tg_gerichte · TVR-2004-34 · 2003-04-15 · de
TVR 2004 Nr. 34


AusnÃ¼tzungstransfer
Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 1 aPBV
Der Begriff Â«enge Ã¶rtliche BeziehungÂ» von Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV ist eng auszulegen. Ein Ausnutzungstransfer Ã¼ber mehrere Parzellen hinweg ist daher unstatthaft.
Mit Baugesuch vom 15. April 2003 ersuchte die B AG (nachfolgend: B) bei der Politischen Gemeinde C (nachfolgend: PG C) um die Erteilung einer Bewilligung fÃ¼r den Bau eines Wohn- und GeschÃ¤ftshauses auf Parzelle Nr. 432. Die Parzelle befindet sich grÃ¶sstenteils in der Wohnzone W2 sowie in der Dorfkernzone D3. Das Baugesuch sah einen AusnÃ¼tzungstransfer von der benachbarten Parzelle Nr. 430 vor. Die PG C erteilte die Baubewilligung, wobei bezÃ¼glich des AusnÃ¼tzungstransfers festgestellt wurde, dass Parzelle Nr. 430 lediglich noch Ã¼ber eine AusnÃ¼tzungsreserve von 51.76 m2 verfÃ¼ge, was zu wenig sei. Die Baubewilligung wurde deshalb mit der Auflage verbunden, dass die Dachwohnung nur realisiert werden kÃ¶nne, wenn der AusnÃ¼tzungstransfer zu benachbarten Parzellen mit Anmerkung im Grundbuch oder ein Hinzukauf von Bauland erfolge. Am 27. Oktober 2003 reichte die B bei der PG C vier Vereinbarungen zur Genehmigung ein, mit folgenden AusnÃ¼tzungstransfers:
Parzelle Nr. 164 70 m
2
Parzelle Nr. 423 60 m
2
Parzelle Nr. 426 75 m
2
Parzelle Nr. 430 52 m
2
Die PG C verweigerte die Zustimmung fÃ¼r einen AusnÃ¼tzungstransfer in Bezug auf die beiden Parzellen Nrn. 423 und 426, da es sich bei diesen Parzellen nicht um Nachbarparzellen handle.
Gegen den Entscheid erhob die B erfolglos Rekurs beim DBU. Sie gelangt daher mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht, das ebenfalls abweist.
Aus den ErwÃ¤gungen:
2. In der Baubewilligung vom 23. Juni 2003 wird ausdrÃ¼cklich festgehalten, dass die AusnÃ¼tzung um 142 m2 Ã¼berschritten sei. Als Auflage zur Baubewilligung wurde daher gemacht, dass AusnÃ¼tzungstransfers zu benachbarten Parzellen nachzuweisen seien, damit die Dachwohnung realisiert werden kÃ¶nne. Mit dem Begriff Â«benachbarte ParzellenÂ» meinte die Gemeinde offensichtlich Â«AnstÃ¶sserparzellenÂ», wie dies bei einem AusnÃ¼tzungstransfer bisher im Sinne der kantonalen, durch TVR 1990, Nr. 15, begrÃ¼ndeten Praxis immer der Fall war. Diese Baubewilligung ist nicht angefochten worden. Die Auslegung der Bestimmung ergibt somit klar, dass nicht irgendwelche Parzellen in der Nachbarschaft gemeint sein konnten, sondern nur direkt benachbarte Parzellen. Mit dem Gesuch um AusnÃ¼tzungstransfer vom 27. Oktober 2003 hat sich die BeschwerdefÃ¼hrerin aber nicht an die rechtskrÃ¤ftige Auflage der Baubewilligung vom 23. Juni 2003 gehalten. Schon aus diesem Grunde durfte daher die Gemeinde den AusnÃ¼tzungstransfer verweigern.
3. Selbst wenn man aber die Frage, ob die von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgesehene AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zulÃ¤ssig sei, unbesehen von der Auflage in der Baubewilligung vom 23. Juni 2003 prÃ¼ft, kommt man zu keinem anderen Ergebnis. NutzungsÃ¼bertragung heisst, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einer einzelnen Bauparzelle ergebende NutzungsmÃ¶glichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer GrundstÃ¼cke beansprucht. Sie erlaubt dem GrundeigentÃ¼mer, durch Ãberschreiten der festgelegten Nutzungsziffern ein bestimmtes Projekt trotz fehlender GrundflÃ¤chen zu verwirklichen (Fritsche/BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. Aufl., ZÃ¼rich 2003, Ziff. 11.1.1.4). Voraussetzung dafÃ¼r ist allerdings, dass ein einschrÃ¤nkender EigentÃ¼mer seine Parzelle nicht voll nutzt und auch zukÃ¼nftig nicht voll ausnÃ¼tzen will. Der Kanton Thurgau hat die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung in Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV geregelt. Die Bestimmung lautet wie folgt: Â«Zur anrechenbaren LandflÃ¤che kÃ¶nnen hinzugenommen werden: 1. Noch nicht ausgenÃ¼tzte FlÃ¤chen von in enger Ã¶rtlicher Beziehung liegenden GrundstÃ¼cken, sofern der Transfer im Grundbuch angemerkt und keine Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstehen...Â». Abgesehen von der Tatsache, dass mit der Bestimmung von Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV nicht mehr verlangt wird, dass Geberund Ãbernehmerparzelle in der gleichen Zone liegen, stimmt die Bestimmung mit der VorgÃ¤ngerregelung von Â§ 15 Abs. 2 Ziff. 2 der Verordnung des Regierungsrates zum Baugesetz vom 26. Mai 1987 (aBauV) wortwÃ¶rtlich Ã¼berein. Soweit es also um die Auslegung des Begriffs Â«in enger Ã¶rtlicher BeziehungÂ» geht, kann die bisherige Rechtsprechung zu Â§ 15 aBauV ohne weiteres auch auf Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV Ã¼bernommen werden. Das Verwaltungsgericht hat sich bisher zu dieser Problematik in einem einzigen, publizierten Fall (TVR 1990, Nr. 15) geÃ¤ussert. Es hat in diesem Entscheid in E. 2b festgehalten, eine Ãbertragung der AusnÃ¼tzungsziffer beschrÃ¤nke sich in aller Regel auf unmittelbar benachbarte GrundstÃ¼cke. Nur in nÃ¤chster Umgebung kÃ¶nne eine Ãberschreitung der AusnÃ¼tzungsziffer kompensiert werden. Bereits 2.5 bis 4 m breite Landstreifen vermÃ¶chten zwischen den beteiligten Parzellen die erforderliche enge nachbarliche Beziehung zu durchtrennen. Dem wird von Seiten der BeschwerdefÃ¼hrerin entgegengehalten, es sei hier die Â«ZÃ¼rcher-PraxisÂ», welche in den letzten 10 Jahren eine Lockerung des AusnÃ¼tzungstransfers bewirkt habe, anzuwenden. Fritsche/BÃ¶sch fÃ¼hren zu diesem Problem aus, wie weit UnterbrÃ¼che gehen dÃ¼rften, kÃ¶nne wegen der Vielfalt der verschiedenen VerhÃ¤ltnisse nur in allgemeinen Umschreibungen ausgedrÃ¼ckt werden. Letztlich bleibe es der BehÃ¶rde Ã¼berlassen, durch ErmessensbetÃ¤tigung im Einzelfall zu prÃ¼fen, ob eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung der Zonenordnung und dem Zonencharakter entspreche. Jedenfalls wÃ¼rden unbedeutende, den erforderlichen Zusammenhang wahrende UnterbrÃ¼che zwischen zwei GrundstÃ¼cken regelmÃ¤ssig als zulÃ¤ssig erklÃ¤rt. Dies gelte primÃ¤r fÃ¼r Fusswege, frei gefÃ¼hrte Trottoirs und kleine GewÃ¤sser. Allenfalls gelte dies auch fÃ¼r Strassen, sofern es sich nicht um Hauptverkehrsstrassen handle (a.a.O., Ziff. 1111). Zaugg ist sogar der Auffassung, dass die NutzungsÃ¼bertragung unter GrundstÃ¼cken nur zulÃ¤ssig sein soll, wenn sie unmittelbar aneinander grenzen. Zudem werde in der Praxis vorausgesetzt, dass zwischen den Parzellen ein vernÃ¼nftiger funktionaler Zusammenhang bestehe, so dass mit der Ãbertragung von Nutzung eine einigermassen abgerundete FlÃ¤che entstehe (Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, 2. Aufl., Bern 1995, Art. 13, N. 7a).
