tg_gerichte · TVR-2024-22 · 2024-01-01 · de
TVR 2024 Nr. 22


Voraussetzungen fÃ¼r die Ãnderung eines Gestaltungsplans aufgrund verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse.
Â§ 4 Abs. 1 PBG
,
Â§ 23 PBG
,
Â§ 24 PBG
,
Art. 1 RPG
,
Art. 3 RPG
,
Art. 21 Abs. 2 RPG
Haben sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert, so werden die NutzungsplÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Als VerhÃ¤ltnisse, deren Ãnderung eine Plananpassung rechtfertigen, kommen sowohl tatsÃ¤chliche (z. B. BevÃ¶lkerungswachstum, neue Erschliessungsbedingungen, neue Auswirkungen der Ã¼bergeordneten Planung) als auch rechtliche UmstÃ¤nde (z. B. Ãnderung des Planungsrechts, Revision des Richtplans) in Betracht. Im Hinblick auf eine allfÃ¤llige Anpassung eines Nutzungs- bzw. Sondernutzungsplans ist in einem ersten Schritt zu prÃ¼fen, ob sich die VerhÃ¤ltnisse so erheblich geÃ¤ndert haben, dass die Nutzungsplanung Ã¼berprÃ¼ft werden muss. In einem zweiten Schritt erfolgt nÃ¶tigenfalls die PlananÂ­passung. Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung aufgrund einer InteressenabwÃ¤gung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen StabilitÃ¤t nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die PlÃ¤ne an eingetretene VerÃ¤nderungen anzupassen.
Die Verfahrensbeteiligte 8 ist EigentÃ¼merin der Liegenschaft Nr. XX, Grundbuch Uttwil. Die Liegenschaft ist gemÃ¤ss dem geltenden Zonenplan der Politischen Gemeinde Uttwil (BeschwerdefÃ¼hrerin) der Wohnzone W2b und der Seeuferschutzzone zugewiesen. Zudem liegt sie im Perimeter des im Jahr 2015 genehmigten Gestaltungsplans "Seewiigarte". Nachdem sich die Absichten der Verfahrensbeteiligten 8 betreffend die Nutzung der Liegenschaft Nr. XX verÃ¤ndert hatten (Verzicht auf das ursprÃ¼nglich vorgesehene Projekt mit einer grossen Villa, statt dessen Erstellung eines Mehrfamilienhauses), wurde eine Ãnderung des Gestaltungsplans "Seewiigarte" in die Wege geleitet. Die wÃ¤hrend der Ã¶ffentlichen Auflage dieser Ãnderung erhobenen Einsprachen wies die BeschwerdefÃ¼hrerin am 9. November 2021 ab und ersuchte am 8. Februar 2022 das DBU (VorÂ­instanz) um Genehmigung der Ãnderung des Gestaltungsplans "Seewiigarte". Dagegen wurden mehrere Rekurse erhoben.
Mit Entscheiden vom 14. Juni 2023 hiess die Vorinstanz die Rekurse gut, hob die angefochtenen Entscheide der BeschwerdefÃ¼hrerin auf und verweigerte die Genehmigung der Ãnderung des Gestaltungsplans "Seewiigarte". Dagegen erhoben die BeschwerdefÃ¼hrerin und die Verfahrensbeteiligte 8 je Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Dieses heisst die Beschwerden gut, hebt den Nichtgenehmigungsentscheid sowie den Rekursentscheid der Vorinstanz auf und genehmigt die von der BeschwerdefÃ¼hrerin erlassene Ãnderung des Gestaltungsplans "Seewiigarte".
Aus den ErwÃ¤gungen:
2.
