sz_gerichte · ZK2 2024 67 · 2024-11-22 · de
Mietausweisung

Mietausweisung | Rechtsschutz in klaren Fällen

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 22. November 2024
ZK2 2024 67
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Jonas Rüegg,
Kantonsrichter Veronika Bürgler Trutmann und Pius Kistler,
Gerichtsschreiberin Cornelia Spörri-Kessler.
In Sachen A.________,
Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,
gegen
B.________,
Gesuchsteller und Berufungsgegner,
betreffend Mietausweisung
(Berufung gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz
vom 26. September 2024, ZES 2024 340);-
hat die 2. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. a) Der Berufungsgegner gelangte am 5. August 2024 mit folgendem
Ausweisungsgesuch an das Bezirksgericht Schwyz (Vi-act. 1):
1. Die Gesuchsgegnerin sei zu verurteilen, das über 6 Zimmer
und 4 Stockwerke verteilte Mittelhaus mit Garage und Parkplatz
an der C.________strasse xx innert einer kurz anzusetzenden,
richterlichen Frist zu räumen, zu reinigen, zu verlassen und
dem Gesuchsteller ordnungsgemäss zu übergeben.
2. Das zuständige Amt sei anzuweisen, das Urteil nach unbenütz-
tem Ablauf der Frist auf Verlangen des Gesuchstellers auf Kos-
ten der Gesuchsgegnerin zu vollstrecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inklusive Entschädi-
gung für Umtriebe und die Nutzung des Hausteils nach Ende
des Mietverhältnisses zulasten der Gesuchsgegnerin.
Die Berufungsführerin reichte innert angesetzter Frist (vgl. Vi-act. 6-9) keine
Stellungnahme ein.
b) Am 26. September 2024 verfügte die Einzelrichterin was folgt
(KG-act. 2/2):
1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse
gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, das
Reihenhaus C.________strasse xx bis spätestens am Montag,
21.Oktober 2024, zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und
mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
lm Widerhandlungsfall ist der Gesuchsteller berechtigt, das
Reihenhaus auf Kosten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen
oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum
Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende
Entscheid vorzulegen ist.
2. lm Übrigen wird auf die Klage nicht eingetreten.
3. [Gerichtskosten]

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4. [Parteientschädigung]
5. [Rechtsmittel]
6. [Zufertigung]
c) Die Berufungsführerin reichte dagegen am 15. Oktober 2024 je eine
mit „Berufungsantrag“ und „Berufungsschreiben“ bezeichnete Eingabe ein und
beantragte eine Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 15. Dezember 2024
(KG-act. 1 und 2). Mit Berufungsantwort vom 24. Oktober 2024 ersuchte der
Berufungsgegner um Abweisung der Berufung und Ansetzung eines neuen,
möglichst zeitnahen Auszugstermins (KG-act. 7).
2. a) Die Berufungsführerin bestreitet nicht, dass die Voraussetzungen
der Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind.
Das Mietverhältnis ist damit unstreitig beendet, weshalb sie keinen Anspruch
auf einen weiteren Verbleib im Mietobjekt hat und zu dessen Rückgabe ver-
pflichtet ist (Art. 267 Abs. 1 OR). Sie verlangt indes eine Verlängerung der
angesetzten Räumungsfrist, weil diese unzumutbar kurz und nicht ausrei-
chend sei, um eine neue Wohnung zu finden und den Umzug zu organisieren.
Sie beabsichtige, definitiv ins Ausland auszuwandern, weil sie in der Schweiz
abgemeldet sei. Dieser Prozess sei zeitaufwendig und komplex, da hierfür
Transportcontainer organisiert werden müssten und eine Bleibe gefunden
werden müsse. Auch ihr Sohn stehe vor grossen Herausforderungen bei der
Suche nach einer neuen Wohnung, weil er zum einen noch keine Arbeitsstelle
gefunden habe, was die Erfolgsaussichten bei der Wohnungssuche erheblich
mindere. Zum anderen würden zwei Einträge im Betreibungsregister seine
Chancen bei der Wohnungssuche stark beeinträchtigen. Er brauche mehr
Zeit, um eine Arbeitsstelle und eine neue Bleibe zu finden. Eine Verlängerung
bis zum 15. Dezember 2024 sei fair und umsetzbar (KG-act. 2).

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b) Der Berufungsgegner erachtet die beantragte Verlängerung der Räu-
mungsfrist bis zum 15. Dezember 2024 als unangemessen und unzumutbar.
Die Berufungsführerin und ihr Sohn hätten mehr als vier Monate Zeit gehabt,
sich eine neue Wohnung zu suchen und ihre Angelegenheiten zu regeln.
Gemäss der ihm an der Rechtsöffnungsverhandlung vom 2. September 2024
ausgehändigten Abmeldeerklärung des Amts für Migration habe sich die Beru-
fungsführerin per 31. Juli 2021 ins Ausland abgemeldet. Bereits seit Monaten
halte sie sich ihren eigenen Angaben nach mehrheitlich in Dubai auf und wolle
definitiv dorthin auswandern. Die Auswanderung sei demnach bereits seit Jah-
ren ein Thema gewesen. In Anbetracht der Umstände wäre auch eine Einla-
gerung der Möbel eine Option gewesen. Auch für den Sohn seien vier Monate
ausreichend für die Arbeitssuche und eine zumindest übergangsmässige
Wohnsituation. Es sei fraglich, ob ausreichende Anstrengungen unternommen
worden seien. Schliesslich hätte die Berufungsführerin die von ihr mit Beru-
fung vorgebrachten Gründe bereits vor erster Instanz vorbringen können
(KG-act. 7).
3. a) Laut Vorderrichterin musste die Berufungsführerin seit dem Zeit-
punkt, an welchem die Kündigung vom 6. Juni 2024 als zugestellt gilt, mithin
seit dem 8. Juni 2024, wissen, dass sie das Reihenhaus C.________strasse
xx zu verlassen hat. Sie habe somit reichlich Zeit gehabt, sich eine neue
Wohnung zu suchen. Die Berufungsführerin habe auch keine Gründe ge-
nannt, weshalb ihr das Verlassen und die ordnungsgemässe Rückgabe des
Reihenhauses nicht möglich gewesen sei. Es sei der Berufungsführerin des-
halb nur eine kurze Räumungsfrist bis Montag, 21. Oktober 2024, anzusetzen
(angef. Verfügung E. 4.2). Bei den im Berufungsverfahren dagegen vorge-
brachten Einwänden hinsichtlich der erschwerten Umstände aufgrund der ge-
planten Auswanderung und der aktuellen Situation ihres Sohnes handelt es
sich um neue Behauptungen. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO sind neue Tatsa-
chen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur noch zu berücksichtigen,

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wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorg-
falt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Nament-
lich wenn eine Partei im erstinstanzlichen Verfahren unentschuldigt säumig
war, wird sie mit denjenigen Tatsachen, die sie im erstinstanzlichen Verfahren
hätte vorbringen können, im Rechtsmittelverfahren nicht mehr gehört (Bachof-
ner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und weniger klaren Fällen,
2019, N 678). Die Berufungsführerin unterlässt es darzulegen, weshalb sie
ihre Erklärungen nicht bereits vor erster Instanz vorbringen konnte und dass
die Säumnis nicht verschuldetermassen oder in zu verantwortender Weise
erfolgte (vgl. Reetz/Hilber, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016,
Art. 317 ZPO N 65). Mangels Darlegung der Novenberechtigung handelt es
sich damit um unzulässige Noven, die nicht zu hören sind. Dessen ungeachtet
besteht im Ausweisungsverfahren ohnehin kein Anspruch auf Gewährung ei-
ner angemessenen Auszugsfrist. Ein allfälliger Aufschub der Vollstreckung
eines Ausweisungsentscheids darf nur relativ kurz sein und nicht zu einer,
gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR bei Zahlungsrückstand ohnehin ausge-
schlossenen, Erstreckung des Mietverhältnisses führen (ZK2 2023 77 vom
9. Februar 2024 E. 5b; ZK2 2024 43 vom 4. September 2024 E. 3b/bb;
OGer ZH PF220023-O/U vom 2. Juni 2022 E. 3.1 mit Verweisen). Einerseits
gewährte die Vorderrichterin der Berufungsführerin bereits eine Räumungsfrist
von über drei Wochen. Andererseits äussert sich die Berufungsführerin mit
keinem Wort darüber, geschweige denn belegt sie, dass, inwieweit oder seit
wann sie um die Organisation ihrer Auswanderung oder das Finden einer
neuen Bleibe bemüht war. Ebenso wenig begründet sie, weshalb die ihr ange-
setzte Frist bis zum 21. Oktober 2024 hierfür nicht ausreichend war oder ist.
Wie sie selber vorbringt, ist sie in der Schweiz bereits abgemeldet. Die Schil-
derungen rund um die Verhältnisse ihres Sohnes bleiben gleichermassen un-
substanziert und unbelegt. Im Übrigen ist eine allenfalls angespannte finanzi-
elle Situation für von einer Ausweisung betroffene Mieter jedenfalls nicht aus-

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sergewöhnlich (AppGer BS ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.4). Die
Berufungsführerin hat es selbst zu verantworten, wenn sie sich seit der am
6. Juni 2024 per 31. Juli 2024 erfolgten Kündigung (Vi-KB 2/4) nicht genügend
um den bevorstehenden Umzug kümmerte. Es ist denn auch nicht absehbar,
dass eine zusätzliche Schonfrist die Aussichten, eine neue Wohnung zu fin-
den, merklich erhöhen würde (vgl. auch OGer ZH, PF220023-O/U vom
2. Juni 2022 E. 3.4.2). Darüber hinaus wurde der Zeitpunkt des Eintritts der
Vollstreckbarkeit mit Einreichung der Berufung auf einen unbestimmten Zeit-
punkt hinausgeschoben und die Berufungsführerin kam aufgrund der auf-
schiebenden Wirkung ihrer Berufung faktisch bereits in den Genuss einer zu-
sätzlichen Schonfrist (vgl. auch AppGer BS ZB.2023.53 vom
1. November 2023 E. 3.4). Eine Verlängerung der Auszugsfrist bis zum
15. Dezember 2024 erscheint somit nicht gerechtfertigt. Weil die in der ange-
fochtenen Verfügung angesetzte Auszugsfrist bis zum 21. Oktober 2024 mitt-
lerweile verstrichen ist, hat der Befehl nunmehr auf sofortige Ausweisung zu
lauten (siehe auch OGer ZH LF190039-O/U vom 6. September 2019 E. 6c).
4. Zusammengefasst ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie einzu-
treten ist. Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens von
Fr. 1’000.00 der unterliegenden Berufungsführerin aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Eine Partei- bzw. Umtriebsentschädigung ist dem Beru-
fungsgegner bereits mangels entsprechenden Antrags nicht zuzusprechen;-

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beschlossen:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.
2. Dispositivziffer 1 der angefochtenen Verfügung der Einzelrichterin am
Bezirksgericht Schwyz vom 26. September 2024 wird im Sinne der Er-
wägungen aufgehoben und wie folgt neu festgesetzt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse
gemäss Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, das
Reihenhaus C.________strasse xx unverzüglich zu räumen
sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurück-
zugeben.
lm Widerhandlungsfall ist der Gesuchsteller berechtigt, das
Reihenhaus auf Kosten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen
oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum
Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende
Entscheid vorzulegen ist.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1’000.00 werden der Beru-
fungsführerin auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss in der
Höhe von Fr. 2’000.00 bezogen. Der Restbetrag von Fr. 1’000.00 wird
der Berufungsführerin zurückbezahlt.
4. Eine Parteientschädigung wird für das Berufungsverfahren nicht gespro-
chen.
5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa-
chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be-
schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert beträgt Fr. 21’060.00.

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6. Zufertigung an A.________ (1/R), B.________ (1/R) und an die Vor-
instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R,
mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtsvizepräsident Die Gerichtsschreiberin
Versand 25. November 2024 amu