so_gerichte · ZZ.1989.24 · 1989-06-19 · de
Baubewilligung, Zweckänderung

§ 3 Abs. 2 lit. a Kantonales Baureglement. - Die nicht bewilligte gewerbliche Nutzung eines Raumes (und der zugehörigen Abstellplätze), welche nachträglich eingeführt wird, stellt eine baubewilligungspflichtige Zweckänderung dar.

SOG 1989 Nr. 24

§ 3 Abs. 2 lit. a Kantonales Baureglement.-- Die
nicht bewilligte gewerbliche Nutzung eines Raumes (und der zugehörigen
Abstellplätze), welche nachträglich eingeführt wird, stellt eine
baubewilligungspflichtige Zweckänderung dar.

H. erwarb als Stockwerkeigentümer ein "Atelier" im
Sockelgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit Benutzungsrecht an zwei
Autoabstellplätzen. In der Folge eröffnete Frau H. im "Atelier" ein
Gymnastikstudio, worin sie pro Woche 7 Gymnastikstunden erteilte. Aufgrund von
Reklamationen wegen angeblicher Immissionen wurde die Baukommission auf den
Betrieb aufmerksam und verlangte von H. die Einreichung eines
Zweckänderungsgesuches. H. beschwerte sich und erhob gegen den abweisenden
Entscheid des Bau-Departementes Verwaltungsgerichtsbeschwerde, welche mit
folgender Begründung abgewiesen wurde:

Nach § 3 Abs. 2 lit. a des Kantonalen Baureglementes (KBR)
verlangt die Änderung der Zweckbestimmung einer Baute oder einer Räumlichkeit
ein Baugesuch. Baukommission und Bau-Departement gehen davon aus, dass der
umstrittene Raum ursprünglich nicht für eine gewerbliche Nutzung bestimmt
gewesen sei, so dass die heutige Benutzung als Gymnastik-Studio eine
Zweckänderung im Sinne von § 3 Abs. 2 lit. a KBR bedeute, nämlich eine Änderung
von nicht gewerblicher zu gewerblicher Nutzung. Die Behörden nehmen an, dass
eine Zweckänderung auch für die beiden Abstellplätze erfolgt sei, weil diese
nun ebenfalls dem Betrieb des Gymnastikstudios dienen.

Dass der Betrieb des Gymnastikstudios eine gewerbliche
Nutzung des betreffenden Raumes darstellt, kann im Ernst nicht bestritten
werden. Näher zu prüfen ist, ob diese gewerbliche Nutzung wirklich eine
wesentliche Zweckänderung darstellt. Dabei spielt es entgegen der in der
Beschwerdeschrift vertretenen Auffassung keine entscheidende Rolle, dass
bereits die früheren Eigentümer den Raum gewerblich benutzt haben -- eine
solche Nutzung konnte ja auch bereits unbewilligt vonstatten gegangen sein;
entscheidend ist vielmehr, ob für den betreffenden Raum bereits einmal die
gewerbliche Nutzung bewilligt worden ist.

Im ursprünglichen Baugesuchsplan von 1983 steht beim
fraglichen Raum im Sockelgeschoss "Mehrzweckraum".Die Bezeichnung ist
mehrdeutig, gibt keine präzise Auskunft. Nun liegt aber eine Berechnung der Bruttogeschossfläche,
wie sie der Architekt der Bauherrschaft seinerseits zur Überprüfung der
Ausnützungsziffer eingegeben hat, bei den Baugesuchsakten. Aus ihr geht ohne
Zweifel hervor, dass der "Mehrzweckraum" von 63.33 m2 im
Sockelgeschoss bei der Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche nicht
mitgezählt worden ist. Er wurde also offensichtlich zu den Räumen gezählt, die
in Ziff. 2.2 des Anhangs III zum KBR als nicht anrechenbare Flächen erwähnt
sind. Ein gewerblich genutzter Raum, auch wenn er unterirdisch liegt, ist immer
anrechenbar (Ziff. 2.1 des Anhangs III).Der fragliche Raum wurde somit im
Baugesuch nicht als gewerblich genutzter Raum behandelt. Die Baukommission
vermerkte in der Vernehmlassung ans Baudepartement, es handle sich um einen Raum
nach § 41 KBR (Spiel- und Freizeitraum); wie es sich damit verhält, kann hier
dahingestellt bleiben, denn auf jeden Fall ist der Raum nicht als gewerblicher
Raum eingegeben und eingerechnet worden. Ist aber der Raum nicht als gewerblich
genutzter Raum eingegeben worden, ist er auch nicht als solcher bewilligt
worden, und dann bedeutet die nachträgliche Einführung einer gewerblichen
Nutzung in der Tat eine Zweckänderung im Sinne von § 3 Abs. 2 lit. a KBR, denn
der Übergang von nichtgewerblicher zu gewerblicher Nutzung bedeutet stets eine
wesentliche Änderung des Verwendungszwecks. Dass die Zweckänderung hinterher --
den früheren Eigentümern gegenüber -- bereits bewilligt worden wäre, ist nicht
dargetan, wird vom Beschwerdeführer auch gar nicht behauptet. Damit fehlt es
also immer noch an der Bewilligung, und die Baukommission hat mit Recht die
Eingabe eines Zweckänderungsgesuchs verlangt. Die Bewilligungspflicht besteht
unbekümmert um die privatrechtlichen Verhältnisse. Dass der Beschwerdeführer
den Raum als "Atelier" gekauft hat und dass dieselbe Bezeichnung, die
ja eher zu einer gewerblichen Nutzung passt, auch im Reglement der
Stockwerkeigentümergemeinschaft verwendet wird (hier sogar noch mit dem
ausdrücklichen Vermerk, das Atelier dürfe "als stilles Gewerbe verwendet
werden") berührt nur das zivilrechtliche Verhältnis zwischen den privaten
Parteien und ändert nichts daran, dass baupolizeirechtlich gesehen eine
Zweckänderung vorliegt, die immer noch der Bewilligung bedarf. Ob die
Bewilligung schliesslich zu erteilen ist oder nicht, ist nicht hier zu
entscheiden, sondern im Baubewilligungsverfahren, das der Beschwerdeführer mit
der Einreichung des Zweckänderungsgesuches auslösen soll. Nachdem vom
Beschwerdeführer unbestritten ist, dass die Abstellplätze Nr. 15b und 16b von
den Teilnehmern der Gymnastikstunden benutzt werden, ist es richtig, dass die
Baukommission das Zweckänderungsgesuch auch inbezug auf diese Abstellplätze
verlangt hat. Die Abstellplätze sind bewilligt worden als Abstellplätze für die
Bewohner des Mehrfamilienhauses oder deren Besucher, nicht aber für die Kunden
eines gewerblichen Betriebes. Die Verwendung im letzteren Sinn bedeutet eine
Zweckänderung.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 19. Juni 1989