so_gerichte · ZZ.1979.21 · 1979-06-05 · de
Zonenkonformität, nichtstörender Gewerbebetrieb

§ 30 Abs. 1 BauG. Zum Begriff des nichtstörenden Gewerbebetriebes.

SOG 1979 Nr. 21

§ 30 Abs. 1 BauG.Zum Begriff des
nichtstörenden Gewerbebetriebes.

H. S. beabsichtigte, in Egerkingen an der Bahnhofstrasse
eine Garagewerkstätte zu errichten. Der Nachbar I. H. erhob gegen das
Bauvorhaben Einsprache. Die Baukommission wies die Einsprache ab und erteilte
die Baubewilligung mit folgenden Auflagen:

-Zukünftige Erweiterungsbauten werden nicht bewilligt;

-Es dürfen höchstens 12 Occasionsfahrzeuge aufgestellt werden;

-der Abstellplatz für diese Fahrzeuge ist gegen die angrenzenden
Parzellen mit     einem Lebhag (Thuja) abzuschirmen;

-Es wird nur eine Benzinzapfsäule bewilligt. Der Ausschank ist beschränkt
auf die Zeit von:

Montag bis Freitag .........07.30
bis 12.00 Uhr/13.00 bis 18.00 Uhr.

Samstag ......................  07.30
bis 12.00 Uhr.

Ausgenommen sind Schlüsselkunden.

Der Bauherr wendete nichts gegen diese Auflagen ein, doch
zog der Einsprecher den Entscheid an den Gemeinderat und dann ans
Baudepartement weiter. Beide Instanzen schützten den Entscheid der
Baukommission. Der Einsprecher erhob hierauf beim Verwaltungsgericht
Beschwerde, welche mit der folgenden Begründung abgewiesen wurde:

a) Der Beschwerdeführer bestreitet die Zonenkonformität der
geplanten Baute unter Hinweis auf Art. 3 Abs. 2 der Zonenordnung und § 3 der Bauordnung
"Bahnhofquartier" der Gemeinde Egerkingen. Nachdem das neue Baugesetz
(BauG) des Kantons vom Regierungsrat (mit Beschluss vom 5. Juni 1979) auf den
1. Juli 1979 in Kraft gesetzt worden ist und nach § 158 auf das vorliegende
Verfahren bereits Anwendung findet, ist zunächst das Verhältnis zwischen dem
kantonalen Baurecht und den Bauordnungen der Gemeinden abzuklären. Nach § 156
Abs. 1 BauG sind die bisherigen Reglemente der Gemeinden aufgehoben, sofern sie
den kantonalen Bauregeln widersprechen. Daraus folgt, dass ausschliesslich der
Regelungsinhalt der kantonalen Baugesetzgebung zum Tragen kommen kann, weil
vorbestehendes Kommunalrecht nur soweit fortbesteht, als es jener nicht
widerspricht. § 30 BauG Abs. 1 bestimmt: "In den Wohnzonen sind neben Wohnbauten
nicht-störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der
Bauweise der Zone angepasst sind".Abs. 2 stellt überdies den Gemeinden die
Schaffung reiner Wohnzonen anheim. Die Gemeinde Egerkingen hat bisher keine
solche reinen Wohnzonen statuiert. Die in Rede stehende Liegenschaft ist in der
Zone W 2 gelegen, für welche kein Gewerbeverbot gilt. Welche Art Gewerbe hier
zulässig ist, entscheidet sich somit heute ausschliesslich nach § 30 Abs. 1
BauG. Im Zentrum der Interpretation dieser Vorschrift steht der Begriff des
"nichtstörenden" Gewerbes. Legt man ihn stricto sensu aus, wären in
Wohnzonen überhaupt keine Störungen geduldet. Gemäss dem Wortlaut schliesst die
Negation des Partizipes jede Differenzierung nach der Lärmintensität und nach
den äusseren Umständen aus. Eine derartige absolute Immissionsfreiheit kann
indessen nicht gemeint sein. Denn dieses enge Begriffsverständnis führte zu
untragbaren planerischen Konsequenzen; Es ist daran zu erinnern, dass gemäss
den §§ 32 und 33 BauG in Gewerbe- und Industriezonen -- abgesehen von der
Errichtung betriebsnotwendiger Wohnungen -- keine Wohnbauten zulässig sind.
Legte man nun den Terminus des "nichtstörenden Gewerbes" in seinem
engen Wortsinn aus, könnten Gewerbe- und Wohnbauten nirgends in der gleichen
Zone aufgestellt werden. Alsdann müssten auch solche Kleingewerbebetriebe in
die Gewerbezone ausweichen, die nach bisherigem planerischem Grundverständnis
ohne weiteres in die Wohnzone gehören. Man denke etwa an Quartierläden oder
Gaststätten, die nun -- weil nicht schlechthin immissionsfrei (Anlieferung,
Besucherverkehr) -- unweigerlich in die Gewerbezone (mit heute Wohnbauverbot!)
verbannt würden. Eine solche strikte Zonentrennung kann aber der Gesetzgeber
nicht gewollt haben. Der Begriff des "nicht-störenden" Gewerbes ist
daher etwas weiter zu fassen und anhand des Einzelfalles näher zu
konkretisieren. Allemal muss auf die kommunalen und lokalen Sonderverhältnisse
abgestellt werden. Dabei mag man auch die bisherigen Baureglemente beiziehen.
Sie bilden zwar -- wie vorstehend erläutert -- keine eigenständige Rechtsquelle
mehr. Doch können sie Ausdruck der von den Kommunalbehörden in Aussicht
genommenen Planungskonzeption sein. -- Vor allem wird man bei der Beurteilung
der Zonenkonformität aber die tatsächlichen bestehenden Bau- und
Immissionsverhältnisse zu berücksichtigen haben. Erst sie zeigen auf, wie die
Gemeinde ihre Planungsideen umsetzt und aktualisiert. Abzustellen ist somit auf
das gesamte äussere Erscheinungsbild der in Rede stehenden Wohnzone. Ergänzend
mögen dazu sichtbare Tendenzen in ihrer Entwicklung Beachtung finden.

b) Der Zonenplan von Egerkingen sieht nördlich der Dünnern
eine Einfamilienhauszone W 2 und eine Mehrfamilienhauszone vor und südlich der
Dünnern eine Gewerbe- und Industriezone 1 und 2 sowie unmittelbar östlich der
beiden Gewerbe- und Industriezonen entlang der Bahnhofstrasse eine
Einfamilienhauszone W 2, in der sich die Bauparzelle und das Grundstück des
Beschwerdeführers I. H. befinden. Währenddem sich südlich der neuen
Ost-West-Verbindungsstrasse rund um den Bahnhof seit Jahren ein Quartier
bildete, blieb das Stück nördlich der genannten Verbindungsstrasse praktisch
unüberbaut. Offensichtlich wollte man bei der Zonenplanung in Egerkingen das
grosse Wohngebiet nördlich der Dünnern durch eine Wohnzone entlang der
Bahnhofstrasse mit dem südlich der Dünnern gelegenen Bahnhofquartier verbinden.
Dass diese relativ schmale Wohnzone bis heute praktisch nicht überbaut worden
ist (es befindet sich hauptsächlich die Liegenschaft des Beschwerdeführers
hier), wird verschiedene Gründe haben. Der Beschwerdeführer behauptet, es liege
daran, dass bis heute hier kein Land zu verkaufen gewesen sei. Das mag mit ein
Grund sein, doch ist es durchaus möglich, dass hier keine Nachfrage nach Land
vorhanden war, weil es sich in dieser Ebene doch nicht um eine derart schöne
Wohnzone handelt, wie der Beschwerdeführer es wahr haben will. Offensichtlich
haben in Egerkingen die Bauwilligen bis heute die Hanglage bevorzugt. In den
letzten Jahren kam dazu, dass die Bahnhofstrasse als Verbindungsstrasse ins
Mittel- und Aaregäu immer mehr befahren wurde und hauptsächlich in letzter Zeit
mit dem Bau der Gewerbe- und Industriebetriebe in der Nähe des Autobahnkreuzes
und des Einkaufszentrums Waro zu einer eigentlichen Zubringerstrasse zu diesen
Betrieben wurde. Ammann A. hat an der Augenscheinsverhandlung erklärt, dass
hauptsächlich der Schwerverkehr zu den Lagerhäusern am Morgen in aller Frühe
durchs Quartier fahre und dass tagsüber ein reger Verkehr zum Einkaufszentrum
Waro herrsche. Diese tatsächlichen Verhältnisse haben offensichtlich dazu
geführt, dass bis heute in dieser Wohnzone praktisch keine Wohnbauten
entstanden sind (vgl. dazu auch die Ausführungen im Auszug aus dem Protokoll
des Gemeinderates von Egerkingen vom 14. März 1979)...... Es ergibt sich:
Aufgrund der tatsächlich bestehenden Verhältnisse handelt es sich vorliegend
nicht um eine ruhige Wohnzone.

Der Beschwerdegegner will einen Kleinbetrieb mit maximal 3
Arbeitsplätzen erstellen. Vorläufig will er den Betrieb zusammen mit seiner
Ehefrau alleine führen. Er will in der Werkstatt für seine Kunden die üblichen
Service-Arbeiten ausführen und daneben neue und Occasionsautos verkaufen. Die
Anlage soll mit einer einzigen Benzinzapfsäule ergänzt werden, die für den
Schlüsselbetrieb (zirka 50 Schlüssel) eingerichtet werden soll und von den
übrigen Kunden nur während beschränkter Zeit benützt werden darf. Besonders im
Hinblick auf die von der Baukommission angeordneten Beschränkungen und
Massnahmen, mit denen sich der Beschwerdegegner einverstanden erklärt, handelt
es sich um einen immissionsarmen Kleinbetrieb, der in der betreffenden Zone
nicht störend sein wird, wie dies auch der kantonale Fabrikinspektor aufgrund
seiner langjährigen Erfahrung ausgeführt hat. Der Einwand des
Beschwerdeführers, die geplante Garage sei nicht zonenkonform, ist deshalb
nicht stichhaltig.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 4. Dezember 1979