sz_verwaltungsgericht · III 2025 179 · 2026-06-08 · de
Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)


III 2025 179Entscheid vom 8. Juni 2026BesetzungDr.iur. Jeremias Fellmann, VizepräsidentMonica Huber-Landolt, RichterinIrene Thalmann, RichterinMLaw Manuel Gamma, GerichtsschreiberParteienA.________ AG,B.________ AG,Beschwerdeführerinnen,beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. C.________,gegenRegierungsrat des Kantons Schwyz,Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,Gemeinderat Wollerau,Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau,Baubehörde Wollerau, Postfach 335, 8832Wollerau,Amt für Raumentwicklung ARE,Bahnhofstrasse 14,Postfach 1186, 6431 Schwyz,Vorinstanzen,D.________,Beschwerdegegner,vertreten durch Rechtsanwältin MLaw E.________,GegenstandPlanungs- und Baurecht (Baubewilligung)

III 2025 179

Entscheid vom 8. Juni 2026

Besetzung

Dr.iur. Jeremias Fellmann, Vizepräsident

MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber

Parteien

A.________ AG,

gegen

Baubehörde Wollerau, Postfach 335, 8832Wollerau,

Gegenstand

Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)

Sachverhalt:D.________ (Bauherr) ist Alleineigentümer des Grundstücks KTN_01 (204 m2), F.________, Gemeinde Wollerau, das im Gestaltungsplangebiet "G.________" in einer Wohnzone 2 Geschosse (W2) liegt. Südlich des Grundstücks KTN_01 befinden sich die G.________strasse und das Trassee der Südostbahn (SOB). An letzteres schliesst das Gestaltungsplangebiet "Wohnzone G.________" an. Die A.________ AG und die B.________ AG sind je Alleineigentümerinnen der Grundstücke KTN_02 bzw. KTN_03. Beide Grundstücke liegen im Gebiet des Gestaltungsplans "Wohnzone G.________".Die Baubehörde Wollerau erteilte D.________ verschiedene Bewilligungen:-Mit Beschluss Nr. 2021.261 vom 30. November 2021 (in RR-act. II/01 [Nr. 1]) erteilte sie die Baubewilligung für die Erweiterung des bestehenden Pavillons, den Bau eines neuen Pavillons und die Erweiterung der Terrasse. Am 16. Mai 2023 bewilligte die Baubehörde Wollerau eine Projektänderung (Beschluss Nr. 2023.93; in RR-act. II/01 [Nr. 9]). Im Ergebnis hat das Bauvorhaben im Osten den Anbau eines verglasten Pavillons und die Verglasung des offenen, gedeckten Aussenbereichs mit einem Windschutz in Glas zum Gegenstand. Im Nordwesten soll der Sitzplatz erweitert werden, indem die Vordachkonstruktion verlängert wird. Ebenfalls im westlichen Teil der Liegenschaft soll anstelle des bestehenden Pools ein um 90° gedrehter Pool errichtet werden. Sodann sieht das Bauprojekt eine Erweiterung des Untergeschosses unter der Terrasse vor. Darin soll ein Haustechnikraum, ein Archiv, ein Keller sowie ein Raum für die Pooltechnik und die Entsorgung eingerichtet werden (vgl. Beschluss Nr. 2021.261 vom 30.11.2021 E. 1.3; Beschluss Nr. 2023.93 E. 1.3). Die mit Beschluss Nr. 2023.93 vom 16. Mai 2023 erteilte Bewilligung wurde am 8. Oktober 2024 mit Beschluss Nr. 2024.205 um ein Jahr verlängert (vgl. VG-act. 9/14).-Bereits am 12. März 2024 hatte die Baubehörde Wollerau mit Beschluss Nr. 2024.44 die Baubewilligung für eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in Aussenaufstellung erteilt (VG-act. 9/15).-Am 12. Mai 2024 bewilligte die Baubehörde Wollerau ein Baugesuch von D.________, das den Einbau von zwei Fenstern im Untergeschoss, im Erdgeschoss eine Erweiterung des Essbereichs gegen Norden und zwei Fenstertüren sowie die Verlängerung einer Sichtschutzmauer, im 1. Obergeschoss die Ausbildung einer Terrasse anstelle des Schrägdachs und den Einbau von zwei Balkontüren sowie im Dachgeschoss die Aufhebung des an der Ostfassade bestehenden, innenliegenden Balkons sowie die Ergänzung der Fassade und der Einbau eines neuen Dachflächenfensters auf der Nordseite des Schrägdaches zum Gegenstand hatte. Ausserdem bewilligte die Baubehörde Wollerau eine Photovoltaikanlage auf der südlichen Seite des Schrägdaches (Beschluss Nr. 2024.98 vom 14.5.2024 [VG-act. 9/1]). Im Rahmen einer Eingabe betreffend Projektänderung genehmigte die Baubehörde Wollerau mit Beschluss Nr. 2024.182 vom 27. August 2024 (VG-act. 9/10) eine zusätzliche Erweiterung des Erdgeschosses gegen Norden, einen unterirdischen Stauraum auf dem Nachbargrundstück KTN _04, die Begradigung des Vordachs über den Garagen (mit zusätzlicher Terrassenfläche), die Ergänzung der Überdachung im Süden, zwei zusätzliche Balkontüren in den Zimmern im 1. Obergeschoss sowie ein Fenster im Badezimmer. Ausserdem bewilligte die Baubehörde den Rückbau des Kamins an der Nordfassade und die Anpassung einer Aussenwandecke im Untergeschoss (Beschluss Nr. 2024.182 vom 27.8.2024 E. 1.3).Die Baubehörde Wollerau erteilte sämtliche genannten Baubewilligungen im vereinfachten Verfahren gemäss § 79 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987, d.h. ohne öffentliche Auflage und Publikation.Am 18.März 2025 nahmen die A.________ AG und die B.________ AG Einsicht in die Bauakten bezüglich der Liegenschaft KTN _01, nachdem sie nach eigener Darstellung am 4.März 2025 von der I.________ AG und der J.________ AG darauf hingewiesen worden waren, dass D.________ verschiedene Baubewilligungen im vereinfachten Verfahren erhalten habe. Auch die I.________ AG und die J.________ AG sind Eigentümerinnen von Grundstücken im Gestaltungsplangebiet "Wohnzone G.________". Auf eine von ihnen erhobene Beschwerde gegen die Beschlüsse der Baukommission Nr.2024.44 vom 12.März 2024 (betreffend LWP in Aussenaufstellung), Nr.2024.98 vom 14.März 2024 und Nr.2024.182 vom 27.August 2024 (beide betreffend Erweiterung Wohnbereich) trat das Verwaltungsgericht mit VGEIII 2025 2 vom 18.Juni 2025 nicht ein.Mit als "Gesuch um Feststellung der Nichtigkeit / Beschwerde / Aufsichtsanzeige" bezeichneter Eingabe vom 21.März 2025 gelangten die A.________ AG und die B.________ AG an den Regierungsrat und beantragten, die Nichtigkeit der mit Beschlüssen Nr.2021.261 vom 30.November 2021, Nr.2023.93 vom 16.Mai 2023, Nr.2024.44 vom 12.März 2024, Nr.2024.98 vom 14.Mai 2024 und Nr.2024.182 vom 27.August 2024 der Baubehörde Wollerau erteilten Baubewilligungen festzustellen, eventualiter sie aufzuheben (Antrag Ziff.1). Subeventualiter sei der Gemeinderat Wollerau anzuweisen, die mit den erwähnten Beschlüssen erteilten Baubewilligungen zu widerrufen (Antrag Ziff.2). Weiter sei der Gemeinderat Wollerau anzuweisen, für die Bauvorhaben mit Baugesuch Nr.2021.97, Nr.2023.008, Nr.2024.005 und Nr.2024.013 das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen mit Publikation der Baugesuche im Amtsblatt und Erstellung des Baugespanns (Antrag Ziff.3), wobei die Baugesuche abzuweisen seien (Antrag Ziff.4).Am 2. September 2025 traf der Regierungsrat folgenden Beschluss (RRB) Nr. 648/2025:1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.2.Der Aufsichtsbeschwerde wird keine Folge geleistet.[3.-7. Verfahrenskosten, Parteientschädigung, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung]Gegen diesen RRB Nr.648/2025 vom 2.September 2025 gelangen die A.________ AG und die B.________ AG (Beschwerdeführerinnen) mit Beschwerde vom 1.Oktober 2025 an das Verwaltungsgericht. Sie stellen folgende Anträge:I.Rechtsbegehren1.Der Beschluss des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 648/2025 vom 2. September 2025 sei aufzuheben und es sei die Nichtigkeit der Beschlüsse Nr. 2021.261 vom 30. November 2021, Nr. 2023.93 vom 16. Mai 2023, Nr. 2024.44 vom 12. März 2024, Nr. 2024.98 vom 14. Mai 2024 und Nr. 2024.182 vom 27. August 2024, alle erlassen von der Baubehörde Wollerau, festzustellen bzw. es seien diese aufzuheben; eventualiter sei der Gemeinderat Wollerau anzuweisen, die genannten Beschlüsse zu widerrufen.2.Die nachstehenden Baugesuche seien abzuweisen:a.Erweiterung bestehender Pavillon, Neubau Pavillon, Erweiterung Terrasse (Baugesuch Nr. 2021.097, ohne eBau-Nr.)b.Projektänderungen Erweiterung bestehender Pavillon, Neubau Pavillon, Erweiterung Terrasse (Baugesuch Nr. 2023.008, eBau-Nr. 23-23-01 3)c.Luft-Wasser-Wärmepumpe, Aussenaufstellung (Baugesuch Nr. 2024.005, eBau-Nr. 23-23-006)d.Erweiterung Wohnbereich im Erd- und Obergeschoss, Photovoltaikanlage und Projektänderungen (Baugesuche Nr. 2024.013, eBau-Nrn. 23-24-040 und 23-24-086)Eventualiter sei der Gemeinderat Wollerau anzuweisen, für die vorgenannten Bauvorhaben das ordentliche BaubewiIligungsverfahren mit Publikation der Baugesuche im Amtsblatt und Erstellung des Baugespanns durchzuführen.3.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten des Beschwerdegegners und der Vorinstanzen.II.Verfahrensantrag (vorsorgliche Massnahme)Der Bauherrschaft sei für die Dauer des Verfahrens zu verbieten, die mit den Beschlüssen Nr. 2021.261 vom 30. November 2021, Nr. 2023.93 vom 16. Mai 2023, Nr. 2024.44 vom 12. März 2024, Nr. 2024.98 vom 14. Mai 2024 und Nr. 2024.182 vom 27. August 2024 bewilligten Bauarbeiten auszuführen.Mit Eingabe vom 14.Oktober 2025 verlangte der Beschwerdegegner, den Antrag auf Erlass vorsorglicher Massnahmen abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Namens des Regierungsrats beantragte das Sicherheitsdepartement mit Stellungnahme vom 16.Oktober 2025, auf den Erlass vorsorglicher Massnahmen zu verzichten. Der Gemeinderat Wollerau sah in seiner Vernehmlassung vom 16.Oktober 2025 ebenfalls keinen Anlass, vorsorgliche Massnahmen zu treffen. Das ARE teilte mit Schreiben vom 8.Oktober 2025 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit. Mit VGEIII 2025 186 vom 17.Oktober 2025 wies der Einzelrichter den Antrag auf vorsorgliche Massnahmen ab.In der Hauptsache schliessen der Beschwerdegegner mit Vernehmlassung vom 14.Oktober 2025 und das Sicherheitsdepartement mit Vernehmlassung vom 16.Oktober 2025 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist. Der Gemeinderat Wollerau stellt mit Eingabe vom 16.Oktober 2025 ebenfalls den Antrag, die Beschwerde abzuweisen. Das ARE verzichtet auch in der Hauptsache auf eine Vernehmlassung.Mit Replik vom 29. Dezember 2025 halten die Beschwerdeführerinnen an ihren Rechtsbegehren fest. Der Beschwerdegegner verzichtet mit Eingabe vom 20. Januar 2026 auf die Einreichung einer Duplik. Der Gemeinderat Wollerau verlangt am 19. Januar 2026 eine Fristerstreckung bis 9. Februar 2026, wobei die erst am 24. Februar 2026 eingereichte Duplik im Folgenden wegen Verspätung unberücksichtigt bleibt.Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:Vor dem Erlass eines Entscheides prüft das Verwaltungsgericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind (vgl. § 27 Abs.1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Es prüft insbesondere die Zuständigkeit, die Rechtsmittelbefugnis, die Zulässigkeit des Rechtsmittels sowie die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspruchs (vgl. § 27 Abs. 1 lit. a, lit. d, lit.e und lit. f VRP). Weiter prüft das Verwaltungsgericht, ob die Sache bereits rechtshängig ist oder bereits Gegenstand einer rechtskräftigen Beurteilung war (vgl. §27 Abs.1 lit.g VRP). Ist eine der Entscheidungsvoraussetzungen nicht gegeben, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (