tg_gerichte · TVR-2006-24 · 2006-01-01 · de
TVR 2006 Nr. 24


Materielle Enteignung
Art. 5 Abs. 2 RPG
1. Bei der Frage des Vorliegens einer materiellen Enteignung ist entscheidend, ob von einer Nichteinzonung oder einer Auszonung auszugehen ist (E. 2). Fall einer Auszonung.
2. Bei der Frage der besseren Nutzung eines GrundstÃ¼cks in naher Zukunft kommt der Erschliessungsfrage besonderes Gewicht zu. Wenn hiezu kein Gestaltungsplan notwendig ist, kann davon ausgegangen werden, eine Ãberbauung hÃ¤tte in naher Zukunft realisiert werden kÃ¶nnen (E. 3).
3. Frage der Schwere des Eingriffs bei einer Auszonung von rund 40% einer gut 5'000 m2 aufweisenden Parzelle (E. 4).
4. Legt die Enteignungskommission den Verkehrswert ohne AnhÃ¶rung der entschÃ¤digungspflichtigen Gemeinde fest, liegt darin eine Verweigerung des rechtlichen GehÃ¶rs. Heilung des Mangels im Verfahren vor Verwaltungsgericht (E. 5).
P ist EigentÃ¼mer der Parzelle Nr. 278 im Grundbuch A im Umfang von 5'083 m2. Im Zonenplan der ehemaligen Ortsgemeinde A war die gesamte Parzelle der Wohn- und Gewerbezone zugewiesen. Am 1. Oktober 1995 schlossen sich die frÃ¼heren Ortsgemeinden B, C und A zur Politischen Gemeinde A zusammen. Der neue Gemeinderat fÃ¼hrte als ersten Schritt die ZonenplÃ¤ne der drei Ortsgemeinden zusammen und passte die Reglemente den neuen Gesetzesbestimmungen an. Das DBU genehmigte die so zusammengefÃ¼gten Ortsplanungsinstrumente am 29. Februar 2000. Im Genehmigungsentscheid hielt es unter anderem fest: Â«Die Gemeinde darf jedoch nicht Ã¼bersehen, dass es ihr gemÃ¤ss Â§ 113 PBG noch obliegt zu prÃ¼fen, ob die NutzungsplÃ¤ne die materiellen Vorschriften des PBG erfÃ¼llen. Beispielsweise mÃ¼ssen diese PlÃ¤ne auf Grund Â§ 33 PBG in erhÃ¶htem Masse als bis anhin dem Grundsatz der haushÃ¤lterischen Bodennutzung entsprechen.Â» Die ÃberprÃ¼fung durch den Gemeinderat und die angestellte FlÃ¤chenkapazitÃ¤tsberechnung offenbarte grosse Baulandreserven und zeigte, dass diese im Hinblick auf die neue Struktur der Politischen Gemeinde A teilweise am falschen Ort lagen. Die Berechnung wies eine FlÃ¤chenkapazitÃ¤t von 136% fÃ¼r die Bauzonen und von 162% fÃ¼r das Siedlungsgebiet beziehungsweise eine EinwohnerkapazitÃ¤t von 148% fÃ¼r die Bauzonen und von 180% fÃ¼r das Siedlungsgebiet aus. Insbesondere auf Grund des VorprÃ¼fungsberichts des DBU prÃ¼fte der Gemeinderat eine Reduktion der Baulandreserven und nahm mit den betroffenen GrundeigentÃ¼mern, unter anderem mit P, Kontakt auf. Es wurde ihm die Absicht mitgeteilt, den nÃ¶rdlichen Parzellenteil zur Dorf- und Weilerzone und den sÃ¼dlichen Teil im Umfang von rund 2'000 m2 zur Landwirtschaftsund Landschaftsschutzzone zuzuweisen. Gegen die entsprechende VerfÃ¼gung legte P Einsprache und Rekurs ein, nachdem die Gemeindeversammlung die revidierte Ortsplanung angenommen hatte. Letztlich wies auch das Verwaltungsgericht am 10. Dezember 2003 ab.
Am 9. Juni 2004 reichte P bei der Enteignungskommission Klage ein, worin er insbesondere die Feststellung des Vorliegens einer entschÃ¤digungspflichtigen materiellen Enteignung verlangte. Die Enteignungskommission entschied am 11. Juni 2006, die Gemeinde werde verpflichtet, den KlÃ¤ger fÃ¼r die materielle Enteignung der in der Landwirtschafts- und der Landschaftsschutzzone liegenden sÃ¼dlichen TeilflÃ¤che von Parzelle Nr. 278 mit Fr. 153 pro m2 zu entschÃ¤digen und auferlegte der Gemeinde eine VerfahrensgebÃ¼hr von Fr. 3'500.â. Dagegen legte die Politische Gemeinde A Beschwerde beim Verwaltungsgericht ein und beantragte Aufhebung des Entscheides der Enteignungskommission. Das Verwaltungsgericht weist ab.
Aus den ErwÃ¤gungen.
2. a) Eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BV und Art. 5 Abs. 2 RPG liegt vor, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder in einer Weise eingeschrÃ¤nkt wird, die besonders schwer wiegt, weil der betroffenen Person eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen, falls einzelne Personen so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde.
In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache indessen nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit zu einer Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 733 E. 2, 123 II 481 E. 6a).
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine â grundsÃ¤tzlich entschÃ¤digungslos hinzunehmende â Nichteinzonung vor, wenn eine Liegenschaft bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, keiner Bauzone zugewiesen wird. Dies gilt nicht nur bei der Revision altrechtlicher, vor Inkrafttreten des RPG (1. Januar 1980) erlassener ZonenplÃ¤ne, sondern auch bei der Anpassung von ZonenplÃ¤nen, die zwar unter der Herrschaft des RPG in Kraft getreten sind, aber materiell nicht auf die bundesrechtlichen PlanungsgrundsÃ¤tze ausgerichtet waren. Eine â grundsÃ¤tzlich entschÃ¤digungspflichtige â Auszonung wird dagegen angenommen, wenn ein Nr. 24 110 GrundstÃ¼ck durch einen bundesrechtskonformen Nutzungsplan der Bauzone zugeteilt worden war und aufgrund einer Zonenplanrevision der Nichtbauzone zugeteilt wird (BGE 131 II 728 E. 2.3, 122 II 326, E. 5c).
b) Eine Nutzungsordnung entspricht dann den materiellen Anforderungen des RPG, wenn sie die strikte Abgrenzung von Bau- und Nichtbaugebiet nach den Kriterien von Art. 15 RPG und Art. 1 bis 3 RPG vornimmt. Ist dem so, so sind in der Regel Redimensionierungen als Auszonungen und nicht als Nichteinzonungen zu qualifizieren, namentlich wenn die Bauzonen an sich sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierung indessen erst hinterher beispielsweise wegen der demografischen Entwicklung und wegen neuer Verdichtungs- beziehungsweise UmnutzungsmÃ¶glichkeiten als zu gross erweist (Waldmann/HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N. 56 zu Art. 5). Die Gemeinde macht diesbezÃ¼glich im Wesentlichen geltend, auch nach der Zonenplanrevision 2002 habe das DBU die BauzonenflÃ¤chen als fraglos zu gross eingestuft. Daraus lasse sich ableiten, dass bei den rund 15 bis 20 Jahre zurÃ¼ckliegenden frÃ¼heren Zonenplanrevisionen 1982 und 1987 viel zu grosse BaulandreservekapazitÃ¤ten vorhanden gewesen sein mÃ¼ssten. Von einer RPG-konformen Zonenplanung kÃ¶nne nicht gesprochen werden.
Das Verwaltungsgericht hat in seinem erwÃ¤hnten Entscheid vom 10. Dezember 2003 festgehalten, die VerhÃ¤ltnisse hÃ¤tten sich erheblich geÃ¤ndert, so wegen des Inkrafttretens verschiedener GesetzesÃ¤nderungen, insbesondere aber aufgrund der ZusammenfÃ¼hrung der drei Ortsgemeinden zur Politischen Gemeinde A.
Im VorprÃ¼fungsbericht des DBU zur Teilrevision der Ortsplanung 2002 vom 8. November 2001 wird festgehalten, dass die neu gebildete Politische Gemeinde A Ã¼ber eine uneinheitliche Ortsplanung verfÃ¼ge, teils aus der zweiten HÃ¤lfte der 80er, teils aus den 90er Jahren. Die VerhÃ¤ltnisse hÃ¤tten sich derart erheblich verÃ¤ndert, dass eine raumplanerische ÃberprÃ¼fung unumgÃ¤nglich sei. Zudem hÃ¤tten die Gemeinden gemÃ¤ss Â§ 113 PBG die erforderlichen materiellen Anpassungen an das PBG bis zum 31. MÃ¤rz 2001 vorzunehmen. Die Vorgaben zur kantonalen Siedlungsstruktur gemÃ¤ss dem kantonalen Richtplan seien von besonderer Bedeutung. Insbesondere aufgrund der Bildung der Politischen Gemeinde A hÃ¤tten sich die VerhÃ¤ltnisse (im Sinne von Art. 21 RPG) derart geÃ¤ndert, dass eine umfassende raumplanerische ÃberprÃ¼fung unumgÃ¤nglich werde. Nachdem die neue Gemeinde in einem ersten Schritt die PlÃ¤ne und Reglemente der ehemaligen Ortsgemeinden im Jahre 2000 zusammengefÃ¼gt habe, gelte es nun im zweiten Schritt, den Zonenplan im Hinblick auf die materiellen Vorschriften des PBG zu revidieren, wobei Â«in erhÃ¶htem MasseÂ» auf das Postulat der haushÃ¤lterischen Bodennutzung zu achten sei. Dazu wird festgehalten, die FortfÃ¼hrung der Einwohnerentwicklung der letzten zwanzig Jahre bis ins Jahr 2015 ergebe einen geringeren Baulandbedarf als im neuen Zonenplan ausgewiesen sei. GemÃ¤ss verschiedenen neueren Prognosen und Szenarien der Einwohnerentwicklung sei auch im Kanton Thurgau mit einer verminderten Zuwachsrate zu rechnen. Die Gemeinde werde deshalb angewiesen, noch intensivere Anstrengungen zur Reduktion des Baugebietes zu unternehmen. Alles dies weist klar darauf hin, dass es sich bei der Reduktion der BauzonenflÃ¤chen um eine Anpassung an wesentlich geÃ¤nderte VerhÃ¤ltnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 PBG handelt, insbesondere an die neue Gemeindestruktur, an den neuen kantonalen Richtplan, an die Vorschriften des RPG und des neuen PBG, an die Erkenntnisse bezÃ¼glich BevÃ¶lkerungsentwicklung sowie an die tatsÃ¤chlich seit den letzten Zonenplanrevisionen der einzelnen Ortsgemeinden eingetretene BevÃ¶lkerungsentwicklung. Somit kann keine Rede davon sein, dass der ursprÃ¼ngliche Zonenplan der ehemaligen Ortsgemeinde A aus dem Jahre 1987 den materiellen Anforderungen des RPG nach damaligen Erkenntnissen nicht entsprochen hÃ¤tte. Dementsprechend war auch der damalige Zonenplan, das heisst die damalige Ortsplanung vom Regierungsrat genehmigt worden. Dass mÃ¶glicherweise die gesamthaft zusammenfallenden Ortsplanungen der verschiedenen Gemeindeteile eine nicht optimale Gesamtplanung darstellten, kann durchaus sein. Das Ã¤ndert aber nichts daran, dass die Planung grundsÃ¤tzlich RPG-konform war. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, dass die Zuweisung des sÃ¼dlichen Teils der fraglichen Parzelle nicht einer Nichteinzonung, sondern einer Auszonung gleichkommt.
3. a) Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼ckes ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 730 E. 2). Allerdings darf der Begriff der Â«nahen ZukunftÂ» nicht eng ausgelegt werden (Waldmann/HÃ¤nni a.a.O., N. 40 zu Art. 5). Bei der Frage, was unter Â«naher ZukunftÂ» zu verstehen sei, sind die Fristen, mit denen die Planung zu rechnen hat, zu berÃ¼cksichtigen. Der Planungshorizont fÃ¼r Bauzonen betrÃ¤gt gemÃ¤ss Art. 15 lit. b RPG fÃ¼nfzehn Jahre. Nach Ablauf dieser Frist ist der Nutzungsplan grundsÃ¤tzlich zu Ã¼berprÃ¼fen und nÃ¶tigenfalls anzupassen, wobei bei wesentlicher Ãnderung der VerhÃ¤ltnisse eine ÃberprÃ¼fung schon vor Ablauf dieser Fristen vorzunehmen ist (BGE 131 II 734).
P hatte damit rechnen mÃ¼ssen, dass die Nutzungsplanung einer Revision zu seinen Ungunsten unterzogen wÃ¼rde. Es muss deshalb die Frage gestellt werden, ob er die Parzelle am Stichtag, das heisst bei Inkrafttreten des Â«provisorischen EingriffsÂ» (Waldmann/HÃ¤nni, a.a.O., N. 74 zu Art. 5) hÃ¤tte Ã¼berbauen kÃ¶nnen. Dabei wird auf den Stichtag der Genehmigung der ZonenplanÃ¤nderung abgestellt. Das DBU genehmigte diese am 1. April 2003, jedoch unter Vorbehalt allfÃ¤lliger Rechtsmittelentscheide. Da P die entsprechende Zonenzuweisung anfocht, trat die Genehmigung erst mit dem erwÃ¤hnten Entscheid des Verwaltungsgerichts in Kraft.
b) Die beschwerdefÃ¼hrende Gemeinde fÃ¼hrt an, der Ã¶stliche, nicht Ã¼berbaute Parzellenteil der Parzelle Nr. 278 sei im neuen Zonenplan als Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht ausgeschieden worden, was letztlich auch einen Gestaltungsplan fÃ¼r die sÃ¼dliche HÃ¤lfte indiziere. Sodann beruft sie sich auf Â§ 60 Ziff. 3 PBG und erinnert daran, der fragliche Parzellenteil liege exponiert am Dorfeingang im Bereich der Landschaftsschutzzone, wÃ¤hrend der in der Bauzone verbliebene Parzellenteil in der Dorfkern- und Weilerzone liege, in welcher dem Ortsbildschutz ein besonderes Augenmerk zu schenken sei. In dieser Situation hÃ¤tte es, so die Gemeinde, zur Ãberbauung der rund 5'000 m2 grossen Parzelle Nr. 278 eines Gestaltungsplans zur Herstellung der Baureife bedurft.
