so_gerichte · VWBES.2018.253 · 2019-07-10 · de

Baubewilligung / Neubau MFH

Solothurn Verwaltungsgericht 10.07.2019 VWBES.2018.253
Soleure Verwaltungsgericht 10.07.2019 VWBES.2018.253
Soletta Verwaltungsgericht 10.07.2019 VWBES.2018.253

Baubewilligung / Neubau MFH

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
10. Juli 2019
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Stöckli
Gerichtsschreiberin Droeser
In Sachen
1.
A.___
2.
B.___
beide
vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Miescher
Beschwerdeführer
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Bau-,
Planungs- u. Umweltkommission C.___
3.
D.___
,
vertreten durch Rechtsanwalt Walter
Keller
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
/ Neubau MFH
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. Am 20. Juli 2017 reichte der Eigentümer
der Parzelle GB C.___ Nr. [...], D.___, bei der Bau-, Planungs- und
Umweltkommission C.___ ein Baugesuch für den Rückbau des bestehenden
Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf
Eigentumswohnungen an der [...]strasse [...] in C.___ ein. Das Baugesuch wurde
am 10. August 2017 publiziert; am 25. August 2017 lief die Einsprachefrist
ab.
2. Mit Eingabe vom 24. August 2017
erhoben A.___ und B.___ gegen das Bauprojekt Einsprache. Mit Verfügung vom 8.
Dezember 2017 wies die Bau-, Planungs- und Umweltkommission C.___ (nachfolgend:
Baubehörde) die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung unter Auflagen
und Bedingungen.
3. Am 20. Dezember 2017 erhoben A.___ und
B.___ beim Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn (BJD) Beschwerde
gegen die Verfügung der Baubehörde.
4. Nach Durchführung eines Augenscheins
vor Ort am 29. Mai 2018 mit sämtlichen Verfahrensbeteiligten wies das BJD mit
Verfügung vom 11. Juni 2018 die Beschwerde von A.___ und B.___ ab.
5. Am 25. Juni 2018 erhoben A.___ und B.___
(nachfolgend: Beschwerdeführer), vertreten durch Rechtsanwalt Andreas Miescher,
Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Solothurn und beantragten, für
das Baugesuch vom 20. Juli 2017 sei die Baubewilligung nicht zu erteilen.
Eventualiter beantragten sie die Rückweisung an das BJD (nachfolgend:
Vorinstanz) zur neuen Beurteilung des Baugesuchs. Mit Verfügung vom 26. Juni
2018 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung gewährt. Am 16. August 2018
reichten die Beschwerdeführer die ergänzende Beschwerdebegründung ein.
6. Die Vorinstanz schloss mit Eingabe
vom 21. August 2018 auf Abweisung der Beschwerde und verwies zur Begründung auf
die Verfügung vom 11. Juni 2018.
7. D.___ (nachfolgend: Beschwerdegegner)
verzichtete mit Eingabe vom 7. September 2018 auf eine Stellungnahme und
beantragte die Zusprechung einer Entschädigung für die durch die Beschwerde
entstandenen Ausgaben.
8. C.___ verzichtete mit Eingabe vom 18.
September 2018 auf eine Stellungnahme.
9. Mit Eingabe vom 27. September 2018
reichten die Beschwerdeführer eine ergänzende Stellungnahme ein und stellten in
prozessualer Hinsicht verschiedene Anträge.
10. Mit Verfügung vom 25. Februar 2019
wurde die Baubehörde ersucht, dem Verwaltungsgericht die Baugesuchsakten für
die auf den Grundstücken der Parteien (GB C.___ Nrn. [...], [...] und [...])
bestehenden Bauten und Anlagen einzureichen. Zudem wurde den Beschwerdeführern
die Gelegenheit eingeräumt, allfällige Terrainaufnahmen ihrer Grundstücke (GB C.___
Nrn. [...] und [...]) und der Überbauung einzureichen.
11. Die Beschwerdeführer liessen am 18.
März weitere Unterlagen einreichen, ebenso am 29. April 2019 eine Stellungnahme
mit zusätzlichen unverlangten Urkunden.
Das Bau- und Justizdepartement
verzichtete am 15. Mai 2019 auf weitere Bemerkungen.
Der Baugesuchsteller liess am 20. Mai
2019 durch den neu beigezogenen Vertreter eine Stellungnahme einreichen, wozu
sich die Beschwerdeführer am 6. Juni 2019 nochmals äusserten.
12. Auf die Ausführungen der Parteien
wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, im Rahmen der nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO,
BGS 125.12] und § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61]). Die
Beschwerdeführer sind durch den angefochtenen Entscheid, mit welchem ihre
Beschwerde gegen das Bauprojekt des Nachbarn abgewiesen wurde, beschwert und
damit
zur Beschwerde
legitimiert.
Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
2.1 Ein Augenschein, wie er von den
Beschwerdeführern erneut verlangt wird, ist nicht nötig. In Augenschein
genommen werden könnte nur die bisher bestehende Baute und das jetzt
existierende Terrain bzw. die bestehende überbaute Umgebung. Das heute bestehende
Terrain und die Umgebung gehen aus den Akten und dem geografischen
Informationssystem Sogis hervor. Die Liegenschaft wurde zudem schon von der
Vorinstanz in Augenschein genommen und durch Fotos sowie ein Protokoll dokumentiert.
Der übrige Sachverhalt, insbesondere das Bauprojekt, geht mit hinreichender
Klarheit aus den Akten hervor und kann ohnehin nicht in Augenschein genommen
werden, da das Vorhaben erst auf den Plänen existiert. Das Terrain, wie es vor 60
oder 70 Jahren bestand, kann nicht in Augenschein genommen werden, und eine
natürliche Umgebung, aus welcher der (damalige) Terrainverlauf abgeleitet
werden könnte, existiert schon lange nicht mehr, da alle umliegenden
Grundstücke schon längere Zeit überbaut sind.
2.2 Abzuweisen ist auch der Antrag auf
Durchführung einer Parteibefragung. Die Beschwerdeführer konnten sich im
Verlauf des bisherigen Verfahrens ausführlich mündlich und schriftlich äussern.
Der Sachverhalt ist aufgrund der Aktenlage (Baugesuch, Pläne, alte
Baugesuchspläne, Fotos des Augenscheins, weitere eingereichte Urkunden) und
digitaler Hilfsmittel (Kartendienste online) hinreichend dokumentiert. Aussagen
zum Terrain vor 60 oder 70 Jahren können die Parteien nicht aus eigener
Wahrnehmung machen, Parteiaussagen zum Bauprojekt oder zu dessen
Wahrnehmbarkeit sind nicht entscheidwesentlich.
3. Infolge der formellen Natur des
Gehörsanspruchs ist die Rüge, dieser sei verletzt worden, vorab zu prüfen
(statt vieler: BGE 137 I 195 E. 2.2).
3.1 Die Beschwerdeführer stellten im
Verfahren vor der Vorinstanz verschiedene Beweisanträge. Zwecks Rekonstruktion
des ursprünglichen Terrainverlaufs beantragten sie die Edition aller Unterlagen
(insb. Baugesuchsakten) zu sämtlichen angrenzenden Parzellen, insbesondere
sämtliche im Archiv der C.___ vorhandenen Akten der Parzellen GB C.___ Nrn. [...]
sowie [...]. Weiter beantragten die Beschwerdeführer das Einholen eines
geologischen Gutachtens zur Feststellung des ursprünglichen Terrainverlaufs.
Sodann beantragten sie die Edition der aktuellen und früheren Geometerdaten für
die über die Jahre ge- und versetzten Marchsteine sämtlicher angrenzender
Grundstücke. In der Abweisung der Anträge erkennen die Beschwerdeführer eine
Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör, insbesondere des
Akteneinsichtsrechts (Art. 29 Abs. 2 Bundesverfassung [BV, SR 101] bzw. § 18 Abs.
2 Kantonsverfassung [KV, BGS 111.1]).
3.2 Die Vorinstanz führte vor Ort einen
Augenschein mit Parteiverhandlung durch, wies jedoch sämtliche darüber hinaus gehenden
Beweisanträge ab. Sie begründete ihren ablehnenden Entscheid wie folgt: Die Baubehörde
habe anlässlich des Augenscheins versichert, dass zur Erstellung der [...]strasse
keine Akten mehr vorhanden seien. Was die Erstellung des Einfamilienhauses [...]strasse
[...] anbelange, so habe der Baugesuchsteller nach eigenen Aussagen keine
Unterlagen mehr zur Hand. Es sei daher nicht zielführend, die Baubehörde anzuweisen,
den Beschwerdeführern nicht vorhandene oder bereits archivierte Akten zukommen zu
lassen, aus denen mutmasslich für das vorliegende Verfahren keine wesentlichen
Erkenntnisse gewonnen werden könnten. Dies treffe auch für den Antrag auf
Erstellung eines geologischen Gutachtens zu. Die Ermittlung des natürlichen
Terrains in einem historischen bzw. geologischen Sinn sei nicht erforderlich.
3.3 Aus dem Anspruch auf rechtliches
Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV bzw. § 18 Abs. 2 KV) ergibt sich, dass die Behörde
alle erheblichen und rechtzeitigen Vorbringen der Parteien zu würdigen und die
ihr angebotenen Beweise abzunehmen hat, wenn diese zur Abklärung des
Sachverhalts tauglich erscheinen und rechtserhebliche Tatsachen betreffen (BGE
137 V 210 E. 3.4.2.4; BGE 134 I 140 E. 5.3; Bernhard Waldmann / Jürg Bickel in:
Waldmann / Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz,
Zürich / Basel / Genf 2016, Art. 29 VwVG N 88). Umgekehrt folgt daraus, dass
keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt, wenn eine Behörde auf die
Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie auf Grund der bereits
abgenommenen Beweise ihre Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in
vorweggenommener (antizipierter) Beweiswürdigung annehmen kann, dass ihre
Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 141 I 60
E. 3.3; BGE 136 I 229 E. 5.3).
3.4 Die Vorinstanz hat die von den
Beschwerdeführern beantragten Beweismittel als nicht rechtserheblich betrachtet.
Sie erachtete die Ermittlung des natürlichen Terrains im historischen bzw.
geologischen Sinn als nicht relevant im Hinblick auf die Bestimmung des
gewachsenen Terrains. Darin liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs der
Beschwerdeführer. Die Vorinstanz hat die Beweisanträge mangels
Entscheidrelevanz abgewiesen. Ob zur Ermittlung des gewachsenen Terrains auf den
ursprünglichen oder den bestehenden Terrainverlauf abzustellen ist, stellt eine
Rechtsfrage dar und ist folglich im Rahmen der materiellen Beurteilung zu
prüfen.
3.5 Im aktuellen Beschwerdeverfahren
sind nun die archivierten Akten der alten Baugesuche des Baugrundstücks und des
Grundstücks der Beschwerdeführer beigezogen worden. Neue Beweismittel sind im
Rechtsmittelverfahren zulässig bis zum Schluss des Beweisverfahrens (§ 68 Abs.
3 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS.124.11]). Damit wäre sogar eine
allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs oder eines anderen
Rechtsgrundsatzes durch die Nichtabnahme eines offerierten Beweises geheilt,
wenn dem seinerzeitigen Terrainverlauf doch Bedeutung zukäme, entscheidet doch
das Verwaltungsgericht mit der gleichen Kompetenz wie die Vorinstanz, was die
Prüfung des Sachverhalts und der Rechtsfragen angeht (§ 67
bis
Abs. 1
VRG).
4. Zu prüfen ist sodann zunächst, ob die
Vorinstanz zu Recht auf die Rüge der Beschwerdeführer, das Baugesuch sei
ungenügend publiziert worden, nicht eingetreten ist.
4.1 Die Beschwerdeführer machten vor der
Vorinstanz geltend, das Baugesuch sei unvollständig und die Profilierung
mangelhaft gewesen. Die Bauprofile seien nachträglich verändert worden. Zudem
seien sogar neue Bauprofile gestellt worden.
4.2 Die Vorinstanz trat auf die
entsprechende Rüge der Beschwerdeführer mit der Begründung nicht ein, dass der
volle Rechtsschutz im vorliegenden Verfahren gewahrt sei und von einer
Verletzung des rechtlichen Gehörs keine Rede sein könne. Im Ergebnis verneinte
sie somit ein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführer an der Beurteilung
der Rüge.
4.3 Bereits vor Jahrzehnten hat das
Verwaltungsgericht entschieden, dass der Einsprecher, der von einem Bauvorhaben
rechtzeitig erfahren hat und seine Einsprachegründe rechtzeitig hat anbringen
können, nicht legitimiert ist zur Rüge, das Bauvorhaben sei nicht oder nicht
richtig publiziert worden. Der Einsprecher könne nur sein eigenes
Rechtsschutzinteresse geltend machen, nicht dasjenige anderer (SOG 1983 Nr. 30
mit Verweis auf ein Urteil vom 16. November 1973). Diese Rechtsprechung wurde
vor kurzem mit Blick auf die nach wie vor gleichlautenden gesetzlichen Bestimmungen
bestätigt (Urteil des Verwaltungsgerichts vom 23. Mai 2018, VWBES.2018.78, E.
2). Die Bauprofile haben im vorliegenden Fall ihre Funktion als
Publizitätsmittel vollumfänglich erfüllt. Dass die Bauaussteckung im Verlauf
der Einsprachefrist mit zwei zusätzlichen Profilen ergänzt wurde, erleichterte
die Vorstellbarkeit des Gebäudevolumens im Gelände, ändert aber nichts daran,
dass die Profilierung ihre Publizitätsfunktion bereits vorher vollumfänglich
wahrnehmen konnte. Es liegt somit kein Eröffnungsmangel (des Baugesuchs) vor,
allenfalls ein ganz geringer, der sofort beseitigt wurde und dem keine
rechtliche Bedeutung (mehr) zukommt (vgl. dazu auch Arnold Marti, Die Bauaussteckung
– bewährte Rechtsschutzeigenheit des Schweizer Bau- und Planungsrechts, in:
Staats- und Verwaltungsrecht auf vier Ebenen, Festschrift für Tobias Jaag,
Zürich 2012, S. 219 ff.). Die Beschwerde erweist sich somit in diesem Punkt als
unbegründet.
4.4 In einer Eingabe vom 27. Juni 2019
stellten die Beschwerdeführer zudem den Antrag, die unterdessen nicht mehr
vorhandenen Bauprofile seien wieder zu errichten. Dem Antrag ist nicht stattzugeben,
da kein Grund ersichtlich ist, weshalb die Bauprofile zum jetzigen Zeitpunkt (noch
oder wieder) notwendig sein sollten.
5. Sodann ist zu prüfen, ob die
Vorinstanzen das massgebende Terrain korrekt oder rechtsfehlerhaft festgestellt
haben.
5.1 Die Beschwerdeführer bringen im
Wesentlichen vor, der aktuelle Terrainverlauf stelle nicht das natürlich
gewachsene Terrain dar. Wenn eine Baute abgerissen werde, die wie vorliegend
ihre Lebensdauer noch nicht erreicht habe, dürfe nicht unbesehen auf den
bestehenden Terrainverlauf abgestellt werden. Das Terrain sei beim Bau des
bestehenden Einfamilienhauses in den 60er-Jahren massiv aufgeschüttet worden.
Der ursprüngliche Terrainverlauf im Zeitpunkt des Baus dieses Gebäudes sei
massgebend. Demzufolge komme das massgebende Terrain um mindestens 2.36 Meter
tiefer zu liegen.
5.2 Die Vorinstanz erwog, dass sich das
natürlich gewachsene Terrain nicht mehr willkürfrei feststellen lasse, auch mit
erheblichem Aufwand nicht. Wohl sei offensichtlich, dass das bestehende Terrain
verändert worden sei, dies sei aber auf allen Parzellen rund um das
Baugrundstück geschehen, insbesondere bereits beim Bau der […]strasse. Das
geologisch natürliche Terrain habe mit dem heutigen Geländeverlauf in der
überbauten Umgebung nichts mehr gemein. Das aktuelle Terrain bestehe seit
Beginn der 60er-Jahre, also seit fast 60 Jahren. Das auf dem Baugrundstück
befindliche Einfamilienhaus sei zwar äusserlich noch in einem guten Zustand,
die Lebensdauer sei jedoch abgelaufen. Es sei deshalb im Ergebnis nicht zu
beanstanden, dass die Bauherrschaft sowie die Baubehörde das bestehende Terrain
als «gewachsenes Terrain» im Sinne des geltenden Rechts angenommen hätten.
5.3 Nach § 70 Abs. 2 KBV bleiben
u.a. die bereits bestehenden Bestimmungen der KBV über die Höhenbegrenzungen
bis zur Revision der Zonenpläne in Kraft. Die C.___ verfügt noch nicht über
einen revidierten Zonenplan. Massgebend ist deshalb vorliegend, wie auch die
Vorinstanzen bereits zu Recht festgehalten haben, der Begriff des «gewachsenen
Terrains» i.S.v. § 18 Abs. 2 der KBV auf dem Stand vom 1. Januar 2012 (aKBV).
Die entgegenstehende Annahme der Beschwerdeführer ist unzutreffend.
5.4 Der kantonalrechtliche Begriff (vgl.
dazu z.B. Urteil des Bundesgerichts 1C_292/ 2018 vom 14. Dezember 2018 E. 3.3) des
«gewachsenen Terrains» ist vom Verwaltungsgericht in seiner publizierten
Rechtsprechung konkretisiert worden. Als gewachsenes Terrain gilt demnach
grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht (SOG 2006
Nr. 20 E. 3). Bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains ist folglich nicht
auf den Geländeverlauf abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden
hat (SOG 1995 Nr. 22 E. 3). Bei Häusern, die nach Ablauf ihrer Lebensdauer
abgebrochen werden, gilt in der Regel das vorhandene Terrain als «gewachsen».
Auf das ursprüngliche Terrain ist nur abzustellen, wenn die seinerzeitige
Aufschüttung unbewilligt geblieben oder die Bewilligung mit einem
entsprechenden Vorbehalt versehen worden ist (SOG 1995 Nr. 22 E. 3). Der Grundsatz,
dass zur Bestimmung des gewachsenen Terrains auf die bestehende Situation
abzustellen ist, wird einzig durch die Regel durchbrochen, dass das gegenüber
dem ursprünglichen veränderte Terrain dem umgebenden Geländeverlauf noch
angepasst sein muss (SOG 1995 Nr. 22 E. 4). Es ist mithin erforderlich, dass
sich die zu errichtende Baute typologisch in die Siedlungsstruktur eingliedert
und keine Absicht vorliegt, die Vorschriften über die Geschosszahl oder die
Gebäudehöhe zu umgehen (a.a.O.). Damit sollen durch Aufschüttungen über die
Zeit gebildete «Aussichtshügel» verhindert werden.
5.5 Wie die Vorinstanz zutreffend
festhält, waren Terrainveränderungen nach früherem Recht nicht
bewilligungspflichtig und masslich auch nicht limitiert. Entsprechend erfolgte die
damalige Terrainaufschüttung beim Bau des auf der Parzelle GB C.___ Nr. [...]
stehenden Einfamilienhauses in den Jahren 1960 und 1961 jedenfalls rechtmässig.
Seit diesem Zeitpunkt sind fast 60 Jahre vergangen. Das bestehende
Einfamilienhaus hat seine Lebensdauer erreicht. An diese Voraussetzung sind
keine allzu hohen Anforderungen zu stellen, da sie ansonsten ausser in Fällen
von kompletter Baufälligkeit gar nie erfüllt werden könnte. So erachtete das
Verwaltungsgericht in SOG 1995 Nr. 22 denn auch die Voraussetzung der
abgelaufenen Lebensdauer bei einem 70-jährigen Haus als erfüllt. Der
vorliegende Fall ist gleich gelagert. Die Lebensdauer des bestehenden
Einfamilienhauses ist abgelaufen, jedenfalls die wirtschaftliche, sonst würde
es nicht durch neue Eigentumswohnungen ersetzt. Dass die Lebensdauer von
älteren Bauten heute bereits nach einigen Jahrzehnten statt erst nach vielleicht
100 Jahren oder zwei Totalerneuerungen abgelaufen ist, hängt auch damit
zusammen, dass gestützt auf das neue Raumplanungsrecht ein verdichteteres Bauen
innerhalb der bestehenden Bauzonen gefordert ist, wo noch Nutzungsreserven
bestehen. Bei diesem Ergebnis sind die Vorinstanzen völlig zu Recht im Einklang
mit der seit längerem bestehenden dargestellten Praxis zum Ergebnis gelangt,
dass grundsätzlich das vorhandene Terrain als «gewachsen» anzusehen ist.
5.6 Die Beschwerdeführer bringen vor,
dass das gegenüber dem ursprünglichen veränderte Terrain dem umgebenden
Geländeverlauf nicht mehr angepasst sei und mithin eine Ausnahme vom Grundsatz
der Massgeblichkeit des vorhandenen Terrains vorliege. Dem kann nicht gefolgt
werden. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, haben verschiedene Grundeigentümer
ihre Grundstücke aufgeschüttet, so auch die Beschwerdeführer, der
Beschwerdegegner und dessen östliche Nachbarn. Bereits beim Anlegen der […]strasse,
ab welcher das Grundstück des Baugesuchstellers erschlossen ist, musste das
Gelände an die neue Strasse angepasst werden. Solche Anpassungen ändern den
Verlauf des ursprünglichen Terrains im Rechtssinne nicht; sie sind vielmehr
notwendig, damit diese Grundstücke überhaupt erschlossen und überbaut werden
können. Die Nachbarn im Westen wiederum haben das Terrain aufgrund der
Erschliessungssituation zumindest teilweise abgegraben. Hinsichtlich der
Einordnung des Terrains in den umgebenden Geländeverlauf hält die Vorinstanz
Folgendes fest: «Gegen Osten (Strassenseite) und gegen Nordosten (Nachbarliegenschaft)
sind die Übergänge vom bestehenden Terrain natürlich bzw. moderat. So folgt das
Terrain der Liegenschaft des Baugesuchstellers im Kurvenradius dem
Strassenverlauf, und gegen die nordöstlich gelegene Liegenschaft besteht eine
Stützmauer von ca. 50 cm Höhe, welche mittig auf der Parzellengrenze steht und
aufgrund der Erscheinung im Zusammenhang mit der oberliegenden Liegenschaft
erstellt wurde. Gegen Süden besteht gegenüber der [...]strasse eine Böschung,
die aufgeschüttet wurde. Gegen Westen liegt die Liegenschaft GB C.___ Nr. [...]
tiefer, wobei diese Liegenschaft ab dem Niveau der [dort tiefer liegenden] [...]strasse
erschlossen ist und die Umgebung daher im Bereich der Strasse auf diese Bezug
nimmt. Die Böschung der Liegenschaft des Beschwerdeführers (GB C.___ Nr. [...])
fusst entlang der Parzellengrenze des Baugrundstücks (GB C.___ Nr. [...])
auf dem bestehenden Terrain». Diese tatsächlichen Feststellungen werden von den
Beschwerdeführern nicht bestritten. Sie gehen auch aus dem dokumentierten
Augenschein hervor und zeigen klar auf, dass das bestehende Terrain dem
umgebenden Geländeverlauf, namentlich dem Strassenverlauf und dem Terrain der
umliegenden Grundstücke, angepasst ist. Dass ein nach der
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung verpönter «Aussichtshügel» beim
Grundstück des Baugesuchstellers – im Unterschied zu demjenigen der
Beschwerdeführer – vorliege, haben die Vorinstanzen also zu Recht verneint. Eine
Ausnahme vom Grundsatz der Massgeblichkeit des vorhandenen Terrains liegt
folglich beim Grundstück des Baugesuchstellers nicht vor.
