tg_gerichte · TVR-2025-14 · 2025-02-12 · de
TVR 2025 Nr. 14


GeschossflÃ¤chenziffer, Nutzungsberechnungen; UnzulÃ¤ssigkeit der BerÃ¼cksichtigung von Toleranzen im Baubewilligungsverfahren.
Â§ 106 Abs. 1 PBG
,
Â§ 54 PBV
Aufgrund von Â§ 106 Abs. 1 PBG darf eine Baubewilligung nur erteilt werden, wenn das Bauvorhaben den Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Eine Bewilligungspraxis, gemÃ¤ss welcher eine Ãberschreitung von bis zu 1% der gemÃ¤ss Nutzungsziffer maximal zulÃ¤ssigen GeschossflÃ¤che im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens toleriert wird, ist rechtswidrig (E. 3.1 bis 3.6).
Die Verfahrensbeteiligte reichte als EigentÃ¼merin der Liegenschaft Nr. X im Februar 2020 ein Baugesuch fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen und einer Tiefgarage mit neun AutoabstellplÃ¤tzen auf dem nordÃ¶stlichen Teil der Liegenschaft ein. Die bereits teilweise Ã¼berbaute Liegenschaft Nr. X befindet sich in der Wohn- und Arbeitszone 3 (WA3) und umfasst eine FlÃ¤che von 1'799 m2. Die Politische Gemeinde Frauenfeld (verfahrensbeteiligte Gemeinde) wies die gegen das Bauprojekt erhobenen Einsprachen ab und erteilte die Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen. Einen dagegen erhobenen Rekurs wies das DBU (Vorinstanz) ab, woraufhin von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen Beschwerde erhoben wurde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut und hebt den angefochtenen Rekursentscheid der Vorinstanz sowie die Baubewilligungs- und Einspracheentscheide der verfahrensbeteiligten Gemeinde auf.
Aus den ErwÃ¤gungen:
3.
3.1 Als erstes ist auf die Frage nach der Einhaltung der GeschossflÃ¤chenziffer (GFZ) durch den geplanten Neubau einzugehen.
3.2
3.2.1 Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, das Bauvorhaben Ã¼berschreite selbst unter BerÃ¼cksichtigung der bestrittenen Boni unbestrittenermassen die fÃ¼r die Zone WA3 maximal zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤chenziffer (GFZ) um 12,7 m2. Nach Ansicht der Vorinstanzen sei dies indessen zu tolerieren, da die GFZ-Ãberschreitung weniger als 1% betrage. Die Vorinstanz berufe sich auf eine entsprechende, den BeschwerdefÃ¼hrern allerdings unbekannte Praxis, welche auch im Baubewilligungsverfahren angewendet werde, und nicht nur, wenn sich nach der BauausfÃ¼hrung eine Ãberschreitung der maximal zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung ergeben habe. (â¦) Eine solche Praxis der Vorinstanz, sollte sie denn tatsÃ¤chlich bestehen, kÃ¶nnte nicht akzeptiert werden. (â¦)
3.2.2 und 3.2.3 (â¦)
3.3 Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Entscheid (E. 7) fest, dass die Liegenschaft Nr. X eine FlÃ¤che von 1'799 m2 umfasse, die zulÃ¤ssige GFZ in der Zone WA3 gemÃ¤ss Masstabelle in Art. 5 BauR 1.0 betrage und der Altbau eine GF von 1'428 m2 aufweise. Dies ist aktenmÃ¤ssig ausgewiesen und allseits unbestritten. Ausgehend von den Berechnungen der verfahrensbeteiligten Gemeinde und der Verfahrensbeteiligten wurden fÃ¼r den geplanten Neubau eine effektive GF von 664 m2 und (unter GewÃ¤hrung der ZuschlÃ¤ge gemÃ¤ss Â§Â§ 34 Abs. 1 und 2 sowie 35 Abs. 1 Ziff. 2 PBV) eine maximal zulÃ¤ssige GF von 651,3 m2 zu Grunde gelegt, woraus selbst im fÃ¼r die Verfahrensbeteiligte gÃ¼nstigsten Fall eine Ãberschreitung der maximal zulÃ¤ssigen GF durch das geplante Projekt um 12,7 m2 resultiert. Zu prÃ¼fen ist vorweg, ob diese Ãberschreitung der Erteilung einer Baubewilligung entgegensteht.
3.4 Â§ 106 Abs. 1 PBG bestimmt, dass die Baubewilligung erteilt wird, wenn das Bauvorhaben den Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Bei der Baubewilligung handelt es sich um eine Polizeierlaubnis, auf deren Erteilung ein durchsetzbarer Rechtsanspruch besteht (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, N. 2650 ff.). E contrario bedeutet dies, dass eine Baubewilligung zu verweigern ist, wenn ein Verstoss gegen Ã¶ffentlich-rechtliche Vorschriften vorliegt. GemÃ¤ss Â§ 106 Abs. 2 Satz 1 PBG kann die Baubewilligung mit Auflagen, Bedingungen oder Befristungen verbunden werden. Mit solchen Nebenbestimmungen kÃ¶nnen allerdings nur geringfÃ¼gige Abweichungen des Baugesuchs korrigiert werden. Inhalt einer Nebenbestimmung kann daher nur sein, was nicht gleichzeitig Grund fÃ¼r die Verweigerung einer Baubewilligung sein kann (vgl. TVR 2008 Nr. 25 E. 7a und Bundesgerichtsurteil 1C_266/2018 vom 12. April 2019 E. 3.3 mit Hinweisen). Wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Vorschriften nicht entspricht, kann der Mangel somit grundsÃ¤tzlich nicht mit Bedingungen oder Auflagen geheilt werden. Das gilt insbesondere dann, wenn mit Nebenbestimmungen - wie bei einer Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung - nicht hinreichend konkret umschrieben werden kann, was genau am nicht bewilligungsfÃ¤higen Baugesuch geÃ¤ndert werden muss. Vielmehr ist in solchen FÃ¤llen eine Baubewilligung zu verweigern (vgl. TVR 2008 Nr. 25 E. 7.b).
3.5 Im vorliegenden Fall hat die verfahrensbeteiligte Gemeinde zu Recht keine Nebenbestimmung erlassen, mit welcher die Verfahrensbeteiligte verpflichtet worden wÃ¤re, die maximal zulÃ¤ssige GFZ bei der BauausfÃ¼hrung einzuhalten. Eine derartige Nebenbestimmung hÃ¤tte eine unzulÃ¤ssige Heilung eines Mangels am Baugesuch dargestellt. Bei einer - auch nur geringfÃ¼gigen - AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung kann eine rechtsverbindliche Pflicht der Bauherrschaft zur Behebung dieses Mangels nicht derart konkret festgelegt werden, als dass sie vollstreckbar wÃ¼rde, zumal nicht von der BaubewilligungsbehÃ¶rde zu bestimmen ist, auf welche Weise das Bauprojekt anzupassen wÃ¤re, damit die GFZ eingehalten wird. Es wurde im erstinstanzlichen Bewilligungsverfahren im Ãbrigen auch darauf verzichtet, die Verfahrensbeteiligte zur Ãberarbeitung ihres Baugesuchs in dem Sinne aufzufordern, dass die maximal zulÃ¤ssige GFZ ohne jeden Zweifel und auch unter BerÃ¼cksichtigung von Messungenauigkeiten eingehalten worden wÃ¤re. DiesbezÃ¼glich erÃ¼brigen sich weitere AusfÃ¼hrungen.
3.6 Die Vorinstanz beruft sich im angefochtenen Entscheid auf eine von ihr geÃ¼bte Praxis, wonach eine Ãberschreitung der maximal zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung toleriert werde, wenn sie 1% nicht Ã¼berschreite. Bei Anwendung dieser Praxis unterscheide sie nicht danach, ob ein Bauvorhaben in einem erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren oder in einem Rekursverfahren zu beurteilen sei. Die Anwendung dieser Praxis erfolge auch unabhÃ¤ngig davon, ob es sich um ein nachtrÃ¤gliches Baubewilligungsverfahren handle oder nicht. Als Grundlage fÃ¼r die BegrÃ¼ndung einer solchen Praxis wird auf das Urteil des Bundesgerichts 1P.52/2002 vom 4. April 2002 verwiesen.
3.6.1 Die von der Vorinstanz offenbar geÃ¼bte Praxis erweist sich als unzulÃ¤ssig. So ist weder eine Veranlassung noch eine Grundlage ersichtlich, gestÃ¼tzt auf welche vom fundamentalen baupolizeilichen Grundsatz gemÃ¤ss Â§ 106 Abs. 1 PBG abgewichen werden sollte oder dÃ¼rfte, wonach eine Baubewilligung nur erteilt wird, wenn sÃ¤mtliche Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Wird eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GFZ durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde festgestellt oder von der Bauherrschaft wie vorliegend sogar selber im Baugesuch deklariert (â¦), kann die BaubewilligungsbehÃ¶rde diesen Mangel des Baugesuchs nicht einfach mittels "Toleranz" heilen. Vielmehr hÃ¤tte sie die Bauherrschaft zu einer ProjektÃ¤nderung auffordern kÃ¶nnen bzw. mÃ¼ssen, womit diese fÃ¼r die Einhaltung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung hÃ¤tte sorgen kÃ¶nnen. HÃ¤tte sich die Bauherrschaft geweigert, ihr Projekt in diesem Sinne zu Ã¼berarbeiten, wÃ¤re die Baubewilligung zu verweigern gewesen.
3.6.2 Entgegen der Auffassung der Vorinstanz und der Verfahrensbeteiligten ist das Urteil des Bundesgerichts 1P.52/2002 vom 4. April 2002 vorliegend nicht einschlÃ¤gig. Zum einen geht es in diesem Urteil um eine strafrechtliche Verurteilung eines Bauherrn wegen der Verletzung von Bestimmungen Ã¼ber die maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung. Zum andern wurde die Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GFZ erst im Zuge der BauausfÃ¼hrung festgestellt; der Bauherr hatte im zitierten Fall des Bundesgerichts somit entgegen den bewilligten GesuchsplÃ¤nen gebaut (vgl. lit. A des Sachverhalts und E. 3.3 im Urteil des Bundesgerichts 1P.52/2002 vom 4. April 2002). Im vorliegenden Fall wird die AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung aber bereits aufgrund der GesuchsplÃ¤ne deklariert. Ein derartiger Mangel lÃ¤sst sich - wie in E. 3.6.1 vorstehend ausgefÃ¼hrt - nicht mit einer "1-Prozent-Toleranz" gemÃ¤ss der von der Vorinstanz offenbar geÃ¼bten Praxis heilen.
3.6.3 Die Verfahrensbeteiligte verweist sodann auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons ZÃ¼rich aus dem Jahr 1995 (Entscheid VB.94.00193 vom 24. Oktober 1995 [in BEZ 1995 Nr. 31]), auf welchen auch im Urteil des Bundesgerichts 1P.52/2002 vom 4. April 2002 E. 3 Bezug genommen wurde. GemÃ¤ss diesem Entscheid sei - so die Verfahrensbeteiligte - auf Korrekturen an der AusnÃ¼tzungsberechnung von weniger als 1% im Baubewilligungsverfahren zu verzichten. Auch aus diesem Entscheid des Verwaltungsgerichts ZÃ¼rich vermag die Verfahrensbeteiligte jedoch nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Zum einen ist eine in einem anderen Kanton geÃ¼bte Praxis im Baubewilligungsverfahren fÃ¼r die BehÃ¶rden des Kantons Thurgau nicht verbindlich. Zum andern wurde in einem Entscheid des Baurekursgerichts ZÃ¼rich vom 3. Juni 2014 (in BEZ 2014 Nr. 49 E. 2.2.2) auf jenen Entscheid des Verwaltungsgerichts aus dem Jahre 1995 Bezug genommen und klargestellt, dass die besagte Toleranzgrenze von 1% im Zusammenhang mit MessungeÂ¬nauigkeiten gelte. Gleichzeitig wurde - zutreffend - festgehalten, dass es unstatthaft wÃ¤re, das Toleranzmass von 1% dahingehend einzusetzen, als dass die zulÃ¤ssige FlÃ¤che gemÃ¤ss AusnÃ¼tzungsberechnung von vorneherein um 1% Ã¼berschritten wÃ¼rde. Hiergegen wÃ¤re - so das ZÃ¼rcher Baurekursgericht ZÃ¼rich - im Bewilligungsverfahren einzuschreiten (BEZ 2014 Nr. 49 E. 2.2.2). Somit vermag die Verfahrensbeteiligte auch aus dem von ihr angefÃ¼hrten Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons ZÃ¼rich vom 24. Oktober 1995 (BEZ 1995 Nr. 31) nichts fÃ¼r ihren Standpunkt abzuleiten.
3.6.4 Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass die von der Vorinstanz bislang offenbar geÃ¼bte Praxis, eine Ãberschreitung von bis zu 1% der zulÃ¤ssigen GF bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu tolerieren, rechtswidrig ist. Inwieweit Messungenauigkeiten und Toleranzen im Rahmen der Baukontrolle (vgl. Â§ 54 PBV), das heisst nach Erstellung einer bewilligten Baute/Anlage zuzulassen sind, ist vorliegend nicht nÃ¤her zu erÃ¶rtern. ErfÃ¼llt ein Bauvorhaben aufgrund der von der Bauherrschaft eingereichten und von der BaubewilligungsbehÃ¶rde geprÃ¼ften Baugesuchsunterlagen die Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften - auch in nur untergeordnetem Ausmass - nicht, darf die Baubewilligung aufgrund von Â§ 106 Abs. 1 PBG jedenfalls nicht erteilt werden. Im vorliegenden Fall Ã¼berschreitet das Neubauprojekt die maximal zulÃ¤ssigen GF unbestrittenermassen um Ã¼ber 12 m2, weshalb die Baubewilligung von der verfahrensbeteiligten Gemeinde zu Unrecht erteilt wurde. Die Beschwerde erweist sich diesbezÃ¼glich als begrÃ¼ndet und ist bereits aus diesem Grund gutzuheissen, was zur Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids vom 21. Dezember 2023 sowie der Baubewilligungs- und Einspracheentscheide der verfahrensbeteiligten Gemeinde vom 24. November 2020 fÃ¼hrt.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2024.6/E vom 12. Februar 2025
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