so_gerichte · VWBES.2022.294 · 2023-02-06 · de
Baugesuch / Aufstockung Gewerbegebäude


Urteilvom6. Februar 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___
AG,vertreten durchFürsprech und NotarDieterTrümpy,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau- und Justizdepartement,

2.Einwohnergemeinde Olten,

Beschwerdegegner

betreffendBaugesuch
/ Aufstockung Gewerbegebäude

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Grundbuch Olten Nr. 3987 gehört der A.___
AG. Das Grundstück hält 73 a 76 m2. Es ist mit dem
Gewerbegebäude an der Haslistrasse () überbaut. Es liegt in der Gewerbezone
und grenzt östlich an ein Wäldchen und an die Aare, die sich im kantonalen
Vorranggebiet Natur und Landschaft befinden. Das Gebäude hält weder den Waldabstand
zur Aare hin, noch den Abstand zum Gehölz auf der nördlichen Nachbarparzelle
Nr. 5908 ein. Das Gebäude soll nun aufgestockt werden. Es wurde eine
Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Waldabstands beantragt. Die
Städtische Baukommission bewilligte das Gesuch () nicht.

Haslistrasse, Aufzustockendes Gebäude,
Wald, Waldbaulinie (hellgrün), Aare

Gewerbezone (pink),
Abstandsunterschreitung durch Aufstockung (rot)

2. Das mit Verwaltungsbeschwerde
angerufene Departement erwog namentlich Folgendes: Der gebotene Waldabstand von
10 m ergebe sich aus dem Strassen- und Baulinienplan (RRB 1222/2008). Es sei
eine Ausnahmebewilligung nach der Verordnung über Waldfeststellung und
Waldabstand erforderlich. Die neue Firsthöhe rage in den Kronenraum des
angrenzenden Waldes. Der Wald werde an seinem natürlichen Wachstum gehindert. Die
zusätzlichen Anbauten würden den Abstand auf unter 3 m unterschreiten. Angesichts
der bestehenden Freiflächen auf der Bauparzelle seien keine Gründe ersichtlich,
die die Erweiterung am geplanten Ort als erforderlich erscheinen liessen. Der
Waldabstand sei in den Plänen nicht vermasst. Der erforderliche Abstand sei
aber deutlich unterschritten. Mit dem Bau falle der Waldabstand auf unter 3 m.
Der geplante Bau sei nicht von untergeordneter Bedeutung. Die Firsthöhe werde
mehr als verdoppelt, und die Identität der Baute bleibe nicht gewahrt. Die
Bäume könnten nicht mehr ungehindert wachsen. Wirtschaftliche Argumente könnten
keine Unterschreitung des Waldabstands begründen. Das Departement wies die
Beschwerde am 14. Juli 2022 kostenfällig ab.

3. Dagegen liess die A.___ AG
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, der
Departementalentscheid sei aufzuheben, und das Baugesuch sei ohne den
sogenannten «Pausenplatz Nordost» zu bewilligen.

Die Pläne seien genügend (vermasst). Die
Unterschreitung der Waldabstandslinie betrage 4.54 m entlang der Ostfassade und
3.1 m entlang der Nordfassade (Vgl. S. 7 der Beschwerde). Aus der Auflage des
Gesuchs habe geschlossen werden dürfen, dass die Baubehörde es für in Ordnung
befunden habe. Die Baukommission habe den von der Stadtverwaltung gestellten
Antrag nicht angenommen und die Bewilligung versagt und sodann den Auftrag erteilt,
einen neuen Bericht mit einem Antrag zur Bewilligung vorzubereiten. Die
Kommission hätte das Vorhaben nun bewilligen müssen. Sie habe aber den hier
angefochtenen neuen Entscheid gefällt. Man habe alle verlangten Nachbesserungen
eingereicht; diese seien nicht beanstandet worden. Das einzige, was sich
verändert habe, sei die Besetzung der Baukommission. Der Pausenplatz habe keine
wesentliche Bedeutung; darauf könne verzichtet werden. Bei der Aussentreppe
handle es sich um eine Nottreppe. Inwiefern die Identität der Baute durch das
Vorhaben verändert werden solle, werde nicht dargetan.

4. Die städtische Baudirektion
verzichtete auf eine Stellungnahme. Das Departement beantragte, die Beschwerde
sei kostenfällig abzuweisen. Rechtsanwalt Trümpy stellte eine allfällige
Parteientschädigung in das Ermessen des Gerichts.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Die Baubehörde habe, so die
Beschwerdeführerin, den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem sie zu
der Stellungnahme des Amts fürWald,
Jagd und Fischerei nicht eigens noch eine Vernehmlassung einholte, denn dort
sei von einem Unterschreiten des Waldabstands auf unter 3 m die Rede. Die
Beschwerdeführerin hätte indessen jederzeit auch unaufgefordert Bemerkungen zu
diesem Brief einreichen können. Im Übrigen ist die Unterschreitung ja
grundsätzlich anerkannt. Auf ein paar Zentimeter kommt es kaum an.

2. Nach § 8 der kantonalen Bauverordnung
(KBV, BGS 711.61) hat die Baubehörde ein Gesuch zu publizieren, wenn es «nicht
offensichtlich den materiellen Bauvorschriften widerspricht». Aus der
Publikation darf aber nicht geschlossen werden, die Baubehörde werde das Gesuch
nun auch genehmigen. Es treten nicht alle Mängel bereits bei einer ersten
summarischen Durchsicht zu Tage. Ob eine Ausnahmebewilligung zu erteilen sei,
ist keine Vorfrage zur Publikation. Im Zweifelsfall wird man die Publikation
vornehmen; dies um ein separates Verfahren zur Veröffentlichung zu vermeiden,
das eine Verzögerung bewirken würde, die nicht im Interesse der Bauherrschaft
liegen kann.

3. Die Gebäudelänge bzw. breite liegt
im vorliegenden Fall bei 70 m. Es besteht durchaus ein praktisches Bedürfnis,
auch bei grossen Gebäuden einen möglichst handlichen Plansatz zu haben. Pläne
müssten nach der Bauverordnung aber eigentlich einen Massstab von 1:50 oder
1:100 haben. Sie auch noch zu vermassen, ist wünschenswert, aber nicht immer zwingend.
Die vorliegenden Pläne sind mit einem Massstab 1:250 etwas gar schlicht bzw.
summarisch gehalten. Es ist aber müssig, sich darüber aufzuhalten, ob der Waldabstand
auch genügend vermasst sei (Vgl. zum Ganzen § 6 KBV), denn es ist anerkannt,
dass die Waldabstandslinie deutlich überschritten wird.

4. Nach § 31 des Gemeindegesetzes (GG,
BGS 131.1) sind nur die Verhandlungen der Gemeindeversammlung, des Gemeindeparlaments
und des Gemeinderates öffentlich. Art. 56 Abs. 2 der städtischen
Gemeindeordnung sagt explizit, Verhandlungen der Kommissionen seien nicht
öffentlich. Die Beratungen der Baukommission, einer Kollegialbehörde, erfolgen
geheim. Einzig der Gemeindepräsident ist befugt, an einer Sitzung mit
beratender Stimme teilzunehmen (§ 102 GG). Aus der Arbeit der kommunalen
Baubehörde hätte gar nichts nach aussen dringen sollen. Entsprechend sinnlos
ist es, die vorgetragenen Rügen zur Kommissionsarbeit zu behandeln, will man
nicht auch gleich über einen Verdacht der Amtsgeheimnisverletzung nachdenken. Immerhin
sei Folgendes angemerkt. Der Auftrag, einen «Antrag zur Bewilligung»
auszuarbeiten, meint, das Gesuch zu bearbeiten, nicht die Anweisung, eine
Bewilligung auszufertigen oder zum Beschluss vorzulegen. Die Baukommission
bleibt in ihrem Entscheid ohnedies frei  solange sie keine Voranfrage formell
schriftlich beantwortet hat. Im Übrigen liegt seitens der Baukommission kein
formeller Bewilligungsbeschluss vor, sondern ein Antrag an die Verwaltung einen
neuen Antrag für die nächste Sitzung vorzulegen (Protokoll vom 23. August
2021).

5.1 Art. 17 des Waldgesetzes (WaG, SR
921.0) bestimmt, dass Bauten und Anlagen in der Nähe des Walds nur zulässig
sind, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht
beeinträchtigen. Die Kantone haben einen angemessenen Mindestabstand zum Wald
vorzuschreiben. Sie berücksichtigen dabei namentlich die Höhe des zu
erwartenden Bestandes.

Mit den Waldabstandsvorschriften werden
gesundheits- und forstpolizeiliche, landschaftsschützende und raumplanerische
Aspekte verfolgt. Beeinträchtigungen im Bestand und in der Bewirtschaftung der
Wälder sollen vermieden, die Erholungsfunktion des Waldes erhalten werden. Die
Abstandsvorschriften schützen Bewohner vor der Gefahr herabstürzender Bäume,
vor Waldbränden, Schatten und Feuchtigkeit. Der Abstand soll bewirken, dass der
Übergang zwischen Wohngebieten und Wald nicht allzu schroff ausfällt (Andreas Baumann
et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz 15 zu
§ 67). Nach § 9 des alten solothurnischen Forstgesetzes mussten alle Hochbauten
und unterirdischen feuergefährlichen Bauten
einen Waldabstand von 30 m einhalten (vgl. BGE 110 Ib 146, SOG
1982 Nr. 25). Der Kanton Bern kennt auch heute noch einen Abstand von 30
m. Die bernische Praxis ist aber grosszügig und lässt einen Abstand von bloss
15 m regelmässig zu. Andere Kantone kennen folgende Abstände: Thurgau 25
m, Basel-Stadt und Glarus 15 m, Graubünden und Wallis 10 m (Aldo Zaugg/Peter
Ludwig: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd I, Bern 2020, N 8 zu Art
4/5). Im Zuge der Gesetzesrevisionen im Jahr 1992 wurde der Waldabstand im
Kanton Solothurn auf 20 m verkleinert. Aus Gründen der Raumplanung kann eine
andere Waldbaulinie festgelegt werden (vgl. § 141 des Planungs- und
Baugesetzes, PBG; BGS 711.1). Dies ist hier der Fall. Der Städtische
Erschliessungsplan (RRB 1222/2008) sieht eine Waldabstandslinie von 10 m vor.
Man sollte meinen, damit sei der Abstand auf ein absolutes Minimum reduziert
worden, sollen die Schutzziele noch erreicht werden. Dies, zumal es sich beim
Aareufer um ein kantonales Vorranggebiet handelt. Dies ist ein Gebiet von
kantonaler oder kommunaler Bedeutung zur Erhaltung und Aufwertung von
Landschaften und Lebensräumen schützenswerter Tiere und Pflanzen.

5.2 Aus dem Begriff
«Ausnahmebewilligung» ergibt sich schon, dass diese normalerweise nicht zur
Verfügung steht. Nur in Ausnahmefällen soll von der Anwendung von
Bauvorschriften dispensiert werden, um besonderen Verhältnissen Rechnung zu
tragen. Das Vorliegen besonderer Verhältnisse bzw. wichtiger Gründe ist
zentrale Voraussetzung für jede Ausnahmebewilligung. Die Gründe für eine
Ausnahme müssen objektiver Natur sein wie zum Beispiel Lage und Form der
Parzelle oder Beschaffenheit des Baugrunds. Persönliche oder finanzielle Gründe
wie der individuelle Raumbedarf rechtfertigen eine Ausnahmebewilligung nicht
(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,
Rz 3.504 f.)

5.2.1 Nach § 67 KBV kann eine Baubehörde
bei ausserordentlichen Verhältnissen Ausnahmen von einzelnen Vorschriften
dieser Verordnung gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige Härte
bedeutete und weder öffentliche noch schützenswerte private Interessen verletzt
werden.

Ausserordentliche Verhältnisse liegen
keine vor. Eine Härte bei Einhaltung der Vorschriften ist nicht ersichtlich. Es
handelt sich um ein rechteckiges, grosses Grundstück beim Aareufer, das noch
nicht vollständig überbaut ist.

5.2.2 § 5 der Verordnung über
Waldfeststellung und Waldabstand (VWW, BGS 931.72) kennt folgende
Ausnahmegründe zur Unterschreitung des Waldabstandes:

Der massgebende Erschliessungsplan
datiert aus dem Jahr 2008, das Grundstück liegt innerhalb der Bauzone, es handelt
sich um keine Baulücke, raumplanerischen Belangen wurde bereits mit der
Waldbaulinie Rechnung getragen, eine Erweiterung gegen den Fluss hin berührt
den Wald direkt.

5.3 Es besteht folglich kein Raum für
eine Ausnahmebewilligung. Dass bereits das alte Gebäude die heutigen
Waldabstandsvorschriften verletzt, ändert daran nichts. Die Aufstockung
beeinträchtigt den Wald wesentlich, wie die kantonale Fachinstanz in einer
Stellungnahme festgehalten hat.

6. Die Sache ist hinreichend
aktenkundig. Ein Augenschein erübrigt sich, zumal bereits die kantonale Fachstelle
einen solchen vorgenommen hat und ihren Bericht darauf stützt. Sich darüber zu
unterhalten, ob die Identität der Baute gewahrt würde, ist vorliegend nicht
relevant. Die Beweisanträge sind abzuweisen.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin
die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die Beschwerdeführerin hat die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident                                                             Der
Gerichtsschreiber

Müller                                                                                Schaad