5.7 Auch in Berücksichtigung der nun
beigezogenen alten Baupläne zur Erstellung des abzureissenden Einfamilienhauses
auf dem Grundstück des Baugesuchstellers bestätigt sich, dass das Terrain
damals beim Bau keineswegs erheblich oder durchwegs aufgeschüttet wurde. Im Gegenteil
zeigt der Plan Nr. 12/2, Grundriss Erdgeschoss, vom 8. Juli 1960 des Büros E.__
für das Einfamilienhaus F.__ an der der [...]strasse [...] in C.___, dass das
Haus optimal in das bestehende Gelände, wie es sich vor dem Hausbau, aber nach
dem Bau der Strasse präsentierte, eingepasst wurde. Das im erwähnten Plan
eingetragene bestehende Terrain, welches von der Südwestecke (+ 0.00) bis zur
Nordostecke (+ 6.00) mehr oder weniger gleichmässig anstieg, blieb im westlichen
Teil praktisch unverändert und wurde anschliessend nur insoweit leicht
terrassiert, als angrenzend an die West- und die Südfassade mit relativ
geringen Böschungen ebene Plätze geschaffen wurden, die in ihrer
unterschiedlichen Höhe wiederum die Höhe des angrenzenden ansteigenden Terrains
aufnahmen.
So wurde entlang der Nordgrenze – zum
Grundstück der Beschwerdeführer – von einer Höhe von + 4.00 zunächst minim auf
eine Höhe von + 4.30 angeböscht und ein paar Meter weiter dann auf die Höhe von
+ 5.00, wie sie dort dem natürlichen Geländeverlauf entsprach. Die
Höhendifferenz bis zur Terrasse auf der Erdgeschosshöhe, welche mit einer Höhe
von + 6.00 der Höhe des ursprünglichen Geländes bzw. der Strasse im Nordosten
des Grundstücks entspricht, wurde mittels zweier kurzer Treppen überwunden.
Südseits des Gebäudes wurde das Gelände auf eine Höhe von + 3.40 angeglichen,
was zu einer maximalen Böschung gegenüber der Strasse von etwa 1.5 m Höhe im
Südwesten der Aufschüttung, auslaufend auf 0.00 vor der Zufahrt zu den Garagen
führte.
Die zusätzlich erhobenen Beweise
bestätigen also, dass beim damaligen Hausbau bzw. der Gestaltung der Umgebung
eine sorgfältige Einpassung in das umliegende Gelände mit nur relativ geringen
Aufschüttungen in Form einer moderaten Terrassierung geschah, welche allesamt
auch heute bzw. unter der Geltung des aktuellen Rechts zulässig wären. Es zeigt
sich somit, dass die Vorinstanzen mit ihrer antizipierten Beweiswürdigung
richtig lagen, wenn sie auf den Beizug dieser Akten oder eines geologischen
Gutachtens verzichteten.
Die Vorinstanzen haben nach dem Gesagten
das gewachsene Terrain auch in Berücksichtigung der zusätzlichen Beweismittel also
korrekt festgestellt. Die Rüge des Überschreitens der zulässigen Gebäudehöhe,
welche einzig auf der behaupteten falschen Terrainfeststellung beruht, erweist
sich somit als unbegründet.
5.8 Schliesslich übersehen die
Beschwerdeführer, dass das neue Bauprojekt weitgehend von einem tieferen Terrain
als dem bestehenden ausgeht. So soll die Erdgeschosshöhe des Neubaus (0.00) auf
eine Höhe von 485.25 m ü. M. zu liegen kommen (Baugesuchsakten, Situationsplan
1:500 vom 18.07.2017), während die Erdgeschosshöhe bei der bestehenden alten
Baute auf etwa 488 m ü.M. lag. Die Höhe von 485.25 m liegt etwa 15 cm unterhalb
der Höhe UK Untergeschoss der alten Baute, welche 2.60 m tiefer als die
Erdgeschosshöhe lag (Plan Grundriss Erdgeschoss vom 8. Juli 1960). Die neu
geplante Erdgeschosshöhe von 485.25 m ü.M. entspricht gemäss dem Terrainverlauf
im Originalplan zum Einfamilienhaus F.__ vom 8. Juli 1960 in etwa der für
diesen Plan aufgenommenen Terrainhöhe in der Nordwestecke des Grundstücks (Nordostecke
vermasst mit + 6.00, entsprechend einer absoluten Höhe von etwa 488 m ü.M.,
abzüglich 2.75 m, was ganz leicht über der mit etwas über – 3.00 vermassten
Höhe der Nordwestecke des Grundstücks liegt). Diese alte Höhenlinie von etwa
485 m ü.M. zog sich vor dem Bau über das Grundstück bis etwa 3 m westlich der
Garagenzufahrt an der […]strasse, welche auf der Höhe der […]strasse lag und
die auch vom Nachführungsgeometer mit 485.25 m ü.M. vermasst ist (Plan
BSB+Partner vom 2.3.2018, in den Akten der Vorinstanz, im Mäppchen bezeichnet
mit «BF»). Legt man nun das neue Attikageschoss bzw. dessen Eckpunkte, welche
zur Bemessung der Gebäudehöhe massgebend sind, über den alten Plan, zeigt sich,
dass die Gebäudehöhe, welche nach § 18 Abs. 3 KBV 1.5 m unter der oberen
Begrenzung der Dachfläche (des Attikageschosses) gemessen wird und 7.5 m
beträgt, entlang der ganzen Nordfassade ab der Nordwestecke des
Attikageschosses, welche ziemlich genau über dem Punkt liegt, welcher
ursprünglich schon die neue Erdgeschosshöhe hatte, jedenfalls eingehalten ist,
da ja ab einem tiefer gelegten Terrain gemessen wird. Die Südostecke des
Attikageschosses wiederum steht ebenfalls über einem Punkt, welcher nach dem
alten Plan der neuen Erdgeschosshöhe entsprach. Auch daraus erzeigt sich, dass
die neu geplante Baute nicht von einer generellen bestehenden Aufschüttung aus geht,
sondern gegenteils die massgebenden Punkte für die Fassadenhöhe sogar gegenüber
dem ursprünglichen Terrain, wie es sich vor dem Bau des Einfamilienhauses
präsentierte, praktisch unverändert liegen. Insbesondere gegenüber der Grenze
zu den Beschwerdeführern wird überhaupt nichts aufgeschüttet; im Gegenteil
werden die geringen früheren Terrainanpassungen rückgängig gemacht und die neue
Baute tiefer gelegt. Die entsprechenden planerischen Darstellungen im Plan
«Ansichten Schnitte» zum Neubau MFH […]strasse […] vom 18. Juli 2017 erweisen
sich demnach als richtig und die Argumentation der Beschwerdeführer, wonach die
Baute etwa 2.3 m zu hoch sei, als falsch.
5.9 Die Vorinstanzen haben also das
gewachsene Terrain korrekt festgestellt. Auch bei Berücksichtigung des
ursprünglichen Terrains – soweit sich dieses überhaupt rekonstruieren lässt –,
wäre die neue Baute zu bewilligen, weil keine unzulässigen
Terrainaufschüttungen und damit keine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe
vorliegen.
6. Abschliessend ist zu prüfen, ob das
Bauprojekt gegen § 63 KBV (Ästhetikklausel) verstösst.
6.1 Die Beschwerdeführer machen geltend,
dass die Nachbarn im Westen – und damit sämtliche Nachbarn, welche an der
gleichen Strasse, resp. auf der gleichen Höhenkurve liegen – ihre Grundstücke
abgegraben hätten. Somit steche das vorliegende Bauprojekt nicht nur wegen der
Gebäudehöhe, sondern auch wegen der Erschliessung, im Quartier heraus.
Entsprechend wirke auch die Erschliessung gekünstelt. Ästhetisch sei eine
Orientierung der Baute am Terrainverlauf der Strasse, was vorliegend nicht der
Fall sei.
6.2 Die Vorinstanz führt dazu aus, dass
die Rüge der Verletzung der Ästhetikklausel, soweit sie sich auf die
Gebäudehöhe beziehe, gegenüber der Rüge der fehlerhaften Terrainfeststellung
keinen selbständigen Charakter aufweise. Auch darüber hinaus sei aufgrund der
wenig homogenen Überbauung des Quartiers mit Ein- und Mehrfamilienhäusern ein
Verstoss gegen das positive Eingliederungsgebot gemäss § 63 Abs. 1 KBV nicht
erkennbar. Wohl sei das geplante Mehrfamilienhaus massiger als das bestehende
Einfamilienhaus, was aber aufgrund des Gebots des haushälterischen Umgangs mit
dem Grund und Boden sogar wünschbar sei. Zudem trete das Mehrfamilienhaus durch
seine Staffelung in Längsrichtung (Ost-West) eher moderat in Erscheinung. Die
zulässige Ausnützung werde denn auch unbestrittenermassen eingehalten.
6.3 Gemäss § 63 Abs. 1 KBV haben sich
Bauten und Aussenräume, wie Strassen, Plätze und Freiflächen sowie deren
Beleuchtung, typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei
zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und
Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität
der Siedlung fördern (§ 63 Abs. 2 KBV). Lehre und Rechtsprechung halten dabei
fest, dass nicht nur Verunstaltungen abgewehrt werden sollen, sondern auch eine
befriedigende Einordnung stattfinden muss. Dabei ist auf den Eindruck des
Durchschnittsbetrachters abzustellen. Bauten fügen sich dann in die Umgebung
ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der Eigenarten der Siedlung nicht
störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll jedoch nur dann eingegriffen
werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf dem Spiel stehen; es gilt
dabei den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu prüfen.
6.4 Das streitbetroffene Grundstück
befindet sich gemäss rechtskräftigem Zonenplan der C.___ in der Wohnzone [...].
Gemäss § 13 des Zonenreglements der C.___ vom 2. Juli 2002 (Stand: 1. Oktober
2010) sind in der Wohnzone Wohnbauten, nichtstörende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe (inkl. Quartiergaststätten) zulässig. Das
Zonenreglement für die Wohnzone enthält keine Bestimmungen zur Gestaltung. Wenn
die Zonenvorschriften ein gewisses Bauvolumen zulassen, dann kann eine
Bauverweigerung gestützt auf die Ästhetikklausel nur erfolgen, wenn
überwiegende öffentliche Interessen es verlangen; die reglementskonforme
Ausnützung müsste «déraisonnable et irrationnelle» (BGE 115 Ia 367) sein (Peter
Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Auflage, Bern 2016,
S. 327).
6.5 Es wird geltend gemacht, dass das
Terrain und daraus folgend die Erschliessung gegen § 63 Abs. 1 KBV verstossen
würden. Gemäss den unbestrittenen Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz
folgt das Terrain jedenfalls im Bereich der Kurve im Osten dem Strassenverlauf.
Gegen Westen wurde das Grundstück – im auch heute noch zulässigen Rahmen - aufgeschüttet,
womit sich zur Strasse eine Böschung ergibt. Die Aufschüttung erweist sich
angesichts des Gefälles als notwendig, um einen waagrechten Bauplatz zu
erhalten. So verhält es sich im Übrigen auch auf den umliegenden Parzellen:
Sowohl die Nachbargrundstücke im Norden (Grundstück der Beschwerdeführer) sowie
Nordosten des streitbetroffenen Grundstücks sind aufgeschüttet worden,
dasjenige der Beschwerdeführer sogar in einer Höhe, die seit Geltung des
aktuellen Baugesetzes nicht mehr zulässig wäre. Es ist folglich nicht zu
beanstanden, dass das Terrain der streitbetroffenen Parzelle nicht auf der
gesamten Länge in der Höhe dem Strassenverlauf folgt. Mit Blick auf die
Erschliessung machen die Beschwerdeführer sodann geltend, diese wirke
«gekünstelt». Die Rüge erweist sich als nicht stichhaltig: Die ebenerdige
Erschliessung der Tiefgarage ab der […]strasse in der Südwestecke des
Grundstücks, welche, wie dargelegt, wesentlich tiefer liegt als der Rest des
Grundstücks, nämlich auf einer Höhe von etwa 482 m ü.M., durch den ansteigenden
Teil der Parzelle stellt eine durchdachte, unauffällige Lösung dar, indem sie
den natürlichen Geländeverlauf nutzt. Von einer fehlenden Einordnung in die
Umgebung kann damit keine Rede sein. Im Ergebnis liegt kein Verstoss gegen § 63
Abs. 1 KBV vor.
7. Weitere Rügen werden nicht
vorgebracht. Die Beschwerde erweist sich somit als vollständig unbegründet, sie
ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang
haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht,
welche einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3'000.00 festgesetzt werden,
unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
Der Beschwerdegegner hat sich im
Verfahren vor dem Verwaltungsgericht erst ganz am Schluss vertreten lassen. Dafür
ist ihm ermessensweise eine pauschale Entschädigung (inkl. Auslagen und MWST)
von CHF 1'500.00 zuzusprechen, welche von den Beschwerdeführern zu bezahlen ist
(§ 77 VRG, § 161 i.V.m. § 160 Gebührentarif, GT, BGS 615.11).
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
A.___ und B.___ haben die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht in der Höhe von CHF 3’000.00 unter
solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
A.___ und B.___ haben D.__ eine
Parteientschädigung in der Höhe von CHF 1’500.00 unter solidarischer
Haftbarkeit zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin
Scherrer Reber                                                                 Droeser