so_gerichte · SGSTA.2022.16 · 2023-05-22 · de

Staats- und Bundessteuer 2017

Solothurn Steuergericht 22.05.2023 SGSTA.2022.16
Soleure Steuergericht 22.05.2023 SGSTA.2022.16
Soletta Steuergericht 22.05.2023 SGSTA.2022.16

Steuergericht
Urteil
vom
22. Mai 2023
Es wirken
mit:
Präsident:     Müller
Richter:         Roberti,
Wyssmann
Sekretär:      Hatzinger
In Sachen
SGSTA.2022.16;
BST.2022.16
A. und B. Z.
gegen
Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen
Betreffend
Staats- und Bundessteuer 2017
hat das
Steuergericht
den Akten entnommen
:
1.    Mit Urteil vom 3.
Mai 2021 (SGSTA.2020.29; BST.2020.22; publ. unter gerichtsentscheide.so.ch und
Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2021 Nr. 9) betreffend
Staats- und Bundessteuer 2017 hiess das Kantonale Steuergericht Rekurs und
Beschwerde der Steuerpflichtigen A. und B. Z. teilweise gut, hob die Verfügung
der Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen vom 7. Juli 2020 auf und wies die
Sache zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück bzw.
zur materiellen Überprüfung. Der strittige Anteil der wertvermehrenden Kosten,
welche vom Liegenschaftengewinn für die im Jahr 2017 verkaufte Liegenschaft GB
Y. Nr. 0001 steuerlich abgezogen werden könnten, sei ermessensweise zu
ermitteln. Zudem sei in der neuen Veranlagung eine Rückstellung für
Sozialversicherungsabgaben vorzunehmen.
Dieses Urteil ist
unangefochten in Rechtskraft erwachsen.
2.    Mit Verfügung vom
22. März 2022 wurde die Einsprache der Steuerpflichtigen teilweise gutgeheissen
und das steuerbare Einkommen bei der Staatssteuer 2017 auf CHF 528'908.00
festgesetzt und das satzbestimmende Einkommen auf CHF 582'731.00. Das
steuerbare und das satzbestimmende Einkommen bei der Bundessteuer 2017 wurde
auf CHF 588'000.00 festgelegt. Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt, der
Mieterspiegel vor der Renovation zeige moderate Mietzinse, welche der Lage und
dem Ausbau entsprechen würden. Die Mietzinserhöhung von durchschnittlich 8.6 %
entspreche einer moderaten, üblichen Anpassung aufgrund der Renovation. Die
Mietzinsstruktur zeige sich im Mittelfeld der ortsüblichen Mietzinse. Insofern
sei die Liegenschaft in Y. nicht wertvermehrend, sondern werterhaltend
renoviert worden. Die Anpassung setze die Mieten dem ortsüblichen
Mietzinsverhältnis gleich. Nebst der eingereichten Fotodokumentation sei auch
die von den Steuerpflichtigen eingereichte Kostenzusammenstellung nach BKP
erneut überprüft worden. Der geleistete Aufwand und die Fotos würden erzeigen,
dass die Liegenschaft in Y. umfassende Instandstellungsarbeiten benötigt habe,
um überhaupt weitervermietet werden zu können. Abgesehen von der Bodenheizung
sei keine wertvermehrende Komponente erkennbar. Eine Begehung sei nicht nötig.
Weiter könnten bei Arbeiten an bestehenden Gebäuden Aufwendungen für Sanitär,
Gipser, Wandbeläge keinesfalls wertvermehrend sein. Dies könne nur auf
Investitionen zutreffen, die im Vergleich zu vorher Mehrwert bieten würden im
Sinne von hochwertigem Material, besserer Qualität oder Funktion. Demnach
würden sich wertvermehrende Kosten von CHF 67'320.00 ergeben für eine neue
Bodenheizung und die damit verbundenen Kosten für die Starkstrominstallation.
Diese Kosten könnten vom erzielten Grundstückgewinn von CHF 500'000.00
abgezogen werden. Somit handle es sich bei den geleisteten Arbeiten überwiegend
um werterhaltende Instandstellungsarbeiten. Als einzige wertvermehrende
Investition könne wie gesagt die Bodenheizung betrachtet werden. Für die
Sozialversicherungsbeiträge werde eine Rückstellung von 10 % des steuerbaren
Gewinns berücksichtigt. Diese betrage für den Veräusserungsgewinn der Liegenschaft
in Y. CHF 50'572.00 und für den Gewinn der zweiten Liegenschaft in X. CHF
6'057.00.
