so_gerichte · ZZ.1982.1 · 1982-07-08 · de
Grundbuch, Einsicht, schützenswertes Interesse

Art. 970 Abs. 2 ZGB. Öffentlichkeit des Grundbuches, Recht auf Einsichtnahme. Zur Frage, ob ein schützenswertes Interesse an der Einsichtnahme gegeben ist;- beim künftigen pflichtteilsgeschützten Erben des Veräusserers einer Liegenschaft, der Auskunft über die grundpfändliche Belastung und über den seinerzeitgen Kaufpreis verlangt (Erw. 1);- beim Mieter einer Liegenschaft, der sich auf einen im Grundbuch vorgemerkten Mietvertrag stützt und Auskunft über die grundpfändliche Belastung wünscht (Erw. 2).

SOG 1982 Nr. 1

Art. 970 Abs. 2 ZGB.Öffentlichkeit des
Grundbuches, Recht auf Einsichtnahme. Zur Frage, ob ein schützenswertes
Interesse an der Einsichtnahme gegeben ist;

-beim künftigen pflichtteilsgeschützten Erben des Veräusserers
einer Liegenschaft, der Auskunft über die grundpfändliche Belastung und über
den seinerzeitgen Kaufpreis verlangt (Erw. 1);

-beim Mieter einer Liegenschaft, der sich auf einen im
Grundbuch vorgemerkten Mietvertrag stützt und Auskunft über die grundpfändliche
Belastung wünscht (Erw. 2).

Frau J.L. verlangte beim zuständigen Grundbuchamt
Grundbuchauszüge über die Grundstücke Grundbuch B. Nrn. 1122, 1124, 1509 und
1123, die ihrer Schwester, Frau H., gehören (welche die Grundstücke durch Kauf
von der Mutter der beiden Frauen, Frau P. erworben hatte).Frau L. verlangte
zudem Auskunft über den Kaufpreis, zu dem Frau H. die Grundstücke von der
Mutter übernommen hatte. Das Grundbuchamt stellte Frau L. Auszüge zu, die
Angaben über die Grösse, Schätzungen (Land und Gebäude), Anmerkungen, Vormerkungen
und Dienstbarkeiten enthielten, nicht aber über die Pfandrechte. Das
Grundbuchamt teilte Frau L. mit, dass es über den Kaufpreis und die
grundpfändliche Belastung keine Auskunft erteilen dürfe. Gegen diese
Verweigerung erhob Frau L. beim Obergericht Beschwerde. Sie verlangte, es sei
ihr die grundpfändliche Belastung der betreffenden Grundstücke bekannt zu geben
und der Kaufvertrag zwischen Frau P. und Frau H. vorzulegen; insbesondere sei
ihr der in diesem Vertrag vereinbarte Kaufpreis bekanntzugeben. Zur Begründung
machte Frau L. geltend, sie sei als Nachkomme neben ihrer Schwester zukünftiger
Erbe ihrer Mutter; die verlangte Auskunft sei für sie deshalb von Interesse,
weil die vermögensmässigen Erwartungen Einfluss auf ihre gegenwärtigen Dispositionen
hätten. Im weitern macht sie geltend, sie habe von der Schwester das Haus auf
Grundstück Nr. 1124 gemietet und betreibe darin einen Tearoom. Der Mietvertrag
sei im Grundbuch vorgemerkt. Das Obergericht als Aufsichtsbehörde über das
Grundbuchamt hiess die Beschwerde bezüglich Auskunft über die auf dem
Grundstück Nr. 1124 lastenden Grundpfandrechte, soweit sie dem vorgemerkten
Mietverhältnis im Range vorgehen, gut; im übrigen wies es die Beschwerde ab.
Aus den Erwägungen:

1. Voraussetzung für die Einsicht in die fraglichen
Unterlagen ist die Glaubhaftmachung eines genügenden Interesses im Sinne von
Art. 970 Abs. 2 ZGB. Es fragt sich zunächst, ob die zukünftige Erbberechtigung
ein solches Interesse darstellt. Mit einem ähnlichen Fall, wie er vorliegt, hatte
sich das Zürcher Obergericht zu befassen (vgl. ZBGR 55, 1974, Nr. 25).Auf
Wunsch einer Tochter, welche sich Gewissheit darüber verschaffen wollte, ob
ihre Mutter sie im Hinblick auf eine allfällige künftige Erbfolge zu
benachteiligen suche oder nicht, sah das Obergericht ein berechtigtes Interesse
und bejahte das Einsichtsrecht in die verlangten Auszüge und Abschriften. Das
Zürcher Obergericht war der Meinung, dass der Gesetzgeber den Grundsatz der
Offentlichkeit des Grundbuchs nur insofern einschränkte, als er damit
verhindern wollte, dass die Offenbarung von Grundbuch und Belegen nur zur
Befriedigung blosser Neugier verlangt werden könnte. Das Zürcher Obergericht
beruft sich in seiner Begründung auf den Kommentar Homberger, wo steht, dass
auch die Wahrnehmung künftiger Rechte Grundlage für das gemäss Art. 970 Abs. 2
ZGB erforderliche Interesse bilden könne. So hätten zum Beispiel
pflichtteilsberechtigte Erben eines Veräusserers ein genügendes
wirtschaftliches Interesse (Kommentar Homberger, Note 7 zu 970 ZGB). Das
zürcherische Obergericht interpretiert den Begriff der Offentlichkeit sehr
weit. Auch Leemann (Hans Leemann, Wer ist zur Einsicht in das Grundbuch
berechtigt?, SJZ 1917, S. 373 ff.) vertritt diese weite Interpretation des
Öffentlichkeitsbegriffes: "Festzustellen ist ..., dass das Sachinteresse
kein solches sein muss, das sich auf ein bereits bestehendes (dingliches oder
obligatorisches) Recht stützt, dass vielmehr auch die Wahrnehmung künftiger
Rechte, ihre Sicherung, die Beschaffung von Unterlagen für sie, das Verlangen
nach Grundbucheinsicht zu rechtfertigen vermag." Anderer Meinung ist
dagegen das Bundesamt für Justiz. Wie aus dessen Stellungnahme vom 17. März
1980 an das Schweizerische Bundesgericht zum Fall der "Schah-Villa"
Suvretta (VPB Heft 44/I Nr. 115, 1980, S. 544 ff.) hervorgeht, werden hier die
Grenzen bei der Würdigung des Grundsatzes der Offentlichkeit im Sinne des
Artikels 970 ZGB als Voraussetzung für das Recht auf Einsichtnahme um einiges
enger gezogen. In diesem Streitfall reichte die provisorische
Revolutionsregierung des Iran Grundbuchbeschwerde an das Bundesgericht ein, da
sich das Grundbuchamt St. Moritz weigerte, der Gesuchstellerin Einsicht in die
Belege betreffend der Villa Suvretta von Schah Reza Pahlavi zu gewähren. Wie im
vorliegenden Fall wurden in diesem Begehren die Abschriften der Belege,
namentlich des Kaufvertrages, der Grundpfandanmeldungen, sowie weiterer das
Grundstück betreffende Schriftstücke verlangt. Das Bundesamt für Justiz vertrat
hierzu folgende Ansicht: "Soweit Belege nicht für die Ermittlung des
genauen Inhalts von dinglichen oder vorgemerkten persönlichen Rechten
herangezogen werden müssen, ergibt sich aus der Sicht der Zweckbestimmung des
Grundbuches keine Notwendigkeit des Rechts auf Einsichtnahme durch Dritte, das
heisst, am Vertragsabschluss nicht beteiligte Personen. Dies gilt grundsätzlich
für alle Vertragsbestimmungen, die nur Wirkungen unter den Vertragsparteien
haben. Dem Interesse eines Dritten an der Einsichtnahme steht ein
schutzwürdiges Interesse der Vertragsparteien entgegen, dass Dritte nicht ohne
weiteres durch das Grundbuchamt von Vertragsbestimmungen Kenntnis erhalten, die
nur unter den Vertragsparteien gelten. Dem Schutz der letzteren gebührt in
diesem Falle eindeutig der Vorrang" (VPB Heft 44/I Nr. 115, 1980, S.
552).In diesen Ausführungen des Bundesamtes für Justiz wird auch darauf
hingewiesen, dass die bernische Justizdirektion im Kreisschreiben vom 24. März
1959 betreffend Grundbuchaufschlag und Erteilung von Auskünften (VPB a.a.O., S.
550, mit Verweis auf die ZBGR 1960, S. 121) anführte, dass nur die an einer
Urkunde beteiligten Vertragsparteien in einen Beleg mit obligatorischen
Vertragsbestimmungen beliebig Einsicht nehmen können. Sein Inhalt dürfte ohne
die Zustimmung des Eigentümers nur den beteiligten Vertragsparteien und den
Grundpfandgläubigern bekanntgegeben werden.

Der Ansicht des Bundesamtes für Justiz ist zuzustimmen. Eine
künftige Erbenstellung -- die Mutter der Beschwerdeführerin lebt ja noch --
genügt nicht, um ein ausreichendes Interesse an der Einsicht in den Kaufvertrag
glaubhaft zu machen. Eine eventuelle erbrechtliche Benachteiligung kann erst
beim Ableben der Mutter geltend gemacht werden. Vor dem Todesfall gibt es noch
keine Erben, auch nicht pflichtteilsgeschützte. Es würde einen massiven
Eingriff in die Vertragsfreiheit mit sich bringen, wenn jeder potentielle
Erblasser über seine vermögensbezogenen Handlungen Rechenschaft ablegen müsste.
Die Offentlichkeit des Grundbuches stünde im Widerspruch zur Privatautonomie
der Vertragsparteien. Es kommt in der Praxis recht häufig vor, dass ein oder
beide Elternteile ihren Nachkommen Liegenschaften verkaufen. Sollte es bei
diesen Geschäften zu einer Benachteiligung von Miterben kommen, ist diese beim
Erbfall geltend zu machen. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass
die Geschäfte über einen so bedeutenden Teil der voraussichtlichen Anwartschaft
für ihre vermögensbezogenen Dispositionen von grosser Wichtigkeit seien. Wie
das Grundbuchamt in der Vernehmlassung richtig feststellt, müsste man, um die
voraussichtliche Anwartschaft einigermassen schlüssig zu errechnen, alle
übrigen Faktoren, wie Kapitalvermögen etc. ebenfalls kennen, und selbst dann
liesse sich heute schwerlich sagen, wie sich das Vermögen der Mutter der
Beschwerdeführerin bis zu ihrem Ableben noch entwickelt.

2. Im weitern ist zu prüfen, ob die Erbenstellung ausreicht,
um ein glaubhaftes und schützenswertes Interesse an der Bekanntgabe der
grundpfändlichen Belastung der angegebenen Liegenschaften und Grundstücke zu
begründen. Gemäss Kommentar Homberger haben diejenigen ein glaubhaftes
Interesse an der Einsicht in die grundpfändliche Belastung, "welche
ernsthaft den Erwerb eines Grundstückes oder die Einräumung eines
Grundpfandkredites beabsichtigen" (Kommentar Homberger, a.a.O., Note 7 zu
Art. 970 ZGB).In diesem Sinn äussert sich auch Leemann: ". ... bei der
Gewährung von geschäftlichem Kredit kann der Kreditgeber in allen Fällen an dem
Umfang und der Belastung des Grundbesitzes Interesse haben und somit auch
berechtigt sein, das Grundbuch einzusehen" (a.a.O., S. 374).So erhält zum
Beispiel eine Bank, welche ein Grundstück belehnen will, ohne weiteres Einsicht
in die grundpfändliche Belastung eines Grundstückes.

Desgleichen sind auch die persönlichen Gläubiger eines
Grundeigentümers wirtschaftlich daran interessiert, die Grundstücke des
Kreditnehmers und die Höhe ihrer Belastung zu kennen (Kommentar Homberger, Note
7 zu Art. 970 ZGB).Was den vorliegenden Fall betrifft, ist die
Beschwerdeführerin weder Grundpfandgläubigerin noch persönliche Gläubigerin
ihrer Mutter. Die Einsicht in die grundpfändliche Belastung der Liegenschaften
und Grundstücke wurde somit vom Grundbuchamt zu Recht verweigert.

6. Schliesslich ist noch abzuklären, ob das Mietverhältnis
ein Interesse begründet, die eingetragenen Grundpfandrechte oder den Kaufpreis
kennenzulernen. Der Mietvertrag mit der Schwester der Beschwerdeführerin ist im
Grundbuch auf Grundstück Nr. 1124 vorgemerkt. Der Inhaber des vorgemerkten
persönlichen Rechtes hat ein schutzwürdiges Interesse zu wissen, welche
beschränkten dinglichen Rechte seinem vorgemerkten Recht im Range vorgehen. Ein
solches Wissen ist für die Bewertung des Rechtes und die Beurteilung, ob es in
einer allfälligen Zwangsverwertung des Grundstückes Bestand hätte,
erforderlich. Die Beschwerdeführerin hat von den dinglichen Rechten mit
Ausnahme der Grundpfandrechte bereits Kenntnis erhalten. Die Beschwerde ist
deshalb in dem Sinne gutzuheissen, dass das Grundbuchamt ihr auch Einsicht in
die Pfandrechte zu geben hat, die im Range ihrem vorgemerkten Mietrecht
vorgehen. Demgegenüber ist der Kaufpreis, den die Schwester der
Beschwerdeführerin beim Kauf der Grundstücke bezahlt hat, für die Bewertung des
vorgemerkten Mietrechtes ohne Bedeutung. Die Beschwerdeführerin kann also auch
nicht als Inhaberin des vorgemerkten persönlichen Rechtes Auskunft über den
Kaufpreis verlangen. In dieser Hinsicht ist die Beschwerde demnach wiederum
abzuweisen.

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 8. Juli 1982