vs_gerichte · A1 05 195 · 2005-12-07 · fr
Bauwesen
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ACDP du 7 décembre 2005, ACDP CPPE X. c. Conseil d’Etat Distances aux limites et distances entre bâtiments; questions préjudicielles de droit civil – Etendue de l’examen de questions préjudicielles de droit civil en procédure d’autorisation de bâtir et de recours (consid. 2a). – Les servitudes visées à l’art. 22 al. 5 LC (dérogation à la distance à la limite) et à l’art. 13 al. 2 LC (dérogation à l’indice d’utilisation) n’ont d’effet de droit public que si elles sont inscrites en faveur de la commune, même si elles ont été cons- tituées antérieurement à ces dispositions (consid. 2b et 3c). – Relation entre droit public cantonal et droit public communal quant à la fixation de ces distances (consid. 3). – Calcul des distances en fonction de la longueur des façades quand le droit com- munal distingue entre façades frontales et façades latérales (consid. 4). – Si un bâtiment existant ne tient pas la distance légale à la limite, un nouveau bâti- ment à construire sur le fond voisin doit être autorisé, pourvu qu’il garde la dis- tance à la limite que prévoit le droit positif (consid. 5). Grenz- und Gebäudeabstände: zivilrechtliche Vorfragen – Umfang der vorfrageweisen Prüfung von Zivilrecht im Baubewilligungs- und im Beschwerdeverfahren (E. 2a). – Den in Art. 22 Abs. 5 BauG (Abweichen vom Grenzabstand) und in Art. 13 Abs. 2

ACDP du 7 décembre 2005, ACDP CPPE X. c. Conseil d’Etat
Distances aux limites et distances entre bâtiments; questions préjudicielles de
droit civil
– Etendue de l’examen de questions préjudicielles de droit civil en procédure
d’autorisation de bâtir et de recours (consid. 2a).
– Les servitudes visées à l’art. 22 al. 5 LC (dérogation à la distance à la limite) et à
l’art. 13 al. 2 LC (dérogation à l’indice d’utilisation) n’ont d’effet de droit public
que si elles sont inscrites en faveur de la commune, même si elles ont été cons-
tituées antérieurement à ces dispositions (consid. 2b et 3c).
– Relation entre droit public cantonal et droit public communal quant à la ﬁxation
de ces distances (consid. 3).
– Calcul des distances en fonction de la longueur des façades quand le droit com-
munal distingue entre façades frontales et façades latérales (consid. 4).
– Si un bâtiment existant ne tient pas la distance légale à la limite, un nouveau bâti-
ment à construire sur le fond voisin doit être autorisé, pourvu qu’il garde la dis-
tance à la limite que prévoit le droit positif (consid. 5).
Grenz- und Gebäudeabstände: zivilrechtliche Vorfragen
– Umfang der vorfrageweisen Prüfung von Zivilrecht im Baubewilligungs- und im
Beschwerdeverfahren (E. 2a).
– Den in Art. 22 Abs. 5 BauG (Abweichen vom Grenzabstand) und in Art. 13 Abs. 2
BauG (Abweichen von der Ausnützungsziffer) erwähnten Dienstbarkeiten
kommt nur dann öffentlichrechtlicher Charakter zu, wenn diese im Grundbuch
auch zu Gunsten der Gemeinde eingetragen worden sind, selbst wenn sie vor
Inkrafttreten dieser Bestimmungen errichtet worden sind (E. 2b und 3c).
– Verhältnis vom kantonalen öffentlichen Recht zum kommunalen betreffend Fest-
legung dieser Abstände (E. 3).
– Berechnung der Abstände anhand der Fassadenlänge, wenn das kommunale
Recht zwischen Front- und Seitenfassaden unterscheidet (E. 4).
– Hält ein bestehendes Gebäude den gesetzlichen Grenzabstand nicht ein, ist ein
neu zu errichtendes Gebäude auf dem Nachbargrundstück zu bewilligen, sofern
es den vom Gesetz vorgeschriebenen Grenzabstand einhält (E. 5).
Faits
A. Propriété de A. SA, la parcelle n° 3814 du cadastre de la com-
mune de B. est limitée au nord-ouest par l’avenue C, au sud-est par le
n° 1192 qu’occupe le bâtiment en copropriété par étages de la CPPE X.
Ces deux immeubles sont en zone R8 (zone d’habitation collective A)
du règlement communal des constructions et des zones voté en
Conseil général les 28 août et 11 septembre 2000 et approuvé le 6
février 2002 en Conseil d’Etat (RCCZ).
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TCVS A1 05 195


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Dans cette zone, les distances latérales à la limite sont de 5 m, les
distances frontales de 10 m et les distances minimales de 1/3 de la
hauteur qui est de 19 m au maximum, le nombre de niveaux étant de 5
au plus (annexe 1 du RCCZ). En plaine, la distance frontale cor-
respond aux façades les plus longues (art. 87 al. 3 RCCZ). Chaque
bâtiment doit avoir deux distances frontales et deux distances laté-
rales. Si un bâtiment a une base carrée de moins de 12 m de côté, le
conseil communal peut autoriser quatre distances latérales (al. 4). Il
décide en cas de doute et peut prescrire l’orientation en fonction
d’un quartier et d’une zone (al. 5). Selon l’art. 88 RCCZ, la distance
entre bâtiments est la distance la plus courte entre deux façades (al.
1). Pour les constructions érigées sur un même fonds, ou lors de la
constitution de servitudes, elle ne peut être inférieure à la somme des
distances à la limite (al. 2). A teneur de l’art. 89 RCCZ, des déroga-
tions aux distances minimales à la limite peuvent être obtenues
moyennant la constitution sur le fonds voisin d’une servitude garan-
tissant que la distance entre bâtiments sera respectée. Cette servi-
tude est également à inscrire en faveur de la commune en tant qu’au-
torité de surveillance.
Le 27 janvier 1966, Y. alors propriétaire du n° 3814, a constitué sur
ce fonds une servitude de non-bâtir en faveur du n° 1192 qui apparte-
nait à Z. Y. s’engageait à ne pas construire à moins de 11 m de la limite
commune des deux parcelles. En contrepartie, un bâtiment sur le
n° 1192 ne devait pas dépasser trois étages sur rez, mais pouvait s’é-
lever à 9 m de la limite, «en dérogation au règlement de la commune
de B. sur les constructions». Etait ainsi visé le règlement de 1958 qui
classait le quartier en zone 2 (zone urbaine dispersée) au sens de son
art. 29 ﬁxant le nombre d’étages à 3, rez-de-chaussée compris (lit. a).
Les distances latérales entre bâtiments et limites de propriété
devaient être d’au moins 4 m et de 8 m entre bâtiments (art. 29 et 19
al. 1), et les distances frontales de 10 m (20 m entre bâtiments) si elles
n’étaient pas déterminées par un alignement (art. 29 et 19 al. 2).
B. Le 4 septembre 2003, A. SA requit l’autorisation de construire
un bâtiment résidentiel de 4 étages sur rez avec parking souterrain
sur le n° 3814. La distance à la limite de ce fonds et du n° 1192 était
chiffrée à 5 m 80; la distance entre bâtiments oscillait de 15 m à 15 m
48. Les façades nord-ouest et sud-est étaient longues de 14 m 20. Elles
n’avaient pas de balcons, mais les extrémités de ceux des deux au-
tres façades (sud-ouest et nord-ouest) venaient s’adosser sur une lon-
gueur de 1 m 80 aux intersections de façades. Les façades nord-est et


sud-est étaient indiquées avec une longueur de 17 m 46. La hauteur à
partir du terrain naturel était cotée à 15 m 21, à partir du terrain natu-
rel en façade sud-est.
Publié au Bulletin ofﬁciel (B. O.) n° 50 du 12 décembre 2003, le
projet suscita l’opposition de la Communauté des copropriétaires en
PPE (CPPE) X. qui arguait de la servitude susmentionnée, ce qu’elle ﬁt
aussi en s’opposant, le 28 avril 2004, à une modiﬁcation de projet (avis
au B.O. n° 17 du 23 avril 2004).
Le 26 mai 2004, le Conseil communal rejeta l’opposition de la
CPPE X. et autorisa le projet de A. SA, tel que décrit dans les plans
datés des 13 et 16 avril 2004.
C. La CPPE X. recourut le 23 juin 2004 au Conseil d’Etat qui agréa
ses conclusions le 16 février 2005. Il jugea que la façade parallèle à la
limite commune des nos 1192 et 3814 était une façade latérale qui tenait
la distance réglementaire de 5 m (art. 87 al. 3 et annexe 1 RCCZ). La ser-
vitude constituée le 27 janvier 1966 n’y changeait rien. Elle facilitait une
dérogation à la distance frontale exigible selon le règlement communal
en vigueur à cette époque, puisque la distance de 9 m que ce contrat
habilitait le propriétaire du n° 1192 à tenir sur ce fonds, ajoutée à la dis-
tance de 11 m que le propriétaire du n° 3814 s’engageait à garder sur le
sien, donnait 20 m, soit la somme des distances frontales alors prévues
dans le quartier. Cette servitude ne concernait pas les distances laté-
rales que devaient garder les bâtiments sur le n° 3814. La distance
entre bâtiments n’était, en revanche, pas respectée. Son calcul à 15 m
ou 15 m 48 selon les endroits partait du nu de la façade sud-ouest du
bâtiment en projet. Or, sur la façade correspondante du bâtiment de la
CPPE X, un perron et une marquise d’une largeur de plus de 2 m dépas-
saient de 0.50 cm celle de 1 m 50 que doivent avoir des saillies de cons-
truction quand elles n’inﬂuencent pas les distances (art. 90 al. 1 RCCZ
et 22 al. 2 de la loi du 8 février 1996 sur les constructions - LC). D’où
une «surprofondeur» de plus 0.50 m. Elle réduisait d’autant la distance
entre bâtiments que les plans faisaient osciller de 15 m à 15 m 48.
D. Le projet de A. SA fut derechef publié au B.O n° 16 du 22 avril
2005, avec la mention de la nécessité d’une dérogation quant à la dis-
tance entre bâtiments. La CPPE X. y a de nouveau fait opposition le 28
avril 2005, mais a été déboutée le 24 mai 2005 par le Conseil commu-
nal. Il soulignait que le bâtiment de l’opposante ne respectait lui-même
pas les distances aux limites et que la dérogation accordée à la requé-
rante était, à vrai dire, modeste (50 cm).
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La CPPE X. déféra cette décision au Conseil d’Etat qui statua le 7
septembre 2005. Se référant à son prononcé du 16 février 2005, il rejeta
le moyen pris du contrat de servitude du 27 janvier 1966 parce que la
recourante l’avançait sans l’étayer par de nouveaux motifs. Elle avait,
certes, raison d’alléguer que le projet n’avait pas changé, et que le per-
ron et la marquise de son propre bâtiment avaient une longueur de
plus de 2 m et une largeur supérieure de 50 cm à celle que les saillies
en façade devaient avoir pour être admissibles sans entrer dans le cal-
cul des distances. Mais la commune avait sainement appliqué l’art. 30
LC et l’art. 137 RCCZ en accordant, sur ce point, une dérogation à A.
SA, et en notant que le projet respectait la distance minimale de 5 m à
la limite, tandis que le bâtiment de la recourante avait une distance
frontale de moins de 10 m à cette limite, ce qui avait pour consé-
quence que la distance entre bâtiments devenait insufﬁsante. Le
Conseil communal avait enﬁn correctement appliqué l’art. 87 ch. 3
RCCZ en qualiﬁant de façades latérales les façades projetées parallè-
lement à l’Avenue C. sur l’avant, et parallèlement à la limite commune
des nos 3814 et 1192 sur l’arrière parce que ces façades étaient plus
courtes que les deux autres.
E. Recourant céans le 17 octobre 2005, la CPPE X. conclut, sous
suite de frais et de dépens, à l’annulation de ce prononcé du 7 sep-
tembre 2005. Elle reproche au Conseil d’Etat d’avoir mal interprété le
contrat de servitude de non-bâtir du 27 janvier 1966, pourtant inscrit
au registre foncier, et que le droit public des constructions ne pouvait
rendre caduc (ATF n. p. 5C 213/2002). De plus, le bâtiment de la recou-
rante sur le n° 1192 a deux entrées, formant des saillies de 3 m sur la
façade aux abords de la limite dont il s’agit. Ces deux entrées
devraient compter pour 1 m 50 et non pour 50 cm dans le calcul des
distances. La recourante se plaint aussi que le Conseil d’Etat ait, à la
suite du Conseil communal, qualiﬁé à tort de latérales les façades
orientées vers le nord-est et sud-est. Si l’on ajoute à leur longueur (14
m 20) celle de l’extrémité des balcons (1 m 80), le total (17 m) équi-
vaut à peu près à la longueur des façades sud-ouest et nord-est (17 m
46), d’où l’aspect d’un bâtiment quasi carré, révélant que le construc-
teur essayait, avec l’appui des autorités, de paralyser les effets de la
servitude de non-bâtir qui, au demeurant n’avait nullement été cons-
tituée sur la base d’une distinction entre ces deux types de façades, ou
de l’art. 87 RCCZ qui pose ladite distinction. La CPPE X. critique, par
ailleurs, la dérogation octroyée à l’intimée. Elle la trouve contraire à
l’art. 30 LC et à l’art. 137 ch. 1 RCCZ, attendu qu’elle lèse les droits des
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tiers, soit ceux dérivant de la servitude alléguée, et qu’elle n’est justi-
ﬁée par aucune circonstance exceptionnelle. Enﬁn, la hauteur du bâti-
ment autorisé ne serait pas conforme au RCCZ.
Le 8 novembre 2005, A. SA déposa ses observations, sans prendre
de conclusions expresses. Le Conseil d’Etat proposa, le 11 novembre
2005, le rejet du recours.
Le Conseil communal le ﬁt le 14 novembre 2005.
Droit
(...)
2. a) La procédure d’autorisation de bâtir assure l’application du
droit des constructions (art. 33 al. 1 LC), par quoi il faut entendre les
disposition légales et réglementaires de droit public, dont l’inobser-
vation entraîne le refus du permis (art. 44 al. 1 et 2 de l’ordonnance du
2 octobre 1996 sur les constructions - OC). L’examen de cette question
principale implique, le cas échéant, la solution à titre préjudiciel de
points de droit dont la solution ressortit, en principe, à des autorités
autres que celles chargées de la police des constructions. Il en va
notamment ainsi lorsque ces dernières vériﬁent si des opérations de
droit privé se concilient avec les exigences du droit public. Elles doi-
vent alors s’imposer une certaine retenue, de manière à respecter la
sphère de compétence des tribunaux civils, qui doivent ordinairement
trancher les contestations de droit privé (art. 1 du Code de procédure
civile du 24 mars 1998 - CPC).
Quand elle est accordée, l’autorisation l’est, d’ailleurs, sous
réserve du droit des tiers, dont l’exercice peut empêcher ou suspen-
dre le cours du délai triennal de validité du permis (art. 53 al. 1 et 2
OC). L’octroi de celui-ci ne sufﬁt donc pas à régler déﬁnitivement le
sort des droits civils que son utilisation pourrait léser. D’où une raison
de plus de ne pas étendre à l’excès le champ des questions préjudi-
cielles de droit privé, les parties pouvant liquider leurs litiges à ce
sujet hors du cadre de la procédure d’autorisation de bâtir, en inten-
tant les actions civiles prévues à cet effet (RVJ 1986 p. 26 ss, consid.
3.1; ACDP X. du 12 mai 1995, consid. 2 et 3; ACDP X. du 15 mai 1996,
consid. 2 et 3; ACDP X. SA du 14 octobre 2005, consid. 3a citant A. Gri-
sel, Traité de droit administratif, vol. I p. 198; A. Kölz/J. Bosshart/M.
Röh, Kommentar zur Verwaltungsrechtspﬂege des Kantons Zürich,
2e éd., p. 32 ss).
b) Les restrictions de droit public à la propriété existent sans qu’il
y ait lieu de les inscrire au registre foncier (art. 680 al. 1 CCS), mais à
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condition que la loi les prévoie explicitement. Aux termes de l’art. 22
al. 5 LC, pour autant que les distances entre bâtiments soient respec-
tées, la distance à la limite peut être modiﬁée par la constitution d’une
servitude sur le fonds voisin. Cette servitude doit être inscrite au
registre foncier en faveur de la commune. Les art. 13 al. 2 et 3 LC et
l’art. 7 OC ont une règle analogue pour le transfert de l’indice d’utili-
sation. En outre, selon l’art. 8 al. 4 LC, lorsque la distance entre bâti-
ments, les distances aux limites, l’indice d’utilisation ainsi que les aut-
res facteurs dépendant de la surface de la parcelle ont été calculés, la
surface ayant servi de base aux calculs ne peut être réutilisée en vue
de constructions ultérieures, même en cas de division subséquente de
la parcelle.
L’art. 57 al. 2 lit. d LC abroge des dispositions de l’ancien droit qui
prévoyaient des servitudes analogues en matière de distances. Il a été
jugé, sous l’empire de ces dispositions, que ces servitudes devaient
être inscrites en faveur de la commune pour valoir restrictions de
droit public à la propriété. A défaut de cette inscription, elles étaient
de simples servitudes en faveur d’un autre immeuble (art. 730 al. 1
CCS) et ne pouvaient inﬂuer sur le calcul des distances (cf. ATAC Favre
du 28 octobre 1980 consid. 2 et 3). Cette jurisprudence est à mainte-
nir, le droit actuel conservant la distinction entre ces deux catégories
de servitudes. 
S’il en allait autrement, les législateurs cantonal et communal se ver-
raient opposer des conventions de droit privé dans un domaine qu’ils se
sont réservé, avec la faculté de modiﬁer les réglementations y relatives
(cf. art. 1 al. 1, 5 al. 2 lit. c, 58 al. 2 lit. d et 59 al. 1 LC). Il s’ensuivrait que
de pareilles conventions entre particuliers seraient aptes à paralyser
l’application de nouvelles règles de droit public, ce qui laisserait lettre
morte l’art. 680 al. 3 CCS interdisant aux personnes privées de supprimer
les restrictions à la propriété que la loi établit dans l’intérêt public et, a
fortiori, d’accomplir des actes juridiques empêchant d’avance l’applica-
tion de dispositions légales arrêtant de telles restrictions.
c) Partant, la légalité de l’autorisation de bâtir accordée à A. SA
sera évaluée selon la LC et le RCCZ, indépendamment du contrat de
droit civil allégué, la CPPE X. étant renvoyée à agir sur ce point devant
le for civil.
3. a) La distance entre bâtiments est la distance horizontale la
plus courte entre deux bâtiments. Elle correspond à la somme des
distances légales à la limite, si les bâtiments se situent sur deux
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fonds voisins (art. 10 al. 2 LC). La règle vaut aussi en cas de consti-
tution de servitudes (v. glossaire annexé à l’OC, s. v. «distance entre
constructions», en relation avec l’art. 4 de cette ordonnance). La dis-
tance à la limite doit égaler le tiers de la hauteur des façades, mais
atteindre au minimum trois mètres à partir de chaque point de
façade (art. 22 al. 1 LC). Les règlements communaux peuvent prévoir
des distances à la limite différentes pour les façades principales et
les façades latérales (glossaire de l’OC s. v. «distance à la limite»).
Les parties de construction dépassant la façade tels que les avant-
toits, les entrées de maison, les balcons, les vérandas, les oriels, les
escaliers extérieurs et autres ne sont comptés qu’à partir d’une pro-
fondeur de 1,50 m (al. 2).
b) Le droit communal peut être plus restrictif que le droit cantonal
(art. 21 LC). Intitulé «Distances», l’art. 87 RCCZ répartit en deux dispo-
sitions la matière de l’art. 22 al. 1 LC. Son ch. 2 prévoit un calcul de la
distance à la limite à chaque point de la façade, ce que l’art. 90 ch. 1
tempère pour les saillies de construction visées à l’art. 22 al. 2 LC, mais
seulement si leur longueur n’excède pas le tiers de la façade, réquisit
qui ne ﬁgure pas dans le droit cantonal. Le ch. 2 de cet art. 87 est plus
incisif que l’art. 22 al. 1 et 2 LC, en ce sens qu’il calcule la distance mini-
male (3 m selon l’al. 1 de l’art. 22 LC) «sur tous les points de la façade,
sur tous les décrochements», ce qui conduit à inclure dans le calcul de
ce type de distances à la limite les saillies de construction de l’art. 22
al. 2 LC et de l’art. 90 ch. 1 RCCZ, dispositions qui ne deviennent ainsi
applicables qu’aux distances à la limite autres que la distance mini-
male. A ses art. 87 al. 3 à 5, le RCCZ use de la faculté de prévoir des dis-
tances à la limite différentes pour les façades frontales et les façades
latérales. L’art. 88 RCCZ énonce que la distance entre bâtiments est la
distance la plus courte entre deux façades (ch. 1). Pour des construc-
tions érigées sur le même fonds, ou lors de la constitution de servitu-
des, elle ne peut être inférieure à la somme des distances prescrites à
la limite (ch. 2). Cette norme est une reprise de l’art. 10 al. 2 LC et de la
déﬁnition que le glossaire donne de la distance entre bâtiments. L’art.
89 RCCZ traite spéciﬁquement des servitudes constituées aux ﬁns de
requérir une dérogation à la distance minimale: elles doivent garantir
que la distance entre bâtiments sera respectée et être inscrites en
faveur de la commune (cf. art. 22 al. 5 LC).
c) Dans ce système, la distance entre bâtiments s’axe sur les dis-
tances aux limites prévues pour la zone, celles-ci n’étant pas les
mêmes en façade frontale et en façade latérale, aucune de ces trois
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distances ne se confondant, au surplus, avec la distance minimale à la
limite. La servitude qu’invoque la recourante prévoit une distance à la
limite de 9 m pour une construction sur le n° 1192, et de 11 m pour le
n° 3814, quelles que soient la hauteur et la qualiﬁcation de la façade
d’où ces distances sont calculées. Lesdites distances sont donc de
commodité. Les particuliers peuvent en convenir à leur gré (art. 732
CCS), mais elles ne sauraient prévaloir sur le droit public des cons-
tructions qui prévoit des règles plus complexes, prenant davantage en
considération les intérêts publics.
4. a) Le Conseil d’Etat a été d’un autre avis. Il écrit que la conven-
tion du 27 janvier 1966 ﬁxait une distance frontale et en infère que le
projet de l’intimée reste conforme aux obligations dérivant de la 
servitude qui grève le n° 3814, puisque la façade à construire du côté
de la limite de cette parcelle et du n° 1192 sera une façade latérale,
tenant la distance correspondante. Cette opinion est partiellement
inexacte, car le contrat de 1966 est irrelevant pour les motifs exposés
au consid. 2.
Le grief de la recourante à propos de la qualiﬁcation de la façade
sud-ouest n’est pas mieux fondé.
b) La CPPE X. reconnaît que la longueur de cette façade sud-ouest
et de la façade nord-ouest (14 m 80) est moindre que celle des façades
nord-est et sud-est (17 m 80). A l’écouter, il conviendrait cependant
d’additionner aux 14 m 80 des deux premières façades susmention-
nées 1 m 80 représentant la longueur des extrémités des balcons des
façades opposées, car ces avancées arrivent à l’intersection des faça-
des. La longueur de la façade sud-ouest devrait donc être chiffrée à 16
m 60, d’où une différence de moins de 10% par rapport à 17 m 80, qui
aurait dû amener le Conseil communal et le Conseil d’Etat à décider où
sont les façades frontales et les façades latérales (art. 87 al. 5 RCCZ),
en prenant comme critère l’intérêt de la CPPE X. au respect de la ser-
vitude dont bénéﬁcie le n° 1192.
C’est oublier que l’art. 87 ch. 5 RCCZ ne soumet la qualiﬁcation
des façades à l’appréciation de l’autorité que s’il y a doute à ce sujet.
Cette hypothèse ne se vériﬁe pas pour les projets de bâtiments en
plaine, attendu que l’art. 87 al. 3 RCCZ attribue alors lui-même la
nature de façade frontale à la façade la plus longue, dans l’acception
arithmétique de cette expression. Il serait, au surplus, abusif d’inté-
grer à la longueur d’une façade la largeur d’un balcon qui s’étaie sur
une autre et fait donc partie de celle-ci. Au demeurant, les balcons ne
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comptent dans le calcul de distances aux limites que s’ils ont plus de
1 m 50 de large (art. 22 al. 2 LC) et, en droit de la commune de B., si
leur longueur dépasse celle du tiers de la façade (art. 90 ch. 1 RCCZ).
Ils n’inﬂuencent toutefois que la distance entre cette façade et la limite
(art. 10 al. 1 LC). On verrait mal pourquoi ils devraient, par le biais que
propose la recourante, aggraver les distances à respecter sur une
autre façade.
Le plan de situation cote à 5 m 80 la distance à la limite à l’un des
angles de la façade sud-est. Elle est de 5 m à l’autre angle. Ces chiffres,
non contestés, sont supérieurs ou égaux à la distance latérale de 5 m
et à la distance minimale du 1/3 de la hauteur, ici prévue à 15 m 21, que
le RCCZ impose en zone R8. 
5. a) Le bâtiment de la CPPE X. est plus allongé du côté de la limite
des nos 1192 et 3814. La distance entre bâtiments doit donc inclure, à
cet endroit, une distance frontale (art. 87 ch. 3 RCCZ). Elle devrait être
de 10 m pour satisfaire aux réquisits de la zone R8 (annexe 1 du
RCCZ). Le plan de situation dénote, à l’un des angles, un écart infé-
rieur, car il décrit une distance entre façades de 15 m 48, dont il faut
soustraire 5 m 80 de distance à la limite, ce qui fait une distance fron-
tale de 9 m 68 au lieu de 10 m, soit un manco de 32 cm. A. SA ne peut
guère déplacer son bâtiment vers l’Avenue C., où il y a un alignement
sur lequel est prévue la façade nord-ouest.
Le manco sur la distance entre bâtiment de 15 m qui serait nor-
malement exigible parce que ce facteur est l’addition des distances
exigibles selon l’annexe 1 du RCCZ (distance frontale de 10 m sur le
n° 1192; distance latérale de 5 m sur le n° 3814) ne tient pas qu’au déﬁ-
cit de 32 cm de distance frontale du bâtiment de la recourante. Celle-
ci afﬁrme, en effet, que les deux entrées de son bâtiment en face de la
limite commune des nos 3814 et 1192 sont des saillies de construction
d’environ 3 m de profondeur (p. 6 du mémoire du 17 octobre 2005).
Ces saillies inﬂuent pour environ 1 m 50 sur le calcul des distances aux
limites (art. 22 al. 2 LC; art. 90 ch. 1 RCCZ) dans l’espace en face de
chacune de ces entrées, où l’insufﬁsance de la distance à la limite est
de quelque 1 m 80.
b) L’art. 10 al. 2 LC prévoit que la distance entre bâtiments est la
somme des distances à la limite parce que son but est, en réalité, d’o-
bliger chaque propriétaire de respecter les distances aux limites de sa
parcelle, sans quoi il pourrait construire aux dépens de son voisin, en
reportant sur lui la charge de garder un espace libre convenable entre
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les bâtiments. C’est pourquoi, si un bâtiment existant ne tient pas la
distance légale à sa limite, un nouveau bâtiment à construire sur le
fonds voisins doit être autorisé, pourvu que le constructeur puisse
garder la distance à la limite que lui prescrit le droit positif. Reçue
dans d’autres cantons (cf. E. Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aar-
gau, p. 475), cette pratique est de bon sens. Elle répond à des motifs
d’équité et est implicitement commandée par le mode de calcul de
l’art. 10 al. 2 LC.
Partant, il est superﬂu de rechercher si le projet nécessite une
dérogation à l’art. 10 al. 2 LC.
c) La solution du prononcé attaqué étant conforme au droit et
résistant aux moyens de la CPPE X., le recours est rejeté (art. 80 al. 1
lit. e et 60 al. 1 LPJA).
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