so_gerichte · ZZ.1994.35 · 1994-05-20 · de
Autoreparaturwerkstätte, Zonenkonformität

§§ 30, 34bis PBG.- Eine Autoreparaturwerkstätte ist in der Wohnzone nicht zonenkonform (Erw. 3).- Sie kann auch nicht im Rahmen der Besitzstandsgarantie als Erweiterung eines bestehenden andern Betriebes bewilligt werden (Erw. 4).

SOG 1994 Nr. 35

§§ 30, 34bis PBG.

Z. ist Eigentümer eines Wohn- und
Geschäftshauses in der Wohnzone. Er vermietete das Untergeschoss an D., der
darin mit Zustimmung des Z., aber ohne Baubewilligung, eine
Autoreparaturwerkstätte einrichtete. Die Baukommission lehnte das nachträglich
eingereichte Baugesuch ab und ordnete die Räumung an. Das Bau-Departement
bestätigte diesen Entscheid und das Verwaltungsgericht wies eine Beschwerde des
Z. mit folgenden Erwägungen ab:

1.         (Die Autoreparaturwerkstätte kann bewilligt
werden, wenn sie der Immissionsgesetzgebung und den Zonenvorschriften
entspricht. Die Grundstücke der Parteien befinden sich gemäss rechtsgültigem
Zonenplan in der Zone "W2". Diese ist gemäss Lärmschutzkataster der
Gemeinde (Entwurf) der Empfindlichkeitsstufe II gemäss LSV zugeordnet. Ob der
entsprechende Immissionsgrenzwert durch den Betrieb eingehalten wird, müsste
anhand eines Lärmgutachtens ermittelt werden. Darauf kann verzichtet werden,
wenn die Umnutzung nach kantonalem Recht unzulässig ist.)

2.         Die Zonenvorschriften des kantonalen und
kommunalen Rechts legen fest, ob ein Betrieb aus raumplanerischen,
städtebaulichen oder ästhetischen Gründen am vorgesehenen Ort in der Wohnzone
zonenkonform ist (118 Ib 595). Dabei geht es um die Frage, ob ein Betrieb sich
funktional mit dem Wohnen und dem Charakter eines Quartiers verträgt (BGE 117
Ib 147 f.). Indirekt dient das kantonale Planungs- und Baurecht weiterhin dem
Immissionsschutz, indem durch die Zonenausscheidung die Wohnzonen vor
schädlichen oder lästigen Einwirkungen verschont werden und eine hohe
Siedlungsqualität gewährleistet wird (Art. 3 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes
über die Raumplanung (RPG; SR 700); § 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS
711.1)).

Die Zulässigkeit der Autoreparaturwerkstätte
richtet sich nach den Zonenbestimmungen der Gemeinde Dulliken und vor allem
nach dem kantonalen PBG, wonach in Wohnzonen neben Wohnbauten nur nichtstörende
Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig sind, welche der Bauweise der
Zone angepasst sind (§ 30 PBG).

3.         Nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes zu § 30
aBauG (SOG 1979 Nr. 21) wurde unter Berücksichtigung der bestehenden
Immissionslage in einer lärmigen Wohnzone die Bewilligung eines Garagebetriebes
geschützt. Dieser Entscheid kann vorliegend nicht richtungsweisend sein. Die
individualisierende, stark an den örtlichen Verhältnissen orientierte
Festlegung der Zonenkonformität relativiert die Zonenplanung und widerspricht
den grossflächig ausgeschiedenen Empfindlichkeitszonen der Lärmschutzkataster.
Die Zonenkonformität in der Wohnzone ist deshalb in der Regel nach funktionalen
Gesichtspunkten zu bestimmen, wobei eine typisierte, den allgemeinen
Erfahrungen entsprechende Abgrenzung der zulässigen Gewerbebetriebe zu finden
ist.

Ein Gewerbe kann in einer Wohnzone ausgeschlossen
werden, wenn es typischerweise Belästigungen zur Folge hat, die über das
hinausgehen, was mit dem Wohnen verträglich ist. Es ist deshalb unerheblich, ob
ein Betrieb durch seine Immissionen eine konkrete Störung schafft. Abzustellen
ist auf eine abstrakte Immissionsbeurteilung, auf durchschnittliche
objektivierte Bedingungen (Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern
vom 9. Juni 1985, 1987, N 7 zu Art. 24; Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons
Aargau, 2. A. 1985, N7 zu §§ 130-33; SGGVP 1989, S. 171; abweichend SOG 1987
Nr. 24, S. 66).

Nach Lehre und Rechtsprechung verschiedener
Kantone gehören Autoreparaturwerkstätten grundsätzlich nicht in die Wohnzone
(vgl. Aldo Zaugg, a.a.O., N 9 zu Art. 24 BauG; Erich Zimmerlin, a.a.O., N 4 zu
§§ 130-33). Nach Zaugg (a.a.O., S. 181) sollen die Wohngebiete von schädlichen
oder lästigen Einwirkungen verschont werden. Gewerbliche Immissionen sind
grundsätzlich von Wohnzonen fernzuhalten. Dies gilt nach bernischer Praxis
insbesondere für Betriebe des Autogewerbes (BVR 1985 S. 408). Gemäss Zimmerlin
(a.a.O., S. 307 f.) ist die Zulassung von gewerblichen Bauten nicht nur
immissionsmässig, sondern auch funktional beschränkt. Reparaturwerkstätten für
Last- und Personenautos sind nach aargauischer Praxis in der Wohnzone nicht
statthaft. Es entspricht den Zielen und Zwecken des RPG und ist im Lichte von
Art. 4 BV nicht zu beanstanden, in Wohnzonen, die nicht störendes Gewerbe
zulassen, nur Gewerbe zu bewilligen, die dem täglichen Bedarf der Bewohner
dienen (BGE 117 Ib 147 f.).

§ 30 PBG lässt nur nichtstörende Gewerbebetriebe
zu, welche der Bauweise der Zone angepasst sind. Reparaturwerkstätten für Autos
sind in der Regel in der Wohnzone nicht zonenkonform. Dies bestätigt sich im
vorliegenden Fall. Von der Automobilwerkstatt gehen Störwirkungen aus, die mit
dem ruhigen und gesunden Wohnen im Quartier nicht verträglich sind. Beim
Arbeiten mit geöffneten Türen verbreiten sich ungehindert Lärm- und
Abgasimmissionen. Die Werkstatt zieht quartierfremde Kundenautos an, wofür die
schmale Erschliessungsstrasse nicht taugt. Die Kundenfahrzeuge können nur
ungenügend abgestellt werden. Das Bauvorhaben ist deshalb nicht zonenkonform.

4.         Die Autoreparaturwerkstatt wurde in einem
bestehenden Wohn- und Geschäftshaus eingerichtet, das 1960 in der Wohnzone
rechtmässig bewilligt worden war. Es stellt sich deshalb die Frage, ob sie im
Rahmen der Besitzstandsgarantie bewilligt werden kann. Ein Verzicht auf die
Besitzstandsgarantie kann nicht angenommen werden, da das eingerichtete Gewerbe
ununterbrochen ausgeübt wird. Den Baugesuchsakten aus dem Jahre 1960 kann
entnommen werden, dass im Gebäude 6 Personen beschäftigt werden sollten. Die
Baukommission erteilte damals die Bewilligung in der Meinung, dass es sich bei
der Firma Z. zum grössten Teil um eine Montagefirma handelte, die kaum viel
Lärm entwickeln würde. Die Errichtung von Arbeitsplätzen im Keller wurde
verboten. Das Untergeschoss wurde denn auch als Magazin genutzt.

Bestehende Bauten und Anlagen innerhalb der
Bauzone, die nicht zonenkoform sind, dürfen gemäss § 34bis PBG erneuert und
teilweise geändert werden, sofern keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen, insbesondere die Immissionen auf die Nachbarschaft nicht
zunehmen. Solche Erneuerungen oder teilweise Änderungen müssen sämtliche
übrigen Bauvorschriften einhalten (Grundsätzliche Entscheide des
Regierungsrates des Kantons Solothurn 1992, Nr. 21, S. 94).

Die Besitzstandsgarantie gewährleistet den
Bestand der Nutzungen und deren Erweiterung im Rahmen der bisherigen
Zweckbestimmung. Zweckänderungen liegen vor, wenn eine neue, geänderte
Nutzungsart andere Rechtsfolgen zeitigt, da sie wesentliche Auswirkungen auf
die Infrastruktur, die Umwelt und die Nachbarn hat. Grundlegend neue Nutzungen,
die mit der bisherigen nichts zu tun haben, die irgendwo genausogut ausgeübt
werden könnten, sind nicht geschützt (s.a. Praxis zu Art. 24 Abs. 2 RPG in
Haller/Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, 2. Auflage, N 796 f.).

Im vorliegenden Fall wurde zusätzlich ein
zweiter Betrieb in einem Gebäude eingerichtet, welches vom Eigentümer weiterhin
gewerblich genutzt wird. Die seit Jahren ausgeübte und rechtmässig aufgenommene
Nutzung steht unter dem Schutz der Besitzstandsgarantie. Dies gilt jedoch nicht
für den zweiten Betrieb, der mit dem bisherigen nichts zu tun hat. Die
Autoreparaturwerkstatt fällt deshalb nicht unter die Besitzstandsgarantie und
kann nicht bewilligt werden. Es muss deshalb nicht mehr geprüft werden, ob die
Immissionen der Gewerbeliegenschaft auf die Nachbarschaft zugenommen haben.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 20. Mai 1994