tg_gerichte · TVR-2007-27 · 2007-01-01 · de
TVR 2007 Nr. 27


Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he, kommunale Messvorschriften, nachtrÃ¤gliche Festlegung der ParzellengrÃ¶sse, unbestimmte ParzellengrÃ¶sse und AusnÃ¼tzung beziehungsweise Grenzabstand
Â§ 12 Abs. 3 aPBG
,
Â§ 4 aPBV
,
Â§ 11 Abs. 2 aPBV
1. Regelt das kommunale Baurecht die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern, so ist bei Attikageschossen analog der Bestimmung von Â§ 8 Abs. 2 Ziff. 3 PBV vorzugeÂ­hen, die vom Wortlaut her nur auf die Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he nach der Zahl der Geschosse anwendbar ist (E. 3a).
2. Die Vorschrift zur Messweise bei Attikageschossen in Â§ 8 PBV ist zwingend und kann durch kommunales Recht nicht abgeÃ¤ndert werden (E. 3b).
3. Werden von einer Stammparzelle mehrere Bauparzellen abgetrennt, so hat die genaue ParzellengrÃ¶sse bei Baubeginn festzustehen, da ansonsten weder die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung noch die einzuhaltenden GrenzabstÃ¤nde beurteilt werden kÃ¶nnen, zumal ein AusnÃ¼tzungstransfer Ã¼ber mehrere Parzellen nicht zulÃ¤ssig ist (E. 3c).
Die Z AG beabsichtigt, die Parzelle Nr. 22 der Gemeinde L zu Ã¼berbauen. Sie gehÃ¶rt zur Wohnzone W33 und umfasst ungefÃ¤hr 7'000 m
2.
Geplant ist, die Parzelle von Norden her in Etappen sÃ¼dwÃ¤rts nach individuellen WÃ¼nschen zukÃ¼nftiger KÃ¤ufer mit EinfamilienhÃ¤usern zu Ã¼berbauen. Die Gemeinde L erteilte die Baubewilligung mit Auflagen (Haus A und B). Dagegen erhoben verschiedene AnstÃ¶sser erfolglos Einsprache und hernach Rekurs beim DBU. Wenig spÃ¤ter legte die Z AG ein weiteres Baugesuch auf betreffend eine Baute (Einfamilienhaus C) sÃ¼dlich angrenzend an die beiden HÃ¤user A und B. Erneut wurde Einsprache erhoben, die die Gemeinde abwies und gleichzeitig die Baubewilligung mit Auflagen erteilte. Auch hiergegen rekurÂ­rierten die Einsprecher. Das DBU hiess die beiden Rekurse gut. Zur BegrÃ¼nÂ­dung fÃ¼hrte es unter anderem aus, das auf jedem der drei EinfamilienhÃ¤user geplante Attikageschoss entspreche zwar dem Baureglement der Gemeinde L, dieses wiederum verstosse jedoch gegen hÃ¶herrangiges kantonales Recht. UnzulÃ¤ssig sei es zudem, dass im Rahmen der geplanten Etappierung nicht bereits bei Einreichung des Baugesuchs die kÃ¼nftige ParzellengrÃ¶sse fÃ¼r die HÃ¤user feststehe. Somit kÃ¶nnten weder die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung, noch ein allfÃ¤lliger Grenzabstand beurteilt werden.
Gegen diese Rekursentscheide erhob die Z AG Beschwerde (Haus A + B, Haus C), die das Verwaltungsgericht abweist
.
.
Aus den ErwÃ¤gungen:
3. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bemÃ¤ngelt die Entscheide der Vorinstanz sowohl hinsichtlich der ErwÃ¤gungen Ã¼ber das Attikageschoss als auch der AusfÃ¼hÂ­rungen bezÃ¼glich AusnÃ¼tzungsziffer und Grenzabstand. a) GrundsÃ¤tzlich ist es Sache der Gemeinde, ihr Bauwesen in einem Baureglement zu ordnen (Â§ 12 Abs. 1 PBG). Die Umschreibung der einschlÃ¤Â­gigen Begriffe und die Festlegung einheitlicher Messweisen ist jedoch dem Regierungsrat vorbehalten (Â§ 12 Abs. 3 PBG), der von dieser Kompetenz in der PBV auch Gebrauch gemacht hat. Jene kantonalrechtlichen BestimÂ­mungen, welche sich unter Â«einschlÃ¤gige BegriffeÂ» und Â«einheitliche MessweisenÂ» subsumieren lassen, sind somit zwingend, das heisst, fÃ¼r die Gemeinden verbindlich und in kommunalen Erlassen nicht abÃ¤nderbar. Â§ 8 PBV bezeichnet die GebÃ¤udehÃ¶he als Â«einschlÃ¤gigen BegriffÂ» und enthÃ¤lt Regelungen Ã¼ber die Art und Weise, wie die HÃ¶he eines GebÃ¤udes gemessen werden muss. Dem Grundsatz nach unterscheidet Â§ 8 PBV danach, ob das kommunale Reglement die maximale GebÃ¤udehÃ¶he in Metern oder in Geschossen festlegt. Â§ 8 Abs. 1 PBV lautet wie folgt: Â«Wird die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern festgelegt, ist die maximale HÃ¶hendifferenz zwischen der Schnittlinie der DachflÃ¤che mit der FassadenflÃ¤che und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend. Nicht berÃ¼cksichtigt werden dabei GiebelflÃ¤chen und gesamthaft untergeordnete GebÃ¤udeteile.Â»
Zur Frage, wie die HÃ¶he zu bestimmen ist, wenn ein Attikageschoss errichtet werden soll, enthÃ¤lt Â§ 8 Abs. 1 PBV keine Bestimmung. DemgegenÃ¼ber regelt Â§ 8 Abs. 2 PBV in Ziff. 3 die HÃ¶he bei der ZÃ¤hlweise Â«nach GeschossenÂ»: Â«Wird die HÃ¶he von GebÃ¤uden nach der Zahl der Geschosse festgelegt, gelÂ­ten neben den Vollgeschossen als Geschosse Attikageschosse, die mit Ausnahme von gesamthaft untergeordneten GebÃ¤udeteilen lÃ¤ngsseitig um weniger als das Mass ihrer HÃ¶he von den Fassaden des darunter liegenden Geschosses zurÃ¼ckversetzt sind.Â»
Damit stellt sich die Frage, welche Regelung hinsichtlich Attekageschossen zu gelten hat, wenn die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern gemessen wird. Es besteht offensichtlich eine LÃ¼cke.
Im Ordner des DBU Â«ErlÃ¤uterungen zum Planungs- und BaugesetzÂ» wird bezÃ¼glich Attikageschossen in Fussnote 2 zur Abbildung 23 ausgefÃ¼hrt: Â«Attikageschosse sollen gegenÃ¼ber SchrÃ¤gdÃ¤chern nicht benachteiligt sein. FÃ¼r Attikageschosse gelten die Bedingungen der Messweise nach Zahl der Geschosse sinngemÃ¤ss (Abb. 28). Sind diese Bedingungen eingehalten, wird die GebÃ¤udehÃ¶he an der Hauptfassade gemessen.Â»
Das DBU wendet mit anderen Worten Â§ 8 Abs. 2 Ziff. 3 PBV analog auch bei der Messweise in Metern an. Diese analoge Anwendung ist im Sinne der Rechtssicherheit zweifellos die richtige, um die entsprechende LÃ¼cke im Gesetz zu fÃ¼llen. Es wÃ¼rde keinen Sinn machen, eine andere Reglung in Â§ 8 PBV hineinzuinterpretieren, wenn diese Bestimmung selbst eine entspreÂ­chende Vorschrift, wenn ausdrÃ¼cklich auch nur fÃ¼r die Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he nach Geschossen, enthÃ¤lt. In diesem Sinne ist als ZwischenÂ­ergebnis festzuhalten, dass Â§ 8 Abs. 2 Ziff. 3 PBV in analoger Anwendung zwingend auch bei der Messweise in Metern in Bezug auf Attikageschosse anzuwenden ist.
b) Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zwar geltend, dass nach ihrer Auslegung der von ihr geplante Aufbau auf den HÃ¤usern A und B beziehungsweise C auch nach Â§ 8 PBV zulÃ¤ssig sei. Ein Blick auf die PlÃ¤ne zeigt aber, dass bereits das Erfordernis der RÃ¼ckversetzung um die HÃ¶he des obersten Geschosses nicht eingehalten wird. Entscheidend ist nicht eine allfÃ¤llig eingefÃ¼gte SchrÃ¤ge, sondern der Beginn des Dachaufbaus.
Nimmt man allerdings die vom Kanton genehmigte Regelung von Art. 35 des Baureglements (BauR) zum Massstab, so hÃ¤lt der geplante Aufbau die Bedingungen dieser Regelung ein. Art. 35 BauR steht unter der Marginalie Â«Attikageschoss und andere Aufbauten auf FlachdÃ¤chernÂ» im Kapitel Â«IV. Bauvorschriften; a AbstÃ¤nde und HÃ¶henÂ» und lautet wie folgt:
Â«
1
Bei GebÃ¤uden mit Attikageschossen misst sich die GebÃ¤udehÃ¶he bis zum Fussboden des Attikageschosses, die FirsthÃ¶he bis zum obersten Dachrand.
2
Bei Attikageschossen und anderen Aufbauten auf FlachdÃ¤chern sowie DachvorsprÃ¼ngen wird die ZurÃ¼ckversetzung unter einem Winkel von 25Â° ab maximal zulÃ¤ssiger GebÃ¤udehÃ¶he plus 1 m gemessen. Eine Seite darf in die Fassade eingebunden sein und in diesem Bereich die GebÃ¤udehÃ¶he um hÃ¶chstens 3.3. m unterschreiten.
3
Aufbauten auf FlachdÃ¤chern sind nur zulÃ¤ssig, soweit sie technisch notwendig sind.Â»
Der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin und insbesondere auch der Gemeinde L, wonach es sich bei Art. 35 BauR nicht um eine Bestimmung bezÃ¼glich Messweise, sondern betreffend GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼r alle Zonen handÂ­le, was der kommunalen Regelungshoheit unterliege, kann nicht gefolgt werÂ­den. GrundsÃ¤tzlich sind gesetzliche Bestimmungen nach ihrem Wortlaut ausÂ­zulegen und bereits Abs. 1 von Art. 35 BauR enthÃ¤lt die Formulierung: Â«... misst sich die GebÃ¤udehÃ¶he...Â». Es ist also vom Akt des Messens die Rede. Dasselbe gilt fÃ¼r Abs. 2 von Art. 35 BauR, der bestimmt, Â«bei AttikaÂ­geschossen... wird... ab maximal zulÃ¤ssiger GebÃ¤udehÃ¶he plus 1 m gemessenÂ». Bei Art. 35 BauR handelt es sich somit offensichtlich um eine fÃ¼r alle Zonen geltende Vorschrift bezÃ¼glich der Messweise zur Ermittlung der GebÃ¤udeÂ­hÃ¶he. Da es sich aber bei den Vorschriften von Â§ 8 PBV bezÃ¼glich Messweise gemÃ¤ss Â§ 12 Abs. 3 PBG um zwingende Vorschriften handelt, die nicht durch kommunale Vorschriften ausgehebelt werden dÃ¼rfen, ist festzustellen, dass Art. 35 BauR diesen zwingenden Vorschriften widerspricht. Zwar kann das Verwaltungsgericht die Regelung nicht aufheben, doch ist ihr die Anwendung im Einzelfall regelmÃ¤ssig zu versagen. Dass Art. 35 BauR durch den Regierungsrat genehmigt wurde, ist zwar in der Tat irritierend. Das Ã¤ndert aber nichts daran, dass die von einem Bauvorhaben betroffenen AnstÃ¶sser trotz erfolgter kantonaler Genehmigung im konkreten Anwendungsfall die Verletzung kantonalrechtlicher Bauvorschriften rÃ¼gen kÃ¶nnen. Da also nach der zulÃ¤ssigen Messweise gemÃ¤ss Â§ 8 PBV sowohl die GebÃ¤udehÃ¶hen der HÃ¤user A und B als auch diejenige des Hauses C Ã¼berschritten werden, ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.
