vs_gerichte · C1 14 231 · 2016-01-14 · fr
Auftrag & Mäklervertrag
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C1 14 231 JUGEMENT DU 14 JANVIER 2016 Tribunal cantonal du Valais Cour civile II Composition : Jean-Pierre Derivaz, président ; Stéphane Spahr et Bertrand Dayer, juges ; Yves Burnier, greffier en la cause W_________ Sàrl, demanderesse et appelante, représentée par Maître M_________ contre X_________, et Y_________, défenderesses et appelées, représentées par Maître N_________ et intéressant Z_________, entreprise individuelle, appelée en cause et appelée, représentée par Maître

C1 14 231 
 
 
JUGEMENT DU 14 JANVIER 2016 
 
en la cause 
 
contre 
 
et intéressant 
 
Z_________, entreprise individuelle, appelée en cause et appelée, représentée par 
Maître O_________ 
(courtage immobilier) 
 


- 2 - 
 
Procédure 
 
A. La tentative préalable de conciliation ayant échoué et conduit à la délivrance d’une 
autorisation de procéder le 29 novembre 2012, W_________ Sàrl a ouvert action à 
l’encontre des « Hoirs de Feu A_________, par Madame Y_________ » devant le 
tribunal du district de B_________, le 18 janvier 2013, en prenant les conclusions 
suivantes (cause C1 13 xxx) : 
1. 
L’action introduite par W_________ SÀRL à l’encontre des Hoirs de A_________ par 
Y_________, déclarée recevable, est admise. 
2. 
Par conséquent, les Hoirs de A_________, par Y_________ sont condamnés à verser à 
W_________ SÀRL la somme de Fr. 38'740.-- avec intérêts moratoires à 5 % dès le 1er mai 
2012 correspondant à la commission de courtage conclue dans le cadre de la vente de la 
maison villageoise de Feu A_________ située à C_________. 
3. 
Tous les frais de procédure et de jugement y compris une juste et équitable indemnité pour 
dépens sont mis à la charge de la partie défenderesse. 
B. Le 15 mars 2013, donnant suite à une requête du juge de district saisi de la cause 
(ci-après : le juge de district), le mandataire de Y_________ et de X_________ a 
déposé un certificat d’héritiers indiquant que ces dernières étaient les seules et 
uniques héritières de feu A_________. 
C. Le 20 mars 2013, dans le délai imparti par ce même juge, la demanderesse a 
précisé que son action était dirigée à l’encontre desdites héritières. 
D. Le 26 avril 2013, ces dernières ont formé une « requête incidente d’appel en 
cause » dirigée à l’encontre de Z_________ (ci-après : la Régie Z_________), dont les 
conclusions sont ainsi formulées (cause C2 13 xxx) : 
I. 
La requête d’appel en cause est admise. 
II. 
Y_________ et X_________ sont autorisées à appeler en cause dans le procès ouvert contre 
elles, selon Demande du 11 janvier 2013 dans la cause C1 13 xxx, Z_________, dont le siège 
est à D_________, aux fins de prendre contre elle les conclusions suivantes : 
« I. Z_________ est débitrice de Y_________ et X_________ de l’intégralité de la commission 
de courtage perçue dans le cadre de la vente du bien-fonds No xxx1 du cadastre de 
C_________, avec intérêts à 5 % l’an depuis le 8 février 2012 ». 


- 3 - 
III. 
Le jugement à intervenir dans la cause opposant W_________ Sàrl à Y_________ et 
X_________ est opposable à l’Appelée en cause. 
Subsidiairement : 
I. 
La requête d’appel en cause est admise. 
II. 
Y_________ et X_________ sont autorisées à appeler en cause dans le procès ouvert contre 
elles, selon Demande du 11 janvier 2013 dans la cause C1 13 xxx, Z_________, dont le siège 
est à D_________, aux fins de prendre contre elle les conclusions suivantes : 
« I. Z_________ est débitrice et doit libérer Y_________ et X_________ de toute prestation qui 
serait accordée à W_________ Sàrl dans le cadre de la procédure C1 13 xxx. ». 
III. 
Le jugement à intervenir dans la cause opposant W_________ Sàrl à Y_________ et 
X_________ est opposable à l’Appelée en cause. 
E. Le 26 avril 2013 également, Y_________ et X_________ ont déposé leur mémoire-
réponse dans la cause au fond, concluant au rejet, sous suite de frais et dépens, de la 
demande précitée de W_________ Sàrl du 18 janvier 2013. 
F. Le 7 mai 2013, donnant suite à une demande du juge de district, Y_________ et 
X_________ ont précisé les conclusions de leur requête d’appel en cause de la 
manière suivante : 
I. 
La requête d’appel en cause est admise. 
II. 
Y_________ et X_________ sont autorisées à appeler en cause dans le procès ouvert contre 
elles, selon Demande du 11 janvier 2013 dans la cause C1 13 xxx, Z_________, dont le siège 
est à D_________, aux fins de prendre contre elle les conclusions suivantes : 
« I. Z_________ est débitrice de Y_________ et X_________ de l’intégralité de la commission 
de courtage perçue dans le cadre de la vente du bien-fonds No xxx1 du cadastre de 
C_________, soit un montant de CHF 45'418.85 (quarante cinq mille quatre-cent dix-huit 
francs suisses et huitante-cinq centimes), avec intérêts à 5 % l’an depuis le 8 février 2012 ». 
III. 
Le jugement à intervenir dans la cause opposant W_________ Sàrl à Y_________ et 
X_________ est opposable à l’Appelée en cause. 
Subsidiairement : 
I. 
La requête d’appel en cause est admise. 
II. 
Y_________ et X_________ sont autorisées à appeler en cause dans le procès ouvert contre 
elles, selon Demande du 11 janvier 2013 dans la cause C1 13 xxx, Z_________, dont le siège 
est à D_________, aux fins de prendre contre elle les conclusions suivantes : 


- 4 - 
« I. Z_________ est débitrice et doit libérer Y_________ et X_________ de toute 
condamnation qui serait prononcée à leur encontre en faveur de W_________ Sàrl dans le 
cadre de la procédure C1 13 xxx. ». 
III. 
Le jugement à intervenir dans la cause opposant W_________ Sàrl à Y_________ et 
X_________ est opposable à l’Appelée en cause. 
G. Par décision du 13 juin 2013, le juge de district a admis cette requête d’appel en 
cause. 
H. Le 21 juin 2013, W_________ Sàrl a déposé son mémoire-réplique dans la cause 
au fond, maintenant les conclusions de sa demande dirigée à l’encontre de 
Y_________ et de X_________. 
I. Le 8 juillet 2013, ces dernières ont ainsi formulé leur demande sur le fond à 
l’encontre de la Régie Z_________ : 
I. 
Déclarer recevable et admettre la présente demande ; 
II. 
Dire que Z_________ doit libérer Y_________ et X_________ de toute condamnation qui 
serait prononcée à leur encontre dans le cadre de la procédure principale C1 13 xxx diligentée 
par W_________ SÀRL ; 
Et, le cas échéant : 
III. 
Dire que Z_________ est débitrice à l’égard de Y_________ et X_________ du montant 
correspondant à la commission de courtage perçue dans le cadre de la vente de l’immeuble 
No xxx1 du cadastre de C_________, soit CHF 45'418.85, avec intérêt à 5 % l’an dès le 
8 février 2012 ; 
IV. 
Condamner Z_________ à la restitution en mains de Y_________ et X_________ de 
l’intégralité de la commission de courtage perçue dans le cadre de la vente de l’immeuble 
No xxx1 du cadastre de C_________, soit un montant de CHF 45'418.85, avec intérêt à 5 % 
l’an dès le 8 février 2012 ; 
V. 
Débouter tout opposant de toute autre ou contraire conclusion. 
 
