so_gerichte · VWBES.2018.342 · 2019-02-04 · de
Baubewilligung / Überbauung mit drei Mehrfamilienhäusern und Einstellhalle


Urteilvom4. Februar 2019

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.A.___

2.B.___

3.C.___

alle
vertreten durch  D.___

Beschwerdeführerinnen

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Bau-,
Planungs- und Werkkommission der Einwohnergemeinde E.___,

3.F.___vertreten durch Rechtsanwalt Michael Grimm,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Überbauung mit drei Mehrfamilienhäusern und Einstellhalle

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die F.___ aus [...] beabsichtigt, in E.___
an der [...]strasse auf GB Nr. [...] drei Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle
zu bauen. In Überarbeitung eines ersten Gesuchs wurde bei allen Mehrfamilienhäusern
ein Geschoss weggelassen. Am 1. Mai 2017 prüfte die kommunale Baukommission das
Vorhaben und stellte fest, die baurechtlichen Bestimmungen der Zone W3 seien
eingehalten. Es wurde ein Verkehrskonzept erarbeitet. Niemand forderte einen
Gestaltungsplan. Nach der Publikation gingen Einsprachen ein. Unter anderem
wurde jetzt geltend gemacht, es sei zu Unrecht auf einen Gestaltungsplan
verzichtet worden. Die Baukommission wies die Einsprachen ab, soweit sie darauf
eintrat und bewilligte das Projekt am 23. Januar 2018 unter Auflagen.

2. Die Einsprecher erhoben Beschwerde an
das Bau- und Justizdepartement. Das Departement erwog namentlich Folgendes:

2.1 Die Parzelle GB E.___ Nr. [...]
liege gemäss Bauzonenplan der Gemeinde (Regierungsratsbeschschluss RRB
Nr. 2601 vom 17. Dezember 2002) in der Wohnzone W3, in welcher nach § 5
des Zonenreglements (ZR) drei Geschosse zulässig seien. Die Ausnützungsziffer
(AZ) müsse mindestens 0,4 und maximal 0,6 betragen. Dachausbauten zu
Wohnzwecken über dem dritten Geschoss seien nicht zulässig. Die Gebäudehöhe dürfe
nicht mehr als 9,50 m betragen. Es seien geneigte Dächer als Dachform
vorgeschrieben, allerdings könnten auf Gesuch hin auch Flach- und Pultdächer
bewilligt werden, wenn diese sich in die Umgebung integrieren.

Im Bauzonenplan von E.___ sei das
Grundstück Nr. [...] als gestaltungsplanpflichtig bezeichnet. In § 18 ZR (kommunales
Zonenreglement) werde diese Gestaltungsplanpflicht insofern relativiert, als
auf einen Gestaltungsplan dann verzichtet werden könne, wenn im
Baugesuchsverfahren alle Ziele des Gestaltungsplanes erfüllt werden.

Gemäss § 2 KBV sei die Baubehörde
zuständig für die Anwendung der Kantonalen Bauverordnung und der sie
ergänzenden Zonenreglemente. Diese habe zu entscheiden, ob die im
Zonenreglement genannten Ziele durch das Baugesuch verwirklicht worden seien
und auf den Gestaltungsplan verzichtet werden könne.

Der Gemeinderat, der nach § 9 PBG für
die Ortsplanung,abernicht für die Anwendung und Auslegung der
baulichen Vorschriften des Zonenreglements zuständig sei, könne sich daher
nicht verbindlich äussern.

Um auf einen Gestaltungsplan verzichten
zu können, verlange § 18 Ziffer 6 ZR eine platzsparende, gemeinsame Parkierung.
Mit der geplanten unterirdischen Einstellhalle zur gemeinsamen Parkierung sei
diese Bedingung erfüllt. Im Übrigen sei festzustellen, dass durch diese
gemeinsame (unterirdische) Parkierung und Erschliessung sowie den gemeinsamen
Aussenraum eine architektonische und wohnhygienische Qualität erzielt werde,
die üblicherweise bei einer Einfamilienhausbebauung mit ihren einzelnen
Carports und Garagen nicht vorhanden sei.

Als weitere Bedingung verlange § 18
Ziffer 6 ZR das Aufzeigen einer zonenkonformen Überbauungsmöglichkeit. Der
Einbettung von Bauten und Umgebungsgestaltung in das natürlich gewachsene
Terrain sei besondere Beachtung zu schenken. Da die Bauherrschaft mit dem
Bauprojekt nicht von der Grundnutzung abweiche, die Gebäudehöhen unter den in
der dreigeschossigen Zone von E.___ zulässigen 9,50 m Höhe liege und die
Terrainveränderungen des Grundstücks sich im bescheidenen Rahmen bewegen, d.h.
an den meisten Stellen kaum mehr als 0,50 m betragen, sei das Erfordernis nach
einer besonderen Beachtung des natürlichen gewachsenen Terrains erfüllt. Die
Beurteilung der Baubehörde sei nachvollziehbar, dass auch in dieser Hinsicht die
Erstellung eines Gestaltungsplans nicht notwendig sei.

Die Notwendigkeit eines allfälligen
Ausbaus der Strassen im Quartier sei im Zusammenhang mit der kommenden
Ortsplanrevision zu prüfen. Jeder Neubau generiere während der Bauphase
Mehrverkehr und Einschränkungen im Strassenverkehr. Mit dem im Baugesuch
festgelegten Parkplatzangebot von 44 Abstellplätzen für eine
Bruttogeschossfläche von insgesamt 2803,45 m2und 18 Wohnungen habe
die Bauherrschaft die Vorgaben mehr als erfüllt. Für einen generellen
Parkplatzmangel in der näheren Umgebung sei sie nicht verantwortlich.

2.2 Zu den Eingliederungsvorschriften
gemäss § 63 KBV sowie § 14 Abs. 1 des Baureglements (BR) von E.___ wurde
Folgendes ausgeführt: In unmittelbarer Nähe der Bauparzelle befänden sich drei
gleich gestaltete Einfamilienhäuser und zwei Mehrfamilienhäuser, die alle
Satteldächer mit gleicher Firstrichtung aufwiesen. Ansonsten seien die Bauten
des Quartiers von unterschiedlichem Bauvolumen und Gestaltung. Die Bauten wiesen
unterschiedliche Dachformen und Firstrichtungen auf. Wegen der Heterogenität
des Quartiers sei keine Planungsidee erkennbar. Eine dichtere Überbauung führe
nicht ohne Weiteres zu einer mangelnden Einordnung in die bestehende heterogene
Struktur, dies erst recht nicht, wenn sich das Bauvorhaben in einer anderen
Zone befinde als das Quartier rundherum. Ein Anspruch der Beschwerdeführer,
eine Baulandreserve der vorliegenden Grösse mit möglichst geringer Dichte - am
besten nur Einfamilienhäuser - zu überbauen, bestehe jedenfalls nicht.

Zudem hätten Gemeinde und Kanton die
Umzonung der Parzelle GB E.___ Nr. [...] von W2 zu W3 bei der letzten
Ortsplanrevision als recht- und zweckmässig erachtet, d.h. die geforderte
«Quartieranalyse» habe während der letzten Ortsplanrevision stattgefunden. Eine
solche Grundlagenanalyse sei Teil des Verfahrens zur Ortsplanrevision und nicht
Gegenstand des Baugesuchsverfahrens. Mit Einhaltung der Vorschriften zu den Bau­massen
der entsprechenden Zone sei davon auszugehen, dass diese sich in die Umgebung
einfügen. Von einer mangelnden typologischen Einordnung der projektierten
Neubauten in das Quartier könne nicht gesprochen werden.

Die mangelnde Einpassung ins Quartier
liege - nach Meinung der Beschwerdeführer - auch am verletzten Gebäudeabstand
zwischen den Bauten B und C.

Der minimale Gebäudeabstand (Bauten B 
C) aus der Summe der beiden Grenzabstände betrage 7,20 m. Dieser sei mit den
vorhandenen 10,15 m abgedeckt. Selbst wenn die Baute B als dreigeschossig
gelten würde und dadurch einen Grenzabstand von 4,00 m einhalten müsste,
wäre der Gebäudeabstand immer noch nicht verletzt. Im Übrigen wäre unter diesen
Umständen auch die Ausnützungsziffer von 0,6 noch eingehalten. Die
Gebäudeabstände seien auch im Bereich der eingeschossigen Balkone nicht
verletzt. Bezüglich der geltend gemachten Verletzung von Grenzabstand und
Gebäudeabstand sei die Beschwerde somit ebenfalls abzuweisen.

Die Baubehörde habe in ihrem Entscheid
dargetan, dass Flachdächer der zeitgemässen Bauweise entsprächen und dem
Bedürfnis der Bauwilligen Rechnung tragen. Durch Bauten mit Flachdach werde
Abwechslung in die Siedlung gebracht, was bereichernd wirke.

2.3 Das Departement wies die Beschwerden
am 21. August 2018 kostenfällig ab, soweit es darauf eintrat.

3. Die rubrizierten Anwohner erhoben
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Hauptanträge lauteten, die
Departementalverfügung sei aufzuheben, und es sei ein Gestaltungsplanverfahren
durchzuführen. Eventuell sei die Baubewilligung zu verweigern. Auf die
einzelnen Anbringen, die zum Teil nachträglich und unaufgefordert persönlich
erfolgten, ist in den nachstehenden Erwägungen soweit erforderlich einzugehen.

4. Das Departement beantragte, die
Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Die Bauherrschaft beantragte, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; dies unter Kosten-
und Entschädigungsfolge. Dafür wird auf die Akten verwiesen.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12; § 2 Abs. 3 Kantonale
Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Die Beschwerdeführer als Eigentümer
benachbarter Grundstücke sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert und
damitzur Beschwerdelegitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Mit der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann nach § 67bisVerwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) Verletzung von kantonalem oder
Bundesrecht, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens
geltend gemacht werden, ebenso unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts.

2.1 Die Beschwerdeführer rügen, man habe
ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, indem man auf eine Verhandlung
verzichtet und gewisse Rügen nicht abgehandelt habe; man hätte eine
Einspracheverhandlung durchführen müssen und einen Gestaltungsplan erarbeiten
sollen. Das Vorhaben sei nicht visualisiert worden. Es habe kein Augenschein
stattgefunden.

2.2 Die Bauherrschaft erwiderte
zusammengefasst, es handle sich um ein schriftliches Verfahren. Der Sachverhalt
habe mit den Akten und Plänen genügend erstellt werden können. Der Umfang der Beschwerde
habe jedes zumutbare Mass gesprengt. Man habe einzig aus verfahrensökonomischen
Überlegungen auf einen Rückweisungsantrag verzichtet. Die entscheidende Behörde
sei nicht verpflichtet, sich zu allen Vorbringen zu äussern. Was die Anwendung
der kommunalen Gestaltungsplanpflicht anbelange, sei die Kognition des
Verwaltungsgerichts eingeschränkt. Sowohl die Baukommission als auch der
Gemeinderat seien zum Schluss gekommen, das Baugesuch erfülle die Ziele eines
Gestaltungsplans. Die meisten «Ziele» eines Gestaltungsplans seien ohnedies von
Gesetzes wegen einzuhalten. Das Vorhaben halte sich an die Grundnutzung.

2.3.1 Das Einspracheverfahren und das
Verwaltungsbeschwerdeverfahren sind schriftliche Verfahren. Die Behörden sind
berechtigt, zur Feststellung des Sachverhaltes u.a. Beteiligte und
Auskunftspersonen zu befragen und Augenscheine vorzunehmen (§ 15 VRG); eine
Pflicht dazu besteht nicht. Die Beschwerdeführer konnten sich schriftlich
äussern und haben dies auch reichlich getan. Eine Baubewilligung ist im Kern
eine negative Feststellung, die besagt, dem Bauvorhaben stünden keine
gesetzlichen Vorschriften entgegen. Die Prüfung, ob dem so sei, erfolgt durch
die Baubehörden von Amtes wegen (§ 14 VRG), regelmässig anhand einer
Checkliste. Um zu entscheiden, ob ein Vorhaben bewilligungsfähig sei, braucht
es keine Einspracheverhandlung. Ein Augenschein und/oder eine Verhandlung
können im Einzelfall zwar die Akzeptanz der Parteien erhöhen und zur Klärung
noch offener Fragen beitragen. Eine Verhandlung durchzuführen, wenn aufgrund
der umfangreichen Akten schon alles klar ist, ist aber nicht nur unnötig und
weckt höchstens falsche Hoffnungen bei der Gegnerseite sondern auch unfair. Da
das Neubauprojelkt ja noch nicht besteht, kann es nicht in Augenschein genommen
werden. Zur Beurteilung der bestehenden Überbauung im Quartier und der
Eingliederung stehen heute aussagekräftige Informationen (Luftaufnahmen,
Terrainaufnahmen etc) aus den öffentlich zugänglichen geografischen Informationssystemen
zur Verfügung. Es geht um drei zwar recht grosse Baukörper. Form und Anordnung
sind aber einfach. Die zu überbauuende Parzelle liegt nicht am Hang. In einer
solchen Situation braucht es auch keine zusätzliche Visualisierung,
beispielsweise durch ein Modell. Der Entscheid der kommunalen Baukommission und
der Entscheid des Departements sind beide ausführlich begründet. Die
Begründungsdichte ist ausreichend. Die Behörde darf sich auf die wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken und braucht sich nicht mit jedem sachverhaltlichen
und rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen (Gerold Steinmann, in Bernhard
Ehrenzeller / Benjamin Schindler / Rainer J. Schweizer / Klaus A. Vallender
[Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Gallen, 3. Aufl. 2014, Art.
29 N 49 mit zahlreichen Hinweisen).

