so_gerichte · SGNEB.2025.1 · 2025-09-08 · de
Handänderungssteuer


Urteilvom8. September 2025

Es wirken mit:

Präsident:      Müller

Richter:          Jutzi, Stämpfli

Sekretär:        Hatzinger

In SachenSGNEB.2025.1

A und B Z,in D

v.d. RA E Y

gegen

Steueramt des Kantons Solothurn

betreffendHandänderungssteuer

hat das Steuergerichtden Akten entnommen:

1.    Mit
Kaufvertrag vom  2022 haben A Z und B Z geb. C (nachfolgend Rekurrenten) das
Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 für CHF 910'000 als Gesamteigentümer
erworben. Auf dem Grundstück befand sich ein Einfamilienhaus am Fweg.
Gleichzeitig unterzeichneten die Rekurrenten ein Gesuch um steuerfreie
Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.
Festgehalten wurde im Gesuch, dass es sich um ein Einfamilienhaus handelt und
der Bezug am 1. April 2022 geplant ist. Effektiv bezogen wurde die Liegenschaft
am 1. September 2022. In der Folge wurden die Rekurrenten im Rahmen einer
ersten Kontrolle des Gesuchs vom Kantonalen Steueramt (Abteilung Nebensteuern)
vorläufig von der Handänderungssteuer befreit.

2.    In der
Folge errichteten die Rekurrenten auf dem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001
ein zweites Einfamilienhaus mit Doppelgarage am Gweg. Am 19. April 2024 haben
die Rekurrenten ihren Wohnsitz in die neue Liegenschaft verlegt. Im Rahmen
einer zweiten Kontrolle stellte das Kantonale Steueramt fest, dass sich auf dem
Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 neu zwei Einfamilienhäuser befinden würden
und beauftragte mit Schreiben vom 31. Januar 2025 die Amtschreiberei Region
Solothurn, die Handänderungssteuer zu erheben. Gleichzeitig wurden die
Rekurrenten über die Steuerpflicht informiert.

Mit
Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 3. Februar 2025 wurde den Rekurrenten
eine Handänderungssteuer von CHF 20'020 in Rechnung gestellt.

3.    Mit
Schreiben vom 21. Februar 2025 erhoben die Rekurrenten Einsprache und
verlangten eine Begründung der Rechnung sowie die Errichtung eines Mahnstopps.
Mit Schreiben vom 26. Februar 2025 hielt das Kantonale Steueramt fest, dass
bereits während der Einzugsfrist begonnen wurde, ein zweites Einfamilienhaus zu
errichten. Damit sei erwiesen, dass eine ausschliessliche und dauernde
Selbstnutzung durch die Rekurrenten nicht beabsichtigt war. Mit Schreiben vom
10. März 2025 hielten die Rekurrenten an der Einsprache fest.

4.    Mit
Verfügung vom 14. März 2025 wurde die Einsprache vom Kantonalen Steueramt
abgewiesen. Dabei wurde festgehalten, dass beim Erwerb eines Einfamilienhauses,
welches die neuen Eigentümer selbst bewohnen würden, die Voraussetzungen der
ausschliesslichen Selbstnutzung in der Regel erfüllt seien.
Handänderungssteuerpflichtig sei demgegenüber der Erwerb eines
Mehrfamilienhauses, das zwei oder mehrere Wohnungen umfasse und damit das
Führen von mehreren Haushalten ermögliche. Dies gelte auch, wenn der Erwerber
selbst in einer von mehreren Wohnungen lebe, die übrigen aber vermietet oder
unentgeltlich an Familienangehörigen zum Gebrauch überlasse. Eine anteilige
Steuerbefreiung sei in diesen Fällen nicht möglich, weil dies im Gesetz nicht
vorgesehen sei. Anders sei nur zu entscheiden, wenn der Erwerber von Anfang an
beabsichtigt habe, die Liegenschaft in Stockwerkeigentum aufzuteilen. In diesem
Fall sei die Absicht, Stockwerkeigentum zu errichten, im Gesuch um steuerfreie
Handänderung schriftlich festzuhalten und das Stockwerkeigentum sei bis zum
Einzug zu begründen. Vorliegend hätten die Rekurrenten unmittelbar nach dem
Bezug des Einfamilienhauses am Fweg mit der Planung und der Errichtung eines
zweiten Einfamilienhauses begonnen. Damit würden sich nun zwei
Einfamilienhäuser auf dem Grundstück befinden, weshalb hier nicht mehr von
einer ausschliesslichen Selbstnutzung des Grundstücks durch die Rekurrenten
gesprochen werden könne.

5.    Mit
Schreiben vom 9. April 2025 liessen die Rekurrenten Rekurs erheben. Dabei wurde
beantragt, die Verfügung des Kantonalen Steueramts vom 14. März 2025
aufzuheben. Even-tualiter sei die Handänderungssteuer auf die Parzelle Nr. 0001
nach Parzellierung zu beschränken und für die Parzelle Nr. 0001 ein
Verkehrswertgutachten einzuholen. Subeventualiter verlangten sie die
Rückweisung der Sache an das Kantonale Steueramt. Weiter wurde die
aufschiebende Wirkung verlangt. In der Begründung wurde festgehalten, dass die
Rekurrenten am 1. September 2022 in das Einfamilienhaus am Fweg eingezogen seien
und dort während 19 Monaten bis am 18. April 2024 gewohnt hätten. Am 30.
September 2022 hätten die Rekurrenten ein Baugesuch für die Errichtung eines
zweiten Wohnhauses eingereicht, welches am 28. November 2022 bewilligt worden
sei. Es sei von Anfang an vorgesehen gewesen, eines der beiden Häuser zu
bewohnen. Wäre das Grundstück vor dem Kauf parzelliert worden oder wäre der
Entscheid der Parzellierung und des Neubaus den Steuerbehörden von Anfang
mitgeteilt worden, hätte die Handänderungssteuer nur auf einem Teil der
Parzelle erhoben werden dürfen. Dass die Rekurrenten ihre Absichten nicht von
Anfang an kommuniziert hätten, sei ein formeller Fehler gewesen, der die hohe
Handänderungssteuer nicht rechtfertige. Auf der neuen Parzelle Nr. 0002 (Gstrasse)
sei daher keine Handänderungssteuer zu erheben. Diese werde dauerhaft von den
Rekurrenten bewohnt. Auf der Parzelle Nr. 0001 (Fweg) sei eine
Handänderungssteuer zu erheben. Die Parzelle sei neu zu bewerten. Die
Rekurrenten hätten keine Umgehungsabsicht gehabt, sondern einfach ein falsches
Vorgehen gewählt.

6.    In
seiner Vernehmlassung vom 2. Mai 2025 beantragte das Kantonale Steueramt die
kostenfällige Abweisung des Rekurses. Ergänzend wurde festgehalten, dass eine
Parzellierung zur Erfüllung der Voraussetzungen nicht zu jedem x-beliebigen
Zeitpunkt vorgenommen werden könne. Sie müsste spätestens beim Einzug in die
Liegenschaft erfolgen. Vorliegend sei aber nach wie vor keine Parzellierung
vorgenommen worden. Nicht nachvollziehbar sei, warum die Parzellierung - sofern
sie wirklich von Anfang an geplant gewesen sei - nicht zusammen mit dem
Kaufvertrag vorgenommen worden sei. Es sei davon auszugehen, dass der Entscheid
für eine Parzellierung erst kürzlich gefällt worden sei, datiere doch der
Parzellierungsvorschlag erst vom 28. März 2025. Seit der Errichtung eines
zweiten Einfamilienhauses auf dem nämlichen Grundstück könne nicht mehr von
einer ausschliesslichen Selbstnutzung gesprochen werden. Die Rekurrenten seien
erst am 19. April 2024 in das neue Haus am Gweg eingezogen. Die Frist des
Einzugs innert zwei Jahren seit dem Kauf sei daher damals schon vorbei gewesen.
Für die Liegenschaft am Fweg könne auch keine (teilweise) Befreiung von der
Handänderungssteuer gewährt werden, weil hier nicht von einer dauernden
Selbstnutzung die Rede sein könne, wenn die Rekurrenten von Anfang an die
Absicht hatten, am Gweg eine neue Liegenschaft zu errichten und dort
einzuziehen. Im Gesuch für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes
Wohneigentum sei das Feld «Bemerkungen» leer gelassen worden. Allfällige
Absichten hätten mindestens dort erwähnt werden müssen.

7.    Mit
Replik vom 30. Mai 2025 hielten die Rekurrenten an den bisherigen Ausführungen
fest. Die Steuerverwaltung handle äusserst formalistisch und lasse keine
Alternativen zu. Ein privater Notar wäre allenfalls sogar haftbar gemacht
worden, wenn er seine Klienten so beraten hätte, wie es die Amtschreiberei
gemacht habe. Der Amtsnotar hätte hier die Absichten und Überlegungen der
Parteien eruieren müssen. Da er dies unterlassen habe, rechtfertige es sich
eine für den Steuerzahler günstigere Variante zu veranlagen.

Das Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Gegen
den Einspracheentscheid bei einer Handänderungssteuer können gemäss Art. 214
Abs. 3 StG (Steuergesetz, BGS 614.11) der Steuerpflichtige und das
Finanzdepartement beim Kantonalen Steuergericht (KSG) Rekurs erheben. Die
Rekurrenten sind als Steuerpflichtige daher grundsätzlich zur Einlegung des
Rekurses legitimiert und das angerufene Gericht ist sachlich zuständig. Rekurs
und Beschwerde sind innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet,
einzureichen. Der angefochtene Entscheid datiert vom 14. März 2025. Er wurde am
15. März 2025 zugestellt. Am 10. April 2025 wurde der Rekurs der Post
übergeben. Er wurde fristgerecht erhoben. Es ist darauf einzutreten.

2.    Der
Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1
StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit
dem die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück übergeht (§ 206
Abs. 1 StG). Indem das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 für die
Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es
die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission (KRK) begründet im
Entscheid KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche
Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungsgebühr. Unter
«wirtschaftlicher Handänderung» verstand es den «Wechsel in der
wirtschaftlichen Verfü-gungsgewalt über ein Grundstück, ohne dass das
Rechtssubjekt, welches rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die
Beherrschung des Grundstücks erworben hat, zivilrecht-lich als Eigentümer in
Erscheinung träte; der Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegen-schaft zu
verfügen, obwohl sie rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist
(KRKE 1979 Nr. 24 E. 3). Diese Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl.Monteil, Zum Objekt der solothurnischen
Handänderungssteuer, in: 500 Jahre Solothurn im Bund, Solothurn 1981, S. 321;Müller, Das Steuerobjekt der
Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen
Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 441;Seiler, in: Zweifel/Besuch/Oesterhelt
[Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 4 N 13) als auch in der späteren,
publizierten Rechtsprechung des Kantonalen Steuergerichts (KSGE 1997 Nr. 12 E.
2; 1998 Nr. 14 E. 2; 2002 Nr. 8 E. 2; 2003 Nr. 1 E. 2; 2005 Nr. 9 E. 1; 2006
Nr. 12 E. 2; 2007 Nr. 11 E. 3; 2014 Nr. 18 E. 2; 2014 Nr. 20 E. 2.1; 2015 Nr.
14 E. 2.1; 2017 Nr. 15 E. 2; 2017 Nr. 16 E. 2.1; 2022 Nr. 8 E. 2; 2022 Nr.
9 E. 2) übernommen worden.

3.1.  Gemäss §
206 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft
begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück
übergeht. Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG
allerdings dann, wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst
genutztes Wohneigentum erworben wird (Müller,
a.a.O., S. 452 ff.;Dorasamy/Spörri,
in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt [Hrsg.], Immobiliensteuern, 2021, § 8 N 229). Die
Bestimmung von § 207 Abs. 1 lit. g StG, die den Erwerb von selbstgenutztem
Wohneigentum im Unterschied zu anderen Handänderungen privilegieren will, wurde
durch die kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 eingefügt, wobei das
Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der
Wortlaut der eingefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten
Volksinitiative «Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien
Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum».

3.2.  Vorliegend
sind die Tatbestandselemente «dauernd selbst genutzt» und «ausschliesslich
selbst genutzt» von § 207 Abs. 1 lit. g StG umstritten, weil die Rekurrenten
auf ihrem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 ein zweites Einfamilienhaus am Gweg
errichten liessen und in dieses zweite Einfamilienhaus umgezogen sind, während sie
ihr ursprüngliches Einfamilienhaus am Fweg fremdvermietet haben. Im Jahr 2025
wurde das Grundstück parzelliert.

3.3.  Der
Regierungsrat hat von seiner Kompetenz, die erforderlichen Vollzugsbestimmungen
zum Steuergesetz zu erlassen (§ 264 Abs. 2 StG), in § 63bis VV StG (Vollzugsverordnung
zum Steuergesetz, BGS 614.12) Gebrauch gemacht. Ein Grundstück gilt gemäss §
63bis VV StG als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten
Grundstücks innert einem Jahr seit Vertragsschluss dort Wohnsitz nimmt (§ 63bis
Abs. 1 VV StG), bzw. innert zwei Jahren bei nicht bebauten Grundstücken (§
63bis Abs. 2 VV StG). Eine Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der
Erwerber das Grundstück nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr,
selbst bewohnt (§ 63bis Abs. 3 VV StG), was das Bundesgericht im Entscheid vom
1. Dezember 2017 (2C_469/2017) bestätigt hat. Ausnahmen von der Jahresfrist
sind beispielsweise denkbar, wenn unvorhersehbare Ereignisse beruflicher oder
privater Natur einen vorzeitigen Umzug notwendig machen (Steuerpraxis 2010 Nr.
2, Ziff. 2.3; KSGE 2019 Nr. 11).

4.1.  Die
Rekurrenten haben am  2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 mit
einer Fläche von  m2gekauft. Am gleichen Tag haben die Rekurrenten
das Gesuch um steuerfreie Handänderung dauernd und ausschliesslich selbst
genutztes Wohneigentum eingereicht. Am 1. September 2022 sind sie in das
bestehende Einfamilienhaus am Fweg eingezogen. Somit kann festgehalten werden,
dass das Erfordernis von § 63bis VV StG (Einzug innert Jahresfrist)
eingehalten ist.

4.2.  Die
Rekurrenten wohnen nach wie vor auf dem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001.
Somit ist auch die minimale Wohndauer von einem Jahr gemäss § 63bis Abs. 3 VV
StG, welche das bloss vorübergehende Bewohnen eines Grundstücks von der
Privilegierung ausschliessen will, formell eingehalten.

4.3.  Festzuhalten
ist aber, dass sich aus den Akten ergibt, dass die H AG bereits am 10. Dezember
2021 ein Baugesuch eingereicht hat, um auf dem Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001
ein zweites Einfamilienhaus am Gweg bauen zu können. Dieses Gesuch wurde am 4.
Februar 2022 bewilligt. Somit muss schon beim Kauf des Grundstücks bekannt
gewesen sein, dass auf dem Grundstück der Bau eines zweiten Einfamilienhauses
realisiert werden soll. Die Rekurrenten haben danach offenbar die Baupläne
angepasst. Am 30. September 2022 haben sie ein überarbeitetes Baugesuch
(Projektänderung) der H AG als Grundeigentümer unterzeichnet. Somit zeigt sich,
dass die Rekurrenten von Anfang an den Bau eines neuen Einfamilienhauses und
den Einzug in dieses Haus geplant hatten. Das Bewohnen der Liegenschaft am Fweg
sollte somit nur eine vorübergehende Phase sein. Vorliegend ist allerdings zu
betonen, dass auch das zweite Einfamilienhaus auf dem gleichen Grundstück
(Grundbuch D / Nr. 0001) liegt. Ein Wegzug vom erworbenen Grundstück wurde
nicht in Erwägung gezogen. Daher ist das Tatbestandsmerkmal der «dauerhaften
Selbstnutzung» des Grundstücks Grundbuch D / Nr. 0001 erfüllt.

5.1.  Das
Tatbestandsmerkmal der «ausschliesslichen Selbstnutzung» hat das Kantonale
Steuergericht schon verschiedentlich beschäftigt. Im Urteil SGNEB.2012.2 vom 5.
November 2012 (veröffentlicht in: KSGE 2012 Nr. 13) entschied das KSG, dass die
Ausschliesslichkeit von selbst genutztem Wohneigentum u.U. auch (noch) bejaht
werden kann, wenn in einer Liegenschaft ein Mehrgenerationenhaushalt geführt
wird. Andererseits hat das KSG in einem anderen Fall vom 4. März 2013
(SGNEB.2012.8) entschieden, dass «Ausschliesslichkeit» im Sinne der
gesetzlichen Vorgabe zu verneinen ist, wenn diverse Miteigentümer eine
Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen, die separate Haushaltführungen
möglich machen und als wahrscheinlich erscheinen lassen. Im Entscheid
SGNEB.2015.4 vom 25. April 2016 hat das KSG festgehalten, dass keine
ausschliessliche Selbstnutzung vorliegen würde, wenn die Käufer eines
Einfamilienhauses ihr Haus mit einer zusätzlichen separaten Wohnung, die rund
15 Monate nach dem Kauf fremdvermietet wird, aufstocken. Im Entscheid
SGNEB.2016.9 vom 6. März 2017 (veröffentlich in: KSGE 2017 Nr. 15) wurde
festgehalten, dass eine Befreiung von der Handänderungssteuer nicht möglich
sei, wenn ein erheblicher Teil des Gebäudes geschäftlich genutzt oder
regelmässig vermietet sei. Im Entscheid SGNEB.2019.3 vom 16. März 2020
(veröffentlicht in: KSGE 2020 Nr. 12) wurde schliesslich die Steuerbefreiung
gewährt, wenn die Nutzungs- und Verwaltungsordnung nachträglich (drei Monate
nach dem Kauf) im Grundbuch angemerkt worden sei. Im Entscheid SGNEB.2022.1 vom
21. November 2022 (veröffentlicht in: KSGE 2022 Nr. 9) hat das Steuergericht
festgehalten, dass keine ausschliessliche Selbstnutzung vorliegt, wenn bei
einem Haus mit zwei Wohnungen eine fremdvermietet wird.

5.2.  Vorliegend
haben die Rekurrenten mit Kaufvertrag vom 2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr.
0001 erworben. Bereits am  2022 und damit nur rund sechs Monate später haben
sie ein Baugesuch zur Errichtung eines zweiten Einfamilienhauses auf ihrem
Grundstück unterzeichnet. Nach Errichtung dieser Liegenschaft sind die
Rekurrenten in den Neubau umgezogen und haben das ursprüngliche Einfamilienhaus
am Fweg per 1. Mai 2024 fremdvermietet. Damit haben die Rekurrenten ab diesem
Zeitpunkt nur noch einen Teil des Grundstücks selbst bewohnt. Das KSG hat am
25. April 2016 in einem vergleichbaren Fall festgehalten, dass nicht mehr von
einer ausschliesslichen Selbstnutzung ausgegangen werden kann, wenn die
Erwerber ihre Liegenschaft mit einer zweiten Wohnung aufstocken und diese
Wohnung fremdvermieten (SGNEB.2015.4, oben, E. 5.1.). Auch hier bewohnten die
Erwerber des Grundstücks nach der Fremdvermietung der zweiten Wohnung nur noch
einen Teil des Grundstücks selbst. Von einer ausschliesslichen Selbstnutzung
kann ich solchen Verhältnissen nicht mehr gesprochen werden. Nicht massgebend
kann es sein, ob die Erwerber die ursprüngliche Liegenschaft oder die
neuerbaute Einlegerwohnung bewohnen.

5.3.  Zu
prüfen sind vorliegend aber auch die zeitlichen Verhältnisse. Die Rekurrenten
sind am 1. September 2022 in die gekaufte Liegenschaft eingezogen und haben
diese per 1. Mai 2024 fremdvermietet. Damit haben sie ihr Grundstück im Prinzip
mehr als ein Jahr aus-schliesslich selbst genutzt. § 63bis Abs. 3 VV StG kann
nun entnommen werden, dass die Steuerbefreiung nicht greifen soll, wenn ein
Grundstück nur vorübergehend selbst bewohnt wird. Der Aspekt der
vorübergehenden ausschliesslichen Selbstnutzung hat aber eine objek-tive und
eine subjektive Seite, die zu unterscheiden sind. In objektiver Hinsicht muss
die aus-schliessliche Selbstnutzung in der Regel mindestens ein Jahr dauern.
Erfüllt sein muss aber auch das subjektive Erfordernis, dass innert der Jahresfrist
keine Absicht bestehen darf, aus-zuziehen oder das Grundstück teilweise fremd zu
vermieten. Vorliegend war für die Rekurrenten von Anfang an klar, dass der Bau
eines zweiten Einfamilienhauses beabsichtigt ist und sie danach nur noch einen
Teil des Grundstücks ausschliesslich selbst bewohnen werden. Dass die
bestehende Liegenschaft erst per 1. Mai 2024 fremdvermietet werden konnte, lag
in erster Linie an der Bauzeit der zweiten Liegenschaft. Die Bauzeit kann aber
für die Frage der Steuerbefreiung nicht massgebend sein. Privilegiert werden
soll nur, wer ein Grundstück dauerhaft und nicht nur vorübergehend
ausschliesslich selbst nutzen will. Dies mag vorliegend im Ergebnis als relativ
streng erscheinen, ist aber angezeigt, da es hier, wie gesagt, um die Frage der
Steuerbefreiung geht, welche zurückhaltend zu beurteilen ist.

6.1.  Vorliegend
verlangen die Rekurrenten lediglich eine teilweise Befreiung von der
Handänderungssteuer. Eine teilweise Steuerbefreiung ist möglich, wenn beim
Erwerb eines Mehrfamilienhauses nur eine Wohnung ausschliesslich selbst genutzt
wird und von Anfang an die Absicht bestand, die Liegenschaft in
Stockwerkeigentum aufzuteilen. Das Stockwerkeigentum muss dann spätestens beim
Einzug begründet werden. Analog ist vorzugehen, wenn mehrere Miteigentümer, ein
Mehrfamilienhaus unter sich aufteilen und die Wohnungen von unterschiedlichen
Miteigentümern genutzt wird. Hier muss die Nutzungs- und Verwaltungsordnung
ebenfalls umgehend im Grundbuch eingetragen werden (Müller, a.a.O., S. 455; vgl. auch KSGE 2020 Nr. 12).

6.2.  Wird auf
einem Grundstück eine zweite Liegenschaft gebaut, die fremdvermietet wird,
müsste es in Analogie zum Stockwerkeigentum und zum Miteigentum auch möglich
sein, dass das Grundstück parzelliert wird. Wird somit mit dem Kauf des
Grundstücks eine Parzellierung vorgenommen, kann für die ausschliesslich selbst
genutzte Parzelle eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden.

