sz_gerichte · ZK1 2024 9 · 2024-10-08 · de

Anfechtung Kündigung | Mietrecht

Schwyz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 08.10.2024 ZK1 2024 9
Schwytz Kantonsgericht 1. Zivilkammer 08.10.2024 ZK1 2024 9
Svitto Kantonsgericht 1. Zivilkammer 08.10.2024 ZK1 2024 9

Anfechtung Kündigung | Mietrecht

\n
\n
\n
\n
\n
Kantonsgericht Schwyz
\n
1
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
Urteil vom 8. Oktober 2024
\n
ZK1 2024 9
\n
\n
\n
\n
\n
\n
Mitwirkend
\n
Kantonsgerichtsvizepräsidentin Daniela Pérez-Steiner,
Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin,
Jeannette Soro und Daniela Brüngger,
Gerichtsschreiber Claude Brüesch.
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
In Sachen
\n
1.
A.________,
2.
B.________,
Kläger und Berufungsführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
gegen
D.________ AG,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwältin E.________,
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
\n
betreffend
\n
Anfechtung Kündigung
\n
\n
\n
\n (Berufung gegen das Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Einsiedeln vom 29. Dezember 2023, ZEV 2021 2);-
\n
\n
\n
\n hat die 1. Zivilkammer,
\n
\n nachdem sich ergeben:
\n A.
Die Parteien schlossen am 13./15. Juli 2016 einen unbefristeten Mietvertrag über die 5½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss im F.________ (Strasse) xx mit Mietbeginn per 15. Oktober 2016 zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 3’195.00 (inkl. Nebenkosten) und bei einer Kündigungsfrist von vier Monaten auf das Ende jeden Monats ausser Dezember. Unter dem Titel \"Besondere Vereinbarungen\" nannten sie \"Zusatzbestimmungen\" und \"Hausordnung\"
\n (Vi-KB 2). In den allgemeinen Bestimmungen zum Mietvertrag wurde in Ziffer 2.7.3 festgehalten, dass die Bewohner gegenseitig Rücksicht nehmen und
\n Ruhestörungen aller Art vermeiden, insbesondere während der Nachtzeit.
\n Musiziert werden darf nur zwischen 08:00-12:00 und 14:00-20:00 Uhr
\n (Vi-BB 8).
\n Die Beklagte stellte den Klägern mit amtlichem Formular vom 24. Januar 2019 eine \"Anpassung Hausordnung Art. 3 F.________ (Strasse) yy und xx per 24.01.2019 gemäss Schreiben vom 24.01.2019\" zu (Vi-BB 32 f.). Sie ergänzte die bestehende Hausordnung (vgl. Vi-BB 9) insoweit, als sie in Art. 3 neu aufnahm, dass das Musizieren zwischen 08:00 Uhr und 12:00 Uhr sowie von 14:00 Uhr bis 20:00 Uhr nur für max. drei Stunden pro Tag gestattet sowie an Sonn- und Feiertagen nicht erlaubt ist (Vi-BB 32 f.). Ferner gab die Beklagte den Klägern mit amtlichem Formular vom 22. März 2019 die \"Anpassung Hausordnung Art. 3 F.________ (Strasse) yy und xx vom 24.01.2019 gemäss Schreiben vom 21.03.2019\" bekannt und wies darauf hin, dass diese Anpassung per 1. August 2019 in Kraft trete (Vi-KB 10; Vi-BB 2, S. 2 unten). Die Anpassung enthielt dieselbe Ergänzung der Hausordnung wie gemäss Mitteilung vom 24. Januar 2019 (vgl. Vi-KB 9 und 10).
\n B.
Nach erfolglos durchgeführter Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde im Mietwesen des Bezirks Einsiedeln reichten die Kläger am 17. April 2019 beim Einzelrichter am Bezirksgericht Einsiedeln Klage (im vereinfachten Verfahren) ein mit dem Rechtsbegehren, es sei die Nichtigkeit, eventualiter die Missbräuchlichkeit der mit amtlichem Formular vom 24. Januar 2019 angezeigten Anpassung der mietvertraglichen Bestimmungen festzustellen (Vi-act. A1). Der Einzelrichter am Bezirksgericht Einsiedeln wies die Klage mit Urteil vom 19. Februar 2020 ab, welchen Entscheid das Kantonsgericht am 21. Dezember 2020 bestätigte (Vi-BB 2). Die von den Klägern dagegen geführte Beschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil vom 30. April 2021 ab, soweit es darauf eintrat (Vi-BB 110).
\n C.
Die Beklagte kündigte den Klägern je mit amtlichem Formular vom 27. Februar 2020 das Mietverhältnis ordentlich per 30. September 2020
\n (Vi-BB 71 f.). Mit Formular je vom 21. April 2020 kündigte sie den Klägern das Mietverhältnis ebenfalls ausserordentlich auf den 31. Mai 2020 (Vi-BB 84 f.).
\n D.
Mit Klageschriften vom 30. Oktober 2020 und 24. Februar 2021 fochten die Kläger die Kündigungen beim Bezirksgericht Einsiedeln an mit den Anträgen, diese seien für ungültig zu erklären, eventualiter sei das Mietverhältnis um vier Jahre zu erstrecken (Vi-act. A1 und A2). Nach Vereinigung beider Verfahren, Eingabe der Rechtschriften und Durchführung eines Augenscheins erkannte die Einzelrichterin am Bezirksgericht Einsiedeln mit Urteil vom
\n 29. Dezember 2023 Folgendes:
\n 1.
Die mit Formular vom 21. April 2020 auf den 31. Mai 2020 mitgeteilte (ausserordentliche) Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die 5½-Zimmer-Wohnung Nr. 2a, EG links an der F.________ (Strasse) yy und xx wird für unwirksam erklärt.
\n 2.
Die mit Formular vom 27. Februar 2020 auf den
\n 30. September 2020 ausgesprochene (ordentliche) Kündigung
\n betreffend das Mietverhältnis über die 5½-Zimmer-Wohnung Nr. 2a, EG links an der F.________ (Strasse) yy und xx wird für gültig erklärt.
\n 3.
Die übrigen Anträge werden abgewiesen.
\n 4.
Die Gerichtskosten werden auf CHF 8’000.00 festgesetzt und den Parteien je zur Hälfte auferlegt. Die Gebühr wird jedoch über den von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss in selber Höhe bezogen unter Einräumung des Rückgriffsrechts auf die Beklagte im Umfang von CHF 4’000.00.
\n 5.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
\n E.
Gegen dieses Urteil erhoben die Kläger mit Eingabe vom 7. Februar 2024 fristgerecht Berufung mit folgenden Rechtsbegehren (KG-act. 1):
\n 1.
Es sei das Urteil ZEV 2021 2 zwecks gültiger Eröffnung an die Vor­instanz zurückzuweisen.
\n 2.
Es seien die Ziffern 2, 3, 4 und 5 im angefochtenen Urteil vom 29.12.2023 (ZEV 2021 2) aufzuheben und die Sache an die Vor­instanz unter Weisungen zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
\n 3.
Es sei die mit Formular vom 27. Februar 2020 auf den 30. September 2020 mitgeteilte Kündigung betreffend das Mietverhältnis über die 5½-Zimmer-Wohnung Nr. 2a, EG links an der F.________ (Strasse) yy und xx für ungültig zu erklären.
\n 4.
Eventualiter sei das mit Formular vom 27. Februar 2020 auf den 30. September 2020 gekündigte Mietverhältnis über die
\n 5½-Zi.-Wohnung Nr. 2a, EG links an der F.________ (Strasse) xx, um die maximale Dauer von vier Jahren zu erstrecken.
\n 5.
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 8.1 % MWST) zulasten der Beklagten.
\n Mit Berufungsant­wort vom 29. Februar 2024 beantragte die Beklagte, die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und das angefochtene Urteil der Einzelrichterin am Bezirksgericht Einsiedeln vom
\n 29. Dezember 2023 sei zu bestätigen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Kläger für beide Instanzen (KG-act. 8).
\n Am 19. April 2024 und 29. Mai 2024 hielten die Parteien an ihren Rechtsbegehren fest (KG-act. 13 und 17);-
\n
\n in Erwägung:
\n 1.
Die Berufung muss schriftlich und begründet eingereicht werden
\n (