vs_gerichte · Z1 12 21 · 2013-03-18 · de
Sachenrecht
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282 RVJ / ZWR 2013 Zivilrecht - Stockwerkeigentum - gesetzliches Pfandrecht - Urteil Bezirksgericht Leuk vom 18. März 2013, Stockwerkeigentümer- gemeinschaft X. c. Stockwerkeigentümer Y. - LEU Z1 12 21 Stockwerkeigentum: Gesetzliches Pfandrecht für Beiträge (Art. 712i ZGB); Ungültigkeit und Nichtigkeit von Beschlüssen der Versamm- lung der Stockwerkeigentümer; Anrechnung der Beitragszahlungen bei mehreren Ausständen - Hält ein Stockwerkeigentümer mehrere Stockwerkanteile und gerät er in Zahlungs- verzug, so sind nur jene Anteile pfandrechtlich zu belasten, für die keine genügende Zahlung erfolgt ist; ist eine solche Ausscheidung nicht möglich, werden die Stock- werkanteile im Verhältnis der Wertquoten belastet (E. 3). - Ein Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer, welcher Gesetz oder Statuten verletzt, ist nur ausnahmsweise nichtig und deshalb in aller Regel mittels Klage anzufechten (Art. 712m Abs. 2 ZGB; Art. 75 ZGB; E. 4.2). - Schuldet ein Stockwerkeigentümer der Gemeinschaft mehrere Beiträge, so richtet sich die Anrechnung einer (Teil-)Zahlung nach Art. 86 f. OR (E. 4.1). Propriété par étages : hypothèque légale pour les contributions aux charges (art. 712i CC) ; invalidité et nullité des

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RVJ / ZWR 2013 
Zivilrecht - Stockwerkeigentum - gesetzliches Pfandrecht - Urteil 
Bezirksgericht Leuk vom 18. März 2013, Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft X. c. Stockwerkeigentümer Y. - LEU Z1 12 21 
Stockwerkeigentum: Gesetzliches Pfandrecht für Beiträge (Art. 712i 
ZGB); Ungültigkeit und Nichtigkeit von Beschlüssen der Versamm-
lung der Stockwerkeigentümer; Anrechnung der Beitragszahlungen 
bei mehreren Ausständen 
- Hält ein Stockwerkeigentümer mehrere Stockwerkanteile und gerät er in Zahlungs-
verzug, so sind nur jene Anteile pfandrechtlich zu belasten, für die keine genügende 
Zahlung erfolgt ist; ist eine solche Ausscheidung nicht möglich, werden die Stock-
werkanteile im Verhältnis der Wertquoten belastet (E. 3). 
- Ein Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer, welcher Gesetz oder 
Statuten verletzt, ist nur ausnahmsweise nichtig und deshalb in aller Regel mittels 
Klage anzufechten (Art. 712m Abs. 2 ZGB; Art. 75 ZGB; E. 4.2). 
- Schuldet ein Stockwerkeigentümer der Gemeinschaft mehrere Beiträge, so richtet 
sich die Anrechnung einer (Teil-)Zahlung nach Art. 86 f. OR (E. 4.1). 
Propriété par étages : hypothèque légale pour les contributions aux 
charges (art. 712i CC) ; invalidité et nullité des décisions de l’assem-
blée des copropriétaires d’étages ; imputation des versements sur les 
arriérés 
- Lorsqu’un copropriétaire qui détient plusieurs parts d’étages tombe en demeure pour 
le paiement des charges, chacune de ses parts doit être grevée dans la mesure où 
les charges y relatives sont en souffrance ; si une telle répartition n’est pas possible, 
les parts peuvent être grevées proportionnellement aux quotes-parts respectives 
(consid. 3). 
- Une décision de l’assemblée des copropriétaires qui viole la loi ou les statuts n’est 
qu’exceptionnellement nulle et doit donc, en principe, être attaquée par une action en 
justice (art. 712m al. 2 CC ; art. 75 CC ; consid. 4.2). 
