vs_gerichte · C1 08 48 · 2009-04-09 · fr
Kauf, Tausch & Schenkung
Kauf, Tausch & Schenkung

Droit des obligations Obligationenrecht Droit des obligations - contrat de vente - ATC (Cour civile II) du 9 avril 2009, X. AG c. époux Y. Contrat de vente immobilière; garantie pour les défauts – Notion de défaut de la chose vendue (art. 197, 221 CO; consid. 9.1). – En l’espèce, l’absence d’étanchéité d’une halle ne constitue pas une qualité pro- mise ou à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi (consid. 9.2). – Notion d’exclusion conventionnelle de la garantie pour les défauts. L’exclusion conventionnelle de certaines qualités déterminées de la chose vendue fait obstacle aux droits de l’acheteur découlant de la garantie pour les défauts (consid. 10). – Le tribunal doit admettre avec retenue qu’un défaut sort manifestement du champ d’application d’une clause d’exclusion de garantie (consid. 10.1). – Interprétation d’une clause d’exclusion de garantie (art. 18 CO; consid. 10.1). – En l’espèce, admissibilité d’une clause d’exclusion de garantie (consid. 10.2). Réf. CH: art. 197 CO, art. 199 CO Réf. VS: -

Droit des obligations
Obligationenrecht
Droit des obligations - contrat de vente - ATC (Cour civile II) du 9 avril 2009,
X. AG c. époux Y.
Contrat de vente immobilière; garantie pour les défauts
– Notion de défaut de la chose vendue (art. 197, 221 CO; consid. 9.1).
– En l’espèce, l’absence d’étanchéité d’une halle ne constitue pas une qualité pro-
mise ou à laquelle l’acheteur pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi
(consid. 9.2).
– Notion d’exclusion conventionnelle de la garantie pour les défauts. L’exclusion
conventionnelle de certaines qualités déterminées de la chose vendue fait 
obstacle aux droits de l’acheteur découlant de la garantie pour les défauts
(consid. 10).
– Le tribunal doit admettre avec retenue qu’un défaut sort manifestement du
champ d’application d’une clause d’exclusion de garantie (consid. 10.1).
– Interprétation d’une clause d’exclusion de garantie (art. 18 CO; consid. 10.1).
– En l’espèce, admissibilité d’une clause d’exclusion de garantie (consid. 10.2).
Réf. CH: art. 197 CO, art. 199 CO
Réf. VS: -
Grundstückkaufvertrag; Gewährleistung für Mängel
– Begriff des Mangels an der Kaufsache (Art. 197, 221 OR; E. 9.1).
– Vorliegend bildet die Undichtigkeit einer Halle nicht eine zugesicherte Eigen-
schaft und auch nicht eine solche, die der Käufer nach Treu und Glauben hätte
erwarten dürfen (E. 9.2).
– Begriff des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses von Mängeln. Der ver-
tragliche Ausschluss bestimmter Eigenschaften der Kaufsache begrenzt die Män-
gelrechte des Käufers (E. 10).
– Das Gericht darf nur mit Zurückhaltung annehmen, dass ein Mangel offensicht-
lich ausserhalb des Anwendungsbereichs einer solchen Freizeichnungsklausel
liegt (E. 10.1).
– Auslegung einer Klausel auf Ausschluss der Gewährleistung (Art. 18 OR; E. 10.1).
– Vorliegend Zulässigkeit einer solchen Freizeichnungsklausel (E. 10.2).
Ref. CH: Art. 197 OR, Art. 199 OR
Ref. VS: - 
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TCVS C1 08 48


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Considérants (extraits)
(...)
9. La demanderesse se prévaut de la garantie du vendeur pour les
défauts. 
9. 1. Aux termes de l’art. 197 CO, auquel renvoie l’art. 221 CO, le
vendeur est tenu de garantir l’acheteur tant en raison des qualités pro-
mises qu’en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement,
enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les
diminuent dans une notable mesure. Il répond de ces défauts, même
s’il les ignorait. 
Le défaut se définit comme l’absence d’une qualité dont le ven-
deur avait promis l’existence ou à laquelle l’acheteur pouvait s’atten-
dre selon les règles de la bonne foi (Tercier, Les contrats spéciaux,
3e éd., Zurich 2003, N° 636; Honsell, Commentaire bâlois, Obligationen-
recht I, 3e éd., Bâle 2003, n. 2 ad art. 197 CO). Dans ce dernier cas, il
s’agit de l’absence d’une qualité qui n’a pas été affirmée par le ven-
deur, mais sur laquelle l’acheteur pouvait normalement compter
(Cavin, La vente, l’échange, la donation, Traité de droit privé suisse,
vol. I, Fribourg 1978, p. 82).
9. 2. En l’espèce, il est établi que la halle n’était pas parfaitement
étanche. A. Sàrl a constaté différentes sources d’infiltration d’eau et
l’expert B. a expliqué que, par sa conception, la construction ne pou-
vait pas garantir une étanchéité complète. Les travaux de transforma-
tion, qui ont porté essentiellement sur l’aménagement intérieur de la
halle, ne peuvent pas être à l’origine de la survenance du défaut.
La halle était initialement conçue à des fins industrielles ou pour
servir de dépôt. Elle n’était pas isolée, ni chauffée. Compte tenu de
cette affectation, les mesures de construction propres à assurer une
étanchéité parfaite n’avaient pas été prises. Alors même, que de l’avis
de l’expert et d’autres spécialistes du bâtiment, le phénomène d’infil-
tration s’était vraisemblablement déjà produit, jusqu’alors aucun utili-
sateur ne s’en était cependant plaint, à l’exception d’un locataire qui
avait constaté une fuite d’eau le long d’une vitre, à laquelle C. avait
remédié avec un peu de mastic. Preuve en est qu’ils considéraient que
les propriétés du bâtiment étaient conformes à sa destination. L’archi-
tecte, les entrepreneurs D. et E. et l’expert B. ont tous expliqué que la
construction était dans sa conception adaptée à des activités artisa-
nales ou industrielles et que le problème de l’infiltration d’eau se posait


en raison du changement d’affectation de la halle. Interrogé sur la
nécessité des travaux entrepris, l’expert B. a d’ailleurs jugé qu’il aurait
été possible de laisser en l’état la partie de la halle servant de dépôt.
Dans ces conditions, la cour considère que l’absence d’étanchéité de
la halle ne constituait pas une qualité promise ou à laquelle l’acheteur
pouvait s’attendre selon les règles de la bonne foi. Déjà pour ce motif,
la demande doit être rejetée.
10. Les défendeurs affirment en outre avoir exclu de façon conven-
tionnelle la garantie pour les défauts. 
10. 1. Selon la jurisprudence, l’exclusion conventionnelle de cer-
taines qualités déterminées de la chose vendue fait obstacle aux droits
que l’acheteur peut déduire du régime légal de la garantie pour les
défauts (art. 197 ss CO). En outre, l’acheteur qui accepte de conclure
la vente malgré la présence d’une clause de ce type assume le risque
que soient absentes les qualités de la chose pour lesquelles il n’a pas
obtenu de garantie, de sorte que la loyauté commerciale ne lui permet
plus de considérer la présence de telles qualités comme un élément
nécessaire du contrat et d’invoquer sur ce point l’erreur de base ins-
taurée par l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO (ATF 126 III 59 consid. 3 et les réf.; arrêt
4C_227/2003 du 9 décembre 2004).
Dans les actes de vente de maisons ou d’objets déjà construits, les
officiers publics insèrent le plus souvent une clause d’exclusion de
garantie. Pour être reconnues, il faut que les clauses exclusives ou limi-
tatives de responsabilité correspondent effectivement à la volonté des
parties. Ce n’est pas le cas des simples clauses de style qui sont systé-
matiquement intégrées dans certains contrats, par tradition plus que
par volonté délibérée (ex. en matière immobilière : vente «tel que vu»
ou «comme vu et connu»; ATF 107 II 161 consid. 6; RVJ 1995 p. 237). En
principe, une clause habituelle n’est plus «de style» lorsque les parties
ont été rendues attentives à sa portée (Wessner, La clause d’exclusion
de la garantie en raison des défauts dans la vente immobilière, in DC
1987, p. 13; Venturi, Commentaire romand, Code des obligations I,
Genève 2003, n. 31 ad intro art. 197-210 CO). 
En outre, des clauses exclusives de garantie ne sauraient être invo-
quées à l’encontre d’un défaut de la chose vendue totalement étranger
aux éventualités qu’un acheteur raisonnable doit prendre en compte
(ATF 126 III 59; 107 II 161 consid. 6d; 72 II 267 consid. 3). Pour juger si la
clause d’exclusion de garantie s’applique à un défaut, il faut tout
d’abord déterminer si et dans quelle mesure le défaut était reconnaissa-
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ble au moment de l’entrée en possession (Giger, Commentaire bernois,
Allgemeine Bestimmungen - Der Fahrniskauf, Berne 1979, n. 42 ad
art. 197 CO; Honsell, n. 11 ad art. 197 CO; Schumacher/Rüegg, in: Alfred
Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2e éd., Berne 2001, p. 230 n.b. 162).
Ensuite seulement, il convient d’apprécier si le défaut tombe dans le
champ d’application de la clause exclusive de garantie. Selon la juris-
prudence, une clause n’est pas efficiente, lorsque, objectivement, le
défaut est exclu du sens qu’un acheteur raisonnable doit lui donner.
Pour déterminer la portée de la clause, il convient de prendre en
compte l’ensemble des circonstances concrètes (ATF 126 III 59 consid.
4a; 107 II 161 consid. 6c/d p.164 et réf.; Giger, n. 10 ad art. 199 CO). On
se référera au but reconnaissable de l’acquisition. Dès lors, les défauts
qui rendent l’objet de la vente impropre à l’usage auquel il est destiné
doivent être appréciés différemment de ceux qui compliquent seule-
ment son utilisation. Pour répondre à la question de savoir si un défaut
tombe ou non dans le champ d’application d’une clause exclusive de
garantie, il convient de se référer au but économique du contrat (ATF 72
II 267 consid. 3; arrêt 4C.273/1995 du 1er novembre 1995 consid. 4a; RNRF
77/1996 p. 330 ss.). Pour cette raison, le Tribunal fédéral a, dans
l’ATF 107 II 161 consid. 6e, aussi tenu compte de l’ampleur de la moins-
value résultant du défaut. Pour qu’un défaut ne soit pas couvert par une
clause exclusive de garantie, il ne suffit pas que les parties ne l’aient pas
envisagé. Il faut encore qu’il entrave de façon considérable la réalisation
du but économique de l’affaire (arrêt précité du 1er novembre 1995
consid. 4a). Cela ne signifie toutefois pas que, sans prendre en considé-
ration l’ampleur du défaut, il faille d’abord examiner si le défaut est par
nature totalement exclu de la portée que l’acquéreur pouvait raisonna-
blement attribuer à la clause et qu’ensuite seulement, il faille, dans un
second temps, contrôler, à titre de condition cumulative, que le but éco-
nomique du contrat est entravé. Il faut plutôt considérer ces deux élé-
ments pour déterminer si l’acheteur devait compter sur l’existence d’un
défaut de telle nature et de telle ampleur. Ainsi, même si un acquéreur,
qui devient propriétaire d’un immeuble pour y habiter, doit compter
avec l’existence de certains défauts, cela ne signifie pas qu’il doive
admettre que ceux-ci seront d’une ampleur telle qu’ils rendent la mai-
son impropre à l’habitation. Pour répondre à la question de savoir si un
défaut entrave considérablement le but économique du contrat, il
convient de comparer le prix de l’objet présumé sans défaut et le coût
des réparations nécessaires à la suppression des défauts qui s’impo-
sent pour permettre une utilisation de l’objet. Il faut toutefois réserver
le cas où le vendeur fixe le prix relativement bas pour tenir justement


compte de la clause exclusive de garantie et de l’âge de l’immeuble.
Dans une telle hypothèse, même des frais de réparations coûteux n’en-
travent pas le but économique du contrat. Les clauses exclusives de
garantie ont en général pour but de ne pas contraindre le vendeur à
garantir une qualité parfaite de l’objet, parce qu’il n’est lui-même pas en
mesure d’apprécier le risque lié aux défauts (arrêt précité du 1er novem-
bre 1995 consid. 4b). Cela vaut en particulier pour les ventes d’immeu-
bles anciens (Schumacher/Rüegg, p. 225, N° 137). Pour cette raison, le
Tribunal fédéral admet avec retenue qu’un défaut sort manifestement
du champ d’application d’une telle clause. Le juge ne saurait admettre
l’inapplicabilité d’une clause pour le motif qu’elle heurte son sentiment
de justice (ATF 130 III 686).
La détermination de la portée d’une clause excluant ou limitant la
responsabilité du vendeur ressortit à l’interprétation du contrat.
Puisqu’elles dérogent au régime légal, de telles clauses devraient être
interprétées, dans le doute, de manière restrictive. Dans la mesure où
la volonté réelle et commune des parties n’a pu être constatée, la
clause en question doit être interprétée selon le principe de la
confiance. Comme elle doit exprimer clairement la volonté des contrac-
tants, elle doit être comprise restrictivement (ATF 126 III 59 consid. 5a
et les arrêts cités). Par ailleurs, la jurisprudence récente a nuancé le
principe selon lequel il y aurait lieu de recourir à des règles d’interpré-
tation uniquement si les termes de l’accord passé entre les parties lais-
sent planer un doute ou sont peu clairs. On ne peut ériger en principe
qu’en présence d’un «texte clair», on doit exclure d’emblée le recours
à d’autres moyens d’interprétation. Il ressort de l’art. 18 al. 1 CO que le
sens d’un texte, même apparemment évident, n’est pas forcément
déterminant et que l’interprétation purement littérale est au contraire
prohibée. Même si la teneur d’une clause contractuelle paraît claire à
première vue, il peut résulter d’autres conditions du contrat, du but
poursuivi par les parties ou d’autres circonstances que le texte de
ladite clause ne restitue pas exactement le sens de l’accord conclu
(ATF 127 III 444 consid. 1b). Qu’une clause soit textuellement limpide
n’exclut donc pas une interprétation et il faut examiner s’il y a des rai-
sons de penser que son sens littéral ne correspond pas à sa véritable
signification (ATF 128 III 212 consid. 2b/bb; arrêt 4C.281/2002 du
25 février 2003).
En outre, à propos de la validité des clauses exclusives ou limita-
tives de la responsabilité, l’art. 199 CO prévoit que toute clause qui sup-
prime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement
dissimulé à l’acheteur les défaut s de la chose.
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10. 2. En l’espèce, les parties divergent quant au régime prévu
contractuellement au sujet de la garantie des vendeurs pour les
défauts. La demanderesse affirme que le contrat renvoyait au système
légal. Les défendeurs prétendent au contraire s’être exonérés contrac-
tuellement de toute garantie. Il n’est pas possible sur la base du dos-
sier de reconstituer la volonté réelle des parties, de sorte que le
contrat de vente doit être interprété selon le principe de la confiance. 
L’acte notarié contenait deux clauses au sujet de la garantie des
vendeurs, à savoir sous chiffre II intitulé «Cession»: 
«Mme et M. X., prénommés, déclarent vouloir céder à titre onéreux
et abandonner, sous toutes les garanties légales ordinaires, en pleine
et entière propriété, avec les servitudes actives et passives, à (...)»;
et sous chiffre IX, intitulé «Divers»:
«L’immeuble est vendu tel que vu et connu de l’acquéreuse, qui
l’accepte par conséquent en son état actuel. Les vendeurs excluent
toute garantie de fait et de droit sur l’immeuble présentement vendu
ce qui signifie que les cédants ne peuvent en aucun cas être tenus à
garantie pour quelque défaut que ce soit. Toutefois, selon l’art. 192 al. 3
et 199 CO, cette clause est caduque si les cédants ont de manière inten-
tionnelle, respectivement insidieuse, dissimulé à l’acquéreuse les
défauts de la chose».
La locution lapidaire «sous toutes les garanties légales ordinaires»
n’était pas très explicite, surtout pour un profane. Elle n’énumérait
notamment pas les garanties prévues par la loi en matière de vente. On
rappellera, en effet, que la loi protège l’acheteur en lui assurant plu-
sieurs garanties (garantie du chef d’éviction, art. 192 ss CO; garantie
pour les défauts, art. 197 ss CO; garantie de la contenance, art. 219 CO).
Elle n’explicitait pas non plus la portée de la garantie en cas de défaut.
Le notaire a inséré cette clause de style dans le paragraphe traitant de
la cession et n’en a très vraisemblablement pas explicité le sens à l’in-
tention des parties. La jurisprudence considère d’ailleurs que cette 
formule constitue une pure clause de style, usuellement intégrée par
les notaires valaisans, qui demeure sans effet pour déterminer la réelle
et commune intention des parties à l’acte de vente (RVJ 1995 p. 237
consid. 3b/bb).
A l’inverse, la clause libellée sous chiffre IX expliquait en des
termes dénués de toute ambiguïté que les vendeurs s’exonéraient de
toute garantie pour les défauts de l’objet vendu. Faisant l’objet d’un
paragraphe distinct, elle ne pouvait pas échapper à l’attention des
parties. Traitant de façon ciblée de la garantie pour les défauts, elle
devait être comprise, en tant que lex specialis, comme une exception


à la règle générale posée au chiffre II. En d’autres termes, les vendeurs
acceptaient d’engager leur responsabilité pour toutes les garanties
prévues par la loi, à l’exception de la garantie pour les défauts. On
relèvera enfin qu’une clause exonératoire de garantie est usuelle
pour un objet qui n’est pas neuf. En effet, les vendeurs ne pouvaient
pas garantir l’absence de tout défaut d’un bien immobilier déprécié
par l’usure normale. 
En définitive, se fondant sur une interprétation objective, la cour
de céans retient que les parties ont exclu la garantie pour les défauts,
hormis pour les défauts cachés dolosivement. 
10. 3. Le défaut d’étanchéité, si tant est qu’on puisse véritablement
parler de défaut (cf., supra, consid. 9.2), constituait une éventualité
qu’un acheteur raisonnable devait prendre en compte. En effet, à la
base, l’immeuble n’était pas conçu pour être isolé, chauffé et pour abri-
ter un commerce de détail. La demanderesse a entrepris d’en modifier
fondamentalement la destination. Preuve en est que d’importants tra-
vaux, soumis à une autorisation de construire, d’une valeur de plusieurs
centaines de milliers de francs, ont été entrepris. Dans son affectation
initiale, la halle n’avait pas besoin d’être parfaitement étanche. En effet,
durant les heures d’exploitation, les portes étaient constamment
ouvertes et les biens entreposés, à savoir des pneus, ne risquaient pas
de se déprécier sous l’effet de l’humidité. Ce n’est qu’en raison de l’uti-
lisation différente des locaux par la demanderesse que les infiltrations
d’eau ont posé problème. La réfection du toit, des chéneaux, des
façades et la création d’un caniveau pour près de 240’000 fr. constituent
des travaux de plus-value qui ont permis une nouvelle affectation de
l’immeuble. Pour une fonction industrielle, il aurait suffi pour remédier
au défaut de resserrer les vis et boucher les quelques trous, voire rem-
placer les panneaux perforés. En définitive, même si elle devait entrer
dans la notion de défaut au sens de l’art. 197 CO, l’étanchéité imparfaite
de la halle ne sortait pas du champ d’application que la demanderesse
pouvait et devait légitimement attribuer à la clause exclusive de garan-
tie, de sorte que la responsabilité des défendeurs n’est pas engagée.
10. 4. Il n’est pas non plus établi que les défendeurs connaissaient
au moment de la vente le défaut d’étanchéité et l’ont volontairement
caché à l’acquéresse. En effet, aucun locataire ne s’était plaint auprès
d’eux d’infiltrations d’eau. Lorsqu’ils ont acquis la halle, une année
avant de la revendre, ils ont fait contrôler l’objet de la vente par un
architecte, qui n’a pas décelé de défaut. De même, à leur demande, un
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ferblantier couvreur a inspecté le toit, sans plus de résultat. De l’avis
de l’expert B., le défaut ne pouvait d’ailleurs pas être repéré même par
un professionnel. Ainsi, l’ingénieur F., mandaté par la demanderesse,
n’a découvert le problème qu’après que les transformations ont été
achevées. La demanderesse ne peut dès lors pas non plus se prévaloir
de l’article 199 CO. En définitive, la demande doit être rejetée. 
Par arrêt du 20 août 2009, le Tribunal fédéral a rejeté, dans la mesure de sa rece-
vabilité, le recours en matière civile interjeté par X. AG contre les époux Y.