sz_gerichte · ZK2 2026 3 · 2026-02-03 · de
Mietausweisung


Kantonsgericht Schwyz
Verfügung vom 3. Februar 2026
ZK2 2026 3
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Gerichtsschreiberin Antoinette Hürlimann.
In Sachen A.________,
Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,
gegen
B.________ AG,
Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin C.________,
betreffend Mietausweisung
(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz
vom 23. Dezember 2025, ZES 2025 704);-
hat die Kantonsgerichtsvizepräsidentin,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. a) Am 2. Dezember 2025 stellte die B.________ AG (Gesuchstellerin)
beim Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz gegen A.________ (Gesuchsgeg-
nerin) ein Gesuch um Mietausweisung (Vi-act. 1). Mit Verfügung vom 3. De-
zember 2025 wurde der Gesuchsgegnerin Frist von 10 Tagen zur Gesuchsant-
wort angesetzt (Vi-act. 3). Die Verfügung wurde der Gesuchsgegnerin am
4. Dezember 2025 zugestellt (KG-act. 6/1). Mit (unbegründetem) Entscheid
vom 23. Dezember 2025 verfügte der Einzelrichter Folgendes:
1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292
StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 4.5-Zimmerwohnung im ersten
Obergeschoss an der D.________strasse xx (mitsamt den Nebenräumen und
dem Autoabstellplatz Nr. 2) bis spätestens am Montag, 12. Januar 2026 zu
räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzuge-
ben.
Im Widerhandlungsfall ist die Gesuchstellerin berechtigt, die 4.5-Zimmerwoh-
nung im ersten Obergeschoss (inklusive Nebenräume und Autoabstellplatz
Nr. 2) auf Kosten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen oder durch Dritte
räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuzie-
hen, welcher der vorliegende, mit einer Rechtskraftbescheinigung versehene
Entscheid vorzulegen ist.
Im Übrigen wird das Gesuch abgewiesen.
2.-5. [Kosten- und Entschädigungsfolgen, Rechtsmittel und Zustellung].
Mit vom 23. Dezember 2025 datierender Eingabe (Eingang am 24. Dezember
2025) reichte die Gesuchsgegnerin eine Stellungnahme ein (Vi-act. 6). Mit un-
datiertem und dem Einzelrichter am 29. Dezember 2025 zugegangenem
Schreiben ersuchte sie alsdann um Begründung des Entscheids vom 23. De-
zember 2025). Am 7. Januar 2026 wurde der begründete Entscheid versandt
und der Gesuchsgegnerin am 8. Januar 2026 zugestellt (vgl. Zustellnachweis).
b) Am 13. Januar 2026 reichte die Gesuchsgegnerin dem Kantonsgericht
eine Eingabe ein („Begleitschreiben an das Kantonsgericht Schwyz – Gesuch

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um Berücksichtigung entschuldbarer Umstände“; KG-act. 1, Eingang Kantons-
gericht: 14.01.2026). Darin machte sie u.a. geltend, sie habe die ihr im erstin-
stanzlichen Verfahren angesetzte Frist zur Einreichung einer Gesuchsantwort
wegen Abwesenheit nicht einhalten können. Mit verfahrensleitender Verfügung
vom 15. Januar 2026 wurde die Eingabe vom 13. Januar 2026 als Berufung
gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz vom 23. De-
zember 2025 entgegengenommen und der Berufungsführerin Gelegenheit zur
Verbesserung innert noch laufender Rechtsmittelfrist gegeben. Im Übrigen
wurde die Eingabe vom 13. Januar 2026 betreffend Fristwiederherstellung zu-
ständigkeitshalber (vgl. KGer Schwyz ZK2 2024 64 Verfügung vom 19. Sep-
tember 2024 und OG Zürich RU180013-O/U Beschluss vom 19. April 2024,
E. 3.1) an den Vorderrichter zur weiteren Disposition überwiesen (KG-act. 2).
Am 19. Januar 2026 reichte die Berufungsführerin dem Kantonsgericht zwei
Eingaben bzw. die „Verbesserte Berufungsschrift mit Begründung“ (= KG-act. 4
„Berufung Begründung“) sowie ein „Sinngemässes Gesuch um Widerherstel-
lung der Frist“ ein. Mit der verbesserten Eingabe „Berufung Begründung“ bean-
tragte sie, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben, eventualiter sei die Sa-
che an die Vorinstanz zurückzuweisen und eventualiter der Berufung die auf-
schiebende Wirkung zu erteilen.
Ebenfalls am 19. Januar 2026 überwies der Einzelrichter dem Kantonsgericht
die Verfahrensakten (inkl. Zustellnachweis der Verfügung vom 3. Dezember
2025; KG-act. 6/1) und ein Exemplar der Verfügung vom 19. Januar 2026, wo-
mit das Gesuch der Berufungsführerin um Wiederherstellung der Frist zur Ge-
suchsantwort abgewiesen wurde (KG-act. 5 und 6).
Mit Verfügung vom 20. Januar 2026 wurde der Berufungsgegnerin nebst dem
Aktenüberweisungsschreiben des Bezirksgerichts Schwyz inklusive des Zu-
stellnachweises betreffend die Sendung vom 3. Dezember 2025 (exklusive der
Verfügung des Einzelrichters vom 19. Januar 2026) das Begleitschreiben der
Berufungsführerin (KG-act. 3 „Deckblatt“) und der Berufungsführerin das Ak-

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tenüberweisungsschreiben des Bezirksgerichts Schwyz inklusive des Zustell-
nachweises betreffend die Sendung vom 3. Dezember 2025 (exklusive der Ver-
fügung des Einzelrichters vom 19. Januar 2026) zur Kenntnisnahme und zu den
Akten zugestellt. Die Eingabe „Sinngemässes Gesuch um Widerherstellung der
Frist“ wurde zuständigkeitshalber an den Einzelrichter überwiesen (KG-act. 7).
2. a) Eine Rechtsmittelschrift ist mit den erforderlichen Rechtsbegehren und
einer rechtsgenügenden Begründung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie muss insbesondere An-
träge bzw. ein Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Ent-
scheids enthalten und sich mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinanderset-
zen. Die vorinstanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft angefochten werden,
sind im Einzelnen zu bezeichnen und es ist anzugeben, weshalb sie fehlerhaft
sind. Diese Anforderungen an den Inhalt der Rechtsmittelschrift gelten sowohl
für die Berufungsschrift als auch für die Beschwerde (Reetz, in: Sutter-Somm/
Lötscher/Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 311 ZPO N 36 ff.; Freiburghaus/Afheldt, in:
Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 321 ZPO N 14 f.). Bei Laien soll-
ten etwas geringere Anforderungen an die Formalitäten gestellt werden, insb.
an die Substantiierungslast und die Formulierung der Berufungsanträge (Spüh-
ler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zi-
vilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 311 ZPO N 13 m.w.H.). Nichtsdestotrotz ist
auch bei einer Laieneingabe insb. die rechtsgenügende Begründung eine Ein-
tretensvoraussetzung und daher mit dem Rechtsmittel vorzulegen
(vgl. BGer 5A_736/2016 vom 30. März 2017 E. 4.2).
b) Der Einzelrichter hielt fest, die Gesuchstellerin habe mit der Gesuchsgeg-
nerin und E.________ am 29. Dezember 2024 einen Mietvertrag über eine 4.5-
Zimmerwohnung im ersten Obergeschoss der Liegenschaft D.________strasse
xx mit Mietbeginn per 1. Januar 2025 abgeschlossen. Es seien eine minimale
Laufzeit (erstmals kündbar auf den 31. März 2027) und eine Kündigungsfrist

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von drei Monaten (kündbar jeweils auf Ende März, Ende Juni und Ende Sep-
tember) vereinbart worden. Der Nettomietzins inklusive Kosten eines Parkplat-
zes und Nebenkosten habe monatlich total Fr. 3’025.00 betragen. Ferner sei
vereinbart worden, dass die Gesuchsgegnerin nach Erlöschen des Mietverhält-
nisses mit E.________ am 1. Oktober 2025 ab diesem Zeitpunkt alleinige Mie-
terin bleiben solle. Mit eingeschriebenen Briefen vom 4. September 2025 habe
die Gesuchstellerin der Gesuchsgegnerin und E.________ für ausstehende
Mietzinse für die Monate Juni (teilweise) sowie Juli bis September 2025 eine
30-tägige Zahlungsfrist angesetzt und gleichzeitig die für den Fall des Ausblei-
bens der Zahlung die Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR angedroht. Nach-
dem die Zahlungen ausgeblieben seien, habe die Gesuchstellerin mit einge-
schriebenem Brief vom 10. Oktober 2025 das Mietverhältnis mit dem amtlichen
Formular per 30. November 2025 gekündigt. Weiter erwog der Einzelrichter, die
Gesuchstellerin habe das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs gekündigt.
Diesfalls sei eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Ausser-
dem habe die Gesuchsgegnerin das Erstreckungsgesuch erst nach Ablauf der
30-tägigen Frist ab Empfang der Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 2 lit. a OR
(13. Oktober 2025) eingereicht, weshalb die Gesuchstellerin berechtigt sei, die
Ausweisung zu verlangen. Die Rechtshängigkeit des Kündigungsschutzverfah-
rens stehe dem Ausweisungsgesuch nicht entgegen. Die Gesuchsgegnerin
habe die Verfügung vom 3. Dezember 2025 am 4. Dezember 2025 erhalten und
habe trotz Androhung der Säumnisfolgen innert Frist keine Stellungnahme ein-
gereicht. Ihre verspäteten Eingaben vom 23. und 29. Dezember 2025 seien
nicht mehr zu berücksichtigen und es sei androhungsgemäss aufgrund der Ak-
ten zu entscheiden. Was die vorfrageweise zu entscheidende Frage der Gültig-
keit der Kündigung betreffe, habe die Gesuchstellerin die ausstehenden Miet-
zinse von total Fr. 10’085.10 mit Schreiben vom 4. September 2025 benannt
und beziffert. Die Kündigungsandrohung sei genügend klar gewesen. Die
Schreiben vom 4. September 2025 seien der Gesuchsgegnerin und
E.________ am 8. September 2025 zugestellt worden. Die Zahlungsfrist habe
am 9. September 2025 zu laufen begonnen und am 8. Oktober 2025 geendet.
Es sei unbestritten, dass die ausstehenden Mietzinse nicht innert Frist begli-
chen worden seien. Die Gesuchstellerin habe nach Ablauf der Zahlungsfrist mit

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eingeschriebenem Brief auf dem amtlichen Formular ausserordentlich auf den
30. November 2025 gekündigt. Die Gesuchsgegnerin habe damit die gesamte
Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Verfügung gehabt. Die Kündigung sei gültig. Die
Gesuchsgegnerin habe die Wohnung nicht bis am 30. November 2025 überge-
ben und benütze diese widerrechtlich. Die Voraussetzungen für die Ausweisung
seien daher erfüllt. In der Folge erachtete der Einzelrichter die beantragte Voll-
streckungsmassnahme der zwangsweisen Räumung unter Zuhilfenahme der
Polizei und Dritten auf Kosten der Gesuchsgegnerin sowie die Androhung einer
Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 als angemessen. Dazu hält er fest, die Ge-
suchsgegnerin wisse seit dem 13. Oktober 2025, dass sie die Wohnung räumen
müsse und habe genügend Zeit gehabt, eine neue Bleibe zu finden. Sie habe
keine Gründe genannt, weshalb ihr das Verlassen und die ordnungsgemässe
Rückgabe nicht möglich gewesen seien. Die Ansetzung einer Räumungsfrist
bis spätestens 12. Januar 2026 erscheine unter den gesamten Umständen als
angemessen (zum Ganzen angefocht. Verfügung vom 23. Dezember 2025).
c) Festzustellen ist vorab, dass die Vorinstanz das Fristwiederherstellungs-
gesuch mit Verfügung vom 19. Januar 2026 zwischenzeitlich mit einer Rechts-
mittelbelehrung versehen behandelte und abwies (KG-act. 6).
d) Was die im vorliegenden Berufungsverfahren Gegenstand bildende Ver-
fügung vom 23. Dezember 2025 betrifft, machte die Berufungsführerin in der
Eingabe vom 13. Januar 2026 geltend, ihr liege ein schriftliches Garantieschrei-
ben ihrer Geschäftspartner vor, mit welchem diese zusichern würden, im Falle
einer ausstehenden Zahlung ihrerseits die Mietzinsrückstände spätestens bis
Ende Januar 2026 vollständig zu begleichen (KG-act. 1). Weiter führte die Ge-
suchsgegnerin in der Eingabe „Berufung Begründung“ bzw. der verbesserten
Berufungsschrift vom 19. Januar 2026 aus, die Mietausweisung greife unver-
hältnismässig in ihre persönliche Lebenssituation ein. Die Vorinstanz habe ihre
Bereitschaft zur freiwilligen Räumung und ihre aktive Wohnungssuche nicht
ausreichend berücksichtigt. Die derzeitige Situation stelle für sie eine erhebliche
psychische Belastung dar und wirke sich auf ihr allgemeines Wohlbefinden aus
(KG-act. 4).

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e) Weder mit dem ins Recht gelegten Garantieschreiben (KG-act. 1/6) noch
mit der von ihr in der verbesserten Rechtsmitteleingabe behaupteten, im Übri-
gen nicht weiter substanziierten und belegten Wohnungssuche zeigt die Be-
schwerdeführerin auf, weshalb die Vorinstanz nicht hätte von einer gültigen
Kündigung ausgehen dürfen. Dasselbe gilt für die von der Berufungsführerin
erstmals geltend gemachte Beeinträchtigung ihres psychischen Wohlbefindens
sowie der eingeschränkten „Reaktionsfähigkeit“ aufgrund der „Verfahrens-
führung ohne anwaltliche Vertretung“. Ebenso vermag die allgemein gehaltene
Rüge der Unverhältnismässigkeit den Anforderungen an eine Auseinanderset-
zung mit den Erwägungen der Vorinstanz - auch im Falle einer Laieneingabe -
nicht zu genügen. Mithin erfüllt die verbesserte Rechtsmitteleingabe die Be-
gründunganforderungen an eine Berufungsschrift ebenfalls nicht, obwohl die
Berufungsführerin mit Verfügung vom 15. Januar 2026 darauf hingewiesen
wurde, dass die als fehlerhaft angesehenen Ausführungen der Vorinstanz vom
Rechtsmittelkläger zu bezeichnen sind und anzugeben ist, weshalb dies der
Fall sein soll (KG-act. 2). Anzumerken ist, dass, unabhängig von der hier ge-
währten Möglichkeit der Verbesserung innert noch laufender Berufungsfrist,
eine darüber hinaus gehende Nachfristansetzung nach Art. 132 Abs. 1 ZPO
nicht angezeigt ist, denn diese dient auch bei Laieneingaben nicht der Ergän-
zung oder Nachbesserung einer Begründung (zit. Urteil 5A_736/2016 E. 4.3).
Ebenso entbindet die gerichtliche Fragepflicht nicht von einer gehörigen Be-
gründung der Rechtsmitteleingabe (BGer, Urteil 4A_258/2015 vom 21. Oktober
2015 E. 2.4.1). Hierzu ist festzuhalten, dass schon in der vorinstanzlichen
Rechtsmittelbelehrung darauf hingewiesen wurde, dass die Berufung eine Be-
gründung und Anträge enthalten muss sowie eine unrichtige Rechtsanwendung
und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden könne.
4. Zusammenfassend ist mangels einer rechtsgenügenden Begründung auf
die Berufung präsidial (§ 40 Abs. 2 i.V.m. § 41 Abs. 1 JG) nicht einzutreten. Der
Vollständigkeit halber ist bezüglich des Eventualantrags der Berufungsführerin
um Gewährung der aufschiebenden Wirkung (KG-act. 4) darauf hinzuweisen,
dass der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zukommt

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(Art. 315 Abs. 1 ZPO), so dass ein schützenswertes Interesse an diesem Ersu-
chen nicht besteht, mithin darauf nicht einzutreten wäre bzw. dieses mit dem
vorliegenden Entscheid hinfällig wird. Die infolge des Nichteintretens reduzier-
ten Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 300.00 sind der Berufungsführerin
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mangels Aufwands resp. Einholung einer
Berufungsantwort entfällt eine Entschädigung der Berufungsgegnerin;-

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verfügt:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die Kosten des Berufungsverfahren von Fr. 300.00 werden der Beru-
fungsführerin auferlegt.
3. Eine Prozessentschädigung wird nicht gesprochen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen
Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzurei-
chen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der
Streitwert beträgt Fr. Fr. 10’085.10.
5. Zufertigung an A.________ (1/R), Rechtsanwältin C.________ (2/R) und
an die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vor-
instanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) sowie an die
Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Die Gerichtsschreiberin
Versand 3. Februar 2026 amu