so_gerichte · ZKBES.2021.39 · 2021-03-15 · de
Ausweisung und direkte Vollstreckung


Urteilvom18. Mai 2021

Es wirken mit:

Vizepräsidentin
Hunkeler

Oberrichter Müller

Oberrichter Flückiger

Rechtspraktikantin Hirsig

In Sachen

A.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Oliver Wächter,
Aarburgerstrasse 6, Postfach 1360, 4601 Olten 1 Fächer,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Bernadette Gasche, Gasche
Advokatur, Laufenstrasse 2, Postfach 23, 4226 Breitenbach

Beschwerdegegner

betreffendAusweisung
und direkte Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Mit Gesuch datiert vom 6. Januar 2021
ersuchte die A.___ GmbH (im Folgenden: Gesuchstellerin) beim Richteramt
Thal-Gäu um Ausweisung von B.___ (im Folgenden: Gesuchsgegner) aus der 6-Zimmer-Wohnung
im Obergeschoss an der [...], [...] sowie um Anordnung von
Vollstreckungsmassnahmen. Ferner sei der Ungehorsam gegen die beantragte
Ausweisung und Vollstreckung mit der Strafandrohung der Ungehorsamsstrafe nach
Art. 292 Strafgesetzbuch (StGB, SR 311) zu verbinden; alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen.

2. Am 25. Januar 2021 liess sich der
Gesuchsgegner zur Sache vernehmen. Er beantragte, auf das Gesuch vom 6. Januar
2021 um Ausweisung und Vollstreckung sei nicht einzutreten. Eventualiter sei
das Gesuch vom 6. Januar 2021 abzuweisen; alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Mit Schreiben vom 1. Februar 2021 ersuchte er um Gewährung
der unentgeltlichen Rechtspflege.

3. Mit Urteil vom 15. März 2021 trat der
Amtsgerichtspräsident auf das Gesuch um Ausweisung und direkte Vollstreckung
nicht ein. Zudem verpflichtete er die Gesuchstellerin, dem Gesuchsgegner eine Parteientschädigung
von CHF 1'965.65 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen und die Verfahrenskosten
von CHF 1'000.00 zu tragen.

4. Dagegen erhebt die
Gesuchstellerin (im Folgenden: Beschwerdeführerin) am 17. März 2021 frist- und
formgerecht Beschwerde beim Obergericht. Sie stellt folgende Begehren:

5. Am 29. März 2021 reicht der Gesuchsgegner
(im Folgenden: Beschwerdegegner) eine Beschwerdeantwort ein. Er beantragt die
Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

6. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Anlass zur Beschwerde gibt der
vorinstanzliche Nichteintretensentscheid. Der Amtsgerichtspräsident erwog
zusammenfassend, das Gericht trete auf eine Klage oder ein Gesuch nur ein,
sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt seien. Insbesondere dürfe die Sache nicht
anderweitig rechtshängig sein (vgl. Art. 59 Abs. 1 lit. a und b Schweizerische
Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Mit Klage vom 26. Oktober 2020 (Verfahren
TGZPR.2020.628) habe der Gesuchsgegner in seinem Hauptbegehren beantragt, es
sei die am 25. August 2020 ausgesprochene Kündigung für die von ihm bewohnte
Wohnung im Obergeschoss an der [...] in [...] (Restaurant [...]) als
rechtsmissbräuchlich aufzuheben. Mit Klage selben Datums (Verfahren
TGZPR.2020.629) habe der Gesuchsgegner zudem hauptsächlich verlangt, es sei
festzustellen, dass die Kündigung vom 18. Juni 2020 für die Räumlichkeiten des
Restaurants [...] an der [...] in [...] nichtig sei. In diesen Verfahren stünden
sich dieselben Parteien gegenüber, wie im vorliegenden Verfahren. Hinzukommend sei
erstellt, dass in sämtlichen Verfahren dieselbe mietrechtliche Streitigkeit zur
Debatte stehe. Konkret gehe es um die Kündigung der vom Gesuchsgegner bewohnten
Räumlichkeiten an der [...] in [...]. Mit dem vorliegenden Gesuch der
Gesuchstellerin sei dem Gericht somit ein Anspruch gestützt auf den gleichen
Streitgegenstand zur Beurteilung unterbreitet worden. Dieser Streitgegenstand
könne nicht erneut anhängig gemacht werden. Es komme die Sperr- bzw.
Ausschlusswirkung der Rechtshängigkeit zum Tragen, so dass es an einer
Prozessvoraussetzung mangle (Art. 59 Abs. 2 lit. d ZPO) und auf das Gesuch
nicht eingetreten werden könne.

2. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin
zunächst vor, die Vorinstanz wende das Recht unrichtig an, wenn sie argumentiere,
dem Gericht sei im Ausweisungsverfahren ein Anspruch basierend auf demselben
Sachverhalt und aus demselben Rechtsgrund zwischen denselben Parteien zur
Beurteilung unterbreitet worden. Gemäss Urteil des Bundesgerichts 141 III 262 sei
ein Begehren um Ausweisung eines Mieters im Verfahren um Rechtsschutz in klaren
Fällen auch dann zulässig, wenn der Mieter die vorangegangene Kündigung
gerichtlich angefochten habe und dieses Verfahren noch hängig sei. Insofern
stelle es eine unrichtige Rechtsanwendung dar, wenn das Gericht mit dieser
Begründung nicht auf das Gesuch eintreten wolle. Der angefochtene Entscheid sei
folglich aufzuheben und es sei auf das Ausweisungsgesuch einzutreten.

3.1 In BGE 141 III 262 E. 3.2 führt das
Bundesgericht aus, in seiner bisherigen mietrechtlichen Rechtsprechung sei es
wiederholt zumindest implizit davon ausgegangen, dass über ein
Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen
gemäss Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden dürfe, wenn die vorangehende
ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d Bundesgesetz
betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil:
Obligationenrecht [OR, SR 220]) vom Mieter gerichtlich angefochten wurde und
das resultierende mietrechtliche Verfahren noch nicht rechtskräftig erledigt
sei (vgl. Urteile des Bundesgerichts 4A_252/2014 vom 28. Mai 2014 E. 3 und 4;
4A_265/2013 vom 8. Juli 2013 E. 6).

3.2 Gemäss Dieter Hofmann (in: Karl
Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung,
Basel 2017, Art. 257 N 18a und Thomas Sutter-Somm und Cordula Lötscher in:
Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 257 N 38) stehe im Miet- und
Pachtrecht von Immobilien der Rechtsschutz in klaren Fällen zur Ausweisung nach
einer ausserordentlicher Kündigung zur Verfügung (vgl. Art. 272a OR),
d. h. namentlich bei Zahlungsverzug (Art. 257d OR). Voraussetzung sei, dass
die Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen sei, beziehungsweise
liquid kein Anspruch auf Erstreckung bestehe. Diesfalls könne es dem Vermieter
nicht verwehrt werden, das Ausweisungsgericht anzurufen, nachdem der Mieter
bereits ein Verfahren bei der Schlichtungsbehörde anhängig gemacht habe. Die
Rechtshängigkeit des Kündigungsschutzbegehrens stehe der Ausweisung wegen den
unterschiedlichen Streitgegenständen im Sinne von Art. 64 Abs. 1 lit. a ZPO
nicht entgegen.

3.3 Geht die Vermieterin während eines
hängigen mietrechtlichen Verfahrens nach Art. 257 ZPO vor, ist die Frage der
Gültigkeit der Kündigung durch das Ausweisungsgericht mit der auf klares Recht
und liquide tatsächliche Verhältnisse beschränkten Kognition als Vorfrage zu
entscheiden (vgl. Hofmann, a.a.O., Art. Art. 257 N 18a). Unabhängig von einem
bereits hängigen mietrechtlichen Verfahren kann das Ausweisungsgericht den
Mieter somit bereits ausweisen, wenn es die Gültigkeit der Kündigung des
Vermieters mit der erwähnten Kognition bejahen kann (vgl. auch BGE 141 III 262
E. 3).

3.4 Im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a
ZPO gilt der Sachverhalt als liquid, wenn die anspruchsbegründenden Tatsachen
unbestritten oder sofort beweisbar sind. Gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung liegt zudem eine klare Rechtslage vor, wenn sich die Rechtsfolge
bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem
eindeutigen Ergebnis führt (Hofmann, a.a.O., Art. 257 N 11 mit Verweis auf das Urteil
des Bundesgerichts 4A_184/2015 vom 11. August 2015 E. 4.2.1).

3.5.1 Vorliegend ist unbestritten, dass zwischen
den beiden Parteien keine schriftlichen Vereinbarungen getroffen wurden.
Unbestritten ist ebenfalls, dass die gesuchstellende Beschwerdeführerin das faktische
Vertragsverhältnis mit dem Beschwerdegegner betreffend die Wohnung im
Obergeschoss an der [...] in [...] mehrfach (mündlich) kündigte und die letzte
Kündigung ausserordentlich am 30. Oktober 2020 unter Einhaltung der 30-tägigen
Kündigungsfrist per 31. Dezember 2020 auf dem dafür vorgesehenen amtlichen
Formular erfolgte. Als Kündigungsgrund wurde Zahlungsverzug nach einer
Zahlungsaufforderung vom 24. September 2020 mit Kündigungsandrohung angegeben. Gründe,
weshalb die ausserordentliche Kündigung ungültig sein soll, sind weder
ersichtlich noch werden solche rechtsgenüglich dargetan. In seinen
Rechtsschriften bestätigte der Beschwerdeführer vielmehr, dass er für die
Benützung der Wohnung bis heute nichts bezahlte. Die ausserordentliche
Kündigung per 31. Dezember 2020 der Wohnung im Obergeschoss an der [...] in [...]
ist damit als rechtsgültig zu betrachten. Eine Erstreckung des
Mietverhältnisses, wie vom Beschwerdegegner in den parallel laufenden Verfahren
offenbar verlangt, fällt bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs von
vornherein ausser Betracht (vgl. Art. 272a Abs. 1 lit. a OR und Art. 257d OR). Dass
der Beschwerdegegner bei seiner Rechtsbeiständin offenbar gewisse Beträge als
«Mietzinsen» hinterlegt hat, vermag an diesem Umstand nichts zu ändern, zumal
eine rechtsgültige Hinterlegung nur bei der vom Kanton bestimmten Stelle,
beziehungsweise vorliegend beim zuständigen Oberamt, erfolgen kann (vgl. Art.
259g OR und auch § 88 Abs. 1 der Sozialverordnung [SV, BGS 831.2]).

3.5.2 Über das vorliegende
Ausweisungsbegehren im (summarischen) Verfahren um Rechtsschutz in klaren
Fällen gemäss Art. 257 ZPO darf demnach  entgegen der Auffassung der Vorinstanz
 entschieden werden.

4.1 In seiner Eventualbegründung vertrat
die Vorinstanz sodann die Auffassung, dass der zu beurteilende Sachverhalt
weder unbestritten noch sofort beweisbar sei, mithin die Voraussetzungen für
die Gewährung von Rechtsschutz in klaren Fällen nicht vorliegen würden.

4.2 Dagegen bringt die
Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor, aus der Begründung des angefochtenen
Entscheids sei nicht ersichtlich, inwiefern der Sachverhalt nicht sofort
beweisbar wäre. Sie habe in ihrem Gesuch vom 6. Januar 2021 sämtliche Fakten
und die Rechtslage geschildert. Sie habe zudem eingehend begründet, weshalb das
Recht des Beschwerdegegners in der Wohnung zu verbleiben, nach sämtlichen
möglichen Rechtstiteln klar beendet sei. Vorliegend gebe es zwar keine
schriftlichen Verträge, ihre Eigentümerstellung an der Liegenschaft sowie die
Kündigung des Miet- und Arbeitsverhältnisses seien indessen unbestritten. Ferner
habe der Beschwerdegegner bis anhin nichts bezahlt. Dabei behaupte er einerseits,
es habe nie ein Mietverhältnis bestanden, andererseits sei er der Auffassung,
dass ein Mietzins von monatlich CHF 1'400.00 «unangemessen» sei. Unter Ziffer 16
seiner Gesuchsantwort führe der Beschwerdegegner lediglich aus, dass er einen
Mietzins von monatlich CHF 400.00 als angemessen betrachte. Auf welchen
Rechtsgrund er sich berufe, sei unklar. In seiner Gesuchsantwort behaupte er zudem
nur, «es wird bestritten, dass der Gesuchsgegner kein Recht mehr haben soll, in
der Wohnung zu verbleiben.» In ihrem zweiten Hauptbegehren verlange die
Beschwerdeführerin deshalb, es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, das
Mietobjekt, die 6-Zimmerwohnung im Obergeschoss an der [...], [...], umgehend
zu räumen und zu verlassen und das Objekt der Beschwerdeführerin zurückzugeben.
Er sei umgehend richterlich auszuweisen.

4.3 In seiner Beschwerdeantwort macht
der Beschwerdegegner zusammenfassend geltend, die Beschwerdeführerin könne
keinen Mietvertrag und keine Einigung über einen vereinbarten Mietzins
vorweisen. Ferner könne sie nicht entkräften, dass bis zum 30. Mai 2020 kein
Mietzins verlangt worden sei und er nie einen solchen bezahlen musste. Da der
Beschwerdegegner nie habe Miete bezahlen müssen und auch kein Mietvertrag
vorliege, sei er berechtigterweise der Ansicht, dass über eine allfällige Miete
und die angemessene Höhe im Rahmen der hängigen mietrechtlichen Klage
diskutiert werde. Zudem mache er eine Verrechnung eines allfällig geschuldeten
Zinses für die Wohnung mit Forderungen seinerseits gegen die Beschwerdeführerin
 namentlich Lohnausstände für die Dauer seiner Anstellung  geltend.
Vorliegend lägen die Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen nicht
vor, weshalb die Vorinstanz zu Recht nicht auf das Gesuch eingetreten sei (vgl.
S. 3 f. der Beschwerdeantwort).

4.4 Die Ausführungen des
Beschwerdegegners gehen fehl. Die Eigentümerstellung der Gesuchstellerin an der
Liegenschaft an der [...] in [...] blieb im vorinstanzlichen Verfahren
unbestritten. Ebenfalls unbestritten ist die letzte Kündigung des
Mietverhältnisses per Ende Dezember 2020 (vgl. Gesuchsbeilage 2). Diese ist, wie
unter Ziffer II. / E. 3.5.1 hiervor festgestellt, rechtsgültig erfolgt.
Spätestens seit diesem Zeitpunkt vertrat die Beschwerdeführerin die Auffassung,
dass das faktische Vertragsverhältnis mit dem Beschwerdegegner per Ende
Dezember 2020 endet. Der Beschwerdegegner behauptet zwar, er habe ein Recht in der
Wohnung zu verbleiben. Woraus sich sein Anspruch ergeben soll, zeigt er
indessen nicht auf. Der Beschwerdeführerin ist damit der liquide Nachweis
gelungen, wonach der Beschwerdegegner seit Dezember 2020 kein Rechtsanspruch
mehr hat, in der Wohnung im Obergeschoss an der [...] in [...] zu verbleiben.

4.5 Ob das faktische Vertragsverhältnis
zwischen den Parteien tatsächlich entgeltlich und damit mietvertraglicher Natur
oder wie der Beschwerdegegner in seinen Schriftsätzen andeutet, unentgeltlich
gewesen sein soll und damit eher einer Gebrauchsleihe entsprach, kann im
vorliegendem Verfahren offenbleiben. Die Beendigung des Vertragsverhältnisses
ist sowohl aus mietrechtlicher Sicht, wie auch aus Sicht der Gebrauchsleihe
beendet. Eine Erstreckung ist ausgeschlossen.

5. Im Ergebnis präsentiert sich damit
sowohl ein unbestrittener Sachverhalt als auch eine klare Rechtslage, weshalb
die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen erfüllt sind und die
Beschwerde gutzuheissen ist.

6. Der angefochtene Entscheid des
Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu vom 15. März 2021 ist somit aufzuheben
und der Beschwerdegegner ist auf den 31. Mai 2021 auszuweisen. Er hat die
Liegenschaft auf diesen Zeitpunkt zu räumen und zu verlassen.

7.1 Die obsiegende Beschwerdeführerin
beantragt in ihrer Beschwerdeschrift die Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen
(vgl. Anträge gemäss Ziff. 3 und 4 der Beschwerdeschrift). Lautet der Entscheid
auf eine Verpflichtung zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden, so kann das
Vollstreckungsgericht eine Strafdrohung nach Art. 292 des Schweizerischen
Strafgesetzbuches (StGB; SR 311.0), eine Ordnungsbusse bis zu
CHF 5'000.00, eine Ordnungsbusse bis zu CHF 1'000.00 für jeden Tag
der Nichterfüllung, eine Zwangsmassnahme wie Wegnahme einer beweglichen Sache
oder Räumung eines Grundstückes oder eine Ersatzvornahme anordnen. Die
unterlegene Partei und Dritte haben die erforderlichen Auskünfte zu erteilen
und die notwendigen Durchsuchungen zu dulden. Die mit der Vollstreckung
beauftragte Person kann die Hilfe der zuständigen Behörde in Anspruch nehmen
(Art. 343 ZPO).

7.2 Für den Fall, dass der
Beschwerdegegner seiner Verpflichtung  der fristgerechten Räumung der
fraglichen Wohnung  nicht nachkommt, wird gegen ihn in Anwendung von
Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO eine Strafdrohung nach Art. 292 StGB
angeordnet.

8.1 Nach dem Gesagten bleibt über die
Kosten zu befinden. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat der
Beschwerdegegner dessen Kosten von CHF 750.00 zu bezahlen (vgl. Art. 106 Abs. 1
ZPO). Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Der
unterliegende Beschwerdegegner hat der Beschwerdeführerin die bevorschussten
Kosten von CHF 750.00 ersetzen. Der Beschwerdegegner beantragte im
Beschwerdeverfahren die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege nicht (vgl. Art.
119 Abs. 5 ZPO). Er hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens von CHF
750.00 somit selber zu tragen. Zudem hat er auch die Gerichtskosten des
erstinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Zufolge
der ihm vor der Vorinstanz gewährten unentgeltlichen Rechtspflege werden die
Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens durch den Staat Solothurn
getragen. Vorbehalten bleibt die Rückforderung innert 10 Jahren, sobald der
Beschwerdegegner zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO). Die von der
Gesuchstellerin bevorschussten Gerichtskosten von CHF 1'000.00 werden ihr von
der Gerichtskasse zurückerstattet.

8.2 Der Kostenentscheid präjudiziert die
Entschädigungsfrage. Der Vertreter der Beschwerdeführerin reichte am 1. April
2021 eine Kostennote zu den Akten. Der geltend gemachte Aufwand von
CHF 2'037.25 (inkl. Auslagen und MWST) für das Verfahren vor Obergericht erscheint
angemessen und gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Zudem macht die
Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren
in der Höhe von CHF 2'164.00 (inkl. Auslagen und MWST) geltend (vgl.
Honorarnote vom 21. Februar 2021). Die eingereichte Honorarnote erscheint ebenfalls
angemessen. Die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das
erstinstanzliche Verfahren befreit den Beschwerdegegner nicht von der Bezahlung
einer Parteientschädigung an die Beschwerdegegnerin (vgl. Art. 118 Abs. 3 ZPO).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und das
Urteil des Amtsgerichtspräsidenten Thal-Gäu vom 15. März 2021 aufgehoben. Das
Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 6. Januar 2021 wird gutgeheissen.

2.B.___ hat das Mietobjekt, die
6-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss an der [...], [...], umgehend, das heisst bis
spätestens 31. Mai 2021 zu räumen und zu verlassen und das Mietobjekt der A.___
GmbH zurückzugeben.

3.Die A.___ GmbH hat bis spätestens 1.
Juni 2021, 16:00 Uhr,dem Oberamt Thal-Gäu mitzuteilen, ob das Mietobjekt
geräumt und verlassen wurde.

4.Für den Fall, dass das Mietobjekt nicht
urteilsgemäss geräumt und verlassen worden ist, wird das Oberamt Thal-Gäu
angewiesen, umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls
unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von Zugang
in die Liegenschaften.

5.Die A.___ GmbH hat bei der zwangsweisen
Räumung mitzuwirken, indem sie auf Anweisung des Oberamtes den Zutritt zum
Mietobjekt und die für die Räumung notwendigen Hilfspersonen organisiert
(namentlich Schlüsselservice, Zügelunternehmen, Person für die Wohnungsabnahme,
allfällige Lagerung der Gegenstände) sowie die Kosten hierfür vorschiesst.

6.Dem Gesuchsgegner wirdfür den Fall, dass er das Mietobjekt
innert der gesetzten Frist nicht ordnungsgemäss räumt und verlässt, hiermit die
Strafe nach Art. 292 StGB ausdrücklich angedroht. Dieser lautet: Wer der
von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf
die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge
leistet, wird mit Busse bestraft.

7.B.___ hat die Gerichtskosten des
vorinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Zufolge der ihm
vor der Vorinstanz gewährten unentgeltlichen Rechtspflege werden die
Gerichtskosten durch den Staat Solothurn getragen. Vorbehalten bleibt die
Rückforderung innert 10 Jahren, sobald B.___ zur Nachzahlung in der Lage sind
(Art. 123 ZPO). Die von der A.___ GmbH bevorschussten vorinstanzlichen Gerichtskosten
von CHF 1'000.00 werden ihr von der Gerichtskasse zurückerstattet.

8.Die Gerichtskosten des Verfahrens vor
Obergericht von CHF 750.00 hat B.___ zu bezahlen. Sie werden mit dem von der A.___
GmbH geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ hat der A.___ GmbH den
Betrag von CHF 750.00 zu ersetzen.

9.B.___ hat der A.___ GmbH für das
Verfahren vor Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 2'037.25 zu bezahlen.

10.B.___ hat der A.___ GmbH für das
erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'164.00 zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 30'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Vizepräsidentin                                                           Die Rechtspraktikantin

Hunkeler                                                                           Hirsig