sz_gerichte · ZK2 2017 23 · 2017-06-27 · de
Mietausweisung

Mietausweisung | Rechtsschutz in klaren Fällen

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 27. Juni 2017
ZK2 2017 23
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann,
Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl,
a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Deborah Basso.
In Sachen A.________,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,
gegen
1. B.________,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
2. C.________,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
betreffend Mietausweisung
(Beschwerde gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Ma-
rch vom 15. März 2017, ZES 2017 78);-
hat die 2. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. a) Mit Schreiben vom 12. September 2016 kündigten B.________ und
C.________, letzterer vertreten durch seinen Bruder B.________, den Miet-
vertrag vom 15. März 2011, das Einfamilienhaus in E.________ (Ort) betref-
fend, mit A.________ (nachfolgend Beschwerdeführerin) ordentlich per
31. Januar 2017 mit entsprechendem Formular gemäss Art. 266l Abs. 2 OR
(Vi-act. 2 kB 4). B.________ gab die Kündigung am 13. September 2016 ein-
geschrieben bei der Post auf (Vi-act. 2 kB 5). Die Beschwerdeführerin holte
die Kündigung innert Abholungsfrist bis zum 21. September 2016 nicht ab. Am
27. September 2016 gab B.________ die Kündigung nochmals eingeschrie-
ben bei der Post auf und auch dieses Einschreiben mit Frist bis zum 3. Okto-
ber 2016 holte die Beschwerdeführerin nicht ab (siehe Vi-act. 2 kB 5).
b) Mit Ausweisungsgesuch vom 14. Februar 2017 beantragten B.________
und C.________ (nachfolgend Beschwerdegegner) beim Einzelrichter des
Bezirksgerichts March, der Beschwerdeführerin sei zu befehlen, das Einfami-
lienhaus in E.________ (Ort) per sofort zu räumen, im Nichtbeachtungsfall
unter Androhung von Bussen und unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der Mieterin (Vi-act. 1). Das Gesuch begründeten sie damit, dass ihre
fristgerechte Kündigung per 31. Januar 2017 der Beschwerdeführerin via Ein-
schreiben zugestellt worden sei und diese von ihrem Recht, die Kündigung
anzufechten, keinen Gebrauch gemacht habe. Ferner sei sie bis heute nicht
ausgezogen.
Mit Verfügung vom 15. Februar 2017 setzte der Einzelrichter am Bezirksge-
richt March der Beschwerdeführerin im Verfahren ZES 17 78 Frist zur Stel-
lungnahme bis zum 2. März 2017 (Vi-act. 3). Mit Schreiben vom 2. März 2017
stellte die Beschwerdeführerin zwar keine konkreten Anträge, sie machte je-
doch u.a. geltend, dass aus den Unterlagen kein Kündigungsgrund ersichtlich
sei (Vi-act. 5).

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c) Am 15. März 2017 verfügte der Einzelrichter am Bezirksgericht March
was folgt (ZES 17 78; Vi-act. 7):
1. Der Gesuchsgegnerin wird befohlen, das Mietobjekt Einfamilienhaus
(5-Zimmer-Haus) E.________ (Ort), spätestens innert 30 Tagen
(nicht erstreckbar) nach Vollstreckbarkeit der vorliegenden Verfügung
ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen sowie den Gesuch-
stellern zu übergeben.
2. Befolgt die Gesuchsgegnerin diesen Befehl nicht
2.1 erfolgt Bestrafung mit Busse wegen Ungehorsams gegen eine
amtliche Verfügung (Art. 292 StGB);
2.2 können die Gesuchsteller von der Staatsanwaltschaft March die
Anwendung von Zwang zur Ausschaffung der Gesuchsgegnerin
verlangen;
2.3 werden die Gesuchsteller ermächtigt, das Mietobjekt auf Kosten
und Gefahr der Gesuchsgegnerin zu räumen.
3. [Gerichtskosten]
4. [Parteientschädigung]
5. [Rechtsmittelbelehrung]
6. [Zufertigung]
2. Dagegen erhob die Beschwerdeführerin am 22. März 2017 fristgerecht
„Beschwerde und Einspruch“ (KG-act. 1). Darin macht sie geltend, sie habe
aufgrund von längeren Auslandsaufenthalten in den Monaten September, No-
vember und Dezember 2016 nichts von der Kündigung gewusst und diese
deshalb auch nicht anfechten können. Zudem handle es sich um ein bereits
16 ½ - jähriges, gutes Mietverhältnis, in welchem auch keine Mietzinsausstän-
de vorlägen, weshalb sie nicht von einer Kündigung habe ausgehen resp. eine
solche habe erwarten müssen. Die Vorinstanz beantragte im Rahmen ihres
Aktenüberweisungsschreibens vom 3. April 2017 die Abweisung der Be-
schwerde. Die Beschwerdegegner liessen sich innert Frist nicht zur Sache
vernehmen.

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3. a) Die Kündigung des Mietverhältnisses ist eine empfangsbedürftige
Willenserklärung und entfaltet somit nur Wirkung, wenn sie dem Adressaten
zugegangen ist. Hinsichtlich des Zugangs des Kündigungsschreibens gelten
mangels einer speziellen mietrechtlichen Regelung die allgemeinen Grundsät-
ze (BGE 118 II 42 E. 3a S. 44; BGer, Urteil 4a_325/2010 vom 1. Oktober 2010
E. 3.1). Somit findet die absolute Empfangstheorie Anwendung, wonach die
Frist in jenem Zeitpunkt zu laufen beginnt, in welchem die Willensäusserung in
den Machtbereich des Empfängers oder seines Vertreters gelangt ist, so dass
der Adressat bei normaler Organisation seines Geschäftsverkehrs in der Lage
ist, davon Kenntnis zu nehmen. Konnte eine per Post zugestellte Einschreibe-
sendung dem Adressaten oder einem von ihm ermächtigten Dritten nicht aus-
gehändigt werden, hinterlässt der Postbote im Briefkasten oder im Postfach
des Adressaten eine Abholungseinladung. In diesem Fall gilt die Sendung als
zugegangen, sobald der Empfänger gemäss Abholungseinladung bei der
Poststelle davon Kenntnis nehmen kann. Dabei handelt es sich um denselben
Tag, an dem die Abholungseinladung im Briefkasten hinterlegt wurde, wenn
vom Adressaten erwartet werden kann, dass er die Sendung sofort abholt,
andernfalls in der Regel um den darauf folgenden Tag (BGE 140 III 244 E. 5.1
S. 247 = Pra 2014 Nr. 95; BGE 137 III 208 E. 3.1.2 S. 213 f. = Pra 2011
Nr. 106). Nach dem System der absoluten Empfangstheorie trägt der Absen-
der das Risiko der Übermittlung der Sendung bis zum Zeitpunkt, in welchem
sie in den Machtbereich des Adressaten gelangt, während der Adressat inner-
halb seines Machtbereichs das Risiko übernimmt, dass er von der Mitteilung
verspätet bzw. überhaupt nicht Kenntnis erhält (BGE 140 III 244 E. 5.1 S. 248
= Pra 2014 Nr. 95; BGE 137 III 208 E. 3.1.3 S. 215 f. = Pra 2011 Nr. 106).
b) aa) Die Beschwerdegegner kündigten das Mietverhältnis betreffend das
Einfamilienhaus in der E.________ (Ort) mit amtlichem Formular vom
12. September 2016 unter Einhaltung der vertraglichen dreimonatigen Kündi-
gungsfrist sowie des Sperrmonats auf den 31. Januar 2017 (Vi-act. 2 kB 4).
Am 13. September 2016 gab B.________ die Kündigung mittels Einschrei-

