vs_gerichte · A1 20 157 · 2021-09-06 · fr
Bauwesen
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A1 20 157 ARRÊT DU 6 SEPTEMBRE 2021 Tribunal cantonal du Valais Cour de droit public Composition : Christophe Joris, président, Thomas Brunner et Jean-Bernard Fournier, juges, Elodie Cosandey, greffière, en la cause S _________, recourante, représentée par Maître M _________ contre CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, autorité attaquée, ADMINISTRATION COMMUNALE DE T _________, autre autorité, représentée par Maître N _________, COMMUNAUTÉ DES COPROPRIÉTAIRES PAR ÉTAGES DE L’IMMEUBLE « U _________ », par son administrateur V _________, ainsi que V _________, W _________ et X _________ SA, tous représentés par Maître O _________, avocat, Y _________ SA, Z _________

A1 20 157 
 
ARRÊT DU 6 SEPTEMBRE 2021 
 
en la cause 
 
contre 
 
CONSEIL D'ETAT DU VALAIS, autorité attaquée, ADMINISTRATION COMMUNALE 
DE T _________, autre autorité, représentée par Maître N _________, COMMUNAUTÉ 
DES COPROPRIÉTAIRES PAR ÉTAGES DE L’IMMEUBLE « U _________ », par son 
administrateur V _________, ainsi que V _________, W _________ et X _________ SA, 
tous représentés par Maître O _________, avocat, Y _________ SA, Z _________ SA, 
tiers concernés 
 
(Construction & urbanisme) 
recours de droit administratif contre la décision du 12 août 2020 


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Faits 
 
A. Le 22 décembre 2017, S _________ a déposé auprès du Conseil communal de 
T _________ (ci-après : le Conseil communal) une demande d’autorisation de construire 
concernant la démolition d’un bâtiment existant et la construction d’un immeuble d’habitation 
sur parcelle no y1, folio n°xxx, au lieu-dit « A _________ », propriété de S _________, située 
en zone de centre dispersé B (CD) selon le règlement communal des constructions et des 
zones de la commune de T _________, homologué par le Conseil d’Etat le 23 janvier 2013 
(RCCZ). 
Par avis publié au Bulletin officiel du canton du Valais du xxx (B.O. n°xxx), le Conseil 
communal a porté à la connaissance du public cette demande, laquelle a suscité les 
oppositions de B _________ et C _________, le 8 janvier 2018, de Y _________ SA et 
Z _________ SA, le 25 janvier 2018, ainsi que de la communauté des copropriétaires par 
étages de l’immeuble « U _________ » (ci-après : CPPE « U _________ »), V _________, 
W _________ et X _________ SA, le 26 janvier 2018. 
Le 28 février 2018, S _________ s’est déterminée sur les diverses oppositions, concluant à 
leur rejet. 
Par courrier du 16 mai 2018, le Secrétariat cantonal des constructions (SeCC) a transmis la 
synthèse des préavis positifs des organes consultés. 
B. En séance du 19 juin 2018, le Conseil communal a décidé de rejeter les oppositions 
soulevées et de délivrer à S _________ l’autorisation de construire requise moyennant le 
respect de diverses charges et conditions. Cette autorisation de construire a été notifiée à 
S _________ ainsi qu’aux autres intéressés le 27 juin 2018. 
Le 5 juillet 2018, Y _________ SA et Z _________ SA ont requis l’octroi de l‘effet suspensif. 
Le 11 juillet 2018, la CPPE « U _________ », V _________, W _________ et 
X _________ SA ont fait de même. 
C. Le 24 juillet 2018, la CPPE « U _________ », V _________, W _________ et 
X _________ SA ont recouru auprès du Conseil d’Etat, concluant à l’annulation de 
l’autorisation de construire du 19 juin 2018, sous suite de frais et dépens. Sous l’angle 
formel, ils ont invoqué une violation du droit d’être entendu, au motif que l’autorisation de 
construire litigieuse, qui n’examinait pas de manière concrète si les prescriptions légales 
étaient respectées et ne répondait pas aux griefs soulevés dans les oppositions, ne 


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satisfaisait pas aux exigences de motivation. Ils se sont ensuite plaints d’un dossier de 
construction incomplet à plusieurs égards, en raison du défaut de plans et de documentation 
concernant les distances aux limites, le nombre de niveaux, la hauteur du bâtiment, le 
respect de l’emplacement et des dimensions des balcons en lien avec l’alignement, les 
aménagements extérieurs, le type de chauffage à pellets, son emplacement et celui des 
conduites d’évacuation, le rapport sur les nuisances y relatives, le label Minergie provisoire 
ainsi que l’organisation du chantier. Ils ont également critiqué l’absence de mesures visant 
à pallier les nuisances provoquées par l’usage de la rampe d’accès au garage souterrain et 
la cage d’ascenseur vitrée, le fait que le nouveau pourcentage de bonus Minergie, limité à 
10 %, n’était pas respecté ainsi que l’inexistence de place de jeux et de surface verte alors 
que l’espace le permettait. Enfin, ils ont émis diverses réserves de droit civil. 
Le 26 juillet 2018, Y _________ SA et Z _________ SA ont également interjeté un recours 
administratif au Conseil d’Etat, concluant à l’annulation de l’autorisation de construire du 
19 juin 2018 et, subsidiairement, au renvoi de la cause au Conseil communal pour nouvelle 
décision, le tout sous suite de frais et dépens. Elles ont soulevé la violation du principe de 
l’égalité de traitement, leur propre projet de construction sur les parcelles nos y2, y3 et y4 
étant paralysé par divers recours en lien avec la question de savoir s’il était possible 
d’autoriser la démolition et la construction de nouveaux immeubles dans le périmètre 3 de 
l’ISOS. Or, la parcelle n° y1 objet de la présente procédure était aussi située dans ce 
périmètre, si bien que le Conseil communal aurait dû attendre de connaître le dénouement 
de leur propre dossier avant d’accorder d’autres autorisations dans ce secteur. Par ailleurs, 
la distance à la limite n’était pas respectée à l’angle sud-ouest du bâtiment. 
Par courrier du 10 août 2018, l’Administration communale de T _________ a pris acte des 
requêtes d’octroi de l’effet suspensif des 5 et 11 juillet 2018, tout en précisant attendre de 
recevoir une copie des recours formés à l’encontre de sa décision du 16 juin 2018 avant de 
se déterminer. Elle a, à cette occasion, déposé le dossier complet de la cause. 
Le 3 octobre 2018, S _________ a conclu au rejet de la requête d’octroi de l’effet suspensif 
du 11 juillet 2018, estimant que son intérêt à pouvoir débuter les travaux l’emportait 
largement sur les autres intérêts en présence. Le même jour, elle s’est également 
déterminée sur le recours du 24 juillet 2018, concluant à son rejet. Elle a estimé que la 
demande d’autorisation de construire comportait tous les éléments nécessaires pour se faire 
une idée claire de l’ensemble des travaux envisagés et que l’autorisation de construire du 
19 juin 2018 faisait état des faits utiles à la cause, des dispositions légales pertinentes ainsi 
que du sort de la demande et des oppositions, si bien qu’elle était suffisamment motivée. 
Par ailleurs, les plans approuvés répondaient aux exigences formelles et un plan 


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d’aménagement extérieur avait été produit suite aux oppositions. Les balcons ouverts de 
trois côtés prévus dans le projet dépassaient de 1 m 50 au maximum la ligne fixée par 
l’alignement, conformément aux réquisits légaux. Relativement aux nuisances provoquées 
par l’utilisation de la rampe d’accès, la notice acoustique du 5 avril 2018 figurant au dossier 
retenait que les valeurs de planification étaient respectées. Selon cette notice, le chauffage 
à pellets n’engendrait, pour sa part, aucune nuisance à l’extérieur. Quant au certificat 
provisoire Minergie, il avait été délivré le 23 août 2018, si bien qu’il n’y avait pas de raison 
de penser que le bonus d’indice contesté avait été obtenu irrégulièrement. En outre, il 
n’existait aucune possibilité de construire une place de jeux sécurisée sur la parcelle, raison 
pour laquelle une contribution de remplacement avait été arrêtée. La cage d’ascenseur 
n’était pas vitrée et ne risquait donc pas d’engendrer de nuisances particulières. Enfin, 
concernant l’organisation du chantier et les réserves de droit civil, les autorités compétentes 
en matière de permis de construire n’avaient pas à se prononcer sur des questions de droit 
privé. 
Le 17 octobre 2018, l’Administration communale de T _________ a fait part de ses 
observations relatives au recours du 24 juillet 2018. Elle a d’abord réfuté toute violation du 
droit d’être entendu, rappelant que l’autorité pouvait se limiter à l’examen des questions 
décisives pour l’issue du litige. De plus, les plans figurant au dossier permettaient de 
contrôler que les prescriptions en matière de distances aux limites, de hauteur, de nombre 
de niveaux et de balcons étaient respectées. A cet égard, les plans du rez-de-chaussée 
faisait également état des aménagements extérieurs et il serait trop formaliste d’annuler 
l’autorisation de construire au motif de plans trop peu détaillés. Concernant d’éventuelles 
nuisances, il convenait simplement de se référer aux différents préavis positifs émis. Le grief 
relatif au bonus Minergie était, pour sa part, dénué de pertinence, dès lors que l’autorisation 
de construire indiquait clairement que, si le label devait ne pas être obtenu, le requérant 
devrait fournir la surface de terrain correspondant à la surface brute de plancher 
supplémentaire. Quant à la question de la place de jeux, l’autorisation prévoyait 
expressément les conséquences du défaut de cette dernière. L’autorité disposait, en outre, 
d’un large pouvoir d’appréciation sur les questions d’esthétisme, notamment en lien avec la 
cage d’ascenseur. Enfin, les griefs liés à l’organisation du chantier et aux réserves de droit 
civil n’étaient pas pertinents. 
Le même jour, l’Administration communale de T _________ s’est également déterminée sur 
le recours du 26 juillet 2018, exposant que les deux projets mis en parallèle n’étaient pas 
classés dans le même ensemble construit et que les deux situations n’étaient pas 