 


- 5 - 
J. Le 10 septembre 2013, cette même Régie a déposé sa réponse et conclu ainsi : 
1. 
Rejeter toutes les prétentions de Y_________ et X_________ à l’encontre de Z_________ 
quelle que soit l’issue du jugement au fond entre les dernières nommées et W_________ Sàrl. 
2. 
Condamner les demanderesses au procès parallèle aux frais et dépens de la présente cause. 
K. Le débat d’instruction s’est tenu le 4 novembre 2013 et les parties y ont maintenu 
leurs précédentes conclusions. En cours d’instruction, plusieurs pièces ont été versées 
en cause, quatre témoins auditionnés, de même que l’associé-gérant de la 
demanderesse (E_________) et l’une des défenderesses (Y_________). 
L. Les parties ont déposé leurs plaidoiries écrites les 4 juin, respectivement 4 juillet 
2014. 
W_________ Sàrl y a entièrement repris les conclusions de sa demande du 18 janvier 
2013 et la Régie Z_________ celles de son écriture déposée le 10 septembre 2013. 
Pour leur part, Y_________ et X_________ ont conclu de la manière suivante : 
Principalement 
I. 
La demande du 11 janvier 2013 de W_________ SÀRL est rejetée ; 
II. 
Tous les frais de procédure et de jugement y compris une juste et équitable indemnité pour 
dépens sont mis à la charge de W_________ SÀRL ; 
III. 
Débouter tout opposant de toute autre ou contraire conclusion. 
Subsidiairement 
(En cas de rejet de la conclusion prise sous chiffre I) 
IV. 
Le jugement à intervenir dans la cause opposant W_________ SÀRL à Y_________ et 
X_________ est opposable à Z_________ ; 
V. 
Z_________ doit libérer Y_________ et X_________ de toute condamnation qui serait 
prononcée à leur encontre dans le cadre de la procédure diligentée par W_________ SÀRL ; 
Et, ce faisant : 
VI. 
Z_________ est débitrice de Y_________ et X_________ et leur doit prompt paiement de 
l’intégralité de la commission de courtage perçue dans le cadre de la vente du bien-fonds 
No xxx1 du cadastre de C_________, soit un montant de CHF 45'418.85 (quarante cinq mille 
quatre-cent dix-huit francs suisses et huitante-cinq centimes), avec intérêts à 5 % l’an depuis le 
8 février 2012 ; 


- 6 - 
VII. 
Tous les frais de procédure et de jugement y compris une juste et équitable indemnité pour 
dépens sont mis à la charge de Z_________ ; 
VIII. 
Débouter tout opposant de toute autre ou contraire conclusion. 
Ou, alternativement : 
IX. 
Z_________ est débitrice de Y_________ et X_________ du montant qui serait alloué à 
W_________ SÀRL et doit prompt paiement à Y_________ et X_________ du montant qui 
serait ainsi alloué à W_________ SÀRL ; 
X. 
Tous les frais de procédure et de jugement y compris une juste et équitable indemnité pour 
dépens sont mis à la charge de Z_________. 
XI. 
Débouter tout opposant de toute autre ou contraire conclusion. 
M. Le 14 juillet 2014, le juge de district a rendu son jugement dont le dispositif - rectifié 
le 11 août 2014 - est ainsi rédigé : 
1. 
L’action en paiement déposée le 18 janvier 2013 par W_________ Sàrl contre Y_________ et 
X_________ est rejetée. 
2. 
La demande déposée le 8 juillet 2013 par Y_________ et X_________ contre Z_________ est 
sans objet et est rayée du rôle. 
3. 
Les frais de la procédure principale, arrêtés à 4100 fr., sont mis à la charge de W_________ 
Sàrl. 
4. 
Les frais de la procédure sur appel en cause, arrêtés à 1800 fr., sont mis à la charge de 
Y_________ et X_________, avec solidarité entre elles. 
5. 
W_________ Sàrl versera une indemnité de 6250 fr. à Y_________ et X_________, 
créancières communes, à titre de dépens pour la procédure principale. 
6. 
Y_________ et X_________ verseront, avec solidarité entre elles, à Z_________, une 
indemnité de 6950 fr. à titre de dépens pour l’action sur appel en cause. 
N. Par écriture du 28 août 2014, W_________ Sàrl a déposé un appel à l’encontre de 
ce jugement, en formulant ainsi ses conclusions : 
1. 
L’appel est admis. 
 
 


- 7 - 
2. 
Le jugement du Tribunal de B_________ du 14 juillet 2014 dans la cause C1 13 xxx est 
modifié comme suit : 
a. 
L’action en paiement déposée le 18 janvier 2013 par W_________ Sàrl contre 
Y_________ et X_________ est admise. 
b. 
Y_________ et X_________ sont solidairement condamnées à verser à W_________ 
Sàrl la somme de 38'740.- avec intérêts à 5 % dès le 1er mai 2012. 
c. 
Tous les frais, ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens de W_________ Sàrl 
sont mis à la charge solidaire de Y_________ et X_________. 
3. 
Les frais d’appel, ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens d’appel de W_________ 
Sàrl sont mis à la charge solidaire de Y_________ et X_________. 
O. Au terme de leurs déterminations respectives du 17 octobre 2014, la Régie 
Z_________ a conclu au rejet de cet appel ainsi qu’à la confirmation du jugement de 
première instance, sous suite de frais et dépens, alors que, de leur côté, Y_________ 
et X_________ ont pris les conclusions suivantes, également sous suite de frais et 
dépens : 
Principalement : 
I. 
L’appel déposé le 28 août 2014 par l’appelante W_________ SÀRL contre le Jugement de la 
Juge IV du district de B_________ rendu le 14 juillet 2014 dans la cause C1 13 xxx est rejeté. 
II. 
Le Jugement de la Juge IV du district de B_________ rendu le 14 juillet 2014 dans la cause C1 
13 xxx est confirmé. 
Subsidiairement 
(En cas de rejet de la conclusion prise sous chiffre I) 
III. 
Le jugement à intervenir dans la cause opposant W_________ SÀRL à Y_________ et 
X_________ est opposable à Z_________ ; 
IV. 
Z_________ doit libérer Y_________ et X_________ de toute condamnation qui serait 
prononcée à leur encontre dans le cadre de la procédure diligentée par W_________ SÀRL ; 
Et, ce faisant : 
V. 
Z_________ est débitrice de Y_________ et X_________ et leur doit prompt paiement de 
l’intégralité de la commission de courtage perçue dans le cadre de la vente du bien-fonds 
No xxx1 du cadastre de C_________, soit un montant de CHF 45'418.85 (quarante cinq mille 
quatre-cent dix-huit francs suisses et huitante-cinq centimes), avec intérêts à 5 % l’an depuis le 
8 février 2012 ; 


- 8 - 
VI. 
Tous les frais de procédure et de jugement y compris une juste et équitable indemnité pour 
dépens sont mis à la charge de Z_________ ; 
VII. 
Débouter tout opposant de toute autre ou contraire conclusion. 
Ou, alternativement : 
VIII. 
Z_________ est débitrice de Y_________ et X_________ du montant qui serait alloué à 
W_________ SÀRL et doit prompt paiement à Y_________ et X_________ du montant qui 
serait ainsi alloué à W_________ SÀRL ; 
IX. 
Tous les frais de procédure et de jugement y compris une juste et équitable indemnité pour 
dépens sont mis à la charge de Z_________. 
X. 
Débouter tout opposant de toute autre ou contraire conclusion. 
Plus subsidiairement encore 
XI. 
La décision entreprise est annulée et la cause est renvoyée à l’autorité précédente pour une 
nouvelle instruction et un nouveau jugement dans le sens des considérants. 
 
SUR QUOI LE JUGE 
I. Préliminairement 
1. 
 
1.1 En vertu de l’art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 
instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au Tribunal 
cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10’000 fr. au moins. Est donc déterminant le montant litigieux au 
moment du jugement de première instance (RVJ 2013 p. 136 consid. 1.2). 
1.2 Dans le cas particulier, le jugement entrepris est manifestement une décision 
finale de nature patrimoniale dont la valeur litigieuse - 84'158 fr. 85 (38’740 fr. + 
45'418 fr. 85 ; cf. consid. 12 dudit jugement ainsi que art. 93 al. 1 CPC et TAPPY, Code 
de procédure civile commenté, 2011, n. 18 et 20 ad art. 93 CPC) - ouvre la voie de 
l’appel. En outre, formé le 28 août 2014, soit dans le délai de trente jours dès la 
notification du jugement en cause, intervenue à l’échéance du délai de garde postal en 
mains du mandataire de l’appelante, le présent recours l’a été en temps utile (cf. dos. 
p. 378 ainsi que art. 138 al. 3 let. a, 145 al. 1 let. b, 146 al. 1, 311 al. 1 et 314 al. 1 


- 9 - 
CPC). La Cour de céans est de surcroît compétente pour en connaître (art. 19 et 20 
LOJ ainsi que art. 5 al. 1 let. b LACPC). 
2. 
2.1 Aux termes de l’art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne 
sont pris en compte que s’ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s’ils ne 
pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui 
s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ces deux conditions sont 
cumulatives, la deuxième ne concernant toutefois par définition que les faux nova - ou 
nova improprement dits (arrêt 5A_695/2012 du 20 mars 2013 consid. 4.2.1) - à savoir 
les faits qui existaient déjà lors de la fixation de l’objet du litige devant le premier juge 
(JEANDIN, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 et 8 ad art. 317 CPC). 
S’agissant de tels faits, il incombe au plaideur qui désire s’en prévaloir de démontrer 
qu'il a fait preuve de la diligence requise, si bien que l'on ne saurait lui reprocher de ne 
pas les avoir invoqués ou produits en première instance (arrêt 5A_266/2015 du 24 juin 
2015 consid. 3.2.2 et les références citées ; JEANDIN, n. 8 ad art. 317 CPC). Dans le 
système du code de procédure civile fédéral, tous les faits et moyens de preuve 
doivent, en principe, être apportés dans la procédure de première instance ; la 
diligence requise suppose donc qu'à ce stade, chaque partie expose l'état de fait de 
manière soigneuse et complète et qu'elle amène tous les éléments propres à établir les 
faits jugés importants (arrêts 5A_739/2012 du 17 mai 2013 consid. 9.2.2 et 
5A_445/2014 du 28 août 2014 consid. 2.1). En effet, selon la jurisprudence désormais 
bien ancrée, l’art. 317 al. 1 CPC régit de manière complète et autonome la possibilité 
pour les parties d'invoquer des faits et moyens de preuve nouveaux en procédure 
d'appel (ATF 138 III 625 consid. 2.2), et il n’est pas arbitraire d’appliquer cette 
disposition dans toute sa rigueur, même dans le cadre d'une procédure soumise à la 
maxime inquisitoire (arrêts 5A_22/2014 du 13 mai 2014 consid. 4.2, in SJ 2015 I p. 17 
ss, ainsi que 5A_266/2015 du 24 juin 2015 consid. 3.2.2). 
2.2 Pour la première fois devant le tribunal de céans, W_________ Sàrl verse en 
cause plusieurs nouveaux documents (cf. pièce 2 jointe à l’écriture d’appel), à savoir, 
selon elle, les « différents courriers » annexés à la « Facture No xxx2 », laquelle a été 
initialement déposée en procédure sans qu’ils y aient été joints (cf. pièce 13 jointe au 
mémoire-demande). Il faut toutefois d’emblée relever que ces documents auraient 
parfaitement pu être produits en première instance déjà, l’appelante, assistée par un 
avocat dès avant la création de la litispendance, n’expliquant absolument pas pour 
quels motifs ils n’ont pas été annexés à sa première écriture adressée au juge de 


- 10 - 
district, ce d’autant plus que son associé-gérant (E_________) a expressément admis, 
devant ledit juge, que ces documents se trouvaient dans son dossier et pouvaient 
parfaitement être produits (cf. R 58bis [dos. p. 225]). Ils auraient par conséquent pu 
être déposés plus tôt si W_________ Sàrl avait fait preuve de la diligence requise, de 
sorte qu’ils sont irrecevables devant la Cour de céans (art. 317 al. 1 let. b CPC). 
3. 
 
3.1 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits 
(art. 310 CPC). L’autorité d’appel examine avec plein pouvoir les griefs pris de la 
mauvaise application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - et de la constatation 
inexacte des faits par le premier juge. Elle applique le droit d’office, sans être liée par 
les motifs invoqués par les parties ou le tribunal de première instance et peut substituer 
ses propres motifs à ceux de la décision attaquée. Elle ne revoit, par contre, les 
constatations de fait que si elles sont remises en cause par le recourant, ne 
réexaminant d’office les faits non attaqués que lorsque la maxime inquisitoire pure est 
applicable et uniquement si elle a des motifs sérieux de douter de leur véracité lorsque 
c’est la maxime inquisitoire sociale qui est applicable. Elle contrôle en outre librement 
l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en 
relation avec l'art. 310 let. b CPC) – ce qui découle de la nature ordinaire de la voie de 
l’appel, en vertu de laquelle le litige se continue pour ainsi dire devant l’instance 
supérieure (JEANDIN, n. 6 ad art. 310 CPC) – et vérifie si ce magistrat pouvait admettre 
les faits qu'il a retenus. Que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 
CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 CPC), il incombe toutefois au recourant 
de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné 
de la motivation attaquée (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1). Pour le surplus, la saisine de 
l’autorité d’appel est limitée par les conclusions du recours : en effet, en vertu de l’art. 
315 al. 1 CPC, seuls les points remis en cause n’entrent pas en force de chose jugée 
et eux seuls sont soumis à ladite autorité. Cette dernière peut confirmer la décision 
attaquée, statuer à nouveau ou, à certaines conditions, renvoyer la cause à la première 
instance (art. 318 al. 1 CPC ; RVJ 2013 p. 136 consid. 2.1). 
3.2 L’appelante s’en prend, sur un seul point, à la constatation des faits effectuée par 
le premier juge, affirmant, pour le surplus, que les autres faits retenus par ce dernier 
correspondent « globalement à la réalité de l’affaire ». Elle critique également 
l’application du droit en matière de courtage effectuée par ce même magistrat. Dans la 


- 11 - 
mesure où ils ont été invoqués dans les formes prescrites, ces griefs sont recevables 
et seront examinés ci-après. 
 
II. Statuant en faits 
 
4. Les faits, tels qu’ils ont été arrêtés par le juge de district (cf. consid. 1-11 du 
jugement entrepris), sans être remis en cause dans la présente procédure, sont repris 
ci-dessous, pour rappel, étant en outre précisé que le seul élément factuel contesté par 
l’appelante y sera également discuté (cf. consid. 4.9 ci-dessous). 
4.1 A_________, décédé le 24 avril 2012 en laissant pour seules héritières ses deux 
filles, X_________ et Y_________ - cette dernière ayant en outre assumé la défense 
de ses intérêts à la fin de sa vie -, était, notamment, propriétaire d’une maison 
villageoise sise sur la commune de C_________ (bien-fonds no xxx1, plan folio xxx, 
nom local « F_________ », cf. allégués 1-3 [admis] ainsi que pièces 9 et 10 [dos. 
p. 21-24]). 
4.2 Auparavant, le 16 février 2011, Y_________ (en qualité de mandante) et 
W_________ Sàrl (en qualité de mandataire) - société dont E_________ était associé 
gérant et au sein de laquelle il bénéficiait de la signature individuelle - avaient conclu 
un contrat de courtage avec « mandat exclusif » portant sur la vente de cette maison 
(pièce 2 [dos. p. 9-10] ainsi que dos. p. 254). 
4.2.1 Par ce contrat, dame Y_________ chargeait ladite société, soit « de lui indiquer 
ou de lui amener un acheteur » pour cette habitation, soit « de lui servir d’intermédiaire 
pour la négociation » de cette opération immobilière. Le « prix de vente demandé » 
était fixé à 1'700'000 fr., le « prix de vente net » devant encore être débattu « selon 
offre, commission déduite », étant encore précisé que le « prix demandé » n’avait 
qu’une « valeur indicative » et que toute offre d’achat « même inférieure » devait être 
transmise à la mandante. Ce contrat, qualifié d’exclusif, était conclu pour une durée 
d’une année, dès sa signature, et, sauf résiliation dans les quinze jours avant son 
terme, reconductible pour douze mois, aux mêmes conditions. La commission (3%) 
prévue en faveur de W_________ Sàrl - qui, pour sa part, devait assumer les « frais de 
publicité, vacation et débours » -, devait en outre être payée dès la conclusion de la 
vente et calculée « sur le prix de vente accepté + TVA ». 
4.2.2 L’article 4 de ce même contrat prévoyait de surcroît ce qui suit : 


- 12 - 
(…) Les honoraires du mandataire lui sont dus si pendant la durée du contrat ou pendant les 12 mois 
qui suivent l’expiration du présent mandat la vente de l’immeuble est conclue avec une des personnes 
contactée par le mandataire au cours de sa mission ou si elle est conclue avec un acheteur pour lequel 
la personne contactée agissait. Ainsi, en cas de vente conclue pendant cette période, le(s) mandant(s) 
est (sont) tenu(s) d’informer le mandataire de la transaction. 
Pour cela, il doit adresser au mandataire une lettre ou un courriel d’information précisant les noms et 
adresses de l’acheteur et du notaire chargé de l’affaire. Le(s) mandant(s) s’engage(nt) à adresser au 
mandataire le nom des clients potentiels qui prendront directement contact avec lui. A l’expiration de la 
présente convention, le mandataire pourra communiquer au(x) mandant(s), le nom de toutes les 
personnes auxquelles il aura fait des offres. Si l’une de ces personnes achète l’objet de la vente 
désigné à l’art. 2 ci-dessus, la commission de vente sera due, même si la vente intervient après la fin 
du mandat. Au cas où le mandataire ne pourrait faire visiter entièrement et librement le bien immobilier 
pour des raisons propres au vendeur ou aux occupants (accès à l’immeuble, absence de locataires ou 
du client, congés etc…), pendant une durée ininterrompue de 8 jours au moins, la durée de la présente 
convention sera prolongée pour une période égale au double de la période de suspension. 
4.2.3 Les parties audit contrat reconnaissaient enfin la compétence des tribunaux 
valaisans pour tout litige relatif à son interprétation et à son exécution. 
4.3 Le 7 mars 2011, Y_________ a adressé un e-mail à E_________ par lequel elle 
lui demandait de lui faire parvenir « les éventuelles pièces originales », encore en sa 
possession, concernant la maison de C_________ et l’invitait à concentrer ses efforts 
sur un autre immeuble (sis à G_________) « qui était le premier mandat » qui lui avait 
été confié par son père. Elle précisait également que « de toute manière » elle préférait 
« mettre C_________ en sommeil quelques mois le temps de régler la succession 
paternelle ». Elle terminait en outre ce message comme suit : « Merci de me faire parvenir 
ces documents au plus vite, ainsi que la somme de ce que je vous dois pour les frais engagés jusqu’ici, je 
pense que vous serez soulagés de vous concentrer sur G_________ et je prendrais, moi, le temps, avec 
ma sœur, pour ce qui est de C_________.» (cf. pièce 3 [dos. p. 11-13]). 
4.4 Le 13 mai 2011, W_________ Sàrl a fait paraître, dans le journal « H_________ », 
une annonce proposant la vente de la maison de C_________ pour un prix de 
1'700'000 francs. Le 3 juin 2011, elle a fait paraître une nouvelle annonce pour le 
même immeuble, dans le même journal, le prix de vente étant toutefois réduit à 
1'490'000 francs (pièces 4 et 5 [dos. p. 14-17]). 
4.5 Le 6 juin 2011, intéressé par cette habitation, I_________ a contacté W_________ 
Sàrl, sans en informer toutefois sa compagne, J_________. Le 9 juin 2011, il a visité 
ce bien immobilier, sans cette dernière, mais en compagnie de E_________. En quête 
d’une demeure lui permettant d’aménager deux appartements (un pour lui-même et un 
second pour sa fille), il s’est toutefois immédiatement rendu compte « que cela n’était 


- 13 - 
pas possible » dans ladite habitation, de sorte qu’il a renoncé à l’acquérir - pour un prix 
alors fixé, selon ses dires, à 1'700'000 fr. -, toujours sans tenir son amie informée de 
ses démarches (pièces 6-8 [dos. p. 18-20], R 19-27 [dos. p. 219] et R 33-35 [dos. 
p. 221]). 
4.6 En juillet 2011, Y_________ a pris contact avec la Régie Z_________ - qui avait 
pour principe de ne conclure que des « contrats de courtage exclusifs » (R 1-2 [dos. 
p. 216]) - à laquelle elle souhaitait confier le mandat de vendre la maison de 
C_________. Le 14 juillet 2011, cette Régie lui a communiqué une « proposition de 
courtage » décrivant ses conditions et les prestations qu’elle offrait (dos. C2 13 130, 
p. 65-66). Ayant ensuite appris que Y_________ était déjà liée par un « contrat avec 
un autre courtier », ladite Régie lui a alors demandé « de clarifier d’abord cette 
situation » avant qu’ils puissent eux-mêmes conclure un contrat similaire (R 3-5 [dos. 
p. 216-217]). 
4.7 Les 3 juillet et 4 août 2011, Y_________ a demandé à W_________ Sàrl de 
« stopper immédiatement » ses démarches en vue de la vente de la maison précitée et 
lui a intimé l’ordre de lui en restituer les clés (pièce 11 [dos. p. 25] et R 74 [dos. 
p. 228]). 
4.8 Le 7 septembre 2011, E_________ a envoyé l’e-mail suivant à Maître 
N_________, avocat de Y_________ et de X_________ : « Etant donné que Madame 
Y_________ ne semble plus vouloir de mes services, je propose un compromis par un dédommagement 
de l’ordre de Fr. 15'000.- + TVA. Qu’en pensez-vous ? » (pièce 12 [dos. p. 26]). 
4.9 
4.9.1 Le 13 septembre 2011, W_________ Sàrl a adressé à Maître N_________ une 
facture intitulée « No xxx2 », d’un montant total de 5400 fr., soit 5000 fr. pour des 
« honoraires arrêté[s] (selon entente) » et 400 fr. pour la TVA. Ce document décrivait 
en outre les prestations facturées de la manière suivante (pièce 13 [dos. p. 27]) : 
« Prestations fournies en rapport avec la tentative de vente de la propriété de Monsieur A_________. 
Bien-fonds N. xxx1, situé à C_________. Facture relative uniquement à cet objet immobilier précisément 
situé à C_________, pour solde de tout compte. Annulant ainsi, le contrat de vente exclusif d’une année 
signé par Mademoiselle Y_________ (selon procuration), en date du 16 février 2011.». 
4.9.2 Cette même facture était encore assortie d’un post-scriptum ainsi libellé : « En 
annexe, nous joignons différents courriers. Vous en conviendrez que si, il y avait revirement de situation et 
que l’une de ces personnes se décide finalement à acquérir ce bien immobilier, la commission de courtage 


- 14 - 
de la Société W_________, lui serait due intégralement selon les termes de l’article 4 du dit contrat ; 
déduction faite du montant précité qui serait alors considéré comme acompte.». 
4.9.3 Sur le montant facturé de 5400 fr., W_________ Sàrl a encaissé une somme de 
5000 fr. (pièce 17 et R 50 [dos. p. 224]). 
4.9.4 Selon le premier juge, il ne serait pas possible de déterminer si les documents, 
indiqués comme annexés à la facture en question, y ont effectivement été joints 
(consid. 6, p. 7 du jugement entrepris). 
Se plaignant d’une constatation inexacte des faits, l’appelante soutient, pour sa part, 
que ces documents, et dès lors notamment « la feuille de visite de M. I_________ », 
également déposée sous pièce 6 du dossier, ont bel et bien été transmis avec ladite 
facture (ch. I, p. 2 de l’écriture d’appel). 
Y_________ et X_________ prétendent, quant à elles, que cette dernière « n’était en 
réalité assortie d’aucune annexe » (allégué 100 [recte : 24] du mémoire réponse du 
26 avril 2013 [dos. p. 80]). 
4.9.5 Il faut d’emblée relever que lors de son interrogatoire par le juge de première 
instance, le 14 mars 2014, E_________ a déclaré, d’entrée de cause, ne jamais avoir 
transmis les coordonnées de I_________ à Y_________, car cette dernière ne 
« voulait plus de contact » avec lui et que ses « e-mails avec Me N_________ restaient 
sans réponse » (R 48 [dos. p. 224] ; cf. également consid. 4.10 ci-dessous). 
Puis, il a expliqué que I_________ l’avait relancé, le 30 septembre 2011 - date dont il a 
déclaré être sûr car il notait tout (cf. toutefois consid. 4.11 ci-dessous) -, en prétendant 
que « son amie était très intéressée », si bien qu’il aurait ensuite « fait part de 
l’existence d’un client potentiel à Me N_________ » par le biais d’un e-mail - demeuré 
sans réponse - déposé sous pièce 14 (R 52 [dos. p. 224-225] et consid. 4.10 ci-
dessous). 
Il a par ailleurs affirmé que les annexes qui y étaient mentionnées avaient bel et bien 
été jointes à la « facture d’honoraires » précitée du 13 septembre 2011 (R 54 [dos. 
p. 225]), et répondu négativement à la question de son avocat de savoir si une 
quelconque « récrimination » avait été formulée en rapport avec une « absence 
d’annexe » à cette même facture (R 56 [dos. p. 225]). 
Interrogé ensuite par l’avocat de Y_________ et de X_________, il a soutenu que les 
annexes à ladite facture étaient des « feuilles de visites comme celles de 


- 15 - 
M. I_________ » (R 58bis [dos. p. 225]), laquelle était déposée sous pièce 6 du 
dossier et avait effectivement été adressée à Y_________ « en annexe » à la facture 
en cause (R 59 [dos. p. 226]), à un moment où il ne savait pas encore que celui-ci 
« était intéressé » par la maison de C_________ (R 60 [dos. p. 226]). Il a pourtant 
ensuite précisé, de manière contradictoire, que ladite pièce 6 - qui mentionne aussi le 
nom de J_________ - avait été « remplie le 30 septembre 2011 après que 
M. I_________ [l’eut] recontacté » (R 64-65 [dos. p. 226]). 
4.9.6 Pour sa part, lorsqu’elle a été entendue par le juge de district, également le 
14 mars 2014, Y_________ a affirmé que E_________ ne lui avait jamais « donné de 
noms des personnes qui [avaient] visit[é] la maison » de C_________, et notamment 
pas celui de I_________ (R 67 [dos. p. 227]), ni ne lui avait « signalé un acquéreur 
potentiel depuis le jour où la vente de l’immeuble lui [avait] été confiée » (R 70 [dos. 
p. 227]). Elle a de surcroît expliqué avoir été informée, pour la première fois, à la « fin 
novembre 2011 », par la Régie Z_________ - et non par W_________ Sàrl - de 
l’intérêt manifesté par I_________, qu’elle avait ensuite rencontré chez le notaire lors 
de la signature de l’acte de vente « juste avant Noël » (R 78-81 ainsi que 87 [dos. 
p. 228-229]). 
4.9.7 Sur la base de ces éléments, la Cour de céans constate qu’il n’est nullement 
établi que Y_________, ou son mandataire, ont été avisés par W_________ Sàrl, 
notamment en prenant connaissance de sa facture du 13 septembre 2011 - dont il 
n’est pas prouvé qu’elle était bel et bien accompagnée des annexes qu’elle 
mentionnait - ou de son e-mail du 20 septembre 2011 - qui ne fait nullement état de 
l’identité du client intéressé (cf. consid. 4.10 ci-dessous) -, du fait que I_________ avait 
manifesté un quelconque intérêt pour la maison de C_________. Sur la base des 
explications - non exemptes de contradictions - fournies par E_________, il n’est, au 
demeurant, et quoi qu’il en soit, pas non plus possible de retenir que la pièce 6 du 
dossier, qui fait état de la visite de ladite maison par I_________ le 9 juin 2011 - en 
indiquant également le nom de J_________ qui n’y a pourtant pas participé - et qui, 
selon ses propres dires, n’a été rédigée que le 30 septembre 2011, a pu être jointe à 
ladite facture qui a été établie plus de quinze jours auparavant. 
4.10 Le 20 septembre 2011, W_________ Sàrl a adressé l’e-mail suivant à Maître 
N_________ : « Le hasard fait-il bien les choses ? Ne voyant plus apparaître sur Internet la propriété 
de C_________, un client ayant visité ce bien en date du 9 juin s’inquiète de savoir si entretemps, elle a 
été vendue. Il m’a donc téléphoné aujourd’hui en invoquant que son épouse a eu un coup de cœur "à 
retardement" et elle fait une fixation sur cet objet immobilier. A partir de là, est-ce que l’avocat 
représentant les intérêts familiaux de Monsieur A_________ est prêt à passer outre cette opportunité de 


