sz_gerichte · ZK2 2019 4 · 2019-11-25 · de
Forderung aus Mietverhältnis

Forderung aus Mietverhältnis | Mietrecht

Beschluss vom 25. November 2019ZK2 2019 4MitwirkendKantonsgerichtsvizepräsident Dr. Reto Heizmann,Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl,Gerichtsschreiber MLaw Patrick Neidhart.In Sachen1.A.________,Beklagte und Beschwerdeführerin,2.B.________,Beklagter und Beschwerdeführer,beide vertreten durch Rechtsanwalt C.________,gegenD.________ AG,Klägerin und Beschwerdegegnerin,betreffendForderung aus Mietverhältnis(Beschwerde gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 3. Januar 2019, ZEV 2018 35);-hat die 2. Zivilkammer,nachdem sich ergeben:a) Am 3. Juli 2018 reichte die D.________ AG (nachfolgend Klägerin) beim Bezirksgericht Höfe Klage gegen A.________ und B.________ (nachfolgend Beklagte) ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. I):Als ehemalige Pächter des Restaurants „E.________“ in Wollerau, mit Säli, Gartenwirtschaft, 4-Zimmer-Wohnung im 1. OG und 3-Zimmer-Wohnung im 2. OG1.Ist die beklagte Partei gemäss Vertrag verpflichtet, die ausstehenden Nebenkosten 2016 und die Miete 2017 plus deren aufgelaufener Zinsen von 5 % seit 19. April 17 bzw. dem 1. Mai 2017 innert 30 Tagen zu bezahlen.2.Ebenso hat sie die Übernahme unserer zur Betreibung aufgewendeten Kosten zurückzubezahlen3.und die Rückzahlung der vorausbezahlten Gerichtskosten im Falle eines richterlichen Beschlusses zu unseren Gunsten.4.Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. ww, xx, yy und zz des Betreibungsamtes Höfe, Wollerau, ist aufzuheben.Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, die Beklagten seien gemäss Vertrag vom 30. Juni 2009 Pächter des Restaurants „E.________“ gewesen und die Nebenkosten 2016 sowie der Mietzins Mai 2017 seien immer noch ausstehend. Im Februar 2016 hätten die Beklagten die Mietobjekte an F.________ untervermietet. Dieser Vertrag sei aufgrund einer Auslandsabwesenheit von F.________ durch G.________ unterzeichnet worden. Es sei vereinbart worden, dass die Beklagten während zweier Jahre für allfällige Zahlungsausfälle haften würden. Nur unter dieser Voraussetzung habe die Klägerin den Vertrag „Zustimmung Übertrag des Mietverhältnisses“ unterzeichnet, ohne F.________ persönlich kennengelernt zu haben. G.________ und F.________ hätten ihren Teil mit Abtretungsvereinbarung vom 31. März 2016 geregelt und die Beklagten hätten von F.________ im Zeitraum von Januar 2016 bis 31. März 2017 mindestens Fr. 106‘750.00 erhalten (Vi-act. I).b)Die Beklagten beantragten mit Klageantwort vom 23. August 2018, die Klage sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin abzuweisen (Vi-act. II). Zusammengefasst brachten sie vor, sie hätten das Mietverhältnis per 1. März 2016 mit Zustimmung der Klägerin auf G.________ übertragen und sich verpflichtet, für die Dauer von zwei Jahren solidarisch mit G.________ zu haften. Eine anderweitige bzw. weitergehende solidarische Haftung mit weiteren oder anderen Nachfolgern sei nicht vereinbart worden. G.________ habe aber ohne Wissen der Beklagten am 31. März 2016 eine Abtretungsvereinbarung mit der H.________ AG (heute: Restaurant I.________ AG) mit Sitz in J.________ abgeschlossen, in welcher vereinbart worden sei, dass G.________ den Reservationsvertrag vom 25. Januar 2016 und die Vereinbarung „Vertragsüberschreibung (Zession) und Verkauf von Inventar“ vom 9. Februar 2016 zwischen ihm und den Beklagten an die damalige H.________ AG abtrete. Einziger Aktionär der H.________ AG sei F.________. Die Klägerin habe von dieser Abtretung gewusst, jedoch nicht dagegen interveniert und insbesondere die Beklagten nicht aufgefordert, deren ursprüngliche solidarische Haftung lediglich mit G.________ auf die H.________ AG zu erweitern. Die Beklagten hätten davon nichts gewusst und seien erst später beiläufig informiert worden. Damit sei die H.________ AG Mieterin der Klägerin gewesen und die solidarische Haftung der Beklagten sei dahingefallen, weshalb sie für das Jahr 2016 keine Nebenkosten schulden würden. Im Übrigen sei die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 trotz Berichtigung nicht korrekt.Im Jahr 2017 sei F.________ wieder auf die Beklagten zugekommen und habe das Restaurant samt den dazugehörenden Wohnungen sehr kurzfristig von ihnen übernehmen wollen. Die Beklagten und F.________ hätten sich dann vorerst auf einen befristeten Untermietvertrag vom 15. Februar 2017, der bis zum 31. Dezember 2017 hätte dauern sollen, geeinigt. In der Folge sei jedoch F.________ seiner mieterlichen Zahlungspflicht nicht nachgekommen und habe die Mietzinsen nicht bezahlt. Den Beklagten sei zugetragen worden, dies sei in Absprache mit der Klägerin geschehen, welche die Beklagten auf diesem Weg als Mieter aus dem Vertrag bezüglich des Restaurants habe drängen wollen. Nach mehreren erfolglosen Zahlungsaufforderungen hätten die Beklagten schliesslich die Kündigung des Untermietverhältnisses per 30. Juni 2017 ausgesprochen. Als Reaktion darauf habe F.________ mit Zustimmung der Klägerin, welche die entsprechenden Kosten bezahlt habe und schliesslich den Beklagten habe in Rechnung stellen wollen, am 9. Mai 2017 die Schlösser des Mietobjekts austauschen lassen, ohne dies vorher mit den Beklagten abzusprechen. Damit habe er den Beklagten den Zutritt zu ihrem Miet­objekt verwehrt. Weil F.________ die Mieten und Nebenkosten nicht bezahlt habe, hätten die Beklagten ihrerseits ihren Mietvertrag nicht mehr erfüllen können, womit das Mietverhältnis per Ende Juli 2017 aufgelöst worden sei. Somit sei F.________ für die Zahlung der von der Klägerin verlangten Miete für den Mai 2017 zuständig.c)Mit Urteil vom 3. Januar 2019 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe was folgt (angef. Urteil; KG-act. 1/1):1.1Die Beklagten werden verpflichtet der Klägerin Fr. 2‘049.80 zuzüglich 5 % Zins seit 6. August 2018 zu bezahlen.1.2Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. ww und xx des Betreibungsamtes Höfe wird im Umfang von Fr. 2‘049.80 zuzüglich 5 % Zins seit 6. August 2018 definitiv ausgehoben.2.1Die Beklagten werden verpflichtet der Klägerin Fr. 5‘735.80 zuzüglich 5 % Zins seit 1. Mai 2017 zu bezahlen.2.2Der Rechtsvorschlag in den Betreibungen Nr. yy und zz des Betreibungsamtes Höfe wird im Umfang von Fr. 5‘735.80 zuzüglich 5 % Zins seit 1. Mai 2017 definitiv aufgehoben.3.Die Gerichtskosten in Höhe von Fr. 1‘500.00 werden zu Fr. 1‘200.00 den Beklagten und zu Fr. 300.00 der Klägerin auferlegt und vom klägerischen Kostenvorschuss bezogen. Die Beklagten haben der Klägerin unter dem Titel des Gerichtskostenersatzes Fr. 1‘200.00 zu bezahlen.4.(Rechtsmittel)5.(Zufertigung)Gegen dieses Urteil erhoben die Beklagten am 8. Februar 2019 Beschwerde und stellten folgende Rechtsbegehren (KG-act. 1):1.Das Urteil vom 3. Januar 2019 der Vor­instanz im Verfahren ZEV 2018 35 sei aufzuheben.2.Die Klage vom 2. Juli 2018 der Beschwerdegegnerin im Verfahren ZEV 2018 35 sei vollumfänglich abzuweisen.3.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin, zuzüglich aller bisherigen Verfahrenskosten, bestehend aus Entscheidgebühr und Parteientschädigung sowie den Kosten für das Schlichtungsverfahren (inkl. der gesetzlichen MWSt).Die Klägerin erstattete am 28. Februar 2019 die Beschwerdeantwort und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen (KG-act. 9).Auf die einzelnen Vorbringen wird – soweit erforderlich – in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen;-in Erwägung:Im Beschwerdeverfahren kann nebst der unrichtigen Rechtsanwendung (

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