vs_gerichte · A1 23 134 · 2024-06-03 · de
Bauwesen
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A1 23 134 URTEIL VOM 3. JUNI 2024 Kantonsgericht Wallis Öffentlichrechtliche Abteilung Es wirken mit: Christophe Joris, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Dr. Thierry Schnyder, Richter, sowie Petra Stoffel Gerichtsschreiberin, in Sachen X _________ AG, und Y _________ AG, Beschwerdeführerinnen, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Aron Pfammatter, Advokatur & Notariat, Brig-Glis, gegen EINWOHNERGEMEINDE Z _________, Vorinstanz, (Bauwesen, Aufhebungsentscheid) Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen die Verfügung vom 16. März 2023

A1 23 134 
 
URTEIL VOM 3. JUNI 2024 
 
in Sachen 
 
gegen 
 
 


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Sachverhalt 
 
A. An der ausserordentlichen Sitzung vom 27. Dezember 2012 (Akten der DIKA S. 862) 
erteilte der Gemeinderat von Z _________ (fortan Gemeinderat) der Y _________ AG 
die Bewilligung für den Bau von drei Wohngebäude (33 Wohnungen) mit einer Tiefga-
rage von 35 Plätze und 18 ungedeckten Parkplätzen bei einem Volumen von 15'650 m3 
für das Hauptgebäude und 4'000 m3 für das Nebengebäude im Orte genannt 
A _________ gelegen auf den Parzellen Nrn. 806, 1358, 1359 und 1360 auf einer Fläche 
von 3'802.20 m2 (Projekt 2012-33, S. 702 ff.). Am 9. Januar 2013 erging der begründete 
Bauentscheid (S. 852 ff.), der unangefochten in Rechtskraft erwuchs. 
Ende 2015 liess die Bauherrschaft die Bodenplatte des ersten Gebäudes erstellen 
(S. 695). Auf Anfrage des Gemeinderates bestätigte der zuständige kantonale Rechts-
dienst, gemäss Art. 53 Abs. 1 und 3 aBauV gelte damit der Bau als begonnen (S. 695). 
In der Folge gelangte die Gemeinde mehrfach an die Bauherrschaft, konnte jedoch keine 
weitere Bautätigkeit bewirken (S. 686, S. 675). 
B. Am 12. bzw. 17. Mai 2021 ging ein Abänderungsgesuch betreffend die Wohnüber-
bauung ein (Projekt 2021-10, S. 625 ff.). Gemäss Gesuch betrafen die Projetanpassun-
gen (S. 656) u.a. die Anzahl der Wohneinheiten (neu 38 Wohnungen), die Reduktion der 
Fläche (neu 3'778.00 m2), die Anpassung des Gebäudevolumens Haus A (Ausbuchtun-
gen eliminiert), die Anpassung der Balkonnischen in den Gebäuden A-C, die Anpassung 
des Gebäudevolumens unter Terrain (Vergrösserung der Einstellhalle auf 48 Plätze und 
Vergrösserung der Nebenräume), die Herabsetzung der Aussenparkplätze (17) sowie 
die Anpassung des Energieträgers (Erdsonden für Wärmepumpe; Option auf PV-Indach-
anlage auf allen drei Gebäuden). Im Weiteren wurden Dokument-anpassungen (Gesuch 
um Erstellung einer Zivilanlage, Anpassung der Erdbebenertüchtigung) vorgenommen 
und auf den Plänen (S. 641 ff.) ist ersichtlich, dass die Fenster sämtlicher Häuser auf 
allen vier Fassaden versetzt wurden. Die Projektänderungen wurden rot markiert (S. 
363). Die Übersichtspläne der Grundrisse UG und EG (S. 623 f.) wurden mit dem Ein-
gangstempel vom 4. Juni 2021 versehen. In den Akten befinden sich auch das Detail der 
Entlüftung sowie der Wohnungsspiegel (S. 621 f.). Beide Belege datieren vom 12. Mai 
2021. 
Am 4. Juni 2021 wurde das Abänderungsgesuch im Amtsblatt (Amtsblatt N. 22 vom 
4. Juni 2021), im Internet (S. 212) und am Gemeindeaushang veröffentlicht (S. 237). Es 
wurden keine Einsprachen innert Frist erhoben. 


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An ihrer Sitzung vom 7. Juni 2021 (S. 360) unterzog die Baukommission das Abände-
rungsgesuch einer Prüfung. Dabei hielt sie fest, für die Kontrolle der Ausnützungsziffer 
seien grössere, lesbare Pläne nachzureichen, mit einem Querschnitt sowie einer Auflis-
tung sämtlicher Wohnungen mit der Bruttogeschossfläche. Das Treppenhaus im EG des 
Hauses C sei zur Ausnützungsziffer hinzuzufügen. Das Schutzraumgesuch, die Über-
sicht der angrenzenden Nachbarn auf dem Situationsplan, das Einverständnis der Ei-
gentümer der Nachbarparzellen für den Aushub, der Nachweis der Versickerung des 
Oberflächenwassers und das Gesuch um Erdsondenbohrungen seien nachzureichen. 
Die Fassadenpläne seien mit Vermessungen (Gebäude- und Fassadenhöhen) zu ergän-
zen. Zur kubischen Berechnung seien nachvollziehbare Pläne einzureichen. Die Muta-
tion sei vor Fortsetzung der Bauarbeiten einzureichen. Die Baugrubensicherung sei zu 
gewährleisten. Die Entlüftungsschächte seien auf dem Grundrissplan zu vermassen und 
die Grenzabstände von mindestens 3 Metern seien einzuhalten. Die Abgabe von neuen 
Plänen sei vorzulegen. Bestehende Wässerwasserrechte seien aufrechtzuerhalten. 
Schliesslich würden der Grundrissplan und der Umgebungsplan mit den Entlüftungs-
schächten nicht übereinstimmen. Diese Auflagen müssten vor bzw. während der Bau-
phase eingehalten werden. Unter der Rubrik «Veröffentlichung» wurde vermerkt: «Dürfte 
noch nicht erfolgt sein». Als Pendenzen wurden die Kontrolle des Energienachweises 
und Brandschutzkonzepts erfasst. Der Entscheid der Baukommission erfolge nach der 
nächsten Überprüfung (S. 360). Mit Schreiben vom 8. Juni 2021 teilte die Einwohnerge-
meinde der Bauherrschaft mit, damit die Baukommission eine konkrete Vormeinung ab-
geben könne, seien die Auflagen zu erledigen (S. 358). 
Am 28. Juni 2021 reichte die Bauherrschaft diverse Unterlagen nach (S. 356) und wies 
darauf hin, dass der Systemnachweis sowie das Gesuch um Erdsondenbohrungen noch 
folgen würden. Gemäss Inhaltsverzeichnis wurden das Baugesuchformular, die Kaufver-
tragskopien, Kartenausschnitte, der Situationsplan, das Plandossier, die kubische Be-
rechnung usw. eingereicht (S. 354 f.). Am 29. Juni 2021 bestätigte der Gemeindeschrei-
ber den Erhalt des Aushubplans im Grundriss und die Schnitte. Ergänzend legte er dar: 
«Was mir noch fehlt, um die Dossiers zu vervollständigen, sind die Pläne, welche geändert wurden. Diese 
Pläne habt ihr uns am 4. Juni 2021 geschickt, z.B. Plan 12-18 A 503 etc. Könnt ihr mir diese bitte noch in 
2.facher Ausführung zusenden. Dann habe ich genügend Dossier für die kantonale Vernehmlassung» (Bei-
lage 4 der Verwaltungsbeschwerde vom 17. April 2023). 
Anlässlich ihrer Sitzung vom 12. Juli 2021 liess die Baukommission protokollieren, die 
Kommission habe Pläne sortiert und alte Pläne ausgesondert, was ca. 45 Minuten ge-
dauert habe. Es seien für die Berechnung der Ausnützungsziffern grössere, lesbare 


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Pläne und eine Auflistung sämtlicher Wohnungen nachgereicht worden. Es würden je-
doch die Angaben der Bruttogeschossflächen auf den Plänen fehlen, wobei für jede 
Wohnung die Bruttogeschossfläche auf den Plänen ausgewiesen werden müsse. Das 
Schutzraumgesuch fehle und sei nachzureichen, demgegenüber seien die Auflagen hin-
sichtlich Versickerungsanlage, der Erdbohrung, des Aushubes, der Fassadenpläne, der 
Entlüftungsschächte und der kubischen Berechnung erfüllt worden. Die Grenzabstände 
seien eingehalten, Grundriss- und Umgebungspläne würden mit den Entlüftungsschäch-
ten übereinstimmen. Die Eigentumsmutation müsse vor Baufortsetzung im Grundbuch 
eingetragen werden. Bei der nächsten Bearbeitung des Dossiers würden Bearbeitungs-
gebühren erhoben. Sobald die fehlenden Unterlagen nachgereicht würden, würden die 
Unterlagen an die KBK weitergeleitet werden (S. 352). Die Einwohnergemeinde forderte 
am 14. Juli 2021 die fehlenden Unterlagen nach (S. 348). Am 20. bzw. 26. Juli 2021 
gingen in Ergänzung der Baueingabeunterlagen die Grundrisse mit den ausgewiesenen 
Bruttogeschossflächen und der dazugehörigen Zusammenstellung ein (S. 348, S. 346, 
S. 598-617). Das Schutzraumgesuch wurde direkt beim Amt für Zivilschutz gestellt, was 
so vereinbart worden sei (S. 346). 
Mit Antwortmail vom 20. Juli 2021 orientierte ein Gemeinderatsmitglied die Bauherr-
schaft darüber, für die Baukommission sei jetzt alles vorhanden und man werde im Ge-
meinderat im August das Gesuch behandeln (S. 347), woraufhin der Vertreter des Ar-
chitekturbüros mitteilen liess, die Bauarbeiten würden Mitte August weitergeführt, was 
gemäss Gemeindeschreiber möglich sei, da es sich um ein Abänderungsgesuch handle. 
Es seien auch keine Einsprachen erfolgt (S. 344). Die Gemeinderätin und Baukommis-
sionsvorsitzende teilte daraufhin mit, man werde am 28. Juli 2021 in der Baukommission 
und am 3. August 2021 an der Gemeinderatsitzung über das Projekt entscheiden. Da 
man eine gültige Baubewilligung habe, könne man nach diesem Entscheid weiterfahren 
(S. 345). Die Baukommission protokollierte am 28. Juli 2021 die positive Vormeinung (S. 
340) und merkte an, eine Veröffentlichung sei bereits erfolgt, woraufhin das Gesuch zur 
Einholung der Stellungnahmen den Fachdienststellen unterbreitet wurde (S. 272). An 
seiner Sitzung vom 14. September 2021 erhob der Gemeinderat keine Einwände gegen 
die provisorische Baustellenerschliessung (S. 296) und genehmigte am 26. Oktober 
2021 das Anschlussgesuch für Wasser und Abwasser (S. 287). 
Am 5. November 2021 teilte der Gemeindeschreiber der Bauherrschaft mit, sie sei im 
Besitz der Baubewilligung vom 27. Dezember 2012, wobei die Überbauung als begon-
nen gelte und es sich um «alt-rechtliche» Zweitwohnungen handle. Das im Amtsblatt 
veröffentliche Abänderungsgesuch sei den Dienststellen unterbreitet worden und bis auf 


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die Dienststelle für Umwelt seien die Syntheseberichte positiv ausgefallen. Sobald der 
letzte Bericht vorliege, könne das abgeänderte Gesuch im Januar oder Februar 2022 
dem Gemeinderat zur Bewilligung unterbreitet werden (S. 271). 
C. Am 23. Februar 2022 erhielt die Baukommission Kenntnis vom Lärmschutzgutachten 
und der Auflage der Überdachung der Einfahrtsrampe (S. 266). Da der betroffene Eigen-
tümer ein Näherbaurecht verweigerte, musste die Einfahrt zur Tiefgarage neu geplant 
werden, weshalb die Bauherrschaft am 1. März 2022 eine formlose 2. Projektänderung 
betreffend die überdachte Einfahrtsrampe (neu zwischen den Gebäuden B und C) und 
die Neupositionierung der Keller zu den Akten reichte (Projekt 2022-09, S. 264). 
D. Am 4. März 2022 beantragte ein Dritter einen Baustopp. Er brachte vor, der Bau des 
ersten Hauses sei ohne vollständige Baubewilligung begonnen und weitergeführt wor-
den. Gemäss kommunalem Baureglement stelle die Änderung der Geschosseinteilung 
eine erhebliche Änderung dar, weshalb ein neues Baugesuch notwendig sei. Die Bau-
bewilligung für diese Projektänderung liege nicht vor. Es würden ausserdem unklare Zu-
fahrtsverhältnisse vorliegen (S. 252). Am 10. März 2022 (S. 262) schrieb die Baukom-
missionsvorsitzende an den Präsidenten der Einwohnergemeinde, hängig sei das feh-
lende Einverständnis der betroffenen Nachbarn betreffend das Näherbaurecht für die 
Einfahrt. Mit der 2. Projektänderung und Versetzung der Einfahrt stehe nun der Bewilli-
gung nichts mehr im Wege. Am 15. März 2022 wies die Gemeinde den Antrag auf Bau-
einstellung ab, nachdem die Bauherrschaft geltend machte, auf der Fläche der «Über-
gangswohnungen» könnten auch zusätzliche Zweit-(Wohnungen) geschaffen werden 
(S. 252). 
Am 16. März 2022 protokollierte die Baukommissionsvorsitzende, gegenüber der Bau-
bewilligung von 2012 sei die Gebäudeabmessung im Norden eine andere. Neu seien 
alle drei Häuser identisch, wobei die Bruttogeschossfläche von Haus A um 45 m2 grösser 
bzw. die der übrigen Häuser um je 35 m2 kleiner sei (S. 245). Die Bruttogeschossfläche 
sei insgesamt etwas kleiner als 2012. Die Fassaden sowie die Grundflächen bzw. Ab-
messungen von Höhe, Länge und Breite entsprächen im Übrigen der ursprünglichen 
Baubewilligung im Jahr 2012. Man schlug vor, die Garageneinfahrt als separates Ge-
such zu behandeln, da diese Pläne nach Ablauf der Auflagefrist für das abgeänderte 
Baugesuch eingereicht worden seien und noch nicht öffentlich aufgelegen hätten. Dieser 
Ansicht schloss sich die Baukommission am 30. März 2022 an (S. 226, 229), wobei sie 
schrieb, die neuen Dokumente seien wieder ins Dossier gelegt worden, was die Über-
sicht erschwere. Die Abänderung für die Einfahrt und die Neupositionierung der Keller 
müssten als ein separates Gesuch erfasst werden. Man überlege sich, das Dossier an 


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den Kanton abzugeben (S. 230). Ein förmlich getrenntes Gesuch wurde am 8. April 2022 
eingereicht (Projekt 2022-09, S. 193 ff.). Es wurden Projetanpassungen hinsichtlich der 
Einfahrtsrampe, Einstellhallenplätze und der Kellerabteile im Haus B beantragt. Dage-
gen gingen im Mai und Juni 2022 mehrere Einsprachen ein (S. 166). Vorgängig dazu 
wurde seitens Dritter Aufsichtsbeschwerden beim Staatsrat eingereicht (S. 219). 
Am 26. April 2022 entschied sich der Gemeinderat gegen einen Baustopp (S. 212) und 
nahm zu den zwischenzeitlich eingereichten Aufsichtsbeschwerden Dritter Stellung 
(S. 219 und 192). Gemäss Baukommission betreffe die grösste Änderung nur eine Ecke, 
wobei es sich um 1 Meter handle (S. 212). An seiner Sitzung vom 24. Mai 2022 forderte 
er die Abklärung darüber, ob die zusätzlichen Zweitwohnungen als Erstwohnungen ein-
getragen werden könnten (S. 173). 
E. An seiner Sitzung vom 8. Juni 2022 verfügte der Staatsrat gegenüber der Bauherr-
schaft die vorsorgliche Einstellung der Arbeiten und ordnete gegenüber der Gemeinde 
an, das Baugesuch einer Neubeurteilung zu unterziehen und gegebenenfalls die Wie-
derherstellung des ursprünglichen Zustandes zu prüfen bzw. anzuordnen (S. 150 ff.). 
Am 14. September 2022 fällte der Staatsrat den aufsichtsrechtlichen Entscheid und wies 
die Gemeinde an, das gesamte Abänderungsgesuch im Amtsblatt zu publizieren. Die 
Pläne hätten den Anforderungen des BauG zu entsprechen und seien anzupassen. Die 
bekannten Einsprecher seien vorgängig darauf hinzuweisen, dass das Projekt neu auf-
gelegt werde. Anschliessend habe die Gemeinde neu zu verfügen und ihren Entscheid 
detailliert zu begründen (Akten des Bauaufsichtsverfahren). 
Am 8. November 2022 zog die Bauherrschaft die zweite Projektänderung (Projekt 2022-
09) zurück (S. 95 und S. 98). An seiner Sitzung vom 23. November 2022 hiess die Bau-
kommission das 1. Abänderungsgesuch gut (S. 98) und an seiner Sitzung vom 20. Feb-
ruar 2023 bewilligte die Einwohnergemeinde dieses (S. 85 ff. und S. 94). Sie erklärte 
ausserdem sämtliche Einsprachen durch Rückzug des 2. Bauänderungsgesuches als 
gegenstandlos. Die begründeten Entscheide erfolgten gleichentags (S. 85-93 und S. 81-
83). Der Abschreibungsentscheid betreffend das 2. Bauänderungsgesuch wurde beim 
Staatsrat am 11. und 21. März 2023 angefochten (S. 51 f.; S. 47 f.). Der Baubewilli-
gungsentscheid vom 20. Februar 2023 blieb bis am 8. März 2023 unangefochten. 
F. Der Staatsrat ordnete am 8. März 2023 (S. 66) gegenüber der Einwohnergemeinde 
an, die Baubewilligung vom 20. Februar 2023 über das 1. Abänderungsgesuch aufzuhe-
ben. Darüber hinaus wurde die Gemeinde aufgefordert, das gesamte 1. Abänderungs-
gesuch rechtsgenüglich im Amtsblatt zu publizieren. Die Pläne hätten den formellen und 


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materiellen Anforderungen des BauG und der BauV zu entsprechen und seien für das 
Auflageverfahren so anzupassen, dass sämtliche Änderungen gegenüber den bewillig-
ten Plänen von 2012 rot einzuzeichnen seien. Die Unterlagen, die gefehlt hätten, seien 
aufzulisten und die bekannten Einsprecher seien darauf hinzuweisen, dass das Projekt 
neu aufgelegt werde. Schliesslich wurde die Gemeinde aufgefordert, die Ausführung zur 
Konformität des Bauvorhabens mit der Zweitwohnungsgesetzgebung im Bauentscheid 
einzufügen. 
G. Mit Entscheid vom 16. März 2023 hob die Gemeinde die am 20. Februar 2023 erteilte 
Baubewilligung über das 1. Abänderungsgesuch per sofort auf und legte dar, es werde 
das gesamte 1. Abänderungsgesuch im Amtsblatt neu publiziert (S. 54). Es wurde die 
Baugesuchstellerin ersucht, das 1. Abänderungsgesuch in fünffacher Ausführung voll-
ständig neu einzureichen und gemäss Staatsratsentscheid vom 8. März 2023 mit ent-
sprechenden Unterlagen zu ergänzen. Die Gemeinde werde vorgängig sämtliche Ein-
sprecher über die Publikation informieren. 
H. Gegen die Verfügung der Einwohnergemeinde Z _________ vom 16. März 2023 er-
hoben die X _________ AG und Y _________ AG (Beschwerdeführerinnen) am 
17. April 2023 Verwaltungsbeschwerde beim Staatsrat und stellten folgende Rechtsbe-
gehren: 
"1. Den Beschwerdeführern wird vollständige Akteneinsicht gewährt. Die amtlichen Akten sind dem 
Rechtsvertreter der Beschwerdeführer zuzustellen (Art. 25 Abs. 3 VVRG). 
 2. 
Primär 
In Gutheissung der Beschwerde wird die angefochtene Verfügung aufgehoben und es wird fest-
gestellt, dass die Baubewilligung vom 20. Februar 2023 gültig ist. 
 
Subsidiär 
In Gutheissung der Beschwerde wird die angefochtene Verfügung aufgehoben und die Gemeinde 
im Sinne der Erwägungen angewiesen, einen neuen Bauentscheid zu erlassen. 
 3. 
Die Kosten von Verfahren und Entscheid trägt wer rechtens. 
 4. 
Der Beschwerdeführerin wird eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten des Kantons 
Wallis, subsidiär zu Lasten der Einwohnergemeinde Z _________ ausgesprochen". 
Sie brachten vor, solange die Gemeinde ihre Entscheide im Rahmen des rechtlichen 
Ermessens begründe, was mit Bauentscheid vom 20. Februar 2023 erfolgt sei, sei deren 
Autonomie nicht in Frage zu stellen. Im Übrigen sei der subjektive Charakter einer Auf-
sichtsanzeige/Aufsichtsbeschwerde zu beachten. Schliesslich sei es unverhältnismäs-
sig, dass der Staatsrat im Rahmen eines Aufsichtsverfahrens einfach eine andere 
Rechtsmeinung einnehme, um Baubewilligungen aufzuheben. Im vorliegenden Fall 
hätte die Angelegenheit mit einem Rechtsmittel weitergezogen werden können. Die Be-
schwerdeführerinnen rügten weiter, die angefochtene Verfügung vom 16. März 2023 sei 
nicht begründet, womit eine Gehörsverletzung vorliege. In rechtlicher Hinsicht hielten sie 


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an der Gültigkeit der Baubewilligung vom 27. Dezember 2012 fest und wiesen hinsicht-
lich des Abänderungsgesuches vom 21. Mai 2021 daraufhin, auf die «Übergangswoh-
nungen» sei Art. 11 Abs. 2 ZWG analog anwendbar. Aufgrund der untergeordneten Pro-
jektänderung, bei der die Hauptnutzungsfläche noch kleiner geworden sei, könnten zu-
sätzliche Zweitwohnungen geschaffen werden. Ferner habe der Gemeindeschreiber mit 
E-Mailschreiben vom 29. Juni 2021 bestätigt, dass die Bauherrschaft die Pläne für das 
Abänderungsgesuch am 4. Juni 2021 zugestellt habe. Mithin seien die baurechtlichen 
Bestimmungen und die Bestimmungen des Zweitwohnungsgesetzes eingehalten wor-
den. Selbst im gegenteiligen Fall würden die Interessen der Beschwerdeführerinnen und 
das öffentliche Interesse an der Verhinderung von Bauruinen das Interesse an einer 
richtigen Durchführung überwiegen. 
Im Rahmen der Vernehmlassung legte die Einwohnergemeinde Z _________ am 
15. Juni 2023 dar, ihrer Ansicht nach hätten die fehlenden Unterlagen die Veröffentli-
chung nicht beeinträchtigt. Sie seien auch der Ansicht, dass die Baubewilligung vom 
Jahr 2012 gültig sei. Im Übrigen berief sie sich auf die Gemeindeautonomie und verwies 
auf den mehrseitigen Baubewilligungsentscheid. 
Replizierend führten die Beschwerdeführerinnen am 21. Juli 2023 aus, es liege aufgrund 
der Stellungnahme der Gemeinde vom 15. Juni 2023 eine Beschwerdeanerkennung vor, 
weshalb bereits aus diesem Grund die Beschwerde gutzuheissen sei. Der Staatsrat 
habe in unzulässiger Weise in die Gemeindeautonomie eingegriffen und eine Kompe-
tenzüberschreitung vorgenommen. Weiter stehe aufgrund der Akten fest, dass sowohl 
die Gemeinde als auch die Bauherrschaft der Ansicht seien, dass die Baubewilligung 
aus dem Jahre 2012 rechtsgültig sei und das Abänderungsgesuch bewilligt werden 
könne. Selbst wenn dem nicht so wäre, käme der Vertrauensschutz zur Anwendung, 
nachdem die Bauherrschaft mehrfach von der zuständigen Baubewilligungsbehörde in 
ihrem Vorgehen bestärkt worden sei. Die Interessenabwägung falle ebenfalls zugunsten 
der Beschwerdeführerinnen aus. 
I. Am 25. Juli 2023 wurden die Beschwerde an die öffentlichrechtliche Abteilung des 
Kantonsgerichts weitergeleitet und das Verfahren mit Entscheid vom 24. Januar 2024 
sistiert. Nach dem negativen Entscheid des Staatsrates betreffend das Wiedererwä-
gungsgesuch vom 6. März 2024 wurde das Verfahren fortgesetzt, wobei sich die Par-
teien nicht mehr vernehmen liessen. 
J. Weitere Sachverhaltsdarstellungen, Parteibehauptungen sowie Begründungen sind, 
soweit rechtlich von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen aufgeführt. 


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Erwägungen 
 
1. 
1.1 Angefochten wird der kommunale Entscheid der Einwohnergemeinde Z _________ 
vom 16. März 2023, der in Anordnung des Staatsrates erging. Da der Staatsrat in einer 
Sache, die der Beschwerde an das Kantonsgericht unterliegt, der Vorinstanz – aus-
serhalb eines Beschwerdeverfahrens wegen Rechtsverweigerung (Art. 34) oder aus-
serhalb eines Rückweisungsverfahrens (Art. 60 Abs. 1) – eine Weisung erteilt hat, dass 
oder wie sie verfügen soll, so hat er eine an ihn gerichtete Beschwerde dem Kantonsge-
richt zur direkten Behandlung zu überweisen (Art. 73a Abs. 1 VVRG). Das Kantonsge-
richt ist folglich sachlich und örtlich zuständig. 
Die Beschwerdeführerinnen sind durch die angefochtene Verfügung der Einwohnerge-
meinde Z _________ berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Ände-
rung oder Aufhebung, sodass sie gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 
lit. a VVRG zur Beschwerdeführung legitimiert sind. Auf die im Übrigen form- und frist-
gerecht eingereichte Beschwerde ist deshalb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. 
Art. 46 und Art. 48 VVRG). 
1.2 Die Beschwerdeführerinnen beantragten Akteneinsicht, die ihnen am 21. Juni 2023 
und am 8. Mai 2024 gewährt wurde. 
2. 
2.1 Streitgegenstand im System der nachträglichen Verwaltungsrechtspflege ist das 
Rechtsverhältnis, welches den aufgrund der Beschwerdebegehren effektiv angefochte-
nen Verfügungsgegenstand bildet (BGE 144 II 359 E. 4.3 mit Hinweisen). Die Beschwer-
deführerinnen bringen diesbezüglich zunächst vor, das Beschwerdeverfahren sei auf-
grund der Beschwerdeantwort der Gemeinde infolge Anerkennung als gegenstandslos 
abzuschreiben. 
2.2 Der Staatsrat hat im Entscheid vom 8. März 2023 ausführlich begründet, warum er 
als obere Aufsichtsbehörde interveniert hat und das Kantonsgericht kann darauf verwei-
sen. Es liegt diesbezüglich keine Verletzung der Gemeindeautonomie vor: Die Ge-
meinde verfügt in diesem Fall nicht mehr über die Kompetenz, auf den von der oberen 


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Aufsichtsbehörde erzwungenen Aufhebungsentscheids vom 16. März 2023 zurückzu-
kommen, nachdem sie vom Staatsrat zu diesem Vorgehen verpflichtet worden ist und 
dies auch entsprechend ausgeführt hat. 
Die Einwohnergemeinde fasst ausserdem in ihrer Stellungnahme vom 15. Juni 2023 die 
Prozessgeschichte zusammen und verweist auf ihren Baubewilligungsentscheid vom 
27. Dezember 2012 sowie auf den Abänderungsentscheid vom 20. Februar 2023. Er-
gänzend führt sie aus, nach bestem Wissen und Gewissen gehandelt zu haben und er-
sucht um Prüfung. Dieses Schreiben stellt keinen Rückzug des hier streitgegenständli-
chen Aufhebungsentscheids vom 16. März 2023 und ein Wiederaufleben der Abände-
rungsbewilligung vom 20. Februar 2023 dar. Damit fehlt es auch inhaltlich an einer Be-
schwerdeanerkennung, welche diesen Prozess gegenstandslos machen könnte. 
Die diesbezüglich vorgebrachten Einwände der Beschwerdeführerinnen bleiben aus die-
sen Gründen ungehört. 
3. In formeller Hinsicht machen die Beschwerdeführerinnen weiter geltend, indem die 
Vorinstanz auf den Staatsratsentscheid vom 8. März 2023 verweise und diesen als inte-
grierten Bestandteil der Verfügung erkläre, habe sie ihre Begründungspflicht verletzt. 
3.1 Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt insbesondere auch ein Mindestanspruch auf Begründung 
eines hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht für kantonale und kommunale Behör-
den ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus Art. 29 
Abs. 3 VVRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Verfügungen zu begründen sind. Der 
Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum 
eine Behörde entgegen seinen Anträgen entschieden hat. Die Motivation eines Ent-
scheids muss deshalb so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite 
des Entscheides Rechenschaft geben und es in voller Kenntnis der Sache an die höhere 
Instanz weiterziehen kann. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt von der Be-
hörde, dass sie die Vorbringen der Betroffenen tatsächlich hört, ernsthaft prüft und in 
ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigt. Dies gilt für alle form- und fristge-
rechten Äusserungen, Eingaben und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streitfrage 
geeignet und erforderlich erscheinen. Die Begründung des Entscheids muss die wesent-
lichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die 
sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich jedoch nicht mit allen Parteistandpunkten ein-
lässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen 
(BGE 148 III 30 E. 3.1 mit Hinweisen). Die Dichte und der Umfang der Begründung rich-


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ten sich nach den Umständen (STEINMANN/SCHINDLER/WYSS, Die Schweizerische Bun-
desverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A., 2023, N. 65 zu Art. 29 BV). Ob die Begrün-
dung rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist wiederum keine Frage des formellen An-
spruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage (Kan-
tonsgerichtsurteil A1 21 123 vom 29. September 2021 E. 6.2). 
3.2 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Entscheid den Sachverhalt beschrieben und 
die anwendbaren gesetzlichen Grundlagen und Voraussetzungen, welche der Verwal-
tungsbehörde erlauben, zu verfügen, dargelegt. Sie auch ausgeführt, inwiefern der 
Staatsrat die Oberaufsicht ausübe. Die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführerinnen 
haben die Tragweite des Entscheids erkennen können und sind in der Lage gewesen, 
diesen sachgerecht anzufechten und darzulegen, inwiefern bzw. aus welchen Gründen 
sie ihn für falsch halten. Die Vorinstanz hat der Begründungspflicht – wenn auch knapp 
– Genüge getan, zumal sie nicht jedes einzelne Vorbringen der Beschwerdeführerinnen 
ausdrücklich widerlegen muss und der detailliert begründete Staatsratsentscheid als in-
tegrierter Bestandteil der Verfügung erklärt wurde. 
Im Übrigen kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer 
Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei 
überprüfen kann. Die Rechtsmittelinstanz kann auch bei einer schwerwiegenden Verlet-
zung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die 
Vorinstanz absehen, wenn und soweit derlei zu einem formalistischen Leerlauf und damit 
zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) 
Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu 
vereinbaren wären (zum Ganzen: BGE 137 I 195 E. 2.3.2, 129 I 129 E. 2.2.3 je mit Hin-
weisen). Selbst wenn eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorläge, indem die Vo-
rinstanz zu den Vorbringen der Beschwerdeführerinnen keine Stellung bezogen hätte, 
könnte diese in casu als geheilt betrachtet werden, da eine Rückweisung nur aus diesem 
Grund nicht zielführend wäre. 
4. Materiell-rechtlich ist der am 16. März 2023 ergangene Aufhebungsentscheid zur 
Baubewilligung vom 20. Februar 2023 streitig. Es sind mithin die Rechtmässigkeit des 
von der Gemeinde verfügten Widerrufs der Baubewilligung sowie die Auswirkungen des 
Widerrufs zu beurteilen. Ein Verwaltungsbeschwerdeverfahren gegen die Baubewilli-
gung vom 20. Februar 2023 ist nicht hängig. Ebenso fehlt es an einem neuen Baubewil-
ligungsentscheid. Somit ist weder die Rechtmässigkeit des Bauprojekts noch das vom 


- 12 - 
Staatsrat durchgeführte, derzeit sistierte Aufsichtsverfahren Gegenstand des vorliegen-
den Prozesses. Das Kantonsgericht hat auf die die Bewilligung und das Aufsichtsverfah-
ren betreffenden Anträge nicht einzutreten. 
Mittels angefochtenem Aufhebungsentscheid qualifizierte die Gemeindebehörde indirekt 
den Bewilligungsentscheid vom 20. Februar 2023 als fehler- bzw. mangelhaft. Nicht strit-
tig ist, dass involvierte Gemeinderäte in den Ausstand traten und die übrigen Gemein-
deräte als zuständige Bewilligungsbehörde wirken durften, wobei ein Abänderungsge-
such am 4. Juni 2021 öffentlich aufgelegt und die Vormeinungen der kantonalen Dienst-
stellen eingeholt wurden. Die Parteiansichten gehen jedoch insoweit auseinander, als 
einerseits der Publikationsumfang und andererseits die rechtlichen Würdigungen um-
stritten sind. 
4.1 Fehlerhafte Verwaltungsakte sind in der Regel nicht nichtig, sondern nur anfechtbar, 
und sie werden durch Nichtanfechtung rechtsgültig. Nichtigkeit, d.h. absolute Unwirk-
samkeit einer Verfügung, wird aber angenommen, wenn der ihr anhaftende Mangel be-
sonders schwer wiegt, wenn er offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und 
wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft ge-
fährdet wird (vgl. BGE 144 IV 362 E. 1.4.3). Inhaltliche Mängel haben nur in seltenen 
Ausnahmefällen die Nichtigkeit einer Verfügung zur Folge. Als Nichtigkeitsgründe kom-
men hauptsächlich funktionelle und sachliche Unzuständigkeit einer Behörde sowie 
schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht (BGE 139 II 243 E. 11.2). Die Grenzzie-
hung zwischen Nichtigkeit und Anfechtbarkeit ist nach Massgabe einer teleologischen 
Rechtsauslegung und einer Interessenabwägung vorzunehmen. Nichtigkeit tritt erst 
dann ein, wenn die Verletzung der in Frage stehenden Vorschrift schwerer wiegt als die 
sich aus der Unwirksamkeit der Anordnung ergebende Beeinträchtigung der Rechtssi-
cherheit und des verfahrensökonomischen staatlichen Interesses (vgl. zum Ganzen HÄ-
FELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., 2020, N. 1096 ff.). 
Nach dem Dargelegten leidet die in Widerruf gezogene Verfügung vom 20. Februar 2023 
an verschiedenen Mängeln, welche insgesamt die Nichtigkeit zur Folge haben könnten. 
Die unmittelbar betroffenen Gemeinderäte sind in diesem Fall freilich in den Ausstand 
getreten. Es erscheint trotzdem bemerkenswert, wenn der Staatsrat im Entscheid vom 
6. März 2024 auf S. 2/4 hinterfragt, ob die Gemeinde im Namen der Bauherrschaft 
handle. Es existieren neben der nachträglich nicht mehr vollständig nachvollziehbaren 
Aktenführung durch die Gemeinde im Verlauf des Bewilligungsverfahrens eine Vielzahl 
von erstinstanzlich begangenen Fehlern, welche letztlich sogar eine Intervention der 
Oberaufsichtsbehörde verursacht haben. Das entsprechende Aufsichtsverfahren ist 


- 13 - 
nach wie vor sistiert. Es kann demnach offenbleiben, ob der Entscheid vom 20. Februar 
2023 nichtig ist, da er mittlerweile von der Gemeinde zurückgezogen werden musste. 
Die hier angefochtene Verfügung vom 16. März 2023 ist es auf jeden Fall nicht. 
Das Kantonsgericht prüft im Nachfolgenden, ob die Bewilligungsverfügung vom 20. Feb-
ruar 2023 am 16. März 2023 zu Recht aufgehoben worden ist. Es kontrolliert hingegen 
nicht, ob und inwiefern eine Baubewilligung aus dem Jahr 2012 oder 2013, unterzeichnet 
vom damaligen wie heutigen Präsidenten, gültig ist oder nicht. 
4.2 
4.2.1 Gemäss Art. 32 Abs. 1 VVRG kann die Behörde von Amtes wegen oder auf Ge-
such hin, soweit besondere Vorschriften, die Natur der Sache, der Grundsatz von Treu 
und Glauben oder andere allgemein anerkannte Rechtsgrundsätze nicht entgegenste-
hen, a) eine mangelhafte Verfügung zurücknehmen, wenn wichtige öffentliche Interes-
sen, die nicht anders wahrgenommen werden können, es gebieten; b) rechtskräftige 
Verfügungen abändern oder widerrufen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen infolge 
einer wesentlichen Änderung der Rechts- oder der Sachlage nicht mehr erfüllt sind. Das 
kommunale Verwaltungsrecht enthält keine Bestimmungen zum Widerruf. Ein Wiederer-
wägungsgesuch nach Art. 33 VVRG ist ebenfalls zulässig. Es hemmt den Fristenlauf 
nicht. Die Behörde ist nur verpflichtet, eine Verfügung in Wiedererwägung zu ziehen, 
wenn: a) sich die Sachlage seit der ersten Verfügung wesentlich geändert hat; b) der 
Gesuchsteller erhebliche Tatsachen oder Beweismittel anruft, die er im früheren Verfah-
ren nicht geltend machte, weil er dazu nicht in der Lage war oder dafür keine Veranlas-
sung bestand. Die Begriffe Widerruf und Wiedererwägung werden bisweilen synonym 
verwendet oder unscharf voneinander abgegrenzt: Praxis und Lehre behandeln unter 
dem Titel Widerruf die Frage, unter welchen materiellen Voraussetzungen eine Verfü-
gung abgeändert oder aufgehoben werden darf. Eine Verfügung kann widerrufen wer-
den, wenn der richtigen Anwendung des objektiven Rechts der Vorrang gegenüber den 
Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommt (HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, a.a.O., N. 1215). 
Eine Änderung der Verfügung durch die Verwaltungsbehörde, die sie erlassen hat, ist 
grundsätzlich sowohl vor als auch nach Eintritt der formellen Rechtskraft möglich, wobei 
nach Eintritt der formellen Rechtskraft dem Gebot der Rechtssicherheit und dem Ver-
trauensschutz erhöhte Bedeutung zukommt (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., 
N. 1224). In der Regel darf die Behörde daher, ohne dass besondere Voraussetzungen 
erfüllt sein müssen, auf eine unangefochtene Verfügung zurückkommen, solange die 


- 14 - 
Rechtsmittelfrist nicht abgelaufen ist (BGE 121 II 273 E. 1a/aa mit Hinweisen; Bundes-
gerichtsurteil 2A.108/2007 vom 22. Februar 2007 E. 2). Sofern die Spezialgesetzgebung 
nichts Anderes vorsieht, kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine ma-
teriell unrichtige Verfügung nach Ablauf der Rechtsmittelfrist nur unter bestimmten Vo-
raussetzungen zurückgenommen werden. Dabei sind das Interesse an der richtigen 
Durchführung des objektiven Rechts und dasjenige an der Wahrung der Rechtssicher-
heit und am Vertrauensschutz (wenn seine Voraussetzungen erfüllt sind) gegeneinander 
abzuwägen (BGE 144 III 285 E. 3.5, 137 I 69 E. 2.3 ff., 121 II 273 E. 1a/aa; HÄFELIN/MÜL-
LER/UHLMANN, a.a.O., N. 1227). Bei noch nicht formell rechtskräftigen Verfügungen gilt, 
dass das Gebot der Rechtssicherheit und der Vertrauensgrundsatz bis zum Eintritt der 
formellen Rechtskraft der Verfügung nicht die gleiche Bedeutung haben können wie 
nach diesem Zeitpunkt (BGE 121 II 273 E. 1a/aa mit Hinweisen). Die Bewilligungsbe-
hörde darf daher in der Regel, ohne dass besondere Voraussetzungen erfüllt sein müs-
sen, auf eine unangefochtene Verfügung zurückkommen, solange die Einsprachefrist 
nicht abgelaufen ist. 
4.2.2 Der Widerruf der Baubewilligungsverfügung vom 20. Februar 2023 durch die Ge-
meinde erfolgte am 16. März 2023, in einem Zeitpunkt also, da ihr Entscheid noch nicht 
in formelle Rechtskraft erwachsen war und die Einsprachefrist noch lief. Solange das 
Schicksal der Baubewilligungsverfügung in der Schwebe steht, kann sich die Bauherr-
schaft auch nicht auf die Rechtssicherheit berufen. Angesichts der grossen Anzahl der 
Verfügungen ist es zwingend, dass dem objektiven Recht in einem einfachen und ra-
schen Verfahren zur Durchsetzung verholfen wird. Der Behörde muss es deshalb mög-
lich sein, während der laufenden Rechtsmittelfrist auf eine nicht angefochtene Verfügung 
zurückzukommen. In casu hatte daher die Gemeinde die Möglichkeit des Widerrufs und 
konnte diesen pendente lite, ohne an besondere Voraussetzungen gebunden zu sein, 
vornehmen. Dabei ist unerheblich, ob der Widerruf auf Aufforderung Dritter (hier Staats-
rat) oder von Amtes erfolgt ist. Nach Art. 32 VVRG spielt es nämlich keine Rolle, ob ein 
Widerruf von Amtes wegen oder auf Gesuch hin erfolgt; beides ist zulässig. Wenn die 
Beschwerdeführerinnen dazu einwenden, es handle sich vorliegend nicht um ein auf-
sichtsrechtliches Verfahren, ist ihr darin beizupflichten, da der Mahnentscheid des 
Staatsrates vorliegend nicht Anfechtungsgegenstand bildet. Es ist deshalb unerheblich, 
welche Anordnungen der Staatsrat gegenüber der Gemeinde unter Berücksichtigung der 
Gemeindeautonomie erlassen durfte oder nicht bzw. ob die Aufsichtsbehörde eine an-
dere Meinung vertrat. Der Widerruf der Baubewilligungsverfügung durch die Gemeinde 
während der noch laufenden Einsprachefrist war in jeder Hinsicht zulässig. 


- 15 - 
5. 
5.1 Die Beschwerdeführerinnen rügen, der Widerruf der Bewilligung verstosse gegen 
den Grundsatz von Treu und Glauben und widerspreche der Interessenabwägung. Ihr 
privates Interesse am Vertrauensschutz überwiege die öffentlichen Interessen. Es liege 
entgegen der Behauptung der Gemeinde auch keine mangelhafte Baubewilligung vor. 
Die Beschwerdeführerinnen vermögen jedoch mittels dieser Vorbringen nichts zu ihren 
Gunsten abzuleiten. Abgesehen davon, dass die Interessenabwägung und der Vertrau-
ensgrundsatz im Rahmen einer formell rechtskräftigen Verfügung grundsätzlich zu tra-
gen kommt, fällt sie im vorliegenden Fall – wie oben dargelegt – bei nicht rechtskräftigen 
Verfügungen ausser Betracht, da diese Verfügungen ohne besondere Voraussetzungen 
innerhalb der Rechtsmittelfrist widerrufen werden können. 
5.2 Nur der Vollständigkeit halber sei im Folgenden ergänzt, dass das Interesse am 
Vertrauensschutz und der Rechtssicherheit gegenüber dem Interesse an der richtigen 
Rechtsanwendung dann höher zu gewichten ist, wenn die Verfügung in einem Verfahren 
ergangen ist, in dem die gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen und gegen-
einander abzuwägen waren. Ein solches Verfahren stellt diejenige Baubewilligung dar, 
welche nach Durchführung eines korrekten Ermittlungs- und Einspracheverfahrens er-
teilt worden ist. Diese Regeln gelten aber nicht absolut. Wenn eine schwere Verletzung 
besonders gewichtiger öffentlicher Interessen dafürsprechen, kann ein Widerruf einer 
rechtskräftigen Verfügung trotzdem gerechtfertigt sein. Solche Interessen liegen na-
mentlich dann vor, wenn der bewilligte Bau die öffentliche Sicherheit, z.B. den Gewäs-
serschutz, gefährdet (vgl. BGE 107 Ib 35 E. 4c; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN a.a.O., N. 
1232, 1250 f.). 
Vorliegend steht die Baubewilligung vom 20. Februar 2023 zur Diskussion. Unmittelbar 
gestützt darauf haben die Beschwerdeführerinnen unstrittig keine Dispositionen getrof-
fen, weshalb sie sich schon aus diesem Grund nicht auf den Vertrauensgrundsatz stüt-
zen können. Jedenfalls geht aufgrund der Akten keine unmittelbare Bautätigkeit in die-
sem Zusammenhang hervor. Unabhängig davon, ob und gegebenenfalls inwieweit der 
öffentlichrechtliche Vertrauensschutz vorliegend Anwendung findet, gilt sodann, dass 
rechtsprechungsgemäss der blosse Verbrauch von Geldmitteln in aller Regel keine re-
levante Disposition darstellt (BGE 142 V 259 E. 3.2.2. mit Hinweisen). Die von den Be-
schwerdeführerinnen in die Überbauung investierten Geldmittel wären daher auch nicht 
als Dispositionen zu qualifizieren, die eine Berufung auf den Vertrauensschutz rechtfer-
tigen würden. Der diesbezügliche Einwand und die Berufung auf den Vertrauensschutz 
zielen damit ins Leere, Weiterungen erübrigen sich. 


- 16 - 
5.2.1 Durch den Widerruf der Bewilligung vom 20. Februar 2023 war sodann die Rechts-
sicherheit der Beschwerdeführerinnen nicht tangiert worden, zumal die Bewilligung 
durch den sofortigen Widerruf auch nicht in formelle Rechtskraft erwachsen war. Dem-
gegenüber würden bei der Aufrechterhaltung der Baubewilligung vom 20. Februar 2023 
gewichtige öffentliche Interessen und der Rechtsschutz Dritter verletzt. 
Vorliegend hat die Bewilligungsbehörde das 1. Abänderungsgesuch (Projekt 2021-10), 
das eine ungedeckte Einfahrt entlang des Haus C vorsah, nach Vorliegen des Lärm-
schutzberichtes in ein 2. Abänderungsgesuch abtrennen lassen (Projekt 2022-09). Die-
ses zweite Gesuch mit überdeckter Einfahrt zwischen den Häusern B und C sowie An-
passungen der Kellerräume usw. liess sie öffentlich auflegen, wobei es zu Einsprachen 
kam. Die Einsprecher wurden in der Folge über den Rückzug des zweiten Gesuchs 
durch die Bauherrschaft (Projekt 2022-09) und den daraus resultierenden Abschrei-
bungsentscheid informiert, erhielten jedoch von dem gleichentags eröffneten Baubewil-
ligungsentscheid vom 20. Februar 2023 keine Kenntnis. Dabei fällt in Betracht, dass 
beim «wiederauflebenden», vollständigen 1. Abänderungsgesuch (Projekt 2021-10) die 
Einfahrt nicht überdacht geplant worden war, was den Lärmschutzauflagen widersprach. 
Den Akten kann auch kein Näherbaurecht entnommen werden, wie dies die Baukom-
missionsvorsitzende am 10. März 2022 (S. 262) selbst feststellte, womit auch die Inte-
ressen der angrenzenden Eigentümer verletzt wären. Deshalb konnte das 1. Abände-
rungsgesuches nur im Zusammenhang mit der 2. Projektänderung bewilligt werden. Da 
die 2. Projektänderung zurückgezogen wurde, entstand eine Situation, bei der ein Wohn-
projekt mit drei Häusern ohne geregelte Einfahrt resultierte. Die am 20. Februar 2023 
erlassene Bewilligung war daher schon aus diesem Grund eindeutig fehlerhaft und auf-
zuheben. Die im Bauwesen erfahrenen Beschwerdeführerinnen müssen derlei offenkun-
dige Fehler, welche sogar eine Intervention der Oberaufsichtsbehörde nach Art. 54 Abs. 
2 BauG provoziert haben, erkannt haben. Die im Jahr 2023 erteilte Bewilligung vermag 
folglich keine Vertrauensgrundlage zu schaffen. 
5.2.2 Alsdann soll die Baubewilligungspflicht gemäss Art. 22 RPG der Behörde die Mög-
lichkeit verschaffen, das Bauprojekt vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit 
der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung 
überprüfen zu können (BGE 139 II 134 E. 5.2 und 119 Ib 222 E. 3a). Das Baugesuchs-
verfahren bezweckt eine vorgängige Beurteilung des Bauvorhabens durch die Behörde 
und durch die Nachbarn und soll sie in die Lage versetzen, allfällige Einwände geltend 
zu machen. Um ein Bauprojekt vor seiner Ausführung überhaupt beurteilen zu können, 


- 17 - 
müssen die Pläne darüber genügend Auskunft geben. Nur was aus den Plänen mit hin-
reichender Klarheit hervorgeht, kann von der Behörde bewilligt und mit Ablauf der Ein-
sprachefrist 
rechtskräftig 
werden 
(Bundesgerichtsurteile 
1C_344/2017 
vom 
17. April 2018 E. 3.1; 1P.791/2006 vom 13. November 2007 E. 3.3). Wenn in casu dem-
gegenüber die Pläne ungenügend deutlich waren, stets neu geordnet oder aussortiert 
werden mussten und daher die öffentliche Auflage vom 4. Juni 2021 die objektiv notwen-
digen Angaben nicht vollständig enthielt, wären durch die Nichtaufhebung des Bewilli-
gungsentscheides vom 20. Februar 2023 gewichtige private und öffentliche Interessen 
bzw. das rechtliche Gehör tangiert worden. Der Gemeinde stünden, sofern ein Bauab-
schlag erteilt wird, Mittel zur Verfügung, von der Bauherrschaft die Entfernung von Bau-
ruinen zu verlangen (Art. 58 BauG i.V.m. Art. 44 BauV). Der in der Beschwerdefrist ent-
haltene Hinweis auf das «öffentliche Interesse an der Verhinderung von Bauruinen» ist 
mithin unbegründet. Wie es sich schliesslich mit der Zweitwohnungsregelung und deren 
Interessenabwägung bzw. dem anwendbaren Recht verhält, wird im Rahmen des neuen 
Bewilligungsentscheides und eines allfälligen Beschwerdeverfahrens zu prüfen sein. 
5.2.3 Im Rahmen des hier massgebenden Anfechtungsgegenstandes lässt sich mithin 
schlussfolgernd festhalten, dass ein Widerruf zu Recht vorgenommen worden war. Dies 
hat zur Folge, dass die Baubewilligung vom 20. Februar 2023 aufgehoben wird und die 
zuständige Behörde neu zu verfügen hat, wie dies mit Entscheid vom 16. März 2023 
auch fixiert wurde. Die Gemeinde wird daher einen neuen Baubewilligungsentscheid zu 
erlassen haben, der in Einhaltung der Verfahrensrechte und in Achtung der Begrün-
dungspflicht zu erfolgen hat. Die Erstinstanz wird namentlich auf eine nachvollziehbare 
Aktenführungspflicht hingewiesen. Darin ist keine Verletzung der Gemeindeautonomie 
zu erkennen, wie dies die Beschwerdeführerinnen einzuwenden versuchen. 
6. Nach dem Gesagten ist der von der Vorinstanz vollzogene Widerruf gültig und rechts-
wirksam. Damit erweist sich die Beschwerde in sämtlichen Punkten als unbegründet, 
soweit darauf einzutreten ist. Sie ist folglich abzuweisen. Dabei kann offenbleiben, ob 
den Beschwerdeführerinnen überhaupt ein «Feststellungs»-interesse hinsichtlich der 
Gültigkeit der Bewilligung zustände, wie dies im Primärbegehren beantragt wurde, zumal 
der Feststellungsentscheid subsidiärer Natur ist, d.h. er kann nur ergehen, wenn das 
schutzwürdige Interesse nicht ebenso gut mit einem Leistungs- oder Gestaltungsent-
scheid gewahrt werden kann (BGE 126 II 300 E. 2c). In Bezug auf das Subsidiärbegeh-
ren erfolgt die Anweisung an die Vorinstanz zum Erlass eines neuen Bauentscheides 


- 18 - 
aus anderen Gründen, als von den Beschwerdeführerinnen gefordert, weshalb die Be-
schwerdeführerinnen auch damit nicht durchdringen, selbst wenn sich deren Subsidi-
ärantrag – prima vista – dem Urteilspruch angleicht. 
7. 
7.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu 
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise 
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von der 
Grundregel abzuweichen, weshalb den Beschwerdeführerinnen die Gerichtsgebühr auf-
zuerlegen ist. Gemäss Art. 3 GTar setzen sich die Kosten aus den Auslagen der Ent-
scheidbehörde sowie der Gerichtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwer-
deverfahren vor der öffentlichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der 
Regel zwischen Fr. 280.00 und Fr. 5’000.00 (Art. 25 GTar). Aufgrund der Bedeutung des 
Falles sowie seines Umfangs und Schwierigkeitsgrads wird die Gerichtsgebühr vorlie-
gend auf Fr. 1’500.00 festgesetzt und mit dem in gleicher Höhe geleisteten Vorschuss 
verrechnet. 
Der im Rahmen des Instruktionsverfahrens am 8. Mai 2023 beim Staatsrat geleistete 
Kostenvorschuss von Fr. 1'000.00 ist den Beschwerdeführerinnen zurückzuerstatten. 
7.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind keine Parteientschädigungen geschuldet, 
weshalb sich die Einreichung einer Aufstellung der entstandenen Kosten erübrigt. 
 
Demnach erkennt das Kantonsgericht: 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 
2. 
Die Gerichtskosten von Fr. 1’500.00 werden in solidarischer Haftbarkeit der 
X _________ AG und der Y _________ AG auferlegt und mit dem in gleicher Höhe 
geleisteten Vorschuss verrechnet. 
3. 
Es werden keine Parteientschädigungen gesprochen. 
4. 
Das Urteil wird der X _________ AG und der Y _________ AG und der Einwohner-
gemeinde Z _________ sowie dem Staatsrat schriftlich mitgeteilt. 


- 19 - 
5. 
Der im Rahmen des Instruktionsverfahrens am 8. Mai 2023 beim Staatsrat geleistete 
Kostenvorschuss von Fr. 1'000.00 ist den Beschwerdeführerinnen vom Staatsrat 
zurückzuerstatten. 
 
Sitten, 3. Juni 2024