so_gerichte · VWBES.2024.70 · 2022-11-03 · de
Anschlussgebühren


Urteilvom5. Juni 2025

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichterin Weber-Probst

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Law

In Sachen

Einwohnergemeinde A.___

Beschwerdeführerin

gegen

B.___vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Hasler,

Beschwerdegegnerin

betreffendAnschlussgebühren

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. B.___ ist (Allein-)Eigentümerin der
Liegenschaft GB [...] Nr. [...]. Das Grundstück liegt in der
Landwirtschaftszone und ist teilweise überbaut. Mit Baubewilligung vom 28.
April 2017 genehmigte die Baukommission der Einwohnergemeinde A.___ auf dem
Grundstück einen Wohnungsumbau mit Einbau einer Wärmepumpe (mit drei Erdwärmesonden)
sowie die Erweiterung des bestehenden Wagenschopfs (Baubewilligung Nr [...] vom
28. April 2017).

2. Mit Gebührenverfügung vom 3. November
2022 stellte die A.___ der Grundeigentümerin eine einmalige Pauschalgebühr in
der Höhe von CHF 10'000.- (exkl. MwSt.) für die Anschlussgebühren Abwasser
in Rechnung. Die Einwohnergemeinde A.____ stützte sich dabei auf die
Neueinschätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung (nachfolgend SGV) vom
8. Februar 2018. Zusammengefasst geht die Einwohnergemeinde A.____ aufgrund der
baulichen Massnahmen von einer Erhöhung des ursprünglichen Gesamtversicherungswertes
(im Vergleich zur Einschätzung der SGV vom 25. März 2014) von 8,02 % aus.

3. Gegen diese Verfügung erhob B.___ mit
Eingabe vom 10. November 2022 fristgerecht Einsprache. Sie machte dabei geltend,
es läge in der Sache bereits ein rechtskräftiges Urteil der
Schätzungskommission vor (Entscheid vom 14. September 2022; Verfahren
SKGEB.2022.1), womit eine neue Behandlung der Angelegenheit ausgeschlossen sei.
Ausserdem handle es sich um eine besondere bauliche Massnahme, sodass eine
Anschlussgebühr ohnehin nicht zu entrichten sei.

4. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 12.
Januar 2023 resp. begründeter Verfügung vom 16. Januar 2023 wies die Einwohnergemeinde
A.____ die Einsprache ab. Im Wesentlichen wird im Einspracheentscheid
ausgeführt, die Schätzung der SGV vom 8. Februar 2018 weise einen durch
den Umbau des Wohnhauses bedingten Mehrwert aus. Dieser Mehrwert (von umgerechnet
8,02%) verpflichte die Einwohnergemeinde zur Erhebung von Gebühren. Dieser
Anspruch verfalle frühestens nach 10 Jahren. Die geltend gemachten
besonderen baulichen Massnahmen im energetischen resp. umwelttechnischen
Bereich würden von der Grundeigentümerin nicht belegt. Die neuerliche
Gebührenerhebung basiere auf einer anderen Einschätzung der SGV, als jene,
welche dem Entscheid der kantonalen Schätzungskommission vom 14. September 2022
(Verfahren SKGEB.2022.1) zugrunde gelegen habe.

5. Gegen den Beschluss der Einwohnergemeinde
A.____ erhob B.___ am 25. Januar 2023 Beschwerde bei der kantonalen
Schätzungskommission. Im Wesentlichen wiederholte sie dabei die Argumente aus
dem Einspracheverfahren.

6. Mit Urteil vom 6. Dezember 2023 hiess
die kantonale Schätzungskommission die Beschwerde gut und hob den angefochtenen
Einspracheentscheid sowie die Gebührenrechnung vom 3. November 2022 der Einwohnergemeinde
A.____ auf; dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Einwohnergemeinde
A.____.

7. Mit Eingabe vom 5. März 2024 bzw. mit
ergänzter Begründung vom 14. März 2024 erhob die Einwohnergemeinde A.____
(nachfolgend Beschwerdeführerin) Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie
beantragt, das Urteil der Schätzungskommission vom 6. Dezember 2023 sei
aufzuheben und der Einspracheentscheid sowie die Gebührenverfügung vom 3.
November 2022 seien zu bestätigen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Im Wesentlichen bringt die Beschwerdeführerin vor, dass die Vorinstanz einzig
und allein festhalte, dass jeweils nur die letzte Neueinschätzung der
Gebäudeversicherung für die Erhebung neuerlicher Anschlussgebühr Gebühren
massgebend sei. Die Vorinstanz stelle dies fest, ohne jeglichen Verweis auf die
entsprechenden Rechtsgrundlagen.

8. Mit Stellungnahme vom 14. Juni 2024
äussert sich B.____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) zur Sache. Sie beantragt
die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde vom 14. März 2024; dies unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführerin.

9. Mit Eingabe vom 26. August 2024 hält
die Beschwerdeführerin abschliessend an ihren Anträgen und Ausführungen fest. Die
Beschwerdeführerin hebt hervor, man erhoffe sich eine Klärung, wie bei «einer
Kumulierung einzelner wertsteigender Bauarbeiten» zu verfahren sei.

10. Für die Standpunkte der Parteien und
die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.
Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht eingereicht worden (§§ 67 und 68 des Gesetzes vom 15. November 1970
über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen [Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG,
BGS 124.11]). Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist
zur Beurteilung zuständig (§ 36 der kantonalen Verordnung vom 3. Juli 1978 über
Grundeigentümerbeiträge und -gebühren [GBV, BGS 711.41]; § 49 des
Gesetzes vom 13. März 1977 über die Gerichtsorganisation [GO; BGS 125.12]).

1.2 Gemeinden sind zur Beschwerde
legitimiert, wenn sie durch eine Verfügung oder einen Entscheid besonders
berührt werden und ein schutzwürdiges kommunales Interesse an deren Aufhebung
oder Änderung haben (§ 12 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdeführerin ist durch den
angefochtenen Entscheid, der ihren Einspracheentscheid und ihre
Gebührenforderung aufhebt, formell beschwert und in ihren schutzwürdigen
kommunalen Interessen als Gebührengläubigerin betroffen. Die
Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführerin, als Einwohnergemeinde, ist somit
gegeben und auf das Rechtsmittel ist einzutreten.

1.3 Zulässige Beschwerdegründe sind nach
dem Gesetz die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht sowie unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheb­lichen Sachverhalts (§ 67bisAbs. 1 VRG). Unangemessenheit kann mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht
(mehr) geltend gemacht werden, da sich bereits mehr als eine Vorinstanz mit der
Sache befasst hat (§ 67bisAbs. 2 VRG).

Die Beschwerdeführerin rügt
zusammengefasst und im Wesentlichen, die Kantonale Schätzungskommission nehme
Bezug auf eine Praxis, wonach für die Erhebung neuerlicher Anschlussgebühren
jeweils nur die letzte Neueinschätzung der SGV massgebend sei, ohne aber dafür
eine Rechtsgrundlage zu nennen. Insgesamt werde § 29 GBV falsch angewendet.

1.4 Die Beschwerdegegnerin bringt eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs im kommunalen Verfahren vor. Das rechtliche
Gehör dient einerseits der Klärung des Sachverhalts, anderseits stellt es ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar,
welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Der Betroffene hat das
Recht, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids
zur Sache zu äussern. Dazu gehört insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten
zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum
Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu
beeinflussen (vgl. BGE 133 1 270 E. 3.1 S. 277; 127 1 54 E. 2b S. 56). Der
Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht alle Befugnisse,
die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren
Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (vgl. BGE 140 1 99 E. 3.4 S.
102 f.; 135 II 286 E. 5.1 S. 293). Soweit ein Entscheid eine Begründung
enthält, die dem Anspruch auf rechtliches Gehör genügt, sind dem Rechtsuchenden
die zum Entscheid führenden wesentlichen Überlegungen bekannt.

Die Beschwerdegegnerin konnte sich
mehrfach und umfassend in der Sache mit ihren Anliegen und Rügen einbringen,
sei dies im Einspracheverfahren vor der Gemeinde sowie im Beschwerdeverfahren
vor der Schätzungskommission. Letztere verfügt über volle Kognition. Soweit
überhaupt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, ist diese durch die
weiteren Verfahrensschritte inzwischen als geheilt zu betrachten.

2.1 Das Planungs- und Baugesetz vom 3.
Dezember 1978 (PBG; BGS 711.1) verpflichtet die Gemeinden, nebst
Erschliessungsbeiträgen (§ 108 PBG) für die Inanspruch-nahme der öffentlichen
Wasserversorgung und Kanalisation zusätzlich Anschluss- und Benützungsgebühren
zu erheben (§ 109 PBG). Die Anschluss- und Benützungsgebühren dienen zur
Finanzierung von Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen; ihre Höhe ist
so zu bemessen, dass sich die Anlagen weitgehend selber erhalten (insb. Deckung
der Kosten von Verwaltung, Unterhalt, Abschreibung, Verzinsung; § 110 PBG sowie
§ 117 PBG i.V.m. § 28 Abs. 2 GBV).

2.2 Nach § 29 GBV, einem Gesetz im
formellen Sinn (dazu Urteil VWBES.2020.134 vom 17. August 2021), erhebt die
Gemeinde für den Anschluss an die öffentlichen Wasserversorgungs- und
Abwasserbeseitigungsanlagen eine einmalige Anschlussgebühr. Diese wird aufgrund
der Gebäudeversicherungssumme berechnet, sofern die Gemeinde nicht eine andere
Berechnungsgrundlage beschliesst. Bei einer Erhöhung der
Gebäudeversicherungssumme infolge baulicher Massnahmen ist eine Nachzahlung zu
leisten. Die Gemeinde kann bestimmen, dass bei einer Erhöhung der
Gebäudeversicherungssumme um weniger als 5 % keine Anschlussgebühr nachzuzahlen
ist. Wenn der Grundeigentümer besondere bauliche Massnahmen im energetischen
oder umwelttechnischen Bereich realisiert hat, hat er für den darauf
entfallenden Anteil des massgebenden Berechnungswertes keine Anschlussgebühren
zu entrichten. Den Nachweis dieses Anteils hat der Grundeigentümer zu erbringen.

2.3 Die Beschwerdeführerin hat von der
in § 29 GBV eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht und entsprechende
Bestimmungen im kommunalen Reglement über die Abwassergebühren vom 12. Juni
2003 (nachfolgend Reglement; vom Regierungsrat genehmigt mit Beschluss Nr. 1336
vom 12. August 2003) erlassen. Danach wird für Erst­anschlüsse eine
Anschlussgebühr nach Massgabe der zonengewichteten Fläche (ZGF) erhoben. Für
An- und Umbauten, Erweiterungs- und Nebenbauten auf Grundstücken, für welche
bereits einmal eine Anschlussgebühr erhoben wurde, wird, sofern die Liegen­schaft
durch die getätigten baulichen Massnahmen einen Mehrwert erfahren hat, eine von
der Zonenzugehörigkeit des Grundstücks abhängige Pauschalgebühr erhoben. Die­se
Pauschalgebühr wird erst erhoben, nachdem der Gesamtversicherungswert der
Liegenschaft gemäss SGV um 5% über demjenigen vom 1. Januar 2003 liegt (§ 5
Reglement). Die zugehörige Gebührenordnung vom 2. Dezember 2021 legt bei An-
und Umbauten, Erweiterungs- und Nebenbauten auf bereits überbauten Grundstücken
in der Landwirtschaftszone eine pauschale Anschlussgebühr von CHF 10'000.00
fest.

3.1 Die Beschwerdeführerin stellt sich
auf den Standpunkt, die Vorinstanz habe bei ihrer Annahme, wonach nur die
jeweils letzte Neueinschätzung des baulichen Mehrwerts für die neuerliche
Erhebung von Anschlussgebühren massgebend sei, die Möglichkeit der Stückelung
eines Bauvorhabens zu wenig beachtet. Im Gegensatz zum (von der Vor­instanz)
ins Feld geführten Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Januar 2022
(VWBES.2021.140), stelle sich die Sachlage vorliegend anders dar. Im
vorliegenden Beschwerdefall seien verschiedene mehrwertsteigernde Investitionen
getätigt worden, die ganz klar in einem engen Zusammenhang stünden. Die
baulichen Massnahmen seien in einer Zeitspanne von etwa vier Jahren realisiert
worden. Genau sei dies nicht bekannt, da die Bauherrschaft die Fertigstellung
der Bauarbeiten nie gemeldet habe. Es seien folgende baulichen Massnahmen durch
die Beschwerdegegnerin erfolgt: Mit Verfügung vom 28. April 2017 sei die
Baubewilligung erteilt worden für einen «Wohnungsumbau mit Einbau einer
Wärmepumpe mit drei Erdwärmesonden und Erweiterung Wagenschopf auf GB Nr. [...],
[...] [...]». Mit Verfügung vom 22. Mai 2020 wurde die Baubewilligung erteilt
für eine «Photovoltaikanlage auf dem bestehenden Bauernhausdach auf GB Nr. [...]».
Das Bauvorhaben «Dach neu, inkl. Unterdach / Sparrenlage / Untersicht» wurde,
wie es in der Schätzung der SGV vom 25. Februar 2021 aufgeführt sei, ohne
Baubewilligung ausgeführt (dies mit Verweis, dass es sich um einen Ersatz der
bestehenden Dachhaut handle). Es könne bei den Investitionen nicht mehr von
einer «Bagatelle» gesprochen werden. Eine Grundeigentümerschaft könne jederzeit
eine Neueinschätzung der SGV verlangen und so bei mehreren Investitionen
erwirken, dass keine Anschlussgebühren fällig würden. Die Vorinstanz gehe fehl,
wenn sie erwähne, die Beschwerdeführerin habe die Gebührenverfügung vom 12.
Februar 2018 nicht rechtzeitig gestellt. Die Beschwerdeführerin habe nie eine
Meldung über die Fertigstellung der Bauarbeiten erhalten. Die Anschlussgebühren
könnten jedoch erst nach Fertigstellung einer Investition erhoben werden. Vorliegend
sei die Forderung der Einwohnergemeinde nicht verjährt. Betreffend die besonderen
energetischen Massnahmen führt die Beschwerdeführerin aus, die Bauherrschaft habe
es verpasst den Nachweis über die Kosten der Erdwärmesonden zu erbringen. Die
Vorinstanz habe die Beschwerdeführerin in diesem Punkt geschützt. Bis dato habe
die Bauherrschaft keine entsprechenden Unterlagen geliefert. So oder anders
werde bestritten, dass Erdwärmesonden im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV als
besondere bauliche Massnahmen gelten. Erdwärmesonden seien Bestandteil eines
Heizungssystems. Eine Heizung brauche jedes Haus. Die Vorinstanz irre in der
Annahme, dass eine Massnahme dann als besondere bauliche Massnahme anzusehen
sei, wenn sie subventioniert werde.

3.2 Dem hält die Beschwerdegegnerin
entgegen, dass vorliegend das rechtliche Gehör verletzt worden sei. Dies habe
die Vorinstanz offengelassen. Die Beschwerdeführerin habe die
Beschwerdegegnerin weder über die Einleitung des Verfahrens informiert noch ihr
die Möglichkeit zur Stellungnahme gegeben. Zutreffend seien die Ausführungen
der Vorinstanz, dass sich die Beschwerdegegnerin widersprüchlich Verhalten
habe. Die Beschwerdeführerin führe selber aus, dass sie im Jahr 2018 basierend
auf der Neueinschätzung der SGV eine neue Gebührenverfügung (Rechnung)
ausgestellt habe. Ihr sei somit die Fertigstellung als auch die Neueinschätzung
bekannt gewesen. Abgesehen davon sei es unwahrscheinlich, dass die Beschwerdegegnerin
keine Kenntnis über die Fertigstellung gehabt habe. Einerseits sei dies in
Nachachtung von Ziffer 7 der Baubewilligung gemeldet worden, andererseits wäre
diese von Gesetzes wegen erloschen, wenn der Bau nicht abgeschlossen gewesen
wäre. Zu berücksichtigen sei zudem, dass sich das Bauvorhaben rund 100 Meter
neben dem Verwaltungsgebäude der Gemeinde befinde. Die Beschwerdeführerin habe
somit die Ausführung des Projekts ohne Weiteres wahrnehmen können. Vorliegend
stünden die einzelnen baulichen Massnahmen auch nicht in einem engen und
sachlichen Zusammenhang. Von einer Staffelung könne keine Rede sein. Fakt sei,
dass die Beschwerdeführerin die Erhebung neuerlicher Anschlussgebühren erst nach
der aktuellen Neueinschätzung SGV vom 25. Februar 2021 beanspruchte, wobei sie
die einzelnen Einschätzungen unzulässig kumuliert habe. Es sei stossend, dass
die Beschwerdeführerin nur gerade wenige Tage nach Rechtskraft des abschlägigen
Entscheids der Schätzungskommission vom 14. September 2022 eine neue Rechnung
stelle.

3.3 Im angefochtenen Urteil führt die
kantonale Schätzungskommission aus, konkret weise die Schätzung der SGV vom 8.
Februar 2018 insbesondere eine Erdsonde (Baujahr 2017) aus. Es obliege der Bauherrschaft
die Subventionen offenzulegen und damit die anrechenbare Kostendifferenz zu
belegen. Dieser Obliegenheit sei sie aber nicht nachgekommen. Betreffend die
Rüge der abgeurteilten Sache hält die Vorinstanz fest, man habe im Urteil vom
14. September 2022 lediglich die Neueinschätzung vom 25. Februar 2021 zum
Thema gehabt. Eine res iudicata liege mithin nicht vor. Letztlich sei aber zu
prüfen, ob die neuerliche Gebührenerhebung gegen Treu und Glauben verstossen
würde. Die Bauherrschaft habe verschiedene bauliche Massnahmen unternommen, die
zu einer Neueinschätzung der SGV geführt hätten. Dies hätte der Einwohnergemeinde
A.____ ohne Weiteres bekannt sein müssen. Es sei nicht ersichtlich, weshalb es
die Beschwerdegegnerin im Jahr 2018 unterliess Gebühren zu erheben. Sie habe
ihr Recht, Gebühren zu erheben, erst nach der letzten Neueinschätzung vom 25.
Februar 2021 beansprucht, wobei sie mehrere Neueinschätzungen ohne gesetzliche
Grundlage kumuliert habe. Demgemäss sei die letzte Neueinschätzung für die
neuerliche Gebührenerhebung massgebend, was im Umkehrschluss bedeute, dass die
Beschwerdegegnerin ihr Recht auf eine vorhergehende Mehrwerteinschätzung der
SGV verwirkt habe. Die Beschwerde erweise sich demnach als begründet.

4.1 Streitgegenstand des vorliegenden
Verfahrens ist die Gebührenverfügung der Beschwerdeführerin vom 3. November 2022,
welcher wiederum die Einschätzung der SGV vom 8. Februar 2018 zugrunde liegt. Soweit
die Beschwerdeführerin zur Begründung ihrer Gebührenforderung weitere,
insbesondere später erfolgte, bauliche Massnahmen der Beschwerdegegnerin ins
Feld führt, ist sie nicht zu hören. Es ist weder belegt noch schlüssig
nachvollziehbar, dass die einzelnen Bauvorhaben der Jahre 2017 bis 2021
sachlich und zeitlich in einem engen Zusammenhang stehen bzw. eine eigentliche
Einheit bilden würden. Eine rechtsmissbräuchliche Stückelung der baulichen
Massnahmen zur Umgehung von Anschlussgebühren durch die Beschwerdegegnerin ist
nicht ersichtlich.

Der Beschwerdeführerin ist an dieser
Stelle ebenfalls entgegenzuhalten, dass eine Sole/Wasser-Wärmepumpe durchaus
unter die Privilegierung besonderer baulicher Massnahmen gemäss § 29 Abs. 4 GBV
fallen kann. Im Entscheid VWBES.2023.283 vom 11. Januar 2024 hat das
Verwaltungsgericht die gesprochenen subsidiären Förderbeiträge als
zuverlässigen Anhaltspunkt gesehen, dass der Grundeigentümer besondere bauliche
Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich getätigt hat. Bei
der Bemessung der Anschlussgebühr sei ein gewisser Schematismus zulässig. Ein
direkter Bezug zu den getätigten finanziellen Aufwendungen der Bauherrschaft bestehe
bei den Fördergeldern nicht. Diese folgten anderen Kriterien. Jedoch dürften
diese Fördergelder 50 % der Gesamtaufwendungen nicht übersteigen, weshalb davon
auszugehen sei, dass die besonderen baulichen Massnahmen  auch ohne konkreten Nachweis
 mindestens doppelt so hoch seien wie die ausbezahlten Fördergelder. Es
rechtfertige sich deshalb, in den Fällen, in welchen ein Nachweis der
detaillierten Mehrkosten fehle, vom baulichen Mehrwert, den die SGV der
Neuversicherung zugrunde lege, das Doppelte der ausbezahlten Fördergelder in
Abzug zu bringen.

Unbestrittenermassen beinhaltet die
Baubewilligung Nr. [...] vom 28. April 2017 unter anderem eine (Sole-)Wärmepumpe
mit drei Erdsonden. Ein solches Heizungssystem kann, wie aufgezeigt,
grundsätzlich im Sinne von § 29 GBV als abzugsfähig angesehen werden. Wie
jedoch die Vorinstanz und die Beschwerdeführerin zu Recht hervorheben, hat die
Beschwerdegegnerin bis dato keine Belege über die Mehrkosten gegenüber einer
gesetzeskonformen Ausführung der Anlage, geschweige denn Unterlagen über
ausbezahlte Förderbeiträge, vorgelegt. Jedenfalls ist Gegenteiliges nicht aus
den Akten ersichtlich. Ohne Mitwirkung der Bauherrschaft sind entsprechende
Berechnungen der möglichen Abzüge nicht möglich. Fördergelder gemäss der
Verordnung zum Energiegesetz über Staatsbeiträge (EnGVB; BGS 941.24) errechnen
sich bei den Sole-Wasser-Wärmepumpen aus einem Grundbetrag und einem Zuschlag,
abhängig der Leistung der jeweiligen Anlage (§ 3 EnGVB i.V.m. Anhang 1). Diese
fehlende Mitwirkung muss sich die Beschwerdegegnerin anrechnen lassen.

4.2 Die Vorinstanz sieht weiter ein
treuwidriges Verhalten der Beschwerdeführerin. Diese hätte bei hinreichender
Sorgfalt Kenntnis der Neueinschätzungen der SGV - aufgrund der diversen
baulichen Massnahmen 2017 - haben können. Die Beschwerdeführerin beanspruche
ihr Recht auf die Erhebung neuerlicher Anschlussgebühren erst nach der aktuellen
Neueinschätzung vom 25. Februar 2021. Demgemäss sei denn auch praxisgemäss
jeweils die letzte Neueinschätzung für die Erhebung neuerlicher
Anschlussgebühren massgebend, was im Umkehrschluss bedeute, dass die Gemeinde
ihr Recht auf Gebührenerhebung für eine vorhergehende Mehrwerteinschätzung der
SGV verwirkt habe.

4.3.1 Die Anschlussgebühren gemäss der
Verfügung vom 3. November 2022 sind nicht verjährt (siehe dazu § 8 Abs. 2
Reglement sowie die Tabelle in Kapitel 18.8., Verjährung von Forderungen, in:
Handbuchordner (HBO) HRM2 des Amts für Gemeinden). Dies wird von den Parteien denn
auch nicht grundsätzlich bestritten.

4.3.2 Schuldet der Einzelne einem
Gemeinwesen eine Leistung, so ist es aufgrund des Legalitätsprinzips berechtigt
und verpflichtet, diese einzufordern. Ist ausnahmsweise während langer Zeit die
Fest- oder Durchsetzung einer Forderung unterblieben und wäre es deshalb
unbillig, den Einzelnen für eine Forderung aus längst vergangener Zeit zu
belangen, so kann das Gemeinwesen nicht ohne Weiteres darauf verzichten, die
Forderung geltend zu machen. Vielmehr ist erforderlich, dass die zeitliche
Eingrenzung der Forderung  also deren Entstehung und Entkräftung  in einem
Rechtssatz vorgesehen ist (Meier Thomas, Verjährung und Verwirkung
öffentlich-rechtlicher Forderungen, Zürich - Basel - Genf 2013, S. 53). Betreffend
den Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet ein Zuwarten einer Behörde nicht,
dass damit eine Grundlage für einen Verzicht gelegt würde. Wäre dem in jedem
Fall so, so würden allfällige Verjährungs- und Verwirkungsfristen für Forderungen
des Gemeinwesens gegenüber dem Einzelnen ihres Sinnes entleert. Anders sähe es
dagegen aus, wenn das Gemeinwesen durch das gewählte Vorgehen (vorzeitig) berechtigte
Erwartungen beim Einzelnen weckt, dass auf die Durchsetzung der Forderung
verzichtet wird. Das Verwaltungsgericht Zürich hat in einem Entscheid (VB.2006.00514
vom 27. Februar 2007) betreffend Nachforderung von Anschlussgebühren wegen
falscher Berechnung festgehalten, dass bei der Berufung auf den
Vertrauensgrundsatz erforderlich sei, dass zusätzlich aufgrund des Vertrauens
in den Bestand der Verfügung Dispositionen getätigt worden sind, die nicht ohne
Nachteil rückgängig zu machen sind. Im dortigen Fall hatten die
Beschwerdeführer geltend gemacht, gerade wegen der ursprünglich zu tiefen
Rechnung des Gemeinwesens einen teureren Innenausbau gewählt zu haben. Das
Verwaltungsgericht Zürich wies die Beschwerde insbesondere deshalb ab, da es an
einer Vertrauensbetätigung des Gemeinwesens fehlte und die Nachgebühr in keinem
Verhältnis zu den Baukosten stand. Mithin kam das Verwaltungsgericht Zürich also
zum Schluss, dass es unwahrscheinlich war, dass die Beschwerdeführer den
Innenausbau ausschliesslich wegen den (fehlerhaft) zu niedrigen Gebühren so
wählten.

4.3.3. Auf den hier zu beurteilenden
Fall bedeutet dies, dass das sich aus den Akten ergebende Verhalten der Beschwerdeführerin
nicht auf einen Verzicht von Anschlussgebühren schliessen lässt. Vielmehr ergab
sich die heutige Konstellation daraus, dass die Beschwerdeführerin  mangels
Kenntnis der rechtlichen Sachlage  davon ausging, sie könne den Mehrwert baulicher
Massnahmen über eine ganze Zeitperiode berechnen (siehe dazu E. 3.3 im
Entscheid SKGEB.2022.1 der Schätzungskommission vom 14. September 2022).
Im Rahmen der beiden Vorverfahren vor der Schätzungskommission in den Jahren
2022 und 2023 wurde sich die Beschwerdeführerin offensichtlich erst der Auswirkungen
der Neueinschätzung der SGV vom 8. Februar 2018 gewahr. Daraus lässt sich aber
kein Verzicht ableiten, auch wenn das Vorgehen der Beschwerdeführerin bei der
Gebührenerhebung für die verschiedenen Bauvorhaben der Jahre 2017 bis 2022
durchaus besser hätte koordiniert werden können. Weiter ist nicht erstellt,
dass die Beschwerdegegnerin insoweit finanzielle Dispositionen getroffen hätte,
als sie neue Bauvorhaben nur deshalb in Angriff nahm, weil sie sich für frühere
bauliche Massnahmen nicht als gebührenpflichtig erachtete. Die Mehrwerte der
beiden Neuschätzungen der SGV vom 8. November 2018 und vom 25. Februar 2021 beliefen
sich jeweils auf mehr als CHF 100'000.00. Die Anschlussgebühr betrug
demgegenüber CHF 10'000.00. Es kann somit kaum ernsthaft gesagt werden, die
Beschwerdegegnerin hätte die Bauvorhaben nur in Angriff genommen aufgrund der
Aussicht, dass keine Anschlussgebühren geschuldet sind. Im Gegenteil, muss doch
bei solch hohen Baukosten durchaus damit gerechnet werden, dass man als
Bauherrschaft in den Bereich einer Gebührenpflicht gelangt. Von vorherein klar
auszuschliessen ist dieser Fall jedenfalls nicht. Diesbezüglich ist die
Beschwerdegegnerin daran zu behaften, dass sie selber ausführt, es habe sich
vorliegend um jeweils eigenständige Bauvorhaben ohne sachlichen Zusammenhang gehandelt,
die innert kurzer Zeit ausgeführt wurden (Beschwerdeschrift Ziffer 13).
Jedenfalls wird nicht vorgebracht, dass die finanzielle Realisierung der einzelnen
Bauvorhaben jeweils vom Ausbleiben von kommunalen Gebühren abhängig gemacht
wurde.

5. Zusammengefasst ist nicht erstellt,
dass die Beschwerdeführerin auf ihre mit Verfügung vom 3. November 2022
gestellte Forderung von Anschlussgebühren für Abwasser in der Höhe CHF 10'000.00
explizit noch implizit durch ihr Gebaren verzichtet hätte. Hierfür fehlt es
denn auch an einer gesetzlichen Grundlage, zumal die Forderung nicht verjährt
ist. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann auch nicht gesagt werden, dass
als Grundlage für die Gebührenerhebung ausschliesslich die letzte
Neueinschätzung der SGV massgebend ist. Dies mag in der Regel der Fall sein,
wie der vorliegende Fall aber zeigt, gibt es hiervon durchaus Ausnahmen. Im
Weiteren gibt es keinen allgemeingültigen Grundsatz der Gebundenheit an
früheres eigenes Handeln. Vielmehr ist es im Prinzip jedermann gestattet, sein
Verhalten und seine Meinung aufgrund besserer Belehrung im Laufe der Zeit zu
ändern. Ein von der Rechtsordnung verpöntes venire contra factum proprium liegt
erst dann vor, wenn durch das frühere Verhalten bei einem Partner ein
schutzwürdiges Vertrauen begründet worden ist, das diesen zu Handlungen
veranlasst hat, die ihm nunmehr, angesichts der neuen Situation, zum Schaden
gereichen (Urteil des Bundesgerichts 5C.31/2006 vom 10. Juli 2006, E. 4.3). Wie
aufgezeigt, hat die Beschwerdeführerin ihr Vorgehen bei der Gebührenerhebung im
Laufe der Zeit zwar angepasst, dadurch jedoch noch kein schutzwürdiges
Vertrauen bei der Gegenpartei geschaffen.

7.1 Die Beschwerde erweist sich somit
als begründet, sie ist gutzuheissen. Das Urteil der Kantonalen
Schätzungskommission vom 6. Dezember 2023 (Verfahren SKGEB.2023.2) ist
aufzuheben und es sind demgemäss die Gebührenverfügung vom 3. November 2022
sowie der entsprechende Einspracheentscheid vom 12. Januar 2023 resp. 16.
Januar 2023 der Beschwerdeführerin zu bestätigen. Damit entfallen auch die vor
der Schätzungskommission erhobenen Verfahrenskosten und Parteientschädigung von
CHF 4'000.00.

7.2 Bei diesem Ausgang hat die
Beschwerdegegnerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00
festzusetzten sind. Der Gemeinde als Behörde ist keine Parteientschädigung
zuzusprechen (§77 VRG).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und das
Urteil der Schätzungskommission vom 6. Dezember 2023 aufgehoben.

2.B.___ hat die Kosten vor der
Schätzungskommission von CHF 1'400.00 und für die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3.Es werden keine Parteientschädigungen
zugesprochen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Thomann                                                                          Law