tg_gerichte · TVR-2023-18 · 2023-01-01 · de
TVR 2023 Nr. 18


Baustopp und vorsorgliche NutzungsbeschrÃ¤nkung.
Â§ 115 Abs. 1 PBG
,
Â§ 11 VRG
Sind keine Bauarbeiten im Gang, sind die Voraussetzungen fÃ¼r die Anordnung eines Baustopps im Sinne von Â§ 115 Abs. 1 Satz 1 PBG nicht gegeben (E. 3).
Trotz einer Umnutzung der RÃ¤umlichkeiten besteht kein Anlass fÃ¼r eine vorsorgliche NutzungsbeschrÃ¤nkung, wenn die aktuell ausgeÃ¼bte TÃ¤tigkeit grundsÃ¤tzlich den Zonenvorschriften entspricht und lediglich geringe, nicht bewilligungspflichtige bauliche VerÃ¤nderungen im GebÃ¤udeinnern vorgenommen wurden (E. 4).
Die BeschwerdefÃ¼hrer sowie die B AG (Verfahrensbeteiligte) sind StockwerkeigentÃ¼mer der Liegenschaft Nr. XX in der Politischen Gemeinde Sulgen (verfahrensbeteiligte Gemeinde). Die Liegenschaft ist mit einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Ã¼berbaut und gemÃ¤ss Zonenplan der verfahrensbeteiligten Gemeinde der Zentrumszone Z zugewiesen. In dieser Zone gilt die LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Die Verfahrensbeteiligte reichte ein Baugesuch fÃ¼r den Einbau von zwei Rolltoren an der Westfassade und den Umbau und die Erweiterung ihrer ProduktionsrÃ¤ume im Erdgeschoss ein. WÃ¤hrend der Ã¶ffentlichen Auflage des Baugesuches erhoben die BeschwerdefÃ¼hrer Einsprache, welche abgewiesen wurde. Gleichzeitig wurde die Baubewilligung erteilt. Diese wurde mit Rekurs bei der Vorinstanz angefochten. Nach Erhebung des Rekurses beantragten die BeschwerdefÃ¼hrer bei der verfahrensbeteiligten Gemeinde die Anordnung eines Bau- und Nutzungsstopps mit der BegrÃ¼ndung, es seien bereits Umbauarbeiten durchgefÃ¼hrt worden und die ehemaligen RÃ¤umlichkeiten eines CafÃ©s sowie einer Physiotherapiepraxis wÃ¼rden bereits fÃ¼r die Produktion, Verpackung und Lagerung von Lebensmitteln genutzt. Die verfahrensbeteiligte Gemeinde fÃ¼hrte eine Baukontrolle durch. AnlÃ¤sslich dieser Kontrolle wurde festgestellt, dass die alten Fensterabdeckungen mit milchglasfarbigen Folien ersetzt, im ehemaligen CafÃ© die Verkaufstheke mit KÃ¼hlvitrine und verschiedene SchrÃ¤nke sowie die Deckenleuchten entfernt und im ehemaligen Physiotherapieraum ein neuer Bodenbelag eingezogen, ein Durchgang bei einer nichttragenden Wand geschaffen und eine mobile KÃ¼hlzelle in den Raum gestellt sowie mobile Arbeitstische und eine mobile Sandwichmaschine aufgestellt worden waren. Hingegen wurde auch festgestellt, dass Installationen fÃ¼r Wasser und Abwasser sowie LÃ¼ftungs- und Abluftinstallationen nicht eingebaut worden waren. Die verfahrensbeteiligte Gemeinde wies daher das Gesuch um Anordnung eines Baustopps bzw. Nutzungsverbots ab. Dagegen erhoben die BeschwerdefÃ¼hrer Rekurs bei der Vorinstanz, die ebenfalls abwies. Eine von den BeschwerdefÃ¼hrern gegen diesen Rekursentscheid erhobene Beschwerde weist das Verwaltungsgericht ab.
Aus den ErwÃ¤gungen:
3.
