tg_gerichte · TVR-2024-32 · 2024-01-01 · de
TVR 2024 Nr. 32


VermÃ¶gensverzicht; Ermittlung des Verkehrswerts von Liegenschaften.
Art. 9 a Abs. 3 ELG
,
Art. 11 a Abs. 2 ELG
,
Art. 17 a Abs. 4 ELV
FÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts wird im Kanton Thurgau, angesichts dessen, dass aktuelle VerkehrswertschÃ¤tzungen in aller Regel fehlen, praxisgemÃ¤ss auf den Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem GebÃ¤udeversicherungswert abgestellt, sofern dies nicht offensichtlich zu einem unrichtigen Ergebnis fÃ¼hrt. Diese "Mittelwert-Methode" setzt voraus, dass im Verkaufs- bzw. EntÃ¤usserungszeitpunkt keine aktuelle, konkrete amtliche VerkehrswertschÃ¤tzung vorliegt (E. 4.4.3).
Die BeschwerdefÃ¼hrerin war zusammen mit ihrer Mutter und ihrer Schwester Teil einer Erbengemeinschaft. Im Nachlass befanden sich vier Liegenschaften in Winterthur, darunter ein GrundstÃ¼ck mit Wohnhaus und angebautem Schopf. Der Erbteil der Schwestern war mit einer Nutzniessung zu Gunsten der Mutter belastet. Mit partiellem Erbteilungsvertrag vom 8./9. Januar 2018 wurde diese Nutzniessung aufgehoben und die unter umfassender Beistandschaft stehende Mutter schied aus der Erbengemeinschaft aus. Am 21. September 2018 verkauften die BeschwerdefÃ¼hrerin und ihre Schwester drei Liegenschaften an den Neffen der BeschwerdefÃ¼hrerin respektive den Sohn der Schwester zum Preis von insgesamt Fr. 192'000.--. Am 9. Juni 2023 verschenkte die BeschwerdefÃ¼hrerin ihrem Sohn das hÃ¤lftige Miteigentum an der Liegenschaft 4 (Wiesland). Mit VerfÃ¼gung vom 11. September 2023 verneinte die Beschwerdegegnerin einen Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin auf ErgÃ¤nzungsleistungen, da aufgrund der Anrechnung eines VermÃ¶gensverzichts im Zusammenhang mit dem Verkauf der drei Liegenschaften die VermÃ¶gensschwelle von Fr. 100'000.-- Ã¼berschritten sei. Die dagegen erhobene Einsprache wies sie ab. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde im Ergebnis ab.
Aus den ErwÃ¤gungen:
4.
4.1 Umstritten ist vorab der Wert der Liegenschaften 1, 2 und 3, Grundbuch Winterthur.
4.1.1 - 4.1.3 (â¦)
4.2 Die Beschwerdegegnerin geht im angefochtenen Entscheid davon aus, der Verkehrswert der drei Liegenschaften betrage Fr. 451'644.--, basierend auf der SchÃ¤tzung von P vom 15. Juli 2013. AbzÃ¼glich des Verkaufspreises von Fr. 192'000.-- und unter BerÃ¼cksichtigung des Gesamteigentums resultiere im Verkaufszeitpunkt am 21. September 2018 ein VermÃ¶gensverzicht von Fr. 129'822.--.
4.3 Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet dies. Sie geht von einem maximal anrechenbaren Wert von Fr. 263'392.85 aus (Mittelwert aus Fr. 282'500.-- ["realistischer" GebÃ¤udeversicherungswert] und Fr. 244'285.70 ["zu berÃ¼cksichtigender" Steuerwert]). Auch unter BerÃ¼cksichtigung der SchÃ¤tzung von U vom 26. Februar 2014, Verkehrswert Fr. 220'000.--), dem partiellen Erbteilungsvertrag vom 8./9. Januar 2018 (Liegenschaftswert Fr. 225'800.--), den zwei Kaufangeboten (je Fr. 192'000.--) sowie der VerfÃ¼gung des kantonalen Steueramtes ZÃ¼rich vom 5. Mai 2023 (Verkehrswert Fr. 190'000.--) sei nicht von einem hÃ¶heren Wert auszugehen.
