sz_gerichte · ZK1 2018 11 · 2019-04-30 · de

Forderung aus Mietvertrag | Mietrecht

Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 30.04.2019 ZK1 2018 11
Schwytz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 30.04.2019 ZK1 2018 11
Svitto Kantonsgericht 1. Zivilkammer 30.04.2019 ZK1 2018 11

Forderung aus Mietvertrag | Mietrecht

\n
\n
\n
\n
\n
Kantonsgericht Schwyz
\n
1
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
Urteil vom 30. April 2019
\n
ZK1 2018 11
\n
\n
\n
\n
\n
\n
Mitwirkend
\n
Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin,
Kantonsrichter Walter Christen, Hannelore Räber,
Pius Schuler und Josef Reichlin,
Gerichtsschreiberin MLaw Julia Lüönd.
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
In Sachen
\n
A.________,
Kläger und Berufungsführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
gegen
C.________ AG,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
betreffend
\n
Forderung aus Mietvertrag
\n
\n
\n
\n (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 9. Januar 2018, ZEO 2016 25);-
\n
\n hat die 1. Zivilkammer,
\n
\n nachdem sich ergeben:
\n A.
A.________ vermietete der C.________ AG seit dem 1. Januar 2001 Büro- und Gewerbeflächen an der E.________strasse xx, 8807 Freienbach (Vi-act. C, BB 2; Vi-act. A.I, Ziff. II.1; Vi-act. A.II, N 6). Das Mietverhältnis bestand gemäss unbestrittener Darstellung der C.________ AG bis zum 31. Januar 2011 (vgl. Vi-act. A.II, N 6). Am 8. April 2016 erhob A.________ (nachfolgend: Kläger) Klage gegen die C.________ AG (nachfolgend: Beklagte) beim Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe mit den folgenden Anträgen (Vi-act. A.I, S. 2):
\n 1.
Es sei die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger Fr. 100‘000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 1. März 2011 zu bezahlen.
\n 2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
\n Die Beklagte trug mit Klageantwort vom 1. Dezember 2016 auf kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der Klage an, soweit darauf einzutreten sei (Vi-act. A.II, S. 2).
\n B.
Mit Urteil vom 9. Januar 2018 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe was folgt:
\n 1.
Die Klage wird abgewiesen.
\n 2.
Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 9‘000.00 werden dem Kläger auferlegt und vom klägerischen Kostenvorschuss von Fr. 9‘000.00 bezogen.
\n 3.
Der Kläger wird verpflichtet, der Beklagten eine Prozessentschädi­gung von Fr. 9‘500.00 (inkl. MWST) zu bezahlen. Diese wird der Beklagten aus der vom Kläger geleisteten Sicherheit gemäss Verfügung vom 16. August 2016 ausbezahlt.
\n 4.
[Rechtsmittelbelehrung]
\n 5.
[Zufertigung]
\n C.
Dagegen erhob der Kläger am 12. Februar 2018 rechtzeitig Berufung beim Kantonsgericht Schwyz mit den folgenden Rechtsbegehren (KG-act. 1, S. 1 f.):
\n Der Klägerin [recte: dem Kläger] sei der Betrag von Fr. 50‘000.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. März 2011 zuzusprechen; die Kosten des erst­instanzlichen Verfahrens seien je zur Hälfte dem Kläger und der Beklagten aufzuerlegen; die Parteientschädigungen der ersten Instanz seien wettzuschlagen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsgegnerin, wobei zur Prozessentschädigung der Mehrwertsteuerzuschlag zu berechnen sei.
\n Eventualantrag: Rückweisung an die Vorinstanz, wobei die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens je zur Hälfte dem Kläger und der Beklagten aufzulasten seien und die Parteientschädigungen der ersten Instanz wettzuschlagen seien; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsgegnerin, wobei zur Prozessentschädigung der Mehrwertsteuerzuschlag zu berechnen sei.
\n Der Kläger leistete sowohl den ihm mit Verfügung vom 14. Februar 2018 auferlegten Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 4‘600.00 (KG-act. 5) als auch die von der Beklagten beantragte und mit Verfügung vom 1. Mai 2018 angeordnete Sicherheit für die Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3‘500.00 fristgerecht (KG-act. 15; vgl. KG-act. 2, 6, 9, 11 und 13).
\n Die Beklagte erstattete am 27. Juni 2018 die Berufungsantwort mit den Anträgen, die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde, und das angefochtene Urteil sei zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zulasten des Klägers (KG-act. 17, S. 2).
\n
\n Auf die weiteren Parteivorbringen wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen;-
\n
\n in Erwägung:
\n 1.
a) Der Kläger machte erstinstanzlich geltend, anlässlich der Rückgabe der Mietsache sei festgehalten worden, dass die Beklagte ihm einen Betrag von Fr. 50‘000.00 für den Rückbau der Mietsache zu bezahlen habe. Als Beweis hierfür reichte der Kläger ein Schreiben vom 9. Februar 2011 (Vi-act. B, KB 3) ins Recht. Darüber hinaus brachte der Kläger vor, dem Schreiben vom 15. Februar 2011 (Vi-act. B, KB 4) betreffend die Auflösung des Mieterkautionssparkontos lasse sich entnehmen, dass eine Zahlung eines Betrages von Fr. 100’000.00 von der Beklagten an den Kläger vereinbart worden sei, worin die Fr. 50‘000.00 für den Rückbau der Mietsache enthalten gewesen seien. Die anderen Fr. 50‘000.00 seien ihm ausdrücklich als „Pauschale 50'000.00 für 1. Mietreduktion“ versprochen worden, d.h. zur Abgeltung der Mietzinsreduktion, welche seinerzeit für ein Jahr gewährt worden sei (Vi-act. A.I, Ziff. II.2 f.). Die Beklagte habe dies jedoch nicht eingehalten und das Mietzinsdepot bei der F.________ (Bank) vollumfänglich kassiert. Die Forderung von Fr. 100‘000.00 sei demnach noch nicht beglichen worden (Vi-act. A.I, Ziff. II. 3 f.).
\n b)
Im Berufungsverfahren verlangt der Kläger nicht mehr einen Betrag von Fr. 100‘000.00 zzgl. Zins zu 5 % seit dem 1. März 2011 wie vor der Erstinstanz (Vi-act. A.I, S. 2), sondern nur noch einen Betrag von Fr. 50‘000.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 1. März 2011 (KG-act. 1, S. 1 f.). Der Kläger macht geltend, der Urteilsbegründung der Vorinstanz könne bis und mit E. 7.1 gefolgt werden (KG-act. 1, N 3). Mithin anerkennt er, dass ihm im erstinstanzlichen Verfahren der Beweis für das Vorliegen tatsächlich übereinstimmender Willenserklärungen über einen Betrag von Fr. 100‘000.00 im Sinne des Schreibens vom 15. Februar 2011 (Vi-act. B, KB 4) nicht gelang.
\n c)
In Bezug auf den vom Kläger im Berufungsverfahren weiterhin geforderten Betrag von Fr. 50‘000.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 1. März 2011 erwog der Erstrichter, der Kläger stütze seine Forderung auf das Schreiben vom 9. Februar 2011 (Vi-act. B, KB 3). Diese Urkunde sei unbestrittenermassen von der Beklagten mit dem Vermerk „Einverstanden“ unterzeichnet worden. Demzufolge habe sich die Beklagte gemäss dem Wortlaut des Schreibens damit einverstanden erklärt, einen Betrag von Fr. 50‘000.00 vom Mietzinsdepot freizugeben, und der Kläger habe zugesichert, sobald dies geschehen sei, in Bezug auf die Rückgabe der Mietsache befriedigt zu sein. Die Beklagte bestreite, dass ein Konsens im Sinne des Wortlauts des Schreibens vom 9. Februar 2011 zustande gekommen sei, und behaupte, ihre Zustimmung zur Freigabe von Fr. 50‘000.00 sei unter drei kumulativen Bedingungen erfolgt: Erstens hätte die Zahlung ab dem Mietzinsdepot erfolgen müssen, zweitens hätte der Rest des Mietzinsdepot an sie ausbezahlt werden müssen und drittens hätten die Parteien mit dieser Freigabe von Fr. 50‘000.00 per Saldo aller Ansprüche auseinandergesetzt sein sollen (inklusive Erledigung der hängigen Gerichtsverfahren und Verzicht auf die Anhängigmachung neuer Verfahren). Die erste Bedingung der Beklagten lasse sich dem Schreiben vom 9. Februar 2011 entnehmen und sei somit erstellt. Demgegenüber könne dem Schreiben keine selbstständige Pflicht zur Zahlung von Fr. 50‘000.00 entnommen werden. Es sei zudem unbestritten, dass keine Zahlung aus dem Mietzinsdepot an den Kläger erfolgt sei. Das Depot sei in der Zwischenzeit aufgelöst und vollumfänglich an die Beklagte ausbezahlt worden (vgl. angefochtenes Urteil, E. 7.1).
\n Des Weiteren erwog der Erstrichter, es müsse geprüft werden, ob zwischen den Parteien ein Konsens im Sinne des Wortlauts des Schreibens vom 9. Februar 2011 (Vi-act. B, KB 3) bestanden habe. Der Kläger bestreite, dass ihm die Beklagte die Auszahlung des Mietkautionskontos als Bedingung für die Freigabe von Fr. 50‘000.00 kommuniziert habe. Dahingegen habe der Zeuge G.________ bestätigt, dass die genannten Bedingungen für die Beklagte elementar gewesen seien und dass sie diese dem Kläger kommuniziert hätten. Die Beklagte behaupte, sie habe dem Kläger am 24. Februar 2011 eine Offerte gemacht (Vi-act. B, KB 5), wonach er Fr. 50‘000.00 aus dem Mietzinskonto erhalte, falls ihr gleichzeitig das restliche Mietzinsdepot ausbezahlt werde. Weiter mache die Beklagte geltend, sie habe im Rahmen dieses Vorschlags das Schreiben vom 9. Februar 2011 unterzeichnet, weshalb ihr Einverständnis zur Zahlung von Fr. 50‘000.00 demnach unmissverständlich an die Offerte vom 24. Februar 2011 geknüpft gewesen sei. Diese Behauptungen der Beklagten seien unbestritten geblieben. Auch wenn die Einverständnis­erklärung der Beklagten im Schreiben vom 9. Februar 2011 (Vi-act. B, KB 3) vom 15. Februar 2011 datiere, stehe somit unbestrittenermassen fest, dass das Schreiben vom 9. Februar 2011 mit der Einverständniserklärung dem Kläger erst am 24. Februar 2011 zusammen mit der Offerte (Vi-act. B, KB 5) übermittelt wurde. Dafür spreche auch, dass der Kläger dies in seinem späteren Schreiben vom 20. Februar 2011 (Vi-act. C, BB 17) nicht erwähne und offenbar keine Einigkeit über den Betrag bestanden habe. Der Offerte vom 24. Februar 2011 sei zu entnehmen, dass die Beklagte der Auszahlung von Fr. 50‘000.00 an den Kläger zustimme, sofern der Restbetrag des Depots an die Beklagte ausbezahlt werde. Nach Treu und Glauben müsse davon ausgegangen werden, dass die Beklagte ihr Einverständnis im Schreiben vom 9. Februar 2011 von der Bedingung der Auszahlung des Restbetrags des Depots an sie abhängig gemacht habe, womit der Kläger unbestrittenermassen nicht einverstanden gewesen sei. Folglich gelinge der Beklagten der Gegenbeweis, dass die im Schreiben vom 9. Februar 2011 vereinbarte Freigabe von Fr. 50'000.00 ab dem Mietzinsdepot von zumindest dieser Bedingung abhängig gewesen sei. Ein Konsens zwischen den Parteien sei somit nicht erstellt (vgl. angefochtenes Urteil, E. 7.2).
\n 2.
Gemäss