so_gerichte · SGNEB.2016.9 · 2017-03-06 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen.Wird ein erheblicher Teil eines Gebäudes geschäftlich genutzt wie hier bei einem Restaurations- und Kulturbetrieb oder sogar regelmässig vermietet, kann eine Befreiung von der Handänderungssteuer nicht mehr in Frage kommen.

KSGE 2017 Nr. 15

StG
§ 207 Abs. 1 lit. g.Handänderungssteuer, steuerfreie
Handänderungen.

Aus den Erwägungen

2.    Der
Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1
StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit
dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206
Abs. 1 StG). Indem das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 für die
Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es
die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission (KRK), begründet im
Entscheid KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche
Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungsgebühr. Unter
wirtschaftlicher Handänderung verstand es den Wechsel in der wirtschaftlichen
Verfügungsgewalt über ein Grundstück ohne dass das Rechtssubjekt, welches
rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die Beherrschung des
Grundstücks erworben hat, zivilrechtlich als Eigentümer in Erscheinung träte;
der Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegenschaft zu verfügen, obwohl sie
rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist (KRKE 1979 Nr. 24 E.
3). Diese Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl. V. MONTEIL, Zum Objekt
der solothurnischen Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im
Bund, Solothurn 1981, S. 321) als auch in der späteren publizierten
Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichts (Grundsätzliche Entscheide des
Steuergerichts KSGE 1997 Nr. 12 E. 2; 1998 Nr. 14 E. 2; 2002 Nr. 8 E. 2; 2003
Nr. 1 E. 2; 2005 Nr. 9 E. 1; 2006 Nr. 12 E. 2; 2007 Nr. 11 E. 3) übernommen
worden.

3.1 Gemäss § 206 Abs.
1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet,
mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht.
Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG allerdings dann,
wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes
Wohneigentum erworben wird. Vorliegend ist die ausschliessliche Selbstnutzung
umstritten, weil das Grundstück teilweise auch als Restaurations- und
Kulturbetrieb genutzt werden soll und weil die Rekurrenten 3 ½ Jahre nach dem
Kauf noch nicht eingezogen waren.

3.2 Voraussetzung
einer Steuerbefreiung ist nach dem Wortlaut der Regelung zunächst der Erwerb
eines Grundstückes zu Wohneigentum, wobei bei einer gemischten Nutzung nach der
sog. Präponderanzmethode noch von Wohneigentum auszugehen ist, wenn der
Mietwert der privat genutzten Räume den marktkonformen Mietwert der
Geschäftsräume übersteigt. Zum Wohneigentum gehören dabei auch allfällige
Nebengebäude wie Garage, Stall etc. (vgl. zum Ganzen KSG Entscheid vom 18.
August 2014, E. 3, SGNEB.2013.5; THOMAS A. MÜLLER, Das Steuerobjekt der
Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des kantonalen
Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, Solothurn 2013, 4.2.;
Steuerpraxis 2013 Nr. 4, 2.1).

3.3 Aus den
Materialien zur Gesetzesnovelle und der beizuziehenden Praxis zur Grundstückgewinnsteuer
kann gefolgert werden, dass die Steuerbefreiung bei eigentlichen
Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäusern nicht erfolgen kann,
unabhängig davon, ob diese selbst bewohnt bzw. benutzt werden oder nicht (KSGE
2012 Nr. 13, insb. E. 4.3). Die untergeordnete Nutzung der eigenen
Wohnliegenschaft zu geschäftlichen oder beruflichen Zwecken hindert hingegen
die Steuerbefreiung nicht (RRB 2010/1744 vom 28.9.2010, S. 5; Steuerpraxis 2013
Nr. 4, 2.1). Eine tatsächliche Vermietung der Liegenschaft oder von Teilen
davon widerspricht hingegen einer ausschliesslichen Selbstnutzung (KSGE 2012
Nr. 13; RRB, a.a.O.).

3.4 Das Kantonale
Steuergericht hat sich seit dem Inkrafttreten der neuen Regelung bereits in
etlichen Fällen mit dem Erfordernis der ausschliesslichen Selbstnutzung
auseinandersetzen müssen. In Bezug auf das Vorhandensein mehrerer Wohnungen,
bzw. von sog. Einliegerwohnungen in einer Liegenschaft, hat es festgehalten,
dass das Vorliegen eines gemeinsamen Haushaltes ausschlaggebend ist. Kann
beispielsweise vom Vorliegen eines Mehrgenerationenhaushalts im Sinne einer
wirtschaftlichen Einheit ausgegangen werden, so ist noch von einer
ausschliesslichen Selbstnutzung auszugehen (KSGE 2012 Nr. 13, E. 6.2).
Anderseits hat das KSG im Urteil SGNEB.2012.8 vom 4. März 2013 festgehalten,
dass die Ausschliesslichkeit der Selbstnutzung zu verneinen ist, wenn diverse
Miteigentümer eine Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen, diesfalls
separate Haushaltführungen möglich machen und als wahrscheinlich erscheinen
lassen. Im Urteil des Kantonalen Steuergerichts vom 12. August 2013, E. 6,
SGNEB.2012.9, wurde das Vorliegen von ausschliesslich selbstgenutztem
Wohneigentum abgelehnt für ein Wohn- und Geschäftshaus, welches über einen
ausschliesslich geschäftlich nutzbaren, vom Wohneigentum abgekapselten Teil mit
zwei separaten Eingängen verfügte, und bei welchem der geschäftliche Teil den
grösseren Anteil an den Mietzinseinnahmen einbrachte (a.a.O., E. 6).

3.5 Den obgenannten
Materialien und Entscheiden kann entnommen werden, dass zur Beurteilung des
Vorliegens einer ausschliesslichen Selbstnutzung bei Fehlen einer tatsächlichen
Fremdvermietung von den objektiven Umständen, insbesondere der Konzeption der
Liegenschaft auszugehen ist. Wie bereits ausgeführt, spielt es beispielsweise
bei einem klassischen Mehrfamilienhaus keine Rolle, ob dieses vollständig
selbst bewohnt oder teilweise vermietet wird; eine Steuerbefreiung ist nicht
möglich. Demgegenüber kann jedoch auch nicht von jeder theoretischen
Möglichkeit einer Fremdvermietung auf das Fehlen einer ausschliesslichen
Selbstnutzung geschlossen werden, ansonsten die Norm ausgehöhlt würde und kaum
mehr Steuerbefreiungen möglich wären. Es ist vielmehr ausgehend vom
Gesamtkonzept der Liegenschaft zu fragen, ob diese für eine Selbstnutzung
konzipiert ist oder für eine mindestens teilweise Fremdnutzung. Dabei sind
sämtliche Faktoren zu berücksichtigen, neben dem Grundriss allenfalls auch die
Lage der fraglichen Räume, eventuell die Lage der Liegenschaft sowie weitere
relevante Umstände. Entsprechend hat das Kantonale Steuergericht in KSGE 2012
Nr. 13 erwogen, dass aufgrund der Lage einer Einliegerwohnung in der Nähe
sämtlicher Serviceräume einer Liegenschaft (Heizung, Lift, Zivilschutzraum)
nicht davon ausgegangen werden könne, dass diese theoretisch für eine separate
Haushaltsführung geeignete Einliegerwohnung zur Fremdvermietung gedacht ist
(a.a.O., E. 6.2). Dasselbe gilt nach Ansicht des Kantonalen Steuergerichts für
flächenmässig eher kleine geschäftliche Nebenräume, welche in eine
Wohnliegenschaft so integriert sind, dass sie sich eher für die berufliche
Nutzung durch die Eigentümer selbst eignen als zur Fremdvermietung (Urteil KSG
SGNEB.2013.5 vom 18. August 2014).

4.    Vorliegend kann
den Akten entnommen werden, dass die Rekurrenten gemäss Baubewilligung eine
gemischte Nutzung des Gebäudes anstreben. Durchgeführt werden sollen kleinere
Anlässe mit 30 bis 50 Personen (Geburtstagsfeier, Hochzeitsapéro, Vernissagen,
Brocante-Markt). Weiter soll vornehmlich am Freitagabend und am Wochenende ein
Restaurationsbetrieb (Brunch, Feierabendbier) mit Musik angeboten werden. Die
wöchentlichen Öffnungszeiten wurden wie folgt festgelegt:

Daraus wird klar
ersichtlich, dass die Rekurrenten in ihrer Liegenschaft einen regelmäs-sigen
Restaurations- und Kulturbetrieb planen. Nebst dem grossen Esssaal von ca. 60
m2 sollen weitere Räume für den Restaurations- und Kulturbetrieb zur Verfügung
stehen. Von einer untergeordneten geschäftlichen Nutzung kann hier
offensichtlich nicht mehr gesprochen werden. Andernfalls würde der Begriff der "ausschliesslichen
Selbstnutzung" ausgehöhlt. Wird ein erheblicher Teil des Gebäudes
geschäftlich genutzt oder sogar regelmässig vermietet, kann eine
Steuerbefreiung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG nicht mehr in Frage kommen.

5.    Die Rekurrenten
haben in ihren verschiedenen Eingaben immer wieder betont, dass keine Umnutzung
geplant sei, sondern der frühere Restaurations- und Kulturbetrieb weitergeführt
werden soll. Dies ist hier unerheblich. Voraussetzung einer Steuerbefreiung ist
nicht, der Verzicht auf eine Umnutzung, sondern die ausschliessliche
Selbstnutzung eines Grundstücks zu Wohnzwecken.

6.    Nach § 63bis Abs.
1 VV StG (Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern;
BGS 614.12) muss ein überbautes Grundstück vom Erwerber in der Regel innerhalb
eines Jahres bewohnt werden. Bei einem nicht überbauten Grundstück beträgt
diese Frist in der Regel zwei Jahre (§ 63bis Abs. 2 VV StG). Seit dem Kauf des
Grundstücks sind hier schon mehr als 3 ½ Jahre vergangen, ohne dass die
Erwerber Wohnsitz genommen hätten. Zwar kann hier den Erwerbern nicht
vorgeworfen werden, dass sie das Grundstück nur zu Anlagezwecken erworben
haben, trotzdem ist hier festzuhalten, dass die Rekurrenten für die lange
Renovationsphase zumindest eine erhebliche Mitschuld tragen. So tätigen sie die
umfassenden Renovationsarbeiten nach eigenen Angaben im Alleingang in ihrer
Freizeit. Dass diese Arbeitsweise relativ zeitaufwendig ist, liegt auf der
Hand. Nachdem vorliegend aber eine Steuerbefreiung bereits wegen der
Fremdvermietung und geschäftlichen Nutzung ausgeschlossen ist, kann hier die
Frage, ob die Frist zur Wohnsitznahme ausnahmsweise verlängert werden könnte
(vgl. KSG Entscheid vom 21. November 2016, SGNEB.2015.9), offengelassen
werden.

Steuergericht,
Urteil vom 6. März 2017 (SGNEB.2016.9)