vs_gerichte · A1 22 145 · 2023-01-26 · de
Bauwesen
Bauwesen

A1 22 145 URTEIL VOM 26. JANUAR 2023 Kantonsgericht Wallis Öffentlichrechtliche Abteilung Es wirken mit: Christophe Joris, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Thomas Brun- ner, Richter, sowie Jean-Marc Klingele, Gerichtsschreiber ad hoc, in Sachen BUNDESAMT FÜR RAUMENTWICKLUNG (ARE), Beschwerdeführer, gegen STAATSRAT DES KANTONS WALLIS, 1950 Sitten, Vorinstanz, EINWOHNERGEMEINDE A_________, andere Behörde, X_________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Aron Pfammatter, (Bauwesen) Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid vom 22. Juni 2022.

A1 22 145 
 
URTEIL VOM 26. JANUAR 2023 
 
in Sachen 
 
gegen 


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Sachverhalt 
 
A. Am 16. Mai 2017 stellte X_________ bei der Einwohnergemeine A_________ ein 
Baugesuch betreffend Sanierung und Umnutzung einer Stallscheune zu Wohnzwecken 
(«Wochenendhaus») in der Landwirtschaftszone. Besagte Baute befindet sich auf der 
Parzelle Nr. xx1, Plan-Nr. y1, im Orte genannt «B_________», auf dem Gebiet der Ge-
meinde A_________. Das betreffende Baugesuch wurde im Amtsblatt Nr. XXX 2017 pu-
bliziert und am 17. Juli 2017 samt den dazugehörigen Unterlagen dem Kantonalen 
Bausekretariat (KBS) übermittelt. 
B. Nach unbenutztem Ablauf der gesetzlichen Einsprachefrist reichte die Einwohner-
gemeinde A_________ ihre positive Vormeinung zum Bauvorhaben beim KBS ein. Letz-
teres konsultierte im Anschluss die kantonalen Fachdienststellen, wobei das Kantonale 
Amt für Feuerwesen, die Dienststelle für Umwelt (DUW), die Dienststelle für Hochbau, 
Denkmalpflege und Archäologie (DHDA; Heimatschutzkommission [KHK]), die Dienst-
stelle für Raumentwicklung (DRE) sowie die Dienststelle für Energie und Wasserkraft 
(DEWK) positive Rückmeldungen mit einzelnen Vorbehalten abgaben. Die Dienststelle 
für Wald, Flussbau und Landschaft (DWFL) gab im Rahmen der ersten Vernehmlassung 
in Bezug auf die Stallbaute eine positive und hinsichtlich des (ursprünglich) vorgesehe-
nen Zugangs zur Stallscheune eine negative Vormeinung ab. Die übrigen Fachbehörden 
gaben entweder eine (vollumfänglich) positive Vormeinung zum Bauprojekt ab oder ver-
zichteten auf eine Stellungnahme. Mit Entscheid der KBK vom 6. September 2018 wurde 
der Baugesuchsteller aufgefordert, den ursprünglich angedachten Zugang auf dem 
Situationsplan zu entfernen und die Projektierung entsprechend anzupassen. Die zweite 
Vormeinung der DWFL fiel alsdann vollständig positiv aus. 
C. Am 2. Mai 2019 (eröffnet am 29. Mai 2019) erklärte die KBK das Gebäude auf der 
Parzelle Nr. xx1 als schutzwürdig, zumal der Baute ein hoher Landschafts- und Eigen-
wert zu attestieren sei. Die KBK verlangte allerdings, dass die Baute auch nach den 
Bauarbeiten in ihrem schutzwürdigen Zustand erhalten bleiben müsse und keine nach-
träglichen Änderungen erfahren dürfe (Schutzverfügung). Gleichentags erteilte die KBK 
gestützt auf Art. 9 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 
(ZWG; SR 702) in Verbindung mit Art. 24d Abs. 2 und 3 des Bundesgesetzes über die 
Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) dem Baugesuchsteller die Baubewilli-
gung für dessen (bereinigtes) Bauvorhaben (unter Vorbehalt der von den konsultierten 
Fachbehörden formulierten Bedingungen und Auflagen sowie einer allfälligen Be-


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schwerde durch das Bundesamt für Raumentwicklung [ARE]). Die für schutzwürdig er-
klärte Baute werde für den bisherigen landwirtschaftlichen Zweck nicht mehr benötigt 
und eine allfällige Umnutzung habe keine Ersatzbaute zur Folge. Aus den Akten gehe 
hervor, dass die Baute seit längerer Zeit auch nicht anderweitig genutzt werde, wobei 
ohne Umnutzungsmöglichkeiten kein weiterer Unterhalt mehr erfolge, so dass die 
schutzwürdige Baute ohne Unterschutzstellung und gleichzeitige vollständige Umnut-
zung dem Verfall preisgegeben wäre. Die vollständige Umnutzung erweise sich in casu, 
unter Berücksichtigung der Aufgabe der Nutzung für landwirtschaftliche Zwecke sowie 
der Absenz anderweitiger zonenkonformer Nutzungen, als die einzige reelle (und nicht 
bloss hypothetische) Möglichkeit, das Schutzobjekt vor dem Verfall zu bewahren. Die 
gemäss dem Bauvorhaben geplanten baulichen Massnahmen im Rahmen der Umnut-
zung der Baute würden unter Einhaltung der von den kantonalen Fachbehörden statu-
ierten Bedingungen den Schutz der Baute nicht beeinträchtigen und der Schutzumfang 
gemäss Schutzverfügung vom 17. Januar 2019 bleibe erhalten. Ebenso seien die übri-
gen Bedingungen zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung für eine vollständige Zweck-
änderung von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone erfüllt und die Vorschriften 
gemäss dem kommunalen Bau- und Zonenreglement würden eingehalten. Das Ge-
bäude sei für die vorgesehene Nutzung geeignet, zumal das äussere Erscheinungsbild 
und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverändert blieben. Die Baupläne wür-
den zeigen, dass die geplante Umnutzung zu Wohnzwecken vollständig im Innern des 
bestehenden Gebäudes erfolge, ohne das äussere Erscheinungsbild zu ändern. Keines 
der vorhandenen äusseren architektonischen Elemente werde durch das Bauvorhaben 
verändert, wobei die Identität des Gebäudes gewahrt werde. Folglich seien sämtliche 
der in Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG verankerten Bedingungen erfüllt. 
D. Das ARE reichte gegen die Baubewilligung am 10. Juli 2019 eine Beschwerde beim 
Staatsrat ein und begehrte nebst der aufschiebenden Wirkung die Aufhebung der erteil-
ten Baubewilligung. Eventualiter sei das Geschäft zu neuem Entscheid an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. Das ARE stützte sich auf den Standpunkt, dass weder die Vorausset-
zungen von Art. 24d Abs. 2 RPG noch jene von Art. 39 Abs. 2 der Raumplanungsver-
ordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) erfüllt seien, weswegen die angefochtene 
Baubewilligung im Ergebnis gegen Art. 9 Abs. 2 ZWG verstosse. Gemäss letztgenannter 
Bestimmung beurteile sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbe-
schränkungen ausserhalb der Bauzonen nach den Bestimmungen der Raumplanungs-
gesetzgebung, wobei die Umnutzung alleinstehender, unbewohnter landwirtschaftlicher 
Bauten zu Wohnzwecken nur unter den Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 2 und 3 
RPG (schützenswerte Bauten) bzw. Art. 39 Abs. 2-5 RPV (landschaftsprägende Bauten) 


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zulässig sei. Zusätzlich seien die allgemeinen Bewilligungsvoraussetzungen nach 
Art. 43a RPV zu beachten. Da weder im kantonalen Richtplan noch in der Nutzungspla-
nung der Gemeinde A_________ die notwendigen Voraussetzungen geschaffen worden 
seien, könne Art. 39 Abs. 2 RPV – zumindest gegenwärtig – nicht als rechtliche Grund-
lage für die hier zu beurteilende Bewilligung herangezogen werden. Art. 24d Abs. 2 RPG 
finde mangels hinreichender Schutzwürdigkeit der fraglichen Stallscheune ebenfalls 
keine Anwendung. Ganz grundsätzlich erreiche eine Baute, welche erst im Hinblick auf 
eine Bewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG unter Schutz gestellt werde, den notwendigen 
Schutzgrad wahrscheinlich nicht. Eine Baute, welche nicht wenigstens als ein Objekt im 
Sinne von Art. 32b lit. f RPV bezeichnet worden sei, stelle kein schützenswertes Objekt 
im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG dar. Die in Frage stehende Stallscheune sei ein typi-
sches Beispiel für eine landschaftsprägende Baute. Aufgrund ihres verbreiteten Vorkom-
mens und ihrer Typizität komme solchen Bauten ein relativ geringer Eigen- bzw. Selten-
heitswert zu. Schliesslich sind nach Ansicht des ARE auch die übrigen Bewilligungsvor-
aussetzungen nicht erfüllt. So fehle es an der in Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG geforderten 
Notwendigkeit der bewilligten Wohnnutzung aufgrund weniger weitgehenden Nutzungs-
möglichkeiten. Zudem sei die Baute nicht im Sinne von Art. 24d Abs. 3 lit. a RPG für die 
vorgesehene Wohnnutzung geeignet und die bewilligten baulichen Vorgänge (Boden-
einzug sowie die daraus resultierende Anhebung der Baute, Kamin- und Isolationsmon-
tage, Fenster- sowie Treppeneinbau) hätten eine wesentliche Veränderung der äusse-
ren Erscheinung und der baulichen Grundstruktur der Stallscheune zur Folge, was zu 
einem Verstoss gegen Art. 24d Abs. lit. b RPG führe. 
E. 
Mit Stellungnahme vom 22. August 2019 beantragte die KBK die vollumfängliche 
Abweisung der Beschwerde, sofern darauf einzutreten sei. Dabei machte sie auf die 
formell rechtskräftige Schutzverfügung vom 2. Mai 2019 aufmerksam. Diese definiere 
das Schutzobjekt, dessen Erscheinungsbild und die geschützte Substanz, in die mit ei-
nem Bauprojekt nicht eingegriffen werden dürfe. Im Baubewilligungsverfahren werde 
demgegenüber nicht die Schutzwürdigkeit geprüft, sondern ob das konkret geplante 
Bau- und Umnutzungsvorhaben die Schutzverfügung sowie die übrigen öffentlich-recht-
lichen Vorschriften respektiere. Für die Qualifikation des Zeitzeugenwerts sowie für die 
Unterschutzstellung von Objekten sei gemäss kantonaler Gesetzgebung ausschliesslich 
die KBK – und nicht das ARE – zuständig. Das Bundesgericht fordere in diesem Zusam-
menhang alsdann keine besondere bzw. qualifizierte Schutzwürdigkeit der fraglichen 
Baute, sondern stelle vielmehr klar, dass «hohe Hürden an die Umnutzung ursprünglich 
bewohnter Bauten zu Wohnzwecken gestellt werden». Diese hohen Anforderungen wür-


