vs_gerichte · A1 23 79 · 2024-03-12 · fr
Bauwesen
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A1 23 79 ARRÊT DU 12 MARS 2024 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry Schnyder, juges, Raquel Rio, greffière, en la cause X _________, D _________, recourante, représentée par Maître Guillaume Grand, avocat, 1950 Sion contre CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, 1951 Sion, autorité attaquée, CONSEIL COMMUNAL DE F _________, H _________, autre autorité, et Y _________, D _________, Z _________, D _________, et A _________, D _________, tiers concernés, tous représentés par Maître Stéphane Coudray, avocat, 1920 Martigny (Construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du 5 avril 2023

A1 23 79 
 
 
ARRÊT DU 12 MARS 2024 
 
contre 
 
 


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Faits 
 
A. Le 19 juin 2012, le Conseil communal de B _________ a autorisé X _________ (ci-
après : X _________) à démolir un chalet et à construire un bâtiment de dix 
appartements avec parking souterrain sur la parcelle n° 448 au lieudit C _________, à 
D _________. Cette décision rejetait l’opposition formée, lors de l’enquête publique 
ouverte au Bulletin officiel (B.O.) n° xxx du xxx, par E _________, titulaire d’une PPE 
dans le bâtiment A _________ sur la parcelle voisine n° 449 et par la A _________ 
homonyme (ci-après : la A _________). 
Ces parcelles sont classées en zone touristique centre T1 (art. xxx du RCCZ voté le xxx 
en Conseil général, approuvé les xxx, xxx et xxx par le Conseil d’Etat). 
B. Le 27 août 2014, le Conseil d’Etat a annulé ce permis en agréant un recours du 
26 juillet 2012 de E _________ et de la A _________. Il a jugé que le projet ne respectait 
pas l’indice de densité pour la zone concernée et que la rampe d’accès à l’immeuble 
contrevenait à l’art. 214 al. 1 LR. L’affectation des logements n’était en outre pas 
spécifiée et ce en violation de l’art. 75b Cst. et de l’ORSec. 
C. Le 25 mars 2015, la Cour de céans a admis partiellement un recours de droit 
administratif du 30 septembre 2014 de X _________ contre ce prononcé qu’il a réformé 
en substituant à l’annulation pure et simple de l’autorisation de bâtir du 19 juin 2012 un 
renvoi de l’affaire au Conseil communal pour décision complémentaire sur l’indice de 
densité, sur l’application de la législation fédérale dérivant de l’art. 75b Cst féd. (lex Weber) 
et sur le raccordement de la rampe d’accès à la route publique (ACDP A1 14 253 du 
27 mars 2015). 
D. Le 8 septembre 2015, le Conseil communal a rendu, en exécution de cet ACDP, une 
décision additionnelle au permis du 19 juin 2012. Elle astreignait X _________ à faire 
inscrire au registre foncier (RF) une mention de l’interdiction de changer l’affectation des 
pièces du futur bâtiment qui ne comptaient pas pour le calcul de l’indice d’utilisation. La 
constructrice devait, en outre, élaborer un projet de constitution de PPE à valider par le 
Conseil communal et devant servir de base à l’inscription au RF d’une mention 
restreignant l’utilisation des neuf unités d’habitation prévues à la résidence principale. 
E. Le 21 septembre et le 9 octobre 2015, E _________ et la A _________ ont déposé 
une requête d’octroi de l’effet suspensif puis un recours auprès du Conseil d’Etat contre 
la décision complémentaire du Conseil communal. Ils motivaient leur recours en 


