so_gerichte · ZKBES.2025.315 · 2025-10-27 · de
Beschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 27. Oktober 2025


Urteilvom30. Januar 2026

Es wirken mit:

Oberrichter
Schibli, Vorsitz

Oberrichterin Obrecht Steiner

Oberrichter Rauber

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Dieter Trümpy,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___, vertreten durch C.___ AG,

Beschwerdegegnerin

betreffendBeschluss
der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 27. Oktober 2025

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. A.___ reichte am 24. Oktober 2025 ein
Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen
ein und focht die Kündigung ihres Einstellhallenplatzes durch die B.___,
vertreten durch die C.___ AG, an.

2. Mit Beschluss vom 27. Oktober 2025
trat die Schlichtungsbehörde auf die Klage (recte: das Schlichtungsgesuch)
nicht ein.

3. Gegen den Nichteintretensbeschluss
erhob A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin), vertreten durch Rechtsanwalt
Dieter Trümpy, Beschwerde und stellte folgende Rechtsbegehren:

Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich Barauslagen und gesetzliche MwSt.).

4. Am 24. November 2025 (Posteingang)
liess sich die Schlichtungsbehörde zur Beschwerde vernehmen und reichte die
Akten ein.

5. Mit Eingabe vom 1. Dezember 2025 nahm
die Beschwerdeführerin zur Vernehmlassung der Schlichtungsbehörde Stellung.

6. Die B.___ (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin), vertreten durch die C.___ AG, liess sich am 5. Dezember
2025 in der Angelegenheit vernehmen.

7. Die Beschwerdeführerin liess sich am
23. Dezember 2025 und 21. Januar 2026 erneut in der Angelegenheit vernehmen.

8. In Anwendung von Art. 327 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Beschwerde ohne
Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die
Parteistandpunkte und die Erwägungen der Schlichtungsbehörde wird grundsätzlich
auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf
einzugehen.

II.

1. Die Beschwerdeführerin rügt, dass der
Vizepräsident der Schlichtungsbehörde in Eigenregie entschieden habe, formell
gar kein Verfahren zu eröffnen, auf das Schlichtungsgesuch nicht einzutreten
und unverzüglich einen Nichteintretensbeschluss zu fällen. Wenn man den Text
des Nichteintretensbeschlusses lese, müsse vom Wortlaut her davon ausgegangen
werden, dass eine Schlichtungsverhandlung vor der Schlichtungsbehörde
abgehalten und über das Schlichtungsgesuch befunden worden sei. Fakt sei
jedoch, dass nie eine derartige Schlichtungsverhandlung stattgefunden habe und
zumindest die beiden in diesem Beschluss namentlich genannten weiteren
Mitglieder D.___ und E.___ nie an einer solchen Verhandlung teilgenommen und
nie einen solchen Beschluss gefällt hätten. Aus diesem Grund sei die
Nichtigkeit des Nichteintretensbeschlusses festzustellen.

2. Dem Vizepräsidenten der
Schlichtungsbehörde zufolge sei der Beschluss leider irrtümlicherweise am 27.
Oktober 2025 versendet worden, bevor die Mitglieder der Schlichtungsbehörde
darüber befunden hätten und ein Beschluss gefällt worden sei. Die
Schlichtungsbehörde sei bereit, den Beschluss (Nichteintreten) aufzuheben und
auf das Schlichtungsgesuch der Beschwerdeführerin einzutreten, damit die
gesamte Schlichtungsbehörde über das Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin
befinden könne.

3. Nichtigkeit der Verfügung oder des
Entscheides tritt nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ein, wenn
der dem Entscheid anhaftende Mangel besonders schwer ist, er offensichtlich
oder zumindest leicht erkennbar ist und wenn die Rechtssicherheit durch die
Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Als Nichtigkeitsgründe
fallen vorab funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der entscheidenden
Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht. Inhaltliche Mängel einer
Verfügung oder eines Entscheides führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit
(Urteil des Bundesgerichts 5A_630/2015 E. 2.2.2, mit weiteren Hinweisen).

4. Der Mangel, welcher dem Beschluss der
Schlichtungsbehörde vom 27. Oktober 2025 anhaftet, dass tatsächlich gar kein
Beschluss gefällt wurde und er somit formell nicht korrekt zustande kam, ist
schwer, offensichtlich und die Rechtssicherheit wird durch die Feststellung der
Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet. Der Beschluss der Schlichtungsbehörde
vom 27. Oktober 2025 ist demzufolge nichtig. Damit ist auf die Beschwerde nicht
einzutreten. Das Schlichtungsgesuch der Beschwerdeführerin ist damit wieder
hängig bei der Schlichtungsbehörde.

5. Die Beschwerde ist als gegenstandslos
von der Geschäftskontrolle abzuschreiben. Gemäss Art. 107 Abs. 2 ZPO können die
Gerichtskosten aus Billigkeitsgründen dem Kanton auferlegt werden. Die
Gerichtskosten werden auf CHF 500.00 festgesetzt und aufgrund der Nichtigkeit
des Beschlusses der Schlichtungsbehörde dem Kanton auferlegt. Der von der
Beschwerdeführerin geleistete Kostenvorschuss von CHF 500.00 wird ihr
zurückerstattet.

6. Eine Partei, die im
Beschwerdeverfahren die Feststellung der Nichtigkeit der angefochtenen
Verfügung erlangt, ist grundsätzlich als obsiegend zu betrachten, auch wenn das
Dispositiv des Beschwerdeentscheids ihr Obsiegen nicht abbildet (Urteil des
Bundesgerichts 2C_159/2025 E. 5.2.4). Demzufolge hat die Beschwerdegegnerin der
Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu
bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Rechtsanwalt Dieter Trümpy hat die Höhe einer
allfällig zuzusprechenden Parteientschädigung ins Ermessen des Gerichts
gestellt. Wie die Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 23. Dezember
2025 selbst ausführte, ist Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens einzig und
allein der Nichteintretensbeschluss der Schlichtungsbehörde. Folglich sind
sämtliche weiteren Ausführungen, u.a. ob im vorliegenden Fall mietrechtliche
Schutzbestimmungen zur Anwendung gelangen, nicht zu entschädigen. Es erscheint
eine pauschale Entschädigung von CHF 800.00 (inkl. Auslagen und MwSt.)
angemessen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist der Beschwerdegegnerin keine
Entschädigung zuzusprechen.

Demnach wirderkannt:

1.Es wird die Nichtigkeit des Beschlusses
der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 27. Oktober 2025
festgestellt.

2.Auf die Beschwerde ist mangels
Anfechtungsobjekts nicht einzutreten und das Beschwerdeverfahren als
gegenstandslos von der Geschäftskontrolle abzuschreiben.

3.Die B.___ hat A.___ für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 800.00 (inkl. Auslagen und
MwSt.) zu bezahlen.

4.Die Kosten für das Beschwerdeverfahren
von CHF 500.00 werden dem Kanton auferlegt. Der von A.___ geleistete
Kostenvorschuss von CHF 500.00 wird zurückerstattet.

Rechtsmittel:Auch wenn es sich um eine
mietrechtliche Angelegenheit handeln sollte, liegt der Streitwert unter
CHF 15'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Vorsitzende                                                                Die
Gerichtsschreiberin

Schibli                                                                               Zimmermann