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provisorisches Pfandrecht (Art. 712i ZGB)

provisorisches Pfandrecht (Art. 712i ZGB) | Vors. Massnahmen allgemein

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 2. Februar 2021
ZK2 2020 66
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann,
Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl,
Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch.
In Sachen 1. A.________,
2. B.________,
Beklagte und Berufungsführer,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft D.________,
Klägerin und Berufungsgegnerin,
vertreten durch E.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwältin F.________,
betreffend provisorisches Pfandrecht (Art. 712i ZGB)
(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz
vom 7. Oktober 2020, ZES 2020 427);-
hat die 2. Zivilkammer,

Kantonsgericht Schwyz 2
nachdem sich ergeben und in Erwägung:
A. Am 14. August 2020 stellte die Klägerin ein Gesuch um vorläufige (su-
perprovisorische) Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts im Sinne von
Art. 712i ZGB mit den folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. 1):
1. Das Grundbuchamt Schwyz sei richterlich anzuweisen, zu Gunsten
der Gesuchstellerin im Grundbuch Schwyz an folgendem Stock-
werk(mit)eigentum ein gesetzliches Pfandrecht im Sinne von
Art. 712i ZGB zugunsten der Gesuchstellerin und zulasten des im
Miteigentum der Gesuchsgegner stehenden Stockwerkeigentums
Nr. xx (GB yy) im Grundbuch Schwyz an der J.________strasse zz
in 6423 Seewen, für eine Pfandsumme von CHF 10'673.10, evtl.
wie viel, zzgl. Zins zu 5 % seit dem 16.5.2020 sowie der Kosten zu
verarrestieren vorläufig im Grundbuch vorzumerken [sic].
2. ln einer superprovisorischen Verfügung (ohne Anhörung der
Gegenpartei) sei das Grundbuchamt Schwyz, Strehlgasse 11,
Postfach 364, 6431 Schwyz anzuweisen, das gemäss Ziff. 1 hier-
vor beantragte gesetzliche Pfandrecht im Sinne von Art. 712i ZGB,
mithin die Grundpfandverschreibung, sofort vorläufig im Grund-
buch vorzumerken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchs-
gegner.
Mit Verfügung vom 14. August 2020 wies der Einzelrichter am Bezirksgericht
Schwyz das Grundbuchamt Schwyz superprovisorisch an, zugunsten der Klä-
gerin auf dem im Miteigentum der Beklagten stehenden Stockwerkeigentums-
anteil, Grundbuch Schwyz, Nr. xx (GB yy), Plan Nr. ww, ein Pfandrecht
gemäss Arl.712i ZGB über Fr. 10'673.10 zuzüglich 5 % Zins seit 16. Mai 2020
im Grundbuch provisorisch vorzumerken (Vi-act. 3). Das Grundbuchamt
Schwyz kam dieser Anweisung gleichentags nach (Vi-act. 6).
Mit Eingabe vom 22. September 2020 nahmen die Beklagten Stellung zum
Gesuch vom 14. August 2020 mit folgenden Anträgen (Vi-act. 8):
1. Das am 14.8.2020 von Frau RA F.________ eingereichte Gesuch
an das Grundbuchamt Schwyz um Eintragung eines Pfandrechtes
im Sinne von Art. 712i ZGB zugunsten der Gesuchstellerin und zu-

