tg_gerichte · TVR-2016-18 · 2016-01-01 · de
TVR 2016 Nr. 18


Anwendbarkeit der bisherigen Messweise, Abgrabungen, gewachsenes Terrain als Messpunkt, Ermessen der Gemeinde
Â§ 8 aPBV
,
Â§ 79 PBG
,
Â§ 121 PBG
,
Â§ 56 PBV
1. Hat eine Gemeinde ihr Baureglement noch nicht den Vorschriften der PBV angepasst, bleiben fÃ¼r die Beurteilung der Streitsache die Begriffe und Messweisen nach Â§Â§ 4 bis 12 aPBV anwendbar (E. 2).
2. Die Auslegung kommunaler Bauvorschriften betreffend Gestaltungsvorgaben fÃ¼r Bauten und Anlagen am Hang fÃ¤llt in das Ermessen der kommunalen BehÃ¶rde (E. 3, 5).
3. Vom gewachsenen Terrain als Messpunkt fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he ist nur dann abzuweichen, wenn versucht wird, zur Umgehung von Vorschriften durch besondere Terraingestaltung Mehr- oder MinderhÃ¶hen âzu schindenâ (E. 4).
4. Zur Ermittlung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he ist die Gesamtheit der massgebenden Vorschriften heranzuziehen (E. 5).
5. Zur Auslegung der kommunalen Bestimmung, welche die Anzahl Geschosse beschrÃ¤nkt, darf die kantonal geregelte Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he als Richtlinie herangezogen werden (E. 6).
Die Y GmbH ist EigentÃ¼merin der Liegenschaft Nr. XX im Grundbuch O. Das GrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss dem Zonenplan der Politischen Gemeinde O in der Wohnzone 2B (W2-B). Die Y GmbH reichte bei der Politischen Gemeinde O ein Baugesuch fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf der Liegenschaft Nr. XX ein. Dagegen erhoben die Eheleute S Einsprache, die die Politische Gemeinde O abwies. Deshalb gelangten die Eheleute S mit Rekurs an das DBU, das das Rechtsmittel guthiess. Gegen diesen Entscheid erhob die Y GmbH beim Verwaltungsgericht Beschwerde, das die Beschwerde gutheisst.
Aus den ErwÃ¤gungen:
2. Seit 1. Januar 2013 sind das revidierte PBG sowie die dazugehÃ¶rige PBV in Kraft. GemÃ¤ss Â§ 121 PBG sind die bei Inkrafttreten des revidierten PBG hÃ¤ngigen Baugesuche nach altem Recht zu beurteilen. Die HÃ¤ngigkeit bestimmt sich derweil nach dem Zeitpunkt der Einreichung. Das vorliegend strittige Baugesuch wurde am 28. MÃ¤rz 2014 eingereicht, weshalb unzweifelhaft die gesetzlichen Grundlagen des PBG Anwendung finden. GemÃ¤ss Â§ 56 Abs. 1 PBV bleiben jedoch die Begriffe und Messweisen gemÃ¤ss den Â§Â§ 4 bis 12 aPBV bis zur Anpassung des kommunalen Rechts, lÃ¤ngstens aber bis zum Ablauf der Frist gemÃ¤ss Â§ 122 PBG (fÃ¼nf Jahre), anwendbar.
Da die verfahrensbeteiligte Gemeinde ihr Baureglement noch nicht den Vorschriften der PBV angepasst hat, bleiben fÃ¼r die Beurteilung der Streitsache die Begriffe und Messweisen nach Â§Â§ 4 bis 12 aPBV anwendbar.
3.
3.1 Umstritten ist zunÃ¤chst, ob die fÃ¼r das Bauprojekt vorgesehenen TerrainverÃ¤nderungen zulÃ¤ssig sind. Die Vorinstanz hat dies bejaht mit der BegrÃ¼ndung, dass Art. 36 Abs. 1 BauR der Gemeinde mit der Formulierung âin der Regelâ einen Ermessenspielraum belasse. DemgegenÃ¼ber sind insbesondere die Verfahrensbeteiligten der Auffassung, die Formulierung von Art. 36 Abs. 1 BauR, gemÃ¤ss welcher regelmÃ¤ssig keine oder nur geringfÃ¼gige TerrainverÃ¤nderungen zulÃ¤ssig seien, weise darauf hin, dass diese Bestimmung restriktiv auszulegen sei.
3.2.
3.2.1 Laut Â§ 79 Abs. 1 PBG sind TerrainverÃ¤nderungen zulÃ¤ssig, sofern sie einer guten Umgebungsgestaltung dienen und dem GelÃ¤ndeverlauf in der Umgebung angepasst werden. Vorbehalten bleiben jedoch nach Â§ 79 Abs. 1 PBG ausdrÃ¼cklich besondere Bestimmungen in der Kommunalplanung der Gemeinden. Die verfahrensbeteiligte Gemeinde kennt mit Art. 36 Abs. 1 BauR eine gesonderte Bestimmung, die wie folgt lautet:
âDas gewachsene Terrain darf in der Regel nicht oder hÃ¶chstens geringfÃ¼gig verÃ¤ndert werden. TerrainverÃ¤nderungen sind nur zulÃ¤ssig, wenn sie einer guten Umgebungsgestaltung dienen. Bauten und Anlagen haben sich dem natÃ¼rlichen Terrainverlauf bzw. der charakteristischen GelÃ¤ndeform anzupassen (vgl. graphische ErlÃ¤uterungen im Anhang).â
3.2.2 FÃ¼r die Beurteilung der Frage, was als gute Gestaltung der Umgebung zu gelten hat, kommt der Gemeinde eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zu (TVR 1988 Nr. 28, E. 2b). Dieser Beurteilungsspielraum erlaubt es allerdings nicht, einseitige Interessen des einen Nachbarn zu berÃ¼cksichtigen, ohne sie gegen diejenigen der anstossenden Nachbarn abzuwÃ¤gen. Ob eine TerrainverÃ¤nderung der Umgebung noch angepasst ist, bestimmt sich nach dem Gesamteindruck (TVR 1992 Nr. 25, E. 5).
3.3 Wie dem Plan â8-103 Ansichtenâ sowie dem Plan â8-102 Unter-/ Obergeschoss, Schnittâ entnommen werden kann, kÃ¶nnen die Terrainabgrabungen zur Erschliessung der Doppelgarage und des Hauseingangs des geplanten Einfamilienhauses nicht mehr als bloss geringfÃ¼gig betrachtet werden, sondern sind aufgrund ihres Ausmasses als erheblich zu bezeichnen. Im Garagen- und Eingangsbereich betragen diese ungefÃ¤hr 2,5 m. Die HÃ¶he der Abgrabung relativiert sich jedoch aufgrund der speÂ­ziellen topographischen VerhÃ¤ltnisse auf der Liegenschaft Nr. XX mit einer Hangneigung von durchschnittlich 28,92%. Unter diesen UmstÃ¤nden ist zum Zwecke der guten Gestaltung der Umgebung und der Einbettung des Bauvorhabens ins GelÃ¤nde, aber auch fÃ¼r eine genÃ¼gende Erschliessung von der Strasse her, eine entsprechende Abgrabung unumgÃ¤nglich. Was die Verfahrensbeteiligten dagegen vorbringen, vermag nicht zu Ã¼berzeugen. TatsÃ¤chlich dÃ¼rften im Regelfall aufgrund der Bestimmung von Art. 36 Abs. 1 BauR nur geringfÃ¼gige Terrainverschiebungen mÃ¶glich sein. Schon die wÃ¶rtliche Auslegung weist jedoch darauf hin, dass TerrainverÃ¤nderungen ânur in der Regelâ nicht oder in sehr geringem Ausmass zulÃ¤ssig sind. An Hanglagen aber lÃ¤sst es sich praktisch nie vermeiden, dass gewisse Abgrabungen zur Erschliessung und zur Erstellung einer Baute notwendig werden. Wenn am Hang gebaut wird, sind entweder Abgrabungen oder AufschÃ¼ttungen zwangslÃ¤ufig notwendig. Aus der Illustration im BauR (âTerraingestaltungâ auf Seite 42) wird ersichtlich, dass vor allem durch Terrassierung gewonnene MehrhÃ¶hen nicht erwÃ¼nscht sind. Hingegen sind TerrainverÃ¤nderungen eher zulÃ¤ssig, wenn diese ins Erdreich hinein vorgenommen werden (vgl. hierzu den Anhang zum BauR), was hier, wie aus den PlÃ¤nen â8-102 Unter-/ Obergeschossâ und â8-103 Ansichtenâ hervorgeht, der Fall ist. Der Text von Art. 36 BauR verweist ausdrÃ¼cklich auf die ErlÃ¤uterungen, weshalb eine Auslegung nach dem Wortlaut, wie dies die Verfahrensbeteiligten verlangen, nicht angezeigt ist.
