tg_gerichte · TVR-2017-39 · 2017-01-01 · de
TVR 2017 Nr. 39


LiegenschaftenschÃ¤tzung, WohnflÃ¤che
Â§ 23 Abs. 1 StG
Da die m2-Zahl der WohnflÃ¤che einer Liegenschaft keinen direkten Eingang in die Berechnung des Mietwertes findet, sondern nur indirekt Ã¼ber den Parameter âWohnrÃ¤umeâ in die LiegenschaftenschÃ¤tzung einfliesst, hat der LiegenschaftenschÃ¤tzer die effektiven VerhÃ¤ltnisse zu berÃ¼cksichtigen und gegebenenfalls von der im Grundbuch eingetragenen Anzahl Zimmer abzuweichen.
Die Rekurrentin ist EigentÃ¼merin einer 2.5-Zimmerwohnung in X. Im Jahr 2017 wurde ihre Wohnung im Rahmen einer Generalrevision neu geschÃ¤tzt. Nach durchgefÃ¼hrtem Einspracheverfahren legte die Steuerverwaltung einen Mietwert von Fr. 10â020.-- und einen Verkehrswert von Fr. 170â000.-- fest. Die Steuerrekurskommission heisst den dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut.
Aus den ErwÃ¤gungen:
3. Steuerbar sind die ErtrÃ¤ge aus unbeweglichem VermÃ¶gen, insbesondere der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechtes fÃ¼r den Eigengebrauch zur VerfÃ¼gung stehen; die unterpreisliche Vermietung an eine nahestehende Person ist dem Eigengebrauch gleichgestellt (vgl. Â§ 23 Abs. 1 Ziff. 2 StG). Unbestritten ist die Besteuerung dieses Einkommens, jedoch wird dessen HÃ¶he angefochten.
(â¦)
7.3 Die Vorinstanz ist zur Berechnung des Marktmietwertes vom TGM-Wert (Thurgauer Marktmietwert) fÃ¼r eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung in X ausgegangen. GemÃ¤ss TGM betrÃ¤gt der Medianwert Fr. Y. Diesen Wert erhÃ¶hte sie fÃ¼r ein Â½ Zimmer um 10 %, da fÃ¼r ein zusÃ¤tzliches Â½ Zimmer bei Stockwerkeigentum im SchÃ¤tzerhandbuch (R/B 3 S. 10) eine Korrektur vorgesehen ist. Auf dem so ermittelten Wert berechnete die Vorinstanz weiter einen Korrekturabzug von Z %, was zum Mietwert von Fr. 835.-- monatlich bzw. Fr. 10â020.-- fÃ¼hrte.
(â¦)
9. Die Rekurrentin macht sodann geltend, auf die ErhÃ¶hung des Medianwertes um 10 % aufgrund des Â½ Zimmers sei zu verzichten.
9.1 Zur BegrÃ¼ndung bringt sie vor, das im Grundbuch eingetragene Â½ Zimmer sei in der RealitÃ¤t nicht vorhanden. (â¦) Es sei eine 2-Zimmer-Wohnung mit offener KÃ¼che. (â¦)
9.3 Unbestritten ist, dass die Wohnung der Rekurrentin im Grundbuch als 2.5-Zimmerwohnung beschrieben ist. Die gleiche Beschreibung findet sich auch auf der online abrufbaren Geoinformationsplattform des Kantons Thurgau. Es stellt sich die Frage, ob diese Beschreibungen fÃ¼r die LiegenschaftenschÃ¤tzer und die Steuerrekurskommission verbindlich sind. Unbestritten ist, dass die WohnflÃ¤che keinen direkten Einfluss auf die Berechnung des Mietwertes nach Thurgauer SchÃ¤tzungsmethode hat. Die WohnflÃ¤che beeinflusst nach Angaben der Vorinstanz jedoch den Parameter âWohnrÃ¤umeâ, welcher von der Vorinstanz als âzeitgemÃ¤ss normalâ mit einem Wert von 5 bzw. einer Korrektur von 0.00 % bewertet wurde. Zutreffend ist, dass die Bewertung âzeitgemÃ¤ss, normalâ nichts Ã¼ber die GrÃ¶sse der Wohnungszimmer besagt bzw. zumindest einen sehr grossen Spielraum beinhaltet. Da die m
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-Zahl keinen direkten Eingang in die Berechnung des Mietwertes findet, sondern nur indirekt in die Bewertung Ã¼ber den Parameter âWohnrÃ¤umeâ einfliesst, ist eine Bindung des SchÃ¤tzers an den Grundbucheintrag bezÃ¼glich Anzahl Zimmer nach Ansicht der Steuerrekurskommission abzulehnen. In Konsequenz davon ist auch eine Bindung allfÃ¤lliger gerichtlicher Instanzen an den Grundbucheintrag abzulehnen. Dieser Ansicht ist offenbar auch die Vorinstanz, fÃ¼hrt sie doch aus, die Gegebenheiten vor Ort hÃ¤tten den SchÃ¤tzer veranlasst, die Anzahl Zimmer gemÃ¤ss Grundbuch zu Ã¼bernehmen.
9.4 Es gibt keine einheitliche allgemein gÃ¼ltige Definition eines Â½ Zimmers. GemÃ¤ss dem WohnbaufÃ¶rderungsreglement des Kantons ZÃ¼rich gelten als halbe Zimmer entweder WohnkÃ¼chen mit einer NettowohnflÃ¤che von mindestens 12 m
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oder Wohndielen oder EssplÃ¤tze mit Fenstern ins Freie und einer verkehrsfreien FlÃ¤che von mindestens 6 m
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(Art. 4 WohnungsgrÃ¶sse). GemÃ¤ss Glossar des Wohnungs-Bewertungs-Systems WBS der Schweizerischen Eidgenossenschaft besteht der Kochbereich aus 60 x 60 cm grossen Modulen sowie einer vorgelagerten BedienungsflÃ¤che von 120 cm Tiefe, wobei sich die BedienungsflÃ¤che nicht mit der Erschliessungszone Ã¼berschneiden darf. Befindet sich der Kochbereich in einem separaten Raum, muss in diesem zusÃ¤tzlich Platz fÃ¼r einen Tisch mit mindestens zwei Personen (160 x 160 cm) vorhanden sein. SÃ¤mtliche Nutzungsbereiche und Zimmer mÃ¼ssen sodann mit einer 90 cm breiten Erschliessungszone sowie einer KehrflÃ¤che von 120 x 120 cm vor jeder TÃ¼r erschlossen sein.
9.5 Die effektiven VerhÃ¤ltnisse ergeben sich einerseits aus dem Grundriss der Wohnung sowie den Fotos der KÃ¼che. Das Wohn- und Esszimmer der Wohnung (inklusive KÃ¼che) betrÃ¤gt gemÃ¤ss Grundriss 24.3 m
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. Die Darlegungen der Rekurrentin bezÃ¼glich GrÃ¶ssenverhÃ¤ltnisse der KÃ¼che werden von der VorÂ­instanz nicht bestritten. Demnach verbleibt in der Wohnung im Kochbereich unter BerÃ¼cksichtigung einer vorgelagerten BedienungsflÃ¤che von 120 cm eine freie FlÃ¤che fÃ¼r einen Essbereich von 87 cm x 97 cm und damit von 0.84 m
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. Aufgrund dieser GrÃ¶ssenverhÃ¤ltnisse erscheint es offensichtlich, dass nicht genÃ¼gend Platz fÃ¼r den Essbereich besteht. Weder kann ein Tisch fÃ¼r zwei Personen (gemÃ¤ss Definition des WBS von 160 x 160 cm) in die KÃ¼che gestellt werden, noch werden die Anforderungen an ein halbes Zimmer gemÃ¤ss WohnbaufÃ¶rderungsreglement des Kantons ZÃ¼rich erfÃ¼llt. Die KÃ¼che der Rekurrentin kann folglich nicht als Â½ Zimmer qualifiziert werden. Auch der Umstand, dass die Wohnung in den Werbeunterlagen der damaligen VerkÃ¤uferin der streitgegenstÃ¤ndlichen Wohnung als 2-Zimmerwohnung beschrieben wurde, ist zumindest als Indiz dafÃ¼r zu werten, dass der Beschrieb der Zimmeranzahl im Grundbuch unzutreffend ist. Entsprechend ist auf eine ErhÃ¶hung des Medianwertes um 10 % zu verzichten. Es ist bei der Berechnung von 2 Zimmern auszugehen.
Entscheid der Steuerrekurskommission STRE.2017.128 vom 4. Dezember 2017
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