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2021_OG V 20 7. Planungs- und Baurecht. Art. 40 Abs. 3 PBG.


Planungs- und Baurecht. Art. 40 Abs. 3 PBG. Bestehende Bauten und Anlagen, die 
dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen, dürfen in der Gefahrenzone rot 
nur unterhalten werden; die Besitzstandsgarantie gilt nur in diesem Rahmen. Der 
Begriff des «Unterhalts» ist so auszulegen, dass in der Gefahrenzone rot der 
verfassungsrechtlich garantierte minimale Besitzstand gewährleistet ist, nicht aber 
mehr. Dies kann auch moderate Modernisierungen beinhalten. Der Ansatz, nur 
blosse Unterhaltsarbeiten im Sinne von Reparaturen und/oder Ausbesserungen 
zuzulassen, ist nicht rechtmässig. Der durch die Vorinstanz geschützte kategorische 
Ausschluss 
von 
Modernisierungen 
war 
nicht 
haltbar. 
Gutheissung 
der 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde und Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an 
die Baubewilligungsbehörde. 
 
Obergericht, 5. Februar 2021, OG V 20 7 
 
Aus den Erwägungen: 
 
3. 
Im vorliegenden Kontext unbestritten ist, dass das 1912 erbaute Wohnhaus der 
Beschwerdeführer im Sinne der kantonalen Besitzstandsgarantie (Art. 126 Abs. 1 PBG) nach 
bisherigem Recht rechtmässig erstellt wurde. Die Gefahrenzone rot und die damit 
verbundenen Restriktionen gehen auf die Totalrevision des Bau- und Planungsrechts im Jahr 
2010 zurück (vergleiche Amtsblatt des Kantons Uri Nr. 15 vom 16.04.2010 sowie Bericht und 
Antrag des Regierungsrats an den Landrat zum Planungs- und Baugesetz [PBG] vom 
25.08.2009, 
S. 
29). 
Ebenfalls 
unbestritten 
ist, 
dass 
sich 
das Wohnhaus 
der 
Beschwerdeführer in der Gefahrenzone rot befindet und Sanierungsarbeiten, welche über 
den blossen Unterhalt hinausgehen, gestützt auf Art. 40 Abs. 3 PBG unzulässig sind. Strittig 
ist der Bedeutungsgehalt des Begriffs «Unterhalt» im Sinne von Art. 40 Abs. 3 PBG. 
 
3.1 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht 
ganz klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, so muss nach seiner wahren 
Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente. Abzustellen ist 
dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die 
Bedeutung, die der Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen zukommt. Die 
Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, 
um den Sinn der Norm zu erkennen. Namentlich bei neueren Texten kommt den Materialien 
eine besondere Stellung zu, 
weil veränderte Umstände oder ein gewandeltes 
Rechtsverständnis 
eine 
andere 
Lösung 
weniger 
nahe 
legen. 
Nach 
ständiger 
bundesgerichtlicher und kantonaler Rechtsprechung unterstehen die Auslegungselemente 
keiner Prioritätenordnung. Vielmehr wird ein pragmatischer Methodenpluralismus befolgt und 
nur dann allein auf das grammatische Element abgestellt, wenn sich daraus zweifelsfrei die 
sachlich richtige Lösung ergibt (vergleiche Entscheid Obergericht des Kantons Uri vom 
16.12.2016, OG V 16 6, publ. in Rechenschaftsbericht über die Rechtspflege des Kantons 
Uri in den Jahren 2016 und 2017, Nr. 41 S. 240 E. 3e mit Hinweisen). Eine kantonale Norm 
muss mit dem Bundesrecht im Einklang stehen (BGE 144 I 123 E. 6.2). Bleiben bei nicht 
klarem Wortlaut letztlich mehrere Auslegungen möglich, ist jene zu wählen, die der 
Verfassung am besten entspricht (verfassungskonforme Auslegung; BGE 140 II 500 E. 
2.3.3). Ist die kantonale Gesetzesnorm einer verfassungskonformen Auslegung nicht 
zugänglich, 
ist 
sie 
– 
infolge 
Unvereinbarkeit 
mit 
übergeordnetem 
Bundesrecht 
beziehungsweise 
übergeordnetem 
kantonalen 
Verfassungsrecht 
– 
zu 
ignorieren 
(Häfelin/Haller/Keller/Thurnherr, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl., Zürich 2020, 
Rw. 1191 und 2082 sowie 2085). 
 
3.2 Wie bereits die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ist der Begriff des „Unterhalts“ im 
Gesetz nicht näher geregelt. Der Wortlaut lässt dabei verschiedene Interpretationen zu, 
weshalb alleine auf das grammatische Element nicht abgestützt werden kann. 
 


3.3 Aus dem Bericht und Antrag des Regierungsrats an den Landrat zum Planungs- und 
Baugesetz [PBG] a.a.O. ergibt sich, dass die Absicht des Gesetzgebers hinter der Schaffung 
von Gefahrenzonen unter anderem darin bestand, für die baurechtliche Berücksichtigung 
von 
Naturgefahren 
eine 
differenzierte 
Ordnung 
vorzusehen. 
Dafür 
sollten 
drei 
Gefahrenstufen vorgesehen werden, wobei die höchste Stufe Gebiete mit erheblicher 
Gefährdung bezeichnen sollte. Was die Besitzstandsgarantie betrifft, so sollte diese in der 
Gefahrenzone rot (höchste Gefahrenstufe) «eingeschränkt», in der blauen und gelben 
Gefahrenzone dagegen «uneingeschränkt» gelten. Die Absicht des Gesetzgebers war somit, 
den Schutz vor Naturgefahren zu verbessern, denn die differenzierte Ausscheidung von 
Gefahrengebieten erlaubt es, erheblich gefährdete Gebiete besser zu erkennen und mit 
entsprechend gesteigerten Schutzmassnahmen zu belegen (vergleiche bereits Entscheid 
Obergericht des Kantons Uri vom 06.03.2020, OG V 19 39, E. 6f). Aus den Materialien ist 
überdies zu schliessen, dass der verbesserte Schutz respektive eine „gesteigerte 
Schutzmassnahme“ auch darin zu sehen ist, dass die Besitzstandsgarantie in der höchsten 
Gefahrenstufe (Gefahrenzone rot) restriktiver zu handhaben ist. Die Besitzstandsgarantie 
soll „eingeschränkt“ werden, wobei hier offensichtlich auf die allgemeine kantonale 
Besitzstandsgarantie (Art. 126 Abs. 1 PBG) Bezug genommen wird. Eine eindeutige Antwort 
auf die Frage nach dem Bedeutungsgehalt des Begriffs „Unterhalt“ lässt sich aus dem 
historischen Auslegungselement indessen nicht gewinnen. 
 
3.4 Gemäss der allgemeinen Besitzstandsgarantie von Art. 126 Abs. 1 PBG sind 
bestehende Bauten und Anlagen, die nach bisherigem Recht rechtmässig erstellt wurden, 
aber dem neuen Recht widersprechen, in ihrem Bestand geschützt. Sie dürfen unterhalten 
und zeitgemäss erneuert werden. Die Bestimmung von Art. 40 Abs. 3 PBG über die 
Restriktionen in der Gefahrenzone rot nimmt Bezug auf die allgemeine Besitzstandsgarantie. 
Nach der gesetzgeberischen Absicht soll die Besitzstandgarantie eingeschränkt werden 
(vergleiche E. 3.3 hievor). Indem Art. 40 Abs. 3 PBG im Unterschied zu Art. 126 Abs. 1 PBG 
ausdrücklich nur den Unterhalt als zulässig bezeichnet, nicht aber die zeitgemässe 
Erneuerung, kann in gesetzessystematischer Hinsicht geschlossen werden, dass die 
zeitgemässe Erneuerung in der Gefahrenzone rot nicht zulässig sein soll. Die diesbezügliche 
Auffassung der Vorinstanz (vergleiche angefochtener Beschluss, E. 7) ist insofern durchaus 
nachvollziehbar. Allerdings erscheint nicht ohne Weiteres klar, inwiefern der „Unterhalt“ von 
der „zeitgemässen Erneuerung“ abzugrenzen ist. Die von der Vorinstanz angeführte 
Kommentarstelle zum aargauischen Baugesetz hält dafür, dass auch bauliche Massnahmen, 
die nicht nur die Erhaltung, sondern auch die Modernisierung bezwecken, zulässig seien, 
wenn keine baulichen Umgestaltungen vorgenommen werden. Der Begriff «Unterhalt» solle 
also nicht zu eng ausgelegt werden (Verena Sommerhalder Forestier, Kommentar zum 
Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 68 N. 16). Dagegen spricht sich die 
Kommentarstelle zum bernischen Baugesetz dafür aus, dass das Modernisieren im Rahmen 
der normalen Lebensdauer von Bauten und Anlagen zeitgemässe Erneuerung darstelle. Das 
könne 
nebst 
der 
umfassenden 
Renovation 
auch 
ein 
Anpassen 
an 
moderne 
Komfortansprüche einschliessen, wie die Verbesserung der technischen und sanitären 
Einrichtungen und der Isolation (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 3 N. 3). Die zitierten Kommentarstellen lassen gerade 
keine eindeutigen Schlüsse zu. Zu berücksichtigen ist auch, dass es sich bei der hier 
auszulegenden Norm weder um aargauisches noch bernisches Baurecht handelt. 
Kommentare zu ausserkantonalen Gesetzen können zwar im Einzelfall bei der Auslegung 
hiesigen 
Rechts 
herangezogen 
werden. 
Aufgrund 
der 
spezifischen 
kantonalen 
Gegebenheiten ist aber stets zu prüfen, ob die ausserkantonale Lehre mit der ratio legis der 
kantonalen 
Bestimmung 
übereinstimmt. 
Bei 
divergierenden 
ausserkantonalen 
Lehrmeinungen ist eine besonders kritische Prüfung geboten. Das systematische 
Auslegungselement führt insofern zu keinen eindeutigen Schlüssen. Klar erscheint nur – 
auch gestützt auf das historische Auslegungselement (E. 3.3 hievor) –, dass die 
Besitzstandsgarantie im Rahmen von Art. 40 Abs. 3 PBG ein Minus zur allgemeinen 
Besitzstandsgarantie von Art. 126 Abs. 1 PBG darstellt; letztere also im Vergleich eine 
grosszügigere Regelung vorsieht. 


 
3.5 
3.5.1 Die Einwohnergemeinde Altdorf argumentiert, der Zweck der Bestimmung von Art. 40 
Abs. 3 PBG liege darin, Wohnen in der Gefahrenzone rot nicht zu fördern (Beschluss vom 
24.07.2019, S. 3). Im Rahmen ihrer Stellungnahme an die Vorinstanz vom 11. September 
2019 hielt die Gemeinde fest (S. 3 f.), in der Gefahrenzone rot dürfe oberstes Ziel nicht die 
Erhaltung eines Wohnhauses sein. Das Ziel sei, die Gefahrenzone rot von Wohnbauten frei 
zu halten. Solange mit einfachen Instandhaltungsarbeiten die Bewohnbarkeit eines 
bestehenden Hauses erhalten bleibe, dürfe dies bewohnt werden. Könne mit einfachen 
Instandhaltungsarbeiten die Wohnhygiene nicht mehr gewährleistet werden, dürfe das 
Gebäude nicht mehr bewohnt werden. 
 
3.5.2 Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Art. 40 Abs. 3 PBG statuiert eine 
Besitzstandsgarantie, 
wenn 
auch 
aufgrund 
der 
Gesetzessystematik 
und 
der 
gesetzgeberischen Absicht eine eingeschränkte. Sinn und Zweck einer Besitzstandsgarantie 
ist gerade der Erhalt eines Besitzstandes. Somit ist es sehr wohl das Ziel von Art. 40 Abs. 3 
PBG, dass ein bestehendes Wohnhaus erhalten werden darf. Dass in der Gefahrenzone rot 
der Wohnzweck nicht gefördert werden soll, ist zwar insofern zutreffend, als dass keine 
neuen Bauten und Anlagen, die dem Aufenthalt von Mensch und Tier dienen, zulässig sind. 
Davon zu unterscheiden ist aber die Behandlung von bestehenden Bauten. Diese geniessen 
auch unter dem Regime von Art. 40 Abs. 3 PBG eine Besitzstandsgarantie. Die Auslegung 
der Einwohnergemeinde würde Art. 40 Abs. 3 PBG eine Art «wohnpolizeilichen» Gehalt 
beilegen. Das geht aus der Wendung hervor, ein Wohnhaus dürfe nur solange bewohnt 
werden, als die Wohnhygiene gewährleistet werden könne. Darum geht es bei der 
Besitzstandsgarantie gerade nicht. Es geht nicht darum die Wohnnutzung zu regulieren, 
sondern den bestehenden Hauseigentümern die Wohnnutzung im bisherigen Umfang 
weiterhin zu ermöglichen. Insofern müssen unter der Geltung von Art. 40 Abs. 3 PBG nach 
einer teleologischen Auslegung diejenigen Sanierungsmassnahmen zulässig sein, welche für 
die Erhaltung der bisherigen Nutzung erforderlich sind. Dies ergibt sich auch aus den 
nachfolgenden Überlegungen. 
 
3.6 
3.6.1 Der aus der verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV; 
Art. 12 lit. l KV) gewährleistete minimale Besitzstandsschutz umfasst den Bestand, die 
Weiternutzung und den Unterhalt von einst rechtmässigen Bauten (BGE 146 II 308 E. 9.2). 
Darunter fallen sämtliche Arbeiten zur Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierung 
(Renovationen), soweit Umfang, Erscheinung, Bestimmung und Wert der Anlage 
unverändert bleiben (BGE 1C_283/2017 vom 23.08.2017 E. 3.1). Entscheidend ist, dass es 
sich um Vorkehren handelt, welche der Werterhaltung dienen, das heisst, die Baute davor 
schützen, vorzeitig zu verfallen oder, gemessen am heutigen Wohnstandard, vor Ablauf der 
Lebensdauer ihrer Substanz unbenutzbar zu werden. So ist es dem Eigentümer zum 
Beispiel dort, wo ein Wohngebäude den gewandelten Wohnbedürfnissen nicht mehr genügt, 
gestützt auf die Eigentumsgarantie erlaubt, unbefriedigende technische Einrichtungen zu 
ersetzen oder sanitäre Anlagen zu verbessern (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie für 
vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone – Eine Darstellung unter 
besonderer Berücksichtigung des züricherischen Rechts, Zürich 2003, S. 43 f.). Die 
kantonalrechtliche Regelung zum Besitzstandsschutz darf wohl grosszügiger, nicht aber 
restriktiver als das aus der Eigentumsgarantie abgeleitete verfassungsrechtliche Minimum 
sein (vergleiche BGE 1P.418/2002 vom 16.12.2002 E. 3.1.1). 
 
3.6.2 Für Bauten und Anlagen im Anwendungsbereich von Art. 40 Abs. 3 PBG muss somit 
im Minimum die verfassungsrechtlich garantierte Besitzstandsgarantie gelten. Daraus und 
aus der Gesetzessystematik sowie der gesetzgeberischen Absicht, die Besitzstandsgarantie 
einzuschränken (vergleiche E. 3.3 f. hievor), muss geschlossen werden, dass Art. 40 Abs. 3 
PBG letztlich so ausgelegt werden muss, dass in der Gefahrenzone rot der 
verfassungsrechtlich garantierte minimale Besitzstand gewährleistet ist, nicht aber mehr. 


Davon geht im Übrigen auch die Vorinstanz aus (angefochtener Beschluss, E. 5.6). Die hier 
strittige Frage, ob die vorliegenden Sanierungsarbeiten zulässig sind, ist daher unter 
Berücksichtigung der vorstehenden Grundsätze zu prüfen (vergleiche E. 3.6.1 hievor). 
 
3.6.3 Übertragen auf den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Renovation der 
Aussenfassade, die Innenisolation der bergseitigen Natursteinmauer, die Isolation der Böden 
sowie der Ersatz der Fenster nicht einfach deshalb nicht zu bewilligen sind, weil es sich 
hierbei 
um 
Modernisierungen 
beziehungsweise 
Renovationen 
handelt. 
Die 
Vorinstanz lässt ausser Acht, dass die Zulässigkeit auch von Modernisierungen in gewissem 
Umfang aus der verfassungsrechtlichen Besitzstandsgarantie folgt. Ein kategorischer 
Ausschluss von Modernisierungen ist verfassungsrechtlich somit nicht haltbar. Das ergibt 
sich auch daraus, dass die von der Vorinstanz geschützte Interpretation von Art. 40 Abs. 3 
PBG zu teilweise willkürlichen Ergebnissen führt. Beispielsweise leuchtet nicht ein, weshalb 
der Ersatz der alten Elektroinstallationen durch zeitgenössische Elektroinstallationen 
zulässig sein soll, der Ersatz von über 100-jährigen Fenstern durch zeitgenössische Fenster 
aber nicht. 
 
3.6.4 Der Ansatz, nur blosse (vermutlich letztlich nicht einmal bewilligungspflichtige 
[vergleiche Art. 101 Abs. 1 lit. c PBG]) Unterhaltsarbeiten im Sinne von Reparaturen 
und/oder Ausbesserungen zuzulassen, ist nach dem Gesagten nicht rechtmässig. Vielmehr 
ist zu prüfen, ob die Sanierungsmassnahmen der Werterhaltung dienen; durch die 
Sanierungsarbeiten also letztlich der Umfang, die Erscheinung, die Bestimmung und der 
Wert der Anlage im Wesentlichen unverändert bleiben. Es ist zu fragen, ob es bei den 
Sanierungsarbeiten um Arbeiten geht, die für die Erhaltung der bisherigen Nutzung 
erforderlich sind, das heisst, ob sie der Aufrechterhaltung der zweckgemässen Funktionalität 
der Baute (hier Wohnhaus) dienen. Dies kann auch moderate Modernisierungen beinhalten. 
Aufgrund der beschwerdeführerischen Ausführungen bestehen Anhaltspunkte, dass es sich 
bei den Sanierungsmassnahmen bloss um das für die Erhaltung der Wohnnutzung 
Erforderliche handelt. Ob es sich bei den hier vorliegenden Sanierungsmassnahmen um 
Massnahmen handelt, die für die Erhaltung der bisherigen Nutzung erforderlich sind, wurde 
aber bisher weder von der Vorinstanz noch der BK Altdorf geprüft. Es ist nicht am Gericht 
darüber erstinstanzlich zu befinden. In Aufhebung des angefochtenen Beschlusses geht die 
Sache deshalb zur erneuten Prüfung an die BK Altdorf (Art. 62 Abs. 2 VRPV).