________. A son sens, le fait pour le SCC de 
s’en être tenu au prix de 34'000 fr. figurant dans l’acte du 19 juin 2023, en y ajoutant la 
moitié de la dette hypothécaire (195'500 fr.) reprise à son seul nom, était arbitraire et 
contrevenait au principe des conditions comparables. Le gain réalisé avait consisté dans 
la différence entre le prix de vente final de 710'000 fr. et le montant de 640'000 fr. qui 
devait être substitué au prix d’acquisition, diminué des frais d’acte, des autres impenses 
et de la commission de vente. A l’appui de sa réclamation, la contribuable a produit 
plusieurs pièces, dont les actes de vente et les déclarations mentionnés ci-dessus (cf. 
supra consid. A), ainsi que des justificatifs bancaires relatifs aux versements opérés par 
les ex-concubins sur le compte de consignation du notaire pour le paiement du prix de 
vente de 640'000 fr. en 2022 (p. 13 à 14 du dossier du SCC). 
Le 16 août 2024, le SCC a annoncé qu’il entendait maintenir sa décision de taxation 
(p. 6 du dossier du SCC). Il a relevé que X _________ avait acquis la parcelle en deux 
étapes. Selon les actes de vente inscrits au registre foncier, elle avait acheté une part 
d’une demie au prix de 320'000 fr. en 2022, puis avait acquis l’autre part d’une demie au 
prix de 229'500 fr. en 2023. Certifié par acte authentique, ce second prix était 
juridiquement valable. 
Le 5 septembre 2024, X _________ a persisté dans sa réclamation, faisant valoir que si 
le prix d’achat mentionné dans l’acte devait, en principe, être retenu pour la 
détermination du gain imposable, une substitution de valeur devait prévaloir dans un cas 
comme le sien, à savoir celui d’une séparation entre concubins dont l’un rachetait la part 
de l’autre (p. 5 du dossier du SCC). Elle a demandé à connaître la décision de taxation 
rendue à l’égard de A _________ en lien avec la vente de sa quote-part d’une demie, 
notamment au cas où le SCC devait avoir considéré que l’acte avait été conclu en 
dessous de sa valeur et que la taxation avait été portée à zéro. 
Par décision du 30 septembre 2024, le SCC a rejeté la réclamation. En substance, il a 
retenu que la quote-part d’une demie de la parcelle n° xxx, appartenant à A _________, 
constituait elle-même un immeuble dont la propriété n’avait été transférée à la 
contribuable que le 12 décembre 2023. Avant cette date, les deux quotes-parts de 
copropriété constituaient deux immeubles juridiquement distincts, de sorte que le 
principe des conditions comparables n’avait pas vocation à s’appliquer. X _________ 
avait certes initialement apporté la quasi-totalité des fonds propres qui avaient permis 
l’acquisition des deux quotes-parts de copropriété en 2022, mais elle n’avait été 


- 5 - 
propriétaire que de l’une d’elles jusqu’au 12 décembre 2023. Dès cette date, elle avait 
acquis un autre immeuble, sans que cette opération ne constituât une hypothèse dans 
laquelle l’imposition devait être différée. L’aliénation du n° xxx en 2024 n’étant pas 
intervenue après un report d’impôt, il ne se justifiait pas d’arrêter le prix d’acquisition de 
la seconde quote-part en tenant compte de la somme des fonds propres investis par la 
contribuable en 2022. 
D. Le 29 octobre 2024, X _________ a recouru céans contre cette décision, concluant 
à sa réforme sous suite de frais et dépens. Elle demande que le prix d’acquisition en 
2023 de la part de copropriété d’une demie du n° xxx soit fixé à 319'573 fr. et qu’une 
nouvelle décision de taxation soit rendue en tenant compte d’un prix de vente de 
710'000 fr. et d’un prix d’acquisition global de 639'573 fr. (320'000 fr. en 2022 + 319'573 
fr. en 2023), sous déduction des frais d’acte, des autres impenses et de la commission 
de vente. Elle explique qu’en raison de la courte durée d’existence de la copropriété, le 
prix d’achat de la quote-part de A _________ avait été arrêté à la valeur (arrondie de 427 
fr.) des fonds propres qu’il avait investis en 2022 (34'000 fr.), ce qui ressortait 
expressément de l’acte de vente du 19 juin 2023. Lors de cette transaction, elle avait 
renoncé à une créance envers son ex-concubin en lien avec l’acquisition de sa quote-
part de copropriété en 2022, créance qui correspondait à la différence de fonds propres 
investis par chacun d’eux pour l’achat de la parcelle en copropriété à parts égales, soit 
à 90'073 fr. ([214'573 fr. – 34'427 fr.] / 2). Le prix d’achat de 34'000 fr. ne pouvait 
économiquement pas s’expliquer autrement. Cet abandon de créance devait être 
considéré comme une prestation mise à sa charge lors de la vente de 2023. La valeur 
déterminante de la quote-part qu’elle avait acquise à cette date devait donc être fixée à 
319’573 fr. (34'000 fr. + [391'000 fr. / 2] + 90'073 fr.). En admettant une différence de 
valeur de près de 100'000 fr. pour la même quote-part de copropriété entre 2022 et 2023, 
le SCC avait violé le principe des conditions comparables, un même immeuble ne 
pouvant pas se déprécier pareillement sur une période aussi courte. Sa taxation 
procédait d’une application arbitraire de l’art. 50 al. 1 LF et revenait à admettre l’existence 
d’une donation de A _________ en sa faveur à hauteur de la différence entre la valeur 
de sa quote-part en 2022 (320'000 fr.) et celle de 229'500 fr. retenue en 2023, sans qu’il 
y ait toutefois d’animus donandi. La recourante relève que dans un contexte où des 
concubins se séparent, la volonté de donner fait à l’évidence défaut. Leurs déclarations 
respectives (cf. supra consid. A.a) le confirmaient en tant que de besoin et démontraient 
que l’opération avait été absolument neutre pour les deux parties. 
Le 3 décembre 2024, le SCC a conclu au rejet du recours et déposé son dossier. 


- 6 - 
L’instruction s’est close le 6 décembre 2024, la recourante n’ayant pas fait usage de la 
faculté de déposer des remarques complémentaires. 
 
Considérant en droit 
 
1. Le recours a été formé régulièrement, de sorte qu’il convient d’entrer en matière (art. 
50 al. 1 et 2 LHID ; art. 150 LF ; art. 81a al. 1 et 2, 80 al. 1 let. a et c, 44 al. 1 let. a et 48 
LPJA). 
2. Le litige porte sur l’imposition du gain immobilier relative à la vente de la parcelle 
n° xxx en 2024. Les parties s’opposent plus précisément sur le prix d’acquisition de la 
part de copropriété de l’immeuble que la recourante a acquise de son ex-concubin en 
2023. 
3. 
3.1 L’impôt sur les gains immobiliers est un impôt spécial sur le revenu, respectivement 
sur le bénéfice, qui se substitue à l’impôt ordinaire sur le revenu et le bénéfice dans la 
mesure de son objet fiscal. Il constitue un impôt réel (ATF 150 II 478 consid. 5.1). 
Son but vise à imposer l’augmentation constante de la valeur que connaissent les 
immeubles à l’occasion de leur aliénation. Les raisons de cette augmentation de valeur 
sont multifactorielles, la principale tenant à l’existence durable d’une demande 
excédentaire dans le parc immobilier. Mais l’on peut également citer le renchérissement 
des coûts de construction ou la dépréciation monétaire. Par cet impôt, il est ainsi 
question de taxer les gains qui, lors d’un transfert immobilier, sont réalisés sans aucune 
contre-prestation (ACDF F1 24 126 du 15 septembre 2025 consid. 3.1.1 ; cf. Conférence 
suisse des impôts [CSI], Informations fiscales : imposition des gains immobiliers [état de 
la législation au 1er janvier 2024], février 2024, p. 1 à 2). 
3.2 Selon l’art. 12 al. 1 LHID, l’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains 
réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune 
privée du contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole à condition que le produit 
de l’aliénation soit supérieur aux dépenses d’investissement (prix d’acquisition ou autre 
valeur s’y substituant, impenses). La notion d’immeuble au sens de cette disposition 
correspond à celle de l’art. 655 al. 2 CC, dont les parts de copropriété font notamment 
partie (HUNZIKER/SEILER, in : ZWEIFEL/BEUSCH [édit.], Bundesgesetz über die 


- 7 - 
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4ème éd. 2022, 
nos 32, 
33 
et 
38 
ad 
art. 
12 
LHID ; 
ZWEIFEL 
ET 
AL., 
Schweizerisches 
Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 3 nos 5 et 7). Pour le reste, le législateur fédéral 
a conçu les éléments essentiels de la disposition précitée comme des notions juridiques 
indéterminées ; les notions de « produit », de « frais d’investissement » et de « valeur 
de remplacement » ne sont pas définies plus avant, et la Confédération laisse aux 
cantons une certaine marge de manœuvre dans la définition du bénéfice imposable (ATF 
150 II 478 consid. 5.1.1). L’art. 12 al. 2 LHID définit, en revanche, les aliénations 
imposables, en leur assimilant notamment les actes juridiques ayant les mêmes effets 
économiques sur le pouvoir de disposer d’un immeuble (let. a). De manière 
contraignante et exhaustive pour les cantons (arrêt du Tribunal fédéral 2C_459/2020 du 
19 janvier 2021 consid. 4.1 et les références citées), l’art. 12 al. 3 LHID détermine 
également plusieurs situations dans lesquelles l’impôt sur les gains immobiliers n’est pas 
prélevé, mais est différé jusqu’à la prochaine aliénation imposable, notamment en cas 
de transfert de propriété par successions (dévolution d’hérédité, partage successoral, 
legs), avancement d’hoirie ou donation (let. a), en cas de transfert de propriété entre 
époux en rapport avec le régime matrimonial ou en cas de dédommagement de 
contributions extraordinaires d’un époux à l’entretien de la famille (art. 165 CC) ou 
encore de prétentions découlant du droit du divorce, pour autant que les deux époux 
soient d’accord (let. b). 
3.3 Selon l’art. 44 al. 1 LF, l’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés 
lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune privée du 
contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole. L’art. 45 LF dispose que toute 
aliénation qui opère le transfert de la propriété d’un immeuble donne lieu à imposition 
(al. 1), avant d’énumérer les actes juridiques assimilés à une telle aliénation (al. 2). Les 
cas dans lesquels l’imposition est différée sont quant à eux prévus à l’art. 46 al. 1 LF, 
dans la même mesure que celle du droit fédéral. L’art. 48 al. 1 LF prévoit ensuite que le 
bénéfice imposable est constitué par la différence entre le produit de l’aliénation et les 
dépenses d’investissement (prix d’acquisition et impenses ou autre valeur s’y 
substituant). Le produit de l’aliénation comprend toutes les prestations mises à charge 
de l’acquéreur (art. 49 al. 1 LF), tandis que le prix d’acquisition correspond au prix 
d’achat, y compris toutes les prestations mises à charge de l’acquéreur et l’impôt sur les 
successions (art. 50 al. 1 LF). Si le prix d’acquisition ne peut être établi, c’est la valeur 
vénale au moment de l’acquisition par l’aliénateur ou son prédécesseur qui est 
déterminante ou, à défaut, la taxe cadastrale au 1er janvier 1977 (art. 50 al. 2 LF). Les 
impenses déductibles sont quant à elles définies à l’art. 51 al. 1 LF. 


- 8 - 
3.4 Lors de la détermination du gain immobilier imposable, les cantons sont tenus de 
respecter le principe des conditions comparables (« Kongruenzprinzip »). Selon ce 
principe, le prix d’acquisition et le prix d’aliénation doivent se référer à un immeuble 
comparable quant à sa substance matérielle et juridique : cela implique de prendre en 
compte les plus-values mais aussi les moins-values matérielles et juridiques apportées 
à l’immeuble pendant la durée de possession déterminante (arrêts du Tribunal fédéral 
9C_9/2023 du 2 août 2023 consid. 6.3, 2C_674/2014, 2C_675/2014 du 11 février 2015 
consid. 3.2 et les références citées). Le principe des conditions comparables n’a ainsi 
vocation à s’appliquer que si, durant la durée de possession sous examen, la substance 
matérielle ou juridique d’un immeuble a changé. Il correspond à l’idée que seule la plus-
value imméritée (« unverdiente Wertzuwachs ») due à des circonstances extérieures 
doit être imposée (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, Kommentar zum Zürcher 
Steuergesetz, 4ème éd., 2021, § 219 n° 8a). 
3.5 Tant le produit de l’aliénation que le prix d’acquisition au sens des art. 49 al. 1 et 50 
al. 1 LF se déterminent, en principe, sur la base des prix d’achat fixés dans l’acte 
authentique des transferts immobiliers sous examen. Conformément l’art. 9 CC, et sous 
réserve de la preuve du contraire, l’on peut, en effet, présumer que ces prix d’achat 
correspondent à ceux réellement versés (ZWEIFEL ET AL., op. cit., § 10 nos 117 et 26 ; 
RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, op. cit., § 220 nos 15 à 18). Toutefois, les autres 
prestations que l’acheteur doit fournir au vendeur en contrepartie du transfert de 
propriété de l’immeuble doivent également être prises en compte, indépendamment de 
leur forme ou de leur destinataire formel (ZWEIFEL ET AL., op. cit., § 10 nos 117 et 74 ; 
HUNZIKER/SEILER, 
op. 
cit., 
nos 
79 
et 
74 
ad 
art. 
12 
LHID ; 
RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, op. cit., § 220 nos 23 et 24). Les prestations de 
l’acquéreur à l’aliénateur qui sont en relation causale avec le transfert de l’immeuble 
doivent ainsi être ajoutées au prix d’achat authentifié, sauf à ce qu’elles soient déjà 
comprises dans ce dernier. A l’inverse, les prestations qui ne sont pas liées de manière 
causale à l’aliénation du bien immobilier, telles les indemnités versées en contrepartie 
de l’acquisition de valeurs non immobilières incluses dans la transaction, sont à déduire 
du prix d’achat (ZWEIFEL ET AL., op. cit., § 10 n° 79). La doctrine donne de nombreux 
exemples dans lesquels des prestations de l’acheteur doivent être prises en compte et 
ajoutées au prix d’achat figurant dans l’acte authentique. Il peut s’agir de paiements au 
noir, d’un engagement de l’acquéreur de prendre en charge l’impôt sur les gains 
immobiliers, de l’octroi d’un droit d’habitation sur l’immeuble en faveur de l’aliénateur, de 
la reprise de ses projets de construction, de la reprise de l’une ou l’autre de ses dettes 
(telles les intérêts passifs d’un crédit de construction) ou encore de l’abandon d’une 


- 9 - 
créance que l’acquéreur détient contre l’aliénateur (ZWEIFEL ET AL., op. cit., § 10 n° 80 ; 
RICHNER/FREI/KAUFMANN/ROHNER, op. cit., § 220 nos 25 ss et 28). 
3.6 Le prix d’acquisition correspond, en principe, au produit de l’aliénation que l’ancien 
vendeur a réalisé lors de l’acquisition de l’immeuble par le vendeur actuel (ZWEIFEL ET 
AL., op. cit., §10 n° 112). Mais il est également possible que le prix d’acquisition ne 
coïncide pas avec le produit d’aliénation ayant servi de base à la détermination du gain 
immobilier imposable du prédécesseur en droit. Tel peut être le cas si le vendeur exige, 
en lieu et place du prix d’acquisition d’origine (et donc du produit de l’aliénation du 
vendeur de l’époque) la prise en compte d’une valeur de remplacement. En dépit de la 
similarité des deux notions, le produit de l’aliénation sur lequel s’est fondée la taxation 
exécutoire de l’impôt sur les gains immobiliers de l’aliénateur n’est, en tous les cas, pas 
contraignant (« verbindlich ») pour l’acquéreur en tant que prix d’acquisition lorsque 
celui-ci vend son immeuble (ZWEIFEL ET AL., op. cit., § 10 nos 113 et 117 ; 
RICHNER/FREI/KAUFMANN /ROHNER, op. cit., § 220 n° 13). 
3.7 Comme les impenses déductibles de l’art. 51 LF, le prix d’acquisition au sens de 
l’art. 50 al. 1 LF compte parmi les dépenses d’investissement qui réduisent la charge 
fiscale. Le contribuable supporte, par conséquent, le fardeau de la preuve des faits y 
relatifs (arrêt du Tribunal fédéral 2C_131/2009 du 7 septembre 2009 consid. 3.3 ; ACDF 
F1 24 107 précité consid. 3.3.3). 
3.8 
3.8.1 En l’espèce, la décision attaquée retient à juste titre que la recourante est devenue 
propriétaire de la parcelle n° xxx en deux étapes successives. En effet, elle a d’abord 
acquis une part de copropriété d’une demie de ce bien-fonds le 1er juin 2023, étant relevé 
à cet égard que la date d’inscription au registre foncier de l’acte en transférant la 
propriété fait effectivement foi en la matière (art. 656 al. 1 CC ; HUNZIKER/SEILER, op. cit., 
n° 43 ad art. 12 LHID). Elle a ensuite acquis la seconde part de copropriété d’une demie 
le 12 décembre 2023. Elle a donc successivement acquis deux immeubles juridiquement 
distincts au sens de l’art. 655 al. 2 ch. 4 CC, qu’elle a ensuite revendus aux époux 
D _________ le 17 avril 2024 pour un prix global de 710'000 fr., soit de 355'000 fr. pour 
chacune des deux parts de copropriété. 
Afin de déterminer le gain réalisé lors de ce dernier transfert au sens de l’art. 12 al. 1 
LHID ou – pour reprendre les termes de l’art. 48 al. 1 LF – le bénéfice imposable au titre 
de l’impôt sur les gains immobiliers, il convient donc de soustraire du produit de 
l’aliénation de 710'000 fr. (non contesté), les prix d’acquisition de chacune des parts de 


- 10 - 
copropriété en cause ou « autre valeur s’y substituant », augmentés des impenses qui 
leur sont propres. A juste titre, la recourante ne conteste pas que le prix d’acquisition de 
la première part de copropriété d’une demie de la parcelle n° xxx s’est élevé à 
320'000 fr., soit à la moitié du prix global convenu pour l’acquisition de l’intégralité du 
bien-fonds. Ce prix procède d’une application correcte de l’art. 50 al. 1 LF qui définit le 
prix d’acquisition comme étant généralement celui d’achat, à savoir celui résultant de 
l’acte de transfert du ou des immeubles en cause, sans égards à la manière dont ce prix 
a été financé par le ou les acquéreurs. L’acte de vente du 15 avril 2022 ne mettait par 
ailleurs aucune autre prestation à la charge de ceux-ci. 
3.8.2 Les parties s’opposent en revanche sur le prix d’acquisition de la seconde part de 
copropriété d’une demie de la parcelle n° xxx acquise par la recourante en 2023. L’on 
ignore la manière dont le SCC a, à l’époque, apprécié ce transfert de propriété sous 
l’angle de l’impôt sur les gains immobiliers. En particulier, l’autorité attaquée n’indique 
pas quel montant a été retenu en tant que produit d’aliénation. De l’une de ses 
annotations manuscrites (p. 5 du dossier du SCC), il ressort néanmoins que le SCC a, 
à l’époque, conclu à l’absence de réalisation d’un gain ou bénéfice imposable, de sorte 
qu’aucun impôt sur les gains immobiliers n’a été prélevé dans le chef de A _________. 
Comme cela ressort du considérant E de la décision attaquée, le SCC a également 
estimé qu’aucun des cas de report d’impôt exhaustivement prévus par les 12 al. 3 LHID 
et 46 al. 1 LF n’étaient réalisés et ce, même si le produit de l’aliénation retenu – qui 
pourrait avoir été arrêté à 229'500 fr. selon l’annotation manuscrite figurant en p. 32 du 
dossier du SCC – était très inférieur à la valeur vénale de 320'000 fr. qu’avait le même 
immeuble un peu plus d’une année auparavant. L’autorité attaquée a donc exclu que ce 
transfert de propriété ait pu consister dans une donation mixte – tombant sous le coup 
des art. 12 al. 3 let. a LHID et 46 al. 1 let. a LF – et cela à juste titre dans la mesure où 
l’acte de vente du 19 juin 2023 ne permet effectivement pas de conclure à l’existence 
d’une animus donandi de A _________ en faveur de la recourante (pour un rappel des 
conditions auxquelles une donation est admise en droit fiscal, cf. notamment l’ACDF F1 
24 78 du 25 avril 2024 consid. 3.2). Ces questions peuvent néanmoins souffrir de 
demeurer indécises puisque le produit de l’aliénation retenu au stade de l’imposition de 
A _________ n’est pas opposable à la recourante en tant que prix d’acquisition (cf. supra 
consid. 3.6). 
3.8.3 Le SCC a fixé le prix d’acquisition de la seconde part de copropriété de la parcelle 
n° xxx à 229'500 francs. Ce faisant, il a tenu compte du prix d’achat de 34'000 fr. figurant 
dans l’acte authentique du 19 juin 2023, auquel il a ajouté un montant de 195'500 fr. 


- 11 - 
correspondant à la reprise, par la recourante, de l’intégralité de la dette hypothécaire de 
391'000 fr. (cf. p. 31 du dossier du SCC). Cela étant, l’autorité attaquée a correctement 
appliqué l’art. 50 al. 1 LF dans la mesure où l’acte de vente du 19 juin 2023 conditionnait 
effectivement le transfert de propriété de l’immeuble en cause à l’exécution, par la 
recourante, de cette autre prestation. 
Il reste à déterminer si la recourante a dû, comme elle le prétend, exécuter une prestation 
supplémentaire pour pouvoir acquérir la part de copropriété de son ex-concubin. Sur ce 
point, elle explique avoir en effet renoncé à la créance de 90'073 fr. qu’elle détenait 
contre lui du fait de la différence de fonds propres investis en 2022. Au moyen de divers 
justificatifs bancaires (p. 13 à 14 du dossier du SCC), elle démontre avoir investis 
214'573 fr. de fonds propres à l’occasion de cet achat, contre 34'427 fr. s’agissant de 
A _________, ce que ce dernier confirme également (cf. sa déclaration du 2 juillet 2024 
en p. 16 du dossier du SCC). Il s’impose par ailleurs de constater que tant l’existence de 
sa créance que le fait pour la recourante d’avoir renoncé à celle-ci trouvent un ancrage 
dans l’acte de vente du 19 juin 2023. Celui-ci, dont en particulier le ch. 1 de ses 
dispositions finales, laisse clairement entendre que les concubins ont, à leur séparation, 
convenu de liquider leurs rapports patrimoniaux conformément aux règles de la société 
simple (sur l’applicabilité des art. 530 ss CO aux rapports de concubinage, cf. RVJ 2023 
p. 192 consid. 2.1.2) et qu’ils ont en particulier considéré que la différence de fonds 
propres investis par la recourante lors de leur acquisition commune de 2022 consistait 
dans un apport soumis à restitution au sens de l’art. 549 al. 1 CO. Le notaire n’a certes 
pas expressément mentionné que la recourante renonçait à la créance y relative de 
90'073 fr. en contrepartie du transfert de propriété de la part de son ex-concubin au prix 
de 34'000 francs. Lues conjointement, plusieurs clauses de l’acte de vente font toutefois 
référence à cet abandon de créance de manière évidente, qu’il s’agisse de celle 
exposant les raisons pour lesquelles un prix d’achat très inférieur à la valeur cadastrale 
de l’immeuble a été convenu ou encore de celle précisant que les parties se sont 
entendues sur le partage de leurs autres biens communs et n'ont plus aucune prétention 
l’une à l’égard de l’autre en lien avec la parcelle n° xxx (cf. supra consid. A.b). Un tel 
abandon de créance est, au demeurant, seul susceptible d’expliquer la fixation d’un prix 
d’achat aussi bas pour une part de copropriété, dont aucun autre élément du dossier ne 
laisse objectivement penser que sa valeur vénale aurait pu subir une décote de près de 
100'000 fr. en un peu plus d’une année. 
Dans ces circonstances, force est ainsi d’admettre que la preuve d’un abandon de 
créance à hauteur de 90'073 fr. a été dûment apportée et que la prestation de la 


- 12 - 
recourante y relative doit, conformément à l’art. 50 al. 1 LF, être prise compte dans la 
détermination du prix d’acquisition de la seconde part de copropriété du bien-fonds. Au 
regard des circonstances, appréhendées notamment au regard des éléments constatés 
dans l’acte authentique du 19 juin 2023 et démontrés par divers justificatifs, le prix 
d’acquisition de cet immeuble en 2023 doit donc être arrêté à 319'573 fr., soit à son prix 
d’achat de 34'000 fr. augmenté des deux prestations mises à la charge et dûment 
exécutées par la recourante à hauteur de respectivement 195'500 fr. (reprise de la demi-
dette hypothécaire) et 90’0773 fr. (abandon, dans le contexte de la liquidation des 
rapports de concubinage, de la créance résultant de la différence de fonds propres 
investis par chacun d’eux lors de l’acquisition du bien en copropriété par moitié chacun 
en 2022). Pour le reste, le principe des conditions préalable ne commande de procéder 
à aucune autre correction, à la hausse ou à la baisse, du prix d’acquisition de l’immeuble 
en cause, rien n’indiquant en effet que sa substance matérielle ou juridique ait évolué au 
cours de la courte durée de possession déterminante (12 décembre 2023 au 17 avril 
2024). 
3.9 En définitive, le grief de la recourante doit être admis en ce sens que c’est un montant 
de 639’573 fr. (320'000 fr. en 2022 + 319'573 fr. en 2023) que le SCC aurait dû retenir à 
titre de prix d’acquisition. Tenant compte d’un montant d’impenses déductibles de 33'405 
fr. – montant qui a été déterminé conformément à l’art. 51 LF et qui n’est pas contesté 
par la recourante –, les dépenses d’investissement se sont donc élevées à 672'978 fr. 
au total. Partant, il appartiendra au SCC de calculer l’impôt dû par la recourante sur un 
gain ou bénéfice imposable de 37'022 fr. (710'000 fr. – [639'573 fr. + 33'405 fr.]) en lieu 
et place des 127'095 fr. retenus à tort par la taxation querellée. 
4. 
4.1 Les considérants qui précèdent conduisent à l’admission du recours. La décision sur 
réclamation du 30 septembre 2024 doit être annulée et la cause renvoyée au SCC pour 
nouvelle décision de taxation dans le sens du considérant 3.9 (art. 150 al. 3 LF ; art. 80 
al.1 let. e et 60 al.1 LPJA). 
4.2 L’arrêt est rendu sans frais (art. 150 al. 3 LF ; art. 89 al. 4 LPJA). Ayant pris une 
conclusion en ce sens, la recourante, qui obtient gain de cause, a droit à des dépens, à 
charge du fisc (art. 150 al. 3 LF ; art. 91 al.1 LPJA). Cette indemnité est arrêtée à 1500 
fr. (débours et TVA inclus) au vu du travail effectué par son conseil juridique qui a 
essentiellement consisté dans la rédaction d’un mémoire de dix pages (art. 4, 27 et 39 
LTar). 


- 13 - 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est admis. 
2. 
La décision sur réclamation du 30 septembre 2024 est annulée et le dossier de la 
cause renvoyé au Service cantonal des contributions pour nouvelle décision de 
taxation au sens du considérant 3.9. 
3. 
Il n'est pas perçu de frais. 
4. 
Le fisc versera 1500 fr. de dépens à X _________. 
5. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Léo Farquet, à Martigny, pour la 
recourante, au Service cantonal des contributions, à Sion, et à l’Administration 
fédérale des contributions (AFC), à Berne. 
 
Sion, le 3 mars 2026