c) Sowohl hinsichtlich der AusnÃ¼tzungsziffer als auch betreffend GrenzÂ­abstand stellt sich die Frage, ob bei schrittweiser Parzellierung eines grossen GrundstÃ¼cks bei Eingabe des Baugesuchs zwingend das zu bebauende GrundstÃ¼ck abparzelliert sein muss.
aa) Die Gemeinde L war sich der Problematik im Zusammenhang mit der berechenbaren zulÃ¤ssigen BruttogrundstÃ¼cksflÃ¤che eines Neubaus durchaus bewusst. Sie machte nÃ¤mlich die Auflage, falls bei der Abparzellierung die notwendige GrundstÃ¼cksflÃ¤che hinsichtlich der AusnÃ¼tzung nicht erreicht werde, so mÃ¼sse zu Lasten der Stammparzelle ein AusnÃ¼tzungstransfer im Grundbuch eingetragen werden.
Die Vorinstanz hielt dem entgegen, Bauprojekte kÃ¶nnten ohne AbparÂ­zellierung beziehungsweise ohne Kenntnis der dafÃ¼r anrechenbaren GrundÂ­stÃ¼cksflÃ¤che nicht abschliessend beurteilt werden. Es sei zwar denkbar, dass aufgrund von Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 3 PBV zu Lasten der Stammparzelle ein AusÂ­nÃ¼tzungstransfer vorgenommen werde. Dies sei aber nur mÃ¶glich, wenn jene noch nicht ausgenÃ¼tzte FlÃ¤che in enger rÃ¤umlicher Beziehung zum bevorteilÂ­ten Parzellenteil stehe. FÃ¼r die HÃ¤user A und B komme ein AusnÃ¼tzungsÂ­transfer ab der Stammparzelle wegen des im SÃ¼den geplanten Hauses C nicht beziehungsweise nicht mehr in Frage. Auch fÃ¼r das Haus C komme dies nicht in Frage, da bekannt sei, dass die restliche FlÃ¤che ebenfalls noch Ã¼berbaut und bestmÃ¶glich ausgenÃ¼tzt werden solle. Durch die verfÃ¼gten Auflagen verÂ­kenne der Gemeinderat, dass keine gesetzliche Grundlage bestehe, mit der nach erteilter Baubewilligung oder nach realisierter Ãberbauung ein AusnÃ¼tzungstransfer noch durchgesetzt werden kÃ¶nnte.
Der Kanton Thurgau hat die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung in Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV geregelt. Die Bestimmung lautet wie folgt: Â«Zur anrechenbaren LandflÃ¤che kÃ¶nnen hinzugenommen werden: 1. noch nicht ausgenÃ¼tzte FlÃ¤chen von in enger Ã¶rtlicher Beziehung liegenden GrundstÃ¼cken, sofern der Transfer im Grundbuch angemerkt wird und keine Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstehen ...Â». In TVR 2004, Nr. 34, hat das Verwaltungsgericht festgehalten, der Begriff Â«enge Ã¶rtliche BeziehungÂ» von Â§ 11 Abs. 2 Ziff. 1 PBV sei eng auszulegen. Ein AusnÃ¼tzungstransfer Ã¼ber mehrere Parzellen hinweg sei daher unstatthaft. Mit AusnÃ¼tzungsziffern wird nicht nur im grossflÃ¤chigen Rahmen beziehungsweise fÃ¼r das gesamte Gebiet einer Bauzone eine bestimmte Baudichte festgelegt. Vielmehr soll zur Wahrung des Zonencharakters damit auch eine gleichmÃ¤ssige Verteilung der Baudichte innerhalb einer Zone herbeigefÃ¼hrt werden. Demnach dÃ¼rfen NutzungsÃ¼bertragungen nicht eingesetzt werden, um diesen Zweck der Nutzungsziffern auszuhÃ¶hlen und unerwÃ¼nschte, vom Gesetz nicht gedeckte Konzentrationen der Bausubstanz entstehen zu lassen (Fritsche/BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Bau- und Planungsrecht, ZÃ¼rich 2003, S. 11 f.).
Die fÃ¼r den AusnÃ¼tzungstransfer auf die kÃ¼nftigen Hausparzellen A und B notwendige Voraussetzung des engen Ã¶rtlichen Zusammenhangs zur Stammparzelle ist vorliegend nicht gegeben, denn dazwischen liegt bereits das Haus C, was zu einem Unterbruch des rÃ¤umlichen Zusammenhangs fÃ¼hrt. Angesichts der Absichten der GrundeigentÃ¼mer, die Stammparzelle StÃ¼ck fÃ¼r StÃ¼ck zu Ã¼berbauen und zu verkaufen, gilt dies auch fÃ¼r die kÃ¼nftige Hausparzelle C. Deshalb hilft der BeschwerdefÃ¼hrerin insofern auch wenig, dass ein GrundstÃ¼ck in der Zwischenzeit abparzelliert wurde. Abgesehen davon steht nicht fest, ob durch die Abparzellierung die zulÃ¤ssige AusÂ­nÃ¼tzungsziffer Ã¼berhaupt eingehalten wurde. Hinzu kommt, dass die von der Gemeinde L erlassenen Bedingungen beziehungsweise Auflagen nur dann in Frage kÃ¤men, wenn davon das Verhalten des Baugesuchstellers selbst und nicht dasjenige eines Dritten betroffen wÃ¤re. Die in der Baubewilligung gemachten Auflagen zielen darauf ab, dass der KÃ¤ufer einer der projektierten Bauten dann, wenn es sich herausstellt, dass die ausgeschiedene Parzelle bezogen auf die realisierte BruttogeschossflÃ¤che zu klein ist, einen AusÂ­nÃ¼tzungstransfer mit dem dannzumaligen EigentÃ¼mer der noch existierenden Restparzelle vereinbaren mÃ¼sste. Dazu kann aber ein Dritter nicht gezwunÂ­gen werden. Die ErfÃ¼llung einer solchen Auflage ist nicht garantiert und kann auch nicht mit Sanktionen erzwungen werden. Es ist offensichtlich, dass in FÃ¤llen wie dem vorliegenden unzweifelhaft die Abparzellierung vor Einreichung des Baubewilligungsgesuchs, zumindest aber vor Beginn der Bauarbeiten stattfinden muss, um so die vom Gesetz vorgeschriebene AusnÃ¼tzungsziffer zu garantieren. Die Beschwerden sind daher auch in dieÂ­sem Punkt abzuweisen.
bb) Analoges gilt im Prinzip auch fÃ¼r die Frage des Grenzabstandes. Unbestrittenermassen mÃ¼sste vorliegend nach Art. 8 BauR ein Grenzabstand von 5.5 m eingehalten werden. Ohne vorgÃ¤ngige Abparzellierung und ohne Kenntnis der effektiven Parzellengrenzen und der GrenzabstÃ¤nde kann jedoch das Baugesuch nicht abschliessend beurteilt werden. Eine nachtrÃ¤gliÂ­che Durchsetzung gegenÃ¼ber einem Dritten, wenn die heutigen EigentÃ¼mer ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, ist nicht mÃ¶glich. Auch diesbezÃ¼gÂ­lich ist daher die Beschwerde abzuweisen.
Entscheid vom 7. November 2007
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