sz_gerichte · ZK2 2020 77 · 2020-12-16 · de
Anfechtung Mietkündigung

Anfechtung Mietkündigung | Mietrecht

Kantonsgericht Schwyz
Verfügung vom 16. Dezember 2020
ZK2 2020 77
Mitwirkend Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin.
In Sachen A.________,
Kläger und Berufungsführer,
gegen
B.________,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
betreffend Anfechtung Mietkündigung
(Beschwerde [recte: Berufung] gegen das Urteil des Einzelrichters am Be-
zirksgericht Schwyz vom 21. Oktober 2020, ZEV 2020 25);-
hat der Kantonsgerichtspräsident,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
- dass A.________ (nachfolgend: Kläger) am 30. Mai 2018 mit Beginn ab
1. Juni 2018 eine 3 ½-Zimmer-Altbauwohnung an der C.________strasse xx
in 6414 Oberarth zum monatlichen Mietzins von Fr. 995.00 mietete
(Vi-act. 2/3);
- dass B.________ als Vermieterin (nachfolgend: Beklagte) diese Woh-
nung ein erstes Mal am 19. Februar 2020 auf dem amtlichen Formular wegen
Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d OR auf den 30. April 2020 kündigte
(Vi-act. 10/7) und ein zweites Mal am 19. Mai 2020 wiederum auf dem amtli-
chen Formular auf den 30. September 2020, wobei diese zweite Kündigung
den Hinweis enthielt, sie gelte nur, insofern die Kündigung vom 19. Februar
2020 per 30. April 2020 als ungültig bzw. nichtig erklärte werde, und dass der
Zahlungsverzug weiterhin bestehe (Vi-act. 2/4);
- dass der Kläger nach durchgeführtem Schlichtungsverfahren
(Vi-act. 2/1) am 16. Juli 2020 beim Bezirksgericht Klage auf Annullierung der
Kündigung vom 19. Mai 2020 mit der Begründung einreichte, die Kündigung
sei mit einer (unzulässigen) Bedingung versehen worden, und dass der Kläger
überdies auf Schadensersatz klagte, ohne diese in der Klage oder anlässlich
der Hauptverhandlung zu begründen oder zu beziffern (Vi-act. 1 und 6 f.);
- dass der Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz am 21. Oktober 2020
folgendes Urteil fällte:
1. Die Klage wird abgewiesen und es wird festgestellt, dass die Kün-
digung vom 19. Mai 2020 mit Wirkung per 30. September 2020
gültig ausgesprochen wurde.
2. Auf das Fristwiederherstellungsgesuch der Beklagten wird nicht
eingetreten.
3. Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.00 werden dem Kläger auferlegt.

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Die Gerichtskosten werden liquidiert, indem sie mit dem vom Klä-
ger geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 2'000.00 verrechnet wer-
den. Die Bezirksgerichtskasse hat dem Kläger den Betrag von
Fr. 1'000.00 zurückzuerstatten.
4. Eine Parteientschädigung wird mangels Antrags und Umtrieben
der Beklagten nicht zugesprochen.
5. [Rechtsmittel]
6. [Zustellung]
- dass der Kläger dieses Urteil mit Beschwerde vom 20. November 2020
(Posteingang) beim Kantonsgericht angefochten hat;
- dass der Streitwert bei einer Kündigungsanfechtung dem Bruttomietzins
entspricht, der für die Dauer bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin ge-
schuldet ist, gerechnet ab dem bestrittenen Kündigungstermin, wobei auch
der Kündigungsschutz von drei Jahren gemäss Art. 271a lit. e OR zu berück-
sichtigen ist und der Streitwert deshalb jedenfalls nicht weniger als 3 Jahres-
mietzinse betragen kann (Bisang/Koumbarakis, in: Svit-Kommentar, Das
schweizerische Mietrecht, 4. Auflage, N 336 S. 1253; Praxis 101 [2012] Nr. 6
S. 34 ff.; BGE 144 III 346 E. 1.2.2.2) und der Streitwert im vorliegenden Fall
somit mindestens Fr. 35'820.00 beträgt (36 x Fr. 995.00 = Fr. 35'820.00);
- dass gemäss Art. 308 ZPO bei Anfechtung eines erstinstanzlichen End-
entscheids mit einem Streitwert von über Fr. 10'000.00 entgegen der vor-
instanzlichen Rechtsmittelbelehrung die Berufung zulässig ist, der Kläger als
juristischer Laie sich jedoch auf die fehlerhafte Rechtsmittelbelehrung der Vor-
instanz verlassen durfte (Steck/Brunner, in: Basler Kommentar, Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 34 zu Art. 238 ZPO) und die Be-
schwerde somit als Berufung entgegenzunehmen ist;
- dass eine Berufung gemäss Art. 311 ZPO schriftlich und begründet ein-
zureichen ist, die Berufung insbesondere die Berufungsanträge, bzw. die

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Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Entscheids enthalten
und sich mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzen muss, die
vorinstanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft bezeichnet werden, somit im
Einzelnen zu bezeichnen und anzugeben ist, weshalb sie fehlerhaft sind
(vgl. Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 33 ff zu
Art. 311 ZPO);
- dass die Vorinstanz ihr Urteil im Wesentlichen damit begründete, auf-
grund der Säumnis der Beklagten anlässlich der Hauptverhandlung sei von
der Sachdarstellung des Klägers auszugehen, wonach die erste Kündigung
nicht alle Seiten enthalten habe, diese Kündigung deshalb den formellen Er-
fordernissen nicht genüge und nichtig sei (E. 2), die zweite Kündigung jedoch
alle notwendigen Angaben enthalte und die darin enthaltene Bedingung die
Kündigung nicht ungültig mache, weil die Beklagte damit rein vorsorglich eine
zweite Kündigung ausgesprochen habe, um allfällige Formmängel der ersten
Kündigung vom 19. Februar 2020 zu beheben, was zulässig sei (E. 1);
- dass sich der Kläger in seiner Berufung vom 20. November 2020 mit
diesen Erwägungen der Vorinstanz nicht auseinandersetzt, sondern lediglich
geltend macht, die Kündigungen seinen missbräuchlich ausgesprochen wor-
den und als Schikane anzusehen, die Vermieterin sei ihrer Pflicht nach
Art. 256 d, 257 b, 258 f und 259 OR nicht nachgekommen und es würden
Art. 271a und Art. 259d und 259e OR zum Tragen kommen, ohne indessen
darzulegen, weshalb dies der Fall sein sollte, insb. auf welchen Sachverhalt er
sich für diese Annahmen stützt;
- dass es somit an einer sachverhaltsmässigen Darlegung der Berufungs-
gründe fehlt, weshalb die Berufung offensichtlich ungenügend begründet ist;

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- dass sich ein angeblich missbräuchliches und schikanöses Verhalten im
Übrigen offensichtlich auch nicht mit einer von der Beklagten während der
Berufungsfrist angehobenen Betreibung wegen ausstehender Mietzinse be-
gründen lässt;
- dass auf die Berufung somit mangels hinreichender Begründung nicht
einzutreten ist;
- dass bei diesem Ausgang des Verfahrens die Gerichtskosten gestützt
auf Art. 106 Abs. 1 ZPO dem Kläger aufzuerlegen sind;
- dass keine Parteientschädigung zuzusprechen ist, nachdem keine Beru-
fungsantwort eingeholt wurde;
- dass das Nichteintreten auf eine Berufung gestützt auf § 40 Abs. 2 JG in
die Kompetenz des Präsidenten fällt;-

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verfügt:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die zweitinstanzlichen Kosten von Fr. 300.00 werden dem Kläger aufer-
legt.
3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Massgabe von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes Beschwerde in
Zivilsachen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die
Beschwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entspre-
chen. Der Streitwert beträgt mindestens Fr. 35'820.00.
4. Zufertigung an A.________ (1/R), B.________ (1/R), die Vorinstanz
(1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den
Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Der Kantonsgerichtspräsident
Versand 16. Dezember 2020 kau