vs_gerichte · A1 13 308 · 2015-01-14 · fr
Bauwesen
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Par arrêt du 14 janvier 2015 (1C_131/2014), le Tribunal fédéral a déclaré irrecevable le recours en matière de droit public interjeté par J_________, K_________, L_________, M_________, N_________, O_________, P_________ et Q__________ contre ce jugement. A1 13 308 ARRÊT DU 6 FÉVRIER 2014 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Jean-Pierre Zufferey, président ; Jean-Bernard Fournier et Thomas Brunner, juges ; Ferdinand Vanay, greffier en la cause J_________, K_________, L_________, M_________, N_________,
 
ARRÊT DU 6 FÉVRIER 2014 
 
en la cause 
 
J_________, K_________, L_________, M_________, N_________, O_________, 
P_________, Q_________, R_________, S_________, T_________, U_________, 
V_________, W_________, X_________, recourants, tous représentés par Maître 
A_________ 
 
contre 
 
CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans l’affaire qui 
oppose les recourants à Y_________, et Z_________, représentés par l’Etude 
B_________ et à la COMMUNE DE C_________ 
 
(construction d’un immeuble résidentiel à D_________) 
recours de droit administratif contre la décision du 19 juin 2013 


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Faits 
 
A. La parcelle n° xxx, folio xxx, du cadastre de la commune de C_________ comporte 
999 m2 issus de la division du n° xxx, propriété à parts égales des citoyens danois, 
respectivement britanniques, Y_________, Z_________ et E_________. Elle est située 
dans la station de D_________, au lieu-dit « F_________ », et est rangée en zone 
d’hôtel et d’habitat collectif, selon le plan d’affectation des zones et le règlement 
communal de constructions et des zones (ci-après : RCCZ) adoptés par l’assemblée 
primaire de C_________ le 17 mars 2000 et approuvés en Conseil d’Etat les 13 juin 
2001 et 27 novembre 2001. Sur le n° xxx, situé en limite sud-ouest, est érigé un ancien 
hôtel qui sert de colonie de vacances (colonie du F_________). 
B. Une demande d’autorisation de construire un immeuble résidentiel sur le n° xxx fut 
déposée auprès de la commune (dossier n° xxx), le xxx 2009. A teneur des plans 
communiqués, ce projet incluait huit appartements aménagés sur quatre niveaux (rez-
de-chaussée, deux étages et combles), ainsi qu’un parking souterrain comportant dix 
places. Sa publication au Bulletin officiel (B. O.) n° xxx du xxx 2009 suscita, les xxx 
suivants, les oppositions de plusieurs propriétaires voisins qui agissaient de concert et 
dénonçaient en particulier les proportions de la construction projetée, l’inadéquation des 
dessertes routières du secteur, l’illégalité de l’accès routier planifié, ainsi que la violation 
des règles en matière de distance à la limite et de densité. 
Après avoir obtenu les prises de position des organes cantonaux consultés, la 
commune de C_________ délivra l’autorisation de construire sollicitée et écarta les 
oppositions, le 2 juin 2010, décision qu’elle communiqua le 9 novembre suivant. Entre-
temps, le 24 septembre 2010, E_________ se dessaisit de sa part de propriété sur le 
n° xxx et fit inscrire au registre foncier une hypothèque légale en sa faveur qui fut 
radiée en 2012. 
C. Certains parmi les opposants déboutés portèrent ensemble cette décision 
communale devant le Conseil d’Etat, le 6 décembre 2010, à la suite d’une requête 
d’effet suspensif qu’ils avaient déposée le 12 novembre précédent. Après avoir motivé 
leur qualité pour agir, ils se plaignirent en particulier de l’absence de pose de gabarits, 
soutenant que les dimensions du projet contesté étaient inappropriées au regard de 
l’environnement naturel et du bâti alentours. Ils rappelèrent que les dessertes routières 
du secteur n’étaient pas aptes à absorber le trafic généré par cette nouvelle 
construction et que l’accès routier planifié était illégal, car il supposait l’accord de 


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propriétaires voisins réticents à tolérer ce passage, violait certaines prescriptions de la 
loi du 3 septembre 1965 sur les routes (LR ; RS/VS 725.1) et n’avait jamais été mis à 
l’enquête publique. Ils signalèrent aussi des lacunes et incertitudes dans le dossier 
d’autorisation de construire, relatives au sort des places de parc extérieures, à la 
ventilation du garage et à l’accessibilité de son issue de secours, à l’exigence d’un 
espace communautaire qu’impose l’article 141 alinéa 3 RCCZ, à l’adaptation du projet 
aux besoins des personnes handicapées (art. 28 de la loi sur les constructions du 
8 février 1996 – LC ; RS/VS 705.1) et à sa conformité aux normes de protection contre 
les incendies, ainsi qu’aux exigences Minergie et en matière de sondage géothermique. 
Ils invoquèrent, en lien avec ces lacunes, une violation de l’article 33 de l'ordonnance 
du 2 octobre 1996 sur les constructions (OC ; RS/VS 705.100) et des exigences de 
coordination (art. 16 LC). Ils réaffirmèrent, enfin, que les règles en matière de densité et 
de distances aux limites n’étaient pas respectées et que celles de la loi fédérale du 16 
décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes domiciliées à 
l'étranger (LFAIE ; RS 211.412.41) avaient été éludées. 
Le 3 mars 2011, la commune de C_________ répondit aux arguments formulés dans 
ce recours, que Y_________ et Z_________ proposèrent de rejeter, pour autant que 
recevable, le lendemain. 
Les recourants complétèrent leurs motifs, le 2 mai 2011, à la suite du dépôt par la 
commune de l’intégralité de son dossier, et requirent la suspension de la procédure 
jusqu’à droit connu sur la procédure civile qu’ils avaient ouverte à l’encontre des cons-
tructeurs susnommés et qui portait sur l’étendue de servitudes permettant d’accéder 
aux parcelles dont ceux-ci sont propriétaires. 
La commune de C_________ se détermina encore, le 23 mai suivant, à l’instar de 
Y_________ et Z_________, les 31 mai 2011, 31 octobre 2012 et 7 décembre 2012. 
Ceux-ci sollicitèrent en outre des modifications de leur projet pour ce qui avait trait à 
l’accès au n° xxx et aux places de parc extérieures, modifications que le conseil 
communal de C_________ proposa d’admettre sans nouvelle mise à l’enquête 
publique, le 18 avril 2013, et auxquelles les recourant s’opposèrent, les 17 avril et 13 
mai 2013. Y_________ et Z_________ répondirent, le 21 mai suivant. 
D. Le 19 juin 2013, le Conseil d’Etat rejeta le recours et autorisa les modifications du 
projet proposées par les constructeurs en vertu de l’article 57 OC, astreignant ceux-ci à 
déposer des plans complémentaires relatifs à la sortie de secours et aux installations 
de ventilation et d’évacuation d’air du garage souterrain, qui devaient être approuvés 


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par la commune de C_________ avant la délivrance du permis d’habiter. D’abord, il 
rejeta les offres de preuve formulées par les recourants, releva que la commune n’avait 
pas excédé son pouvoir d’appréciation en n’exigeant pas la pose de gabarits (art. 38 
OC) et déclara irrecevables les griefs tirés d’une violation de la LFAIE, puisque le 
Service des registres fonciers et de la géomatique (ci-après : SRFG), autorité 
compétente pour en connaître, avait déclaré attendre l’entrée en force du permis de 
bâtir avant de procéder aux contrôles nécessaires (cf. lettre du 5 juillet 2011). Ensuite, il 
constata que la hauteur du bâtiment projeté, à 10.95 m ou 10.30 m selon qu’elle était 
mesurée à l’aune de l’article 152 RCCZ ou de l’article 11 alinéa 2 LC, respectait le 
maximum de 11 m imposé par la servitude inscrite à charge du n° xxx. Il ajouta que le 
garage, entièrement enterré, n’avait pas à tenir la distance à la limite sur les trois côtés 
où il ne présentait pas de façade (art. 22 al. 1 LC). Le Conseil d’Etat écarta 
sommairement les griefs qui concernaient la procédure d’obtention du label Minergie, 
les adaptations requises en matière d’accessibilité pour les personnes handicapées, la 
protection incendie, le sondage géothermique et la garantie d’un espace 
communautaire suffisant sur la parcelle, ainsi que ceux qui dénonçaient le 
surdimensionnement du projet, celui-ci devant être implanté dans un secteur 
précisément affecté à l’habitat collectif. S’agissant de l’accès à la parcelle n° xxx, il 
observa que les critiques des recourants étaient sans objet en tant qu’elles 
concernaient une desserte par le nord, seul un accès par le sud étant prévu par les 
constructeurs. Il considéra que le tracé de cet accès, garanti par des servitudes de pas-
sage sur les nos xxx et xxx, était conforme aux exigences des articles 214 alinéa 2 LR et 
142 alinéa 2 RCCZ et qu’à teneur de la norme VSS SN 640 045, il permettait de 
desservir sans problème le projet de construction querellé. 
E. Le 26 juillet 2013, les propriétaires voisins J_________ et K_________ (n° xxx), 
L_________ et M_________ (nos xxx, xxx, xxx), N_________ et O_________ (n° xxx), 
P_________ et Q_________ (n° xxx), R_________ et S_________ (n° xxx), 
T_________ et U_________ (n° xxx), V_________ (nos xxx et xxx) et W_________ et 
X_________ (n° xxx) conclurent céans, sous suite de dépens, à l’annulation du permis 
de construire et au renvoi du dossier à l’autorité communale pour complément 
d’instruction et nouvelle mise à l’enquête publique. Ils soutinrent que l’ajout d’une 
ventilation dans le parking ne constituait pas une modification anodine du projet et qu’à 
ce titre, dite modification devait être portée à la connaissance de tout voisin afin qu’il 
puisse, le cas échéant, défendre ses droits. A leur avis, cette lacune affectant les plans 
approuvés ne pouvait pas être guérie en faisant l’économie d’une nouvelle enquête 
publique, au contraire de ce que permettait l’article 57 OC pour les modifications de 


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projet secondaires. Ils se référèrent, à cet égard, à une affaire jugée successivement 
par la Cour de céans (ACDP A1 12 334 du 19 avril 2013) et par le Tribunal fédéral 
(arrêt 1C_553/2013 du 3 juin 2013). Les recourants invoquèrent ensuite une violation 
de l’article 75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101), dans la 
mesure où les modifications du projet avaient été autorisées après l’entrée en vigueur 
de cette disposition qui était, dès lors, applicable à l’ensemble de ce projet d’habitation. 
Ils réaffirmèrent encore que les prescriptions de la LFAIE avaient été éludées, car 
E_________ avait pu acquérir et revendre sa part du n° xxx, alors que cette loi 
proscrivait ce genre d’opération immobilière menée par un citoyen étranger non 
domicilié en Suisse. Ils soutinrent qu’il était arbitraire et contraire au principe de la 
coordination (art. 16 LC) d’attendre l’entrée en force du permis de bâtir avant 
d’entreprendre les contrôles nécessaires sous l’angle de la LFAIE, comme le faisait le 
SRFG. Les recourants critiquèrent encore les incertitudes liées à l’absence de place 
réservée aux activités communautaires, relevant que la construction d’un tel aménage-
ment imposé par l’article 141 RCCZ devait être mise à l’enquête publique. Ils 
affirmèrent aussi que la démolition de la terrasse sise devant la colonie du 
F_________, nécessaire à l’aménagement des places de parc extérieures nos 3 à 7 
selon le plan d’aménagements approuvé le 9 novembre 2010, aurait dû être mise à 
l’enquête publique et allait prétériter les possibilités de parking pour les usagers de la 
colonie. Ils rappelèrent que l’implantation d’une construction aussi massive allait 
dénaturer le site, bâti pour l’essentiel de chalets individuels, et engendrer de multiples 
problèmes d’accès à véhicule. Enfin, ils mirent à nouveau en doute la reconnaissance 
du label Minergie au projet et indiquèrent que celui-ci devait être adapté afin de 
respecter les normes garantissant l’accès des personnes handicapées, l’autorité 
compétente en la matière ayant accordé aux constructeurs une dérogation injustifiée, 
dont le Conseil d’Etat s’était abstenu d’examiner la légalité, à leur avis à tort, en 
prétendant que les modifications éventuelles n’étaient en tout état de cause pas 
soumises à autorisation. 
A titre de moyens de preuve, les recourants proposèrent le dépôt du dossier complet de 
la cause, ainsi que ceux relatifs à un autre projet de construction contesté sur le n° xxx 
voisin, à la procédure LFAIE devant le SRFG et à la procédure pénale ouverte devant 
le Ministère public du canton du Valais contre les constructeurs pour violation de cette 
loi. Ils joignirent à leur recours en particulier deux photographies des lieux. 
Le 4 septembre 2013, le Conseil d’Etat déposa son dossier complet et proposa de 
rejeter le recours. 


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Y_________ et Z_________ prirent la même conclusion, le 30 septembre suivant, sous 
suite de dépens et pour autant que le recours soit recevable. Ils relevèrent notamment 
que leur projet de construction était conforme à la destination de la zone d’hôtel et 
d’habitat collectif où était rangé le n° xxx, que la problématique de la LFAIE ne relevait 
pas du litige de droit des constructions à l’examen et que l’article 75b Cst. ne 
s’appliquait pas au projet approuvé qui avait été très légèrement remanié après l’entrée 
en vigueur de cette disposition le 11 mars 2012. Ils affirmèrent, s’agissant du parking 
souterrain, que le projet ne requérait en réalité pas de modifications, mais de simples 
précisions, pour répondre aux exigences du Service de la protection de l’environnement 
(ci-après : SPE), la ventilation pouvant en particulier être assurée de manière naturelle. 
Pour le reste, ils soutinrent que la réalisation de l’accès routier au n° xxx ne posait pas 
de difficultés et que le respect des normes pour handicapés et Minergie était assuré. 
Y_________ et Z_________ requirent également le dépôt du dossier complet de 
l’affaire et joignirent à leur envoi, en particulier, les copies de courriels échangés avec le 
SRFG et celles de plans relatifs aux aménagements extérieurs et au parking souterrain. 
La commune de C_________ se détermina elle aussi, le 30 septembre 2013. 
Le 14 octobre suivant, les recourants maintinrent leurs conclusions, demandant en sus 
formellement l’annulation de la décision du Conseil d’Etat et produisant trois copies de 
plans. Ils réitérèrent leur requête visant le dépôt par cette autorité du dossier relatif à un 
projet de construction contesté sur le n° xxx, mettant en exergue les liens entre ledit 
projet et celui prévu sur le n° xxx. 
Y_________ et Z_________ dupliquèrent le 28 novembre 2013 ; les recourants se 
déterminèrent encore le 2 décembre suivant. Sept jours plus tard, les prénommés 
indiquèrent qu’ils retiraient leur projet de construction sur le n° xxx. Le 18 décembre 
2013, ils signalèrent les développements récents du contentieux pénal les opposant 
aux recourants, le Ministère public n’étant pas entré en matière, le 12 décembre 2013, 
sur la dénonciation pénale déposée par les recourants à leur encontre et ayant, le 28 
novembre précédent, reconnu K_________ coupable de diffamation et d’injure. 
 
Considérant en droit 
 
1.1 Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 de la loi du 
6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives – LPJA ; RS/VS 172.6). 
Les époux L__________ et M_________ sont propriétaires des parcelles nos xxx et xxx, 


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en limite nord-ouest du n° xxx sur lequel est prévu le projet de construction litigieux. 
Cette proximité spatiale fait qu’ils sont spécialement touchés par l’autorisation de 
construire accordée à Y_________ et Z_________ et qu’ils ont ainsi qualité pour 
recourir (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 let. a LPJA), ce qui permet à la Cour d’entrer en 
matière en s’abstenant de vérifier s’il en va de même pour les autres recourants, 
propriétaires de biens-fonds plus ou moins éloignés du n° xxx. 
1.2 L’autorité précédente a déposé son dossier complet, incluant celui de la commune 
de C_________, de sorte que la requête des recourants en ce sens est satisfaite (art. 
80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). Il n’est par contre pas utile de requérir en sus le 
dépôt des dossiers relatifs au projet de construction contesté sur le n° xxx voisin, celui-
ci ayant été finalement abandonné par Y_________ et Z_________. Est également 
superflue la production des dossiers concernant la procédure LFAIE devant le SRFG et 
celle ouverte devant le Ministère public contre les constructeurs pour violation de cette 
loi. Les griefs invoqués en la matière dans le litige de droit public des constructions ici à 
l’examen peuvent en effet être traités en l’état des pièces déposées (cf. infra consid. 3 ; 
ATF 130 II 425 consid. 2.1 p. 428 s. et la jurisprudence citée ; RVJ 2009 p. 49, consid. 
3b). 
2. Il y a lieu de relever, préliminairement, que les constructeurs ont renoncé à leur 
projet de construction sur le n° xxx, où est bâti l’ancien hôtel du F_________. Partant, 
les griefs que les recourants développent par rapport à ce projet et à ses liens avec 
celui prévu sur le n° xxx, en particulier dans leur réplique du 14 octobre 2013, tombent 
à faux et peuvent être écartés sans autre discussion. 
3.1 Les époux L__________ et M_________ et consorts soutiennent que les 
prescriptions de la LFAIE ont été éludées, car E_________ a acquis et revendu sa part 
du n° xxx à Y_________ et Z_________, alors que cette loi proscrit ce genre 
d’opération immobilière menée par un citoyen étranger non domicilié en Suisse. A leur 
avis, cela justifie l’annulation du permis de bâtir litigieux ; ils affirment qu’il est arbitraire 
et contraire au principe de la coordination (art. 16 LC) d’attendre l’entrée en force de ce 
permis avant d’entreprendre les contrôles nécessaires sous l’angle de la LFAIE, comme 
le propose le SRFG. 
3.2 C’est à juste titre que le Conseil d’Etat n’est pas entré en matière sur les griefs que 
les recourants invoquaient en lien avec une violation de la LFAIE. Cette législation 
s'applique à l'acquisition d'immeubles ; or, cette opération est étrangère à la procédure 
ouverte dès 2009 par Y_________, Z_________ et E_________, et qui concerne le 


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droit des constructions. Le litige porté céans, duquel E_________ est d’ailleurs absent 
puisqu’il n’est plus copropriétaire du n° xxx, a trait à la régularité du permis de bâtir 
délivré par la commune de C_________ et non à la problématique de l’acquisition 
d’immeubles par des personnes résidant à l’étranger, pour laquelle le SRFG est 
l’autorité de référence. La question d’une éventuelle violation des prescriptions de la 
LFAIE n’a donc pas à être traitée dans le cadre du litige de droit public des 
constructions à l’examen (dans le même sens, cf. p. ex. ACDP A1 07 113 du 
28 septembre 2007 consid. 2). Elle peut être renvoyée à la procédure indépendante 
que le SRFG mènera, le cas échéant, sans qu’il faille y déceler une violation des 
exigences de coordination, d’où suit que les critiques formulées en la matière par les 
recourants doivent être rejetées dans la mesure où elles sont recevables. 
4.1 Dans la décision attaquée, le Conseil d’Etat a autorisé les modifications du projet 
proposées par les constructeurs en vertu de l’article 57 OC, astreignant ceux-ci à 
déposer des plans complémentaires relatifs à la sortie de secours et aux installations 
de ventilation et d’évacuation d’air du parking souterrain, qui devaient être approuvés 
par la commune de C_________ avant la délivrance du permis d’habiter. Les 
recourants contestent cette manière de faire. Ils affirment que ces modifications du 
projet de construction autorisé ne sont pas anodines et qu’à ce titre, elles doivent être 
portées à la connaissance de tout voisin, les lacunes affectant les plans approuvés ne 
pouvant pas être guéries en faisant l’économie d’une nouvelle enquête publique, au 
contraire de ce que permet l’article 57 OC pour les modifications de projet secondaires. 
4.2 Les recourants se référèrent à une affaire jugée successivement par la Cour de 
céans (ACDP A1 12 334 du 19 avril 2013) et par le Tribunal fédéral (arrêt 1C_553/2013 
du 3 juin 2013), qui concernait en particulier la construction d’un parking souterrain, 
dont les plans autorisés ne mentionnaient ni les appareils techniques de la ventilation 
mécanique ni la cheminée d’évacuation de l’air vicié ou malodorant. La Cour a estimé 
que cette lacune contrevenait à l’article 35 OC, qui exigeait la production des 
« documents nécessaires à la compréhension du projet et à la vérification du respect 
des prescriptions » (al. 1), notamment, des plans « des installations d’aération, de 
production d’énergie et d’évacuation de la fumée, des matériaux principaux et des 
autres installations » (let. a). Elle a ainsi qualifié la demande d’autorisation de construire 
de lacunaire, des objets en soi soumis à la procédure d’autorisation de construire 
n’ayant pas été approuvés comme ils auraient dû l’être (ACDP A1 12 334 consid. 2.1.1 
et les références). Mais elle n’a pas pour autant annulé le permis de bâtir litigieux, le 
dépôt subséquent de plans complétés auprès de l’autorité communale permettant de 


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guérir un vice de ce genre, conformément à ce que prévoit l’article 57 OC pour une 
modification secondaire du projet (consid. 2.1.2 et la référence à l’ACDP A1 10 80 du 4 
février 2011), procédé au sujet duquel le Tribunal fédéral n’a rien trouvé à redire (arrêt 
1C_553/2013 consid. 2.4). 
Constatant que le projet de construction de Y_________ et Z_________ était lacunaire, 
le Conseil d’Etat s’en est précisément tenu à la solution qui vient d’être exposée ; il a 
jugé que ces lacunes affectant le dossier d’autorisation de construire ne touchaient pas 
aux caractéristiques principales du projet, celui-ci pouvant être complété sans nouvelle 
mise à l’enquête publique, les tiers concernés devant toutefois être entendus 
(cf. décision attaquée consid. 4c). C’est, dès lors, à tort que les recourants invoquent 
cette jurisprudence pour solliciter l’annulation du permis de bâtir qu’ils contestent. Ils ne 
peuvent davantage être suivis lorsqu’ils soutiennent que les compléments au projet 
sont déterminants au point de nécessiter la reprise de la procédure de droit des 
constructions ab initio. La création d’une sortie de secours pour le parking souterrain ne 
touche manifestement pas à une caractéristique principale du projet de construction, au 
sens de l’article 57 alinéa 2 OC ; il s’agit d’une modification secondaire qui peut être 
autorisée sans mise à l’enquête publique, comme l’a admis l’autorité précédente. Il en 
va de même pour la mise en place d’éléments de ventilation, ainsi que cela a été jugé 
dans l’affaire A1 12 334. D’ailleurs, les constructeurs ont mis en évidence que la 
ventilation pourra être assurée de manière naturelle, sans système mécanique et sans 
nuisance pour le voisinage (cf. détermination du 30 septembre 2013 p. 9 s.). Au 
demeurant, l’autorité communale ménagera aux opposants une occasion de se faire 
entendre avant que ne soient définitivement réglées ces questions, ce qui laissera aux 
intéressés la faculté, le cas échéant, de recourir contre la décision municipale 
complémentaire au permis critiqué. Dans ces conditions, l’application des articles 57 
al. 3 et 4 OC, telle que décidée par le Conseil d’Etat, est régulière et en adéquation 
avec la jurisprudence. 
5.1 Les recourants critiquent encore les incertitudes liées à l’absence de place 
réservée aux activités communautaires, relevant que la construction d’un tel 
aménagement imposé par l’article 141 alinéa 3 RCCZ doit être mise à l’enquête 
publique. 
5.2 Aux termes de cette disposition, le 15 % de chaque parcelle occupée par des 
immeubles ou de l’habitat groupé est réservé à des espaces communautaires accessi-
bles à tous les habitants, d’un seul tenant et dont la plus petite dimension ne sera pas 
inférieure à 10 m. Les plans déposés ne font pas mention d’un tel espace, mais les 


