sz_gerichte · ZK2 2024 43 · 2024-09-04 · de
Mietausweisung

Mietausweisung | Rechtsschutz in klaren Fällen

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 4. September 2024
ZK2 2024 43
Mitwirkend Kantonsgerichtspräsident Reto Heizmann,
Kantonsrichter Veronika Bürgler Trutmann und Pius Kistler,
Gerichtsschreiberin Cornelia Spörri-Kessler.
In Sachen A.________,
Gesuchsgegner und Berufungsführer,
gegen
B.________,
Gesuchstellerin und Berufungsgegnerin,
vertreten durch C.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin D.________,
betreffend Mietausweisung
(Berufung gegen die Verfügung der Einzelrichterin am Bezirksgericht
Einsiedeln vom 28. Juni 2024, ZES 2024 55);-
hat die 2. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. a) Die Gesuchstellerin gelangte am 14. Mai 2024 an die Einzelrichterin
am Bezirksgericht Einsiedeln und ersuchte im Sinne des Rechtsschutzes in
klaren Fällen gemäss Art. 257 ZPO mit den folgenden Rechtsbegehren um
Mietausweisung des Gesuchsgegners (Vi-act. 1):
1. Es sei dem Gesuchsgegner unter Androhung von Busse gemäss
Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall zu befehlen, die von ihm
gemäss Mietvertrag vom 26.08.2020 gemietete und genutzte 4.5
Zimmerwohnung im 1. Stock des Mehrfamilienhauses
E.________weg xx innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Auswei-
sungsentscheids vollständig zu räumen sowie in ordentlichem und
gereinigtem
Zustand und mit allen vier Schlüsseln KESO KA_____, einem
Steckschlüssel WM/TB Nr. 6 und einem Garagentoröffner zurück-
zugeben.
2. Es sei dem Gesuchsgegner unter Androhung von Busse gemäss
Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall zu befehlen, den von ihm
gemäss Mietvertrag vom 26.08.2020 gemieteten und genutzten
Autoeinstellplatz Parkplatz –Nummer 3, ebenfalls zur 4.5. Zimmer-
wohnung im 1. Stock des Mehrfamilienhauses E.________weg xx
gehörend, innert 10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsbegeh-
rens zu räumen sowie in ordentlichem und gereinigtem Zustand
zurückzugeben.
3. Kommt der Gesuchsgegner den Ausweisungsbefehlen gemäss
Ziff. 1 und Ziff. 2 nicht nach, sei die Gesuchstellerin zu berechtigen,
nebst der Bestrafung nach Ziff. 1 und Ziff. 2, die Wohnung und den
Garagenplatz auf Kosten und Gefahr des Gesuchsgegners zu räu-
men oder durch Dritte räumen zu lassen und nötigenfalls die
Polizeibehörde beizuziehen.
4. Für den Fall der Nichtbefolgung der Ausweisungsbefehle sei die Ge-
suchstellerin zu ermächtigen, unter Vorlage des Entscheids die Hilfe
der Polizei zur zwangsweisen und notfalls gewaltsamen Durchset-
zung des Ausweisungsbefehls in Anspruch zu nehmen.
5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwert-
steuern, zu Lasten des Gesuchsgegners.

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Die Stellungnahme des Gesuchsgegners datiert vom 31. Mai 2024 (Vi-act. 7)
und eine weitere (unaufgeforderte) Eingabe der Gesuchstellerin vom
6. Juni 2024 (Vi-act. 8). Am 28. Juni 2024 verfügte die Einzelrichterin was folgt
(KG-act. 1/1):
1. Dem Gesuchsgegner wird richterlich befohlen, die 4.5 Zimmerwoh-
nung im 1. Stock des Mehrfamilienhauses E.________weg xx innert
10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsentscheides vollständig
zu räumen sowie in ordentlichem und gereinigtem Zustand mit allen
vier Schlüsseln KESO KA____, einem Steckschlüssel WM/TB Nr. 6
und einem Garagentoröffner an die Gesuchstellerin zurückzugeben.
2. Dem Gesuchsgegner wird richterlich befohlen, den Autoeinstellplatz
Parkplatz-Nummer 3, ebenfalls zur 4.5 Zimmerwohnung im 1. Stock
des Mehrfamilienhauses E.________weg xx gehörend, innert
10 Tagen seit Rechtskraft des Ausweisungsbegehrens zu räumen
sowie in ordentlichem und gereinigtem Zustand der Gesuchstellerin
zurückzugeben.
3. Für den Fall der Nichtbefolgung der Ausweisungsbefehle von Ziff. 1
und 2 wird dem Gesuchsgegner Bestrafung mit Busse gemäss
Art. 292 StGB wegen Ungehorsams gegen eine richterliche Verfü-
gung angedroht.
4. [Gerichtskosten]
5. [Parteientschädigung]
6. [Rechtsmittel]
7. [Zufertigung]
b) Der Gesuchsgegner erhob dagegen am 3. Juli 2024 „Einsprache“ und be-
antragte eine Verlängerung der Räumungsfrist um mindestens 30 Tage
(KG-act. 1). Die Verfahrensleitung nahm die Eingabe mit Verfügung vom
4. Juli 2024 als Berufung entgegen (vgl. Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346
E. 1.2.1) und gab dem Gesuchsgegner (nachfolgend: Berufungsführer) Gele-
genheit zur Verbesserung dieser innert laufender Frist, weil sie evtl. nicht den
Anforderungen an eine rechtsgenügende Begründung entspreche (KG-act. 2).
Seitens des Berufungsführers erfolgte keine weitere Eingabe und auf die Ein-
holung einer Berufungsantwort wurde verzichtet.

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2. Der Berufungsführer bestreitet nicht, dass die Voraussetzungen der Aus-
weisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind. Das Miet-
verhältnis ist unstreitig beendet, weshalb der Berufungsführer keinen Anspruch
auf einen weiteren Verbleib im Mietobjekt hat und zur Rückgabe desselbigen
verpflichtet ist (Art. 267 Abs. 1 OR). Er beanstandet indes die Länge der ange-
setzten Räumungsfrist und beantragt eine Verlängerung der Ausweisungsfrist
„um mindestens 30 Tage”, um ausreichend Zeit zu haben, eine neue Wohnung
zu finden und den Umzug ordnungsgemäss zu organisieren. Es sei ihm innert
zehn Tagen nicht möglich, eine geeignete neue Wohnung zu finden sowie den
Umzug zu organisieren. Trotz intensiver Bemühungen habe er bis heute keine
alternative Unterkunft finden können. Eine sofortige Räumung würde für ihn
eine erhebliche Härte darstellen. Er sei auf eine angemessene Übergangsfrist
angewiesen, um nicht obdachlos zu werden und seine persönliche und berufli-
che Existenz nicht zu gefährden (KG-act. 1).
3. a) Wie die Verfahrensleitung dem Berufungsführer bereits mit Verfügung
vom 4. Juli 2024 mitteilte, ist eine Berufungsschrift nach Art. 311 Abs. 1 ZPO
mit den erforderlichen Rechtsbegehren und einer rechtsgenügenden Begrün-
dung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen und sie muss insbesondere An-
träge bzw. ein Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Ent-
scheids enthalten sowie sich mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinander-
setzen. Die vorinstanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft erachtet werden,
sind im Einzelnen zu bezeichnen und es ist anzugeben, weshalb sie fehlerhaft
sind (Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kom-
mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. A. 2016,
Art. 311 ZPO N 34 ff.; Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. A. 2017, Art. 311 ZPO
N 15; Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozess-
ordnung, 2021, Art. 311 ZPO N 7 f.; vgl. auch KG-act. 2). Sind die Anforderun-
gen an die Berufungsschrift nicht erfüllt, tritt das Gericht auf die Berufung nicht
ein (Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311 ZPO N 11).

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b) aa) Der Berufungsführer verlangt die Verlängerung der Räumungsfrist
„um mindestens 30 Tage”. Es bleibt dabei unklar, welchen (frühesten) Zeitpunkt
er für einen Auszug als angemessen erachtet und ob er eine Verlängerung der
Frist auf (mindestens) 40 Tage ab Rechtskraft oder ab Erlass des erstinstanzli-
chen Entscheids beantragt. Der Berufungsführer bringt nicht präzise zum Aus-
druck, wie genau die Berufungsinstanz entscheiden bzw. den angefochtenen
Entscheid abändern soll und dies ergibt sich auch nicht aus der Rechtsmittel-
begründung (vgl. Reetz/Theiler, a.a.O., Art. 311 ZPO N 34 f.; BGE 137 III 617
E. 6.2). Zudem zeigt er nicht auf, weshalb der angefochtene Entscheid in die-
sem Punkt als falsch anzusehen ist, obwohl er vor erster Instanz am
31. Mai 2024 lediglich „gegebenenfalls” um eine „kurze Fristverlängerung” bat,
bis sie die Wohnsituation endgültig geklärt hätten (vgl. Vi-act. 7), die angefoch-
tene Verfügung erst am 28. Juni 2024 erging und der Auszug gemäss den vor-
instanzlichen Erwägungen bereits damals seit mehr als zwei Monaten überfällig
war (vgl. angef. Verfügung E. 14). Auf die Berufung kann mithin mangels hin-
reichenden Antrags sowie genügender Begründung nicht eingetreten werden.
Sofern der Berufungsführer eine Verlängerung der Frist ab Erlass des erstin-
stanzlichen Entscheids zu beantragen beabsichtigte, erwiese sich die Berufung
überdies infolge Zeitablaufs ohnehin als gegenstandslos.
bb) Im Übrigen substanziert geschweige denn belegt der Berufungsführer
seine Behauptung über die angeblich erfolgten intensiven Bemühungen bei der
Wohnungssuche nicht. Ebenso wenig legt er Gründe dar, weshalb diese bisher
erfolglos blieben und ihm eine erfolgreiche Wohnungssuche innert angesetzter
Frist nicht möglich war oder ist. Eine allenfalls angespannte finanzielle Situation
oder im gleichen Haushalt lebende Kinder (vgl. Vi-act. 7) sind für von einer Aus-
weisung betroffene Mieter jedenfalls nicht aussergewöhnlich (AppGer BS
ZB.2023.53 vom 1. November 2023 E. 3.4). Der Berufungsführer hat es selbst
zu verantworten, wenn er sich seit der am 19. Februar 2024 per 31. März 2024
erfolgten Kündigung (Vi-act. 3/16) nicht genügend um den bevorstehenden Um-
zug kümmerte. Im Ausweisungsverfahren besteht ausserdem kein Anspruch

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auf Gewährung einer angemessenen Auszugsfrist. Ein allfälliger Aufschub der
Vollstreckung eines Ausweisungsentscheids darf nur relativ kurz sein und nicht
zu einer, gemäss Art. 272a Abs. 1 lit. a OR bei Zahlungsrückstand ohnehin aus-
geschlossenen, Erstreckung des Mietverhältnisses führen (ZK2 2023 77 vom
9. Februar 2024 E. 5b; OGer ZH, PF220023-O/U vom 2. Juni 2022 E. 3.1 mit
Verweisen). Es ist denn auch nicht absehbar, dass eine zusätzliche Schonfrist
die Aussichten, eine neue Wohnung zu finden, merklich erhöhen würde
(vgl. auch OGer ZH, PF220023-O/U vom 2. Juni 2022 E. 3.4.2). Darüber hinaus
wurde der Zeitpunkt des Eintritts der Rechtskraft mit Einreichung der Berufung
auf einen unbestimmten Zeitpunkt hinausgeschoben und der Berufungsführer
kam aufgrund der aufschiebenden Wirkung seiner Berufung faktisch bereits in
den Genuss einer zusätzlichen Schonfrist (vgl. auch AppGer BS ZB.2023.53
vom 1. November 2023 E. 3.4). Wäre auf die Berufung (entgegen den vorste-
henden Erwägungen) einzutreten, wäre sie daher abzuweisen.
4. Zusammengefasst ist auf die Berufung wegen fehlender rechtsgenügli-
cher Anträge und Begründung nicht einzutreten. Wäre auf die Berufung einzu-
treten, müsste sie abgewiesen werden. Ausgangsgemäss sind die wegen des
Nichteintretens reduzierten Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 800.00
dem unterliegenden Berufungsführer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Man-
gels Einholung einer Berufungsantwort und folglich mangels relevanten Auf-
wands ist keine Parteientschädigung zuzusprechen;-

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beschlossen:
1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten, eventualiter wird sie abgewiesen.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 800.00 werden dem Beru-
fungsführer auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss von
Fr. 2’000.00 bezogen. Der Restbetrag (Fr. 1’200.00) wird dem Berufungs-
führer zurückbezahlt.
3. Eine Parteientschädigung wird für das Berufungsverfahren nicht gespro-
chen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen
Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzurei-
chen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der
Streitwert beträgt Fr. 12’990.00.
5. Zufertigung an A.________ (1/R), an Rechtsanwältin D.________
(2/R, unter Beilage von KG-act. 1) und an die Vorinstanz (1/A) sowie nach
definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und an die
Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtspräsident Die Gerichtsschreiberin
Versand 9. September 2024 rfl