vs_gerichte · A1 21 61 · 2022-01-25 · fr
Bauwesen
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A1 21 61 ARRÊT DU 25 JANVIER 2022 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président, Jean-Bernard Fournier et Thomas Brunner, juges, en la cause W _________, et X _________, recourants, représentés par Maître Beatrice Pilloud, contre CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, autorité attaquée, Y _________, autre autorité Z _________ SA, tiers concerné, représentée par Maître Emilie Praz, (Construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du xxx Faits

A1 21 61 
 
en la cause 
 
contre 
 
Faits 
 


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A. Le bien-fonds xxx, au lieu dit « A _________ », d’aspect pentu et d’une surface de 
xxx m2, est situé sur le territoire de la B _________ et rangé en zone d’habitat individuel 
de coteau sensible (IS), indice 0,35, no yyy selon le plan d’affectation des zones de la 
B _________ (PAZ) et le règlement communal des constructions et des zones (RCCZ), 
C _________ le 21 juin 1988 et homologués par le Conseil d’Etat le 28 juin 1989. Il jouxte 
à l’est le no zzz, copropriété de W _________ et de X _________. Actuellement vierge 
de toute construction, il est entouré de plusieurs habitations. 
B. Le 24 mai 2019, Z _________ SA a déposé auprès du conseil communal de 
D _________ une demande de permis de bâtir pour la construction de trois bâtiments 
xx1, xx2 et xx3 abritant chacun deux appartements sur la parcelle no xxx. Selon les plans 
produits en annexe de cette requête, le bloc xx1 abritait un garage souterrain, un rez-
de-chaussée, un premier étage coiffé d’un dernier niveau, ces deux derniers paliers étant 
chacun orné d’un balcon. À l’intérieur, une cage d’escalier commune devait desservir cet 
ensemble. Quant au bloc xx3, il était jumelé avec le bloc xx1, à l’exception d’une pergola 
située du côté ouest de l’attique. Selon le plan de situation approuvé le xxx par le conseil 
communal, les espacements prévus entre les blocs xx1, xx2 et xx3 atteignaient 
10,33 mètres, respectivement 10 mètres. Les angles nord-est et nord-ouest de la façade 
nord du bloc xx1 se trouvaient à 7,5 mètres et à 7,72 mètres du bien-fonds voisin no yyy. 
Quant au bloc xx2, il se trouvait à 8,04 mètres de ce même terrain, respectivement à 
8,11 mètres du no zzz, lequel était situé à 10,6 mètres respectivement à 10,7 mètres du 
mur nord du bloc xx3. Était annexé à cette demande un calcul de densité du 23 mai 
2019, lequel arrivait à la conclusion que l’indice utilisé de la construction s’élevait à 0,40 
au lieu de l’indice maximum de 0,41 applicable, le total des surfaces habitables s’élevant 
à 1277 m2. Celle du terrain no xxx, laquelle s’élevait initialement à 1120,35 m2, était 
augmentée au moyen d’un bonus d’utilisation Minergie de 15 %, ce qui l’amenait à 1288 
m2. 
Ce projet a été publié au Bulletin officiel (B.O.) E _________. Il a notamment suscité, le 
28 juin 2019, l’opposition de W _________ et de X _________. 
Par décision du F _________, le conseil communal a octroyé le permis de bâtir requis 
en écartant l’opposition des précités. 
C. Le xxx, W _________ et X _________ ont adressé une requête d’effet suspensif au 
Conseil d’Etat. 
Le xxx, ils ont recouru au Conseil d’Etat contre la décision communale 
du F _________, requérant son annulation. 


- 3 - 
Dans une détermination du 3 juin 2020, Z _________ SA a proposé le rejet de la requête 
d’effet suspensif du 9 mars 2020 et le recours administratif du 27 mars 2020, le tout sous 
suite de frais et dépens. Elle a maintenu ces conclusions dans une seconde écriture du 
2 octobre 2020. 
D. Par décision du 3 mars 2021, le Conseil d’Etat a rejeté le recours et classé la requête 
d’effet suspensif du 9 mars 2020. Il a considéré que l’important décalage du niveau 
supérieur par rapport à l’ensemble formé par l’étage et le rez-de-chaussée, lequel 
s’élevait à 3 mètres, ainsi que la hauteur de 6 mètres de l’espace délimité par la façade 
sud de ce niveau prolongé par une ligne verticale jusqu’à la face supérieure du rez-de-
chaussée permettaient de conclure à l’existence de corps échelonnés au sens de 
l’article 11 alinéa 3 de l'ancienne loi sur les constructions du 8 février 1996 ([aLC] ; 
RSV 705.1) et de la jurisprudence y relative. Leur hauteur respective, mesurée à 
l’aplomb depuis le terrain naturel, était nettement inférieure à la dimension maximale de 
7,50 mètres définie par l’article 95 RCCZ. Ainsi, le grief de hauteur excessive devait être 
écarté. 
Du point de vue des niveaux, les blocs xx1 et xx3 comportaient tous deux un étage 
appelé « rez-de-chaussée » avec une face sud entièrement découverte ainsi qu’une face 
nord totalement enterrée. La moyenne des hauteurs de la portion de ce niveau 
découverte à partir du pied de façade était ainsi d’environ 1,50 mètre, si bien que la 
hauteur maximale de 2 mètres admise pour la qualification de sous-sol était respectée, 
les façades latérales étant partiellement enterrées. Cet étage n’avait donc pas à être 
comptabilisé en tant que niveau. De plus, du moment que le RCCZ permettait la 
construction de bâtiments abritant deux entresols au maximum, il n’était pas nécessaire 
d’examiner si l’étage supérieur des bâtiments constituait ou non un attique au sens de 
l’Accord intercantonal du 22 septembre 2005 harmonisant la terminologie dans le 
domaine des constructions (AIHC ; RS/VS 705.101) ou de l’ordonnance du 22 mars 
2017 sur les constructions (OC ; RS/VS 705.100). En effet, le sous-sol et le rez-de-
chaussée ne comptaient pas en tant que tels et il ne subsistait donc que deux paliers. 
Ainsi, le projet était conforme au droit sous l’angle du nombre maximal de niveaux 
autorisés en zone IS. 
Du point de vue du calcul de la densité, c’était avec raison que le conseil communal avait 
appliqué le bonus Minergie de 15 % consacré par la loi du 15 janvier 2004 sur l’énergie 
(LcEne ; RS/VS 730.1), lequel avait été réduit à 10 % avec la révision de l’article 6 
alinéa 1 lettre a LcEne entrée en vigueur le 1er janvier 2018. En effet, la surface brute de 
plancher utile (SBPU) était plus restreinte que l’indice brut d’utilisation du sol (IBUS). 


- 4 - 
Or, l’article T1-1 de la loi sur les constructions du 15 décembre 2016 (LC ; RS/VS 705.1) 
avait pour vocation de ne pas réduire le potentiel de construction en introduisant ce 
dernier indice. Ainsi, il se justifiait de recourir au bonus Minergie de 15 % consacré par 
l’ancien droit. 
Enfin, l’ordre contigu était autorisé par convention. Dès lors qu’elle était seule 
propriétaire du bien-fonds no xxx, Z _________ SA pouvait librement décider de créer 
des villas jumelles. Le fait que ce type de construction n’existait pas encore dans le 
quartier litigieux n’avait pas d’importance, du moment que seules les dimensions et 
l’apparence des bâtiments étaient pertinentes, en fonction de l’intégration souhaitée. Il y 
avait lieu, sous cet angle, de mettre en lumière l’important pouvoir d’appréciation dont 
disposait le conseil communal en matière d’esthétique des bâtiments. D’ailleurs, 
W _________ et X _________ ne prétendaient pas que le projet avait une emprise 
visuelle excessive, étant rappelé que le quartier considéré se trouvait dans un secteur 
proche du centre urbanisé de la ville de D _________. 
E. Le 6 avril 2021, W _________ et X _________ ont déféré céans cette décision, 
concluant à son annulation, à l’octroi de l’effet suspensif et à la mise à néant de 
l’autorisation de construire du 6 février 2020, subsidiairement au renvoi du dossier à 
l’instance précédente pour nouvelle décision. Ils ont notamment produit une 
détermination du conseil communal du 20 octobre 2017 relative à une procédure de 
recours menée par Z _________ SA en lien avec une décision du conseil communal du 
20 juillet 2017, respectivement du 9 août 2017, laquelle lui refusait le permis de bâtir 
nécessaire à la construction de 9 habitations contiguës avec parking souterrain et 
panneaux solaires photovoltaïques en toiture sur le bien-fonds no xxx. 
W _________ et X _________ ont d’abord contesté que le premier élément des 
bâtiments xx1 et xx3 incorporant le rez-de-chaussée et le premier étage constituait un 
corps de bâtiment échelonné distinct de l’attique coiffant ces deux habitations. Dans ce 
contexte, il fallait souligner que ce dernier niveau était en retrait de 3 mètres par rapport 
au corps inférieur du bâtiment, au lieu des 5 mètres minimaux exigés par la 
jurisprudence. Dans sa configuration prévue, la façade aval n’était pas d’une hauteur 
démesurée pour l’observateur situé à cet endroit, le balcon prévu en attique n’étant non 
plus pas visible depuis cet emplacement. Ainsi, il n’était guère possible de procéder à 
un calcul séparé de la hauteur des bâtiments xx1 et xx2, laquelle atteignait 8,90 mètres, 
ce qui était excessif au vu de la dimension maximale de 7,50 mètres admise en zone IS. 
De plus, les règles afférentes au calcul de la hauteur du bâtiment avaient 
précisément pour vocation d’assurer une intégration satisfaisante au tissu bâti. 


- 5 - 
Or, la décision attaquée ne traitait nullement cet aspect. Il fallait ajouter que la pente du 
terrain no xxx n’était pas suffisamment importante pour conclure à l’existence de corps 
de bâtiments échelonnés. Il n’existait non plus pas, dans le projet querellé, de véritable 
découpage intérieur, le dernier niveau étant relié au premier par un escalier interne qui 
connectait aussi les étages inférieurs. En outre, la hauteur de l’attique, de 3 mètres, 
n’était pas suffisante en comparaison de l’ensemble formé par le rez-de-chaussée et 
le 1er étage, lequel faisait 6 mètres de haut. Ce niveau demeurait d’importance mineure 
par rapport au reste du bâtiment. De plus, selon les plans relatifs à la façade nord, la 
longueur du rez-de-chaussée et du premier palier étaient de plus de 15 mètres en 
direction ouest-est, dépassant ainsi le triple de celle du dernier étage, lequel faisait 
environ 5 mètres de long. Ensuite, la jurisprudence exigeait l’existence de toitures 
distinctes, critère qui n’avait pas été pris en considération. Aussi, les notions d’étage et 
de corps de bâtiment ne devaient pas être confondues. Par conséquent, les bâtiments 
xx1, xx2 et xx3 devaient être analysés chacun comme un seul bloc composé de deux 
villas jumelles incorporant un rez-de-chaussée, un entresol et un attique, et non pas 
comme des corps de bâtiment échelonnés, sous peine de contrevenir à l’article 11 
alinéa 3 LC. 
En ce qui concernait l’ordre contigu, l’article 95 RCCZ prévoyait que les bâtiments 
construits en zone IS devaient être érigés en ordre dispersé. Or, tel n’était pas le cas du 
projet litigieux. C’était d’ailleurs à tort que le Conseil d’Etat avait admis l’ordre contigu au 
motif qu’il pouvait être autorisé par convention, puisque le bien-fonds no xxx était la 
propriété d’une seule et même société et que cette dernière ne pouvait conclure un tel 
acte avec elle-même. Cela revenait à admettre l’existence d’un contrat fictif, procédé 
exclu par l’article 8 aLC. Cette position allait aussi à l’encontre de celle adoptée par le 
conseil communal dans une décision des 2/15 décembre 2020 dans laquelle il avait 
refusé de reconnaître l’existence de corps de bâtiment échelonnés en lien avec une 
construction prévue sur le terrain no www voisin au nord-est du no xxx. Cette décision 
était pourtant pertinente, car elle concernait un projet similaire situé dans le même 
quartier. Dans ce contexte, il fallait relever que la question de l’intégration du bâtiment 
était déterminante pour celle de savoir si les constructions litigieuses pouvaient ou non 
être érigées en ordre contigu. D’ailleurs, les coteaux situés au-dessus de la ville de 
D _________ devaient être préservés, comme cela ressortait d’ailleurs de la prise de 
position du conseil communal du 20 octobre 2019, écriture dans laquelle il avait été 
souligné que, selon le plan directeur communal adopté par le conseil général le 
5 novembre 2017 (PDCom) et le projet AGGLOSION, les coteaux de cette localité 
constituaient des secteurs à préserver en tant que paysages identitaires de grande 


- 6 - 
qualité, l’étalement urbain devant être freiné dans ces secteurs, qui jouaient un rôle de 
« tampon » entre les zones urbaines et la zone agricole protégée. C’était à tort que le 
Conseil d’Etat n’avait pas pris en considération le contenu de cette écriture et les 
objectifs d’aménagement du territoire qui y étaient décrits. Il était aussi arbitraire 
d’admettre l’ordre contigu au seul motif que le conseil communal disposait d’un important 
pouvoir d’appréciation. D’ailleurs, l’article 44 RCCZ, qui prévoyait justement d’assurer 
une bonne intégration du projet au milieu bâti, avait été purement et simplement ignoré. 
C’était d’ailleurs sur la base de cette disposition que le conseil communal avait refusé le 
projet prévu sur la parcelle no xxx en décembre 2020. De ce point de vue, le retrait 
de 3 mètres prévu au niveau de l’attique n’avait pas pour but d’assurer une bonne 
intégration du projet au quartier de « A _________ » mais, au contraire, d’assurer 
seulement la possibilité d’ériger une terrasse à cet endroit. 
Il fallait encore ajouter que les constructions situées dans ce secteur ne pouvaient abriter 
que deux étages au plus au regard de l’article 95 RCCZ. Or, le projet litigieux ne 
comportait aucune indication relative aux surfaces latérales du bâtiment, en particulier 
du point de vue des aménagements extérieurs prévus à ces endroits, si bien qu’il ne 
pouvait être procédé au calcul du nombre de niveaux. Un schéma plus précis devait 
donc être établi à ce sujet, plus particulièrement en lien avec le mur de soutènement 
dessiné à droite du plan du rez-de-chaussée de l’immeuble xx3. Il en résultait une 
constatation arbitraire des faits, une violation du droit d’être entendu de W _________ 
et de X _________ ainsi que des articles 16 et 27 LC et 12 OC. Le Conseil d’Etat n’avait 
non plus pas examiné la question de l’application de la fiche « étages », document 
disponible sur le site Internet de l’Etat du Valais et exigeant de prendre en compte 
l’article 81 RCCZ. Cette norme de droit communal prévoyait qu’un niveau partiellement 
enterré constituait un étage si sa surface utile dépassait 50 % de celle de l’étage type 
correspondant. Or, selon les plans soumis à l’enquête publique, la surface utile du rez-
de-chaussée dépassait de 50% l’étage type, qui n’était autre que le premier niveau. 
De plus, à lire le plan de coupe « B-B », le rez-de-chaussée devait être comptabilisé 
comme étage car il était entièrement apparent. Ce n’était qu’à l’arrière du bâtiment que 
ce niveau était partiellement enterré. En outre, les plans déposés ne permettaient pas 
d’examiner si le retrait était suffisant pour que l’attique ne soit pas comptabilisé en tant 
qu’entresol. 
Enfin, l’on ne pouvait majorer de 15 % le coefficient de densité applicable. En effet, le 
choix de l’ancien IUS selon l’article T1-1 LC ne permettait pas pour autant de recourir au 
taux de majoration de 15 % défini dans l’ancienne mouture de la LcEne en vigueur avant 


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le 1er janvier 2018. Seul le taux de 10 % consacré à l’article 20 alinéa 1 lettre a LcEne 
dans sa version en vigueur après cette date pouvait être utilisé. Ainsi, la densité de la 
construction litigieuse s’élevait à 0,4, au lieu du taux maximal de 0,5 autorité en zone IS. 
Le 28 avril 2021, le Conseil d’Etat s’est déterminé, proposant le rejet du recours. 
Les 4 et 12 mai 2021, le conseil communal Z _________ SA ont fait de même. 
Par ordonnance du 17 mai 2021, la Cour de céans a fixé à W _________ et X _________ 
un délai pour présenter d’éventuelles remarques complémentaires. Le 18 juin 2021, tous 
deux ont maintenu leurs conclusions. 
 
Considérant en droit 
 
1. Le recours de droit administratif du 6 avril 2021 est recevable (art. 72, 78 let. a, 
80 al. 1 let. a et c, 44 al. 1 let. a, et 48 de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la 
juridiction administratives – LPJA ; RS/VS 172.6), hormis la conclusion no 4 tendant à 
l’annulation du permis de bâtir délivré le 6 février 2020 et notifié le 26 février 2020 par le 
conseil communal. Une telle conclusion est, dans son principe, irrecevable. En effet, on 
rappellera qu’en vertu de l'effet dévolutif complet du recours administratif, la décision du 
Conseil d’Etat du 3 mars 2021 statuant sur la requête d’effet suspensif du 9 mars 2020 
et sur le recours administratif du 27 mars 2020 s’est substituée de plein droit à celle de 
première instance (art. 47 al. 1, 60 al. 1 et 72 LPJA ; ACDP A1 21 38 du 1er décembre 
2021 consid. 2 et A1 21 38 du 1er décembre 2021 consid. 2 ; Pierre Moor/Etienne Poltier, 
Droit administratif, Vol. II, 3e éd. 2011, p. 812). Elle est ainsi seule attaquable céans. 
La conclusion précitée ne pourra donc être examinée qu’en ce sens que les critiques 
faites au conseil communal visent en réalité le prononcé administratif du Conseil d’Etat 
du 3 mars 2021 (art. 72 LPJA). 
2.1. Faisant usage d'un droit que la loi leur reconnaît (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 
al. 2 LPJA), les recourants requièrent la mise en œuvre d’une visite des lieux ainsi que 
l’édition des dossiers du Conseil d’Etat et du conseil communal. 
2.2. Le droit d'être entendu, garanti à l'art. 29 alinéa 2 de la Constitution fédérale du 
18 avril 1999 (Cst. ; RS 101) comprend notamment celui de produire ou de faire 
administrer des preuves, à condition qu'elles soient pertinentes et de nature à influer sur 
la décision à rendre (ATF 145 I 73 consid. 7.2.2.1 ; 143 V 71 consid. 4.1 ; 142 II 218 


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consid. 2.3 ; 140 I 285 consid. 6.3.1 et les références citées). Le droit d'être entendu 
n'empêche pas le juge de mettre un terme à l'instruction lorsque les preuves 
administrées lui ont permis de se forger une conviction et que, procédant de manière 
non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, il 
a la certitude qu'elles ne pourraient pas l'amener à modifier son opinion. 
Le refus d'instruire ne viole ainsi le droit d'être entendu des parties que si l'appréciation 
anticipée de la pertinence du moyen de preuve offert, à laquelle le juge a procédé, est 
entachée d'arbitraire (ATF 144 II 427 consid. 3.1.3 ; 141 I 60 consid. 3.3 ; 136 I 229 
consid. 5.3 ; arrêt du Tribunal fédéral 6B_154/2021 du 17 novembre 2021 consid. 1.1). 
2.3. En l’occurrence, l’édition du dossier du Conseil d’Etat a été ordonnée d’office – et 
obtenue – le 12 avril 2021 par la Cour de céans. La requête formulée par le recourant 
tendant à l’édition du Conseil d’Etat, lequel comprend d’ailleurs le dossier communal, se 
révèle donc satisfaite. Quant à celle tendant à la mise en œuvre d’une visite des lieux, 
elle est superflue, le dossier en possession du Tribunal cantonal étant suffisamment 
complet. En effet, il comprend notamment les plans du projet approuvés le 26 février 
2020 par le conseil communal (cf. dossier du conseil communal p. 97 ss) ainsi qu’un 
exemplaire du calcul de densité du 23 mai 2019 (cf. dossier du conseil communal, 
p. 7 ss). 
3.1. Au fond, les recourants se plaignent d’abord du fait que les bâtiments xx1 et xx3 ne 
constitueraient pas des corps de bâtiment échelonnés. En résumé, ils ne satisferaient 
pas aux conditions définies par la jurisprudence cantonale à ce sujet. Ainsi, leur hauteur 
ne pourrait être calculée séparément pour l’élément constitué du rez-de-chaussée et de 
l’étage, respectivement pour la partie comprenant le niveau « attique » de ces bâtiments. 
Partant, le projet contreviendrait à la hauteur maximale de 7,5 mètres définie en zone IS 
par l’article 95 RCCZ. 
 
3.2.1. L’article T1-1 alinéa 1 lettre b LC dit que la hauteur totale et celle des façades des 
constructions sont calculées selon l'ancien droit jusqu'à l'implémentation des 
dispositions cantonales dans le RCCZ. Le second alinéa de cette disposition impartit aux 
communes un délai de 7 ans à partir de l’entrée en vigueur de la LC pour adapter leur 
RCCZ. Cette même réserve est également prévue à l’article T1-1 OC. 
À ce jour, la B _________ n’a pas encore adapté son PAZ et son RCCZ adoptés par le 
conseil général de D _________ le 21 juin 1988 et homologués par le Conseil d’Etat le 
28 juin 1989 au contenu du nouveau droit. L’on se référera donc à la mouture de 


- 9 - 
l’aLC pour trancher la question de savoir si les futurs bâtiments se composent ou non de 
corps de bâtiment échelonnés, cette question étant, comme on le verra (cf. infra, 
considérant 3.3), étroitement liée au calcul des hauteurs respectives des futurs 
bâtiments xx1, xx2, et xx3. 
3.2.2. L’article 11 aliéna 1 aLC dispose que la hauteur des bâtiments est fixée dans les 
règlements communaux. Selon le second alinéa de cette disposition, la hauteur d'un 
bâtiment se mesure dès le niveau du terrain naturel ou du sol aménagé s'il est plus bas 
que le sol naturel, jusqu'à la face supérieure de la panne faîtière pour les toits en pente 
et jusqu'à la face supérieure de l'acrotère pour les toits plats. Sur un terrain en pente, la 
hauteur du bâtiment se mesure sur la façade aval. D’après l’article 11 alinéa 3 aLC, si 
les corps de bâtiment sont échelonnés, la hauteur autorisée doit être calculée 
séparément pour chacun d'eux. 
Le Glossaire de l’aOC définit le corps de bâtiments échelonnés comme un bâtiment 
comportant plusieurs éléments distincts mais contigus, décrochés en élévation. La 
définition renvoie expressément au croquis n° 10 de ce même Glossaire. 
La jurisprudence a défini que l’absence de mur vertical continu fractionnant les parties 
du bâtiment ne permet pas d’exclure de facto l’existence de corps échelonnés (RVJ 2015 
p. 26 ; ACDP A1 17 107 du 31 janvier 2018 consid. 3.1 et A1 16 21 du 12 août 2016 
consid. 5.3.2). Une maison individuelle, qui par nature comporte un certain degré d’unité, 
peut ainsi être constituée de plusieurs corps distincts. Pour déterminer si des corps de 
bâtiment sont « distincts », il faut vérifier que chacun des éléments soit nettement 
identifiable à l’extérieur et que leurs dimensions soient suffisamment importantes pour 
qu’ils puissent être perçus comme des corps de bâtiments, l’existence de plusieurs 
toitures n’étant, à cet égard, à elle seule pas suffisante. La topographie du terrain appelé 
à supporter la construction doit être également prise en considération, ceci en gardant à 
l’esprit que les règles de hauteur visent notamment un souci d’intégration dans 
l’environnement bâti et qu’un calcul de la hauteur de manière indépendante pour les 
différents corps, étagés dans la pente, d’un même bâtiment, permet précisément 
d’assurer une bonne intégration des constructions dans un terrain difficile (ACDP A1 19 
234 du 22 septembre 2020 consid. 5.1). 
Selon le règlement de zones annexé à l’article 95 RCCZ, la hauteur maximale admise 
pour les bâtiments rangés en zone IS s’élève à 7,50 mètres. 
3.3. En l’espèce, l’on ne saurait conclure que le bâtiment xx1 se composerait de 
plusieurs corps de bâtiment échelonnés. En effet, selon l’esquisse « FACADE EST 


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IMMEUBLE xx1 » validée le 29 février 2020 par le conseil communal, l’élément de cet 
immeuble se composant du rez-de-chaussée et du premier étage mesure 10 mètres de 
long de la façade sud au mur nord, tandis que la base bétonnée supportant le niveau 
« Attique » est de 7 mètres de long. Il en résulte donc une différence de 3 mètres, 
laquelle, contrairement à l’avis du Conseil d’Etat, ne saurait être qualifiée d’importante, 
étant donné qu’elle représente moins de la moitié de la distance précitée. En outre, la 
distinction entre l’élément composé du rez-de-chaussée, du premier étage et l’attique du 
bloc xx1 est atténuée par les balcons qui ornent le rez-de-chaussée et l’attique de ces 
habitations, lesquels dépassent la façade sud sur une longueur identique de 2 mètres à 
compter du mur sud de l’élément incorporant le rez-de-chaussée et le premier étage, ce 
qui accentue le caractère homogène de ce parapet. L’on ajoutera que cette paroi est, 
conçue d’un seul tenant, ne comporte aucun décrochement latéral. Le plan 
« FACADE OUEST-IMMEUBLE xx1 » ne permet pas d’arriver à une autre conclusion, 
étant donné qu’il désigne, lui aussi un mur unique ne comportant aucun décalage. C’est 
donc avec raison que les recourants soulignent que les bâtiments en question ne 
s’intègrent pas particulièrement à la pente du terrain no xxx, respectivement que les blocs 
xx1 et xx3 ne comportent aucune séparation verticale. L’on ajoutera que le niveau de 
l’attique mesure 2,9 mètres de haut depuis la dalle supérieure terrasse située en ce lieu 
jusqu’au toit plat coiffant cet élément. Cette dimension se révèle minime par rapport à la 
hauteur du premier élément, laquelle mesure, à l’aval, 6,19 mètres depuis le terrain 
aménagé jusqu’à la face supérieure du balcon précité. 
Les remarques faites ci-dessus valent mutatis mutandis pour l’immeuble xx3, à 
l’exception de la pergola équipant l’attique sur la cloison ouest, accessoire qui n’influence 
pas la structure de l’immeuble que l’on vient de décrire et qui, partant, ne permet non 
plus pas de conclure à l’existence de corps de bâtiments échelonnés. Force est donc de 
constater que les blocs litigieux ne revêtent donc pas cette caractéristique, sans qu’il ne 
soit besoin de se pencher sur le découpage intérieur choisi, ni de déterminer si, comme 
le prétend le conseil communal dans sa détermination du 4 mai 2021, l’approche suivie 
par les recourants pour définir un corps de bâtiments échelonnés est ou non 
excessivement restrictive. Il n’y a non plus pas lieu de statuer sur le bien-fondé de la 
distinction que ces derniers opèrent en lien avec les notions de corps de bâtiment 
échelonnés consacrée à l’article 11 alinéa 3 aLC et celle d’étage du nouveau droit 
(cf. l’art. 16 al. 1 LC), ni de se référer aux écritures du 3 juin 2020 et du 2 octobre 2020 
évoquées par Z _________ SA dans sa réponse adressée le 12 mai 2021 à la Cour de 
céans. 


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Dans l’écriture précitée, le conseil communal prétend encore que la nature pentue des 
terrains rangés en zone IS de même que les exigences de densité prévalant dans cette 
zone à bâtir ne permettraient justement pas les décalages qui, de l’avis des recourants, 
seraient nécessaires pour admettre l’existence de corps de bâtiments échelonnés. L’on 
ne saurait tabler sur ce raisonnement, puisqu’il ressort notamment du plan de la façade 
est de l’immeuble xx1 validé le 26 février 2020 par le conseil communal que la pente du 
terrain naturel est peu accentuée. En effet, si l’on se fonde sur le point d’altitude défini 
au niveau de la façade nord de cet immeuble au niveau du terrain naturel, fixé à 
566,97 mètres ainsi que sur celui figurant du côté du mur sud de cette future habitation, 
défini à 564,32 mètres au niveau du terrain naturel également, l’on constate que la pente 
atteint à cet endroit un degré moyen de 25,7 % ([566,97 mètres – 564,32 mètres] 
x 100 / 10,3 mètres). En façade ouest, elle s’élève à environ 27,76 % ([568,18 mètres – 
565,32 mètres] x 100 / 10,3 mètres). En ce qui concerne le bloc xx3, la pente du terrain 
est de 22,03 % en moyenne ((565,22 mètres – 562,95 mètres) x 100 / 10,3 mètres)) en 
façade est et de 24,17 % en moyenne en façade ouest ((565,87 mètres – 563,38 mètres) 
x 100 / 10,3 mètres). L’on ne saurait donc se fonder sur cet argument pour justifier 
l’existence de corps de bâtiments échelonnés. Le fait que les bâtiments litigieux 
« suivraient la ligne de pente » ne saurait rien y changer. Quant au coefficient de densité 
de 0,35, prévalant en zone IS et qui est, certes, relativement restrictif, il n’empêchait pas 
la mise en place de décrochements de façade latéraux, procédé qui aurait permis de 
mieux dissocier l’élément composé du rez-de-chaussée et du premier étage de la partie 
abritant l’attique des blocs xx1 et xx3. Cette critique doit donc être écartée. 
Quant au prétendu caractère individuel des habitations, critère qui, de l’avis du conseil 
communal, ne ferait pas obstacle à l’existence de corps échelonnés, il ne saurait 
constituer à lui seul un élément justifiant de reconnaître l’existence de ce procédé 
constructif, étant d’ailleurs souligné que les blocs xx1 et xx3 abritent chacun deux 
appartements (cf., à ce sujet, les schémas « PROJETS DE VILLAS JUMELLES A 
GRAVELONSE/SION » approuvés le 26 février 2020 par le conseil communal). Le fait 
qu’aucun mur vertical ne séparerait l’élément composé du rez-de-chaussée et du 
premier étage de l’attique équipant les blocs xx1 et xx3 ne permettrait pas en soi 
d’exclure l’existence de corps de bâtiments distincts ne permet, a contrario, non plus pas 
de conclure à l’existence d’un tel procédé constructif, cet élément n’étant à lui seul pas 
suffisant. Il en va de même de la cage d’escaliers commune desservant ces niveaux. 
Ainsi, la référence faite par le conseil communal à l’ACDP A1 13 306 du 20 novembre 
2013 publié en page 25 et suivantes de la RVJ 2014 n’est pas pertinente. 


- 12 - 
Sur le vu de ce qui précède, il convient de procéder à un nouveau calcul de la hauteur 
des bâtiments xx1 et xx3, laquelle doit être mesurée de manière uniforme sur l’ensemble 
de ces deux habitations. À l’aval, cette dimension atteint 9,2 mètres mesurée depuis le 
terrain aménagé situé en façade sud jusqu’à la face supérieure du toit de ces deux 
maisons. Il en résulte donc bel et bien un dépassement de la dimension maximale de 
7,50 mètres admise en zone IS. C’est donc avec raison que les recourants se plaignent 
d’une violation des règles relatives au calcul de la hauteur. 
4.1. Les recourants soulignent aussi que l’ordre contigu ne serait admissible en zone IS 
qu’à la seule condition qu’une convention soit conclue en ce sens, laquelle serait 
soumise aux règles énoncées à l’article 8 aLC. Or, cette condition ne serait ici 
manifestement pas satisfaite, le bien-fonds no xxx étant propriété d’une seule et même 
société. Il en résulterait la conclusion d’une convention fictive, laquelle serait contraire 
aux réquisits de la disposition précitée. De plus, la validation de l’ordre contigu en lien 
avec la construction litigieuse irait à l’encontre d’une décision rendue le 15 décembre 
2020 par le conseil communal dans le cas d’une habitation érigée sur le bien-fonds 
no zzz voisin au nord-est du terrain no xxx, affaire qui concernait également une barre de 
villas érigées sur une parcelle propriété d’une seule et même personne. Il en résulterait 
une violation du principe d’égalité de traitement, la décision précitée n’ayant pas du tout 
été prise en considération dans le cas d’espèce. Les recourants soulignent encore un 
défaut de motivation, en ce sens que, dans le prononcé juridictionnel attaqué, le Conseil 
d’Etat aurait tiré un lien entre la question de de l’ordre contigu et celle de l’apparence 
esthétique d’une construction, sans pour autant se référer à une base légale spécifique. 
En outre, à lire la prise de position communale du 20 octobre 2017, les coteaux situé 
dans le quartier de A _________ devraient être préservés comme paysages identitaires 
de 
grande 
qualité, 
conformément 
au 
PDCom 
et 
au 
projet 
« Agglo Sion », le développement urbain devant être mesuré dans ce secteur. Ainsi, le 
conseil communal aurait abusé de son pouvoir d’appréciation en validant les villas 
jumelées projetées par Z _________ SA. De plus, ces constructions seraient contraires 
aux réquisits de l’article 44 RCCZ, disposition commandant de tenir compte de 
l’environnement bâti dans le cadre de l’examen de la conformité d’un projet immobilier 
aux dispositions du droit public des constructions. 
4.2.1. Le permis de bâtir litigieux a été délivré le 6 février 2020, par décision notifiée le 
29 février 2020, soit postérieurement au 1er janvier 2018, date de l’entrée en vigueur de 
la LC et de l’OC. C’est donc à l’aune de ces deux textes légaux que devra être tranchée 
la question de l’ordre contigu posée par les recourants, étant précisé que cet aspect de 


- 13 - 
la cause ne fait pas partie des exceptions pour lesquelles l’article T1-1 alinéa 1 lettres a 
et b LC réserve l’application de l’aLC, respectivement de l’aOC. La référence faite par 
les recourants à l’article 8 aLC n’est donc pas pertinente. 
4.2.2. L’article 22 alinéa 1 LC dispose que l’ordre contigu est autorisé alternativement 
lorsque le RCCZ le prévoit (let. a), lorsque le bâtiment voisin est construit en limite de 
propriété et que l'ordre contigu est admissible du point de vue de l'architecture et de 
l'hygiène (let. b), ou moyennant la constitution par les propriétaires d'une servitude 
réciproque de contiguïté inscrite au registre foncier également en faveur de la commune 
(let. c). 
L’article 76 lettre c RCCZ dit que l’ordre contigu est caractérisé par des constructions 
attenantes et implantées le long d'une voie publique ou privée, et qui ont dans la règle 
une limite commune. 
L’article 95 RCCZ prévoit en son chiffre 1 que les constructions en ordre contigu sont 
possibles par convention, plan de structuration ou plan de quartier. 
Selon le règlement de zones annexé à l’article 95 RCCZ, les constructions érigées en 
zone IS doivent respecter l’ordre dispersé. 
4.3. En l’occurrence, on soulignera d’abord que c’est à tort que les recourants se 
plaignent d’un défaut de motivation en lien avec le considérant 5 du prononcé entrepris, 
tant il est vrai que, dans ce passage, le Conseil d’Etat souligne que l’ordre contigu était 
autorisé par convention et que, dès lors qu’elle était seule propriétaire du bien-fonds 
no xxx, la société Z _________ SA pouvait librement construire des villas jumelles ou 
des barres de villas sur le terrain no xxx, ce qui correspondait d’ailleurs à la pratique 
suivie de tout temps par le conseil communal. Le fait que ce type de construction 
n’existait pas encore dans le quartier de A _________ demeurait sans pertinence, la 
question de l’intégration d’une construction au tissu bâti devant exclusivement être jugée 
à l’aune des dimensions et de l’apparence des bâtiments concernés. Il y a aussi lieu de 
souligner l’important pouvoir d’appréciation dont disposait le conseil communal en 
matière d’esthétique des constructions, les recourants n’ayant formulé aucun grief étayé 
ou chiffré relatif à une emprise excessive des futures villas projetées par 
Z _________ SA, lesquelles se trouvaient dans un secteur urbanisé proche du centre-
ville de D _________. Une telle motivation de la commune satisfait pleinement aux 
réquisits découlant du droit d’être entendu consacré à l’article 29 alinéa 2 Cst. (cf. 
notamment l’arrêt du Tribunal fédéral 1B_219/2021 du 23 novembre 2021 consid. 2.1 
qui précise que, dès lors que l’on peut discerner les motifs ayant conduit à la décision 


- 14 - 
adoptée à l’autorité et la contester en connaissance de cause, les réquisits de motivation 
découlant du droit d’être entendu est respecté). L’on soulignera d’ailleurs que les 
recourants ont été à même de contester céans l’application de l’ordre contigu effectuée 
par le conseil communal. C’est aussi à tort qu’ils se plaignent du fait que le lien effectué 
par l’instance précédente entre la question de l’ordre des constructions et leur aspect 
esthétique serait insuffisamment motivé, puisqu’ils reconnaissent eux-mêmes, en page 
17 de leur mémoire de recours de droit administratif du 6 avril 2021, que ce raisonnement 
découle de l’application de l’article 44 RCCZ, norme de droit communal ayant trait aux 
« Qualités architecturales et urbanistiques » des constructions. 
En outre, à lire l’extrait du registre foncier du 17 mai 2019 produit en cause 
(cf. dossier du Conseil d’Etat, p. 9 ss), Z _________ SA est l’unique propriétaire du bien-
fonds no xxx sur lequel sont prévus les trois blocs de construction litigieux. Ainsi, si 
l’article 95 RCCZ préconise effectivement la conclusion d’une convention pour permettre 
la construction de bâtiments en ordre contigu, une telle exigence ne saurait être posée 
dans le cas d’espèce. L’on voit en effet mal comment l’intimée pourrait conclure un tel 
contrat avec elle-même. Les critiques soulevées par les recourants sur ce point tombent 
donc à faux. 
Quant à la question de l’intégration des constructions litigieuses dans le quartier de 
A _________, l’on rappellera que le conseil communal dispose d’une importante marge 
de manœuvre dans ce domaine (ATF 142 I 162 consid. 3.2.2 et 132 II 408 consid. 4.3). 
C'est le cas notamment lorsqu'il s'agit de savoir si une construction ou une installation 
est de nature à compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un 
quartier ou d'une rue (ATF 115 Ia 114 consid. 3d ; arrêts du Tribunal fédéral 
1C_340/2020 du 25 février 2021 et 1C_ 104/2020 du 23 septembre 2020 consid. 2.3). 
L’on ne peut donc que se rallier à la position du Conseil d’Etat sur ce point. Dans ce 
contexte, les recourants se méprennent lorsqu’ils se réfèrent au rapport PA3 du projet 
« Agglo Sion », document disponible à l’adresse Internet « « https://www.agglo-valais-
central.ch/data/documents/rapportfinalPA3/A_aggloVScentral_PA3_RAPPORT.pdf » et 
au PDCom. D’abord, il est douteux que les recourants puissent se prévaloir du PDCom, 
tant il est vrai que les dispositions contenues dans ce document ne leur sont pas 
directement opposables (cf., à ce sujet, notamment l’ACDP A1 18 227/A1 18 229/A1 18 
230 du 27 mars 2019 consid. 5.4.2). Ensuite, il convient de souligner que l’ordre contigu 
autorisé dans le cas d’espèce par le conseil communal permet manifestement une 
utilisation plus rationnelle et plus dense de la parcelle no xxx sur laquelle les bâtiments 
xx1, xx2 et xx3 sont prévus, aujourd’hui vierge de toute construction et entourée de 


- 15 - 
plusieurs habitations. Dans sa configuration actuelle, ce terrain, d’une surface importante 
(de 3201 m2) se prête donc à une densification du secteur bâti, objectif d’ailleurs 
consacré aux paragraphes B1P2 du PDCom et B6.U1du PDCom ainsi qu’à 
l’article 1 alinéa 2 lettre a bis LAT – qui dispose que la Confédération, les cantons et les 
communes soutiennent par des mesures d’aménagement les efforts qui sont entrepris 
notamment aux fins d’orienter le développement de l’urbanisation vers l’intérieur du 
milieu bâti, en maintenant une qualité de l’habitat appropriée. Cette finalité est aussi 
énoncée dans le rapport final du mois de décembre 2016 AGGLOSION PA3 disponibleà 
l’adresseInternet« https://www.agglovalaiscentral.ch/documents/rapport_final_PA2_AG
GLOSION_part1_)rapport-pdf) » ainsi que dans les différentes fiches de mesures 
annexées à ce document (disponibles à l’adresse Internet « https://www.agglo-valais-
central.ch/data/documents/rapport_final 
PA2/2011_PA2_AGGLOSION_part2_mesures.pdf) ». Ainsi, le fait que la lettre c du 
paragraphe A.3 du PDCom commande effectivement de préserver les coteaux sensibles 
en tant que paysages identitaires et de grande qualité et que le rapport PA3 prévoit 
également l’obligation de protéger le coteau viticole ne saurait en soi faire obstacle à 
l’adoption de l’ordre contigu en lien avec les constructions litigieuses. Au surplus, les 
espacements prévus entre les blocs xx1, xx2 et xx3, de 10,33 mètres, respectivement 
de 10 mètres ainsi que leur construction en léger décalage (cf. le plan de situation validé 
le 26 février 2020, lequel fait état de distances à la limite de 7,5 mètres et de 7,72 mètres 
aux angles nord-est et nord-ouest de la façade nord pour le bloc xx1, de 8 mètres et de 
8,11 mètres sur le mur nord pour le bloc xx2 et de 10,6 mètres et de 10,7 mètres au 
même endroit pour le bloc xx3 en lien avec la limite sud des terrains nos vvv et www au 
nord du no xxx) diminuent également l’aspect massif de ces immeubles. L’on ne saurait 
donc s’en prendre à la pesée d’intérêts opérée par le conseil communal sur ce point au 
seul motif que ce type de villas n’existerait pas encore dans le quartier de A _________, 
ni de se pencher sur « la liste des matériaux utilisés » (cf. la détermination des 
recourants du 18 juin 2021, p. 2). Quant à l’évolution qu’a suivie le tissu bâti de ce 
secteur, elle ne permet non plus pas de remettre en cause le raisonnement qui précède 
selon lequel l’ordre contigu choisi permet une bonne intégration des futurs bâtiments au 
quartier dans lequel ils se situent. C’est donc avec raison que le conseil communal a 
autorisé ce procédé en lien avec la construction des bâtiments xx1, xx2 et xx3. Quant à 
la critique selon laquelle le retrait de 3 mètres prévu au niveau de l’attique n’aurait pas 
pour but de favoriser une bonne intégration de la construction au quartier de 
A _________, elle est hors de propos, puisque sans étant mis en rapport avec la 
question de l’ordre contigu. 


- 16 - 
Sur le vu de ce qui précède, il n’y a pas lieu de se pencher plus en avant sur la référence 
que font les recourants à la décision communale du mois de décembre 2020, ni de 
déterminer si des villas semblables au projet litigieux ont ou non déjà été autorisées par 
le passé dans le quartier de A _________. De plus, il semblerait, à lire la détermination 
du conseil communal du 4 mai 2021, que ce dossier concernait une barre de quatre villas 
contiguës adoptant l’aspect d’une barre d’immeuble de près de 60 mètres de long, 
constat que les recourants ne remettent pas en cause. Un tel projet ne saurait donc être 
comparé aux trois bâtiments xx1, xx2 et xx3, lesquels sont séparés, on l’a vu, par des 
distances respectives de 10,33 mètres et de 10 mètres. Quant à la prise de position du 
conseil communal du 20 octobre 2017, elle portait sur une ancienne version du projet 
litigieux visant à la construction de 9 maisons d’habitations contiguës avec parking 
souterrain et panneaux solaires photovoltaïques. Cette comparaison n’est donc pas 
pertinente. 
Ces critiques doivent donc être rejetées dans leur intégralité. 
5.1. Les recourants soulignent encore que le projet contreviendrait aux articles 16 et 
27 LC, 12 et 29 OC ainsi qu’à la fiche « Etages » dans son état au 1er juin 2018 disponible 
sur le site Internet de l’Etat du Valais. D’après eux, les immeubles xx1 et xx3 ne 
s’harmoniseraient pas avec les réquisits de l’article 95 RCCZ, norme de droit communal 
qui n’admettrait que deux étages au maximum pour les constructions sises en zone IS. 
D’abord, les plans déposés et approuvés par le conseil communal ne mentionneraient 
pas les aménagements prévus au niveau des surfaces latérales des bâtiments précités 
et n’indiqueraient pas précisément le mur de soutènement situé à droit du rez-de-
chaussée de l’immeuble xx3. De plus, le rez-de-chaussée devrait être comptabilisé 
comme étage. En effet, il serait entièrement apparent sur l’ensemble du pourtour des 
bâtiments xx1 et xx3, à l’exception de la façade nord de ces immeubles, seul endroit où 
il serait enterré. Ensuite, sa surface utile dépasserait les 50 % de celle du premier étage, 
si bien qu’il devrait être pris en compte, conformément à l’article 81 RCCZ. Quant à 
l’attique, son retrait ne pourrait être calculé de manière exacte sur les esquisses 
produites en cause, si bien qu’il ne serait pas possible de déterminer s’il doit ou non être 
considéré dans le cadre du calcul du nombre d’étages de la construction projetée par 
 Z _________ SA. Il s’ensuivrait une constatation inexacte des faits ainsi qu’une violation 
du droit d’être entendu des recourants. 
5.2.1. L’article 17 alinéa 1 LPJA dispose que l'autorité établit d'office les faits sans être 
limitée par les allégations et les offres de preuve des parties. 


- 17 - 
L’article T1-1 LC prévoit que la cette loi s'applique dès son entrée en vigueur. Toute 
décision prise après son entrée en vigueur doit appliquer la présente loi. Les dispositions 
spéciales suivantes sont applicables jusqu'à l'implémentation des nouvelles dispositions 
cantonales dans les RCCZ selon le délai fixé dans le présent article. L’IUS selon 
l'ancienne loi est remplacé à l'entrée en vigueur de la présente loi par l'IBUS. Un tableau 
annexé à l'OC indique les valeurs correspondantes de l'IBUS par rapport à l'ancien indice 
d'utilisation (IUS). Dans tous les cas, aucune réduction de potentiel à bâtir ne doit résulter 
de ce remplacement d'indice (let. a). La hauteur totale et celle des façades des 
constructions sont calculées selon l'ancien droit jusqu'à l'implémentation des 
dispositions cantonales dans le RCCZ (let. b). 
L’article T1-1 OC dit que cette ordonnance s’applique dès son entrée en vigueur sous 
réserve des dispositions relatives à l’IBUS ainsi qu’à la hauteur totale et des façades, 
ceci à l’instar de la LC. Lors de l’entrée en vigueur de la LC et de la présente OC, les 
procédures de recours portant sur une autorisation de construire sont poursuivies selon 
l’ancien droit. L’autorité de première instance applique le droit en vigueur au moment de 
sa prise de décision. 
5.2.2. L’article A1-6.1 AIHC définit l’étage comme le niveau d’un bâtiment à l’exception 
du sous-sol, des combles et de l’attique. Le nombre d’étages est compté 
indépendamment pour chaque corps de bâtiment. L’article A1-6.2 AIHC prévoit que le 
sous-sol correspond au niveau dont le plancher fini de l’étage supérieur ne dépasse pas 
en moyenne la hauteur admise par rapport au pied de façade. L’article A1-6.4 AIHC 
définit l’attique comme le niveau dont une façade au moins est en retrait de la distance 
admise par rapport au niveau inférieur. L’on précisera que les définitions de l’AIHC 
s'appliquent lorsque les règles fixées par le droit cantonal ou communal s’y réfèrent (cf. 
art. 4 al. 1 LC), ce qui, comme va le voir ci-après, est le cas ici (ACDP A1 21 38 du 
23 novembre 2021 consid. 6.2). 
L’article 16 alinéa 1 LC prévoit que les étages correspondent au nombre de niveaux d'un 
bâtiment à l'exception du sous-sol, des combles et de l'attique. Le nombre de niveaux 
est compté indépendamment pour chaque corps de bâtiment. Selon le second alinéa de 
cette disposition, les communes peuvent fixer un nombre minimal ou maximal d'étages 
pour chaque type de zones. 
L’article 12 alinéa premier OC dit que le sous-sol correspond au niveau dont le plancher 
fini de l'étage supérieur ne dépasse pas en moyenne une hauteur de 2 mètres par 
rapport au pied de façade. Les communes peuvent définir une proportion minimale de 


- 18 - 
surfaces de façades souterraines. L’article 12 alinéa 3 OC dispose que l’attique 
correspond au niveau dont une façade au moins est en retrait de 2,5 mètres par rapport 
au niveau inférieur. 
L’article 81 RCCZ prévoit que la notion de hauteur de bâtiment est complétée par celle 
du nombre d'étages qui définit le caractère de la zone. Selon la lettre a de cette norme 
de droit communal, un étage est compté comme tel si sa surface utile se situe hors de 
terre. On entend par surface utile celle destinée au travail ou à l'habitation. D’après 
l’article 81 lettre b RCCZ, la même définition s'applique pour les surfaces utiles à un 
étage partiellement enterré, si sa surface utile dépasse 50 % de celle de l'étage type 
correspondant et aux combles, comptés à partir d'un vide de 1,50 mètre, si leurs surfaces 
utiles dépassent 50 % de celles de l'étage correspondant. 
Selon le règlement de zones annexé à l’article 95 RCCZ, deux étages au plus sont admis 
pour les constructions sises en zone IS. 
Selon le paragraphe 6.2 chiffres 2 et 3 du commentaire AIHC dans son état au 
3 septembre 2013 (p. 13), le point de référence supérieur dans le cadre du calcul de la 
distance de dépassement maximale admise par le droit cantonal correspond au plancher 
fini de l’étage supérieur mesuré depuis le plan de façade. Le point de référence inférieur 
coïncide avec le pied de façade, à savoir l’intersection entre le plan de façade et le terrain 
de référence. Si le terrain fini est abaissé par rapport au terrain naturel, la mesure 
s’effectue quand même à partir du pied de façade. Ainsi, les excavations doivent être 
limitées pour éviter qu’un sous-sol conforme aux réquisits de l’article A1-6.2 AIHC n’ait 
un impact visuel trop considérable. 
5.3. En l’espèce, seul le nouveau droit est applicable à la problématique du calcul du 
nombre d’étages, étant souligné que cette question ne fait pas parties des domaines 
pour lesquels les articles T1-1 LC et T1-1 OC réservent l’application de l’ancien droit et 
que le permis de bâtir litigieux a été délivré le 6 février 2020 et notifié le 26 février 2020. 
En préambule, l’on précisera que le nombre d’étages sera calculé de manière uniforme 
pour les blocs xx1, xx2 et xx3, les recourants ayant obtenu gain de cause sur le grief 
qu’ils ont formulé en lien avec la notion de corps de bâtiments échelonnés (cf. supra, 
considérant 3.3). 
Ensuite, l’on ne perçoit pas en quoi les plans déposés seraient incomplets et ne 
permettraient pas de calculer le nombre d’étages des constructions litigieuses. En effet, 
le plan « Coupe B-B. Immeuble xx1 » approuvé le 26 février 2020 par le conseil 


- 19 - 
communal désigne clairement le tracé du rez-de-chaussée en façade est. Il permet de 
calculer la distance depuis le pied de façade situé à l’angle sud-est au niveau du terrain 
naturel jusqu’à la partie supérieure de la dalle du balcon séparant ce niveau du premier 
étage, mesure qui s’élève à 1,4 mètre à cet endroit. En revanche, le rez-de-chaussée 
est complètement enterré au niveau des murs nord et ouest de l’immeuble xx1. Ainsi, la 
hauteur moyenne du rez-de-chaussée respecte la limite de deux mètres fixée par l’article 
12 alinéa 1 OC. Pour ce motif déjà, ce niveau n’a donc pas à être comptabilisé en tant 
qu’étage, si bien que le bâtiment A est conforme à l’article 95 RCCZ, les recourants ne 
contestant pas que le niveau abritant le parking est entièrement enterré et n’a donc pas 
à être pris en compte dans ce calcul. Quant à l’attique, il se trouve, à lire les plans des 
façades est et ouest de l’immeuble xx1, à 3 mètres du plan de la façade sud, ce qui 
représente une dimension supérieure de 50 centimètres à celle de 2,5 mètres énoncée 
par l’article 12 alinéa 3 OC (cf. aussi la figure 6.4 « Attiques » annexée à l’AIHC, schéma 
illustrant que le retrait prévu par le droit cantonal doit être compris comme une distance 
minimale). Ainsi, le niveau « attique » figurant sur les schémas déposés n’a donc non 
plus pas à être pris en compte dans le calcul du nombre d’étages. 
En ce qui concerne l’immeuble xx3, l’on soulignera qu’il est jumelé avec le bloc xx1, à 
l’exception, il est vrai, de l’attique, lequel se compose en partie d’une pergola en façade 
ouest, laquelle est à fleur de la paroi est. Toutefois, ce dernier mur est également situé 
à trois mètres en retrait du plan de façade sud. Force est donc de constater que cet 
élément n’a pas à être pris en compte dans le calcul du nombre d’étages. Il faut encore 
ajouter que le mur de soutènement qui, d’après les recourants, se trouverait « à droite 
du plan du rez-de-chaussée de l’immeuble xx3 », soit en façade ouest, ne saurait 
influencer ce raisonnement, étant rappelé que la hauteur maximale de deux mètres 
autorisée pour un sous-sol semi-enterré est calculée à partir du terrain naturel, même si 
le terrain aménagé est plus bas que celui-ci. Point n’est donc besoin d’exiger le dépôt 
en cause d’un plan détaillé de cet élément. 
Sur le vu de ce qui précède, les recourants prétendent que les plans déposés seraient 
incomplets et qu’ils ne permettraient pas de compter les étages des futurs immeubles 
sur le no xxx de manière conforme à l’article 16 LC. Aucune violation de leur droit d’être 
entendu n’est donc à déplorer, pas plus que des articles 29 alinéa lettres c et d OC. 
Quant aux plans des aménagements extérieurs, ils ont été versés au dossier (cf., sur ce 
point, notamment les esquisses dessinées par le bureau arbora-paysagistes Sàrl, 
dossier du conseil communal, p. 135 ss). L’on ne saurait non plus les suivre lorsqu’ils 
soulignent 
que 
la 
fiche 
« Etages » 
disponible 
à 
l’adresse 
Internet 


- 20 - 
« https://www.vs.ch/documents/34257/3050395/5.3.+Fiche_Etages.pdf/c0f83578-1556-
4128-bcd9-8cbdf4f135d4 », aurait été mal appliquée au motif que ce document 
commanderait de prendre en compte les réquisits de l’article 81 RCCZ puisque, d’une 
part, ce document ne fait aucune référence à cette disposition, ni à celle de « surface 
utile », et que, d’autre part, il ne constitue, à lire son préambule, qu’une directive 
informelle et non contraignante. Au surplus, l’article 81 RCCZ contient une définition de 
l’étage qui n’est pas conforme au droit cantonal harmonisé, puisqu’il décrit cette notion 
en se fondant sur la notion de « surface utile destinée au travail ou à l’habitation », notion 
étrangère aux articles A1-6.1, A1-6.2 et A1-6.4 AIHC. Cette disposition n’est donc pas 
topique pour statuer sur la question du nombre de niveaux. 
Partant, les critiques des recourants sont infondées. 
6.1. Les recourants se plaignent encore du fait que le projet querellé ne respecterait pas 
les prescriptions applicables en matière de densité. À leur avis, ce serait à tort que le 
Conseil d’Etat a octroyé à l’intimée le bénéfice du bonus Minergie de 15 % prévu par 
l’article 20 alinéa 1 lettre a de l’ancienne loi du 1 janvier 2004 sur l’énergie (aLcEne) sur 
la base de l’article T1-1 LC. À bien les comprendre, cette norme de droit cantonal aurait 
pour but exclusif d’éviter une diminution du potentiel de bâtir résultant du passage de 
l’IUS de l’ancien droit à l’IBUS du nouveau droit et ne porterait pas sur la question du 
bonus Minergie applicable. Cette question serait exclusivement réglée par la législation 
spéciale topique, plus particulièrement par l’article 20 alinéa 1 lettre a LcEne. De plus, 
ce serait à tort que le Conseil d’Etat aurait retenu que l’IUS de l’ancien droit était présumé 
être moins favorable que l’IBUS du nouveau droit. Tel ne serait pas le cas en l’espèce, 
si bien qu’aucune réduction du potentiel de construction ne serait à déplorer. Par 
conséquent, l’application du bonus Minergie de 15 % consacré par l’ancien droit serait 
d’autant moins justifiée. 
6.2. D’ordinaire, un recours doit être jugé selon la loi applicable à la date de la décision 
attaquée, même si cette loi a été modifiée ou abrogée dans l’intervalle, à moins que la 
novelle ne soit assortie de dispositions transitoires donnant, dans cette hypothèse, 
priorité au droit nouveau, ou à moins qu’un intérêt public prépondérant n’impose une 
telle priorité (ATF 144 II 326 consid. 2.1.1 et 141 II 393 consid. 2.4 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_171/2018 du 29 août 2018 consid. 7.2 ; ACDP A1 18 130 du 14 juin 2019 
consid. 2.1). 
L’article 20 alinéa 1 lettre a LcEne dispose que pour encourager la construction de 
bâtiments répondant à des critères de qualité déterminée, en particulier au standard 


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Minergie, il est octroyé un bonus de dix pour cent sur l’IBUS fixé par le RCCZ, sous 
réserve de ne pas dépasser une augmentation maximale de 0.10. 
Selon la jurisprudence, la modification de l’article 20 al. 1 let. a LcEne fait partie 
intégrante de la discussion intervenue en 2016 dans le cadre de l’adoption de la LC et 
de l’OA ET C été publiée au B.O. no xxx du 6 janvier 2017 parmi les actes législatifs 
modifiés par la LC, de sorte que ce sont les dispositions transitoire de la LC et de l’OC 
qui lui sont applicables. En vertu des articles T1-1 al. 1 LC et T1-1 OC, l’autorité de 
première instance applique le droit en vigueur au moment de sa prise de décision. 
L’article T1-1 LC s’applique seulement à la question de savoir si l’indice de densité doit 
être calculé sur la base de l’article 18 al. 1 LC ou de l’article 13 alinéa 1 aLC et non aux 
éventuelles dispositions annexes permettant d’augmenter ou de réduire cet indice 
(ACDP A1 20 157 du 6 septembre 2021 consid. 4.2). 
6.3. En l’espèce, les recourants ne contestent pas le calcul de l’indice de densité opéré 
par le conseil communal. Ils se limitent à contester l’application du bonus Minergie de 
15 % consacré par l’article 20 alinéa 1 lettre a LcEne. Force est de leur donner raison 
sur ce point. En effet, comme l’expose la jurisprudence que l’on vient de résumer, l’article 
T1-1 LC a pour seule vocation de vérifier que l’entrée en vigueur de l’IBUS (art. 18 al. 1 
LC) en lieu et place de l’IUS (art. 13 al. 1 aLC) n’entraîne aucune diminution du potentiel 
de bâtir. Il ne concerne pas la question de savoir si le bonus Minergie topique est celui 
de 15 % consacré à l’article 20 aLcEne, respectivement celui de 10 % consacré par la 
nouvelle version de cette disposition en vigueur depuis le 1er janvier 2018. En 
l’occurrence, c’est donc bien à l’aune de cette norme législative de droit cantonal que 
doit être tranchée la question du bonus Minergie applicable, étant souligné que le projet 
litigieux a été autorisé le 6 février 2020, soit postérieurement au 1er janvier 2018, date à 
laquelle la révision de cette disposition est entrée en vigueur. Dans sa détermination du 
4 mai 2021, le conseil communal persiste à soutenir, à bien suivre sa position, que seul 
le supplément de 15 % consacré par l’article 20 aliéna 1 lettre a aLcEne serait applicable 
au cas d’espèce, au vu de la lettre claire des articles 20 LcEne et 14 OC, lesquels feraient 
tous deux référence à l’IBUS et non à l’IUS, ce qui empêcherait d’appliquer le coefficient 
de 10 % fixé par cette disposition. Un tel raisonnement va toutefois à l’encontre des 
principes que l’on vient d’exposer selon lequel l’article 20 alinéa 1 lettre a LcEne est seul 
applicable pour le calcul du bonus Minergie. Partant, le conseil communal ne saurait tirer 
quoi que ce soit de ce procédé rédactionnel. 
Pour ces motifs, l’application d’un bonus Minergie de 15 % au cas d’espèce ne se 
justifiait pas, tant il est vrai que seul le coefficient de 10 % était topique, ce que les 


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recourants ont bien compris. Le prononcé attaqué n’est donc pas conforme au droit sur 
ce point. Ainsi, le grief de violation de l’article 20 alinéa 1 lettre a LcEne doit être admis. 
Point n’est besoin d’examiner si c’est à tort ou à raison que le Conseil d’Etat est parti du 
principe que l’IUS de l’ancien droit était présumé moins favorable que l’IBUS consacré 
par l’article 18 alinéa 1 LC. 
Par surabondance, l’on soulignera que le calcul de densité du 23 mai 2019 ne détaille 
pas quelles surfaces ont été prises en compte par la constructrice dans le cadre du calcul 
de densité des blocs xx1, xx2 et xx3. Un tel procédé ne permet pas de vérifier si le projet 
litigieux est ou non conforme aux réquisits de l’article 18 alinéa 1 LC qui prévoit que 
l’IBUS correspond au rapport entre la somme des surfaces de plancher (SP) et la surface 
de terrain déterminante (STd), respectivement de l’article 13 alinéa 1 aLC – norme 
disposant que l’IUS est le rapport entre la surface brute totale déterminante des 
planchers et la surface de la parcelle prise en considération. Le dossier doit donc être 
renvoyé au Conseil d’Etat pour instruction complémentaire sur ces points afin qu’il 
ordonne le dépôt d’un nouveau calcul de densité. 
7. En définitive, le recours doit être admis au sens des considérants 3.3 et 6.3 
(art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). La décision du Conseil d’Etat du 3 mars 2021 est 
ainsi annulée et l’affaire est renvoyée à la B _________, avec, pour instructions 
(cf. art. 60 al. 1 LPJA), de procéder à un nouveau calcul de la hauteur des immeubles 
xx1 et xx3 (cf. supra, consid. 3.3) et d’exiger le dépôt d’un nouveau calcul de l’indice de 
densité (cf. supra, consid. 6.3). Elle rendra ensuite une nouvelle décision en ce sens. 
8.1. Les recourants, qui n’obtiennent gain de cause que sur le grief ayant trait au calcul 
de la hauteur ainsi que sur celui afférent au bonus Minergie applicable, supporteront des 
frais de justice réduits d’une demie, solidairement entre eux (art. 88 al. 2 et 89 
al. 1 2e phrase LPJA). Ces frais comprennent, conformément à l’article 3 alinéa 1 de la 
loi du 11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou 
administratives (LTar ; RS/VS 173.8), un émolument qu’il y a lieu d’arrêter, au vu des 
critères et limites des articles 13 alinéa 1 et 25 LTar ainsi que des principes de la 
couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 francs. Ils sont répartis 
pour moitié à la charge des recourant et pour moitié à la charge de Z _________ SA 
(art. 89 al. 1 et 89 al. 3 a contrario LPJA). 
8.2. Puisque tant les recourants (cf. supra, consid. 8.1) que Z _________ SA, qui ont 
tous pris une conclusion dans ce sens (cf. article 91 al. 1 LPJA), obtiennent partiellement 


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gain de cause dans la même proportion, leurs dépens (qui sont identiques et n’ont donc 
pas à être fixés) seront compensés. 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. Le recours est admis. 
2. La décision du 3 mars 2021 du Conseil d’Etat est annulée et la cause est 
renvoyée afin que celui-ci rende une nouvelle décision dans le sens des 
considérants 3.3, 6.3 et 7. 
3. Les frais, par 1500 fr., sont mis, pour 750 fr. à la charge de W _________ de 
X _________, solidairement entre eux, et pour 750 fr. à celle de 
Z _________ SA. 
4. Les dépens de W _________ et de X _________ sont compensés avec ceux de 
Z _________ SA. 
5. Le présent arrêt est communiqué à Maître Beatrice Pilloud, pour W _________ 
et X _________, à Me Emilie Praz, pour Z _________ SA, à l’administration 
B _________, et au Conseil d’Etat. 
Sion, le 25 janvier 2022