sz_gerichte · ZK1 2019 19 · 2020-02-18 · de

Forderung aus Mietvertrag | Mietrecht

Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 18.02.2020 ZK1 2019 19
Schwytz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 18.02.2020 ZK1 2019 19
Svitto Kantonsgericht 1. Zivilkammer 18.02.2020 ZK1 2019 19

Forderung aus Mietvertrag | Mietrecht

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Kantonsgericht Schwyz
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Beschluss vom 18. Februar 2020
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ZK1 2019 19
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Mitwirkend
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Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin,
Kantonsrichter Walter Christen, Hannelore Räber,
Jörg Meister und Josef Reichlin,
Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch.
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In Sachen
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A.________,
Beklagte und Berufungsführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
gegen
C.________,
Klägerin und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
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betreffend
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Forderung aus Mietvertrag
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\n (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 5. März 2019, ZEV 2018 20);-
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\n hat die 1. Zivilkammer,
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\n nachdem sich ergeben:
\n A.
Am 25. März 2011 schlossen H.________, vertreten durch seinen Vater I.________, als Vermieter und die Klägerin als Mieterin einen Mietvertrag über das 5½-Zimmer-Einfamilienhaus an der E.________strasse yy in Galgenen (Vi-act. 1, KB 3). Strittig ist, ob tags darauf H.________, Eigentümer des erwähnten Einfamilienhauses, und I.________ eine Vereinbarung betreffend das erwähnte Einfamilienhaus und Umschwung unterzeichneten (Vi-act. 1, KB 4). Dieser Vereinbarung kann entnommen werden, dass das grundbuchlich eingetragene lebenslange Nutzniessungsrecht von I.________ gelöscht wurde als Voraussetzung der Erhöhung der auf dem Grundstück lastenden Hypothek durch die J.________ (Bank I). H.________ erklärte, den bestehenden Mietvertrag mit der Klägerin zu respektieren und ihr nicht bzw. nur mit Zustimmung von I.________ zu kündigen. Ausserdem anerkannte H.________, dass sein Vater direkter Ansprechpartner der Klägerin sei (Vi-act. 1, KB 4). Am 1. Dezember 2012 unterzeichneten die Klägerin und I.________ (als Stellvertreter von H.________) Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag vom 25. März 2011 (Vi-act. 1, Anhang zu KB 3), wobei strittig ist, ob I.________ dabei zur Stellvertretung von H.________ berechtigt bzw. ob die diesbezügliche Vollmacht vom 27. März 2011 (Vi-act. 1, KB 5) gültig war. Gemäss dieser Vereinbarung anerkannte I.________ nach einer Begehung vom 29. November 2012 bauliche Änderungen gemäss Aufstellung vom 19. November 2012 im Betrag von Fr. 29‘300.00 und erklärte diese Aufstellung zum integrierenden Bestandteil der Zusatzbestimmungen zum Mietvertrag. Die Parteien kamen überein, dass die baulichen Änderungen und Einrichtungen bei Beendigung des Mietvertrages in das Eigentum des Vermieters übergehen würden und ausgehend von einer Lebensdauer von 20 Jahren linear abgeschrieben würden (Vi-act. 1, Anhang zu KB 3). Uneinig sind sich die Parteien darüber, ob in der Folge die Klägerin (zusammen mit ihrem Lebenspartner) Renovationsarbeiten am Einfamilienhaus in der Höhe von Fr. 29‘300.00 ausführte.
\n Am 6. Dezember 2013 ersteigerte die Beklagte, vertreten durch ihren Rechtsanwalt B.________, die Liegenschaft an der E.________strasse yy in Galgenen (Vi-act. 1, KB 10, 11 und 17). Mit Schreiben vom 17. Februar 2014 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit der Klägerin per 31. Mai 2014 zufolge Eigenbedarfs (Vi-act. 1, KB 12). Am 16. Oktober 2014 forderte die Klägerin die Beklagte auf, die von ihr in das Mietobjekt getätigten Investitionen im Betrag von Fr. 27‘100.00 zu begleichen (Vi-act. 1, KB 13 f.). Die Beklagte leistete in der Folge den Betrag nicht, weshalb die Klägerin mit Zahlungsbefehl Nr. xx des Betreibungsamtes Baden vom 24. November 2017 von der Beklagten einen Betrag von Fr. 27‘100.00 forderte (Vi-act. 1, KB 16).
\n B.
Nach erfolgloser Schlichtungsverhandlung vom 6. Februar 2018 vor der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks March (Vi-act. 1, KB 2) reichte die Klägerin mit Eingabe vom 20. März 2018 beim Einzelrichter am Bezirksgericht March eine unbegründete Klage ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. 1):
\n 1.
Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin CHF 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8.11.2014 zu bezahlen.
\n 2.
Es sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die Betreibungs­gebühren in der Höhe von CHF 118.30 zu bezahlen.
\n 3.
Es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Baden, Zahlungsbefehl vom 24.11.2017, im Umfange von CHF 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 8.11.2014 zu beseitigen.
\n 4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8 % MwSt.) zulasten der Beklagten.
\n Nach Durchführung des Verfahrens erliess der Einzelrichter am Bezirksgericht March am 5. März 2019 folgendes Urteil:
\n 1.
Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin Fr. 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 08.11.2014 zu bezahlen.
\n 2.
Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungs­amtes Baden wird im Umfang der geschützten Forderung aufgehoben und der Klägerin definitive Rechtsöffnung erteilt für Fr. 27‘100.00 nebst Zins zu 5 % seit 08.11.2014.
\n 3.
Die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von Fr. 2’800.00 werden der Beklagten überbunden.
\n
Unter dem Titel Gerichtskostenersatz hat die Beklagte der Klägerin Fr. 2’800.00 zu bezahlen.
\n 4.
Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von Fr. 3’500.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.
\n 5.
[Rechtsmittel].
\n 6.
[Mitteilung].
\n C.
Gegen dieses Urteil erhob die Beklagte mit Eingabe vom 5. April 2019 rechtzeitig Berufung mit dem Rechtsbegehren, es sei in Aufhebung des Urteils des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 5. März 2019 die Klage abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer zulasten der Klägerin (KG-act. 1).
\n Mit Berufungsantwort vom 28. Mai 2019 beantragte die Klägerin, es sei die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWST) zulasten der Beklagten (KG-act. 10).
\n Am 8. Juli 2019 teilte die Beklagte der Gerichtsleitung mit, dass sie am 4. Juni 2019 gegen I.________ und die Klägerin bei der Staatsanwaltschaft March Strafanzeige wegen Urkundenfälschung, evtl. wegen Betrugs eingeleitet habe (KG-act. 12). Mit Eingabe vom 2. Dezember 2019 unterrichtete die Beklagte die Gerichtsleitung über bestimmte Aussagen von H.________, welcher dieser als Auskunftsperson im Rahmen des Strafverfahrens gegen I.________ und die Klägerin gemacht habe (KG-act. 18). Die Klägerin nahm dazu am 7. Dezember 2019 Stellung (KG-act. 20).
\n Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen;-
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\n in Erwägung:
\n 1.
Der Mietvertrag vom 25. März 2011 samt Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 (Vi-act. 1, KB 3) war sowohl in den Steigerungsbedingungen vom 23. Oktober 2013 (Vi-act. 1, KB 8, S. 6 Ziff. 17) als auch im Lastenverzeichnis vom 23. Oktober 2013 (Vi-act. 1, KB 9, S. 3 und 12) enthalten. In Letzterem wird unbestrittenermassen ausdrücklich vermerkt, dass Investitionen in der Höhe von Fr. 29'300.00 getätigt worden seien, welche linear über 20 Jahre amortisiert würden (Vi-act. 1, KB 9, S. 12). Beide Dokumente lagen vom 28. Oktober 2013 bis 6. November 2013 auf (Vi-act. 1, KB 8, S. 1), weshalb die Beklagte die Möglichkeit hatte, diese Akten vor der Versteigerung zu konsultieren. Ausserdem wurde gemäss Steigerungsprotokoll vom 6. Dezember 2013, welches der beklagtische Rechtsanwalt auf jeder Seite signierte, zu Beginn der Versteigerung für die Beschreibung des Grundstücks auf das „beiliegende besondere Blatt“ verwiesen (Vi-act. 1, KB 17, S. 2). Im Zeitpunkt der Versteigerung war die Beklagte somit über das Bestehen des Mietvertrags samt Zusatzvereinbarung vom 1.  Dezember 2012 informiert. Überdies unterzeichnete der beklagtische Rechtsvertreter im Steigerungsprotokoll eine „Bescheinigung über den Steigerungszuschlag mit der Last, d.h. Mietlast“, worin er darauf hingewiesen wurde, dass die Last, der Mietvertrag vom 25. März 2011 und die Anpassung des Mietvertrags vom 1. Dezember 2012, überbunden werde (Vi-act. 1, KB 17, S. 13). Insoweit ist der vorinstanzliche Sachverhalt unbestritten (vgl. angef. Urteil, E. 3.1 S. 6 und KG-act. 1).
\n 2.
Die Vorinstanz leitete aus dem erwähnten Sachverhalt (vgl. E. 1 vorne) zusammenfassend ab, die Beklagte habe sich als Ersteigerin durch ihr Mitbieten den am Steigerungstag geltenden Steigerungsbedingungen (stillschweigend) unterworfen, weshalb ihr nicht erlaubt sei, diese nach dem Zuschlag in Frage zu stellen. Ob die Vollmacht im relevanten Zeitpunkt von H.________ bereits entzogen gewesen oder eine nachträgliche Genehmigung ausgeblieben sei, wie die Beklagte behaupte, könne daher offenbleiben. Ebenso wenig bringe die Beklagte vor noch ergebe sich aus den Akten, dass der vormalige Eigentümer des versteigerten Grundstücks, H.________, die Aufnahme des Mietvertrags und der diesbezüglichen Zusatzbestimmungen in die am Steigerungstag gültigen Steigerungsbedingungen angefochten habe. Aus dem Schreiben von H.________ vom 22. Oktober 2013 vermöge die Beklagte nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Daher seien die Steigerungsbedingungen vom 23. Oktober 2013 für die Beklagte ungeachtet der von ihr behaupteten Mängel verbindlich. Die Klägerin vermöge das Bestehen der Zusatzbestimmungen vom 1. Dezember 2012 zum Mietvertrag und somit ein Recht auf die Bezahlung der Forderung von Fr. 27'100.00 nachzuweisen (angef. Urteil, E. 3.1 S. 6 unten und S. 7).
\n 3.
a) Die Beklagte bringt vor, Sinn und Zweck des Lastenverzeichnisses sei, den Teilnehmern an der Versteigerung bestehende Lasten zur Kenntnis zu bringen, sodass sich keiner darauf berufen könne, er habe davon nichts gewusst. Werde eine in Wirklichkeit nicht bestehende Last im Verzeichnis aufgeführt, könne auf den Ersteigerer auch nichts übergehen. Das Lastenverzeichnis habe keine rechts- bzw. lastgenerierende, heilende oder novierende Wirkung, könne also nichts zum Entstehen, sondern lediglich etwas bereits Bestehendes zur Kenntnis bringen (KG-act. 1, S. 9 N 13). Daher sei entscheidend, ob I.________ im relevanten Zeitpunkt des Abschlusses der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012 bevollmächtigt gewesen sei, diese Vereinbarung für H.________ abzuschliessen, wofür die Klägerin beweisbelastet sei, da diese Frage das Fundament ihrer Klage bilde (KG-act. 1, S. 5 N 4). Aus dem Umstand, dass weder H.________ noch jemand anders das Lastenverzeichnis angefochten hätten, könne nichts zulasten der Beklagten abgeleitet werden, weil sie als reine Steigerungsinteressentin zu einer solchen Bestreitung nicht legitimiert gewesen sei (KG-act. 1, S. 8 N 12). Die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis vermöchten somit nichts daran zu ändern, dass vorliegend die angebliche Last (der Inhalt der Zusatzvereinbarung vom 1. Dezember 2012) in Wirklichkeit nicht bestehe und deswegen auch nicht auf die ersteigernde Beklagte übergehen könne (KG-act. 1, S. 9).
\n Die Klägerin wendet ein, der Empfänger des Lastenverzeichnisses werde ausdrücklich darauf aufmerksam gemacht, dass insbesondere die bezeichneten Lasten sowohl nach Bestand als auch nach Fälligkeit, Umfang und Rang als von ihm anerkannt gelten, wenn und soweit sie nicht binnen zehn Tagen nach Empfang dieser Anzeige bestritten würden. H.________ habe die Last „Mietvertrag inkl. Zusatzbestimmungen“ nicht bestritten und somit die Forderung der Klägerin anerkannt. Wäre H.________ (immer noch) der Auffassung gewesen, dass diese Last bzw. die klägerische Forderung nicht bestehe, hätte er das Lastenverzeichnis angefochten. Eine unbestrittene Last, welche nicht im Lastenverzeichnis aufgeführt werde, gehe gegenüber einem gutgläubigen Erwerber unter. Daher könne auch eine nichtexistente Last mit Eintragung im Lastenverzeichnis als anerkannt gelten und somit bestehen (KG-act. 10, S. 11 f. N 12). Es könne deshalb offenbleiben, ob H.________ die Vollmacht vor dem relevanten Zeitpunkt bereits entzogen oder das Handeln von I.________ nachträglich nicht genehmigt habe (KG-act. 10, S. 10 N 9).
\n b)
Die Steigerungsbedingungen sind vom Betreibungsamt in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt (