so_gerichte · ZZ.1994.38 · 1994-12-22 · de
Zonenkonformität, Ausbildungszentrum

§§ 32 f. BauG, Bau- und Zonenreglement Grenchen - Zonenkonformität.- Ein Ausbildungszentrum gehört zur Dienstleistungsnutzung, es ist daher in einer reinen Gewerbe-und Industriezone nicht zonenkonform (Erw. 4).- Internats-Zimmer gehören in eine Wohn- oder Dienstleistungszone (Erw. 5).

SOG 1994 Nr. 38

§§ 32 f. BauG, Bau- und Zonenreglement Grenchen-
Zonenkonformität.

-Ein Ausbildungszentrum gehört zur Dienstleistungsnutzung, es
ist daher in einer reinen Gewerbe-und Industriezone nicht zonenkonform (Erw.
4).

-Internats-Zimmer gehören in eine Wohn- oder Dienstleistungszone
(Erw. 5).

Der Verband Schweiz. Radio- und TV-Fachgeschäfte
plante den Bau eines Berufsbildungszentrums auf einem Grundstück in der
Industrie- und Gewerbezone IG 10 in Grenchen. Der Bau sollte Werkstätten,
Theorieräume, Mensa und im obersten Stock Lehrlingsunterkünfte enthalten. Die
Baukommission lehnte dagegen eingereichte Einsprachen ab, ebenso das
Bau-Departement entsprechende Beschwerden. Der Hauptzweck des
Berufsbildungszentrums sei die praktische und theoretische Ausbildung der
Lehrlinge, was als gewerblich und somit zonenkonform qualifiziert werden könne.
Der Aufenthalt der Lehrlinge in den Internatszimmern falle nicht unter die
Wohnnutzung, sondern sei mit dem Aufenthalt in einem Hotel zu vergleichen, und
Hotels zählten zu den Gewerbebetrieben. Deshalb könne auch dieser gewerbliche
Nebenzweck in der IG 10 bewilligt werden. Das Verwaltungsgericht hiess die
gegen die Bewilligung eingereichte Beschwerde mit folgenden Erwägungen gut:

3.         (Dass die Immissionsschutzvorschriften des USG
verletzt würden, wird nicht mehr geltend gemacht. Das Bauprojekt widerspricht
nicht eidgenössischem Recht.)

4.         Es ist deshalb nur zu prüfen, ob das Bauvorhaben,
das gemäss rechtsgültigem Zonenplan in der Industrie- und Gewerbezone (IG 10)
liegt, nach kantonalem und kommunalem Recht bewilligt werden kann. Die
Zonenvorschriften der Baugesetzgebung legen fest, ob eine Baute oder Anlage aus
raumplanerischen, städtebaulichen oder ästhetischen Gründen am vorgesehenen Ort
zonenkonform ist (118 Ib 595). Dabei geht es um die Frage, ob eine Anlage sich
funktional mit dem Charakter der Zone verträgt (BGE 117 Ib 147 f.). Indirekt
dient das kantonale Planungs- und Baurecht weiterhin auch dem Immissionsschutz,
indem durch die Zonenausscheidung die Wohnzonen vor schädlichen oder lästigen
Einwirkungen verschont werden und eine hohe Siedlungsqualität gewährleistet
wird (Art. 3 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR
700); § 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711. 1).

Die Zonenkonformität des Berufsbildungszentrums
richtet sich vorerst nach dem kantonalen Planungs- und Baugesetz. Demnach sind
in den Gewerbezonen mässig störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und
Industriebetriebe sowie Wohnungen zulässig (§ 32 Abs. 1 PBG). Die Gemeinden
können reine Gewerbezonen vorsehen, wo neben der Gewerbe-, Dienstleistungs- und
Industrienutzung nur betriebsnotwendiges Wohnen zulässig ist (§ 32 Abs. 2 PBG).
Für Gewerbezonen, die vor Inkrafttreten des PBG erlassen wurden, gelten die
bisherigen Bestimmungen bis zur Revision der Zonenpläne weiter (§ 155 Abs. 3
PBG). Der Botschaft zur Teilrevision des Baugesetzes (RRB Nr. 3073 vom
11.9.1990) kann zur Änderung von § 32 PBG folgendes entnommen werden: Wohnungen
in der Gewerbezone müssten nicht mehr betriebsnotwendig sein, wie im bisherigen
Recht, es sei denn, die Gemeinde scheide eine reine Gewerbezone aus. § 155 Abs.
3 PBG enthalte hierzu eine Übergangsregelung. Für die Gewerbezone würden die
bisherigen Bestimmungen bis zur Revision der Zonenpläne weitergelten. Die
Gemeinden hätten im Rahmen der Zonenplanrevision über die neue Zoneneinteilung
zu entscheiden. Anlässlich der Beratungen von § 32 PBG im Kantonsrat (KRV 1992,
116) wurde bestätigt, dass altrechtlich keine Möglichkeit bestand,
Angestelltenwohnungen, eine Unternehmerwohnung oder Fremdarbeiterunterkünfte in
der Gewerbezone zu erstellen. Dies sei ein Grund, warum § 32 BauG überarbeitet
worden sei. Neu solle eine gemischte Bauweise möglich sein, doch müssten die
Gemeinden nach Inkrafttreten des PBG im Rahmen der Zonenplanänderung die
betreffenden Gebiete bestimmen.

