vs_gerichte · C1 23 170 · 2024-02-15 · de
Sachenrecht
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272 RVJ / ZWR 2024 Zivilrecht – Sachenrecht – KGE (Einzelrichter der I. Zivilrechtlichen Abteilung) vom 15. Februar 2024, X. c. Stockwerkeigentümerge- meinschaft Y. – TCV C1 23 170 Stockwerkeigentum: gemeinschaftliche Kosten und Lasten (Art. 712h ZGB); Erneuerungsfonds - Ein Stockwerkeigentümer kann sich seiner Beitragspflicht nicht mit dem Einwand wi- dersetzen, der Verkäufer habe ihn beim Erwerb seiner Stockwerkeigentumsanteile nicht gehörig aufgeklärt, übervorteilt oder sogar getäuscht, indem er ihn nicht über den baulichen Zustand der Baute, bedeutende künftige Renovationskosten und den unge- nügend dotierten Erneuerungsfonds informiert habe (E. 2). Propriété par étages : frais et charges communs (art. 712h CC) ; fonds de rénovation - Un propriétaire d’étages ne peut pas s’opposer à son obligation de contribuer aux frais et charges communs, en objectant que le vendeur ne l’a pas instruit de façon appropriée, l’a lésé ou même trompé lors de l’

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RVJ / ZWR 2024 
Zivilrecht – Sachenrecht – KGE (Einzelrichter der I. Zivilrechtlichen 
Abteilung) vom 15. Februar 2024, X. c. Stockwerkeigentümerge-
meinschaft Y. – TCV C1 23 170 
Stockwerkeigentum: gemeinschaftliche Kosten und Lasten (Art. 712h 
ZGB); Erneuerungsfonds 
- Ein Stockwerkeigentümer kann sich seiner Beitragspflicht nicht mit dem Einwand wi-
dersetzen, der Verkäufer habe ihn beim Erwerb seiner Stockwerkeigentumsanteile 
nicht gehörig aufgeklärt, übervorteilt oder sogar getäuscht, indem er ihn nicht über den 
baulichen Zustand der Baute, bedeutende künftige Renovationskosten und den unge-
nügend dotierten Erneuerungsfonds informiert habe (E. 2). 
Propriété par étages : frais et charges communs (art. 712h CC) ; fonds 
de rénovation 
- Un propriétaire d’étages ne peut pas s’opposer à son obligation de contribuer aux frais 
et charges communs, en objectant que le vendeur ne l’a pas instruit de façon 
appropriée, l’a lésé ou même trompé lors de l’acquisition de ses parts d’étages, en ne 
l’informant pas de l’état de la construction, de futurs frais de rénovation importants et 
de l’insuffisante dotation du fonds de rénovation (consid. 2). 
 
Aus den Erwägungen 
 
2. Gemäss Art. 712h ZGB haben die Stockwerkeigentümer nach Mas-
sgabe ihrer Wertquoten Beiträge an die Lasten des gemeinschaftlichen 
Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung zu 
leisten (Abs. 1); darunter fallen u.a. die Auslagen für den laufenden Un-
terhalt, für Reparaturen und Erneuerungen der gemeinschaftlichen 
Teile des Grundstückes und des Gebäudes sowie der gemeinschaftli-
chen Anlagen und Einrichtungen (Abs. 2 Ziff. 1). Die Versammlung der 
Stockwerkeigentümer genehmigt nach Art. 712m jährlich auf Vorarbeit 
des Verwalters (Art. 712s Abs. 2 ZGB) den Kostenvoranschlag, die 
Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern 
(Ziff. 4) und befindet über die Schaffung eines Erneuerungsfonds für 
Unterhalts- und Erneuerungsarbeiten (Ziff. 5). 
2.1 Die Vorinstanz führte in ihrer E. 2 aus, die zur Haussanierung er-
forderlichen Fassaden- und Dacharbeiten hätten eine Aufstockung des 
Erneuerungsfonds nötig gemacht. Deshalb habe die Versammlung der 
Stockwerkeigentümer am 9. Februar 2018 sowie am 21. Februar 2020 
je eine Erhöhung der Einlagen der Stockwerkeigentümer in den Erneu-
erungsfonds beschlossen. Der Berufungskläger habe die ihm für 2020 


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und 2021 in Rechnung gestellten Beiträge an den Erneuerungsfonds 
nur zum Teil geleistet und schulde demnach unter diesem Titel noch 
Fr. 3’023.00 bzw. Fr. 2’520.00. Der Berufungskläger hat die entspre-
chenden Beschlüsse nicht, jedenfalls nicht mit Erfolg angefochten, 
weshalb die von der Gemeinschaft bei ihm eingeforderten jährlichen 
Beiträge auf einer gültigen Rechtsgrundlage beruhen und von ihm dem-
zufolge geschuldet sind. Er hat denn auch nicht bestritten, dass er diese 
nur zum Teil beglichen hat. Deren Berechnung hat er nicht gehörig und 
nachvollziehbar als falsch dargetan. Im Grundsatz zutreffend ist einzig, 
dass Renovationen an den ausschliesslich zur privaten Nutzung aus-
geschiedenen Appartements von den einzelnen Stockwerkeigentü-
mern zu tragen sind, wobei der Berufungskläger in seiner Berufung 
nicht präzisiert, welche Kosten er damit konkret anspricht und inwieweit 
diese sich auf die Höhe der Einlagen der Stockwerkeigentümer in den 
Erneuerungsfonds auswirken sollen. 
2.2 Die vom Berufungskläger in seiner Berufungsschrift vorgebrachten 
Beanstandungen sind nicht stichhaltig. Soweit er die Meinung vertritt, 
er sei vom Verkäufer beim Erwerb der Stockwerkeigentumsanteile nicht 
gehörig aufgeklärt, übervorteilt oder sogar getäuscht worden, so hätte 
er den Kaufvertrag innert Jahresfrist seit dessen Abschluss oder seit 
Kenntnis des Mangels als unverbindlich erklären lassen müssen 
(vgl. Art. 21, 24 und 28 OR). Der Berufungskläger ist jedoch seit mehr 
als zehn Jahren ununterbrochen und unbestrittenermassen Stockwer-
keigentümer. Überdies hätten sich all diese Beanstandungen aus-
schliesslich gegen den Verkäufer als sein Vertragspartner und nicht 
gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft gerichtet, welche gerade 
nicht Vertragspartei war. Dies gilt sinngemäss gleichermassen für jede 
Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache sowie für anderweitige 
Ansprüche des Käufers aus Kaufrecht bzw. aus dem Kaufvertrag. Der 
Berufungskläger kann die von ihm angerufenen Art. 195, 197 und 199 
sowie 201, 203 und 210 OR der Stockwerkeigentümergemeinschaft 
nicht entgegenhalten; insbesondere befreien sie ihn in keiner Weise 
von seinen Beitragsverpflichtungen als Stockwerkeigentümer. Für das 
Verlangen des Berufungsklägers, bedeutende künftige Renovations-
kosten müssten im Kaufvertrag aufgeführt werden, besteht keine 
Rechtsgrundlage; zudem würde sich dieser Einwand wiederum nur ge-
gen den Verkäufer richten. Ebenso gelten Vertragsklauseln, in welchen 
Verkäufer und Käufer die Tragung der gemeinschaftlichen Kosten und 
Lasten am Stockwerkeigentum unter sich abgrenzen, grundsätzlich nur 
für die Vertragsparteien. Ohnehin datieren die hier strittigen Beiträge 


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nicht aus der Zeit vor dem Erwerb der Stockwerkeigentumsanteile 
durch den Berufungskläger, sondern wurden lange später für die Jahre 
2020 und 2021 fällig. 
Die Schaffung eines Erneuerungsfonds ist zweifellos ratsam, wird 
durch das Gesetz aber nicht zwingend vorgeschrieben (vgl. den Wort-
laut von Art. 712m Abs. 1 Ziff. 5 ZGB sowie PELLASCIO, in: Kostkie-
wicz/Wolf/Amstutz/Fankhauser [Hrsg.], ZGB Kommentar, 4. A., 2021, 
N. 7 zu Art. 712l ZGB). Es hätte dem Berufungskläger oblegen, sich vor 
Abschluss des Kaufvertrages darüber sowie über den baulichen Zu-
stand der Baute zu informieren. Soweit er dies versäumt oder die An-
fechtung des Kaufvertrages trotz Mängel des Vertragsabschlusses 
unterlassen haben bzw. damit nicht durchgedrungen sein sollte, so be-
freien ihn diese Umstände nicht von seiner Beitragspflicht als Stock-
werkeigentümer. Angebliche Unterlassungen und Missstände, die der 
Berufungskläger zeitlich in den Jahren 1999-2012 und 2013-2015 oder 
2018 ansiedelt, stehen in keinem Zusammenhang mit seiner Beitrags-
pflicht. Eine Nichtigkeit der Beitragsbeschlüsse der Stockwerkeigentü-
merversammlung wurde weder substantiiert dargetan noch ist eine 
solche ersichtlich. Eine allenfalls falsche Aussage des Verwalters im 
Verfahren zu seiner Amtsdauer sowie eventuelle Unstimmigkeiten bei 
seiner Wahl bleiben ohne Einfluss auf die Pflicht der Stockwerkeigen-
tümer, sich anteilsmässig an den gemeinschaftlichen Kosten und Las-
ten zu beteiligen. Der seinerzeit stipulierende Notar wie auch der Staat 
sind nicht Parteien des vorliegenden Prozesses, weshalb er ihnen ge-
genüber hier keine Forderungen geltend machen kann. Schliesslich 
kann der Berufungskläger im Rahmen seiner Berufung keine Klage auf 
Schadenersatz und Genugtuung erheben. Die vom Berufungskläger 
verlangte Belastung der in einer anderen Gemeinde gelegenen Woh-
nung des Verkäufers mit dem Stockwerkeigentümerpfandrecht ist 
rechtlich zum vornherein unzulässig. Beizustimmen ist dem Berufungs-
kläger, dass ihm die Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht ohne 
weiteres den Zugang zu gemeinschaftlichen Teilen verweigern darf; 
dieser angebliche Streitpunkt tangiert indes nicht seine Beitragspflicht. 
2.3 Mithin erweist sich die Berufung als insgesamt unbegründet, wes-
halb sie abzuweisen ist, soweit darauf überhaupt einzutreten ist 
(s. dazu vorne E. 1.2.2).