vs_gerichte · A1 23 40 · 2025-04-28 · fr
Bauwesen
Bauwesen

Par arrêt du 28 avril 2025 (1C_240/2024), le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure de sa recevabilité, le recours en matière de droit public interjeté par X_ contre ce jugement. A1 23 40 ARRÊT DU 15 MARS 2024 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry Schnyder, juges ; Matthieu Sartoretti, greffier, en la cause X _________ et Y _________, A _________, Z _________ et B _________, C _________, D _________, C _________, E _________, C _________, F _________, C _________, et G _________, C _________, recourants, tous représentés par Maître Pierre Chiffelle, avocat, 1800 Vevey contre CONSEIL D’ÉTAT, 1951 Sion, autorité attaquée, CONSEIL COMMUNAL DE
 
A1 23 40 
 
 
ARRÊT DU 15 MARS 2024 
 
en la cause 
 
contre 
 
CONSEIL D’ÉTAT, 1951 Sion, autorité attaquée, CONSEIL COMMUNAL DE 
C _________, C _________, autre autorité, et H _________, C _________, tiers 
concerné, représentée par Maître Patrick Fontana, avocat, 1950 Sion 
 
(construction) 


- 2 - 
recours de droit administratif contre la décision du 25 janvier 2023 
 
 


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Faits 
 
A. Le plan d’affectation des zones (PAZ) et le règlement des constructions et des zones 
(RCCZ) de la commune de C _________ ont été adoptés par le conseil général le xxx 
1988 et homologués par le Conseil d’Etat le xxx 1989. 
Depuis plusieurs années, les autorités communales ont entamé un processus de 
réflexion d’ensemble concernant le développement territorial communal futur et la 
révision totale du PAZ et du RCCZ. 
Dans ce contexte, elles ont notamment établi un inventaire communal du patrimoine bâti 
qui recense les bâtiments situés hors de la veille ville et les met sous protection (ci-
après : l’inventaire communal extra-muros), afin d’en préserver l’intégrité et 
l’authenticité, conformément au nouvel art. 96bis RCCZ. Tant l’inventaire que la 
modification du RCCZ y relatif ont été homologués par le Conseil d’Etat le 10 novembre 
2021. 
Dans le même temps, une version réactualisée du plan directeur communal de 2012 
(PDCom) a été approuvée par les autorités communales en 2019 (document librement 
disponible à la page Internet https://www.C _________ /_docn/2427764/PDCom_ 
C__________2019.p 
df, consulté pour la dernière fois le 15 mars 2024). Ce PDCom a été régulièrement utilisé 
pour guider les démarches initiées, soit en particulier la révision globale des PAZ et 
RCCZ commencée en 2020 (cf. Rapport de gestion 2022, document librement disponible 
à 
la 
page 
Internet 
https://www.C 
_________/_docn/4628365/ 
Rapport_de_gestion_2022.pdf, consulté pour la dernière fois le 15 mars 2024). 
Afin de garantir une mise en œuvre future des nouvelles exigences de la LAT qui tienne 
compte de l’avancement des réflexions communales en matière de développement 
territorial, le Conseil municipal a instauré plusieurs zones réservées. Il a notamment 
décidé, le 23 juin 2023, une zone réservée sur 23 parcelles bordant la rue I _________, 
pour des motifs liés à la sauvegarde du patrimoine bâti, fondés principalement sur le 
recensement du secteur à l’Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse 
(ISOS ; cf. rapport à l’intention de l’autorité cantonale chargée de l’approbation des plans 
prescrit par l’art. 47 OAT [ci-après : le rapport 47 OAT], p. 8, librement disponible à la 
page 
Internet 
https://geo.ciges.ch/sion/cahiers_charges/ZR_ 
I _________.pdf, consulté pour la dernière fois le 15 mars 2024). 


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B. H _________ (ci-après : la société ou la propriétaire) est propriétaire de la parcelle 
no xx1 (env. 988 m2), plan xxx, de la commune de C _________, sise à la rue 
L _________, dans le secteur « J _________ ». 
Colloquée en zone mixte 1 selon le PAZ et le RCCZ en vigueur, la parcelle no xx1 
supporte actuellement une maison d’habitation (148 m2), ainsi que deux annexes (26 et 
28 m2). Ces constructions sont en mauvais état et ne sont plus entretenues depuis 
plusieurs années. Inhabitée depuis un certain temps, la propriété a été occupée à 
plusieurs reprises par des squatteurs, lesquels ont notamment provoqué un départ de 
feu le 16 juillet 2021. 
Du point de vue urbanistique, la parcelle no xx1 se trouve dans un tissu bâti hétérogène. 
Pour partie constitué de maisons d’habitation (comprenant généralement un à trois 
niveaux et un à trois logements, cf. registre fédéral des bâtiments et des logements [ci-
après : RegBL], librement disponible à l’adresse Internet https://map.geo.admin.ch, 
consulté pour la dernière fois le 15 mars 2024, parcelles nos xx2, xx3, xx4, xx5, xx6, xx7, 
xx8, xx9, xx10, xx11, et xx12), il comprend également de grands bâtiments locatifs dont 
certains incluent des surfaces commerciales au rez-de-chaussée (cf. RegBL, parcelles 
nos xx13 à xx14, xx15, xx16 et xx17). 
Le secteur est recensé comme « Ensemble 0.4 » à l’ISOS, désigné comme suit : 
« [q]uartier résidentiel constitué à partir des années 1930 entre la route cantonale et les 
voies du chemin de fer ». En catégorie d’inventaire « AB », il bénéficie d’un objectif de 
sauvegarde « A ». Au sein de cet ensemble, la parcelle no xx1 fait partie d’un îlot 
triangulaire enchâssé entre l’avenue K _________ au nord, la rue L _________au sud 
et la rue M _________ à l’ouest, dont approximativement la moitié a subi une forte 
densification matérialisée sous la forme de bâtiments locatifs de 5 à 7 niveaux selon le 
RegBL. A l’exception de deux d’entre eux construits entre 1946 et 1960, respectivement 
1971 et 1980 (cf. RegBL, parcelles nos xx13 et xx18), ils ont été édifiés entre 1990 et 
2000 et implantés en limite de propriété où ils présentent des murs d’attente aveugles 
(cf. RegBL, parcelles nos xx19, xx14 et xx20). Tel est en particulier le cas du bâtiment sis 
sur la parcelle adjacente, au nord, au bien-fonds no xx1, dont la façade d’attente sud est 
mitoyenne de l’une des annexes de la maison d’habitation. Plus loin de l’îlot triangulaire 
précité se trouvent encore deux bâtiments locatifs construits dans les années 1980 
(parcelles nos xx15 et xx17), au sud-ouest de l’« Ensemble 0.4 » 
C. Suite à l’intervention de plusieurs voisins, le Conseil municipal a, le 5 août 2021, mis 
sous protection trois arbres de la parcelle no xx1. Le 21 octobre 2021, il a reconsidéré 


