vs_gerichte · C1 12 246 · 2014-02-14 · fr
Werkvertrag
Werkvertrag


C1 12 246 
 
 
JUGEMENT DU 14 FÉVRIER 2014 
 
Tribunal cantonal du Valais 
Cour civile II 
 
Composition : Jean-Pierre Derivaz, président ; Françoise Balmer Fitoussi et Stéphane 
Spahr, juges ; 
 
en la cause 
 
X_________, demandeur et appelant, représenté par Me A_________ 
 
contre 
 
Y_________, défendeur et appelé, représenté par Me B_________ 
 
 
 
(action en libération de dette ; contrat d’entreprise) 
 


- 2 - 
Procédure 
 
A. Par mémoire-demande adressé le 28 mai 2007 – soit dans les 30 jours après le 
dépôt préalable, le 14 mai 2007, d’un exploit-conclusions (cf. art. 73 al. 2 CPC/VS) –, 
X_________ a ouvert action en libération de dette à l’encontre de Y_________ en 
prenant les conclusions suivantes : 
1. 
L’action en libération de dette est admise. 
2. 
Monsieur X_________ est reconnu ne pas devoir à Monsieur Y_________ la somme de 
CHF 205'000.- avec intérêts, frais, émoluments et dépens. 
3. 
Les frais de procédure et de jugement sont mis à la charge de Monsieur Y_________, une 
équitable indemnité étant allouée à Monsieur X_________ pour ses dépens. 
 
Au terme de sa réponse envoyée le 3 octobre 2007, Y_________ a pris les 
conclusions ainsi rédigées : 
A/ 
Principalement : 
1.- 
La demande est rejetée. 
2.- 
Monsieur X_________ est condamné à verser à Monsieur Y_________ la somme de 
Fr. 97'887.80.- à 5% du 25.IV.2006 à la date d’entrée en force du jugement, ainsi que les intérêts 
sur les montants suivants : 
 
- Fr. 70'038.20 à 5% du 25.IV.2006 au 28.III.2007 : Fr. 4'377.35, 
 
- Fr. 80'000.- à 5% du 25.IV.2006 au 28.III.2007 : Fr. 5’000.-. 
3.- 
Toutes les autres conclusions de la demande sont rejetées. 
4.- 
Tous les frais de procédure, de jugement et des frais de procédures de mainlevée, ainsi qu’une 
équitable indemnité pour les dépens, sont mis à charge de Monsieur X_________. 
 
B/ 
Reconventionnellement : 
1.- 
Monsieur X_________ est condamné à verser à Monsieur Y_________ la somme de 
Fr. 97'887.80.- à 5% du 25.IV.2006 à la date d’entrée en force du jugement, ainsi que les intérêts 
sur les montants suivants : 
 
- Fr. 70'038.20 à 5 % du 25.IV.2006 au 28.III.2007 : Fr. 4'337.35, 
 
- Fr. 80'000.- à 5% du 25.IV.2006 au 28.III.2007 : Fr. 5’000.-. 
2.- 
Toutes les autres conclusions de la demande sont rejetées. 
3.- 
Tous les frais de procédure, de jugement et des frais de procédures de mainlevée, ainsi qu’une 
équitable indemnité pour les dépens, sont mis à la charge de Monsieur X_________. 
 
Au terme du second échange d’écritures, les parties ont confirmé leurs conclusions 
initiales. 
B. Le débat préliminaire s’est tenu le 6 février 2008. L’instruction de la cause a 
comporté l’édition de titres, l’audition de près d’une quinzaine de témoins, la mise en 
œuvre d’une expertise judiciaire et de deux compléments, ainsi que l’interrogatoire des 
parties. L’instruction close le 6 mars 2012, les parties ont été convoquées au débat 
final, qui s’est tenu le 14 mai 2012. A cette occasion, X_________ a pris les 
conclusions définitives suivantes : 


- 3 - 
Sur demande principale : 
1. 
L’action en libération de dette est admise. 
2. 
M. X_________ est reconnu ne pas devoir à M. Y_________ la somme de CHF 97'887,80 avec 
intérêts à 5% du 25 avril 2006 à la date d’entrée en force du jugement ainsi que les intérêts sur les 
montants suivants : 
 
- CHF 70'038,20 à 5% du 25 avril 2006 au 28 mars 2007 : CHF 4'377,35 
 
- CHF 80'000.- à 5% du 25 avril 2006 au 28 mars 2007 : CHF 5'000.- 
3. 
Les frais de procédure et de jugement sont mis à la charge de M. Y_________, une équitable 
indemnité étant allouée à M. X_________ pour ses dépens. 
Sur demande reconventionnelle : 
1. 
L’intégralité des conclusions prises par M. Y_________ est rejetée. 
2. 
Les frais de procédure et de jugement sont mis à la charge de M. Y_________, une équitable 
indemnité étant allouée à M. X_________ pour ses dépens. 
 
Quant à Y_________, il a formulé ainsi ses conclusions définitives : 
1. 
Toutes les conclusions de la demande, en particulier l’action en libération de dette, sont rejetées. 
2. 
Monsieur X_________ est condamné à verser à Monsieur Y_________ la somme de Fr. 97'887.80 
avec intérêts à 5% du 25. IV. 2006 à la date d’entrée en force du jugement, ainsi que les intérêts 
sur les montants suivants : 
 
- Fr. 70'038.20 avec intérêt à 5% du 25. IV. 2006 au 28. III. 2007 : Fr. 4'377.35 
 
- Fr. 80'000.- avec intérêt à 5% du 25 avril 2006 au 28 mars 2007 : Fr. 5'000.- 
3. 
L’opposition au commandement de payer no xxx de l’office des poursuites de C_________ est 
définitivement levée à concurrence de la somme arrêtée par le Tribunal (conclusions no 2). 
4. 
Toutes les autres conclusions de la demande sont rejetées. 
5. 
Tous les frais de procédure, de jugement et des frais de procédures de mainlevée, ainsi qu’une 
équitable indemnité pour les dépens, sont mis à la charge de Monsieur X_________. 
 
C. Par jugement du 30 octobre 2012, expédié le même jour, le juge de district a rendu 
le prononcé suivant : 
1. 
L’action en libération de dette introduite le 14 mai 2007 par X_________ est rejetée. 
2. 
X_________ versera à Y_________ un montant de 97'887 fr.80 avec intérêts à 5% l’an dès le 
26 juillet 2006 ainsi que les intérêts à 5% l’an sur 80'000 fr. du 26 juillet 2006 au 26 mars 2007 et 
les intérêts à 5% l’an sur 70'038 fr.20 du 26 juillet 2006 au 27 mars 2007. 
3. 
L’opposition formulée au commandement de payer no xxx (OP C_________) est définitivement 
levée à concurrence des montants indiqués au chiffre 2 ci-dessus. 
4. 
Les frais de justice, arrêtés à 20'340 fr.60, sont mis à la charge de X_________. 
5. 
X_________ versera à Y_________ un montant de 13'000 fr. à titre de dépens et de 5'320 fr. à titre 
de remboursement d’avances. 
 
D. Contre ce prononcé, X_________ a, par écriture du 30 novembre 2012, interjeté 
appel, prenant les conclusions ainsi libellées: 
A titre préalable 
1. 
Le présent appel est recevable. 
 
A titre principal : 
1. 
X_________ doit à Y_________ CHF 97'887.80.-, sous déduction de CHF 31'080.- à titre de 
moins-value et de 6'010.05.- à titre de dommages-intérêts, soit CHF 60'797.75.- net ; 
2. 
La somme de CHF 60'797.75.- portera intérêt à 5% l’an à compter du 22 novembre 2011 ; 


- 4 - 
3. 
Les sommes de CHF 80'000.- versée le 26 mars 2007 et de CHF 70'038.20 versée le 27 mars 
2007 ne portent pas intérêts de retard à 5% l’an ; 
4. 
Les frais de la procédure d’Appel, comme de la procédure de première instance, sont à la charge 
de Y_________ ; 
5. 
Une indemnité équitable est allouée à X_________, à titre de dépens. 
 
A titre subsidiaire : 
1. 
Le présent appel est admis ; 
2. 
Le dossier de la cause est renvoyé pour compléments d’instruction et nouveau Jugement dans le 
sens des considérants de l’arrêt du Tribunal cantonal ; 
3. 
Les frais de la procédure de recours, comme de la procédure de première instance, sont à la 
charge de Y_________ ; 
4. 
Une équitable indemnité est allouée à X_________, à titre de dépens. 
 
Par écriture du 22 février 2013, Y_________ a pris acte du versement, par 
X_________, de la somme de 63'905 fr.20 le 17 décembre 2012, et formulé les 
conclusions suivantes : 
1.- 
L’action en libération de dette introduite le 14 mai 2007 par X_________ est rejetée. 
2.- 
Monsieur X_________ est condamné à verser à Monsieur Y_________ la somme de 
Fr. 97'887.80.- avec intérêts à 5% du 26 juillet 2006, sous déduction du montant de Fr. 63'905.20 
versé le 17 décembre 2012, ainsi que les intérêts à 5% l’an sur Fr. 80'000.- du 26 juillet 2006 au 
26 mars 2007 et les intérêts à 5% l’an sur Fr. 70'038.20 du 26 juillet 2006 au 27 mars 2007. 
3.- 
L’opposition formulée au commandement de payer No xxx (OP C_________) est définitivement 
levée à concurrence des montants indiqués au chiffre 2 ci-dessus. 
4.- 
Toutes les autres conclusions de la demande sont rejetées. 
5.- 
Tous les frais des procédures, de jugement et des frais de procédures de mainlevée, ainsi qu’une 
équitable indemnité pour les dépens, sont mis à la charge de Monsieur X_________. 
 
SUR QUOI LA COUR 
I. Préliminairement 
 
1. Selon l'art. 405 du code de procédure civile (CPC) du 19 décembre 2008, entré en 
vigueur le 1er janvier 2011, les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de 
la communication de la décision aux parties, à savoir à la date de l'envoi du dispositif 
(ATF 137 III 130 consid. 2). En l'espèce, si l’action a été introduite le 14 mai 2007 par 
le dépôt d’un exploit-conclusions – suivi, le 28 du même mois, d’un mémoire-demande 
–, soit sous l’empire du code de procédure civile du canton du Valais (CPC/VS), le 
jugement d’emblée motivé a été expédié aux parties le 30 octobre 2012. La présente 
cause est donc soumise au nouveau droit de procédure. 
1.1 En vertu de l’art. 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 
instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au Tribunal 


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cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins. Le texte légal tient pour relevante la situation 
du litige prévalant au dernier état des conclusions de première instance (Jeandin, in 
Bohnet et al. [éd.], Code de procédure civile commenté, 2011, n. 13 ad art. 308 CPC), 
et non de celles formulées en procédure d’appel (Reetz/Theiler, in Sutter-Somm et al. 
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2013, n. 40 ad art. 308 
CPC). L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 
jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification 
postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). 
En l’occurrence, la décision entreprise est une décision finale de nature patrimoniale 
portant sur une contestation dans le domaine contractuel dont la valeur litigieuse 
déterminante en première instance a été arrêtée par le juge de district, selon 
ordonnance du 8 octobre 2007, à 97'887 fr.80, et correspondant au solde du prix dû 
(i.e. 247'926 fr.), sous déduction des versements de 80'000 fr. et 70'038 fr.20, effectués 
le 26 respectivement 27 mars 2007. Eu égard à cette valeur litigieuse, la voie de 
l’appel est indéniablement ouverte. Le jugement entrepris, d’emblée motivé, a été 
expédié aux parties le 30 octobre 2012, et notifié au plus tôt le lendemain, de sorte 
qu’en interjetant appel le 30 novembre 2012, le demandeur et appelant a agi en temps 
utile. 
1.2 
1.2.1 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'autorité d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit ; elle peut, en outre, 
substituer ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (Hohl, Procédure civile, 
tome II, 2010, n. 2396, p. 435, et n. 2416, p. 439 ; RVJ 2013 136 consid. 2.1). En 
particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le 
juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC ; cf. ég. 
Seiler, Die Berufung nach ZPO, 2013, n. 479, p. 207) – ce qui découle de la nature 
ordinaire de la voie de l’appel, en vertu de laquelle le litige se continue pour ainsi dire 
devant l’instance supérieure (Jeandin, op. cit., n. 6 ad art. 310 CPC) – et vérifie si le 
premier magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Que la cause soit soumise 
à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 
CPC), il incombe toutefois au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), 
c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (ATF 138 III 
374 consid. 4.3.1). Pour satisfaire aux exigences de l’art. 311 CPC, il ne suffit donc pas 
au recourant de renvoyer aux moyens soulevés en première instance ni de se livrer à 


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des critiques toutes générales de la décision attaquée. Sa motivation doit être 
suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre aisément, ce 
qui suppose une désignation précise des passages de la décision que le recourant 
attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 
consid. 4.3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 3.2 
[destiné à publication] ; cf. ég. Jeandin, op. cit., n. 3 ad art. 311 CPC). D’un autre côté, 
les réquisits en matière de motivation en instance d’appel sont moins sévères que ceux 
posés par l’art. 42 al. 2 LTF devant le Tribunal fédéral, du fait, notamment, que 
l’autorité cantonale d’appel dispose – contrairement à la Haute Cour (cf. art. 95 let. a 
LTF en relation avec les art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF) – d’un plein pouvoir d’examen 
(Reetz/Theiler, op. cit., n. 36 ad art. 311 CPC). Par ailleurs, les exigences en matière 
de motivation dépendent de la complexité effective de l’état de fait, respectivement de 
la situation juridique, tandis que des critères tels que la longueur/brièveté ou la 
complexité/simplicité de la motivation ne sont pas utilisables (Reetz/Theiler, op. cit., n. 
37 ad art. 311 CPC). 
Dès lors qu’il a un effet réformatoire (Jeandin, op. cit., n. 4 ad art. 311 CPC), l’appel 
doit, sous peine d’irrecevabilité, aussi comporter des conclusions, lesquelles doivent 
indiquer sur quels points la partie appelante demande la modification ou l'annulation de 
la décision attaquée; en principe, ces conclusions doivent être libellées de telle 
manière que l'autorité d'appel puisse, s'il y a lieu, les incorporer sans modification au 
dispositif de sa propre décision. En règle générale, les conclusions portant sur des 
prestations en argent doivent être chiffrées (ATF 137 III 617 consid. 4.2 et 4.3 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_587/2012 du 9 janvier 2013 consid. 2). 
1.2.2 En l’espèce, le demandeur et appelant s’est prévalu, dans son écriture, de la 
"violation du droit au sens de l’art. 311 [recte : 310] let. a et b CPC", et a présenté, en 
152 allégués, son propre état de fait, sans démontrer en quoi précisément celui retenu 
par la juridiction inférieure procédait d’une constatation inexacte des faits (cf. art. art. 
310 al. 1 let. b CPC). Toutefois, compte tenu des exigences moindres posées, dans le 
domaine de la constatation de l’état de fait, par le législateur en instance d’appel que 
devant le Tribunal fédéral – où les griefs de l’appelant concernant cet aspect n’auraient 
vraisemblablement pas franchi le cap de la recevabilité –, la Cour de céans reverra les 
faits dans la mesure nécessaire à l’examen des moyens de droit articulés par 
l’intéressé dans son écriture (cf. infra, consid. 3 à 6). 
Pour le surplus, tout en concluant à l’admission de l’appel, le demandeur et appelant a 
pris des conclusions sur le fond, reconnaissant notamment être redevable envers le 
défendeur et appelé de la somme de 60'797 fr.75, plus intérêts à 5% l’an dès le 


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22 novembre 2011, étant encore ici précisé que le second nommé a, dans sa réponse 
à l’appel, pris acte du versement, le 17 décembre 2012, du montant de 63'905 fr.20. 
L’appel étant ainsi suffisamment motivé au regard de l’art. 310 CPC, il convient d’entrer 
en matière, la Cour de céans étant pour le surplus compétente à raison de la matière 
(cf. art. 5 LACPC). 
 
II. Statuant en faits 
 
2. 
2.1 Par acte authentique instrumenté le 4 août 2005 par devant Me D_________, 
notaire de résidence à E_________, Y_________ a vendu à X_________ pour le prix 
de 459'500 fr., les trois parts de copropriété constituées en propriété par étages (ci-
après : PPE) suivantes sises sur territoire de la commune municipale de C_________: 
- PPE no xxx, représentant 4/1000es de l’immeuble de base no xxx, conférant le 
droit exclusif sur la cave no xxx au sous-sol ; 
- PPE no xxx, représentant 8/1000es de l’immeuble de base no xxx, conférant le 
droit exclusif sur le garage no xxx au sous-sol ; 
- PPE no xxx, représentant 135/1000es de l’immeuble de base no xxx, conférant 
le droit exclusif sur l’appartement no xxx au 2e étage. 
Le chiffre II/3 des conditions de vente, consacré aux termes et modalités de paiement, 
précisait que 50'000 fr. avaient déjà été virés sur le compte-clients du notaire, que 
160'000 fr. devaient être réglés jusqu’au 30 septembre 2005 au plus tard sur le compte 
du vendeur directement, et que le solde, par 249'500 fr., était "payable à la prise de 
possession, sans intérêts jusqu’à ce terme, sur le compte au nom du vendeur 
prénommé" (all. 2 et pièce 2). Le second paragraphe du ch. II/3 était quant à lui rédigé 
en ces termes : 
Sur requête de l’acquéreur prénommé, le vendeur prénommé lui fournira, avant le paiement de la dernière 
tranche, une déclaration de tous les artisans et entrepreneurs ayant œuvré à la construction des 
immeubles objets de la présente vente renonçant à l’inscription de toute hypothèque légale. En tou[t] état 
de cause, le vendeur prénommé s’engage envers l’acquéreur prénommé à lui verser tout montant destiné 
à obtenir la radiation pleine et entière d’éventuelles hypothèques légales ainsi que tout montant destiné à 
couvrir tout dommage supplémentaire. 
Le ch. II/4 prévoyait qu’en cas de non-paiement intégral des montants arrêtés ci-
dessus, l’acquéreur serait redevable envers le vendeur d’un intérêt moratoire de 5% 
"dès leur échéance respective, sans mise en demeure". 


- 8 - 
Le ch. II/5 stipulait quant à lui que la prise de possession des immeubles vendus était 
fixée au 1er février 2006 "au plus tard". 
Précisant notamment le rôle de Y_________ dans le cadre de la vente conclue "avant 
l’achèvement des travaux", ainsi que l’étendue de la garantie offerte en cas de défauts, 
le ch. II/8 de l’acte authentique était ainsi rédigé : 
Monsieur Y_________ prénommé, agissant en qualité d’entrepreneur général, déclare céder à l’acquéreur 
prénommé toutes les garanties légales qu’il détient ou détiendra envers les sous-traitants quant à la 
parfaite exécution des travaux de construction. Il confirme en outre répondre en tout état de cause envers 
l’acquéreur des carences de ses sous-traitants. 
Monsieur Y_________ prénommé confirme à ce sujet l’application des dispositions légales quant à la 
garantie des défauts cachés, voire quant à l’exécution des menus travaux de finitions et de retouches, 
selon les normes SIA 118. 
Monsieur Y_________ prénommé déclare enfin qu’il remettra à l’acquéreur prénommé, à la prise de 
possession au plus tard, une liste exhaustive de ses sous-traitants, avec leurs coordonnées complètes. 
Enfin, le ch. II/11 des conditions de vente était libellé comme suit : 
Dès l’acceptation expresse ou tacite de l’ouvrage par l’acquéreur prénommé, le vendeur prénommé sera 
déchargé de toute responsabilité, sauf pour les défauts cachés ne pouvant être décelés par une 
vérification régulière. 
Si l’ouvrage devait présenter des défauts, le vendeur prénommé s’engage à les éliminer et à rendre 
l’ouvrage conforme au contrat dans un délai convenable. L’acquéreur prénommé déclare renoncer à 
résilier le contrat et à réclamer au vendeur prénommé d’autres dommages-intérêts et ce sauf dans le cas 
où le vendeur prénommé aurait commis une faute grave. 
2.2 Préalablement à la signature de l’acte authentique, Y_________ – représenté par 
F_________ Sàrl (cf. infra, consid. 2.3) – et X_________ sont convenus que celui-ci 
allait exécuter à ses frais des travaux dans l’appartement qu’il envisageait d’acquérir 
dans l’immeuble en construction "G_________" (all. 48 [contesté, mais établi par la 
pièce 26, doss., p. 149 et 50] ; cf. ég. audition de H_________, R83, p. 676). A cette 
fin, ils ont signé un décompte, daté du 11 juillet 2005, se présentant de la manière 
suivante : 
Travaux exécutés par le client 
Moins-values : 
 
Parquet + plinthes 
 7'879.00 
 
Carrelage paroi + sol 
 8'875.00 
 
Sanitaire fourniture 
 6'997.00 
 
 Bloc de cuisine 
13'000.00 
Total des moins-values 
Fr. 
 36'751.00 
arrondi 
 Fr. 
 
 36'750.-_ 
Plus-values : 
 
 
 
Porte garage automatique 
 
avec télécommande 
Fr.1'250.- 
 
Total déductions 
 
 
 
 
Fr. 
35'500.- 
Lors de son interrogatoire, X_________ a confirmé que le prix de vente fixé dans l’acte 
de vente, soit 459'500 fr., tenait compte des travaux qu’il prenait lui-même à sa charge, 
pour un montant "de l’ordre de 36'000 francs". S’agissant de la porte garage 


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automatique, signalée comme constituant une plus-value dans le décompte susdécrit, 
il apparaît à la lecture de la "facture / situation" établie le 17 janvier 2006 par 
l’entreprise I_________ & Fils, à J_________, que son coût se montait à 2'388 fr.70 
l’une (21'498 fr.50 [total pour les 9 garages, avec TVA mais après déduction d’un 
rabais pour commande simultanée] / 9). 
En exécution partielle du contrat, X_________ s’est acquitté du montant de 50'000 fr. 
le 29 juillet 2005 et de celui de 160'000 fr. le 3 octobre 2005. 
2.3 Y_________ a allégué avoir conclu avec la société F_________ Sàrl un contrat 
d’entreprise générale pour la construction de l’immeuble "G_________" sur la parcelle 
de base no xxx. Le contrat en ce sens ne figure toutefois pas au dossier. Lors de son 
interrogatoire, Y_________, à la question de savoir s’il avait confié le mandat 
d’architecte et la direction des travaux à F_________ Sàrl et G_________, a répondu 
par l’affirmative. Lors de son audition comme témoin, H_________, associé de 
F_________ - à l’instar de L_________ et de Y_________ lui-même -, a indiqué que 
sa société avait été mandatée comme entrepreneur général et pour la surveillance de 
la construction de l’immeuble "G_________", en collaboration avec le bureau 
d’architecte de G_________. Ce dernier a précisé avoir réalisé les plans d’exécution 
du bâtiment, effectué la surveillance du chantier et établi le décompte final de la 
construction. Enfin, il résulte du dossier "architecture G_________" versé en cause par 
F_________ que l’établissement des plans et des décomptes, de même que 
l’exécution de la surveillance du chantier, a été le fruit d’une collaboration entre 
F_________ et G_________, tandis que la demande d’autorisation de construire 
l’ouvrage a été déposée par Y_________. 
Cela étant, sur la base des éléments qui précèdent - et indépendamment de la 
terminologie fluctuante empruntée par les parties au procès -, la Cour de céans retient 
que Y_________ était le promoteur et l’entrepreneur principal lors de la construction de 
l’immeuble "G_________", et qu’il a mandaté dans ce cadre tant F_________ Sàrl que 
G_________ pour dresser les plans et assumer la direction des travaux, confiés pour 
leur part à plusieurs sous-traitants. 
2.4 D’après X_________, les travaux relatifs à son appartement, sa cave et son 
garage ont été réalisés avec retard, l’intéressé n’ayant pu prendre possession des lieux 
que le 25 avril 2006, soit presque 3 mois après la date convenue initialement. 
2.4.1 Selon F_________, les travaux de construction du bâtiment "G_________" ont 
débuté le 6 juin 2005, avec la réalisation des fouilles. L’entreprise M_________ AG est 


- 10 - 
toutefois déjà intervenue dès le 11 avril 2005, au vu des rapports journaliers versés en 
cause, et pour la dernière fois le 19 janvier 2006. Les chapes ont été exécutées par 
N_________ Sàrl du 17 février au 27 février 2006, avec des mortiers à prise rapide de 
type Keracem®. Puis, l’entreprise O_________ SA a réalisé les travaux de carrelage 
dans tout l’immeuble, à l’exception de l’appartement de X_________, à partir du 
27 février 2006 (doss., p. 481 et 484). Y_________ a en effet allégué en substance 
que X_________ avait confié à son père, P_________, la tâche d’opérer les travaux 
retenus comme des moins-values dans le décompte du 11 juillet 2005 – notamment les 
travaux de pose du carrelage –, et que ceux-ci avaient été réalisés avec beaucoup de 
retard par rapport au planning prévu, ce qui a empêché les autres maîtres d’état de 
s’exécuter à temps (all. 52 ss), ce que dément l’intéressé. 
2.4.2 Les différents entrepreneurs intervenus sur le chantier ont été auditionnés en 
qualité de témoins, lors de séances d’instruction aménagées à partir du 7 novembre 
2011. 
Q_________, qui exploite une menuiserie à R_________, a réalisé les travaux de 
menuiserie intérieure et la confection des fenêtres. Les travaux s’étaient déroulés en 
2005 et 2006. Il s’est souvenu d’un retard dans l’avancement de ceux-ci en raison d’un 
carreleur, mais n’a pas été à même de se remémorer de l’importance de ce retard, 
étant ici souligné que les archives de son entreprise avaient disparu à la suite d’un 
incendie survenu le 6 juin 2009. X_________ avait choisi lui-même le carreleur qui a 
travaillé dans son appartement. Q_________ n’a pas été en mesure de se prononcer 
sur la qualité des travaux de carrelage, qui concernaient le sol de l’appartement. 
P_________, père du demandeur et actif dans le domaine de la construction (comme 
délégué de la direction auprès du groupe S_________), a relaté être intervenu sur le 
chantier de son fils afin de le conseiller, notamment en ce qui concerne les appareils 
sanitaires, les carrelages, les aménagements de cuisine et la décoration intérieure. 
C’est la société T_________, affiliée au groupe S_________, qui avait fourni les 
appareils sanitaires, les carrelages et les aménagements de la cuisine. Le carrelage a 
quant à lui été posé par l’entreprise de U_________. A l’en croire, tous les travaux 
avaient été réalisés conformément au planning établi par la direction des travaux. Il n’a 
pas eu le souvenir qu’on lui ait demandé de faire accélérer les travaux. Il y avait eu un 
problème de niveau en ce qui concerne les chapes, ce qui avait été rapporté à 
H_________ et K_________, et il a été convenu que le carreleur ferait le nécessaire 
pour égaliser les niveaux en mettant plus de colle. 


- 11 - 
U_________, qui exploite une entreprise à V_________, a réalisé tous les travaux de 
carrelage de l’appartement de son neveu, X_________, soit ceux dans le séjour, les 
chambres et les salles d’eau. Pour ce qui est des dates d’exécution des travaux – 
réalisés par ses ouvriers, lui-même s’étant contenté de la surveillance –, il s’est référé 
aux documents envoyés au Tribunal le 14 avril 2011. A son souvenir, il y avait eu des 
problèmes au niveau des chapes, qui étaient partiellement affectées de faux niveaux, 
ce qui a nécessité l’emploi de colle supplémentaire. Lorsque ses ouvriers ont pu 
commencer les travaux, les chapes étaient sèches et, hormis l’apport de colle 
supplémentaire, la pose du carrelage a pu se dérouler normalement. N’étant pas 
informé du programme des travaux à réaliser dans l’appartement de son neveu, 
U_________ a déclaré ignorer si sa propre entreprise était intervenue avec du retard 
par rapport au programme. Tenant compte du temps de séchage nécessaire, les 
travaux de carrelage de la pièce de séjour et des chambres avaient été réalisés en 
l’espace de 8 ou 9 jours. Il a enfin réfuté avoir été pressé, par l’architecte et le 
surveillant des travaux, d’accélérer l’exécution des travaux de carrelage. 
Il résulte du "rapport de travail" 2006 concernant le chantier en question que les 
travaux de carrelage ont débuté les 13/16 mars 2006 pour prendre fin le 26 avril 2006, 
avec une moyenne de 2 à 3 ouvriers présents quotidiennement. 
AA_________ est intervenu sur le chantier "G_________" par le biais de sa société, 
BB_________ Sàrl, pour réaliser les travaux de ferblanterie-couverture (octobre-
novembre 2005), d’installation du chauffage (février-mars 2006) et des sanitaires (juillet 
2005-mai 2006). X_________ avait fourni personnellement les appareils sanitaires à 
poser dans son appartement, et avait engagé son propre carreleur. D’après ses 
souvenirs, le carrelage chez X_________ avait été posé "après celui des autres 
appartements du bâtiment", sans qu’il n’en connaisse le motif. La pose des appareils 
sanitaires s’en était vue retardée en raison du propre retard accumulé par le carreleur. 
Au terme de son audition, AA_________ a précisé que son entreprise collaborait 
régulièrement avec Y_________ dans le cadre des constructions que celui-ci réalisait. 
CC_________ a, par le biais de son entreprise DD_________ SA, effectué tous les 
travaux de plâtrerie-peinture du bâtiment. Il a confirmé la teneur du courrier adressé le 
16 mai 2011 au Tribunal, à savoir que son entreprise avait été retardée dans 
l’exécution des travaux à réaliser dans l’appartement de X_________ en raison du 
propre retard du carreleur engagé par celui-ci. La pose de crépissage et de peinture 
dans l’appartement du prénommé avait pu être effectuée du 20 au 25 avril 2006 


- 12 - 
inclusivement. CC_________ a enfin ajouté avoir régulièrement collaboré, depuis plus 
de 15 ans, avec Y_________ dans le cadre de projets de construction. 
Associé et gérant de F_________, H_________ a relaté que X_________ avait décidé 
de se charger lui-même de la fourniture et de la pose du carrelage et de la cuisine 
dans son appartement, se fondant sur le décompte de moins-values établi le 11 juillet 
2005. H_________ a confirmé le contenu de son courrier adressé le 18 mai 2011 au 
Tribunal, singulièrement le passage selon lequel "les travaux de carrelage et faïence 
exécutés par [X_________] n’étant pas encore terminés le 20 avril 2006, ceci a 
occasionné un retard dans l’exécution des travaux de peinture – électricité – 
menuiserie – sanitaire", et que les travaux de peinture en particulier avaient été 
réalisés du 20 au 25 avril 2006. H_________ a également confirmé le contenu du 
courrier envoyé par F_________ à X_________ le 20 avril 2006 - dont il sera fait état 
plus loin (cf. infra, consid. 2.5) - et le fait que F_________ avait averti P_________ que 
le carrelage pouvait être posé dans l’appartement de son fils dès le 21 février 2006. 
G_________, coresponsable avec F_________ de la surveillance du chantier 
notamment, a livré une version des faits largement similaire. 
Enfin, les copropriétaires EE_________, FF_________ et GG_________ ont aussi été 
auditionnés en qualité de témoins. EE_________, également administrateur de la 
communauté des propriétaires par étages de l’immeuble "G_________" depuis 
septembre 2006, a exposé que l’acte d’achat de son propre appartement prévoyait une 
prise de possession au mois de février 2006, mais que les travaux avaient pris du 
retard, ce qui ne l’avait pas gêné comme il disposait d’un autre logement. A son 
souvenir, les premiers copropriétaires avaient pu emménager dans leur appartement 
au mois de mars 2006, puis la prise de possession s’était échelonnée de mars à juillet 
2006, sauf erreur. FF_________ a pour sa part pu entrer dans son appartement au 
mois de juin 2006, alors que la prise de possession était prévue au mois de décembre 
2005. Le retard accumulé dans l’exécution des travaux, pour une raison qu’il ignorait, 
l’avait obligé à habiter pendant 2 mois chez ses beaux-parents. Enfin, la prise de 
possession du garage était intervenue encore un mois plus tard (R58 et 68, p. 664). 
GG_________, qui devait entrer en possession de son appartement au mois d’octobre 
2005, n’a pu y emménager qu’au mois de mars 2006, et alors que le bâtiment n’était 
pas terminé. Il a précisé avoir été le premier copropriétaire à avoir pris ses quartiers 
dans l’immeuble, et s’être rendu tous les jours sur le chantier "afin de faire activer les 
travaux". 


- 13 - 
2.4.3 Cela étant, force est tout d’abord d’observer, d’un point de vue chronologique, 
que si l’entreprise N_________ Sàrl a achevé les travaux de chape le 27 février 2006, 
aucune explication n’a été donnée sur les motifs pour lesquels les travaux de carrelage 
n’ont, pour leur part, débuté que les 13/16 mars 2006 - soit plus de 15 jours plus tard - 
et ont duré près de 6 semaines dans le seul appartement de X_________. De manière 
unanime, les autres (sous-)entrepreneurs intervenus sur le chantier - certes, pour 
partie en relation d’affaires de plus ou moins longue date avec Y_________, cette 
seule circonstance ne signifiant toutefois pas que leurs déclarations sont dénuées de 
force probante et aucun début de démonstration en ce sens n’ayant du reste été faite -, 
ont confirmé que le retard accumulé par l’entreprise de carrelage engagée par 
X_________ avait perturbé le planning des travaux. Les seules déclarations contraires 
de U_________, oncle du demandeur et responsable de la pose du carrelage (et donc 
subséquemment du retard), et de P_________, père de l’intéressé, ne permettent pas 
de remettre en cause l’appréciation qui précède. Le courrier rédigé le 20 avril 2006 par 
F_________, soit à une époque où Y_________ et ses partenaires ne devaient pas 
encore être inquiétés par l’existence d’un procès, permet également de conforter la 
thèse d’un retard des travaux imputable, pour partie à tout le moins, à l’entreprise de 
carrelage U_________. 
S’il est ainsi constant, notamment au vu des déclarations concordantes des autres 
copropriétaires de l’immeuble "G_________", que X_________ n’a, contrairement au 
contrat (cf. ch. II/5 des conditions de vente), pas pu emménager dans son appartement 
en février 2006 – ce dont il ne semble pas s’être plaint formellement jusqu’à son 
courrier du 19 avril 2006 –, mais seulement le 25 avril 2006, il apparaît qu’à tout le 
moins une partie du retard soit imputable à l’entreprise de carrelage qu’il avait 
spécifiquement engagée pour son logement. 
Pour le surplus, si F_________ a, comme on l’a vu, allégué avoir achevé les travaux 
de construction de l’immeuble « G_________ » le 25 avril 2006, il résulte, au vu des 
procès-verbaux de chantier des 28 avril et 4/5 mai 2006 (cf. classeur bleu), que 
certains stores n’ont été posés qu’à partir du 8 mai 2006 et que le démontage des 
échafaudages n’a eu lieu qu’au plus tôt le 15 mai 2006. 
2.5 Du fait du retard pris dans la réalisation des travaux, X_________ a allégué avoir 
subi un important dommage. Il a ainsi affirmé avoir dû "déménager deux fois et louer 
un autre appartement dans l’intervalle". 


- 14 - 
2.5.1 Selon son affirmation, la location d’un appartement à HH_________ lui a coûté, 
pour 3 mois la somme de 3'200 fr., soit 1'000 fr., 1'320 fr. et 880 francs. Lors de son 
interrogatoire, il a exposé avoir dû dans un premier temps déménager - sans préciser 
la date - de son précédent logement à la Rue II_________, à JJ_________, à 
l’appartement de son beau-frère, à KK_________, puis, dans un second temps, de 
celui-ci à son nouvel appartement dans la résidence "G_________", dès lors que son 
beau-frère avait lui-même résilié le bail pour le 25 avril 2006. En fait, X_________ était 
le sous-locataire de son beau-frère, à qui il a versé les trois montants précités. Il a 
poursuivi sa déposition en ces termes : "Pour répondre à votre question, si les 
montants varient d’un bulletin de versement à un autre, c’est pour le motif qu’avec mon 
beau-frère, nous nous étions mis d’accord pour nous répartir le loyer de l’appartement 
au prorata du temps d’occupation de celui-ci par mon beau-frère et par moi-même, 
étant précisé que mon beau-frère utilisait ce logement pour recevoir ses enfants d’un 
précédent mariage durant l’exercice de son droit de visite". 
Les copies des récépissés postaux attestant des versements de 1'000 fr., 1'320 fr. et 
880 fr. en faveur de HH_________ ont été versés en cause sous pièce 7. Ces titres ne 
renseignent toutefois nullement sur le motif des versements. Quant au beau-frère de 
X_________, HH_________, il n’a jamais été entendu en procédure pour confirmer les 
déclarations de l’intéressé. Aussi, la Cour de céans ne peut tenir pour établi le motif 
des paiements intervenus en faveur HH_________. 
2.5.2 X_________ a également affirmé avoir dû louer un garde-meuble, pour la 
période courant entre son déménagement de la Rue II_________ à son 
emménagement dans son nouvel appartement, n’ayant en effet pas emporté dans 
l’intervalle son mobilier dans le logement de son beau-frère. A l’appui de ses 
prétentions, X_________ a produit le "contrat de dépôt" signé le 1er mars 2006 avec 
LL_________ SA Déménagements, ainsi que la facture no xxx dressée par cette 
société, pour la somme de 573 fr. 55, à raison des frais de garde-meubles encourus du 
27 février 2006 au 30 juin 2006. La preuve du règlement de cette facture n’a toutefois 
pas été apportée par X_________. 
2.5.3 X_________ a allégué que le déménagement entrepris en février 2006 lui avait 
engendré des frais à hauteur de 2'236 fr.50. Là encore, si le prénommé a bien déposé 
la copie de la facture no xxx dressée le 2 mars 2006 par LL_________ SA 
Déménagements, son règlement n’a pas été établi non plus. 


- 15 - 
2.6 
 
2.6.1 Par fax et courrier recommandé envoyé le 19 avril 2006, X_________ - se 
référant à divers entretiens échangés avec P_________ - a avisé F_________ de sa 
ferme intention d’emménager dans son appartement "en date du 25 avril 2006" et a 
invité cette entreprise à "prendre toutes les dispositions à cet effet". Réagissant le 
lendemain, Y_________, H_________ et K_________ ont adressé le courrier suivant 
à X_________, sur papier à l’en-tête de F_________ : 
Monsieur, 
Suite à votre lettre recommandée du 19.04.06 et aux divers entretiens téléphoniques avec votre père 
concernant les livraisons de carrelage ainsi que la pose dudit matériel, nous refusons de prendre sur nous 
la responsabilité du retard pris par ces personnes. 
Les chapes de l’immeuble ont été exécutées par l’Entreprise MM_________ à NN_________ entre le 
17.02.06 et le 21.02.06, ceci avec une adjonction de produit à séchage rapide permettant la pose du 
carrelage 4 jours après ce travail. 
A ce jour 20.04.06, le carrelage n’est pas encore terminé. Ceci empêche le peintre, le menuisier, 
l’installateur sanitaire, le parqueteur et l’électricien de terminer les travaux de votre appartement. 
PS : le carrelage, le bloc de cuisine et la pose des armoires sont sortis du programme d’avancement des 
travaux ceux-ci étant exécutés par vous-même (partiellement exécutés). 
Avec notre meilleure volonté, il nous est impossible de livrer votre appartement pour le 25 avril 2006. Le 
délai pour la rentrée est à revoir après la finition des travaux de carrelage. 
2.6.2 Comme exposé (cf. supra, consid. 2.4), X_________ a effectivement pris ses 
quartiers dans son appartement le 25 avril 2006. Par courrier du 23 mai 2006, le 
conseil de l’époque de X_________ a requis Y_________, en faisant allusion à une 
entrevue qui s’était déroulée quelques jours auparavant, de lui fournir, avant le 
paiement de la dernière tranche, une déclaration de renonciation à l’annotation de 
toute hypothèque légale émanant des artisans et entrepreneurs ayant œuvré sur le 
chantier (pièce 11). Par pli du lendemain, l’homme de loi de Y_________ s’est "port[é] 
fort qu’aucune inscription de toutes hypothèques légales des artisans et entrepreneurs 
ne sera prise sur les PPE acquises", l’engagement en question "remplaç[ant] la 
déclaration selon clause III/2 de l’acte du 4. VIII.2005". En réaction, le mandataire de 
X_________ a envoyé le 8 juin 2006 au conseil de Y_________ un courrier valant avis 
des défauts et mise en demeure de procéder à la réparation de ceux-ci dans un délai 
de 30 jours, ainsi rédigé : 
Mon Cher Confrère, 
[…] 
Compte tenu du fait que vous avez contesté que l’appartement ne soit pas terminé au jour de notre 
séance en mon Etude, soit le 15 mai 2006, j’ai sollicité du Juge de Commune de OO_________ qu’il 
établisse un procès-verbal ce qu’il a fait le 23 mai 2006. A la lecture de ce procès-verbal, dont copie 
certifiée conforme est jointe à la présente, vous constaterez que de très nombreux défauts affectent 
l’appartement de Monsieur X_________. 
La présente vaut dès lors formellement avis des défauts et mise en demeure de procéder à leur réfection 
dans un unique délai de 30 jours. Dans ces conditions, vous comprendrez aisément qu’il n’est pas 
possible de nous contenter de votre promesse de porte fort tant que les défauts, dont il est fait mention 


- 16 - 
dans le procès-verbal du Juge de Commune, n’ont pu être à tout le moins chiffrés. C’est ce que nous 
avons fait en confiant un mandat d’expertise à un architecte de référence. 
Je ne manquerai pas de revenir à vous après que nous ayons pu chiffrer le dommage subi par Monsieur 
X_________. 
Etait mentionnée comme annexe audit courrier la copie du procès-verbal du constat 
dressé, en présence de X_________ et de PP_________, greffier, le 23 mai 2006 par 
la juge de commune de OO_________, QQ_________ - dont il n’est pas notoire 
qu’elle soit un spécialiste dans le domaine de la construction - faisant état de plusieurs 
malfaçons dans l’appartement. Par la plume de son avocat, Y_________ a, le 14 juin 
2006, répliqué au courrier envoyé le 8 du même mois par X_________, relevant que 
celui-ci faisait état pour la première fois de défauts - ceux-ci n’ayant pas été évoqués 
lors de la séance du 15 mai 2006, alors que, si tel avait été le cas, une solution pour y 
remédier aurait été immédiatement proposée -, s’indignant de l’intervention unilatérale 
du juge de commune, contestant "jusqu’à preuve du contraire dûment prouvé" 
l’existence de défauts, proposant la mise sur pied d’une entrevue entre les parties et 
leurs conseils afin de constater les éventuels défauts et envisager les solutions à 
prendre et avisant que des démarches d’encaissement, pour la partie non contestée de 
la créance, seraient prises. Par courrier du 29 juin 2006, le conseil de Y_________, 
constatant que son confrère ne l’avait pas recontacté ("sans nouvelles de votre part 
[…]") a réitéré sa proposition de mettre sur pied une entrevue entre les parties, son 
client ayant "toujours l’[intention] de réparer les éventuels et prétendus défauts des 
locaux correspondant à la PPE vendue". 
2.6.3 Les 29 juin 2006 et 21 juillet 2006, X_________ a versé les acomptes de 
respectivement 60'000 fr. et 10'000 fr. sur un compte de consignation ouvert au nom 
de Y_________ auprès de la Banque RR_________. Ces montants correspondent à la 
somme de 70'038 fr.20 (avec intérêts) finalement virée, valeur le 27 mars 2007, sur le 
compte "crédit de construction – immeuble G_________" ouvert au nom de 
Y_________ (cf. infra, consid. 2.9). 
2.6.4 A une date indéterminée, SS_________, architecte à JJ_________, a été 
mandaté par X_________ exclusivement afin de constater les défauts dans 
l’appartement de celui-ci. Dans son rapport daté du 19 juillet 2006, SS_________ a 
énuméré les "défauts constatés par le propriétaire depuis son entrée dans 
l’appartement", et estimé comme suit leur coût de réparation: 
1) Maçonnerie 
= Travaux dans le garage et pente 
Fr 
3'000.00 
2) Charpente 
= Réparations et Velux 
Fr 
2'500.00 
3) Electricité 
= Réparations 
Fr 
 200.00 
4) Plâtrerie 
= Lissage des murs les plus abîmés et divers Fr 
5'000.00 


- 17 - 
6) Fenêtre 
= Réparation et échange ferrements 
Fr 
1'500.00 
7) Menuiserie 
= Escalier (protection, ponçage et vernis) 
Fr 
5'000.00 
 
 
 Travaux divers et fermeture 
Fr 
2'000.00 
8) Chauffage 
= Finitions 
Fr 
 200.00 
9) Peinture 
= Dispersion, rustic et rattrapage 
Fr 
6'000.00 
10) Carrelage 
= Réparations selon liste 
Fr 
1'500.00 
11) Nettoyage 
= Après travaux et existant 
Fr 
1'000.00 
12) Architecte 
= Direction des travaux pour finitions 
Fr 
5'000.00 
13) Divers 
= Pertes de loyer sur retard de livraison 
 
 
 
 (3 mois x 1'800.-) 
Fr 
5'400.00 
 
 
 Location garage durant 4 mois 
Fr 
 480.00 
 
 
 Garde meuble 
Fr 
 2'000.00 
Total H.T. 
 
Fr 
40'780.00 
TVA 7,6% 
 
Fr 
 3'099.28 
Total des revendications pour la finition de l’appartement 
Fr 
43'879.28 
Au sujet des problèmes phoniques - qui ont donné lieu ultérieurement à 
l’établissement, le 17 avril 2007, d’un rapport distinct par TT_________, ingénieur en 
matériaux EPFL/SIA -, SS_________ a estimé ne pas posséder "toutes les cartes en 
main" en ce qui concerne le type d’intervention à entreprendre, mais a préconisé de 
prévoir une somme de 15'000 fr. pour résoudre ce point. 
Le 21 juillet 2006 a eu lieu une rencontre entre X_________ et Y_________, assistés 
de leur avocat, et H_________ ainsi que K_________. X_________ a affirmé avoir 
remis, à cette occasion, un exemplaire du rapport SS_________ à Y_________. Celui-
ci, qui lors de son interrogatoire a avancé n’avoir jamais été informé par X_________ 
des mandats confiés à SS_________ et TT_________ afin de constater les défauts, a 
confirmé - mais sans préciser la date - avoir eu connaissance des rapports établis par 
ceux-ci ainsi que par le juge de commune, et avoir, par l’entremise de H_________ et 
K_________, "informé [s]es sous-traitants". Comme indiqué par le premier juge 
(jugement entrepris, consid. 3m, p. 12), le dossier permet de retenir que Y_________ a 
eu connaissance de l’existence de ces documents à tout le moins lors de la première 
séance de mainlevée, aménagée le 3 août 2006. 
2.6.5 A la suite de la séance du 21 juillet 2006, les parties sont convenues d’organiser 
une réunion avec tous les entrepreneurs ayant œuvré dans l’appartement de 
X_________. Fixée au 25 juillet 2006, la réunion en question a finalement été annulée, 
pour des raisons sur lesquelles les parties ne s’accordent pas. X_________ a allégué 
en substance que, dans l’optique d’une tentative de règlement à l’amiable du litige, une 
seule date pour la vision locale lui avait été proposée, de manière unilatérale et tardive, 


- 18 - 
par Y_________, que cette date ne lui convenait pas, et enfin qu’il n’avait jamais 
empêché les entreprises d’effectuer les "retouches". Pour sa part, Y_________ a 
avancé que les entrepreneurs avaient été convoqués sur place le 25 juillet 2006 par 
F_________, à la requête de X_________, que celui-ci avait téléphoné le jour même, 
vers 10h, pour l’informer qu’il ne "pouvait être disponible", et enfin qu’il a toujours 
refusé l’accès de son appartement aux corps de métier pour effectuer les travaux de 
retouche. 
A l’appui de sa version des faits, Y_________ a versé en cause les courriers des sous-
entrepreneurs adressés, entre le 26 et le 28 juillet 2006, à F_________, signalant 
l’impossibilité d’accéder aux locaux de X_________, pour toutes sortes d’excuses, et 
rappelant leur disponibilité à intervenir pour les retouches (cf. pièces 32 
[WW_________ SA], 33 et 41 [Q_________]) de même que l’absence de réception 
d’avis des défauts, que ce soit par X_________ ou par F_________ notamment 
(pièces 33 [UU_________], 35 [M. BB_________ Sàrl]). Quant à H_________ et 
K_________, ils ont, le 27 juillet 2006, établi une note sur papier à l’en-tête de 
F_________, rédigée en ces termes : 
Monsieur X_________ nous a demandé une séance avec tous les corps de métier concernés par des 
retouches de garantie pour le mardi 25 juillet 06 à 14 hre à son appartement. 
Les Entreprises convoquées étaient : 
VV_________, maçonnerie 
WW_________, étanchéité 
DD_________ SA, plâtrerie – peinture 
BB_________, sanitaire + chauffage 
XX_________, électricité 
Q_________ D., menuiserie 
K_________ + H_________, surveillance de chantier 
Maître A_________, avocat 
Y_________, promoteur 
Nous sommes surpris du comportement de Maître YY_________ et de Monsieur X_________ de renvoyer 
cette séance par téléphone le mardi 25 juillet 2006 à 10 hre en nous signalant que Monsieur X_________ 
ne peut être disponible ! 
F_________ Construction et Monsieur K_________ attendent toujours le rapport fait par Monsieur 
X_________ sans notre présence. (façon pas très cavalière cette manière de procéd[er]) 
Nous restons à disposition de ces personnes pour que toutes les retouches et finitions soient exécutées. 
[…] 
P.S. Fermeture des entreprises pour vacances du 28 juillet au 16 août 2006. 
Q_________ a confirmé avoir reçu une convocation de la part de F_________ afin de 
procéder à des travaux de retouche dans l’appartement de X_________, mais il n’a 
pas été en mesure de se remémorer de la date. A son souvenir, les ouvriers de son 
entreprise s’étaient rendus à deux reprises sur place pour effectuer les travaux, mais 
ils n’avaient pu pénétrer dans l’appartement, car une "expertise était en cours". 


- 19 - 
H_________ a confirmé le contenu de sa note du 27 juillet 2006 et affirmé que 
F_________ n’avait jamais contesté la possibilité que des retouches doivent être 
effectuées dans l’appartement de X_________. Celui-ci n’a toutefois jamais laissé 
entrer les entrepreneurs chez lui, affirmant, d’une part, qu’il était "en litige avec 
Y_________", d’autre part qu’il n’entendait pas payer le solde réclamé en raison des 
retouches à opérer. H_________ a qualifié ce comportement de "paradoxal". 
Sur présentation de la note établie le 27 juillet 2006, K_________ s’est souvenu que la 
séance du 25 juillet 2006 avait été fixée une fois H_________ et lui-même informés, 
par l’entremise des avocats des parties, des problèmes dont se plaignait X_________. 
Les entreprises citées dans la note n’avaient pu pénétrer dans le logement de 
X_________, motif pris qu’une procédure était en cours. F_________ a en revanche 
pu accéder au garage, pour remédier aux problèmes qui l’affectait, "pour preuve de 
[leur] bonne volonté". La séance du 25 juillet 2006 n’a finalement jamais eu lieu, et 
aucune autre séance n’a, à sa connaissance, été aménagée en relation avec 
l’appartement de X_________. K_________ n’a pas été en mesure de dire si la note 
du 27 juillet 2006 avait, à l’époque, été communiquée à X_________. Les travaux qui 
auraient dû être réalisés dans l’appartement de celui-ci sont donc "restés en suspens". 
CC_________, de DD_________ SA, a confirmé s’être mis à la disposition de 
F_________ pour réaliser les retouches dans l’immeuble "G_________", et qu’il n’avait 
pu accéder à l’appartement de X_________. 
X_________ a exposé que, lors de la séance aménagée chez l’avocat de Y_________ 
en juillet 2006, il avait été convenu de se retrouver pour une autre séance dans 
l’appartement, avec l’ensemble des entreprises ainsi que l’architecte SS_________ 
afin de déterminer les problèmes qui existaient. Ce sont Y_________ et son avocat qui 
ont proposé une seule date en vue de cette réunion, à savoir celle du 25 juillet 2006, 
date à laquelle l’avocat de X_________ n’était pas disponible, ni SS_________. 
X_________ a relaté que son avocat de l’époque devait annuler la séance et lui 
confirmer cela. Le 25 juillet 2006, X_________ avait pris une journée de congé et se 
trouvait dans son appartement lorsque, vers 10h, il a reçu un appel d’un dénommé 
ZZ_________, de WW_________, pour lui demander si la séance était maintenue, ce 
à quoi il a répondu par la négative. A l’heure initialement fixée, soit 14h, aucun 
entrepreneur ne s’est présenté dans l’appartement le 25 juillet 2006. Après relecture de 
la note de F_________ établie le 27 juillet 2006, X_________ s’est exprimé en ces 
termes : 


- 20 - 
Après avoir relu la pièce no 37, je vous affirme qu’à l’issue de la séance du 21 juillet 2006, il n’était pas 
prévu qu’une séance ait lieu dans mon appartement le mardi 25 juillet suivant. Comme je vous l’ai dit, mon 
avocat et moi-même attendions, à l’issue de cette séance du 21 juillet 2006, plusieurs propositions de 
dates. Me YY_________ m’a indiqué qu’il n’était pas disponible le 25 juillet 2006. Je conteste le contenu 
de la pièce n° 37 en tant qu’elle indique que c’est moi-même qui n’était pas disponible le 25 juillet 2006. 
Ce n’est pas mon avocat qui a convoqué les entreprises le 25 juillet 2006. J’ignore qui les a convoquées. 
Revenant sur la séance du 21 juillet 2006, X_________ a estimé que le fait que 
Y_________ et son mandataire proposent que les entreprises viennent dans son 
appartement "signifiait qu’ils entraient en matière sur les problèmes soulevés par 
SS_________". Lors de cette séance, la date à laquelle la réunion avec les 
entrepreneurs aurait lieu dans l’appartement de X_________ n’avait toutefois pas 
encore été fixée. Après l’annulation de la séance prévue le 25 juillet 2006, il n’y avait 
pas eu d’autre proposition de la part de Y_________ pour organiser une nouvelle 
séance, et le propre conseil de X_________ n’a "pas non plus cherché à susciter 
l’organisation d’une telle séance". X_________ lui-même a déclaré ne "pas [s’être] 
senti obligé de prendre l’initiative de fixer avec Y_________ une autre date pour une 
nouvelle séance", ce d’autant qu’il avait eu "le sentiment que Y_________ ne cherchait 
pas à trouver une solution aux problèmes". Lors de la séance du 21 juillet 2006, le fait 
que les entreprises allaient être en congé prochainement avait été évoqué, tout comme 
la nécessité d’aménager la réunion en commun avec les maîtres d’état avant les 
vacances. Toujours le 21 juillet 2006, X_________ avait "trouvé intéressante l’idée 
d’une séance dans [s]on appartement avec les entreprises concernées par les 
problèmes", afin de "trouver une solution". 
Lors d’une séance ultérieure, réunissant toutes les entreprises dans le but de 
déterminer les retouches à effectuer, X_________ leur a signifié qu’en raison du litige, 
il ne leur était plus possible d’accéder à son appartement, "ceci afin d’éviter de modifier 
l’objet de la procédure". 
Enfin, X_________ a affirmé ne pas avoir versé le solde du prix de vente, d’une part, 
du fait que les attestations des entreprises selon lesquelles aucune hypothèque légale 
n’avait été annotée n’avaient, contrairement aux conditions de vente, pas été fournies 
par Y_________, d’autre part, du fait que de nombreux défauts affectaient encore son 
logement "pour un montant qui devait encore être déterminé". 
Interrogé en qualité de partie concernant notamment la séance prévue le 25 juillet 
2006, Y_________ a déclaré que celle-ci avait pour but de constater, dans 
l’appartement de X_________, si les plaintes de celui-ci étaient fondées et, si tel était 
le cas, d’entreprendre les travaux pour y remédier. La volonté de Y_________ de 
mettre sur pied une entrevue entre les parties n’était, selon lui, pas contradictoire avec 


- 21 - 
le fait de réclamer le solde du paiement du prix de vente, ce qu’il a précisément fait en 
déposant une requête de mainlevée. Y_________ a répété que, si des défauts avaient 
pu être constatés dans l’appartement de X_________, il les aurait fait réparer, 
conformément à sa pratique habituelle dans les promotions immobilières, mais qu’il 
n’avait en revanche jamais été question pour lui de procéder à une réduction du prix de 
vente. Ses sous-traitants étaient aussi informés et disposés à intervenir pour effectuer 
les travaux de finition ou de réparation, aucun d’eux n’ayant refusé de venir sur place 
le jour de la séance prévue le 25 juillet 2006. A la relecture du ch. II/3 des conditions 
de l’acte de vente, il a estimé ne pas avoir été conscient à l’époque que cette clause 
contenait une contradiction selon lui : les attestations des entrepreneurs, en vertu 
desquelles ceux-ci confirmaient renoncer à solliciter l’annotation d’hypothèques 
légales, ne pouvaient en effet pas être délivrées lors de la prise de possession de 
l’immeuble, soit alors que les maîtres d’état n’avaient pas encore dressé leur facture 
finale et que le vendeur/promoteur n’avait pas encore reçu la totalité du prix de vente, 
destiné en partie à satisfaire les intéressés. 
2.6.6 Cela étant, force est de constater que, le 8 juin 2006, X_________ a sollicité la 
réparation de certaines malfaçons constatées, selon lui, dans son appartement, 
impartissant à cette fin un délai de 30 jours à Y_________. Il n’apparaît pas que 
X_________, personnellement ou par l’entremise de son avocat, ait répondu par écrit 
aux courriers envoyés les 14 et 29 juin 2006 pour le compte de Y_________, 
proposant la mise en œuvre d’une entrevue entre les parties afin de constater les 
éventuels défauts et envisager les solutions à prendre, Y_________ étant pour sa part 
disposé à procéder aux réparations nécessaires. Il est toutefois constant qu’une 
séance a été aménagée le 21 juillet 2006 entre les parties, assistées de leur homme 
de loi respectif, soit alors que le premier délai de 30 jours était échu. En acceptant de 
prendre part à cette réunion, X_________ a donc implicitement consenti à une 
prolongation du délai imparti pour procéder aux réfections qui s’avéreraient 
nécessaires. A cette occasion, X_________ a pu prendre conscience, d’une part, que 
Y_________ était disposé à entrer en matière sur la réparation des éventuels défauts à 
constater lors d’une réunion à mettre en œuvre avec les entrepreneurs, d’autre part, du 
fait que ceux-ci allaient bientôt entamer leur vacances estivales. Sur la base des 
déclarations concordantes et crédibles des témoins, de la note établie le 27 juillet 2006 
par F_________, et du propre aveu du demandeur, la Cour de céans retient que la 
séance prévue en commun avec les entrepreneurs le 25 juillet 2006 a été annulée au 
dernier moment, à la demande de X_________ et/ou de son conseil de l’époque, lors 
même que l’intéressé avait pris congé le jour en question et aurait pu recevoir les 


- 22 - 
maîtres d’état et qu’il savait que les entreprises seraient ensuite fermées jusqu’à la mi-
août en principe, et ne pourraient procéder en temps voulu aux travaux de finition et de 
réparation des défauts. Comme on le verra plus en détail dans la partie juridique du 
présent jugement, l’acceptation, par Y_________ de même que par les (sous-) 
entrepreneurs, de réaliser tout ou partie des travaux de réfection, voire de simples 
retouches, aurait privé d’objet la demande en réduction du prix de vente. X_________, 
dont il est notoire qu’il est au bénéfice d’une formation juridique (cf. préposé de l’office 
du registre du commerce du Valais Central) indépendamment de son assistance dans 
le présent procès par un avocat, a adopté un comportement ambivalent, en faisant 
appel de manière unilatérale au juge de commune ainsi qu’à des experts privés afin de 
faire constater des malfaçons, puis en interdisant l’accès de son appartement à 
Y_________ de même qu’aux entrepreneurs, tout en se plaignant simultanément du 
fait qu’il appartenait, selon lui, à Y_________, de le recontacter pour convenir d’une 
autre séance avec les professionnels du bâtiment intervenus sur le chantier. 
2.7 Y_________ ayant, le 28 juin 2006, déposé une requête de mainlevée de 
l’opposition formée par X_________ au commandement de payer no xxx notifié par 
l’entremise de l’office des poursuites du district de C_________ pour la somme de 
249'500 fr. en capital, une séance a été aménagée au tribunal de district de 
C_________ le 3 août 2006, à laquelle ont comparu les deux parties, assistées de leur 
conseil. Il résulte de la décision prise le même jour et maintenant l’opposition audit 
commandement de payer, la vraisemblance de l’existence de défauts ayant été 
rapportée, que Y_________ a indiqué en substance ne pas être en mesure de fournir 
les attestations des entrepreneurs requises, toutes les factures n’ayant pas été 
réglées, qu’il déposait en revanche une garantie bancaire de 250'000 fr. constituée 
auprès de la Banque AAA_________, qu’il contestait l’existence de défauts – n’ayant 
pas eu connaissance jusque là de l’expertise privée de SS_________ –, et enfin qu’il 
admettait la nécessité de procéder à des travaux de finition, mais que X_________ ne 
lui avait pas donné accès à l’appartement. Quant à X_________, il s’est prévalu de 
l’existence de défauts – nécessitant des travaux à hauteur de 43'879 fr. 30, 
respectivement de 15'000 fr. pour les problèmes d’isolation –, de même que de 
l’absence de fourniture des attestations de la part des entrepreneurs, pour justifier le 
non-règlement du solde du prix de vente. 
2.8 Le 4 septembre 2006, F_________ a établi le "décompte final + plus-values et 
moins values" concernant l’appartement de X_________. Ce document se présente 
comme suit: 


- 23 - 
Décompte final + plus-values et moins values 
Voir décompte du 25.07.2006 
Plus-values : 
Total des plus-values 
Fr. 
0.00 
Moins-values : 
Lave-linge – Sèche-linge 
Fr. 
- 1'574.00 
 
Total des moins-values 
 
 
- 1'574.00 
Récapitulation : 
Contrat 
 
459'500.00 
paiements 
 - 210'000.00 
Solde dû sur contrat 
Fr. 
 
249'500.00 
Total en faveur de F_________ / Y_________ 
 
 
247'926.00 
P.S. Les éventuels suppléments en sanitaire – électricité – menuiserie – 
 
peinture etc. vous seront facturés directement par les Entreprises concernées 
Il résulte de la facture dressée le 7 avril 2006 par BBB_________ AG et adressée à 
F_________ que le coût d’un lave-linge/sèche-linge (et garniture de connection), dans 
le cadre de la construction de l’immeuble "G_________ " s’est, après déduction d’un 
escompte de 2%, monté à 1'776 fr. pièce ([5'436 fr.70 – 2%] / 3). 
2.9 A titre de "paiement partiel du prix de vente", X_________ a procédé aux 
virements des montants de 80'000 fr. le 26 mars 2007 et de 70’038 fr.20 - 
correspondant aux 60'000 fr. et 10'000 fr., avec intérêts, préalablement placés sur le 
compte de consignation (cf. supra, consid. 2.6.3) - le 27 mars 2007. 
Tenant compte, d’une part, du prix de vente initial, d’autre part, des acomptes déjà 
versés, X_________ a reconnu lors de son interrogatoire qu’en définitive, le montant 
encore litigieux se montait à 97'887 fr.80, plus intérêts moratoires. 
A la requête de X_________, TT_________, ingénieur en matériaux EPFL/SIA, a 
rédigé le 17 avril 2007 une étude concernant l’isolation phonique et thermique de son 
appartement. Il a constaté que la paroi entre la mezzanine de l’appartement voisin 
(« CCC_________ ») et la chambre à coucher de l’appartement X_________ était, du 
point de vue de l’isolation phonique, insuffisante. 
Y_________ ayant, le 13 mars 2007, déposé une nouvelle requête de mainlevée de 
l’opposition formée par X_________ au commandement de payer notifié dans la 
poursuite no xxx de l’office des poursuites du district de C_________ pour le montant 
de 205'500 fr., les parties ont été convoquées à l’audience de mainlevée, tenue le 
18 avril 2007 auprès du tribunal des districts de C_________. Considérant que 
l’existence de défauts avait été rendue vraisemblable pour la somme de 44'000 fr., 


- 24 - 
mais que Y_________ avait renoncé à réclamer celle-ci, le juge suppléant dudit 
Tribunal a provisoirement levé l’opposition à concurrence du montant de 205'500 fr., 
plus intérêts au taux de 5% l’an dès le 25 avril 2006. 
2.10 
2.10.1 Dans son rapport principal du 27 mai 2009, l’expert judiciaire a constaté, dans 
l’appartement de X_________, d’une part, que certaines retouches ou finitions 
n’avaient pas été exécutées, et, d’autre part, qu’il existait certains défauts. Par ailleurs, 
le garage de X_________ présentait également une défectuosité. 
L’expert a dressé une liste des retouches ou finitions non effectuées, de même que 
des défauts constatés, avec le coût pour leur finition respectivement leur correction 
(doss., p. 277 ss) : 
Emplacement 
Coût 
Porte palière 
120 fr. 
Local douche 
240 fr. 
Couloir d’entrée 
 40 fr. 
Chambre Nord-Est 
 540 fr. 
Bureau Nord 
 530 fr. 
Chambre Nord-Ouest 
 55 fr. 
Salle de bain Ouest 
 160 fr. 
Séjour 
 1100 fr. 
Galerie mezzanine 
 900 fr. 
10'500 fr. 
Chambre mezzanine 
 800 fr. 
 7000 fr. 
Garage 
 2000 fr. 
Total 
23'985 fr. 
Arrondi 
24'000 fr. 
 
L’expert a par ailleurs estimé que, si les retouches, finitions et corrections des défauts 
étaient exécutées correctement dans les règles de l’art, il ne subsisterait pas de moins-
value pour l’appartement et le garage de X_________. La durée des démarches à 
entreprendre a été évaluée à 3 jours pour exécuter les travaux de finition et de 
retouches, entre 4 à 5 jours pour le traitement de toute la charpente et du lambris en 
cas de micro-gommage, et à 1 semaine (5 jours) pour la correction du manque 
d’isolation phonique. 


- 25 - 
2.10.2 Dans son premier rapport complémentaire, établi le 5 octobre 2010, l’expert, 
qui avait déjà adhéré aux conclusions de l’ingénieur TT_________ (cf. supra, consid. 
2.9), a confirmé que le défaut d’isolation phonique se limitait au niveau supérieur de 
l’appartement de X_________. La solution préconisée dans son rapport du 27 mai 
2009 afin de corriger ce défaut était par ailleurs "inadéquate et obsolète", de sorte que 
son coût, devisé initialement à 7'000 fr., a été revu à la baisse, à concurrence de 
4'500 francs. Il a par ailleurs chiffré à 16'350 fr. le coût des autres travaux de réfection 
ou finition suggérés dans les questions complémentaires des parties (1200 fr. [p. 367] 
+ 970 fr. [p. 371] + 90 fr. [p. 372] + 1150 fr. [p. 376] + 7100 fr. [p. 378] + 410 fr. [p. 382] 
+ 4500 fr. [p. 382] + 930 fr. [p. 384]). En définitive, le coût des réparations 
correspondait à celui chiffré dans le rapport du 27 mai 2007 (24'000 fr.), duquel il fallait 
sortir le montant de 9'700 fr. (isolation phonique de la chambre mezzanine [7'000 fr.], 
escaliers et petits travaux) et auquel il fallait rajouter le montant de 16'350 fr., soit au 
total 30'650 francs. 
2.10.3 Enfin, l’expert a, le 4 mars 2011, déposé un second rapport complémentaire. 
Après avoir confirmé d’une manière globale ses précédentes analyses, il a cependant 
reconnu avoir omis de prendre en compte la "fourniture de deux pièces de 2 m2 
d’isolation phonique Idikell", de sorte que le coût pour la correction de l’isolation 
phonique se montait en définitive à 4930 fr., et non pas 4500 francs. 
2.10.4 Cela étant, la Cour de céans fait siennes les constatations motivées émises par 
l’expert judiciaire, spécialiste du domaine technique considéré, auquel les parties ont 
pu poser des questions complémentaires et obtenir des réponses détaillées, sans 
solliciter de surexpertise. Aussi, et en définitive, le coût total des malfaçons ou finitions 
à opérer dans l’appartement et le garage de X_________ est fixé à 31'080 fr. 
(30'650 fr. – 4500 fr. + 4930 francs). 
 
III. Considérant en droit 
 
3. Dans un premier moyen, l’appelant dénonce une violation de l’art. 169 al. 1 de la 
Norme SIA 118 (édition 1977/1991). Selon lui, la juridiction inférieure aurait erré en 
considérant qu’il n’avait pas permis à l’appelé de procéder à la réparation des défauts 
dans le délai fixé, annulant au dernier moment la séance prévue sur place avec les 


- 26 - 
(sous-)entrepreneurs le 25 juillet 2006 et leur interdisant l’accès à son appartement, de 
sorte que son attitude, "non dénuée de contradiction", constituait une faute de sa part 
et faisait "clairement obstacle à la renaissance des autres droits à la garantie et 
notamment au droit à une réduction du prix de l’ouvrage" (jugement entrepris, consid. 
11f et g, p. 20 s.). A l’en croire, les offres de procéder à l’élimination des éventuels 
défauts, telles que formulées les 14 et 29 juin par l’appelé en réaction à l’avis des 
défauts et demande en réparation du dommage adressé le 8 juin 2006, étaient peu 
claires et insuffisantes au regard de l’art. 169 al. 1, si bien qu’il s’estime en droit 
d’exercer l’action en réduction du prix (art. 169 al. 1 ch. 2 SIA 118) (appel, ch. 3.I.i, let. 
d à g, p. 29 ss, spéc. p. 33). 
3.1 
3.1.1 Lorsque le vendeur, dans un seul et même contrat, s’engage envers l’acquéreur 
à lui vendre un bien-fonds et à finir la construction de l’ouvrage qui s’y trouve, la 
convention renvoie à des éléments relevant aussi bien du droit de la vente que du 
contrat d’entreprise (arrêts du Tribunal fédéral 4A_702/2011 du 20 août 2012 consid. 
5 ; 4C.79/2006 du 22 juin 2006 consid. 1; 4C.301/2002 du 22 janvier 2003 consid. 2.1). 
Il s’agit donc d’un contrat mixte (cf. ATF 118 II 142 consid. 1a; Schumacher/Rüegg, Die 
Haftung des Grundstückverkäufers, in Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2001, n. 146 
ss, p. 226 ss ; Gauch, Der Werkvertrag, 2011, n. 347, p. 140). En pareil cas, la garantie 
pour les défauts est soumise aux règles du contrat d'entreprise, y compris pour les 
éventuelles parties de l'ouvrage qui existaient déjà lors de la conclusion du contrat 
(ATF 118 II 142 consid. 1a; arrêt du Tribunal fédéral 4C.190/2003 du 28 novembre 
2003 consid. 2.2 ; Gauch, op. cit., n. 349, p. 141). L’art. 367 CO, dont le titre marginal 
est "garantie pour les défauts de l’ouvrage", étant de droit dispositif, les parties sont 
libres d’aménager dans leurs rapports des dérogations au système légal, par exemple 
en intégrant la norme SIA 118 (Chaix, in Commentaire romand, Code des obligations I 
2012, n. 30-32 ad art. 367 CO ; Zindel/Pulver, in Basler Kommentar, Obligationenrecht 
I, 2011, n. 29 ad art. 367 CO). Etant donné le caractère privé de la norme SIA 118, les 
parties sont libres à plus d’un titre lorsqu’elles l’intègrent à leur contrat. Quant au 
contenu, les parties ont le choix d’intégrer tout ou partie de la norme, soit de façon 
positive en formulant les articles intégrés, soit de façon négative en concluant un 
accord individuel dérogeant à la norme (Carron, La norme SIA 118 pour les « non 
initiés », in Journées du droit de la construction 2007, 2007, p. 8). Quant à la version, 
les parties peuvent intégrer, en lieu et place de la dernière édition de la norme, une 
version antérieure. Si les parties ont conclu leur contrat après 1991, c’est un indice 
pour admettre qu’elles ont intégré la version actuelle de la norme. Si une édition 


- 27 - 
révisée de la norme est publiée après la conclusion du contrat, l’édition adoptée par les 
parties continue à faire foi, sauf convention contraire (Carron, op. cit., p. 8 ; pour 
l’application en revanche de la norme révisée lorsque l’entrepreneur est membre de la 
SIA, cf. Pichonnaz, Les règlements SIA 102/103/108, 112 révisés et leurs nouveautés, 
in Journées du droit de la construction 2003, 2003, p. 58 s.). 
3.1.2 La norme SIA 118 (édition 1977/1991) précise, en son art. 165 al. 1, que 
l'entrepreneur est tenu de livrer un ouvrage sans défaut. Il y a défaut, au sens de l'art. 
166 de cette même norme, si l'ouvrage livré n'est pas conforme à celui qui était prévu 
par le contrat (al. 1); le défaut consiste en l'absence soit d'une qualité promise ou 
autrement convenue, soit d'une qualité que le maître était de bonne foi en droit 
d'attendre, même sans convention spéciale (al. 2). La notion de défaut au sens de l'art. 
166 SIA 118 est, sur le principe, la même que celle découlant de l'art. 368 CO (arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 12.2 ; Gauch, op. cit., n. 2648-
2648-2650, p. 939 qui relève toutefois des nuances). L'ouvrage est entaché d'un défaut 
au sens de cette dernière disposition lorsqu'il ne possède pas les qualités convenues – 
expressément ou tacitement – par les parties, ou les qualités auxquelles le maître 
pouvait s'attendre d'après les règles de la bonne foi (arrêts du Tribunal fédéral 
4A_460/2009 du 4 décembre 2009 consid. 3.1.1 ; 4C.130/2006 du 8 mai 2007 consid. 
3.1; Chaix, op. cit., n. 5 ad art. 368 CO; Corboz, Contrat d'entreprise III, Les défauts de 
l'ouvrage, FJS no 460, p. 1 ss). 
3.1.3 La norme SIA 118 prévoit en son art. 172 que le délai de garantie – qui 
commence à courir à partir de la réception de l'ouvrage – est de 2 ans. L'art. 173 al. 1 
précise que, pendant la durée du délai de garantie (délai de dénonciation des défauts), 
le maître a le droit, en dérogation aux dispositions légales (art. 367 et 370 CO), de faire 
valoir en tout temps les défauts, de quelque nature qu'ils soient. Lorsque le contrat est 
soumis à la norme SIA 118, le maître n'a ainsi pas à respecter l'obligation légale d'avis 
immédiat, tant qu'il agit à l'intérieur du délai conventionnel de 2 ans; sous cette 
réserve, la question de savoir quand le maître a eu connaissance du défaut est sans 
pertinence (arrêt du Tribunal fédéral 4C.346/2003 du 26 octobre 2004 consid. 4.1.1 ; 
Gauch, op. cit., n. 2683, p. 950 ; Chaix, op. cit., n. 32 ad art. 367 CO ; cf. toutefois 
Tercier/Favre, Les contrats spéciaux, 2009, n. 4523, qui précisent que le maître 
pourrait néanmoins être tenu de réparer tout ou partie du dommage pour le cas où il 
aurait tardé à signaler un défaut qu’il aurait été plus facile d’éliminer par une prompte 
intervention [cf. art. 173 al. 2 SIA 118]). 


- 28 - 
Les droits à la garantie du maître sont subordonnés à l’existence de trois conditions de 
fond : l’existence d’un défaut (1°; cf. art. 166 al. 1 à 3 SIA 118 ; art. 368 al. 1 CO), non 
causé par le maître (2°; cf. art. 166 al. 4 SIA 118 ; art. 369 CO) et non accepté par 
celui-ci (3°; cf. art. 163 SIA 118 ; cf. art. 370 CO) (Carron, op. cit., p. 28 ; cf. ég. 
Tercier/Favre, op. cit., n. 4469, p. 674 ; Brändli, Die Nachbesserung im Werkvertrag: 
eine Gesamtdarstellung unter Berücksichtigung der SIA-Norm 118, 2007, n. 76 ss, 
p. 29 ss). Le maître ne dispose, le cas échéant, du droit à la résolution du contrat, du 
droit à la réduction du prix et du droit à la réfection de l’ouvrage que de façon 
alternative. En cela, la norme SIA 118 suit la loi (cf. art. 368 CO). Elle s’écarte 
cependant de la loi en ce qu’elle limite la liberté de choix du maître et donne la 
primauté (Vorrang) au droit à la réfection de l’ouvrage (Gauch, op. cit., n. 2658, p. 942 
et n. 2501, p. 898; le même, Kommentar zur SIA-Norm 118 [Art. 157 – 190], 1991, n. 7 
ad art. 169 SIA 118 ; cf. ég. ATF 116 II 450 consid. 2b/bb ; arrêts du Tribunal fédéral 
4A_460/2009 précité consid. 5 ; 4C.258/2001 du 5 septembre 2002 non publié sur ce 
point aux ATF 128 III 416 ; Koller, Das Nachbesserungsrecht im Werkvertrag, 1995, n. 
238, p. 85 ; Carron, op. cit., p. 29). Contrairement à ce que prévoit la loi (art. 368 CO), 
le maître a, selon l’art. 169 al. 1 SIA 118, dans un premier temps, uniquement le droit 
d’exiger de l’entrepreneur qu’il procède, dans un délai convenable, à l’élimination du 
défaut. Dans ce sens, l’entrepreneur dispose d’un "privilège de réfection". Certes, il n’a 
pas le droit de réparer l’ouvrage contre la volonté du maître. Mais celui-ci doit lui 
donner la possibilité de procéder à la réfection avant d’exercer ses autres droits de 
garantie (i.e. droit à la résolution du contrat ou droit à la réduction du prix). Il en va ainsi 
même si les conditions du droit à la résolution du contrat étaient en soi remplies ou 
lorsque les frais de réfection à la charge de l’entrepreneur (art. 170 SIA 118) sont 
"excessifs" au sens de l’art. 368 al. 2 CO (Gauch, n. 2658 ; p. 942 ; cf. ég. Koller, op. 
cit., n. 242 ss, p. 86 s.). 
Selon le Tribunal fédéral, le maître de l’ouvrage qui opte pour la réparation de 
l’ouvrage par l’entrepreneur et lui adresse une telle manifestation de volonté exerce un 
droit formateur et fait naître une obligation de faire à la charge de l'entrepreneur. Le 
choix effectué est en principe irrévocable (ATF 136 III 273 consid. 2.2 ; 109 II 40 
consid. 6a [ad art. 368 CO] ; cf. ég. Gauch, op. cit., n. 2669, p. 945 [ad art. 169 SIA 
118]). 
3.1.4 Le maître de l’ouvrage doit tolérer les réparations. Il viole cette incombance 
(Obliegenheit) – et tombe en demeure au sens de l’art. 91 CO – lorsqu’il empêche à 
l’entrepreneur d’effectuer les réparations qu’il était disposé à effectuer, par exemple en 


- 29 - 
lui interdisant l’accès aux locaux (cf. Koller, op. cit., n. 123, p. 42 s., n. 242, p. 86, n. 
284, p. 95 ; Brändli, op. cit., n. 730-731, p. 237 s. et n. 734 ss, p. 239 s.). Pour que le 
maître se retrouve en demeure, il faut que l’obligation de réparer soit exécutoire (1°; 
erfüllbar), que l’entrepreneur soit disposé à effectuer la réparation (2°), que le maître 
soit mis en demeure de coopérer (3°; Mitwirkungsverzug) et enfin que la non-
coopération du maître soit injustifiée (4°; sur l’ensemble de la question, cf. Brändli, op. 
cit., n. 735-740, p. 239 s.). C’est ici le lieu de rappeler qu’à teneur de l’art. 108 ch. 1 
CO, la fixation d'un délai, par exemple pour mettre le débiteur d’une obligation en 
demeure (art. 102 al. 1 COet ATF 97 II 58 consid. 5), n'est pas nécessaire lorsqu'il 
ressort de l'attitude du débiteur que cette mesure serait sans effet. Le but de l'art. 108 
ch. 1 CO est d'éviter au créancier de faire de la fixation d'un délai une formalité 
parfaitement inutile (Thévenoz, in Commentaire romand, Code des obligations I, 2012, 
n. 4 ad art. 108 CO). Tel est notamment le cas lorsque le débiteur annonce de manière 
claire et définitive qu'il ne peut ou ne veut pas s'exécuter (ATF 110 Il 141 consid. 1b ; 
arrêt du Tribunal fédéral 4C.74/2005 du 16 juin 2005 consid. 4). Enfin, des 
circonstances subjectives (accident, maladie, absence, etc.) n’excluent pas que le 
maître puisse se trouver en demeure, et il n’est pas exigé une faute de celui-ci (Brändli, 
op. cit., n. 741, p. 240 ; cf. ég. Weber, Berner Kommentar, n. 155 ad art. 91 CO). Si les 
conditions de la demeure du maître de l’ouvrage sont réunies, l’entrepreneur peut 
procéder selon l’art. 95 CO, et peut conserver la créance en paiement du prix de 
l’ouvrage, lors même que celui-ci a été livré avec des défauts et que ceux-ci n’ont pas 
été réparés (Koller, op. cit., n. 284, p. 95 ; Brändli, op. cit., n. 787, p. 252). 
3.2 Dans le cas particulier, il est constant (cf. supra, consid. 2.1) que l’appelé s’est, par 
acte de vente instrumenté le 4 août 2005, engagé à céder à l’appelant, pour la somme 
de 459'500 fr., trois unités de PPE dans l’immeuble que le premier nommé était en 
train d’ériger, dans le cadre d’une promotion immobilière, sur la parcelle no xxx sise à 
OO_________. Il s’agit ainsi d’un contrat mixte, intégrant des aspects relevant tantôt 
de la vente tantôt du contrat d’entreprise. En particulier, l’appelé s’est engagé, sous ch. 
II/8 des conditions de vente, à soumettre la garantie pour les défauts à la norme SIA 
118, ce dont ne disconvient pas l’appelant (cf. appel, ch. 3.I.1 let. a, p. 29). Toutefois, il 
faut préciser que les parties n’ont intégré la norme SIA 118, dans son édition prévalant 
à l’époque (soit l’édition 1977/1991), qu’en ce qui concerne la garantie pour les défauts 
(cf. intégration partielle ; cf. supra, consid. 3.1.1), et non pas encore pour d’autres 
aspects, telle la livraison de l’ouvrage et les modalités relatives au paiement du prix, 
spécifiquement réglés dans l’acte, et sans renvoi aucun à ladite norme. Par ailleurs, il 
est établi que l’appelant a pris possession en particulier de l’unité de PPE 


- 30 - 
correspondant à l’appartement le 25 avril 2006, que celui-ci – de même que le garage 
– présentaient des défauts dont il n’est pas lui-même responsable et qu’il n’a pas 
acceptés, et dont le coût a été définitivement arrêté à 31'080 fr. (cf. supra, consid. 
2.10.4), montant qui demeure impayé à ce jour et constitue donc l’enjeu résiduel du 
procès en appel. L’appelant s’est enfin plaint de l’existence des défauts supposés au 
plus tard par courrier du 8 juin 2006, soit incontestablement dans le délai de garantie 
de 2 ans prévu par l’art. 172 SIA 118. Les conditions préalables étant ainsi réunies (cf. 
supra, consid. 3.1.3), l’appelant était en droit d’exercer les droits conférés par l’art. 169 
SIA 118. 
On l’a vu (cf. supra, consid. 2.6), l’appelant a, par courrier du 8 juin 2006, avisé l’appelé 
– soit le vendeur/entrepreneur (principal) – de l’existence de défauts, et mis en 
demeure de procéder dans un délai de 30 jours à leur réfection. Sans s’en référer 
explicitement, l’appelant a donc suivi le système prévu par l’art. 169 al. 1 SIA 118, en 
demandant en premier lieu la réparation des défauts, même si la formulation de 
certains passages de sa missive laissait présager son intention de requérir une 
diminution du prix de l’ouvrage ("… tant que les défauts […] n’ont pu être à tout le 
moins chiffrés") (cf. supra, consid. 2.6.2). L’appelant n’a par la suite pas réagi, par écrit 
à tout le moins, aux courriers des 14 et 29 juin 2006 de l’appelé - aux termes desquels 
celui-ci, tout en réclamant paiement du solde du prix de vente, a proposé la mise en 
œuvre d’une entrevue pour constater les soi-disant défauts et envisager les 
réparations à effectuer - et a, en parallèle, mandaté unilatéralement un architecte dans 
l’optique d’établir une expertise privée. En prenant part à la séance aménagée avec 
l’appelé le 21 juillet 2006, soit alors que le (premier) délai de 30 jours imparti afin de 
réparer les défauts était échu, l’appelant a implicitement admis que ledit délai soit 
prolongé, sans toutefois fixer un nouveau terme. Lors de cette entrevue, l’appelant a 
pu réaliser, d’une part, que l’entrepreneur (principal) était disposé à entrer en matière 
sur les éventuelles réparations à exécuter, d’autre part, du fait que les entreprises 
allaient bientôt être fermées jusqu’à la mi-août en raison des vacances d’été, de sorte 
qu’il était urgent de mettre sur pied la réunion avec les (sous-)entrepreneurs. Or, il a 
été circonscrit en fait (cf. supra, consid. 2.6.6) que la séance prévue le 25 juillet avec 
les maîtres d’état avait été annulée au dernier moment, à la demande de l’appelant 
et/ou de son conseil, lors même que l’intéressé avait pris congé le jour en question et 
aurait pu recevoir les professionnels du bâtiment afin de leur permettre de constater les 
travaux de réfection à entreprendre. Par ailleurs, dès lors que l’appelé, au plus tard lors 
de la première séance de mainlevée tenue le 3 août 2006, savait que le maître de 
l’ouvrage ne lui avait pas donné, pas davantage qu’aux (sous-)entrepreneurs, l’accès à 


- 31 - 
l’appartement (cf. supra, consid. 2.7), il pouvait renoncer à le recontacter afin de le 
mettre en demeure de coopérer en vue de l’exécution des travaux de réfection. C’est 
dire que l’appelant a failli à son incombance de coopérer afin que l’appelé puisse - 
avec ses sous-traitants qui étaient disposés à intervenir -, effectuer les réparations 
dans l’appartement notamment (cf. supra, consid. 2.1.4). 
En résumé, comme retenu à juste titre par le premier juge, l’appelant a adopté un 
comportement contradictoire puisque, s’il réclamait la réparation des défauts, il devait 
permettre aux (sous-)entrepreneurs de pouvoir accéder aux locaux. L’argument selon 
lequel, en refusant cela, il voulait pour ainsi dire "figer" le chantier, en se prévalant de 
l’existence de la procédure judiciaire - appelée à se dérouler sur une longue durée, dès 
lors qu’il ne s’agissait pas d’une procédure de preuve à futur - indique que la mise en 
œuvre d'une réparation des défauts est empêchée; un tel argument parle bien plutôt 
en faveur d’une demande de réduction du prix de l’ouvrage, option qui n’entre en ligne 
de compte, dans le système prévu par l’art. 169 SIA 118, qu’à titre subsidiaire ou si les 
conditions de l’alinéa 2 sont remplies, ce qui n’est pas le cas comme on le verra ci-
après (cf. infra, consid. 4). Partant, l’appelant est déchu du droit d’exercer l’action 
minutoire. 
4. Changeant son fusil d’épaule, l’appelant soutient ensuite qu’il n’avait pas à procéder 
selon le schéma de l’art. 169 al. 1 SIA 118, mais pouvait, conformément à l’art. 169 al. 
4 (recte : al. 2) SIA 118, exercer d’emblée l’action en réduction du prix, dans la mesure 
où l’appelé aurait, par son comportement, expressément refusé de procéder à 
l’élimination des défauts, respectivement n’en aurait manifestement pas été capable 
(cf. appel, ch. 3.I.i, let. h à l, p. 34 s.). 
4.1 
4.1.1 En vertu de l’art. 169 al. 2 SIA 118, qui atténue la primauté du droit à la réfection 
de l’ouvrage, les droits de l’art. 169 al. 1 ch. 1 à 3 SIA 118 appartiennent déjà au 
maître "avant l’expiration du délai fixé pour la réfection" lorsque "l’entrepreneur a 
expressément refusé de procéder à l’élimination du défaut" ou qu’il "n’en est 
manifestement pas capable" (Gauch, op. cit., n. 2666, p. 944 ; cf. ég. Brändli, op. cit., 
n. 728, p. 237). Il y a refus exprès lorsque l’entrepreneur refuse clairement et 
définitivement de procéder à la réfection, d’y procéder correctement (ATF 116 II 305 
consid. 3b) ou d’y procéder dans un délai convenable. Il doit s’agir d’un refus injustifié 
(Gauch, op. cit., n. 2667, p. 944). L’entrepreneur n’est manifestement pas capable de 
procéder à la réfection lorsqu’il apparaît clairement qu’il n’est pas en mesure, avec son 
entreprise, d’éliminer le défaut en question, de l’éliminer correctement ou de l’éliminer 


- 32 - 
dans les délais (Gauch, op. cit., n. 2668, p. 944 ; sur la prise en compte des sous-
traitants, cf. Gauch, Kommentar zur SIA-Norm 118, n. 32a ad art. 169 SIA 118). 
4.1.2 L'existence d'un défaut ne fait pas obstacle à la livraison de l'ouvrage ni à 
l'exigibilité du prix (arrêt du Tribunal fédéral 4C.371/2006 du 19 janvier 2007 consid. 4 ; 
Gauch, op. cit., n. 1155, p. 456). Le maître est en revanche en droit de soulever 
l’exception d’inexécution de l’art. 82 CO, et de retenir le prix en vue d'obtenir la 
réfection de l'ouvrage (ATF 89 II 232 consid. 4a ; 94 II 161 consid. 2c ; arrêt du 
Tribunal fédéral 4A_306/2008 du 9 septembre 2008 consid. 4.1.3). En dépit du droit de 
soulever l’exception, la rémunération demeure exigible au moment de la livraison de 
l’ouvrage (Koller, op. cit., n. 322, p. 110 ; cf. ég. Weber, op. cit., n. 4 ad art. 82 CO), 
solution d’ailleurs identique en droit de la vente (Venturi/Zen-Ruffinen, in Commentaire 
romand, Code des obligations I, 2e éd. 2012, n. 2 ad art. 213 CO ; cf. ég. ATF 129 III 
535 consid. 3.2.1). En d’autres termes, l’exigibilité de la créance n’est pas supprimée 
par l’exception, mais celle-ci y fait obstacle (Gauch, op. cit., n. 2381, p. 860 ; RVJ 1988 
344 consid. 2a). 
Le droit de rétention de l’art. 82 CO se fonde sur les règles de la bonne foi (art. 2 CC) 
et est par conséquent aussi limité par ces règles. Si les frais de réfection sont moins 
importants que la rémunération encore due, le maître n’a pas, sans autre, le droit de 
retenir toute la rémunération encore due. Au contraire, son droit de rétention ne s’étend 
qu’au montant qui est justifié par les règles de la bonne foi (Gauch, op. cit., n. 2389, 
p. 863 ; RVJ 1988 344 consid. 2a). Le maître peur retenir autant que ce qui est 
nécessaire pour garantir "généreusement" la créance en réfection concrète et exercer, 
par-dessus le marché une pression appropriée sur l’entrepreneur afin qu’il exécute 
sans délai la réfection due (Gauch, op. cit., n. 2390, p. 864 ; cf. ég. Zindel/Pulver, op. 
cit., n. 12 ad art. 372 CO ; Brändli, op. cit., n. 960, p. 310 s.). Le maître a donc le droit 
de fixer le montant qu’il veut retenir à un niveau qui excède suffisamment les frais de 
réfection pour éveiller chez l’entrepreneur la volonté d’une réfection rapide (Gauch, op. 
cit., n. 2391, p. 864 ; contra Koller, op. cit., n. 317, p. 106 ss, pour lequel le montant à 
retenir se limite au "capital de couverture" [Deckungskapital]). 
4.1.3 Selon les règles de la partie générale du droit des obligations, le créancier tombe 
en demeure s'il refuse sans motif légitime d'accepter la prestation qui lui est 
régulièrement offerte (art. 91 CO). Dans un contrat synallagmatique, cela a notamment 
pour conséquence qu'il ne peut plus opposer l'exception d'inexécution (art. 82 CO) à 
l'encontre de l'action en exécution intentée par l'autre partie (arrêt du Tribunal fédéral 
4C.236/2002 du 29 octobre 2002 consid. 3 ; cf. ég. Jeanprêtre, Remarques sur 


- 33 - 
l'exception d'inexécution, in Mélanges en l'honneur d'Henri Deschenaux, 1977, p. 281 
et 286; Schraner, Zürcher Kommentar, n. 155 ad art. 82 CO et n. 59 ad art. 91 CO ; 
Weber, op. cit., n. 190 ad art. 82 CO et n. 28 ad art. 91 CO). 
4.2 En l’espèce, outre le fait que la thèse avancée par l’appelant selon laquelle 
l’appelé aurait refusé de procéder aux réparations se trouve être en contradiction avec 
son premier moyen – en vertu duquel l’intéressé aurait fait une proposition en ce sens, 
quoique insuffisante selon lui (cf. supra, consid. 3) –, elle ne trouve aucun appui au 
dossier. Le dépôt, par l’appelé, de la première requête de mainlevée, le 28 juin 2006 
(cf. supra, consid. 2.7), tendant au paiement du solde du prix de vente et qui était déjà 
annoncé dans le courrier du conseil de l’intéressé du 14 juin 2006 (cf. supra, consid. 
2.6.2 [cf. démarches d’encaissement]), ne permet pas d’inférer que l’entrepreneur 
(principal) ait refusé de procéder à la correction des défauts. L’entrepreneur – assisté 
d’un homme de loi – qui, de son côté, était d’avis que la clause II/3 des conditions de 
vente relative au règlement du prix de vente était impraticable (cf. supra, consid. 2.6.5 
et infra consid. 6), pouvait en effet partir du principe qu’en raison de la prise de 
possession de l’appartement intervenue le 25 avril 2006, le solde du prix de vente 
(249'500 fr.) était exigible à ce moment là, nonobstant les éventuels défauts. A tout le 
moins, il pouvait escompter que l’appelant s’acquitte de la portion du prix de vente qui 
excédait le coût prévisible de réfection, estimé par l’architecte SS_________ à 
43'879 fr. (cf. supra, consid. 2.6.4), augmenté le cas échéant d’un montant 
supplémentaire afin d’exercer l’effet incitatif voulu sur l’entrepreneur afin d’exécuter les 
travaux de réparation. Du reste, l’appelé a tenu compte de ce qui précède en 
déposant, le 13 mars 2007, une nouvelle requête tendant à la levée de l’opposition 
cette fois-ci à concurrence de la somme de 205'500 fr., correspondant au solde du prix 
de vente (249'500 fr.), sous déduction du coût prévisible de la réparation (44'000 fr. ; 
cf. supra, consid. 2.9). De surcroît, dès lors que l’appelant s’est, consécutivement à la 
séance annulée du 25 juillet 2006 et au refus de laisser les maîtres d’état accéder à 
son logement, retrouvé lui-même en demeure (art. 91 CO), l’entrepreneur (principal) 
pouvait aussi partir du principe que le premier nommé ne pouvait plus à son tour se 
prévaloir de l’exception tirée de l’art. 82 CO pour faire obstacle au règlement du solde 
du prix de vente (cf. supra, consid. 4.1.3). Enfin, il a été arrêté en fait que tant l’appelé 
que ses sous-traitants étaient disposés et en mesure de réaliser les réfections (cf. 
supra, consid. 2.6.5) et que, de l’avis de l’expert judiciaire (cf. supra, consid. 2.10.1), il 
ne subsisterait pas de moins-value en cas d’exécution des retouches et finitions. 


- 34 - 
Partant, dans ce contexte, on ne saurait parler de refus clair et injustifié de l’appelé de 
procéder aux travaux de réfection – ni d’incapacité manifeste de le faire –, permettant à 
l’appelant de faire fi de la procédure prévue à l’art. 169 al. 1 SIA 118 et, en se fondant 
sur le second alinéa de cette même disposition, d’exiger une diminution du prix. Le 
moyen de l’appelant est donc privé de tout fondement. 
5. L’appelant voit une violation des art. 368 et 97 ss CO – applicables par le renvoi de 
l’art. 171 SIA 118 selon lui (cf. appel, ch. 3.I.ii, p. 36 ss) – du fait que l’autorité 
inférieure a rejeté ses prétentions en réparation du dommage subi en raison du retard 
dans la livraison de son appartement, correspondant au remboursement de ses frais 
de déménagement (2'236 fr. 50), de garde-meubles (573 fr. 55) et de location 
temporaire d’un nouveau logement (3'200 fr.) (jugement entrepris, consid. 13, p. 22 s.). 
5.1 
 
5.1.1 La demeure de l'entrepreneur dans la livraison de l'ouvrage et ses 
conséquences sont réglées par les dispositions générales des art. 102 à 109 CO (arrêt 
du Tribunal fédéral 4C.457/1999 du 14 juin 2000 consid. 3a ; Gauch, op. cit., n. 659, 
p. 260). C’est le lieu de préciser que le non-achèvement de l’ouvrage doit être 
distingué de son caractère défectueux, qui est régi par les règles sur la responsabilité 
pour les défauts et non par celles relatives à la demeure (Gauch, op. cit., n. 659 in fine, 
p. 261). La demeure du débiteur dépend de la réalisation des conditions suivantes : 
l'obligation doit être exigible, ne pas avoir été exécutée et être encore exécutable; en 
outre, sauf cas spéciaux, le débiteur doit avoir été interpellé par le créancier (Engel, 
Traité des obligations en droit suisse, 2e éd. 1997, p. 684). D'après l'art. 102 CO, le 
débiteur d'une obligation exigible est mis en demeure par l'interpellation du créancier 
(al. 1), sauf si le jour de l'exécution a été déterminé d'un commun accord ou fixé par 
l'une des parties en vertu d'un droit à elle réservé et au moyen d'un avertissement 
régulier (al. 2). L'interpellation suppose nécessairement que le créancier fasse savoir 
au débiteur qu'il entend recevoir la prestation due et la déclaration doit exprimer 
clairement cette intention (Engel, op. cit., p. 685 ; Wiegand, in Basler Kommentar, 
Obligationenrecht I. 5. Aufl. 2011, n. 5 ad art. 102 CO ; arrêt 4C.457/1999 précité 
consid. 3a). 
5.1.2 L’entrepreneur qui se trouve en demeure doit, aux conditions de l’art. 103 al. 1 
CO, des dommages-intérêts pour cause d’exécution tardive (Gauch, op. cit., n. 661, 
p. 261). Les dommages-intérêts de retard (Verspätungsschaden) indemnisent 
l’ensemble du dommage causé – au sens de la causalité naturelle et adéquate – par la 
demeure. Conformément à la théorie de la différence, le créancier doit être placé dans 


- 35 - 
la situation qui serait la sienne si le débiteur avait exécuté son obligation à temps 
(intérêt positif à la prestation en souffrance ; cf. ATF 116 II 441 consid. 3). Le 
dommage – qui peut survenir sous la forme d'une diminution de l'actif, d'une 
augmentation du passif, d'une non-augmentation de l'actif ou d'une non-diminution du 
passif (ATF 133 III 462 consid. 4.4.2; 132 III 359 consid. 4) –, comprend, notamment, 
le gain manqué, la diminution de la valeur de la prestation, les coûts de remplacement 
temporaire de la prestation en demeure (par exemple la location d’un logement quand 
le vendeur de la maison est en demeure), le coût des autres mesures tendant à 
diminuer le dommage commandées par l’obligation du créancier de limiter son 
dommage (art. 44 CO par le renvoi de l’art. 99 al. 3 CO), toutes dépenses causées par 
la rétention de la contre-prestation, les dépenses nécessaires à l’obtention de 
l’exécution de la prestation (Thévenoz, op. cit., n. 5 ad art. 103 CO ; pour d’autres 
exemples, cf. Weber, op. cit., n. 31 ss ad art. 103 CO). Ne constitue par contre pas un 
dommage réparable le simple fait que le maître, en raison de la demeure de 
l’entrepreneur, ne peut provisoirement pas utiliser une chose déterminée (par exemple 
une chambre à coucher, une piscine, une automobile) sans qu’il en résulte pour lui de 
frais supplémentaires (par exemple pour la location d’un objet de remplacement 
nécessaire) ni de perte de revenu (Gauch, op. cit., n. 665, p. 264 ; cf. ég. 
Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obliga- tionenrecht, Allgemeiner Teil, 
Band I, 2003, n. 2655 ss). 
Conformément à l’art. 8 CC, le créancier supporte le fardeau de la preuve de la 
demeure du débiteur, du dommage et de la causalité (ATF 123 III 241 consid. 3a ; 
Thévenoz, op. cit., n. 6 ad art. 103 CO). Il lui appartient d'établir non seulement 
l'existence du dommage mais encore le montant du préjudice (ATF 122 III 219 consid. 
3a ; arrêt du Tribunal fédéral 4C.184/2005 du 4 mai 2006 consid. 4.2.1). A cet égard, 
une facture ne constitue rien d'autre qu'une allégation écrite d'une partie (RVJ 1986 
375 consid. 3a). 
5.2 En l’espèce, il est constant que, conformément au ch. II/5 des conditions de vente, 
la prise de possession des 3 unités de PPE vendues et dont la construction n’était pas 
achevée lors de la conclusion du contrat (cf. ch. II/13) devait intervenir pour le 
1er février 2006 "au plus tard". Le jour d’exécution était donc fixé d’un commun accord 
(art. 102 al. 2 CO), si bien que l’appelant, en sa qualité d’acquéreur, n’avait pas à 
interpeller le vendeur/entrepreneur. Or, l’appelant n’a pris possession de l’appartement 
acquis que le 25 avril 2006, soit avec près de 2 mois de retard. La demeure de l’appelé 
dans la livraison des unités de PPE vendues est donc établie. Il n’en va en revanche 


- 36 - 
pas de même pour ce qui est du lien de causalité, d’une part, et de l’existence et de 
l’étendue du dommage, d’autre part. 
Pour ce qui est du lien de causalité, il a été circonscrit en fait que, si l’appelant n’avait, 
contrairement au contrat, pas pu prendre possession de son appartement en février 
2006 – ce dont il ne semblait pas s’être formellement plaint jusqu’à l’envoi de son 
courrier du 19 avril 2006 –, il apparaissait qu’à tout le moins une partie de ce retard 
était imputable à l’un de ses propres auxiliaires, à savoir l’entreprise de carrelage 
U_________ qu’il avait engagée. Bien que les travaux de chape étaient achevés 
depuis le 27 février 2006, l’entreprise en question a, pour un motif non déterminé, 
débuté ses propres travaux, qui ont duré près de 6 semaines pour le seul appartement 
de l’appelant, que les 13/16 mars 2006 (cf. supra, consid. 2.4.3). 
Quant à l’existence et à l’ampleur du dommage, l’appelant n’a pas régulièrement 
allégué en cours de procédure, et encore moins établi, qu’il avait effectivement résilié 
en février 2006 le contrat de bail du logement qu’il occupait jusque-là à la Rue 
II_________ 14, à JJ_________ (cf. indication figurant dans l’acte de vente, sous pièce 
2 ; doss., p. 21), et qu’il s’était ainsi retrouvé dans la nécessité d’emménager dans un 
autre appartement (cf. supra, consid. 2.5.1) – respectivement de déposer certains de 
ses biens dans un garde-meuble – jusqu’à ce que celui nouvellement acquis soit 
habitable. La seule invocation du fait qu’il serait "notoire que, lorsqu’un locataire arrive 
au terme légal de son contrat de bail, (...) le délai de congé est utilisé par la Régie de 
l’appartement pour retrouver un nouveau locataire" (appel, ch. 3.I.ii, let. g, p. 38) ne 
démontre pas encore que, nonobstant la résiliation, l’appelant aurait peut-être pu, avec 
l’accord du bailleur, demeurer dans l’ancien appartement 2 mois de plus (cf. Lachat, Le 
bail à loyer, Lausanne 2008, n. 8.1 ad chap 25, p. 641 et n. 5.6 ad chap 30, p. 788). 
Dans une telle hypothèse, l’appelant aurait certes dû continuer à s’acquitter des loyers 
– dont le montant n’a jamais été articulé en cours de procédure –, mais aurait évité les 
frais du déménagement intermédiaire et de garde-meuble. L’appelant du reste n’a pas 
établi leur règlement, et donc son appauvrissement, constitutif d’un dommage, le seul 
dépôt de factures (cf. supra, consid. 2.5.2 et 2.5.3), mais sans preuve de leur 
acquittement, étant insuffisant. 
Partant, c’est à juste titre que la juridiction inférieure a refusé l’allocation de dommages 
et intérêts pour cause de retard à l’appelant. 
6. Dans un ultime moyen, l’appelant fait grief au magistrat de première instance 
d’avoir, au terme d’une interprétation du ch. II/3 des conditions de vente, retenu que 


- 37 - 
l’intérêt moratoire sur le solde du prix de vente courait depuis le 26 juillet 2006, 
correspondant au jour suivant l’échéance du délai de 3 mois pour solliciter l’annotation 
d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs depuis la prise de possession 
de l’appartement, intervenue le 25 avril 2006 (cf. jugement entrepris, consid. 17, p. 25 
s.). A suivre l’appelant, dans la mesure où il n’aurait eu la preuve que l’appelé a payé 
les artisans et entrepreneurs seulement le 21 novembre 2011, "date du dernier 
témoignage des artisans et entrepreneurs relevant que Y_________ les a payés et 
qu’aucune hypothèque légale des artisans et entrepreneurs n’a été inscrite sur les 
parts de copropriété voisine", l’intérêt moratoire ne devrait être calculé qu’à partir du 
lendemain sur la somme de 60'797 fr. 45 (97'887 fr.50 – 31'080 fr. [coût des 
réparations] – 6'108 fr. [dommages et intérêts en raison du retard dans la livraison ; cf. 
supra, consid. 5]), tandis que les acomptes de 80'000 fr. et de 70'038 fr.20 versés les 
26 respectivement 27 mars 2007, ne devraient tout simplement pas porter intérêt (cf. 
appel, ch. 3.I.iii let. m et n, p. 43). 
6.1 
6.1.1 Sauf convention contraire, le débiteur qui est en demeure pour le paiement d’une 
somme d’argent doit payer un intérêt moratoire en vertu de la loi (art. 104 al. 1 CO). 
Cette réglementation repose sur la fiction que le débiteur en demeure peut continuer 
de disposer de la somme d’argent jusqu’au paiement et que le créancier subit une 
perte correspondante dans son patrimoine. Il n’est pas nécessaire que le créancier 
prouve un dommage ni une faute du débiteur (ATF 129 III 535 consid. 3.1 ; Wiegand, 
in Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 2011, n. 1 ad art. 104 CO ; Weber, op. cit., 
n. 7 et 34 ss ad art. 104 CO). L’intérêt moratoire suppose d’une part que la créance 
soit exigible et d’autre part que le débiteur soit en demeure (ATF 129 III 535 consid. 
3.2). 
6.1.2 Aux termes de l'art. 372 al. 1 CO, le prix est exigible au moment de la livraison 
de l'ouvrage. Cette règle est toutefois de nature dispositive de sorte que les parties 
peuvent régler différemment l'exigibilité du prix (arrêt du Tribunal fédéral 4A_306/2008 
du 9 septembre 2008 consid. 4.1.1 ; Gauch, op. cit., n. 1153, p. 455 et n. 1162, p. 459; 
pour une solution identique en droit de la vente, cf. ATF 129 III 535 consid. 3.2.1 ; 
Venturi/Zen-Ruffinen, op. cit., n. 2 ad art. 213 CO). La livraison doit être distinguée de 
la facturation par l’entrepreneur. Celle-ci n’exerce, selon l’art. 372 CO, aucune 
influence sur l’exigibilité du prix (Zindel/Pulver, op. cit., n. 6 ad art. 372 CO). L’exigibilité 
du prix dans sa totalité se produit donc indépendamment de la question de savoir si 
l’entrepreneur a déjà envoyé ou non sa facture au moment de la livraison (Gauch, op. 


- 38 - 
cit., n. 1159, p. 458). L'art. 372 CO régit l'exigibilité du prix – et non pas la mise en 
demeure qui fait courir les intérêts moratoires (cf. art. 102 et 104 CO; arrêt du Tribunal 
fédéral 4A_219/2009 du 25 septembre 2009 consid. 5 in fine ; Corboz, op. cit., p. 12; 
Spahr, L'intérêt moratoire, conséquence de la demeure, in RVJ 1990 351 ss, p. 353 
ss). 
6.1.3 Si la volonté réelle des parties (art. 18 al. 1 CO) ne peut pas être établie ou si les 
volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et comportements 
des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration 
ou une attitude pouvait de bonne foi être comprise en fonction de l'ensemble des 
circonstances (ATF 133 III 61 consid. 2.2.1). Cette interprétation dite objective, qui 
relève du droit, s'effectue non seulement d'après le texte et le contexte des 
déclarations, mais également sur le vu des circonstances qui les ont précédées et 
accompagnées (ATF 131 III 377 consid. 4.2.1; 119 II 449 consid. 3a), à l'exclusion des 
circonstances postérieures (ATF 132 III 626 consid. 3.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 
4A_65/2012 du 21 mai 2012 consid. 10.2). 
6.1.4 En raison de la relativité des conventions, il n'existe en principe pas de relation 
contractuelle directe entre le sous-traitant et le maître d'ouvrage (ATF 94 II 161 consid. 
3b; arrêts du Tribunal fédéral 4C.215/2004 du 23 novembre 2004 consid. 3.1 ; 
4C.87/2003 du 25 août 2003 consid. 4.2 ; Chaix, op. cit., n. 40 et 43 ad art. 363 CO). 
Le droit du sous-traitant à l’inscription d’une hypothèque légale des artisans et 
entrepreneurs est indépendant du droit à la rémunération de l’entrepreneur (principal) 
et de l’éventuel droit propre de celui-ci à l’inscription d’une hypothèque légale. Ce droit 
existe en plein même si l’entrepreneur (principal) a été entièrement ou partiellement 
payé par le maître principal (Gauch, op. cit., n. 184, p. 72 ; cf. ég. ATF 105 II 264 
consid. 2). Le risque d’avoir à payer deux fois que l’hypothèque légale des artisans et 
entrepreneurs fait courir au maître principal constitue la véritable "croix" de ce droit de 
gage. Pour le maître principal, cela signifie donc qu’il doit s’efforcer, en passant des 
accords appropriés avec l’entrepreneur, de se prémunir contre le risque d’avoir à payer 
deux fois. Le maître peut notamment, dans le contrat d’entreprise passé avec 
l’entrepreneur (principal), subordonner ses paiements à la preuve que l’entrepreneur a, 
de son côté, payé les sous-traitants (Gauch, op. cit., n. 185-186, p. 73 s.). 
6.2 En l’occurrence, le ch. II/3 des conditions de vente stipulait que le solde du prix, 
par 249'500 fr., était payable "à la prise de possession", tandis que le dernier 
paragraphe de cette même clause prévoit que, sur requête de l’acquéreur, le vendeur 
lui fournira, "avant le paiement de la dernière tranche", une déclaration de tous les 


- 39 - 
artisans et entrepreneurs ayant œuvré à la construction des immeubles, renonçant à 
l’inscription de toute hypothèque légale, et le vendeur s’engageant "en tout état de 
cause" envers l’acquéreur "à lui verser tout montant destiné à obtenir la radiation 
pleine et entière d’éventuelles hypothèques légales ainsi que tout montant destiné à 
couvrir tout dommage supplémentaire". Comme relevé à juste titre par l’appelé lors de 
son interrogatoire (cf. supra, consid. 2.6.5), cette clause est difficilement praticable, car 
contenant des contradictions, et les parties ne s’accordent pas sur l’interprétation à lui 
prêter. La réelle et commune volonté des parties n’ayant pu être déterminée, il convient 
de recourir à l’interprétation selon le système de la confiance. L’appelant, en tant 
qu’acquéreur, n’ayant pas de relation contractuelle directe avec les sous-traitants, la 
clause selon laquelle l’appelé devait, à sa demande, lui présenter une attestation de 
non-dépôt de requêtes tendant à l’annotation d’une hypothèque légale, avait 
manifestement pour but de le prémunir contre le risque de devoir payer deux fois les 
travaux (cf. supra, consid. 6.1.4). L’annotation d’une hypothèque légale des artisans et 
entrepreneurs était, en son temps, possible au plus tard dans les 3 mois qui suivent 
l'achèvement des travaux (cf. art. 839 al. 2 aCC [dans sa teneur en vigueur jusqu’au 
31 décembre 2011]). C’est ici le lieu de relever que, si les travaux ont bien été réalisés 
dans le cadre d’une PPE, l’entrée en possession des appartements n’est pas 
intervenue de manière identique pour tous les propriétaires (cf. supra, consid. 2.4.2 
[audition de EE_________, FF_________ et GG_________]). On voit mal dans un tel 
contexte que les sous-entrepreneurs doivent attendre, comme le prétend l’appelant, la 
fin de réalisation de l’intégralité du bâtiment, singulièrement lorsque les travaux 
portaient sur des parties privatives, et prendre ainsi le risque de voir leurs éventuelles 
requêtes d’annotation d’une inscription d’une hypothèque légale rejetées pour cause 
de péremption de ce droit. Tenant compte, d’une part, du fait que la prise de 
possession de l’appartement est intervenue le 25 avril 2006, d’autre part, que 
l’appelant avait précisément demandé à l’appelé, par pli du 8 juin 2006, de lui fournir 
les attestations d’absence de dépôt de requêtes d’annotation d’une hypothèque légale, 
et, de tierce part, que l’appelé n’a jamais établi la réalisation de cette condition 
contractuelle (art. 151 CO ; cf. arrêt du Tribunal fédéral 4C.212/2004 du 25 octobre 
2004 consid. 3.1), l’interprétation du premier juge selon laquelle le solde de 249'500 fr. 
est devenu exigible à l’échéance du délai de 3 mois – soit le 26 juillet 2006, alors que 
le maître pouvait se savoir à l’abri d’une hypothèque légale de la part des sous-
entrepreneurs – est correcte. Il importe peu que le "décompte final" n’ait été établi 
qu’ultérieurement, soit le 4 septembre 2006, pour la somme de 247'926 fr. (249'500 fr. 
– 1574 fr. [moins-value pour le lave-linge/sèche-linge ; cf. supra, consid. 2.8]). 


- 40 - 
Les paiements partiels de 80'000 fr. et de 70'038 fr.20 sont intervenus les 26 
respectivement 27 mars 2007 (cf. supra, consid. 2.9), soit alors que le solde du prix 
portait déjà intérêt moratoire au taux de 5% l’an depuis le 26 juillet 2006. D’ordinaire, 
les paiements partiels n’auraient, en application de l’art. 85 al. 1 CO, pas dû être 
imputés sur le capital, puisque le débiteur était en retard pour les intérêts. Toutefois, 
l’art. 85 CO étant de droit dispositif (Loertscher, in Commentaire romand, Code des 
obligations I, 2012, n. 3 ad art. 85 CO), les parties ont opté pour la solution inverse (cf. 
pièce 39, doss., p. 162), le créancier demandant en définitive paiement de la somme 
de 97'887 fr.80 en capital (247'926 fr. – 80'000 fr. – 70'038 fr.20), intérêts en sus. 
Partant, c’est à juste titre que le magistrat de première instance a considéré que le 
montant de 80'000 fr. portait intérêt moratoire au taux de 5% l’an du 26 juillet 2006 au 
26 mars 2007, et le montant de 70'038 fr.80, du 26 juillet 2006 au 27 mars 2007. 
L’argument de l’appelant selon lequel les acomptes en question ne portent pas intérêts 
est donc sans consistance. 
7. Il suit de ce qui précède que l’appel, intégralement mal fondé, doit être rejeté. 
L’appelant ayant failli à son incombance de tolérer les travaux de réfection, en 
interdisant l’accès de ses locaux à l’appelé de même qu’aux (sous-)entrepreneurs, il 
est forclos à se prévaloir du droit, subsidiaire, prévu par l’art. 169 al. 1 ch. 2 SIA 118, 
de réclamer une diminution du prix à concurrence de la moins-value résultant des 
défauts (cf. supra, consid. 3.1.3). Aussi, l’appelant ne peut que se voir intégralement 
débouté de son action en libération de dette. De son côté, nonobstant la persistance 
de défauts dont le coût pour les réparer se monte à 31'080 fr. (cf. supra, consid. 
2.10.4), l’appelé peut toujours prétendre au règlement du solde impayé (cf. supra, 
consid. 3.1.4 in fine), à savoir 97'887 fr.50, plus intérêts à 5% l’an dès le 26 juillet 2006 
– sous déduction du montant de 63'905 fr.20 versé le 17 décembre 2012 –, ainsi que 
les intérêts moratoires au taux de 5% l’an sur 80'000 fr. du 26 juillet 2006 au 26 mars 
2007 et sur 70'038 fr.20 du 26 juillet 2006 au 27 mars 2007. 
La poursuite n’étant pas périmée (cf. art. 88 al. 2 LP), il convient en outre d’accueillir la 
conclusion de l’appelé tendant à lever définitivement l’opposition formée au 
commandement de payer no xxx de l’Office des poursuites du district de C_________, 
à concurrence des montants indiqués ci-dessus. 
8. 
 
8.1 Vu le sort de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des 
frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario), non 
spécifiquement contestés quant à leur montant. Dans ces circonstances, pour les 


- 41 - 
motifs exposés par le premier juge (consid. 18 du jugement entrepris, p. 26 s.), les frais 
de première instance, fixés conformément aux dispositions applicables (art. 13, 16 al. 1 
LTar [de 2'700 fr. à 8'000 fr. pour une valeur litigieuse oscillant entre 50'001 fr. et 
100'000 fr.]) à 20'340 fr.60 (7'000 fr. [émolument] + 13'340 fr.60 [débours]), sont mis à 
la charge de l’appelant, qui succombe, et remboursera à l’appelé 5'320 fr. à titre de 
remboursement d’avance. Supportant par ailleurs ses propres frais d’intervention en 
justice, l’appelant lui versera une indemnité de 13'000 fr. (art. 27 et 32 al. 1 LTar 
[fourchette de 9'900 fr. à 13'300 fr. lorsque la valeur litigieuse – de 97'887 fr.80 en 
première instance – se situe entre 90'001 fr. et 100'000 fr.]) pour ses dépens, débours 
et TVA compris. 
8.2 Compte tenu de la valeur litigieuse, du degré de difficulté relativement conséquent 
de la cause, ainsi que des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des 
prestations (art. 13 LTar), les frais judiciaires en instance d’appel, qui se limitent à 
l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), sont arrêtés à 2'800 fr. (art. 
16 et 19 LTar). 
Au vu de ces mêmes critères et de l’activité utilement déployée par le conseil de 
l’appelé, qui a consisté pour l’essentiel en la prise de connaissance de l’écriture 
d’appel et en la rédaction d’une détermination de 7 pages, l’appelant, qui supporte ses 
frais d’intervention en justice, lui versera une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens 
pour la procédure d’appel (art. 27, 29 al. 2, 32 al. 1 et 35 al. 1 let. a [- 60%] LTar). 
Par ces motifs, 
 
Prononce 
 
L’appel est rejeté ; en conséquence, il est statué : 
1. 
L’action en libération de dette introduite le 14 mai 2007 par X_________ est 
rejetée. 
2. 
X_________ versera à Y_________ le montant de 97'887 fr.80, plus intérêts 
moratoires au taux de 5% l’an dès le 26 juillet 2006 – sous déduction du montant 
de 63'905 fr.20 versé le 17 décembre 2012 –, ainsi que les intérêts moratoires au 
taux de 5% l’an sur 80'000 fr. du 26 juillet 2006 au 26 mars 2007 et sur 70'038 
fr.20 du 26 juillet 2006 au 27 mars 2007. 


- 42 - 
3. 
L’opposition formée au commandement de payer no xxx de l’Office des poursuites 
du district de C_________ est définitivement levée à concurrence des montants 
indiqués au ch. 2 du présent jugement. 
4. 
Les frais de justice, arrêtés à 23'140 fr.60 (première instance : 20'340 fr.60 ; 
appel : 2'800 fr. ), sont mis à la charge de X_________, qui supporte ses frais 
d’intervention en justice. 


- 43 - 
 
5. 
X_________ versera à Y_________ une indemnité de 16'000 fr. (première 
instance : 13'000 fr. ; appel : 3'000 fr.) à titre de dépens et le montant de 5'320 fr. 
à titre de remboursement d’avances. 
Ainsi jugé à Sion, le 14 février 2014.