vs_gerichte · F1 24 126 · 2025-09-15 · fr
Grundstückgewinnsteuer
Grundstückgewinnsteuer


F1 24 126 
 
 
ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2025 
 
Tribunal cantonal du Valais 
Cour de droit fiscal 
 
Composition : Frédéric Fellay, président ; Dr Thierry Schnyder, juge ; Philippe Imboden, 
juge assesseur ; Julia Kamhi, greffière 
 
en la cause 
 
X _________, recourant, représenté par Y _________ SA, 3960 Sierre 
 
contre 
 
SERVICE CANTONAL DES CONTRIBUTIONS, autorité attaquée 
 
(Impôt sur les gains immobiliers, période fiscale 2022) 
 
recours contre la décision sur réclamation du 30 avril 2024 
 
 


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Faits 
 
A. X _________ est domicilié à A _________. Il était copropriétaire par moitié, avec sa 
sœur B _________, des parcelles nos xxx, xxx1 et xxx2 sises sur le territoire de 
l’ancienne commune de A _________, devenue celle de C _________ par suite de 
fusion. 
Par acte authentique du 27 mars 2013, le contribuable et sa sœur ont procédé à une 
réunion de ces parcelles et ont constitué, sur le n° xxx nouvel état, une propriété par 
étages (PPE) de trois lots conférant, chacun, un droit exclusif notamment sur un 
appartement (PPE n° xxxx [340/1000èmes], PPE n° xxxx1 [408/1000èmes] et PPE n° xxxx2 
[252/1000èmes]). Ces trois lots de PPE ont été attribués à X _________ et sa sœur en 
copropriété pour ½ chacun (cf. ch. IV let. c de l’acte). 
L’appartement en PPE no xxxx1 a été vendu la même année à un tiers, alors que le 
contribuable et sa sœur sont demeurés copropriétaires par moitié des deux autres lots 
de PPE. Le contribuable a disposé de l’appartement correspondant à la PPE n° xxxx, 
notamment en le louant à différents locataires. Sa sœur a disposé de l’appartement 
correspondant à la PPE n° xxxx2, objet qu’elle aurait mis à disposition de sa fille aux 
dires du contribuable. 
B. Par acte notarié du 19 octobre 2022, X _________ et sa sœur ont procédé à un 
échange. Le contribuable lui a cédé sa part de copropriété sur l’appartement en PPE 
n° xxxx2 en échange de la part de copropriété de sa sœur sur l’appartement en PPE 
n° xxxx. L’échange est intervenu sans soulte (cf. ch. II de l’acte). Il était précisé qu’à 
l’issue de la constitution de la PPE, en 2013, la sœur du contribuable aurait dû être seule 
propriétaire du lot de PPE n° xxxx2 et le contribuable seul propriétaire du lot de PPE 
n° xxxx et que toutes les relations subséquentes avaient été faites sur la base de cette 
présomption (cf. ch. I de l’acte). La prise de possession a été fixée rétroactivement au 
19 avril 2013, les parties déclarant reconnaître s’être toujours comportées comme 
propriétaire respectif de chaque appartement (cf. ch. III de l’acte). Le transfert au 
Registre foncier est intervenu le 28 octobre 2022. 
C. Le 10 janvier 2024, le Service cantonal des contributions (SCC) a procédé à la 
taxation d’office sur le gain immobilier réalisé par X _________ à l’occasion de l’acte 
d’échange, dans la mesure où celui-ci n’avait pas déposé de déclaration d’impôt y 
relative malgré sommation (cf. pp. 40 à 45 du dossier du TC). 


- 3 - 
 
Le service a ainsi notifié le bordereau suivant : 
Prix de vente 
433’500 fr. 
Autres impenses 
- 214’114 fr. 
Prix d’achat 
- 26’026 fr. 
Gain imposable 
193’360 fr. 
Montant de l’impôt 
20’890 fr. 05 
D. Le 5 février 2024, X _________ a formé réclamation contre cette décision. Il a rappelé 
que lui et sa sœur s’étaient respectivement toujours comportés comme propriétaires 
uniques des appartements concernés et que la prise de possession était intervenue avec 
effet rétroactif. En outre, le financement des objets avait déjà été réparti durant la 
promotion. La taxation n’avait ainsi aucune raison d’être. Par ailleurs, il n’y avait pas eu 
de réelle augmentation des prix, dans la mesure où l’indice des prix à la consommation 
(IPC) était resté régulièrement inférieur à 100 entre 2013 et 2022. Il en allait de même 
de l’indice des prix de la construction. 
Le même jour, le SCC a répondu au contribuable que l’échange d’immeubles était bel et 
bien soumis à l’impôt sur les gains immobiliers, au même titre qu’une vente. Le produit 
de l’aliénation correspondait à la valeur de l’immeuble reçu en échange. Dans la mesure 
où la taxation avait été établie d’office, une valeur estimative de 2’550’000 fr. avait été 
prise en compte pour l’entier du bâtiment, puis répartie au prorata des millièmes. Le coût 
de construction pris en compte pour l’entier de l’immeuble était de 1’699’317 fr. et la 
valeur des terrains avant construction de 206’556 francs. Ces chiffres se fondaient sur 
le gain immobilier perçu sur la vente du premier appartement (PPE n° xxxx1). Il en 
résultait que seul le prix de vente pouvait encore être contesté sur la base d’une 
estimation officielle. Partant, sans nouvel élément de la part du contribuable sur ce point, 
la taxation serait maintenue telle quelle. 
Le 7 mars 2024, le contribuable a répété qu’aucune hausse des coûts n’était intervenue 
depuis la construction de l’immeuble. Il n’y avait pas de bénéfice à calculer, car les biens 
avaient été transférés à leur coût de revient. En outre, dans le cadre des taxations 
ordinaires sur le revenu, le taxateur aurait, aux dires du contribuable, toujours procédé 
comme si lui et sa sœur étaient chacun propriétaire exclusif d’un appartement. Ainsi, le 
SCC était invité à préciser quel gain était imposable en vertu de l’acte d’échange, étant 
donné qu’il n’existait en l’occurrence pas de « produit d’aliénation » au sens de l’art. 48 
LF. 


- 4 - 
E. Par décision du 30 avril 2024, le SCC a rejeté la réclamation. Il a considéré qu’un 
échange d’immeubles constituait une double aliénation soumise à l’impôt sur les gains 
immobiliers au sens des art. 12 LHID et 44 al. 1 LF. Le produit de l’aliénation se 
déterminait en fonction de la valeur vénale de l’immeuble reçu en échange. A cet égard, 
le fait que le contribuable et sa sœur se soient toujours comportés comme propriétaire 
respectif de chaque appartement n’y changeait rien. La prise de possession rétroactive 
ne pouvait pas avoir les effets d’une présomption de propriété. Le contribuable n’était 
devenu propriétaire de l’appartement reçu en échange que lors de l’inscription au 
Registre foncier, le 28 octobre 2022. Il ne pouvait pas non plus se prévaloir d’une erreur 
essentielle au sens de l’art. 24 CO pour annuler les conséquences juridiques de l’acte 
constitutif de PPE et les remplacer par l’acte d’échange intervenu en 2022. 
F. Le 30 mai 2024, X _________ a recouru contre cette décision devant la Cour de 
céans en concluant en substance à l’annulation de la taxation sur le gain immobilier. A 
l’appui de ses conclusions, il invoque une violation des art. 44 LF et 12 LHID en faisant 
essentiellement valoir qu’aucun gain n’avait été réalisé dès lors que l’acte d’échange 
tenait déjà compte des modalités de financement différenciées de l’immeuble entre lui 
et sa sœur. A titre de moyens de preuves, il requiert l’édition du dossier de la cause et 
sollicite son audition. Il produit également diverses pièces étayant ses explications selon 
lesquelles l’achat des parcelles et la construction de l’immeuble avaient été financés à 
hauteur d’environ 56% par lui-même et de 44 % par sa sœur (soit un relevé bancaire au 
31 décembre 2013 attestant qu’il avait contribué à l’achat des terrains à hauteur de 
170’000 fr. et sa sœur à hauteur de 130’000 fr., ainsi qu’un tableau indiquant qu’il avait 
contribué pour 720’000 fr. aux coûts de construction, contre 580’000 fr. pour sa sœur). 
Le 8 août 2024, le SCC a déposé son dossier et a conclu au rejet du recours. Il a exposé 
que le mode de financement des lots de PPE n’avait aucune incidence fiscale sur l’impôt 
sur les gains immobiliers. Seuls étaient déterminants le fait que le contribuable et sa 
sœur étaient copropriétaires par moitié des appartements avant l’échange et que le 
recourant était devenu propriétaire exclusif de l’appartement PPE n° xxxx le 
28 octobre 2022. L’échange en question constituait ainsi un acte d’aliénation soumis à 
l’impôt sur le gain immobilier en vertu des art. 44 al. 1 et 45 al. 1 LF. 
Le 13 septembre 2024, le recourant a répliqué que le financement des parts de PPE 
devait nécessairement avoir une incidence sur le gain immobilier. Il ne contestait ni la 
date d’inscription au Registre foncier, ni l’ancienne répartition par moitié des parts de 
PPE, ni le principe selon lequel un acte d’échange était soumis à l’impôt. Cela étant, il 
n’y avait pas de gain imposable dans le cas présent, car le financement des biens tenait 


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déjà compte de la différence de millièmes (de grandeur) des appartements. L’autorité 
fiscale ne s’était fondée que sur l’acte de transfert. Or, le contribuable et sa sœur 
n’avaient fait que rétablir une situation réelle sans établir de décompte financier, car le 
financement avait déjà été réparti au début de la promotion. 
Par ordonnances des 7 et 8 août 2025, le président de la Cour de céans a invité le SCC 
à produire les courriers de rappel et de sommation notifiés au contribuable avant la 
taxation d’office, ainsi que la décision de taxation sur les gains immobiliers relative à la 
vente, en 2013, du lot de PPE n° xxxx1. 
Le SCC a produit les pièces requises par courriers des 8 et 11 août 2025. 
Le 12 août 2025, ces pièces ont été transmise pour information au recourant. 
Considérant en droit 
1. 
1.1 Sous les réserves émises plus loin dans l’arrêt, le recours a été formé 
régulièrement , de sorte qu’il convient d’entrer en matière (art. 50 al. 1 et 2 LHID ; art. 150 
LF ; art. 81a al. 1 et 2, 80 al. 1 let. a et c, 44 al. 1 let. a et 48 LPJA). 
1.2 Le SCC a déposé son dossier. La requête correspondante du recourant est ainsi 
satisfaite. Il n’y a pas lieu de procéder à l’audition de celui-ci dans la mesure où il a eu 
tout le loisir de s’exprimer par écrit (art. 150 al. 3 LF ; art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 
al. 2 LPJA). Il est pour le reste rappelé que, dans une procédure purement fiscale, le 
droit d’être entendu ne confère pas au contribuable celui de l’être oralement (ATF 140 I 
68 consid. 9.6.1). 
2. 
2.1 En présence d’une taxation d’office, le pouvoir d’examen du Tribunal cantonal est 
restreint dans la même mesure que celui de l’autorité de réclamation, devant laquelle le 
contribuable peut uniquement faire valoir que la taxation était manifestement inexacte 
(cf. art. 48 al. 2 LHID et 139 al. 1 LF). La procédure de recours demeure donc limitée à 
l’examen de ce grief (HUNZIKER/BIGLER, in : ZWEIFEL/BEUSCH [édit.], Kommentar zum 
Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten 
Steuern der Kantone und Gemeinden, 4ème éd. 2022, n° 15 ad art. 50 LHID et les 
références ; cf. ég. en matière d’IFD arrêt du Tribunal fédéral 2C_42/2017 du 20 janvier 
2017 consid. 2.2). 


- 6 - 
2.2 Une taxation d’office est manifestement inexacte lorsqu’elle passe sous silence ou 
apprécie de manière erronée un élément essentiel et pertinent (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_890/2018 du 18 septembre 2019 consid. 4.3 ; CASANOVA/DUBEY, in : NOËL/AUBRY 
GIRARDIN [édit.], Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2ème éd. 2017, n° 28 ad 
art. 132 LIFD). L’inexactitude manifeste d’une estimation peut être admise lorsque la 
taxation, même en tenant compte d’une certaine marge d’appréciation, est clairement 
trop haute ou trop basse, lorsqu’il est clairement reconnaissable qu’elle repose sur des 
fondements, des méthodes ou des moyens d’estimation erronés ou enfin lorsqu’elle n’est 
raisonnablement pas conciliable avec les circonstances du cas d’espèce telles qu’elles 
ressortent des pièces (CASANOVA/DUBEY, op. cit., n° 28 ad art. 132 LIFD). 
2.3 En présence d’une taxation d’office, les conditions relatives à la motivation du 
recours sont identiques à celles applicables dans la procédure de réclamation (cf. art. 48 
al. 2 LHID et 139 al. 1 LF) (HUNZIKER/BIGLER, op. cit., n° 13a ad art. 50 LHID). Ainsi, les 
exigences en matière de preuve de l’inexactitude manifeste de la taxation s’appliquent 
également à la procédure de recours (ZWEIFEL/HUNZIKER, in : ZWEIFEL/BEUSCH [édit.], 
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung 
der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 4ème éd. 2022, n° 62 ad art. 48 LHID ; 
cf. ég. en matière d’IFD arrêt du Tribunal fédéral 2C_683/2013 du 13 février 2014 
consid. 5.1). En substance, le contribuable doit prouver que la taxation d'office ne 
correspond pas à la situation de fait. Il doit éliminer l'incertitude existant jusqu'alors en 
démontrant l'inexactitude de manière stricte ; de simples preuves partielles ne suffisent 
pas. En outre, le contribuable qui n'a pas rempli son devoir de collaborer dans la 
procédure doit rattraper la collaboration négligée auparavant (arrêt du Tribunal fédéral 
2C_683/2013 précité consid. 5.1). En l'absence de preuve suffisante de l'inexactitude, 
l'autorité de recours n'a pas à mener d’instruction complémentaire. Elle doit uniquement 
examiner, sur la base du dossier existant, si l'estimation contestée des facteurs fiscaux 
est manifestement inexacte quant à son montant (HUNZIKER/BIGLER, op. cit., n° 17c ad 
art. 50 LHID). 
3. Le recourant invoque une violation des art. 12 LHID et 44 LF, faisant valoir qu’il n’a 
réalisé aucun gain du fait de l’acte d’échange immobilier. 
3.1 
3.1.1 Selon l’art. 12 al. 1 LHID, l’impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains 
réalisés lors de l’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie de la fortune 
privée du contribuable ou d’un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit 
de l’aliénation soit supérieur aux dépenses d’investissement (prix d’acquisition ou autre 


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valeur s’y substituant, impenses). Toute aliénation d’immeubles est imposable (art. 12 
al. 2, 1ère phrase LHID). Les art. 44 al. 1 et 45 al. 1 LF correspondent à ces dispositions. 
L’impôt sur les gains immobiliers trouve sa justification dans l’augmentation constante 
de valeur que connaissent généralement les immeubles au fil du temps. Les raisons de 
cette hausse sont multifactorielles, mais tiennent principalement à une demande 
excédentaire dans le parc immobilier. La plus-value ainsi générée constitue la principale 
cause du gain réalisé lors de l’aliénation (AFC, Imposition des gains immobiliers, in : 
Informations fiscales éditées par la Conférence suisse des impôts, 2024, ch. 1.2). 
3.1.2 L’acte d’échange fait partie des aliénations d’immeubles soumises à l’impôt sur le 
gain immobilier (arrêt de la CCR du 18 janvier 2019 dans la cause G. V. consid. 2d ; 
AFC, Informations fiscales précitées, ch. 5.3.1.1 ; ZWEIFEL ET AL., Schweizerisches 
Grundstückgewinnsteuerrecht, 2021, § 6 n° 31). Il déclenche deux procédures de 
taxation, portant sur chacune des aliénations réciproques (ZWEIFEL ET AL., op. cit., § 10 
n° 99 ; RICHNER ET AL., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4ème éd. 2021, § 216 
n° 33). 
3.2 
3.2.1 L’art. 12 al. 1 LHID ne définit pas plus en avant les notions de « produit », de « frais 
d'investissement » et de « valeur de remplacement ». Ainsi, les cantons ont une certaine 
marge de manœuvre dans la définition du bénéfice imposable (ATF 150 II 478 
consid. 5.1.1). En droit cantonal, l’art. 48 al. 1 LF prévoit que le bénéfice imposable est 
constitué par la différence entre le produit de l’aliénation et les dépenses 
d’investissement (prix d’acquisition et impenses ou autres valeurs s’y substituant). En 
présence d’un acte d’échange, il correspond à la différence entre la valeur de l'immeuble 
obtenu en échange et les dépenses d'investissement de l'immeuble qui a été aliéné 
(VERREY, L’imposition différée du gain immobilier : harmonisation fédérale et droit 
cantonal comparé, thèse 2011, p. 389 ; arrêt de la CCR du 24 janvier 2001 dans la cause 
O. B. consid. 2b ; cf. ég. arrêt de la Cour de droit administratif et public du Tribunal 
cantonal vaudois FI.2017.0130 du 2 février 2019 consid. 2c). 
3.2.2 Selon l’art. 49 al. 1 LF, le produit de l'aliénation comprend toutes les prestations 
mises à charge de l'acquéreur. Il correspond au prix de vente, augmenté des prestations 
qui ont un lien de causalité avec la vente mais qui ne sont pas mentionnées dans l’acte 
authentique, et diminué des montants qui ne correspondent pas à des valeurs 
immobilières (HUNZIKER/SEILER, op. cit., n° 74 ad art. 12 LHID). Ainsi, lorsque l’acte de 
vente fixe certaines obligations complémentaires au vendeur (telles qu’une renonciation 


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à un droit), l’on peut envisager qu’une partie du prix de vente mentionné dans l’acte ne 
se rapporte pas au transfert de l’immeuble, mais représente la contrepartie de ces 
prestations complémentaires, et que, dans cette mesure, elle ne devrait pas être prise 
en considération dans le calcul de l’impôt. Il peut toutefois être impossible de chiffrer la 
valeur réelle de telles prestations, notamment lorsque celles-ci sont compensées par 
des prestations complémentaires de l’autre partie (arrêt de la CCR du 7 mai 1993 dans 
la cause C. M. consid. 2d). 
Lors d’un d’échange de biens immobiliers, le produit de l’aliénation est en principe 
déterminé à partir de la valeur vénale du bien reçu en échange (arrêt de la CCR du 
24 janvier 2001 précité consid. 2b ; HUNZIKER/SEILER, op. cit., n° 77 ad art. 12 LHID ; 
cf. ég. arrêt du Tribunal fédéral 2C_598/2018 du 27 septembre 2019 consid. 4.1). La 
question de savoir si les parties ont mentionné la valeur vénale du bien dans l’acte 
d’échange n’a pas d’importance (ZWEIFEL ET AL., op. cit., § 10 n° 101). 
3.3 A ce stade, le recourant ne conteste plus, à juste titre, que l’acte d’échange litigieux 
est, sur le principe, soumis à l’impôt sur le gain immobilier. Pour déterminer le produit de 
l’aliénation, l’autorité intimée a estimé la valeur de la part de copropriété reçue par le 
recourant (½ de 340/1000èmes) à 433’500 fr., sur la base d’une évaluation globale de 
l’immeuble de 2’550’000 francs. Une telle manière de procéder est conforme à la 
jurisprudence exposée ci-dessus. Le recourant n’apporte aucun élément permettant de 
remettre en cause cette estimation, se contentant d’affirmer que l’IPC et les coûts de 
construction généraux n’avaient pas augmenté depuis 2013. Ces éléments ne 
permettent toutefois pas de nier l’existence d’une augmentation de valeur de l’immeuble 
résultant du marché immobilier. Partant, la valeur vénale retenue par le fisc pour le bien 
reçu en échange n’a pas lieu d’être corrigée. Il en va de même s’agissant des montants 
pris en compte au titre du prix d’acquisition et des frais de construction de la part de 
copropriété aliénée (½ de 252/1000èmes). Ces chiffres se basent sur les valeurs retenues 
et admises lors de la taxation du gain immobilier tiré de la vente du premier lot de PPE 
et ne sont pas explicitement contestés par le recourant. Celui-ci s’est en effet contenté 
d’alléguer que le prix de revient total de l’immeuble se montait à 2’060’333 fr. 95 – contre 
1’905’873 fr. retenus par l’autorité intimée –, en produisant un tableau établi par ses 
soins et sans fournir la moindre preuve complémentaire. Une telle motivation ne satisfait 
pas aux exigences rappelées ci-dessus pour un recours dirigé contre une taxation 
d’office. 
Le recourant objecte également qu’aucun gain ne saurait être retenu dès lors qu’il avait 
financé la construction des appartements de manière plus importante que sa sœur, en 


- 9 - 
dépit d’une répartition par moitié de leurs parts de copropriété. Il semble ainsi partir du 
postulat que l’imposition résulte (uniquement) de la différence de taille entre les biens 
échangés. Il perd toutefois de vue que l’objet de l’impôt est l’augmentation de valeur de 
l’immeuble intervenue entre 2013 et 2022, imposée à l’occasion de l’acte d’échange. Le 
gain immobilier résulte ainsi principalement du fait que la valeur de l’immeuble était 
estimée à 2’550’000 fr. en 2022, alors que son coût de revient s’élevait à 1’905’873 fr. 
en 2013, et non (uniquement) du fait que l’appartement reçu valait plus que 
l’appartement cédé. 
Le recourant a également fait valoir que la répartition du financement des biens entre sa 
sœur et lui (à raison de 44% contre 56%) devait être prise en compte dans le calcul de 
l’impôt. Cet élément ne permet toutefois pas d’opérer une déduction sur le produit de 
l’aliénation au titre d’un éventuel abandon de créance. En effet, la sœur du recourant a 
elle aussi fourni des contreprestations à son égard, puisque le recourant a bénéficié seul 
de l’usage et des revenus de l’appartement plus grand malgré une copropriété à parts 
égales, ce que confirme du reste l’acte d’échange. Il ne saurait dès lors être retenu que 
le produit de l’aliénation couvrait d’autres éléments que l’objet cédé. 
3.4 En définitive, le recourant n’est pas parvenu à démontrer que la taxation sur le gain 
immobilier telle qu’opérée par le SCC était manifestement inexacte. Les griefs y relatifs 
doivent donc être rejetés. 
4. 
4.1 Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours (art. 150 al. 3 LF ; 
art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
4.2 Les frais de la cause, fixés principalement sur le vu des principes de la couverture 
des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 fr., sont mis à la charge du 
recourant, qui succombe et n’a pas droit à des dépens (art. 150 al. 3 LF ; art. 89 al. 1 et 
91 al. 1 a contrario LPJA, art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 LTar). 
 


- 10 - 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X _________, qui n’a pas droit à des 
dépens. 
3. 
Le présent arrêt est communiqué à Y _________ SA, à Sierre, pour le recourant, 
au Service cantonal des contributions, à Sion, et à l’Administration fédérale des 
contributions (AFC), à Berne. 
 
Sion, le 15 septembre 2025