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Verfahrenssistierung (Anfechtung Kündigung / Mieterstreckung) (EGV-SZ 2021 A 3.1) | Mietrecht

Schwyz Kantonsgericht 2. Zivilkammer 03.03.2021 ZK2 2021 3

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Kantonsgericht Schwyz
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Beschluss vom 3. März 2021
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ZK2 2021 3
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Mitwirkend
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Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin,
Kantonsrichterinnen Dr. Veronika Bürgler Trutmann und Bettina Krienbühl.
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In Sachen
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A.________,
Gesuchsteller und Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt B.________,
gegen
C.________ AG,
Gesuchsgegnerin und Beschwerdegegnerin,
\n vertreten durch Rechtsanwalt D.________,
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betreffend
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Verfahrenssistierung (Anfechtung Kündigung / Mieterstreckung)
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\n (Beschwerde gegen den Präsidialbeschluss der Schlichtungsbehörde Höfe vom 7. Januar 2021, SLI 2020 73);-
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\n hat die 2. Zivilkammer,
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\n nachdem sich ergeben und in Erwägung:
\n 1.
a) A.________ (nachfolgend: Gesuchsteller) mietete für die Zeit vom 1. Mai 2017 bis 30. April 2019 ein 6.5 Zimmerhaus an der E.________strasse xx in Wollerau zum monatlichen Mietzins von anfänglich Fr. 18‘500.00
\n (Vi-act. 1/1). Als Vermieterin trat ursprünglich die G.________ AG auf. Mit Vertrag vom 26. Oktober 2018 wurde das Mietverhältnis auf F.________ als Eigentümer und Vermieter übertragen (Vi-act. 1/3). Infolge Veräusserung der Liegenschaft ging das Mietverhältnis auf die C.________ AG (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) über, wobei die Parteien des Kaufsgeschäfts mit Vertrag vom 15./16. Dezember 2020 vereinbarten, dass F.________ das Ausweisungsverfahren sowie allfällige Zusatzverfahren gegen den Mieter als Beauftragter der C.________ AG auf eigene Kosten führt (Vi-act. 4 und 5).
\n Anlässlich einer Schlichtungsverhandlung vom 11. November 2019 (SLI 2019 46) einigten sich die Parteien auf eine erst- und letztmalige Mieterstreckung bis 30. September 2020 unter Einräumung eines einmonatigen Kündigungsrechts des Mieters per Ende jeden Monats (Vi-act. 1/5). Am 30. September 2019 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis auf dem amtlichen Formular auf den 31. März 2020 (Vi-act. 1/9). Mit schriftlichem Vertrag vom 21./26. August 2020 gewährte der Vermieter dem Gesuchsteller eine zweite, letztmalige Erstreckung bis zum 30. November 2020 (Vi-act. 1/6).
\n b)
Am 26. November 2020 reichte der Gesuchsteller bei der Schlichtungsbehörde Höfe ein neues Schlichtungsgesuch mit den folgenden Rechtsbegehren ein (Vi-act. 1):
\n Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter über das Mietobjekt E.________strasse xx, 8832 Wollerau weiterhin unbefristet gültig ist bzw. dass die erfolgte Kündigung des Mietverhältnisses vom 30. September 2019 durch den Vermieter nichtig ist (und die Erstreckungen des Mietverhältnisses unbeachtlich sind).
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\n Eventualiter beantragt der Mieter eine angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses über das Mietobjekt E.________strasse xx, 8832 Wollerau für eine Dauer von mindestens 36 Monaten ab dem 30. November 2020.
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\n Verfahrensantrag: der Mieter beantragt subeventualiter, dass das erste Erstreckungsverfahren SLI 2019 46 im rechtlich korrekten Rahmen geführt bzw. nun im rechtlich korrekten Rahmen weiter geführt wird, unter zwingend notwendiger Teilnahme der Ehefrau H.________.
