so_gerichte · VSBES.2025.105 · 2026-04-14 · de
Ergänzungsleistungen AHV


A.___A.___A.___

Urteilvom14. April 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Weber-Probst

Oberrichter Flückiger

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiberin Wittwer

In Sachen

A.___vertreten durch B.___, hier vertreten durch Rechtsanwältin
Alina Arul

Beschwerdeführer

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Solothurn,Allmendweg 6, 4528 Zuchwil,

Beschwerdegegnerin

betreffendErgänzungsleistungen
AHV(Einspracheentscheid vom 25. März 2025)

zieht das
Versicherungsgericht inErwägung:

I.

1.

1.1     Der 1951 geborene A.___ (A.___ nachfolgend:
Beschwerdeführer) meldete sich am 10. Juni 2021 bei der Ausgleichskasse
des Kantons Solothurn (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) zum Bezug von
Ergänzungsleistungen (EL) zur AHV-Rente an (Akten der Ausgleichskasse Nrn.
[AK-Nrn.] 1247 ff.). Mit Verfügung vom 26. November 2021 lehnte die
Beschwerdegegnerin das Gesuch ab (AK-Nrn. 1194 f.). Zur Begründung wurde
erklärt, das Reinvermögen liege über der Schwelle von CHF 100'000.00.
Massgebend war die Anrechnung eines Vermögensverzichts im Zusammenhang mit dem
Verkauf einer Liegenschaft im Jahr 2012. Diese Verfügung wurde mit
Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2022 bestätigt (AK-Nrn. 1054 ff.).

1.2     Der Beschwerdeführer liess gegen
den Einspracheentscheid vom 6. Dezember 2022 beim Versicherungsgericht des
Kantons Solothurn Beschwerde führen (AK-Nrn. 1011 ff.). Dieses hiess
die Beschwerde in dem Sinne gut, dass es den Einspracheentscheid aufhob und die
Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin zurückwies, damit diese eine neue
Schätzung der Liegenschaft veranlasse und anschliessend über den Anspruch des
Beschwerdeführers auf Ergänzungsleistungen neu entscheide (Urteil VSBES.2023.17
vom 5. März 2024).

2.       Am 30. August 2023 meldete
sich der Beschwerdeführer erneut zum Bezug von Ergänzungsleistungen an. Die
Beschwerdegegnerin sprach ihm mit Verfügung vom 11. Januar 2024 für die
Zeit ab 1. August 2023 eine jährliche Ergänzungsleistung zu. Diese belief sich
auf CHF 594.00 pro Monat von August bis November 2023 und CHF 652.00 für
Dezember 2023 (jeweils inkl. Prämienvergütung für die Krankenkasse von CHF
464.00; AK-Nr. 723). Mit Verfügung vom 9. Dezember 2024 wurde die Leistung für
die Zeit ab Januar 2024 neu auf CHF 778.00 pro Monat (inkl.
Prämienvergütung an die Krankenkasse von CHF 504.00) festgelegt (AK-Nrn.
202 ff.). Ab Januar 2025 belief sie sich gemäss Verfügung vom 30. Dezember
2024 auf CHF 836.00 (inkl. Prämienvergütung von CHF 502.00; AK-Nrn. 182 ff.).

3.       Im Anschluss an das Urteil des
Versicherungsgerichts vom 5. März 2024 beauftragte die Beschwerdegegnerin C.___,
Immobilienbewerter CAS/DAS und Mitglied der Bewertungsexperten-Kammer SVIT, mit
einer Verkehrswertschatzung für die Liegenschaft [...] per Stichtag 21. Mai
2012. Die Schätzung wurde am 30. Juni 2024 erstellt (AK-Nrn. 419 ff.).
Rückfragen der Beschwerdegegnerin vom 19. September 2024 (AK-Nrn. 301 f.)
beantwortete der Experte am 15. Oktober 2024 (AK-Nrn. 293 ff.).
Daraufhin verneinte die Beschwerdegegnerin mit Verfügung vom 11. Februar
2025 einen Anspruch des Beschwerdeführers für die Zeit ab 1. Juni 2021,
stellte die laufenden Ergänzungsleistungen rückwirkend per 1. August 2023
ein und forderte die für die Zeit vom 1. August 2023 bis 28. Februar 2025
ausgerichteten Ergänzungsleistungen im Betrag von CHF 4'664.00 (ohne die
an die Krankenversicherung vergüteten Direktzahlungen von CHF 9'372.00)
zurück (AK-Nrn.113 ff.). In einer separaten Verfügung gleichen Datums
wurden ausserdem Krankheitskosten von CHF 3'793.15 zurückgefordert (AK-Nrn.
108 ff.). Die dagegen erhobene Einsprache vom 12. März 2025 (AK-Nrn. 93 ff.)
wies die Beschwerdegegnerin mit Einspracheentscheid vom 25. März 2025 ab
(AK-Nrn. 67 ff.; Aktenseiten [A.S.] 1 ff.).

4.

4.1     Mit Zuschrift vom 2. Mai 2025
lässt der Beschwerdeführer beim Versicherungsgericht Beschwerde gegen den
Einspracheentscheid vom 25. März 2025 erheben und folgende Rechtsbegehren
stellen (A.S. 8 ff.):

4.2     Die Beschwerdegegnerin schliesst
in ihrer Beschwerdeantwort vom 28. Mai 2025 auf Abweisung der Beschwerde und
verweist zur Begründung auf den Einspracheentscheid (A.S. 29 f.).

4.3     Mit Instruktionsverfügung vom
10. Juni 2025 wird dem Beschwerdeführer ab Prozessbeginn die unentgeltliche
Rechtspflege bewilligt und Rechtsanwältin Alina Arul als unentgeltliche
Rechtsbeiständin bestellt (A.S. 31 f.). Sie reicht am 24. Juni
2025 ihre Honorarnote ein (A.S. 33).

4.4     Auf die Ausführungen in den
Rechtsschriften der Parteien wird im Folgenden, soweit erforderlich,
eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1.       Die Sachurteilsvoraussetzungen
(Einhaltung von Frist und Form, örtliche und sachliche Zuständigkeit des
angerufenen Gerichts) sind erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.       Streitig ist der Anspruch des
Beschwerdeführers auf Ergänzungsleistungen für die Zeit vom 1. Juni 2021 bis
28. Februar 2025 und damit verbunden die Rückforderung der für den Zeitraum vom
1. August 2023 bis 28. Februar 2025 ausgerichteten Leistungen. In diesem
Zusammenhang ist umstritten, ob die Beschwerdegegnerin dem Beschwerdeführer zu
Recht einen Vermögensverzicht angerechnet hat. Einen solchen leitet sie daraus
ab, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft [...] am 21. Mai 2012 zu einem
Kaufpreis von CHF 105'041.90 veräusserte, während sich der damalige
Verkehrswert gemäss der Schätzung des Experten C.___ vom 30. Juni 2024 auf
CHF 420'000.00 belaufen habe.

Der Beschwerdeführer lässt einwenden,
der Verkehrswert sei, wie das Versicherungsgericht schon in seinem früheren
Urteil festgehalten habe, sehr viel niedriger anzusetzen, der Verkaufspreis von
CHF 105'041.90 sei marktgerecht gewesen und die Verkehrswertschätzung vom 30.
Juni 2024 sei aus dem Recht zu weisen. Eine anderweitige Fehlerhaftigkeit des
angefochtenen Einspracheentscheids wird nicht geltend gemacht und ist auch
nicht ersichtlich. Die richterliche Beurteilung beschränkt sich deshalb
praxisgemäss auf diese Fragen (BGE 131 V 329 E. 4 S. 330).

3.

3.1     Personen mit Wohnsitz und
gewöhnlichem Aufenthalt in der Schweiz, die eine Altersrente der Alters- und
Hinterlassenenversicherung (AHV) beziehen und bestimmte Voraussetzungen
erfüllen, haben Anspruch auf Ergänzungsleistungen (Art. 4 Abs. 1
lit. a des Bundesgesetzes über Ergänzungsleistungen zur Alters-,
Hinterlassenen- und Invalidenversicherung [ELG; SR 831.30]).

3.2     Der Anspruch auf
Ergänzungsleistungen setzt voraus, dass das Reinvermögen unterhalb der
Vermögensschwelle von CHF 100'000.00 (für eine alleinstehende Person) liegt
(Art. 9a Abs. 1 lit. a ELG). Zum Reinvermögen gehört auch Vermögen, auf welches
nach Art. 11a Abs. 2  4 ELG verzichtet wurde (Art. 9a Abs. 3 ELG).
Einnahmen und Vermögenswerte, auf die eine Person ohne Rechtspflicht und ohne
gleichwertige Gegenleistung verzichtet hat, werden als Einnahmen angerechnet,
als wäre nie darauf verzichtet worden (vgl. Art. 11a Abs. 2 ELG). Bei der
entgeltlichen oder unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstückes ist der
Verkehrswert für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von
Art. 11a Abs. 2 ELG vorliegt, massgebend (Art. 17a Abs. 5 der
Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und
Invalidenversicherung [ELV; SR 831.301]).

3.3     Ein Vermögensverzicht liegt vor,
wenn eine Person Vermögenswerte veräussert, ohne dazu rechtlich verpflichtet zu
sein, und die Gegenleistung weniger als 90 Prozent des Wertes der Leistung
entspricht (Art. 17b lit. a ELV). Die Höhe des Verzichts bei
Veräusserung entspricht der Differenz zwischen dem Wert der Leistung und dem
Wert der Gegenleistung (Art. 17c ELV). Der anzurechnende Betrag des Vermögens,
auf das gemäss Art. 11a Abs. 2 und 3 ELG verzichtet wurde, wird für
die Berechnung der Ergänzungsleistungen jährlich um CHF 10'000.00
vermindert. Der Betrag des Vermögens im Zeitpunkt des Verzichts ist unverändert
auf den 1. Januar des Jahres, der auf den Verzicht folgt, zu übertragen
und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern. Für die Berechnung der
jährlichen Ergänzungsleistung ist der verminderte Betrag am 1. Januar des
Bezugsjahres massgebend (Art. 17e Abs. 1-3 ELV).Meldet sich eine Person für eine
jährliche Ergänzungsleistung an, ist für den Anspruch das Vermögen massgebend,
das am ersten Tag des Monats vorhanden ist, ab dem die Ergänzungsleistung
beansprucht wird (Art. 2 Abs. 2 ELV).

4.

4.1     Die Beschwerdegegnerin lehnte
den Anspruch des Beschwerdeführers auf Ergänzungsleistungen ab, weil die
Vermögensschwelle von CHF 100'000.00 gemäss Art. 9a ELG überschritten
werde. Dies gelte aufgrund des anzurechnenden Vermögensverzichts auch dann,
wenn man davon ausgehe, das tatsächlich vorhandene Vermögen sei nicht höher als
die Schulden. Der Beschwerdeführer habe die ihm gehörende Liegenschaft [...] am
21. Mai 2012 zu einem Kaufpreis von CHF 105'041.90 veräussert. Verglichen mit
dem durch das Schätzungsgutachten vom 30. Juni 2024 festgestellten
Verkehrswert von CHF 420'000.00 entspreche dies einem Vermögensverzicht von CHF 314'958.10.
Unter Berücksichtigung der erstmals auf Anfang 2014 vorzunehmenden jährlichen
Reduktion um CHF 10'000.00 verbleibe per 1. Januar 2021 ein Vermögensverzicht
von CHF 234'958.10. Auch in den Folgejahren werde die Schwelle von CHF
100'000.00 weiterhin deutlich überschritten.

