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Bauen ausserhalb der Bauzone / Anbau Balkon

Solothurn Verwaltungsgericht 29.04.2024 VWBES.2023.347
Soleure Verwaltungsgericht 29.04.2024 VWBES.2023.347
Soletta Verwaltungsgericht 29.04.2024 VWBES.2023.347

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
29. April 2024
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichter Frey
Oberrichterin Obrecht Steiner
Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann
In Sachen
A.___
vertreten durch B.___ GmbH,    hier vertreten durch  C.___
Beschwerdeführerin
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Baukommission
der Einwohnergemeinde […],
Beschwerdegegner
betreffend
Bauen
ausserhalb der Bauzone / Anbau Balkon
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin
genannt) ist Eigentümerin einer Liegenschaft, welche sich in der
Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone befindet.
2. Am 11. Februar 2023 stellte sie
ein Baugesuch für den Anbau eines Balkons ostseitig sowie den Einbau einer
Nasszelle im EG.
3. Das Baugesuch wurde in der Folge zur
Prüfung einer Bewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone an das Bau- und
Justizdepartement (BJD) weitergeleitet. Mit Verfügung vom 15. September
2023 erteilte dieses für das Teilbauvorhaben «Einbau Nasszelle im EG» eine
Ausnahmebewilligung. Dem Teilbauvorhaben «Anbau Balkon» wurde keine Bewilligung
erteilt.
4. Zusammen mit dem Beschluss der
Baukommission vom 17. Oktober 2023 der Einwohnergemeinde […] wurde der
Beschwerdeführerin die Verfügung des BJD eröffnet.
5. Mit Beschwerde vom 28. Oktober
2023 gelangte die Beschwerdeführerin, vertreten durch die B.___ GmbH, diese
wiederum vertreten durch C.___, an das BJD und beantragte die Bewilligung des
geplanten Balkons. Zuständigkeitshalber wurde die Beschwerde mit Schreiben vom
6. November 2023 an das Verwaltungsgericht weitergeleitet.
6. Die Baukommission der
Einwohnergemeinde […] verzichtete am 28. November 2023 auf eine
Stellungnahme.
7. Das BJD beantragte am
29. November 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten
sei, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin und verzichtete mit
Verweis auf den angefochtenen Entscheid auf weitere Bemerkungen.
8. Die Beschwerdeführerin verzichtete
auf das Vorbringen weiterer Bemerkungen.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel gegen den Entscheid
des BJD und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs.
3 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). A.___ ist durch den
angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Wie gegenüber der Beschwerdeführerin
bereits im Verfahren VWBES.2023.282 ausgeführt worden war, ergibt sich folgende
Rechtslage: Das Grundstück liegt ausserhalb der Bauzone in der
Landwirtschaftszone, weshalb im Baubewilligungsverfahren die Zustimmung des
Departements nötig ist (§ 38
bis
Abs. 1 Planungs- und Baugesetz, PBG,
BGS 711.1).
2.2 Da es sich nicht um ein
landwirtschaftliches Gebäude handelt, ist es nicht zonenkonform. Dass der
geplante Balkonanbau bewilligungspflichtig ist, ist nicht bestritten. Zu prüfen
ist, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. des Bundesgesetzes
über die Raumplanung (RPG, SR 700) erteilt werden kann.
2.3 Gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes
über die Raumplanung (RPG, SR 700) werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können
mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind (Abs. 2). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild
müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig
oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern
(Abs. 4). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der
Raumplanung vorbehalten (Abs. 5).
Nach Art. 42 der Raumplanungsverordnung
(RPV, SR 700.1) gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als
massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer
Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen
gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1). Massgeblicher Vergleichszustand für
die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder
Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Abs. 2). Ob die
Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter
Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3).
Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts zu aArt. 24c Abs. 2 RPG, welche weiterhin anwendbar ist, ist
darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von
untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich
Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen
keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung
und Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist nicht völlige Gleichheit von Alt
und Neu, sondern die Identität bezieht sich – wie Art. 42 Abs. 1 RPV
verdeutlicht – auf die «wesentlichen Züge», also die aus raumplanerischer Sicht
wichtigen Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt
wird, beurteilt sich unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in
ihrem Zusammenwirken. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der
Identität ist grundsätzlich der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im
Zeitpunkt des Inkrafttretens des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1.
