so_gerichte · VWBES.2016.469 · 2017-04-11 · de
Bauen ausserhalb der Bauzone / Umnutzung


Urteilvom11. April 2017

Es wirken mit:

Vizepräsident Stöckli

Oberrichter Müller

Oberrichter Kamber

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Bruno Nüssli,
Hauptstrasse 2a, Postfach 325, 4143 Dornach

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,Werkhofstrasse 65, Rötihof, 4509 Solothurn,

2.Baukommission
der Einwohnergemeinde Hochwald,4146 Hochwald,

3.B.___

4.C.___vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Biedermann, Wiesenstrasse 1, Postfach
1538, 4901 Langenthal

5.Pro
Natura Solothurn,Florastrasse 2, Solothurnischer Naturschutzverband,
Postfach 1326, 4502 Solothurn,

Beschwerdegegner

betreffendBauen
ausserhalb der Bauzone / Umnutzung

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

1. Der Kollektivgesellschaft [...] und A.___,
[...], wurde am 16. Juli 2001 eine Ausnahmebewilligung zur Zweckänderung
der auf GB Hochwald Nr. [...] stehenden Hühnerfarm in ein
Lagergebäude erteilt. Als Auflage galt, dass keinerlei bauliche Veränderungen
vorgenommen werden, insbesondere weder Türen, Fenster noch Zugänge verändert
werden.

2. Am 27. Juni 2014 ging bei der
Baukommission Hochwald eine anonyme Anzeige ein, die auf eine zonenfremde
Nutzung und auf das Erstellen von nicht bewilligten Bauten und Anlagen auf GB
Hochwald Nr. [...] hinwies. Die Baukommission verlangte sodann am 20. Oktober
2014 und erneut am 3. März 2015 vom Parzelleneigentümer und Firmennachfolger A.___,
er habe für die Umnutzung ein Baugesuch einzureichen.

3. A.___ reichte am 9. April 2015 bei
der Baukommission ein nachträgliches Gesuch zur teilweisen Umnutzung des
bestehenden Gebäudes und zum Einbau zweier Büros ein. Dieses wurde publiziert,
wobei während der Auflagefrist drei Einsprachen eingingen.

4. Im Mai 2015 stellte die Baukommission
die Akten des Baugesuches dem Kantonalen Amt für Raumplanung (ARP) zur Prüfung
zu.

5. Am 26. August 2015 führte das Bau-
und Justizdepartement (BJD) in der Sache einen Augenschein durch. Im Sinne
einer Zwischenbeurteilung wurde A.___ am 16. September 2016 mitgeteilt,
dass folgende baulichen Massnahmen nicht zonenkonform seien:

Das BJD teilte A.___ mit, dass für diese
genannten baulichen Massnahmen weder eine Bewilligung noch eine
Ausnahmebewilligung erteilt werde. Auf die Beseitigung der Einfahrt und der
Steinrabatte werde aus Gründen der Verhältnismässigkeit verzichtet. Auch die
Büroräume müssten nicht zurückgebaut werden, deren Nutzung als Büro sei indessen
sofort einzustellen. Alle anderen baulichen Massnahmen müssten entfernt werden.

6. Nachdem sowohl A.___ als auch Pro
Natura Solothurn und die Einsprecher Stellung genommen hatten, verfügte das BJD
am 7. Dezember 2016 Folgendes:

1.  Das
Baugesuch von A.___ für die teilweise Umnutzung des Gebäudes und den Einbau von
zwei Büros, sowie die ohne Baugesuchsverfahren erstellten diversen
Aussenanlagen auf GB Hochwald Nrn. [...] entsprechen nicht dem Zweck der
Landwirtschaftszone und erfordern eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff.
RPG. Die Zustimmung dafür wird nicht erteilt.

2.  Die
Einsprachen von B.___, C.___, alle v.d. durch Rechtsanwalt Thomas Biedermann,
Langenthal, sowie Pro Natura Solothurn werden im Wesentlichen gutgeheissen.

3.  Folgende
Bauten und Anlagen sind auf den Grundstücken von A.___ (gemäss Ziff. 1)
bis Ende März 2017 zu entfernen:

4.  Die
vorgenommenen Änderungen am ehemaligen Hühnerhaus (Fenster, Türen, Boden und
Deckenbeläge) können aus Gründen der Verhältnismässigkeit belassen werden. Die
Nutzung des ehemaligen Hühnerhauses als Büro ist per sofort einzustellen. Die
Räume dürfen nur als Lager (wie 2001 bewilligt) genutzt werden.

5.  Die
örtliche Baubehörde hat die Einhaltung der verfügten Massnahmen im Sinne von
§§ 150 ff. zu kontrollieren und bei allfälligen Mängeln dem Amt für
Raumplanung schriftlich Meldung zu erstatten.

6.  Die
Bearbeitungsgebühr von CHF 600.00 ist durch den Baugesuchsteller innerhalb
von 30 Tagen seit Zustellung dieser Verfügung mit beiliegendem
Einzahlungsschein zu bezahlen.

7. Dagegen erhob A.___
(nachfolgend Beschwerdeführer) am 19. Dezember 2016 (begründet am 17.
Januar 2017) Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Er stellte folgende Rechtsbegehren:

1.  Es
sei die Verfügung des Bau- und Justizdepartements des Kantons Solothurn vom 7.
Dezember 2016 teilweise aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen, die
Zustimmung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung für die folgenden Baulichen
Anlage zu erteilen:

Eventualiter sei die Sache
diesbezüglich zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

2.  Es
sei die Verpflichtung zur Entfernung der unter Ziffer 1 genannten baulichen
Anlagen aufzuheben, während für die Beseitigung der übrigen nicht bewilligten
Bauten und Anlagen eine verlängerte Frist bis zum 31. März 2017 bzw. eine Frist
von 4 Monaten ab Rechtskraft des verwaltungsgerichtlichen Urteils anzuordnen
sei.

3.  Für
die Einstellung der Nutzung des ehemaligen Hühnerhauses als Büro sei dem Beschwerdeführer
eine Frist bis zum 31. Mai 2017 bzw. eine Frist von 4 Monaten ab Rechtskraft
des verwaltungsgerichtlichen Urteils einzuräumen.

4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Solothurn.

5.
Der vorliegenden Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.

Der Beschwerdeführer führte zur
Hauptsache aus, er habe den gesamten Vorplatz der ehemaligen Hühnerfarm schätzungsweise
im Jahr 2005 bis auf etwa einen Meter bis zur Strasse hin mit einem Kiesbelag
versehen, damit Lieferfahrzeuge auf dem Grundstück problemlos wenden und
rückwärts zum Eingang des Lagers gelangen könnten. Die zeitgemässe und
wirtschaftlich rentable Nutzung des in Frage stehenden Gebäudes als Lager setze
voraus, dass die An- und Ablieferung mit grösseren Lastwagen erfolgen können. Der
Beschwerdeführer gestand ein, dass hierfür nicht die gesamte frühere Grünfläche
beansprucht werden müsse. Um die Wendemanöver zu gewährleisten, sei es
ausreichend, wenn die Grünfläche auf einen Streifen von ca. sechs Metern Breite
entlang der Gemeindestrasse reduziert werde. Im Sinne einer Kompensation könne
dieser Grünstreifen bis zur südlichen Parzellengrenze verlängert werden.

Eine solche Veränderung erscheine im
Lichte von Art. 24c des Bundesgesetzes über Raumplanung (RPG, SR 700) als
bewilligungsfähig, da gemäss Ziff. 2 dieser Bestimmung teilweise
Änderungen sowie massvolle Erweiterungen bestehender zonenwidriger Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzone als zulässig erachtet würden, sofern nicht
wichtige raumplanerische Interessen entgegenstünden. Solche seien im
vorliegenden Fall nicht erkennbar.

Bezüglich der Einfahrt könnten in der
Verfügung des BJD wohl ausschliesslich die Entfernung des nachträglich
aufgebrachten Teerbelages und die Wiederherstellung des vorbestehenden
Zustandes gemeint sein, da eine mit Kies oder Mergel befestigte Zufahrt schon
immer bestanden habe. Da in der Vergangenheit bei stärkeren Regenfällen immer
wieder Kies und anderes Material vom Grundstück des Beschwerdeführers auf die
Gemeindestrasse geschwemmt worden sei, würden solche Verschmutzungen durch das
Aufbringen des Teerbelages in der Einfahrt sowie die Erstellung der
Steinrabatten künftig verhindert. Angesichts der Tatsache, dass entlang der
Gemeindestrasse schon immer eine teilweise mit Kies befestigte Rabatte
bestanden habe und die Veränderung als geringfügig einzustufen sei, erscheine
die Pflicht zur Wiederherstellung des früheren Zustandes im vorliegenden Fall
nicht als verhältnismässig. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz stünden
diesen beiden Veränderungen auch keine überwiegenden öffentlichen Interessen
entgegen.

Bezüglich der Beseitigung des
Kiesbelages auf der Westseite des Hühnerhauses sei die Verfügung der Vorinstanz
unklar, weil auf der Westseite des ehemaligen Hühnerstalls stets eine
bewilligte und mit Kies befestigte Zufahrt bestanden habe. Insofern widerspreche
die Verfügung des BJD der seinerzeit erteilten Bewilligung und damit der
Bestandesgarantie. Soweit sich die vorinstanzliche Verfügung lediglich auf die
im Bereich der westlichen Gebäudeecke erfolgten geringfügigen Erweiterung des
ursprünglichen Kiesbelages beziehen sollte, sei von deren Beseitigung aus
Gründen der Verhältnismässigkeit abzusehen bzw. diese in analoger Anwendung von
Art. 24c Abs. 2 RPG als massvolle Erweiterung nachträglich zu
bewilligen.

Zwar habe der Beschwerdeführer eine
weitere Liegenschaft in Hochwald erworben und beabsichtige, sowohl den
Geschäftssitz als auch die Büroräumlichkeiten seiner Einzelgesellschaft dorthin
zu verlegen. Dies erfordere indessen vorgängig verschiedene bauliche
Anpassungen am neuen Geschäftssitz. Aus diesem Grund sei ihm eine angemessene
Frist für die Einstellung der nicht bewilligten Büronutzung einzuräumen. Auch
bezüglich der nicht bewilligten Bauten und Anlagen erscheine die Ansetzung
einer Frist von drei Monaten nicht als ausreichend, zumal der Beschwerdeführer
gleichzeitig die notwendigen Umbauten für die Verlegung der Büros vornehmen
müsse.

8. In der Stellungnahme vom
24. Februar 2017 schloss der Verband Pro Natura Solothurn auf Abweisung
der Beschwerde. Er verwies dazu auf seine Stellungnahme vom 5. Oktober
2016 zuhanden der Vorinstanz. Darin hielt er namentlich fest, auf die
Beseitigung der asphaltierten Einfahrt und der Steinrabatte entlang der
Gemeindestrasse könne nicht aus Verhältnismässigkeitsgründen verzichtet werden.
Mit der Beseitigung des Belages auf der gesamten Parzelle sei auch die
Beseitigung dieser Bauten zu verfügen. Zur Begründung wurde angegeben, diese
Bauten entsprächen nicht dem Zonenreglement der Einwohnergemeinde Hochwald (§§ 11
Abs. 6 und 19).

9. Das BJD verwies in seiner
Vernehmlassung zur Hauptsache auf die Verfügung vom 7. Dezember 2016. Im
Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass die vom BJD verfügte Frist zum Rückbau der
diversen Bauten und Anlagen auf dem Antrag des Beschwerdeführers basiert habe.

10. Am 28. Februar 2017 reichten C.___,
vertreten durch Rechtsanwalt D.___, ihre Beschwerdeantwort ein. Sie
beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen und es sei ihr keine aufschiebende
Wirkung zu erteilen. Zur Begründung führten sie namentlich aus, die Verfügung
vom 16. Juli 2001 beinhalte keine Erlaubnis, eine ausreichende Zu- und
Wegfahrt für grössere Transportfahrzeuge zu erstellen. Im Zeitpunkt dieser
Verfügung habe lediglich ein schmaler Weg von der Gemeindestrasse zum
ehemaligen Hühnerstall bestanden. Mit den Hinweisen, respektive Auflagen und
Bedingungen sei der Beschwerdeführer explizit darauf hingewiesen worden, dass
weder am Gebäude noch im Umland des Gebäudes bauliche Veränderungen vorgenommen
werden dürfen.

Die betreffende Steinrabatte sei nicht
bewilligt worden und deren Erstellung in der Landwirtschaftszone sei nicht
zonenkonform. Zudem könne es grundsätzlich kein angebliches
Verschmutzungsproblem der angrenzenden Grundstücke durch abfliessendes
Regenwasser geben, wenn der ursprüngliche Zustand des Umlandes wieder
hergestellt sei. Die angebliche Verschmutzung habe nur entstehen können, weil
das Umland des Gebäudes illegal befestigt worden sei. Der Rückbau sei denn auch
verhältnismässig.

Die Westseite des Hühnerstalls sei nicht
von jeher mit Kies befestigt gewesen, sondern lediglich ein Fussweg ab der
Strasse bis zum Gebäude und entlang desselben an der Süd-Westseite mit einem
Mergelbelag. Um den ehemaligen Hühnerstall als Lagergebäude nutzen zu können,
habe der im Jahr 2001 vorhandene Gebäudezugang genügt.

Der Beschwerdeführer sei anzuweisen,
sämtlichen auf dem Areal eingebauten Ausbauasphalt, beide Steinrabatten links
und rechts der Einfahrt wie auch das Ausbauasphalt-Kiesgemisch auf der
Westseite vollständig zu entfernen. Ebenso das Ausbau-Kiesgemisch, welches ohne
vorgängige Anfrage auf das Grundstück der Beschwerdegegner eingebracht worden
sei.

Dem Beschwerdeführer sei sehr wohl
zumutbar, den Betrieb des Büros sofort einzustellen. Er verfüge nämlich seit
einigen Wochen am [...]weg [...]über ein Ersatzgebäude im Dorf, welches er
in der Zwischenzeit umgebaut habe.

Allgemein argumentiere der
Beschwerdeführer als ob sich das ehemalige Hühnerhaus in der Bauzone befinden
würde. Er sei fälschlicherweise der Meinung, dass die Zufahrt mit Lastwagen
möglich sein müsse und das Areal als Abstellplatz für die Fahrzeuge seines Betriebes
dienen müsse. Er verkenne dabei, dass das Areal in der Landwirtschaftszone
liege. Eine zeitgemässe und wirtschaftlich rentable Nutzung eines Gebäudes in
der Landwirtschaftszone für ein nichtlandwirtschaftliches Gewerbe sei kein
Ausnahmebewilligungsgrund. Der in der Beschwerdebegründung angerufene
Art. 24c RPG sei vorliegend nicht anwendbar. Das ehemalige Hühnerhaus
falle nicht unter diesen Begriff, da die landwirtschaftliche Nutzung des
Gebäudes vor dem Inkrafttreten der massgeblichen Gesetzessänderung angedauert
habe.

Die Behauptung, dass entlang der
Gemeindestrasse schon immer eine teilweise mit Kies befestigte Rabatte
bestanden habe, könne mittels Google Earth-Bilder widerlegt werden.

Die auf der Süd-Westseite vorhandene
Zufahrt habe vor dem Ausbau durch den Beschwerdeführer lediglich eine Breite
von ca. einem Meter aufgewiesen. Der aktuelle Zustand habe mit dem
damaligen Zustand im Jahr 2001 keine Gemeinsamkeit. Die geltend gemachte
Bestandesgarantie gelte deshalb vorliegend nicht.

11. Mit Schreiben vom 22. März 2017 nahm
der Beschwerdeführer zu den Ausführungen von C.___ Stellung. Die Fotos, die
Bestandteil der Verfügung vom 16. Juli 2001 gewesen sein sollen, würden
das Gebäude nicht von oben, sondern aus einem Winkel darstellen. So sei die
Umgebung aufgrund der Topographie nur unvollständig erkennbar. Entgegen der
Darstellung von C.___ hätten bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Bewilligung
zur Umnutzung auf der Nordseite des Gebäudes ein mit Kies und Mergel
befestigter Vorplatz sowie eine Zufahrt zur Gemeindestrasse bestanden. Hierzu dürfe
einzig auf die Luftaufnahme vom 31. Dezember 2002 abgestellt werden.

Die zur Strasse hin leicht abfallende
und früher mit Gras bewachsene Rabatte entlang der Gemeindestrasse habe jeweils
mit viel Aufwand gemäht werden müssen. Zudem sei sie regelmässig als
Hundetoilette missbraucht worden. Anlässlich der Sanierung der Gemeindestrasse
sei der Vorschlag des Beschwerdeführers, dort eine Steinrabatte zu erstellen,
von den Gemeindemitarbeitern ohne Vorbehalte begrüsst worden.

Das Verwaltungsgericht habe
ausschliesslich über die Anträge des Beschwerdeführers zu befinden. Es sei
hingegen nicht befugt, der Vorinstanz irgendwelche Weisungen in Bezug auf den
Vollzug des allfälligen Rückbaus zu erteilen, den Umfang des Rückbaus zu erweitern
oder sogar die seinerzeit erteilte Bewilligung zu widerrufen.

12. Mit Verfügung vom 23. März 2017
wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung erteilt.

13. Für die Ausführungen der Parteien
wird nachfolgend auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich ist ausdrücklich
darauf einzugehen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Die Parzellen GB Hochwald Nrn. [...]
befinden sich gemäss Gesamtplan der Gemeinde Hochwald in der Landwirtschaftszone
und werden gemäss Kantonalem Richtplan mit der Juraschutzzone überlagert.

3. Der Beschwerdeführer machte geltend,
bezüglich des Kiesbelags auf der Westseite des Hühnerhauses habe bereits vor
der Verfügung des BJD vom 7. Dezember 2016 eine bewilligte und mit Kies
befestigte Zufahrt bestanden. In seiner Stellungnahme vom 22. März 2017
bringt er vor, die Fotografien, die Bestandteil der Verfügung vom 16. Juli
2001 waren, seien nicht dazu geeignet, zu erkennen, ob auf der Westseite des Gebäudes
bereits damals ein Kiesbelag bestanden habe. Es könne deshalb einzig auf die
Luftaufnahme vom 31. Dezember 2002 abgestellt werden.

Tatsächlich ist auf den der Verfügung
vom 16. Juli 2001 beigelegten Fotografien nicht zu erkennen, ob auf der
nordwestlichen Seite des ehemaligen Hühnerhauses damals bereits ein Kiesbelag
angebracht worden war. Es lässt sich aus den Bildern jedoch schliessen, dass
der Kiesweg auf der südwestlichen Seite etwa um die Hälfte schmäler war, als er
sich heute präsentiert. Die Verbreiterung des Kiesweges auf der südwestlichen
Seite des Gebäudes wurde demzufolge erst nach dem Erlass der Baubewilligung vom
16. Juli 2001 vorgenommen und ist von der Bewilligung nicht mitumfasst. In
der Verfügung des BJD vom 7. Dezember 2016 wurde in Ziff. 4 verfügt,
«der Kiesbelag an der Westseite des Hühnerhauses» sei zu entfernen. Dabei wurde
nicht näher konkretisiert, ob dabei der Kiesbelag auf der süd- oder der nordwestlichen
Seite des Gebäudes gemeint sei. In der Aktennotiz zum Augenschein vom
26. August 2015 wird indessen ersichtlich, dass mit dem «Weg auf der
Westseite» (Standort 12 und 13) der Kiesbelag auf der südwestlichen Seite
des Gebäudes und mit «Nordseite des Gebäudes» die nordwestliche Seite (Standort 8,
9, 10 und 11) betitelt wurde. Über den Kiesbelag auf der nordwestlichen Seite
des Gebäudes wurde mithin mit Verfügung vom 7. Dezember 2016 nicht
verfügt. Weil der Kiesweg auf der südwestlichen Seite jedochnachErlass
der Baubewilligung vom 16. Juli 2001 verbreitert wurde, war er zum
Zeitpunkt der Verfügung des BJD vom 7. Dezember 2016 noch nicht bewilligt.

4. Zu prüfen ist, ob die Nutzungsänderung
und die baulichen Vornahmen durch den Beschwerdeführer nach Art. 22 RPG
baubewilligungspflichtig sind. Baubewilligungspflichtig sind Bauten und
Anlagen. Der Begriff «Bauten und Anlagen» ist vom Bundesgesetzgeber nicht näher
umschrieben worden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gelten als
«Bauten und Anlagen» jedenfalls jene künstlich geschaffenen und auf Dauer
angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden
stehen und die Nutzungsordnung zu beeinflussen vermögen, weil sie entweder den
Raum äusserlich erheblich verändern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt
beeinträchtigen. Dazu gehören auch Fahrnisbauten, die über nicht unerhebliche
Zeiträume ortsfest verwendet werden (BGE 118 Ib 51 f.; 113 Ib 315 f.). Neben
den baulichen Vorrichtungen nimmt die bundesgerichtliche Rechtsprechung die
Bewilligungspflicht auch für Geländeveränderungen an, wenn diese erheblich sind
(BGE 114 Ib 313 f.). Es kommt auf die räumliche Bedeutung eines Vorhabens an.
Die Baubewilligungspflicht soll der Behörde die Möglichkeit verschaffen, das
Projekt auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und
der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Massstab dafür, ob eine
Massnahme erheblich genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu
unterwerfen, ist daher, ob damit im Allgemeinen solche räumlichen Folgen verbunden
sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer
vorgängigen Kontrolle besteht. Aus diesen Gründen hat das Bundesgericht
beispielsweise die Einholung einer Baubewilligung für die Erstellung einer
Wasserski-Anlage verlangt (BGE 114 Ib 87). Es hat ferner erklärt, die
zonenwidrige Nutzung von ausserhalb der Bauzone gelegenem Land zu gewerblichen
Zwecken wie etwa als Lagerplatz für Altmaterialien oder als
Motocrosstrainingsgelände bedürfe einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24
RPG (vgl. BGE 112 Ib 277 ff.). Bundesrechtlich baubewilligungspflichtig sind
zum Beispiel auch Bohrungen, Maschendrahtzäune, Holzunterstände im Wald,
Klettersteige, Schneekanonen, Hängegleiterlandeplätze, Schweinwerfer, die einen
Berggipfel beleuchten, sogenannte «Liebeskreuze», Gemüsegärten, Pyramiden, die
einen Aschenbeisetzungsplatz auf einer Alp kennzeichnen, und längere Zeit
aufgestellte Wohnwagen und Zelte (Bernhard Waldmann / Peter Hänni:
Raumplanungsgesetz, Kommentar, Bern 2006, N 13 zu Art. 22 RPG; Bovay / Didisheim
/ Solliger: Droit fédéral et vaudois de la construction, Basel 2010, Ziff. 1 b
zu Art. 22 RPG). Der Baubewilligungspflicht gemäss Art. 22 RPG unterstehen
auch blosse Nutzungsänderungen, die ohne bauliche Vorkehrungen auskommen, wenn
diese erhebliche Auswirkungen auf Umwelt und Planung haben. Die Nutzung eines
Raums ist bewilligungspflichtig, wenn sie neu, organisiert und von einer
erheblichen Intensität ist, regelmässig erfolgt und auf Dauer ausgelegt ist
(BGE 113 Ib 223; Thomas Widmer Dreifuss: Planung und Realisierung von
Sportanlagen, Diss. Zürich 2002, S. 204).

Der Belag der Einfahrt und des nach 2001
befestigten Platzes um das ehemalige Hühnerhaus, die Steinrabatten entlang der
Gemeindestrasse sowie die Verbreiterung des Kiesbelags an der südwestlichen
Seite des Hühnerhauses wurden auf Dauer in fester Beziehung zum Erdboden angelegt.
Sie vermögen die Nutzungsordnung deshalb zu beeinflussen, weil sie den Raum
äusserlich erheblich verändern, was bereits aus den Luftaufnahmen der
betreffenden Grundstücke ersichtlich wird.

5. Nach Art. 22 Abs. 2 RPG können
Anlagen bewilligt werden, wenn sie zonenkonform sind. Zonenkonform sind in der
Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die landwirtschaftlichen Zwecken dienen
und betriebsnotwendig sind. D.h. nur Bauten und Anlagen, die der
bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen. Bodenabhängig sind traditionell der
Acker- und Gemüsebau, die Milch- und Fleischproduktion. Auf den betreffenden
Grundstücken des Beschwerdeführers wird keine Landwirtschaft mehr betrieben. Deren
Betrieb wurde spätestens mit der Baubewilligung zur Umnutzung vom 16. Juli
2001 aufgegeben. Eine (ordentliche) Baubewilligung kann nicht erteilt werden
(Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
Zürich 2009, N 11 f. zu Art. 16a und N 81 zu Art. 22 RPG).

6.1 Der Beschwerdeführer macht geltend,
die am Grundstück vorgenommenen Veränderungen erschienen im Lichte von
Art. 24c Abs. 2 RPG als bewilligungsfä­hig.

6.2 Nach Art. 24c RPG sind
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die
nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche
Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise
geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie
rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. () Veränderungen am äusseren
Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische
Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft
zu verbessern.

Art. 24c RPG regelt nur das Schicksal
eines Teils der bestehenden Bausubstanz, nämlich jenes, der durch
Rechtsänderung oder durch Nutzungsplanänderung zonenwidrig geworden ist. Nicht
unter Art. 24c RPG fallen somit die zahlreichen zonenkonformen Bauten, die
ihre  meist landwirtschaftliche  Funktion verloren haben oder Bauten, die
noch nie zonenkonform gewesen sind, mithin die standortgebundenen Bauten (Heinz
Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung,
Zürich 2009, N 6 zu Art. 24c).

6.3 Die Baute auf GB Nr. [...] war vor
der Umnutzung im Jahr 2001 ein Hühnerstall. Weil das Grundstück in der
Landwirtschaftszone lag, war es zonenkonform. Erst durch die Umnutzung des
Gebäudes als Lager durch den Beschwerdeführer verlor der ehemalige Hühnerstall
seine Zonenkonformität und eine Ausnahmebewilligung wurde nötig. Die
Zonenwidrigkeit entstand mithin nicht aufgrund einer Rechts- oder
Nutzungsplanänderung, sondern aufgrund der Umnutzung. Art. 24c RPG ist
vorliegend also nicht anwendbar.

7. Es fragt sich deshalb, ob eine Ausnahmebewilligung
gestützt auf Art. 24 RPG erteilt werden könne. Eine Ausnahmebewilligung setzt
voraus, dass der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der
Bauzonen erfordert (Standort­gebundenheit, Art. 24 lit. a RPG) und keine
überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 lit. b RPG).

7.1 Die Standortgebundenheit im Sinne
von Art. 24 lit. a RPG ist nach ständiger bundesgerichtlicher Praxis zu
bejahen, wenn eine Anlage aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen
oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone
angewiesen ist oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone
ausgeschlossen ist (vgl. BGE 129 II 63 E. 3.1 S. 68; 124 II 252 E. 4
S. 255). Dabei genügt eine relative Standortgebundenheit: Es ist nicht
erforderlich, dass überhaupt kein anderer Standort in Betracht fällt; es müssen
jedoch besonders wichtige und objektive Gründe vorliegen, die den vorgesehenen
Standort gegenüber anderen Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter
erscheinen lassen (Urteil des Bundesgerichts 1A.186/2002 E. 3, BGE 133 II 409
E. 4.1 f. S. 417 f.; 108 Ib 359 E. 4. S. 362).

7.2 Der Beschwerdeführer stellte
lediglich für den Belag der Einfahrt und die befestigten Flächen um das
ehemalige Hühnerhaus, die Steinrabatte entlang der Gemeindestrasse und den
Kiesbelag auf der Westseite des Hühnerhauses den Antrag zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung.

7.3 Der Belag der Einfahrt und die
befestigten Flächen um das ehemalige Hühnerhaus, macht der Beschwerdeführer
geltend, seien für die zeitgemässe und wirtschaftliche Nutzung des Lagers
notwendig. Für die Anlieferung und den Abtransport sei ein entsprechender
Wendeplatz einzurichten gewesen.

Dem Beschwerdeführer wurde mit der
Baubewilligung vom 16. Juli 2001 eine Umnutzung des ehemaligen
Hühnerhauses als Lager bewilligt. Nicht Bestandteil der Bewilligung war die
Anlieferung bzw. der Abtransport mit grösseren Liefer- oder Lastwagen, für die
zusätzlich zur Bewilligung der Umnutzung des Hühnerhauses noch ein Wendeplatz
errichtet werden müsste. Die Lagerung von Waren, die lediglich mit derart
grossen Fahrzeugen angeliefert werden können, dass ein erweiterter Wendeplatz
notwendig ist, ist sodann auch nicht standortgebunden. Diese Tätigkeit stellt
einen typischen Fall einer Nutzung in einer Gewerbe- oder Industriezone dar. Es
liegen keine objektiven Gründe vor, wieso die Lagerung genannter Waren an den
Standort der Grundstücke des Beschwerdeführers gebunden ist. Die Lagerung von
Waren, welche mit grossen Lastwagen transportiert werden müssen, hat innerhalb
der Bauzone (Industriezone) stattzufinden. Sinngemässes gilt für den Kiesbelag
auf der südwestlichen Seite des Hühnerhauses.

Auch bezüglich des Asphaltbelags der
Einfahrt ist die Standortgebundenheit zu verneinen. Auch wenn die Asphaltierung
gelegentlich nützlich sein kann, damit kein oder weniger Kies von wegfahrenden
Fahrzeugen auf die Gemeindestrasse getragen wird, macht dies eine Asphaltierung
in der Landwirtschaftszone noch nicht standortgebunden. Zudem überwiegen die
Interessen der Schonung des Landschaftsbildes und des Schutzes der Landwirtschaftszone
das private Interesse des Beschwerdeführers. Denn Landwirtschaftszonen dienen
der langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes, der Erhaltung der
Landschaft und des Erholungsraums oder dem ökologischen Ausgleich und sollen
entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Überbauungen weitgehend
freigehalten werden (Art. 16 Abs. 1 RPG).

Laut dem Beschwerdeführer ist die
Steinrabatte entlang der Gemeindestrasse erstellt worden, weil in der
Vergangenheit immer wieder Kies und anderes Material vom Grundstück des
Beschwerdeführers auf die Gemeindestrasse geschwemmt worden seien. Die
Verschmutzung der Gemeindestrasse hätte indessen auch damit verhindert werden
können, dass das an die Gemeindestrasse grenzende Rasenstück nicht durch einen
Wendeplatz mit Kiesbelag für grosse Fahrzeuge ersetzt worden wäre. Da, wie
soeben dargestellt, der Wendeplatz nicht standortgebunden ist und dafür keine
Ausnahmebewilligung erteilt wird, sind die Steinrabatten entlang der Gemeindestrasse
ebenfalls nicht notwendig. Es fehlt ihnen damit ebenfalls die
Standortgebundenheit.

7.4 Zusammenfassend ist also
festzuhalten, dass weder der Asphaltbelag der Einfahrt, die befestigten Flächen
um das Hühnerhaus, die Steinrabatte entlang der Gemeindestrasse noch der
Kiesbelag auf der südwestlichen Seite des Hühnerhauses standortgebunden sind.

8. Ist eine Baute oder Anlage materiell
gesetzwidrig, hat das noch nicht zwingend zur Folge, dass sie abgebrochen resp.
rückgebaut oder geändert werden muss (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35; 123 II 248 E.
4b S. 255). Auch in einem solchen Falle sind die allgemeinen verfassungs-
und verwaltungsrechtlichen Grundsätze zu berücksichtigen. Zu ihnen gehören
namentlich das öffentliche Interesse und die Verhältnismässigkeit. Diese
Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns werden in Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung
(BV, SR 101) ausdrücklich festgehalten. Vor dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit hält ein Grundrechtseingriff stand, wenn er zur Erreichung
des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich ist und das verfolgte Ziel in
einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln, d.h. den zu seiner
Verwirklichung notwendigen Freiheitsbeschränkungen, steht (BGE 128 I 1 E. 3e/cc
S. 15, mit Hinweisen). Ist die Abweichung vom Gesetz jedoch gering und
vermögen die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer
durch den Abbruch, die Wiederherstellung entstünde, nicht zu rechtfertigen, ist
ein Beseitigungsbefehl unverhältnismässig (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35; Urteil des
Bundesgerichts 1C_740/2013 vom 6. Mai 2015 E. 10.2). Grundsätzlich kann sich
auch der Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat, gegenüber einem Abbruch-
oder Wiederherstellungsbefehl auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit
berufen. Er muss indessen in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen
Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen
Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes
erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht
oder nur in verringertem Mass berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.1 S. 35; 111
Ib 213 E. 6 S. 221 mit Hinweisen). Das Bundesgericht hat erwogen,
dass es bei der Verhältnismässigkeitsüberprüfung auch um die Glaubwürdigkeit
von Raumplanung und Rechtsstaat gehe. Die rechtswidrig ausserhalb der Bauzone erstellten
Gebäulichkeiten kämmen einer schwerwiegenden Verletzung eines der wichtigsten
Prinzipien des heutigen Raumplanungsrechtes des Bundes gleich, nämlich des
Grundsatzes der Trennung des Baugebietes vom Nichtbaugebiet (BGE 132 II 21
E. 6.4 S. 40; BGE 111 Ib 213 E. 2b S. 225).

Wie die Vorinstanz festhielt, ist der
Rückbau des befestigten Platzes, des Belags der Einfahrt, der Steinrabatte sowie
der Verbreiterung des Kiesweges auf der südwestlichen Seite der Liegenschaft
des Beschwerdeführers durch die überwiegenden öffentlichen Interessen an der
klaren Trennung zwischen Bau- und Nichtbauzone gerechtfertigt. Aus einer Anfahrt
zum Lager wurde ein grosszügiger Kiesplatz um das Gebäude gemacht, die Einfahrt
zu den Grundstücken des Beschwerdeführers wurde grossflächig asphaltiert, angrenzend
zur Gemeindestrasse wurde eine Steinrabatte errichtet und der Kiesweg auf der
südwestlichen Seite des Gebäudes wurde um etwa das Doppelte verbreitert. Die
Veränderungen sind also erheblich und stellen nicht eine bloss geringfügige
Abweichung vom Gesetz dar, sondern eine gewichtige Verletzung der klaren
Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet. Die Durchsetzung dieses Grundsatzes
geht vorliegend dem privaten Interesse des Beschwerdeführers vor. In dieser
Hinsicht verstösst der angeordnete Rückbau nicht gegen den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit.

9. Mit Verfügung vom 7. Dezember
2016 entschied das BJD in Ziff. 4, die vorgenommenen Änderungen am
ehemaligen Hühnerhaus (Fenster, Türen, Boden und Deckenbeläge) könne der
Beschwerdeführer aus Gründen der Verhältnismässigkeit belassen. Die Nutzung des
Gebäudes als Büro hingegen sei per sofort einzustellen. Der Beschwerdeführer
dürfe die Räume nur als Lager nutzen. Der Beschwerdeführer beantragt nunmehr,
für die Einstellung der Nutzung des ehemaligen Hühnerhauses als Büro sei ihm
eine Frist bis 31. Mai 2017 bzw. von 4 Monaten ab Rechtskraft des
verwaltungsgerichtlichen Urteils einzuräumen.

Stellt die
Baubehörde einen rechtswidrigen Zustand fest, setzt sie zu dessen Beseitigung
eine angemessene Frist(§ 151 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Lediglich
aus wichtigen Gründen, insbesondere bei Dringlichkeit, kann sie eine Anordnung
sofort in Kraft setzen (Abs. 2). Aufgrund der lang andauernden Nutzung als
Büro und dem nicht sofortigen Bereitstehen alternativer Räumlichkeiten, vor
allem aber, weil die von der Vorinstanz anberaumte Frist mittlerweile
verstrichen ist, ist eine angemessene Nachfrist anzusetzen. Eine Nachfrist zur
Einstellung der Nutzung des ehemaligen Hühnerhauses als Büro bis am
31. Juli 2017 erscheint angemessen.

10. Die Beschwerde erweist sich somit
als unbegründet. Es ist eine Nachfrist zur Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands anzusetzen. Weil der Beschwerdeführer unterliegt, hat er die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen; diese sind einschliesslich
der Entscheidgebühr auf CHF 1500.00 festzusetzen. Zudem hat er die
anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner C.___ für das Verfahren vor
Verwaltungsgericht zu entschädigen. Sie sind mit ihren Rechtsbegehren
durchgedrungen. Aufgrund der Honorarnote erscheint eine Parteientschädigung von
CHF 2343.40 (inkl. Auslagen und MWST) als angemessen (§§ 179 und 181
des Gebührentarifs [GT; BGS 615.11] i.V.m. Art. 107 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272]). Der Verband Pro Natura Solothurn war nicht
anwaltlich vertreten. Somit hat er keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Dem Beschwerdeführer wird für die
Einstellung der Nutzung des ehemaligen Hühnerhauses als Büro auf GB Hochwald
Nr. [...]als Büro eine Nachfrist bis 31. Juli 2017 gesetzt.

3.Die in Ziff. 3 der Verfügung des BJD vom
7. Dezember 2016 genannten Bauten und Anlagen sind ebenfalls bis 31. Juli
2017 zu entfernen, und der ursprüngliche Zustand ist wieder herzustellen.

4.A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht vom CHF 1500.00 zu bezahlen.

5.A.___ hat C.___ eine Parteientschädigung
von insgesamt CHF 2343.40 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 1C_283/2017 vom23. August 2017 leicht abgeändert.