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Grundbuchberichtigungsklage

Grundbuchberichtigungsklage | Sachenrecht

Kantonsgericht Schwyz
Urteil vom 12. April 2021
ZK1 2020 3
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister,
Josef Reichlin und Clara Betschart,
Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch.
In Sachen 1. A.________,
2. B.________,
3. C.________,
4. D.________,
Kläger und Berufungsführer,
gegen
Gemeinde E.________,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
betreffend Grundbuchberichtigungsklage
(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Schwyz vom 4. Dezember
2019, ZGO 2019 9);-
hat die 1. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben:
A. Mit Einschreiben vom 9. März 1999 machten die Erben des K.________
sel. im Grundbuchbereinigungsverfahren ihr Eigentum an GB zz geltend
(KB 22). Das Grundbuchbereinigungsamt des Notariatskreises Schwyz teilte
der Vormundschaftsbehörde E.________ am 16. September 2005 mit, in der
Grundbuchbereinigung seien die Eigentumsverhältnisse am Grundstück
GB zz zu klären. Das Amt ersuchte um die Durchführung eines Erbenrufs
nach Art. 555 ZGB, da keine Erben des im Grundbuch eingetragenen
„L.________“ bekannt seien (BB 1). Nach dem erfolglosen Erbenruf beschei-
nigte die Vormundschaftsbehörde am 28. April 2009 die Gemeinde
E.________ als gesetzliche Erbin gemäss Art. 555 Abs. 2 ZGB (BB 4). Der
Gemeinderat E.________ wies die Erben des K.________ sel. betreffend
ausserordentlicher Ersitzung dieser Liegenschaft (dazu vgl. KB 19) an das
Bezirksgericht (KB 16 lit. C) und liess den Eigentumsübergang zufolge Erb-
ganges von GB zz an die Gemeinde ins Grundbuch eintragen (KB 11 und 14).
Nach Opposition verwies er die Erben des K.________ sel. auf die Grund-
buchberichtigungsklage (KB 4, 10 und 17).
B. Am 25. März 2019 klagten die Erben des K.________ sel. gegen die
Gemeinde E.________ auf Grundbuchberichtigung und stellten folgende Be-
gehren:
1. Das Grundbuchamt Schwyz sei anzuweisen, die Nichtigkeit der
durch den Gemeinderat erfolgten Grundbuchanmeldung GB zz
vom 18. Mai 2009, 08:00 Uhr, erhalten am 7. September 2009
durch Abgabe von RA M.________, Hausjurist der Gemeinde
E.________, an B.________, festzustellen.
2. Die Grenzen und Eintragungen für KTN zz seien festzustellen, wie
sie gemäss Verkaufsvertrag No. 400, Lib. II Fol 424 vom 17. Juli
1952 bestanden und wie sie auch materiell und formell an den
Käufer (K.________ sel.) übergeben wurden.
3. Eventuell sei die Sache vorgängig durch die Staatsanwaltschaft in
geordnete „Bahnen“ zu lenken.

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4. Subeventuell sei das Verfahren unter Berücksichtigung der
Gehörsansprüche der Kläger an die verantwortlichen und
zuständigen Instanzen zurückzuweisen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten,
eventuell RA M.________ (langjähriger Hausjurist der Gemeinde
E.________, sowie Gemeindeschreiber-Stv. im Verfahren der
Mediation), subeventuell des Staates.
Der Klage wurde unter anderem der Vertrag vom 17. Juli 1952 (KB 30 Lib. II
Fol. 424. No. 400) zwischen den Erben von N.________ sel. und K.________
sel. über den Verkauf von No. yy des Grundbuchs E.________ (heute
eidg. GB xx „ein halbes Haus, mit Bettli Hausgarten, auf einem grossen Stein,
mit der andern Hälfte No. ww unter gleicher First“) beigelegt. Laut Vertrag liegt
„das Hausgärtchen […] auf einem grossen Granitstein im Hausgarten
No. ww.“
Die schon der Schlichtungsverhandlung fernbleibende (KB 1 und 6 f.) Ge-
meinde E.________ beantragte mit Klageantwort vom 6. Mai 2019, die Klage
abzuweisen (Vi-act. 13) und teilte der Verfahrensleitung am 23. Mai 2019 mit,
keine Vergleichsgespräche führen zu wollen, worauf die angesetzte Instrukti-
onsverhandlung abzitiert wurde (Vi-act. 16 f.). Anlässlich der Hauptverhand-
lung vom 10. Juli 2019 unterbreiteten die Kläger eine beglaubigte Kopie des
Grundbuchplanes von 1981 (KB 31), wonach das Grundstück zz mit
„L.________ oder K.________“ beschriftet ist. Ausserdem bestätigten die Klä-
ger auf Nachfrage der Verfahrensleitung, dass sie ihre Eintragung als Ei-
gentümer des Grundstückes KTN zz im Grundbuch beantragen (Vi-act. 22 S.
2 f.). In Fortsetzung der Hauptverhandlung hielten die Parteien am 4. Dezem-
ber 2019 ihre mündlichen Schlussvorträge (Vi-act. 34).
C. Mit Urteil vom 4. Dezember 2019 wies das Bezirksgericht die Klage ab,
auferlegte den Klägern die Gerichtskosten von Fr. 5‘300.00 und verpflichtete
sie unter solidarischer Haftung, der Beklagten eine Parteientschädigung von
Fr. 200.00 zu bezahlen.

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D. Mit rechtzeitiger Berufung vom 16. Januar 2020 beantragten die Kläger
dem Kantonsgericht, das angefochtene Urteil aufzuheben, die unrichtige
Sachverhaltsfeststellung bzw. Rechtsanwendung unter Berücksichtigung ihres
rechtlichen Gehörs an die verantwortlichen und zuständigen Instanzen
zurückzuweisen und subeventuell die Grenzen und Eintragungen für KTN zz
direkt festzustellen, „wie sie gemäss Verkaufsvertrag No. 400, Lib. II Fol 424
vom 17. Juli 1952 bestanden und wie sie auch materiell und formell an den
Käufer (K.________ sel.) übergeben wurden“. Mit Berufungsantwort vom
7. Februar 2020 beantragte die Gemeinde, die Berufung sei abzuweisen (KG-
act. 7). Im Rahmen des Repliksrechts reichten die Parteien weitere Stellung-
nahmen ein (KG-act. 9, 12 und 14);-
und in Erwägung:
1. Bei der Grundbuchberichtigungsklage handelt es sich um eine unver-
jährbare (Schmid, BSK, 6. A. 2019, Art. 975 ZGB N 7) Klage über eine vermö-
gensrechtliche Angelegenheit (BGE 144 III 310 E. 1.1). Die Kläger behaupten
im Berufungesverfahren zu Recht und seitens der Beklagten unbestritten, der
Streitwert liege entgegen den vorinstanzlichen Feststellungen unter
Fr. 30‘000.00. Es handelt sich beim Grundstück um einen kaum überbauba-
ren, als Garten bewirtschafteten Streifen Land von knapp 150 m2 (inkl. Stras-
sen- und Weganteile, vgl. KB 14 und 21 sowie KG-act. 7/1). Es ist deshalb mit
den Klägern von einem unbedeutenden Ertragswert auszugehen. In Berück-
sichtigung der Einzonung und des Umstandes, dass jedoch selbst Landwirt-
schaftsland zu einem höheren Preis als dem Ertragswert gehandelt wird, ist
anzunehmen, dass der Streitwert zwar unter Fr. 30‘000.00, indes über
Fr. 10‘000.00 liegt und die Berufung zulässig ist (Art. 308 Abs. 2 ZPO).

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2. Ist der Eintrag eines dinglichen Rechtes ungerechtfertigt oder in unge-
rechtfertigter Weise verändert worden, so kann jedermann, der dadurch in
seinen dinglichen Rechten verletzt ist, auf Abänderung des Eintrages klagen
(Art. 975 Abs. 1 ZGB). Ungerechtfertigt ist die Abänderung des Eintrages, die
ohne Rechtsgrund oder aus einem unverbindlichen Rechtsgeschäft erfolgt ist
(Art. 974 Abs. 2 ZGB). Dass eine Abänderung ungerechtfertigt ist, kann sich
aus der Ungültigkeit des Rechtsgrundes, d.h. eines Rechtsgeschäftes oder
auch einer amtlichen Anordnung, ergeben. Dieser Rechtsgrund selber muss
nicht durch ein bestimmtes Rechtsmittel angefochten werden. Ob er rechtsgül-
tig ist, wird vielmehr im Prozess um die Richtigstellung des Grundbuches vor-
frageweise geprüft (vgl. BGer 5A_195/2012 vom 21. Juni 2012 E. 4.1 m.H.;
vgl. auch Jacobi/Marro, Klagen und Rechtsbehelfe im Zivilrecht, N 13.665
m.H.). Aktivlegitimiert ist indes nur derjenige, der durch den abgeänderten
Eintrag in seinen dinglichen Rechten verletzt ist. Als Grundsatz ist damit fest-
zuhalten, dass der bloss obligatorisch Berechtigte, wie z.B. der Käufer, zur
Erhebung der Grundbuchberichtigungsklage nicht legitimiert ist (BGE 137 III
293 E. 3.1 m.H.), d.h. die Klage nicht für die Vollstreckung obligatorischer An-
sprüche eingesetzt werden kann (Schmid, ebd. N 12).
3. Vorliegend behaupten die Kläger als Erben des K.________ sel. auf-
grund des Kaufs der Liegenschaft aGB yy gemäss Vertrag vom 17. Juli 1952
(KB 30) Eigentümer des streitigen Grundstückes zu sein.
a) Der Kaufvertrag könnte, wenn überhaupt, nur den Erwerb von obligatori-
schen Rechten und daher von Vornherein nicht die Behauptung der Kläger
belegen, dass sie durch die Abänderung des Eintrages zu Gunsten der Be-
klagten in ihren dinglichen Rechten betroffen sind. Sie behaupten nicht, aus
Grundbucheinträgen zu aGB yy bzw. eidg. GB xx würde sich ihre dingliche
Berechtigung am streitigen Grundstück eidg. GB zz bzw. aGB vv ergeben.

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b) Auch aus der Gült vom 1. Januar 1872 (KB 30/2) lässt sich kein dingli-
ches Recht der Kläger ableiten, sondern nur, dass eine Forderung als Grund-
last auf ein Grundstück gelegt wurde, also allenfalls das umstrittene Grunds-
tück – was jedoch nicht der Fall ist (vgl. unten E. 4) – zur Sicherheit einer
Geldschuld des L.________ sel. belastet wurde. Die Gült könnte mithin nur
eine dingliche Berechtigung von L.________ sel. indizieren, jedoch nicht eine
dingliche Berechtigung der Kläger nachweisen.
c) Die weiteren eingereichten Dokumente (KB 21, 25, 28 f. und 31; KG-
act. 1/X-XIV) sind für den Nachweis der dinglichen Berechtigung der Kläger
untauglich. Es kann auf die zutreffenden Erwägungen des angefochtenen Ur-
teils (E. 2.3.3 ff.) verwiesen werden (§ 45 Abs. 5 JG). Es handelt sich dabei
nicht um grundbuchliche Operationen rechtfertigende Rechtsgrundnachweise
(vgl. dazu Tuor/Schnyder/Schmid/Jungo, ZGB, 14. A. 2015, § 95 N 21), wel-
che den Inhalt bzw. die Entstehung der behaupteten dinglichen Berechtigung
der Kläger dokumentieren könnten, bzw. um Grundlagen der Bereinigung
(vgl. § 8 Bereinigungsgesetz/SRSZ 213.410). Vermessungsdokumente haben
nur provisorischen Charakter hinsichtlich der erforderlichen Datenerhebung
zur Lage, Form und Bodenoberfläche der Grundstücke und sind daher hin-
sichtlich der dinglichen Berechtigung nicht erheblich. Gehen diese Informatio-
nen in den Grundbuchplan ein (Art. 950 ZGB), so erlangen sie lediglich hin-
sichtlich der Grenzen grundbuchrechtliche Wirkung (vgl. B. Deillon-Schegg,
CHK, 3. A. 2016, Art. 950 ZGB N 4 ff.).
Aus diesen Gründen ist die Berufung schon mangels Aktivlegitimation der
Kläger abzuweisen und das angefochtene Urteil im Ergebnis zu bestätigen.
4. Abgesehen von der fehlenden Aktivlegitimation der Kläger lässt sich
dem Kaufvertrag, wie die Vorinstanz zutreffend feststellte (angef. Urteil
E. 2.3.1), nichts entnehmen, was auf einen Verkauf von eidg. GB Nr. zz
bzw. aGB vv an K.________ sel. hindeutete. Ein entsprechender Liegen-

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schaftskauf ist umso unwahrscheinlicher, als nicht der frühere, vor der Beklag-
ten eingetragene Eigentümer L.________ sel. oder dessen Erben als Verkäu-
fer fungieren. Ebenso verhält es sich mit der ins Recht gelegten Gült vom
1. Januar 1872 (vgl. ebd. E. 2.3.2). Zwar lässt sich der Gült entnehmen, dass
L.________ sel. im 19. Jahrhundert offenbar einmal Eigentümer der als „ein
halbes Haus, mit Bettli Hausgarten auf einem grossen Stein, mit G.________
anderer Hälfte in No. ww unter gleicher First. No. yy“ beschriebenen Liegen-
schaft war und mit diesem Grundstück eine Forderung sicherte. Gestützt dar-
auf lässt sich aber keine Verbindung zwischen der heute im Eigentum der
Kläger befindlichen, durch K.________ sel. offenbar von Rechtsnachfolgern
des L.________ sel. erworbenen aGB yy und der umstrittenen Liegenschaft
Nr. zz bzw. aGB vv „H.________“ herstellen. Die Gült bezieht sich nur auf
einen im Dorfkern gelegenen Garten auf aGB ww (eidg. GB uu) bzw. auf ein
„Hausgärtchen“, das „auf einem grossen Granitstein im Hausgarten No. ww“
liegt (vgl. KB 30 Grenzen Ziff.II/II.), und auf eine Matte „I.________“ aGB tt mit
Stall und bebautem Wiesland. Inwiefern der Kaufvertrag vom 17. Juli 1952 auf
der Gült beruhen soll, ist nicht ersichtlich. Ebenso wenig ist nachvollziehbar,
inwiefern die Beweisführung des Bezirksgerichts dazu führen sollte, dass
aGB yy keinen Garten hätte, wenn sich die Gült wie der Kaufvertrag für
aGB yy auf ein „Hausgärtchen“ „im Hausgarten“ aGB ww „unter gleichem
First“ bezieht. Die Gült enthält daher kein Indiz, dass die umstrittene Liegen-
schaft, selbst wenn sie früher, wovon die Kläger scheinbar ausgehen, keine
Grundbuchnummer aufgewiesen hätte, zu aGB yy gehörte.
5. Die Behauptungen der Kläger, die Beklagte habe sich Möglichkeiten
einvernehmlicher Erledigung der Streitsache, sei es in der begonnenen Me-
diation, an der Sühneverhandlung oder sei es an der erstinstanzlichen Instruk-
tionsverhandlung, entzogen, und habe keine Beweise für ihren Rechtsstand-
punkt vorgelegt, sind unerheblich. Für den Nachweis ihrer Aktivlegitimation
bzw. ihrer dinglichen Berechtigung sind die Kläger und ist nicht die Beklagte
beweispflichtig. Abgesehen davon ist auf Folgendes hinzuweisen:

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a) Die aktuell im Grundbuch eingetragene Gemeinde ist weder zuständige
Grundbuch- noch Bereinigungsbehörde. Sie wies nach, dass sie im Rahmen
der Grundbuchbereinigung durch das Notariat aufgefordert worden ist, die
Eigentumsverhältnisse am streitigen Grundstück des verstorbenen früheren
Eigentümers durch einen Erbenruf abschliessend zu klären (BB 1). Des Wei-
teren wies sie die Kläger auf mögliche Klagen hin (vgl. oben lit. A und unten
lit. d). Es ist daher einerseits nicht ersichtlich, inwiefern sich die Beklagte, de-
ren damalige Vormundschaftsbehörde den Vorgang öffentlich publizierte
(BB 2 sowie KG-act. 1/IX, ABl Nr. ss vom ________), willkürlich bzw. intrans-
parent und einseitig ohne Rechtstitel zur Erbin des streitigen Grundstücks
gemacht und in ungerechtfertigter Weise ins Grundbuch eintragen haben soll.
Hier ist die Zweckmässigkeit dieses Vorgehens während einer offenbar lau-
fenden Mediation nicht zu beurteilen. Andererseits legen die Kläger nicht sub-
stanziiert dar, inwiefern der vom Notariat Schwyz initiierte gesetzliche Erbgang
vom früher eingetragenen Grundeigentümer L.________ sel. auf die Gemein-
de und mithin die Abänderung des Grundbuches in Bezug auf die Eigentü-
merschaft des streitigen Grundstücks GB zz ungerechtfertigt gewesen wäre.
b) Soweit die Kläger beantragen, zur Kontrolle des Handelns der Behör-
denmitglieder sowie zur Weigerung der Gemeinde von Schlichtung und Aus-
künften den sich für ihre Interessen verständnisvoll zeigenden (vgl. KG-
act. 1/XIII) Hausjuristen der Gemeinde zu befragen, geht dieser Beweisantrag
am Streitgegenstand vorbei und ist abzuweisen. Es bleibt noch darauf hinzu-
weisen, dass die erstinstanzliche Vorsitzende in Ausübung der richterlichen
Fragepflicht die Kläger mehrfach auf die massgeblichen Beweispunkte und
ihre Behauptungs- und Beweislast hinwies (Vi-act. 22 S. 3 f.).
c) Soweit die Kläger im Berufungsverfahren erst im Rahmen des Replik-
rechts neue Tatsachen und Beweise präsentierten bzw. beantragten, sind
diese Noven zu spät vorgebracht sowie unzulässig und darauf ist nicht weiter
einzugehen (Art. 317 Abs. 1 ZPO).

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d) Einen gerichtlichen Ersitzungstitel (Art. 662 ZGB) weisen die Kläger,
welche geltend machen, das fragliche Grundstück seit dem Kaufvertrag aus
dem Jahre 1952 zu bewirtschaften und mithin zu besitzen, nicht vor, obwohl
sie die Beklagte auf die Möglichkeit einer Ersitzungsklage aufmerksam mach-
te (vgl. oben lit. A). Indes beantragten sie sowohl erst- wie zweitinstanzlich
subeventuell, das Verfahren an die verantwortlichen Instanzen zurückzuwei-
sen. Jedoch besteht kein Anlass, die Sache zur Prüfung einer nicht möglichen
Kontratabularersitzung (vgl. Strebel, BSK, 6. A. 2019, Art. 661 N 3 m.H.; Ja-
cobi/Marro, a.a.O., § 13 N 13.158; Hitz, CHK, 3. A. 2016, Art. 661-663 ZGB
N 2 m.H.) an das Bezirksgericht zurückzuweisen, zumal die Kläger nicht gel-
tend machen, dass L.________ sel. früher zu Unrecht als Eigentümer der
streitigen Liegenschaft im Grundbuch eingetragen war.
6. Aus diesen Gründen ist die Berufung in der Sache abzuweisen und das
angefochtene Urteil zu bestätigen. Der Tarif für die erstinstanzlichen Gerichts-
kosten beträgt streitwertunabhängig Fr. 100.00 - Fr. 100‘000.00 (Art. 96 ZPO
und § 33 GebO), weshalb die verlegten Fr. 5‘000.00 angesichts von zwei
Hauptverhandlungsterminen und der Beweisverfügungen (Vi-act. 22, 27 f. und
34) im Ermessen der Vorinstanz liegen. Ausgangsgemäss gehen die Pro-
zesskostenfolgen im Berufungsverfahren zu Lasten der Kläger. Die Gemeinde
begründete keine zu entschädigenden Umtriebe (Art. vv Abs. 3 lit. c ZPO);-

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erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen und das angefochtene Urteil bestätigt.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 3‘000.00 werden den Klä-
gern auferlegt und aus den geleisteten Vorschüssen gedeckt.
3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der glei-
chen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist
einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert liegt unter Fr. 30'000.00.
4. Zufertigung an die Kläger (je 1/R), die Beklagte (1/R), die Vorinstanz
(1/A) und nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Ak-
ten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 1. Zivilkammer
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin
Der Gerichtsschreiber
Versand 13. April 2021 kau