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den für die Umnutzung, nicht aber für die Schutzwürdigkeit gelten. Was Letztere anbe-
langt, habe das Bundesgericht in seinem Urteil 1A.208/2006 bestätigt, dass auch ein 
Gebäude, dem nur lokale Bedeutung zukomme und das erhaltenswert erscheine, als ein 
im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG schützenswertes Gebäude qualifiziert werden könne. 
An die Schutzwürdigkeit würden demnach keine besonderen (erhöhten) Anforderungen 
wie bspw. im Falle eines historischen Denkmals gestellt. Auch sei weder eine allgemein 
anerkannte Schutzwürdigkeit noch eine lange zurückliegende Unterschutzstellung erfor-
derlich. Schliesslich dürfe die Schutzwürdigkeitsprüfung nicht darauf reduziert werden, 
ob eine «besondere» historische Bedeutung bestehe. Vielmehr seien insbesondere 
auch der architektonische Wert (Typologie und technische Konstruktion), der landschaft-
liche sowie der Situationswert ebenso wie die lokal traditionelle nutzungstypische Be-
deutung zu berücksichtigen. Folglich sei keinesfalls ausgeschlossen, dass Ställe, 
Scheunen, Maiensässe, Alphütten usw. als schützenswert qualifiziert werden könnten. 
Eine bereits bestehende Inventarisierung des relevanten Objekts sei ausserdem nicht 
erforderlich. Was die Frage der Umnutzung anbelangt, stellte sich die KBK auf den 
Standpunkt, dass weder Art. 24d Abs. 2 RPG noch die bundesgerichtliche Rechtspre-
chung eine vollständige Umnutzung einer Stall- oder Scheunenbaute für eine Wohnnut-
zung generell ausschliesse. Vielmehr sei Art. 24d Abs. 2 RPG auch auf unbewohnte 
landwirtschaftliche Bauten und somit auch auf die in casu zu beurteilende Stallscheune 
anwendbar. Entgegen der Botschaft des Bundesrates stelle die Bewohnbarkeit einer 
Baute schliesslich keine «condicio sine qua non» für die Anwendbarkeit von Art. 24d 
Abs. 2 RPG dar. 
Die Gemeinde A_________ hinterlegte ihre Stellungnahme am 23. August 2019. Dabei 
verwies sie insbesondere auf die behördlich bestätigte Schutzwürdigkeit der Baute, wo-
bei deren Erhaltung im öffentlichen Interesse liege resp. ein allfälliger Zerfall der Baute 
einen Verlust für das kulturelle Erbe der Gemeinde A_________ darstelle. Letztere an-
erkenne zwar die strikte Haltung des ARE in Bezug auf die Durchsetzung der Grund-
sätze der Raumplanung. Vorliegend werde jedoch zu wenig auf die gemeinde- und ob-
jektspezifischen Besonderheiten Rücksicht genommen. 
Am 23. September 2019 reichte X_________ ebenfalls eine Stellungnahme ein, wobei 
er die Abweisung der Verwaltungsbeschwerde sowie des Gesuchs um aufschiebende 
Wirkung beantragte. Die Stellungnahme übernimmt im Wesentlichen die Argumentation 
der KBK. Folglich stellte sich auch der Baugesuchsteller auf den Standpunkt, dass die 
beabsichtigte Umnutzung hinsichtlich der Stallscheune bereits im heutigen Zeitpunkt ge-
mäss Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG bewilligungsfähig sei. Dies namentlich aufgrund der 


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durch die KBK vorgenommenen Beurteilung der Schutzwürdigkeit des fraglichen Ob-
jekts. Wie bereits die KBK brachte auch der Gesuchsteller vor, dass es nicht der kanto-
nalen Praxis anderer Kantone entspreche, Art. 24d Abs. 2 RPG auf Gebäude besonderer 
Schutzwürdigkeit einzuschränken. Vielmehr könnten selbstverständlich auch Gebäude 
von bloss lokal-typischer Bedeutung schützenswert sein. Die Prüfung der Schutzwürdig-
keit dürfe nicht darauf reduziert werden, ob eine «besondere» historische Bedeutung 
bestehe. Vielmehr seien insbesondere auch der architektonische Wert sowie der Situa-
tionswert ebenso wie die lokal traditionelle nutzungstypische Bedeutung zu berücksich-
tigen. Demnach sei es keinesfalls ausgeschlossen, dass Ställe, Scheunen, Maiensässe 
etc. als schützenswert qualifiziert werden könnten. Die Meinung des ARE, wonach sich 
Ställe und Scheunen offensichtlich nicht als Ferienhaus eignen würden, komme im Er-
gebnis einem vollständigen Verbot von Umnutzungen von Ökonomie- in Wohnbauten 
ausserhalb der Bauzone gleich und widerspreche ganz klar Lehre und Rechtsprechung. 
So halte das Urteil des Bundesgerichts 1C_391/2010 fest, dass reine Ökonomiegebäude 
nur unter den Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 2 RPG zu Wohnzwecken umgenutzt 
würden. 
Der Baugesuchsteller teilt alsdann die Auffassung der KBK, wonach sich die vollständige 
Umnutzung der Baute, unter Berücksichtigung der Aufgabe der Nutzung für landwirt-
schaftliche Zwecke wie auch einer Abwesenheit anderweitiger zonenkonformer Nutzun-
gen, als die einzige reelle (und nicht bloss hypothetische) Möglichkeit erweise, das 
Schutzobjekt vor dem Verfall zu bewahren. In der Stellungnahme wurde weiter darauf 
hingewiesen, dass aufgrund des Angrenzens der betreffenden Baute an die Wohnzone 
keinerlei zusätzliche Erschliessungsanlagen benötigt werden würden resp. die Stall-
scheune bereits voll erschlossen sei. Da das Objekt bereits bestehe, drohe denn auch 
keine zusätzliche Zersiedelung. Sodann sei das ARE seiner Substantiierungspflicht hin-
sichtlich der behaupteten «wesentlichen Veränderung der äusseren Erscheinung und 
der baulichen Grundstruktur» nicht nachgekommen. Die KBK habe demgegenüber dar-
gelegt, dass die geplante Umnutzung zu Wohnzwecken vollständig im Innern des Ge-
bäudes erfolge, ohne das äussere Erscheinungsbild zu ändern. Würden die angedach-
ten baulichen Massnahmen als nicht zulässig erachtet, wäre jegliche Umnutzung un-
möglich. Da die Schutzverfügung der KBK nicht angefochten worden sei, sei schliesslich 
bereits aus diesem Grund der Beschwerde der Boden entzogen. 
 
 


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Am 28. November 2019 reichte das ARE, unter vollumfänglicher Aufrechterhaltung der 
Beschwerde, seine Replik ein. Es hielt vorab fest, dass nicht ausgeschlossen sei, dass 
sowohl theoretisch als auch praktisch Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG auf besonders schutz-
würdige Stallscheunen anwendbar sei. Dabei müssten allerdings hohe Hürden beachtet 
werden. Grundlage für diese Hürden sei das Kriterium der (materiellen) Schutzwürdig-
keit. An deren Nachweis sei namentlich dann besonderes hohe Anforderungen zu stel-
len, wenn die Aufgabe, die schutzwürdigen Bauten systematisch und nach einheitlichen 
Massstab unter Schutz zu stellen, jahrelang vernachlässigt worden sei. Mithin wäre es 
ein Widerspruch, eine Baute jahrelang nicht unter Schutz zu stellen und dann plötzlich 
im Zusammenhang mit einem Umnutzungsbegehren ihren Schutzwert zu «entdecken». 
Der Umstand, wonach eine Baute, welche weder nach den Massstäben von Art. 17 RPG 
noch nach jenen von Art. 18a Abs. 3 RPG als schutzwürdig eingestuft wurde, sei ein 
kaum widerlegbares Indiz dafür, dass die notwendigen Schutzanforderungen von 
Art. 24d Abs. 2 RPG nicht erfüllt seien. Das ARE führte ferner aus, dass eine Unter-
schutzstellung gestützt auf die kantonalen Kompetenzen im Bereich des Natur- und Hei-
matschutzgesetzes auch zulässig sei, wenn die notwendige Schutzwürdigkeit nicht ge-
geben sei. Die Schutzverfügung vom 2. Mai 2019 sei bewusst nicht angefochten worden, 
weshalb die formelle Unterschutzstellung erfolgt und rechtskräftig sei. Eine solche Un-
terschutzstellung sei zwar notwendig, nicht aber hinreichend für eine Bewilligung nach 
Art. 24d Abs. 2 RPG. Die fragliche Baute müsse nämlich als schützenswert anerkannt 
sein, was im Bewilligungsverfahren zu prüfen sei. Schliesslich berief sich das ARE aber-
mals auf das ihres Erachtens fehlende Kriterium im Sinne von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG. 
Die KBK hinterlegte ihre Duplik am 23. Dezember 2019, wobei sie an der vollumfängli-
chen Abweisung der Begehren des ARE festhielt und materiell auf ihre Verfügung vom 
2. Mai 2019 verwies. Sie unterstrich derweil, dass Grundlage für die Beurteilung der 
Schutzwürdigkeit einzig und allein die detaillierten objektiv sachlichen Kriterien, wie sie 
sich sowohl aus der Vormeinung der KHK, der DHDA sowie aus der jeweiligen Begrün-
dung der KBK ergäben. Die Sichtweise des ARE, wonach der Umstand, dass eine Baute, 
welche weder nach den Massstäben von Art. 17 RPG noch nach jenen von Art. 18a 
Abs. 3 RPG als schutzwürdig eingestuft wurde, ein kaum widerlegbares Indiz dafür dar-
stelle, dass die notwendigen Schutzanforderungen von Art. 24d Abs. 2 RPG nicht erfüllt 
seien, sei vollkommen an den Haaren herbeigezogen. Schliesslich nahm die KBK auch 
Bezug auf die vom ARE dargelegten Alternativen zu einer Umnutzung und kam zum 
Schluss, dass dem Gesuchsteller neben der Umnutzung keine geeignete Alternativ-
massnahme zur Verfügung stehe. Vielmehr könne die dauernde Erhaltung der nach 


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Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG geschützten Bausubstanz einzig durch eine Umnutzung si-
chergestellt werden. 
F. 
Mit Entscheid vom 22. Juni 2022 wies der Staatsrat die Beschwerde des ARE ab. 
Die KBK sei in ihrer Schutzverfügung vom 2. Mai 2019 zum Schluss gelangt, dass die 
Stallscheune aufgrund ihrer ausserordentlichen Qualitäten als Einzelobjekt schutzwürdig 
sei. Zudem lasse sich dem Bericht der KHK entnehmen, dass der Zustand als ursprüng-
lich betrachtet werde und sich das betreffende Gebäude im Originalzustand befinde. Der 
Baute werde ein hoher Landschafts- und Eigenwert attestiert. Dies auch deshalb, da sie 
praktisch unverändert sei und überdies eine beträchtliche Grösse aufweise. Entspre-
chend den Schlussfolgerungen der am Vernehmlassungsverfahren beteiligten kantona-
len Behörden kam der Staatsrat zum Schluss, dass der Stallscheune auf der Parzelle 
Nr. xx1, Plan Nr. y2, in A_________ ein Zeitzeugenwert zukomme und als schützenswert 
im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG zu qualifizieren sei. Zudem erfülle die Baute in der 
jetzigen Form die landwirtschaftliche Funktion nicht mehr resp. werde das Gebäude seit 
über zehn Jahren nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Das Bauvorhaben eigne sich für 
die bewilligte Nutzung als Ferienhaus im Sinne von Art. 24d Abs. 2 lit. a RPG, wobei das 
äussere Erscheinungsbild und die bauliche Grundstruktur der Doppel-Stallscheune 
durch die vorgesehenen baulichen Massnahmen kaum tangiert würden. Das ARE ver-
kenne schliesslich, dass Stallscheunen gemäss bundesgerichtlicher Praxis unter den 
strengen Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG für eine Umnutzung nicht 
generell ungeeignet seien. Vielmehr müsse eine einzelfallweise Beurteilung vorgenom-
men werden, was die Vorinstanz in ihrem Entscheid getan habe. Eine Abweichung vom 
Grundsatz und öffentlichen Interesse an der Trennung von Bau- und Nichtbauland sowie 
des Schutzes der Landschaft vor Zersiedelung im Einzelfall sei ausnahmsweise gestützt 
auf Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG zulässig, ansonsten die Bestimmung ihrem Sinn entraubt 
werden würde, was nicht dem Willen des Gesetzgebers entsprechen könne. Im Ergebnis 
seien die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss 
Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG erfüllt und die KBK habe die Baubewilligung für die Sanierung 
und Umnutzung des bestehenden Stalles zu Recht erteilt. 
G. Gegen diesen Entscheid des Staatsrats erhob das ARE (fortan Beschwerdeführer) 
am 28. Juni 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlichrechtlichen Abtei-
lung des Kantonsgerichts und stellte folgende Rechtsbegehren: 
«Der Entscheid des Staatsrats des Kantons Wallis vom 22. Juni 2022 und die Baubewilligung der KBK 
vom 2. Mai 2019 seien aufzuheben und die ersuchte Baubewilligung für die Sanierung und die Um-
nutzung der bestehenden Stallscheune sei zu verweigern. 


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Der Beschwerde sei von Amtes wegen die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 
- unter Kostenfolge -» 
 
Der Beschwerdeführer stützt sich in seiner Verwaltungsgerichtsbeschwerde im Wesent-
lichen auf ihre im vorinstanzlichen Verfahren bereits vorgebrachten Argumente. Sie 
kommt erneut zum Schluss, dass die zur Debatte stehende Stallscheune die nach 
Art. 24d Abs. 2 RPG erforderliche Schutzwürdigkeit als Einzelobjekt nicht erreiche. Dem-
entsprechend stellt sich der Beschwerdeführer abermals auf den Standpunkt, wonach 
gemäss Bericht der KHK vom 30. Oktober 2017 die zu beurteilende Stallscheune typisch 
für die Region sei. Aufgrund dieser Typizität und ihres verbreiteten Vorkommens seien 
solche Bauten in aller Regel nicht als Einzelobjekt schützenswert, jedenfalls nicht in dem 
für eine Zweckänderung nach Art. 24d Abs. 2 RPG erforderlichen Ausmass. Bei der vor-
liegenden Stallscheune verhalte es sich im Übrigen gleich wie bei derjenigen, welche 
das Bundesgericht in BGE 147 II 465 zu beurteilen gehabt habe. Das Bundesgericht sei 
in zitiertem Entscheid zum Schluss gelangt, dass die Stallscheune mangels hinreichen-
dem Eigenwert die nach Art. 24d Abs. 2 RPG erforderliche Schutzwürdigkeit als Einzel-
objekt nicht erreiche. Die KHK attestiere der vorliegenden Stallscheune zwar einen ho-
hen Eigenwert. Allerdings werde nicht näher dargelegt, worin dieser genau bestehen 
solle. Unter dem Stichwort «besonders erwähnenswert» finde sich einzig der Hinweis, 
dass es sich um eine Doppelstallscheune handle. Solche Doppelstallscheunen würden 
allerdings keine Seltenheit darstellen, sondern seien eine gängige Erscheinungsform. 
Eine spezielle Schutzwürdigkeit als Einzelobjekt ergebe sich hieraus nicht. Dass die 
Stallscheune mithin neben dem für den Blockbau (Gewättbau) charakteristischen Eck-
verbund («Gwätt») zusätzlich – aufgrund ihrer Eigenschaft als Doppelstallscheune – ein 
sog. «Mittelgwätt» aufweise, stelle ein gängiges Konstruktionselement dar. Zudem seien 
auch die übrigen Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG nicht 
erfüllt. Namentlich liesse sich die dauernde Erhaltung der Baute auch auf andere Art und 
Weise sicherstellen, die Baute erweise sich für die vom Baugesuchsteller anbegehrte 
Nutzung als ungeeignet und die von der KBK bewilligten Veränderungen seien mit der 
geltend gemachten Schutzwürdigkeit unvereinbar. 
H. Mit der Zustellung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde am 31. August 2022 wurden 
der Staatsrat sowie X_________ zur Vernehmlassung eingeladen und gleichzeitig auf 
die der Beschwerde von Gesetzes wegen zukommende aufschiebende Wirkung hinge-
wiesen. 


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I. 
Am 21. September 2022 verzichtete der Staatsrat auf eine Stellungnahme, bean-
tragte aber gestützt auf den angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde 
und hinterlegte sein Dossier sowie den Ordner der Gemeinde mit den Belegverzeichnis-
sen. Gleichzeitig übermittelte er die Mitteilung der KBK vom 13. September 2022, wel-
cher ebenfalls ein Verzicht auf eine Stellungnahme zu entnehmen ist. 
Am 3. Oktober 2022 beantragte X_________ (fortan Beschwerdegegner) die Abweisung 
der Beschwerde. In der Stellungnahme wird vorab auf den Entscheid der Vorinstanz 
verwiesen. Die substantiellen Vorbringen des Beschwerdegegners ergeben sich dem-
entsprechend denn auch bereits aus dessen Eingaben im Verfahren vor der Vorinstanz. 
Der Beschwerdegegner moniert einen appellatorischen Charakter der Verwaltungsge-
richtsbeschwerde. Demnach sei eine solch rein appellatorische Kritik nicht ausreichend. 
Mit anderen Worten genüge es eben nicht, die Schutzwürdigkeit sowie die Notwendigkeit 
der Umnutzungen unqualifiziert zu bestreiten. Neu nimmt der Beschwerdegegner in sei-
ner Stellungnahme ebenfalls Bezug auf BGE 147 II 465, aus welchem er herleitet, dass 
Umnutzungen von Ökonomiebauten zu Zweitwohnungen von Fall zu Fall zu beurteilen 
seien. Ginge es nach der Meinung des ARE sollten Umnutzungen von Ökonomiegebäu-
den ausserhalb der Bauzone hingegen gänzlich verboten werden. Im erwähnten Ent-
scheid habe das Bundesgericht der extremen und dem Gesetzwortlaut klar widerspre-
chenden Meinung, wonach Ställe und Scheunen sich offensichtlich nicht als Ferienhaus 
eignen würden, einen Riegel geschoben. Bei der vom Beschwerdeführer verlangten ein-
zelfallweisen Beurteilung von Bauten habe sich, ebenfalls unter Berufung auf BGE 147 
II 465, die Rechtsmittelinstanz rechtsprechungsgemäss Zurückhaltung aufzuerlegen und 
nur zu intervenieren, falls sich der kantonale Entscheid als willkürlich erweise oder we-
sentliche Rechtsgrundsätze des öffentlichen Rechts offensichtlich missachtet würden, 
was vorliegend nicht der Fall sei. Der Beschwerdegegner verwies (erneut) auf die 
Schutzverfügung vom 2. Mai 2019, welche klar zum Schluss komme, dass die betref-
fende Stallscheune aufgrund ihrer ausserordentlichen Qualitäten als Einzelobjekt 
schutzwürdig sei. Mithin sei diese Schutzwürdigkeit durch die DHDA, die KHK und ent-
sprechend spezialisierte Architekten eingehend geprüft, begründet und schlussendlich 
bejaht worden. 
Hinsichtlich der Frage der Notwendigkeit der Umnutzung würden die Ausführungen des 
Beschwerdeführers hinsichtlich der von ebendieser vorgebrachten Alternativlösungen 
(Nutzung der Baute als Nebenraum, Durchführung von Unterhaltsarbeiten durch den Zi-
vilschutz, Verwendung von Kurtaxen für den Unterhalt von Bauten in Tourismusdestina-
tionen) die wahre und gesetzeswidrige Absicht eines vollständigen Umnutzungsverbots 


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erkennen lassen. Tatsächlich könne jedoch die dauernde Erhaltung der Baute nicht an-
ders sichergestellt werden als durch eine Umnutzung. Der «Tatbeweis» von unzähligen 
Ökonomiegebäuden, die in der Vergangenheit zerfielen, weil sie nicht zur Wohnnutzung 
hätten umgenutzt werden können, dürfe nicht länger ignoriert werden. Abschliessend 
hält der Beschwerdegegner fest, dass ein Gericht, welches die vorliegende Umnutzung 
nicht für bewilligungsfähig halte, Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG gänzlich die Anwendung 
versagen würde. 
Am 14. Oktober 2022 hinterlegte die Einwohnergemeinde A_________ ihre Stellung-
nahme zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde und verwies auf ihre bisherigen Ausführun-
gen, insbesondere auf ihre Eingabe vom 23. August 2019 an den Staatsrat. Die Ausfüh-
rungen des Beschwerdeführers würden derweil weiterhin bestritten. So handle es sich 
bei den Aussagen des Beschwerdeführers, wonach Doppelstallscheunen eine gängige 
Erscheinungsform und das «Mittelgwätt» ein gängiges Konstruktionselement darstellen 
würden, um pauschalisierende Behauptungen. Mithin würden sie vom Beschwerdefüh-
rer weder ausgeführt noch belegt. Insbesondere fehle ihnen der konkrete, lokale Kontext. 
Im kommunalen Inventar der Bauten ausserhalb der Bauzonen seien derweil 357 Stall-
scheunen dokumentiert, wovon lediglich 16 Doppelstallscheunen seien. Von diesen be-
fänden sich wiederum zehn in den Gebäudegruppen «C_________» und 
«D_________». Lediglich die übrigen sechs seien, wie das vorliegende, freistehende 
Gebäude, welche im lokalen, hochalpinen Kontext keine gängige Erscheinungsform, 
sondern eine Seltenheit darstellen würden. 
J. 
Nach der Einsicht in das Dossier reichte der Beschwerdeführer am 3. November 
2022 eine Replik ein und hielt seine Rechtsbegehren aufrecht. Er betont erneut die Er-
forderlichkeit einer materiellen Prüfung der Schutzwürdigkeit im Rahmen des kantonalen 
Ausnahmebewilligungsverfahrens und hebt das Fehlen der bundesrechtlich notwendi-
gen Bewilligungsvoraussetzungen abermals hervor. Schliesslich verweist er erneut auf 
die seiner Ansicht nach bestehende breite Palette von Instrumenten zur faktischen Un-
terhaltung von Schutzobjekten. Dies als Alternative zur Umnutzung von Bauten. Hin-
sichtlich der Ausführungen der Einwohnergemeinde A_________ betreffend Seltenheit 
der Baute im hochalpinen Kontext beruft sich der Beschwerdeführer auf die Publikation 
«Geschützte und ortsbildprägende Bauten - Wegleitung Bauprojekte» des Amts für 
Raumentwicklung des Kantons Graubünden und folgert, dass die Doppelstallscheune 
zu den gängigen Erscheinungsformen gehören würden, wobei die Verhältnisse im Kan-
ton Graubünden – mutatis mutandis – auf den Kanton Wallis übertragbar sein dürften. 


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K. In der Duplik vom 28. November 2022 hielt der Beschwerdegegner an seiner Argu-
mentation und seinem Rechtsbegehren um Abweisung der Beschwerde fest. 
L. 
Die Einwohnergemeinde A_________ hinterlegte ihre Duplik am 28. November 
2022 und merkte an, dass es doch recht fraglich anmute, wenn der Beschwerdeführer 
zum Schluss komme, dass die Ausführungen in der Publikation «Geschützte und orts-
bildprägende Bauten – Wegleitung Bauprojekte» des Amtes für Raumentwicklung des 
Kantons Graubünden «mutatis mutandis» auf den beschwerten Fall übernommen wer-
den könnten. Bei seinen Aussagen berufe sich der Beschwerdeführer lediglich auf die 
Gebäudetypologie und gehe erneut davon aus, dass die freistehende Doppelstall-
scheune eine gängige Erscheinungsform darstelle. Der Kanton Graubünden und das 
Wallis würden sich allerdings aufgrund ihrer Besiedlungsdichte sowie Topographie und 
Klima massgeblich voneinander unterscheiden. 
Weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind, so-
weit rechtlich von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt. 
 
Erwägungen 
 
1. 
Der angefochtene Entscheid des Staatsrats stellt eine letztinstanzliche Verfügung 
im Sinne von Art. 72 des Gesetzes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungs-
rechtspflege vom 6. Oktober 1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) dar, die mangels Ausschlus-
ses in den Art. 74 bis Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. 
1.1 Die Beschwerdeschrift hat eine gedrängte Darstellung des Sachverhalts und der 
Begründung unter Angabe der Beweismittel sowie die Rechtsbegehren zu enthalten und 
ist zu unterzeichnen und zu datieren (Art. 80 Abs. 1 lit. c i.V.m. Art. 48 Abs. 2 VVRG). 
Die Praxis stellt keine hohen Anforderungen an die Begründung; es reicht namentlich 
aus, wenn aus dem Rechtsmittel ersichtlich ist, in welchen Punkten und weshalb der 
angefochtene Entscheid beanstandet wird (Michel Daum in: Ruth Herzog/Michel Daum 
[Hrsg], Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern; 2. A., 
2020, N. 22 zu Art. 32 VRPG). Eine appellatorische Kritik genügt hingegen nicht. Es 
reicht nicht aus, wenn sich die Beschwerdeführer darauf beschränken, den angefochte-
nen Entscheid als «ausserordentlich hart» oder «rechtswidrig» zu bezeichnen (Urteil des 
Bundesgerichts 2C_617/2010 vom 26. November 2010 E. 2.2; vgl. Laurent Merz, in: 
Marcel Alexander Niggli/Peter Uebersax/Hans Wiprächtiger/Lorenz Kneubühler [Hrsg.], 


- 13 - 
Basler Kommentar Bundesgerichtsgesetz, 3. A., 2018, N. 57 zu Art. 42). Ebenso wenig 
genügt es, dass der Beschwerdeführer nur angibt, welche Norm seines Erachtens ver-
letzt sein soll, ohne aufzuzeigen, inwiefern die Vorinstanz dagegen verstossen oder die 
Bestimmung falsch angewendet haben soll (Urteil des Bundesgerichts 1C_39/2010 vom 
1. Februar 2010 E. 3). Vielmehr muss unter Bezugnahme auf den angefochtenen Ent-
scheid dargelegt werden, worin die behauptete Verletzung besteht bzw. inwiefern der 
angefochtene Entscheid gegen Recht verstösst. Eine Beschwerdeschrift, die sich fast 
wortwörtlich mit der an die Vorinstanz gerichteten Beschwerdeschrift deckt sowie der 
blosse Verweis auf Ausführungen in anderen Rechtsschriften oder auf die Akten genü-
gen den Mindestanforderungen nicht (BGE 144 V 173 E. 3.2.2; 140 III 115 E. 2; 134 II 
244 E. 2.3; Urteile des Bundesgerichts 2C_686/2014 vom 8. August 2014 E. 4 und 
8C_481/2014 vom 14. Juli 2014 je mit Verweisen). 
Vorliegend rügt der Beschwerdegegner den appellatorischen Charakter der Beschwer-
deschrift des Beschwerdeführers. Ein solcher ist vorliegend jedoch nicht auszumachen. 
Obwohl der Beschwerdeführer zwar einerseits im Wesentlichen die bereits vor der Vor-
instanz dargelegten Argumente vorbringt, so hat es andererseits die Vorinstanz ihrer-
seits unterlassen, sich in ihrem Entscheid eingehend mit den vom Beschwerdeführer 
gerügten Punkten sowie den von ihm vorgebachten Argumenten auseinanderzusetzen 
und für ihren Entscheid eine eigenständige Begründung zu liefern. Sofern, wie in casu, 
die Vorinstanz ihren Entscheid mit Ausnahme von einzelnen wenigen zusätzlichen Sät-
zen auf die Erwägungen der kantonalen Fachbehörden stützt, darf dem Beschwerdefüh-
rer die weitgehende Übernahme der bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrach-
ten Ausführungen durch die Vorinstanz nicht zum Nachteil gelangen. 
1.2 Gemäss Art. 111 Abs. 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; 
SR 173.110) können Bundesbehörden, die zur Beschwerde ans Bundesgericht berech-
tigt sind (vgl. Art. 89 Abs. 2 lit. a BGG), die Rechtsmittel des kantonalen Rechts ergreifen 
und sich vor jeder kantonalen Instanz am Verfahren beteiligen, wenn sie dies beantra-
gen. Den jeweils zuständigen Bundesbehörden stehen dabei sämtliche Verfahrensga-
rantien des Art. 29 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; 
SR 101) sowie allgemein sämtliche Rechte, welche die kantonale Gesetzgebung den 
Verfahrensparteien einräumen, zu (Bernard Ehrenzeller, in: Niggli/Übersax/ Wiprächti-
ger [Hrsg.], Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. A., 2011, Art. 111 N. 15). 
Die Beteiligung am kantonalen Verfahren bildet indes keine Voraussetzung für die Be-
schwerdebefugnis. Der Verzicht auf eine Beschwerdeführung vor kantonalen Instanzen 


- 14 - 
bewirkt mit anderen Worten nicht den Verlust der Beschwerdeberechtigung vor Bundes-
gericht (Beat Stalder, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], Handkommentar zum Zweitwoh-
nungsgesetz [ZWG] − unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung [ZWV], Bern 2017, 
Art. 20 N. 15). Damit die beschwerdelegitimierten Bundesbehörden in der Lage sind, 
Rechtsmittel des kantonalen Rechts zu ergreifen und sich vor jeder kantonalen Instanz 
als Partei am Verfahren zu beteiligen, müssen sie über die relevanten kantonalen Ver-
fahren und Entscheide in Kenntnis gesetzt werden. Deshalb hält Art. 112 Abs. 4 BGG 
fest, dass der Bundesrat für die Gebiete, in denen Bundesbehörden zur Beschwerde 
berechtigt sind, bestimmt, welche Entscheide die kantonalen Behörden den Bundesbe-
hörden zu eröffnen haben. Die entsprechende Verordnung des Bundesrates beschränkt 
diese Mitteilungspflicht in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten auf letztinstanzliche 
Entscheide (vgl. Verordnung über die Eröffnung letztinstanzlicher kantonaler Entscheide 
in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten [SR 173.110.47]; Beat Stalder, a.a.O., Art. 20 
N. 6). Auf dem Gebiet des Zweitwohnungsrechts finden sich Bestimmungen zur Eröff-
nung von Entscheiden in Art. 10 Abs. 2 der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; 
SR 702.1). Demzufolge sind dem ARE als beschwerdebefugte Behörde im Sinne von 
Art. 89 Abs. 2 lit. a BGG unter anderem Baubewilligungen für neue touristisch bewirt-
schaftete Wohnungen gestützt auf Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG, Bewilligungen für neue Woh-
nungen nach Art. 8 ZWG sowie Bewilligungen für neue Wohnungen in geschützten Bau-
ten gestützt auf Art. 9 ZWG zu eröffnen (Beat Stalder, a.a.O., Art. 20 N. 7). Die Be-
schwerdebefugnis des ARE ist im Bereich des Zweitwohnungswesens gemäss Art. 10 
Abs. 1 ZWV umfassend (Beat Stalder, a.a.O., Art. 20 N. 14). Nach dem Gesagten ist der 
Beschwerdeführer gestützt auf Art. 111 Abs. 2 i.V.m. Art. 89 Abs. 2 lit. a BGG und Art. 10 
Abs. 1 ZWV sowie Art. 48 Abs. 4 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 
(RPV; SR 700.1) im Bereich des Zweitwohnungswesens sowie der Raumplanung zur 
Beschwerde nach den allgemeinen Bestimmungen legitimiert. 
1.3 Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb ein-
zutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG). 
2. 
Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen, 
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2 
i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Es können zudem nur Rechtsverletzungen, ein-
schliesslich Überschreitungen oder Missbrauch des Ermessens, sowie die unrichtige o-
der unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht 
werden. Die Unzweckmässigkeit der Verfügung kann jedoch nur in Fällen, die hier nicht 
zutreffen (Art. 78 VVRG), überprüft werden. 


- 15 - 
2.1 Die gerichtlichen Instanzen nehmen ihre Prüfungsdichte insbesondere in Situatio-
nen zurück, wo fachtechnische Fragen zu beantworten sind (Regina Kiener/Bernhard 
Rütsche/Mathias Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 3. A., 2021, N. 1537). Mit dieser 
richterlichen Zurückhaltung soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die 
Rechtsmittelbehörde nicht Planungsinstanz ist, sondern ihr die Aufgabe zukommt, be-
stehende Entscheide zu überprüfen, ohne dabei Neues zu schöpfen. Sie darf daher nicht 
ihr eigenes planerisches Ermessen an die Stelle des Ermessens des zuständigen Ge-
meinwesens setzen (Urteil des Bundesgerichts 1C_4453/2007 vom 10. März 2008 E. 5). 
Ob im Einzelfall eine solche Herabsetzung der Prüfungsdichte als mit der verfassungs-
rechtlichen Rechtsweggarantie vereinbar ist, beurteilt sich anhand des Verfahrensge-
genstands, der Ausgestaltung des vorangehenden Verwaltungsverfahrens und des 
Streitgegenstands. Massgebend ist insbesondere, ob sich die überprüfende Instanz 
«point by point» mit den Argumenten bzw. Rügen des Beschwerdeführers auseinander-
gesetzt hat (BGE 139 I 72 E. 4.5). 
Der Beschwerdegegner bringt unter Berufung auf BGE 147 II 465 vor, dass sich die 
Rechtmittelinstanz rechtsprechungsgemäss bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit 
von Bauten Zurückhaltung aufzuerlegen und nur zu intervenieren habe, falls sich der 
kantonale Entscheid als willkürlich erweise oder falls wesentliche Rechtsgrundsätze des 
öffentlichen Rechts offensichtlich missachtet würden, was vorliegend nicht der Fall sei. 
2.2 Vorliegend ist von Interesse, ob und inwiefern sich die kantonalen Instanzen mit den 
Argumenten des Beschwerdeführers überhaupt auseinandergesetzt resp. die materielle 
Schutzwürdigkeit der Stallscheune geprüft haben. Die Vorinstanz verweist in diesem Zu-
sammenhang auf den Bericht der KHK vom 30. Oktober 2017 und rekapituliert lediglich 
deren Erwägungen sowie diejenigen der KBK. Eine selbstständige Prüfung sowie recht-
liche Würdigung des zur Diskussion stehenden Vorhabens ist jedoch dem angefochte-
nen Entscheid nicht auszumachen. Die Vorinstanz beruft sich zwar auf BGE 147 II 465, 
unterlässt es aber gleichzeitig, die relevanten materiellen Aspekte des entsprechenden 
Urteils in Bezug auf die Qualifikation der Schutzwürdigkeit der fraglichen Stallscheune 
gebührend zu berücksichtigen. Es trifft zwar zu, dass die Beurteilung von Bauvorhaben 
stets einzelfallweise zu erfolgen hat. Eine solche materiell-rechtliche Analyse hat aller-
dings unter Berücksichtigung der geltenden bundesgerichtlichen Kriterien zu erfolgen. 
Bleibt anzumerken, dass das Bundesgericht in dem vom Beschwerdegegner angeführ-
ten BGE 147 II 465 denn auch selbst klargestellt hat, dass es die materielle Schutzwür-
digkeit im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG grundsätzlich frei überprüft. Dies hat gleicher-
massen auch für das hier urteilende Gericht zu gelten. 


- 16 - 
3. 
Das Kantonsgericht hat die von den Parteien hinterlegten Belege zu den Akten ge-
nommen. Die Vorinstanz hat am 22. September 2022 die Dossiers eingereicht. Die vor-
handenen Akten umfassen mithin die entscheidrelevanten Belege und Sachverhaltsele-
mente und genügen, wie die nachfolgenden Erwägungen zeigen, zur Beurteilung der 
rechtserheblichen Fragen. Das urteilende Gericht nimmt unter Berücksichtigung der vor-
liegenden Umstände in antizipierter Beweiswürdigung an, weitere Beweismittel würden 
nichts an der zu beurteilenden Sach- und Rechtslage ändern, weshalb auf zusätzliche 
Beweisabnahmen verzichtet wird. 
4. 
Nach Art. 22 RPG dürfen Bauten und Anlagen nur errichtet werden, wenn sie von 
der Behörde bewilligt wurden (Abs. 1); diese Bewilligung setzt voraus, dass die Baute 
dem Zweck der Nutzungszone entspricht (Abs. 2 lit. a). Vorliegend soll die bestehende 
Stallscheune zu landwirtschaftsfremden Wohnzwecken umgebaut werden. Die Baute 
liegt ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone und ist am vorgesehenen 
Standort unbestritten nicht zonenkonform. Es ist somit nachfolgend zu prüfen, ob der 
Beschwerdegegner ein Anrecht auf eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24 ff. 
RPG, insbesondere Art. 24d RPG, und Art. 6 Abs. 7 des Baugesetzes vom 15. Dezem-
ber 2016 (BauG; SGS/VS 705.1) besitzt. Der Beschwerdeführer macht geltend, die 
Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG 
seien nicht gegeben. Besagte Bestimmung setze neben der formellen Unterschutzstel-
lung indes voraus, dass die Baute als Einzelobjekt materiell schützenswert sei. An diese 
Anforderungen seien – mit Blick auf die erheblichen Konsequenzen für die Trennung von 
Baugebiet und Nichtbaugebiet – vergleichsweise hohe Anforderungen zu stellen. Den 
Ausführungen der KHK lasse sich entnehmen, dass die zu beurteilende Stallscheune 
ein typisches Beispiel für eine landwirtschaftsprägende Baute darstelle. Solche Bauten 
seien aufgrund ihres verbreiteten Vorkommens und ihrer Typizität in aller Regel nicht als 
Einzelobjekt schützenswert, jedenfalls nicht in dem für eine Zweckänderung nach 
Art. 24d Abs. 2 RPG erforderlichen Ausmass. Bei der vorliegenden Stallbaute verhalte 
es sich nicht anders als mit derjenigen, welche in BGE 147 II 465 zur Diskussion gestan-
den sei. Zwar attestiere vorliegend die KHK der fraglichen Stallscheune einen hohen 
Eigenwert. Worin dieser genau bestehen solle, werde jedoch nicht näher dargelegt. Un-
ter dem Stichwort «besonders erwähnenswert» finde sich einzig der Hinweis, dass es 
sich um eine Doppelstallscheune handle. Solche Doppelstallscheunen würden allerdings 
keine Seltenheit darstellen, sondern seien eine gängige Erscheinungsform. Eine «spe-
zielle» Schutzwürdigkeit ergebe sich hieraus jedenfalls nicht. 


