so_gerichte · ZZ.1987.33 · 1987-12-10 · de
Bewilligungspflichtige Unterhaltsarbeiten

§ 3 Abs. 2 Kantonales Baureglement. Zur Abgrenzung von bewilligungspflichtigen und bewilligungsfreien Bauarbeiten. Es gibt auch bewilligungspflichtige Unterhaltsarbeiten. Entscheidend ist, ob ein ernstliches Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht.

SOG 1987 Nr. 33

§ 3 Abs. 2 Kantonales Baureglement.Zur Abgrenzung
von bewilligungspflichtigen und bewilligungsfreien Bauarbeiten. Es gibt auch
bewilligungspflichtige Unterhaltsarbeiten. Entscheidend ist ob ein ernstliches
Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle
besteht.

X. ist Eigentümer einer landwirtschaftlichen Liegenschaft in
W., zu der u.a. ein Schopf gehört, der in den Grenzabstandsbereich (4 m)
hineinragt, welcher gegenüber dem Nachbargrundstück gilt. X. wünschte den
Schopf, der zum Teil erneuerungsbedürftig ist, zu sanieren. Er fragte die
Baukommission an, ob die Möglichkeit bestehe, den Schopf instandzustellen. Die
Baukommission teilte ihm mit, dass ein Baugesuch einzureichen sei und dass die
Zustimmung des Nachbarn (Näherbaurecht) nötig sei. X. begann dann, ohne vorher
ein Baugesuch einzureichen, mit Instandstellungsarbeiten. Die Baukommission
verfügte hierauf, die Arbeiten seien, weil ohne Bewilligung begonnen, nach §
150 BauG einzustellen. Gleichzeitig setzte die Kommission Herrn X. Frist zur
Einreichung eines Baugesuches. X. erhob gegen die Einstellungsverfügung beim
Baudepartement Beschwerde, welche abgewiesen wurde. X. gelangte hierauf mit
Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde
mit folgender Begründung ab:

a) Zu beurteilen ist die Frage, ob die Baukommission die
Arbeiten zurecht eingestellt hat und die Anforderung zur Einreichung eines
Baugesuches zurecht erlassen hat. Dass für die Arbeiten bisher keine
Baubewilligung erteilt und auch kein Baugesuch eingereicht worden ist, ist
unbestritten. Es geht deshalb um die Frage, ob die zur Diskussion stehenden
Arbeiten überhaupt einer Baubewilligung bedürfen.

b) Die Augenscheinsverhandlung hat Klarheit darüber
gebracht, was der Eigentümer am Schopf bisher hat ausführen lassen und was er
noch weiteres machen lassen möchte: Er hat an der ganzen Westwand das
Holzfachwerk ersetzt, hat darüber links und rechts den ersten Dachsparren (die
erste Rafe) ersetzt und hat an gewissen Stellen das Dachlattenwerk erneuert und
fehlende Ziegel angebracht. Nun möchte er noch die (heute immer noch offene)
Westwand abdecken.

Der vom Baudepartement an die Verhandlung delegierte
Baufachmann (Herr S., Leiter der Abteilung Allgemeine Bauten des kant.
Hochbauamtes) hat das Gebäude besichtigt und hat erklärt, es seien, wenn man
den Schopf wieder funktionstüchtig machen wolle, effektiv nur die vom
Beschwerdeführer genannten Arbeiten nötig und hiefür seien allerhöchstens Fr.
20'000.-­auszugeben (das bereits Gemachte inbegriffen); andrerseits stelle der
Schopf einen Realwert von 40'000 bis 50'000 Franken dar. Es handle sich dabei
um eine grobe Schätzung, die gegebenenfalls näher überprüft werden müsste. Auf
jeden Fall lohne sich die Reparatur; der Schopf sie nicht als abbruchreif
anzusehen. Er habe auch von seiner Funktion her einen Wert.

c) Sofern sich der Beschwerdeführer tatsächlich auf die
erwähnten Massnahmen beschränkt, handelt es sich, wenn man von der
Grobschätzung des Herrn S. aus geht, immer noch um blosse Unterhaltsarbeiten,
die im Grenzabstandsgebiet (Bauverbotsgebiet) zulässig sind, indem eben ihre
Kosten immer noch in einem vernünftigen Verhältnis zum vorhandenen Bauwert
stehen. (Zu diesem Kriterium als Abgrenzung zwischen Sanierungsarbeiten, die
unter dem Gesichtspunkt der Besitzstandsgarantie noch zulässig sind, und
solchen, die nicht mehr zulässig sind, vgl. Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz
des Kantons Aargau, 2. A., N 4d zu § 224 und die dort angeführten Entscheide.)