Die Einwohnergemeinde Grenchen hat seit
Inkrafttreten des PBG keine Zonenplanrevision vorgenommen. Demnach gelten die
Bestimmungen des alten Baugesetzes (BauG) und der Bau- und Zonenordnung der
Gemeinde weiterhin. Nach dem BauG waren bisher in Gewerbezonen nicht wesentlich
störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetriebe und
betriebsnotwendige Wohnungen (§ 32 BauG) und in den Industriezonen Industrie-
und Gewerbebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen (§ 33 BauG) zulässig.

Die nach den Übergangsbestimmungen des PBG
anwendbaren Bestimmungen der Gemeinde Grenchen wurden mit dem Zonenplan (ZP)
und dem Bau- und Zonenreglement (BZR), genehmigt mit RRB Nr. 3681 vom
13.12.1988, erlassen. ZP und BZR enthalten einen differenzierten Zonenkatalog.
In den Gewerbezonen (Randtitel: § 32 BauG) sind nicht wesentlich störende
Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetriebe und betriebsnotwendige
Wohnungen zulässig (§ 33 BZR). In den Industrie- und Gewerbezonen (Randtitel: §
32 BauG), die sich nach der Gebäudehöhe unterscheiden, sind nicht wesentlich
störende Industrie- und Gewerbebetriebe zulässig. Betriebsnotwendige Wohnungen
werden nur gestattet, sofern durch geeignete Vorkehrungen für wohnhygienisch
einwandfreie Verhältnisse gesorgt wird (§ 35 BZR). In den Industriezonen
(Randtitel: § 33 BauG) sind Industriebetriebe zulässig, die aufgrund ihrer
Immissionen und ihres Erscheinungsbildes in der Industrie- und Gewerbezone
nicht zugelassen sind. Der Bau von betriebsnotwendigen Wohnungen darf nur
gestattet werden, wenn mit Vorkehrungen für einwandfreie wohnhygienische
Verhältnisse gesorgt wird (§ 36 BZR).

Die Bauparzelle liegt in der Industrie- und
Gewerbezone (IG 10). Diese Zone enthält Elemente der Gewerbe- und der
Industriezone. Die Immissionsvorschriften werden von der Gewerbezone
übernommen: Es sind nicht wesentlich störende Betriebe zugelassen. Im
Unterschied zur Gewerbezone, jedoch gleich wie in der Industriezone, sind
Dienstleistungsbetriebe nicht zugelassen. Die Zulässigkeit der Wohnnutzung ist
gleich wie in der Industriezone geregelt, wo ausdrücklich immissionsstarke
Betriebe anzusiedeln sind: Sogar betriebsnotwendige Wohnungen sind nur unter
Auflagen zugelassen. Es handelt sich folglich nach dem planerischen Entscheid
um eine Zone, die für nicht wesentlich störende Industrie- und Gewerbebetriebe 
mit dazugehörigen betriebsnotwendigen Wohnungen ausgeschieden wurde und nicht
um eine gemischte Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbezone nach § 32 PBG.

Es ist deshalb zu prüfen, ob das Bauvorhaben
einer Gewerbe- oder einer Dienstleistungsnutzung dient. Im Baupolizeirecht wird
zwischen industriellen, gewerblichen und kaufmännischen bzw. Handelsbetrieben
unterschieden. Industrielle und gewerbliche Betriebe bearbeiten oder
verarbeiten Stoffe aller Art mit Hilfe von Maschinen oder anderen technischen
Hilfsmitteln. Handelsbetriebe kaufen und verkaufen Waren und erbringen auch
Dienstleistungen (ZBl 1989 S. 211). Dienstleistungen werden neben der Land- und
Forstwirtschaft (primärer Sektor) und warenproduzierendem Gewerbe (sekundärer
Sektor) dem tertiären Sektor zugeordnet. Die Wirtschaftszweige des tertiären
Sektors sind u.a. Forschung und Entwicklung, Bildung, Heime, Gastgewerbe,
Handel, etc. (Kategorien der Eidg. Betriebszählung).

Beim Schulungszentrum handelt es sich deshalb
nicht um eine gewerbliche Nutzung. Lehrer und die Lehrlinge produzieren keine
Waren, die verkauft werden sollen. Vielmehr handelt es sich bei der Ausbildung
der Lehrlinge um eine Dienstleistungsnutzung, denn die Lehrer erbringen
Dienstleistungen. Das BZR Grenchen lässt diese Nutzung in der (reinen)
Gewerbezone, wo nicht wesentlich störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und
Industriebetriebe und betriebsnotwendige Wohnungen zulässig sind (§ 33 BZR),
ausdrücklich zu. Daraus ist zu schliessen, dass diese Dienstleistungsnutzung in
der IG 10, wo nur Industrie- und Gewerbebetriebe zugelassen sind, nicht
zulässig ist, weshalb sie nicht bewilligt werden kann.

An diesem Ergebnis ändern die Ausführungen der
Vorinstanz zur Zonenkonformität des Ausbildungszentrums nichts. Bei der
praktischen und theoretischen Ausbildung der Lehrlinge, die sich u.a. auch an
der praktischen handwerklichen Arbeit orientiert, werden keine Produkte der
Unterhaltungselektronik bearbeitet oder hergestellt. Das Berufsbildungszentrum
ist auch nicht auf Bauvolumen eines Produktionsbetriebes angewiesen, die nur in
der Industrie- und Gewerbezone erstellt werden können. Auch wenn das
Berufsbildungszentrum dem gesamten Gewerbe der Unterhaltungselektronik der
Schweiz Dienstleistungen erbringt, wird es dadurch nicht zum Gewerbebetrieb
(BVR 1989, S. 269).

5.         Das Bauvorhaben ist auch aus einem weiteren Grund
nicht zonenkonform: Ihrem Zweck entsprechend, lässt die Industrie- und
Gewerbezone nur betriebsnotwendige Wohnungen zu. Diese werden sogar nur
gestattet, sofern durch geeignete Vorkehrungen für wohnhygienisch einwandfreie
Verhältnisse gesorgt wird. Diese Bestimmung hat nicht nur den Zweck, die
Wohnnutzung zu schützen, sondern sie soll auch dem Gewerbe und der Industrie
eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei intensiver baulicher Nutzung
ermöglichen (Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, Aarau 1977, N
9 zu §§ 130 - 133). In dieser Zone kann also so gebaut werden, dass das gesunde
Wohnen beeinträchtigt wird. Die IG - Zonen enthalten denn auch nur minimale
Grünflächenziffern und grosse Gebäudelängen. Es ist unbestritten, dass die
Wohnräume der Schule nicht betriebsnotwendig sind. Sie können deshalb als solche
auch nicht bewilligt werden. Sie haben aber auch nicht den Charakter einer
Gewerbenutzung. Spitäler, Alters-, Pflege- und Erholungsheime, Kinderheime,
Internate, Horte und Hotels gehören zu den Dienstleistungsnutzungen. Das von
der Vorinstanz verwendete Zimmerlin-Zitat (a.a.O., N 12 zu § 130 - 133) zu den
Hotels bezieht sich auf das aargauische Recht, wo das Wohnen in den
Gewerbezonen zulässig ist. Die Internatsnutzung hat keinen Bezug zur
Industriezone sondern eine Verwandtschaft mit dem Wohnen. Es handelt sich um
eine Wohnnutzung, die hinsichtlich baulicher und landschaftlicher Umgebung
besondere Anforderungen stellt (RB ZH 1987 S. 117 f.). Die Internatszimmer
können deshalb in der Industrie- und Gewerbezone nicht bewilligt werden.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Dezember 1994