- 17 - 
4.1 Die erleichterte Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG ermöglicht die voll-
ständige Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen. Die 
Umnutzung kann für alle nichtlandwirtschaftlichen Zwecke erfolgen. Das Gebäude muss 
zunächst von der zuständigen (kantonalen, regionalen oder kommunalen) Behörde for-
mell unter Schutz gestellt worden sein (lit. a) und seine dauernde Erhaltung kann nicht 
anders sichergestellt werden (lit. b). Im Kanton Wallis ist gemäss Art. 6 Abs. 7 BauG für 
die Unterschutzstellung von Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone die KBK zu-
ständig. Sie entscheidet von Fall zu Fall. Die Baute oder Anlage muss des Weiteren 
materiell schutzwürdig sein. Die Voraussetzungen der formellen und materiellen Schutz-
würdigkeit müssen kumulativ erfüllt sein. Diese Bestimmung will verhindern, dass Bau-
ten, die entscheidend zur Prägung der Landschaft beitragen oder aus denkmalpflegeri-
scher oder kulturhistorischer Sicht besonders wertvoll sind, zerfallen oder abgebrochen 
werden (Botschaft des Bundesrates zu einer Teilrevision des RPG vom 22. Mai 1996, 
BBl 1996 III S. 513 ff., insbes. S. 542; Urteil des Bundesgerichts 1C_397/2011 vom 9. Ja-
nuar 2014 E. 3.2). Damit wird klar, dass der vom Beschwerdegegner hervorgehobene 
prozessuale Umstand, wonach die Schutzverfügung vom Beschwerdeführer nicht ange-
fochten worden und damit rechtskräftig sei, nicht von Belang ist. Wie soeben dargetan, 
muss klar differenziert werden zwischen formeller Unterschutzstellung und materieller 
Schutzwürdigkeit der Baute. Letztere wird, wie dies vom Beschwerdeführer korrekt unter 
Berufung auf BGE 147 II 465 wiedergegeben wird, im kantonalen Ausnahmebewilli-
gungsentscheid geprüft. Dies gilt gemäss bundesgerichtlicher Praxis auch für den Fall, 
dass die formelle Unterschutzstellung rechtskräftig ist. Mit anderen Worten berührt ein 
Verzicht auf die Anfechtung der formellen Schutzverfügung nicht das berechtigte Inte-
resse, die materielle Schutzwürdigkeit richterlich überprüfen zu lassen. 
4.2 Für die Ausnahmebewilligung müssen sodann auch die strengen Voraussetzungen 
von Art. 24d Abs. 3 lit. a-e RPG erfüllt sein. Bei schutzwürdigen Bauten und Anlagen ist 
speziell auf das Kriterium des Erhalts der äusseren Erscheinung (lit. b) hinzuweisen. 
Eine schutzwürdige Baute und Anlage darf in der äusseren Erscheinung nicht so verän-
dert werden, dass der Schutzzweck verfehlt wird; die tradierten Nutzungen müssen ab-
lesbar bleiben. Sodann gilt es zu beachten, dass auch bei der Erteilung der erleichterten 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG der Grundsatz der Planungspflicht zu 
beachten ist (Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., 
Bern 2016, S. 223 f.). 


- 18 - 
4.3 Am 1. Mai 2014 ist die Teilrevision des RPG vom 15. Juni 2012 in Kraft getreten, 
die eine Siedlungsentwicklung nach innen, in die bereits überbauten Bauzonen, vor-
schreibt (Art. 1 Abs. 1bis und Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG; hierzu und nachfolgend 
BGE 145 II 83 E. 5.2.2). Die Siedlungstätigkeit soll in den Bauzonen zusammengefasst 
und diese in ihrer Ausdehnung begrenzt werden, weshalb Siedlungsnutzungen nicht 
ohne überzeugenden Grund ins Nichtsiedlungsgebiet ausgelagert werden dürfen. Durch 
die Begrenzung der Ausscheidung neuer Bauzonen nimmt der Druck auf das Nichtsied-
lungsgebiet zu. Mit Blick auf die hohe Zahl potenzieller Umnutzungsobjekte ausserhalb 
der Bauzonen und die damit einhergehende grosse Zersiedlungsgefahr stellt das Bun-
desgericht hohe Hürden an die Umnutzung ursprünglich unbewohnter Bauten zu Wohn-
zwecken. 
4.4 Schliesslich ist Art. 75b BV zu beachten, wonach der Anteil von Zweitwohnungen in 
den Gemeinden auf höchstens 20 % beschränkt wird. Die Umnutzung von landwirt-
schaftlichen Bauten zu Ferienwohnungen in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil 
20 % übersteigt, widerspricht nach dem Bundesgericht dieser Zielsetzung (BGE 145 II 
83 E. 5.2.3). Art. 9 Abs. 2 ZWG lässt denn aber die Erstellung neuer Zweitwohnungen in 
bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden ausserhalb der Bauzone nach den 
Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung zu. Die Umnutzung unbewohnter Bau-
ten zu Zweitwohnungszwecken ausserhalb der Bauzonen muss nach dem Bundesge-
richt restriktiv gehandhabt werden: Es könne nicht Sinn des Zweitwohnungsgesetzes 
sein, die Errichtung zonenkonformer Zweitwohnungen innerhalb der Bauzonen zu ver-
bieten, gleichzeitig aber die Entstehung neuer Zweitwohnungen in Scheunen und Ställen 
ausserhalb der Bauzonen, gestützt auf eine kommunale Zonenplanung, zuzulassen 
(BGE 145 II 83 E. 7.2). Als Fazit hält es aber fest, dass der Umbau eines Stalls aus-
serhalb der Bauzone zweitwohnrechtlich unter den Voraussetzungen der Art. 24d Abs. 2 
und 3 RPG bzw. Art. 39 Abs. 2-5 RPV i.V.m. Art. 43a RPV bewilligt werden könne 
(E. 7.3). Diese sind im Folgenden zu prüfen. 
5. 
Der Zweckänderungstatbestand von Art. 24d Abs. 2 RPG erfasst nicht nur Wohn-, 
sondern grundsätzlich alle Arten von bestehenden Bauten, insbesondere auch landwirt-
schaftliche und gewerbliche, unabhängig von ihrer Zonenkonformität oder Standortge-
bundenheit. Erforderlich ist jedoch, dass die betreffenden Bauten rechtmässig aus-
serhalb der Bauzonen stehen und noch bestimmungsgemäss nutzbar sowie für den neu 
beabsichtigen Zweck geeignet sind. Dies gilt ungeachtet der Zonenkonformität sowie 
Standortgebundenheit der entsprechenden Bauten. Es kann sich somit auch um Ställe, 
Scheunen, Maiensässe, Alphütten, Backöfen, Gebäude für die Tabaktrocknung, Mühlen 


- 19 - 
oder Waschhäuser handeln (Botschaft des Bundesrates zu einer Teilrevision des RPG 
vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III S. 542); unabhängig davon, ob sie als Einzelobjekt oder 
als Baugruppe in Erscheinung treten (Chantal Dupré, in: RPG Kommentar, Stand Feb-
ruar 2010, Art. 24d N. 34; Urteil des Bundesgerichts 1C_391/2010 vom 19. Januar 2011 
E. 4.3.1). Eigentliche Ruinen sind dagegen einer vollständigen Zweckänderung zum 
Vornherein nicht zugänglich (Rudolf Muggli, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Pra-
xiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, Art. 24d RPG N. 26 ff.; 
BGE 147 II 465 E. 4.2.4). Würden hingegen bestimmungsgemäss nutzbare (reine) Öko-
nomiegebäude a priori vom sachlichen Anwendungsbereich von Art. 24d Abs. 2 RPG 
ausgeschlossen, widerspräche dies sowohl dem Wortlaut wie auch der systematischen 
Einordnung dieser Bestimmung. Eine Nichtanwendbarkeit würde zwangsläufig dazu füh-
ren, dass Art. 24d Abs. 2 RPG kaum mehr von praktischer Bedeutung wäre. Dieses 
Ergebnis entspräche wiederum weder dem Willen des Gesetzgebers noch liesse es sich 
mit der höchstrichterlichen Praxis sowie der herrschenden Lehre in Einklang bringen. In 
diesen Punkten korrespondiert die Auffassung des Gerichts mit derjenigen des Be-
schwerdegegners. 
5.1 Bauten, welche einer Umnutzung nach Art. 24d Abs. 2 RPG zugeführt werden sol-
len, müssen besondere Anforderungen erfüllen. Die Schutzwürdigkeit kann sich zum ei-
nen aus dem Eigenwert einer Baute oder einer Baugruppe (Ensemble) ergeben. Dieser 
Eigenwert wird durch den Bautyp, die architektonische Qualität, die Handwerkstechni-
ken, den Erhaltungszustand, das Alter und den Seltenheitswert bestimmt. Zum andern 
bejaht die herrschende Lehre die Schutzwürdigkeit auch bei Vorhandensein eines über-
durchschnittlichen Situationswerts der Baute. Dieser beurteilt sich aus dem Blickwinkel 
der umgebenden Landschaft, wobei die fragliche Baute entscheidend zur Prägung der 
Landschaft beitragen muss. Demnach kann nach dieser Auffassung eine Baute auch 
dann nach Art. 24d Abs. 2 RPG eine Unterschutzstellung rechtfertigen, wenn eine Baute 
wesentlich zum traditionellen, geschützten Landschaftsbild beiträgt. Demgegenüber 
folgt aus den vom Bundesgericht in BGE 147 II 465 angestellten Erwägungen, dass auch 
ein allenfalls vorhandener erheblicher Situationswert einer Baute nicht zur Schutzwür-
digkeit verhilft, sofern diese nicht über einen nennenswerten Eigenwert verfügt. Somit ist 
erforderlich, dass die Baute als Einzelobjekt materiell schützenswert ist. Für die Anwend-
barkeit von Art. 24d Abs. 2 RPG muss ausserdem nachgewiesen sein, dass die dau-
ernde Erhaltung der in Frage stehenden Baute oder Anlage nicht anders als durch eine 
Umnutzung sichergestellt werden kann (Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG). Mit der Ausnahme-
bewilligung wird die vollständige Zweckänderung der schützenswerten Baute oder An-


