vs_gerichte · A1 24 124 · 2025-03-18 · fr
Bauwesen
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A1 24 124 ARRÊT DU 18 MARS 2025 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Jean-Bernard Fournier, vice-président ; Dr Thierry Schnyder et Frédéric Fellay, juges ; Ferdinand Vanay, greffier ; en la cause W _________, recourante, représentée par Maître Stéphane Coudray, avocat à Martigny, contre CONSEIL D'ETAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans l’affaire qui oppose la recourante à X _________ et Y _________, représentés par Maître Christian Voide, avocat à Sion, et à la COMMUNE DE Z _________, autre autorité. (Construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du 1er mai 2024

A1 24 124 
 
 
ARRÊT DU 18 MARS 2025 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


- 2 - 
Faits 
 
A. La parcelle no xxx1, plan no yyy, du cadastre communal de Z _________ se trouve 
au lieu dit « A _________ », en bordure de la route B _________ (route C _________, 
parcelle no xxx2) reliant Z _________à D _________. Situé sur une pente, ce bien-fonds 
de 867 m2 est rangé en zone d’habitat individuel coteau sensible, selon l’art. 95 du 
règlement communal des constructions et des zones (ci-après : RCCZ) et le plan 
d’affectation des zones (ci-après : PAZ), adoptés par le Conseil général, le 21 juin 1988, 
et approuvés par le Conseil d’Etat, le 28 juin 1989. 
B. Les époux X _________ et Y _________ ont acquis cette parcelle, le 5 février 2021 
(cf. extrait du registre foncier, sous pièce no 3 du dossier communal). Celle-ci était déjà 
au bénéfice d’une autorisation de construire pour une maison d’habitation individuelle 
avec pompe à chaleur air-eau, piscine extérieure et pose de panneaux solaires en 
toiture, autorisation que le Conseil communal de Z _________avait délivrée, le 
3 décembre 2020. 
Quelques mois plus tard, les intéressés ont déposé auprès de l’administration 
communale une demande visant à modifier cette autorisation, requête que le Conseil 
communal a agréée, le 2 décembre 2021, sans que celle-ci n’ait fait l’objet d’une mise à 
l’enquête publique préalable (art. 18 OC a contrario). 
Les travaux de construction ont ainsi commencé en juin ou juillet 2022. 
Sur plainte de W _________, propriétaire du n° xxx3, jouxtant le no xxx1 au sud-est, le 
service communal des bâtiments et des constructions s’est rendu sur le chantier, le 
5 octobre 2022. A cette occasion il a constaté en particulier que le niveau du radier de 
la piscine avait été construit environ 1 m 30 plus haut que le projet autorisé et qu’un local 
de fitness et une cave avaient été réalisés en sous-sol, avec un escalier d’accès intérieur, 
aménagements qui n’avaient pas été autorisés. 
Le Conseil communal a adressé à X _________ et à Y _________ un ordre d’arrêt des 
travaux, le 11 octobre suivant. 
Trois jours plus tard, ceux-là se sont déterminés sur les irrégularités constatées lors de 
la visite des lieux. Ils ont reconnu la hauteur excessive des murs réalisés, exposant que 
les travaux de fouille avaient révélé que les égouts se situaient beaucoup plus haut sur 
la parcelle que sur les plans approuvés et que s’y étaient ajoutées des erreurs dans la 


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planification et l’exécution des travaux. Ils ont indiqué que leur architecte s’était efforcé 
de modifier le projet en conservant les hauteurs de toiture autorisées, mais sans toutefois 
pouvoir changer le niveau de la piscine tel que réalisé. Ils ont proposé à cet égard de 
scier le mur est sur une hauteur de 75 cm et de le remplacer par une barrière en verre, 
afin de diminuer l’impact visuel. 
Le 15 décembre 2022, le Conseil communal a confirmé l’ordre d’arrêt des travaux, 
constatant que les modifications apportées au projet ne respectaient pas l’autorisation 
de construire en force. Il a indiqué aux intéressés qu’ils pouvaient néanmoins déposer 
une demande de régularisation ou se conformer à ladite autorisation. 
C. Le 5 mars 2023, X _________ et Y _________ ont déposé auprès de l’administration 
communale une nouvelle demande d’autorisation pour la construction d’une maison 
individuelle sur la parcelle précitée. Cette requête avait pour but, en réalité, de modifier 
l’autorisation du 3 décembre 2020 afin de régulariser les travaux exécutés. Selon les 
plans joints à cette demande, le projet visait la construction d’un bâtiment sur trois 
niveaux, à savoir un étage (pièces à vivre), un rez (chambres, terrasse et piscine 
extérieure) et un sous-sol décroché dans la pente (sous la terrasse, avec notamment 
une salle de fitness et une cave). 
La parution de cette demande au Bulletin officiel (B. O.), le 17 mars 2023, a suscité 
l’opposition de W _________, le 7 avril suivant. Celle-ci a rappelé que les travaux 
exécutés sur le no xxx1 n’étaient pas conformes à l’autorisation qui avait été délivrée. En 
effet, le niveau de référence était environ 1 m trop haut et le niveau de la piscine était 
1 m 30 au-dessus de celui qui avait été autorisé. Par ailleurs, un local de fitness et une 
cave avaient été réalisés en sous-sol, sans avoir été autorisés. Selon l’opposante, les 
constructeurs avaient fait preuve de mauvaise foi en réalisant des travaux sans 
autorisation et en mettant l’autorité devant le fait accompli. Un tel comportement ne 
devait pas être toléré, si bien que la demande de régularisation devait être rejetée. Au 
demeurant, tel que présenté, le projet violait notamment la hauteur maximale autorisée 
dans la zone. 
X _________ et Y _________ se sont déterminés sur ces arguments, le 22 mai 2023, 
en proposant de les écarter. 
Le Conseil communal de Z _________a rejeté l’opposition et délivré le permis de 
construire sollicité, le 22 juin 2023, décision qu’il a communiquée le 3 août suivant. Il a 
notamment considéré que les circonstances et le comportement des requérants en 
relation avec les travaux non conformes aux autorisations initiales n’étaient pas 


