vs_gerichte · C1 14 50 · 2015-09-24 · fr
Sachenrecht
Sachenrecht

C1 14 50 JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2015 Tribunal cantonal du Valais Cour civile II Composition : Jean-Pierre Derivaz, président; Stéphane Spahr et Bertrand Dayer, juges; Laure Ebener, greffière; en la cause X_________, appelant et demandeur, représenté par Me M_________ contre Y_________, appelé et défendeur, représenté par Me N_________ (action négatoire; article 641 CC) recours contre le jugement du Tribunal du district de O_________ du 9 janvier 2014

C1 14 50 
 
 
JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2015 
 
en la cause 
 
contre 
 
 


- 2 - 
Procédure 
A. Par mémoire-demande déposé le 28 août 2009, X_________, à A_________, a 
ouvert action à l’encontre de Y_________, à B_________, en prenant les conclusions 
suivantes (p. 7) : 
"1. 
M. Y_________ est condamné à supprimer l’empiètement et à rétablir l’emprise respective des 
PPE No xxx1 et No xxx2 conformément aux conclusions de l’expert C_________. 
 2. 
Il est dit que les travaux nécessaires à cet effet seront effectués sous la conduite de l’expert 
C_________, le tout aux frais de M. Y_________ qui est condamné en conséquence. 
 3. 
M. Y_________ est condamné aux frais et dépens.". 
Au terme de sa réponse du 4 décembre 2009 (p. 126 ss), Y_________ a conclu au 
rejet de la demande, sous suite de frais et dépens. A l’issue de son mémoire-réplique 
du 11 février 2010 (p. 151 ss), X_________ a modifié ses conclusions, en les 
reformulant comme suit : 
"1. 
M. Y_________ est condamné à supprimer l’empiètement et à rétablir l’emprise respective des 
PPE No xxx1 et No xxx2 conformément aux conclusions de l’expert C_________. 
 2. 
Il est dit que les travaux nécessaires à cet effet seront effectués sous la conduite de l’expert 
C_________, le tout aux frais de M. Y_________ qui est condamné en conséquence. 
 3. 
M. Y_________ est condamné à payer à X_________ le montant de la perte de jouissance dont le 
demandeur a été privé et ce avec effet au 1er septembre 2006, montant à déterminer selon 
production du contrat de bail à loyer produit à cet effet par M. Y_________, subsidiairement à dire 
d’expert. 
 4. 
M. Y_________ est condamné aux frais et dépens.". 
Dans son mémoire-duplique du 15 mars 2010 (p. 159 ss), Y_________ a confirmé ses 
conclusions visant à ce que X_________ soit débouté de l’ensemble de ses 
prétentions. 
B. Le débat préliminaire s’est tenu le 15 avril 2010 (p. 170 ss). L’instruction de la 
cause a comporté l’édition de titres (office du registre foncier [p. 175 ss]) et du dossier 
de la procédure de preuve à futur précédemment mise en œuvre (C2 08 13), l’audition 
de témoins (séances des 9 octobre 2012 [p. 333 ss] et 11 octobre 2012 [p. 347 ss]) et, 
enfin, l’interrogatoire des parties (p. 436 s.). L’expertise sollicitée par X_________ 
tendant à établir un historique de la propriété par étages depuis sa constitution (p. 172) 
n’a, compte tenu de l’inertie totale dont a fait montre l’expert désigné le 31 août 2010 
(p. 241), finalement pas été mise en œuvre (p. 253). L’expertise judiciaire portant sur la 
configuration des lieux et les surfaces des immeubles concernés a, en revanche, été 


- 3 - 
administrée, le rapport ayant été déposé le 23 mai 2013 (p. 385 ss). Le 9 janvier 2014 
a eu lieu une ultime séance d’instruction, au cours de laquelle il a notamment été 
procédé à l’inspection des lieux et aux plaidoiries finales (p. 435 ss). A cette occasion, 
les parties ont confirmé leurs précédentes conclusions. 
C. Au terme de son jugement du 9 janvier 2014, expédié le 13 du même mois (p. 432 
ss), le juge du district de O_________ a prononcé le dispositif suivant : 
"1. 
La demande est rejetée. 
 2. 
Les frais de justice, par 21'300 fr., sont mis à la charge de X_________, lequel versera à 
Y_________ une indemnité de 16'500 fr., à titre de dépens, et un montant de 12'600 fr., en 
remboursement de ses avances.". 
D. Contre ce prononcé, X_________ a, le 12 (recte : 13) février 2014, interjeté appel, 
en formulant les conclusions suivantes : 
"1. 
Le présent appel est admis. 
 2. 
Les chiffres 1 et 2 des conclusions du jugement du Tribunal de O_________ du 9 janvier 2014 sont 
annulés, par conséquent la demande du 28 août 2009 de M. X_________ est admise. 
 3. 
Les conclusions sont réformées telles que ténorisées par M. X_________ dans sa réplique du 
11 février 2010, à savoir : 
1. 
M. Y_________ est condamné à supprimer l’empiètement et à rétablir l’emprise respective des PPE 
No xxx1 et No xxx2 conformément aux conclusions de l’expertise de M. C_________. 
 2. 
Il est dit que les travaux nécessaires à cet effet seront effectués sous la conduite de l’expert 
M. C_________ et aux frais de M. Y_________ qui est condamné en conséquence. 
 3. 
M. Y_________ est condamné à payer à M. X_________ le montant de la perte de jouissance dont le 
demandeur a été privé avec effet dès le 1er septembre 2006, montant à déterminer selon production des 
contrats de bail à loyer produits à cet effet par M. Y_________, subsidiairement à dires d’expert. 
 4. 
Tous les frais ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens de M. X_________ sont mis à la charge 
de Monsieur Y_________. 
4. 
Tous les frais de procédure et de jugement ainsi qu’une juste indemnité pour les dépens sont mis à 
la charge de Monsieur Y_________.". 
Au terme de sa détermination adressée le 18 avril 2014, Y_________ a conclu au rejet 
de l’appel, sous suite de frais et dépens, qu’il a chiffrés à 4000 fr. (TVA en sus) pour la 
seule procédure d’appel. 
 
 


- 4 - 
 
SUR QUOI LA COUR 
I. Préliminairement 
 
1. Selon l'article 405 du code de procédure civile (CPC) du 19 décembre 2008, entré 
en vigueur le 1er janvier 2011, les recours sont régis par le droit en vigueur au moment 
de la communication de la décision aux parties, à savoir à la date de l'envoi du 
dispositif (ATF 137 III 130 consid. 2). En l'espèce, si l’action a été introduite le 28 août 
2009 – soit sous l’empire du code de procédure civile du canton du Valais du 24 mars 
1998 (CPC/VS) –, le jugement motivé a été expédié aux parties le 13 janvier 2014. La 
présente cause en appel est donc soumise au nouveau droit de procédure. 
1.1 En vertu de l’article 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première 
instance de nature patrimoniale sont attaquables par la voie de l’appel au Tribunal 
cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des 
conclusions est de 10'000 fr. au moins. L’action négatoire (art. 641 CC) est de nature 
pécuniaire (arrêts 5A_639/2010 du 7 mars 2011 consid. 1.1; 5A_173/2010 du 15 juillet 
2010 consid. 1); la valeur litigieuse correspond au dommage résultant de l’usurpation 
(Bohnet, Actions civiles, Conditions et conclusions, 2014, n. 11 ad § 40, p. 470). 
L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à 
compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la 
motivation (art. 311 al. 1 CPC). La partie adverse peut, quant à elle, former un appel 
joint dans la réponse (art. 313 al. 1 CPC). 
Dans le cas particulier, la décision entreprise est une décision finale de nature 
patrimoniale fondée sur l’article 641 CC. Les conclusions de l’appelant tendent – en 
substance – à ce que l’appelé et défendeur supprime l’"empiètement" dont l’appelant et 
demandeur estime être la victime sur son immeuble no xxx1. Si la valeur litigieuse 
initiale de l’action a été arrêtée par le premier juge, d’office et selon son appréciation 
conformément à l’article 15 al. 3 CPC/VS, à 100'000 fr. (cf. p. 117), elle a finalement 
été chiffrée à 204'760 fr. en cours d’instance (cf. p. 415 et jugement entrepris, consid. 
2, p. 7) pour tenir compte des calculs opérés par l’expert judiciaire (cf. p. 396). Eu 
égard à cette valeur litigieuse, non remise en cause par les parties, la voie de l’appel 
est indéniablement ouverte. Le jugement déféré a été notifié comme acte judiciaire au 
conseil du demandeur le 14 janvier 2014, de sorte que l’intéressé a agi en temps utile 
en interjetant appel le 13 février suivant. 


- 5 - 
1.2 
1.2.1 Qu’il s’agisse de la demande (cf. art. 221 al. 1 let. b CPC en procédure ordinaire) 
ou de l’écriture d’appel, celle-ci doit contenir des conclusions (ATF 138 III 213 consid. 
2.3; arrêt 4A_42/2014 du 17 octobre 2014 consid. 4.2). L’existence de conclusions 
suffisamment 
déterminées 
constitue 
une 
condition 
de 
recevabilité 
("Prozessvoraussetzung") de l’action (Oberhammer, in Oberhammer et al. [Hrsg.], 
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kurzkommentar, 2e éd., 2014, n. 3 ad Vor Art. 
84-90 CPC; Courvoisier, in Baker & McKenzie [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessord- 
nung, 2010, n. 3 ad art. 83 CPC; cf. ég. arrêt 4A_460/2011 du 20 décembre 2011 
consid. 2.2, in sic ! 2012, p. 480 ss). En particulier, les conclusions portant sur des 
créances en argent doivent être chiffrées (cf. art. 84 al. 2 CPC; ATF 137 III 617 consid. 
4.4.2). La règle vaut quel que soit le fondement de la prétention, à moins que la 
maxime d’office (cf. art. 58 al. 2 CPC) ne s’applique (Bohnet, in Bohnet et al. [éd.], 
Code de procédure civile commenté, 2011, n. 17 ad art. 84 CPC). Aux termes de 
l’article 85 al.1 CPC, si le demandeur est dans l'impossibilité d'articuler d'entrée de 
cause le montant de sa prétention ou si cette indication ne peut être exigée d'emblée, il 
peut intenter une action non chiffrée (1re phrase); il doit cependant indiquer une valeur 
minimale comme valeur litigieuse provisoire (2nde phrase). Selon le Message du 
Conseil fédéral (FF 2006 6841 ss, spéc. p. 6900), le demandeur est dans cette mesure 
dispensé de chiffrer sa requête ou demande. Cela doit en particulier valoir dans les cas 
où seule la procédure probatoire permet de procurer le fondement afin de chiffrer la 
créance; le demandeur peut ensuite entreprendre de préciser ses conclusions après la 
clôture de la procédure probatoire (cf., déjà avant l’entrée en vigueur du CPC suisse, 
ATF 131 III 243 consid. 5.1; 116 II 215 consid. 4a). Comme le CPC exige en principe 
de chiffrer les actions en paiement d’une somme d’argent (art. 84 al. 2 CPC), la 
prétention doit toutefois être motivée dès que possible (ATF 140 III 409 consid. 4.3.1). 
1.2.2 Dans le cas particulier, l’appelant a repris en seconde instance cantonale la 
conclusion no 3 formulée au stade du mémoire-réplique, tendant à ce que le défendeur 
soit condamné à lui verser "le montant de la perte de jouissance dont [il] a été privé 
avec effet dès le 1er septembre 2006 […] selon production des contrats de bail à loyer" 
par l’adverse partie, "subsidiairement à dires d’expert". Si cette conclusion non chiffrée 
était admissible à tout le moins jusqu’à la tenue du débat préliminaire selon la loi de 
procédure encore applicable en première instance (cf. art. 15 al. 3 CPC/VS), elle ne 
l’était plus lorsque les moyens de preuve nécessaires à l’estimation de cette prétention 
ont été administrés, et encore moins en instance d’appel, où l’article 84 CPC trouve 
application. Partant, la conclusion en question ne peut qu’être frappée d’irrecevabilité. 


