so_gerichte · VWBES.2017.328 · 2019-08-09 · de

Baubewilligung / Hotel Krone / Rückkühler / Lüftung

Solothurn Verwaltungsgericht 09.08.2019 VWBES.2017.328
Soleure Verwaltungsgericht 09.08.2019 VWBES.2017.328
Soletta Verwaltungsgericht 09.08.2019 VWBES.2017.328

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
9. August 2019
Es wirken mit:
Vizepräsident Stöckli
Oberrichter Müller
Oberrichter Frey
Gerichtsschreiberin Droeser
In Sachen
A.___
vertreten durch Rechtsanwalt Manuel Schmid,
Beschwerdeführer
gegen
1.    Swiss
Prime Anlagestiftung, Frohburgstrasse 1, 4601 Olten 1 Fächer, vertreten
durch Rechtsanwalt und Notar Harald Rüfenacht, Florastrasse 2, Postfach
756, 4502 Solothurn
2.    Genossenschaft
Baseltor, Hauptgasse 79, 4500 Solothurn, vertreten durch Rechtsanwältin
Stephanie Selig, Aarejura Rechtsanwälte Solothurn AG, Bielstrasse 9,
Postfach 1132, 4502 Solothurn
Beschwerdegegnerinnen
3.    Baukommission
der Stadt Solothurn, Baselstrasse 7, 4500 Solothurn, vertreten durch
Rechtsdienst der Stadt Solothurn, Baselstrasse 7, Stadtpräsidium, 4502
Solothurn
Vorinstanz
betreffend
Baubewilligung
/ Hotel Krone / Rückkühler / Lüftung
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1.1 Der Kanton Solothurn und die Stadt
Solothurn als (zustimmende) Grundeigentümer und die Credit Suisse Real Fund
Hospitality als Bauherrschaft hatten 2013 um Bewilligung zur Sanierung und zum
Umbau des unter Denkmalschutz stehenden Hotels Krone und des angrenzenden
Leisttrakts (mit Geschäftslokalen und Wohnungen) sowie zur Umgestaltung und
Umnutzung des Innenhofes auf GB Solothurn Nr. 514 bzw. dem Baurechtsgrundstück
GB Nr. 7033 (der Baurechtsnehmerin Credit Suisse Funds AG) ersucht. Mit
Bauentscheid vom 29. April 2014 hatte die Baukommission der Stadt Solothurn dem
Baugesuch 136/2013 die Bewilligung für den Umbau des Hotels, für die
Veränderungen im Innern des Leisttraktes, für den Anbau des hofseitigen Lift-
und Treppenhauses und für die Umgestaltung und Umnutzung des Innenhofes in
Parkfelder erteilt, nach einer Projektanpassung schliesslich mit Entscheid vom
3. Februar 2015 auch für den Ausbau des Dachgeschosses auf dem Leisttrakt.
1.2 Nach Beschwerden von A.___,
Eigentümer des südlich angrenzenden Nachbargrundstück GB Solothurn Nr. [...]
mit dem Wohn- und Geschäftshaus Kronengasse Nr. [...], hatten die Parteien am
4. Mai 2015 einen Vergleich geschlossen, in welchem sie sich über die
verbliebenen Streitpunkte geeinigt hatten. Die Bauherrin hatte sich u.a.
verpflichtet, auf die Umnutzung des Innenhofes in einen Parkplatz zu verzichten
und diesen weiterhin als Grünbereich, allenfalls mit Kinderspielplatz, zu
nutzen, und Bauherrin wie Beschwerdeführer hatten ihre Beschwerden
zurückgezogen.
1.3 Die Baubewilligung war darauf, mit
den Ergänzungen gemäss Vergleich, rechtskräftig geworden. Der Umbau des Hotels
und des Leisttrakts wurde entsprechend ausgeführt. Nicht bewilligt war einzig
noch die Umgestaltung des Innenhofes.
2.1 Gegen Ende der Umbauphase ersuchte
die Bauherrin mit Eingabe vom 14. März 2017 an das Stadtbauamt um Genehmigung
der ergänzten Pläne vom 7. März 2017 hinsichtlich Lüftung und Kühlung. Unter
der neuen Treppe von der Terrasse zum Innenhof sollten in einem versenkten
Betonschacht der für die gewerbliche Kälte notwendige Rückkühler und das für
die Kühlung des Serverraums notwendige Splitgerät erstellt werden. In der
Westfassade unter der Terrasse sollte zudem in einer bestehenden Maueröffnung
(Fenster) der Abluftaustritt aus dem Untergeschoss erstellt werden. Der Eingabe
lag ein Lärmschutznachweis der MBJ Bauphysik + Akustik AG bei. Gleichzeitig
begann die Bauherrin mit der Ausführung dieser Arbeiten.
2.2 Mit Eingabe vom 22. März 2017 zeigte
A.___ (in der Folge Nachbar oder Beschwerdeführer genannt) dem Stadtbauamt an,
dass beim Umbau des Hotels Krone unbewilligte Arbeiten im Gartenhof vorgenommen
würden, wahrscheinlich zur Belüftung und Kühlung von Räumen, und verlangte,
dass die Bauarbeiten sofort und solang eingestellt würden, bis darüber in einem
Baubewilligungsverfahren entschieden sei.
