sz_gerichte · ZK2 2025 6 · 2025-06-05 · de
Mietausweisung

Mietausweisung | Rechtsschutz in klaren Fällen

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 5. Juni 2025
ZK2 2025 6
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichter Veronika Bürgler Trutmann und Pius Kistler,
a.o. Gerichtsschreiberin Patrizia Castellazzi.
In Sachen A.________,
Gesuchsgegner und Berufungsführer,
Zustelladresse: Rechtsanwältin B.________,
gegen
C.________,
Gesuchsteller und Berufungsgegner,
vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
betreffend Mietausweisung
(Berufung gegen den Entscheid des Einzelrichters am Bezirksgericht Gersau
vom 24. Januar 2025, ZES 2024 32);-
hat die 2. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. Mit Entscheid vom 24. Januar 2024 [recte: 2025; nachfolgend: ange-
fochtener Entscheid] erkannte das Bezirksgericht Gersau Folgendes:
1. Dem Gesuchsgegner wird unter Androhung von Busse gemäss
Art. 292 StGB im Widerhandlungsfall befohlen, die von ihm gemiete-
te 4 ½ Erdgeschosswohnung mit Parkplatz an der
E.________strasse xx, innert 20 Tagen nach Rechtskraft des Aus-
weisungsentscheides vollständig zu räumen, zu reinigen, und mit al-
len Schlüsseln dem Gesuchsteller zurückzugeben.
2. Im Widerhandlungsfall der Anordnung gemäss Ziffer 1 ist der Ge-
suchsteller berechtigt, das Mietobjekt gemäss Ziffer 1 selber oder
durch Dritte auf Kosten des Gesuchsgegners zu räumen und zu rei-
nigen oder durch Dritte räumen und reinigen zu lassen, und zum
Schutz bzw. zur Zwangsräumung die Kantonspolizei beizuziehen,
welcher der vorliegende, mit einer Rechtskraftbescheinigung verse-
hende Entscheid, vorzulegen ist.
3. Die Gerichtskosten von CHF 800.00 werden dem Gesuchsgegner
auferlegt.
4. Sie werden liquidiert, indem sie mit dem vom Gesuchsteller geleiste-
ten Kostenvorschuss von CHF 800.00 verrechnet werden. Der Ge-
suchsgegner wird verpflichtet, dem Gesuchsteller den Betrag von
CHF 800.00 direkt zu erstatten.
5. Dem Gesuchsteller wird eine Parteientschädigung von CHF 500.00
(inkl. Auslagen und MWSt) zugesprochen.
6. [Rechtsmittel.]
7. [Zustellung.]
2. a) Dagegen erhob der Gesuchsgegner (nachfolgend Berufungsführer)
am 6. Februar 2025 Berufung (KG-act. 1). Der angefochtene Entscheid – der
fälschlicherweise das Entscheiddatum 24. Januar 2024 anstatt 24. Januar
2025 trägt (hierzu E. 3.a) – wurde dem Berufungsführer sowohl mit A-Post
Plus wie auch per Einschreiben zugestellt (vgl. Vi-act. 6a). Weil mit der A-Post

Kantonsgericht Schwyz 3
Plus Zustellung keine Empfangsbestätigung ausgelöst wird, ist vorliegend die
eingeschriebene Postsendung, weil formwahrend (vgl. Art. 138 Abs. 1 ZPO),
massgebend. Das Einschreiben wurde dem Berufungsführer am 27. Januar
2025 zur Abholung gemeldet, konnte diesem jedoch nicht zugestellt werden,
weshalb der angefochtene Entscheid am siebten Tag nach erfolglosem Zu-
stellungsversuch, mithin am 3. Februar 2025 als zugestellt gilt (Art. 138 Abs. 3
lit. a ZPO). Die Berufungsfrist, die nicht erstreckbar ist (Art. 144 Abs. 1 ZPO;
Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizeri-
sche Zivilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 311 ZPO N 2), beträgt im summari-
schen Verfahren zehn Tage und endete folglich am 13. Februar 2025.
b) Der Berufungsführer reichte am 6. Februar 2025 die Berufung ein (KG-
act. 1). Mit verfahrensleitender Verfügung vom 6. Februar 2025 wurde dem
Berufungsführer die Gelegenheit gegeben, innert (allenfalls) noch laufender
Rechtsmittelfrist im Sinne der Erwägungen eine Verbesserung seiner Beru-
fungsschrift einzureichen (KG-act. 3). Der Berufungsführer überbrachte dem
Kantonsgericht am 10. Februar 2025, mithin innert laufender Berufungsfrist
eine weitere Eingabe (KG-act. 5). Am 24. Februar 2025 stellte der Berufungs-
führer dem Kantonsgericht eine weitere Eingabe zu (KG-act. 9).
Die Berufungsantwort des Berufungsgegners vom 28. Februar 2025 ging am
3. März ein (KG-act. 10). Der Berufungsgegner beantragt, auf die Berufung sei
nicht einzutreten und eventualiter sei diese abzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zulasten des Berufungsführers (KG-act. 10 S. 2).
Weitere Eingaben der Parteien folgten am 11., 17. und 31. März 2025, am 11.,
22. und 24. April 2025 sowie am 6., 14. und 19. Mai 2025 (KG-act. 12, 13, 15,
17, 18, 20, 21, 23, 25, 28 und 29), auf die, soweit überhaupt erforderlich, in
den weiteren Erwägungen Bezug genommen wird.

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3. a) Der Berufungsführer rügt das „falsche“ Entscheiddatum vom 24. Ja-
nuar 2024, weshalb ein Formfehler vorliege (KG-act. 1 S. 2). Die fehlerhafte
Bezeichnung des Entscheiddatums (24. Januar 2024 anstatt 24. Januar 2025)
ist als offensichtlicher Fehler der Berichtigung gemäss Art. 334 Abs. 1 ZPO
zugänglich (DIKE ZPO-Brunner/Schwander, Art 334 N 8). Auf Gesuch des
Berufungsgegners vom 27. Januar 2025 stellte die Vorinstanz am 5. Februar
2025 den Parteien den berichtigten Entscheid mit Datum vom 24. Januar 2025
erneut zu (Vi-act. 7 und 8). Die Rüge des Formfehlers ist deshalb unbegrün-
det.
b) Der Berufungsführer wendet in diesem Zusammenhang weiter ein, er
habe aufgrund des falsch datierten Entscheids, die Berufungsfrist versäumt.
Der berichtigte Entscheid wird den Parteien eröffnet (Art. 334 Abs. 4 ZPO). Mit
dieser Eröffnung beginnt die Frist für das in der Sache zutreffende Haupt-
rechtsmittel grundsätzlich von neuem zu laufen, jedoch nur für jene Punkte,
die Gegenstand der Berichtigung bilden, nicht aber für diejenigen Teile des
ursprünglichen Urteils, die von der Berichtigung nicht betroffen sind (BGE 143
III 520 E. 6.3). Da vorliegend lediglich das Entscheiddatum berichtigt wurde,
hatte diese Berichtigung somit keinen Einfluss auf den Fristenlauf. Da der Be-
rufungsführer seine Berufungsschrift und eine weitere Eingabe innerhalb der
zehntägigen Berufungsfrist mithin fristgerecht einreichte (vgl. KG-act. 1 und
KG-act. 5), ist sein Einwand der versäumten Berufungsfrist ohnehin nicht zu
hören.
c) In der am 24. Februar 2025 und somit 11 Tage nach Ablauf der am
13. Februar 2025 endenden Rechtsmittelfrist überbrachten Eingabe macht der
Berufungsführer geltend, er sei zwischenzeitlich erkrankt und es sei ihm des-
halb nicht möglich gewesen, den Umfang der Berufungsbegründung so abzu-
fassen, dass sie den Anforderungen des Gerichts genüge und er auch keine
Anwältin damit habe beauftragen können. Er verfüge über ein defektes Netz-

Kantonsgericht Schwyz 5
werkkabel, das die Verbindung zu seinem Netzwerkspeicher unterbreche und
er habe deshalb seine Begründung nicht rechtzeitig einreichen können, wes-
halb er eine Fristverlängerung von 14 Tagen beantrage (KG-act. 9 S. 3).
Dass es sich bei der zehntägigen Berufungsfrist um eine nicht erstreckbare
Frist handelt, wurde bereits erwähnt (vgl. E. 2.a oben). Sofern der Berufungs-
führer sinngemäss um Wiederherstellung der Berufungsfrist ersucht
(vgl. Art. 148 Abs. 1 ZPO), gilt Folgendes: Eine Fristwiederherstellung ist nur
möglich, wenn die Wahrung einer Frist oder eines gerichtlichen Termins der
säumigen Partei unmöglich war und diese kein oder nur leichtes Verschulden
trifft (Gozzi, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schwei-
zerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 148 ZPO N 9 f.). Der Berufungs-
führer macht zwar geltend, er habe seine Berufungsschrift aufgrund von
Krankheit und technischer Probleme nicht in seinem Sinne verbessern kön-
nen, legt hierzu jedoch keine Belege ins Recht, die seine Ausführungen stüt-
zen. Die detaillierten Ausführungen zu seiner bisherigen Krankheitsgeschichte
in seinen beiden Eingaben vom 11. April 2025 (vgl. KG-act. 17 und 18 S. 3 ff.)
vermögen daran nichts zu ändern. Das Fristwiederherstellungsgesuch ist mit-
hin bereits aufgrund unzureichender Substantiierung abzuweisen. Davon ab-
gesehen, würde selbst eine „Erkrankung“ nicht ohne Weiteres ein die Wieder-
herstellung rechtfertigendes Hindernis darstellen. Die Wiederherstellung der
Berufungsfrist erfordert vielmehr die Glaubhaftmachung einer schwerwiegen-
den Erkrankung, die plötzlich zum Zeitpunkt des Fristablaufs eintrat und die
Partei daran hinderte, ihre Interessen rechtzeitig selber oder durch Dritte
wahrzunehmen (ius.focus 5/2025, S. 21 bzw. BGer 4A_617/2020 vom 21. Ja-
nuar 2021). An dieser Voraussetzung mangelt es vorliegend. Das Fristwieder-
herstellungsgesuch des Berufungsführers betreffend die Rechtsmittelfrist ist
deshalb abzuweisen.

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d) Am 25. April 2025 wurde dem Berufungsführer eine nicht erstreckbare
Frist zur freigestellten Vernehmlassung betreffend die Stellungnahme des Be-
rufungsgegners vom 24. April 2025 angesetzt, wobei die Parteien erneut dar-
auf hingewiesen wurden (vgl. KG-act. 16, 19 und 22), dass seitens des Ge-
richts kein weiterer Schriftenwechsel vorgesehen, die Berufungssache spruch-
reif und die Fristansetzung lediglich gestützt auf Art. 53 Abs. 3 ZPO erfolge
(KG-act. 24). Am 14. Mai 2025, am letzten Tag der Frist, beantragte der Beru-
fungsführer eine Fristerstreckung bis zum 19. Mai 2025 mit der Begründung,
dass er zwischenzeitlich erkrankt sei. Ein entsprechendes Attest werde er
nachreichen. Dieses Gesuch überbrachte er persönlich dem Kantonsgericht
(KG-act. 27).
Zwar können gerichtliche Fristen aus zureichenden Gründen erstreckt werden,
wenn das Gericht vor Fristablauf darum ersucht wird (Art. 144 Abs. 2 ZPO).
Weil es sich bei der prozessleitend angesetzten zehntägigen Vernehmlas-
sungsfrist aber um eine nicht erstreckbare Frist handelt, wie ausdrücklich ver-
fügt wurde (vgl. KG-act. 24), ist das Gesuch bereits mangels Erstreckbarkeit
abzuweisen. Ungeachtet dessen bleibt zu ergänzen, dass der Berufungsführer
lediglich pauschal geltend macht, dass er zwischendurch erkrankt sei, ohne
den genauen Zeitraum seiner angeblichen Erkrankung auszuführen oder ein
entsprechendes Arztzeugnis einzureichen. Eine solche Bestätigung reichte
der Berufungsführer auch in seinen beiden darauffolgenden Eingaben vom
19. Mai 2025 nicht wie angekündigt nach (KG-act. 28–29). Der Berufungsfüh-
rer überbrachte sein Gesuch sodann persönlich beim Kantonsgericht. Es war
ihm innerhalb der Frist somit möglich, das Fristerstreckungsgesuch zu verfas-
sen und dieses sogar persönlich beim Gericht vorbeizubringen, nicht jedoch
seine Stellungnahme zur inhaltlich sehr kurz gehaltenen, dreiseitigen Ver-
nehmlassung des Berufungsgegners fristgerecht einzureichen. Gewichtige
Gründe, die (allenfalls) die Gewährung einer „Notfrist“ gerechtfertigt hätten,
wurden nicht ansatzweise geltend resp. glaubhaft gemacht, weshalb das „Fris-

Kantonsgericht Schwyz 7
terstreckungsgesuch“ des Berufungsführers auch aus diesem Grund nicht
weiter beachtlich ist.
4. Eine Rechtsmittelschrift ist mit den erforderlichen Rechtsbegehren und
einer rechtsgenügenden Begründung bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen
(Art. 311 Abs. 1 ZPO und Art. 321 Abs. 1 ZPO). Sie muss insbesondere An-
träge bzw. ein Abänderungsbegehren hinsichtlich des erstinstanzlichen Ent-
scheids enthalten und sich mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinander-
setzen. Die vorinstanzlichen Erwägungen, die als fehlerhaft angefochten wer-
den, sind im Einzelnen zu bezeichnen und es ist anzugeben, weshalb sie feh-
lerhaft sind. Diese Anforderungen an den Inhalt der Rechtsmittelschrift gelten
sowohl für die Berufungsschrift als auch für die Beschwerde (Reetz in: Sutter-
Somm/Lötscher/Leuenberger/Seiler, ZPO Kommentar, 4. A., 2025, Art. 311
ZPO N 36 ff.). Bei Laien sollten etwas geringere Anforderungen an die Forma-
litäten gestellt werden, insb. an die Substantiierungslast und die Formulierung
der Berufungsanträge. Besonders Anträge von Laien müssen nach Treu und
Glauben ausgelegt werden. Das gilt im Übrigen auch bei eher unklaren Beru-
fungsanträgen. Es genügt, wenn Laien wenigstens dem Sinn nach Anträge
stellen, wie die Berufungsinstanz zu entscheiden habe (Spühler, in: Spüh-
ler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozess-
ordnung, 4. A. 2024, Art. 311 ZPO N 13 m.w.H.). Die Rechtsfolge des Nicht-
eintretens steht unter dem Vorbehalt des überspitzten Formalismus. Deshalb
ist auf eine Berufung mit formell mangelhaften Rechtsbegehren ausnahms-
weise einzutreten, wenn sich aus der Begründung, allenfalls in Verbindung mit
dem angefochtenen Entscheid, ergibt, was der Berufungsführer in der Sache
verlangt (BGE 137 III 617 E. 6.2). Sodann werden nach Art. 317 Abs. 1 ZPO
neue Tatsachen und Beweismittel nur noch dann berücksichtigt, wenn sie oh-
ne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b).

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5. Der Berufungsführer bringt in seinen beiden innerhalb der Berufungsfrist
eingereichten Eingaben im Wesentlichen vor, sein Verschiebungsgesuch be-
treffend die erstinstanzliche Verhandlung vom 20. Dezember 2024 sowie sein
Ausstandsgesuch gegen den Vorderrichter seien von der Vorinstanz unbe-
handelt geblieben. Dies stelle eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs dar.
(KG-act. 1 S. 3 und KG-act. 5 S. 5).
a) Die Vorinstanz führte in Erwägung 4 aus, weshalb sie das Verschie-
bungsgesuch des Berufungsführers abwies und die Hauptverhandlung durch-
führte und in Erwägung 5, weshalb gestützt auf §§ 29, 31 und 32 JG sowie in
Nachachtung von Art. 47 ZPO kein Ausstandsgrund beim zuständigen Einzel-
richter vorliege (angefochtener Entscheid E. 4 und 5). Im Wesentlich hielt sie
zusammengefasst fest, dass der Berufungsführer sein Verschiebungsgesuch
für die Verhandlung vom 20. Dezember 2024 nicht substantiiert begründet
habe. So habe er vorgebracht, vom 9. bis 14. Dezember 2024 in England aus-
landabwesend zu sein und am 18. Dezember 2024 an einer Verhandlung in
Wiesbaden teilzunehmen. Diesbezüglich habe er eine Vorladung lautend auf
F.________ sowie ein Online-Ticket für seine Zugreise von Basel nach Wies-
baden eingereicht. Ebenfalls habe der Berufungsführer gesundheitliche Grün-
de für sein Verschiebungsgesuch vorgebracht, ohne hierfür ein Arztzeugnis
einzureichen. Die Vorinstanz kam daher zum Schluss, der Berufungsführer
habe nicht ausreichend belegt, weshalb er an der Verhandlung vom 20. De-
zember 2024 nicht habe teilnehmen können, und hat sein Verschiebungsge-
such deshalb abgewiesen. Betreffend das Ausstandsgesuch führte die Vor-
instanz mit Verweis auf § 29 ff. JG aus, der gleiche Richter könne verschiede-
ne Verfahren einer Partei beurteilen. Überdies habe der Berufungsführer keine
substantiierten Ausstandsgründe gemäss Art. 47 ZPO geltend gemacht (an-
gef. Entscheid E. 4 und 5).

Kantonsgericht Schwyz 9
Der Berufungsführer trägt in seiner Berufung vor, er habe bereits in seinem
Schreiben vom 8. Dezember 2024 anlässlich des vorinstanzlichen Verfahrens
ausgeführt, weshalb es ihm nicht möglich gewesen sei, an der Verhandlung
vom 20. Dezember 2024 teilzunehmen. Er habe schon vor der Benachrichti-
gung des Verhandlungstermins Eisenbahntickets, Flüge und Hotelaufenthalte
nach und in England gebucht. Die Vorinstanz habe seine geltend gemachten
Gründe überhaupt nicht geprüft und die Verhandlung offensichtlich in der Ge-
wissheit angesetzt, dass er nicht teilnehmen könne und auch keine Vertretung
bestellen könne (KG-act. 1 S. 3 und 5; KG-act. 5 S. 5). Zusammengefasst
wiederholt der Berufungsführer in seiner Berufung lediglich seine bereits vor
erster Instanz geltend gemachten Vorbringen und kritisierte den Entscheid in
allgemeiner Weise, ohne sich mit der Begründung der Vorinstanz auseinan-
derzusetzen. Er legt nicht einmal rudimentär dar, inwiefern die Vorinstanz das
Recht unrichtig angewendet oder den Sachverhalt falsch festgestellt haben
sollte. Geschweige denn begründet er, inwiefern der Vorderrichter bei Anset-
zung des Gerichtstermins - die Vorladung datiert vom 3. Dezember 2024 (Vi-
act. 2) - bereits von den Terminen des Berufungsführers am 9.-14. Dezember
und 18. Dezember 2024 hätte Kenntnis haben können. Insofern ist auf die
Berufung in diesen gerügten Punkten nicht einzutreten.
b) Selbst wenn auf diese Rügen einzutreten wäre, wäre diesbezüglich die
Berufung aus den folgenden Gründen abzuweisen:
aa) Das Gericht kann einen Erscheinungstermin aus zureichenden Gründen
verschieben, wenn es vor dem Termin darum ersucht wird (Art. 135 lit. b
ZPO). Auslandaufenthalte bilden nur dann einen zureichenden Grund, wenn
sie durch Unterlagen belegt werden, und begründet wird, weshalb sie gerade
zur gleichen Zeit wie der Gerichtstermin stattfinden. Die einmal vollzogene,
d.h. rechtsgültig zugestellte Vorladung bleibt so lange gültig, als sie nicht aus-
drücklich widerrufen worden ist. Bis zum Eingang der Antwort des Gerichts auf

Kantonsgericht Schwyz 10
das Verschiebungsgesuch darf keine stillschweigende Bewilligung der Ver-
schiebung angenommen werden (Brändli, in: Spühler/Tenchio/Infanger
[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024,
Art. 135 ZPO N 21 ff.). Der Berufungsführer machte in seinem Verschie-
bungsgesuch im erstinstanzlichen Verfahren geltend, dass er am 18. Dezem-
ber 2024 angeblich als Zeuge an einer Gerichtsverhandlung in Wiesbaden
teilnehmen müsse und reichte hierfür als Beleg eine Vorladung des Amtsge-
richts Wiesbaden lautend auf F.________ sowie ein Zug-Ticket vom 18. De-
zember 2024 von Basel nach Wiesbaden lautend auf den Berufungsführer ein
(Vi-act. 3, Beilage 6 und 9). Hiermit hat der Berufungsführer jedoch nicht be-
legt, weshalb es ihm nicht möglich war, an der Hauptverhandlung vor dem
Bezirksgericht Gersau am 20. Dezember 2024, mithin zwei Tage nach der
Gerichtsverhandlung in Deutschland, zu erscheinen. Im Übrigen kann auf die
zutreffenden vorinstanzlichen Erwägungen hierzu verwiesen werden (ange-
fochtener Entscheid E. 4; § 45 Abs. 5 JG).
bb) Auch betreffend das Ausstandsgesuch des Berufungsführers kann vorab
auf die Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden (angefochtener Ent-
scheid E. 5). Der Umstand, dass der gleiche Richter verschiedene unabhängi-
ge Verfahren einer Partei zu beurteilen hat, stellt für sich allein keinen
Ausstandsgrund dar (BGer 5A_29/2019 E. 2). Zudem bleibt anzufügen, dass
der Berufungsführer mit seinem Ausstandsgesuch bis am 18. Dezember 2024
zuwartete, obschon er seit dem 8. Dezember 2024 von der anberaumten
Hauptverhandlung Kenntnis gehabt haben will (Vi-act. 3, S. 3 Rz 4). Mit dem
Ausstandsgesuch gegen den Vorderrichter erhoffte er sich offensichtlich eine
Verschiebung bzw. eine Gegenstandslosigkeit des Verfahrens zu erwirken
(vgl. Vi-act. 3, S. 12 „… Ich schlage vor, dass Sie das Verfahren wegen Be-
fangenheit abgeben oder zumindest den Termin so verlegen, dass ich mir
einen Anwalt suchen kann. Nach dem 13. Februar wäre angemessen, da bis
dahin die Miete sowieso bezahlt ist ...“). Angesichts des bloss

Kantonsgericht Schwyz 11
vorgeschobenen und somit augenscheinlich missbräuchlich gestellten
Ausstandsgesuchs stand dem Umstand, dass der Vorderrichter darüber selber
entschied, auch nichts entgegen (vgl. § 90 Abs. 2 JG, wonach offensichtlich
missbräuchliche Ausstandsgesuche unter Mitwirkung des betroffenen Richters
behandelt werden können).
6. a) Der Berufungsführer rügt schliesslich, dass er die Miete seit 15 Jah-
ren unregelmässig bezahle, was dem Berufungsgegner bekannt gewesen sei
und nie zu Problemen geführt habe. Es sei nie davon die Rede gewesen,
wann und wie viel zurückgezahlt werden müsse. Die Kündigung sei aufgrund
des Einbruchs in seiner Wohnung über Ostern 2024 ausgesprochen worden,
bei dem der Verdacht bestehe, der Berufungsgegner könnte involviert sein
(KG-act. 1 S. 3 und KG-act. 5 S. 3 f.). Überdies habe er am 10. Februar 2025
die Zahlungen für die ausstehenden Mieten für die Monate März 2024, Januar
2025, Juli 2024 und Juni 2024 avisiert. Er sei im Januar 2025 überaus be-
schäftigt gewesen, weshalb es ihm erst jetzt möglich gewesen sei, diese Mie-
ten zu bezahlen. Er werde die Rückstände für die Monate April und Mai 2024
im Laufe des Februars 2025 begleichen und bis zu seinem Auszug alle
Rückstände beglichen haben (KG-act. 5 S. 3 f.). Sofern der Berufungsführer
neue Tatsachen oder Beweismittel in seinen Eingaben vorbrachte, ist er damit
nicht zu hören, weil er die Novenberechtigung gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO
nicht darlegte (BGE 143 III 42 E. 4.1).
b) Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger
Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schrift-
lich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf
der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens
zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage. Bezahlt
der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter mit einer

Kantonsgericht Schwyz 12
Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257 d
OR).
c) Der Berufungsführer behauptete bereits anlässlich des vorinstanzlichen
Verfahrens, dass der Berufungsgegner mit den unregelmässigen Mietzinszah-
lungen einverstanden gewesen sei (Vi-act. 3 S. 5 Absatz 4). Im gleichen
Schreiben machte der Berufungsführer jedoch geltend, der Berufungsgegner
habe ihm erst vor kurzem gesagt, er würde ihm die Wohnung weiterhin ver-
mieten, wenn die Miete pünktlich bezahlt werde (Vi-act. 3 S. 5 Absatz 2). Die
Vorinstanz ging mithin zu Recht nicht auf die widersprüchlichen und unsub-
stantiierten Behauptungen des Berufungsführers ein und erwog richtigerweise,
dass der im Recht liegende Mietvertrag (vgl. Vi-act. 1, KB 2) den vollen Be-
weis für den zwischen den Parteien abgemachte Zahlungstermin der monatli-
chen Mietzinse erbringe. Im Übrigen macht der Berufungsführer nicht geltend,
dass anderweitige formelle oder materielle Voraussetzungen des berufungs-
gegnerischen Ausweisungsanspruchs verletzt wären. Diesbezüglich kann
deshalb auf die zutreffenden rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz verwie-
sen werden (angef. Entscheid E. 6).
d) Der Berufungsgegner setzte dem Berufungsführer mit Schreiben vom
11. Juni 2024 eine 30-tägige Zahlungsfrist für die noch offenen Mietzinse von
insgesamt Fr. 23’550.00 an. Innerhalb dieser Frist erfolgten unbestrittener-
massen keine Zahlungen, weshalb der Berufungsgegner am 26. August 2024
das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d OR kündigte (Vi-act. 1 KB 4–12). Die
vom Berufungsführer geleisteten Zahlungen vom 10. Februar 2025 erfolgten
somit nach Ablauf der mit der Kündigungsandrohung angesetzten 30-tägigen
Zahlungsfrist. Diese sind vorliegend deshalb nicht zu beachten und ändern
nichts an der Gültigkeit der Kündigung und mithin am Ausgang des Auswei-
sungsverfahrens. Ob neben dem Zahlungsverzug des Berufungsführers noch
weitere allfällige Kündigungsgründe seitens des Vermieters vorlagen, ist nicht

Kantonsgericht Schwyz 13
relevant. Die Berufung ist somit auch in diesem Punkt abzuweisen, soweit
überhaupt mangels substantiierter Begründung darauf einzutreten ist.
7. Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass der Berufungsführer die
aufschiebende Wirkung betreffend die im vorinstanzlichen Entscheid verfügte
Zwangsräumung (vgl. Dispositivziffer 2) beantragte. Weil der Berufung von
Gesetzes wegen die aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 315 Abs. 1 ZPO),
verfügt der Berufungsführer über kein schutzwürdiges Interesse und auf sein
Gesuch um aufschiebende Wirkung ist nicht einzutreten bzw. dieses wird mit
vorliegendem Entscheid hinfällig.
8. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie einzutre-
ten ist, und der angefochtene Entscheid ist zu bestätigen. Die Kosten des Be-
rufungsverfahrens von Fr. 2’000.00 sind ausgangsgemäss dem Berufungsfüh-
rer aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Darüber hinaus hat er die Gegenseite
angemessen zu entschädigen. Die Aufwendungen des Rechtsvertreters des
Berufungsgegners bestanden im Wesentlichen in der Ausfertigung der drei-
zehnseitigen Berufungsantwort. Überdies erfolgten diverse kurze Stellung-
nahmen, deren Aufwand jedoch überschaubar ist (vgl. KG-act. 10). Die rele-
vanten Ausführungen bedurften wenig rechtlicher Abklärungen, weshalb es
angemessen erscheint, die Parteientschädigung auf Fr. 1’500.00 (in-
kl. Auslagen und MWST; §§ 2, 6 und 10 GebTRA) festzusetzen;-
beschlossen:
1. Das Fristwiederherstellungsgesuch vom 24. Februar 2025 des Beru-
fungsführers wird abgewiesen.

Kantonsgericht Schwyz 14
2. Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist, und der
angefochtene Entscheid des Bezirksgerichts Gersau vom 24. Januar
2025 wird bestätigt.
3. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 2’000.00 werden dem Be-
rufungsführer auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss bezogen.
4. Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner mit Fr. 1’500.00 (in-
kl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.
5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa-
chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be-
schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert beträgt Fr. 15’900.00.
6. Zufertigung an den Berufungsführer (1/R), an Rechtsanwalt D.________
(2/R, inkl. Kopie von KG-act. 27, 28 und 29) und an die Vorinstanz (1/A)
sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Rückga-
be der Akten) sowie an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Die a.o. Gerichtsschreiberin
Versand 6. Juni 2025 amu