tg_gerichte · RBOG-2003-21 · 2003-01-01 · de
RBOG 2003 Nr. 21


Auswirkungen des Doppelaufrufs auf bestehende MietverhÃ¤ltnisse
Art. 261 OR
,
Art. 142 SchKG
1. Die X AG, vertreten durch die Rekurrentin 1, kaufte vor einigen Jahren von der Rekursgegnerin eine Liegenschaft, welche seit diesem Kauf vom Rekurrenten 2, dem Ehemann der Rekurrentin 1, gemietet wird. Einige Jahre spÃ¤ter verlangte einer der GrundpfandglÃ¤ubiger der X AG die Verwertung der Liegenschaft, wobei diese von der Rekursgegnerin nach Doppelaufruf ersteigert wurde. Auf Begehren der Rekursgegnerin wies die Vorinstanz die Rekurrenten unter Androhung der Ãberweisung an den Strafrichter im Widerhandlungsfall an, die Liegenschaft zu verlassen.
2. Die Rekurrenten begrÃ¼nden ihren Rekurs u.a. mit dem Hinweis, der Rekurrent 2 und die X AG hÃ¤tten hinsichtlich der strittigen Liegenschaft einen Mietvertrag abgeschlossen. Den Nachweis fÃ¼r ihre Behauptung erbringen sie mit dem entsprechenden Mietvertrag. Dieses erstmals vorgelegte AktenstÃ¼ck kann trotz Stillschweigens der Rekurrenten vor Vorinstanz berÃ¼cksichtigt werden: Es belegt die Richtigkeit ihrer Behauptung, es habe ein MietverhÃ¤ltnis zwischen dem Rekurrenten 2 und der frÃ¼heren EigentÃ¼merin der Liegenschaft bestanden.
Hievon ist folglich in tatbestÃ¤ndlicher Hinsicht auszugehen. Die Rekursgegnerin verwahrt sich dagegen nicht; sie bringt einzig vor, sie habe die Liegenschaft "ohne die nicht vorgemerkten MietvertrÃ¤ge" ersteigert. Weil sie offensichtlich stets von MietvertrÃ¤gen mit dem Rekurrenten 2 und/oder der Rekurrentin 1, die nicht im Grundbuch vorgemerkt seien, ausging, verlangte sie ausdrÃ¼cklich Steigerung unter Doppelaufruf gemÃ¤ss Art. 142 SchKG.
3. a) Es wurde bislang allseits Ã¼bersehen, dass bei diesen Gegebenheiten zu prÃ¼fen ist, ob und gegebenenfalls welche Wirkungen der Doppelaufruf nach Art. 142 SchKG auf ein bestehendes MietverhÃ¤ltnis hat. Bekanntlich geht letzteres mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber Ã¼ber, wenn der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags verÃ¤ussert, oder wenn sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird (Art. 261 Abs. 1 OR); der Erwerber hat einzig bei dringendem Eigenbedarf die MÃ¶glichkeit der vorzeitigen KÃ¼ndigung (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR). Das schweizerische Zivilrecht lÃ¤sst es ferner zu, dass ein verpfÃ¤ndetes GrundstÃ¼ck ohne Zustimmung der GrundpfandglÃ¤ubiger weiter belastet wird (Art. 812 Abs. 1 ZGB). Gleichzeitig legt es aber fest, dass das Ã¤ltere Pfandrecht der spÃ¤teren Belastung vorgehe, und dass diese zu lÃ¶schen sei, wenn ihr Bestand den vorangehenden PfandglÃ¤ubiger schÃ¤dige (Art. 812 Abs. 2 ZGB). Dieser sachenrechtlichen Regelung entspricht die Vorschrift von Art. 142 SchKG: Ist eine Liegenschaft ohne Zustimmung des vorgehenden GrundpfandglÃ¤ubigers mit einer Dienstbarkeit oder Grundlast belastet, hat er das Recht, den Aufruf sowohl mit als auch ohne diese Last zu verlangen. Reicht das Angebot fÃ¼r die Liegenschaft mit dieser Last zur Befriedigung des GlÃ¤ubigers nicht aus, und erhÃ¤lt er ohne sie bessere Deckung, ist er berechtigt, die LÃ¶schung der Last im Grundbuch zu verlangen. Bleibt nach seiner Befriedigung ein Ãberschuss, ist dieser in erster Linie bis zur HÃ¶he des Werts der Last zur EntschÃ¤digung der Berechtigten zu verwenden.
b) Die Auffassungen darÃ¼ber, welche Konsequenzen sich aus der "Drittwirkung" des Mietvertrags, d.h. dem Ãbergang des MietverhÃ¤ltnisses auf den KÃ¤ufer einer Liegenschaft, ergeben, gingen seit jeher auseinander (vgl. BGE 125 III 126 ff.). Die Rekurskommission des Obergerichts schloss sich in RBOG 1993 Nr. 7 der Auffassung an, ein Doppelaufruf vermÃ¶ge auf den von Gesetzes wegen Ã¼bergehenden Mietvertrag keine Wirkung auszuÃ¼ben. Grund hiefÃ¼r sei die unbestreitbare Tatsache, dass mit der Revision des Mietrechts eine StÃ¤rkung der Rechtsstellung des Mieters habe bewirkt werden wollen und auch bewirkt worden sei. Das Bundesgericht prÃ¤zisierte diese Rechtsprechung in BGE 125 III 128 ff. folgendermassen: In BGE 124 III 37 ff. (Pra 87, 1998, Nr. 56) sei entschieden worden, dass der Doppelaufruf im Sinn von Art. 142 SchKG fÃ¼r (nicht vorgemerkte) PachtvertrÃ¤ge, welche gemÃ¤ss Art. 14 LPG von Gesetzes wegen auf den Erwerber Ã¼bergingen, zulÃ¤ssig sei. Diese Auffassung sei fÃ¼r MietvertrÃ¤ge, die gemÃ¤ss Art. 261 OR von Gesetzes wegen auf den Erwerber Ã¼bergingen, zu Ã¼bernehmen. Auch wenn Art. 142 SchKG bei der Revision im Jahr 1994 in dieser Hinsicht nicht angepasst worden sei, ergebe sich insbesondere aus der Entstehungsgeschichte von Art. 261 OR nichts fÃ¼r eine bewusste Bevorzugung von Mietern mit langfristigen MietvertrÃ¤gen gegenÃ¼ber prioritÃ¤ren GrundpfandglÃ¤ubigern in der Zwangsvollstreckung, so dass von einem zu weiten Wortlaut der massgebenden Bestimmungen ausgegangen werden mÃ¼sse und eine RegelungslÃ¼cke angenommen werden kÃ¶nne. Da erst der Doppelaufruf im Sinn von Art. 142 SchKG erweise, ob Ã¼berhaupt vorgÃ¤ngige Grundpfandrechte durch den spÃ¤ter abgeschlossenen Mietvertrag in ihrem Wert beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden, sei der doppelte Aufruf in sinngemÃ¤sser Anwendung der betreibungsrechtlichen Bestimmung ebenfalls fÃ¼r nicht eingetragene, langfristige MietvertrÃ¤ge zuzulassen. Dies habe aber nicht zur Folge, dass der Mietvertrag unbesehen der ausdrÃ¼cklichen Anordnung in Art. 261 Abs. 1 OR Ã¼berhaupt nicht auf den Erwerber Ã¼bergehen wÃ¼rde. Der Doppelaufruf im Sinn von Art. 142 SchKG vermÃ¶ge zwar nicht den Ãbergang des Mietvertrags gemÃ¤ss Art. 261 Abs. 1 OR schlechthin zu hindern; er erÃ¶ffne aber immerhin dem Erwerber ohne Nachweis dringlichen Eigenbedarfs die ordentliche gesetzliche KÃ¼ndigungsmÃ¶glichkeit auf den nÃ¤chsten Termin. Werde Art. 142 SchKG in dieser Weise analog auf den gesetzlichen Ãbergang spÃ¤terer langfristiger MietvertrÃ¤ge angewendet, so werde zwar den Interessen vorgehender GrundpfandglÃ¤ubiger nicht der unbedingte Vorrang eingerÃ¤umt; es werde aber auch der gesetzgeberischen Absicht, den Mietvertrag ebenfalls im Fall der Zwangsverwertung der Mietsache auf den Erwerber Ã¼bergehen zu lassen (Art. 261 OR), Rechnung getragen. Art. 142 SchKG sei somit in dem Sinn analog auf MietvertrÃ¤ge anzuwenden, die gemÃ¤ss Art. 261 OR von Gesetzes wegen auf den Erwerber Ã¼bergingen, als dem Erwerber ermÃ¶glicht werde, nach dem Doppelaufruf die Mietsache unbesehen dringenden Eigenbedarfs auf den nÃ¤chsten gesetzlichen Termin zu kÃ¼ndigen.
c) Aus dieser bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich fÃ¼r die Beurteilung der hier zur Diskussion stehenden Streitsache Folgendes: Als die Rekursgegnerin die fragliche Liegenschaft ersteigerte, war der Rekurrent 2 Mieter derselben. Der Mietvertrag, den er mit der X AG abgeschlossen hatte, ging mit der Ersteigerung trotz des Doppelaufrufs auf die Rekursgegnerin Ã¼ber. Der Doppelaufruf bewirkte nicht automatisch den Untergang des MietverhÃ¤ltnisses, wie dies die Rekursgegnerin behauptet; genauso wenig trifft aber die Auffassung der Rekurrenten zu, er habe keinerlei Einfluss auf den mit der frÃ¼heren EigentÃ¼merin der Liegenschaft abgeschlossenen Mietvertrag. Die Rekursgegnerin trat einerseits in die Rechtsstellung der vormaligen Vermieterin ein, ist aber andererseits ohne Angabe von GrÃ¼nden berechtigt gleichzeitig aber vor Stellung eines Ausweisungsbegehrens auch verpflichtet , das von Gesetzes wegen auf sie Ã¼bergegangene MietverhÃ¤ltnis auf den nÃ¤chstmÃ¶glichen gesetzlichen Termin zu kÃ¼ndigen.
Dass die Rekursgegnerin je in dieser Hinsicht tÃ¤tig wurde, ist nicht nachgewiesen und wird von ihr auch nicht behauptet. Das Schreiben des Betreibungsamts, mit welchem die Rekurrenten aufgefordert wurden, die Liegenschaft zu rÃ¤umen und der neuen EigentÃ¼merin in sauberem Zustand zu Ã¼bergeben, kann selbstverstÃ¤ndlich nicht als rechtsgÃ¼ltige KÃ¼ndigung seitens der Rekursgegnerin qualifiziert werden. Unter diesen UmstÃ¤nden kÃ¶nnen sich die Rekurrenten aber im Zusammenhang mit ihrem Verbleib in der Liegenschaft nach wie vor auf einen Mietvertrag berufen. Sie befinden sich somit nicht ohne Rechtstitel im strittigen Objekt, sondern sind hiezu berechtigt. Damit ist dem Ausweisungsbegehren der Boden entzogen; der Rekurs erweist sich als begrÃ¼ndet.
Obergericht, 24. MÃ¤rz 2003, ZR.2003.16
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