Auszugehen ist indessen von den rechtlichen Voraussetzungen, wie sie vor Inkrafttreten der NutzungsplanÃ¤nderung gegolten haben. Der ausgezonte sÃ¼dliche Teil der Parzelle Nr. 278 lag gemÃ¤ss Ãnderungsplan zuvor in der Zone WG 2. Es ist nicht ersichtlich, dass diesbezÃ¼glich besondere Schutz-oder Einordnungsvorschriften vorgeherrscht hÃ¤tten.
Dass fÃ¼r die Ãberbauung der bereits teilweise Ã¼berbauten Parzelle Nr. 278 zwingend ein Gestaltungsplan entsprechend den Anforderungen von Â§ 61 PBG notwendig gewesen wÃ¤re, ist nicht ersichtlich. Weder wÃ¤ren erhebliche Auswirkungen auf die Nutzungs- und Erschliessungsordnung, die Umwelt oder das Orts- und Landschaftsbild vorauszusehen, noch wÃ¤re mit ausserordentlichen Gefahren fÃ¼r BenÃ¼tzer und Nachbarschaft zu rechnen. Wohl sind gemÃ¤ss Â§ 37 PBG Baugebiete in der Regel im Rahmen eines Gestaltungsplanes zu erschliessen und baureif zu machen. Indessen ist ein solcher im vorliegenden Fall klar nicht nÃ¶tig, geht es doch im Wesentlichen nur um die Feinerschliessung innerhalb der Bauparzelle und den Ausbau der bestehenden Stichstrasse (Parzelle Nr. 290). Ein neues Erschliessungskonzept, welches allenfalls die Erstellung eines Gestaltungsplanes erfordert hÃ¤tte, wÃ¤re nicht notwendig gewesen (vgl. TVR 2004 Nr. 31, S. 148).
c) ErgÃ¤nzend sei darauf hingewiesen, dass selbst die Notwendigkeit der Erstellung eines Gestaltungsplanes nicht von Vornherein gegen die Realisierungswahrscheinlichkeit einer kÃ¼nftigen Ãberbauung sprÃ¤che. Das Erfordernis zur Erarbeitung eines solchen Sondernutzungsplanes stellt dann kein Hindernis fÃ¼r die Bebauung in naher Zukunft dar, wenn der zu erstellende Plan allein den Zweck hat, die ModalitÃ¤ten der zulÃ¤ssigen Nutzung im Detail zu regeln, ohne den Zweck der Nutzung im betreffenden Gebiet zu verÃ¤ndern (Waldmann/HÃ¤nni, a.a.O., N. 43 zu Art. 5). Selbst wenn also im vorliegenden Fall ein Gestaltungsplan vorgÃ¤ngig eines Baubewilligungsverfahrens verlangt worden wÃ¤re, hÃ¤tte dies fÃ¼r sich allein genommen nicht gegen die Ãberbaubarkeit in naher Zukunft gesprochen (vgl. Pra 2006, Nr. 4, S. 31). Wesentlich in diesem Zusammenhang ist auch, dass die GrundeigentÃ¼mer gemÃ¤ss Â§ 21 Abs. 2 PBG den Erlass eines Gestaltungsplans beantragen oder eigene PlanentwÃ¼rfe zur Beschlussfassung einreichen kÃ¶nnen. Somit hÃ¤tte es P in der Hand gehabt, die Erstellung eines Gestaltungsplanes aus eigener Kraft zu bewirken. Dabei spielten die Verfahrensdauern fÃ¼r den rechtskrÃ¤ftigen Erlass eines Gestaltungsplanes und fÃ¼r die Baubewilligung zur Beantwortung derFrage der Ãberbaubarkeit in naher Zukunft keine Rolle (zu alldem BGE 131 II 159 f. E. 2.5). Ebenso spielte keine Rolle, dass P bisher nie eine bauliche Nutzung angestrebt hatte, wie die Gemeinde geltend macht.
d) Die Gemeinde bringt vor, der ausgezonte Parzellenteil sei nicht erschlossen. Sie stÃ¼tzt sich dabei auf den erwÃ¤hnten Verwaltungsgerichtsentscheid. Das auf dieser Parzelle bereits bestehende WohngebÃ¤ude sei durch eine schmale, nicht asphaltierte Stichstrasse mit der Hauptstrasse verbunden. In dieser Stichstrasse wÃ¼rden sich auch die Werkleitungen befinden. Das ganze Ã¼brige Areal sei von diesen Erschliessungsanlagen abgeschnitten. Zudem mÃ¼sse der Flurweg (Parzelle Nr. 290), welcher entlang der westlichen Parzellengrenze fÃ¼hre, aufwÃ¤ndig ausgebaut werden. Der in der Bauzone verbleibende Ã¶stliche, nicht Ã¼berbaute Teil der Parzelle Nr. 278 sei im Erschliessungsprogramm in die letzte Etappe verwiesen worden.
Unbestrittenermassen fÃ¼hren heute schon alle Leitungen fÃ¼r Wasser, Abwasser und ElektrizitÃ¤t zum teilweise Ã¼berbauten Teil der Parzelle Nr. 278, das heisst zur Liegenschaft Ps. Anscheinend fÃ¼hrt die Abwasserleitung sogar einige Meter weiter in den sÃ¼dlichen Teil. Die ElektrizitÃ¤tsversorgung muss nicht, wie das Verwaltungsgericht im erwÃ¤hnten Entscheid festgehalten hat, Ã¼ber die Kantonsstrasse in die Parzelle gezogen werden, da ein entsprechender Anschluss an den an der nÃ¶rdlichen Parzellengrenze vorhanden Verteilkasten mÃ¶glich ist. Von diesem Verteilpunkt aus fÃ¼hren bereits elektrische Leitungen in den sÃ¼dlichen Teil der Parzelle.
Wenn die Gemeinde darauf verweisen lÃ¤sst, der unÃ¼berbaute Ã¶stliche Teil der Parzelle Nr. 278 (nach wie vor im Baugebiet) sei der letzten Erschliessungsetappe zugeteilt, so betrifft dies nicht in erster Linie die Versorgung mit Werkleitungen, sondern offensichtlich die strassenmÃ¤ssige Erschliessung. Dabei handelt es sich um einen Parzellenteil in der zweiten Bautiefe (von der Staatsstrasse aus gesehen), welcher wohl strassenmÃ¤ssig Ã¼ber die bestehende Stichstrasse erschlossen werden kann. Diese Etappierung wurde jedoch erst in der neuen Richtplanung vorgenommen, ist also im massgeblichen Zeitpunkt nicht zu berÃ¼cksichtigen. BezÃ¼glich der entlang der westlichen Parzellengrenze verlaufenden drei bis vier Meter breiten Gemeindestrasse (Parzelle Nr. 290) mit Kieskofferung (gemÃ¤ss Feststellung der Enteignungskommission), welche bis zum sÃ¼dlichen Ende der Parzelle Nr. 278 fÃ¼hrt und nach Ãusserung der Gemeinde als blosse WiesenflÃ¤che in Erscheinung tritt, ist klarerweise fÃ¼r die Erstellung der Baureife ein entsprechender Ausbau notwendig. Dieser Ausbau beinhaltet zumindest eine Befestigung der StrassenoberflÃ¤che. Diese bestehende Gemeindestrasse ist indessen zur Erschliessung des Baugebietes bestimmt und befindet sich bereits im von der Gemeinde festzulegenden Netz der Gemeindestrassen. Somit wÃ¤ren hier weitere planerischen Massnahmen nicht notwendig. AufwÃ¤ndig dÃ¼rfte ein Ausbau angesichts der Kleinheit der zu erschliessenden FlÃ¤che (Ã¼ber 2â000 m2) ja sowieso nicht sein.
GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG ist die Voraussetzung einer Baubewilligung, dass das Land erschlossen ist. Dies bedeutet, dass die erforderlichen Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen so nahe heran fÃ¼hren, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand mÃ¶glich ist. Das Erfordernis der hinreichenden Erschliessung umfasst sowohl die Grob- als auch die Feinerschliessung. Zudem ist eine fÃ¼r die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt notwendig. Diese Erschliessungsanlagen mÃ¼ssen indessen im Zeitpunkt der Baubewilligung nicht tatsÃ¤chlich vorhanden sein. Es genÃ¼gt, wenn in diesem Zeitpunkt gewÃ¤hr-leistet ist, dass das GrundstÃ¼ck spÃ¤testens im Zeitpunkt der Realisierung des Bauvorhabens Ã¼ber die erforderliche Erschliessung verfÃ¼gt (Waldmann/HÃ¤nni, a.a.O., N. 61 f. zu Art. 22).
Im Lichte der Erschliessungspflicht gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 2 RPG und der MÃ¶glichkeit, dass bei nicht fristgemÃ¤sser Erschliessung von Bauzonen der GrundeigentÃ¼mer die Anlagen selber erstellen kann (Abs. 3), sowie insbesondere im Lichte der im Bau- und Kanalisations-Reglement der damaligen Ortsgemeinde A enthaltenen Verpflichtung der Gemeinde zur Planung und Realisierung der zur Baureife der GrundstÃ¼cke notwendigen Ã¶ffentlichen Erschliessungsanlagen erscheint es klar, dass die noch notwendige Erschliessung auf der Parzelle Ps samt notwendigem Ausbau der bestehenden Stichstrasse zur Verpflichtung der Gemeinde gehÃ¶rte und fÃ¼r den Zeitpunkt der Erstellung der Baute als gesichert vorausgesetzt werden kÃ¶nnte. Schliesslich geht die Erschliessungspflicht auch aus Â§ 35 Abs. 1 PBG hervor. Dazu hat das Bundesgericht (betreffend einen nicht vÃ¶llig vergleichbaren Fall) im Urteil 1A.74/2004 E. 3.6 (= BGE 131 II 72 ff.) ausfÃ¼hrt, dass in AuszonungsfÃ¤llen die Realisierungswahrscheinlichkeit nicht Ã¼berspannt werden dÃ¼rfe und dass angesichts der in Art. 19 RPG verankerten Erschliessungspflicht des Gemeinwesens namentlich der Umstand nicht zum Ausschluss der EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼hren dÃ¼rfe, dass das ausgezonte GrundstÃ¼ck nicht oder nicht vollstÃ¤ndig erschlossen sei.
Die bundesgerichtliche Rechtsprechung hÃ¤lt selbst bei Nichteinzonungen die Feinerschliessung fÃ¼r eine EntschÃ¤digungspflicht nicht fÃ¼r erforderlich (BGE125 II 435/36; HÃ¤nni, Materielle Enteignung durch Ãnderung eines RPG-konformen Nutzungsplanes, BR/DC 2004 S. 56 f.). Die im vorliegenden Fall noch notwendigen weiteren Erschliessungsmassnahmen hÃ¤tten seitens der Gemeinde ohne Weiteres vorgenommen werden mÃ¼ssen und wÃ¤ren mit einem durchaus verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Aufwand verbunden gewesen. Die Erschliessung wÃ¤re auf den Zeitpunkt der Erstellung der Baute gesichert gewesen. Damit kann davon ausgegangen werden, dass im massgeblichen Zeitpunkt in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Ãberbauung hÃ¤tte realisiert werden kÃ¶nnen.
4. Die Gemeinde macht geltend, der Eingriff sei entschÃ¤digungsrechtlich nicht hinreichend schwer. Lediglich rund 2'000 m2 der insgesamt 5'083 m2 messenden Parzelle seien dem Nichtbaugebiet zugeschieden worden. Im verbleibenden Parzellenteil kÃ¶nnten problemlos drei EinfamilienhÃ¤user realisiert werden. Die Gemeinde bezieht sich insbesondere auf das im ZBl 1997 S. 368 ff. zitierte Bundesgerichtsurteil vom 21. August 1996. Dabei Ã¼bersieht sie, dass in jenem Fall, in welchem zwei Parzellen infolge Baulinienfestsetzungen fÃ¼r die Erstellung einer Umfahrungsstrasse in die Freihaltezone zugewiesen worden waren, weder je einzeln noch zusammen baulich sinnvoll nutzbar waren. Das Bundesgericht kam zur Ãberzeugung, die EingriffsintensitÃ¤t sei nicht hinreichend schwer. Jenem Urteil lag eine EinschrÃ¤nkung auf 28 DoppeleinfamilienhÃ¤user gegenÃ¼ber 42 zu Grunde (also etwa ein Drittel). In diesem Urteil hÃ¤lt das Bundesgericht fest, die Eigentumsgarantie gewÃ¤hrleiste nicht die dauernde bestmÃ¶gliche Ausnutzung einer Baulandparzelle. Mit Ãnderungen im zulÃ¤ssigen Nutzungsmass, die im Ã¶ffentlichen Interesse lÃ¤gen, mÃ¼sse der GrundeigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich rechnen, ohne dass er dafÃ¼r entschÃ¤digt werde. Im vorliegenden Fall ist eine TeilflÃ¤che von rund 2'000 m2, das heisst rund 40% der GesamtflÃ¤che der Parzelle, ausgezont worden. WÃ¤re dieser Teil eine eigene Parzelle, wÃ¼rde wohl die Diskussion darÃ¼ber, ob die EingriffsintensitÃ¤t genÃ¼gend hoch sei, gar nicht gefÃ¼hrt werden. Zudem war vor dem Eingriff, wie dargelegt worden ist, die Parzelle durchaus baulich nutzbar.
Im zweiten von der Gemeinde herangezogenen Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern (BVR 1995, S. 167) erfolgte eine Â«HerabzonungÂ» mit einem entsprechenden Ausnutzungsverlust von 45%. Dieses bernische Urteil trÃ¤gt somit fÃ¼r den vorliegenden Fall nichts bei.
Im Urteil des Bundesgerichtes vom 14. Dezember 1983 (ZBl 1984 S. 366 ff.) ging es um ein GrundstÃ¼ck im Ausmass von 4'030 m2, dessen unÃ¼berbauter sÃ¼dlicher Teil im Umfang von 950 m2 ausgezont wurde. Der in der Bauzone verbleibende Teil war mit einer stattlichen Villa Ã¼berbaut. Eine weitere bauliche Nutzung des nÃ¶rdlichen Teils erschien noch mÃ¶glich. Der ausgezonte sÃ¼dliche Teil konnte als Umschwung und Garten benutzt werden. Eine Ãberbauung des sÃ¼dlichen Teils hÃ¤tte die Aussicht aus der bestehenden Ãberbauung beeintrÃ¤chtigt und diese entwertet. Diese Auszonung stellte somit auch einen werterhaltenden Faktor dar.
BezÃ¼glich der EingriffsintensitÃ¤t entscheidend ist nicht allein die prozentuale Wertverminderung, sondern ob auf der betreffenden Parzelle eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich gute Nutzung weiterhin mÃ¶glich ist. Diese Rechtsprechung bezieht sich insbesondere auf die EinschrÃ¤nkung des Nutzungsmasses und die Art der baulichen Nutzung (vgl. beispielsweise BGE 123 II 489 E. 6d). In den FÃ¤llen, in welchen eine EigentumsbeschrÃ¤nkung nur den Teil eines grÃ¶sseren Ganzen trifft, ist grundsÃ¤tzlich vom Objekt als Ganzem auszugehen, vorbehÃ¤ltlich besonderer UmstÃ¤nde, die diese Betrachtungsweise als unbillig erscheinen lassen. Derartige UmstÃ¤nde liegen beispielsweise gemÃ¤ss BGE 89 I 385 f. vor, wenn ein Bauverbot allein auf jenem Teil eines GrundstÃ¼cks gilt, der sich fÃ¼r eine Ãberbauung tatsÃ¤chlich auch eignet. Die Doktrin fordert, dass jedenfalls die selbstÃ¤ndig verwertbaren Teile des betroffenen Objektes bei der Beurteilung der EingriffsintensitÃ¤t fÃ¼r sich allein betrachtet werden sollten, da andernfalls EigentÃ¼mer grosser Parzellen regelmÃ¤ssig benachteiligt wÃ¼rden (Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, S. 268 f.). In BGE 101 Ib 290 E. 9b wird festgehalten, dass die BerÃ¼cksichtigung des Ganzen nicht absolut gilt, sondern die besonderen UmstÃ¤nde zu berÃ¼cksichtigen sind. Ãndern sich die Voraussetzungen infolge der planerischen EinschrÃ¤nkung, unter denen die Parzelle gekauft worden war (zur Erstellung eines FabrikgebÃ¤udes, was nun ausgeschlossen war), so liege ein schwerer Eingriff vor. So ist eine schlechte tatsÃ¤chliche Eignung des betroffenen Objektes fÃ¼r den entzogenen Gebrauch ein Indiz fÃ¼r eine geringe EingriffsintensitÃ¤t. Dies trifft im vorliegenden Fall nicht zu. Allerdings behauptet die Gemeinde, P kÃ¶nne auf der in der Bauzone verbleibenden Restparzelle problemlos noch beispielsweise drei EinfamilienhÃ¤user verwirklichen. Indessen ist zu berÃ¼cksichtigen, dass die Restparzelle nun nicht mehr der WG2, sondern der Dorfkern- und Weilerzone zugewiesen ist. Die ÃberbauungsmÃ¶glichkeit ist dadurch und durch die neu eingefÃ¼hrte Gestaltungsplanpflicht eingeschrÃ¤nkt. Auch liegt der noch Ã¼berbaubare Teil der Parzelle neu in einer spÃ¤teren Erschliessungsphase, so dass sich auch daraus eine erhebliche EinschrÃ¤nkung ergibt.
Zudem ist der sÃ¼dliche Teil der Parzelle nicht derart Â«organischÂ» mit der in der Bauzone verbleibenden Restparzelle und deren Bebauung verbunden, wie in erwÃ¤hntem Entscheid betreffend die stattliche Villa. Es kann nicht behauptet werden, die sÃ¼dliche Restparzelle bleibe zum Werterhalt des bisherigen Wohnhauses am besten unÃ¼berbaut und diene als Garten und Umgebung. DafÃ¼r ist der sÃ¼dliche, ausgezonte Parzellenteil zu gross und zu geeignet zur Bebauung. Daraus ergibt sich, dass der sÃ¼dliche Parzellenteil durchaus auch in seiner Dimensionierung zur Abparzellierung geeignet ist. WÃ¤re das eher zufÃ¤llige Element der Abparzellierung erfÃ¼llt, so bestÃ¼nde â wie gesagt â wohl kaum Anlass zur Diskussion darÃ¼ber, ob ein erheblicher Eingriff in die Eigentumsrechte im Sinne einer materiellen Enteignung vorliege. Obwohl das Bundesgericht in der Regel die gesamthafte Betrachtung vornimmt und eine theoretische Abparzellierung ausser Acht lÃ¤sst, erscheint dies im vorliegenden Fall doch notwendig. Es handelt sich also um einen hinreichend schweren Eingriff.
5. a) Die Gemeinde rÃ¼gt schliesslich, sie habe zur SchÃ¤tzung des Verkehrswertes durch die Enteignungskommission nicht Stellung nehmen kÃ¶nnen. Dies trifft, soweit ersichtlich, zu. Darin liegt eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs. Allerdings fÃ¼hrt das nicht zur Kassation des Entscheides, da die Rechtsverletzung im laufenden Verwaltungsgerichtsverfahren ohne weiteres als geheilt betrachtet werden kann, hat die Gemeinde doch in diesem Verfahren dazu Stellung genommen und kommt dem Verwaltungsgericht volle ÃberprÃ¼fungsbefugnis zu.
b) Die Gemeinde bemÃ¤ngelt, der geschÃ¤tzte Landpreis stimme nicht mit den effektiv bezahlten Kaufpreisen fÃ¼r unerschlossenes Land Ã¼berein. Die SchÃ¤tzungskommission sei von mindestens groberschlossenem Land ausgegangen. Deshalb habe sie den Verkehrswert zu hoch eingestuft. Ob die SchÃ¤tzung in den Ã¼brigen Punkten nicht nachvollziehbar ist, wird in der Beschwerdeschrift nicht thematisiert.
Die beiden Mitglieder der Enteignungskommission fÃ¼hren in ihrem SchÃ¤tzungsbericht vom 24. Mai 2005 entsprechend dem durchschnittlichen Verkaufspreis vergleichbarer GrundstÃ¼cke gemÃ¤ss Amtsbericht des Grundbuchamtes einen Verkehrswert von Fr. 190.â pro m2 an. Der entsprechende Amtsbericht vom 29. April 2005 fÃ¼hrte HandÃ¤nderungen in der Zeitspanne vom 1. Januar 2003 bis zum 29. April 2005 an. Allerdings fanden im Berichtszeitraum nur zehn HandÃ¤nderungen von Baulandparzellen statt. Zwei Parzellen waren lediglich teilweise erschlossen und erzielten Preise von Fr. 131.â beziehungsweise Fr. 177.â pro m2. Erschlossene Parzellen erzielten Verkaufspreise zwischen Fr. 161.â und Fr. 225.â pro m2. Die BeschwerdefÃ¼hrerin selber biete vollerschlossenes Bauland zu Preisen um Fr. 185.â pro m2 an. Nachdem (mit Ausnahme der Annahme der Groberschliessung) gegen diese SchÃ¤tzungsgrundlagen nicht explizit opponiert worden ist, erscheint der entsprechende Verkehrswert von Fr. 190.â und die fÃ¼r die noch notwendige Erschliessung geschÃ¤tzte Aufwendung von Fr. 30.â pro m2 als angemessen, auch wenn nicht zu verkennen ist, dass die Erschliessungskosten fÃ¼r den Strassenausbau nur auf die GrundstÃ¼cke in der Bauzone und nicht auch auf diejenigen in der Landwirtschaftszone Ã¼berwÃ¤lzbar sind. Ebenfalls unbestritten geblieben ist der zum Abzug gelangende Verkehrswert fÃ¼r Landwirtschaftsland in der HÃ¶he von Fr. 7.â pro m2. Der hÃ¶chstzulÃ¤ssige Verkaufspreis nach BGBB entsprechend der Festsetzung durch das Landwirtschaftsamt belÃ¤uft sich auf Fr. 7.50 pro m2. Auch dieser Wert, der von keiner Seite in Frage gestellt worden ist, ist nachvollziehbar. Damit ist der zu entschÃ¤digende Wert von Fr. 153.â pro m2 nicht zu beanstanden.
Entscheid vom 13. Dezember 2006
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