vs_gerichte · A1 22 159 · 2023-04-11 · de
Enteignung
Enteignung

A1 22 159 URTEIL VOM 11. APRIL 2023 Kantonsgericht Wallis Öffentlichrechtliche Abteilung Es wirken mit: Christophe Joris, Präsident, Jean-Bernard Fournier und Thomas Brunner, Richter, Vanessa Brigger, Gerichtsschreiberin, in Sachen X _________, vertreten durch Rechtsanwältin Evelyne Noth, gegen SCHÄTZUNGSKOMMISSION, Vorinstanz, EINWOHNERGEMEINDE Y _________, vertreten durch Dr. Rechtsanwalt Hans-Peter Jaeger, (Enteignung) Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid der Schätzungskommission vom 15. Juli 2022.

A1 22 159 
 
URTEIL VOM 11. APRIL 2023 
 
in Sachen 
 
gegen 
 
 


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Sachverhalt 
 
A. X _________, Eigentümer der Grundstücke Nrn. xxx1 und xxx2 im Ortsteil 
"A _________" in der Gemeinde Y _________, stellte am 21. August 2020 ein Gesuch 
um Entschädigung aus materieller Enteignung aufgrund des Erlasses und der Verlänge-
rung der Planungszone für das Gebiet B _________ durch die Einwohnergemeinde 
Y _________ (Gemeinde). Die Schätzungskommission des Kantons Wallis entschied 
am 15. Juli 2022, dass keine materielle Enteignung vorliege und folglich keine Entschä-
digung zugesprochen werde. 
B. Gegen den Entscheid der Schätzungskommission erhob X _________ (Beschwer-
deführer) am 14. September 2022 Verwaltungsgerichtsbeschwerde bei der öffentlich-
rechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts und stellte folgende Rechtsbegehren: 
" Anträgen 
1. Es sei der Entscheid und der Bericht der Schätzungskommission des Staatsrates des Kantons 
Wallis vom 15. Juli 2022 betreffend Entschädigung aus materieller Enteignung aufzuheben und 
es sei dem Beschwerdeführer eine Entschädigung aus materieller Enteignung in der Höhe von 
CHF 1'894'365.00, eventualiter nach Ermessen, seiner innerhalb der verfügten Planungszone 
erfassten Grundstücke mit der Grundstück-Nr. xxx1, Flurname A _________ und Grundstück-
Nr. xxx2, Flurname A _________ in der Gemeinde Y _________, zuzusprechen. 
2. Eventualiter, sei der Entscheid und der Bericht der Schätzungskommission des Staatsrates des 
Kantons Wallis vom 15. Juli 2022 betreffend Entschädigung aus materieller Enteignung aufzu-
heben und zur Neubeurteilung im Sinne der kantonsgerichtlichen Erwägungen bzw. zur Ergän-
zung des unrichtig und unvollständig festgestellten Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzu-
weisen. Diese sei anzuweisen, den Sachverhalt und die Rechtsanwendung unter uneinge-
schränkter Berücksichtigung der verfassungsmässigen Verfahrensgarantien, dem Legalitäts-
prinzip und der behördlichen Sorgfaltspflicht, insbesondere der Prüfungs- und Begründungs-
dichte, und den mit dieser Beschwerde verbundenen Erwägungen neu zu beurteilen. 
3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen und zusätzlichen Mehrwertsteuerzusatz zulas-
ten der Beschwerdegegnerinnen. 
 
Prozessualen Anträge 
1. Die Akten des vorinstanzlichen Enteignungsverfahren vor der Schätzungskommission des 
Staatsrates des Kantons Wallis betreffend Entschädigung aus materieller Enteignung seien bei-
zuziehen. 
2. Es sei ein unabhängiges Gerichtsgutachten für die Beurteilung des Wertverlustes bzw. der Ent-
schädigung aus materieller Enteignung der innerhalb der verfügten Planungszone erfassten 
Grundstücke mit der Grundstück-Nr. xxx1, Flurname A _________ und Grundstück-Nr. xxx2, 
Flurname A _________ in der Gemeinde Y _________, sowie des immer noch bestehenden 
Bauverbotes einzuholen, welches der Neubeurteilung zugrunde zu legen sei. Dem Beschwer-
deführer sei dabei Gelegenheit zu geben, sich zu den Gutachtervorschlägen zu äussern, eigene 
Vorschläge zu unterbreiten und bei der Erstellung des Gutachtens mitwirken und sich zum Gut-
achten äussern zu können." 
Der Beschwerdeführer legte dar, er habe auf seinen Parzellen Nrn. xxx1 und xxx2 das 
Projekt "C _________" mit acht Terrassenhäusern à vier Geschossen (ca. 34 - 50 Woh-
nungen) geplant. Die beiden Parzellen würden sich in der Bauzone W2 befinden und 
seien erschlossen (2. Erschliessungsetappe). Die Gemeinde habe trotz intensiver Vor-
prüfung und trotz mündlicher und schriftlicher Zusicherung, dass keine Probleme oder 


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besondere Umstände vorliegen würden, kurz vor der Einreichung des Baugesuchs ohne 
Vorankündigung eine Planungszone für seine und weitere Grundstücke erlassen. Er sei 
rechtlich gegen den Erlass und die Verlängerung der Planungszone und die Verweige-
rung der Baubewilligung vorgegangen, jedoch ohne Erfolg. Die fünfjährige Planungs-
zone sei am 31. August 2022 abgelaufen, trotzdem könne er seine Parzellen nicht über-
bauen, da es sich nach Auskunft der Gemeinde nun um Siedlungsgebiet mit einem Bau-
verbot handle. Diese Anordnungen würden faktisch einer Auszonung gleichkommen. 
Der Minderwert seiner Parzellen im Vergleich zu überbaubaren Parzellen sei zu entschä-
digen. Es werde eine Entschädigung aus materieller Enteignung in der Höhe von 
Fr. 1 894 365.-- verlangt, eventualiter eine Entschädigung nach Ermessen. Das Verhal-
ten der Gemeinde sei widersprüchlich und verletze Art. 9 der Bundesverfassung der 
Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101). Er bemängelte 
zudem die lange Dauer des Verfahrens vor der Schätzungskommission sowie der Ver-
fahren vor dem Staatsrat betreffend den Erlass und die Verlängerung der Planungszone. 
Zudem kritisierte er die Ausführungen des Staatsrates betreffend den Entscheid vom 20. 
Mai 2020, mit welchem auf seine Rechtsverweigerungsbeschwerde nicht eingetreten 
wurde, sowie die Auffassung der Gemeinde betreffend die Überbaubarkeit seiner Par-
zellen. 
Der Beschwerdeführer rügte weiter, die Schätzungskommission habe den Sachverhalt 
unrichtig bzw. unvollständig festgestellt. Die Einigungsverhandlung werde im angefoch-
tenen Entscheid nicht erwähnt. Zudem gehe es bei der Frage der materiellen Enteignung 
nicht bloss um die Verlängerung der Planungszone, wie die Kommission ausgeführt 
habe, sondern auch um deren Erlass, insgesamt 5 Jahre (1. September 2017 - 31. Au-
gust 2022). Des Weiteren verkenne die Schätzungskommission, dass es sich bei den 
beiden Parzellen um erschlossene und baureife Grundstücke handle. Sie habe tatsa-
chenwidrig festgehalten, dass die zukünftige Nutzung noch gar nicht feststehe, die Ge-
meinde habe klar festgehalten, dass auch in den nächsten Jahren keine baulichen Mas-
snahmen möglich seien. Der Erlass von Planungszonen bewirke eine öffentlich-rechtli-
che Eigentumsbeschränkung, die mit Art. 26 BV nur vereinbar sei, wenn sie i.S.v. Art. 
36 BV auf einer gesetzlichen Grundlage beruhe, in öffentlichen Interesse liege und ver-
hältnismässig sei. Die Gemeinde blockiere mit der Planungszone sowie dem weiterhin 
bestehenden Bauverbot die Überbaubarkeit der Grundstücke in rechtswidriger Weise. 
Es sei die bundesgerichtliche Rechtsprechung zum Sonderopfer zu beachten. Der von 
ihm erlittene Wertverlust sei vollumfänglich zu entschädigen. Die Vorinstanz habe sich 
mit diesen Vorbringen nicht auseinandergesetzt, wodurch sie den verfassungsrechtli-


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chen Anspruch auf rechtliches Gehör und die daraus fliessende Begründungspflicht ver-
letze. Die Schätzungskommission habe zudem mehrere Verfahrensvorschriften des kan-
tonalen Enteignungsgesetzes vom 8. Mai 2008 (kEntG; SGS/VS 710.1) und des Geset-
zes über das Verwaltungsverfahren und die Verwaltungsrechtspflege vom 6. Oktober 
1976 (VVRG; SGS/VS 172.6) sowie die aus Art. 29 Abs. 2 BV fliessenden Verfahrens-
garantien verletzt. Sie habe ihm das rechtliche Gehör nicht gewährt und ihn über we-
sentliche Verfahrensschritte und Gespräche mit der Gemeinde nicht informiert. Die Kom-
mission habe Gespräche mit der Gemeinde geführt, ohne ihn einzuladen. Sie habe ihm 
auch kein Protokoll des Gesprächs zugestellt. Auch die von der Gemeinde erhaltenen 
Verfahrensakten seien ihm nicht zugestellt worden. Gemäss Art. 38 kEntG könne die 
Kommission zur Ermittlung des Sachverhalts von den Parteien die Herausgabe von Be-
weismitteln verlangen, die öffentlichen Register einsehen und Dritte als Auskunftsperso-
nen einvernehmen. Eine informelle Besprechung mit der Gemeinde falle nicht unter 
diese Bestimmung. Die Kommission habe einseitig zu seinen Ungunsten gehandelt. 
C. Die Schätzungskommission nahm am 18. Oktober 2022 Stellung und führte aus, 
dass sie sich im Rahmen der Sachverhaltsermittlung gemäss Art. 38 kEntG mit Vertre-
tern der Gemeinde getroffen habe, um sich Klarheit über die Planungsabsichten der Ge-
meinde zu verschaffen. Der Beschwerdeführer sei nachträglich über dieses Treffen in-
formiert worden. Inwiefern der Gemeinde Parteistellung zukomme, sei unklar. Die Kom-
mission halte an ihrem Entscheid fest, wonach die Voraussetzungen für eine materielle 
Enteignung nicht gegeben seien. 
D. Die Gemeinde reichte am 7. Dezember 2022 eine Beschwerdeantwort ein und bean-
tragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge 
zulasten des Beschwerdeführers. Die Gemeinde habe keine verbindlichen Auskünfte o-
der Zusagen in Bezug auf ein bestimmtes Bauprojekt abgegeben. Die Grundstücke 
Nrn. xxx1 und xxx2 des Beschwerdeführers befänden sich in der Zone W2, 2. Erschlies-
sungsetappe. Gemäss Art. 40 des Bau- und Zonenreglements der Gemeinde 
Y _________ vom 9. Juni 1996 (letzte Änderung genehmigt durch den Staatsrat am 
9. Juni 2010; fortan: BZR), handle es sich dabei um Bauzonen, die noch nicht erschlos-
sen sind, jedoch in den nächsten 15 Jahren voraussichtlich benötigt und erschlossen 
werden. Die Grundstücke seien nicht im Sinne der gesetzlichen Vorgaben von Art. 22 
Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 
700) und Art. 4 der Bauverordnung vom 22. März 2017 (BauV; SGS/VS 705.100) er-
schlossen. Der Erlass und die Verlängerung der Planungszone beruhten auf Art. 27 RPG 
und Art. 19 des Ausführungsgesetzes zum Bundesgesetz über die Raumplanung vom 


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23. Januar 1987 (kRPG; SGS/VS 701.1), hätten im öffentlichen Interesse gelegen und 
das Verhältnismässigkeitsprinzip gewahrt, was den beiden vom Beschwerdeführer er-
wähnten, in Rechtskraft erwachsenen Staatsratsentscheiden zu entnehmen sei. Eine 
Planungszone von fünf bis zehn Jahren könne nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung und der herrschenden Lehre nicht als entschädigungspflichtige Verletzung der 
Eigentumsgarantie qualifiziert werden. Soweit der Beschwerdeführer die Sistierung der 
Behandlung eines Baugesuchs beanstande, übersehe er Art. 41 Baugesetz vom 15. De-
zember 2016 (BauG; SGS/VS 705.1), wonach dies statthaft sei, falls es im Widerspruch 
zu einer vorgesehenen Änderung der Nutzungsplanung oder des BZR stehe. Im Übrigen 
habe der Beschwerdeführer bisher kein formelles und vollständiges Baugesuch einge-
reicht, das hätte behandelt werden können. Nach der bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung könne keine Baubewilligung erteilt werden, welche dem Ziel der bereits in die 
Wege geleiteten Reduktion der Bauzonen zuwiderlaufe. Die Grundstücke des Be-
schwerdeführers befänden sich am Rande der Bauzone ausserhalb des überbauten Ge-
bietes und seien nicht erschlossen. Daraus könne kein Anspruch auf materielle Enteig-
nung abgeleitet werden. Betreffend das Verfahren der Schätzungskommission sei keine 
Bevorzugung der Gemeinde erkennbar. 
E. Der Beschwerdeführer replizierte am 28. Februar 2023 und hielt an seien Anträgen 
vollumfänglich fest. Zudem stellte er den prozessualen Antrag, es seien die Akten des 
vorinstanzlichen Verfahrens vor der Schätzungskommission beizuziehen, insbesondere 
den Bericht und das Protokoll der Ortsschau vom 9. Juli 2021 und die E-Mail-Korrespon-
denz vom 23. Dezember 2021 samt Anhang zwischen der Gemeinde und der Schät-
zungskommission. Er brachte vor, die Schätzungskommission habe Verfahrensgrund-
sätze verletzt, nicht alle Akten eingereicht und Gespräche nicht protokolliert. Er hielt an 
seinen Argumenten fest, dass die Grundstücke erschlossen seien und die Gemeinde 
mündlich und schriftlich zugesichert habe, dass keine Probleme betreffend das Baupro-
jekt bestünden. Diese Korrespondenz über das Bauprojekt und die konkreten Bedingun-
gen, die zu erfüllen seien, würden eine Vertrauensgrundlage bilden. Der Erlass der Pla-
nungszone ohne Vorwarnung sei ein widersprüchliches Verhalten; stehe eine Rechtsän-
derung bevor, so treffe die Auskunft erteilende Behörde nach Treu und Glauben eine 
Aufklärungspflicht. 
Weiter brachte der Beschwerdeführer vor, der Erlass und die Verlängerung der 
Planungszone sei bundesrechtswidrig, liege nicht im öffentlichen Interesse und sei un-
verhältnismässig. Die Gemeinde hätte eine Planungszone zur Abgrenzung des Sied-


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lungsgebietes gemäss Art. 15 RPG erst nach der Genehmigung des kantonalen Richt-
plans durch den Bundesrat erlassen dürfen. Die Festlegung des Siedlungsgebietes ge-
mäss dem rechtskräftigen kantonalen Richtplan xxx3 sei erst durch die am 26. Novem-
ber 2021 erlassenen elf Planungszonen erfolgt. Die Parzellen seien vom Beschwerde-
führer erschlossen worden. Die Gemeinde habe eine Vorprüfung des Bauprojekts durch-
geführt, eine fehlende Erschliessung sei dabei nie Thema gewesen. Nach den Ausfüh-
rungen der Gemeinde sei die Planungszone erlassen worden, weil die Gemeinde im 
Gebiet B _________ eine Umfahrungsstrasse plane und das Bauprojekt "C _________" 
nicht in dieses Konzept passe. Art. 19 kRPG sei für die am 1. September 2017 erlassene 
Planungszone keine ausreichende gesetzliche Grundlage, da die RPG-Bestimmungen 
zur Bauzonendimensionierung vorgehen würden. Die Verlängerung der Planungszone 
durch den Gemeinderat sei nicht rechtsgültig, die Urversammlung hätte diese beschlies-
sen müssen. Die letztmals im Jahr 2010 angepassten Zonenpläne der Gemeinde wür-
den keiner Änderung hinsichtlich der Bauzonen bedürfen und auch die geplante Umfah-
rungsstrasse bedürfe keiner Planungszone. Die Gemeinde habe kein genügend konkre-
tes öffentliches Interesse für den Erlass der Planungszone geltend gemacht. Das Bun-
desgericht lehne es ab, eine feste zeitliche Begrenzung aufzustellen, bei deren Über-
schreitung eine materielle Enteignung angenommen werde, massgebend seien die Um-
stände des Einzelfalles. Für das nach Ablauf der Planungszone immer noch bestehende 
Bauverbot auf seinen Grundstücken bestehe keine gesetzliche Grundlage. Die Ge-
meinde habe klar signalisiert, dass aufgrund der am 26. November 2021 erlassenen 
Planungszone A _________ ein Bauen auf seinen Parzellen in den nächsten 13 Jahren 
nicht möglich sei, was eine bauliche Einschränkung von 18 Jahren bedeute. Eine Ent-
schädigungspflicht sei daher gegeben. 
F. Die Gemeinde duplizierte am 21. März 2023 und hielt an ihren Rechtsbegehren fest. 
Sie erwiderte, die Schlussfolgerung des Beschwerdeführers, es handle sich um baureife 
Parzellen, sei verfehlt: Die Grundstücke Nrn. xxx1 und xxx2 würden sich unstrittig in der 
Bauzone W2, 2. Erschliessungsetappe befinden. Gemäss Art. 40 BZR handle es sich 
bei Bauzonen in der 2. Erschliessungsetappe um noch nicht erschlossene Bauzonen. 
Die in Art. 40 Abs. 2 BZR genannten Voraussetzungen für eine Erschliessung seien nicht 
erfüllt. Die Parzellen des Beschwerdeführers seien weder durch die von der Gemeinde 
erstellte D _________strasse erschlossen noch durch die von E _________ erstellte 
private Zufahrtsstrasse, welche die Mindestbreite einer Quartier-Erschliessungsstrasse 
ohnehin nicht erreiche. Auch die notwendigen Infrastrukturleitungen für Trinkwasser, Ab-
wasser sowie Strom und Medien seien nicht vorhanden. Das kommunale Bauamt habe 
eine Auskunft gemäss Art. 37 BauG erteilt, welche die Behörde nicht binde. Ein Gesuch 