3.    Gegen diesen
Einspracheentscheid gelangten die Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten)
mit Rekurs und Beschwerde vom 19. April 2022 (Postaufgabe) an das Kantonale
Steuergericht. Es wurde beantragt, der angefochtene Einspracheentscheid und die
zugehörigen Veranlagungen seien aufzuheben und es sei eine Neuveranlagung
vorzunehmen. Die angefochtene Verfügung sei so zu korrigieren, dass für den
Verkauf der Liegenschaft in Y. wertvermehrende Investitionen von mindestens CHF
341'614.00 zum Abzug betreffend Grundstückgewinn zuzulassen seien. Bei der
Ermittlung des Gewinns aus dem Verkauf der beiden Liegenschaften in Y. und in
X. seien die dafür geschuldeten gesetzlichen Sozialversicherungsbeiträge
abzuziehen. Im Übrigen sei der angefochtene Einspracheentscheid zu bestätigen.
Zur Abklärung der geltend gemachten wertvermehrenden Aufwendungen bei der
Liegenschaft in Y. sei ein Augenschein durchzuführen. Zur Bestimmung dieser
Aufwendungen sei ein neutrales Fachgutachten einzuholen; unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, die
VB habe ihr Ermessen überschritten und die Rekurrenten seien in ihren Rechten
verletzt worden. Es sei ein grösserer Anteil der Umbauarbeiten als
wertvermehrend anzuerkennen, mithin von den gesamten Umbaukosten von CHF
500'000.00 ein Anteil von mindestens CHF 341'614.00. Die VB habe die
Rekurrenten nicht beigezogen; es seien das rechtliche Gehör und die
Mitwirkungsrechte verletzt worden. Die VB habe es unterlassen, von den
Rekurrenten weitere Beweismittel einzuverlangen. Der angefochtene Entscheid sei
bereits deshalb aufzuheben. Mit dem fachmännischen Bericht des Architekten vom
9. März 2020 hätten die Rekurrenten nachgewiesen, dass ein Betrag von
mindestens CHF 341'614.00 zu berücksichtigen sei. Die VB habe sich mit dieser
Expertise nicht auseinandergesetzt. Sie habe nur ihre falsche Beurteilung aus
der aufgehobenen Veranlagung wiederholt. Auch auf das Gutachten des
Steuerexperten vom 26. Juni 2020 sei die VB nicht eingegangen. Damit sei keine
korrekte Veranlagung möglich gewesen. Die VB habe die Untersuchungsmaxime
verletzt sowie das rechtliche Gehör der Rekurrenten. Die Veranlagung sei
nochmals vorzunehmen. Dass die Liegenschaft umfassende Instandstellungsarbeiten
benötigt hätte, wird bestritten. Die Rekurrenten hätten die Liegenschaft in
einem gut erhaltenen Zustand gekauft. Aus den Fotos ergebe sich zum Vorzustand
keine Vernachlässigung des Unterhalts. Mit den eingereichten Unterlagen sei der
Mindestbetrag der wertvermehrenden Baukosten eingehend und fachmännisch
nachgewiesen worden. Dass die Rekurrenten keine detaillierten Rechnungen
eingereicht hätten, wird bestritten. Die vorgenommenen Renovationen seien
rechnungsmässig nachvollziehbar. Im Fachgutachten des Architekten sei die
Abgrenzung zwischen den Anteilen "werterhaltend" und
"wertvermehrend" dargelegt worden. Es würden qualitative
Verbesserungen vorliegen, welche auch den höheren Mietzins rechtfertigen
würden. Zudem ergebe sich aus dem Bericht des Steuerexperten, dass hier eine
Mischung von werterhaltenden und wertvermehrenden Bauarbeiten vorliege. Die
wertvermehrenden Bauarbeiten von mindestens CHF 314'614.00 seien nachgewiesen
und müssten vollumfänglich steuermindernd anerkannt werden. Dieses Ergebnis
entspreche auch dem Urteil des Steuergerichts vom 3. Mai 2021. Mit dem
eingereichten Mieterspiegel hätten die Rekurrenten nachgewiesen, dass sie
aufgrund der baulichen Sanierungen die Mietzinse für die vermieteten Wohnungen
erhöht hätten. Damit sei auch aus Sicht der zulässigen Mietzinserhöhungen der
Anteil der wertvermehrenden Sanierungsarbeiten begründet. Mit den umstrittenen
Einbauten sei der Wert der Liegenschaft erheblich gesteigert worden, was sich
auch im später erfolgten Weiterverkauf im Jahr 2017 gezeigt habe. Diese
Wertsteigerungen wären im Rahmen einer Geschäftsbuchhaltung aktiviert worden.
