tg_gerichte · TVR-2023-16 · 2023-01-01 · de
TVR 2023 Nr. 16


Abweichen von der Regelbauweise im Rahmen eines Gestaltungsplans.
Â§ 24 Abs. 2 PBG
An die ZulÃ¤ssigkeit von Abweichungen von der Regelbauweise ist ein strengerer Massstab anzulegen, wenn der Erlass eines Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch legitimierten BehÃ¶rde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestÃ¼tzten Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung (E. 5.2.2).
Die in TVR 2005 Nr. 26 verwendete Formulierung, dass das Mass der Ãberschreitung "in der Regel" die Bestimmungen in der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone nicht Ã¼berschreiten darf, ist restriktiv auszulegen. Von der Regel kann nur im Falle gut begrÃ¼ndeter EinzelfÃ¤lle abgewichen werden, was "eine bessere Siedlungsgestaltung von hoher QualitÃ¤t" voraussetzt. Die HÃ¼rde fÃ¼r ein Abweichen von der Regelbauweise ist somit hÃ¶her anzusetzen als die Voraussetzungen von Â§ 24 Abs. 2 PGB, welche es genÃ¼gen lassen, dass durch die Abweichungen "gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung" erreicht wird und diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt (E. 5.2.3).
Die Politische Gemeinde Frauenfeld (verfahrensbeteiligte Gemeinde) liess fÃ¼r die Liegenschaften Nrn. XX und YY der Verfahrensbeteiligten den Gestaltungsplan "AA" sowie eine Ãnderung des Bebauungsplans Nr. 3 "Gebiet AA-BB" erarbeiten. Die fÃ¼r den Gestaltungsplan verfassten Sonderbauvorschriften wÃ¤ren fÃ¼r die vorgesehene Ãberbauung mit drei zweiteiligen MehrfamilienhÃ¤usern und einem Punktbau teilweise von den Vorschriften der Regelbauweise abgewichen. Der BeschwerdefÃ¼hrer erhob Einsprache gegen den Gestaltungsplan und die Ãnderung des Bebauungsplans. Die verfahrensbeteiligte Gemeinde wies die Einsprache ab, ebenso wie die Vorinstanz den dagegen erhobenen Rekurs. Der BeschwerdefÃ¼hrer erhob gegen den Rekursentscheid Beschwerde beim Verwaltungsgericht, das diese gutheisst.
Aus den ErwÃ¤gungen:
5.2
5.2.1 GemÃ¤ss Â§ 23 PBG dient der Gestaltungsplan je nach Zielsetzung der architektonisch guten, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung und die besonderen NutzungsbedÃ¼rfnisse abgestimmten Bebauung, Verdichtung oder Erneuerung sowie der angemessenen Ausstattung mit Anlagen zur Erschliessung oder im Nichtbaugebiet in der Regel der Landschaftsgestaltung. Dabei darf aber die zonengemÃ¤sse Nutzungsart nicht geÃ¤ndert werden. GemÃ¤ss Â§ 24 Abs. 2 PBG kann von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt. Dabei ist die zonengemÃ¤sse Nutzungsart nicht gleichzusetzen mit dem Gebot, dass der Zonencharakter gewahrt bleiben muss. Der Zonencharakter umfasst alle Elemente, die dem Erscheinungsbild einer bestimmten Zone den Charakter geben kÃ¶nnen. Dieser ergibt sich aus der durch die Bau- und Zonenvorschriften beabsichtigten Normalbauweise des betreffenden Gebiets und damit durch den mit der Nutzungsordnung gezogenen normativen Rahmen (vgl. Janser, Wegweiser durch das Thurgauer Planungs- und Baugesetz, 2021, S. 87). Dabei handelt es sich insbesondere um den Zonenbeschrieb und jene Massvorschriften, die die Ã¤ussere Erscheinung der Bauten prÃ¤gen und zur Einpassung in dieser Zone beitragen wie z. B. Gesamt- und FassadenhÃ¶he, GebÃ¤udelÃ¤nge, AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkungen.
5.2.2 GemÃ¤ss einer vom Verwaltungsgericht bereits im Jahre 2005 unter dem bis 31. Dezember 2006 in Kraft gestandenen kantonalen Baugesetz begrÃ¼ndeten Rechtsprechung darf das Mass der Abweichung gegenÃ¼ber der Regelbauweise die Bestimmungen der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone in der Regel nicht Ã¼berschreiten (TVR 2005 Nr. 26). Diese Rechtsprechung findet unter der Geltung des PBG ebenfalls Anwendung (TVR 2019 Nr. 13). Auch das Bundesgericht orientiert sich an dieser Praxis (Pletscher, Kommentar zum Urteil des Bundesgerichts 1C_398/2021 [= BGE 149 II 79], in ZBl 2023, Nr. 6, S. 334). Es entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts, dass mit einem Sondernutzungsplan von der Grundordnung nur ab-gewichen werden darf, soweit diese Abweichungen nicht dazu fÃ¼hren, die planerisch und demokratisch abgestÃ¼tzte Grundordnung ihres Sinngehalts zu entleeren (BGE 135 II 209 E. 5.2 mit Hinweisen). Die ZulÃ¤ssigkeit von Abweichungen ergibt sich hÃ¤ufig aus dem kantonalen Recht. Die Kantone sind indes nicht frei, beliebig grosse Abweichungen von der Grundordnung zuzulassen. DiesbezÃ¼glich hat das Bundesgericht verschiedentlich festgehalten, dass die Nutzungsplanung grundsÃ¤tzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus erfolgen muss. Insbesondere ist zur Planung der Entwicklung der BautÃ¤tigkeit ein planerisches Gesamtkonzept erforderlich. Der unkoordinierte Erlass von Sondernutzungsordnungen fÃ¼r Teile des Gemeindegebiets widerspricht gemÃ¤ss Bundesgericht der Planungspflicht von Art. 2 Abs. 1 RPG (BGE 149 II 79, E. 3.3 mit Hinweisen). SondernutzungsplÃ¤ne, welche die Grundordnung in wesentlichen Teilen ausser Kraft setzen, sind darum grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig (Urteil des Bundesgerichts 1C_222/2019 vom 4. September 2020, E. 5.1; vgl. BGE 135 II 209, E. 5.2). Die in Art. 2 Abs. 1 RPG statuierte Planungspflicht verlangt, dass die Grundordnung Ã¼berprÃ¼ft wird, wenn sich fÃ¼r Teilgebiete erhebliche Abweichungen von der bisherigen Grundordnung aufdrÃ¤ngen. Weiter verlangt diese Bestimmung, dass der planerische Stufenbau eingehalten wird (BGE 149 II 79, E. 3.3 mit Hinweis auf BGE 137 II 2534 E. 3.1), was bei wesentlichen Abweichungen nicht mehr der Fall ist, da sich der Sondernutzungsplan nicht mehr im Rechtsrahmen bewegt, den ihm die hierarchisch Ã¼bergeordnete Grundordnung vorgibt. Die Planungspflicht und der planerische Stufenbau (Art. 2 Abs. 1 RPG) stehen in direktem Zusammenhang mit der fÃ¼r die Grundordnung und die Sondernutzungsplanung vorgesehenen behÃ¶rdlichen ZustÃ¤ndigkeit und dem jeweils verlangten Rechtsetzungsverfahren. Ein strengerer Massstab an die ZulÃ¤ssigkeit solcher Abweichungen ist anzulegen, wenn der Erlass eines Sondernutzungsplans von einer weniger stark demokratisch legitimierten BehÃ¶rde bzw. in einem weniger stark demokratisch abgestÃ¼tzten Verfahren ergangen ist als der Erlass der Grundordnung (BGE 149 II 79, E. 3.3 mit Hinweis auf Grossenbacher/JÃ¤ger, Grenzen der Sondernutzungsplanung: Vorbehalt der Anpassung der Grundordnung gemÃ¤ss Art. 2 RPG, BR 2022/4, S. 185).
5.2.3 Angesichts dieser eben dargestellten bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann an der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im Grundsatz festgehalten werden. Die Auslegung hat aber in der Tendenz enger zu erfolgen als bisher, insbesondere dann, wenn der Gestaltungsplan weniger demokratisch abgestÃ¼tzt ist als der ihm zugrundeliegende Zonenplan. Zu berÃ¼cksichtigen ist insbesondere, dass die in TVR 2005 Nr. 26 verwendete Formulierung, dass das Mass der Ãberschreitung "in der Regel" die Bestimmungen in der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone nicht Ã¼berschreiten darf, restriktiv auszulegen ist, soll diese Rechtsprechung den bundesgerichtlichen Kriterien standhalten. Von der Regel kann nur im Falle gut begrÃ¼ndeter EinzelfÃ¤lle abgewichen werden, was "eine bessere Siedlungsgestaltung von hoher QualitÃ¤t" voraussetzt. Die HÃ¼rde fÃ¼r ein Abweichen von der Regelbau-weise ist somit hÃ¶her anzusetzen als die Voraussetzungen von Â§ 24 Abs. 2 PGB, welche es genÃ¼gen lassen, dass durch die Abweichungen "gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung" erreicht wird und diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt.
5.3 Mit dem Gestaltungsplan "AA" sollen verschiedene Abweichungen von der Regelbauweise ermÃ¶glicht werden:
5.3.1 GemÃ¤ss der Masstabelle in Art. 5 des BauR betrÃ¤gt die maximal zulÃ¤ssige FassadenhÃ¶he in der Zone W 2b, also diejenige Zone, welcher die Liegenschaft Nr. XX zugewiesen ist, fÃ¼r GebÃ¤ude ohne Attikageschoss 8.00 m. In der Zone W 3, also die Zone, welcher die Liegenschaft Nr. YY sowie die Liegenschaft Nr. ZZ des BeschwerdefÃ¼hrers zugewiesen sind, betrÃ¤gt die zulÃ¤ssige HÃ¶he fÃ¼r GebÃ¤ude ohne Attikageschoss 11.00 m. Die maximal zulÃ¤ssige FassadenhÃ¶he der gegenÃ¼ber der Zone W 3 nÃ¤chsthÃ¶heren Zone W 4 betrÃ¤gt 14.00 m fÃ¼r GebÃ¤ude ohne Attikageschoss (bezÃ¼glich reduzierter MaximalhÃ¶he fÃ¼r GebÃ¤ude ohne Attikageschoss vgl. Fn 4 zu Art. 5 BauR). Laut dem Gestaltungsplan, den PlÃ¤nen des Richtprojekts und Ziff. 4.1.1 des Planungsberichts sowie den Sonderbauvorschriften (SBV) sollen die in der Zone W 2b geplanten GebÃ¤ude folgende HÃ¶hen aufweisen: A1 = 11.90 m, A2 = 11.90 m, A3: 11.20 m, B1 = 11.00 m, B2 = 11.00 m und B3 =11.00 m. Das in der Zone W 3 liegende GebÃ¤ude C soll eine GebÃ¤udehÃ¶he von 14.00 m aufweisen. Die Ãberschreitungen der maximalen FassadenhÃ¶he betragen bei den sechs GebÃ¤uden der Zone W 2b zwischen 3.90 m und 3.00 m und beim GebÃ¤ude in der Zone W 3 3.00 m. Die GebÃ¤ude A1, A2 und A3 Ã¼berschreiten die MaximalhÃ¶he der nÃ¤chst-hÃ¶heren Zone W 3 (11.00 m) um 0.90 bzw. 0.20 m.
5.3.2 Die maximale GebÃ¤udelÃ¤nge fÃ¼r die Zone W 2b von 35.00 m wird durch die DoppelmehrfamilienhÃ¤user in den Baubereichen A und B mit einer LÃ¤nge von jeweils 44.20 m Ã¼berschritten, die maximale GebÃ¤udelÃ¤nge der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone W 3 von 45.00 m wird eingehalten. Das GebÃ¤ude C hÃ¤lt die maximale GebÃ¤udelÃ¤nge der W 3 von 45.00 m ein.
5.3.3 Das GebÃ¤ude C hÃ¤lt gegenÃ¼ber der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers den kleinen Grenzabstand fÃ¼r die Zone W 3 von 5.00 m exakt ein. Das Mehrfamilien-haus des BeschwerdefÃ¼hrers unterschreitet aufgrund eines NÃ¤herbaurechts den gegen den Baubereich C geltenden grossen Grenzabstand von 7.50 m, indem das HauptgebÃ¤ude einen Grenzabstand von ca. 5.70 m und die nach Westen angebauten Vorbauten (entsprechend dem NÃ¤herbaurecht) einen Grenzabstand von 3.00 m einhalten. Da der minimale GebÃ¤udeabstand der Summe der jeweiligen GrenzabstÃ¤nde, also 12.50 m, entspricht (Art. 39 BauR), wird der reglementarisch vorgeschriebene, minimale GebÃ¤udeabstand zwischen Haus C und dem GebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers nicht eingehalten. Gegen SÃ¼den hin kommt es bei den GebÃ¤uden A1-A3 durch die geplanten Balkone zu einer Unterschreitung des minimalen Grenzabstandes gegenÃ¼ber den anstossenden GrundstÃ¼cken.
5.3.4 GemÃ¤ss Art. 12 SBV gilt innerhalb des Gestaltungsplanperimeters eine GFZ von 1.08 exklusive ZuschlÃ¤ge und Boni gemÃ¤ss Â§Â§ 34 und 35 PBV. Die GFZ der Zone W 2b betrÃ¤gt 0.7 (ohne Zuschlag fÃ¼r halboffene oder verdichtete Bauweise), jene der Zone W 3 1.0 und die maximale GFZ der W 4 betrÃ¤gt 1.3. Nach Art. 12 SBV gilt im gesamten Gestaltungsplanperimeter eine GFZ von 1,08 (exkl. ZuschlÃ¤ge und Boni). Laut der Herleitung im Planungsbericht wird mit der Definition der GFZ von 1.08 Ã¼ber den ganzen Gestaltungsplanperimeter eine "Mehrnutzung" von 2'097 m2 GeschossflÃ¤che (exkl. ZuschlÃ¤ge und Boni) gewÃ¤hrt. GegenÃ¼ber einer gemÃ¤ss Regelbauweise total mÃ¶glichen GeschossflÃ¤che (exkl. ZuschlÃ¤ge und Boni) von 4'448 m2 ermÃ¶gliche der Gestaltungsplan eine total mÃ¶gliche GeschossflÃ¤che (exkl. ZuschlÃ¤ge und Boni) von 6'545 m2. Dies entspricht einer Steigerung um 47% gegenÃ¼ber der Regelbauweise.
