vs_gerichte · C1 05 126 · 2008-01-17 · fr
Handelsrecht
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ATC (Cour civile I) du 17 janvier 2008, dame X. c. Y. Société d’actionnaires-locataires: légitimation passive – La qualité pour défendre ou légitimation passive est une condition de fond dont l’existence est vérifiée d’office et dont l’absence entraîne le rejet de la demande (consid. 4a). – Principes régissant les sociétés d’actionnaires-locataires: absence de droit réel de l’actionnaire-locataire, mais uniquement droit personnel à la conclusion d’un bail avec la société ainsi qu’à la délivrance et à la jouissance de parties du bâti- ment (consid. 4b). – Irrecevabilité de l’action tendant à constater qu’un local est rattaché à un certifi- cat d’actions déterminé, faute d’intérêt à clarifier les rapports entre les parties (consid. 4c/aa et bb). – Rejet de l’action en dommages-intérêts dirigée contre un actionnaire-locataire, vu l’absence de rapport de droit entre actionnaires-locataires (consid. 4c/cc). – Subsidiarité de l’action en enrichissement illégitime (art. 62 ss CO; consid. 5). Mieter-Aktiengesellschaft. Passivlegitimation – Die Passivlegitimation ist eine materiellrechtliche Voraussetzung, die von Amtes wegen zu prüfen ist und deren Fehlen zur Abweisung der Klage führt (E. 4a). – Grundsätze der Mieter-Aktiengesellschaften: Fehlen des dinglichen Rechts des Mieter-Aktionärs, aber

ATC (Cour civile I) du 17 janvier 2008, dame X. c. Y.
Société d’actionnaires-locataires: légitimation passive 
– La qualité pour défendre ou légitimation passive est une condition de fond dont
l’existence est vérifiée d’office et dont l’absence entraîne le rejet de la demande
(consid. 4a).
– Principes régissant les sociétés d’actionnaires-locataires: absence de droit réel
de l’actionnaire-locataire, mais uniquement droit personnel à la conclusion d’un
bail avec la société ainsi qu’à la délivrance et à la jouissance de parties du bâti-
ment (consid. 4b).
– Irrecevabilité de l’action tendant à constater qu’un local est rattaché à un certifi-
cat d’actions déterminé, faute d’intérêt à clarifier les rapports entre les parties
(consid. 4c/aa et bb).
– Rejet de l’action en dommages-intérêts dirigée contre un actionnaire-locataire, vu
l’absence de rapport de droit entre actionnaires-locataires (consid. 4c/cc).
– Subsidiarité de l’action en enrichissement illégitime (art. 62 ss CO; consid. 5).
Mieter-Aktiengesellschaft. Passivlegitimation
– Die Passivlegitimation ist eine materiellrechtliche Voraussetzung, die von Amtes
wegen zu prüfen ist und deren Fehlen zur Abweisung der Klage führt (E. 4a). 
– Grundsätze der Mieter-Aktiengesellschaften: Fehlen des dinglichen Rechts des
Mieter-Aktionärs, aber obligatorisches Recht auf Abschluss eines Mietvertrags
mit der Gesellschaft sowie auf Zuteilung und Nutzung von Gebäudeteilen (E. 4b).
– Unzulässigkeit der Klage auf Feststellung der Verbindung eines Lokals mit einem
bestimmten Zertifikat infolge fehlenden Interesses auf Klärung der Beziehung
zwischen den Parteien (E. 4c/aa und bb).
– Abweisung der gegen einen Mieter-Aktionär gerichteten Schadenersatzklage, da
eine rechtliche Beziehung zwischen den Mieter-Aktionären fehlt (E. 4c/cc).
– Subsidiarität der Klage auf ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff. OR; E. 5).
Faits
1. a) Société immobilière d’actionnaires-locataires, la S.I. A. SA (ci-
après: la SI) est une société anonyme qui a été constituée le 8 septem-
bre 1959 et dont le siège social est à B. Selon les statuts, elle a pour but
l’achat, la location et la revente de tous immeubles (art. 3). Elle est dotée
d’un capital social de 110’000 fr., divisé en 1100 actions nominatives de
100 fr. chacune (art. 5). Celles-ci sont inscrites au registre des actions et
représentées par des certificats indiquant le nombre d’actions qu’ils por-
tent. Ces certificats sont indivisibles à l’égard de la société. Tout trans-
fert d’actions est soumis à l’approbation du conseil d’administration
(art. 6). La propriété d’un nombre déterminé d’actions confère à l’action-
naire le droit de louer une partie des immeubles sociaux. Les locaux attri-
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bués à l’actionnaire ont été déterminés à l’origine par le conseil d’admi-
nistration. Toute modification ultérieure ne peut intervenir sans l’accord
unanime des actionnaires intéressés (art. 11). Pour pouvoir disposer des
locaux correspondant à ses actions, le locataire doit conclure avec la
société un contrat de bail. S’il ne veut pas utiliser pour son usage person-
nel les locaux qui lui sont attribués, il peut les sous-louer ou charger la
société de le faire pour lui au mieux de ses intérêts (art. 12).
b) Par acte de cession-vente du 2 mars 1960, feu C., beau-père de
dame X., a acquis pour le prix de ... fr. 42 actions nominatives, incorpo-
rées dans le certificat d’actions n° 1. A ce certificat était rattaché le
droit de louer deux espaces distincts au sein de l’immeuble, à savoir le
magasin sis à l’entresol nord de l’immeuble ainsi qu’un local sous la ter-
rasse de l’entrée est du magasin. Conformément aux dispositions sta-
tutaires, C. a conclu le même jour avec la SI un bail portant sur ces
locaux et prévoyant un loyer annuel de 5040 francs. Le certificat d’ac-
tions n° 21 a passé en main des hoirs C. au décès de celui-ci en 1986.
Dame X. en est devenue propriétaire le 15 avril 1994.
c) Le certificat d’actions n° 2 incorpore 55 actions. La société D. SA,
qui l’avait elle-même acquis de époux E., l’a cédé à Y. le 27 mars 1990. 
Ce certificat confère à son propriétaire le droit de louer à la SI le local
occupé par un dancing situé au rez-de-chaussée inférieur de l’immeuble.
Le local est sous-loué à la société F. SA dont Y. est l’administrateur unique,
société qui le sous-loue à son tour aux exploitants de la discothèque. 
d) En 1966, les époux E. exploitaient le dancing, sous un autre nom.
Pour satisfaire à de nouvelles prescriptions administratives, ils ont dû
y aménager une sortie de secours. Ils l’ont fait en abattant un mur et en
transformant en petit bar un local de 16 m2 attenant au dancing et rat-
taché au certificat d’actions de C. Depuis la transformation, le local fait
partie de l’établissement nocturne. Les propriétaires successifs du cer-
tificat d’actions n° 2 l’ont utilisé paisiblement et sans interruption
jusqu’à ce que dame X. émette des prétentions à son sujet en 1998.
2. Les parties divergent sur le point de savoir à quel certificat d’ac-
tions sont rattachés les droits portant sur le petit bar. Selon dame X.,
feu C., qui entretenait des relations d’amitié avec les époux E., l’a mis à
bien plaire à leur disposition, sans modification de la portée initiale du
certificat d’actions n° 1. Pour Y., les époux E. ont acquis le local de telle
sorte qu’il est de facto rattaché au certificat d’actions n° 2. 


