tg_gerichte · RBOG-2023-17 · 2023-01-01 · de
RBOG 2023 Nr. 17


Kein Grundlagenirrtum, wenn fÃ¼r das gekaufte GrundstÃ¼ck in einer Kleinsiedlung noch wÃ¤hrend rund eines halben Jahres nach dem Kauf eine Baubewilligung hÃ¤tte erhÃ¤ltlich gemacht werden kÃ¶nnen; kein beachtlicher Irrtum Ã¼ber einen kÃ¼nftigen Sachverhalt, da der Erhalt der Baubewilligung in einer Kleinsiedlung im Kaufzeitpunkt nicht objektiv sicher war.
Art. 23 OR
Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR
Art. 185 OR
Art. 33 RPV
Â§ 1 ff. KSV
Zusammenfassung des Sachverhalts:
Der BerufungsklÃ¤ger verkaufte der Berufungsbeklagten ein GrundstÃ¼ck in einer Kleinsiedlung, welches sie Ã¼berbauen wollte. Noch bevor ihr eine Baubewilligung erteilt wurde, trat die Kleinsiedlungsverordnung[1] in Kraft. In der Folge wurde der Berufungsbeklagten die Baubewilligung verweigert, da das Bauprojekt nicht (mehr) zonenkonform sei. Die Berufungsbeklagte machte deshalb gegenÃ¼ber dem BerufungsklÃ¤ger einen Grundlagenirrtum Ã¼ber die Bebaubarkeit des gekauften GrundstÃ¼cks und damit Ã¼ber die wesentliche GeschÃ¤ftsgrundlage des Kaufs geltend. Das Bezirksgericht schÃ¼tze die Klage der Berufungsbeklagten. Es verpflichtete den BerufungsklÃ¤ger zur RÃ¼ckzahlung des Kaufpreises zuzÃ¼glich Zins Zug um Zug gegen RÃ¼ckÃ¼bereignung des GrundstÃ¼cks. Dagegen erhob der BerufungsklÃ¤ger Berufung und beantragte die Aufhebung des Entscheids sowie die Abweisung der Klage.
Aus den ErwÃ¤gungen:
[â¦]
2.
Zwischen den Parteien ist der folgende Sachverhalt unbestritten.
2.1.
Die Parteien schlossen am 5. Juni 2019 einen Kaufvertrag Ã¼ber eine Liegenschaft ab. Das GrundstÃ¼ck umfasst 4'387 m
2
, davon gemÃ¤ss geltendem Baureglement und Zonenplan der Gemeinde 2'242 m
2
in der "Dorfzone D" (sÃ¼dlicher Parzellenteil) und 2'145 m
2
in der Landwirtschaftszone (nÃ¶rdlicher Parzellenteil).
Mit Nachtrag zum Kaufvertrag vom 16. September 2019 vereinbarten die Parteien, der Besitzesantritt des Vertragsobjekts durch die erwerbende Partei, mit Ãbergang von Nutzen und Gefahr, erfolge am 1. November 2019, und auch der Grundbucheintrag habe bis zu diesem Datum zu erfolgen. Weiter habe die KÃ¤uferin den Kaufpreis bis zum Antrittstag zu leisten.
Die Berufungsbeklagte beglich den Kaufpreis per 1. November 2019; sie wurde im Grundbuch als EigentÃ¼merin eingetragen.
2.2.
2.2.1.
Die Berufungsbeklagte wollte auf dem in der "Dorfzone D" liegenden Teil der Parzelle ein Neubauprojekt, bestehend aus einem Einfamilienhaus und zwei DoppeleinfamilienhÃ¤usern, realisieren und die HÃ¤user danach (gewinnbringend) verkaufen. Der BerufungsklÃ¤ger kannte die Ãberbauungsabsichten der Berufungsbeklagten.
2.2.2.
Am 13. Dezember 2019 reichte die Berufungsbeklagte bei der Politischen Gemeinde ein Baugesuch ein. WÃ¤hrend der Ã¶ffentlichen Auflage gingen keine Einsprachen ein. Die Gemeinde vermerkte im Baugesuchsformular unter "Stellungnahme GemeindebehÃ¶rde": "keine EinwÃ¤nde (KleinÂ­zone)".
2.2.3.
Mit E-Mail vom 17. Januar 2020 informierte die Gemeinde den Bauherrenvertreter, sie benÃ¶tige fÃ¼r die Beurteilung und Einreichung des Baugesuchs an den Kanton noch einen Objektschutznachweis Hochwasser. Nachdem dieser am 6. MÃ¤rz 2020 erstellt worden war, sandte die Gemeinde das Baugesuch an das Amt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE) des Departements fÃ¼r Bau und Umwelt (DBU) des Kantons Thurgau in seiner Funktion als Baugesuchszentrale, wo es am 31. MÃ¤rz 2020 einging.
2.2.4.
Am 1. April 2020 bestÃ¤tigte das ARE der Gemeinde den Eingang des Baugesuchs und vermerkte, dass es das Baugesuch an das Amt fÃ¼r BevÃ¶lkerungsschutz und Armee, das Amt fÃ¼r Umwelt und die GebÃ¤udeversicherung gesandt habe. Die Behandlung des Gesuchs in der kantonalen Verwaltung dauere bis ungefÃ¤hr 15. Mai 2020. Am 28. April 2020 lagen die kantonalen Entscheide und Stellungnahmen (jedoch bereits) vor, und das ARE teilte der Gemeinde mit, dass einer Erteilung der Baubewilligung aus kantonaler Sicht vorbehÃ¤ltlich der Einhaltung erwÃ¤hnter Auflagen nichts entgegenstehe.
2.3.
2.3.1.
Am 15. Mai 2020 trat im Kanton Thurgau die KSV in Kraft. Diese regelt ZustÃ¤ndigkeit, Verfahren und anwendbares Recht fÃ¼r das Baubewilligungsverfahren in den in den AnhÃ¤ngen 1 und 2 aufgelisteten Kleinsiedlungen[2]. Anhang 1 enthÃ¤lt eine Liste jener (29) Kleinsiedlungen, die voraussichtlich einer Landwirtschafts- oder Landschaftsschutzzone nach Art. 16 und 17 RPG[3] zuzuweisen sind; Anhang 2 enthÃ¤lt eine Liste jener (112) Kleinsiedlungen, die voraussichtlich einer Zone nach Art. 33 RPV[4] beziehungsweise Â§ 15 PBV[5] zuzuweisen sind[6].
Das ARE entscheidet bei allen Bauvorhaben in den in den AnhÃ¤ngen 1 und 2 aufgelisteten Kleinsiedlungen, ob sie zonenkonform sind oder ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden kann[7]. Die Beurteilung von Baugesuchen in Kleinsiedlungen nach Â§ 2, die beim Inkrafttreten dieser Verordnung hÃ¤ngig sind, richtet sich nach dieser Verordnung. Ein Baugesuch gilt ab dem Zeitpunkt seiner Einreichung als hÃ¤ngig[8].
2.3.2.
Der bislang in der "Dorfzone D" liegende Teil der Liegenschaft wurde als Kleinsiedlung ("Gebiet A") in Anhang 2 der KSV aufgefÃ¼hrt, womit er voraussichtlich einer Weiler- oder Erhaltungszone gemÃ¤ss Art. 33 RPV zugewiesen werden wird. Dementsprechend wird er â gemÃ¤ss Ã¼bereinstimmender Auffassung der Parteien â fÃ¼r absehbare Zukunft im Nichtbaugebiet liegen.
2.4.
2.4.1.
GestÃ¼tzt auf die ab 15. Mai 2020 beim Kanton liegende ZustÃ¤ndigkeit Ã¼berwies der Gemeinderat, der das Baugesuch am 18. Mai 2020 â und somit drei Tage nach Inkrafttreten der KSV â beriet, dieses zustÃ¤ndigkeitshalber an das ARE.
2.4.2.
Mit E-Mail vom 12. Juni 2020 und Schreiben vom 9. Juli 2020 stellte der GeneralsekretÃ¤r des DBU gegenÃ¼ber der Berufungsbeklagten die kÃ¼nftige Umzonung (von der bisherigen Dorf- und damit Bauzone) in die sogenannte Erhaltungszone in Aussicht. Bis dahin stelle die KSV sicher, dass keine bundesrechtswidrige BautÃ¤tigkeit mehr stattfinde. Das Vorhaben der Berufungsbeklagten mit Neubauten "auf der grÃ¼nen Wiese" sei aller Voraussicht nach nicht bewilligungsfÃ¤hig.
2.4.3.
Mit Entscheid vom 22. Oktober 2021 erkannte das ARE, dass der Neubau eines Einfamilienhauses und von zwei DoppeleinfamilienhÃ¤usern im Sinn von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG in Verbindung mit der KSV in der Dorfzone nicht zonenkonform sei. Auch erfÃ¼lle der Neubau die Voraussetzungen von Art. 24 RPG nicht. Die Bewilligung werde somit verweigert.
Die Nichterteilung der Baubewilligung erÃ¶ffnete die Gemeinde der Berufungsbeklagten am 6. Januar 2022. Dagegen erhob die Berufungsbeklagte beim DBU Rekurs. Das Rekursverfahren ist beim DBU hÃ¤ngig.
2.5.
Mit Schreiben vom 21. September 2020 machte die Berufungsbeklagte gegenÃ¼ber dem BerufungsklÃ¤ger einen Grundlagenirrtum Ã¼ber die Bebaubarkeit des von ihr am 5. Juni 2019 gekauften GrundstÃ¼cks und damit Ã¼ber die wesentliche GeschÃ¤ftsgrundlage des Kaufs geltend. Demzufolge sei der GrundstÃ¼ckkaufvertrag ungÃ¼ltig und in dem Sinn rÃ¼ckabzuwickeln, dass der BerufungsklÃ¤ger der Berufungsbeklagten gegen RÃ¼ckÃ¼berschreibung der Liegenschaft den von ihr geleisteten Kaufpreis zurÃ¼ckerstatte.
[â¦]
4.
4.1.
GemÃ¤ss Art. 23 OR ist der Vertrag fÃ¼r denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat.
Nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR ist der Irrtum namentlich ein wesentlicher, wenn der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im GeschÃ¤ftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet wurde (sogenannter Grundlagenirrtum).
Um von einem Grundlagenirrtum sprechen zu kÃ¶nnen, sind subjektive und objektive Wesentlichkeit sowie deren Erkennbarkeit fÃ¼r den ErklÃ¤rungsgegner erforderlich[9]. Vorausgesetzt wird damit nebst einem Irrtum als solchem, dass dieser einen Sachverhalt beschlÃ¤gt, der fÃ¼r den Irrenden subjektiv eine unerlÃ¤ssliche Voraussetzung ("conditio sine qua non") dafÃ¼r war, den Vertrag Ã¼berhaupt oder jedenfalls mit dem betreffenden Inhalt abzuschliessen. Der fragliche Sachverhalt muss ausserdem auch objektiv, vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen GeschÃ¤ftsverkehrs als notwendige Grundlage des Vertrags erscheinen[10].
Vertragsgrundlage im Sinn von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR kann auch ein Umstand sein, der den EinflÃ¼ssen der Vertragspartner zum vornherein entzogen ist, folglich entgegen ihrem Willen vorliegen oder eintreten, fehlen oder ausbleiben kann. Bei Irrtum Ã¼ber die rechtlichen oder tatsÃ¤chlichen Voraussetzungen der Ãberbaubarkeit von GrundstÃ¼cken ist dies sogar die Regel[11].
4.2.
Nach Art. 25 Abs. 1 OR ist die Berufung auf Irrtum unstatthaft, wenn sie Treu und Glauben widerspricht. Die Anfechtbarkeit darf nicht im Sinn einer AbwÃ¤gung der im Zeitpunkt der Berufung auf den Irrtum bestehenden Vertragsinteressen der Parteien davon abhÃ¤ngig gemacht werden, ob die einseitige Unverbindlichkeit des Vertrags als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssige Rechtsfolge erscheint. Die Geltendmachung des Irrtums verstÃ¶sst vielmehr nur dann gegen Treu und Glauben, wenn es sich um unnÃ¼tze RechtsausÃ¼bung handelt oder ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Interessen besteht[12].
Aus Art. 26 OR lÃ¤sst sich ableiten, dass ein Grundlagenirrtum im Sinn von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR auch dann vorliegen kann, wenn der Irrtum auf die FahrlÃ¤ssigkeit des Irrenden zurÃ¼ckzufÃ¼hren sein sollte. Durch FahrlÃ¤ssigkeit wird dem Irrenden eine Berufung auf Grundlagenirrtum demnach grundsÃ¤tzlich nicht abgeschnitten, sondern sie fÃ¼hrt im Allgemeinen nur, aber immerhin, dazu, dass er seiner Gegenseite nach Massgabe von Art. 26 OR Schadenersatz zu leisten hat[13].
5.
5.1.
Die Ãberbaubarkeit des streitgegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cksteils war offensichtlich und unstrittig eine unerlÃ¤ssliche Voraussetzung fÃ¼r den Abschluss des GrundstÃ¼ckkaufvertrags der Parteien. Sie wurde von der Berufungsbeklagten als eine notwendige Grundlage des Vertrags betrachtet, und die Berufungsbeklagte durfte dies nach Treu und Glauben im GeschÃ¤ftsverkehr auch (subjektive und objektive Wesentlichkeit). Dies war fÃ¼r den BerufungsklÃ¤ger sodann klar erkennbar, womit auch die Erkennbarkeit fÃ¼r den ErklÃ¤rungsgegner ohne Weiteres gegeben ist. Strittig ist dagegen, ob im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 5. Juni 2019 die Ãberbaubarkeit tatsÃ¤chlich fehlte. Die Frage der Bebaubarkeit des streitgegenstÃ¤ndlichen Parzellenteils hÃ¤ngt entscheidend davon ab, ob er im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses Bauland war oder nicht.
5.2.
5.2.1.
Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur mit behÃ¶rdlicher Bewilligung errichtet oder geÃ¤ndert werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen, und dass das Land erschlossen ist[14]. Abweichend davon kÃ¶nnen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen gemÃ¤ss Art. 24 RPG bewilligt werden, wenn ihr Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert und keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen.
5.2.2.
NutzungsplÃ¤ne ordnen die zulÃ¤ssige Nutzung des Bodens. Sie unterscheiden vorab Bau-, Landwirtschafts- und Schutzzonen[15]. Das kantonale Recht kann nach Art. 18 Abs. 1 RPG weitere Nutzungszonen vorsehen. GemÃ¤ss Art. 33 RPV kÃ¶nnen zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen besondere Zonen nach Art. 18 RPG, beispielsweise Weiler- oder Erhaltungszonen, bezeichnet werden, wenn der kantonale Richtplan dies in der Karte oder im Text vorsieht.
Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung setzt eine Kleinsiedlung im Sinn von Art. 33 RPV eine als geschlossene Einheit in Erscheinung tretende Baugruppe von mindestens fÃ¼nf bis zehn ursprÃ¼nglich bewohnten GebÃ¤uden voraus, die eine gewisse StÃ¼tzpunktfunktion fÃ¼r das Umland erfÃ¼llen und von der Hauptsiedlung rÃ¤umlich klar getrennt sind[16].
5.3.
5.3.1.
Im Kanton Thurgau sind zahlreiche Kleinsiedlungen Weiler- oder Dorfzonen zugewiesen. Die kantonalen BehÃ¶rden qualifizierten diese Zonen herkÃ¶mmlich â und noch bis zum Inkrafttreten der KSV am 16. Mai 2020 â als allgemeine Bauzonen im Sinn von Art. 15 RPG[17]. Keine der Thurgauer Kleinsiedlungen war einer Erhaltungszone nach Art. 18 RPG beziehungsweise Art. 33 RPV zugewiesen[18].
5.3.2.
Im kantonalen Richtplan aus dem Jahr 2009 wird ausgefÃ¼hrt, zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzonen kÃ¶nnten im Rahmen der Ortsplanung eng begrenzte Weiler- oder Erhaltungszonen ausgeschieden werden; Voraussetzung seien 5-10 bewohnte, mehrheitlich nicht landwirtschaftlich genutzte GebÃ¤ude, eine geschlossene HÃ¤usergruppe mit SiedlungsqualitÃ¤t und ein kulturgeschichtlich begrÃ¼ndeter Siedlungsansatz, der sich von DÃ¶rfern und StÃ¤dten klar absetze[19].
Mit Beschluss vom 27. Oktober 2010 genehmigte der Bundesrat das Kapitel Kleinsiedlungen nur als Zwischenergebnis (Ziff. 2) und wies den Kanton an, die ausgeschiedenen Weilerzonen, welche den Kriterien einer Kleinsiedlung gemÃ¤ss kantonalem Richtplan nicht entsprÃ¤chen, einer sachgerechten Zone zuzuweisen (Ziff. 6)[20].
5.3.3.
Am 14. August 2008 wurde die Volksinitiative "Raum fÃ¼r Mensch und Natur (Landschaftsinitiative)" eingereicht, die sich gegen die fortschreitende Zersiedlung richtete und die Landschaft besser schÃ¼tzen wollte[21]. Der Bundesrat beschloss darauf, diesem Volksbegehren einen indirekten Gegenvorschlag in Form einer Teilrevision des RPG gegenÃ¼berzustellen[22]. Im Gesetzesentwurf wurde insbesondere festgehalten, die Siedlungsentwicklung sei nach innen, in die bereits Ã¼berbauten Bauzonen zu lenken[23].
In der eidgenÃ¶ssischen Abstimmung vom 3. MÃ¤rz 2013 nahm das Volk die Ãnderung des RPG, gegen welche das Referendum ergriffen worden war, an. Ab Inkrafttreten des revidierten Gesetzes am 1. Mai 2014 hatten die Kantone fÃ¼nf Jahre Zeit, um ihre RichtplÃ¤ne anzupassen[24].
5.3.4.
Im Rahmen der Teilrevision 2014-2017 wurden im kantonalen Richtplan das Siedlungsgebiet festgesetzt sowie die Bereiche Verkehr und Energie Ã¼berarbeitet. Ziel der Teilrevision war es vor allem, die Siedlungsentwicklung im Kanton Thurgau in den nÃ¤chsten 25 Jahren zu lenken und dadurch eine weitere Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden[25].
Am 4. Juli 2018 genehmigte der Bundesrat die Anpassung des kantonalen Richtplans mit gewissen Vorbehalten. Er forderte den Kanton auf, die Festlegungen im Kapitel 1.9 "Kleinsiedlungen" im Hinblick auf eine korrekte Umsetzung der bundesrechtlichen Vorgaben zu ergÃ¤nzen und die bestehenden Weiler aufgrund ihrer AusprÃ¤gung und Eignung sowie den Anforderungen des Bundesrechts zu prÃ¼fen und sie â sofern sie den Kriterien einer Kleinsiedlung nach Art. 33 RPV nicht entsprÃ¤chen â einer sachgerechten Zone zuzuweisen (Ziff. 6c)[26].
Das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung wies in seinem PrÃ¼fungsbericht vom 19. Juni 2018 darauf hin, dass es sich bei den Weilerzonen nach Art. 33 RPV nicht um Bauzonen, sondern vielmehr um Spezialzonen ausserhalb der Bauzone handle, weshalb Baugesuche gemÃ¤ss Art. 25 Abs. 2 RPG der Zustimmung des Kantons bedÃ¼rften[27].
5.3.5.
Am 19. Februar 2019 beschloss der Thurgauer Regierungsrat das Projekt "ÃberprÃ¼fung Kleinsiedlungen im Kanton Thurgau"[28].
Eine Arbeitsgruppe Ã¼berprÃ¼fte bei insgesamt 304 Kleinsiedlungen die Zonenzuweisung. Sie kam zum Ergebnis, dass von den 245 Kleinsiedlungen in Weiler- und Dorfzonen nach Â§ 6 PBV 104 Kleinsiedlungen einer Bauzone nach Art. 15 RPG zugewiesen werden respektive in einer solchen verbleiben kÃ¶nnten. 29 Kleinsiedlungen mÃ¼ssten einer Landwirtschafts- oder Landschaftsschutzzone zugeteilt werden. 112 Kleinsiedlungen erfÃ¼llten die Kriterien fÃ¼r eine Zone nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV. Zudem kÃ¶nnten von den 59 in Landwirtschafts- oder Landschaftsschutzzonen gelegenen Kleinsiedlungen â sofern es die betroffenen Gemeinden als sinnvoll erachteten â 29 Kleinsiedlungen einer Zone nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV zugewiesen werden. 30 Kleinsiedlungen wÃ¼rden in der Landwirtschafts- oder Landschaftsschutzzone verbleiben[29].
5.3.6.
Um fÃ¼r die Ãbergangszeit â bis zur Anpassung des kantonalen Richtplans und der kommunalen ZonenplÃ¤ne â Rechtssicherheit zu schaffen, erliess der Regierungsrat am 12. Mai 2020 die KSV[30]. Die KSV regelt ZustÃ¤ndigkeit, Verfahren und anwendbares Recht fÃ¼r das Baubewilligungsverfahren in den in den AnhÃ¤ngen 1 und 2 der KSV aufgelisteten Kleinsiedlungen. Bei Bauvorhaben in Kleinsiedlungen, welche einer Nichtbauzone zugewiesen werden mÃ¼ssen, ist neu das kantonale Amt fÃ¼r Raumentwicklung fÃ¼r die notwendigen Entscheide zustÃ¤ndig[31].
5.3.7.
Vom 19. April bis 17. Juni 2021 erfolgte die Ã¶ffentliche Bekanntmachung der RichtplanÃ¤nderung "Kleinsiedlungen". Gleichzeitig wurden der Gesetzesentwurf Ã¼ber Vereinbarungen zur Milderung persÃ¶nlicher Folgen von raumplanerischen Massnahmen in Kleinsiedlungen (E-GVKS) und der Verordnungsentwurf betreffend die Ãnderung der PBV in die externe Vernehmlassung gegeben.
Ãber die Ergebnisse der Vernehmlassung erstellte das ARE im Dezember 2021 einen Mitwirkungsbericht. Darin erlÃ¤uterte das ARE, es seien zu 57 der 304 Kleinsiedlungen (ursprÃ¼nglicher PrÃ¼fumfang) und zu 9 weiteren Kleinsiedlungen ausserhalb des ursprÃ¼nglichen PrÃ¼fumfangs AntrÃ¤ge bezÃ¼glich Zonenzuweisung eingegangen. Die ÃberprÃ¼fung der 66 Kleinsiedlungen habe ergeben, dass bei insgesamt 10 Kleinsiedlungen eine Anpassung bezÃ¼glich Zonenzuweisung angezeigt sei. FÃ¼nf Kleinsiedlungen wÃ¼rden die Anforderungen an eine Erhaltungszone nach Art. 33 RPV erfÃ¼llen und wÃ¼rden in den Anhang A8 des kantonalen Richtplans (weisse Tabelle) aufgenommen, eine in der Dorfzone liegende Kleinsiedlung erfÃ¼lle die Anforderungen an eine Bauzone und werde daher aus dem Anhang 8 des kantonalen Richtplans (grÃ¼ne Tabelle) gestrichen, vier ursprÃ¼nglich in der Weilerzone liegende Kleinsiedlungen seien bereits umgezont worden[32].
5.3.8.
Am 11. Januar 2022 beschloss der Regierungsrat die RichtplanÃ¤nderung "Kleinsiedlungen" und die Botschaft zum Ã¼berarbeiteten Entwurf des GVKS[33]. Der Richtplan prÃ¤zisiert die Voraussetzungen fÃ¼r Erhaltungszonen in Anlehnung an Art. 33 RPV und setzt den Gemeinden eine Frist von fÃ¼nf Jahren zur Anpassung ihrer Zonenplanung.
Der Regierungsrat hielt in der Botschaft fest, insgesamt kÃ¶nnten nach der ÃberprÃ¼fung der Zonenzuweisung im Bereich von 313 Kleinsiedlungen von den 245 Kleinsiedlungen in Weiler- und Dorfzonen nach Â§ 6 PBV 105 Kleinsiedlungen einer Bauzone nach Art. 15 RPG zugewiesen werden oder in einer solchen verbleiben. 29 Kleinsiedlungen mÃ¼ssten einer Landwirtschafts- oder Landschaftsschutzzone zugeteilt werden. 111 Kleinsiedlungen erfÃ¼llten die Kriterien fÃ¼r eine Zone nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV. Zudem kÃ¶nnten von den 68 in Landwirtschafts- oder Landschaftsschutzzonen gelegenen Kleinsiedlungen â sofern es die betroffenen Gemeinden als sinnvoll erachten â 34 Kleinsiedlungen einer Zone nach Art. 18 RPG i.V.m. Art. 33 RPV zugewiesen werden. 34 Kleinsiedlungen wÃ¼rden in der Landwirtschafts- oder Landschaftsschutzzone verbleiben[34].
Der Grosse Rat genehmigte die RichtplanÃ¤nderung am 14. September 2022. Am 8. OkÂ­tober 2022 setzte der Regierungsrat die Ãnderung der PBV in Kraft. Die neuen Â§Â§ 15-15d PBV enthalten fÃ¼r Weilerzonen eine Â§ 5 Abs. 2-5 KSV entsprechende Regelung. Â§ 5 KSV wurde dahingehend angepasst, dass fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit von Bauten und Anlagen in Kleinsiedlungen nach Anhang 2 die neuen Â§Â§ 15-15d PBV massgeblich sind, soweit die KSV keine abweichenden Vorschriften enthÃ¤lt[35].
Das EidgenÃ¶ssische Departement fÃ¼r Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) genehmigte die Richtplananpassung am 23. Februar 2023. Das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung hielt im PrÃ¼fungsbericht vom 13. Februar 2023 zur RichtplanÃ¤nderung âKleinsiedlungen" Richtplan Kanton Thurgau Folgendes fest: "Der Kanton Thurgau hat zur vom Bund geforderten ÃberprÃ¼fung der Kleinsiedlungen eine grosse und gute Arbeit geleistet und diese in zahlreichen Dokumenten hervorragend dokumentiert. Er hat den eingeschrÃ¤nkten Spielraum bezÃ¼glich Zuweisungen von Kleinsiedlungen zu Bauzonen und Zonen nach Artikel 33 RPV ausgeschÃ¶pft und so eine LÃ¶sung gefunden, die fÃ¼r den Bund nachvollziehbar ist. Die AuftrÃ¤ge im Rahmen der VorprÃ¼fung, die Kleinsiedlungen im Sinn von Artikel 33 RPV betreffend, hat der Kanton aus Bundessicht mit der nÃ¶tigen Sorgfalt zufriedenstellend ausgefÃ¼hrt und transparent dargelegt, sodass die RichtplanÃ¤nderung ohne Vorbehalte genehmigt werden kann"[36].
5.3.9.
Am 14. Juni 2020 hatte der EigentÃ¼mer einer Parzelle im Weiler Bommen unmittelbar Beschwerde an das Bundesgericht erhoben mit dem Hauptantrag, die KSV â und insbesondere deren Â§ 7 â seien aufzuheben. Das Bundesgericht[37] trat auf die Beschwerde nicht ein und Ã¼berwies die Sache zustÃ¤ndigkeitshalber an das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde am 3. November 2021 (Verfahren VG.2021.72/E) ab[38]. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht mit Entscheid vom 23. November 2022, 1C_35/2022, ab, soweit es darauf eintrat.
5.4.
5.4.1.
Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses lag der streitgegenstÃ¤ndliche Parzellenteil in der Dorfzone, welche nach Â§ 6 PBV eine Bauzone im Sinn von Art. 15 RPG ist.
Die Berufungsbeklagte hÃ¤tte â vor dem Erlass der KSV â eine Baubewilligung erhalten. Dies ergibt sich aus der damaligen Reaktion der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden: Die Gemeinde vermerkte im Baugesuchsformular unter "Stellungnahme GemeindebehÃ¶rde" "keine EinwÃ¤nde (Kleinzone)". Das ARE teilte der Gemeinde am 28. April 2020 mit, dass einer Erteilung der Baubewilligung aus kantonaler Sicht vorbehÃ¤ltlich der Einhaltung erwÃ¤hnter Auflagen nichts entgegenstehe.
Zudem ist mit Blick auf die Ã¶stlichen Nachbarparzellen, die in den Jahren zuvor an einen (anderen) Investor vermittelt und in der Folge Ã¼berbaut wurden und bis heute Ã¼berbaut sind, ersichtlich, dass vor dem Erlass der KSV in den Dorfzonen der Gemeinde auch tatsÃ¤chlich ein Bauprojekt realisiert werden konnte.
5.4.2.
Der Umstand, dass der Bundesrat den Kanton Thurgau in den Jahren 2010[39] und 2018[40] aufgefordert hatte, die Zonenzuweisung der bestehenden Weiler zu Ã¼berprÃ¼fen und Kleinsiedlungen einer bundesrechtskonformen Zone zuzuteilen[41], hatte an dieser Bewilligungspraxis nichts geÃ¤ndert.
Der Bund hatte zwar seit Jahren die aktuelle, geltende Zonenzuweisung bei einem Teil der Thurgauer Kleinsiedlungen in Frage gestellt[42], wobei er nur in einigen wenigen FÃ¤llen konkret sagte, dass die Zuweisung zu einer Bauzone nicht angehe[43]. Dazu gehÃ¶rte die Kleinsiedlung "Gebiet A" nicht. Im Ãbrigen waren ÃberprÃ¼fung und infolgedessen gegebenenfalls Neu-Zuweisung Sache des Kantons Thurgau.
5.4.3.
Ebenfalls keine Ãnderung bewirkte der Beschluss des Thurgauer Regierungsrats vom 19. Februar 2019, worin er einen Projektauftrag zur ÃberprÃ¼fung der Kleinsiedlungen im Kanton Thurgau erteilte und dafÃ¼r eine Arbeitsgruppe einsetzte[44].
Die Arbeitsgruppe hatte jede einzelne Kleinsiedlung anhand von zuvor festgelegten Kriterien zu Ã¼berprÃ¼fen. Es galt, wie von der Vorinstanz zutreffend erwogen, die Kleinsiedlungen/Weiler im Einzelnen, parzellenscharf, auf ihre Ãbereinstimmung mit dem Ã¼bergeordneten Recht (RPG, RPV) zu Ã¼berprÃ¼fen.
Erst die Triage der Arbeitsgruppe brachte im Einzelnen zu Tage, welche Kleinsiedlung Bauzone im Sinn von Art. 15 RPG bleibt, welche Kleinsiedlung zonenmÃ¤ssig Landwirtschaftsland im Sinn von Art. 16 und 17 RPG ist und welche Kleinsiedlung einer sogenannten Weiler- oder Erhaltungszone nach Art. 33 RPV zugewiesen wird. Die ÃberprÃ¼fung ergab, dass etwas mehr als die HÃ¤lfte der heute in Weiler- oder Dorfzonen gelegenen Kleinsiedlungen inskÃ¼nftig einer Nicht-Bauzone zugewiesen werden mÃ¼ssen. Dagegen wurden â immerhin â 104 Kleinsiedlungen der Kategorie 1 (Bauzone) zugewiesen[45].
5.4.4.
Dass der streitgegenstÃ¤ndliche Parzellenteil mit dem Projekt der Berufungsbeklagten (gemÃ¤ss Â§ 2 KSV "voraussichtlich", tatsÃ¤chlich aber mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit) nicht Ã¼berbaubar sein werde, stand erst mit dem Erlass der KSV (mit den AnhÃ¤ngen 1 und 2) vom 12. Mai 2020 am 15. Mai 2020 fest.
Der Kanton machte damit die Ergebnisse der Arbeitsgruppe publik, hielt (einstweilen, provisorisch) fest, welche Kleinsiedlungen voraussichtlich Baugebiet und welche voraussichtlich Nichtbaugebiet sein wÃ¼rden, und schuf in den letzteren eine Art Planungszone im Sinn von Art. 27 RPG beziehungsweise eine provisorische kantonale Nutzungszone[46].
Der Anhang 2 erklÃ¤rte "Gebiet A" konkret nicht mehr zur Bauzone im Sinn von Art. 15 RPG, sondern zur Weiler- beziehungsweise Erhaltungszone nach Art. 33 RPV, womit in Beachtung von Art. 25 Abs. 2 RPG neu und ab sofort die zustÃ¤ndige kantonale BehÃ¶rde (ARE) fÃ¼r Baubewilligungen zustÃ¤ndig war. Dies hatte zur Folge, dass ab 15. Mai 2020 nichts mehr dergestalt bewilligt werden durfte, als handelte es sich dabei um Bauzonen, wofÃ¼r allein die Gemeinden sachlich zustÃ¤ndig sind.
5.4.5.
Die grosse ZÃ¤sur, die das Inkrafttreten der KSV bedeutete, zeigt sich auch an der Haltung des ARE zum Baugesuch der Berufungsbeklagten. Das ARE, welches am 28. April 2020 noch unmissverstÃ¤ndlich festgehalten hatte "Einer Erteilung der Baubewilligung steht aus kantonaler Sicht (â¦) nichts entgegen", verweigerte am 22. Oktober 2021 die Baubewilligung und begrÃ¼ndete dies in den ErwÃ¤gungen mit der zwischenzeitlich in Kraft getretenen KSV. FÃ¼r das ARE war somit der Erlass der KSV und namentlich der Umstand, dass der streitgegenstÃ¤ndliche Parzellenteil beziehungsweise "Gebiet A" im Anhang 2 zur KSV aufgefÃ¼hrt wurde, ausschlaggebend.
Die Bedeutung der KSV ergibt sich auch aus der E-Mail der Gemeinde vom 11. Juni 2020, worin die GemeindeprÃ¤sidentin dem Bauberater mitteilte, mit dem Inkrafttreten der KSV kÃ¶nne "die Baubewilligung (auch fÃ¼r zonenkonforme Vorhaben) nicht allein von der Gemeinde erteilt werden"; ebenso aus den ErklÃ¤rungen des GeneralsekretÃ¤rs des DBU in der E-Mail vom 12. Juni 2020 ("Mit der Inkraftsetzung der Kleinsiedlungsverordnung per 15. Mai 2020 hat sich die baurechtliche Situation auf der von Ihnen angegebenen Parzelle tatsÃ¤chlich verÃ¤ndert.") und dem Schreiben vom 9. Juli 2020 ("Mit dem Inkrafttreten der Kleinsiedlungsverordnung [KSV] per 15. Mai 2020 hat sich die bewilligungsrechtliche Situation auf der von Ihnen genannten Parzelle schlagartig verÃ¤ndert, zumal die neuen Bestimmungen auch auf alle zum Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits hÃ¤ngigen Baugesuche anwendbar sind.").
5.5.
Folglich kaufte die Berufungsbeklagte am 5. Juni 2019 bebaubares Land, fÃ¼r das sie bis zum Inkrafttreten der KSV am 15. Mai 2020 eine Baubewilligung erhalten hÃ¤tte und das sie alsdann mit ihrem Projekt hÃ¤tte bebauen kÃ¶nnen.
Die Realisierung des Bauvorhabens wÃ¤re dabei â bei Erhalt der Baubewilligung vor dem Inkrafttreten der KSV â auch noch nach Inkrafttreten der KSV mÃ¶glich gewesen, denn der Regierungsrat erklÃ¤rte die KSV nur auf hÃ¤ngige und kÃ¼nftige Baugesuche anwendbar[47]; er erliess hingegen keinen sofortigen Baustopp, mit welchem rÃ¼ckwirkend die von den Gemeinden erteilten Baubewilligungen aufgehoben und begonnene Bauarbeiten sofort gestoppt worden wÃ¤ren.
5.6.
5.6.1.
Zu prÃ¼fen bleibt der Einwand der Berufungsbeklagten, eine bis 14. Mai 2020 erteilte Baubewilligung der Gemeinde wÃ¤re (ex tunc) nichtig erkannt worden, womit die Bebaubarkeit schon im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gefehlt hÃ¤tte.
5.6.2.
Eine rechtswidrige VerfÃ¼gung ist im Allgemeinen anfechtbar. Eine Baubewilligung, die geltendem Recht widerspricht, wird somit auf Rekurs oder Beschwerde von der zustÃ¤ndigen RechtsmittelbehÃ¶rde aufgehoben. Wird sie nicht angefochten, so wird sie rechtskrÃ¤ftig. Der Widerruf einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung ist nur ausnahmsweise, unter qualifizierten Voraussetzungen, mÃ¶glich und kann unter UmstÃ¤nden EntschÃ¤digungsfolgen nach sich ziehen[48].
Nach der Rechtsprechung ist eine VerfÃ¼gung nur ausnahmsweise nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefÃ¤hrdet wird. Als Nichtigkeitsgrund fallen hauptsÃ¤chlich die funktionelle und sachliche UnzustÃ¤ndigkeit einer BehÃ¶rde sowie schwerwiegende Verfahrensfehler in Betracht[49].
5.6.3.
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die RechtmÃ¤ssigkeit eines Bauvorhabens â bei Fehlen einer speziellen Ã¼bergangsrechtlichen Regelung â grundsÃ¤tzlich nach dem Recht zu beurteilen, das im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids der BaubehÃ¶rde gilt[50].
Die KSV trat mit ihrer Publikation im Amtsblatt am 15. Mai 2020 (und nicht rÃ¼ckwirkend auf einen frÃ¼heren Zeitpunkt) in Kraft. Sie findet gemÃ¤ss Â§ 7 KSV (nur) auf hÃ¤ngige Baugesuche Anwendung, und damit nicht auf in der Vergangenheit bereits vollstÃ¤ndig abgeschlossene TatbestÃ¤nde[51].
5.6.4.
Die Baubewilligung der Gemeinde, welche die Berufungsbeklagte vor Erlass der KSV â mit der Zustimmung der kantonalen BehÃ¶rden (ARE) â erhalten hÃ¤tte, wÃ¤re nach dem damals geltenden Recht fÃ¼r ein Bauvorhaben in einer als Bauzone ausgeschiedenen Dorfzone erfolgt und somit von den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden erlassen worden; schwerwiegende Verfahrensfehler sind aus den Akten nicht ersichtlich[52].
Diese Situation unterscheidet sich grundsÃ¤tzlich von Neubauten in Erholungszonen, fÃ¼r welche seit Erlass der KSV ein Baugesuch eingereicht wird. Solche sind gemÃ¤ss Â§ 15b PBV (nur noch) zulÃ¤ssig, wenn sie landwirtschaftlich begrÃ¼ndet oder standortgebunden sind.
Dass ein wesentlicher Unterschied zwischen bis 14. Mai 2020 bewilligten Bauvorhaben und bis dann nicht bewilligten Bauvorhaben besteht, ist sodann nicht nur fÃ¼r die Parteien klar, sondern war es auch fÃ¼r das Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau in dessen Entscheid vom 3. November 2021. Danach verhinderte die mit ihrer Publikation und ohne Ãbergangsfrist in Kraft getretene, auch auf hÃ¤ngige Baugesuche anwendbare KSV unwiderrufliche, bundesrechtswidrige PrÃ¤judizien, welche die Planung des Regierungsrats und die damit verbundene Ausscheidung von Weilerzonen (und Dorfzonen), die die Anforderungen an eine Bauzone nicht erfÃ¼llten, durchkreuzten. Massnahmen, die â wie die KSV â einer Planungszone gemÃ¤ss Art. 27 RPG gleichkÃ¤men, entfalteten ihre Wirkung nur, wenn sie sofort in Kraft trÃ¤ten, andernfalls die Wirkung durch Dispositionen der GrundeigentÃ¼mer unterlaufen werden kÃ¶nnten.
5.7.
5.7.1.
Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten kann nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re. Ãberdies kÃ¶nnen GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes der Wiederherstellung entgegenstehen, oder diese kann aufgrund des Zeitablaufs verwirkt sein[53].
GemÃ¤ss BGE 147 II 309 ff. verwirkt der Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands bei illegalen Bauten ausserhalb der Bauzone nicht. GemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen des Bundesgerichts in diesem Entscheid kann speziellen Situationen des Vertrauensschutzes mit massgeschneiderten LÃ¶sungen im Einzelfall Rechnung getragen werden. War die Bauherrschaft gutglÃ¤ubig und hat die BaubehÃ¶rde durch ihr langjÃ¤hriges Nichteinschreiten (ausnahmsweise) einen Vertrauenstatbestand geschaffen, kann dem durch Ansetzung einer lÃ¤ngeren Wiederherstellungsfrist Rechnung getragen werden, bis zur Amortisation getÃ¤tigter Investitionen oder um Unternehmen Zeit zu geben, ein neues BetriebsgelÃ¤nde in der Gewerbezone zu finden. Unter UmstÃ¤nden kann auch eine EntschÃ¤digung fÃ¼r gutglÃ¤ubig getÃ¤tigte, nutzlos gewordene Investitionen zugesprochen werden. Stossende Ergebnisse kÃ¶nnen schliesslich mittels Anpassung des Zonenplans behoben werden[54].
5.7.2.
HÃ¤tte die Berufungsbeklagte gestÃ¼tzt auf eine vor Erlass der KSV erteilte Baubewilligung ihr Projekt realisiert, so hÃ¤tte es sich dabei nicht um illegale Bauten gehandelt, sondern um Bauten, die zwar in der Zukunft, nach erfolgter ÃberprÃ¼fung durch die vorerwÃ¤hnte Arbeitsgruppe womÃ¶glich als Folge einer ZonenplanÃ¤nderung nicht mehr zonenkonform, aber gemÃ¤ss Art. 24c Abs. 1 RPG in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt wÃ¤ren[55]. Bauten, die gÃ¤nzlich ohne rechtmÃ¤ssige Baubewilligung ausserhalb der Bauzone erstellt werden, fallen demgegenÃ¼ber nicht unter den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG[56].
Damit dÃ¼rften die in einer Dorfzone erstellten HÃ¤user der Berufungsbeklagten, wÃ¤re fÃ¼r sie vor dem 15. Mai 2020 eine Baubewilligung erhÃ¤ltlich gemacht worden, und wÃ¤ren sie somit ohne Verstoss gegen die KSV gebaut worden, Bestandsgarantie geniessen. Mit der am 4. Oktober 2022 in Kraft getretenen PBV-Revision brÃ¤uchte die Berufungsbeklagte nicht zu fÃ¼rchten, die Bauten spÃ¤ter wieder zurÃ¼ckbauen zu mÃ¼ssen. Gegen eine echte RÃ¼ckwirkung mit Anwendung auf bereits rechtskrÃ¤ftig erteilte Baubewilligungen sprach sich selbst die Berufungsbeklagte in der Duplik aus.
Bestehende zonenwidrige Bauten kÃ¶nnen gemÃ¤ss Art. 24c Abs. 2 RPG mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden. Ausserdem bestimmt der am 8. Oktober 2022 in Kraft getretene Â§ 15a Abs. 1 PBV, dass bestehende Bauten in Erhaltungszonen im Sinn von Art. 33 RPV erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder umgenutzt werden dÃ¼rfen, wenn die Charakteristik der GebÃ¤ude im Wesentlichen erhalten bleibt.
Selbst wenn die Baubewilligung allenfalls in einem zukÃ¼nftigen Verfahren fÃ¼r formell und materiell rechtswidrig oder gar als nichtig erkannt worden wÃ¤re, so wÃ¤re zu beachten gewesen, dass die BehÃ¶rden nicht nur durch blosses (langjÃ¤hriges) Nichteinschreiten einen Vertrauenstatbestand geschaffen hÃ¤tten, sondern dadurch, dass sie (insbesondere mit Wissen der kantonalen BehÃ¶rde) eine Baubewilligung erteilten, auf welche sie spÃ¤ter zurÃ¼ckkommen. In der Tat ist es hÃ¶chst unplausibel, dass sÃ¤mtliche Bauten, die in den letzten Jahren in den mehr als hundert nun nicht der Bauzone zugeteilten Kleinsiedlungen erstellt wurden, von einem RÃ¼ckbau bedroht wÃ¤ren.
6.
Ist davon auszugehen, dass der Parzellenteil am 5. Juni 2019 â und bis zum Inkrafttreten der KSV am 15. Mai 2020 â noch Ã¼berbaubar war, und ist daher ein diesbezÃ¼glicher Irrtum zu verneinen, so stellt sich die Frage, ob ein im Sinn von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR beachtlicher Grundlagenirrtum Ã¼ber einen kÃ¼nftigen Sachverhalt vorliegt.
6.1.
6.1.1.
In BGE 109 II 105 ff. erwog das Bundesgericht, von der Sache her bestehe kein Ã¼berzeugender Grund, einen Irrtum Ã¼ber einen kÃ¼nftigen Sachverhalt zum vorneherein auszuschliessen. Wie das unwesentliche Motiv des Vertragsschlusses kÃ¶nne auch die notwendige Vertragsgrundlage durchaus in der Zukunft liegen. Das entscheidende und auch ausreichende Kriterium zur Abgrenzung eines wesentlichen Irrtums Ã¼ber ein kÃ¼nftiges Ereignis von einem unwesentlichen sei darin zu erblicken, dass der Irrtum nach dem Wortlaut des Gesetzes "einen bestimmten Sachverhalt" betreffen mÃ¼sse. Blosse Hoffnungen, Ã¼bertriebene Erwartungen oder gar Spekulationen, zum Beispiel Ã¼ber die Entwicklung von Bodenpreisen, Ã¼ber Kurse von Wertpapieren oder die Ãnderung einer Bewilligungspraxis reichten dafÃ¼r zum vornherein nicht aus; die Verwirklichung des vorgestellten Sachverhalts mÃ¼sse vielmehr von beiden Parteien als sicher angesehen werden kÃ¶nnen[57].
Die Berufung auf einen solchen Irrtum setze jedoch nicht nur voraus, dass der Irrende den kÃ¼nftigen Sachverhalt in guten Treuen als notwendige Vertragsgrundlage habe betrachten dÃ¼rfen. Erforderlich sei Ã¼berdies der Nachweis, dass er sich darin geirrt habe[58]. Dies verneinte das Bundesgericht in der Folge, weil sich unter den in jenem Fall gegebenen UmstÃ¤nden nicht sagen lasse, dass der kÃ¼nftige Sachverhalt, mit dessen Verwirklichung die Beteiligten bei Vertragsabschluss gerechnet hÃ¤tten, bereits dahingefallen sei. KÃ¶nne der von den Beteiligten unterstellte Sachverhalt noch verwirklicht werden, so erweise sich die Anfechtung jedenfalls zur Zeit als unbegrÃ¼ndet[59].
6.1.2.
In BGE 118 II 297 ff. nahm das Bundesgericht zunÃ¤chst explizit Bezug auf BGE 109 II 109[60]. Es prÃ¤zisierte, dass ein Grundlagenirrtum nicht vom Irrtum auch des ErklÃ¤rungsgegners abhÃ¤nge. Ein Grundlagenirrtum kÃ¶nne auch dann vorliegen, wenn nur die sich auf den Irrtum berufende Partei fÃ¤lschlicherweise angenommen habe, ein zukÃ¼nftiges Ereignis sei sicher, sofern auch die Gegenpartei nach Treu und Glauben im GeschÃ¤ftsverkehr hÃ¤tte erkennen mÃ¼ssen, dass die Sicherheit fÃ¼r die andere Partei Vertragsvoraussetzung gewesen sei. UnerlÃ¤ssliche Voraussetzung fÃ¼r eine erfolgreiche Berufung auf einen Grundlagenirrtum bleibe indes, dass es sich dabei um einen Irrtum Ã¼ber eine objektiv wesentliche Vertragsgrundlage und nicht bloss um eine auf Hoffnung grÃ¼ndende spekulative Erwartung gehandelt habe. Der Irrende mÃ¼sse sich mit anderen Worten Ã¼ber einen bestimmten Sachverhalt geirrt haben, den er nach Treu und Glauben im GeschÃ¤ftsverkehr als notwendige Vertragsgrundlage betrachten habe dÃ¼rfe[61]. Diese Voraussetzung verneinte das Bundesgericht im zu beurteilenden Fall, weil das als notwendige Vertragsgrundlage Betrachtete nicht als unumstÃ¶sslich feststehendes Ereignis angesehen werden kÃ¶nne. Ein mehr oder minder grosser Unsicherheitsfaktor habe bei objektiver Betrachtung auch vom Irrenden in seine Beurteilung einbezogen werden mÃ¼ssen. Die Irrtumsanfechtung stehe nicht als Versicherung gegen eine unvorhergesehen schlechte Entwicklung zur VerfÃ¼gung. Das, womit von Anfang an als MÃ¶glichkeit zu rechnen sei, kÃ¶nne vernÃ¼nftigerweise nicht eine notwendige Vertragsgrundlage bilden[62].
6.1.3.
Das Bundesgericht hielt seither â trotz Hinweisen auf abweichende Lehrmeinungen[63] â an seiner Rechtsprechung fest und erwog in zahlreichen (unpublizierten) Entscheiden unter Verweis auf BGE 118 II 297 ff., der Irrtum gemÃ¤ss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR kÃ¶nne sich zwar auf eine kÃ¼nftige Tatsache beziehen, jedoch nur, wenn diese Tatsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses objektiv als sicher habe angesehen werden kÃ¶nnen. Voraussetzung sei weiter, dass die Gegenpartei nach Treu und Glauben im GeschÃ¤ftsverkehr hÃ¤tte erkennen mÃ¼ssen, dass die Sicherheit des Eintritts des zukÃ¼nftigen Ereignisses fÃ¼r die andere Partei Vertragsvoraussetzung gewesen sei[64]. Wie sich schon aus dem Wortlaut von Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR ergebe, mÃ¼sse sich die Fehlvorstellung auf einen "bestimmten Sachverhalt" ("sur des faits", "una determinata condizione di fatto") beziehen[65].
Das Bundesgericht bestÃ¤tigte seine Rechtsprechung auch dahingehend, dass blosse Hoffnungen, Ã¼bertriebene Erwartungen oder gar Spekulationen, zum Beispiel Ã¼ber die Entwicklung von Bodenpreisen, Ã¼ber Kurse von Wertpapieren oder die Ãnderung einer Bewilligungspraxis dafÃ¼r zum vornherein nicht ausreichen wÃ¼rden[66]. Die MÃ¶glichkeit, sich auf einen Grundlagenirrtum Ã¼ber einen zukÃ¼nftigen Sachverhalt zu berufen, dÃ¼rfe nicht zu einer AushÃ¶hlung des Prinzips fÃ¼hren, wonach jeder Vertragspartner das Risiko unerwarteter kÃ¼nftiger Entwicklungen grundsÃ¤tzlich selbst zu tragen habe[67].
6.1.4.
GemÃ¤ss Schmidlin[68] liegt eine objektive Gewissheit des kÃ¼nftigen Sachverhalts vor, wenn der Eintritt des kÃ¼nftigen Ereignisses nur noch eine Frage des Abwartens ist. Die Gewissheit betrifft eine Zeitspanne, die im allgemeinen GeschÃ¤ftsverkehr als eine risikofreie Wartezeit gilt, bedingt durch irgendwelche, meist bÃ¼rokratische UmstÃ¤nde, und dass die Wartezeit in das vorliegende GeschÃ¤ft konkret einbezogen wird. Ein blosses Abwarten liegt dann nicht vor, wenn der Umstand noch Gegenstand von zukÃ¼nftigen Entscheidungen Dritter ist beziehungsweise von solchen abhÃ¤ngt, wie etwa von kÃ¼nftigen BauzonenplÃ¤nen[69]. In dieser Erwartung denken die Parteien auch nicht daran, den Eintritt des kÃ¼nftigen Sachverhalts zum Gegenstand einer Bedingung zu machen, weil der kÃ¼nftige Umstand fÃ¼r sie kein ungewisses Ereignis darstellt und durch kein Risiko belastet ist. Risikofreiheit ist somit das eigentliche Kriterium des zukÃ¼nftigen Irrtums. Risikofrei ist ein kÃ¼nftiger Umstand, der als Gegenwart antizipiert wird; der Irrtum Ã¼ber diese Antizipation bestimmt sich nach den Kriterien des Grundlagenirrtums[70]. Die Gewissheit der Erwartung ist nicht mehr gegeben, wenn sich die zeitliche Distanz zwischen Vertragsabschluss und Eintritt des kÃ¼nftigen Ereignisses ins Unabsehbare ausdehnt. Wenn die Gewissheit eines Sachverhalts noch von einer ausstehenden unsicheren Entscheidung abhÃ¤ngt, liegt kein Irrtum vor[71].
Ein zukÃ¼nftiger Sachverhalt ist nach Schmidlin weiter nur erheblich, wenn die irrende Partei auch in ihrer â subjektiven â Erwartung davon ausging, es sei ausschliesslich eine Frage der Zeit, dass das erwartende Ereignis eintrÃ¤te. Die irrende Partei will also auch subjektiv kein Risiko eingehen. Jeder Zweifel darÃ¼ber wÃ¼rde die Annahme der Risikofreiheit und der Gewissheit aufheben. Die Baubewilligung muss folglich als gesichert gelten, sodass es nur ihre Ãbermittlung und einen Gang zum AmtsgebÃ¤ude braucht, um sie abzuholen[72].
Vischer/Galli halten dafÃ¼r, der Eintritt kÃ¼nftiger Tatsachen sei â in Analogie zum Beweismass des strikten Beweises unter dem Regime der ZPO â erst als "objektiv sicher" anzusehen, wenn diese Tatsachen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit (Sicherheitsgrad von 90% oder mehr) eintreten wÃ¼rden
[73]
.
6.2.
6.2.1.
Zwar war der streitgegenstÃ¤ndliche Parzellenteil im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses am 5. Juni 2019 noch Ã¼berbaubar und hÃ¤tte die Ãberbauung bei Erhalt einer Baubewilligung bis lÃ¤ngstens am 14. Mai 2020 auch noch Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen. Die Berufungsbeklagte durfte und konnte jedoch â objektiv betrachtet â im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nicht mit Sicherheit annehmen, sie wÃ¼rde noch auf Monate oder gar Jahre hinaus gewiss eine Baubewilligung erhalten und kÃ¶nne den streitgegenstÃ¤ndlichen in einem Weiler liegenden Parzellenteil in der Zukunft noch entsprechend ihren PlÃ¤nen Ã¼berbauen.
Dass das Bauen in lÃ¤ndlichen Gebieten in Zukunft schwieriger werden dÃ¼rfte, hatte sich schon vor dem Vertragsschluss abgezeichnet, und dies war auch generell bekannt. Das Thema der fortschreitenden Zersiedelung des Landschaftsschutzes war spÃ¤testens im Zuge der eidgenÃ¶ssischen Abstimmung vom 3. MÃ¤rz 2013 betreffend die Ãnderung des Raumplanungsgesetzes allgegenwÃ¤rtig. Ferner wurde der Kanton im Jahr 2018 aufgrund des Entscheids BGE 145 II 83 und des bundesrÃ¤tlichen PrÃ¼fberichts auf die verfahrensrechtliche Problematik der Anwendbarkeit von Art. 25 Abs. 2 RPG in Zonen gemÃ¤ss Art. 33 RPV aufmerksam[74]. Der kÃ¼nftige Erhalt einer Baubewilligung war somit nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit "objektiv sicher".
6.2.2.
Damit wohnte â zumindest objektiv betrachtet â dem Kauf ein spekulatives Moment betreffend die Bebaubarkeit des streitgegenstÃ¤ndlichen Parzellenteils auch nur schon in der nahen Zukunft inne.
Solange dem VerkÃ¤ufer kein doloses Verhalten angelastet werden kann, was die KÃ¤uferin nicht behauptete, rechtfertigt sich diesfalls keine Ausnahme vom Grundsatz, dass jeder Vertragspartner das Risiko unerwarteter kÃ¼nftiger Entwicklungen grundsÃ¤tzlich selbst zu tragen hat[75]. Vielmehr entspricht dies der Gefahrtragungsregel von Art. 185 OR. Danach trÃ¤gt der KÃ¤ufer beim Kauf die Preisgefahr ab Vertragsabschluss. Der KÃ¤ufer muss den Preis bezahlen, obwohl er die Sache nicht erhÃ¤lt ("periculum emptoris est")[76].
6.2.3.
Laut Kaufvertrag vom 5. Juni 2019 erfolgte der Besitzesantritt des Vertragsobjekts durch die Berufungsbeklagte, mit Ãbergang von Nutzen und Gefahr, am 1. September 2019. Mit Nachtrag vom 16. September 2019 wurde dieser Ãbergang auf den 1. November 2019 verschoben. Bei Inkrafttreten der KSV waren Nutzen und Gefahr somit nach Art. 185 i.V.m. Art. 220 OR bereits auf den KÃ¤ufer Ã¼bergegangen. Damit trug die Berufungsbeklagte als KÃ¤uferin des GrundstÃ¼cks auch das Risiko einer VermÃ¶gensverminderung durch einen von keiner der Vertragsparteien zu vertretenden Umstand[77], wie es der Erlass der KSV darstellt.
[â¦]
Obergericht, 2. Abteilung, 28. April 2023, ZBR.2022.23
Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 5. MÃ¤rz 2024 ab, soweit es darauf eintrat (4A_406/2023).
[1]    KSV, RB 700.3
[2]    Â§ 1 KSV
[3]    Raumplanungsgesetz, SR 700
[4]    Raumplanungsverordnung, SR 700.1
[5]    Verordnung des Regierungsrats zum Planungs- und Baugesetz und zur Interkantonalen Vereinbarung Ã¼ber die Harmonisierung der Baubegriffe, RB 700.1
[6]    Â§ 2 KSV
[7]    Â§ 6 Abs. 1 KSV
[8]    Â§ 7 KSV
[9]    Schwenzer/Fountoulakis, Basler Kommentar, 7.A., Art. 24 OR N. 20
[10]  BGE 136 III 532; BGE vom 10. Februar 2017, 4A_641/2014, Erw. 4.2; vgl. BGE vom 19. April 2022, 4A_29/2022, Erw. 2.1
[11]  BGE 109 II 108
[12]  BGE 132 III 741; BGE 123 III 203; BGE vom 19. April 2022, 4A_29/2022, Erw. 2.1
[13]  BGE 130 III 54; BGE 117 II 223; BGE vom 19. April 2022, 4A_29/2022, Erw. 2.1
[14]  Art. 22 Abs. 2 RPG
[15]  Art. 14 Abs. 1 und 2 RPG
[16] BGE 145 II 91 f.
[17]  Vgl. Â§ 6 PBV; Departement fÃ¼r Bau und Umwelt, ÃberprÃ¼fung Kleinsiedlungen im Kanton Thurgau, Projektbericht (Stand: 4. MÃ¤rz 2021), S. 15 und 74 (nachfolgend: Departement fÃ¼r Bau und Umwelt, Projektbericht [Stand: 4. MÃ¤rz 2021])
[18]  Departement fÃ¼r Bau und Umwelt, Projektbericht (Stand: 4. MÃ¤rz 2021), S. 15
[19]  Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung ARE, Richtplan Kanton Thurgau, GesamtÃ¼berarbeitung, PrÃ¼fungsbericht vom 27. September 2010, S. 14
[20]  Richtplan des Kantons Thurgau, Genehmigung der GesamtÃ¼berarbeitung des Richtplans, BBl 2010 S. 8182 f.
[21]  Botschaft zu einer Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 20. Januar 2010, BBl 2010 S. 1052; vgl. Botschaft zur Volksinitiative "Raum fÃ¼r Mensch und Natur (Landschaftsinitiative)" vom 20. Januar 2010, BBl 2010 S. 1038
[22]  Botschaft Teilrevision Raumplanungsgesetz, S. 1050
[23]  Art. 1 Abs. 2a
bis
und Art. 3 Abs. 3 lit. a
bis
RPG
[24]  Art. 38a RPG
[25]  Vgl. https://raumentwicklung.tg.ch/themen/kantonaler-richtplan/revision-2014-.html/4238
[26]  Richtplan des Kantons Thurgau, Genehmigung "Teilrevision 2017", BBl 2018 S. 7737 f.
[27]  Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung ARE, Richtplan Kanton Thurgau, Teilrevision 2017 und Genehmigung des Richtplans nach Art. 38a Abs. 2 RPG, PrÃ¼fungsbericht vom 19. Juni 2018, S. 28
[28]  RRB Nr. 162 vom 19. Februar 2019
[29]  Departement fÃ¼r Bau und Umwelt, Projektbericht (Stand: 4. MÃ¤rz 2021), S. 14 f. und 172 f.
[30]  BGE 147 II 301 f.; BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Sachverhalt A. und B.
[31]  Departement fÃ¼r Bau und Umwelt, Projektbericht (Stand: 4. MÃ¤rz 2021), S. 12
[32]  Amt fÃ¼r Raumentwicklung des Kantons Thurgau, RichtplanÃ¤nderung âKleinsiedlungenâ, Mitwirkungsbericht vom Dezember 2021, S. 20 ff.
[33]  Gesetz Ã¼ber Vereinbarungen zur Milderung finanzieller HÃ¤rtefÃ¤lle von raumplanerischen MassÂ­nahmen in Kleinsiedlungen, RB 700.4
[34]  Regierungsrat des Kantons Thurgau, Botschaft zur Genehmigung der RichtplanÃ¤nderung "Kleinsiedlungen" (Stand: Dezember 2021), S. 5 f.
[35]  BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Sachverhalt H.
[36]  Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung ARE, Richtplan Kanton Thurgau, RichtplanÃ¤nderung "Kleinsiedlungen", PrÃ¼fungsbericht vom 13. Februar 2023, S. 9
[37]  BGE vom 18. MÃ¤rz 2021, 1C_351/2020 = BGE 147 II 300 ff.
[38]  BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Sachverhalt C. und D.
[39]  Richtplan des Kantons Thurgau, Genehmigung der GesamtÃ¼berarbeitung des Richtplans, BBl 2010 S. 8182 f.
[40]  Richtplan des Kantons Thurgau, Genehmigung "Teilrevision 2017", BBl 2018 S. 7737 f.
[41]  Vgl. BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Erw. 4.1.3
[42]  Departement fÃ¼r Bau und Umwelt, Projektbericht (Stand: 4. MÃ¤rz 2021), S. 14 und 17
[43]  Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung ARE, Richtplan Kanton Thurgau, GesamtÃ¼berarbeitung, PrÃ¼fungsbericht vom 27. September 2010, S. 14 f.
[44]  RRB Nr. 162 vom 19. Februar 2019
[45]  BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Sachverhalt B.; Departement fÃ¼r Bau und Umwelt, Projektbericht (Stand: 4. MÃ¤rz 2021), S. 14 f. und 172 f.
[46]  Vgl. BGE 147 II 308; BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Erw. 4.4.1
[47]  Â§ 7 Abs. 1 KSV
[48]  BGE 139 II 260; BGE 115 Ib 155
[49] BGE 144 IV 368; BGE 139 II 260; BGE vom 12. Oktober 2020, 1C_561/2019, Erw. 4.3
[50]  BGE 144 II 328; BGE 139 II 480; vgl. BGE vom 2. Februar 2023, 1C_348/2022, Erw. 4.1.2; BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Erw. 7.2
[51]  BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Erw. 7.2
[52]  Damit wÃ¼rde es sich hier auch anders verhalten als im Sachverhalt, den das Bundesgericht in BGE 147 II 309 ff. (betreffend Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands) beziehungsweise dem diesem zugrundeliegenden BGE vom 16. November 2016, 1C_655/2015, 1C_17/2016 und 1C_27/2016 (Bauen ausserhalb der Bauzonen) zu entscheiden hatte, denn dort war die Zustimmung der kantonalen BehÃ¶rde nicht eingeholt worden.
[53]  BGE 136 II 364 f.; BGE 132 III 35; BGE vom 12. Juli 2022, 1C_771/2021, Erw. 2.2
[54]  BGE 147 II 318
[55]  Muggli, in: Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone (Hrsg.: Aemisseger/Moor/Ruch/Tschannen), Bern 2017, Art. 24c N. 17
[56]  Art. 41 Abs. 1 RPV; Muggli, Art. 24c RPG N. 15
[57]  BGE 109 II 110 f.
[58]  BGE 109 II 111
[59]  BGE 109 II 112
[60]  BGE 118 II 300
[61]  BGE 118 II 300 f.
[62]  BGE 118 II 301
[63]  BGE vom 5. Dezember 2018, 4A_286/2018, Erw. 4.1
[64]  Beispielsweise BGE vom 19. April 2022, 4A_29/2022, Erw. 2.1; BGE vom 8. November 2021, 4A_335/2021, Erw. 6.1.1; BGE vom 22. September 2021, 4A_166/2021, Erw. 4.3.2, nicht publiziert in: BGE 147 III 586; BGE vom 9. September 2020, 4A_355/2020, Erw. 4.1; BGE vom 5. Dezember 2018, 4A_286/2018, Erw. 4.1
[65]  BGE vom 19. April 2022, 4A_29/2022, Erw. 2.1; BGE vom 14. Oktober 2021, 4A_92/2021, Erw. 3.1; BGE vom 22. September 2021, 4A_166/2021, Erw. 4.3.2, nicht publiziert in: BGE 147 III 586
[66]  BGE vom 9. Mai 2019, 4A_335/2018, Erw. 5.1.1; BGE vom 5. Dezember 2018, 4A_286/2018, Erw. 4.1
[67]  BGE vom 9. Mai 2019, 4A_335/2018, Erw. 5.1.1; BGE vom 5. Dezember 2018, 4A_286/2018, Erw. 4.1; BGE vom 24. April 2001, 4C.34/2000, Erw. 3.c.bb, nicht publiziert in: BGE 127 III 300
[68]  Schmidlin, Berner Kommentar, 2.A., Art. 23/24 OR N. 238 ff.
[69]  Schmidlin, Art. 23/24 OR N. 248 unter Verweis auf BGE 127 III 302 ff.
[70]  Schmidlin, Art. 23/24 OR N. 249
[71]  Schmidlin, Art. 23/24 OR N. 250
[72]  Schmidlin, Art. 23/24 OR N. 252
[73]  Vischer/Galli, Entscheidbesprechung zu BGE 4A_256/2018, in: AJP 2019 S. 1071
[74]  BGE vom 23. November 2022, 1C_35/2022, Erw. 4.1.3
[75]  BGE vom 9. Mai 2019, 4A_335/2018, Erw. 5.1.1; BGE vom 5. Dezember 2018, 4A_286/2018, Erw. 4.1; BGE vom 24. April 2001, 4C.34/2000, Erw. 3.c.bb, nicht publiziert in: BGE 127 III 300
[76]  Koller, Basler Kommentar, 7.A., Art. 185 OR N. 1
[77]  Giger, Berner Kommentar, Bern 1997, Art. 220 OR N. 27
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