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bens um 17.22 Uhr bei der Post auf (Vi-act. 2 kB 5). Weil die Kündigung der
Beschwerdeführerin nicht direkt ausgehändigt werden konnte, legte die Post
ihr am 14. September 2016 eine Abholungseinladung in den Briefkasten. Ab
diesem Zeitpunkt war die Kündigung auf der Post abholbereit und gilt als an
diesem Tag zugegangen, sofern von der Beschwerdeführerin grundsätzlich
erwartet werden kann, dass sie Sendungen sofort abholt. Allgemein gilt die
Abholung der Kündigung jedoch spätestens am nächsten Tag, d.h. am
15. September 2016, als zumutbar resp. die Kündigung als am 15. September
2016 zugestellt, es sei denn, es liegen besondere Umstände vor, wie bspw.
eine Krankheit oder eine unvorhergesehene Abwesenheit, die die Abholung
verhindern (Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand, Basler Kommentar, Obligatio-
nenrecht I, Art. 1-529 OR, 6. Aufl., Basel 2015, N 1d zu Art. 266a OR; vgl.
Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, S. 519, N 6.3
zu Kap. 25).
bb) Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen geltend, die Kündigung
habe nicht an sie zugestellt werden können, da sie im September 2016 im
Ausland für Arbeitseinsätze und/oder Abklärungen betreffend Auswande-
rungspläne geweilt habe, ebenso im November und Dezember 2016. Die Auf-
enthalte hätten sich immer über mehrere Wochen erstreckt, d.h. fast über die
ganze Dauer der aufgelisteten Monate. Ein eingeschriebenes Zustellcouvert
sei deshalb von der Post offenbar an den Absender retourniert worden und sie
habe davon nichts gewusst, da sie keine Postnachsendungen ins Ausland
organisiert gehabt habe. Eine Nachsendung oder Zweitzustellung sei nie ge-
macht worden. Somit habe sie nichts von einer Kündigung gewusst. Vom
Recht der Kündigungsanfechtung habe sie keinen Gebrauch machen können,
weil sie nicht gewusst habe, dass sie in einem gekündigten Mietverhältnis ste-
he. Da keinerlei Mietzinsausstände vorlägen, habe sie nicht ansatzweise er-
ahnen können, dass sie keine Wohnbleibe mehr habe oder haben werde.

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Für die Zeit, in der sie im Ausland weilte, organisierte sie keine Postnachsen-
dungen, wie sie selber vorbringt, und beauftragte offensichtlich auch nieman-
den damit, ihren Briefkasten zu leeren, was nicht der üblichen Organisation
bei längeren Auslandsaufenthalten entspricht. Bei normaler Organisation des
Geschäftsverkehrs wäre die Beschwerdeführerin in der Lage gewesen, von
der Kündigung Kenntnis zu nehmen. Dass dies nicht der Fall war, ist gemäss
der vorliegend anwendbaren absoluten Empfangstheorie ihr eigenes Risiko.
Zur Verdeutlichung: Weil die Kündigung durch die Abholungseinladung der
Post in den Machtbereich der Beschwerdeführerin gelangte, ging entspre-
chend auch das Risiko auf sie über, dass sie durch die nicht erfolgte Organi-
sation des Postempfangs erst verspätet von der Kündigung Kenntnis erlangte.
Es lag somit in ihrer Verantwortung, die entsprechenden Vorkehrungen zu
treffen, um rechtzeitig Kenntnis von der Kündigung zu erhalten. Dabei ist
gemäss der absoluten Empfangstheorie einzig entscheidend, dass die Be-
schwerdeführerin – aufgrund der Abholungseinladung im Briefkasten – die
Möglichkeit zur Kenntnisnahme hatte, die tatsächliche Kenntnisnahme ist irre-
levant. Zudem ist davon auszugehen, dass die Beschwerdeführerin ihre Aus-
landsaufenthalte bereits vorgängig plante resp. planen musste, zumal es sich
dabei um Reisen bezüglich eines möglichen Auswanderungsvorhabens und
zu Arbeitszwecken handelte. Wie die Beschwerdeführerin selbst vorbringt,
erstreckten sich diese Aufenthalte über mehrere Wochen (KG-act. 1), was
wiederum als Hinweis für eine vorgängige Planung spricht. Weil die Abwesen-
heit der Beschwerdeführerin aufgrund ihrer Auslandsaufenthalte zwecks Aus-
wanderungsplanung und Arbeitseinsätze somit nicht als unvorhergesehen
erachtet werden kann, lagen keine besonderen Umstände vor, welche gegen
die Anwendung der absoluten Empfangstheorie sprächen. Die Kündigung gilt
damit als am 15. September 2016 zugegangen.
Überdies wäre die Beschwerdeführerin verpflichtet gewesen, sich sobald als
möglich bei der Post über den Absender zu informieren und bei diesem den
Inhalt der Sendung sowie eine Kopie derselben nachzufragen (BGer, Urteil

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4A_293/2016 vom 13. Dezember 2016 E. 4.1), zumal die Beschwerdeführerin
selbst vorbringt, dass sich ihre Auslandsaufenthalte nur „fast“ über die ganze
Dauer der erwähnten Monate erstreckt hätten. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung richten sich die Berechnung und der Beginn der Anfech-
tungsfrist ebenfalls, wie der Empfang der Kündigung, nach der absoluten
Empfangstheorie, weil es sich dabei um eine Frist des materiellen Rechts und
nicht um eine prozessuale Frist handelt (siehe BGer, Urteil 4A_120/2014 vom
19. Mai 2014 E. 5.2 mit Hinweis auf BGE 137 III 208 E. 3.1.2 S. 215 f. = Pra
2011 Nr. 106). Die 30-tägige Anfechtungsfrist der Kündigung begann somit
am 15. September 2016 zu laufen und endete am 15. Oktober 2016. Die Be-
schwerdeführerin hätte die Kündigung demnach bis am 15. Oktober 2016 an-
fechten müssen, was sie jedoch nicht tat. Dadurch verpasste die Beschwerde-
führerin die Frist zur Anfechtung der Kündigung.
cc) Die Beschwerdeführerin bringt ferner wie erwähnt vor, aus den Unterla-
gen sei kein Kündigungsgrund ersichtlich gewesen und sie sei von den Be-
schwerdegegnern vorgängig nicht über die Kündigung informiert worden. Eine
ordentliche Kündigung, wie in diesem Fall, ist unter Einhaltung der gesetzli-
chen Vorschriften auch ohne Nennung eines Kündigungsgrundes gültig resp.
nur auf Verlangen zu begründen (siehe Art. 266a Abs. 1, Art. 266l Abs. 2 und
Art. 271 Abs. 2 OR). Zudem waren die Beschwerdegegner gemäss Art. 266a
OR nicht verpflichtet, die Beschwerdeführerin vorgängig über ihre Kündi-
gungsabsichten zu informieren. Auf die weiter in der Beschwerde geltend ge-
machten Mängel des Mietobjekts ist nicht einzugehen, weil diese, wie die Vor-
instanz richtigerweise festhielt, in einem anderen Verfahren geltend zu ma-
chen gewesen wären.
c) Die Vorinstanz verfügte somit zu Recht die Ausweisung der Beschwer-
deführerin aus dem Mietobjekt, da sich diese grundsätzlich seit dem 1. Febru-
ar 2017 ohne Rechtsgrund im Mietobjekt aufhält. Weil die Beschwerde keine
aufschiebende Wirkung hat (Art. 325 Abs. 1 ZPO) und die Beschwerdeführerin

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um diese nicht ersuchte (siehe KG-act. 3), hatte sie das Mietobjekt bis Ende
April 2017 zu räumen und zu verlassen.
4. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen. Ausgangsgemäss
gehen die Prozesskosten des vorliegenden Beschwerdeverfahrens in Höhe
von Fr. 800.00 zulasten der Beschwerdeführerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Weil
die Beschwerdegegner weder eine Beschwerdeantwort einreichten noch Um-
triebe oder Auslagen geltend machten, ist keine Parteientschädigung zuzu-
sprechen;-
beschlossen:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren in Höhe von Fr. 800.00 wer-
den der Beschwerdeführerin auferlegt. Diese Kosten werden vom Kos-
tenvorschuss (Fr. 1‘000.00) bezogen und die verbleibenden Fr. 200.00
werden der Beschwerdeführerin aus der Kantonsgerichtskasse zurück-
erstattet.
3. Eine Parteientschädigung wird nicht gesprochen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Massgabe von Art. 113 ff. BGG Verfassungsbeschwerde beim Bundes-
gericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltend-
machung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Be-
schwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen
Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzu-

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reichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der
Streitwert der Hauptsache beträgt weniger als Fr. 15'000.00.
5. Zufertigung an die Beschwerdeführerin (1/R), die Beschwerdegegner je
(1/R), an die Vorinstanz (1/A), sowie nach definitiver Erledigung an die
Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü,
im Dispositiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtsvizepräsident
Die a.o. Gerichtsschreiberin
Versand 29. Juni 2017 rfl