2.3.2 Im kommunalen Zonenreglements (ZR)
handelt § 18 von Gebieten mit Gestaltungsplanpflicht. Er besagt: Auf einen
Gestaltungsplan kann dann verzichtet werden, wenn im Baugesuchsverfahren alle
Ziele des Gestaltungsplanes erfüllt werden. Der Gestaltungsplan ist möglichst
frühzeitig mit dem Gemeinderat abzusprechen. Der Gestaltungsplan hat
insbesondere Folgendes aufzuzeigen:

[...]strasse

Erschliessung: Erschliessung des
Grundstückes und Aufzeigen einer flächensparenden gemeinsamen Parkierung;

Gestaltung: Aufzeigen der zonenkonformen
Überbauungsmöglichkeit. Der Einbettung von Bauten und Umgebungsgestaltung in
das natürlich gewachsene Terrain ist besondere Beachtung zu schenken.

Sowohl der Gemeinderat als auch die
Baukommission waren der Auffassung, auf einen Gestaltungsplan könne verzichtet
werden; dies mit Blick auf das konkrete Projekt. Es bleibt weitgehend der
Gemeinde überlassen, wie streng sie sein will. Als zweite Beschwerdeinstanz ist
die Kognition des Verwaltungsgerichts ohnedies eingeschränkt (§ 67bisVRG, vorne Erw. 1.2). Bei der Auslegung des kommunalen Rechts greift das
Verwaltungsgericht nicht ohne Not ein; der kommunalen Behörde wird ein
Beurteilungsspielraum belassen (Urteil des Bundesgerichts 1C_272/2017). Hinzu
kommt Folgendes: Es dürfte ungewöhnlich sein, für die Überbauung einer
einzelnen, wenn auch geräumigen Parzelle einen Gestaltungsplan zu fordern, wenn
nicht von der geltenden Grundordnung abgewichen werden soll. Ein
Gestaltungsplan postuliert zwar Qualität, garantiert sie aber keineswegs. In
Fällen wie dem vorliegenden würde der Gestaltungsplan einfach für das bereits
vorliegende Projekt gezeichnet. In einem Gestaltungsplan wird üblicherweise ein
Ausnützungsbonus gewährt; die Überbauung würde noch dichter, was den
Beschwerdeführern wohl nicht zupasskäme.

3.1 Die Beschwerdeführer bezweifeln, ob
die verkehrsmässige Erschliessung genüge. Sie sei jedenfalls knapp bemessen.
Auf einen Schlag würden 18 Wohnungen zur Verfügung stehen. Es sei auf einen
möglichen Strassenausbau hingewiesen worden.

3.2 Die Bauherrschaft entgegnet, der
Erschliessungsplan sei rechtskräftig. Die [...]strasse und die [...]strasse
seien Erschliessungsstrassen Die [...]strasse West sei erst im Jahre 2007
erbaut worden. Beide Strassen würden einen herkömmlichen Ausbaustandard und
übliche Strassenbreiten aufweisen. Die drei Wohnbauten mit den 18 Wohneinheiten
würden strassenmässig ohne Probleme erschlossen. Ein Fahrversuch mit einem
4-Achs-LKW mit Tieflader habe gezeigt, dass die Strassenbreite ausreiche, um
den Baustellenverkehr über das öffentliche Strassennetz abzuwickeln. Einzig der
Einfahrtsradius bei der Einmündung in die [...]strasse habe geringfügig
angepasst werden müssen. Zum Baustellenverkehr habe die kommunale Baubehörde
Auflagen erlassen.

3.3 Hinter dem Erschliessungserfordernis
der Zufahrt stehen vorab verkehrs‑, gesundheits‑ und
feuerpolizeiliche Überlegungen. Hinreichende Zufahrt besteht, wenn die
Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der
öffentlichen Dienste (Feuerwehr, Krankenwagen, Kehrichtabfuhr, Elektrizitäts‑
und Wasserwerke etc.) gewährleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher
sein und haben sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu
richten, die sie erschliessen sollen. Soweit der Ausbaustandard von Strassen zu
beurteilen ist, sind hierfür in der Regel die VSS‑Normen heranzuziehen,
die indes nicht allzu schematisch und starr gehandhabt werden dürfen. Die
Festlegung des Ausmasses der Erschliessungsanlagen und die Umschreibung der
genügenden Zugänglichkeit ist Sache des kantonalen Rechts (Urteil des
Bundesgerichts, 1C_376/2007 ,BGE
123 II 337E. 5b S. 350
). Aus bundesrechtlicher Sicht genügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend
nahe an Bauten und Anlagen heranführt.

