sz_gerichte · ZK2 2023 53 · 2023-09-21 · de
Mietausweisung

Mietausweisung | Rechtsschutz in klaren Fällen

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 21. September 2023
ZK2 2023 53
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichterinnen Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl,
Gerichtsschreiberin Julia Lüönd.
In Sachen 1. A.________,
Gesuchsgegner und Beschwerdeführer,
2. B.________
Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin,
vertreten durch A.________,
gegen
C.________,
Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin,
betreffend Mietausweisung
(Beschwerde gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht
Schwyz vom 14. Juli 2023, ZES 2023 256);-
hat die 2. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. Die Gesuchstellerin gelangte am 30. Mai 2023 an die Einzelrichterin am
Bezirksgericht Schwyz und ersuchte im Sinne des Rechtsschutzes in klaren
Fällen gemäss Art. 257 ZPO mit den folgenden Rechtsbegehren um Mietaus-
weisung der beiden Gesuchsgegner (Vi-act. 2):
1. Die Gesuchsgegner haben das Mietobjekt 3.5-Zimmer-Wohnung
im 2. OG, D.________ (Strasse) xx per 30. April 2023 ordnungs-
gemäss zu räumen und zu verlassen.
2. Die Gesuchsteller seien zu ermächtigen, zur Vollstreckung des
Befehls im Weigerungsfall polizeiliche Hilfe auf Kosten der
Gesuchsgegner in Anspruch zu nehmen.
3. Im Hinblick auf den Unterlassungsfall seien den Gesuchsgegnern
die Straffolgen nach Art. 292 StGB anzudrohen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchs-
gegner.
Am 14. Juli 2023 verfügte die Einzelrichterin am Bezirksgericht Schwyz
Folgendes:
1. Den Gesuchsgegnern wird unter Androhung von Busse gemäss
Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 3.5-Zimmer-
Mietwohnung in der D.________ (Strasse) xx in E.________, bis
spätestens Montag, 31. Juli 2023 zu räumen sowie in gereinigtem
Zustand und mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
lm Widerhandlungsfall ist die Gesuchstellerin berechtigt, die Woh-
nung auf Kosten der Gesuchsgegner selber zu räumen oder durch
Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantons-
polizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen
ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 900.00 werden den Gesuchsgegnern
unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Die Gerichtskosten wer-
den liquidiert, indem sie mit dem von der Gesuchstellerin geleiste-
ten Kostenvorschuss von Fr. 900.00 verrechnet werden. Die Ge-
suchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
der Gesuchstellerin den Betrag von Fr. 900.00 direkt zu ersetzen.

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3. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit ver-
pflichtet, der Gesuchstellerin für notwendige Auslagen eine Partei-
entschädigung von Fr. 30.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und
Mehrwertsteuer).
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Zufertigung]
Gegen diese Verfügung erhoben die Gesuchsgegner am 28. Juli 2023 fristge-
recht Beschwerde mit den Anträgen, es sei die angefochtene Verfügung auf-
zuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Einzelrichterin zurückzu-
weisen. Allenfalls sei ihnen eine neue grosszügigere Frist zum Verlassen der
Wohnung anzusetzen (KG-act. 1, S. 1; KG-act. 4/1: Vollmacht der Gesuchs-
gegnerin, wonach der Gesuchsgegner sie im Beschwerdeverfahren vertritt).
Mit Beschwerdeantwort vom 10. August 2023 beantragte die Gesuchstellerin
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschä-
digungsfolgen zulasten der Gesuchsgegner (KG-act. 6).
2. Nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweis-
bar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Dies erlaubt es der klagenden
Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage möglichst rasch – ohne ein
ordentliches oder vereinfachtes Verfahren durchlaufen zu müssen – einen
rechtskräftigen und vollstreckbaren Entscheid zu erwirken (Hofmann,
in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 257 ZPO N 2; Sutter-Somm/Seiler,
Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021,
Art. 257 ZPO N 1; BGE 138 III 620, E. 5.1.1).
Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und
ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der
Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des
Bundesgerichts 4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 2.1). Für die an-

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spruchsbegründenden Tatsachen hat die klagende Partei den vollen Beweis
zu erbringen (BGE 141 III 23, E. 3.2 = Pra 104 [2015] Nr. 114; BGE 138 III
620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_401/2020 vom 30. September
2020, E. 7.1). Trägt die beklagte Partei dagegen substanziierte und schlüssige
Einwendungen vor, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden
können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung
zu erschüttern, liegt kein klarer Fall im Sinne dieser Bestimmung vor
(BGE 144 III 462, E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41; Urteile des Bundesgerichts
4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 2.1 und 4A_401/2020 vom 30. Sep-
tember 2020, E. 7.1; vgl. Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., 2021, Art. 257 ZPO
N 6). Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen genügen indes-
sen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen. Demgegenüber ist ein klarer
Fall nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn das Ge-
richt aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klä-
gers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Ein-
wände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bun-
desgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1).
Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwen-
dung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung
ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen
Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung
einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wer-
tender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (Urteil des Bun-
desgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1; vgl. BGE 144 III
462, E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41, m.w.H.).
3. a) Die Erstrichterin erwog, die Parteien hätten am 30. März 2020 einen
Mietvertrag über eine 3.5-Zimmer-Wohnung im 2. OG links in der Liegenschaft
D.________ (Strasse) xx mit Mietbeginn per 1. Juni 2020 abgeschlossen. Der
Mietvertrag sei auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von drei Mona-

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ten vereinbart worden und sei jeweils auf das Monatsende (ausser Dezember)
kündbar. Der Mietzins sei auf monatlich Fr. 1’190.00 zuzüglich Fr. 280.00
Nebenkosten festgelegt worden. Zudem hätten die Parteien einen „Mietvertrag
für das Abstellen von Fahrzeugen“ betreffend einen Autoabstellplatz im 1. UG
in der Liegenschaft D.________ (Strasse) yy und xx zu einem monatlichen
Mietzins von Fr. 115.00 ebenfalls mit Mietbeginn per 1. Juni 2020 und mit
dreimonatiger Kündigungsfrist auf jedes Monatsende (ausser Dezember) ab-
geschlossen (angefochtene Verfügung, A; Vi-act. KB1). Mit eingeschriebenem
Brief vom 16. Januar 2023 habe die Gesuchstellerin den Gesuchsgegnern je
separat eine 30-tägige Zahlungsfrist bezüglich der ausgebliebenen Mietzins-
zahlungen für den Monat Januar 2023 gesetzt. Gleichzeitig habe sie ihnen
angedroht, bei Ausbleiben der fristgerechten Zahlungen die Kündigung
gemäss Art. 257d Abs. 2 OR auszusprechen. Die Zahlungen seien innert Frist
nicht erfolgt und die Gesuchstellerin habe daraufhin den Gesuchsgegnern je
mit separatem eingeschriebenem Brief vom 27. März 2023 gestützt auf
Art. 257d Abs. 2 OR das Mietverhältnis betreffend die 3.5-Zimmer-Wohnung
mit dem amtlichen Formular per 30. April 2023 gekündigt (angefochtene Ver-
fügung, A; Vi-act. KB2–5).
Zur Begründung der Ausweisung der Gesuchsgegner führte die Erstrichterin
weiter aus, die Gesuchsgegner hätten die Schreiben vom 16. Januar 2023,
mit denen ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Begleichung der offenen
Mietzinse für die 3.5-Zimmer-Wohnung und den Autoeinstellplatz für den
Monat Januar 2023 angesetzt und gleichzeitig die Kündigung gestützt auf
Art. 257d OR angedroht worden sei, je am 18. Januar 2023 abgeholt. Somit
habe die 30-tägige Zahlungsfrist am 19. Januar 2023 zu laufen begonnen und
am 17. Februar 2023 geendet (angefochtene Verfügung, E. 2.2;
Vi-act. KB2 f.). Es sei unbestritten geblieben, dass die Gesuchsgegner die
ausstehenden Mietzinse für Januar 2023 nicht innerhalb der 30-tägigen
Zahlungsfrist beglichen hätten. Die Gesuchsgegner hätten die je mit Ein-
schreiben vom 27. Februar 2023 [recte: vom 27. März 2023] versandten Kün-

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digungen nicht abgeholt. Gemäss der anwendbaren absoluten Empfangstheo-
rie gälten die Kündigungen an demjenigen Tag als zugegangen, an dem die
Sendungen auf dem Postamt erstmals hätten abgeholt werden können, vor-
liegend also am 29. März 2023. Den Gesuchsgegnern sei bis dahin die ge-
samte Zahlungsfrist von 30 Tagen zur Verfügung gestanden und es bestün-
den überdies keine Hinweise, dass die Gesuchstellerin die Gesuchsgegner an
der Zahlung der Ausstände gehindert hätte. Damit sei die Kündigung per
30. April 2023 unter Einhaltung der 30-tägigen Kündigungsfrist erfolgt und
erweise sich daher als gültig (angefochtene Verfügung, E. 2.5; Vi-act. KB4 f.).
An dieser klaren Sachlage vermöchten auch die unsubstanziierten Einwen-
dungen der Gesuchsgegner nichts zu ändern: Der Anspruch der Gesuchstel-
lerin auf Ausweisung der Gesuchsgegner sei aufgrund der Aktenlage ausge-
wiesen. Die Gesuchstellerin bestreite ausdrücklich, den Gesuchsgegnern „ein
vorläufiges Verbleiben in der Wohnung zugesichert“ zu haben. Weil die Ge-
suchsgegner für ihre Behauptung keinerlei objektive Anhaltspunkte geliefert
oder Beweismittel offeriert hätten, könne bei der vorliegenden Ausgangslage
auch eine weitergehende Abklärung der gesuchsgegnerischen Behauptung
nichts an dem sich aus den Akten ergebenden Anspruch der Gesuchstellerin
auf Ausweisung der Gesuchsgegner ändern (angefochtene Verfügung,
E. 2.6). Aufgrund der gültig ausgesprochenen Kündigung hätten die Gesuchs-
gegner die Wohnung spätestens am 30. April 2023 verlassen und der Ge-
suchstellerin übergeben müssen. Dies hätten sie nicht getan. Somit sei ihre
Benützung der Wohnung widerrechtlich. Die Voraussetzungen für die Auswei-
sung der Gesuchsgegner aus der Mietwohnung seien gegeben (angefochtene
Verfügung, E. 2.7).
b) Die Gesuchsgegner stellen diese Erwägungen der Erstrichterin im
Beschwerdeverfahren nicht infrage (vgl. KG-act. 1), weshalb auf diese abzu-
stellen und mithin davon auszugehen ist, dass sich Erstere seit dem 1. Mai
2023 widerrechtlich in der streitgegenständlichen 3.5-Zimmer-Wohnung an
der D.________ (Strasse) xx in E.________ aufhalten, dass sowohl die Sach-

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als auch die Rechtslage eindeutig ist und dass die Voraussetzungen für die
Ausweisung der Gesuchsgegner erfüllt sind.
c) Die Erstrichterin erwog weiter, für die Mietausweisung werde üblicher-
weise eine Frist angesetzt, innert der die Mieträumlichkeiten zu verlassen sei-
en. Bei der Festlegung einer solchen Frist seien die gesamten Umstände des
Falls zu berücksichtigen. lm Allgemeinen sei diese von kurzer Dauer. Die Ge-
suchsgegner wüssten seit Erhalt der Kündigung am 29. März 2023, dass sie
die Wohnung räumen müssten. Sie hätten somit reichlich Zeit gehabt, sich
eine neue Wohnung zu suchen. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sei
den Gesuchsgegnern nur eine kurze Räumungsfrist anzusetzen. Den gesam-
ten Umständen entsprechend erscheine eine Räumungsfrist bis spätestens
31. Juli 2023 als angemessen (angefochtene Verfügung, E. 3.2).
d) Dagegen bringen die Gesuchsgegner in ihrer Beschwerdeschrift vor,
dass ihnen die Erstrichterin trotz Kenntnis der erfolglosen Suche einer
Ersatzwohnung eine Frist von nur wenigen Tagen gesetzt habe, um die Woh-
nung zu verlassen. An der Erfolglosigkeit der Suche habe sich bis anhin nichts
geändert. Auch im Ausweisungsverfahren gelte der Grundsatz der Verhält-
nismässigkeit, der durch die Ansetzung einer Frist bis zum 31. Juli 2023 ver-
letzt sei. Die Erstrichterin hätte ihnen unter den gegebenen Umständen eine
längere Frist gewähren müssen (KG-act. 1, N 2).
Es trifft zu, dass beim Vollzug der Ausweisung das Prinzip der Verhältnismäs-
sigkeit zu beachten ist (von Uslar, in: Mietrecht für die Praxis, 10. A. 2022,
Ziff. 31.9.4; Urteil des Bundesgerichts 4A_39/2018 vom 6. Juni 2018, E. 6,
m.w.H.). Den Gesuchsgegnern war aber seit der Kündigungsandrohung we-
gen Zahlungsrückstands im Januar 2023 resp. seit dem Zustellversuch der
Kündigungen Ende März 2023 bzw. spätestens seit der Zustellung des Aus-
weisungsgesuchs der Gesuchstellerin durch die Erstrichterin im Juni 2023
bekannt, dass sie eine neue Wohngelegenheit suchen müssen. Die Gesuchs-

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gegner führen nicht aus, weshalb ihre angebliche Wohnungssuche erfolglos
gewesen sei, machen keinerlei Angaben zur behaupteten Suche und legen
keine diesbezüglichen Belege vor. Insbesondere machen sie auch keine
Gründe geltend, die ihnen eine erfolgreiche Wohnungssuche verunmöglicht
und/oder einen weiteren Aufschub der Räumung gerechtfertigt hätten
(vgl. KG-act. 1). Die von der Erstrichterin in der Verfügung vom 14. Juli 2023
kurz angesetzte Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2023 ist mithin nicht als
unverhältnismässig zu beurteilen. Weil diese Frist mittlerweile ohnehin ver-
strichen ist und weil der Aufschub relativ kurz sein und nicht einer Erstreckung
gleichkommen soll (von Uslar, a.a.O., Ziff. 31.9.4), ist die Räumungsfrist (von
Amtes wegen) auf zehn Tage ab Rechtskraft dieses Entscheids festzusetzen.
4. Zusammengefasst ist die Beschwerde gegen den angefochtenen Aus-
weisungsentscheid abzuweisen. Die Räumungsfrist ist im Sinne der vorste-
henden Erwägung anzupassen. Im Übrigen ist die Verfügung der Einzelrichte-
rin am Bezirksgericht Schwyz vom 14. Juli 2023 zu bestätigen. Ausgangs-
gemäss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1’500.00 den un-
terliegenden Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen
(Art. 106 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO). Der nicht anwaltlich vertretenen Gesuch-
stellerin ist mangels substanziiert begründeten Aufwands keine Umtriebsent-
schädigung zuzusprechen (vgl. Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO);-

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beschlossen:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Dispositiv-Ziffer 1 der Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksge-
richt Schwyz vom 14. Juli 2023 wird im Sinne der Erwägungen aufge-
hoben und wie folgt neu festgesetzt:
1. Den Gesuchsgegnern wird unter Androhung von Busse gemäss
Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die 3.5-Zimmer-
Mietwohnung in der D.________ (Strasse) xx in E.________, bis
spätestens 10 Tage ab Rechtskraft dieses Entscheids, zu räu-
men sowie in gereinigtem Zustand und mit allen Schlüsseln
zurückzugeben.
lm Widerhandlungsfall ist die Gesuchstellerin berechtigt, die Woh-
nung auf Kosten der Gesuchsgegner selber zu räumen oder durch
Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantons-
polizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen
ist.
3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1’500.00 werden den
Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
4. Eine Umtriebsentschädigung wird nicht zugesprochen.
5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der glei-
chen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist
einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert beträgt Fr. 7’140.00.

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6. Zufertigung an den Gesuchsgegner (2/R), die Gesuchstellerin (1/R), die
Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz
(1/R, mit den Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Disposi-
tiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Die Gerichtsschreiberin
Versand 21. September 2023 rfl