sz_gerichte · ZK2 2025 65 · 2025-11-04 · de
Mietausweisung

Mietausweisung | Rechtsschutz in klaren Fällen

Kantonsgericht Schwyz
Verfügung vom 4. November 2025
ZK2 2025 65
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Gerichtsschreiberin Antoinette Hürlimann.
In Sachen A.________,
Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,
gegen
B.________,
Gesuchsteller und Berufungsgegner,
betreffend Mietausweisung
(Berufung gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz
vom 29. September 2025, ZES 2025 434);-
hat die Kantonsgerichtsvizepräsidentin,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. Mit Entscheid vom 29. September 2025 verfügte die Einzelrichterin am
Bezirksgericht Schwyz was folgt:
1. Der Gesuchsgegnerin wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292
StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 3-Zimmerwohnung im ersten
Stockwerk an der C.________strasse xx bis spätestens am Montag, 20. Ok-
tober 2025 zu räumen und in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln
zurückzugeben.
Im Widerhandlungsfall ist der Gesuchsteller berechtigt, die Wohnung auf Kos-
ten der Gesuchsgegnerin selber zu räumen oder durch Dritte räumen zu las-
sen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuziehen, welcher der
vorliegende, mit einer Rechtskraftbescheinigung versehene Entscheid vorzu-
legen ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 900.00 werden der Gesuchsgegnerin auferlegt.
Rechnung und Inkasso erfolgen durch die Bezirksgerichtskasse Schwyz.
3. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, dem Gesuchsteller eine Parteien-
tschädigung von Fr. 30.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).
4. [Rechtsmittel]
5. [Zustellung].
Die Einzelrichterin erwog zusammengefasst Folgendes: Die Parteien hätten am
13. November 2024 einen Mietvertrag über eine 3-Zimmerwohnung im ersten
Stockwerk der Liegenschaft C.________strasse xx mit Mietbeginn per 1. De-
zember 2024 auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Kündigungsfrist betrage
drei Monate, kündbar auf jedes Monatsende, ausgenommen Ende Dezember.
Der Gesuchsteller habe mit eingeschriebenem Brief vom 22. April 2025 den
Mietvertrag ohne Angabe einer Begründung auf den 31. Juli 2025 gekündigt.
Mit Einschreiben vom 3. Juni 2025 habe der Gesuchsteller die Gesuchsgegne-
rin aufgefordert, einen noch offenen (nicht genannten) Mietzins innert 30 Tagen
zu begleichen. Mit Einschreiben vom 9. Juli 2025 habe der Gesuchsteller sie
aufgefordert, die Wohnung spätestens bis am 2. August 2025 geräumt und ge-
reinigt abzugeben. Am 20. Juli 2025 habe die Gesuchsgegnerin dem Gesuch-
steller mitgeteilt, die Kündigung habe „keinen Bestand“. Mit Eingabe vom 7. Au-

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gust 2025 habe der Gesuchsteller ein Ausweisungsgesuch gestellt. Am 19. Au-
gust 2025 habe die Schlichtungsbehörde im Mietwesen mitgeteilt, dass kein
Schlichtungsverfahren hängig sei. Weiter hielt die Einzelrichterin fest, der Miet-
vertrag sei am 22. April 2025 auf den 31. Juli 2025 ordentlich gekündigt worden,
wobei die Kündigung der Gesuchsgegnerin am 29. April 2025 zugestellt worden
sei. Somit sei die Kündigung unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten drei-
monatigen Frist auf einen vertraglich vorgesehenen Termin erfolgt. Der Ge-
suchsteller habe das amtliche Formular gemäss Art. 266l OR verwendet. Die
Kündigung sei damit gültig. Die Gesuchsgegnerin habe bei der Mietschlich-
tungsstelle weder die Auflösung angefochten noch um Erstreckung ersucht. Es
könne somit offenbleiben, ob die Kündigung gegen Treu und Glaube verstosse
bzw. ob die von ihm in der Eingabe vom 4. September 2025 genannten Kündi-
gungsgründe zulässig seien. Die Gesuchsgegnerin mache geltend, sie habe
„Ende Juli 2025“ Mietzinse für die Monate August und September 2025 von
insgesamt Fr. 3‘660.00 „im Voraus“ überwiesen und sie würde es vorziehen,
„dem ursprünglich angenehmen Mietverhältnis anzuknüpfen“. Damit werfe sie
die Frage auf, ob nach Vertragsende am 31. Juli 2025 stillschweigend ein neuer
Vertrag zustande gekommen sei. Vorliegend habe der Gesuchsteller jedoch am
7. August 2025 und damit nur wenige Tage, nachdem die Kündigung seiner
Ansicht nach wirksam geworden sei, das Ausweisungsverfahren eingeleitet und
damit der Gesuchsgegnerin zu erkennen gegeben, dass er am Abschluss eines
neuen Mietvertrages nicht interessiert sei. In der Stellungnahme vom 4. Sep-
tember 2025 habe er dies bestätigt. Es liege damit kein stillschweigend abge-
schlossener Mietvertrag vor. Die Frage, ob und inwieweit Mietzinse nach Ver-
tragsablauf noch geschuldet seien, sei aber nicht Gegenstand des vorliegenden
Ausweisungsverfahrens. Zusammenfassend hätte die Gesuchsgegnerin auf-
grund der gültigen Kündigung die Wohnung spätestens am 31. Juli 2025 ver-
lassen und übergeben müssen. Die Einzelrichterin erachtet in der Folge die be-
antragte Vollstreckungsmassnahme der zwangsweisen Räumung unter Zuhil-
fenahme der Polizei und Dritten auf Kosten der Gesuchsgegnerin sowie die An-
drohung einer Ungehorsamsstrafe nach Art. 292 angemessen. Dazu hält sie
fest, dass die Ausführungen der Gesuchsgegnerin, die Ausweisung würde dem

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Mieterschutz widersprechen, unsubstanziiert geblieben seien und sie nicht kon-
kret darlege, weshalb ihr das Verlassen und die ordnungsgemässe Räumung
der Wohnung auf den Kündigungstermin nicht möglich gewesen sei. Die Anset-
zung einer Räumungsfrist bis spätestens 20. Oktober 2025 erscheine unter den
gesamten Umständen als angemessen (zum Ganzen angefocht. Verfügung
vom 29. September 2025, insb. auch E. 6 zum von der Vorinstanz festgelegten
Streitwert von Fr. 10‘980.00).
2. Mit Schreiben unter dem Betreff „Widerspruch zur Mietausweisung Pro-
zess ZES 2025 434“, datierend vom 9. Oktober 2025, eingegangen bei der Vor-
instanz am 13. Oktober 2025, gelangte die Gesuchsgegnerin an das Bezirks-
gericht Schwyz bzw. den Bezirksgerichtspräsidenten (KG-act. 2). Die Einzel-
richterin überwies die Eingabe mit Verfügung vom 15. Oktober 2025 inklusive
der vorinstanzlichen Akten dem Kantonsgericht unter dem Hinweis, dass der
erstinstanzliche Entscheid der Gesuchsgegnerin am 3. Oktober 2025 aus-
gehändigt worden sei und die Beschwerdefrist am 13. Oktober 2025 abgelaufen
sei (KG-act. 1). Mit Verfügung vom 15. Oktober 2025 wurde seitens des Kan-
tonsgerichts den Parteien den Eingang der Berufung angezeigt und ihnen das
Aktenüberweisungsschreiben des Bezirksgerichts Schwyz vom 15. Oktober
2025 zur Kenntnisnahme und zu den Akten zugestellt (KG-act. 3). Weitere Ein-
gaben gingen nicht ein. Eine Berufungsantwort wurde nicht eingeholt.
3. a) Eine Rechtsmittelschrift ist mit den erforderlichen Rechtsbegehren und
einer rechtsgenügenden Begründung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie muss insbesondere An-
träge bzw. ein Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Ent-
scheids enthalten und sich mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinanderset-
zen. Die vorinstanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft angefochten werden,
sind im Einzelnen zu bezeichnen und es ist anzugeben, weshalb sie fehlerhaft
sind. Diese Anforderungen an den Inhalt der Rechtsmittelschrift gelten sowohl
für die Berufungsschrift als auch für die Beschwerde (Reetz, in: Sutter-Somm/
Lötscher/Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 311 ZPO N 36 ff.; Freiburghaus/Afheldt, in:

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Sutter-Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Band II, 4. A. 2025, Art. 321 ZPO N 14 f.). Bei Laien soll-
ten etwas geringere Anforderungen an die Formalitäten gestellt werden, insb.
an die Substantiierungslast und die Formulierung der Berufungsanträge (Spüh-
ler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zi-
vilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 311 ZPO N 13 m.w.H.). Nichtsdestotrotz ist
auch bei einer Laieneingabe insb. die rechtsgenügende Begründung eine Ein-
tretensvoraussetzung und daher mit dem Rechtsmittel vorzulegen (vgl. BGer,
Urteil 5A_736/2016 vom 30. März 2017 E. 4.2).
b) Die Berufungsführerin führt in der vom 9. Oktober 2025 datierenden Ein-
gabe im Wesentlichen aus, es habe stetige Mietzinszahlungen gegeben, die
Mieterschaft sei vorbildlich gewesen und die „Akzeptanz von Mängeln bzw.
Nichteinhaltung von Absprachen“ müssten zu einem anderen Urteil führen. Der
dazugehörige Abstellraum, „Verbindungsraum von meinem Bad zu meiner Ter-
rasse“ sei nicht wie bei der Wohnungsübernahme besprochen im Dezember
2024 fertiggestellt worden. Des Weiteren wird geltend gemacht: „- stetig bei Re-
gen überflutet und seit 2 Wochen Einsturz Felswand, Reinregnen in Badfenster,
durchnässtes Gemäuer wölbt sich und stockt“. Ausserdem sei das Holz zum
Anfeuern seit letztem April ausstehend. Der Kamin sei die einzige Heizquelle in
der Wohnung. Sie habe sich dazu entschieden auszuziehen, sie sei „bereits am
packen“ und schaue nach einer neuen Unterkunft. Sie habe den Gesuchsteller
per WhatsApp „darüber persönlich informiert“ und nochmals angeboten, eine
einvernehmliche Lösung zu finden, „bis Ende Jahr in der Mietergemeinschaft
zu bleiben“. Dies sei abgelehnt worden. Sie habe bis jetzt keine neue Wohnung.
Aufgrund der Fakten, aber auch auf der sich auf dem USB-Stick befindlichen
Datei, sei die Ausweisung abzulehnen bzw. das Mietverhältnis per Ende 2025
zu beenden (KG-act. 2).
c) Mit ihren Ausführungen dahingehend, dass die Wohnung diverse Mängel
aufweise bzw. ein Raum nicht fertiggestellt worden sei und ihr kein Feuerholz
geliefert worden sei, erklärt die Berufungsführerin nicht, weshalb die Vorderrich-
terin nicht hätte von einer gültigen Kündigung ausgehen dürfen. Insbesondere

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macht die Beschwerdeführerin nicht geltend, das für die Kündigung verwendete
Formular sei unzulässig. Ebenso wenig setzt sie sich mit den Ausführungen der
Vorinstanz zur von dieser verworfenen Frage einer allfälligen stillschweigenden
Fortsetzung des Mietverhältnisses auseinander. Aus den vom Berufungsgeg-
ner vor Vorinstanz eingereichten Akten ergibt sich, dass er, obwohl er zuvor mit
Formularschreiben vom 22. April 2025 die Kündigung bereits ausgesprochen
hatte, mit Einschreiben vom 3. Juni 2025 die Berufungsführerin aufforderte, den
ausstehenden Mietzins zu leisten, ansonsten er den Mietvertrag kündigen
werde (Vi-KB 3/2). Die Berufungsführerin nimmt indessen weder in ihren
vorinstanzlichen Eingaben noch in der Eingabe vom 9. Oktober 2025 auf diesen
Beleg Bezug. Auch der Umstand, dass sie nach ihrer Darstellung angeboten
habe, eine einvernehmliche Lösung mit Fortsetzung des Mietverhältnisses bis
Ende des Jahres zu finden, was aber vom Berufungsgegner abgelehnt worden
sei, vermag nichts daran zu ändern, dass die Berufungsführerin nicht ansatz-
weise erklärt, weshalb die vorstehend unter E. 1 wiedergegebenen vorinstanz-
lichen Erwägungen unzutreffend sein sollen. Dessen ungeachtet, dass darüber
hinaus ein blosser Verweis auf frühere Eingaben eine Auseinandersetzung mit
dem angefochtenen Entscheid ohnehin nicht zu ersetzen vermag, kann der Ein-
gabe der Berufungsführerin vom 26. August 2025 (Vi-act. 6 und 7 [USB-Stick]
bzw. ausgedruckte Dokumente von USB-Stick [7/1-8]) im Wesentlichen ledig-
lich entnommen werden, dass das Mietobjekt ihrer Ansicht nach mangelhaft sei
und sie versucht habe, eine einvernehmliche Lösung zu erzielen, was nicht
möglich gewesen sein soll. Auch die dort getätigten Vorbringen können somit
nicht eine Erklärung resp. eine Auseinandersetzung sein, weshalb die ange-
fochtene Verfügung unrichtig sein soll. Auf die Berufung ist folglich mangels ei-
ner rechtsgenügenden Begründung nicht einzutreten.
d) Art. 132 Abs. 1 ZPO sieht die Möglichkeit einer gerichtlichen Nachfrist zur
Verbesserung mangelhafter Eingaben vor. Die Bestimmung dient jedoch nicht
der Ergänzung oder Nachbesserung einer Begründung, auch nicht bei Laien-
eingaben. Soweit namentlich eine Rechtsmittelbegründung nicht innert der
Rechtsmittelfrist eingereicht wird, liegt ein unverbesserlicher Mangel vor (zit. Ur-
teil 5A_736/2016 E. 4.3). Denn die Einleitung des Rechtsmittelverfahrens setzt

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voraus, dass eine Partei ein form- und fristgerechtes Rechtsschutzersuchen an
die Rechtsmittelinstanz richtet (vgl. BGE 137 III 617 E. 4.5.3). Somit war vorlie-
gend die Ansetzung einer Nachfrist nach Ablauf der Rechtsmittelfrist schon aus
diesen Gründen nicht angezeigt. Aber auch die gerichtliche Fragepflicht entbin-
det schliesslich nicht von einer gehörigen Begründung der Rechtsmitteleingabe
(BGer, Urteil 4A_258/2015 vom 21. Oktober 2015 E. 2.4.1). Hierzu ist festzu-
halten, dass in der vorinstanzlichen Rechtsmittelbelehrung darauf hingewiesen
wurde, dass die Berufung eine Begründung und Anträge enthalten muss sowie
eine unrichtige Rechtsanwendung und unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden könne. Sodann lief die 10-tägige Berufungsfrist (Art.
314 Abs. 1 ZPO) am 13. Oktober 2025 ab, wobei der vorinstanzliche Entscheid
der Berufungsführerin am 3. September zugestellt wurde und somit die Frist
tags darauf zu laufen begann (Art. 142 Abs. 1 ZPO). Die Berufungsführerin
übergab ihre vom 9. Oktober 2025 datierende Eingabe am Freitag, 10. Oktober
2025 der Post (Zustellcouvert Vi-act. 33). Die Eingabe ging der Vorinstanz am
Montag, 13. Oktober 2025 zu, mithin dem Tag des Fristablaufs. Somit war eine
allfällige Gelegenheit zur Verbesserung der Berufung, selbst wenn sie korrek-
terweise – wie im Übrigen in der Rechtsmittelbelehrung festgehalten – beim
Kantonsgericht eingereicht worden wäre, innerhalb der Berufungsfrist ebenfalls
ausgeschlossen.
4. Zusammenfassend ist auf die Berufung präsidial (§ 40 Abs. 2 i.V.m. § 41
Abs. 1 JG) nicht einzutreten. Die dadurch reduzierten Kosten des Berufungs-
verfahrens von Fr. 300.00 sind der Berufungsführerin aufzuerlegen (Art. 106
Abs. 1 ZPO). Soweit die Berufungsführerin allenfalls lediglich eine interne „Prü-
fung“ des Entscheids durch den Bezirksgerichtspräsidenten wünschte, ist ihr
entgegenzuhalten, dass die Rechtsmittelbelehrung klarstellt, dass eine Über-
prüfung bzw. Anfechtung ausschliesslich mittels Berufung beim Kantonsgericht
erfolgen muss. Andernfalls hätte sie, sofern sie mit ihrer an den Bezirksgerichts-
präsidenten gerichteten Eingabe keine Berufung i.S.v. Art. 310 ff. ZPO ins Auge
gefasst hatte, diesen Umstand nach Erhalt des Überweisungsschreibens (vgl.
KG-act. 3) umgehend klarstellen müssen. Mangels Aufwands resp. Einholung

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einer Berufungsantwort hat die Zusprechung einer Prozessentschädigung an
die Gegenpartei zu entfallen;-
verfügt:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 300.00 werden der Beru-
fungsführerin auferlegt.
3. Eine Prozessentschädigung wird nicht gesprochen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen
Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzurei-
chen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der
Streitwert beträgt Fr. 10‘980.00.
5. Zufertigung an die Parteien (je 1/R) und an die Vorinstanz (1/A) sowie
nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Rückgabe der
Akten) sowie an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Die Gerichtsschreiberin
Versand 4. November 2025 amu