vs_gerichte · A1 07 133 · 2008-01-18 · fr
Bauwesen
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3 Jurisprudence de la Cour de droit public et de la Commission de recours en matière fiscale Rechtsprechung der öffentlichrechtlichen Abteilung und der Steuerrekurskommission Constructions Bauwesen TCVS A1 07 133 ACDP du 18 janvier 2008, dame Y. c. CE Police des constructions; qualité pour recourir du voisin; aménagements extérieurs; ordre des constructions − Le voisin a qualité pour requérir des mesures de police des constructions contre un constructeur et pour recourir contre la décision prise sur sa requête (consid. 1a). − Rejet d'offres de preuves (appréciation anticipée; consid. 1b). − Examen des étapes de la réalisation d'aménagements extérieurs et de leur conformité au permis délivré au constructeur (consid. 3a). − Quand ces aménagements comportent des remblais, ces derniers ne sont en principe pas assujettis aux règles sur les distances à la limite lorsqu'ils sont étayés par des murs enterrés (consid. 3b). − Portée des indications figurant, au sujet du terrain naturel et du terrain aménagé,
 
 
Constructions 
Bauwesen 
 
TCVS A1 07 133 
ACDP du 18 janvier 2008, dame Y. c. CE 
Police des constructions; qualité pour recourir du voisin; aménagements 
extérieurs; ordre des constructions 
− Le voisin a qualité pour requérir des mesures de police des constructions contre un 
constructeur et pour recourir contre la décision prise sur sa requête (consid. 1a). 
− Rejet d'offres de preuves (appréciation anticipée; consid. 1b). 
− Examen des étapes de la réalisation d'aménagements extérieurs et de leur 
conformité au permis délivré au constructeur (consid. 3a). 
− Quand ces aménagements comportent des remblais, ces derniers ne sont en 
principe pas assujettis aux règles sur les distances à la limite lorsqu'ils sont étayés 
par des murs enterrés (consid. 3b). 
− Portée des indications figurant, au sujet du terrain naturel et du terrain aménagé, 
dans les plans du projet autorisé (consid. 4a). 
− Ordre contigu et ordre dispersé (consid. 4b). 
 
Baupolizei; Beschwerdelegitimation des Nachbarn; Aussenanlagen; Bauweise 
 
− Der Nachbar kann baupolizeiliche Massnahmen gegen einen Bauherrn verlangen 
und den diesbezüglichen Entscheid anfechten (E. 1a). 
− Ablehnung von Beweismitteln (anztizipierte Beweiswürdigung; E. 1b). 
− Kontrolle der Bauarbeiten bei Aussenanlagen auf ihre Übereinstimmung mit der dem 
Bauherrn erteilten Baubewilligung (E. 3a). 
− Erfordern diese Anlagen Erdaufschüttungen, unterliegen letztere grundsätzlich nicht 
den Grenzabstandsvorschriften, wenn sie von eingegrabenen Mauern gestützt 
werden (E. 3b). 
− Tragweite der Angaben betreffend gewachsenen und bearbeiteten Boden in den 
Plänen eines bewilligten Projekts (E. 4a). 
− Geschlossene und offene Bauweise (E. 4b). 
 


 
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Faits 
A. X. SA est propriétaire de la parcelle n° 2740, terrain de 1943 
m2 acquis en 2001 que le règlement communal des constructions de Z 
(RCC), range dans la zone touristique T4 destinée à la construction de 
résidences secondaires (art. 97c et 108). 
A la suite d'une demande du 28 janvier 2002 publiée au Bulletin 
officiel (B.O.), dite SA a obtenu l'autorisation de construire deux chalets 
A et B sur le haut de la parcelle, la partie sud comportant une rampe 
souterraine longue de 20 m reliant la route communale sur le n° 1986 et 
le parking de 8 places sous les chalets. Le permis délivré le 7 juin 2002 
sous n° 031.02 fait référence à des plans qui portent le sceau 
d'approbation du 26 février 2002. 
Le 25 septembre 2004, X. SA a sollicité une modification du 
projet publié en 2002; les plans nos 316.04 portant le sceau du 2 
novembre 2004 remanient le projet au nord en un chalet de deux 
appartements avec piscine couverte à l'est et ajoutent un chalet au sud, 
que le prospectus de vente intitule chalet A. Le plan de situation donne 
une dimension de 5 m de large et 12 m de long à ce bâtiment, à une 
distance de 4 m 85 de la limite est, et signale en traitillé une emprise 
supplémentaire en sous-sol de 2 m 50 sur le côté est; le garage/ 
buanderie occupe le niveau -2, une cave le niveau -1, dont la dalle sert 
d'entrée au chalet sur le niveau 0. Le plan de ce niveau prévoit trois 
enrochements sur le côté est, ce que reporte aussi le plan de la façade 
est du chalet A. La publication au B.O. n'a pas soulevé d'opposition et le 
conseil communal a approuvé cette modification le 22 mars 2005. 
En date du 18 juin 2005, X. SA a finalement sollicité l'élargissement 
de 80 cm du chalet autorisé le 22 mars 2005, la demande requérant 
expressément une dérogation touchant à la distance au fond voisin. Les 
plans du dossier n° 221.05, portant les dates des 13 juillet et 23 août 2005 
signalent la nouvelle largeur de 5 m 80, un local technique au niveau -1, un 
couloir d'accès enterré au parking au nord (niveau 0 et coupe D-D) sans 
changement dans l'emprise souterraine ni dans les aménagements 
extérieurs prévus en façade est. Etait joint à la demande un acte du 15 mars 
2005 par lequel X. SA et dame Y, cette dernière propriétaire du n° 4993 à 
l'est acquis à fin 2000 et sur lequel elle a édifié son chalet, convenaient, par 
la voie d'une servitude de non-construire, d'une réduction de la distance de 5 
m prévue par le RCC admettant une construction à la distance de 4 m à la 
limite commune pour le n° 2740 et à 3 m 40 pour le n° 4933 ou à 7 m 40 de 
façade à façade. La publication de cette demande avec la mention de la 


 
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dérogation au B.O. n'a pas suscité de remarques et le conseil 
communal a décidé d'accorder l'autorisation de construire y relative le 2 
septembre 2005. 
B. Dès le 21 juillet 2006, dame Y. est intervenue auprès de 
l'administration communale pour lui signaler des points qui, dans la 
réalisation des travaux du chalet aval, ne respectaient pas selon elle les 
prescriptions de distance, les modalités de construction en sous-sol et le 
plan qui avait servi à la constitution de la servitude, joignant à ses 
interventions des relevés de terrain ou de cotes altimétriques du bureau 
G SA. 
Le 10 novembre 2006, dame Y. interjeta un recours administratif 
auprès du Conseil d'Etat contre X. SA et la commune dans lequel elle 
requérait l'arrêt des travaux, le constat que les autorisations délivrées 
sur la parcelle n° 2740 étaient viciées ou violaient le droit des 
constructions du point de vue de la densité ou de la longueur des 
immeubles construits; elle demandait aussi que soient prises toutes 
mesures visant à l'élimination des illégalités et à la sauvegarde des 
intérêts des voisins et le droit des constructions en général. A la 
demande de l'organe d'instruction de ce recours, la commune produisit 
ses dossiers ainsi qu'un rapport de conformité des travaux réalisés, daté 
du 25 janvier 2007, auquel elle a joint des photographies des chalets en 
cours de finition; elle y relève que seule une fenêtre non autorisée de 40 
x 40 a été réalisée en façade est du chalet aval. 
Par décision du 20 juin 2007, le Conseil d'Etat déclara irrecevable 
ce recours en tant qu'il s'en prenait à X. SA et qu'il remettait en cause 
les trois permis de bâtir décidés par le conseil communal et le rejeta 
pour le surplus. Cette autorité retient que les enquêtes publiques 
n'étaient pas critiquables au point de vicier les autorisations 
subséquentes, les points discutés par dame Y. étant vérifiables à la 
simple lecture des dossiers déposés pour enquête; faute d'opposition la 
recourante n'était donc plus recevable à mettre en cause les décisions 
d'approbation de plans de construction. S'agissant du contrôle de 
l'exécution, il a jugé que les griefs liés aux aménagements extérieurs 
étaient prématurés, ces travaux n'étant pas encore achevés; pour les 
divergences relatives à la façade sud du chalet amont, il a pris acte que 
le constructeur ne les contestait pas, ce qui devait conduire à une 
procédure de régularisation que la commune voulait introduire : au-delà 
de ce point, toute demande de mesures relatives à des travaux illégaux 
devait être rejetée. 
C. Le 27 août 2007, dame Y. a recouru céans contre cette décision 
qui lui a été notifiée sous pli du 25 juin 2007. Elle concluait à son annu- 