Juli 1972 befand (Trennung von Bau- und Nichtbauzone nach Inkrafttreten des
eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes; Zuweisung der Gebäude zur
Landwirtschaftszone). Damit soll sichergestellt werden, dass die maximal
zulässigen Änderungs- und Erweiterungsmöglichkeiten zwar möglicherweise in
mehreren Etappen, insgesamt aber nur einmal ausgenutzt werden können. In jedem
Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung
vorbehalten. Dies bedingt eine Interessenabwägung (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_79/2022 vom 30. September 2022 E. 6.3 mit diversen
Hinweisen). Bei der Beurteilung des äusseren Erscheinungsbilds ist
entscheidend, ob das geplante Bauprojekt bezüglich Gebäudeform, Stil und
Gestaltung wesentlich vom bestehenden Gebäude abweicht. Fehlt es an der
Identität, liegt eine vollständige Änderung vor und die Erteilung einer
Ausnahmebewilligung nach
Art. 24c RPG
fällt
ausser Betracht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_518/2021 vom 12. Juni
2023 E. 3.3 mit Hinweis).
2.4 Zu beachten ist vorliegend im
Besonderen, dass die fragliche Parzelle von der Juraschutzzone überlagert ist,
in welcher Bauten so zu stellen und zu gestalten sind, dass sie sich gut in die
Umgebung einfügen und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen (§ 25
Abs. 1 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz [BGS 435.141]).
3.1 Die Vorinstanz führte im
Wesentlichen aus, es sei schon in früheren Verfahren darauf hingewiesen worden,
dass das zulässige Mass der Änderungen bereits durch frühere An- und Umbauten
vollständig erschöpft sei. Weiter sei das Haus klar zur Strasse ausgerichtet,
eine Erweiterung ostseitig verunkläre die Situation. Die Ostfassade sei klar
eine Nebenfassade. Ausserdem sei die Ostfassade geprägt vom Sockel, welche
links ein Fenster zur Belichtung des dahinterliegenden Raums habe und rechts
einen Treppenabgang mit Eintritt in das Kellergeschoss. Mit der Erstellung des
Balkons wäre diese Belichtung nicht möglich und der Zugang zum Kellergeschoss
aufgrund der Höhen nur erschwert (oder gar nicht mehr) möglich. Des Weiteren
handle es sich weder um eine energetische Sanierung, noch um eine bessere
Einpassung in die Landschaft. Das Teilbauvorhaben Balkon erfülle deshalb die
Voraussetzungen von Art. 24c RPG nicht. Selbst wenn die Voraussetzungen von
Art. 24c RPG erfüllt wären, würde das Bauvorhaben die Bestimmungen der
Juraschutzzone nicht erfüllen. Die Ostfassade sei von der Strasse sehr gut
einsehbar und das Bauvorhaben bette sich nicht in den landschaftlich geprägten
Kontext ein.
3.2 Die Beschwerdeführerin lässt dagegen
vorbringen, das BJD äussere eine längst bekannte Ansicht bezüglich ihrer
Liegenschaft erneut. Diesbezüglich würden weitere separate Verfahren laufen.
Mit immer neuen Begründungen versuche das BJD ihnen vorzuschreiben, wie sie in
ihrem Haus zu leben hätten. Es werde jedoch nie gesehen, in welchem
Liegenschaftsumfeld sich ihr Haus befinde. Auch ein Haus in der unmittelbaren
Nähe habe einen Balkon gegen Osten und das liege auch in der Juraschutzzone.
Jedes zweite Haus habe einen Rosenbogen, eine weisse Fassade und grüne
Fensterläden wie ihres. Es gebe kein Baugesetz, das vorschreibe, ein Kellerraum
müsse belichtet sein. Die Höhe des Abgangs bleibe für die Eigentümerin
gewährleistet.
