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2021_OG V 20 17. Planungs- und Baurecht. Art. 96 PBG.


Planungs- und Baurecht. Art. 96 PBG. Ausnahmebewilligung innerhalb der 
Bauzone. 
Die 
Ausnahmebewilligung 
bezweckt, 
im 
Einzelfall 
Härten 
und 
offensichtliche Unzweckmässigkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel 
nicht beabsichtigt waren. Die Bewilligungspraxis muss zurückhaltend sein. Ein 
Härtefall kann vorliegen, wenn eine sinnvolle zonenkonforme Überbauung eines 
Grundstücks ohne Ausnahmebewilligung nicht mehr möglich ist. Als besondere 
Verhältnisse, die ein Abweichen von den gesetzlichen Vorschriften zulassen, können 
auch solche des Ortsbilds gelten. Das Ausmass der Abweichung muss sich auf 
sachliche Gründe stützen und darf nicht weitergehen, als es die Besonderheiten des 
Falls verlangen. Wenn zumutbare Alternativen bestehen, rechtfertigt sich eine 
Ausnahmebewilligung nicht. Erforderlich ist eine Variantenprüfung, wobei es 
grundsätzlich an der Bauherrschaft ist, verschiedene Varianten aufzuzeigen. Im 
konkreten Fall war ein Ausnahmegrund gegeben. Das Baugrundstück hätte unter 
Berücksichtigung der gesetzlichen Grenzabstände nicht mehr sinnvoll überbaut 
werden können. Allerdings wurde nicht anhand einer Variantenprüfung ausreichend 
geprüft, ob das bewilligte Projekt die verschiedenen Interessen tatsächlich 
bestmöglich wahrt oder ob es nicht auch zumutbare Alternativen gäbe. Teilweise 
Gutheissung der Beschwerde und Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an 
die Baubewilligungsbehörde. 
 
Obergericht, 30. April 2021, OG V 20 17 
 
Aus den Erwägungen: 
 
3. 
 
3.1 Gemäss Art. 95 PBG haben Bauten und Anlagen gegenüber den Liegenschaftsgrenzen 
einen bestimmten Abstand einzuhalten. Nach Art. 6 Abs. 1 Reglement zum Planungs- und 
Baugesetz (RPBG, RB 40.1115) ist der Grundabstand der Grenzabstand, der mindestens 
einzuhalten ist. Er beträgt in der Kernzone 4 Meter, soweit die Bauordnung der Gemeinde 
nichts anderes bestimmt (Art. 6 Abs. 2 lit. a RPBG). Die Bau- und Zonenordnung (BZO) 
Andermatt legt den Grenzabstand für die Kernzone in Art. 56 Abs. 1 i.V.m. Anhang 1 fest. 
Für die Kernzone 2 gilt ein grosser Grenzabstand von 6,5 Meter und ein kleiner 
Grenzabstand von 4,5 Meter. Der grosse Grenzabstand wird auf der längeren, am stärksten 
gegen Süden bis Westen orientierten Gebäudeseite und der kleine Abstand auf den übrigen 
Gebäudeseiten gemessen (Art. 56 Abs. 2 BZO). Anbauten haben einen Grenzabstand von 
2,5 Metern einzuhalten (BZO Anhang 2). Der Abstand gegenüber öffentlichen 
Verkehrsflächen beträgt 4 Meter (Art. 92 Abs. 1 PBG). 
 
3.2 Nebst dem Grenzabstand ist der Gebäudeabstand zu beachten. Der Gebäudeabstand 
entspricht der Summe der beiden Grenzabstände (Art. 95 Abs. 2 PBG). Gegenüber 
rechtmässig erstellten Bauten, die den Gebäudeabstand nach dem RPBG nicht einhalten, ist 
ein Gebäudeabstand einzuhalten, der der Summe aus dem tatsächlichen Grenzabstand und 
jenem nach dem RPBG entspricht (Art. 15 Abs. 1 RPBG). 
 
3.3 Gemäss Art. 96 PBG können Ausnahmen von einzelnen Bauvorschriften und Plänen 
des Kantons oder der Gemeinden bewilligt werden, wenn wichtige Gründe das rechtfertigen 
(lit. a); und keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen (lit. 
b). 
 
3.3.1 Eine Ausnahmebewilligung bezweckt, im Einzelfall Härten und offensichtliche 
Unzweckmässigkeiten, das heisst offensichtlich ungewollte Wirkungen zu beseitigen, die mit 
dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Sie darf dagegen nicht eingesetzt werden, 
um generelle Gründe zu berücksichtigen, die sich praktisch immer anführen liessen, weil auf 
diesem Wege das Gesetz selber abgeändert würde (BGE 117 Ia 146 E. 4; vergleiche auch 


BGE 1C_396/2018 vom 12.04.2019 E. 5.1, 1C_425/2016 vom 09.05.2017 E. 3.5). Die 
Durchbrechung der bau- und planungsrechtlichen Ordnung darf daher mit Rücksicht auf 
deren Wirksamkeit und Rechtssicherheit nur in besonders begründeten Einzelfällen 
zugelassen werden. Die Bewilligungspraxis muss zurückhaltend sein, damit die Ausnahme 
Ausnahme bleibt und nicht zur Regel wird. Nicht Gegenstand der Ausnahmebewilligung kann 
daher die systematische Korrektur einer allgemein unbefriedigenden Vorschrift sein; eine 
solche muss im ordentlichen Gesetzgebungs- beziehungsweis Nutzungsplanverfahren 
geändert werden (Ludwig/Stalder, Bernisches Verwaltungsrecht, 2. Aufl. Bern 2013, S. 501 
Rz. 89). 
 
3.3.2 Als Ausnahmegrund kommen Verhältnisse in Betracht, die sich auf Zweck, Umfang 
oder Gestaltung des konkreten Bauvorhabens beziehen und in den geltenden Vorschriften 
keine genügende Berücksichtigung finden. Die Gewährung einer Ausnahme ist beim 
Vorliegen objektiver Besonderheiten erlaubt (zum Beispiel Lage und Form der Parzelle, 
Beschaffenheit des Baugrundes, Art des Bauvorhabens, technische Besonderheiten der 
Nutzung etc.) (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 5. Aufl., Bern 
2020. N. 4b und 5 zu Art. 26-27). Ein eine Ausnahmebewilligung rechtfertigender Härtefall 
kann etwa vorliegen, wenn eine sinnvolle zonenkonforme Überbauung eines Grundstückes 
ohne Ausnahmebewilligung nicht mehr möglich ist (vergleiche BGE 1C_396/2018 a.a.O. E. 
5.2; vergleiche auch BVR 1999 S. 211 E. 4b). In jedem Fall müssen aber spezielle, vom 
Normalfall abweichende Umstände vorliegen. Der blosse Wunsch nach optimaler, 
gewinnbringender Nutzung eines Grundstücks oder einfach besserer Lösung stellt keinen 
Ausnahmegrund dar (Zaugg/Ludwig, a.a.O., N. 5 zu Art. 26-27). 
 
4. 
4.1 Es ist vor Gericht nicht mehr umstritten, dass das Bauvorhaben entlang der Südgrenze 
ohne Erteilung einer Ausnahmebewilligung den gesetzlichen grossen Grenzabstand von 6,5 
Metern und entlang der Nordgrenze den gesetzlichen kleinen Grenzabstand von 4,5 Metern 
einhalten müsste. Das 240 m2 grosse Baugrundstück der Beschwerdegegner weist entlang 
der Westgrenze eine Länge von rund 12 Metern auf; ist also zwischen Nord- und Südgrenze 
rund 12 Meter breit. Würde der gesetzliche Grenzabstand von 4,5 Metern gegen Norden und 
6,5 Meter gegen Süden vollständig eingehalten, ergäbe sich eine maximale Gebäudebreite 
von gerade einmal einem Meter. Es ist offensichtlich, dass eine vernünftige Baute so nicht 
möglich ist. Unter Berücksichtigung der vollen gesetzlichen Grenzabstände ist somit ein für 
eine Ausnahmebewilligung qualifizierender Härtefall zu bejahen. 
 
4.2 Die Vorinstanz erwägt weiter, dass selbst wenn – wie vorliegend aufgrund privater 
Vereinbarung – gegen Norden eine Reduktion des Grenzabstandes auf bis zu 0,5 Metern 
bewilligt werden könne, eine maximale Gebäudebreite von bloss rund 5 Metern möglich sei. 
Damit liesse sich – so die Vorinstanz weiter – ein Gebäude mit einem im Hinblick auf die 
erwünschte Markierung des Dorfeingangs angemessenen Volumen nicht verwirklichen, ohne 
in ungewöhnliche und ortsbildfremde Proportionen hinsichtlich Gebäudehöhe und -länge zu 
verfallen, was aufgrund der für die Kernzone von Andermatt geltenden strengen 
Gestaltungsvorschriften kaum zulässig sein könne. 
 
4.2.1 In der Kernzone 2 sind Bauten für gewerbliche und touristische Zwecke zulässig. Die 
bauliche Gestaltung darf den Charakter des Quartiers nicht beeinträchtigen (Art. 22 Abs. 1 
BZO; vergleiche auch Art. 22 PBG). Entlang der Gotthardstrasse sind die Erdgeschosse 
gewerblicher, vorab publikumsintensiver Nutzung vorbehalten. Auf die Gotthardstrasse 
orientierte Wohnungen und Garagen im Erdgeschoss sind nicht zulässig (Art. 22 Abs. 2 
BZO). 
 
4.2.2 Aus der Zonenordnung geht hervor, dass in der Kernzone 2 vergleichsweise strenge 
Gestaltungsvorschriften gelten und hinsichtlich der Nutzung ebenfalls relativ strikte Vorgaben 
bestehen. So muss im Erdgeschoss entlang der Gotthardstrasse (wie auf dem vorliegenden 
Baugrundstück) eine gewerbliche Nutzung (zum Beispiel Ladenlokal) vorgesehen sein. Die 


Frage der sinnvollen zonenkonformen Nutzung (siehe oben E. 3.3.2) ist an diesen Vorgaben 
zu messen. Eine sinnvolle zonenkonforme Nutzung kann dementsprechend vorliegend 
beispielsweise dann zu verneinen sein, wenn die Errichtung einer publikumsintensiven 
Gewerbenutzung im Erdgeschoss unter Berücksichtigung der ordentlichen Grenzabstände 
nicht sinnvoll möglich ist. Bei dieser Beurteilung sind auch die aktuellen Verhältnisse 
einzubeziehen. Die heute bestehende Baute auf dem Grundstück der Beschwerdegegner ist 
eine eingeschossige Holzbaute, in welcher sich ein Ladenlokal befindet. Bereits die 
bestehende Baute weist eine Breite von circa 7 Metern auf. Dies kann als Indiz dafür 
gewertet werden, dass eine sinnvolle Ladennutzung eine Breite von ungefähr 7 Metern 
erfordert, zumal eine „publikumsintensive“ Nutzung erwünscht ist, was die Erforderlichkeit 
einer gewissen Grösse des Gewerbeobjekts impliziert. Dass theoretisch auf einer Breite von 
5 Metern allenfalls auch ein kleines Gewerbeobjekt (zum Beispiel ein kleiner Kiosk) realisiert 
werden könnte, schadet insofern nicht. Unter Zugrundelegung einer maximalen 
Gebäudebreite von 5 Metern erscheint eine sinnvolle zonenkonforme Überbauung deshalb 
tatsächlich nicht als möglich. 
 
4.2.3 Hinzu kommt, dass die Überlegungen der Vorinstanz und der BK Andermatt zum 
Ortsbild nachvollziehbar erscheinen. Die betreffende Bauparzelle ist von Norden 
herkommend das erste Grundstück der Kernzone von Andermatt und markiert den 
nordseitigen Dorfeingang. Es erscheint legitim, dass die Gemeinde eine repräsentativere 
Markierung des Dorfeingangs und insofern die Errichtung eines grösseren Gewerbeobjekts 
als eines kleinen Kioskes anstrebt, zumal als besondere Verhältnisse, die ein Abweichen von 
den gesetzlichen Abstandsvorschriften zulassen, auch solche des Ortsbilds gelten können 
(vergleiche Zaugg/Ludwig, a.a.O., N. 18 zu Art. 12; vergleiche auch BVR 1989 S. 17 E. 4). 
Die Lage am Dorfeingang belegt ausserdem, dass es sich um eine spezifische Situation 
handelt, und die Überlegungen zum Ortsbild nicht einfach als allgemeine Gründe, die allen 
Liegenschaften in der betreffenden Kernzone entgegengehalten werden könnten, abgetan 
werden dürfen. Das Gericht teilt deshalb die Auffassung der Vorinstanz, dass auf dem 
Baugrundstück die Errichtung eines Gebäudes mit einem im Hinblick auf die Markierung des 
Dorfeingangs angemessenen Volumen möglich sein muss und dies nicht möglich wäre, 
wenn eine maximale Gebäudebreite von bloss 5 Metern erlaubt würde. 
 
4.3 Zusammenfassend ergibt sich, dass in der vorliegenden Bausache wichtige Gründe für 
die Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstands vorliegen und die Vorinstanz somit die 
Voraussetzung von Art. 96 lit. a PBG zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung zu Recht als 
erfüllt erachtet hat. Die Beschwerde ist insoweit unbegründet. Zu prüfen ist indes weiter, wie 
es sich mit der – kumulativ zu erfüllenden – Voraussetzung von Art. 96 lit. b PBG verhält. 
 
5. 
5.1 Die Ausnahmebewilligung kann nur erteilt werden, wenn keine überwiegenden 
öffentlichen oder privaten Interessen entgegenstehen (siehe E. 3.3 hievor). Unter diesem 
Titel ist auch die Frage, in welchem Ausmass das Abweichen von den Bauvorschriften 
mittels einer Ausnahmebewilligung erlaubt werden darf, zu prüfen. Denn das Ausmass der 
Abweichung von den Bauvorschriften, das mit einer Ausnahmebewilligung erlaubt werden 
kann, muss sich auf sachliche Gründe stützen und darf nicht weitergehen, als es die 
Besonderheiten des Falls verlangen. Zudem sollte stets ein angemessenes Verhältnis zum 
Regelmass gewahrt werden (Zaugg/Ludwig, a.a.O., N. 7 zu den Vorbemerkungen zu Art. 26-
31; vergleiche auch BGE 132 II 32 E. 5.1). 
 
5.2 Die Besonderheit des Falls liegt vorliegend darin, dass auf dem betreffenden 
Baugrundstück eine sinnvolle zonenkonforme Überbauung ermöglicht werden soll, welche 
auch die Anliegen des Ortsbildes angemessen berücksichtigt. Bei der Beurteilung des 
Ausmasses der Unterschreitung des Grenzabstandes muss dementsprechend geprüft 
werden, welche Unterschreitung des Grenzabstandes noch eine sinnvolle zonenkonforme 
Überbauung des Grundstückes unter Berücksichtigung der Anliegen des Ortsbildes – bei 
grundsätzlich gegebenem Ausnahmegrund (vergleiche E. 4 hievor) – zulässt. Es ist mit 


anderen Worten zu prüfen, ob das bewilligte Projekt den Grenzabstand bestmöglich 
respektiert oder ob nicht auch eine kleinere, namentlich weniger breite, aber doch noch 
zumutbare zonenkonforme Baute, welche zudem die Anliegen des Ortsbildes ausreichend 
berücksichtigt, möglich ist. Dies kann sinnvollerweise nur anhand einer Variantenprüfung 
beurteilt werden, in welcher unter Darlegung sachlicher Gründe aufgezeigt wird, inwiefern die 
ausgewählte Variante die betroffenen Interessen bestmöglich berücksichtigt (vergleiche 
hierzu auch Zaugg/Ludwig, a.a.O., N. 5 zu Art. 26 - 27, wonach sich eine 
Ausnahmebewilligung nicht rechtfertige, wenn zumutbare Alternativen zur Verfügung 
stehen). Eine solche Variantenprüfung lässt sich dem angefochtenen Entscheid nicht 
entnehmen. Zwar ergibt sich aus den Akten, dass die Bauherrschaft im Rahmen des 
Baubewilligungsverfahrens ein Alternativprojekt eingereicht hat (Alternativprojekt „Turm“), 
welches von der BK Andermatt mit Zwischenbericht vom 14. Mai 2019 abschlägig beurteilt 
wurde. Indessen betrafen die Gründe für den abschlägigen Bericht nicht die hier strittige 
Frage der Gebäudebreite. Die BK beanstandete insbesondere nicht das projektierte 
Erdgeschoss mit einer Breite von 7,1 Metern, sondern den darauf aufbauenden turmartigen 
Baukörper. Inwiefern aber auf dem rund 7 Meter breiten Erdgeschoss ein nicht-turmartiges 
Obergeschoss realisiert werden könnte, hat die BK nicht geprüft. Dabei ist nicht ohne 
Weiteres ersichtlich, inwiefern eine solche Variante den Besonderheiten des vorliegenden 
Falls nicht auch ausreichend Rechnung tragen würde. Immerhin erscheint nicht ohne 
Weiteres unmöglich, dass auf dem gemäss Alternativprojekt „Turm“ projektierten 
Erdgeschoss von rund 7 Metern Breite ein Obergeschoss von gleicher Breite aufgesetzt 
werden könnte. Es resultierte dann ein mit dem schlussendlich bewilligten Projekt 
vergleichbares Projekt, welches aber weniger breit wäre. Inwiefern ein solches 
Alternativprojekt oder weitere Varianten ausscheiden müssten und inwiefern das 
schlussendlich bewilligte Projekt allfälligen Alternativen vorzuziehen wäre, ergibt sich aber 
weder aus dem Beschluss der BK Andermatt vom 30. Oktober 2019 noch aus dem 
angefochtenen Beschluss der Vorinstanz. Ob die bewilligte Unterschreitung des 
Grenzabstandes nicht weitergeht, als es die Besonderheiten des Falls verlangen, wurde 
somit letztlich nicht ausreichend geprüft und kann aufgrund der vorliegenden Akten auch 
nicht abschliessend geprüft werden. Die Variantenprüfung ist daher nachzuholen, wobei es 
grundsätzlich an der Bauherrschaft ist, verschiedene Varianten aufzuzeigen, nachdem es die 
Bauherrschaft ist, welche näher darzutun hat, inwiefern ein Ausnahmetatbestand gegeben ist 
(vergleiche Zaugg/Ludwig, a.a.O., N. 6 zu den Vorbemerkungen zu Art. 26-31). Bei der 
Beurteilung der Varianten und damit letztlich des Ausmasses der Unterschreitung steht der 
Baubewilligungsbehörde schliesslich ein Ermessensspielraum zu (vergleiche Zaugg/Ludwig, 
a.a.O., N. 7 zu den Vorbemerkungen zu Art. 26-31). 
 
5.3 Zu 
den 
weiteren 
Ausführungen 
der 
Vorinstanz 
hinsichtlich 
der 
(weiteren) 
Interessenabwägung (Brandschutzgründe, nachbarliche Interessen etc.) muss sich das 
Gericht angesichts dessen, dass schon das Ausmass der Unterschreitung neu geprüft 
werden muss, nicht äussern. Immerhin ist aber noch anzufügen, dass die Ausführungen der 
Vorinstanz zum angemessenen Verhältnis zum Regelmass – jedenfalls gestützt auf die 
aktuelle Aktenlage – nicht überzeugend sind. Zunächst ergibt sich, dass die vorliegend 
bewilligte Unterschreitung des Grenzabstandes um 4,5 Meter eine sehr bedeutende 
Abweichung vom Regelbaumass darstellt, was grundsätzlich auch die 
Vorinstanz anerkannt hat. Eine solch bedeutende Abweichung müsste sich auf besonders 
triftige Gründe (vergleiche BVR 2015 S. 425 E. 5.7) stützen können, welche vorliegend zwar 
nicht kategorisch ausgeschlossen, allerdings mangels ausreichender Variantenprüfung und 
entsprechender Darlegung auch nicht ausreichend überprüft werden können. Der Vergleich 
der Vorinstanz mit der Kernzone 1 schliesslich kann deshalb nicht zielführend sein, weil bei 
der Beurteilung des angemessenen Verhältnisses zum Regelmass primär auf die 
betreffende Zone des Baugrundstücks (hier Kernzone 2) und nicht auf eine andere Bauzone 
in der Gemeinde abgestellt werden muss. Dass die geplante Baute mit einer Höhe von 11 
Metern und nur drei Vollgeschossen in der Kernzone 2 ein vergleichbar kleines Gebäude ist, 
mag sodann zutreffen, geht auf die entscheidende Frage nach der Breite der Baute 
beziehungsweise des Ausmasses der Grenzabstandsunterschreitung aber nicht ein. Die 


bloss 11 Meter messende Höhe der Baute ändert nämlich nichts daran, dass die 
Grenzabstandsunterschreitung von bedeutendem Ausmass ist und das angemessene 
Verhältnis zum Regelmass, also bezogen auf den gesetzlichen Grenzabstand, insofern 
fraglich erscheint respektive besonders begründet werden müsste. An einer besonderen 
Begründung fehlt es indessen beziehungsweise eine solche ist nicht ausreichend dargetan, 
wie zuvor aufgezeigt wurde. 
 
6. 
Nach 
dem 
Ausgeführten 
ergibt 
sich, 
dass 
das 
Ausmass 
der 
Grenzabstandsunterschreitung erneut geprüft werden muss. Die Sache ist zu diesem Zweck 
an die BK Andermatt zurückzuweisen. Diese wird unter Mitwirkung der Bauherrschaft (siehe 
oben E. 5.2 in fine) zu prüfen haben, ob das bewilligte oder ein anderes Projekt die 
betroffenen Interessen am besten wahrt und die Gründe dafür darlegen müssen. In diesem 
Umfang ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gutzuheissen.