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sa décision et autorisé l’abattage des trois arbres litigieux pour des motifs de sécurité et 
de salubrité publiques. Au vu du manque d’entretien de la parcelle, dite décision était 
assortie d’un ordre de remise en état sommant la propriétaire de prendre toutes les 
mesures nécessaires pour assurer la sécurité et la salubrité du bâtiment et de ses 
alentours, ainsi que pour éviter l’intrusion de tiers. Elle imposait également à la 
propriétaire de soumettre un concept d’aménagement extérieur de qualité avec 
arborisation de compensation lors de toute demande d’autorisation de construire future. 
D. Le 13 janvier 2022, la propriétaire a déposé un dossier d’autorisation de construire 
portant sur la « [d]émolition [du bâtiment existant] en vue d’une nouvelle construction ». 
Mis à l’enquête publique par publication au B.O. no xxx du xxx janvier 2022, le projet de 
démolition a suscité de nombreuses oppositions, dont celles de X _________ et Y 
_________, Z _________ et B _________, D _________, E _________, F _________ 
et G _________ (ci-après : X _________ et consorts). 
Le 7 mars 2022, le projet a été transmis aux différents services cantonaux intéressés 
pour préavis, soit en particulier au Service immobilier et patrimoine (SIP). Dans son 
préavis du 21 mars 2022, ce dernier rappelait que la parcelle est située dans 
l’« Ensemble 0.4 » de l’ISOS, qui préconise la sauvegarde de la substance (« A »), soit 
la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site. Le SIP 
soulignait néanmoins que le bâtiment n’était pas recensé à l’inventaire communal extra-
muros, que sa substance n’avait pas de valeur particulière et qu’il se situait désormais à 
proximité de parcelles densifiées, ce qui remettait en question sa protection ISOS datant 
des années huitante. A la lumière de ces éléments, le SIP a délivré un préavis positif. 
Le 12 mai 2022, le Conseil municipal a levé les oppositions et délivré le permis de 
construire sollicité par la propriétaire. 
E. Le 23 juin 2022, plusieurs opposants, parmi lesquels X _________ et consorts, ont 
interjeté un recours administratif à l’encontre de cette décision, concluant à son 
annulation, sous suite de frais et dépens. En bref, ils exposaient que l’état de 
délabrement de l’immeuble était la conséquence d’un défaut d’entretien délibéré et 
contraire aux art. 45 let. a RCCZ, 28 et 58 LC imposant aux propriétaires d’entretenir 
leurs constructions. Sauf à récompenser un abus de droit, la vétusté du bâtiment ne 
pouvait dès lors justifier sa démolition, son maintien étant au contraire indispensable afin 
de préserver l’urbanisation du quartier. Le permis de démolir n’était de surcroît 
accompagné d’aucun concept d’aménagement extérieur, tel qu’exigé dans la décision 
du 21 octobre 2021. Les intéressés critiquaient enfin l’abattage d’arbres intervenu sur la 


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parcelle, ainsi que la « complaisance du Conseil municipal » quant aux agissements de 
la propriétaire. 
Cette dernière s’est brièvement déterminée sur le recours le 27 juillet 2022, concluant à 
son rejet. 
Le Conseil municipal a déposé sa réponse le 16 août 2022. Il pointait l’absence de base 
légale permettant d’interdire la démolition litigieuse, laquelle était de plus justifiée par 
l’état de délabrement de la construction. La décision de mise sous protection du 5 août 
2021 concernant des arbres et étant par ailleurs sans incidence sur l’autorisation de 
démolition, le Conseil municipal proposait le rejet du recours. 
Le 6 octobre 2022, les recourants ont étayé leur argumentation et persisté dans leurs 
conclusions. 
Par décision du 25 janvier 2023, le Conseil d’Etat a rejeté le recours du 23 juin 2022. En 
substance, il a retenu que les dispositions légales invoquées par les recourants 
imposaient l’entretien des bâtiments existants, mais n’excluaient pas qu’ils puissent être 
démolis pour laisser place à une nouvelle construction conforme à la réglementation. Le 
délabrement – volontaire ou non – du bâti n’était de ce fait pas pertinent. Sous l’angle 
de la protection du patrimoine, il a considéré que ni la maison existante ni le quartier – 
qui ne présentait au demeurant pas d’unité architecturale – ne faisaient l’objet d’une 
protection particulière et que la zone dans laquelle ils se trouvaient était destinée à 
l’habitat dense et aux commerces. Par ailleurs, le quartier avait d’ores et déjà été densifié 
par l’édification de bâtiments locatifs, dont les façades d’attente démontraient que ce 
mouvement allait se poursuivre à l’avenir. Dans ce contexte, l’appartenance de la 
parcelle à un secteur mentionné à l’ISOS – ce que n’avaient pas relevé les recourants – 
n’était pas déterminante, cet inventaire n’ayant pas d’effet contraignant lorsque 
l’autorisation délivrée respectait la réglementation en vigueur, comme en l’espèce. Dès 
lors, l’ISOS ne pouvait primer l’intérêt à densifier résultant du RCCZ. Au demeurant, le 
SIP avait rendu un préavis positif nonobstant l’inscription du secteur à l’ISOS. S’agissant 
enfin de l’arborisation, le Conseil d’Etat expliquait que cette problématique devrait être 
traitée à l’occasion de la demande d’autorisation de construire un nouveau bâtiment qui 
interviendrait ultérieurement, le Conseil municipal ayant renoncé à cette obligation à ce 
stade, sans qu’il n’en résultât de violation du droit. 
F. Le 2 mars 2023, X _________ et consorts ont saisi la Cour de droit public du Tribunal 
cantonal d’un recours de droit administratif, concluant sous suite de frais et dépens à 
l’annulation des décisions du Conseil d’Etat du 25 janvier 2023 et du Conseil municipal 


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du 12 mai 2022, ainsi qu’au renvoi de la cause à cette seconde autorité pour complément 
d’instruction et nouvelle décision dans le sens des considérants. 
Aux termes de leur mémoire, les recourants sollicitent – pour la première fois – un 
contrôle incident de la planification litigieuse pour deux raisons : d’une part, la 
modification notable des circonstances au cours des 30 dernières années et, d’autre 
part, la publication en 2004 de l’ISOS, soit postérieurement à l’entrée en vigueur du PAZ 
et du RCCZ, qui s’opposerait à toute démolition dans l’« Ensemble 0.4 ». Ce contrôle 
serait d’autant plus nécessaire que l’entretien de la maison d’habitation et de ses abords 
aurait été délibérément négligé, afin de justifier l’autorisation de démolir. Un tel procédé, 
dans un quartier protégé par l’ISOS, qui s’accompagnait en outre de l’abattage 
« hautement contestable » d’arbres, devrait impérativement être sanctionné. 
Dans sa détermination du 17 mars 2023, le Conseil municipal a contesté que les 
conditions justifiant un contrôle incident de la planification soient réunies. Il soutient que 
l’ISOS ne l’empêchait pas de délivrer l’autorisation querellée et qu’aucune base légale 
ne lui permettait par ailleurs d’interdire la démolition. Il sollicite par conséquent le rejet 
du recours. 
Le Conseil d’Etat a déposé sa réponse au recours le 22 mars 2023, accompagnée de 
son dossier. Il souligne que le SIP a rendu un préavis positif motivé, malgré l’inventaire 
ISOS dont il a dûment tenu compte. Quant à l’arborisation et à la végétalisation évoquées 
par les recourants, elles devront être examinées ultérieurement, soit dans le cadre du 
futur projet de construction. Pour le surplus, le Conseil d’Etat s’est référé au contenu de 
sa décision et a proposé le rejet du recours. 
La propriétaire s’est quant à elle exprimée par écrit le 18 avril 2023. Contestant l’analyse 
des recourants, elle a également conclu au rejet du recours, sous suite de frais et 
dépens. 
Ces différentes écritures ont été transmises aux autres parties le 20 avril 2023, un délai 
de dix jours leur étant imparti pour déposer d’éventuelles observations complémentaires. 
Le 1er mai 2023, le conseil des recourants a sollicité la transmission du dossier de la 
cause pour consultation et, cela fait, la fixation d’un nouveau délai de dix jours pour se 
déterminer. Expédié le 2 mai 2023 à l’intéressé, le dossier de la cause a été retourné au 
Tribunal le 8 mai 2023. Depuis lors, les recourants n’ont pas déposé d’observations 
complémentaires spontanées, ni renouvelé leur requête tendant à ce qu’un délai leur 
soit fixé à cet effet. 


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Considérant en droit 
 
1. Déposé en temps utile et conformément aux exigences légales, le recours est 
recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44 al. 1, 46 et 48 LPJA). 
2. 
2.1 Les recourants soutiennent que la planification date de 1988 et devrait faire l’objet 
d’un contrôle incident au motif que les circonstances se seraient sensiblement modifiées 
depuis lors. Premièrement, ils affirment que « la perception de l’aménagement urbain a 
notablement évolué, notamment en raison des conséquences dramatiques du 
changement climatique ». Ils en déduisent que les règles de construction actuellement 
valables dans le secteur en vertu de l’art. 95 RCCZ, singulièrement la hauteur et le 
volume des bâtiments admis, seraient désormais manifestement obsolètes. 
Deuxièmement, vu son ancienneté, la planification communale ne tiendrait pas compte 
de l’ISOS, soit en particulier de l’« Ensemble 0.4 » inventorié en 2004, lors même que 
cet inventaire a force obligatoire pour les autorités et les particuliers et qu’il impose en 
l’occurrence la conservation des constructions existantes. 
2.2 Selon la jurisprudence, le contrôle incident ou préjudiciel d'un plan d'affectation dans 
le cadre d'une procédure relative à un acte d'application est en principe exclu. Un tel 
contrôle est néanmoins admis, à titre exceptionnel, lorsque les conditions d'un réexamen 
des plans au sens notamment de l'art. 21 al. 2 LAT sont réunies. Aux termes de l'art. 21 
al. 2 LAT, lorsque les circonstances se sont sensiblement modifiées, les plans 
d'affectation feront l'objet des adaptations nécessaires. 
L'art. 21 al. 2 LAT prévoit un examen en deux étapes : la première déterminera si les 
circonstances se sont sensiblement modifiées au point de justifier un réexamen du plan ; 
si le besoin s'en fait réellement sentir, il sera adapté, dans une deuxième étape (ATF 
148 II 417 consid. 3.2, 144 II 41 consid. 5). Aussi l’autorité compétente doit-elle procéder 
à deux pesées d’intérêts successives tenant compte, d’une part, de la nécessité d’une 
certaine stabilité de la planification et, d’autre part, de l’intérêt d’une adaptation des plans 
aux changements intervenus (ATF 148 II précité consid. 3.2, 144 II précité consid. 5.1). 
La première portera sur la nécessité d’entrer en matière quant à une révision du plan 
d’affectation, alors que la seconde portera sur le contenu même des adaptations 
envisagées et leurs effets sur les propriétaires concernés (TANQUEREL, in : Commentaire 
pratique LAT : Planifier l’affectation, 2016, no 34 ad art. 21 LAT). A noter encore que le 
contrôle incident ne porte pas sur la conformité du projet à la planification actuelle, mais 