4.2     Der Beschwerdeführer wendet sich
gegen die Annahme eines Verkehrswerts von CHF 420'000.00. Er macht geltend, er
habe sich im Jahr 2012 in einer existenziellen finanziellen Notlage befunden.
Die von ihm bewohnte Liegenschaft sei zum damaligen Zeitpunkt in einem
ausserordentlich schlechten Zustand gewesen und es sei bereits ein
Zwangsverwertungsverfahren durch das Betreibungsamt in die Wege geleitet
worden. In dieser Situation sei er gezwungen gewesen, die Liegenschaft
freihändig zu veräussern, um eine noch ungünstigere Zwangsversteigerung zu
vermeiden. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis von CHF 105'041.90 sei unter
diesen Umständen marktgerecht und stelle keine Schenkung oder
Vermögensverschiebung dar. Auch das Steueramt habe dies bekräftigt, in dem es
keine Schenkungssteuer erhoben habe. Das Versicherungsgericht habe in seinem
Urteil vom 5. März 2024 ausdrücklich festgehalten, dass die damals vorliegende
Verkehrswertschätzung der Kantonalen Katasterschätzung (welche den Verkehrswert
auf CHF 290'000.00 beziffert hatte) nicht ausreiche, um den tatsächlichen Wert
der Liegenschaft korrekt zu bestimmen. In E. 6.3 des Urteils habe das Gericht
festgehalten, dass der geschätzte Wert von CHF 290'000.00 als zu hoch
erscheine, insbesondere weil keine Besichtigung durchgeführt und der erhebliche
Sanierungsbedarf nicht berücksichtigt worden sei. Die Sache sei deshalb an die
Beschwerdegegnerin zurückgewiesen worden mit der klaren Anordnung, den
Verkehrswert per 21. Mai 2012 unter Beachtung sämtlicher relevanten Umstände,
insbesondere des schlechten baulichen Zustands und der Vermietbarkeit, neu zu
bestimmen. Die durch die Beschwerdegegnerin eingeholte Schätzung von C.___ vom
30. Juni 2024 entspreche diesen Vorgaben in keiner Weise. So basiere sie nicht
auf dem Stichtag 21. Mai 2012, sondern auf einer retrospektiven Bewertung aus
dem Jahr 2024, wobei sich die Einschätzung inhaltlich am Ist-Zustand der
Liegenschaft im Zeitpunkt der Begehung orientiere. Die massiven, belegten
Mängel zum damaligen Verkaufszeitpunkt, wie z.B. Schimmelbildung,
Wasserschäden, defekte Installationen und Abbruchwürdigkeit, seien nicht
berücksichtigt worden. Obwohl der Käufer eine Sanierung im Umfang von rund CHF
200'000.00 belegt habe, seien diese Fakten in der Schätzung negiert oder
bagatellisiert worden. Auch dem Auftrag, die Diskrepanz zwischen dem
Verkehrswert und dem Verkaufspreis von CHF 105'041.90 sachlich zu begründen,
sei der Schätzer nicht nachgekommen. Stattdessen werde pauschal behauptet, der
Kaufpreis sei unerklärlich tief, ohne belastbare Beweise auf ein
marktunübliches Verhalten oder eine verdeckte Schenkung zu liefern. Hinzu
komme, dass die Ertragswertberechnung auf einem pauschalen Mietwert von CHF 22'400.00
basiere, der ohne nähere Begründung als Annahme für das Jahr 2012 übernommen
worden sei. Die gerichtliche Feststellung, dass die damalige Vermietbarkeit
wegen unpraktischer Raumeinteilung stark eingeschränkt gewesen sei, werde
ignoriert. Zudem fehlten jegliche Vergleichsmieten aus dem Jahr 2012. Noch
gravierender sei, dass die neue Schätzung mit einem Verkehrswert von CHF
426'151.00 sogar deutlich über der vom Gericht als überhöht gerügten Schätzung
der Abteilung Katasterschätzung von CHF 290'000.00 liege. Auch der
Neuwertansatz von CHF 577'120.00 sei zu hoch, habe doch das Gericht in seinem
Urteil in E. 6.2 einen Neuwert von CHF 464'881.00 genannt. Die Entwertung
sei sodann erneut (wie schon in der Wertbestimmung durch die Abteilung
Katasterschätzung) pauschal mit 60 % angesetzt worden, was nicht dem
gerichtlichen Auftrag entspreche. Die gesamten Berechnungen (Substanzwert, Ertragswert,
Kapitalisierung) basierten auf Annahmen, die weder im Liegenschaftszustand noch
im historischen Marktumfeld verankert seien. Es sei keine Vergleichsanalyse mit
Objekten aus derselben Zeit vorgenommen worden, es fehlten historische
Marktdaten aus dem Jahr 2012 ebenso wie der Rückgriff auf die dokumentierten
Sanierungskosten von über CHF 200'000.00, welche die Käuferin aufgebracht habe.
Eine neue Bewertung durch eine qualifizierte Fachperson, welche den Zustand im
Jahr 2012 fachgerecht rekonstruiere und die gerichtlichen Vorgaben beachte, sei
zwingend erforderlich.

5.       Die Frage, ob die
Vermögensschwelle per 1. Juni 2021 wegen eines Vermögensverzichts beim
Liegenschaftsverkauf im Jahr 2012 überschritten wurde, bildete bereits
Gegenstand des Rückweisungsurteils vom 5. März 2024. Damals hatte die
Beschwerdegegnerin, gestützt auf eine Schätzung der Abteilung Katasterschätzung
des Kantonalen Steueramts vom 19. Oktober 2021, den Verkehrswert auf
CHF 290'000.00 beziffert und im Vergleich zum erzielten Kaufpreis von CHF 105'041.90
einen Vermögensverzicht von CHF 184'958.10 im Jahr 2012 angenommen. Das
Versicherungsgericht erachtete die Schätzung als nicht beweiskräftig und wies
die Sache an die Beschwerdegegnerin zurück. In E. II. 6.3 hielt es Folgendes
fest:

6.3     [] Fachliche
Fehler sind nicht erkennbar. Dies schliesst jedoch nicht aus, dass eine
Schätzung unrealistisch ausfällt, weil einzelne Faktoren eindeutig zu hoch oder
zu niedrig angesetzt werden. Vom Bestehen solcher Umstände, die einem
abschliessenden Abstellen auf die Bewertung durch die Kantonale
Katasterschätzung entgegenstehen, ist hier auszugehen: Die Differenz zwischen
dem geschätzten Wert und dem Verkaufspreis ist ausserordentlich hoch. Der
geschätzte Verkehrswert von CHF 290'000.00 liegt 176 % über dem
Verkaufspreis von CHF 105'041.90, weshalb von einem Grund auszugehen ist,
der den Beschwerdeführer veranlasste, die Liegenschaft zu einem derart unter
dem Marktwert liegenden Preis zu veräussern. Der Beschwerdeführer lässt geltend
machen, er habe sich im Frühjahr 2012 in einer finanziellen Notlage befunden
und seine notwendigen Auslagen nicht mehr decken können. Eine
Zwangsversteigerung durch das Betreibungsamt sei bereits vorgesehen gewesen.
[] Im Weiteren lässt er vorbringen, der damalige ausserordentlich schlechte,
marode Zustand der Liegenschaft sei offensichtlich nicht berücksichtigt worden
[]. Hinweise für diese geltend gemachten wertvermindernden Umstände gehen aus
den vorliegend ins Recht gelegten Akten hervor. So kann der vom Beschwerdeführer
eingereichten Aktennotiz über das Telefongespräch seiner Beiständin mit der
damaligen Käuferin der Liegenschaft [] vom 13. Dezember 2021 entnommen
werden, dass der Zustand der Liegenschaft miserabel gewesen sei. Das Dach sei
undicht und die Wohnung voller Schimmel gewesen und aus den Toiletten und den
Wänden seien Pilze gewachsen. Da Wasser an den Wänden heruntergeflossen sei,
habe das ganze Haus während eines Monats ausgetrocknet werden müssen. Das
Unterdach habe herausgenommen und repariert werden müssen. Die ganze Isolation,
alle Böden, grösstenteils die Heizung und die sanitären Anlagen sowie viele
elektrische Leitungen hätten ersetzt werden müssen []. Da gemäss den Angaben
des Käufers nach dem Kauf der Liegenschaft erhebliche Instandstellungsarbeiten
in der Liegenschaft durchgeführt werden mussten (der Käufer beziffert den
gesamten Aufwand für die Instandstellung auf ca. CHF 200'000.00 []), kann
nicht davon ausgegangen werden, dass mit der in der Verkehrswertberechnung
berücksichtigten «normalen» Altersentwertung gemäss Wertminderungstabelle von
60 % dem baulich ausserordentlich schlechten Zustand des im Jahr 1952
erstellten Mehrfamilienhauses genügend Rechnung getragen wurde. Auch angesichts
des Umstands, dass die darin enthaltenen beiden kleinen Wohnungen mit
unpraktischer Raumeinteilung auf dem damaligen Wohnungsmarkt unattraktiv waren
und daher nur schlecht vermietet werden konnten [], erscheint der ohne
Besichtigung geschätzte Verkehrswert der Liegenschaft per Stichtag «21. Mai
2012» [] von CHF 290'000.00 als zu hoch. Auch das Alter des
Mehrfamilienhauses (Baujahr 1952) bildet Anlass für eine möglichst konkrete
Beurteilung. [] Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich nicht,
abschliessend auf die Bewertung durch die Kantonale Katasterschätzung
abzustellen. Um den Verkehrswert im Zeitpunkt des Verkaufs vom 21. Mai
2012 mit hinreichender Zuverlässigkeit bestimmen zu können, ist eine nochmalige
Schätzung erforderlich. Diese wird eine Besichtigung der Liegenschaft umfassen
müssen und die zwischenzeitlich erfolgten umfassenden Instandstellungsarbeiten
zu berücksichtigen haben. Falls wiederum eine erhebliche Differenz zum
Kaufpreis resultiert, hat der Schätzer auch darzulegen, wie sich diese nach
seiner Beurteilung erklären könnte. Mit dem Schätzungsauftrag ist eine
qualifizierte Person zu betrauen. Infrage kommen könnten beispielsweise
Bewertungsexperten der Schätzungsexperten-Kammer SEK/SVIT oder des Schweizer
Immobilienschätzer-Verbands (SIV). [] Die Sache ist an die Beschwerdegegnerin
zurückzuweisen, damit sie im vorstehend umschriebenen Sinn verfahre.

6.       In der Folge holte die
Beschwerdegegnerin das Verkehrswertgutachten von C.___ vom 30. Juni 2024
(AK-Nrn. 419 ff.) ein. Umstritten ist dessen Beweiskraft.

6.1     Der eingesetzte Schätzer ist als
zertifizierter und bei mehreren Banken akkreditierter Bewertungsexperte mit
mehreren Zusatzdiplomen und langjähriger Erfahrung ohne jeden Zweifel fachlich
bestens qualifiziert, um eine beweiskräftige Verkehrswertbestimmung
vorzunehmen. Es sind auch keine Umstände erkennbar, welche gegen ihn als Person
sprechen würden. Der Beschwerdeführer liess denn auch am 22. März 2024
erklären, es bestünden keine Einwände gegen C.___ (AK-Nr. 604). Dieser stützte
sich in seinem Schätzungsgutachten insbesondere auf die folgenden Grundlagen
(vgl. Bewertungsbericht, S. 3 [AK-Nr. 421]): Bauordnung/Zonenplan,
Katasterplan, Police/Nachweis der Gebäudeversicherung, Grundbuchauszug, (selbst
erstellte) Nutzflächenberechnung, Altlastenkataster, zwei Besichtigungen vor
Ort (die erste beschränkte sich auf die allgemeinen Räume, weil die
Eigentümerschaft vergessen hatte, die Mieter vorher zu informieren; die zweite
umfasste auch die beiden Wohnungen), weitere Auskünfte der Eigentümerschaft
(insbesondere betreffend im Jahr 2020 vorgenommene Veränderungen, welche im
Rahmen der Schätzung unberücksichtigt blieben) sowie eine von dieser erstellte
Auflistung der Investitionen. Weiter berücksichtigte der Experte  mit Blick
darauf, dass eine Bewertung per 21. Mai 2012 vorzunehmen war  den
Gebäudeversicherungswert von 2008 respektive 2010, den schweizerischen
Baupreisindex, die Landpreisentwicklung (gemäss Statistikdaten) sowie die
Mietpreisentwicklung. Das Schätzungsgutachten basiert somit auf den
vollständigen, in diesem Zusammenhang üblichen Unterlagen. Über einen Mieterspiegel
aus dem Jahr 2012 verfügte der Experte nicht, weil ein solcher offenbar nicht
existiert.

6.2

6.2.1  Inhaltlich lässt sich dem
Bewertungsbericht vom 30. Juni 2024 (AK-Nrn. 419 ff.) entnehmen, dass das
Grundstück eine Fläche von 284 m2 aufweist, auf der ein einseitig angebautes
Zweifamilienhaus (Baujahr 1952) steht. Die Gebäudegrundfläche beträgt
72 m2. Die Nettonutzfläche von 112 m2 ist aufgeteilt in zwei
Drei-Zimmer-Wohnungen à je 56 m2, von denen sich die eine im Erdgeschoss und
die andere im Obergeschoss befindet. Der Experte ermittelte einen Real- oder
Reproduktionswert von CHF 426'057.00 (Neuwert CHF 577'120.00 minus
Entwertung CHF 151'063.00) und einen Ertragswert von CHF 420'151.00
(Ertragswert im erneuerten Zustand CHF 571'214.00 minus Entwertung CHF 151'063.00).
Als massgebend erachtete er den Ertragswert, so dass ein Verkehrswert von CHF
420'000.00 resultierte. Inhaltlich enthält der Bewertungsbericht zunächst eine
Aufstellung der einzelnen Gebäudekomponenten unter Angabe ihrer
Materialisierung sowie einer Bewertung von Zustand und Standard (S. 5). Es
folgen Angaben zu Standort (S. 6), Geodaten und Landwert (S. 7 f.). Auf dieser
Basis wurden der Real- bzw. Reproduktionswert und der  für die Wertbestimmung
letztlich herangezogene  Ertragswert ermittelt.

6.2.2  Im Rahmen der zu
Vergleichszwecken vorgenommenen Realwertbestimmung ermittelte der Schätzer
zunächst den relativen Landwert nach der Lageklassenmethode. Die Lageklasse
legte er unter Berücksichtigung der massgebenden Faktoren auf 3.4 fest, was
multipliziert mit dem (feststehenden) Faktor 6.25 einen Wert von 21.25 % ergab.
Der Wert des Wohnhauses wurde (ausgehend vom Gebäudeversicherungswert 2010 von
CHF 411'750.00 [AK-Nr. 615]) mit CHF 414'520.00 beziffert, die Umgebungskosten
mit CHF 18'320.00 und die Baunebenkosten [5 % der beiden anderen Positionen] mit
CHF 21'642.00. Damit resultierten Bau- respektive Reproduktionskosten von
gesamthaft CHF 454'482.00. Die Summe dieses Betrags, gewichtet zu 78.75 %, und
des Landwerts, gewichtet zu 21.25 %, führte zu einem gesamthaften Neuwert bzw. Reproduktionswert
von CHF 577'120.00. Nach Abzug der Altersentwertung von CHF 179'381.00 inkl.
Rohbau respektive CHF 151'063.00 ohne Rohbau (detailliert hergeleitet im
Bewertungsbericht, S. 12) verblieb ein Real- bzw. Reproduktionswert von CHF
397'739.00 (vgl. Bewertungsbericht, S. 9) respektive  mit der geringeren
Entwertung  CHF 426'057.00 (Bewertungsbericht, S. 3).

6.2.3  Zur Bestimmung des Ertragswerts
wurde der Mietwert von CHF 22'400.00 mit einem Kapitalisierungszinssatz von
3.92 % multipliziert, was einen Wert von CHF 571'214.00 ergab, von
dem die Altersentwertung von CHF 151'063.00 in Abzug zu bringen war. Bei der
Schätzung des Mietwerts von CHF 22'400.00 pro Jahr, entsprechend CHF 11'200.00
pro Jahr oder CHF 933.00 pro Monat für jede der beiden Wohnungen,
berücksichtigte der Experte insbesondere den aktuellen Mietzins von CHF 1'200.00
(Wohnung Hochparterre) respektive CHF 1'300.00 (Wohnung Obergeschoss), die
allgemeine Mietpreisentwicklung seit 2012 sowie die in der Zwischenzeit im Jahr
2020 vorgenommenen baulichen Veränderungen. Der Kapitalisierungszinssatz von
3.92 % setzt sich zusammen aus dem im Mai 2012 geltenden Referenzzinssatz von
2.5 %, einem Betrag von 0.6 % für Bewirtschaftungskosten (Betriebs-,
Unterhalts-, Reparatur-, Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko) und den jährlichen
Rückstellungen für zyklische Erneuerungen von 0.82 %. Die letztere Position
ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen dem durch den Experten geschätzten
Rückstellungsbedarf von CHF 3'716.00 und den Baukosten von CHF 452'306.00. Die
Altersentwertung von CHF 151'063.00 wird im Bewertungsbericht (S. 12) im Detail
hergeleitet.

6.2.4  Das gewählte Vorgehen entspricht
anerkannten Grundsätzen. Die eingesetzten Werte können nicht als fehlerhaft
bezeichnet werden und sind  auch mit Blick darauf, dass der beauftragte
Schätzer über Fachwissen verfügt, welches dem Gericht fehlt  grundsätzlich als
beweiskräftig anzusehen. Dasselbe gilt für den Entscheid des Experten, den
Verkehrswert mit dem Ertragswert gleichzusetzen (vgl. Bewertungsbericht, S. 3,
wonach der Reproduktionswert lediglich als Vergleichsrechnung berechnet wurde,
und die dementsprechende Gewichtung). Es stellt sich jedoch die Frage, ob die
gewählte Bewertungsmethode den Besonderheiten des vorliegenden Falls, wie sie
im Rückweisungsurteil vom 5. März 2024 hervorgehoben wurden, hinreichend
Rechnung trägt.

6.3     Zu prüfen bleibt demnach, ob die
vorgebrachten Einwände, welche sich zu einem grossen Teil auf die früheren
Erwägungen des Versicherungsgerichts stützen, geeignet sind, die Beweiskraft
des Bewertungsberichts vom 30. Juni 2024 (mit Ergänzung vom 15. Oktober 2024
[AK-Nrn. 293 ff.]) infrage zu stellen.

6.3.1  Der Beschwerdeführer macht
geltend, er habe sich im Jahr 2012 in einer finanziellen Notlage befunden und
es habe die Zwangsversteigerung der Liegenschaft im Rahmen einer
betreibungsamtlichen Verwertung gedroht. Es trifft zu, dass im Jahr 2012 ein
Zwangsvollstreckungsverfahren im Gange war, wobei ein privilegierter
Grundpfandgläubiger und Pfändungsgläubiger die Verwertung verlangt hatten und
das Betreibungsamt die Steigerung auf den 5. Juni 2012 angesetzt hatte (vgl.
die mit der seinerzeitigen Einsprache vom 5. Januar 2022 [AK-Nrn. 1115 f.]
eingereichten Unterlagen [AK-Nrn. 1120 ff.]). Die betreibungsamtliche
Schätzung lautete auf einen Wert von CHF 320'000.00. Vor diesem
Hintergrund bestand zweifellos ein gewisser Zeitdruck. Dieser erklärt jedoch
nicht, warum ein Verkauf zu einem Preis von CHF 105'041.90 erfolgte, was
nicht nur massiv unter dem durch die aktuelle Schätzung bezifferten
Verkehrswert liegt, sondern auch weniger als einem Drittel des damals vom
Betreibungsamt geschätzten Wertes entspricht.

6.3.2  Der Beschwerdeführer erklärt den
niedrigen Kaufpreis damit, dass sich die Liegenschaft in einem sehr schlechten
Zustand befunden habe. Obwohl der Käufer eine Sanierung im Umfang von rund CHF
200'000.00 belegt habe, seien diese Fakten in der Schätzung negiert oder
bagatellisiert worden. In diesem Zusammenhang legte er im Einspracheverfahren die
schon im früheren Verfahren aktenkundige und im Rückweisungsurteil des
Versicherungsgerichts erwähnte Notiz über ein Telefonat seiner Beiständin mit
dem seinerzeitigen Käufer der Liegenschaft vom 13. Dezember 2021 vor (vgl.
AK-Nrn. 96, 1150). Danach erklärte der Käufer, der Zustand der
Liegenschaft sei miserabel gewesen. Das Dach sei undicht gewesen, es habe
hineingeregnet. Man habe das Unterdach herausnehmen und das Haus einen Monat
lang austrocknen müssen. Weiter hätten die ganze Isolation, grösstenteils die
Heizung, alle Böden, viele elektrische Leitungen und grösstenteils die
sanitären Anlagen ersetzt werden müssen. Der Aufwand für die Instandstellung
habe sich auf ca. CHF 200'000.00 belaufen. Der Bewertungsexperte C.___
äusserte sich zu diesen Aspekten in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 15. Oktober
2024 (AK-Nrn. 293 ff.). Er führte aus, die Besichtigung vor Ort habe
die in der Telefonnotiz vom 13. Dezember 2021 festgehaltenen Angaben nicht
bestätigt. Ihm hätten bei der aktuellen Wertbestimmung keine Dokumente über
vorgenommene Reparaturen vorgelegen und sämtliche Versuche, den Vertreter der
Käuferin telefonisch zu erreichen, seien erfolglos geblieben. Gleichzeitig sei
festzustellen gewesen, dass viele der Bauteile, die als erneuert beschrieben
worden seien (Böden, Heizung, Sanitärinstallationen, Elektroleitungen etc.),
tatsächlich nicht ersetzt worden seien. Diese Ausführungen werden durch die
mitgelieferte Fotodokumentation mit entsprechenden Anmerkungen (AK-Nrn. 298 f.)
untermauert. Daraus geht namentlich Folgendes hervor: Die Küche im Parterre
wurde teilweise erneuert, der Bodenbelag stammt jedoch aus dem Baujahr; das
Badezimmer im Obergeschoss wurde einmal erneuert, wobei der genaue Zeitpunkt nicht
eruierbar ist; die Sanitärverteilung im Keller stammt aus dem Baujahr; die Heizung
stammt von 1996; bei der Treppe wird vom Baujahr ausgegangen, es waren keine
Wasserflecken vorhanden; das neuere Elektrotableau wurde bei der Bewertung
nicht berücksichtigt; an den Zimmerdecken konnten keine Wasserflecken
festgestellt werden; bei der Küche im Obergeschoss inkl. Wand- und Bodenbeläge
wird vom Baujahr ausgegangen; bei Fassade und Dach wird vom Baujahr
ausgegangen; die Holzkellerdecke wies keine Wasserflecken auf, es wird
ebenfalls vom Baujahr ausgegangen; beim Parkettbodenbelag wird vom Baujahr
ausgegangen. Vor dem Hintergrund dieser Feststellungen des Experten können die behaupteten,
äusserst gravierenden Mängel, welche Instandstellungskosten von rund CHF 200'000.00
verursacht haben sollen, nicht als ausgewiesen gelten. Davon, dass der Käufer
eine Sanierung im Umfang von rund CHF 200'000.00 belegt habe (vgl.
Beschwerdeschrift, S. 7 oben [A.S. 14]), kann erst recht nicht
gesprochen werden, denn entsprechende Belege liegen eben gerade nicht vor und
die Angaben des Käufers zu vorgenommenen Erneuerungen haben sich aufgrund der
Erkenntnisse, welche der Experte vor Ort gewinnen konnte, grossenteils als
unzutreffend erwiesen. So ist davon auszugehen, dass nach dem Kauf von 2012
weder das Dach noch die Heizung noch die Böden erneuert wurden, und auch für
den behaupteten gravierenden Wasserschaden fanden sich anlässlich der Begehung
durch den eingesetzten Schätzer keine Nachweise. Es lässt sich daher nicht
beanstanden, wenn im Bewertungsbericht von einer im Wesentlichen «normalen»
Entwertung ausgegangen wird.

6.3.3  Der Schätzer hält weiter fest, der
ungewöhnlich niedrige Kaufpreis von CHF 105'041.00 bleibe für ihn
unerklärlich und weiche stark vom marktüblichen Wert ab. Dieser Aspekt könnte
auf besondere Umstände hinweisen, die jedoch in der Bewertung nicht
nachvollzogen werden könnten. In der Beschwerde wird bemängelt, damit sei er
dem im Urteil des Versicherungsgerichts vom 5. März 2024 enthaltenen Auftrag,
die erhebliche Diskrepanz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert sachlich zu
begründen, nicht nachgekommen. Auch dieser Einwand überzeugt jedoch nicht, denn
es kann nicht Aufgabe des Schätzungsexperten sein, über die Gründe zu spekulieren,
welche zu einem weit unter dem Verkehrswert liegenden Verkauf geführt haben. Es
muss genügen, wenn er aus fachlicher Sicht feststellt, in welchem Verhältnis
der Kaufpreis zum Verkehrswert steht. Der entsprechende Passus im
Rückweisungsurteil des Versicherungsgerichts konnte sich nur auf Gründe
beziehen, welche der Experte aufgrund seiner spezifischen Fachkenntnisse
benennen kann. Aus seiner Stellungnahme geht hervor, dass keine derartigen
Gründe ersichtlich sind. Ob sich solche aus dem Verhältnis zwischen dem
Beschwerdeführer und der Käuferin ergeben, kann und muss auch im vorliegenden
Verfahren nicht geklärt werden. Anzumerken ist immerhin, dass die Käuferin D.___
dem Beschwerdeführer in der Folge ab 1. Juli 2012, unmittelbar nach dem
Liegenschaftskauf, einen Gewerberaum, den dieser auch als Wohnung benützte (mit
Parkplatz und Garten zur Mitbenützung), zu einem Mietzins von CHF 400.00
brutto pro Monat vermietete (AK-Nr. 1172) und dieser Vertrag bis Ende September
2021 Bestand hatte (vgl. AK-Nrn. 1181 ff.).

6.3.4  Entgegen der Rüge in der
Beschwerde hat der Schätzer den von ihm für das Jahr 2012 angenommenen Mietzins
von CHF 933.00 pro Monat und Wohnung plausibel hergeleitet. Er stützt sich auf
den im Jahr 2024 bezahlten Mietzins und berücksichtigt die zwischenzeitliche
allgemeine Mietpreisentwicklung sowie die von den heutigen Eigentümern
vorgenommenen Renovationen. Auch der Neuwert von CHF 577'120.00 findet im
Bewertungsbericht vom 30. Juni 2024 eine hinreichend nachvollziehbare
Herleitung.

6.3.5  Der Beschwerdeführer weist weiter
darauf hin, dass das Versicherungsgericht in seinem Urteil vom 5. März
2024 festgehalten hat, der geschätzte Wert von CHF 290'000.00 erscheine als
zu hoch. Wenn der anschliessend eingesetzte Experte nun zu einem noch weit
höheren Wert gelange, habe er den durch das Gericht definierten Auftrag nicht
umgesetzt. Es trifft zu, dass das Gericht in seinem Rückweisungsurteil aufgrund
der in den Akten enthaltenen Angaben des Beschwerdeführers und des Vertreters
der Käuferin den Eindruck erhielt, die Liegenschaft habe sich beim Verkauf in
einem komplett maroden Zustand befunden und einen enormen Sanierungsaufwand
aufgewiesen (betreffend Dach, Heizung, Böden, Elektrik, sanitäre Anlagen,
verbunden mit der Bewältigung eines gravierenden Wasserschadens). Aus der
Schätzung von C.___ vom 30. Juni 2024, dessen Stellungnahme vom 15.
Oktober 2024 und der mitgelieferten Fotodokumentation wird jedoch deutlich,
dass diese Annahmen in wesentlichen Punkten korrigiert werden müssen. So zeigte
sich, dass die aktuelle Heizung aus dem Jahr 1996 stammt (also nicht 2012 oder
später ersetzt wurde). Auch Dach, Böden, Sanitärinstallationen,
Elektroleitungen usw. waren in jüngerer Zeit nicht ersetzt oder saniert worden.
Ebenso wenig fanden sich Spuren eines verheerenden Wasserschadens oder
entsprechende Belege. Den dokumentierten Erneuerungen trug der Schätzer bei der
Bewertung Rechnung, indem er sie ausklammerte. Gestützt auf diese neuen, im
Rahmen der durch das Gericht verlangten Abklärung vor Ort erlangten
Erkenntnisse kann an der Einschätzung, der Verkehrswert von CHF 290'000.00 sei
zu hoch, nicht mehr festgehalten werden. Der nunmehr ermittelte, auf das Jahr
2012 bezogene Wert von CHF 420'000.00 erscheint auch unabhängig von der
Schätzung für ein einseitig angebautes Haus aus dem Jahr 1952 mit zwei kleinen
Wohnungen, einem Keller und einer gewissen Gartenfläche in der Gemeinde [...],
wie es auf den Fotos ersichtlich ist, als realistisch. Die anderslautende
Einschätzung im Rückweisungsurteil vom 5. März 2024 beruhte wie erwähnt auf
Annahmen in Bezug auf den Zustand der Liegenschaft und den Renovierungsbedarf,
die sich im weiteren Verlauf nicht bestätigt haben.

6.4     Zusammenfassend ist der
Bewertungsbericht von C.___ vom 30. Juni 2024 mit der ergänzenden Stellungnahme
vom 15. Oktober 2024 als beweiskräftig anzusehen. Den dagegen erhobenen
Einwänden ist nicht zu folgen. Wenn die Beschwerdegegnerin gestützt darauf von
einem Verkehrswert (im Jahr 2012) von CHF 420'000.00 ausgegangen ist,
lässt sich dies nicht beanstanden. Der mit dem Verkauf der Liegenschaft
verbundene Vermögensverzicht ist daher zu bestätigen. Da die Beschwerdegegnerin
für die Prüfung des Überschreitens der Vermögensschwelle ausschliesslich diesen
Vermögensverzicht herangezogen hat, besteht auch kein Raum für die
Berücksichtigung von Schulden (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 9C_31/2018 vom 23. Mai 2018 E. 6.2, in: SVR 2018,
EL Nr. 17 S. 41;Carigiet/Koch,Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Auflage 2021, Rz. 596). Das aufgrund
des Vermögensverzichts anzurechnende Reinvermögen lag während des gesamten hier
zu beurteilenden Zeitraums von Juni 2021 bis Februar 2025 über der Schwelle von
CHF 100'000.00. Dementsprechend bestand auch in der Zeit ab 1. August 2023
kein Anspruch auf Ergänzungsleistungen, und die ausbezahlten Leistungen wurden
zu Recht zurückgefordert. Die Beschwerde ist abzuweisen.

7.

7.1     Bei diesem Ausgang des
Verfahrens besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 61 lit. g
des Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts [ATSG;
SR 830.1]).

7.2     Der Beschwerdeführer steht seit
Prozessbeginn im Genuss der unentgeltlichen Rechtspflege mit Beiordnung von
Rechtsanwältin Alina Arul als unentgeltliche Rechtsbeiständin (A.S. 31). Die
Kostenforderung ist bei Unterliegen der Partei mit unentgeltlichem Rechtsbeistand
vom Gericht festzusetzen. Der Kanton entschädigt die unentgeltliche
Rechtsbeiständin oder den unentgeltlichen Rechtsbeistand angemessen (Art. 122
Abs. 1 lit. a ZPO). Der Stundenansatz für die unentgeltliche Vertretung beträgt
gemäss § 161 i. V. m. § 160 Abs. 3 des Gebührentarifs
(GT; BGS 615.11) CHF 190.00. Rechtsanwältin Arul macht in ihrer Kostennote
vom 24. Juni 2025 einen Zeitaufwand von 7.17 Stunden und Auslagen von
CHF 95.70 geltend (A.S. 33). Mit dem Stundenansatz von CHF 190.00 und
der Mehrwertsteuer von 8.1 % resultiert eine Entschädigung von CHF 1'576.10.
Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während zehn Jahren,
wenn der Beschwerdeführer zur Rückzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).
Im Weiteren besteht ein Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen
Rechtsvertreterin gegenüber dem Beschwerdeführer in Höhe von CHF 465.00
(Differenz zum vollen Honorar, welches praxisgemäss mangels einer vorgelegten
Honorarvereinbarung zu einem Ansatz von CHF 250.00 bemessen wird).

7.3     Bei Streitigkeiten über
Leistungen ist das Verfahren kostenpflichtig, wenn dies im jeweiligen
Einzelgesetz vorgesehen ist (Art. 61 lit. fbisATSG). Da
das ELG keine Kostenpflicht vorsieht, sind keine Verfahrenskosten zu erheben.

Demnach wirderkannt:

3.Die Kostenforderung der unentgeltlichen
Rechtsbeiständin, Rechtsanwältin Alina Arul wird auf CHF 1'576.10 (inkl.
Auslagen und MwSt) festgesetzt, zahlbar durch die Zentrale Gerichtskasse des
Kantons Solothurn. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates
während zehn Jahren und der Nachforderungsanspruch der unentgeltlichen
Rechtsbeiständin von CHF 465.00, wenn A.___ zur Nachzahlungin der Lage ist (Art. 123 ZPO).

4.Es werden keine Verfahrenskosten erhoben.

Rechtsmittel

Gegen diesen Entscheid kanninnert 30
Tagenseit der Mitteilung beim BundesgerichtBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiteneingereicht werden (Adresse:
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern). Die Frist beginnt am Tag nach
dem Empfang des Urteils zu laufen und wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar (vgl. Art. 39 ff., 82 ff. und 90
ff. des Bundesgerichtsgesetzes, BGG).Bei
Vor- und Zwischenentscheiden (dazu gehört auch die Rückweisung zu weiteren
Abklärungen) sind die zusätzlichen Voraussetzungen nach Art. 92 oder 93 BGG zu
beachten.

Die Präsidentin                         Die
Gerichtsschreiberin

Weber-Probst                           Wittwer