sz_gerichte · ZK2 2017 88 · 2018-03-12 · de
Mietausweisung

Mietausweisung | Rechtsschutz in klaren Fällen

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 12. März 2018
ZK2 2017 88
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann,
Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl,
Gerichtsschreiberin MLaw Julia Lüönd.
In Sachen A.________,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
gegen
C.________,
Gesuchsteller und Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwältin D.________,
betreffend Mietausweisung
(Beschwerde gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Ein-
siedeln vom 14. November 2017, ZES 2017 125);-
hat die 2. Zivilkammer,

Kantonsgericht Schwyz 2
nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. Mit Mietvertrag vom 30. März 2014 vermietete C.________ (nachfolgend
Beschwerdegegner) A.________ (nachfolgend Beschwerdeführer) „die Par-
zelle Nr. xx“ auf dem Campingplatz I.________ (Vi-act. B, KB 3). Der Be-
schwerdegegner kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 8. Juni 2017
per sofort und hielt darin fest, bis Ende Juni müsse der Platz abgeräumt wer-
den (Vi-act. B, KB 4). Am 3. Oktober 2017 stellte der Beschwerdegegner ein
Ausweisungsbegehren beim Einzelrichter am Bezirksgericht Einsiedeln mit
folgenden Anträgen (Vi-act. A/1):
1. Der Beklagte sei zu verpflichten, die Parzelle Nr. xx auf dem Cam-
pingplatz I.________ unverzüglich zu räumen und dem Kläger
ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung der Zwangsvoll-
streckung im Unterlassungsfall.
2. Für den Fall, dass der Beklagte diesem Befehl nicht nachkommt,
a) sei der Beklagte wegen Ungehorsams gegen eine amtliche
Verfügung im Sinne von Art. 292 StGB zu bestrafen;
b) sei der Kläger zu ermächtigen, von der Staatsanwaltschaft
Höfe/Einsiedeln die Anwendung von Zwang zur Ausweisung
des Beklagten zu verlangen;
c) sei der Kläger zu ermächtigen, das Mietobjekt auf Kosten
und Gefahr des Beklagten zu räumen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8 % MWST) zulas-
ten des Beklagten.
Der Beschwerdeführer trug am 19. Oktober 2017 auf Abweisung des Gesuchs
an, sofern darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zulasten des Gesuchstellers (Vi-act. A/2). Der Einzelrichter am
Bezirksgericht Einsiedeln verfügte sodann am 14. November 2017 was folgt:
1. Dem Gesuchsgegner wird richterlich befohlen, die Parzelle Nr. xx
auf dem Campingplatz I.________ innert drei Wochen ab Erhalt
dieser Verfügung ordnungsgemäss zu räumen und zu verlassen.

Kantonsgericht Schwyz 3
2. Für den Fall der Nichtbefolgung dieses Ausweisungsbefehls wird
dem Gesuchsgegner Bestrafung mit Busse gemäss Art. 292 StGB
wegen Ungehorsams gegen eine richterliche Verfügung angedroht.
3. Für den Fall der Nichtbefolgung dieses Ausweisungsbefehls wird
der Gesuchsteller ermächtigt, unter Vorlage dieses Entscheids die
Hilfe der Polizei zur zwangsweisen und notfalls gewaltsamen
Durchsetzung dieses Ausweisungsbefehls in Anspruch zu nehmen
(§ 102 Abs. 2 JG).
4. Die Entscheidgebühr wird auf Fr. 800.00 festgesetzt und dem Ge-
suchsgegner überbunden. Sie wird jedoch über den vom Gesuch-
steller in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss bezogen, und
zwar unter Einräumung des Rückgriffrechts auf den Gesuchsgeg-
ner.
5. Der Gesuchsgegner wird verpflichtet, den Gesuchsteller ausser-
rechtlich mit Fr. 1‘200.00 (inkl. MWST) zu entschädigen.
6 [Rechtsmittelbelehrung]
7. [Zufertigung]
Dagegen erhob der Beschwerdeführer am 24. November 2017 Beschwerde
beim Kantonsgericht mit den Rechtsbegehren, das Urteil [recte: die Verfü-
gung] der Vorinstanz sei aufzuheben und auf das Ausweisungsgesuch sei
nicht einzutreten, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 8 %
MWST zulasten des Beschwerdegegners. Ausserdem ersuchte der Be-
schwerdeführer um aufschiebende Wirkung der Beschwerde (KG-act. 1). Der
Beschwerdegegner erstattete am 11. Dezember 2017 die Beschwerdeantwort
und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei,
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 8 % MWST zulasten des
Beschwerdeführers (KG-act. 6). In einer separaten Eingabe stellte er gleichen-
tags den Antrag auf Sicherheitsleistung für seine Parteientschädigung (KG-
act. 7). Der verfahrensleitende Kantonsgerichtsvizepräsident stellte diese Ein-
gabe dem Beschwerdegegner mit Verfügung vom 12. Dezember 2017 zur
freigestellten Vernehmlassung zu und wies das Gesuch des Beschwerdefüh-
rers um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab (KG-act. 8). Der Beschwer-
deführer liess sich innert der gesetzten Frist nicht vernehmen, woraufhin das

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Gesuch um Sicherheitsleistung für die Parteientschädigung mit Verfügung
vom 12. Januar 2018 abgewiesen wurde (KG-act. 9).
2. a) Der Beschwerdeführer erklärte erstinstanzlich, es sei richtig, dass
zwischen ihm und dem Beschwerdegegner ein Mietverhältnis über die Parzel-
le Nr. xx auf dem Campingplatz in I.________ bestehe. Die vom Beschwerde-
gegner ausgesprochene Kündigung vom 8. Juni 2017 habe er nicht angefoch-
ten. Dazu sei er nicht verpflichtet gewesen, weil die Kündigung nichtig sei (Vi-
act. A/2, N 4). Unter der Woche wohne er im Wohnwagen samt dazugehöri-
gem Anbau auf dem Campingplatz in I.________. Die Wochenenden verbrin-
ge er an der F.________strasse zz in Wädenswil bei seiner Mutter. Die Tatsa-
che, dass der Wohnwagen sowie der dazugehörige Anbau fest mit dem Bo-
den verbunden seien, habe zur Folge, dass es sich um Wohnraum handle.
Entsprechend kämen die Formvorschriften für die Kündigung des Mietverhält-
nisses nach Art. 266l Abs. 2 OR zur Anwendung. Der Beschwerdegegner hät-
te mit dem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular kündigen müssen,
was er nicht getan habe, weshalb die Kündigung wie bereits erwähnt nichtig
sei (Vi-act. A/2, N 5 f.).
b) Der Beschwerdegegner brachte erstinstanzlich vor, der Beschwerdefüh-
rer habe Wohnsitz in 8820 Wädenswil. Auf dem Campingplatz in I.________
habe er zu keiner Zeit Wohnsitz begründet. Er habe dort eine Fläche, die Par-
zelle Nr. xx, gemietet, um seinen Wohnwagen auf diese zu stellen (Vi-act. A/3,
Ziff. III.1.1). Der Beschwerdeführer habe als Beweis für die behauptete feste
Verbindung mit dem Erdboden zwei Fotos des Wohnwagens ins Recht gelegt.
Diese vermöchten in keiner Weise eine feste Verbindung zu beweisen. Viel-
mehr sei ersichtlich, dass es sich um einen Vorbau mit einfachen Holzbrettern
handle, der innert Kürze demontiert werden könne. Ausserdem seien auf den
Fotos lose aufeinandergeschichtete Ziegelsteine zu sehen. Eine feste Verbin-
dung zum Erdboden sei nicht vorhanden. Es handle sich um eine Fahrnisbau-
te, die der Fahrniseigentümer behalte (Vi-act. A/3, Ziff. III.1.2). Die Argumenta-

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tion des Beschwerdeführers verfange auch insofern nicht, als er geltend ma-
che, er sei Eigentümer des Wohnwagens. Bestünde eine feste Verbindung
zum Erdboden, wäre nach Art. 671 ZGB aber der Beschwerdegegner Ei-
gentümer der auf seinem Grundstück befindlichen Baute. Gemäss Art. 675
ZGB könnten Bauwerke, die auf fremdem Boden eingegraben, aufgemauert
oder sonstwie dauernd auf oder unter der Bodenfläche mit dem Grundstück
verbunden seien, einen besonderen Eigentümer haben, wenn ihr Bestand als
Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen sei. Der Beschwerdeführer lege
aber keinen Dienstbarkeitsvertrag ins Recht. Ausserdem sei davon auszuge-
hen, dass der Beschwerdeführer Eigentümer seines Wohnwagens bleiben
möchte (Vi-act. A/3, Ziff. III.1.3).
3. Der Erstrichter erwog im Wesentlichen, Mietobjekt sei vorliegend die
unüberbaute Bodenfläche (Parzelle Nr. xx) auf dem Campingplatz in
I.________. Für derartige Vertragsverhältnisse fänden die Bestimmungen
über Miete von Wohn- und Geschäftsräumen keine Anwendung. Als „Wohn-
raum“ gälten nur solche Räume, die zu Wohnzwecken gemietet werden könn-
ten und dafür geeignet seien. Der Wille der Parteien, die Campingplatz-
Parzelle Nr. xx zum Aufstellen eines Wohnwagens zur Verfügung zu stellen,
genüge nicht zu dessen Qualifikation als Wohnraum, müsse der Raum doch in
horizontaler und vertikaler Hinsicht umgrenzt sein, für eine gewisse Dauer
eingerichtet werden und vor äusseren Einflüssen schützen. Der vermietete
Bereich des Standplatzes Nr. xx stelle keinen solchen Raum dar, weil es sich
um eine offene Fläche handle. Demzufolge seien Art. 266l, 266o und
Art. 271 ff. OR vorliegend nicht anwendbar. Eine analoge Anwendung der
Formvorschriften sei aus Gründen der Rechtssicherheit, wie der Erstrichter
unter Bezugnahme auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung sinngemäss
erklärt, von vornherein ausgeschlossen. Der Beschwerdeführer übersehe mit
seiner Argumentation, dass er ein unüberbautes Landstück und damit keinen
Wohnraum gemietet habe. Daran vermöchte auch nichts zu ändern, wenn der
Wohnwagen fest mit dem Boden verbunden sein sollte, was beweismässig

Kantonsgericht Schwyz 6
aber ohnehin nicht erstellt sei. Ohne Belang sei überdies, ob sich der Be-
schwerdeführer mehrheitlich auf dem Campingplatz in I.________ aufhalte.
Komme hinzu, dass er in Wädenswil, nicht in Einsiedeln als Einwohner ge-
meldet sei. Gegenteiliges habe er nicht behauptet. Ferienwohnraum verdiene
jedoch keinen besonderen Schutz. Die Kündigung vom 8. Juni 2017 sei somit
gültig (vgl. angefochtene Verfügung, E. 7).
4. Nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweis-
bar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Dies erlaubt es der klagenden
Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage möglichst rasch – ohne ein or-
dentliches oder vereinfachtes Verfahren durchlaufen zu müssen – einen
rechtskräftigen und vollstreckbaren Entscheid zu erwirken (vgl. Hofmann, in:
Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische Zivilpro-
zessordnung, 3. A. 2017, N 2 zu Art. 257 ZPO; vgl. Sutter-Somm/Lötscher, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, N 1 zu Art. 257 ZPO; vgl. BGE 138 III 620,
E. 5.1.1). Der Kläger hat den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden
Tatsachen zu erbringen (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts
4A_184/2015 vom 11. August 2015, E. 4.2.1). Bestreitet die Gegenpartei die-
se Tatsachen glaubhaft, kann der schnelle Rechtsschutz in klaren Fällen
mangels liquiden Sachverhalts nicht gewährt werden. Ausreichend ist, wenn
die beklagte Partei substanziiert und schlüssig Einwendungen vorträgt, die in
tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet
sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern
(vgl. BGE 138 III 620, E. 5.1.1; vgl. Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 7 zu
Art. 257 ZPO). Den Beweis für den Nichtbestand des diesen Einwendungen
zugrunde gelegten Tatsachenfundaments hat der Kläger zu erbringen, wenn
er liquide Verhältnisse schaffen will (vgl. BGE 138 III 620, E. 6.2; vgl. Urteil
des Bundesgerichts 5A_710/2013 vom 17. Februar 2014, E. 2.2.1; vgl. Sutter-
Somm/Lötscher, a.a.O., N 7 zu Art. 257 ZPO). Offensichtlich unbegründete

Kantonsgericht Schwyz 7
oder haltlose Bestreitungen, über die sofort entschieden werden kann, genü-
gen indessen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen. Darüber hinaus ist
ein solcher gemäss der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu bejahen,
wenn das Gericht aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der An-
spruch des Klägers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der be-
klagtischen Einwände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620, E. 5.1.1;
Urteil des Bundesgerichts 4A_184/2015 vom 11. August 2015, E. 4.2.1; Hof-
mann, a.a.O., N 10a und 10d zu Art. 257 ZPO).
Damit die im Mietrecht geltende sog. soziale Untersuchungsmaxime nicht
über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist dieser
nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhalts-
darstellung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt
erscheint (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_7/2012, vom 3. April 2012,
E. 2.5; vgl. Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 8 zu Art. 257 ZPO).
5. a) In der Beschwerde vom 24. November 2017 bringt der Beschwerde-
führer vor, der Vorderrichter habe das Vorliegen eines klaren Falles i.S.v.
Art. 257 Abs. 1 ZPO bejaht, ohne jedoch die Voraussetzungen nach lit. a aus-
reichend zu prüfen. Er begnüge sich mit der Feststellung, mittels der beige-
brachten Urkunden sei erstellt, dass der Beschwerdeführer keinen Wohnraum
gemietet habe. Wie bereits erstinstanzlich geht der Beschwerdeführer davon
aus, es handle sich vorliegend um Wohnraummiete (vgl. KG-act. 1, N 10 f.).
Dass ihm der Wohnwagen mitsamt „Anbau“ vom Beschwerdegegner überlas-
sen worden sei, machte er hingegen nicht geltend und ergibt sich ebenso we-
nig aus dem Mietvertrag vom 30. März 2014 (Vi-act. B, KB 3), laut dessen
Ziffer 1 „die Parzelle Nr. xx“ Mietobjekt ist und in dessen Ziffer 4 festgehalten
wird, dass beim Aufstellen des Wohnwagens ein Abstand von mindestens 50
Zentimetern zur Parzellengrenze einzuhalten sei. In der als integrierender Be-
standteil des Mietvertrags bezeichneten Camping-Ordnung (Vi-act. B, KB 3)
wird überdies festgehalten, der „Besitzer“ des Campingplatzes I.________

Kantonsgericht Schwyz 8
vermiete Parzellen zum Aufstellen von Wohn-/Campingwagen und Zelten. Der
Vorderrichter ging somit zutreffend davon aus, Mietobjekt sei die unüberbaute
Bodenfläche (Parzelle Nr. xx) auf dem Campingplatz in I.________.
b) Der Beschwerdeführer wiederholt im Weiteren seine erstinstanzlichen
Ausführungen, wonach der Wohnwagen samt Anbau fest mit dem Erdboden
verbunden sei, hingegen über keine Räder verfüge, die einen einfachen Ab-
transport zulassen würden. Wenn der Vorderrichter davon ausgehe, die feste
Verbindung des Wohnwagens zum Erdboden sei beweismässig nicht erstellt,
verkenne er, dass es nicht Aufgabe des Beschwerdeführers sei, den Sachver-
halt zu beweisen (KG-act. 1, N 11). Mit den von ihm eingereichten Fotos (Vi-
act. C, BB 2 und 3) könne er zumindest stark in Zweifel ziehen, dass der
Wohnwagen eine Fahrnisbaute sei. Es erscheine glaubhaft, dass es sich um
Räume handle, die seinem Privatleben dienen würden (KG-act. 1, N 12).
aa) Fahrnisbauten wie Hütten, Buden, Baracken und dergleichen behalten
nach Art. 677 Abs. 1 ZGB ihren besonderen Eigentümer, wenn sie ohne Ab-
sicht bleibender Verbindung auf fremdem Boden aufgerichtet sind. Das Ak-
zessionsprinzip findet auf sie – im Unterscheid zu den Dauerbauten – keine
Anwendung (Rey/Strebel, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar
Zivilgesetzbuch II, 5. A. 2015, N 1 zu Art. 677 ZGB). Im Mietvertrag vom
30. März 2014 hielten die Parteien in Ziffer 2 fest, dass die Mietparzelle „bei
Aufgabe“ fachgerecht zu räumen oder weiterzuverkaufen sei. Ebenso bringt
der Beschwerdeführer in der Begründung seines Gesuchs um aufschiebende
Wirkung selbst vor, dass er die Bauten innerhalb von drei Wochen abbrechen
müsse, wenn der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung zuerkannt würde
(KG-act. 1, N 21). Der Beschwerdeführer machte in seinen erstinstanzlichen
Eingaben zudem an keiner Stelle geltend, die Bauten seien mit Absicht dau-
ernder Verbindung errichtet worden. Insofern ist anzunehmen, dass der
Wohnwagen samt Vorbau „ohne Absicht dauernder Verbindung“ aufgerichtet
wurde (subjektives Element; vgl. Rey/Strebel, a.a.O., N 4 zu Art. 677 ZGB).

Kantonsgericht Schwyz 9
Darüber hinaus kann eine bauliche Vorrichtung grundsätzlich keine Fahrnis-
baute sein, wenn sie eine äussere Verbindung mit der Hauptsache aufweist.
Kennzeichnend für diese äussere Verbindung zwischen Bestandteil und
Hauptsache ist die Intensität des physischen Zusammenhangs sowie das
Merkmal, dass keine Abtrennung ohne Zerstörung, Beschädigung oder unver-
hältnismässigen Aufwand erfolgen kann (objektives Element; vgl. Rey/Strebel,
a.a.O., N 6 zu Art. 677 ZGB). Der Beschwerdeführer wendet ein, es bestehe
eine feste Verbindung des Wohnwagens und des Anbaus zum Erdboden, oh-
ne jedoch zu substanziieren, worin diese Verbindung bestehen soll. Indem er
lediglich behauptet, der Wohnwagen verfüge über ein fixes Dach, jedoch über
keine Räder, die einen Abtransport zulassen würden, substanziiert er nicht,
aus welchen Gründen ein solcher Abtransport resp. eine Demontage des An-
baus nicht ohne unverhältnismässigen Aufwand oder Beschädigung möglich
sein sollte oder wieso am Wohnwagen nicht wieder Räder montiert werden
können sollten. Im Übrigen erfolgt die Behauptung, der Wohnwagen verfüge
über ein fixes Dach, erstmals im Beschwerdeverfahren, weshalb es sich dabei
um ein unzulässiges Novum i.S.v. Art. 326 Abs. 1 ZPO handelt. Abgesehen
davon ist dem Beschwerdegegner zuzustimmen, dass der Beschwerdeführer
mit den ins Recht gelegten Fotos in keiner Weise eine „feste Verbindung“ des
Wohnwagens mit dem Erdboden darzutun vermöge. Auf den Fotos seien le-
diglich lose aufeinandergeschichtete Ziegelsteine sowie ein Vorbau mit einfa-
chen Holzbrettern zu sehen, der innert Kürze demontiert werden könne. Der
Wohnwagen sei auf Platten gestellt bzw. stehe direkt auf dem Erdboden (KG-
act. 6, Ziff. III.2.2). Es ist somit davon auszugehen, dass der Wohnwagen
samt Vorbau ohne unverhältnismässigen Aufwand entfernt werden könnte,
selbst wenn eine Form von Verankerung mit dem Boden bestehen sollte, was
der Beschwerdeführer jedoch weder behauptet noch hinreichend substanziiert
darlegt. Die Einwendung des Beschwerdeführers, der Wohnwagen sei fest mit
dem Erdboden verbunden, ist angesichts dessen offensichtlich unbegründet
und nicht dazu geeignet, infrage zu stellen, dass es sich beim Wohnwagen
mitsamt Anbau um eine Fahrnisbaute handelt.

Kantonsgericht Schwyz 10
bb) Im Übrigen macht der Beschwerdegegner zu Recht geltend, es sei an-
zunehmen, dass der Beschwerdeführer „seinen Wohnwagen“ behalten wolle
(KG-act. 6, Ziff. III.2.2; vgl. hierzu Urteil des Obergerichts Luzern BWO 49
(2011) Nr. 1 vom 25. Februar 2011, publiziert in mp.flash 7/2011, S. 2). Der
Beschwerdeführer bestritt denn auch das erstinstanzliche Vorbringen des Be-
schwerdegegners nicht, wonach ersterer Eigentümer des Wohnwagens sei
(vgl. Vi-act. A/3, Ziff. III.1.3).
cc) In Anbetracht dessen erwog der Vorderrichter zutreffend, dass der ver-
mietete Bereich des Standplatzes Nr. xx keinen Wohnraum, sondern eine of-
fene Fläche darstelle und demzufolge Art. 266l, 266o und 271 ff. OR nicht
anwendbar seien (vgl. angefochtene Verfügung, E. 7). Besteht das Mietobjekt
nicht aus einem Raum, sondern einer Grundstücksfläche, finden die miet-
rechtlichen Sonderschutzbestimmungen für Wohn- und Geschäftsräume keine
Anwendung (Urteil des Bundesgerichts 4C.345/2005 vom 9. Januar 2006,
E. 1.3). Ein blosser Standplatz mit Versorgungsanschlüssen, auf dem der Mie-
ter eine eigene Fahrnisbaute aufstellen kann, stellt noch keine Wohnraummie-
te dar (Weber, in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar Obligatio-
nenrecht I, 6. A. 2015, N 4 zu Art. 253a/b OR m.H.a. Urteil des Bundesge-
richts 4C.293/2001 vom 11. Dezember 2001 = MRA 1/04, S. 35 ff.). Auch ein
allfälliger Wille der Parteien, das Areal zu Wohnzwecken zur Verfügung zu
stellen, würde nicht für dessen Qualifikation als Wohnraum genügen
(vgl. Urteil des Bundesgericht 4A_109/2015 vom 23. September 2015, E. 3.2
= ius.focus 11/2015 S. 7; vgl. auch SVIT-Kommentar, 3. A. 2008, N 18–20 zu
Art. 266b–f OR). Dem Beschwerdeführer kann nicht gefolgt werden, wenn er
vorbringt, der Vorderrichter habe eine analoge Anwendung der Art. 266l, 266o
und 271 ff. OR ungeprüft verneint (KG-act. 1, N 10). Das Bundesgericht hielt
im Urteil 4A_109/2015 vom 23. September 2015 in E. 4.2 fest: „En tous les
cas, il apparaît d’emblée exclu de soumettre le congé donné par le bailleur à
l’exigence de la formule officielle par application analogique de l’art. 266 al. 2
CO. Pour des motifs liés à la sécurité du droit, cette prescription, dont le non-

Kantonsgericht Schwyz 11
respect est sanctionné par la nullité du congé (art. 266o CO), ne peut
s’appliquer que dans des situations mettant clairement en jeu des baux
d’habitations ou des locaux commerciaux.“ Dieser Rechtsprechung folgend
führte der Erstrichter zutreffend aus, eine analoge Anwendung der Formvor-
schriften von Art. 266l und 266o OR sei aus Gründen der Rechtssicherheit
von vornherein ausgeschlossen (mit Verweis auf das oben wiedergegebene
Urteil des Bundesgerichts). Insoweit ist die Rechtslage entgegen der Auffas-
sung des Beschwerdeführers klar und eine analoge Anwendung der Formvor-
schriften von Art. 266l und 266o OR kommt wie gesagt von vornherein – auch
vorliegend – nicht infrage (vgl. KG-act. 1, N 16). Auch der Verweis des Be-
schwerdeführers auf BGE 98 II 199, E. 4b vermag daran nichts zu ändern,
weil sich dieser Entscheid nicht auf die Formvorschriften gemäss Art. 266l und
266o OR, sondern auf Art. 267a ff. OR betreffend die Erstreckung des Miet-
verhältnisses bezog und es sich beim streitgegenständlichen Wohnwagen
samt Anbau ohnehin nicht um eine kostspielige Fahrnisbaute handeln dürfte,
was der Beschwerdeführer im Übrigen auch nicht geltend macht.
c) Angesichts dessen, dass eine analoge Anwendung der Formvorschriften
von Art. 266l und 266o OR gemäss der Praxis des Bundesgerichts von vorn-
herein ausgeschlossen ist, sind die erstinstanzlichen Ausführungen des Be-
schwerdeführers, wonach er unter der Woche im Wohnwagen in I.________
wohne und angeblich nur die Wochenenden an der F.________strasse zz in
Wädenswil verbringe, wie der Vorderrichter zu Recht feststellte, nicht weiter
von Belang (vgl. Vi-act. A/2, N 5; vgl. angefochtene Verfügung, E. 7). Des
Weiteren kann dem Beschwerdeführer nicht beigepflichtet werden, der Er-
strichter habe den Hinweis betreffend die Meldung des Beschwerdeführers in
Wädenswil ohne weitere Prüfung übernommen, obwohl keineswegs unstrittig
sei, dass er nicht Wohnsitz auf dem Campingplatz in I.________ begründet
habe (vgl. KG-act. 1, N 13). Trug der Beschwerdegegner in seiner erstinstanz-
lichen Stellungnahme vom 2. November 2017 doch vor, der Wohnsitz des
Beschwerdeführers befinde sich nicht im Kanton Schwyz, sondern in

Kantonsgericht Schwyz 12
8820 Wädenswil (Vi-act. A/3, Ziff. III.2.1), was der Beschwerdeführer in der
Folge vorinstanzlich nicht bestritt (vgl. Vi-act. A/4). Wenn der Beschwerdefüh-
rer in der Beschwerde überdies erstmals vorbringt, der Wohnwagen sei als
„normale Wohnung“ eingerichtet, zu Wohnzwecken geeignet und werde als
solche genutzt, ist zu beachten, dass neue Tatsachenbehauptungen im Be-
schwerdeverfahren aufgrund des umfassenden Novenverbots nach Art. 326
Abs. 1 ZPO ausgeschlossen sind (vgl. KG-act. 1, N 13). Die Einwendung des
Beschwerdeführers, es handle sich aufgrund der festen Verbindung des
Wohnwagens sowie des Anbaus zum Erdboden um Wohnraummiete, wurde
insofern auch mangels diesbezüglicher Behauptungen vor dem Erstrichter
nicht schlüssig vorgetragen. Ausserdem sei an dieser Stelle nochmals auf die
Rechtsprechung des Bundesgerichts hingewiesen, gemäss der auch ein allfäl-
liger Wille der Parteien, ein Areal zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen,
ohnehin nicht für dessen Qualifikation als Wohnraum genügen würde
(vgl. Urteil des Bundesgericht 4A_109/2015 vom 23. September 2015, E. 3.2
= ius.focus 11/2015 S. 7). Nicht stichhaltig ist im Übrigen das Argument des
Beschwerdeführers, der Beschwerdegegner scheine von einer Wohnraummie-
te ausgegangen zu sein, wenn dieser im Rahmen seines Ausweisungsge-
suchs festgehalten habe, die Kündigung sei „form- und fristgerecht“ erfolgt
und vom Beschwerdeführer weder angefochten worden noch habe dieser ein
Erstreckungsbegehren gestellt (vgl. KG-act. 1, N 14). In Anbetracht dessen
und insbesondere im Hinblick darauf, dass eine analoge Anwendung der
Formvorschriften nach Art. 266l und 266o OR wie dargelegt ausgeschlossen
ist, konnte die Kündigung vom 8. Juni 2017 ohne Verwendung des amtlichen
Formulars i.S.v. Art. 266l OR ausgesprochen werden.
5. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen und die angefochte-
ne Verfügung vom 14. November 2017 zu bestätigen. Ausgangsgemäss sind
die Kosten des Beschwerdeverfahrens auf Fr. 1‘000.00 festzusetzen (ohne die
Kosten der Verfügung vom 12. Januar 2018 [KG-act. 9], auf deren Erhebung

Kantonsgericht Schwyz 13
verzichtet wird) und dem unterliegenden Beschwerdeführer aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 und Art. 107 ZPO).
Gestützt auf Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b
ZPO steht dem berufsmässig vertretenen Beschwerdegegner eine Parteien-
tschädigung zu. Diese spricht das Gericht gemäss Art. 105 Abs. 2 ZPO nach
den Tarifen (Art. 96 ZPO) zu. In Beschwerdeverfahren beträgt das Honorar
Fr. 180.00 bis Fr. 2‘400.00 (§ 12 GebTRA). Innerhalb dieses Tarifrahmens
bestimmt sich die Höhe des Honorars nach der Wichtigkeit der Streitsache,
ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem
notwendigen Zeitaufwand (§ 2 GebTRA). Der Beschwerdegegner reichte kei-
ne spezifizierte Kostennote ins Recht, weswegen die Vergütung nach pflicht-
gemässem Ermessen festzusetzen ist (§ 6 Abs. 1 GebTRA). In Berücksichti-
gung der Bemessungskriterien und im Hinblick auf die achtseitige Beschwer-
deantwort ist die Entschädigung ermessensweise auf Fr. 800.00 festzusetzen
(inkl. Auslagen und MWST, ohne Kosten für das Gesuch um Sicherheitsleis-
tung für die Parteientschädigung, zu welchem sich, abgesehen davon, der
Beschwerdeführer nicht vernehmen liess, weshalb ihm mangels Aufwands
dafür keine ausserrechtliche Entschädigung zuzusprechen ist);-
beschlossen:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen und die angefochtene Verfügung des
Einzelrichters am Bezirksgericht Einsiedeln vom 14. November 2017
bestätigt.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1‘000.00 werden dem
Beschwerdeführer auferlegt und im Übrigen auf die Staatskasse ge-
nommen.

Kantonsgericht Schwyz 14
3. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 800.00 (inkl.
Auslagen und MWST) zu bezahlen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der glei-
chen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist
einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert beträgt weniger als Fr. 15‘000.00.
5. Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwältin
D.________ (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung
an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse
(1/ü, im Dispositiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtsvizepräsident
Die Gerichtsschreiberin
Versand 13. März 2018 kau