Die Investitionen von CHF 500'000.00 würden es bei einem Kaufpreis von
2.615 Mio. Franken nahelegen, dass die Aufwendungen einer Totalsanierung
gleichkommen. Die gesamte Investition sei als wertvermehrend und damit
steuerlich abziehbar zu qualifizieren. Die nach dem Kauf getätigten
Investitionen würden nicht als steuerbarer konjunktureller Wertzuwachs gelten
und deshalb kein Substrat für die Grundstückgewinnsteuer darstellen.
Gegebenenfalls wären die Sozialabgaben für die als gewerbsmässige
Liegenschaftenhändler qualifizierten Rekurrenten zum Steuerabzug zuzulassen.
Diese beantragen einen Augenschein in der Liegenschaft in Y. Schliesslich wird
die Erstellung eines Sachverständigengutachtens verlangt.
4.    Mit
Vernehmlassung vom 1. Juni 2022 beantragte die VB Olten-Gösgen (Vorinstanz) die
kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Dazu wird vor allem
ausgeführt, die Vorinstanz habe sämtliche von den Rekurrenten eingereichte
Unterlagen ausführlich studiert und miteinbezogen. Dass diese Unterlagen nicht
berücksichtigt worden seien, treffe nicht zu. Zudem sei mit der
Einspracheverhandlung vom 9. Juni 2020 das rechtliche Gehör hinreichend gewährt
worden. Ein Augenschein der Liegenschaft im heutigen Zeitpunkt würde keine
neuen Erkenntnisse bringen. Stattdessen sei die Fotodokumentation der
Rekurrenten berücksichtigt worden. Die Vorinstanz habe sämtliche Erwägungen des
Steuergerichts beachtet, unter Einbezug sämtlicher eingereichter Unterlagen
einen Anteil an wertvermehrenden Kosten ermittelt und zum Abzug vom Gewinn aus
dem Verkauf der Liegenschaft zugelassen. Aus beiden eingereichten Gutachten sei
ersichtlich, dass es sich bei den getätigten Arbeiten überwiegend um werterhaltende
Instandstellungsarbeiten resp. Renovationen handle. Bis auf die Zu- und
Ablaufleitungen gehe es bei sämtlichen getätigten Erneuerungen um
Ersatzanlagen, welche zum Zeitpunkt der Renovationsarbeiten längst überfällig
gewesen seien. Aufgrund der beiden Gutachten handle es sich bei den getätigten
Arbeiten grossmehrheitlich um werterhaltende Massnahmen. Weiter sei der Antrag
der Rekurrenten bezüglich der Sozialversicherungsabzüge von 10 % bereits im
angefochtenen Entscheid korrekt berücksichtigt worden. Dass den Rekurrenten das
rechtliche Gehör und die Mitwirkungsrechte verweigert worden seien, treffe
nicht zu. Dass kein Augenschein durchgeführt worden sei, sei auch nicht zu
beanstanden. Im Übrigen wird an den Erwägungen des angefochtenen Einspracheentscheids
festgehalten.
5.    Mit Stellungnahme
vom 31. August 2022 hielten auch die Rekurrenten an den bisherigen
Rechtsbegehren fest. Zudem wurde beantragt, drei Personen als Zeugen zur Frage
betreffend wertvermehrende Investitionen bei der Renovation der Liegenschaft in
Y. zu befragen. Weiter sei die Erklärung der Immobilienfirma W. GmbH, V., als
Beweismittel zu den Akten zu nehmen. Die Sache sei an die Vorinstanz
zurückzuweisen zur Durchführung einer Einspracheverhandlung, Gewährung des
rechtlichen Gehörs und Stellung von Beweisanträgen zur Veranlagung. Vor
Steuergericht sei eine Parteiverhandlung mit den Rekurrenten durchzuführen.
Diese halten an ihren bisherigen Ausführungen im Wesentlichen fest. Sie hätten
im vorinstanzlichen Verfahren keine Beweisanträge stellen können. Das Vorgehen
der Vorinstanz sei willkürlich. Diese habe die von den Rekurrenten
eingereichten Beweismittel missachtet. Auch die Vorgaben des Steuergerichts
seien nicht eingehalten worden. Dass die Liegenschaft zum Zeitpunkt des Kaufs durch
die Rekurrenten sich im Originalzustand des Erstellungsjahres 1973 befunden
habe, stimme nicht. Die ganze Argumentation der Vorinstanz falle in sich
zusammen. Dass diese ihre alte Argumentation wiederhole und wertvermehrende
Investitionen nicht erkennen wolle, sei unverständlich. Wenn die Vorinstanz von
den ausgewiesenen wertvermehrenden Kosten abweichen wolle, hätte sie zumindest
die angebotenen Beweismittel heranziehen müssen. Die eingereichten Rechnungen
für die Renovation der Liegenschaft in Y. seien keine blossen
Akonto-Rechnungen, sondern sie würden den Totalkosten für die Renovation von
CHF 500'000 entsprechen. Die Vorinstanz habe sich mit diesen Rechnungen
nicht auseinandergesetzt. In der Liegenschaft seien bis zur Renovation
2015/2016 stets zumindest laufende Unterhaltsarbeiten und sogar einige Küchen
ganz ersetzt worden. Damit sei nicht blosser Unterhalt nachgeholt, sondern es
seien wertvermehrende Investitionen vorgenommen worden. Die drei beantragten
Personen als Zeugen könnten über die Baufortschritte Auskunft geben. Es wird um
Gutheissung der Anträge ersucht.
Das
Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1.    Die von den Steuerpflichtigen
ergriffenen Rechtsmittel des Rekurses (betreffend Staatssteuer) und der
Beschwerde (betreffend Bundessteuer) erfolgten frist- und formgerecht. Das
Kantonale Steuergericht (KSG) ist sachlich zuständig (§ 160 des Steuergesetzes,
StG, BGS 615.11; Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer,
DBG, SR 642.11; § 4 der Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die
Rechtsmittel ist einzutreten.
2.    Im vorliegenden
zweiten Rechtsgang ist erneut zu entscheiden, inwieweit der durch die
Vorinstanz den Rekurrenten aus dem Verkauf der Liegenschaft U. Strasse 02/03 in
Y. aufgerechnete Gewinn allenfalls durch (wertvermehrende) Aufwendungen zu
reduzieren ist. Im vorliegenden Verfahren ist strittig, ob der durch die
Rekurrenten geltend gemachte Anteil CHF 341'614.00 von CHF 500'000.00 beträgt
oder diese steuermindernden Aufwendungen gemäss Ermessen der Vorinstanz CHF
67'320.00 betragen.
3.1. Vorab gilt zu
klären, ob die durch die Rekurrenten bereits im ersten Rechtsgang gerügte
Verletzung des Grundsatzes der Einräumung des rechtlichen Gehörs zu bejahen ist
bzw. im vorliegenden Verfahren durch die Rekurrenten angebotene Beweismittel
und eingeforderte Beweismittelabnahmen durch die Vorinstanz in unstatthafter
Weise nicht berücksichtigt     oder abgewiesen worden sind.
Beides ist nicht
auszumachen. Die im vorliegenden Verfahren wiederholten Beweisanträge sind abzuweisen,
zumal sie für die hier zu beantwortende Frage bezüglich gewinnmindernder
Investitionen in die fragliche Liegenschaft nicht (mehr) von Relevanz sein
können. Das KSG hat bereits in seinem Urteil vom 3. Mai 2021 (folglich im
ersten Rechtsgang) entschieden und begründet ausgeführt (vgl. SGSTA.2020.29;
BST.2020.22; E. 3/3.1-3.3, a.a.O.), dass auf die Abnahme von beantragten
Beweismitteln verzichtet werden kann, wenn es aufgrund bereits erhobener
Beweise oder aus anderen Gründen den rechtserheblichen Sachverhalt für genügend
geklärt hält und überzeugt ist, seine rechtliche Überzeugung würde durch
weitere Beweiserhebungen nicht geändert. So ist heute erneut davon auszugehen,
dass ein - wie von den Rekurrenten auch im hierortigen Verfahren beantragt -
Augenschein höchstens Aufschluss über den jetzigen Zustand der Liegenschaft
gäbe, jedoch nicht einen Vergleich mit dem Zustand der Liegenschaft vor der
Vornahme der in Frage stehenden Bauarbeiten zuliesse. Auch ist nicht
ersichtlich und nachvollziehbar, inwieweit die im jetzigen Verfahren
beantragten (neuen) Zeugen über die sich in den Akten befindende
Fotodokumentation hinaus Zeugnis über den Zustand vor Renovationsbeginn ablegen
könnten. Des Weiteren wurde im Entscheid des KSG vom 3. Mai 2021 hinlänglich
ausgeführt, dass die Einholung eines (neuen) Gutachtens über den
wertvermehrenden Anteil der Gebäuderenovation 2015/2016 bei gegebener Aktenlage
(Kostenzusammenstellung BKP; Bericht des Architekten T; Memorandum Steuerexperte)
nicht massgeblich zur Entscheidfindung beitragen könnte. Dem ist nichts
beizufügen.
3.2  In teilweiser
Gutheissung von Rekurs und Beschwerde hob das KSG mit Urteil vom 3. Mai 2021
die Verfügung der Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen vom 7. Juli 2020 auf. Mit
der Rückweisung an die Vorinstanz wurde diese vom KSG angewiesen, den Anteil
der wertvermehrenden Kosten - die vom Gewinn in Abzug gebracht werden können -
ermessensweise zu ermitteln. Aktenkundig ist die mit Datum vom 9. Juni 2020
(Erstverfahren) durchgeführte Einspracheverhandlung, die im Wesentlichen
identische Veranlagungsdifferenzen (wie im hierortigen zweiten Rechtsgang) zum
Inhalt hatte. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn im Rahmen dieser neuen -
und jetzt wiederum strittigen - Veranlagung keine erneute Einspracheverhandlung
mit den Steuerpflichtigen durchgeführt wurde.
Bei gegebener
Sach- und Rechtslage ist jedenfalls nicht davon auszugehen, dass eine fehlende
(zweite) Einspracheverhandlung eine Verletzung des rechtlichen Gehörs
darstellt, die zwingend und «für sich allein schon zur Aufhebung des
angefochtenen Einspracheentscheides vom 22. März 2022 führen» müsste (vgl.
Stellungnahme der Steuerpflichtigen vom 31. August 2022, S. 4 unten). Eine
dergestalt gezogene Schlussfolgerung ist nicht zulässig, zumal das KSG im
Rekurs- und Beschwerdeverfahren volle Kognition hat und sämtliche neuen und
wiederholten Beweisanträge und Beweise (inkl. eine Parteibefragung vor
Steuergericht) bewilligen und abnehmen könnte (§ 161 Abs. 2 StG).
Abseits dieser
formellen Fragen bleibt nachfolgend gerichtlich zu klären, ob die Vorinstanz im
Rahmen der Neuveranlagung aufgrund der vorliegenden Aktenlage die
ermessensweise Festlegung von wertvermehrenden Aufwendungen in korrekter Weise
vorgenommen hat.
4.1. Im Urteil des KSG
vom 3. Mai 2021 (E. 5) wurde nebst anderem dargelegt, dass auch bei
Liegenschaften des Geschäftsvermögens angefallene Kosten nicht aktiviert werden
dürfen, wenn sie nicht tatsächlich zu einem Mehrwert des in Frage stehenden
Vermögensgegenstandes geführt haben. In diesem Sinne ist die Abgrenzung der
werterhaltenden Aufwendungen von denjenigen, die zu einer Wertsteigerung
führen, auch im Geschäftsvermögen von Bedeutung. Die Vorinstanz hat unter
Beachtung dieses Grundsatzes - und in Abwägung der vorliegend erstellten
sachdienlichen Grundlagen - die durch die Steuerpflichtigen realisierten
wertvermehrenden Investitionen mit CHF 67'320.00 veranschlagt. Dieser Betrag
entspricht genau der Abrechnung über eine neu installierte Bodenheizung
(Heizung und Starkstrominstallation) in der fraglichen Liegenschaft. Darüber
hinaus (rund CHF 430'000.00) wertet die Vorinstanz den geleisteten Aufwand zu
100 % als werterhaltend, «da es sich um eine Instandstellung auf einen
aktuellen Standard» handle (vgl. Einspracheentscheid vom 22. März 2022,
Ziff. 7).
Diese Betrachtung
greift zu kurz. Die vorhandene Fotodokumentation (insb. Zustand vor der
Renovation) erzeigt letztlich keine Liegenschaft, die offensichtlich einen
überhöhten und längst fälligen Sanierungsbedarf aufgewiesen hätte und jedwelche
ausgeführte bauliche Veränderung lediglich zu einem «standartisierten» Wohnungsausbau
führte, mithin also grossmehrheitlich (exkl. Bodenheizung) nur werterhaltende
Arbeiten ausgeführt worden wären. Diese Einschätzung wird durch den
Kurzbeschrieb zur Liegenschaft/Verkaufsdokumentation (Replik-Beilage Nr. 7)
insofern gestützt, als in jener auf den seit dem Baujahr (1973) laufend
vorgenommenen Liegenschaftsunterhalt (insb. Ersatz einiger Küchen) hingewiesen
wird.
4.2. Es ist der
Vorinstanz beizupflichten, dass die von den Steuerpflichtigen beigebrachte
detaillierte Kostenzusammenstellung nach BKP (inkl. der darin vermerkten
Erläuterungen des Architekten) bzw. das abgegebene steuerrechtliche Memorandum
in casu nicht als verbindlicher Massstab zur steuerrechtlichen Einschätzung der
wertvermehrenden Investitionen dienen kann. Die Kostenzusammenstellung nach BKP
ist vorliegend aber mindestens als «Gradmesser» hiefür einzustufen, inwieweit
die vorgenommenen Renovationsarbeiten über rein werterhaltenden
Sanierungsaufwendungen liegen. So zeigt die BKP, dass auch Arbeiten ohne Bezug
zur neuen Bodenheizung, beispielsweise das Setzen von Aussentüren (neu in
Metall), das Verlegen neuer Platten-Bodenbeläge (inkl. Unterlagsböden) sowie
Einrichtungen der Küche und Sanitäranlagen wohl ein gewisses Mass an Mehrwert
und neuem Komfort geschaffen haben. Dieser Mehrwert ist letztlich - vorsichtig
- zu schätzen, zumal jede «Erneuerung» an einer Liegenschaft durch den
technischen Fortschritt der einzelnen verbauten Produkte und Geräte zu einer
Wertsteigerung führt.
4.3. Auch die Tatsache,
dass die Mietzinse nach erfolgter Liegenschaftssanierung eine Erhöhung erfahren
haben, deutet auf eine Liegenschaftssanierung mit wertvermehrenden Charakter
hin, zumal rein werterhaltende Arbeiten an einem Mietobjekt keine Erhöhung des
Mietzinses zulassen (Art. 269a lit. b OR; vgl. auch Urteil KSG vom 3. Mai 2021,
E. 6.1 mit Hinweisen). Der sich in den Akten befindende Mieterspiegel zeigt
allerdings auf, dass die erfolgten Mietzinserhöhungen «bescheiden» ausgefallen
sind und nur ein kleiner Teil (beispielsweise Mietverhältnis Ridzal/vgl.
Akten-Beleg 1/9) der bereits bestehenden Mietverhältnisse von der Erhöhung
betroffen waren. Bei einem beträchtlichen Teil der Mietverhältnisse
(beispielsweise Wohnung/Objekt-Nr. 3500) ist davon auszugehen, dass diese nach
erfolgter Renovation neu abgeschlossen worden sind und die neue Mietzinsbasis
folglich «marktgemäss» (sprich: orts- und quartierüblich/Art. 269a lit. a OR)
festgelegt wurde. Indes ist anzunehmen, dass auch bei den neu abgeschlossenen
Mietverhältnissen mit neu festgelegter Mietzinsbasis ein gewisser
«Mehrwertanteil» in die Mietzinsberechnung eingeflossen ist. Auch der nur nach
kurzer Haltezeit der Liegenschaft deutlich über Kaufpreis erzielte
Verkaufserlös kann nicht nur konjunkturell ableitbar sein.
