tg_gerichte · TVR-2024-20 · 2024-01-01 · de
TVR 2024 Nr. 20


Koordinationspflicht auf Stufe Raumplanung; Abweichung von der Regelbauweise mittels Gestaltungsplans; Nachweis der Einhaltung der lÃ¤rmschutzrechtlichen Planungswerte.
Art. 25 a RPG
,
Â§ 24 Abs. 2 PBG
,
Art. 22 Abs. 1 USG
,
Art. 24 Abs. 2 USG
Die KoordinationsgrundsÃ¤tze von Art. 25a Abs. 2 RPG sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemÃ¤ss anwendbar (Art. 25a Abs. 4 RPG). Damit gilt das Koordinationsgebot auch im VerhÃ¤ltnis zwischen Sondernutzungsplan und Rahmennutzungsplan. Die Vereinbarkeit eines Feriendorfes als Gestaltungsplanprojekt mit dem Zonenzweck einer Erholungs- und Freizeitzone ist im vorliegenden Fall gegeben (E. 3 und E. 4).
Die HÃ¼rde fÃ¼r ein Abweichen von der Regelbauweise ist hÃ¶her anzusetzen als die Voraussetzungen von Â§ 24 Abs. 2 PGB, welche es genÃ¼gen lassen, dass durch die Abweichungen "gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung" erreicht wird und diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt (BestÃ¤tigung der in TVR 2023 Nr. 16 publizierten Rechtsprechung). Im vorliegenden Fall wird mit den Abweichungen von der Regelbauweise (GebÃ¤udelÃ¤nge, GebÃ¤udehÃ¶he und Grenz-/GebÃ¤udeabstÃ¤nden) nicht von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart abgewichen. Auch die Voraussetzung einer "gesamthaft besseren Siedlungsgestaltung" im Sinne von Â§ 24 Abs. 2 PBG ist erfÃ¼llt (E. 5).
Wenn eine Sondernutzungsplanung - mangels genÃ¼gend detaillierter Angaben - noch keine lÃ¤rmschutzrechtliche Beurteilung zulÃ¤sst, hat der Nachweis fÃ¼r die Einhaltung der Planungswerte nach LSV grundsÃ¤tzlich im Baubewilligungsverfahren zu erfolgen. Allerdings ist bereits im Sondernutzungsplanverfahren nachzuweisen, dass es unter Einhaltung der Vorgaben des Sondernutzungsplans mÃ¶glich ist, die vorgesehene Anlage so auszugestalten, dass sie den lÃ¤rmrechtlichen Anforderungen entspricht (E. 6).
Das Gebiet "Seezelg", inklusive die Bereiche mit der Wiese "Kissingerguet", dem Schwimmbad "HÃ¶rnli" sowie dem sÃ¼dlich davon und nÃ¶rdlich der Bahnlinie gelegenen Teil mit den TennisplÃ¤tzen ("Eerliwise" und "Churzfuri"), liegt im Stadtteil KurzÂ­rickenbach im Nordosten von Kreuzlingen (verfahrensbeteiligte Gemeinde). Dieses Gebiet umfasst diverse Liegenschaften, die zum Ã¼berwiegenden Teil im Eigentum der verfahrensbeteiligten Gemeinde stehen und mehrheitlich der Erholungs- und Freizeitzone zugewiesen sind. Ãber dieses Gebiet hatte die verfahrensbeteiligte Gemeinde im Jahr 2001 den Gestaltungsplan "Seezelg" erlassen. Da einzelne Bereiche im Gestaltungsplanperimeter einer anderen Nutzung zugefÃ¼hrt werden sollten, liess die verfahrensbeteiligte Gemeinde einen neuen Gestaltungsplan erarbeiten. Vom 4. bis 23. September 2020 legte der Stadtrat der verfahrensbeteiligten Gemeinde die Aufhebung des bisherigen Gestaltungsplans "Seezelg" sowie den neu erarbeiteten Gestaltungsplan "Seezelg II" Ã¶ffentlich auf. Gegen diesen wurden verschiedene Einsprachen erhoben. Aufgrund ihrer Eigenschaft als EigentÃ¼merin diverser Liegenschaften im Planungsgebiet Ã¼berwies die verfahrensbeteiligte Gemeinde die Sache zustÃ¤ndigkeitshalber an das DBU (Vorinstanz). Mit Entscheid vom 29. November 2022 wies Vorinstanz die Einsprachen ab und genehmigte gleichzeitig den Gestaltungsplan "Seezelg II" sowie die Aufhebung des frÃ¼heren Gestaltungsplans "Seezelg". Gegen diese Entscheide liessen die BeschwerdefÃ¼hrer Beschwerde erheben. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.
Aus den ErwÃ¤gungen:
3.
3.1 Die BeschwerdefÃ¼hrer beanstanden, dass der vorliegend strittige Gestaltungsplan mit der laufenden Ortsplanungsrevision, in welchem Verfahren die BeschwerdefÃ¼hrer 2 die Redimensionierung der im Gestaltungsplanperimeter liegenden Erholungs- und Freizeitzone und deren Zuweisung zu einer Freihaltezone beantragt haben, nicht koordiniert worden sei. Dies stelle eine Verletzung des Koordinationsgebots im Sinne von Art. 25a RPG dar. Der unkoordinierte Erlass von SondernutzungsplÃ¤nen fÃ¼r Teile des Gemeindegebiets widerspreche der in Art. 2 Abs. 1 RPG vorgeschriebenen Planungspflicht. Falls die BeschwerdefÃ¼hrer 2 mit ihrem Vorbringen im Rahmen der Ortsplanungsrevision durchdringen wÃ¼rden, wÃ¤re dem Gestaltungsplan "Seezelg II" jegliche Grundlage entzogen, zumal die Errichtung von Bauten und Anlagen im besagten Bereich kÃ¼nftig gar nicht mehr mÃ¶glich wÃ¤re. Entsprechend hÃ¤tte die Vorinstanz mit der Gestaltungsplan-Thematik nicht weiter verfahren dÃ¼rfen, bis Klarheit darÃ¼ber bestehe, was im Rahmen der Rahmennutzungsplanung effektiv festgelegt werde.
3.2 und 3.3 (â¦)
3.4 Art. 25a Abs. 1 RPG bestimmt, dass eine BehÃ¶rde zu bezeichnen ist, die fÃ¼r ausreichende Koordination sorgt, wenn die Errichtung oder die Ãnderung einer Baute oder Anlage VerfÃ¼gungen mehrerer BehÃ¶rden erfordert. Dies und die KoordinationsgrundsÃ¤tze von Art. 25a Abs. 2 RPG sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemÃ¤ss anwendbar (Art. 25a Abs. 4 RPG). Die VerfÃ¼gungen dÃ¼rfen gemÃ¤ss Art. 25a Abs. 3 RPG keine WidersprÃ¼che enthalten. Nach der Rechtsprechung muss die Rechtsanwendung - als allgemeiner Grundsatz - materiell koordiniert, das heisst inhaltlich abgestimmt erfolgen, wenn fÃ¼r die Verwirklichung eines Projekts verschiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhÃ¤ngig voneinander angewendet werden dÃ¼rfen. In solchen FÃ¤llen ist die Anwendung des materiellen Rechts Ã¼berdies in formeller, verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht in geeigneter Weise zu koordinieren. Diese aus dem materiellen Recht hervorgehende inhaltliche und verfahrensmÃ¤ssige Koordinationspflicht ergibt sich unter anderem aus dem WillkÃ¼rverbot und dem Grundsatz der Einheit und Widerspruchsfreiheit der Rechtsordnung, der Verhinderungen von VerfahrensverzÃ¶gerungen sowie der Vereitelung von Bundesrecht (vgl. TVR 2022 Nr. 3 E. 6.1 und TVR 2018 Nr. 24 E. 3.3.1, je mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung).