3.1 Die BeschwerdefÃ¼hrer beantragten in der Beschwerde vom 15. Juni 2022 einerseits einen Baustopp, andererseits ein Nutzungsverbot. Baustopp und Nutzungs-verbot sind vorsorgliche Massnahmen im Bereich des Baurechts. Ihnen kommt die Funktion zu, den Bewilligungszwang durchzusetzen. Die BaubehÃ¶rde kann damit dem Bewilligungszwang den nÃ¶tigen Nachdruck verleihen und zugleich verhindern, dass der eigenmÃ¤chtig Vorgehende bessergestellt wird, als der sich korrekt Verhaltende. Nach herrschender Lehre und Praxis ist die Grundlage fÃ¼r vorsorgliche Massnahmen unmittelbar in jener materiellrechtlichen Norm enthalten, deren Durchsetzung vorlÃ¤ufig gesichert werden soll (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band I, 6. Aufl. 2019, S. 613). Eine ausdrÃ¼ckliche gesetzliche Grundlage fÃ¼r den Erlass vorsorglicher Massnahmen findet sich zudem in Â§ 11 VRG, wonach die BehÃ¶rde zur Erhaltung des bestehenden Zustandes oder zur Sicherung bedrohter rechtlicher Interessen vorsorgliche Massnahmen treffen und die erforderlichen verfahrensleitenden Anordnungen erlassen kann.
3.2
3.2.1 Die gesetzliche Grundlage fÃ¼r den Baustopp findet sich in Â§ 115 Abs. 1 Satz 1 PBG: "Werden Arbeiten an Bauten und Anlagen widerrechtlich begonnen oder fort-gesetzt, ordnet die GemeindebehÃ¶rde deren Einstellung an." Ein Baustopp kann in der Regel nur verfÃ¼gt werden, wenn ein Bauherr massiv von den bewilligten PlÃ¤nen abweicht oder ohne Bewilligung baut. Wenn allerdings die Bauarbeiten beendet sind, nÃ¼tzt ein Baustopp nichts mehr. Stattdessen kann in solchen FÃ¤llen die Nutzung der "unrechtmÃ¤ssigen" Baute und Anlage einstweilen untersagt werden, bis Ã¼ber das Schicksal des betreffenden Bauteils endgÃ¼ltig entschieden ist (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 615).
3.2.2 Weder im Zeitpunkt der kurzfristig angekÃ¼ndigten Kontrolle durch die verfahrensbeteiligte Gemeinde am 6. Juli 2022 noch im Zeitpunkt des Rekursaugenscheins am 6. September 2022 konnten sich im Gang befindliche Bauarbeiten festgestellt werden. Ebenso wenig war ersichtlich, dass Bauarbeiten unmittelbar bevorstehen. Festgestellt wurden lediglich der Austausch des Bodenbelages im ehemaligen Physiotherapieraum, ein Wanddurchbruch sowie der Abbruch einer Verkaufstheke. In die RÃ¤umlichkeiten wurde eine KÃ¼hlzelle gestellt, wobei es sich um ein Provisorium ohne feste Verbindungen zum GebÃ¤ude handelt. Insbesondere konnten keine VerÃ¤nderungen bei den AnschlÃ¼ssen fÃ¼r Strom, Wasser, Klima und LÃ¼ftung festgestellt werden. Da also keine Bauarbeiten im Gang waren, sind die Voraussetzungen fÃ¼r die Anordnung eines Baustopps im Sinne von Â§ 115 Abs. 1 Satz 1 PBG nicht gegeben. Der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrer auf Erlass eines Baustopps wurde daher von der verfahrensbeteiligten Gemeinde richtigerweise abgelehnt, was die Vorinstanz zu Recht bestÃ¤tigte.
4.
4.1 Das GegenstÃ¼ck zur Einstellung der Bauarbeiten, also zum Baustopp, stellt das vorlÃ¤ufige Nutzungsverbot dar. Es dient dazu, entweder eine bestehende rechtswidrige Nutzung zu unterbinden oder nach Abschluss der Bauarbeiten die Aufnahme einer rechtswidrigen Nutzung zu verhindern (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 615).