2.3 Die Stadt Solothurn verlangte von
der Bauherrin nach zunächst telefonischer Intervention bereinigte bzw.
angepasste Pläne bis Ende März. Am 29. März 2017 wurden diese Pläne zusammen
mit einem neuen Lärmschutznachweis vom 28. März 2017 eingereicht.
2.4 Ebenfalls am 29. März 2017 liess der
Nachbar durch Rechtsanwalt [...] bei der Stadt nochmals reklamieren und einen
sofortigen Baustopp verlangen. Die Stadt brachte dies der Bauherrin am 30. März
2017 zur Kenntnis und stellte einen Entscheid darüber für die nächste Sitzung
der Baukommission in Aussicht. Am 31. März 2017 liess die Bauherrin der
Stadt einen Lärmschutznachweis für Rückkühler, Splitgerät und Lüftung der
technischen Räume im UG vom 30. März 2017 zukommen, in welchem von einem
Betrieb aller Anlagen und Geräte zusammen ausgegangen und der entsprechende
Lärmwert errechnet wurde.
2.5 Mit Verfügung vom 4. April 2017
erliess die Baubehörde der Stadt Solothurn einen sofortigen Baustopp. Die
Bauherrin akzeptierte den Baustopp, wie ihrem Schreiben vom 6. April 2017 zu
entnehmen ist.
3. Am 6. April 2017 publizierte die
Baubehörde die von der Bauherrin eingegebenen Projektänderungen, nämlich die Platzierung
des Rückkühlers für gewerbliche Kälte und des Splitgeräts in einen
Aussenschacht unter der Treppe sowie die Versetzung der Lüftung von Räumen im
Untergeschoss mit einem veränderten Lufteinlass.
4. Mit Eingabe vom 24. April 2017 erhob
der Nachbar Einsprache gegen die Bauvorhaben und verlangte zudem ein sofortiges
Nutzungsverbot für die bereits erstellten Anlagen(teile). Zugleich verlangte er
eine weitere Frist von einem Monat für eine Ergänzung seiner Einsprache.
5. Am 3. Mai 2017 bestätigte das Amt für
Umwelt, dass die geplanten Anlagen der Heizungs-, Lüftungs- und Klimatechnik
zusammen die Lärmschutzvorschriften einhielten, wie im Lärmschutznachweis
aufgezeigt. Unter der Voraussetzung, dass die im Lärmschutznachweis
vorgesehenen Schalldämpfer korrekt in den Lüftungen eingebaut würden, seien die
Planungswerte sowohl am Tag wie in der Nacht eingehalten.
6. In einer umfangreichen
Einspracheergänzung vom 5. Mai 2017 machte der Nachbar geltend, die
Lärmschutznachweise seien nicht korrekt und zudem sei ein Klimaschutznachweis
bzw. ein Klimaschutzgutachten für den gesamten Innenhof mit Garten und Terrasse
einzuholen, ebenso ein rechtsgenüglicher Lärmschutznachweis für den gesamten
Innenhof mit Garten und Terrasse.
7. Am 26. Mai 2017 ersuchte die
Bauherrin um Abweisung der Einsprache und der beantragten vorsorglichen
Massnahmen.
8. Mit Bauentscheid vom 8. August 2017
wies die Baukommission der Stadt Solothurn die Einsprache ab und erteilte die
Baubewilligung für die Projektänderung. Am 4. September 2017 erfolgte eine
berichtige Ausfertigung.
9. Gegen die Baubewilligung erhob der
Nachbar am 28. August 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen,
der Bauentscheid sei wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Normen und
privater Rechte aufzuheben (Ziff. 1), es sei die Rechtswidrigkeit der bereits
erstellten Anlagen festzustellen und der Rückbau anzuordnen (Ziff. 2) und es
sei die Baubehörde der Stadt Solothurn anzuweisen, einen Lärmschutznachweis
bzw. ein Lärmgutachten für den gesamten Innenhof mit Garten und Terrasse
einzuholen (Ziff. 3). Gleichzeitig stellte er die Verfahrensanträge, das
Beschwerdeverfahren sei zu sistieren und ihm nachher eine Frist von 30 Tagen
zur weiteren Begründung der Beschwerde einzuräumen.
10. Die Gegenparteien wie die Vorinstanz
erklärten sich mit der Sistierung einverstanden, worauf das Verfahren vorerst
bis Ende Oktober 2017, sodann mit weiteren Verfügungen bis Ende April 2018
sistiert wurde, ebenso wie das parallel geführte Verfahren zur Umgestaltung des
Innenhofes (VWBES.2017.163).
11. Am 30. April 2018 erklärte der
Nachbar und Beschwerdeführer, dass die Vergleichsverhandlungen gescheitert
seien und verlangte – auch in diesem Verfahren, wie bereits im
Parallelverfahren betreffend Umgestaltung und Nutzung des Innenhofes
(VWBES.2017.163) – ein einstweiliges Nutzungsverbot für den gesamten Innenhof
mit Garten und Terrasse, was mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 7. Mai
2018 abgelehnt wurde.
12. In der ergänzenden
Beschwerdebegründung vom 19. Juni 2018 verlangte der Beschwerdeführer
zusätzlich wiederum einen Klimaschutznachweis.
13. Die Stadt und die Bauherrin stellten
je am 12. Juli 2018 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf
einzutreten sei. Den gleichen Antrag stellte am 2. August 2018 die Betreiberin
des Hotels.
14. Am 8. Oktober 2018 liess sich der
Beschwerdeführer nochmals vernehmen. Schliesslich reichte er am 6. März 2019
noch eine weitere Eingabe ein. Auf den Inhalt der Beschwerde, der
Stellungnahmen und der weiteren Eingaben wird, soweit notwendig, in den
folgenden Erwägungen eingegangen.
II.
1.1 Die Beschwerde an das
Verwaltungsgericht gegen den Einspracheentscheid der Baubehörde der Stadt
Solothurn vom 8. August 2017 datiert vom 28. August 2017 und wurde gleichentags
der Post übergeben. Sie ist unter Berücksichtigung des Zustelldatums vom 16.
August 2017 rechtzeitig eingereicht worden, weil sich die Frist nach der Regel
von § 9 VRG (Verwaltungsrechtspflegegesetz, BGS 124.11) bis zum nächsten
Werktag verlängerte.
1.2 Die Beschwerde ist das zulässige
Rechtsmittel, das Verwaltungsgericht ist auf Grund von § 2 Abs. 4 KBV
(Kantonale Bauverordnung, BGS 711.61) zuständige Beschwerdeinstanz. Der
Beschwerdeführer ist als benachbarter Grundeigentümer und abgewiesener
Einsprecher betroffen und daher zur Beschwerde legitimiert.
2. Das von der Stadt schliesslich
bewilligte Baugesuch sieht vor, dass das Untergeschoss unter der Küche, den
Kühlräumen und der Terrasse, in welchem sich die Technikräume (Heizung,
Kälteerzeugung, Wäscherei, Elektrohauptverteilung) sowie die Kellerräume zu den
Wohnungen im Leisttrakt befinden, mit einer separaten, vom Hotel und den
Gewerbe- und Wohnräumen im Leisttrakt unabhängigen Lüftung versehen wird. Die
Zuluft wird in einem Bodenschacht in der nordwestlichen Terrassenecke gefasst
und die Fortluft durch eine alte Fensteröffnung unter der Terrasse westwärts in
den Innenhof geblasen (Baubeschrieb Nachtragsgesuch vom 29. März 2017 AS 0108
im Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 12. Juli 2018; Beschrieb Lüftung Technische
Räume UG, AS 0133 ff. im erwähnten Aktenverzeichnis; Ausführungsplan
Untergeschoss 1:50 vom 15. September 2015, mit Ausführungsplanung Lüftung
Gruner Roschi AG vom 17. Dezember 2015, rev. 21. März 2017 [Versatz
Aussenluftfassung], Plan-Nr. 6705.00, 401 D; AS 0141 und 0142 im erwähnten
Aktenverzeichnis). In einem in das Terrain eingelassenen betonierten
Bodenschacht unter der neuen Treppe, die von der Terrasse in den Innenhof
führt, sollen zudem der Rückkühler für die Kälteerzeugung und das Splitgerät
für die Kühlung des Serverraums zu liegen kommen. Der Schacht soll zudem mit einem
Gitterrost abgedeckt werden (Ergänzung zum Baugesuch 136/2013,
Rückkühler/Splitgerät, Südansicht sowie West- und Nordansicht, je vom 7. März
2017, AS 0161 und 0162, Baubeschrieb vom 14. März 2017, AS 0164 im
Aktenverzeichnis).
3. Die Baubehörde hat sich in ihrem
Bewilligungsentscheid mit den Argumenten des Beschwerdeführers im
Einspracheverfahren ausführlich auseinandergesetzt und diese allesamt verworfen.
3.1 In Erwägung 1.1 ihres Entscheides
hat die Vorinstanz dargelegt, dass die technischen Anlagen, nämlich der in
einem Bodenschacht versenkte Rückkühler und das ebenfalls in diesem Schacht
aufgestellte Splitgerät, die Aussenluftfassung im Terrassenboden sowie der
Luftaustritt durch eine alte Fensteröffnung von ca. 30 cm x 50 cm unter der
Terrasse gegen den Innenhof im Endausbau optisch praktisch nicht (mehr)
wahrnehmbar seien, weshalb nicht von einer Beeinträchtigung der bestehenden
Bauten ausgegangen werden könne und deren Ausmass nicht verändert werde. Es
liege auch keine verbotene Überbauung eines Innenhofes vor.
Zum Lufteinlass im Terrassenboden und
zum Luftaustritt aus einer alten Kellerfensteröffnung unter der Terrasse
äussert sich der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde unter dem Gesichtspunkt
der baulichen Veränderung nicht mehr, und dies zu Recht. Beide Anlageteile werden
optisch von aussen nur wahrgenommen, wenn man sich unmittelbar davor bzw.
daneben oder darüber befindet und weiss, dass es sich um diese Anlagen handelt.
Bereits von der Liegenschaft des Beschwerdeführers aus, welche sich als einzige
direkt angrenzend befindet, sind sie von Auge nicht wahrnehmbar. Ein Verstoss
gegen § 28 des Bau- und Zonenreglements der Stadt (BZR) liegt nicht vor, die
äussere Erscheinung und die bestehenden Ausmasse der bestehenden Überbauung
ändern sich dadurch nicht.
3.2 Die Baubehörde hat auch eine
verbotene Innenhofüberbauung zu Recht verneint. § 31 BZR regelt, dass Innenhöfe
von einer Überbauung freizuhalten seien, § 36 BZR sieht vor, dass die
Baubehörde in der Altstadtzone Ausnahmen von den Gestaltungsvorschriften in den
§§ 28 - 33 BZR gestatten kann, sofern besondere Verhältnisse dies rechtfertigten
und die Ausnahme dem Sinn und Zweck der Vorschriften nicht zuwiderläuft. Der im
Terrain versenkte Schacht unter der Treppe kann nicht als (zusätzliche)
Überbauung des Innenhofes betrachtet werden, ist doch der darüber befindliche
Raum bereits mit der unangefochten bewilligten Treppe «überbaut». Zudem bestand
in dieser Ecke des Hofes schon vor dem Umbau seit langer Zeit eine Treppe. Durch
den Bau des Schachts im Boden unter der Treppe verändert sich weder die
Funktion des Innenhofes noch dessen Wahrnehmung.
Schliesslich wäre selbst bei Annahme
einer «Überbauung» ohne Weiteres von einer besonderen Situation auszugehen und
eine Ausnahme zu bewilligen, sind doch der Rückkühler und das Splitgerät auf
einen Standort im Freien angewiesen, aus umwelttechnischer Sicht möglichst nahe
am Ort, wo die entsprechende von den Geräten erbrachte Leistung benötigt wird.
Wegen des für das Gebäude geltenden Schutzes kommt eine Platzierung auf dem
Dach oder an der Fassade des Hotels oder des Leisttrakts nicht in Frage und von
einer Ausnahme, welche dem Sinn und Zweck der Vorschriften zur Freihaltung der
Innenhöfe zuwiderliefe, könnte nicht ausgegangen werden, wenn lediglich eine
kleine Fläche unter einer Treppe zusätzlich baulich geändert wird, die die
Funktion des Innenhofes als Freifläche nicht beeinflusst. Bei einer solchen
Ausnahme handelte es sich nicht um eine Ausnahmebewilligung im Sinne von § 67
KBV, welche ausserordentliche Verhältnisse und eine unverhältnismässige Härte
für den Bauherrn voraussetzen und die mit der Ausschreibung zu publizieren
wäre, sondern um eine in § 36 BZR vorgesehene Möglichkeit der Baubehörde in der
Anwendung des Gemeinderechts innerhalb der Altstadtzone. Auch das Argument des
Beschwerdeführers, es fehle ein Gesuch um eine Ausnahmebewilligung, geht
demnach fehl.
3.3 In Erwägung 1.2 ihres Bauentscheides
hat die Baubehörde dargelegt, dass der Eintrag des früheren Hotelgartens in die
ICOMOS-Liste der historischen Gärten und Anlagen der Schweiz nicht zu einer
rechtsverbindlichen Nutzungs- oder Gestaltungseinschränkung führte. Der Garten
existiere erst seit etwa 2001 und sei von der Altstadtkommission nicht als
«erhaltenswert» angesehen worden.
Der Beschwerdeführer nimmt dazu in
seiner Beschwerde nicht Stellung und bringt keinerlei Argumente vor, welche
gegen die Begründung der Vorinstanz und für einen verbindlichen Schutz sprechen
würden. Er wiederholt lediglich, dass der Garten inventarisiert sei. Die
Beschwerde bleibt in diesem Punkt unbegründet, ganz abgesehen davon, dass sie
durch die Auflagen in der vorinstanzlichen Bewilligung gegenstandslos geworden
ist, weil der Garten ja in der vom Beschwerdeführer gewünschten Form (Einsprache
des Beschwerdeführers vom 26. September 2013, Fotografie auf AS 174 im
Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 25. August 2014) wiederhergestellt
wird, wenn auch leicht abweichend gestaltet.
3.4 Der Beschwerdeführer ficht wie schon
in der Einsprache damit, dass die Luftreinhalteverordnung durch die Bewilligung
verletzt werde. Die Altstadt von Solothurn befinde sich gemäss
Klimaanalysekarte in einem Gebiet mit reduzierter Durchlüftung. In diesem
Gebiet führe ein Mangel an Zufuhr kühlerer Luft vor allem in Sommernächten zu
einer erhöhten Wärmebelastung. Das Bauvorhaben widerspreche den
Klimaschutzvorgaben, weil es zu einem weiteren Abbau der Grünflächen und
zusätzlichen Emissionen führe. Zudem müssten Emissionen über Dach ausgestossen
werden.
Die Baubehörde hielt in Ziff. 1.3 ihres
Entscheides zusammengefasst fest, die technischen Anlagen führten nicht zu
Emissionen bzw. übermässigen Immissionen im Sinne der Luftreinhalteverordnung,
da diese nur der Frischluftzufuhr und der Entlüftung der Kellerräume dienten.
Abgegeben werde einzig unbelastete Luft. Der Beschwerdeführer setzt sich in
seiner Beschwerde damit nicht konkret auseinander, sondern macht einzig
geltend, es fehle an der Angabe der Art und Menge der Emissionen im Sinne von
Art. 12 LRV, weshalb unklar sei, ob Art. 143 PBG eingehalten werde.
§ 143 PBG (Planungs- und Baugesetz, BGS
711.1) verlangt, dass Bauten und bauliche Anlagen so zu erstellen und
unterhalten sind, dass sie weder Personen noch Sachen gefährden (Abs. 1). Sie
müssen namentlich in bezug auf Raum- und Fenstergrössen, Belüftung, Trockenheit
und Schutz vor Kälte, Wärme und Lärm den Anforderungen entsprechen, die zum
Schutz der Gesundheit notwendig sind. Sie sind mit den erforderlichen
Nebenräumen und sanitären Einrichtungen zu versehen (Abs. 3). § 57 KBV
wiederholt und präzisiert dazu, dass Wohnungen und Arbeitsräume so gestaltet
sein müssen, dass sie den Anforderungen der Hygiene entsprechen und die
Gesundheit der Benutzer nicht gefährdet wird (Abs. 1) und enthält im Weitern
Detailvorschriften zu Raumhöhen und Fenstergrössen (Abs. 2 und 3).
Inwieweit diese Vorschriften überhaupt
auf die technischen Anlagen anwendbar sind, um deren Bewilligung es hier geht, ist
fraglich. Unerfindlich ist jedenfalls, wie die Frischluftzufuhr in die Räume im
Untergeschoss irgendwie gesundheits- oder klimaschädlich sein soll; im
Gegenteil dient sie ja dazu, dass das Raumklima in diesen Räumen so gestaltet
wird, dass keine Gesundheitsgefährdung z.B. durch zu viel Luftfeuchtigkeit –
und in der Folge eventuelle Schimmelpilzbildung – oder fehlende
Sauerstoffzufuhr entsteht. Was die in den Innenhof ausgeblasene Abluft
betrifft, so dient diese ebenso der Be- und Entlüftung dieser Räume, also
ebenfalls der Raumhygiene, obwohl dies gesetzlich nicht erforderlich wäre, da
es sich weder um Wohn- noch um Arbeitsräume handelt. Wie diese Luftbewegungen
einen Einfluss auf das Klima in der Stadt haben sollen, wie der
Beschwerdeführer behauptet, bleibt unklar. Angesogen wird die Luft aus der
Umgebung, und im Sommer wird die ausgeblasene Luft mit tieferer Temperatur
wieder ausgeblasen, da die Raumtemperatur im Keller erfahrungsgemäss ja tiefer
ist als die Temperatur im Freien, sich die angesogene Luft dort also, bevor sie
wieder ausgeblasen wird, abkühlt. Das führte also eher zu einer Unterstützung
der vom Beschwerdeführer im Namen des Klimaschutzes genannten Forderung nach
Zufuhr kühlerer Luft als zu einer erhöhten Wärmebelastung.
Insoweit sich der Beschwerdeführer auf die
Umweltschutzgesetzgebung beruft, wird er ebenfalls nicht konkret, worin die von
ihm behaupteten Emissionen bestehen sollen. Er liefert dazu nicht einmal im
Ansatz Anhaltspunkte, welche die Darlegung der Vorinstanz in Zweifel ziehen
würde, dass es sich bei der ausgeblasenen Luft genau wie bei der angesogenen um
die Umgebungsluft handle, welche unbelastet sei bzw. durch die Durchleitung in
den Räumen des Untergeschosses keine nachteilige Veränderung erfahre. Russ,
Staub, Gase, Aerosole, Dämpfe oder Gerüche, welche in Art. 7 Abs. 3 USG
(Umweltschutzgesetz, SR 814.01) als Verunreinigungen genannt werden, sind in
diesen Räumen nicht zu erwarten, Abwärme und zusätzliche Feuchtigkeit allenfalls
aus dem Wäschetrockner in der Wäscherei. Die Abwärme wird jedoch, soweit
möglich, zurückgewonnen (vgl. Beschrieb Lüftung Technische Räume UG von Gruner
Roschi AG, AS 0133 ff. im Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 12. Juli
2018). Es bestand und besteht kein Anlass für die Annahme von möglichen
übermässigen Immissionen und deshalb auch kein zusätzlicher Abklärungsbedarf
durch eine Immissionsprognose im Sinne von Art. 28 LRV
(Luftreinhalteverordnung, SR 814. 318.142.1). Die durch den Restaurant- und
Hotelbetrieb zweifellos entstehenden Emissionen aus Küche, Gaststube und
Sanitärräumen werden in separaten Abluftleitungen über den Dachraum an die
Umgebung abgegeben, wie gesetzlich vorgesehen. Für eine Ableitung der Fortluft
aus der Kellerbelüftung gilt die Vorschrift von Art. 6 Abs. 2 LRV nicht, da es,
wie schon dargelegt, nicht um die Ableitung von Emissionen geht, welche von der
Luftreinhalteverordnung bzw. deren Anhang 1 erfasst sind.
3.5 Inwiefern der Rückkühler und das
Splitgerät der Umweltschutzgesetzgebung widersprechen sollen, was die
Luftreinhaltung betrifft, wird vom Beschwerdeführer nicht thematisiert, weshalb
darauf nicht weiter einzugehen ist. Beide Geräte bewirken ja nicht einen
Luftaustausch und produzieren keine Abluft, welche irgendwie belastet oder
verunreinigt sein könnte, sondern dienen einzig der Wärmeregulierung dadurch,
dass die aufgewärmte Kälteflüssigkeit an der Aussenluft wieder ein paar Grad
abgekühlt wird und diese entsprechend etwas aufwärmt. Ob dies nun in einem
Aussenschacht im Boden geschieht oder an der Fassade oder auf dem Dach, ändert
nichts. Einen Klimaschutznachweis dafür zu verlangen, was gesetzlich nicht
vorgesehen ist, lehnte die Baubehörde zu Recht ab. Die anwendbaren Vorschriften
des Umweltrechts, insbesondere auch des Energiegesetzes, wurden geprüft. Die
Beschwerde erweist sich auch in dieser Hinsicht als unbegründet. Auf die
behauptete Verletzung der Lärmschutzvorschriften wird nachfolgend noch
einzugehen sein.
3.6 Der Beschwerdeführer machte bereits
in seiner Einsprache geltend, die Lärmschutzvorschriften des Bundesrechts würden
nicht eingehalten. Die Vorinstanz nahm zu diesem Einwand in ihrem
Bewilligungsentscheid (in Ziff. 1.4) ausführlich Stellung und kam zum Schluss,
der von der Bauherrin eingereichte Lärmschutznachweis entspreche den
Vorschriften und sei korrekt, die Vorschriften seien eingehalten.
Der Beschwerdeführer macht geltend, das
Bauvorhaben sei eine neue ortsfeste Anlage im Sinne von Art. 7 Abs. 7 USG, und
Art. 8 USG verlange, dass Einwirkungen sowohl einzeln als auch gesamthaft und
nach ihrem Zusammenwirken zu beurteilen seien. Bei einer Normenkollision mit
den Bestimmungen der LSV gehe Art. 8 USG vor, weshalb aus Art. 40 LSV nichts
abgeleitet werden könne. Auch die Vollzugshilfe des Cercle Bruit sehe vor, dass
bei der Ermittlung und Beurteilung des Lärms von Gaststätten eine gesamthafte
Beurteilung der Lärmbelastung unter Berücksichtigung der Gesamtheit aller
Lärmquellen zu erfolgen habe.
Wie der Beschwerdeführer selbst schreibt
(in Ziff. 15 seiner Beschwerde) ist hier das Baugesuch für die Umplatzierung
des Rückkühlers und des Splitgeräts in den Innenhof sowie die Zu- und
Abluftöffnungen für die Lüftung des Untergeschosses aus bzw. in den Innenhof zu
beurteilen. Dabei handelt es sich in der Tat um neue ortsfeste Anlagen, welche
nach der Lärmschutzverordnung zu beurteilen sind. Davon sind sowohl die
Bauherrin wie die Baubehörde auch ausgegangen. Die Bauherrin hat mit ihrem
Änderungsbaugesuch Lärmschutznachweise sowohl für die einzelnen Anlagen wie für
die Gesamtheit aller neuen Anlagen eingereicht. Der Lärmschutznachweis vom 7.
März 2017 der MBJ Bauphysik + Akustik AG für den Rückkühler und das Splitgerät
kommt beim nächstgelegenen Fenster (IP 1) der Nachbarliegenschaft, das in einer
Distanz von etwa 12.35 m vom Schacht liegt, auf einen Beurteilungspegel von 46
dBA in den Nachtstunden und von 46 dBA am Tag, womit die Planungswerte in der
Lärmempfindlichkeitsstufe ES III eingehalten seien (AS 0166 ff. im
Aktenverzeichnis der Stadt Solothurn vom 12. Juli 2018). Der Lärmschutznachweis
vom 28. März 2017 für das Lüftungssystem kommt zum Schluss, dass mit
Schalldämpfern problemlos die für die Nacht geltenden Planungswerte für die
nächstgelegenen Fenster sowohl der Wohnungen des Leisttraktes wie der
Nachbarliegenschaft eingehalten bzw. deutlich unterschritten werden
(Mittelungspegel max. 33 dBA, AS 0109 ff. im erwähnten Aktenverzeichnis). Knapp
erreicht wird dieser Mittelungspegel theoretisch einzig bei einem Fenster der
Wohnung im 1. OG des Leisttrakts über der Terrasse (AS 0139). Aus der
zugehörigen Lärmkarte (Beilage 7 zum Nachweis, AS 0140) zeigt sich, dass die Immissionswerte
bei den Fenstern der Nachbarliegenschaft im Mittel unter 30 dBA liegen, also auch
in der Nacht praktisch nicht hörbar sind, entspricht das doch etwa dem Geräusch
einer tickenden Armbanduhr, eines Flüsterns oder von leichtem Wind
(https://www.hug-technik.com/inhalt/ta/ schallpegel_laermpegel.html, abgerufen
am 30. Juli 2019). Im Lärmschutznachweis vom 30. März 2017 schliesslich (AS
0099 ff.) wird eine gesamthafte maximale gerechnete Lärmimmission für das
nächstgelegene Fenster der Nachbarliegenschaft von 49.3 dBA in der Nacht und von
48.1 dBA am Tag ausgewiesen, was etwa den normalen Geräuschen einer ruhigen
Wohnung oder von leiser Radiomusik entspricht (a.a.O). Das Amt für Umwelt
bestätigte in seinem Schreiben vom 3. Mai 2017 an die Stadt, dass die
Lärmberechnungen der MBJ Bauphysik + Akustik AG vollständig und nachvollziehbar
seien. Mit den aufgezeigten nötigen Schalldämpfern sei die Schlussfolgerung,
dass die Planungswerte eingehalten würden, korrekt. Die Bestimmungen der
Lärmschutzverordnung seien eingehalten (AS 0059 f.).
An der Beurteilung der kantonalen
Fachstelle zu zweifeln besteht kein Anlass. Die Baubehörde, welche die
vorgeschlagenen entsprechenden Schalldämpfer in den Kanälen des Lüftungssystems
als Auflage verfügt hat, ist zu Recht davon ausgegangen, dass die
Lärmschutzvorschriften eingehalten werden. Zu Recht hat sie auch Art. 40 LSV
angewendet, welcher vorschreibt, dass die Aussenlärmimmissionen ortsfester
Anlagen anhand der Belastungsgrenzwerte nach den Anhängen zu beurteilen sind,
und festgestellt, dass nach Art. 40 Abs. 2 LSV die Summe gleichartiger
Lärmimmissionen zu beurteilen sind, wenn sie von mehreren Anlagen erzeugt
werden, wobei das für die Planungswerte bei neuen ortsfesten Anlagen nicht
gelte. Die Bauherrin hat hier sogar nachgewiesen, dass die Summe der
gleichartigen mehreren Lärmquellen der 3 Anlagen den Planungswert in der Nacht
unterschreitet. Der Einwand des Beschwerdeführers, die Planer seien «nur» von
einer Nachttemperatur von 30° ausgegangen übersieht, wie die Beschwerdegegnerin
zu Recht festhält, dass es in Solothurn noch nie durchschnittliche
Nachttemperaturen von 30° gab und wohl auch in überschaubarer Zeit trotz
Erwärmung nicht geben wird. Einzelne Nachtstunden, in welchen die Temperatur
30° erreicht, was in den Hitzeperioden im Sommer durchaus möglich ist, ändern
am Ergebnis der Lärmberechnung nichts, da mit den durchschnittlichen
Temperaturen gerechnet wird. Die Kritik in der Beschwerde (BS 18), dass im
Nachweis betreffend Lüftung nicht aufgezeigt sei, wie die Pegel konkret zu
reduzieren seien, trifft nicht zu, ist vielmehr aktenwidrig. Im
Lärmschutznachweis vom 28. März 2017 ist konkret pro Gerät bzw. Raum genannt,
um wieviel der Schalleistungspegel beim Einlass und beim Austritt zu reduzieren
ist (AS 0110 f.).
3.7 Letztlich macht der Beschwerdeführer
vor allem geltend, der Lärmschutznachweis genüge nicht, weil der Lärm, welchen
die Gäste auf der Terrasse des Restaurants bzw. im Garten des Innenhofes
verursachten, nicht mitberücksichtigt sei. Auch dazu hat sich bereits die
Vorinstanz in ihrem Bewilligungsentscheid geäussert (oben Erw. 3.6) und
festgehalten, dass nach Art. 40 Abs. 2 LSV eben nur gleichartige Lärmimmissionen
gemeinsam beurteilt werden müssten, Art. 40 Abs. 2 LSV also eben gerade nicht
greife, weil nach heutigem Kenntnisstand der Wissenschaft noch nicht möglich
sei, Kombinationsbelastungen gesamtheitlich zu beurteilen. Die bauliche
Ausgestaltung sowie die Nutzung der Terrasse seien bereits rechtskräftig mit
den beiden Bauentscheiden der Stadt Solothurn vom 29. April 2014 und vom 3.
Februar 2015 sowie den beiden Urteilen des Verwaltungsgerichts vom 11. Mai 2015
geregelt worden (Erw. 1.4, S. 7 des Bauentscheides vom 8. August 2017, AS
0019).
Wie das Verwaltungsgericht bereits im
Parallelverfahren VWBES.2017.163 (in Erw. 3.2) zur Gestaltung und Nutzung des
Innenhofes festgehalten hat, steht fest, dass
«der Betrieb der Restaurantterrasse
schon lange bewilligt ist, und zwar sowohl baupolizeilich wie gastgewerblich.
Nach den Akten besteht die Restaurantterrasse im Innenhof in der heutigen Form
seit dem Jahr 2001. Im ersten Einsprache- und Beschwerdeverfahren war die
Restaurantterrasse bestehender Bestandteil des – unterdessen rechtskräftig
bewilligten – Bauprojekts zum Umbau des Hotels Krone und des Leisttraktes, wie
aus den bereits (oben in Erw. 2.2) angerufenen Bau- und Ausführungsplänen
eindeutig hervorgeht. Dass die Terrasse und ihr Betrieb bestehender Bestandteil
des Bauprojekts waren, geht auch aus dem zwischen den damaligen Parteien vor
Verwaltungsgericht geschlossenen Vergleich hervor, in welchem die
Restaurantterrasse bzw. deren Möblierung, wenn auch nur am Rande, explizit
Thema war (vgl. Ziff. 1.4 des Vergleiches vom 4. Mai 2015). Mit Verfügung
40007312 vom 1. Mai 2017 wurde dem neuen Betriebsverantwortlichen des Hotels
und Restaurants La Couronne u.a. für die Aussenwirtschaft die Betriebsbewilligung
nach § 9 Abs. 1 WAG (Gesetz über Wirtschaft und Arbeit, BGS 940.11) erteilt
(Akten Verwaltungsgericht, Eingang vom 16. Mai 2017). Auch diese Bewilligung
entsprach der vor dem Umbau geltenden Bewilligung, hat sich doch in Bezug auf
das Ausmass der bewirteten Fläche nichts verändert.»
Es besteht keine Veranlassung, auf diese
Beurteilung hier zurückzukommen, zumal der Beschwerdeführer in jenem Verfahren
ja ebenfalls als Beschwerdeführer involviert war und, wie dargelegt, im
Vergleich die bestehende Terrasse akzeptiert hat. Die zusätzlichen Emissionen
der dort noch nicht bewilligten technischen Anlagen halten sogar gesamthaft die
Planungswerte in der Nacht ein, sind also effektiv praktisch nicht hörbar. Gerade
während den relativ kurzen Betriebszeiten der Terrasse, nämlich im
Sommerhalbjahr zu den Essenszeiten über Mittag und am Abend, sind sie nicht
(zusätzlich) hörbar, da die Geräusche der Gäste und der Bedienung auf der
Terrasse diese erfahrungsgemäss übertönen.
Schliesslich ist auch hier festzuhalten,
dass das Argument, die Lärmbeurteilung sei nun wegen dieser zusätzlichen
technischen Anlagen neu und gesamthaft nochmals vorzunehmen, gegen Treu und
Glauben erhoben wird, an welchen Grundsatz auch Private gebunden sind (Art. 5
Abs. 2 der Solothurnischen Kantonsverfassung, BGS 111.1), nachdem der
Beschwerdeführer die von der Restaurantterrasse ausgehenden Geräusche im
Vergleich akzeptiert hat, zumal er damals für seine Umtriebe entschädigt worden
ist, und die zusätzlichen Emissionen nicht geeignet sind, die Nachtruhe zu
stören.
Und endlich ist auch hier festzuhalten,
dass das vom Beschwerdeführer eingeholte Lärmgutachten von falschen Annahmen
sowohl hinsichtlich der Nutzungsart, der Personenanzahl und der Nutzungszeit
ausgeht und vernachlässigt, dass der Grossteil der Fenster zum Hof bzw. zur
Terrasse zu gewerblich genutzten Räumen gehört, welche abends und nachts
ohnehin nicht störungsanfällig sind. Darauf könnte nicht abgestellt werden.
Beschwerden wegen der Geräusche von der
Terrasse in den gut zehn Jahren der Betriebszeit sind im Übrigen keine bekannt,
sodass auch unter diesem Gesichtspunkt keine Veranlassung bestand, nochmals
eine Lärmbeurteilung vorzunehmen. Wie die Baubehörde in ihrem
Bewilligungsentscheid zur Nutzung des Innenhofes (vom 4. April 2017) zu Recht
festhielt, besteht bei einer Änderung der Verhältnisse oder bei nachträglich
während des Betriebes festgestellten Lärmproblemen – «bei berechtigten Klagen
aus der Nachbarschaft» – immer noch die Möglichkeit, den Lärm dann tatsächlich
zu messen, zu beurteilen und allfällig notwendige Beschränkungen anzuordnen.
Die Behörde hat dies in ihrem damaligen Entscheid sogar als Auflage (Ziff. 3.3)
festgehalten.
4. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'000.00
festzusetzen sind.
Der Beschwerdeführer hat zudem den
privaten Beschwerdegegnern Parteientschädigungen zu bezahlen. Die
Genossenschaft Baseltor als Betreiberin des Hotels macht für einen Aufwand von
knapp 6 Stunden eine Entschädigung von CHF 1'588.05 (inkl. pauschaler Auslagen
von CHF 53.00 und MWSt) geltend, was angemessen scheint. Die Swiss Prime
Anlagestiftung macht für einen Aufwand von total gut 9 Stunden eine
Entschädigung von CHF 2'994.20 (inkl. Auslagen und MWSt) geltend, was ebenfalls
angemessen scheint und deshalb zuzusprechen ist.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 1'000.00 zu bezahlen.
3.
Der Beschwerdeführer hat der
Genossenschaft Baseltor, Solothurn, eine Parteientschädigung von CHF 1'588.05 (inkl.
Auslagen und MWST) zu bezahlen.
4.
Der Beschwerdeführer hat der Swiss Prime
Anlagestiftung, Olten, eine Parteientschädigung von CHF 2'994.20 (inkl.
Auslagen und MWST) zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Vizepräsident                                                             Die
Gerichtsschreiberin
Stöckli                                                                               Droeser