sz_gerichte · ZK1 2019 13 · 2019-03-18 · de
Feststellung der Nichtigkeit der Mietkündigung

Feststellung der Nichtigkeit der Mietkündigung | Mietrecht

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 18. März 2019
ZK1 2019 13
Mitwirkend Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin,
Kantonsrichter Walter Christen, Hannelore Räber,
Pius Schuler und Jörg Meister.
In Sachen 1. A.________,
Kläger und Berufungsführer,
2. B.________,
Klägerin und Berufungsführerin,
3. C.________,
Klägerin und Berufungsführerin,
gegen
D.________ AG,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin E.________,
betreffend Feststellung der Nichtigkeit der Mietkündigung
(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Einsie-
deln vom 8. Januar 2019, ZEV 2019 001);-
hat die 1. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. a) Die Geschwister H.________ kündigten am 6. Oktober 2016 auf
dem amtlichen Formular den am 16./23. Juni 2014 geschlossenen Mietvertrag
mit A.________, B.________ und der C.________ (nachfolgend: Kläger; letz-
tere damals unter I.________ firmierend) ordentlich auf den 31. Januar 2017
(Vi-act. B/1+4). Die Kläger fochten diese Kündigung bei der Schlichtungsstelle
im Mietwesen des Bezirkes Einsiedeln an, welche am 19. Dezember 2016 die
Klagebewilligung ausstellte (Fall-Nr. 2016/19; Vi-act. B/5). Am 21. Februar
2017 kündigte die D.________ AG (nachfolgend: Beklagte) als Rechtsnach-
folgerin der Geschwister H.________ den Mietvertrag zudem ausserordentlich
wegen Zahlungsverzugs gestützt auf Art. 257d OR auf den 31. März 2017
(Vi-act. B/3). Die Kläger fochten auch diese Kündigung bei der Schlichtungs-
stelle im Mietwesen des Bezirkes Einsiedeln an. Diese stellte am 19. Novem-
ber 2018 die Klagebewilligung aus (Fall-Nr. 2017/01; Vi-act. B/2).
Mit Verfügung vom 8. Mai 2017 wies der Einzelrichter am Bezirksgericht Ein-
siedeln die Kläger gestützt auf die ausserordentliche Kündigung und das Ge-
such der Beklagten im Summarverfahren ZES 2017 046 aus dem Mietobjekt
F.________strasse xx, 8840 Einsiedeln, aus (vgl. angefochtene Verfügung,
S. 3; Verfügungen des Kantonsgerichtspräsidenten ZK2 2017 50 vom 12. Juli
2017, insb. S. 10, und vom 19. Dezember 2017). Das Dispositiv hatte den
folgenden Wortlaut:
1. Den Gesuchsgegnern wird richterlich befohlen, das Mietobjekt die
„4½-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss Ost (STWE xx) und
das Kellerabteil Nr. zz, F.________strasse xx, 8840 Einsiedeln”
innert 14 Tagen ab Rechtskraft dieser Verfügung ordnungs-
gemäss zu räumen und ordnungsgemäss der Gesuchstellerin
zu übergeben.
2. Für den Widerhandlungsfall dieses Ausweisungsbefehls wird den
Gesuchsgegnern Bestrafung mit Busse gemäss Art. 292 StGB we-
gen Ungehorsams gegen eine richterliche Verfügung angedroht.

