tg_gerichte · TVR-2009-20 · 2009-01-01 · de
TVR 2009 Nr. 20


Ausbau eines Dachstuhls, Besitzstandsgarantie
Â§ 81 aPBG
,
Â§ 10 Abs. 3 aPBV
Ob die durch den Ausbau des Dachstuhls einer Altbaute entstehenden Wohnungen zur AusnÃ¼tzungsziffer hinzuzurechnen sind, ist eine Frage der Messweise. Diese regelt das kantonale Recht abschliessend, weshalb kommunale Vorschriften diesbezÃ¼glich hÃ¶chstens gestalterischer Art sein kÃ¶nnen.
D ist EigentÃ¼mer der Parzelle Nr. 9195 in der Gemeinde L. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W90 und das GrundstÃ¼ck ist mit einem ca. 60-jÃ¤hrigen Mehrfamilienhaus Ã¼berbaut. D beabsichtigt, im GebÃ¤ude eine wÃ¤rmetechnische Sanierung mit einer verputzten AussenwÃ¤rmedÃ¤mmung und dem Ersatz der Heizungsanlage mit Aufbau von Solarkollektoren auf der DachflÃ¤che zur Warmwassererzeugung einzubauen. ZusÃ¤tzlich soll das heute als Estrich genutzte Dachgeschoss abgerissen und neu aufgebaut werden, sodass vier neue 2Â½-Zimmerwohnungen realisiert werden kÃ¶nnen. Dabei soll die Neigung der neu zu erstellenden Dachkonstruktion von 23Â° auf 31Â° erhÃ¶ht werden, wodurch die FirsthÃ¶he um 79 Zentimeter angehoben wird. Die bereits vom bestehenden Haus Ã¼berschrittene maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he bleibt jedoch unverÃ¤ndert. ZusÃ¤tzlich sollen im Dachgeschoss neue Flachdachgauben erstellt werden. Die Gemeinde verweigerte die Baubewilligung, was vom DBU bestÃ¤tigt wurde.
Das Verwaltungsgericht heisst die dagegen erhobene Beschwerde gut.
Aus den ErwÃ¤gungen:
2.
2.1 Vorliegend geht es um den Einbau von vier 2Â½-Zimmerwohnungen auf ein bereits bestehendes Dachgeschoss. Allerdings handelt es sich nicht um einen konventionellen Einbau, also um den Einbau von WohnflÃ¤che in eine bisher nicht oder nur zu Lagerzwecken genutzte DachgeschossflÃ¤che. Vielmehr soll das Dachgeschoss samt Tragkonstruktion vollumfÃ¤nglich abgebrochen und neu erstellt werden. WÃ¤hrend nun die Vorinstanzen der Auffassung sind, mit dem kompletten Abbruch des Dachstuhls und dessen geplanten Neuaufbau entfalle die Besitzstandsgarantie, verweist der BeschwerdefÃ¼hrer auf Â§ 81 PBG, der wie folgt lautet: Â«Bestehende, rechtmÃ¤ssig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften oder PlÃ¤nen nicht entsprechen, dÃ¼rfen zeitgemÃ¤ss erneuert, umgebaut, erweitert oder in ihrem Zweck geÃ¤ndert werden, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstÃ¤rkt wird. Diese Bauten und Anlagen sind bei der Ãnderung den geltenden Vorschriften so weit als mÃ¶glich, sinnvoll und zumutbar anzupassen.Â»
Hingewiesen wird auch auf Art. 36 des kommunalen Baureglements (BR), wobei vorliegend im Wesentlichen die AbsÃ¤tze 1 und 2 von Interesse sind, die folgenden Wortlaut haben: Â«Bestehende Dachvolumen dÃ¼rfen ohne Anrechnung zur AusnÃ¼tzung ausgebaut werden, wenn die Baute vor dem Inkrafttreten des Baureglements vom 27. Oktober 1959 errichtet wurde. Die Ausnahmeregelung gilt nicht, wenn die Baute erheblich vergrÃ¶ssert oder Neubauten auf derselben Parzelle errichtet werden.Â»
Stellt man die beiden AbsÃ¤tze von Art. 36 BR einander gegenÃ¼ber, so wird zunÃ¤chst vom Ausbau bestehenden Dachvolumens gesprochen. Weiter wird festgehalten, dass die Baute in einem solchen Zusammenhang nicht erheblich vergrÃ¶ssert werden darf. Allein daraus lÃ¤sst sich schliessen, dass eine gewisse VolumenvergrÃ¶sserung, sei es nach einem Abbruch von Bestehendem, sei es durch einen Erweiterungsbau, offensichtlich nach Auffassung des BR zulÃ¤ssig sein soll. Auch Â§ 81 Abs. 1 PBG spricht ja von der Erweiterung einer Baute. Wie die Vorinstanz dazu kommt, zu behaupten, nach Abbruch eines Dachstuhls sei dessen Wiederaufbau nicht zulÃ¤ssig, ist nicht wirklich nachvollziehbar, lÃ¤sst sich doch ein solcher Eingriff, insbesondere auch dann, wenn â wie hier â eine wÃ¤rmedÃ¤mmende Sanierung vorgenommen werden soll, unter UmstÃ¤nden gar nicht vermeiden.
2.2.1 Der Wortlaut von Art. 36 Abs. 1 BR impliziert einen Zusammenhang mit Â§ 10 Abs. 3 PBV, der zwingend vorschreibt, welche FlÃ¤chen zur anrechenbaren BruttogeschossflÃ¤che zu zÃ¤hlen sind und welche nicht dazu gehÃ¶ren. Â§ 10 Abs. 3 Ziff. 9 PBV enthÃ¤lt folgende Regelung: Â«FlÃ¤chen in Dachgeschossen von vor dem Inkrafttreten einer Nutzungsordnung mit AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung errichteten oder bewilligten GebÃ¤uden sind nicht zur BruttogeschossflÃ¤che zu zÃ¤hlen, sofern dies das Baureglement vorsieht.Â»
Bei dieser Bestimmung geht es um die Anrechenbarkeit von ausgebauten FlÃ¤chen im Dachgeschoss bei der Ermittlung der AusnÃ¼tzung einer Bauparzelle. Das kantonale Recht gibt den Gemeinden die Kompetenz, auf die Nichtanrechenbarkeit im Falle von altrechtlichen DachgeschossflÃ¤chen zu verzichten. FÃ¼r die kommunale Anwendbarkeit von Â§ 10 Abs. 3 Ziff. 9 PBV braucht es somit eine Grundlage im BR. Dabei stellt sich die Frage, ob einer Gemeinde beim Erlass dieser kommunalrechtlichen Grundlage ein Regelungsspielraum zukommt. Das Verwaltungsgericht hat in TVR 1997 Nr. 25 E. 2.c/aa festgehalten, Â§ 10 Abs. 3 Ziff. 9 PBV leite sich aus der Delegationsnorm von Â§ 12 Abs. 3 PBG ab. Danach umschreibe der Regierungsrat die einschlÃ¤gigen Begriffe und lege die einheitlichen Messweisen fest. Die Dispensation von altrechtlich erstellten DachgeschossflÃ¤chen wurde in jenem Urteil als solche Â«einheitliche MessweiseÂ» bezeichnet. Daraus ist zu folgern, dass einer Gemeinde nur die MÃ¶glichkeit offen steht, Â§ 10 Abs. 3 Ziff. 9 PBV entweder zu Ã¼bernehmen oder aber auf eine entsprechende Regelung im BR zu verzichten. Mit Blick auf die durch das PBG angestrebte Vereinheitlichung der Messweisen obliegt es der Gemeinde demnach einzig, das Datum des Inkrafttretens einer Bauordnung mit AusnÃ¼tzungszifferbeschrÃ¤nkung einzufÃ¼gen. Es ist den Gemeinden demgegenÃ¼ber nicht gestattet, die Nichtanrechenbarkeit altrechtlich erstellter DachgeschossflÃ¤chen an strengere oder mildere Voraussetzungen zu knÃ¼pfen als die kantonalrechtliche Regelung in Â§ 10 Abs. 3 Ziff. 9 PBV vorsieht.
Dies hat zur Folge, dass mit Blick auf die nicht ganz Ã¼bereinstimmende Terminologie im kantonalen und im kommunalen Recht (Â«FlÃ¤chen in DachgeschossenÂ» bzw. Â«bestehende DachvolumenÂ») einzig die in der PBV enthaltene Formulierung massgebend sein kann. Art. 36 Abs. 2 BR kÃ¶nnte daher hÃ¶chstens im Sinne einer Gestaltungsvorschrift wortwÃ¶rtliche Anwendung finden, wogegen allerdings dessen Einreihung unter den Vorschriften Ã¼ber die AusnÃ¼tzung spricht. Diese Frage kann aber vorliegend offen bleiben.
2.2.2 Hat eine Gemeinde eine Bestimmung wie Art. 36 BR erlassen, wonach die Privilegierung von Â§ 10 Abs. 3 Ziff. 9 PBV zur Anwendung gelangen soll, so hat dies zur Folge, dass deren DachgeschossflÃ¤chen bei der Ermittlung der AusnÃ¼tzungsziffer nicht berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfen. Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob die entsprechenden DachflÃ¤chen schon bisher zu Wohnzwecken genutzt worden sind und zum Beispiel die darunterliegenden Geschosse erweitert werden, oder ob sie im Zuge eines Estrichausbaus neu einer grundsÃ¤tzlich anrechenbaren Nutzung zugefÃ¼hrt werden. Die DachgeschossflÃ¤che soll mit dem vorgesehenen Abbruch und Neubau der Dachkonstruktion weder vergrÃ¶ssert noch sonst irgendwie erweitert werden. Sie bleibt vielmehr wie bis anhin gleich. Eine VergrÃ¶sserung des Gegensatzes zur bisher bestehenden AusnÃ¼tzung kann daher gar nicht entstehen, da die neue Nutzung ohnehin nicht zur AusnÃ¼tzungsziffer hinzu gerechnet werden darf. Das Argument der Gemeinde, es spiele eine massgebende Rolle, ob der von einer Privilegierung betroffene Bauteil zerstÃ¶rt werde oder nicht, ist daher nicht stichhaltig. Als Zwischenergebnis kann somit festgehalten werden, dass der Einbau zusÃ¤tzlichen Wohnraums im Dachgeschoss des strittigen Mehrfamilienhauses nicht mit Berufung auf Â§ 10 Abs. 3 Ziff. 9 PBV beziehungsweise Art. 36 BR verweigert werden kann.
2.3 Unbestritten ist, dass das bestehende Wohnhaus den aktuellen baurechtlichen Vorschriften widerspricht. So ist die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzungsziffer von 0,90 um 0,04 und die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 13,20 Meter bereits jetzt um 0,89 Meter Ã¼berschritten. Laut Â§ 81 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen aber bestehende, rechtmÃ¤ssig erstellte Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften oder PlÃ¤nen nicht entsprechen, dennoch zeitgemÃ¤ss erneuert, umgebaut, erweitert oder in ihrem Zweck geÃ¤ndert werden, soweit dadurch der Widerspruch zum geltenden Recht nicht wesentlich verstÃ¤rkt wird. Diese Bauten und Anlagen sind gemÃ¤ss Â§ 81 Abs. 2 PBG bei Ãnderungen den geltenden Vorschriften soweit mÃ¶glich, sinnvoll und zumutbar anzupassen.
Der BeschwerdefÃ¼hrer weist zu Recht darauf hin, dass Â§ 81 PBG eine erweiterte Besitzstandsgarantie in dem Sinne enthÃ¤lt, als sogar Erweiterungen von rechtswidrig gewordenen Bauten gestattet sind, sofern dadurch ein gewisses Mass nicht Ã¼berschritten wird. Der Einbau von zusÃ¤tzlich 276 m2 im Dachgeschoss stellt aufgrund des eben Dargestellten keine Erweiterung im Sinne von Â§ 81 PBG dar. Die DachgeschossflÃ¤che besteht bereits und wird nicht vergrÃ¶ssert. Deren Umnutzung in WohnflÃ¤che ist baurechtlich aufgrund der Sondervorschrift von Â§ 10 Abs. 3 Ziff. 9 PBG gerade nicht relevant. Damit bleibt einzig die Heraufsetzung des Firstes um 79 cm, wobei die neue FirsthÃ¶he die maximal zulÃ¤ssige HÃ¶he von 17,0 m immer noch einhÃ¤lt. Die nur minime VergrÃ¶sserung des GebÃ¤udevolumens erreicht die Grenze einer neubauÃ¤hnlichen Erweiterung im Sinne von Â§ 81 PBG bei weitem nicht. Die Anpassung der GebÃ¤udehÃ¶he an das reglementarisch ZulÃ¤ssige ist weder sinnvoll noch zumutbar, wahrscheinlich wegen der RaumhÃ¶he des darunter liegenden Geschosses sogar Ã¼berhaupt nicht mÃ¶glich. Mit dem Umbau erfolgt eine umfassende wÃ¤rmetechnische Sanierung der GebÃ¤udehÃ¼lle, womit der Umbau zumindest im energetischen Bereich mit einer Anpassung an die geltenden Vorschriften verbunden ist.
Entscheid vom 9. Dezember 2009
×