Kantonsgericht Schwyz 3
lasten des im Miteigentum der Gesuchsgegner stehenden Stock-
werkeigentums Nr. xx (GB yy) im Grundbuch Schwyz an der
J.________strasse zz in 6423 Seewen, für eine Pfandsumme von
SFr. 10'673.10, evtl. wie viel, zzgl. Zins zu 5 % seit dem 16
05.2020 sowie der Kosten zu verarrestieren vorläufig im Grund-
buch vorzumerken [sic], sei mit sofortiger Wirkung aufzuheben.
2. Die gemäss superprovisorischer Verfügung eingeforderte Anwei-
sung an das Grundbuchamt Schwyz, Strehlgasse 11, Postfach
364, 6431 Schwyz, (ohne Anhörung der Gegenpartei), um soforti-
ge vorläufige Vormerkung im Grundbuch betreffend Pfandrecht im
Sinne von Art. 712i ZGB, mithin die Grundpfandverschreibung, sei
mit sofortiger Wirkung aufzuheben.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstel-
ler.
Nach Abhaltung der Hauptverhandlung vom 24. September 2020 (Vi-act. 12)
verfügte der Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz am 7. Oktober 2020 Fol-
gendes:
1. Das Grundbuchamt Schwyz wird angewiesen, das aufgrund der
Verfügung des Einzelrichters des Bezirksgerichts Schwyz vom
14. August 2020 zugunsten der Klägerin vorläufig eingetragene
Pfandrecht gemäss Art. 712i ZGB auf dem im Miteigentum der Be-
klagten stehenden Stockwerkeigentumsanteil, Grundbuch Schwyz,
Nr. xx (GB yy), Plan Nr. ww, für eine Pfandsumme von Fr. 6'745.50
zzgl. Zins zu 5 % seit 16. Mai 2020 bis zur rechtskräftigen Erledi-
gung des gemäss Dispositiv-Ziff. 2 einzuleitenden Prozesses auf-
rechtzuerhalten und im Mehrbetrag von Fr. 3'927.60 zu löschen.
2. Der Klägerin wird eine Frist von 30 Tagen ab Rechtskraft dieser
Verfügung angesetzt, um beim zuständigen Richter die Klage auf
definitive Eintragung des Pfandrechts nach Art.712i ZGB zu erhe-
ben. lm Unterlassungsfalle fällt die provisorische Eintragung
gemäss Ziff. 1 ohne Weiteres dahin.
3. Die Gerichtskosten im Betrag von Fr. 1'500.00 (inkl. Notariats- und
Grundbuchgebühren) werden einstweilen der Klägerin auferlegt.
Bei Einreichung der Klage auf definitive Eintragung des Pfand-
rechts beim Gericht entscheidet dieses endgültig über die Kosten-
tragung. Reicht die Klägerin keine Klage auf definitive Eintragung
des Pfandrechts ein, werden ihr die obgenannten Gerichtskosten
definitiv auferlegt.
Die Gerichtskosten werden liquidiert, indem sie mit dem Gerichts-
kostenvorschuss der Klägerin im Betrag von Fr. 1'500.00 verrech-
net werden.

Kantonsgericht Schwyz 4
4. Die Regelung der Entschädigungsfolgen wird dem Gericht im
nachfolgenden Verfahren auf definitive Eintragung des Pfandrechts
vorbehalten. Reicht die Klägerin keine Klage auf definitive Eintra-
gung des Pfandrechts ein, wird sie verpflichtet, den Beklagten eine
Parteientschädigung von je Fr. 200.00 zu bezahlen.
5. [Rechtsmittel.]
6. [Zustellung.]
B. Gegen dieses Urteil erhoben die Beklagten am 15. Oktober 2020 fristge-
recht Berufung mit folgenden Rechtsbegehren (KG-act. 1):
1. Das am 14.8.2020 von Frau RA F.________ eingereichte Gesuch
an das Grundbuchamt Schwyz um Eintragung eines Pfandrechtes
im Sinne von Art. 712i ZGB zugunsten der Gesuchstellerin und zu-
lasten des im Miteigentum der Gesuchgegner stehenden Stock-
werkeigentums Nr. xx (GB yy) im Grundbuch Schwyz an der
J.________strasse zz in 6423 Seewen, für eine Pfandsumme von
SFr. 10'673.10, evtl. wie viel, zzgl. Zins zu 5 % seit dem
16.05.2020 sowie der Kosten zu verarrestieren vorläufig im Grund-
buch vorzumerken [sic], sei mit sofortiger Wirkung aufzuheben.
2. Die gemäss superprovisorischen Verfügung eingeforderte Anwei-
sung an das Grundbuchamt Schwyz, Strehlgasse 11, Postfach
364, 6431 Schwyz, (ohne Anhörung der Gegenpartei), um soforti-
ge vorläufige Vormerkung im Grundbuch betreffend Pfandrecht im
Sinne von Art. 712i ZGB, mithin die Grundpfandverschreibung, sei
mit sofortiger Wirkung aufzuheben.
3. Für die Unannehmlichkeiten, die gesundheitsschädigenden An-
schuldigungen sowie die zeitliche Aufwendung mit E.________
GmbH seit Vertragsbeginn vom 1.7.2019 fordern wir eine Entschä-
digung in der Höhe von je Fr. 1'000.00, welche wir einem Kinder-
spital zukommen lassen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstel-
ler.
Mit Berufungsantwort vom 28. Oktober 2020 beantragte die Klägerin Nichtein-
treten auf die Berufung, eventualiter deren vollumfängliche Abweisung (inkl.
Antrag um aufschiebende Wirkung), unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
unter solidarischer Haftbarkeit zulasten der Beklagten (KG-act. 7).

Kantonsgericht Schwyz 5
Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit für die Berufung erforderlich – in
den Erwägungen Bezug genommen;-
in Erwägung:
1. Die Beklagten beantragen die Aufhebung des Gesuchs der Klägerin
vom 14. August 2020 und der gleichentags erfolgten superprovisorischen Ver-
fügung der Vorinstanz (KG-act. 1, S. 5). Auf diese Berufungsbegehren ist nicht
einzutreten, da sie nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens bilden. Wie
bereits die Klägerin erklärte (vgl. KG-act. 7, S. 5 N 1 und 2 sowie KG-act. 7/3),
ist deren Gesuch vom 14. August 2020 keine Verfügung, weshalb es nicht
aufgehoben werden kann, und wurde die superprovisorische Verfügung der
Vorinstanz vom 14. August 2020 durch deren Verfügung vom 7. Oktober 2020
ersetzt. Superprovisorische Anordnungen können ohnehin nicht mit einem
Rechtsmittel angefochten werden (vgl. Art. 265 Abs. 2 ZPO). Der Berufung
der Beklagten kann abgesehen davon entnommen werden, dass sich diese
auf die Verfügung der Vorinstanz vom 7. Oktober 2020 bezieht (KG-act. 1,
S. 1 unten). Ob auf die Berufung, wie die Klägerin vorbringt (vgl. KG-act. 7,
S. 5 N 3), zufolge Verletzung der Begründungspflicht nicht einzutreten ist, ist
bei der jeweiligen beklagtischen Rüge zu entscheiden.
2. Die Vorinstanz legte dar, weshalb die Klägerin aktivlegitimiert sei und
führte aus, dass die Verwaltung E.________ GmbH gestützt auf Art. 712t
Abs. 2 ZGB zur Führung des gerichtlichen Verfahrens für die Klägerin berech-
tigt sei (angef. Verfügung, E. 3 S. 3). Auf diese zutreffenden Erwägungen
kann verwiesen werden (vgl. § 45 Abs. 5 JG). Entgegen dem Einwand der
Beklagten (vgl. KG-act. 1, S. 3 unten) ist daher nicht relevant, dass Frau

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G.________ erst seit dem 1. Juli 2019 als Verwalterin der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft tätig ist.
3. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat für die auf die letzten drei
Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber dem jeweiligen
Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechts an dessen Anteil
(Art. 712i Abs. 1 ZGB). Die vorläufige Eintragung eines Gemeinschaftspfand-
rechts nach Art. 712i ZGB stellt eine vorsorgliche Massnahme i.S.v.
Art. 261 ff. ZGB dar (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zürcher Kom-
mentar, 2. A. 2019, N 76 zu Art. 712i ZGB; vgl. auch Sprecher, in: Spüh-
ler/Tenchio/Infanger, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
3. A. 2017, N 44 Vor Art. 261-269 ZPO; zum Bauhandwerkerpfandrecht vgl.
BGE 137 III 563 E. 3.2 S. 565-567). Eine solche ist anzuordnen, wenn die
gesuchstellende Partei glaubhaft macht, dass ein ihr zustehender Anspruch
verletzt oder eine Verletzung zu befürchten ist und ihr aus der Verletzung ein
nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht. Leistet die Gegenpartei
angemessene Sicherheit, so kann das Gericht von vorsorglichen Massnah-
men absehen (Art. 261 ZPO). Es müssen grundsätzlich folgende Vor-
aussetzungen gegeben sein: Verfügungsanspruch, Verfügungsgrund ([be-
fürchtete] Verletzung und daraus drohender nicht leicht wiedergutzumachen-
der Nachteil), Dringlichkeit sowie Verhältnismässigkeit (Sprecher, a.a.O., N 10
zu Art. 261 ZPO). Die Leistung einer angemessenen Sicherheit fällt unter die
Prüfung der Verhältnismässigkeit (Sprecher, a.a.O., N 103 zu Art. 261 ZPO).
4. Vorneweg bejahte die Vorinstanz den aus der (befürchteten) Verletzung
drohenden nicht leicht wiedergutzumachenden Nachteil (Nachteilsprognose)
sowie die Dringlichkeit. Zur Begründung führte sie aus, dass sich gemäss
Art. 893 Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 799 Abs. 1 ZGB der Rang der Grundpfand-
rechte nach der Zeit derer Errichtung bzw. Eintragung im Grundbuch bestim-
me und eine Veräusserung zur Folge hätte, dass die Eintragung des Pfand-