Die [...]strasse und die [...]strasse
sind beide ca. fünf Meter breit. Nach der VSS-Norm 640201 «Geometrisches
Normalprofil, Grundabmessungen und Lichtraumprofil» hat ein Personenwagen eine
Grundabmessung von 1.85 m (Breite). Addiert man 60 cm an horizontalem
Bewegungsspielraum und einen Sicherheitszuschlag von 40 cm, so ergibt sich eine
Breite von 2.85 m. Zwei Personenwagen können sich somit zwar kreuzen. Dies aber
kaum in voller Fahrt mit 50 km/h, sondern nur mit einer gebotenen
Temporeduktion und Rücksichtnahme. Dies ist vorliegend nicht zu beanstanden. Eine
fünf Meter breite Strasse genügt für die Erschliessung des kleinräumigen
Quartiers.  Auch wenn sämtliche auf der neuen Überbauung parkierten Fahrzeuge
innerhalt einer Stunde weg- oder zuführen, handelte es sich nach den
einschlägigen Normen immer noch um eine schwach befahrene Quartierstrasse.

4.1 Die Beschwerdeführer machen geltend,
das Eingliederungsgebot werde missachtet. Es würden drei Fremdkörper
implantiert; dies verändere den landschaftlichen und siedlungsbaulichen
Charakter sowie das gesamte Erscheinungsbild des attraktiven Wohnquartiers auf
nachhaltige Weise. Die Bauten würden die Umgebung durch ihre Volumetrie
dominieren. So werde die ortstypische Volumetrie nicht berücksichtigt. Die
Masse dieser Bauten werde durch die Ausrichtung parallel zur [...]strasse noch
betont.

4.2 Die Bauherrschaft machte geltend, das
Quartier sei geprägt von einer heterogenen Bauweise. Eine einheitliche
Typologie sei nicht ablesbar. Das Quartier habe sich in den letzten Jahren zu
einer durchmischten Siedlungsform mit geneigten und flachen Dächern entwickelt.
Die zulässige Gebäudehöhe werde deutlich unterschritten. Durch die
zurückversetzen Attikageschosse werde das Volumen optisch schon tatsächlich
verringert. Das Bebauungsmuster der Umgebung werde fortgeführt. Die gewählte
Dachform entspreche einer zeitgemässen Architektur. Die kommunale Baubehörde
habe in jüngerer Zeit 13 Flachdachbauten bewilligt.

4.3.1 Es bleibt weitgehend dem Ermessen
der Gemeinde überlassen, wie strenge Anforderungen sie an die Eingliederung stellen
will. Das Verwaltungsgericht greift hier nicht ohne Not ein; der kommunalen Behörde
wird ein Beurteilungsspielraum belassen. Heute ist Verdichtung geboten (Art. 3
Abs. 3 lit. abisdes Raumplanungsgesetzes, RPG; SR 700). Die
Dichte ist in der vorliegenden Überbauung noch immer bescheiden. Ob die
Überbauung den Anforderungen von § 63 KBV genüge, ist im Folgenden zu prüfen.

4.3.2 Die Gemeinden haben das
Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3 des
Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Bauten und Aussenräume haben sich
typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen
Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben
ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern
(§ 145 PBG; § 63 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Die (seit 1992) positiv formulierte
ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab, sondern gebietet
eine befriedigende Einordnung. Es wird eine einordnende architektonische
Gestaltung verlangt (Marcel Steiner: Die Ästhetikgeneralklauseln,BR
1994, S. 117). Bauten
und Anlagen verunstalten das Ortsbild, wenn ein Gegensatz zum Bestehenden
entsteht, der erheblich stört. Volumen, Gestaltung und Formgebung der Bauten
und Aussenräume haben sich typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern
(SOG 1995, Nr. 23).

4.3.3 Aus ästhetischen Gründen können 
im Verhältnis zu den allgemeinen Baunormen  zusätzliche Anforderungen an ein
Bauvorhaben gestellt werden. Das zonenkonforme Bauen kann jedoch nicht generell
eingeschränkt werden. Die Ästhetikklausel darf nicht dazu verwendet werden, die
geltenden Bauvorschriften zu umgehen (ZBl 1998, S. 170 ff). Zwar können aus
rein ästhetischen Gründen  im Verhältnis zu den allgemeinen Bauvorschriften 
zusätzliche Anforderungen (z.B. für die Fassaden- und Dachgestaltung) gestellt
werden (ZBl 1984, S. 47 f.). Es ist aber nicht zulässig, wegen des
Eingliederungsgebots generell Reduktionen der zulässigen Gebäudehöhen und
-längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (vgl. Peter Hänni:
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 326 ff.). Bauten,
die den Zonenvorschriften entsprechen, können nicht als mit den
Einordnungsvorschiften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere
Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude
(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,
Rz 3.468). Die Anwendbarkeit der Generalklausel hängt auch von der Dichte der
übrigen Vorschriften ab. Die baurechtliche Ordnung soll nicht aus den Angeln
gehoben, sondern verfeinert werden. Von der geltenden Zonenordnung kann nicht
generell, sondern nur im Einzelfall zur Verbesserung der Gestaltung abgewichen
werden (Beat Zumstein: Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des
kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 84). Ästhetikvorschriften haben eine
eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornherein eingehalten, wenn die
Bauvorschriften respektiert werden, denn die Schutzbereiche der Normen decken
sich nicht zwingend (Urteil des Bundesgerichts1C_434/2012,
E. 3.3).Die
ästhetischen Generalklauseln können auch angerufen werden, wenn die übrigen
relevanten Bauvorschriften (wie z.B. Geschosszahl, Abstände) eingehalten worden
sind (SG-GVP 2005 Nr. 29).Nach
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung dürfen bei positiv formulierten
ästhetischen Generalklauseln strengere Massstäbe angelegt werden, als bei
Normen, die bloss eine Verunstaltung verbieten. Diese sind aber sorgfältig zu
begründen. Es ist nicht einfach auf ein beliebiges subjektives
architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen. Vielmehr ist im Einzelnen
darzutun, warum mit einer bestimmten baulichen Gestaltung weder für den Bau
selbst noch die Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird
(Urteile des Bundesgerichts 1C_148/2011, 1C_346/2007, 1P.280/2002, BGE 114 Ia
346). Im Übrigen belassen die Rechtsmittelinstanzen den zuständigen Behörden
einen gewissen Ermessensspielraum, auch aufgrund ihrer örtlichen Kenntnisse.
Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht
er mithin auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so
haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürften das Ermessen
der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes ersetzen (BGE 141 II 245, nicht
publ. E. 5.3 von Urteil 1C_265/2014; VWBES.2017.148 vom 10. Juli 2017 E. 2.4
mit Hinweisen).

4.3.4 In verschiedenen historischen
Beispielen kann man einen Typus von Bauten und Aussenräumen ausfindig machen.
Eine Überbauung kann nur dann als Typ gelten, wenn sie (bezüglich
Firstrichtung, Anordnung der Bauten, Dachneigung etc.) einheitlich wirkt und
eine Planungsidee sichtbar macht. Die meisten Quartiere im Kanton Solothurn
sind heterogen. Es ist meist kein Typ auszumachen. In SOG 2000 Nr. 20 hat das
Verwaltungsgericht zum Beispiel entschieden, eine aus vorfabrizierten
Wohncontainern bestehende, mit Satteldach versehene Asylbewerberunterkunft
verletze in einem heterogenen Wohnquartier das Eingliederungsgebot nicht.

4.3.5 Im vorliegenden Fall ist das
Quartier heterogen. Volumina und Firstrichtungen stimmen nicht überein. Es ist kein
Typ auszumachen. Zwei grössere Volumina stehen direkt nördlich der Bauparzelle.
Bei der Parzelle, die nun überbaut werden soll, handelt es sich um die einzige
in der Gemeinde, die der Zone W 3 zugewiesen ist. Innerhalb des
Strassengevierts stimmen die geplanten Baukörper mit denjenigen rundum in der
Ausrichtung (West-Ost) überein, und sie sind nicht wesentlich grösser, als die
beiden bestehenden Mehrfamilienhäuser direkt nördlich. Dass eine Überbauung in
einer 3-geschossigen Zone einen grösseren «Fussabdruck» hinterlässt als
Einfamilienhäuser in einer zweigeschossigen Zone liegt auf der Hand und braucht
nicht näher erörtert zu werden, sondern ist aufgrund des kommunalen Plans so
gewollt. Es ist und bleibt möglich, die Parzelle mit Mehrfamilienhäusern zu
überbauen. Die Überbauung ist nicht sehr dicht; es wird bloss eine Ausnützungsziffer
von 0.55 erreicht. (Ohne Gestaltungsplan wären maximal 0.6 erlaubt. Mit einem
Gestaltungsplan wären wohl 0.72 denkbar.) Die Grünflächenziffer bleibt mit 0.59
hoch. Das Eingliederungsgebot ist nicht verletzt.

5.1 Die Beschwerdeführer meinen, es
hätten keine Flachdächer bewilligt werden dürfen. Das Zonenreglement sehe Satteldächer
vor. Wenn man Flachdächer bewilligen wolle, müsse man das Reglement ändern und
nicht nur dessen Anwendung lockern.

