so_gerichte · ZZ.1993.6 · 1993-01-04 · de

Mietschlichtungsbehöre, Eröffnung der Entscheide

Solothurn Obergericht Jugendgerichtskammer 04.01.1993 ZZ.1993.6

SOG 1993 Nr. 6
Art. 274f Abs. 1 OR;  § § 82 und 208 ZPO.
Entscheide bzw. Beschlüsse der Mietschlichtungsbehörde können schriftlich oder
mündlich eröffnet werden. In beiden Fällen muss die erforderliche
Rechtsmittelbelehrung enthalten sein. Die Frist zur Anrufung des Richters
beginnt jeweils am Tag nach der Eröffnung zu laufen.
Die Vermieterin kündigte den Mietern ihrer Liegenschaft auf
1. Oktober 1990 sowie auf 1. Juli 1991 Mietzinserhöhungen an. Die
Schlichtungsbehörde stellte die Nichteinigung der Parteien fest und eröffnete
den Parteien, wenn die Vermieterschaft auf ihrer Mietzinserhöhung beharre,
müsse sie innert 30 Tagen -- gerechnet ab Erhalt dieses Beschlusses -- den
Richter anrufen, sonst falle ihr Anspruch dahin. Darauf klagte die Vermieterin auf
Feststellung, dass die Mietzinserhöhungen nicht rechtsmissbräuchlich seien. Der
Amtsgerichtspräsident trat auf das Begehren nicht ein, weil die Klage nach Art.
274f OR verwirkt sei. Auf Rekurs der Vermieterin hob das Obergericht des
Kantons Solothurn dieses Urteil auf und wies die Sache zur materiellen
Beurteilung an die erste Instanz zurück. Aus der Begründung:
1. a) Zwischen den Parteien ist streitig, ob die Vermieterin
(im folgenden Rekurrentin genannt) die 30tägige Frist von Art. 274f Abs. 1 OR
eingehalten hat oder ob ihr Klageanspruch verwirkt ist. Die Rekurrentin
vertritt die Ansicht, die Frist beginne entsprechend der allgemeinen Praxis
erst mit der schriftlichen Eröffnung des Beschlusses zu laufen, während die
Rekursgegner der Auffassung sind, der Fristenlauf beginne am Tag nach der
erfolglosen Schlichtungsverhandlung.
b) Nach Art. 274f OR wird ein Entscheid der
Schlichtungsbehörde rechtskräftig, wenn die Partei, die unterlegen ist, nicht
innert 30 Tagen den Richter anruft; hat die Schlichtungsbehörde das
Nichtzustandekommen der Einigung festgestellt, so muss die Partei, die auf
ihrem Begehren beharrt, innert 30 Tagen den Richter anrufen. Diese Bestimmung
ist insofern unklar, als darin nicht geregelt wird, wann die 30tägige Frist zu
laufen beginnt, was insbesondere hinsichtlich des 2. Halbsatzes, welcher hier
zur Anwendung gelangt, zu Schwierigkeiten führen kann. Auch die Materialien
geben darüber keinen Aufschluss. Die Regelung dieser Frage bleibt somit den
kantonalen Verfahrensgesetzen überlassen (BBl 1985 I 1466 ff.; Schweizerisches
Mietrecht, Kommentar, herausgegeben vom Schweizerischen Verband der
Immobilien-Treuhänder SVIT, 1991, N 8 zu Art. 274f OR).
Im Kommentar SVIT, auf den sich die Rekursgegner u.a.
berufen, wird (a.a.O., N 10 zu Art. 274f Abs. 1 OR) ohne nähere Begründung die
Auffassung vertreten, die Frist beginne grundsätzlich am Tag nach der
Verhandlung zu laufen, da das Verhandlungsergebnis nach durchgeführter
Verhandlung feststehe. Dies gelte auch dann, wenn dieses Ergebnis den Parteien
erst später durch Protokollauszug oder in Form eines Beschlusses mitgeteilt
werde. Offenbar stützt sich diese Auffassung auf Lehrmeinungen und
Rechtsprechung zu Art. 28 Abs. 2 des alten Bundesbeschlusses über Massnahmen
gegen Missbräuche im Mietwesen (aBMM).Diese Bestimmung lautete wie folgt:
"Der betroffenen Partei steht das Recht zu, innert dreissig Tagen seit dem
von der Schlichtungsbehörde festgestellten Nichtzustandekommen einer Einigung
die nach Art. 267f OR zuständige richterliche Behörde anzurufen". Der
Wortlaut von Art. 274f Abs. 1 OR (2. Halbsatz) differiert nur unwesentlich von
demjenigen des Art. 28 Abs. 2 aBMM. Die Änderungen sind lediglich
redaktioneller Art; der Inhalt blieb indessen gleich und aufgrund der
Materialien ist nicht anzunehmen, dass diesbezüglich etwas geändert werden
sollte. In Auslegung dieser Bestimmung und unter Berufung auf verschiedene
Lehrmeinungen kamen das Kantonsgericht Wallis (RVJ 1984, S. 143) und das
Obergericht Thurgau (Mietrechtspraxis 1991, S. 203 ff.) zum Schluss, die
30tägige Verwirkungsfrist beginne am Tag nach der erfolglosen
Schlichtungsverhandlung zu laufen, da an der Verhandlung selbst feststehe, ob
eine Einigung erfolgt sei oder nicht. Dies gelte auch, wenn den Parteien später
ein Protokoll oder ein Beschluss zugestellt werde.
Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Mangels
anderweitiger Anordnungen des Bundesgesetzgebers ist nach dem Wortlaut des Art.
274f Abs. 1 OR davon auszugehen, dass die Frist von 30 Tagen mit der
Feststellung des Nichtzustandekommens einer Einigung beginnt. Dies steht im
Einklang mit der bisher publizierten Praxis zu Art. 28 Abs. 2 aBMM (vgl. RVJ
1984, S. 143 ff; mp 4/91 S. 203 ff.). Offen bleibt aber, was unter
"Feststellung" zu verstehen ist. Dabei verbietet es sich zum vornherein,
darin einen blossen Realakt zu sehen, der sich offenbar mit dem schlichten,
ergebnislosen Auseinandergehen der Parteien verwirklichen soll, wie dies Müller
(Müller, Der Bundesbeschluss über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom
30. Juni 1972, S. 233) vertritt. Es kann nicht Sinn und Zweck eines einfachen
und raschen Verfahrens (Art. 274d Abs. 1 OR) -- in welchem auch eine nicht
durch einen rechtskundigen Beistand vertretene Partei ihre Rechte soll
wahrnehmen können -- sein, dass der Fristenlauf lediglich durch das
Verhandlungsergebnis selbst ausgelöst wird. Hierzu bedarf es vielmehr der
rechtsverbindlichen Feststellung der Nichteinigung durch die
Schlichtungsbehörde. Das Schlichtungsverfahren ist, wenn auch kein
gerichtliches, so doch ein dem Zivilprozess nachgebildetes, behördliches
Verfahren, welches förmlich eingeleitet und ebenso förmlich wieder
abgeschlossen werden muss. Dieser Abschluss besteht nach dem Gesagten nicht im
Scheitern der Einigungsbemühungen, sondern in einer förmlichen Feststellung der
Behörde, dass keine Einigung zustande gekommen ist. Solange diese Feststellung
nicht getroffen wurde, ist das Schlichtungsverfahren pendent und könnte z.B.
ein weiterer Schlichtungsversuch unternommen werden. Solange kann auch die
30tägige Klagefrist nicht zu laufen beginnen (vgl. Obergericht Zürich,
unveröffentlichter Beschluss vom 27. November 1992).
c) In welcher Form die so umschriebene Feststellung der
Schlichtungsbehörde zu ergehen hat, sagt das Bundesrecht jedoch nicht. Somit
bleibt die Regelung dieser Frage dem kantonalen Prozessrecht vorbehalten.
Dieses besagt in der Verordnung über die vorläufige Einführung des neuen
Obligationenrechts über die Miete und die nicht-landwirtschaftliche Pacht von
29.5.1990 lediglich, dass über das Verfahren ein summarisches Protokoll zu
führen ist und dass die Schlichtungsbehörde im Falle eines Entscheides diesen
kurz zu begründen hat ( § 6 Abs. 3 und 4).Weiteres findet sich nicht, weshalb
ergänzend auf die Bestimmungen hinsichtlich der Eröffnung von Entscheiden oder
Beschlüssen, insbesondere bei zivilrechtlichen Verfahren, abzustellen ist.
Grundsätzlich sind demnach zwei Arten der Eröffnung möglich,
die mündliche und die schriftliche, wobei beide die erforderlichen Rechts- bzw.
Rechtsmittelbelehrungen enthalten müssen ( § 208 Abs. 1 und 2 ZPO).Allfällige
Fristen beginnen jeweils am Tag nach der Eröffnung zu laufen ( § 82
ZPO).Verkündet der Obmann an der Schlichtungsverhandlung selbst förmlich den
Beschluss über die Feststellung der Nichteinigung, und weist er die auf ihrem
Begehren beharrende Partei darauf hin, dass sie nun innert 30 Tagen den Richter
anzurufen hat, so löst dies den Fristenlauf aus, d.h. die 30tägige Frist
beginnt am Tag nach der Schlichtungsverhandlung zu laufen (mündliche Eröffnung).Fasst
der Obmann indessen formlos das Verhandlungsergebnis zusammen und erläutert den
Parteien das weitere Vorgehen, verweist sie jedoch auf den noch zu ergehenden
schriftlichen Beschluss oder weist sie direkt auf den nachfolgenden
schriftlichen Beschluss hin, so beginnt die Frist erst am Tage nach der
Zustellung des Beschlusses zu laufen (schriftliche Eröffnung).
Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 4. Januar 1993