vs_gerichte · A1 17 15 · 2018-01-05 · fr
Bauwesen
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36 RVJ / ZWR 2019 Constructions - ATC (Cour de droit public) du 5 janvier 2018 – A1 17 15 Résidences secondaires - L’art. 75b Cst. et la LRS sont applicables en l’espèce (art. 25 al. 1 LRS ; consid. 3). - Rappel de la jurisprudence fédérale relative à l’abus de droit, en lien avec une demande de permis pour la construction d’une résidence principale (consid. 4). - Notion de « secteur concerné » pour l’examen de la demande en résidences princi- pales (consid. 6.1). - Examen de la demande en résidences principales à l’aune de statistiques fournies par l’autorité communale ; impact de l’existence de nombreuses résidences secondaires proposées à la vente dans le secteur en question (consid. 6.2). Zweitwohnungen

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RVJ / ZWR 2019 
Constructions - ATC (Cour de droit public) du 5 janvier 2018 – 
A1 17 15 
Résidences secondaires 
- L’art. 75b Cst. et la LRS sont applicables en l’espèce (art. 25 al. 1 LRS ; consid. 3). 
- Rappel de la jurisprudence fédérale relative à l’abus de droit, en lien avec une 
demande de permis pour la construction d’une résidence principale (consid. 4). 
- Notion de « secteur concerné » pour l’examen de la demande en résidences princi-
pales (consid. 6.1). 
- Examen de la demande en résidences principales à l’aune de statistiques fournies par 
l’autorité communale ; impact de l’existence de nombreuses résidences secondaires 
proposées à la vente dans le secteur en question (consid. 6.2). 
Zweitwohnungen 
- Art. 75b BV und das ZWG sind im vorliegenden Fall anwendbar (Art. 25 Abs. 1 ZWG; 
E. 3). 
- Darstellung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend Rechtsmissbrauch im 
Zusammenhang mit einem Baugesuch für eine Erstwohnung (E. 4). 
- Begriff "im betroffenen Gebeit" bei der Prüfung des Gesuchs für eine Erstwohnung 
(E. 6.1). 
- Prüfung des Gesuchs für eine Erstwohnung gemessen an der von der kommunalen 
Behörde hinterlegten Statistik; Auswirkung der zahlreichen im betroffenen Sektor zum 
Verkauf stehenden Zweitwohnungen (E. 6.2). 
 
Considérants (extraits) 
(…) 
2. L’affaire concerne un projet de construction visant à réaliser un 
bâtiment comprenant six appartements affectés obligatoirement à la 
résidence principale, sur le territoire de la commune de A. Les loge-
ments projetés sont de tailles diverses : un studio (40 m2), un apparte-
ment de 2 pièces (80 m2) et quatre appartements de 4 pièces (entre 
120 et 132 m2). La recourante conteste la décision du Conseil d’Etat 
qui confirme la validité de l’autorisation de construire délivrée par 
l’autorité communale. 
(…) 
3.1 Selon son article 25 alinéa 1, la loi fédérale sur les résidences 
secondaires du 20 mars 2015 (LRS ; RS 702) est applicable aux 
demandes d'autorisation de construire qui doivent faire l'objet d'une 


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décision de première instance ou qui sont contestées par recours après 
son entrée en vigueur. Contestée céans, la régularité de l’autorisation 
de construire, que le Conseil d’Etat a confirmée, doit donc être exa-
minée à l’aune du nouveau droit en vigueur depuis le 1er janvier 2016. 
A juste titre, personne ne prétend que la commune de A. échappe à la 
présomption selon laquelle la proportion de résidences secondaires sur 
son territoire est supérieure à 20 %. En effet, les quatre collectivités qui 
ont fusionné pour former la commune de A. figurent toutes dans 
l’annexe à l’ordonnance fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences 
secondaires (ORSec ; RS 702.1 ; […]), qui dresse la liste des commu-
nes pour lesquelles il est présumé que la proportion de résidences 
secondaires est supérieure à 20 % (art. 11 al. 1 ORSec). Dès lors, 
même si la commune de A. ne figure pas (encore) dans cette liste, il est 
manifeste qu’elle est soumise à l’interdiction de construire de nouvelles 
habitations de ce type, que prévoit l’article 6 alinéa 1 LRS. 
3.2 Directement applicable (cf. ATF 139 II 243 consid. 10.6), l'article 
75b de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst. ; RS 101) limite 
les résidences secondaires au maximum de 20 % du parc des 
logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune. 
Cette disposition ne vise pas seulement les constructions qui, selon les 
déclarations des constructeurs, seront utilisées comme résidences 
secondaires, mais également celles qui pourraient être utilisées comme 
résidences secondaires (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.1). 
4.1 Face à l'interdiction générale de dépasser le seuil de 20 % de 
résidences secondaires dans une commune, on ne peut exclure que 
certains constructeurs soient tentés de contourner la réglementation en 
déclarant faussement qu'ils entendent utiliser leur construction en tant 
que résidence principale ou l'affecter en résidence touristique mise à 
disposition du public. Un abus de droit manifeste ne saurait toutefois 
être admis que s'il apparaît d'emblée que le projet ne pourra pas être 
utilisé comme annoncé, notamment en raison de l'insuffisance de la 
demande de résidences principales dans la commune en question pour 
le type d'objets concernés, et/ou en présence d'autres indices concrets 
(cf. ATF 142 II 206 consid. 2.2). 
4.2 Dans le contexte de l'article 75b Cst. et de ses dispositions 
d'application, il s'agit de vérifier si, en prétendant vouloir construire une 
résidence principale (but en soi admissible au regard de la norme 


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constitutionnelle), l'intéressé n'a pas d'emblée pour objectif de contour-
ner l'interdiction découlant de la norme constitutionnelle et de l'article 6 
LRS en réalisant, à terme, une résidence secondaire. Il en va de même 
s'il envisage d'emblée, toujours en prétendant vouloir construire une 
résidence principale, de faire usage de l'article 14 LRS qui permet de 
suspendre cette affectation lorsqu'il n'existe pas de demande pour un 
tel logement à un prix raisonnable (cf. ATF 142 II 206 consid. 2.4). 
4.3 Comme le suggère, en matière civile, le libellé de l'article 2 alinéa 
2 du Code civil suisse du 10 décembre 1907 (CC ; RS 210), un abus 
de droit doit, pour être sanctionné, apparaître manifeste. L'autorité qui 
entend faire appliquer la norme éludée doit établir l'existence d'une 
fraude à la loi, ou du moins démontrer l'existence de soupçons sérieux 
dans ce sens. Il n'est pas aisé de tracer la frontière entre le choix d'une 
construction juridique offerte par la loi et l'abus de cette liberté, 
constitutif d'une fraude à la loi. Répondre à cette question implique une 
appréciation au cas par cas, en fonction des circonstances d'espèce 
(cf. ATF 142 II 206 consid. 2.5). 
4.4 Pour pouvoir retenir l’abus de droit manifeste, il y a lieu de recher-
cher s'il existe des indices concrets mettant d'emblée en doute la 
volonté ou la possibilité d'utiliser l'immeuble comme résidence princi-
pale, indices qui peuvent, selon les circonstances, concerner la situa-
tion de l'immeuble, sa conception même (dans l'optique d'une occupa-
tion à l'année), éventuellement son prix, ainsi que les circonstances 
tenant à la personne qui entend y habiter, lorsque celle-ci est connue 
(résidence actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention de l'intéressé 
lui-même). Lorsque le ou les futurs occupants ne sont pas connus 
(logements destinés à la vente ou à la location), le critère principal est 
celui de la demande de résidences principales dans le même secteur 
(cf. ATF 142 II 206 consid. 3.2 ; ACDP A1 16 16 du 20 octobre 2016 
consid. 4.1.4). 
5. En l’occurrence, la typologie de chacun des logements projetés se 
prête à une utilisation en résidence principale. De même, la situation 
de la parcelle n° xxx n’exclut nullement une telle utilisation. 
(…) 
6. S’agissant d’un projet visant la construction de plusieurs logements, 
dont les futurs occupants ne sont pas tous connus, la légalité du permis 
de bâtir sous l’angle de la LRS, de l’ORSec et de la jurisprudence ci-


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dessus mentionnée doit être encore analysée principalement en fonc-
tion de la demande (et de l’offre) en résidences principales dans le 
secteur concerné. 
6.1 Le Tribunal fédéral a plusieurs fois utilisé la notion de « secteur 
concerné » (« im betroffenen Gebiet ») ou de « même secteur » 
(cf. notamment ATF 142 II 206 consid. 3.2 ; arrêt 1C_16/2016 du 
24 octobre 2016 consid. 3.4 in fine et 3.6), sans toutefois donner 
jusqu’à présent à cette notion de contours précis. 
6.1.1 De l’avis de la Cour de céans, la délimitation géographique d’un 
tel secteur dépend des circonstances du cas concret, ce qui laisse une 
certaine marge de manœuvre sur ce point aux autorités chargées de 
délivrer le permis de bâtir et d’en fixer les conditions. Cette délimitation 
doit cependant pouvoir se justifier objectivement : dès lors qu’il s’agit 
d’établir l’état de l’offre et de la demande pour des biens immobiliers 
comparables, le secteur à considérer doit pouvoir être délimité en fonc-
tion du marché à évaluer et il ne doit pas être obligatoirement restreint, 
ou au contraire étendu, notamment au territoire d’une collectivité 
publique. 
Les territoires de nombreuses communes valaisannes sont vastes et il 
n’est pas rare qu’ils incluent à la fois des secteurs de plaine et des 
secteurs de montagne, où l’offre et la demande en résidences princi-
pales sont manifestement très différentes. Le territoire de la commune 
de A. illustre parfaitement cette problématique. Il comprend des milieux 
bâtis qui vont des premières pentes surplombant la plaine du Rhône 
[…] jusqu’aux stations de montagne de A. et de B. Incontestablement, 
le marché immobilier et la demande en résidences principales dans des 
secteurs géographiques si disparates ne sont pas comparables. 
(…) 
6.1.2 En l’occurrence, dans le rapport élaboré par le bureau C. et 
déposé céans afin d’étayer l’offre et la demande en résidences prin-
cipales, l’autorité communale a choisi de considérer comme secteur 
d’évaluation celui de la station touristique le règlement intercommunal 
des quotas et du contingentement (ci-après : RQC) et son annexe. Le 
périmètre en question comprend le secteur à bâtir le long des routes de 
D., des E. et des F., celui situé au centre des stations de B. et de A. 
(y compris dans ses parties situées sur le territoire des communes de 
G. et de H.), ainsi que les zones à bâtir de I. et une partie de celles qui 


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bordent la route cantonale entre J. et I. Sont notamment exclus de ce 
périmètre tous les centres-villages […]. 
Quoi qu’en dise la recourante, cette délimitation est objectivement justi-
fiée. Elle correspond à celle circonscrivant un secteur « station » et 
fixée depuis plusieurs années par le RQC, règlementation qui, à l’instar 
de la LRS et de l’ORSec, a pour but de limiter la construction de rési-
dences secondaires. Les appartements projetés se situent dans le 
secteur « station » ainsi défini, en bordure de la route de D. et dans un 
périmètre proche de la route cantonale qui relie K. à la station de A., à 
moins de 10 min en voiture (4 ou 5 km) du centre de cette station. 
Devant l’autorité précédente et à la demande de celle-ci, la commune 
a fourni des données statistiques relativement à un secteur plus 
restreint, limité à la route de D. Ces données peuvent aussi être perti-
nentes pour évaluer l’offre et la demande en résidences principales ; il 
en sera tenu compte dans la mesure utile. 
6.2 Cela étant, il s’agit, ensuite, d’apprécier l’état de l’offre et de la 
demande en résidences principales dans le secteur ainsi délimité. 
6.2.1 Selon le Tribunal fédéral, cette question doit être instruite en 
déterminant notamment le taux de vacance pour les résidences 
principales (cf. ATF 142 II 206 consid. 4.4). Ce taux se définit comme 
le rapport entre le nombre de logements libres et le nombre de 
logements total (cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_263/2016 du 21 février 
2017 consid. 5.3). Dans une affaire visant la construction de résidences 
principales de haut standing à A., le Tribunal fédéral a précisé que l’on 
ne pouvait pas « faire abstraction du nombre très important de loge-
ments qui se trouvent simultanément offerts à la vente dans une station 
notoirement vouée au tourisme » ; dans ce contexte, il a ajouté que la 
légalité du permis de bâtir supposait l’existence d’une « demande 
correspondante pour des résidences principales de haut standing que 
l'offre actuelle ne suffirait pas à satisfaire » et qu’il fallait « déterminer 
le taux de vacance pour ce type de résidence sur le marché de la vente 
immobilière et sur celui de la location » (cf. arrêt 1C_16/2016 précité 
consid. 3.6). 
La Cour de céans déduit de cette jurisprudence que la vacance ne 
devrait en principe pas être déterminée uniquement de manière géné-
rale et abstraite. Des statistiques de vacance des logements à carac-
tère général sont, certes, de nature à illustrer une tendance globale, 


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mais leur portée doit être relativisée, car elles peuvent être démenties 
par les circonstances concrètes de l’affaire. L’analyse de la vacance 
devrait donc autant que possible se faire de manière concrète, en 
tenant compte des caractéristiques du projet. Dès lors que le but de 
cette analyse est de s’assurer que les logements projetés pourront, 
selon toute vraisemblance, être utilisés conformément à leur affectation 
de résidences principales, il apparaît pertinent de restreindre le champ 
d’examen aux habitations vacantes qui, non seulement peuvent 
effectivement se prêter à une utilisation en résidence principale, mais 
qui sont aussi objectivement comparables à celles qui font l’objet du 
permis de bâtir contesté. Dans ce cadre, les principaux critères de 
comparaison peuvent être la taille des logements, leur vétusté, leur prix 
ou leur standing. 
6.2.2 L’Office fédéral de la statistique (ci-après : OFS) diffuse des 
statistiques annuelles relatives aux logements vacants sur un territoire 
communal donné. Ces statistiques sont publiées en fin d’année et 
rendent compte d’un état au 1er juin de l’année concernée. Elles 
peuvent être affinées de plusieurs manières, par exemple selon que les 
logements vacants se trouvent dans une maison individuelle ou dans 
un bâtiment collectif, selon qu’ils sont nouveaux ou anciens ou selon 
qu’ils sont à louer ou à vendre. Pour l’examen du cas particulier, elles 
présentent toutefois le désavantage de porter sur l’ensemble du 
territoire communal, ce qui, pour les motifs exposés ci-dessus (cf. supra 
consid. 6.1), relativise leur pertinence pour évaluer l’état de l’offre et de 
la demande déterminantes en résidences principales. En outre, ces 
statistiques générales englobent l’ensemble des logements vacants, 
sans distinguer formellement selon qu’ils sont affectés à la résidence 
principale ou secondaire, ce qui en tempère aussi la pertinence (cf. infra 
consid. 6.2.3.3). A titre d’information générale, la commune de A. pré-
sentait, au 1er juin 2017, un pourcentage de logements vacants parmi 
l’ensemble des logements bâtis sur son territoire de l’ordre de 2 à 3 % 
(cf. OFS, Carte indiquant le taux des logements vacants au 1er juin 2017 
− communes). 
6.2.3 Les données présentées par la commune dans le rapport C. sont, 
en revanche, spécialement limitées au « secteur concerné ». En cela, 
elles sont de nature à permettre une appréciation de l’offre et de la 
demande en résidences principales qui est mieux adaptée au cas 
d’espèce. Il reste à examiner si elles permettent de rendre vraisem-
blable qu’il existe, dans le secteur en question, une demande pour des 


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résidences principales similaires aux deux chalets qui sont projetés et 
que l'offre correspondante actuelle ne suffirait pas à satisfaire. 
6.2.3.1 Selon les informations communiquées par l’autorité commu-
nale, la population résidente dans le secteur station de A. s’est accrue 
de 200 unités en quatre ans, entre le 1er janvier 2013 (6000) et le 
31 décembre 2016 (6200), ce qui correspond à une augmentation de 
3.3 % (cf. rapport C. p. 7). La recourante tient ces chiffres pour erronés, 
en signalant que, selon le site Internet de la commune, le nombre 
d’habitants sur son territoire est supérieur à 10 000. Cette différence 
s’explique cependant par le fait que le secteur pris en considération ne 
se confond pas avec le territoire communal (cf. supra consid. 6.1). La 
Cour de céans retient donc qu’après l’entrée en vigueur de la régle-
mentation fédérale limitant la construction de résidences secondaires, 
la population a continué de croître dans le secteur station de A., signe 
que l’endroit attire indéniablement de nouveaux résidents à l’année, ce 
qui constitue un indice pertinent pour motiver l’existence d’une 
demande en résidences principales. La proportion de résidences prin-
cipales dans ce secteur, à 24 % (env. 3000 résidences principales sur 
un total de 12 600 logements ; cf. rapport C. p. 16), met aussi en valeur 
son attractivité pour les habitants à l’année. 
6.2.3.2 L’état du marché de la construction de résidences principales, 
dans le secteur concerné, est illustré, d’une part, par le nombre de 
nouveaux logements de ce type qui ont été réalisés depuis le 1er janvier 
2013 et, d’autre part, par le nombre de logements de ce type autorisés 
depuis cette même date, mais dont la construction est en cours ou n’a 
pas encore commencé. 
S’agissant des résidences principales réalisées depuis le 1er janvier 
2013, la commune en recense 18 : 9 chalets et 9 logements dans des 
bâtiments d’habitation collective. Elle relève que ces logements 
comprennent en moyenne 4.4 pièces et affirme qu’en septembre 2017, 
ils étaient tous occupés conformément à leur affectation (cf. rapport C. 
p. 8 s.). Cette information montre que les logements de ce type ne 
demeurent pas vacants, ce qui tend à illustrer l’existence d’une 
demande. 
Concernant les résidences principales autorisées depuis le 1er janvier 
2013, mais pas encore réalisées, la commune a indiqué qu’elles 
correspondaient à 146 logements dans le périmètre de la station de A. 
Sur ces 146 logements, 43 sont des chalets et 103 sont des logements 


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dans des bâtiments d’habitation collective ; le nombre moyen de pièces 
pour ces logements est de 4.2 pièces. En outre, sur ces 146 logements, 
24 étaient d’ores et déjà en chantier en septembre 2017 (dont 16 dans 
des bâtiments d’habitation collective), 22 avaient fait l’objet d’un recours 
et 100 bénéficiaient d’un permis en force sans que les travaux aient 
encore commencé (cf. rapport C. p. 12 s.). Ces chiffres montrent que 
le nombre de logements autorisés pour de la résidence principale est 
assez élevé, ce qui serait aussi de nature à illustrer l’existence d’une 
demande et d’une certaine attractivité pour ce type de résidence dans 
le secteur considéré. Il y a cependant lieu de relever que la construction 
d’environ deux tiers des logements n’a pas commencé, alors que les 
permis de bâtir y relatifs sont pourtant en force. Les incertitudes géné-
rées par le contexte juridique nouveau prévalant dans les stations 
touristiques quant aux possibilités de bâtir (LRS, loi fédérale du 22 juin 
1979 sur l'aménagement du territoire – LAT ; RS 700) pourraient 
expliquer ce phénomène. Quoi qu’il en soit, la Cour ne peut en tirer de 
véritables conclusions, si ce n’est que la réalisation effective de tous 
ces logements n’est pas certaine et que, dans ces conditions, la 
demande et l’offre qui semblent leur correspondre doivent être appré-
ciées avec prudence. Face à cette incertitude, elle ne peut pas se rallier 
à l’argumentation de la recourante qui relève le chiffre de 
146 résidences principales autorisées et qui en déduit l’existence d’une 
offre surabondante excluant tout nouveau projet de logement pour de 
la résidence principale. Plus pertinente est la donnée indiquant la mise 
en chantier de 24 logements, qui porte à 42 le nombre de résidences 
principales réalisées ou en voie de l’être dans le périmètre de la station 
de A., dont 27 logements dans des bâtiments d’habitation collective, 
entre le 1er janvier 2013 et le mois de septembre 2017, ce qui n’est pas 
pléthorique. 
En outre, le rapport C. évoque, parmi les résidences principales auto-
risées, celles qui sont projetées par un particulier qui souhaite y prendre 
domicile (cf. rapport C. p. 17). Il relève que ces logements ne doivent 
pas être pris en considération pour apprécier l’état de l’offre en 
résidences principales, puisqu’ils ne sont pas destinés à être mis sur le 
marché. X. critique cette approche, en signalant qu’elle table sur un a 
priori inadmissible, le rapport n’indiquant pas si et comment les 
affirmations des constructeurs ont été vérifiées. Pourtant, une telle 
vérification doit être faite lors de la délivrance du permis de construire 
avec une affectation obligatoire du logement à la résidence principale. 
En effet, la problématique de l’abus de droit exposée ci-dessus 


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(cf. supra consid. 4) peut aussi se poser lorsque la personne occupant 
le logement projeté est connue, l’autorité devant alors vérifier 
notamment que les circonstances personnelles du résident (résidence 
actuelle, lieu de travail, déclarations d'intention) ne comportent pas 
d’indices concrets mettant d'emblée en doute sa volonté d'utiliser le 
logement projeté comme résidence principale. La Cour de céans n’a 
pas de raisons de douter que cet examen est régulièrement fait par 
l’autorité communale. Certes, elle ne peut exclure que certains des 
logements ainsi autorisés soient, à un moment ou à un autre, mis sur 
le marché, du moment que la loi ne peut pas contraindre un propriétaire 
à habiter à demeure dans un endroit donné. En cela, la recourante n’a 
pas tort lorsqu’elle critique l’approche, sans doute trop schématique, 
proposée sur ce point par le rapport C. Toutefois, de l’avis de la Cour, 
la portée de ces données spécifiques sur l’appréciation de l’offre et de 
la demande en résidences principales dans le périmètre de la station 
de A. est limitée. En effet, il ne faut pas perdre de vue qu’il s’agit, pour 
l’essentiel, de logements dont le chantier n’a pas encore commencé et 
dont on n’est pas certain qu’ils seront effectivement réalisés. La Cour 
doit tenir compte de cette incertitude et ne saurait, dès lors, comptabi-
liser ces projets au même titre que des logements d’ores et déjà réali-
sés et disponibles. 
6.2.3.3 L’appréciation de l’offre en logements existants et disponibles 
pose la question de savoir s’il convient de tenir compte des logements 
qui ne sont pas soumis à la restriction d’utilisation prévue par la LRS, 
soit particulièrement des résidences secondaires existantes qui sont 
mises sur le marché. Evidemment, rien n’interdit à une personne inté-
ressée à s’établir dans le secteur concerné d’acquérir un logement 
jusque-là utilisé comme résidence secondaire et d’en faire sa résidence 
principale. Les chiffres communiqués par la commune de A. montrent 
que depuis le 1er janvier 2013, la construction de nouveaux logements 
(18) n’est pas complètement en adéquation avec l’accroissement de la 
population résidente (+200). Il est plausible que des résidences secon-
daires existantes ont été utilisées pour absorber une partie de cette 
augmentation de population. Ainsi, par exemple, des propriétaires ont 
pu prendre domicile dans leur résidence secondaire ou de nouveaux 
arrivants ont pu acquérir ou louer un logement anciennement destiné à 
la résidence secondaire. Ce constat tend à indiquer que, dans le 
secteur concerné, les marchés de la résidence secondaire et de la 
résidence principale ne sont pas complètement cloisonnés, contraire-
ment à ce qui est affirmé dans le rapport C. 


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A ce propos, la recourante mentionne l’existence de centaines d’annon-
ces trouvées sur différents sites Internet spécialisés, pour des objets 
immobiliers sis à A. Toutefois, pareil argument, qui table sur des résul-
tats généraux livrés pêle-mêle et incluant sans distinction tout type 
d’annonces immobilières, est impropre à illustrer l’existence d’un abus 
de droit dans le cas d’espèce. En effet, comme cela a déjà été dit, une 
analyse objective de l’offre et de la demande doit faire l’objet d’un exa-
men particulier et ciblé sur les logements qui se situent dans le secteur 
concerné et qui sont véritablement comparables à ceux qui sont proje-
tés. En d’autres termes, l’existence de nombreux logements mis sur le 
marché ne constitue un indice d’abus de droit à la construction de 
nouvelles résidences principales qu’à la condition que ces logements 
offerts soient objectivement comparables à ceux qui sont projetés, ce 
que les affirmations toutes générales de la recourante n’établissent 
aucunement. 
Au demeurant, la Cour relève que l’offre en résidences secondaires 
susceptibles d’intéresser des résidents à l’année est, certes, propre à 
mettre en lumière des alternatives à la construction d’une nouvelle rési-
dence principale. Cependant, elle estime que l’existence d’une telle dis-
ponibilité de logement n’est pas véritablement décisive sous l’angle de 
la LRS. Il faut, en effet, souligner que le but de cette loi est d’interdire 
la construction de nouvelles résidences secondaires dans les commu-
nes touristiques. En revanche, l’objectif n’est ni d’y interdire la cons-
truction de nouvelles résidences principales (cf. art. 7 al. 1 let. a LRS a 
contrario) ni d’obliger ou même d’inciter à reconvertir les résidences 
secondaires existantes s’y trouvant en résidences principales (cf. 
art. 11 al. 1 LRS a contrario). En d’autres termes, on ne saurait empê-
cher la construction de nouveaux logements destinés à la résidence 
principale, qui sont utilisables à cette fin et qui font l’objet d’une 
demande, au seul motif qu’il existe une vacance dans les résidences 
secondaires existantes qui pourraient se prêter à un usage en rési-
dence principale et seraient comparables en terme de taille, de prix et 
de standing aux nouveaux logements projetés. Pareil raisonnement 
permettrait d’utiliser la LRS pour interdire la construction de résidences 
principales neuves dont rien n’indiquerait qu’elles ne seraient pas utili-
sées et occupées conformément à leur affectation une fois érigées, ce 
qui ne correspondrait manifestement pas aux objectifs de cette loi. Dès 
lors, l’existence d’une vacance pour des logements en résidence 
secondaire dans le secteur concerné n’est pas un indice suffisant pour 
considérer que la volonté du constructeur d’un logement en résidence 


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RVJ / ZWR 2019 
principale dans ce même secteur procède d’un abus de droit manifeste. 
La preuve en est qu’à A., cette vacance que signale la recourante n’a 
pas empêché les résidences principales construites depuis le 1er janvier 
2013 d’être toutes occupées conformément à leur affectation, donnée 
absolument déterminante, de l’avis de la Cour. Cela montre que, même 
si les personnes intéressées à s’établir dans le secteur concerné peu-
vent en théorie choisir de le faire dans l’une des résidences secon-
daires disponibles mises sur le marché, cette possibilité n’est nullement 
exclusive. En résumé, la vacance en résidences secondaires n’est pas 
une donnée décisive, au contraire de la vacance en résidences princi-
pales qui, elle, démontre clairement que le secteur concerné n’attire 
pas suffisamment de résidents à l’année et est de nature à établir 
l’existence d’un abus de droit manifeste. 
6.2.4 En synthèse, la Cour de céans retient que, selon le rapport délivré 
par l’autorité communale, le périmètre de la station de A. connaît une 
augmentation régulière et assez importante de sa population résidente. 
Le nombre de nouvelles résidences principales autorisées depuis le 
1er janvier 2013 et réalisées à ce jour ou en cours de construction (42) 
montre que l’endroit est attractif pour ce type de logements, les rési-
dents à l’année y occupant d’ailleurs près du quart des logements 
existants. Les projets autorisés pour des logements en résidence princi-
pale, nombreux, semblent confirmer cette tendance. Il faut donc 
admettre qu’il existe une demande pour de tels logements dans le 
secteur concerné. 
En cherchant à affiner ces données en fonction des caractéristiques du 
projet contesté, on peut considérer que les neuf appartements déjà 
réalisés depuis le 1er janvier 2013 sont, pour la plupart, d’une taille 
inférieure à 4 pièces (cf. rapport C. p. 9) et que les chantiers en cours 
concernent 16 logements (cf. idem p. 12). La taille de ces appartements 
en chantier ne ressort pas directement du rapport, les données figurant 
en page 13 dudit rapport intégrant également les chalets. On peut 
cependant en déduire qu’une dizaine de ces appartements en chantier 
comportent 4 pièces ou plus. S’agissant des projets de construction au 
bénéfice d’un permis en force (construction pas commencée), ils 
concernent 103 appartements, pour les deux tiers de petite taille 
(cf. rapport C. p. 12 et détermination de la commune du 10 novembre 
2017 p. 4). Il ressort de ces données qu’il existe, dans le secteur 
concerné, un marché pour les appartements destinés à la résidence 
principale, qu’ils soient de petite ou de grande taille, sans être de « haut 


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standing ». L’offre potentielle à moyen terme qui en découle n’est pas 
pléthorique pour les appartements de 4 pièces ou plus. Elle est plus 
importante s’agissant des logements de petite taille, mais il faut tenir 
compte du fait que la construction de la grande majorité de ces appar-
tements n’a pas encore commencé et qu’il existe, de ce fait, une part 
d’incertitude liée à leur réalisation. En outre, les appartements réalisés 
et destinés à la résidence principale (qui sont pour la plupart de petite 
taille) ne demeurent pas vacants, ce qui est un indice important illus-
trant l’existence d’une demande pour ce type de logement. 
S’agissant de l’offre existante, il est déterminant de constater que, dans 
le secteur concerné, il n’y a pas de nouveaux appartements affectés à 
la résidence principale qui sont disponibles et qui sont comparables à 
ceux projetés. On en déduit qu’il n’y a pas de vacance pour ce genre 
de logements. Cela peut s’expliquer non seulement par le fait que le 
nombre d’appartements en résidence principale réalisés depuis le 
1er janvier 2013 est faible (9) par rapport à la population résidente et à 
sa croissance (6000 à 6200 ; cf. supra consid. 6.2.3.1 et 6.2.3.2), mais 
aussi par le fait qu’il ne s’agit pas de grandes promotions et que le 
chantier ne démarre généralement pas sans que les logements proje-
tés aient déjà, au moins en partie, trouvé des acquéreurs. Dans le cas 
d’espèce, Y. et Z. ont d’ailleurs expliqué, le 21 août 2017, qu’ils se trou-
vaient dans une situation analogue, le crédit bancaire ne leur étant 
accordé qu’à condition qu’ils trouvent un nombre suffisant d’acheteurs. 
Cela tend à montrer qu’une très faible proportion d’appartements 
nouvellement réalisés sont effectivement mis sur le marché, puisqu’en 
réalité, la plupart d’entre eux sont déjà vendus avant que leur 
construction ne commence ; tant que tel n’est pas le cas, leur construc-
tion ne démarre pas. De l’avis de la Cour, cela tend à démontrer que le 
risque que les six logements projetés demeurent inoccupés est, en 
l’état, très faible. Par conséquent, apparaît également improbable 
l’hypothèse que les propriétaires puissent solliciter la suspension des 
restrictions d’utilisation des logements en question, en application des 
articles 14 alinéa 1 lettre b LRS et 9 ORSec. Quant à l’offre en rési-
dences secondaires susceptibles d’intéresser des résidents à l’année, 
elle met, certes, en lumière des alternatives à la construction d’une 
nouvelle résidence principale. Cependant, la Cour estime que l’exis-
tence de telles possibilités de logement n’est pas décisive, sous l’angle 
de la LRS. 


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7. A la lumière de l’ensemble des circonstances de l’espèce et en l’état, 
il n’existe pas d’indices concrets mettant d'emblée en doute la possibi-
lité d'utiliser les six appartements projetés conformément à leur affecta-
tion en résidence principale. Le nombre de logements faisant l’objet de 
l’autorisation de construire contestée est en outre restreint, ce qui est 
un élément décisif. L’octroi de cette autorisation assortie d’un avenant 
restreignant l’utilisation de ces logements ne repose dès lors pas sur 
un abus de droit manifeste, au sens de la jurisprudence citée sous le 
considérant 4 ci-dessus. C’est, partant, à bon droit que le Conseil d’Etat 
a confirmé la validité de cette autorisation au regard de la LRS et de 
l’ORSec. 
(…) 
9.1 Attendu ce qui précède, le recours est rejeté […]. 
Saisi d’un recours contre cet arrêt, le Tribunal fédéral l’a rejeté le 
7 janvier 2019 (1C_73/2018).