6.3.  Vorliegend
haben die Rekurrenten am  2022 das Grundstück Grundbuch D / Nr. 0001 gekauft
und gleichentags das Gesuch um steuerfreie Handänderung eingereicht. Weder dem
Kaufvertrag noch dem Gesuch konnte entnommen werden, dass eine Parzellierung
des Grundstücks und der Bau eines zweiten Einfamilienhauses auf der zweiten
Parzelle beabsichtigt ist. Letzteres stellte das Kantonale Steueramt erst nach
einer zweiten Kontrolle fest. Den Akten kann weiter entnommen werden, dass den
Rekurrenten am 28. März 2025 ein Parzellierungsvorschlag zugestellt worden
ist. Somit kann festgehalten werden, dass auch drei Jahre nach dem Kauf des
Grundstücks keine Parzellierung im Grundbuch eingetragen ist. Im Entscheid
SGNEB.2021.1 vom 4. Juli 2022 (KSGE 2022 Nr. 8) hat das Steuergericht in E. 4.3
festgehalten, dass beim Erwerb eines Grundstücks in Miteigentum die Nutzung-
und Verwaltungsordnung spätestens ein Jahr nach Vertragsschluss im Grundbuch
angemerkt sein muss. Übertragen auf den vorliegenden Fall kann daher
festgehalten werden, dass die Parzellierung eines Grundstücks ebenfalls innert
Jahresfrist im Grundbuch eingetragen sein muss, wenn die Steuerbefreiung für
eine Parzelle geltend gemacht werden will. Vorliegend sind auch keine Gründe
ersichtlich, weshalb ausnahmsweise eine längere Frist als diese Jahresfrist zur
Anwendung kommen sollte.

6.4.  Nicht
beantwortet werden muss die Frage, ob bei einer fristgerecht vorgenommenen
Parzellierung und einem Umzug (rund 26 Monate nach dem Kauf des Grundstücks)
von der einen auf die andere Parzelle nach wie vor von einer ausschliesslichen
Selbstnutzung einer Parzelle hätte ausgegangen werden können.

7.    Ob
vorliegend die Rekurrenten von der Amtschreiberei korrekt über die
Handänderungssteuer informiert worden sind, kann offengelassen werden, zumal
auch unklar ist, in welchem Umfang die Rekurrenten die Amtschreiberei über ihre
bestehenden Absichten informiert haben. In Ziff. 5.6 des Kaufvertrags vom 
2022 haben die Rekurrenten bestätigt, dass sie das Merkblatt «Steuerliche
Hinweise zu Grundstückgeschäften» erhalten haben. In diesem Merkblatt ist
festgehalten, dass die Handänderungssteuer vom Steueramt des Kantons Solothurn,
Abteilung Nebensteuern, veranlagt wird. Die Amtschreiberei bereitet die
Veranlagung nur vor (§ 213 Abs. 1 StG). Weiter ist im Merkblatt festgehalten,
dass man sich für weitere Informationen an die zuständige Steuerbehörde wenden
kann. Die entsprechenden Adressen und Telefonnummern werden erwähnt. Auch das
KSG hat mehrfach festgehalten, dass die Amtschreiberei im Bereich der
Nebensteuern (Handänderungssteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer) nicht
zuständig sei, verbindliche Steuerauskünfte zu erteilen (zur
Handänderungssteuer: Entscheid SGNEB.2007.2 vom 10. Dezember 2007; zur
Schenkungssteuer: Entscheid SGNEB.2007.5 vom 16. November 2009, publiziert in
KSGE 2009 Nr. 15). Allfällige Auskünfte der Amtschreiberei geniessen daher
keinen Vertrauensschutz.

8.    Der
Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Rekurrenten aufzuerlegen
(Art. 144 Abs. 1 DBG bzw. § 163 Abs. 1 StG). In Anwendung von § 150 des
Gebührentarifs (GT; BGS 615.11) beträgt diese CHF 2'001 (Grundgebühr von CHF
1'000 und Zuschlag von CHF 1001). Eine Parteientschädigung ist ihnen nicht
zuzusprechen.

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Demnach wirderkannt:

1.Der
Rekurs wird abgewiesen.

2.Die
Gerichtskosten von CHF 2'001 werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                        Der Sekretär:

Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004
Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der
Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführer oder ihres Vertreters zu
enthalten.

Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreter der Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Rechtsdienst, mit Beilage (NST-H2025-N000)

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD (Rg.Nr. 00000000 v. 03.02.2025)

Expediert am: