tg_gerichte · TVR-2006-15 · 2006-01-01 · de
TVR 2006 Nr. 15


Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland, Ausnahme von der Bewilligungspflicht
Art. 2 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 BewG
,
Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG
,
Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG
,
Art. 12 lit. c BewG
1. Der bewilligungsfreie Erwerb einer Liegenschaft als BetriebsstÃ¤tte ist nicht mÃ¶glich, wenn sie fÃ¼r die beabsichtigte Nutzung viel zu gross ist. Auch der gesetzliche Mindestwohnanteil Ã¤ndert daran nichts, wenn er lediglich 10% betrÃ¤gt (E. 3).
2. Die Frage, ob bei einer juristischen Person eine Beherrschung durch Personen im Ausland vorliegt, ist anhand der VerhÃ¤ltnisse zu prÃ¼fen, wie sie bei Gesuchseinreichung vorliegen (E. 4a und b).
3. Ein erst drei Monate in der Schweiz wohnender auslÃ¤ndischer Student begrÃ¼ndet hier noch keinen Wohnsitz und gilt somit als Person im Ausland (E. 3b).
4. Werden die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse wÃ¤hrend eines Bewilligungsverfahrens laufend geÃ¤ndert und angepasst, so ist eine Umgehung des BewG zu vermuten, weshalb ein zwingender Verweigerungsgrund vorliegt (E. 4c).
Das Ehepaar E D und L D, deutsche StaatsangehÃ¶rige und mit Wohnsitz in diesem Land, sind die Eltern von A D, Student an der UniversitÃ¤t St. Gallen. Die Eheleute D sind AlleinaktionÃ¤re der FSF AG mit Sitz in T, wo diese Gesellschaft ein Mehrfamilienhaus mit BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten und Wohnungen besitzt. Am 13. September 2005 stellte E D, vertreten durch die B Treuhand AG und insbesondere deren Mitarbeiter F, beim DIV das Gesuch zum Erwerb eines Mehrfamilienhauses. Das Gesuch wurde nicht bewilligt. In der Folge wurde ein zweites Gesuch fÃ¼r ein anderes Objekt in Z gestellt, das jedoch wieder zurÃ¼ckgezogen wurde. Am 3. November 2005 wurde die B Engineering AG gegrÃ¼ndet. HauptaktionÃ¤r war A D (599 Aktien), die Eltern D besassen je 200 Aktien. Am 24. November 2005 stellte die neu gegrÃ¼ndete B Engineering ein Gesuch zum Kauf der Liegenschaft in Z (Mehrfamilienhaus mit 9 Wohnungen, einem Ladenlokal sowie einem CafÃ©/Bistro). BegrÃ¼ndet wurde das Gesuch damit, es sei beabsichtigt, die Liegenschaft als BetriebsstÃ¤tte der B Engineering AG zu nutzen. GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer sei A D, wohnhaft in T.
Am 12. Januar 2006 stellte das DIV fest, die Gesuchstellerin gelte nicht als Person im Ausland im Sinne des BewG, weshalb der geplante GrundstÃ¼ckserwerb keiner Bewilligung bedÃ¼rfe. Gegen diesen Entscheid erhebt das Bundesamt fÃ¼r Justiz beim Verwaltungsgericht Beschwerde, das gutheisst.
Aus den ErwÃ¤gungen:
3. a) In der Schweiz ist der Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland stark eingeschrÃ¤nkt, was in Art. 1 des BewG zum Ausdruck kommt. Verhindert werden soll die Ãberfremdung des einheimischen Bodens. Der Boden in der Schweiz ist in erster Linie den Einwohnern in der Schweiz vorbehalten und der Umfang des auslÃ¤ndischen Grundeigentums soll dauerhaft auf einem tragbaren Mass stabilisiert werden (MÃ¼hlebach/Geissmann, Lex Fâ Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland, Brugg/Baden 1986, Art. 1 N. 1). Mit der EinfÃ¼hrung der Lex Friedrich wurde daher jeder Erwerb von GrundstÃ¼cken einer Person im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt (Art. 2 Abs. 1 BewG). Insbesondere in den frÃ¼heren 90-er Jahren entstand jedoch das BedÃ¼rfnis, zur FÃ¶rderung der Konjunktur AuslÃ¤ndern den Zugang zu schweizerischen Immobilien zu erleichtern, unter anderem dann, wenn das zu erwerbende GrundstÃ¼ck als BetriebsstÃ¤tte oder als Hauptwohnsitz am Ort einer natÃ¼rlichen Person (rechtmÃ¤ssiger und tatsÃ¤chlicher Wohnsitz) dient. Ebenso wurden fÃ¼r den Erbgang gewisse Erleichterungen vorgesehen (vgl. hierzu die Botschaft Ã¼ber besondere konjunkturpolitische Massnahmen zur Substanzerhaltung der Ã¶ffentlichen Infrastruktur und zur FÃ¶rderung privater Investitionen im Energiebereich sowie zur Erleichterung auslÃ¤ndischer Investitionen, BBl 1997 II Nr. 17, S. 1221 ff.).
Die Verfahrensbeteiligte macht geltend, da sie gemÃ¤ss ihren Statuten ein nach kaufmÃ¤nnischer Art gefÃ¼hrtes Gewerbe betreibe und die zu erwerbende Liegenschaft als BetriebsstÃ¤tte nutzen wolle, sei sie im Sinne von Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG von der Bewilligungspflicht ausgenommen.
Der Begriff Â«BetriebsstÃ¤tteÂ» ist dem Steuerrecht entlehnt. BetriebsstÃ¤tte kann nicht nur eine GeschÃ¤ftsniederlassung im handelsrechtlichen Sinn sein, sondern es genÃ¼gt bereits, dass die Unternehmung an einem Ort stÃ¤ndige kÃ¶rperliche Anlagen oder Einrichtungen besitzt, mittels derer sich ein quantitativ wesentlicher Teil ihres Betriebes vollzieht. Der Begriff ist weit zu fassen: Es geht nicht nur um die klassischen Industrie- und Gewerbearten, auch der Finanz- und Dienstleistungssektor, das einfache Handwerk und der freie Beruf sind gemeint (Geissmann/Huber/Wetzel, GrundstÃ¼ckerwerb in der Schweiz durch Personen im Ausland, ZÃ¼rich 1989, Â§ 3 N. 134). Das GrundstÃ¼ck hat ganz oder zu einem wesentlichen Teil einer BetriebsstÃ¤tte zu dienen (Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., Â§ 3 N. 140). Beim Erwerb von GrundstÃ¼cken nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG kÃ¶nnen aber durch Wohnanteilsvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafÃ¼r reservierte FlÃ¤chen miteinbezogen werden (Art. 2 Abs. 3 BewG). Weder im Gesetz noch in der Verordnung Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland vom 1. Oktober 1984 (BewV) finden sich aber EinschrÃ¤nkungen oder PrÃ¤zisierungen dahingehend, bis zu welchem Umfang diesfalls WohnflÃ¤chen bewilligungsfrei erworben werden dÃ¼rfen (Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., Â§ 3 N. 144).
b) Ob die Gesuchstellerin das zu erwerbende Mehrfamilienhaus tatsÃ¤chlich als BetriebsstÃ¤tte betreiben will, muss bezweifelt werden. Im ersten Schreiben der B Treuhand AG vom 13. September 2005 wurde ganz klar festgehalten, es gehe um den Erwerb der Liegenschaft als Kapitalanlage, auch wenn damals noch eine andere Liegenschaft zur Diskussion stand. Es wurde auch ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen, dass E D bereits Ã¼ber BÃ¼rorÃ¤ume in der Schweiz verfÃ¼ge, nÃ¤mlich in T, wo auch sein Sohn wohnt (die Liegenschaft in T gehÃ¶rt der FSF AG, deren AktionÃ¤re das Ehepaar D sind und wo noch Wohnungen vermietet werden). Nur sehr vage wird im Schreiben vom 13. September 2005 angedeutet, dass E D unter UmstÃ¤nden selbst ein BÃ¼ro nÃ¼tzen wÃ¼rde. Im Schreiben vom 14. September 2005 wurde die B Treuhand AG dann unmissverstÃ¤ndlich darauf hingewiesen, dass eine Bewilligung unter diesen UmstÃ¤nden nicht erteilt werden kÃ¶nne. Darauf folgte ein zweites Schreiben vom 3. Oktober 2005. In diesem Schreiben ging es dann um das Mehrfamilienhaus an der Hauptstrasse 8/Torstrasse 1. In diesem Schreiben wird Ã¼berhaupt nichts mehr davon erwÃ¤hnt, das Objekt oder Teile davon kÃ¶nnten mÃ¶glicherweise kÃ¼nftig einmal als BetriebsstÃ¤tte dienen. Nachdem dem Vertreter der B Treuhand AG die Rechtslage erklÃ¤rt wurde, sagte dieser, er ziehe sein Gesuch zurÃ¼ck. Am 13. Oktober 2005 zog A D nach T, das fÃ¼r ein Studium in St. Gallen allerdings nicht sehr verkehrsgÃ¼nstig liegt, um dort im Wohnblock seines Vaters beziehungsweise der FSF AG Wohnsitz zu begrÃ¼nden. Im AuslÃ¤nderausweis B ist aber ausdrÃ¼cklich der Aufenthaltszweck Â«AusbildungÂ» angegeben. Danach wurde die D Engineering AG gegrÃ¼ndet und am 8. November 2005 wurde das Gesuch E Ds um Bewilligung des beabsichtigten Kaufs zurÃ¼ckgezogen, um dann mit Eingabe vom 24. November 2005 im Namen der neu gegrÃ¼ndeten Aktiengesellschaft ein Gesuch zum Kauf des Mehrfamilienhauses zu stellen. Hingewiesen wurde darauf, dass der neue HauptaktionÃ¤r, A D, Wohnsitz in der Schweiz habe und dass der Vater und die Mutter lediglich noch je 20% der Aktien besÃ¤ssen. Nach ErgÃ¤nzung des Gesuchs am 13. Dezember, einem TelefongesprÃ¤ch am 19. Dezember 2005 sowie einer weiteren ErgÃ¤nzung am 6. Januar 2006 wurde dann die Bewilligung am 12. Januar 2006 erteilt, allerdings im Wesentlichen mit der BegrÃ¼ndung, bei der D Engineering AG handle es sich nicht um eine Person des Auslands, was auch im Dispositiv so festgehalten wird.
c) Der Behauptung, dass die D Engineering AG das GrundstÃ¼ck in Z als BetriebsstÃ¤tte erwerben will, scheint auch die Vorinstanz keinen Glauben zu schenken. Ansonsten hÃ¤tte sie nicht den Umweg Ã¼ber die Feststellung, die Gesuchstellerin sei gar keine Person im Ausland, machen mÃ¼ssen, ist doch der Erwerb von Grundbesitz als BetriebsstÃ¤tte auch bewilligungsfrei. Im Ãbrigen aber kann festgestellt werden, dass zum Einen die Behauptung der Gesuchstellerin, es gehe hier um den Erwerb einer BetriebsstÃ¤tte, unglaubwÃ¼rdig ist und dass zum Andern das Vorgehen der Verfahrensbeteiligten unter den gegebenen UmstÃ¤nden ohnehin nicht bewilligungslos mÃ¶glich wÃ¤re. In Anbetracht der Entwicklungen in diesem Fall mutet die Geschichte, dass die Unternehmerfamilie D den Sohn A seit langer Zeit zu eben dieser TÃ¤tigkeit erziehe, wozu auch die FÃ¼hrung einer Firma schon in jungen Jahren gehÃ¶re, abenteuerlich an. Auch die eingereichten Zeugnisse machen die Angelegenheit nicht glaubhafter. Daraus lÃ¤sst sich einzig ablesen, dass es sich bei A D um einen intelligenten jungen Mann handelt.
Die FSF AG, deren EigentÃ¼mer die Eltern D sind, verfÃ¼gt in T bereits Ã¼ber ein Wohnhaus, wo ohne weiteres BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten fÃ¼r den Start-up eines Unternehmens eingerichtet werden kÃ¶nnten. Laut Art. 18 Abs. 3 BewV erbringen allgemeine ErklÃ¤rungen, die lediglich Voraussetzungen der Bewilligungspflicht bestreiten oder Voraussetzungen der Bewilligung behaupten, den Beweis in keinem Fall. Vorbehalten bleibt nur die ErklÃ¤rung Ã¼ber die beabsichtigte Nutzung des GrundstÃ¼cks. Darum geht es hier im Wesentlichen zwar, in Anbetracht der Vorgeschichte wÃ¤re aber zu erwarten gewesen, dass die Gesuchstellerin hier konkrete Business-PlÃ¤ne vorlegt und weitergehende AuskÃ¼nfte von sich aus erteilt. Hinzu kommt nun, dass der Wohnanteil an der Wohn- und GeschÃ¤ftsliegenschaft in Z viel zu gross ist, um fÃ¼r eine solche Unternehmung weitgehend als BetriebsstÃ¤tte dienen zu kÃ¶nnen. Zwar kennt die Gewerbezone von Z tatsÃ¤chlich einen Mindestwohnanteil von 10%, das kann aber nicht dazu fÃ¼hren, dass bei einem solchen Ãberschuss an Wohnanteil eine Bewilligung erteilt werden mÃ¼sste. In der Aktennotiz vom 19. Dezember 2005 ist ausdrÃ¼cklich festgehalten, dass lediglich die GeschÃ¤ftsleitung in der Schweiz sein solle, die Produktion jedoch im Osten liege. In der Botschaft wird zwar ebenso darauf hingewiesen, dass Wohnungen bewilligungsfrei miterworben werden kÃ¶nnten, wenn Wohnanteilsvorschriften dies zwingend vorschrieben. Weiterhin gelte aber der Grundsatz, dass Kapitalanlagen in Wohnbauten und in unÃ¼berbauten Liegenschaften grundsÃ¤tzlich bewilligungspflichtig blieben (BBl 1997, a.a.O., S. 1262). Da die Vorschriften der Lex Friedrich selbst nach deren Revision im Jahre 1997 eng auszulegen sind, kann die Bewilligungsfreiheit unter dem Hinweis auf Art. 2 Abs. 2 lit a BewG nicht bejaht werden.
4. a) Daher ist in einem nÃ¤chsten Schritt die Frage zu prÃ¼fen, ob es sich bei der D Engineering AG um eine Person im Ausland oder um eine Person nach Schweizer Recht handelt. Als Personen im Ausland gelten auch juristische Personen, die zwar ihren rechtlichen und tatsÃ¤chlichen Sitz in der Schweiz haben, aber von Personen im Ausland beherrscht werden (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Beherrschung durch Personen im Ausland wird insbesondere vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des Kapitals einer Gesellschaft besitzen oder Ã¼ber mehr als einen Drittel des Stimmrechts verfÃ¼gen oder ihr bedeutende Darlehen gewÃ¤hrt haben (Art. 6 BewG). Ob es sich generell um eine Person im Ausland handelt, bemisst sich fÃ¼r StaatsangehÃ¶rige der EuropÃ¤ischen Gemeinschaft und der EuropÃ¤ischen Freihandelsassoziation nach den Vorschriften Ã¼ber den Wohnsitz gemÃ¤ss den Art. 23, 24 Abs. 1, 25 und 26 ZGB (Art. 2 BewV, der sich ausdrÃ¼cklich auf Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG bezieht). Bei der Generalklausel von Art. 6 Abs. 2 BewG handelt es sich um eine widerlegbare Vermutung, die durch den Beweis des Gegenteils beseitigt werden kann. Zu denken ist etwa an den Fall eines konzentrierten schweizeri-Nr. 15 82 schen Aktienbesitzes, dem ein weit gestreuter Aktienbesitz im Ausland gegenÃ¼bersteht (Geissmann/Huber/Wetzel, a.a.O., Â§ 2 N. 81).
b) Die Gesuchstellerin stellt sich auf den Standpunkt, heute lÃ¤gen sÃ¤mtliche 600 Aktien bei Â«Personen in der SchweizÂ», nÃ¤mlich bei A D, der in der Schweiz Wohnsitz habe beziehungsweise beim Verwaltungsrat F, der die notwendige eine Aktie besitze. Zu Recht weist jedoch die BeschwerdefÃ¼hrerin auf BGE 107 Ib 16 f. hin. Aus diesem Entscheid geht klar hervor, dass bei Vermutung einer Umgehung des BewG grundsÃ¤tzlich auf die VerhÃ¤ltnisse abzustellen ist, wie sie bei Einreichung des Gesuchs vorliegen. In jenem Zeitpunkt waren die Voraussetzungen von Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG, wonach eine auslÃ¤ndische Beherrschung dann vorliegt, wenn mehr als ein Drittel des Aktienkapitals in auslÃ¤ndischen HÃ¤nden ist, eindeutig erfÃ¼llt. Anders verhÃ¤lt es sich allenfalls dann, wenn aus mehr oder weniger unbeeinflussbaren UmstÃ¤nden heraus eine andere Sachlage eintritt. Hier jedoch wurden wiederholt und bewusst immer wieder andere Fakten geschaffen. Selbst wenn man aber die AktienÃ¼bertragung nach Einreichung der Beschwerde akzeptieren wÃ¼rde, stellt sich immer noch die Frage, ob beim HauptaktionÃ¤r, A D, nicht auch von einer Person im Ausland gesprochen werden muss. Art. 2 Abs. 1 BewV verweist fÃ¼r den Wohnsitz ausdrÃ¼cklich auf die Bestimmungen des ZGB. Art. 26 ZGB hÃ¤lt fest, dass der Aufenthalt an einem Orte zum Zweck des Besuchs einer Lehranstalt keinen Wohnsitz begrÃ¼ndet. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist Student an der HSG St. Gallen. Ob sich der Wohnsitz mÃ¼ndiger Studierender noch am Studienort oder noch am bisherigen Ort befindet, beurteilt sich nach Ã¤hnlichen Kriterien, wie bei den arbeitenden Wochenaufenthaltern, wobei jedoch aufgrund des Wortlauts von Art. 26 strengere Anforderungen an die BegrÃ¼ndung des Wohnsitzes am Studienort als am Arbeitsort zu stellen sind (Basler Kommentar, ZBG-I StÃ¤helin, 2. Aufl., Basel 2002, Art. 26 N. 4). Gerade in FÃ¤llen eines auswÃ¤rtigen Studiums ist wÃ¤hrend des Semesters eine regelmÃ¤ssige RÃ¼ckkehr an den bisherigen Wohnsitz zur Beibehaltung desselben nicht erforderlich. Die zeitweilig als Indiz genannte Absicht, auch nach Studienabschluss an diesem Ort zu verbleiben, ist angesichts der Ã¼blicherweise bestehenden Ungewissheit, ob dort auch ein Arbeitsplatz gefunden werden kann, selten von Bedeutung. A D, der erst seit Oktober 2005 in T lebt und in St. Gallen studiert, ist zweifellos noch nicht lange genug hier ansÃ¤ssig, dass er trotz der Bestimmung von Art. 26 ZGB hier hÃ¤tte Wohnsitz begrÃ¼nden kÃ¶nnen. Auch er hat daher als Person im Ausland im Sinne von Art. 5 BewG zu gelten. Damit gilt auch die Gesuchstellerin auf jeden Fall als durch Personen im Ausland beherrschte Gesellschaft, weshalb sie der Bewilligungspflicht untersteht.
c) Ein Bewilligungsgrund nach Art. 8 ff. BewG ist nicht gegeben, und wird auch von der Gesuchstellerin nicht behauptet. Die Bewilligung kann daher nicht erteilt werden. Zudem liegt auch ein zwingender Verweigerungsgrund nach Art. 12 lit. c BewG vor, da die Erwerberin versucht hat, mit verschiedenen ManÃ¶vern das BewG zu umgehen. Wie sonst lÃ¤sst es sich erklÃ¤ren, dass jedes Mal, wenn ein neues Hindernis auftauchte, sofort die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse geÃ¤ndert wurden. Im ersten Gesuch vom 13. September 2004 wurde ausdrÃ¼cklich festgehalten, das Kaufobjekt solle als Kapitalanlage dienen. Nach zwei gescheiterten Versuchen wird dann eine AG gegrÃ¼ndet. Sobald ersichtlich wurde, dass eine auslÃ¤ndische Beteiligung problematisch ist, wurden die Aktien verschoben, trotz gegenteiliger ErklÃ¤rung. Noch im TelefongesprÃ¤ch vom 19. Dezember 2005 wurde zudem erklÃ¤rt, die Eltern seien an der AG beteiligt, um bei einer plÃ¶tzlich eintretenden HandlungsunfÃ¤higkeit mit Einzelzeichnungsberechtigung handeln zu kÃ¶nnen. Nachdem aber die Beschwerde eingereicht und diese Beteiligung problematisiert wurde, liessen die Eltern D diese Beteiligung ohne weiteres fallen, nur um den Anschein zu erwecken, es handle sich vorliegend nicht um eine Person im Ausland. Es ist daher mit der BeschwerdefÃ¼hrerin davon auszugehen, dass ein zwingender Verweigerungsgrund gegeben ist.
Entscheid vom 5. Juli 2006
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