4.4
4.4.1 Das anrechenbare VermÃ¶gen ist nach den GrundsÃ¤tzen der Gesetzgebung Ã¼ber die direkte kantonale Steuer fÃ¼r die Bewertung des VermÃ¶gens im Wohnsitzkanton zu bewerten (Art. 17a Abs. 1 ELV). Dienen GrundstÃ¼cke dem BezÃ¼ger oder einer Person, die in der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind diese zum Verkehrswert einzusetzen (Art. 17a Abs. 4 ELV). Bei der entgeltlichen oder unentgeltlichen EntÃ¤usserung eines GrundstÃ¼ckes ist der Verkehrswert fÃ¼r die PrÃ¼fung, ob ein VermÃ¶gensverzicht im Sinne von Art. 11a Abs. 2 ELG vorliegt, massgebend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert besteht (Art. 17a Abs. 5 ELV). Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Anspruch auf die Ãbernahme eines landwirtschaftlichen Gewerbes zum Ertragswert oder eines landwirtschaftlichen GrundstÃ¼ckes zum doppelten Ertragswert besteht (Wegleitung Ã¼ber die ErgÃ¤nzungsleistungen zur AHV und IV [WEL], Rz. 3445.05). Die Kantone kÃ¶nnen anstelle des Verkehrswertes einheitlich den fÃ¼r die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert anwenden (Art. 17a Abs. 6 ELV).
4.4.2 FÃ¼r die PrÃ¼fung der Frage, ob im Zusammenhang mit der EntÃ¤usserung eines GrundstÃ¼ckes ein VermÃ¶gensverzicht vorliegt, ist somit grundsÃ¤tzlich - vorbehÃ¤ltlich Art. 17a Abs. 5 Satz 2 und Abs. 6 ELV - der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Hingabe massgebend. Die Gesetzgebung definiert nicht, wie dieser Wert zu berechnen ist. Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft im Sinne von Art. 17a Abs. 5 ELV der Verkaufswert zu verstehen, den sie im normalen GeschÃ¤ftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert setzt eine konkrete und aktuelle (amtliche oder als solche anerkannte) LiegenschaftsschÃ¤tzung voraus. Aus GrÃ¼nden der PraktikabilitÃ¤t, namentlich wenn eine LiegenschaftsschÃ¤tzung auf Jahre zurÃ¼ck zu erfolgen hat, kÃ¶nnen aber auch andere geeignete SchÃ¤tzungen beigezogen werden (Urteile des Bundesgerichts 9C_801/2018 vom 28. Juni 2019 E. 3.1, 9C_100/2019 vom 16. Mai 2019 E. 6.1 und 9C_776/2019 vom 17. November 2020 E. 4.1). Liegt im Verkaufszeitpunkt eine konkrete und aktuelle amtliche VerkehrswertschÃ¤tzung vor, ist gleichwohl nicht tel quel darauf abzustellen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_801/2018 vom 28. Juni 2019 E. 5.3).
4.4.3 Im Kanton Thurgau wird fÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts, angesichts dessen, dass aktuelle VerkehrswertschÃ¤tzungen in aller Regel fehlen, gemÃ¤ss der konstanten Praxis der Beschwerdegegnerin auf den Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem GebÃ¤udeversicherungswert abgestellt (TVR 2013 Nr. 37 E. 2.2). Das Bundesgericht hat diese Methode wiederholt geschÃ¼tzt, sofern dies nicht offensichtlich zu einem unrichtigen Ergebnis fÃ¼hrt (vgl. Urteile 9C_550/2017 vom 6. Dezember 2017 E. 3.3, 8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4 und P 62/01 vom 30. Mai 2003 E. 3.2; vgl. auch WEL, Rz. 3445.04). Diese "Mittelwert-Methode" setzt voraus, dass im Verkaufs- bzw. EntÃ¤usserungszeitpunkt keine aktuelle, konkrete amtliche VerkehrswertschÃ¤tzung vorliegt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_801/2018 vom 28. Juni 2019 E. 5.2). Offen gelassen hat das Bundesgericht, ob es zu sachgerechten Ergebnissen fÃ¼hrt, bei ausserkantonalen GrundstÃ¼cken eine Variante der Thurgauer SchÃ¤tzmethode zur Anwendung zu bringen, bei der zur nÃ¤herungsweisen Bestimmung des Verkehrswerts nicht das Mittel der (ausserkantonalen) Steuer- und GebÃ¤udeversicherungswerte errechnet wird, sondern der ausserkantonale Steuerwert zunÃ¤chst unter Zuhilfenahme der steuerlichen Repartitionsfaktoren "hochgerechnet" wird, wÃ¤hrend der ebenfalls ausserkantonale GebÃ¤udeversicherungswert ohne Anpassung Ã¼bernommen wird (Urteil des Bundesgerichts 9C_801/2018 vom 28. Juni 2019 E. 5.2).
4.5 Im Verkaufszeitpunkt am 21. September 2018 lagen keine aktuellen, konkreten amtlichen VerkehrswertschÃ¤tzungen fÃ¼r die drei Liegenschaften 1, 2 und 3 vor. In der VerfÃ¼gung vom 11. September 2023 stellte die Beschwerdegegnerin auf die "Mittelwert-Methode" mit einem Mittelwert von Fr. 539'822.50 ab. Auf Einsprache der BeschwerdefÃ¼hrerin reduzierte die Beschwerdegegnerin dann sogar noch diesen Wert, indem sie fÃ¼r die Ermittlung des VermÃ¶gensverzichtes fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegenkommend auf die SchÃ¤tzung von P vom 15. Juli 2013 (geschÃ¤tzter Verkehrswert Fr. 451'644.-- [ohne Liegenschaft 4]) abstellte. (â¦)
4.6 Unter BerÃ¼cksichtigung der vorerwÃ¤hnten, konstanten Praxis (E. 4.4.3) ist nachfolgend zu prÃ¼fen, ob die "Mittelwert-Methode" offensichtlich zu einem unrichtigen Ergebnis fÃ¼hrt.
5.
5.1
5.1.1 Die Beschwerdegegnerin berechnete fÃ¼r das GrundstÃ¼ck 1 (Wohnhaus mit Schopf) einen Mittelwert im VerÃ¤usserungszeitpunkt von Fr. 539'822.50. Sie ging dabei gestÃ¼tzt auf den Versicherungsnachweis der GebÃ¤udeversicherung Kanton ZÃ¼rich ab 1. Januar 2018 von Fr. 565'000.-- aus. Den Steuerwert berÃ¼cksichtigte die Beschwerdegegnerin gestÃ¼tzt auf die Steuerinformation Grundeigentum vom 20. Februar 2017 bzw. auf die telefonische Auskunft beim Steueramt Winterthur vom 20. MÃ¤rz 2024 betreffend das Steuerjahr 2018 sowie unter Anwendung des Repartitionswerts mit Fr. 514'645.-- (Fr. 400'280.-- [Steuerwert] x 0.9 [Repartitionswert ZÃ¼rich] / 0.7 [Repartitionswert Thurgau]).
5.1.2 Der GebÃ¤udeversicherungswert basiert auf einer SchÃ¤tzung vom 22. September 2010. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, ob der GebÃ¤udeversicherungswert nach dem Verkauf der Liegenschaft korrigiert worden sei, entziehe sich ihrer Kenntnis. Angesichts des Zustandes der Liegenschaft mÃ¼sse jedoch davon ausgegangen werden. Anhaltspunkte fÃ¼r diese Annahme legt die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht vor, obwohl es fÃ¼r sie einfach gewesen wÃ¤re, entsprechende Angaben Ã¼ber ihren Neffen, dem sie die Liegenschaft verÃ¤ussert hatte, einzuholen. Daher besteht auch keine Veranlassung, solche Dokumente bei der GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich durch das Gericht einzuholen, wobei fraglich wÃ¤re, ob diese Ã¼berhaupt zur Herausgabe von Daten einer nicht in das vorliegende Beschwerdeverfahren einbezogenen Drittperson verpflichtet werden kÃ¶nnte. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht im Ãbrigen auch nicht geltend, dass die VerfÃ¼gung vom 22. Januar 2018 angefochten worden wÃ¤re. Es besteht daher kein Anlass, vom GebÃ¤udeversicherungswert im Betrag von Fr. 565'000.-- abzuweichen.