5.2 Die Bauherrschaft widerspricht, durch
ein Flachdach könne die Höhe der Bauten minimiert werden, was den umliegenden
Gebäuden durch Besonnung und Aussicht zugutekomme. Die Gemeinde habe sogar eine
Zone mit Flachdach geschaffen. Mit Steildächern wären viel grössere Volumina
geschaffen worden.

5.3 Das kommunale Zonenreglements besagt
in § 5 für die dreigeschossige Wohnzone, Flach- und Pultdächer könnten bei
Haupt- und Nebengebäuden auf Gesuch bewilligt werden, wenn sie sich in die
Umgebung einfügen. Auch für die Anwendung dieser kommunalen Norm gilt, dass das
Verwaltungsgericht über eine eingeschränkte Kognition verfügt und nicht ohne
Not von der Auslegung abweicht, die die Gemeindebehörde ihrer Bestimmung in
Ausübung ihrer Autonomie gegeben hat. In aller Regel wird sich ein Gebäude mit
Flach- oder Pultdach eher in die Umgebung einfügen als ein Gebäude mit
Steildach. Der Gemeinde liegt offenbar seit jeher daran, die Aussicht auf das
Mittelland und vor allem die Alpen zu erhalten. Sie hat deshalb eigens eine
Wohnzone mit Flachdach geschaffen. Wenn sie auch im vorliegenden Fall auf die
Forderung von Satteldächern verzichtet hat, liegt darin keine Rechtsverletzung.
Dem Projekt kommt dies zugute.

6. Die Beschwerdeführer rügen die Verletzung
von Grenz- und Gebäudeabständen. Die entsprechenden Rügen wurden mehrfach in
verschiedenen Ausfertigungen, mithin recht weitschweifig und kompliziert eingereicht.
Im Folgenden werden die Rügen einzeln abgehandelt.

Vorab ist festzuhalten, dass es bei den
Grenz-und Gebäudeabständen um Wohnhygiene, namentlich um den Entzug von Licht
und Sonne geht. Die Abstände stehen durchwegs in Relation zu der Gebäudehöhe
(Hänni, a.a.O., S. 319). So muss ein dreigeschossiger Baukörper einen grösseren
Abstand einhalten als eine bloss zwei- oder eingeschossige Baute. Das
Departement bekräftigte in seinem Schreiben vom 4. Dezember 2018, die
angefochtene Verfügung entspreche seiner langjährigen Praxis. Sie entspricht,
wie zu zeigen ist, dem Gesetz bzw. den Ausführungsvorschriften des kantonalen
Rechts.

6.1 Die Beschwerdeführer bemängeln den
nördlichen Grenzabstand des Hauses A. In der Nordfassade des Hauses A befindet
sich der Haupteingang. Dieser ist beidseits mit einer Art Windfang umgeben, der
je 1.5 m tief ist. Bei dem Haus handelt es sich um ein dreigeschossiges
Gebäude, das 39.78 m lang ist (Ausrichtung West-Ost). Nach Anhang II zur KBV
braucht ein solches Gebäude einen Abstand von 8.6 m. Bis auf den Hauseingang
ist dieser Abstand zur Nachbargrenze eingehalten. Nach § 22 KBV werden unter
anderem offene Hauseingänge dann nicht angerechnet, wenn die Ausladung 1.2 m nicht
übersteigt. Soweit der Windfang dieses Mass in der Tiefe übersteigt, ist er
also für die Berechnung des Grenzabstandes zu berücksichtigen. Entscheidend ist
indessen, dass sich nach § 22 Abs. 2 KBV gegenüber der Nachbargrenze der
Grenzabstand nach Geschosszahl und Gebäudelänge richtet, wobei für Einzelheiten
auf den Anhang II [zur KBV] verwiesen wird. Dort ist in Abbildung B (auf S. 83)
dargestellt, wie bei höhenmässig gestaffelten Baukörpern vorzugehen ist. Der
für die eingeschossige Anlage «Windfang» (die 30 cm «zu tief») ist, erforderliche
Abstand beträgt 3 m, was zusammen mit der Tiefe von 1.5 m 4,5 m Grenzabstand
ergibt. Dieser ist in dem für den 3-geschossigen Bau nötigen Abstand von 8.6 m enthalten.
Der Windfang des Eingangs entzieht ja auch offensichtlich niemandem Licht und
Sonne.

6.2 Die Beschwerdeführer rügen weiter den
Abstand zwischen den Häusern C und A, insbesondere wegen der angebauten Balkone.

6.2.1 Haus C ist eine dreigeschossige Baute,
die nach geltendem altem Recht nordseits einen Abstand von 8.2 m benötigt. Für
den Eingang mit dem Windfang gilt, was oben in Erw. 6.1 dargelegt wurde: Der
auskragende eingeschossige Windfang vergrössert den notwendigen Gebäudeabstand
nicht.

