so_gerichte · ZKBES.2020.132 · 2020-12-09 · de
Forderung aus Mietvertrag


Urteilvom9. Dezember 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

1.B.___,

2.C.___,

beide
vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Hazeraj

Beschwerdegegner

betreffendForderung
aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Am 20. Juni 2014 unterzeichneten A.___
(im Folgenden der Vermieter und Kläger) und die Ehegatten B.___ und C.___ (im
Folgenden die Mieter und Beklagten) einen unbefristeten Mietvertrag mit Wirkung
ab dem 1. Juli 2014 für eine 3½-Zimmerwohnung an der [...] in [...] zu einem
monatlichen Mietzins von netto CHF 1'220.00.

2. Nach Durchlaufen eines Schlichtungsverfahrens
vor der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht erhob der Vermieter am 11.
November 2019 gegen die Mieter Klage beim Richteramt Solothurn-Lebern
betreffend Forderung aus Mietvertrag (ausstehende Mietzinsen und Schadenersatz
für eine ausserordentliche Abnützung der Mietwohnung). Seine beiden
Hauptbegehren bezifferte der Kläger mit CHF 5'850.00 nebst Verzugszins zu
5% seit dem 15. Januar 2019 beziehungsweise mit CHF 962.85 nebst Verzugszins zu
5% seit dem 13. Dezember 2018.

3. Mit Klageantwort vom 8. November 2019
verlangten die Beklagten die kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der
Klage. Ferner beantragten sie die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers.

4. Mit Urteil vom 4. Juni 2020 wies die
Amtsgerichtspräsidentin die Klage ab (vgl. Dispositivziff. 1 des angefochtenen
Entscheids). Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege wurde ebenfalls abgewiesen und der Kläger verpflichtet, den
Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 5'585.10 (inkl. Auslagen und MWST)
zu bezahlen sowie die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 zu tragen (vgl.
Dispositivziff. 2 bis 4 des angefochtenen Entscheids).

5. Dagegen erhob der Kläger (im
Folgenden der Beschwerdeführer) am 11. September 2020 frist- und formgerecht
Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn und stellte folgende
Rechtsbegehren:

1. Die Ziffern 1., 3. und 4. des Urteils
der Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern vom 4. Juni 2020 seien
aufzuheben.

2. Die Mieter / Beschwerdegegner seien
zu verurteilen, dem Vermieter / Beschwerdeführer CHF 5'850.00 zuzüglich 5%
Verzugszins seit dem 15. Januar 2019 zu bezahlen.

3. Die Mieter / Beschwerdegegner seien
zu verurteilen, dem Vermieter / Beschwerdeführer die im Abnahmeprotokoll
anerkannten Mieterschäden von CHF 962.85 zuzüglich Zins zu 5% seit 13. Dezember
2019 (recte: 2018) zu bezahlen.

4. Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten der Mieter / Beschwerdegegner für beide Instanzen
// Zeitaufwand 21.5 Stunden, Auslagen, Porti, Fotokopien CHF 92.50 nach
richterlichem Ermessen.

6. Mit Beschwerdeantwort vom 3. November
2020 schlossen die Beklagten (im Folgenden die Beschwerdegegner) auf die
kosten- und entschädigungspflichtige Abweisung der Beschwerde. Zudem sei den
Beschwerdegegnern für das Beschwerdeverfahren die unentgeltliche Rechtspflege
zu bewilligen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des
Beschwerdeführers.

7. Am 19. November 2020 replizierte der
Beschwerdeführer.

8. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachgehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Zum fraglichen Mietverhältnis erwog
die Amtsgerichtspräsidentin, der Kläger mache geltend, entgegen der
schriftlichen Abmachung hätten die Beklagten die Mietwohnung am 31. Oktober
2018 verlassen, ohne vorher auf einen ortsüblichen Termin gekündigt zu haben.
Somit schuldeten sie ihm CHF 5'850.00. Die Beklagten würden die Forderung
hingegen bestreiten und sich auf den Standpunkt stellen, sie hätten im
gegenseitigen Einvernehmen mit dem Kläger den Mietvertrag vor Ablauf der
ordentlichen Kündigungsfrist per 31. Oktober 2018 aufgelöst. Vorliegend hätten
die Parteien im Mietvertrag die Kündigung auf einen ortsüblichen Termin per Ende
März oder Ende September jeden Jahres unter Einhaltung einer dreimonatigen
Kündigungsfrist vereinbart. Indes könne ein befristetes oder unbefristetes
Mietverhältnis jederzeit durch die Parteien einvernehmlich aufgelöst werden.
Die Parteien könnten die Auflösung des Mietverhältnisses auf einen beliebigen
Zeitpunkt vereinbaren. Sie seien dabei weder an gesetzliche noch an
vertragliche Kündigungsfristen oder -termine gebunden. Der Aufhebungsvertrag
habe zur Folge, dass die Mieter die Mietsache auf den vereinbarten Termin
zurückgeben müssten und  ohne anderslautende Vereinbarung  ab diesem Termin
von der Bezahlung des Mietzinses befreit seien. Im Übrigen sei der Aufhebungsvertrag
an keine besondere Form gebunden und könne damit auch mündlich vereinbart
werden.

1.2 Weiter führte die Vorderrichterin aus,
anlässlich der Hauptverhandlung habe der Kläger angegeben, der Mieter habe ihn
am 20. Juni 2020 angerufen und erklärt, seine Frau und er hätten eine
Eigentumswohnung gekauft und wollten deshalb die Wohnung per 31. Oktober 2018
verlassen. Damit stehe fest, dass die Kündigung durch den Beklagten am 20. Juni
2018 nur mündlich erfolgt sei und deshalb die gesetzlichen Formvorschriften
nicht eingehalten worden seien. Sodann sei die Kündigung auch nicht  wie im
Mietvertrag vorgesehen  per 30. September 2018 oder 31. März 2019
ausgesprochen worden, wobei aber die Kündigungsfrist mit der Mitteilung im Juni
2018 per 30. September 2018 eingehalten worden wäre. Aus dem Schreiben des
Klägers vom 22. September 2018 mit dem Titel «Mietvertrag / Bestätigung der
Kündigung» gehe aber zweifellos hervor, dass der Mieter im Juni 2018 dem Kläger
die Kündigung vorgeschlagen hatte und der Kläger als Vermieter diesen
ausserordentlichen Kündigungstermin akzeptiert habe. Die ersten beiden Sätze
des hier massgeblichen Schreibens mit folgendem Inhalt: «Die von Ihnen im Monat
Juni 2018 auf 31.10.2018 mündlich ausgesprochene Kündigung wird hiermit
bestätigt. Der offizielle Rückgabetermin wird Ihnen später mitgeteilt» habe von
den Beklagten vernünftigerweise nur als Zustimmung zu einer Beendigung des
Mietverhältnisses auf diesen Zeitpunkt verstanden werden können. Im Übrigen
habe der Kläger in ebendiesem Schreiben ausdrücklich darauf hingewiesen, dass
die Beklagten sämtliche Abonnemente für Wasser, Strom, Telefon/TV etc.
rechtzeitig kündigen sollten und den geplanten Wohnsitzwechsel innert 8 Tagen
bei der Einwohnergemeinde melden müssten. Die am 20. Juni 2018 erfolgte
mündliche Offerte der Mieter zur ausserterminlichen Vertragsauflösung sei demnach
vom Vermieter mit Schreiben vom 22. September 2018 bestätigt und akzeptiert
worden, womit der Auflösungsvertrag spätestens an diesem Tag zustande gekommen
ist. Damit sei erstellt, dass die Parteien das Mietverhältnis mittels
Aufhebungsvertrag einvernehmlich und ausserterminlich auf den 31. Oktober 2018
aufgelöst hätten. Die vom Kläger geforderten Mietzinse seien somit nicht
gerechtfertigt und das erste Hauptbegehren sei vollumfänglich abzuweisen.

1.3 In seiner Beschwerdeschrift bringt
der Beschwerdeführer dagegen im Wesentlichen vor, beim vorliegenden
Rechtsstreit handle es sich um eine Forderung aus ungekündigtem Mietvertrag. Mit
Schreiben vom 22. September 2018 habe er lediglich das Telefonat vom 20. Juni
2018 zusammengefasst, eine Zustimmung zur Kündigung habe er nicht abgegeben. Die
vom Mieter telefonisch mitgeteilte Kündigung verletze die gesetzliche
Formvorschrift und zudem habe die die schriftliche Zustimmung des anderen
Ehegatten gefehlt. Gemäss den zwingenden Bestimmungen des Mietrechts sei die
Kündigung des Beklagten deshalb nichtig. Daraus folge, dass das Mietverhältnis
ungekündigt geblieben sei. Entgegen der Auffassung der Vorderrichterin sei auch
kein Aufhebungsvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen. Als er das
besagte Schreiben am 22. September 2018 verfasst habe, habe er sich in einem
Rechtsirrtum befunden. Nach einem Blick ins Gesetz habe er aber erkannt, dass
die Beschwerdegegner schriftlich hätten kündigen müssen. Fehlender Konsens
schliesse den Abschluss eines Aufhebungsvertrages aus. Im Übrigen hätten es die
Beklagten unterlassen, per 1. November 2018 einen zumutbaren Nachmieter zu
suchen beziehungsweise habe sich der vorgeschlagene Nachmieter beim Vermieter
nie gemeldet. Folglich schuldeten ihm die Beschwerdegegner ausstehende Mietzinse
in der Höhe von CHF 5'850.00 zuzüglich Verzugszins zu 5% seit 15. Januar 2019.

1.4 Die Beschwerdegegner machen zusammenfassend
geltend, das Mietverhältnis sei im gegenseitigen Einvernehmen der Parteien vor
Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist aufgelöst worden. Die Auflösung des
Vertrages sei durch die Beschwerdegegner initiiert worden, nachdem diese eine
Eigentumswohnung gekauft hätten und umziehen wollten. Der Beschwerdeführer habe
sich mit ihrem Vorhaben, die Mietwohnung per Ende Oktober 2018 zu verlassen,
zunächst einverstanden gezeigt. Als entsprechendes Beweismittel sei vor der
Vorinstanz das vom 22. September 2018 datierte Schreiben des Beschwerdeführers
angeboten worden. In diesem werde die mündlich ausgesprochene Kündigung der
Beschwerdegegner vom Beschwerdeführer ausdrücklich bestätigt. Die
Sachverhaltsdarstellung des Beschwerdeführers ergebe damit keinen Sinn. Das
Verhalten des Beschwerdeführers verstosse gegen den allgemeinen Grundsatz von
Treu & Glauben. Damit versuche er das Unwissen der Beschwerdegegner
auszunutzen, um aus dem Mietverhältnis noch möglichst lange Profit zu schlagen.
Dieses Verhalten sei rechtsmissbräuchlich und dürfe nicht geschützt werden.

2.1 Setzt sich jemand zu seinem früheren
Verhalten in Widerspruch (venire contra factum proprium), ist darin ein
Verstoss gegen Treu und Glauben zu erblicken, wenn das frühere Verhalten ein
schutzwürdiges Vertrauen begründet hat, welches durch die neuen Handlungen
enttäuscht würde. Vom Rechtsmissbrauchsverbot gemäss Art. 2 Abs. 2 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) geschützt ist der Vertrauende,
der aufgrund des geschaffenen Vertrauens Dispositionen getroffen hat, die sich
nun als nachteilig erweisen (vgl. BGE 125 III 257 E. 2a).

2.2 Diese Voraussetzungen sind
vorliegend erfüllt: Den Vorakten zufolge ist unbestritten, dass der Mieter am
20. Juni 2020 den Beschwerdeführer anrief und diesem mitteilte, dass die
Ehegatten die Wohnung per Ende Oktober 2018 kündigen wollten, um in ihre neu
erworbene Eigentumswohnung zu ziehen. Ebenfalls unbestritten ist, dass der
Beschwerdeführer mit einem an beide Ehegatten adressierten Schreiben vom 22.
September 2018 mitteilte: «die von Ihnen im Monat Juni 2018 auf 31.10.2018
mündlich ausgesprochene Kündigung der 3½-Zimmerwohnung an der
Franziskanerstrasse 20, 4512 Bellach, wird hiermit bestätigt. Der offizielle
Rückgabetermin wird Ihnen später mitgeteilt. Die Wohnungsabgabe kann erfolgen,
sobald die Wohnung geräumt und ordentlich geputzt ist. Sie sollten sämtliche
Abonnemente kündigen []». Nach dem objektiv verstandenen Sinn dieser Erklärung
gab der Beschwerdeführer damit den Ehegatten sein Einverständnis zur
ausserterminlichen Auflösung des Mietvertrags per Ende Oktober 2018 kund und
befreite die Mieter damit von der Bezahlung der Mietzinse ab November 2018. Im
Übrigen sind aus den Vorakten keinerlei Anhaltspunkte ersichtlich, die Zweifel
an diesem dannzumal geäusserten Rechtsbindungswillen aufkommen lassen würden.
Wäre der Beschwerdeführer, wie behauptet, mit der verlangten Auflösung des
Mietverhältnisses per Ende Oktober 2018 nicht einverstanden gewesen, hätte er
auf das Telefonat vom 20. Juni 2018 nicht schriftlich zu reagieren brauchen.
Dass der (rechtskundige) Beschwerdeführer nach einem Blick in die
mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts seine Rechtsauffassung änderte
und mit dem ursprünglich Erklärten nicht mehr einverstanden war, ist für die
vorliegende Beurteilung unbeachtlich. Mit der nachträglichen gerichtlichen Geltendmachung
der Mietzinse nach dem Auszug der Beschwerdegegner Ende Oktober 2018 widerspricht
der Beschwerdeführer jedenfalls dem in seinem Schreiben vom 20. September 2018
an beide Ehegatten zugesicherten Verhalten, was sich als Verstoss gegen Treu
und Glauben und damit als rechtsmissbräuchlich erweist. Der institutionelle
Missbrauch eines Klagerechts hat den Verlust des Rechtsschutzinteresses zur
Folge (vgl. BGE 86 II 165 und 107 II 179). Auf die Beschwerde kann in diesem
Punkt somit nicht eingetreten werden.

2.3 Im Übrigen geht aus den
Rechtsschriften beider Parteien und aus den Parteibefragungen durchwegs hervor,
dass beide Mieter mit der ausserterminlichen Auflösung des
Vertragsverhältnisses einverstanden waren. Entgegen der Auffassung des
Beschwerdeführers hat die Zustimmung des anderen Ehegatten zur Beendigung des
Mietvertrags nicht schriftlich zu erfolgen. Nach dem gesetzgeberischen Willen
reicht hierfür eine ausdrückliche Erklärung aus (vgl. Ivo Schwander in:
Heinrich Honsell et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, Basel
2019, Art. 169 B 19). Damit liegt die begründete Annahme nahe, dass die
(nichterwerbstätige) Ehefrau während den unbestrittenen Besuchen des
Beschwerdeführers im September 2018 in der Mietwohnung und bei den Gesprächen
über die Beendigung des Mietverhältnisses anwesend war und ihren
Vertragsauflösungswillen vor dem Beschwerdeführer geäussert hatte. Dass die
Ehefrau der Vertragsauflösung mündlich zustimmte, wurde vom Beschwerdeführer im
vorinstanzlichen Verfahren sodann auch gar nicht in Abrede gestellt. Die
Auffassung der Vorinstanz, wonach ein rechtsgültiger Aufhebungsvertrag betreffend
das Mitverhältnis zustande gekommen ist, ist damit nicht zu beanstanden. Selbst
wenn auf die Beschwerde in diesem Punkt eingetreten worden wäre, würde sie sich
nach dem Gesagten somit als unbegründet erweisen.

3.1 Weiter verlangt der Beschwerdeführer
eine Entschädigung in der Höhe von CHF 962.85 zuzüglich Zins zu 5% seit
dem 13. Dezember 2019 von den Beschwerdegegnern für die im Abnahmeprotokoll
anerkannten Mieterschäden. Er macht sinngemäss geltend, die Vorderrichterin
habe sein Begehren unter vorgeschobenen Behauptungen und wegen angeblichen
Beweismängeln abgewiesen. Im Abnahmeprotokoll werde von den Beklagten
anerkannt, dass während des Mietverhältnisses 64 Dübellöcher mit einem
Durchmesser von 8 mm in die Wände der Wohnung gebohrt worden seien (gemäss
klägerischer Urkunde Nr. 5). Um ein Bild aufzuhängen würde ein Dübelloch mit
einem Durchmesser von 2-3 mm ausreichen. Aufgrund der Vielzahl und Grösse der
Dübellöcher hätten die Arbeiten von einem Fachmann erledigt werden müssen. Der
Mieter sei aber kein Fachmann und ein Flickwerk könne vom Vermieter einer
professionell vermieteten Wohnung nicht akzeptiert werden.

3.2 Gemäss Art. 321 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2
der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ist die Beschwerde
schriftlich und begründet innert der gesetzlichen Rechtsmittelfrist einzureichen.
Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO).
Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende
Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige
Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der
angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (vgl. Dieter
Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 N 15).

3.3 Auf die entscheidenden Erwägungen
der Amtsgerichtspräsidentin (vgl. E. IV., A., 8. [S. 15] und IV., B., 6. [S. 16
f.] des angefochtenen Entscheids) geht der Beschwerdeführer nicht ein.
Stattdessen begnügt er sich mit einem pauschalen Verweis auf die  seiner
Auffassung nach  unzutreffenden Folgerungen zur Beweiswürdigung der
Vorderrichterin. Die Beschwerdeschrift genügt damit den Anforderungen an die
Begründung einer Beschwerde nicht. Inwiefern die Vorderrichterin das Recht
falsch angewendet oder den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt haben
soll, ist der Beschwerdeschrift damit nicht zu entnehmen. Die Beschwerde
erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen.

4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens
von CHF 1'500.00 gehen dem Ausgang entsprechend zu Lasten des Klägers und
Beschwerdeführers. Antragsgemäss ist er zudem zu verpflichten, den
Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu bezahlen. Deren Gesuch um
Gewährung der integralen unentgeltlichen Rechtspflege ist gutzuheissen. Die
Beschwerdegegner beantragen eine Parteientschädigung in der Höhe von
CHF 1'652.12 (inkl. Auslagen und MWST). In der eingereichten Honorarnote
macht die Rechtsvertreterin einen Aufwand von 6 Stunden à CHF 250.00 geltend,
wovon 5 Stunden für die Sichtung der Beschwerde und die Ausarbeitung der
Beschwerdeantwort veranschlagt werden. Aus den Vorakten ist ersichtlich, dass
der Inhalt der Beschwerdeantwort grössten Teils von der Klageantwort übernommen
wurde. Inwiefern die kaum merklichen Änderungen in der Beschwerdeschrift 5
Stunden beansprucht hätten, begründet die Rechtsvertreterin der
Beschwerdegegner nicht. Für das Sichten der kurzen Beschwerdeschrift und das
Ausfertigen der Beschwerdeantwort kann damit allerhöchstens 1.5 Stunden Aufwand
zugestanden werden. Daraus ergibt sich eine Parteientschädigung in der Höhe von
CHF 709.75 inkl. Auslagen und MWST (Aufwand: CHF 625.00; Auslagen:
CHF 34.00; MWST: CHF 50.75).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden kann.

2.A.___ hat die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3.A.___ hat B.___ und C.___, vertreten
durch die unentgeltliche Rechtsbeiständin, Rechtsanwältin Claudia Hazeraj, eine
Parteientschädigung von CHF 709.75 zu bezahlen. Für einen Betrag von
CHF 521.25 besteht während zweier Jahre eine Ausfallhaftung des Staates.
Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren sowie
der Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen Rechtsbeiständin im Umfang von
CHF 188.50 (Differenz zum vollen Honorar), sobald B.___ und C.___ zur
Nachzahlung in der Lage sind (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter CHF
30'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                  Trutmann