so_gerichte · SGSTA.2016.84 · 2018-02-19 · de
Staats- und Bundessteuer 2014

Abzüge, Liegenschaftsunterhalt, StG § 39 Abs. 3 DBG Art. 32 Abs. 2.Anders als Kosten zur Behebung von Baumängeln sind Kosten zur Behebung von Mangelfolgeschäden als Unterhalt steuerlich zum Abzug zuzulassen, soweit der Wert der Liegenschaft nicht erhöht wird. Fall von mangelhaften Dachkäneln und Dachverkleidungen, was zu einem Wasserschaden führte.

Solothurn Steuergericht 19.02.2018 SGSTA.2016.84
Soleure Steuergericht 19.02.2018 SGSTA.2016.84
Soletta Steuergericht 19.02.2018 SGSTA.2016.84

Steuergericht
Urteil
vom
19. Februar 2018
Es wirken mit:
Präsident:      Müller
Richter:          Acemoglu, Roberti
Sekretär:        Hatzinger
In Sachen
SGSTA.2016.84;
BST.2016.78
A + B  Y
v.d.
gegen
Veranlagungsbehörde Dorneck - Thierstein
betreffend
Staats- und Bundessteuer 2014
hat das Steuergericht
den Akten entnommen
:
1.1   Die
Steuerpflichtigen A + B Y wurden am 16. November 2015 für die Staats- und
Bundessteuern 2014 veranlagt. Die Veranlagung stützte sich auf die vom 29. Mai
2015 datierte Steuererklärung, wobei die Veranlagungsbehörde Dorneck-Tierstein
den Steuerpflichtigen die geltend gemachten Liegenschaftskosten von CHF
45'971.00 um CHF 42'750.50 kürzte. Diese Kürzung wurde damit begründet, dass
aufgrund der kurzen Lebensdauer noch kein Anlass bestehe, die Fassade zu
renovieren. Die Kosten für den Ersatz der Fenster würden zu 2/3 gewährt.
Kürzungen sind zudem für Gartenauslagen und Geräte/ Werkzeuganschaffungen
erfolgt. Das steuerbare Einkommen wurde für die Staatssteuer auf CHF 136'644.00
und für die direkte Bundessteuer auf CHF 124'300.00 festgelegt.
1.2   Gegen
diese Steuerveranlagung liessen die Steuerpflichtigen am 14. Dezember 2015
Einsprache einreichen, worin die Herabsetzung des steuerbaren Einkommens für
die Staatssteuer auf CHF 103'358.00 und für die Bundessteuer auf CHF 91'100.00
beantragt wurde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass sich
nach Ablauf der Garantiefrist im Jahr 2013 Mängel an der 2007 bezogenen Liegenschaft
der Steuerpflichtigen gezeigt hätten. Die Fassade sei feucht geworden und
breche ab. Ein beigezogener Fachexperte habe bestätigt, dass die Dachkänel und
Dachverkleidungen mangelhaft seien und aufgrund dessen Wasser in die Fassade
eindringe. Die Instandstellungsarbeiten seien dringend notwendig gewesen, um
weitere Schäden zu vermeiden. Der beteiligte Architekt habe die Kosten für die
Reparaturen an Dachkänel und Dachverkleidung übernommen, während die
Steuerpflichtigen die Fassadenrenovation selbst übernommen hätten. Deshalb seien
die Kosten der Firma X im Betrag von CHF 33'447.00 als abzugsfähige
Liegenschaftsunterhaltskosten zu bewerten. Insgesamt seien CHF 36'507.00 Abzüge
für Liegenschaftsunterhalt anzurechnen.
1.3   Mit
Einspracheentscheid vom 3. August 2016 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur
Begründung führte die Veranlagungsbehörde im Wesentlichen zusammengefasst aus,
dass Sanierungen von Baumängeln nicht der blossen Erhaltung vorhandener Werte
dienen, sondern einen neuen Wert schaffen. Das Grundstück und das Gebäude
würden in einen Zustand versetzt, in dem sie sich vorher nicht befunden hätten.
