vs_gerichte · A1 23 69 · 2024-01-24 · fr
Bauwesen
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A1 23 69 ARRÊT DU 24 JANVIER 2024 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président ; Frédéric Fellay et Dr Thierry Schnyder, juges ; Raquel Rio, greffière, en la cause X _________, à Verbier, Y _________, à Verbier, Z _________, à Londres, A _________, à Miami, recourantes, toutes représentées par Maître Stéphane Jordan, avocat, 1951 Sion contre CONSEIL D’ETAT DU CANTON DU VALAIS, 1950 Sion, autorité attaquée, COMMUNE DE B _________, C _________, autre autorité, D _________, E _________, F _________, tiers concernés, tous représentés par Maître Damien Bender, avocat, 1870 Monthey (Construction & urbanisme) recours de droit administratif contre la décision du 8 mars 2023

A1 23 69 
 
 
ARRÊT DU 24 JANVIER 2024 
 
en la cause 
 
 


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Faits 
 
A. X _________ et feu G _________ (ci-après : les consorts J _________) sont 
propriétaires de la parcelle n° 974 (2243 m2) au lieu-dit « La Morintze », à Verbier, sur le 
territoire de la commune de B _________ (auparavant commune de H _________ 
jusqu’au 31 décembre 2020). La parcelle n° 976 (795 m2) appartient à leur fille 
Y _________. Ces deux biens-fonds sont colloqués en zone touristique moyenne 
densité T3 selon le règlement des constructions et des zones (RCCZ) de l’ex-commune 
de H _________ homologué par le Conseil d’Etat le 25 juin 2003, encore en vigueur 
(cf. art. 23 du contrat de fusion du 19 mai 2019). Les parcelles nos 974 et 976 sont 
séparées par un torrent (parcelle no 1041) propriété de la commune de B _________. 
I _________, D _________, E _________ et F _________ (ci-après : les consorts 
K _________) sont copropriétaires de la parcelle no 977, voisine des nos 974 et 976. 
Le 26 septembre 2005, le conseil municipal a délivré à feu G _________ une autorisation 
de construire portant sur la démolition d’un chalet et la construction d’un chalet double 
(ci-après : le chalet) comportant deux logements avec parking sur les parcelles nos 974 
et 976 (dossier communal n° 77.05). Le chalet était prévu dans son entier sur la parcelle 
no 974, la parcelle no 976 supportant uniquement le couvert à voitures. Il comportait les 
surfaces habitables et non habitables suivantes (cf. dossier communal n° 77.05, pièce 
18) : 
- 
Étage : 214 m2 habitables et 35 m2 non habitables 
- 
Rez-de chaussée : 282 m2 habitables et 22 m2 non habitables 
- 
Sous-sol : 531 m2 non habitables comportant un « parking » et des « locaux communs » 
(207 m2) ainsi que diverses autres pièces au « sous-sol » (324 m2) 
La surface habitable autorisée s’élevait donc à 496 m2. L’ensemble des surfaces du 
« sous-sol » avait été considéré comme non habitable conformément au RCCZ dont l’art. 
90 let. b RCCZ prévoyait que les surfaces en sous-sol (saunas, salles de jeux et 
carnotzets) n’étaient pas comptabilisées comme surface habitable. L’autorisation de 
construire imposait au requérant d’inscrire au registre foncier, avant le début des travaux, 
une mention de non-changement d’affectation de ces locaux (cf. dossier communal 
n° 77.05, pièce 10, p. 5). 
Le 22 novembre 2006, le conseil municipal a agréé l’agrandissement du chalet par un 
ajout de 32.10 m2 au « rez-de-chaussée » et de 9.30 m2 à l’« étage », tous deux 


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autorisés comme surface habitable, et de 9.50 m2 au « sous-sol » comptabilisés comme 
surface non habitable (cf. dossier communal n° 168.06, pièce 18). Dès lors, la surface 
habitable autorisée s’élevait à 537.40 m2. La condition de non-changement d’affectation 
des surfaces en sous-sol était reprise par renvoi à l’autorisation de 2005 (cf. dossier 
communal n° 168.06, pièce 18, p. 2) 
Ces deux autorisations n’ont fait l’objet d’aucune opposition. 
B. Dès l’automne 2008, les consorts K _________ ont dénoncé à l’autorité communale 
la non-conformité des travaux exécutés sur la parcelle no 974 aux autorisations de 
construire délivrées. Constatant l’irrégularité de certains travaux et installations, le 
conseil municipal a ordonné à plusieurs reprises l’arrêt des travaux. 
Le 3 octobre 2008, les consorts J _________ ont mis à l’enquête publique une demande 
de régularisation pour l'agrandissement du sous-sol en modification du projet autorisé le 
22 novembre 2006. 
Les 20 novembre 2009 et 15 janvier 2010, les consorts K _________ ont recouru au 
Conseil d’Etat pour déni de justice, reprochant d’une part à la commune de H _________ 
de ne pas avoir respecté ses ordres d’arrêt des travaux, et, d’autre part, de tarder à 
statuer sur leur opposition formée le 13 octobre 2008 à l’encontre du dossier de 
régularisation mis à l’enquête publique le 3 octobre 2008. 
Par décision du 25 août 2010, le Conseil d’Etat a rejeté le recours du 20 novembre 2009 
jugeant que l’attitude communale au sujet des ordres d’arrêt des travaux comprenant des 
interventions de la police n’était pas constitutive d’un déni de justice. Il a par ailleurs 
déclaré sans objet le second recours, dès lors que les consorts J _________ avaient mis 
à l’enquête un nouveau projet de régularisation par avis inséré au B.O. n° 51 du 
18 décembre 2009. 
C. Le 23 décembre 2011, l’autorité communale a délivré une autorisation de construire 
portant sur la « modification d’ouverture et aménagement d’un avant-toit en façade Nord 
en modification du projet autorisé le 22.11.06 » qui avait fait l’objet d’une mise à l’enquête 
au B.O. n° 23 du 10 juin 2011 (dossier communal n° 115.2011). 
Le 30 janvier 2012, les consorts K _________ ont déposé un recours auprès du Conseil 
d’Etat pour déni de justice et retard injustifié à l’encontre de la commune de H _________. 


