so_gerichte · VWBES.2022.395 · 2023-07-24 · de
Brandschadenabschätzung


Urteilvom24. Juli 2023

Es wirken mit:

Präsident
Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Weber-Probst

Gerichtsschreiberin Gottesman

In Sachen

1.A.___AG

2.    B.___
AG

3.C.___

alle vertreten durch
Rechtsanwalt Christoph Zubler,

Beschwerdeführerinnen

gegen

Solothurnische Gebäudeversicherung,

Beschwerdegegnerin

betreffendBrandschadenabschätzung

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Am 3. April 2022 brannte es in der
Einstellhalle an der [...]Strasse [...] in D.___.

2. Am 4. April 2022 besichtigten
Vertreter der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) die Einstellhalle vor
Ort und leiteten Sofortmassnahmen ein, da die Einstellhalle einsturzgefährdet
war.

3. Am 3. Mai 2022 fand durch die
Staatsanwaltschaft des Kantons Solothurn, eines Mitarbeiters der
Kriminaltechnik/Brandursachenabklärung sowie der SGV die Besichtigung der
brandgeschädigten Einstellhalle statt. Die brandursachlichen Ermittlungen in
der Tiefgarage waren ab diesem Zeitpunkt abgeschlossen und der Brandplatz wurde
freigegeben.

4. Am 5. Juli 2022 hat die
Amtei-Schätzungskommission Bucheggberg-Wasseramt, bestehend aus der
Schätzungspräsidentin der SGV sowie zwei Amteischätzern, beide ausgewiesene und
diplomierte Baufachleute, den Schaden besichtigt und abgeschätzt. Am 11. Juli
2022 wurde der Eigentümerschaft der erste Entwurf der Schadenabschätzung
zugestellt. Am 18. August 2022 wurde der Eigentümerschaft das rechtliche Gehör gewährt.

5. Am 28. September 2022 reichte Herr [...]
von der [...] AG eine Aufstellung mit Kostenaufteilung für die
Wiederherstellung des betroffenen Brandobjektes. Gemäss dieser Auflistung wurde
die Wiederherstellung inklusive der Rückbaukosten für die Einstellhalle mit CHF
480'000.00 sowie für die angrenzenden Mehrfamilienhäuser mit CHF 70'000.00
beziffert, gesamt CHF 550'000.00. Mehrwerte, die zu Lasten der Eigentümerschaft
gehen, wurden mit CHF 85'000.00 ausgewiesen. Die Wiederaufbaukosten in
absoluten Zahlen seien höher als die prozentuale Abschätzung der SGV. Aus
diesem Umstand wurde seitens der [...] AG eine Unterdeckung des Objektes abgeleitet.

6. Am 11. Oktober 2022 erging die
Verfügung der SGV mit Kostengutsprache in der Höhe von CHF 402'602.00 (Gebäudeschaden)
und CHF 111'184.90 (Weitere Entschädigungen). Betreffend die maximalen
Teuerungszuschläge wurde darauf hingewiesen, dass die Auszahlung im Folgejahr
des Schadensjahrs erfolge, sofern im Schadenjahr eine Baukostenteuerung stattgefunden
habe.

7. Die A.___ AG, die B.___ AG sowie C.___
(Miteigentümerinnen der Einstellhalle, nachfolgend Beschwerdeführerinnen
genannt), alle vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Zubler, erhoben am 24.
Oktober 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten:

8. Am 10. November 2022 reichten die
Beschwerdeführerinnen die ergänzende Beschwerdebegründung ein.

9. Mit Vernehmlassung vom 21. Dezember
2022 schloss die SGV auf Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Unter
Berücksichtigung des Teuerungsausgleichs kam sie zum Schluss, dass der
Gebäudeschaden CHF 411'625.50 und die weitere Entschädigung CHF 111'904.95
(inkl. Räumungskosten von max. 8% der Schadensumme) betrage.

10. Mit Replik vom 1. Februar 2023 bestätigten
die Beschwerdeführerinnen ihre Rechtsbegehren, reichten weitere Bemerkungen ein
und beantragten neu eine weitere Kostenübernahme in der Höhe von CHF 4'080.00.

11. Mit Duplik vom 10. Februar 2023 liess
sich die Vorinstanz erneut vernehmen und führte aus, die Kostenübernahme in der
Höhe von CHF 4'080.00 sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und es
sei ihr zuerst Gelegenheit zu geben, diese auf dem ordentlichen Weg zu prüfen.

12. Für weitere Ausführungen der
Parteien wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen; soweit erforderlich, ist
nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. §§ 10 Abs. 2 lit b und
41 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS 618.111] sowie § 49
Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Die Beschwerdeführerinnen sind durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Die Vorinstanz führte in der
angefochtenen Verfügung aus, dass es sich um einen Brandschaden an einem zum
Neuwert versicherten Gebäude handle. Die Schadenssumme sei grösser als 1/5 der
Schätzungssumme. Der Schaden werde nach dem Verhältnis des beschädigten Teiles
zum gesamten Gebäude und dessen Schätzungssumme ausgemittelt. Für weitere
Entschädigungen würden die Räumungskosten mit 8 % des versicherten
Schadens bemessen sowie ein Teuerungsausgleich erstattet, sofern im Schadenjahr
eine Baukostenteuerung stattgefunden habe. Der Teuerungsausgleich werde pro
rata der massgebenden Zeit berechnet und auf ganze Monate aufgerundet. Der
Zeitwert des Gebäudes betrage zum massgebenden Zeitpunkt des Schadens 90 %
gemäss Einschätzung vom 9. Juni 2009. Am 5. Juli 2022 habe die
Amtei-Schätzungskommission Bucheggberg-Wasseramt, bestehend aus dem
Schätzungspräsidenten, der SGV sowie den beiden Amteischätzern, beide
ausgewiesene und diplomierte Baufachleute, den Schaden besichtigt und
abgeschätzt. Die Vorinstanz kam zu folgendem Ergebnis:

Versicherung

Index 139.8 %

Schaden

Velo Mofa Südwest  Schaden 20 %

CHF    35'230.00

CHF      7'046.00

Velo Mofa Südost  Schaden 20 %

CHF      8'668.00

CHF      1'734.00

Einstellhalle Süd  Schaden 20 %

CHF  102'613.00

CHF    20'523.00

Einstellhalle Südwest  Schaden
 20 %

CHF    28'519.00

CHF      5'704.00

Einstellhallte Südwest  Schaden 20 %

CHF    10'625.00

CHF      2'125.00

Einstellhalle Nordwest  Schaden 40%

CHF  876'826.00

CHF  350'730.00

Einstellhalle Nordost A  Schaden 2 %

CHF  217'669.00

CHF      4'353.00

Einstellhalle Nordost B  Schaden 2 %

CHF  400'807.00

CHF      8'016.00

Einstellhalle Nordost C  Schaden 2 %

CHF  118'550.00

CHF      2'371.00

Total

CHF 1'799'507.00

CHF  402'602.00

Schaden

Räumungskosten max. 8 % der
 Schadensumme von CHF 402'602.00

CHF   21'590.85

Notmassnahmen:

Ingenieurleistung, Anteil SGV

Abspriessung der Decke (Rechnung vom
 28. April 2022 sowie 20.  Juni 2022)

Standkosten Abspriessung, Anteil SGV

Entlastung Decke (Rechnung vom
 15. Juli 2022)

CHF     1'500.00CHF   26'972.00CHF   20'000.00CHF   30'502.80

Total Weitere Entschädigungen

CHF 111'184.90

Schaden

Teuerungsausgleich der Schadensumme
 (ob ein Teuerungsausgleich erfolgt, wird im Folgejahr des Schadenjahrs
 ermittelt)

Teuerungsausgleich der maximalen
 Räumungskosten (ob ein Teuerungsausgleich erfolgt, wird im Folgejahr des
 Schadenjahrs ermittelt)

Total maximale Teuerungszuschläge

3. Die Beschwerdeführerinnen beantragen in
formeller Hinsicht die Durchführung eines Augenscheins in der Einstellhalle und
deren Umgebung sowie die Einholung eines gerichtlichen Gutachtens zur Frage der
Rückbaukosten der Betondecke, der Kosten und Leistungen der E.___ AG und der
Kosten der Notspriessungen.

3.1 Das öffentliche Verfahrensrecht ist
grundsätzlich von der Untersuchungsmaxime beherrscht. Demnach ist es Sache der
Behörden, den rechtserheblichen Sachverhalt festzustellen (§ 14 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes; VRG, BGS 124.11). Nach der schweizerischen
Rechtsauffassung obliegt es insbesondere den Administrativbehörden, den
erforderlichen Beweis zu führen. Dabei darf eine Behörde nur auf jene Tatsachen
abstellen, die ausreichend bewiesen sind. Nach dem Regelbeweismass der vollen
Überzeugung gilt eine Tatsache als bewiesen, wenn die Behörde nach objektiven
Gesichtspunkten von der Richtigkeit einer Tatsache überzeugt ist. Die
Untersuchungsmaxime hat zur Folge, dass es allein der Behörde obliegt, den
Sachverhalt richtig und vollständig abzuklären. Letztere verpflichtet die
zuständige Behörde, alle zumutbaren und rechtlich zulässigen Mittel der
Sachverhaltsaufklärung einzusetzen. Dabei hat sie sich an der
Entscheiderheblichkeit einer Tatsache, an verfahrensökonomischen Überlegungen
sowie am Verhältnismässigkeitsgrundsatz zu orientieren. Sie trägt die
Verantwortung für die Feststellung der materiellen Wahrheit, was insbesondere
dazu führt, dass sie nicht nur für die Parteien belastende, sondern auch begünstigende
Tatsachen zu ermitteln hat. Entsprechend muss die Behörde die von den Parteien
vorgebrachten tatsächlichen Vorbringen oder die von den Parteien nicht
bestrittenen Sachverhaltselemente nicht zwingenderweise berücksichtigen; auch
kann die Behörde auf Sachverhaltselemente abstellen, die von keiner Partei
erwähnt werden oder die unter den Parteien umstritten sind. Hingegen prüft eine
Beschwerdeinstanz in der Regel den Sachverhalt nicht mehr umfassend
(Wiederkehr/Plüss, Praxis des öffentlichen Verfahrensrechts, Bern 2020,
Rz. 1375 f.).

3.2 Nach § 52 Abs. 1 VRG sind die
Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Sie
können von Amtes wegen Beweiserhebungen anordnen. Im Besonderen kann auf die
Abnahme eines Beweisantrages verzichtet werden, wenn dieser eine Tatsache
betrifft, die die Behörde aufgrund eigener Sachkunde oder gestützt auf die
Akten bereits hinreichend abgeklärt hat (Wiederkehr/Plüss, a.a.O., Rz. 652 f).
Auf die Einholung eines Gutachtens, die Befragung einer Auskunftsperson oder
die Anordnung eines Augenscheines kann beispielsweise verzichtet werden, wenn
der Sachverhalt rechtsgenüglich abgeklärt ist und zusätzliche Erhebungen daran
nichts zu ändern vermögen (sog. antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 144 II
427 E. 3.1.3; 141 I 60 E. 3.3; 136 II 539 E. 3.4).

3.3 Vorliegend besichtigte die
Schätzungskommission den Schaden und nahm in der Folge dessen Abschätzung vor
(§ 8 Abs. 3 lit. b GVG). Die Schätzungskommission besteht aus einem Schätzungspräsidenten
der Gebäudeversicherung und zwei Schätzern (§ 8 Abs. 1 GVG). Bei den Schätzern
handelt es sich um unabhängige Baufachleute bzw. erfahrene Experten (vgl. https://www.sgvso.ch/versicherung/schaetzung/
[zuletzt besucht am 17. Juli 2023]). Die Beschwerdeführerinnen vermögen
nicht dazulegen, weshalb eine nochmalige Besichtigung notwendig sein soll,
nachdem die Fachexperten eine umfassende Einschätzung vorgenommen haben. Von
den beantragten Gutachten zu den vom Beschwerdeführer ins Recht gelegten Arbeiten
sind schliesslich keine neuen Erkenntnisse zu erwarten. Es ist zu bezweifeln,
dass ein vom Gericht mandatierter Experte in der Lage wäre, die Notwendigkeit
der geltend gemachten Arbeiten im Zeitpunkt des Brandes unter Begutachtung der
Einstellhalle zu prüfen. Anders als die Vorinstanz, welche immerhin eine
Besichtigung vor Ort kurz nach dem Brand durchführen konnte, könnte ein
beigezogener Experte sich nicht einmal auf eine Ersteinschätzung vor Ort
stützen. Es ist demnach nicht davon auszugehen, dass die beantragten Gutachten
Zweifel an den vorinstanzlichen Feststellungen zu wecken vermöchten. Von der
Einholung der beantragten Gutachten ist in antizipierter Beweiswürdigung daher
abzusehen. Die Beweisanträge der Beschwerdeführerinnen sind folglich abzuweisen.

4. Streitig ist vorliegend die Höhe der
Entschädigung, welche die Vorinstanz den Beschwerdeführerinnen infolge des
Schadenereignisses vom 3. April 2022 zu leisten hat.

5.1 Vorliegend handelt es sich
unbestrittenermassen um einen Teilschaden. Grundsätzlich gilt auch bei Teilschäden,
dass der Schaden sowohl in qualitativer Hinsicht (Neuwert, Zeitwert, andere
Werte) als auch bezüglich der quantitativen Komponente (Versicherungswert als
Ersatzwert) auf der Grundlage des im Schadenfall geltenden Versicherungswertes
ermittelt wird. Die Schadenabschätzung ermittelt also nicht den tatsächlich
erlittenen, sondern den versicherungsrelevanten Schaden. Die
Gebäudeversicherungsgesetze sehen hierfür verschiedene Methoden vor und
statuieren für bestimmte Fälle auch Ausnahmen (vgl. Andreas Rüegg in: Urs
Glaus/Heinrich Honsell [Hrsg.], Gebäudeversicherung, Systematischer Kommentar,
Basel 2009, S. 249, N 43).

5.2 Gemäss Proportionalregel (Berechnung
proportional zum Zerstörungsgrad und zum Versicherungswert) ist der Schaden
grundsätzlich ausgehend vom Versicherungswert nach dem Verhältnis des
beschädigten zum intakten Gebäudeteil bzw. Wertverhältnis des beschädigten
Teils zum Gesamtwert des Objektes zu ermitteln. Der so ermittelte Schaden
bildet unter Vorbehalt der gesetzlichen Ausnahmen die obere Grenze der
Entschädigung (vgl. Andreas Rüegg, a.a.O., S. 249, N 44). Das Solothurnische
Gebäudeversicherungsgesetz sieht in § 46 Abs. 1 Satz 1 vor, dass der Schaden 
sofern die Schadensumme mehr als 1/5 der Schätzungssumme beträgt, was
vorliegend unbestrittenermassen der Fall ist  nach dem Verhältnis des
beschädigten Teiles zum gesamten Gebäude und dessen Schätzungssumme
auszumitteln ist.

5.3 Die Anwendung der Proportionsregel
schliesst nicht aus, dass im Einzelfall die Schadenabschätzung aufgrund der
Wiederherstellungskosten oder nach der Restwertmethode erfolgt. Die durch die
Proportionsregel festgelegte Obergrenze bleibt indessen auch in diesen Fällen
bestehen, sofern es sich nicht um Kleinschäden handelt oder auf Gesetzesstufe
entsprechende Ausnahmen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 GVG) statuiert werden (vgl. Andreas
Rüegg, a.a.O., S. 250 N 48)

6.1 Das Vorbringen der
Beschwerdeführerinnen einer Unterversicherung ist unbegründet. Wäre man mit der
ursprünglichen Einschätzung des Gebäudes nicht einverstanden gewesen, so hätte
der Eigentümer dagegen Beschwerde erheben können (§29 GVG). So lassen die
Beschwerdeführer lediglich vorbringen, dass mit der eingereichten konkreten
Auflistung der Wiederherstellungskosten belegt sei, dass der eingeschätzte
Gebäudeversicherungswert zu tief sei. Sie verkennen hier jedoch, dass der von
der Gebäudeversicherung ermittelte Gebäudeschaden massgeblich von der Anwendung
der Proportionenregel abhängt bzw. vom prozentual ausgeschiedenen Schaden. Eine
substantiierte Auseinandersetzung mit dieser von der Gebäudeversicherung
eingeschätzten prozentualen Schadenpositionen bleibt jedoch komplett aus. Es
wird auch nicht dargelegt, dass der Schätzungspräsident und die Amteischätzer
ihr zustehendes Ermessen nicht korrekt ausgeübt hätten. Es ist daher für die
Entschädigung des vorliegend zu beurteilenden Schadenfalls von einem
Versicherungswert von CHF 1'799'507.00 auszugehen.

6.2 Die Beschwerdeführerinnen machen
geltend, die Rückbauarbeiten und die Leistungen der E.___ AG seien als
Wiederherstellungskosten zu qualifizieren und entsprechend zu entschädigen.
Zudem seien die Kosten für die Notspriessungen zu vergüten. Sie stützen sich
auf eine Kostenzusammenstellung der F.___ GmbH, welche von
Wiederherstellungskosten von gesamthaft CHF 480'000.00 ausgeht. Der Betrag
für den zu ersetzenden Gebäudeschaden sei um CHF 45'000.00 zu erhöhen. Für
die Schäden an den Aussenräumen der Wohnbauten seien zusätzlich
CHF 70'000.00 zu entschädigen.

6.3 Die von den Beschwerdeführerinnen ins
Recht gelegte Kostenzusammenstellung der F.___ GmbH enthält lediglich eine
pauschale Auflistung von Arbeiten, welche auf Offerten mit effektiven
Wiederherstellungskosten basieren sollen. Die Beschwerde­führerinnen verkennen,
dass die Abschätzung vorliegend gerade nicht nach den effektiven
Wiederherstellungskosten erfolgt. Mit dem Beschädigungsgrad der einzelnen
beschädigten Bereiche setzen sich die Beschwerdeführerinnen indes nicht im
Ansatz auseinander. Es wäre an den Beschwerdeführerinnen gelegen, die
Einschätzungen der Vorinstanz substantiiert zu bestreiten, zumal die Vorinstanz
bzw. die Schätzungs­kommission Fachbehörden sind, die hinsichtlich der
konkreten Schadeneinschätzung über fachtechnische Kompetenzen verfügen. Das
Verwaltungsgericht darf sich daher auch eine gewisse Zurückhaltung bei der
Kontrolle derartiger Entscheide auferlegen. Die vorinstanzliche Festsetzung der
Entschädigung, bei dem zunächst der Versiche­rungswert und danach das Ausmass der
Schäden bestimmt wurden, ist nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz durfte die
Entschädigung für den Gebäudeschaden auf CHF 402'602.00 und diejenige für
die Räumungskosten und Notmassnahmen auf CHF 111'184.90 festsetzen und
brauchte sich dabei nicht auf die von den Beschwer­deführerinnen geltend
gemachte Höhe der Wiederherstellungskosten abstützen. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerinnen steht zudem fest, dass die Kosten für die Notspriessungen
im Rahmen der weiteren Entschädigungen durchaus berücksichtigt worden sind. Entgegen
der Meinung der Beschwerdeführerinnen sind auch die geltend gemachten
Sitzplätze von der Versicherungssumme abgedeckt und somit in der
Schadenabschätzung berücksichtigt. Wie die Gebäudeversicherung zu Recht
vorbringt, erfolgt die Gebäudeschätzung generell bis Oberkante Decke einer
Einstellhalle inklusive Aufbau. Dies gilt insbesondere auch betreffend die
Offerte der E.___ AG für den Spielplatz und die Sitzplätze. Im Übrigen ist
zweifelhaft, ob die aufgelisteten Arbeiten in der Offerte notwendig waren bzw. der
Wiederherstellung der zerstörten Gebäudeteile dienten. Jedenfalls sind diese
Positionen mit der Schadenabschätzung abgedeckt. Die mit Replik erstmals
geltend gemachte Entschädigung über CHF 4'080.00 für den Bauzaun (Rechnung
vom 19. Januar 2023) ist schliesslich nicht Gegenstand der angefochtenen
Verfügung und wäre zunächst bei der Vorinstanz geltend zu machen. Demnach ist
darauf nicht weiter einzugehen.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben die
Beschwerdeführerinnen die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind, zu
je einem Drittel zu bezahlen. Die Anteile werden mit den bezahlten
Kostenvorschüssen verrechnet. Eine Parteientschädigung ist bei diesem Ausgang
des Verfahrens nicht geschuldet.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die A.___ AG, die B.___ AG und C.___
haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 zu
je einem Drittel zu bezahlen, unter solidarischer Haftbarkeit für den ganzen
Betrag.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des
Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Thomann                                                                          Gottesman