sz_gerichte · ZK1 2023 26 · 2024-04-02 · de

Kündigung Mietvertrag | Mietrecht

Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 02.04.2024 ZK1 2023 26
Schwytz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 02.04.2024 ZK1 2023 26
Svitto Kantonsgericht 1. Zivilkammer 02.04.2024 ZK1 2023 26

Kündigung Mietvertrag | Mietrecht

\n
\n
\n
\n
\n
Kantonsgericht Schwyz
\n
1
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
Urteil vom 2. April 2024
\n
ZK1 2023 26
\n
\n
\n
\n
\n
\n
Mitwirkend
\n
Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister,
Josef Reichlin und Jeannette Soro,
Gerichtsschreiber Mathis Bösch.
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
In Sachen
\n
A.________,
Beklagte, Widerklägerin und Berufungsführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
gegen
C.________,
Kläger, Widerbeklagter und Berufungsgegner,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
betreffend
\n
Kündigung Mietvertrag
\n
\n
\n
\n (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 26. Juni 2023, ZEV 2021 39);-
\n
\n
\n
\n hat die 1. Zivilkammer,
\n
\n nachdem sich ergeben:
\n A.
Die A.________ errichtete auf einem Teil eines in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücks in der Gemeinde F.________ ein selbständiges und dauerndes Baurecht, das als Grundstück xx in das Grundbuch aufgenommen wurde und mit einem Einfamilienhaus überbaut ist. Die Erben der vormaligen Baurechtsnehmerin G.________ (BB 1), H.________ und I.________ (nachfolgend: Verkäufer/Vermieter), verkauften mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 7. September 2015 die Baurechtsliegenschaft C.________
\n (BB 2). Am 23. Oktober 2015 hoben sie den Kaufvertrag im gegenseitigen Einverständnis wieder auf (BB 4).
\n a)
Am 19. Dezember 2015 vermieteten die Verkäufer/Vermieter das im Baurecht errichtete Gebäude mit Umschwung ab 1. April 2016 C.________ mit einer festen, durch den Mieter einseitig um zweimal fünf Jahre, mithin insgesamt zehn Jahre verlängerbaren Vertragsdauer bis 31. März 2025
\n (Ziffer 4 des Vertrages) für indexiert monatlich Fr. 3’500.00 (KB 1 = BB 7). In Ziffer 10 des Vertrags vereinbarten sie:
\n Die Vermieter räumen dem Mieter ein limitiertes und übertragbares Kaufrecht ein, die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von Fr. 1’450’000.00 käuflich zu erwerben. Die Ausübung des Kaufrechts ist beschränkt bis zum 30. Juni 2016. Übt der Mieter dieses Kaufrecht nicht fristgerecht aus, sind die Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende aufzulösen.
\n
\n Für die Ausübung des Kaufsrechts wurde zudem die Verpflichtung zur Übernahme des Inventars zu Fr. 150’000.00 gemäss separater Vereinbarung statuiert (ebd. Ziff. 7). Im Weiteren ist festgehalten, dass der Mieter Kenntnis des Inhaltes des Baurechtsvertrages habe (ebd. Ziff. 11).
\n b)
Mit Schreiben vom 29. Mai 2016 erklärte C.________ das Kaufsrecht auszuüben (KB 4). Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. Juni 2016 verkauften die Verkäufer/Vermieter das Grundstück für Fr. 1’450’000.00 an C.________ (BB 9).
\n c)
Die A.________ setzte ihr Vorkaufsrecht zu diesem Preis in der Folge durch (vgl. BB 16 ff. bzw.
ZK1 2020 2
vom 18. August 2020 und BGer
5A_782/2020
vom 23. August 2021) und ist seit 25. Februar 2021
\n Eigentümerin des Grundstücks. Sie teilte C.________ am 4. März 2021 mit, den Mietvertrag als simuliert und damit ungültig zu betrachten und kündigte abgesehen davon gestützt auf die oben (lit. a) zitierte Mietvertragsklausel per 30. Juni 2021 (KB 2 f. bzw. BB 19 f.).
\n B.
Nach erfolgloser Sühneverhandlung klagte C.________ beim Einzelrichter am Bezirksgericht March gegen die Kündigung der A.________ am 30. Juni 2021 und stellte folgende Rechtsbegehren (Vi-act. 1):
\n 1.
Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 4. März 2021 per 30. Juni 2021 unwirksam, eventualiter missbräuchlich ist.
\n 2.
Es sei dem Kläger subeventualiter eine angemessene erstmalige Erstreckung zu gewähren.
\n 3.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7.7 % Mehrwertsteuer) zulasten der Beklagten.
\n
\n Mit Klageant­wort vom 4. Oktober 2021 beantragte die Beklagte, die Klage abzuweisen und widerklageweise, den Kläger anzuweisen, die Liegenschaft innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und ihr ordnungsgemäss zu übergeben (Vi-act. 8). An der Hauptverhandlung replizierten bzw. duplizierten die Parteien, wobei der Kläger die Abweisung der Widerklage beantragte und die Vormerknahme der Anerkennung der Beklagten über ihre detaillierten Kenntnisse des Inhalts des Mietvertrags bei der Ausübung des Vorkaufsrechts verlangte (Vi-act. 24, insbes. S. 4 zu Ziff. 4). Ferner wurden H.________ und I.________ als Zeugen und C.________ als Partei befragt (Vi-act. 25). Nach den schriftlichen Schlussvorträgen der Parteien
\n (Vi-act. 33 f.) erkannte der Einzelrichter mit Urteil von 26. Juni 2023, dass die Kündigung der Beklagten vom 4. März 2021 unwirksam sei und wies die Widerklage unter Kosten- (Fr. 5’000.00) und Entschädigungsfolgen (Fr. 7’500.00) zu Lasten der Beklagten ab.
\n C.
Mit rechtzeitiger Berufung vom 8. August 2023 beantragt die Beklagte:
\n 1.
Disp. Ziff. 1 des vor­instanzlichen Urteils sei aufzuheben und es seien die Hauptklagebegehren des Klägers/Widerklägers [recte: Widerbeklagten] und Berufungsgegners vollumfänglich abzuweisen.
\n 2.
Disp. Ziff. 2 des vor­instanzlichen Urteils sei aufzuheben und es sei der Kläger/Widerbeklagte und Berufungsgegner in Gutheissung des Widerklagebegehrens anzuweisen, die Liegenschaft E.________ innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und der Beklagten/Widerbeklagten [recte: Widerklägerin] und Berufungsführerin ordnungsgemäss zu übergeben.
\n 3.
Die Gerichtskosten von CHF 5’000.00 seien in Abänderung von Disp. Ziff. 3 des vor­instanzlichen Urteils dem Kläger/Widerbeklag­ten und Berufungsgegner zu überbinden und die Verpflichtung der Beklagten/Widerklägerin und Berufungsführerin auf Leistung eines Gerichtskostenersatzes von CHF 2’500.00 an den Kläger/Widerbeklagten und Berufungsgegner sei aufzuheben.
\n 4.
Disp. Ziff. 4 des vor­instanzlichen Urteils sei aufzuheben und es sei der Kläger/Widerbeklagte und Berufungsgegner zu verpflichten, der Beklagten/Widerklägerin und Berufungsführerin für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 7’500.00 (inkl. Auslagen und MwSt) zu zahlen.
\n 5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen im Berufungsverfahren zulasten des Klägers/Widerbeklagten und Berufungsgegners.
\n
\n Der Berufungsgegner beantragt, die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen (KG-act. 7);-
\n
\n und in Erwägung:
\n 1.
Vorauszuschicken ist: Das Bundesgericht bestätigte im schon im damaligen Berufungsverfahren zwischen der heutigen Berufungsführerin gegen die Verkäufer/Vermieter (
ZK1 2020 2
vom 18. August 2020) nicht mehr angefochtenen Vorkaufsfall, dass sie das Baurecht zum Preis von Fr. 1’450’000.00 übernehmen könne (BGer
5A_782/2020
vom 23. August 2021). Die Verkäufer/Vermieter hätten sich rechtsmissbräuchlich auf einen Formmangel des ohne den Wert des Inventars von Fr. 150’000.00 zu niedrig zum Preis von Fr. 1’450’000.00 öffentlich beurkundeten Kaufvertrags vom 17. Juni 2016 berufen. In einem solchen Fall sei es nach Lehre und Rechtsprechung so zu halten, „wie wenn ein gültiger Vorkaufsfall eingetreten wäre“ (ebd. E. 4.5, insbes. E. 4.5.3 i.V.m. E. 4.6, insbes. E. 4.6.3 bzw. zusammenfassend E. 4.7;
\n BB 16-18 bzw. KG-act. 1 S. 10 unten lit. j). Die heutige Berufungsführerin könne das Baurecht zu den nicht personengebundenen Bedingungen erwerben, welche die Verkäufer/Vermieter mit dem Kläger vereinbart hätten (ebd. E. 4.1 und 4.4.3), mithin zum durch das Notariat angezeigten Preis von Fr. 1’450’000.00 (ebd. 4.6.3; vgl. dazu Lips/Rickenbacher, OFK, 4. A. 2023,