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autorités précédentes ont estimé que la parcelle n° xxx disposait d’une surface non 
bâtie importante et susceptible d’accueillir un aménagement de ce type, non soumis en 
tant que tel à autorisation de construire. Y_________ et Z_________ ont confirmé ces 
avis en déposant, le 30 septembre 2013, un extrait de plan indiquant la possibilité de 
réserver 150 m2 dans l’angle sud du n° xxx à l’aménagement d’un espace 
communautaire. L’immeuble résidentiel projeté peut donc être implanté à l’endroit prévu 
tout en respectant les exigences tirées de l’article 141 RCCZ, auxquelles les 
constructeurs sont astreints et qu’ils n’ont pas contestées. Partant, il ne s’agit pas d’un 
motif pouvant conduire à l’annulation du permis de construire litigieux. Quant à la 
nécessité de soumettre la construction de cet aménagement à autorisation, elle ne 
ressort pas de l’article 19 OC, la teneur de l’article 20 chiffre 3 lettre a OC – qui exclut 
de ce régime notamment les places de jardin non couvertes et les bacs à sable et 
bassins pour enfants – justifiant même d’admettre le contraire (dans le même sens, cf. 
ACDP A1 12 160 du 19 avril 2013 consid. 25). L’ATF 123 II 74, que citent les 
recourants, ne qualifie pas d’installation à part entière une place de jeux pour enfants 
aménagée devant un immeuble locatif (cf. consid. 3c), de sorte qu’on ne peut en tirer 
aucune conclusion claire. Cela importe peu en définitive ; du moment que cet 
aménagement est réalisable en l’état du projet, il n’y a pas matière à annuler le permis 
de bâtir contesté. 
6.1 Les époux L__________ et M_________ et consorts affirment aussi que la 
démolition de la terrasse sise devant la colonie du F_________, nécessaire à 
l’aménagement des places de parc extérieures nos 3 à 7 selon le plan approuvé le 
9 novembre 2010, aurait dû être mise à l’enquête publique et qu’elle allait prétériter les 
possibilités de parking pour les usagers de la colonie 
6.2 Cet argument tombe manifestement à faux. Déjà devant le Conseil d’Etat, le 
31 octobre 2012, les constructeurs ont expliqué que les places extérieures nos 3 à 7 
figurant sur le plan d’aménagement avaient été mentionnées à titre indicatif, ne faisant 
pas partie du projet de construction en tant que tel, puisque sises sur le n° xxx voisin. 
En réalité, le projet prévoit douze places de parc : neuf dans le garage souterrain et 
trois à l’extérieur (nos 4, 11 et 12), au nord et à l’est, tel que cela ressort des plans 
déposés le 31 octobre 2012 (pièces 2a et 2b). Le Conseil d’Etat a écarté à juste titre 
ces griefs (cf. décision attaquée consid. 5a et 5c). 
7. Les recourants arguent à nouveau que l’implantation de cet immeuble résidentiel va 
dénaturer le site, bâti pour l’essentiel de chalets individuels ; ils invoquent une violation 
de l’article 17 LC, dans une formulation pratiquement identique à celle figurant dans 


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leur recours administratif. La question de savoir si cette manière de faire est conforme 
aux exigences de motivation découlant des articles 80 alinéa 1 lettre c et 48 alinéa 2 
LPJA peut demeurer ouverte. En effet, il suffit de constater que le Conseil d’Etat s’est 
déjà prononcé sur ce grief matériel, expliquant que le bâtiment résidentiel projeté, dont 
les dimensions n’excédaient pas celles de nombreux autres édifices du secteur (v. à ce 
sujet photographies nos 20 à 33 déposées le 4 mars 2011 par les constructeurs devant 
le Conseil d’Etat), devait être autorisé dans cette zone précisément dédiée à l’habitat 
collectif (cf. décision attaquée consid. 3a). La Cour se limite à faire sienne cette 
argumentation, à laquelle les recourants sont simplement renvoyés, en l’absence de 
nouveaux motifs invoqués céans. 
8.1 Les époux L__________ et M_________ et consorts critiquent encore l’accès à 
véhicule au n° xxx, qu’ils jugent insuffisant pour absorber le trafic de ce secteur et 
contraire aux prescriptions de la LR et aux normes VSS en matière de déclivité. Ils 
ajoutent que la réalisation de cet accès n’a jamais été mise à l’enquête publique alors 
que tel aurait dû être le cas, l’aménagement de murs de soutènement étant nécessaire. 
8.2 Force est d’abord de constater qu’aucun des recourants n’utilisera l’accès critiqué 
pour atteindre sa parcelle en véhicule, les nos xxx et xxx à xxx étant desservis en 
amont, de sorte qu’on discerne mal quels intérêts propres ils voudraient défendre en 
émettant les griefs précités. Ceci dit, à teneur des plans approuvés, il est prévu d’amé-
nager le chemin de terre battue qui part de la voie publique (Route de D_________) et 
longe la partie nord des nos xxx et xxx, avec des pentes oscillant entre 12,76 % sur le 
n° xxx et 14,98 % sur le n° xxx où doit être érigé le bâtiment contesté. Ce chemin a été 
créé lors de la construction des chalets sur les nos xxx et xxx et Y_________ et 
Z_________ ont obtenu des propriétaires concernés l’inscription de servitudes de 
passage légalisant un accès privé large de 3,5 m vers leur parcelle. Les recourants 
persistent à soutenir que la pente de celui-ci ne respecte pas la LR. La déclivité prévue 
est pourtant inférieure aux 15 % que mentionne l’article 214 alinéa 2 LR (cf. aussi art. 
142 al. 2 RCCZ), ce qui permet d’écarter ce grief, comme l’a fait à juste titre l’autorité 
précédente (cf. décision attaquée consid. 6c). Quant à une éventuelle violation des 
normes VSS qui recommanderaient une pente maximale à 12 %, elle ne serait pas de 
nature à rendre cet accès illégal, lesdites normes n’ayant pas force obligatoire. Mis à 
part les huit appartements projetés, la route privée en question ne pourra 
éventuellement desservir qu’un ou deux chalets individuels, avant de rejoindre la voie 
publique, à quelques dizaines de mètres à l’est. Dans ces conditions, le projet ne 
devrait pas engendrer un surcroît critique de trafic automobile sur cette voie d’accès qui 


- 12 - 
paraît adaptée. Les recourants n’apportent en tous les cas aucun élément concret 
étayant leur point de vue qui prend le contrepied de ces constatations. Il y a lieu de 
relever, en outre, que leurs craintes liées à la construction d’un autre chalet résidentiel 
sur le n° xxx ne sont plus actuelles, ce projet ayant été abandonné. Le grief relatif à 
l’accessibilité des places de parc extérieures est quant à lui infondé, les trois places 
prévues selon la nouvelle configuration autorisée (cf. supra consid. 6 et pièces 2a et 2b 
déposées le 31 octobre 2012) étant tout à fait accessibles. Pour le reste, cet accès 
privé a été mesuré et établi sur des plans dûment approuvés par l’autorité communale. 
Il fait partie de la demande de permis de bâtir et, à ce titre, a été mis à l’enquête 
publique. Les allégations des recourants qui tablent sur la construction de murs de 
soutènement ne correspondent pas aux plans approuvés, auxquels les constructeurs 
devront se tenir. En l’état, il y a donc lieu de se référer, comme l’a fait à bon droit 
l’autorité précédente, aux documents approuvés, dont rien n’indique qu’ils prévoient 
une solution manifestement irréalisable s’agissant de cet accès. Si tel devait toutefois 
être le cas, les constructeurs seront alors tenus de demander une nouvelle modification 
de leur projet, le cas échéant avec mise à l’enquête publique. Mais toute discussion à 
ce sujet est en l’état prématurée, si bien que les griefs que formulent les recourants sur 
ce point sont à rejeter. 
9. Ceux-ci mettent à nouveau en doute la reconnaissance du label Minergie au projet 
et contestent le bonus d’indice de 15 % ainsi obtenu par Y_________ et Z_________. 
Les prénommés, ainsi que la commune de C_________, attestent que le projet 
bénéficie d’un certificat Minergie provisoire (n° xxx), ce qu’une recherche sur le site 
Internet www.minergie.ch > Liste des bâtiments (dernière consultation le 6 février 2014) 
permet de confirmer. Celui-ci n’est délivré qu’après un examen complet du dossier 
(contrôle d'entrée, contrôle de détail, vérification par des physiciens du bâtiment ; cf. 
www.minergie.ch > Standards et Technique > Minergie, dernière consultation le 6 
février 2014). Il n’y a donc pas de raison particulière de penser que le bonus d’indice 
contesté ait été obtenu irrégulièrement. Le permis de bâtir délivré mentionne en outre 
expressément que le permis d’habiter ne sera délivré qu’à la réception d’un certificat 
définitif. Dès lors, les critiques des recourants doivent être écartées. 
10.1 Ils invoquent aussi une violation de l’article 28 LC, indiquant que le projet devait 
être adapté afin de respecter les normes garantissant l’accès des personnes handica-
pées, l’autorité compétente en la matière ayant accordé aux constructeurs une déroga-
tion injustifiée, dont le Conseil d’Etat s’était abstenu d’examiner la légalité, à leur avis à 


- 13 - 
tort, en prétendant que les modifications éventuelles n’étaient en tout état de cause pas 
soumises à autorisation. 
10.2 Consulté avant la délivrance du permis de bâtir litigieux, l’Office de coordination 
pour handicapés a observé que les plans déposés ne respectaient pas les exigences 
de la législation topique sur deux points. Le premier concernait les accès à l’entrée de 
l’immeuble et au rez-de-chaussée, qui étaient inaccessibles en chaise roulante notam-
ment en raison de marches d’escalier. L’Office a toutefois pris en considération la topo-
graphie du lieu, la taille de l’immeuble et l’existence d’un ascenseur pour admettre une 
dérogation à la législation, estimant que l’aménagement d’un accès secondaire 
praticable depuis le sous-sol était suffisant. Le second point avait trait aux 
aménagements intérieurs, la largeur des portes (80 cm min.) et des corridors (120 cm 
min.) devant être adaptée. Ces deux exigences ont été reprises, sous la rubrique 
« conditions des services cantonaux » (ch. 2.5), dans l’autorisation de construire 
délivrée par la commune de C_________ ; les constructeurs sont donc tenus de les 
respecter. Comme le relèvent les recourants, cela implique certaines adaptations du 
projet de construction. Ceux-ci se trompent toutefois lorsqu’ils affirment que ces 
modifications nécessiteront une nouvelle mise à l’enquête publique. Il s’agit en effet 
d’aménagements à l’intérieur du bâtiment projeté, pour lesquels l’article 20 chiffre 2 OC 
exclut précisément l’obligation de déposer une demande d’autorisation de construire 
(cf. p. ex. ACDP A1 11 118 du 11 octobre 2011 consid. 2b à 2d). Partant, la validité du 
permis de bâtir litigieux n’est pas remise en cause ; le projet devra simplement être 
adapté afin de correspondre aux exigences précitées sans que cela ne nécessite de 
complément soumis à l’enquête publique. Les conclusions des recourants en 
annulation dudit permis ne peuvent donc pas être suivies. 
10.3 Contrairement à ce que ceux-ci soutiennent, l’Office de coordination pour 
handicapés a motivé la dérogation qu’il a accordée aux constructeurs en matière 
d’accès. Il s’est fondé sur la topographie du lieu, sur la taille relative du bâtiment et sur 
la présence d’un ascenseur, pour juger qu’un accès praticable par le sous-sol (garage) 
était suffisant. Avec cette garantie et les exigences posées en matière de largeur de 
portes et de corridors, les différents niveaux du bâtiment (à l’exception des combles) 
seront accessibles en fauteuil roulant. Force est donc de considérer que la réalisation 
de ces conditions permet de respecter l’objectif que définit l’article 22 alinéa 3 de la loi 
sur l'intégration des personnes handicapées du 31 janvier 1991 (LIPH ; RS/VS 850.6). 
La « coordination » que les recourants sollicitent avec l’accessibilité de la colonie du 
F_________, sur le n° xxx voisin, n’est manifestement pas requise, s’agissant de 


- 14 - 
bâtiments en l’état complètement indépendants, dont les conditions d’accès doivent 
être examinées distinctement. 
11.1 Enfin, les recourants invoquent une violation de l’article 75b Cst. Ils admettent que 
cette disposition entrée en vigueur le 11 mars 2012 est en principe inapplicable au 
projet en question autorisé en 2010. Ils soulignent cependant que ce projet a été 
modifié après l’entrée en vigueur de cette disposition et y voient un motif justifiant son 
application dans le cas particulier. 
11.2 Le Tribunal fédéral a jugé, dans un arrêt du 22 mai 2013 (ATF 139 II 243 consid. 
9 à 11 p. 249 ss), que l’article 75b Cst. est directement applicable depuis le 11 mars 
2012 dans les communes atteignant le taux de 20 % de résidences secondaires. Il a 
retenu que cette nouvelle disposition constitutionnelle contient, pour les communes 
concernées, une interdiction de construire de nouvelles résidences secondaires et a 
précisé que ce régime est en principe applicable lorsque le permis de construire est 
accordé en première instance après le 11 mars 2012, même si la demande a été 
présentée auparavant ; il en va de même pour les permis de construire qui, après cette 
date, sont modifiés dans une mesure importante dans le cadre d'une procédure de 
recours (ATF 139 II 263 consid. 7 p. 268). 
Il n’est pas contesté que le permis accordé avant le 11 mars 2012 à Y_________ et 
Z_________ échappe en principe au régime que prévoit l’article 75b Cst. Il reste à 
vérifier s’il a été modifié après-coup dans une mesure importante. Tel n’est 
manifestement pas le cas. Les modifications que les recourants signalent, en lien avec 
le projet de construction envisagé sur la parcelle voisine n° xxx, ne sont plus d’actualité, 
les constructeurs ayant retiré ledit projet. Quant aux autres modifications ou 
compléments évoqués dans les considérants précédents (cf. supra consid. 4 et 10), ils 
ne sauraient être qualifiés d’importants, ne nécessitant en particulier pas de nouvelle 
mise à l’enquête publique. Il s’ensuit que l’article 75b Cst. demeure inapplicable au 
projet litigieux, ce qui conduit au rejet du grief formulé par les recourants. 
12.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable 
(art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
12.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge des recourants, 
solidairement entre eux (art. 88 al. 2 et 89 al. 1 LPJA). Privés de dépens (art. 91 al. 1 a 
contrario LPJA), ils verseront en outre une indemnité à Y_________ et Z_________, 
qui ont pris une conclusion dans ce sens et obtiennent gain de cause (art. 91 al. 1 
LPJA). 


- 15 - 
12.3 Compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 
25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités 
judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 
1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). Les dépens dus par les recourants à la partie 
adverse sont fixés à 2000 fr. (art. 27 et 39 LTar), eu égard en particulier aux 
déterminations déposées les 30 septembre et 28 novembre 2013. 


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Prononce 
 
1. Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 
2. Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge des époux L__________ et 
M_________ & consorts, solidairement entre eux ; les dépens leur sont refusés. 
3. Les époux L__________ et M_________ & consorts verseront 2000 fr. à 
Y_________ et Z_________ pour leurs dépens. 
4. Le présent arrêt est communiqué à Maître A_________ pour les recourants, à 
l’Etude B_________ pour Y_________ et Z_________, à la commune de 
C_________ et au Conseil d'Etat, à Sion. 
 
Sion, le 6 février 2014.