5.    Nach Ausgeführtem
kann offenbleiben, ob die von der Vorinstanz getroffene (vgl. vorinstanzliche
Vernehmlassung vom 1. Juni 2022, S. 10) - und von den Steuerpflichtigen
explizit bestrittene; vgl. Stellungnahme vom 31. August 2022, S. 11 - Annahme
zutrifft, sämtliche an der Liegenschaft durchgeführten Renovationsarbeiten
seien nach Erreichen der jeweiligen Lebensdauer der einzelnen Geräte und
Arbeitsgattungen vorgenommen worden. Nach Würdigung aller im
steuergerichtlichen Verfahren vorliegenden Akten und hievor vorgenommenen
Erörterungen kommt das Steuergericht zum Schluss, dass über den Einbau der
Bodenheizung hinaus ein weiterer Teil der investierten Renovationssumme zu
einer Wertvermehrung der fraglichen Liegenschaft geführt hat, mithin der durch
die Vorinstanz festgelegte Betrag von CHF 67'320.00 (Bodenheizung) zu tief
ausgefallen ist. Das Kantonale Steuergericht erachtet es deshalb im Rahmen
seiner Kognitionsbefugnis als angebracht, von den durch die Steuerpflichtigen
gesamthaft investierten CHF 500'000.00 rund 25 % (rund CHF 125'000.00; inkl.
Bodenheizung) als wertvermehrende Investition einzustufen. Dabei sind zusätzlich
zur Bodenheizung (CHF 67'320.00) folgende Investitionen anteilsmässig zu
berücksichtigen (vgl. oben, E. 4.2., Kostenzusammenstellung nach BKP):
Ersatz der Aussentüren neu in Metall, neue Platten-Bodenbelege und
Einrichtungen der Küche sowie Sanitäranlagen. Ausgehend von einem diesbezüglichen
Gesamtbetrag von rund CHF 240'000.00 resultiert ein geschätzter zusätzlicher
Betrag von rund CHF 60'000.00 (25 % von rund CHF 240'000.00). Rekurs und
Beschwerde sind deshalb teilweise gutzuheissen. Für die im Zusammenhang mit dem
steuerbaren Gewinn aus der Veräusserung der Liegenschaft in Y. anfallenden
Sozialversicherungsbeiträge ist durch die zuständige Veranlagungsbehörde eine
entsprechende Rückstellung zu berücksichtigen.
6.    Der Ausgang des
Verfahrens erzeigt, dass die Steuerpflichtigen mit ihren Anträgen nur zu rund
37 % (CHF 125'000.00 von den anbegehrten CHF 341'614.00) durchgedrungen sind.
An die Gerichtskosten von total CHF 4'517.00 (Grundgebühr: CHF 1'500.00;
Zuschlag: CHF 3'017.00, 1,1 % vom Streitwert von CHF 274'294.00) haben
die Rekurrenten, unter solidarischer Haftung, den Betrag von CHF 2'845.00 zu
bezahlen (Unterliegen zu rund 63 %). Die Steuerpflichtigen waren im
vorliegenden Verfahren nicht vertreten, so dass praxisgemäss keine Parteientschädigung
auszurichten ist.
****************
Demnach wird
erkannt
:
1.
In teilweiser
Gutheissung von Rekurs und Beschwerde werden die durch die Rekurrenten/Beschwerdeführer
an der Liegenschaft U. Strasse 02/03 in Y. vorgenommenen Investitionen im
Umfang von CHF 125'000.00 als wertvermehrend festgelegt. Im Rahmen dieser
Festlegung wird die Vorinstanz angewiesen, die Rückstellung für die anfallenden
Sozialversicherungsbeiträge neu zu berechnen.
2.
Die Rekurrenten/Beschwerdeführer
werden, unter solidarischer Haftung, verpflichtet, die auf sie anfallenden
Gerichtskosten im Umfang von CHF 2'845.00 zu bezahlen.
3.
Es wird keine
Parteientschädigung ausgerichtet.
Im Namen des Steuergerichts
Der
Präsident:                   Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller                W.
Hatzinger
Rechtsmittel:
Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist
schriftlich zu eröffnen an:
- Rekurrenten/
Beschwerdeführer (eingeschrieben)
- VB Olten-Gösgen (mit
Akten)
- KStA, Rechtsdienst
- Finanzdepartement
- Steuerregisterführer
der EG
- EStV, Hauptabt. dir.
BSt, Bern
Expediert am: