sz_verwaltungsgericht · III 2025 167 · 2026-04-24 · de
Planungs- und Baurecht (Änderung Gestaltungsplan)


Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz
Kammer III
III 2025 167
Entscheid vom 24. April 2026
Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident
lic.iur. Karl Gasser, Richter
Monica Huber-Landolt, Richterin
lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin
Parteien AA.________ und BA.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. J.________,
gegen
1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176,
6403 Küssnacht,
2. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9,
Postfach 1260, 6431 Schwyz,
Vorinstanzen,
3. B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt K.________,
Gegenstand Planungs- und Baurecht (Gestaltungsplan A.________)

Sachverhalt:
A. B.________ als Grundeigentümer der Parzelle KTN 001, Bezirk Küssnacht,
reichte am 4. August 2014 beim Bezirksrat Küssnacht das Gesuch um Erlass des
Gestaltungsplanes "A.________", KTN 001 ein. Mit Beschluss Nr. 150 vom
11. März 2015 wies der Bezirksrat Küssnacht dagegen erhobene Einsprachen ab
und erliess den Gestaltungsplan unter Bedingungen und Auflagen. Mit Beschluss
Nr. 16/2016 vom 12. Januar 2016 wies der Regierungsrat eine dagegen erhobene
Beschwerde ab und genehmigte gleichzeitig den Gestaltungsplan "A.________"
unter Vorbehalt. Das Verwaltungsgericht wies mit VGE III 2016 34 vom 28. Sep-
tember 2016 eine dagegen erhobene Beschwerde ab. Dieser Entscheid ist unan-
gefochten in Rechtskraft erwachsen.
B. Am 17. September 2021 reichte B.________ beim Bezirksrat Küssnacht das
Baugesuch für die Verlegung der bestehenden Stichstrasse (auf KTN 002) auf die
Grundstücksgrenze zwischen KTN 002 und KTN 001 ein. Nachdem (gestützt auf
den Gesamtentscheid ARE vom 23.2.2022) der Bezirksrat Küssnacht in teilweiser
Gutheissung einer Einsprache die Baubewilligung unter Bedingungen und Aufla-
gen erteilte, hiess der Regierungsrat mit RRB Nr. 621 vom 23. August 2022 eine
dagegen erhobene Beschwerde gut. Er kam zum Schluss, dass die (teilweise) Er-
stellung der Erschliessungsstrasse auf dem in der Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen (Oe) gelegenen Grundstück KTN 002 nicht zonenkonform sei. Dieser Ent-
scheid ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
C. Am 6. Dezember 2023 reichte B.________ das Gesuch um Änderung des
Gestaltungsplans A.________ ein, wonach die Erschliessungsstrasse neu von
KTN 002 auf KTN 001 verschoben werden soll, die sieben Aussenparkplätze ge-
strichen und in der zentralen Einstellhalle untergebracht, die Einfahrt in diese Ein-
stellhalle leicht verschoben und die Anzahl Wohnungen von insgesamt 9 auf 8
reduziert werden sollen (vgl. Erläuterungsbericht mit Änderungen 2023; Vi2-act.
II/02). Gegen diese Gestaltungsplanänderung gingen während der öffentlichen
Auflage zwei Einsprachen ein. Mit Beschluss Nr. 2024/400 vom 21. August 2024
wies der Bezirksrat Küssnacht diese ab (soweit er darauf eintrat) und beschloss
die Änderung des Gestaltungsplanes.
D. Hiergegen reichten die Einsprecher Beschwerde beim Regierungsrat ein. Mit
RRB Nr. 584/2025 vom 19. August 2025 (Versand 26.8.2025) beschloss der Re-
gierungsrat:
1. Die Beschwerden I und ll werden abgewiesen.
2. Die Verfahrenskosten für die Beschwerdeverfahren (inklusive Kanzleikosten)
im Betrag von Fr, 3000.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 1500.--) den Beschwerde-
2

führern I und den Beschwerdeführerinnen ll auferlegt und mit deren Kostenvor-
schüssen (je Fr. 1500.--) verrechnet.
3. Dem Beschwerdegegner wird eine Parteientschädigung von insgesamt
Fr. 2000.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte (je Fr. 1000.--) von den Be-
schwerdeführern I und den Beschwerdeführerinnen ll (diese unter solidarischer
Haftung) zu tragen ist.
4. Die Änderung des Gestaltungsplans A.________ wird genehmigt.
5. Der Gestaltungsplan und die Sonderbauvorschriften sind gemäss Kapitel B.
Genehmigung, Ziff. 4 zu bereinigen. Die überarbeiteten und vom Bezirksrat
Küssnacht unterzeichneten Fassungen sind zum Anbringen des Genehmi-
gungsvermerks nachzureichen (Koordination durch das Amt für Raumentwick-
lung).
6. Publikation von Beschlussziffer 4 nach Rechtskraft im Amtsblatt.
7. Der Bezirk Küssnacht hat eine Staatsgebühr von Fr. 3500.-- zu entrichten,
Diese kann dem Gesuchsteller weiterverrechnet werden.
[8./9./10. Rechtsmittelbelehrung und Zustellung]
E. Am 16. September 2025 reichen AA.________ und BA.________ beim Ver-
waltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde ein mit den Anträ-
gen:
1. Es seien der angefochtene Beschwerdeentscheid des Regierungsrates Schwyz
RRB Nr. 584/2025 vom 26. August 2025 und der angefochtene Beschluss des
Bezirksrates Küssnacht 2024/400 vom 21. August 2024 aufzuheben und der
Gestaltungsplan "A.________" (publiziert im Amtsblatt Nr. xx vom ____) nicht
zu erlassen.
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners
eventualiter zulasten des Staates.
F. Mit Vernehmlassung vom 25. September 2025 beantragt das Sicherheitsde-
partement, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer
abzuweisen. Der Beschwerdegegner beantragt mit Vernehmlassung vom 29. Sep-
tember 2025, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Las-
ten der Beschwerdeführer abzuweisen und der Gestaltungsplan sei zu genehmi-
gen. Hierzu replizieren die Beschwerdeführer am 22. Dezember 2025, wozu der
Beschwerdegegner am 14. Januar 2026 Stellung nimmt. Der Bezirksrat Küssnacht
äusserte sich zu keiner Eingabe.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
1. Mit dem Gesuch um Änderung des Gestaltungsplans A.________ vom
6. Dezember 2023 sollte die gemäss genehmigtem Plan auf KTN 002 gelegene
Erschliessungsstrasse auf KTN 001 verschoben werden, was auch eine Verschie-
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bung der Zufahrt in die Einstellhalle sowie die Aufhebung von sieben Aussenpark-
plätzen und deren Verschiebung in die Einstellhalle zur Folge hat. Änderungen
waren auch für die genehmigten Sonderbauvorschriften vorgesehen, so nament-
lich die Streichung einer Wohneinheit (von 9 auf 8 Einheiten). Das Erschliessungs-
konzept über die C.___strasse und das Bebauungskonzept (eine Villa mit einer
Wohneinheit sowie vier Häuser mit total sieben Wohneinheiten) blieben ebenso
unverändert wie die Lage und Ausdehnung der Baubereiche (vgl. Erläuterungsbe-
richt mit Änderungen 2023; Vi2-act. II/02):
[Planauszug] [Planauszug]
(Auszug rechtskräftiger GP A.________ Auszug Änderung GP vom 6.12.2023)
Diese Änderungen wurden unter Abweisung dagegen erhobener Einsprachen vom
Bezirksrat beschlossen und vom Regierungsrat mit dem angefochtenen RRB
Nr. 584/2025 vom 19. August 2025 genehmigt.
2.
2.1 Es ist sachverhaltsmässig unbestritten, dass der Gestaltungsplan
A.________ im Jahr 2016 genehmigt wurde, was das Verwaltungsgericht mit VGE
III 2016 34 vom 28. September 2016 bestätigte. In diesem rechtskräftigen Gestal-
tungsplan war die verkehrsmässige Erschliessung des Gestaltungsplanareals
über die C.___strasse und ab dieser über eine Erschliessungsstrasse
'A.________' entlang der Grenze KTN 002 / KTN 001 auf KTN 002 und von dieser
in die Tiefgarage resp. sieben Aussenparkplätze sowie eine Zufahrt zur Villa vor-
gesehen. Das Verwaltungsgericht stellte fest, der Regierungsrat habe diesbezüg-
lich zu Recht die rechtliche und tatsächliche Erschliessbarkeit überprüft und nicht
die genügende Erschliessung; ein Gestaltungsplan sei genehmigungsfähig, wenn
Erschliessungsvarianten tatsächlich wie rechtlich realisierbar seien, ohne dass im
Detail bereits feststehe, wie dieses Ziel schliesslich erreicht werde (E. 3.3). Mit
dem Gestaltungsplan "A.________" sei eine Strassenführung verbindlich festge-
legt worden, die einerseits eine Erschliessung ab der C.___strasse und anderseits
eine Strassenführung entlang der nordöstlichen Grundstücksgrenze mit einem Zu-
gang in eine Tiefgarage zwischen Haus 1 und 2 sowie einer Zufahrt zu Baufeld A
vorsehe. Es sei die Erschliessbarkeit des Grundstücks gegeben und die Machbar-
keit zu bejahen; das Gestaltungsplangebiet "A.________" sei strassenmässig
genügend erschlossen (E. 3.4 und 3.6).
Damit steht fest, dass mit dem Erlass des Gestaltungsplans A.________ die ver-
kehrsmässige Erschliessung der (damals) neun Wohneinheiten über die
C.___strasse und die Erschliessungsstrasse A.________ als tatsächlich wie recht-
lich realisierbar beurteilt wurde.
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Mit der beantragten Gestaltungsplanänderung sollen nun im Wesentlichen - wie
zuvor dargestellt - die Erschliessungsstrasse A.________ (wie bisher ab der
C.___strasse) lagemässig von KTN 002 auf KTN 001 verlegt und eine Wohneinheit
gestrichen werden (vgl. oben Planausschnitte).
2.2 Die Beschwerdeführer bringen vor, diese geänderte Erschliessung könne
nicht genehmigt werden. Mit dem Änderungsgesuch müsse die Erschliessung
grundsätzlich neu geprüft werden; mit dem rechtskräftigen Gestaltungsplan, für
dessen Genehmigung die Verhältnisse 2015/2016 massgebend gewesen seien,
sei die tatsächliche wie rechtliche Realisierbarkeit der nun aufgelegten Erschlies-
sung nicht nachgewiesen. Vielmehr seien die neuen, seither veränderten Verhält-
nisse entscheidend; massgebend sei allein, ob die neu vorgesehene Erschlies-
sung aus heutiger Sicht rechtmässig sei. Die Situation habe sich wesentlich ver-
ändert. Die Verkehrssituation auf der C.___strasse sei (mit Parken entlang der
Strasse auf dem Trottoir) schon früher prekär gewesen. Zwischenzeitlich sei
KTN 002 zu einem öffentlichen Parkplatz mit 85 Parkplätzen für das Strandbad
umgenutzt worden. Die C.___strasse müsse somit neben dem Anwohnerverkehr
auch den Verkehr des Strandbads aufnehmen. Sie sei infolge des mit dem Parkie-
ren verbundenen Mehrverkehrs regelmässig verstopft und überlastet. Die Ver-
kehrssituation sei für die Anwohner unzumutbar. Mit der Erschliessung des Ge-
staltungsplanareals über die C.___strasse würde sich diese heute unzumutbare
Situation noch weiter verschärfen. Die geplante Erschliessung würde zudem die
Erschliessung weiterer Grundstücke (v.a. der Nachbarn auf der C.___strasse) er-
schweren und sei daher ungenügend resp. rechtswidrig. Diese Veränderung der
tatsächlichen Verhältnisse würden die Vorinstanzen ausser Acht lassen. Entgegen
deren Annahme habe der Parkplatz die Situation nicht verbessert. 85 Parkplätze
würden offensichtlich und naturgemäss zu Mehrverkehr führen. Dazu komme der
Parkplatz-Suchverkehr bis Strassenende mit Wenden und Zurückfahren, was
ohne Parkplatz entfallen würde. Wegen dieser mangelhaften externen Erschlies-
sung (auf der C.___strasse) gelinge der Nachweis einer rechtlichen und tatsächli-
chen Realisierbarkeit der Erschliessung nicht. Mit dem Baubewilligungsverfahren
könne der Bauherr hierauf keinen massgeblichen Einfluss nehmen, weshalb diese
Frage auch nicht ins Baubewilligungsverfahren verschoben werden könne.
2.3 Beim Gestaltungsplan nach § 31 des Planungs- und Baugesetzes (PBG;
SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 handelt es sich um einen Nutzungsplan im
Sinne von Art. 14 ff. des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungs-
gesetz, RPG; SR 700) vom 22. Juni 1979, der seinen Zweck nur erfüllen kann,
wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Er kann aber unter den Vorausset-
zungen von Art. 21 Abs. 2 RPG geändert werden, d.h. der Gestaltungsplan ist zu
5

überprüfen und nötigenfalls anzupassen, wenn sich die Verhältnisse wesentlich
geändert haben. Je neuer ein Gestaltungsplan ist, umso mehr darf aber mit seiner
Beständigkeit gerechnet werden und umso schwieriger ist die Gültigkeitsvermu-
tung umzustossen (VGE III 2024 104 vom 16.12.2024 E. 3; VGE III 2020 101 vom
23.11.2020 E. 1.7.1). Gemäss Rechtsprechung folgt hieraus etwa, dass eine
spätere akzessorische Anfechtung und Überprüfung eines rechtskräftigen Gestal-
tungsplans im Baubewilligungsverfahren im Interesse der Rechtssicherheit und
der Planbeständigkeit nur in Ausnahmefällen möglich ist, so wenn das Planerlass-
verfahren den Betroffenen weder einen rechtzeitigen Schutz ihrer Interessen ein-
räumte noch eine Einschätzung der rechtlichen Tragweite der auferlegten Be-
schränkungen ermöglichte, oder wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Ver-
hältnisse seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an
den bestehenden Beschränkungen dahingefallen sein könnte (VGE III 2018 190
E. 5.3). Nichts anderes kann gelten, wenn um Abänderung eines rechtskräftigen
Gestaltungsplanes ersucht wird. Der Gestaltungsplan als solcher ist in diesem Fall
rechtskräftig und im Rahmen des Abänderungsverfahrens nicht mehr auf seine
Rechtmässigkeit hin zu überprüfen (VGE III 2018 234 vom 26.6.2019 E. 3.3.1);
eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplanes als solchen kann nur in
den genannten Ausnahmefällen greifen. Selbst die beantragte Änderung kann ggf.
dem Grundsatz der Planbeständigkeit widersprechen, wobei allerdings gegenüber
Anpassungen eines Gestaltungsplanes eine weniger grosse Zurückhaltung ge-
rechtfertigt ist, wenn die Initiative für die Planänderung von den Planadressaten
ausgeht (VGE III 2020 101 vom 23.11.2020 E. 1.7.2 mit Hinweis auf EGV-SZ 1999
Nr. 9). Ist eine Abänderung nicht ausgeschlossen, so beschränkt sich die Über-
prüfung auf die beantragte Änderung (VGE III 2018 234 vom 26.6.2019 E. 3.3.4),
wobei diese Prüfung in Beachtung der seit Erlass des Gestaltungsplans eingetre-
tenen Veränderungen vorzunehmen ist. Mit anderen Worten muss die beantragte
Änderung hinsichtlich der aktuellen Rechtslage und Verhältnisse rechtmässig sein.
2.4
2.4.1Vorliegend wird mit der Änderung des Gestaltungsplans um Verschiebung
der Erschliessungsstrasse A.________ von KTN 002 auf KTN 001 ersucht, wobei
an der grundsätzlichen Erschliessung des Areals über die C.___strasse nichts än-
dern soll (vgl. oben E. 1).
2.4.2Nach dem Gesagten führt dieser Antrag auf Änderung des Gestaltungspla-
nes nicht dazu, die Rechtmässigkeit des rechtskräftigen Gestaltungsplanes als sol-
che zu überprüfen. Die Beschwerdeführer beantragen denn zu Recht auch nichts
dergleichen. Vielmehr bezieht sich ihr Antrag allein auf die beantragte Änderung
6

des Gestaltungsplanes resp. dessen Beschluss durch den Bezirksrat resp. den
Genehmigungsbeschluss des Regierungsrates (vgl. Ingress Bst. E).
2.4.3Die beantragte Änderung selbst hat - wie dargelegt - in Bezug auf die aktu-
ellen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse genehmigungsfähig zu sein. D.h.
es sind nicht die Verhältnisse im Zeitpunkt des Erlasses des Gestaltungsplanes
(2015/2016) relevant, sondern die aktuellen Verhältnisse.
Für die Frage, in welcher Breite aufgrund der beantragten Änderung zu prüfen ist,
ist es nun aber grundsätzlich von Bedeutung, ob man die Änderung allein auf die
Verlegung der Erschliessungsstrasse A.________ bezieht oder aber die gesamte
Erschliessungssituation als vom Änderungsantrag mitumfasst betrachtet. Nur im
zweiten Fall wäre die Rechtmässigkeit auch der grundsätzlichen Erschliessung
des Areals über die C.___strasse in die Überprüfung miteinzubeziehen. Gegen
diese (von den Beschwerdeführern vertretene Ansicht) spricht, dass die bean-
tragte Änderung an der grundsätzlichen Erschliessung des Areals keinerlei Anpas-
sungen vornimmt. Im Vergleich zum rechtskräftigen Gestaltungsplan führt die be-
antragte Änderung weder zu einer geänderten Erschliessungsroute noch zu einer
Änderung des Verkehrsaufkommens (wobei eine Wohnung weniger erstellt wer-
den soll) oder der Zusammensetzung des Verkehrs. Geändert wird nur die Lage
der Erschliessungsstrasse A.________, wobei selbst die Lage des Anschlusses
an die C.___strasse unverändert bleibt. Für die Darstellung der Beschwerdeführer
könnte demgegenüber sprechen, dass mit der beantragten Änderung die Frage
der Erschliessung als solche betroffen ist und damit grundsätzlich überprüfbar
wird, d.h. auch zu prüfen ist, ob die Erschliessung des Areals via C.___strasse
/Erschliessungsstrasse A.________ aufgrund wesentlich veränderter Verhältnisse
noch rechtens ist.
2.4.4Die Darstellung der Beschwerdeführer ist zu verwerfen. Aus dem Grundsatz
der Planbeständigkeit ist zu folgern, dass ein Plan-Änderungsantrag eng zu beur-
teilen ist. Nur das, was vom Antrag unmittelbar betroffen ist, soll letztlich geändert
werden. Entsprechend ist nur diese Änderung auf ihre Rechtmässigkeit hin zu
überprüfen. Im Übrigen soll der Gestaltungsplan, so wie er rechtskräftig genehmigt
ist, unangetastet bleiben.
Vorliegend berührt der Änderungsantrag die verkehrsmässige Erschliessung des
Gestaltungsplanareals nicht. Weder soll das Erschliessungskonzept geändert wer-
den noch beeinflusst die Änderung das Verkehrsaufkommen oder die Zusammen-
setzung des Verkehrs. Geändert wird ausschliesslich die Lage der Erschliessungs-
strasse A.________, indem diese von KTN 002 auf KTN 001 verschoben wird,
wobei aber sogar der Anschlusspunkt an die C.___strasse unverändert bleibt (vgl.
7

Planauszüge oben E. 1). Damit aber besteht keine Grundlage, die verkehrsmäs-
sige Erschliessungssituation des Gestaltungsplans A.________, wie sie mit des-
sen Genehmigung in Rechtskraft erwachsen ist und mit vorliegender Änderung
unangetastet bleibt, in die Überprüfung miteinzubeziehen. Es widerspräche dies
dem Grundsatz der Beständigkeit des erst rund 10jährigen Gestaltungsplanes.
2.4.5Zu keinem anderen Schluss gelangt man, wenn man den Fokus auf den Ver-
fügungs- und Anfechtungsgegenstand legt. Gegenstand des Beschwerdeverfah-
rens kann nur sein, was auch Gegenstand der zugrunde liegenden Verfügung war
bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über
welche die erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu Recht (noch) nicht entschieden
hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich des Verwaltungsgerichts als Beschwer-
deinstanz (vgl. vgl. VGE III 2024 22 vom 27.6.2024 E. 2.3 mit vielen weiteren Hin-
weisen).
Der Gestaltungsplan A.________ mit verkehrsmässiger Erschliessung über die
C.___strasse und Erschliessungsstrasse A.________ erwuchs in Rechtskraft. Mit
dem Gesuch um Änderung des Gestaltungsplans wurde (neben anderen, hier
nicht interessierenden Punkten) um Verlegung der Erschliessungsstrasse
A.________ ersucht, welche - wie aufgezeigt - die eigentliche Erschliessung inkl.
Anschlusspunkt an die C.___strasse unverändert lässt. Zu prüfen hatte der Be-
zirksrat damit ausschliesslich die Zulässigkeit der Verlegung der Erschliessungs-
strasse A.________. Die Erschliessung des Gestaltungsplanareals bildete nicht
Prüfgegenstand und musste es auch nicht, nachdem die Erschliessung von der
anbegehrten Änderung - wie aufgezeigt - unberührt blieb. Damit aber hat der Be-
zirksrat zu Recht allein die Änderung, nämlich die Verlegung der Erschliessungs-
strasse A.________ beschlossen. Dem entsprechend konnte auch nur dies Ge-
genstand einerseits der Verwaltungsbeschwerde und anderseits des Genehmi-
gungsbeschlusses und damit auch der vorliegenden Verwaltungsgerichtsbe-
schwerde sein. Die grundsätzliche Erschliessung des Gestaltungsplanareals blieb
vom Änderungsgesuch unberührt, weshalb sie auch nicht Verfügungsgegenstand
und damit auch nicht Anfechtungsgegenstand bildete.
2.4.6Soweit die Beschwerdeführer aufgrund der beantragten Verschiebung der
Erschliessungsstrasse A.________ die Überprüfung der Erschliessung des Ge-
staltungsplanareals A.________ als solche beantragen, ist darauf nach dem Ge-
sagten nicht einzutreten.
2.5 Der Antrag auf Änderung des Gestaltungsplanes rechtfertigt ebenso wenig
eine akzessorische Überprüfung des Planes.
8

2.5.1Vorab gilt es festzuhalten, dass dies von den Beschwerdeführern so auch
gar nicht beantragt ist. Ihr Antrag bezieht sich explizit auf die Amtsblattpublikation
vom 7. Dezember 2023, den Bezirksratsbeschluss 2024/400 vom 21. August 2024
sowie den RRB Nr. 584/2025 vom 26. August 2025. Deren Gegenstand bildete
allein die Änderung des Gestaltungsplanes. Demgegenüber stellen die Beschwer-
deführer keinen Antrag, im Rahmen dieses, durch das Änderungsgesuch ange-
stossenen Verfahrens sei der Gestaltungsplan A.________ integral akzessorisch
zu prüfen und aufzuheben wegen ungenügender Erschliessung (vgl. etwa bezüg-
lich Antrag auf eine akzessorische Überprüfung eines Gestaltungsplanes VGE III
2018 190 vom 29.8.2019 Ingress Bst. H).
2.5.2Der Vollständigkeit halber gilt es immerhin anzumerken, dass die Vorausset-
zungen für eine akzessorische Prüfung auch gar nicht erfüllt wären (vgl. oben
E. 2.3).
Der Gestaltungsplan A.________ wurde im Jahr 2016 genehmigt und trat - nach
unangefochten gebliebenem Verwaltungsgerichtsentscheid - in Rechtskraft. Mithin
ist er noch weit entfernt vom Erreichen des 15jährigen Planungshorizonts (BGE
145 II 83 E. 5.4; Art. 15 Abs. 1 RPG; auch § 31 Abs. 3 PBG). Der Grundsatz der
Planbeständigkeit spricht klar gegen eine generelle Überprüfung.
Der Erlass des Gestaltungsplanes A.________ durchlief das ordentliche Erlass-
und Genehmigungsverfahren. Es erhellt nicht, dass die rechtliche Tragweite der
verkehrsmässigen Erschliessung des Gestaltungsplanareals nicht bereits damals
korrekt hätte eingeschätzt werden können, so dass die Beschwerdeführer ihre In-
teressen nicht bereits damals hätten wahrnehmen können. Denn schon damals
wurde das Areal über die C.___strasse erschlossen. Gegen den aufgelegten Ge-
staltungsplan wurden denn auch Rechtsmittel ergriffen, wobei auch eine man-
gelnde Erschliessung gerügt wurde. Dies unbegründet (vgl. VGE III 2016 34 vom
28.9.2016).
Zu verneinen ist schliesslich auch die Voraussetzung wesentlich veränderter Ver-
hältnisse, welche den Gestaltungsplan neu als nicht mehr rechtmässig erscheinen
lassen würden. Gemäss Beschwerdeführer sei zwischenzeitlich die Parzelle
KTN 002 neu als Parkfläche für das Strandbad umgenutzt worden, wobei 85 Park-
plätze zur Verfügung stehen würden, was zu entsprechendem Mehrverkehr auf
der C.___strasse führe, so dass die verkehrsmässige Erschliessung des Gestal-
tungsplanareals über die C.___strasse tatsächlich und rechtlich zwischenzeitlich
nicht mehr realisierbar sei (vgl. oben E. 2.2). Dem ist zum einen schon daher zu
widersprechen, als es sich nicht um eine veränderte Situation handelt, die erst
nach Rechtskraft des Gestaltungsplanes eingetreten ist. Die Möglichkeit einer
Parkplatznutzung der Parzelle ist bereits im Protokoll der Bezirksgemeinde vom
9

Dezember 2015 erwähnt, war mithin bereits damals bekannt (vgl. Protokoll Be-
zirksgemeinde 14.12.2015, S. 16). Sodann ergibt sich aus der Jahresrechnung
2016 des Bezirks, dass der Parkplatz auf KTN 002 bereits in jenem Jahr erstellt
wurde, mithin noch während des laufenden Erlass- und Genehmigungsverfahrens
des Gestaltungsplanes A.________. Die Rüge hätte somit bereits damals vorge-
tragen werden können und müssen; veränderte Verhältnisse liegen somit gar nicht
vor. Zum andern ist die im Vergleich zu 2015 (vor Parkplatzerstellung) allein durch
den neuen Parkplatz veränderte Situation in Gesamtbetrachtung nicht von einer
Ausprägung, welche die verkehrsmässige Erschliessung der Nachbarparzelle
KTN 001 mit nur acht geplanten Wohneinheiten (und damit geringem zusätzlichem
Verkehr) neu als ungenügend beurteilen liesse; vielmehr ist sie weiterhin tatsäch-
lich wie rechtlich realisierbar. Der Parkplatz führt (im Vergleich zu einer Wiese) zu
Mehrverkehr. Indes gereichte der Parkplatz des Strandbads bereits zuvor bis an
dieses Grundstück heran. Mithin bestand schon damals ein Suchverkehr mit ent-
sprechendem Wenden aufgrund der Sackgasse. Zudem ist auch unbestritten,
dass die Situation damals mitunter chaotisch gewesen sei mit Wildparkieren auf
dem Trottoir. Diese Situation hat der neue Parkplatz entschärft. Zudem handelt es
sich um Badi-Parkplätze. Die Nutzung beschränkt sich auf die Badesaison und
auch hier nur auf schöne Tage. Zudem dürfte die Verweildauer der Badigäste/Par-
kierer von längerer Dauer sein, was die Anzahl Fahrten begrenzt hält. Aufgrund
der Öffnungszeiten der Badi (ab 9 Uhr) fällt der Verkehr auch nicht auf den Pend-
lerverkehr der Anwohner. Schliesslich weist die C.___strasse, auf welcher Tempo-
30 gilt, eine Ausbaubreite von rund 5.5 m auf und verfügt über die gesamte Länge
über ein Trottoir (und auch auf der anderen Seite ein Bankett/eine Gehfläche).
2.6 Wenn aber nicht die Erschliessungssituation insgesamt Gegenstand der
Prüfung der Änderung des Gestaltungsplanes A.________ bildet und auch die
Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung des Gestaltungsplanes
nicht erfüllt sind, dann sind die Vorbringen der Beschwerdeführer betreffend Un-
zulässigkeit der Arealerschliessung über die C.___strasse nicht zu hören.
3. Vom Änderungsantrag unmittelbar betroffen ist die Erschliessungsstrasse
A.________, welche von KTN 002 auf KTN 001 verschoben werden soll (vgl. oben
E. 1). Die neue, verschobene Erschliessungsstrasse erfüllt gemäss den Beschwer-
deführern die gesetzlichen Grössenvorgaben nicht.
3.1 Das Baureglement des Bezirks verweise für die Ausbaubreiten ausdrücklich
auf die VSS-Normen als technische Richtlinien, womit unmissverständlich zum
Ausdruck gebracht werde, dass die erforderliche Strassenbreite gemäss VSS-
Richtlinie einzuhalten sei; die VSS-Richtlinien seien nicht blosse Auslegungshilfe,
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sondern durch den Verweis direkt geltendes kommunales Recht. Diesbezüglich
habe die Vorinstanz die VSS-Norm falsch angewendet. Es handle sich nicht um
einen Zufahrtsweg. Ein Zufahrtsweg diene primär dem Fussverkehr mit bloss ge-
legentlichem Befahren. Die Erschliessungsstrasse A.________ auf KTN 001 diene
indes primär der fahrzeugmässigen Erschliessung des Areals und damit vor allem
dem Fahrzeugverkehr. Insofern sei hinsichtlich der erforderlichen Fahrbahnbreite
auch nicht auf die Vorgaben für Zufahrtswege abzustellen, sondern auf diejenigen
von Zufahrtsstrassen, wonach die Fahrbahnbreite mindestens vier Meter breit sein
müsse. Die Erschliessungsstrasse halte die Vorgaben der einschlägigen VSS-Nor-
men und mithin des kommunalen Rechts nicht ein. Eine Verbreiterung im Rahmen
des Baubewilligungsverfahrens sei nicht möglich, weil die Strasse auf der einen
Seite durch die Grundstücksgrenze und der andern Seite durch die bereits zu nahe
geplante Überbauung begrenzt sei. Die Erschliessung sei somit rechtlich nicht re-
alisierbar. Zudem seien die Voraussetzungen für ein ausnahmsweises Abweichen
von der VSS-Norm nicht gegeben; es liege keine Ausnahmesituation vor. Die ge-
plante Erschliessung und damit der Gestaltungsplan könne daher nicht erlassen
werden.
3.2 Die Vorbringen sind unbegründet. Wie sich aus dem Gestaltungsplan 1:500
vom 6. Dezember 2023 ergibt, beträgt die Ausbaubreite der Erschliessungsstrasse
ab der C.___strasse bis zur Einfahrt in die Tiefgarage mindestens 4.3 m und damit
mehr als die von den Beschwerdeführern geltend gemachten 4 m. Erst vor dem
Haus 1 beträgt die Zufahrt zum Haus 5 (Villa) nur noch 3.15 m, wobei hierzu an-
zumerken ist, dass dieses Haus nur eine Wohneinheit aufweist, über zwei Aussen-
parkplätze verfügt und ansonsten sich die Parkplätze auch in der Tiefgarage be-
finden. Dieses letzte Teilstück stellt mithin in jedem Fall nur einen Zufahrtsweg dar.
Zudem handelt es sich nicht um Baupläne; die im Gestaltungsplan definierten Bau-
bereiche lassen noch Verschiebungen der Bauten und Anlagen zu, so dass ggf.
weitere Ausbaubreiten realisiert werden können (trotz der Grundstücksgrenze zu
KTN 002). Damit aber ist die Realisierbarkeit einer verkehrstechnisch angemesse-
nen Erschliessungsstrasse A.________ im Rahmen des Gestaltungsplanverfah-
rens so oder so zu bejahen (vgl. betreffend Erschliessung Gestaltungsplangebiet
VGE 2017 143 vom 26.1.2018 E. 4.5.1). Damit aber kann auch die Frage offenge-
lassen werden, ob Art. 23 Abs. 2 BauR Küssnacht bezüglich Ausbaubreite keine
Abweichung von der VSS-Norm zulässt, wie dies die Beschwerdeführer geltend
machen.
4.
4.1 Des Weiteren rügen die Beschwerdeführer, die Erschliessungsstrasse sei
rechtlich nicht realisierbar, da sie über die Parzelle KTN 002 führe, welche in der
11

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liege. Damit sei die Erschliessungs-
strasse zonenwidrig und könne nicht bewilligt werden, da sie nicht der Öffentlich-
keit diene. Art. 91 BauR Küssnacht lasse diesbezüglich keinen Spielraum zu, was
sich ebenso aus § 33 Abs 1 PBG ergebe. Eine Ausnahmebewilligung für Zonen-
widrigkeiten könne nicht erteilt werden, was es ausschliesse, die Erschliessungs-
strasse auf KTN 002 ausnahmsweise zu bewilligen. Daneben wären gemäss den
Beschwerdeführern auch die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung
überhaupt nicht gegeben, da keine besondere Situation, die im Einzelfall ein Ab-
weichen von der Norm rechtfertige, vorliege. Das Gestaltungsplanareal könne pro-
blemlos ohne Beanspruchung von KTN 002 erschlossen werden. Eine unzumut-
bare Härte liege nicht vor. So sei eine Erschliessung über KTN 004 ebenso möglich
wie eine Erschliessung über KTN 003. Eine Ausnahme sei auch mit den öffentli-
chen Interessen nicht vereinbar; die Umgebungsflächen seien in Zonen für öffent-
liche Bauten und Anlagen naturnahe zu belassen, woran ein aktuelles und gewich-
tiges öffentliches Interesse bestehe und mit einer Erschliessungsstrasse nicht ver-
einbar sei. Zudem würde eine Ausnahmebewilligung einzig dem maximalen Aus-
nützungsstreben dienen, wozu sie nicht missbraucht werden dürfe.
4.2 Der aktuelle, rechtskräftige Gestaltungsplan A.________ sieht vor, die Er-
schliessungsstrasse A.________ weitestgehend auf KTN 002 zu erstellen (vgl.
oben E. 1). Entsprechend wurde schon im damaligen Erlass- und Genehmigungs-
verfahren vorgetragen, die Erschliessungsstrasse diene ausschliesslich dem Pri-
vatgebrauch, was mit der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht vereinbar
sei, weshalb der Gestaltungsplan nicht genehmigt werden könne. Dem hielt das
Verwaltungsgericht entgegen, eine Erstellung der Strasse über KTN 002 sei nicht
grundsätzlich ausgeschlossen. Die Frage der Bewilligungsfähigkeit sei indes nicht
im Rahmen des Gestaltungsplanverfahrens zu klären (VGE III 2016 34 vom
28.9.2016 E. 3.5). Was damals in Bezug auf eine Strassenfläche auf KTN 002 von
rund 309 m² ausgeführt wurde, gilt erst recht für eine Strassenfläche von 32.6 m²,
welche aufgrund der geänderten Gestaltungsplanes noch beansprucht würde. Wie
sodann der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss (in Übereinstimmung mit
VGE III 2016 34) ausgeführt hat, ist die Bewilligungsfähigkeit der Strassenfläche
in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht grundsätzlich ausgeschlos-
sen. Die Bewilligung oder ggf. Ausnahmebewilligung ist aber nicht im Rahmen des
Gestaltungsplanverfahrens, sondern des Baubewilligungsverfahrens zu prüfen. Im
vorliegenden Verfahren ist - wie bereits in VGE III 2016 34 - die grundsätzliche
Erschliessbarkeit des Gestaltungsplanareals zu bestätigen.
5. Schliesslich rügen die Beschwerdeführer, mit der neu geplanten Erschlies-
sungsstrasse A.________ werde der Strassenabstand nicht eingehalten.
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5.1 Gegenüber einer Privatstrasse hätten Gebäude gemäss § 65 Abs. 2 PBG
einen Abstand von drei Metern einzuhalten. Gemäss Gestaltungsplan weise das
Haus 2 an der nördlichen Ecke einen Strassenabstand von nur ca. 2.05 m ein, an
der nordöstlichen Ecke einen solchen von nur ca. 2.01 m. Der Gestaltungsplan sei
auch in dieser Hinsicht rechtswidrig und daher nicht zuzulassen. Die Situation vor-
liegender Erschliessungsstrasse, welche sämtlichen Bewohnern aller acht Wohn-
einheiten mit 25 Parkplätzen auf einer Parzelle von über 5'300 m² diene, sei nicht
vergleichbar mit einer Strasse, welche bloss eine Bauparzelle mit einem EFH er-
schliesse. Die vorliegende Strasse sei vergleichbar mit einer Strasse, welche etwa
zehn EFH erschliesse und damit funktional eine Feinerschliessung eines ver-
gleichbaren nicht parzellierten Baugrundstücks sei. Wenn der Regierungsrat dies
mit Hinweis auf den Sackgassencharakter und fehlende Erweiterungsmöglichkeit
verneine, so verletze er den Schutzzweck von § 65 Abs. 2 PBG, der auf die Ver-
kehrssicherheit bei privaten Feinerschliessungen abstelle.
5.2 Der Regierungsrat hielt im angefochtenen Entscheid § 65 Abs. 2 PBG, wo-
nach bei nicht dem Gemeingebrauch gewidmeten Privatstrassen zwischen Fas-
sade und Fahrbahnrand ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten ist, im vor-
liegenden Fall für anwendbar. Es sei daher zu klären, ob ein Strassenabschnitt als
bedeutungsvolle oder allenfalls bedeutungsvoll werdende Erschliessungsstrasse
zu betrachten sei, da gemäss Gesetzesmaterialien nur diese sowohl von der Ver-
kehrssicherheit wie der Ausbaumöglichkeit her nicht durch zu nahe erstellte Bau-
ten beeinträchtigt werden sollen. Der Strassenabstand von § 65 Abs. 2 PBG sei
grundsätzlich einzuhalten, wenn die Privatstrasse eine Feinerschliessungsstrasse
für mehrere Bauparzellen oder ein vergleichbares, nicht parzelliertes Baugrunds-
tück darstelle (E. 8.2 mit Hinweis auf EGV-SZ 1991 Nr. 5). Im konkreten Fall ge-
langte der Regierungsrat zum Schluss, die Erschliessungsstrasse A.________ auf
KTN 001 diene bloss als Zufahrt zur gemeinsamen Tiefgarage sowie als Hauszu-
fahrt zur Villa am See (Haus 5). Sie ende bei den zwei Aussenparkplätzen der Villa
und bilde eine Sackgasse. Spätere Erweiterungen seien aufgrund der Lage am
See unmöglich. Damit aber handle es sich nicht um eine bedeutungsvolle Er-
schliessungsstrasse, weshalb nicht ein Abstand von drei Metern eingehalten wer-
den müsse.
5.3 Die Beurteilung des Regierungsrates ist nicht zu beanstanden. Zum einen
entspricht es der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes, dass der Strassen-
abstand (im Sinne von § 65 Abs. 2 PBG) grundsätzlich einzuhalten ist, wenn die
Privatstrasse eine Feinerschliessungsstrasse für mehrere Bauparzellen oder ein
vergleichbares, nicht parzelliertes Baugrundstück darstellt (EGV-SZ 2006 B 8.4
E. 4.1). Zum andern ist auch die vom Regierungsrat vorgenommene Qualifizierung
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der Erschliessungsstrasse A.________ als unbedeutend vertretbar. Denn tatsäch-
lich handelt es sich bei dieser um eine nicht erweiterbare Sackgasse, welche ab
der C.___strasse bei einer Ausbaubreite von mind. 4.3 m nach rund 30 m in die
Tiefgarageneinfahrt mit 25 Parkplätzen mündet bzw. sich als noch kurze Hauszu-
fahrt zu Haus 5 mit zwei Abstellplätzen fortsetzt. Sodann gilt es zu wiederholen,
dass es im Rahmen der Gestaltungsplanung die tatsächliche wie rechtliche Reali-
sierbarkeit der Erschliessung zu prüfen gilt (vgl. Urteil BGer 1C_297/2024 vom
10.3.2026 E. 4.5, 9.2). Diese gilt es vorliegend ohnehin zu bejahen, wäre es doch
in Anbetracht der mittels Koordinaten definierten Baufeldern grundsätzlich gar
möglich, im konkreten Bauprojekt einen Strassenabstand von 3 m einzuhalten.
Entsprechend erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als unbegründet.
6. Im Ergebnis sind die von den Beschwerdeführern vorgetragenen Rügen un-
begründet. Der Regierungsrat stellte zu Recht die Genehmigungsfähigkeit der be-
antragten Änderung des Gestaltungsplans A.________ fest. Entsprechend ist die
Beschwerde abzuweisen.
7. Die auf Fr. 3'000.-- festzusetzenden Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr,
Kanzleikosten und Barauslagen) sind dem Ausgang entsprechend den Beschwer-
deführern (unter solidarischer Haftbarkeit) aufzuerlegen (§ 72 VRP).
8. Der obsiegende, anwaltschaftlich vertretene Beschwerdegegner hat An-
spruch auf eine Parteientschädigung (§ 74 VRP). Sie ist in Beachtung des kanto-
nalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Ja-
nuar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14
einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in
§ 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien sowie in Ausübung des pflichtgemäs-
sen Ermessens auf insgesamt Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festzuset-
zen.
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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern (unter solidari-
scher Haftbarkeit) auferlegt. Sie haben am 23. September 2025 einen Kos-
tenvorschuss dieser Höhe geleistet, womit die Rechnung ausgeglichen ist.
3. Die Beschwerdeführer haben dem Beschwerdegegner eine Parteientschädi-
gung von Fr. 3'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu leisten.
4. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 42 ff.,
Art. 82 ff. sowie Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht
(BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 innert 30 Tagen seit Zustellung Be-
schwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht,
1000 Lausanne 14, erhoben werden.
5. Zustellung an:
- den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R)
- den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (2/R)
- den Bezirksrat Küssnacht (R)
- den Regierungsrat des Kantons Schwyz (EB)
- und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB).
Schwyz, 24. April 2026
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident:
Die Gerichtsschreiberin:
*Anforderungen an die Beschwerdeschrift
Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru-
mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form
darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die
sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat;
der angefochtene Entscheid ist beizulegen.
Versand: 12. Mai 2026
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