tg_gerichte · TVR-2007-28 · 2007-01-01 · de
TVR 2007 Nr. 28


GebÃ¤udehÃ¶he, gestaffelte Baute
Â§ 8 Abs. 4 aPBV
Damit von gestaffelten Bauten gesprochen werden kann, muss bei den aneinanÂ­der gebauten BaukÃ¶rpern klar zwischen zwei GebÃ¤udeeinheiten unterschieden werden kÃ¶nnen. Die RÃ¼ckversetzung einzig des Dachgeschosses genÃ¼gt dafÃ¼r nicht.
Die V AG, an der die Stadt B eine Beteiligung von 26% hÃ¤lt, plant eine ÃberÂ­bauung mit vier MehrfamilienhÃ¤usern und einer Tiefgarage. Die Bauparzelle liegt in der Wohn- und Gewerbezone hoher Baudichte und gehÃ¶rt zum Perimeter des Quartierplans Â«WÂ».
Das DBU verweigerte die Baubewilligung. Zur BegrÃ¼ndung wurde ausgeÂ­fÃ¼hrt, jedes der vier MehrfamilienhÃ¤user Ã¼berschreite die nach Art. 28 des Baureglements der Stadt B (BauR) zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 12 m. Ohne Dachgeschoss wÃ¤re die GebÃ¤udehÃ¶he eingehalten. Dieses Geschoss beanÂ­spruche jedoch zwei Drittel der GrundflÃ¤che des unterliegenden Stockwerks, weshalb nicht mehr von einem untergeordneten GebÃ¤udeteil gesprochen werÂ­den kÃ¶nne.
Das Verwaltungsgericht weist die von der V AG dagegen erhobene BeschwerÂ­de ab.
Aus den ErwÃ¤gungen:
2. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt zur BegrÃ¼ndung ihrer AntrÃ¤ge vor, die HÃ¶he der HÃ¤user sei nach der in Â§ 8 Abs. 4 PBV beschriebenen Methode zu messen, denn das gewachsene beziehungsweise in zulÃ¤ssiger Weise gestaltete Terrain falle von SÃ¼den nach Norden stark ab. Die PlÃ¤ne der jede fÃ¼r sich verÂ­tikal versetzten Bauten nÃ¤hmen die Hanglage auf und entsprÃ¤chen der in den ErlÃ¤uterungen des DBU zum PBG aufgefÃ¼hrten Abbildung Nr. 30. Die beiÂ­den Bereiche der HÃ¤user kÃ¶nnten hÃ¶henmÃ¤ssig klar unterschieden werden. Weder aus dem Wortlaut von Â§ 8 Abs. 4 PBV noch aus den ErlÃ¤uterungen gehe hervor, um wieviel die unterschiedlich hohen GebÃ¤udeteile versetzt sein mÃ¼ssten. Im vorliegenden Fall seien sie entsprechend dem Hangverlauf um ein ganzes Stockwerk versetzt worden, weshalb sich die unteren Stockwerke trotz des Versetzens auf dem gleichen Niveau befÃ¤nden. Die Nachbarn seien nach der von den BehÃ¶rden der Stadt B in vergleichbaren VerhÃ¤ltnissen stets praktizierten Messweise weniger betroffen, als wenn die Bauten mit Attikageschossen im Sinne von Â§ 8 Abs. 2 Ziff. 3 PBV aufgestockt oder gar mit zulÃ¤ssigen SteildÃ¤chern eingedeckt wÃ¼rden.
Am Augenschein fÃ¼hrte der Vertreter des Bauamtes B aus, der Bestimmung von Â§ 8 Abs. 4 PBV sei nicht zu entnehmen, dass fÃ¼r die Bemessung der HÃ¶he versetzter Bauten nicht hÃ¶henrelevante Kriterien wie Material oder Farbe der Fassaden, Gestaltung des Eingangs, Befestigung oder interne Grundrisse berÃ¼cksichtigt wÃ¼rden. Nach der von der Vorinstanz praktizierten Messweise Ã¼berstiegen die Flachdachbauten die zulÃ¤ssige HÃ¶he nur um knapp 80 cm. Es wÃ¤re aber zulÃ¤ssig, die HÃ¤user mit einem zusÃ¤tzlich rund 7 m hohen Satteldach zu bauen.
3. a) Das zu Ã¼berbauende GrundstÃ¼ck befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone hoher Baudichte. Dies hat nach Art. 28 BauR zur Folge, dass die maximale GebÃ¤udehÃ¶he 12 m betragen darf. Wird die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern festgelegt, ist die maximale HÃ¶hendifferenz zwischen der Schnittlinie der DachflÃ¤che mit der FassadenflÃ¤che und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend. Nicht berÃ¼cksichtigt werden dabei GiebelflÃ¤chen und gesamthaft untergeordnete GebÃ¤udeteile (Â§ 8 Abs. 1 PBV). Bei vertikal oder horizontal gestaffelten Bauten wird die HÃ¶he jeder Einheit fÃ¼r sich gemessen (Â§ 8 Abs. 4 PBV).
Das DBU hat ErlÃ¤uterungen zum Planungs- und Baugesetz herausgegeben. Dabei handelt es sich â wie das DBU darin ausfÃ¼hrt â um Vollzugshilfen, die keine Rechtskraft besitzen. Soweit dadurch aber die rechtsgleiche BehandÂ­lung im Kanton in Bauverfahren sichergestellt werden soll, kÃ¶nnen sie als gÃ¤ngige Praxis bei der Beurteilung Anwendung finden. Ziff. 2.7.3 der ErlÃ¤uterungen hÃ¤lt fest, dass bei vertikal oder horizontal gestaffelten Bauten fÃ¼r jede Einheit die GebÃ¤udehÃ¶he separat zu berechnen sei. Gleichzeitig wird zur Illustration auf zwei Abbildungen (Nrn. 30 und 31) verwiesen.
b) Vorliegend geht es um die Beurteilung eines Mehrfamilienhauses, dessen oberstes Dachgeschoss im nÃ¶rdlichen Teil zurÃ¼ckversetzt ist. Die Frage ist nun, ob durch diese ZurÃ¼ckversetzung das Mehrfamilienhaus als gestaffelte Baute im Sinne von Â§ 8 Abs. 4 PBV zu betrachten ist. Dann mÃ¼ssten zwei massgebliche GebÃ¤udehÃ¶hen ermittelt werden. Ist das Mehrfamilienhaus allerdings als einheitliche Baute anzusehen, bestimmt sich die GebÃ¤udehÃ¶he durch die Differenz zwischen hÃ¶chstem Punkt des Dachgeschosses und unterÂ­stem Punkt im Norden des Mehrfamilienhauses. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist der Auffassung, wichtig sei der kubische Versatz, denn die Vorschrift von Â§ 8 Abs. 4 PBV besage nicht, dass darunter nur vollstÃ¤ndig eigenstÃ¤ndige, zusamÂ­mengebaute BaukÃ¶rper mit getrennten Fassaden, getrennter Erschliessung und mit auf verschiedenem Niveau liegenden Stockwerken verstanden wÃ¼rÂ­den. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird in diesem Punkt auch von der BauverÂ­waltung B unterstÃ¼tzt.
Als Grundsatz hÃ¤lt Â§ 8 Abs. 1 PBV fest, dass zur Berechnung der GebÃ¤udeÂ­hÃ¶he die Differenz zwischen tiefstem und hÃ¶chstem Punkt des BaukÃ¶rpers (Schnittlinie der DachflÃ¤che mit der FassadenflÃ¤che/tiefster Punkt des gewachsenen Terrains) massgebend ist. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Bauverwaltung lÃ¤sst sich insbesondere aus der Abbildung 30 in Ziff. 2.7.3 der ErlÃ¤uterungen durchaus entnehmen, dass von gestaffelten Bauten nur dann gesprochen werden kann, wenn sich eine erste Einheit an die versetzte, zweite Einheit darunter anfÃ¼gt. Das ist beim Projekt der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht so. Dort Ã¼berlagert das Dachgeschoss die HÃ¤lfte der GebÃ¤udelÃ¤nge bei weitem und es kann nicht von einer angesetzten Einheit gesprochen werden. Dabei muss es nicht zwingend notwendig sein, wie dies offensichtlich die ZÃ¼rcher Praxis verlangt, dass eine gestaffelte oder versetzte Baute aus eigenstÃ¤ndigen BaukÃ¶rpern besteht, die je eine von den andern Teilen des BaukÃ¶rpers abgegrenzte separate GrundflÃ¤che haben und dessen einzelne Teile bis auf den Baugrund durchgehend baulich und funktioÂ­nal getrennt sind (vgl. hierzu Fritsche/BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 2003, Ziff. 13 â 5 ff.). Dennoch mÃ¼ssen nach Auffassung des Verwaltungsgerichts und in Ãbereinstimmung mit Abbildung 30 der ErlÃ¤uteÂ­rungen zum PBG doch mindestens klar zwei GebÃ¤udeeinheiten unterschieÂ­den werden kÃ¶nnen, was hier eindeutig nicht der Fall ist. Nach Auffassung des Gerichts ist eher von einem Mehrfamilienhaus auszugehen, dessen Dachgeschoss etwas zurÃ¼ckgenommen wurde, um in Umgehung von Â§ 8 Abs. 1 PBV und unter Ãberstrapazierung von Â§ 8 Abs. 4 PBV die HÃ¶henvorÂ­schriften des BauR zu erfÃ¼llen. Zu Recht hat daher die Vorinstanz erkannt, dass die verlangte GebÃ¤udehÃ¶he nicht eingehalten ist.
Entscheid vom 17. Januar 2007
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