tg_gerichte · TVR-2011-18 · 2011-01-01 · de
TVR 2011 Nr. 18


EntschÃ¤digungspflicht bei materieller Enteignung nach Auszonung
Art. 5 Abs. 2 RPG
1. FÃ¼r ZonenplÃ¤ne, die nach dem Inkrafttreten des RPG erlassen worden sind, gilt grundsÃ¤tzlich die Vermutung, dass sie inhaltlich und formal dem RPG entsprechen. Allerdings sind entschÃ¤digungslose Nichteinzonungen nicht auszuschliessen, falls auch unter neuem Recht erlassene, aber dem Bundesrecht krass widersprechende Nutzungsordnungen revidiert wÃ¼rden. Gemeint sind damit jedoch lediglich solche Nutzungsordnungen, die nicht nur geringfÃ¼gig, sondern stark Ã¼berdimensionierte Bauzonen aufweisen (E. 2.2).
2. Hinsichtlich der Realisierungswahrscheinlichkeit stellt das Bundesgericht nicht allzu hohe Anforderungen, weil grundsÃ¤tzlich die Gemeinden erschliessungspflichtig sind und dem EigentÃ¼mer die fehlende oder ungenÃ¼gende Erschliessung nicht pauschal entgegengehalten werden kann (E.3).
P ist EigentÃ¼mer der am Ã¶stlichen Ortsrand von T liegenden Parzelle Nr. 443 der Politischen Gemeinde L (nachfolgend: PG L). GemÃ¤ss damals rechtsgÃ¼ltigem und mit RRB Nr. XX genehmigtem Zonenplan lag ein rund 30 m tiefer und 80 m langer Streifen dieser Parzelle entlang der Dorfstrasse in der Dorfzone. Nach dem auf den 1. Januar 1995 erfolgten Zusammenschluss der Ortsgemeinden L, N, T und I zur PG L wurde die Ortsplanung Ã¼berarbeitet. WÃ¤hrend der Auflage des revidierten Zonenplans erhob P Einsprache gegen die Zuweisung einer TeilflÃ¤che von ca. 936 m2 der Parzelle Nr. 443 von der Dorfzone in die Landwirtschaftszone. Die Einsprache wurde abgewiesen und die Gemeindeversammlung L stimmte der revidierten Ortsplanung zu. Das DBU wies den dagegen erhobenen Rekurs ab. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft.
In der Folge gelangte P an die Enteignungskommission des Kantons Thurgau und verlangte, fÃ¼r die materielle Enteignung entschÃ¤digt zu werden. Die Klage wurde im Wesentlichen gutgeheissen. Dagegen reichte die PG L beim Verwaltungsgericht Beschwerde ein, das diese abweist.
Aus den ErwÃ¤gungen:
2.
2.1 Nachdem P nach wie vor vollumfÃ¤nglicher EigentÃ¼mer der Parzelle Nr. 443 bleibt, jedoch zumindest teilweise in seinen NutzungsmÃ¶glichkeiten eingeschrÃ¤nkt wird (Zuweisung eines Teils der Parzelle Nr. 443 von der Dorfzone in die Landwirtschaftszone), geht es vorliegend um die Frage, ob diese EinschrÃ¤nkung eine entschÃ¤digungspflichtige materielle Enteignung darstellt. Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG liegt vor, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschrÃ¤nkt wird, die besonders schwer wiegt, weil den betroffenen Personen eine wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wird (TVR 2006 Nr. 24, E. 2a). In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen Nutzung der Sache indessen nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit zu einer Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 733 E. 2, 123 II 481 E. 6a).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine - grundsÃ¤tzlich entschÃ¤digungslos hinzunehmende - Nichteinzonung vor, wenn eine Liegenschaft bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, keiner Bauzone zugewiesen wird. Dies gilt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erlassener ZonenplÃ¤ne, sondern auch bei der Anpassung von ZonenplÃ¤nen, die zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht auf die bundesrechtlichen PlanungsgrundsÃ¤tze ausgerichtet waren. Eine - grundsÃ¤tzlich entschÃ¤digungspflichtige - Auszonung wird dagegen angenommen, wenn ein GrundstÃ¼ck durch einen bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und aufgrund einer Zonenplanrevision der Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3, 122 II 326 E. 5c).Eine Nutzungsordnung entspricht dann den materiellen Anforderungen des RPG, wenn sie die strikte Abgrenzung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den Kriterien von Art. 15 und Art. 1 bis 3 RPG vornimmt. Ist dem so, so sind in der Regel Redimensionierungen als Auszonungen und nicht als Nichteinzonungen zu qualifizieren, namentlich wenn die Bauzonen an sich sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierungen indessen erst hinterher beispielsweise wegen der demographischen Entwicklung und wegen neuer Verdichtungs- bzw. UmnutzungsmÃ¶glichkeiten als zu gross erweisen (Waldmann/HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N. 56 zu Art. 5; TVR 2006 Nr. 24, E. 2b).
2.2
2.2.1 Die Ortsplanung der Ortsgemeinde T von 1992, die die aus dem Jahre 1979 stammende, aus Zonenplan und Baureglement bestehende Nutzungsordnung ablÃ¶ste, wurde vom Regierungsrat genehmigt. Im Genehmigungsentscheid wurde ausgefÃ¼hrt, heikel sei das an der Ostseite des exponierten, fernab vom Dorf T im Weiler G liegende, ausgeschiedene Baugebiet. Das dortige Baugebiet kÃ¶nne ânicht ohne Bedenken gerade nochâ genehmigt werden, da es gestaltungsplanpflichtig erklÃ¤rt worden sei. In T, wo im alten Zonenplan noch vorhandene Bauentwicklungsgebiete eliminiert worden seien, erschienen der Baugebietsumfang, die gewÃ¤hlten Zonenarten und deren Abgrenzungen als zweckmÃ¤ssig.Mit Entscheid RRB Nr. 77 vom 18. September 2008 genehmigte das DBU die Teilrevision der Nutzungsordnung, die sich wegen der Zusammenlegung der verschiedenen Ortsgemeinden und weil die Planungen der Ortsgemeinden zwischen 12 und 27 Jahre alt waren, aufgedrÃ¤ngt hatte. Bereits im Jahre 1996 war ein einheitliches Baureglement und im Jahr 2003 eine gemeinsame Richtplanung âSiedlung und Verkehrâ in Kraft getreten. Bei der Dimensionierung der Bauzonen habe - gemÃ¤ss RRB Nr. 77 - neben den kommunalen Wachstumszielen nach Ziff. 1.1. des kantonalen Richtplans (KRP) eine grosse Rolle gespielt, dass alle Ortsteile der PG L als âDÃ¶rfer und Weiler ohne zentrale Funktionâ gÃ¤lten. Die Bauzonen seien deshalb auf eine zurÃ¼ckhaltende bauliche Entwicklung ausgerichtet worden, die Erneuerung der DÃ¶rfer werde zukÃ¼nftig von innen her erfolgen. Das Baugebiet umfasse 56,3 ha und sei verglichen mit der frÃ¼heren Planung um 8,7 ha erweitert worden. Die ausgeschiedenen Bauzonen seien grosszÃ¼gig dimensioniert. Aufgrund der lockeren Siedlungsstruktur und in Anbetracht, dass einige Neueinzonungen Ã¼berbaute Gebiete betrÃ¤fen, kÃ¶nnten sie aber verantwortet werden, zumal die Gemeinde die Bauzone mit einigen kleineren Umzonungen punktuell auch verkleinert habe.
2.2.2 Die Vorinstanz fÃ¼hrte hierzu aus, die aus dem Jahr 1992 stammende Ortsplanung der Ortsgemeinde T sei bundesrechtskonform gewesen. Sie sei einzig wegen des auf den 1. Januar 1995 erfolgten Zusammenschlusses der ehemaligen Ortsgemeinden L, I, T und N zur Politischen Gemeinde L durchgefÃ¼hrt worden. Deshalb sei die fragliche Zuweisung einer TeilflÃ¤che in die Landwirtschaftszone als Auszonung zu qualifizieren. Im VorprÃ¼fungsbericht des Amtes fÃ¼r Raumplanung zum Richtplan âSiedlung und Verkehrâ vom 27. Juni 2002, der die ganze Parzelle Nr. 443 (anders als die nÃ¶rdliche Parzelle Nr. 447) aus dem Richtplangebiet entlassen hatte, wird festgestellt, das Siedlungsgebiet sei fÃ¼r eine Gemeinde ohne zentrale Funktion Ã¼berdimensioniert, weshalb die PG L im Zuge der anstehenden Zonenplanrevision die Bauzonen(grÃ¶sse) Ã¼berprÃ¼fen mÃ¼sse. Im Bericht zur Zonenplanrevision vom Februar 2008 wird dargelegt, der Ã¶stliche Siedlungsrand von T sei geprÃ¼ft worden. Die Bauzone sei im Sinne der Richtplanung teilweise reduziert worden: Das Gebiet nÃ¶rdlich der Strasse sei Bestandteil eines Landwirtschaftsbetriebs und stehe fÃ¼r eine Ãberbauung nicht zur VerfÃ¼gung, das Gebiet sÃ¼dlich sei kanalisationsmÃ¤ssig nicht erschlossen, in unmittelbarer NÃ¤he lÃ¤gen keine Werkleitungen. Auch sei die bisherige Bebauungschance nicht wahrgenommen worden. Zudem kÃ¶nne mit der ZurÃ¼cknahme der Bauzone eine gestalterische âTorwirkungâ am Dorfeingang erreicht und damit verhindert werden, dass die Siedlung auf einer Seite der Strasse ausufere. Ferner gehÃ¶re die Parzelle Nr. 443 nicht zu den attraktiven Wohnlagen.
2.2.3 Die genannten Planungsberichte weisen darauf hin, dass es sich bei der Zonenplanrevision 2008 und den darin enthaltenen Reduktionen der BauzonenflÃ¤che entgegen der Meinung der BeschwerdefÃ¼hrerin um Anpassungen an wesentlich geÃ¤nderte VerhÃ¤ltnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 1 RPG handelt. Darauf deuten namentlich die auf den 1. Januar 1995 neu gebildete Gemeindestruktur, der neue, in den Jahren 2006 bis 2009 erarbeitete kantonale Richtplan, vor allem der Teilrichtplan âSiedlung und Verkehrâ, die neuen gesetzlichen Vorschriften des RPG, der dazugehÃ¶rigen Verordnung sowie der kantonalen Baugesetze und die seit der Ortsplanung 1992 eingetretene tatsÃ¤chliche BevÃ¶lkerungsentwicklung hin. Sowohl die Ausgangslage als auch die seitherige Entwicklung sind genÃ¼gend dokumentiert, weshalb die Einvernahme von Zeugen diesbezÃ¼glich unterbleiben kann. FÃ¼r ZonenplÃ¤ne, die nach dem Inkrafttreten des RPG erlassen worden sind, gilt grundsÃ¤tzlich die Vermutung, dass sie inhaltlich und formal dem RPG entsprechen. Allerdings sind entschÃ¤digungslose Nichteinzonungen nicht auszuschliessen, falls auch unter neuem Recht erlassene, aber dem Bundesrecht krass widersprechende Nutzungsordnungen revidiert wÃ¼rden (BÃ¼hlmann/JÃ¤ger im VLP-ASPAN, Raum und Umwelt, Nr. 6/2010). Gemeint sind damit jedoch lediglich solche Nutzungsordnungen, die nicht nur geringfÃ¼gig, sondern stark Ã¼berdimensionierte Bauzonen aufwiesen. Das war aber im Fall der aus dem Jahr 1992 stammenden Ortsplanung fÃ¼r die Ortsgemeinde T nicht zutreffend. Es ist daher festzustellen, dass die Zonenplanrevision 2008, mit der eine TeilflÃ¤che von Parzelle Nr. 443 der Landwirtschaftszone zugewiesen wurde, eine Auszonung darstellt.
3.
3.1 Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼ckes ist in der Regel die MÃ¶glichkeit einer Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 730 E. 2). Nach der Rechtsprechung zur materiellen Enteignung muss die Frage, ob im Moment, in dem die BeschrÃ¤nkung in Kraft tritt, die vorgesehene kÃ¼nftige Nutzung in naher Zukunft mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten war, namentlich anhand juristischer Kriterien beurteilt werden. In diesem Zusammenhang hat das Bundesgericht erwogen, dass die Verwirklichung eines Bauvorhabens lediglich noch davon abhÃ¤ngig sein dÃ¼rfe, ob die Ãberbauung âaus eigener Kraftâ des GrundeigentÃ¼mers realisierbar sei und dass dies grundsÃ¤tzlich nicht der Fall sei, wenn noch eine Ãnderung des rechtlichen Status des GrundstÃ¼cks notwendig sei, wie beispielsweise eine ZonenplanÃ¤nderung, die Genehmigung eines speziellen Nutzungsplans, eines Erschliessungsplans oder einer Neuparzellierung, um die betreffenden GrundstÃ¼cke tatsÃ¤chlich Ã¼berbaubar zu machen (Pra 95/2006 Nr. 4 E. 2.4.1).
3.2 Hinsichtlich der Realisierungswahrscheinlichkeit stellt das Bundesgericht also nicht allzu hohe Anforderungen, weil grundsÃ¤tzlich die Gemeinden erschliessungspflichtig sind und dem EigentÃ¼mer die fehlende oder ungenÃ¼gende Erschliessung nicht mehr pauschal entgegengehalten werden kann. Gegen die Realisierungswahrscheinlichkeit sprechen Erfordernisse wie eine Ausnahmebewilligung, eine ZonenplanÃ¤nderung, ein Erschliessungs-, Ãberbauungs- oder Gestaltungsplan, eine Baulandumlegung oder weitergehende Erschliessungsarbeiten. Demnach ist zu prÃ¼fen, ob auf der ausgezonten TeilflÃ¤che der Parzelle Nr. 443 eine Ãberbauung hÃ¤tte realisiert werden kÃ¶nnen oder ob ein allfÃ¤lliges Baugesuch wegen fehlender Baureife im juristischen Sinne hÃ¤tte abgewiesen werden mÃ¼ssen.
Die ErschliessungsverhÃ¤ltnisse der Parzelle Nr. 443 prÃ¤sentieren sich wie folgt: Die ausgezonte TeilflÃ¤che von Parzelle Nr. 443 ist verkehrsmÃ¤ssig voll erschlossen. Im Norden fÃ¼hrt die ausgebaute kommunale Dorfstrasse vorbei, im SÃ¼den verlÃ¤uft entlang der Parzellengrenze ein Flurweg, der bis auf die HÃ¶he der ebenfalls dem Verfahrensbeteiligten gehÃ¶renden Parzelle Nr. 442 vermarkt ist. Die kapazitÃ¤tsmÃ¤ssig ausreichende Wasserleitung liegt im KÃ¶rper der Dorfstrasse, von wo sie mit einem Querschlag die Parzelle Nr. 443 erschliessen kann. Auf der Stallparzelle Nr. 442, die ebenfalls dem Verfahrensbeteiligten gehÃ¶rt, befindet sich die im GefÃ¤lle von Norden nach SÃ¼den laufende Kanalisation. Auf der HÃ¶he der nÃ¶rdlichen Fassade des Schweinestalls wurde ein Kontrollschacht gesetzt. Von dort kann die Parzelle Nr. 443 mit einem etwa 75 m langen Hausanschluss erschlossen werden. Rund 50 m nordwestlich der Parzelle Nr. 443 steht auf einem GrundstÃ¼ckspickel (Parzelle Nr. 419) zwischen der Dorf- und der Oberdorfstrasse die EW-Verteilerkabine. Von dort wird bereits die Parzelle Nr. 333 mit elektrischer Energie versorgt. Die FÃ¼hrung einer zusÃ¤tzlichen Hausanschlussleitung auf die Parzelle Nr. 443 ist ohne weiteres mÃ¶glich und kann baulich mit einer Verkabelung und mit einem Strassenquerschlag auf HÃ¶he der Parzelle Nr. 443 realisiert werden. An dieser schon am 13. Oktober 2008 bestehenden Erschliessungssituation der ausgezonten TeilflÃ¤che der Parzelle Nr. 443 hat sich seither nichts mehr geÃ¤ndert. Die Parzelle hÃ¤tte also ohne Gestaltungsplan mit einfachen baulichen und technischen Massnahmen mit elektrischer Energie versorgt und an die Kanalisation angeschlossen werden kÃ¶nnen. Daran Ã¤ndern auch die von der BeschwerdefÃ¼hrerin eingereichten KostenschÃ¤tzungen nichts, an deren HÃ¶he das Verwaltungsgericht doch einige Zweifel hegt. Es ist festzustellen, dass im massgeblichen Zeitpunkt der Enteignung eine bessere bauliche GrundstÃ¼cksnutzung in naher Zukunft mÃ¶glich gewesen wÃ¤re, wÃ¤re es nicht zur Auszonung gekommen.
Entscheid vom 30. MÃ¤rz 2011
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