sz_gerichte · ZK1 2019 36 · 2021-04-15 · de
Forderung, definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts (Art. 712 ZGB)

Forderung, definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts (Art. 712 ZGB) | übriges Vertragsrecht

Kantonsgericht Schwyz
Urteil vom 15. April 2021
ZK1 2019 36
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister,
Josef Reichlin und Clara Betschart,
Gerichtsschreiberin lic. iur. Antoinette Hürlimann.
In Sachen 1. A.________,
2. B.________,
Beklagte(r) und Berufungsführer(in),
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
gegen
Stockwerkeigentümergemeinschaft D.________,
Klägerin und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin E.________,
betreffend Forderung, definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts (Art. 712
ZGB)
(Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Gersau vom 12. August 2019,
ZGO 2018 02);-
hat die 1. Zivilkammer,

Kantonsgericht Schwyz 2
nachdem sich ergeben:
A. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft D.________ (nachfolgend: Klä-
gerin) erhob am 24. Mai 2018 beim Bezirksgericht Gersau Klage gegen
B.________ und A.________ (nachfolgend: Beklagte) und stellte folgende
Anträge (Vi-act. 1):
1. Es sei das auf dem folgenden Stockwerk(mit)eigentum zugunsten
der Klägerin lastende provisorische gesetzliche Pfandrecht im Sin-
ne von Art. 712i ZGB, mithin die Grundpfandverschreibung, zu-
gunsten der Klägerin und zulasten des im Gesamteigentum der
Beklagten stehenden Stockwerkeigentums Nr. zz (Grundstück
Nr. yy) im Grundbuch Gersau an der D.________str. xx in
6442 Gersau, für definitiv zu erklären und
das Grundbuchamt Gersau sei anzuweisen, zu Gunsten der Kläge-
rin im Grundbuch Gersau an folgendem Stockwerk(mit)eigentum
das provisorische bzw. vorläufig eingetragene gesetzliche Pfand-
recht im Sinne von Art. 712i ZGB, mithin die Grundpfandverschrei-
bung, zugunsten der Klägerin und zulasten des im Grundeigentum
der Beklagten stehenden Stockwerkeigentums Nr. zz (Grundstück
Nr. yy) im Grundbuch Gersau an der D.________str. xx in 6442
Gersau, für eine Pfandsumme von CHF 89‘621.65 zzgl. Zins zu 5
% auf
CHF 19‘000.00 seit 25. März 2017
CHF 19‘150.00 seit 1. Juli 2017
CHF 22‘950.00 seit 1. August 2017
CHF 11‘550.00 seit 16. September 2017
CHF 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017
CHF 5‘565.00 seit 1. Juli 2017
CHF 3‘495.10 seit 1. August 2017
CHF 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017
definitiv im Grundbuch einzutragen.
2. Die Beklagten seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten,
der Klägerin CHF 68‘615.10 zuzüglich Zins zu 5 % auf
CHF 19‘150.00 seit 1. Juli 2017
CHF 22‘950.00 seit 1. August 2017
CHF 11‘550.00 seit 16. September 2017
CHF 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017
CHF 5‘565.00 seit 1. Juli 2017
CHF 3‘495.10 seit 1. August 2017
CHF 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017
zu bezahlen.

Kantonsgericht Schwyz 3
3. Eventualiter sei eine Nachfrist zur Nachreichung der Bevollmächti-
gung des Verwalters bis zum 12. Juni 2018 zu setzen.
4. Subeventualiter sei die Frist gemäss Dispositiv-Ziffer des Ent-
scheids vom 16. April 2018 (Prozess ZES 2018-05) zur Klage auf
definitiver Eintragung des Pfandrechts im Grundbuch, welche bis
25. Mai 2018 angesetzt wurde, bis zum 12. Juni 2018 zu erstre-
cken.
5. Die Kosten für das vorangegangene Verfahren, ZES 2018-05, sei
den Beklagten aufzuerlegen und die Beklagten seien zu verpflich-
ten, der Klägerin eine angemessene Parteientschädigung für das
vorangegangene Verfahren zu bezahlen.
6. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten.
Gestützt auf die Verfügung der Verfahrensleitung des Bezirksgerichts Gersau
vom 30. Mai 2018 reichte die Klägerin am 5. Juni 2018 einen Zirkularbe-
schluss betreffend Bevollmächtigung des Verwalters ein (Vi-act. 3 und 4). Mit
Eingabe vom 15. Juni 2018 beantragten die Beklagten, das Verfahren vor
dem Bezirksgericht Gersau sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des am Be-
zirksgericht Kriens unter der Verfahrensnummer 1A2 17 9 hängigen Zivilpro-
zesses zu sistieren (Vi-act. 5). Die Verfahrensleitung wies das Sistierungsge-
such mit Verfügung vom 20. August 2018 ab (Vi-act. 5-10). Dagegen erhoben
die Beklagten am 31. August 2018 Beschwerde beim Kantonsgericht, welches
dieses Gesuch mit Beschluss ZK2 2018 68 vom 11. März 2019 rechtskräftig
abwies (Vi-act. 21).
Mit Klageantwort vom 5. November 2018 beantragten die Beklagten, es sei
auf die Klage nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zzgl. MWST zu Lasten der Klägerin (Vi-act. 18).
Gestützt auf die Verfügung vom 15. November 2018 nahm die Klägerin am
28. November 2018 zur Beschränkung des Prozesses auf die Frage der Pas-
sivlegitimation Stellung mit dem Antrag, es sei von einer Beschränkung abzu-
sehen (Vi-act. 20). Anlässlich der Hauptverhandlung vor Schranken des Be-
zirksgerichts am 12. April 2019 hielt die Klägerin, abgesehen von den Ziffern 3

Kantonsgericht Schwyz 4
und 4, an ihren bisherigen Anträgen fest, die Beklagten ebenso (Vi-act. 25, 26
und 27 [HVP]). Mit Urteil vom 12. August 2019 erkannte das Bezirksgericht
wie folgt:
1. Das Grundbuchamt Gersau wird richterlich angewiesen, zu Guns-
ten der Klägerin im Grundbuch Gersau an folgendem Stock-
werk(mit)eigentum das provisorische bzw. vorläufig eingetragene
gesetzliche Pfandrecht im Sinne von Art. 721i ZGB [recte: 712i
ZGB], mithin die Grundpfandverschreibung, zugunsten der Kläge-
rin und zulasten des im Gesamteigentum der Beklagten stehenden
Stockwerkeeigentums Nr. zz (Grundstück Nr. yy) im Grundbuch
Gersau an der D.________strasse xx in 6442 Gersau, für eine
Pfandsumme von CHF 89‘621.65 zuzüglich Zins zu 5 % auf
CHF 19‘000.00 seit 25. März 2017
CHF 19‘150.00 seit 1. Juli 2017
CHF 22‘950.00 seit 1. August 2017
CHF 11‘550.00 seit 16. September 2017
CHF 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017
CHF 5‘565.00 seit 1. Juli 2017
CHF 3‘495.10 seit 1. August 2017
CHF 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017
definitiv im Grundbuch einzutragen.
2. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
der Klägerin CHF 68‘615.10 zuzüglich Zins zu 5 % auf
CHF 19‘150.00 seit 1. Juli 2017
CHF 22‘950.00 seit 1. August 2017
CHF 11‘550.00 seit 16. September 2017
CHF 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017
CHF 5‘565.00 seit 1. Juli 2017
CHF 3‘495.10 seit 1. August 2017
CHF 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017
zu bezahlen.
3. Die Gerichtskosten werden auf CHF 10‘000.00 festgelegt. Die Klä-
gerin hat einen Kostenvorschuss von CHF 8‘000.00 geleistet. Die
Beklagten 1 und 2 werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflich-
tet, der Klägerin den geleisteten Kostenvorschuss von
CHF 8‘000.00 zu erstatten und der Gerichtskasse CHF 2‘000.00 zu
bezahlen.
4. Die Beklagten 1 und 2 werden verpflichtet, der Klägerin eine Par-
teientschädigung von CHF 5‘500.00 (inkl. Auslagen und MWST)
unter solidarischer Haftung zu bezahlen.
5.-6. [Rechtsmittel und Zustellung].

Kantonsgericht Schwyz 5
B. Dagegen erhoben die Beklagten am 18. September 2019 Berufung und
beantragen, das angefochtene Urteil sei aufzuheben, auf die Klage sei nicht
einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten vor erster und zweiter Instanz
(KG-act. 1). Mit Berufungsantwort vom 30. Oktober 2019 trug die Klägerin auf
Abweisung der Berufung an, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten
(KG-act. 8). Am 9. Dezember 2019 nahmen die Beklagten zur Berufungsant-
wort Stellung (KG-act. 11), wozu sich die Klägerin mit Eingabe vom 3. Janu-
ar 2020 vernehmen liess (KG-act. 13 und 13/1-8). Am 10. Februar 2020 nah-
men die Beklagten dazu Stellung (KG-act. 16). Mit Eingabe vom 2. März 2020
reichten die Beklagten das Urteil 1A2 17 9 des Bezirksgerichts Kriens vom
21. Februar 2020 ein und beantragten eine Sistierung des Berufungsverfah-
rens (KG-act. 18 und 18/1). Die Klägerin beantragte mit Stellungnahme vom
6. März 2020, das Sistierungsgesuch sei abzuweisen (KG-act. 20). Im Rah-
men des Replikrechts äusserten sich die Beklagten betreffend die Sistierung
mit Stellungnahme vom 20. März 2020 (KG-act. 21 und 22). Mit Eingabe vom
13. Mai 2020 beantragte die Klägerin, es sei beim Kantonsgericht Luzern
schriftliche Auskunft betreffend Rechtshängigkeit eines allfälligen Berufungs-
verfahrens gegen das Urteil des Bezirksgerichts Kriens einzuholen (KG-
act. 24). Nachdem innert Frist keine weiteren Eingaben eingingen (vgl. KG-
act. 25), wies die Verfahrensleitung des Kantonsgerichts Schwyz das Sistie-
rungsgesuch mit Verfügung vom 4. Juni 2020 ab, unter Verbleib der Kosten-
und Entschädigungsfolge bei der Hauptsache (KG-act. 26). Mit Eingabe vom
16. November 2020 reichten die Beklagten das Urteil 1B 20 16 des Kantons-
gerichts Luzern vom 3. November 2020 zu den Akten (KG-act. 27 und 27/1),
wozu die Klägerin am 25. November 2020 Stellung nahm (KG-act. 29). Mit
Eingabe vom 21. Dezember 2020 beantragten die Kläger, es sei beim Bun-
desgericht eine schriftliche Auskunft darüber einzuholen, ob Beschwerde ge-
gen das Urteil des Kantonsgerichts vom 3. November 2020 erhoben worden
sei (KG-act. 33). Mit Eingabe vom 4. Januar 2021 reichten die Beklagten unter

Kantonsgericht Schwyz 6
anderem die Verfügung des Bundesgerichts im Verfahren 4A_649/2020 be-
treffend Einräumung der Möglichkeit zur Stellungnahme zum Gesuch um auf-
schiebende Wirkung zu den Akten (KG-act. 35 und 35/1-3). Mit Eingabe vom
1. Februar 2021 reichten die Beklagten weitere Akten aus dem bundesgericht-
lichen Verfahren ein (KG-act. 37 und 37/1-3), welche der Klägerin zur Kennt-
nisnahme zugestellt wurden, unter dem Hinweis, dass nach dem Ablauf der
ihr angesetzten Frist zur Einreichung allfälliger Gegenbemerkungen die Beru-
fungssache in die Phase der Urteilsberatung übergehe (KG-act. 38). Es gin-
gen keine weiteren Eingaben ein.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den
Erwägungen eingegangen;-
in Erwägung:
1. a) Die Zuständigkeit als Prozessvoraussetzung ist von Amtes wegen zu
prüfen (Art. 59 Abs. 2 lit. b i.V.m. Art. 60 ZPO; Zürcher, in: Sutter-Somm et al.,
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A., N 2 und 15 zu
Art. 60 ZPO). Der Wohnsitz der Beklagten befindet sich in den USA, weshalb
ein internationales Verhältnis vorliegt. Die Vorinstanz bejahte die internationa-
le und örtliche Zuständigkeit am Ort der gelegenen unbeweglichen Sache ge-
stützt auf Art. 22 Ziff. 1 LugÜ, Art. 23 Abs. 1 LugÜ sowie Art. 97 IPRG (ange-
focht. Urteil E. 5). Die Beklagten bestreiten die Zuständigkeit (KG-act. 1 S. 10
ff.; Vi-act. 18 S. 68 ff.).
b) Nach Art. 22 Ziff. 1 LugÜ sind für Klagen, welche dingliche Rechte an
unbeweglichen Sachen sowie die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sa-
chen zum Gegenstand haben, ohne Rücksicht auf den Wohnsitz die Gerichte
des durch dieses Übereinkommen gebundenen Staates ausschliesslich zu-

Kantonsgericht Schwyz 7
ständig, in dem die unbewegliche Sache gelegen ist. Verwirklicht sich die An-
knüpfung einer ausschliesslichen Zuständigkeit nach Art. 22 LugÜ in einem
Vertragsstaat, so ist keine räumliche Beziehung zu anderen Vertragsstaaten
gefordert. Streiten etwa zwei Australier um ein Grundstück in Norwegen, so
greift dennoch die ausschliessliche norwegische Belegenheitszuständigkeit
(Markus, in: Dasser/Oberhammer, Handkommentar LugÜ, 2. A., Vorbemer-
kungen zu Art. 22 LugÜ N 5). Mit anderen Worten ist Art. 22 LugÜ (und Art. 23
LugÜ) nach dem ausdrücklichen Vorbehalt in Art. 4 Abs. 1 LugÜ auch bei
Wohnsitz des Beklagten in einem Nichtvertragsstaat anwendbar und stellt
insofern eigene Anwendungsvoraussetzungen auf (vgl. BGE 143 III 558 E. 3.3
mit Hinweis auf Kropholler/von Hein, Europäisches Zivilprozessrecht, 9. A.,
N 2 zu Art. 4 EuGVVO). Dies bedeutet, dass Art. 22 LugÜ Anwendung findet,
soweit ein hinreichender Anknüpfungspunkt im Sinne des Übereinkommens in
der Schweiz gegeben ist. Unter den Begriff der unbeweglichen Sachen fallen
Grundstücke sowie subjektiv dingliche Rechte. Der Begriff ist vertragsautonom
und nicht nach der lex rei sitae auszulegen. Darunter fallen Eigentum, Pfand-
rechte und Dienstbarkeiten. Das dingliche Recht selbst muss Gegenstand des
Verfahrens sein (Kren Kostkiewicz, OF-Kommentar IPRG/LugÜ, 2. A., N 5 ff.
zu Art. 22 LugÜ mit Hinweisen). Daraus folgt, dass für die vorliegende Klage,
soweit die definitive Eintragung des (gesetzlichen) Pfandrechts nach Art. 712i
ZGB betreffend, die internationale Zuständigkeit zu bejahen ist. Demgegenü-
ber erscheint fraglich, ob eine internationale Zuständigkeit für die Forderung
aus Art. 22 Ziff. 1 LugÜ abgeleitet werden kann, denn diese hat nicht das
dingliche Recht als solches zum Gegenstand und stützt sich ausserdem nicht
auf ein Miet- oder Pachtverhältnis. Die Frage kann jedoch offenbleiben, da,
wie nachstehend auszuführen sein wird, sich die internationale Zuständigkeit
betreffend Forderung aus Art. 23 LugÜ ergibt.
c) Haben die Parteien, von denen mindestens eine ihren Wohnsitz im Ho-
heitsgebiet eines durch dieses Übereinkommen gebundenen Staates hat, ver-
einbart, dass ein Gericht oder die Gerichte eines durch dieses Übereinkom-

Kantonsgericht Schwyz 8
men gebundenen Staates über eine bereits entstandene Rechtsstreitigkeit
oder über eine künftige aus einem bestimmten Rechtsverhältnis entspringen-
de Rechtsstreitigkeit entscheiden sollen, so sind dieses Gericht oder die Ge-
richte dieses Staates zuständig. Dieses Gericht oder die Gerichte dieses Staa-
tes sind ausschliesslich zuständig, sofern die Parteien nichts anderes verein-
bart haben. Eine solche Gerichtsstandsvereinbarung muss insbesondere ge-
schlossen werden: (lit. a) schriftlich oder mündlich mit schriftlicher Bestätigung
(Art. 23 Ziff. 1 LugÜ). Das Erfordernis der Schriftform ist autonom auszulegen,
das heisst ohne Rücksicht auf die Regeln des schweizerischen Obligationen-
rechts über die gesetzlich vorgeschriebene Schriftform. Ungeachtet dessen ist
die schriftliche Form in jedem Fall erfüllt, wenn die so genannte einfache
Schriftlichkeit nach Art. 13 ff. OR gewahrt ist (BSK-Berger, 2. A., N 42 zu
Art. 23 LugÜ). Es ist aber nicht verlangt, dass die Gerichtsstandsvereinbarung
(bzw. der Hauptvertrag, in dem sich die Gerichtsstandsklausel befindet) von
den Parteien unterzeichnet wird, denn die Unterschrift hat lediglich Beweis-
funktion (Killias, in: Dasser/Oberhammer, a.a.O., N 94 zu Art. 23 LugÜ). Mit
anderen Worten genügt der Nachweis durch Text (BSK-Berger, 2. A., N 43 zu
Art. 23 LugÜ). Vorliegend bestimmt Art. 8.3 des Nutzungs- und Verwaltungs-
reglements der Klägerin vom 18. Juni 2013 (nachfolgend: Reglement) betref-
fend Gerichtsstand, dass sich die Stockwerkeigentümer für alle Streitigkeiten
aus dem Gemeinschaftsverhältnis dem Gerichtsstand am Ort der gelegenen
Sache unterwerfen (Vi-KB 8). Die Beklagten machen geltend, sie hätten das
Reglement nicht unterzeichnet resp. der Gerichtsstandsvereinbarung nicht
ausdrücklich zugestimmt (KG-act. 1 S. 11). Weil das Reglement unbestritte-
nermassen in schriftlicher Form vorliegt, ist nicht ersichtlich, weshalb die vom
Übereinkommen genannte Formvariante der Schriftlichkeit nicht erfüllt sein
soll. Es kommt hinzu, wie die Klägerin zu Recht ausführt (KG-act. 8 S. 14),
dass die Beklagten in Ziff. IV./8. des öffentlich beurkundeten Kaufvertrages
vom 9. Juni 2016 unterschriftlich erklärten, dass sie Kenntnis vom Reglement
und davon eine Ausfertigung erhalten hätten und dieses als Vertragsgrundla-
ge anerkennen würden (Vi-BB 32). Anzumerken ist sodann, dass gegen die

