tg_gerichte · TVR-2024-37 · 2020-02-17 · de
TVR 2024 Nr. 37


Wirtschaftliche HandÃ¤nderung, Verkauf einer Immobilien-GmbH.
Â§ 126 StG
,
Â§ 127 StG
,
Â§ 27 StV
Der Verkauf einer GmbH, deren Bilanz hauptsÃ¤chlich aus Immobilien besteht und deren Betrieb nicht aktiv weitergefÃ¼hrt wird, ist als wirtschaftliche HandÃ¤nderung zu qualifizieren, wenn der Verkaufspreis im Wesentlichen dem Wert der Liegenschaften gleichkommt.
Mit Kaufvertrag vom 17. Februar 2020 verÃ¤usserte der Rekurrent das gesamte Stammkapital von Fr. 20'000.-- der A GmbH (rÃ¼ckwirkend per 1. Januar 2020) an X zum Preis von Fr. 207'009.93. Die Gesellschaft bezweckte das Verlegen von BodenbelÃ¤gen und wies per 31. Dezember 2019 bei einer Bilanzsumme von Fr. 2'335'348.02 einen Immobilienbestand von Fr. 2'310'622.05 auf. Davon entfielen Fr. 80'622.05 auf den GeschÃ¤ftssitz und Fr. 2'230'000.-- auf sechs Stockwerkeigentumseinheiten. Am 20. Februar 2020 wurde das Ãbernahmeobjekt in B GmbH umfirmiert. Gleichzeitig erfolgte eine ZweckÃ¤nderung. Die B GmbH bezweckt nun die Vermittlung, Einkaufsberatung und das Betreiben von Immobilien, die Erbringung von Dienstleistungen in allen Bereichen des Bauwesens und die Ãbernahme von GeneralunternehmerauftrÃ¤gen im In- und Ausland. Zudem erfolgte ebenfalls gleichentags eine Sitzverschiebung. Am 15. Januar 2020 liess der Rekurrent am frÃ¼heren Sitz der B GmbH die Einzelfirma C eintragen, welche das Verlegen von BodenbelÃ¤gen bezweckt. Am 7. Oktober 2021 grÃ¼ndete der Rekurrent wiederum neu eine A GmbH am gleichen GeschÃ¤ftssitz. Die VeranlagungsbehÃ¶rde erblickte in der VerÃ¤usserung sÃ¤mtlicher Stammanteile der B GmbH eine wirtschaftliche HandÃ¤nderung und verfÃ¼gte am 7. August 2023 einen steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. 208'500.-- mit einem Steuerbetrag von Fr. 83'400.--. Die dagegen erhobene Einsprache vom 6. September 2023 wies die Vorinstanz mit Entscheid vom 30. November 2023 ab. Die Steuerrekurskommission weist den dagegen erhobenen Rekurs ab.
Aus den ErwÃ¤gungen:
4. Gewinne aus der VerÃ¤usserung von GrundstÃ¼cken des PrivatvermÃ¶gens natÃ¼rlicher Personen unterliegen der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (Â§ 126 Abs. 1 Ziff. 1 StG). Der VerÃ¤usserung von GrundstÃ¼cken ist die VerÃ¤usserung von Anteilen an solchen gleichgestellt (Â§ 126 Abs. 2 StG). Die Steuerpflicht wird durch jede VerÃ¤usserung begrÃ¼ndet, mit der Eigentum an einem GrundstÃ¼ck Ã¼bertragen wird (Â§ 127 Abs. 1 Satz 1 StG). Als VerÃ¤usserung gelten auch RechtsgeschÃ¤fte, die hinsichtlich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke wirtschaftlich wie eine VerÃ¤usserung im Sinne von Absatz 1 wirken (Â§ 127 Abs. 2 Ziff. 1 StG). Als RechtsgeschÃ¤fte, die hinsichtlich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke wirtschaftlich wie VerÃ¤usserungen wirken, ist insbesondere eine VerÃ¤usserung einer beherrschenden Beteiligung an einer ImmobilienÂ­gesellschaft oder -genossenschaft anzusehen (Â§ 27 Abs. 1 Ziff. 1 der StV). Allgemein liegt eine wirtschaftliche HandÃ¤nderung immer dann vor, wenn wesentliche Teile der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber ein GrundstÃ¼ck vom bisherigen VerfÃ¼gungsberechtigten (wirtschaftlichen EigentÃ¼mer) auf einen Dritten Ã¼bergehen, ohne dass dabei die zivilrechtlichen EigentumsverhÃ¤ltnisse eine Ãnderung erfahren (fehlende grundbuchliche Mutation; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Aufl., ZÃ¼rich 2021, Â§ 216 N 60).
4.1 In stÃ¤ndiger Rechtsprechung nimmt das Bundesgericht einen der Gewinn- oder HandÃ¤nderungssteuer unterliegenden Ãbergang des Grundeigentums bei RechtsgeschÃ¤ften an, mit denen die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber eine Liegenschaft durch die Ãbertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften Ã¼bergeht. Bei der Qualifikation einer Gesellschaft als Betriebs- oder als Immobiliengesellschaft ist nicht auf den subjektiven Willen der Beteiligten, sondern auf objektive Merkmale abzustellen (Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.3 und E. 2.4.3.). Ob eine Gesellschaft als Immobiliengesellschaft betrachtet werden kann, bestimmt sich somit in erster Linie nach dem Gesellschaftszweck. Besteht dieser ausschliesslich oder mindestens zur Hauptsache darin, GrundstÃ¼cke, d.h. Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene selbstÃ¤ndige und dauernde Rechte, Bergwerke oder Miteigentumsanteile an GrundstÃ¼cken zu erwerben, zu verwalten, zu nutzen und zu verÃ¤ussern, so kann von einer Immobiliengesellschaft gesprochen werden. Bildet dagegen der Grundbesitz bloss die sachliche Grundlage fÃ¼r einen Fabrikations-, Handels- oder sonstigen GeschÃ¤ftsbetrieb, so liegt keine Immobilien-, sondern eine Betriebsgesellschaft vor (BGE 104 Ia 251 E. 3a).
4.2 DemgegenÃ¼ber ist gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei der Ãbertragung von Beteiligungen an Betriebsgesellschaften eine grundsteuerlich zu erfassende wirtschaftliche HandÃ¤nderung am Grundeigentum nur ausnahmsweise und bei aussergewÃ¶hnlichen VerhÃ¤ltnissen anzunehmen (Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.5.3.). Denn bei der Ãbertragung einer Betriebsgesellschaft lÃ¤sst sich die Transaktion objektiv nicht auf den Handwechsel an GrundstÃ¼cken reduzieren, die VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber die GrundstÃ¼cke ist lediglich ein Ausfluss der viel weitergehenden Beherrschung des gesamten Unternehmens, die der KÃ¤ufer mit dem Erwerb der Beteiligung erlangt (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., Â§ 216 N. 94). Wird der Betrieb nach VerÃ¤usserung der Mehrheitsbeteiligung fortgefÃ¼hrt, liegt die VerÃ¤usserung von Beteiligungen an einer Betriebsgesellschaft und somit keine wirtschaftliche HandÃ¤nderung vor. Es wird dabei aber vorausgesetzt, dass die bisherige Betriebsgesellschaft den Betrieb als Gesellschaft selbst (aktiv) weiterfÃ¼hrt. Wird die aktive BetriebsfÃ¼hrung auf eine andere Gesellschaft Ã¼bertragen, handelt es sich bei der Gesellschaft, welche diese aktive BetriebsfÃ¼hrung aufgibt, nicht mehr um eine Betriebsgesellschaft, auch wenn diese Gesellschaft weiterhin das Risiko des Betriebs trÃ¤gt (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., Â§ 216 N. 96a).
Dabei kommt es bei der steuerlichen Beurteilung des RechtsgeschÃ¤fts nicht nur auf die Vorstellungen des VerkÃ¤ufers an; ebenso massgebend sind die Absichten des KÃ¤ufers. Der wirtschaftliche Gehalt des RechtsgeschÃ¤fts - die Frage also, ob der vereinbarte Aktienpreis fÃ¼r einen Betrieb oder nur fÃ¼r den Grundbesitz bezahlt worden ist - lÃ¤sst sich nur unter Einbezug der Vorstellungen beider Vertragsparteien beurteilen Richner/Frei/ Kaufmann/Rohner, a.a.O., Â§ 216 N. 96b). So wurde der Gewinn aus dem Verkauf sÃ¤mtlicher Aktien einer Gesellschaft, die in der eigenen Liegenschaft ein Hotel betrieb, als wirtschaftliche HandÃ¤nderung qualifiziert, weil der AktienkÃ¤ufer von Anfang an entschlossen war, das bestehende HotelgebÃ¤ude abzubrechen und durch einen Neubau mit anderer Zweckbestimmung (Bankfiliale) zu ersetzen. Daher hatte der Hotelbetrieb auf den Preis der Aktien keinen oder doch nur einen untergeordneten Einfluss; der Verkaufspreis war zur Hauptsache durch den Bodenwert bestimmt (BGE 91 I 467 E. 2 S. 472 f.).
4.3 Ob eine wirtschaftliche HandÃ¤nderung vorliegt, bestimmt sich nach den VerhÃ¤ltnissen, insbesondere der tatsÃ¤chlichen TÃ¤tigkeit der Gesellschaft, zum Zeitpunkt der VerÃ¤usserung. Es wird also auf den Zeitpunkt abgestellt, in dem die VerfÃ¼gungsmacht Ã¼bergeht bzw. auf die tatsÃ¤chliche AusÃ¼bung der mit dem Grundeigentum verbundenen Befugnisse (Urteil des Bundesgerichts 2C_1044/2014 vom 26. November 2015 E. 2.4.3.). Bei der Ãbertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft ist dies im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Vorliegen der Ã¼bereinstimmenden WillenserklÃ¤rungen), wobei bei der Beurteilung auch die kÃ¼nftigen Absichten der Beteiligten einzubeziehen sind. Der Nachweis einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung obliegt der SteuerbehÃ¶rde. Diese hat aufzuzeigen und zu beweisen, dass die steuerpflichtige Person die eigentumsÃ¤hnlichen Befugnisse an einer Liegenschaft durch Ãbertragung auf eine Drittperson ausgeÃ¼bt hat und durch welchen Vorgang dies geschehen ist (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, a.a.O., Â§ 216 N. 71 f. und N. 96a).
5. (â¦)
5.1 und 5.2 (â¦)
5.3 Unbestritten ist, dass die B GmbH bis zum Verkaufszeitpunkt einen Betrieb gefÃ¼hrt hat. Der Rekurrent verlegte gemÃ¤ss eigener Darstellung persÃ¶nlich keramische Wand- und Bodenplatten und erzielte damit UmsÃ¤tze, welche die hauptsÃ¤chliche Ertragsgrundlage fÃ¼r die Gesellschaft bildeten. Er bezog dafÃ¼r einen Lohn aus der GmbH. Der KÃ¤ufer X amtet als GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der Y AG. Diese bezweckt die Erbringung von Dienstleistungen in allen Bereichen des Immobilienwesens und die Ãbernahme von GeneralunternehmerauftrÃ¤gen. Der Rekurrent bestÃ¤tigt selbst, dass er mit dem Verkauf seiner Anteile aus den Diensten der B GmbH ausschied und seinen Beruf als Bodenleger fÃ¼r keramische BelÃ¤ge ohne Unterbruch zunÃ¤chst als SelbstÃ¤ndigerwerbender (Einzelfirma C) und spÃ¤ter als Mitarbeiter der neu gegrÃ¼ndeten A GmbH ausÃ¼bte. Er hatte nicht vor, fÃ¼r die B GmbH tÃ¤tig zu werden. Mit dem Kauf der B GmbH Ã¼bernahm der KÃ¤ufer weder einen Mitarbeiter oder einen Auftrag, noch fÃ¼hrte er bestehende GeschÃ¤ftsbeziehungen fort (wie etwa mit dem Zulieferer der Platten). Auch stellte er keinen neuen Plattenleger ein. Es liegen keine Anhaltspunkte dafÃ¼r vor, dass die B GmbH nach der GeschÃ¤ftsÃ¼bernahme Platten verkauft oder verlegt hat. Auch der bisherige GeschÃ¤ftssitz der B GmbH diente nach dem Verkauf der Anteile nicht mehr als Grundlage fÃ¼r den Betrieb. Mit der Ãbernahme erfolgte zeitgleich ein Sitzwechsel, wo sich der Sitz der dem KÃ¤ufer gehÃ¶renden Y befindet. Die Liegenschaft am ehemaligen GeschÃ¤ftssitz wurde am 13. April 2023 verkauft. Zudem findet der Plattenhandel oder -verkauf weder im neuen Namen noch der neuen Zwecksetzung der B GmbH seinen Niederschlag. Diese UmstÃ¤nde deuten darauf hin, dass der bisherige Betrieb der B GmbH fÃ¼r den KÃ¤ufer von keinerlei Interesse war.
Dass der bisherige Betrieb der B GmbH nicht fortgefÃ¼hrt wurde, widerspiegelt sich auch in deren Erfolgsrechnung. Fielen im Jahr 2019 und damit vor Verkauf der Gesellschaft noch Lohnkosten von Fr. 129'455.45 an, wurden im Jahr 2020 keinerlei LÃ¶hne mehr ausbezahlt. Ein Lohnaufwand von Fr. 0.-- ist auch nicht durch den Ausbruch der Corona-Pandemie zu rechtfertigen. Vielmehr ist dadurch erstellt, dass im Jahr 2020 kein Mitarbeiter fÃ¼r die B GmbH arbeitete, auch nicht zu Beginn des Jahres vor dem grossflÃ¤chigen Ausbruch der Pandemie in der Schweiz. Die vom Rekurrenten erwÃ¤hnte Homepage der B GmbH ist aktuell nicht mehr auffindbar (Stand April 2024). WÃ¤hrend die B GmbH im Jahr 2019 einen Umsatz aus Produktion von Fr. 104'186.29 generierte, erzielte sie im Jahr 2020 Ã¼berhaupt keinen Umsatz. Zwar wies sie im Jahr 2021 wieder einen Umsatz von Fr. 41'542.-- aus, jedoch scheint wenig glaubhaft, dass der Umsatz auf dem bisherigen GeschÃ¤ftsbereich der B GmbH grÃ¼ndet. Im Jahr 2022 sank der Umsatz denn auch bereits wieder auf Fr. 5'000.--. Hinzu kommt, dass diesem Umsatz betrÃ¤chtliche Mietzinseinnahmen gegenÃ¼berstehen. Die Mietzinseinnahmen der Wohnungen der B GmbH beliefen sich im Jahr 2019 auf Fr. 87'768.75, im Jahr 2020 auf Fr. 97'951.00, im Jahr 2021 auf Fr. 98'856.00 und im Jahr 2022 auf Fr. 96'516.00. Auch ein Blick auf die Bilanzsumme der B GmbH deutet darauf hin, dass fÃ¼r den KÃ¤ufer nicht deren Betrieb, sondern lediglich deren Immobilien von Interesse waren. So wies die B GmbH per 31. Dezember 2019 bei einer Bilanzsumme von Fr. 2'335'348.02 einen Immobilienbestand von Fr. 2'310'622.05 auf.
Unter all diesen genannten UmstÃ¤nden muss davon ausgegangen werden, dass der Verkaufspreis der Stammanteile dem KÃ¤ufer im Wesentlichen dem Wert der Liegenschaften gleichkam. Ein Interesse am Betrieb der B GmbH bestand nicht. Eine vom Rekurrenten behauptete Zusammenarbeit mit dem KÃ¤ufer hÃ¤tte auch ohne Verkauf der Firma realisiert werden kÃ¶nnen. FÃ¼r den KÃ¤ufer waren lediglich die Immobilien von Interesse. Der Betrieb wurde nicht in aktivem Zustand Ã¼bergeben und nicht weitergefÃ¼hrt. Vielmehr fÃ¼hrte der Rekurrent seinen Betrieb unter neuem Namen selbst nahtlos weiter. Daran Ã¤ndern auch die Investitionen in einen Show Room und eine AusstellungsflÃ¤che nichts. (â¦)
5.4 Zusammenfassend ist der Verkauf der B GmbH an X als wirtschaftliche HandÃ¤nderung zu qualifizieren, welche beim Rekurrenten die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auslÃ¶st. (â¦)
Entscheid der Steuerrekurskommission STRE.2024.5 vom 25. Juli 2024
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