Damit ist nun aber die Frage, ob die Unterhaltsarbeiten
bewilligungspflichtig sind oder nicht, noch nicht beantwortet. Es gibt
Bauarbeiten, die unter dem Gesichtswinkel der Besitzstandsgarantie als (im
Bauverbotsgebiet) zulässige Unterhaltsarbeiten anzusehen sind, aber trotzdem
bewilligungspflichtig sind. Das ist in der Literatur zum Teil zu wenig erkannt
oder zu wenig klar dargelegt worden (so z.B. bei Leutenegger, Das formelle
Baurecht der Schweiz, S. 85 und 105 unten).Es kann auch nicht unmittelbar aus
den gesetzlichen Bestimmungen abgelesen werden. Das Bundesrecht (Art. 22 RPG)
wie auch das kantonale Recht sagen nichts Ausdrückliches darüber. Wesentlich
ist, dass § 3 des kant. Baureglementes in Absatz 2 die baulichen Massnahmen,
welche bewilligungspflichtig sind, nicht abschliessend aufzählt, sondern mit
der Wendung "ist namentlich erforderlich" Spielraum für die Auslegung
gibt. Nach neuerer Tendenz in der Rechtsprechung ist bei der Abgrenzung von
bewilligungspflichtigen und nicht bewilligungspflichtigen Bauarbeiten darauf zu
achten, ob die Arbeiten ernstlich das öffentliche Interesse berühren können,
beziehungsweise ob ein nicht unerhebliches Interesse der Öffentlichkeit oder
der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (Zimmerlin, a.a.O., N 2 zu
§ 150; AGVE 1980 S. 284).Dieses Kriterium ist nicht nur dann anzuwenden, wenn
es um die Abgrenzung der Bewilligungspflicht bei kleinen und kleinsten Bauten
sowie bei Zweckänderungen geht, sondern auch bei der Abgrenzung von
bewilligungspflichtigen und nicht bewilligungspflichtigen Sanierungsarbeiten an
bestehenden Bauten (so im Resultat bereits Verwaltungsgerichtsentscheid vom
18.2.1985, E. 3b i.S. Giacometto).

Wenn an einem im Grenzabstandsbereich stehenden Holzgebäude,
wie es hier zur Diskussion steht, eine ganze Wand und zudem die ganze darüber
angebrachte Giebelkonstruktion ersetzt wird, stellt das eine bauliche Massnahme
dar, die in zweifacher Beziehung das öffentliche Interesse berühren kann:
Einmal geht es um die Auswechslung statisch wesentlicher Bauteile; die Angelegenheit
interessiert allein schon im Hinblick auf die statische Sicherheit des
Gebäudes. Im Weiteren stellen solche Bauarbeiten -- zusammen mit der übrigen
Dachreparatur, die erfolgt ist -- einen recht grossen Aufwand dar. Im Gegensatz
zu bescheideneren Instandstellungsarbeiten steht hier nicht zum vornherein,
ohne nähere Abklärung, fest, dass es nicht um eine im Grenzabstandsbereich
verbotene Erneuerung geht. Im Hinblick auf beide Gesichtspunkte besteht ein
wesentliches öffentliches Interesse an der vorgängigen Durchleuchtung und
Kontrolle des Bauvorhabens im Rahmen eines Baugesuchsverfahrens. Der
Gesichtspunkt Bauen im Grenzabstandsgebiet berührt speziell auch den Nachbarn.
Es ist am Platze, dass er sich als direkt Berührter zur Frage, ob das
Bauvorhaben von der Besitzesstandsgarantie aus zulässig ist oder nicht, äussern
kann. Er erhält aber nur dann in korrekter Form Gelegenheit, sich hiezu zu
äussern, wenn ein Baugesuchsverfahren durchgeführt wird. Zuzugeben ist, dass
die Abgrenzung von bewilligungsfreien und bewilligungspflichtigen
Sanierungsarbeiten, wenn sie nach dem erwähnten Kriterium vorzunehmen ist,
nicht immer leicht fällt (ebenso Zimmerlin, a.a.O., N 2c zu § 150 a. E.).Vor
allem für den Bauwilligen ist es eventuell nicht leicht zu erkennen, ob nun ein
Baugesuch nötig ist oder nicht. Das ändert aber nichts daran, dass die
Abgrenzung nach dem besagten Gesichtspunkt zu erfolgen hat. Im Zweifelsfalle
hat die Baukommission durch einen Vorentscheid bekannt zu geben, ob die
vorgesehenen Arbeiten bewilligungspflichtig sind; zum Vorentscheid kommt es,
wenn der Bauwillige eine entsprechende Anfrage stellt oder wenn die
Baukommission gegenüber im Gang befindlichen oder gar schon ausgeführten
Bauarbeiten, die sie als bewilligungspflichtig erachtet, von Amtes wegen
interveniert.

d) Nach allem hat also die Baukommission im vorliegenden
Fall zurecht angenommen, dass die vom Beschwerdeführer an die Hand genommenen
Arbeiten bewilligungspflichtig sind, und sie hat deshalb auch zurecht die
Einstellung angeordnet. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen. Der
Beschwerdeführer hat demnach ein Baugesuch einzureichen. Mit diesem dürfte er
offenbar  so viel haben die Abklärungen am verwaltungsgerichtlichen
Augenschein bereits ergeben -- Erfolg haben, es sei denn, dass noch neue
Tatsachen auftauchen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 10. Dezember 1987