vs_gerichte · A1 23 150 · 2024-04-02 · fr
Bauwesen
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A1 23 150 ARRÊT DU 2 AVRIL 2024 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Jean-Bernard Fournier et Dr Thierry Schnyder, juges ; Raquel Rio, greffière, en la cause O _________, P _________, Q _________, R _________, S _________, T _________, U _________, V _________, W _________ et X _________, recourants, représentés par Maître Guillaume Salman, avocat, à Sion contre CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS, à Sion, autorité attaquée, COMMUNE DE Y _________, autre autorité, représentée par Maître Christian Voide, avocat, à Sion, et Z _________ Sàrl, tiers concerné, représentée par Maître Guillaume Fournier, avocat, à Zurich (construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du 26 juillet 2023 Faits

A1 23 150 
 
 
ARRÊT DU 2 AVRIL 2024 
 
en la cause 


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A. A _________ est propriétaire des parcelles nos 12512 et 12538, folio 9, au lieu-dit 
« B _________ », sises sur la commune de Y _________. Ces parcelles sont colloquées 
en zone résidentielle 0.3 selon le règlement communal des constructions (ci-
après : RCC) voté en Conseil général le 19 juin 2006 et homologué par le Conseil d’Etat 
le 6 décembre 2006. 
O _________, P _________, Q _________, R _________, S _________, T _________, 
U _________, V _________, W _________ et X _________ (ci-après : O _________ et 
C _________) sont copropriétaires de la parcelle n° 13147 constituée en PPE (nos 31467 
[165/1000e], 31468 [165/1000e], 31469 [165/1000e], 31470 [165/1000e], 31471 
[170/1000e] et 31472 [170/1000e]) et voisine, côté ouest, des nos 12512 et 12538. 
Le xx.xxxx1, par publication au B.O. n° xx, la société Z _________ Sàrl a mis à l’enquête 
publique une demande d’autorisation de construire portant sur la construction de trois 
habitations contiguës, avec un couvert à voitures, sur les parcelles nos 12512 et 12538. 
Le 9 juin 2021, O _________ et C _________ ont formé opposition contre cette 
demande. Ils se plaignaient que les maisons projetées étaient contiguës, alors que la 
zone résidentielle 0.3 imposait des constructions en ordre dispersé. En outre, une seule 
façade principale au sens de l’art. 104 let. c RCC devait être déterminée pour les trois 
villas, ce qui influait sur le calcul de la distance à la limite. Ils relevaient enfin que la 
hauteur du faîte devait être calculée depuis le terrain naturel, et non depuis le terrain 
aménagé. 
Le 8 mars 2022, une séance de conciliation s’est tenue entre O _________ et 
C _________, Z _________ Sàrl et la commune de Y _________. Elle s’est soldée par 
un échec. 
Par décision du 14 avril 2022, expédiée le 5 mai 2022, l’autorité communale a délivré 
l’autorisation de construire sollicitée, en écartant l’opposition de O _________ et 
C _________. Elle a précisé que les façades principales devaient être déterminées de 
façon individuelle et a confirmé la délimitation figurant au dossier (maison « brique » : 
façade ouest ; maison « paille » : façade ouest ; maison « bois » : façade sud). 
B. Le 2 juin 2022, O _________ et C _________ ont recouru au Conseil d’Etat contre la 
décision communale. Ils ont tout d’abord relevé que le projet ne contenait pas le nombre 
de places de parc exigé par l’art. 30 let. b RCC. Quant à la contiguïté, elle ne pouvait 


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reposer uniquement sur la signature d’une convention, mais une servitude de 
mitoyenneté devait être établie en faveur de la commune et inscrite au registre foncier. 
Ils ont également critiqué la désignation des façades principales et secondaires effectuée 
pour chaque maison. Selon eux, les villas devaient être composées d’une façade 
principale « commune », soit la façade ouest. Partant, ils ont conclu à l’annulation de 
l’autorisation de construire, sous suite de frais et dépens. 
Par décision du 26 juillet 2023, le Conseil d’Etat a admis le grief des recourants relatif 
aux places de stationnement ainsi que celui portant sur la nécessité d’opérer avant le 
début des travaux une modification des limites des parcelles nos 12512 et 12538 et 
d’inscrire au registre foncier une servitude de contiguïté en faveur de la commune 
(cf. consid. 3.2, 5.2 et 5.3.2 de la décision attaquée). Il a rejeté le grief des recourants 
concernant l’absence de signature de la propriétaire des parcelles nos 12512 et 12538 et 
des conventions et servitudes d’utilisation à obtenir (cf. consid. 5.1 et 5.4 de la décision 
litigieuse). Il a également écarté les griefs relatifs aux façades principales et secondaires 
et aux distances aux limites. Le raisonnement de la commune, qui avait déterminé les 
façades principales et secondaires de façon individuelle, n’apparaissait pas critiquable, 
en particulier dans un domaine où celle-ci disposait d’un large pouvoir d’appréciation. 
Partant, il a admis le recours, annulé la décision communale et renvoyé le dossier à la 
commune pour instruction complémentaire et nouvelle décision concernant les griefs 
acceptés (cf. consid. 3.2, 5.2, 5.3.2, 8 et ch. 1 du dispositif de la décision contestée). 
C. Le 30 août 2023, O _________ et C _________ ont recouru céans contre la décision 
du Conseil d’Etat du 26 juillet 2023. Ils ont formulé les conclusions suivantes : 
« 1. Le recours est admis. 
 2. 
Les considérants 6 et 7 de la décision du Conseil d’Etat datant du 2 juin 2022 (recte : 26 juillet 
2023) sont modifiés dans le sens du présent recours. 
 3. 
Tous les frais de procédure et de jugement, ainsi qu’une équitable indemnité pour les dépens de 
O _________ et P _________, Q _________ et R _________, S _________ et T _________, 
U _________ et V _________, W _________ et X _________, sont mis à la charge de 
Z _________ Sàrl, subsidiairement de la Commune de Y _________.» 
 
Au titre de moyens de preuve, O _________ et C _________ ont sollicité l’édition, par le 
Conseil d’Etat et par la commune, de leur dossier respectif. Au fond, ils reprochent au 
Conseil d’Etat d’avoir versé dans l’arbitraire en confirmant la décision de la commune 
relative aux façades principales des maisons litigieuses. Selon eux, la délimitation d’une 
façade principale commune s’impose ici, car les constructions sont contiguës. La façade 
principale de la maison « bois » doit donc être la façade ouest, comme pour les maisons 


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« brique » et « paille ». De plus, celle-ci est aménagée en « miroir » de la maison 
« brique », ce qui justifie encore de déterminer une façade principale commune. Ce 
constat implique un non-respect de la distance à la limite de la maison « bois » vis-à-vis 
de leur parcelle. 
Le 6 décembre 2023, le Conseil d’Etat a transmis au Tribunal de céans le dossier 
complet de la cause et a proposé de rejeter le recours en renvoyant à sa décision. 
Le 19 janvier 2024, Z _________ Sàrl a conclu au rejet du recours, sous suite de frais 
et dépens. Elle a relevé que la détermination d’une façade commune aux trois 
constructions conduirait à des résultats absurdes. En outre, la façade principale de la 
maison « bois », soit la façade sud, remplissait les trois conditions de l’art. 104 let. c RCC 
(vue, ensoleillement et favorisation de l’habitat de jour). Par conséquent, les façades 
principales avaient été correctement délimitées et les distances aux limites étaient 
respectées. 
Le 24 janvier 2024, la commune de Y _________ a renoncé à se déterminer et a proposé 
le rejet du recours, sous suite de frais. Le 31 janvier 2024, elle a néanmoins précisé que 
le recours ne fournissait aucune explication cohérente pour contrer l’argumentaire 
développé par les autorités précédentes au sujet de la correcte détermination des 
façades principales. 
Le 4 mars 2024, O _________ et C _________ ont répliqué en persistant dans leurs 
conclusions. 
 
Considérant en droit 
 
1. 
1.1 On doit assimiler à la décision finale les décisions partielles, qui statuent 
définitivement sur une question de fond sans mettre fin au litige (BOVAY, Procédure 
administrative, 2ème éd., 2015, p. 357). 
 
1.2 En l’occurrence, le Conseil d’Etat a agréé certains des griefs formulés au fond par 
les recourants et en a écarté d’autres. Il a admis le recours, annulé la décision 
communale et renvoyé le dossier à la commune pour instruction complémentaire et 
nouvelle décision s’agissant des griefs acceptés (cf. consid. 3.2, 5.2, 5.3.2, 8 et ch. 1 du 


- 5 - 
dispositif de la décision contestée). Ce prononcé constitue dès lors une décision partielle 
assimilable à une décision finale, de sorte que le présent recours est recevable (art. 72, 
78 let. a, 79a al. 1 let. b, 80 al. 1 let. b-c, 46 et 48 LPJA). 
 
2. A titre de moyens de preuve, les recourants ont requis l’édition de l’intégralité du dossier. 
Le Conseil d’Etat a déposé l’entier de son dossier, lequel comprend notamment le dossier 
communal, de sorte que la demande des recourants en ce sens est satisfaite (art. 80 al. 1 
let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 LPJA). 
3. Dans un premier grief, les recourants soutiennent que le Conseil d’Etat a versé dans 
l’arbitraire en considérant que le projet respecte l’art. 104 let. c RCC. De leur point de 
vue, puisque les trois maisons envisagées sont contiguës, elles disposent d’une façade 
principale commune. Plus particulièrement, la maison « bois », qui a été conçue en 
« miroir » de la maison « brique », doit présenter la même façade principale que celle-
ci, soit la façade ouest. Cette façade remplit par ailleurs les conditions de l’art. 104 let. c 
RCC en termes de vue, d’ensoleillement et de favorisation de l’habitat de jour. Ils 
reprochent enfin à l’autorité précédente d’avoir considéré, dans son examen, le critère 
de la longueur de la façade, alors que celui-ci ne figure pas à l’art. 104 let. c RCC. Pour 
tous ces motifs, la façade ouest représente la façade principale de la maison 
« bois », tout comme pour les maisons « brique » et « paille ». 
3.1 Intitulé « Distance à la limite – Détermination de la façade principale », l’art. 104 
let. a-c RCC a la teneur suivante : 
 
a) La distance à la limite est la distance horizontale la plus courte entre la façade et la limite du 
fonds. 
b) La distance à la limite est proportionnelle à la hauteur de la façade et doit égaler le tiers de 
celle-ci au minimum. Elle se mesure, dès le nu du mur, en dessus du soubassement et 
perpendiculairement à la façade. 
c) On distingue trois sortes de distances : 
 
La distance minimale : elle se calcule à partir de chaque point de chaque façade. 
 
La distance principale (D) : elle est fixée conformément aux indications figurant sur le 
tableau synoptique (art. 111) et se mesure perpendiculairement à la façade principale. 
Est considérée comme façade principale celle qui jouit de la vue, d’un bon ensoleillement et 
qui favorise l’habitat de jour (cuisine, salle à manger, séjour, balcon, terrasse). 


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En zone d’alignement obligatoire elle est soit opposée soit parallèle à l’alignement. En zone 
village elle est librement choisie. Chaque bâtiment respecte une distance principale et trois 
secondaires. 
 
En cas de doute l’autorité communale décide; elle peut prescrire l’orientation d’un quartier ou 
d’une zone. 
 
 
La distance secondaire (d), latérale et arrière : elle est fixée conformément aux indications 
figurant sur le tableau synoptique (art. 111). 
3.2 En l’espèce, dans sa décision du 14 mai 2021, la commune a indiqué, afin de justifier 
la détermination individuelle des façades principales, « qu’il existe 3 logements distincts 
(certes contigus) et il est évident que chaque logement peut disposer d’une orientation 
différente avec une utilisation des espaces de jour qui soit différente pour chaque 
logement » (cf. bordereau des pièces déposées par la commune de Y _________ [ci-
après : bordereau des pièces], pièce n° 52). Une autorité communale dispose, lorsqu’elle 
interprète son règlement en matière de constructions, d'une liberté d'appréciation 
particulière, que l’instance cantonale de recours contrôle avec retenue (arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_710/2021 du 5 octobre 2022 consid. 2.1.1 ; cf. ég. ACDP A1 23 83 du 
12 mars 2024 consid. 6.2). Ni le droit supérieur ni le règlement communal ne prévoient 
une obligation de déterminer une façade principale commune en cas de constructions 
contiguës. Cela se comprend aisément, car un tel procédé pourrait mener à des résultats 
absurdes (par ex. détermination d’une façade principale qui ne dispose d’aucune 
ouverture) et ne correspond pas à la volonté du législateur, lequel a souhaité, par cette 
notion, améliorer la qualité de vie des habitants (gain de luminosité, vue dégagée, 
protection de la tranquillité et de la vie privée ; ACDP A1 20 167 du 9 juin 2021 
consid. 4.3.1). Dès lors, le raisonnement de la commune n’apparaît pas critiquable et il 
se justifiait de délimiter les façades principales des trois villas de façon individuelle. 
L’aménagement intérieur des pièces revêt une importance particulière en matière de 
façades principales puisqu’il constitue l’un des critères listés à l’art. 104 let. c RCC 
(« favorisation de l’habitat de jour »). Celui-ci ne prévoit toutefois pas que les 
constructions réalisées « en miroir » bénéficient de la même façade principale. Au 
contraire, il a justement été retenu supra que les façades principales devaient être 
déterminées de façon individuelle. Cet argument ne convainc donc pas. La maison 
« bois » est composée, au rez-de chaussée, d’un économat, d’un WC, d’une cuisine, 
d’une salle à manger, d’un salon et d’une terrasse extérieure située à l’angle sud-ouest 
de la construction, en décrochement de ces façades. Les plans versés au dossier 
révèlent que la cuisine et la salle à manger sont orientées au sud et disposent chacune 


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d’une porte-fenêtre offrant une vue sur la terrasse et le jardin. Le séjour, orienté à 
l’ouest, comporte également une porte-fenêtre donnant sur le jardin (cf. bordereau des 
pièces, pièce M8 et M10). Parmi la liste des pièces destinées à l’habitat de jour 
énumérées à l’art. 104 let. c RCC, toutes sont donc orientées au sud, à l’exception du 
séjour. Partant, il est clair que la façade sud est celle qui favorise l’habitat de jour de la 
maison « bois ». 
Au sud, le jardin s’étend sur une surface de 64.25 m2 (11.04 mètres * 5.82 mètres ; 
cf. bordereau des pièces, pièces G et T) et débouche sur une route communale 
(D _________ ) qui sépare la parcelle n° 12538 de la parcelle n° 12747, sur laquelle est 
érigée une construction. Celle-ci se situe à plus de 25 mètres de la maison « bois » 
projetée et comporte un seul étage, de sorte qu’elle n’obstrue pas la vue de la maison 
« bois » sur les Alpes valaisannes (cf. Registre fédéral des bâtiments et des logements 
[RegBL], librement disponible à l’adresse Internet https://map.geo.admin.ch, parcelle n° 
12747, dernière consultation le 15 mars 2024). A l’ouest, la porte-fenêtre donne sur une 
« bande » de jardin d’une surface de 28.81 m2 (8.14 mètres * 3.54 mètres ; surface en 
gravier y compris ; cf. bordereau de pièces, pièces G et T) et offre une vue directe sur la 
construction des recourants située à environ 10 mètres et, en arrière-plan, sur les vignes 
(cf. bordereau des pièces, pièce G ; cf. ég. visualisation de la parcelle n° 12538 sur le 
site 
Internet 
Google 
Street 
View 
librement 
disponible 
à 
l’adresse 
https://www.google.ch/maps, dernière consultation le 15 mars 2024). Le côté 
sud présente ainsi, incontestablement, une plus belle vue et affiche un plus grand 
dégagement. De façon purement appellatoire, les recourants affirment que l’existence de 
la route au sud s’opposerait à la détermination de cette façade comme façade principale. 
Ils n’avancent toutefois aucune motivation idoine et l’art. 104 let. c RCC ne comporte 
aucune dérogation de ce type. Dans tous les cas, une façade faisant face à une rue ou 
à une voie publique située en limite de propriété peut aussi être qualifiée de principale 
(ACDP A1 20 167 précité consid. 4.3.1). Dès lors, la façade sud est également celle qui 
remplit les conditions relatives à la vue et au dégagement. 
Quant à l’orientation, il est notoire que le côté sud bénéficie d’un ensoleillement optimal, 
puisqu’il apporte de la luminosité toute la journée, alors que les côtés est et ouest 
profitent du soleil uniquement en début et fin de journée. L’orientation nord ne jouit, quant 
à elle, pas de la lumière directe du soleil. Ainsi, la façade sud est idéale en termes 
d’ensoleillement. 
S’agissant de la taille de la façade, le Conseil d’Etat s’est contenté de déclarer que la 
« taille de la façade ne fait que corroborer le raisonnement de l’autorité inférieure » (cf. 


- 8 - 
consid. 6.2 de la décision litigieuse, p. 26 du dossier). Ainsi, son examen ne s’est pas 
fondé sur la taille de la façade, mais sur les critères figurant à l’art. 104 let. c RCC, qu’il 
a successivement abordés dans sa décision (cf. consid. 6.2 de la décision litigieuse, 
p. 26 du dossier). Tout au plus, son affirmation se bornait à préciser que la taille de la 
façade sud (la plus grande s’agissant de la maison « bois ») était un élément 
supplémentaire qui confirmait l’analyse effectuée par la commune dans le cadre l’art. 
104 let. c RCC, ce qui résiste à la critique. 
3.3. Attendu ce qui précède, les critiques des recourants ne permettent pas de conclure 
que les façades principales du projet ont été déterminées de façon erronée. Eu égard 
au large pouvoir d’appréciation de la commune en la matière, le Conseil d’Etat s’est 
abstenu à juste titre de censurer la solution retenue par celle-ci. Ce constat dispense la 
Cour de céans d’examiner le second grief des recourants, relatif à la distance aux limites, 
lequel est subordonné à l’admission du premier. Par conséquent, le recours est rejeté et 
la décision du Conseil d’Etat est intégralement maintenue (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 
LPJA). 
4. 
4.1 Vu l'issue du litige, les frais de la cause doivent être mis à la charge des recourants, 
solidairement entre eux (art. 88 al. 2 et 89 al. 1 LPJA). Sur le vu principalement des 
principes de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, l'émolument de 
justice est fixé à 1500 fr., débours compris. 
 
4.2 Puisqu’ils succombent dans leurs conclusions, les recourants n’ont pas droit à des 
dépens (art. 91 al. 1 a contrario LPJA). En revanche, Z _________ Sàrl, qui a pris une 
conclusion en ce sens, a droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA). Eu égard à l’activité 
déployée par son mandataire, qui a principalement consisté en la lecture du dossier, en 
la rédaction d’une réponse du 14 juillet 2022 au recours formulé devant le Conseil d’Etat 
et en une détermination sur recours du 19 janvier 2024 devant le Tribunal de céans, ils 
seront arrêtés à 1800 fr. (TVA et débours compris) et mis à la charge des recourants, 
solidairement entre eux (art. 91 al. 1 LPJA et 4, 27 ss et 39 LTar). 
 


- 9 - 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de O _________, P _________, 
Q _________, R _________, S _________, T _________, U _________, 
V _________, W _________ et X _________, solidairement entre eux. 
3. 
O _________, P _________, Q _________, R _________, S _________, 
 T 
_________, 
U 
_________, 
V 
_________, 
W 
_________ 
et 
X _________, débiteurs solidaires, verseront à Z _________ Sàrl un montant de 
1800 fr. à titre de dépens. 
 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Guillaume Salman, avocat à Sion, pour 
O _________, P _________, Q _________, R _________, S _________, 
T _________, U _________, V _________, W _________ et X _________, à Maître 
Guillaume Fournier, avocat à Zurich, pour Z _________ Sàrl, à Maître Christian 
Voide, avocat à Sion, pour la commune de Y _________, et au Conseil d’Etat, à 
Sion. 
 
Sion, le 2 avril 2024