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pertinents pour juger de la légalité de la demande de régularisation. A cet égard, il a 
estimé que le projet était conforme aux prescriptions de la zone, précisant en particulier 
que la diminution des hauteurs d’étage permettait de respecter les règles limitant la 
hauteur des constructions. Il s’ensuivait que la demande de régularisation devait être 
acceptée. L’exécutif communal a néanmoins infligé une amende de 3000 fr. aux 
requérants pour infraction à la législation sur les constructions. 
D. Après avoir déposé une demande d’effet suspensif, le 16 août 2023, W _________ 
a contesté dite décision auprès du Conseil d’Etat, le 5 septembre suivant. Elle a tout 
d’abord relevé que, selon un rapport technique établi lors de la visite des lieux du 
5 octobre 2022, le fond de la piscine se situait à une cote de 573.77, tandis que le niveau 
de l’égout était à 572.23, soit une différence de 1 m 54 qui ne justifiait nullement la 
surélévation du niveau de la piscine. Ensuite, elle a maintenu que la construction 
autorisée ne respectait pas la hauteur maximale de 7 m 50 fixée à l’art. 95 RCCZ pour 
la zone d’habitat individuel coteau sensible. En effet, dans la mesure où les nouveaux 
plans déposés ne modifiaient pas l’implantation de la villa, il n’était pas possible que la 
mesure entre le terrain naturel au pied de la façade est et le point supérieur de celle-ci 
à la cote 581.00, qui ressortait des plans précédents, puisse changer. En particulier, le 
recul de la dalle de toiture de 20 cm ne justifiait pas de calculer la hauteur du bâtiment 
en retrait de ces 20 cm par rapport au terrain naturel. La même remarque valait pour le 
calcul de la hauteur en façade ouest. En définitive, selon l’opposante, la hauteur du 
bâtiment dépassait de 5 à 11 cm la hauteur maximale autorisée, dépassement auquel il 
convenait d’ajouter entre 15 et 20 cm correspondant à la hauteur des panneaux solaires. 
W _________ a aussi critiqué la régularisation du local de fitness, exposant que, selon 
les plans approuvés, celui-ci disposait d’une hauteur de 2 m 10, hauteur qui, après la 
pose d’une isolation, serait vraisemblablement réduite à 1 m 84 et rendrait l’utilisation de 
ce volume quasi impossible. Enfin, la réalisation de la toiture sans acrotère serait 
inesthétique et violerait l’art. 44 let. a RCCZ, car elle rendrait visibles les panneaux 
photovoltaïques et leur structure. 
X _________ et Y _________ ont conclu au rejet de ce recours, le 13 novembre 2023. 
Le 24 novembre suivant, le Conseil communal de Z _________a pris la même 
conclusion. En particulier, il a relevé que le calcul de la hauteur devait se faire à l’aplomb 
de la ligne de façade, comme le prévoyait l’art. 11 aLC. Il a joint à sa détermination 
plusieurs annexes illustrant son propos et visant à démontrer que la construction 
autorisée respectait la hauteur maximale de 7 m 50. En outre, il a maintenu que les 
panneaux solaires ne devaient pas être pris en considération dans le calcul de la hauteur 


- 5 - 
et que, même en admettant le contraire, leur hauteur de 20 cm cumulée à celle du 
bâtiment ne dépassait pas la hauteur maximale autorisée. 
Le 19 janvier 2024, W _________ a maintenu ses motifs et sa conclusion. 
Les 14 février et 23 février suivants, l’autorité communale, respectivement X _________ 
et Y _________, ont eux aussi maintenu leurs points de vue. 
W _________ a déposé des observations finales, le 26 mars 2024. 
Le 1er mai 2024, le Conseil d’Etat a rejeté le recours. Il a d’abord déclaré irrecevable le 
grief qui contestait la justification de la surélévation du niveau de la piscine liée à l’altitude 
de l’égout, puisque cet argument ne permettait pas d’expliquer en quoi l’aménagement 
finalement réalisé était contraire au droit. Ensuite, il a écarté le motif invoquant une 
violation des prescriptions sur la hauteur des constructions (art. T1-1 al. 1 LC et art. 95 
RCCZ). A cet égard, il a considéré que cette question devait être tranchée à l’aune de 
l’ancien droit cantonal des constructions (aLC et aOC), attendu l’art. T1-1 al. 1 let. b LC. 
L’exécutif cantonal a retenu qu’un acrotère haut de 10 cm figurait sur le plan « coupe B-
B’ » et que l’altitude qui y était mentionnée, soit 581 m, était correcte. Il a ajouté que la 
hauteur du bâtiment, calculée sur la façade sud (façade aval), correspondait au point le 
plus élevé de cette façade par rapport au terrain naturel, soit 7 m 43 selon le plan 
« façade est ». Il a en outre précisé que même s’il fallait mesurer cette hauteur sans le 
retrait de 20 cm, comme l’affirmait l’opposante, une extrapolation trigonométrique 
(aboutissant à un résultat de 7 m 48) permettait de retenir que la hauteur maximale était 
respectée. Quant aux panneaux solaires, le Conseil d’Etat a relevé qu’ils ne dépassaient 
pas l’acrotère de plus de 20 cm et qu’ils s’écartaient du bord de la toiture de plus de 
50 cm, ce qui les exemptaient d’autorisation de construire (art. 19 al. 2 OC). Enfin, il a 
également rejeté l’allégation relative à l’utilisation du local de fitness et le grief qui 
invoquait une violation de la clause d’esthétique. 
E.a Le 6 juin 2024, W _________ a conclu céans, sous suite de frais et de dépens 
chiffrés à 1400 fr., à l’annulation de cette décision et de l’autorisation de construire du 
22 juin 2023. 
Reprochant au Conseil d’Etat d’avoir calculé de manière erronée la hauteur de la 
construction en cause, elle a rappelé que les plans déposés en 2023 ne modifiaient pas 
l’implantation de la villa, de sorte que la mesure entre le terrain naturel au pied de la 
façade est et le point supérieur de celle-ci se situait à la cote 581.00, correspondant à 
une hauteur de 7 m 45 selon les plans précédents. Elle a souligné qu’en revanche, il 


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ressortait du nouveau plan de la façade est que la villa avait été rehaussée de 10 cm, 
portant le sommet du bâtiment à la cote 581.10, soit à une hauteur de 7 m 55. Par 
ailleurs, le recul de la dalle de toiture de 20 cm ne justifiait pas de calculer la hauteur du 
bâtiment en retrait de ces 20 cm par rapport au terrain naturel, dans la mesure où ce 
retrait ne constituait qu’un artifice. La susnommée a aussi allégué que les plans mis à 
l’enquête en 2023 ne comportaient pas d’acrotère (contrairement aux plans précédents), 
autre artifice architectural qui n’enlevait rien au fait que le toit serait recouvert de gravier 
et nécessitait, de ce fait, l’installation de pièces de ferblanterie pour contenir le gravier et 
dont la hauteur de 6 cm au moins devait être prise en considération dans le calcul de la 
hauteur du bâtiment. De même, les niveaux du sous-sol, de la piscine et du rez-de-
chaussée étaient erronés sur les plans déposés en 2023, le niveau du radier étant en 
réalité, selon un relevé de géomètre du 6 mars 2024 joint au recours, 9 cm plus haut 
qu’indiqué sur ces plans, ce qui rehaussait d’autant la hauteur de la villa. Enfin, 
l’intéressée a maintenu que la hauteur des panneaux solaires (27 cm selon un document 
technique joint au mémoire recours) devait, elle aussi, être prise en compte. 
A titre de moyens de preuve, elle a requis l’édition du dossier de la cause ainsi que de 
ceux relatifs aux deux demandes d’autorisation de construire précédentes, soit celles 
délivrées respectivement le 3 décembre 2020 et le 2 décembre 2021. 
E.b Le 17 juillet 2024, le Conseil d’Etat a déposé le dossier de la cause et a conclu au 
rejet du recours. 
Le 12 août suivant, l’autorité communale a pris la même conclusion, en se fondant sur 
les mêmes arguments que ceux énoncés devant l’instance précédente. Elle a en outre 
précisé que les niveaux du sous-sol, de la piscine et du rez-de-chaussée n’avaient 
aucune incidence sur le calcul de la hauteur puisque la mesure de celle-ci s’effectuait 
depuis le terrain naturel. Elle a joint à sa réponse les mêmes annexes que celles 
produites devant le Conseil d’Etat. 
X _________ et Y _________ ont également proposé de rejeter le recours et ont sollicité 
des dépens, le 30 août 2024. 
Dans sa réplique du 13 septembre suivant, W _________ a maintenu ses motifs et 
conclusions. 
L’instruction s’est close trois jours plus tard, avec la communication de cette écriture aux 
autorités précédentes. 


- 7 - 
 
Considérant en droit 
 
1. 
1.1 En vertu de l'effet dévolutif complet du recours administratif, la décision du Conseil 
d'Etat s'est substituée de plein droit à celle de première instance (art. 47 et 60 LPJA ; 
MOOR/POLTIER, Droit administratif, vol. II, 3e éd. 2011, p. 812). Dirigée contre la décision 
rendue le 22 juin 2023 par le Conseil communal, la conclusion no 3 du recours est en soi 
irrecevable, sauf à la comprendre, au vu des critiques faites au Conseil d'Etat, comme 
visant le prononcé du 1er mai 2024, seul attaquable céans (art. 72 LPJA). 
1.2 Sous cette réserve, le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. a-c, 44 
al. 1 let. a, 46 et 48 LPJA). 
1.3 Le Conseil d’Etat a déposé en cause son dossier, lequel contient celui de la 
Commune de Z _________. La demande de la recourante en ce sens est dès lors 
satisfaite (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). 
Celle-ci sollicite en outre l’édition par l’autorité communale des dossiers relatifs aux deux 
demandes d’autorisation de construire précédentes, soit celles délivrées respectivement 
le 3 décembre 2020 et le 2 décembre 2021. La Cour renonce à administrer ce moyen, 
celui-ci apparaissant superflu puisque le litige porté céans peut être tranché sur la base 
du dossier déposé par l’autorité précédente (ATF 147 IV 534 consid. 2.5.1 et les réf. cit.). 
2. L’affaire a trait à une autorisation délivrée par le Conseil communal de Z _________à 
X _________ et à Y _________ pour la construction d’une villa. La recourante critique 
l’opinion du Conseil d’Etat, pour qui cette autorisation est légale. Elle affirme que la 
construction projetée ne respecte pas la hauteur maximale autorisée dans la zone. 
3. 
3.1 Entrée en vigueur le 1er janvier 2018, la LC s’applique en principe dès cette date 
(art. T1-1 al. 1 LC ; pour les procédures de recours pendantes au 1er janvier 2018 et 
portant sur une autorisation de construire, v. cependant art. T-1 al. 1 OC). Elle assigne 
aux législateurs communaux un délai pour adapter leurs RCCZ au droit nouveau, délai 
qui a récemment été étendu jusqu’au 31 décembre 2029 (art. T1-1 al. 2 LC). Jusqu’à 
cette adaptation (encore à venir pour le RCCZ de Z _________), l’art. T1-1 al. 1 let. b 


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LC institue un régime transitoire qui commande de calculer selon le droit antérieur la 
hauteur totale et celle des façades des constructions. 
Au considérant 3.1 de sa décision, l’autorité précédente a correctement rappelé ces 
règles de droit et considéré que l’autorisation de construire litigieuse, rendue après le 
1er janvier 2018, était en principe soumise à la LC, à l’OC et à l’Accord intercantonal 
harmonisant la terminologie dans le domaine des constructions (AIHC), sauf pour le 
calcul de la hauteur qui était, lui, soumis à l’ancien droit cantonal des constructions (aLC 
et aOC). 
3.2 L’art. 11 al. 1 aLC dispose que la hauteur des bâtiments est fixée dans les 
règlements communaux. En l’occurrence, en zone d’habitat individuel coteau sensible, 
l’art. 95 RCCZ arrête la hauteur des bâtiments à 7 m 50 au maximum. 
Selon l’art. 11 al. 2 aLC, la hauteur d'un bâtiment se mesure dès le niveau du terrain 
naturel ou du sol aménagé s'il est plus bas que le sol naturel, jusqu'à la face supérieure 
de la panne faîtière pour les toits en pente et jusqu'à la face supérieure de l'acrotère 
pour les toits plats. Sur un terrain en pente, la hauteur du bâtiment se mesure sur la 
façade aval. Le glossaire annexé à l’aOC précise en outre, sous « hauteur d’un bâtiment 
(au faîte) », que cette notion correspond à la « dimension verticale d'une construction 
mesurée à l'aplomb pour tous les points ». L’art. 79 let. a RCCZ énonce une 
réglementation similaire sur ce point qui, toutefois, est réglé exhaustivement par le droit 
cantonal (cf. RVJ 2015 p. 23). 
Puisque la construction en cause dispose d’un toit plat, on précisera encore que le 
glossaire annexé à l’aOC définit l’acrotère comme étant le « muret entourant une toiture 
plate » et que le croquis no 5 annexé à l’aOC illustre la manière dont la hauteur doit être 
calculée sur une telle construction. 
Enfin, si les corps de bâtiment sont échelonnés, la hauteur autorisée doit être calculée 
séparément pour chacun d'eux (art. 11 al. 3 aLC). Tel est le cas en présence d’un 
bâtiment comportant plusieurs éléments distincts mais contigus, décrochés en élévation 
(cf. définition donnée par le glossaire annexé à l’aOC, qui renvoie expressément au 
croquis n° 10 de ce même glossaire ; v. aussi RVJ 2015 p. 23 et 2014 p. 25). 
4. 
4.1 Pour la bonne compréhension des plans datés du 9 mars 2023, on relèvera au 
préalable que ceux-ci indiquent en jaune les parties du projet qui ont été précédemment 


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autorisées mais qui ne seront pas réalisées et en rouge les nouveaux éléments de 
construction projetés. 
4.2 La terrasse et la piscine aménagées au sud de la parcelle surmontent un volume 
partiellement enterré qui jouxte le corps principal de la villa et qui abrite une salle de 
fitness, une cave et un local technique. Ce volume est déroché en élévation et sa façade 
sud s’élève à une distance importante (plus de 7 m) de celle du corps principal de la 
villa. Compte tenu également de la pente du terrain, il y a lieu de considérer, comme 
l’ont fait implicitement les autorités précédentes, que ledit volume est un corps de 
bâtiment distinct qui justifie un calcul séparé de la hauteur (cf. supra, consid. 3.2 in fine). 
A l’évidence, pour ce corps de bâtiment, la hauteur maximale de 7 m 50 est respectée 
(cf. plans « façade est » et « façade ouest »), ce qui n’est pas contesté. 
4.3 S’agissant de la hauteur du corps principal de la villa, la Cour entend tout d’abord 
éclaircir la question de savoir si la toiture comporte un acrotère et, le cas échéant, à 
quelle cote celui-ci se trouve. 
4.3.1 A cet égard, le Conseil d’Etat a estimé que le plan « coupe B-B’ » montrait la 
présence d’un acrotère haut de 10 cm qui, comme indiqué dans le dossier de justification 
des mesures énergétiques, sera comblé par de la terre compacte sur une hauteur de 
5 cm. Il a relevé que l’altitude mentionnée sur ce plan, soit 581.00 correspondait à la 
hauteur de la dalle et non de l’acrotère. A le suivre, cette altitude était correcte et il n’y 
avait pas lieu de l’augmenter de 10 cm comme l’avait fait la commune (en corrigeant le 
plan) et comme le soutenait la recourante. 
L’autorité communale ne prend pas explicitement position sur cette question dans la 
réponse déposée céans mais, si l’on se réfère aux calculs qu’elle fournit sur plans en 
annexes 2 à 4 de cette détermination, il apparaît qu’elle considère la cote 581.1 comme 
étant le point supérieur du bâtiment. 
4.3.2 Quant à la recourante, elle affirme que les plans mis à l’enquête en 2023 ne 
comportent pas d’acrotère (contrairement aux plans précédents). Selon elle, il s’agit là 
d’un pur artifice architectural car, en réalité, le toit doit être recouvert de gravier et 
nécessite, de ce fait, l’installation de pièces de ferblanterie pour contenir le gravier. Or, 
ces pièces doivent avoir une hauteur de 6 cm au moins, mesure à prendre en 
considération dans le calcul de la hauteur du bâtiment. 
4.3.3 A l’instar de l’autorité précédente, la Cour constate que les plans du 9 mars 2023 
permettent en effet de retenir que le toit de la villa est surmonté d’un acrotère d’une 


- 10 - 
hauteur de 10 cm, dessiné en rouge (cf. plans « coupe B-B’ », « façade est » et « façade 
ouest », sous pièces nos 14, 17 et 18 du dossier communal). Le dossier de justification 
énergétique joint à la demande permet en outre de considérer que la toiture comportera 
une épaisseur totale de 46 cm (cf. pièce no 43 du dossier communal), y compris une 
couche de terre compacte sur les 5 premiers cm extérieurs. Les plans précités sont 
compatibles avec cette donnée, puisqu’on peut y mesurer 50 cm entre le plafond de 
l’étage et le sommet de l’acrotère. L’argumentation de la recourante, qui affirme que les 
plans ne comportent pas d’acrotère et qui en déduit la nécessité d’installer une remontée 
de ferblanterie pour contenir du gravier sur la toiture, tombe donc à faux. 
En conséquence, il y a lieu de retenir que c’est la face supérieure de l’acrotère, dont la 
cote est à l’altitude 581.1, qui constitue le sommet du corps principal de la villa. La 
décision du Conseil d’Etat peut porter à confusion sur ce point, car elle insiste sur la 
hauteur de la dalle, à 581.00, afin de corriger une annotation certes formellement 
erronée de l’autorité communale sur le plan « coupe B-B’ », mais qui pouvait être 
comprise comme indiquant, en réalité, la face supérieure de l’acrotère à la cote 581.1. 
4.4 Pour mesurer la hauteur du corps de bâtiment sur ce terrain en pente, le Conseil 
d’Etat a pris correctement en compte la façade aval (art. 11 al. 2 aLC in fine), soit la 
façade sud. Il s’est en outre référé au plan « façade est », qui mentionne la cote la plus 
élevée de la façade aval depuis la face supérieure de l’acrotère jusqu’au terrain naturel, 
soit une hauteur de 7 m 43 respectant la réglementation communale. 
La recourante conteste cette mesure au moyen de plusieurs arguments. 
4.4.1 En premier lieu, elle soutient que les plans du 9 mars 2023 ne modifient pas 
l’implantation de la villa, de sorte que la mesure entre le terrain naturel au pied de la 
façade est et le point supérieur de celle-ci se situe à la cote 581.00, correspondant à une 
hauteur de 7 m 45 selon les plans précédents. Elle souligne qu’en revanche, il ressort 
du nouveau plan de la façade est que la villa a été rehaussée de 10 cm, portant le 
sommet du bâtiment à la cote 581.10, soit à une hauteur de 7 m 55. La recourante 
produit à cet égard les copies de deux plans de la façade est correspondant aux 
demandes d’autorisation de construire antérieures (plan portant le sceau communal du 
3 décembre 2020 et plan daté du 2 juin 2021, sous pièces n 19 et 20 du dossier de 
recours céans). 
En réalité, la différence de hauteur que l’intéressée met en évidence depuis la cote 
581.10 jusqu’au terrain naturel résulte logiquement de mesures effectuées en des points 
distincts de la face sud de la villa. La recourante et les autorités précédentes ne 


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s’entendent en effet pas sur la question de savoir à quels endroits la hauteur du bâtiment 
doit être mesurée. L’argument de la recourante pointant une différence de hauteur ne se 
distingue donc pas de celui qui sera traité ci-après au considérant 4.4.3. 
4.4.2 Ensuite, l’intéressée fait valoir que les niveaux du sous-sol, de la piscine et du rez-
de-chaussée sont erronés sur les plans déposés en 2023, le niveau du radier étant en 
réalité, selon un relevé de géomètre du 6 mars 2024 joint au recours céans (pièces nos 23 
à 25 du dossier de recours), 9 cm plus haut qu’indiqué sur ces plans, ce qui rehausserait 
d’autant la hauteur de la villa (voir aussi réplique p. 2 et pièce jointe no 62 du dossier 
précité). 
Les mesures en question visent à établir que le radier de la villa, la dalle de la piscine et 
le niveau du rez-de-chaussée se situent en réalité à des cotes plus élevées de 9 cm par 
rapport à celles indiquées sur les plans de 2023. Elles ne permettent en revanche pas 
d’apprécier l’altitude du terrain naturel en dessous des points mesurés. Il n’est dès lors 
pas possible de les utiliser pour infirmer le calcul de la hauteur de la villa figurant sur ces 
plans. En effet, rien n’indique que l’altitude du terrain naturel ne serait pas, si elle avait 
pu être mesurée selon le mode et le calibrage effectués par ce géomètre, elle aussi plus 
élevée de 9 cm par rapport à celle indiquée sur les plans de 2023, ce qui ne changerait 
alors pas le calcul de la hauteur. 
Dans sa réplique, la recourante part du principe que le terrain naturel ne change pas. 
Cela est évidemment exact dans l’absolu mais, en l’occurrence, rien ne permet d’affirmer 
que l’altitude du terrain naturel reportée sur les plans de 2023 résulte de mesures 
réalisées au moyen du même procédé et du même calibrage que ceux du 6 mars 2024. 
D’ailleurs, un autre relevé géométrique figure au dossier (cf. pièce no 22 du dossier de 
recours céans) et comporte des cotes différentes (- 4 cm), car résultant d’un procédé de 
calibrage distinct (cf. lettre du géomètre du 6 mars 2024, sous pièce no 23 du dossier 
précité). 
En conséquence, cet argument ne convainc pas et doit être écarté. 
4.4.3 Enfin, la recourante conteste l’emplacement de la mesure de hauteur sur la façade 
sud. Elle explique notamment que le recul de la dalle de toiture de 20 cm ne justifie pas 
de calculer la hauteur du bâtiment en retrait de ces 20 cm par rapport au terrain naturel, 
dans la mesure où ce retrait ne constitue qu’un artifice architectural. 
A cet égard, on rappellera que le Conseil d’Etat s’est référé au plan « façade est », qui 
mentionne la cote la plus élevée de la façade aval depuis la face supérieure de l’acrotère 


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jusqu’au terrain naturel, soit une hauteur de 7 m 43 respectant la réglementation 
communale. A l’examen de ce plan (v. aussi plan « façade ouest »), on constate en effet 
que cette hauteur a été mesurée à 20 cm du « bord » de la façade. Dans sa décision, le 
Conseil d’Etat a précisé que, même s’il fallait suivre l’argument de la recourante et 
mesurer la hauteur sans tenir compte de ce retrait de 20 cm, la hauteur maximale de 
7 m 50 serait respectée. 
Les plans autorisés en 2023 montrent que le corps principal de la villa est composé de 
deux niveaux, le rez-de-chaussée étant aménagé en retrait vers l’amont par rapport à 
l’étage dont la dalle sert à couvrir une partie de la terrasse extérieure (cf. plan « rez » et 
plan « étage », sous pièces nos 8 et 9 du dossier communal). La ligne de façade à 
considérer pour le calcul de la hauteur de ce corps de bâtiment est donc celle de l’étage : 
en effet, puisque cette façade est située le plus en aval sur ce terrain en pente, c’est elle 
qui, logiquement, présente la plus grande dimension verticale entre le terrain naturel et 
le sommet de l’acrotère. L’autorité communale ne s’y est pas trompée lorsqu’elle a 
reporté cette ligne de façade sur les plans figurant en annexes 1 à 4 de sa réponse du 
12 août 2024 (cf. pièces nos 43 à 46 du dossier de recours céans). Cette ligne comporte 
en outre plusieurs décrochements, dont il y a lieu de tenir compte pour le calcul de la 
hauteur du corps de bâtiment puisque celle-ci doit être mesurée à l’aplomb pour tous les 
points de la construction (cf. glossaire annexé à l’aOC). Sur cette base, c’est à l’angle 
sud-est de la villa qu’est mesurée la plus grande dimension verticale entre le terrain 
naturel et le sommet de l’acrotère, permettant de fixer à 7 m 30 la hauteur de la villa (cf. 
plan « façade est » sous pièce no 44 du dossier précité). En effet, à l’angle sud-ouest, 
l’élévation du terrain naturel d’est en ouest fait que la hauteur du bâtiment se réduit à 
7 m 05, malgré une avancée vers l’aval d’un pan de façade à cet endroit (cf. plan 
« façade ouest » sous pièce no 46 du dossier précité). Enfin, au droit de la partie centrale 
de cette façade sud (partie la plus longue), la hauteur de la villa varie entre ces deux 
mesures, ce qu’illustre le calcul opéré sur le plan « coupe B-B’ » (cf. pièce no 45 du 
dossier précité). 
Sur le vu de ce qui précède, le calcul de la hauteur défendu par la recourante doit être 
écarté. Un tel calcul revient, en réalité, à mesurer la hauteur de la villa à partir du niveau 
du terrain naturel à l’est du bâtiment tout en tenant compte du décrochement de façade 
à l’angle sud-ouest dudit bâtiment. Or, une telle manière de faire ne permet pas 
d’apprécier la dimension verticale de l’ouvrage puisqu’elle ne correspond pas à une 
mesure faite « à l’aplomb » telle que tirée de l’art. 11 al. 2 aLC. 


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4.5 En synthèse, l’intéressée échoue à démontrer que le projet a été autorisé en 
violation des règles de calcul sur la hauteur des bâtiments. 
5. 
5.1 La recourante soutient en outre que la hauteur des panneaux solaires installés sur 
le toit, qu’elle évalue à 27 cm au minimum, doit être prise en compte dans le calcul de la 
hauteur du bâtiment. 
5.2 Selon l’art. 18a LAT, dans les zones à bâtir et les zones agricoles, les installations 
solaires suffisamment adaptées aux toits ne nécessitent pas d’autorisation de 
construire ; de tels projets doivent être simplement annoncés à l’autorité compétente. 
L’art. 32a al. 1 OAT pose quatre conditions cumulatives qui permettent de considérer 
une installation solaire comme suffisamment adaptée (pour tout type de toitures : 
dépassement du toit de 20 cm au maximum perpendiculairement, pas de dépassement 
vu de dessus, peu réfléchissante, ensemble groupé sous réserve d’exceptions). En 
outre, sur un toit plat, une installation solaire peut aussi être considérée comme 
suffisamment adaptée si elle ne dépasse pas de l’arête supérieure du toit de plus de 
1 m, si elle est placée suffisamment loin du bord du toit pour ne pas être visible d’en bas 
avec un angle de vue de 45 degrés et si elle est peu réfléchissante (art. 32a al. 1bis 
OAT). Entrée en vigueur le 1er juillet 2022, cette disposition a privé de portée l’art. 19 
al. 2 OC qui, en droit cantonal, régit depuis le 1er janvier 2018 les conditions permettant 
de dispenser d’autorisation une telle installation sur un toit plat (dans le même sens, cf. 
arrêt du Tribunal cantonal vaudois AC.2023.0029 du 28 août 2023 consid. 3d ; v. aussi 
arrêt du Tribunal fédéral 1C_179/2015, 1C_180/2015 du 11 mai 2016 consid. 2.4 ; sur 
la licéité et l’applicabilité de règles de droit cantonal en la matière, cf. JÄGER in 
Aemisegger et al., Commentaire pratique LAT : Autorisation de construire, protection 
juridique et procédure, 2020, no 23 ad art. 18a). 
5.3 Cette règlementation fédérale exprime une volonté de dispenser d’autorisation de 
construire les installations solaires suffisamment adaptées aux toits, en particulier dans 
des zones ou sur des bâtiments qui, comme en l’espèce, ne font pas l’objet d’une 
protection spéciale justifiée par la valeur patrimoniale du bâti. Si de telles installations en 
toiture ne sont pas même soumises à autorisation, on peut logiquement en déduire que 
la surhauteur qu’elles créent n’a, en principe, pas à être prise en compte dans le calcul 
de la hauteur du bâtiment concerné. Dès lors, on peut considérer que, pour ce calcul de 
hauteur, les installations solaires en toiture dispensées d’autorisation en vertu du droit 
fédéral bénéficient du même régime que les superstructures techniques (cheminées, 
ventilations, cages d’ascenseurs, …) qui, sous réserve du respect de certaines 


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conditions, ne sont pas prises en compte dans ledit calcul (art. 11 al. 4 LC et 8 al. 1 OC ; 
art. 80 RCCZ). 
On signalera également que l’art. 32 LC pose des règles particulières de construction en 
matière d'énergie. Celles-ci concernent notamment l’ajout d’une isolation thermique sur 
des bâtiments transformés ou rénovés, isolation dont l’épaisseur n’est par exemple pas 
comptée dans le calcul de la hauteur jusqu’à un dépassement de 20 cm du toit existant 
(al. 1 let. a) ; la pose d’une installation solaire peut également bénéficier de ce 
dépassement de la hauteur (idem). Pour une nouvelle construction, un dépassement 
d'au maximum 20 cm de la hauteur totale du bâtiment fixée par le RCCZ est admis, pour 
autant que l'exigence d'isolation du toit prévue dans l'OC soit respectée (al. 3). On 
observera que ce dépassement correspond à la valeur que mentionne l’art. 32a al. 1 
OAT. 
5.4 En l’occurrence, en application de l’art. 32 al. 3 LC, l’installation solaire pourrait 
dépasser d’au maximum 20 cm la hauteur totale du bâtiment fixée par le RCCZ, soit une 
hauteur maximale de 7 m 70. 
La Cour a retenu ci-dessus que le toit de la villa projetée sera surmonté d’un acrotère 
d’une hauteur de 10 cm et que sa toiture présentera une épaisseur totale de 46 cm, y 
compris une couche de terre compacte sur les 5 premiers cm extérieurs (cf. supra, 
consid. 4.3.3). Les plans au dossier montrent en outre qu’une distance de 50 cm sépare 
le plafond de l’étage et le sommet de l’acrotère (cf. plans « coupe B-B’ », « façade est » 
et « façade ouest », sous pièces nos 14, 17 et 18 du dossier communal). Il s’ensuit que 
les panneaux solaires seront posés sur la couche de terre compacte, à une cote 
inférieure de 4 cm (50 – 46 = 4) à la face supérieure de l’acrotère. En admettant que ces 
panneaux présenteront une hauteur de 27 cm, comme l’affirme la recourante, ceux-ci 
dépasseraient donc du sommet de l’acrotère de 23 cm (27 – 4 = 23). La hauteur de 
l’ouvrage ayant été calculée à 7 m 30 (cf. supra, consid. 4.4.3), celle incluant les 
panneaux solaires est de 7 m 53. Cette surhauteur de 3 cm par rapport à la limite fixée 
par l’art. 95 RCCZ dans la zone concernée est donc légale, en vertu de l’art. 32 al. 3 LC. 
5.5 Par surabondance, on relèvera encore que l’installation solaire pourrait être 
dispensée d’autorisation de construire notamment en vertu de l’art. 32a al. 1bis OAT, 
puisqu’elle doit être aménagée sur un toit plat. 
Or, force est de constater que les conditions énoncées par cette disposition pourraient 
être remplies. En effet, la surhauteur de 23 cm par rapport à la toiture demeure largement 
en-deçà du dépassement de 1 m maximum mentionné à l’art. 32a al. 1bis OAT. En outre, 


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en tenant compte de la disposition des panneaux sur le toit de la villa et de la hauteur 
des façades est, ouest et sud, il est établi que les installations solaires ne seront pas 
visibles d’en bas avec un angle de vue de 45 degrés. Enfin, la dernière condition pourrait 
être respectée en s’assurant que les constructeurs optent pour des verres solaires peu 
réfléchissants selon l’état de la technique. 
Dès lors que l’installation solaire pourrait être dispensée d’autorisation de construire, 
c’est à tort que la recourante soutient qu’elle devrait être prise en considération dans le 
calcul de la hauteur du bâtiment. 
5.6 Attendu ce qui précède, le grief invoqué par la recourante est rejeté. 
6. 
6.1 Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable (art. 80 al. 1 let. e et 60 
al. 1 LPJA). 
6.2 Vu l'issue du litige, les frais de la cause doivent être mis à la charge de la recourante 
(art. 89 al. 1 LPJA), qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA a contrario). 
Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations et 
compte tenu des critères d'appréciation et des limites des art. 13 al. 1 et 25 LTar, 
l'émolument de justice est fixé à 1500 francs. 
6.3 Dès lors qu’ils ont pris une conclusion en ce sens et qu’ils obtiennent gain de cause, 
X _________ et Y _________ ont droit à des dépens à la charge de la recourante (art. 
91 al. 1 LPJA). Le montant de cette indemnité de dépens est fixé à 1100 fr. (débours et 
TVA inclus). Il tient compte du travail effectué par le mandataire des susnommés qui a 
consisté principalement en la rédaction d’une réponse de trois pages (art. 4, 27 et 39 LTar). 
 
 


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Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce : 
 
1. 
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de W _________, à qui les dépens sont 
refusés. 
3. 
W _________ versera à X _________ et Y _________ une indemnité de 1100 fr. à 
titre de dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Stéphane Coudray, avocat à Martigny, 
pour la recourante, à Maître Christian Voide, avocat à Sion, pour X _________ et 
Y _________, à la commune de Z _________, et au Conseil d’Etat, à Sion. 
 
Sion, le 18 mars 2025.