sz_gerichte · ZK1 2020 15 · 2020-12-21 · de

Anfechtung einer einseitigen Änderung des Mietvertrags | Mietrecht

Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 21.12.2020 ZK1 2020 15
Schwytz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 21.12.2020 ZK1 2020 15
Svitto Kantonsgericht 1. Zivilkammer 21.12.2020 ZK1 2020 15

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Kantonsgericht Schwyz
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Urteil vom 21. Dezember 2020
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ZK1 2020 15
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Mitwirkend
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Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister,
Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro,
Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch.
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In Sachen
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1.
A.________,
2.
B.________,
Kläger und Berufungsführer,
vertreten durch A.________,
gegen
C.________ AG,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin D.________,
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betreffend
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Anfechtung einer einseitigen Änderung des Mietvertrags
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\n (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Einsiedeln vom 19. Februar 2020, ZEO 2020 002);-
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\n hat die 1. Zivilkammer,
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\n nachdem sich ergeben:
\n A.
Die Parteien schlossen am 13./15. Juli 2016 einen unbefristeten Mietvertrag über die 5½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss im F.________ yy in Einsiedeln mit Mietbeginn per 15. Oktober 2016 zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3'195.00 (inkl. Nebenkosten) und bei einer Kündigungsfrist von vier Monaten auf das Ende jeden Monats ausser Dezember. Unter dem Titel \"Besondere Vereinbarungen\" nannten sie \"Zusatzbestimmungen\" und \"Hausordnung\" (Vi-KB 4; Vi-BB 5). In den allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag wurde in Ziffer 2.7.3 festgehalten, dass die Bewohner gegenseitig Rücksicht nehmen und Ruhestörungen aller Art vermeiden, insbesondere während der Nachtzeit. Musiziert werden darf nur zwischen 08.00-12.00 und 14.00-20.00 Uhr (Vi-KB 4a; Vi-BB 6).
\n Die Beklagte stellte den Klägern mit je amtlichem Formular vom 24. Januar 2019 eine \"Anpassung Hausordnung Art. 3 F.________ xx und yy per 24.01.2019 gemäss Schreiben vom 24.01.2019\" zu (Vi-KB 5 bzw. Vi-BB 11; Vi-BB 12). Die Beklagte ergänzte die Hausordnung (vgl. Vi-BB 7) insoweit, als sie in Art. 3 neu aufnahm, dass das Musizieren zwischen 08.00 Uhr und 12.00 Uhr sowie von 14.00 Uhr bis 20.00 Uhr nur für max. drei Stunden pro Tag gestattet sowie an Sonn- und Feiertagen nicht erlaubt ist (vgl. Vi-BB 11 f.).
\n Die Beklagte gab beiden Klägern mit je amtlichem Formular vom 22. März 2019 die \"Anpassung Hausordnung Art. 3 F.________ xx und yy vom 24.01.2019 gemäss Schreiben vom 21.03.2019\" bekannt und wies darauf hin, dass diese Anpassung per 1. August 2019 in Kraft trete (Vi-KB 3a und 3b; Vi-BB 14 und 15). Die Anpassung enthielt dieselbe Ergänzung der Hausordnung (vgl. Vi-BB 7) wie gemäss Mitteilung vom 24. Januar 2019 (vgl. Vi-KB 3a und 3b; Vi-BB 14 und 15).
\n B.
Nach erfolglos durchgeführter Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Einsiedeln reichten die Kläger am 17. April 2019 beim Einzelrichter am Bezirksgericht Einsiedeln Klage (im vereinfachten Verfahren) ein mit dem Rechtsbegehren, es sei die Nichtigkeit, eventualiter die Missbräuchlichkeit der mit amtlichem Formular vom 24. Januar 2019 angezeigten Anpassung der mietvertraglichen Bestimmungen festzustellen (Vi-act. A1). Mit Eingabe vom 13. Juni 2019 liessen die Kläger dem Einzelrichter die Klagebewilligung der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Einsiedeln vom 27. Mai 2019 zukommen, worin sie beantragten, es sei die Nichtigkeit bzw. Missbräuchlichkeit der mit amtlichem Formular vom 22. März 2019 per 1. August 2019 angezeigten einseitigen Änderung des Mietvertrags festzustellen (Vi-act. A3). Nachdem die Beklagte mit Klageantworten vom 7. Mai 2019 und 2. Juli 2019 die Abweisung der Klagen vom 17. April 2019 und 13. Juni 2019 beantragte (Vi-act. A2 und A5) und die Hauptverhandlung am 31. Januar 2020 durchgeführt wurde, verfügte der Einzelrichter am Bezirksgericht Einsiedeln am 19. Februar 2020, dass das Verfahren im ordentlichen Verfahren geführt werde, und erkannte, dass die Klage abzuweisen sei. Er auferlegte die auf Fr. 2'000.00 festgesetzten Gerichtskosten den Klägern unter solidarischer Haftbarkeit und verpflichtete diese unter solidarischer Haftbarkeit, der Beklagten eine Parteientschädigung von Fr. 2‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.
\n C.
Gegen dieses Urteil erhoben die Kläger mit Eingabe vom 24. März 2020 fristgerecht Berufung mit folgenden Rechtsbegehren:
\n 1.
Das Verfahren ist auch im Berufungsstadium nach Massgabe des vereinfachten Verfahrens, resp. daran anschliessend durchzuführen, dies mit entsprechender Berücksichtigung bei den Prozesskosten.
\n 2.
Die Klage sei vollumfänglich gutzuheissen.
\n a)
Es sei festzustellen, dass die angefochtene einseitige Mietvertragsänderung aufgrund Nichtvorliegens eines Änderungsgrundes nichtig sei.
\n b)
Eventualiter, dass die angefochtene einseitige Mietvertragsänderung aufgrund nichtvorhandener resp. ungenügender Begründung missbräuchlich sei.
\n 3.
Subeventualiter sei das angefochtene Urteil an die Vorinstanz zur Klagegutheissung zurückzuweisen.
\n 4.
Sub-subeventualiter sei die Vorinstanz zur Abnahme der geforderten Beweise resp. Beweisergänzungen wie folgt anzuhalten:
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a)
Beurteilung i.S.