so_gerichte · ZZ.1981.15 · 1981-06-19 · de
Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes

Art. 19 Abs. 1, Art. 21 Abs. 1 lit. a Bundesgesetz über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes (EGG).- Zur Fassung des Art. 19 Abs. 1 EGG nach der Revision von 1972 (Erw. 1);- Die Tatsache, dass eine Liegenschaft aus der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz entlassen worden ist, ist für die Frage, ob eine landwirtschaftliche Liegenschaft nach Art. 19 Abs. 1 EGG vorliegt, nicht verbindlich (Erw. 2);- Zum Verhältnis zwischen Art. 19 Abs. 1 und Art. 21 Abs. 1 lit. a EGG (Erw. 3).

SOG 1981 Nr. 15

-Zur Fassung des Art. 19 Abs. 1 EGG nach der Revision von 1972
(Erw. 1);

-Die Tatsache, dass eine Liegenschaft aus der Unterstellung unter
das Entschuldungsgesetz entlassen worden ist, ist für die Frage, ob eine
landwirtschaftliche Liegenschaft nach Art. 19 Abs. 1 EGG vorliegt, nicht
verbindlich (Erw. 2);

-Zum Verhältnis zwischen Art. 19 Abs. 1 und Art. 21 Abs. 1 lit.
a EGG (Erw. 3).

Der Eigentümer des Berghofes T., auf dem neben der
Landwirtschaft auch eine Gastwirtschaft betrieben wird und Ferienwohnungen
vermietet werden, schloss mit N. einen Kaufvertrag ab, wonach der grösste Teil
des zum Hofe gehörenden landwirtschaftlichen Landes an N. übergehen sollte. Das
kantonale Landwirtschaftsdepartement erhob gegen den Kaufvertrag gestützt auf
Art. 19 des Bundesgesetzes über die Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes
(EGG) und des kantonalen Einführungsgesetzes dazu Einsprache. -- Die kantonale
Bodenrechtskommission wies die Einsprache ab, worauf das
Landwirtschaftsdepartement beim Verwaltungsgericht Beschwerde einreichte. Das
Verwaltungsgericht hatte sich vorab mit der Behauptung der Beschwerdegegner
(den Kaufsparteien) auseinanderzusetzen, der Kaufvertrag unterstehe überhaupt
nicht dem EGG: Der Hof sei aus der Unterstellung unter das Entschuldungsgesetz
entlassen worden. Zudem sei er, als Landwirtschaftsbetrieb betrachtet, nicht
mehr existenzsichernd. Effektiv überwiege der nichtlandwirtschaftliche
Charakter des Betriebes (Gastwirtschaft, Ferienwohnungen).Das
Verwaltungsgericht äusserte sich zu diesem Einwand wie folgt:

1. Es ist zunächst zu prüfen, ob es sich im vorliegenden
Fall um landwirtschaftliche Liegenschaften im Sinne von Art. 19 Abs. 1 EGG
handelt und ob deshalb das Einspruchsverfahren Anwendung findet.

a) Das EGG datiert vom 12. Juni 1951. Die Revision des
Jahres 1972 betraf u. a. Art. 19. Nach der ursprünglichen Fassung von Art. 19
Abs. 1 (AS 1952 S. 403) konnte -- unter den in lit. a bis c dieser Bestimmung
genannten Voraussetzungen -- gegen Kaufverträge nur dann Einsprache erhoben
werden, wenn es sich um solche über "landwirtschaftliche Heimwesen"
oder zu einem solchen gehörende Liegenschaften handelte. Das Bundesgericht
hatte deshalb in einschlägigen Entscheiden vorfrageweise zu prüfen, ob
überhaupt ein "landwirtschaftliches Heimwesen" gegeben sei. Als
landwirtschaftliches Heimwesen im Sinne der genannten Bestimmung wurde eine aus
Land und Gebäulichkeiten bestehende Einheit angesehen, die geeignet war, einem
Bauern (Eigentümer oder Pächter) und seiner Familie als Lebenszentrum und
Grundlage für den Betrieb eines landwirtschaftlichen Gewerbes zu dienen (BGE 89
I 231, 92 I 316, 94 I 176).Dabei hat das Bundesgericht in ständiger Rechtsprechung
festgehalten, dass Art. 19 EGG auch auf Kleinheimwesen anwendbar sei, deren
Bewirtschaftung für sich allein eine Familie nicht zu ernähren vermöge (BGE 92
I 316 und dortige Zitate).Immerhin musste Land von einer gewissen Ausdehnung
vorhanden sein, damit überhaupt von einem landwirtschaftlichen Heimwesen
gesprochen werden konnte. Dieses Minimum lasse sich, so führte das
Bundesgericht aus, nicht in einem für alle Fälle gültigen Flächenmass
festlegen; erforderlich sei aber, dass der Verdienst, der sich aus der
Bewirtschaftung des Landes erzielen lasse, einen ins Gewicht fallenden Beitrag
zum Einkommen des Bewirtschafters bilde. Bei diesem ursprünglichen Wortlaut von
Art. 19 Abs. 1 konnte man somit von einem bestimmten Begriff des
landwirtschaftlichen Heimwesens ausgehen, der in einem Einspruchsfall --
gleichgültig ob das Heimwesen als solches oder nur zu einem solchen gehörende
Liegenschaften veräussert werden wollten -- gegeben sein musste.

b) Nun ist aber der Wortlaut des Art. 19 Abs. 1 EGG in der
Revision von 1972 (vgl. SR-211-412-11) geändert worden, heisst es doch jetzt:

Gegen Kaufverträge über landwirtschaftliche Heimwesen und
landwirtschaftliche Liegenschaften..."

Über diese Änderung sagen die beiden Botschaften von 1970
und 1971 schon deshalb nichts aus, weil sie erst in der Beratung im Nationalrat
erfolgt ist (Sten. Bulletin, Nationalrat, 1972, S. 1178). Der Ständerat hat sie
übernommen (Sten. Bulletin, Ständerat, 1972, S. 598).Im Nationalrat wurde nicht
weiter darüber gesprochen; im Ständerat erklärte Kommissionspräsident Amstad,
die Änderung bedeute eine kleine Erweiterung des Sachbereiches; das
Einspruchsverfahren sei nun nicht mehr beschränkt auf zu einem
landwirtschaftlichen Heimwesen gehörende Liegenschaften, sondern finde
allgemein auf landwirtschaftliche Liegenschaften Anwendung (a.a.O. S. 598).
Geht man davon aus und sieht man vorderhand von Art. 21 Abs. 1 lit. a EGG ab,
so ergibt sich folgendes: Ausschlaggebend kann -- wenn der Einspruchsgrund von
lit. a oder b zur Diskussion steht -- nicht mehr sein, ob ein Heimwesen
vorliegt, welches -- allein oder gemischt -- eine Existenzgrundlage bildet.
Vielmehr kommt jede landwirtschaftliche Liegenschaft in Frage. Dass es im
vorliegenden Fall um landwirtschaftliche Liegenschaften, die an Herrn N.
verkauft werden sollen, geht, kann nicht bezweifelt werden. Sie liegen
ausserhalb der Bauzone und eine andere als landwirtschaftliche Nutzung kommt
nach allgemeiner Lebenserfahrung schlechterdings überhaupt nicht in Frage. Auch
sind die für das Einspruchsverfahren kantonalrechtlich vorgeschriebenen
Mindestgrössen gegeben (§ 6 Abs. 1 in Verbindung mit § 4 des soloth. Gesetzes
in der Fassung vom 7. Dezember 1958; GS 1958, S. 113). Es muss deshalb
vorläufig festgestellt werden, dass das Einspruchsverfahren im vorliegenden
Fall grundsätzlich spielt.

2. Im folgenden ist aber zu prüfen, ob die Entlassung aus
der Unterstellung gemäss Entschuldungsgesetz daran etwas ändert. Das Heimwesen
T. war ursprünglich dem Entschuldungsgesetz unterstellt worden. 1964 wurde es
aus der Unterstellung entlassen mit der Begründung, dass das Einkommen aus
nichtlandwirtschaftlicher Tätigkeit (Ferienwohnungen und Wirtschaft) grösser
sei als das Einkommen aus der Landwirtschaft. Die Beschwerdegegner wollen aus
dieser Entlassung aus der Unterstellung nach Entschuldungsgesetz den Schluss
ziehen, der Hof T. sei schon deshalb keine landwirtschaftlich genutzte
Liegenschaft im Sinne des Bundesgesetzes über die Erhaltung des bäuerlichen
Grundbesitzes. Dieser Schlussfolgerung kann nicht zugestimmt werden. Die
Fragestellung ist ähnlich wie beim bäuerlichen Erbrecht, dessen Artikel 619,
620, 621, 621bis-quater 625 und 625bis ZGB (Fassung gemäss Art. 94 LEG) nach
Art. 108 LEG auf alle Erbschaften Anwendung finden, in denen sich ein
landwirtschaftliches Gewerbe befindet, sofern der Erblasser nicht anders
verfügt hat. In seinem Entscheid BGE 83 II 109 musste das Bundesgericht die
umstrittene Frage, ob die Anwendung der durch das LEG revidierten Bestimmungen
über das bäuerliche Erbrecht von der Unterstellung des betreffenden Heimwesens
abhänge, nicht entscheiden, weil dort die Unterstellung tatsächlich erfolgt
war. Sodann führte das Bundesgericht aber aus:

"4. -- Auch wenn man annimmt, ein Heimwesen könne nur
unter der Voraussetzung, dass es dem LEG unterstellt wurde, einem Erben gemäss
Art. 620 ZGB zum Ertragswert ungeteilt zugewiesen werden, kann doch keine Rede
davon sein, dass die Unterstellungsverfügung dem in Frage stehenden Heimwesen
in einer für die Gerichte verbindlichen Weise die Eigenschaft eines
landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 620 ZGB zuerkenne. Vielmehr ist
die Frage, ob ein solches Gewerbe vorliege, wie die Frage, ob die übrigen
Voraussetzungen des Art. 620 ZGB gegeben seien, von den Gerichten selbständig
zu prüfen. Dabei kommt der Bestimmung von Art. 1 LEG, wonach dieses Gesetz auf
Heimwesen und Liegenschaften Anwendung findet, die ausschliesslich oder
vorwiegend landwirtschaftlich genutzt werden, höchstens die negative Bedeutung
zu, dass ein Heimwesen, das diese Bedingung nicht erfüllt, nicht als
landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 620 ZGB gelten kann. Im übrigen
ist der Ausdruck "landwirtschaftliches Gewerbe" so auszulegen, wie es
dem Sinn und Zweck von Art. 620 ZGB entspricht. Die vor dem Inkrafttreten des LEG
ergangene Rechtsprechung bleibt dabei beachtlich."

In seiner Kommentierung dieses Entscheides bringt Prof. Hans
Merz zum Ausdruck, dass die immer noch offene Frage, ob die Anwendung der durch
das Entschuldungsgesetz (LEG) revidierten Bestimmungen des ZGB von der
Unterstellung unter das LEG abhänge, wohl zu verneinen sei (ZBJV 95/1959, S.
17). Im Entscheid BGE 87 II 74 liess das Bundesgericht die erwähnte Frage
wiederum offen. Im Lehrbuch Tuor/Schnyder, Das Schweiz. Zivilgesetzbuch 9. A.,
wird S. 443 zum bäuerlichen Erbrecht erklärt, nach Ansicht des Autors sei die
Unterstellung "sowohl positiv wie negativ nur ein Indiz für den
Gerichtsentscheid über die Eigenart des in Frage stehenden Gewerbes." Aus
den zitierten Entscheiden und Lehrmeinungen geht jedenfalls klar hervor, dass
bei der Frage der Anwendung von Art. 620 ZGB  (bäuerliches Erbrecht) nicht
einfach darauf abgestellt werden kann, ob eine Unterstellung nach LEG erfolgt
ist oder nicht, sondern dass der Entscheid von den Gerichten zu fällen ist und
zwar aufgrund der Bestimmungen von ZGB 620. Dabei kann der Unterstellung oder
Nichtunterstellung nach LEG nur die Bedeutung eines Indizes zukommen. Dies
spricht dafür, dass es sich auch zwischen LEG und EGG nicht anders verhält. So
fällt zunächst auf, dass das zeitlich spätere Bundesgesetz über die Erhaltung
des Bäuerlichen Grundbesitzes -- mit Ausnahme von Art. 12, wo für den
Übernahmepreis bei Ausübung des Vorkaufsrechts nach EGG unter nächsten
Angehörigen auf den Ertragswert gemäss LEG verwiesen wird -- keine Verweisungen
auf das zeitlich frühere Entschuldungsgesetz enthält, obwohl auch hier -- wie
dort -- von Liegenschaften gesprochen wird, die ausschliesslich oder vorwiegend
landwirtschaftlich genutzt werden, so dass es an und für sich naheliegend gewesen
wäre, im zweiten Gesetz auf das frühere bzw. dessen Begriffsumschreibungen zu
verweisen. Diese Tatsache fiel bereits im Entwurf zum Bundesgesetz über die
Erhaltung des bäuerlichen Grundbesitzes vom Jahre 1948 (BBl 1948 S. 72 ff.)
auf. So wird auch hier in der Botschaft des Bundesrates an die
Bundesversammlung vom 30. Dezember 1947 gesagt, dass von einem besonderen
Unterstellungsverfahren nach dem Vorbild des LEG abgesehen werde (im Gegensatz
zu Vorentwürfen). Nirgends findet sich in der Parlamentarischen Beratung der
Jahre 1948 bis 1950 auch nur der geringste Hinweis dahin, dass für den
Entscheid, ob es sich im konkreten Fall um eine landwirtschaftliche
Liegenschaft handle oder nicht, oder ob es sich um eine ausschliesslich oder
vorwiegend landwirtschaftlich genutzte Liegenschaft handle, oder ob es um
wesentliche Teile eines landwirtschaftlichen Gewerbes gehe, von einem
allenfalls schon ergangenen oder noch zu ergehenden Entscheid einer Behörde
nach LEG abhängig gemacht sei. Das kann nur die Bedeutung haben, dass die
Entscheide nach LEG und nach EGG, ob es um landwirtschaftlich genutzte
Liegenschaften usw. gehe, von den nach dem jeweiligen Gesetz zuständigen
Behörden zu treffen sind. Diese Auslegung muss schon deshalb zutreffend sein,
weil die Zwecke, welche LEG und EGG verfolgen, verschieden sind, und weil nach
EGG landwirtschaftliche Liegenschaften auch dort vorliegen können, wo keine
Unterstellung unter das LEG erfolgt ist und auch nicht zu erfolgen hat. In
gleichem Sinne äussert sich die Justizkommission des Kantons Luzern in einem
Entscheid vom 19. November 1975. Sie hält dabei fest, es sei für beide Gesetze
separat zu prüfen, ob vorliegend ihre Anwendung in Frage komme (ZBGR 1978 S.
76). Die Entlassung aus der Unterstellung gemäss LEG ändert deshalb nichts an
der Anwendbarkeit des EGG.

3. Nun ist das Einspruchsverfahren gemäss der Bestimmung des
Art. 21 Abs. 1 lit. a EGG (und vorliegend käme nur dieser Ausnahmefall in
Frage) aber nicht anwendbar "auf Rechtsgeschäfte über Liegenschaften, die
einen gemischten Betrieb bilden, bei welchem der nichtlandwirtschaftliche
Charakter überwiegt." Man kann sich fragen, wie sich diese Bestimmung zur
neuen Fassung des Art. 19 Abs. 1 EGG verhält. Es ist nicht auszuschliessen,
dass das Verhältnis zwischen Art. 19 Abs. 1 EGG (welcher bei der erwähnten
Revision plötzlich und ohne Diskussion in der Beratung im Nationalrat geändert
wurde) und der unverändert bleibenden ursprünglichen Fassung von Art. 21 EGG
nicht bedacht wurde. Art. 21 Abs. 1 lit. a geht ja immer noch davon aus, dass
ein "Betrieb" (= "Heimwesen") im Zentrum stehen müsse,
obschon dies nach der neuen Fassung des Art. 19 Abs. 1 gar nicht mehr der Fall
ist. Eventuell könnte man sagen, dass die Bestimmung des Art. 21 Abs. 1 lit. a
nur noch in den Fällen von Art. 19 Abs. 1 lit. c spiele, oder dass Art. 21 Abs.
1 lit. a zwar noch gelte, aber durch die neue Fassung von Art. 19 Abs. 1
irgendwie relativiert worden sei und deshalb nur ganz zurückhaltend anzuwenden
sei, was "pro Unterstellung" sprechen würde. Eventuell ist Art. 21
Abs. 1 lit. a EGG aber doch so eindeutig, dass die Änderung des Art. 19 ohne
Auswirkung bleibt. Diese Fragen müssen aber im vorliegenden Fall nicht generell
beantwortet werden, da sich zeigen wird, dass vorliegend -- entgegen der
Meinung der Beschwerdegegner -- der Ausnahmefall des Art. 21 Abs. 1 lit. a EGG ohnehin
nicht gegeben ist. (Im Folgenden wird eingehend dargetan, dass beim Hof T.
objektiv gesehen dem Landwirtschaftsbetrieb im Vergleich zum Gastwirtschafts-
und Ferienwohnungsbetrieb keine untergeordnete Bedeutung zukommt, so dass nicht
gesagt werden kann, der nichtlandwirtschaftliche Charakter im Sinne von Art. 21
Abs. 1 lit. a EGG überwiege. Am Schluss wird festgestellt, dass somit das
Einspruchsverfahren anwendbar sei).

Verwaltungsgericht, Urteil vom 19. Juni 1981