Kantonsgericht Schwyz 9
Gerichtsstandsvereinbarung grundsätzlich nicht eingewendet werden kann,
der Hauptvertrag sei unwirksam (Killias, a.a.O., N 141 zur Art. 23 LugÜ;
vgl. auch Kantonsgericht Schwyz, Urteil vom 1. Mai 2018, ZK1 2017 19,
E. 2b/cc publ. in EGV-SZ A 3.4). Die Beklagten nennen denn auch keine
Gründe dafür, dass ihre Einwendungen gegen die Gültigkeit des Kaufvertra-
ges (vgl. KG-act. 1 S. 17 ff. und 51 ff.) sich ebenso gegen die Wirksamkeit der
Gerichtsstandsvereinbarung richten. Des Weiteren ist weder ersichtlich noch
machen die Beklagten entsprechende Umstände geltend, dass bezüglich der
Gerichtsstandsvereinbarung kein Konsens im Sinne übereinstimmender Wil-
lensäusserungen erfolgt sei. Nach dem Gesagten ist nicht zu beanstanden,
dass die Vorinstanz die internationale Zuständigkeit aufgrund der gültigen Pro-
rogation auch für die Forderung bejahte.
d) Betreffend die örtliche Zuständigkeit für die Eintragung des gesetzlichen
Pfandrechts kann auf Art. 97 IPRG verwiesen werden, wonach für Klagen be-
treffend dingliche Rechte an Grundstücken in der Schweiz die Gerichte am Ort
der gelegenen Sache ausschliesslich zuständig sind. Zu den dinglichen Rech-
ten zählen insbesondere Pfandrechte (ZK-Müller-Chen, N 16 zu Art. 97 IPRG;
BSK-Fisch/Fisch, 4. A., N 6 zu Art. 97 IPRG), weshalb diesbezüglich die örtli-
che Zuständigkeit gestützt auf die genannte Bestimmung ohne Weiteres zu
bejahen ist.
e) Hinsichtlich der Forderung ist Art. 5 Abs. 1 IPRG massgebend. Nach
dieser Bestimmung können die Parteien für einen bestehenden oder für einen
zukünftigen Rechtsstreit über vermögensrechtliche Ansprüche aus einem be-
stimmten Rechtsverhältnis einen Gerichtsstand vereinbaren. Die Vereinba-
rung kann schriftlich, durch Telegramm, Telex, Telefax oder in einer anderen
Form der Übermittlung, die den Nachweis der Vereinbarung durch Text er-
möglicht, erfolgen. Geht aus der Vereinbarung nichts anderes hervor, so ist
das vereinbarte Gericht ausschliesslich zuständig. Das IPRG verlangt mithin
Schriftlichkeit (BSK-Grolimund/Bachofner, 4. A., N 23 zu Art. 5 IRPG). Umstrit-

Kantonsgericht Schwyz 10
ten ist allerdings, ob eine handschriftliche Unterschrift erforderlich ist (beja-
hend BSK-Grolimund/Bachofner, N 24 zu Art. 5 IRPG; verneinend ZK-Müller-
Chen, N 96 ff. zu Art. 5 IPRG). Dabei ist nicht erforderlich, dass jedes Doku-
ment unterzeichnet ist. Der Austausch von zwei oder mehreren Schriftstücken,
die sich aufeinander beziehen, genügt; ebenso wenig ist erforderlich, dass die
Gerichtsstandsklausel im unterzeichneten Text selbst enthalten ist, so dass
eine Verweisung auf eine in einem anderen Text enthaltene Klausel ausreicht
(BSK-Grolimund/Bachofner, N 24 zu Art. 5 IPRG). Wie bereits vorstehend
unter E. 1c ausgeführt, erklärten die Beklagten in Ziff. IV./8. des öffentlich be-
urkundeten Kaufvertrages vom 9. Juni 2016 unterschriftlich, dass sie Kenntnis
vom Reglement und davon eine Ausfertigung erhalten hätten und dieses als
Vertragsgrundlage anerkennen würden (Vi-BB 32), folglich auch eine unter-
schriftliche Anerkennung der Gerichtsstandsklausel vorliegt. Gründe, welche
gegen das Vorliegen eines Konsenses sprechen, sind wiederum weder er-
sichtlich noch dargetan. Im Übrigen gilt auch hier, dass der Wegfall des
Hauptvertrages infolge Anfechtung nicht automatisch zur Aufhebung der Ge-
richtsstandsvereinbarung führt (BSK-Grolimund/Bachofner, N 38 zu Art. 5
IPRG). Jedenfalls wurden von den Beklagten keine Umstände genannt und
sind aus den Akten auch nicht ersichtlich, woraus zu schliessen wäre, dass
die Parteien den Bestand der Gerichtsstandvereinbarung klarerweise vom
Bestand des Hauptvertrags abhängig gemacht hätten (vgl. ZK-Müller-Chen,
N 5 ff. zu Art. 5 IPRG). Die örtliche Zuständigkeit aufgrund einer gültigen Pro-
rogation ist somit ebenso zu bejahen. Keiner weiteren Erörterungen bedarf
darüber hinaus die sachliche Zuständigkeit resp. die objektive Klagehäufung,
es kann mithin in Anwendung von § 45 Abs. 5 JG auf die zutreffenden Aus-
führungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefocht. Urteil E. 6).
2. a) Die Beklagten monieren die von der Vorinstanz angesetzte Nachfrist
zur Beibringung einer Ermächtigung bzw. Prozessbevollmächtigung des Ver-
walters durch die Stockwerkeigentümerversammlung. Ihrer Ansicht nach habe
keine besondere Dringlichkeit vorgelegen. Die Vorinstanz habe der Klägerin

Kantonsgericht Schwyz 11
mit Entscheid vom 16. April 2018 Frist bis zum 25. Mai 2018 (Vi-KB 5a) zur
Einreichung der Klage auf definitive Eintragung des Pfandrechts angesetzt.
Die Einberufung der Versammlung innert einer Frist von 14 Tagen sei möglich
(vgl. Einberufungsfrist gemäss Art. 6.2 des Reglements). Ausserdem habe die
Klägerin bereits im Verfahren ZES 2018-05 betreffend provisorische Eintra-
gung gewusst, dass ein ordentliches Zivilverfahren notwendig sein werde und
deshalb ausreichend Zeit zur Erteilung einer Prozessvollmacht an den Verwal-
ter gehabt (KG-act. 1 S. 5 ff.). Die Klägerin hält dem entgegen, dass der Ent-
scheid gemäss Vi-KB 5 am 28. April 2018 zugestellt worden sei und vom
28. April bis 13. Mai 2018 Frühlingsferien bzw. am 10. Mai 2018 Auffahrt und
am 21. Mai Pfingsten gewesen seien, weshalb viele Stockwerkeigentümer
abwesend gewesen seien. Nach Art. 6.23 des Reglements sei die Versamm-
lung aber nur beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die
zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt seien, anwesend bzw. vertreten seien.
Ohne die rechtzeitige definitive Eintragung des Pfandrechts hätte die Gemein-
schaft der Stockwerkeigentümer aber einen finanziellen und rechtlichen Nach-
teil erlitten, indem das Pfandrecht dahingefallen wäre, so dass die Dringlich-
keit gegeben gewesen sei (KG-act. 8 S. 5 ff.).
b) Zur Führung eines anzuhebenden oder vom Gegner eingeleiteten Zivil-
prozesses bedarf der Verwalter ausserhalb des summarischen Verfahrens der
vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer,
unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt wer-
den kann (Art. 712t Abs. 2 ZGB). Dringlichkeit liegt vor, wenn die fristgerechte
Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung nicht möglich ist und ein
Zirkulationsbeschluss mangels Einstimmigkeit nicht eingeholt werden kann
sowie ohne rasches Handeln der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein
rechtlicher oder finanzieller Nachteil erwachsen kann (Wermelinger, Das
Stockwerkeigentum, 2. A., N 77 ff. zu Art. 712t ZGB mit Hinweisen auf die
bundesgerichtliche Rechtsprechung; BK-Meier-Hayoz/Rey, N 48 f. zu Art. 712t
ZGB).

Kantonsgericht Schwyz 12
c) Laut Art. 6.23 Abs. 1 des Reglements ist die Versammlung beschluss-
fähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte an-
teilsberechtigt sind, anwesend oder vertreten sind (Vi-KB 8 S. 18). Art. 6.22
Abs. 1 sieht vor, dass die Einberufung der Versammlung unter Beachtung
einer Frist von mindestens 14 Tagen zu erfolgen hat (S. 18). Es ist nicht von
der Hand zu weisen, dass angesichts der zweiwöchigen Frühlingsferien sowie
diverser Feiertage und den damit verbundenen Abwesenheiten die Anberau-
mung einer Versammlung mit vierzehntägiger „Vorlaufzeit“ schwer realisierbar
war. Dasselbe gilt auch für eine allfällige Beschlussfassung auf dem Zirkular-
weg. Im Falle einer ungenügenden Beteiligung an der Versammlung hätte
zudem eine zweite Versammlung einberufen werden müssen, welche aber
laut Art. 6.23 Abs. 2 des Reglements nicht vor Ablauf von 14 Tagen seit der
ersten hätte stattfinden können und innert Frist kaum mehr durchführbar ge-
wesen wäre. Dass der unbenutzte Ablauf zur Klageanhebung für die Klägerin
Nachteile finanzieller und rechtliche Art bedeutet hätte, zumal dann das provi-
sorisch eingetragene Pfandrecht dahingefallen wäre, kann ebenfalls nicht in
Abrede gestellt werden. Schliesslich ist nicht zu beanstanden, dass die Vor-
instanz im Rahmen ihres Ermessens der Klägerin das Abwarten des Prozess-
ausgangs der provisorischen Eintragung zugestand resp. sie mit der Be-
schlussfassung für die Bevollmächtigung zur Prozessführung im definitiven
Eintragungsverfahren zuwarten durfte, bis das Verfahren betreffend die provi-
sorische Eintragung abgeschlossen war. Ob der Beschluss der Stockwerkei-
gentümerversammlung vom 24. Mai 2017 resp. derjenige vom 19. Mai 2017
(Vi-act. 4, Ziff. 3g S. 3 f. und Vi-act. 5, Ziff. 6d S. 3; KG-act. 8 S. 5) bereits eine
ausreichende Ermächtigung für die Führung des vorliegenden Zivilprozesses
beinhaltet, kann bei diesem Ergebnis schliesslich offenbleiben.
3. a) Die Beklagten bestreiten die Passivlegitimation. Sie halten dafür, dass
ein Eintrag im Grundbuch unter den Beteiligten grundsätzlich keine Wirkung
erzeuge, wenn das Grundgeschäft ungültig sei, mithin lasse das Kausalitäts-
prinzip diesfalls den Übergang des Eigentums bei einem ungültigen Grundge-

Kantonsgericht Schwyz 13
schäft nicht zu. Auch sei ein Eintrag, der sich auf ein infolge eines Willens-
mangels unverbindliches Rechtsgeschäft stütze, ungerechtfertigt. Vorliegend
sei der Grundbucheintrag von Anfang an unrichtig bzw. ungerechtfertigt. Der
mit Willensmängeln behaftete Vertrag sei ex tunc ungültig und entfalte keine
Vertragswirkungen. Die Vorinstanz habe das Vorliegen eines Willensmangels
aber nicht geprüft. Aufgrund des Kausalitätsprinzips sei der Veräusserer der
Stockwerkeigentumseinheit (d.h. die N.________ AG) deren Eigentümer ge-
blieben, mithin seien die Beklagten nicht Eigentümer geworden, so dass es an
einer Grundlage für die Beitragsforderung und die Errichtung eines Pfand-
rechts fehle. Der unrichtige Grundbucheintrag begründe keine Pflichten zulas-
ten der Kläger (KG-act. 1 S. 7 ff.). Auch habe das Bezirksgericht Kriens mit
Urteil vom 21. Februar 2020 erkannt, dass der Kaufvertrag vom 9. Juni 2016
ungültig sei und deswegen die Verkäuferin N.________ AG den Kaufpreis an
die Beklagten zurückzuerstatten habe, Zug um Zug gegen Eintragung der
N.________ AG im Grundbuch (vgl. KG-act. 18). Mit Urteil vom 3. November
2020 habe das Kantonsgericht Luzern dieses Urteil bestätigt und auf Ungül-
tigkeit des Kaufs wegen absichtlicher Täuschung erkannt (KG-act. 27). Es sei
nicht davon auszugehen, dass die Verkäuferschaft dem Urteil nicht Folge leis-
ten würde. Würde sie der Änderung des Grundbucheintrags nicht zustimmen,
riskierte sie nämlich, den Forderungsbetrag bezahlen zu müssen, ohne im
Grundbuch als Eigentümer der Liegenschaft eingetragen zu sein. Wohl sei
das Urteil des Kantonsgerichts Luzern an das Bundesgericht weitergezogen
worden, allerdings sei dieses nach wie vor vollstreckbar, da aufschiebende
Wirkung bislang nicht erteilt worden sei (KG-act. 35, vgl. KG-act. 37).
b) Demgegenüber bringt die Klägerin vor, dem Grundbucheintrag der Be-
klagten als Eigentümer käme eine Richtigkeitsvermutung sowie eine besonde-
re Legitimationswirkung zu. Die Beklagten seien nach wie vor als Eigentümer
eingetragen und als solche seien sie Schuldner der Beitragsforderung. Es
könne nicht angehen, dass die Gerichte im Kanton Schwyz als zweites Ge-
richt den Prozess, welcher vor den luzernischen Gerichten hängig sei, noch-

Kantonsgericht Schwyz 14
mals inkl. eines Beweisverfahrens wegen der behaupteten Willensmängel
durchführen würden. Allerdings sei dieser Entscheid ohnehin nicht relevant.
Denn selbst wenn sich ergeben würde, dass der Rechtsgrund für den Eintrag
dahingefallen bzw. ungültig sei, wäre für die Eigentumsübertragung bzw. Lö-
schung immer noch eine Grundbuchanmeldung erforderlich. Eine Löschung
des Eintrags der Beklagten habe bis heute nicht stattgefunden. Zu beachten
sei auch, dass die Parteien im Verfahren vor den luzernischen Gerichten mit
jenen des vorliegenden Verfahrens nicht identisch seien. Allfällige Ansprüche
der Beklagten gegenüber den Verkäufern würden das Rechtsverhältnis der
Beklagten mit der Klägerin nicht tangieren. Es könne nicht sein, dass die Klä-
gerin ihre Beitragsforderungen von den im Grundbuch eingetragenen Beklag-
ten über Jahre nicht erhältlich machen könne. Dies würde für die Stockwerk-
eigentümer ein immenses Risiko bedeuten. Soweit Willensmängel vorliegen,
würde sich der Vertrag in ein Rückabwicklungsverhältnis wandeln und es liege
keine Auflösung ex tunc vor. Dieser Meinung seien offenbar auch die Beklag-
ten, da sie andernfalls die Mietzinseinnahmen aus der Vermietung der Garage
der Verkäuferschaft zurückerstatten müssten, was sie aber nicht getan hätten
(KG-act. 8 S. 7 ff.). Soweit ein Eigentumswechsel infolge des luzernischen
Urteils erfolge, würde von Gesetzes wegen auch ein Parteiwechsel im vorlie-
genden Verfahren erfolgen, das heisst die neuen Eigentümer (die Verkäufer-
schaft) müssten in den vorliegenden Prozess eintreten (KG-act. 20 S. 4). Hin-
sichtlich des Urteils des Kantonsgerichts Luzern sei festzuhalten, dass, würde
man davon ausgehen, dass dieses ein Gestaltungsurteil sei und Wirkungen
nach Art. 665 ZGB zeitige, käme der Beschwerde an das Bundesgericht auf-
schiebende Wirkung zu, weshalb es ohnehin noch nicht vollstreckbar sei.
Folglich seien die Beklagten nach wie vor Eigentümer der fraglichen Stock-
werkeigentumseinheit. Auch wenn es sich nicht um ein Gestaltungsurteil
handle, wovon auszugehen sei, würde dieses alleine nicht zu einer Verände-
rung der Rechtsverhältnisse führen, das heisst, es wäre eine Grundbuchbe-
richtigungsklage erforderlich. Das Urteil enthalte nämlich keine richterliche
Anweisung an den Grundbuchverwalter (KG-act. 29 S. 2 f.).

Kantonsgericht Schwyz 15
c) Die Gemeinschaft hat für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Bei-
tragsforderungen gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer Anspruch
auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil (Art. 712i Abs. 1 ZGB).
Art. 712i ZGB räumt der Stockwerkeigentümergemeinschaft ein mittelbares
gesetzliches Pfandrecht ein. Rechtsgrund für die Eintragung ist das Gesetz,
die Gemeinschaft benötigt keinen anderen Rechtsgrund. Das gesetzliche
Pfandrecht wird am Stockwerkanteil des gegenwärtigen Stockwerkeigentü-
mers errichtet. Die Gemeinschaft kann das Pfandrecht selbst dann eintragen
lassen, wenn der Beitragsschuldner seinen Stockwerkanteil in der Zwischen-
zeit veräussert hat (Wermelinger, a.a.O., N 3 ff. zu Art. 712i ZGB; BK-Meier-
Hayoz/Rey, N 19 zu Art. 712i ZGB). Mit anderen Worten stellt der Anspruch
der Stockwerkeigentümergemeinschaft auf Errichtung eines entsprechenden
Pfandrechts eine Realobligation dar (BGE 106 II 183 E. 1). Als Realobligatio-
nen werden Schuldverhältnisse bezeichnet, die eine positive Leistung zum
Gegenstand haben und bei denen der Schuldner, oft auch der Gläubiger,
durch die dingliche Berechtigung oder den Besitz an einer Sache bestimmt
werden (BGE 116 II 677 E. 3). Daraus erhellt, dass sich in casu der Anspruch
der Klägerin auf (definitive) Eintragung des Pfandrechts gegen die als Ei-
gentümer der betroffenen Stockwerkeigentumseinheit im Grundbuch eingetra-
genen Kläger richtet. Soweit deren Eintrag allenfalls später zu löschen bzw.
wiederum die Verkäuferschaft einzutragen wäre, hätte dies lediglich prozes-
sual einen Parteiwechsel zur Folge (vgl. Art. 83 ZPO), mithin die Passivlegiti-
mation bezüglich des Anspruchs auf definitive Eintragung des Pfandrechts auf
die (erneut eingetragene) Verkäuferschaft übergehen würde.
d) Die Stockwerkeigentümer haben an die gemeinschaftlichen Kosten und
Lasten Beiträge zu leisten (Art. 712h Abs. 1 ZGB). Die Pflicht der Stockwerk-
eigentümer, an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten beizutragen, ist
subjektivdinglich mit dem Stockwerkeigentumsanteil verbunden und stellt nach
herrschender Lehre eine gesetzliche Realobligation dar (BK-Meier-
Hayoz/Rey, N 9 zu Art. 712h ZGB; a. M. derselbe, N 20 zu Art. 712i ZGB, wo-

Kantonsgericht Schwyz 16
nach die zu sichernde Forderung im Unterschied zum Anspruch auf Pfander-
richtung den gewöhnlichen schuldrechtlichen Regeln folgen soll). Schuldner
der Beitragsforderung ist der jeweils im Zeitpunkt der Entstehung der Ver-
pflichtung im Grundbuch eingetragene Stockwerkeigentümer. Der Veräusserer
eines Anteils wird nicht von den bereits entstandenen Verpflichtungen entbun-
den. Ebenso wenig kann sich ein Stockwerkeigentümer durch Verzicht auf
seinen Anteil von solchen Verbindlichkeiten befreien (BK-Meier-Hayoz/Rey,
N 9 zu Art. 712h ZGB; Wermelinger, a.a.O., N 41 f. zu Art. 712h ZGB). Die
Frage, wer bei einem Eigentümerwechsel für die noch nicht fälligen Forderun-
gen haftbar sein soll, ist im Vertrag zwischen Veräusserern und Erwerbern
des Stockwerkeigentumsanteils zu regeln; eine entsprechende Reglements-
bestimmung ist unbeachtlich. Im Verhältnis zur Gemeinschaft massgebend ist
einzig, wer im Zeitpunkt der Rechnungsstellung oder der definitiven Abrech-
nung im Grundbuch eingetragen ist (BSK ZGB II-Bösch, N 4 zu Art. 712h
ZGB; BK-Meier-Hayoz/Rey, N 30 ff. zu Art. 712h ZGB). Unbestritten ist vorlie-
gend die Fälligkeit der streitbetroffenen Beitragsforderungen. Ebenso steht
fest resp. blieb unbestritten, dass die Beklagten zur Zeit der Entstehung der
Beitragsforderungen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen waren und es
nach wie vor sind (KG-act. 29 S. 3 und KG-act. 35). Folglich richtet sich die
Forderung gegen sie. Die Beklagten berufen sich nun auf den sachenrechtli-
chen Grundsatz, wonach jemand nur dann ein Recht erwerben kann, wenn
dem Rechtserwerb eine gültige „causa“ vorangeht. Das bedeutet, dass die
Verfügungsgeschäfte des Sachenrechts zu ihrer Wirksamkeit ein gültiges
Verpflichtungsgeschäft voraussetzen, sie sind also kausal und nicht abstrakt
(vgl. Schmid/Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 5. A., N 75; Art. 974 Abs. 2 ZGB).
Selbst wenn sich vorliegend das Rechtsgeschäft bzw. der Kauf der Stock-
werkeigentumseinheit definitiv als ungültig erwiese, das heisst das Bundesge-
richt das Urteil des Kantonsgerichts Luzern bestätigen würde, ändert dies am
grundbuchlichen Eintrag der Beklagten noch nichts, weil das Urteil des Kan-
tonsgerichts Luzern keine Anweisung an den Grundbuchverwalter enthält, den
Eintrag der Beklagten zu löschen und stattdessen die Verkäuferschaft einzu-

Kantonsgericht Schwyz 17
tragen (KG-act. 27/1). Insofern ist auch nicht entscheidend, ob das Bundesge-
richt aufschiebende Wirkung erteilen wird (KG-act. 35/1, 35/2 und 37). Abge-
sehen davon gilt nach wie vor, was das Kantonsgericht bereits im Beschluss
vom 11. März 2019 erwogen hatte (BEK 2018 68 E. 3c; vgl. auch KG-act. 26
E. 2c): Auch wenn der Kaufvertrag sich als unwirksam erweist, hätten sich die
Beklagten, unabhängig davon, ob man annimmt, im Sinne der Ungültigkeits-
theorie falle der Kaufvertrag ex tunc dahin oder er wandle sich in ein Liquidati-
onsverhältnis um (vgl. dazu Huguenin, Obligationenrecht Allgemeiner und
Besonderer Teil, Zürich 2012, N 582 f. mit Hinweisen auf die Literatur), an die
Verkäuferschaft zu halten, soweit ihnen durch die Unwirksamkeit ein Schaden
entsteht. Mit anderen Worten wäre auch nach der Ungültigkeitstheorie der
frühere Zustand unter anderem mittels Schadenersatzansprüchen gegenüber
den Veräussern wiederherzustellen (Huguenin, a.a.O., N 583). Das bedeutet,
dass die Beklagten von ihnen geleistete Stockwerkeigentumsbeiträge allen-
falls als Schaden gegenüber den Veräusserern bzw. Rechtsvorgängern gel-
tend zu machen hätten (vgl. auch BK-Meier-Hayoz/Rey, N 33 zu Art. 712h
ZGB). Anzufügen ist, dass, sofern die Beklagten dereinst nicht mehr als Ei-
gentümer eingetragen sind bzw. sein sollten resp. an deren Stelle (wiederum)
die Verkäuferschaft treten würde, allenfalls ein Drittpfandrecht entstehen
könnte. In jedem Fall berührt ein allfälliges Abwicklungsverhältnis zwischen
den Beklagten und der Verkäuferschaft das Rechtsverhältnis zwischen der
Klägerin und den Beklagten nicht. Würde man anders entscheiden, könnte
dies, wie die Klägerin zu Recht anführt, die Funktionsfähigkeit der Stockwerk-
eigentümergemeinschaft durch die – unter Umständen jahrelang andauernde
– Ungewissheit über die Schuldnerschaft von Beitragsforderungen erheblich
erschweren; mithin wäre das damit verbundene finanzielle Risiko für die übri-
gen Stockwerkeigentümer unzumutbar. Die Passivlegitimation der Beklagten
bezüglich der Beitragsforderung ist somit zu bejahen. Anzumerken ist, dass
weder das Urteil des Bundesgerichts abgewartet werden muss noch eine
Auseinandersetzung mit den beklagtischen Ausführungen zur Frage der Gül-
tigkeit des Kaufvertrages (KG-act. 1 S. 17 ff.) erforderlich ist.

Kantonsgericht Schwyz 18
4. a) Die Beklagten kritisieren im Weiteren, dass die Einladungen zu den
Stockwerkeigentümerversammlungen vom 24. Februar 2017, 19. Mai 2017,
30. Juni 2017 und 4. September 2017 nicht an den Wohnsitz der Beklagten in
New York erfolgt seien. Ebenso seien die jeweiligen Beschlüsse und die
Rechnungen bzw. Mahnungen nicht am Wohnsitz der Beklagten zugestellt
worden (KG-act. 1 S. 14 ff.).
b) Unbestritten blieb, dass G.________, Geschäftsführer der L.________
AG, den Beklagten die Einladung vom 9. Februar 2017 zur Stockwerkei-
gentümerversammlung vom 24. Februar 2017 per E-Mail zustellte (Vi-
KB 10/11). Am 23. Februar 2017 meldete sich die Beklagte 2 diesbezüglich
ebenfalls per E-Mail und teilte mit, sie (die Beklagten) versuchen würden, sich
einzuschalten, was aber wegen der Zeitverschiebung schwierig sei (Vi-KB 12:
„We will try to join tomorrow. It‘s quite hard because oft the time zone: our ba-
by is up and I have to focus on her while my husband usually is stuck in mee-
tings at work“). Am 25. Februar 2017 versandte G.________ das Protokoll der
Versammlung von tags zuvor per E-Mail an die Stockwerkeigentümer, inklusi-
ve an die Beklagten (Vi-KB 13/14). Am 6. März 2017 wurde den Beklagten
Fr. 19‘000.00 brieflich in Rechnung gestellt (Betriebskostenvorauszahlung
1. Quartal 2017), adressiert an die Beklagten, „D.________strasse xx,
6442 Gersau“ (Vi-KB 27). Am 20. März 2017 erfolgte diesbezüglich eine Mah-
nung an dieselbe Adresse (Vi-KB 28). Mit Schreiben vom 21. März 2017, un-
ter Beilage einer Vollmacht „in Sachen Grundstück Nr. zz, Grundbuch Gersau
(D.________strasse ww, 6442 Gersau)“, teilte der Rechtsvertreter der Beklag-
ten der L.________ AG Folgendes mit (Vi-KB 15):
Wir vertreten B.________ und Herrn A.________.
Sie haben unseren Mandanten die Rechnung vom 06.03.2017 über
CHF 19‘000.00 zugestellt. Der Forderung fehlt die Grundlage.
Am 23. März 2017 schrieb G.________ per E-Mail an den Rechtsvertreter
unter anderem was folgt (Vi-KB 16):

Kantonsgericht Schwyz 19
Sollte die Zahlung daher bis zur gesetzten Frist vom 24. März 2017 dem
Bankkonto der STEWG nicht gutgeschrieben worden sein, werden wir
umgehend Zahlungsbefehl erwirken. Da Sie sich als Generalbevollmäch-
tigte in Sachen Grundstück zz, GB Gersau legitimieren, werden wir Ihre
Kanzlei als Zustelladresse für einen allfälligen Zahlungsbefehl angeben.
Sollten Sie die Ansicht vertreten, dass die gegenständliche Vollmacht
dies nicht einschliesst, so teilen Sie uns bitte umgehend mit. In diesem
Fall würden wir Arrestierung der Vermögenswerte ihrer Mandantschaft,
insbesondere des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft
D.________strasse ww, gem. SchKG 271 Abs. 1 Ziff. 4 beantragen.
Mit E-Mail vom 27. März 2017 teilte der beklagtische Rechtsvertreter der
L.________ AG Folgendes mit (Vi-KB 17):
Die Anwaltsvollmacht legitimiert uns nicht zur Entgegennahme von Zah-
lungsbefehlen für unsere Mandanten. Im Übrigen wird an unseren Aus-
führungen im Schreiben vom 21.03.2017 festgehalten.
In der Folge versandte die L.________ AG die Einladung zur Stockwerkei-
gentümerversammlung vom 19. Mai 2017 an die Rechtsvertreter der Beklag-
ten, dies mit folgendem, vom 4. Mai 2017 datierendem Begleitschreiben (Vi-
KB 18a):
Sie haben sich für die im Betreff genannten Stockwerkeigentümer als
Generalbevollmächtige in Sachen Grundstück zz, Grundbuch Gersau
(STWEG D.________strasse xx, 6442 Gersau), legitimiert.
Beiliegend erhalten Sie deshalb die Einladung vom 04.05.2017 zur Ver-
sammlung der Stockwerkeigentümer am 19. Mai 2017.
Das Protokoll der erwähnten Versammlung wurde den Beklagten und den
übrigen Eigentümern am 1. Juni 2017 von G.________ per E-Mail zugestellt
(Vi-act. 20). Die Einladungen zu den Versammlungen vom 30. Juni 2017 und
4. September 2017 wurden wiederum an den Rechtsvertreter zugestellt (je-
weils zusammen mit diversen Zahlungseinladungen resp. Mahnungen, Vi-
KB 21a und 24). Die Versammlungsprotokolle wurden jeweils ebenfalls an den
Rechtsvertreter geschickt (Vi-KB 23 und 26). Unbestritten ist ferner, dass die

Kantonsgericht Schwyz 20
Rechnungen bzw. Mahnungen im Zeitraum vom 14. Juni 2017 bis 24. Okto-
ber 2017 (Adressierung „D.________strasse xx, 6442 Gersau“) dem Rechts-
vertreter zugestellt wurden (Vi-KB 29-49 und 7a-f; KG-act. 1 S. 15; KG-act. 8
S. 23 ff.). Mit Schreiben vom 25. Oktober 2019 teilte der Rechtsvertreter der
L.________ AG Folgendes mit (KG-act. 11/1; vgl. auch die anschliessende
weitere Korrespondenz zwischen der L.________ AG und dem Rechtsvertre-
ter sowie mit den Beklagten, KG-act. 13/2, 11/1, 13/3-8 sowie 16/2 betreffend
Zustellung weiterer im vorliegenden Verfahren nicht weiter relevanten Unter-
lagen/Rechnungen):
Besten Dank für Ihr Schreiben betreffend Betriebskostenvorauszah-
lungsbescheid 2.-4. Quartal 2019.
Wir sind nicht bevollmächtigt, Sendungen für A.________ bzw.
B.________ entgegenzunehmen.
Für die Zustellung nach New York möchten Sie bitte selbst besorgt sein.
c) Es wurde weder behauptet noch ist ersichtlich, dass das Reglement eine
bestimmte Form der Zustellung an die Stockwerkeigentümer vorsieht (Vi-
KB 8). Insbesondere ergibt sich aus dem Reglement nicht, dass die Zustellung
zwingend am Wohnsitz des Stockwerkeigentümers erfolgen muss. Es ist des-
halb nicht nachvollziehbar, und wird von den Beklagten auch nicht dargelegt,
weshalb der E-Mailversand von Einladungen zu Stockwerkeigentümerver-
sammlungen und Protokollen ungenügend sein resp. zur Klageabweisung
führen soll. Dies gilt umso mehr, als die Beklagten auch nicht geltend machen,
sie hätten die fraglichen E-Mails nicht erhalten resp. hätten deren Inhalt nicht
gekannt, weshalb es ihnen verwehrt gewesen sei, die an der Versammlung
gefassten Beschlüsse anzufechten. Dagegen, dass die Beklagten die fragliche
E-Mail nicht erhalten haben, spricht im Übrigen schon der Umstand, dass die
Beklagte 2 selber am 23. Februar 2017 per E-Mail verlauten liess, sie wolle
versuchen, virtuell an der Versammlung am darauffolgenden Tag teilzuneh-
men, was ihr in der Folge mittels Telefonkonferenz auch angeboten wurde,
wovon sie allerdings keinen Gebrauch machte (vgl. Vi-KB 12 S. 2 und

Kantonsgericht Schwyz 21
BEK 2017 97). Ebenso behaupteten die Beklagten nicht, die dem Rechtsver-
treter zugestellten Unterlagen (das heisst Einladungen, Protokolle und diverse
Rechnungen) von diesem nicht erhalten resp. keine Kenntnis über deren In-
halt erlangt zu haben. Auch diesbezüglich machen sie nicht geltend, ihnen sei
mangels Kenntnis der Versammlungsbeschlüsse eine Anfechtung derselben
verwehrt worden. Selbst wenn dem so wäre, ist fraglich, welche Rechtsfolgen
daraus im vorliegenden Prozess abzuleiten sind, was aber nicht weiter erörtert
werden muss. Es ist auch gar nicht von Belang, ob es sich bei der von den
Beklagten ihrem Rechtsvertreter erteilten Vollmacht um eine General- oder
eine Spezialvollmacht handelt (vgl. KG-act. 16). Ungeachtet dessen opponier-
te der Rechtsvertreter – abgesehen von der Ankündigung, dass er keine Zah-
lungsbefehle für die Beklagten entgegennehme (vgl. E-Mail vom 27. März
2017) – nicht gegen die Zusendung der im vorliegenden Verfahren relevanten,
das heisst bis Oktober 2017 zugestellten Unterlagen im Zusammenhang mit
der Stockwerkeigentumseinheit der Beklagten. Es ist anders gesagt nicht ein-
zusehen, weshalb die Klägerin nicht hätte davon ausgehen dürfen, dass die
Beklagten ihren Rechtsvertreter als Zustellungsbevollmächtigten im Sinne von
Art. 6.24 Abs. 4 bezeichneten. Dass gegen die Zustellungen opponiert wurde,
ist im Übrigen erst seit dem Schreiben vom 25. Oktober 2019 aktenkundig. Mit
anderen Worten ist fraglich, inwieweit sich die Beklagten für Zustellungen im
Jahr 2017 auf eine eingeschränkte Vollmacht – sofern dies denn überhaupt
der Fall wäre, was offenbleiben kann – berufen könn(t)en, nachdem ihr
Rechtsvertreter erst zwei Jahre später erklärte, für die Entgegennahme von
Sendungen für die Beklagten (angeblich) nicht bevollmächtigt zu sein. Mithin
stellte sich die Frage eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (venire contra
factum proprium), was aber angesichts dessen, dass die Beklagten nie gel-
tend machten, die fraglichen Dokumente nicht erhalten zu haben bzw. nicht zu
kennen, ebenfalls nicht definitiv geklärt werden muss. Als Fazit kann festge-
halten werden, dass die Beklagten aus dem Umstand, dass ihnen die streitbe-
troffenen Dokumente – abgesehen von dem ihnen direkt per E-Mail zugesand-

Kantonsgericht Schwyz 22
ten Unterlagen – nicht an ihrem Wohnsitz in New York zugestellt wurden,
nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermögen.
5. a) Die Beklagten sind der Auffassung, die Verwendung der Beiträge sei
nicht erwiesen. Sie führen aus, laut dem Protokoll der Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 24. Februar 2017 müsste von der Stockwerkeigentümer-
gemeinschaft ein Betrag von Fr. 125‘000.00 bereitgestellt werden. Für die Be-
klagten ergäbe sich aufgrund der Wertquote ihrer Stockwerkeigentumseinheit
von 152/1000 ein Betrag von Fr. 19‘000.00. Die Schuld beitragspflichtiger Ei-
gentümer werde aber erst dann begründet, wenn die Vorschussleistung
tatsächlich beansprucht werde, nicht aber schon durch deren Festlegung. Je-
doch lege die Klägerin nicht dar, ob und wofür der Vorschuss verwendet wor-
den sei. Es sei möglich, dass die tatsächlichen Kosten für Sofortmassnahmen,
Gutachten, Beratungsleistungen von I.________ sowie Betriebskosten niedri-
ger seien als der Vorschuss von Fr. 125‘000.00 (KG-act. 1 S. 12 ff.). Die Klä-
gerin hält dem entgegen, dass das Reglement in den Art. 4.5 und 5.2 Vor-
schussleistungen vorsehe. Ausserdem liege ein entsprechender einstimmiger
Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung vor (Vi-KB 13). Der Be-
triebskostenabrechnung 2017 könne entnommen werden, dass die angefalle-
nen Kosten weit höher lägen als Fr. 125‘000.00, worüber die Beklagten seit
Frühling 2018 informiert seien (Vi-KB 58a/b und 59). Der geltend gemachte
Vorschuss sei bereits verwendet worden. Die Kosten der notwendigen Sanie-
rung im Jahr 2017 hätten sich auf über Fr. 400‘000.00 belaufen und die Bilanz
per 31. Dezember 2017 weise flüssige Mittel von gerade noch Fr. 1‘429.19
aus (vgl. Vi-KB 58 und 58a). Auch gehe aus der Klageantwort (S. 38) hervor,
dass die Beklagten wüssten, wofür die Beiträge benötigt worden seien. Sie
würden selbst ausführen, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft die
Firma J.________ AG beauftragt habe, die Statik des Gebäudes zu überprü-
fen, ein Massnahmenkonzept auszuarbeiten und die absehbaren Kosten zu
beziffern. Weiter würden die Beklagten selbst ausführen, die erwähnte Firma
habe die Kosten auf Fr. 625‘000.00 beziffert (KG-act. 8 S. 15 ff.).

Kantonsgericht Schwyz 23
b) Art. 4.5 Abs. 2 des Reglements sieht vor, dass der Verwalter das Inkas-
so der Finanzierungsbeiträge entsprechend dem Beschluss der Stockwerkei-
gentümer periodisch im Voraus besorgt. Der Verwalter unterbreitet jedem
Stockwerkeigentümer pro Rechnungsjahr eine detaillierte Abrechnung (Vi-
KB 8). Anlässlich der Versammlung vom 24. Februar 2017 wurde folgender
Beschluss einstimmig gefasst (Vi-KB 13):
Um die von J.________ AG empfohlenen Sofortmassnahmen finanzieren
zu können, sowie das Gutachten von J.________ AG, sowie die Bera-
tungskosten der Anwaltskanzlei I.________; sowie die zu erwartenden
Betriebskosten bezahlen zu können, sollen von den STWE
CHF 125‘000.00 bereitgestellt werden. Der Verwalter hat die STWE bis
spätestens 1. März 2017 aufzufordern, einen anteiligen Betrag gemäss
der jeweiligen Wertquote bis spätestens 10. März 2017 zu bezahlen.
Was die von den Beklagten bestrittene Zustellung des zitierten Beschlusses
betrifft, kann auf die vorstehenden Ausführungen (E. 4c) verwiesen werden.
Die Betriebskostenabrechnung 2017 wurde am 28. März 2018 dem Rechts-
vertreter der Beklagten zugestellt (Vi-KB 58). Es gilt auch hier das vorstehend
Gesagte (E. 4c), denn die Beklagten machen wiederum nicht geltend, die Ab-
rechnung nicht zu kennen. Zutreffend ist alsdann, dass in der Bilanz per
31. Dezember 2017 flüssige Mittel von noch Fr. 1‘429.21 und ein ausseror-
dentlicher Aufwand von Fr. 395‘237.28, bestehend aus den Positionen „Pla-
nungskosten aus Baumängeln“, „Baukosten aus Baumängeln“, „Gebühren aus
Baumängeln“ und „Rechtsberatung/Gutachten aus Baumängel“, ausgewiesen
werden (Vi-KB 58a). Daraus kann nichts anderes folgen, als dass die fragli-
chen Sofortmassnahmen deutlich mehr kosteten als der eingeholte Vor-
schuss. Die Klägerin weist ausserdem zutreffend darauf hin, dass die Beklag-
ten selber argumentierten, die Firma J.________ AG habe ein Massnahmen-
konzept ausgearbeitet, welches von Kosten von Fr. 625‘000.00 ausgehe
(vgl. Vi-act. 18 S. 38 f. und Vi-BB 45). Der Einwand der Beklagten, die Ver-
wendung der Beiträge sei nicht erwiesen, findet in den Akten somit keine
Grundlage resp. ändert am Anspruch der Klägerin nichts.

Kantonsgericht Schwyz 24
6. Die Beklagten sind der Ansicht, keine Mahngebühren zu schulden (KG-
act. 1 S. 9). Die Klägerin führt aus, laut dem Beschluss vom 19. Mai 2017 sol-
len Mahnkosten der Bevorschussung und Deckung der Inkassokosten dienen
(Vi-KB 5). Es solle demnach bei einem Verzug von mehr als fünf Kalenderta-
gen zur Zahlungsfrist die erste Mahnung erfolgen, für welche Fr. 50.00 erho-
ben werde und für die zweite Mahnung betrage die Gebühr Fr. 100.00. Dieser
Beschluss sei nicht angefochten worden (KG-act. 8 S. 28). Es trifft zu, dass im
Beschluss vom 19. Mai 2017 Sanktionsmassnahmen für säumige Stockwerk-
eigentümer beschlossen wurden, wobei für die erste Mahnung eine Gebühr
von Fr. 50.00 und für die zweite eine solche von Fr. 100.00 erhoben werden
soll (Vi-KB 5 S. 3, Ziff. 6 lit. b Ziff. 2). Betreffend Kenntnis der Beklagten über
den Inhalt dieses Beschlusses kann wiederum auf das vorstehend Gesagte
verwiesen werden (E. 4c). Unbestritten ist, dass der Beschluss unangefochten
blieb. Es sind folglich keine Gründe ersichtlich, weshalb die Mahngebühren
nicht geschuldet sein sollen (anders ist hingegen die Frage zu beantworten,
ob dafür ein Pfandrecht besteht, vgl. nachstehend E. 7). Abgesehen davon
begründen die Beklagten ihre Berufung in diesem Punkt ohnehin nicht.
7. a) Schliesslich halten die Beklagten dafür, bei Mahnkosten von Fr. 50.00
bzw. Fr. 100.00 handle es sich nicht um gemeinschaftliche Kosten und Lasten
gemäss 712h ZGB, weshalb hierfür kein Gemeinschaftspfandrecht nach
Art. 712i ZGB begründet werden könne (KG-act. 1 S. 16). Die Klägerin hält
dem entgegen, dass die fraglichen Mahnkosten im Zusammenhang mit der
Verwaltung stünden und am 19. Mai 2017 von der Stockwerkeigentümerver-
sammlung zwecks Bevorschussung und Deckung der Inkassokosten be-
schlossen worden seien. Ausserdem werde das Gemeinschaftspfandrecht als
Kapitalhypothek eingetragen mit der Folge, dass Verzugszinsen und Betrei-
bungskosten abgedeckt seien (KG-act. 8 S. 28 f.).
b) Als Kosten und Lasten im Sinne von Art. 712h ZGB gelten namentlich
die Kosten der Verwaltungstätigkeit einschliesslich der Entschädigung des

Kantonsgericht Schwyz 25
Verwalters (Art. 712h Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). Diese Bestimmung erfasst die Kos-
ten der Verwaltung des Stockwerkeigentums. Der Gesetzgeber erwähnt die
Entschädigung des Verwalters ausdrücklich als Beispiel. Viele weitere Kosten
sind dieser Bestimmung zuzuordnen. In dieser Kategorie müssen die Kosten
einen Zusammenhang mit der Ausführung der Aufgaben der „Organe“ der
Stockwerkeigentümergemeinschaft haben. Es handelt sich im Einzelnen um
Kosten folgender Organisationselemente und Angestellter: Stockwerkei-
gentümerversammlung, Verwalter, Revisionsstelle, Ausschuss, Delegierter
oder deren Hilfskräfte wie der Hauswart usw. (ZK-Wermelinger, N 56a zu Art.
712h ZGB). Forderungen, die nicht im Zusammenhang mit der Verwaltung
des Grundstücks stehen, sind nicht durch das Gemeinschaftspfandrecht privi-
legiert. Ebenso wenig steht das Gemeinschaftspfandrecht für allfällige finanzi-
elle Sanktionen des Stockwerkeigentümers – beispielsweise eine reglementa-
rische Busse – oder für direkte Kosten der Stockwerkeinheit, etwa dem
Stockwerkeigentümer durch den Energielieferanten in Rechnung gestellte
Energiekosten, zur Verfügung. Die Stockwerkeigentümer können im Regle-
ment keine Ausweitung des gesetzlichen Gemeinschaftspfandrechts auf wei-
tere Forderungen erwirken. Der Gesetzgeber bestimmt die von einem gesetz-
lichen Pfandrecht geschützten Forderungen; diese Definition bleibt dem
Parteiwillen entzogen (ZK-Wermelinger, N 25 zu Art. 712i ZGB).
c) Nach dem Gesagten handelt es sich bei den Mahnkosten nicht um Kos-
ten der Verwaltungstätigkeit im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB, was aber
nicht heisst, wie vorstehend unter E. 6 ausgeführt wurde, dass sie nicht ge-
schuldet werden. Jedoch ist den Beklagten darin zuzustimmen, dass für die
Mahnkosten kein Gemeinschaftspfandrecht eingetragen werden kann, denn
dieses kann nicht mittels Parteidisposition, somit auch nicht durch einen Be-
schluss der Stockwerkeigentümerversammlung, auf andere Forderungen aus-
geweitet werden. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Gemein-
schaftspfandrecht als Kapitalhypothek einzutragen ist. Denn diese deckt nebst
der unbezahlten Beitragsforderung lediglich allfällige Verzugszinsen und Be-

Kantonsgericht Schwyz 26
treibungskosten (Wermelinger, a.a.O., N 88 zu Art. 712i ZGB). Unter den Be-
treibungskosten werden nur die eigentlichen betreibungsrechtlichen Kosten
nach Gebührentarif zum SchKG verstanden (CHK-Fasel, 2. A., N 6 zu Art. 818
ZGB; ZK-Dürr/Zollinger, N 24 ff. zu Art. 818 ZGB). Mahnkosten fallen nicht
darunter.
d) Demnach ist die einzutragende Pfandsumme um die Mahnkosten zu
reduzieren. Die Vorinstanz ging von einer Pfandsumme von gesamthaft
Fr. 89‘621.65 (nebst Zins) aus, welche sich wie folgt zusammensetzt (ange-
focht. Urteil E. 9b): Fr. 19‘000.00 seit 25. März 2017 (Sonderzahlung I),
Fr. 19‘150.00 seit 1. Juli 2017 (Sonderzahlung II), Fr. 22‘950.00 seit 1. Au-
gust 2017 (Sonderzahlung III), Fr. 11‘550.00 seit 16. September 2017 (Son-
derzahlung IV), Fr. 3‘950.00 seit 30. Dezember 2017 (Sonderzahlung I-2018),
Fr. 5‘565.00 seit 1. Juli 2017 (BKV 2017-III), Fr. 3‘495.10 seit 1. August 2017
(BKN 2016) und Fr. 1‘955.00 seit 1. Oktober 2017 (BKV 2017-IV). Von diesen
Beträgen ist – ausser von der ersten Position (Sonderzahlung I) – je
Fr. 150.00 (= Kosten für erste Mahnung Fr. 50.00 plus Kosten zweite Mah-
nung Fr. 100.00) in Abzug bringen. Es resultieren demnach folgende Beträge:
Fr. 19‘000.00 (Sonderzahlung I; wie bisher), Fr. 19‘000.00 seit 1. Juli 2017
(Sonderzahlung II), Fr. 22‘800.00 seit 1. August 2017 (Sonderzahlung III),
Fr. 11‘400.00 seit 16. September 2017 (Sonderzahlung IV), Fr. 3‘800.00 seit
30. Dezember 2017 (Sonderzahlung I-2018), Fr. 5‘415.00 seit 1. Juli 2017
(BKV 2017-III), Fr. 3‘345.10 seit 1. August 2017 (BKN 2016) und Fr. 1‘805.00
seit 1. Oktober 2017 (BKV 2017-IV). Die gesamte einzutragende Pfandsumme
beträgt neu Fr. 88‘571.65 (zuzüglich Zins zu 5 %).
8. Zusammenfassend ist die Berufung teilweise gutzuheissen. Da die Be-
klagten lediglich in einem Nebenpunkt und betragsmässig in geringen Umfang
obsiegen, drängt sich eine Neuverlegung der erstinstanzlichen Kosten und
Entschädigung nicht auf. Für das Berufungsverfahren gilt dasselbe; die Kläge-
rin obsiegt überwiegend resp. die Beklagten nur in untergeordnetem Umfang

Kantonsgericht Schwyz 27
von total Fr. 1‘050.00, so dass es sich rechtfertigt, die Kosten vollumfänglich
den Beklagten aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 2 ZPO; Jenny, in: Sutter-Somm et
al., a.a.O., N 10 zu Art. 106 ZPO). Die Beklagten haben die Klägerin für das
Berufungsverfahren sodann angemessen zu entschädigen. Nach § 11 Geb-
TRA beträgt das Honorar im Berufungsverfahren 20 bis 60 % der in den §§ 8
und 9 festgesetzten Ansätzen, wobei der noch vor der Berufungsinstanz in
Frage kommende Streitwert massgebend ist. Gegen die Höhe der erstinstanz-
lich zugesprochenen Entschädigung von Fr. 5‘500.00 (inkl. Auslagen und
MWST) wurden keine Einwände erhoben. Unter Berücksichtigung, dass die
Klägerin neben der Berufungsantwort weitere Eingaben (inklusive Stellung-
nahmen im Zusammenhang mit dem abgewiesenen Sistierungsgesuch der
Kläger) einreichte und in Nachachtung der allgemeinen Kriterien von § 2
Abs. 1 GebTRA – so namentlich der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwie-
rigkeit und des nötigen Zeitaufwands – ist die Entschädigung auf 60 % des
erstinstanzlichen Honorars festzusetzen, das heisst Fr. 3‘300.00 (inkl. Ausla-
gen und MWST, vgl. § 2 Abs. 2 GebTRA), wobei die Beklagten antrags-
gemäss solidarisch haften;-

Kantonsgericht Schwyz 28
erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird Dispositiv-Ziffer 1 des Ur-
teils des Bezirksgerichts Gersau vom 12. August 2019 aufgehoben und
wie folgt neu gefasst:
1. Das Grundbuchamt Gersau wird richterlich angewiesen, zu Guns-
ten der Klägerin im Grundbuch Gersau an folgendem Stock-
werk(mit)eigentum das provisorische bzw. vorläufig eingetragene
gesetzliche Pfandrecht im Sinne von Art. 721i ZGB, mithin die
Grundpfandverschreibung, zugunsten der Klägerin und zulasten
des im Gesamteigentum der Beklagten stehenden Stockwerkei-
gentums Nr. zz (Grundstück Nr. yy) im Grundbuch Gersau an der
D.________strasse xx in 6442 Gersau, für die Pfandsumme von
CHF 88‘571.65 zuzüglich Zins zu 5 % auf
CHF 19‘000.00 seit 25. März 2017
CHF 19‘000.00 seit 1. Juli 2017
CHF 22‘800.00 seit 1. August 2017
CHF 11‘400.00 seit 16. September 2017
CHF 3‘800.00 seit 30. Dezember 2017
CHF 5‘415.00 seit 1. Juli 2017
CHF 3‘345.10 seit 1. August 2017
CHF 1‘805.00 seit 1. Oktober 2017
definitiv im Grundbuch einzutragen.
Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen und das angefochtene Urteil
bestätigt.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 10‘000.00 festge-
setzt und den Beklagten auferlegt. Sie werden von den Kostenvorschüs-
sen der Beklagten von je Fr. 5‘000.00 bezogen.
3. Die Beklagten haben die Klägerin für das Berufungsverfahren unter soli-
darischer Haftbarkeit mit Fr. 3‘300.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu
entschädigen.

Kantonsgericht Schwyz 29
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa-
chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be-
schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert beträgt Fr. 88‘571.65.
5. Zufertigung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), Rechtsanwältin
E.________ (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung
an das Grundbuchamt Gersau (1/R, inkl. Kopie des Urteils des Bezirks-
gerichts Gersau vom 12. August 2019 das Pfandrecht betreffend), die
Vorinstanz (1/R, mit den Akten) sowie die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im
Dispositiv).
Namens der 1. Zivilkammer
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin
Die Gerichtsschreiberin
Versand 15. April 2021 kau