tg_gerichte · TVR-2003-22 · 2003-01-01 · de
TVR 2003 Nr. 22


GebÃ¤udehÃ¶he. Besitzstandsgarantie bei Erweiterungsbau
Â§ 81 Abs. 1 aPBG
,
Â§ 8 aPBV
1. Wird eine bestehende Baute ergÃ¤nzt, indem ein weiterer Block angebaut wird, so ist das frÃ¼her Â«in zulÃ¤ssiger Weise gestalteteÂ» Terrain dem Â«gewachsenenÂ» Terrain im Sinne von Â§ 8 PBV gleichzustellen (E. 3 a und b).
2. Ein Anbauprojekt, das unter Beibehaltung der GebÃ¤udehÃ¶he zu einer kubischen Erweiterung von 20 bis 45% fÃ¼hrt, kann als quantitativ massvoll bezeichnet und im Sinne von Â§ 81 Abs. 1 PBG als besitzstandwahrend bewilligt werden (E. 3 c und d).
Die Â«Suneschy GenossenschaftÂ» liess 1979/80 ein Pflegeheim auf der Parzelle Nr. 2166 der Stadt R errichten. Die Parzelle steht im Eigentum der Stadt und liegt in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten. Das GebÃ¤ude verfÃ¼gt Ã¼ber ein Erdgeschoss, zwei Obergeschosse, ein Attikageschoss und ist 36,60 m lang. Im Rahmen der BauausfÃ¼hrung war damals auch eine Terraingestaltung in Form einer AufschÃ¼ttung gegen SÃ¼den bewilligt worden. Die Zahl der Betten wurde im Laufe der Jahre von 48 auf 79 erweitert. Dennoch besteht ein Bedarf an zusÃ¤tzlichen Betten und GemeinschaftsrÃ¤umen. Die Genossenschaft liess daher ein Projekt ausarbeiten, welches die Erweiterung des bestehenden Baus nach SÃ¼den ohne zusÃ¤tzliche TerrainverÃ¤nderung und unter Beibehaltung der GebÃ¤udehÃ¶he vorsieht. Geplant sind in den beiden Obergeschossen je 5 Pflegezimmer sowie auf allen Geschossen Essens- und AufenthaltsrÃ¤ume. Der Grenzabstand zu den Ã¶stlichen Nachbarn wÃ¼rde mindestens 18,68 m betragen und die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nach Auffassung der Stadt R um 1 m Ã¼berschreiten.
Gegen das Baugesuch wurden Einsprachen erhoben, weshalb die Stadt das Baugesuch zur Beurteilung an das DBU Ã¼berwies. Dieses hiess die Einsprachen gut. Das Vorhaben Ã¼berschreite die nach Art. 28 des Baureglements der Stadt R zulÃ¤ssige maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 12 m um 3,95 beziehungsweise 5,31 m. Massgebend fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he sei dabei gemÃ¤ss Â§ 8 Abs. 1 PBV das ursprÃ¼nglich gewachsene Terrain als Ausgangspunkt. Zwar verwende die genannte Bestimmung den Ausdruck Â«in der RegelÂ», doch bedeute dies, dass ausser bei unebenem Terrainverlauf nur noch das ursprÃ¼nglich gewachsene, nicht aber das in zulÃ¤ssiger Weise gestaltete Terrain massgebend sei. Die Anwendung der Besitzstandsbestimmung komme nicht in Frage. Gegen diesen Entscheid liess die Genossenschaft beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben, das sie gutheisst.
Aus den ErwÃ¤gungen:
3. a) Streitig ist, welchen Vorschriften die Erweiterung der bestehenden, vor ca. 20 Jahren in der Ã¶ffentlichen Zone errichteten Pflegeheims untersteht. Die damaligen baurechtlichen VorgÃ¤nge und rechtlichen Grundlagen sind nur zum Teil aktenkundig. Die Baubewilligung ist am 12. Mai 1977 durch das Bezirksamt R fÃ¼r eine Baute mit einer HÃ¶he von 16,60 m erteilt worden. Die Bestandteil der Baubewilligung bildenden Bedingungen der Gemeinde R sind allerdings nicht mehr vorhanden. Aus den Unterlagen ist nicht zu schliessen, dass damals eine Ausnahmebewilligung erforderlich gewesen wÃ¤re. GestÃ¼tzt auf das damals gÃ¼ltige Baureglement lag der Bau in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten. Â§ 81 aBR sah hiefÃ¼r keine HÃ¶henvorschriften vor, sondern einzig, dass gegenÃ¼ber angrenzenden Zonen die entsprechenden Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde einzuhalten seien (Â§ 81 Abs. 3 aBR). Die Zahl der Vollgeschosse sollte Â«von Fall zu FallÂ» bestimmt werden. Unbestritten ist zudem, dass die damalige Terraingestaltung, welche vom ursprÃ¼nglichen GelÃ¤ndeverlauf in der Umgebung abweicht, bewilligt wurde.
b) Auszugehen ist von Â§ 8 PBV, der wie folgt lautet: Â«Wird die GebÃ¤udehÃ¶he in Metern festgelegt, ist die maximale HÃ¶hendifferenz zwischen der Schnittlinie der DachflÃ¤che mit der FassadenflÃ¤che und in der Regel dem gewachsenen Terrain massgebend.Â»
Die Vorinstanz ist der Auffassung, dass durch die Streichung beziehungsweise Weglassung des Ausdrucks Â«oder des gestalteten TerrainsÂ» bei der Formulierung von Â§ 8 Abs. 1 PBV gegenÃ¼ber dem frÃ¼heren Recht nur noch vom natÃ¼rlich gewachsenen Terrain ausgegangen werden dÃ¼rfe. TatsÃ¤chlich wollte â wie die Vorinstanz richtig darlegt â bei der Neuformulierung der Bestimmungen Ã¼ber die Terraingestaltung eine Lockerung erreicht werden. Â§ 69 PBG stellt grundsÃ¤tzlich die Terraingestaltungen der kommunalen Regelung anheim und sieht nur noch subsidiÃ¤r vor, dass sie grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sind, sofern sie einer guten Umgebungsgestaltung dienen und dem GelÃ¤ndeverlauf in der Umgebung angepasst werden.
Im Zusammenhang mit Neubauten wird regelmÃ¤ssig auch das Terrain gestaltet. Die entsprechenden Vorhaben bilden eine Einheit und werden in der Regel gemeinsam aufgelegt und bewilligt (AGVE 1977 II Nr. 7, S. 31 ff.). Seit langem wurden mit Bezug auf die zulÃ¤ssige Gestaltung des Terrains HÃ¶henvorschriften und entsprechende Messweisen unter Bezugnahme auf die in der Praxis sehr unterschiedlich gehandhabten Terrainvorschriften zur Anwendung gebracht, was nicht selten zu Auseinandersetzungen fÃ¼hrte. In TVR 1987 Nr. 31 hat sich das Verwaltungsgericht mit dieser Problematik auseinandergesetzt und insbesondere auf die Unterschiede zwischen Â«gewachsenemÂ» und Â«natÃ¼rlichemÂ» Terrain einerseits sowie dem GelÃ¤ndeverlauf in der Umgebung andererseits hingewiesen. Da auch das Â«gewachseneÂ» Terrain oft schon das Resultat kÃ¼nstlicher Eingriffe bildet, ist die Messweise von in zulÃ¤ssiger Weise gestaltetem Terrain, sofern dieses auf den GelÃ¤ndeverlauf in der nÃ¤heren Umgebung Bezug nimmt, als zulÃ¤ssig und in Ãbereinstimmung mit den Absichten des Baugesetzgebers betrachtet worden (TVR 1987, Nr. 31, E. 2b). Wird ein Bauvorhaben ergÃ¤nzt, indem weitere BlÃ¶cke hinzugefÃ¼gt werden, ist von der rechtskrÃ¤ftig bewilligten und ausgefÃ¼hrten Terraingestaltung der ersten Etappe als Messpunkt auszugehen, da ein Ignorieren des aktuellen Zustandes und ein Abstellen auf das ursprÃ¼nglich gewachsene Terrain zu unsinnigen Ergebnissen fÃ¼hren kann (TVR 1987, Nr. 31, E. 2b). Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich nur bei offensichtlich rechtsmissbrÃ¤uchlichem Vorgehen (Â«SalamitaktikÂ» zur Umgehung der GebÃ¤udevorschriften). In anderen Kantonen wird zum Teil ausdrÃ¼cklich nach 10 oder maximal 20 Jahren in jedem Fall auf das gestaltete Terrain abgestellt, da das bisherige oder gewachsene Terrain hÃ¤ufig nicht mehr feststellbar ist. Der Vorbehalt des GelÃ¤ndeverlaufs in der Umgebung ist beziehungsweise war im Kanton Thurgau spÃ¤testens seit Inkrafttreten des Baugesetzes vom 28. April 1977 (aBauG) und wÃ¤hrend mehr als 15 Jahren in den entsprechenden Regelungen betreffend zulÃ¤ssiger Terraingestaltung und HÃ¶henmessweise enthalten. Wurde das gestaltete Terrain in einem fÃ¶rmlichen Baubewilligungs- oder Sondernutzungsplanverfahren im Sinne dieser Vorschrift bewilligt, muss dieses Terrain als gewachsenes Terrain betrachtet werden. Dies gilt umso mehr, als nach der Â«DeregulierungÂ» durch das PBG die Verantwortung fÃ¼r die HÃ¶henvorschriften nach wie vor mit der Wahl zwischen GebÃ¤udehÃ¶he in Metern und Geschosszahl bei den Gemeinden liegt. Bei der Berechnung nach der Geschosszahl wird ja bezÃ¼glich der Anrechenbarkeit der Kellergeschosse immer noch auf das zulÃ¤ssig gestaltete Terrain abgestellt. Dies spricht gegen die vorinstanzliche Auffassung, jedenfalls dann, wenn das Terrain frÃ¼her in zulÃ¤ssiger Weise gestaltet wurde. In diesen FÃ¤llen ist das Â«gewachseneÂ» Terrain mit dem Â«in zulÃ¤ssiger Weise gestaltetenÂ» Terrain gleichzusetzen. Anders wÃ¤re nur bei Neubauten vorzugehen, wo der Tendenz, mit Â«MaulwurfshÃ¼gelnÂ» (Minder-) HÃ¶hen zu schinden, durch das Abstellen auf das Â«gewachseneÂ» Terrain wirksam begegnet werden soll.
c) Im Lichte dieser AusfÃ¼hrungen ist vorliegend von einer bestehenden Baute auszugehen, welche im Hinblick auf die zulÃ¤ssige Terraingestaltung die heute in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 12 m um mindestens 1,2 m Ã¼berschreitet. Deren Erweiterung beurteilt sich nun â entgegen der Ansicht der Vorinstanz und ihrem unzutreffenden Hinweis auf TVR 1991 Nr. 28 â nach dem frÃ¼her in zulÃ¤ssiger Weise gestalteten und bewilligten Terrain. FrÃ¼her war â entsprechend dem verfassungsmÃ¤ssigen Mindestanspruch (vgl. hierzu BVR 1997 223 f.) auf Besitzstandwahrung â nur der Unterhalt und die zeitgemÃ¤sse Erneuerung vorschriftswidriger Bauten sowie gemÃ¤ss Â§ 108 Abs. 2 aBauG eine angemessene Erweiterungsgarantie fÃ¼r zonenwidrige Bauten vorgesehen. Heute lÃ¤sst das kantonale Recht in Â§ 81 Abs. 1 PBG in zulÃ¤ssiger Weise einen Umbau oder eine Erweiterung zu, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstÃ¤rkt wird. WÃ¤hrend die Besitzstandgarantie in herkÃ¶mmlicher Weise nur fÃ¼r Bauten gedacht war, welche durch eine nachtrÃ¤gliche GesetzesÃ¤nderung rechtswidrig wurden, ist die Garantie praxisgemÃ¤ss auch auf Bauten ausgedehnt worden, in denen die Rechtslage keine Ãnderung erfahren hat (vgl. BVR 1997, S. 223 E. 5a cc). Die Erweiterungsgarantie durch das kantonale Recht findet ihre quantitative Grenze in neubauÃ¤hnlichen Vorhaben (vgl. hierzu ZBl 91, S. 354 ff.) einerseits und in einer wesentlichen VerstÃ¤rkung der Rechtswidrigkeit anderseits. Mit Bezug auf eine wesentliche VergrÃ¶sserung wird eine solche von 25 bis 40% toleriert (vgl. Zaugg, Kommentar zum Baurecht des Kantons Bern, 2. Aufl., Bern 1995, Art. 19/20 N. 18). Die VerstÃ¤rkung der Rechtswidrigkeit bezieht sich auf Sinn und Schutzziel der verletzten Norm.
d) Im vorliegenden Fall ist entscheidend, dass die Erweiterung mit Bezug auf das Ã¼ber 20 Jahre frÃ¼her in zulÃ¤ssiger Weise gestaltete und bewilligte Terrain zu keiner erweiterten Rechtsabweichung fÃ¼hrt. Der Erweiterungsbau hÃ¤lt im Attikageschossbereich und somit insgesamt bei weiter nach SÃ¼den abfallendem natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlauf die gleiche HÃ¶he ein. Die Rechtswidrigkeit wird also nicht durch eine zusÃ¤tzliche Verletzung der HÃ¶henvorschrift verstÃ¤rkt, hÃ¶chstens indirekt durch die Nutzungssteigerung der unter heutigen Gesichtspunkten rechtswidrigen Baute. Je nach Berechnung betrÃ¤gt die kubische Erweiterung zwischen 20 und 45% und liegt somit rechnerisch (gerade) noch im angemessenen, nicht als neubauÃ¤hnlich zu taxierenden Bereich (beziehungsweise knapp darÃ¼ber). Aus den PlÃ¤nen geht aber hervor, dass es sich tatsÃ¤chlich um eine Erweiterung der KapazitÃ¤ten und nicht um einen neubauÃ¤hnlichen Anbau handelt und der Anbau auch als solcher in Erscheinung treten wird. Bei dieser quantitativen und qualitativen BeeintrÃ¤chtigung in Bezug auf die bereits bestehende Rechtswidrigkeit wird praxisgemÃ¤ss auch auf die beteiligten Interessen Bezug genommen (Kistler/MÃ¼ller, Baugesetz des Kantons Aargau, Brugg 1994, Â§ 69 N. 5). In diesem Zusammenhang machten die Einsprecher geltend, dass sie bereits durch die wie ein Querriegel wirkenden bestehenden Bauten beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden, was durch den Anbau nach SÃ¼den noch verschlimmert werde. Nr. 22 116 Gemessen an der Regelbauweise, welche gemÃ¤ss Art. 28 BR einen Abstand von 5 m oder entsprechendem MehrlÃ¤ngenzuschlag ein 12 m hohes und bis zu 80 m langes GebÃ¤ude erlauben wÃ¼rde, kann nicht von einer wesentlichen VerstÃ¤rkung der Rechtswidrigkeit durch eine unangemessene Erweiterung des bestehenden Pflegeheims ausgegangen werden. Vielmehr wÃ¼rde eine regelkonforme Bauweise mit einer Ausdehnung gegen Osten zweifellos zu einer viel grÃ¶sseren BeeintrÃ¤chtigung fÃ¼hren. Es ist auch nachvollziehbar, dass das Grundkonzept nach einer Erweiterung nach SÃ¼den ruft, so dass die in Â§ 80 Abs. 2 PBG bei Â«ÃnderungenÂ» anzustrebende Anpassung an die gesetzlichen Vorschriften zwar mÃ¶glich, angesichts der ausreichend substantiierten baulichen, betrieblichen und kostenmÃ¤ssigen Nachteile einer Erweiterung in die Breite jedoch als nicht verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint, zumal sie â wie bereits erwÃ¤hnt â fÃ¼r die Nachbarn sicher noch ungÃ¼nstiger wÃ¤re.
e) Zusammengefasst ergibt sich somit, dass sich die BeschwerdefÃ¼hrerin auf die Bestandesgarantie nach Â§ 81 Abs. 2 PBG berufen kann, weshalb die Beschwerde gutzuheissen ist. Es ist allerdings zu betonen, dass bei diesem Ergebnis eine zusÃ¤tzliche Erweiterung nach Osten nicht mehr bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re, da dieser Rahmen fÃ¼r die zulÃ¤ssige Erweiterung unter BerÃ¼cksichtigung der nachbarlichen Interessen jetzt ausgeschÃ¶pft wird.
Entscheid vom 20. August 2003
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