3.5 Vorweg ist festzuhalten, dass die Beurteilung des Gestaltungsplans "Seezelg II" auf Grundlage der aktuell gÃ¼ltigen, rechtskrÃ¤ftigen Grundordnung der verfahrensbeteiligten Gemeinde und nicht gestÃ¼tzt auf die noch nicht rechtskrÃ¤ftige - Gegenstand des parallel gefÃ¼hrten Beschwerdeverfahrens (VG.2023.14) bildende - revidierte Rahmennutzungsplanung erfolgt. Damit stellt sich die Frage der (unzulÃ¤ssigen) positiven Vorwirkung des noch nicht rechtskrÃ¤ftigen revidierten Rahmennutzungsplans (Zonenplan und Baureglement) nicht (vgl. Tanquerel, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG; Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 N. 27, und Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2016 vom 26. September 2017 E. 5.5). Ungeachtet dessen stellte die Vorinstanz zutreffend fest, dass der Gestaltungsplan "Seezelg II" auch unter der neuen Grundordnung als rechtmÃ¤ssig zu betrachten sei. Sodann hat sich die Vorinstanz mit Zwischenentscheid vom 1. Oktober 2021 ausfÃ¼hrlich mit dem Antrag der damaligen Einsprecher auf Sistierung des Gestaltungsplanverfahrens befasst. Sie hat festgehalten, dass eine Verletzung des Koordinationsgebotes von Art. 25a RPG nicht vorliege, da der Gestaltungsplan "Seezelg II" an den Vorgaben der bisherigen Nutzungsordnung zu messen sei und eine Verletzung von Vorschriften der revidierten Nutzungsordnung weder behauptet noch ersichtlich sei. FÃ¼r die Beurteilung der damaligen Einsprachen sei es darum unerheblich, ob die revidierte Rahmennutzungsplanung genehmigt werde oder nicht (â¦). Der Zwischenentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz in ihrem Zwischenentscheid vom 1. Oktober 2021 zwischenzeitlich anders zu beurteilen wÃ¤ren. Im Ãbrigen haben die BeschwerdefÃ¼hrer 2 mittlerweile gegen den ablehnenden Rekursentscheid der Vorinstanz betreffend Nutzungsplanrevision Beschwerde beim Verwaltungsgericht eingereicht. Diese wird im Verfahren VG.2023.14 zeitgleich mit dem Urteil in vorliegender Sache beurteilt, was faktisch zu einer formellen und inhaltlichen Koordination fÃ¼hrt. Eine Verletzung der sich aus Art. 25a RPG ergebenden Koordinationspflicht liegt somit nicht vor.
4.
4.1 In materieller Hinsicht ist auf die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrer einzugehen, wonach der Gestaltungsplan weder mit dem Zonenzweck noch mit dem kommunalen Richtplan vereinbar sei.
4.1.1 - 4.1.3 (â¦)
4.2 GemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 BauR dient die Erholungs- und Freizeitzone der Erholung und Freizeitgestaltung. Es sind nur Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig, die einem grÃ¶sseren Personenkreis zu diesem Zwecke dienen; sie haben sich gut in die Landschaft einzufÃ¼gen. Die BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gen einzig betreffend das im Teilgebiet A vorgesehene Feriendorf eine Zonenwidrigkeit mit der BegrÃ¼ndung, dieses stehe nicht einem grÃ¶sseren Personenkreis zur VerfÃ¼gung. Die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer geht fehl. Vorab ist es bei der Beurteilung der ZonenkonformitÃ¤t ohne Relevanz, ob das kÃ¼nftige Feriendorf von der nicht gewinnorientierten Genossenschaft Schweizer Reisekasse (Reka) oder von einer anderen TrÃ¤gerschaft betrieben wird. Nicht nachvollziehbar ist, warum die BeschwerdefÃ¼hrer davon auszugehen scheinen, dass andere Feriendorfbetreiber eher GewÃ¤hr fÃ¼r einen sanften Tourismus bieten wÃ¼rden. Offensichtlich unbegrÃ¼ndet ist die RÃ¼ge, die Zonenwidrigkeit ergebe sich aus einer angeblichen ExklusivitÃ¤t der Feriendorfnutzung, so dass dieser Teil des Planungsgebietes nicht einem grÃ¶sseren Personenkreis zur VerfÃ¼gung stehe. In Art. 18 Abs. 1 BauR wird keine grenzenlose Ã¶ffentliche ZugÃ¤nglichkeit der in der Erholungs- und Freizeitzone zugelassenen Bauten und Anlagen vorgeschrieben. Wie beim Kauf eines Eintrittstickets fÃ¼r das Schwimmbad oder der Sportanlagen ist jede Person frei, einen Aufenthalt im kÃ¼nftigen Feriendorf zu buchen oder aber nur den Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Teil des Teilgebiets A zu nutzen. Art. 16 der Sonderbauvorschriften (SBV) hÃ¤lt unter der Ãberschrift "Generelle Freiraumgestaltung im Planungsbiet" in Abs. 1 nÃ¤mlich fest, dass die Freiraumgestaltung als Freizeit- und Parklandschaft fÃ¼r Mensch und Natur zu gestalten ist und der Freiraum der BevÃ¶lkerung als Erholungs- und Freizeitraum dienen soll. Im "Umgebungsbereich" schliesslich sind gemÃ¤ss Art. 17 Abs. 1 SBV keine Bauten zulÃ¤ssig und dieser ist fÃ¼r die BevÃ¶lkerung frei zugÃ¤nglich zu gestalten. Damit garantiert der Gestaltungsplan "Seezelg II" in rechtsverbindlicher Weise, dass das Planungsgebiet (insbesondere auch der Teilbereich A mit der Feriensiedlung) gemÃ¤ss Zonenbeschrieb einem "grÃ¶sseren Personenkreis" fÃ¼r Erholung und Freizeit zur VerfÃ¼gung steht. In der Erholungs- und Freizeitzone zonenkonforme Nutzungen beinhalten jedenfalls nicht die Verpflichtung, jegliche Teile von Bauten und Anlagen einer unbeschrÃ¤nkten Ãffentlichkeit zugÃ¤nglich zu machen, wovon die BeschwerdefÃ¼hrer zu Unrecht auszugehen scheinen.
4.3 Auch bei der behaupteten Verletzung des kommunalen Richtplans betrifft die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrer einzig das fÃ¼r eine Feriensiedlung vorgesehene Teilgebiet A. Es ist seitens der BeschwerdefÃ¼hrer unbestritten, dass die Ã¼brigen Teilgebiete den Vorgaben des Richtplans entsprechen. Der Richtplan der verfahrensbeteiligten Gemeinde wurde erst per 1. Juni 2020 in Kraft gesetzt (Genehmigungsentscheid Nr. 25 des DBU vom 30. MÃ¤rz 2020; die verschiedenen Richtplanbestandteile sind abrufbar unter https://www.kreuzlingen.ch/stadt-und-politik/stadtplanung/kommunaler-richtplan-2019). Unter dem Bereich Siedlung wird in Ziff. 6.1 darauf hingewiesen, dass es sich unter anderem beim Gebiet "SeezÃ¤lg" um ein Arealentwicklungsgebiet handelt, welches fÃ¼r die Stadtentwicklung der nÃ¤chsten Jahre eine besondere Bedeutung habe; die genauen Nutzungsvorstellungen und damit die detaillierte Zonenzuweisung samt allfÃ¤lliger Gestaltungsplanpflicht sei in vielen FÃ¤llen noch offen. Konkret auf das Gebiet "SeezÃ¤lg" bezogen, hÃ¤lt der kommunale Richtplan, soweit an dieser Stelle relevant, fest, dass das Gebiet als wichtiges Reservegebiet fÃ¼r Ã¶ffentliche Nutzungen im Bereich Freizeit/Erholung/Sport/Tourismus vorzusehen sei. Weiter wird im kommunalen Richtplan Folgendes ausgefÃ¼hrt: "Im Bereich Tourismus sind neben dem Erhalt des Campingplatzes kurz- bis mittelfristig Anlagen im Bereich des sanften Tourismus (z.B. Feriendorf) denkbar. Aufgrund entsprechender Machbarkeitsstudien ist deren FlÃ¤chenbedarf zu ermitteln und gut in den Landschaftsraum einzugliedern. Dabei sind der Uferbereich und ein angemessener Freiraum gegenÃ¼ber dem Baugebiet von Bottighofen differenziert zu schÃ¼tzen und Ã¶kologisch aufzuwerten". Der im kommunalen Richtplan ebenfalls festgehaltenen Aufforderung, den Gestaltungsplan "SeezÃ¤lg" zu Ã¼berprÃ¼fen und gegebenenfalls anzupassen, ist die verfahrensbeteiligte Gemeinde nachgekommen. Sie hat die im Richtplan erwÃ¤hnten Punkte geprÃ¼ft und ist zum Ergebnis gelangt, dass eine Anpassung des frÃ¼heren Gestaltungsplans notwendig ist. Damit sind die Vorgaben des kommunalen Richtplans offenkundig erfÃ¼llt. Die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrer beschrÃ¤nkt sich letztlich auf das Fehlen der Formulierung "z.B. Feriendorf" im kommunalen Richtplan-Beschluss Nr. S 6.1.1 (â¦). Bereits angesichts der im Richtplan diesbezÃ¼glich formulierten Verbindlichkeitsstufe "Zwischenergebnis" liegt darin kein Verstoss gegen behÃ¶rdenverbindliche Vorgaben des kommunalen Richtplans. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.
4.4 Soweit die BeschwerdefÃ¼hrer in diesem Zusammenhang einwenden, die FeÂ­riensiedlung im Teilgebiet A stelle keinen nicht stÃ¶renden, sondern einen mÃ¤ssig stÃ¶renden Betrieb dar und erfÃ¼lle die lÃ¤rmrechtlichen Vorgaben (LS II) nicht, wird darauf nachfolgend in E. 6 nÃ¤her eingegangen.
5.
5.1 Von den BeschwerdefÃ¼hrern wird weiter eine unzulÃ¤ssige Abweichung von der Regelbauweise gerÃ¼gt.
5.1.1 - 5.1.5 (â¦)
5.2
5.2.1 GemÃ¤ss Â§ 23 PBG dient der Gestaltungsplan je nach Zielsetzung der architektonisch guten, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung und die besonderen NutzungsbedÃ¼rfnisse abgestimmten Bebauung, Verdichtung oder Erneuerung sowie der angemessenen Ausstattung mit Anlagen zur Erschliessung oder im Nichtbaugebiet in der Regel der Landschaftsgestaltung. Dabei darf aber gemÃ¤ss Â§ 23 Satz 2 PBG die zonengemÃ¤sse Nutzungsart nicht geÃ¤ndert werden. GemÃ¤ss Â§ 24 Abs. 2 PBG kann von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt. Dabei ist die zonengemÃ¤sse Nutzungsart nicht gleichzusetzen mit dem Gebot, dass der Zonencharakter gewahrt bleiben muss. Der Zonencharakter umfasst alle Elemente, die dem Erscheinungsbild einer bestimmten Zone den Charakter geben kÃ¶nnen. Dieser ergibt sich aus der durch die Bau- und Zonenvorschriften beabsichtigten Normalbauweise des betreffenden Gebiets und damit durch den mit der Nutzungsordnung gezogenen normativen Rahmen (vgl. Janser, Wegweiser durch das Thurgauer Planungs- und Baugesetz, 2021, S. 87). Dabei handelt es sich insbesondere um den Zonenbeschrieb und jene Massvorschriften, die die Ã¤ussere Erscheinung der Bauten prÃ¤gen und zur Einpassung in dieser Zone beitragen wie z.B. Gesamt- und FassadenhÃ¶he, GebÃ¤udelÃ¤nge, AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkungen.
5.2.2 GemÃ¤ss einer vom Verwaltungsgericht bereits im Jahre 2005 unter dem bis 31. Dezember 2006 in Kraft gestandenen kantonalen Baugesetz begrÃ¼ndeten Rechtsprechung darf das Mass der Abweichung gegenÃ¼ber der Regelbauweise die BeÂ­stimmungen der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone in der Regel nicht Ã¼berschreiten (TVR 2005  Nr. 26; vgl. auch TVR 2019 Nr. 13 E. 2.3.3). Diese Rechtsprechung findet auch unter der Geltung des PBG Anwendung. Das Bundesgericht orientiert sich ebenfalls an dieser Praxis (vgl. Pletscher, Kommentar zum Urteil des Bundesgerichts 1C_398/2021 vom 8. November 2022 [BGE 149 II 79], in ZBl 124/2023, Bd. 6, S. 326 ff., 334). Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts, dass mit einem Sondernutzungsplan von der Grundordnung nur abgewichen werden darf, soweit diese Abweichungen nicht dazu fÃ¼hren, die planerisch und demokratisch abgestÃ¼tzte Grundordnung ihres Sinngehalts zu entleeren (BGE 149 II 79 E. 3.3, 135 II 209 E. 5.2 je mit Hinweisen). Die ZulÃ¤ssigkeit von Abweichungen ergibt sich hÃ¤ufig aus dem kantonalen Recht. Die Kantone sind indes nicht frei, beliebig grosse Abweichungen von der Grundordnung zuzulassen. DiesbezÃ¼glich hat das Bundesgericht verschiedentlich festgehalten, dass die Nutzungsplanung grundsÃ¤tzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen muss. Insbesondere ist zur Planung der Entwicklung der BautÃ¤tigkeit ein planerisches Gesamtkonzept erforderlich. Der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen fÃ¼r Teile des Gemeindegebiets widerspricht gemÃ¤ss Bundesgericht der Planungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG (BGE 149 II 79 E. 3.3 mit Hinweis auf Lehre und Rechtsprechung).
5.2.3 SondernutzungsplÃ¤ne, welche die Grundordnung in wesentlichen Teilen ausser Kraft setzen, sind darum grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig (Urteil des Bundesgerichts 1C_222/2019 vom 4. September 2020 E. 5.1; vgl. BGE 135 II 209 E. 5.2). Die in   Art. 2 Abs. 1 RPG statuierte Planungspflicht verlangt, dass die Grundordnung Ã¼berprÃ¼ft wird, wenn sich fÃ¼r Teilgebiete erhebliche Abweichungen von der bisherigen Grundordnung aufdrÃ¤ngen. Weiter verlangt diese Bestimmung, dass der planerische Stufenbau eingehalten wird (BGE 149 II 79 E. 3.3 mit Hinweis auf BGE 137 II 254   E. 3.1), was bei wesentlichen Abweichungen nicht mehr der Fall ist, da sich der Sondernutzungsplan nicht mehr im Rechtsrahmen bewegt, den ihm die hierarchisch Ã¼bergeordnete Grundordnung vorgibt. Die Planungspflicht und der planerische Stufenbau (Art. 2 Abs.- 1 RPG) stehen in direktem Zusammenhang mit der fÃ¼r die Grundordnung und die Sondernutzungsplanung vorgesehenen behÃ¶rdlichen ZustÃ¤ndigkeit und dem jeweils verlangten Rechtsetzungsverfahren. Ein strengerer Massstab an die ZulÃ¤ssigkeit solcher Abweichungen ist anzulegen, wenn der Erlass eines Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch legitimierten BehÃ¶rde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestÃ¼tzten Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung (BGE 149 II 79 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen).
5.2.4 Angesichts dieser eben dargestellten neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in seinem den Parteien zugestellten Urteil VG.2022.60/E vom 14. Juni 2023 (nunmehr publiziert in TVR 2023 Nr. 16) in E. 5.2.3 befunden, dass zwar an der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im Grundsatz festgehalten werden kÃ¶nne. Die Auslegung habe aber in der Tendenz enger zu erfolgen als bisher. Zu berÃ¼cksichtigen ist gemÃ¤ss dieser neueren Rechtsprechung insbesondere, dass die in TVR 2005 Nr. 26 verwendete Formulierung, wonach das Mass der Ãberschreitung "in der Regel" die Bestimmungen in der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone nicht Ã¼berschreiten dÃ¼rfe, restriktiv auszulegen ist, wenn diese Rechtsprechung den bundesgerichtlichen Kriterien standhalten soll. Von der Regel kann nur im Falle gut begrÃ¼ndeter EinzelfÃ¤lle abgewichen werden, was "eine bessere Siedlungsgestaltung von hoher QualitÃ¤t" voraussetzt. Die HÃ¼rde fÃ¼r ein Abweichen von der Regelbauweise ist somit hÃ¶her anzusetzen als die Voraussetzungen von Â§ 24 Abs. 2 PGB, welche es genÃ¼gen lassen, dass durch die Abweichungen "gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung" erreicht wird und diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt (TVR 2023 Nr. 16 E. 5.2.3).
5.3 Vorab ist auf die Feststellung der Vorinstanz einzugehen, dass mit den VerstÃ¶ssen gegen die Regelbauweise nicht von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart abgewichen werde. GemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 BauR dient die Erholungs- und Freizeitzone der Erholung und Freizeitgestaltung. Es sind nur Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig, die einem grÃ¶sseren Personenkreis zu diesem Zweck dienen; sie haben sich gut in die Landschaft einzufÃ¼gen. Die BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gen bei den Baubereichen A1-A5 (Feriensiedlung), B1 (TribÃ¼nen- und GarderobengebÃ¤ude) und C1 (Sport- und Freizeithalle) Ãberschreitungen der gemÃ¤ss Bauordnung maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge und -hÃ¶he. GrundsÃ¤tzlich ist festzuhalten, dass eine Sport- und Freizeithalle, ein zu einem Fussballplatz gehÃ¶riges TribÃ¼nen- und GarderobengebÃ¤ude und eine Feriensiedlung in klassischer Weise der in einer Erholungs- und Freizeitzone Ã¼blichen Nutzungsart entsprechen. Derartige GebÃ¤ude- und Anlagentypen sollten in dieser Zonenart realisiert werden kÃ¶nnen, zumal die dafÃ¼r ebenfalls in Frage kommende Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen aufgrund des Verweises in Art. 18 Abs. 2 BauR die HÃ¶chst- und Mindestmasse fÃ¼r die Erholungs- und Freizeitzone definiert. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass Sport- und Freizeitanlagen in Agglomerationen von der GrÃ¶sse der verfahrensbeteiligten Gemeinde erhebliche Volumina entfalten kÃ¶nnen; solche grÃ¶sseren GebÃ¤ude sind in solchen Gebieten nicht untypisch. Dem hat die verfahrensbeteiligte Gemeinde insofern Rechnung getragen, als sie die HÃ¶chst- und Mindestmasse fÃ¼r die Erholungs- und Freizeitzone im Rahmen der Gesamtrevision der Rahmennutzungsplanung angepasst hat; darÃ¼ber ist allerdings im parallel gefÃ¼hrten Beschwerdeverfahren VG.2023.14 zu befinden. Es ist zudem nachvollziehbar und planerisch sinnvoll, dass die verfahrensbeteiligte Gemeinde davon ausgegangen ist, dass sich alle diese Infrastrukturanlagen in konzentrierter Form im Sinne einer ErgÃ¤nzung von Schwimmbad und Campingplatz im Gebiet Seezelg verwirklichen lassen, was auch durch die GrÃ¶sse des Planungsgebietes (Ã¼ber 16 Hektaren) ermÃ¶glicht wird.
5.4 Zu prÃ¼fen ist nachfolgend, ob sich die Ãber- bzw. Unterschreitungen bezÃ¼glich GebÃ¤udelÃ¤nge, GebÃ¤udehÃ¶he und Grenz-/GebÃ¤udeabstÃ¤nden in einem Mass bewegen, welches noch nicht als ein unzulÃ¤ssiges Abweichen von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart bewertet werden kann.
5.4.1 Die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge betrÃ¤gt gemÃ¤ss der aktuell gÃ¼ltigen Grundordnung in der Erholungs- und Freizeitzone 50.00 m (Art. 18 Abs. 2 BauR i.V. mit der Masstabelle in Art. 14 BauR). GemÃ¤ss Art. 4 Abs. 1 SBV ergibt sich im Baubereich A die zulÃ¤ssige maximale horizontale Ausdehnung aus dem Mass der im Gestaltungsplan enthaltenen Baufelder, so dass sich fÃ¼r die Baubereiche A1 und A2 eine maximale GebÃ¤udelÃ¤nge von 84.80 m und fÃ¼r den Baubereich A3 eine solche von 69.00 m ergibt. Im Baubereich B1 ist eine maximale GebÃ¤udelÃ¤nge von 90.00 m (Art. 7 Abs. 2 SBV) und im Baubereich C1 von 92.20 m (Art. 10 Abs. 1 SBV i.V. mit dem im Plan ausgeschiedenen Baubereich) vorgesehen. Die Abweichungen in den besagten Baubereichen sind nicht unerheblich. Die oben dargestellte neuere verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, welche sich ihrerseits an der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung orientiert, lÃ¤sst es nicht in jedem Fall genÃ¼gen, bei Einhaltung der HÃ¶chstmasse einer nÃ¤chsthÃ¶heren Zone ein Abweichen von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart zu verneinen. Dem hat die Vorinstanz beim Abstellen auf die LÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung der Industrie- und Gewerbezone 1 (110.00 m gemÃ¤ss Art. 13 BauR) zwar zu wenig Rechnung getragen. Jedoch liegt nicht eine Situation vor, bei welcher die durch den Gestaltungsplan zugelassene LÃ¤ngenÃ¼berschreitung in keiner anderen Zone zulÃ¤ssig wÃ¤re; mit anderen Worten existieren in der verfahrensbeteiligten Gemeinde bereits mit der heute geltenden Rahmennutzungsplanung zwei andere Zonen, in welchen GebÃ¤udelÃ¤ngen zwischen 69.0 m und 92.20 m gestattet wÃ¤ren (Industrie- und Gewerbezonen 1 und 2, in welchen gemÃ¤ss Art. 13 BauR maximale GebÃ¤udelÃ¤ngen von 110.00 m bzw. 150.00 m zulÃ¤ssig sind). Die zitierte bundesgerichtliche Rechtsprechung legte besonderes Gewicht auf die Erhaltung einer demokratisch legitimierten Nutzungsordnung, welche nicht durch den Erlass von nicht demokratisch legitimierten SondernutzungsplÃ¤nen ihres Inhalts entleert werden dÃ¼rfen. Vorliegend ist der Gestaltungsplan zwar auf der Grundlage der bisherigen Bauordnung zu beurteilen. Im Zusammenhang mit der demokratischen Legitimierung einer auch erheblichen MehrlÃ¤nge ist aber immerhin zu beachten, dass die fÃ¼r den Erlass der Nutzungsplanung zustÃ¤ndige kommunale BehÃ¶rde im Rahmen der Totalrevision von Zonenplan und Baureglement in einem demokratisch legitimierten Planungsprozess fÃ¼r die Erholungs- und Freizeitzone der ErhÃ¶hung der maximalen GebÃ¤udelÃ¤nge auf 150.00 m zugestimmt hat. Zwar ist diese BaureglementsÃ¤nderung noch nicht rechtskrÃ¤ftig. Jedoch hat die zustÃ¤ndige kommunale BehÃ¶rde darÃ¼ber entschieden. Dieser Entscheid stellt insofern eine demokratische Legitimierung der revidierten Grundordnung dar, die aktueller ist als die demokratische Legitimierung der heute noch geltenden bzw. rechtskrÃ¤ftigen Rahmennutzungsplanung. Vor diesem Hintergrund und nicht zuletzt mit Blick auf die GrÃ¶sse des Planungsgebiets (ca. 16 Hektaren) kann ein Abweichen von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart auch hinsichtlich der GebÃ¤udelÃ¤nge verneint werden. Zu berÃ¼cksichtigen ist zudem, dass aufgrund der grossen Entfernung kein direkter Eingriff in die Eigentumsrechte der BeschwerdefÃ¼hrer durch die MehrlÃ¤ngen auf den Baufeldern B1 und C1 ersichtlich ist. Im Gegensatz zum oben erwÃ¤hnten Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2022.60/E vom 14. Juni 2023 (publiziert in TVR 2023 Nr. 16), wo der BeschwerdefÃ¼hrer direkt angrenzend an seine mit einem Mehrfamilienhaus Ã¼berbaute Liegenschaft mit einer erheblichen MehrhÃ¶he konfrontiert worden wÃ¤re, ist - ungeachtet der Frage der Beschwerdelegitimation (â¦) - betreffend die Baufelder A1-A3 festzuhalten, dass die Wohnungen der BeschwerdefÃ¼hrer vom Baubereich A mindestens durch die Bahnlinie und einen Verkehrsweg getrennt sind. Durch die MehrlÃ¤nge beeintrÃ¤chtigt wÃ¤re allenfalls hÃ¶chstens die Sicht auf den Bodensee, was jedoch ebenfalls nicht dazu fÃ¼hrt, dass mit dem strittigen Gestaltungsplan "Seezelg II" von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart abgewichen wÃ¼rde.
5.4.2 Die baureglementarisch maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt in der Erholungs- und Freizeitzone 14.00 m (Art. 18 Abs. 2 BauR i.V. mit der Masstabelle in Art. 14 BauR). Diese wird im Baubereich B1 (16.00 m gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 SBV) und im Baubereich C1 (16.00 m gemÃ¤ss Art. 10 Abs. 2 SBV) Ã¼berschritten. Es ist vorab zu berÃ¼cksichtigen, dass eine Freizeit- und Sporthalle und eine FussballstadiontribÃ¼ne samt Garderobe, beides klassische GebÃ¤ude- bzw. Nutzungsarten in einer Erholungs- und Freizeitzone, eine gewisse vertikale Ausdehnung bedingen. Die Ãberschreitung der MaximalhÃ¶he ist mit anderen Worten nicht Folge einer mÃ¶glichst dichten, gewinnorientierten Bauweise, sondern Folge der Funktion der entsprechenden GebÃ¤ude. Es ist Ã¼berdies zu berÃ¼cksichtigen, dass die Abweichungen mÃ¤ssig sind und sich gemessen am gesamten Planperimeter auf einen verhÃ¤ltnismÃ¤ssig kleinen Bereich konzentrieren. Dieser Bereich liegt zwischen dem Schwimmbad und - getrennt durch die Bahnlinie - einem Ã¼berwiegend gewerblich geprÃ¤gten Gebiet (Gewerbegebiet Seefeld), welches der Industrie- und Gewerbezone 1 zugewiesen ist.  Werden die privaten Eigentumsrechte der BeschwerdefÃ¼hrer berÃ¼cksichtigt, fallen die MehrhÃ¶hen von 2.00 m durch die Distanz von Ã¼ber 300 m kaum ins Gewicht. Eine Ãberschreitung bzw. ein Abweichen von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart durch die zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶hen in den Baubereichen B1 und C1 ist jedenfalls nicht auszumachen.
5.4.3 Der baureglementarisch minimale Grenzabstand betrÃ¤gt in der Erholungs- und Freizeitzone die halbe GebÃ¤udehÃ¶he, wobei ab einer GebÃ¤udelÃ¤nge von 20.00 m und ab einer GebÃ¤udehÃ¶he ab 10.00 m ein MehrhÃ¶henzuschlag von Â½, gesamthaft maximal 8.00 m, zu berÃ¼cksichtigen ist (Art. 18 Abs. 2 BauR i.V. mit der Masstabelle in Art. 14 BauR). Es ist unbestritten, dass die reglementarischen MindestgrenzabstÃ¤nde gemÃ¤ss Planungsbericht in den Baubereichen A2 (9.25 m statt 14.25 m), A3 (13.90 m statt 15.00 m) und C1 (8.55 m statt 16.00 m) unterschritten sind. Die VorÂ­instanz hat im angefochtenen Einspracheentscheid zu Recht darauf hingewiesen, dass den reglementarischen Abstandsvorschriften vor allem die Funktion zukommt, die mannigfachen EinflÃ¼sse von Bauten und ihrer Benutzung auf NachbargrundÂ­stÃ¼cke zu mindern. Die Ã¶ffentlichen Interessen an den Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nden lÃ¤gen auf den Gebieten der Feuer- und Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen und der Ãsthetik (vgl. HÃ¤uptli, in: Baumann et al. [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, Â§ 47 N. 10). Daraus folgt, dass eine Unterschreitung der Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde in aller Regel kein Abweichen von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart darstellt, da deren Unterschreitung auch ausserhalb eines Sondernutzungsplans durch WillenserklÃ¤rung der betroffenen GrundeigentÃ¼mer und mit Bewilligung der GemeindebehÃ¶rde zum Beispiel in Form eines NÃ¤herbaurechts im Sinne von Â§ 77 PBG herabgesetzt werden kann. Anhaltspunkte, um von dieser Regel abzuweichen, sind keine ersichtlich, zumal sich die Grenzabstandsunterschreitungen nicht in direkten Eingriffen gegenÃ¼ber den Eigentumsrechten der BeschwerdefÃ¼hrer manifestieren, sind deren Liegenschaften doch durch die Bahnlinie und einen Verkehrsweg vom Plangebiet getrennt.
5.5 Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass mit den Abweichungen von der Regelbauweise nicht von der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart im Sinne der zitierten Rechtsprechung (E. 5.2 vorstehend) abgewichen wird. Es hat darum eine PrÃ¼fung nach Â§ 24 Abs. 2 PBG zu erfolgen, wonach von der Regelbauweise abgewichen werden kann, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt. Die BeschwerdefÃ¼hrer verneinen eine gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung mit dem Vorbringen, sowohl die Freizeit- und Sporthalle als auch die Feriensiedlung passten sich ungenÃ¼gend in die Landschaft ein.
5.5.1 Hinsichtlich des Baufeldes C1 (fÃ¼r eine Freizeit- und Sporthalle) trifft diese Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer offensichtlich nicht zu. Wie erwÃ¤hnt, liegt sÃ¼dlich dieses Baufeldes die Bahnlinie und das Gewerbegebiet "Seefeld". Aufgrund der Vegetation und der rÃ¤umlichen Distanz waren die teilweise grossen Gewerbebauten in diesem Gewerbegebiet anlÃ¤sslich des Augenscheins des Verwaltungsgerichts vom 6. September 2023 zwar nur teilweise erkennbar (â¦). Jedoch befinden sich in diesem Gewerbegebiet mehrere relativ grossvolumige GebÃ¤ude. So weisen etwa diejenigen auf den Liegenschaften Nrn. PP und Nr. QQ GebÃ¤udelÃ¤ngen von erheblich mehr als 100 m auf. Auf jeden Fall ist der Standort fÃ¼r die Freizeit- und Sporthalle so gewÃ¤hlt, dass die BeeintrÃ¤chtigung der Landschaft klein bleibt und zwischen diesem Standort und dem Seeufer das grossflÃ¤chige Schwimmbad liegt.
5.5.2 Was die Einordnung der Reka-Feriensiedlung in die Landschaft anbelangt, ist festzuhalten, dass sich die entsprechenden Baufelder A1 bis A4 in einer Distanz von 70 m und mehr vom Seeufer entfernt befinden (â¦). Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, dass insbesondere die Baufelder A1 und A2 durch ihre Situierung parallel zu Bahnlinie und Seeufer optisch als rund 170 m langer GebÃ¤uderiegel imponierten. Dies sei sowohl vom See wie von SÃ¼den aus gesehen stÃ¶rend und alles andere als eine gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung im Sinne von Â§ 24 Abs. 2 PBG. Zu dieser EinschÃ¤tzung der BeschwerdefÃ¼hrer ist festzuhalten, dass im Vorfeld zum strittigen Gestaltungsplan (nach einer im Jahr 2016 erstellten Machbarkeitsstudie) ein Workshopverfahren durchgefÃ¼hrt wurde, an welchem zwei renommierte ArchitekturbÃ¼ros teilgenommen haben. Im Rahmen dieses mehrstufigen Workshopverfahrens wurde - zusammen mit der GrundeigentÃ¼merin und unter Einsetzung der kommunalen Stadtbildkommission als Fachgremium sowie unter Einbezug einer Stellungnahme der VorÂ­instanz - das nun vorliegende Basisprojekt fÃ¼r ein Feriendorf erarbeitet (â¦). Dieses abgestufte, von blossen GrundeigentÃ¼merinteressen abstrahierte Verfahren ist begrÃ¼ssenswert und der besonderen Situation dieses noch unÃ¼berbauten, relativ nahe am Bodenseeufer gelegenen Bereichs angemessen. Die BeschwerdefÃ¼hrer gehen auf diese fachliche Herangehensweise und deren Ergebnisse nicht substantiiert ein und machen aus ihrer subjektiven Sicht Vorbehalte, ohne dies durch Verweise auf abweichende Fachstellungnahmen zu objektivieren. Sie beanstanden denn auch den Amtsbericht des kantonalen Hochbauamtes vom 11. Juni 2021 vor allem mit erheblichen Zweifeln an der UnabhÃ¤ngigkeit des Hochbauamtes. FÃ¼r eine allfÃ¤llige Voreingenommenheit bzw. fÃ¼r eine mangelnde ObjektivitÃ¤t des kantonalen Hochbauamtes sind jedoch keine Anhaltspunkte ersichtlich. Das Hochbauamt, welches dem Projekt hervorragende QualitÃ¤ten attestierte, gab seine Beurteilung des strittigen Gestaltungsplanes unter BerÃ¼cksichtigung der von Â§ 24 Abs. 2 PBG geforderten gesamthaft besseren Siedlungsgestaltung als kantonale FachbehÃ¶rde ab. Dass diese Stellungnahme parteiisch und nicht fachlich bzw. objektiv erfolgt wÃ¤re, ist nicht erkennbar. Mit Blick auf das mehrstufige Workshop-Verfahren, bei welchem die kommunale Stadtbildkommission als Fachgremium eingesetzt wurde, ist der prozessuale Antrag der BeschwerdefÃ¼hrer, es sei ein Gutachten des SIA-Gestaltungsbeirats einzuholen, abzuweisen.
5.5.3 Die Vorinstanz hat in E. 11a des angefochtenen Einspracheentscheids die Kriterien fÃ¼r eine Beurteilung, ob ein Sondernutzungsplan eine gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung erzielt, korrekt aufgezÃ¤hlt und sich in E. 11c differenziert mit der Fachstellungnahme und den entgegenstehenden Beurteilungen der heutigen BeschwerdefÃ¼hrer auseinandergesetzt. Die Vorinstanz stellte dabei - unter Bezugnahme auf die EinschÃ¤tzung des kantonalen Hochbauamtes und auf die Vorgaben der SBV - unter anderem fest, dass durch die vorgesehene Staffelung der HÃ¶hen der Bauten in den Baubereichen A, die Stellung der Bauten zueinander und deren Anordnung am sÃ¼dÃ¶stlichen Rand des Gestaltungsplangebiets sich die geplante Ãberbauung vorzÃ¼glich in die Landschaft und in die Topografie einfÃ¼ge. Aufgrund der gewÃ¤hlten Positionierung der Baubereiche A1 bis A5 am sÃ¼dÃ¶stlichen Rand des Gestaltungsplangebiets bleibe zudem ein grosszÃ¼giger Freiraum bzw. Umgebungsbereich gegenÃ¼ber dem See erhalten. Der Freiraum sei als Freizeit- und Parklandschaft fÃ¼r Mensch und Natur zu gestalten und solle der BevÃ¶lkerung als Erholungs- und Freizeitraum dienen. In den Baubereichen A1 bis A5, B1 und C1 seien die GebÃ¤ude, VordÃ¤cher sowie Anlagen architektonisch so zu gestalten, dass hinsichtlich MassstÃ¤blichkeit, Formensprache, Materialwahl und Farbgebung untereinander wie im Bezug zur Umgebung eine vorzÃ¼gliche Gesamtwirkung erzielt werde. Damit werde auch eine Abstimmung der Bauten untereinander erzielt. Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass der Gestaltungsplan "Seezelg II" das Kriterium der gesamthaft besseren Siedlungsgestaltung im Sinne von Â§ 24 Abs. 2 PBG klar erfÃ¼lle (â¦). Die Beurteilung der Vorinstanz und ihre Schlussfolgerungen sind nachvollziehbar und Ã¼berzeugend.
5.5.4 Soweit die BeschwerdefÃ¼hrer geltend machen, dass sich die Liegenschaft Nr. XX, auf welcher die Feriensiedlung realisiert werden soll, (gemÃ¤ss Landschaftsentwicklungskonzept [LEK]) im Gebiet Nr. 114 mit Vorrang Landschaft: Bodenseeufer Kreuzlingen-Romanshorn befinde, was deren Ãberbauung ausschliesse, ist auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz in ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 24. Januar 2024 zu verweisen. Das LEK als "Grundlage" gemÃ¤ss Art. 6 RPG ist weder eigentÃ¼mer- noch behÃ¶rdenverbindlich. Im behÃ¶rdenverbindlichen Kantonalen Richtplan (KRP) befindet sich die Liegenschaft Nr. XX nicht im Gebiet mit Vorrang Landschaft. Am Gerichtsaugenschein vom 6. September 2023 konnte zudem festgestellt werden, dass der Ã¶stliche Teil des Plangebietes aktuell landwirtschaftlich genutzt wird (â¦). Mit Ausnahme der seeufernahen Gebiete handelt es sich um eine Ã¼bliche Kulturlandschaft ohne besonderen Schutzwert. Mit der im Gestaltungsplan vorgesehenen Gestaltung der grossen FreirÃ¤ume ist unter anderem eine Ã¶kologische Aufwertung (Art. 21 SBV) und eine besonders schonende Behandlung des Seeuferbereichs (Art. 22 SBV) verbunden. Dies trÃ¤gt ebenfalls dazu bei, dass die von Â§ 24 Abs. 2 PBG geforderte gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung erfÃ¼llt ist. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrer geltend machen, die im Gestaltungsplan vorgesehenen Bauten und Anlagen lÃ¤gen nicht im Ã¶ffentlichen Interesse, ist dies offenkundig unzutreffend. Neben der Feriensiedlung, die fÃ¼r den Kanton Thurgau und die verfahrensbeteiligte Gemeinde eine zusÃ¤tzliche Form der Feriengestaltung anbieten soll, sollen mit den Fussballfeldern, den TribÃ¼nen- und GarderobengebÃ¤uden sowie der Freizeit- und Sporthalle Infrastrukturanlagen realisiert werden, welche zweifellos im Ã¶ffentlichen Interesse liegen. Dasselbe gilt fÃ¼r die Gestaltung und Aufwertung der Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen FreirÃ¤ume. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass das Gebiet einerseits durch die Bahn (Bahnstationen Kreuzlingen Kurzrickenbach und Bottighofen) und andererseits durch den Stadtbus Kreuzlingen (Haltestelle Schwimmbad HÃ¶rnli bzw. Seepark) mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr erschlossen ist.
5.6 Insgesamt wurde die Voraussetzung einer "gesamthaft besseren Siedlungsgestaltung" im Sinne von Â§ 24 Abs. 2 PBG durch die Vorinstanz zu Recht als erfÃ¼llt betrachtet.
6.
6.1 Einzugehen ist weiter auf die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrer betreffend den LÃ¤rmschutz.
6.1.1 Die BeschwerdefÃ¼hrer beanstanden, dass die Vorgaben betreffend LÃ¤rmschutz im vorliegend strittigen Gestaltungsplan nicht erfÃ¼llt seien. Es mÃ¼sse bereits im Planungsverfahren der Nachweis erbracht werden, dass die massgebenden Planungswerte gemÃ¤ss LSV erfÃ¼llt seien; es sei unzulÃ¤ssig, diesen Nachweis ins Baubewilligungsverfahren zu verschieben. Eine Ãberschreitung der Planungswerte fÃ¼hre zu einem Erschliessungsverbot. Die Gestaltung der Reka-Feriensiedlung und der Freizeit- und Sporthalle seien genÃ¼gend detailliert, so dass die Massnahmen zur Einhaltung der LSV-Planungswerte zwingend bereits auf Stufe Sondernutzungsplan festgelegt werden mÃ¼ssten. Massnahmen seien im Baubereich A auch aufgrund des von der verfahrensbeteiligten Gemeinde als Parteigutachten eingeholten LÃ¤rmgutachtens notwendig, dies wegen der Erschliessung und den LÃ¤rmimmissionen der Bahnlinie.
6.1.2 Die Vorinstanz bestÃ¤tigte im angefochtenen Einspracheentscheid, dass es sich bei den massgebenden Baubereichen (insbesondere Baubereich A2 und A3) um eine nicht erschlossene Bauzone im Sinne von Art. 24 Abs. 2 USG und Art. 30 LSV handle, so dass deren Ãberbauung nur zulÃ¤ssig sei, wenn betreffend LÃ¤rm die Planungswerte eingehalten seien. Auf der Stufe der Gestaltungsplanung genÃ¼ge dabei gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung, dass die Einhaltung der Planungswerte mÃ¶glich erscheine (Urteil des Bundegerichts 1C_695/2017, 1C_696/2017, 1C_706/2017 vom 22. Februar 2019 E. 8 und 10). Dieser Nachweis sei mit dem LÃ¤rmgutachten vom 19. Dezember 2020 und der Machbarkeitsstudie vom 14. Mai 2021 erbracht worden. Es werde zudem verbindlich festgeschrieben, dass im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens LÃ¤rmgutachten einzureichen seien, welche anhand der konkret ausgewÃ¤hlten LÃ¤rmschutzmassnahmen aufzeigten, dass die Planungswerte gemÃ¤ss LSV eingehalten wÃ¼rden.
6.2 GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 1 USG dÃ¼rfen Baubewilligungen fÃ¼r neue GebÃ¤ude, die dem lÃ¤ngeren Aufenthalt von Personen dienen, in lÃ¤rmbelasteten Gebieten grundsÃ¤tzlich nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht Ã¼berschritten werden. Bei der Ausscheidung neuer Bauzonen oder bei der Ãberbauung bestehender, aber noch nicht erschlossener Bauzonen sind die strengeren Planungswerte einzuhalten. Der vorliegend relevante Art. 24 Abs. 2 USG bestimmt Folgendes: "Werden die Planungswerte in einer bestehenden, aber noch nicht erschlossenen Bauzone fÃ¼r WohngebÃ¤ude oder andere GebÃ¤ude, die dem lÃ¤ngeren Aufenthalt von Personen dienen, Ã¼berschritten, so sind sie einer weniger lÃ¤rmempfindlichen Nutzungsart zuzufÃ¼hren, sofern nicht durch planerische, gestalterische oder bauliche Massnahmen im Ã¼berwiegenden Teil dieser Zone die Planungswerte eingehalten werden kÃ¶nnen." Der Planungswert in der ES II, welcher die Erholungs- und Freizeitzone gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 3 BauR zugewiesen ist, betrÃ¤gt fÃ¼r EisenbahnlÃ¤rm 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht (Anhang 4 zur LSV, Ziff. 2).
6.3 Es besteht zu Recht Einigkeit darÃ¼ber, dass die Vorinstanz im Falle der Baufelder A1-A4 fÃ¼r die Beurteilung der Belastungsgrenzwerte nach LSV die Planungswerte als massgeblich erklÃ¤rt hat. Auch wenn in Art. 34 Abs. 3 SBV nur von Belastungsgrenzwerten als Oberbegriff die Rede ist, wurde im vorinstanzlichen Entscheid bestimmt, dass auf den Baufeldern A1-A4 die Planungswerte einzuhalten sind. Die verfahrensbeteiligte Gemeinde und die Verfahrensbeteiligten 1 und 2 haben dagegen keine Beschwerde erhoben. Auf dieser Grundlage trifft die von den BeschwerdefÃ¼hrern geÃ¤usserte BefÃ¼rchtung, wenn die LÃ¤rmschutzmassnahmen zur Einhaltung der Planungswerte nicht bereits auf Stufe Gestaltungsplan bindend vorgeschrieben wÃ¼rden, kÃ¤men im Baubewilligungsverfahren die Immissionsgrenzwerte zur Anwendung, nicht zu. Somit stellt sich lediglich die Frage, ob der Nachweis, dass die Planungswerte eingehalten sind, bereits im Rahmen des vorliegenden Sondernutzungsplanverfahrens erbracht werden muss oder ob dies anhand eines konkreten Baugesuchs, verbunden mit allfÃ¤llig notwendigen LÃ¤rmschutzmassnahmen, auch noch im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens erfolgen kann.
6.4 Die umweltschutzrechtlichen Regelungen Ã¤ussern sich nicht ausdrÃ¼cklich zu dieser Frage. Das Bundesgericht hat in seinem Urteil 1C_695/2017, 1C_696/2017, 1C_706/2017 vom 22. Februar 2019 in den E. 8 und 10 festgehalten, es genÃ¼ge fÃ¼r das Quartierplanverfahren (Sondernutzungsplanverfahren nach dem Recht des Kantons GraubÃ¼nden), wenn der Vorschlag der Gutachter fÃ¼r LÃ¤rmschutzmassnahmen geeignet erscheine, eine Ãberschreitung der Immissionsgrenzwerte zu verhindern. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erfolge der Nachweis der Einhaltung der Planungswerte im Baubewilligungsverfahren, wenn die Quartierplanung â mangels genÃ¼gend detaillierter Angaben â noch keine Beurteilung zulasse (E. 10 mit Hinweis auf das Urteil 1C_351/2008 vom 25. Februar 2009 E. 2.3). So hielt das Bundesgericht fest, dass Art. 25 USG und Art. 9 LSV zwar im Baubewilligungsverfahren gelten. Finde eine Sondernutzungsplanung statt, sei aber bereits in diesem Verfahren nachzuweisen, dass es unter Einhaltung der Vorgaben des Sondernutzungsplans "mÃ¶glich" sei, die geplante Anlage so auszugestalten, dass sie den lÃ¤rmrechtlichen Anforderungen entspreche (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_99/2022, 1C_101/2022 vom 25. April 2023 E. 11.1 und 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022  E. 5.3).
6.5 Ein Gestaltungsplan weist in aller Regel einen weit tieferen Detaillierungsgrad auf als ein Baugesuch (vgl. zu den Grundvoraussetzungen Â§ 23 PBG). Der Regelungsgegenstand und -bedarf eines Gestaltungsplanes wird durch seinen Zweck bestimmt. Damit der Gestaltungsplan seine Funktion als Spezialbauordnung fÃ¼r ein bestimmtes Gebiet erfÃ¼llen kann, bedarf es notwendigerweise der Regelung verschiedener Gesichtspunkte planungsrechtlicher und baupolizeilicher Art (Janser, a.a.O., S. 92). Â§ 24 Abs. 1 PBG enthÃ¤lt eine abschliessende Auflistung mÃ¶glicher Gestaltungsplaninhalte, wobei je nach Zweckbestimmung nicht jeder der erwÃ¤hnten Punkte zwingend Inhalt des Gestaltungsplans sein muss.
6.6 Im Falle des Gestaltungsplans "Seezelg II" definieren die Baufelder A1-A4 die Standorte und die Maximalmasse der GebÃ¤ude fÃ¼r die geplante Feriensiedlung. GemÃ¤ss Planungsbericht (â¦) besteht der Gestaltungsplan aus der Gestaltungsplankarte 1:500 (allgemeinverbindlich), den SBV (allgemeinverbindlich) und verschiedenen Beilagen zum Planungsbericht, wie B1 Fassadenkonzept "Reka Feriendorf Seezelg" (allgemeinverbindlich), B3 Machbarkeitsstudie "Seezelg âEâ Kreuzlingen - REKA FERIENDORF" (erlÃ¤uternd), B4 Ergebnisse Workshopverfahren (erlÃ¤uternd), B5 ProjektplÃ¤ne "Reka Feriensiedlung" (erlÃ¤uternd) und B12 "LÃ¤rmgutachten, Q AG T Station" vom 16. Dezember 2020 (erlÃ¤uternd). Aus diesen Gestaltungsplaninhalten ist ersichtlich, dass es der Detaillierungsgrad noch nicht zulÃ¤sst, die konkreten LÃ¤rmschutzmassnahmen zu bestimmen, welche zur Einhaltung der Planungswerte (namentlich mit Blick auf den BahnlÃ¤rm) zwingend umzusetzen sind. Diverse Beilagen in Form etwa von ProjektplÃ¤nen fÃ¼r das Feriendorf sind nicht verbindlich und bilden lediglich als erlÃ¤uternde bzw. informative Grundlagen Bestandteil des Gestaltungsplans "Seezelg II". Die verfahrensbeteiligte Gemeinde hat wÃ¤hrend des laufenden Einspracheverfahrens bei der Q AG eine "Machbarkeitsstudie zur Einhaltung der LÃ¤rmgrenzwerte am Beispiel der Reka Feriensiedlung" eingeholt. Der als "LÃ¤rmschutz-Nachweis" bezeichnete Bericht vom 14. Mai 2021 kommt zusammenfassend zum Schluss, dass betreffend BahnlÃ¤rm beim Haus A1 die Planungswerte der ES II eingehalten und diese bei den HÃ¤usern A2 und A3 leicht Ã¼berschritten sind. Die Planungswerte kÃ¶nnten jedoch - so der Bericht - mit planerischen und baulichen Massnahmen ohne weiteres eingehalten werden, wobei auf Kapitel 4 des Berichts verwiesen wird. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die gegen die Realisierbarkeit der in Kapitel 4 des Berichts beschriebenen LÃ¤rmschutzmassnahmen sprechen wÃ¼rden; dies wird auch von den BeschwerdefÃ¼hrern nicht substantiiert bestritten. Vielmehr ist davon auszugehen, dass diese LÃ¤rmschutzmassnahmen im Rahmen eines konkreten Baugesuchs umgesetzt werden kÃ¶nnen, wobei deren Notwendigkeit sich aufgrund eines dannzumal einzuholenden LÃ¤rmgutachtens zu beurteilen sein wird. Mit der Machbarkeitsstudie wurde die Einhaltung der Planungswerte fÃ¼r BahnlÃ¤rm in der ES II geprÃ¼ft; deren Einhaltung mittels einfacher baulicher Massnahmen kann gemÃ¤ss Bericht garantiert werden. Damit erweist es sich im Sinne der zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung als mÃ¶glich, die geplanten Anlagen so auszugestalten, dass sie den lÃ¤rmrechtlichen Anforderungen entsprechen, was fÃ¼r die Beurteilung auf Stufe Sondernutzungs- bzw. Gestaltungsplan ausreichend ist (vgl. E. 6.4 vorstehend sowie Urteile des Bundesgerichts 1C_99/2022, 1C_101/2022 vom 25. April 2023 E. 11.1 und 1C_471/2021 vom 10. Oktober 2022 E. 5.3). Die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrer sind unbegrÃ¼ndet.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2023.1/E vom 10. Juli 2024
×