tg_obergericht · RBOG 1999 Nr. 4 · 1999-04-23 · de

Die Rekursgegner bestreiten ihre Zahlungspflicht mit dem Hinweis darauf, sie hätten den Mietvertrag per 30. September 1998 aufgelöst. b) Die Rekurrentin reicht im Rekursverfahren eine Kopie der von den Rekursgegnern verfassten Kündigung ein. c) Selbst wenn indessen davon auszugehen wäre, die Rekurrentin hätte die Rekursgegner nicht um Behebung des Mangels ersuchen müssen, kann sie sich nicht auf nach wie vor bestehende Gültigkeit des Mietvertrags berufen.

Thurgau Obergericht Rechenschaftsbericht 23.04.1999 RBOG 1999 Nr. 4 (BR.1999.24)
Thurgovie Obergericht Rechenschaftsbericht 23.04.1999 RBOG 1999 Nr. 4 (BR.1999.24)
Turgovia Obergericht Rechenschaftsbericht 23.04.1999 RBOG 1999 Nr. 4 (BR.1999.24)

RBOG 1999 Nr. 4
RBOG 1999 Nr. 4
Auflösung eines Mietverhältnisses trotz formungültiger Kündigung; Rechtsmissbrauch;  Beweislast
(Art. 266l OR;
Art. 2 Abs. 2, 8 ZGB; Art. 82 SchKG)
1.    Die
Rekurrentin (Vermieterin) stützt ihre Forderung auf einen
Mietvertrag.  Dass dieser dann, wenn er noch immer Bestand
hat, hinsichtlich der fälligen Mietzinse einen
provisorischen Rechtsöffnungstitel darstellt (Art. 82
SchKG), ist unbestritten. In  Betreibung gesetzt hat die
Rekurrentin die Mietzinse von Oktober 1998 bis Januar 1999.
Die  Rekursgegner bestreiten ihre Zahlungspflicht mit dem
Hinweis darauf, sie hätten den  Mietvertrag per 30.
September 1998 aufgelöst. Darüber, dass sie der
Rekurrentin eine  Kündigung zukommen liessen, besteht
zwischen den Parteien Einigkeit; uneinig sind sie sich
hingegen darüber, ob diese Kündigung gültig
ist.
2.
a)    Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR
müssen Vermieter und Mieter von Wohn- und
Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Die
Einhaltung der Schriftform ist somit bei der
Kündigung Gültigkeitserfordernis. Wenn gesetzlich die
schriftliche Form vorgesehen ist, muss  die entsprechende
Eingabe die eigenhändige Unterschrift derjenigen Person
enthalten, die  eine Rechtswirkung erzielen will (vgl.
Art. 13 f. OR). Eine Kündigung muss folglich vom
Mieter (oder von dessen Stellvertreter) unterzeichnet sein.
Kündigungen sind einseitige,  empfangsbedürftige
Willenserklärungen, mit denen der Erklärende ein
Gestaltungsrecht ausübt.  Ihr Ziel ist es, klare
Verhältnisse zu schaffen. Dies ist nur dann der Fall, wenn
sie  aufgrund der eigenhändigen Unterschrift
eindeutig der die Kündigung erklärenden Person
zugeordnet werden können; nur und erst in der
eigenhändigen Unterschrift zeigt sich der
Erklärungswille deutlich (Higi, Zürcher Kommentar,
Art. 266l OR N 10 f.).
Die Beweislast dafür, dass eine dem Vermieter
eingeschrieben zugesandte  Sendung eine Art. 266l Abs. 1
OR entsprechende Kündigung enthielt, d.h. unterzeichnet
war,  liegt nach den allgemeinen beweisrechtlichen Regeln
(Art. 8 ZGB) beim Kündigenden (Higi,  Art. 266l OR N
15). Kann er diesen Beweis nicht erbringen oder ist erstellt,
dass die  Kündigung nicht unterzeichnet war, ist
letztere ungültig. Formungültigkeit ist indessen
im  Gegensatz zur Nichtigkeit gemäss Art. 266o OR
heilbar: Die Kündigung kann nachträglich noch
unterzeichnet werden. Dem Vermieter steht es ferner frei, die
fehlerhafte Kündigung als  gültig anzuerkennen.
Selbstverständlich ist er aber auch berechtigt, sich auf
die  Formungültigkeit zu berufen, sofern diese
Einrede nicht rechtsmissbräuchlich ist.
Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn ein Formfehler für die
Gegenpartei unschwer erkennbar bzw.  augenfällig ist,
sie aber darauf verzichtet, unverzüglich auf den Mangel
aufmerksam zu  machen (Higi, Art. 266l OR N 26).
b)    Die Rekurrentin reicht im Rekursverfahren
eine Kopie der von den  Rekursgegnern verfassten
Kündigung ein. Sie enthält keine Unterschrift,
hingegen den  handschriftlichen Vermerk: "Bitte Kurzbrief
mit Kopie dieses Briefes, sollen Kündigung
unterschreiben, sonst nicht gültig." Nach ihren Angaben
wurde den Rekursgegnern sodann ein  Kurzbrief mit
folgenden Bemerkungen zugestellt: "Wir haben von Ihnen ein
Kündigungsschreiben  erhalten, welches jedoch nicht
unterzeichnet ist. Bitte stellen Sie uns ein
unterzeichnetes  Exemplar zu, andernfalls wir die
Kündigung in der bestehenden Form nicht akzeptieren
können." Ihr Vorgehen begründet sie mit dem Hinweis,
es sei nicht nur ihr Recht, sondern  gleichermassen ihre
Pflicht gewesen, "zur Schaffung klarer Verhältnisse
dafür zu sorgen,  dass sichergestellt wird, dass die
Kündigung auch tatsächlich von den Mietern
ausgesprochen  wurde."
Die Rekurskommission teilt diese Auffassung: Nachdem die
Rekurrentin - nach  ihrer Sachdarstellung - sofort sah,
dass die Kündigung formungültig war, war sie
verpflichtet, die Mieter hierauf hinzuweisen und ihnen die
Möglichkeit der nachträglichen  Unterzeichnung
einzuräumen. Nun bestreiten diese jedoch den Erhalt des
Kurzbriefs. Versandt  worden war er mit normaler Post,
d.h. nicht eingeschrieben. Den Beweis dafür, dass
die  Rekurrentin die Rekursgegner zur Unterzeichnung
aufgefordert hatte, muss erstere erbringen.  Mit der
Einreichung einer Kopie des Briefs ist diesem Erfordernis nicht
Genüge getan; hiefür  ist unabdingbar, dass die
Vermieterin zumindest belegen kann, dass das Schreiben in
den  Empfangsbereich der Rekursgegner gelangte. Da es
daran fehlt, gilt die Aufforderung zur  Unterzeichnung der
Kündigung als nicht erfolgt. Unter diesen Umständen
kann sich die  Vermieterin im jetzigen Zeitpunkt aber
nicht mehr zu ihren Gunsten auf Formungültigkeit der
Kündigung berufen; das Kündigungsschreiben der
Rekursgegner gilt vielmehr als akzeptiert.
c)    Selbst wenn indessen davon auszugehen
wäre, die Rekurrentin hätte  die Rekursgegner
nicht um Behebung des Mangels ersuchen müssen, kann sie
sich nicht auf nach  wie vor bestehende Gültigkeit
des Mietvertrags berufen. Erstellt ist nämlich, dass ihr
die  Mieter mitteilten, sie würden das der
Vermieterin geleistete Depot gestützt auf Art. 265
und  Art. 120 Abs. 2 OR mit dem fälligen
September-Mietzins verrechnen. Die Verwaltung  akzeptierte
diesen Vorschlag ohne jeden Vorbehalt: "Wir ... bestätigen
Ihnen hiermit, dass  wir das Depot mit der September
1998-Miete gutschreiben werden. Wir hoffen, Ihnen damit
gedient zu haben." Daraus muss zwingend geschlossen werden, sie
habe sich mit der - nach  ihrer Darstellung - nicht
unterzeichneten Kündigung einverstanden erklärt. Die
Modalitäten  zur Herausgabe der Sicherheit, welche
der Mieter im Sinn von Art. 257e Abs. 1 OR leistete,  sind
im dortigen Abs. 3 abschliessend geregelt. Als Grundsatz gilt
die jederzeitige  Herausgabe aufgrund einer gemeinsamen
Verfügung der Parteien, und zwar unbeschadet darum,
ob  das Mietverhältnis besteht oder aufgelöst
worden ist. Anstelle der gemeinsamen Verfügung  kann
ein rechtskräftiger Entscheid treten, und schliesslich
muss die Herausgabe im Fall des  beendeten
Mietverhältnisses zwingend innert einem Jahr erfolgen
(Higi, Art. 257e OR N 35).
Ob die Vermieterin in der hier zu beurteilenden Streitsache
ihrer  Verpflichtung, das Depot bei einer Bank zu
hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR), nachgekommen  ist,
erscheint eher unwahrscheinlich; aus den Ausführungen der
Rekursgegner ist jedenfalls  zu schliessen, die
Vermieterin habe ihnen nie den Namen der Bank und die genaue
Bezeichnung  der Hinterlage (Art und Nummer des Kontos
usw.) im Anschluss an die Hinterlegung  bekanntgegeben
(vgl. Higi, Art. 257e OR N 29). Der (allenfalls) nicht
gesetzmässigen  Hinterlegung kommt indessen
vorliegend keine Bedeutung zu. Entscheidend ist vielmehr,
dass  in den Augen eines objektiven Dritten das
Einverständnis der Rekurrentin mit der Verrechnung
seinen Grund nur in der Beendigung des Mietvertrags haben
konnte. Wäre die Vermieterin,  exakte zwei Monate
nach ihrer Aufforderung, die Kündigung zu unterzeichnen,
tatsächlich  davon ausgegangen (oder hätte davon
ausgehen dürfen), das Mietverhältnis habe
weiterhin  Bestand, hätte sie wohl nicht akzeptiert,
dass nun plötzlich trotz weiterbestehendem
Mietvertrag die Septembermiete nicht eingeht, sondern mit einem
knapp vier Jahre zuvor  geleisteten Depot verrechnet wird.
Zumindest hätte sie dann, wenn sie diesen Eindruck
nicht  hätte erwecken wollen, einen entsprechenden
Vermerk anbringen, d.h. darauf hinweisen müssen,
dass die Kündigung nicht gültig sei und die
Rückerstattung der Sicherheitsleistung deshalb  rein
entgegenkommenderweise erfolge. Da sie dies unterliess, durften
die Rekursgegner davon  ausgehen, es bestehe allseits
Einigkeit darüber, dass der Mietvertrag entsprechend
ihrer  Kündigung per 30. September 1998
aufgelöst werde.
Rekurskommission, 23. April 1999,
BR.1999.24, 25, 31 und 32