tg_gerichte · TVR-2008-41 · 2008-01-01 · de
TVR 2008 Nr. 41


VermÃ¶gensbesteuerung, Verkehrswert einer Liegenschaft nach Ãberbauung
Â§ 5 SchÃ¤V
,
Â§ 23 SchÃ¤V
,
Â§ 43 StG
,
Â§ 57 Abs. 1 StG
Wurde ein GrundstÃ¼ck seit der letzten VerkehrswertschÃ¤tzung Ã¼berbaut, ist der effektive Verkehrswert der Liegenschaft am Ende der Steuerperiode, ungeachtet der bestehenden, rechtskrÃ¤ftigen, aber nicht mehr aktuellen VerkehrswertschÃ¤tzung, gegebenenfalls rÃ¼ckwirkend, aufgrund der nach diesem Zeitpunkt erfolgten ZwischenschÃ¤tzung festzulegen.
A erwarb im Jahr 2005 zusammen mit ihrem Lebenspartner eine Liegenschaft in Z. Die Liegenschaft wurde am 22. Februar 2007 im Rahmen einer ZwischenschÃ¤tzung mit einem Verkehrswert von Fr. 737â000.â geschÃ¤tzt. In der SteuererklÃ¤rung fÃ¼r das Jahr 2006 gab A fÃ¼r ihren hÃ¤lftigen Miteigentumsanteil an der Liegenschaft einen VermÃ¶genswert von Fr. 249â500.â an. Die VeranlagungsbehÃ¶rde brachte demgegenÃ¼ber einen Wert von Fr. 368â500.â zur Veranlagung, das heisst die HÃ¤lfte von Fr. 737â000.â. Die gegen diese Veranlagung erhobene Einsprache wurde abgewiesen. Den dagegen erhobenen Rekurs weist die Steuerrekurskommission ab.
Aus den ErwÃ¤gungen:
5. Strittig ist, ob die Vorinstanz im Rahmen der VermÃ¶genssteuerveranlagung zu Recht auf den (hÃ¤lftigen) Verkehrswert der Liegenschaft gemÃ¤ss SchÃ¤tzung vom 22. Februar 2007 abgestellt hat. Die Rekurrentin will demgegenÃ¼ber von einem Verkehrswert in HÃ¶he von Fr. 249â500.â ausgehen, der dem arithmetischen Mittel aus dem Wert gemÃ¤ss bisheriger und neuer SchÃ¤tzung entspricht. Anzumerken ist, dass Gegenstand der alten SchÃ¤tzung, welche am massgebenden Stichtag, das heisst am 31. Dezember 2006, bestand, offensichtlich nur das Land, nicht aber das mittlerweile darauf erstellte GebÃ¤ude war.
5.1 GemÃ¤ss Â§ 43 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet. Bei der VermÃ¶gensbesteuerung handelt es sich um eine Momentbemessung. Deshalb werden VermÃ¶gensverÃ¤nderungen oder Wertschwankungen wÃ¤hrend der Dauer der Steuerperiode grundsÃ¤tzlich nicht berÃ¼cksichtigt. Als Bemessungszeitpunkt bestimmt Â§ 57 Abs. 1 StG den VermÃ¶gensstand am Ende der Steuerperiode.
Der Umstand, dass die Rekurrentin erst am 1. Juli 2006 in ihre neue Liegenschaft hat einziehen kÃ¶nnen, Ã¤ndert daher nichts daran, dass sie deren vollen Verkehrswert am Ende der Steuerperiode zu versteuern hat. Sie kann dafÃ¼r im Gegenzug auch die gesamten auf der Liegenschaft lastenden Schulden abziehen. Anders verhÃ¤lt es sich mit Bezug auf den Eigenmietwert. Dieser ist jedoch nicht Verfahrensgegenstand.
5.2 Eine andere Frage ist, mit welchem Wert die Liegenschaft der Rekurrentin zu erfassen ist. Betreffend die Bewertung von unbeweglichem VermÃ¶gen bestimmt Â§ 43 Abs. 3 StG, dass der Regierungsrat die BewertungsgrundsÃ¤tze und das Verfahren der amtlichen LiegenschaftsschÃ¤tzung regelt. Die von ihm erlassene SchÃ¤V hÃ¤lt in Â§ 23 fest, dass der entsprechend den GrundsÃ¤tzen der Verordnung festgelegte Verkehrswert mit der Rechtskraft der Mitteilung wirksam wird. GemÃ¤ss dieser Bestimmung bedarf der Verkehrswert zum einen der Mitteilung, damit er im Rahmen der ordentlichen Veranlagung BerÃ¼cksichtigung finden kann. Zum anderen muss die Mitteilung in Rechtskraft erwachsen sein. Daraus hat die Steuerrekurskommission in verschiedenen Entscheiden abgeleitet, es sei fÃ¼r die Bewertung der Liegenschaften bei der ordentlichen Veranlagung auf den gemÃ¤ss SchÃ¤tzungsverordnung rechtskrÃ¤ftig festgelegten Verkehrswert am Ende der Steuerperiode abzustellen.
Dies kann jedoch nicht uneingeschrÃ¤nkt gelten, sondern nur in den FÃ¤llen, wo das GrundstÃ¼ck seit der letzten SchÃ¤tzung keine massgebliche VerÃ¤nderung erfahren hat. Anders verhÃ¤lt es sich dann, wenn am Ende der jeweiligen Steuerperiode eine rechtskrÃ¤ftige SchÃ¤tzung nur fÃ¼r das Land besteht, das GrundstÃ¼ck aber mittlerweile Ã¼berbaut ist. Es kann nicht sein, dass der GebÃ¤udewert bei der VermÃ¶genssteuer unberÃ¼cksichtigt bleibt, nur weil noch keine rechtskrÃ¤ftige NeuschÃ¤tzung im Sinne von Â§ 3 SchÃ¤V vorhanden ist. Dem steht namentlich entgegen, dass gemÃ¤ss Â§ 41 Abs. 1 StG das gesamte ReinvermÃ¶gen der Besteuerung unterliegt. Dies erfordert, dass ein GrundstÃ¼ck mit sÃ¤mtlichen Bestandteilen, also unter Einschluss der darauf befindlichen Bauten, zu erfassen ist, andernfalls kÃ¶nnten flÃ¼ssige Mittel in ein GrundstÃ¼ck investiert werden, ohne dass sie beim VermÃ¶gen BerÃ¼cksichtigung finden wÃ¼rden.
Es bestÃ¼nde hier zwar die MÃ¶glichkeit, den Landwert gemÃ¤ss vorhandener SchÃ¤tzung zuzÃ¼glich getÃ¤tigter Investitionen zu erfassen. Wird jedoch in ein GrundstÃ¼ck investiert, so entspricht die damit einhergehende ErhÃ¶hung des Verkehrswertes nicht unbedingt den Investitionen. Sofern die Investitionen eine ZwischenschÃ¤tzung im Sinne von Â§ 5 Ziff. 3 SchÃ¤V notwendig machen und diese â wie im vorliegenden Fall â bereits abgeschlossen ist, steht auf jeden Fall nichts im Weg, den dabei festgelegten Verkehrswert auf alle offenen Veranlagungen ab Vollendung der Baute beziehungsweise der Bauabnahme anzuwenden.
5.3 Die Bestimmung von Â§ 23 SchÃ¤V vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Sie stellt eine Ãbergangsbestimmung dar, die vorab regelt, wann ein gemÃ¤ss der (neuen) SchÃ¤tzungsverordnung festgelegter Verkehrswert wirksam wird beziehungsweise die alte SchÃ¤tzung ihre GÃ¼ltigkeit verliert. Es rechtfertigt sich sodann, entsprechend dieser Regel die Wirksamkeit von SchÃ¤tzungen gegeneinander abzugrenzen, die unter der Herrschaft und nach Massgabe der neuen SchÃ¤tzungsverordnung vorgenommen wurden. Schliesslich entspricht es auch der gesetzgeberischen Konzeption, dass NeuschÃ¤tzungen im Sinne vom Â§ 3 SchÃ¤V in der Regel nur alle zehn Jahre stattfinden, sodass der einmal festgelegte Verkehrswert grundsÃ¤tzlich so lange fÃ¼r die VermÃ¶genssteuerveranlagung Bestand haben soll. Eine Ausnahme ist nur dann zu machen, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse seit der letzten SchÃ¤tzung dauerhaft und wesentlich geÃ¤ndert haben, mithin ein ZwischenschÃ¤tzungsgrund vorliegt. In einem solchen Fall steht denn auch nichts im Weg, den anlÃ¤sslich der ZwischenschÃ¤tzung neu festgelegten Verkehrswert rÃ¼ckwirkend ab Eintritt des ZwischenschÃ¤tzungsgrundes zu berÃ¼cksichtigen. Dies steht vielmehr im Einklang mit der (Ã¼bergeordneten) Bestimmung von Â§ 43 Abs. 1 StG, welche fordert, dass die Aktiven zum Verkehrswert zu bewerten sind.
5.4 Im vorliegenden Fall bewohnt die Rekurrentin seit dem 1. Juli 2006 die fragliche Liegenschaft. Sie wurde am 22. Februar 2007, also nur knapp zwei Monate nach dem massgeblichen Stichtag einer ZwischenschÃ¤tzung unterzogen. Dabei wurde fÃ¼r die Liegenschaft ein Verkehrswert von Fr. 737â000.00 festgelegt. Es ist anzunehmen, dass die Rekurrentin diesen Verkehrswert im damaligen Zeitpunkt als mit den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen Ã¼bereinstimmend ansah, ansonsten hÃ¤tte sie die SchÃ¤tzung wohl angefochten. Irgendwelche GrÃ¼nde, die eine Abweichung von dieser SchÃ¤tzung rechtfertigen wÃ¼rden, sind weder dargetan noch ersichtlich. Dementsprechend ist der von der Vorinstanz veranlagte VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼r die Liegenschaft vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen.
Entscheid der Steuerrekurskommission vom 16. April 2008
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