- 4 - 
Par décision du 22 mai 2013, le Conseil d’Etat a admis ce recours au vu de l’inaction de 
la commune de H _________ suite au retrait du dossier de régularisation paru au B.O. 
du 18 décembre 2009. 
Le 13 février 2014, les consorts K _________ ont déposé un nouveau recours auprès 
du Conseil d’Etat pour déni de justice. Ils se plaignaient, d’une part, du retard pris par 
les autorités communales dans le traitement de la régularisation des travaux illicites 
réalisés par les consorts J _________ sur la parcelle no 974 et, d’autre part, du non-
examen de leur requête tendant à faire interdire à ces derniers d’occuper leur chalet. 
D. Le xxx, la commune de H _________ a mis à l’enquête publique la modification de 
façades du projet autorisé sous dossier n° 168.06, laquelle a suscité une opposition des 
consorts K _________ le 12 mai 2014. 
E. Par décision du 28 mai 2014, le Conseil d’Etat a admis le recours pour déni de justice 
du 13 février 2014 s’agissant de la procédure de régularisation des travaux entrepris 
illégalement sur la parcelle des consorts J _________, admettant ainsi les lenteurs 
injustifiées dans l’ordre de déposer un dossier de régularisation, puis dans la publication 
de la demande, qui n’était intervenue qu’en cours de procédure. Il l’a par contre rejeté 
en tant qu’il concernait la tardiveté des autorités communales à statuer sur la requête au 
sujet de l’octroi du permis d’habiter. Cette décision a vainement été contestée céans 
(ACDP A1 2014 191 du 12 février 2015) puis devant le Tribunal fédéral (arrêt 
1C_167/2015 du 18 août 2015). 
F. Par décision du 4 décembre 2015, le conseil municipal a notifié aux consorts 
J _________ un ordre de remise en état des lieux tout en précisant que cette décision 
serait suspendue si une demande de régularisation était déposée dans les trente jours. 
Le 18 janvier 2016, les consorts K _________ ont recouru au Conseil d’Etat contre cette 
décision. Ils invoquaient une violation de leur droit d’être entendus et estimaient que 
plusieurs irrégularités n’avaient pas été analysées par le conseil municipal. 
Le 29 mars 2016, la commune de H _________ a requis la suspension de la procédure 
jusqu’à ce qu’une décision autorisant ou refusant la construction entre en force, dans la 
mesure où les consorts J _________ avaient déposé, le 7 janvier 2016, une demande 
d’autorisation de construire qui était en cours de traitement auprès du service communal 
des constructions. 


- 5 - 
Le 18 mai 2016, l’organe d’instruction du recours (SAIC) a refusé cette demande de 
suspension dès lors que celle-ci n’avait pas reçu l’assentiment des consorts K _________. 
Le 30 mai 2016, les consorts J _________ ont conclu un acte de modification de limites, 
de vente et de constitution de servitudes avec les propriétaires de la parcelle voisine no 
804. Cet acte a porté la surface de la parcelle no 974, initialement de 1773 m2, à 2243 m2. 
Par décision du 22 mars 2017, le Conseil d’Etat a rejeté le recours du 18 janvier 2016. Il 
a retenu qu’une éventuelle violation du droit d’être entendu des consorts K _________ 
et des règles de motivation avait été réparée dans le cadre de la procédure de recours. 
Sur le fond, l’autorité intimée a considéré que la décision communale était conforme à la 
loi puisqu’elle énonçait clairement les mesures à adopter par les consorts J _________ 
pour rétablir une situation conforme au droit. Elle a enfin estimé qu’elle ne pouvait pas 
se substituer au pouvoir exécutif communal s’agissant de la vérification de la conformité 
des modifications intervenues dans le chalet dès lors que ces objets seraient examinés 
ultérieurement dans le cadre du traitement de la demande d’autorisation de construire 
du 7 janvier 2016 déposée aux fins de régularisation. 
G. Les consorts K _________ ont recouru céans le 27 avril 2017. Au fond, ils se 
plaignaient d’une violation de l’art. 51 aLC. En effet, le Conseil d’Etat était tenu d’établir 
les faits d’office et de compléter, de manière circonstanciée, la lettre d du chiffre 1 du 
dispositif de la décision communale rendue le 4 décembre 2015. Eu égard aux dossiers 
successifs de régularisation déposés, puis retirés par les constructeurs, le conseil 
communal, respectivement le Conseil d’Etat, ne pouvaient considérer que la demande 
de régularisation déposée le 7 janvier 2016 suspendait une nouvelle fois le 
rétablissement de la situation. 
Par un arrêt du 22 septembre 2017 (ACDP A1 17 81), la Cour de céans a retenu que le 
chiffre 1 du dispositif de la décision communale établissait de façon claire les mesures 
à prendre par les consorts J _________, ce qui suffisait à répondre aux exigences de 
l’art. 51 al. 3 let. a aLC. De plus, faute de décision exécutoire, c’était à bon droit que la 
commune avait traité la demande de régularisation déposée par les consorts 
J _________ (art. 51 al. 4 aLC). Le recours a, partant, été rejeté. 
Le 31 octobre 2017, les consorts K _________ ont formé un recours auprès du Tribunal 
fédéral qui a jugé que l’arrêt attaqué, en tant qu'il confirmait la décision communale du 
4 décembre 2015, ne mettait pas fin à la procédure sur le plan cantonal. En effet, les 
constructions en question devaient encore faire l’objet d’une décision de l’autorité 
communale de première instance. L’arrêt cantonal revêtait ainsi un caractère incident et 


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ne causait aucun préjudice irréparable aux recourants (art. 93 al. 1 let. a LTF). Dès lors, 
leur recours a été déclaré irrecevable (arrêt du Tribunal fédéral 1C_599/2017 du 22 mai 
2018). 
H. De 2018 à 2021, les consorts K _________ et les consorts J _________ ont écrit de 
nombreux courriers à la commune pour s’enquérir de l’état de la procédure et lui 
demander quand elle allait statuer. 
I. Par décision du 18 mai 2021, le conseil municipal a rejeté l’opposition des consorts 
K _________ et a octroyé l’autorisation sollicitée par les consorts J _________ 
s’agissant de la modification de façades et d’ouvertures d’une habitation (dossier 
communal n° 2016-375) et de la modification d’un couvert à voitures (dossier commnunal 
n° 2017-220). Cette décision régularisait notamment les changements d’affectation 
intervenus au « sous-sol », au « rez-de-chaussée » et à l’ « étage ». Les autorisations 
de 2005 et 2006 avaient fait naître des droits acquis et les « réaffectations » opérées 
prenaient place dans l’emprise des volumes existants et autorisés. Cet état de fait 
commandait d’octroyer la régularisation sollicitée. En particulier, les deux changements 
d’affectation intervenus au « sous-sol », qui consistaient en une transformation des 
« buanderies » (au nord et à l’ouest) et du « local technique » (au nord) en « local 
d’hiver » (au nord) de 16.19 m2 et en un « WC/douche » (à l’ouest) de 6.6 m2 (douche) 
et 2.2 m2 (WC ; recte : surface d’accès), ont été autorisés sur la base de la proposition 
des consorts J _________ de supprimer, en compensation, l’espace « fitness/détente » 
en sous-sol d’une surface de 32.65 m2. Cette solution permettait de respecter la surface 
habitable autorisée en 2005 et 2006, voire de la réduire (32.65 m2 – 24.99 m2 (16.19 m2 
+ 6.6 m2 + 2.2 m2) = 7.66 m2 habitables en moins). La décision retenait une surface 
habitable totale du chalet de 798.70 m2 (234.60 m2 au « sous-sol » ; 327.98 m2 à 
l’« étage » et 236.12 m2 au « rez-de-chaussée »). Elle contenait également un ordre de 
remise en état relatif à une surface aménagée sans droit sise à l’angle sud-est du « sous-
sol ». 
J. Le 8 juillet 2021, les consorts K _________ (à l’exception de I _________) ont recouru 
auprès du Conseil d’Etat en concluant à l’annulation de cette décision. Au fond, ils 
soutenaient que les droits acquis imposaient aux consorts J _________ de respecter les 
plans autorisés, à commencer par la répartition des locaux. En octroyant des droits 
acquis à des surfaces ayant changé d’affectation, et en acceptant la proposition des 
consorts J _________ de compenser ces changements par la suppression du local « 
fitness/détente », la commune avait violé le droit, en particulier l’art. 5 LC. Sur la base 


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d’une expertise privée, ils remettaient également en cause le calcul des surfaces 
habitables qui aboutissait selon eux à un net dépassement de la densité autorisée. 
Le 10 janvier 2023, le SAIC a procédé à une inspection locale du chalet qui a mis en 
lumière des divergences entre les plans autorisés en 2005 et 2006, les plans de 
régularisation autorisés le 18 mai 2021 et l’état actuel du chalet. 
Par décision du 8 mars 2023, le Conseil d’Etat a admis le recours, annulé la décision 
communale du 18 mai 2021 (à l’exception de ce qui avait trait au couvert à voitures) et 
renvoyé l’affaire à la commune pour instruction complémentaire et nouvelle décision au 
sens des considérants. Il a jugé que, au vu des divergences relevées à l’occasion de la 
vision locale, la décision attaquée se basait sur une constatation inexacte des faits. En 
particulier, les points suivants devaient faire l’objet d’une instruction complémentaire par 
la commune : 
Au sous-sol, les plans de 2005 et 2006 comportaient à l’angle nord-est du chalet un 
« local technique » et une « buanderie » et à l’angle ouest une « buanderie » qui avaient 
été autorisés comme des surfaces non habitables. Ces locaux avaient été transformés 
par la suite en « local d’hiver » (16.19 m2 ; angle nord-est) et en « douche » (6.60 m2 ; 
angle ouest) et régularisés comme tels dans la décision communale du 18 mai 2021. Il 
n’avait pas été possible de visiter le « local d’hiver » faute de clé à disposition le jour de 
la vision locale, ce local servant aux dires des consorts J _________ à abriter les 
manteaux d’hiver de Y _________. Il revenait à la commune de clarifier ce point par le 
biais d’une instruction complémentaire qui permettrait de confirmer le caractère habitable 
ou non du local. S’agissant de la « douche », cette surface devait être comptabilisée 
comme surface habitable (+ 6.60 m2) tout comme sa surface d’accès (+ 2.22 m2). 
Au rez-de-chaussée, les plans de 2005 et 2006 faisaient état d’un « dépôt » au nord. La 
décision du 18 mai 2021 régularisait le changement d’affectation d’une partie de ce local 
en « WC/douche » et en « Dressing ». L’inspection locale avait permis de confirmer que 
le « Dressing » existait contrairement à la pièce « WC/douche » qui n’avait jamais été 
réalisée mais dont la surface avait semble-t-il été ajoutée à la pièce « Séjour ». Si tel 
était le cas, la surface habitable avait été augmentée par rapport aux plans de 2005 et 
2006. Une instruction complémentaire de la commune sur ce point était également 
nécessaire. 
À l’étage, les plans de 2005 et 2006 mentionnaient un « local à skis » et un 
« dégagement » au nord-ouest. La décision du 18 mai 2021 régularisait la scission de la 
pièce « local à skis » en « local à skis » et « cave » (à réaliser). La vision locale avait 


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permis d’établir que ce local serait uniquement accessible par l’extérieur du logement, 
et qu’il ne s’agissait dès lors pas d’une surface habitable, ce qui avait été retenu à juste 
titre par la commune qui avait retranché cette surface de la surface habitable totale. 
Toutefois, il semblait que « le local à skis » adjacent avait été réalisé conformément aux 
plans de 2006 qui incluaient la surface de la cave projetée. Partant, cette surface n’avait 
pas à être retranchée de la surface habitable puisqu’une telle pièce affectée en « local 
à skis » ou en « cave » n’était de toute façon pas comptabilisée dans la surface 
habitable. La vision locale avait également permis de mettre en évidence l’existence d’un 
« réduit » à l’arrière de la cuisine, lequel ne figurait ni sur les plans de 2005 et 2006, ni 
sur les plans de régularisation. Ce local, directement accessible depuis la cuisine, devait 
être comptabilisé dans la surface habitable. Face à ces incertitudes, une instruction 
complémentaire du « local à skis », de la « cave » et du « réduit » devait être menée par 
la commune. 
L’inspection locale avait permis de constater que les accès à la « mezzanine » côté 
ouest et est étaient comblés. Dans la mesure où cette surface n’était pas directement 
accessible, elle n’était pas habitable et n’avait pas été comptabilisée à ce titre, à bon 
droit. Cependant, elle était éclairée par plusieurs fenêtres et les conduits pour du 
chauffage au sol et des gaines électriques étaient apparents. De plus, les plans de 
régularisation faisaient état qu’une partie au moins de la mezzanine atteignait une 
hauteur de 1,8 mètre sous chevrons. L’affaire devait être renvoyée à la commune afin 
qu’elle examine l’opportunité de prononcer une interdiction formelle d’utiliser cette pièce 
ou un ordre de remise en état notamment au vu de l’important dépassement de densité 
(~ 100 m2). 
En outre, la commune avait interverti les surfaces autorisées relatives au « rez-de-
chaussée » et à l’« étage », cette erreur de plume ne portant toutefois pas à 
conséquence. S’agissant des droits acquis, le Conseil d’Etat a jugé que seules les 
affectations d’origine étaient au bénéfice de droits acquis et non les surfaces ayant 
changé d’affectation. Une remise en état de ces surfaces ne devait donc pas être 
d’emblée exclue, mais analysée sous l’angle du principe de la proportionnalité 
conformément à l’art. 5 LC. Les changements d’affectation de surfaces non habitables en 
surfaces habitables avaient une incidence sur le calcul de la densité et devaient être 
considérés comme substantiels. De nouveaux dépassements allant au-delà de ceux 
devant être tolérés en application des droits acquis, ne pouvaient pas être autorisés. La 
compensation proposée par les consorts J _________ n’y changeait rien. En effet, il 
n’était pas possible de compenser des surfaces jouissant de droits acquis (local 


- 9 - 
« fitness/détente ») avec des surfaces ne bénéficiant pas de cette protection (« local 
d’hiver » et « douche »). De plus, les considérations de la commune liées à la 
compensation ne tenaient pas compte des changements d’affectation intervenus au 
« rez-de-chaussée » (« dépôt » transformé en « WC/douche » et en « Dressing »). En 
acceptant cette compensation, la commune avait considéré que la condamnation du 
local détente était moins dommageable qu’une remise en état des surfaces ayant 
changé d’affectation, ce qui n’était pas soutenable. Elle avait de plus fait fi de la condition 
figurant dans ses autorisations de construire de 2005 et 2006 interdisant le changement 
d’affectation des locaux en sous-sol. 
K. Le 26 avril 2023, X _________ et les héritières de feu G _________, à savoir 
Y _________, Z _________ et A _________, ont interjeté un recours devant le Tribunal 
de céans contre la décision du Conseil d’Etat du 8 mars 2023 et ont formulé les 
conclusions suivantes : 
« 1. Le recours est admis et la décision du Conseil d’Etat du 8 mars 2023 est annulée. 
 2. Par voie de conséquence, la décision de régularisation du 8 mai 2021 est admise. 
 3. L’affaire est renvoyée à la Commune pour instruction complémentaire et nouvelle décision dans le 
sens des considérants visant à déterminer les surfaces exactes concernées par la mesure de 
régularisation. 
 4. Une mention de non-changement d’affectation des surfaces non comptées dans la densité sera inscrite 
au Registre foncier avec les nouveaux plans de régularisation comme pièce justificative sur les 
surfaces autorisées avec les nouveaux plans de régularisation. 
 5. Tous les frais et dépens de première instance et de recours sont mis à la charge de l’Etat, 
subsidiairement de la partie K _________. » 
 
Selon les recourantes, la commune n’avait pas violé le droit en régularisant le 
changement d’affectation de surfaces initialement non habitables en surfaces 
habitables. En effet, la jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux constructions 
illicites permettait la réalisation de petites transformations insusceptibles d’aggraver 
l’illégalité de la situation. En outre, la jurisprudence cantonale (ACDP A1 15 133 du 
19 février 2016) avait reconnu que les droits acquis valaient également à l’égard des 
changements d’affectation pour autant que ceux-ci n’induisaient pas une aggravation de 
la non-conformité au droit de la construction existante, ce qui n’était pas le cas ici. Les 
propriétaires étaient ainsi libres de modifier l’affectation des surfaces dans le cadre de 
la surface habitable autorisée en 2005 et 2006. Les changements d’affectation opérés 
en sous-sol étaient compensés par la condamnation, au même niveau, d’un local 
« fitness/détente » d’une surface habitable de 32.65 m2, ce qui aboutissait même à une 
réduction de la surface habitable autorisée. S’agissant de la mention de non-


- 10 - 
changement d’affectation imposée par les autorisations de construire de 2005 et 2006, 
son but était d’éviter qu’un changement d’affectation puisse entraîner une atteinte encore 
plus importante qu’auparavant à l’intérêt public ou à celui des voisins, ce qui n’était pas 
le cas ici les surfaces habitables étant réduites. 
Le 31 mai 2023, le Conseil d’Etat a proposé de rejeter le recours en renvoyant à sa 
décision. Le 12 juin 2023, la commune a déclaré s’en remettre à dire de justice. 
Le 14 juin 2023, les consorts K _________ ont conclu au rejet du recours, sous suite de 
frais et dépens. 
L’instruction s’est close le lendemain par la communication de ces réponses aux 
recourants. 
 
Considérant en droit 
 
1. 
1.1. L’art. 48 al. 2 LPJA soumet le mémoire de recours à des exigences formelles, ce 
dernier devant contenir un exposé concis des faits, des motifs accompagnés des 
moyens de preuve et des conclusions. Des conclusions claires et précises sont un 
élément essentiel dans une procédure judiciaire, tant pour la partie adverse que pour le 
juge, et il ne saurait subsister de doute à leur sujet. Il y a donc lieu de se montrer strict 
en la matière, ce d'autant plus qu'il est en règle générale aisé de satisfaire à cette 
exigence formelle (arrêt du Tribunal fédéral 5A_978/2018 du 15 avril 2019 consid. 1.2). 
Les conclusions doivent porter sur le résultat ou autrement dit le dispositif de l’arrêt 
attaqué ; il n’est pas possible de s’en prendre exclusivement à la motivation adoptée par 
l’instance inférieure (arrêt du Tribunal fédéral 7B_449/2023 du 30 novembre 2023 cons. 
1.1). 
1.2. En l’occurrence, dans la décision du 8 mars 2023 ici contestée, le Conseil d’Etat a 
admis le recours formé devant lui, annulé la décision communale du 18 mai 2021 (à 
l’exception de ce qui avait trait au couvert à voitures) et renvoyé l’affaire à la commune 
pour instruction complémentaire et nouvelle décision au sens des considérants. Il a 
également imposé, dès l’entrée en force de la nouvelle décision communale, l’inscription 
au registre foncier d’une mention de non-changement d’affectation des surfaces non-
comptées dans la densité avec les nouveaux plans de régularisation comme pièce 


- 11 - 
justificative (cf. ch. 1 à 4 du dispositif de la décision attaquée, p. 39 du dossier). Dans 
leur recours du 26 avril 2023 déposé céans, les recourantes concluent à l’admission de 
leur recours, à l’annulation de la décision du Conseil d’Etat du 8 mars 2023 et, par voie 
de conséquence, à l’admission de la décision communale de régularisation du 18 mai 
2021 (cf. conclusions n° 1 et 2 du recours du 26 avril 2023, p. 12 du dossier). Elles 
requièrent également un renvoi de l’affaire à la commune pour instruction 
complémentaire et nouvelle décision dans le sens des considérants visant à déterminer 
les surfaces exactes concernées par la mesure de régularisation ainsi que l’inscription 
au registre foncier d’une mention de non-changement d’affectation des surfaces non 
comptées dans la densité avec les nouveaux plans de régularisation comme pièce 
justificative sur les surfaces autorisées avec les nouveaux plans de régularisation (cf. 
conclusions nos 3 et 4 du recours du 26 avril 2023, p. 12 du dossier). Ces conclusions, 
qui doivent être interprétées dans leur ensemble, sont contradictoires. D’une part, elles 
contestent la décision attaquée (cf. conclusions nos 1 et 2) et, d’autre part, elles y 
souscrivent (cf. conclusions nos 3 et 4). Dès lors, la recevabilité du recours de droit 
administratif du 26 avril 2023 est, sous cet angle, fort douteuse. Cette question souffre 
de rester indécise car le recours est de toute manière voué au rejet pour les considérations 
qui vont suivre plus loin. 
2. L’objet du litige est principalement défini par l'objet du recours (ou objet de la 
contestation), par les conclusions du recourant et, accessoirement, par les griefs ou 
motifs qu'il invoque. L'objet du litige correspond objectivement à l'objet de la décision 
attaquée, qui délimite son cadre matériel admissible (ATF 136 V 362 consid. 3.4 et 4.2 ; 
RVJ 2021 p. 3 consid. 1.1 ; BOVAY, Procédure administrative, 2e éd., 2015, p. 554). 
Dans le cas présent, les recourantes contestent uniquement la décision du Conseil d’Etat 
en ce qu’elle annule la régularisation du « changement d’affectation de surfaces 
initialement non habitables compensé par la condamnation d’un local « fitness/détente 
» de 32.60 m2 au « sous-sol », prélevé sur les surfaces habitables » (cf. recours du 
26 avril 2023 ch. III. Partie Droit, p. 5 en lien avec le § 237 de la décision communale du 
18 mai 2021 et la pièce 21 du dossier communal n° 375.16 ainsi que le consid. 13-13.3 
de la décision attaquée ; cf. également détermination des intimés du 14 juin 2023, p. 5). 
Dès lors, l’on comprend que les recourantes se réfèrent aux changements intervenus au 
« sous-sol » soit la transformation du « local technique » et des « buanderies » en « local 
d’hiver » et en « douche ». Partant, seuls ces points seront examinés céans. 


- 12 - 
3. À titre de moyens de preuve, les recourantes ont requis l’édition de l’intégralité du 
dossier. L’autorité attaquée ayant déposé l’entier du dossier de la cause, la demande 
des recourantes en ce sens est satisfaite. 
4. Dans un premier grief, les recourantes invoquent une violation de l’art. 57 al. 1 LC. 
Elles soutiennent que les autorisations de construire de 2005 et 2006 sont en force et 
valables. En particulier, l’arrêt du Tribunal fédéral (arrêt 1C_423/2011 du 2 avril 2012) 
ayant mis en évidence la non-conformité du RCCZ de la commune de H _________ 
n’affecterait pas la validité de ces autorisations puisqu’elles sont antérieures à ce 
jugement. Elles relèvent que si un projet de construction ne peut être totalement 
régularisé l’autorité compétente dispose de plusieurs instruments pour rétablir la 
conformité au droit dans le respect du principe de proportionnalité, ce qu’elle doit 
examiner d’office. Elles soulignent ensuite que le constructeur peut également être 
amené à émettre des propositions conformément au devoir de collaboration des parties 
et elles se réfèrent à une jurisprudence du Tribunal fédéral relative aux constructions 
illicites qui prévoit une interdiction générale de les rénover, les transformer partiellement, 
les agrandir ou les reconstruire à l’exception de petites transformations insusceptibles 
d’aggraver leur illégalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_196/2016 du 13 février 2017). 
4.1 Dans l’arrêt 1C_196/2016 précité, le Tribunal fédéral était amené à juger de la légalité 
du remplacement du toit d’une pergola qui n’avait jamais été autorisée et qui était située 
hors de la zone à bâtir. En substance, il a considéré que le propriétaire d'une construction 
érigée illégalement hors de la zone à bâtir, qui devait être tolérée en vertu de la protection 
de la bonne foi, ne pouvait pas la rénover, la transformer partiellement, l'agrandir ou la 
reconstruire, seules des petites transformations étaient admissibles. Dans ce cas soumis 
à la Haute Cour, les modifications apportées à la toiture de la pergola dans le cadre de 
son entretien (toit composé d'une « natte en bois » en lieu et place d'une « natte de 
roseaux » et recouvert par une tôle rénovée à l’identique) ne conduisaient pas à 
aggraver l'illégalité de la situation et pouvaient dès lors être admises en application du 
principe de la proportionnalité (arrêt du Tribunal fédéral 1C_196/2016 précité consid. 
2.2-2.4). 
4.2 Les recourantes ne contestent pas que les changements d’affectation auraient dû 
être autorisés par la commune et que, à défaut, une procédure de régularisation a été 
entamée. Elles soutiennent toutefois que les transformations effectuées étaient 
mineures et pouvaient donc être autorisées sur la base de la jurisprudence précitée. Or, 
cet arrêt ne peut trouver application ici. Tout d’abord, il concernait la transformation d’une 
construction illicite sise hors de la zone à bâtir dans le contexte particulier de l’art. 24c 


- 13 - 
LAT alors que le chalet litigieux se situe en zone à bâtir. Ensuite, les changements 
d’affectation en question ne s’apparentent pas à de petites transformations assimilables 
à de l’entretien puisqu’ils ont modifié la destination autorisée de différentes pièces et ont 
nécessité des mesures constructives. Pour preuve, la législation cantonale soumet les 
changements d’affectation, à tout le moins lorsqu’ils ont un impact sur le respect des 
prescriptions applicables à la zone, à l’octroi d’une autorisation de construire à la 
différence des travaux ordinaires d’entretien qui en sont exemptés (art. 34 al. 1 LC, art. 
17 al. 1 let. a et 18 al. 2 let. b OC). Cette jurisprudence du Tribunal fédéral ne leur est 
donc d’aucun secours. 
Partant, mal fondé, le grief est rejeté. 
5. Dans un second grief, les recourantes se prévalent d’une violation des articles 3 aLC, 
5 LC et 126 RCCZ et se réfèrent à un arrêt de la Cour de céans (ACDP A1 15 133 
précité). Elles déduisent de cette jurisprudence que la garantie des droits acquis permet 
les changements d’affectation pour autant que ceux-ci ne créent pas une aggravation de 
la non-conformité au droit de la construction existante. Cette condition serait respectée 
ici puisque les changements d’affectation, dont l’ampleur exacte devra être déterminée 
par la commune, sont compensés par la suppression d’une surface habitable autorisée 
de 32.65 m2 (local « fitness/détente »), ce qui aboutirait même à une réduction de la 
surface habitable autorisée. Elles seraient, de leur point de vue, libres de procéder à des 
modifications dans le respect de la surface autorisée en 2005 et 2006. 
5.1 
5.1.1 Intitulé « Droit acquis », l'article 5 LC a la teneur suivante : 
1 Les constructions et installations existantes réalisées conformément au droit antérieur mais devenues 
contraires aux plans ou aux prescriptions en vigueur peuvent être entretenues, transformées, agrandies, 
reconstruites ou changées d'affectation. 
2 La protection du patrimoine bâti et les autres intérêts privés et publics doivent être dûment pris en compte 
dans le cadre d'une pesée des intérêts. 
3 La garantie de la situation acquise hors de la zone à bâtir est régie par le droit fédéral. 
4 Les communes peuvent prévoir dans leur RCCZ que l'agrandissement, la reconstruction et le changement 
d'affectation ne sont possibles que sur la base d'un plan d'affectation spécial. 
5 Est réservée l'autorisation à obtenir selon la législation sur les routes pour les projets situés à proximité 
des routes cantonales. 
 
Au plan communal, l’article 126 let. a RCCZ prévoit que les constructions existantes au 
moment de l’entrée en vigueur du règlement restent au bénéfice des droits acquis. 


- 14 - 
L’art. 5 LC a repris en substance la formulation de l’art. 3 aLC qui ne prévoyait toutefois 
pas la possibilité d’une reconstruction ou d’un changement d’affectation. De même, la 
condition figurant à l’art. 3 aLC qui prévoyait que l’ensemble des modifications autorisées 
ne devait pas entraîner une aggravation de la non-conformité au droit de la construction 
existante a aujourd’hui disparu du texte légal. Le Tribunal fédéral se référait à ce propos 
à la jurisprudence vaudoise qui prévoit qu’un bâtiment non conforme au droit en vigueur 
ne peut être modifié ou transformé s'il en résulte un surcroît d'inconvénients pour le 
voisinage (arrêt du Tribunal fédéral 1P_577/2001 du 8 novembre 2001 consid. 4 ; RVJ 
2002 p. 36 ss). De même, il a jugé que l’augmentation de l’indice de densité du sol 
constituait une aggravation de la non-conformité au droit lorsque le maximum était déjà 
dépassé (arrêt du Tribunal fédéral 1C_218/2010 du 11 janvier 2011 consid. 2.6). 
La Commission de l’équipement et des transports chargée de discuter du projet de loi 
sur les constructions du 23 mars 2016, et réunie en séance des 19, 21 et 25 avril 2016, 
précisait à propos du nouvel art. 5 LC que « Le projet de LC est plus généreux que le 
régime actuel, sous lequel il est impossible de transformer dès qu’il y a une petite 
aggravation de l’existant. Cela est problématique. Il est proposé maintenant de prendre 
en compte l’intérêt des voisins et de faire une pesée des intérêts. Par exemple, des 
fenêtres plus grandes peuvent être imaginées pour autant qu’elles ne se trouvent pas à 
un endroit où le voisin possède la baie vitrée de son salon. Il en va de même avec la 
reconstruction qui est également impossible selon le droit actuel. Le projet de loi offre à 
l’autorité la possibilité de faire une pesée des intérêts. Il est possible de démolir et 
reconstruire en tenant compte des intérêts du voisinage ou d’un intérêt public 
prépondérant. ». À la suite d’une question formulée par un membre de la Commission 
désireux de comprendre pourquoi la condition d’aggravation de la non-conformité au 
droit n’était plus prise en compte, il lui a été répondu que « C’était trop extrême et cela 
empêchait le maintien du bâti. La commission extraparlementaire a déterminé que la 
condition d’aggravation rendait quasiment impossible la rénovation du bâti, ce qui 
bloquait le développement et l’adaptation du vieux village. » (Commission de 
l’équipement et des transports, Compte rendu de séance, Projet de Loi sur les 
constructions du 23 mars 2016 et avant-projet de l’Ordonnance sur les constructions, 
2016, p 20). 
Le nouvel article 5 LC se veut donc plus permissif mais il ne constitue pas un blanc-
seing permettant aux autorités d’approuver sans réserve les modifications opérées à des 
constructions bénéficiant de droits acquis puisque l’al. 2 de cette disposition réserve 
explicitement la protection d’éventuels intérêts privés et publics. Du reste, le Message 


- 15 - 
du projet de loi relatif à l’art. 5 LC indique que « L’al. 2 rappelle que l’autorité compétente 
doit tenir compte de l’ensemble des intérêts en présence et considérer en particulier la 
protection du patrimoine et les intérêts des voisins. Le nouveau droit serait ainsi un peu 
moins strict (actuellement : aucune aggravation n’est possible) et exige simplement une 
pesée des intérêts. Dans ce cadre, nous trouvons d’une part l’intérêt privé du propriétaire 
à pouvoir faire usage de sa propriété par une transformation ou reconstruction ainsi que 
l’intérêt public à promouvoir une densification de qualité des secteurs urbains ; d’autre 
part, il convient de tenir compte des intérêts divergents concernant la protection du 
patrimoine bâti, la protection incendie ainsi que des intérêts privés des voisins. En 
particulier, les ouvertures des bâtiments voisins devront être considérées dans la 
conception du projet de construction. » (Message du Conseil d’Etat du 23 mars 2016 
accompagnant le projet modifiant la loi sur les constructions du 8 février 1996, p. 10). 
Nonobstant la formulation de l’art. 5 al. 1 LC, les droits acquis ne permettent pas de 
modifier un bâtiment ou un aménagement sans égard pour son aspect ou ses 
proportions actuels. En particulier, celui qui procède à des modifications d'une ampleur 
équivalente à une nouvelle construction ne peut pas invoquer ses droits acquis mais est 
tenu de se conformer au nouveau droit (ACDP A1 21 77 du 7 février 2022, consid. 5.5.2). 
5.1.2 Un ouvrage est matériellement légal lorsqu’il a été érigé conformément au droit 
matériel en vigueur au moment de la construction. Il est formellement légal lorsqu’il 
repose sur une autorisation de construire, peu importe que celle-ci ait été délivrée en 
violation du droit matériel applicable à l’époque (ZEN-RUFFINEN/ GUY-ECABERT, 
Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n° 978 ss). Le 
régime des droits acquis ne s'applique pas uniquement aux ouvrages édifiés 
conformément au droit matériel applicable à l'époque de leur réalisation. Des 
constructions matériellement irrégulières mais formellement autorisées par les autorités 
en bénéficient également (arrêt du Tribunal fédéral 1C_309/2020 du 5 janvier 2021 
consid. 7.2). Dans ce dernier cas, l’étendue des droits acquis est délimitée par le contenu 
du permis de bâtir (ACDP A1 2021 200 du 21 juin 2022 consid. 4.2). 
Le droit valaisan table, à l’instar de la solution bernoise, sur la régularité formelle de 
l’ouvrage existant. Le Message accompagnant la révision totale de la loi sur les 
constructions du 19 mai 1924 (cf. BSGC, novembre 1995, p. 658) se réfère 
expressément, « pour ce qui concerne la question de la garantie de la situation 
acquise », à la doctrine (et à la jurisprudence) du droit bernois. Ce renvoi de principe 
demeure d’actualité puisque la nouvelle législation sur les constructions est dans son 
ensemble similaire à l’ancienne s’agissant de cette question. Ainsi, conformément à la 


- 16 - 
doctrine en lien avec l’article 3 de la loi bernoise sur les constructions (LC-BE), la 
garantie des droits acquis protège notamment l’utilisation faite jusqu’alors d’un ouvrage 
devenu non conforme aux prescriptions de la zone, pour autant que cette utilisation ait 
été effective et n'ait pas connu d’interruption notable, éléments dont la preuve incombe 
au maître de l’ouvrage. La garantie des droits acquis ne protège cependant pas 
l'utilisation en tant que telle mais les investissements effectués dans ce but. Il s’ensuit 
que l'utilisation désormais illicite est uniquement protégée si son abandon ou sa 
modification entraîne la perte d’un important investissement structurel, ce qui n’est pas 
le cas par exemple en présence du simple dépôt ou entreposage d'objets ou du 
stationnement de véhicules (ZAUGG/LUDWIG, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern vom 9. Juni 1985, vol. I, 5e éd. 2020, n° 2 ss ad art. 3 ; ACDP A1 2021 200 précité 
consid. 4.2). 
5.1.3 La protection étendue des situations acquises permet de conserver l’affectation 
initiale du bâtiment (FAVEZ, La garantie des situations acquises, thèse Lausanne 2013, 
p. 202). Le changement d’affectation se définit comme une modification de l’utilisation 
du bâtiment ; il ne nécessite pas toujours de travaux, mais peut engendrer d’importantes 
influences sur l’affectation du sol. La jurisprudence exige une utilisation nouvelle, un 
changement significatif ou une variation des impacts sur l’équipement et 
l’environnement. Ainsi, le constructeur qui envisage une nouvelle organisation intérieure 
permettant l’exercice d’une nouvelle activité opère un changement d’affectation de ses 
locaux. En revanche, l’identité d’affectation est indépendante des considérations 
volumétriques. Seule la dernière affectation non conforme est décisive pour la garantie 
des situations acquises ou son extension (FAVEZ, op. cit., p. 56-57 et 130). 
 
5.2 En l’occurrence, il n’est pas contesté que la construction litigieuse bénéficie de droits 
acquis sur la base des autorisations délivrées en 2005 et 2006. Il sied d’examiner, en 
considération de l’art. 5 LC, si ces droits acquis permettent de régulariser les 
changements d’affectation intervenus. 
 
5.2.1 Le « local d’hiver » a été construit en déplaçant le mur séparant les anciennes 
pièces « local technique » et « buanderie » et en érigeant un nouveau mur dans 
l’ancienne « buanderie » ainsi qu’une nouvelle porte d’accès. Il a été aménagé avec ce 
qui semble être des armoires (cf. dossier communal n° 375.16, pièce 21 et n° 168.06, 
pièce 29). De même, les machines figurant dans l’ancien « local technique » ont été 


- 17 - 
décalées à l’ouest. Ces transformations ont entraîné un changement d’utilisation de la 
pièce initialement autorisée en tant que « buanderie ». 
Dans sa décision du 8 mars 2023, le Conseil d’Etat, qui n’a pas pu vérifier l’utilisation de 
cette pièce faute de clé à disposition le jour de la vision locale, a chargé la commune de 
procéder à une instruction complémentaire afin de confirmer son utilisation comme local de 
service et, cas échéant, de l’exclure de la surface habitable du sous-sol. Il a donc retenu que 
cette pièce devait être considérée, jusqu’à preuve du contraire, comme une surface non 
habitable. En tant que telle, elle n’était donc pas concernée par la remise en état ordonnée 
par le Conseil d’Etat qui visait « les pièces initialement non-habitables qui ont été 
transformées en pièces habitables » (cf. consid. 13.4, 14 et ch. 3 du dispositif de la décision 
litigieuse), ce que les recourantes pouvaient aisément distinguer en se prêtant à une lecture 
attentive de la décision attaquée. 
Du point de vue de la densité, ce local ne doit pas être comptabilisé dans la SBPu 
puisqu’il doit être considéré comme un local de service conformément à l’aOC 
(applicable par renvoi de l’art. T1-1 al. 1 1ère phrase LC et de l’art. T1-1 al. 1 1ère phrase 
OC ; cf. glossaire aOC définition de la surface brute de plancher utile [SBPu], p. 32). En 
effet, de par sa destination, il s’apparente à un grenier ou à une cave et se situe « hors 
du logement » tels que l’étaient déjà les anciennes pièces « local technique » et 
« buanderie » (cf. dossier communal n° 168.06, pièce 29). Cette pièce demeure donc 
une surface non habitable comme celle autorisée en 2005 et 2006. En tant que local de 
stockage, il ne lèse aucun intérêt particulier puisqu’il n’est notamment à l’origine 
d’aucune nuisance ou immission supplémentaire en comparaison avec l’ancienne 
« buanderie ». Par conséquent, s’il s’agit effectivement d’un local de rangement, ce qu’il 
conviendra à la commune d’instruire, c’est à bon droit que son affectation a été 
régularisée. 
5.2.2 La pièce « douche » résulte de la scission en deux de l’ancienne pièce 
« buanderie » à l’ouest opérée via la création d’un nouveau mur intérieur. Deux 
nouvelles portes d’accès ont également été aménagées (cf. dossier communal 
n° 375.16, pièce 21 et n° 168.06, pièce 29). À l’intérieur de cette pièce, les éléments 
afférents à l’ancienne « buanderie » ont été supprimés et remplacés par des installations 
sanitaires créant ainsi une véritable pièce d’eau qui jouxte une pièce avec parquets et 
fenêtres éclairées par un saut de loup (cf. consid. 12.6 de la décision attaquée). Elle 
constitue, de même que sa surface d’accès, de la surface habitable au sens de l’aOC et 
induit donc une augmentation de la SBPu (cf. glossaire aOC précité, p. 32). En effet, les 
surfaces bénéficiant des droits acquis, et donc de la garantie d’un « statu quo », sont 


- 18 - 
celles autorisées en 2006 en tant que « surface habitable ». Or, l’ancienne « buanderie » 
à l’ouest a été autorisée comme surface non habitable bien qu’il s’agissait dans les faits 
d’une surface qui aurait dû être comptabilisée comme habitable. Cette surface a été 
formellement approuvée par la commune comme surface non habitable et les 
recourantes, qui se prévalent de cette autorisation pour justifier de leurs droits acquis, 
ne pouvaient méconnaître cette information (cf. dossier communal n° 168.06, pièce 18). 
Cette salle d’eau jouxte une autre pièce (désignée « atelier enfants » sur les plans ; cf. 
dossier communal n° 375.16, pièce 21 et n° 168.06, pièce 29) ce qui laisse présager de 
l’utilisation de cet espace comme une chambre et sa salle de douche attenante. Cela 
engendre un risque significatif d’augmentation de la capacité d’accueil du chalet avec 
deux pièces désormais destinées au séjour prolongé de personnes, et ce en 
comparaison avec l’ancienne pièce « buanderie » qui occasionnait une présence et un 
usage limité. Le fait que les plans mentionnent un « atelier pour enfants » (cf. dossier 
communal n° 375.16, pièce 21) et non une chambre n’y change rien. En effet, la 
dénomination des pièces figurant sur un plan ne garantit en rien leur réelle utilisation. De 
même, une éventuelle compensation de cette surface par la suppression de l’espace « 
fitness/détente » n’est pas pertinente ici puisque cet espace a également été autorisé 
comme une surface non habitable et on ne voit pas en quoi sa suppression compenserait 
une nouvelle surface habitable. Cette modification engendre donc une augmentation de 
la SBPu et de la capacité d’accueil du chalet, ce qui ne peut être toléré. En effet, l’intérêt 
public au respect de l’indice de densité, lequel a pour but d’éviter les constructions trop 
denses qui sont préjudiciables à l'urbanisme à plusieurs égards (ATF 111 Ia 138 consid. 
6b), l’emporte ici au vu du très large dépassement de densité déjà existant, qui n’est pas 
contesté, et qui doit être toléré en vertu des droits acquis (cf. consid. 12.8 de la décision 
attaquée). Le nouveau droit ne permet pas d’autoriser cette aggravation de l’indice 
puisque les assouplissements souhaités par le législateur ont pour origine la volonté de 
densifier la zone du vieux village, ce qui n’est pas le cas du chalet en question situé ici 
en zone touristique. De même, les exemples illustrant la ratio legis de l’art. 5 LC 
(agrandissement des fenêtres etc.) ne visent pas la transformation dont il est question 
ici. Ce changement d’affectation ne pouvait donc pas être autorisé à l’aune de l’art. 5 LC 
et ce local doit être remis en état, ce à quoi a conclu à bon droit l’autorité précédente. 
5.2.3 Comme soulevé par les recourantes, la Cour de céans a, dans la cause A1 15 133 
précitée, déjà été appelée à examiner l’étendue des droits acquis sous l’égide de l’art. 3 
al. 1 aLC dans le cas particulier de la transformation d’une construction qui présentait un 
très net dépassement de l’indice de densité (0.599 en lieu et place de 0.3). Le projet en 


- 19 - 
question dans ce précédent consistait en une transformation et un réaménagement d’une 
bâtisse existante à usage mixte (habitation/agricole) en divers appartements d’habitation 
(appartements de 2 à 5 pièces). Les modifications envisagées prenaient place dans le 
volume existant mais occasionnaient une augmentation de la SBPu. La Cour était arrivée 
à la conclusion que lorsque l’indice de densité du bâtiment existant était déjà dépassé, le 
requérant au bénéfice de droits acquis pouvait compter sur cet indice « majoré » pour 
exécuter des travaux de transformation, l’article 3 al. 1 aLC ne l’autorisant pas à aller au-
delà. L’augmentation de la SBPu d’un bâtiment érigé sur une parcelle dont l’indice 
d’utilisation maximal était déjà dépassé constituait en soi une aggravation de la non-
conformité au droit de ce bâtiment au sens de l’article 3 al. 1 aLC et ne pouvait donc pas 
bénéficier de la garantie de la situation acquise prévue par cette disposition (ACDP A1 15 
133 précité consid. 4.4-4.5). Les recourantes se méprennent lorsqu’elles soutiennent que 
l’augmentation de la surface habitable induite par les changements d’affectation 
prendrait ici place dans le cadre de l’indice « majoré » tel que défini dans cet arrêt. En 
effet, par indice « majoré », la Cour se référait uniquement à l’indice de densité objet des 
droits acquis. Il était qualifié de « majoré » car il dépassait l’indice de densité autorisé 
dans la zone en question. L’on peut uniquement en déduire qu’un propriétaire peut en 
principe modifier sa construction dans le respect de cet indice « majoré ». Il ne pourrait 
dès lors pas « augmenter » l’indice « majoré » par exemple en créant de nouvelles 
surfaces habitables. Or, il est clair que les surfaces en question ont dans notre cas été 
autorisées comme surfaces non habitables et n’ont dès lors pas été prises en compte 
dans le calcul de l’indice de densité. Partant, ces surfaces ne s’inscrivent pas dans 
l’indice de densité « majoré » objet des droits acquis et les recourantes ne peuvent en 
aucun cas s’en prévaloir. Elles ne peuvent dès lors tirer aucun avantage de cette 
jurisprudence qui ne serait dans tous les cas pas applicable strictu sensu dans la mesure 
où la condition d’absence d’aggravation de la non-conformité au droit ne figure plus dans 
la nouvelle législation. 
Partant, mal fondé, le grief est rejeté. 
6. Dans un troisième grief, les recourantes invoquent une violation du principe de la légalité 
de l’ordre de remise en état des lieux. Elles arguent que la décision de la commune ne 
violerait pas la mention de non-changement d’affectation exigée par les autorisations de 
construire de 2005 et 2006 puisque cette condition aurait uniquement pour but d’éviter une 
atteinte encore plus forte qu’auparavant à l’intérêt public et à celui des voisins. Or, cet 
objectif serait atteint ici au vu de la compensation des surfaces proposée par les 
recourantes (suppression du local « fitness/détente »). 


- 20 - 
6.1 En l’espèce, il a été prouvé que le changement d’affectation litigieux engendre bel et 
bien une atteinte à l’intérêt public au vu notamment de l’augmentation de la SBPu 
s’inscrivant dans le cadre d’un important dépassement de densité existant. Même s’il 
devait être établi que la commune n’a pas violé la condition imposée dans ses 
autorisations de construire, on ne voit pas en quoi cela modifierait le résultat de l’examen 
mené à l’aune de l’art. 5 LC et qui aboutit à une remise en état du local « douche ». Tout 
au plus, ce point souligne le parti pris des recourantes qui ont procédé à des changements 
d’affectation alors que l’autorisation de construire de 2006 le leur interdisait explicitement, 
ce qu’elles ne pouvaient ignorer. 
Partant, le grief tombe à faux. 
7. Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
7.1 Vu l'issue du litige, les frais de la cause, fixés principalement sur le vu des principes 
de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 fr., sont mis à la 
charge des recourantes (art. 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 13 al. 1 et 25 LTar), qui n’ont pas 
droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA a contrario). En revanche, les consorts 
K _________, qui ont pris une conclusion en ce sens, ont droit à des dépens (art. 91 al. 
1 LPJA). Eu égard à l’activité déployée par leur mandataire, qui a principalement 
consisté en la rédaction d’un recours au Conseil d’Etat du 8 juillet 2021 de 35 pages 
suivi d’une détermination du 9 décembre 2021 de 11 pages, d’une détermination du 
16 mars 2022 de trois pages, d’une consultation du dossier dans les locaux du SAIC les 
3 et 29 juin 2022, d’une détermination du 7 juillet 2022 de deux pages, d’un courrier du 
22 septembre 2022 d’une page, du déplacement et de la participation à l’inspection 
locale du 10 janvier 2023 (déplacement Monthey-Verbier [48 min.] – inspection locale 
[1h40] – Verbier-Monthey [48 min.]), de la détermination du 27 janvier 2023 de quatre 
pages, d’un courrier du 23 février 2023 d’une page et d’une détermination du 14 juin 
2023 de sept pages devant le Tribunal de céans, ils seront arrêtés à 4000 fr. (TVA et 
débours compris) et mis à la charge des recourantes, solidairement entre elles (art. 91 
al. 1 LPJA et 4, 27 ss et 39 LTar). 
 


- 21 - 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de X _________, Y _________, 
Z _________ et A _________, solidairement entre elles. 
3. 
X _________, Y _________, Z _________ et A _________, débitrices solidaires, 
verseront à D _________, E _________ et F _________ un montant de 4000 fr. à 
titre de dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître Stéphane Jordan, avocat à Sion, pour 
X _________, Y _________, Z _________ et A _________, à Maître Damien 
Bender, avocat à Monthey, pour D _________, E _________ et F _________, à la 
commune de B _________, et au Conseil d’Etat, à Sion. 
Sion, le 24 janvier 2024