Der notwendige minimale Abstand für Haus
A beträgt auf der Südseite grundsätzlich 8.6 m, wenn von der Hauptfassade
ausgegangen wird. Die Beschwerdeführer sehen die Abstandsvorschriften durch den
südöstlichen Balkon des Hauses A und den Eingang des Hauses C verletzt. Die
Balkone des Hauses A sind fassadenbildend, da sie südseits mit Stützen versehen
sind. Sie sind aber nur zweigeschossig und haben somit auch nur diesen Abstand
einzuhalten. Der notwendige Minimalabstand beträgt demzufolge für diesen
Balkon, der 1.8 m über die Fassade hinausragt, 7.8 m, was innerhalb des ohnehin
notwendigen und ausgewiesenen Abstandes von 8.6 m liegt. Durch den Hauseingang und
diesen Balkonanbauten nimmt der erforderliche Gebäudeabstand zwischen den
beiden Häusern A und C nicht zu.

6.2.2 Die Beschwerdeführer sehen eine
Gebäudeabstandsunterschreitung weiter im an der Südseite des Hauses A mittig
angebrachten eingeschossigen Balkon mit einer Ausladung von 2.9 m sowie durch
den Hauseingang des Hauses C. Auch dies ist unzutreffend, weil auch für diesen
Balkon nur der zweigeschossige Abstand eingehalten werden muss, der 6 m beträgt.
Zusammen mit der Auskragung von 2.9 m ergibt sich ein Abstand von total 8.90 m
für den Bereich des Balkons von Haus A gegenüber dem Haus C, welcher
eingehalten ist, beträgt doch der totale Abstand zwischen den Häusern 17.34 m.
Es bleibt eine Reserve von 0.24 m (17.34 m  8.90 m  8.20 m, vergleiche zum
Ganzen auch: Regula Reber, Ausgewählte Fälle aus dem materiellen Baurecht, in:
Baukonferenzen Juni 2015, S. 19 ff., S. 30, publiziert unter https
//www.so.ch/fileadmin/internet/bjd/bjd-dsbjd/pdf/Mitteilungsblaetter/LowRes_Baukonferenz_2015_Juni_f_Internet.pdf).

6.3 Schliesslich wird auch der
Gebäudeabstand zwischen den Häusern B und C als zu klein gerügt. Bei diesem
Abstand beträgt der Grenzabstand für das Haus B bei einer Gesamtfassadenlänge
von 12.91 m, also inkl. Balkone, nicht mehr als 3.25 m, wie aus der Tabelle im
Anhang II zur KBV für Bauten dieser Fassadenlänge mit zwei Geschossen abzulesen
ist; das Attikageschoss zählt nach der Regel von § 17bisAbs. 2 KBV
nicht als Geschoss. Für die Baute C beträgt der Abstand, soweit sie als zweigeschossige
Baute mit einer Gesamtlänge (inkl. Balkone) von 13.91 ausgestaltet ist, ebenfalls
3.25 m. Soweit sie mit einer Fassadenlänge von 8 m im obersten Geschoss gebaut
ist, betrüge sie 4 m. Wird die Fassade als dreigeschossig betrachtet, beträgt
der Grenzabstand bei einer Gesamtlänge von 13.91 m 4.40 m. Der minimale
Gebäudeabstand zwischen den beiden Bauten B und C beträgt also höchstens 7.65
m, was deutlich unter dem tatsächlich geplanten Abstand von 10.15 m liegt. Die
Angaben im Baugesuch, Plan Nr. 107-16 «Situation 3er mfh 3G + A 2G + C 3G» vom 24.
November 2017 im Massstab 1:500 sind also korrekt und entsprechen den
rechtlichen Vorgaben. Sogar wenn beide Bauten als dreigeschossig betrachtet
würden, wäre der notwendige Minimalabstand von 8.60 m bei weitem eingehalten.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesemAusgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf
CHF 3'000.00 festzusetzen sind. Die Beschwerdeführer haben der F.___ eine
Parteientschädigung zu bezahlen, die auf den geltend gemachten Betrag von CHF 3'574.40
(inkl. Auslagen und MWST), der angemessen erscheint, festzusetzen ist.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die Beschwerdeführer A.___, B.___ sowie C.___
haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 zu
gleichen Teilen und unter Solidarhaft zu bezahlen.

3.Die Beschwerdeführer haben der F.___ für
das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren zu gleichen Teilen eine
Parteientschädigung von insgesamt CHF 3'574.40 zu bezahlen; sie haften auch dafür
solidarisch.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 1C_147/2019 vom 1. November 2019 aufgehoben.