tg_gerichte · RBOG-2016-14 · 2016-01-01 · de
RBOG 2016 Nr. 14


Eine Zahlungsaufforderung mit KÃ¼ndigungsandrohung verlÃ¤ngert die Zahlungsfrist fÃ¼r frÃ¼here Mietzinse nicht
Art. 257d OR
1. a) Ist der Mieter nach der Ãbernahme der Sache mit der Zahlung fÃ¤lliger Mietzinse oder Nebenkosten im RÃ¼ckstand, so kann ihm der Vermieter gestÃ¼tzt auf Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenÃ¼tztem Ablauf der Frist das MietverhÃ¤ltnis gekÃ¼ndigt werde. Diese Frist betrÃ¤gt bei Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter gemÃ¤ss Art. 257d Abs. 2 OR bei Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kÃ¼ndigen. Bei KÃ¼ndigungen wegen ZahlungsrÃ¼ckstands des Mieters im Sinn von Art. 257d OR ist die Erstreckung des MietverhÃ¤ltnisses ausgeschlossen[1].
b) Bei der schriftlichen Ansetzung einer Zahlungsfrist mit KÃ¼ndigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR im Fall von ZahlungsrÃ¼ckstÃ¤nden des Mieters kommt die Empfangstheorie nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur in eingeschrÃ¤nkter Form zur Anwendung. FÃ¼r die Zustellung massgebend ist der Tag, an dem der Mieter die Zahlungsaufforderung tatsÃ¤chlich in Empfang genommen hat. Kann ein eingeschriebener Brief dem EmpfÃ¤nger nicht sofort Ã¼bergeben werden, so ist deshalb auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem er ihn auf der Post abholt. Wird die Mitteilung innerhalb der von der Post gesetzten siebentÃ¤gigen Frist nicht abgeholt, so wird fingiert, sie sei am letzten Tag dieser Frist in Empfang genommen worden[2].
2. a) Mit Schreiben vom 13. Juli forderte der Vermieter die Mieterin auf, die Mietzinse fÃ¼r die Monate Juni und Juli, welche am 1. Juni beziehungsweise am 1. Juli fÃ¤llig waren, innert 30 Tagen zu Ã¼berweisen. Gleichzeitig wies der Vermieter darauf hin, dass es sich um eine letzte Zahlungsfrist nach Art. 257d OR handle, und dass er das MietverhÃ¤ltnis nach unbenÃ¼tztem Ablauf dieser Zahlungsfrist unter Einhaltung der gesetzlichen KÃ¼ndigungsfrist von 30 Tagen auf Ende des nÃ¤chsten Monats ausserordentlich kÃ¼ndigen und unverzÃ¼glich die Betreibung einleiten werde.
b) Die Mieterin holte die Zahlungsaufforderung mit KÃ¼ndigungsandrohung vom 13. Juli nicht ab; es steht jedoch fest, dass dieses Schreiben der Mieterin am 15. Juli "zur Abholung gemeldet" wurde. Die KÃ¼ndigungsandrohung wurde der Mieterin somit per 22. Juli rechtswirksam zugestellt. Unbestritten ist weiter, dass die Mieterin innert der Zahlungsfrist von 30 Tagen den damals offenen Betrag nicht vollstÃ¤ndig beglich.
c) Ausgewiesen ist ferner, dass der Vermieter nach Ablauf der Zahlungsfrist das MietverhÃ¤ltnis mit Schreiben vom 26. August mit Wirkung per 30. September kÃ¼ndigte. Die auf dem amtlichen Formular ausgesprochene KÃ¼ndigung wurde der Mieterin am 30. August zugestellt.
3. a) Die Vorinstanz erwog, mit einer weiteren Zahlungsaufforderung vom 2. August, welche erneut eine KÃ¼ndigungsandrohung enthÃ¤lt, sei die Zahlungsfrist gemÃ¤ss dem Schreiben vom 13. Juli verlÃ¤ngert worden; die KÃ¼ndigung sei daher offensichtlich vor Ablauf der vom Vermieter gesetzten Zahlungsfrist erfolgt.
b) Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die Zahlungsaufforderung vom 13. Juli betrifft die ausstehenden Mietzinse fÃ¼r Juni und Juli; die Zahlungsaufforderung vom 2. August hat hingegen den ausstehenden Mietzins fÃ¼r August zum Gegenstand. Indem der Vermieter der Mieterin fÃ¼r den Mietzins fÃ¼r August eine Zahlungsaufforderung zukommen liess, verlÃ¤ngerte er nicht die am 13. Juli gesetzte Zahlungsfrist fÃ¼r die Mietzinse Juni und Juli. Im Schreiben vom 2. August wird auch keinerlei Bezug genommen auf das Schreiben vom 13. Juli beziehungsweise auf die dort eingeforderten ZahlungsrÃ¼ckstÃ¤nde.
c) Der Vermieter hatte denn auch durchaus ein Interesse daran, der Mieterin auch fÃ¼r den Mietzins vom August eine Zahlungsaufforderung mit KÃ¼ndigungsandrohung zukommen zu lassen. WÃ¤re die Mieterin der Zahlungsaufforderung gemÃ¤ss Schreiben vom 13. Juli innerhalb der 30-tÃ¤gigen Frist vollstÃ¤ndig nachgekommen, so wÃ¤re die Mahnung mit KÃ¼ndigungsandrohung vom 2. August zum Tragen gekommen.
d) Da die Mieterin innert der mit Schreiben vom 13. Juli gesetzten Zahlungsfrist die fÃ¤lligen Mietzinse nicht vollstÃ¤ndig Ã¼berwies, konnte der Vermieter das MietverhÃ¤ltnis gestÃ¼tzt auf Art. 257d Abs. 2 OR kÃ¼ndigen.
Obergericht, 1. Abteilung, 7. Dezember 2016, ZBS.2016.15
[1] Art. 272a Abs. 1 lit. a OR
[2] BGE 140 III 248, 137 III 214 f., 119 II 149; BGE vom 29. November 2011, 4A_451/2011, Erw. 3.1
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