so_gerichte · ZZ.1984.25 · 1984-08-16 · de
Streifenenteignung

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; §§ 231 Abs. 1 EG ZGB. Enteignungsentschädigung.- Die Praxis, bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken die Enteignungsentschädigung schematisch nach einem blossen Bruchteil des in der betreffenden Gegend geltenden Baulandpreises festzusetzen, verstösst gegen das Prinzip der vollen Entschädigung.- Bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken bemisst sich die Enteignungsentschädigung nach dem funktionellen Wert, welcher dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist oder ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre.

SOG 1984 Nr. 25

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; §§ 231 Abs. 1 EG ZGB.Enteignungsentschädigung.

-Die Praxis, bei Streifenenteignungen ab überbauten
Baulandgrundstücken die Enteignungsentschädigung schematisch nach einem blossen
Bruchteil des in der betreffenden Gegend geltenden Baulandpreises festzusetzen,
verstösst gegen das Prinzip der vollen Entschädigung.

-Bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken
bemisst sich die Enteignungsentschädigung nach dem funktionellen Wert, welcher
dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist
oder ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre.

a) Die Schätzungskommission ist im angefochtenen Urteil
davon ausgegangen, bei Teilenteignungen ab überbauten Grundstücken sei im Gegensatz
zu Teilenteignungen ab unüberbauten Grundstücken nicht der durchschnittliche
Baulandpreis (Quadratmeterpreis) der betreffenden Gegend zu zahlen, sondern
weniger, nur die Hälfte oder gar bloss ein Drittel oder ein Viertel davon. Die
Kommission hat sich hiefür auf eine angebliche Praxis des Verwaltungsgerichtes
berufen und hat aus diesen Gründen die von der Gemeinde für überbaute
Grundstücke festgesetzte Entschädigung von Fr. 45.--/m2 als akzeptabel
erachtet. Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass die Gemeinde im gleichen
Quartier für Teilenteignungen ab unüberbauten Grundstücken Fr. 95.--/m2
bezahle. Der Unterschied zu der Entschädigung für Abtretungen ab überbauten
Grundstücken von nur Fr. 45.--/m2 sei nicht gerechtfertigt (wird näher
ausgeführt).

b) Die Vorinstanz beruft sich für ihre Auffassung auf die
Praxis des Verwaltungsgerichts. Das Verwaltungsgericht pflegt bei der
Entschädigung von Teilenteignungen in der Tat zwischen überbauten und
unüberbauten Grundstücken zu unterscheiden, doch geht es bei dieser
Unterscheidung nicht so weit, wie dies nun die Schätzungskommission tut: Das
Verwaltungsgericht geht bei Streifenenteignungen ab unüberbauten Grundstücken
im Sinne einer Faustregel (von der bei besondern Umständen Ausnahmen denkbar
sind) davon aus, dass die Abtretung einen Schaden verursache, der dem
durchschnittlichen Baulandpreis der betreffenden Gegend multipliziert mit der
Anzahl der abzutretenden Quadratmeter entspreche -- indem ein Käufer seinen
Kaufpreis um den entsprechenden Betrag reduzieren würde (vgl. SOG 1974 Nr. 26;
1979 Nr. 17; 1983 Nr. 16).Bezüglich Streifenenteignungen ab überbauten
Grundstücken kann man -- und darin besteht der Unterschied in der Behandlung
von überbauten Grundstücken -- keine derartige Faustregel anwenden, sondern
muss konkret untersuchen, welche Funktion dem abzutretenden Streifen bei der
Benützung des Grundstückes zugekommen ist oder ohne Abtretung in (naher)
Zukunft zugekommen wäre (vgl. Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des
Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung, in: Festgabe Jeger 1973, S. 108
und die dort zitierten Urteile; aus der Gemeinde Hägendorf die Urteile vom
23.3.1976 i.S. S., vom 22.10.1982 i.S. W. und S., Erw. III 2, vom 9.4.1984 i.S.
F., Erw. 3a).Je nach der Funktion des abzutretenden Teils ist der Schaden, der
dem Restgrundstück durch die Enteignung erwächst, höher oder tiefer; in einem
solchen funktionellen Sinn kann man bei den überbauten Grundstücken -- im
Gegensatz zu den unüberbauten -- oft durchaus zwischen mehr- und minderwertigen
Flächen unterscheiden. Es kann demnach ein Schaden entstehen, der wie bei einem
unüberbauten Grundstück dem in der Gegend geltenden Quadratmeterpreis für
Bauland entspricht, oder aber ein Schaden, der grösser oder kleiner ist als
dieser Wert. Es ist nicht so, wie der Beschwerdeführer anzunehmen scheint, dass
in jedem Fall zum mindesten der Quadratmeterpreis für Bauland geleistet werden
muss, ansonst der verfassungsrechtliche Grundsatz der vollen Entschädigung
verletzt wäre. Bei einem überbauten Grundstück kann eben bei Wegfall eines
bestimmten Grundstückteils unter Umständen ein kleinerer Schaden entstehen als
dem Baulandpreis entspricht, und eine entsprechend kleinere Entschädigung
widerspricht dann auch keineswegs dem Prinzip der vollen Entschädigung.

Das Verwaltungsgericht hat sich, was die Entschädigung für
Teilenteignungen ab überbauten Grundstücken anbelangt, nie dafür ausgesprochen,
es sei regelmässig weniger als der Baulandwert auszurichten. Das angefochtene
Urteil der Schätzungskommission läuft darauf hinaus, dass die Kommission einen
Entschädigungsplan, bei dem die Gemeinde für die Teilenteignungen ab überbauten
Grundstücken schematisch und ohne nähere Minderwertsüberprüfung nur einen
bestimmten Bruchteil (weniger als die Hälfte) des einschlägigen
Bauland-Quadratmeterpreises festgesetzt hat, einfach akzeptiert. Hiefür kann
sich aber die Kommission nicht auf eine Praxis des Verwaltungsgerichtes
berufen. Wie bereits erwähnt, hat das Verwaltungsgericht bezüglich der
überbauten Grundstücke nie eine auf den Bauland-Quadratmeterpreis bezogene
Faustregel aufgestellt -- wie es das bezüglich der unüberbauten Grundstücke
getan hat. Das Verwaltungsgericht begreift allerdings, dass die Gemeinden das
Bedürfnis haben, bei Reihenenteignugen ihr Entschädigungsangebot etwas zu
schematisieren. Wie weit sie dabei mit der Schematisierung gehen sollen, wäre
noch zu überlegen. Auf jeden Fall aber gilt: Wird das Angebot der Gemeinde
abgelehnt und kommt es zum Rechtsstreit, dann muss sich die Gemeinde gefallen
lassen, dass der Enteignungsrichter die Höhe der Entschädigung für eine
Teilenteignung ab überbautem Grundstück anhand der konkreten Umstände des
einzelnen Falles festsetzt.

c) Im Falle des Beschwerdeführers ist zu beachten, dass es
sich um ein kleines, von der Strasse aus gesehen wenig tiefes Grundstück
handelt. Die Ausmasse sind derart knapp, dass auch die kleinste Einbusse an
Hausumschwung unerwünscht ist und beträchtlichen Schaden bringt. Das gilt
insbesondere für eine Abtretung auf der Südseite des Hauses, wo das Gartenland
besonders wichtig ist. Die Abtretung erfolgt nun auch effektiv auf dieser
Seite. Die Verhältnisse des vorliegenden Falles können nicht verglichen werden
mit einem Fall, wo die Abtretung lediglich ein steiles Bord, das für die
Benützung des Grundstückes und den Charakter des Gartens wenig wichtig ist,
etwas verkleinert (vgl. z.B. Fall W.,/EG Hägendorf, Urteil vom 22.10.1982 Erw.
III 2); oder mit dem Fall eines sehr grossen Gartens, der gegen die Strasse hin
eine abschirmende Gehölzzone aufweist, die nun um weniges verkleinert wird
(vgl. z.B. Fall F.,/EG Rickenbach, Urteil vom 6.6.1980).

Angesichts aller Umstände erscheint im vorliegenden Fall die
Forderung des Beschwerdeführers, es sei ihm eine dem Bauland-Quadratmeterpreis
entsprechende Entschädigung zuzusprechen, nicht übersetzt. Es ist deshalb
seinem Begehren zu entsprechen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 16. August 1984