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sur l’adéquation de celle-ci à l’évolution sensible des circonstances (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_296/2020 du 8 juillet 2021 consid. 3.2.3 et 4.3.6). 
Une modification sensible des circonstances au sens de l'art. 21 al. 2 LAT peut être 
purement factuelle, mais également d'ordre juridique, comme une modification 
législative (ATF 144 II précité consid. 5.1 et arrêt du Tribunal fédéral 1C_546/2021 du 
8 septembre 2023 consid. 7.1). A titre d’exemple, on peut citer comme circonstances 
susceptibles d’entrer en ligne de compte : l’ancienneté de la planification, étant précisé 
que ce seul élément ne justifie pas forcément à lui seul un contrôle incident (p. ex. arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_304/2022 du 10 août 2023 consid. 3.2 concernant une 
planification entrée en vigueur en 1992), même lorsqu’une révision du plan est en cours 
(p. ex. arrêts du Tribunal fédéral 1C_182/2022 du 20 octobre 2023 consid. 4.5 et 
1C_126/2020 du 15 février 2021 consid. 5.2.1) ; la mesure dans laquelle la planification 
a déjà été réalisée et concrétisée (p. ex. ATF 148 II précité consid. 3.2) ; le 
surdimensionnement de la zone à bâtir en lien avec l'entrée en vigueur de l’art. 15 al. 2 
LAT en 2014 exigeant la réduction des zones surdimensionnées (art. 15 al. 2 LAT) ; la 
localisation de la parcelle par rapport à la zone à bâtir existante et son niveau 
d’équipement (p. ex. arrêt du Tribunal fédéral 1C_208/2022 du 2 août 2023 consid. 5.1) 
ou encore une inscription à l’ISOS postérieure à la planification et qui prévoit une 
protection de la parcelle ou du secteur concernés par l’autorisation de construire (sur 
cette problématique, cf. infra consid. 2.3). 
2.3 Par ailleurs, conformément à l'art. 5 al. 1 LPN, l'ordonnance du 13 novembre 2019 
concernant l'Inventaire fédéral des sites construits à protéger en Suisse (OISOS ; 
RS 451.12) – qui a remplacé l'OISOS de 1981 – recense les sites construits d'importance 
nationale. C _________ y est référencée sous objet xxx en tant que ville. 
Les inventaires fédéraux sont assimilés matériellement à des conceptions et à des plans 
sectoriels au sens de l'art. 13 al. 1 LAT. Dans le cadre de leur obligation générale de 
planifier de l'art. 2 LAT, les cantons doivent tenir compte, dans leur planification 
directrice, de ces inventaires en tant que forme spéciale des conceptions et plans 
sectoriels de la Confédération (art. 6 al. 4 LAT). En raison de la force obligatoire des 
plans directeurs pour les autorités (art. 9 LAT), les conditions de protection figurant dans 
les inventaires fédéraux se retrouvent dans les plans d'affectation (art. 14 ss LAT). En 
principe, l'inventaire ISOS doit ainsi être transcrit dans les plans directeurs cantonaux, 
puis dans la planification locale au moyen des instruments prévus à l'art. 17 LAT (art. 11 
OISOS). Ces mesures lient ainsi non seulement les autorités dans l'exécution de leurs 
tâches, mais également les particuliers (ATF 135 II 209 consid. 2.1 ; arrêt du Tribunal 


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fédéral 1C_126/2020 précité consid. 5.1.2 et les références citées). Pour ces mêmes 
motifs, une planification postérieure à l’inventaire ISOS est supposée lui être conforme, 
ce qui exclut en principe un contrôle incident de ce chef (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_645/2020 du 21 octobre 2021 consid. 3.7 et 1C_276/2015 du 29 avril 2016 consid. 
3.3.1 ; WIEDLER, La protection du patrimoine bâti, thèse Lausanne 2019, pp. 201 et 202 
i.f.). Les planifications antérieures à l’ISOS ne bénéficient en revanche pas de cette 
présomption (sur cette problématique, cf. infra consid. 2.3.1 s.). 
Selon l'art. 6 al. 1 LPN, l'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire 
fédéral indique que l'objet mérite spécialement d'être conservé intact ou en tout cas 
d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de 
remplacement adéquates. L'inventaire ISOS doit être pris en considération dans la 
pesée des intérêts de chaque cas d'espèce – y compris lors de l'accomplissement de 
tâches purement cantonales et communales –, en tant que manifestation d'un intérêt 
fédéral. Une atteinte demeure possible lorsqu'elle n'altère pas l'identité de l'objet protégé 
ni le but assigné à sa protection ; celui-ci découle du contenu de la protection mentionné 
dans l'inventaire et les fiches qui l'accompagnent (arrêts du Tribunal fédéral 
1C_126/2020 précité consid. 5.1.2 et 1C_87/2019 du 11 juin 2020 consid. 3.1.2). 
2.3.1 A la lumière de ce qui précède, le Tribunal fédéral a déjà annulé l’autorisation de 
construire deux immeubles locatifs sur deux parcelles sises au sein d’un village, au motif 
que les conditions d’un contrôle incident de la planification communale étaient réunies. 
Outre un surdimensionnement de la zone à bâtir, la planification en vigueur s’avérait 
ancienne (plus de 20 ans au moment de de la demande d’autorisation de construire) et 
était entrée en vigueur avant l’inscription du site à l’ISOS. Or, si les deux parcelles en 
cause étaient certes situées au centre du village, leur caractère non construit était 
précisément la composante du site mise en avant par l’ISOS et auquel avait été attribué 
l’objectif de sauvegarde maximum (« A »). Le Tribunal fédéral en a déduit que « [l]a 
présence de cet espace vert [était] une caractéristique essentielle du site », si bien que 
« toute délivrance d’autorisation de construire altérera[it] inévitablement [s]es 
caractéristiques » (arrêt du Tribunal fédéral 1C_87/2019 précité consid. 3). La première 
étape du raisonnement commandait ainsi de procéder au contrôle incident de la 
planification, étant précisé qu’il n’incombait pas au Tribunal fédéral, mais aux premiers 
juges, de procéder à la seconde étape pour déterminer s’il devait en découler une 
constructibilité réduite, voire une inconstructibilité, ou si plus simplement les règles 
d’urbanisme devaient être adaptées aux objectifs de protection de l’ISOS (ibidem ; ég. 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_308/2017 du 4 juillet 2018 consid. 3.2.2). 


- 11 - 
2.3.2 Dans d’autres affaires, le Tribunal fédéral a en revanche jugé que l’inscription de 
la N _________ à l’ISOS postérieurement à l’adoption de son plan général d’affectation 
de 2006, n’était pas décisive pour juger de la nécessité de procéder au contrôle incident 
de cette planification à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire un immeuble 
locatif. L’intégration de la parcelle en cause dans deux périmètres ISOS ne constituait 
pas une modification sensible des circonstances aux sens de l’art. 21 al. 2 LAT, puisque 
le projet litigieux n’était pas susceptible d’altérer les caractéristiques de ces périmètres 
(arrêts du Tribunal fédéral 1C_182/2022 précité consid. 4.3.2 et 4.3.3, 1C_126/2020 
précité consid. 5). 
2.4 En l’occurrence, les autorités précédentes ne se sont pas expressément penchées 
sur la problématique du contrôle préjudiciel de la planification, dont elles ont cependant 
implicitement nié la nécessité en autorisant la démolition, respectivement en la 
confirmant. On ne saurait cependant y voir une violation du droit d’être entendus des 
recourants, mais uniquement la conséquence du fait que cet argument est présentement 
soulevé pour la première fois. Par ailleurs, le Conseil d’Etat a examiné la portée de 
l’ISOS dans la décision entreprise et les autorités précédentes ont pu se déterminer sur 
la question du contrôle préjudiciel dans le cadre de la présente procédure, si bien que le 
Tribunal de céans est en mesure de procéder à la pesée des intérêts que requiert le 
traitement du grief (dans le même sens, cf. ATF 144 II précité consid. 5.3). 
2.4.1 En faveur d’un tel contrôle, on citera en premier lieu l’ancienneté de la planification 
en cause entrée en vigueur en 1989. Pour cette raison et afin d’adapter le PAZ et le 
RCCZ aux modifications de la LAT intervenues depuis lors, elle est d’ailleurs en cours 
de révision totale (rapport 47 OAT, p. 4). A l’aune de la jurisprudence précitée, ces seuls 
éléments ne justifient toutefois pas l’examen préjudiciel sollicité en l’absence d’autres 
éléments militant en faveur d’un tel contrôle. La modification de l’ISOS en 1998, publiée 
en 2004, n’a en particulier pas la portée que lui prêtent les recourants. 
2.4.2 En effet, lors de l’entrée en vigueur du PAZ et du RCCZ en 1989, le secteur dans 
lequel se situe la parcelle de la propriétaire faisait uniquement partie du vaste Périmètre 
environnant VI (Constructions dans la plaine), dont l’objectif de sauvegarde était « b » 
(cf. Inventaire ISOS du site de C _________ de 1979). Dans la mesure où elle était 
postérieure à cet inventaire, dite planification était supposée lui être conforme, ce qui 
valait notamment pour les règles urbanistiques prévues pour le secteur litigieux en vertu 
de l’art. 95 RCCZ. Ce n’est que dans sa deuxième édition, réalisée en octobre 1998 pour 
le site de C _________ (cf. ISOS – Canton du Valais, 2004, p. 527) et publiée en 2004, 
que la parcelle litigieuse a été exclue du périmètre précité et recensée au sein de 