- Si le copropriétaire est débiteur de plusieurs contributions aux charges, l’imputation 
des paiements (partiels) se fait conformément aux art. 86 ss CO (consid. 4.1). 
 
Verfahren (gekürzt) 
 
Am 17. April 2012 reichte die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. 
gegen den Stockwerkeigentümer Y. für die Nebenkosten der letzten 
drei Jahre Klage auf definitive Eintragung des bereits auf seinem 
Stockwerkeigentumsanteil sowie auf seinem Miteigentumsanteil an 
einem weiteren Stockwerkeigentumsanteil vorgemerkten Gesamt-
pfandrechts sowie eine entsprechende Forderungsklage ein. Der 


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Beklagte verlangte die Abweisung der Klagen mit der Begründung, die 
Jahresabrechnungen berücksichtigten nicht alle seine Zahlungen, sie 
beruhten auf falschen Grundlagen und deren Genehmigungen seien 
nichtig. 
 
Aus den Erwägungen 
3. 
3.1 Nach Art. 712h Abs. 1 ZGB haben die Stockwerkeigentümer an 
die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an die Kosten der 
gemeinschaftlichen Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wert-
quoten zu leisten. Solche Lasten und Kosten sind namentlich die Aus-
lagen für den laufenden Unterhalt, für Reparaturen und Erneuerungen 
der gemeinschaftlichen Teile des Grundstückes und Gebäudes sowie 
der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen (Ziff. 1), die 
Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung 
des Verwalters (Ziff. 2), die den Stockwerkeigentümern insgesamt auf-
erlegten öffentlichrechtlichen Beiträge und Steuern (Ziff. 3) sowie die 
Zins- und Amortisationszahlungen an Pfandgläubiger, denen die 
Liegenschaft haftet oder denen sich die Stockwerkeigentümer solida-
risch verpflichtet haben (Ziff. 4). Dienen bestimmte gemeinschaftliche 
Bauteile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten 
nicht oder nur im ganz geringen Masse, so ist dies bei der Verteilung 
der Kosten zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Der Grundsatz 
der quotenproportionalen Kosten- und Lastenverteilung gemäss 
Art. 712h Abs. 1 ZGB ist dispositiver Natur (BGE 128 III 260 E. 2b). 
Abweichungen vom gesetzlichen Verteilschlüssel müssen im Begrün-
dungsakt bzw. im Reglement festgelegt werden (Wermelinger, 
Zürcher Kommentar, N. 22 zu Art. 712h ZGB). Das Gesetz bestimmt 
weder wie noch wann die Beitragsforderungen von den Stockwerkei-
gentümern zu begleichen sind. Nicht einmal die Fälligkeit der 
Beitragsforderungen wird bestimmt (Wermelinger, a.a.O, N. 133 zu 
Art. 712h ZGB mit Hinweisen). Im Regelfall erfolgt dies mittels regle-
mentarischer Bestimmung, ausnahmsweise lediglich durch Beschluss 
der Stockwerkeigentümerversammlung. In der Praxis bezahlen die 
Stockwerkeigentümer Deckungsbeiträge oder Vorschüsse. 
3.2 Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallen-
den Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen 


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Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen 
Anteil (Art. 712i Abs. 1 ZGB). Die Eintragung kann vom Verwalter 
oder, wenn ein solcher nicht bestellt ist, von jedem dazu mit Mehr-
heitsbeschluss oder durch das Gericht ermächtigten Stockwerkei-
gentümer und vom Gläubiger, für den die Beitragsforderung gepfändet 
ist, verlangt werden (Abs. 2). Im Übrigen sind die Bestimmungen über 
die Errichtung des Bauhandwerkerpfandrechtes sinngemäss anwend-
bar (Abs. 3). Beim Gemeinschaftspfandrecht handelt es sich um ein 
mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht, welches zu seiner Errich-
tung der Eintragung im Grundbuch bedarf (Wermelinger, a.a.O., N. 20 
zu Art. 712i ZGB). Materiell wird eine unbezahlte Beitragsforderung 
gemäss Art. 712h ZGB vorausgesetzt, die entweder ein Deckungs-
beitrag oder eine Vorschussleistung sein kann. Die Beitragsforderung 
muss zum Zeitpunkt der Grundbuchanmeldung nicht nur unbezahlt, 
sondern bereits fällig sein bzw. der Zahlungstermin muss unbenutzt 
verstrichen sein. Dies gilt ungeachtet davon, ob es sich um eine 
Vorschussleistung oder um einen Deckungsbeitrag handelt. Sobald 
der Zahlungstermin unbenutzt verstrichen ist, kann dem säumigen 
Stockwerkeigentümer eine Mahnung zugestellt werden. Je nach 
Reglementsbestimmung tritt der Verzug sogar ohne Mahnung ein. Die 
Eintragung des Gemeinschaftspfandrechtes kann erst bei Verzug des 
Stockwerkeigentümers erfolgen. Das Gemeinschaftspfandrecht steht 
nur für Beitragsforderungen der bereits abgelaufenen Rechnungsjahre 
zur Verfügung (Wermelinger, a.a.O., N. 24 ff. Art. 712i ZGB mit Hin-
wiesen). Berechtigt zur Eintragung im Grundbuch ist die Stockwerk-
eigentümergemeinschaft und belastet wird zwingend ein Stockwerk-
anteil. Es können auch Miteigentumsanteile an einem Stockwerkanteil 
belastet werden. Da die Miteigentümer für die Beitragsforderungen 
nicht solidarisch haften, erfolgt die Belastung in der Regel im 
Verhältnis der Miteigentumsanteile. Ein Gesamtpfandrecht im Sinne 
von Art. 798 Abs. 1 ZGB ist ausgeschlossen. Besitzt ein Stockwerkei-
gentümer mehrere Stockwerkanteile und gerät dieser in Zahlungs-
verzug, werden seine Stockwerkanteile im Verhältnis der Wertquoten 
belastet. Ebenfalls in einer solchen Situation ist ein Gesamtpfandrecht 
ausgeschlossen, obwohl alle Stockwerkanteile demselben Stockwerk-
eigentümer gehören. Ist es möglich, die Teilzahlung einem oder 
mehreren Stockwerkanteilen klar zuzuordnen, dann können nur jene 
Anteile belastet werden, für die keine oder eine ungenügende Zahlung 
erfolgt ist. Ist es jedoch nicht möglich, die Teilzahlung zuzuordnen, 


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werden alle Anteile im Verhältnis ihrer Wertquoten belastet 
(Wermelinger, a.a.O., N. 41 ff. zu Art. 712i ZGB). 
3.3 Die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. hat in ihrem Reglement 
die Kostenverteilung in den Art. 12 ff. geregelt. Über die Höhe der zu 
leistenden jährlichen Einlage in den Erneuerungsfonds bestimmt die 
Stockwerkeigentümerversammlung (Art. 14). Der Verwalter hat zu 
Beginn des Geschäftsjahres einen Kostenvoranschlag mit proviso-
rischen Verteilungslisten zu erstellen. Nach Zustellung des Voran-
schlags durch den Verwalter ist von jedem Eigentümer der entspre-
chende Beitrag innert 30 Tagen zu entrichten (Art. 15 und 17). 
Anhand des von der Eigentümerversammlung zu genehmigenden 
Jahresabschlusses wird sodann die definitive Kostenverteilung 
erstellt. Innert 30 Tagen nach Genehmigung des Jahresabschlusses 
und der endgültigen Verteilung sind eventuelle Nachzahlungen zu 
leisten. Rückvergütungen können mit der nächsten Zahlung verrech-
net werden (Art. 18). (…) 
3.4 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden die unbezahlten 
Nebenkosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft X. der Jahre 
2008, 2009 sowie 2010, welche von Y. zu tragen wären. (…) Die 
Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2008, 2009 sowie 2010 wurden 
an den Stockwerkeigentümerversammlungen von den Stockwerkei-
gentümern jeweils genehmigt: (...) Aus den Protokollen wird 
ersichtlich, dass sämtliche anwesenden Stockwerkeigentümer - mit 
Ausnahme von Y. - mit der erforderlichen Mehrheit diese Jahresrech-
nungen angenommen und genehmigt haben. Die Versammlungs-
beschlüsse blieben unangefochten. 
(…) Der Betrag von Fr. 198.25 (Nebenkosten 2008) war im Zeitpunkt 
der Anmeldung des Anspruchs auf Vormerkung eines Pfandrechts, 
am 21. März 2011, zur Zahlung fällig, wurde dieser Ausstand doch wie 
auch die Nebenkosten für das Jahr 2009 - obwohl gemäss Reglement 
nicht notwendig - am 6. April 2010 gemahnt. Korrekt sind auch die 
geltend gemachten Nebenkosten 2009 im Betrag von Fr. 2456.-. Die 
Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 wurde von der Verwalterin 
am 24. Februar 2011 erstellt. Der entsprechende Betrag wurde 
gleichentags in Rechnung gestellt. Ein Voranschlag für die Neben-
kosten 2010 wurde an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 
25. Februar 2010 nicht aufgestellt und entsprechende Vorschussleis-
tungen im Sinne von Art. 17 des Reglements wurden von der Verwal-


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tung keine einverlangt. Die Kosten für das Jahr 2010 wurden vielmehr 
erst nach Abschluss der Jahresrechnung 2010 den Stockwerkeig-
entümern in Rechnung gestellt. Gemäss Art. 18 des Reglements der 
Stockwerkeigentümergemeinschaft X. wird die definitive Kostenvertei-
lung anhand des von der Eigentümerversammlung zu genehmigenden 
Jahresabschlusses erstellt. Innert 30 Tagen nach Genehmigung des 
Abschlusses und der endgültigen Verteilung sind eventuelle Nach-
zahlungen zu leisten. Die Eigentümerversammlung zur Genehmigung 
der Jahresrechnung 2010 fand am 15. März 2011 statt. Demzufolge 
wären die Nebenkosten 2010 am 15. April 2011 zur Zahlung fällig ge-
wesen. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft X. reichte ihr Gesuch 
um Vormerkung eines Pfandrechtes jedoch bereits am 21. März 2011 
beim Gericht ein. Daher befand sich der Beklagte zu diesem Zeitpunkt 
noch nicht in Verzug, was jedoch gerade - wie oben unter E. 3.2 
ausgeführt - Voraussetzung zur Anmeldung eines Gemeinschafts-
pfandrechts für die geltend gemachten Nebenkosten des Jahres 2010 
von Fr. 6202.55 gewesen wäre. Der Anspruch auf Pfanderrichtung für 
die Nebenkosten 2010 ist demzufolge wegen der fehlenden Fälligkeit 
zu verneinen. 
Das Rechtsbegehren um Eintragung eines definitiven Pfandrechts 
muss jedoch auch bereits aus einem anderen Grund vollumfänglich, 
d.h. ebenfalls für die fälligen Nebenkosten 2008 sowie 2009 abge-
wiesen werden, weil die Klägerin die Eintragung eines Gesamtpfand-
rechts zu Lasten des StWE-Anteils … sowie des Miteigentumsanteils 
von 2/6 am StWE-Anteil … beantragt. Die Errichtung eines Gesamt-
pfandrechts ist jedoch gemäss Lehre und Rechtsprechung (vgl. ZWR 
2011 S. 257 ff. E. 7) nicht möglich. Die geltend gemachte Forderung 
hätte vielmehr von der Klägerin auf die beiden StWE-Anteile im 
Verhältnis der Wertquoten aufgeteilt werden müssen. Mithin ist der 
Antrag um Eintragung eines definitiven Pfandrechts für die verschie-
denen Beitragsforderungen abzuweisen. Nach Rechtskraft des Urteils 
wird das Grundbuchamt Leuk richterlich angewiesen werden, die Vor-
merkung des Pfandrechts vom 21. April 2011 im Grundbuch zu 
löschen. 
4. Die Klägerin hat mit ihrer Klage auf definitive Eintragung eines 
Pfandrechts zu ihren Gunsten auch eine Forderungsklage eingereicht. 
4.1 Wie bereits unter E. 3.4 ausgeführt, blieben die jeweiligen 
Versammlungsbeschlüsse unangefochten. Demzufolge waren die 


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noch ausstehenden Nebenkosten 2008 und 2009 im Betrag von 
Fr. 2'654.25 seit dem 27. März 2010 zur Zahlung fällig, die Neben-
kosten 2010 von Fr. 6'202.55 seit dem 15. April 2011. Der Beklagte 
macht diesbezüglich aber geltend, er habe nach der Vormerkung des 
Pfandrechtes zwei Bareinzahlungen von je Fr. 3000.- auf das Konto 
der Verwalterin geleistet, die erste am 31. Oktober 2011 und die 
zweite am 12. März 2012. Diese seien als Abschlagszahlungen zur 
Tilgung der offenen Nebenkosten der Jahre 2008-2010 erfolgt. Die 
Klägerin stellt sich demgegenüber unter Berufung auf Art. 86 OR auf 
den Standpunkt, die beiden Überweisungen seien als Anzahlungen für 
die Nebenkosten der Jahre 2011 sowie 2012 verbucht worden. 
4.1.1 Hat der Schuldner mehrere Schulden an denselben Gläubiger 
zu bezahlen, so ist er berechtigt, bei der Zahlung zu erklären, welche 
Schuld er tilgen will. Mangelt eine solche Erklärung, so wird die 
Zahlung auf diejenige Schuld angerechnet, die der Gläubiger in seiner 
Quittung bezeichnet, vorausgesetzt, dass der Schuldner nicht sofort 
Widerspruch erhebt (Art. 86 Abs. 1 und 2 OR). Der Gläubiger muss 
die Anrechnung ausdrücklich bestimmen, weil das Gesetz einen 
Vermerk auf der Quittung verlangt. Stellt er keine Quittung aus, was in 
der Regel bei der heute üblichen Einzahlung auf postalischem Weg 
oder über die Banken der Fall ist, vermag er die Anrechnung nicht zu 
bezeichnen. Damit Abs. 2 nicht obsolet wird, ist über den Wortlaut 
hinaus das Recht des Gläubigers anzuerkennen, durch die Zustellung 
einer schriftlichen Erklärung an den Schuldner die Anrechnung mit der 
gleichen Wirkung wie im Falle eines Vermerks auf der Quittung zu 
bestimmen. Dass ein Vermerk über die Anrechnung auf der Quittung 
vorliegt, hat der Gläubiger darzutun; hingegen ist der Schuldner 
beweispflichtig, dass er sofort Widerspruch erhoben hat (Weber, 
Berner Kommentar, N. 41 und 47 zu Art. 86 OR). Liegt weder eine 
gültige Erklärung über die Tilgung noch eine Bezeichnung in der 
Quittung vor, so ist die Zahlung auf die fällige Schuld anzurechnen, 
unter mehreren fälligen auf diejenige Schuld, für die der Schuldner 
zuerst betrieben worden ist, und hat keine Betreibung stattgefunden, 
auf die früher verfallene. Sind die Schulden gleichzeitig verfallen, so 
findet eine verhältnismässige Anrechnung statt (Art. 87 Abs. 1 und 2 
OR). Gestützt auf Art. 87 OR ist bei Fehlen von Erklärungen des 
Schuldners oder Gläubigers im Sinne von Art. 86 OR zuerst die fällige 
vor der nicht fälligen Schuld zu tilgen. Bei mehreren fälligen Schulden 
ist die zeitlich früher betriebene Schuld zu bezahlen, wobei voraus-
gesetzt ist, dass die Betreibung noch läuft. Bei mehreren fälligen, aber 


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noch nicht betriebenen Schulden hat die früher fällig gewordene, aber 
noch nicht verjährte Schuld hinsichtlich der Tilgung Vorrang (Weber, 
a.a.O., N. 14 ff. zu Art. 87 OR). 
4.1.2 Im vorliegenden Fall leistete Y. zwei Überweisungen à je 
Fr. 3000.-. Die erste Zahlung erfolgte am 31. Oktober 2011, die zweite 
am 12. März 2012. Er hat keine Erklärung über die Tilgung der Schul-
den abgegeben. Ebenso wenig bezeichnete die Verwalterin nach Ein-
gang der Zahlung, auf welche fälligen Schulden die Zahlungen ange-
rechnet würden. Erst nachdem diese Frage vom Beklagten in seiner 
Klageantwort aufgeworfen worden war, reichte die Klägerin eine 
Bestätigung der Verwalterin vom 29. Juni 2012 ein, wonach die 
Zahlung vom 31. Oktober 2011 als Anzahlung für das Verwaltungsjahr 
2011 verbucht worden sei und jene vom 12. März 2012 als Anzahlung 
für das Verwaltungsjahr 2012. Es fehlt demnach an einer rechtsgülti-
gen Erklärung des Verwalters im Sinne von Art. 86 Abs. 2 OR, wofür 
die Zahlungen angerechnet werden. Dies im Gegensatz zur ersten 
Akontozahlung vom 21. April 2010 von Fr. 1'000.-, nach deren Ein-
gang die Verwalterin deren Anrechnung auf die Nebenkosten 2008 
und 2009 unmittelbar, gerade mal zwei Tage später, am 23. April 
2010, bestätigte. Folglich gilt die gesetzliche Regelung gemäss Art. 87 
Abs. 1 OR, wonach die Zahlungen zuerst auf die fälligen resp. die am 
längsten fälligen Forderungen anzurechnen sind. Demnach wurden 
vom 
Ausstand 
der 
Nebenkosten 
2008-2010 
von 
insgesamt 
Fr. 8856.80 Fr. 6000.- getilgt. Der geschuldete Saldo beläuft sich 
mithin noch auf Fr. 2856.80 nebst Verzugszinsen. 
4.2 Der Beklagte beruft sich schliesslich einredeweise auf die Nichtig-
keit der Jahresrechnungen 2008, 2009 und 2010 und will auch den 
Restbetrag nicht bezahlen, da die Abrechnungen elementare Fehler 
enthielten und das Kopfstimmrecht nicht beachtet worden sei. Die 
Beitragsforderungen würden auf fehlerhaften Quotenwerten basieren. 
Zudem würden einzelnen Eigentümern Kosten verrechnet, welche 
andere alleine zu übernehmen hätten. 
4.2.1 Die Stockwerkeigentümer haben an die Lasten des gemein-
schaftlichen Eigentums und an die Kosten der gemeinschaftlichen 
Verwaltung Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten 
(Art. 712h Abs. 1 ZGB). Dienen bestimmte gemeinschaftliche Bau-
teile, Anlagen oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeinheiten nicht 
oder nur in ganz geringem Masse, so ist dies bei der Verteilung der 


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Kosten zu berücksichtigen (Art. 712h Abs. 3 ZGB). Gemäss dem 
gültigen Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft hat jeder 
Eigentümer eine Stimme. Mehrere Personen, denen ein Stockwerk-
anteil gemeinsam zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen 
Vertreter abgeben (Art. 23; Art. 712o Abs. 1 ZGB). Die Stockwerk-
eigentümerversammlung hat jährlich den Kostenvoranschlag, die 
Rechnung und die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern zu 
genehmigen (Art. 712m Abs. 1 Ziff. 4 ZGB). Soweit das Gesetz keine 
besonderen Bestimmungen enthält, finden auf die Versammlung der 
Eigentümer und auf den Ausschuss die Vorschriften über die Organe 
des Vereins und über die Anfechtung von Vereinsbeschlüssen 
Anwendung (Art. 712m Abs. 2 ZGB). Ein Beschluss der Mitglieder-
versammlung ist immer dann mangelhaft, wenn er das Gesetz oder 
die Statuten verletzt (Art. 75 ZGB). Unter Statuten ist im Stockwerk-
eigentum die gesamte Gemeinschaftsordnung zu verstehen, d.h. der 
Begründungsakt, das Reglement, die Hausordnung, die Beschlüsse 
der Stockwerkeigentümerversammlung etc. (Wermelinger, a.a.O., 
N. 204 zu Art. 712m ZGB). Grundsätzlich ist ein Beschluss 
anfechtbar. Dies trifft jedoch nicht für alle Beschlüsse zu. Wenn der 
Inhalt oder das Verfahren der Beschlussfassung so problematisch ist, 
dass ihm jede Rechtswirkung entsagt werden muss, ist der Beschluss 
nichtig. Es muss ein schwerwiegender formeller oder inhaltlicher 
Mangel bestehen (Wermelinger, a.a.O., N. 208 zu Art. 712m ZGB). 
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts besteht ein Beschluss 
erst dann, wenn er nach Massgabe von Art. 712n Abs. 2 ZGB im 
Protokoll der Stockwerkeigentümerversammlung aufgenommen ist. 
Ohne Protokollierung wurde der Beschluss letztlich nicht gefasst und 
er existiert nicht. Dies ist mit der Rechtswirkung der Nichtigkeit 
vergleichbar 
(BGE 
127 
III 
506 
E. 
3d; 
Bundesgerichtsurteil 
5C.254/2006 vom 8. November 2007 E. 3.1). Ein nichtiger Beschluss 
entfaltet keine Rechtswirkung. Unter Vorbehalt des Rechtsmiss-
brauchs kann sich jeder Stockwerkeigentümer jederzeit auf die 
Nichtigkeit berufen, entweder klage- oder einredeweise. Rechtsmiss-
brauch ist nicht leichthin anzunehmen. Das Bundesgericht hat einen 
solchen in einem Fall bejaht, bei dem ein nichtiger Beschluss über die 
Änderung des Kostenverteilschlüssels gefasst worden war und der 
Kläger die Nichtigkeit erst geltend machte, nachdem er zweimal die 
Kosten nach dem neuen Verteilschlüssel bezahlt hatte (Wermelinger, 
a.a.O., N. 211 zu Art. 712m ZGB). Selbst wenn der Stockwerkeigen-
tümer von der Nichtigkeit des Beschlusses überzeugt ist, hat er ein 


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grosses Interesse, diesen in der Form der Anfechtungsklage vor den 
Richter zu bringen und sämtliche Voraussetzungen der Anfechtungs-
klage zu erfüllen (Wermelinger, a.a.O., N. 213 zu Art. 712m ZGB). 
4.2.2 Da der Beklagte im vorliegenden Fall gemäss eigenen Vorbrin-
gen mit den zwei Überweisungen von je Fr. 3000.- per 31. Oktober 
2011 sowie per 12. März 2012 die Nebenkosten der Jahre 2008, 2009 
sowie teilweise 2010 bezahlt hat, erscheint die Geltendmachung der 
Nichtigkeit der entsprechenden Nebenkostenabrechnungen im Sinne 
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als rechtsmissbräuchlich. 
Die von ihm geltend gemachten elementaren Fehler, wie die Missach-
tung des Kopfstimmrechts, falsche Quotenberechnung und aus-
schliessliche Nutzung durch einen Miteigentümer, wobei die Kosten 
der Gemeinschaft verrechnet würden, müssen von ihm auch für 
zukünftige Nebenkostenabrechnungen mittels der Anfechtungsklage 
geltend gemacht werden, es sei denn, die Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft sehe ein, dass sie dies ändern muss. 
Demnach ist die Forderungsklage der Klägerin nach Abzug der zwei 
Ratenzahlungen von insgesamt Fr. 6000.- im Umfang von Fr. 2856.80 
nebst Verzugszinsen gutzuheissen und die Einrede der Nichtigkeit 
des Beklagten abzuweisen.