 
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lation, principalement à ce qu'ordre soit donné à la commune 
d'introduire une procédure de régularisation accompagnée d'un ordre 
d'arrêter tous travaux illégaux, subsidiairement de renvoyer le dossier à 
l'autorité attaquée pour nouvelle décision. 
Abandonnant 
les 
griefs 
d'illégalité 
qu'elle 
adressait 
antérieurement aux divers permis de bâtir, la recourante invoque, à 
l'appui de ces conclusions, une constatation inexacte des faits par le 
Conseil d'Etat qui s'est fondé, pour rejeter le recours, sur un rapport de 
conformité communal muet sur les points où elle invoquait de graves 
irrégularités de réalisation par rapport aux plans. Ses critiques de fond 
ne concernent plus que le chalet aval dont certaines parties dépassent 
le sol naturel, contrairement aux plans approuvés qui les proposaient 
entièrement en sous-sol, et qui se trouvent à 2 m 25 de la limite alors 
qu'elles devraient se tenir à 4 m 05 de la limite commune entre les deux 
parcelles. Observant que le constructeur n'avait jamais présenté de 
demande pour réaliser des aménagements extérieurs, la recourante 
soutient que les travaux que se propose d'effectuer le promoteur pour 
cacher des parties émergentes (escalier et dalle inclinée à l'est - couloir 
de liaison au nord) sont contraires aux plans et ne respectent pas les 
prescriptions sur le terrain naturel de sorte qu'ils doivent suivre une 
procédure de régularisation. La réalisation d'importants éléments 
visibles de liaison entre les chalets tels que des tunnels apparaît enfin 
contraire à l'exigence imposant un ordre dispersé des constructions 
dans la zone T4, prescription qui ne saurait être contournée par des 
aménagements extérieurs liés à une importante modification du sol 
naturel. 
En sus de l'édition des dossiers complets par les autorités 
communale et cantonale, la recourante, qui joint à son mémoire un 
imposant stock de photographies et de plans qu'elle a annotés, propose 
une expertise tendant à déterminer les modifications du projet réalisé 
par rapport aux plans mis à l'enquête et autorisés, ainsi qu'une 
inspection des lieux. 
Le Conseil d'Etat a produit son dossier le 19 septembre 2007, 
lequel comporte les trois dossiers de construction originaux de la 
commune, et conclut au rejet du recours. La commune a déclaré se 
rallier aux considérants contenus dans la décision de l'autorité de 
recours administratif, y compris pour ce qui avait trait à la procédure de 
remise en état des lieux, et propose le rejet du recours le 17 octobre 
2007. 
Se fondant sur le constat que les critiques de dame Y. reposaient 
toutes sur des plans auxquels elle ne s'est pas opposée, X. SA conclut 
principalement à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son 


 
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rejet, le rapport de conformité non contesté à l'époque établissant que la 
construction correspondait aux plans déposés. Sa réponse du 17 
octobre 2007 insiste sur la connaissance qu'avait la recourante des 
aménagements extérieurs par le plan signé lors de la constitution de la 
servitude. 
Droit 
1. a) Dame Y. est recevable à attaquer céans la décision de 
dernière instance administrative rendue le 20 juin 2007 (art. 73 de la loi 
du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives - 
LPJA; RS/VS 172.6) dès lors que celle-ci rejette des griefs d'irrégularités 
qu'elle avait signalées en sa qualité de voisine immédiate de la 
construction où elles se produisaient (ACDP X. du 19 octobre 2007 
cons. 1). Son recours satisfait au surplus aux exigences des articles 80 
al. 1 let. b et c, 44, 46 et 48 LPJA de sorte qu'il convient d'entrer en 
matière. 
La conclusion contraire de X. SA tirée de l'absence d'opposition 
de la propriétaire du n° 4993 durant les trois enquêtes qui ont précédé la 
notification des permis de bâtir par le conseil communal tombe 
présentement à faux, le Conseil d'Etat ayant justement déduit de cette 
inaction l'irrecevabilité du recours dont il était saisi contre les trois 
autorisations de construire et la recourante ne remettant expressément 
pas en cause ce point. 
b) Les dossiers produits correspondent à ceux dont dame Y. a 
demandé l'édition et aucun fait allégué ne permet de penser qu'ils ne 
seraient pas complets. Ils comportent tous les plans utiles à la 
compréhension des griefs exposés et la recourante a elle-même dressé 
nombre 
de 
relevés 
et 
déposé 
des 
reproductions 
des 
plans 
accompagnées de ses commentaires sur les irrégularités dont elle plaint. 
Elle a encore versé au dossier avec son recours différentes 
photographies aux stades successifs des travaux qui permettent de 
trancher les questions litigieuses. Par conséquent, la Cour renonce à 
aménager l'inspection des lieux proposée comme moyen de preuve (art. 
80 al. 1 let. d, 56 et 17 al. 2 LPJA; ACDP BCV du 9 novembre 2007 cons. 
2). Il en va de même pour la demande d'expertise, l'objet de la présente 
portant sur la censure de la décision prise en instance précédente au vu 
des motifs invoqués (art. 78 let. a, 72 et 47 al. 2 LPJA), non pas sur tous 
les aspects sur lesquels peut porter une procédure de police des 
constructions découlant des articles 49 ss de la loi du 8 février 1996 sur 
les constructions (LC; RS/VS 705.1) ou 58 de l'ordonnance du 2 octobre 
1996 sur les constructions (OC; RS/VS 705.100). 


 
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2. Le recours du 27 août 2007 renonce à toute discussion des 
autorisations délivrées et en cours d'exécution à laquelle dame Y. aurait 
pu prétendre en sa qualité d'opposante, se bornant à soutenir, en tant 
que voisine dénonciatrice, sur la base de la jurisprudence de la Cour de 
céans qu'il reproduit (ACDP du 23 novembre 2005 publié in RDAF 2006 
p. 405), que X. SA réalise des travaux qui ne correspondraient d'ores et 
déjà pas aux plans accompagnant les permis octroyés, points à propos 
desquels le Conseil d'Etat ne pouvait se fonder sur le rapport de 
conformité du 25 janvier 2007, ni renvoyer le voisin à la fin des travaux 
pour constater si les aménagements extérieurs en cours permettront de 
faire coïncider la réalisation avec les documents approuvés. Qu'en est-il 
des trois points précis que soulève dame Y. et à propos desquels ni la 
commune ni le constructeur n'apportent de précisions dans leurs 
réponses ? 
3. a) L'article 83 RCC définit les distances que prévoit cette 
législation et dispose que la distance à la limite se mesure 
horizontalement entre la façade de la construction et la limite de 
propriété (let. a), la distance minimale se calculant pour tous les points 
de chaque façade (let. b); des dérogations aux distances minimales 
peuvent être convenues par la constitution d'une servitude (art. 85 
RCC). Le droit cantonal comporte des dispositions semblables à cet 
égard en l'article 22 al. 1et 5 LC. 
b) Dame Y. tire de la mesure de G SA du 28 juin 2006 (44 A 4) et 
de ses propres calculs (44 A 10 et 13) qu'un mur des niveaux -1 et 0 sur 
le côté est du chalet émergera du sol naturel sur une hauteur de 185 à 
188 cm à une distance de 222 à 225 cm de la limite de propriété, alors 
que le plan de situation du 22 février 2005 indique par des traitillés que 
cette partie serait enterrée et que la distance de la construction à la 
limite serait de 4 m 05. Au 28 octobre 2006 (pièce 45 B 7 ou 13), il est 
exact qu'une émergence de ce type était visible, ce qui n'était plus le 
cas au 2 août 2007 (pièce 44 A 16) lorsque les excavations de la phase 
chantier étaient remblayées et les aménagements extérieurs, dont 
l'enrochement de soutènement de l'entrée rez-de-chaussée à la cote 
1719,15, étaient réalisés. 
Il en résulte que la partie de construction évoquée est 
effectivement enterrée, comme le prévoit le plan de situation 221.05 
approuvé le 23 août 2005 et que les aménagements extérieurs 
correspondent au plan de façade est du petit chalet, portant les 
mêmes dates, lequel ne signale aucune partie de construction 
latérale qui émergerait du sol fini 


 
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tel que cette pièce le représentait pour enquête puis approbation. 
Un tel résultat découlait d'ailleurs déjà du plan de façade en force 
inclus dans le dossier 316.04 approuvé par le conseil communal le 2 
novembre 2004. L'enrochement de l'entrée et la construction en sous-
sol à l'est ressortent aussi très clairement du plan signé lors du contrat 
de servitude. 
La réalisation des travaux est ainsi sur ces points conforme aux 
plans approuvés; elle ne contrevient pas aux prescriptions sur les 
distances puisque, du fait de sa construction en sous-sol, le 
dégagement au niveau -1 ne comporte pas de façade qui impliquerait 
une discussion sur le calcul d'une norme à cet effet. Pour ce même 
motif, il n'apparaît pas comme un empiètement (cf. ce vocable dans le 
Glossaire annexé à l'OC) en façade est dont il devrait observer une 
distance pour lui-même. Il est enfin conforme à l'article 87 let. c RCC en 
ce qu'à aucun endroit il ne dépasse, en limite de propriété, le terrain 
naturel du n° 4993, ce que démontre la pièce 45 B 17. La recourante 
s'en prend aux amé nagements extérieurs qui permettent la réalisation 
conforme aux plans; elle ne cite cependant pas de disposition qui 
prescrirait quelque distance à l'aune de laquelle ces mouvements de 
terre auraient dû être examinés: il convient donc de s'en tenir à la règle 
selon laquelle les remblais ne sont pas assujettis à une prescription de 
distance à la limite (cf. RVJ 2006 p. 8 et 10). 
4. a) Le deuxième grief tient à l'inobservation du terrain naturel 
par le niveau -1 discuté ci-dessus, par la rampe d'accès au garage et le 
tunnel de liaison entre les deux chalets, éléments qui ont été autorisés 
comme enterrés sur le plan de situation qui les signale en traitillé, alors 
qu'ils auraient été réalisés comme parties émergentes. 
Les photographies déposées sous pièces 20 et 45 B 14 illustrent 
certes des constructions émergeant du sol naturel, mais elles ont été 
prises durant la phase de chantier de l'été 2006. A fin juillet 2007, les 
clichés produits par dame Y. montrent que le niveau -1 ainsi que les 
deux passages à l'arrière du petit chalet sont enterrés (cf. pièce 45 B 9) 
et qu'ils respectent aussi bien l'indication donnée en traitillé sur le plan 
de situation que celles qui ressortent pour ces trois points du plan des 
façades est, ouest et nord du petit chalet. 
Contrairement à ce que semble prétendre la recourante, les 
traitillés du plan de situation ne se rapportent pas à un sol naturel 
intangible, mais indiquent simplement l'emprised'un bâtiment au sol 
avec des parties émergentes et des parties souterraines. Celles-ci 
peuvent se référer au sol naturelou à du terrain aménagé en dessus ou 
en dessous 
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du sol naturel, point que doivent illustrer les plans du projet (art. 35 al. 1 
let. b - d OC; art. 12 let. b - d RCC). Le seul fait qu'une réalisation 
n'observe pas le terrain naturel voisin ne signifie donc pas qu'elle ne 
respecte pas des plans dont le caractère enterré provient d'une 
autorisation qui indiquait précisément les aménagements extérieurs qui 
résultaient de la demande. 
b) Arguant de la réalisation de tunnels de liaison et de locaux 
communs qui sortent de terre et relient le petit chalet au grand chalet, 
dame Y. se plaint d'une violation de l'ordre dispersé prévu par l'article 
97c RCC pour la zone T4. 
Comme vu ci-dessus, les éléments que cite la recourante et 
qu'elle documente par les photographies 46 C 6 et 7 pour la phase de 
construction, sont enterrés comme le laisse entrevoir la photographie 45 
B 9. Ils ne donnent de ce fait nullement l'impression que le petit chalet, 
dont la faîtière se trouve à la cote 1724, 92, et le grand chalet dont la 
façade sud se trouve en retrait de plus de 10 m à la cote 1725 (cf. plan 
du grand chalet niveau 1), seraient des bâtiments érigés côte à côte, ce 
qui est le propre de l'ordre contigu (cf. ce vocable dans le glossaire OC; 
A. Bonnard et al., Droit fédéral et vaudois de la construction, p. 478). 
Sur ce dernier aspect aussi, les documents produits permettent de noter 
que les constructions réalisées respectent le plan de situation approuvé 
et n'aboutissent pas en réalité à l'édification de constructions contraires 
à l'ordre voulu dans la zone T4. 
Partant, dans le cadre restreint délimité au considérant 2, aucun 
des griefs de la recourante n'est parvenu à démontrer l'illégalité du 
prononcé entrepris ni à établir que celui serait fondé sur des 
constatations inexactes ou incomplètes des faits pertinents.