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rechts nicht mehr möglich wäre. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass
ein Dritter die Eintragung eines anderen mittelbaren gesetzlichen Pfandrechts
erwirke mit der Folge, dass dieses Pfandrecht gegenüber dem von der Kläge-
rin verlangten Pfandrecht vorrangig wäre. Daher sei es der Klägerin nicht zu-
mutbar, mit der Eintragung bis zu einem Entscheid im ordentlichen Verfahren
zuzuwarten. Eine gewisse Dringlichkeit der provisorischen Eintragung resp.
Vormerkung nach Art. 961 ZGB des Pfandrechts der Stockwerkeigentümer
nach Art. 712i ZGB sei folglich zu bejahen, womit die zeitliche Dringlichkeit
sowie die Nachteilsprognose positiv ausfalle (angef. Verfügung, E. 4 S. 3 f.).
a) aa) Die Beklagten bringen vor, die Vorinstanz habe nicht geprüft, ob sie
sich in einer finanziellen Notlage befänden, wie die Klägerin in ihrem Gesuch
vom 14. August 2020 behauptet habe. Weil eine finanzielle Notlage ihrerseits
zu verneinen sei, fehle es an der wichtigsten Grundlage für eine vorläufige
Eintragung eines Pfandrechts nach Art. 712i ZGB (KG-act. 1, S. 2 N a1).
Die Klägerin wendet ein, die Mitglieder der Stockwerkeigentümergemeinschaft
hätten kurz vor Einreichung des Gesuchs vom 14. August 2020 um vorläufige
Eintragung des Pfandrechts vernommen, dass die Beklagten ihr Auto verkauft
sowie Liegenschaften im Kanton Luzern und Tessin auf die gemeinsame
Tochter überschrieben hätten. Es sei zu befürchten, dass die Beklagten sich
in finanziellen Engpässen befänden, weshalb das Stockwerkeigentum eben-
falls auf die gemeinsame Tochter überschrieben werde oder es zur Versteige-
rung kommen könnte. Es bestehe somit weiterhin ein nicht leicht wiedergut-
zumachender Nachteil und Dringlichkeit. Untermauert werde dies durch das
Schreiben der Beklagten vom 20. Oktober 2020 (KG-act. 7, S. 8 f. N 1.1-1.6).
bb) Vorläufige Eintragungen in das Grundbuch können vorgemerkt werden,
wenn der Anspruch glaubhaft gemacht wird (Art. 961 Abs. 1 und 3 ZGB).
Dabei ist neben der materiellen Berechtigung (vgl. dazu E. 5 hinten) die

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Gefährdung der fraglichen Rechtsposition glaubhaft zu machen (Schmid, in:
Geiser/Wolf, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6. A. 2019, N 15 zu Art.
961 ZGB; BGer, Urteil 5P.221/2003 vom 12. September 2003 E. 3.2.1; Urteil
HE130149-O des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 29. August 2013
E. 4.2.1 S. 4). Analog verhält es sich bei den Voraussetzungen für den Erlass
vorsorglicher Massnahmen nach Art. 261 Abs. 1 ZPO, weil in diesem Fall die
Partei glaubhaft zu machen hat, dass ein ihr zustehender Anspruch verletzt
bzw. eine Verletzung zu befürchten ist (Verfügungsanspruch) und dass ihr aus
der Verletzung ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil droht (Verfü-
gungsgrund; Urteil HE130149-O des Handelsgerichts des Kantons Zürich vom
29. August 2013 E. 4.2.1 S. 4; vgl. auch E. 3 vorne). Das Urteil 5P.221/2003
des Bundesgerichts vom 12. September 2003 betrifft zwar die Vormerkung
eines Eigentumsanspruchs bzw. nicht die vorläufige Eintragung eines
gesetzlichen Pfandrechts. Indessen liesse es sich nicht rechtfertigen, dieses
Pfandrecht hinsichtlich des Verfügungsgrundes anders zu behandeln (Urteil
HE130149-O des Handelsgerichts Zürich vom 29. August 2013 E. 4.2.2 S. 4 f.
zum Bauhandwerkerpfandrecht).
Der Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechts der Stockwerkeigentümerge-
meinschaft nach Art. 712i ZGB kann analog den Bestimmungen über das
Bauhandwerkerpfandrecht durch Vormerkung einer vorläufigen Eintragung
gesichert werden (Schmid, a.a.O., N 31 zu Art. 961 ZGB). Art. 712i Abs. 3
ZGB hält denn auch fest, dass die Bestimmungen über die Errichtung des
Bauhandwerkerpfandrechts sinngemäss anwendbar sind, insoweit Art. 712i
Abs. 1 und Abs. 2 ZGB keine andere Regelung vorsehen. Das Pfandrecht der
Stockwerkeigentümergemeinschaft geniesst zwar Rangprivileg, erhält aber
seinen Rang dem Prinzip der Alterspriorität entsprechend nach dem Datum
der Anmeldung zur Eintragung (Rey/Maetzke, Schweizerisches Stockwerkei-
gentum, 3. A. 2009, N 527; Wermelinger, a.a.O., N 21 zu Art. 712i ZGB).

Kantonsgericht Schwyz 9
cc) Ist das Stockwerkeigentümerpfandrecht nach Art. 712i ZGB entgegen
der Auffassung der Parteien unabhängig einer drohenden Insolvenz vorläufig
im Grundbuch einzutragen, kann offengelassen werden, wie es sich um die
finanzielle Lage der Beklagten verhält. Ausserdem setzen sich die Beklagten
mit der vorinstanzlichen Begründung (vgl. E. 4 Ingress vorne) nicht (substanzi-
iert) auseinander (vgl. KG-act. 1). Sie bringen in ihrer Berufung nirgends vor,
dass und inwiefern ein nicht leicht wiedergutzumachender Nachteil und Dring-
lichkeit zu verneinen seien. Somit erübrigen sich diesbezüglich weitere Aus-
führungen.
b) aa) Die Beklagten bringen weiter vor, die Klägerin habe ihnen keine Zeit
eingeräumt bzw. sei auch auf ihr Schreiben vom 25. Juli 2020 nicht eingegan-
gen, damit sie vor Beschreitung des Rechtsweges die Sache mit ihrem
Rechtsanwalt hätten besprechen können (KG-act. 1, S. 2 N a2). Die Klägerin
bestreitet dieses Vorbringen und bezeichnet es als aktenwidrig (vgl. KG-act. 7,
S. 9 N 2).
bb) Die Klägerin mahnte die Beklagten am 7. Februar 2020 und 9. April
2020 zur Bezahlung einer Einlage "Stock" von Fr. 1'000.00 und in den Erneue-
rungsfonds von Fr. 2'520.00 sowie von Nebenkosten von Fr. 2'578.88
(Vi-KB 9 und 10). Am 26. Mai 2020 mahnte die Klägerin die Beklagten ein
weiteres Mal, wobei sie für Nebenkosten einen Betrag von neu Fr. 7'375.00
und für die Einlage in den Erneuerungsfonds einen solchen von Fr. 3'560.00
verlangte (Vi-KB 11). Weil innert sämtlicher Fristen keine Zahlung einging,
gelangte die klägerische Rechtsvertreterin mit Eingabe vom 21. Juli 2020 an
die Beklagten und forderte diese auf, für Nebenkosten sowie für eine "Stock-
einlage" und Einlagen bis spätestens 30. Juli 2020 total Fr. 11'935.00 zuzgl.
5 % Zins in den Erneuerungsfonds zu leisten, ansonsten sei sie beauftragt,
umgehend die notwendigen rechtlichen Schritte einzuleiten (Vi-KB 19.1 und
19.2). Mit Schreiben vom 25. Juli 2020 informierte der Beklagte 2 die klägeri-

Kantonsgericht Schwyz 10
sche Rechtsvertreterin darüber, dass ihr Rechtsvertreter, Rechtsanwalt
H.________, bis 8. August 2020 ferienhalber abwesend sei, und es ihnen
deshalb nicht möglich sei, die Frist (30. Juli 2020) einzuhalten. Die Stellung-
nahme würde somit erst nach dem 8. August 2020 erfolgen (KG-act. 1, Beila-
ge 2).
Die Beklagten reichten das Schreiben vom 25. Juli 2020 erstmals im Beru-
fungsverfahren ein (KG-act. 1, Beilage 2). Weil es sich dabei um ein unechtes
Novum handelt, können die Beklagten damit wegen des nur beschränkt zuläs-
sigen Novenrechts nicht gehört werden, weil sie weder behaupten noch
nachweisen, dass die entsprechenden Voraussetzungen von Art. 317 Abs. 1
ZPO erfüllt sind. Doch selbst wenn sie damit gehört werden könnten und unter
Berücksichtigung des Schreibens von Rechtsanwalt H.________ an die kläge-
rische Rechtsvertreterin vom 10. August 2020 (vgl. Vi-BB 3), musste die Klä-
gerin mit der Einreichung des Gesuchs um vorsorgliche Massnahmen vom
14. August 2020 nicht zuwarten, weil die Klägerin bereits erstmals am 7. Fe-
bruar 2020 die ausbleibenden Zahlungen mahnte und die Beklagten trotz wie-
derholter Mahnungen nichts bezahlten (Vi-KB 9-11 sowie 19.1 und 19.2).
c) Die Beklagten machen ferner geltend, die Vorinstanz habe ihnen keine
Möglichkeit eingeräumt, den im Gesuch geforderten Betrag auf ein Sperrkonto
zu überweisen (KG-act. 1, S. 2 N a3), was die Klägerin bestreitet
(vgl. KG-act. 7, S. 10).
Die Klägerin führte im Gesuch um vorläufige (superprovisorische) Eintragung
eines gesetzlichen Pfandrechts vom 14. August 2020 unter anderem aus, sie
sei bis heute nicht im Besitz einer anderen hinreichenden Sicherheit, weshalb
diese negative Voraussetzung (vgl. Art. 839 Abs. 3 ZGB analog) ebenfalls
erfüllt sei (Vi-act. 1, S. 16 N 7). Gemäss besagter Bestimmung darf die Eintra-
gung des Pfandrechts in das Grundbuch nur erfolgen, wenn die Forderung

Kantonsgericht Schwyz 11
vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist, und kann nicht ver-
langt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinrei-
chende Sicherheit leistet. Die Beklagten wussten somit, dass sie durch Leis-
tung einer Sicherheit die Vormerkung des Pfandrechtseintrags im Grundbuch
hätten abwenden können. Trotzdem taten sie dies nicht, sondern bestritten
jeweils die klägerischen Forderungen und beantragten sinngemäss, dass das
am 14. August 2020 superprovisorisch im Grundbuch eingetragene Pfand-
recht zu löschen sei (vgl. Vi-act. 8 und 12). Vor diesem Hintergrund war es
nicht an der Vorinstanz, die Beklagten darauf hinzuweisen, ob sie nicht doch
eine Sicherheitsleistung i.S.v. Art 839 Abs. 3 ZGB leisten möchten.
5. Die Vorinstanz legte dar, weshalb die Beklagten gegenüber der Klägerin
folgende Ausstände hätten: Fr. 1'360.62 gemäss Betriebskostenabrechnung
2017/2018, Fr. 1'864.88 gestützt auf die Betriebskostenabrechnung
2018/2019, Fr. 2'520.00 für eine unbezahlt gebliebene Einlage in den Erneue-
rungsfonds betr. das Geschäftsjahr 2019/2020 und Fr. 1'000.00 für eine unbe-
zahlt gebliebene Stockeinlage bezüglich des Geschäftsjahres 2019/2020, total
Fr. 6'745.50, jeweils zzgl. Zinsen zu 5 % seit 16. Mai 2020 (angef. Verfügung,
E. 5.1.4, 5.1.5, 5.2 und 5.3 S. 5-7).
a) Die Beklagten bringen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung
2018/2019 vor, diese sei fehlerhaft. Ende Juni 2019 seien noch Rechnungen
beglichen worden, welche das Folgejahr 2019/2020 betroffen hätten und somit
den Betriebsjahresschluss 2018/2019 und 2019/2020 verfälschen würden.
Auch hätten sie Fr. 3'000.00 bezahlt (KG-act. 1, S. 3 unten und S. 4 oben).
Die Klägerin bestreitet dieses Vorbringen und führt aus, dieses sei unbelegt,
aktenwidrig und überdies ein unzulässiges Novum (KG-act. 7, S. 12 N 6.3 und
7.2 f.).

Kantonsgericht Schwyz 12
Die vorinstanzliche Begründung hinsichtlich der Betriebskostenrechnung
2018/2019 (vgl. angef. Verfügung, E. 5.1.5 S. 5) ist nachvollziehbar, weshalb
darauf verwiesen werden kann (vgl. § 45 Abs. 5 JG), zumal die Beklagten
darauf nicht (substanziiert) eingehen. Ausserdem sind die beklagtischen Be-
hauptungen nicht nur neu und somit unzulässig (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO),
sondern auch weder substanziiert noch belegt. Daher erübrigen sich weitere
Ausführungen dazu.
b) Insoweit die Beklagten Ausführungen zu den Betriebskostenrechnungen
2019/2020 und 2020/2021 machen (KG-act. 1, S. 3 unten), ist darauf nicht
einzugehen, weil die Vorinstanz für die Betriebskostenabrechnungen dieser
Perioden keine Ausstände feststellte (vgl. angef. Verfügung, E. 5.1.6 S. 5 f.)
und zudem vorliegend nur die Rechnungsjahre 2017/2018, 2018/2019 und
2019/2020 zu prüfen sind (vgl. angef. Verfügung, E. 5.1.2 S. 4 f.).
c) Die Vorinstanz führte aus, die Stockeinlage betreffend das Geschäfts-
jahr 2019/2020 von Fr. 1'000.00 sei ebenfalls pfandberechtigt. An der Ei-
gentümerversammlung vom 19. November 2019 hätten acht von neun Ei-
gentümer für eine Einlage in einen "Stock" für Heizöleinkauf von Fr. 1'000.00
abgestimmt. Gemäss Art. 27 Ziff. 1 des Reglements der Stockwerkeigentü-
mergemeinschaft bedürfe es zur Beschlussfassung der einfachen Mehrheit
der stimmenden Stockwerkeigentümer. Daher sei der Beschluss zur Stockein-
lage von Fr. 1'000.00 pro Wohnung gültig gefasst worden. Gestützt auf die
Rechnung vom 26. November 2019 und die Mahnungen vom 7. Februar 2020
und 9. April 2020 sei glaubhaft, dass die Beklagten der Klägerin Fr. 1'000.00
zzgl. Zins zu 5 % seit 16. Mai 2020 schulden würden (angef. Verfügung, E. 5.3
S. 7).
aa) Die Beklagten machen geltend, für die Stockeinlage bestehe kein Ver-
merk im Reglement der Stockwerkeigentümer. Weil es eine Neuregelung sei,

Kantonsgericht Schwyz 13
brauche es die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer (KG-act. 1, S. 4 N 1
und 3). Die Klägerin bestreitet dies (vgl. KG-act. 7, S. 7 N 9 und S. 13 N 8).
Die Beklagten setzen sich mit der vorinstanzlichen Begründung nicht ausein-
ander bzw. legen nicht dar, weshalb eine Stockeinlage für den Heizöleinkauf
die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erfordern soll. Weil die Begrün-
dung der Vorinstanz nachvollziehbar ist, kann darauf verwiesen werden
(vgl. § 45 Abs. 5 JG), zumal gemäss Art. 27 Ziff. 1 des Reglements der
Stockwerkeigentümergemeinschaft Beschlüsse mit der einfachen Mehrheit
der stimmenden Stockwerkeigentümer gefasst werden, wenn wie vorliegend
weder das Reglement (vgl. Vi-KB 5, S. 20 Art. 27 Ziff. 2 ff.) noch das Gesetz
eine abweichende Regelung vorsehen.
bb) Die Beklagten bringen vor, weil die Nebenkosten durch die Akontozah-
lungen für das ganze Betriebsjahr bereits im Voraus bezahlt würden, worin der
Heizöleinkauf und sämtliche Kosten für die Heizung inbegriffen seien, würde
die Stockeinlage doppelt berücksichtigt (KG-act. 1, S. 4 N 3). Die Klägerin
wendet ein, die Stockwerkeigentümerversammlung habe die Akontozahlungen
beschlossen, weshalb die Beiträge zu leisten seien und eine Doppelleistung
nicht vorliege. Ausserdem sei das beklagtische Vorbringen neu und somit ge-
stützt auf Art. 317 Abs. 1 ZPO unzulässig (KG-act. 7, S. 7 N 9 und S. 13 N 9).
Die Beklagten bestreiten nicht, dass die von ihnen behauptete Doppelberück-
sichtigung ein Novum darstellt. Es handelt sich denn auch tatsächlich um ein
Novum, wie die Prüfung der Akten zeigt (vgl. Vi-act. 8, S. 5 N 4 und
Vi-act. 12). Daher können die Beklagten mit diesem Novum wegen Art. 317
Abs. 1 ZPO nicht gehört werden (vgl. E. 4b/bb vorne). Doch selbst wenn sie
damit gehört werden könnten, vermöchten sie daraus nichts zu ihren Gunsten
abzuleiten, weil die Eigentümer anlässlich der Stockwerkeigentümerversamm-
lung vom 19. November 2019 eine Einlage eines "Stocks" in der Höhe von

Kantonsgericht Schwyz 14
Fr. 1'000.00 für jede/n Wohnung/Eigentümer beschlossen (Vi-KB 4, S. 6 f.
N 13) und die Beklagten weder behaupten noch belegen, dieser Beschluss sei
nichtig oder sie hätten ihn zufolge Gesetzes- oder Statutenverletzung ange-
fochten (Art. 712m Abs. 2 ZGB i.V.m. Art. 75 ZGB). Das Vorbringen der Be-
klagten vermag somit nicht zu verfangen.
cc) Die Beklagten machen weiter geltend, das Betriebskostenkonto weise
seit jeher einen Saldo von ca. Fr. 10'000.00 auf, was die Klägerin bestreitet
(KG-act. 1, S. 4 N 3; KG-act. 7, S. 13 N 10).
Die Verwaltung stellte an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19. No-
vember 2019 den Antrag, es solle eine Differenzbereinigung der Jahre
2014/2015 bis 2018/2019 vorgenommen werden, welcher einstimmig ange-
nommen wurde (Vi-KB 4, S. 4 N 8). Diese Differenzbereinigung brachte her-
vor, dass die Beklagten Nebenkosten von Fr. 7'375.00 nicht bezahlt haben
sollen (Vi-KB 19.1 und 19.2), wovon die Vorinstanz Fr. 3'225.50 (Fr. 1'360.62
+ Fr. 1'864.88) als glaubhaft erachtete. Damit erweist sich das Vorbringen der
Beklagten als nicht stichhaltig, zumal die Beklagten Gegenteiliges nicht sub-
stanziiert darlegen und entsprechende Belege nicht im Recht liegen.
6. Die Beklagten beantragen sinngemäss, es sei der Berufung die auf-
schiebende Wirkung zu erteilen (KG-act. 1, S. 3). Mit vorliegendem Beschluss
wird dieses Gesuch gegenstandslos.
7. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie einzutre-
ten ist.
a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beklagten für das Beru-
fungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 Satz 1
ZPO). Die Kosten des Berufungsverfahrens sind auf pauschal Fr. 2‘000.00

Kantonsgericht Schwyz 15
festzusetzen (vgl. KG-act. 4) und die Beklagten sind unter solidarischer Haft-
barkeit zu verpflichten, der Klägerin eine angemessene Parteientschädigung
zu bezahlen.
b) aa) Die klägerische Rechtsvertreterin, Rechtsanwältin F.________,
reichte mit Eingabe vom 28. Oktober 2020 für ihre Aufwendungen im vorlie-
genden Berufungsverfahren eine Honorarrechnung desselben Datums ein und
weist einen Betrag von insgesamt Fr. 2‘762.85 aus
(KG-act. 7/4).
bb) Eine Partei kann eine spezifizierte Kostennote über ihre Tätigkeit und
ihre Auslagen einreichen. Erscheint sie angemessen, ist sie der Festsetzung
der Vergütung zugrunde zu legen. Andernfalls wird die Vergütung nach
pflichtgemässem Ermessen festgesetzt (vgl. § 6 Abs. 1 GebTRA). Im summa-
rischen Verfahren beträgt das Honorar Fr. 300.00 bis Fr. 4'800.00 (§ 10 Geb-
TRA). Innerhalb dieses Tarifrahmens ist die Vergütung nach der Wichtigkeit
der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleis-
tung sowie dem notwendigen Zeitaufwand zu bemessen (§ 2 Abs. 1 Geb-
TRA).
cc) Rechtsanwältin F.________ reichte mit Berufungsantwort vom 28. Okto-
ber 2020 wie erwähnt eine Honorarrechnung in der Höhe von insgesamt
Fr. 2'762.85 ins Recht, umfassend ein Honorar von Fr. 2‘550.00 (10.12 Stun-
den zu Fr. 250.00 pro Stunde), Barauslagen von Fr. 15.30 und Mehrwertsteu-
ern von Fr. 197.55 (KG-act. 7/4).
Die klägerische Rechtsvertreterin studierte die fünfseitige Berufungsschrift der
Beklagten und verfasste eine 14-seitige Berufungsantwort (KG-act. 1 und 7).
Die Streitsache betrifft eine Forderung von 6'745.50 zzgl. Zins zu 5 % seit
16. Mai 2020 und kann somit nicht als besonders wichtig bezeichnet werden.
Sie ist aber nicht als sehr einfach einzuschätzen. In Anbetracht dieser Um-

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stände erscheint die Honorarrechnung von Fr. 2‘762.85 noch als angemes-
sen, weshalb auf sie abzustellen ist;-

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beschlossen:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird, und die
angefochtene Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz
vom 7. Oktober 2020 bestätigt.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von pauschal
Fr. 2‘000.00 werden den Beklagten auferlegt und aus deren Kostenvor-
schuss bezogen.
3. Die Beklagten sind unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Kläge-
rin für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von 2'762.85
(inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Massgabe von Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes Verfassungsbe-
schwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbe-
halten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher
Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in
der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben
Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entspre-
chen. Der Streitwert beträgt Fr. 6‘745.50.

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5. Zufertigung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), Rechtsanwältin
F.________ (2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledi-
gung an die Vorinstanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) und an die
Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtsvizepräsident
Der Gerichtsschreiber
Versand 5. Februar 2021 kau