so_gerichte · ZKBER.2022.46 · 2022-07-04 · de

Ausweisung und Vollstreckung

Solothurn Obergericht Zivilkammer 04.07.2022 ZKBER.2022.46

Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
4. Juli 2022
Es wirken mit:
Vizepräsident Frey
Oberrichter Müller
Oberrichter Flückiger
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___ AG
,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel U.
Walder,
Berufungsklägerin
gegen
B.___
,
vertreten durch Rechtsanwältin Claudia
Trösch,
Berufungsbeklagter
betreffend
Ausweisung
und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
I.
1. Zwischen der A.___AG und B.___
bestand ein Mietverhältnis über ein Geschäftshaus mit Garten/Wohnung in [...].
Am 12. Juni 2019 einigten sich die Parteien vor der Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht Olten-Gösgen auf eine Auflösung des Mietverhältnisses per 31.
Januar 2022. Am 2. Februar 2022 stellte B.___ (im Folgenden der Gesuchsteller)
beim Richteramt Olten-Gösgen ein Exmissionsgesuch nach Art. 257 ZPO gegen die A.___
AG (im Folgenden die Gesuchsgegnerin). Mit Urteil vom 17. Mai 2022 wies die
Amtsgerichtspräsidentin von Olten-Gösgen die Gesuchsgegnerin an, das Mietobjekt
bis spätestens 3. Juni 2022, 12:00 Uhr, zu verlassen und dem Gesuchsteller in
ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben. Zuvor hatte die
Gesuchsgegnerin am 10. März 2022 bei der Schlichtungsbehörde für Miete und
Pacht Olten-Gösgen ein Revisionsgesuch eingereicht und beantragt, der Vergleich
vom 12. Juni 2019 sei infolge Grundlagenirrtums bzw. absichtlicher Täuschung
aufzuheben. Die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen wies das
Revisionsgesuch mit Entscheid vom 6. Mai 2022 ab.
2. Gegen das begründete Ausweisungsurteil
erhob die Gesuchsgegnerin (im Folgenden auch die Berufungsklägerin) am 2. Juni
2022 Berufung an das Obergericht und verlangte dessen Aufhebung und das
Nichteintreten auf das Exmissionsgesuch, u.K.u.E.F. Zudem stellte sie die
folgenden prozessualen Anträge:
1. Es
sei der Berufung gegen das Urteil des Richteramts Olten-Gösgen vom 17. Mai 2022
die aufschiebende Wirkung zu erteilen;
2. Dieses
Verfahren sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des Revisionsverfahrens gegen
den vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen geschlossenen
Vergleich vom 12. Juni 2019 (Nr. [...]) zu sistieren.
3. Es
seien die Akten des vorinstanzlichen Verfahrens sowie des Revisionsverfahrens
(Nr. [...]) bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen beizuziehen;
4. Es
sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen.
3. Diese Anträge wurden
mit Verfügung der Präsidentin der Zivilkammer vom 3. Juni 2022 wie folgt
beurteilt (recte: Der Vergleich datiert vom 12. Juni 2019):
3.  Es
wird festgestellt, dass der Berufung von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung
zukommt.
4.  Der
Antrag, das Verfahren sei bis zur rechtskräftigen Erledigung des
Revisionsverfahrens gegen den vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht
Olten-Gösgen abgeschlossenem Vergleich vom 12. Juli 2019 zu sistieren, wird
abgewiesen.
5.  Der
Antrag, es seien die Akten des Revisionsverfahrens bei der Schlichtungsbehörde
für Miete und Pacht Olten-Gösgen beizuziehen, wird abgewiesen.
6.  Über
den Antrag, es sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen, wird nach Eingang
der Berufungsantwort entschieden.
4. Der Gesuchsteller (im Folgenden auch
die Berufungsbeklagte) schloss in seiner Berufungsantwort vom 8. Juni 2022 auf
Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.
5. Darauf verfügte die Präsidentin der
Zivilkammer am 9. Juni 2022, es werde kein zweiter Schriftenwechsel angeordnet.
Auf den entsprechenden Antrag hin setzte sie der Berufungsklägerin zum
Einreichen einer Replik eine einmalige Frist bis 27. Juni 2022. Am 27. Juni
2022 wurde die Replik eingereicht.
6. Auf die Ausführungen der Parteien und
der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
II.
1. Bei der Vorinstanz hat der Gesuchsteller
sein Ausweisungsbegehren mit dem Vergleich über die Auflösung des
Mietverhältnisses per 31. Januar 2022 begründet. Die Gesuchsgegnerin wendete
dagegen ein, der Vergleich sei nur deshalb zustande gekommen, weil der
Gesuchsteller in Aussicht gestellt habe, mit der Gesuchsgegnerin ernsthafte
Verkaufsverhandlungen in Bezug auf die gemietete Liegenschaft zu führen. Mit
Schreiben vom 3. Februar 2022 habe der Gesuchsteller mitgeteilt, dass er keine
Gespräche über den Verkauf der Liegenschaft führen wolle. Trotz konkreter
Kaufangebote habe der Gesuchsteller damit klargestellt, dass er nicht gewillt
sei, Verkaufsverhandlungen zu führen. Er sei somit gar nie gewillt gewesen und
die Gesuchsgegnerin habe sich im Zeitpunkt des Vergleichs im Irrtum befunden
oder sei absichtlich getäuscht worden. Sie habe mit Revisionsgesuch vom 10.
März 2022 bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht die Aufhebung des
Vergleichs vom 12. Juni 2019 infolge Grundlagenirrtums bzw. absichtlicher
Täuschung beantragt. Die Amtsgerichtspräsidentin wertete die Einwendung der
Gesuchsgegnerin, dass die Bereitschaft von Verhandlungen über den Verkauf der
Liegenschaft eine Bedingung des Vergleichs gewesen sei, als reine
Schutzbehauptung. Sie erwog dazu, die Gesuchgegnerin sei an der Verhandlung vor
der Schlichtungsbehörde anwaltlich vertreten gewesen. Wenn sie den Vergleich
nicht ohne diese Bedingung hätte abschliessen wollen, hätte sie diese in den
Vergleich aufnehmen müssen. Auch ihr Revisionsgesuch sei mit Entscheid der Schlichtungsbehörde
Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022 abgewiesen worden. Sie habe somit keinen
Rechtstitel mehr zum Verbleib im Mietobjekt und habe die Sache ab dem 1.
Februar 2022 zurückzugeben.
2. Die Berufungsklägerin bringt vor, zur
Verneinung eines klaren Falls nach Art. 257 ZPO genüge nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung, dass der Gesuchsgegner substantiiert und schlüssig Einwendungen
vortrage, die nicht sofort widerlegt werden könnten und geeignet seien, die
bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Sie habe
eingewendet, dass der Vergleich nur aufgrund eines Grundlagenirrtums und durch
absichtliche Täuschung durch den Berufungsbeklagten zustande gekommen sei.
Diese Unwirksamkeit sei unter Hinweis auf das Revisionsverfahren bei der Vorinstanz
vorgebracht worden. Damit habe sie ihre Einwendungen substantiiert und
schlüssig dargelegt. Damit seien die anspruchsbegründenden Tatsachen und der
Sachverhalt und angesichts des geltend gemachten Willensmangels auch die
Rechtslage umstritten. Indem die Vorinstanz darüber räsoniere, die geltend
gemachte Bedingung betreffend die Verkaufsverhandlungen hätte in den Vergleich
miteinbezogen werden müssen, habe sie ihre Kognition betreffend
Sachverhaltsabklärung überschritten. Solange nicht rechtskräftig über die
Gültigkeit des Vergleichs vom 12. Juni 2019 entschieden sei, sei dieser auch
nicht geeignet, den sofortigen Beweis für die Beendigung des Mietverhältnisses
zu erbringen. Die Frage, ob das Revisionsgesuch begründet und der Vergleich
unwirksam sei, könne und dürfe nur im Rahmen eines Revisionsverfahrens geprüft
werden. Ihre Einwendungen seien schon deshalb nicht haltlos, weil die
Schlichtungsbehörde Olten-Gösgen im Revisionsverfahren der Gegenpartei
Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben habe. Das Revisionsgesuch sei in den
Augen der angerufenen Schlichtungsbehörde weder offensichtlich unzulässig noch
offensichtlich unbegründet gewesen (vgl. Art. 330 ZPO). Zudem könne an dieser
Stelle auf das Revisionsgesuch selbst verwiesen werden. Sie führe darin verschiedene
einschlägige Beweismittel an, die geeignet seien, die Täuschung und den Irrtum
über das berechtigterweise hervorgerufene Vertrauen auf ernsthafte
Verkaufsverhandlungen zu beweisen. Der abweisende Entscheid der
Schlichtungsbehörde sei nicht rechtskräftig. Entgegen den Ausführungen der
Vorinstanz sei es nicht erforderlich, dass für die Bejahung eines
Willensmangels der Gegenstand des Grundlagenirrtums aus dem Vergleich selbst
hervorgehen müsse. Aus dem Gesagten ergebe sich klar, dass der Sachverhalt offensichtlich
unklar bzw. nicht liquide sein. Der Vergleich vermöge den Sachverhalt
keineswegs sofort zu beweisen. Wegen des unklaren Sachverhalts sei auch die
Rechtslage im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO unklar gewesen. Die
Vorinstanz habe unter wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände einen
Ermessenentscheid gefällt, was im summarischen Verfahren eben gerade nicht
zulässig sei.
3. Die Einwendungen der
Berufungsklägerin sind haltlos. Die Behauptung, die Aufnahme ernsthafter
Verkaufsverhandlungen sei für sie eine notwendige Grundlage für den
Vergleichsabschluss gewesen, wird durch keinen einzigen objektiven Anhaltspunkt
gestützt. Sie bringt insbesondere nichts vor, was darauf schliessen lassen
würde, dass sie eine solche Vorstellung schon vor dem bzw. beim Vergleichsabschluss
gehabt hätte. Hinzu käme das weitere Erfordernis, dass sie die Aufnahme
ernsthafter Verkaufsverhandlungen nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als
eine notwendige Grundlage des Vertrages hätte betrachten dürfen. Auch dafür
fehlt jeglicher Hinweis. Regelmässig wird ein Sachverhalt, der von einer Partei
als Grundlage des Vertrages angesehen wird, im Vertrag ausdrücklich erwähnt.
Dies ist vorliegend nicht der Fall und ein deutliches Indiz gegen das Vorliegen
eines Grundlagenirrtums. Insbesondere eine anwaltlich vertretene Partei hätte
dies verlangt, wie die Vorderrichterin zutreffend festhält. Inwiefern diese
naheliegende Überlegung bei der Würdigung der Parteivorbringen eine
Kognitionsverletzung darstellen sollte, ist weder ersichtlich noch dargetan. Im
Wesentlichen versucht die Berufungsklägerin den geltend gemachten Willensmangel
mit ihrem eigenen Verhalten nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer zu
begründen, d.h. mit der Einreichung des Revisionsgesuchs, mit dem sie den
Vergleich aufheben wollte. Das Revisionsgesuch wurde indessen nach einer
umfassenden Prüfung durch die zuständige Instanz abgewiesen. Dieser Entscheid ist
trotz seiner Anfechtbarkeit mit Beschwerde rechtskräftig. Er bestätigt die Gültigkeit
des Vergleichs. Die Berufungsklägerin vermag somit keine substantiierten und
schlüssigen Einwendungen vorzutragen. Die Vorderrichterin hat die Einwendungen
der Berufungsklägerin zu Recht als reine Schutzbehauptungen betrachtet. Der
Sachverhalt ist liquid. Die Miete ist nach dem Vergleich am 31. Januar 2022
abgelaufen. Die Berufungsklägerin hat keinen Rechtsgrund mehr, weiter in der
Liegenschaft zu bleiben. Weiter gehört es zum Inhalt des Mietverhältnisses,
dass das Mietobjekt nach der Beendigung des Mietverhältnisses zu räumen und
zurückzugeben ist.
4. Die Berufung ist demnach abzuweisen. Wegen
der aufschiebenden Wirkung ist die Frist für die Räumung sowie die Frist für
die Mitteilung an das Oberamt Olten-Gösgen neu festzulegen. Die Berufungsklägerin
hat das Mietobjekt bis spätestens 22. Juli 2022, mittags 12:00 Uhr, zu räumen
und zu verlassen. Sie wird auf diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen. Der Berufungsbeklagte
hat dem Oberamt Olten-Gösgen bis spätestens Dienstag, 26. Juli 2022,
mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.
5. Nach dem Ausgang des Verfahrens hat
die Berufungsklägerin dessen Kosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 1’500.00
zu bezahlen. Zudem hat sie dem Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu
bezahlen. Diese wird gestützt auf die eingereichte Honorarnote auf CHF 1’845.75
(inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die A.___ AG hat das Geschäftshaus mit
Garten/Wohnung an der [...] in [...] bis spätestens Freitag, 22. Juli 2022,
12.00 Uhr, zu verlassen und B.___ in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu
übergeben.
3.
B.___ hat dem Oberamt Olten-Gösgen bis
spätestens Dienstag, 26. Juli 2022, mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und
verlassen wurde.
4.
Die A.___ AG hat die Kosten des obergerichtlichen
Verfahrens von CHF 1’500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.
5.
Die A.___ AG hat B.___ für das
obergerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 1’845.75 zu
bezahlen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert übersteigt
CHF 15’000.00.
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts
Der
Vizepräsident                                                             Der
Gerichtsschreiber
Frey                                                                                  Schaller
Das Bundesgericht ist mit
Urteil vom 16. August 2022 auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht
eingetreten (BGer 4A_322/2022).