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um Auskunft sei kein Baugesuch; aus den Akten gehe hervor, dass das Bauamt wieder-
holt darauf hingewiesen habe, dass noch kein Baugesuch eingereicht worden sei. 
 
Erwägungen 
 
1. Der angefochtene Entscheid der Schätzungskommission stellt eine letztinstanzliche 
Verfügung im Sinne von Art. 72 VVRG dar, die mangels Ausschlusses in den Art. 74 bis 
Art. 77 VVRG der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unterliegt. Der Beschwerdeführer ist 
als Adressat des angefochtenen Entscheids und als Eigentümer durch diesen berührt 
und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung, so dass er 
gemäss Art. 80 Abs. 1 lit. a i.V.m. Art. 44 Abs. 1 lit. a VVRG zur Beschwerdeführung 
legitimiert ist. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist des-
halb einzutreten (Art. 80 Abs. 1 lit. b und c i.V.m. Art. 46 und Art. 48 VVRG). 
2. Das Gericht hat die Angelegenheit nicht unter allen Gesichtspunkten zu überprüfen, 
sondern kann sich im Wesentlichen auf die gerügten Punkte beschränken (Art. 48 Abs. 2 
i.V.m. Art. 80 Abs. 1 lit. c VVRG). Das kEntG weicht dahingehend vom VVRG ab, dass 
das Kantonsgericht volle Kognitionsbefugnis hat und über die Begehren der Parteien zu 
deren Lasten oder zu deren Gunsten hinausgehen kann (Art. 42 Abs. 2 lit. a und b 
kEntG). 
3. Der Beschwerdeführer beantragt als Beweismittel den Beizug der Akten der Schät-
zungskommission (insbesondere das Protokoll der Ortsschau vom 9. Juli 2021 und die 
E-Mail-Korrespondenz vom 23. Dezember 2021 mit Anhang), die Einholung eines Ge-
richtsgutachtens betreffend den Wertverlust der Grundstücke Nrn. xxx1 und xxx2; die 
Zeugenbefragung eines Mitarbeiters der kommunalen Bauverwaltung sowie des Projekt-
verantwortlichen für das Bauprojekt "C _________" sowie eine Parteibefragung. 
3.1 Das Recht, Beweise zu beantragen, ist ein Teilgehalt des rechtlichen Gehörs und 
die Parteien haben das Recht, die Abnahme relevanter Beweise zu verlangen (BGE 146 
IV 218 E. 3.1.1; 145 I 167 E. 4.1). Das Beweisverfahren kann nach der Rechtsprechung 
und der herrschenden Lehre geschlossen werden, ohne damit das rechtliche Gehör zu 
verletzen, wenn die entscheidende Instanz sich ihre Überzeugung gebildet hat und ohne 
Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, der rechtsrelevante 
Sachverhalt würde durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert (BGE 147 IV 534 E. 
2.5.1; 144 II 427 E. 3.1.3 mit Hinweisen; ZWR 2009 S. 46 E. 3b; Alfred Kölz/Isabelle 


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Häner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 
3. A., 2013, N. 153 und N. 537). Dies trifft u.a. zu, wenn eine Beweisführung über einen 
nicht rechtlich relevanten Sachverhalt verlangt wird (Art. 80 Abs. 1 lit. d, Art. 56 und Art. 
17 Abs. 2 VVRG; BGE 147 IV 534 E. 2.5.1). Führen die von Amtes wegen vorzuneh-
menden Abklärungen die Verwaltung oder den Richter bei pflichtgemässer Beweiswür-
digung zur Überzeugung, ein bestimmter Sachverhalt sei als überwiegend wahrschein-
lich zu betrachten und es könnten weitere Beweismassnahmen an diesem feststehen-
den Ergebnis nichts mehr ändern, ist auf die Abnahme weiterer Beweise zu verzichten 
(BGE 144 V 361 E. 6.5; 136 I 229 E. 5.3; Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, 
a.a.O., N. 153, 154 und 537). 
3.2 Die Schätzungskommission hat am 18. Oktober 2022 die Akten des Schätzungs-
verfahrens eingereicht. Die Gemeinde hat am 7. Dezember 2022 und am 21. März 2023 
zusätzliche Unterlagen hinterlegt. Die vorhandenen Akten enthalten mithin die ent-
scheidrelevanten Sachverhaltselemente und genügen, wie die nachfolgenden Erwägun-
gen zeigen, zur Beurteilung der rechtserheblichen Fragen (siehe unten E. 4.5.2). Des-
halb wird auf zusätzliche Beweisabnahmen - insbesondere die Edition zusätzlicher Do-
kumente, Partei- und Zeugenbefragungen sowie die Erstellung von Gutachten - verzich-
tet. 
4. Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Die Schätzungs-
kommission habe ihn über wesentliche Verfahrensschritte nicht informiert. Sie habe Ge-
spräche mit der Gemeinde geführt ohne ihn einzuladen. Sie habe ihm auch kein Protokoll 
des Gesprächs zugestellt. Auch Telefongespräche seien nicht protokolliert worden. Eine 
informelle Besprechung mit der Gemeinde falle nicht unter Art. 38 kEntG betreffend die 
Ermittlung des Sachverhalts. Zudem habe die Schätzungskommission ihm die von der 
Gemeinde erhaltenen Verfahrensakten nicht zugestellt und dem Kantonsgericht nicht 
alle Akten eingereicht, insbesondere fehle der Bericht und das Protokoll der Ortsschau 
vom 9. Juli 2021 und die E-Mail-Korrespondenz vom 23. Dezember 2021 samt Anhang 
zwischen der Gemeinde und der Schätzungskommission. Die Kommission habe zudem 
die Begründungspflicht verletzt, sie habe sich mit seinen Vorbringen betreffend die Un-
rechtmässigkeit der Planungszone und die Voraussetzungen der materiellen Enteignung 
nicht auseinandergesetzt. 
4.1 Art. 29 Abs. 2 BV garantiert den Anspruch auf rechtliches Gehör; er stellt einen Teil-
gehalt des allgemeinen Grundsatzes des fairen Verfahrens nach Art. 6 Ziff. 1 der Kon-
vention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten vom 4. November 1950 
(EMRK; SR 0.101) und Art. 29 Abs. 1 BV dar (Alfred Kölz/Isabelle Häner/Martin Bertschi, 


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a.a.O., N. 214). Er dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert andererseits ein 
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, soweit dies Ein-
fluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsgarantie ist somit ein verfassungs-
mässig geschütztes Individualrecht, hat also den Charakter eines selbständigen Grund-
rechts (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., 
2020, N. 1001 und N. 1003). Der Anspruch auf rechtliches Gehör wird in erster Linie 
durch das kantonale Verfahrensrecht bestimmt. Nur wo dieses nicht genügend erscheint, 
greift die verfassungsrechtliche Bestimmung mit ihren subsidiären und minimalen 
Garantien ein (BGE 135 I 279 E.2.2; 127 III 193 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 
1A.87/2006 vom 12. September 2006 E. 2.2). Er dient einerseits der Sachaufklärung und 
garantiert andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im 
Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsgarantie 
ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat also den Charakter ei-
nes selbständigen Grundrechts (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 8. A., 2020, N. 1001 und N. 1003). 
4.1.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht all jene Befug-
nisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt 
wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 135 II 293 E. 5.1 mit Hinweisen). Die von einer 
Verfügung betroffene Person hat insbesondere das Recht, zu den wesentlichen Punkten 
Stellung nehmen zu können, bevor der Entscheid gefällt wird; dazu muss sie vorweg 
Einsicht in die massgeblichen Akten nehmen können (BGE 132 II 485 E. 3.2). Die Mini-
malgarantien gewähren die Möglichkeit, zu den entscheidrelevanten Tatsachen vor dem 
Erlass des Entscheids Stellung zu nehmen, Kenntnis von den Akten zu erhalten und an 
der Erhebung wesentlicher Beweise mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweiser-
gebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 127 
I 54 E. 2b; 124 V 180 E. 1a; Urteil des Bundesgerichts 2P.275/2005 vom 1. März 2006 
E. 2.1). 
4.1.2 Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt insbesondere auch ein Mindestanspruch auf Begrün-
dung eines hoheitlichen Aktes. Die Begründungspflicht für kantonale und kommunale 
Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus Art. 29 
Abs. 3 VVRG, welcher ausdrücklich festhält, dass Verfügungen zu begründen sind. Der 
Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum 
eine Behörde entgegen seinen Anträgen entschieden hat. Die Begründung eines Ent-
scheids muss deshalb so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite 
des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere 


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Instanz weiterziehen kann. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt von der Be-
hörde, dass sie die Vorbringen der Betroffenen tatsächlich hört, ernsthaft prüft und in 
ihrer Entscheidfindung angemessen berücksichtigt. Dies gilt für alle form- und fristge-
rechten Äusserungen, Eingaben und Anträge, die zur Klärung der konkreten Streitfrage 
geeignet und erforderlich erscheinen. Die Begründung des Entscheids muss die wesent-
lichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die 
sie ihren Entscheid stützt. Sie muss sich jedoch nicht mit allen Parteistandpunkten ein-
lässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen 
(BGE 148 III 30 E. 3.1 mit Hinweisen; BGE 136 I 184 E. 2.2.1; Urteil des Bundesgerichts 
8C_460/2020 vom 4. September 2020 E. 5.1; Urteil des Kantonsgerichts A1 18 174 vom 
8. Februar 2019 E. 4.1). Die Begründungsdichte und der Umfang der Begründung rich-
ten sich nach den Umständen. Sind Sachlage und Normen klar, so können Hinweise auf 
die Rechtsgrundlagen genügen (Gerold Steinmann, in: Bernhard Ehrenzeller et. al. 
[Hrsg.], Die Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. A., 2014, N. 
49 zu Art. 29 BV). Ob die Begründung rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist wiederum 
keine Frage des formellen Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen 
Beurteilung der Streitfrage (Urteil des Kantonsgerichts A1 21 123 vom 29. September 
2021 E. 6.2). 
4.2 Die Schätzungskommission fasst in ihrem Entscheid die Begehren des Beschwer-
deführers sowie die von der Gemeinde durchgeführten Planungsarbeiten zusammen. 
Sie legt dar, dass die Gemeinde im Hinblick auf die notwendige Überprüfung der 
Bauzone zur Festlegung des Siedlungsgebietes (Art. 15 RPG) und zur Prüfung einer 
Umfahrungsstrasse eine Planungszone erlassen und verlängert habe, deren Rechtmäs-
sigkeit der Staatsrat bestätigt habe. Die Arbeiten zur Abgrenzung des Siedlungsgebietes 
seien inzwischen weit fortgeschritten. Die Kommission schlussfolgert, dass die zukünfti-
gen Nutzungsmöglichkeiten der Parzellen des Beschwerdeführers noch nicht definitiv 
festgelegt seien, da die Revision der Nutzungsplanung noch nicht erfolgt sei. Die Vo-
raussetzungen für eine Entschädigung aus materieller Enteignung seien aufgrund der 
Planungszone und der Rahmenbedingungen derzeit nicht gegeben. Die vom Beschwer-
deführer zitierten Bundesgerichtsentscheide hätten nicht eine Planungszone zum Ge-
genstand gehabt bzw. hätten nicht zu einer Entschädigung aus materieller Enteignung 
geführt. 
Im Bericht vom 15. Juli 2022, welcher der Rechtsanwältin des Beschwerdeführers per 
Einschreiben zusammen mit dem Entscheid zugestellt worden ist, schildert die Schät-
zungskommission zudem den Ablauf des Schätzungsverfahrens und legt ausführlich die 


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raumplanungsrechtlichen Grundlagen und die Planungsabsichten der Gemeinde dar. 
Die Schätzungskommission gibt in diesem Zusammenhang auch Aussagen der Gemein-
devertreter wieder, welche diese anlässlich einer Sitzung im April 2021 betreffend die 
Planungsabsichten der Gemeinde und das Bauprojekt des Beschwerdeführers gemacht 
haben: Gemäss Gemeinde habe der Beschwerdeführer kein Baugesuch eingereicht, 
sondern lediglich ein Gesuch um Auskunft betreffend sein Bauvorhaben gestellt. Die 
Kommission führt betreffend die Zonennutzungsplanung zusammengefasst aus, dass 
die Gemeinde beabsichtige, die Parzellen des Beschwerdeführers der zweiten Er-
schliessungsetappe im Siedlungsgebiet zuzuweisen, was bedeute, dass ein Bauverbot 
gelte, bis die Parzellen bei Bedarf in die Bauzone überführt würden. Die Gemeinde habe 
das Mitwirkungsverfahren gemäss Art. 33 kRPG für die Änderung des Nutzungsplans 
eingeleitet, die Dokumente seien seit dem 26. November 2021 für die Bevölkerung ein-
sehbar. Schliesslich weist die Kommission darauf hin, dass unnütz gewordenen Investi-
tionen und Planungskosten auf dem zivilrechtlichen Weg zu regeln seien. 
4.3 Der Beschwerdeführer hat nach dem Gesagten erkennen können, mit welcher Be-
gründung die Schätzungskommission keine Entschädigung aus materieller Enteignung 
zugesprochen hat und ist auch in der Lage gewesen, den Entscheid der Schätzungs-
kommission beim Kantonsgericht sachgerecht anzufechten. Die Schätzungskommission 
ist nicht verpflichtet gewesen, sich zu jedem einzelnen vom Beschwerdeführer zitierten 
Bundesgerichtsurteil zu äussern (siehe oben E. 4.1.2). Die Rechtmässigkeit der kommu-
nalen Planungszone ist im vorliegenden Verfahren nicht Streitgegenstand, die Kommis-
sion hat diesbezüglich mit Recht auf die hierzu ergangenen Staatsratsentscheide ver-
wiesen (siehe unten E. 7 ff.). 
4.4 Art. 29 Abs. 2 BV vermittelt den Verfahrensparteien auch den Anspruch auf Teil-
nahme an der Beweiserhebung. Dazu gehört das Recht, an der Erhebung von Beweisen 
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn die-
ses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 137 II 266 E. 3.2; Bernhard Wald-
mann, in: Basler Kommentar BV, Bernhard Waldmann, Eva Maria Belser, Astrid Epiney 
[Hrsg.], Basel 2015, N. 51 zu Art. 29 BV). Im Hinblick auf die Wahrnehmung der Mitwir-
kungsrechte vermittelt Art. 29 Abs. 2 BV den Parteien das Recht auf Orientierung und 
Akteneinsicht. Zum Recht auf Orientierung gehört der Anspruch, über entscheiderhebli-
che Beweismittel in Kenntnis gesetzt zu werden und sich dazu äussern zu können und 
das Recht, dass die Erhebung von Beweisen rechtzeitig bekannt gemacht wird. Das 
Recht auf Akteneinsicht erfasst sämtliche Akten, die geeignet sind, Grundlage des be-


- 12 - 
vorstehenden Entscheids zu bilden, unabhängig davon, ob sie für den Verfahrensaus-
gang tatsächlich von Belang sind. Korrelat des Akteneinsichtsrechts bildet die Aktenfüh-
rungspflicht der Behörden; die Behörde muss alle entscheidrelevanten Informationen 
und Vorgänge aktenkundig machen (zum Ganzen Bernhard Waldmann, a.a.O., N. 53 f. 
zu Art. 29 BV). 
4.5 Die Schätzungskommission hat gemäss Ziffer 3.2 ihres Berichts vom 15. Juli 2022 
mit Vertretern der Gemeinde eine Sitzung in der Gemeindekanzlei durchgeführt, an wel-
cher der Beschwerdeführer und seine Rechtsanwältin nicht haben teilnehmen können 
und hat auch kein Protokoll der Sitzung erstellt. Die Kommission vertritt die Auffassung, 
dieses Vorgehen sei gemäss Art. 38 kEntG zulässig und wirft zudem ein, es sei unklar, 
inwiefern der Gemeinde Parteistellung zukomme. 
4.5.1 Sofern keine Einigung unter den Parteien zustande kommt, hat jener, der eine 
Entschädigung aus materieller Enteignung geltend macht, ein begründetes Gesuch mit 
bezifferten Anträgen an den Präsidenten des Expertenkollegiums zu richten (Art. 62 Abs. 
1 EntG). Die Forderung richtet sich gegen das öffentliche Gemeinwesen, welches die 
Eigentumsbeschränkung verursacht (Art. 62 Abs. 2 EntG). Nach Art. 63 EntG entschei-
det über das Recht auf eine Entschädigung und gegebenenfalls deren Höhe eine Schät-
zungskommission. Die Regeln des Schätzungsverfahrens sind sinngemäss anwendbar. 
Gemäss Art. 38 Abs. 1 kEntG ermittelt die Kommission den Sachverhalt von Amtes we-
gen, sie kann zu diesem Zweck von den Parteien die Herausgabe von Beweismitteln 
verlangen, die öffentlichen Register einsehen und Dritte als Auskunftspersonen einver-
nehmen. 
4.5.2 In casu richtet sich die Entschädigungsforderung des Beschwerdeführers gegen 
die Gemeinde, welche eine auch seine Grundstücke umfassende Planungszone erlas-
sen und diese verlängert hat, weshalb die Gemeinde gemäss Art. 63 kEntG als Partei 
zu betrachten ist. Die Schätzungskommission kann in der Tat gestützt auf Art. 38 kEntG 
die Herausgabe von Beweismitteln verlangen - in casu betreffend die Planungszone und 
die Planungsabsicht der Gemeinde - sie hätte diese Informationen jedoch aktenkundig 
machen müssen und den Beschwerdeführer über das erhobene Beweismittel in Kennt-
nis setzen müssen. Indem die Schätzungskommission die gewünschten Informationen 
von der Gemeinde an einer Sitzung erhoben hat, ohne dem Beschwerdeführer und sei-
ner Rechtsanwältin die Teilnahme zu ermöglichen und ohne ein Protokoll über das Be-
weisergebnis zu erstellen, hat sie den Anspruch auf rechtliches Gehör des Beschwerde-
führers verletzt. Im Übrigen enthalten die von der Schätzungskommission hinterlegten 
Akten auch kein Protokoll der Ortsschau, was ebenfalls die Aktenführungspflicht verletzt. 


- 13 - 
Gemäss dem angefochtenen Entscheid und dem dazugehörigen Bericht hat die Schät-
zungskommission jedoch anlässlich der Ortsschau keine rechtserheblichen Tatsachen 
festgestellt und der Beschwerdeführer macht dergleichen auch nicht geltend. Der Be-
schwerdeführer weist zudem mit Recht darauf hin, dass sich die Anlage der E-Mail Nach-
richt vom 23. Dezember 2021 der Bauverwaltung der Gemeinde an das Architekturbüro 
des Präsidenten der Schätzungskommission nicht in den Akten befindet (Beleg Nr. 18 
der Kommission), wobei es sich um eine unbeantwortet gebliebene Frage der Bauver-
waltung an den Präsidenten der Kommission handelt; inwiefern dies zum rechtlich rele-
vanten Sachverhalt beitragen soll, wird vom Beschwerdeführer indessen nicht dargelegt 
und ist auch nicht ersichtlich. 
4.6 Die Frage, ob ein Entscheid aufzuheben ist, oder ob das Verfahren mit "heilender" 
Wirkung fortgeführt wird, ist im Einzelfall und unter Abwägung der entscheidrelevanten 
Umstände zu beantworten. Die Rechtsmittelinstanz hat zu prüfen, ob sie den Verfah-
rensmangel tatsächlich kompensieren kann (Gerold Steinmann, a.a.O., N. 60 zu Art. 29 
BV). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann 
ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, 
sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, welche über die strittige Frage über eine 
gleich weite Kognition verfügt wie die Vorinstanz, so dass sie eine Prüfung in gleichem 
Umfang vornehmen kann (Alain Griffel, Kommentar VVRG, 3. A., N. 38 zu § 8). Unter 
dieser Voraussetzung ist darüber hinaus - im Sinne einer Heilung des Mangels - selbst 
bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer 
Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückwei-
sung zu einem formalistischen Leerlauf („…une vaine formalité“: Urteil des Bundesge-
richts 8C_792/2016 vom 24. Oktober 2017 E. 3.2) und damit zu unnötigen Verzögerun-
gen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen 
Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (Urteile 
des Bundesgerichts 1C_203/2017 vom 25. Oktober 2017 E. 2.5 und 1C_184/2016 vom 
14. November 2016 E. 2.4.1; BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; 132 V 387 E. 
5.1; 116 V 187 E. 3d). Ausnahmsweise kann die Rechtsmittelinstanz selbst dann heilen, 
wenn die Kognition der Vorinstanz umfassender ist; dies dann, wenn die strittigen Punkte 
im Bereich ihrer eigenen Prüfungsbefugnis liegen (BGE 116 Ia 95 4 E. 2; Urteile des 
Bundesgerichts 1C_128/2022 vom 19. Januar 2023 E. 3.1 ff. und 2P.61/2001 vom 18. 
Juni 2001 E. 3.b.cc; Lorenz Kneubühler, Die Begründungspflicht: Eine Untersuchung 
über die Pflicht der Behörden zur Begründung ihrer Entscheide, Diss. Bern 1998, Bern 
1998, S. 213 f.). Die Heilung einer Gehörsverletzung ist ausserdem nur dann zulässig, 


- 14 - 
wenn der Standpunkt des Betroffenen trotz des Verfahrensmangels hinreichend einge-
bracht werden kann und diesem daraus kein Nachteil erwächst (Gerold Steinmann, 
a.a.O., N. 60 zu Art. 29 BV). 
4.7 Der Beschwerdeführer hat mit dem Entscheid und dem Bericht der Schätzungskom-
mission vom 15. Juli 2022 Kenntnis erhalten über die von der Schätzungskommission 
bei der Gemeinde eingeholten Informationen betreffend die Planungszone und die Pla-
nungsabsichten. Er hat sich in seiner Verwaltungsgerichtsbeschwerde und anschlies-
send in der Replik umfassend dazu äussern können. Das Kantonsgericht verfügt im vor-
liegenden Verfahren über volle Kognitionsbefugnis (Art. 42 Abs. 2 lit. a kEntG, siehe 
oben E. 2). Dem Beschwerdeführer sind keine Rechtsnachteile entstanden; die Verlet-
zung des rechtlichen Gehörs ist daher im vorliegenden Verfahren vor Kantonsgericht 
geheilt worden (BGE 133 I 204 E. 2.2 f.; 130 II 530 E. 7.3; 127 V 431 E. 3d/aa; 126 I 68 
E. 2, Urteil des Kantonsgerichts A1 09 227 vom 30. April 2010;). Zudem würde eine 
Rückweisung der Angelegenheit an die Schätzungskommission zu einem formalisti-
schen Leerlauf führen, der mit dem Beschleunigungsgebot nicht vereinbar wäre (siehe 
nachfolgend E. 5 ff.). Der Verletzung des rechtlichen Gehörs kann bei der Kostenrege-
lung Rechnung getragen werden (BGE 126 II 111 E. 7b; Gerold Steinmann, a.a.O., N. 
61 zu Art. 29 BV). 
5. Der Beschwerdeführer kritisiert weiter die lange Dauer des Verfahrens vor der Schät-
zungskommission. 
5.1 Die allgemeinen Verfahrensgarantien gemäss Art. 29 Abs. 1 BV beinhalten unter 
anderem den Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist. Das Verbot der 
Rechtsverzögerung als besondere Ausprägung des Verbots der Rechtsverweigerung 
untersagt es der rechtsanwenden Behörde, ein Verfahren über Gebühr zu verzögern und 
vermittelt einen Anspruch auf Beurteilung "innert angemessener Frist" (sog. Beschleuni-
gungsgebot; Bernhard Waldmann, in: Basler Kommentar BV, Bernhard Waldmann/ Eva 
Maria Belser/ Astrid Epiney [Hrsg.], 2015, N. 26 zu Art. 29 BV). Die Beurteilung der an-
gemessenen Verfahrensdauer entzieht sich starren Regeln. Ob sich die Dauer als an-
gemessen erweist, ist in jedem Einzelfall unter Würdigung aller konkreten Umstände zu 
prüfen (BGE 143 IV 373 E. 1.3.1; 130 I 312 E. 5.2 mit Hinweisen). Es sind insbesondere 
die Art und Natur des Verfahrens, der Umfang und die Komplexität der aufgeworfenen 
Sachverhalts- und Rechtsfragen, das Verhalten der betroffenen Privaten und der Behör-
den, die Bedeutung der Sache für die Betroffenen sowie die für die Sache spezifischen 
Entscheidungsläufe zu berücksichtigen (BGE 135 I 265 E. 4.4; Bernhard Waldmann, 
a.a.O., Art. 29 BV N. 27). 


- 15 - 
5.2 Aus den Akten geht hervor, dass die Schätzungskommission nach dem Eingang 
des Gesuchs des Beschwerdeführers vom 21. August 2020 im April 2021 eine Ortsschau 
sowie eine Sitzung mit Gemeindevertretern durchgeführt und sich im November 2021 
über Vergleichspreise erkundigt hat. Ihren Entscheid hat sie am 15. Juli 2022 gefällt. Es 
ist kein Schriftenwechsel durchgeführt worden und der Kommission haben sich keine 
komplexen Rechtsfragen gestellt. Bereits im April 2021 hat die Kommission über alle 
relevanten Informationen verfügt, die sie zur Schlussfolgerung geführt haben, dass die 
Voraussetzungen einer materiellen Enteignung nicht erfüllt seien. Weshalb die Kommis-
sion trotzdem Vergleichspreise eingeholt und erst 18 Monate nach der Ortsschau und 
der Sitzung mit Gemeindevertretern einen Entscheid gefällt hat, ist nicht ersichtlich. In 
Anbetracht der genannten Umstände ist die Dauer des Verfahrens als nicht mehr ange-
messen zu beurteilen. Die durch die Vorinstanz begangene Verletzung des Beschleuni-
gungsgebots ist im Dispositiv festzustellen und bei der Verteilung der Verfahrenskosten 
zu berücksichtigen (BGE 138 II 513 E. 6.5; 130 I 312 E. 5.3). 
6. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Schätzungskommission habe den Sach-
verhalt betreffend die Einigungsverhandlung gemäss Art. 62 Abs. 1 kEntG, die Verlän-
gerung der Planungszone sowie die Erschliessung der Grundstücke und deren zukünf-
tigen Nutzungsmöglichkeiten falsch dargestellt und sei zu Unrecht zur Schlussfolgerung 
gelangt, dass keine materielle Enteignung vorliege. 
6.1 Gemäss dem angefochtenen Entscheid und dem Bericht vom 15. Juli 2022 hat am 
9. April 2021 eine Ortsschau stattgefunden, jedoch keine Einigungsverhandlung. Der 
Beschwerdeführer bestreitet nicht, dass er am 9. April 2021 mit seiner Rechtsvertreterin 
an einer Ortsschau mit der Schätzungskommission teilgenommen hat. Er behauptet 
auch nicht, dass es eine Einigungsverhandlung gegeben hat, sondern kritisiert - mit 
Recht - eine nichtprotokollierte Besprechung zwischen Vertretern der Gemeinde und der 
Schätzungskommission sowie das fehlende Protokoll der Ortsschau (Replik N. 18 ff.; 
siehe oben E. 4.5 ff.). Inwiefern die Schätzungskommission den Sachverhalt falsch dar-
gestellt haben soll, ist nicht ersichtlich. Im Übrigen ist diesbezüglich auch keine Verlet-
zung von Art. 62 kEntG oder von anderen Verfahrensbestimmungen ersichtlich: Art. 63 
kEntG hält betreffend das Verfahren bei materieller Enteignung fest, dass eine Schät-
zungskommission über das Recht auf eine Entschädigung und gegebenenfalls deren 
Höhe entscheidet und dass die Regeln des Schätzungsverfahrens sinngemäss anwend-
bar sind. Gemäss Art. 36 und 37 kEntG betreffend das Schätzungsverfahren werden die 
Parteien zu einer Ortsschau vorgeladen, von einer Einigungsverhandlung ist nicht die 
Rede. Gemäss Art. 62 Abs. 1 kEntG hat jener, der eine Entschädigung aus materieller 


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Enteignung geltend macht, ein begründetes Gesuch mit bezifferten Anträgen an den 
Präsidenten des Expertenkollegiums zu richten, sofern keine Einigung unter den Par-
teien zustande kommt. Aus dieser Bestimmung ergibt sich keine Pflicht der Schätzungs-
kommission auf Durchführung einer Einigungsverhandlung; aus der Bestimmung geht 
vielmehr hervor, dass die Kommission erst tätig werden soll, nachdem der Eigentümer 
und das Gemeinwesen keine Einigung über eine Entschädigung erzielen konnten. 
6.2 Die Schätzungskommission hat im Entscheid und ebenso im Bericht vom 15. Juli 
2022 in Ziffer 9.1 zur Ausgangslage festgehalten, dass die Gemeinde am 21. August 
2017 eine Planungszone erlassen und diese Planungszone am 23. August 2019 verlän-
gert hat. Auch in Ziffer 8.3.6 wird festgehalten, dass die Planungszone am 23. August 
2019 um drei Jahre verlängert worden ist. Inwiefern diese Sachverhaltsfeststellung der 
Kommission dem vom Beschwerdeführer dargelegten Sachverhalt (vgl. Ziff. 3 N. 31 ff. 
der Beschwerde) sowie den eingereichten Staatsratsentscheiden betreffend den Erlass 
und die Verlängerung der Planungszone (Beilagen Nr. 17 und 21 des Beschwerdefüh-
rers) und den übrigen Akten wiedersprechen soll, ist nicht erkennbar. 
6.3 Betreffend die Erschliessung der Grundstücke Nrn. xxx1 und xxx2 hat die Schät-
zungskommission im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass sich die Grundstücke 
in der Bauzone W2, 2. Erschliessungsetappe befinden, was der Beschwerdeführer nicht 
bestreitet (N. 2 der Beschwerde und Beilagen Nrn. 3 und 4). Die Kommission hält weiter 
fest, dass die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten der Grundstücke noch nicht definitiv 
festgelegt seien, da die Revision der Nutzungsplanung der Gemeinde noch nicht erfolgt 
sei. Eine falsche Sachverhaltsfeststellung ist diesbezüglich nicht ersichtlich; weder die 
Gemeinde noch der Beschwerdeführer selbst behaupten, dass eine Änderung des 
Zonennutzungsplans der Gemeinde von der Urversammlung angenommen und vom 
Staatsrat genehmigt worden wäre (vgl. Art. 36 ff. kRPG). 
6.4 Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkom-
men, werden voll entschädigt (Art. 26 Abs. 2 BV; Art. 5 Abs. 2 RPG; ebenso Art. 6 Abs. 
2 der Verfassung des Kantons Wallis vom 8. März 1907 [KV; SGS/VS 101.1] und Art. 2 
Abs. 2 kEntG). Gemäss Art. 61 EntG ist bei Eigentumsbeschränkungen, die nicht von 
einem formellen Enteignungsverfahren herrühren, volle Entschädigung zu leisten, sofern 
sie einer Enteignung gleichkommen. 
6.4.1 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine materielle Enteignung im 
Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. RPG vor, wenn dem Eigentümer der bishe-
rige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer 


- 17 - 
Weise eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine 
wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff we-
niger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne 
Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar 
erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn hierfür keine Ent-
schädigung geleistet würde. In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer künftigen besseren 
Nutzung der Sache indessen nur zu berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt 
anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirk-
lichen. Unter besserer Nutzung eines Grundstücks ist in der Regel die Möglichkeit der 
Überbauung eines Grundstücks zu verstehen (zum Ganzen BGE 131 II 728 E. 2 mit 
Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019 E. 2.1). 
6.4.2 Die vom Grundeigentümer behauptete bessere Nutzung muss tatsächlich und 
rechtlich möglich gewesen sein. Dies wird im Allgemeinen angenommen, wenn es sich 
um erschlossenes und nach der entsprechenden Nutzungsplanung sofort überbaubares 
Land handelt (BGE 131 II 151 E. 2.4.1; 118 Ib 38 E. 2b, jeweils mit Hinweisen; Klaus A. 
Vallender/ Peter Hettisch, in: St. Galler Kommentar BV, 3. A., 2014, N. 70 zu Art. 26 BV). 
Die für das Vorliegen einer Entschädigungspflicht hinreichend hohe Realisierungswahr-
scheinlichkeit beurteilt sich gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung anhand 
aller rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten, welche die künftige Nutzungsmög-
lichkeit beeinflussen können. Dazu gehören die eidgenössischen, kantonalen und kom-
munalen Bauvorschriften, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung, die Lage 
und Beschaffenheit des Grundstücks, die Erschliessungsverhältnisse und die bauliche 
Entwicklung in der Umgebung, wobei in erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage 
abzustellen ist. Gegen die mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwartende Überbauung ei-
nes Grundstücks in naher Zukunft spricht namentlich das Erfordernis einer Ausnahme-
bewilligung, einer Änderung in der Zonenplanung, eines Erschliessungs-, Überbauungs- 
oder Gestaltungsplans, einer Baulandumlegung oder weitgehender Erschliessungsar-
beiten (zum Ganzen BGE 131 II 72 E. 3.3 mit Hinweisen). 
6.4.3 Die Parzellen des Beschwerdeführers befinden sich unbestritten in der Bauzone 
W2, 2. Erschliessungsetappe (vgl. Beilage Nr. 3 des Beschwerdeführers sowie den an-
gefochtenen Entscheid und den Bericht vom 15. Juli 2022). Gemäss Art. 40 Abs. 1 lit. b 
BZR handelt es sich bei Bauzonen in der 2. Erschliessungsetappe um Bauzonen, die 
noch nicht erschlossen sind, jedoch innert der nächsten 15 Jahren voraussichtlich benö-
tigt und erschlossen werden. Sofern in der Bauzone der 2. Erschliessungs-Etappe ein 


- 18 - 
Grundstück von Privateigentümern nach Art. 41 BZR erschlossen wird, kann der Ge-
meinderat unter Vorbehalt der übrigen rechtlichen Bestimmungen eine Baubewilligung 
erteilen. Durch Privateigentümer ausgeführte Erschliessungsanlagen müssen der gene-
rellen Planung entsprechen und durch den Gemeinderat genehmigt werden. Ein Grund-
stück gilt gemäss Art. 41 BZR als erschlossen, wenn alle Anlagen für den Verkehr 
(Strasse, Parkplätze und Zugang), für die Wasser- und Energieversorgung sowie die 
Abwasserbeseitigung über das öffentliche Kanalisationsnetz vorhanden sind oder 
gleichzeitig nach den Plänen der Gemeinde erstellt werden und der Grundeigentümer 
die erforderlichen Rechte für die Benutzung dieser Anlagen besitzt (vgl. auch Art. 19 
RPG). Die Erschliessung muss rechtlich sichergestellt und soweit nötig bei Baubeginn 
spätestens aber bei Fertigstellung der Bauten und Anlagen vollendet sein (vgl. auch Art. 
10 BauV). 
6.4.4 Die Gemeinde führt aus, die beiden Grundstücke des Beschwerdeführers seien 
weder durch die von der Gemeinde erstellte D _________strasse noch durch die von 
E _________ erstellte private Zufahrtsstrasse erschlossen und die notwendigen Infra-
strukturleitungen für Trinkwasser, Abwasser sowie die Energieversorgung seien nicht 
vorhanden (Ziff. 2 ff. der Duplik der Gemeinde mit Beilage 1). Aus den vom Beschwer-
deführer eingereichten Projektplänen (vgl. Beilage Nr. 6 des Beschwerdeführers) und 
den übrigen Akten geht nicht hervor, dass die Grundstücke erschlossen sind; es liegt 
kein Situationsplan gemäss Art. 28 BauV vor, der unter anderem Aufschluss über die 
Baulanderschliessung, insbesondere die Zufahrt oder der Fussgängerzugang, die Trink-
wasser-, Abwasserleitungen und Leitungen für nicht verschmutztes Abwasser sowie die 
Versorgung mit Energie und das Vorhandensein eines Fernwärmenetzes oder eines 
Gasnetzes gibt (Art. 28 Abs. 1 lit. k BauV). Der Staatsrat hat in seinem Entscheid vom 
20. Mai 2020 betreffend Verweigerung einer Baubewilligung an den Beschwerdeführer 
für den Neubau der Überbauung "C _________" auf den Parzellen Nrn. xxx3, xxx2, xxx4 
und xxx5 in der Erwägung 2.5 festgehalten, dass entgegen der Behauptung des Be-
schwerdeführers eine Baugesucheingabe nicht aktenkundig sei und auch kein Gesuch 
um Vorentscheid gemäss Art. 38 BauG gestellt worden sei; der Beschwerdeführer habe 
gemäss Art. 37 BauG um Auskunft ersucht (Beilage Nr. 25 des Beschwerdeführers). 
Dieser Entscheid des Staatsrats ist unangefochten geblieben. Der Beschwerdeführer hat 
auch im vorliegenden Verfahren keine Belege eingereicht, wonach er bei der Gemeinde 
ein ausgefülltes Baugesuchformular samt Unterlagen gemäss den formellen Vorausset-
zungen von Art. 24 ff. BauV eingereicht hätte. 


- 19 - 
6.5 Eine Planungszone kann nur dann die Entschädigungspflicht des Gemeinwesens 
wegen materieller Enteignung auslösen, wenn die vorübergehende Veränderungssperre 
einen schweren Eingriff ins Grundeigentum bewirkt. Nach der Rechtsprechung des Bun-
desgerichts stellen Planungszonen sachlich und zeitlich beschränkte Eigentumsbe-
schränkungen dar, die in der Regel keine Entschädigungspflicht nach sich ziehen. Dem 
Eigentümer wird bloss zugemutet, mit einer Überbauung seiner Liegenschaft, die die 
Ausarbeitung und den Erlass eines Nutzungsplans oder neuer Nutzungsvorschriften er-
schweren könnte, bis zur Rechtskraft der Rechtsänderung zuzuwarten (BGE 109 iB 20 
E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 1C_317/2007 vom 14. März 2008 E. 2; Alexander Ruch, 
in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 27 RPG N. 64). Auch ein nur 
vorübergehendes Bauverbot kann jedoch zu einer schweren Einschränkung des Eigen-
tumsrechts führen, wenn es sich auf eine lange Dauer bezieht (BGE 121 II 317 E. 12d/bb 
mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_510/2009 vom 14. Juli 2010 E. 4.1). Die 
bundesgerichtliche Rechtsprechung legt nicht schematisch und allgemein fest, was un-
ter einer langfristigen Eigentumsbeschränkung zu verstehen ist, diese Frage ist im Ein-
zelfall anhand der konkreten Umstände zu prüfen. Abgelehnt wird eine Entschädigungs-
pflicht für bis zu fünf Jahre dauernde Bauverbote und auch eine Dauer von fünf bis zehn 
Jahren bewirkt im Allgemeinen keine materielle Enteignung; Planungszonen mit der in 
Art. 27 Abs. 2 RPG vorgesehenen (Maximal-)Dauer lösen daher in aller Regel keine 
Entschädigungspflicht aus (BGE 123 II 481 E. 9 ff.; 120 Ib 465 E. 5e; 112 Ib 496 E. 3a 
ff. und 109 Ib 20 E. 4a; Alexander Ruch, a.a.O. Art. 27 RPG N. 65; Urteil des Kantons-
gerichts A1 22 11 vom 6. Oktober 2022 E. 8.2.3). 
6.6 Nach dem Gesagten lösen Bauverbote mit einer Dauer von weniger als zehn Jahren 
gemäss Rechtsprechung und herrschender Lehre in der Regel keine Entschädigungs-
ansprüche aus. Besondere Umstände, welche ein Abweichen von dieser Regel gebieten 
würden, vermag der Beschwerdeführer nicht darzutun. Vielmehr hat der Beschwerde-
führer nicht nachgewiesen, dass seine Grundstücke erschlossen sind und bei Erlass der 
Planungszone am 21. August 2017 mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft hätten 
überbaut werden können; es obliegt dem Gesuchsteller, seinen behaupteten Entschädi-
gungsanspruch zu begründen und zu belegen (Art. 62 Abs. 1 kEntG; vgl. auch Art. 18 
Abs. 1 lit. a VVRG). Die Schätzungskommission hat zusammenfassend mit Recht fest-
gehalten, dass zum heutigen Zeitpunkt keine materielle Enteignung vorliegt: Die Pla-
nungszone bzw. das Bauverbot besteht erst seit fünf Jahren und einigen Monaten und 
es ist noch offen, wann die definitive Änderung des Nutzungsplans der Gemeinde erfol-
gen wird und ob die Grundstücke des Beschwerdeführers der Bauzone 2. Erschlies-
sungsetappe oder einer anderen Zone zugeordnet werden. 


- 20 - 
7. Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, die Planungszone sei rechtswidrig und 
die Gemeinde habe sich durch deren Erlass sowie deren Verlängerung treuwidrig ver-
halten. 
7.1 Es handelt sich beim Entschädigungsanspruch gemäss Art. 26 Abs. 2 BV um einen 
in der Verfassung selbst geregelten Fall der Ersatzpflicht des Gemeinwesens für recht-
mässiges Handeln. Die Anwendung der Wertgarantie setzt voraus, dass es sich um ei-
nen Entschädigungsanspruch infolge von rechtmässigen Eingriffen in die Eigentumsga-
rantie handelt. Als rechtmässig gelten nicht nur Eigentumsbeschränkungen, die in einem 
Beschwerdeverfahren geschützt werden, sondern auch solche, die unangefochten ge-
blieben sind (zum Ganzen Bernhard Waldmann, in: Basler Kommentar BV, Bernhard 
Waldmann, Eva Maria Belser, Astrid Epiney [Hrsg.], Basel 2015, N. 82 zu Art. 26 BV). 
Will der Eigentümer eine Ersatzpflicht für Schäden aufgrund rechtswidriger Eingriffe des 
Staates in seine Eigentumsrechte geltend machen, hat er mittels Staatshaftungsklage 
gegen den Staat vorzugehen (Urteil des Bundesgerichts 1C_121/2012 vom 12. Juli 2012 
E. 5). 
7.2 Der Beschwerdeführer verkennt, dass weder die Rechtmässigkeit der von der 
Gemeinde erlassenen und verlängerten Planungszone noch die Bewilligungsfähigkeit 
eines konkreten Bauprojekts Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden. Streitge-
genstand ist in casu einzig die Frage, ob der Beschwerdeführer Anspruch auf Entschä-
digung aus materieller Enteignung gemäss Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 61 ff. kEntG hat. 
Der Staatsrat hat die Einsprachen des Beschwerdeführers und diverser weiterer Eigen-
tümer gegen den Erlass der Planungszone für das Gebiet "B _________" mit Entscheid 
vom 20. Juli 2019 abgewiesen (Beilage Nr. 17 des Beschwerdeführers) und ist auf die 
Einsprache des Beschwerdeführers gegen die Verlängerung dieser Planungszone mit 
Entscheid vom 24. März 2021 nicht eingetreten (Beilage Nr. 21 des Beschwerdeführers). 
Der Beschwerdeführer hat diese Staatsratsentscheide nicht innert der jeweiligen Be-
schwerdefrist bei der öffentlich-rechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts angefochten. 
Auf seine Rügen betreffend Rechtswidrigkeit der Planungszone und Rechtsverzögerung 
durch den Staatsrat kann daher im vorliegenden Verfahren nicht mehr eingetreten wer-
den. Dasselbe gilt für die Rügen des Beschwerdeführers betreffend den Staatsentscheid 
vom 20. Mai 2020, mit welchem auf seine Rechtsverweigerungsbeschwerde (Verweige-
rung einer Baubewilligung für das Projekt "C _________") nicht eingetreten wurde 
(Beilage Nr. 25 des Beschwerdeführers); auch dieser Staatsratsentscheid ist vom Be-
schwerdeführer nicht angefochten worden (siehe oben E. 6.4.4). 


- 21 - 
7.3 Soweit der Beschwerdeführer der Gemeinde ein rechtswidriges Handeln vorwirft, 
übersieht er, dass der Entschädigungsanspruch aus materieller Enteignung einen recht-
mässigen Eingriff des Gemeinwesens in die Eigentumsgarantie voraussetzt. Klagen ge-
gen den Kanton oder die Gemeinden auf Schadenersatz aufgrund amtlicher widerrecht-
licher Tätigkeit oder aufgrund falscher Auskunft fallen in die Zuständigkeit des Zivilrich-
ters (Art. 4 i.V.m. Art. 19 des Gesetzes über die Verantwortlichkeit der öffentlichen Ge-
meinwesen und ihrer Amtsträger vom 10. Mai 1978 [SGS/VS 170.1]; Art. 84 Abs. 1 lit. a 
VVRG). Der Beschwerdeführer wird daher betreffend die Rüge, die Gemeinde oder al-
lenfalls der Staatsrat habe ihm durch rechtswidriges und treuwidriges Handeln einen fi-
nanziellen Schaden verursacht, auf die Zivilgerichtsbarkeit verwiesen, wie es bereits die 
Schätzungskommission getan hat (siehe oben E. 4.2). 
8. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird nach dem Gesagten abgewiesen. Bei die-
sem Verfahrensausgang gilt der Beschwerdeführer als unterliegende Partei mit den ent-
sprechenden Folgen für die Tragung der Kosten und für die Zusprechung einer Partei-
entschädigung. 
8.1 Im Beschwerdeverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu 
tragen (Art. 89 Abs. 1 VVRG). Ausnahmsweise können die Kosten ganz oder teilweise 
erlassen werden (Art. 89 Abs. 2 VVRG). Vorliegend bestehen keine Gründe, von der 
Grundregel abzuweichen, weshalb der Beschwerdeführer die Gerichtsgebühr bezahlen 
muss. Gemäss Art. 3 des Gesetzes betreffend den Tarif der Kosten und Entschädigun-
gen vor Gerichts- oder Verwaltungsbehörden vom 11. Februar 2009 (GTar; SGS/VS 
173.8) setzen sich die Kosten aus den Auslagen der Entscheidbehörde sowie der Ge-
richtsgebühr zusammen. Die Gerichtsgebühr für Beschwerdeverfahren vor der öffent-
lichrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts beträgt in der Regel zwischen Fr. 280.-- 
und Fr. 5 000.-- (Art. 25 GTar). Aufgrund der Bedeutung des Falles sowie seines Um-
fangs und Schwierigkeitsgrads ist vorliegend eine Gerichtsgebühr in der Höhe von 
Fr. 3 000.-- angemessen. Angesichts der festgestellten Verletzung des rechtlichen 
Gehörs sowie des Beschleunigungsgebots durch die Vorinstanz wird die Gerichtsgebühr 
auf Fr. 2 000.-- reduziert. 
8.2 Der Beschwerdeführer hat als in der Sache unterliegende Partei keinen Anspruch 
auf eine Parteientschädigung (Art. 91 Abs. 1 VVRG e contrario). Den Behörden oder mit 
öffentlichen Aufgaben betrauten Organisationen, welche obsiegen, wird in der Regel 
keine Parteientschädigung zugesprochen (Art. 91 Abs. 3 VVRG). Es besteht vorliegend 
kein Grund, von dieser Regel abzuweichen. 


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Demnach erkennt das Kantonsgericht: 
 
1. 
Die Beschwerde wird abgewiesen. 
2. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 
3. Die aufgrund der festgestellten Verletzung des rechtlichen Gehörs sowie des Be-
schleunigungsgebots 
reduzierten 
Gerichtskosten 
von 
Fr. 2 000.-- 
werden 
X _________ auferlegt. 
4. Das Urteil wird X _________, der Einwohnergemeinde Y _________ und der Schät-
zungskommission schriftlich mitgeteilt. 
 
Sitten, 11. April 2023