tg_gerichte · TVR-2019-14 · 2019-01-01 · de
TVR 2019 Nr. 14


Verdichtetes Bauen in die Vertikale; Kombination von ZuschlÃ¤gen; Eingliederungsvorschriften beim verdichteten Bauen
Â§ 78 PBG
,
Â§ 35 PBV
,
Â§ 35 PBV
,
Â§ 36 PBV
1. Die verdichtete Bauweise kann nicht nur die Horizontale, sondern auch die Vertikale betreffen, wenn dies die (kommunale) baurechtliche Grundordnung zulÃ¤sst (E. 3.4).
2. Die Kombination von ZuschlÃ¤gen (Tiefgaragenbonus, Minergieabzug und ErhÃ¶hung der baulichen Nutzung bei verdichtetem Bauen) ist zulÃ¤ssig bzw. fÃ¼hrt im vorliegenden Fall zu einer Bebauung, welche die Vorgaben der nÃ¤chst hÃ¶heren Zone respektiert (E. 4).
3. Generelle Eingliederungsvorschriften kÃ¶nnen nicht dazu fÃ¼hren, dass die zonen-konforme Regelbauweise ausser Kraft gesetzt wird. Bauten, die der zonenkonformen Regelbauweise - auch bei verdichtetem Bauen - entsprechen, kÃ¶nnen nicht schon deshalb als mit den Eingliederungsvorschriften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grÃ¶ssere Ausmasse und grÃ¶ssere Nutzungsdichten aufweisen als umstehende GebÃ¤ude (E. 5 und 6).
Die A AG plant die Erstellung einer WohnÃ¼berbauung mit sieben EinfamilienhÃ¤usern sowie einem Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und einem Atelier, einer Tiefgarage mit 25 AbstellplÃ¤tzen, neun Erdsondenanlagen und zwei Unterflurcontainern auf den sich in der âWohnzone 2 Geschosse (W2)" befindenden Liegenschaften Nrn. X, Y und Z in der Politischen Gemeinde G. Gegen das Bauvorhaben erhoben B sowie weitere Privatpersonen Einsprache. Am 4. Oktober wies der Stadtrat von G die Einsprachen ab und genehmigte das Baugesuch. Einen dagegen erhobenen Rekurs hiess das DBU gut und hob die erteilte Baubewilligung auf. Zur BegrÃ¼ndung wurde im Wesentlichen angefÃ¼hrt, das Bauvorhaben leide an ÃberhÃ¶he. Gegen diesen Rekursentscheid erhoben die A AG (BeschwerdefÃ¼hrerin 1) und die Politische Gemeinde G (BeschwerdefÃ¼hrerin 2) Beschwerde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerden gut, hebt den angefochtenen Rekursentscheid auf und bestÃ¤tigt die Einspracheentscheide sowie die erteilte Baubewilligung der Politischen Gemeinde G.
Aus den ErwÃ¤gungen:
2. (Feststellung, dass Art. 21 Abs. 3 BauR, wonach die GebÃ¤udehÃ¶he bei verdichteter Bauweise in den Zonen W2 und WG2 auf maximal 9 m erhÃ¶ht werden kÃ¶nne, eine vom Regierungsrat genehmigte, auf ihre KonformitÃ¤t mit dem Ã¼bergeordneten kantonalen Recht Ã¼berprÃ¼fte und anwendbare Vorschrift des kommunalen Rechts der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 darstellt)
3.
3.1 und 3.2 (â¦)
3.3 Nach Â§ 4 Abs. 1 PBG erlÃ¤sst die Gemeinde den aus Zonenplan und Baureglement bestehenden Rahmennutzungsplan. Das Baureglement ordnet das Bauwesen in der Gemeinde (Â§ 18 Abs. 1 PBG). Darin sind nebst dem Zonenzweck, abgestimmt auf die einzelnen Nutzungszonen und soweit erforderlich, die GrenzabstÃ¤nde von Bauten und Anlagen (Ziff. 5), der GebÃ¤udeabstand (Ziff. 6), die GebÃ¤udelÃ¤ngen und -breiten (Ziff. 7), die HÃ¶henmasse der Bauten und Anlagen (Ziff. 8) und die Bauweise (Ziff. 10) zu regeln. Soweit das massgebende kommunale Recht - wie hier - noch nicht an das aus PBG und PBV bestehende neue kantonale Recht angepasst worden ist, bleiben die Begriffe und Messweisen gemÃ¤ss den Â§Â§ 4 - 12a aPBV, nicht jedoch diejenigen gemÃ¤ss Â§ 13 Abs. 4 aPBV, bis zu den in Â§ 122 Abs. 1 und 2 PBG erwÃ¤hnten Zeitpunkten weiterhin in Kraft (Â§ 56 PBV). Daher trifft der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin 2, die in Â§ 13 Abs. 4 aPBV vorgenommene Definition der verdichteten Bauweise sei ausser Kraft gesetzt und durch Â§ 36 Abs. 4 PBV abgelÃ¶st worden, vorliegend zu.
3.4 Vergleicht man im Ãbrigen Â§ 13 Abs. 4 aPBV und den gÃ¼ltigen Â§ 36 PBV, fÃ¤llt auf, dass beide Bestimmungen die Bautypologie der offenen, halboffenen, geschlossenen und verdichteten Bauweise beschreiben bzw. die Zuordnung von GebÃ¤uden zueinander definieren. Die Interpretation der Vorinstanz, die in Â§ 13 Abs. 4 aPBV (bei verdichteter Bauweise sind Bauten in offener oder halboffener Bauweise zu konzentrierten Baugruppen mit angemessener baulicher Dichte, sparsamer Erschliessung und einer hohen funktionellen und rÃ¤umlichen QualitÃ¤t der AussenrÃ¤ume zusammengefÃ¼gt) oder in Â§ 36 Abs. 4 PBV (bei verdichteter Bauweise sind Bauten in offener oder halboffener Bauweise zu konzentrierten Baugruppen mit angemessener baulicher Dichte, sparsamer Erschliessung und einer hohen SiedlungsqualitÃ¤t zusammengefÃ¼gt) genannten Faktoren nÃ¤hmen ausschliesslich auf die Horizontale, nicht auf die Vertikale bzw. die HÃ¶he von Bauten Bezug, ist daher nicht nachvollziehbar, da das kantonale Recht die bautypologischen Begriffe offensichtlich ohne Bezugnahme auf baupolizeiliche Masse und Messweisen definiert hat. Die bauliche Nutzung von GrundstÃ¼cken wird von zonengemÃ¤ssen kommunalen Nutzungs- und Dichtevorschriften und von kommunalen baupolizeilichen Vorschriften, zu denen neben Abstandsregeln auch volumetrische Regeln wie HÃ¶henvorschriften zÃ¤hlen, begrenzt. Die kantonalrechtlichen Umschreibungen der bautypologischen Begriffe in Â§ 13 aPBV und Â§ 36 PBV, insbesondere diejenigen bezÃ¼glich der verdichteten Bauweise, enthalten aber (abgesehen von der fÃ¼r die geschlossene Bauweise geltenden Ausnahmeregelung von Â§ 36 Abs. 1 Satz 2 PBV) keine an die Adresse des kommunalen Gesetzgebers gerichteten EinschrÃ¤nkungen fÃ¼r die auch bei der verdichteten Bauweise im kommunalen Recht zu regelnden bzw. geregelten baupolizeilichen Masse und Messweisen. Daher ist die Behauptung der Vorinstanz, Â§ 21 Abs. 3 BauR widerspreche dem (in Â§ 13 Abs. 4 aPBV oder Â§ 36 Abs. 4 PBV geregelten) kantonalen Recht, unbegrÃ¼ndet. Die verdichtete Bauweise kann somit ohne weiteres auch die Vertikale betreffen, wenn dies die (kommunale) baurechtliche Grundordnung zulÃ¤sst (vgl. dazu auch Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Freiburger Dissertation, 1996, S. 122). Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausgefÃ¼hrt hat, wird die GebÃ¤udehÃ¶he in der Politischen Gemeinde G (BeschwerdefÃ¼hrerin 2) zudem in Metern gemessen und der Anzahl Geschosse kommt somit praxisgemÃ¤ss hÃ¶chstens gestalterische Wirkung zu (vgl. dazu auch Entscheid des Bundesgerichts 1C_158/2016 vom 18.?Oktober 2016 E. 5.6). In FÃ¤llen der verdichteten Bauweise wird die Geschosszahl in Art. 9 BauR zudem nicht geregelt und auch Art. 21 Abs. 3 BauR enthÃ¤lt keine Vorschriften, wonach zwar die GebÃ¤udehÃ¶he auf 9 m vergrÃ¶ssert werden kann, aber kein zusÃ¤tzliches Geschoss zulÃ¤ssig wÃ¤re. Die in der verdichteten Bauweise zulÃ¤ssige MaximalhÃ¶he von 9 m gemÃ¤ss Art. 21 Abs. 3 BauR wird vorliegend zudem unbestrittenermassen nicht Ã¼berschritten.
3.5 Ziele der revidierten Bestimmungen des RPG und der RPV sind unter anderem denn auch ein sorgsamer Umgang mit dem Boden und kompakte Siedlungen. DÃ¶rfer und StÃ¤dte sollen nach innen weiter entwickelt werden, beispielsweise durch verdichtetes Bauen und das Schliessen von BaulÃ¼cken. Damit sollen der Verschleiss von Kulturland eingedÃ¤mmt und hohe Kosten fÃ¼r die Erschliessung mit Strassen, Strom und Wasser vermieden werden. So hÃ¤lt Art. 1 Abs. 1 RPG explizit fest, dass Bund, Kantone und Gemeinden dafÃ¼r sorgen, dass der Boden haushÃ¤lterisch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie unterstÃ¼tzen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen, die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter BerÃ¼cksichtigung einer angemessenen WohnqualitÃ¤t, und kompakte Siedlungen zu schaffen (Art. 1 Abs. 1 lit. a
bis
und b RPG). Insofern entspricht es der gesetzlichen Grundregelung des RPG, wenn voll erschlossene BaulÃ¼cken in zentraler Lage bestmÃ¶glich genutzt werden, wofÃ¼r die Bestimmungen zum verdichteten Bauen der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 Hand bieten.
3.6 Zwar ist der Hinweis der Vorinstanz, die von der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 bewilligte MehrhÃ¶he kÃ¶nnte mit einem Gestaltungsplan realisiert werden, korrekt. In der Folge Ã¼bersieht die Vorinstanz bei ihrer BegrÃ¼ndung aber, dass das umstrittene Bauvorhaben vorliegend grundsÃ¤tzlich auch ohne Gestaltungsplan realisiert werden kann. Ein Gestaltungsplan dient in der Regel denn auch der Erschliessung eines grÃ¶sseren Gebietes oder drÃ¤ngt sich zumindest fÃ¼r eine grÃ¶ssere Ãberbauung mit entsprechenden Erschliessungsanlagen auf, welche vorliegend jedoch bereits vorhanden sind.
4.
4.1 Die Verfahrensbeteiligten rÃ¼gen im Weiteren eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungsziffer.
4.2 Die Vorinstanz fÃ¼hrt im Rekursentscheid schlÃ¼ssig aus, dass gestÃ¼tzt auf Â§ 12 Abs. 3 aPBG der Regierungsrat befugt war, die einschlÃ¤gigen Begriffe zu umschreiben und die Messweisen festzulegen. Der vorliegend noch anwendbare Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 3 aPBV ist im Rahmen dieser Delegationsnorm erlassen worden und nicht zu beanstanden. Entgegen den AusfÃ¼hrungen der Verfahrensbeteiligten kann die nÃ¤here Bestimmung der anrechenbaren LandflÃ¤chen unter den Begriff der Messweisen subsumiert werden, wovon auch die Vorinstanz ausgeht. DiesbezÃ¼glich kann auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen im Rekursentscheid verwiesen werden. Ebenfalls hÃ¤lt die Vorinstanz zu Recht fest, dass es keine rechtliche Relevanz haben kann, aus welchem Grund eine Bauherrschaft die energietechnischen Vorgaben erfÃ¼llt. Auch bei der verdichteten Bauweise fÃ¤llt zudem die GewÃ¤hrung eines Abzuges fÃ¼r energie-effizientes Bauen nach Â§ 12a aPBV nicht ausser Betracht, zumal die verdichtete Bauweise gemÃ¤ss der kommunalen Regelung lediglich vorschreibt, die Energie optimal zu nutzen (Art. 9 Abs. 1 lit. e BauR). Der Abzug fÃ¼r energie-effizientes Bauen nach Â§ 12a aPBV und der Zuschlag nach Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 3 aPBV sind zudem unabhÃ¤ngig voneinander zu beurteilen bzw. zu bewilligen. Etwas anderes sehen Â§ 11 und 12a aPBV nicht vor. Zudem hat die Vorinstanz auch richtigerweise festgehalten, dass ein Anspruch auf GewÃ¤hrung des Abzuges bzw. des Zuschlages auch dann besteht, wenn faktisch eine AusnÃ¼tzung resultiert, die der AusnÃ¼tzung der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone entspricht oder diese gar Ã¼bertrifft. Dies wurde vom Gesetzgeber nicht ausgeschlossen. Dass die AusnÃ¼tzungsziffer unter BerÃ¼cksichtigung des Abzuges fÃ¼r energieeffizientes Bauen nach Â§ 12a aPBV und des Zuschlages gemÃ¤ss Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 3 aPBV nicht eingehalten wird, bringen die Verfahrensbeteiligten nicht vor.
5.
5.1 Die Vorinstanz fÃ¼hrte aus, der Massstab fÃ¼r die Einordnung der beabsichtigten Ãberbauung sei die Gestaltungsvorschrift von Art. 21 Abs. 1 BauR, die in der Zone W2 in der Regel Bauten mit zwei Geschossen erlauben wÃ¼rde. Die projektierten Bauten wÃ¼rden aber drei Geschosse aufweisen und ordneten sich schon deshalb nicht rechtsgenÃ¼glich ein, da sie nicht nur die Geschosszahl, sondern auch die in Metern gemessene HÃ¶henvorschrift nicht einhalten wÃ¼rden.
5.2 Nach Art. 9 Abs. 2 lit. b BauR, aber auch nach Art. 47 Abs. 1 BauR, mÃ¼ssen sich namentlich in verdichteter Bauweise erstellte Bauten und Anlagen rÃ¼cksichtsvoll in die bestehende Siedlungsstruktur und ins Landschaftsbild einordnen und einen Beitrag zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes leisten. Dabei kann aber nicht - wie dies die Vorinstanz getan hat - eine Einpassung grundsÃ¤tzlich mit der BegrÃ¼ndung verneint werden, dass die Geschosszahl bzw. die GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschritten werde, da mit dieser BegrÃ¼ndung ein verdichtetes Bauen mit Ausdehnung in die Vertikale in jedem Fall verunmÃ¶glicht wÃ¼rde. Die Frage, ob eine gute Einordnung im Sinne der entsprechenden Regelungen vorliegt, ist daher auch beim verdichteten Bauen im Einzelfall anhand der konkreten VerhÃ¤ltnisse zu prÃ¼fen, wobei den kommunalen BehÃ¶rden diesbezÃ¼glich praxisgemÃ¤ss ein Ermessensspielraum zusteht, der auch im Rechtsmittelverfahren vom Verwaltungsgericht zu beachten ist (Entscheide des Bundesgerichts 1C_270/2017 vom 12. Januar 2018 E. 2.2 und 1C_319/2016 vom 1. Februar 2017 E. 4.2).
5.3 Art. 9 Abs. 2 lit. b BauR und Art. 47 Abs. 1 BauR bezwecken den Schutz des Orts-, Quartier- und Strassenbildes und verlangen als positives Eingliederungsgebot eine sich in die bauliche und landschaftliche Umgebung einordnende gute bzw. rÃ¼cksichtsvolle architektonische Gestaltung von Bauten und Anlagen. Ziel des positiven Eingliederungsgebotes ist die Erhaltung einer gewissen Einheitlichkeit, nicht die vollstÃ¤ndige Angleichung und Anpassung an die typischen, vorherrschenden gestaltungsrelevanten Merkmale von Bauten und FreirÃ¤umen (wie die Dimensionen, Proportionen und die Gliederung der BaukÃ¶rper, der Fassaden- und Dachgestaltung und der AussenrÃ¤ume). Orts-, Quartier- und Strassenbilder sind Gruppen von Siedlungsbauten, die durch ihre Art, Form oder Struktur geprÃ¤gt werden. Eine besondere SchutzwÃ¼rdigkeit des Orts-, Quartier- und Strassenbildes wird nicht verlangt; auch ein durchschnittliches Objekt darf der Verschandelung nicht preisgegeben werden. Im Idealfall wird die Ã¤sthetische Generalklausel stufenweise umgesetzt. Im einen ersten Schritt wird die massgebende Umgebung bestimmt, die von der optischen Ausstrahlung und Sichtbarkeit eines GebÃ¤udes ausgeht, zu der auch die Umgebung gehÃ¶rt, die von einem durchschnittlichen Betrachter Ã¼berblickt und erlebt werden kann. Diese Umgebung geht oftmals, da die Fernwirkung eines Objektes bedeutsam sein kann, Ã¼ber die unmittelbare Nachbarschaft hinaus, weshalb die Sichtbarkeit nicht einziges massgebendes Kriterium sein darf. Das Bezugsgebiet, in das sich die Baute einzuordnen hat, entspricht deshalb topographisch und zonenrechtlich einem verhÃ¤ltnismÃ¤ssig einheitlich gestalteten, auch die weitere Umgebung einschliessenden Raum. In einem zweiten Schritt werden die charakterbestimmenden baulichen und landschaftlichen Elemente der Umgebung und deren Empfindlichkeiten evaluiert. GeprÃ¼ft wird dabei, ob eine homogene oder heterogene Bebauung (bezÃ¼glich des Volumens, der Topographie, der Anordnung der Aussen-, Frei- und StrassenrÃ¤ume) vorliegt, dann werden die zu bewahrenden Eingliederungskriterien wie MassstÃ¤be und Proportionen analysiert. In einem dritten Schritt werden die mit dem geplanten Bauvorhaben verbundenen Eingriffe anhand der entwickelten Eingliederungskriterien beurteilt und bewertet (Rey, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr (Hrsg.), Fachhandbuch Ã¶ffentliches Baurecht, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2016, Rz. 3.460 ff.).
5.4 (â¦)
6.
6.1 Die Vorinstanz hat sich in ihrem Entscheid vom 30. Mai 2017 nicht weiter zur Einordnung geÃ¤ussert, obwohl dies auch in FÃ¤llen wÃ¼nschenswert wÃ¤re, wo eine erteilte Baubewilligung - wie vorliegend - bereits aus einem anderen Grund aufgehoben wird. Insbesondere kÃ¶nnten dadurch VerfahrensverzÃ¶gerungen und auch eine allfÃ¤llige RÃ¼ckweisung vermieden werden, wenn das Gericht im Ergebnis zu einem anderen Schluss gelangt. Im vorliegenden Fall haben sich aber sowohl die BeschwerdefÃ¼hrerinnen wie auch die Verfahrensbeteiligten umfassend zur Einpassung geÃ¤ussert und das Gericht konnte sich aufgrund des Augenscheins vom 1.?November 2017 ein Bild von der Situation machen. Insofern kann abschliessend Ã¼ber die Einordnung befunden werden, ohne das rechtliche GehÃ¶r der Beteiligten zu verletzen.
6.2 (Beurteilung von Gestaltung und Einordnung durch das Verwaltungsgericht und Feststellung, dass sich die geplante Ãberbauung angemessen in die ProportionalitÃ¤t und MassstÃ¤blichkeit der bereits bestehenden Bauten einordne)
6.3 Auch wenn die in unmittelbarer Nachbarschaft des Bauvorhabens wohnhaften Verfahrensbeteiligten vorbringen, das nach der Regelbauweise bzw. mit eingehaltenem Grenzabstand und zulÃ¤ssiger GebÃ¤udehÃ¶he bewilligte Mehrfamilienhaus und vor allem das ebenfalls den baupolizeilichen Vorschriften entsprechende Einfamilienhaus E âerdrÃ¼cke" ihre umliegenden HÃ¤user, Ã¤ndert dies nichts daran, dass generelle Eingliederungsvorschriften nicht dazu fÃ¼hren kÃ¶nnen, dass die zonenkonforme Regelbauweise ausser Kraft gesetzt wird. Bauten, die der zonenkonformen Regelbauweise - auch bei verdichtetem Bauen - entsprechen, kÃ¶nnen nÃ¤mlich nicht schon deshalb als mit den Eingliederungsvorschriften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grÃ¶ssere Ausmasse und grÃ¶ssere Nutzungsdichten aufweisen als umstehende GebÃ¤ude. Der Umstand, dass die privaten Interessen der Nachbarn mit privaten Interessen der Bauherrschaft konkurrenzieren, schafft noch keine Ausnahmesituation, welche bewirken kann, dass zugunsten von Ãsthetikvorschriften von Bauvorschriften abgewichen werden mÃ¼sste. (â¦) Das Neubauprojekt passt sich somit auch diesbezÃ¼glich in die Umgebung ein. In den Ermessensentscheid der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 ist daher nicht einzugreifen. Die Beschwerden sind folglich gutzuheissen, der Entscheid der Vorinstanz ist aufzuheben und die Entscheide des Stadtrates der Politischen Gemeinde G (â¦) sind zu bestÃ¤tigen.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2017.84/VG.2017.85/E vom 11. April 2018
Das Bundesgericht hat eine dagegen erhobene Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit Urteil 1C_252/2018 vom 25. Februar 2019 abgewiesen.
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