- 20 - 
lage ermöglicht. Möglich sind Umnutzungen sowohl zu gewerblichen als auch zu Wohn-
zwecken. Mit dieser Zweckänderung können auch bauliche Anpassungen einhergehen, 
sofern die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unver-
ändert bleiben (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, a.a.O., Art. 24d N. 13 und 15). 
5.2 Art. 24d Abs. 2 RPG bezieht sich auf bestehende Bauten und Anlagen, die aufgrund 
ihres architektonischen, historischen, kulturellen oder landschaftlichen Wertes als schüt-
zenswert gelten und entsprechend anerkannt sind. Demgegenüber ist Art. 39 Abs. 2 
RPV auf bestehende Bauten, die infolge ihrer landschaftsprägenden Eigenschaften 
Schutz verdienen, anwendbar. In diesem Fall müssen Bauten und Landschaft als Einheit 
schützenswert und über nutzungsplanerische Schutzmassnahmen ausgewiesen sein. 
Der kantonale Richtplan legt die Kriterien für schützenswerte Landschaften fest. Art 24d 
Abs. 2 RPG betrifft somit Bauten und Anlagen, die für sich allein schützenwert sind, 
während Art. 39 Abs. 2 RPV Bauten und Anlagen erfasst, die aufgrund ihrer Bedeutung 
für eine schützenswerte Landschaft zu erhalten sind. Diese Bestimmung über die land-
schaftsprägenden Bauten verfolgt somit ein anderes Schutzziel als jene für schutzwür-
dige Einzelbauten (Art. 24d Abs. 2 RPG). Zudem stellt sie höhere formelle Anforderun-
gen an das Schutzobjekt (Chantal Dupré, a.a.O., Art. 24d N. 15 f.; vgl. auch BGE 145 II 
83 E. 8). 
5.3 Mit Verfügung vom 2. Mai 2019 hat die KBK die streitbetroffene Stallbaute unter 
Schutz gestellt. Dabei stützt sie sich im Wesentlichen auf die Analyse der KHK. Diese 
würdigt die betreffende Baute in ihrem Bericht vom 30. Oktober 2017 unter Zuhilfenahme 
der Kriterien Integration, Geschichte, Bautypologie, Bautechnik sowie Authentizität. Un-
ter dem Kriterium «Integration» wird erläutert, dass die Baute in die bestehende charak-
teristische Landschaft eingebettet sei. Das Wechselspiel von Wald, Wiesen und Nutz-
bauten bilde ein Landschaftsbild, welches charakteristisch sei für die traditionelle Kultur-
landschaft und einen vertrauten Anblick in der Umgebung unserer Dörfer in mittleren 
Höhenlagen darstelle. Die praktisch unveränderte und in lokalen Materialien gehaltene 
Stallscheune erhalte dadurch einen bedeutenden Landschaftswert. Eine Umnutzung un-
ter strengen Auflagen hinsichtlich Volumen, Material und Umgebung könnten den lang-
fristigen Erhalt des Landschaftsbildes und des sorgfältig gefertigten Baukörpers sichern. 
Historisch gehöre der Ort als Erinnerung und Zeitzeuge einer historischen Epoche zu 
einer für das Gebiet typischen Bebauung. Das fragliche Objekt sei im Stil und nach den 
Regeln der Kunst einer bestimmten Epoche erbaut worden, enthalte architekturge-
schichtliche Wesensmerkmale und sei typisch für eine Region und seine Nutzungsform. 


- 21 - 
Die einschlägigen Unterlagen würden zwar keine Auskunft über das Baujahr des Ge-
bäudes geben. Auf der Siegfriedkarte von 1872 würden in diesem Bereich aber bereits 
mehrere Bauten dargestellt. Historische oder geschichtliche Ereignisse würden indes 
keine aufgeführt. Bautypologisch handle es sich bei der Baute um einen Vertreter eines 
bestimmten Bautyps, welcher seinerseits bezeichnend sei für eine Bauepoche, einen 
Baustil, eine anerkannte stilistische, künstlerische oder handwerkliche Strömung. Mithin 
sei von einer historischen oder zeitgenössischen Funktionseinheit auszugehen. Es 
handle sich beim Objekt um eine Stallscheune, die seinerzeit wie der Speicher oder der 
Stadel, eine der wichtigsten Gebäudeformen der ganz auf die Viehzucht ausgerichteten 
Walliser Berglandwirtschaft dargestellt hätten. In bautechnischer Hinsicht wird stichwort-
artig festgehalten: «Erfindungsreichtum der Baustruktur. Bedeutung der baulichen De-
tails und des beruflichen Könnens. Gekonnter Einsatz der Baumaterialien». Die Stall-
scheune ruhe auf geneigtem Grund, so dass der Stall in eine am Abhang ausgehobene 
Grube eingebaut liege. Die Scheune liege dem Stall unmittelbar aufgebaut. Sie präsen-
tiere sich als gestrickter Blockbau mit dem charakteristischen «Eckgwätt» sowie einem 
«Mittelgwätt» bei der Gebäudeeinteilung unter dem First. Aufgrund der stattlichen Fas-
sadenlänge seien die Balken der Längsfassade teilweise wechselseitig des «Mittel-
gwätt» ersetzt resp. der Länge nach gestossen. Authentizitätsspezifisch wird angemerkt, 
dass sich das betreffende Gebäude im Originalzustand befinde. Aus der Fotodokumen-
tation lasse sich derweil schliessen, dass im Laufe der Jahre auf der Südseite eine vor-
gehängte Dachrinne und auf den Giebelfassaden «Schaltlatten» angebracht worden 
seien. Bezüglich des Erhaltungszustands wird in der Verfügung der KHK weiter festge-
halten, dass die Holzwände gemäss der Holzexpertise der E_________ AG vom 
14. September 2016 im Erdreich zum Teil angefault seien. Die restlichen Wände seien 
dagegen in einem guten Zustand. Die Dachkonstruktion sei intakt. Sparren und Schalung 
müssten bei einer weiteren Nutzung jedoch ersetzt werden. Die Stallscheune befinde 
sich in einem bestimmungsgemäss nutzbaren Zustand. Vorliegend sei dem Gebäude 
kein unverzüglicher Handlungsbedarf zugeschrieben worden. 
Aufgrund ihrer Analyse kommt die KHK in ihrem Bericht zum abschliessenden Ergebnis, 
dass der Stallscheune sowohl aufgrund ihrer Lage als wichtiges Element für das Erschei-
nungsbild der Ortschaft und Zeitzeuge der Viehwirtschaft am Dorfrand aber auch auf-
grund ihrer ortstypischen Bauweise und Baustoffverwendung ein hoher Landschafts- 
und Eigenwert zu attestieren sei. Gerade ihr Abseitsstehen und die unmittelbare Einbet-
tung in eine Landwirtschaftsfläche würden ihr eine besondere Bedeutung für das Orts- 
und Landschaftsbild verleihen. Die KHK stufte infolgedessen das Objekt als schützens-
wert ein. 


- 22 - 
Diese Einschätzung teilt, wie oben bereits erwähnt, auch die KBK und bildet integrieren-
den Bestandteil ihrer Schutzverfügung vom 2. Mai 2019 (sowie der Baubewilligung vom 
2. Mai 2019). In dieser hält die KBK als Ergänzung zu den Ausführungen der KHK einzig 
konklusiv fest, dass die betreffende Stallbaute aufgrund ihrer ausserordentlichen Quali-
täten als Einzelobjekt als schutzwürdig erklärt und im Sinne der Erwägungen gemäss 
Art. 24d Abs. 2 RPG unter Schutz gestellt werde. In der Baubewilligung hat die KBK die 
Unterschutzstellung der Stallscheune bestätigt. Dabei hält sie fest, dass sie die Meinung 
der DHDA teile, wonach die vom Baugesuch betroffene Baute schutzwürdig sei im Sinne 
der in der Vormeinung der DHDA detailliert aufgeführten Beurteilungskriterien. Letztere 
würden als recht- und zweckmässig erachtet. 
Zur Bestätigung der Verfügung der KBK legte der Staatsrat in seinem Entscheid vom 
29. Mai 2019 dar, dass der Stallscheune ein Zeitzeugenwert zukomme, zumal sie auf-
grund ihrer Lage am Dorfrand ein wichtiges Element für das Erscheinungsbild der Ort-
schaft darstelle, eine stattliche Grösse aufweise (Doppelstallscheune), quasi unverän-
dert sei und die Balken der Längsfassade – aufgrund der stattlichen Fassadenlänge – 
teilweise wechselseitig das «Mittelgwätt» ersetze, resp. der Länge nach gestossen 
seien, was von baulichem Können und Erfindungsreichtum der damaligen Epoche spre-
che. Aus diesem Grund sowie den übrigen Darstellungen der Vorinstanzen sei die Stall-
scheune als schützenswert im Sinne von Art. 24d Abs. 2 RPG zu qualifizieren. 
5.4 Den Ausführungen der kantonalen Behörden erhellt, dass diese die Schutzwürdig-
keit der betreffenden Stallscheune vorwiegend mit deren Situationswert begründet ha-
ben. Dass besagter Baute in Wechselwirkung mit der sie umgebenden Landschaft eine 
gewisse Bedeutung zukommt, lässt sich denn auch kaum in Abrede stellen. Dement-
sprechend kann dem zur Diskussion stehenden Objekt ein für das Erscheinungsbild der 
Ortschaft erheblicher Landschafts- resp. Situationswert zugemessen werden. Ein sol-
cher reicht allerdings gemäss aktueller bundesgerichtlicher Praxis für sich allein nicht 
aus, um dem Kriterium der materiellen Schutzwürdigkeit zu genügen. Vielmehr muss die 
betreffende Stallscheune (zusätzlich) besondere Eigenschaften als Einzelobjekt aufwei-
sen. Soweit die Vorinstanzen der Baute auch einen Eigenwert zuerkannt haben, haben 
sie diesen in erster Linie (ebenfalls) mit deren Zeitzeugenwert als orts-, zeit- und nut-
zungstypische Ökonomiebaute der früheren Viehwirtschaft begründet. Dementspre-
chend lässt sich den Fotodokumentationen denn auch ohne Weiteres entnehmen, dass 
die streitbetroffene Baute über die typischen architektonischen Elemente einer Walliser 
Stallscheune verfügt. Die KHK spricht in diesem Zusammenhang treffend von «einer für 


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das Gebiet typischen Bebauung». Mit anderen Worten sind derartige Bauten zwar zwei-
fellos als Zeugen der damaligen Viehwirtschaft auf dem Gebiet des Kantons Wallis zu 
betrachten. Würden sie vollständig verschwinden, hätte dies den Verlust eines bedeu-
tenden Elements des kulturlandschaftlichen Werts des Kantons Wallis zur Folge. Aus 
dieser generellen Erkenntnis darf allerdings nicht der Schluss gezogen werden, dass 
nunmehr jede dieser Bauten auch für sich genommen als schützenswert zu qualifizieren 
wäre. Eine solche Anschauung würde die Gefahr mit sich bringen, dass namentlich der 
raumplanungsrechtlich äusserst bedeutsame Trennungsgrundsatz ausgehöhlt würde. 
Gerade deshalb müssen die zur Umnutzung vorgesehenen Bauten von hervorragender 
Qualität sein resp. einen klar überdurchschnittlichen Eigenwert aufweisen. Die Vor-
instanzen heben diesbezüglich zwar diverse bauliche Aspekte der Stallscheune hervor. 
Namentlich sei das Objekt quasi unverändert und weise eine stattliche Grösse auf. Zu-
dem sei erwähnenswert, dass es sich um eine Doppelstallscheune handle und an dem 
betreffenden Standort bereits auf der Siegfriedkarte von 1872 mehrere Bauten darge-
stellt würden. Schliesslich hat die KHK (stichwortartig) auf den Erfindungsreichtum der 
Baustruktur, die Bedeutung baulicher Details und das berufliche Können sowie auf den 
gekonnten Einsatz der Baumaterialien verwiesen. Obschon die kantonalen Instanzen 
den Zeitzeugenwert hervorgehoben haben, ergibt sich aus ihren Vorbringen nicht, dass 
der streitbetroffenen Stallscheune als Zeitzeuge der früheren Viehwirtschaft besondere 
Bedeutung als Einzelobjekt zukäme. Weder die blosse Grösse noch das Alter der Baute 
vermögen für sich allein eine besondere bauliche Qualität im Sinne von Art. 24d Abs. 2 
RPG zu begründen. Die Verwendung von örtlich verfügbarem Baumaterial und die orts-
übliche Bauweise erscheinen für die damalige Epoche als selbstverständlich. Auch der 
blosse Umstand, wonach es sich vorliegend um eine Doppelstallscheune handelt, ist 
nicht derart aussergewöhnlich, dass von einer gesteigerten Bedeutung der Baute aus-
gegangen werden müsste. Insofern ist dem Beschwerdeführer beizupflichten, wenn sie 
vorbringt, dass das Vorkommen von Doppelstallscheunen nicht so singulär sei, dass 
diese deswegen als Einzelobjekt einer Umnutzung nach Art. 24d Abs. 3 RPG zugänglich 
wären. 
Die KHK hebt schliesslich diverse bautechnische Besonderheiten hervor, unterlässt es 
jedoch, diese näher zu substantiieren. Die bloss pauschale und stichwortartige Zuwei-
sung von Charaktereigenschaften muss indes als ungenügend qualifiziert werden. Nur 
am Rande sei angemerkt, dass die behördliche Qualifikation auffallend ähnlich ausfällt 
wie diejenige, welche das Bundesgericht in BGE 147 II 465 zu beurteilen hatte. Jeden-
falls dürfte selbstverständlich sein, dass Bauten zum Vornherein nur als schützenswert 
in Frage kommen können, wenn die ihnen zugemessene hervorragende Bedeutung auf 


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einer differenzierten resp. objektspezifischen Analyse beruht. Eine solch einzelfallweise 
Beurteilung wird denn auch vom Beschwerdegegner selbst mehrfach gefordert (Beurtei-
lung «von Fall zu Fall»). Im Ergebnis gelingt es den kantonalen Vorinstanzen nicht, die 
Rarität der Baute nachzuweisen, weshalb auch nicht auf einen nennenswerten Eigen-
wert der streitbetroffenen Stallscheune geschlossen werden kann. Damit erreicht sie den 
von Art. 24d Abs. 2 RPG vorausgesetzten Schutzwert als Einzelobjekt nicht. Daran än-
dert nichts, dass ihr die kantonalen Instanzen zusätzlich und vorwiegend einen (erhebli-
chen) Situationswert zugesprochen haben. Wie aus deren Vorbringen hervorgeht, war 
dafür in erster Linie ausschlaggebend, dass es sich bei der Stallscheune um eine für das 
Orts- und Landschaftsbild der Gegend typische Ökonomiebaute der früheren Viehwirt-
schaft handelt. Im Vordergrund stand somit keine besondere Eigenschaft der Stall-
scheune als Einzelobjekt. Auch insofern ist daher nicht ersichtlich, dass die Baute als 
Einzelobjekt so bedeutsam wäre, dass sie nach Art. 24d Abs. 2 RPG als schützenswert 
beurteilt werden könnte. Wie es sich mit den übrigen Bewilligungsvoraussetzungen, na-
mentlich mit Art. 24d Abs. 3 sowie Art. 43a RPV verhält, kann daher offenbleiben. Vor-
liegend käme einzig eine Schutzwürdigkeit im Sinne von Art. 39 Abs. 2 RPV in Betracht. 
Solange die diesbezüglichen gesetzlichen, insbesondere planerischen Anforderungen, 
nicht erfüllt sind, scheidet eine Anwendung dieser Bestimmung jedoch aus. Die von der 
KBK erteilte und von der Vorinstanz geschützte Ausnahmebewilligung kann daher nicht 
bestätigt werden. 
6. 
Nach dem Dargelegten erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als be-
gründet. Der Entscheid des Staatsrats vom 22. Juni 2022 ist daher aufzuheben. 
6.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu 
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise 
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von der 
Grundregel abzuweichen, weshalb der Beschwerdegegner die Gerichtsgebühr bezahlen 
muss. Den Behörden des Bundes, des Kantons und der Gemeinden, die in ihrem amtli-
chen Wirkungskreis und ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, als Par-
teien oder Vorinstanzen in einem Verfahren auftreten, werden hingegen in der Regel 
keine Kosten auferlegt (Art. 89 Abs. 4 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von 
dieser Regel abzuweichen, weshalb weder vom Kanton Wallis noch von der Einwohner-
gemeinde A_________ Gerichtskosten erhoben werden. Gemäss Art. 3 des Gesetzes 
betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigungen vor Gerichts- oder Verwaltungs-
behörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 173.8) setzen sich die Kosten aus den 


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Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsge-
bühr für Beschwerdeverfahren vor der öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsge-
richts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.-- und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar). Aufgrund 
der Bedeutung des Falles sowie seines Umfangs und Schwierigkeitsgrads wird die Ge-
richtsgebühr vorliegend auf Fr. 2 000.-- festgesetzt und dem Beschwerdegegner aufer-
legt. 
6.2 Den Behörden oder mit öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche 
obsiegen, darf in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen werden (Art. 91 
Abs. 3 VVRG). Es liegen keine Gründe vor, um von dieser Regel abzuweichen; dem 
Beschwerdeführer wird daher keine Parteientschädigung zugesprochen. 
 
Demnach erkennt das Kantonsgericht: 
 
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid des Staatsrats 
vom 22. Juni 2022 wird aufgehoben. 
2. 
Die Gerichtskosten von Fr. 2 000.-- werden dem Beschwerdegegner auferlegt. 
3. 
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 
4. 
Das Urteil wird dem Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), der Einwohnerge-
meinde A_________, X_________ und dem Staatsrat des Kantons Wallis schriftlich 
mitgeteilt. 
 
Sitten, 26. Januar 2023