sz_gerichte · ZK2 2024 79 · 2025-03-05 · de
Mietausweisung

Mietausweisung | Rechtsschutz in klaren Fällen

Kantonsgericht Schwyz
Beschluss vom 5. März 2025
ZK2 2024 79
Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Stefan Weber,
Kantonsrichterin Veronika Bürgler Trutmann und Kantonsrichter Pius Kistler,
Gerichtsschreiberin Julia Lüönd.
In Sachen A.________,
Gesuchstellerin und Beschwerdeführerin,
gegen
B.________,
Gesuchsgegner und Beschwerdegegner,
vertr. durch Amtsbeistandschaft Innerschwyz 1, Postfach 1241, 6431 Schwyz,
betreffend Mietausweisung
(Beschwerde gegen die Verfügung des Einzelrichters am Bezirksgericht
Schwyz vom 25. November 2024, ZES 2024 450);-
hat die 2. Zivilkammer,

Kantonsgericht Schwyz 2
nachdem sich ergeben und in Erwägung:
1. Die Gesuchstellerin gelangte am 4. Oktober 2024 an den Einzelrichter am
Bezirksgericht Schwyz und ersuchte nach Art. 257 ZPO um Mietausweisung
des Gesuchsgegners (Vi-act. 1), der sich in der Folge nicht vernehmen liess
(vgl. Vi-act. 3 und 6 ff.). Mit Verfügung vom 25. November 2024 entschied der
Einzelrichter am Bezirksgericht Schwyz Folgendes:
1. Auf das Gesuch wird nicht eingetreten.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 500.00 werden der Gesuchstellerin auf-
erlegt. Sie werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Vor-
schuss von Fr. 900.00 verrechnet. Die Bezirksgerichtskasse wird
angewiesen, der Gesuchstellerin die Differenz von Fr. 400.00
zurückzuerstatten.
3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
4. [Rechtsmittelbelehrung]
5. [Zufertigung]
Gegen diese Verfügung erhob die Gesuchstellerin am 6. Dezember 2024 frist-
gerecht Beschwerde beim Kantonsgericht mit den Anträgen auf Aufhebung der
angefochtenen Verfügung, auf Bewilligung der Mietausweisung, auf Anweisung
des Gesuchsgegners zur Rückgabe der geräumten Wohnung samt Schlüsseln
sowie auf Zusprechung einer Parteientschädigung (KG-act. 1, S. 2).
2. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde schriftlich und begründet
einzureichen. In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, worauf die be-
schwerdeführende Partei ihre Legitimation stützt, inwieweit sie beschwert ist,
auf welchen Beschwerdegrund (Art. 320 ZPO) sie sich beruft und an welchen
Mängeln der angefochtene Entscheid leidet (Freiburghaus/Afheldt, in: Sutter-
Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilpro-
zessordnung, 3. A. 2016, Art. 321 ZPO N 15). Die beschwerdeführende Partei
hat sich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzusetzen. Es genügt
nicht, wenn sie ihre erstinstanzlichen Ausführungen wiederholt, lediglich auf
diese verweist oder den angefochtenen Entscheid bloss in allgemeiner Weise

Kantonsgericht Schwyz 3
kritisiert (Spühler, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. A. 2024, Art. 321 ZPO N 4 i. V. m.
Art. 311 ZPO N 15; vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_95/2019 vom 18. Sep-
tember 2019, E. 3.2). Legt die beschwerdeführende Partei nicht dar, inwiefern
der angefochtene Entscheid an einem Beschwerdegrund krankt, ist auf die Be-
schwerde nicht einzutreten (vgl. Staehelin/Bachofner, in: Staehelin/Staehe-
lin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. A. 2019, § 26 N 42). Auch wenn an Laien-
eingaben etwas weniger strenge Anforderungen zu stellen sind (Freiburg-
haus/Afheldt, a. a. O., Art. 321 ZPO N 15) und das Gericht einer Partei zur Be-
hebung gewisser Mängel gestützt auf Art. 132 Abs. 2 ZPO eine Nachfrist zur
Verbesserung ansetzen kann, soll dies nicht der Ergänzung oder Nachbesse-
rung einer inhaltlich ungenügenden Begründung dienen (vgl. Staehelin, in:
Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zi-
vilprozessordnung, 3. A. 2016, Art. 132 ZPO N 4; vgl. Urteil des Bundesgerichts
5A_736/2016 vom 30. März 2017, E. 4.3). Eine inhaltliche Nachbesserung nach
Ablauf der Beschwerdefrist ist folglich ausgeschlossen (Sterchi, in: Haus-
heer/Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Band I, 2012, Art. 321 ZPO N 22). Vorliegend ging die Beschwerde der Gesuch-
stellerin erst am 9. Dezember 2024 und damit nach Ablauf der zehntägigen
Rechtsmittelfrist beim Kantonsgericht ein (vgl. KG-act. 1 und Sendungsverfol-
gung der angefochtenen Verfügung), weshalb sich die Ansetzung einer Nach-
frist zur Verbesserung der Eingabe erübrigte.
Im Beschwerdeverfahren ist das Vorbringen neuer Anträge, neuer Tatsachen-
behauptungen und neuer Beweismittel gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO ausge-
schlossen. Das Verfahren vor der Beschwerdeinstanz dient ausschliesslich der
Rechtskontrolle des angefochtenen Entscheids und hat nicht den Zweck, das
erstinstanzliche Verfahren fortzusetzen. Das Novenverbot ist umfassend und
gilt sowohl für echte als auch für unechte Noven (Freiburghaus/Afheldt, a. a. O.,
Art. 326 ZPO N 3 f.; Sutter-Somm/Seiler, Handkommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, 2021, Art. 326 ZPO N 1 f.; vgl. Spühler, a. a. O., Art. 326
ZPO N 1 f.).

Kantonsgericht Schwyz 4
a) Die Vorinstanz begründete ihren Nichteintretensentscheid damit, dass die
Gesuchstellerin eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vom 30. August
2024 ins Recht gelegt habe, mit der sie dem Gesuchsgegner „fristlos und aus
[ihm] gut bekannten wichtigen Gründen wie: kein[e] Rücksicht auf Hausbewoh-
ner und Nachbarn, Nachtruhestörungen mit folgende[n] Polizeieinsätze[n] usw.“
gekündigt habe. Demzufolge habe die Gesuchstellerin eine Kündigung nach
Art. 257f Abs. 3 OR ausgesprochen, die zwingend eine schriftliche Mahnung
der Vermieterin voraussetze. Eine schriftliche Mahnung befinde sich aber weder
in den Akten noch habe die Gesuchstellerin das Vorliegen einer solchen be-
hauptet (angefochtene Verfügung, S. 1). Die anschliessende Kündigung sei
demnach wirkungslos geblieben, weshalb auf das Ausweisungsgesuch nicht
einzutreten sei. Im Übrigen sei kein Fall einer schweren Schädigung im Sinne
von Art. 257f Abs. 4 OR behauptet worden, der eine fristlose Kündigung ohne
vorgängige Mahnung rechtfertigen würde (angefochtene Verfügung, S. 2).
b) Die Gesuchstellerin wiederholt im Rechtsmittelverfahren, sie habe am
30. August 2024 eine rechtsgültige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses
mit dem Gesuchsgegner aus wichtigen Gründen wie fehlende Rücksicht auf die
Hausbewohner und Nachbarn, Nachtruhestörungen mit Polizeieinsätzen sowie
verspätete Zahlungen ausgesprochen (KG-act. 1, S. 1; Vi-act. 1, S. 2). Mit der
entscheidwesentlichen Begründung der angefochtenen Verfügung, wonach es
an einer vorgängig zur Kündigung zwingend zu erfolgenden schriftlichen Mah-
nung der Vermieterin im Sinne von Art. 257f Abs. 3 OR gefehlt habe, setzt sich
die Gesuchstellerin indes nicht auseinander. Damit vermag sie den vorstehend
in E. 2 dargelegten Anforderungen an die Begründung einer Berufung nicht
nachzukommen. Eine rechtsgenügliche Begründung lässt sich auch in der all-
gemeinen Kritik der Gesuchstellerin an der angefochtenen Verfügung nicht er-
kennen, wonach die Verfügung aus formeller Sicht mangelhaft sei, weil der
Sachverhalt unzureichend geprüft worden sei und die wesentlichen Beweise
nicht berücksichtigt worden seien (KG-act. 1, S. 2). Darüber hinaus handelt es
sich bei den erstmaligen Vorbringen im Beschwerdeverfahren, die Wohnungs-
kündigung sei nicht angefochten worden und es sei zu Sachbeschädigungen
in/an der Wohnung gekommen (KG-act. 1, S. 1 f.), um unzulässige Noven im

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Sinne von Art. 326 Abs. 1 ZPO, die unberücksichtigt zu bleiben haben (vgl. vor-
stehend E. 2). Dasselbe gilt für die erstmaligen Vorbringen der Gesuchstellerin,
der Mieter sei mehrmals persönlich telefonisch, per Whatsapp-Nachrichten und
durch seine Beiständin gemahnt worden und es bestünden keine besonderen
Schutzgründe, die den Verbleib des Mieters in der Mietsache rechtfertigen wür-
den (KG-act. 1, S. 2). Auf das Rechtsmittel ist mangels einer rechtsgenüglichen
Begründung demzufolge nicht einzutreten.
c) Wäre auf das Rechtsmittel einzutreten, wäre ausserdem zu berücksichti-
gen, dass die Vermieterin gemäss Art. 266l Abs. 2 OR zur Kündigung von
Wohn- und Geschäftsräumen ein vom Kanton genehmigtes amtliches Formular
verwenden muss und die Kündigung nach Art. 266o OR andernfalls nichtig ist.
Die Nichtigkeit ist auch im Ausweisungsverfahren von Amtes wegen zu prüfen
(Weber, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationen-
recht I, 7. A. 2020, Art. 266o OR N 2). Den vorinstanzlichen Akten lässt sich
entnehmen, dass die Gesuchstellerin zwar schriftlich kündigte, jedoch nicht mit-
tels des vom Kanton genehmigten amtlichen Formulars (vgl. Vi-act. 2/3). Damit
ist die von der Gesuchstellerin vorgelegte Kündigung vom 30. August 2024 als
nichtig zu qualifizieren. Diese berechtigt die Gesuchstellerin mithin nicht zur
Ausweisung des Gesuchsgegners. Folglich hätte die Vorinstanz auf das
Mietausweisungsgesuch auch aus diesem Grund nicht einzutreten brauchen
(vgl. Art. 257 Abs. 3 ZPO) und die von der Gesuchstellerin erhobene Be-
schwerde wäre insofern abzuweisen, sofern auf sie einzutreten wäre.
3. Zusammengefasst ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventualiter
ist sie abzuweisen. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die zu redu-
zierenden Gerichtskosten von Fr. 500.00 vollumfänglich der unterliegenden Ge-
suchstellerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Angesichts der fehlenden
Einholung einer Beschwerdeantwort (Art. 321 Abs. 1 ZPO) entstanden dem Ge-
suchsgegner keine Aufwendungen und es ist ihm mithin keine Parteientschädi-
gung zuzusprechen;-

Kantonsgericht Schwyz 6
beschlossen:
1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten, eventualiter ist sie abzuwei-
sen.
2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 500.00 werden der Ge-
suchstellerin auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss von
Fr. 1’500.00 bezogen. Der Restbetrag von 1’000.00 wird der Gesuchstel-
lerin nach definitiver Erledigung aus der Kantonsgerichtskasse zurücker-
stattet.
3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen
Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzurei-
chen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der
Streitwert beträgt Fr. 6’000.00.
4. Zufertigung an die Gesuchstellerin (1/R), die Amtsbeistandschaft Inner-
schwyz (2/R, inkl. KG-act. 1–1/23 sowie KG-act. 4 z.K.), die Vorinstanz
(1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den
Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 2. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtsvizepräsident Die Gerichtsschreiberin
Versand 10. März 2025 amu