tg_gerichte · TVR-2024-24 · 2024-01-01 · de
TVR 2024 Nr. 24


Keine Baubewilligung fÃ¼r Ã¼bermÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungstransfer in Kombination mit einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Grenzabstandes.
Â§ 81 Abs. 1 PBG
,
Â§ 92 Abs. 1 PBG
Â§ 81 PBG stellt eine Bestimmung des kantonalen Rechts und nicht der kommunalen Bauordnung dar. Bei der Auslegung ist die Gemeindeautonomie daher nicht zu beachten. In diesem Bereich kommt der Gemeinde somit lediglich ein gewisses Ermessen zu. Dieses Ermessen wird bei einer ErhÃ¶hung der anrechenbaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che bzw. der zulÃ¤ssigen GeschossflÃ¤che um 52% zufolge AusnÃ¼tzungstransfer klar Ã¼berschritten. Auch wenn sich die effektive GeschossflÃ¤che nur um 36% erhÃ¶ht, ist ein Bauprojekt, welches fÃ¼r seine Realisierung auch noch auf eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Grenzabstandes angewiesen ist, nicht bewilligungsfÃ¤hig.
Die Liegenschaft Nr. X (im Eigentum der Verfahrensbeteiligten) wurde von der Liegenschaft Nr. Y abparzelliert. Ihre EigentÃ¼mer vereinbarten ein NÃ¤herbaurecht und einen AusnÃ¼tzungstransfer von der Liegenschaft Y auf die Liegenschaft Nr. X im Umfang von 200 m
2
(Grunddienstbarkeit). Die Politische Gemeinde Warth-Weiningen (verfahrensbeteiligte Gemeinde) erteilte den Verfahrensbeteiligten am 5. Mai 2021 eine Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf der Liegenschaft Nr. X. Dabei gewÃ¤hrte sie eine Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Grenzabstandes zur Liegenschaft Y der BeschwerdefÃ¼hrerin. Die gegen das Baugesuch erhobene Einsprache wies die verfahrensbeteiligte Gemeinde ab. Das DBU (Vorinstanz) bestÃ¤tigte den Einspracheentscheid und die Baubewilligung. Das Verwaltungsgericht heisst eine dagegen von der BeschwerdefÃ¼hrerin (EigentÃ¼merin der Liegenschaft Nr. Z) erhobene Beschwerde gut und hebt die erteilte Baubewilligung auf.
Aus den ErwÃ¤gungen:
2.
2.1 Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet den Nutzungstransfer von der Liegenschaft Nr. Y (â¦) auf die Liegenschaft Nr. X (â¦) der Verfahrensbeteiligten im Umfang von 200 m
2
und begrÃ¼ndet dies insbesondere mit dessen negativer Auswirkung auf die Gesamtwirkung.
2.2 Die GemeindebehÃ¶rde bewilligt die Inanspruchnahme von angrenzenden oder durch unbedeutende UnterbrÃ¼che getrennten GrundstÃ¼cken in derselben Nutzungszone zur Berechnung der Nutzungsziffern, wenn die betroffenen GrundeigentÃ¼mer sich schriftlich zu einem Verzicht auf die Nutzung im vereinbarten Umfang verpflichten und keine Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstehen. Die GemeindebehÃ¶rde lÃ¤sst den Transfer im Grundbuch als EigentumsbeschrÃ¤nkung anmerken (Â§ 81 PBG). FÃ¼r einen Nutzungstransfer kÃ¶nnen nur direkt anstossende GrundstÃ¼cke in Anspruch genommen werden, die sich in derselben Nutzungszone befinden (vgl. auch Michael Janser, Wegweiser durch das Thurgauer Planungs- und Baugesetz, 2021, S. 288 f.; Urteil des Bundesgerichts 1C_413/2013 vom 29. August 2013 E. 5.2).
2.3 Sowohl die Liegenschaft Nr. X der Verfahrensbeteiligten als auch die Liegenschaft Nr. Y befinden sich in der Bauzone, wobei es sich bei diesen zwei Liegenschaften frÃ¼her um ein einziges GrundstÃ¼ck gehandelt hat. Im Grundsatz ist ein Transfer daher zulÃ¤ssig. Um eine unerwÃ¼nschte Baudichte zu verhindern und den Zonencharakter zu wahren, muss das Mass der NutzungsÃ¼bertragung allerdings von untergeordneter Bedeutung bleiben (Janser, a.a.O., S. 288; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1P.459/2004 vom 9. Februar 2005). Im vorliegenden Fall betrÃ¤gt die ursprÃ¼nglich anrechenbare GrundstÃ¼cksflÃ¤che 384 m
2
. Bei einer GeschossflÃ¤chenziffer (GFZ) in der Wohnzone W2a (vgl. Baureglement der verfahrensbeteiligten Gemeinde, Art. 5) von 0.6 ergibt sich somit eine GeschossflÃ¤che von 230.4 m
2
. Bei einem Transfer von 200 m
2
wird die GrundstÃ¼cksflÃ¤che auf 584 m
2
erhÃ¶ht. Die zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che betrÃ¤gt somit neu 350.4 m
2
(584 x 0.60), womit sie sich um 52% erhÃ¶ht hat.
2.4 Â§ 81 Abs. 1 PBG legt keine zulÃ¤ssigen Grenzwerte fest. Einem Transfer dÃ¼rfen gemÃ¤ss Â§ 81 Abs. 1 PBG aber keine Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstehen. Eine Verletzung solch Ã¶ffentlicher Interessen an der Beibehaltung der in einer Zone zulÃ¤ssigen Ausnutzung sowie der Einordnung ist aber ohne weiteres zu bejahen, wenn ein Transfer einen massgeblichen Prozentsatz der ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼cksflÃ¤che ausmacht. Mit der dadurch massiv erhÃ¶hten AusnÃ¼tzung auf dem EmpfÃ¤ngergrundstÃ¼ck verÃ¤ndert sich die rÃ¤umliche Wirkung der Bebauung im baulichen Umfeld klar. Eine solche AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung kann somit auch nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden. Zwar kann das Baureglement die entsprechende Wirkung abfedern, indem es der Bebauung in masslicher Hinsicht Grenzen setzt. Wenn aber ein Transfer in der vorliegenden GrÃ¶ssenordnung noch durch eine Ausnahmebewilligung und ein NÃ¤herbaurecht ergÃ¤nzt wird, fÃ¼hrt dies zu einer massiv erhÃ¶hten Ãberbauung des entsprechenden GrundstÃ¼ckes, was dem Ã¶ffentlichen Interesse und insbesondere dem Interesse der Nachbarn entgegenstehen kann. So verwies denn auch das Bundesgericht in seinem Urteil 1C_351/2012 vom 12. Februar 2013 in E. 8.2 auf die schÃ¼tzenswerten Interessen der Nachbarn im Rahmen eines AusnÃ¼tzungstransfers. Im zitierten Entscheid erachtete es diese aber nicht als verletzt, weil der Transfer die AusnÃ¼tzung um hÃ¶chstens einen Viertel erhÃ¶hen durfte. Vorliegend handelt es sich jedoch um einen Transfer, mit welchem sich die zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che um 52% erhÃ¶ht.
2.5 Daran Ã¤ndert auch die Berechnung der Verfahrensbeteiligten nichts. Der effektiv vereinbarte Nutzungstransfer erhÃ¶ht die zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che grundsÃ¤tzlich um mehr als 50%. Die geplante Baute hat eine GeschossflÃ¤che von 313.2 m
2
. Die zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che des GrundstÃ¼ckes an sich betrÃ¤gt lediglich 230.4 m
2
. Ohne Transfer wÃ¤re das Bauprojekt daher nicht zu realisieren und durch den Transfer wÃ¼rde die effektiv durch das Bauprojekt geplante GeschossflÃ¤che um 36% (von 230.4 m
2
auf 313.2 m
2
)
erhÃ¶ht, was ebenfalls nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden kann. In einem spÃ¤teren Zeitpunkt wÃ¤re zudem auch eine vollstÃ¤ndige AusnÃ¼tzung der zulÃ¤ssigen GeschossflÃ¤che von 350.4 m
2
mÃ¶glich. Folglich kann ein Nutzungstransfer nicht bloss aufgrund des tatsÃ¤chlich beanspruchten Ausmasses beurteilt werden, wenn insgesamt ein darÃ¼ber liegender Wert Ã¼bertragen wird.
2.6 Bei Â§ 81 PBG handelt es sich um eine Bestimmung des kantonalen Rechts, nicht der kommunalen Bauordnung. Bei der Auslegung ist daher die Gemeindeautonomie nicht zu beachten. Der verfahrensbeteiligten Gemeinde kommt daher in diesem Bereich lediglich ein gewisses Ermessen zu. Bei einem AusnÃ¼tzungstransfer von 52% (und selbst bei 36% effektiv beanspruchter zusÃ¤tzlicher GeschossflÃ¤che) wurde dieses Ermessen klar Ã¼berschritten. Auch bei effektiv nur 36% beanspruchter zusÃ¤tzlicher GeschossflÃ¤che ist das vorliegende Bauprojekt, welches fÃ¼r seine Realisierung auch noch auf eine Ausnahmebewilligung betreffend Grenzabstand angewiesen ist (siehe dazu E. 4 nachstehend), nicht bewilligungsfÃ¤hig. Ob die geplante GeschossflÃ¤che auch mit mÃ¶glichen Privilegierungen gemÃ¤ss Â§ 34 f. PBV erreicht werden kÃ¶nnte, braucht vorliegend nicht beurteilt zu werden, da eine solche Privilegierung aufgrund des bestehenden Bauprojekts nicht ersichtlich ist und somit die entsprechenden MÃ¶glichkeiten nicht genutzt wurden, was auch nicht behauptet wird.
3. (â¦)
4.
4.1 Im Weiteren beanstandet die BeschwerdefÃ¼hrerin die Ausnahmebewilligung in Bezug auf den Grenzabstand gegen Westen.
4.2 Nach Â§ 92 Abs. 1 PBG kann die GemeindebehÃ¶rde nach AbwÃ¤gung der beteiligten privaten Interessen Ausnahmen von kommunalen Vorschriften oder PlÃ¤nen bewilligen,
bei ausserordentlichen VerhÃ¤ltnissen, insbesondere wenn eine unzumutbare HÃ¤rte, eine unverhÃ¤ltnismÃ¤ssige Erschwernis oder ein sinnwidriges Ergebnis entstÃ¼nde oder wenn durch die Abweichung eine bessere LÃ¶sung im Sinne der Raumplanung erreicht werden kann;
fÃ¼r Bauten und Anlagen zur ErfÃ¼llung gesetzlicher Aufgaben oder Vorschriften;
fÃ¼r befristete Bauten und Anlagen;
in Dorf- und Kernzonen zum Schutze des Ortsbildes und zur Siedlungserneuerung, sofern das Baureglement dies vorsieht.
Der Sinn und Zweck einer Ausnahmebewilligung besteht allgemein darin, im Einzelfall dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip zum Durchbruch zu verhelfen (vgl. Lanter, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr, Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, 2016, N. 3.502). Die Ausnahmebewilligung bezweckt immer, im Einzelfall HÃ¤rten und vom Gesetzgeber offensichtlich nicht gewollte Wirkungen zu vermeiden (Lanter, a.a.O., N. 3.503). Aus dem Begriff der Ausnahmebewilligung ergibt sich bereits, dass diese im Regelfall nicht zur VerfÃ¼gung stehen soll. Vielmehr soll in AusnahmefÃ¤llen von der Anwendung von Bau- oder Nutzungsvorschriften dispensiert werden, um besonderen VerhÃ¤ltnissen gerecht zu werden. Ganz allgemein bildet daher das Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse bzw. wichtiger GrÃ¼nde die zentrale Voraussetzung fÃ¼r jede Ausnahmebewilligung. Die AusnahmegrÃ¼nde mÃ¼ssen objektiver Natur sein. In erster Linie kommen die Lage und Form der Parzelle, die Beschaffenheit des Baugrunds, der Zweck des Bauvorhabens sowie technische oder planerische Besonderheiten in Betracht. Die HÃ¤rte muss in einem objektiven Nachteil bestehen, den der Baugesuchsteller im VerhÃ¤ltnis zu anderen Personen in gleicher oder Ã¤hnlicher Situation durch die strikte Anwendung der Baunormen erleiden wÃ¼rde. FÃ¼r die Annahme einer Ausnahmesituation bedarf es nach der Rechtsprechung triftiger GrÃ¼nde, und an die Erteilung eines Dispenses ist ein strenger Massstab zu legen (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen B 2012/239 vom 16. April 2014 E. 6.1.1 mit Hinweis auf B 2003/161 vom 18. Dezember 2003; vgl. auch TVR 2020 Nr. 19). PersÃ¶nliche oder finanÂ­zielle GrÃ¼nde, wie der individuelle Raumbedarf oder der Wunsch nach einer mÃ¶glichst gewinnbringenden Nutzung des GrundstÃ¼cks, kÃ¶nnen dagegen in der Regel die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht rechtfertigen (Lanter, a.a.O., N. 3.504 f., mit Hinweisen). Eine Ausnahmesituation darf auch dann nicht angenommen werden, wenn sich die Bauherrschaft auf generelle GrÃ¼nde beruft, die sich praktisch immer anfÃ¼hren lassen. Dadurch wÃ¼rde faktisch das Gesetz bzw. der Nutzungsplan geÃ¤ndert; die BewilligungsbehÃ¶rde wÃ¼rde sich also im Ergebnis gesetzgeberische Kompetenzen anmassen. Auch der Umstand, dass das fragliche Projekt in architektonischer oder stÃ¤dtebaulicher Hinsicht eine "bessere LÃ¶sung" bietet als ein den Bau- und Nutzungsvorschriften entsprechendes, vermag keine Ausnahmesituation zu begrÃ¼nden. Es mÃ¼ssen Besonderheiten im vorstehend erlÃ¤uterten Sinn hinzukommen. Vereinzelt sehen die Kantone jedoch ausdrÃ¼cklich vor, dass auch dann Ausnahmen zugelassen werden kÃ¶nnen, wenn dank einer Abweichung von Bau- oder Nutzungsvorschriften eine bessere LÃ¶sung erzielt werden kann (Lanter, a.a.O., N. 3.506 f., mit Hinweisen). Bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung geht es um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift im Einzelfall. DrÃ¤ngt sich eine grundsÃ¤tzliche Abweichung vom ordentlichen Recht auf, so hat eine Ãnderung Ã¼ber die planungsrechtlichen Institute zu erfolgen (Ãnderung der Bau- und Zonenordnung, SondernutzungsplÃ¤ne). Das auf einen mÃ¶glichst umfassenden Ausgleich der beteiligten Interessen gerichtete Verfahren der NutzungsplanÃ¤nderung darf nicht durch eine large Dispenspraxis umgangen werden (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons ZÃ¼rich VB.2017.00019 vom 20. Dezember 2017 E. 6.3 mit Hinweisen).
4.3
4.3.1 Im vorliegenden Fall fÃ¤llt eine Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf Ziff. 2 bis 4 von Â§ 92 Abs. 1 PBG von vorneherein ausser Betracht. Zu prÃ¼fen ist somit vorliegend ausschliesslich eine Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf Â§ 92 Abs. 1 Ziff. 1 PBG.
4.3.2 Die Verfahrensbeteiligten erleiden durch die Anwendung der einschlÃ¤gigen Baunormen keinen objektiven Nachteil, der sie gegenÃ¼ber anderen Personen in gleicher oder Ã¤hnlicher Situation schlechterstellen wÃ¼rde. Das BaugrundstÃ¼ck weist eine quadratische Form und kein besonderes GefÃ¤lle auf. Es ist lediglich recht klein. Die bauliche Situation und damit auch kÃ¼nftige bauliche MÃ¶glichkeiten des GrundstÃ¼cks waren im Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs aber klar abschÃ¤tzbar (Entscheid des Verwaltungsgerichts St. Gallen B 2021/147 vom 7. Januar 2022, E. 2.3.2). Die Liegenschaft Nr. X wurde zudem durch die Abparzellierung von der Liegenschaft Nr. Y erst so geschaffen und man nahm dadurch in Kauf, dass die Ãberbauung mit einem Standardeinfamilienhaus aufgrund der GrÃ¶sse nicht oder nur erschwert mÃ¶glich sein wÃ¼rde. Ein Nachbar darf durch eine Abweichung von den geltenden Bauvorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, aber nicht unzumutbar benachteiligt werden (Janser, a.a.O., S. 319). Dabei ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass bei einer Herabsetzung des (grossen) Grenzabstands die Ãberbaubarkeit der Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin (Nr. Z) erschwert wird, da bei einer allfÃ¤lligen weiteren Ãberbauung der im Baureglement normierte GebÃ¤udeabstand, welcher gemÃ¤ss Art. 25 des Baureglements der verfahrensbeteiligten Gemeinde der Summe der vorgeschriebenen GrenzabstÃ¤nde entspricht, einzuhalten wÃ¤re (vgl. zum Ganzen Schmid/Paydar, Gegenseitige NÃ¤herbaurechte und kantonale Vorschriften zum GebÃ¤udeabstand - ein SpannungsverhÃ¤ltnis, in: BR 6/2023, S. 327 ff.). Eine AbwÃ¤gung der Interessen fÃ¼hrt vorliegend dazu, dass der Grenzabstand nicht zulasten der Liegenschaft Nr. Z herabgesetzt werden kann, um eine an sich zu klein abparzellierte Liegenschaft (um jeden Preis) Ã¼berbaubar zu machen, zumal die Realisierbarkeit des Bauvorhabens auch noch von einem massgeblichen AusnÃ¼tzungstransfer abhÃ¤ngt. Die verfahrensbeteiligte Gemeinde hat somit zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung erteilt.
5. (â¦)
6. Aufgrund der gleichzeitigen Beanspruchung der Ausnahmebewilligung betreffend Grenzabstand sowie dem Ã¼bermÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungstransfer ist die Beschwerde im Ergebnis gutzuheissen. Der Rekursentscheid der Vorinstanz vom 3. Januar 2023 und damit auch die durch die verfahrensbeteiligte Gemeinde erteilte Baubewilligung vom 5. Mai 2021 sind aufzuheben. Nicht extra aufzuheben ist der Einspracheentscheid der verfahrensbeteiligten Gemeinde vom 5. Mai 2021, da dieser durch den Rekursentscheid ersetzt wurde.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2023.15/E vom 21. Februar 2024
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