tg_gerichte · TVR-2021-17 · 2021-01-01 · de
TVR 2021 Nr. 17


Ausstand der Mehrheit der Mitglieder des Gemeinderates; ZonenkonformitÃ¤t einer Heizzentrale in der Wohnzone; ZonenkonformitÃ¤t einer Tiefgarage
Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG
,
Â§ 7 Abs. 1 Ziff. 4 VRG
1. Wenn die zustÃ¤ndige GemeindebehÃ¶rde wegen des Ausstandes einer Vielzahl von Mitgliedern nicht mehr beschlussfÃ¤hig ist, tritt bei Baubewilligungsverfahren das Departement an die Stelle der Gemeinde (E. 1.2).
2. Die Errichtung einer Heizzentrale fÃ¼r FernwÃ¤rmeheizung und FernwÃ¤rmenetz in einer Wohnzone ist nicht zonenkonform, wenn die Anlage nicht der Versorgung der GebÃ¤ude in der betreffenden Wohnzone dient (E. 4).
3. Eine Tiefgarage mit 23 ParkplÃ¤tzen ist in einer reinen Wohnzone nicht grundsÃ¤tzlich als zonenfremd zu qualifizieren. Allerdings muss zwischen der Tiefgarage und bestehenden oder im Rahmen des gleichen Baugesuchs zu erstellenden Wohnbauten im Quartier ein klarer funktionaler Zusammenhang bestehen (E. 5).
Die M GmbH reichte bei der Gemeinde ein Baugesuch fÃ¼r eine "Heizzentrale fÃ¼r FernwÃ¤rmeheizung und FernwÃ¤rmenetz" auf der Liegenschaft Nr. XX ein. Diese 1'504 m
2
umfassende Liegenschaft ist gemÃ¤ss dem gÃ¼ltigen Zonenplan der Gemeinde der Wohnzone W3 zugewiesen. Sie liegt sÃ¼dlich angrenzend an die Hauptstrasse. Die Liegenschaft steht je zur HÃ¤lfte im Eigentum von Eheleute I, welche beide Gesellschafter der M GmbH sind. Nur den BaugesuchplÃ¤nen, nicht aber dem Baugesuchsformular selbst, ist zu entnehmen, dass auf dem sÃ¼dlichen Teil der Liegenschaft Nr. XX im Untergeschoss auch eine Tiefgarage fÃ¼r 23 Personenwagen realisiert werden soll. Die Gemeinde Ã¼berwies das Baugesuch zur Beurteilung dem kantonalen Amt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE), da vier von sechs Gemeinderatsmitgliedern zufolge Befangenheit in den Ausstand traten und die BehÃ¶rde deshalb nicht mehr beschlussfÃ¤hig war. WÃ¤hrend der Ã¶ffentlichen Auflage des Baugesuches erhoben die Eheleute Z als EigentÃ¼mer der sÃ¼dlich an das BaugrundstÃ¼ck anstossenden Liegenschaft Nr. YY Einsprache. Das ARE Ã¼berwies das Baugesuch und die Einsprache dem DBU zur Beurteilung. Das DBU bewilligte das Baugesuch mit Auflagen, wobei der M GmbH insbesondere untersagt wurde, die ParkplÃ¤tze der Tiefgarage an Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe zu vermieten. Gegen diesen Entscheid gelangten die Eheleute Z an das Verwaltungsgericht, das die Beschwerde gutheisst.
Aus den ErwÃ¤gungen:
1.2
1.2.1 Die Erteilung der Baubewilligung ist Sache der GemeindebehÃ¶rde (Â§ 4 Abs. 4 PBG). Das Baugesuch der Verfahrensbeteiligten wurde jedoch von der Vorinstanz beurteilt und bewilligt. Die Vorinstanz begrÃ¼ndete dies damit, seitens der verfahrensbeteiligten Gemeinde seien vier Gemeinderatsmitglieder wegen persÃ¶nlicher Implikationen mit dem Bauprojekt zu Recht in den Ausstand getreten. GemÃ¤ss Art. 4.3 der Gemeindeordnung der verfahrensbeteiligten Gemeinde vom 31. Mai 2019 sei zur gÃ¼ltigen Beschlussfassung des sechskÃ¶pfigen Gemeinderates die Anwesenheit von mindestens vier Mitgliedern erforderlich. Da vier Gemeinderatsmitglieder in den Ausstand getreten seien, sei der Gemeinderat in der vorliegenden Baubewilligungs- und Einsprachesache nicht beschlussfÃ¤hig gewesen. Es rechtfertige sich deshalb, dass die Vorinstanz als AufsichtsbehÃ¶rde in Bausachen anstelle der handlungsunfÃ¤higen kommunalen BaubehÃ¶rde das Baugesuch beurteile und somit auch die Einsprachen behandle.