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semblables, ce qui justifiait un traitement différencié. Au surplus, le grief pris de l’irrespect 
de la distance à la limite résultait uniquement d’une mauvaise lecture du plan. 
Le 15 novembre 2018, Y _________ SA et Z _________ SA ont apporté quelques 
précisions sur les parcelles afférentes à leur propre projet de construction et les indices de 
sauvegarde qui leur étaient applicables. 
Le 30 janvier 2019, la CPPE « U _________ », V _________, W _________ et 
X _________ SA ont répliqué, réitérant leurs griefs. Concernant les balcons notamment, ils 
ont ajouté que, outre le dépassement de l’alignement sur une profondeur de 1 m 75, ils ne 
respectaient pas non plus l’occupation maximale d’un tiers de la façade. Quant à la notice 
acoustique, elle ne concernait que les nuisances sonores et non celles liées à la pollution 
de l’air et à la pollution lumineuse. 
Par décision du 20 février 2019, notifiée le 25 suivant, le Conseil d’Etat a admis la requête 
d’octroi de l’effet suspensif du 5 juillet 2018. Par décision du même jour, il a également admis 
la requête d’octroi de l’effet suspensif du 11 juillet 2018. 
Le 1er mars 2019, l’Administration communale de T _________ a complété ses observations 
sur le recours du 24 juillet 2018. 
Par courrier du 7 mars 2019, S _________ a également maintenu sa position. Elle a précisé 
qu’un plan d’aménagement extérieur avait été produit auprès de l’Administration communale 
de T _________. 
Le 3 juin 2019, l’Administration communale de T _________ a produit un extrait ISOS du 
secteur concerné par la parcelle n° y1 et un extrait du plan d’affectation de zones concernant 
ce même secteur. 
Le 24 février 2020, S _________ a encore déposé le certificat Minergie provisoire, un plan 
d’aménagement extérieur ainsi qu’une copie des jurisprudences citées aux chiffres 50 et 62 
de ses observations. 
Le 15 juin 2020, la CPPE « U _________ », V _________, W _________ et 
X _________ SA se sont brièvement déterminés sur les dernières pièces déposées en 
cause. 
D. Par décision du 12 août 2020, notifiée le 17 août suivant, le Conseil d’Etat a admis 
le recours du 24 juillet 2018. Il a, en revanche, déclaré le recours du 26 juillet 2018 
irrecevable, faute de qualité pour agir de Y _________ SA et Z _________ SA, étant donné 


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que leur projet de construction se situait à plus de 100 m de la parcelle n° y1, que plusieurs 
bâtiments séparaient ces deux endroits et que le projet litigieux n’affectait pas le 
dégagement et la vue depuis les parcelles nos y2, y3 et y4, propriété de Y _________ SA. 
Examinant d’abord le grief lié au respect de l’indice d’utilisation du sol et du bonus Minergie, 
il a retenu que, conformément à l’article T1-1 al. 1 let. a de la loi du 15 décembre 2016 sur 
les constructions (LC ; RS/VS 705.1), entrée en vigueur le 1er janvier 2018, l’indice 
d’utilisation selon l’ancienne loi devait s’appliquer en lieu et place de l’indice brut d’utilisation 
du sol (IBUS) pour éviter une réduction du potentiel à bâtir. Sur cette base, la surface brute 
de plancher utile (SBPU) qui avait été calculée était de 1035.60 m2. Pour vérifier que ce 
chiffre s’inscrivait dans la SBPU autorisée s’agissant d’un bâtiment Minergie, il convenait de 
prendre en compte la surface de la parcelle n° y1, soit 693 m2, de la multiplier par l’indice de 
densité défini dans l’annexe 3 du RCCZ, soit 1.3, puis d’appliquer le bonus Minergie au 
résultat. Toutefois, l’article 20 al. 1 let. a de la loi du 15 janvier 2004 sur l’énergie (LcEne ; 
RS/VS 730.1) qui avait été modifié au 1er janvier 2018 ne prévoyait plus un bonus Minergie 
de 15 %, mais de 10 %. Ainsi, la SBPU autorisée était de 990.99 m2, si bien que le projet 
litigieux ne respectait pas l’indice d’utilisation du sol de la zone de centre dispersé B (CD) 
majoré du bonus Minergie. A cela s’ajoutait que, lors du calcul de la SBPU des étages nos 1 
et 2 et de l’attique n° 1, la surface attribuée à l’ascenseur avait été exclue à tort, étant donné 
qu’il desservait des surfaces habitables. Enfin, aucun plan des aménagements extérieurs 
n’avait été fourni avec la demande d’autorisation de construire et le Conseil communal 
n’avait pas examiné la possibilité de construire une place de jeux conformément aux 
réquisits de l’article 32 RCCZ. 
E. Le 17 septembre 2020, S _________ a recouru céans contre la décision du Conseil 
d’Etat, concluant à l’annulation des chiffres 1 et 3 à 7 de son dispositif et, subsidiairement, à 
renvoyer la cause à l’autorité inférieure pour nouvelle décision dans le sens des 
considérants, sous suite de frais et dépens. Dans un premier grief, elle a invoqué une 
violation du droit d’être entendu, au motif que le Conseil d’Etat avait fondé sa décision sur 
des arguments qui n’avaient été soulevés par aucune des parties et sur lesquels elles 
n’avaient dès lors pas pu se déterminer, à savoir le fait que les surfaces attribuées à 
l’ascenseur des étages nos 1 et 2 et de l’attique n° 1 n’avaient pas été comptabilisées dans 
la SBPU. Dans un second grief, S _________ a contesté l’application du bonus Minergie 
de 10 %, en lieu et place du l’ancien bonus de 15 % prévu par loi jusqu’au 31 décembre 
2017. En effet, selon la disposition transitoire de l’article 25 LcEne, cette loi ne 
s'appliquait pas aux projets qui avaient déjà été soumis à une autorité pour décision au 
moment de sa mise en vigueur. Etant donné que le projet avait été déposé le 
22 décembre 2017, c’était bien l’ancienne teneur de l’article 20 al. 1 let. a LcEne qui devait 


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trouver application. De plus, retenir le contraire revenait à réduire de facto le potentiel à bâtir 
de la parcelle. Dans un troisième grief, elle a exposé que le Conseil d’Etat n’avait pas tenu 
compte de l’article 6 let. b de la directive du 28 octobre 1993 à l’intention des autorités 
compétentes communales et cantonales concernant la construction adaptée aux personnes 
handicapées, selon lequel, lors du calcul de la surface de plancher brut pour déterminer 
l’indice, les surfaces de construction supplémentaires dues à la construction adaptée aux 
personnes handicapées pouvaient être déduites, pour les bâtiments d’habitation, de 1 m2 
par logement pour la salle de bain ou la douche et de 1 m2 par étage pour l’ascenseur, soit 
une réduction totale de 16 m2 dans le cas du projet litigieux. 
Dans un dernier grief, S _________ s’est prévalue de plusieurs jurisprudences en lien 
avec des demandes d’autorisation de construire lacunaires. Elle a expliqué que 
l’absence des plans d’aménagements extérieurs et d’examen de la possibilité de réaliser 
une place de jeux ne saurait à elle seule justifier l’annulation du permis de construire, un 
renvoi à l’autorité communale pour complément sur ces points étant suffisant. 
Le 21 octobre 2020, le Conseil d’Etat a déposé son dossier complet (contenant celui du 
Conseil communal). Il a précisé que le projet soumis à l’autorité au sens de l’article 25 LcEne 
était celui qui lui avait été remis, car c’était à ce stade seulement qu’il avait obtenu le certificat 
Minergie provisoire pour établir qu’il répondait aux exigences de ce label. Par ailleurs, 
l’absence de plan des aménagements extérieurs lors du dépôt du projet et de sa publication 
ne pouvait pas permettre à l’autorité de première instance et aux éventuels opposants de 
saisir tous les aspects nécessaires à la compréhension du projet. En conséquence, le 
Conseil d’Etat a proposé le rejet du recours sous suite de frais et dépens. 
Par courrier du 27 octobre 2020, le mandataire de Y _________ SA et Z _________ SA a 
indiqué ne plus représenter les intérêts de ces deux sociétés, lesquelles ne désiraient pas 
participer à la procédure de recours devant la Cour de céans. 
Le 10 novembre 2020, l’Administration communale de T _________ a renoncé à se 
déterminer. 
Dans leur détermination du 2 décembre 2020, la CPPE « U _________ », V _________, 
W _________ et X _________ SA ont d’abord exposé que le problème de la SBPU avait 
fait l’objet de griefs et que le calcul opéré et les surfaces prises en considération avaient 
même été détaillés au cours de l’échange d’écritures. De plus, même si, au sens de l’article 
T1-1 al. 1 let. a LC, l’ancien indice d’utilisation du sol pouvait trouver application, dans le cas 
où il s’avérait plus favorable que l’IBUS, cette disposition ne prévoyait pas qu’il devait en être 
de même des anciens taux de majoration de l’indice. Depuis la modification de l’article 20 


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LcEne entrée en vigueur le 1er janvier 2018, le bonus Minergie s’élevait à 10 %. La 
délivrance de l’autorisation de construire étant postérieure à cette date, il était correct 
d’appliquer ce nouveau taux. A cet égard, l’article 25 LcEne concernait uniquement l’entrée 
en vigueur de la loi en 2004 et non les modifications ultérieures de celle-ci. A cela s’ajoutait 
que les surfaces dédiées à l’ascenseur des étages n° 1 et n° 2 ainsi que de l’attique n° 1 qui 
n’avaient pas été prises en considération représentaient plus de 18 m2, de sorte que le 
bonus découlant de l’adaptation de la construction aux personnes handicapées était 
insuffisant pour compenser les surfaces omises. Enfin, relativement au plan des 
aménagements extérieurs, celui-ci était encore manquant, cette lacune du dossier de 
demande d’autorisation de construire n’ayant dès lors pas été réparée. Quant à la possibilité 
de créer une place de jeux, le Conseil communal n’avait toujours pas procédé à l’examen 
de cette question, alors qu’il s’agissait d’une exigence légale qui ne pouvait être laissée à la 
discrétion des requérants de l’autorisation de construire. 
Le 24 décembre 2020, S _________ a maintenu ses griefs et ses conclusions. 
 
Considérant en droit 
 
1. Le recours est recevable (art. 72, 78 let. a, 80 al. 1 let. b et c, 46 et 48 de la loi du 
6 octobre 1976 sur la procédure et la juridiction administratives [LPJA] ; RS/VS 172.6). 
S _________, destinataire de l’autorisation de construire du 19 juin 2018 concernant la 
démolition d’un bâtiment existant et la construction d’un immeuble d’habitation sur la parcelle 
no y1, dispose en particulier d'un intérêt digne de protection à contester la décision du 
Conseil d’Etat qui a annulé ce prononcé (art. 80 al. 1 let. a et 44 al. 1 LPJA). 
2. Le Conseil d’Etat a déposé céans le dossier complet de la cause, lequel contenait les 
documents produits par l’administration communale de T _________, de sorte que les 
demandes des parties en ce sens sont satisfaites (art. 80 al. 1 let. d, 56 al. 1 et 17 al. 2 
LPJA). 
3. La recourante invoque, en premier lieu, une violation de son droit d’être entendu. Elle 
observe que l’autorité précédente a notamment fondé sa décision sur le fait que le calcul 
de la SBPU était erroné, étant donné que les surfaces attribuées à l’ascenseur des étages 
nos 1 et 2 ainsi que de l’attique n° 1 n’avaient pas été comptabilisées. Or, ces arguments 
n’avaient été soulevés par aucune des parties et ces dernières n’avaient dès lors pas pu se 
déterminer sur ceux-ci. 


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3.1 Il convient de rappeler que, saisi d’un recours administratif, le Conseil d’Etat n’est 
pas lié par les motifs et conclusions des parties (art. 61 al. 1 LPJA), ni par la motivation 
de la décision attaquée. Ce pouvoir d’examen étendu laisse à l’autorité de recours la 
faculté de régler le sort du litige sur la base de tout motif qu’elle juge pertinent, même si 
celui-ci ne figure pas au nombre de ceux explicitement formulés par les parties. En 
procédant de la sorte, l’autorité de recours doit cependant veiller à respecter le droit 
d’être entendu des parties au procès. 
Ce droit sert non seulement à établir correctement les faits, mais constitue également 
un droit indissociable de la personnalité garantissant à un particulier de participer à 
la prise d'une décision qui touche sa position juridique. Tel qu'il est garanti par l'article 
29 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. ; 
RS 101), il comprend notamment le droit pour la personne concernée de s'expliquer 
avant qu'une décision ne soit prise à son détriment, celui de fournir des preuves 
quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, celui d'avoir accès au 
dossier, celui de participer à l'administration des preuves, d'en prendre connaissance 
et de se déterminer à leur propos (ATF 145 I 167 consid. 4.1). En tant que droit de 
participation, le droit d'être entendu englobe donc tous les droits qui doivent être 
attribués à une partie pour qu'elle puisse faire valoir efficacement son point de vue 
dans une procédure (ATF 135 II 286 consid. 5.1 et 132 II 485 consid. 3.2 ; arrêt du 
Tribunal fédéral 9C 372/2018 du 29 octobre 2018 consid. 5.1). L'étendue du droit de 
s'exprimer ne peut pas être déterminée de manière générale, mais doit être définie 
au regard des intérêts concrètement en jeu. L'idée maîtresse est qu'il faut permettre 
à une partie de pouvoir mettre en évidence son point de vue de manière efficace 
(ATF 144 I 11 consid. 5.3). 
Le droit d'être entendu se rapporte surtout à la constatation des faits. Le droit des parties 
d'être interpellées sur des questions juridiques n'est reconnu que de manière restreinte, 
lorsque l'autorité concernée entend se fonder sur des normes légales dont la prise en 
compte ne pouvait pas être raisonnablement prévue par les parties, lorsque la situation 
juridique a changé ou lorsqu'il existe un pouvoir d'appréciation particulièrement large 
(ATF 145 I 167 consid. 4.1). Le droit d'être entendu ne porte en principe pas sur la 
décision projetée (ATF 145 I 167 consid. 4.1 ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_485/2020 du 
28 juin 2021 consid. 3.1). L'autorité n'a donc pas à soumettre par avance aux parties, 
pour prise de position, le raisonnement qu'elle entend tenir (ATF 131 V 9 consid. 5.4.1). 
Cependant, lorsqu'elle envisage de fonder sa décision sur une norme ou un motif 
juridique non évoqué dans la procédure antérieure et dont aucune des parties en 


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présence ne s'est prévalue et ne pouvait supputer la pertinence, le droit d'être entendu 
implique pour l’autorité de donner au justiciable la possibilité de se déterminer à ce sujet 
(ATF 145 IV 99 consid. 3.1 in fine et 131 V 9 consid. 5.4.1 et les réf. cit. ; arrêts du 
Tribunal fédéral 1C_485/2020 précité consid. 3.1, 1C_446/2016 du 3 janvier 2017 
consid. 5.1 et 1C_224/2014 du 25 septembre 2014 consid. 2.2 ; ACDP A1 18 130 du 
14 juin 2019 consid. 4.2). 
3.2 In casu, le Conseil d’Etat a annulé le permis de construire en invoquant le 
dépassement, par le projet litigieux, de l’indice d’utilisation du sol de la zone de centre 
dispersé B (CD) majoré du bonus Minergie. Contrairement à l’avis de la recourante, une 
argumentation liée à la violation des règles en matière d’indice d’utilisation du sol et du 
bonus Minergie avait été formulée dans le recours du 24 juillet 2018 et dans les 
échanges d’écritures qui ont suivi. Ainsi, à la page 13 du recours précité, la CPPE 
« U _________ », V _________, W _________ et X _________ SA s’étaient plaints que le 
pourcentage du bonus Minergie de 10 % ne semblait pas être respecté. La recourante 
avait d’ailleurs répondu brièvement à ce grief dans ses observations du 3 octobre 2018. 
Dans leur détermination du 30 janvier 2019, la CPPE « U _________ », V _________, 
W _________ et X _________ SA avaient effectué leur propre calcul de l’indice d’utilisation 
du sol, calcul qui a été ensuite contesté par la recourante le 7 mars 2019. Même si le Conseil 
d’Etat a procédé différemment pour déterminer que l’indice d’utilisation du sol n’était pas 
respecté, comme le lui permettait l’article 61 al. 1 LPJA, on ne peut pas admettre, dans 
ces circonstances, que l’argument précité motivant l’invalidation du permis de bâtir 
délivré à la recourante était inattendu. Partant, le Conseil d’Etat n’avait pas à attirer 
l’attention de la prénommée sur ce point relatif à l’indice d’utilisation du sol et son droit 
d’être entendue n’a pas été méconnu. 
L’on peut encore noter que, selon la jurisprudence, une éventuelle violation de ce droit – 
pour autant qu’elle ne soit pas d’une gravité particulière – est réparée lorsque la partie lésée 
a la possibilité de s’exprimer devant une autorité de recours jouissant d’un plein pouvoir 
d’examen (ATF 142 II 218 consid. 2.8.1, 137 I 195 consid. 2.3.2 et 135 I 279 consid. 2.6.1). 
Une réparation de la violation du droit d'être entendu peut également se justifier, même en 
présence d'un vice grave, lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et aboutirait à 
un allongement inutile de la procédure, ce qui serait incompatible avec l'intérêt de la partie 
concernée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 142 II 218 
consid. 2.8.1). Or, dans le cas présent, cette éventuelle informalité ne constituerait pas une 
transgression rédhibitoire du droit d’être entendu de la recourante, qui a pu formuler céans 
tous les arguments matériels qu’elle jugeait pertinents afin de contester la motivation choisie 


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par le Conseil d’Etat pour invalider le permis de bâtir. La Cour dispose par ailleurs, pour se 
prononcer sur les éléments pertinents du litige de droit des constructions à trancher, d’un 
libre pouvoir d’examen et de décision en fait et en droit (art. 60, 78 let. a, 61 et 79 LPJA). 
Dans ces conditions, une éventuelle violation du droit d’être entendu de la prénommée aurait 
été guérie avec l’examen des griefs formulés céans (cf. infra consid. 4), étant en outre 
précisé que la recourante, qui souhaite pouvoir construire, n’a pas nécessairement intérêt à 
un renvoi de l’affaire devant le Conseil d’Etat pour vice de forme. 
4. Sur le fond, la recourante conteste la manière de calculer la SBPU retenue par 
l’autorité précédente. A la suivre, conformément à la disposition transitoire prévue à 
l’article 25 LcEne, un bonus Minergie de 15 % aurait dû être appliqué, de même qu’un 
bonus de 16 m2 en vertu de l’article 6 let. b de la directive du 28 octobre 1993 à l’intention 
des autorités compétentes communales et cantonales concernant la construction adaptée 
aux personnes handicapées. Son projet respectait donc la SBPU autorisée. 
4.1.1 D’ordinaire, un recours doit être jugé selon la loi applicable à la date de la décision 
attaquée, même si cette loi a été modifiée ou abrogée dans l’intervalle, à moins que la 
novelle ne soit assortie de dispositions transitoires donnant, dans cette hypothèse, 
priorité au droit nouveau, ou à moins qu’un intérêt public prépondérant n’impose une 
telle priorité (ATF 144 II 326 consid. 2.1.1 et 141 II 393 consid. 2.4 ; arrêt du Tribunal 
fédéral 1C_171/2018 du 29 août 2018 consid. 7.2 ; ACDP A1 18 130 du 14 juin 2019 
consid. 2.1). 
Les dispositions transitoires de la LC et de l’ordonnance du 22 mars 2017 sur les 
constructions (OC ; RS/VS 705.100) approuvée le 8 juin 2017 en Grand Conseil, 
s’inspirent de cette règle générale. L’article T1-1 LC veut, en effet, que cette loi 
s’applique dès son entrée en vigueur et qu’elle régisse toute décision prise après le 
1er janvier 2018 (al. 1). Toutefois, aucune réduction de potentiel à bâtir ne doit résulter 
du remplacement de l’indice d’utilisation selon l’ancienne loi par l’IBUS (let. a). La 
deuxième phrase de l’article T1-1 OC maintient, en revanche, l’application de l’ancien 
droit aux procédures de recours portant sur une autorisation de bâtir et pendantes au 
1er janvier 2018 (RVJ 2019 p. 20, consid. 1.2 ; ACDP A1 18 130 précité consid. 2.1). 
La LcEne, entrée en vigueur le 1er juillet 2004 (B.O. n° 26 du 25 juin 2004), tend en 
particulier à promouvoir l'utilisation économe et rationnelle de l'énergie (art. 1er al. 2 
let. b). Son article 14 impose que les constructions et installations nouvelles ainsi que 
les équipements s'y trouvant soient conçus, réalisés et exploités de manière à garantir 
une utilisation économe et rationnelle de l'énergie (al. 1), les mesures exigées pour les 


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nouvelles constructions et installations s'appliquant également aux parties de 
constructions et installations existantes concernées par une transformation ou par un 
changement d'affectation soumis à autorisation (al. 2). Les demandes d'autorisation 
prévues par la LcEne ou ses dispositions d'application doivent être traitées dans le cadre 
de la procédure ordinaire d'autorisation de construire (art. 21 al. 1 LcEne). Selon la 
disposition transitoire prévue à l’article 25 LcEne, cette loi ne s'applique pas aux projets 
qui ont déjà été soumis à une autorité pour décision au moment de sa mise en vigueur. 
Le Message du 2 juillet 2003 du Conseil d’Etat au Grand Conseil relatif à ce projet de loi 
ne contient pas d’indication supplémentaire quant à l’article 25 LcEne, se contentant de 
renvoyer aux principes de procédure de droit administratif (Bulletin des séances du 
Grand Conseil [BSGC], session de novembre 2003, p. 409). Une modification de l’article 
20 al. 1 let. a LcEne prévoyant un bonus de 10 % (au lieu du bonus de 15 % prévu 
précédemment) sur l'indice brut d'utilisation du sol fixé par le règlement communal des 
zones et des constructions pour la construction de bâtiment répondant à des critères de 
qualité déterminée, en particulier au standard Minergie, a été approuvée le 
15 décembre 2016, dans le cadre de l’adoption de la loi sur les construction du 
15 décembre 2016 (B.O. n° 1 du 6 janvier 2017) et est entrée en vigueur le 
1er janvier 2018, avec la LC et l’OC (B.O. n° 31 du 4 août 2017). 
4.1.2 Aux termes de l’article 18 al. 1 LC, l’indice brut d'utilisation du sol (IBUS) 
correspond au rapport entre la somme des surfaces de plancher (SP) et la surface de 
terrain déterminante (STd). La somme des surfaces de plancher se compose des 
surfaces utiles principales et secondaires, de dégagement, de constructions et 
d'installations. Ne sont pas prises en compte les surfaces dont le vide d'étage est 
inférieur à 1.80 mètre. Conformément à l’article 13 al. 1 aLC, l’indice d'utilisation est le 
rapport entre la surface brute totale déterminante des planchers (SBPU) et la surface de 
la parcelle prise en considération. Selon l'article 5 al. 2 aOC, la SBPU correspond à « la 
somme de toutes les surfaces en dessus et en dessous du sol, y compris la surface des 
murs et des parois dans leurs sections horizontales, qui servent directement à 
l'habitation ou à l'exercice d'une activité professionnelle ou qui sont utilisables à cet 
effet ». Le glossaire des définitions de base et les modes de calcul précise cette notion 
en prévoyant plusieurs exceptions (art. 4 aOC). Ainsi, n'entrent notamment pas en 
considération dans le calcul de la SBP les locaux de service situés hors du logement tels 
que caves, greniers, séchoirs et buanderies, locaux de chauffage, les locaux communs 
de jeux et bricolages dans les immeubles à logements multiples ainsi que les couloirs, 
escaliers et ascenseurs desservant uniquement des surfaces non directement 
utilisables. 


- 13 - 
4.2 En l’occurrence, la recourante et le Conseil d’Etat s’accordent sur le fait que, pour 
éviter une réduction du potentiel à bâtir (cf. art. T1-1 LC), il convient d’appliquer au projet 
litigieux l’indice d’utilisation du sol au sens de l’article 13 al. 1 aLC. En revanche, la 
recourante relève que, puisque le demande d’autorisation de construire a été déposée 
avant l’entrée en vigueur de la nouvelle teneur de l’article 20 al. 1 let. a LcEne, l’article 
25 LcEne prescrit de retenir un bonus Minergie de 15 %. Or, le raisonnement de cette 
dernière ne peut pas être suivi. En effet, la loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre 
(interprétation littérale ; ATF 142 II 388 consid. 9.6.1 ; v. aussi Thierry Tanquerel, Manuel 
de droit administratif, 2e éd., 2018, n. 429, p. 146 s.) et l’article 25 LcEne stipule 
uniquement que « [c]ette loi ne s’applique pas » aux projets qui ont déjà été soumis à 
une autorité pour décision au moment de sa mise en vigueur. Dès lors, il ne peut pas en 
être déduit que, dans le cas d’une modification ultérieure de l’un de ses articles, la loi 
s’applique mais dans son ancienne teneur. Ainsi, l’article 25 LcEne concerne 
uniquement le cas des projets déjà soumis à une autorité au moment de l’entrée en 
vigueur de la loi le 1er juillet 2004. 
A cela s’ajoute que la modification de l’article 20 al. 1 let. a LcEne fait partie intégrante 
de la discussion intervenue en 2016 dans le cadre de l’adoption de la LC et de l’OC et a 
été publiée au B.O. n° 1 du 6 janvier 2017 parmi les actes législatifs modifiés par la LC, 
de sorte que ce sont les dispositions transitoire de la LC et de l’OC qui lui sont 
applicables. En vertu des articles T1-1 al. 1 LC et T1-1 OC, l’autorité de première 
instance applique le droit en vigueur au moment de sa prise de décision. Par conséquent, 
le projet litigieux est soumis à l’article 20 al. 1 let. a LcEne tel qu’il est en vigueur depuis 
le 1er janvier 2018 et ne peut bénéficier que d’un bonus Minergie de 10 %. Contrairement 
à l’avis de la recourante, il n’en résulte pas non plus une réduction du potentiel à bâtir 
proscrite au sens de l’article T1-1 LC, puisque ce critère s’applique seulement à la 
question de savoir si l’indice d’utilisation du sol doit être calculé sur la base de l’article 
18 al. 1 LC ou de l’article 13 al. 1 aLC et non aux éventuelles dispositions annexes 
permettant d’augmenter ou de réduire cet indice. Pour ce motif déjà, le projet litigieux 
dépasse largement le coefficient d’utilisation du sol. 
Par ailleurs, bien que la recourante se soit plainte de ne pas avoir été avertie du fait que le 
Conseil d’Etat allait également tenir compte de la surface exclue à tort de la fosse ascenseur 
(cf. supra consid. 3.2), elle ne conteste pas que cette manière de procéder est conforme à 
l’article 5 al. 2 aOC et au glossaire qui lui est annexé. En effet, il ressort des plans soumis 
avec la demande d’autorisation de construire que les étages nos 1 et 2 ainsi que l’attique n° 1 
sont destiné à l’habitation, si bien que la cage d’ascenseur et l’escalier qui s’y trouvent 


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doivent être pris en considération dans le calcul de la SBPU. Il semble d’ailleurs que ce soit 
également le cas des escaliers menant à l’attique n° 2, lesquels n’avaient pas non plus été 
pris en compte dans le calcul initial de la SBPU du projet litigieux. Selon le calcul et les plans 
déposés avec la demande d’autorisation de construire, la surface supplémentaire dont il faut 
tenir compte est de 2.65 m2 pour le 1er étage (fosse ascenseur), 2.65 m2 pour le 2ème étage 
(fosse ascenseur) et 13.04 m2 pour l’attique n° 1 (fosse ascenseur et escalier), soit un total 
de 18.34 m2 (ou 26.47 m2 en ajoutant les 8.13 m2 correspondant à l’escalier menant à 
l’attique n° 2). Il s’ensuit que le bonus de 16 m2 au sens de l’article 6 let. b de la directive du 
28 octobre 1993 à l’intention des autorités compétentes communales et cantonales 
concernant la construction adaptée aux personnes handicapées dont la recourante se 
prévaut pour compenser les surfaces qu’elle avait exclues à tort n’est de toute manière pas 
suffisant, sans qu’il ne soit nécessaire d’analyser cette question plus avant. 
4.3 Dans ces conditions, force est de retenir que le projet de la recourante pose, à tout 
le moins, certaines questions en matière de respect de l’indice d’utilisation du sol qui 
devaient être expressément éclaircies avant, le cas échéant, la délivrance d’un permis 
de bâtir, cela d’autant plus que certains opposants avaient critiqué ce point. Partant, c’est 
à juste titre que le Conseil d’Etat a tablé sur ce motif pour annuler ledit permis. 
5. Dans un dernier grief, la recourante soutient que l’absence des plans 
d’aménagements extérieurs et le défaut d’examen de la possibilité de réaliser une place 
de jeux ne sauraient à eux seules justifier l’annulation du permis de construire. Or, 
comme la Cour de céans l’a exposé au considérant précédant, ces lacunes ne 
constituent pas l’unique motif de révocation du permis de construire. Dès lors, ce grief 
tombe à faux, sans qu’il ne soit nécessaire de l’examiner plus en détail. 
6. Attendu ce qui précède, le recours est rejeté (art. 80 al. 1 let. e et 60 al. 1 LPJA). 
7.1. Vu l'issue du litige, les frais de la cause, fixés principalement sur le vu des principes 
de la couverture des frais et de l’équivalence des prestations, à 1500 fr., sont mis à la 
charge de la recourante (art. 89 al. 1 LPJA ; art. 3 al. 3, 11, 13 al. 1 et 25 de la loi du 11 
février 2009 fixant le tarif des frais et dépens devant les autorités judiciaires ou 
administratives – LTar ; RS/VS 173.8), qui n’a pas droit à des dépens (art. 91 al. 1 LPJA 
a contrario). 
7.2. La CPPE « U _________ », V _________, W _________ et X _________ SA, qui 
obtiennent gain de cause et ont pris une conclusion en ce sens, ont droit à une indemnité 
de dépens (art. 91 al. 1 LPJA). Sur le vu du travail réalisé par Me O _________ devant 
la Cour de céans, qui a consisté principalement en la rédaction de la détermination du 


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2 décembre 2020 (13 pages), ses dépens sont fixés à (TVA et débours compris) 1800 fr. 
(cf. art. 4 al. 3, 27 al. 1 et 39 LTar). 
 
Par ces motifs, le Tribunal cantonal prononce 
 
1. 
Le recours est rejeté. 
2. 
Les frais, par 1500 fr., sont mis à la charge de S _________. 
3. 
S _________ versera à la communauté des copropriétaires par étages de l’immeuble 
« U _________ », V _________, W _________ et X _________ SA, solidairement 
entre eux, 1800 fr. pour leurs dépens. 
4. 
Le présent arrêt est communiqué à Maître M _________, pour la recourante, à 
Maître O _________, pour la communauté des copropriétaires par étages de 
l’immeuble « U _________ », V _________, W _________ et X _________ SA, à 
D _________, pour Z _________ SA et Y _________ SA, à Maître N _________, 
pour l’administration communale de T _________, et au Conseil d’Etat 
 
Sion, le 6 septembre 2021