a) Par convention et reconnaissance de dette du 19 janvier 1979,
E. s’est engagé à payer à C. ... fr. «pour le solde de l’achat du carnotzet
sis à l’est de son dancing». Il n’est pas contestable que le local en ques-
tion correspond au petit bar intégré à l’établissement nocturne. Feu C.
ne pouvait en effet céder que les droits portant sur l’une des parties
d’immeuble rattachée à son certificat d’actions - le magasin sis à l’en-
tresol nord ou le local sous la terrasse de l’entrée est - et ledit magasin
n’est manifestement pas en cause. De plus, c’est précisément de cette
partie de l’immeuble que le locataire de l’établissement a eu besoin
quand il a dû aménager une sortie de secours pour le dancing. L’art. 4
confirme explicitement la cession des droits et obligations concernant
ce local à E. qui en «devient à partir de ce jour le légitime propriétaire».
Que la mise à disposition effective du local à l’exploitant ait eu lieu
quelques années avant la signature de la convention, avec ou sans
contrepartie à l’époque, n’y change rien. La convention parle d’ailleurs
du «solde de l’achat du carnotzet», ce qui laisse supposer qu’un mon-
tant avait déjà été préalablement payé par E., avant le versement de ....
fr. en six acomptes, entre le 29 mars 1979 et le 30 mars 1981. Pour des
raisons qui ne ressortent pas du dossier, les modifications formelles
qui auraient alors dû être apportées aux certificats d’actions concer-
nés et soumises à l’approbation unanime des copropriétaires (art. 11
des statuts) n’ont pas été faites. 
b) Le 28 avril 1998 dame X. est intervenue notamment auprès de
G., président du conseil d’administration, pour faire valoir ses droits
sur le petit bar et réclamer que l’usage lui en soit rétrocédé pour le
1er mai suivant à minuit. A sa demande, le conseil d’administration 
a modifié, le 1er février 2000, le certificat d’actions n° 1 en le partageant
en deux certificats: le n° 1, portant sur le magasin à l’entresol et le n°1A
portant sur le petit bar. Les décisions ultérieures prises par l’assem-
blée générale des actionnaires le 30 septembre 2002 pour confirmer la
modification font l’objet d’une contestation judiciaire par Y. 
Considérants (extraits)
(...)
3. La valeur litigieuse a été fixée à 150’000 fr., montant qui 
fonde la compétence du Tribunal cantonal en unique instance (art. 23
ch.1 let b CPC).
4. Le défendeur conteste sa légitimation passive.
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a) La qualité pour défendre ou légitimation passive appartient à
celui qui est l’obligé du droit. Elle est une condition de fond et relève
du droit matériel. Pour déterminer la personne qui a la qualité pour
défendre et contre laquelle doit être ouverte l’action, il faut rechercher
la disposition légale qui fonde le droit invoqué et, partant, en désigne
l’obligé. Lorsque la demande est mal dirigée, soit lorsque la légitima-
tion passive fait défaut, l’action doit être rejetée, indépendamment de
la réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse. Par ail-
leurs, le juge vérifie d’office l’existence de la qualité pour agir ou pour
défendre (ATF 126 III 59 consid. 1; Hohl, Procédure civile, t. I, Berne
2001, p. 97 ss).
b) La société d’actionnaires-locataires est une forme de société
immobilière qui s’est développée, spécialement en Suisse romande,
après la deuxième guerre mondiale et jusqu’en 1965, date de l’introduc-
tion dans le code civil du régime de la propriété par étages. Elle repose
sur une combinaison du droit des sociétés, du droit du bail à loyer, voire
du prêt. C’est ainsi qu’elle implique la constitution d’une société ano-
nyme pour construire ou acquérir un immeuble et l’attribution de la
jouissance de ses fractions. Cette attribution se réalise par un contrat
de bail que seuls les actionnaires peuvent conclure avec la société.
Autrement dit, le droit de jouir d’une fraction de l’immeuble doit être
attaché à la qualité d’actionnaire et c’est uniquement pour acquérir le
droit de louer un appartement dans un immeuble déterminé que le futur
actionnaire achète un certain nombre d’actions. La société est donc
tenue d’assurer à chaque actionnaire la jouissance exclusive du local
déterminé par le tableau de distribution, le terrain et les parties com-
munes restant à disposition de la société qui ne peut conférer aucun
droit de jouissance (Barbier, Guide de la société anonyme immobilière,
p. 251 et 281). Les actions sont groupées en lots et incorporées dans des
certificats indivisibles. Enfin, l’actionnaire-locataire est souvent créan-
cier de la société qui s’est vue remettre sous forme d’avance les fonds
dont elle a besoin pour l’achat ou la construction de son immeuble. L’ac-
tionnaire-locataire détient ainsi une fraction de la créance chirogra-
phaire inscrite au passif du bilan, cette fraction correspondant, dans
son pourcentage, à la fraction du capital représentée par ses actions
(Barbier, op. cit., p. 244; Flattet, Les sociétés immobilières d’action-
naires-locataires, in JdT 1949 p. 610 ss; Buensod, Les sociétés immobi-
lières d’actionnaires-locataires, une innovation en matière de propriété
immobilière, in RSJ 1950 p. 165 ss; Forstmoser/Meier-Hayoz/Nobel,
Schweizerisches Aktienrecht, § 62, ch. 134).


L’actionnaire-locataire n’a pas de droit réel sur l’immeuble. Il peut
uniquement louer les locaux rattachés à son certificat d’actions, selon
la répartition fixée à l’origine par le conseil d’administration (Barbier,
op. cit., p. 243). Le droit d’usage du logement lié à la propriété des
actions de la société relève du bail à loyer (ATF 126 V 83 consid. 2d;
Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p. 60, ch. 3.5 et note 83 au bas
de la page). D’une manière générale, la situation des actionnaires-loca-
taires est donc juridiquement plus proche de celle des locataires que
de celle des propriétaires (arrêt 4C.265/2002 du 26 novembre 2002
consid. 3.1). Sans doute le preneur qui est actionnaire de la société pro-
priétaire de l’immeuble où se trouve l’appartement loué a-t-il une posi-
tion plus forte à l’égard du bailleur qu’un locataire qui n’a pas ce sta-
tut. Mais cette différence n’a aucunement pour effet de modifier la
nature juridique du contrat en vertu duquel la société propriétaire
cède à son actionnaire la jouissance d’un appartement déterminé, sis
dans l’immeuble social, moyennant une contre-prestation en argent. Ce
contrat reste un bail à loyer au sens de l’art. 253 CO (RDAF 1991 p.
474/475). Les actionnaires n’ont pas de rapport de droit entre eux, ils
ne forment ni une association, ni une communauté. Leurs droits et
leurs obligations s’exercent envers la société (Barbier, op. cit., p. 255).
S’il est empêché d’user des locaux correspondant à son certificat d’ac-
tions, l’actionnaire peut s’en prendre, sur la base de son droit person-
nel à la conclusion d’un bail ainsi qu’à la délivrance et à la jouissance
de parties du bâtiment, à la société bailleresse, et, le cas échéant, lui
réclamer des dommages-intérêts (RDAF 1991 p. 475). 
c) En l’espèce, la demanderesse soutient que le petit bar est ratta-
ché au certificat d’actions dont elle est la propriétaire et demande de
le constater. Elle réclame en outre le paiement des loyers perçus par le
défendeur pour la sous-location de ce local ou un montant équivalent
à titre d’indemnité pour occupation illicite des lieux. 
aa) L’action en constatation de droit est admissible si le demandeur
peut faire valoir un intérêt de fait ou de droit immédiat à la constatation
de l’existence ou de l’inexistence d’une relation juridique. Un tel intérêt
est une condition de recevabilité (ATF 123 III 51; 122 III 279; RVJ 2003 p.
231). Il doit être reconnu lorsque l’incertitude juridique entre les parties
peut être supprimée par une constatation judiciaire et que le maintien
de l’incertitude ne peut être imposé à la partie qui agit. Un tel intérêt fait
en principe défaut lorsqu’une action en exécution ou une action forma-
trice est à disposition (SJ 2002 I p. 375). Le demandeur peut toutefois
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faire valoir l’existence d’un intérêt suffisant à la constatation, bien
qu’une action en condamnation soit possible, lorsqu’il n’entend pas
seulement obtenir la prestation exigible, mais encore faire constater la
validité du rapport juridique fondamental en vue de son développe-
ment futur (ATF 97 II 371 consid. 1; Leuch/Marbach/Kellerhals/Sterchi,
Die Zivilprozessordnung für den Kanton Bern, 2000, p. 429).
bb) En l’espèce, La SI A. SA est une société d’actionnaires-loca-
taires telle que décrite ci-dessus. Selon les statuts, les actions ne confè-
rent pas à leur titulaire un droit réel d’usage ou de jouissance, mais le
droit personnel de conclure un contrat de bail avec la société proprié-
taire. Il n’y a donc pas de rapport de droit entre les actionnaires qui ne
forment ni une association, ni une communauté et qui doivent exercer
leurs droits et obligations directement envers la société. L’intérêt à une
action constatatoire doit dès lors être d’emblée nié, une telle action ne
pouvant aboutir à démontrer un rapport de droit entre les parties, ni
même un droit subjectif de l’une envers l’autre. L’éventuel constat des
droits rattachés au certificat d’actions n° 21 (21A) ne peut en effet cla-
rifier que les rapports entre la demanderesse et un tiers, à savoir la
société bailleresse, ce qui exclut tout intérêt à la constatation, comme
l’exclut de surcroît la possibilité d’agir en exécution, à savoir en dom-
mages-intérêts (let. cc ci-après).
cc) En réclamant les loyers perçus par le défendeur pour la loca-
tion du petit bar ou une indemnité pour occupation illicite des lieux,
la demanderesse fait valoir en réalité une prétention en dommages-
intérêts découlant du fait que les locaux qui correspondraient à son
certificat d’actions n’ont pas été tenus à sa disposition. Or le droit de
disposer de tels locaux, à défaut de lien contractuel avec le défendeur,
ne peut résulter que de sa qualité d’actionnaire et du rapport de bail
noué en cette qualité avec la société. Dès lors, la demanderesse doit
s’en prendre à celle-ci et non au défendeur pour faire reconnaître ses
droits personnels sur le local en cause et réclamer la réparation du
dommage consécutif à l’éventuelle non exécution de ses obligations
par la société bailleresse. N’étant pas l’obligé de droit de la demande-
resse, Y. n’a par conséquent pas la qualité pour défendre, ce qui
conduit au rejet de l’action.
dd) La question de savoir à quel certificat d’actions est rattaché
le petit bar peut dès lors demeurer ouverte. Il est néanmoins rappelé
que les droits et obligations liés à ce local ont été cédés par feu C. à E.


le 19 janvier 1979 et semblent avoir été exercés paisiblement, avec
l’accord tacite des autres actionnaires, par les propriétaires succes-
sifs du certificat d’actions n° 2, jusqu’à l’intervention de la demande-
resse en avril 1998.
5. L’action fondée sur l’enrichissement illégitime a un caractère
subsidiaire. Une prétention contractuelle exclut une prétention en
enrichissement illégitime (ATF 126 III 119 consid. 3b et doctrine et juris-
prudence citées). En effet, aussi longtemps qu’une prétention contrac-
tuelle existe, le créancier n’a pas subi de dommage économique, ni le
débiteur d’augmentation de son patrimoine. En d’autres termes, celui
qui dispose d’une prétention fondée sur un autre motif n’est pas appau-
vri (Thévenoz-Werro, CO I, ad art. 62 CO, n. 44). 
La demanderesse qui dispose d’une prétention contractuelle fon-
dée sur le bail conclu avec la SI A. SA ne peut dès lors, en toutes hypo-
thèses, se prévaloir avec succès des dispositions des art. 62 ss CO qui
traitent de l’enrichissement illégitime.
6. La demande doit par conséquent être rejetée et les frais et
dépens mis à la charge de dame X.
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