tg_obergericht · RBOG 1994 Nr. 5 · 1994-08-22 · de

Zur Begründung wird angeführt, der Mieter habe über die tatsächliche Verwendung der Rückstellungen keine Kontrolle und profitiere nicht davon, wenn er die Liegenschaft vorher verlasse; Rückstellungen verblieben überdies bei der Veräusserung der Liegenschaft gewöhnlich beim Verkäufer (Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis, S. 203). In einem solchen Fall wird der Richter dem Vermieter jedenfalls nicht entgegnen können, er hätte bereits früher bezüglich der Unterhaltskosten ...

Thurgau Obergericht Rechenschaftsbericht 22.08.1994 RBOG 1994 Nr. 5 (ZR 94 116)
Thurgovie Obergericht Rechenschaftsbericht 22.08.1994 RBOG 1994 Nr. 5 (ZR 94 116)
Turgovia Obergericht Rechenschaftsbericht 22.08.1994 RBOG 1994 Nr. 5 (ZR 94 116)

RBOG 1994 Nr. 5
RBOG 1994 Nr. 5
Nettorenditenberechnung des Vermieters: Massgebend sind die tatsächlichen Aufwendungen
(Art. 269
OR)
1.    Die
Mieter verlangen wegen Senkung des Hypothekarzinses eine
Herabsetzung des Mietzinses. Strittig ist, ob die Vermieterin
für die Unterhaltskosten eine Pauschale abziehen kann,
oder ob der tatsächliche Aufwand zu berücksichtigen
ist.
2.
a)    Bereits vor Vorinstanz hatte die
Rekurrentin (Vermieterin) bezüglich der Unterhaltskosten
die Berücksichtigung einer Pauschale von 1% des
Gebäudewerts beantragt. Die Vorinstanz stellte hingegen
auf die effektiven Betriebskosten ab. Die Rekurrentin hält
dafür, es sei nicht konsequent, wohl bei der Ermittlung
der Bruttorendite, nicht hingegen bei der
Nettorenditenberechnung auf Erfahrungswerte abzustellen. Der
Gesetzgeber wolle mit Art. 14 VMWG die Bildung von
Rückstellungen für periodisch anfallende
Unterhaltsarbeiten nicht nur ermöglichen, sondern setze
dies geradezu voraus; dies bedeute, dass
Unterhaltsrückstellungen in einem bestimmten Umfang auch
in den laufenden Liegenschaftenrechnungen zu
berücksichtigen seien. Ohne die Berücksichtigung sei
jedenfalls nicht einsichtig, wie das Bundesgericht im
Zusammenhang mit den umfassenden Ueberholungen argumentieren
könne, dass der Vermieter einen Teil der Investitionen aus
seinen Rückstellungen aus den gewöhnlichen Mietzinsen
tragen müsse.
b)    Diese Auffassung der Rekurrentin
stützt sich auf den SVIT-Kommentar Mietrecht (Art. 269 OR
N 13). Dagegen stellen die Rechtsprechung und ein Teil der
Literatur nur auf die effektiven Unterhalts- und Betriebskosten
ab und berücksichtigen Rückstellungen für
Unterhaltsarbeiten nicht. Zur Begründung wird
angeführt, der Mieter habe über die tatsächliche
Verwendung der Rückstellungen keine Kontrolle und
profitiere nicht davon, wenn er die Liegenschaft vorher
verlasse; Rückstellungen verblieben überdies bei der
Veräusserung der Liegenschaft gewöhnlich beim
Verkäufer (Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht für die
Praxis, S. 203).
Dieser Auffassung ist zu folgen: Bei der
Nettorenditenberechnung ist grundsätzlich auf die
tatsächlichen Aufwendungen abzustellen; dies gilt umso
mehr, wenn pauschal geltend gemachte Kosten vom Mieter
bestritten werden. Für diese Betrachtungweise spricht
insbesondere, dass die Nettorenditenberechnung eine
Momentaufnahme ist. Zwar mag zutreffen, dass die
Unterhaltskosten bei neueren Bauten in den ersten Jahren gering
sind. Dies rechtfertigt es indessen nicht, zukünftige
Aufwendungen bei einer auf einen bestimmten Zeitpunkt
abstellenden Nettorenditenberechnung zu berücksichtigen.
Fallen zu einem späteren Zeitpunkt höhere
Unterhaltskosten an, ist es dem Vermieter nämlich nicht
verwehrt, auf die dannzumal anfallenden durchschnittlichen
Unterhaltskosten, welche über mehrere Jahre  zu
ermitteln sind,  abzustellen und allenfalls eine
Mietzinserhöhung zu erwirken. In einem solchen Fall wird
der Richter dem Vermieter jedenfalls nicht entgegnen
können, er hätte bereits früher bezüglich
der Unterhaltskosten Rückstellungen tätigen
müssen. Dazu kommt, dass auch der SVIT-Kommentar Mietrecht
lediglich von der Berücksichtigung von
Unterhaltsrückstellungen "in einem bestimmten Umfange"
ausgeht (Art. 269 OR N 13). Würde mit der Rekurrentin von
einer Pauschale von 1% des Gebäudewerts ausgegangen,
wären bei den Liegenschaftenkosten Unterhaltsarbeiten von
rund Fr. 22'300.-- zu berücksichtigen; die effektiven
durchschnittlichen Unterhaltsarbeiten beziffert die Rekurrentin
indessen selbst auf Fr. 1'435.20. Die Rekurrentin tätigt
somit jährlich Rückstellungen von rund Fr. 20'880.--;
ausgehend von den tatsächlichen durchschnittlichen
Unterhaltskosten würden somit Rückstellungen in
14facher Höhe pro Jahr anfallen. Gerade unter diesem
Aspekt erscheint das gegen eine Pauschalierung ins Feld
geführte Argument zutreffend, der Mieter habe über
deren tatsächliche Verwendung keine Kontrolle und
profitiere nicht davon, wenn er die Liegenschaft vorher
verlasse.
c)    Es ist somit bei der
Nettorenditenberechnung von den effektiven Unterhaltskosten
auszugehen, wobei ein durchschnittlicher Wert über einen
Zeitraum von drei bis fünf Jahren zu ermitteln ist
(Lachat/Stoll, S. 203 Anm. 49).
Rekurskommission, 22. August 1994, ZR 94
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