2.1 GestaltungsplÃ¤ne nach Â§ 23 PBG sind SondernutzungsplÃ¤ne und Teil der Nutzungsplanung. Dementsprechend hat sich die BehÃ¶rde an die Ziele und PlanungsgrundsÃ¤tze nach Art. 75 BV sowie Art. 1 und 3 RPG zu halten (vgl. dazu auch Aemisegger/Kissling, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Vorbemerkungen zur Nutzungsplanung Rz. 59 ff.). Dabei unterscheidet die Praxis zwischen projektbezogenen SondernutzungsplÃ¤nen, fÃ¼r die schon ein relativ konkret ausgearbeitetes Bauprojekt vorliegt, und nicht projektbezogenen PlÃ¤nen, fÃ¼r die ein konkretes Bauvorhaben erst noch ausgearbeitet werde muss (Hettich/Mathis in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, 2016, Rz. 1.81). Nach Â§ 23 PBG dient der Gestaltungsplan je nach Zielsetzung der architektonisch guten, auf die bauliche und landschaftliche Umgebung und die besonderen NutzungsbedÃ¼rfnisse abgestimmten Ãberbauung, Verdichtung oder Erneuerung sowie der angemessenen Ausstattung mit Anlagen zur Erschliessung oder im Nichtbaugebiet der Landschaftsgestaltung. Â§ 24 PBG bestimmt sodann, dass in solchen PlÃ¤nen, soweit erforderlich, insbesondere die Erschliessung, die Lage, die GrÃ¶sse und die Gestaltung der Bauten und Anlagen und die Reihenfolge der Verwirklichung, die Bauweise, der Standort, die Art und GrÃ¶sse von Gemeinschaftsanlagen, die GrÃ¼nflÃ¤chen, die Bepflanzungen, die technische und funktionelle Anforderungen festgelegt werden (Abs. 1). Von der Regelbauweise kann abgewichen werden, wenn dadurch gesamthaft eine bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegt (Abs. 2).
2.2 Die GemeindebehÃ¶rde erlÃ¤sst Richt-, Sondernutzungs- und LandumleÂ­gungsplÃ¤ne und trifft die zur Erschliessung notwendigen Massnahmen (Â§ 4 Abs. 3 PBG). Regionale RichtplÃ¤ne, RichtplÃ¤ne der Gemeinden, Rahmen- und SondernutzungsplÃ¤ne gemÃ¤ss den Â§Â§ 13 bis 25 PBG samt den zugehÃ¶rigen Vorschriften, Beitrags- und GebÃ¼hrenreglemente sowie Abgabereglemente fÃ¼r SpielplÃ¤tze, FreizeitflÃ¤chen und Parkfelder der Gemeinden bedÃ¼rfen der Genehmigung des Departements. GenehmigungsbedÃ¼rftige Erlasse, PlÃ¤ne und Vorschriften werden auf Einhaltung des Ã¼bergeordneten Rechts und der Ã¼bergeordneten PlÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft. Die Genehmigung hat rechtsbegrÃ¼ndende Wirkung. Das Departement kann im Genehmigungsentscheid von NutzungsplÃ¤nen offensichtlich gesetzeswidrige PlÃ¤ne und Vorschriften Ã¤ndern, sofern die GemeindebehÃ¶rde zustimmt und keine grundlegende Ãberarbeitung erforderlich ist. Die betroffenen Privaten sind anzuhÃ¶ren. Verweigert das Departement die Genehmigung von NutzungsplÃ¤nen ganz oder teilweise, ist der Entscheid im Amtsblatt zu verÃ¶ffentlichen. Die VerÃ¶ffentlichung enthÃ¤lt den Namen der Gemeinde und das Gebiet, das vom Nichtgenehmigungsentscheid betroffen ist, sowie Hinweise auf die BeschwerdemÃ¶glichkeit und die Rechtsmittelfrist (Â§ 5 Abs. 2 bis 5 PBG).
2.3 Das Bundesrecht verlangt in Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG vom kantonalen Recht, dass die volle ÃberprÃ¼fung der angefochtenen VerfÃ¼gungen und NutzungsplÃ¤ne durch wenigstens eine BeschwerdebehÃ¶rde gewÃ¤hrleistet ist. Eine solche volle ÃberprÃ¼fung bedeutet nach langjÃ¤hriger Rechtsprechung die PrÃ¼fung, ob Rechtsverletzungen einschliesslich Ãberschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens vorliegen, die PrÃ¼fung, ob der rechtserhebliche Sachverhalt unrichtig oder unvollstÃ¤ndig festgestellt wurde, und die PrÃ¼fung, ob eine Massnahme unangemessen ist. Mit der Pflicht zur vollen ÃberprÃ¼fung wird aber nicht ausgeschlossen, dass sich die Rechtsmittelinstanz eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung auferlegt, wenn der unteren Instanz im Zusammenhang mit der Anwendung unbestimmter Gesetzesbegriffe oder bei der Handhabung des Planungsermessens ein Beurteilungsspielraum oder Ermessensbereich zusteht. Vielmehr wird dies in Art. 2 Abs. 3 RPG von Ã¼bergeordneten gegenÃ¼ber nachgeordneten BehÃ¶rden sogar ausdrÃ¼cklich verlangt. Die Rechtsmittelinstanzen sollen insbesondere bei PlanÃ¼berprÃ¼fungen nicht ihr Ermessen an die Stelle des Ermessens des PlanungstrÃ¤gers setzen (Urteil des Bundesgerichts 1C_372/2010 vom 11. Februar 2011 E. 8.1). Daraus folgt, dass eine Planung genehmigt werden muss, sofern sie den einschlÃ¤gigen Normen entspricht. Sind mithin mehrere zweckmÃ¤ssige LÃ¶sungen denkbar, obliegt es nicht dem Departement, der Gemeinde eine davon vorzuschreiben. Die kantonale ÃberprÃ¼fung einer kommunalen Ortsplanung muss sachlich vor allem dort zurÃ¼ckhaltend erfolgen, wo es um lokale Angelegenheiten geht; hingegen hat die ÃberprÃ¼fung so weit auszugreifen, dass die Ã¼bergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten (BGE 127 II 238 E. 3b/aa mit Hinweisen). Eine Verletzung der Gemeindeautonomie liegt somit nicht vor, wenn eine planerische LÃ¶sung der Gemeinde verworfen wird, die sich aufgrund Ã¼berkommunaler Ã¶ffentlicher Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist oder die den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung nicht entspricht oder unzureichend Rechnung trÃ¤gt (Urteil des Bundesgerichts 1C_663/2020 vom 2. November 2021 E. 3.2).
3.
3.1 Nach Art. 21 Abs. 1 RPG sind NutzungsplÃ¤ne fÃ¼r jedermann verbindlich. Haben sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert, so werden die NutzungsplÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Â§ 8 Abs. 3 PBG hÃ¤lt auf kantonaler Ebene fest, dass die Kommunalplanung periodisch zu Ã¼berprÃ¼fen und bei erheblich verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen nÃ¶tigenfalls anzupassen ist. Die Bestimmung enthÃ¤lt die sich aus Art. 21 Abs. 2 RPG ergebende PrÃ¼fungspflicht von NutzungsplÃ¤nen, wenn der Planungshorizont fÃ¼r Bauzonen von 15 Jahren abgelaufen ist oder sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben (vgl. BGE 145 II 83 E. 5.4). Als VerhÃ¤ltnisse, deren Ãnderung eine Plananpassung rechtfertigen, kommen sowohl tatsÃ¤chliche (z. B. BevÃ¶lkerungswachstum, neue Erschliessungsbedingungen, neue Auswirkungen der Ã¼bergeordneten Planung) als auch rechtliche UmstÃ¤nde (z. B. Ãnderung des Planungsrechts, Revision des Richtplans) in Betracht (vgl. Tanquerel, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016, Art. 21 N. 45). Erheblich verÃ¤ndert haben sich die VerhÃ¤ltnisse, wenn die der Planfestsetzung zugrundeliegenden tatsÃ¤chlichen und rechtlichen UmstÃ¤nde zu wesentlichen Teilen dahingefallen oder seither neue BedÃ¼rfnisse entstanden sind. Die VerhÃ¤ltnisse mÃ¼ssen sich in einer Weise geÃ¤ndert haben, dass kein Ã¶ffentliches Interesse mehr an der Beibehaltung der bisherigen Ordnung besteht (Janser, Wegweiser durch das Thurgauer Planungs- und Baugesetz, 2. Aufl. 2021, S. 30 f.). Es gelten in Bezug auf die BestÃ¤ndigkeit nicht die gleichen Anforderungen wie beim Rechtssatz oder der VerfÃ¼gung. Vielmehr sucht die Norm einen Kompromiss zwischen zwei gegenlÃ¤ufigen Forderungen. Einerseits besteht das BedÃ¼rfnis, den Nutzungsplan jederzeit an die aktuellen VerhÃ¤ltnisse anzupassen. Andererseits ist es ein Anliegen, auf die PlanbestÃ¤ndigkeit vertrauen zu kÃ¶nnen (Pletscher, Der Gestaltungsplan i.e.S., 2021, Rz. 139).
3.2 Dementsprechend ist in einem ersten Schritt zu prÃ¼fen, ob sich die VerhÃ¤ltnisse so erheblich geÃ¤ndert haben, dass die Nutzungsplanung Ã¼berprÃ¼ft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nÃ¶tigenfalls die Plananpassung (Urteil des Bundesgerichts 1C_555/2020 vom 16. August 2021 E. 6.1 mit Verweis auf BGE 144 II 41 E. 5.1; 140 II 25 E. 3 mit Hinweisen, Pletscher, a.a.O., Rz. 141). Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung aufgrund einer InteressenabwÃ¤gung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen StabilitÃ¤t nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die PlÃ¤ne an eingetretene VerÃ¤nderungen anzupassen. Zu berÃ¼cksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Ãnderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten PlanÃ¤nderung und das Ã¶ffentliche Interesse daran (BGE 140 II 25 E. 3.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_60/2020 vom 25. November 2020 E. 3.1). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner BestÃ¤ndigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Ãnderung auswirkt, umso gewichtiger mÃ¼ssen die GrÃ¼nde sein, die fÃ¼r die PlanÃ¤nderung sprechen (Urteile des Bundesgerichts 1C_300/2020 vom 1. Dezember 2020 E. 2.1 und 1C_555/2020 vom 16. August 2021 E. 6.1; vgl. auch Tanquerel, a.a.O., Art. 21 N. 33 ff.).
4.
4.1 In einem ersten Schritt ist somit vorliegend zu prÃ¼fen, ob sich die VerhÃ¤ltnisse bezÃ¼glich des ursprÃ¼nglichen Gestaltungsplans "Seewiigarte" seit dessen Erlass im Jahr 2015 im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG bzw. Â§ 8 Abs. 3 PBG erheblich geÃ¤ndert haben. Der gÃ¼ltige Gestaltungsplan "Seewiigarte" wurde von der Vorinstanz am 23. April 2015, das heisst vor weniger als 15 Jahren, genehmigt. Wie die Vorinstanz zu Recht festhÃ¤lt, fÃ¤llt eine PlanÃ¤nderung aufgrund der kurzen Geltungsdauer aber nicht per se ausser Betracht. Der PlanbestÃ¤ndigkeit kommt keine absolute Bedeutung zu (vgl. BGE 124 II 391 E. 4b).
4.2 GrundsÃ¤tzlich ist die Annahme verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse nicht gerechtfertigt, wenn die aktuelle Sach- oder Rechtslage derjenigen entspricht, die im Zeitpunkt der letztmaligen Planung vorgeherrscht hat (Pletscher, a.a.O., Rz. 140). Davon ist vorliegend jedoch nicht auszugehen. Die Ortsplanung der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde seit dem Erlass des ursprÃ¼nglichen Gestaltungsplans "Seewiigarte" vollstÃ¤ndig revidiert. Der neue Richtplan, Zonenplan sowie das BauR wurden am 1. Februar 2021 in Kraft gesetzt (Die Bestandteile des Rahmennutzungsplans sind im Internet abrufbar: https://www.uttwil.ch/themen-a-z/richtplan.html/167). Die strittige Liegenschaft Nr. XX befindet sich neu in der Zone W2b, was eine grosszÃ¼gigere Bebauung zulÃ¤sst. So wurden namentlich die Masse fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶hen gegenÃ¼ber den frÃ¼heren Maximalmassen erhÃ¶ht (â¦). Vor der Ãnderung der Rahmennutzungsplanung befand sich die Liegenschaft Nr. XX in der Wohnzone W2, in welcher z. B. eine GebÃ¤udehÃ¶he von maximal 6.50 m zulÃ¤ssig war (â¦). GemÃ¤ss neuem BauR der BeschwerdefÃ¼hrerin betrÃ¤gt die maximal zulÃ¤ssige FassadenhÃ¶he in der Zone W2b 8.50 m und die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he 12.00 m. Bereits unter diesem Gesichtspunkt ist aufgrund der Ortsplanungsrevision von erheblich verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen seit Erlass des ursprÃ¼nglichen Gestaltungsplans "Seewiigarte" im Jahr 2015 auszugehen.
4.3 Inwiefern zudem aufgrund des Wegfalls des Interesses der Verfahrensbeteiligten 8 an einer Realisierung der ursprÃ¼nglich im Baubereich C geplanten Villa auch in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine erhebliche Ãnderung der VerhÃ¤ltnisse gegeben ist, kann damit offenbleiben. Jedenfalls ist im Rahmen des ersten PrÃ¼fungsschritts festzustellen, dass infolge der Ortplanungsrevision von erheblich verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG bzw. Â§ 8 Abs. 3 PBG auszugehen ist, welche eine ÃberprÃ¼fung des Gestaltungsplans zulassen.
5.
5.1 In einem zweiten Schritt ist zu prÃ¼fen, ob die Notwendigkeit bzw. ein rechtsgenÃ¼glicher Bedarf besteht, den Gestaltungsplan effektiv anzupassen. Diese Entscheidung ist im Rahmen einer InteressenabwÃ¤gung zu treffen (Pletscher, a.a.O., Rz. 141 f., Tanquerel, a.a.O., Art. 21 N. 33).
5.2 Vorliegend hat die Verfahrensbeteiligte 8 als EigentÃ¼merin der Liegenschaft Nr. XX bestÃ¤tigt, dass kein Interesse mehr am Bau der ursprÃ¼nglich geplanten Villa im Baubereich C besteht. Die Villa wird daher nicht gebaut werden. Solange der Gestaltungsplan nicht geÃ¤ndert wird, besteht somit keine MÃ¶glichkeit, die Liegenschaft Nr. XX zu Ã¼berbauen. Dies liegt weder im privaten Interesse der EigentÃ¼merschaft, noch im Ã¶ffentlichen Interesse an einer haushÃ¤lterischen Bodennutzung. Dieses Ã¶ffentliche Interesse gilt grundsÃ¤tzlich auch dann, wenn sich die betroffene Liegenschaft (â¦) ausserhalb eines eigentlichen Entwicklungsgebietes fÃ¼r die Innenentwicklung befindet. Zudem ist nicht ersichtlich, weshalb hier nicht verdichtet werden dÃ¼rfte, wenn dies - wie vorliegend - sinnvoll erscheint und der stÃ¤dtebaulichen Planung der BeschwerdefÃ¼hrerin entspricht. Im strittigen revidierten Gestaltungsplan wird eine Ãberbauung des Baubereichs C mit einem Mehrfamilienhaus vorgesehen. Durch ein Mehrfamilienhaus wird das bis anhin noch nicht Ã¼berbaute Land, das auf zwei Seiten bereits Ã¼berbaut ist und sÃ¼dlich an eine Quartierstrasse und nÃ¶rdlich an einen Fussweg grenzt, besser genutzt als durch eine grosse, als Einfamilienhaus genutzte Villa. Die geplante Ãberbauung des Baubereichs C entspricht derjenigen der Bereiche A und B, das Mehrfamilienhaus ist identisch mit den bereits realisierten beiden HÃ¤usern und soll durch den gleichen Architekten realisiert werden. Dass dies nicht einer sinnvollen und durchdachten Planung entsprechen sollte, ist nicht erkennbar.
5.3 Vergleicht man die Ausmasse bzw. Dimensionen der ursprÃ¼nglich vorgesehenen Villa mit dem neu geplanten Mehrfamilienhaus wird ersichtlich, dass das Mehrfamilienhaus nur leicht grÃ¶sser ausfÃ¤llt als die Villa. Beide Projekte sind zudem gegenÃ¼ber dem bereits bestehenden GebÃ¤ude im Baubereich A (â¦) etwas weiter Richtung See verschoben. Wenn die Verfahrensbeteiligten 4 bis 7 (ursprÃ¼ngliche Einsprecher) sowie die Vorinstanz somit von einem "Riegel" Richtung See sprechen, so unterscheiden sich die beiden Projekte insofern kaum (...). Sofern somit tatsÃ¤chlich von einer Riegelwirkung auszugehen wÃ¤re, wÃ¤re diese auch durch den Bau der Villa, welche als Richtprojekt dem von der VorÂ­instanz bewilligten ursprÃ¼nglichen Gestaltungsplan zugrundelag, eingetreten. Die Fassaden- und GebÃ¤udehÃ¶hen des geplanten Mehrfamilienhaus entsprechen denjenigen der bestehenden GebÃ¤ude in den Baubereichen A und B; das vorgesehene GebÃ¤ude wÃ¼rde nur leicht hÃ¶her ausfallen als die Villa gemÃ¤ss dem gÃ¼ltigen Gestaltungsplan (maximale GesamthÃ¶he von 10,60 m anstelle von 9,50 m; FassadenhÃ¶he von 8,50 m anstelle von 7,50 m [â¦]). Die angrenzenden Liegenschaften werden daher durch das geÃ¤nderte Projekt in dieser Hinsicht hÃ¶chstens leicht stÃ¤rker betroffen, als dies mit dem ursprÃ¼nglichen und aktuell gÃ¼ltigen Gestaltungsplan der Fall war bzw. ist. Es handelt sich zudem nach wie vor um eine reine Wohnnutzung und das GebÃ¤ude weicht von der Regelbauweise gemÃ¤ss dem aktuellen Rahmennutzungsplan nicht ab (â¦).
5.4 Die Vorinstanz begrÃ¼ndete die Rekursabweisung und Nichtgenehmigung des geÃ¤nderten Gestaltungsplans im Wesentlichen damit, dass der mit dem geltenden Gestaltungsplan gesicherte harmonische Ãbergang zum See und zur angrenzenden, klein strukturierten Bebauung Ã¶stlich der Liegenschaft Nr. XX mit der GestaltungsplanÃ¤nderung nicht mehr gewÃ¤hrleistet sei (â¦).
5.4.1 BezÃ¼glich des Ãbergangs zum See ist jedoch nicht ersichtlich, inwiefern eine Ãberbauung des Baubereichs C mit einem Mehrfamilienhaus diesbezÃ¼glich etwas Ã¤ndern wÃ¼rde, nachdem der Baubereich A bereits mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist und das neu vorgesehen Projekt (wie auch die ursprÃ¼nglich vorgesehene Villa) etwas versetzt daneben situiert werden soll. Insofern ist der Ãbergang zum See nicht oder nur sehr beschrÃ¤nkt tangiert. Wie das ARE (â¦) ausfÃ¼hrte, befinden sich die MehrfamilienhÃ¤user (das bereits bestehende und das geplante) zudem in einem "relativ grosszÃ¼gigem Abstand zum See". Nebst der vorgelagerten Wiese verlÃ¤uft dazwischen ausserdem der Ã¶ffentliche Fussweg entlang des Seeufers. Des Weiteren ist nicht ersichtlich, inwiefern der geÃ¤nderte Gestaltungsplan gegenÃ¼ber dem gÃ¼ltigen eine VerschÃ¤rfung bzw. Ãnderungen bezÃ¼glich des GewÃ¤sserraums und allfÃ¤lligen WidersprÃ¼chen zur GschV mit sich bringen sollte (â¦); die Vorinstanz leitet daraus auch nichts Konkretes fÃ¼r den vorliegenden Fall ab. In diesem Zusammenhang bestÃ¤tigte auch das kantonale Amt fÃ¼r Umwelt (â¦), dass die wesentlichen Baubereiche im (geÃ¤nderten) Gestaltungsplan "Seewiigarte" ausserhalb des behÃ¶rdenverbindlichen Raumbedarfs fÃ¼r den Bodensee lÃ¤gen und dass der geÃ¤nderte Gestaltungsplan in dieser Hinsicht bewilligungsfÃ¤hig sei.
5.4.2 GemÃ¤ss der neuen Ortsplanung befinden sich die Ã¶stlich der Liegenschaft Nr. XX (teilweise) mit EinfamilienhÃ¤usern Ã¼berbauten Liegenschaften in der Wohnzone W2a und kÃ¶nnen gemÃ¤ss gÃ¼ltigem BauR mit GebÃ¤uden mit bis zu 30,00 m LÃ¤nge und 11,50 m GesamthÃ¶he Ã¼berbaut werden. Eine dichtere Ãberbauung (mit Ein-, Zwei- und DoppeleinfamilienhÃ¤usern; vgl. Art. 6 Abs. 2 BauR) wÃ¤re deshalb - auch bei einer leicht tieferen Dichte als in der Zone W2b (vgl. Art. 5 BauR) - ebenfalls mÃ¶glich und zonenplanmÃ¤ssig zulÃ¤ssig. Es kann somit nicht davon ausgegangen werden, dass in diesem Bereich Ã¶stlich der Liegenschaft Nr. XX auch in Zukunft weiterhin nur eine "lockere Bebauung" mit EinfamilienhÃ¤usern und relativ grossem Umschwung, wie sie heute besteht, beibehalten wird. Insofern ist die Forderung der VorÂ­instanz bzw. des ARE nach einem gestuften Ãbergang zu diesem in der Zone W2a liegenden Bereich nicht schlÃ¼ssig. Des Weiteren ist auch nicht erkennbar, weshalb sich das Mehrfamilienhaus im Baubereich C nur ungenÃ¼gend bzw. nicht gut ins Landschafts- und Quartierbild einordnen sollte (â¦), nachdem es bezÃ¼glich Gestaltung und Dimensionierung den bewilligten und bestehenden MehrfamilienhÃ¤usern in den benachbarten Baubereichen A und B entspricht. Diese bestehenden GebÃ¤ude sind gleich ausgerichtet wie das geplante Mehrfamilienhaus, welches im Vergleich zum GebÃ¤ude auf der Liegenschaft Nr. YY nur leicht versetzt Richtung See situiert werden soll. Das Einfamilienhausquartier Ã¶stlich und sÃ¼dlich der Liegenschaft Nr. XX ist zudem fÃ¼r sich betrachtet nicht als einheitlich zu qualifizieren, was auch anlÃ¤sslich des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins vom 8. Mai 2024 festgestellt werden konnte (â¦). Die Argumentation der fehlenden Einpassung ins Ortsbild (â¦) ist auch in dieser Hinsicht nicht nachvollziehbar.
5.5 Durch eine Verdichtung bzw. eine bessere haushÃ¤lterische Nutzung des  Bodens im Baubereich C wÃ¼rden keine wesentlichen (insbesondere QualitÃ¤ts-)Kriterien der bisherigen Planung in Frage gestellt (â¦), nachdem bereits durch den ursprÃ¼nglichen Gestaltungsplan, aber auch durch den geltenden Rahmennutzungsplan, im Gestaltungsplanperimeter eine Bebauung mit MehrfamilienhÃ¤usern ermÃ¶glicht wurde bzw. wird und auch die Einordnung in die bestehende bauliche Umgebung nicht zu beanstanden ist. Damit lÃ¤sst sich auch aus dem von der Vorinstanz im angefochtenen Rekursentscheid zitierten (â¦) Entscheid des Verwaltungsgerichts Luzern LGVE 1999 II Nr. 10 vom 15. Juli 1999 nichts ableiten. Im Ãbrigen ging es dort um eine Liegenschaft, die in einem frÃ¼heren Gestaltungsplan als nicht Ã¼berbaubar bezeichnet gewesen war, dies im Unterschied zur vorliegend zur Diskussion stehenden Liegenschaft Nr. XX, auf welcher gemÃ¤ss dem ursprÃ¼nglichen Gestaltungsplan "Seewiigarte" eine grosse Villa vorgesehen war. Das nunmehr im geÃ¤nderten Gestaltungsplan vorgesehene Mehrfamilienhaus steht auch nicht dem im ursprÃ¼nglichen Gestaltungsplan festgelegten Grundsatz entgegen, wonach das Areal nach Stilllegung der ehemaligen Bootswerft (â¦) den wohnlichen Charakter des Viertels zurÃ¼ckholen soll (â¦).
5.6 Mit dem geÃ¤nderten Gestaltungplan wird von der Regelbauweise gemÃ¤ss dem geltenden Rahmennutzungsplan nicht abgewichen (â¦), womit auch die erhÃ¶hten Anforderungen gemÃ¤ss Â§ 24 Abs. 2 PBG (mit der Voraussetzung einer gesamthaft besseren Siedlungsgestaltung) nicht erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen. Die in Â§ 23 PBG gestellten Anforderungen sind mit dem geÃ¤nderten Gestaltungsplan als erfÃ¼llt zu betrachten. Der Bedarf bzw. die Notwendigkeit einer Ãnderung des Gestaltungsplans ist gegeben. Nachdem eine Planung genehmigt werden muss, sofern sie - wie vorliegend - den einschlÃ¤gigen Normen entspricht (TVR 2017 Nr. 18 E. 2.3), besteht bzw. bestand seitens der Vorinstanz kein Grund, in das Planungsermessen der BeschwerdefÃ¼hrerin einzugreifen und eine von ihr abweichende InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen.
6. Insgesamt erweist sich der geÃ¤nderte Gestaltungsplan "Seewiigarte" aus den dargestellten GrÃ¼nden entgegen der Auffassung der Vorinstanz als genehmigungsfÃ¤hig. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin erlassene Ãnderung des Gestaltungsplans kann nicht als unzweckmÃ¤ssig qualifiziert werden. Sie entspricht auch den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung und trÃ¤gt diesen ausreichend Rechnung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_663/2020 vom 2. November 2021 E. 3.2). Die Voraussetzungen und Anforderungen von Â§ 23 PBG sind erfÃ¼llt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat mit dem Erlass des geÃ¤nderten Gestaltungsplans "Seewiigarte" ihr Ermessen korrekt ausgeÃ¼bt. Mit der Nichtgenehmigung dieses geÃ¤nderten Gestaltungsplans hat die Vorinstanz in unzulÃ¤ssiger Weise in das der BeschwerdefÃ¼hrerin aufgrund der Gemeindeautonomie zustehende Planungsermessen eingegriffen. Die Beschwerden vom 13. Juli 2023 und vom 15. August 2023 sind daher gutzuheissen. (â¦)
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2023.79/E, VG.2023.94/E vom 14. August 2024
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