3.4 Am Augenschein hat sich gezeigt, dass auch auf einem Grossteil der benachbarten Parzellen nÃ¶rdlich entlang der P-Strasse - so auch auf derjenigen der Verfahrensbeteiligten - umfangreiche Abgrabungen fÃ¼r die Garagenzufahrt vorgenommen wurden. In diesen FÃ¤llen hat sich die Architektur ebenfalls wenig der gegebenen Landschaft untergeordnet. Das zu beurteilende Projekt passt sich diesbezÃ¼glich eher der Umgebung an. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die Auslegung kommunaler Bauvorschriften, und um eine solche handelt es sich bei Art. 36 Abs. 1 BauR aufgrund der Delegationsnorm von Â§ 79 PBG eindeutig, grundsÃ¤tzlich in das Ermessen der kommunalen BehÃ¶rde fÃ¤llt. Diese hat ihren Ermessensspielraum hier sicher nicht Ã¼berschritten, wenn sie die Abgrabungen zur Freilegung einer Zufahrt zur Doppelgarage und des Hauseingangs im Hinblick auf die besonderen, steilen VerhÃ¤ltnisse als zulÃ¤ssig qualifiziert hat. Die Interessen der Verfahrensbeteiligten werden dadurch nicht merklich tangiert, denn es handelt sich um Abgrabungen, welche die Interessen der Nachbarn regelmÃ¤ssig weniger tangieren als AufschÃ¼ttungen (TVR 2002 Nr. 22, E. 3b in fine).
4.
4.1 Umstritten ist weiter die Frage, welcher Messpunkt fÃ¼r die Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he massgebend sein soll. WÃ¤hrend die BeschwerdefÃ¼hrerin und die Gemeinde der Auffassung sind, es mÃ¼sse vom gewachsenen Terrain ausgegangen werden, stellen sich die Vorinstanz und die Verfahrensbeteiligten auf den Standpunkt, wegen der erheblichen Abgrabungen mÃ¼sse die Garageneinfahrt als Referenzpunkt genommen werden.
4.2 Laut Art. 4 BauR betrÃ¤gt die maximale GebÃ¤udehÃ¶he in der Wohnzone W2-B 6,5 m. FÃ¼r die Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he verweist Art. 4 BauR auf Â§ 8 Abs. 1 und 4 aPBV. Die Frage, ab welchem Referenzpunkt die GebÃ¤udehÃ¶he zu messen ist, ist zweifelsfrei eine Frage der Messweisen, weshalb vorliegend aus den unter E. 2 genannten GrÃ¼nden die Â§Â§ 4 bis 12 aPBV zur Anwendung gelangen. Dabei enthÃ¤lt Â§ 8 aPBV die Vorschriften, wie die GebÃ¤udehÃ¶he zu messen ist. Â§ 8 Abs. 1 aPBV bestimmt, wenn die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern festgelegt wird, die maximale HÃ¶hendifferenz zwischen der Schnittlinie der DachflÃ¤che mit der FassadenflÃ¤che und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend ist. Nicht berÃ¼cksichtigt werden dabei GiebelflÃ¤chen und gesamthaft untergeordnete GebÃ¤udeteile. Bei vertikal oder horizontal gestaffelten Bauten wird die HÃ¶he jeder Einheit fÃ¼r sich gemessen (Â§ 8 Abs. 4 aPBV).
4.3 Das DBU verweist in seinem Entscheid zunÃ¤chst auf die kantonale Praxis, wonach bei Bauvorhaben, bei denen beispielsweise die Garageneinfahrten unter dem gewachsenen Terrain zu stehen kommen, die GebÃ¤udehÃ¶he vom gewachsenen Terrain aus gemessen wird, wenn das Terrain, gestÃ¼tzt auf die Bestimmungen zur Umgebungsgestaltung im Baureglement oder im Gestaltungsplan, in zulÃ¤ssiger Weise gestaltet wurde (â¦). In speziellen und schwierigen Hanglagen macht eine solche Praxis auch Sinn, weil so der besonderen Situation Rechnung getragen werden kann. Dadurch wird die Realisierung einer in den Hang hineinversetzten Garage im Untergeschoss ermÃ¶glicht, ohne dass dies bei der Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he einen Einfluss hÃ¤tte. Zutreffend ist grundsÃ¤tzlich auch die Bemerkung der Vorinstanz, dass durch TerrainverÃ¤nderungen die Vorschriften Ã¼ber die maximale GebÃ¤udehÃ¶he nicht umgangen werden dÃ¼rfen. Eine Umgehung von Bauvorschriften liegt insbesondere dann vor, wenn dadurch zweckwidrig Interessen verwirklicht werden, die die Bauregeln nicht schÃ¼tzen wollen (vgl. BGE 121 II 97 E. 4). In TVR 2003 Nr. 22 hatte sich das Verwaltungsgericht ebenfalls mit der Frage des Messpunktes im Zusammenhang mit Â§ 8 aPBV zu befassen. Es fÃ¼hrte dort am Ende von E. 3b aus, dass ein gestaltetes Terrain vor allem dann zu Problemen fÃ¼hre, wenn mit âMaulwurfshÃ¼gelnâ (Minder-)HÃ¶hen zu schinden versucht werde, um gegenÃ¼ber dem âgewachsenenâ Terrain Vorteile zu erreichen.
4.4 GemÃ¤ss dem Plan â8-103 Ansichtenâ und dem Plan â8-102 Unter-/ Obergeschossschnittâ wurde mit der Abgrabung auf einer Breite von 6,5 m vor allem das Garagentor, auf einer Breite von zusÃ¤tzlichen 2,4 m aber auch der Hauseingang freigelegt. Im Ã¶stlichen Teil des Projekts sind im Untergeschoss zwei disponible RÃ¤ume geplant, die jedoch durch AnschÃ¼ttungen und damit Angleichung an das gewachsene Terrain lediglich noch ca. 1 m Ã¼ber das kÃ¼nftig gestaltete Terrain herausragen sollen. Die Vorinstanz hatte - wÃ¤re einzig die Garageneinfahrt zur Diskussion gestanden - noch auf die Messweise, wie sie Â§ 8 Abs. 1 aPBV beschreibt, abstellen wollen. Aus der Tatsache, dass zusÃ¤tzlich noch der Hauseingang abgegraben werde, leitet sie nun ab, eine solche Messweise rechtfertige sich jetzt nicht mehr, weshalb zur Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he vom Einfahrtsniveau bei der Garage auszugehen sei, denn durch die Abgrabung werde eine unzulÃ¤ssige MehrhÃ¶he erreicht, da das GebÃ¤ude nun dreistÃ¶ckig in Erscheinung trete.
4.5 Der Auffassung der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. GemÃ¤ss den von der Vorinstanz herausgegebenen ErlÃ¤uterungen zum Planungs- und Baugesetz wird in Ziff. 2.7.1 gerade darauf hingewiesen, dass selbst in solchen FÃ¤llen, wo die Abgrabungen relativ gross sind, grundsÃ¤tzlich vom gewachsenen Terrain auszugehen ist (vgl. Abbildung Nr. 24, âAbgrabung in Hanglageâ). Dieser Abbildung kann sogar entnommen werden, dass fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he selbst dann diese Messweise gelten soll, wenn die Schnittlinie der DachflÃ¤che mit der FassadenflÃ¤che talseitig tiefer liegt als hangseitig. Weshalb es sich in dem Fall, in dem fÃ¼r die Einfahrt in eine Garage auf der Talseite abgegraben wird, anders verhalten soll, ist nicht einleuchtend. Zu berÃ¼cksichtigen sind aber auch hier wieder die besonderen, speziellen VerhÃ¤ltnisse. Betrachtet man die SÃ¼dansicht auf dem Plan â8-103 Ansichtenâ, so kann ihm entnommen werden, dass sich direkt Ã¼ber der Garage nur noch ein Stockwerk befindet. Das oberste Stockwerk ist nach Osten versetzt. Die Aussage, das Haus trete dreiÂ­stÃ¶ckig in Erscheinung, weshalb auf jeden Fall vom Niveau der Garageneinfahrt fÃ¼r die Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he ausgegangen werden mÃ¼sse, ist daher nicht zutreffend. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann es auch keine Rolle spielen, ob mit dem Eingang allein das Untergeschoss erschlossen wird oder auch das Erdgeschoss via Keller/Halle. Auf der Ostseite, nÃ¤mlich ab der StÃ¼tzmauer Ã¶stlich des Eingangs (â¦), erscheint das Haus sodann zweifelsfrei wiederum zweigeschossig, denn vom untersten Geschoss sind lediglich die einen Meter hohen Oberlichter zu sehen. Schliesslich ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass das oberste Geschoss des Projekts auf der SÃ¼dseite nach hinten versetzt wurde und - Ã¤hnlich wie in Â§ 8 Abs. 4 aPBV beschrieben - dadurch gestaffelt erscheint. Auch diese Tatsache hat die Vorinstanz bei ihren Ãberlegungen nicht genÃ¼gend berÃ¼cksichtigt (vgl. hierzu auch unten E. 6).
4.6 Aufgrund der HangverhÃ¤ltnisse, aber auch aufgrund der Besonderheit des Projekts mit einer Versetzung des obersten Geschosses nach Osten und der Staffelung dieses Geschosses nach hinten sowie aufgrund der Tatsache, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin durch die Abgrabungen gerade nicht versucht, MehrhÃ¶hen zu schinden (das Projekt tritt auf der Nordseite praktisch nur noch eineinhalbgeschossig in Erscheinung, weil entsprechende Abgrabungen in den Hang hinein vorgenommen wurden), gibt es keinen Grund, vom Regelfall von Â§ 8 Abs. 1 aPBV, der den Messpunkt ab gewachsenem Terrain vorsieht, abzuweichen. Die GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt somit vom gewachsenen Terrain aus gemessen unbestrittenermassen 7,54 m (â¦).
5.
5.1 Wie soeben festgestellt, betrÃ¤gt die GebÃ¤udehÃ¶he gemessen ab dem gewachsenen Terrain 7,54 m. Die Regelbauweise laut der Tabelle von Art. 4 BauR lÃ¤sst jedoch lediglich eine GebÃ¤udehÃ¶he von 6,5 m zu. Allerdings sieht Art. 7 Ziff. 5 BauR die MÃ¶glichkeit eines HÃ¶henzuschlags fÃ¼r GebÃ¤ude an Hanglangen vor. Die Bestimmung lautet wie folgt:
âIn den Zonen W2-A und W2-B kann die BaubewilligungsbehÃ¶rde in Hanglagen Ã¼ber 10% mittlere Neigung bei guter EinfÃ¼gung ins Orts- und Landschaftsbild eine VergrÃ¶sserung der GebÃ¤udehÃ¶he (nach Art. 4) um 8 cm pro Prozent zusÃ¤tzlicher Hangneigung zulassen. Die mittlere Hangneigung wird in der Falllinie durch den GebÃ¤udeschwerpunkt (Hauptbau) ermittelt. Massgebend ist die senkrechte Projektion des hÃ¶chsten und tiefsten GebÃ¤udeteils auf die Falllinie. GeschÃ¼tzte Interessen von Nachbarn dÃ¼rfen dadurch nicht beeintrÃ¤chtigt werden.â
5.2 Die Vorinstanz verneinte die ZulÃ¤ssigkeit des Hangzuschlags nach Art. 7 Ziff. 5 BauR im Wesentlichen mit der BegrÃ¼ndung, dass die geschÃ¼tzten nachbarlichen Interessen durch die Regelbauweise nach Art. 4 BauR definiert wÃ¼rden. Durch den letzten Satz von Art. 7 Ziff. 5 BauR kÃ¶nne daher der Hangzuschlag effektiv nur gewÃ¤hrt werden, wenn die Bauparzelle beispielsweise an die Landwirtschafts- oder die Industriezone angrenze bzw. wenn die Nachbarn innerhalb der Wohnzone von der zusÃ¤tzlichen HÃ¶he nicht betroffen seien. Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin, aber auch die verfahrensbeteiligte Gemeinde, entgegen, dass die Vorinstanz durch diese Auslegung der Bestimmung von Art. 7 Ziff. 5 BauR einen Sinn ergebe, die diese so nicht habe.
5.3
5.3.1 Genauso wie Art. 4 BauR ist auch Art. 7 Ziff. 5 BauR eine Bestimmung des kommunalen Baurechts, deren Auslegungshoheit grundsÃ¤tzlich bei der Gemeinde liegt und in deren Ermessensspielraum die Vorinstanz grundsÃ¤tzlich nicht eingreifen darf (Â§ 47 Abs. 2 VRG). Die Vorinstanz verweist auf die âgeschÃ¼tzten nachbarlichen Interessenâ und meint damit, dass dieser Ausdruck insbesondere im Zusammenhang mit Art. 4 BauR zu sehen sei, wonach in der Zone W2-B als Regelbauweise eine GebÃ¤udehÃ¶he von 6,5 m vorgeschrieben werde. Dieser Auffassung kann jedoch so nicht gefolgt werden. Zutreffend ist, dass die Bestimmung von Art. 7 Ziff. 5 BauR, insbesondere der Ausdruck âgeschÃ¼tzte nachbarliche Interessenâ, auslegungsbedÃ¼rftig ist. Die BeschwerdefÃ¼hrerin, aber auch die verfahrensbeteiligte Gemeinde, weisen zu Recht darauf hin, dass die Auslegung der Vorinstanz dem Sinn von Art. 7 Ziff. 5 BauR widersprechen wÃ¼rde. In der Botschaft zur Ãnderung des Baureglements der Gemeinde O fÃ¼r die Gemeindeversammlung vom 29. Mai 2007 heisst es zu Art. 7, was folgt: âDie ordentliche Messweise fÃ¼r GebÃ¤udehÃ¶hen hat in steilen Hanglagen immer wieder zu Problemen mit der GebÃ¤udehÃ¶he gefÃ¼hrt. Es zeigte sich, dass bei Einhalten der GebÃ¤udehÃ¶hen sinnwidrige HÃ¶henbeschrÃ¤nkungen durchgesetzt werden mussten, welche eine nachteilige Bebauung zur Folge hatten. Mit der neuen Regelung wird den unterschiedlichen TerrainverhÃ¤ltnissen in den Ortsteilen Rechnung getragen.â
5.3.2 Die nach Art. 684 ZGB geschÃ¼tzten nachbarrechtlichen Interessen haben aufgrund der detaillierten Vorschriften im Baubereich selten mehr selbstÃ¤ndige Bedeutung. Insbesondere die Frage betreffend den Entzug von Besonnung und Tageslicht wird in der Regel durch die Vorschriften im Ã¶ffentlichen Baurecht geregelt. Es ist unzutreffend, dass Art. 4 BauR allein die âgeschÃ¼tzten Interessen von Nachbarnâ definiert. Die kommunalen Bauvorschriften sind als Ganzes zu betrachten. Ebenso wie Art. 4 BauR dazu gehÃ¶rt, trifft dies auch auf Art. 7 Ziff. 5 des BauR zu. Dies muss insbesondere im Hinblick auf den Sinn der Regelung von Art. 7 Ziff. 5 des BauR gelten, der sich nur unter Beizug der Materialien, insbesondere der Botschaft zur Ãnderung des Baureglements der Gemeinde O fÃ¼r die Gemeindeversammlung vom 29. Mai 2007, vollstÃ¤ndig ermitteln lÃ¤sst. In Anbetracht des Zustandekommens von Art. 7 Ziff. 5 BauR erscheint es nicht zulÃ¤ssig, unter Verweis auf den Wortlaut die Bestimmung eng auszulegen. Der HÃ¶henzuschlag nach Art. 7 Ziff. 5 BauR definiert die regelkonforme GebÃ¤udehÃ¶he ebenso wie Art. 4 BauR. Erst die Kombination dieser beiden Bestimmungen definiert, wo die Grenzen der nachbarlich geschÃ¼tzten Interessen liegen. Die Gemeinde weist richtigerweise darauf hin, dass der Hangzuschlag ansonsten praktisch gar nie zum Tragen kommen kÃ¶nnte, was offensichtlich gerade nicht der Wille der Gemeinde war, als die Bestimmung geschaffen wurde. Ausser dem Entzug von Licht und Besonnung, dessen ZulÃ¤ssigkeit durch die Gesamtheit der kommunalen Baunormen definiert wird, ist aber nicht zu erkennen, inwiefern durch die in Anwendung von Art. 7 Ziff. 5 BauR ermittelte GebÃ¤udehÃ¶he von 7,54 m andere nachbarlich geschÃ¼tzte Interessen verletzt sein kÃ¶nnten. AnlÃ¤sslich des Augenscheins konnte festgestellt werden, dass die Verfahrensbeteiligten durch das Projekt der BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Aussicht nicht beeintrÃ¤chtig werden. Im Ãbrigen wurde am Augenschein zu Recht darauf hingewiesen, dass ohne die Abgrabungen, die die Verfahrensbeteiligten beanstanden, die BeschwerdefÃ¼hrerin ein fÃ¼r die Verfahrensbeteiligten nachteiligeres Projekt hÃ¤tte vorlegen kÃ¶nnen. Dass die verfahrensbeteiligte Gemeinde in Anwendung von Art. 7 Ziff. 5 BauR den HÃ¶henzuschlag gewÃ¤hrt hat, ist nicht zu beanstanden. Dieser Zuschlag betrÃ¤gt bei einer Hangneigung von durchschnittlich 28,92% 1,44 m. Damit belÃ¤uft sich die damit maximal zulÃ¤ssige HÃ¶he auf 7,94 m. Die projektierte HÃ¶he von 7,54 m ist zulÃ¤ssig.
6. Umstritten ist schliesslich noch, ob das geplante Bauprojekt dreigeschossig in Erscheinung tritt und damit die Vorgaben von Art. 7 Ziff. 4 BauR, wonach in der Zone W2-B ein- bis zweigeschossige EinfamilienhÃ¤user zulÃ¤ssig sind, nicht einhÃ¤lt.
6.1 Laut Art. 7 Ziff. 4 BauR ist die Zone W2-B fÃ¼r ein- bis zweigeschossige Einzel- und Doppel-EinfamilienhÃ¤user sowie ZweifamilienhÃ¤user bestimmt. Die Erstellung von TerrassenhÃ¤usern ist gestattet, wenn der Nachweis einer guten WohnqualitÃ¤t und EinfÃ¼gung ins Orts- und Landschaftsbild erbracht wird.
Wie bereits erwÃ¤hnt, sind Fragen der Messweise grundsÃ¤tzlich kantonales Recht, wÃ¤hrenddem die kommunalen Vorschriften in diesem Zusammenhang lediglich gestalterischer Art sein kÃ¶nnen (TVR 2009 Nr. 20). Art. 4 BauR regelt zusammen mit Art. 7 Ziff. 5 BauR die GebÃ¤udehÃ¶he, die an Hanglagen zulÃ¤ssig ist. Die Vorschrift von Art. 7 Ziff. 4 BauR, wonach in der Zone W2-B ein- bis zweigeschossige Einzel- und DoppeleinfamilienhÃ¤user sowie ZweifamilienhÃ¤user zulÃ¤ssig sind, kann somit nur eine Gestaltungsvorschrift sein. Handelt es sich dabei um eine solche, so ist es eine Vorschrift des kommunalen Rechts, deren Auslegung wiederum primÃ¤r Sache der das Baureglement erlassenden, verfahrensbeteiligten Gemeinde ist.
6.2
6.2.1 Die Vorinstanz fÃ¼hrt an, auch der etwa 7,5 m lange GebÃ¤udeabschnitt, entlang welchem auf eine Abgrabung verzichtet werde (Ostseite des Untergeschosses), Ã¼bertreffe die zweigeschossige Erscheinung. Die Fenster des untersten Geschosses seien deutlich erkennbar. Hinzu komme, dass in der Mitte der LÃ¤ngsseite des GebÃ¤udes dieses eindeutig dreigeschossig in Erscheinung trete, was auch den Gesamteindruck des GebÃ¤udes prÃ¤ge. Damit trete nur der westliche Teil des GebÃ¤udes (etwa 4,5 m) effektiv zweigeschossig in Erscheinung, wÃ¤hrend die restliche LÃ¤nge der Baute (12,5 m) dies nicht tue.
6.2.2 Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, das Projekt sei gemÃ¤ss den geltenden Vorschriften zweigeschossig konzipiert. Laut Â§ 8 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV gelte ein Kellergeschoss nur dann als Vollgeschoss, wenn es auf der Talseite im Mittel mehr als 1,1 m Ã¼ber das gewachsene Terrain herausrage. Dies treffe auf das Untergeschoss nicht zu.
6.3 Die Betrachtungsweise der Vorinstanz wird den Besonderheiten des vorliegenden Projekts nicht gerecht. Aus dem Plan â8-103 Ansichtenâ ist ersichtlich, dass das Bauprojekt von der Nordseite betrachtet eineinhalbgeschossig in Erscheinung tritt, auf der West- und der Ostseite jeweils zweigeschossig. Das Projekt der BeschwerdefÃ¼hrerin sieht einen Flachdachbau vor, der zudem bezÃ¼glich der einzelnen Stockwerke jeweils versetzt ist. So ist das oberste Geschoss gegenÃ¼ber den darunterliegenden auf der SÃ¼dseite zumindest teilweise zurÃ¼ckversetzt. Daher verweisen die BeschwerdefÃ¼hrerin und auch die verfahrensbeteiligte Gemeinde zu Recht darauf, dass versucht wurde, das als Flachdachhaus konzipierte Bauprojekt dem GelÃ¤nde optimal anzupassen. Geplant ist sodann, dass auf der Ostseite des GebÃ¤udes das unterste Geschoss bis zum Niveau der Oberlicht-Fenster angeschÃ¼ttet wird. Nicht zu Unrecht verweist im Ãbrigen die BeschwerdefÃ¼hrerin auf die Bestimmung von Â§ 8 Abs. 2 Ziff. 2 aPBV, wonach ein Kellergeschoss dann mit Einfluss auf die GebÃ¤udehÃ¶he zu zÃ¤hlen sei, wenn es auf der Talseite im Mittel mehr als 1,1 m Ã¼ber das gewachsene Terrain herausrage. Zwar weist die Vorinstanz richtigerweise darauf hin, dass es sich dabei nicht um eine Gestaltungsvorschrift, sondern um eine Vorschrift betreffend der Messweise handle. Zur Beantwortung der Frage, was gegebenenfalls noch als Vollgeschoss zu zÃ¤hlen hat, kann die Vorschrift bei der Auslegung von Art. 7 Ziff. 4 BauR aber durchaus herangezogen werden. Das Haus wird von der Strasse bei der sÃ¼dÃ¶stlichen Ecke der Parzelle aus betrachtet lediglich zweigeschossig in Erscheinung treten. Betrachtet man nur den Plan (Ansicht SÃ¼dseite, Plan â8-103 Ansichtenâ), so tritt in der Mitte tatsÃ¤chlich ein schmaler Streifen von etwa 4 m dreigeschossig in Erscheinung, wÃ¤hrenddem der westliche Teil wiederum eindeutig zweigeschossig konzipiert ist und auch entsprechend in Erscheinung tritt. Zu beachten ist aber - worauf bereits hingewiesen wurde - dass das oberste Geschoss nicht nur gegen den Hang, sondern auch gegen Osten versetzt ist, sodass die Wirkung betreffend die von der Vorinstanz beanstandeten Dreigeschossigkeit fÃ¼r den von ihr erwÃ¤hnten 4 m breiten Streifen wiederum stark abgeschwÃ¤cht wird und das Haus von der Strasse aus betrachtet eben nicht dreigeschossig in Erscheinung tritt. Diese ZurÃ¼ckversetzung Ã¤ussert sich Ã¤hnlich wie bei einer Terrassierung, sodass der Anblick von der sÃ¼dwestlichen Ecke auf der Strasse ebenfalls eher zwei- denn dreigeschossig wirkt. Wenn daher die verfahrensbeteiligte Gemeinde zur Auffassung gelangte, dass das geplante Bauprojekt nach den Gestaltungsvorschriften von Art. 7 Ziff. 4 BauR zulÃ¤ssig ist, so ist dies nicht zu beanstanden. In Anbetracht der Tatsache, dass es sich bei der Vorschrift betreffend der Geschossigkeit von Art. 7 Ziff. 4 BauR um eine kommunale Vorschrift handelt, deren Auslegung grundsÃ¤tzlich Sache der Gemeinde ist und in deren Ermessen die Vorinstanz nicht ohne Not eingreifen darf, im Hinblick aber auch auf die Besonderheiten dieses Projekts, das sich mit Staffelungen in gestalterischer Hinsicht dem GelÃ¤nde anpasst, ist die Vorinstanz zu Unrecht davon ausgegangen, die Gemeinde habe hier ihr Ermessen mit Bezug auf die Gestaltungsvorschrift betreffend der Geschossigkeit Ã¼berschritten.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2015.50/E vom 20. Januar 2016
Das Bundesgericht hat eine dagegen erhobene Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit Urteil 1C_158/2016 vom 18. Oktober 2016 abgewiesen.
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