Kantonsgericht Schwyz 3
3. Für den Widerhandlungsfall dieses Ausweisungsbefehls wird die
Gesuchstellerin ermächtigt, unter Vorlage dieses Entscheides die
Hilfe der Kantonspolizei zur zwangsweisen und notfalls gewalt-
samen Durchsetzung dieses Ausweisungsbefehls in Anspruch
zu nehmen (§ 102 Abs. 2 JG).
4. [Kosten]
5. [Ausserrechtliche Entschädigung]
6. [Rechtsmittel]
7. [Zustellung]
Den von den Klägern dagegen erhobenen Rechtsmitteln war kein Erfolg be-
schieden (Verfügung ZK2 2017 50 des Kantonsgerichtspräsidenten vom
19. Dezember 2017; Urteil BGer 4A_67/2018 vom 15. März 2018), ebenso
nicht den diversen, in diesem Zusammenhang geführten Revisionsbegehren
(vgl. insb. Beschluss KGer ZK2 2018 9 vom 5. März 2018, Verfügung
ZES 2018 012 des Einzelrichters am Bezirksgericht Einsiedeln vom 25. Janu-
ar 2018; Verfügung ZK2 2018 13 des Kantonsgerichtspräsidenten vom 1. Mai
2018).
b) Mit einer als Unterlassungs- und Leistungsklage betitelten Eingabe vom
29. November 2018 ersuchten die Kläger das Bezirksgericht Einsiedeln um
Rückübertragung des Mietobjekts und Feststellung der Nichtigkeit der Kündi-
gung. Diese Klage ist Gegenstand des separaten Berufungsverfahrens
ZK1 2019 6.
c) Am 5. Januar 2019 reichten die Kläger zudem beim Bezirksgericht Ein-
siedeln Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Mietkündigung vom 21. Fe-
bruar 2017 ein. Sie machten im Wesentlichen geltend, der Kündigung vom 21.
Februar 2017 stehe die Rechtshängigkeit des Schlichtungsverfahrens Nr.
2016/19 entgegen, weil die am 19. Dezember 2016 ausgestellte Klagebewilli-
gung als nichtig anzusehen und das Schlichtungsverfahren zu wiederholen
sei.

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Mit Verfügung vom 8. Januar 2019 (ZEV 2019 001) trat der Einzelrichter am
Bezirksgericht Einsiedeln sowohl auf die Klage als auch auf das mit der Klage
gestellte Ausstandsbegehren nicht ein. Hinsichtlich der Klage erwog er im
Wesentlichen, der Einzelrichter habe im Rahmen des Ausweisungsverfahrens
ZES 2017 046 als Vorfrage geprüft, ob der Mietvertrag zwischen der Beklag-
ten und den Klägern rechtsgültig gekündigt worden sei und dies bejaht. Be-
züglich der Frage, ob der Mietvertrag vom 16./23. Juni 2014 gültig gekündigt
worden sei, liege somit bereits in definitiver, der materiellen Rechtskraft fähi-
ger Entscheid vor. Das Erfordernis, dass in der gleichen Sache nicht bereits
ein Urteil vorliegen dürfe (res iudicata), stelle eine negative Prozessvorausset-
zung dar. Zudem fehle den Klägern ein schutzwürdiges Interesse an der Beur-
teilung der gestellten Rechtsbegehren, nachdem das Ausweisungsbegehren
rechtskräftig beurteilt worden und die Kläger aus der Wohnung an der
F.________strasse xx ausgezogen seien. Auf die Klage sei deshalb nicht ein-
zutreten.
d) Mit rechtzeitig erhobener Berufung vom 14. Februar 2019 (Postaufgabe:
15. Februar 2019) bestreiten die Kläger das Vorliegen einer res iudicata und
beantragen beim Kantonsgericht Schwyz die Aufhebung der angefochtenen
Verfügung sowie Feststellung der Missbräuchlichkeit der Mietkündigung
(KG-act. 1).
Bei der Vorinstanz wurden die Akten eingeholt (KG-act. 2). Das Aktenüber-
weisungsschreiben der Vorinstanz wurde den Parteien zur Kenntnis gebracht
(KG-act. 5). Mit Eingabe vom 25. Februar 2019 erklärte die Beklagte den Ver-
zicht auf Einreichung einer Berufungsantwort (KG-act. 6).
2. Erstinstanzlich hatten die Kläger das Ausstandsbegehren u.a. gegen
Einzelrichter J.________ lediglich damit begründet, dass zurzeit in derselben
Sache ein Ausstands- und Aufsichtsverfahren beim Kantonsgericht Schwyz
laufe. Der Einzelrichter am Bezirksgericht Einsiedeln war auf das ihm gegenü-

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ber gestellte Ausstandsbegehren im Wesentlichen mit der Begründung nicht
eingetreten, dass die Kläger keinen Ausstandsgrund gemäss Art. 47 ZPO
nennen würden, dass bereits auf das im Ausweisungsverfahren ZES 2017
046 gestellte Ausstandsbegehren mit Verfügung ZES 2017 049 vom 10. April
2017 nicht eingetreten worden sei, sowohl das Kantonsgericht Schwyz mit
Beschluss ZK2 2017 33 vom 29. September 2017 sowie das Bundesgericht
mit Urteil 4A_601/2017 vom 7. Dezember 2017 auf die dagegen erhobenen
Beschwerden nicht eingetreten seien, überdies das Bundesgericht mit Urteil
4F_2/2018 vom 22. Januar 2018 das Revisionsbegehren der Kläger abgewie-
sen habe, soweit darauf einzutreten war und dass auch das neuerliche
Ausstandsbegehren als haltlos und rechtsmissbräuchlich zu qualifizieren sei.
Gemäss Art. 49 Abs. 1 ZPO sind die den Ausstand begründenden Tatsachen
glaubhaft zu machen. Sowohl Beschwerde als auch Berufung sind gemäss
Art. 311 Abs. 1 und 321 Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen.
Sie müssen die Abänderungsanträge hinsichtlich des erstinstanzlichen Ent-
scheids enthalten und sich mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinander-
setzen, die vorinstanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft bezeichnet wer-
den, im Einzelnen bezeichnen und angeben, weshalb sie fehlerhaft sind
(vgl. Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 33 ff. zu
Art. 311 ZPO; Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen-
berger [Hrsg.], Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auf-
lage, N 14 f. zu Art. 321 ZPO; Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozess-
recht, 2. Auflage, S. 505 N 42; Martin H. Sterchi, in: Berner Kommentar, N 17
f. zu Art. 321 ZPO).
Die Kläger stellen hinsichtlich des erstinstanzlich mit Nichteintreten erledigten
Ausstandsbegehrens gegenüber Einzelrichter J.________ keinen ausdrückli-
chen Antrag. Mit den erstinstanzlichen Erwägungen setzen sie sich nicht wirk-
lich auseinander. Es genügt nicht, die erstinstanzlichen Erwägungen zur

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Missbräuchlichkeit des Ausstandsbegehrens als „Anmassung und private
Weltanschauung“ des den „örtlichen Paten spielenden Richter“ zu bezeichnen
sowie pauschal auf diverse andere Verfahren zu verweisen und zu behaupten,
daraus ergebe sich Rechtsverweigerung und Rechtsverzögerung zum Vorteil
der Beklagten, ohne dies im Einzelnen zu belegen. Das Verfahren ZK2 2018
88 betreffend Revisionsgesuch, Ausstandsbegehren und Aufsichtsbeschwer-
de, auf das sich die Kläger zweitinstanzlich zur Begründung des Ausstandes
berufen, ist mit Verfügung des Kantonsgerichtspräsidenten vom 24. Januar
2019 mit Nichteintreten erledigt worden. Eine dagegen erhobene Aufsichtsbe-
schwerde hat das Bundesgericht mit Schreiben vom 18. Februar 2019 nicht
an die Hand genommen und den Klägern die Akten retourniert (KG-act. 6 in
ZK2 2018 88). Damit kann sich auch aus diesem Verfahren zum vorne herein
kein Ausstandsgrund ergeben. Das Ausstandsbegehren erweist sich als tröle-
risch. Es ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
3. Gemäss Art. 59 Abs. 1 ZPO tritt das Gericht auf eine Klage oder auf ein
Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Als Prozessvor-
aussetzungen gelten gemäss Abs. 2 insbesondere, dass die klagende oder
gesuchstellende Partei ein schutzwürdiges Interesse hat (nachfolgend lit. b),
dass die Sache noch nicht rechtskräftig entschieden ist (nachfolgend lit. a)
und dass die Sache nicht anderweitig rechtshängig ist (nachfolgend lit. c).
a) Materielle Rechtskraft bedeutet Massgeblichkeit des – formell rechts-
kräftigen – Urteils in jedem späteren Verfahren unter denselben Parteien. Die
materielle Rechtskraft hat eine negative und eine positive Wirkung. Sie ver-
hindert einerseits eine erneute Beurteilung desselben Streitgegenstands als
Hauptfrage eines Prozesses (negative Wirkung; ne bis in idem; Einmaligkeits-
oder Sperrwirkung). Dies liegt sowohl im Interesse des Rechtsfriedens wie
auch der Gerichte, nicht immer wieder in derselben Sache angegangen zu
werden. In positiver Hinsicht hindert sie die Parteien daran, dieselbe Sache in
einem anderen Prozess als blosse Vorfrage oder Einrede nochmals aufzuwer-

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fen (Zingg, in: Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, N 95
zu Art. 59 ZPO; Zürcher, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.],
Kommentar zur schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 39 zu
Art. 59 ZPO). Gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine ab-
geurteilte Sache vor, wenn der streitige Anspruch mit einem schon rechtskräf-
tig beurteilten identisch ist. Dies trifft zu, falls der Anspruch dem Richter aus
demselben Rechtsgrund und gestützt auf denselben Sachverhalt erneut zur
Beurteilung unterbreitet wird. Die Rechtskraftwirkung tritt folgerichtig nur so-
weit ein, als über den geltend gemachten Anspruch entschieden worden ist.
Inwieweit dies der Fall ist, ergibt die Auslegung des Urteils, zu welcher dessen
ganzer Inhalt heranzuziehen ist. Zwar erwächst der Entscheid nur in jener
Form in Rechtskraft, wie er im Urteilsdispositiv zum Ausdruck kommt, doch
ergibt sich dessen Tragweite vielfach erst aus einem Beizug der Urteilserwä-
gungen, namentlich im Falle einer Klageabweisung. Nicht zur Urteilsformel
gehören die tatsächlichen Feststellungen und die rechtlichen Erwägungen des
Entscheids. Sie haben in einer anderen Streitsache keine bindende Wirkung.
Gleiches gilt für Feststellungen zu präjudiziellen Rechtsverhältnissen oder
sonstigen Vorfragen sowie für weitere Rechtsfolgen, die sich aus dem Inhalt
des Urteils mit logischer Notwendigkeit ergeben. Sie sind bloss Glieder des
Subsumtionsschlusses, die für sich allein nicht in materielle Rechtskraft er-
wachsen (BGE 121 III 474, E. 4a, mit weiteren Verweisen; BGE 141 III 229
E. 3.2.6; BGE 136 III 356, E.2.1). Die Lehre steht auf dem gleichen Stand-
punkt (Zingg, a.a.O., N 122 zu 59 ZPO; Dorschner, in: Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 14 zu Art. 86 ZPO;
Steck/Brunner, in: Basler Kommentar, Zivilprozessordnung, N 35 zu Art. 236
ZPO; Zürcher, a.a.O., N 41 f. zu Art. 59 ZPO). Die Antwort auf eine Vorfrage
in einem früheren Prozess stellt in einem späteren Verfahren keine res iudica-
ta dar (Zingg, a.a.O., N 129 zu 59 ZPO; BGE 134 II 297 E. 4.1). Das Bundes-
gericht lehnt insbesondere einen weiten Begriff der Rechtskraft „nach weltweit
verbreitetem Konzept anglo-amerikanischer Herkunft“ ab (BGE 141 III 229
E. 3.2.5).

Kantonsgericht Schwyz 8
Im früheren erstinstanzlichen Verfahren ZES 2017 046 und im darauffolgen-
den Berufungsverfahren ZK2 2017 50 ging es um die Ausweisung der Kläger
aus dem Mietobjekt (vgl. das in E. 1a. zitierte Urteilsdispositiv). Im vorliegen-
den Verfahren verlangen die Kläger die Feststellung der Nichtigkeit der Miet-
kündigung vom 21. Februar 2017. Insoweit liegt nicht ein identischer Anspruch
vor. Zwar hat der Einzelrichter die Frage der Gültigkeit der Kündigung im
Mietausweisungsverfahren vorfrageweise geprüft, als Vorfrage nimmt die
Kündigung nach dem Gesagten jedoch nicht an der Rechtskraft des Auswei-
sungsverfahrens teil. Das Nichteintreten auf die Klage lässt sich damit nicht
mit der res iudicata der Mietausweisung gemäss Art. 59 Abs. 2 lit. e ZPO be-
gründen.
b) Das schutzwürdige Interesse im Sinne von Art. 59 Abs. 1 lit. a ZPO kann
tatsächlicher oder rechtlicher Natur sein (Zingg, a.a.O., N 35 zu Art. 59 ZO;
Zürcher, a.a.O., N 12 zu Art. 59 ZPO; Gehri, in: Basler Kommentar, Schweize-
rische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 7 zu Art. 59 ZPO). Bei Feststel-
lungsklagen ist das schutzwürdige Interesse besonders zu begründen (Zingg,
a.a.O., N 39 zu Art. 59 ZPO; Zürcher, N 13 zu Art. 59 ZPO; Gehri, a.a.O., N 8
zu Art. 59 ZPO). Gemäss Art. 60 ZPO prüft das Gericht von Amtes wegen, ob
die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Es gilt der eingeschränkte Untersu-
chungsgrundsatz. Gestützt darauf sowie gestützt auf die richterliche Frage-
pflicht (Art. 56 ZPO) hat das Gericht die Parteien in geeigneter Weise aufzu-
fordern, unvollständige Vorträge zu ergänzen und sachdienliche Unterlagen
beizubringen, auch wenn das Gericht im Übrigen die Prozessvoraussetzungen
nicht von sich aus in jeglicher Hinsicht untersuchen muss (Zürcher, a.a.O., N 4
zu Art. 60 ZPO; vgl. auch: Zingg, a.a.O., N 3 ff. sowie N 52 zu Art. 60 ZPO).
Der Einzelrichter ist in der angefochtenen Verfügung auf die Klage auch man-
gels eines schutzwürdigen Interesses nicht eingetreten. Es ist ihm zwar zuzu-
stimmen, dass im bisherigen Verfahrensablauf ein solches Interesse nicht
dargetan worden ist. Zu beachten ist jedoch, dass das Verfahren vor der ers-

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ten Instanz noch nicht vollständig durchgeführt worden ist. Die Kläger haben
die Möglichkeit, das schutzwürdige Interesse im Rahmen des zweiten Vor-
trags noch darzulegen. Sollte dies nicht der Fall sein, hat der erstinstanzliche
Richter den Klägern eine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen. Erst dann
kann bezüglich dieser Prozessvoraussetzung ein Entscheid ergehen.
c) Weitere Gründe für ein Nichteintreten auf die Klage nennt der vor-
instanzliche Richter nicht. Insbesondere stützt er sich nicht auf die Rechts-
hängigkeit des Klageverfahrens ZEV 2018 020 (ZK1 2019 6). Die Frage muss
hier nicht definitiv entschieden werden. Dennoch zeigen sich im Hinblick auf
den weiteren Verfahrensablauf die folgenden Ausführungen an:
Rechtshängigkeit (Litispendenz) bezeichnet das Bestehen eines bereits einge-
leiteten, aber noch nicht abgeschlossenen Entscheidverfahrens. Sie steht mit
dem Institut der materiellen Rechtskraft in engem Zusammenhang, ist sie ge-
wissermassen doch deren Vorstufe (Zürcher, a.a.O., N 26 zu Art. 59 ZPO).
Damit ein früher eingeleitetes Verfahren bezüglich eines späteren Prozesses
Sperrwirkung entfalten kann, bedarf es, wie auch aus dem Wortlaut von
Art. 64 Abs. 1 lit. a ZPO deutlich wird, einer doppelten Identität: Parteien und
Streitgegenstand müssen identisch sein (Zürcher, a.a.O., N 28 zu Art. 59 ZPO
mit weiteren Verweisen; Zingg, a.a.O., N 70 zu Art. 59 ZPO). Für die Identität
des Streitgegenstandes wird einerseits auf die Rechtsbegehren, andererseits
auf den ihnen zugrundeliegenden Lebenssachverhalt (Identität des Lebens-
vorgangs) abgestellt, also auf das tatsächliche Geschehen in seiner zeitlichen
Abfolge, soweit es für die Rechtsbegehren entscheidrelevant ist (Zürcher,
a.a.O., N 30 zu Art. 59 ZPO; Zingg, a.a.O., N 71 sowie N 74 f. und N 82 ff. zu
Art. 59 ZPO). Bei der Bestimmung, ob ein identischer Sachverhalt vorliege,
handelt es sich letztlich um ein Werturteil bzw. einen normativen Entscheid
(Zingg, a.a.O., N 86 zu Art. 59 ZPO).

Kantonsgericht Schwyz 10
Vorliegend stehen sich in beiden Verfahren ZEV 2018 020 (ZK1 2019 6) und
ZEV 2019 001 (ZK1 2019 13) die gleichen Parteien als Kläger und als Beklag-
te gegenüber. In beiden Fällen verlangen die Kläger die Feststellung der Nich-
tigkeit der Kündigung, wobei es offenbar beide Male um die zweite und aus-
serordentliche Kündigung vom 21. Februar 2017 geht. Die Klagebewilligung
Nr. 2017/01 (ZK1 2019 6, Vi-act. B/2; ZK1 2019 13, Vi-act. B/2) nennt im Be-
treff ausdrücklich die Kündigung der Mietwohnung F.________strasse xx,
8840 Einsiedeln vom 21. Februar 2017. Sowohl im Berufungsverfahren
ZK1 2019 6 (KG-act. 1) als auch im vorliegenden Berufungsverfahren
(KG-act. 1) nehmen die Kläger ausdrücklich Bezug auf diese Klagebewilligung
und damit auf die Kündigung vom 21. Februar 2017. Im vorliegenden Verfah-
ren haben sie in der erstinstanzlichen Klageschrift (Vi-act. A/1) überdies aus-
drücklich diese Kündigung angefochten. Damit steht fest, dass sowohl Identi-
tät der Parteien als auch – soweit es um die Nichtigkeit der Kündigung geht –
Identität der Rechtsbegehren vorliegt.
Aus welchem Lebenssachverhalt die Kläger die Nichtigkeit der Kündigung
herleiten, erhellt sich aus den Berufungsschriften in den beiden Verfahren
ZK1 2019 6 und ZK1 2019 13 nicht eindeutig. Ein Blick in die erstinstanzlichen
Klageschriften zeigt, dass im Verfahren ZK1 2019 6 (Vi-Nr. ZEV 2018 020) die
Nichtigkeit der Kündigung mit der Rechtshängigkeit des Schlichtungsverfah-
rens Nr. 2017/01 begründet wird und im Verfahren ZK1 2019 13
(Vi-Nr. ZEV 2019 001) die Nichtigkeit der Kündigung aus der Rechtshängigkeit
des Schlichtungsverfahrens Nr. 2016/19 hergeleitet wird, welches angeblich
bis heute nicht mit einer gültigen Klagebewilligung abgeschlossen worden sei.
Ob es sich dabei noch um den gleichen Streitgegenstand handelt, wird die
Vorinstanz zu entscheiden haben. Sie wird auch zu prüfen haben, ob die bei-
den Verfahren miteinander zu vereinigen sind oder wie sonst die beiden Ver-
fahren zu koordinieren sind, um widersprechende Urteile zu vermeiden.

Kantonsgericht Schwyz 11
d) Zusammenfassend ergibt sich, dass dem Rechtsbegehren auf Feststellung
der Nichtigkeit der Kündigung weder der Einwand der abgeurteilten Sache
noch im heutigen Verfahrensstadium der Einwand des fehlenden schutzwür-
digen Interesses entgegengehalten werden kann. Die angefochtene Verfü-
gung ist somit aufzuheben und die Sache zur Weiterführung des Verfahrens
im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Die Beklagte hat keine Berufungsantwort eingereicht und keine Anträge
für das Berufungsverfahren gestellt. Sie kann deshalb nicht mit Gerichtskosten
belastet werden. Die Kosten des Berufungsverfahrens sind auf die Staatskas-
se zu nehmen.
Die Kläger sind nicht anwaltlich vertreten. Sie haben gestützt auf Art. 95
Abs. 3 lit. c ZPO nur in begründeten Fällen Anspruch auf eine angemessene
Umtriebsentschädigung. Solche Gründe sind nicht dargelegt worden, weshalb
den Klägern keine Parteientschädigung zuzusprechen ist.
5. Der erstinstanzliche Richter hat den Streitwert ermessensweise auf
Fr. 14'820.00 entsprechend dem sechsfachen monatlichen Mietzins festge-
legt. Die Kläger kritisieren diesen Streitwert als willkürlich falsch (KG-act. 1,
S. 4 unten), ohne darzulegen, wie der Streitwert ihrer Ansicht nach zu berech-
nen sei. Damit bleibt es beim erstinstanzlich festgelegten Streitwert;-

Kantonsgericht Schwyz 12
beschlossen:
1. Das Ausstandsbegehren gegen Einzelrichter J.________ wird abgewie-
sen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die Verfügung des Einzelrichters vom 8. Januar 2019 wird aufgehoben
und die Sache zur Weiterführung des Verfahrens im Sinne der Erwä-
gungen an den Einzelrichter zurückgewiesen.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 1‘500.00 gehen zu Lasten
der Staatskasse.
4. Es werden keine Parteientschädigungen für das Berufungsverfahren
zugesprochen.
5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) unter den Vorausset-
zungen von Art. 93 BGG Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht
in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung
einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zi-
vilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift
bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die
Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert be-
trägt Fr. 14'820.00.

Kantonsgericht Schwyz 13
6. Zufertigung an A.________ (1/R), B.________ (1/R), C.________ (1/R),
Rechtsanwältin E.________ (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach defi-
nitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) sowie an die
Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 1. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtspräsident
Versand 20. März 2019 kau