vs_gerichte · A1 17 98 · 2018-02-28 · fr
Bauwesen
Bauwesen


A1 17 98 
A1 17 99 
 
ARRÊT DU 28 FÉVRIER 2018 
 
Tribunal cantonal du Valais 
Cour de droit public 
 
Composition : Jean-Bernard Fournier, président ; Thierry Schnyder, juge ; Frédéric 
Fellay, juge suppléant ; Ferdinand Vanay, greffier 
 
en les causes 
 
W _________, recourante, représentée par M _________, avocat, 
et 
X _________ et Y _________, recourants, représentés par N _________, avocat, 
contre 
 
CONSEIL D’ÉTAT DU CANTON DU VALAIS, autorité attaquée, dans les affaires qui 
opposent les recourants à Z _________ SA, tiers concerné, représentée par O 
_________ , avocat, et au CONSEIL MUNICIPAL DE A _________, autre autorité 
 
(droit des constructions) 
recours de droit administratif contre deux décisions du 12 avril 2017 


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Faits 
 
A. La parcelle n° B _________ , plan n° xxx, du cadastre communal de A _________ 
se situe au lieu dit « C _________ », en bordure de la route xxx (route du D 
_________ , parcelle n° E _________ ) reliant A _________ à F _________ . Ce bien-
fonds de 1011 m2 est la propriété de G _________ et est rangé en zone d’habitat 
individuel coteau sensible, selon l’article 95 du règlement communal des constructions 
et des zones (ci-après : RCCZ) et le plan d’affectation des zones (ci-après : PAZ), 
adoptés par le conseil général, le 21 juin 1988, et approuvés par le Conseil d’Etat, le 
28 juin 1989. 
B. Le 22 janvier 2015, Z _________ SA, a déposé auprès de l’administration com-
munale une demande d’autorisation pour la construction d’une villa composée de deux 
habitations, avec route d’accès, sur le n° B _________ . Selon les plans joints à cette 
demande, le projet visait à ériger un bâtiment sur trois niveaux, le plus élevé (garage 4 
places) étant décroché dans le sens de la largeur par rapport aux deux autres, qui 
comportaient chacun une unité de logement séparée de 5 pièces. 
La parution de cette demande au Bulletin officiel (B. O.) n° xxx du xxx (p. xxx) a 
suscité, le 2 mars suivant, les oppositions de X _________ et Y _________, 
copropriétaires du n° H _________ , et de W _________, propriétaire du n° I 
_________ . Ces opposants, dont les biens-fonds voisins et bâtis se situaient à 
proximité immédiate de la parcelle n° B _________ , ont invoqué la violation des 
prescriptions légales en matière de hauteur des bâtiments et de distance à la limite. Ils 
ont aussi signalé que le projet contrevenait à la clause d’esthétique et que les gabarits 
posés, en lien avec un premier projet abandonné, ne correspondaient pas aux 
dimensions du bâtiment effectivement projeté. Enfin, ils ont relevé l’absence de toute 
servitude de conduite grevant la parcelle à construire. 
Z _________ SA s’est déterminée sur ces arguments, le 25 mars suivant. 
Le conseil municipal de A _________ a écarté ces oppositions et délivré le permis de 
construire sollicité, le 30 avril 2015, décision qu’il a communiquée le 13 mai suivant 
(dossier n° 2015-xxx). Il a considéré, en particulier, que le bâtiment projeté était 
constitué de deux corps, qu’il respectait la hauteur maximale autorisée, les distances 
aux limites, ainsi que la clause d’esthétique et que la constructrice était en droit 
d’exiger que le passage des canalisations s’effectue par le n° H _________ . 