- 6 - 
1.3 
 
1.3.1 L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et 
constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'autorité d'appel dispose ainsi 
d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; elle peut, en outre, 
substituer ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (Hohl, Procédure civile, T. 
II, 2e éd., 2010, no 2396, p. 435, et no 2416, p. 439; RVJ 2013 p. 136 consid. 2.1). En 
particulier, le juge d'appel contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le 
juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) – ce qui 
découle de la nature ordinaire de la voie de l’appel, en vertu de laquelle le litige se 
continue pour ainsi dire devant l’instance supérieure (Jeandin, in Bohnet et al. [éd.], 
Code de procédure civile commenté, 2011, n. 6 ad art. 310 CPC) – et vérifie si le 
premier magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Que la cause soit soumise 
à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2 
CPC), il incombe toutefois au recourant de motiver son appel (art. 311 al. 1 CPC), 
c'est-à-dire de démontrer le caractère erroné de la motivation attaquée (ATF 138 III 
374 consid. 4.3.1; arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 3.2, non publié sur ce 
point aux ATF 139 III 249). L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse 
l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement 
reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première 
instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les 
conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée 
d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant 
le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux 
moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la 
décision attaquée (arrêt 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient 
que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que 
renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux 
exigences de l'article 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière 
(arrêts 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 3.1 et 4A_97/2014 précité consid. 
3.3). 
1.3.2 En l’espèce, se référant à des passages précis du jugement entrepris (cf. consid. 
1a, p. 4 s.), l’appelant et demandeur se plaint tout d’abord d’une appréciation inexacte 
des faits, en tant que l’autorité de première instance aurait notamment retenu sur la 
base de divers indices (cf. témoignage de D_________; expertise de E_________) 
qu’il était d’emblée prévu, lors de la constitution de la propriété par étages, que les 
chalets à construire prendraient la forme d’une "superposition d’étages" (appel, 


- 7 - 
ch. III.a). Par ailleurs, l’appelant et demandeur fait grief à la juridiction inférieure d’avoir 
transgressé le droit en ce qui concerne les règles applicables à l’action négatoire, 
singulièrement en procédant à une mauvaise interprétation de la jurisprudence publiée 
aux ATF 132 III 9 (appel, ch. III.b). 
Partant, l’appel est suffisamment motivé au regard des exigences légales rappelées ci-
avant et donc recevable, si bien qu’il convient d’entrer en matière. 
 
II. Statuant en fait 
 
2. 
2.1 Par acte authentique instrumenté le 20 mars 1979 par-devant Me F_________, 
notaire de résidence à O_________, les parcelles nos xxx3, xxx4 et xxx5 (ancien état) 
sises sur territoire de la commune de G_________ ont été réunies pour former la 
parcelle no xxx3 (nouvel état) et leur propriétaire, H_________, a déclaré vouloir 
constituer celle-ci en propriété par étages, comprenant les quatre parts de propriété 
par étages (PPE) suivantes, la place no 1 demeurant quant à elle une partie commune 
(pièce 2, p. 11 ss): 
 
PPE no xxx6 de 217/1000es avec droit exclusif sur la PPE – chalet no 2; 
 
PPE no xxx7 de 216/1000es avec droit exclusif sur la PPE – chalet no 3; 
 
PPE no xxx1 de 217/1000es avec droit exclusif sur la PPE – chalet no 4; 
 
PPE no xxx2 de 350/1000es avec droit exclusif sur la PPE – chalet no 5. 
L’acte, inscrit sous PJ no xxx8, indique encore, à l’avant-dernier paragraphe de son 
article 3, que les travaux n’ont pas encore commencé et que "[m]ention du non-
achèvement des travaux sera faite au Registre foncier". 
Un règlement d’administration et d’utilisation a par ailleurs été annexé à l’acte et 
mentionné au registre foncier (all. 4 [admis] et pièce 4, p. 17 ss). L’article 28 de ce 
règlement, dans sa teneur de l’époque, précise que "[c]haque propriétaire bénéficie de 
l’usage exclusif de la portion de terrain qui sera affectée à son chalet." (p. 192 ss, spéc. 
p. 197). 


- 8 - 
Enfin, a également été joint à l’acte authentique un "croquis d’étage", comme le 
désigne son article 3, consistant en un plan de situation au 1:1000e établi au mois de 
février 1979 par le bureau technique I_________ à O_________ (pièce 2, p. 15). 
Comme le retient le jugement de première instance (consid. 1a, p. 4), l’emprise au sol 
des quatre chalets à bâtir est dessinée sur ce plan, qui laisse apparaître que les 
chalets sont groupés par deux (chalets A et B, correspondant aux chalets nos 2 et 3 
selon l’acte authentique [cf. respectivement 217 et 216/1000es], et chalets C et D, 
correspondant aux chalets nos 4 et 5 [cf. respectivement 217 et 350/1000es]). En 
revanche, les termes utilisés dans le premier jugement selon lesquels "les étages des 
chalets du même groupe [sont] superposés" sont potentiellement trompeurs. Tout au 
plus peut-on déduire du plan de situation que chacun des chalets devait comporter un 
toit à deux pans – représentés graphiquement au moyen de hachures plus ou moins 
distantes en fonction des pans ouest et est –, et que le pan du côté est des chalets A 
et C (nos 2 et 4) surplombait en partie le pan ouest du toit, plus bas, des chalets B et D 
(nos 3 et 5). 
2.2 Le règlement d’administration et d’utilisation a fait l’objet de modifications à ses 
articles 28 ss selon acte passé en la forme authentique le 19 avril 1982 par-devant 
Me F_________ et inscrit au registre foncier sous PJ no xxx9 (all. 6 [admis] et pièce 5, 
p. 24 ss). A cette époque, D_________, en faveur duquel avait été institué un droit 
d’emption selon l’acte notarié du 20 mars 1979, était devenu le propriétaire de 
l’ensemble des unités d’étages. Le règlement dans sa nouvelle teneur énonce que les 
bâtiments sont désormais achevés, de sorte que la mention correspondante sera 
portée au registre foncier (cf. art. 36), et que la répartition des locaux pour les chalets 
nos 2 et 3 ainsi que 4 et 5 "est donnée selon une coupe ci-jointe et annexée" (art. 32; cf. 
pièce 4, p. 17 ss). L’article 28 du règlement précise quant à lui, notamment, que 
chaque propriétaire bénéficie de l’usage exclusif de la portion de terrain affectée à son 
chalet, soit : 
a) la partie dessinée en bleu attribuée à la jouissance de la PPE no xxx2, chalet no 5, 
b) la partie dessinée en rose attribuée à la jouissance de la PPE no xxx1, chalet no 4, 
c) la partie dessinée en jaune attribuée à la jouissance de la PPE no xxx7, chalet no 3, 
d) la partie dessinée en vert attribuée à la jouissance de la PPE no xxx6, chalet no 2. 
Comme le souligne à juste titre le premier jugement (consid. 1a in fine, p. 4), bien que 
l’article 32 du règlement y fasse référence, aucun plan de coupe, représentant la 
configuration des locaux étage par étage, n’a été joint à l’acte authentique emportant 


- 9 - 
modification des articles 28 ss du règlement et produit au registre foncier. A en 
revanche été déposée une nouvelle version du plan de situation au 1:1000e 
initialement établi en février 1979 par le bureau technique I_________ (cf. pièce 3, p. 
16 et p. 357 dans sa version en couleur). Par rapport au premier plan, le second – qui 
est daté des 4 septembre et 10 octobre 1979 (dernière modification) selon les 
indications figurant au sommet du document et qui a notamment été paraphé par 
D_________ – laisse apparaître un positionnement sensiblement différent des 
bâtiments, particulièrement pour ce qui est des chalets nos 2 (A) et 4 (C), et permet de 
visualiser, par l’usage de différentes couleurs, les portions de terrain attribuées en 
jouissance exclusive à chacune des unités d’étages (cf. art. 28 et 32 du règlement et, 
ég., le plan réalisé par l’expert C_________ dans le cadre de la procédure de preuve à 
futur [C2 08 13, p. 92], où le positionnement initial prévu des chalets est représenté en 
vert tandis que le positionnement effectif, après construction, est dessiné en noir). 
2.3 Par acte de vente instrumenté le 5 août 2005 par-devant Me J_________, notaire 
de résidence à K_________, L_________ a cédé à X_________ l'unité d'étage 
no xxx1, donnant droit exclusif sur le chalet no 4, ainsi que 1/10ème de l'unité d'étage 
no xxx10 (représentant 140/1000es de la parcelle de base no xxx11), donnant droit 
exclusif sur le garage no 2, pour le montant de 540'000 fr. (pièce 8, p. 36 ss). L’article 4 
de cet acte stipule que les immeubles sont transférés "en leur état, tels que vus et 
connus de l’acheteur, non meublés", toute garantie étant exclue "à l’exception de celle 
prévue à l’article 199 CO". Quant à l’article 8, il mentionne que l’acquéreur "déclare 
connaître et approuver les plans et règlement de la PPE" (p. 40). Le jugement de 
première instance retient, notamment sur la base des titres figurant au dossier et du 
témoignage du notaire J_________ (R25 et 29, p. 338), que le règlement de propriété 
par étages et le plan de situation l’accompagnant (cf. pièce 9, p. 65, correspondant à la 
pièce 3, p. 16, et p. 357 [en couleur]) ont été joints audit acte, point non disputé en 
instance d’appel. 
2.4 P_________ SA est devenue le 14 décembre 2004 propriétaire de l'unité d'étage 
no xxx2 donnant droit exclusif sur le chalet no 5, appartenant précédemment à 
D_________ (cf. all. 15 et pièce 12, p. 72). Alors qu’il voulait entreprendre des travaux 
dans son logement, X_________ a affirmé avoir constaté que le mur de délimitation 
entre les chalets nos 4 (soit le sien) et 5 présentait "un décrochement contraire au plan 
déposé au Registre foncier sur lequel [il s’était] fondé pour acquérir son unité de PPE" 
(cf. all. 16 [contesté, voire ignoré]). Interpellant P_________ SA par pli du 12 janvier 
2006, le conseil de X_________ a estimé après consultation des documents déposés 


- 10 - 
au registre foncier que, si les plans annexés à l’acte de constitution de la propriété par 
étages du 20 mars 1979 étaient "extrêmement sommaires", le seul enseignement qui 
pouvait en être tiré était que "la ligne de mitoyenneté ne connai[ssait] pas de 
décrochement et comport[ait] une verticalité". Selon l’intéressé, il était indiqué de 
"modifier la configuration des volumes pour établir cette verticalité à laquelle [son client 
pouvait] légitimement prétendre" (pièce 14, p. 80). Un échange de courriers s’en est 
suivi, à l’issue duquel l’homme de loi de P_________ SA a informé le mandataire de 
X_________ que l'unité d'étage no xxx2 avait été vendue et que le nouvel acquéreur 
avait été mis au courant des revendications de son voisin (pièces 15 ss, p. 81 ss et 
jugement entrepris, consid. 1c, p. 5). 
2.5 Par acte de vente instrumenté le 7 août 2006 par-devant Me Q_________, notaire 
de résidences à O_________ et R_________, P_________ SA a cédé à Y_________ 
l'unité d'étage no xxx2, donnant droit exclusif sur le chalet no 5, pour la somme de 
465'000 fr. (all. 36 et pièce 36, p. 138 ss). L’acte notarié stipule que l’immeuble est 
"vendu équipé, tel que vu, connu et accepté par l’acheteur en l’état", que ce dernier 
"déclare accepter le plan schéma d’étages, ainsi que le règlement d’utilisation et 
d’administration de l’immeuble", et comprend enfin la clause suivante (p. 142 s.) : 
"Il est toutefois expressément précisé ce qui suit : 
Dans la cave faisant partie de la PPE vendue selon l’art. 32 du règlement, ont été placées des vannes 
sanitaires. Selon le règlement mentionné au RF et selon plan annexé, le propriétaire doit tolérer le seul 
accès à ces installations. L’acheteur déclare accepter cette restriction. 
En outre, le propriétaire du chalet No. 4 revendique un droit de propriété – par ailleurs totalement injustifié 
sur la base des documents connus – sur dite cave. L’acheteur déclare décharger P_________ SA de toute 
responsabilité à cet égard et assumera cas échéant tous les frais éventuels en cas de réclamation 
judiciaire, sauf accord contraire.". 
Entendu en qualité de témoin le 9 octobre 2012, le notaire Q_________ a relaté que la 
clause reproduite ci-dessus avait été intégrée à la demande expresse de P_________ 
SA, celle-ci estimant que la revendication de X_________ sur la cave du chalet no 5 
était injustifiée, parce qu’il ressortait des articles 32 s. du règlement que ce local était 
bien rattaché à l’immeuble vendu (R12, p. 335). L’officier public a par ailleurs affirmé 
que, à son souvenir et après avoir consulté le registre foncier et interpellé 
Me F_________, il n’y avait pas de "plan-schéma d’étages" – ou plan de coupe selon la 
terminologie du premier jugement (cf. consid. 1c, p. 6) – avec les documents 
constitutifs de la propriété par étages, mais seulement un plan de situation avec les 
dessins des chalets (R10 et 15, p. 335). 


- 11 - 
Les autres personnes ayant comparu à la signature de l’acte du 7 août 2006 – qu’il 
s’agisse de S_________, représentant de P_________ SA (R47 et 50, p. 348) ou de 
T_________ (R56, 57 et 59, p. 350 s.) et U_________ (R64, 65 et 67, p. 352 s.), 
parents de Y_________ et représentants de celui-ci –, ont globalement confirmé lors 
de leur audition comme témoin s’être vu présenter à cette occasion un plan de 
situation de l’ensemble des chalets avec des délimitations de couleur pour les 
différents lots (cf. pièce 10 du dossier de preuve à futur [C2 08 13] et pièce 3 du 
dossier principal, p. 16 et p. 357 [couleur]), voire, mais sans qu’il n’y ait de certitude à 
ce propos, les plans d’architecte réalisés par D_________ (cf. pièce 8 du dossier de 
preuve à futur [C2 08 13] et pièce 6 du dossier principal, p. 29 ss). Il est en revanche 
constant qu’aucun plan de coupe ne leur a été montré. 
2.6 X_________ se plaint d’une mauvaise appréciation des preuves. A l’en croire, 
c’est à tort que la juridiction inférieure a retenu que la superposition d’étages était 
d’emblée prévue, en se fondant sur le témoignage non neutre de D_________, 
architecte à la base du projet et ancien propriétaire des unités d’étages, et sur le 
rapport du second expert (E_________), plutôt que sur celui réalisé dans le cadre de la 
procédure de preuve à futur (C_________). En première instance déjà, X_________ 
avait défendu la thèse selon laquelle la propriété par étages était de type vertical, où 
les unités d’étages sont séparées par des plans verticaux, soit sous la forme de chalets 
contigus; seul l’article 33 du règlement prévoyait expressément une "rupture de la 
verticalité" pour la cave du chalet no 5, située sous le chalet no 4 (cf. all. 45, 46, 54 et 
55 du mémoire-réplique). Reprenant ce dernier argument dans son écriture de recours, 
X_________ soutient que l’autorité précédente aurait ainsi omis de tenir compte, en 
tant qu’indice, de la teneur de l’article 33 du règlement, qui démontrerait "en effet 
clairement que les séparations entre les PPE étaient voulues droites, et que la cave 
constituait l’exception qu’il fallait mentionner expressis verbis dans le règlement 
puisque ne ressortant pas du plan" (cf. appel, ch. III.a). 
A titre préalable, il convient de rappeler que, conformément à l’article 157 CPC, le 
tribunal établit sa conviction par une libre appréciation des preuves administrées. Le 
principe de la libre appréciation signifie qu’il n’y a pas de hiérarchie légale entre les 
moyens de preuve autorisés (Schweizer, in Bohnet et al. [éd.], Code de procédure 
civile commenté, 2011, n. 19 ad art. 157 CPC), même si, selon une partie de la 
doctrine, les titres constituent le moyen de preuve idéal, car souvent établis avant la 
naissance du litige, tandis que la preuve par témoin aboutit souvent à des résultats 
incertains (Schmid, in Oberhammer et al. [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, 


- 12 - 
Kurzkommentar, 2e éd., 2013, n. 7 et 9 ad art. 157 CPC; cf. ég. Kaufmann, Beweis- 
führung und Beweiswürdigung, 2009, p. 179; RVJ 2015 p. 161 consid. 3.1.2). 
Si l'administration d'une preuve nécessite des connaissances particulières, une 
expertise est aménagée (art. 172 CPC/VS). De manière générale, l'expert judiciaire a 
pour tâche d'informer le juge sur des règles d'expérience ou sur des notions relevant 
de son domaine d'expertise, d'élucider pour le tribunal des questions de fait dont la 
vérification et l'appréciation exigent des connaissances spéciales – scientifiques, 
techniques ou professionnelles – ou de tirer, sur la base de ces connaissances, des 
conclusions sur des faits existants. Il est l'auxiliaire du juge, dont il complète les 
connaissances par son savoir de spécialiste (ATF 118 Ia 144 consid. 1c; arrêt 
4A_478/2008 du 16 décembre 2008 consid. 4.1; Bettex, L'expertise judiciaire, thèse 
Lausanne 2006, p. 6). Sa mission est limitée aux questions de fait, à l'exclusion des 
questions de droit (ATF 130 III 337 consid. 5.4.1; Bettex, op. cit., p. 65). Le juge 
apprécie librement la force probante d'une expertise. Dans le domaine des 
connaissances professionnelles particulières, il ne peut toutefois s'écarter de l'opinion 
de l'expert que pour des motifs importants qu'il lui incombe d'indiquer, par exemple 
lorsque le rapport d'expertise présente des contradictions ou attribue un sens ou une 
portée inexacts aux documents et déclarations auxquels il se réfère. En se fondant sur 
une expertise non concluante ou en renonçant à procéder aux enquêtes 
complémentaires requises, le juge pourrait commettre une appréciation arbitraire des 
preuves et violer l'article 9 Cst. féd. (ATF 138 III 193 consid. 4.3.1; 130 I 337 consid. 
5.4.2; arrêt 5A_795/2013 du 27 février 2014 consid. 5.1.2). Lorsque l'autorité juge une 
expertise concluante et en fait sien le résultat, le grief d'arbitraire dans l’appréciation 
des preuves n’est admis que si l'expert n'a pas répondu aux questions posées, si ses 
conclusions sont contradictoires ou si, d'une quelconque autre façon, l'expertise est 
entachée de défauts à ce point évidents et reconnaissables, même sans 
connaissances spécifiques, que le juge ne pouvait tout simplement pas les ignorer 
(arrêts 4A_577/2008 du 31 mars 2009 consid. 5.1; 4P.283/2004 du 12 avril 2005 
consid. 3.1, in RDAF 2005 I p. 375 ss). Enfin, si l'autorité est confrontée à plusieurs 
expertises judiciaires et qu'elle se rallie aux conclusions de l'une d'elles, elle est tenue 
de motiver son choix (arrêts 4A_577/2008 précité consid. 5.1; 4P.205/2003 du 
22 décembre 2003 consid. 2.1). 
2.6.1 D_________ – titulaire du droit d’emption sur l’ensemble des unités d’étages 
constituées par acte du 20 mars 1979 à la condition que H_________, ressortissant 
V_________, puisse obtenir l’autorisation d’acquérir le chalet no 2 (représentant 


- 13 - 
217/1000es) "eu égard à la Lex Furgler" (cf. art. 4 du contrat et condition suspensive 
indiquée avant les réquisitions au registre foncier [p. 14]) –, était le propriétaire de 
l’intégralité des unités d’étages en 1982, année au cours de laquelle il a fait modifier le 
règlement d’administration et d’utilisation (cf., supra, consid. 2.2). A la question de 
savoir si le projet prévoyait une délimitation verticale entre le chalet no 4 
("AA_________") et le chalet no 5 ("BB_________"), D_________ a répondu par la 
négative ("Je ne pense pas"), précisant qu’il s’agissait plutôt d’une "superposition 
d’appartements", le chalet no 5 devant représenter 350/1000es pour répondre aux 
exigences de la lex Furgler, raison pour laquelle les deux niveaux qui passent sous le 
chalet no 4 (rez et rez inférieur) ont été rattachés au chalet no 5. Ce dernier, qui 
disposait du plus grand nombre de millièmes, devait être vendu à un ressortissant 
suisse, alors que le chalet no 4 pouvait être aliéné à un étranger. Il a ajouté que, pour 
lui, il "était donc prévu d’entrée de cause que les étages ne soient pas superposés 
exactement et alignés verticalement" et que "cette situation de décalage se voyait 
clairement sur le schéma d’étages manquant dans les annexes à l’acte de constitution 
de PPE (acte de 1979)" (R40, p. 341 s.). L’intéressé a en effet indiqué, sans se 
montrer très affirmatif sur ce point, qu’à l’époque de la constitution de la PPE, il "devait 
y avoir [eu] un schéma d’étages" fourni à Me F_________ (R37, p. 340 s.). Le notaire 
prénommé n’a toutefois pu confirmer ou infirmer ce qui précède, les parties ayant 
renoncé à son audition comme témoin (p. 343). En tout état de cause, comme cela a 
déjà été mis en évidence (cf., supra, consid. 2.5 in fine), aucun plan de coupe n’a été 
joint aux différents actes déposés au registre foncier depuis la constitution de la PPE. 
2.6.2 Lors de son interrogatoire du 9 janvier 2014, X_________ a indiqué en 
préambule ne pas disposer de sous-sol "en l’état" et n’avoir accès au local technique 
(soit celui où se situent les vannes) que depuis l’extérieur (p. 435). Il a confirmé avoir 
visité l'unité d'étage no xxx1 à une seule reprise avant de l’acquérir, en juillet 2005. A 
l’époque, il n’avait rien observé de particulier qui aurait pu lui faire penser que 
l’appartement qu’il s’apprêtait à acheter était "incomplet". C’est en septembre 2005, 
alors qu’il avait contacté un architecte en vue de réaménager une salle de bains, qu’il a 
constaté la présence d’un local situé en dessous de son appartement, mais auquel il 
n’avait pas accès. C’est également cette année-là qu’il a, dans le cadre des démarches 
entreprises par P_________ SA en vue de vendre l'unité d'étage no xxx2, eu l’occasion 
de visiter les locaux et de constater que ce qu’il considérait comme sa cave et son vide 
sanitaire était rattaché au chalet voisin (R74-76, p. 436). Concernant le type 
d’appartement qu’il avait cherché à acquérir, il s’est exprimé en ces termes (R75, 
p. 436) : 


- 14 - 
"A l’époque, on m’assurait que j’achetais un chalet mitoyen. A l’époque, j’avais dit à l’agence que je ne 
voulais pas une PPE « verticale » et que je voulais être indépendant. On m’a répondu que c’était le cas, 
exception faite de la mitoyenneté.". 
2.6.3 C_________, ingénieur EPFL et géomètre officiel à K_________, a fonctionné 
comme expert dans le cadre de la procédure de preuve à futur mise en œuvre en 
2008, antérieurement au dépôt du mémoire-demande (C2 08 13). D’après son rapport 
d’expertise, rendu le 4 juin 2008 et qui tient en deux pages (C2 08 13, p. 89 s.), la 
propriété par étages, constituée en 1979 sous l’influence de la modification de la Lex 
Furgler n’autorisant pas la vente de parcelles entières à des étrangers mais leur 
accordant la faculté d’acquérir jusqu’à 650/1000es d’une PPE, était de type 
"horizontale", sans superposition de locaux, les appartements construits ayant été 
"distribués sur la parcelle de façon à ne pas se chevaucher et à être exploités avec leur 
place autour […] comme des parcelles autonomes" (cf. ég. jugement entrepris, consid. 
1d, p. 6). Se fondant dans un premier temps sur le "croquis d’étage" – soit le plan de 
situation annexé à l’acte constitutif de propriété par étages en 1979 (cf., supra, consid. 
2.1) –, il en a déduit que les locaux correspondaient à deux couples de chalets 
mitoyens (nos 2 et 3 d’une part, et nos 4 et 5 d’autre part), et que le chalet no 4 était 
séparé du chalet no 5 "par une ligne mitoyenne sans superposition de locaux". D’après 
le premier expert, ces unités d’étages n’ont fait l’objet d’aucune modification par acte 
authentique pour ce qui est de l’attribution des droits exclusifs. Dans un second temps, 
l’intéressé a procédé à une superposition de "l’actuel plan du registre foncier (demandé 
au bureau de géomètres I_________ et contenant les chalets construits)" et du 
"croquis d’étage", pour en conclure que la réalisation des chalets ultérieurement à la 
constitution de la propriété par étages était "différente de l'état enregistré au registre 
foncier", notamment pour ce qui est de la forme des bâtiments. Le spécialiste a relevé 
que l’"empiètement réel sur deux niveaux d’un volume construit du chalet no 5 sous le 
chalet no 4" était important, représentant une surface de 38 m2 au rez inférieur et de 62 
m2 au rez-de-chaussée. Enfin, toujours d’après l’intéressé, le "plan d’utilisation des 
places en couleur", mentionné à l’article 28 du règlement d’administration et 
d’utilisation modifié en 1982, n’infirmait "nullement la mitoyenneté des chalets", aucune 
modification notariée des droits exclusifs et du croquis d’étage n’ayant été effectuée 
depuis l’acte de 1979 inscrit sous PJ no xxx8 (C2 08 13, p. 90). 
Entendu comme témoin le 11 octobre 2012 (R70 ss, p. 354), C_________ a confirmé 
le contenu de son rapport d’expertise ainsi que celui de son complément, où l’intéressé 
a indiqué correctement les nos des unités d’étages qu’il avait intervertis dans son 
premier rapport (C2 08 13, p. 98). 


- 15 - 
2.6.4 Le 23 mai 2013, E_________, architecte EPF/SIA à CC_________, a déposé un 
rapport d’expertise de 13 pages (p. 385 ss), comprenant des clichés photographiques 
des lieux ainsi que plusieurs annexes, dont un plan de coupe schématique au 1:100e 
des chalets nos 4 et 5, permettant de visualiser le rattachement – en l’état – des 
différents locaux aux unités d'étages nos xxx1 (X_________ [1er étage, 2e étage et 
combles]) et xxx2 (Y_________ [rez inférieur, rez, 1er étage et 2e étage]; p. 403). 
Le spécialiste a relevé en préambule que les pièces déposées au registre foncier ne 
permettaient pas de connaître comment avait été constituée la propriété par étages, à 
savoir si celle-ci était horizontale ou verticale, l’acte de constitution renseignant 
uniquement sur la répartition en millièmes de quatre unités d’étages, et n’étant 
accompagné que d’un plan de situation à l’échelle 1:1000e indiquant derechef les 
millièmes entre les chalets "A, B, C et D" en annotation manuscrite (R4-5, p. 393). 
L’expert a ensuite constaté que, si des surfaces au rez inférieur et au rez appartenant 
à Y_________ se situaient en partie sous le chalet dont X_________ est propriétaire 
aux 1er et 2e étages ainsi qu'aux combles, il s’agissait d’une superposition de locaux 
appartenant à des propriétaires différents, comme tel est "le cas dans la majorité des 
PPE" (R6-7, p. 394). 
Selon l’intéressé, il n’était pas possible, sur le vu des pièces déposées, de déterminer 
précisément comment avait été effectuée la répartition des millièmes lors de la 
constitution de la PPE. Il a supposé que la répartition avait été opérée principalement 
sur la base des surfaces, mais que d’autres facteurs avaient été pris en compte 
(situation de l’unité d’étage, vue, orientation, etc.). Ainsi, il a noté que certains locaux 
de Y_________ se trouvaient dans une situation moins intéressante sur le plan du 
dégagement et de l’ensoleillement que ceux de X_________; à titre d’exemple, environ 
30 % des locaux de Y_________ étaient enterrés ou semi-enterrés. L’expert a ainsi 
estimé que, si la répartition des millièmes n’avait été entreprise que sur la base des 
surfaces, X_________ aurait dû disposer de 159/1000es (au lieu de 217) et 
Y_________ de 408/1000es (au lieu de 350). Au terme d’une pondération des différents 
facteurs, la différence de millièmes entre ces deux unités d’étages était justifiable (R8 
et14, p. 394 s.). 
Enfin, par rapport au rapport établi dans le cadre de la procédure de preuve à futur, le 
second expert a contesté l’usage du terme d’"empiètement" pour qualifier le 
positionnement des locaux revendiqués par X_________. Si ce dernier devait voir sa 


- 16 - 
prétention reconnue en justice, il en résulterait pour Y_________ la perte des surfaces 
suivantes de son chalet (R15-16, p. 396) : 
 
au rez inférieur : une partie de la chambre/dressing, le séjour du studio 1, le 
WC (inutilisé) ainsi que le dépôt/local technique, soit au total 38,80 m2; 
 
au rez : pratiquement tout le studio 2, la cave/économat, le bain/WC et la 
chambre/dortoir de l’appartement des parents, soit au total 63,58 m2. 
2.6.5 
2.6.5.1 Cela étant, s’il faut certes convenir avec X_________ que D_________ était, 
avec H_________, à l’origine du projet et l’ancien propriétaire des unités d'étages en 
1982 à tout le moins, on ne voit pas en quoi son témoignage aurait dû être accueilli par 
le premier juge avec force circonspection. En effet, D_________ ne dispose a priori 
d’aucun intérêt direct à l’issue de la cause actuellement. Il n’est en particulier pas le 
vendeur des deux unités d'étages concernées par la présente procédure, de sorte que 
l’on voit mal les prétentions que les parties pourraient, notamment sous l’angle 
contractuel (cf., infra, consid. 4.1.3.2), élever à son encontre. Par ailleurs, sa crédibilité 
n’est pas entamée du seul fait qu’il a avancé – tout en soulignant ne pas en être certain 
– avoir fourni un plan de coupe détaillé au premier notaire (i.e. Me F_________), point 
qui n’a pu être établi, ce dernier n’ayant jamais été entendu en procédure, et qui ne 
change de toute manière rien au fait qu’un tel plan ne figure pas au registre foncier et 
ne peut être opposé aux acquéreurs. Quoi qu’en pense X_________, le témoignage de 
D_________ est probant et précieux, puisqu’il permet d’éclairer l’intention des 
personnes ayant constitué la propriété par étages en 1979 concernant la répartition 
des unités d’étages; il est aussi corroboré par le contexte de l’époque. Les limitations 
résultant de la Lex Furgler (i.e. LFAIE) expliquent pourquoi, sachant que les unités 
d'étages nos xxx6, xxx7 et xxx1 représentaient chacune 217/1000es (voire 216/1000es 
pour la no xxx7) de l’immeuble de base et pouvaient être aliénées (cf. RVJ 1987, p. 14 
ss) vu leur taille à un ressortissant étranger – H_________, citoyen V_________, ayant 
du reste concédé à D_________ le droit d’emption à la condition qu’il puisse obtenir 
l’autorisation d’acquérir le chalet no 2 –, la dernière (unité d'étage no xxx2) représentait 
en revanche 350/1000es de l’immeuble de base et devait être vendue à un citoyen 
helvétique. 
Partant, les critiques de X_________ concernant la valeur probante des déclarations 
de D_________ sont infondées. 


- 17 - 
2.6.5.2 Dans son rapport (cf., supra, consid. 2.6.3), l’expert C_________ est d’emblée 
parti de la prémisse que la propriété par étages constituée en 1979 était de type 
vertical, estimant que les chalets nos 4 et 5 d’après le "croquis d’étage" seraient 
séparés par une ligne mitoyenne sans superposition de locaux (1°), et que, nonobstant 
le positionnement différent des chalets lors de leur construction par rapport au premier 
plan, ces unités d'étages n’ont fait l’objet d’aucune modification par acte authentique 
pour ce qui est de l’attribution des droits exclusifs (2°). 
S’agissant du premier aspect, l’autorité de première instance a relevé que les 
constatations de l’expert C_________ concernant la séparation des chalets étaient 
"manifestement contraires aux actes de la cause et à la situation matérielle sur le 
terrain" (jugement entrepris, consid. 1d, p. 6), appréciation à laquelle adhère la Cour de 
céans. En effet, le seul examen du plan de situation joint à l’acte constitutif du 20 mars 
1979 ne permet ostensiblement pas de distinguer une ligne de démarcation claire entre 
les chalets nos 4 et 5. A cela s’ajoute qu’il ressort du procès-verbal d’inspection des 
lieux dressé le 9 janvier 2014 par la juridiction précédente que les deux bâtiments en 
question sont, sur la façade est, "enchevêtr[és]", celui du bas avançant sur celui du 
haut, tandis que, sur la façade ouest, les deux toits sont "imbriqués l’un sur l’autre" (p. 
435; cf. ég. jugement entrepris, consid. 1d, p. 6). Cette situation est également bien 
perceptible sur les clichés pris par l’expert E_________ et intégrés dans son rapport, 
de même que sur le plan de coupe au 1:100e réalisé par le prénommé (cf., supra, 
consid. 2.6.4). Or, X_________ ne s’est nullement attelé à démontrer le caractère 
inexact de ces constatations, pourtant décisives pour apprécier l’existence ou non 
d’une superposition des locaux rattachés à chaque unité d’étage. 
Pour ce qui est du second point, les constatations du premier expert sont également 
erronées. En effet, l’acte constitutif de 1979, le premier plan de situation annexé ainsi 
que le règlement d’administration et d’utilisation dans sa première mouture (cf. en 
particulier son article 28, selon lequel "[c]haque propriétaire bénéficie de l’usage 
exclusif de la portion de terrain qui sera affectée à son chalet" [p. 197]) ne permettaient 
pas de se rendre compte des droits exclusifs attribués à chaque unité d’étage. En 
revanche, les modifications apportées en 1982 aux articles 28 ss du règlement 
d’administration et d’utilisation, ainsi que le plan de situation en couleur auquel ils 
renvoient, permettent de délimiter plus précisément les portions attribuées en 
jouissance exclusive à chaque unité d’étage. Dans ces circonstances, on ne saurait en 
conclure, comme le premier expert, qu’il n’y a eu aucun changement en la matière 
depuis la constitution de la PPE. 


- 18 - 
Si l’on ajoute encore le fait que l’intéressé a emprunté le terme d’"empiètement", 
impropre en matière de propriété par étages car désignant une construction sur le 
fonds d’autrui (cf. arrêt 5A_732/2008 du 14 juillet 2009 consid. 3.3.2 et E_________, 
R15, p. 396), et a interverti dans son premier rapport les nos des deux unités d’étages 
concernées, la conjonction de ces différentes erreurs était de nature à jeter 
objectivement un sérieux doute quant au caractère probant de la première expertise, 
réalisée dans le cadre de la procédure (sommaire) de preuve à futur. Sous cet angle-
là, l’appréciation de la juridiction inférieure, selon laquelle la seconde expertise – 
étayée, convaincante et qui n’a suscité aucune demande d’éclaircissement ou de 
surexpertise de la part des parties (cf. art. 180 CPC/VS) –, doit être préférée à la 
première, échappe à toute critique. 
Si les plans déposés au registre foncier ne permettaient ainsi pas indubitablement de 
déterminer si l’unité d’étage acquise par X_________ était de type vertical, horizontal 
voire combiné (cf., infra, consid. 4.1.1.1), il convient d’observer ce qui suit en relation 
avec le plan de situation modifié, au 1:1000e, annexé à l’acte authentique de 1982 
emportant modification du règlement d’administration et d’utilisation. Si la ligne de 
démarcation entre les chalets nos 2 et 3 – qui paraissent jumeaux et disposaient 
quasiment des mêmes millièmes – et la portion de terrain attribuée en jouissance 
exclusive à chacun d’eux se présente de manière continue du sud au nord/nord est, il 
n’en va pas de même pour les chalets nos 4 et 5 faisant l’objet du présent litige. En 
effet, le plan en question laisse apparaître, même pour un œil non averti, un léger 
décrochement (en bleu) au nord-ouest du terrain où est érigé le chalet no 5. On ne 
discerne ainsi aucune démarcation continue entre les chalets nos 4 et 5, comme cela 
pourrait être le cas entre des villas jumelles, propre à augurer que les deux 
constructions sont séparées par un mur mitoyen à tous les niveaux. Au contraire, ce 
second plan est plutôt de nature à laisser penser que le pan du côté est du chalet no 4 
(représenté avec des hachures rapprochées) surplombait en partie le pan ouest du toit, 
moins élevé, du chalet no 5. Il existait donc un certain nombre d’indices, résultant des 
pièces déposées au registre foncier, propres à faire naître un doute quant à l’existence 
d’une propriété par étages de type purement vertical. 
2.6.5.3 Enfin, pour ce qui est des indices supposés résulter de la lecture du règlement 
d’administration et d’utilisation, singulièrement de son article 33, il s’agit-là d’une 
question qui relève du droit (cf. interprétation objective d’une clause) et non de 
l’appréciation des faits. Il sera donc procédé à l’analyse de cette question dans la suite 
du présent jugement (cf., infra, consid. 4.2.2). 


- 19 - 
 
III. Considérant en droit 
 
3. Dans un moyen en droit d’ordre formel qu’il convient d’examiner en premier lieu, 
l’appelant et demandeur fait grief à la juridiction inférieure d’avoir failli à son obligation 
de motiver le raisonnement qui l’a poussée à s’écarter des conclusions de l’expertise 
C_________. 
3.1 
3.1.1 La jurisprudence a déduit de l'article 29 al. 2 Cst. féd., qui garantit le droit d'être 
entendu, le devoir pour l'autorité de motiver sa décision afin que le destinataire puisse 
la comprendre, la contester utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisse 
exercer son contrôle. En procédure civile, l’article 53 al. 1 CPC reproduit cette garantie 
constitutionnelle; le contenu d’une décision judiciaire relève cependant, dans la 
systématique du CPC, de l'article 238 CPC (arrêt 4A_527/2011 du 5 mars 2012 consid. 
2.6, non publié aux ATF 138 III 213; Oberhammer, n. 9 ad art. 53 CPC). Pour répondre 
à ces exigences, l'autorité doit motiver sa décision, afin que son destinataire puisse la 
comprendre et l'attaquer utilement s'il y a lieu (ATF 133 I 270 consid. 3.1; 133 III 439 
consid. 3.3). Le juge n'a cependant pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les 
faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties; il suffit qu'il mentionne, au 
moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de 
manière que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer 
en connaissance de cause (ATF 134 I 83 consid. 4.1; 133 III 439 consid. 3.3; arrêt 
4A_527/2011 précité consid. 2.6). 
3.1.2 Comme le droit à une décision motivée participe de la nature formelle du droit 
d'être entendu (ATF 104 Ia 201 consid. 5g), ce moyen doit être examiné en premier 
lieu (ATF 124 I 49 consid. 1) et avec plein pouvoir (ATF 121 I 54 consid. 2a; arrêt 
5D_211/2011 du 30 mars 2012 consid. 4.1, non publié aux ATF 138 III 378). Il ne doit 
pas être confondu avec l’examen du caractère correct de la motivation, qui relève du 
fond (arrêt 5A_850/2011 du 29 février 2012 consid. 4.1; cf. ég. ATF 114 Ia 233 consid. 
2d; 130 II 530 consid. 4.3). 
3.2 En l’occurrence, sous couvert de la violation du droit à obtenir une décision 
motivée, l’appelant et demandeur s’en prend en réalité à l’appréciation des preuves à 
laquelle s’est livrée l’autorité de première instance, et reproche à celle-ci de s’être 


- 20 - 
écartée sans motifs sérieux de l’expertise C_________ précédemment réalisée dans le 
cadre de la procédure de preuve à futur (appel, ch. III.b/i). Ce faisant, il perd de vue 
que le premier juge n’a pas substitué sa propre appréciation à celle du spécialiste en 
question – ce qu’il ne serait pas admis à faire dans un domaine technique (cf., supra, 
consid. 2.6) –, mais lui a simplement préféré celle du second expert (E_________), 
dès lors que les constatations du premier nommé étaient "manifestement contraires 
aux actes de la cause et à la situation matérielle sur le terrain" (jugement entrepris, 
consid. 1d, p. 6). Pour succincte que puisse apparaître l’explication de la juridiction 
inférieure aux yeux de l’appelant et demandeur, elle a pleinement joué son rôle, 
l’intéressé ayant pu interjeter recours en toute connaissance de cause. En ce qui 
concerne la critique relative à l’appréciation des preuves en tant que telle, son sort a 
été scellé pour les motifs détaillés exposés au considérant 2.6.5.2, auquel il est 
purement et simplement renvoyé. 
Il s’ensuit que le moyen est privé de fondement. 
4. L’appelant et demandeur reproche ensuite à l’autorité de première instance d’avoir 
écarté à tort ses prétentions fondées sur l’action négatoire (appel, ch. III.b/ii), en 
considérant que les documents figurant au registre foncier ne permettaient pas de 
déduire l’existence d’une propriété par étages verticale, et que, en tout état de cause, 
une simple visite des lieux permettait de constater d’emblée la superposition d’étages 
entre les deux chalets, de sorte que l’acquéreur du chalet no 4 ne pouvait prétendre de 
bonne foi (cf. ATF 137 III 153 consid. 4.1.3) que les locaux litigieux devaient être 
rattachés à ses parties privatives (jugement entrepris, consid. 3c, p. 11 s.). 
4.1 
4.1.1 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier 
(art. 712d al. 1 CC); elle prend naissance même si toutes les parts d’étages sont 
détenues par un seul propriétaire. Par conséquent, il est possible d’édicter un 
règlement de copropriété qui aura une portée juridique renforcée pour les acquéreurs 
ultérieurs (cf. art. 649a al. 1 CC; Wermelinger, La propriété par étages, 3e éd., 2015, n. 
124c ad art. 712d CC), en ce sens qu’il leur sera opposable de par la loi, 
indépendamment de toute opération au registre foncier, et même si les intéressés n'ont 
aucune connaissance du contenu du règlement (ATF 110 Ia 106 consid. 4b; arrêts 
5A_499/2010 du 20 décembre 2010 consid. 6.1; 5C.177/2006 du 19 décembre 2006 
consid. 4.1). 


- 21 - 
Outre la volonté de créer une propriété par étages (cf. art. 712d al. 2 ch. 1 CC), l'acte 
constitutif doit contenir deux éléments essentiels : d'une part, la délimitation des étages 
ou parties d'étage (cf., infra, consid. 4.1.1.1); d'autre part, la valeur de chaque étage ou 
partie d'étage, indiquée en pour-cent ou en pour-mille de la valeur du bien-fonds (art. 
712e al. 1 CC [dans sa teneur en vigueur jusqu’au 31 décembre 2012]; cf., infra, 
consid. 4.1.1.2; ATF 132 III 9 consid. 3.2; Steinauer, Les droits réels, T. I, 5e éd., 2012 
[cité ci-après : Steinauer, Les droits réels, T. I], nos 1149 et 1152, p. 401 ss). 
4.1.1.1 Les unités d’étages peuvent être des étages ou parties d’étage d’un seul 
bâtiment situé sur un fonds (propriété par étages horizontale). Il peut cependant 
également s’agir de bâtiments distincts (villas) sis sur le bien-fonds en copropriété 
(propriété par étages verticale) : chaque propriétaire d’étage occupe alors un bâtiment, 
sans le partager avec aucun autre propriétaire d’étage; il bénéficie souvent d’un droit 
d’usage particulier sur une portion de terrain (Wermelinger, n. 200b ad art. 712b CC). 
Une combinaison des deux possibilités peut être réalisée lorsqu’il y a, sur une même 
parcelle, plusieurs bâtiments comportant plusieurs logements (Steinauer, Les droits 
réels, T. I, no 1128b, p. 395; cf. ég. Meier-Hayoz/Rey, Commentaire bernois, n. 35 ss 
ad art. 712a CC, qui citent également le cas des maisons en terrasses). 
Les exigences quant aux délimitations des parties d’étage étaient précisées – sous 
l’empire de l’ordonnance du 22 février 1910 sur le registre foncier (aORF; RS 
211.432.1) applicable à la présente cause pendante depuis le 28 août 2009 (cf. art. 18 
al. 2 et 3 Tit. final CC) – à l’article 33b al. 1 de cette norme. A teneur de celle-ci, l’acte 
constitutif doit indiquer de manière claire et précise la description, la délimitation et la 
composition des étages. Si la délimitation et la composition des unités d'étages 
manquent de clarté, le conservateur du registre foncier doit exiger la production d'un 
plan de répartition signé par tous les propriétaires d'étages (art. 33b al. 2 aORF). Un tel 
plan est obligatoire lorsque la propriété par étages est constituée avant la construction 
du bâtiment (art. 33c al. 1 aORF; ATF 132 III 9 consid. 3.2.1). Le plan de répartition 
consiste en une représentation graphique et géométrique de la répartition des locaux 
au sein de la propriété par étages; il comprend en général plusieurs documents, par 
exemple un plan par niveau du bâtiment, et peut aussi comprendre des coupes (ATF 
132 III 9 consid. 3.2.3; Meier-Hayoz/Rey, n. 53 ad art. 712d CC; Nef, Die nachträgliche 
Änderung des Aufteilungsplans bei Stockwerkeigentum, in RNRF 2001 p. 1 ss, spéc. 
p. 5). Lorsque la propriété par étages est constituée et le plan de répartition produit 
avant l’achèvement du bâtiment, celui-là ne représente pas une construction déjà 
réalisée. En cours de réalisation, de multiples modifications peuvent encore intervenir 


- 22 - 
et rendre le plan de répartition inexact : par exemple, les murs de séparation entre des 
parties exclusives ou entre parties communes et exclusives ont été déplacés et les 
surfaces de certaines unités d’étages s’en trouvent augmentées ou réduites, ou 
certaines pièces (locaux annexes) n’ont pas été attribuées comme prévu par le plan de 
répartition, ce qui entraîne une modification des surfaces des unités d’étages 
concernées (Wermelinger, n. 80 ad art. 712d CC; cf. ég. Nef, op. cit., p. 11 ss). C’est 
pourquoi l’article 33c al. 2 aORF prescrit que la constitution de la propriété par étages 
avant la construction du bâtiment doit être mentionnée en tant que telle au registre 
foncier. L'achèvement du bâtiment est communiqué au bureau du registre foncier, le 
cas échéant avec remise du plan de répartition rectifié après l'exécution des travaux 
(art. 33c al. 3 aORF). Cette communication sert de document justificatif pour radier la 
mention; elle doit attester que la répartition n'a pas été modifiée par rapport à l'acte 
constitutif et au plan de répartition établi avant la construction; si la répartition a été 
modifiée, un nouveau plan rectifié après l'exécution des travaux, signé par tous les 
propriétaires d'étages, doit être transmis au conservateur du registre foncier (ATF 132 
III 9 consid. 3.4; 119 II 212 consid. 2b; Wermelinger, n. 142 ad art. 712d CC). 
Par ailleurs, si la répartition entre parties communes et parties privées a subi des 
changements, de nouveaux plans, signés par tous les propriétaires d'étages, doivent 
être déposés et la modification doit être constatée par acte authentique, également 
signé par tous les propriétaires (Bianchi, Questions relatives à la vente sur plans d’une 
part de copropriété par étages avant construction, in Mélanges de l’Association des 
notaires vaudois à l’occasion de son 100e anniversaire, 2006, p. 211 ss, spéc. p. 226 s. 
et la réf. à l’ATF 118 II 291 consid. 3b; cf. ég. Wermelinger, n. 81 ad art. 712d CC). 
Suivant l’ampleur de la modification, les millièmes doivent être revus. Toutes les 
modifications apportées au bâtiment ne justifient toutefois pas automatiquement une 
modification de la valeur des parts attribuées aux différentes unités : une augmentation 
du volume ou de la surface ne conduit à une augmentation de la valeur de la part que 
si les autres propriétaires d’étages subissent un préjudice à la suite de cette 
augmentation, ou si les surfaces ont été un facteur décisif (cf., infra, consid. 4.1.1.2) 
dans le calcul de la valeur des parts lorsqu'elles ont été déterminées (ATF 127 III 142 
consid. 2; arrêt 5A_760/2011 du 18 mai 2012 consid. 5.1; Meier-Hayoz/Rey, n. 28 ad 
art. 712e CC). 
4.1.1.2 Le deuxième élément nécessaire de l'acte constitutif selon l'article 712e al. 1 
CC est la valeur relative de chaque étage ou partie d'étage, que la loi appelle part ou 
quote-part ("Wertquote"). Celle-ci est la notion arithmétique qui définit la proportion du 


- 23 - 
droit de propriété revenant au propriétaire concerné; elle exprime l'ampleur de la 
position juridique de chaque propriétaire d'étage vis-à-vis de l'immeuble en propriété 
par étages (ATF 132 III 9 consid. 3.2.2; 127 III 142 consid. 2a). La part d’étage, en 
revanche, est un droit (de copropriété) sur un objet (immeuble de base) et ne saurait 
être réduit à un simple chiffre (Wermelinger, n. 10 ad art. 712e CC; Meier-Hayoz/Rey, 
n. 6 ad art. 712e CC et les réf.). La loi ne détermine pas comment les quotes-parts 
doivent être fixées et quels sont les facteurs à observer (ATF 116 II 55 consid. 5b; 
Wermelinger, n. 23 ad art. 712e CC). En pratique, plusieurs méthodes de calcul ont été 
conçues, sans que l’une d’entre elles ne puisse prétendre à s’appliquer de manière 
exclusive. Ainsi, les quotes-parts peuvent être déterminées tantôt sur la base des 
surfaces ou volumes des locaux – soit les critères quantitatifs les plus naturels et 
objectifs (Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, thèse Zurich 1979, p. 148) –, 
tantôt sur la base d’autres facteurs, tels la situation des locaux, leur accessibilité, leur 
orientation, pour l’appréciation desquels il n’existe pas de critères objectifs (arrêt 
4A_35/2008 du 13 juin 2008 consid. 4.3, résumant l’ATF 116 II 55 consid. 5c; 
Wermelinger, n. 23, 33, 35 ss, 38 ss ad art. 712e CC). Si l’existence d’un droit d’usage 
particulier sur une partie commune (par ex., une partie du bien-fonds [jardin, terrasse, 
etc.]) conféré à un propriétaire d’étage par le règlement d’administration peut influencer 
la valeur vénale de la part d’étage concernée (Mooser, Les actes de disposition, in 
Hottelier/Foëx [éd.], La propriété par étages, Fondements théoriques et questions 
pratiques, 2003, p. 101 ss, spéc. p. 140), la doctrine n’est pas unanime quant à la prise 
en compte systématique de ce critère dans le calcul de l’importance respective des 
quotes-parts (pour : Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkeigentum, 3e éd., 2009, 
no 148; Weber, op. cit., p. 149; plus réservé : Wermelinger, n. 49-50 ad art. 712e CC, 
qui souligne notamment que, comme le droit d’usage particulier peut être cédé par son 
titulaire à un tiers, une modification des quotes-parts pourrait s’avérer nécessaire au 
gré des actes de disposition dudit droit d’usage). 
4.1.2 
4.1.2.1 Selon la jurisprudence fédérale et la doctrine dominante, le plan de répartition 
est dépourvu de portée juridique, technique ou cadastrale. Il constitue un moyen 
complémentaire, qui servira d'élément d'interprétation pour analyser l'acte constitutif et 
en préciser la portée, notamment en permettant de localiser les différentes unités 
d'étages au sein du bâtiment et de délimiter les parties communes des parties 
exclusives (Wermelinger, n. 65 et 71 ad art. 712d CC; Meier-Hayoz/Rey, n. 52 ad 
art. 712d CC). Il s'agit ainsi d'un instrument qui, sans participer à la foi publique du 
registre foncier et sans être un titre public au sens de l'article 9 CC, est destiné à 


- 24 - 
préciser en particulier l'étendue et les limites des parties exclusives de chaque 
propriétaire d'étage (ATF 132 III 9 consid. 3.3; Nef, op. cit., p. 4 et 5; Wermelinger, n. 
65, 70 et 71 ad art. 712d CC). L’acquéreur d’une part d’étage n’est dès lors pas 
protégé dans sa croyance à l’exactitude des limites figurant sur le plan de répartition, 
même si celui-ci a été visé par une autorité (Steinauer, Les droits réels, T. I, no 1151b, 
p. 402; cf. ég. arrêt 5A_851/2010 du 17 mars 2011 consid. 4.1; Bianchi, op. cit., 
p. 215). 
4.1.2.2 D’une manière générale, celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels 
en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier est maintenu dans 
son acquisition (art. 973 CC). La bonne foi, qui doit exister au moment de l'acquisition, 
est présumée (art. 3 al. 1 CC). Les inscriptions figurant au registre foncier sont en outre 
réputées exactes (aspect positif de la foi publique) et complètes (aspect négatif de la 
foi publique; cf. ATF 137 III 145 consid. 3.3.1, 153 consid. 4.1.1). 
La protection de la bonne foi n'est toutefois pas absolue; alors même qu'il est en réalité 
de bonne foi, l'acquéreur ne peut pas invoquer la protection légale qui y est attachée 
s'il n'a pas fait preuve de l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui 
(art. 3 al. 2 CC; cf. ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 4.1.2). Il s'ensuit que, 
lorsque l'acquéreur a connaissance de faits propres à faire douter de l'exactitude du 
registre foncier, il doit s'enquérir plus avant (ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 153 consid. 
4.1.2). La mesure de cette vigilance particulière constitue une question de droit, 
soumise au pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC; cf. ATF 137 III 145 consid. 3.3.2, 
153 consid. 4.1.2). 
L'état physique réel et extérieurement visible d'un bien-fonds ("natürliche Publizität") 
peut notamment faire échec à la bonne foi du tiers acquéreur dans l'inscription figurant 
au registre foncier (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3, 153 consid. 4.1.3). Dans ce sens, la 
jurisprudence a admis, à propos d'une servitude de droit de passage que, dans la 
mesure où, en principe, nul n'achète un immeuble au bénéfice d'une telle servitude 
sans visiter les lieux, le tiers acquéreur ne pourra ignorer de bonne foi – sauf dans des 
circonstances tout à fait spécifiques – les particularités non mentionnées dans 
l'inscription (assiette de la servitude, ouvrages, largeur rétrécie par endroits, etc.) 
qu'une telle visite pouvait lui révéler (ATF 137 III 145 consid. 3.3.3; Liver, Commentaire 
zurichois, n. 31, 33 et 55 ad art. 738 CC). Il s'ensuit qu'en principe, les limitations 
résultant de l'état des lieux visibles sur le terrain sont opposables au tiers acquéreur, 
lequel ne pourra invoquer sa bonne foi s'il n'en a pas pris connaissance. Il n'est 
toutefois pas nécessaire qu'il en ait pris conscience dans les faits : il suffit qu'il eût pu 


- 25 - 
et dû le réaliser en faisant preuve de l'attention nécessaire (ATF 137 III 153 consid. 
4.1.3; arrêts 5A_431/2011 du 2 novembre 2011 consid. 4.2.3 [rectification du registre 
foncier]; 5C.71/2006 du 19 juillet 2006 consid. 2.3, in RNRF 2007, p. 467 ss; Piotet, Le 
contenu d'une servitude, sa modification conventionnelle et la protection de la bonne 
foi, in RNRF 2000, p. 288). 
4.1.3 
4.1.3.1 Le propriétaire d'étage est, comme tout propriétaire foncier, au bénéfice de 
certains moyens de défense contre les personnes qui troublent ses droits; pour ses 
parties exclusives, il dispose ainsi, à l'encontre aussi bien des tiers que des autres 
propriétaires d'étages, des mêmes actions qu'un propriétaire foncier ordinaire; il peut 
notamment faire valoir les actions de l'article 641 CC et en particulier exercer l'action 
dite négatoire ("actio negatoria") en vue d'interdire un trouble porté à sa propriété (ATF 
132 III 9 consid. 3.6; arrêt 5A_198/2014 du 19 novembre 2014 consid. 6.1.2; 
Wermelinger, n. 191, 193 et 199 ad art. 712a CC; Steinauer, Les droits réels, T. I, 
no 1233-1234, p. 435 s.; Meier-Hayoz/Rey, n. 124 ad art. 712a CC). 
Il peut arriver, lors de l'entrée en jouissance d'un bâtiment, qu'un propriétaire d'étage 
prenne possession d'un espace qui n'entre pas dans ses parties exclusives selon l'acte 
constitutif, tel que précisé par le plan de répartition. Le propriétaire d'étage qui, au 
regard de ces documents, peut établir que l'espace en question est compris dans son 
droit exclusif peut alors exercer, contre celui qui l'occupe sans droit, l'action en 
revendication, respectivement – selon la nature du trouble – l'action négatoire de 
l'article 641 al. 2 CC (ATF 132 III 9 consid. 3.6; Nef, op. cit., p. 15). Dans le cadre de 
cette action, le fardeau de la preuve (art. 8 CC) concernant la propriété et les 
circonstances à la base du trouble apporté à celle-ci appartient au demandeur (arrêt 
5A_851/2010 du 17 mars 2011 consid. 4.3 et la réf.). 
4.1.3.2 On l’a vu, l’acquéreur d’une part d’étage n’est pas protégé dans sa croyance à 
l’exactitude figurant sur le plan de répartition (cf., supra, consid. 4.1.2.1). Cela ne 
signifie pas pour autant qu’une différence entre le plan de répartition et la réalité soit 
dépourvue d’effets juridiques entre l’acquéreur et l’aliénateur d’une part d’étage. Cette 
question relève toutefois du contrat conclu entre les parties et non d’un éventuel effet 
réel attribué au plan de répartition (Wermelinger, n. 71 ad art. 712d CC). En particulier, 
si l’aliénateur a garanti l’exactitude du plan de répartition, l’acquéreur dispose à son 
encontre des prétentions découlant de la garantie pour les défauts (cf. art. 219 CO; 
arrêt 4A_417/2007 du 14 février 2008 consid. 4.3, in RNRF 2009, p. 243 ss; Steinauer, 
Les droits réels, T. I, no 1151b in fine, p. 402; Wermelinger, n. 73 ad art. 712d CC; 


- 26 - 
Pfäffli, Einzelfragen zum Stockwerkeigentum aus der Sicht der praktischen 
Grundbuchführung, in Wermelinger [Hrsg.], Luzerner Tag des Stockwerkeigentums, 
2013, p. 35 ss, spéc. p. 47 ss). 
4.2 
4.2.1 En l’espèce, il est constant que la propriété par étages a été constituée par acte 
du 20 mars 1979, après réunion des trois parcelles appartenant au même propriétaire 
(H_________), et quatre unités d’étages ont été créées, chacune d’elles devant donner 
droit exclusif sur un chalet à ériger. L’acte précisait que la mention du non-achèvement 
des travaux serait faite au registre foncier, conformément à l’exigence de l’article 33b 
aORF. Le règlement d’administration et d’utilisation se contentait d’indiquer, à son 
article 28, que "[c]haque propriétaire bénéficie[rait] de l’usage exclusif de la portion de 
terrain qui sera affectée à son chalet", sans décrire plus précisément en quoi ladite 
portion consistait. Quant au "croquis d’étage" au 1:1000e joint à l’acte, il représentait 
sommairement l’emplacement des quatre chalets destinés à être construits, sans 
permettre de déduire l’existence d’une ligne de démarcation claire et continue entre les 
chalets nos 4 et 5 (cf., supra, consid. 2.6.5.2). 
Le règlement d’administration et d’utilisation a été modifié par acte authentique du 
19 avril 1982, inscrit au registre foncier sous PJ no xxx9, alors que l'architecte 
D_________ était devenu le propriétaire de l’ensemble des unités d’étages (cf., supra, 
consid. 2.2). Le nouveau règlement précisait en substance que la construction des 
bâtiments était achevée (cf. art. 33b aORF), que la mention correspondante serait faite 
au registre foncier, et – surtout – que la répartition des locaux et l’affectation d’une 
portion du terrain à l’usage exclusif de chacune des unités d’étages étaient précisées 
au moyen d’un nouveau plan de situation au 1:1000e en couleur. Compte tenu du 
positionnement quelque peu différent des chalets par rapport à ce qui avait été prévu 
lors de la constitution de la propriété par étages, l’établissement d’un nouveau plan, 
signé par l’unique propriétaire de l’époque et destiné à être déposé au registre foncier, 
s’imposait (cf., supra, consid. 4.1.1.1). Si, avec le premier juge et l’expert E_________, 
il faut convenir que ce nouveau plan, pas plus que le premier versé au registre foncier, 
ne permettait de définir avec certitude la propriété par étages comme étant de type 
vertical, horizontal, voire combiné, il a été circonscrit en fait qu’un certain nombre 
d’indices plaidaient en défaveur de l’existence d’une propriété par étages verticale, 
sans superposition d’étages (cf., supra, consid. 2.6.5.2). 
Au contraire, la lecture de l’article 33 du règlement d’administration et d’utilisation, dans 
sa nouvelle teneur depuis 1982, conforte l’idée d’une superposition d’étages entre les 


- 27 - 
unités d'étages nos xxx1 (chalet no 4, 217/1000es) et xxx2 (chalet no 5, 350/1000es), qui 
ne constituent au demeurant pas des bâtiments jumeaux supposés bénéficier d’une 
superficie identique, ce dernier critère revêtant une certaine importance lors de la 
répartition des millièmes entre les différentes unités d’étages (cf., supra, consid. 4.1.1.2 
et consid. 2.6.4 [expertise E_________]). En effet, bien qu’étant située sous l’emprise 
du terrain où a été érigé le chalet no 4, la cave à laquelle fait référence l’article 33 du 
règlement a été rattachée au chalet no 5 et n’est accessible que depuis ce dernier : en 
d’autres termes, ce local constitue bien une partie privative de l'unité d'étage no xxx2 
(sur les critères de délimitation entre parties privatives et communes, cf. Wermelinger, 
n. 32 ss ad art. 712b CC). Il n’est pas possible d’en conclure, comme le fait l’appelant 
et demandeur (cf. appel, ch. III.a/ii), que cette réglementation spécifique démontrerait 
le caractère exceptionnel de l’attribution de ce local à l'unité d'étage no xxx2 en tant 
que "rupture de la verticalité" pour reprendre l’expression de l’intéressé (all. 54) et du 
premier magistrat (jugement, consid. 1d, p. 6). Sachant que les conduites – ou vannes 
comme en l’occurrence – sont nécessairement communes tant qu’elles concernent 
plusieurs unités d’étages (cf. Wermelinger, n. 91 et 194 ad art. 712b CC; Meier-
Hayoz/Rey, n. 36 ad art. 712b CC), il était logique que le règlement aménage 
expressément un droit d’accès auxdites vannes en faveur du propriétaire de l'unité 
d'étage no xxx1. On ne peut donc déduire du silence du règlement quant au sort des 
autres locaux revendiqués par l’appelant et demandeur (cf. studio et autres locaux au 
rez, respectivement rez inférieur [cf., supra, consid. 2.6.4]) qu’il était manifeste que 
ceux-ci étaient intégrés à l'unité d'étage no xxx1. Ce raisonnement peut d’autant moins 
être suivi que les locaux en question ne sont précisément pas accessibles depuis le 
chalet no 4, comme l’a concédé lui-même l’appelant et demandeur (cf., supra, consid. 
2.6.2). 
C’est dire que les documents figurant au registre foncier (acte constitutif, règlement 
d’administration, plans de situation) à l’époque où l’appelant et demandeur s’est porté 
acquéreur de l'unité d'étage no xxx1, le 5 août 2005 (cf., supra, consid. 2.3), ne 
permettent nullement d’étayer la thèse selon laquelle celle-ci était de type vertical, et 
qu’il pouvait donc s’attendre à ce que tous les locaux situés en dessous de ce qu’il 
qualifie de mur "mitoyen" entre son chalet et le no 5 se voient rattachés à son unité 
d’étage. 
4.2.2 Mais il y a plus. L’appelant et demandeur a reconnu avoir visité à une reprise 
l’immeuble, en juillet 2005, avant de l’acquérir, mais n’avoir constaté que 
postérieurement la présence de locaux situés en dessous de son appartement, 


- 28 - 
auxquels il n’avait pas accès (cf., supra, consid. 2.6.2). Avec la juridiction précédente 
(cf. jugement, consid. 3c, p. 11 s.), il faut convenir que l’appelant et demandeur ne 
pouvait ignorer de bonne foi la présence de ces locaux, en dépit du caractère imprécis 
des plans figurant au registre foncier, qui ne comprennent aucun plan de coupe. En 
effet, un acquéreur, un tant soit peu diligent, pouvait réaliser aisément lors d’une visite 
du chalet no 4 et de ses abords que celui-ci, vu de face, comprenait trois étages (1er, 2e 
étage et combles) alors que la vue arrière (depuis le nord) laissait apparaître deux 
autres étages semi-enterrés et comportant des fenêtres (i.e. rez et rez inférieur) et 
auxquels il n’avait pas d’accès depuis l’intérieur du bâtiment (cf. p. 69 et 388 et plan 
schématique, p. 403; supra, consid. 2.6.4). Cette situation ne pouvait qu’interpeller un 
acquéreur faisant preuve de l’attention nécessaire, qui aurait dû alors se renseigner 
plus avant sur les raisons pour lesquelles les locaux en question, bien qu’étant situés 
sous son unité d’étage, n’étaient pas rattachés à celle-ci. Aussi est-ce à juste titre que 
l’autorité de première instance s’est appuyée sur la jurisprudence publiée aux ATF 137 
III 145, applicable aux cas dans lesquels la situation réelle d’un bien immobilier est de 
nature à faire naître des doutes quant à l'exactitude des inscriptions au registre foncier. 
4.2.3 Pour le surplus, dès lors que l’appelant et demandeur a intenté une action réelle 
contre le propriétaire de l'unité d'étage voisine no xxx2, lequel n’était nullement partie à 
l’acte de vente du 5 août 2005, il ne peut tirer aucun argument de la prétendue 
divergence existant entre les plans figurant au registre foncier et ceux fournis par 
l’agence immobilière (cf. all. 42 ss [contestés] et, supra, consid. 4.1.3.2). 
4.2.4 En résumé, l’appelant et demandeur a échoué à établir que les locaux 
revendiqués étaient compris dans ses parties privatives et devaient ainsi lui être 
restitués, à charge pour l’appelé et défendeur de réaliser les travaux nécessaires à ses 
frais. 
5. Il suit de ce qui précède que l’appel s’avère mal fondé en tous points et ne peut être 
que rejeté, étant ici rappelé que la conclusion sur le fond no 3 – non chiffrée – a pour sa 
part été déclarée irrecevable (cf., supra, consid. 1.2.2). Le verdict de première instance 
doit par conséquent être confirmé. 
6. Il reste à statuer sur le sort des frais et dépens 
6.1 Vu le sort de l’appel, il n’y a pas lieu de modifier le montant et la répartition des 
frais et des dépens de première instance (art. 318 al. 3 CPC a contrario), non 
spécifiquement contestés. Dans ces circonstances, pour les motifs exposés par la 
juridiction inférieure (cf. jugement entrepris, consid. 4, p. 12), les frais de première 


- 29 - 
instance, fixés conformément aux dispositions applicables (art. 13 et 16 LTar : de 
9000 fr. à 35'000 fr. pour une valeur litigieuse comprise entre 200'001 fr. et 500'000 fr.) 
à 21’300 fr., débours (908 fr. [indemnités pour les témoins], 100 fr. [huissier], 56 fr. 
[registre foncier], 6544 fr.80 [expertise E_________]) et frais de procédure de preuve à 
futur (3100 fr. [C2 08 13]) inclus, sont, vu le sort de l’action, mis à la charge du 
demandeur, qui succombe intégralement. Celui-ci remboursera par ailleurs à l’appelé 
et défendeur les avances de frais effectuées à concurrence de 12'600 francs. Quant 
aux dépens auxquels peut prétendre le défendeur en première instance, arrêtés à 
16'500 fr., débours et TVA comprise (cf. art. 27 ss et 32 al. 1 LTar : de 14'400 fr. à 
19'700 fr. en plein lorsque la valeur litigieuse varie entre 200'001 fr. et 250'000 fr.), 
compte tenu de l’activité utilement déployée par son avocat (cf. jugement entrepris, 
consid. 4, p. 12 s.), ils sont mis à la charge du demandeur, qui supporte ses frais 
d’intervention en justice. 
6.2 Compte tenu de la valeur litigieuse (i.e. 204'760 fr. [cf., supra, consid. 1.1]), du 
degré de difficulté ordinaire de la cause, ainsi que des principes de la couverture des 
frais et de l’équivalence des prestations (art. 13 LTar), les frais judiciaires en instance 
d’appel, qui se limitent à l’émolument forfaitaire de décision (art. 95 al. 2 let. b CPC), 
arrêtés à 4400 fr. (art. 16 et 19 LTar), sont mis à la charge de l’appelant, qui succombe 
(art. 106 al. 1 CPC). Supportant ses propres frais d’intervention en seconde instance, 
celui-ci versera à l’appelé – sur le vu notamment de l’activité utilement déployée par 
son conseil en instance d’appel, qui s’est limitée en la rédaction d’une détermination de 
6 pages, ainsi que des autres critères susmentionnés (cf. ég. art. 29 al. 2 LTar) – une 
indemnité de 3500 fr. à titre de dépens, honoraires, TVA et débours compris (soit 
20'000 fr. pour l’ensemble de la procédure [16’500 fr. + 3500 fr.]). 
Par ces motifs, 
 
Prononce 
 
L’appel est rejeté, dans la mesure où il est recevable; en conséquence, il est statué : 
1. 
La demande déposée le 28 août 2009 par X_________ à l’encontre de 
Y_________ est rejetée. 


- 30 - 
2. 
Les frais de première instance (y compris les frais de procédure de preuve à 
futur), par 21’300 fr., et de procédure d’appel, par 4400 fr., sont mis à la charge 
de X_________. 
3. 
Supportant ses frais d’intervention en justice, X_________ versera à 
Y_________ une indemnité de 20'000 fr. à titre de dépens 12'600 fr. à titre de 
restitution d'avances et une indemnité de 20'000 fr. à titre de dépens. 
Ainsi jugé à Sion, le 24 septembre 2015.