5.1.3 Der Steuerwert der Liegenschaft 1 im Betrag von Fr. 400'280.-- gemÃ¤ss Steuerinformation Grundeigentum setzt sich aus dem Landwert im Betrag von Fr. 71'280.-- (Fr. 360.-- x 198 m
2
, Lageklasse 3) und dem Zeitbauwert des Wohnhauses mit Schopf von Fr. 329'000.-- zusammen. Beim Zeitbauwert wurde von Fr. 470'000.-- (Basiswert Fr. 47'000.-- x 1'000%) und einer - maximal zulÃ¤ssigen - Altersentwertung im Umfang von 30% (Fr. 141'000.--) ausgegangen (vgl. zur Altersentwertung Ziff. 32 der Weisungen des Regierungsrates an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 [Weisung 2009, LS 631.32]). GemÃ¤ss Telefonnotiz der Beschwerdegegnerin vom 20. MÃ¤rz 2024 sei die letzte Bewertung der Liegenschaft im Jahr 2009 erfolgt und nach der EigentumsÃ¼bertragung der BeschwerdefÃ¼hrerin und ihrer Schwester keine NeuschÃ¤tzung erfolgt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, gemÃ¤ss EinschÃ¤tzungsentscheid des kantonalen Steueramtes ZÃ¼rich vom 23. Mai 2019 habe der Steuerwert der Liegenschaft ab dem Jahr 2017 Fr. 190'000.-- betragen. Einen Beleg fÃ¼r diese Angabe reicht die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht ein, wÃ¤hrend dem sich die Beschwerdegegnerin auf entsprechende Dokumente und eigene AbklÃ¤rungen abstÃ¼tzen kann. Demnach ist der Steuerwert von Fr. 400'280.-- massgebend.
5.2 P ging in seiner SchÃ¤tzung vom 15. Juli 2013 von einem Verkehrswert der Liegenschaft 1 von Fr. 393'120.-- (Substanzwert) aus. Den Landwert berÃ¼cksichtigte er mit Fr. 146'520.-- (Fr. 740.-- x 198 m
2
) und den GebÃ¤udewert mit Fr. 246'600.--, wobei er von einer Altersentwertung von 55% (Fr. 301'400.--) ausging. Der von ihm angegebene Bodenpreis von Fr. 740.--/m
2
orientiert sich am Wert fÃ¼r die Lageklasse (LK) 3.0 mit Fr. 737.--/m
2
. Es seien umfassende Investitionen notwendig. Nach Angaben der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde die SchÃ¤tzung von der Berufsbeistandschaft Z in Auftrag gegeben.
5.3 U ging in seiner von der Rechtsvertreterin der BeschwerdefÃ¼hrerin und ihrer Schwester in Auftrag gegebenen SchÃ¤tzung vom 26. Februar 2014 von einem Verkehrswert der Liegenschaft 1 von Fr. 190'000.-- (Realwert) aus. Den Landwert berÃ¼cksichtigte er mit Fr. 55'000.-- (Fr. 280.-- x 198 m
2
) und den GebÃ¤udewert mit Fr. 245'000.-- (Wohnhaus Fr. 175'000.-- und Schopf Fr. 70'000.--), wobei er von einer Altersentwertung beim Wohnhaus von 45% (Fr. 140'000.--) und beim Schopf von 50% (Fr. 65'000.--) ausging. Er berÃ¼cksichtigte Baunebenkosten im Betrag von Fr. 10'000.-- und zog Wertminderungen aufgrund vernachlÃ¤ssigtem Unterhalt von Fr. 40'000.-- und unbewilligten Mieterausbauten von Fr. 80'000.-- ab. Den Bodenpreis von Fr. 280.--/m
2
erlÃ¤uterte U nur insofern, als er bei unÃ¼berbautem Land von Fr. 400.--/m
2
ausgeht und bei Ã¼berbautem Land 30% abzieht. Es bestehe ein erheblicher Unterhaltsbedarf, ca. Fr. 30'000.-- bis Fr. 50'000.--. Um die nichtbewilligten und unsachgemÃ¤ssen Mietereinbauten zu entfernen bzw. wiederherzustellen sei mit Kosten von ca. Fr. 60'000.-- bis Fr. 100'000.-- zu rechnen. U. wurde insbesondere auch damit beauftragt, Wiederherstellungs- und notwendige Unterhaltskosten zu beurteilen.
5.4 Die Differenz zwischen dem von der Beschwerdegegnerin berechneten Mittelwert im VerÃ¤usserungszeitpunkt von Fr. 539'822.50 ([Fr. 565'000.-- + Fr. 514'645.70] / 2) fÃ¼r das GrundstÃ¼ck 1 und dem Wert von Fr. 192'000.-- gemÃ¤ss Kaufvertrag mit dem Neffen der BeschwerdefÃ¼hrerin ist gross.
5.5 Das GrundstÃ¼ck 2 schÃ¤tzte P auf Fr. 4'000.-- (Fr. 100.-- x 40 m
2
). Es kÃ¶nne als Garten angesehen werden, weshalb es einen hÃ¶heren Landwirtschaftspreis als Ã¼blich aufweise. U bewertete das GrundstÃ¼ck mit Fr. 0.--. Der zweite Kaufinteressent bot hierfÃ¼r Fr. 240.-- (Fr. 6.-- x 40 m
2
). Im Kaufvertrag ist kein separater Wert genannt. Der Steuerwert (Ertragswert) 2010 betrug Fr. 40.-- (Fr. 1.-- x 40 m
2
).
5.6 Die Waldparzelle 3 schÃ¤tzte P auf Fr. 19'880.-- (Fr. 2.-- x 9'940 m
2
) und U auf Fr. 10'000.-- (Fr. 1.-- x 9'940 m
2
). Ein Kaufinteressent bot hierfÃ¼r Fr. 12'000.--. Im Kaufvertrag ist kein separater Wert genannt. Der Steuerwert (Ertragswert) betrug 2010 Fr. 4'970.-- (Fr. 0.50 x 9'940 m
2
).
6.
6.1 Der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin, es sei kein VermÃ¶gensverzicht gegeben, weil es sich beim Verkaufspreis von Fr. 192'000.-- um den Verkehrswert der drei Liegenschaften 1, 2 und 3 handle, kann aus folgenden GrÃ¼nden nicht gefolgt werden:
6.2 Es ist zu berÃ¼cksichtigen, dass die drei Liegenschaften an den Neffen der BeschwerdefÃ¼hrerin verkauft wurden, mithin dem Sohn der zweiten GesamteigentÃ¼merin. Aufgrund dieses VerwandtschaftsverhÃ¤ltnisses kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein Interesse an einem hohen Verkaufspreis bestand, insbesondere nicht bei der zweiten GesamteigentÃ¼merin. Daran vermag das von der BeschwerdefÃ¼hrerin erst am 8. Juni 2024 vorgebrachte Argument, ihr VerhÃ¤ltnis zum KÃ¤ufer (Neffe) sei nie gut gewesen, weshalb sie lieber an den zweiten Kaufinteressenten verkauft hÃ¤tte, nichts zu Ã¤ndern. Dem Verkauf mussten beide GesamteigentÃ¼merinnen zustimmen. Es ist mit Ã¼berwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass mit einem unbeteiligten Dritten ein hÃ¶herer Verkaufspreis vereinbart worden wÃ¤re als mit dem Neffen der BeschwerdefÃ¼hrerin. Was das zweite Kaufangebot betrifft, ist festzuhalten, dass dieses zwar hÃ¶her war (Fr. 222'000.-- inkl. Fr. 10'363.75 fÃ¼r 1/2 der Wieslandparzelle 4 [Variante A]). Im Ãbrigen kann allein gestÃ¼tzt darauf aber nicht davon ausgegangen werden, das Angebot entspreche dem Verkehrswert, zumal es massiv unter dem Steuerwert (vgl. E. 5.1.2 und E. 6.5) liegt. Irgendwelche Belege fÃ¼r weitere Anstrengungen der BeschwerdefÃ¼hrerin, einen hÃ¶heren Kaufpreis zu erzielen, werden weder behauptet noch belegt.
6.3 Die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft sich auf die VerfÃ¼gung vom 5. Mai 2023 betreffend Schenkungssteuer, wonach keine Schenkungssteuer erhoben wurde. Sie macht geltend, weil keine Schenkung vorliege, sei auch kein VermÃ¶gensverzicht gegeben. In der VerfÃ¼gung wird von einem "Verkehrswert" von Fr. 95'000.-- ausgegangen, wohl die HÃ¤lfte des Gesamteigentums. Obwohl die Steuer gemÃ¤ss Â§ 13 Abs. 1 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz des Kantons ZÃ¼rich (ESchG, LS 632.1) anhand des Verkehrswerts des Ã¼bergegangenen VermÃ¶gens im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs berechnet wird, ist der der VerfÃ¼gung zugrundeliegende Verkehrswert (insgesamt Fr. 190'000.--) nicht nachvollziehbar. Auch ist die VerfÃ¼gung nicht begrÃ¼ndet und es ist nicht erkennbar, worauf sie sich aktenmÃ¤ssig abstÃ¼tzte. Auch wird in der VerfÃ¼gung von einer "Zahlung beim Kaufvertrag geleistet" von Fr. 35'000.-- ausgegangen. GemÃ¤ss Kaufvertrag hat der KÃ¤ufer der BeschwerdefÃ¼hrerin indes nur Fr. 27'610.-- bezahlt. Aus der VerfÃ¼gung vom 5. Mai 2023 vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin daher nichts zu ihren Gunsten abzuleiten.
6.4
6.4.1 Die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft sich auf den partiellen Erbteilungsvertrag vom 8./9. Januar 2018. Damit wurde die Nutzniessung der Mutter an den drei Liegenschaften 1, 2 und 3 sowie an der Wieslandparzelle 4 aufgehoben und die Mutter ist aus der Erbengemeinschaft ausgeschieden. In diesem partiellen Erbteilungsvertrag wird von einem Liegenschaftenwert im Betrag von insgesamt Fr. 225'800.-- (Fr. 265'800.-- - Fr. 40'000.-- [vernachlÃ¤ssigter Unterhalt]) ausgegangen, der grundsÃ¤tzlich auf der SchÃ¤tzung von U basiert. Der partielle Erbteilungsvertrag wurde fÃ¼r die verbeistÃ¤ndete Mutter von deren Beistand unterzeichnet und von der KESB am 10. Januar 2018 genehmigt.
6.4.2 Der dem Vertrag zugrundeliegende Liegenschaftenwert von Fr. 225'800.-- lÃ¤sst unter BerÃ¼cksichtigung der UmstÃ¤nde nicht auf den Verkehrswert schliessen. Die KESB verweigerte zwar zu Beginn die Genehmigung des partiellen Erbteilungsvertrags, weil sie sich auf die hÃ¶here SchÃ¤tzung von P stÃ¼tzen wollte. Die BeschwerdefÃ¼hrerin und ihre Schwester hatten sich aber SchadenersatzansprÃ¼che gegenÃ¼ber dem Beistand der Mutter bzw. der KESB vorbehalten, weil der Unterhalt an der Liegenschaft 1 unterlassen und das NachlassvermÃ¶gen entsprechend geschmÃ¤lert worden sei. Nachdem im partiellen Erbteilungsvertrag schliesslich kein solcher Vorbehalt angebracht wurde, bestand fÃ¼r die KESB kein Anlass, den Vertrag nicht zu genehmigen, zumal sie offenbar auch ein Interesse daran hatte, dass die Angelegenheit zeitnah erledigt wÃ¼rde, um eine weitere SchuldenerhÃ¶hung bei der Mutter zu vermeiden und fÃ¼r diese ErgÃ¤nzungsleistungen erhÃ¤ltlich machen zu kÃ¶nnen. Nachdem die Liegenschaft 1 nicht mehr vermietet war bzw. werden konnte, bestand kein Interesse mehr an der Nutzniessung. Der Beistand bezeichnete die Angelegenheit bereits im Februar 2014 als dringlich, weil die Mutter Sozialhilfe beziehe und Schulden im Betrag von Fr. 108'000.-- hatte, darunter offene und nicht bezahlbare Heimrechnungen im Betrag von Fr. 31'260.--. Am 22. Dezember 2016 teilte er der BeschwerdefÃ¼hrerin mit, dass die KESB mit dem Verzicht auf das Nutzniessungsrecht einverstanden sei bzw. diesen bereits genehmigt habe. Das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin und ihrer Schwester an einem niedrigen Liegenschaftenwert im partiellen Erbteilungsvertrag beruht darauf, dass sie per Saldo aller gegenseitiger AnsprÃ¼che als auseinandergesetzt galten. Insbesondere war kein Kapitalwert der Nutzniessung an den Liegenschaften vom Nachlass der Schwestern in Abzug zu bringen. Ein hÃ¶herer Liegenschaftenwert hÃ¤tte auch einen hÃ¶heren Anteil der Mutter am Nachlass zur Folge gehabt. Insofern ist den AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung zuzustimmen. Sind sich die Parteien - wie vorliegend - einig, muss fÃ¼r die Bewertung des NachlassvermÃ¶gens nicht der Verkehrswert vereinbart werden. Der partielle Erbteilungsvertrag ist auch unter BerÃ¼cksichtigung der Vermeidung eines Erbteilungsprozesses zu sehen. Daran waren beide Parteien interessiert.
6.5 Das Ergebnis der "Mittelwert-Methode" erweist sich auch unter BerÃ¼cksichtigung der SchÃ¤tzung von U nicht als offensichtlich unrichtig. Vorliegend betrÃ¤gt der Steuerwert der Liegenschaft 1 am 1. Januar 2018 Fr. 400'280.-- (vgl. auch vorstehend E. 5.1.3). In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass der Verkehrswert einer Liegenschaft nicht unter dem Steuerwert liegt, ansonsten mit dem Steuerwert ein VermÃ¶genswert besteuert wÃ¼rde, der so gar nicht besteht (vgl. BGE 148 I 210 E. 4.4.7 und E. 4.4.10). Weshalb vorliegend der Verkehrswert der Liegenschaft 1 unterhalb des Steuerwerts liegen soll, ist nicht ersichtlich. Der Landwert gemÃ¤ss Steuerwertbestimmung von Fr. 360.--/m
2
gemÃ¤ss Steuerinformation Grundeigentum ist alles andere als Ã¼bersetzt, auch unter BerÃ¼cksichtigung des Bodenpreises in der Nachbargemeinde V gemÃ¤ss der Statistik der Preise fÃ¼r Wohnbauland des Statistischen Amtes des Kantons ZÃ¼rich (Modelpreis SchÃ¤tzwert Fr. 440.--). DemgegenÃ¼ber ist nicht nachvollziehbar, wie der SchÃ¤tzer U noch von einem erheblich tieferen Wert von Fr. 280.--/m
2
ausgeht.
6.6 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die "Mittelwert-Methode" bzw. der Mittelwert im Betrag von Fr. 539'822.50 fÃ¼r die Liegenschaft 1 (Wohnhaus mit Schopf) unter BerÃ¼cksichtigung der Kaufofferten bzw. des Verkaufs innerhalb der Familie (Neffe), der VerfÃ¼gung des Steueramtes ZÃ¼rich vom 5. Mai 2023 betreffend Schenkungssteuer, des partiellen Erbteilungsvertrags vom 8./9. Januar 2018 und auch der SchÃ¤tzungen von P und U nicht offensichtlich unrichtig ist. Nach Abzug des Verkaufspreises und geteilt durch zwei (Anteil BeschwerdefÃ¼hrerin) resultiert demnach im Verkaufszeitpunkt ein Betrag von Fr. 173'911.25 ([Fr. 539'822.50 - Fr. 192'000.--] / 2), auf den die BeschwerdefÃ¼hrerin allein mit der VerÃ¤usserung der Liegenschaft 1 verzichtet hat. Unter BerÃ¼cksichtigung der jÃ¤hrlichen Reduktion von Fr. 10'000.--, beginnend ab 1. Januar 2020 (Art. 17e Abs. 1 ELV), ist damit die VermÃ¶genschwelle von Fr. 100'000.-- per 1. Januar 2023 und auch per 1. Januar 2024 Ã¼berschritten.
6.7
6.7.1 FÃ¼r die Liegenschaften 2 und 3 steht fest, dass sie, soweit eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung besteht, mindestens zum Ertragswert zu berÃ¼cksichtigen sind (Art. 17a Abs. 1 ELG i.V. mit Â§ 40 des Steuergesetzes des Kantons ZÃ¼rich [StG, LS 631.1]), mithin mit Fr. 4'510.-- (Fr. 40.-- + Fr. 4'970.--). Nachdem die BeschwerdefÃ¼hrerin jedoch keine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung der GrundstÃ¼cke geltend macht, sind sie zum Verkehrswert zu berÃ¼cksichtigen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Aufl., 2021, Â§ 40 Rz. 6 ff. sowie Urteil des Bundesgericht 9C_722/2023 vom 18. Juli 2024 E. 5.3 ff.). GestÃ¼tzt auf das Kaufangebot des zweiten Kaufinteressenten ist mit Ã¼berwiegender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass der Verkehrswert fÃ¼r die beiden Liegenschaften 2 und 3 mindestens Fr. 12'240.-- betrÃ¤gt. Somit resultiert im Zeitpunkt der VerÃ¤usserung am 21. September 2018 ein zusÃ¤tzlicher VermÃ¶gensverzicht von Fr. 6'120.-- (Fr. 12'240.-- / 2).
6.7.2 Dasselbe gilt fÃ¼r die Wieslandparzelle 4. Eine landwirtschaftliche Nutzung wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht geltend gemacht, weshalb der Verkehrswert massÂ­gebend ist. Die Beschwerdegegnerin ging von einem Betrag von Fr. 27'469.-- (Fr. 6.50 x 4'226 m
2
) aus. Die BeschwerdefÃ¼hrerin selbst geht in der Replik - wenn Ã¼berhaupt - von einem maximal zulÃ¤ssigen Preis von Fr. 6.19/m
2
aus. Unter BerÃ¼cksichtigung des Kaufangebots (Fr. 4.75/m
2
), der beiden SchÃ¤tzungen (Fr. 5.--/m
2
bzw. Fr. 6.--/m
2
) und der Auskunft des Amtes fÃ¼r Landschaft und Natur des Kantons ZÃ¼rich vom 3. August 2023 (Maximalpreis Fr. 6.50/m
2
) ist von einem Verkehrswert von Fr. 6.--/m
2
bzw. insgesamt von Fr. 25'356.-- ausgehen. Das hÃ¤lftige Miteigentum der BeschwerdefÃ¼hrerin ist somit im Betrag von Fr. 12'678.-- zu berÃ¼cksichtigen. Vor der VerÃ¤usserung an ihren Sohn am 9. Juni 2023 ist dieser Betrag als VermÃ¶gen anzurechnen. Nach der VerÃ¤usserung ist der Betrag als VermÃ¶gensverzicht zu berÃ¼cksichtigen, wobei die Reduktion gemÃ¤ss Art. 17e Abs. 2 ELV erst ab dem Jahr 2025 zu berÃ¼cksichtigen ist. Nachdem die VermÃ¶gensschwelle bereits aufgrund des VermÃ¶gensverzichts im Rahmen der VerÃ¤usserung der Liegenschaften 1, 2 und 3 Ã¼berschritten ist, ist die Reduktion des Betrages von Fr. 13'734.50 auf Fr. 12'678.-- fÃ¼r die vorliegende Beschwerde irrelevant.
7.
7.1 Im Ergebnis ist festzuhalten, dass sich die Beschwerdegegnerin praxisgemÃ¤ss auf die "Mittelwert-Methode" hÃ¤tte abstÃ¼tzen kÃ¶nnen, nachdem im Verkaufszeitpunkt am 21. September 2018 keine aktuelle, konkrete amtliche VerkehrswertschÃ¤tzung fÃ¼r die verÃ¤usserten Liegenschaften 1, 2 und 3 vorlag und die "Mittelwert-Methode" nicht zu einem offensichtlich unrichtigen Ergebnis fÃ¼hrt. Der Mittelwert fÃ¼r das GrundstÃ¼ck 1 (Fr. 539'822.50) ist hÃ¶her als der geschÃ¤tzte Verkehrswert von Fr. 451'644.--, auf den im angefochtenen Entscheid abgestellt wird. Es ist daher im Ergebnis nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin den Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin auf ErgÃ¤nzungsleistungen per 1. Januar 2023 und per 1. Januar 2024 aufgrund des anrechenbaren VermÃ¶gensverzicht im Zusammenhang mit der VerÃ¤usserung der Liegenschaften 1, 2 und 3 sowie 4 verneint. Die VermÃ¶gensschwelle von Fr. 100'000.-- ist Ã¼berschritten. Die Beschwerde ist unbegrÃ¼ndet und daher abzuweisen.
Entscheid des Verwaltungsgerichts als Versicherungsgericht VV.2024.140/E vom 20. November 2024
×