4. Soweit die Beschwerdeführerin mit
ihrer Beschwerde vom 28. Oktober 2023 ausführen lässt, es würden weitere
Verfahren laufen bezüglich der längst bekannten Ansicht des BJD, ist
festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht diese Ansicht bezüglich eines anderen
Bauvorhabens der Beschwerdeführerin (Sitzplatzerweiterung) mit Urteil vom
24. November 2023 bestätigt hat (VWBES.2023.282) und das Bundesgericht auf
eine dagegen erhobene Beschwerde mit Urteil vom 15. Januar 2024 nicht
eingetreten ist (1C_689/2023). Es führte dabei aus, die Beschwerdeführerin begnüge
sich damit, ihre eigene Sicht der Dinge darzutun und, soweit verständlich,
insbesondere darauf zu beharren, dass die umstrittene Sitzplatzerweiterung
massvoll sei, die Identität der Baute wahre und eine Wiederherstellung der
Grasfläche nicht erforderlich sei. Ihre im Wesentlichen appellatorische Kritik
am angefochtenen Urteil genüge den Begründungsanforderungen offensichtlich
nicht.
5. Gleich verhält es sich vorliegend.
Die Beschwerdeführerin wurde bereits in diversen Verfahren auf die Rechtslage
bezüglich Bauen ausserhalb der Bauzone hingewiesen. So wurde immer wieder
bestätigt, dass die maximal mögliche Erweiterung gemäss Art. 24c RPG
i.V.m. Art. 42 RPV ausgeschöpft sei. Sie wurde darauf hingewiesen, dass die
heutige Gestaltung sowie deren Ausdehnung in ihrem Wesen der Nutzung in der
Wohnzone im Siedlungsgebiet entspreche. Anhand der Fotodokumentation sowie
zurückliegender Gesuchsunterlagen zeige sich, dass in jüngerer Vergangenheit
mehrere bewilligungspflichtige Veränderungen vorgenommen worden seien. Dazu
gehörten Veränderungen an der Fassade der Wohnbaute sowie Veränderungen in der
Umgebungsgestaltung. Diese strapazierten im Einzelnen, insbesondere aber in der
Summe die ursprüngliche Identität der Situation. Entsprechend könnten die
Veränderungen in ihrer Gesamtheit nicht gutgeheissen werden (Urteil des
Verwaltungsgerichts vom 5. Juni 2000, VWBES.2000.439). Mit einem weiteren
Urteil vom 14. Juni 2021 führte das Verwaltungsgericht aus, mit einer
Erweiterung werde die Identität nicht mehr gewahrt. Die Beschwerdeführerin
wandle ihr ausserhalb der Bauzone gelegenes Einfamilienhaus allmählich optisch
in einen villenähnlichen Landsitz um. Die Identität des Anwesens bleibe dabei
nicht gewahrt (VWBES.2020.271). Auf eine hiergegen erhobene Beschwerde trat das
Bundesgericht mit Urteil vom 5. Juli 2021 nicht ein (1C_403/2021). Auf ein
Revisionsgesuch trat das Verwaltungsgericht am 8. November 2021 nicht ein
(VWBES.2021.391) und auch das Bundesgericht trat auf eine dagegen erhobene
Beschwerde mit Urteil vom 29. November 2021 (1C_709/2021) nicht ein.
Es ist nicht nachvollziehbar, wie die
Beschwerdeführerin die Rechtslage bezüglich Bauen ausserhalb der Bauzone weiterhin
negieren kann und für immer neue Um- und Anbauten an ihrer Liegenschaft eine
Bewilligung zu erhalten versucht. Mit dem Anbau eines 6,4 m langen und 2 m
breiten Balkons, der sich fast über die ganze Breite der Ostfassade erstreckt, würde
die Identität der Baute nicht gewahrt, sondern erneut eine wesentliche
Veränderung und Erweiterung vorgenommen. Diese Veränderung am äusseren
Erscheinungsbild ist weder darauf ausgerichtet, die Einpassung in die
Landschaft zu verbessern, noch für eine energetische Sanierung notwendig, oder
für eine zeitgemässe Wohnnutzung erforderlich. Das Gebäude verfügt bereits auf
der Südseite über einen grossen Balkon und auf der Nordseite über einen
Sitzplatz. Dem Bauvorhaben wurde deshalb zu Recht keine Ausnahmebewilligung
nach Art. 24c RPG erteilt. Weiter würde das Bauvorhaben auch nicht den Vorgaben
der Juraschutzzone entsprechen, indem es von der Strasse her gut einsehbar ist
und sich nicht gut in die Umgebung einfügt, sondern das Orts- und
Landschaftsbild beeinträchtigt.
6. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00
festzusetzen sind.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 1'500.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin
Thomann                                                                          Blut-Kaufmann