Die von den Steuerpflichtigen geltend gemachten Reparaturarbeiten hätten zwar
der Beseitigung von Schäden gedient, jedoch handle es sich um die Beseitigung
von Baumängeln, und somit nicht um abzugsfähige Unterhaltskosten.
2.1   Gegen
diesen Einspracheentscheid erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend:
Rekurrenten) am 2. September 2016 (Postaufgabe) Rekurs und Beschwerde mit dem
Antrag, die Verfügung der Veranlagungsbehörde vom 3. August 2016 sei aufzuheben
und die Einsprache vom 14. Dezember 2015 sei gutzuheissen. Allfällige Kosten
sollen zu Lasten des Staates gehen und die zu viel bezahlten Steuern seien
zurückzubezahlen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen auf die Einsprache vom
14. Dezember 2015 verwiesen. Darüber hinaus wurde auf § 39 Rz. 69 des Aargauer
Kommentars zum Steuergesetz hingewiesen, wonach Schäden infolge konstruktiver
Mängel den Wert der Liegenschaft nicht erhöhen und deshalb als Unterhalt zu
qualifizieren seien. Infolge der Beseitigung des konstruktiven Mangels sei kein
Mehrwert geschaffen worden.
2.2 Mit
Vernehmlassung vom 29. September 2016 beantragte die Veranlagungsbehörde die
kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung wurde in
erster Linie auf die Ausführungen im Einspracheentscheid vom 3. August 2016
verwiesen. Darüber hinaus führte die Veranlagungsbehörde im Wesentlichen
ergänzend aus, dass Kosten für die Behebung eines Baumangels nach Lehre und
Praxis mit der Gebäudeerstellung im Zusammenhang stünden und dazu dienen, der
Liegenschaft denjenigen Wert zu geben, den sie im Zeitpunkt des Kaufes hätte
haben sollen, aber wegen des (verdeckten) Baumangels nicht hatte. Nach
konstanter Rechtsprechung des Steuergerichts des Kantons Solothurn würden
Kosten für die Behebung von Baumängeln nicht als abzugsfähige Aufwendungen zum
Abzug zugelassen. Sie stellten aufgrund des objektiven Nutzungswertprinzips
Wertvermehrungen dar und seien für den Käufer Kapitalverluste (KSG vom 18.3.2013,
SGSTA.2011.97, BST.2011.86). Diesem Entscheid sei der Sachverhalt zugrunde
gelegen, dass ein neu erbautes Haus bereits 3 Jahre nach Erstellung im Keller
Feuchtigkeitsschäden (Schimmel) aufwies. Da die Ursache in einem Baumangel
gelegen sei, seien die Kosten für die Schadensbehebung nicht zugelassen worden.
Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt sei mit jenem vergleichbar. Es
handle sich nicht um Schäden von ausserordentlicher Abnützung. Der effektive
Wert der Liegenschaft sei aufgrund des verdeckten Mangels schon im Zeitpunkt
des Erwerbs reduziert gewesen. Folglich würden die Aufwendungen dazu dienen,
der Liegenschaft den Wert zu geben, den sie nach korrekter Erstellung hätte
haben sollen, aber wegen des versteckten Mangels nie hatte. Die Aufwendungen
würden einen neuen Wert schaffen und demnach nicht abzugsfähige Anlagekosten
darstellen.
2.3   Mit
Verfügung vom 6. Oktober 2016 wurde den Rekurrenten Gelegenheit zur Einreichung
einer Replik gegeben. Am 31. Oktober 2016 (Postaufgabe 28.10.2016) ging eine
kurze Replik ein. Darin lassen die Rekurrenten v.a. ausführen, die in der
Vernehmlassung zitierten Gerichtsentscheide des Steuergerichts seien mit dem
vorliegenden Fall nicht vergleichbar.
2.4   Die
Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Das Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1.    Rekurs
und Beschwerde wurden frist- und formgerecht eingereicht. Das Kantonale
Steuergericht ist gemäss § 160 des Gesetzes über die Staats- und
Gemeindesteuern (StG, BGS 614.11) sowie Art. 104 Abs. 3 des Bundesgesetzes über
die direkte Bundessteuer (DBG) in Verbindung mit § 4 der Vollzugsverordnung zum
DBG (BGS 613.31) sachlich zuständig. Auf die Rechtsmittel ist einzutreten.
2.    In Bezug
auf den Streitgegenstand (Abzug der Unterhaltskosten bei Liegenschaften im
Privatvermögen) sind die Regelungen des kantonalen Steuergesetzes (§ 39 Abs. 3
StG) und jene des Gesetzes über die direkte Bundessteuer (Art. 32 Abs. 2 DBG)
nahezu identisch, so dass es sich rechtfertigt, Rekurs und Beschwerde gemeinsam
zu behandeln. Differenzierungen werden soweit nötig vorgenommen.
3.1   Unterhaltskosten
sind nach herrschender Lehre (statt vieler:
Richner
et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 32 N 37) und ständiger
Praxis des kantonalen Steuergerichts (vgl. KSGE 2016 Nr. 5 E. 3.1 ff. und 2015
Nr. 6 E. 2.1 ff.) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern
in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren
oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen,
Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der
Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines
Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung
(unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines
Grundstückes sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen
Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG (vgl. aber auch Art. 32 Abs. 2 DBG für die Bundessteuer)
geregelt. Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS
614.159.16/Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im
Privatvermögen) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die
der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die
Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für die jährlich oder periodisch
wiederkehrenden Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz
bereits vorhandener Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c),
der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und
Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von
Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum
Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie
Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften
(§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG).
3.2   Allgemein
betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen
Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus
verbessern und damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl
einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei
Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfang
des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende
Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu schätzen
(vgl.
Richner
et al., a.a.O., Art.
32 N 45).
3.3   Nach
konstanter Rechtsprechung des Steuergerichtes werden die Kosten für die
Behebung von Baumängeln nicht als abzugsfähige Aufwendungen zum Abzug
zugelassen (KSGE 1989 Nr. 12; KSG vom 18.3.2013, SGSTA.2011.97; BST.2011.86).
Sie stellen aufgrund des objektiven Nutzungswertprinzips Wertvermehrungen dar
und sind für den Käufer Kapitalverluste (
Bernhard
Zwahlen/Alberto Lissi
, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,
Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer [DBG], 3. Aufl. 2017, Art. 32 N
17).
3.4   Von den
Kosten zur Behebung der Baumängel zu unterscheiden sind jedoch die Kosten,
welche zur Behebung von Folgeschäden an ursprünglich nicht mangelhaften Teilen
der Liegenschaft dienen. Die Rückversetzung dieser Teile der Liegenschaft in
den ursprünglichen Zustand hat für diese Teile der Liegenschaft einen bloss
werterhaltenden Charakter und ist insoweit zum Abzug zuzulassen, als der Wert
der Liegenschaft dadurch nicht erhöht wird (
Dieter
Egloff
in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer
Steuergesetz, 4. Aufl. 2015, N 69 zu § 39). Werden im Zuge der Behebung von
Mangelfolgeschäden allerdings höherwertige Stoffe eingesetzt, oder Teile der
Liegenschaft mitsaniert, welche nicht in Mitleidenschaft gezogen worden waren,
so haben die Arbeiten in Bezug auf diese Teilelemente einen werterhöhenden
Charakter.
3.5   Nach der
allgemeinen Beweislastregel hat die Veranlagungsbehörde im
Rechtsmittelverfahren die steuerbegründenden oder erhöhenden Tatsachen
nachzuweisen, die steuerpflichtige Person dagegen jene Tatsachen, welche die
Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl.
Richner
et al., a.a.O., Art. 123 N 77).
4.1   In
tatsächlicher Hinsicht ist vorliegend unbestritten, dass die Dachkänel und Dachverkleidungen
der 2007 durch die Rekurrenten bezogenen Neubauliegenschaft unter einem
Baumangel litten, wodurch Wasser in die Gebäudehülle eintreten konnte und
Feuchtigkeitsschäden unter anderem an der Fassade verursacht wurden.
4.2   Ebenso
kann festgehalten werden, dass die Rekurrenten nach dem vorliegenden
Beweisergebnis nicht die Kosten für die Reparatur der Dachkänel und
Dachverkleidungen, also der eigentlichen Baumängel, zum Abzug geltend machen.
Sie bringen vielmehr vor, dass diese Reparatur durch den Architekten übernommen
worden sei (Einsprache vom 14.12.2015, Ziff. III). Bei den geltend
gemachten Kosten für die Fassadensanierung etc. handelt es sich vielmehr
zumindest teilweise um die Behebung von Mangelfolgeschäden im oben erwähnten
Sinne (E. 3.4), welche als Unterhalt zum Abzug zuzulassen sind. Es leuchtet
ein, dass, wenn Dachkänel und Dachverkleidungen mangelhaft sind, ein Eindringen
von Wasser die Fassade und allenfalls darin eingebaute Installationen, welche
nicht ursprünglich an einem Baumangel litten, beschädigen kann. Da diese Teile
der Liegenschaft nicht von Beginn an mangelhaft waren, ist deren gleichwertiger
Ersatz keine Behebung eines verdeckten Baumangels, sondern eine werterhaltende
Massnahme und zum Abzug als Liegenschaftenunterhalt zuzulassen. Es ist
allerdings beim vorliegenden Beweisergebnis unklar geblieben, welche Teile der
Liegenschaft durch das eindringende Wasser in Mitleidenschaft gezogen worden
sind, und ob allenfalls auch Teile der Fassade oder Installationen renoviert worden
sind, welche nicht unter dem Wasserschaden litten.
4.3   Nach dem
Ausgeführten ist der Einspracheentscheid vom 3. August 2016 aufzuheben und die
Veranlagungsbehörde hat entsprechend den obigen Ausführungen diejenigen Kosten,
welche zur angemessenen Behebung von Mangelfolgeschäden dienten, als
Liegenschaftsunterhalt zum Abzug zuzulassen. Dafür hat die Veranlagungsbehörde
ein Beweisverfahren durchzuführen. Die Rekurrenten werden dabei mitzuwirken
haben, den Anteil der Kosten festzustellen, welcher nach den obigen Kriterien
als Liegenschaftenunterhalt zum Abzug zugelassen werden kann. Nötigenfalls hat
eine Schätzung durch die Veranlagungsbehörde zu erfolgen (vgl. oben E. 3.2).
5.    Somit
erweisen sich Rekurs und Beschwerde als begründet und sind gutzuheissen. Bei
diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten durch den Staat zu
tragen; den Rekurrenten ist eine Parteikostenentschädigung von CHF 1'000.00 (inkl.
Auslagen und MWST) zuzusprechen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
In
Gutheissung von Rekurs und Beschwerde wird der Einspracheentscheid der
Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein vom 3. August 2016 und deren
Veranlagungsverfügung vom 16. November 2015 aufgehoben. Die Sache wird an die
Vorinstanz zurückgewiesen zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen.
2.
Es
werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Den
Rekurrenten/Beschwerdeführern wird zu Lasten des Staates eine
Parteientschädigung von CHF 1‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident:                          Der
Sekretär:
Dr.
Th. A. Müller                      W. Hatzinger
Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:
- Vertreter der Rekurrenten/ Beschwerdeführer (eingeschrieben)
- VB Dorneck-Thierstein (mit Steuerakten)
- KStA, Recht und Gesetzgebung
- Finanzdepartement
- Gemeindesteuerregisterführer von Z
- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern
Expediert am: