sz_gerichte · ZK2 2026 24 · 2026-05-29 · de
Mietausweisung


Kantonsgericht Schwyz
Verfügung vom 29. Mai 2026
ZK2 2026 24
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Stefan Weber,
Gerichtsschreiberin Julia Lüönd.
In Sachen A.________,
Gesuchsgegner und Berufungsführer,
gegen
B.________,
Gesuchsteller und Berufungsgegner,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
betreffend Mietausweisung
(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz
vom 3. März 2026, ZES 2025 712);-
hat der Kantonsgerichtsvizepräsident,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. Der Gesuchsteller gelangte am 4. Dezember 2025 an den Einzelrichter
am Bezirksgericht Schwyz und ersuchte um Mietausweisung des Gesuchsgeg-
ners nach Art. 257 ZPO (Vi-act. 1). Dem Gesuchsgegner wurde das Mietaus-
weisungsgesuch polizeilich zugestellt (Vi-act. 5–7), woraufhin er am 2. Januar
2026 sinngemäss dessen Abweisung beantragte (Vi-act. 8). Die Parteien nah-
men am 19. und 27. Januar sowie am 11. und 18. Februar 2026 erneut Stellung
(Vi-act. 11, 13, 17 und 18). Mit Verfügung vom 3. März 2026 entschied der Ein-
zelrichter am Bezirksgericht Schwyz Folgendes:
1. Dem Gesuchsgegner wird unter Androhung von Busse gemäss
Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, den Geschäftsraum,
bestehend aus der Stammfläche von 175 m2 und der Zusatzfläche
von ca. 120 m2, im zweiten Obergeschoss an der
D.________strasse xx bis spätestens am Montag, 23. März 2026 zu
räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln
zurückzugeben.
lm Widerhandlungsfall ist der Gesuchsteller berechtigt, den Ge-
schäftsraum auf Kosten des Gesuchsgegners selber zu räumen
oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die
Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende, mit einer
Rechtskraftbescheinigung versehene Entscheid vorzulegen ist.
lm Übrigen wird auf das Gesuch nicht eingetreten.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 900,00 werden dem Gesuchsgegner
auferlegt. Rechnung und Inkasso erfolgen durch die Bezirksge-
richtskasse Schwyz.
3. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Par-
teientschädigung von Fr. 1’000.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und
Mehrwertsteuer).
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Zufertigung]
Gegen diese Verfügung erhob der Gesuchsgegner am 14. März 2026 fristge-
recht Berufung beim Kantonsgericht mit den sinngemässen Anträgen auf Auf-
hebung der angefochtenen Verfügung sowie auf Erteilung der aufschiebenden
Wirkung (KG-act. 1). Eine Berufungsantwort wurde nicht eingeholt.

Kantonsgericht Schwyz 3
2. Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet
bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen. Die berufungsführende Partei hat sich
in der Rechtsmittelschrift mit der Begründung des erstinstanzlichen Entscheids
im Einzelnen auseinanderzusetzen und konkret aufzuzeigen, was am ange-
fochtenen Entscheid oder Verfahren falsch war (Reetz, in: Sutter-Somm/Löt-
scher/Leuenberger/Seiler [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 311 ZPO N 36, m. w. H.; vgl. Spühler, in:
Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilpro-
zessordnung, 4. A. 2024, Art. 311 ZPO N 15), d. h. sie hat die vorinstanzlichen
Erwägungen, die sie anficht, zu bezeichnen, sich mit diesen argumentativ aus-
einanderzusetzen und die Aktenstücke zu nennen, auf denen ihre Kritik beruht
(Urteil des Bundesgerichts 4A_675/2024 vom 15. August 2025, E. 2.1,
m. w. H.). Um der Begründungspflicht gerecht zu werden, genügt es nicht, wenn
die berufungsführende Partei ihre erstinstanzlich geltend gemachten Aus-
führungen wiederholt, lediglich auf diese verweist oder den angefochtenen Ent-
scheid bloss in allgemeiner Weise kritisiert (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1 = Pra
102 [2013] Nr. 4; vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_675/2024 vom 15. August
2025, E. 2.1; vgl. Reetz, a. a. O., Art. 311 ZPO N 36; vgl. Spühler, a. a. O.,
Art. 311 ZPO N 15). Eine hinreichende Begründung ist als gesetzliche Zuläs-
sigkeitsvoraussetzung von Amtes wegen zu prüfen. Fehlt eine solche Begrün-
dung, tritt das obere kantonale Gericht auf die Berufung nicht ein (Urteile des
Bundesgerichts 5A_350/2019 vom 26. Oktober 2020, E. 4.1 und 5D_65/2014
vom 9. September 2014, E. 5.4.1). Nach Ablauf der Berufungsfrist darf die
Rechtsmittelinstanz keine Nachfrist zur Behebung des Mangels ansetzen
(vgl. Reetz, a. a. O., Art. 311 ZPO N 12; vgl. auch BGE 137 III 617, E. 6.4).
Vorliegend ging die Berufung des Gesuchsgegners erst am 17. März 2026 und
damit nach Ablauf der zehntägigen Rechtsmittelfrist, die am 16. März 2026 ge-
endet hatte, beim Kantonsgericht ein (vgl. KG-act. 1; vgl. Sendungsverfolgung
der angefochtenen Verfügung; vgl. Art. 314 Abs. 1 i. V. m. Art. 257 Abs. 1 und
Art. 142 Abs. 1 und Abs. 3 sowie Art. 143 ZPO), weshalb eine Verbesserung
innert laufender Rechtsmittelfrist nicht mehr möglich und mithin keine entspre-
chende Gelegenheit zu geben war.

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a) Die Vorinstanz erwog, der Gesuchsteller verlange die Ausweisung des
Gesuchsgegners aus der ursprünglich gemieteten Fläche mit einer Grösse von
175 m2 gemäss Mietvertrag vom 30. November 2023 sowie aus der dazu ge-
mieteten Fläche von ca. 120 m2 gemäss der Vereinbarung vom 27. Juni 2025,
beides in einem Geschäftsraum im zweiten Obergeschoss an der
D.________strasse xx. Er stütze sich auf die am 20. Oktober 2025 per 30. No-
vember 2025 ausgesprochene ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungs-
verzugs gemäss Art. 257d OR (angefochtene Verfügung, E. 2). Der Gesuch-
steller habe dem Gesuchsgegner mit Schreiben vom 8. September 2025 eine
Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung des Mietzinses für den Monat Sep-
tember 2025 in der Höhe von Fr. 2’356.80 angesetzt und ihm bei Ausbleiben
der Zahlung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR die ausserordentliche Kündigung
angedroht. Der Betrag setze sich aus dem Mietzins für die Stammfläche in der
Höhe von Fr. 1’448.75 sowie aus dem Mietzins für die Zusatzfläche von
Fr. 840.00 zuzüglich MWST von 8.1 % (Fr. 908.05) zusammen. Die Mietzins-
höhe sei ausgewiesen und werde vom Gesuchsgegner anerkannt. Mit der Nen-
nung und Bezifferung des offenen Mietzinses, dem Verweis auf die 30-tägige
Zahlungsfrist und der Androhung der Kündigung bei Ausbleiben der Zahlung
sei sowohl der Zahlungsrückstand genügend beziffert als auch die Kündigungs-
androhung hinreichend klar definiert (angefochtene Verfügung, E. 2.1.2). Mass-
geblich in Bezug auf die Zustellung einer Mahnung nach Art. 257d Abs. 1 OR
sei gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung die relative Empfangstheorie.
Wenn die eingeschriebene Postsendung dem Adressaten oder einer von ihm
ermächtigten Person nicht direkt habe ausgehändigt werden können und eine
Abholeinladung in den Briefkasten gelegt worden sei, gelte die Sendung in dem
Zeitpunkt als zugestellt, in dem sie der Empfänger tatsächlich am Postschalter
abhole oder, falls dies nicht geschehe, am 7. Tag nach der Zustellung der Ab-
holungseinladung in den Briefkasten. Der Mieter könne sich einer Zustellung
nicht mit der Begründung entziehen, dass er damit nicht habe rechnen müssen.
Dies bilde keine Voraussetzung dafür, dass das Schreiben als zugestellt gelte
(angefochtene Verfügung, E. 2.1.1). Vorliegend habe das Schreiben vom
8. September 2025 dem Gesuchsgegner gemäss Sendungsverfolgung der

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Post am 10. September 2025 nicht zugestellt werden können und sei zur Abho-
lung gemeldet worden. Es gelte am siebten Tag nach dem erfolglosen Zustell-
versuch (10. September 2025) und damit am 17. September 2025 als zuge-
stellt. Die 30-tägige Zahlungsfrist habe dementsprechend am 18. September
2025 zu laufen begonnen und am 17. Oktober 2025 geendet (angefochtene
Verfügung, E. 2.1.2).
Weiter sei unbestritten und belegt, dass der Gesuchsgegner den ausstehenden
Mietzins für den Monat September 2025 nicht innerhalb der 30-tägigen Zah-
lungsfrist beglichen habe. Der Gesuchsteller habe dem Gesuchsgegner das
Mietverhältnis wie angedroht mit eingeschriebenem Brief vom 20. Oktober 2025
auf dem amtlichen Formular ausserordentlich auf den 30. November 2025
gekündigt. Die Kündigung sei drei Tage nach Ablauf der eingeräumten Zah-
lungsfrist versandt worden. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben (Art. 271
Abs. 1 OR) sei nicht auszumachen. Die Kündigung sei dem Gesuchsgegner am
21. Oktober 2025 zur Abholung gemeldet und am 29. Oktober 2025 zufolge
Nichtabholung wieder zurückgeschickt worden. Dem Gesuchsgegner sei es da-
mit spätestens am 22. Oktober 2025 zumutbar gewesen, der Abholungseinla-
dung Folge zu leisten. Ihm sei die gesamte Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Ver-
fügung gestanden, um den ausstehenden Mietzins zu bezahlen. Überdies
bestünden keine Hinweise, dass der Gesuchsteller den Gesuchsgegner an der
Zahlung des Mietzinsausstands gehindert habe. Damit sei die Kündigung per
30. November 2025 unter Einhaltung der 30-tägigen Kündigungsfrist erfolgt und
erweise sich als gültig (angefochtene Verfügung, E. 2.2.3). Betreffend das Vor-
bringen des Gesuchsgegners, er sei aufgrund von diversen Mängeln am Mie-
tobjekt berechtigt gewesen, die Mietzinse für die Monate September bis De-
zember 2025 „zurückzubehalten“, sei zu beachten, dass er dem Gesuchsteller
weder die Mängel an der Mietsache schriftlich angezeigt noch eine Hinterlegung
des Mietzinses gemäss Art. 259g OR angedroht oder eine Mietzinshinterlegung
bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle vorgenommen habe. Ausserdem
hätte der Gesuchsgegner dies noch vor September 2025 machen müssen, da
nur künftiger Mietzins hinterlegt werden könne. Sein Gesuch an die Schlich-

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tungsbehörde vom 2. Januar 2026 betreffend „Mietzinssenkung“ sei damit oh-
nehin verspätet, selbst wenn es sich dabei um eine Mängelanzeige sowie um
eine Androhung der Hinterlegung gehandelt hätte. Der Gesuchsgegner über-
sehe, dass er als Mieter bei behaupteten Mängeln an der Mietsache nicht be-
rechtigt sei, den Mietzins unter Verweis auf Art. 82 OR zurückzuhalten. Ihm
stehe nur die Hinterlegung nach Art. 259g OR offen. Die formellen Anforderun-
gen an eine Hinterlegung gemäss Art. 259a OR seien damit nicht erfüllt. Der
Mietzins September 2025 gelte nicht als innert der 30-tägigen Zahlungsfrist be-
zahlt und der Zahlungsverzug des Gesuchsgegners sei erstellt. Die angeblichen
Mängel am Mietobjekt würden an der Gültigkeit der Kündigung nichts ändern
(angefochtene Verfügung, E. 2.3.3). Dasselbe gelte für das Vorbringen des Ge-
suchsgegners, wonach er die Mietzinse für das gesamte Jahr 2025 inzwischen
bezahlt habe, weil er dem Gesuchsteller erst am 30. Dezember 2025 und damit
mehr als zwei Monate nach Ablauf der Zahlungsfrist und dem Empfang der Kün-
digung gemäss der absoluten Empfangstheorie den Betrag von Fr. 10’269.50
mit dem Vermerk „Miete für prov. Lager“ überwiesen habe und weil der Zah-
lungsrückstand den gesamten Monat September 2025 betreffe und insofern
nicht unbedeutend sei. Somit führe auch die erwähnte Zahlung nicht zur Ungül-
tigkeit der Kündigung (angefochtene Verfügung, E. 2.3.4).
Zusammenfassend hielt die Vorinstanz fest, der Gesuchsgegner hätte den Ge-
schäftsraum im zweiten Obergeschoss an der D.________strasse xx aufgrund
der gültig ausgesprochenen Kündigung spätestens am 30. November 2025 ver-
lassen und dem Gesuchsteller übergeben müssen. Weil er dies nicht getan
habe, benütze er den Geschäftsraum widerrechtlich. Der Gesuchsgegner wisse
seit Erhalt der Kündigung am 22. Oktober 2025, dass er den Geschäftsraum mit
der Stammfläche und der Zusatzfläche verlassen müsse. Er habe somit reich-
lich Zeit gehabt, sich neue Räumlichkeiten für seine Umzugsunternehmung zu
suchen. Der Gesuchsgegner habe auch keine Gründe genannt, weshalb ihm
das Verlassen und die ordnungsgemässe Rückgabe des Geschäftsraums auf
den Kündigungstermin nicht möglich gewesen seien. Unter Berücksichtigung
dieser Umstände erscheine eine Räumungsfrist bis spätestens am Montag,
23. März 2026 als angemessen (angefochtene Verfügung, E. 2.5–3.2).

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b) Der Gesuchsgegner wiederholt in der Berufungsschrift seine erstinstanz-
lichen Vorbringen, wonach Mängel an den von ihm gemieteten Räumen u. a.
der Grund für das Zurückbehalten der Mietzinszahlung vom September 2025
gewesen seien, er am 30. Dezember 2025 alle noch offenen Mieten bezahlt und
wonach er eine „Mängelrüge“ an die Schlichtungsbehörde gesandt habe (KG-
act. 1; vgl. Vi.-act. 8), ohne sich mit den vorstehend wiedergegebenen Erwä-
gungen der angefochtenen Verfügung auseinanderzusetzen. Damit vermag er
den einleitend in E. 2 dargelegten Anforderungen an die Begründung einer Be-
rufung nicht zu genügen. In Bezug auf seine neuen Vorbringen, er habe weder
die eingeschriebenen Briefe des Vermieters noch eine anderweite Nachricht be-
treffend Kündigung erhalten, weil er teilweise im Ausland gewesen sei, und man
hätte ihm diese durch die Polizei zustellen müssen (KG-act. 1), macht der Ge-
suchsgegner nicht geltend, er habe diese neuen Tatsachen trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorbringen können und er habe diese
ohne Verzug vorgebracht. Mangels Darlegung der Novenberechtigung im Sinne
von Art. 317 Abs. 1 ZPO handelt es sich dabei folglich um unzulässige und mit-
hin unberücksichtigt zu lassende Noven. Im Übrigen dürfen abwesende oder in
den Ferien weilende Mieter, denen eine Abholungseinladung in den Briefkasten
gelegt wurde, diese nicht einfach ignorieren – selbst dann nicht, wenn die Ab-
holfrist im Zeitpunkt der Rückkehr bereits abgelaufen ist. Sie haben sich viel-
mehr bei der Post zu melden oder mithilfe des auf der Abholungseinladung auf-
geführten Codes auf der Internetseite der Post zu erkundigen, um den Absen-
der des eingeschriebenen Briefs in Erfahrung zu bringen. Falls der eingeschrie-
bene Brief nicht mehr bei der Post ist, hat sich der Mieter direkt an den Absender
zu wenden, um Kenntnis vom Inhalt des eingeschriebenen Briefs bzw. um eine
Kopie desselben zu erhalten (BGE 143 III 15, E. 4.1 = Pra 106 [2017] Nr. 45).
Des Weiteren fehlt es auch in Bezug auf das Vorbringen des Gesuchsgegners,
er wisse erst seit der Zustellung der angefochtenen Verfügung, dass er sein
Lager räumen müsse (KG-act. 1), an einer rechtsgenüglichen Auseinanderset-
zung mit dem angefochtenen Entscheid, weil er nicht darlegt, inwiefern die Er-
wägungen der Vorinstanz, er wisse seit Erhalt der Kündigung am 22. Oktober
2025, dass er den Geschäftsraum mit der Stammfläche und der Zusatzfläche

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verlassen müsse, und er habe somit reichlich Zeit gehabt, sich neue Räumlich-
keiten für seine Umzugsunternehmung zu suchen (angefochtene Verfügung,
E. 3.2), falsch sein sollen. Bei seiner neuen Behauptung, der Vermieter habe in
einem Schreiben in Aussicht gestellt, seine Rechtsbegehren nach der Bezah-
lung von Fr. 563.85, die am 20. Januar 2026 erfolgt sei, zurückzunehmen (KG-
act. 1), handelt es sich mangels Darlegung der Novenberechtigung im Sinne
von Art. 317 Abs. 1 ZPO ebenfalls um ein unzulässiges Novum. Die bloss all-
gemeine Kritik des Gesuchsgegners, in der angefochtenen Verfügung sei der
Sachverhalt unrichtig festgestellt und das Recht falsch angewendet worden
(KG-act. 1), genügt sodann nicht, um der Begründungspflicht gerecht zu wer-
den. Insgesamt erfüllt die Berufung des Gesuchsgegners die vorstehend in E. 2
dargelegten Anforderungen an die Begründung eines Rechtsmittels nicht und
es ist auf die Berufung von Amtes wegen präsidial (§ 40 Abs. 2 i. V. m. § 41
Abs. 1 JG) nicht einzutreten.
3. Zusammengefasst ist auf die Berufung wegen unzulänglicher Begrün-
dung im Sinne der vorstehenden Ausführungen in E. 2b nicht einzutreten, womit
es beim erstinstanzlichen Entscheid als Vollstreckungstitel bleibt (Bachofner,
Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fällen,
2019, N 687). Weil der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung
zukommt (Art. 315 Abs. 1 ZPO), ist auf das entsprechende Gesuch des Ge-
suchsgegners mangels eines schützenswerten Interesses nicht einzutreten.
Ausgangsgemäss sind die infolge des Nichteintretens zu reduzierenden Ge-
richtskosten von Fr. 300.00 vollumfänglich dem unterliegenden Gesuchsgegner
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts der fehlenden Einholung einer
Berufungsantwort (Art. 312 Abs. 1 ZPO) entstanden dem Gesuchsteller keine
entschädigungspflichtigen Aufwendungen und es ist ihm mithin keine Parteien-
tschädigung zuzusprechen;-

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verfügt:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 300.00 werden dem Ge-
suchsgegner auferlegt.
3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen
Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzurei-
chen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der
Streitwert beträgt Fr. 14’140.80.
4. Zufertigung an den Gesuchsgegner (1/R, inkl. KG-act. 3 z. K.), Rechtsan-
walt C.________ (2/R, inkl. KG-act. 1, 1/1, 1/2, 1/3 und 3 z. K.), die Vor-
instanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit
den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Der Kantonsgerichtsvizepräsident Die Gerichtsschreiberin
Versand 29. Mai 2026 amu