tg_obergericht · RBOG 2001 Nr. 12 · 2001-05-07 · de

257d OR kann der Vermieter, wenn der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Angesichts dieser Umstände kann somit aufgrund von Treu und Glauben nicht davon ausgegangen werden, dass die Rekurrentin der Pflicht des Rekursgegners zur Leistung einer Sicherheit grundlegende Bedeutung für die ...

Thurgau Obergericht Rechenschaftsbericht 07.05.2001 RBOG 2001 Nr. 12 (ZR.2001.29)
Thurgovie Obergericht Rechenschaftsbericht 07.05.2001 RBOG 2001 Nr. 12 (ZR.2001.29)
Turgovia Obergericht Rechenschaftsbericht 07.05.2001 RBOG 2001 Nr. 12 (ZR.2001.29)

RBOG 2001 Nr. 12
RBOG 2001 Nr. 12
Keine Auflösung des Mietverhältnisses wegen fehlender oder nicht fristgerechter Bezahlung der Mietzinskaution
(Art. 107 ff.,
257d, 257e OR)
1.    Der
Mieter hatte eine Kaution von Fr. 20'000.-- geleistet, jene
aber in der Folge mit Mietzinsen zur Verrechnung gebracht,
nachdem es die Vermieterin unterlassen hatte, die Kaution auf
einem Sparkonto zu hinterlegen. Die Vermieterin hielt den
Mieter an, wiederum eine Kaution von Fr. 20'000.-- zu leisten.
Der Mieter bezahlte lediglich Fr. 6'000.--. Die Vermieterin
setzte ihm eine Frist zur Leistung der gesamten Kaution an und
kündigte, nachdem die Zahlung unterblieb, das
Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR. Die
Vorinstanz erachtete die Kündigung als nichtig. Die
Vermieterin erhob Rekurs.
2.
a)    Gemäss Art. 257d OR kann der
Vermieter, wenn der Mieter nach der Übernahme der Sache
mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im
Rückstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und
ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das
Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist
beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und
Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt der
Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter
fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer
Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats
kündigen.
Gemäss herrschender Lehre und bundesgerichtlicher
Rechtsprechung findet die Bestimmung von Art. 257d OR nur
Anwendung auf die nicht rechtzeitige Tilgung einer Mietzins-
oder Nebenkostenforderung (BGE 123 III 127; Higi, Zürcher
Kommentar, Art. 257d OR N 10 f., 21; SVIT-Kommentar Mietrecht,
2.A., Art. 257d OR N 14). Ein Verzug mit anderen finanziellen
Verpflichtungen kann nach Übergabe des Mietobjekts zur
vorzeitigen Auflösung des Vertrags gemäss Art.
107/109 OR führen, unter analoger Anwendung der Fristen
von Art. 257d oder 266g OR (BGE 123 III 126 ff.;
SVIT-Kommentar, Art. 257d OR N 16). Dabei gelten die
üblichen Verzugsregeln gemäss Art. 102 ff. OR, mit
den für Dauerschuldverhältnisse typischen
Abweichungen von den Regeln der Art. 107 ff. OR für die
Zeit nach der Übergabe der Mietsache. Dabei tritt im
Dauerschuldverhältnis an die Stelle des Rechts zum
Vertragsrücktritt dasjenige zur Vertragskündigung
(Higi, Art. 257d OR N 25; Gauch/Schluep/Schmid/Rey,
Schweizerisches Obligationenrecht, AT, Bd. II, 7.A., N 3083
ff., 3090). Ausserdem ist zu beachten, dass Art. 107 OR
lediglich bei vollkommen zweiseitigen, nicht aber bei
unvollkommen zweiseitigen sowie einseitigen Verträgen
direkt anwendbar ist. In diesen Fällen hat der
Gläubiger vielmehr den Weg der Erfüllungsklage zu
beschreiten. Zur Vermeidung sinnloser prozessualer Schritte ist
es jedoch gerechtfertigt, zumindest vom Zeitpunkt an, in
welchem die Erfolglosigkeit der Realvollstreckung abzusehen
ist, Art. 107 OR analog anzuwenden, um dem Gläubiger die
Möglichkeit zu geben, sich von der eigenen
Leistungsverpflichtung zu befreien. Ebenso kann die Bestimmung
analog angewendet werden, wenn eine Verletzung wesentlicher,
selbstständig durchsetzbarer Nebenpflichten vorliegt,
deren Bedeutung für die Vertragserfüllung grundlegend
ist, bzw. welche in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu
einer Hauptpflicht stehen und deshalb zur vertraglichen
Gleichgewichtslage beitragen (Weber, Berner Kommentar, Art. 107
OR N 44 f.; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, N 3012a).
Die wesentlichen Verpflichtungen der Parteien, nämlich die
Überlassung zum Gebrauch gegen Zahlung des Mietzinses,
stehen in einem Austauschverhältnis. Beim Mietvertrag
handelt es sich daher um einen vollkommen zweiseitigen
Schuldvertrag (Higi, Art. 253 OR N 13). Die Vereinbarung der
Leistung einer Sicherheit gilt als besondere vertragliche
Nebenpflicht des Mieters (Higi, Art. 257e OR N 9). Eine direkte
Anwendung von Art. 107 OR ist daher ausgeschlossen. Eine
analoge Anwendung rechtfertigt sich, wenn der verletzten
Nebenpflicht nach Treu und Glauben grundlegende Bedeutung
für die Vertragserfüllung zukommt, bzw. wenn sie in
einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu einer Hauptpflicht
steht und deshalb zur vertraglichen Gleichgewichtslage
beiträgt (Weber, Art. 107 OR N 45; von Tuhr/Escher,
Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd.
II, 3.A., S. 157). Die Rekurrentin kam ihrer Verpflichtung zur
Hinterlegung nicht nach, sondern vereinnahmte die
ursprünglich geleistete Kaution von Fr. 20'000.--, bis der
Rekursgegner deswegen Verrechnung mit den laufenden Mietzinsen
erklärte. Auch die vom Rekursgegner erneut geleistete
Kaution von Fr. 6'000.-- wurde wiederum nicht auf einem Konto
zu Gunsten des Rekursgegners hinterlegt, obwohl die Rekurrentin
dieses Mal um ihre Verpflichtung wusste. Angesichts dieser
Umstände kann somit aufgrund von Treu und Glauben nicht
davon ausgegangen werden, dass die Rekurrentin der Pflicht des
Rekursgegners zur Leistung einer Sicherheit grundlegende
Bedeutung für die Vertragserfüllung zumass. Hinzu
kommt, dass die Rekurrentin keine Vorkehrungen unternahm, die
Sicherheitsleistung auf dem Betreibungsweg einzutreiben. Eine
analoge Anwendung von Art. 107 OR ist hier daher
ausgeschlossen.
b)    Unter diesen Umständen erscheint auch
die Pflichtverletzung des Rekursgegners nicht als derart
schwer, dass sie zu einer ausserordentlichen Kündigung
gemäss Art. 266g OR berechtigen würde. Aus wichtigen
Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie
unzumutbar machen, können die Parteien das
Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen
beliebigen Zeitpunkt kündigen (Art. 266g OR). Das Gewicht
eines einzelnen Grundes oder mehrerer Gründe muss derart
schwer sein, dass es die Vertragstreue, die Rechtssicherheit
und das Interesse der Gegenpartei an der Einhaltung des
Vertrags deutlich überwiegt. Der wichtige Grund muss
derart beschaffen sein, dass er objektiv, d.h. im
Verständnis vernünftiger und redlicher Menschen, die
Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar
erscheinen lässt (Higi, Art. 266g OR N 30 f.). Die
Nichtstellung von vereinbarten Sicherheiten kann einen Grund
darstellen, der den Vermieter zur Kündigung im Sinn von
Art. 266g OR berechtigt, wenn die (objektiv) tauglichen
Einbringungsversuche des Vermieters scheiterten (Higi, Art.
266g OR N 51; SVIT-Kommentar, Art. 266g OR N 16). Da die
Rekurrentin ihrer Pflicht zur Hinterlegung der geleisteten
Kautionen weder nachkam noch für die Restkaution von Fr.
14'000.-- den Betreibungsweg beschritt, erscheint die
Pflichtverletzung des Rekursgegners nicht als derart schwer,
als dass sie zur ausserordentlichen Kündigung berechtigen
würde. Die Vorinstanz betrachtete somit die Kündigung
zu Recht als nichtig. Diese fehlerhafte Kündigung kann im
Weiteren auch nicht in eine ordentliche Kündigung
umgedeutet werden (Higi, Art. 266g OR N 67).
Obergericht, 7. Mai 2001, ZR.2001.29