- 3 - 
alléguant que la nouvelle affectation en résidence principale des neuf logements était 
constitutive d’un abus de droit. En effet, X _________ n’avait, selon eux, aucunement 
l’intention d’affecter à la résidence principale les neuf appartements de haut standing 
mais elle avait en réalité l’intention d’utiliser la faculté prévue à l’art. 14 al. 1 lit. b de la 
LRS permettant de suspendre la restriction d’utilisation lorsque la preuve est apportée 
que le logement a été proposé sur le marché et que le propriétaire a vainement 
recherché des personnes disposées à utiliser légalement le logement à un prix 
raisonnable. 
F. Le 9 novembre 2016, X _________ a précisé au Service des affaires intérieures et 
communales (ci-après : SAIC) que la construction projetée se composait de trois 
résidences principales, trois résidences secondaires et trois résidences touristiques. 
G. Le 10 mars 2017, alors que le recours devant le Conseil d’Etat était pendant, 
X _________ a requis de la commune qu’elle accepte une modification des affectations 
des appartements soit deux appartements en résidence secondaire respectivement sept 
en résidence touristique en lieu et place de trois appartements en résidence secondaire, 
trois appartements en résidence principale et trois appartements en résidence 
touristique. Par acte notarié du 23 mars 2017, X _________ a modifié la PPE. 
H. Le 9 août 2017, le Conseil d’Etat a rejeté le recours formé le 9 octobre 2015 par 
E _________ et la A _________ confirmant ainsi la décision communale du 8 septembre 
2015. Il a considéré que les chiffres avancés par le Conseil communal dénotaient que le 
marché immobilier de D _________ était assez actif pour que les logements prévus 
soient vendables à des acquéreurs de résidences principales. Dès lors, et au vu des 
éléments du dossier, un abus de droit manifeste ne pouvait être retenu. 
I. Expédié le 14 août 2017, le prononcé du Conseil d’Etat du 9 août 2017 a été contesté 
devant le Tribunal de céans par E _________, la A _________ et X _________. 
 
Le recours de E _________ et de la A _________ concluait à l’annulation du prononcé 
du Conseil d’Etat, dans le sens d’un refus de l’autorisation de construire sollicitée par 
X _________ qui l’aurait obtenue par abus de droit, le traitement de ce volet de l’affaire 
par l’autorité attaquée n’ayant, d’ailleurs, pas respecté leur droit d’être entendu. 
De son côté, X _________ alléguait avoir, comme exigé par la décision du 8 septembre 
2015, fait valider par le Conseil communal « un plan de PPE » distribuant ces unités en 


- 4 - 
sept logements affectés à l’hébergement touristique et deux résidences secondaires, 
cette répartition étant conforme à l’art. 11 LRS. 
J. Le 11 octobre 2017, le Conseil d’Etat a transmis au Tribunal de céans le dossier 
complet de la cause et a précisé que, dans sa décision litigieuse, il avait limité son 
examen à la légalité de la décision communale attaquée du 8 septembre 2015, en 
particulier la condition n° 3 mentionnant une affectation pour les logements en 
« résidence principale » pour des « pièces concernées » ; cette condition ne faisait pas 
état de logements affectés à l’hébergement touristique. 
K. Le 7 décembre 2018, la Cour de céans a admis le recours de E _________ et de la 
A _________ rendant ainsi sans objet celui déposé par X _________ (ACDP A1 17 180 
et A1 17 181). En substance, elle a considéré que la construction de neuf appartements 
en résidence principale ne pouvait être autorisée, et ce sur la base de l’ATF 144 II 49 où 
le Tribunal fédéral avait considéré que la demande en résidences principales à 
D _________ était trop faible pour que l’autorisation de nouvelles habitations de ce type 
soit conforme à la LRS. De plus, X _________ n’avait fourni aucune information sur 
d’éventuels futurs acquéreurs. S’agissant de la variante proposée au cours de 
l’instruction des causes A1 17 180 et A1 17 181, soit la construction de deux résidences 
secondaires et de sept logements affectés à l’hébergement touristique, l’alinéa 5 de l’art. 
57 aOC empêchait le Tribunal de se saisir d’une modification du projet tout en lui laissant 
la faculté de renvoyer l’affaire à l’instance inférieure. Sur ce point, l’affaire a donc été 
renvoyée à la commune de B _________ pour examen. 
L. Le 28 février 2022, la commune, devenue entre-temps la commune de F _________, 
a délivré un refus d’autorisation de construire s’agissant de la réalisation de deux 
résidences secondaires et de sept logements affectés à l’hébergement touristique. Pour 
les logements en résidence secondaire, la commune a considéré, sur la base de l’arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_478/2019 du 8 mai 2020, que l’application de l’art. 11 al 2 LRS 
qui permet de rénover, transformer et reconstruire un logement créé sous l’ancien droit 
exigeait de maintenir l’identité architecturale du bâtiment, ce qui n’était pas le cas en 
l’espèce. Pour les sept logements affectés à l’hébergement touristique, la commune s’est 
fondée sur les arrêts du Tribunal fédéral 1C_511/2018 du 3 septembre 2019 et 
1C_522/2019 du 1er mai 2020 qui imposaient des conditions strictes pour l’autorisation 
d’hébergements touristiques lesquelles n’étaient pas remplies en l’espèce (notamment 
l’existence d’un hôtel). Pour les mêmes motifs, elle a également refusé la variante 
proposée par X _________ en cours d’instruction soit la construction de neuf logements 
affectés à l’hébergement touristique. 


- 5 - 
M. Le 31 mars 2022, X _________ a fait recours contre ce refus auprès du Conseil 
d’Etat. Principalement, elle concluait à l’annulation de la décision et à la délivrance de 
l’autorisation de construire requise par publication au BO n° xxx du xxx. Cette variante 
du projet consistant en la construction de neuf lots de PPE en résidence principale aurait 
déjà été autorisée par la commune le 19 juin 2012 et respecterait les exigences des 
législations topiques. Afin de satisfaire aux exigences spécifiques de la LRS, 
X _________ proposait de fixer une charge dans l’autorisation de construire lui imposant 
de transmettre, avant le début des travaux, neuf promesses d’achat/vente en la forme 
authentique portant sur l’acquisition par des résidents permanents. Subsidiairement, elle 
concluait à l’annulation de la décision rendue par la commune et à la délivrance d’une 
autorisation de construire neuf lots de PPE affectés à l’hébergement touristique, le projet 
respectant selon elle l’art. 4 ORSec. 
N. Le 15 mars 2023, dans le cadre de l’instruction de son recours par le Conseil d’Etat, 
X _________ a retiré sa conclusion subsidiaire portant sur la délivrance d’une 
autorisation de construire neuf logements de PPE affectés à l’hébergement touristique. 
O. Le 5 avril 2023, le Conseil d’Etat a rejeté le recours formé X _________. En premier 
lieu, il a analysé le refus de la commune portant sur neuf logements affectés à 
l’hébergement touristique. Il a relevé que le projet, qui ne comprenait notamment pas de 
salle de restauration, relevait de la simple location de logements par des agences locales 
ou par une plateforme de réservation en ligne ce qui ne correspondait pas à un concept 
d’exploitation de type hôtelier au sens de l’art. 4 let. b ORSec. S’agissant de la 
construction de neuf logements en résidence principale, le Conseil d’Etat a précisé avoir 
agi conformément à l’art. 45 al. 4 OC et avoir entendu l’ensemble des parties. Sur ce 
point, il s’est limité à reprendre les considérations développées dans l’ATF 144 II 49. Ces 
dernières faisaient état d’une absence de demande en résidences principales à 
D _________ soumettant dès lors l’octroi de nouvelles autorisations de construire à la 
condition d’une acquisition par des résidents à l'année qui fasse l'objet d'engagements 
sérieux et concrets avant même la construction. Cette condition, laquelle n’était pas 
remplie en l’espèce, ne pouvait être repoussée à un moment ultérieur au moyen d’une 
charge. Partant, le Conseil d’Etat a rejeté le recours. 
P. Le 2 mai 2023, la propriété de la PPE n° 50945, 350/1000e, appartenant jusqu’alors 
à E _________ et F _________, a été transférée à Y _________ et Z _________. 
Q. Le 15 mai 2023, X _________ a interjeté recours contre la décision du Conseil d’Etat 
du 5 avril 2023 auprès du Tribunal de céans. Elle a formulé les conclusions suivantes : 


- 6 - 
 « Principalement : 
 1. Le recours, déclaré recevable, est admis. 
 2. Les décisions du 28 février 2022 rendue par la Commune de F _________ et celle rendue 
par le Conseil d’Etat en date du 5 avril 2023 sont purement et simplement annulées. 
 3. L’autorisation de construire requise par X _________ par publication dans le Bulletin Officiel 
n° 48 du 2 décembre 2011 est admise mais uniquement pour neuf lots de PPE en résidences 
principales. 
 4. A titre de charge, X _________ devra transmettre, avant le début des travaux, neuf 
promesses d’achat/vente sous forme authentique portant sur l’acquisition en résidence 
principale du lot de PPE en question. 
 5. Tous les frais de procédure et de justice sont mis à la charge exclusive de la Municipalité de 
F _________. 
 6. La Municipalité de F _________ versera, en outre, une juste et équitable indemnité pour les 
dépens de X _________. 
Subsidiairement : 
 1. Le recours, déclaré recevable, est admis. 
 2. Les décisions du 28 février 2022 rendue par la Commune de F _________ et celle rendue 
par le Conseil d’Etat en date du 5 avril 2023 sont purement et simplement annulées. 
 3. Le dossier est retourné à la Commune ou au Conseil d’Etat pour une décision dans le sens 
des considérants. 
 
 4. Tous les frais de procédure et de justice sont mis à la charge exclusive de la Municipalité de 
F _________. 
 6. La Municipalité de F _________ versera, en outre, une juste et équitable indemnité pour les 
dépens de X _________. » 
 
 
À l’appui de ses conclusions, X _________ soutenait que la variante de construction 
sollicitée équivalait au projet initialement mis à l’enquête publique et approuvé 
correspondant à la construction de neuf lots de PPE en résidence principale. Afin de 
satisfaire aux exigences spécifiques de la LRS, elle proposait la fixation d’une charge 
dans l’autorisation de construire lui imposant de transmettre, avant le début des travaux, 
neuf promesses d’achat/vente en la forme authentique portant sur l’acquisition par des 
résidents permanents. Cette manière de procéder satisfaisait selon elle à une pratique 
constante du canton du Valais en la matière. 
R. Le 31 mai et le 6 juin 2023, le Conseil d’Etat et la commune ont respectivement 
renoncé à se déterminer sur le recours formé par X _________. Ils se référaient à la 
décision du Conseil d’Etat du 5 avril 2023. 


- 7 - 
S. Le 15 juin 2023, Y _________ et Z _________, succédant à I _________ et 
F _________, ainsi que la A _________ se sont déterminés et ont conclu au rejet du 
recours. 
T. Après avoir sollicité et obtenu une prolongation de délai pour se déterminer à propos 
de l’écriture de Y _________, Z _________ et la A _________, X _________ ne s’est 
pas déterminée dans le délai imparti. 
 
Considérant en droit 
 
1. Déposé en temps utile contre la décision du Conseil d’Etat du 5 avril 2023 par une 
personne directement atteinte par celle-ci, le recours du 15 mai 2023 est recevable 
(art. 72, 78 let. a, 79a al. 1 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44, 46 et 48 LPJA). 
 
2. À titre de moyens de preuve, la recourante a requis l’édition par l’autorité intimée de 
l’entier du dossier ayant trait à la décision querellée et des dossiers faisant suite aux 
recours du 16 juillet 2012 et du 21 septembre 2015 ainsi que l’édition des dossiers A1 14 
253, A1 17 180 et A1 17 181 par le Tribunal de céans. L’autorité attaquée ayant déposé 
les dossiers des différentes causes, la demande de la recourante en ce sens est 
satisfaite (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). S’agissant de l’édition des dossiers 
A1 14 253, A1 17 180 et A1 17 181, tant le Tribunal de céans que la recourante, qui était 
elle-même partie à ces différentes procédures et a donc eu tout loisir d’accéder à 
l’ensemble des pièces versées, ont connaissance de ces différentes causes. Partant, 
l’on renoncera à ordonner une nouvelle édition de ces documents. S’agissant de la 
production des promesses d’achat-vente que la recourante s’est engagée à déposer à 
titre de moyen de preuve, force est de constater qu’aucun document de ce type n’a été 
versé à la présente cause. Partant, l’absence de ce moyen de preuve lui est imputable. 
3. La décision attaquée délimite, à l’égard du recourant, le cadre matériel admissible de 
l’objet du litige (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2 ; RVJ 2021 p. 3 consid. 1.1 ; ACDP A1 
22 160 du 14 novembre 2023 consid. 1.1 ; BOVAY, Procédure administrative, 2e éd., 
2015, p. 554). En l’espèce, il ressort de la motivation et des conclusions du recours que 
la recourante conteste uniquement le refus par le Conseil d’Etat d’autoriser la variante 
du projet déposée devant lui via le recours administratif du 31 mars 2022 (cf. infra, 
consid. M), soit la construction de neuf lots de PPE en résidence principale. Partant, seul 
ce point sera analysé dans le présent jugement. 


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4. En substance, la recourante soutient que la variante de construction déposée devant 
le Conseil d’Etat conformément à l’art. 47 al. 4 LPJA aurait dû être autorisée par ce 
dernier. En effet, le projet était conforme aux législations topiques. Cette variante aurait 
déjà été autorisée par la commune dans le cadre du permis de construire octroyé le 19 
juin 2012, ce dernier ayant été confirmé par la suite par le Conseil d’Etat et par le Tribunal 
de céans. L’ajout d’une charge à l’autorisation de construire conditionnant le début des 
travaux à la transmission de neuf promesses d’achat/vente en la forme authentique 
rendrait en outre le projet conforme aux réquisits de la LRS. Partant, sans le dire 
expressément, la recourante reproche à l’autorité précédente d’avoir violé le droit en 
particulier l’art. 75b Cst. et l’art. 7 LRS. 
 
4.1 
4.1.1 Avec un taux de résidences secondaires de 54.3 %, la commune de F _________ 
figure actuellement dans la liste des collectivités soumises à l’application de la LRS (art. 2 
ORSec ; cf. site Internet https://www.are.admin.ch/are/fr/home.html > Développement et 
aménagement du territoire > Résidences secondaires, consulté le 13 novembre 2023). 
 
4.1.2 L'art. 75b Cst., repris à l'art. 6 LRS, limite les résidences secondaires au maximum 
de 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque 
commune. Ces dispositions ne visent pas seulement les constructions qui, selon les 
déclarations des intéressés, seront utilisées comme résidences secondaires, mais 
également celles qui pourraient être utilisées comme résidences secondaires (ATF 144 
II 49 consid. 2.1 et ATF 142 II 206 consid. 2.1). L'art. 7 al. 1 let. a et b LRS prévoit ainsi 
que, dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires 
supérieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition 
d'être utilisés comme résidence principale ou encore comme logement assimilé à une 
résidence principale au sens de l'art. 2 al. 3 LRS ou comme logement affecté à 
l'hébergement touristique (ACDP A1 21 263 du 1er juillet 2022 consid. 5.1.2). 
4.1.3 Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de résidences 
secondaires dans une commune, on ne peut exclure que certains constructeurs soient 
tentés de contourner la réglementation en déclarant faussement qu'ils entendent utiliser 
leur construction en tant que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique 
mise à disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois être admis 
que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être utilisé comme annoncé, 
notamment en raison de l'insuffisance de la demande de résidences principales dans la 


- 9 - 
commune en question pour le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres 
indices concrets (ACDP A1 21 263 précité consid. 5.1.3). 
En droit public, le principe de la bonne foi est explicitement codifié à l'art. 5 al. 3 Cst., en 
vertu duquel les organes de l'Etat et les particuliers doivent agir de manière conforme 
aux règles de la bonne foi. Il y a fraude à la loi, forme particulière d'abus de droit, 
lorsqu'un justiciable évite l'application d'une norme imposant ou interdisant un certain 
résultat par le biais d'une autre norme permettant d'aboutir à ce résultat de manière 
apparemment conforme au droit. La norme éludée doit alors être appliquée nonobstant 
la construction juridique destinée à la contourner. Pour être sanctionné, un abus de droit 
doit apparaître manifeste. L'autorité qui entend faire appliquer la norme éludée doit 
établir l'existence d'une fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons 
sérieux dans ce sens. Cette appréciation doit se faire au cas par cas, en fonction des 
circonstances d'espèce (ATF 144 II 49 consid. 2.2 et ATF 142 II 206 consid. 2.5 ; arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_149/2020 du 8 décembre 2020 consid. 4.1 ; ACDP A1 21 263 
précité consid. 5.1.3). 
Dans le contexte de l'art. 75b Cst. et de ses dispositions d'application, il n'y a pas lieu 
d'assouplir la répartition du fardeau de la preuve dans ce domaine en exigeant 
systématiquement du constructeur qu'il prouve d'emblée le respect de l'affectation 
prévue. Toutefois, il appartient à l'autorité chargée de la délivrance des permis de 
construire de s'assurer que les conditions posées pourront être respectées. Il s'agit de 
vérifier si, en prétendant vouloir construire une résidence principale (but en soi 
admissible au regard de la norme constitutionnelle) selon la définition des art. 2 al. 2 et 
3 LRS, l'intéressé n'a pas pour objectif de contourner l'interdiction découlant de l'art. 75b 
Cst. et de l'art. 6 LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même 
s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une résidence 
principale, de faire usage de l'art. 14 LRS qui permet de suspendre cette affectation 
lorsqu'il n'existe pas de demande pour un tel logement à un prix raisonnable (ATF 144 
II 49 consid. 2.2 et ATF 142 II 206 consid. 2.4 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_149/2020 
précité consid. 4.1 ; ACDP A1 21 263 précité consid. 5.1.3). 
Selon la jurisprudence récente, il convient d'examiner d'office s'il existe des preuves 
concrètes qui rendent irréaliste l'intention ou la possibilité d'utiliser le projet de 
construction comme résidence principale (ATF 145 II 99 consid. 3 ; ACDP A1 21 123 du 
29 septembre 2021 consid. 10.2.3). Ces indices peuvent, selon les circonstances, 
concerner la situation de l'immeuble (zone de construction, accessibilité toute l'année, 
éloignement des lieux de travail), sa conception même (dans l'optique d'une occupation 


- 10 - 
à l'année), éventuellement son prix et les circonstances tenant à la personne qui entend 
y habiter, lorsque celle-ci est connue (résidence actuelle, lieu de travail, déclarations 
d'intention de l'intéressé lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas 
connus (logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est celui de 
la demande de résidences principales dans le même secteur (ATF 144 II 49 consid. 2.2 
et ATF 142 II 206 consid. 2.4 ; arrêts du Tribunal fédéral 1C_402/2021 du 6 mars 2023 
consid. 3.1 et 1C_242/2021 du 19 août 2022 consid. 4.1 ; ACDP A1 21 263 précité 
consid. 5.1.3). Il y a lieu soit pour la commune d'instruire de manière complète la question 
de la demande pour des résidences principales, soit pour les constructeurs de faire état 
de promesses de vente (ATF 144 II 49 consid. 2.3). 
Dans le cadre d'un logement unique et d'une commune où il existe une certaine 
demande liée à l'augmentation du nombre d'habitants, il apparaîtrait disproportionné 
d'exiger systématiquement la production d'un contrat ou d'une promesse de vente avant 
même la construction de l'immeuble (arrêt du Tribunal fédéral 1C_546/2015 du 23 juin 
2016 consid. 2.6). 
4.2 
4.2.1 En l’espèce, la recourante se réfère au projet initial autorisé par la commune le 
19 juin 2012. Comme elle n’a versé aucun nouveau plan au dossier, il y a lieu de se 
référer à ceux approuvés par la commune le 19 juin 2012. Ces derniers indiquent que la 
construction projetée est un immeuble d’habitation comprenant 10 appartements avec 
cave (deux appartements de deux pièces, trois appartements de quatre pièces, quatre 
appartements de cinq pièces et un appartement de six pièces) ainsi que des parties 
communes (fitness, hammam, sauna, jacuzzi et un parking). La parcelle litigieuse se 
situe au centre du village de D _________ à proximité des remontées mécaniques en 
particulier du téléphérique reliant cette station au Châble. De par son emplacement, cette 
parcelle est accessible toute l’année. L’infrastructure, constituée d’un espace fitness et 
bien-être, de même que le petit nombre de pièces (majoritairement des appartements 
de 2 à 5 pièces), est caractéristique de logements en résidences secondaires, sans que 
cela implique qu’ils ne puissent être utilisés en tant que résidences principales (ATF 145 
II 99 consid. 3.2). 
 
4.2.2 Lorsque le ou les futurs occupants d’un futur bâtiment à plusieurs appartements 
ne sont pas connus, le requérant d’un projet de construction doit apporter la preuve, par 
des engagements sérieux et concrets, d’une acquisition par des résidents à l’année. À 
aucun moment, tant devant l’autorité intimée que devant le Tribunal de céans, la 


- 11 - 
recourante n’a fait valoir ni n’a établi qu’elle avait des offres d’achat crédibles et 
concrètes pour les logements litigieux. S’il lui était aussi aisé de transmettre des 
promesses de vente, comme elle le prétend lorsqu’elle propose l’introduction d’une 
charge en ce sens dans l’autorisation de construire, on ne voit pas pour quels motifs elle 
y a renoncé. Le fait d’introduire une charge dans l’autorisation de construire ne permet 
pas de respecter les exigences légales et jurisprudentielles à ce sujet, lesquelles 
évoquent sans ambiguïté la transmission à l’autorité d’engagements d’acquisition fiables 
avant l’octroi du permis de construire. Une exception à cette exigence, soit notamment 
la construction d’un logement unique dans une commune où il existe une certaine 
demande en résidences principales, n’est manifestement pas remplie en l’espèce. En 
outre, la pratique cantonale évoquée par la recourante n’est illustrée d’aucun exemple 
et, à supposer qu’elle existe, devrait être censurée dans la mesure où elle violerait la 
LRS. 
4.2.3. 
Lorsqu’elle se réfère au projet autorisé en 2012, la recourante perd de vue que 
le projet ne portait pas sur des logements en résidence principale. En effet, le permis de 
construire octroyé à l’époque ne précisait pas l’affectation des logements. Pour preuve, 
la décision du Conseil d’Etat du 27 août 2021, rendue sur recours des opposants au 
permis de construire, indiquait que l’autorisation de construire délivrée par la commune 
n’était pas conforme au droit car elle ne spécifiait notamment pas l’affectation des 
logements (cf. décision du Conseil d’Etat du 27 août 2014 consid. 4). Partant, la 
recourante ne peut se prévaloir d’une hypothétique force matérielle de chose jugée 
s’agissant de l’affectation des logements, laquelle serait au demeurant exclue ladite 
autorisation n’étant jamais entrée en force. Dans tous les cas, le bénéficiaire d’un permis 
de construire ne peut s’en prévaloir plusieurs années plus tard, celui-ci devenant 
caduque, sauf prolongation accordée, trois ans après son entrée en force (art. 51 LC). 
Cela étant, la recourante ne peut utilement se prévaloir de l’autorisation de construire du 
19 juin 2012. 
4.2.4 S’agissant de la demande en résidences principales dans la commune, le Conseil 
d’Etat a examiné la question en s’appuyant exclusivement sur l’ATF 144 II 49 pour 
conclure à l’absence de demande en résidences principales dans la région de 
D _________ (cf. consid. 4.3 de la décision attaquée). Dans cet arrêt du 16 janvier 2018, 
le Tribunal fédéral avait en effet considéré, en se fondant notamment sur la population 
résidente à D _________ à titre principal entre janvier 2013 et janvier 2016 et les 
autorisations de construire délivrées durant la même période et l’état d’achèvement et 
d’occupation de ces logements, que la demande en résidences principales à 


- 12 - 
D _________ était trop faible pour que l’autorisation de nouvelles habitations de ce type 
soit conforme à la LRS. Rien n’indique que les faits et le raisonnement décrits à l’ATF 
précité ne soient plus d’actualité. Toutefois, au vu notamment des faits sur lesquels s’est 
basé le Tribunal fédéral, qui remontent à près de dix ans, il incombait au Conseil d’Etat, 
autorité appelée à statuer sur la demande d’autorisation de construire conformément à 
l’art. 45 al. 4 OC, d’examiner d’office la question soit en la résolvant lui-même, soit en 
renvoyant l’affaire à la commune. Or, le Conseil d’Etat n’a pas concrètement examiné la 
demande qui lui était soumise, ce qu’il aurait dû faire en se fondant sur des données 
actualisées (population résidente à D _________ à titre principal, situation du marché 
immobilier dans la région, autorisations de construire délivrées et état d’achèvement et 
d’occupation de ces logements, caractéristiques de la construction projetée, son prix 
etc.). 
Cet aspect de l’affaire n’ayant aucunement été traité jusqu’ici, le moyen tiré de la violation 
de la LRS doit en conséquence être admis et l’affaire renvoyée au conseil communal du 
F _________ pour instruction complémentaire (art. 45 al. 5 OC ; ACDP A1 21 263 précité 
consid. 5.2). 
5. Attendu ce qui précède, le recours yyy et l’affaire est renvoyée à la commune de 
F _________ pour instruction complémentaire et nouvelle décision. 
 
 
 
6. 
6.1. L’issue du procès commande de mettre les frais à charge de la A _________, 
Y _________ et Z _________, solidairement entre eux (art. 89 al. 1 et al. 4). Ces derniers 
supportent également leurs dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). 
6.2. Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations 
et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des art. 13 al. 1 et 25 LTar, 
l'émolument de justice est fixé à 1500 francs. 
7. La A _________, Y _________ et Z _________ verseront également à la recourante, 
qui obtient gain de cause et a pris une conclusion en ce sens, une indemnité de dépens 
(art. 91 al. 1 LPJA) pour les deux instances de recours. Cette indemnité est fixée, en 
l’absence de décompte, à 2500 fr. (débours [les copies étant calculées à 0,50 cts l’unité] 
et TVA compris ; cf. art. 4 al. 3, 27 al. 1, 37 al. 2 et 39 LTar), sur le vu de l’activité 
déployée par son mandataire devant les deux instances de recours, qui a consisté 


- 13 - 
principalement en la rédaction des recours des 31 mars 2022 (13 pages) et 15 mai 2023 
(11 pages dont la teneur est similaire à celles du recours du 31 mars 2022) ainsi que des 
écritures des 31 janvier 2023 (3 pages) et 15 mars 2023 (2 pages). 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est admis. 
2. 
L’affaire est renvoyée au conseil communal de F _________ pour instruction 
complémentaire et nouvelle décision au sens du considérant 4.2.4. 
3. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de la A _________, Y _________ et 
Z _________, solidairement entre eux. 
4. 
La A _________, Y _________ et Z _________, solidairement entre eux, verseront 
2500 fr. à X _________ pour ses dépens. 
5. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Guillaume Grand, avocat à Sion, pour 
X _________, à Maître Stéphane Coudray, avocat à Martigny, pour la A _________, 
Y _________ et Z _________, au Conseil d'Etat, à Sion, à la Commune de 
F _________ et à l’Office fédéral du développement territorial (ARE), à Berne. 
Sion, le 12 mars 2024