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C. Après avoir déposé une demande d’effet suspensif, le 10 juin 2015, W _________ a 
contesté cette décision devant le Conseil d’Etat, le 1er juillet suivant. X _________ et Y 
_________ ont eux aussi interjeté recours auprès de cette autorité, le 8 juillet 2015, leur 
demande d’effet suspensif datant du 18 juin précédent. Dans ces recours séparés, les 
intéressés ont maintenu que le bâtiment projeté ne respectait ni l’article 86 lettre c 
RCCZ relatif au calcul de la distance à la limite, ni la hauteur maximale de 7 m 50 
autorisée dans la zone d’habitat individuel de coteau sensible. Ils ont ajouté que le 
projet ne tenait pas la distance latérale maximale de 5 m prévalant dans ladite zone, 
dès lors qu’il était prévu d’ériger un mur en prolongement de la façade est. Ils ont aussi 
rappelé que les gabarits posés ne correspondaient pas aux dimensions du projet 
actuel, ce qui devait conduire à une nouvelle mise à l’enquête publique, et que le n° B 
_________ n’était pas équipé en terme de conduites. 
L’autorité communale a proposé de rejeter ces recours, le 29 juillet 2015 ; Z 
_________ SA a pris la même conclusion, le 24 août suivant. Tant W _________ que 
X _________ et Y _________ ont maintenu leurs motifs et conclusions, le 2 octobre 
2015. L’autorité communale a dupliqué, le 11 décembre suivant ; trois jours plus tard, Z 
_________ SA a indiqué ne pas avoir d’observations complémentaires à formuler. 
A la demande de l’organe d’instruction du Conseil d’Etat (ci-après : le SAIC), l’autorité 
communale a expliqué, le 8 février 2016, la manière dont elle avait calculé la hauteur 
des deux corps de bâtiments et déposé un jeu de plans illustratifs. 
Le 22 février suivant, Z _________ SA a proposé de modifier son projet de 
construction sur divers points (suppression de la terrasse et de la porte-fenêtre en 
façade est ; diminution du balcon en façade ouest) et produit des plans reportant 
lesdites modifications. Ces nouveaux plans ont été soumis au conseil municipal de A 
_________ qui les a approuvés, le 25 mai 2016. 
W _________ s’est déterminée à ce propos, le 26 juillet 2016 ; X _________ et Y 
_________ l’ont fait le lendemain. Ils ont notamment relevé plusieurs irrégularités sur 
lesdits plans, ce qui entretenait la confusion et justifiait, à leur avis, une nouvelle mise à 
l’enquête publique sur la base de plans précis et avec la pose de nouveaux gabarits 
correspondant effectivement au projet. 
Sur proposition du SAIC et avec l’accord des prénommés et de l’autorité communale, Z 
_________ SA a procédé à la pose de nouveaux gabarits et a déposé, le 29 novembre 
 


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2016, de nouveaux plans datés du 17 novembre précédent, ainsi qu’ un calcul de la 
densité et un projet de mutation visant à détacher une partie de la parcelle voisine n° E 
_________ au profit du n° B _________. 
La communication de ces pièces a suscité de nouvelles déterminations de W 
_________ et de X _________ et Y _________, le 3 février 2017. Ils ont observé, en 
particulier, que le calcul de la densité était erroné et qu’il ne pouvait pas intégrer une 
partie à détacher du n° E _________ , puisque cette parcelle était dévolue au domaine 
public (route du D _________ ) et servait de route d’accès. 
Les parties ont déposé d’ultimes remarques, le 22 mars 2017. 
Par décisions du 12 avril suivant, le Conseil d’Etat a rejeté les deux recours et autorisé 
les modifications du projet selon les plans déposés le 29 novembre 2016. Il a toutefois 
réparti le montant des frais entre les parties, dès lors que certaines des objections 
formulées dans les recours étaient fondées et avaient contraint Z _________ SA à 
modifier le projet contesté en cours d’instance. L’exécutif cantonal a considéré, en 
premier lieu, qu’une nouvelle mise à l’enquête publique ne se justifiait pas, puisque ces 
modifications de projet étaient marginales et qu’elles ne portaient atteinte ni à l’intérêt 
public ni à celui des voisins, lesquels étaient au contraire avantagés par les diminutions 
des possibilités d’utilisation du bâtiment ainsi engendrées. Ensuite, il a retenu que W 
_________ et X _________ et Y _________ critiquaient à tort la pose des gabarits, 
laquelle était correcte et avait permis aux voisins d’exercer leurs droits. Le Conseil 
d’Etat a aussi confirmé que le bâtiment projeté était constitué de deux corps distincts, 
dont la hauteur − calculée sur la base des plans précités − respectait le maximum 
autorisé dans la zone. Il a ajouté que les modifications du projet avaient privé d’objet les 
griefs invoquant le non-respect de la distance minimale à la limite, griefs qui, au 
demeurant, étaient infondés, à l’instar de ceux évoquant un défaut d’équipement de la 
parcelle à bâtir et une violation de la clause d’esthétique. Enfin, le calcul de la densité 
était conforme aux prescriptions légales, dès lors que la surface brute de plancher utile 
(ci-après : SBPu) du projet avait été correctement comptabilisée et que la mutation 
visant à détacher une partie de la parcelle voisine n° E _________ au profit du n° B 
_________ était admissible. 
D. Le 24 mai 2017, W _________ a conclu céans, sous suite de dépens, à l’annulation 
de cette décision du Conseil d’Etat et de celle du conseil municipal de A _________ 
délivrant à Z _________ SA l’autorisation de construire concernée. Deux jours plus 


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tard, X _________ et Y _________ ont également déposé un recours céans, en 
prenant les mêmes conclusions. 
Les recourants ont chacun allégué que la densité maximale autorisée en zone d’habitat 
individuel de coteau sensible n’était pas respectée, signalant que le projet de mutation 
visant à détacher 313 m2 de la parcelle n° E _________ au profit du n° B _________ 
n’avait pas abouti et que le calcul de la SBPu était erroné dès lors qu’il n’intégrait pas 
les surfaces des cages d’escalier et de l’ascenseur. Ils ont également soutenu que la 
répartition des frais opérée par l’autorité précédente était inéquitable, de même que 
l’absence de compensation des dépens. Par ailleurs, X _________ et Y _________ ont 
ajouté que le refus de procéder à une nouvelle mise à l’enquête publique du projet, 
alors que les gabarits n’avaient pas été posés de manière réglementaire, contrevenait 
à l’article 38 alinéa 3 de l’ordonnance du 2 octobre 1996 sur les constructions (OC ; 
RS/VS 705.100). Ils ont aussi affirmé que l’approbation par le Conseil d’Etat des plans 
modifiés en cours d’instance avait violé l’article 57 alinéa 4 OC, puisque les proprié-
taires voisins n’avaient pas été informés de ces modifications. 
A titre de moyens de preuve, les recourants ont chacun demandé l’édition du dossier 
complet de la cause, y compris les dossiers relatifs à un premier projet de construction 
déposé en 2014 et ayant fait l’objet d’un recours administratif. X _________ et Y 
_________ ont au surplus proposé l’interrogatoire du propriétaire de la parcelle n° J 
_________ , en limite sud du n° B _________ . Les recourants ont joint à leur mémoire 
notamment une lettre du 24 avril 2017 du Service administratif et juridique du 
Département des transports, de l’équipement et de l’environnement (actuellement, 
Département de la mobilité, du territoire et de l’environnement), qui indique renoncer à 
la vente d’une partie de la parcelle n° E _________ au profit de la propriétaire du n° B 
_________ . 
E. Le 14 juin 2017, le Conseil d’Etat a déposé son dossier et proposé de rejeter ces 
deux recours, à condition que la cession de terrain précitée soit confirmée. A défaut, il 
a indiqué s’en remettre à la justice. 
L’autorité communale a elle aussi proposé de rejeter les recours, le 27 juin suivant. Elle 
a signalé que les cages d’escalier et l’ascenseur, situés en dehors de l’enveloppe 
thermique du bâtiment, n’avaient pas à être pris en compte dans la SBPu. 
Le 15 septembre 2017, Z _________ SA a pris la même conclusion et demandé des 
dépens. Elle a indiqué que le n° B _________ allait bénéficier d’une cession de densité 
en provenance d’une parcelle (n° K _________ ) à détacher du n° E _________ , 


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déposant notamment les copies d’une décision du Conseil d’Etat en ce sens du 13 
septembre précédent et du procès-verbal de mutation correspondant ; le 30 octobre 
2017, elle a produit une copie conforme de l’acte notarié y relatif du 15 septembre 
2017 (division de parcelles, constitution d’une servitude de passage et cession de 
densité). 
Les recourants ont maintenu leurs conclusions, respectivement les 30 octobre et 
10 novembre 2017. Ils ont expliqué que la surface distraite de la parcelle n° E 
_________ faisait partie du domaine public cantonal, était destinée à un usage public 
et n’avait pas la même affectation que celle du n° B _________ . De plus, il s’agissait 
d’une surface en grande partie inconstructible, non seulement du fait de la distance à 
respecter à la voie publique, mais aussi parce qu’un accès riverain devait y être 
aménagé. Pour ces raisons, la cession de densité était inopérante. Les recourants ont 
sollicité la jonction de leurs causes respectives, X _________ et Y _________ 
précisant renoncer à leurs griefs invoquant la violation des articles 38 alinéa 3 et 57 
alinéa 4 OC, ainsi qu’à l’interrogatoire du propriétaire de la parcelle n° J _________ . 
Les prénommés ont aussi demandé la mise en œuvre d’un rapport d’expert géomètre 
afin de fixer l’emprise de la route d’accès projetée et du mur de soutènement sur la 
nouvelle parcelle constituée. Ils ont encore requis l’indication par le registre foncier de 
A _________ du prix pratiqué pour le transfert de la parcelle n° L _________ , située 
dans le même secteur. Ils ont joint à leur réplique notamment plusieurs pièces relatives 
à l’approbation en 1995 du projet routier de la xxx reliant A _________ à F _________ 
et aux expropriations rendues nécessaires par l’exécution dudit projet. 
L’autorité communale et Z _________ SA dupliquèrent, le 9 novembre 2017. 
Ces ultimes écritures furent communiquées aux recourants quatre jours plus tard, pour 
information. 
 
Considérant en droit 
 
1.1 Conformément aux articles 80 alinéa 1 lettre d, 56 et 11b alinéa 1 de la loi du 
6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives (LPJA ; RS/VS 172.6), 
l'autorité peut, d'office ou sur requête, joindre en une même procédure des affaires qui 
se rapportent à une situation de fait identique ou à une cause juridique commune. 
Dans les présentes affaires, les parties recourantes contestent deux décisions 


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semblables rendues par le Conseil d’Etat et formulent des griefs similaires à l’encontre 
de ces prononcés en matière de droit public des constructions. Partant, il se justifie de 
faire droit à leurs demandes et d’ordonner la jonction des causes A1 17 98 et A1 17 99. 
Cela étant, la Cour prend acte que les recourants X _________ et Y _________ ont 
déclaré renoncer à leurs griefs invoquant la violation des articles 38 alinéa 3 et 57 
alinéa 4 OC, ainsi qu’à l’interrogatoire du propriétaire de la parcelle n° J _________ . 
1.2 En vertu de l'effet dévolutif complet du recours administratif, les décisions du 
Conseil d'Etat se sont substituées de plein droit à celle de première instance (art. 47 et 
60 LPJA ; Pierre Moor/Etienne Poltier, Droit administratif, Vol. II, 3e éd. 2011, p. 812). 
Dès lors, d’un point de vue strictement formel, les recourants ne peuvent pas conclure 
à l’annulation de la décision du conseil municipal du 30 avril 2015, conclusion en soi 
irrecevable, sauf à la comprendre, au vu des critiques faites au Conseil d'Etat, comme 
visant les prononcés du 12 avril 2017, seuls attaquables céans (art. 72 LPJA). 
1.3 Sous la réserve exprimée au précédent considérant, les recours sont recevables 
(art. 78 let. a, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA). W _________, ainsi que X _________ et 
Y _________ sont (co)propriétaires de biens-fonds sis à proximité immédiate de la 
parcelle concernée par le projet de construction de Z _________ SA ; à ce titre, ils 
disposent en particulier d'un intérêt digne de protection à contester les décisions du 
Conseil d’Etat qui rejettent leurs recours administratifs et confirment la validité du 
permis de bâtir critiqué (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 LPJA). 
2.1 Les recourants sollicitent l’administration de plusieurs moyens de preuve. Prévu 
par la loi (art. 17 al. 2 LPJA, applicable par renvoi des art. 80 al. 1 let. d et 56 al. 1 
LPJA), le droit de faire administrer des preuves est une composante du droit d’être 
entendu que garantit l’article 29 alinéa 2 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 
(Cst. ; RS 101). Il n’est cependant pas absolu, la prise en considération de moyens de 
preuve supposant que ceux-ci apparaissent utiles à l’établissement des faits pertinents. 
L’autorité de décision peut donc se livrer à une appréciation anticipée de l’utilité du 
moyen de preuve offert et renoncer à l’administrer lorsque le fait dont les parties veu-
lent établir la réalité n’est pas important pour la solution du cas, lorsque sa preuve 
résulte déjà de constatations versées au dossier ou lorsqu’elle arrive à la conclusion 
que ces preuves ne sont pas décisives pour la solution du litige, voire qu’elles ne pour-
raient l’amener à modifier son opinion (ATF 140 I 285 consid. 6.3.1, 130 II 425 consid. 
2.1 et la jurisprudence citée ; RVJ 2009 p. 49 consid. 3b). 


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2.2 Le 14 juin 2017, le Conseil d'Etat a déposé son dossier, comprenant celui de la 
commune de A _________. Les requêtes des recourants en ce sens sont donc 
satisfaites. Les autres offres de preuve sont superflues, les pièces au dossier 
permettant de trancher le litige à la lumière des faits pertinents. En effet, la Cour 
considère que la demande visant le dépôt d’un rapport d’expert géomètre afin de fixer 
l’emprise de la route d’accès projetée et du mur de soutènement sur la nouvelle 
parcelle n° K _________ n’est pas utile à la résolution des cas (cf. infra consid. 4.3 et 
4.4). Il est aussi superflu de requérir l’indication par le registre foncier de A _________ 
du prix pratiqué pour le transfert de la parcelle n° L _________ , située dans le même 
secteur que le projet de construction contesté (cf. idem). Enfin, il n’est pas non plus 
nécessaire d’ordonner l’édition des dossiers relatifs à un premier projet de construction 
déposé en 2014, dont le permis de bâtir a fait l’objet d’un recours administratif. On ne 
voit pas quels éléments décisifs les pièces de ce dossier relatif à un projet de 
construction abandonné pourraient apporter afin de juger les recours formés céans. 
3.1 Au fond, le litige porte sur la légalité de l’autorisation de construire délivrée à Z 
_________ SA. Les recourants estiment que l’autorité précédente a confirmé à tort la 
validité de cette autorisation de construire : ils invoquent un dépassement de la densité 
maximale autorisée en zone d’habitat individuel de coteau sensible. Selon l’article 
95 RCCZ, l’indice de densité prévu dans cette zone est de 0.35. 
3.2 Nonobstant l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2018, de la loi du 15 décembre 2016 
sur les constructions (LC ; RS/VS 705.1) et de l’ordonnance du 22 mars 2017 sur les 
constructions (OC ; RS/VS 705.100), la présente procédure de recours portant sur une 
autorisation de construire est poursuivie selon l’ancien droit (art. T1-1 OC ; cf. ACDP 
A1 17 107 du 31 janvier 2018 consid. 1.2). 
4.1 Dans un premier moyen, les recourants soutiennent que le calcul de la surface à 
disposition de la parcelle n° B _________ est erroné. Ils expliquent que la surface 
distraite de la parcelle voisine n° E _________ en vue d’une cession de densité fait 
partie du domaine public cantonal, est destinée à un usage public et n’a pas la même 
affectation que celle du n° B _________. De plus, il s’agit d’une surface en grande 
partie inconstructible, non seulement du fait de la distance à respecter à la voie 
publique, mais aussi parce qu’un accès riverain doit y être aménagé. Pour ces raisons, 
la cession de densité est, à leur avis, inopérante. 


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4.2 L'article 13 alinéa 1 de la loi du 8 février 1996 sur les constructions (aLC) pose que 
l'indice d'utilisation est le rapport entre la SBPu et la surface de la parcelle prise en 
considération. Selon l’article 5 alinéa 1 de l'ordonnance du 2 octobre 1996 sur les 
constructions (aOC), qui se fonde sur la délégation que prévoit l’article 13 alinéa 2 
aLC, doit être seule prise en compte la surface du terrain qui est constructible ; celle-ci 
est égale à la surface des biens-fonds ou des parties de biens-fonds sis en zone à bâtir 
qui font l'objet de la demande d'autorisation de construire et qui sont encore libres en 
droit pour la construction (art. 5 al. 3 aOC). Le glossaire annexé à l’aOC précise la 
notion de « surface constructible du terrain (surface de la parcelle prise en considéra-
tion) » en indiquant qu’il s’agit de la surface des biens-fonds ou partie des biens-fonds 
comprise dans la zone à bâtir faisant l'objet de la demande d'autorisation de construire, 
après déduction des surfaces déjà utilisées (1), des surfaces destinées au domaine 
public (2), et des surfaces non constructibles telles que forêts, etc. (3). 
Les articles 13 alinéa 3 aLC et 7 alinéa 1 aOC autorisent le transfert d'indice d’une 
parcelle vers une autre dans la mesure où elles sont contiguës et classées dans la 
même zone. Le glossaire annexé à l'OC définit un tel transfert comme le « report des 
possibilités de bâtir non utilisées d'un fonds sur une parcelle à bâtir contiguë et située 
dans la même zone ». La commune reporte sur un registre les surfaces utilisées et les 
transferts d'indice (art. 8 ch. 1 aOC), ces derniers étant en outre inscrits au registre 
foncier comme servitudes en faveur de la commune (art. 7 al. 2 aOC ; RVJ 2016 p. 21 
consid. 4.2 et les réf. cit.). 
Au plan communal, l’article 82 RCCZ définit de manière analogue l’indice d’utilisation. Il 
précise que la surface constructible du terrain est la surface de la (des) parcelle(s), 
comprise(s) dans la zone à bâtir, faisant l'objet du permis de construire. 
4.3 L’autorité précédente a relevé que les conditions posées par le droit cantonal pour 
une cession d’indice étaient remplies, puisque la surface à détacher de la parcelle n° E 
_________ (nouvelle parcelle n° K _________ ) ne faisait pas partie de la route 
cantonale et qu’elle était affectée à la zone à bâtir. Les recourants contestent ce point 
de vue : ils se réfèrent à la loi du 3 septembre 1965 sur les routes (LR ; RS/VS 725.1), 
ainsi qu’aux plans routiers de la xxx, pour soutenir que la surface distraite du n° E 
_________ en vue d’une cession de densité fait en réalité partie du domaine public 
cantonal et qu’à ce titre, elle ne peut pas être considérée comme une surface 
constructible du terrain susceptible de faire l’objet d’une cession de densité. 


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4.3.1 Les plans de routes sont des plans d'affectation spéciaux, qui règlent un mode 
d'utilisation du sol dans leurs périmètres (art. 14 al. 1 LAT). Ainsi, les terrains sur 
lesquels cette planification spéciale exerce son empire reçoivent une affectation spé-
ciale, distincte de celle des biens-fonds desservis par l'ouvrage routier (cf. arrêt du 
Tribunal fédéral 1C_852/2013 du 4 décembre 2014 consid. 3.2 et les réf. cit. ; ACDP 
A1 09 167 du 12 mai 2010 consid. 6a et les réf. cit.). 
4.3.2 X _________ et Y _________ ont notamment versé au dossier, le 30 octobre 
2017, un plan des acquisitions de terrain liées à l’aménagement de la route xxx (ancien-
nement, route VS n° xxx), homologué par le Conseil d’Etat le 5 juillet 1995. Ce plan 
indique, en limite nord du n° H _________ , une parcelle n° P_________ dont la 
surface a été intégralement expropriée dans le cadre du projet routier. Cette portion de 
terrain de 515 m2 correspond actuellement à une partie du n° E _________ qu’il est 
prévu de détacher (nouvelle parcelle n° K _________ ) et d’utiliser aux fins de transfert 
de densité au profit de la parcelle à bâtir n° B _________ . Le fait que cette surface a 
été expropriée montre que celle-ci était nécessaire à la réalisation du projet routier, 
lequel a été déclaré d’utilité publique à l’issue de la procédure d’expropriation. Le droit 
d'exproprier est, en effet, accordé uniquement pour l'accomplissement de tâches 
d'intérêt public (art. 3 al. 1 de la loi du 8 mai 2008 sur les expropriations − LcEx ; 
RS/VS 710.1) et, en vertu du principe de la proportionnalité (art. 5 al. 2 Cst.), il ne peut 
s’exercer dans une mesure qui excède ce qui est nécessaire à cet accomplissement. 
Partant, il faut en déduire que cette surface acquise par l’Etat est destinée depuis lors 
au domaine public. A ce titre, la surface concernée ne peut pas, conformément à la 
teneur du glossaire annexé à l’aOC, être comptabilisée dans la « surface constructible 
du terrain (surface de la parcelle prise en considération) », d’où suit qu’elle ne peut 
apporter aucune densité supplémentaire à la parcelle voisine n° B _________ . A 
l’examen des autres plans versés en annexe à la détermination du 30 octobre 2017 (cf. 
plan des profils en travers lié au projet routier, plan annexé à la PJ xxx expropriation), la 
Cour constate d’ailleurs que cette portion de terrain était destinée à l’aménagement d’un 
accès sur la route cantonale pour les parcelles avoisinantes (conformément à ce que 
prévoit l’article 39 alinéa 2 lettres a et d LR), constat que corroborent les explications du 
Service de la mobilité (cf. courriel en annexe 6 à la détermination du 30 octobre 2017). 
Dans ce contexte, le fait que cette surface est affectée à la zone à bâtir selon le PAZ 
(zone d’habitat individuel coteau sensible) n’est pas déterminant en l’état, puisque les 
plans routiers approuvés ultérieurement lui ont donné une affectation spéciale et 


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distincte (cf. supra consid. 4.3.1). Ce constat perdurera tant que le plan de route 
approuvé le 5 juillet 1995 n’aura pas été modifié. 
Au surplus, selon la jurisprudence (cf. ACDP P 161/94 du 10 mars 1995 consid. 6.2), la 
question de savoir si la surface occupée par une route doit être comptabilisée lors du 
calcul de la surface constructible du terrain en lien avec l’indice d’utilisation du sol ne 
se résout pas de la même manière selon que cette route a été construite par un pro-
priétaire sur son propre bien-fonds afin d’y aménager un accès privé ou qu’elle se 
trouve sur une parcelle, même privée, exclusivement destinée à la desserte de biens-
fonds voisins et grevée de servitudes de passage garantissant ces droits de passage 
en véhicules. Il est indubitable que, dans le premier cas, la route entre dans le calcul 
de la surface constructible du terrain ; dans le second cas, en revanche, la surface 
occupée par la desserte routière ne peut pas être utilisée afin de céder de la densité à 
une parcelle voisine (v. aussi Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aména-
gement du territoire, construction et expropriation, Berne 2001, nos 870 et 872 et la 
jurisprudence fédérale citée). En l’occurrence, une partie de la surface qui a été dis-
traite du n° E _________ pour le transfert de densité doit servir de route d’accès à la 
parcelle n° B _________ ; la constitution d’une servitude de passage a été prévue à 
cet égard (cf. pièces nos 57 et 59 à 63 du dossier de recours de droit administratif). Au 
regard de la jurisprudence précitée, la surface grevée par la servitude de passage n’est 
pas utilisable dans le cadre d’une cession de densité. 
4.4 Il s’ensuit qu’en l’état, la surface à prendre en considération pour le calcul de la 
densité liée au projet de construction contesté est celle de la parcelle n° B _________ , 
à l’exclusion de celle du n° K _________ détaché du n° E _________ . Cela étant, il 
faut relever que c’est l’ensemble de la surface du n° B _________ qui doit être prise en 
considération dans ce calcul et non, comme les critiques formulées par les recourants 
pourraient le laisser entendre, uniquement la surface où peut être érigé un bâtiment 
selon les alignements ou les règles de distance à la limite. En effet, le droit cantonal ne 
mentionne pas l’obligation, pour calculer l’indice d’utilisation, de déduire de la surface 
de la parcelle prise en considération les surfaces qui doivent rester libres de 
construction en raison des alignements ou des règles de distance. Lesdites surfaces 
ne sont en particulier pas assimilables à celles qui sont inconstructibles par nature 
(forêt) ou par l’effet d’un contrat (servitude de non-bâtir) ; les règles légales dont elles 
découlent permettent de définir l’espace où le bâtiment pourra prendre place sur le 
bien-fonds, sans toutefois limiter la densité (cf. RVJ 1998 p. 24 s. consid. 4b). 


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Attendu ce qui précède, la surface déterminante du n° B _________ est de 1011 m2. 
Appliquée au coefficient de 0.35 prévalant dans la zone (art. 95 RCCZ), la SBPu 
maximale correspondante pour ce bien-fonds est de 353.85 m2. Comme cela ressort 
des considérants qui suivent, le projet de construction excède la densité maximale 
autorisée, ce que relèvent à bon droit les recourants. 
5.1 Est aussi litigieux le calcul de la SBPu du projet de construction de Z _________ 
SA. Les recourants indiquent que n’ont pas été prises en compte dans ce calcul, à tort, 
les surfaces des escaliers et de la cage d’ascenseur (env. 41 m2 au total). 
5.2 Selon le glossaire annexé à l’aOC, la SBPu est la somme de toutes les surfaces 
en-dessus et en-dessous du sol, y compris la surface des murs et des parois dans 
leurs sections horizontales, qui servent directement à l'habitation ou à l'exercice d'une 
activité professionnelle ou qui sont utilisables à cet effet (art. 5 al. 2 aOC). N'entrent 
notamment pas en considération les couloirs, escaliers et ascenseurs desservant uni-
quement des surfaces non directement utilisables, ainsi que les portiques d'entrée 
ouverts, les terrasses d'attique couvertes et ouvertes, les balcons et les loggias ouverts. 
D’après l’article 82 RCCZ, la SBPu se compose de la somme de toutes les surfaces 
d'étages, y compris les surfaces des murs et des parois dans leurs sections horizon-
tales. Ne sont pas comptés notamment les couloirs, escaliers et ascenseurs desser-
vant exclusivement des surfaces non directement utiles, ainsi que les balcons, loggias, 
vérandas et terrasses pour autant qu'ils ne servent pas de coursives. 
5.3 Selon les plans approuvés, l’accès aux logements se fait via des escaliers ou un 
ascenseur depuis un hall ouvert sur l’extérieur, au niveau des garages (niv. +285 ; 
cf. plan couvert et rez supérieur modifié le 17 novembre 2016). Comme l’on relevé les 
autorités précédentes, ces surfaces sont ouvertes sur l’extérieur et ne sont donc pas 
comprises dans l’enveloppe thermique du bâtiment. Il est défendable de considérer 
que les surfaces occupées par ces installations ne doivent pas être comptées dans la 
SBPu. En effet, à l’instar d’un escalier ou d’un ascenseur aménagés contre la façade 
d’un bâtiment, il s’agit d’installations qui sont situées à l’extérieur. De ce fait, on ne sau-
rait les assimiler à des surfaces qui servent directement à l'habitation ou à l'exercice 
d'une activité professionnelle ou qui sont utilisables à cet effet (art. 5 al. 2 aOC ; 
cf. arrêt du Tribunal fédéral 1C_581/2014 du 23 juin 2015 consid. 2.4 ; ACDP A1 14 16 
du 31 octobre 2014 consid. 2.2 et A1 12 160 du 19 avril 2013 consid. 2.3.3). 
5.4 Cela étant, la SBPu du projet est de 203.30 m2 pour chacun des deux apparte-
ments projetés (cf. plan déposé sous pièce n° 65 du dossier de recours de droit admi-
nistratif). Avec un total de 406.6 m2, le projet excède la surface maximale de 353.85 m2 


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que permet la parcelle n° B _________ , ce que les recourants font remarquer à juste 
titre. 
6.1 Attendu ce qui précède, les recours sont admis et les décisions attaquées sont 
annulées (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). Le cas échéant, la propriétaire du n° B 
_________ et/ou Z _________ SA devront déposer auprès de l’administration 
communale une nouvelle demande d’autorisation de construire. 
6.2 Cette issue rend sans objet le grief des époux X_________ et Y _________ relatif 
à la répartition des frais de la procédure devant le Conseil d’Etat. 
6.3 Vu l'issue du litige, les frais de la cause sont mis à la charge de Z _________ SA 
(art. 89 al. 1 LPJA). Celle-ci devra verser des dépens aux recourants, qui ont pris des 
conclusions en ce sens et obtiennent gain de cause (art. 91 al. 1 LPJA). 
Les frais des deux procédures de recours devant le Conseil d’Etat (608 fr. chacune) 
doivent suivre le même sort et être mis à la charge de Z _________ SA. 
6.4 Sur le vu des principes de la couverture des frais et de l’équivalence des presta-
tions et compte tenu des critères d'appréciation et des limites des articles 13 alinéa 1 et 
25 de la loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités 
judiciaires ou administratives (LTar ; RS/VS 173.8), l'émolument de justice est fixé à 
1500 fr., débours compris (art. 11 LTar). 
En page 8 de la décision qu’il a rendue à l’égard de W _________, le Conseil d’Etat a 
relevé que celle-ci était assistée par son époux qui agissait en tant qu’avocat ; il a 
déduit que cette situation justifiait une réduction des dépens à allouer à la prénommée, 
se référant à un cas semblable (cf. ACDP A1 01 181 du 18 octobre 2002 consid. 5c). 
Céans, l’intéressée n’a pas contesté ces éléments de fait ni émis de critique sur la 
solution appliquée par l’autorité précédente. Partant, en prenant en considération le fait 
que le mandataire agit dans cette affaire en faveur de son épouse, le montant des 
dépens réduits dus par Z _________ SA à W _________ est fixé à 1200 fr. (TVA 
incluse), pour les deux instances de recours. Ce montant tient compte du travail 
effectué par ledit mandataire, qui a consisté principalement en la rédaction de deux 
mémoires de recours de 5 et 9 pages (les 1er juillet 2015 et 24 mai 2017) et de 
plusieurs déterminations comprenant entre 1 et 4 pages (art. 4, 27, 37 al. 2 et 39 LTar). 
Le montant des dépens dus par Z _________ SA à X _________ et Y _________ est 
fixé à 1800 fr. (TVA incluse), pour les deux instances de recours. Ce montant tient 


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compte du travail effectué par le mandataire des prénommés, qui a consisté 
principalement en la rédaction d’un mémoire de recours de droit administratif de 9 
pages et d’une détermination de 10 pages (art. 4, 27 et 39 LTar). Il inclut également 
une indemnité de partie en faveur de X _________ et Y _________, non représentés 
par un conseil juridique devant l’autorité précédente (art. 4 al. 1 et 2 LTar). 
 
 


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Prononce 
 
1. 
Les causes A1 17 98 et A1 17 99 sont jointes. 
2. 
Les recours sont admis et les décisions du Conseil d’Etat sont annulées. 
3. 
Les frais de la cause, par 1500 fr., sont mis à la charge de Z _________ SA ; ceux 
décidés par le Conseil d’Etat dans chacune des deux procédures de recours 
(608 fr. chacune) sont également mis à la charge de Z _________ SA. 
4. 
Z _________ SA versera 1200 fr. à W _________ pour ses dépens. 
5. 
Z _________ SA versera 1800 fr. à X _________ et Y _________ pour leurs 
dépens. 
6. 
Le présent arrêt est communiqué à M _________, avocat, pour W _________, à N 
_________, avocat, pour X _________ et Y _________, à O _________ , avocat, 
pour Z _________ SA, à l’administration communale de A _________, et au Conseil 
d'Etat. 
Sion, le 28 février 2018.