- 16 - 
vente ? Qu’en pensez-vous et que fait-on ? Prix proposé (avec l’accord de Mademoiselle Y_________) 
Fr. 1'490'000.-. Par votre perspicacité, j’ose espérer votre soutien. » (pièce 14 [dos. p. 29]). 
Ce message est demeuré sans réponse, tout comme les appels téléphoniques qui l’ont 
apparemment suivi (pièce 15 [dos. p. 30]). 
4.11 Le 30 septembre 2011, selon ses dires - qui paraissent cependant inexacts au vu 
du contenu de l’e-mail précité du 20 septembre 2011 expédié dix jours plus tôt -, 
E_________ a été relancé par I_________ - qui prétend, à l’inverse, que c’est celui-ci 
qui l’a sollicité -, lequel s’intéressait à nouveau à la maison de C_________. Il lui aurait 
alors remis le dossier relatif à cette dernière, que I_________ lui aurait toutefois 
retourné en indiquant ne pas être intéressé (R 30 [dos. p. 220], R 52 et 63 [dos. p. 224-
226], pièce 16 [dos. p. 31]). 
4.12 Dans le courant du mois d’octobre 2011, Y_________ a conclu un contrat de 
courtage exclusif avec la Régie Z_________ portant sur ladite maison, d’une durée 
initiale de six mois, puis reconductible de mois en mois. Le prix indicatif était fixé à 
1'480'000 fr. et le prix minimum à 1'350'000 fr., alors que la commission était arrêtée à 
3% du prix de vente, TVA et « frais de publicité » en sus (R 6, 10, 11 [dos. p. 217], R 
83 [dos. p. 228] et p. 68 dos. C2 13 130). 
4.13 Après avoir lu une annonce que cette Régie avait fait paraître dans le journal 
neuchâtelois « H_________ » en octobre 2011, et appris de l’employé de cette Régie, 
K_________ - qu’il connaissait bien pour avoir déjà acquis, par le passé, un bien 
immobilier par son intermédiaire - que le prix de la maison de C_________ « avait bien 
baissé », I_________ l’a visitée, une première fois, seul avec ledit employé - auquel il a 
expliqué avoir eu le « dossier » de cette habitation entre les mains et l’avoir déjà visitée 
avec un autre courtier -, puis, une seconde fois, avec sa compagne J_________, 
laquelle l’avait au demeurant déjà découverte, auparavant, grâce à un voisin, 
L_________, qui les connaissait tous deux et détenait les clés de ladite maison (R 1, 6 
et 15 [dos. p. 216-218], R 27 [dos. p. 219-220], R 28 [dos. p. 220], R 31 [dos. p. 221], R 
36, 37, 44 et 45 [dos. p. 222-223]). 
4.14 Par e-mail du 16 novembre 2011, K_________ a informé Y_________ du fait que 
I_________ allait se porter acquéreur de cette habitation pour un prix de 
1'350'000 francs. Ce message précisait également les modalités de financement de 
l’opération ainsi que le nom du notaire chargé d’instrumenter l’acte de vente (pièce 156 
[dos. p. 122]). 


- 17 - 
4.15 Une fois cette vente conclue au prix précité (R 29 [dos. p. 220]), un montant total 
de 45'418 fr. 85 (40'500 fr. [commission de courtage] + 3240 fr. [TVA] + 1678 fr. 85 
[frais de publicité]), a été versé par A_________ à la Régie Z_________ le 8 février 
2012 (pièce 158 [dos. p. 126-128] et p. 16 dos. C2 13 130). 
4.16 Le 23 mars 2012, W_________ Sàrl, par l’intermédiaire de son mandataire de 
l’époque, a mis Y_________ en demeure de lui verser un montant de 38'740 fr., soit 
une commission de courtage de 40'500 fr. auquel s’ajoutait la TVA et dont il convenait 
de retrancher un montant de 5000 fr. déjà encaissé. Cette société considérait que cette 
somme lui était due en vertu du contrat de courtage signé le 16 février 2011, car la 
maison de C_________ avait été vendue à un acheteur dont elle avait fourni les 
coordonnées (pièce 17 [dos. p. 32]). 
 
III. Considérant en droit 
 
5. 
 
5.1 Selon l’art. 412 al. 1 CO, le courtage est un contrat par lequel le courtier est 
chargé, moyennant un salaire, soit d’indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure une 
convention (courtage d’indication), soit de lui servir d’intermédiaire pour la négociation 
d’un contrat (courtage de négociation). Les règles du mandat lui sont, d’une manière 
générale, applicable (art. 412 al. 2 CO). 
5.2 Le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la 
négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat (art. 413 al. 1 CO). 
5.3 Tout courtage doit présenter les deux éléments essentiels suivants : il doit être 
conclu à titre onéreux et les services procurés par le courtier, qu’il soit indicateur ou 
négociateur, doivent tendre à la conclusion d’un contrat, quelle qu’en soit la nature. Le 
courtier est en principe appelé à développer une activité factuelle, consistant à trouver 
un amateur qui se portera contractant du mandant et/ou à négocier l’affaire pour le 
compte de celui-ci. Pour prétendre à un salaire, le courtier doit prouver, d’une part, qu’il 
a agi et, d’autre part, que son intervention a été couronnée de succès. Il faut donc que 
le contrat que le mandant cherchait à obtenir ait été conclu et qu’il existe un lien de 
causalité entre l’activité du courtier et la conclusion du contrat. Il n’est pas nécessaire 
que cette dernière soit la conséquence immédiate de l’activité fournie. Il suffit qu’un lien 


- 18 - 
psychologique existe entre les efforts du courtier et la décision du tiers, lien qui peut 
subsister malgré une rupture des pourparlers. Il importe peu que le courtier n’ait pas 
participé jusqu’au bout aux négociations du vendeur et de l’acheteur, ni qu’un autre 
courtier ait également été mis en œuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l’art. 
413 al. 1 CO n’est défaillante que si l’activité du courtier n’a abouti à aucun résultat, 
que les pourparlers consécutifs à cette activité ont été définitivement rompus et que 
l’affaire a finalement été conclue, avec le tiers que le courtier avait présenté, sur des 
bases tout à fait nouvelles. Le temps écoulé entre les derniers efforts du courtier et la 
conclusion du contrat est en soi un fait dénué de portée. Il incombe à celui-ci de 
prouver le rapport de causalité entre son activité et le fait que le mandant et le tiers se 
sont contractuellement liés. Le courtier bénéficie toutefois d'une présomption de fait en 
ce sens que s'il a réellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser la 
conclusion du contrat, on peut admettre, si le contraire ne ressort pas des 
circonstances, que ses efforts ont effectivement entraîné cette conséquence. 
5.4 L’exigence d’un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décision du 
tiers n’a véritablement de sens que dans le courtage de négociation, puisque, dans le 
courtage d’indication, le courtier se limite à communiquer au mandant le nom de 
personnes intéressées à conclure et n’exerce pas d’influence sur la volonté de celles-
ci. Ainsi, en matière de courtage d’indication, la conclusion du contrat principal est 
dans un rapport de causalité avec l’activité de courtage si le courtier prouve qu’il a été 
le premier à désigner, comme s’intéressant à l’affaire, la personne qui a acheté par la 
suite et que c’est précisément sur la base de cette indication que les parties sont 
entrées en relation et ont conclu le marché (ATF 131 III 268 consid. 5.1.2; 124 III 481 
consid. 3a ; arrêts du 15 novembre 2011 [4A_337/2011] consid. 2.1 et du 14 juillet 
2006 [4C.93/2006] consid. 2.1 ainsi que les références citées). 
6. Dans le cas particulier, comme l’a retenu à bon droit le premier juge (cf. consid. 13-
15 du jugement attaqué) dont l’opinion à cet égard n’est pas remise en cause devant la 
Cour de céans, W_________ Sàrl et Y_________ - cette dernière agissant comme 
représentante de son père A_________ - ont conclu, le 16 février 2011, un contrat de 
courtage comprenant une clause d’exclusivité (cf. également art. 1 et 4 de ce contrat), 
qui a pris fin, d’entente entre les parties, au plus tard le 13 septembre 2011 
(cf. également consid. 4.9.1 ci-dessus), et dont les éventuelles obligations incombant 
encore à celui-ci au moment de son décès ont passé à ses héritières (Y_________ et 
X_________). 
 


- 19 - 
7. 
 
7.1 W_________ Sàrl conteste le premier jugement en tant qu’il lui refuse toute 
commission de courtage en vertu du contrat précité du 16 février 2011. Elle prétend 
que « seule l’indication d’une personne intéressée suffisait » pour qu’elle ait droit à 
cette commission et qu’elle a bel et bien fourni cette information à Y_________ et à 
X_________, par le biais de « la feuille » qui a été annexée à la facture du 
13 septembre 2011 et attestait de la visite de la maison de C_________ par 
I_________ le 9 juin 2011. 
Elle soutient, par ailleurs, avoir indéniablement fourni « des efforts propres à favoriser 
la conclusion du contrat » de vente de cette habitation à I_________, « notamment en 
publiant l’annonce » qui avait retenu son attention en premier lieu, « en lui transmettant 
le dossier » concernant ladite habitation, « puis en la lui faisant visiter ». Du reste, à 
son avis, en acceptant de lui verser « un acompte sur honoraire concernant la tentative 
de vente » de cette maison, les « intimé[e]s » auraient « tacitement reconnu » son 
travail. De plus, toujours selon elle, le lien de causalité entre ses efforts et la 
« conclusion de l’affaire » ne pouvait avoir été « rompu du simple fait du changement 
de courtier ». 
7.2 Il est certes établi que l’appelante a effectivement eu les premiers contacts avec 
I_________ et lui a fait visiter pour la première fois la maison de C_________ le 9 juin 
2011 (cf. consid. 4.5). Il n’est en revanche pas prouvé qu’elle en ait, d’une quelconque 
manière, informé Y_________ (cf. consid. 4.9.7), si bien qu’il faut retenir que cette 
dernière n’a appris l’intérêt de celui-ci à se porter acquéreur de ce bien immobilier que 
plusieurs mois plus tard, par le biais du nouveau courtier (La Régie Z_________) 
qu’elle avait mandaté après la fin du contrat la liant à W_________ Sàrl (cf. consid. 
4.14). 
Dès lors, si, comme cette société l’affirme dans un premier argument (cf. chiffre III/a de 
son écriture de recours), ledit contrat n’est qu’un simple courtage d’indication, force est 
de constater qu’elle ne peut prétendre à une quelconque commission puisque, 
précisément, elle n’a jamais indiqué à Y_________ l’identité de la personne intéressée 
(I_________) avec laquelle elle avait eu des contacts et qui se révélera être celle avec 
laquelle la vente sera en définitive conclue. 
Au surplus, l’application de l’art. 4 du contrat de courtage du 16 février 2011 (cf. consid. 
4.2.2) - dont l’interprétation à cet égard doit se faire à la lumière du post-scriptum de la 
facture du 13 septembre 2011 (cf. consid. 4.9.2) - ne conduit pas à une autre solution 


- 20 - 
dans la mesure où il n’ouvre le droit à une « commission de vente » après 
« l’expiration » dudit contrat que si le mandataire a communiqué au mandant « le nom 
de toutes les personnes auxquelles il [avait] fait des offres » - ce qui n’a précisément 
pas été le cas en l’espèce - et si la vente est conclue avec l’une de celles-ci. 
7.3 Dans une seconde argumentation (cf. chiffre III/b de son écriture de recours), 
l’appelante affirme que la commission qu’elle réclame sur la base du contrat précité du 
16 février 2011 - qu’elle semble, à ce stade de sa démonstration, considérer comme un 
courtage de négociation - lui serait due pour des prestations (publication d’une 
annonce, transmission du dossier concernant la maison et visite de cette dernière) 
qu’elle aurait effectivement fournies et qui se trouveraient en lien de causalité avec 
l’achat du bien immobilier en question par I_________. 
7.3.1 A cet égard, il est établi que, lors de leurs premiers contacts en juin 2011, ce 
dernier a clairement informé W_________ Sàrl de sa décision de ne pas acquérir la 
maison de C_________ pour le motif qu’elle ne lui permettait pas d’y créer deux 
appartements distincts (cf. consid. 4.5). Puis, lors de leurs contacts ultérieurs en 
septembre 2011, dont les raisons qui les ont justifiés demeurent controversées, 
I_________ a restitué à cette société le dossier qu’elle lui avait fait parvenir en 
affirmant ne pas être intéressé, là également pour des motifs qui demeurent 
indéterminés (cf. consid. 4.11). Ce ne sera qu’ultérieurement, après avoir lu une 
nouvelle annonce que le second courtier mandaté par Y_________ (la Régie 
Z_________) avait fait paraître en octobre 2011 et pris contact avec celui-ci, que 
I_________, apprenant que le prix de l’immeuble avait « bien baissé » (cf. consid. 
4.13) par rapport à celui articulé dans le cadre de ses démarches auprès de 
l’appelante (1'700'000 fr., cf. consid. 4.5), s’y est à nouveau intéressé, puis l’a 
finalement acquis à un prix encore plus bas (1'350'000 fr., cf. consid. 4.14), 
correspondant au prix minimum prévu dans le nouveau contrat de courtage (cf. consid. 
4.12). 
7.3.2 La réduction du prix de vente de l’objet immobilier en cause semble ainsi avoir 
joué un rôle déterminant dans la décision de I_________ de s’en porter acquéreur, 
opération qui a ainsi été effectuée sur des bases économiques fondamentalement 
différentes de celles existant lors des discussions qu’il avait eues par le passé avec 
W_________ Sàrl, sans que cette dernière n’y joue le moindre rôle, si bien que le lien 
psychologique entre l’activité de cette société et la conclusion du contrat d’achat par 
I_________ fait défaut. En effet, il n’est nullement établi en cause, et l’appelante ne l’a 
du reste jamais prétendu, que ce prix aurait été discuté, voire aurait fait l’objet de 


- 21 - 
négociations entre eux avant la fin du contrat de courtage du 16 février 2011, au plus 
tard le 13 septembre 2011 (cf. consid. 6). Il paraît bien plutôt conforme au dossier de 
retenir que ce prix n’a fait l’objet d’une négociation qu’avec le nouveau courtier 
mandaté par Y_________. Ainsi, l’activité de W_________ Sàrl ne peut nullement être 
mise en relation de causalité, même lointaine, avec la décision de I_________ 
d’acquérir ledit bien immobilier (cf. également dans ce sens ATF 72 II 84 consid. 2), ce 
d’autant plus, si, comme le laisse penser l’e-mail que celle-là a adressé à Maître 
N_________ le 20 septembre 2011 (cf. consid. 4.10), J_________, qui a visité ledit 
bien en dehors de toute intervention de l’appelante (cf. consid. 4.13), a également joué 
un rôle dans ladite décision. 
7.3.3 Au surplus, le fait qu’un montant de 5000 fr. (cf. consid. 4.9.3) - pouvant, au 
demeurant, correspondre aux « frais » dont Y_________ réclamait le décompte depuis 
le 7 mars 2011 (cf. consid. 4.3) - a été versé à W_________ Sàrl sur la base de la 
facture du 13 septembre 2011 - prévue en principe pour « solde de tout compte » (cf. 
consid. 4.9.1) - ne saurait impliquer une reconnaissance d’une rémunération 
supplémentaire en lien avec l’acquisition ultérieure du bien immobilier en cause par 
une personne dont Y_________ ignorait l’identité et dont E_________ - dont la société 
n’a fourni aucune prestation en lien de causalité avec cette acquisition, comme on vient 
de le voir - ignorait même, selon ses dires, lors de l’établissement de ladite facture, 
qu’il avait encore un intérêt à ladite acquisition (cf. consid. 4.9.5). 
7.4 Compte tenu ce de ce qui précède, c’est dès lors à juste titre que le juge de 
première instance a estimé que W_________ Sàrl n’avait droit au versement d’aucune 
commission de courtage par Y_________ et X_________. 
8. Dans ces conditions, c’est également à bon droit que ce même juge a considéré 
que les conclusions récursoires de ces dernières à l’encontre de la Régie Z_________ 
étaient privées d’objet (cf. dans ce sens FREI, Commentaire bâlois, 2ème éd., 2013, n. 
59 et 63 ad art. 81 CPC). 
9. Au terme de cette analyse, force est de constater que le présent appel est mal 
fondé et doit être entièrement rejeté, si bien qu’il convient de confirmer purement et 
simplement, sur le fond, le jugement entrepris (cf. art. 318 al. 1 let. a CPC) 
10. 
10.1 Vu le sort de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des 
frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario). 


- 22 - 
Dans ces conditions, pour les motifs exposés par le jugement attaqué (consid. 19.1-
19.3 de ce dernier), les frais de première instance pour la procédure principale sont 
mis à la charge de W_________ Sàrl à hauteur de 4100 fr. et ceux afférents à la 
procédure sur appel en cause sont mis à la charge de Y_________ ainsi que de 
X_________, solidairement entre elles, à concurrence de 1800 francs. 
Par ailleurs, W_________ Sàrl versera à Y_________ et à X_________, créancières 
communes, une indemnité de 6250 fr. à titre de dépens pour la procédure principale, et 
ces dernières verseront, solidairement entre elles, à Z_________ une indemnité de 
dépens de 6950 fr. pour la procédure sur appel en cause (cf. consid. 19.4 du jugement 
entrepris). 
10.2 
10.2.1 Compte tenu de la valeur litigieuse, du degré de difficulté ordinaire de la cause, 
ainsi que des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations 
(art. 13 LTar), les frais judiciaires en instance d’appel, qui se limitent à l’émolument 
forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), sont arrêtés à 1600 fr. (cf. art. 16 al. 1 
et 19 LTar) et doivent être mis à la charge de l'appelante, qui succombe (art. 106 al. 1 
CPC). 
10.2.2 L’activité utilement déployée par l’avocat de Y_________ et de X_________ en 
instance d’appel a, pour l’essentiel, consisté en la rédaction d’un mémoire-réponse et 
d’un courrier. W_________ Sàrl versera dès lors à celles-ci, créancières communes, 
une indemnité de dépens globalement arrêtée à 2500 fr. (art. 32 al. 1 et 35 al. 1 let. a 
LTar). 
10.2.3 L’activité utilement déployée par l’avocat de la Régie Z_________ en instance 
d’appel a, pour l’essentiel, consisté en la rédaction d’un mémoire-réponse. 
W_________ Sàrl lui versera dès lors une indemnité de dépens globalement arrêtée à 
600 fr. (art. 29 al. 2 LTar). 
Par ces motifs, 
 
 


- 23 - 
 
Prononce 
 
L’appel est rejeté. En conséquence, il est statué : 
1. 
L’action en paiement déposée le 18 janvier 2013 par W_________ Sàrl à 
l’encontre de Y_________ et de X_________ est rejetée. 
2. 
Sans objet, la demande déposée le 8 juillet 2013 par Y_________ et X_________ 
à l’encontre de Z_________ est rayée du rôle. 
3. 
Les frais de justice sont mis à la charge, d’une part, de W_________ Sàrl à 
hauteur de 5700 fr. (première instance : 4100 fr.; appel : 1600 fr.), et, d’autre part, 
de Y_________ et de X_________, solidairement entre elles, à hauteur de 
1800 fr. (première instance). 
4. 
W_________ Sàrl versera à Y_________ et X_________, créancières 
communes, une indemnité de dépens de 6250 fr. pour la procédure de première 
instance et de 2500 fr. pour la procédure d’appel. 
5. 
W_________ Sàrl versera à Z_________ une indemnité de dépens de 600 fr. 
pour la procédure d’appel. 
6. 
Y_________ et X_________ verseront, solidairement entre elles, à Z_________, 
une indemnité de dépens de 6950 fr. pour la procédure de première instance. 
Sion, le 14 janvier 2016