tg_gerichte · RBOG-2001-12 · 2001-01-01 · de
RBOG 2001 Nr. 12


Keine AuflÃ¶sung des MietverhÃ¤ltnisses wegen fehlender oder nicht fristgerechter Bezahlung der Mietzinskaution
Art. 107 ff. OR
,
Art. 257d f. OR
1. Der Mieter hatte eine Kaution von Fr. 20'000.-- geleistet, jene aber in der Folge mit Mietzinsen zur Verrechnung gebracht, nachdem es die Vermieterin unterlassen hatte, die Kaution auf einem Sparkonto zu hinterlegen. Die Vermieterin hielt den Mieter an, wiederum eine Kaution von Fr. 20'000.-- zu leisten. Der Mieter bezahlte lediglich Fr. 6'000.--. Die Vermieterin setzte ihm eine Frist zur Leistung der gesamten Kaution an und kÃ¼ndigte, nachdem die Zahlung unterblieb, das MietverhÃ¤ltnis gestÃ¼tzt auf Art. 257d OR. Die Vorinstanz erachtete die KÃ¼ndigung als nichtig. Die Vermieterin erhob Rekurs.
2. a) GemÃ¤ss Art. 257d OR kann der Vermieter, wenn der Mieter nach der Ãbernahme der Sache mit der Zahlung fÃ¤lliger Mietzinse oder Nebenkosten im RÃ¼ckstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenÃ¼tztem Ablauf der Frist das MietverhÃ¤ltnis gekÃ¼ndigt werde. Diese Frist betrÃ¤gt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kÃ¼ndigen.
GemÃ¤ss herrschender Lehre und bundesgerichtlicher Rechtsprechung findet die Bestimmung von Art. 257d OR nur Anwendung auf die nicht rechtzeitige Tilgung einer Mietzins- oder Nebenkostenforderung (BGE 123 III 127; Higi, ZÃ¼rcher Kommentar, Art. 257d OR N 10 f., 21; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2.A., Art. 257d OR N 14). Ein Verzug mit anderen finanziellen Verpflichtungen kann nach Ãbergabe des Mietobjekts zur vorzeitigen AuflÃ¶sung des Vertrags gemÃ¤ss Art. 107/109 OR fÃ¼hren, unter analoger Anwendung der Fristen von Art. 257d oder 266g OR (BGE 123 III 126 ff.; SVIT-Kommentar, Art. 257d OR N 16). Dabei gelten die Ã¼blichen Verzugsregeln gemÃ¤ss Art. 102 ff. OR, mit den fÃ¼r DauerschuldverhÃ¤ltnisse typischen Abweichungen von den Regeln der Art. 107 ff. OR fÃ¼r die Zeit nach der Ãbergabe der Mietsache. Dabei tritt im DauerschuldverhÃ¤ltnis an die Stelle des Rechts zum VertragsrÃ¼cktritt dasjenige zur VertragskÃ¼ndigung (Higi, Art. 257d OR N 25; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, AT, Bd. II, 7.A., N 3083 ff., 3090). Ausserdem ist zu beachten, dass Art. 107 OR lediglich bei vollkommen zweiseitigen, nicht aber bei unvollkommen zweiseitigen sowie einseitigen VertrÃ¤gen direkt anwendbar ist. In diesen FÃ¤llen hat der GlÃ¤ubiger vielmehr den Weg der ErfÃ¼llungsklage zu beschreiten. Zur Vermeidung sinnloser prozessualer Schritte ist es jedoch gerechtfertigt, zumindest vom Zeitpunkt an, in welchem die Erfolglosigkeit der Realvollstreckung abzusehen ist, Art. 107 OR analog anzuwenden, um dem GlÃ¤ubiger die MÃ¶glichkeit zu geben, sich von der eigenen Leistungsverpflichtung zu befreien. Ebenso kann die Bestimmung analog angewendet werden, wenn eine Verletzung wesentlicher, selbststÃ¤ndig durchsetzbarer Nebenpflichten vorliegt, deren Bedeutung fÃ¼r die VertragserfÃ¼llung grundlegend ist, bzw. welche in einem GegenseitigkeitsverhÃ¤ltnis zu einer Hauptpflicht stehen und deshalb zur vertraglichen Gleichgewichtslage beitragen (Weber, Berner Kommentar, Art. 107 OR N 44 f.; Gauch/Schluep/Schmid/Rey, N 3012a).
Die wesentlichen Verpflichtungen der Parteien, nÃ¤mlich die Ãberlassung zum Gebrauch gegen Zahlung des Mietzinses, stehen in einem AustauschverhÃ¤ltnis. Beim Mietvertrag handelt es sich daher um einen vollkommen zweiseitigen Schuldvertrag (Higi, Art. 253 OR N 13). Die Vereinbarung der Leistung einer Sicherheit gilt als besondere vertragliche Nebenpflicht des Mieters (Higi, Art. 257e OR N 9). Eine direkte Anwendung von Art. 107 OR ist daher ausgeschlossen. Eine analoge Anwendung rechtfertigt sich, wenn der verletzten Nebenpflicht nach Treu und Glauben grundlegende Bedeutung fÃ¼r die VertragserfÃ¼llung zukommt, bzw. wenn sie in einem GegenseitigkeitsverhÃ¤ltnis zu einer Hauptpflicht steht und deshalb zur vertraglichen Gleichgewichtslage beitrÃ¤gt (Weber, Art. 107 OR N 45; von Tuhr/Escher, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts, Bd. II, 3.A., S. 157). Die Rekurrentin kam ihrer Verpflichtung zur Hinterlegung nicht nach, sondern vereinnahmte die ursprÃ¼nglich geleistete Kaution von Fr. 20'000.--, bis der Rekursgegner deswegen Verrechnung mit den laufenden Mietzinsen erklÃ¤rte. Auch die vom Rekursgegner erneut geleistete Kaution von Fr. 6'000.-- wurde wiederum nicht auf einem Konto zu Gunsten des Rekursgegners hinterlegt, obwohl die Rekurrentin dieses Mal um ihre Verpflichtung wusste. Angesichts dieser UmstÃ¤nde kann somit aufgrund von Treu und Glauben nicht davon ausgegangen werden, dass die Rekurrentin der Pflicht des Rekursgegners zur Leistung einer Sicherheit grundlegende Bedeutung fÃ¼r die VertragserfÃ¼llung zumass. Hinzu kommt, dass die Rekurrentin keine Vorkehrungen unternahm, die Sicherheitsleistung auf dem Betreibungsweg einzutreiben. Eine analoge Anwendung von Art. 107 OR ist hier daher ausgeschlossen.
b) Unter diesen UmstÃ¤nden erscheint auch die Pflichtverletzung des Rekursgegners nicht als derart schwer, dass sie zu einer ausserordentlichen KÃ¼ndigung gemÃ¤ss Art. 266g OR berechtigen wÃ¼rde. Aus wichtigen GrÃ¼nden, welche die VertragserfÃ¼llung fÃ¼r sie unzumutbar machen, kÃ¶nnen die Parteien das MietverhÃ¤ltnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kÃ¼ndigen (Art. 266g OR). Das Gewicht eines einzelnen Grundes oder mehrerer GrÃ¼nde muss derart schwer sein, dass es die Vertragstreue, die Rechtssicherheit und das Interesse der Gegenpartei an der Einhaltung des Vertrags deutlich Ã¼berwiegt. Der wichtige Grund muss derart beschaffen sein, dass er objektiv, d.h. im VerstÃ¤ndnis vernÃ¼nftiger und redlicher Menschen, die Fortsetzung des MietverhÃ¤ltnisses als unzumutbar erscheinen lÃ¤sst (Higi, Art. 266g OR N 30 f.). Die Nichtstellung von vereinbarten Sicherheiten kann einen Grund darstellen, der den Vermieter zur KÃ¼ndigung im Sinn von Art. 266g OR berechtigt, wenn die (objektiv) tauglichen Einbringungsversuche des Vermieters scheiterten (Higi, Art. 266g OR N 51; SVIT-Kommentar, Art. 266g OR N 16). Da die Rekurrentin ihrer Pflicht zur Hinterlegung der geleisteten Kautionen weder nachkam noch fÃ¼r die Restkaution von Fr. 14'000.-- den Betreibungsweg beschritt, erscheint die Pflichtverletzung des Rekursgegners nicht als derart schwer, als dass sie zur ausserordentlichen KÃ¼ndigung berechtigen wÃ¼rde. Die Vorinstanz betrachtete somit die KÃ¼ndigung zu Recht als nichtig. Diese fehlerhafte KÃ¼ndigung kann im Weiteren auch nicht in eine ordentliche KÃ¼ndigung umgedeutet werden (Higi, Art. 266g OR N 67).
Obergericht, 7. Mai 2001, ZR.2001.29
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