ur_gerichte · 2024_OG V 21 29 Baubewilligung · 2024-01-26 · de

Neubau "Seminarhotel Löwen"

OBERGERICHT 
 Verwaltungsrechtliche Abteilung 
__________________________ 
OG V 21 29 
 
 
Entscheid vom 26. Januar 2024 
 
__________________________ 
Besetzung 
 
 
Präsidentin Agnes H. Planzer Stüssi 
Vizepräsidentin Lenka Ziegler, Oberrichter Stefan Flury 
Gerichtsschreiber Matthias Jenal 
__________________________ 
Verfahrensbeteiligte 
 
 
 
 
A., 
B., 
beide vertreten durch RA Dr. iur. Oliver Bucher, 
Baur Hürlimann Rechtsanwälte und Notare, 
Oberstadtstrasse 7, 5402 Baden 
Beschwerdeführerinnen 
 
gegen 
 
Regierungsrat des Kantons Uri, Rathaus, 6460 Altdorf 
Vorinstanz 
 
Einwohnergemeinde Altdorf, Tellsgasse 25, 6460 Altdorf 
 
__________________________ 
Gegenstand 
 
Baubewilligung; Neubau "Seminarhotel Löwen" 
(RRB Nr. 2021-213 vom 13.04.2021) 
 
 
 
 
 


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Prozessgeschichte: 
A. 
Die Beschwerdeführerinnen beabsichtigen auf den Liegenschaften Nr. 598 und Nr. 603 im Zentrum 
von Altdorf ein Seminarhotel mit 80 Zimmern, fünf neuen Seminarräumen, einem Gastronomiebe-
reich, zwei Geschäftslokalen sowie eine zweigeschossige Einstellhalle mit 46 Parkplätzen zu errichten. 
Das Bauvorhaben umfasst insbesondere die Errichtung zweier Neubauten auf der Liegenschaft Nr. 598. 
Das bestehende Hotel «Zum Schwarzen Löwen» auf der Liegenschaft Nr. 603 soll integrierender Be-
standteil des neuen Seminarhotels werden und neben den Hotelzimmern und den Sälen vor allem den 
Gastronomiebereich beinhalten. Nachdem die Eidgenössische Natur- und Heimatschutzkommission 
(ENHK) in ihrem Gutachten vom 20. März 2020 das Projekt als schwere Beeinträchtigung des Ortsbildes 
beurteilt hatte, wies die Baukommission (BK) Altdorf das Baugesuch in einem ersten Entscheid am 1. 
April 2020 ab. In der dagegen erhobenen Verwaltungsbeschwerde an den Regierungsrat des Kantons 
Uri wurde unter anderem eine Verletzung der Begründungspflicht durch die BK Altdorf geltend ge-
macht. Am 13. Mai 2020 widerrief die BK Altdorf ihren ersten Entscheid, um erneut über das Bauge-
such zu befinden und den entsprechenden Bauentscheid ausführlicher zu begründen. Mit Verfügung 
vom 5. August 2020 wies die BK Altdorf das Baugesuch erneut ab. Die dagegen erhobene Verwaltungs-
beschwerde der Beschwerdeführerinnen wies der Regierungsrat des Kantons Uri mit Beschluss Nr. 
2021-213 vom 13. April 2021 ab. 
B. 
Gegen den Beschluss des Regierungsrats erhoben die Beschwerdeführerinnen mit Eingabe vom 10. 
Mai 2021 Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Obergericht des Kantons Uri (Verwaltungsrechtliche 
Abteilung). Sie beantragen die Aufhebung des regierungsrätlichen Beschlusses und die Erteilung der 
Baubewilligung. Eventualiter sei der regierungsrätliche Beschluss aufzuheben und die Sache zur neuen 
Beurteilung an den Regierungsrat zurückzuweisen. 
Auf die Begründung dieser Anträge wird – soweit erforderlich – in den nachstehenden Erwägungen 
eingegangen. 
C. 
Auf Antrag der Beschwerdeführerinnen war das gerichtliche Beschwerdeverfahren in der Folge längere 
Zeit sistiert. Nach parteilich beantragter Wiederaufnahme des Verfahrens verwies der Regierungsrat 
des Kantons Uri in seiner Vernehmlassung vom 8. Februar 2023 auf die Begründung im angefochtenen 
Beschluss und edierte die Akten. Die Einwohnergemeinde Altdorf verzichtete mit Eingabe vom 22. Feb-
ruar 2023 auf eine Stellungnahme. 
 


 
 
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D. 
Auf entsprechende Anfrage des Gerichts teilten die Beschwerdeführerinnen mit Eingabe vom 20. De-
zember 2023 mit, dass an der Beschwerde festgehalten und die Fortsetzung des Verfahrens beantragt 
werde. 
 
Erwägungen: 
1. 
1.1 Gemäss Art. 122 Planungs- und Baugesetz (PBG, RB 40.1111) sind Entscheidungen, Verfügungen 
und Pläne, die auf diesem Gesetz oder auf die darauf gestützten Rechtserlasse gründen, nach den 
Bestimmungen der Verordnung über die Verwaltungsrechtspflege (VRPV, RB 2.2345) anfechtbar. Der 
Regierungsrat als Vorinstanz wies die Verwaltungsbeschwerde gegen den Beschluss der Baukommis-
sion (BK) Altdorf vom 5. August 2020, in welchem das Baugesuch der Beschwerdeführerinnen abge-
wiesen wurde, ab. Gemäss Art. 54 Abs. 1 und 2 lit. a VRPV ist gegen Verfügungen des Regierungsrates, 
soweit die Gesetzgebung den Weiterzug nicht ausschliesst oder anders regelt, die Verwaltungsge-
richtsbeschwerde an das Obergericht zulässig. Ein Ausschluss oder eine andere Regelung liegt nicht 
vor; das Obergericht des Kantons Uri (Verwaltungsrechtliche Abteilung) ist für die Behandlung der vor-
liegenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde somit örtlich, sachlich und funktionell zuständig. 
1.2 Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene Verfügung be-
rührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 64 i.V.m. 
Art. 46 Abs. 1 lit. a VRPV; siehe auch Art. 33 Abs. 3 lit. a Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG, 
SR 700] i.V.m. Art. 89 Abs. 1 Bundesgesetz über das Bundesgericht [BGG, SR 173.110] sowie Art. 111 
Abs. 1 und 3 BGG; BGE 137 II 30 E. 2.2.1, 136 II 281 E. 2.1). Die Beschwerdeführerinnen sind als unter-
legene Baugesuchstellerinnen durch die angefochtene Verfügung berührt und haben ein schutzwürdi-
ges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung, weshalb sie zur Beschwerdeführung berechtigt sind. 
1.3 Die Beschwerdefrist (Art. 59 Abs. 1 VRPV) sowie die Formvorschriften (Art. 64 i.V.m. Art. 49 Abs. 
1 und 2 VPRV) wurden eingehalten. Der Gerichtskostenvorschuss wurde fristgerecht geleistet. Auf die 
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist einzutreten. 
1.4 Das Gericht prüft die Beschwerde mit voller Sachverhalts- und Rechtskognition (Art. 57 Abs. 1 - 3 
VRPV). Allerdings gilt im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren das aus der Begründungs-
pflicht abgeleitete Rügeprinzip (Art. 64 i.V.m. Art. 49 Abs. 1 VRPV). Dieses befugt das Gericht, sich in 
der Rechtsanwendung auf die gerügten Punkte zu beschränken und den angefochtenen Entscheid 
nicht auf alle denkbaren Rechtsverstösse hin zu überprüfen. Nur Mängel im angefochtenen Entscheid, 
welche geradezu offensichtlich sind, sind vom Gericht gegebenenfalls auch ohne erhobene Rügen zu 


 
 
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korrigieren (vergleiche Entscheid Obergericht des Kantons Uri vom 20.10.2017, OG V 16 35, publ. in 
Rechenschaftsbericht über die Rechtspflege des Kantons Uri in den Jahren 2016 und 2017, Nr. 16 S. 95 
E. 4a). 
2. 
2.1 Von den Beschwerdeführerinnen ist die Realisierung eines Seminarhotels mit 80 Zimmern, fünf 
neuen Seminarräumen, einem Gastronomiebereich, zwei Geschäftslokalen sowie eine zweigeschos-
sige Einstellhalle mit 46 Parkplätzen geplant. Das Bauvorhaben sieht insbesondere die Errichtung 
zweier Neubauten auf der Liegenschaft Nr. 598 vor. Das bestehende Hotel «Zum Schwarzen Löwen» 
auf der Liegenschaft Nr. 603 soll integrierender Bestandteil des neuen Seminarhotels werden und in 
seiner Substanz und dem äusseren Erscheinungsbild erhalten bleiben. Die Liegenschaften Nr. 598 und 
Nr. 603 liegen in der Kernzone 1 im Zentrum von Altdorf. Altdorf ist im Bundesinventar der schützens-
werten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von nationaler Bedeutung aufgeführt (siehe Geopor-
tal des Bundes https://www.gisos.bak.admin.ch/sites). 
2.2 Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid unter Berücksichtigung der verschiedenen Aus-
legungselemente zum Schluss (E. 6.6 in fine), die durch die Gemeinde vorgenommene Auslegung von 
Art. 21 der kommunalen Bauordnung, wonach die Errichtung von zusätzlichen Neubauten in der Kern-
zone 1 ausgeschlossen sei, sei nachvollziehbar und vertretbar. Zu überzeugen vermöge auch die Aus-
legung der Gemeinde, wonach aus dem Fehlen von Vorschriften über zusätzliche Neubauten in der 
Kernzone 1 deren Verbot abzuleiten sei (a.a.O. E. 6.5). Selbst wenn aber die Gemeinde die Errichtung 
zusätzlicher Neubauten in der Kernzone 1 zulassen würde, sei das Bauvorhaben zurecht nicht bewilligt 
worden, da die geplante Überbauung nicht mit den geltenden Gestaltungsvorschriften des kantonalen 
und kommunalen Rechts zu vereinbaren wäre (a.a.O. E. 7). 
2.3 Die Beschwerdeführerinnen machen in ihrer Beschwerde geltend, die von der Vorinstanz vorge-
nommene Auslegung der einschlägigen Zonenvorschriften führe zu einem weitgehenden Neubauver-
bot in der Kernzone 1, was einen massiven Eingriff in die verfassungsrechtlich geschützte Eigentums-
garantie darstelle. Die kantonale Gesetzgebung schliesse nicht aus, dass der Zonenzweck auch mittels 
zeitgenössischer Neubauten erreicht werden könne, moderne Bauten im Einzelfall sogar eine Berei-
cherung für bestimmte Ortsteile bedeuten können. Auch den kommunalen Zonenvorschriften lasse 
sich kein konkretes Neubauverbot innerhalb der Kernzone 1 entnehmen. Sei eine, wie von der 
Vorinstanz vorgenommene, Auslegung notwendig, fehle es bereits an der für den massiven Eigentums-
eingriff genügenden Bestimmtheit des Rechtssatzes. Die Pflicht zur Beachtung der durch das Bundes-
inventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) geschützten 
Ortsbilder gelte zwar im Rahmen der die Schutzanliegen umsetzenden Richt- und Nutzungsplanung 
und im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen, nicht jedoch wenn es um die Auslegung einer 


 
 
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kommunalen Baureglementsbestimmung gehe. Es sei zu berücksichtigen, dass von der ungeschmäler-
ten Erhaltung eines durch das ISOS geschützten Ortsbildes bei Vorliegen von regionalen oder lokalen 
Eingriffsinteressen abgewichen werden könne. Die Vorinstanz führe selber solche anderen öffentli-
chen Interessen an. Im Weiteren sei ein generelles Neubauverbot unverhältnismässig. Dem Ziel des 
Ortsbildschutzes könnte damit Rechnung getragen werden, dass das Bauvorhaben die Blickachsen und 
Ansichten wahre. Für das von der Vorinstanz faktisch angeordnete Bauverbot fehle es an einer ausrei-
chend konkreten gesetzlichen Grundlage und der Eigentumseingriff sei nicht verhältnismässig. 
3. 
3.1 Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens (Art. 14 Abs. 1 RPG). Sie unterscheiden 
vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen (Art. 14 Abs. 2 RPG). Nutzungspläne sind für jedermann 
verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG). Voraussetzung einer Baubewilligung ist unter anderem, dass die Bau-
ten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG). Die übrigen 
Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten (Art. 22 Abs. 3 
RPG). 
3.2 Das kantonale Recht sieht in Art. 21 Abs. 1 PBG verschiedene Zonenarten vor, die alle zur überge-
ordneten Zonenart der Bauzone gehören, so insbesondere die Kernzone (lit. a). Die Kernzone dient 
dem Zweck, die Zentrumsfunktion eines Ortsteils zu erhalten, auszubauen oder neu zu schaffen. Dabei 
sind die ortstypischen Besonderheiten möglichst zu erhalten (Art. 22 Abs. 1 PBG). Neben Wohnbauten 
sind öffentliche Bauten und mässig störende Betriebe mit zentrumsbildender Funktion zulässig (Art. 
22 Abs. 2 PBG). Die Einwohnergemeinde Altdorf unterteilt in ihrer Bauordnung (BO, Altdorfer Rechts-
buch 40.11) die Kernzone in vier Kernzonen(unter)arten, nämlich in die Kernzone 1, 2, 3 und 4. Diese 
sind im Nutzungsplan Kernzonen dargestellt, wobei bedeutende Bauten im Kernzonenplan als solche 
bezeichnet werden (Bautypen A, B und C, Art. 11 BO). Die BO sieht in den Art. 10 - 20 allgemeine Best-
immungen für die Kernzonen vor. An Bauten in den Kernzonen werden erhöhte städtebauliche und 
gestalterische Anforderungen gestellt (Art. 12 Abs. 1 BO). Bauten und Anlagen haben sich in Massstab, 
Stellung, kubischer Gestaltung und Materialwahl sowie in der Fassaden-, Farb- und Dachgestaltung in 
das vorhandene Gesamtbild einzufügen. Dabei ist eine passende Verbindung zwischen ortstypischer 
und zeitgemässer Architektur zu wählen (Art. 12 Abs. 2 BO). Zusammenhängende Höfe und Freiflächen 
sind grundsätzlich zu erhalten (Art. 19 Abs. 1 BO). Für die Kernzone 1 sieht Art. 21 BO vor, dass das 
Ortsbild möglichst weitgehend und unverändert zu erhalten ist. Es gilt die geschlossene Bauweise; es 
ist kein Grenzabstand einzuhalten (Art. 22 Abs. 1 BO). Der Charakter des öffentlichen Strassen-, Gas-
sen- und Platzraumes muss erhalten bleiben (Art. 22 Abs. 3 BO). Dachneigung, Dachform und Material 
müssen sich in das vorhandene Gesamtbild einfügen (Art. 24 Abs. 1 BO). 
 


 
 
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3.3 
3.3.1 
Die im vorliegenden Fall betroffenen Bauparzellen liegen gemäss ISOS Altdorf innerhalb des 
Gebiets G 1 «altes Dorfzentrum mit städtischen Häuserzeilen, einheitlicher Wiederaufbau nach Brand 
von 1799» mit dem Erhaltungsziel A (Erhalten der Substanz) sowie der Umgebungszone (U-Zo) I «Ro-
senberg, mehrheitlich unverbauter Wieshang zwischen Kloster und Dorfkern» mit dem Erhaltungsziel 
a (Erhalten der Beschaffenheit). Durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein 
Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, je-
denfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösst-
mögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 Bundesgesetz über den Natur- und Heimatschutz [NHG, 
SR 451]). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare darf bei Erfüllung 
einer Bundesaufgabe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige 
Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Der von den In-
ventaren ausgehende Schutz ist damit im Grundsatz an eine Interessenabwägung geknüpft; diese fällt 
umso strenger aus, als Eingriffe in Schutzobjekte von nationaler Bedeutung einer qualifizierten Recht-
fertigung im Sinne von gleich- oder höherwertigen Interessen von nationaler Bedeutung bedürfen. 
Diese Schutzbestimmung gilt indes lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer 
Weise. Bei der Erfüllung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben wird der Schutz von Ortsbildern 
durch kantonales (und kommunales) Recht gewährleistet (zum Ganzen: BGE 135 II 209 E. 2.1). 
3.3.2 
Bundesinventare wie das ISOS sind aber auch bei der Erfüllung von kantonalen und kommuna-
len Aufgaben von Bedeutung. Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinne von 
Art. 13 RPG gleich (BGer 1C_398/2015 vom 09.08.2016 E. 5.3). Für die Kantone (und Gemeinden) folgt 
daraus eine Pflicht zur Berücksichtigung von Bundesinventaren, wobei sich keine förmlichen Anforde-
rungen ergeben, wie den Anliegen des Bundesinventars Rechnung zu tragen ist (BGE 135 II 209 E. 2.1 
und 3). Die Bundesinventare sind bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe 
des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen (BGer 
1C_643/2020 vom 07.01.2022 E. 3.2). Den ISOS-Schutzanliegen im Ortszentrum von Altdorf wird vor-
liegend namentlich durch strengere kommunale Zonen- und Gestaltungsvorschriften Rechnung getra-
gen (vergleiche E. 3.2 hievor; siehe auch Gutachten der ENHK vom 29.03.2018, S. 11 zweitletzter Ab-
schnitt). 
3.4 Bei der Anwendung von Ästhetikklauseln und ähnlichen Vorschriften über die gestalterische Ein-
ordnung von Bauprojekten ins Ortsbild steht den kommunalen Behörden ein durch die Gemeindeau-
tonomie (Art. 50 Abs. 1 Bundesverfassung [BV, SR 101], Art. 106 Abs. 1 Verfassung des Kantons Uri 
[KV, RB, 1.1101]) gewährleisteter Beurteilungs- beziehungsweise Ermessensspielraum zu. Ein entspre-
chender Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde darf nur aufgehoben werden, wenn 


 
 
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diese ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum 
überschritten hat. Das trifft insbesondere zu, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzu-
wendenden Regelung fremden Erwägungen leiten lässt oder die Grundsätze der Rechtsgleichheit und 
Verhältnismässigkeit verletzt. Bei der Prüfung der Verhältnismässigkeit sind die lokalen ästhetischen 
Interessen gegenüber den privaten und den überkommunalen öffentlichen Interessen an der Errich-
tung der geplanten Baute abzuwägen (zum Ganzen: BGer 1C_643/2020 vom 07.01.2022 E. 4.3 mit Hin-
weisen). 
4. 
Im Rahmen des vorliegenden Bauprojekts soll die Parzelle 598 mit einem in die Westecke gesetzten, 
hohen Baukörper mit einem südöstlich anschliessenden, zur Strasse traufständigen Anbau (Haus 1) 
sowie einem C-förmigen rückwärtigen Bau (Haus 2) überbaut werden. Der Neubau Haus 1 erstreckt 
sich nordwestlich des Hauses Tellsgasse 10/12 (in den Projektunterlagen als «Haus 4» bezeichnet) und 
von diesem durch einen schmalen, trapezförmigen Zwischenraum getrennt entlang der Tellsgasse bis 
zum Rosenbergweg hin. Er ist in zwei unterschiedliche Gebäudeteile gegliedert, deren Fassaden leicht 
geknickt zueinander angeordnet sind. Das Eckgebäude (= der in die Westecke gesetzte hohe Baukör-
per) soll neu den nordwestlichen Abschluss der Häuserzeile entlang der Tellsgasse bilden und mit ei-
nem asymmetrischen Kreuzgiebeldach versehen werden. Die Schnitte zeigen insgesamt vier Geschosse 
sowie ein Dachgeschoss. Der südöstlich anschliessende dreigeschossige Anbau soll mit einem trauf-
ständigen gleichseitigen Satteldach gedeckt werden. Die Fassaden sollen mit einem mineralischen Ver-
putz versehen und die Dächer mit Biberschwanzziegeln gedeckt werden. Der Neubau Haus 2 gliedert 
sich in drei zusammengebaute, unterschiedliche Gebäudeteile: den Ost-Trakt, den Mittel-Trakt und 
den West-Trakt. Der Ost-Trakt und der Mittel-Trakt stehen rechtwinklig zueinander und übernehmen 
nordseitig die Flucht der bestehenden Bruchsteinmauer, welche zugleich die Nordfassade dieser bei-
den Gebäude bildet. Der West-Trakt wird zum Mittel-Trakt hin leicht abgewinkelt und verschoben an-
geordnet. Er übernimmt die Flucht des Rosenbergwegs. Zusammen mit den bestehenden Gebäuden 
Tellsgasse 10/12 und dem Neubau Haus 1 umschliessen die drei Trakte den neu vorgesehenen soge-
nannten Löwenplatz. Neben den drei Vollgeschossen weist der Westtrakt zusätzlich ein Dachgeschoss 
auf. Der dreigeschossige Mittel-Trakt verbindet den Ost- und West-Trakt (vergleiche zum Projektbe-
schrieb: Gutachten ENHK vom 29.03.2018, S. 2 f.). 
5. 
Die Vorinstanz ist in Bestätigung des kommunalen Bauentscheids zum Schluss gelangt, die Errichtung 
von zusätzlichen Neubauten in der Kernzone 1 sei ausgeschlossen. Aus dem Fehlen von Vorschriften 
über zusätzliche Neubauten in der Kernzone 1 sei deren Verbot abzuleiten. Diese Schlussfolgerung 


 
 
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erscheint fraglich. In der Kernzone 1 gelten zwar erhöhte Anforderungen an Bauprojekte, wobei ins-
besondere das Ortsbild möglichst weitgehend und unverändert erhalten werden soll (vergleiche E. 3.2 
hievor). Dennoch gehört die Kernzone 1 zur übergeordneten Zonenart der Bauzone. Die vorinstanzli-
che Betrachtungsweise suggeriert, dass es in einer Bauzone einer besonderen Bestimmung bedürfe, 
die (Neu-)Bauten erlaube. Warum dies notwendig sein sollte, erschliesst sich nicht, nachdem es im 
Begriff der Bauzone angelegt ist, dass in dieser grundsätzlich gebaut werden darf. Eine besondere ge-
setzliche Grundlage zur Erlaubnis von Neubauten in der Bauzone scheint demnach entbehrlich. Weiter 
erscheint fraglich, ob es tatsächlich mit Sinn und Zweck der kantonalen und kommunalen Bestimmun-
gen zur Kernzone vereinbar ist, ein im Ergebnis absolutes Neubauverbot anzunehmen. Die Vorinstanz 
versteht unter «Neubauten» die «Erstüberbauung von Freiflächen» (siehe angefochtener Beschluss 
E. 6.6). Klar ist, dass zusammenhängende Höfe und Freiflächen in der Kernzone grundsätzlich zu erhal-
ten sind. Auch ist in der Kernzone 1 das Ortsbild möglichst weitgehend und unverändert zu erhalten 
(vergleiche E. 3.2 hievor). Schon der Wortlaut («grundsätzlich», «möglichst weitgehend») spricht in-
dessen gegen die Betrachtungsweise der Vorinstanz. Zu berücksichtigen ist ausserdem, dass selbst bei 
der Erfüllung einer Bundesaufgabe und damit unter dem grundsätzlich strengeren Regime des NHG 
sogar ein Eingriff in das Ortsbild bei höherwertigen (nationalen) Interessen möglich ist. Warum das auf 
kantonaler Ebene grundsätzlich anders sein und gleichsam ohne Interessenabwägung praktisch ein 
absolutes Neubauverbot gelten soll, ist nicht ohne Weiteres einsichtig. Wie es sich damit im Einzelnen 
verhält, kann jedoch offenbleiben. Die Vorinstanz hat ihren Beschluss mit einer Eventualbegründung 
versehen, wonach das geplante Bauprojekt eine schwere Beeinträchtigung des Ortsbilds bewirken 
würde. Diese Beurteilung ist, wie nachfolgend noch aufzuzeigen ist, nicht zu beanstanden, weshalb die 
von der Vorinstanz geschützte Abweisung des Baugesuchs im Ergebnis zu bestätigen ist. 
6. 
6.1 Die kommunale Baubewilligungsbehörde hat zur Frage der Vereinbarkeit des streitigen Bauvor-
habens mit dem Ortsbild des ISOS-Objekts Altdorf ein Gutachten der ENHK vom 29. März 2018 bezie-
hungsweise vom 20. März 2020 eingeholt. Im Gutachten vom 20. März 2020 wird Folgendes ausgeführt 
(S. 3): 
«Das neue Konzept der Bebauung der Parzelle 598 folgt im Wesentlichen der von der Kommission im 
Gutachten vom 29. März 2018 als schwere Beeinträchtigung beurteilten Projektstudie, indem es die 
Zeilenbebauung entlang der Tellsgasse bis zum Rosenbergweg in den platzartigen Aussenraum verlän-
gert. Damit bleiben die folgenden Ausführungen sinngemäss auch für das aktuelle Projekt (gemäss 
vorliegend streitigem Baugesuch, Anm. des Gerichts) gültig: «Konkret würden die Volumina des Neu-
baus G [aktuell Neubau Haus 1] die wichtige Blickachse von der Kreuzung Tellsgasse-Bahnhofstrasse 


 
 
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aus auf den Kirchplatz und auf die Kirche erheblich beeinträchtigen, und die Wahrnehmung des impo-
santen Kirchturms wäre von dieser Position aus nicht mehr gegeben. Auch in umgekehrter Richtung 
würden die Neubauten die Blickbezüge deutlich negativ verändern. Namentlich der Blick auf die pro-
minente, als Hausfassade ausgebildete Nordwestfassade des Gebäudes Tellsgasse 12 würde sowohl 
vom Kirchenbezirk als auch von der Tellsgasse her verunmöglicht, was dessen Bedeutung als Auftakt 
zur engeren Ortszentrumsbebauung aufheben würde. Der Blick auf die Umgebung Rosenberg – mit 
einzelnen Durchblicken auf das ehemalige Kapuzinerkloster –, der bereits heute durch das Alters- und 
Pflegeheim stark beeinträchtigt ist, würde durch die Neukonfiguration vollständig unterbunden. Auch 
die spannungsvolle Abwicklung der bergseitigen Tellsgassen-Bebauung mit ihrem Wechsel von annä-
hernd geschlossenen und offenen, zur bergseitig anschliessenden Umgebung durchlässigen Abschnit-
ten würde sich zugunsten einer zunehmend geschlossenen Strassenbebauung negativ verändern und 
einen bedeutenden Aspekt ihres heutigen wertvollen Charakters einbüssen.» An dieser Beurteilung 
vermögen auch die gegenüber der Tellsgasse leicht zurückversetzte Lage und der Abstand zum Haus 
Tellsgasse 12 nichts zu ändern. 
Weiter hat die Kommission bereits im Gutachten 2018 dargelegt, dass die Bebauung des heutigen öf-
fentlichen Platzes und eines Grossteils des heutigen, als Parkplatz genutzten Freiraums einen sensiblen 
Bereich am Übergang in die Umgebungszone besetzt. Obwohl das grosse Volumen des Alters- und 
Pflegeheims bereits heute eine bedeutende Fläche innerhalb der Umgebungszone beanspruche, kenn-
zeichneten die beiden erwähnten Freiräume auch heute noch einen eigentlichen Siedlungsrand und 
den Übergang in die Umgebungszone. 
Zusammenfassend hält die Kommission fest, dass die geplante Bebauung der Parzelle 598 weiterhin 
mit sämtlichen Schutzzielen des ISOS in Konflikt steht und zu einer schweren Beeinträchtigung des 
ISOS-Objekts Altdorf führt.» 
6.2 Die Vorinstanz hat im angefochtenen Beschluss erwogen (E. 9.1 f.), die ENHK habe gestützt auf 
Art. 17a NHG i.V.m. Art. 25 Abs. 1 lit. e Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV, SR 451.1) 
zum Bauprojekt Stellung genommen. Dem Gutachten komme vergleichbar grosses Gewicht zu wie den 
Gutachten im Rahmen der Erfüllung von Bundesaufgaben. Das Gutachten erweise sich als stimmig, 
widerspruchsfrei und die Folgerungen seien schlüssig. Die ENHK habe sich eingehend mit dem geplan-
ten Bauvorhaben beschäftigt und beurteile dieses anhand ihrer Erkenntnisse aus dem Gutachten vom 
29. März 2018, in dem sie sich umfassend mit den betroffenen Schutzobjekten auseinandergesetzt 
habe. Dabei stütze sie sich auf eine umfangreiche Dokumentation sowie einen am 12. Dezember 2017 
vorgenommenen Augenschein. Nachdem das geplante Bauvorhaben auf der Liegenschaft Nr. 598 ge-
mäss Gutachten der ENHK als schwere Beeinträchtigung des Ortsbilds zu qualifizieren sei, sei erstellt, 
dass das Bauvorhaben keine für das Orts-, Quartier- oder Strassenbild befriedigende Gesamtwirkung 


 
 
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zu erzielen, geschweige denn, den erhöhten gestalterischen Anforderungen nach Art. 12 BO (siehe E. 
3.2 hievor) zu genügen vermöge. Die öffentlichen Interessen am Ortsbildschutz würden die privaten 
Interessen an der Verwirklichung des Bauvorhabens überwiegen. 
6.3 Diese Erwägungen der Vorinstanz überzeugen. Es wird vorab darauf verwiesen. Ergänzend kann 
festgehalten werden, dass schon im ISOS-Inventar die Bedeutung der in den Gutachten der ENHK auf-
gegriffenen Blickachse von der Kreuzung Tellsgasse-Bahnhofstrasse auf den Kirchplatz und die Pfarr-
kirche St. Martin hervorgehoben wird. Im ISOS wird dazu festgehalten (S. 6), dass die eindrücklichste 
Sicht auf den Kirchenbezirk von der Tellsgasse aus bestehe, dort, wo die Bahnhofstrasse einmünde. 
Das mächtige Kirchenschiff mit Walmdach, der Turm mit Kuppelhaube und Spitzhelm würden den Hin-
tergrund bilden, davor, in die Tiefe gestaffelt, das Pfarrhaus, die St. Annakapelle und (…) die Pfarrhel-
ferei. Zwischen den Bauten ziehe sich, gesäumt von Pollersteinen, breit und gepflästert die schwache 
Rampe zur Kirche hinauf. Wie die ENHK mit Referenz auf die im ISOS beschriebene und dem Gericht 
aus alltäglicher Anschauung bestens bekannte örtliche Situation schlüssig darlegt, würde diese für das 
Ortsbild wichtige Blickachse durch den markanten Neubau Haus 1 (siehe E. 4 hievor) empfindlich ge-
stört. Wie sich aus den Akten ergibt, basiert denn auch das geplante Bauvorhaben auf einem mit dem 
ISOS grundsätzlich unvereinbaren architektonischen Grundgedanken. Dieser besteht offenbar darin, 
mit der geplanten Bebauung nordwestlich des Hauses Tellsgasse 12 das Siedlungsmuster von Altdorf, 
wie es vor dem Brand von 1799 bestanden hatte, wieder aufzufüllen (siehe Gutachten der ENHK vom 
29.03.2018 S. 10). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt, bildet der Referenzzustand für die Erhaltung 
des Ortsbilds jedoch die Situation zur Zeit der ISOS-Aufnahme und nicht die Situation vor über 220 
Jahren (siehe dazu auch die ISOS-Umschreibung des Gebiets G 1 «Altes Ortszentrum (…) nach Brand 
von 1799»). Die ENHK weist in diesem Zusammenhang zurecht darauf hin, dass sich nach dem Brand 
eine neue strukturelle sowie räumliche Situation herausgebildet habe, die sich durch die prominente 
Sichtachse zum Kirchenbezirk und die Freispielung des Objekts Tellsgasse 12 als Auftakt zum Dorfzent-
rum auszeichne. Der nach dem Brand entstandene Freiraum zwischen dem Gebäude Tellsgasse 12 und 
dem Kirchenbezirk nehme eine wichtige Rolle im Ortsbild ein und sichere insbesondere den Wirkungs-
raum der Kirche sowie die Lesbarkeit des früheren Dorfrands im Übergang zur Umgebungszone. Die 
«Rekonstruktion» der Tellsgassenbebauung würde sich auf einen Referenzzustand beziehen, der kei-
nen Bezug mehr zur heutigen Situation beziehungsweise zur Situation der ISOS-Aufnahme habe (Gut-
achten der ENHK vom 29.03.2018 S. 10). Wenn die Vorinstanz vor diesem Hintergrund zum Schluss 
gelangte, das Bauprojekt bewirke durch den geplanten Neubau Haus 1 eine Verstellung der Blickachse 
und sei wegen der dadurch bewirkten schweren Beeinträchtigung des Ortsbilds nicht bewilligungsfä-
hig, ist dies nicht zu beanstanden. 


 
 
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6.4 Da ein wesentlicher Teil des Bauprojekts aus den zuvor genannten Gründen nicht bewilligungsfä-
hig ist und die übrigen Teile des Bauprojekts nicht einer klaren separaten Beurteilung unterzogen wer-
den können, ist das Baugesuch aufgrund des Grundsatzes der Einheit des Bauentscheids (hierzu: BGer 
1C_350/2014 vom 13.10.2015 E. 2.5 mit Hinweisen) insgesamt abzuweisen. Das Gericht muss sich da-
her zu den übrigen Aspekten des Bauprojekts, insbesondere zum Neubau Haus 2 und dessen Gestal-
tung respektive Einordnung ins Ortsbild nicht eingehend äussern. Ergänzend kann immerhin festgehal-
ten werden, dass die Beurteilung der ENHK in ihrem Gutachten vom 29. März 2018 zu den damals noch 
geplanten Ergänzungsbauten H1 und H2 sinngemäss auch für den C-förmigen, ebenfalls voluminösen 
und von der räumlichen Anordnung her vergleichbaren Neubau Haus 2 Geltung beanspruchen kann. 
Die ENHK hat damals ausgeführt (a.a.O. S. 11), die geplanten Ergänzungsbauten H1 und H2 (bezie-
hungsweise mutatis mutandis der Neubau Haus 2) seien vergleichsweise voluminös und würden des-
halb die Differenz zwischen der das Ortszentrum definierenden Strassenbebauung und bergseitig an-
schliessender Umgebung weiter verwischen und gar das als Störfaktor identifizierte Alters- und Pfle-
geheim in eine Bebauung einbinden, so dass im ursprünglichen Umgebungsbereich eine zweite Bebau-
ungsschicht entstehen würde. Die Anhäufung mehrerer beachtlicher Volumina in einem Bereich, der 
seit mehr als 200 Jahren freigespielt sei, untermauere den durch den Altersheimneubau initiierten 
Strukturwandel. Die Neubauten insgesamt würden zu einer Einbettung des Altersheims und zu einer 
Etablierung einer vergleichsweisen dichten Bebauung mit gegenüber dem Bestand grösseren Volu-
mina und somit zur Bildung eines Schwerpunkts hinter dem historischen Ortszentrum und folglich zur 
Schwächung des letzteren führen. In der Schlussfolgerung führt die ENHK aus, angesichts der grossen 
Bedeutung für das Ortsbild von Altdorf, insbesondere für die Wirkung des Kirchenbezirks, erscheine 
das betroffene Gebiet nicht für eine Verdichtung im vorgesehenen Ausmass geeignet. Diese Ausfüh-
rungen sind nachvollziehbar und schlüssig. Im ISOS-Inventar (S. 11) wird der Rosenberg (U-Zo I) zu den 
bedeutendsten Freiräumen Altdorfs gezählt. Dieser bilde den nahezu unverbauten Hintergrund des 
Kirchenbezirks. Das Altersheim am Fusse des Rosenbergs wird unter anderem aufgrund des grossen, 
hohen Volumens als Störfaktor identifiziert. Dies bei gemäss ENHK Gutachten vom 29. März 2018 an-
sonsten recht authentisch erhaltenen Ortsbildteils. Mit der geplanten Bebauung des C-förmigen Neu-
baus Haus 2 würde der Freiraum zwischen der Tellsgasse und dem als Störfaktor bezeichneten Alters-
heim aufgefüllt. Wie das Gutachten der ENHK zutreffend festhält, würde das Altersheim dadurch in 
eine Bebauung eingebunden, so dass im ursprünglichen Umgebungsbereich eine zweite Bebauungs-
schicht entstehen und so die Differenz zwischen Ortszentrum und Umgebungszone verwischt würde. 
Dass dies als einer Baubewilligung entgegenstehende Beeinträchtigung des Ortsbilds gewertet wurde, 
ist nicht zu beanstanden. Zwar ist auch zu erwähnen, dass die am betreffenden Standort heute beste-
hende Parkplatzfläche als für das Ortsbild unvorteilhaft bezeichnet wurde (Gutachten ENHK vom 
29.03.2018 S. 5). Dem Gericht scheint nicht ausgeschlossen zu sein, dass an diesem Standort durch 


 
 
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einen moderaten Neubau eine für das Ortsbild günstigere Lösung gefunden werden könnte (vergleiche 
dazu BGE 127 II 273 E. 4c). Am aufgezeigten Ergebnis für das hier zu beurteilende Bauprojekt ändert 
dies jedoch nichts. 
7. 
Nach dem Ausgeführten hat die Vorinstanz das streitbetroffene Bauprojekt zutreffend als schwere Be-
einträchtigung des Ortsbilds qualifiziert und mit den geltenden kantonalen und kommunalen Gestal-
tungsvorschriften unvereinbar erklärt. Die vorinstanzlich bestätigte Abweisung des Baugesuchs ist im 
Ergebnis korrekt. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist abzuweisen. 
8. 
Die unterliegenden Beschwerdeführerinnen werden kostenpflichtig (Art. 34 Abs. 1 lit. b VRPV). Im ver-
waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beträgt die Gerichtsgebühr (inklusive Schreibgebühren) 
CHF 500.00 bis CHF 10'000.00 (Art. 20 Abs. 1 i.V.m. Art. 25 Abs. 1 Gerichtsgebührenreglement [GGebR, 
RB 2.3232]). Praxisgemäss beträgt die Gerichtsgebühr für eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde in ei-
ner Angelegenheit mittlerer Komplexität – wie vorliegend – CHF 2'750.00. Dazu kommt eine Barausla-
genpauschale von CHF 30.00 (Art. 25 Abs. 2 GGebR). Mehrere Beteiligte tragen die ihnen gemeinsam 
auferlegten amtlichen Kosten zu gleichen Teilen solidarisch (Art. 34 Abs. 2 VRPV). Ein Anspruch auf 
Parteientschädigung besteht vorliegend nicht (Art. 37 Abs. 2 VRPV e contrario). 
 
 
 


 
 
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Das Obergericht erkennt: 
1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen. 
2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus 
 
CHF 
2’750.00 
Gerichtsgebühr 
 
CHF 30.00 
Barauslagen (pauschal) 
 
 
CHF 
2’780.00 
Total, 
 
 
 
werden den Beschwerdeführerinnen zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. 
3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 
4. Mitteilung an: 
 
- Beschwerdeführerinnen 
 
- Vorinstanz 
 
- Einwohnergemeinde Altdorf 
Altdorf, 26. Januar 2024 
OBERGERICHT DES KANTONS URI 
Verwaltungsrechtliche Abteilung 
Die Präsidentin 
Der Gerichtsschreiber 
 
 
 
Rechtsmittelbelehrung 
Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. 
Die Beschwerde ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundes-
gericht, 1000 Lausanne 14, in der in Art. 42 Bundesgesetz über das Bundesgericht (Bundesgerichtsge-
setz [BGG, SR 173.110]) vorgeschriebenen Weise schriftlich einzureichen. Die Beschwerdelegitimation 
und die zulässigen Beschwerdegründe richten sich nach den massgeblichen Bestimmungen des BGG. 
Versand: