sz_gerichte · ZK2 2023 30 · 2023-08-28 · de
Ausweisung

Ausweisung | Mietrecht

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 28. August 2023
ZK2 2023 30
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichterinnen Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl,
Gerichtsschreiberin Julia Lüönd.
In Sachen 1. A.________,
Gesuchsgegner und Berufungsführer,
2. B.________,
Gesuchsgegnerin und Berufungsführerin,
gegen
1. C.________,
Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin,
2. D.________,
Gesuchsteller und Berufungsgegner,
beide vertreten durch Rechtsanwalt E.________,
betreffend Ausweisung
(Berufung gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht Schwyz
vom 31. März 2023, ZES 2023 112);-
hat die 2. Zivilkammer,

Kantonsgericht Schwyz 2
nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. Die Gesuchsteller und Eigentümer der Liegenschaft Nr. xx (Vi-act. KB 2)
reichten beim Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz am 1. März 2023 ein
Ausweisungsbegehren gegen die beiden Gesuchsgegner ein mit den folgen-
den Rechtsbegehren (Vi-act. 1):
1. Den Beklagten sei zu befehlen, die Liegenschaft am
F.________weg yy, GB xx, innert 10 Tagen nach Rechtskraft des
zu erlassenden Entscheids in geräumtem und gereinigtem Zustand
unter Rückgabe sämtlicher Schlüssel zu verlassen.
2. Den Beklagten sei bei Widerhandlung gegen den richterlichen Be-
fehl gemäss Antrag Ziffer 1 eine Ordnungsbusse von je
Fr. 1’000.00 für jeden Tag der Nichterfüllung anzudrohen (Art. 236
Abs. 3 i.V.m. Art. 343 Abs.1 lit. c ZPO).
3. Die Kläger seien berechtigt zu erklären, die Zwangsräumung unter
Beizug der Kantonspolizei auf Kosten der Beklagten unter solidari-
scher Haftbarkeit selbst oder durch Dritte vorzunehmen (Art. 236
Abs. 3 i.V.m. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO).
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten
der Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit.
Die Gesuchsgegner beantragten am 13. März 2023 die Abweisung des Ge-
suchs unter Kostenfolge für die Gesuchsteller (Vi-act. 8). Am 31. März 2023
verfügte der Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz was folgt:
1. Den Gesuchsgegnern wird unter Androhung von Busse gemäss
Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die Liegenschaft
am F.________weg yy, GB xx, bis spätestens Freitag, 28. April
2023, zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen
Schlüsseln zurückzugeben.
lm Widerhandlungsfall sind die Gesuchsteller berechtigt, die Lie-
genschaft auf Kosten der Gesuchsgegner selber zu räumen oder
durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die
Kantonspolizei beizuziehen, welcher der vorliegende Entscheid
vorzulegen ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 900.00 werden den Gesuchsgegnern
auferlegt. Sie werden liquidiert, indem sie mit dem von den Ge-
suchstellern geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 900.00 verrech-

Kantonsgericht Schwyz 3
net werden. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haft-
barkeit verpflichtet, den Gesuchstellern den Betrag von Fr. 900.00
zu ersetzen.
3. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftung verpflich-
tet, den Gesuchstellern eine Parteientschädigung von pauschal
Fr. 3’500.00 zu bezahlen (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer).
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Zufertigung]
Gegen diese Verfügung erhoben die Gesuchsgegner am 17. April 2023 recht-
zeitig Berufung beim Kantonsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung der ange-
fochtenen Verfügung sowie auf Abweisung des Ausweisungsgesuchs, unter
Kostenfolge zulasten der Gesuchsteller (KG-act. 1). Letztere stellten mit Beru-
fungsantwort vom 28. April 2023 folgende Anträge (KG-act. 8):
1. Die Berufung sei abzuweisen und die Verfügung des Einzelrichters
des Bezirksgerichts Schwyz vom 31. März 2023 im Verfahren ZES
2023 112 sei mit der Ergänzung, dass die Berufungskläger die
Liegenschaft am F.________weg zz [recte: F.________weg yy],
innert 10 Tagen nach Rechtskraft des zu erlassenden Entscheids
in geräumtem und gereinigtem Zustand unter Rückgabe sämtlicher
Schlüssel an die Berufungsbeklagten zu verlassen haben, zu
bestätigen.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu-
lasten der Berufungskläger unter solidarischer Haftbarkeit.
2. Nach Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im sum-
marischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweis-
bar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Dies erlaubt es der klagenden
Partei, bei eindeutiger Sach- und Rechtslage möglichst rasch – ohne ein or-
dentliches oder vereinfachtes Verfahren durchlaufen zu müssen – einen
rechtskräftigen und vollstreckbaren Entscheid zu erwirken (Hofmann, in:
Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivil-
prozessordnung, 3. A. 2017, Art. 257 ZPO N 2; Sutter-Somm/Seiler, Hand-
kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, Art. 257 ZPO
N 1; BGE 138 III 620, E. 5.1.1).

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Ein Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und
ohne besonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der
Regel durch Urkunden zu erbringen (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des
Bundesgerichts 4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 2.1). Für die an-
spruchsbegründenden Tatsachen hat die klagende Partei den vollen Beweis
zu erbringen (BGE 141 III 23, E. 3.2 = Pra 104 [2015] Nr. 114; BGE 138 III
620, E. 5.1.1; Urteil des Bundesgerichts 4A_401/2020 vom 30. September
2020, E. 7.1). Trägt die beklagte Partei dagegen substanziierte und schlüssige
Einwendungen vor, die in tatsächlicher Hinsicht nicht sofort widerlegt werden
können und die geeignet sind, die bereits gebildete richterliche Überzeugung
zu erschüttern, liegt kein klarer Fall im Sinne dieser Bestimmung vor (BGE
144 III 462, E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41; Urteile des Bundesgerichts
4A_367/2022 vom 10. November 2022, E. 2.1 und 4A_401/2020 vom 30. Sep-
tember 2020, E. 7.1; vgl. Sutter-Somm/Seiler, a.a.O., 2021, Art. 257 ZPO
N 6). Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen genügen indes-
sen nicht, um einen klaren Fall auszuschliessen. Demgegenüber ist ein klarer
Fall nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn das Ge-
richt aufgrund der Aktenlage zur Überzeugung gelangt, der Anspruch des Klä-
gers sei ausgewiesen und eine eingehende Abklärung der beklagtischen Ein-
wände könne daran nichts ändern (BGE 138 III 620, E. 5.1.1; Urteil des Bun-
desgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1).
Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwen-
dung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung
ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen
Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung
einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid des Gerichts mit wer-
tender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert (Urteil des Bun-
desgerichts 4A_401/2020 vom 30. September 2020, E. 7.1; vgl. BGE 144 III
462, E. 3.1 = Pra 108 [2019] Nr. 41, m.w.H.).

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3. a) Der Erstrichter erwog, die Gesuchsteller seien die Eigentümer der
Liegenschaft am F.________weg yy. Sie hätten mit dem Gesuchsgegner am
12. August 2021 einen bis zum 31. Mai 2022 befristeten Mietvertrag über das
6.5-Zimmer-Einfamilienhaus am F.________weg yy geschlossen. Am 30. Mai
2022 hätten die Vertragsparteien eine Verlängerung des befristeten Mietver-
trags bis zum 31. Dezember 2022 vereinbart. Nebst dem Gesuchsgegner
wohne auch dessen Lebenspartnerin, die Gesuchsgegnerin, in der Liegen-
schaft, ohne dass zwischen ihr und den Gesuchstellern ein Mietvertrag beste-
he, was unbestritten geblieben sei (angefochtene Verfügung, E. 3.1). Das
Ausweisungsbegehren richte sich gegen den Gesuchsgegner als Mieter ge-
stützt auf dessen obligatorische Rückgabepflicht nach Mietende gemäss
Art. 267 Abs. 1 OR. Weil die Lebenspartnerin des Mieters ebenfalls in der Lie-
genschaft wohne, müsse eine zwangsweise Ausweisung auch gegen sie voll-
streckt werden können, weswegen das Ausweisungsbegehren gestützt auf
den sachenrechtlichen Vindikationsanspruch nach Art. 641 Abs. 2 ZGB auch
gegen sie zu stellen sei. Somit seien sowohl der Gesuchsgegner als auch die
Gesuchsgegnerin passivlegitimiert (angefochtene Verfügung, E. 3.2).
Die Gesuchsgegner machen dagegen geltend, der Erstrichter stütze sich be-
treffend die Frage der Passivlegitimation der Gesuchsgegnerin auf Art. 641
Abs. 2 ZGB, welche Bestimmung in einem Mietausweisverfahren keine An-
wendung finde (KG-act. 1, N 2). Damit lassen die Gesuchsgegner ausser
Acht, dass Ausweisungsbegehren nicht nur vom Vermieter mit einem mietver-
traglichen Anspruch (Art. 267 Abs. 1 OR), sondern auch vom Eigentümer mit
einem sachenrechtlichen Anspruch (Art. 641 Abs. 2 ZGB) begründet werden
können und dass es folglich möglich ist, Personen, die nie Partei des Mietver-
trags waren, zum Verlassen bzw. zur Rückgabe von Mietobjekten zu verpflich-
ten (ZK2 2020 36 vom 9. November 2020, E. 3a; Beschluss und Urteil
LF190039-O des Obergerichts des Kantons Zürich vom 6. September 2019,
E. 5). Insofern ist nicht zu beanstanden, dass der Erstrichter davon ausging,
auch die Gesuchsgegnerin sei passivlegitimiert.

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b) Der Erstrichter erwog weiter, die Gesuchsteller hätten mit dem Ge-
suchsgegner am 7. Oktober 2021 einen (öffentlich beurkundeten) Kaufs-
rechtsvertrag geschlossen, mit welchem dem Gesuchsgegner ein Kaufsrecht
bis 31. Mai 2022 für die erwähnte Liegenschaft zu einem Kaufpreis von
Fr. 2’480’000.00 eingeräumt worden sei. Sodann hätten die Vertragsparteien
am 30. Mai 2022 – nebst der Dauer des Mietvertrags – auch die Frist zur Aus-
übung des Kaufsrechts bis zum 31. Dezember 2022 verlängert. Der Gesuchs-
gegner habe das Kaufsrecht nicht ausgeübt. Insoweit sei der Sachverhalt ur-
kundlich erstellt und unbestritten geblieben (angefochtene Verfügung, E. 4.1).
Da der Gesuchsgegner das Kaufsrecht nicht ausgeübt habe, seien die Ge-
suchsteller nach wie vor die Eigentümer der Liegenschaft. Das Mietverhältnis
habe aufgrund der Befristung am 31. Dezember 2022 geendet. Es sei unbe-
stritten geblieben, dass den Gesuchsgegnern daraufhin mündlich mitgeteilt
worden sei, sie müssten die Liegenschaft verlassen. Zudem sei urkundlich
belegt und unbestritten geblieben, dass die Gesuchsgegner am 13. Februar
2023 auch schriftlich aufgefordert worden seien, die Liegenschaft zu verlas-
sen. Die Gesuchsteller hätten die Gesuchsgegner klar innert angemessener
Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses zum Auszug aufgefordert. Dass
die Gesuchsteller zuerst mündlich und schriftlich das Verlassen der Liegen-
schaft verlangt hätten, bevor sie gerichtlich gegen die Gesuchsgegner vorge-
gangen seien, könne ihnen entgegen der Argumentation des Gesuchsgegners
nicht zum Nachteil gereichen. Es liege ohne Zweifel keine stillschweigende
Fortsetzung des (beendeten) Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2022
hinaus vor. Damit stehe als Zwischenfazit fest, dass sich die Gesuchsgegner
seit dem 1. Januar 2023 ohne Rechtstitel im Mietobjekt aufhalten würden (an-
gefochtene Verfügung, E. 4.2.2).
Die Gesuchsgegner setzen sich mit diesen Erwägungen des Erstrichters nicht
auseinander, weshalb auf diese auch im Berufungsverfahren abzustellen und
mithin davon auszugehen ist, dass keine stillschweigende Fortsetzung des
(beendeten) Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2022 hinaus vorliegt

Kantonsgericht Schwyz 7
und sich die Gesuchsgegner mithin seit dem 1. Januar 2023 ohne Rechtstitel
im streitgegenständlichen Mietobjekt aufhalten.
c) aa) Die Gesuchsgegner stellten sich im erstinstanzlichen Verfahren auf
den Standpunkt, die Gesuchsteller hätten sich im Kaufsrechtsvertrag vom
7. Oktober 2021 zur Auftragserteilung für die Errichtung des Terrassenbelags
im 1. UG verpflichtet, diesen Auftrag aber grundlos nicht erteilt. Deshalb hät-
ten sie am 30. Mai 2022 mit Ergänzung zum Kaufsrechtsvertrag erneut fest-
gehalten, der Terrassenbelag fehle, und vereinbart, dass die Ausführung der
fehlenden Abdichtung und des Bodenbelags inkl. Entwässerung bis spätes-
tens am 30. September 2022 erfolge. Die Gesuchsteller hätten sich zudem
verpflichtet, das Loch in der Decke im Eingangsbereich der Einliegerwohnung
bis zum 30. September 2022 fachgerecht schliessen zu lassen. Die Gesuch-
steller hätten diese Frist nicht eingehalten und die versprochenen Arbeiten auf
der Terrasse nicht ausgeführt, weshalb es zu einem Wasserschaden gekom-
men sei (Vi-act. 8, N 2–4). Auf Ersuchen der Gesuchsteller habe der Ge-
suchsgegner die Frist für die Behebung der Mängel bis Ende Oktober 2022
verlängert. Die Gesuchsteller hätten nie mitgeteilt, dass sie die Arbeiten auch
innert der verlängerten Frist nicht erledigen würden. Angesichts der nicht ein-
gehaltenen Versprechungen der Gesuchsteller sei deren Beharren auf ein
Mietende per Ende Dezember 2022 treuwidrig (Vi-act. 8, N 5–8). Die Kauf-
rechtsgeber hätten ihr Angebot zum Kauf der Liegenschaft mit der Zusiche-
rung, Mängel am Einfamilienhaus zu beheben, verbunden. Es gehe nicht an,
Zusicherungen zu machen, diese nicht ansatzweise umzusetzen, auf der Be-
fristung des Mietvertrags zu beharren, um sie zum Verlassen des Hauses per
Ende 2022 zu zwingen (Vi-act. 16/1, N 2).
bb) Diese Vorbringen der Gesuchsgegner betreffend erwog der Erstrichter,
deren Verbleib in der streitgegenständlichen Liegenschaft sei nach dem un-
missverständlichen Wortlaut der Miet- und Kaufsrechtsverträge an die fixe
Dauer des Kaufsrechts bzw. an die fristgerechte Ausübung des Kaufsrechts

Kantonsgericht Schwyz 8
geknüpft, hingegen nicht von der Ausführung von Reparaturen am Haus oder
von dessen Mängelfreiheit abhängig gemacht gewesen. In den Verträgen sei
keine Rede davon gewesen, dass sich die Dauer des Mietverhältnisses oder
die Frist zur Ausübung des Kaufsrechts bei Vorliegen von Mängeln verlängern
würde. Ebenfalls führe das Vorhandensein (allfälliger) Mängel, die den Ge-
suchsgegner angeblich am Kauf der Liegenschaft bis zum 31. Dezember 2022
gehindert haben sollen, nicht dazu, dass die Befristung des Mietvertrags als
treuwidrig zu qualifizieren sei oder dass der Gesuchsgegner einen Anspruch
auf Verlängerung des Mietvertrags habe. Die Argumentation, dass allfällige
Mängel am Haus zu einer Verlängerung des Mietvertrags führen würden, er-
weise sich als haltlos. Die Vorbringen der Gesuchsgegner vermöchten somit
nichts an der Überzeugung des Gerichts zu ändern, dass das Mietverhältnis
am 31. Dezember 2022 geendet habe (angefochtene Verfügung, E. 4.3.2).
cc) In der Berufungsschrift wiederholen die Gesuchsgegner in weiten Teilen
ihre erstinstanzlichen Einwände betreffend die von den Gesuchstellern innert
vereinbarter Frist nicht behobenen Mängel der streitgegenständlichen Liegen-
schaft am Terrassenbelag im 1. UG sowie an der Decke im Eingangsbereich
im 2. UG (KG-act. 1, N 3.1–4; vgl. vorstehend E. 3c.aa), ohne aber auf die
diesbezüglichen Erwägungen in der angefochtenen Verfügung einzugehen
und ohne aufzuzeigen, inwiefern die vorinstanzlichen Feststellungen unzutref-
fend sein sollen, womit sie der Pflicht zur Begründung des Rechtsmittels
gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO (vgl. BGE 138 III 374, E. 4.3.1 = Pra 102 [2013]
Nr. 4; vgl. Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 311 ZPO
N 36; vgl. Spühler, Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
3. A. 2017, Art. 311 ZPO N 15) nicht rechtsgenüglich nachkommen. Auf diese
blosse Wiederholungen ist folglich nicht einzutreten (vgl. Urteile des Bundes-
gerichts 5A_350/2019 vom 26. Oktober 2020, E. 4.1 und 5D_65/2014 vom
9. September 2014, E. 5.4.1) und mithin nicht weiter einzugehen.

Kantonsgericht Schwyz 9
Mit der angefochtenen Verfügung setzen sich die Gesuchsgegner nur insofern
auseinander, als sie vorbringen, der Erstrichter habe ihre Einwände mit der
Begründung verworfen, dass der Verbleib in der Liegenschaft unmissver-
ständlich an die fixe Dauer des Kaufsrechts bzw. an die fristgerechte Ausü-
bung des Kaufsrechts geknüpft gewesen und der Verbleib in der Wohnung
nicht von der Ausführung von Reparaturen abhängig gemacht gewesen sei
(KG-act. 1, N 4.1). Dem sei entgegenzuhalten, dass das mehrmalige Ersu-
chen der Gesuchsteller um Verlängerung der Frist zur Behebung der Mängel
und des Kaufsrechts/Mietvertrags ein unmissverständlicher Beweis dafür sei,
dass zwischen dem Mietvertrag und der Mängelbehebung ein enger Zusam-
menhang bestehe und dass auch aus Sicht der Gesuchsteller die Mietdauer
an die Behebung der Mängel gebunden gewesen sei. Es widerspreche dem
Grundsatz von Treu und Glauben, vertragswesentliche Zusicherungen zu ma-
chen, diese innert Frist nicht zu erfüllen, um Erstreckung der Frist für die Um-
setzung der Zusicherungen zu ersuchen und nachher trotz selbstverschulde-
ter Nichterfüllung auf dem vereinbarten Mietvertragsende zu beharren (KG-
act. 1, N 4.2).
dd) Im Berufungsverfahren steht nicht infrage, dass die Gesuchsteller als
Eigentümer der streitgegenständlichen Liegenschaft diesbezüglich mit dem
Gesuchsgegner am 12. August 2021 einen bis zum 31. Mai 2022 befristeten
Mietvertrag geschlossen (Vi-act. KB 5) und am 30. Mai 2022 eine Verlänge-
rung des befristeten Mietvertrags bis zum 31. Dezember 2022 vereinbart hat-
ten (Vi-act. KB 6) und dass keine stillschweigende Fortsetzung des (beende-
ten) Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2022 hinaus vorliegt. Ebenso
steht fest, dass der Gesuchsgegner das ihm mit Kaufsrechtsvertrag vom
7. Oktober 2021 bis zum 31. Mai 2022 (Vi-act. KB 7) resp. mit Verlängerung
vom 30. Mai 2022 bis zum 31. Dezember 2022 (Vi-act. KB 8) eingeräumte
Kaufsrecht nicht ausgeübt hatte (vgl. vorstehend in E. 3a f.). Der Erstrichter
erwog, in diesen Verträgen sei keine Rede davon gewesen sei, dass sich die
Dauer des Mietverhältnisses oder die Frist zur Ausübung des Kaufsrechts bei

Kantonsgericht Schwyz 10
Vorliegen von Mängeln verlängern würde (angefochtene Verfügung, E. 4.3.2).
Die Gesuchsgegner monieren die Annahme des Fehlens derartiger Vertrags-
klauseln nicht. Sie machen einzig geltend, das mehrmalige Ersuchen der Ge-
suchsteller um Verlängerung der Frist zur Behebung der Mängel und des
Kaufsrechts/Mietvertrags sei ein unmissverständlicher Beweis dafür, dass
zwischen dem Mietvertrag und der Mängelbehebung ein enger Zusammen-
hang bestehe und dass auch aus Sicht der Gesuchsteller die Mietdauer an die
Behebung der Mängel gebunden gewesen sei (KG-act. 1, N 4.2).
Mit der blossen Behauptung, dass die Gesuchsteller um Fristerstreckung für
die Mängelbehebung ersucht hätten, ist indes nicht nachvollziehbar dargetan,
dass die Vertragsparteien in den erwähnten Miet- und Kaufsrechtsverträgen
für eine allfällige ausbleibende Mängelbehebung eine Verlängerungsoption für
die Dauer des Mietverhältnisses oder die Frist zur Ausübung des Kaufsrechts
vereinbaren wollten. Hätten die Vertragsparteien dies vereinbaren wollen, wä-
re vielmehr anzunehmen gewesen, dass sie eine solche Vereinbarung in die
erwähnten schriftlichen Verträge aufgenommen hätten, was aber, wie vom
Erstrichter unangefochten festgestellt, nicht der Fall war. Abgesehen davon
hätte der Gesuchsgegner das ihm eingeräumte Kaufsrecht unabhängig von
einem allfälligen Anspruch auf Mängelbeseitigung ausüben können, zumal ein
solcher Anspruch ohne Weiteres auch nach der Ausübung des Kaufsrechts
noch (weiter) hätte geltend gemacht werden können. Damit hätte er es in der
Hand gehabt, eine Ausweisung zu verhindern. Die gesuchsgegnerische Be-
hauptung eines treuwidrigen Verhaltens vonseiten der Gesuchsteller erweist
sich somit als unbegründet im Sinne der vorstehenden Ausführungen in E. 2.
ee) In Anbetracht dessen, dass keine stillschweigende Fortsetzung des
streitgegenständlichen beendeten Mietverhältnisses über den 31. Dezember
2022 hinaus vorliegt und sich die Gesuchsgegner seit dem 1. Januar 2023
ohne Rechtstitel im Mietobjekt aufhalten (vorstehend E. 3b), ist die erstrichter-
liche Annahme einer klaren Sach- und Rechtslage nicht zu beanstanden und

Kantonsgericht Schwyz 11
der Ausweisungsbefehl gegenüber den Gesuchsgegnern gestützt auf Art. 267
Abs. 1 OR resp. Art. 641 Abs. 2 ZGB sowie, nachdem die vom Vorderrichter
festgesetzte Frist abgelaufen ist, unter Ansetzung einer neuen Frist zu
bestätigen (vgl. angefochtene Verfügung, E. 6.1 und Dispositiv-Ziffer 1).
Der angefochtenen Verfügung lässt sich entnehmen, dass der Gesuchsgeg-
ner Eigentümer einer Wohnung in Unterägeri sei, in welche die Gesuchsgeg-
ner sofort einziehen könnten, zumal diese weder verkauft noch vermietet sei
(angefochtene Verfügung, E. 6.2). Die Gesuchsgegner machen dagegen gel-
tend, dies sei nicht möglich, da sie die Wohnung(en) verkaufen wollen würden
und ein Rückzug zu einem finanziellen Engpass führen könnte (KG-act. 1,
N 5.1). Weil damit aber nicht infrage steht, dass den Gesuchsgegnern die er-
wähnte Wohnung in Unterägeri weiterhin zur Verfügung steht, erscheint es
angemessen, die Räumungsfrist wie beantragt auf zehn Tage ab Rechtskraft
dieses Entscheids festzusetzen. Im Übrigen hätten die Gesuchsgegner allfälli-
ge Abklärungen mit Zügel- und Reinigungsfirmen (vgl. KG-act. 1, N 6.0) be-
reits seit Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2022 re-
sp. spätestens seit Kenntnis des erstrichterlichen Ausweisungsbefehls vom
31. März 2023 treffen können, weshalb sich insofern keine längere Räu-
mungsfrist rechtfertigt.
4. Zusammenfassend ist die Berufung gegen den angefochtenen Auswei-
sungsentscheid abzuweisen. Die Räumungsfrist ist im Sinne der vorstehen-
den Erwägung anzupassen. Im Übrigen ist die Verfügung des Einzelrichters
am Bezirksgericht Schwyz vom 31. März 2023 zu bestätigen. Auf die nicht
nachvollziehbaren Vorbringen der Gesuchsgegner betreffend Schadenersatz-
forderung und Mietausfall (KG-act. 1, N 5.0 und N 5.2) ist nicht weiter einzu-
gehen, zumal allfällige Geldforderungen der Gesuchsgegner gegenüber den
Gesuchstellern nicht Gegenstand des vorliegenden Ausweisungsverfahrens
sind.

Kantonsgericht Schwyz 12
a) Ausgangsgemäss sind die Kosten des Berufungsverfahrens von
Fr. 2’000.00 den unterliegenden Gesuchsgegnern unter solidarischer Haftbar-
keit aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und Abs. 3 ZPO).
b) Den anwaltlich vertretenen Gesuchstellern steht gestützt auf Art. 106
Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO eine Parteien-
tschädigung zu. Diese spricht das Gericht gemäss Art. 105 Abs. 2 ZPO nach
den Tarifen (Art. 96 ZPO) zu. Gemäss § 10 GebTRA, welche Bestimmung
praxisgemäss auch in Berufungsverfahren gilt (Beschluss ZK2 2020 16 vom
3. Dezember 2020, E. 6b), beträgt das Honorar Fr. 300.00 bis Fr. 4’800.00.
Innerhalb dieses Tarifrahmens bestimmt sich die Höhe des Honorars nach der
Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der
Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand (§ 2 GebTRA). Die Ge-
suchsgegner reichte keine spezifizierte Kostennote ins Recht, weswegen die
Vergütung nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen ist (§ 6 Abs. 1 Geb-
TRA). In Berücksichtigung, dass es sich weder um eine speziell schwierige
noch besonders wichtige oder aufwendige Streitsache handelt, sowie im Hin-
blick auf die zehnseitige Berufungsantwort (KG-act. 8), ist die Entschädigung
ermessensweise auf pauschal Fr. 1’000.00 festzusetzen (inkl. Auslagen und
MWST);-

Kantonsgericht Schwyz 13
beschlossen:
1. Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.
2. Die Dispositiv-Ziffer 1 der Verfügung des Einzelrichters am Bezirksge-
richt Schwyz vom 31. März 2023 wird im Sinne der Erwägungen aufge-
hoben und wie folgt neu festgesetzt:
Den Gesuchsgegnern wird unter Androhung von Busse gemäss Art. 292
StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die Liegenschaft am
F.________weg yy, GB xx, bis spätestens 10 Tage ab Rechtskraft die-
ses Entscheids, zu räumen sowie in gereinigtem Zustand und mit allen
Schlüsseln zurückzugeben.
lm Widerhandlungsfall sind die Gesuchsteller berechtigt, die Liegenschaft
auf Kosten der Gesuchsgegner selber zu räumen oder durch Dritte räu-
men zu lassen und nötigenfalls zum Schutz die Kantonspolizei beizuzie-
hen, welcher der vorliegende Entscheid vorzulegen ist.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2’000.00 werden den Ge-
suchsgegnern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und von den ge-
leisteten Kostenvorschüssen von je Fr. 1’000.00 bezogen.
4. Die Gesuchsgegner werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet,
die Gesuchsteller für das Berufungsverfahren mit pauschal Fr. 1’000.00
(inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.
5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa-
chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be-
schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert übersteigt Fr. 15’000.00.

Kantonsgericht Schwyz 14
6. Zufertigung an den Gesuchsgegner (1/R), die Gesuchsgegnerin (1/R)
Rechtsanwalt E.________ (3/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach defini-
tiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die Kan-
tonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Die Gerichtsschreiberin
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