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\n Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, einschliesslich MWST, zu Lasten des Vermieters.
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\n Am 17. Dezember 2020 reichte die Gesuchsgegnerin beim Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe ein Gesuch um Mietausweisung ein, weil der Gesuchsteller das Mietobjekt nicht per 30. November 2020 verlassen hatte (KG-act. 1/9). Mit Präsidialbeschluss vom 7. Januar 2020 sistierte die Schlichtungsbehörde Höfe auf Antrag der Gesuchsgegnerin das vorliegende Schlichtungsverfahren bis zur rechtskräftigen Beurteilung des Ausweisungsverfahrens vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe und nahm den Parteien die Ladung zur Schlichtungsverhandlung vom 28. Januar 2021 ab (Vi-act. 6).
\n c)
Mit Eingabe vom 15. Januar 2021 führt die Gesuchstellerin Beschwerde beim Kantonsgericht und stellt die folgenden Anträge (KG-act. 1):
\n 1.
Ziff. 1 des Präsidialbeschlusses vom 7. Januar 2021 der Schlichtungsbehörde Höfe im Verfahren SLI 2020 73 sei aufzuheben und es sei das Verfahren SLI 2020 73 vor der Schlichtungsbehörde Höfe weiterzuführen.
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\n 2.
Es sei festzustellen, dass wegen des materiellrechtlichen Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde Höfe SLI 2020 73 gegenüber dem Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter des Bezirksgerichts Höfe ZES 2020 663 Rechtshängigkeit (Litispendenz) besteht.
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\n 3.
Eventualiter sei festzustellen, dass das materiellrechtliche Verfahren vor der Schlichtungsbehörde Höfe SLI 2020 73 gegenüber dem Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter des Bezirksgerichts Höfe ZES 2020 663 Vorrang hat und das Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter des Bezirksgerichts Höfe ZES 2020 663 bis zur rechtskräftigen und letztinstanzlichen Erledigung des materiellrechtlichen Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde Höfe SLI 2020 73 zwingend und umgehend zu sistieren sei.
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\n 4.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7 % MWST) zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
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\n Mit Beschwerdeantwort vom 29. Januar 2021 beantragt die Gesuchsgegnerin, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gesuchstellers (KG-act. 7). Der Gesuchsteller reichte am 4. Februar 2021 eine Noveneingabe (KG-act. 11) ein und replizierte mit Eingabe vom 19. Februar 2021 (KG-act. 15). Die Gesuchsgegnerin verzichtete am 12. Februar 2021 auf eine Replik zur Noveneingabe (KG-act. 13). Bei der Vorinstanz wurden die Akten eingeholt (KG-act. 2). Die Vorinstanz beantragt mit Eingabe vom 22. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei (KG-act. 5).
\n 2.
Der Gesuchsteller bestreitet eine rechtsgenügliche Vollmacht von F.________ und Rechtsanwalt D.________ zur Vertretung der Gesuchsgegnerin. Die einzige Person, welche gemäss Stand der Akten die Gesuchsgegnerin rechtsgültig vertreten könne, sei I.________ als einziges Mitglied des Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift. Mit Noveneingabe vom 4. Februar 2021 macht er zudem geltend, mit E-Mail vom 4. Februar 2021 habe sich Rechtsanwalt J.________ als neuer Anwalt der Gesuchsgegnerin zu erkennen gegeben, woraus sich zumindest der Widerruf einer früheren Bevollmächtigung an das Duo F.________/D.________ ergebe (KG-act. 11). Der Vertreter der Gesuchsgegnerin hält seine Bevollmächtigung aufgrund der Vereinbarung vom 15./16. Dezember 2020 zwischen der Gesuchsgegnerin und F.________ (KG-act. 7/2) und der Vollmacht vom 21. Juli 2020 von F.________ an Rechtsanwalt D.________ (KG-act. 7/1) ohne weiteres als gegeben.
\n Gemäss