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l’ « Ensemble 0.4 » (« E 0.4 Quartier résidentiel constitué à partie des années 1930 entre 
la route cantonale et les voies du chemin de fer »). 
Chronologiquement, il est donc exact que le PAZ et le RCCZ ne tiennent pas compte de 
cette modification de l’ISOS postérieure à leur entrée en vigueur. Cela impose 
d’examiner si, ajouté à l’ancienneté du plan, ce constat implique une modification 
sensible des circonstances justifiant le contrôle incident sollicité. Conformément à la 
jurisprudence précitée, tel serait le cas si le projet mettait en péril l'identité de l'objet 
protégé par l’ISOS et le but assigné à sa protection. 
2.4.2.1 Avec les autorités précédentes, on relèvera que la maison d’habitation vouée à 
la démolition ne présente en elle-même aucun intérêt patrimonial, ce que les recourants 
ne contestent d’ailleurs pas. De ce fait, elle ne bénéficie d’aucune protection particulière 
au niveau communal ou cantonal, pas plus du reste qu’au niveau fédéral, étant entendu 
que l’ISOS ne la recense pas en tant qu’élément individuel à sauvegarder, ni aucune 
autre construction de l’ensemble d’ailleurs. 
La construction est ainsi protégée au seul titre de l’« Ensemble 0.4 », auquel l’ISOS 
attribue la catégorie d’inventaire « AB » (existence d’une substance d’origine, 
respectivement d’une structure d’origine). L’objectif de sauvegarde « A » attribué à 
l’ensemble préconise la sauvegarder de la substance, soit la conservation intégrale de 
toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres, ainsi que la 
suppression des interventions parasites. Cela exclut en principe les démolitions et 
nouvelles constructions. 
A la lecture des informations contenues dans l’ISOS, on constate toutefois que la 
protection porte sur le caractère « résidentiel » du quartier, non pas en raison d’une unité 
de style architectural du fait de sa construction à une époque donnée – qui fait 
précisément défaut puisque les divers bâtiments ont été édifiés « à partir des années 
30 » –, mais bien en raison de l’homogénéité du type de construction : des maisons 
d’habitation, individuelles ou comprenant deux ou trois logements, agrémentées 
d’espaces verts. Cette appréciation est confortée par l’analyse des éléments 
perturbateurs mentionnés, à savoir des immeubles locatifs construits dans les années 
1980, « menaçant par leur taille un groupe d’habitations individuelles cohérent » (ISOS, 
no 0.4.2). Il se dégage clairement de cette remarque que c’est bien la rupture d’échelle 
et, partant, l’atteinte portée à la proportion des volumes et à la répartition des espaces 
verts qui s’avère problématique. Dans le descriptif de l’« Evolution de l’agglomération », 
l’ISOS souligne d’ailleurs qu’il s’agit d’un noyau d’habitations individuelles « richement 


- 13 - 
arboré », qui a subi les aléas de l’urbanisation, avec l’implantation des locatifs précités. 
Il relève cependant que « [d]u fait d’une insertion correcte des nouvelles constructions, 
l’essentiel des qualités de ce noyau ont néanmoins été sauvegardées à ce jour », c’est-
à-dire en octobre 1998. 
A la lumière de ce qui précède, la démolition de la maison sise sur la parcelle de la 
propriétaire n’est pas de nature à mettre en péril l’objectif de protection défini par l’ISOS. 
Outre l’absence de toute protection individuelle, le Tribunal ne distingue pas en quoi sa 
seule disparition menacerait le caractère résidentiel du quartier constitué à partir des – 
et non dans les – années 30, ainsi que la répartition entre bâti et espaces verts. Au 
demeurant, les recourants dénoncent bien le caractère obsolète du potentiel 
constructible de l’art. 95 RCCZ toujours en vigueur et le fait qu’il est essentiel de 
préserver ce « quartier à dimension humaine, doté de végétation et d’espaces verts », 
en particulier vu « le bétonnage acharné dont la ville de Sion fait l’objet ». Par cette 
argumentation, ils perdent en réalité de vue que le projet de démolition contesté ne fait 
pas usage des règles urbanistiques qu’ils critiquent et ne met pas en péril les qualités 
végétales du quartier. Autrement dit, ils s’en prennent de manière prématurée au futur 
projet qui n’est pourtant pas ici en cause, sans expliquer ni a fortiori démontrer en quoi 
la démolition elle-même porterait atteinte à l’identité et à l’objectif de protection de l’ISOS. 
2.4.2.2 On peut encore ajouter que les autorités communales n’ont pas ignoré l’intérêt 
à la préservation du patrimoine, comme l’attestent le processus de révision du PAZ en 
cours et le récent inventaire communal extra-muros, qui ont notamment conduit à 
l’instauration d’une zone réservée pour des motifs patrimoniaux dans le quartier de 
I _________. 
C’est en effet l’ISOS – et dans une moindre mesure, l’inventaire communal puisque seule 
une maison bordant la rue de I _________ a été recensée dans ce dernier – qui a motivé 
l’instauration de cette zone réservée sur les biens-fonds bordant la rue I _________, par 
décision du Conseil municipal du 23 juin 2022 (cf. rapport 47 OAT, pp. 8 s.). Cette 
mesure est destinée à conserver les caractéristiques paysagères et les éléments 
constitutifs du tissu bâti jusqu’à l’adoption du nouveau plan, que la concrétisation des 
règles urbanistiques actuellement en vigueur pourrait compromettre (ibidem, p. 7). 
Cela démontre que les autorités communales ont d’ores et déjà mené une réflexion sur 
les aspects patrimoniaux du bâti communal et n’ont pas hésité à prendre les mesures 
nécessaires à leur sauvegarde lorsqu’elles l’ont jugé nécessaire. A contrario, leur 
renonciation à intervenir s’agissant du secteur présentement en cause révèle qu’elles 


- 14 - 
ont estimé que son intérêt patrimonial n’était a priori pas susceptible d’aboutir, dans le 
plan futur, à des mesures urbanistiques drastiquement différentes justifiant l’instauration 
d’une zone réservée (dans le même sens mais en lien avec un surdimensionnement de 
la zone à bâtir, cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_304/2022 précité consid. 3.2) ou encore 
la suspension du traitement de la demande (art. 41 LC). 
2.4.2.3 En définitive, la modification de l’ISOS en 1998 ne peut, en l’espèce – c’est-à-
dire en lien avec la seule démolition en cause –, être qualifiée de modification sensible 
des circonstances ni, partant, ouvrir la voie du contrôle préjudiciel du PAZ. A l’inverse de 
ce qu’affirment les recourants, on ne se trouve pas dans un cas similaire à celui de l’arrêt 
1C_87/2019 précité où l’inscription à l’ISOS postérieure à la planification justifiait un tel 
contrôle. Le présent cas se rapproche au contraire des arrêts 1C_182/2022 et 
1C_126/2020 précités, dans lesquels l’inscription postérieure à la planification ne 
constituait pas une modification sensible des circonstances, faute pour le projet litigieux 
de mettre en péril les caractéristiques du périmètre ISOS. 
2.4.3 Pour le reste, les recourants n’invoquent aucun autre changement de 
circonstances à l’appui de leur argumentation, en particulier pas l’existence d’un 
surdimensionnement auquel la commune devrait remédier en vertu de l’art. 15 al. 2 LAT. 
A supposer même que tel soit le cas, on discerne mal que la parcelle en question, 
localisée à proximité immédiate du centre de la ville, déjà bâtie et dans un secteur 
partiellement densifié au cours des dernières décennies, puisse être touché par une telle 
mesure. 
Par ailleurs, l’îlot triangulaire dans lequel s’insère la parcelle no xx1 a d’ores et déjà fait 
l’objet d’une densification partielle mais importante. Outre que ce processus a largement 
concrétisé le PAZ à cet endroit, il a certainement affaibli, comme souligné par le SIP, la 
pertinence de l’ISOS dans le secteur. Contrairement toutefois à ce que suggèrent les 
recourants, on ne saurait en tenir rigueur aux autorités communales, puisque cette 
densification était voulue et permise par le PAZ supposé conforme à l’ISOS de 1979. 
Surtout, elle a principalement été opérée entre 1990 et 2000, soit avant l’intégration du 
secteur à l’« Ensemble 0.4 » en octobre 1998 ou concomitamment à cette intégration 
dont la publication est de surcroît intervenue en 2004 seulement. 
Enfin, l’affirmation du Conseil municipal selon laquelle le secteur est voué à une 
« densification certaine », implicitement susceptible de l’emporter sur l’intérêt patrimonial 
du secteur, peut sembler péremptoire à ce stade de la révision de la planification. Pour 
autant, elle n’est pas insoutenable vu la localisation de la parcelle et l’intérêt public 


- 15 - 
important auquel répond la densification des zones à bâtir qu’entend mettre en œuvre 
l’autorité précitée (ATF 137 II 23 consid. 4.3 et les références citées). La présence de 
façades d’attente atteste d’ailleurs que les autorités communales envisageaient par le 
passé, comme c’est encore le cas aujourd’hui, de poursuivre la densification entamée à 
cet endroit. La consultation du PDCom remanié et approuvé en 2019 donne encore du 
crédit aux propos du Conseil municipal. Concernant « [l]a ville du XXème siècle » – dont 
fait partie la parcelle no xx1 –, cette planification directrice, certes programmatique, n’en 
ménage pas moins les intérêts patrimoniaux existants (PDCom, pp. 48 ss) tout en 
poursuivant l’objectif de « densifier et requalifier avec doigté » (PDCom, pp. 54 et 58). 
En l’état, il n’appartient pas au Tribunal de juger de l’opportunité de cette politique 
urbanistique que dénoncent les recourants, seul étant ici pertinent le constat que le PAZ 
a déjà été concrétisé de manière significative sur cette portion de territoire et que la 
densification qui en a résulté ne constitue pas un motif en faveur du contrôle incident. 
2.4.4 En conclusion, les considérants qui précèdent montrent que les circonstances 
militant en faveur d’une adaptation du PAZ doivent être fortement relativisées. A 
l’inverse, l’intérêt à une certaine stabilité du plan – déjà largement concrétisé à cet endroit 
– ne peut être négligé, en dépit de son ancienneté et de la révision en cours. A l’issue 
de la nécessaire pesée des intérêts dans le cadre de la première étape, les éléments 
avancés par les recourants ne constituent pas une modification sensible des 
circonstances qui l’emporterait in casu sur la nécessaire stabilité de la planification 
actuelle. Il n’y a par conséquent pas lieu de procéder au contrôle incident requis. 
2.4.5 En réalité, même à supposer que tel soit le cas, il conviendrait alors de déterminer, 
dans la seconde étape, quelles seraient les règles d’urbanisme qui devraient, cas 
échéant, être adaptées aux objectifs de protection de l’ISOS (arrêt du Tribunal fédéral 
1C_87/2019 précité consid. 3). S’agissant toutefois d’une démolition, seule entrerait en 
ligne de compte pour le bâtiment litigieux et, plus généralement pour l’ensemble des 
constructions de l’« Ensemble 0.4 », l’interdiction de les démolir doublée de l’obligation 
de les maintenir. Or, pour les motifs déjà exposés (absence de protection de la maison 
d’habitation pour elle-même ; portée de l’objectif de protection de l’ISOS concernant 
l’« Ensemble 0.4 » ; directives programmatiques du PDCom remanié récemment), une 
telle solution serait loin de s’imposer. Au reste, les recourants ne s’attachent même pas 
à démontrer le contraire. 
2.5 A toutes fins utiles, le Tribunal précise que le présent arrêt se limite à l’examen de 
la démolition litigieuse et, partant, ne constitue pas un blanc-seing pour la délivrance 


- 16 - 
d’une autorisation de construire conforme aux PAZ et RCCZ actuels, comme semble le 
penser les autorités successives. Si le Conseil municipal devait statuer sur une demande 
de permis de construire avant l’entrée en vigueur de la planification révisée, il lui 
incomberait d’examiner la nécessité de procéder à un contrôle incident de la planification 
au regard du projet – de construction cette fois – soumis par la propriétaire (première 
étape). Si cela devait s’avérer nécessaire, cette autorité devrait encore déterminer 
(deuxième étape) si et dans quelle mesure une adaptation du plan serait nécessaire 
(ATF 148 II précité consid. 3.2 i.f. et les références citées), respectivement s’il devrait en 
découler une constructibilité réduite, une inconstructibilité ou une adaptation des règles 
d’urbanisme aux objectifs de l’ISOS (arrêt du Tribunal fédéral 1C_87/2019 du 11 juin 
2020 consid. 3.2). 
3. Les recourants reprochent encore à la propriétaire d’avoir délibérément négligé 
l’entretien de la maison d’habitation sise sur sa parcelle, afin d’obtenir l’autorisation 
litigieuse, lors même que la décision rendue le 21 octobre 2021 par le Conseil municipal 
ordonnait sa remise en état en application de l’art. 45 let. a RCCZ. 
A cet égard, la décision entreprise mentionne que la maison d’habitation ne fait l’objet 
d’aucune mesure de protection qui interdirait sa démolition et imposerait son entretien. 
Par leur argumentation, les recourants se contentent en réalité de réitérer un grief déjà 
soulevé devant l’instance précédente, sans égard à la motivation de la décision 
entreprise sur ce point. Faute pour le Tribunal de discerner en quoi cette appréciation 
contreviendrait au droit et en l’absence de toute explication des recourants à ce sujet, la 
motivation du Conseil d’Etat sur ce point doit être confirmée. 
A toute fins utiles, on ajoutera que la décision du 21 octobre 2021 « sommait la 
propriétaire de prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer la sécurité et la 
salubrité du bâtiment et de ses alentours, et éviter l’intrusion de tiers ». En d’autres 
termes, l’autorité n’exigeait pas l’entretien du bâtiment en vue de son maintien, mais 
considérait uniquement que la construction présentait un risque sécuritaire pour les tiers, 
auquel devait remédier la propriétaire. Or, la démolition litigieuse participera 
manifestement à la sécurisation des lieux et s’avère donc conforme à l’ordre de remise 
en état évoqué, ce qui prive le grief de toute portée. 
4. S’agissant du « saucissonnage » des procédures dénoncé par les recourants, le 
propos n’est pas davantage pertinent. Les intéressés l’affirment sans toutefois expliquer 
les motifs qui rendraient « intolérable » que la propriétaire mène deux procédures 
distinctes relatives à la démolition, d’une part, et à la construction d’un nouveau bâtiment, 


- 17 - 
d’autre part. Il n’y en a en réalité pas, puisque la démolition et la construction 
n’entretiennent en l’occurrence pas de liens si étroits qu’elles devraient nécessairement 
être examinées conjointement en vertu du principe de coordination (art. 25a LAT) et il 
n’existe pas de risque de décisions contradictoires, comme cela pourrait en revanche 
être le cas dans certaines configurations particulières (sur ces questions, cf. p. ex. arrêt 
du Tribunal fédéral 1C_120/2023 du 7 septembre 2023 consid. 4.1). Par ailleurs, les 
recourants bénéficient des mêmes garanties procédurales et du même droit de contester 
les projets de démolition et de construction, que ceux-ci fassent l’objet d’une unique ou 
de deux procédures, de sorte qu’ils ne sont pas lésés par le procédé. 
5. Pour le reste, les critiques des recourants concernant l’abattage d’arbres sur la 
parcelle excèdent le cadre du présent litige (sur la délimitation de celui-ci, cf. p. ex. ACDP 
A1 21 68 du 14 février 2022 consid. 2.1), dans la mesure où cette coupe a fait l’objet de 
décisions distinctes susceptibles de recours. Les griefs y relatifs sont par conséquent 
irrecevables. 
6. Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours (art. 60 al. 1 LPJA par 
renvoi de l’art. 80 al. 1 let. e LPJA). 
Succombant, les recourants supporteront, solidairement entre eux, un émolument de 
justice fixé, notamment au vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence 
des prestations, à 1500 fr. (art. 88 al. 2, 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 
LTar). Ils n’ont pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA a contrario). X _________ et 
consorts, débiteurs solidaires, verseront des dépens à H _________, qui a pris une 
conclusion en ce sens et obtient gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA). Eu égard à l’activité 
déployée par son mandataire, qui a principalement consisté en la rédaction d’un 
mémoire de réponse (5 pages) Le montant des dépens est fixé à 1500 fr. (débours et 
TVA inclus). 
 
 
 
 
 
 


- 18 - 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce : 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X _________ et Y _________, 
Z _________ et B _________, D _________, E _________, F _________ et 
G _________, solidairement entre eux. 
3. 
X _________ et Y _________, Z _________ et B _________, D _________, 
E _________, F _________ et G _________, débiteurs solidaires, verseront à 
H _________, un montant de 1500 fr. à titre de dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Pierre Chiffelle, avocat à Vevey, pour 
X _________ et Y _________, Z _________ et B _________, D _________, 
E _________, F _________ et G _________, à Maître Patrick Fontana, avocat à 
Sion, pour H _________, au Conseil communal de C _________, à C _________, 
ainsi qu’au Conseil d'Etat, à Sion. 
 
Sion, le 15 mars 2024