so_gerichte · VWBES.2008.184 · 2008-10-10 · de

Einschätzung

Solothurn Verwaltungsgericht 10.10.2008 VWBES.2008.184 (E. 3 ff.)
Soleure Verwaltungsgericht 10.10.2008 VWBES.2008.184 (E. 3 ff.)
Soletta Verwaltungsgericht 10.10.2008 VWBES.2008.184 (E. 3 ff.)

SOG 2008 Nr. 32
§ 27 Abs. 1 lit. b GVG, § 15 Abs. 2 GVV.
Wenn ein
Gebäude durch einen Willensentschluss des Versicherten während der Dauer der
Versicherung zum Abbruch bestimmt wurde und der Willensentschluss auch nach
aussen geäussert worden ist, liegt ein Abbruchobjekt vor (E. 3 ff.). Der Schutz
der Brandruinen vor Verwitterung ist den konkreten Umständen anzupassen und
kann daher über die von der SGV angeordneten Sofortmassnahmen hinausgehen (E.
5.c).
Sachverhalt
:
Am 21. Oktober 2005 brannten in X. die beiden Gebäude auf GB
Nrn. 1131 und 2247. Die Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) schätzte den
Schaden rechtskräftig mit Fr. 560'000.00 bzw. mit Fr. 1'270'000.00 ab. In
den Jahren 2006 und 2007 wurden die Gebäude zum Zeitwert neu eingeschätzt.
Am 24. April 2008 nahm die SGV eine neue Schätzung vor. Im
Protokoll wurde vermerkt: „Das Gebäude wurde zum Teil durch Brand zerstört und
ist zum Abbruch bestimmt.“ Mit dem neuen Versicherungsnachweis verfügte die SGV
am 6. Juni 2008 für beide Gebäude, der Zeitwert betrage 0 Franken. Zur
Begründung führte die SGV aus, das durch den Brand zum Teil zerstörte Gebäude
sei zum Abbruch bestimmt. Aus diesem Grund sei die Gebäudeversicherungsdeckung
erloschen.
Gegen diese beiden Verfügungen erhob A. Beschwerde an das
Verwaltungsgericht mit dem Antrag, in Aufhebung der Verfügungen sei der
Zeitwert auf mindestens
Fr. 235'000.00 (Nr. 1131) bzw. auf Fr. 103'625.00 (Nr.
2247) festzusetzen; eventuell sei die Sache zur Neufestlegung der Zeitwerte an
die SGV zurückzuweisen. Zur Begründung wird ausgeführt, A. habe sich über das
weitere Vorgehen noch nicht festlegen können; die von der Gemeinde bereits
erteilte Abbruchbewilligung habe A. wegen Differenzen mit der Eigentümerin der
Nachbarliegenschaft nicht umsetzen können. Sie beabsichtige nun, auf der
Grundlage der noch vorhandenen Gebäudereste einen Neubau zu erstellen. Das
Baugesuch sei nicht behandelt worden; die Gemeinde habe über die Grundstücke
eine Planungszone gelegt. Das Verfahren sei sistiert worden, das Baugesuch demnach
immer noch hängig. Die Gebäude seien – insbesondere im jetzigen Zeitpunkt –
keine reinen Abbruchobjekte, weil sie nicht zum Abbruch bestimmt seien. Sie
seien mindestens in dem Umfang zu versichern, wie dies bei der Einschätzung
2007 der Fall gewesen sei. Es treffe nicht zu, dass die Brandruinen nach dem
Brand durch die Beschwerdeführerin unsachgemäss geschützt worden seien. Alle
Schutzmassnahmen seien durch die SGV angeordnet und in Auftrag gegeben worden;
gegebenenfalls trage die SGV selbst die Verantwortung. Die Differenz zwischen
den Einschätzungen 2007 und 2008 sei kaum nachvollziehbar.
Die SGV liess sich am 9. Juli 2008 mit dem Antrag auf
Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Überreste seien nicht ausreichend vor
Verwitterung geschützt worden; bereits am 4. Dezember 2007 sei deshalb eine
tiefere Einschätzung nötig geworden. Als die SGV davon Kenntnis erhalten habe,
dass nach wie vor kein Bauvorhaben realisiert werde und die Überreste in den
Wintermonaten 2007/2008 weiterhin der Witterung ausgesetzt geblieben seien,
habe eine Besichtigung am 24. April 2008 ergeben, dass nur noch ein völliger
Abbruch in Frage komme. Die Versicherung zum Abbruchwert komme nun einer
Aufhebung der Versicherungsdeckung gleich. Die Berechnung sei rechtskonform
erfolgt. Die Beschwerdeführerin habe bereits zwei Baugesuche eingereicht, die
einen vollständigen Abbruch vorsehen.
Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.
Aus den Erwägungen:
3. Die SGV hat die Gebäulichkeiten auf den zwei Grundstücken
in den Jahren 1997 und 2004 auf Fr. 2'055'500.00 geschätzt. Nach dem Brandfall
vom 21. Oktober 2005 eröffnete die SGV am 13. Dezember 2005 die Abschätzung des
Brandschadens mit Fr. 1'270'000.00 für GB Nr. 2247 und Fr. 560'000.00 für
GB Nr. 1131. Danach hat die SGV folgende weitere Schätzungen vorgenommen:
Datum
GB Nr. 2247
GB Nr. 1131
17.01.2006
Fr. 198'800.00
Fr. 451'200.00
27.11.2007
Fr. 103'625.00
Fr. 235'000.00
24.04.2008
Fr. 0 (Abbruchwert)
Fr. 0 (Abbruchwert)
Die beiden Einschätzungen in den Jahren 2006 und 2007 hat
die Beschwerdeführerin rechtskräftig werden lassen. Bei der Eröffnung der
Einschätzungsergebnisse wies die SGV darauf hin, dass die Gebäude ihres
schlechten Zustands wegen zum Zeitwert eingeschätzt worden seien. Gegen die
neuste am 6. Juni 2008 eröffnete Einschätzung vom 24. April 2008 erhebt A.
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die SGV vermerkt auf den beiden angefochtenen
Verfügungen einzig, das durch den Brand beschädigte Gebäude sei zum Abbruch
bestimmt, weshalb die Deckung erlösche.
4. Die Beschwerdeführerin macht geltend, ein Abbruch sei nun
nicht mehr geplant. Vielmehr wolle sie auf der Grundlage der noch vorhandenen
Gebäudereste einen Neubau erstellen; das entsprechende Baugesuchsverfahren sei
aber sistiert worden, weil die Gemeinde über die beiden Grundstücke eine
Planungszone gelegt habe. Die Gebäudereste seien „keine reinen Abbruchobjekte“.
Es sei auch nicht nachvollziehbar, dass die „Brandruinen“, die noch im Dezember
2007 einen Zeitwert von Fr. 338'625.00 aufwiesen, wenige Monate später überhaupt
keinen Wert mehr haben sollen.
5.a) Die SGV weist darauf hin, dass A. bereits am 29. August
2006 eine Bewilligung für den Abbruch erhalten habe. Auch noch am 9. August
2007 habe A. als Eigentümerin auf dem Anmeldeformular der SGV zur obligatorischen
Bauversicherung das Bauvorhaben mit „Abbruch für späteren Neubau“ umschrieben.
In der abschliessenden Rubrik „Bemerkungen“ fügte der Architekt an, beim Objekt
handle es sich um einen Abbruch.
Unbestritten ist, dass die beiden Gebäudeteile bereits bei
den Schätzungen vom 17. Januar 2006 und vom 27. November 2007 gestützt auf
§ 27 Abs. 1 lit. a GVG (Gebäudeversicherungsgesetz, BGS 618.111) nicht mehr der
Neuwertversicherung unterlagen. Die Beschwerdeführerin hat denn auch die beiden
klar unter der Grenze von 50 % des Neuwertes liegenden Schätzungen akzeptiert.
In seinem Schätzungsprotokoll vom 24. April 2008 merkte der Schätzungspräsident
Folgendes an: „Das Gebäude wurde zum Teil durch Brand zerstört und ist zum
Abbruch bestimmt.“ Er sah keinen Anlass mehr zu einer näheren Besichtigung
zwecks neuer Schätzung des Zeitwerts und vermerkte bloss „Abgang“. Zu prüfen
ist, ob die SGV bei dieser neusten Schätzung die nach dem Brand von 2005 übrig
gebliebenen Gebäudeteile zu Recht als Abbruchobjekte qualifiziert hat.
b) Die Einwohnergemeinde X. hat auf Gesuch von A. hin
bereits am 29. August 2006 eine Abbruchbewilligung erteilt; diese war als Folge
von Einsprachen mit gewissen Auflagen versehen, was die Beschwerdeführerin
veranlasst haben soll, auf den Abbruch einstweilen zu verzichten. Die
Gültigkeitsdauer der Abbruchbewilligung lief daher unbenützt ab. Warum bei der
Schätzung vom November 2007 trotzdem noch die vorne erwähnten Zeitwerte
festgelegt wurden, ist nicht erklärbar; der Schätzer wies einzig auf den schlechten
Zustand hin.
Aber auch noch im Jahre 2008 hat B. als Geschäftsführer der
Firma Z. GmbH und als Vertreter seiner Ehefrau und Beschwerdeführerin
wiederholt in Korrespondenzen mit der SGV darauf hingewiesen, dass die „Gebäude
zum Teil durch Brand zerstört und zum Abbruch bestimmt“ seien. Daraus schliesst
er selber wörtlich: „Aus diesem Grund ist die Gebäudeversicherungsdeckung
erloschen.“ In dem Schreiben verweist er auch auf einen am 26. Juli 2007
abgeschlossenen Werkvertrag für die Abbrucharbeiten. Das „Gefühl, eine gewisse
Bausubstanz könne doch noch in ein Neubaukonzept integriert werden, um den
Schaden zu minimieren“, sei fälschlicherweise entstanden. Die Begründung der
vorliegend zur Beurteilung stehenden Verwaltungsgerichtsbeschwerde steht im
klaren Widerspruch zu dieser Darstellung, die B. in einem weiteren Schreiben an
die SGV nochmals bekräftigt hat. Zwar vertritt er diesen Standpunkt in anderem
Zusammenhang: Er verlangt von der Gebäudeversicherung die Nachbezahlung einer
weiteren Schadensvergütung, weil seinerzeit nicht bloss ein Teilschaden,
sondern ein Totalschaden entstanden sei. Die Vergütung des 2005 entstandenen
Schadens ist indes längst abgewickelt und ist nicht Gegenstand des Verfahrens
vor Verwaltungsgericht. Es geht aber nicht an, eine Schätzung zum Abbruchwert
im Widerspruch zur eigenen Argumentation und zum vorangegangenen eigenen
Verhalten (der wiederholten Eingabe an die Baubehörde mit der Absicht, die
Gebäudereste vollständig abzubrechen) bei der Rechtsmittelinstanz als falsch
anzufechten. Dasselbe gilt für die Baueingabe von Januar 2007. Wenn ein Gebäude
durch einen Willensentschluss des Versicherten während der Dauer der
Versicherung zum Abbruch bestimmt wurde und der Willensentschluss auch nach
aussen geäussert worden ist, liegt ein Abbruchobjekt vor (SGGVP 1973, N 53). A.
hat darüber hinaus auch schon die für einen Abbruch notwendigen Schritte
eingeleitet. Dies und nichts anderes hat die SGV in ihrer Begründung der
angefochtenen Verfügung angeführt. Dass ein Neubau nach dem Abriss wegen
kommunalen bau- und planungsrechtlichen Bestimmungen nicht mehr in der Grösse
des vom Brand betroffenen Gebäudes möglich ist, hat nicht die SGV zu vertreten.
Es ist daher – nachdem A. wiederholt ihre Absicht des
vollständigen Abbruchs bekundet hat – grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass
die SGV gestützt auf § 27 Abs. 1 lit. b GVG neu den Abbruchwert als Zeitwert
herangezogen hat. Als Abbruchwert, der nach § 44 GVG bei der Ermittlung
allfälliger Schäden Grundlage für deren Bemessung bildet, gilt nach § 15 Abs. 2
GVV (Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz, BGS 618.112) der Wert der
wiederverwendbaren Gebäudeteile abzüglich die Abbruchkosten (inkl.
Entsorgungskosten) als Zeitwert. Dass die Abbruchkosten den Wert der von A.
selbst als unbrauchbar bezeichneten Gebäudeüberreste übersteigen, ist
offenkundig. Zu Recht hat die SGV somit den Zeitwert mit Null bemessen.
c) Nicht mehr näher zu prüfen ist deshalb, ob und seit wann
die Gebäudereste im Jahr 2008 nur noch Abbruchwert aufweisen. Dabei fällt auf,
wie dies A. geltend macht, dass die Gebäude 2006 und auch noch 2007 nicht zum
Abbruchwert, sondern zu einem bedeutend höheren Zeitwert geschätzt wurden.
Rückblickend erweisen sich diese Schätzungen, zumindest jene von November 2007,
als sehr grosszügig. Daraus kann A. nichts für sich ableiten; sie hat die
massive Reduktion im Übrigen damals akzeptiert. Begründet hat die SGV damals
die tiefere Bewertung damit, dass der Zustand der Gebäudereste sehr schlecht
sei. Die SGV beruft sich erst in der Vernehmlassung zur Beschwerde ausdrücklich
darauf, dass A. zu wenig unternommen habe, um die Überreste besser zu schützen.
Am Augenschein blieb unwidersprochen, dass die SGV selbst kurz nach dem Brand
im Dezember 2005 die Überdachung des Gebäudes auf GB Nr. 2247 veranlasst hatte.
Dies konnte A. indes nicht für eine längere, von der Gebäudeversicherung
jedenfalls weder zu vertretende noch voraussehbare Dauer gänzlich davon
entbinden, weitere Schutzvorkehren entweder selbst zu treffen oder solche mit
der SGV abzusprechen. A. hatte aber offenkundig gar kein Interesse daran, weil
sie ja längst den Abbruch plante. Dazu hätte aber umso mehr Anlass bestanden,
weil das Gebäude – wie der ausführlichen Dokumentation des
Brandermittlungsdiens­tes der Kantonspolizei zu entnehmen ist – schon 2005
massive Löschwasserschäden erlitten hatte; eine über die Jahre hinweg
eintretende massive Beeinträchtigung der Bausubstanz war somit voraussehbar.
Selbst wenn man A. zubilligen wollte, dass es möglich wäre, nach den im neusten
Baugesuch eingereichten Plänen die Mauerreste für den Wiederaufbau teilweise zu
belassen, führte dies zu keinem andern Ergebnis: Nach den unwidersprochen
gebliebenen Feststellungen des Experten am Augenschein wäre es unter
ökonomischen Aspekten nicht sinnvoll bzw. nicht vertretbar, anstelle eines
Abbruchs mit anschliessendem Neuaufbau die Gebäudehülle für einen Wiederaufbau
zu belassen. Auslöser für ein solches fragwürdiges Projekt ist einzig das Bestreben,
das bisherige Gebäudevolumen zu erhalten. Darüber hinaus steht es nicht nur zur
wiederholt öffentlich bekundeten Absicht des Abbruchs, sondern auch zur
reichlich spät und auch verspätet vorgebrachten Behauptung, der Brand habe
einen Totalschaden verursacht, im Widerspruch; d.h. A. verlangt einerseits die
Vergütung eines behaupteten Totalschadens, anderseits sollen bestimmte
Gebäudeteile für den Wiederaufbau verwendet werden können. Massgebend ist die
objektive Wiederverwendbarkeit, die zumindest heute nicht mehr gegeben ist.
Verwaltungsgericht, Urteil vom 10. Oktober 2008
(VWBES.2008.184)