so_gerichte · ZKBER.2019.67 · 2019-11-11 · de
Anfechtung Kündigung / Erstreckung


Urteilvom11. November 2019

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Hunkeler

Rechtspraktikantin Ruchat

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwältin Clivia Wullimann,

Berufungsklägerin

gegen

B.___, vertreten durch C.___ AG, hier vertreten durch
Rechtsanwalt Walter Keller,

Berufungsbeklagte

betreffendAnfechtung
Kündigung / Erstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 Am 26. Juni 2015 schlossen A.___
(nachfolgend: Mieterin) und die B.___ (nachfolgend: Vermieterin), vertreten
durch die C.___ AG, einen Mietvertrag über eine 3.5-Zimmer-Wohnung am [...] in [...]
(nachfolgend: Mietwohnung). Mit Schreiben vom 20. April 2017 kündigte die Vermieterin
das Mietverhältnis. Am 8. Juni 2017 zog die Vermieterin die Kündigung zurück
unter der Bedingung, dass die Mieterin keinerlei Richtbestimmungen im Haus oder
Veränderungen in den allgemeinen Räumen vornehme und die Privatsphäre der
Nachbarmieter gegenseitig zu gewährleisten sei. Mit Schreiben vom 30. November
2017 wurde die Mieterin von der Vermieterin aufgefordert, sich strengstens an
die Vereinbarung vom 8. Juni 2017 zu halten, andernfalls sie sich gezwungen
sehe, die Kündigung gemäss Art. 257f des Schweizerischen Obligationenrechts
(OR, SR 220) auszusprechen.

1.2 Am 17. Januar 2018 kündigte die Vermieterin
die Mietwohnung gestützt auf Art. 257f OR per 28. Februar 2018. Auf Verlangen
der Mieterin führte die Vermieterin als Begründung an, die Mieterin habe durch ihr
Einmischen in Privatangelegenheiten der Nachbarn sowie der Missachtung der
Vereinbarung vom 8. Juni 2017 und der Verwarnung vom 30. November 2017 das
Mietverhältnis unzumutbar gemacht. Anlässlich der im Anschluss erfolgten
Schlichtungsverhandlung konnte zwischen den Parteien keine Einigung erzielt
werden.

1.3 Mit Klage vom 18. Juni 2018 stellte die
Mieterin (nachfolgend: Klägerin) folgende Rechtsbegehren:

1.4 Die Vermieterin (nachfolgend:
Beklagte) beantragte in ihrer Klageantwort vom 17. August 2018 die Abweisung
der Klage unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

1.5 Am 30. November 2018 erhob die
Beklagte Widerklage mit den folgenden Rechtsbegehren:

2. Am 14. Dezember 2018 fand vor dem Amtsgerichtspräsidenten
des Richteramtes Solothurn-Lebern die Hauptverhandlung mit Parteibefragung
statt. Gleichentags erliess der Amtsgerichtspräsident das folgende im
Dispositiv eröffnete Urteil:

3.1 Gegen das begründete Urteil erhob
die Klägerin (nachfolgend: Berufungsklägerin) am 16. September 2019 Berufung
beim Obergericht des Kantons Solothurn und stellte folgende Rechtsbegehren:

3.2 Mit Berufungsantwort vom 8. Oktober
2019 schloss die Beklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) auf Nichteintreten,
bzw. eventualiter auf Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

4. Über die Berufung kann gestützt auf
Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ohne Durchführung einer
Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte
und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten
verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Die Berufungsbeklagte beantragt, auf
die Klage sei nicht einzutreten, da der kassatorische Antrag der
Berufungsklägerin  das angefochtene Urteil sei vollumfänglich aufzuheben 
mangelhaft sei.

1.2 Grundsätzlich muss ein
Rechtsbegehren so bestimmt sein, dass es im Falle der Gutheissung unverändert
zum Urteil erhoben werden kann (BGE 137 III 617 E. 4.3). Die Anforderungen an
eine Berufung unterstehen jedoch dem Verbot des überspitzten Formalismus (Art. 29 Abs. 1 der
Schweizerischen Bundesverfassung [BV, SR 101]) und sind im Lichte der
Begründung auszulegen (Benedikt Seiler, Die Berufung nach ZPO,
Zürich/Basel/Genf 2013, §11 Rz 881).Auch
wenn vorliegend eine Präzisierung der Berufungsanträge durch die anwaltlich
vertretene Berufungsklägerin wünschenswert gewesen wäre, so ist bei einer
Auslegung nach den allgemeinen Grundsätzen und insbesondere unter
Berücksichtigung von Treu und Glauben im Zusammenhang mit der
Berufungsbegründung ohne weiteres erkennbar, was die Berufungsklägerin mit ihrem
Rechtsbegehren erreichen will: Durch die Aufhebung des erstinstanzlichen
Urteils soll die Kündigung vom 17. Januar 2018 als  missbräuchlich qualifiziert
und aufgehoben werden. Auf die Berufung ist deshalb einzutreten.

2.1 Gemäss Art. 257f Abs. 1 und 2 OR
muss der Mieter die Mietsache sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und
Nachbarn Rücksicht nehmen. Verletzt der Mieter trotz einer schriftlichen
Abmahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme erneut,
so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des
Mietverhältnisses unzumutbar ist, kann der Vermieter fristlos mit einer Frist
von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats künden (Abs. 3).

2.2 Der Amtsgerichtspräsident erachtete
die Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR als gegeben. Mit der Beweiswürdigung
sei erstellt, dass sich die Klägerin mehrmals über die Privatsphäre von
Mitmietern geäussert und Mutmassungen über deren Privatleben angestellt habe.
Ihre Handlungen würden einem anständigen und korrekten Verhalten entgegenstehen,
womit sie ihre Pflicht zu Sorgfalt und Rücksichtnahme verletze. Spätestens mit
dem Schreiben vom 30. November 2017 sei eine schriftliche Abmahnung im Sinne
von Art. 257f Abs. 3 OR erfolgt. Entgegen der Abmahnung habe die Klägerin
weiterhin völlig unverhältnismässig und in wiederholter Weise gehandelt. Sie
habe zwar aus ihrer Sicht Verstösse gegen die Hausordnung gemeldet, sich jedoch
gleichzeitig zusammenhangslos über andere Mieter und deren Privatleben
geäussert und die Durchsetzung der Hausordnung in die eigene Hand genommen.
Somit habe die Klägerin erneut ihre Sorgfaltspflichten verletzt und die
Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet. Die Beklagte
habe glaubhaft dargelegt, dass der weitere Verbleib der Klägerin in der
Mietwohnung unzumutbar sei und sie den Mietvertrag aufgrund der
Sorgfaltspflichtverletzungen gekündigt habe. Die gesetzlichen Formen und
Fristen für eine Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR seien eingehalten und das
Mietverhältnis somit gültig per 28. Februar 2018 aufgelöst worden.

3. Die Berufungsklägerin rügt eine
unrichtige Feststellung des Sachverhaltes, indem die Vorinstanz ohne
Hinterfragung ihrer Mängelrügeschreiben und ohne Berücksichtigung der Aussagen
anlässlich der Verhandlung eine einseitige Beweiswürdigung vorgenommen habe.
Dadurch sei das Urteil nicht ausreichend und nachvollziehbar begründet und das
rechtliche Gehör verletzt (Art. 6 der Konvention zum Schutze der Menschenrechte
und Grundfreiheiten [EMRK, SR 0.101] i.V.m. Art. 29 Abs. 2 BV). Aus dem
falschen Sachverhalt schliesse die Vorinstanz auf eine
Sorgfaltspflichtverletzung und wende dadurch das Recht von Art. 257f OR falsch
an.

3.1.1 Hinsichtlich der angeblich fehlerhaften
Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz führt die Berufungsklägerin aus, sie
habe lediglich ihre Mängelrechte wahrgenommen und darauf aufmerksam gemacht,
dass die Hausordnung durch die anderen Mieterinnen nicht eingehalten werde. Die
Berufungsbeklagte habe als Vermieterin die Pflicht, diese zu prüfen und die
Hausordnung durchzusetzen, was gänzlich unterlassen worden sei. Sie wiederholt
in der Folge die während des vorinstanzlichen Verfahrens geltend gemachten
Einwände (Licht löschen, Benutzung Secomat, Einhalten der Wäschezeiten, etc.).

3.1.2 Die Berufungsbeklagte hält dem
entgegen, die Berufungsklägerin rüge nicht substantiiert, was an den
vorderrichterlichen Feststellungen qualifiziert unrichtig sein solle. Materiell
habe die Berufungsklägerin zudem keineswegs lediglich ihre Mängelrechte
wahrgenommen, sondern sich vielmehr seit Jahren über jedes Tun und Lassen ihrer
Mitmieter ausgelassen. Dieses Verhalten habe sie selbst nach dem Urteil der
Vorinstanz weiterhin an den Tag gelegt.

3.1.3 Gemäss Art. 157 ZPO bildet sich
das Gericht seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise. Die
Beweiswürdigung ist die Bewertung der zulässigerweise erhobenen Beweismittel
durch das Gericht, um zum Beweisergebnis zu gelangen. Die Bewertung der einzelnen
Beweismittel und des Beweisergebnisses hat in objektiv nachvollziehbar,
begründeter Weise zu ergehen (Jürgen Brönnimann, in: Heinz Hausheer et al.
[Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art.
157 N 5).

Das rechtliche Gehör nachArt. 29 Abs. 2 BVdient einerseits der Klärung des
Sachverhalts, anderseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes
Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung
des Einzelnen eingreift (BGE 133 I 270 E. 3.1; 127 I 54 E. 2b). Der
Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet auch,dass die Behörde die Vorbringen der
betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung
berücksichtigt.Die
Begründung des Entscheids muss so abgefasst sein, dass ihn der Betroffene
gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Sie muss kurz die wesentlichen
Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die
sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung
mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 138 IV 81 E. 2.2; 136 I 184 E. 2.2.1;
133 III 439 E. 3.3 mit Hinweisen).

3.1.4 Die Vorinstanz hatte sich mit der
Frage zu befassen, ob die Kündigung vom 17. Januar 2018 gestützt auf Art. 257f
Abs. 3 OR rechtmässig war. Sie gibt in ihrem Urteil vom 14. Dezember 2018
ausführlich die Korrespondenz zwischen den Parteien wieder und legt dabei den
Inhalt der verschiedenen Schreiben der Berufungsklägerin dar, beginnend beim 2.
August 2017 bis 3. Januar 2018 (Urteil S. 12  21). Auch die Aussagen der
Berufungsklägerin anlässlich der Verhandlung werden festgehalten (Urteil S.
21). Der Vorderrichter hat sämtliche relevanten Tatsachen und Eingaben
berücksichtigt und den Sachverhalt gestützt darauf richtig festgestellt. Von
einer einseitigen Beweiswürdigung kann nicht die Rede sein. Die Mängelrügen der
Berufungsklägerin wurden bei der Urteilsfindung anders beurteilt, als von der
Berufungsklägerin beantragt.

3.1.5 Inwiefern der angefochtene
Entscheid den Anforderungen an die Begründungspflicht nicht genügen sollte, ist
nicht ersichtlich. Der Vorderrichter äussert sich sehr wohl dazu, gestützt auf
welche Dokumente und Aussagen er den rechtserheblichen Sachverhalt als erstellt
erachtet und welche Schlussfolgerungen getroffen werden (Urteil S. 22 ff.).
Dass diese nicht im Interesse der Berufungsklägerin ausfallen, vermag daran
nichts zu ändern. Die anwaltlich vertretene Berufungsklägerin war denn auch in
der Lage, den Entscheid umfassend und sachgerecht anzufechten. Die Rüge der
Verletzung des rechtlichen Gehörs durch eine ungenügende Begründung des
angefochtenen Entscheids ist somit unbegründet.

3.2 Die Berufungsklägerin macht in der
Folge geltend, die Vorinstanz wende die Bestimmungen von Art. 257f OR falsch
an, indem sie aus dem falschen Sachverhalt auf eine Einmischung in die
Privatsphäre anderer Mieter schliesse und dies als Sorgfaltspflichtverletzung
qualifiziere. Ihre Meldungen seien für die Berufungsbeklagte vielleicht lästig
gewesen, stellten jedoch keine Sorgfaltspflichtverletzung dar. Eine solche
liege bereits aufgrund der Begrifflichkeit nicht vor, da das Mietobjekt keinen
Schaden genommen habe. Sie habe lediglich ihre Mängelrechte geltend gemacht und
entsprechend der Hausordnung gehandelt, um einen Schaden zu vermeiden. Selbst
wenn das Gericht der Ansicht wäre, die Rücksichtnahmepflicht sei unter die
Sorgfaltspflicht zu subsumieren, liege keine solche Verletzung vor.

3.2.1 Die Berufungsbeklagte führt in
diesem Zusammenhang aus, die Berufungsklägerin verstosse seit längerem und
wiederholt gegen die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Mitbewohner. Ihr
Verhalten sei mehrfach abgemahnt worden und die Voraussetzungen von Art. 257f
OR erfüllt.

3.2.2 Die Definition des sorgfältigen
Gebrauchs einer Mietsache ergibt sich aus dem Mietvertrag und allfällig
dazugehörigen Anhängen, aber auch aus den polizeilichen Vorschriften, dem
Nachbarrecht und den allgemeinen Gepflogenheiten. Die Verletzung der
Rücksichtnahmepflicht gemäss Art. 257f Abs. 2 OR ist bezüglich der Folgen der
Sorgfaltspflichtverletzung gleichgestellt (Peter Higi/Anton Bühlmann in: Peter
Higi et al. [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationenrecht, Zürich/Basel/Genf
2019, Die Miete, Art. 257f N 39). Die Pflicht zur Rücksichtnahme beinhaltet beispielsweise
die Privatsphäre und das Ruhebedürfnis der Nachbarn zu respektieren oder die
nötige Toleranz gegenüber den Nachbarn für das Zusammenleben aufzubringen
(Irène Spirig in: David Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, Zürich
2016, Ziffer 27.3.4, S. 718).

3.2.3 Der Einwand der Berufungsklägerin,
die Pflicht zur Rücksichtnahme sei nicht unter die Sorgfaltspflicht gemäss Art.
257f Abs. 3 OR zu subsumieren, ist demnach unbegründet. Fraglich ist lediglich,
ob es sich bei dem Verhalten der Berufungsklägerin um eine Sorgfaltspflichtverletzung
handelt.

Eine Sorgfaltspflichtverletzung kann
beispielsweise vorliegen bei wiederholten Immissionen wie besonders lautes und
häufiges Radio hören zu Ruhezeiten; häufigen lautstarken Auseinandersetzungen;
unerträglichen Gerüchen; bei der wiederholten Verletzung vertraglich
definierter Rücksichtsmassnahmen oder auch bei einem rücksichtslosen Verhalten
eines Mieters gegenüber seinen Mitmietern (Spirig, a.a.O., Ziffer 27.3.7.1.1f.,
S. 721ff.; vgl. Angela Hensch, Streitigkeiten zwischen Mietern, AJP 7/2013, S.
987f. mit entsprechenden Hinweisen).

Die Vorinstanz beurteilte das Verhalten
der Berufungsklägerin als eine Sorgfaltspflichtverletzung, da sie sich mehrmals
über die Privatsphäre von Mitmietern geäussert und Mutmassungen über deren Privatleben
angestellt habe. Den anderen Mietern Dummheit, Bequemlichkeit und fehlenden
Menschenverstand zuzuschreiben, stehe einem korrekten und anständigen Verhalten
entgegen. Die rechtliche Würdigung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Das
Verhältnis zwischen der Berufungsklägerin und der Berufungsbeklagten bzw. den
Mitmietern der Berufungsklägerin ist seit längerer Zeit zerrüttet, beide
Parteien fühlen sich von der anderen schikaniert. Selbst wenn die Hausordnung
grundsätzlich durchzusetzen ist, gehen die vorliegenden Verhaltensweisen der
Berufungsklägerin über die Geltendmachung von Mängeln hinaus. Massgebend ist
die Art und Weise, mit welcher die Berufungsklägerin gegen ihre Mitmieter vorgeht.
Die Vorinstanz stellte zutreffend fest, dass die Äusserungen der Berufungsklägerin
einem anständigen Verhalten entgegenstehen. Dies lässt sich den diversen
Schreiben der Berufungsklägerin sowie der an D.___ und E.___ gerichteten Mitteilung
vom 21. Dezember 2017 (bekl. Urkunde 12) ohne weiteres entnehmen. Die Pflicht
zur Rücksichtnahme beinhaltet wie erwähnt auch die Privatsphäre anderer Mieter
zu respektieren und ihnen die notwendige Toleranz für das Zusammenleben
entgegenzubringen. Indem die Berufungsklägerin die allgemein genutzten Räume
der Liegenschaft, insbesondere den Wäscheraum und auch den Waschplan eingehend
kontrollierte, sich beispielsweise in die Waschgewohnheiten und das Aufhängen
der Wäsche anderer Mieter einmischte, der Verwaltung Fotos zustellte, welche
den anderen Mietern zuzuordnen sind, und sich diffamierend über andere Mieter äusserte,
verletzte sie die Pflicht zur Rücksichtnahme. Ausschlaggebend ist dabei die
Gesamtheit der Handlungen der Berufungsklägerin. Selbst wenn ein mögliches Fehlverhalten
der Mitmieter vorliegen sollte, indem die Hausordnung nicht pedantisch genau
eingehalten wird, rechtfertigt dies das Vorgehen der Berufungsklägerin keineswegs.
Die Meldungen der Berufungsklägerin gehen offensichtlich über das ordentliche
Mass allfälliger Mängelrügen hinaus.

4.1 Die Berufungsklägerin rügt weiter,
die Vorinstanz habe das Recht von Art. 257f OR verletzt, indem sie ihre
Schreiben ab dem 4. Dezember 2017 als erneute Pflichtverletzungen qualifiziert
habe. Sie habe lediglich versucht, ihre Mängelrechte geltend zu machen. Die
Berufungsbeklagte habe es aber nicht für nötig gehalten, etwas zu unternehmen.
Die Ausführungen der Vorinstanz, sie habe sich erneut in das Privatleben der
Mitmieter eingemischt, gehe fehl. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb andere
Mieter sich nicht an die Hausordnung halten würden. Zudem setze Art. 257f Abs.
3 OR eine gewisse Schwere voraus.

4.2 Die Vorinstanz hielt fest, trotz
schriftlicher Abmahnung habe die Berufungsklägerin weiterhin völlig
unverhältnismässig und in wiederholter Weise gehandelt. Sie habe die in ihren
Augen vorliegenden Verstösse gemeldet, dabei jedoch zusammenhangslos über den
Zivilstand und das Privatleben anderer Mieter berichtet. Sie habe die
Durchsetzung der Hausordnung eigenmächtig in die Hand genommen sowie mit ihren
entwürdigenden Aussagen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des
Mietverhältnisses begründet. Die Berufungsbeklagte habe glaubhaft dargelegt,
dass die Kündigung aufgrund der Sorgfaltspflichtverletzung erfolgt sei und dass
der Verbleib der Berufungsklägerin im Mietobjekt für die Mitmieter untragbar
werden würde.

4.3 Eine ausserordentliche Kündigung
nach Art. 257f Abs. 3 OR setzt die weiterhin oder erneute
Sorgfaltspflichtverletzung voraus, welche in einem sachlichen und zeitlichen
Zusammenhang mit der schriftlich abgemahnten Pflichtverletzung stehen muss
(Spirig, a.a.O., Ziffer 27.3.6, S. 719 f.). In der schriftlichen Abmahnung der
Berufungsbeklagten an die Berufungsklägerin vom 30. November 2017 wurde diese
aufgefordert, sich strengstens an die Vereinbarung vom 8. Juni 2017 zu halten.
Dem Schreiben legte die Berufungsbeklagte eine Auflistung von Verstössen bei,
welche der Vereinbarung widersprechen (bekl. Urkunde 2). Aufgeführt wird unter
anderem die Einmischung in die Privatsphäre von anderen Mieterinnen, verbale
Angriffe gegen die Mitmieterinnen sowie die Zustellung von Fotos von privaten
Gegenständen anderer Mieter. In den darauffolgenden Schreiben der
Berufungsklägerin lässt sich trotz schriftlicher Abmahnung keine
Verhaltensänderung erkennen. Die Berufungsklägerin versuchte weiterhin die
Hausordnung akribisch durchzusetzen und kontrollierte dafür die einzelnen
Mieterinnen bzw. die gemeinsam zugänglichen Räume. Sie äusserte sich in
mehreren Schreiben erneut in unangemessener Weise über die anderen Mieterinnen.
Unter Verweis auf die Ausführungen unter 2.2.3 und der schlüssigen Begründung
der Vorinstanz, hat die Berufungsklägerin mit ihren Schreiben ab dem 4.
Dezember 2017 ihre Sorgfaltspflichten erneut verletzt.

5.1 Die Berufungsklägerin macht geltend,
die Vorinstanz habe das Recht von Art. 257f OR falsch angewendet, indem sie
leichthin und ohne Abklärung aller konkreten Umstände des Einzelfalls gestützt
auf den falsch festgestellten Sachverhalt die Unzumutbarkeit des
Mietverhältnisses angenommen habe. Die Vorinstanz verkenne, dass die
Unzumutbarkeit objektiv sein müsse. Sie habe ein Anrecht auf die Anrufung der
Mängelrechte. Zur gegenseitigen Rücksichtnahme gehörten auch ein sorgfältiger
Gebrauch und eine korrekte Benutzung der Waschküche. Es sei nicht belegt,
inwiefern ihre Rügen das Mietverhältnis derart schwer stören würden, dass
dieses nicht mehr erträglich sei.

5.2 Den Ausführungen der Vorinstanz ist
auch in diesem Punkt zuzustimmen. Die Berufungsklägerin verweist wiederum auf
die Geltendmachung der Mängelrügen. Auf die Begründung der Vorinstanz, nach
welcher die übermässigen Kontrollen und das aggressive Vorgehen der
Berufungsklägerin das Mietverhältnis unzumutbar machten, geht sie hingegen
nicht weiter ein. Selbst wenn es sich in einzelnen Punkten lediglich um die
Geltendmachung von Mängeln handelt, so war das Verhalten der Berufungsklägerin
in seiner Gesamtheit nicht länger tragbar und erreichte die notwendige Schwere,
um die ausserordentliche Vertragsauflösung zu rechtfertigen. Inwiefern die
notwendige Objektivität nicht gewahrt sein soll, ist nicht ersichtlich. Im
Gegenteil beurteilt die Berufungsklägerin das Verhalten der anderen Mieter und
das mangelnde Eingreifen der Berufungsbeklagten vorwiegend nach ihrem subjektiven
Empfinden, welches einer objektiven Betrachtung unter dem Aspekt der
notwendigen Toleranz entgegensteht.

6. Nach dem Gesagten hat der Vorderrichter
die Voraussetzungen von Art. 257f Abs. 3 OR zu Recht als gegeben erachtet.
Trotz der erfolgten schriftlichen Abmahnung hat die Berufungsklägerin erneut
ihre Pflicht zur Rücksichtnahme in schwerer Weise verletzt und damit die
Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses begründet. Bei einer
Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund schwerer Verletzungen der Pflicht zur
Sorgfalt und Rücksichtnahme ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses gemäss
Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ausgeschlossen, weshalb es dazu keiner weiteren
Ausführungen bedarf.

7. Demnach erweist sich die Berufung als
unbegründet und ist vollumfänglich abzuweisen. Das Urteil des
Amtsgerichtspräsidenten des Richteramtes Solothurn-Lebern vom 14. Dezember 2018
ist zu bestätigen.

8. Die Berufungsklägerin hat die Kosten
des Verfahrens vor Obergericht von CHF 3'000.00 zu tragen. Sie werden mit dem
von ihr geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Die
Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung
auszurichten. Diese wird antragsgemäss auf CHF 1'700.90 (inkl. Auslagen und
MwSt.) festgesetzt.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.Die Kosten des Berufungsverfahrens von
CHF 3'000.00 hat A.___ zu tragen. Sie werden mit dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.

3.A.___ hat der B.___ für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 1'700.90 zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert übersteigt
CHF 15'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Rechtspraktikantin

Frey                                                                                  Ruchat

Das Bundesgericht hat mit
Urteil vom 26. Februar 2020 die dagegen erhobene Beschwerde abgewiesen (BGer
4A_621/2019).