sz_gerichte · ZK1 2020 9 · 2020-10-13 · de
Anfechtung Beschluss

Anfechtung Beschluss | Sachenrecht

Kantonsgericht Schwyz
Urteil vom 13. Oktober 2020
ZK1 2020 9
Mitwirkend Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin,
Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin,
lic. iur. Jeannette Soro und Clara Betschart,
Gerichtsschreiber lic. iur. Claude Brüesch.
In Sachen 1. A.________,
2. B.________,
Kläger und Berufungsführer,
vertreten durch Rechtsanwalt C.________,
gegen
D.________,
Beklagte und Berufungsgegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt E.________,
betreffend Anfechtung Beschluss
(Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom
17. Dezember 2019, ZEV 2019 48);-
hat die 1. Zivilkammer,

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nachdem sich ergeben:
A. An der Liegenschaft KTN zz, Grundbuch Feusisberg, aufgeteilt in
22 Stockwerkeinheiten (neun Wohnungen und 13 Garagenboxen) besteht
Stockwerkeigentum i.S.v. Art. 712a ff. ZGB (Vi-KB 2). Die Kläger sind unbe-
stritten Stockwerkeigentümer der Liegenschaft KTN zz, Grundbuch Feusis-
berg, mit Sonderrecht an der 5½-Zimmerwohnung B3 (Anteil von 127/1000)
und mit Sonderrecht an einer Doppelgarage (Anteil von 3/1000), und somit
Teil der Beklagten (KG-act. 1, S. 3 f. N 2; KG-act. 8, S. 25 N 67). Dieser Ge-
meinschaft liegt ein Reglement zugrunde, welches auch im Grundbuch einge-
tragen ist. Gemäss Ziffer 13 des Reglements ist jeder Stockwerkeigentümer
berechtigt, auf seiner Terrasse auch nachträglich einen Wintergarten im Rah-
men der behördlichen Bauvorschriften errichten zu lassen (Vi-KB 1, S. 5), wo-
von zahlreiche Stockwerkeigentümer Gebrauch machten. Es wurden auch
bauliche Massnahmen ergriffen, um diese zu beheizen. Insbesondere wurden
verschiedene Wintergärten an die gemeinschaftliche Heizung angeschlossen
(KG-act. 1, S. 3 f. N 2; KG-act. 8, S. 25 N 67). An der Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 17. März 2015 beschloss die Beklagte einen neuen Heiz-
kostenschlüssel, indem die Heizkosten neu nach den beheizten Flächen bzw.
nicht mehr gemäss Ziffer 22 in Verbindung mit Anhang 1 des Reglements
(Aufteilung der Kosten für Unterhalt und Betrieb zu 40 % nach einem Heizver-
teilschlüssel und zu 60 % nach individueller Wärmemessung; Vi-KB 1, Ziffer
22 und S. 14) verteilt werden (KG-act. 1, S. 4 N 3; KG-act. 8, S. 25 f. N 68 f.;
Vi-KB 12, S. 7).
Mit Schreiben vom 8. Februar 2018 gelangte der Rechtsvertreter der Kläger
an die Verwaltung der Beklagten mit dem Antrag, den Stockwerkeigentümern
F.________, H.________, I.________ und J.________ zu verbieten, die zu
ihren Wohnungen gehörenden Wintergärten zu beheizen, insbesondere diese
an der Heizung anzuschliessen bzw. angeschlossen zu haben, und bis

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spätestens Ende Mai 2018 die notwendigen bautechnischen Massnahmen zu
ergreifen, um den vorgenommenen Anschluss zu unterbinden resp. wieder
rückgängig zu machen (Vi-KB 3). Die Beklagte lehnte diesen Antrag anlässlich
der Versammlung vom 27. März 2018 mit einer Gegenstimme ab (Vi-KB 8,
Traktandum Nr. 8, S. 6).
B. Nachdem die Kläger am 10. April 2018 an das Vermittleramt Höfe ge-
langten und die Schlichtungsverhandlung vom 25. Juni 2018 erfolglos blieb
(Vi-KB B), reichten sie mit Eingabe vom 26. September 2018 beim Einzelrich-
ter am Bezirksgericht Höfe gegen die Beklagte Klage ein mit folgenden
Rechtsbegehren (Vi-act. A/I):
1. Es sei festzustellen, dass der anlässlich der Stockwerkeigentümer-
versammlung vom 17. (recte: 27.) März 2018 unter Traktandum 8
gefällte Beschluss (Ablehnung der Anträge der Kläger) nichtig ist;
Eventualiter sei der am 17. (recte: 27.) März 2018 von der Stock-
werkeigentümergemeinschaft unter Traktandum 8 gefällte Be-
schluss (Ablehnung der Anträge der Kläger) für ungültig zu er-
klären und daher aufzuheben.
2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7,7 % Mehr-
wertsteuer) zulasten der Beklagten – ohne interne Beteiligung der
Kläger.
Mit Verfügung vom 11. Dezember 2018 im Verfahren ZEV 2018 59 hiess der
Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe den von der Beklagten vorgebrachten
Nichteintretensantrag gut und trat mangels sachlicher Zuständigkeit (Streitwert
über Fr. 30'000.00) auf die Klage nicht ein (Vi-act. A/IV). Nachdem das Kan-
tonsgericht mit Beschluss ZK1 2019 1 vom 30. April 2019 in Gutheissung der
von den Klägern dagegen erhobenen Berufung (es legte den Streitwert auf
Fr. 15'000.00 fest) die angefochtene Verfügung vom 11. Dezember 2018 auf-
hob und die Sache zur weiteren Beurteilung an die Vorinstanz zurückwies
(Vi-act. A/V), erliess letztere nach Durchführung der Hauptverhandlung vom
21. November 2019 am 17. Dezember 2019 folgendes Urteil:

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1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten in Höhe von CHF 2'000.00 werden den Klägern
auferlegt und vom klägerischen Kostenvorschuss von
CHF 2'000.00 bezogen.
3. Die Kläger haben der Beklagten solidarisch haftend eine Parteien-
tschädigung von Fr. 2’500.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu be-
zahlen.
4. [Rechtsmittel.]
5. [Zufertigung.]
C. Gegen dieses Urteil erhoben die Kläger mit Eingabe vom 5. Februar
2020 rechtzeitig Berufung mit dem Rechtsbegehren, es sei in Aufhebung des
Urteils des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2019 die
Klage gutzuheissen und demgemäss festzustellen, dass der anlässlich der
Stockwerkeigentümerversammlung vom 17. (recte: 27.) März 2018 unter Trak-
tandum Nr. 8 gefällte Beschluss (Ablehnung der Anträge der Kläger) nichtig,
eventualiter für ungültig zu erklären und demgemäss aufzuheben sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 7,7 % Mehrwertsteuer zulasten
der Beklagten – ohne interne Beteiligung der Kläger – für beide Instanzen
(KG-act. 1).
Mit Berufungsantwort vom 11. März 2020 beantragte die Beklagte, es sei in
Bestätigung des angefochtenen Urteils die Berufung abzuweisen, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuern zulasten der Klä-
ger (KG-act. 8).
Auf die Vorbringen der Parteien wird – soweit erforderlich – in den Erwägun-
gen eingegangen;-

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in Erwägung:
1. Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass die an der Versammlung
vom 27. März 2018 gefällten Beschlüsse nicht nichtig seien. Zur Begründung
führte sie im Wesentlichen aus, von der Vertretung eines Stockwerkeigentü-
mers, welche zulässig sei, wenn der Vertreter über eine entsprechende Voll-
macht des Vertretenen verfüge, sei die sog. Verbeiständung zu unterschei-
den, bei welcher der Stockwerkeigentümer lediglich von einer weiteren Person
begleitet werde. Ohne eine entsprechende Verankerung in der Gemein-
schaftsordnung oder einen entsprechenden ad-hoc Beschluss sei ein Bei-
stand, welcher über kein Teilnahmerecht an der Stockwerkeigentümerver-
sammlung verfüge, als Dritter zu behandeln und nicht berechtigt, an der Ver-
sammlung teilzunehmen. Die Kläger würden nicht geltend machen, dass die
Möglichkeit einer Verbeiständung reglementarisch vorgesehen oder durch
einen Beschluss bewilligt worden sei. Sie würden lediglich behaupten, dass
eine Verbeiständung nicht ausgeschlossen und sich ein Stockwerkeigentümer
gemäss Ziffer 35 des Reglements durch eine Drittperson, welche nicht der
Gemeinschaft angehören müsse, vertreten lassen könne. Sei somit eine Ver-
beiständung nicht zulässig und habe der bevollmächtigte Rechtsanwalt
C.________ die Kläger an der Versammlung vertreten, liege insoweit kein
Nichtigkeits- oder Anfechtungsgrund vor (angef. Urteil, E. 1 S. 11 f.).
a) aa) Die Kläger bringen vor, ihr Rechtsvertreter habe der Verwaltung der
Beklagten vorgängig der Versammlung schriftlich mitgeteilt, ihre Anträge unter
Traktandum Nr. 8 zu vertreten, weil sie wegen der rechtlichen Komplexität
hierfür selbst nicht in der Lage gewesen seien. Ein solches Vorgehen sei
rechtlich zulässig, was die gefestigte Lehre belege und im Reglement der Be-
klagten auch nicht ausgeschlossen werde. Es treffe nicht zu, dass eine Ver-
beiständung nur dann möglich sei, wenn die Gemeinschaftsordnung eine posi-
tive Regelung vorsehe. Zudem habe Rechtsanwalt C.________ an der Stock-
werkeigentümerversammlung vom 27. März 2018 nicht die Funktion gehabt,

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sie lediglich zu begleiten, allenfalls vor Ort zu beraten und zu unterstützen.
Vielmehr sei dieser beauftragt gewesen, den unter Traktandum Nr. 8 einge-
reichten Antrag zu begründen und für die Kläger abzustimmen. Für alle ande-
ren traktandierten und behandelnden Geschäfte der Versammlung seien die
Kläger selber bemüht bzw. sei Rechtsanwalt C.________ in keiner Form be-
auftragt gewesen. Weil die Kläger vor die Wahl gestellt worden seien, der
Versammlung fernzubleiben und sich gesamthaft durch Rechtsanwalt
C.________ vertreten zu lassen oder auf die partielle Vertretung ihres
Rechtsvertreters für die Behandlung von Traktandum Nr. 8 zu verzichten und
selber daran teilzunehmen, hätten sie auf die Teilnahme an der Versammlung
verzichten müssen, was zur Nichtigkeit der am 27. März 2018 gefällten Be-
schlüsse führe (KG-act. 1, S. 6 N 1 und S. 8 f. N 1 f.).
Die Beklagte legt dar, weshalb die von der Gegenpartei zitierte Literatur nicht
auf den vorliegenden Fall angewendet werden könne. Die Vorinstanz habe
zutreffend ausgeführt, dass das Reglement eine positive Regelung für die
Verbeiständung vorsehen müsse, damit eine solche zulässig sei, und dass
das Reglement keine derartige Regelung enthalte. Die Kläger hätten die Wahl
gehabt, selbst an der Stockwerkeigentümerversammlung teilzunehmen oder
sich durch Rechtsanwalt C.________ vertreten zu lassen. Sie hätten sich für
zweiteres entschieden, indem sie die Versammlung freiwillig verlassen hätten,
und seien daher nicht gezwungen gewesen, auf die Teilnahme an der Ver-
sammlung zu verzichten. Das Vorbringen der Kläger, wonach deren Rechts-
vertreter ausserhalb des Versammlungsraumes bis zum Traktandum Nr. 8
gewartet hätte und anschliessend zur Vertretung und Erläuterung dieses Trak-
tandums in den Versammlungsraum gekommen wäre, worauf die Kläger den
Raum verlassen hätten, stelle ein unzulässiges Novum dar, womit die Kläger
nicht gehört werden könnten, umso mehr sie ihre Novenberechtigung nicht
darlegen würden (KG-act. 8, S. 6-8 N 7-14).

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bb) In der Regel muss ein Beschluss angefochten werden, damit er keine
Rechtswirkungen entfaltet. Er ist nur dann nichtig, wenn der Inhalt oder das
Verfahren der Beschlussfassung derart problematisch ist, dass ihm jede
Rechtswirkung entsagt werden muss. Es muss ein schwerwiegender formeller
oder inhaltlicher (materieller) Mangel bestehen, damit Nichtigkeit des Be-
schusses besteht (Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zürcher Kommen-
tar, 2. Auflage, 2019, N 208 zu Art. 712m ZGB; Scherrer/Brägger, in: Gei-
ser/Fountoulakis, Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 6. Auflage, 2018, N 34
zu Art. 75 ZGB). Dies ist z.B. zu bejahen, wenn der Beschluss wegen der Zu-
stimmung unbefugter Dritter gefasst wurde, die über kein Stimmrecht verfügen
(Wermelinger, a.a.O., N 209 und Fn 367 zu Art. 712m ZGB).
Dritte (Nichtstockwerkeigentümer) können keinerlei Einfluss auf die Stock-
werkeigentümergemeinschaft nehmen, weil sie weder über ein Traktandie-
rungs- noch über ein Teilnahme- oder gar über ein Stimmrecht an der Stock-
werkeigentümerversammlung verfügen (BGE 145 III 121 E. 5.3.4 S. 129). Da-
von ausgenommen sind Einladungen Dritter in einem besonderen Fall. So
kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft einen Dritten für bestimmte Trak-
tanden einladen, wenn er eine klar definierte Funktion auszuüben hat; so kann
etwa ein Bauingenieur Unterhaltsfragen beantworten oder ein Steuerberater
finanzielle Fragen erläutern (Wermelinger, a.a.O., N 39 zu Art. 712m ZGB;
BGer, Urteil 5C.239/2005 vom 5. Mai 2006 E. 3.1). Wird die Anwesenheit des
Dritten beanstandet, kann die Stockwerkeigentümerversammlung im Rahmen
eines Ordnungsantrags mit einfachem Mehr über seinen Ausschluss befinden
(Wermelinger, a.a.O., N 39 zu Art. 712m ZGB). Die Teilnahme von Drittperso-
nen macht die Versammlung bzw. die an ihr gefassten Beschlüsse jedenfalls
dann nicht ungültig, wenn deren Anwesenheit von den Mitgliedern der
Gemeinschaft ausdrücklich oder stillschweigend geduldet wird (BGer, Urteil
5C.239/2005 vom 5. Mai 2006 E. 3.1). Im Weiteren kann sich ein Stock-
werkeigentümer durch eine beliebige Person vertreten lassen, was eine
rechtsgültige Bevollmächtigung für den Vertreter voraussetzt. In diesem Fall

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kann der Dritte das Stimmrecht des Vertretenen ausüben (Wermelinger,
a.a.O., N 39 und 41 f. zu Art. 712m ZGB). Von der Vertretung des Stock-
werkeigentümers zu unterscheiden ist dessen Verbeiständung. Dabei handelt
es sich um eine Form der Begleitung und Unterstützung des Stockwerkei-
gentümers an einer Stockwerkeigentümerversammlung. Der Stockwerkei-
gentümer wird nicht ersetzt, sondern begleitet, z.B. durch einen Anwalt oder
einen Architekten, um ihn zu beraten und bei der Beschlussfassung zu unter-
stützen. Darum übt der verbeiständete Stockwerkeigentümer das Recht zur
Teilnahme an der Stockwerkeigentümerversammlung und sein Stimmrecht
selbst aus. Eine Verbeiständung ist nicht im Gesetz verankert. Ein solcher
Beistand ist grundsätzlich als Dritter zu behandeln, der über kein Teilnahme-
recht an einer Stockwerkeigentümerversammlung verfügt. Daher ist die Ver-
beiständung unzulässig, sofern sie nicht in der Gemeinschaftsordnung veran-
kert ist oder an der Stockwerkeigentümerversammlung ad-hoc beschlossen
wird (Wermelinger, a.a.O., N 47 zu Art. 712m ZGB).
cc) Rechtsanwalt C.________ teilte der Verwaltung der Beklagten vorgän-
gig der Stockwerkeigentümerversammlung vom 27. März 2018 resp. mit
Schreiben vom 8. Februar 2018 schriftlich mit, die Kläger an die nächste Ver-
sammlung zu begleiten und deren Traktandenwünsche (Verbot gegenüber
den Stockwerkeigentümern F.________, H.________, I.________ und
J.________, die zu ihren Wohnungen gehörenden Wintergärten zu beheizen,
namentlich diese an der Heizung anzuschliessen bzw. angeschlossen zu hal-
ten, sowie bis spätestens Ende Mai 2018 die notwendigen bautechnischen
Massnahmen zu ergreifen, um den vorgenommenen Anschluss zu unterbin-
den bzw. wieder rückgängig zu machen) zu vertreten (Vi-KB 3). Anlässlich der
besagten Verhandlung erschien neben den Stockwerkeigentümerinnen und
Stockwerkeigentümern ebenfalls der klägerische Rechtsvertreter, welcher der
Verwaltung der Beklagten eine Vollmacht abgab. Die Stockwerkeigentümer-
versammlung beschloss bei einer Gegenstimme unter dem Traktandum Nr. 2,
dass die Kläger aufgrund der von ihnen erteilten Vollmacht an Rechtsanwalt

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C.________ nicht an der Versammlung anwesend sein dürften und sie sich
entscheiden müssten, ob sie selbst oder ihr Vertreter anwesend sein woll-
ten/wolle. Daraufhin entschieden sich die Kläger, den Raum zu verlassen und
an ihrer Stelle ihren Vertreter an der Versammlung teilnehmen zu lassen.
Nach deren Verabschiedung wurde die Versammlung ohne sie, aber vertreten
durch Rechtsanwalt C.________ fortgesetzt (Vi-KB 8, Traktandum 2, S. 2 f.).
Aufgrund der Sachdarlegung steht fest, dass die Verwaltung der Beklagten
den klägerischen Rechtsvertreter nicht eigens zur Stockwerkeigentümerver-
sammlung vom 27. März 2018 einlud, um konkrete Traktanden der Stock-
werkeigentümergemeinschaft zu beantworten oder zu erläutern, wie dies etwa
ein Bauingenieur oder ein Steuerberater tut. Die Kläger vermögen deshalb
aus der von ihr zitierten Literaturstelle (vgl. KG-act. 1, S. 6 N 1; Wermelinger,
a.a.O., N 39 zu Art. 712m ZGB bzw. E. 1b/bb vorne) nichts zu ihren Gunsten
abzuleiten. Denn Rechtsanwalt C.________ erschien in Begleitung der Kläger
zur Versammlung, um diese zu beraten und bei der Beschlussfassung zu un-
terstützen. Die Kläger beabsichtigten somit, ihren Rechtsvertreter i.S. einer
Verbeiständung an der Versammlung teilnehmen zu lassen. Die Beklagte
sprach sich ad-hoc gegen eine solche Teilnahme des klägerischen Rechtsver-
treters aus. Ausserdem ist unbestritten, dass eine Verbeiständung in der Ge-
meinschaftsordnung der Beklagten (Vi-KB 1) nicht verankert ist. Somit wäre
eine Verbeiständung unzulässig gewesen. Daher mussten sich die Kläger
entscheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen oder sich durch Rechts-
anwalt C.________ vertreten lassen wollten. Bekanntlich entschieden sie sich
für zweiteres. Da eine entsprechende Vollmacht vorliegt, steht fest, dass die
Kläger an der Versammlung rechtsgültig von Rechtsanwalt C.________ ver-
treten wurden. Aus diesen Gründen leidet der Beschluss der Beklagten vom
27. März 2018 an keinem Mangel und es liegt insoweit kein Anfechtungs- ge-
schweige denn ein Nichtigkeitsgrund vor.

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b) Fehlt es an hinsichtlich des Beschlusses der Beklagten vom 27. März
2018 an einem Anfechtungs- und Nichtigkeitsgrund, kann offengelassen wer-
den, ob den Klägern aus dem Umstand, dass sie nebst ihrem Rechtsvertreter
nicht persönlich an der Stockwerkeigentümerversammlung hätten teilnehmen
können, überhaupt ein Nachteil erwuchs und sie an der Beurteilung der
Rechtmässigkeit des erwähnten Beschlusses ein Rechtsschutzinteresse ha-
ben, was die Vorinstanz verneint (angef. Urteil, E. 1 S. 12, letzter Absatz).
Daher müssen das diesbezügliche Vorbringen der Kläger und die entspre-
chenden Einwendungen der Beklagten nicht weiter geprüft werden.
2. Die Vorinstanz hielt dafür, weder würden die Kläger im Einzelnen darle-
gen noch sei ersichtlich, inwiefern der Anschluss des Wintergartens an die
gemeinschaftliche Ölheizung einen weitergehenden Eingriff in gemeinschaftli-
che Teile darstelle als die Errichtung des Wintergartens selbst, wozu jeder
einzelne Stockwerkeigentümer unter Beachtung der behördlichen Bauvor-
schriften berechtigt sei. Daher sei der Beschluss der Eigentümerversammlung
vom 27. März 2018, den Antrag gemäss Traktandum Nr. 8 abzulehnen, nicht
rechtswidrig bzw. widerrechtlich, zumal die Wintergärten unstrittig seit dem
Jahre 2006 beheizt werden dürften (angef. Urteil, E. 2.1 S. 13 f.). Durch die
Beheizung der Wintergärten (mittels Anschluss an die gemeinsame Ölhei-
zung) sei deren Wohnzweck nicht geändert worden. Selbst wenn eine
Zweckänderung vorläge, würden die Kläger nicht darlegen, weshalb eine sol-
che unzulässig sei, weil gemäss Ziffer 8 des Reglements eine Zweckänderung
unter gewissen Voraussetzungen erlaubt sei (angef. Urteil, E. 2.2 S. 14). Falls
durch den Anschluss der Wintergärten an die Ölheizung gemeinschaftliche
Teile in Anspruch genommen resp. verändert worden wären, was nicht zutref-
fe (vgl. E. 2.1 vorne), sei zu beachten, dass diese bauliche Veränderung wohl
nicht mehr bloss als nützlich anzusehen sei, sondern ausschliesslich der Ver-
schönerung oder der Bequemlichkeit i.S. von Ziffer 29 des Reglements diene.
Für den Anschluss der Wintergärten an die Ölheizung sei in casu trotzdem
keine Einstimmigkeit i.S. von Ziffer 39 des Reglements erforderlich, da ge-

Kantonsgericht Schwyz 11
stützt auf Ziffer 29 Abs. 2 Satz 2 des Reglements ein Mehrheitsbeschluss aus-
reiche und mit der Ablehnung von Traktandum 8 anlässlich der Stockwerkei-
gentümerversammlung vom 27. März 2018 ein solcher Beschluss i.S. einer
nachträglichen Genehmigung erfolgt sei. Der Anschluss der Wintergärten an
die gemeinsame Ölheizung verstosse weder gegen das Gesetz noch gegen
das Reglement (angef. Urteil, E. 2.3 S. 14-17).
3. Zu prüfen ist vorerst, ob der Anschluss der Wintergärten an die Ölhei-
zung keinen Einstimmigkeitsbeschluss i.S. von Ziffer 39 des Reglements
(Vi-KB 1) erfordert bzw. ein Mehrheitsbeschluss nach Ziffer 37 oder 38 des
Reglements ausreicht. Letzteres genügt, wenn erstens durch den Anschluss
der Wintergärten an die Ölheizung der Wohnzweck der Stockwerkeinheiten
nicht geändert wurde und zweitens diese bauliche Massnahme als nützlich
anzusehen ist resp. nicht lediglich oder vorwiegend der Verschönerung oder
der Bequemlichkeit i.S. von Ziffer 29 des Reglements dient, unabhängig da-
von, ob dadurch gemeinschaftliche Teile in Anspruch genommen wurden oder
nicht.
4. Die Vorinstanz führte zur Begründung, wonach durch die Beheizung der
Wintergärten (mittels Anschluss an die gemeinsame Ölheizung) deren Wohn-
zweck nicht geändert worden sei, im Wesentlichen aus, gemäss Ziffer 8 des
Reglements seien die Stockwerkeinheiten (Wohnungen) primär für Wohnzwe-
cke bestimmt. Deren Benutzung zu gewerblichen Verrichtungen seien unter
bestimmten Bedingungen gestattet. Die Kläger würden die Beheizung der
Wintergärten grundsätzlich nicht als widerrechtlich erachten, sondern lediglich
deren Beheizung mittels Anschlusses an die gemeinsame Ölheizung. Dies sei
widersprüchlich, weil, falls die Beheizung an sich eine Zweckänderung be-
gründen würde, diese nicht davon abhängen könne, in welcher Form sie erfol-
ge. Weder erscheine schlüssig noch würden die Kläger näher darlegen, dass
nur die Beheizung mittels Ölheizung eine Zweckänderung begründe. Überdies
führe die Beheizung der Wintergärten zu keiner Zweckänderung, da die

Kantonsgericht Schwyz 12
Stockwerkeigentumseinheiten nach wie vor zu Wohnzwecken genutzt würden.
Selbst wenn eine Zweckänderung vorläge, würden die Kläger nicht darlegen,
weshalb eine solche unzulässig sei (angef. Urteil, E. 2.2 S. 14).
a) Die Kläger bringen vor, vorliegend gehe es um bauliche Änderungen der
Terrassen, die als Wintergärten benützt werden dürften und somit nicht zum
dauernden Verbleib konzipiert seien. Mit deren Beheizung mittels einer ge-
meinsamen Heizanlage würden sie mit der Wohnung verbunden, bildeten eine
Gesamtwohneinheit und würden faktisch zu dauerndem Wohnraum, wofür
Terrassen nicht vorgesehen seien. Daran vermöge nichts zu ändern, dass
andere vereinzelte Wintergärten mittels Strom ebenfalls beheizbar seien.
Denn strombeheizte Wintergärten würden nicht zu Wohnräumen, welche dau-
ernd genutzt werden könnten, weil mit der Stromheizung nur für einige Zeit
des Aufenthalts eine Erwärmung erfolgen bzw. unmöglich ganztätig in Betrieb
genommen werden könne. Selbst wenn dem nicht so wäre, blieben die stritti-
gen Wintergärten unrechtmässig und es müssten auch alle anderen strom-
beheizten Wintergärten wieder rückgängig gemacht werden. Daher führe der
Anschluss der Wintergärten an die gemeinsame Ölheizung zu einer Zweckän-
derung, weshalb gemäss Ziffer 39 des Reglements ein entsprechender ein-
stimmiger Beschluss der Stockwerkeigentümerschaft erforderlich wäre. Ein
solcher liege unbestritten nicht vor (KG-act. 1, S. 7 N 2 und S. 15 f. N 4).
Die Beklagte wendet ein, die Kläger würden sich mit der vorinstanzlichen Be-
gründung nicht ernsthaft auseinandersetzen, sondern lediglich ihre wider-
sprüchliche Argumentation wiederholen. Die Wintergärten seien sehr wohl
zum dauernden Verbleib konzipiert, weil sie gemäss Ziffer 13 des Reglements
baurechtskonform erstellt werden dürften und deren Beheizung baurechtlich
zulässig sei. Die Stockwerkeinheiten und somit auch die Terrassen würden
der Wohnnutzung dienen. Daran vermöge die Beheizung der Wintergärten
nichts zu ändern. Ebenso wenig könne eine Zweckänderung von der Form der
Beheizung abhängig sein. Daher treffe nicht zu, dass die Beheizung der Win-

Kantonsgericht Schwyz 13
tergärten mittels Strom zu keiner Zweckänderung führe, jene mittels Ölhei-
zung aber schon, zumal bestritten werde, dass die Stromheizung unmöglich
dauernd eingeschaltet sein könne (KG-act. 8, S. 23-25 N 62-66).
b) Die Zweckbestimmung liegt in der Widmung einer Sache, welche sich
durch deren wirtschaftliche Gebrauchs- und Nutzungsweise manifestiert
(Wermelinger, a.a.O., N 174 zu Art. 712a ZGB; Bösch, in: Basler Kommentar,
Zivilgesetzbuch II, 6. A., 2019, N 7 zu Art. 712a ZGB). Die Frage der Zweck-
bestimmung eines Gebäudes oder einer Stockwerkeinheit hat für den einzel-
nen Stockwerkeigentümer eine herausragende Bedeutung und bildet oft das
Motiv für den Erwerb, weil er dadurch abschätzen kann, mit welchen Immissi-
onen zu rechnen ist (Wermelinger, a.a.O., N 175 zu Art. 712a ZGB). Handelt
es sich gemäss Zweckbestimmung um ein Wohnhaus, kann die Ausübung
gewerblicher oder anderer beruflicher Tätigkeiten unzulässig sein, wenn sie
erhebliche oder im Hinblick auf diese Zweckbestimmung störende Immissio-
nen verursachen wie z.B. der Betrieb eines Kinderhorts, eines Restaurants,
eines Dancings oder einer Bar, der Umbau von Wohnungen in Hotelzimmer
usw. (Bösch, a.a.O., N 7 zu Art. 712a ZGB). Bei einem Grundstück sind
Zweckbestimmungen wie Wohnnutzung, Hotelnutzung, gewerbliche Nutzung,
kommerzielle Nutzung etc. denkbar. Die Zweckbestimmung lässt sich auch
noch präziser festlegen und eine spezifische Geschäftsbranche als einzig
zulässige erklären, z.B. eine Apotheke (Wermelinger, a.a.O., N 174 zu Art.
712a ZGB). Im Reglement können auch noch weitere Nutzungsbeschränkun-
gen festgelegt werden wie etwa hinsichtlich Haustierhaltung, Musikausübung
etc. (Bösch, a.a.O., N 7 zu Art. 712a ZGB).
Von der Zweckbestimmung ist die Benutzungsweise zu unterscheiden. Eine
Änderung der Zweckbestimmung liegt dann vor, wenn die Nutzung und die
wirtschaftliche Zweckbestimmung des in Stockwerkeigentum aufgeteilten
Grundstücks tiefgreifend und erheblich geändert werden. Solange der allge-
meine Charakter des Grundstücks bestehen bleibt, führt eine Nutzungsände-

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rung einer einzelnen Stockwerkeinheit nicht zu einer Veränderung der Zweck-
bestimmung i.S.v. Art. 648 Abs. 2 ZGB (BGE 139 III 1 E. 4.3.3 S. 5 = Pra 102,
2013, Nr. 104), nach welcher Bestimmung es zur Veränderung der Zweckbe-
stimmung der Sache der Übereinstimmung aller Miteigentümer bedarf, soweit
diese nicht einstimmig eine andere Ordnung vereinbarten. Eine reglementari-
sche Abänderung, welche die Errichtung eines Kinderhorts in Stockwerkantei-
len verbietet, führt zu keiner Abänderung der Zweckbestimmung, solange die
Stockwerkanteile noch immer für viele Tätigkeiten des Dienstleistungssektors
benutzt werden können (BGE 139 III 1 E. 4.4.1 S. 6; vgl. auch Bösch, a.a.O.,
N 7a zu Art. 712a ZGB). Für die Änderung der Zweckbestimmung ist in der
Regel ein einstimmiger Beschluss erforderlich, wogegen für eine Änderung
der Benutzungsweise lediglich ein Beschluss mit qualifiziertem Mehr genügt.
Ist in der Gemeinschaftsordnung keine Einschränkung der Ausübung des
Sonderrechts verankert, muss von einer Benutzungsfreiheit – im Rahmen von
Art. 712a Abs. 2 ZGB – ausgegangen werden (Wermelinger, a.a.O., N 174 zu
Art. 712a ZGB; Bösch, a.a.O., N 7a zu Art. 712a ZGB).
c) Gemäss Ziffer 13 Abs. 2 des Reglements hat jeder Stockwerkeigentü-
mer das Recht, auf seiner Terrasse auch nachträglich einen Wintergarten im
Rahmen der behördlichen Bauvorschriften errichten zu lassen (Vi-KB 1, S. 5).
Laut Ziffer 8 des Reglements sind die Stockwerkeigentumseinheiten (Woh-
nungen) in erster Linie für Wohnzwecke bestimmt. Die Benützung aller Stock-
werkeinheiten zu gewerblichen Verrichtungen wie z.B. den Betrieb einer Arzt-
oder Anwaltspraxis, eines Büros, eines Lagers etc. ist gestattet, sofern von
diesen Tätigkeiten keine lästigen oder schädlichen Auswirkungen wie Lärm,
Erschütterungen oder üble Gerüche ausgehen oder gegen die Ruhe der Be-
wohner, Hygiene, Moral oder äussere Erscheinungen des Hauses verstossen
wird. Vorbehalten bleiben öffentlich-rechtliche Bestimmungen (Vi-KB 1, S. 3).
Selbst die Kläger behaupten nicht substanziiert, dass der Zweck der regle-
mentarisch zulässigen Wintergärten zufolge der Beheizung geändert würde.
Vielmehr sprechen sie im Zusammenhang mit den beheizten Wintergärten

Kantonsgericht Schwyz 15
ausdrücklich von Wohnraum resp. differenzieren nur insoweit, dass dieser
Wohnraum lediglich bei einer Beheizung mittels einer gemeinsamen Heizan-
lage (Ölheizung) bzw. nicht auch bei einer Stromheizung dauerndes Wohnen
ermögliche. Eine Änderung der Zweckbestimmung zufolge der Beheizung der
Wintergärten, unabhängig in welcher Form dies erfolgt, ist denn auch nicht
ersichtlich, da keine Rede davon sein kann, dass durch die Beheizung der
Wintergärten die Nutzung und die wirtschaftliche Zweckbestimmung des in
Stockwerkeigentum aufgeteilten Grundstücks tiefgreifend und erheblich geän-
dert werden. Offengelassen werden kann, ob die klägerische Differenzierung
zwischen der Heizungsart (Strom- oder Ölheizung) und der daraus folgenden
unterschiedlichen Gebrauchsdauer des Wintergartens (vgl. E. 4a vorne) zu-
trifft oder nicht, da in beiden Fällen die Zweckbestimmung bzw. der Wohn-
zweck nicht geändert wird. Daher führt der Anschluss der Wintergärten an die
gemeinsame Ölheizung nicht zu einer Zweckänderung i.S.v. Ziffer 8 des Re-
glements, sodass kein Fall von Ziffer 39 des Reglements vorliegt und kein
entsprechender einstimmiger Beschluss der Stockwerkeigentümerschaft er-
forderlich ist, sondern ein Mehrheitsbeschluss i.S.v. Art. 37 oder 38 des Re-
glements ausreicht.
5. Die Vorinstanz führte weiter aus, falls die betroffenen Stockwerkei-
gentümer durch den Anschluss ihrer Wintergärten an die Ölheizung gemein-
schaftliche Teile in Anspruch genommen hätten (was vorliegend nicht der Fall
sei, vgl. angef. Urteil, E. 2.1 S. 13 f.), sei zu beachten, dass eine solche bauli-
che Massnahme wohl nicht mehr bloss nützlich sei, sondern ausschliesslich
der Verschönerung oder der Bequemlichkeit diene, und gemäss Ziffer 29 des
Reglements grundsätzlich bloss mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer
vorgenommen werden dürfe. Es sei unbestritten, dass ein solcher, einstimmi-
ger "positiver" Beschluss nicht vorliege. Indessen reiche vorliegend gestützt
auf Ziffer 29 Abs. 1 Satz 2 des Reglements ein Mehrheitsbeschluss aus. Denn
die Kläger hätten für die jeweiligen Anschlüsse an die Ölheizung keine Kosten
tragen müssen und der Heizkostenschlüssel sei den neuen Verhältnissen an-

Kantonsgericht Schwyz 16
gepasst worden. Daher seien den Klägern durch diese bauliche Massnahme
keinerlei Kosten entstanden. Ebenso wenig sei eine dauernde Beeinträchti-
gung der Kläger ersichtlich. Daran vermöge ebenso wenig der von der Beklag-
ten bestrittene Einwand der Kläger etwas zu ändern, wonach die Heizung
durch die Anschlüsse der Wintergärten übermässig beansprucht werde, wo-
durch sich deren Lebensdauer verkürze. Diesbezüglich und hinsichtlich der
Dimensionierung und Abnützung der Heizung bei zusätzlichem Anschluss der
Wintergärten an die Heizung fehle es an den notwendigen Behauptungen, um
ein von den Klägern offeriertes Gutachten einzuholen. Mit der Ablehnung von
Traktandum 8 anlässlich der Versammlung vom 27. März 2018 hätten die
Stockwerkeigentümer einen Mehrheitsbeschluss i.S. Ziffer 29 Abs. 1 Satz 2
des Reglements und einer nachträglichen Genehmigung gefällt. Der An-
schluss der Wintergärten an die gemeinsame Ölheizung verstosse weder ge-
gen das Gesetz noch gegen das Reglement (angef. Urteil, E. 2.3 S. 14-17).
a) aa) Die Kläger schliessen sich der vorinstanzlichen Auffassung an
(vgl. KG-act. 1, S. 13 N 3). Die Beklagte bringt indessen vor, entgegen der
Annahme der Vorinstanz treffe es nicht zu, dass der Anschluss der Wintergär-
ten an die Ölheizung eine luxuriöse bauliche Massnahme darstelle. Sie be-
gründe denn auch nicht, weshalb eine solche bauliche Massnahme (wohl)
nicht mehr bloss nützlich, sondern luxuriös sei. Die Beklagte legt dar, dass
das Gegenteil der Fall sei (KG-act. 8, S. 18 f. N 47-50).
bb) Erneuerungs- und Umbauarbeiten, die eine Wertsteigerung oder Ver-
besserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit der Sache bezwe-
cken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich
den grösseren Teil der Sache vertritt (Art. 647d Abs. 1 ZGB). Bauarbeiten, die
lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequem-
lichkeit im Gebrauch dienen, dürfen nur mit Zustimmung aller Miteigentümer
ausgeführt werden (Art. 647e Abs. 1 ZGB). Solche Bauarbeiten fallen unter
dem Begriff "luxuriöse bauliche Massnahmen". Damit sind bauliche Vorhaben

Kantonsgericht Schwyz 17
gemeint, die entweder allein oder zumindest überwiegend aus ästhetischen
Gründen oder allein oder überwiegend mit der Absicht, die Sache angeneh-
mer anwenden oder verwenden zu können, realisiert werden. Im Unterschied
zur nützlichen Massnahme werden bei der luxuriösen Massnahme die objekti-
ve Verbesserung des Sachgebrauchs (Ertrag, Wert oder Resultat) nicht oder
jedenfalls nicht in einem angemessenen Verhältnis zum getätigten Mittelein-
satz (Investition) verbessert oder gesteigert. Sind also die Kosten der Arbeiten
im Vergleich zur erreichten Steigerung hoch, ist eher von einer luxuriösen
Massnahme auszugehen. Luxuriöse bauliche Massnahmen sind nie notwen-
dig (Brunner/Wichtermann, in: Geiser/Wolf, a.a.O., N 7 zu Art. 647d ZGB und
N 3-5 zu Art. 647e ZGB). Als nützlich wurde etwa die Erstellung eines Winter-
gartens qualifiziert (Urteil ZK1 10 48 des Kantonsgerichts Graubünden vom
9. Januar 2012 E. 5e/cc und 5e/dd).
cc) Vorliegend geht es nicht um die Erstellung der Wintergärten auf den
Terrassen der betreffenden Stockwerkeigentümer, sondern um die Beheizung
dieser Räume mittels Anschlusses an die gemeinsame Ölheizung. Ob diese
baulichen Massnahmen als luxuriös bzw. nicht bloss als nützlich zu qualifizie-
ren sind resp. ob sie lediglich oder vorwiegend der Verschönerung oder der
Bequemlichkeit im Gebrauch dienen (vgl. Vi-KB 1, Ziffer 29 Abs. 1), hängt
auch vom Ausbaustandard der Stockwerkeigentumseinheiten ab, welcher in
casu als sehr hoch resp. luxuriös zu betrachten ist. Denn zum einen umfasst
die Wohnung der Kläger, G.________strasse yy, eine Wohnfläche von
154.60 m2, eine Fläche von 48 m2 für "Keller/Sauna" und von 216.20 m2 für
die Terrasse, und wurde im Verkaufsprospekt als Luxuswohnung zu einem
Preis von Fr. 3'920'000 angepriesen (vgl. Vi-KB 1, S. 1; Vi-KB 13; Vi-BB 4).
Zum anderen sind die Wohnungen der Stockwerkeigentümer, denen das Be-
heizen der Wintergärten mittels Anschlusses an die Ölheizung verboten wer-
den soll (vgl. Vi-KB 3), vergleichbar mit jener der Kläger (vgl. Vi-KB 1, S. 1; Vi-
KB 13).

Kantonsgericht Schwyz 18
Es ist unbestritten, dass zur Errichtung eines Wintergartens der Terrassenbo-
den geöffnet, der Wintergarten auf das gemeinschaftliche Fundament gestellt
und mit der Fassade verbunden werden musste (angef. Urteil, E. 2.1 S. 13;
KG-act. 1, S. 12 Abs. 2). Die Kläger bezeichnen diese Eingriffe am Terras-
senboden und an der Fassade als punktuell. Ein Anschluss des Wintergartens
an der Ölheizung erfordere dagegen die Öffnung des ganzen Terrassenbo-
dens und der Hauptstammleitung (KG-act. 1, S. 12 Abs. 2). Die Beklagte er-
achtet dieses klägerische Vorbringen als neu und unzulässig, bestreitet es
und hält es für unbewiesen (KG-act. 8, S. 17 N 42 f.). Dies trifft insoweit zu,
als die Kläger im erstinstanzlichen Verfahren lediglich ausführten, die Installa-
tion einer Heizschlaufe im Terrassenbereich und der Anschluss an die ge-
meinschaftliche Ölheizung erfordere einen Eingriff in die gemeinschaftlichen
Heizleitungen und weitere gemeinschaftliche Liegenschaftsteile (Vi-act. A/VI,
S. 1 unten). Dabei seien gemeinschaftliche Teile zerstört und beeinträchtigt
worden. Auch die Hauptstammleitung habe aufgemacht und angezapft wer-
den müssen (Vi-act. D1, S. 2 unten und S. 3 oben; vgl. auch angef. Urteil,
E. 2.1 S. 13). Unabhängig davon, ob, entsprechend der Auffassung der Vorin-
stanz und der Beklagten, die Kläger damit nicht substanziiert darlegten, inwie-
fern der Anschluss der Wintergärten an die gemeinsame Ölheizung zu weiter-
gehenden Eingriffen in gemeinschaftliche Teile führte als die Errichtung der
Wintergärten selbst (vgl. angef. Urteil, E. 2.1 S. 13; KG-act. 1, S. 11 f. N 2;
KG-act. 8, S. 16 f. N 37-43), steht fest, dass die Kosten für den Anschluss
sämtlicher Wintergärten (vier oder fünf an der Zahl; vgl. Beschluss ZK1 2019 1
vom 30. April 2019 E. 2e S. 7) an die Ölheizung insgesamt Fr. 15'000.00 be-
tragen, was dem Streitwert entspricht (Beschluss ZK1 2019 1 vom 30. April
2019 E. 2f S. 8 f.). Dieser einmalige Aufwand zwischen Fr. 3'000.00 und
Fr. 4'000.00 pro Wintergarten ist im Vergleich zur dabei erzielten objektiven
Erhöhung von dessen Gebrauchsfähigkeit nicht als unangemessen hoch zu
qualifizieren, da die Gebrauchsfähigkeit zufolge der Beheizung erheblich ver-
bessert wird, weil der Wintergarten ganzjährlich bewohnt werden kann. Die
Beheizung der Wintergärten mittels Anschlusses an die gemeinsame Ölhei-

Kantonsgericht Schwyz 19
zung ist vor dem Hintergrund der luxuriösen Wohneinheiten als nützlich re-
sp. kann nicht i.S.v. Ziffer 29 Abs. 1 des Reglements lediglich oder vorwie-
gend der Verschönerung oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienend be-
zeichnet werden. Ist aus diesen Gründen für den Anschluss der Wintergärten
an die gemeinschaftliche Ölheizung nicht die Zustimmung aller Stockwerkei-
gentümer notwendig (vgl. Vi-KB 1, Ziffer 29 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Ziffer 39),
genügt ein Mehrheitsbeschluss i.S.v. Ziffer 37 oder 38 des Reglements. Es
kann somit offenbleiben, ob für die Kläger wegen des Anschlusses der Win-
tergärten an die gemeinschaftliche Ölheizung nur eine vorübergehende Beein-
trächtigung bestand, die übrigen Stockwerkeigentümer ihnen Ersatz leisteten
und deren Kostenanteil übernahmen, wie die Vorinstanz festhält (vgl. an-
gef. Urteil, E. 2.3 S. 15-17 E. 2.3), was die Kläger bestreiten (vgl. KG-act. 1,
S. 13-15 N 3) und die Beklagte bejaht (vgl. KG-act. 8, S. 19-23 N 51-61).
b) aa) Die Kläger bringen vor, nicht einmal die Beklagte habe behauptet,
dass sie sich mit der Ablehnung der klägerischen Anträge im Rahmen eines
Mehrheitsbeschlusses gegen den Rückbau der Heizanschlüsse ausgespro-
chen und diese somit zumindest nachträglich genehmigt habe. Vielmehr habe
die Beklagte ausgeführt, dass die Anschlüsse durch die Beschlüsse vom
17. März 2014 und/oder 14. März 2016 (faktisch) nachträglich genehmigt wor-
den seien. Die Vorinstanz habe dies aber zutreffenderweise abgelehnt
(KG-act. 1, S. 9 N 2). Die Beklagte bestreitet dies (vgl. KG-act. 8, S. 14 N 30
f.) zu Recht, weil sie bereits anlässlich der Hauptverhandlung vor Erstinstanz
vom 21. November 2019 duplicando ausführte, die Kläger würden verkennen,
dass die Beheizung schon mehrfach implizit genehmigt worden sei und auch
der angefochtene Beschluss (vom 27. März 2018) eine solche Duldung
bzw. Genehmigung darstelle (Vi-act. A/VII, S. 6 N 16). Wie die Beklagte zu-
treffend bemerkt, ist die Frage, mit welchem Quorum ein solcher Beschluss zu
erfolgen hat, eine von Amtes wegen zu prüfende Rechtsfrage.

Kantonsgericht Schwyz 20
bb) Im Weiteren wenden die Kläger ein, der Beschluss über die Genehmi-
gung eines Heizanschlusses für einzelne Stockwerkeigentümer dürfe nicht mit
der generellen Weigerung der Gemeinschaft, einen gesetzes- oder regle-
mentwidrigen Zustand zu unterbinden, gleichgesetzt werden (KG-act. 1, S. 9
unten bis S. 11 Abs. 1). Die Beklagte stellt dies in Abrede. Zum einen stelle
der Anschluss der Wintergärten an die Ölheizung der Gemeinschaft kein
rechtswidriger Zustand dar, da nicht in gemeinschaftliche Teile eingegriffen
werde und somit eine Genehmigung nicht erforderlich sei. Zum anderen habe
die Vorinstanz korrekt begründet, dass die Stockwerkeigentümerversammlung
mit dem Beschluss (vom 27. März 2018) gegen einen Rückbau der Heizungs-
anschlüsse diese zumindest nachträglich genehmigt habe (KG-act. 8, S. 14-
16 N 32-36).
Die Kläger stellten im Vorfeld der Stockwerkeigentümerversammlung vom
27. März 2018 zwei Anträge. Der erste lautete wie folgt: "Den Stockwerkei-
gentümern F.________, H.________, I.________ und J.________ sei zu ver-
bieten, die zu ihren Wohnungen (Stockwerkeigenheiten) gehörenden Winter-
gärten zu beheizen, namentlich diese an der Heizung anzuschliessen bzw.
angeschlossen zu haben. Sie haben bis spätestens Ende Mai 2018 die not-
wendigen bautechnischen Massnahmen zu ergreifen, um den vorgenomme-
nen Anschluss zu unterbinden bzw. wieder rückgängig zu machen". Die Be-
klagte lehnte diesen Antrag anlässlich der Versammlung vom 27. März 2018
mit einer Gegenstimme (Rechtsanwalt C.________ namens der Kläger) ab
(Vi-KB 8, Traktandum 8, S. 6). Anwesend waren sieben der insgesamt acht
Kopfstimmen, was einem Quorum von 906/1000 Wertquoten entspricht (Vi-KB
8, Traktandum 1, S. 2). Sprach sich die Beklagte gegen den von den Klägern
beantragten Rückbau der Wintergartenanschlüsse aus, kann daraus ohne
Weiteres geschlossen werden, die Beklagte habe die Wintergartenanschlüsse
an die gemeinsame Ölheizung nachträglich genehmigt. Einzig die Rechtmäs-
sigkeit des von der Beklagten am 27. März 2018 unter Traktandum 8 gefällten
Beschlusses (Ablehnung der Anträge der Kläger) bildet Gegenstand des vor-

Kantonsgericht Schwyz 21
liegenden Rechtsstreits (vgl. Vi-act. A/I, S. 2, Eventualantrag zu Rechtsbegeh-
ren Ziffer 1). Nicht zu beantworten ist, ob und unter welchen Voraussetzungen
die Beklagte in einer künftigen Versammlung auf die erteilte Bewilligung der
Wintergartenanschlüsse zurückkommen kann (vgl. dazu die unterschiedliche
Auffassung der Parteien in KG-act. 1, S. 10 Abs. 1 und KG-act. 8, S. 15 N 34).
Genehmigte die Beklagte die strittigen Wintergartenanschlüsse nachträglich,
liegt bereits ein rechtmässiger Zustand vor, zumal diesbezüglich ein Mehr-
heitsbeschluss ausreicht bzw. keine Einstimmigkeit erforderlich ist, da diese
Anschlüsse weder den Wohnzweck der Stockwerkeinheiten änderten
(vgl. E. 4 vorne) noch lediglich oder vorwiegend der Verschönerung oder der
Bequemlichkeit i.S. von Ziffer 29 des Reglements dienen, sondern als nützlich
zu qualifizieren sind (vgl. E. 5a vorne). Daher kann die strittige Frage, ob mit
den Anschlüssen der Wintergärten an die Heizung in gemeinschaftliche Teile
eingegriffen wird mit der Begründung, diese Eingriffe würden weitergehen als
jene für die Errichtung der Wintergärten selbst, kann offenbleiben (vgl. dazu
bereits E. 5a/cc vorne).
6. Zusammenfassend ist die Berufung abzuweisen und das angefochtene
Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2019 zu
bestätigen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kläger für das
Berufungsverfahren kosten- und entschädigungspflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1
Satz 1 ZPO).
a) Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren sind auf pauschal
Fr. 2‘500.00 festzusetzen (vgl. auch KG-act. 3 und 4).
b) Mangels Vorliegens einer Kostennote des beklagtischen Rechtsvertre-
ters ist die Höhe der Parteientschädigung nach pflichtgemässem Ermessen
festzusetzen (vgl. § 6 Abs. 1 Satz 1 und 3 GebTRA). Im Berufungsverfahren
beträgt das Honorar 20 bis 60 % der in den §§ 8 und 9 festgesetzten Ansätze
(§ 11 GebTRA). Vorliegend beläuft sich der Streitwert auf Fr. 15'000.00

Kantonsgericht Schwyz 22
(vgl. E. 5a/cc vorne und angef. Urteil, E. 4 S. 18), weshalb das Grundhonorar
auf maximal Fr. 1'980.00 festgesetzt werden kann (60 % von Fr. 3'300.00,
vgl. § 8 Abs. 2 GebTRA), zumal weder behauptet noch ersichtlich ist, dass
das vorliegende Verfahren für den beklagtischen Rechtsvertreter ausserge-
wöhnlich viel Arbeit i.S.v. § 16 Abs. 1 GebTRA beanspruchte. Im Übrigen ist
bei der Bemessung der Vergütung § 2 GebTRA zu beachten. Der Aufwand für
den klägerischen Rechtsanwalt bestand im Wesentlichen im Studium der
18-seitigen Berufungseingabe der Gegenpartei (vgl. KG-act. 1) sowie in der
Ausarbeitung der Berufungsantwort im Umfang von 30 Seiten (vgl. KG-act. 8).
In Anbetracht dieser Umstände sowie der Schwierigkeit und Wichtigkeit der
Streitsache ist die Parteientschädigung auf ermessensweise Fr. 2‘000.00 (in-
kl. Auslagen und MWST) festzusetzen;-

Kantonsgericht Schwyz 23
erkannt:
1. Die Berufung wird abgewiesen und das angefochtene Urteil des Einzel-
richters am Bezirksgericht Höfe vom 17. Dezember 2019 bestätigt.
2. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden auf Fr. 2‘500.00 festge-
setzt und den Klägern auferlegt. Sie werden vom Kostenvorschuss der
Kläger (je Fr. 1‘250.00) bezogen.
3. Die Kläger werden verpflichtet, der Beklagten für das Berufungsverfah-
ren eine Parteientschädigung von Fr. 2‘000.00 (inkl. Auslagen und
MWST) zu bezahlen.
4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach
Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Verfassungsbeschwerde
beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt
die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung
mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der glei-
chen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist
einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen.
Der Streitwert beträgt Fr. 15'000.00.

Kantonsgericht Schwyz 24
5. Zufertigung an Rechtsanwalt C.________ (3/R), Rechtsanwalt
E.________ (2/R), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung
an die Vorinstanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) und die Kantonsge-
richtskasse (1/ü, im Dispositiv).
Namens der 1. Zivilkammer
Der Kantonsgerichtspräsident
Der Gerichtsschreiber
Versand 14. Oktober 2020 sl