ur_gerichte · OG V 12 32 · 2013-11-11 · de
2013_OG V 12 32_Schätzung von Grundstücken. Art. 10 Abs. 3 BGBB, Art. 14 Abs. 2 StHG. Art. 24b Abs. 1quater RPG. Art. 55 Abs. 1 aStG. Art. 14 SchäV. Zwischen- und Neuschätzung.


Schätzung von Grundstücken. Art. 10 Abs. 3 BGBB, Art. 14 Abs. 2 StHG. Art. 
24b Abs. 1quater RPG. Art. 55 Abs. 1 aStG. Art. 14 SchäV. Zwischen- und 
Neuschätzung. Bewertung einer Sägerei als landwirtschaftlichen Nebenbetrieb. 
Die land- und forstwirtschaftlichen genutzten Grundstücke werden zum 
Ertragswert bewertet. Dabei gilt der kapitalisierte Mietwert als Ertragswert. 
Zwar wird der landwirtschaftliche Nebenbetrieb in die Ertragswertschätzung 
miteinbezogen, jedoch stellt Art. 10 Abs. 3 BGBB klar, dass solches unter dem 
Aspekt, dass eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung zu bewerten ist, zu 
erfolgen hat. Es geht hier also nicht um eine landwirtschaftliche Nutzung. 
Dementsprechend sind die Mietwertansätze selbst genutzter Geschäftsräume 
zur Anwendung zu bringen. Damit kann einer weiteren Privilegierung 
gegenüber Gewerbebetrieben in vergleichbaren Situationen in den Bauzonen 
entgegen gewirkt werden. 
 
Obergericht, 11. November 2013, OG V 12 32 
 
 
 
Aus den Erwägungen: 
 
 
1. 
a) Das Gesetz über die direkten Steuern im Kanton Uri vom 26. September 2010 
(RB 3.2211; nachfolgend: StG) ist am 1. Januar 2011 in Kraft getreten. Dementsprechend ist 
das bisherige Steuergesetz vom 17. Mai 1992 (nachfolgend: aStG) aufgehoben worden (Art. 
257 Ziff. 1 StG). Das neue Recht findet erstmals Anwendung auf die im Kalenderjahr 2011 
zu Ende gehende Steuerperiode. Veranlagungen bis und mit Steuerperiode 2010 werden 
nach bisherigem Recht vorgenommen (Art. 258 Abs. 1 StG). Nach Inkrafttreten des neuen 
Steuergesetzes gelten nur noch die Verfahrensbestimmungen des neuen Rechts (Art. 258 
Abs. 3 StG). Die Einsprachen gegen Schätzungsverfügungen, die bis 31. Dezember 2010 
eingegangen sind, werden noch von der Schätzungskommission entschieden. Nach 
Erledigung dieser Einsprachen wird die Schätzungskommission aufgelöst (Art. 268 StG). 
Fortan kann gegen Schätzungsverfügungen gemäss Art. 29 Abs. 1 Verordnung über die 
steueramtliche Schätzung der Grundstücke (Schätzungsverfügung [SchäV, RB 3.2215]) bei 
der kantonalen Steuerkommission Einsprache erhoben werden. 
 
 
 
b) Am 20. September 2006 ordnete der Landrat des Kantons Uri die allgemeine 
Neuschätzung der Grundstücke an (Art. 56 Abs. 1 aStG; Protokoll des Landrates des 
Kantons Uri vom 18./20.09.2006, Ziff. 2.5). Diese ist am 1. Januar 2011 in Kraft getreten und 
löste die seit 1. Januar 1993 geltende Schätzung ab (vgl. Bericht und Antrag des 
Regierungsrates vom 27.06.2006 an den Landrat zur allgemeinen Neuschätzung der 
Grundstücke, S. 2). 
 
 
2. 
a) Die SchäV sieht die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Obergericht nicht 
ausdrücklich vor (vgl. Art. 54 Abs. 2 lit. b VRPV). Sie nennt als Rechtsmittel in Art. 29 Abs. 1 
nur die Einsprache gegen eine Schätzungsverfügung an die kantonale Steuerkommission. 
Im Anschluss daran verweist die SchäV aber in Art. 29 Abs. 2 für das Verfahren auf Art. 199 
StG (so auch Art. 64 Abs. 4 StG; ebenso Art. 56 Abs. 3 lit. a aStG und aArt. 29 SchäV). Der 
Weiterzug des Einspracheentscheides richtet sich deshalb nach dem StG. Dieses sieht die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Obergericht vor (Art. 205 Abs. 1 StG). Auch das 
Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden 
(StHG, SR 642.14) lässt in vorliegender Materie die Beschwerde in öffentlichrechtlichen 
Angelegenheiten an das Bundesgericht zu (Art. 73 Abs. 1 i.V.m. Art. 14 StHG; Art. 208 StG). 
Gleiches ergibt sich aus Art. 89 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 
211.412.11). Art. 86 Abs. 2 BGG verlangt dabei, dass die Kantone als letzte kantonale 
Instanzen 
richterliche 
Behörden 
bestellen. 
Der 
Einspracheentscheid 
über 
eine 
Schätzungsverfügung kann somit mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Obergericht 
weitergezogen werden (Entscheide Obergericht des Kantons Uri vom 11.11.2007, OG V 07 


20, und vom 20.07.2007, OG V 06 50, beide publ. in Rechenschaftsbericht über die 
Rechtspflege des Kantons Uri in den Jahren 2006 und 2007, Nr. 31 S. 112 und Nr. 32 S. 
115). 
 
 
 
b) Gemäss Art. 205 Abs. 1 StG kann die einspracheberechtigte Partei gegen den 
Einspracheentscheid beim Obergericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Mit der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde können alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des 
vorangegangenen Verfahrens gerügt werden (Art. 205 Abs. 3 StG). Die Beschwerdefrist (Art. 
205 Abs. 1 StG) und die Formvorschriften (Art. 205 Abs. 2 StG) wurden eingehalten. Der 
Beschwerdeführer ist als Adressat durch den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein 
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung (Art. 64 i.V.m. Art. 46 Abs. 
1 lit. a VRPV). 
 
 
 
Auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist demnach einzutreten. 
 
 
3. 
 
 Die Gewerbebaute als Bestandteil der Liegenschaft Nr. 342 wurde am 1. 
Oktober 2010 fertig gestellt. Insgesamt besteht eine Fläche von 718 m2, wovon 320 m2 
landwirtschaftlich begründet sind. Die restliche Fläche im Umfang von 398 m2 wird für die 
Sägerei (einschliesslich ʺSchärfereiʺ und Lagerraum) beansprucht. Die Gewerbebaute 
umfasst ein Unter- und Erdgeschoss. Die Sägerei befindet sich im Erdgeschoss. Strittig vor 
Obergericht ist die Bewertung der Gewerbebaute im Rahmen der Zwischen- und 
Neuschätzung, soweit sie dem Betrieb der Sägerei dient. Die Bewertung der 
landwirtschaftlich genutzten Teile der Gewerbebaute blieb unangefochten. Damit stellt die 
Schätzung der Sägerei den Streitgegenstand dar. Es gilt also zu prüfen, ob die von der 
Vorinstanz ermittelten Steuerwerte zutreffen. 
 
 
4. 
 
 Der Klärung bedarf zunächst, als was die Sägerei zu betrachten ist. Dabei 
spricht der Beschwerdeführer von einem Zuerwerb. 
 
 
Der Wiederaufbau der Gewerbebaute bedurfte der Zustimmung der Justizdirektion Uri 
(Art. 30c Abs. 4 aPBG). In Anwendung von Art. 24b RPG erteilte die Justizdirektion Uri mit 
Verfügung vom 1. April 2005 die Zustimmung. Art. 24b RPG regelt die Zulässigkeit von 
baulichen Massnahmen zur Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen 
Nebenbetriebes mit oder ohne sachlichen Zusammenhang zur Landwirtschaft. Mit Blick 
darauf ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Sägerei als landwirtschaftlichen 
Nebenbetrieb auffasste. Ob dieser nun als Zu- oder Nebenerwerb bezeichnet wird, ist 
bedeutungslos. Jedenfalls entstehen mit der Bewilligung eines landwirtschaftlichen 
Nebenbetriebes nicht zwei voneinander unabhängige Betriebe. Vielmehr bleiben der 
landwirtschaftliche Betrieb und der Nebenbetrieb sowohl in raumplanungsrechtlicher Hinsicht 
als auch unter dem Aspekt des bäuerlichen Bodenrechts als Einheit miteinander verbunden 
(vgl. Art. 24b Abs. 4 RPG, Art. 7 Abs. 5 BGBB; Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, 
Bern 2006, N. 14 zu Art. 24b). 
 
 
5. 
 
 Gemäss Art. 56 Abs. 3 lit. c Satz 1 aStG ist von Amtes wegen oder auf 
Verlangen des Eigentümers eine Zwischenschätzung vorzunehmen (Art. 2 Abs. 2 SchäV), 
wenn sich der Wert eines Grundstückes durch Änderung im Bestand, Beschaffenheit und 
Benützungsart oder aus anderen Gründen wesentlich verändert (Art. 2 Abs. 1 lit. a - c 
SchäV). Die Bewertung erfolgt zu den bei der allgemeinen Neuschätzung angewandten 
Ansätzen (Art. 56 Abs. 3 lit. c Satz 2 aStG; Entscheid Obergericht des Kantons Uri vom 
11.11.2007, OG V 07 20, a.a.O., Nr. 31 S. 113 E. 3a). Dementsprechend bestehen 
vorliegend bei der Zwischenschätzung nicht dieselben Grundlagen wie bei der 
Neuschätzung. Was die Neuschätzung anbelangt, präsentiert sich die Rechtslage wie folgt: 
 
 
 
a) Die land- und forstwirtschaftlichen genutzten Grundstücke werden zum 
Ertragswert bewertet (Art. 14 Abs. 2 StHG, Art. 55 Abs. 1 aStG). Die Ermittlung des 
Ertragswertes und die Belastungsgrenze richten sich nach dem BGBB (Art. 14 SchäV). Nach 


Art. 10 Abs. 3 BGBB werden nichtlandwirtschaftliche genutzte Flächen, Gebäude und 
Anlagen oder Teile davon mit dem Ertragswert, der sich aus ihrer nichtlandwirtschaftlichen 
Nutzung ergibt, in die Schätzung einbezogen. Die Anleitung für die Schätzung des 
landwirtschaftlichen Ertragswertes (Datum des Inkrafttretens: 01.02.2004; nachfolgend: 
Eidgenössische Schätzungsanleitung) findet sich im Anhang 1 zur Verordnung über das 
bäuerliche Bodenrecht (VBB, SR 211.412.110). Sie ist für die Schätzungsbehörden und 
Schätzungsexperten verbindlich (Art. 2 Abs. 1 und Abs. 2 VBB). In der Eidgenössischen 
Schätzungsanleitung wird festgehalten, dass nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe (Art. 
24b RPG) fest zum landwirtschaftlichen Gewerbe gehören. Deren Bewertung erfolgt gemäss 
Art. 10 Abs. 3 BGBB nach dem Ertragswert aus der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung (S. 
16). Dabei gilt der kapitalisierte Mietwert (Mietwert x 100 / Kapitalisierungssatz) als 
Ertragswert (Eidgenössische Schätzungsanleitung, S. 17; zum Ganzen Weisung Nr. 5.02 der 
Finanzdirektion [nachfolgend: Schätzerhandbuch], S. 40 und 80). 
 
 
 
b) Im Unterschied dazu, sind bei der Zwischenschätzung der Anhang zur 
Verordnung über die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (Datum des 
Inkrafttretens: 
01.08.1986) 
und 
das 
Arbeitshandbuch 
der 
kantonalen 
Liegenschaftsschätzungskommission Uri für die steueramtliche Schätzung der Grundstücke 
vom 2. Juli 1990 (nachfolgend: aSchätzerhandbuch) massgebend. 
 
 
6. 
Die Vorinstanz berechnete die Mietwerte anhand der Mietwertansätze für 
selbstgenutzte Geschäftsräume (Schätzerhandbuch, S. 64; aSchätzerhandbuch, Tabelle 3). 
Dabei wendete sie die tiefst möglichen Mietwertansätze an. Schliesslich legte sie die 
Kapitalisierungssätze mit Hilfe der Eidgenössischen Schätzungsanleitungen fest (S. 170 
bzw. 126). Damit wurden die Steuerwerte der Sägerei nochmals nach unten korrigiert. Laut 
dem Beschwerdeführer sei indessen eine umfassendere Reduktion der Steuerwerte 
angezeigt. Sein Ansinnen begründet der Beschwerdeführer damit, dass die Ausstattung der 
Gewerbebaute minimal und der Betrieb der Sägerei im Winter eingeschränkt sei sowie die 
Zufahrtsmöglichkeiten bedingt seien. 
 
 
 
a) Zwar wird der landwirtschaftliche Nebenbetrieb in die Ertragswertschätzung 
miteinbezogen, jedoch stellt Art. 10 Abs. 3 BGBB klar, dass solches unter dem Aspekt, dass 
eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung zu bewerten ist, zu erfolgen hat. Es geht hier also nicht 
um eine landwirtschaftliche Nutzung. Dementsprechend sind die Mietwertansätze 
selbstgenutzter Geschäftsräume zur Anwendung zu bringen. Damit kann einer weiteren 
Privilegierung gegenüber Gewerbebetrieben in vergleichbaren Situationen in den Bauzonen 
entgegen gewirkt werden (vgl. Art. 24b1quater RPG, aArt. 40 Abs. 3 RPV; Erläuterungen des 
Bundesamtes für Raumentwicklung zur Revision der RPV vom 04.07.2007, S. 7). 
 
 
 
b) Tatsächlich erscheint der Betrieb der Sägerei eingeschränkt zu sein, 
insbesondere während der Wintermonate. Trotzdem kann von einem ganzjährigen Betrieb 
gesprochen werden, was der Beschwerdeführer auch nicht in Abrede stellt. Er selbst führt 
aus, dass die Sägerei ganzjährig als Zuerwerb betrieben wird (Eingabe des 
Beschwerdeführers vom 07.12.2012, S. 1). Die Vorinstanz hat den vom Beschwerdeführer 
behaupteten Einschränkungen bereits Rechnung getragen, indem sie die tiefst möglichen 
Mietwertansätze der Ertragswertschätzung zu Grunde gelegt hat. Eine weiter gehende 
Reduktion kommt daher nicht in Frage. Vielmehr sei daran erinnert, dass dem 
vorinstanzlichen Ermessen Schranken gesetzt sind. Insgesamt ist die steueramtliche 
Schätzung der Sägerei nicht zu beanstanden. 
 
 
7. 
Auf die Durchführung des beantragten Augenscheins ist zu verzichten. Die 
vorhandene Aktenlage kann als ausreichend betrachtet werden.