vs_gerichte · A1 22 92 · 2023-03-07 · fr
Erwerb durch Ausländer
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A1 22 92 ARRÊT DU 7 MARS 2023 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Thomas Brunner et Jean-Bernard Fournier, juges ; Matthieu Sartoretti, greffier, en la cause OFFICE FÉDÉRAL DE LA JUSTICE (OFJ), 3003 Berne, recourant contre SERVICE DES REGISTRES FONCIERS ET DE LA GÉOMATIQUE (SRFG), 1950 Sion, autorité attaquée, et X _________, A _________, tiers concerné, représentée par Me Fabienne Limacher et Samuel Dürr, avocats, à Berne (Acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger) recours de droit administratif contre la décision du 5 avril 2022

A1 22 92 
 
ARRÊT DU 7 MARS 2023 
 
en la cause 
 
contre 
 
 
 


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Faits 
 
A. B _________(ci-après : la société) a été inscrite au Registre du commerce en 2006. 
De siège à Etoy, elle avait pour but l’achat, la vente et l’importation de tous produits 
manufacturés ou non. 
En 2017, la société a acquis les parcelles contiguës nos xx1, xx2, xx3, xx4 et xx5 de la 
commune de C _________. La parcelle no xx1 supporte quatre chalets, à savoir le 
bâtiment no xxx de 655 m2 (ci-après : le chalet 1), le bâtiment no xxx de 166 m2 (ci-après : 
le chalet 2), le bâtiment no xxx de 126 m2 (ci-après : le chalet 3) et le bâtiment no xxx de 
57 m2 (ci-après : le chalet 4), auxquels s’ajoutent une piscine extérieure et un lac privé. 
Le solde de la parcelle est principalement constitué de verdure et de forêt. 
Au moment de cette acquisition, B _________était intégralement détenue par 
D _________, elle-même en mains de l’actionnaire unique E _________, ressortissant 
suisse. Dans la mesure où l’actionnariat de la société ne comptait pas de « personnes à 
l’étranger » au sens de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l’acquisition d’immeubles 
par des personnes à l’étranger (LFAIE ; RS 211.412.41), l’achat des parcelles précitées 
n’a pas été soumis à autorisation au sens de l’art. 2 al. 1 LFAIE. 
En 2018, B _________est devenue X _________ et son siège social a été transféré à 
A _________. Demeuré inchangé à cette date, son but social a été modifié comme suit 
en 2019 : « Verwaltung der Aktivitäten des Hotelgewerbes und der Bewirtung ; 
vollständige Zweckumschreibung gemäss Statuten ». 
Par convention du 27 août 2018, D _________ a cédé 25 % du capital-actions de 
X _________ à F _________, ressortissant français au bénéfice d’une autorisation de 
séjour UE/AELE (permis B) depuis le 1er avril 2017. 
B. A l’été 2019, X _________ a débuté l’exploitation de deux des quatre chalets sis sus 
la parcelle no xx1, qu’elle loue pour des séjours à une clientèle ultra-riche à laquelle elle 
propose par ailleurs des services sur mesure. Les chalets sont exploités sous 
l’appellation G _________ par la marque H _________ (ci-après : H _________ ou la 
marque). 
Luxueusement rénové, le chalet 1 comprend un 2ème et un 1er sous-sol, un rez-de-
chaussée, un 1er étage, des combles et un galetas. Il dispose de huit chambres doubles 


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avec dressing, salle de bains et balcon, de deux dortoirs pour enfants de cinq lits chacun 
avec espace de jeu, d’un séjour, d’une salle à manger, d’une cuisine professionnelle, 
d’un studio de yoga, d’une salle de jeux, d’un fumoir, d’une salle de billard et d’un bureau. 
Le 2ème sous-sol abrite un parking souterrain, tandis qu’un spa de 1 000 m2 est aménagé 
au 1er sous-sol. Il inclut une réception, des vestiaires hommes et femmes, une salle de 
fitness, un sauna, un hammam, un jacuzzi, trois salles de traitement et une piscine 
extérieure chauffée. Le 1er sous-sol comprend également un logement destiné à 
héberger le personnel qui travaille dans le chalet ou les employés des clients lorsque 
ces derniers voyagent avec leur propre personnel. Selon le site Internet de la marque 
H _________ (consulté pour la dernière fois le 15 février 2023), le chalet a une superficie 
de 3 850 m2 et peut accueillir 16 adultes et 10 enfants. 
Egalement remis à neuf dans un style fastueux, le chalet 2 comprend quant à lui un 
1er sous-sol, un rez-de-chaussée, un 1er étage et des combles. Il dispose de six 
chambres doubles avec dressing, salle de bains et balcon, d’un séjour, d’une cuisine 
ouverte sur la salle à manger, d’un fumoir, d’une bibliothèque / bureau, d’une salle de 
cinéma et d’un bar. Il dispose d’un accès direct au spa situé sous le chalet 1. Selon le 
site Internet précité, la superficie de ce chalet 2 est de 820 m2. 
Le chalet 3, également destiné à accueillir des hôtes, est actuellement en cours de 
rénovation. Selon les plans versés au dossier, il comprendra une chambre double avec 
dressing, un séjour, une cuisine ouverte sur la salle à manger et une « galerie » occupant 
tout l’espace des combles. 
Le chalet 4 est quant à lui réservé à l’hébergement du personnel des chalets loués et 
des employés des clients lorsque ces derniers voyagent avec leur propre personnel. 
C. Le site Internet de la marque souligne que « G _________ a des dimensions 
incroyables pour accueillir un grand groupe. Il se compose de deux chalets privés ultra-
luxueux [les chalets 1 et 2], qui peuvent être réservés ensemble ou bien seulement le 
Chalet 1. » Le formulaire de demande de renseignements disponible sur ce même site 
précise par ailleurs que « cette propriété peut uniquement être louée dans son entièreté 
et non par chambre ». 
Les chalets peuvent être réservés auprès de H _________ via un formulaire de demande 
de renseignements disponible sur son site Internet par courriel ou par téléphone avec 
l’option « full service » (service complet) ou « housekeeping only » (ménage 
uniquement). S’agissant d’objets de luxe, la réservation directe en ligne, sans service à 
la clientèle, n’est pas possible. En revanche, la location peut également être effectuée 


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par l’entremise d’agences spécialisées et d’opérateurs (voir p. ex.: I _________ ; 
J _________ ; K _________ ; L _________ ; M _________ ; N _________ ; consultés 
pour la dernière fois le 15 février 2023). 
Le premier site propose la location des chalets avec l’option « catered » uniquement qui, 
sur la base des prestations énumérées, correspond peu ou prou à l’option « full 
service ». Le deuxième n’indique pas les options disponibles. Les trois sites suivants 
offrent les chalets avec les options « catered » ou « self-catered » / « housekeeping 
only », le petit déjeuner n’étant pas mentionné dans la liste des prestions incluses dans 
l’option « self-catered », voire expressément exclu. Le dernier site Internet propose les 
options « full service » pour le chalet 1 et « catered » ou « self-catered » pour le chalet 2. 
Le site M _________ précise par ailleurs expressément que le chalet 2 ne peut pas être 
loué séparément, mais qu’il est néanmoins possible de réserver le chalet 1 et de bloquer 
le chalet 2 pour plus d’intimité. 
D. Selon le site Internet de la marque, les chalets précités ne sont pas les seuls biens 
qu’elle propose. Elle dispose en effet d’une « collection de propriétés luxueuses [qui] 
comprend des villas, des résidences, des chalets, équipés de spas, ainsi qu’un boutique-
hôtel 5 étoiles [à O _________] ». La « marque dispose d’un très large choix de 
demeures touristiques de grand standing, sélectionnées pour leur caractère 
exceptionnel et leur emplacement unique » et propose « un service de grand standing 
et d’une qualité exceptionnelle, pour assurer à [sa] clientèle le plus grand confort et 
l’intimité la plus totale. » H _________ décrit sa « mission » en ces termes : « Pour 
répondre aux exigences traditionnelles du luxe et au secteur grandissant des 
hébergements privatifs haut-de-gamme, nous élevons sans cesse notre niveau 
d’excellence. Il s’agit pour nous de délivrer des prestations équivalentes à celles d'un 
hôtel 5 étoiles, tout en faisant le choix de préserver la précieuse intimité de nos clients. » 
Sous la rubrique « Médias et Presse » du site Internet, la marque rappelle qu’elle 
« propose une offre de résidences individuelles, […] ». 
E. Le 27 juin 2019, F _________ et E _________ ont déposé une demande de « ruling » 
afin d’obtenir des informations quant aux conséquences relatives à l’impôt sur les gains 
immobiliers et aux droits de mutation d’un projet de restructuration et de quasi-fusion 
entre diverses sociétés. Ce projet prévoyait de regrouper les propriétés de la marque 
H _________ en mains de T _________et entraînerait notamment des modifications 
dans la composition de l’actionnariat de X _________. Jusqu’alors en mains de 
D _________ (75 %) et F _________ (25 %), les actions de X _________ seraient 
intégralement transférées à la société T _________. Cette dernière ferait par ailleurs 


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l’objet d’une augmentation de capital et l’ensemble de ses actions seraient réparties 
entre D _________ (18,01 %), E _________ (31,31 %) et F _________ (50,68 %). Suite 
à ces modifications et à l’augmentation de son capital, la société T _________serait 
cotée à la bourse de P _________. 
Sur son site Internet (T _________, site consulté pour la dernière fois le 15 février 2023), 
T _________se définit comme « un propriétaire, développeur et exploitant suisse de 
biens immobiliers de luxe au bénéfice d’un portefeuille croissant d’actifs haut de gamme 
dans des sites de premier ordre ». Elle précise que son « activité commerciale comprend 
la détention directe ou indirecte de propriétés de luxe en Q _________, en R _________ 
et en S _________ » et souligne que ses « propriétés sont aussi privées qu’un yacht sur 
l’océan Atlantique, qui offre des services hautement personnalisés, ainsi qu’une intimité 
et un isolement absolus » (traduction libre de l’anglais). Evoquant les services 
CC _________, ce même site Internet indique qu’« T _________acquiert et propose des 
résidences locatives haut de gamme [‹ high-end rental residences ›] qui constituent une 
alternative aux hôtels cinq étoiles traditionnels et sont généralement caractérisés par un 
niveau d’intimité supérieur à celui des hôtels, une proposition de services sur mesure 
ainsi que des concepts et des designs de niche ». 
F. Divers échanges sont intervenus entre les autorités cantonales compétentes et 
F _________ et E _________. Ces derniers ont fourni des informations et documents 
supplémentaires. 
Par courrier du 18 juillet 2019, le Service cantonal des contributions a indiqué que la 
vente des actions n’était pas soumise à l’impôt sur les gains immobiliers, puisque 
X _________ n’était pas une société immobilière mais exploitait un hôtel. Le courrier 
précisait que le SRFG était en revanche seul compétent pour statuer sur 
l’assujettissement des opérations de restructuration à l’impôt sur les mutations. 
Le 10 janvier 2020, le SRFG a informé X _________ que sur la base des documents 
fournis, il ne la considérait pas comme une société immobilière. Par courriel du 21 janvier 
2020, le SRFG a rectifié cet avis et indiqué qu'une analyse plus approfondie était 
nécessaire pour statuer à cet égard. 
G. Dans un courrier du 21 janvier 2020 également, le SRFG a indiqué à la société que 
le projet de restructuration devait également être analysé sous l’angle de la LFAIE dans 
la mesure où l’acquisition des actions de X _________ par F _________, ressortissant 
français, était potentiellement assujettie à cette loi. Il sollicitait par conséquent une copie 
de la carte d'identité et/ou du permis B ou C du précité, une copie du contrat de cession 


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des actions de X _________, ainsi que la liste des actionnaires de D _________ après 
restructuration. En vue de statuer sur la qualification d’établissement stable des biens 
sis à C _________ au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE, le SRFG sollicitait une expertise 
de la Société suisse de crédit hôtelier (ci-après : la SSCH), la classification de 
l’établissement selon HotellerieSuisse, la licence ou le permis d’exploitation 
d’établissement hôtelier délivrés par la commune ainsi que les plans de tous les 
immeubles. 
Parmi les documents produits par X _________ le 12 mai 2020, se trouvait notamment 
une attestation d’T _________qui précisait les activités de la société en ces termes : 
« X _________ […] owns the plot located U _________, and directly manages the 
property which is compounded by 2 luxury chalets. These chalets are proposed for rent 
to a wealthy clientele all year around. » Etaient également jointes diverses coupures de 
presse qui annonçaient l’ouverture de G _________ présenté comme deux « somptueux 
chalets privés offr[a]nt des services hôteliers dignes d’un grand palace ». Cette ouverture 
comblait, selon d’autres articles, le fossé existant entre l’hôtellerie de luxe et l’immobilier 
en développant le concept de chalets privatisables qui garantissait une « confidentialité 
absolue » néanmoins assortie des prestations de la marque. Enfin, X _________ 
annonçait le dépôt de l’expertise de la SSCH dès qu’elle lui parviendrait. 
H. Le 2 juin 2020, le SRFG a informé la société qu'après analyse des documents 
produits, il apparaissait, sous l’angle de la LFAIE, que le domicile effectif de F _________ 
en Suisse n'était « pas certain[,] en particulier, pour la raison que son départ de Suisse, 
moins de deux ans après l'acquisition des actions, équiva[lait] à une élusion de la loi au 
sens de l'art. 12 let. c LFAIE ». Le SRFG indiquait par conséquent ne pas être en mesure 
de rendre une décision de constatation de non-assujettissement du précité, mais devait 
examiner le dossier sous l’angle de l’établissement stable. Dans ce cadre, il exigeait la 
production de l’expertise de la SSCH déjà sollicitée. Réalisée le 15 avril 2021, l’expertise 
SSCH a par la suite été communiquée au SRFG. 
I. À la lumière des documents produits, le SRFG a, le 20 août 2021, informé 
X _________ que « le service minimal ‹ Housekeeping only › (‹ ménage uniquement ›) 
ne correspond[ait] pas en l’espèce au service minimal d’un établissement stable 
s’agissant de logements tout équipés » mais constituait une mise en location de 
logements. Il exigeait donc, afin d’y remédier, que le petit déjeuner soit intégré au service 
minimal obligatoire toute l’année, pour toutes les locations, ce que la société s’est 
engagée à respecter. Par ailleurs, le SRFG sollicitait des renseignements 


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supplémentaires et des plans des chalets 3 et 4. Les plans et les informations requises 
ont été transmis le 29 octobre 2021. 
J. Par décision du 5 avril 2022, le SRFG a considéré que l’acquisition des actions et des 
immeubles par X _________ n’était pas assujettie au régime de l’autorisation au sens 
de la LDFR. En substance, la décision a retenu que l’exploitation des chalets 1 et 2 
comprenait des services complets, minimaux et obligatoires, ainsi qu’une structure 
commerciale incluant des infrastructures et du personnel, de sorte qu’il n’y avait pas 
d’indices permettant de douter de l’affectation des immeubles en tant qu’établissement 
stable. Partant, l’acquisition des actions de X _________ n’était pas soumise à 
autorisation en vertu de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE. La décision était néanmoins assortie 
de charges, à savoir l’obligation d’affecter l’ensemble des parcelles concernées, comme 
un tout, à l’exploitation d’un établissement stable, sans limitation dans le temps, ainsi 
que l’obligation de requérir le consentement de l’autorité pour toute modification de 
l’affectation. 
Selon les constatations consignées par l’autorité précédente dans sa décision – non 
contestées céans –, « [l]es chalets G _________ sont […] positionnés dans le segment 
supérieur du luxe, y compris les services correspondants […]. Le concept suit le 
‹ principe de l’intimité ›, qui prévoit la location exclusive […] à un groupe de personnes 
qui se connaissent. Bien que la disposition des chambres le permette, les chambres 
individuelles ne sont pas louées à des clients individuels qui ne se connaissent pas. […] 
Les locations se font généralement à la semaine, avec un choix de ‹ service complet › 
ou de ‹ ménage uniquement ›, [étant précisé que] [p]endant la saison d’hiver principale 
(12.12.2020 – 27.02.2021), les chalets ne peuvent être réservés qu’avec le ‹ service 
complet ›. Selon les quittances de réservation (reservation proposal), l’offre de service 
minimal comprend un séjour […] et le petit-déjeuner. » (Décision attaquée, p. 4). 
La décision a également précisé en ces termes les services offerts aux clients : 
« Les services de l’offre ‹ food & beverages › comprennent le petit-déjeuner, thé et 
snack, les services d’un Chef professionnel (8 heures par jour) et d’un staff durant les 
repas, les boissons non-alcoolisées, ainsi que facturés en sus : l’achat de marchandises 
pour le dîner et le souper, et les boissons alcoolisées. 
Les services ‹ hôtellerie › comprennent les services d’un concierge, le ménage quotidien, 
la gestion de l’équipement des logements et une boisson de bienvenue. 


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Les services ‹ wellness et clinique › comprennent l’utilisation de l’infrastructure SPA, et 
les services facturés en sus : massages, soins du visage, manucure, pédicure, épilation, 
maquillage, coiffeur et soins en clinique (AA _________) / V _________), comprenant 
notamment : bilan de santé, analyse sanguine, traitement de désintoxication et 
revitalisation, programme de suppléments nutritionnels, banque de cellules souches, 
test ADN, nutrition. 
Les ‹ autres services › comprennent : service de transport sur place (8 heures par jour), 
transport arrivée/départ vers l’aéroport, possibilité de stationnement à l’intérieur et à 
l’extérieur, service de blanchisserie (5 pièces par personne et par jour), autres services 
de blanchisserie (externalisation le cas échéant), école de ski CC _________. » 
K. Le 5 avril 2022, le SRFG a communiqué sa décision au Service des affaires 
intérieures et communales (ci-après : le SAIC), accompagnée de son dossier complet. 
Ayant renoncé à recourir, ce dernier a, conformément à l’art. 17 al. 3 LFAIE, transmis à 
son tour ces documents à l’Office fédéral de la justice (ci-après : l’OFJ) par courrier du 
6 avril 2022. 
L. Le 20 mai 2022, l’OFJ a interjeté un recours de droit administratif tendant à 
l’annulation de la décision du 5 avril 2022, au constat que les immeubles en question ne 
constituent pas des immeubles servant d’établissement stable au sens de la LFAIE, que 
la société X _________ est une société dont le but réel est l’acquisition d’immeubles, de 
sorte que l’acquisition d’actions de cette société par toute personne à l’étranger est 
assujettie au régime de l’autorisation et, enfin, au constat que les acquisitions d’actions 
de la société par F _________ le 27 août 2018 ainsi que par la société T _________dans 
le cadre du contrat d’apport du 5 juillet 2019 sont assujetties au régime de l’autorisation. 
A l’appui de son recours, l’OFJ soutient en bref que les chalets 1 et 2 ne servent pas 
d’établissement stable au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE, puisque leur exploitation par 
X _________ ne correspond pas, du point de vue architectural et des services proposés, 
à l’exploitation d’un hôtel, contrairement à ce que retient la décision entreprise. En 
l’absence de cotation à une bourse suisse, les transferts d’actions de X _________ 
étaient donc soumis à l’obtention d’une autorisation LFAIE. Pour le reste, les doutes 
concernant le domicile effectif de F _________ en Suisse au moment de l’acquisition 
des actions n’ont pu être levés mais ont au contraire été renforcés eu égard à son départ 
de Suisse moins de deux ans après l’acquisition. Dans ces conditions, il devait être 
considéré comme une « personne à l’étranger » et n’échappait pas à l’autorisation LFAIE 
sous cet angle non plus. L’OFJ estime qu’il doit en aller de même de l’acquisition des 


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actions de X _________ par T _________le 5 juillet 2019. Le recourant relève encore 
que cette solution est similaire à celle retenue par le Tribunal de céans dans la cause 
xxx xxx, tranchée le 7 février 2020, qui concernait la location d’un chalet à W _________. 
S’agissant du chalet 4 destiné à loger le personnel, l’OFJ estime qu’il s’ajouterait à 
l’espace réservé au personnel dans le chalet 1. Ces espaces ne seraient toutefois pas 
nécessaires pour assurer les services et la surveillance des chalets 1 et 2, quand bien 
même la société serait censée offrir à sa clientèle un service 24 heures sur 24 et 7 jours 
sur 7. Tout au plus, un logement pourrait être justifié, pour autant qu’il soit destiné à un 
intendant technique pouvant être appelé à intervenir en urgence. Le reste du personnel 
pourrait en revanche être logé dans la station de BB _________ où suffisamment de 
logement sont disponibles. En d’autres termes, l’acquisition du chalet 4 constitue 
également, pour l’OFJ, un placement de capital. 
M. Aux termes de sa réponse du 31 mai 2022, le SRFG propose le rejet du recours, 
sous suite de frais et dépens. En substance, il expose que la situation du cas d’espèce 
ne serait pas comparable à celle ayant donné lieu à l’arrêt xxx xxx précité. Les 
dimensions et l’infrastructure de l’exploitation de X _________ seraient en effet 
nettement plus importantes. A l’appui de son argumentation, le SRFG a produit la 
décision LFAIE qu’il avait rendue le 7 février 2020 dans l’affaire évoquée par l’OFJ, ainsi 
que l’arrêt susmentionné du Tribunal de céans admettant le recours interjeté à l’encontre 
de dite décision. 
N. Pour sa part, la société s’est déterminée le 26 août 2022 et conteste intégralement 
l’argumentation du recourant. En substance, elle estime que les chalets de C _________ 
doivent être qualifiés d’établissement stable au sens de la LFAIE, eu égard à leur 
configuration architecturale, à la durée et au type de location pratiqués, aux périodes 
d’ouverture de son établissement ainsi qu’aux services hôteliers fournis. Quant au chalet 
4, il est indispensable pour loger le personnel employé dans les chalets 1 et 2. De son 
point de vue, l’acquisition des parts de X _________ par F _________ était par 
conséquent dispensée d’autorisation LFAIE, raison pour laquelle elle propose le rejet du 
recours, sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, elle sollicite le renvoi de la cause 
à l’instance précédente pour complément d’instruction, afin d’établir la nature 
principalement hôtelière des services offerts dans ses immeubles de C _________ et 
clarifier le lieu de domicile de F _________ au moment de l’acquisition des actions de la 
société. Plus subsidiairement encore, elle sollicite du Tribunal qu’il constate que les 
immeubles de C _________ sont destinés à l’exercice d’une activité économique sous 
la forme d’un établissement stable, d’une part, et que F _________ était domicilié en 


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Suisse lors de l’acquisition des parts de X _________, d’autre part, ce qui excluait son 
assujettissement à la LFAIE. 
A l’appui de sa réponse, la société a fourni de nombreuses pièces, soit notamment 
diverses fiches de réservation et factures (pièces 10 à 16), le décompte annuel des 
réservations et nuitées de juin 2019 à juillet 2022 avec les montants encaissés 
(pièce 17), une expertise privée du concept d’exploitation des chalets (pièce 18), la liste 
des employés (pièce 19), ainsi que diverses pièces destinées à prouver la domiciliation 
de F _________ en Suisse au moment de l’acquisition des actions (pièces 21 à 54). 
O. Le 28 septembre 2022, le recourant a déposé un mémoire complémentaire aux 
termes duquel il a étayé ses arguments et persisté dans ses conclusions. 
La société et l’autorité précédente se sont encore déterminées les 6 et 11 octobre 2022. 
Elles ont derechef proposé le rejet du recours. A cette occasion, les conseils de 
X _________ ont en outre déposé la liste de leurs opérations. Communiquées aux autres 
parties, ces écritures n’ont pas suscité de réaction. 
 
Considérant en droit 
 
1.1 En Valais, l’autorité de première instance compétente pour rendre les décisions en 
matière de LFAIE est le SRFG (art. 11 al. 1 de la loi du 31 janvier 1991 réglant 
l’application de la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à 
l’étranger [LALFAIE ; RS/VS 211.41] et 2 al. 1 du règlement du 21 novembre 2021 sur 
l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (RAIE ; RS/VS 211.410). Le 
SAIC est quant à lui l’autorité cantonale habilitée à interjeter recours contre les décisions 
précitées (art. 15 al. 1 let. b LFAIE cum art. 11 al. 1 LALFAIE) auprès du Tribunal de 
céans qui est compétent pour en connaître (art. 15 al. 1 let. c LFAIE cum art. 11 al. 2 
LALFAIE). L’OFJ dispose pour sa part d’un droit de recours subsidiaire dans la mesure 
où la qualité pour recourir contre de telles décisions lui est reconnue lorsque le SAIC y 
renonce ou retire son recours (art. 20 al. 2 let. b LFAIE). 
1.2 En l’occurrence, le SAIC a expressément renoncé à recourir, de sorte que le recours 
formé par l’OFJ à l’encontre de la décision du SRFG du 5 avril 2022, adressé au Tribunal 
de céans dans le délai utile et conformément aux exigences formelles applicables, est 
recevable dans la mesure où le recourant conclut à l’annulation de la décision entreprise 


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(art. 72 de la loi du 6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives 
[LPJA ; RS/VS 172.6] et art. 46 et 48 LPJA, applicables par renvoi de l’art. 80 al. 1 LPJA). 
Les conclusions constatatoires du recourant sont quant à elles irrecevables. De telles 
conclusions revêtent en effet un caractère subsidiaire, puisqu’elles ne sont recevables 
que lorsque des conclusions condamnatoires ou formatrices sont exclues, ce qui n’est 
pas le cas présentement (ATF 141 III 113 consid. 1.7 et ACDP A1 16 36 du 6 octobre 
2016 consid. 1.1). 
2.1 Le présent litige impose de déterminer tout d’abord si les biens immobiliers 
appartenant à X _________ servent d’établissement stable au sens de l’art. 2 al. 2 let. a 
LFAIE et échappent de ce fait au régime de l’autorisation prévu par cette même loi. 
La décision entreprise retient en effet que, « vu la structure décrite, comprenant des 
services complets minimaux et obligatoires, ainsi qu’une structure commerciale 
comprenant des infrastructures et du personnel », les constructions sises sur la parcelle 
no xx1 constitueraient un établissement stable exempté d’autorisation par l’art. 2 al. 2 let. 
a LFAIE. En d’autres termes, l’exploitation des chalets G _________ ne se réduirait pas 
à de la location, à titre professionnel, de logements qui ne font pas partie d’un hôtel ou 
d’un apparthôtel et qui est soumise à autorisation (art. 3 de l’ordonnance du 1er octobre 
1984 sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger [OAIE ; 
RS 211.412.411]). 
De l’avis du recourant, l’exploitation des chalets 1 et 2 devrait au contraire être qualifiée 
de location de logements à titre professionnel. Il fonde son appréciation sur les 
caractéristiques architecturales des constructions en cause, le mode de réservation et 
les modalités des séjours, les périodes d’ouverture et de fermeture de l’établissement, 
ainsi que les services proposés, singulièrement ceux inclus dans le prix de location. Sur 
la base d’une appréciation d’ensemble des circonstances et quand bien même des 
prestations hôtelières seraient indéniablement offertes, l’aspect de mise à disposition 
d’un espace habitable l’emporterait manifestement sur l’aspect hôtelier de l’exploitation. 
Ce serait ainsi à tort que le SRFG aurait qualifié l’exploitation des chalets d’établissement 
stable au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE et, par voie de conséquence, retenu que les 
transferts d’actions de X _________ n’étaient pas soumis à autorisation. 
X _________ soutient pour sa part que la décision entreprise devrait être confirmée. Vu 
leurs caractéristiques architecturales et les prestations fournies, les chalets 
G _________ rempliraient en effet les conditions jurisprudentielles pour être qualifiés 
d’établissement hôtelier et, partant, être dispensés d’autorisation LFAIE. 


- 12 - 
2.2.1 Afin de limiter l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger dans le but 
de prévenir l’emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE), l’acquisition d’immeubles 
par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité 
cantonale compétente (art. 2 al. 1 LFAIE). 
Par « acquisition d’immeubles », on entend en particulier l’acquisition d’un droit de 
propriété ou d’usufruit sur une part de personne morale dont le but réel est l’acquisition 
d’immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d’une 
bourse suisse (art. 4 al. 1 let. e LFAIE). 
L’autorisation n’est toutefois pas nécessaire dans certaines hypothèses, soit notamment 
lorsque l’immeuble sert d’établissement stable pour faire le commerce, exploiter une 
fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu’autre industrie ainsi que pour 
exercer une activité artisanale ou une profession libérale (art. 2 al. 2 let. a LFAIE). Par 
voie de conséquence, l’acquisition par une société ou une personne physique à 
l’étranger d’actions d’une société immobilière propriétaire d’un bien qui sert 
d’établissement stable n’est pas non plus soumise à autorisation (ACDP A1 20 49 du 
17 septembre 2020 consid. 5.1). 
2.2.2 Les hôtels constituent en particulier des établissements stables (ATF 106 Ib 209 ; 
ACDP A1 20 49 précité consid. 5.2). Tel n’est en revanche pas le cas des immeubles 
affectés à la construction ou à la location, à titre professionnel, de logements qui ne font 
pas partie d’un hôtel ou d’un apparthôtel (art. 3 OAIE). Cette distinction commande 
d’analyser, de cas en cas, si l’on est en présence d’une activité hôtelière ou de mise à 
disposition de logements à titre professionnel, ce qui correspond à une simple gestion 
immobilière. Si la qualification d’établissement stable d’un hôtel traditionnel ne pose pas 
de difficultés, elle s’avère plus épineuse en présence de concepts hybrides répartis sur 
plusieurs bâtiments, voire de « serviced apartments » (Valérie Bodevin, La construction 
d’hôtels face à la Lex Weber, in : BR/DC 2/2021 pp. 62 à 65, p. 65 et les références 
citées). 
La jurisprudence a dégagé plusieurs critères permettant de définir un hôtel, étant précisé 
qu’il s’agit d’un concept fonctionnel, puisqu’un critère peut en compenser un autre 
(Valérie Bodevin, La construction d’hôtels face à la Lex Weber, op. cit., p. 65). Les deux 
principaux critères jurisprudentiels sont les prestations hôtelières et les éléments 
architecturaux (Valérie Bodevin, Les « hôtels » en droit public de la construction – 
Lex Weber – Lex Koller – LAT, thèse Fribourg, Genève / Zurich / Bâle 2021, nos 400 ss 
et les références citées). 


- 13 - 
S’agissant des prestations hôtelières, elles doivent l’emporter sur l’aspect de mise à 
disposition du logement à titre professionnel, ce qui implique d’examiner le contenu des 
services offerts (ATF 106 Ib 209 consid. 2 ; ACDP A1 20 49 précité consid. 5.2). A cet 
égard, les tribunaux se réfèrent régulièrement au système de classification 
d’HotellerieSuisse ; ces normes techniques issues d’une association professionnelle 
n’ont toutefois pas été élaborées pour être appliquée dans le domaine de la LFAIE, de 
sorte que l’autorité qui effectue la qualification hôtelière ne doit pas s’y fier aveuglément 
(ACDP A1 20 49 précité consid. 5.2 ss ; Valérie Bodevin, thèse, op. cit., nos 401 et 411). 
L’offre de prestations ne suffit pas, encore faut-il que les clients consomment certaines 
des prestations fournies. Cela signifie que certains services doivent être inclus dans le 
prix de la nuitée, tels que par exemple un nettoyage quotidien de la chambre ou certains 
services de restauration (ATF 106 Ib 209 consid. 2d ; Valérie Bodevin, thèse, op. cit., 
no 401 ; Fabian Wäger / Ernst Rüegg, Das Konzept « Hotel-Wohnen » und die 
Lex Koller, in : BR/DC 2013 3/2013, pp. 99 à 105, p. 102). Dans ce contexte, tant le 
service en chambre que la restauration doivent correspondre à ce qui est attendu dans 
la branche hôtelière, faute de quoi les clients se retrouvent dans la même situation que 
les locataires de logements de vacances (ATF 106 Ib 209 consid. 3 ; Valérie Bodevin, 
op. cit., no 405). A l’heure actuelle, les exigences minimales sont ainsi le nettoyage 
quotidien de la chambre et le nettoyage quotidien des serviettes sur demande (Valérie 
Bodevin, op. cit., no 404). S’agissant de la restauration, la seule présence d’un restaurant 
n’est pas déterminante et peut s’avérer insuffisante lorsque, par exemple, le restaurant 
n’est pas intégré au concept d’exploitation et que le prix de la location n’inclut pas le petit 
déjeuner (ATF 106 Ib 209 consid. 3 ; Valérie Bodevin, thèse, op. cit., no 405). A l’inverse, 
l’existence d’une cuisine professionnelle dans le logement n’est pas forcément 
incompatible avec la qualification d’établissement stable, à tout le moins lorsqu’il s’agit 
de logements d’un certain standing ; le secteur du luxe a en effet récemment vu émerger 
des « Butler-Services », à savoir un cuisinier à disposition des clients pour préparer les 
repas en utilisant les installations de cuisine du logement (Valérie Bodevin, thèse, op. 
cit., nos 406 i.f. et 632). L’organisation administrative peut également entrer en ligne de 
compte. L’existence d’une réception physique n’est toutefois plus forcément 
indispensable, puisque des réceptions virtuelles existent. C’est en particulier le cas pour 
l’hôtellerie de luxe qui comprend parfois uniquement une gestion hôtelière par un 
prestataire de service avec un service de conciergerie sur mesure, disponible 24 heures 
sur 24 (Valérie Bodevin, thèse, op. cit., no 407). Quoi qu’il en soit, il faut se garder de 
vouloir énoncer des critères stricts valables en toutes hypothèses. L’analyse de la 
jurisprudence montre plutôt que le niveau de prestations requis dépend du type d’hôtel 
(ATF 106 Ib 209 consid. 2 ; Valérie Bodevin, thèse, op. cit., no 406 i.i.). Ainsi, le concept 


- 14 - 
d’exploitation d’un projet hôtelier de luxe sous la forme de chalets devra notamment 
montrer que les clients fortunés consommeront des prestations hôtelières sur mesure 
(Valérie Bodevin, thèse, op. cit., no 632). 
Du point de vue architectural, la qualification d’établissement stable dépend de la 
construction et de la configuration des immeubles, de même que de l’aménagement 
intérieur des chambres. En d’autres termes, une architecture adéquate peut compenser 
des prestations hôtelières réduites. Tel est en particulier le cas d’un établissement 
dépourvu de restaurant dont la taille modeste des chambres et les salles de bains 
communes excluent néanmoins le risque qu’elles soient louées comme des logements 
de vacances et qui peut être qualifié d’hôtel garni (Valérie Bodevin, thèse, op. cit., no 409 
et la référence citée). S’agissant des hôtels traditionnels, leur configuration architecturale 
– petites chambres, absence d’aménagements permettant de cuisiner et manger dans 
les chambres, salles communes de séjour et de restauration spacieuses – garantit que 
les clients recourront aux prestations hôtelières, même si elles ne sont pas incluses 
(ATF 106 Ib 209 consid. 2d). Inversement, si l’immeuble s’étend horizontalement, se 
distinguant ainsi d’un hôtel traditionnel, et que les chambres ne sont pas aménagées 
différemment d’un logement de vacances, des prestations hôtelières minimales ne 
suffisent plus (Ibid.). Ici encore, un projet hôtelier de luxe sous la forme de chalets 
pourrait satisfaire aux critères architecturaux lorsque des installations communes en 
sous-sol relient les unités, telles que garage, lounge, fumoir et wellness (Valérie Bodevin, 
thèse, op. cit., no 632). En lien avec le critère architectural, on peut encore relever qu’un 
hôtel présente des caractéristiques sociales car il s’agit d’un lieu de rencontre 
(cf. HotellerieSuisse, Trendstudie – Die Zukunft der Schweizer Hotellerie, Studie zum 
125-Jahre-Jubiläum von hotelleriesuisse, Rüschlikon 2007, p. 40). Ce constat est 
d’ailleurs inhérent au fait qu’un hôtel exploite plusieurs unités qu’il s’agisse de suites, 
chambres, appartements ou logements (Valérie Bodevin, thèse, op. cit., no 636). 
En définitive, la nature des prestations change d’un type d’hôtel à l’autre. Néanmoins, 
lorsque la mise à disposition du logement apparaît, eu égard à sa surface et à sa qualité, 
nettement prépondérante par rapport aux prestations comprises dans le prix et que l’on 
peut, sur la base de l’ensemble des circonstances et en particulier des caractéristiques 
architecturales, conclure que les prestations facultatives ne seront utilisées par les 
clients que de manière secondaire, on ne peut plus parler de prestations hôtelières 
(ATF 106 Ib 209 consid. 2d). Certains auteurs plaident toutefois pour que le critère de 
l’exploitation ait plus de poids que le critère architectural, voire que ce dernier passe au 


- 15 - 
second plan, en particulier dans le segment du luxe (Fabian Wäger / Ernst Rüegg, 
op. cit., p. 102). 
2.2.3 En Valais, la Directive du Département de l’économie, de l’énergie et du territoire 
du 27 janvier 2016, intitulée « COMPLEXE HÔTELIER – ETABLISSEMENT STABLE » 
(ci-après : la directive cantonale), contient les exigences minimales à remplir pour 
pouvoir bénéficier d’une décision de non-assujettissement au sens de l’art. 2 al. 2 let. a 
LFAIE. Au vu de son contenu, cette directive semble toutefois limitée à la « pratique 
Champéry », soit l’acquisition d’une unité de logement au sein d’un hôtel (sur cette 
pratique, cf. Valérie Bodevin, thèse, op. cit., nos 413 ss). Dans la mesure où la « pratique 
Champéry » est toutefois issue de la jurisprudence relative à la qualification d’un hôtel 
entier comme établissement stable, rien n’empêche d’appliquer ces mêmes critères à 
l’acquisition d’un hôtel entier – pour autant qu’ils demeurent pertinents dans cette 
hypothèse – et pas uniquement à l’acquisition d’une ou plusieurs de ses unités 
(cf. Valérie Bodevin, thèse, op. cit., nos 427). Pour qualifier un hôtel d’établissement 
stable, la directive cantonale exige ainsi qu’il propose 30 lits au minimum (ch. 1), qu’il 
corresponde à un hôtel trois étoiles au moins (ch. 2) et que l’offre de prestations de 
services propres à l’hôtellerie soit prépondérante (ch. 3). Ce dernier critère implique que 
la conception des bâtiments, leur construction et la dimension des logements, leur 
situation et leur équipement soient propres à une exploitation hôtelière, ce qui doit être 
confirmé par un rapport d’expertise de la SSCH. 
2.2.4 Dans une affaire récente (ACDP A1 20 49 précité), le Tribunal de céans a refusé 
de qualifier d’établissement stable un chalet destiné à la location à des groupes de 10 à 
14 personnes. Du point de vue architectural, le chalet pouvait être loué comme un 
logement indépendant pour bénéficier d’une « atmosphère privée ». La location de 
chambres individuelles dans le chalet était théoriquement possible, mais les lieux 
n’étaient cependant pas configurés pour exploiter le bâtiment de la sorte. Il ne ressortait 
par ailleurs pas de la plate-forme de réservation que les chambres pouvaient être louées 
individuellement et seul un prix global de location était communiqué. Il manquait enfin 
une séparation claire entre des parties permettant l’exploitation de l’hôtel (réception ; 
lobby ; bar ; restaurant ; locaux de stockage) et d’autres accueillant les chambres 
individuelles. Cette conception architecturale entrait ainsi en contradiction avec le but 
d’un hôtel (consid. 5.5.1). S’agissant des modalités d’exploitation, la décision de 
première instance retenait que certaines prestations étaient toujours incluses, à savoir : 
usage exclusif du chalet ; accueil à la gare de W _________ et transport au chalet ; petit 
déjeuner ; une collation dans l’après-midi (thé et gâteaux) ; thé et café ; canapés avec le 


- 16 - 
souper ; six soupers gastronomiques ; bar en libre-service avec spiritueux ; boissons 
alcoolisées ou non ; menus pour enfants ; sélection de vins ; sélection de champagnes ; 
choix des menus avec le chef avant l’arrivée ; service de conciergerie ; spa ; service 
quotidien à domicile (consid. 5.5.2). Selon l’expertise de la SSCH qui se trouvait au 
dossier, l’offre de restauration n’était pas contraignante mais adaptée aux souhaits 
individuels des hôtes et le service administratif garanti malgré l’absence de réception. 
Toujours selon ce document, l’exploitation du chalet – assurée par une société tierce sur 
une base contractuelle – correspondait à celle d’un hôtel 5 étoiles bien qu’elle fût axée 
sur la haute saison en hiver et jusqu’au 31 août. L’utilisation pour une période de trois 
mois (septembre à novembre) était en effet réservée à la propriétaire, c’est-à-dire à une 
utilisation non hôtelière, ce qui attestait l’existence d’un risque de changement 
d’affectation et d’un détournement, raison pour laquelle l’expertise préconisait une 
inscription au Registre foncier pour y parer (consid. 5.5.3). Sur cette base, le Tribunal de 
céans a retenu qu’il était avéré que des prestations hôtelières étaient proposées dans le 
chalet. Il a néanmoins jugé que la possibilité de transformer le chalet en logement privé 
était déterminante, tout comme le fait que la mise à disposition d’un espace d’habitation 
l’emportait en réalité sur les prestations hôtelières proposées (consid. 5.5.3). 
3.1 En l’espèce, il est établi qu’une gamme de services élargie est proposée en sus de 
la mise à disposition des chalets G _________. Il ressort en effet du dossier et de la 
décision entreprise que sont inclus, en cas de location avec l’option « full service » : le 
transfert de l’aéroport jusqu’aux chalets et inversement, une boisson de bienvenue, un 
service de transport sur place durant huit 8 heures par jour, le nettoyage quotidien des 
chambres, le nettoyage complet à la fin du séjour, un service de porteur, un service de 
blanchisserie – cinq pièces par personne et par jour – ainsi que l’utilisation du spa. 
D’autres prestations encore sont proposées qui, cependant, sont toujours facturées à 
part. Il s’agit par exemple du service de blanchisserie supplémentaire, des cours de ski, 
des programmes nutritionnels et des divers soins et prestations médicales. Même si 
certaines d’entre elles ne peuvent être qualifiées d’hôtelières (p. ex. les prestations 
médicales : analyse de sang ou test ADN), il est indéniable que la mise à disposition des 
chalets s’accompagne de prestations hôtelières dignes de l’hôtellerie 5 étoiles ou plus, 
ce que confirme au reste l’expertise SSCH. 
Ce constat doit néanmoins être largement relativisé du fait que, hormis durant la haute 
saison hivernale, soit de décembre à février, l’option « full service » n’est pas obligatoire. 
Selon la décision entreprise – qui n’a pas été contestée sur ce point par la société – les 
clients peuvent en effet choisir l’option « housekeeping only » qui consiste uniquement, 


- 17 - 
eu égard à la « reservation proposal » fournie par X _________, en la mise à disposition 
de l’un ou des deux chalets avec le ménage du chalet et, comme exigé par le SRFG, le 
petit déjeuner. La « reservation proposal » au dossier montre qu’il incombe alors au 
client de cocher les services pour lesquels il souhaite recevoir un devis dans la liste 
suivante : chef cuisinier ; chauffeur ; masseur ; services de clinique ; cours de ski ; 
transfert depuis ou vers l’aéroport. Si ce document date de 2019, la consultation récente 
de plusieurs sites Internet d’agences spécialisées (cf. partie en fait, lettre C supra) 
confirme qu’il est possible de choisir entre la location « full service » ou « housekeeping 
only », respectivement « catered » ou « self-catered ». Le Tribunal relève au passage 
que si la société s’est engagée à inclure le petit déjeuner pour toutes ses locations, il est 
cependant difficile de savoir si tel est effectivement le cas pour les options 
« housekeeping only » et « self-catered » proposées sur les sites en question. Plusieurs 
sites ne mentionnent en effet pas expressément le petit déjeuner dans la liste des 
prestations incluses, tandis qu’un autre précise qu’il n’est inclus qu’avec l’option 
« catered ». Point n’est toutefois besoin d’instruire cette question puisque, même à 
supposer que tel soit le cas, les prestations fournies avec cette option seraient 
manifestement insuffisantes pour les motifs qui suivent. 
Exception faite de la haute saison d’hiver – qui n’est toutefois pas représentative vu sa 
courte durée de trois mois – les chalets peuvent être loués avec les prestations hôtelières 
minimales de l’option « housekeeping only » ou « self-catered » – ménage et petit 
déjeuner – qui s’avèrent insuffisantes s’agissant d’un établissement de 5 étoiles au 
moins. Le recours aux prestations hôtelières proposées apparaît, dans son écrasante 
majorité, au libre choix des clients alors que la jurisprudence exige que des prestations 
minimales soient incluses afin de garantir que les clients les utilisent. Dans ce cadre, le 
Tribunal relève que l’argumentation présentée par la société dans ses mémoires 
successifs tend à démontrer l’existence de service hôteliers minimaux en se focalisant 
exclusivement sur ceux inclus dans l’option « full service ». Elle est en revanche 
totalement muette s’agissant de l’option « housekeeping only », lors même que la 
coexistence de ces deux options résulte expressément de la décision entreprise et 
qu’elle a de surcroît été une nouvelle fois mentionnée par l’autorité attaquée dans son 
mémoire de réponse. Il en va de même de l’expertise SSCH qui, pour conclure à 
l’existence d’un établissement stable, part du postulat que les prestations de l’option 
« full service » sont incluses dans la location des chalets (cf. expertise SSCH, ch. 1.7 et 
3.2.1 ss), sans égard au fait qu’il s’agit d’une option que les clients sont libres de choisir 
ou non en dehors de la période de haute saison d’hiver. L’expertise privée produite par 


- 18 - 
la société est également fondée sur cette même prémisse partielle, sinon erronée 
(cf. expertise privée, ch. 3.2 à 3.5). 
Or, que l’on puisse présumer, eu égard au standing des chalets, à la clientèle visée et 
aux pièces au dossier, que les hôtes ont pour habitude de recourir aux services proposés 
ne suffit pas à modifier l’appréciation qui précède. D’une part, comme l’explique la 
société, certains clients « se déplacent généralement avec leur famille et leur propre 
personnel […] (gouvernant(e)s, coach personnel, médecin, cuisiniers spécialisés, 
gardes du corps, etc.) […] qui s’ajoute alors au personnel CC _________ […] » (mémoire 
de réponse, ch. 6 et 123), ce dont on déduit qu’ils ne consommeront pas certaines 
prestations proposées. D’autre part, le décompte annuel des réservations (pièce 17 
produite par la société) précise les montants encaissés au titre des « Extras revenue », 
qui comprennent les revenus « food and beverages » et les « autres revenus », comme 
l’atteste la comparaison avec le listing disponible sous ch. 1.2.3 du courrier du 
12 mai 2020. Or, pour la période de juin 2019 à juillet 2022, les « Extras revenue » 
représentent 15 % des revenus totaux alors que les montants encaissés pour la location 
des chambres (« Room revenue ») en constituent le 85 %. C’est dire que les revenus de 
la recourante résultent largement de la mise à disposition des logements, plutôt que des 
prestations hôtelières qui sont en réalité accessoires. 
3.2 Le critère architectural milite également en faveur d’une activité de location de 
logements à titre professionnel. Au niveau de leur configuration, les chalets 1 et 2 sont 
indépendants en surface mais reliés par le sous-sol, ce qui permet d’ailleurs aux 
éventuels occupants du chalet 2 de se rendre dans le spa situé sous le chalet 1. Cette 
infrastructure se distingue d’emblée d’un établissement hôtelier traditionnel, ce qui ne 
constitue toutefois pas forcément un obstacle à la qualification d’établissement stable. 
La configuration intérieure des constructions révèle quant à elle que n’est pas ici en 
cause l’usage privatif d’une simple chambre, ni même d’une suite luxueuse, mais bien 
de l’intégralité du ou des chalets. L’usage privatif porte, pour le chalet 1, sur huit 
chambres doubles avec dressing, salle de bains et balcon, ainsi que deux dortoirs pour 
enfants de cinq lits chacun avec espace de jeu, soit une capacité d’accueil de 16 adultes 
et 10 enfants. S’y ajoutent un séjour, une salle à manger, une cuisine professionnelle, 
un studio de yoga, une salle de jeux, un fumoir, une salle de billard et un bureau, le tout 
sur une superficie de 3 850 m2. Le chalet 2 comprend quant à lui six chambres doubles 
avec dressing, salle de bains et balcon, un séjour, une cuisine ouverte sur la salle à 
manger, un fumoir, une bibliothèque/bureau, une salle de cinéma et un bar sur une 
surface totale de 820 m2. X _________ met ainsi à disposition de ses hôtes deux chalets 


- 19 - 
qui ont été pensés comme des logements privés de très haut standing, agrémentés 
toutefois 
de 
prestations 
haut 
de 
gamme 
auxquelles 
la 
clientèle 
recourt 
vraisemblablement de manière usuelle à son propre domicile. Quoi qu’en dise la société, 
la mise à disposition de chalets de plusieurs milliers de mètres carrés, respectivement 
plusieurs centaines de mètres carrés, qui présentent les caractéristiques de logements 
d’habitation ultra-luxueux s’écartent radicalement de l’hôtellerie du point de vue 
architectural, ce qui n’exclut cependant pas automatiquement la qualification 
d’établissement stable. 
Dans le cas présent, il convient de souligner que le caractère privatif des chalets pèse 
d’un poids particulier dans l’analyse. Il constitue au demeurant une caractéristique 
essentielle de l’offre H _________. Sur son site Internet, la marque indique « délivrer 
des prestations équivalentes à celles d'un hôtel 5 étoiles, tout en faisant le choix de 
préserver la précieuse intimité de [ses] clients » et offrir à sa « clientèle le plus grand 
confort et l’intimité la plus totale » en proposant des « résidences individuelles » ou 
encore des « hébergements privatifs haut-de-gamme ». De la même manière, 
T _________, actionnaire unique de X _________, se prévaut de l’« intimité et [de 
l’]isolement absolus » des objets proposés par la marque et dont elle est propriétaire. 
Comme le relève la société, les espaces communs, c’est-à-dire partagés par les clients, 
que l’on trouve ordinairement dans l’hôtellerie traditionnelle (p. ex. réception ; lobby ; 
bar ; éventuelle salle de sport ou wellness ; bibliothèque ; etc.) n’existent pas toujours 
dans les établissements de luxe. L’existence d’une réception physique n’apparaît en 
particulier pas indispensable, pas plus que l’existence d’un restaurant lorsque, comme 
en l’espèce, un chef cuisinier peut préparer des plats pour les clients. Il n’en reste pas 
moins que l’absence totale d’espaces communs ne s’accorde guère avec la notion 
d’hôtel qui présente des caractéristiques sociales du fait que l’établissement comprend 
plusieurs suites, chambres, appartements ou logements. 
Or, X _________ ne peut être suivie lorsqu’elle affirme que des parties communes 
existent dans les chalets 1 et 2, telles que le spa, la piscine extérieure chauffée, une 
salle de fitness, la salle de projection et la cuisine professionnelle du chalet 1. Si cette 
assertion est théoriquement exacte, elle est en pratique invalidée par le modèle 
d’exploitation retenu. En effet, la décision retient que les chalets 1 et 2 ne peuvent être 
réservés que par des groupes de personnes qui se connaissent, ce que la société ne 
conteste pas (cf. ch. 4 et 75 ss du mémoire de réponse de la société). Il résulte d’ailleurs 
du site Internet de H _________ que les chalets 1 et 2 « peuvent être réservés ensemble 
ou bien seulement le Chalet 1 ». C’est dire que la réservation simultanée des chalets 1 


- 20 - 
et 2 par des clients qui ne se connaîtraient pas s’avère impossible. Ce constat est encore 
confirmé par la liste d’occupation des deux chalets (pièce 17 produite par la société) qui 
établit que le chalet 2 a été loué conjointement avec le chalet 1 ou indépendamment de 
celui-ci de juin 2019 à juin 2021. Depuis lors en revanche, les chalets ont été loués 
ensemble ou le chalet 1 seul. Selon ce document, le chalet 2 n’a en revanche plus été 
occupé seul, comme par le passé. 
Ces modalités d’exploitation sont cohérentes avec la volonté de H _________ d’assurer, 
comme déjà mentionné, un accueil totalement privatif et une intimité absolue à ses 
clients fortunés. De tels objectifs ne seraient guère compatibles avec la location 
simultanée des chalets à des groupes différents. Il résulte cependant de ce concept 
d’exploitation que, contrairement à ce soutient la société, les espaces qu’elles évoque 
ne sont pas publics ou communs, mais réservés à un groupe d’hôtes répartis dans deux 
chalets. Plus généralement, il en résulte que les deux chalets ne peuvent être considérés 
comme deux unités de logements indépendantes mais constituent au contraire un tout 
privatisable dans lequel le chalet 2 fonctionne comme une extension que les clients 
peuvent louer en sus du chalet 1. On ne se trouve par conséquent pas en présence d’un 
établissement qui comprendrait plusieurs unités – en l’occurrence plusieurs logements 
–, ce qui caractérise pourtant les hôtels même non traditionnels. Dans le même sens, on 
relève que les chalets 1 et 2 n’atteignent pas la taille minimale fixée par la directive 
cantonale, en vertu de laquelle l’immeuble ou l’ensemble d’immeubles doit offrir au 
minimum 30 lits (ch. 1). En l’occurrence, les chalets comprennent huit et six chambres 
doubles, soit un total de 14 lits. Même en y ajoutant l’intégralité des dix lits des deux 
dortoirs du chalet 1, ce qui est discutable, le total ne serait que de 24 lits au sein de deux 
logements qui ne peuvent être loués indépendamment. 
En définitive, c’est donc avec raison que le recourant soutient que les deux logements 
ont un caractère privatif, qu’ils ne disposent pas de parties publiques de rencontre ou de 
services et que les espaces communs du spa sont destinés à un seul et même groupe, 
ce qui est incompatible avec la notion fonctionnelle d’hôtel. La société ne pas davantage 
être suivie lorsqu’elle assimile son exploitation à la privatisation d’un hôtel traditionnel 
pour des événements (cf. ch. 79 du mémoire du mémoire de réponse). La privatisation 
ponctuelle d’un établissement n’est en rien comparable à la privatisation permanente de 
celui-ci au bénéfice de groupes d’hôtes. Ces motifs ainsi que l’examen des plans au 
dossier invalident enfin l’expertise privée produite céans par X _________, qui énonce 
que les chalets comprendraient des « surfaces communes (entrée, restauration, spa) » 
ou encore que le chalet 1 inclurait un « [l]obby avec réception ». 


- 21 - 
3.4 Le recourant estime encore que la propriété n’est pas ouverte en permanence, de 
sorte que la location et les services offerts ne seraient pas garantis toute l’année mais 
auraient plutôt un caractère saisonnier. Ces modalités d’exploitation conforteraient l’idée 
que l’on ne serait pas en présence d’un établissement hôtelier ouvert tout au long de 
l’année, malgré des fluctuations en fonction de la saison et de brèves interruptions 
imaginables durant la basse saison. 
Sur la base de la liste d’occupation des chalets (pièce 17) produite céans, le Tribunal 
constate néanmoins que l’occupation des logements n’a cessé de croître depuis le début 
de l'exploitation. Ainsi, entre septembre 2020 et juillet 2022, seul le mois de novembre 
2021 n’a enregistré aucune réservation, même si l’occupation a souvent été partielle sur 
les autres mois. Par ailleurs, il ne ressort pas du dossier que les chalets seraient 
officiellement fermés durant certaines périodes, mais peuvent au contraire être réservés 
en tout temps par la clientèle. Partant, l’argument du recourant n’apparaît pas décisif en 
l’espèce, mais démontre néanmoins que l’exploitation effective des chalets – 
intermittente dans la mesure où elle dépend principalement des réservations 
effectivement réalisées par la clientèle – diffère largement de celle d’un hôtel traditionnel 
et présente plutôt de grandes similitudes avec la location de logements à titre 
professionnel. Tel est également le cas des modalités de réservation puisque, selon les 
informations communiquées par X _________ au SRFG et la consultation du site 
Internet de H _________, les chalets ne peuvent être directement réservés en ligne sans 
autre service à la clientèle vu le segment du luxe dans lequel elle opère. A cet égard, on 
peut du reste souligner que, contrairement à ce qui prévaut pour les chalets 
présentement litigieux, les séjours dans l’hôtel AA _________, exploité sous une forme 
hôtelière plus traditionnelle par la marque, peuvent quant à eux être directement 
réservés sur le site de H _________ mais également via des plates-formes de 
réservation en ligne ordinaires, comme Y _________ ou Z _________. Cela, alors que 
cet établissement est également positionné dans le domaine du luxe. 
3.5 Du point de vue financier, le recourant relève que la charge salariale des 
18 employés nécessaires à l’exploitation des chalets serait marginale par rapport au prix 
des locations, ce qui corroborerait le fait que les revenus de la société proviendraient 
principalement de la mise à disposition des logements et non des prestations hôtelières. 
La société conteste cet argument. D’une part, 26 collaborateurs seraient employés et 
non 18, ce qu’attesterait la liste des employés versée en cause. D’autre part, la mise à 
disposition des logements et les prestations fournies formeraient un tout, de sorte 
qu’elles ne pourraient être dissociées, ni leurs coûts évalués séparément. Elle ajoute 


- 22 - 
que les services hôteliers sur mesure « constitue[raient] un aspect central et nécessaire 
du concept commercial des Chalets CC _________, sans lequel l’offre CC _________ 
ne serait pas attractive pour la clientèle visée et les Chalets CC _________ ne pourraient 
être loués ». 
Contrairement à ce qu’affirme la société, il ressort en l’espèce de la liste fournie par ses 
soins, que l’effectif annuel moyen s’élève à 14,5 employés et non à 26 ; on ne connaît 
au demeurant pas les taux d’activité. La liste comprend en effet 3 collaborateurs 
permanents, auxquels s’ajoutent 9 respectivement 14 employés supplémentaires durant 
les saisons d’été et d’hiver. Dans ces conditions, il est manifeste que la charge salariale 
qu’implique l’exploitation des chalets avec l’option « full service » ou « housekeeping 
only » s’avère nettement moindre que le coût du séjour. Selon la liste d’occupation des 
deux chalets (pièce 17 produite par la société), la nuitée varie entre 4 200 fr. la nuit au 
minimum – ce prix correspondait toutefois au lancement de l’établissement et a 
largement augmenté depuis lors – et plus de 40 000 fr. (pièce 13 produite par la société) 
en fonction de la saison et du type de réservation. Néanmoins, il faut se garder 
d’accorder trop d’importance à cette comparaison, car seul un calcul plus précis tenant 
compte notamment des autres coûts nécessaires à la fourniture de ces prestations ainsi 
que des diverses charges liées à l’exploitation des chalets permettrait de distinguer les 
revenus effectivement tirés de la location des logements du coût des prestations 
incluses, respectivement payées en sus. Ce calcul ne peut toutefois être réalisé sur la 
base du dossier et des pièces fournies par la société mais, contrairement à ce que 
soutient la société, aurait pu l’être – à tout le moins approximativement – sur la base des 
pièces comptables qu’elle détient ainsi que de la présentation claire des tarifs pratiqués 
pour la location « full service » ou « housekeeping only ». Il n’est quoi qu’il en soit pas 
nécessaire d’instruire plus avant cette question, dès lors que l’activité de X _________ 
doit être qualifiée de location de logements à titre professionnel pour les motifs déjà 
exposés (cf. consid. 3.1 à 3.4 supra et 3.7 infra). 
3.6 A bon droit, le SRFG souligne pour sa part que la modification de la LFAIE en xxx 
visait effectivement à stimuler l’activité économique en facilitant les investissements 
étrangers propices à la création de nouvelles entreprises de production ou de services, 
ce qui ressort du message y relatif (FF 1997 II 1115, pp. 1141 ss ; ég. arrêt du Tribunal 
fédéral 2C_639/2019 du 10 juillet 2020 consid. 7.1.1). Le SRFG en déduit que la création 
d’emplois serait prépondérante par rapport à l’aspect architectural, ce qui devrait 
conduire au rejet du recours. Ce faisant, le SRFG perd toutefois de vue que le législateur 
a choisi comme critère d’exemption au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE l’existence d’un 


- 23 - 
établissement stable tel que défini ci-dessus et non la seule création d’emplois. 
L’argument tombe par conséquent à faux. 
3.7 A la lumière des considérants qui précèdent, le concept d’exploitation des chalets 1 
et 2 ne permet pas de les qualifier d’établissement stable. La mise à disposition de deux 
unités (logements de luxe), totalement privatisées, qui ne peuvent être louées 
indépendamment par des clients qui ne se connaissent pas et dont l’aménagement ne 
diffère pas d’autres logements de vacances du même standing est un facteur 
d’appréciation qui l’emporte manifestement sur les prestations hôtelières proposées. 
Certes nombreuses, ces dernières sont de surcroît facultatives une majeure partie de 
l’année et le choix d’y recourir ou non dépend dès lors exclusivement des hôtes. En 
d’autres termes, l’activité de X _________ doit être assimilée à de la location, à titre 
professionnel. Dans ce contexte, l’exigence du SRFG d’inclure le petit déjeuner toute 
l’année quel que soit le type de location choisi, « full service » ou « housekeeping only », 
était à l’évidence insuffisant pour retenir une prépondérance des prestations hôtelières. 
4. Quant au chalet 3, il est en cours de rénovation et comprend actuellement une 
chambre avec dressing, un séjour, une cuisine et une galerie. Or, la société ne fait pas 
valoir que la commercialisation de cette nouvelle construction impliquerait un 
changement du mode d'exploitation des chalets, qui justifierait une appréciation 
différente de celle qui précède. S'agissant enfin du chalet 4, il est destiné à loger du 
personnel et, à ce titre, ne peut être dispensé d'autorisation que pour autant qu'il soit 
nécessaire à l'exploitation de l'établissement stable auquel il est associé (cf. arrêt du 
Tribunal fédéral 2C_639/2019 précité consid. 7.1.1). En l’absence d’établissement 
stable, comme en l’espèce, il ne saurait toutefois bénéficier d’une telle dispense. 
5.1 Dès lors que les chalets litigieux ne servent pas d'établissement stable (art. 2 al. 2 
let. a LFAIE) et que X _________ n’est pas cotée en bourse (art. 4 al. 1 let. e LFAIE), la 
cession d’actions du 27 août 2018 à F _________ était en principe soumise à l'obtention 
d'une autorisation LFAIE (art. 2 al. 1 LFAIE), sauf à retenir que le prénommé n’était pas 
une « personne à l’étranger » au sens de l’art. 5 LFAIE. En effet, l’art. 5 al. 1 let. a ch. 1 
LFAIE dispose que les ressortissants des Etats membres de l’Union européenne qui ont 
leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse ne sont pas considérés comme 
des personnes à l’étranger en vertu de l’art. 5 al. 1 let. a ch. 1 LFAIE. 
5.2 Sur ce point, le recourant considère que des doutes demeurent quant à l’existence 
du domicile effectif de F _________ en Suisse au moment déterminant et rappelle que 
le SRFG a lui-même retenu, dans son courrier du 2 juin 2020, que l’effectivité de son 


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domicile n’était « pas certain[e] ». C’est d’ailleurs pour ce motif que le SRFG a indiqué 
qu’il n’était pas possible de rendre une décision de constatation de non-
assujettissement, sans toutefois instruire plus avant cette problématique. Dans ces 
conditions, le recourant estime que les doutes évoqués par l’autorité attaquée n’ont pas 
été levés, ce qui imposerait de considérer que la domiciliation effective de l’intéressé en 
Suisse n’était pas établie et que le transfert d’actions était par conséquent soumis à 
autorisation. Le recourant ajoute cependant que la problématique de la domiciliation de 
F _________ excéderait le cadre du présent litige et devrait, cas échéant, être traitée 
par l’autorité attaquée sur la base d’une nouvelle requête déposée par l’intéressé auprès 
du SRFG. 
L’autorité attaquée mentionne quant à elle expressément que « [l]a question du domicile 
effectif de F _________ n’a pas été instruite […] et [que] la présente procédure de 
recours n’est pas le lieu pour le faire ». Elle estime qu’il incomberait à X _________ de 
déposer une requête formelle en ce sens. 
De son côté, la société estime que la question du domicile de F _________ fait partie de 
l’objet du litige. Partant, elle a produit de nombreuses pièces destinées à démontrer que 
l’intéressé était effectivement domicilié en Suisse entre 2017 et 2019. De même, elle a 
fourni des documents censés prouver les raisons pour lesquelles l’intéressé a été 
contraint de quitter la Suisse en 2019 et affirme que F _________ aurait l’intention de 
revenir vivre en Suisse dans les prochaines années. La société en déduit que le précité 
n’était pas assujetti à la LFAIE au moment de l’acquisition des actions en 2018. 
5.3 En procédure juridictionnelle administrative, ne peuvent être examinés et jugés, en 
principe, que les rapports juridiques à propos desquels l'autorité administrative 
compétente s'est prononcée préalablement, d'une manière qui la lie sous la forme d'une 
décision. Dans cette mesure, la décision détermine l'objet de la contestation qui peut 
être déféré en justice par la voie d'un recours. Le juge n'entre donc pas en matière, en 
règle générale, sur des conclusions qui vont au-delà de l'objet de la contestation 
(ATF 144 II 359 consid. 4.3 ; 134 V 418 consid. 5.2.1). L'objet du litige dans la procédure 
de recours est le rapport juridique qui, dans le cadre de l'objet de la contestation 
déterminé par la décision, constitue d'après les conclusions du recours, l'aspect de la 
décision effectivement attaqué (ATF 131 V 164 consid. 2.1 ; 125 V 413 consid. 1b ; arrêts 
du Tribunal fédéral 1C_480/2020 du 30 juin 2021 consid. 3.1 et 1C_619/2020 du 21 avril 
2021 consid. 2.1). 


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L’art. 22 al. 1 LFAIE dispose que l’autorité de première instance et l’autorité cantonale 
de recours constatent d’office les faits. Elles ne peuvent se fonder que sur des allégués 
qu’elles ont vérifiés et sur lesquels elles ont, le cas échéant, réuni les preuves. En vertu 
de l’al. 2 de cette même disposition, l’autorité de première instance, l’autorité cantonale 
de recours, les tribunaux fédéraux et, à défaut d’une procédure devant ces autorités, 
l’autorité cantonale habilitée à recourir et l’Office fédéral de la justice peuvent exiger des 
informations sur tous les faits dont pourrait dépendre l’assujettissement au régime de 
l’autorisation ou l’octroi de celle-ci (al. 2). 
5.4 En l’occurrence, il convient de rappeler que c’est dans son courrier du 21 janvier 
2020 que le SRFG a évoqué l’éventuel assujettissement à la LFAIE et requis des 
documents à cet égard, soit en particulier la copie de la carte d’identité de F _________. 
Par courrier du 12 mai 2020, les conseils de ce dernier ont fourni les documents sollicités 
et se sont déterminés quant à l’applicabilité de la LFAIE, soulignant que F _________ 
était domicilié en Suisse au moment de l’acquisition des actions et qu’il n’était par 
conséquent pas une « personne à l’étranger » (cf. art. 5 al. 1 let. a ch. 1 LFAIE), ce qui 
excluait l’application de la LFAIE. C’est ainsi à titre subsidiaire qu’ils ont exposé que les 
immeubles servaient d’établissement stable au sens de l’art. 2 al. 2 let. a LFAIE, ce qui 
constituait également un motif d’exemption. Sur la base des documents fournis, l’autorité 
attaquée a estimé que le non-assujettissement de F _________ en raison de sa 
domiciliation en Suisse n’était « pas certain » (courrier du 2 juin 2020 et décision 
entreprise, p. 3), mais a renoncé à instruire cette question dans la mesure où 
« l’acquisition des actions […] n’[était] pas assujettie au régime de l’autorisation » pour 
un autre motif, savoir le fait que les immeubles en cause servaient d’établissement 
stable. 
Par conséquent, l’objet du litige portait sur la question de l’assujettissement au régime 
de l’autorisation LFAIE au sens large – c’est-à-dire quel que soit l’éventuel motif de non-
assujettissement – et non, comme le soutient le recourant, sur la seule qualification 
d’établissement stable des immeubles de X _________. Preuve en est d’ailleurs le fait 
que si l’autorité attaquée avait conclu à l’inexistence d’établissement stable, elle n’aurait 
pu se dispenser d’instruire et de trancher la question de la domiciliation de l’intéressé 
avant de rendre sa décision sur l’assujettissement. Par ailleurs, le fait que le recourant 
s’efforce de démontrer, dans ses écritures, l’absence de domicile avéré en Suisse de 
F _________ au moment de l’acquisition montre bien qu’il s’agit là d’une problématique 
qui fait partie de l’objet du litige, faute de quoi il ne l’aurait pas abordée. Il en résulte que 
c’est à tort que le recourant et le SRFG soutiennent que cette question excède le cadre 


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de la présente procédure et devrait faire l’objet d’une procédure distincte, engagée par 
le dépôt d’une nouvelle demande des intéressés. 
5.5 Cela étant, le Tribunal constate que X _________ a versé céans de nombreuses 
pièces destinées à établir le domicile de F _________ au moment de l’acquisition des 
actions et les raisons de son départ quelque deux ans plus tard. Ce nonobstant, des 
informations supplémentaires pourraient s’avérer nécessaires pour statuer sur la 
domiciliation litigieuse, voire sur l’éventuelle élusion de la LFAIE (cf. art. 28 LFAIE) 
évoquée par l’autorité attaquée dans son courrier du 2 juin 2020. Or, s’il est vrai que l’art. 
22 LFAIE dispose que l’autorité cantonale de recours établit les faits d’office et peut, à 
cette fin, exiger la transmission d’informations sur tous les faits pertinents, il incombe 
néanmoins au premier chef à l’autorité de première instance d’établir les faits et d’en tirer 
les conclusions juridiques. Sauf à priver la société d’un degré d’instance, il n’appartient 
en revanche pas au Tribunal de céans de se substituer à l’autorité attaquée en remédiant 
présentement à l’absence totale d’instruction sur la question de la domiciliation de 
F _________ en statuant sur ce point pour la première fois. Il convient par conséquent 
de renvoyer le dossier à l’autorité attaquée pour qu’elle procède en ce sens, le renvoi du 
dossier n’apparaissant pas comme une vaine formalité, puisque les écritures ne révèlent 
pas que l’opinion du SRFG serait d’ores et déjà forgée sur ces questions. De surcroît, 
X _________ a également conclu, bien qu’à titre subsidiaire, au renvoi du dossier à 
l’autorité attaquée pour complément d’instruction sur ce point et nouvelle décision, de 
sorte qu’elle n’en subira pas de préjudice. 
6. A l’aune de ce qui précède, le recours doit être admis et le dossier renvoyé à l’autorité 
attaquée pour complément d’instruction et nouvelle décision dans le sens du considérant 
qui précède. 
L’issue du litige commande de mettre les frais de la cause à la charge de X _________ 
(art. 89 al. 1 LPJA). Il convient de fixer l’émolument de justice, en application des 
principes de la couverture des frais et de l’équivalences des prestations notamment, à 
2 000 fr., débours inclus (art. 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 de la loi du 
11 février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou 
administratives [LTar ; RS/VS 173.8]). Il n’est par ailleurs pas alloué de dépens (art. 91 
LPJA). 
 
 


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Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est admis, dans le mesure de sa recevabilité. 
2. 
La décision du SRFG du 5 avril 2022 est annulée et le dossier lui est renvoyé pour 
complément d’instruction et nouvelle décision au sens du consid. 5 du présent arrêt. 
3. 
Les frais, par 2 000 fr., sont mis à la charge X _________. 
4. 
Il n’est pas alloué de dépens. 
5. 
Le présent arrêt est communiqué à l’Office fédéral de la justice (OFJ), à Berne, au 
Service des registres fonciers et de la géomatique (SRFG), à Sion, ainsi qu’à Maître 
Fabienne Limacher et Samuel Dürr, avocats à Berne, pour X _________. 
 
Sion, le 7 mars 2023