5.4
5.4.1 Die GebÃ¤ude A1, A2 und A3 Ã¼berschreiten, wie dargelegt, die MaximalhÃ¶he der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone W 3 (11 m) um 0.90 m bzw. 0.20 m. Es liegt somit aufgrund der Ãberschreitung der maximalen GebÃ¤udehÃ¶he ein von der Rechtsprechung in TVR 2005 Nr. 26 formulierten Regel, wonach bei GestaltungsplÃ¤nen wenigstens die Vorschriften der nÃ¤chst hÃ¶heren Zone eingehalten werden soll, abweichender Einzelfall vor. Die nach Art. 11 SBV zulÃ¤ssige GFZ von 1,08 Ã¼berschreitet auf der Liegenschaft Nr. XX mit einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 5'373 m2 die GFZ der Zone W 3 (GFZ 1,0) ebenfalls. Dazu kommt, dass das GebÃ¤ude C den regulÃ¤ren GebÃ¤udeabstand nach Art. 37 Abs. 1 BauR von 12.50 m zum Mehrfamilienhaus des BeschwerdefÃ¼hrers nicht einhÃ¤lt. Dass diese Verletzung des GebÃ¤udeabstandes unter anderem durch ein NÃ¤herbaurecht verursacht wird, das dem BeschwerdefÃ¼hrer eingerÃ¤umt worden war, ist dabei unmassgeblich. Im Planungsbericht wird allerdings in Ziff. 4.1.1 festgehalten, der Grenzabstand werde im Gestaltungsplan mit unter 4.00 m definiert und sei entsprechend auch auf dem Gestaltungsplan ersichtlich (vgl. Art 8 SBV). GemÃ¤ss Art. 12 SBV gilt eine ordentliche GFZ von 1,08, was ge-mÃ¤ss dem Planungsbericht AA inklusive aller ZuschlÃ¤ge zu einer maximal mÃ¶gli-chen GFZ von 1.53 fÃ¼hrt. Obwohl diese Verdichtung mit Bezug auf die Liegenschaft Nr. TT die Vorschriften der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone (W 3) nicht einhÃ¤lt, wie die Vorinstanz zutreffend erkannt hat, gelangte sie zum Schluss, ein Verlassen der zonengemÃ¤ssen Nutzungsart oder des Zonencharakters sei allein aufgrund dieser ErhÃ¶hung der Nutzungsdichte aber noch nicht erkennbar. Sie begrÃ¼ndet das damit, die zonengemÃ¤sse Nutzungsart werde mit dem Gestaltungsplan "AA" auch betreffend GFZ nicht verlassen, weil diejenigen Masse, die direkten Einfluss auf das Ã¤ussere Erscheinungsbild der Bauten hÃ¤tten (wie Fassaden- und GesamthÃ¶hen sowie die GebÃ¤udelÃ¤ngen), die nÃ¤chsthÃ¶heren Zonenvorgaben gut einhielten.
5.4.2 Der Auffassung der Vorinstanz ist entgegenzuhalten, dass die Einhaltung der nÃ¤chsthÃ¶heren Zonenvorgaben betreffend maximaler GebÃ¤udehÃ¶he nicht Ã¼berall der Fall ist, ebenso wie mit Bezug auf die GFZ fÃ¼r die Liegenschaft Nr. XX, wie soeben aufgezeigt. Zudem kann eine Ãberschreitung der maximalen GFZ durch die Einhaltung anderer Bauvorschriften nicht im Sinne einer "Heilung" kompensiert werden, ansonsten die Dichteregelung jegliche Bedeutung verlieren wÃ¼rde. Die Ãberschreitungen der nÃ¤chsthÃ¶heren Zonenvorschriften kÃ¶nnten somit nur dann zulÃ¤ssig sein, wenn der Gestaltungsplan eine bessere Siedlungsgestaltung von hoher QualitÃ¤t erreicht. Dies ist auch im Zusammenhang mit dem Umgang der geplanten Ãberbauung mit dem Ã¶stlich an den Planperimeter angrenzenden Mehrfamilienhaus des BeschwerdefÃ¼hrers zu beurteilen. Dieses vor wenigen Jahren sanierte GebÃ¤ude beinhaltet drei Vollgeschosse und ein flach geneigtes Satteldach. Ãstlich davon befindet sich ein Mehrfamilienhaus Ã¤hnlicher Bauart. Unter der Annahme, dass die HÃ¶he eines Vollgeschosses ca. 3.00 m betrÃ¤gt, ist - wie dies vom BeschwerdefÃ¼hrer anlÃ¤sslich des Augenscheins ausgefÃ¼hrt wurde - von einer GebÃ¤udehÃ¶he von ca. 9.00 m auszugehen. Das bestehende GebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers auf der Liegenschaft Nr. ZZ weist in den oberen beiden Geschossen je zwei Balkonvorbauten und im Erdgeschoss je einen zu den beiden Wohnungen gehÃ¶renden Aussensitzplatz auf. Die Hauptwohnseite ist damit klarerweise gegen Westen, also gegen das Planungsgebiet, gerichtet. Der Gestaltungsplan sieht mit einem exakt eingehaltenen kleinen Grenzabstand von 5.00 m zur Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers ein viergeschossiges Wohnhaus mit einer GebÃ¤udehÃ¶he von 14.00 m vor. Dieses Haus C hÃ¤lt zwar den kleinen Grenzabstand (nicht aber den GebÃ¤udeabstand nach Art. 37 Abs. 1 BauR der massgebenden Zone W 3 von 5.00 m ein) exakt ein. Die in der W 3 geltende maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 13.50 m wird demgegenÃ¼ber um 0.50 m Ã¼berschritten, entspricht mit 14.00 m aber exakt der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone W 4 (bei einem Flachdach oh-ne Attikageschoss). Die Vorinstanz verweist in diesem Zusammenhang auf den noch zu berÃ¼cksichtigenden Hangzuschlag, wobei diese Frage insofern vernachlÃ¤ssigbar ist, als es nicht darum geht, ob die Vorschriften der W 3 bzw. der W 4 gera-de noch eingehalten sind, sondern darum, ob mit der Situierung und der Dimensionierung des GebÃ¤udes C eine bessere Siedlungsgestaltung von hoher QualitÃ¤t erreicht wird. Dies ist zu verneinen, zumindest soweit die Reaktion des Richtprojekts auf die Ã¶stlich angrenzende Parzelle des BeschwerdefÃ¼hrers bewertet wird. Auch wenn dem BeschwerdefÃ¼hrer nicht darin gefolgt werden kann, dass die Liegenschaft Nr. ZZ zu Unrecht zum Planungsperimeter gehÃ¶rt, erklÃ¤ren weder die Vorinstanzen noch die Verfahrensbeteiligte mit Blick auf die auch stÃ¤dtebaulich gebotene RÃ¼cksichtnahme, weshalb ausgerechnet auf dem kleinsten Baufeld das hÃ¶chste GebÃ¤ude mit minimalem Grenzabstand und maximaler GebÃ¤udehÃ¶he situiert wird. Zwar dÃ¼rfte die Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers, dass sein GebÃ¤ude nach Erstellung des Hauses C einem "Dauerschatten" ausgesetzt wÃ¤re, in dieser absoluten Form kaum zutreffen. Zudem wÃ¤ren auch nach der Erstellung des GebÃ¤udes C gewisse Aus- und Durchblicke in Richtung Westen mÃ¶glich. Wie sich anlÃ¤sslich des Augenscheins zeigte, wird aber das GebÃ¤ude C auf die Bewohne-rinnen und Bewohner des dem BeschwerdefÃ¼hrer gehÃ¶renden Mehrfamilienhauses die Ostfassade des GebÃ¤udes C als 14.00 m hohe Fassade wandartig wirken und dies bei einem nicht eingehaltenen GebÃ¤udeabstand gemÃ¤ss Regelbauweise. Dies entspricht in keiner Art einer besseren Siedlungsgestaltung von hoher QualitÃ¤t. Es ist festzustellen, dass der angefochtene Gestaltungsplan hinsichtlich der wichtigsten Gestaltungsmasse (GebÃ¤udelÃ¤nge, FassadenhÃ¶he, GeschossflÃ¤chenziffer) zwar jeweils Regelmasse der nÃ¤chsthÃ¶heren Zonenart angleicht oder gar Ã¼berschreitet, dem jedoch mit Bezug auf die Nachbarrechte, welche dadurch stÃ¤rker tangiert werden, insbesondere hinsichtlich des Grenz- und GebÃ¤udeabstands, nicht Rechnung trÃ¤gt, zum Beispiel indem auch diese AbstÃ¤nde der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone angeglichen werden.
5.4.3 Was die Vorinstanz unter Berufung auf den Schlussbericht, den Planungsbericht und die Fachstellungnahme des kantonalen Hochbauamtes dagegen einwendet, Ã¼berzeugt nicht. TatsÃ¤chlich enthÃ¤lt der Schlussbericht der Jury vom April 2018 keinerlei AusfÃ¼hrungen darÃ¼ber, wie die Positionierung des Punktbaus auf der Liegenschaft Nr. YY sich in Bezug zu den Bestandesbauten und speziell in Bezug zum Ã¶stlich liegenden Mehrfamilienhaus des BeschwerdefÃ¼hrers verhÃ¤lt. Die Bewertung des Siegerprojekts ist stark geprÃ¤gt von der Gestaltung innerhalb des Planungsperimeters mit grosszÃ¼gigen AussenrÃ¤umen und einem harmonischen Spiel mit den geplanten Wohnungen, welche einen grossen Freiraumbezug aufweisen. Soweit die Einordnung in das bestehende Ortsbild betroffen ist, Ã¤ussert sich der Schlussbericht dazu hÃ¶chstens vage in Bezug zu den drei zweiteiligen MehrfamilienhÃ¤usern im grÃ¶sseren westlichen Teil des Planungsgebiets.
5.4.4 Der Planungsbericht hÃ¤lt Bezug nehmend zur Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he auf S. 21 fest, dass die neuen Wohnbauten durch die sorgfÃ¤ltige EinfÃ¼gung der Bauten in die Umgebung sowie die hangseitig gestaffelte HÃ¶henentwicklung harmonisch in den stÃ¤dtebaulichen Kontext eingefÃ¼gt werden. Dies mag fÃ¼r die HÃ¤user A1 - B 3 zutreffen, nicht jedoch fÃ¼r das GebÃ¤ude C. Dieses weist weder eine hangseitig gestaffelte HÃ¶henentwicklung auf noch zeichnet sich dieses durch eine sorgfÃ¤ltige EinfÃ¼gung in die Umgebung aus. Vielmehr fehlt die Auseinandersetzung und RÃ¼cksichtnahme auf die Ã¶stlichen Bestandsbauten. Es ist betreffend das GebÃ¤ude C auch kein "fliessender stÃ¤dtebaulicher Kontext" ersichtlich, wie dies unter Ziff. 4.1.2 reklamiert wird. FÃ¼r den Nachweis eines "besseren Siedlungsergebnisses" im Sinne von Â§ 24 Abs. 2 PBG bemerkt der Planungsbericht unter Ziff. 4.13, dass die WohnÃ¼berbauung RÃ¼cksicht auf die topografischen Gegebenheiten nimmt, durch eine gestaffelte HÃ¶henentwicklung vertraute Proportionen erreicht und mit ihrem architektonischen Ausdruck Ã¼berzeugt. Auch dies mag fÃ¼r die HÃ¤user A1 - B3 zutreffen, bezogen auf das GebÃ¤ude C aber nicht, zumal es weder auf die topografischen Gegebenheiten RÃ¼cksicht zu nehmen hat, noch eine gestaffelte HÃ¶henentwicklung aufweist. Der Planungsbericht erweckt den Eindruck, dass sich die AusfÃ¼hrungen im Wesentlichen auf die geplanten drei HÃ¤userzeilen auf der Liegenschaft Nr. XX beziehen, einer Bewertung der QualitÃ¤t der Ãberbauung von Liegenschaft Nr. ZZ jedoch kaum Beachtung geschenkt wurde.
5.4.5 In der Fachstellungnahme des kantonalen Hochbauamtes vom 2. Februar 2021 wurde ausgefÃ¼hrt, dass die Gesamtanlage trotz topografisch Ã¤usserst anspruchsvoller Ausgangslage (Nordwest-Hanglage) und trotz hoher Dichte einen landschaftlich und ortsbaulich vorzÃ¼glich und prÃ¤zis eingepassten Eindruck mache. Aufgrund der MassstÃ¤blichkeit, KÃ¶rnung und differenzierten Geschossigkeit der Bauten resultiere ein Ã¼bersichtliches Bebauungskonzept mit klar erkennbarer Siedlungsgestalt. Diese setze sich aus dem stÃ¤dtebaulich sinnfÃ¤llig platzierten Kopfbau im Kreuzungsbereich der beiden Quartierstrassen, den drei niedrigeren Zeilenbauten entlang der AA-Strasse und den attraktiven AussenrÃ¤umen zusammen. Der Kopfbau sei zwar viergeschossig, aber schlank (kleiner Fussabdruck). Als polygonaler Punktbau mit abgeknickten Fassadenfluchten und fehlendem Attikageschoss reduziere sich die zum Ã¶stlich gelegenen Nachbar hin orientierte schmale Stirnfassade auf ein Minimum (konisch zulaufend). Auch sei im innerstÃ¤dtisch nachverdichteten Raum der konkrete GebÃ¤udeabstand durchaus Ã¼blich und angemessen. Der frei fliessende Zwischenraum wirke nicht beengend, zumal sich weite Diagonalblicke Richtung Nordwesten und SÃ¼dwesten erÃ¶ffneten. Entgegen anderen Aussagen sei die Besonnung der Liegenschaft garantiert. Dieser Stellungnahme ist entgegen zu halten, dass zwar bei einer approximativen GrundflÃ¤che von ca. 17 m x 14 m von einem fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus "kleinen Fussabdruck", aber nicht von einem "schlanken" Bau die Rede sein kann. FÃ¼r die Einpassung in die bestehende Bebauungsstruktur und insbesondere gegenÃ¼ber dem Ã¶stlichen Nachbarn ist die zweidimensionale Ansicht weit entscheidender als die FlÃ¤chenausdehnung. GemÃ¤ss Richtprojekt-Plan "GesamthÃ¶he Haus C" im M 1:200 tritt die Ansicht Ost als ca. 15 m breite und 14 m hohe Fassade in Erscheinung. Entlang der SÃ¼dfassade von GebÃ¤ude C sind zudem Vorbauten geplant, wobei die Ã¶stlichen Vorbauten die gegenÃ¼ber dem GebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers optisch in Erscheinung tretende Fassade noch vergrÃ¶ssern und die im Planungsbericht erwÃ¤hnten Diagonalblicke Richtung SÃ¼dwesten reduzieren. Die Realisierung eines SolitÃ¤rbaus im Sinne eines Kopfbaus lÃ¤sst sich einzig mit der geringen FlÃ¤che von Liegenschaft Nr. ZZ begrÃ¼nden. Eine stÃ¤dtebauliche Notwendigkeit im Sinne einer besonderen QualitÃ¤t der GesamtÃ¼berbauung lÃ¤sst sich hingegen nicht erkennen. Die diesbezÃ¼glichen EinwÃ¤nde des BeschwerdefÃ¼hrers treffen daher zu.
5.4.6 Zusammengefasst ergibt sich somit, dass die Voraussetzung fÃ¼r eine Ausnahme von der Regel, wonach ein Sondernutzungsplan die Bauvorschriften der nÃ¤chsthÃ¶heren Zone einzuhalten hat, nicht gegeben sind. Es fehlt gegenÃ¼ber dem GebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers "eine bessere Siedlungsgestaltung von hoher QualitÃ¤t". Der angefochtene Rekursentscheid der Vorinstanz sowie der Genehmigungsentscheid Nr. NN der Vorinstanz vom 31. MÃ¤rz 2022 und damit inhaltlich auch der Gestaltungsplan "AA", die Ãnderung Bebauungsplan Nr. 3 "AA-BB" und der Beschluss des Stadtrates Frauenfeld vom 16. August 2019/11. Februar 2020 werden aufgehoben und die Beschwerde diesbezÃ¼glich gutgeheissen.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2022.60/E vom 14. Juni 2023
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