tg_obergericht · RBOG 2001 Nr. 13 · 2001-11-02 · de

1. Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist von bei Wohnräumen mindestens 30 Tagen ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. 2. a) Die Vermieter teilten dem Mieter am 20. Juni 2001 unter Hinweis auf ihre Mahnungen vom 10. Mai und 7. Juni 2001 mit, sie würden das Mietverhältnis Ende Juli mit 30 Tagen ...

Thurgau Obergericht Rechenschaftsbericht 02.11.2001 RBOG 2001 Nr. 13 (ZR.2001.115)
Thurgovie Obergericht Rechenschaftsbericht 02.11.2001 RBOG 2001 Nr. 13 (ZR.2001.115)
Turgovia Obergericht Rechenschaftsbericht 02.11.2001 RBOG 2001 Nr. 13 (ZR.2001.115)

RBOG 2001 Nr. 13
RBOG 2001 Nr. 13
Folgen der Nichteinhaltung der Frist von Art. 257d OR
1.    Ist
der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung
fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand,
kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist von bei
Wohnräumen mindestens 30 Tagen ansetzen und ihm androhen,
dass bei unbenütztem Ablauf dieser Frist das
Mietverhältnis gekündigt werde. Bezahlt der Mieter
innert der gesetzten Frist nicht, kann der Vermieter wiederum
mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats
kündigen (Art. 257d OR).
2.
a)    Die Vermieter teilten dem Mieter am 20.
Juni 2001 unter Hinweis auf ihre Mahnungen vom 10. Mai und 7.
Juni 2001 mit, sie würden das Mietverhältnis Ende
Juli mit 30 Tagen Kündigungsfrist auflösen, sofern
nicht alle ausstehenden Mietzinse bis dahin bezahlt seien. Das
Schreiben versandten sie gleichentags mit eingeschriebener
Post. Exakt einen Monat später, am 20. Juli 2001, sandten
sie ihm, ebenfalls eingeschrieben, die Kündigung zu.
Selbst dann, wenn davon ausgegangen wird, der Mieter habe die
am 20. Juni 2001 versandte Sendung tags danach
entgegengenommen, war die 30-tägige Zahlungsfrist
gemäss Art. 257d Abs. 1 OR somit noch nicht abgelaufen,
als die Kündigung ausgesprochen wurde.
b)    Die Mindestdauer der dem Mieter
anzusetzenden Frist ist gesetzlich festgelegt. Sie
abzukürzen, ist nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes
ausgeschlossen; dagegen können die Parteien ohne weiteres
längere Fristen vereinbaren, und es ist dem Vermieter auch
unbenommen, eine längere Nachfrist anzusetzen.
Umstritten ist, was geschehen soll, wenn dem Mieter eine zu
kurze Frist angesetzt oder die Kündigung vor Ablauf von 30
Tagen ausgesprochen wird. Nach Higi (Zürcher Kommentar,
Art. 257d OR N 47) sind verfrühte Kündigungen nichtig
(so auch SVIT-Kommentar Mietrecht, 2.A., Art. 257d OR N 32).
Wolle man den Unwägbarkeiten des Fristbeginns angemessen
Rechnung tragen, könne man solchen Kündigungen, wenn
sie nur um einige wenige Tage zu früh ergangen seien, -
analog den Lehren zur Teilnichtigkeit - allenfalls noch
Wirkungen zusprechen, sofern auch im Zeitpunkt des
ordnungsgemässen Fristablaufs die Leistung nicht erfolgt
sei (vgl. Zihlmann, Das Mietrecht, 2.A., S. 59 f.;
Lachat/Stoll/Brunner, Mietrecht für die Praxis, 4.A., Kap.
13 N 5.5). Das Bundesgericht vertritt die Auffassung, die im
Licht von Art. 257d OR verfrühten Kündigungen seien
gültig, aber anfechtbar im Sinn von Art. 271 OR (BGE 119
II 154 ff.).
In der hier zu beurteilenden Streitsache sprachen die Vermieter
die Kündigung ein bis zwei Tage vor Ablauf der
30-tägigen Frist aus. Sie als absolut wirkungslos zu
betrachten, erscheint als zu rigoros. Dass die ausstehenden
Mietzinse im Zeitpunkt des ordnungsgemässen Fristablaufs
bezahlt worden seien, macht der Mieter nicht geltend und ist
insbesondere auch nicht belegt. Ebenso wenig behauptet er, er
habe die Kündigung fristgerecht angefochten. Sowohl dann,
wenn an die vorzeitige Kündigung die bundesgerichtlichen
Folgen geknüpft werden, als auch dann, wenn darauf
abgestellt wird, ob die vom Mieter geschuldeten Leistungen
innert der gesetzlichen Frist von 30 Tagen erbracht wurden,
erweist sich in der hier zu beurteilenden Streitsache die
verfrühte Auflösung des Mietverhältnisses
folglich als gültig.
Obergericht, 2. November 2001,
ZR.2001.115