tg_gerichte · TVR-2021-10 · 2019-11-05 · de
TVR 2021 Nr. 10


LiegenschaftenschÃ¤tzung; (keine) BerÃ¼cksichtigung von Ausnahmepreisen
Â§ 7 SchÃ¤V
,
Â§ 19 SchÃ¤V
Ziff. 12.5 der Weisung des DFS, wonach bei der LiegenschaftenschÃ¤tzung Ausnahmepreise nicht berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfen, ist konsequent zu beachten.
Die F ist EigentÃ¼merin der Liegenschaft Nr. XX, Grundbuch R, die eine LandflÃ¤che von 31'100 m
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umfasst. Am 5. November 2019 wurde die Liegenschaft im Rahmen einer gesamthaften steuerrechtlichen NeuschÃ¤tzung von der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau auf einen Verkehrswert von Fr. 15â891â000.-- neu geschÃ¤tzt. Der Wert der LandflÃ¤che wurde pro Quadratmeter mit Fr. 432.80 eingesetzt, was zu einem Wert der LandflÃ¤che von Fr. 13'460'080.-- fÃ¼hrte. Insgesamt ergab die SchÃ¤tzung der gesamten Liegenschaft Nr. XX einen Wert von Fr. 15â891â000.--. Auf Einsprache der F reduzierte die Steuerverwaltung den geschÃ¤tzten Verkehrswert der gesamten Liegenschaft auf Fr. 13â086â000.--. Auch dem Einspracheentscheid wurde ein Landpreis der Liegenschaft Nr. XX von Fr. 432.80/m
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zugrundegelegt. Dagegen erhob die F Rekurs bei der Steuerrekurskommission, den diese abwies, soweit sie darauf eintrat. Eine hiergegen erhobene Beschwerde heisst das Verwaltungsgericht teilweise gut und weist die Sache zur NeuschÃ¤tzung des Steuerwertes der Liegenschaft Nr. XX an die Steuerverwaltung zurÃ¼ck.
Aus den ErwÃ¤gungen:
2. Umstritten ist vorliegend einzig, ob das verfahrensbeteiligte Amt bei der SchÃ¤tzung des Steuerwertes der Liegenschaft. Nr. XX der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht fÃ¼r den Landwert einen Quadratmeterpreis von Fr. 432.80 eingesetzt hat. Zu prÃ¼fen ist daher, ob das verfahrensbeteiligte Amt diesen Wert korrekt ermittelte.
3.
3.1 (...)
3.2
3.2.1 Die SchÃ¤tzung nichtlandwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke ist in den Â§Â§ 12 ff. SchÃ¤V geregelt. Â§ 12 SchÃ¤V bestimmt, dass sich der Verkehrswert eines GrundstÃ¼cks aus der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtliche Gegebenheiten, NutzungsmÃ¶glichkeiten, tatsÃ¤chliche Eigenschaften, besondere Lage und Beschaffenheit bestimmt (Abs. 1). Der Verkehrswert wird in der Regel aus dem Ertrags- und dem Realwert ermittelt. Vorbehalten bleiben die Vorschriften der Â§Â§ 15 und 17 bis 19 (Abs. 2). Industrielle GrundstÃ¼cke, welche ausschliesslich Fabrikationszwecken dienen und deren Wert durch diese Nutzungsart bestimmt wird, sind durch Punktierung des Realwertes zu schÃ¤tzen. Die Punktzahl multipliziert mit dem Realwert ergibt den Verkehrswert (Â§ 17 Abs. 1 SchÃ¤V). Bei der Punktierung werden folgende Kriterien bewertet (Â§ 17 Abs. 2 SchÃ¤V): Wirtschaftlichkeit der Produktionsstruktur, Standort und Verkehrserschliessung, Umsatzerwartungen und Absatzrisiken, anderweitige Verwertbarkeit der Gesamtanlage, VerkÃ¤uflichkeit sowie EntwicklungsmÃ¶glichkeit (Abs. 2). FÃ¼r unÃ¼berbautes Land bestimmt Â§ 19 SchÃ¤V, dass der Verkehrswert dem mittleren Preis entspricht, der in der Gegend fÃ¼r Land in Ã¤hnlicher GrÃ¶sse, Lage, Beschaffenheit, NutzungsmÃ¶glichkeit und Erschliessung unter normalen VerhÃ¤ltnissen bezahlt wird.
3.2.2 Die SteuerschÃ¤tzung wird in der Regel durch einen einzelnen SchÃ¤tzer vorgenommen (Â§ 8 SchÃ¤V). Zur einheitlichen DurchfÃ¼hrung der SchÃ¤tzungen erlÃ¤sst die Steuerverwaltung die notwendigen Weisungen, welche durch das zustÃ¤ndige Departement zu genehmigen sind (Â§ 7 SchÃ¤V). GestÃ¼tzt auf die Bestimmung von Â§ 7 SchÃ¤V hat das DFS die "Weisungen des zustÃ¤ndigen Departementes zur Verordnung des Regierungsrates Ã¼ber die SteuerschÃ¤tzung der GrundstÃ¼cke [SchÃ¤V]" (nachfolgend als "Weisungen" zitiert) erlassen (abrufbar unter: https://steuerverwaltung.tg.ch/public/upload/assets/89496/SHB_1.03_Weisungen_zu_SchaeV_V2020.pdf). GestÃ¼tzt darauf wiederum gibt das verfahrensbeteiligte Amt das SchÃ¤tzer-Handbuch heraus, welches vorliegend ebenfalls zur Anwendung gelangte (abrufbar unter: https://steuerverwaltung.tg.ch /informationen/schaetzerhandbuch.html/3526). Die Thurgauer Bodenpreis-Basisdaten (TGB) sind Teil des SchÃ¤tzer-Handbuchs.
3.3
3.3.1 FÃ¼r die SchÃ¤tzung nichtlandwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke hÃ¤lt Ziff. 12.4 der Weisungen fest, was folgt: "Kaufpreis oder Preisvergleich mit anderen gehandelten vergleichbaren GrundstÃ¼cken bilden bei der Ermittlung des Verkehrswertes wesentliche Anhaltspunkte. Sie kÃ¶nnen darÃ¼ber Aufschluss geben, ob bei der SchÃ¤tzung (insbesondere bei der Realwertkomponente) alle wesentlichen Faktoren mitberÃ¼cksichtigt worden sind. Weicht die SchÃ¤tzung erheblich von diesen Vergleichswerten ab, ist eine Anpassung mittels Mehr- oder Minderwert vorzunehmen (z.B. GrundstÃ¼ck mit Seeanstoss)." Ziff. 12.5 der Weisungen, welcher die Ãberschrift "Ausnahmepreise" trÃ¤gt, kann zudem folgendes entnommen werden: "Kaufpreise, die unter dem Einfluss ungewÃ¶hnlicher oder persÃ¶nlicher VerhÃ¤ltnisse erzielt wurden (z.B. Kauf unter Verwandten oder nahestehenden Personen) sind nicht massgebend." FÃ¼r Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke gilt sodann, dass vom korrigierten Thurgauer Basis-Landrichtwert grundsÃ¤tzlich ein Abzug von 20% vorzunehmen ist (Ziff. 12.6 der Weisungen). Darauf weist auch das SchÃ¤tzer-Handbuch in Ziffer 2.2 explizit hin. FÃ¼r Industriebauten hat gemÃ¤ss SchÃ¤tzer-Handbuch die Verkehrswertermittlung durch Punktierung des Realwertes nach der Formel "Verkehrswert = total Punkte [%] x Realwert" zu erfolgen.
3.3.2 Das verfahrensbeteiligte Amt ist gemÃ¤ss der Rekursantwort vom 2. MÃ¤rz 2020 zur Berechnung des massgeblichen Quadratmeterpreises von Fr. 432.80 so vorgegangen, dass es zunÃ¤chst von neun in die Bodenpreisstatistik eingeflossenen Transaktionen mit unÃ¼berbautem Land in der Industriezone des Zeitraums vom 1. Januar 2012 bis zum 31. Dezember 2018 eine Streubreite von Fr. 247.40/m
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bis Fr. 1'703/m
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ermittelte. Der Median dieser Transaktionen belief sich auf Fr. 331.70/m
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. Dem erlÃ¤uternden Text zu den TGB im SchÃ¤tzer-Handbuch folgend (abrufbar unter: https://steuerverwaltung.tg.ch/informationen/schaetzerhandbuch/bodenpreisdaten.html/3529), ermittelte das verfahrensbeteiligte Amt eine Bandbreite von Fr. 1'455.60 als Differenz zwischen dem hÃ¶chsten bezahlten Preis von Fr. 1'703.--/m
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und dem tiefsten bezahlten Preis von Fr. 247.40/m
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. Von dieser Bandbreite hat das verfahrensbeteiligte Amt dann das Quartil berechnet, nÃ¤mlich Fr. 363.90 (= Fr. 1'455.60 : 4). Die Bandbreite mÃ¶glicher Realwerte wurde in der Weise ermittelt, dass vom Medianwert von Fr. 331.70/m
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jeweils das berechnete Quartil hinzugezÃ¤hlt bzw. abgezogen wurde. Nach den Vorgaben des erlÃ¤uternden Textes zu den TGB im SchÃ¤tzer-Handbuch hÃ¤tte sich so ein tabellarisches Minimum von minus Fr. 32.20/m
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und ein tabellarisches Maximum Fr. 695.60/m
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ergeben. Abweichend vom erlÃ¤uternden Text zu den TGB im SchÃ¤tzer-Handbuch setzte das verfahrensbeteiligte Amt dann aber fÃ¼r die TGB, da der Wert der tiefsten Transaktion von Fr. 247.40/m
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unterschritten wurde und negativ ausfiel, als Minimumpreis nicht den niedrigsten Wert der berechneten Spannweite ein, sondern eben diesen tiefsten gehandelten Transaktionswert von Fr. 247.40/m
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. Diese Werte bzw. die gerundeten Werte von Fr. 247.-- als Minimum und Fr. 696.-- als Maximum finden sich denn auch in den TGB fÃ¼r das Jahr 2019 fÃ¼r Bauland in der Industriezone in der betroffenen Gemeinde. In der Folge bewertete das verfahrensbeteiligte Amt das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin mit 6.2 Punkten bei einer Minimalpunktzahl von 1 und einer maximal mÃ¶glichen Punktierung von 9. Dies ergab gemÃ¤ss Rechnung in der Rekursantwort bei der zugrundegelegten Bandbreite von Fr. 247.40/m
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bis Fr. 695.60/m
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(Differenz = Fr. 448.20) einen geschÃ¤tzten Quadratmeterpreis von Fr. 541.-- (= [Fr. 448.20 : 8 x 5.2] + Fr. 247.40). Die Rechnung ergibt zwar tatsÃ¤chlich den Betrag von Fr. 538.73/m
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, doch kann die KlÃ¤rung der Differenz offen gelassen werden, da es letztlich um eine SchÃ¤tzung geht, welche - wie noch zu zeigen sein wird - hier ohnehin nicht anzuwenden ist. Vom Preis von Fr. 541.--/m
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zog das verfahrensbeteiligte Amt schliesslich 20% ab, sodass ein anzuwendender Quadratmeterpreis von Fr. 432.80 resultierte.
3.3.3 Unbestritten zwischen den Beteiligten ist die Bewertung des GrundstÃ¼cks mit 6.2 Punkten sowie der Abzug von 20%. Der Abzug entspricht denn auch Ziff. 12.6 der Weisungen sowie Ziffer 2.2 des SchÃ¤tzer-Handbuchs. Diese Werte sind daher nicht zu Ã¼berprÃ¼fen. Umstritten ist jedoch die SchÃ¤tzung des Realwertes unter Zuhilfenahme der vom verfahrensbeteiligten Amt angewandten TGB. Die Formel zur Berechnung der massgeblichen Spannweite der TGB (= Zentralwert +/- ein Quartil), findet sich zwar im erlÃ¤uternden Teil zu den TGB des SchÃ¤tzer-Handbuchs. Allerdings schreiben die Weisungen des Departementes unter dem Titel "Ausnahmepreise" in Ziff. 12.5 vor, dass Kaufpreise, die unter dem Einfluss ungewÃ¶hnlicher oder persÃ¶nlicher VerhÃ¤ltnisse erzielt wurden (zum Beispiel Kauf unter Verwandten oder nahestehenden Personen), nicht massgebend sind. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht nun zu Recht geltend, und dies wird im Grunde genommen auch vom verfahrensbeteiligten Amt nicht bestritten, dass es sich beim Maximalpreis gemÃ¤ss TGB von Fr. 1'703.--/m
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offensichtlich um einen solchen Ausnahmepreis handeln muss. Dies lÃ¤sst sich - analog der Ãberlegungen der BeschwerdefÃ¼hrerin - anhand der vorhandenen Angaben Ã¼berprÃ¼fen. In der betroffenen Gemeinde wurde fÃ¼r die Industriezone im Zeitraum vom 1. Januar 2012 bis 31. Dezember 2018 bei insgesamt neun GrundstÃ¼cksgeschÃ¤ften ein bezahlter Minimumpreis von Fr. 247.40/m
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und ein bezahlter Maximumpreis von Fr. 1'703/m
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angegeben. Der Durchschnittspreis dieser GeschÃ¤fte lag bei Fr. 476.11/m
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und der Median bei Fr. 331.70/m
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. Will man bei dieser Konstellation den maximal mÃ¶glichen, zweithÃ¶chsten Preis ermitteln, so muss fÃ¼r alle GrundstÃ¼cksgeschÃ¤fte, bei denen ein Preis unter dem Median gehandelt wurde, der Minimumpreis von Fr. 247.40/m
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und fÃ¼r die GrundstÃ¼cksgeschÃ¤fte mit dem sechst- und siebthÃ¶chsten Preis der gleiche Preis wie der Medianwert von Fr. 331.70/m
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eingesetzt werden. Neun Mal der Durchschnittspreis von Fr. 476.11/m
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ergibt ein Gesamttotal von Fr. 4'284.99. Hiervon sind vier Mal der Mindestpreis von Fr. 247.40, drei Mal der Medianwert von Fr. 331.70 sowie der Maximalpreis von Fr. 1'703.--, also Fr. 3'687.70, abzuziehen. Es resultiert ein maximaler, zweithÃ¶chster Preis von Fr. 597.29/m
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. Der Preis von Fr. 1'703.-- /m
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ist somit 2.85 Mal hÃ¶her als der rechnerisch maximal mÃ¶gliche, zweithÃ¶chste Preis. Obenstehende Berechnung zeigt deutlich auf, wie offensichtlich der Betrag von Fr. 1'703.-- /m
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einen Ausnahmepreis im Sinne von Ziff. 12.5 der Weisung darstellt, der gerade nicht massgebend sein darf, aber offensichtlich zu einer ganz erheblichen Verzerrung der Ergebnisse bei Anwendung der vom verfahrensbeteiligten Amt angewandten Berechnungsmethode fÃ¼hrt.
3.3.4 Ziff. 12.5 der Weisungen betreffend die Ausklammerung von Ausnahmepreisen stellt zwar keine Gesetzesnorm im eigentlichen Sinne dar, sondern lediglich eine sogenannte Verwaltungsweisung. Solche richten sich an die DurchfÃ¼hrungsstellen und sind fÃ¼r das Gericht nicht verbindlich. Dieses soll sie bei seiner Entscheidung aber berÃ¼cksichtigen, sofern sie eine dem Einzelfall angepasste und gerecht werdende Auslegung der anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen zulassen. Das Gericht weicht also nicht ohne triftigen Grund von Verwaltungsweisungen ab, wenn diese eine Ã¼berzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstellen. Insofern wird dem Bestreben der Verwaltung, durch interne Weisungen eine rechtsgleiche Gesetzesanwendung zu gewÃ¤hrleisten, Rechnung getragen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 9C_691/2014 vom 11. Dezember 2014 E. 4.2 sowie BGE 144 V 195 E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). TatsÃ¤chlich zeigt die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angestellte und in E. 3.3.3 dargelegte Rechnung die Notwendigkeit der konsequenten Anwendung von Ziffer 12.5 der Weisung, wonach Ausnahmepreise bei der Berechnung nicht berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfen, exemplarisch auf. Eine BerÃ¼cksichtigung von solchen offensichtlich nicht marktgerechten Ausnahmepreisen fÃ¼hrt ansonsten zu willkÃ¼rlichen Ergebnissen. Daher hÃ¤tte das verfahrensbeteiligte Amt den Preis von Fr. 1'703.--/m
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nicht in seine Berechnungen miteinbeziehen dÃ¼rfen, auch nicht zur Berechnung des Quartils. Das verfahrensbeteiligte Amt legt aber selbst dar, dass der Ausnahmepreis von Fr. 1'703.--/m
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Ã¼ber die Berechnung des Quartils in die Ermittlung des Realwertes eingeflossen ist. Das Vorbringen des verfahrensbeteiligten Amtes, wonach es als Ausgangspunkt nicht den Mittelwert der neun herangezogenen Preise von Fr. 476.11/m
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, sondern der Medianwert von Fr. 331.70/m
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herangezogen hat, Ã¤ndert daran nichts. Dies kann den Effekt des Ausnahmepreises von Fr. 1'703.--/m
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pro Quadratmeter nicht in befriedigendem Ausmass mildern. Wie unrealistisch der Preis ist, zeigt sich auch daran, dass bei Einbezug des HÃ¶chstpreises von Fr. 1'703.--/m
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ein Minuspreis als Mindestpreis im Rahmen der mÃ¶glichen Bandbreite resultieren wÃ¼rde. Das verfahrensbeteiligte Amt war sich dessen bewusst und hat daher eine einseitige Korrektur beim tiefstmÃ¶glichen Preis vorgenommen, indem es nicht das Ergebnis seiner eigenen Berechnung eingesetzt hat, sondern den tiefsten tatsÃ¤chlich gehandelten Preis von Fr. 247.40/m
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. Allerdings haftet auch der Annahme eines Preises von Fr. 247.40/m
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als Mindestpreis eine gewisse WillkÃ¼r an, denn dadurch sind SchÃ¤tzwerte unter dem bisher am tiefsten gehandelten Preis gar nicht mÃ¶glich, was aber nicht vollstÃ¤ndig ausgeschlossen werden kann. Der erlÃ¤uternde Text zu den TGB im SchÃ¤tzer-Handbuch sieht dieses Vorgehen (Einsetzen der tatsÃ¤chlich tiefsten Transaktion anstelle eines vom verfahrensbeteiligten Amt als unrealistisch betrachteten Preises) im Ãbrigen nicht vor.
3.3.5 Das Verwaltungsgericht stellt die vom verfahrensbeteiligten Amt zur Anwendung gebrachte Methode zur Ermittlung der Bandbreite des Realwertes nicht grundsÃ¤tzlich in Frage. Unter konsequenter BerÃ¼cksichtigung von Ziff. 12.5 der Weisungen kann sie durchaus plausible Spannweiten hervorbringen. Die Frage muss jedoch an dieser Stelle nicht abschliessend geklÃ¤rt werden. Das Vorgehen des verfahrensbeteiligten Amtes genÃ¼gt in concreto den Vorgaben der Weisungen des Departments nicht. Zwar handelt es sich bei der LiegenschaftenschÃ¤tzung um eine SchÃ¤tzung, welche der verfahrensbeteiligten BehÃ¶rde ein gewisses Mass an Ermessen belÃ¤sst. Das Ermessen wird hier aber durch die Weisung eingeschrÃ¤nkt. Daher mÃ¼sste das verfahrensbeteiligte Amt schon anhand konkreter Beispiele nachweisen kÃ¶nnen, dass sich der von ihm ermittelte Wert durch in Bezug auf Lage und Ort vergleichbare, tatsÃ¤chlich stattgefundene GrundstÃ¼cksgeschÃ¤fte dennoch rechtfertigen lÃ¤sst. Ohne einen solchen Nachweis Ã¼berschreitet das verfahrensbeteiligte Amt sein Ermessen, was einen Rechtsfehler darstellt (vgl. hierzu Fedi/Meyer/MÃ¼ller, Kommentar zum Gesetz Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege des Kantons Thurgau, Basel 2014, Â§ 47 N. 4). Das Verwaltungsgericht kann deshalb den angefochtenen Entscheid trotz eingeschrÃ¤nkter Kognition als zweite Rechtsmittelinstanz korrigieren (Â§ 56 Abs. 2 Ziff. 3 VRG). Der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 4. Juni 2020 ist daher wegen ErmessensÃ¼berschreitung aufzuheben und die Sache ist an das verfahrensbeteiligte Amt zurÃ¼ckzuweisen, damit es die Liegenschaft Nr. XX der BeschwerdefÃ¼hrerin unter konsequenter Ausserachtlassung des Maximalwertes von Fr. 1'703.--/m
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neu schÃ¤tzt. In diesem Sinne wird die Beschwerde gutgeheissen.
Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2020.101/E vom 10. MÃ¤rz 2021
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