4.2 GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 1 RPG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur mit behÃ¶rdlicher Bewilligung errichtet oder geÃ¤ndert werden. Einer Bewilligung bedÃ¼rfen alle ober- oder unterirdischen Bauten und Anlagen, Kleinbauten, Neu- oder Umbauten, An- oder Unterniveaubauten sowie insbesondere auch ZweckÃ¤nderungen bewilligungspflichtiger Bauten und Anlagen (Â§ 98 Abs. 1 Ziff. 3 PBG). Die Baubewilligungspflicht soll der BehÃ¶rde die MÃ¶glichkeit verschaffen, das Bauprojekt vor seiner AusfÃ¼hrung auf die Ãbereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der Ã¼brigen einschlÃ¤gigen Gesetzgebung zu Ã¼berprÃ¼fen. Massstab dafÃ¼r, ob eine bauliche Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterstellen, ist die Frage, ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewÃ¶hnlichen Lauf der Dinge, so wichtige rÃ¤umliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Ãffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgÃ¤ngigen Kontrolle besteht (BGE 139 II 134 E. 5.2). Das gilt auch bei reinen Umnutzungen. Die Baubewilligungspflicht einer ZweckÃ¤nderung ist zu bejahen, wenn feststeht oder hinreichend wahrscheinlich ist, dass die Zonenvorschriften oder die Umweltschutzgesetzgebung berÃ¼hrt werden (vgl. BGE 119 Ib 222 E. 3a und b), wobei die Anforderungen an die Wahrscheinlichkeit desto geringer sind, je gravierender die potentiellen BeeintrÃ¤chtigungen sein kÃ¶nnten. Zu berÃ¼cksichtigen ist zudem, dass das vorlÃ¤ufige Nutzungsverbot wie jede vorsorgliche Massnahme stets des Vorliegens besonderer GrÃ¼nde bedarf. Es ist dann zulÃ¤ssig, wenn Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche oder private Interessen zu wahren sind und der definitive materielle Entscheid aus verfahrensrechtlichen GrÃ¼nden nicht sogleich getroffen werden kann. Die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde hat stets eine InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, a.a.O., S. 613).
4.3
4.3.1 Im Zusammenhang mit der PrÃ¼fung des Vorliegens Ã¼berwiegender Ã¶ffentlicher oder privater Interessen (der Nachbarn) an einem Nutzungsverbot ist grundsÃ¤tzlich zu berÃ¼cksichtigen, dass der Bewilligungszwang durchgesetzt werden soll und eigenmÃ¤chtig vorgehende Bauherren nicht bessergestellt werden sollen als sich korrekt verhaltende. Das Nutzungsverbot kann allerdings nie Selbstzweck sein. Es handelt sich dabei insbesondere auch nicht um eine Sanktion bzw. Strafe. Die Durchsetzung des Baubewilligungszwanges aus prÃ¤ventiven GrÃ¼nden setzt allerdings im Rahmen einer Hauptsachenprognose voraus, dass eine Baubewilligungspflicht Ã¼berwiegend oder zumindest sehr wahrscheinlich ist.
4.3.2 Laut Â§ 99 Abs. 1 Ziff. 10 PBG bedÃ¼rfen in der Bauzone geringfÃ¼gige Ãnderungen an Fassaden und im Innern bestehender GebÃ¤ude keiner Bewilligung gemÃ¤ss Â§ 98 PBG, sofern die baupolizeilichen und Ã¼brigen Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. DiesbezÃ¼glich haben die Vorinstanz und die verfahrensbeteiligte Gemeinde Ã¼bereinstimmend festgestellt, dass die alten Fensterabdeckungen mit milchglasfarbenen Folien ersetzt, im CafÃ© die Verkaufstheke mit KÃ¼hlvitrine und verschiedene SchrÃ¤nke sowie die Deckenleuchten entfernt, im Physiotherapieraum ein neuer Bodenbelag eingetragen, ein Durchgang bei einer nichttragenden Wand geschaffen, eine mobile KÃ¼hlzelle in den Raum gestellt sowie mobile Arbeitstische und eine mobile Sandwichmaschine aufgestellt wurden, jedoch keine Installationen fÃ¼r Wasser und Abwasser vorgenommen und keine LÃ¼ftungs- und Abluftinstallationen eingebaut worden sind. Der Austausch eines Bodenbelages, ein Wanddurchbruch von einem Meter Breite bei einer nichttragenden Wand und der Abbruch einer Verkaufstheke stellen gebÃ¤udeinterne VerÃ¤nderungen ohne Auswirkungen auf die Ã¤ussere Erscheinung oder die Statik des GebÃ¤udes dar. Es handelt sich um geringfÃ¼gige Modifikationen im Inneren eines GebÃ¤udes gemÃ¤ss Â§ 99 Ziff. 10 PBG, die nicht baubewilligungspflichtig sind. Dasselbe gilt fÃ¼r den Ersatz der Fensterabdeckungen mit einer neuen Folie und die Installation der KÃ¼hlzelle, zumal es sich dabei um ein Provisorium handelt, welches nicht fest mit der Liegenschaft verbunden ist. Es wurde auch festgestellt, dass bei Zu- und Ableitungen keine VerÃ¤nderungen erfolgt sind, ebenso wenig bei der bereits bestehenden KÃ¼hlanlage mit Kondensatoren im Innenhof der Liegenschaft. Soweit erkennbar wurden somit bisher keine baubewilligungspflichtigen Ãnderungen vorgenommen.
4.3.3 Zu prÃ¼fen ist weiter, ob die aktuelle TÃ¤tigkeit der Verfahrensbeteiligten in ihren RÃ¤umlichkeiten vom Zweck gedeckt ist, welcher die bestehende Baubewilligung umfasste, oder ob von einer baubewilligungspflichtigen ZweckÃ¤nderung im Sinne von Â§ 98 Ziff. 3 PBG ausgegangen werden muss. Zur derzeitigen Nutzung fÃ¼hrte die Verfahrensbeteiligte in ihrer Rekursantwort vom 1. September 2022 aus, sie fÃ¼hre einen normalen BÃ¤ckereibetrieb mit 90 Angestellten, wovon lediglich rund 30 in zwei Schichten Ã¼berhaupt produzierend am Standort Sulgen tÃ¤tig seien. Im BÃ¤ckereibetrieb werde nach wie vor ein Grossteil der Produktion von Hand hergestellt. Diese Angaben werden von den BeschwerdefÃ¼hrern nicht bestritten und es bestehen auch keine Anhaltspunkte, dass diese Darstellung nicht korrekt wÃ¤re. Demnach arbeiten im Betrieb der Verfahrensbeteiligten in ihren RÃ¤umlichkeiten auf der Liegenschaft Nr. XX derzeit jeweils 15 Personen pro Schicht mit entsprechendem Zu- und Wegfahrverkehr sowie dem Verkehr fÃ¼r die Zu- und Anlieferung der produzierten bzw. zu produzierenden Waren. Produziert werden dort Backwaren und Sandwiches sowie kalte Saucen und die hierfÃ¼r notwendigen Zutaten werden ebenfalls gelagert.
4.3.4 Laut Art. 10 Abs. 2 des Baureglements der verfahrensbeteiligten Gemeinde sind in der Zentrumszone Z (mÃ¤ssig stÃ¶rende) Gewerbenutzungen zulÃ¤ssig. In der Zentrumszone Z gilt Ã¼berdies die LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Die bestehenden RÃ¤umlichkeiten wurden schon bisher als GewerberÃ¤umlichkeiten genutzt und waren bewilligt. In den RÃ¤umlichkeiten wurden eine Physiotherapiepraxis, ein CafÃ© sowie eine Konditorei mit Ladenlokal betrieben. Es ist davon auszugehen, dass der Betrieb einer Physiotherapiepraxis zumindest fÃ¼r Laufkundschaft und Verkehr gesorgt hat. Gleiches gilt fÃ¼r das CafÃ© sowie die Konditorei mit Ladenlokal. Es ist weiter davon auszugehen, dass darin schon frÃ¼her Backwaren bereit- bzw. hergestellt, gelagert und verpackt wurden. Es dÃ¼rften auch Sandwiches, kalte Saucen oder andere Mahlzeiten zubereitet worden sein. Auch der Betrieb des CafÃ©s und der BÃ¤ckerei bzw. Konditorei haben zu Anlieferungen, Abholungen sowie Laufkundschaft und Kundenverkehr gefÃ¼hrt, mit Ã¼berwiegender Wahrscheinlichkeit sogar zu mehr Verkehr als bei der heutigen, rein auf die Produktion ausgerichteten Nutzung. Es ist daher nicht zu erkennen, dass mit der heutigen Nutzung als reine ProduktionsstÃ¤tte gegenÃ¼ber dem bewilligten Betrieb mit Physiotherapie, CafÃ© und Konditorei eine bewilligungspflichtige ZweckÃ¤nderung vorliegen soll. Es besteht schon deshalb kein Grund, ein vorlÃ¤ufiges Nutzungsverbot anzuordnen.
4.3.5 Es liegen auch keine Anzeichen fÃ¼r das Vorliegen einer industriellen GrossbÃ¤ckerei vor. Solches haben weder die verfahrensbeteiligte Gemeinde noch die Vorinstanz festgestellt. Dies wird auch von den BeschwerdefÃ¼hrern nicht behaup-tet. Neu ist gemÃ¤ss den PlÃ¤nen eine VergrÃ¶sserung der Spedition (blau), der Konditorei (beige) sowie der KÃ¼che (rot) vorgesehen, wobei diese (gewerblichen) Nutzungen bereits frÃ¼her erfolgt und grundsÃ¤tzlich bewilligt sind. Auch im Rahmen einer summarischen Prognose ist daher nicht sehr oder Ã¼berwiegend wahrscheinlich, dass der Betrieb eines RÃ¼stlagers oder das Bestreichen, Belegen und Verpacken von Sandwiches oder das AnrÃ¼hren von kalten Saucen nicht bewilligungsfÃ¤hig sein kÃ¶nnten.
4.4 Die BeschwerdefÃ¼hrer machen sodann als private Interessen zunÃ¤chst LÃ¤rmbeeintrÃ¤chtigungen geltend. DiesbezÃ¼glich gilt es festzuhalten, dass vom provisorisch installierten KÃ¼hlaggregat kaum nennenswerte LÃ¤rmemissionen ausgehen. Die verfahrensbeteiligte Gemeinde stellte an der von ihr durchgefÃ¼hrten Kontrolle keine entsprechenden Immissionen fest, ebenso wenig wie die Vorinstanz im Rahmen ihres Augenscheines, welche im angefochtenen Entscheid festhielt, der MotorenlÃ¤rm sei ausserhalb der RÃ¤umlichkeiten nicht zu hÃ¶ren. Die sich im Innenhof befindenden Kondensatoren der KÃ¼hlanlage sind nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens und damit des vorliegenden Verfahrens, weil diesbezÃ¼glich keine Ãnderungen vorgenommen wurden oder geplant sind. DiesbezÃ¼glich mÃ¼ssen deshalb auch keine vorsorglichen Massnahmen angeordnet oder in Betracht gezogen werden. Der VollstÃ¤ndigkeit halber sei an dieser Stelle vermerkt, dass die entsprechenden Kondensatoren seit 2004 betrieben werden. AllfÃ¤llige stÃ¶rende Emissionen mit dem Ãberschreiten von Grenzwerten bis zu 17 dB(A) konnten offenbar gemÃ¤ss den unwidersprochen gebliebenen AusfÃ¼hrungen der Verfahrensbeteiligten beseitigt werden. Es ist nicht Ã¼berwiegend oder sehr wahrscheinlich, dass die aktuelle Nutzung der GeschÃ¤ftsrÃ¤ume der Verfahrensbeteiligten zu grÃ¶sseren Emissionen fÃ¼hren wird. Es ist auch nicht davon auszugehen, dass die neue Nutzung zu zusÃ¤tzlichen Emissionen bezÃ¼glich der KÃ¤lte- und Klimaanlage fÃ¼hren wird, nachdem bereits frÃ¼her ein CafÃ© und eine BÃ¤ckerei betrieben bzw. Speisen zubereitet wurden. Ebenso wenig ist nachvollziehbar, dass geruchsmÃ¤ssig oder im Zusammenhang mit der Abluft zusÃ¤tzliche oder Ã¼bermÃ¤ssige Emissionen entstehen sollen. Bereits frÃ¼her wurden im Rahmen des Betriebes der Konditorei und des CafÃ©s Lebensmittel und Mahlzeiten zubereitet. Nicht nachvollziehbar ist auch die Behauptung, dass erst seit Kurzem Russ in der Abluft Balkone und Fenster verschmutzen soll, nachdem zuvor die BÃ¤ckerei wÃ¤hrend Jahren offenbar ohne Beanstandungen gefÃ¼hrt wurde. Da die BeschwerdefÃ¼hrer dies lediglich behaupten, ohne hierfÃ¼r konkrete Indizien fÃ¼r die Richtigkeit ihrer Behauptung ins Recht legen, ist dieser Frage nicht weiter nachzugehen.
4.5 Insgesamt bestehen damit keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder privaten Interessen an einem vorsorglichen Nutzungsstopp. Diese Ã¼berwiegen jedenfalls nicht die Interessen der Verfahrensbeteiligten an einer Nutzung ihrer GeschÃ¤ftsrÃ¤umlichkeiten fÃ¼r das Bereitstellen, Lagern und Verpacken von Backwaren sowie die Herstellung von Sandwiches und kalten Saucen in einem Umfang, der durch den bisher bewilligten Zustand mit dem Betrieb einer Physiotherapie, einer Konditorei mit Laufkundschaft sowie eines CafÃ©s gedeckt ist, weshalb die Umnutzung im derzeitigen Umfang nicht bewilligungspflichtig ist. Selbst wenn dem noch so wÃ¤re, so ist nicht Ã¼berwiegend wahrscheinlich, dass die Umnutzung nicht bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re. Dabei ist nicht zuletzt auf die Eigentumsgarantie und Wirtschaftsfreiheit zu verweisen, welche im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung ebenfalls zu berÃ¼cksichtigen sind. Damit haben sowohl die verfahrensbeteiligte Gemeinde als auch die Vorinstanz zurecht auf die Anordnung eines Baustopps oder Nutzungsverbotes verzichtet, zumal sich ein solcher vorliegend als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweisen wÃ¼rde. Somit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet, weshalb sie abzuweisen ist.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2022.104/E vom 22. Februar 2023
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