1.2.2 Der Fall, welche BehÃ¶rde die Baubewilligung zu erteilen hat, wenn die zustÃ¤ndige GemeindebehÃ¶rde wegen des Ausstandes einer Vielzahl von Mitgliedern nicht mehr beschlussfÃ¤hig ist, wird im Gesetz so nicht geregelt. Hingegen regelt Â§ 113 Abs. 1 PBG den Fall, wie vorzugehen ist, wenn eine Gemeinde in einem umstrittenen Bewilligungsverfahren Partei ist und sie fÃ¼r die Bewilligung zustÃ¤ndig wÃ¤re. In diesem Fall tritt "das Departement" (die Vorinstanz) an die Stelle der Gemeinde. Vorliegend ist die Vorinstanz zu Recht analog vorgegangen, denn wenn die Mehrheit der entscheidenden BehÃ¶rde wegen persÃ¶nlicher Implikationen mit dem Bauprojekt in den Ausstand tritt, so kommt dies einer Parteistellung der Gemeinde zwar nicht gerade gleich, zumindest aber faktisch sehr nahe. Die BeschwerdefÃ¼hrer haben denn auch nicht gegen dieses Vorgehen opponiert.
1.3 - 3. [...]
4.
4.1
4.1.1 Die Vorinstanz fÃ¼hrte zur ZonenkonformitÃ¤t der Fernheizzentrale aus, der Ã¼berwiegende Teil der an der geplanten Heizanlage angeschlossenen Liegenschaften befinde sich in der Wohn- bzw. in der Dorfzone. Auch handle es sich bei den BezÃ¼gern der Heizenergie grossmehrheitlich um Wohnliegenschaften. Damit stehe aber die Anlage in einem funktionalen Zusammenhang mit der Wohnnutzung. Auch hinsichtlich der betrieblichen AblÃ¤ufe und des Verkehrsaufkommens kÃ¶nne von einem in der Wohnzone noch vertrÃ¤glichen Gewerbe ausgegangen werden. Das Projekt - mit Holzschindeln verkleideten Fassaden und mit Ziegeln eingedecktem Satteldach - vertrage sich auch optisch mit dem Charakter der Wohnzone.
4.1.2 Dem halten die BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, kÃ¼rzlich sei Ã¶ffentlich kommuniziert worden, dass die Hauptabnehmerin der HeizwÃ¤rme der FernwÃ¤rmezentrale die Klinik Mammern mit ihren PatientengebÃ¤uden und PersonalhÃ¤usern sei, zusÃ¤tzlich das Schulhaus und einige Gemeindeliegenschaften. Aufgrund der Dimensionierung der Heizungsanlage kÃ¶nne diese nur rentabel betrieben werden, wenn die FeuerungswÃ¤rmeleistung maximal genutzt werde, womit einhergehe, dass damit prioritÃ¤r nicht die direkt anstossenden Wohnliegenschaften, sondern eben die erwÃ¤hnten DienstleistungsgebÃ¤ude beliefert wÃ¼rden. Der von der Vorinstanz behauptete funktionale Zusammenhang mit der Wohnnutzung sei also nicht gegeben. Auf der Baugesuchsparzelle solle einzig eine Heizzentrale zum gewerblichen Vertrieb von FernwÃ¤rme aus Holzschnitzel gebaut werden. Auf der Bauparzelle sei keine einzige Wohnung oder gar mehrere Wohnungen in Form von MehrfamilienhÃ¤usern geplant, wie dies Art. 4 BauR der verfahrensbeteiligten Gemeinde vorsehe. Hauptzweck des Bauvorhabens sei nicht die parzelleneigene Schaffung von Wohnraum, sondern der Aufbau eines parzellenfremd genutzten Gewerbebetriebs. Zu beurteilen sei die ZonenkonformitÃ¤t der Heizzentrale selbst, weil kein dem Hauptzweck Wohnen dienender Zusammenhang bestehe. Geplant sei ein reiner Gewerbebetrieb. Es liege auch kein sogenannter stiller Gewerbebetrieb nach Â§ 5 PBV vor.
4.1.3 Die Verfahrensbeteiligten hielten dem entgegen, eine Wohnzone nach Thurgauer Recht bzw. nach dem BauR lasse nicht nur Bauten und Anlagen, die dem reinen Wohnen dienten, sondern auch Bauten und Anlagen, die gewerblichen Zwecken dienten, zu. Einzige Voraussetzung sei die Vereinbarkeit dieser gewerblichen Bauten und Anlagen mit dem Wohnzweck der Zone. In reinen Wohnzonen seien stille Gewerbe wie ArchitekturbÃ¼ros, Arztpraxen, Coiffeursalons, Anwaltskanzleien, Quartierrestaurants, Kioske, Quartier-LÃ¤den oder dergleichen zulÃ¤ssig. Betrachte man die geplante Fernheizzentrale fÃ¼r sich alleine, stelle sie eine Anlage dar, die mit dem Wohnzweck der Zone Ã¼bereinstimme. Es sei unerheblich, ob die Fernheizzentrale ausschliesslich WohnzonengrundstÃ¼cke oder auch weitere GrundstÃ¼cke bediene. WÃ¤re nÃ¤mlich Grundvoraussetzung, dass ein wohnzonenkonformer gewerblicher Betrieb ausschliesslich diejenige Wohnzone, in der er sich befinde, bediene, so mÃ¼sste jedem dort tÃ¤tigen Coiffeur untersagt werden, Haare von Menschen zu schneiden, die nicht im Quartier wohnten. Die in der Wohnzone errichtete Mobilfunkantenne schliesslich mÃ¼sste Verbindungen mit GerÃ¤ten von Nichtquartierbewohnern technisch unterbinden. Dies kÃ¶nne nicht der Fall sein. Die Frage, ob sich das betreffende Gewerbe mit dem Wohnzweck der Zone vereinbaren lasse, sei abstrakt zu beantworten. Die strittige Fernheizzentrale versorge verschiedene Wohnbauten in der nÃ¤heren Umgebung, darunter die WohnhÃ¤user der Klinik K auf der anderen Seite der Hauptstrasse. Auch diese befÃ¤nden sich in reinen Wohnzonen. Des Weiteren bediene die Heizzentrale Ã¶ffentliche GebÃ¤ude auf GrundstÃ¼cken in der Ã¶ffentlichen Zone. TatsÃ¤chlich versorge die Fernheizzentrale schliesslich auch die eigentliche Klinik K. Diese befinde sich in der Spitalzone. In anderen Thurgauer Gemeinden befÃ¤nden sich Kliniken in der Ã¶ffentlichen Zone oder in reinen Wohnzonen. Es sei zudem geplant, auf der Bauparzelle mittelfristig Wohnbauten zu erstellen.
4.2
4.2.1 Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung ist laut Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Das Bauwerk muss "zonenkonform" sein. Die ZonenkonformitÃ¤t ergibt sich fÃ¼r jede Zone aus dem Zonenplan und den dazugehÃ¶rigen (Regel-)Bauvorschriften. Allgemein gilt, dass die ZonenkonformitÃ¤t einen positiven, funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck verlangt. Sie ist nicht schon damit erwiesen, dass das Bauwerk dem Zonenzweck - besonders was Immissionen angeht - nicht entgegensteht (Bereuter in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, N. 4 zu "vor Art. 12-15" mit weiteren Hinweisen). Seit Inkrafttreten des Bundesgesetzes Ã¼ber den Umweltschutz samt AusfÃ¼hrungserlassen ist das zulÃ¤ssige Immissionsmass nÃ¤mlich weitgehend durch Ã¶ffentliches Bundesrecht bestimmt. Kantone und Gemeinden sind aber nach wie vor im Bereich des Raumplanungs- und Baurechts zustÃ¤ndig. Aufgabe der Raumplanung ist es unter anderem, die Siedlungsentwicklung mit einer angemessenen WohnqualitÃ¤t nach innen zu lenken (Art. 1 Abs. 2 lit. a
bis
RPG), Wohn- und Arbeitsgebiete einander zweckmÃ¤ssig zuzuordnen (Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG) und Wohngebiete vor schÃ¤dlichen oder lÃ¤stigen Einwirkungen wie Luftverschmutzungen, LÃ¤rm und ErschÃ¼tterungen mÃ¶glichst zu verschonen (Art. 3 Abs. 3 lit. b RPG).
4.2.2 GemÃ¤ss Â§ 5 Abs. 1 PBV umfassen Wohnzonen Gebiete, die fÃ¼r das Wohnen bestimmt sind. Sie bezwecken die Erhaltung und Schaffung ruhiger WohnverhÃ¤ltnisse. Nicht stÃ¶rende Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe sind zulÃ¤ssig, soweit sie mit dem Wohncharakter vereinbar sind (Â§ 5 Abs. 2 PBV). Laut Â§ 4 Abs. 1 BauR haben Wohnzonen ruhige WohnverhÃ¤ltnisse zu gewÃ¤hrleisten. Betriebe sind zugelassen, soweit sie mit dem Wohncharakter vereinbar sind. Die dreigeschossige Wohnzone (W3) ist fÃ¼r den Bau von MehrfamilienhÃ¤usern bestimmt (Â§ 4 Abs. 2 BauR).
4.2.3 Die Wohnzone ist fÃ¼r den dauernden oder vorÃ¼bergehenden Aufenthalt von Menschen im Sinne des Wohnens bestimmt. Nebst dem qualitativen Schutz vor BeeintrÃ¤chtigungen durch LÃ¤rm oder Luftverunreinigungen bezweckt die Wohnzone auch den quantitativen Schutz von NutzflÃ¤chen zugunsten des Wohnens (Ruch, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], PraxisÂ­kommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2020, Art. 22 N. 79). Der Nutzungszweck von Wohnzonen ist primÃ¤r dem Wohnen gewidmet. Neben der reinen Wohnnutzung sind in aller Regel auch nichtstÃ¶rende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulÃ¤ssig, die sich nahtlos in die Wohnumgebung einfÃ¼gen. RegelmÃ¤ssig wird auch eine funktionale Bindung an die BedÃ¼rfnisse der Wohnzone gefordert, indem etwa die fragliche Baute primÃ¤r den Bewohnern des jeweiligen Wohnquartiers zu dienen hat (Hettich/Mathis, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2016, N. 1.60 f.).
4.2.4 Zonenvorschriften sind generell und abstrakt formuliert. Welche Arten von Nutzungen nach ihrer ImmissionsstÃ¤rke in einer bestimmten Zone zugelassen bzw. verboten sind, wird in typisierten, der allgemeinen Erfahrung entsprechenden Umschreibungen ausgesagt. Die Beurteilung der ZonenkonformitÃ¤t erfolgt daher in einem ersten Schritt abstrakt, losgelÃ¶st von den konkreten Einwirkungen in der Nachbarschaft. Entscheidend ist, ob mit der betreffenden Nutzung typischerweise BelÃ¤stigungen verbunden sind, die Ã¼ber das hinausgehen, was normalerweise mit dem Wohnen verbunden ist. Erst in einer zweiten Beurteilungsstufe ist zu prÃ¼fen, ob der Betrieb auch hinsichtlich der konkreten, fÃ¼r die Umgebung resultierenden Immissionen mit der Wohnnutzung vereinbar ist (Urteil des Bundesgerichts 1C_49/2021 vom 25. Juni 2021 E. 5.2.1 mit Hinweisen auf weitere Urteile).
4.3
4.3.1 Mit der geplanten Heizzentrale soll Heizenergie produziert werden, indem Holzschnitzel verbrannt und die dadurch entstehende WÃ¤rme mittels FernwÃ¤rmenetz zu den angeschlossenen GebÃ¤uden transportiert wird, damit diese beheizt werden kÃ¶nnen. Diese Heizzentrale weicht in ihrer Dimension von einer Ã¼blichen, in einer Wohnzone zu erwartenden Heizanlage, auch wenn diese mehr als nur ein GebÃ¤ude mit Heizenergie beliefern wÃ¼rde, erheblich ab. Die Dimensionen des Schnitzelbunkers mit 11.00 m x 4.50 m, der zwar unterirdisch platziert, aber oberirdisch befÃ¼llt werden soll, sowie die FeuerungswÃ¤rmeleistung von 1'706 Kilowatt (kW) sprechen klar fÃ¼r eine mittelgrosse Heizanlage, wie sie in einer reinen Wohnzone nicht erwartet wird. GemÃ¤ss den Angaben des Amtes fÃ¼r Umwelt des Kantons Thurgau (â¦) entspricht eine Heizleistung von 10 bis 20 kW der FeuerungswÃ¤rmeleistung (FWL) fÃ¼r ein Einfamilienhaus. Die projektierte Heizung ist daher fÃ¼r ca. 100 EinfamilienhÃ¤user (oder das entsprechende Ãquivalent an HÃ¤usern mit mehreren Wohnungen respektive an Ã¶ffentlich oder gewerblich genutzten GebÃ¤uden oder an Klinikbauten) dimensioniert.
4.3.2 Welche GebÃ¤ude an der zu erstellenden FernwÃ¤rmeheizung im Einzelnen angeschlossen wÃ¼rden, ist den Akten nicht zu entnehmen, da entsprechende AnschlussvertrÃ¤ge nicht eingereicht wurden. GemÃ¤ss Angaben der Verfahrensbeteiligten 1 und 2 und der verfahrensbeteiligten Gemeinde besteht aber die Absicht, GebÃ¤ude der Klinik X AG (Klinik- und PersonalhÃ¤user), der Politischen Gemeinde (Werkhof) und der Schulgemeinde (Schulhaus) mit FernwÃ¤rme aus der auf der Liegenschaft Nr. XX zu erstellenden Heizzentrale zu beheizen. Dies wird durch den Baugesuchsplan bestÃ¤tigt, soll doch die Stammleitung von der strittigen Heizzentrale aus Richtung Norden die Hauptstrasse Ã¼berqueren und dann in Ã¶stlicher Richtung bis zu den weitlÃ¤ufigen GebÃ¤ulichkeiten der Klinik X AG gefÃ¼hrt werden. Die eigentlichen KlinikgebÃ¤ude der Klinik X AG (Liegenschaft Nr. ZZ) liegen in der Spitalzone, in welcher die fÃ¼r den Betrieb der Klinik X AG notwendigen Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig sind. Das eigentliche Wohnen ist dort von untergeordneter Bedeutung. Die auf der anderen Seite der Hauptstrasse Ã¶stlich der Heizzentrale gelegenen GebÃ¤ude, zu welchen ebenfalls Anschlussleistungen gefÃ¼hrt werden sollen und welche ebenfalls im Eigentum der Klinik X AG stehen, sind der Wohnzone W3 zugewiesen. Der Werkhof der Politischen Gemeinde (â¦), welcher ebenfalls mit der projektierten Heizzentrale beheizt werden soll, befindet sich demgegenÃ¼ber in der Dorfzone und dient offensichtlich keinen Wohnzwecken. Ãhnliches gilt fÃ¼r die Schulanlage, welche sich in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen befindet. Werkhof und KlinikgebÃ¤ude liegen mehrere hundert Meter von der strittigen Heizzentrale entfernt.
4.3.3 Die BeschwerdefÃ¼hrer weisen zu Recht darauf hin, dass es sich bei der geplanten Heizzentrale letztlich um einen rein gewerblichen Betrieb handelt. Selbst wenn mit der Heizzentrale noch einige in der NÃ¤he gelegene MehrfamilienhÃ¤user, welche offenbar im Eigentum der Klinik stehen und dieser als PersonalhÃ¤user dienen, beheizt werden sollen, so ist nicht zu verkennen, dass der Grossteil der produzierten WÃ¤rme fÃ¼r zonenfremde, zum Teil mehrere hundert Meter entfernte Nutzungen produziert wird. Die am westlichen Dorfende und somit rÃ¤umlich erheblich entfernt von den zu beheizenden GebÃ¤uden projektierte Heizzentrale, welche keine konkrete Bindung zur Liegenschaft hat, auf der sie steht, und die WÃ¤rme fÃ¼r Nutzungen liefern soll, die grÃ¶sstenteils nicht als eigentliche Wohnnutzungen betrachtet werden kÃ¶nnen, lÃ¤sst sich mit dem Zweck einer reinen Wohnzone nicht vereinbaren. Zwar mag das strittige Vorhaben in Ã¶kologischer Hinsicht durchaus als positiv zu bewerten sein. Dies dispensiert einerseits aber nicht von der Einhaltung von Vorschriften der kommunalen Bau- und Zonenordnung, wobei es sich bei der Frage der ZonenkonformitÃ¤t um eine grundlegende Bestimmung handelt. Andererseits handelt es sich beim geplanten FernwÃ¤rmesystem offensichtlich um eine betriebliche Nutzung, bei welcher nicht die zudienende Funktion fÃ¼r eine naheliegende Wohnbebauung, sondern ein zumindest mittelgrosses, nach kaufmÃ¤nnischen Gesichtspunkten gefÃ¼hrtes Produktions- und Verteilunternehmen fÃ¼r Heizenergie im Zentrum steht. Unbeachtlich zu bleiben hat in diesem Zusammenhang der Hinweis der Verfahrensbeteiligten 2, zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt wÃ¼rde allenfalls auf ihrer Liegenschaft Nr. XX eine WohnÃ¼berbauung erstellt, welche von der Heizzentrale beheizt werde. Massgebend ist einzig das hier zu beurteilende Projekt mit der vorgesehenen Versorgung von teilweise weit entfernt liegenden GebÃ¤uden mit Heizenergie. Ob der Betrieb der Heizzentrale gewinnorientiert ist oder ob der Betrieb einer Ã¶kologisch sinnvoll produzierten Heizenergie nur kostendeckend sein soll, ist ebenfalls nicht entscheidend. Unerheblich sind daher die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz, wonach sich die tatsÃ¤chlich von der Heizzentrale ausgehenden Immissionen (Zulieferverkehr, BefÃ¼llung des Holzschnitzelbunkers, Luftimmissionen durch die Verbrennung der Holzschnitzel) als zonenkonform ("nicht stÃ¶rend") erwiesen. Damit fehlt es aber an einer grundlegenden Voraussetzung zur Bewilligung des Bauprojekts. Die Vorinstanz hÃ¤tte daher das Baugesuch vom 17. Januar 2020 nicht bewilligen dÃ¼rfen. Die Beschwerde erweist sich demnach, soweit sie sich gegen die Errichtung der Heizzentrale fÃ¼r FernwÃ¤rmeheizung richtet, als begrÃ¼ndet und ist daher gutzuheissen.
5.
5.1
5.1.1 Die Vorinstanz bewilligte auch die Errichtung einer Tiefgarage mit 23 ParkplÃ¤tzen. Sie fÃ¼hrte hierzu aus, mangels Vorlage eines Betriebskonzepts kÃ¶nne nicht ausgeschlossen werden, dass die ParkplÃ¤tze an Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe vermietet wÃ¼rden. Eine solche gewerbliche TÃ¤tigkeit habe allerdings keinerlei Bezug zur Wohnnutzung und mÃ¼sste eindeutig als in der Wohnzone zonenwidrig angesehen werden. Zweifelsohne seien aber EinstellplÃ¤tze, die allein den Quartierbewohnern zur VerfÃ¼gung stÃ¼nden, als in der Wohnzone zonenkonform zu qualifizieren. Dass die Tiefgarage lediglich der Unterbringung von Motofahrzeugen der Quartierbewohner diene, lasse sich mittels Auflage sicherstellen.
5.1.2 Dem hielten die BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, bei der Heizzentrale handle es sich um einen personalarmen Gewerbebetrieb, der selbsterklÃ¤rend keinen wesentlichen Parkplatzbedarf generieren kÃ¶nne. Die ParkplÃ¤tze dienten somit weder einer parzelleneigenen Wohnbaute noch der Heizzentrale und dem damit im Zusammenhang stehenden Gewerbebetrieb. Aufgrund der Bestimmung von Art. 33 BauR mÃ¼ssten alle Betriebe und Wohnbauten in der Umgebung der Liegenschaft Nr. QQ bereits Ã¼ber die vorgeschriebene Anzahl an AbstellplÃ¤tzen bzw. Garagen verfÃ¼gen. Somit kÃ¶nne fÃ¼r Quartierbewohner kein Bedarf an weiteren AbstellplÃ¤tzen bestehen oder hÃ¶chstens fÃ¼r Zweit- oder Drittfahrzeuge. Die logische Konsequenz sei, dass diese EinstellplÃ¤tze aufgrund der Investitionskosten nur oder zumindest grossmehrheitlich an andere Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe als Mitarbeiter- oder KundenparkplÃ¤tze vermietet werden kÃ¶nnten, womit einzig parzellenfremder, nicht mit dem Wohncharakter vereinbarer Publikums- und Zubringerverkehr generiert werde. Eine Kontrolle der von der Vorinstanz ausgesprochenen Auflage, dass dieser Fall nicht eintrete, sei zudem nicht mÃ¶glich. Diese Auflage sei auch gar nicht zulÃ¤ssig.
5.1.3 Die Verfahrensbeteiligten hielten dem entgegen, die Tiefgarage stelle eine Vorleistung fÃ¼r eine spÃ¤tere WohnÃ¼berbauung dar. Die Auflage der Vorinstanz, wonach "keine Motorfahrzeuge von Gewerbe- oder Dienstleistungsbetrieben untergebracht werden dÃ¼rfen", entbehre ohnehin jeglicher Rechtsgrundlage. Eine Tiefgarage kÃ¶nne durchaus fÃ¼r sich alleine in einer reinen Wohnzone bestehen. Relevant sei einzig, ob sie mit dem Wohnzweck der Zone vereinbar sei. Von Seiten der Mieter der PersonalwohnhÃ¤user der Klinik K bestehe zudem konkret ein erheblicher Bedarf.
5.2 Wie bereits in E. 4.2 ausgefÃ¼hrt wurde, ist fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung vorausgesetzt, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht. Es kann auf das in E. 4.2 AusgefÃ¼hrte verwiesen werden. ParkplÃ¤tze, aber auch Parkgaragen, erfÃ¼llen regelmÃ¤ssig keinen Selbstzweck, sondern sind als reine Annexanlagen in dienender Funktion eng mit der (Haupt-)Baute verknÃ¼pft. Daher gehÃ¶ren sie in jene Zone, in welcher die Hauptnutzung zulÃ¤ssig ist (Urteil des Bundesgerichts 1C_310/2011 vom 10. November 2011 E. 2 unter Verweis auf Gsponer, Die Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen, ZÃ¼rich 2000, S. 85).
5.3 Die Verfahrensbeteiligten beabsichtigen die Erstellung einer Tiefgarage mit 23 ParkplÃ¤tzen, ohne dass diese fÃ¼r die BedÃ¼rfnisse der Bauparzelle selber notwendig sind. Nachdem die Fernheizzentrale mit Schnitzelbunker mangels ZonenkonformitÃ¤t nicht bewilligt werden kann, besteht diesbezÃ¼glich kein Parkplatzbedarf, wobei sich dieser wohl ohnehin maximal im Umfang von 1 bis 2 AbstellplÃ¤tzen hÃ¤tte begrÃ¼nden lassen. Eine Verwendung der TiefgaragenplÃ¤tze fÃ¼r ein allenfalls in der Zukunft geplantes Mehrfamilienhaus auf dem Rest der Liegenschaft Nr. QQ kÃ¶nnte hÃ¶chstens dann berÃ¼cksichtigt werden, wenn diese kÃ¼nftige WohnÃ¼berbauung bereits Bestandteil des vorliegenden Baugesuchs bilden wÃ¼rde. Es steht also fest, dass die Tiefgarage nach aktuellem Stand ausschliesslich parzellenfremden Nutzern dienen wÃ¼rde. Die Verfahrensbeteiligten 1 und 2 sehen einen entsprechenden Bedarf bei Quartierbewohnern mit mehreren Motorfahrzeugen. Es ist allerdings wenig wahrscheinlich und auch durch nichts belegt, dass diese Quartierbewohner den entsprechenden Bedarf nicht bereits im Rahmen der auf ihren Liegenschaften bereits bestehenden ParkplÃ¤tzen abdecken kÃ¶nnen. Im Beschwerdeverfahren fÃ¼hrten die Verfahrensbeteiligten 1 und 2 aus, es bestehe ein erheblicher Bedarf von Mietern der PersonalwohnhÃ¤user der Klinik X AG. Diese Behauptung ist jedoch nicht belegt. So bezeichnen die Verfahrensbeteiligten zum Beispiel nicht, welche Liegenschaften Ã¼ber eine ungenÃ¼gende Anzahl ParkplÃ¤tze verfÃ¼gen. Zudem stellt sich die Frage, ob eine Vermietung an die Klinik X AG oder deren Mitarbeiter nicht einer mit der strittigen Auflage untersagten Nutzung durch Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe gleichkÃ¤me. Die Aussage der Vorinstanz, die Tiefgarage sei in einer reinen Wohnzone zonenwidrig, falls deren Nutzung uneingeschrÃ¤nkt bliebe, ist daher zutreffend. Eine Tiefgarage dieser GrÃ¶sse ist in einer reinen Wohnzone zwar nicht grundsÃ¤tzlich als zonenfremd zu qualifizieren, allerdings wÃ¼rde dies einen klarer funktionalen Zusammenhang mit bestehenden oder im Rahmen des gleichen Baugesuchs zu erstellenden Wohnbauten im Quartier voraussetzen. Konkrete und glaubwÃ¼rdige Anhaltspunkte dafÃ¼r fehlen aber, wie auch ein Nachweis, dass im Quartier ein Bedarf im Umfang von 23 ParkplÃ¤tzen fÃ¼r reine Wohnnutzung vorhanden ist. Die geplante Tiefgarage ist somit zonenwidrig.
5.4
5.4.1 Den BeschwerdefÃ¼hrern ist im Ãbrigen darin zu folgen, dass die Vorinstanz die Bewilligung zu Unrecht mit einer Auflage im Sinne einer NutzungseinschrÃ¤nkung "gerettet" hat. GemÃ¤ss Â§ 106 Abs. 2 PBG kann die Baubewilligung mit Auflagen, Bedingungen oder Befristungen verbunden werden; diese kÃ¶nnen im Grundbuch angemerkt werden. Die Voraussetzungen fÃ¼r die Festsetzung einer entsprechenden Nebenbestimmung werden nicht nÃ¤her definiert. Ein Mangel kann allerdings nicht mittels Bedingungen oder AufÂ­lagen geheilt werden, wenn ein Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht (TVR 2008 Nr. 25). Die Auflage dient dazu, behebbare MÃ¤ngel von Bauten oder Anlagen zu beheben, ohne dass das Baugesuch abgelehnt und ein neues Gesuchverfahren durchgefÃ¼hrt werden muss. Ein Baugesuch, das den gesetzlichen Anforderungen nicht genÃ¼gt, kann im Regelfall nicht mit Bedingungen und Auflagen "gerettet" werden. HierfÃ¼r bedÃ¼rfte es einer ProjektÃ¤nderung oder einer Ausnahmebewilligung. Mit Bedingungen und Auflagen (Nebenbestimmungen) zur Baubewilligung kÃ¶nnen nur Hindernisse von untergeordneter Bedeutung beseitigt werden (Staub, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., Art 147 N. 5).
5.4.2 Die Tiefgarage ist aus den in E. 4.3 gezeigten GrÃ¼nden zonenwidrig. Damit steht ihrer BewilligungsfÃ¤higkeit ein grundlegender Mangel und nicht bloss ein Hindernis von untergeordneter Bedeutung entgegen. Diese Zonenwidrigkeit kann nicht mittels Bedingung oder Auflage beseitigt werden. Damit fehlt es auch bezÃ¼glich der Tiefgarage an einer grundlegenden Baubewilligungsvoraussetzung, was nur die Bewilligungsverweigerung zur Folge haben kann. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt und damit insgesamt gutzuheissen.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2021.67/E vom 27. Oktober 2021
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