FÃ¼r das Verwaltungsgericht gibt es zurzeit keinen Anlass, von der in TVR 1990, Nr. 15 begrÃ¼ndeten Praxis, den Begriff Â«enge Ã¶rtliche BeziehungÂ» eng auszulegen, abzuweichen. Diese Praxis wird bis heute mehrheitlich von Lehre und Praxis bestÃ¤tigt, auch wenn mÃ¶glicherweise im Kanton ZÃ¼rich teilweise eine grosszÃ¼gigere Praxis gehandhabt wird. Eine solche Praxis ist aber fÃ¼r den Kanton Thurgau in keiner Weise verbindlich. Auch das Argument betreffend haushÃ¤lterischer Nutzung des Bodens vermag nicht zu Ã¼berzeugen. Bei der Bebauung eines GrundstÃ¼cks oder einer grÃ¶sseren FlÃ¤che ist in erster Linie die Zonenordnung und die damit gÃ¼ltige AusnÃ¼tzungsziffer massgebend. Der AusnÃ¼tzungstransfer ist ein sinnvolles Instrument, wenn Land in der unmittelbaren Nachbarschaft nicht voll ausgenÃ¼tzt wurde und somit einer dichteren Bebauung des anderen GrundstÃ¼cks dienen kann. Liegen die GrundstÃ¼cke aber weiter auseinander, kÃ¶nnte dies zu einer Verzerrung der Bauordnung fÃ¼hren. Im Extremfall kÃ¶nnte in einem Quartier sÃ¤mtliches noch nicht Â«ausgenÃ¼tztesÂ» Land zusammengezÃ¤hlt und einer EmpfÃ¤ngerparzelle zuerkannt werden. Dies ermÃ¶glicht die Ãberbauung einer Parzelle mit einer viel hÃ¶heren AusnÃ¼tzungsziffer, als dies die Bauordnung vorsieht. Letztlich darf mit dem Argument der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens nicht die eigentliche Zonenordnung aus den Angeln gehoben werden kÃ¶nnen. Dass die hier zur Diskussion stehenden Parzellen frÃ¼her Nachbarparzellen gewesen sein sollen, Ã¤ndert an dieser Betrachtungsweise nichts. Gerade die Abparzellierung und die Ãberbauung der verschiedenen Parzellen erfordert eine andere Betrachtungsweise, als dies der Fall gewesen wÃ¤re, wenn nach wie vor die Spenderparzellen direkt benachbart und allenfalls sogar noch unÃ¼berbaut gewesen wÃ¤ren. Letztlich Ã¤ndert daran auch nichts, dass das Bauprojekt bereits realisiert wurde. Es liegt durchaus im Ermessen der BehÃ¶rde, wenn sie zur Verhinderung eines ungewollten PrÃ¤judizes auf der engen Auslegung des Begriffs Â«in enger Ã¶rtlicher BeziehungÂ» besteht. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin gibt es daher durchaus raumplanungsrelevante GrÃ¼nde, auf einer engen Auslegung von Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV zu bestehen.
Entscheid vom 25. August 2004
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