so_gerichte · VWBES.2019.256 · 2020-05-11 · de
Bauabewilligung


Urteilvom11. Mai 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Stöckli

Ersatzrichter Winiger

Gerichtsschreiberin Kaufmann

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Patrick
Hasler,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Baukommission
der Stadt Solothurn,

3.B.___,vertreten durch Fürsprecherin Gabriella Flückiger,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die A.___ (im Folgenden: Stiftung
oder Beschwerdeführerin) ist Alleineigentümerin des Grundstücks GB Solothurn
Nr. [] an der []strasse in Solothurn. Gemäss dem rechtsgültigen Zonenplan der
Stadt Solothurn vom 19. Juni/28. August 2001 (vom Regierungsrat genehmigt mit
RRB Nr. 573 vom 19. März 2002) liegt das Grundstück in der «Wohnzone
3-geschossig». Zusammen mit weiteren Parzellen wird das Grundstück sodann vom
überlagerten Gestaltungsplan «[]strasse» mit Sonderbauvorschriften vom 30.
Juni 1997 erfasst.

2. Mit Eingabe vom 25. September 2017
(ergänzt mit Eingabe vom 29. November 2017) stellte die Stiftung ein Baugesuch
für den Umbau (Einbau eines Sitzungszimmers, sanitärer Anlagen und einer
Tee-Küche) und die teilweise Umnutzung (neu: Vereinslokal) des Kellers der
Liegenschaft an der []strasse in Solothurn. Gemäss Baubeschrieb soll der
Keller der Mittelschul-Studentenverbindung «C.___» (als Mieterin vorerst auf
zehn Jahre ab 1. Januar 2018) als Stammlokal dienen. Deren Anlässe mit maximal
40 Personen würden primär freitag- und samstagabends stattfinden (ca. zwei- bis
dreimal pro Monat), Sitzungen auch unter der Woche. Während der Schulferien
gebe es keine Anlässe der Aktiven (d.h. der Mittelschüler). Im Sommer würde
weiter der Aussenbereich (ungedeckter Sitzplatz) ein- bis zweimal jährlich für
einen Anlass (Apéro oder Barbecue) genutzt. Abstellplätze würden allein für den
Warenumschlag benötigt. Während den abendlichen Anlässen könne auf dem
Parkplatz der gegenüberliegenden [] parkiert werden.

3. Gegen das am 7. Dezember 2017
publizierte Bauvorhaben gingen beim Stadtbauamt Solothurn innert Frist drei
Einsprachen ein, darunter diejenige der unmittelbaren Nachbarin B.___. Sie
beantragte, dem Baugesuch sei nicht zu entsprechen.

Nach Durchführung des Schriftenwechsels
durch das Stadtbauamt wies die Baukommission der Stadt Solothurn mit Entscheid
vom 23. Oktober 2018 das Baugesuch in teilweiser Gutheissung der drei
Einsprachen ab. Zur Begründung brachte die Baukommission im Wesentlichen vor,
das geplante Vereinslokal sei nicht zonenkonform und widerspreche auch den
Anforderungen des örtlich überlagerten Gestaltungsplans «[]-strasse».

4. Am 14. November 2018 erhob die
Stiftung Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement des Kantons Solothurn.
Sie beantragte die Aufhebung des Entscheids der Baukommission vom 23. Oktober
2018 sowie die Erteilung der Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung an
die Baukommission zur Neubeurteilung der streitigen Angelegenheit.

Mit Verfügung vom 3. Juli 2019 wies das
Bau- und Justizdepartement (im Folgenden: Vorinstanz) die Beschwerde der
Stiftung ab und auferlegte ihr die Verfahrenskosten. Zur Begründung brachte die
Vorinstanz im Wesentlichen vor, dass die von der Stiftung vorgesehene Nutzung
in der Wohnzone nicht zonenkonform und damit nicht zulässig sei. Im Sinne einer
Eventualbegründung führte die Vorinstanz aus, selbst wenn die vorgesehene
Nutzung zonenkonform wäre, könnte sie nicht als «nichtstörend» qualifiziert
werden.

5. Mit Eingabe vom 19. Juli 2019
gelangte die Stiftung mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie stellte
folgende Rechtsbegehren:

In der Beschwerdebegründung vom 5.
September 2019 stellte die Beschwerdeführerin zudem das Eventualbegehren, das
Baugesuch sei unter Auflagen zu bewilligen.

Die Beschwerdeführerin rügte die
unrichtige und unvollständige Feststellung des Sachverhalts, Unangemessenheit
sowie die unrichtige Rechtsanwendung. Zur Begründung machte sie im Wesentlichen
geltend, dass es sich beim umstrittenen Vereinslokal nicht um ein Kneiplokal
handle, sondern dieses der reinen Freizeitaktivität diene. Praxisgemäss falle
das Lokal unter den Begriff des Wohnens, weshalb es in einer Wohnzone per se
zonenkonform sei. Im Übrigen seien mit der geplanten Umnutzung auch keine mit
der betreffenden Nutzung typischerweise einhergehenden Belästigungen verbunden,
die über das Mass einer normalen Wohnnutzung hinausgehen würden.

6. Mit Schreiben vom 9. September 2019
verzichtete die Einwohnergemeinde der Stadt Solothurn auf eine Vernehmlassung
und verwies vollumfänglich auf die ausführlichen Darlegungen des Bau- und
Justizdepartementes.

Mit Schreiben vom 18. September 2019
beantragte das Bau- und Justizdepartement, die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde. Zur Begründung verwies es auf den angefochtenen Entscheid vom 3.
Juli 2019.

7. Mit Stellungnahme vom 15. Oktober
2019 beantragte B.___ (im Folgenden Beschwerdegegnerin), die Rechtsbegehren der
Beschwerdeführerin seien vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei, und die Verfügung der Vorinstanz vom 3. Juli 2019 sei zu bestätigen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Formell
verlangte sie, auf das neue Eventualbegehren sei wegen Verspätung nicht
einzutreten. Zudem sei in Befolgung des Rügeprinzips wegen fehlender
Auseinandersetzung mit dem angefochtenen Entscheid auf die ganze Beschwerde
nicht einzutreten. Materiell brachte sie im Wesentlichen vor, dass die geplante
Umnutzung des Kellers nicht zonenkonform sei, da dem geplanten Verbindungslokal
der nötige Bezug zum Wohnen abgehe. Zudem seien mit der geplanten Umnutzung des
Kellers typischerweise Belästigungen verbunden, die sowohl abstrakt als auch
konkret über das Mass einer normalen Wohnnutzung hinausgingen, weshalb das
Baugesuch bzw. die Beschwerde abzuweisen seien. Für den Fall, dass wider
Erwarten die geplante Umnutzung als zonenkonform bzw. nichtstörend beurteilt
werden sollte, machte die Beschwerdegegnerin geltend, dass alle von ihr im
Einspracheverfahren vorgebrachten Rügen zu berücksichtigen seien, so
insbesondere die Nichteinhaltung der Geschossigkeit sowie der fehlende Nachweis
über die Einhaltung der Ausnützungsziffer.

8. Mit Eingabe vom 6. November 2019
replizierte die Beschwerdeführerin und hielt an ihren Ausführungen und Anträgen
fest.

9. Auf die Ausführungen der Parteien
wird, soweit für die Entscheidfindung wesentlich, im Rahmen der nachfolgenden
Erwägungen eingegangen.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben und ergänzend begründet worden. Sie ist zulässiges
Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Abs. 1 des Gesetzes über die Gerichtsorganisation vom 13. März 1977 [GO; BGS
125.12] bzw. § 2 Abs. 3 der Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 [KBV; BGS
711.61]). Die Stiftung ist als Grundeigentümerin vom angefochtenen Entscheid
besonders berührt. Sie hat am vorinstanzlichen Verfahren als Partei
teilgenommen und ist mit ihren Anträgen unterlegen, weshalb sie entsprechend
beschwert ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung
des Entscheides hat. Sie ist deshalb zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 12 Abs.
1 des Gesetzes vom 15. November 1970 über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen
[Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG; BGS 124.11]). Auf die Beschwerde ist damit
grundsätzlich einzutreten.

1.2 Die Beschwerdeführerin beantragt
nebst der Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Vorinstanz zusätzlich die
Aufhebung des Entscheids der Baukommission der Stadt Solothurn. Damit verkennt
sie, dass bereits ihrer Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement
Devolutiveffekt zugekommen ist und der Entscheid der Vorinstanz an die Stelle
der angefochtenen Verfügung getreten ist. Soweit mit Rechtsbegehren Ziff. 1 die
Aufhebung der ursprünglichen Verfügung beantragt wird, ist deshalb auf die
Beschwerde nicht einzutreten (vgl. Urteil VWBES.2017.88 vom 22. August 2017 E.
1.2).

1.3 Die Beschwerdegegnerin stellt den
Antrag, auf das in der Beschwerdebegründung gestellte Rechtsbegehren Ziff. 3
(«Eventualiter sei das Baugesuch Nr. [] vom 26. September 2017 auf GB
Solothurn Nr. [] betreffend Umnutzung unter Auflagen zu bewilligen») sei
aufgrund von § 68 Abs. 3 VRG nicht einzutreten. Sie übersieht dabei, dass
dieses Begehren eine Einschränkung des Hauptbegehrens darstellt, welche ohne
weiteres zulässig ist.

Nicht zu folgen ist der
Beschwerdegegnerin auch, wenn sie pauschal ausführt, die Beschwerdeführerin sei
dem Rügeprinzip mit Begründungserfordernis nicht nachgekommen und habe sich mit
dem angefochtenen Entscheid nicht substantiiert auseinandergesetzt, weshalb auf
die Beschwerde nicht einzutreten sei (vgl. Stellungnahme der Beschwerdegegnerin
vom 15. Oktober 2019 Rz. 6). Die Beschwerde weist eine genügende Begründung im
Sinne von §§ 67bisAbs. 1 VRG und 68 VRG auf.

1.4 Die Beschwerdeführerin ersucht um
Durchführung eines Augenscheins (Beschwerde Rz. 21 und 24), die
Beschwerdegegnerin offeriert zudem eine Parteibefragung.

Vorliegend geht der Sachverhalt genügend
klar aus den umfangreichen Akten hervor. Es ist nicht ersichtlich, welche
zusätzlichen relevanten Erkenntnisse, die nicht bereits Eingang in
Rechtsschriften und Akten gefunden haben, sich aus einer Parteibefragung bzw.
einem Augenschein ergeben könnten. Die entsprechenden Beweisanträge bzw. -offerten
sind deshalb abzuweisen.

2. Streitig ist im vorliegenden
Verfahren, ob die in einer Wohnzone gelegene Liegenschaft auf dem Grundstück GB
Solothurn Nr. [] an der []-strasse in Solothurn im Sinne der
Beschwerdeführerin umgenutzt werden kann, d.h. ob der geplante Umbau (Einbau
eines Sitzungszimmers, sanitärer Anlagen und einer Tee-Küche) und die teilweise
Umnutzung des Kellers der Liegenschaft (neu: Vereinslokal der
Mittelschul-Studentenverbindung «C.___») bewilligungsfähig ist oder nicht. Zu
prüfen ist damit in einem ersten Schritt die Zonenkonformität der geplanten
Nutzung.

2.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) haben
Bauten und Anlagen dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen. Es ist
Sache des kantonalen bzw. kommunalen Bau- und Planungsrechts zu bestimmen,
welche Nutzungen in einer bestimmten Zone zulässig sind (Urteil VWBES.2018.490
vom 13. Dezember 2019 E. 4.1 mit Verweis auf Urteil 1C_499/2014 des
Bundesgerichts vom 25. März 2015 E. 4.3).

2.2 Gemäss dem gültigen Zonenplan der
Stadt Solothurn vom 19. Juni/28. August 2001 (vom Regierungsrat genehmigt mit
RRB Nr. 573 vom 19. März 2002) liegt das Bauvorhaben in der «Wohnzone
3-geschossig». Zusammen mit weiteren Parzellen wird das Grundstück sodann vom
überlagerten Gestaltungsplan «[]-strasse» mit Sonderbauvorschriften vom 30.
Juni 1997 erfasst. Gemäss § 1 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan «[]-strasse»
besteht der Zweck des Plans in der «Erstellung einer gut ins Orts- und
Quartierbild eingebetteten Wohnüberbauung von hoher Wohn- und Siedlungsqualität».
Die Zone ist der Empfindlichkeitsstufe II zugeordnet.

2.3 Im Kanton Solothurn sind in
Wohnzonen neben Wohnbauten nur nichtstörende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind
(§ 30 des Planungs- und Baugesetzes vom 3. Dezember 1978 [PBG; BGS 711.1]). Den
genau gleichen Wortlaut hat die Bestimmung von § 40 des Bau- und Zonenreglements
der Stadt Solothurn vom 26. Juni 1984 (BZR).

2.4 Wohnzonen sind hauptsächlich für
Wohnbauten bestimmt. Die Wohnnutzung kann in erster Linie als eine Reihe
verschiedener Zwecke und Tätigkeiten beschrieben werden, zu denen etwa
Erholung, Schlafen, Essen und Hausarbeit gezählt werden. Darüber hinaus werden
der Wohnnutzung praxisgemäss auch Räume für Freizeitbeschäftigung und andere
Nutzungen zugerechnet, sofern diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen
aufweisen (Urteile VWBES.2018.490 vom 13. Dezember 2019 E. 4.4; VWBES.2017.88
vom 22. August 2017 E. 2.3; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Stämpflis
Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N. 25 zu Art. 22 RPG).

2.5 Neben den Wohnbauten und den damit
zusammenhängenden Nutzungen sind auch nichtstörende Gewerbebetriebe zulässig.
Die Zonenkonformität solcher Betriebe setzt allerdings regelmässig voraus, dass
zwischen dem geplanten Betrieb und der Wohnnutzung ein funktionaler
Zusammenhang besteht und dass die in der Umgebung verursachten Immissionen
nicht übermässig sind. Der erforderliche funktionale Zusammenhang zur Wohnzone
wird für jene (gewerblichen) Einrichtungen bejaht, deren Betrieb der
Befriedigung der täglichen Bedürfnisse der Quartierbewohner dient. Ob das
beantragte Bauprojekt einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweist, wird in
abstrakter Weise anhand der Eigenschaften des jeweiligen Betriebstyps
einerseits und dem Charakter der in Frage stehenden Wohnzone geprüft. Damit
können sich auch Gewerbebetriebe als zonenwidrig erweisen, die zwar konkret keine
oder keine nennenswerten Immissionen verursachen, die aber funktional in
Widerspruch zum Zweck der Wohnzone stehen. Auch die immissionsbezogene
Beurteilung eines Bauvorhabens in der Wohnzone erfolgt zunächst immer rein
abstrakt, d.h. losgelöst von den konkreten Einwirkungen in der Nachbarschaft.
Entscheidend ist dabei, ob mit der betroffenen Nutzung typischerweise
Belästigungen verbunden sind, die über das hinausgehen, was normalerweise mit
dem Wohnen verbunden ist (Urteile VWBES.2018.490 vom 13. Dezember 2019 E. 4.5;
VWBES.2017.88 vom 22. August 2017 E. 2.4; Waldmann/Hänni, a.a.O., N. 26 zu Art.
22 RPG).

3. Die Verfahrensbeteiligten sind sich
darüber einig, dass es sich bei der umstrittenen Nutzung (Vereins- bzw.
Kneiplokal der Mittelschul-Studenten­verbindung «C.___» im Keller der
Liegenschaft) nicht um einen Gewerbe- oder Dienstleistungsbetrieb im Sinne von
§ 30 PBG bzw. § 40 BZR handelt. Wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt hat,
bedeutet dies aber noch nicht, dass es sich damit bei der zu beurteilenden
Nutzung um eine zonenkonforme Wohnnutzung handelt (vgl. angefochtener Entscheid
E. 3b). Im Folgenden ist deshalb zu prüfen, ob es sich hier um eine Wohnnutzung
im engeren Sinn bzw. eine andere Nutzung, die einen hinreichenden Bezug zum
Wohnen aufweist, handelt.

3.1 Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt,
da es hier nicht um eine gewerbliche Nutzung gehe, müsse auf den  praxisgemäss
geforderten  funktionalen Zusammenhang zwischen Betrieb und Wohnnutzung nicht
weiter eingegangen werden. Anzusetzen sei vielmehr bei der  in eine ähnliche
Richtung zielenden  Aussage, dass der Wohnnutzung u.a. Einrichtungen und
Aktivitäten zuzurechnen seien, falls sie einen hinreichenden Bezug zum Wohnen
hätten. Eines Bezugs zum Wohnen bedürfe es auch hier, da ansonsten in der
Wohnzone jegliche (nicht­störende) nichtgewerbliche Nutzung möglich wäre.
Gestützt auf diverse Lehr­meinungen kommt die Vorinstanz zum Schluss, dass der
Bezug zum Wohnen damit unabdingbare begriffsnotwendige Voraussetzung für die
Qualität einer konkreten  nicht Wohnen im engeren Sinn darstellenden  Nutzung
als «Wohnnutzung» und damit auch für die Zonenkonformität nichtgewerblicher
Nutzungen in der Wohnzone sei. Die Vorinstanz hat sodann die Frage, ob ein
Kneiplokal mittlerer Grösse einer Mittelschulverbindung einen hinreichenden
Bezug zum Wohnen in einem Wohnquartier hat, verneint. Zur Begründung hat sie
vorgebracht, das Vereinsleben einer Studentenverbindung habe keinerlei Bezug
zum Wohnen im Quartier, in welchem ihr Lokal eingerichtet werden soll. Der
Kreis der potentiellen Nutzer des Lokals rekrutiere sich über einen grossen
Teil des Kantons Solothurns und wahrscheinlich noch darüber hinaus.

3.2 Die Beschwerdeführerin ist dagegen
der Ansicht, beim umstrittenen Vereinslokal handle es sich nicht um ein «Kneiplokal».
Das Vereinslokal stelle ein Freizeitangebot dar, welches «ausschliesslich der
Befriedigung gesellschaftlicher und ideeller Inte­ressen» diene.
Freizeitbeschäftigungen in der Wohnzone würden praxisgemäss per se als
zonenkonform qualifiziert, nur andere Nutzungen müssten einen hinreichenden
Bezug zum Wohnen aufweisen. Die betreffende Studenten­verbindung würde
offensichtlich einen «freizeitlichen Zweck» verfolgen. Es gehe hier um «Freundschaften,
ein gemeinsames Miteinander und ein gemütliches Bei­sammensein». Im Übrigen
treffe es nicht zu, dass sich der Kreis der Vereins­mitglieder über einen
grossen Teil des Kantons Solothurn ziehe. Der Entscheid der Vorinstanz verletze
auch die Vereini­gungsfreiheit (Art. 23 BV), wenn sie ausführe, die hier zu
beurteilende Vereinstätigkeit sei weder am konkreten Standort noch an einem
anderen Standort in der Stadt Solothurn zonenkonform. Darüber hinaus verletze
die Vorinstanz das Verbot der Ungleich­behandlung (Art. 8 BV), wenn sie z.B.
die hobbymässige Tierhaltung als Freizeitaktivität und damit als zonenkonform
anerkenne, dem hier zu beurteilenden Verein dagegen die Zonenkonformität
abspreche.

3.3 Die Beschwerdegegnerin schliesst
sich im Wesentlichen der Argumentation der Vorinstanz im angefochtenen
Entscheid an. Darüber hinaus macht sie geltend, die Beschwerdeführerin negiere,
dass die geltend gemachten «gesellschaftlichen und ideellen Interessen» nichts
mit den gesellschaftlichen und ideellen Interessen der Anwohnenden zu tun
hätten, sondern lediglich den Interessen der Mitglieder der Studentenverbindung
nütze, womit kein Bezug zur Wohnnutzung des Quartiers bestehe. Die
Beschwerdegegnerin stellt weiter fest, dass die Beschwerdeführerin nicht
bestreite, dass das von ihr geplante Verbindungslokal keinen Bezug zur
Wohnnutzung aufweise.

3.4 Die Vorinstanz hat die
verwaltungsgerichtliche Praxis zur Zonenkonformität in der Wohnzone
grundsätzlich korrekt wiedergegeben und auf den vorliegenden Fall angewandt
(vgl. angefochtener Entscheid E. 3c).

3.4.1 So hat die Vorinstanz zu Recht
ausgeführt, dass dem Urteil VWBES.2017.88 vom 22. August 2017 allgemeingültige
Aussagen zur Zonenkonformität in der Wohnzone zu entnehmen seien, auch wenn es
im dort beurteilten Fall um ein Vereinslokal mit gewerblichem Nebenzweck
gegangen ist.

3.4.2 Wie bereits ausgeführt, sind
Wohnzonen hauptsächlich für Wohnbauten bestimmt (vgl. E. 2.4 hiervor). Die
vorliegend zu beurteilende Nutzung als Vereins- bzw. Kneiplokal der
Mittelschul-Studentenverbindung fällt unbestrittenermassen nicht unter das
Wohnen im engeren Sinne (worunter etwa Erholung, Schlafen, Essen und Hausarbeit
fallen). Praxisgemäss werden darüber hinaus der Wohnnutzung auch Räume für
Freizeitbeschäftigung und andere Nutzungen zugerechnet, sofern diese einen
hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen (Urteile VWBES.2018.490 vom 13.
Dezember 2019 E. 4.4; VWBES.2017.88 vom 22. August 2017 E. 2.3; vgl. auch Christian
Häuptli, in: Baumann/van den
Bergh/Gossweiler/Häuptli/Häuptli-Schwaller/Sommerhalder Forestier, Kommentar
zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, Rz. 80 zu § 15; Bernhard Waldmann/Peter
Hänni, Stämpflis Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N 25 zu Art. 22
RPG; Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl.
2016, S. 165 ff.).

3.4.3 Der Begriff des Wohnens hat zwei
Dimensionen: Erstens stellt sich die Frage, welche Nutzung als Wohnen gelten
kann. Abgrenzungsprobleme können sich beispielsweise im Falle von Hotels,
Airbnb und anderen gewerblich betriebenen Unterkünften stellen. Zweitens stellt
sich die Frage, welche mit dem Wohnen verbundenen Aktivitäten zulässig bzw. zu
dulden sind. Hierbei stehen in erster Linie Freizeittätigkeiten («Hobbys») zur
Diskussion: Stallungen für Reitpferde, Volieren für Vögel, Funkantennen,
Rebberge, während beispielsweise Lärm durch Musizieren nicht als baurechtliche
Frage aufgefasst wird (Alexander Ruch, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen,
Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Rz. 80
zu Art. 22 RPG).

Daraus ergibt sich, dass mit der
Formulierung «Freizeitbeschäftigungen und andere Nutzungen, sofern diese einen
hinreichen Bezug zum Wohnen aufweisen»  in Übereinstimmung mit der Vorinstanz
und der Beschwerdegegnerin  nur Folgendes gemeint sein kann: Sowohl die «Räume
für Freizeitbeschäftigung» wie auch «andere Nutzungen» müssen einen
hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen, damit sie der Wohnnutzung zugerechnet
werden können. Darunter fallen praxisgemäss etwa eine Kindertagesstätte, die
Haltung weniger Haustiere, eine Quartiersammelstelle für Siedlungsabfälle oder
ein Feuerwehrmagazin (Urteil VWBES.2016. 386 vom 11. Dezember 2017 E. 6.3.2).

3.4.4 In Übereinstimmung mit der
Vorinstanz ist deshalb zu folgern, dass der geforderte «Bezug zum Wohnen» eine
unabdingbare Voraussetzung für die Qualität einer konkreten  nicht Wohnen im
engeren Sinn darstellenden  Nutzung als «Wohnnutzung» darstellt. Würde man
dagegen der Ansicht der Beschwerdeführerin folgen, wonach
Freizeitbeschäftigungen in der Wohnzone per se als zonenkonform zu
qualifizieren wären und keinen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen
müssten, hätte dies zur Folge, dass in einer Wohnzone jegliche (nichtstörende)
nichtgewerbliche Nutzung möglich wäre, was kaum Sinn und Zweck des kantonalen
bzw. kommunalen Bau- und Planungsrechts sein kann (vgl. E. 2.1 hiervor).

3.4.5 Soweit die Vorinstanz sodann die
Frage, ob ein Vereins- bzw. Kneiplokal mittlerer Grösse einer
Mittelschulverbindung einen hinreichenden Bezug zum Wohnen in einem Wohnquartier
hat, verneint hat, ist dieser Entscheid nicht zu beanstanden.

So zeigt auch die Beschwerdeführerin
nicht konkret auf, inwiefern ein solcher hinreichender Bezug zum Wohnen hier
gegeben sein soll. Ihre Argumentation beschränkt sich darauf, dass die Freizeitbeschäftigung
in der Wohnzone per se zonenkonform sei und es sich beim Vereinslokal nicht um
ein Kneiplokal handeln soll. Die Bezeichnung «Vereinslokal» bzw. «Kneiplokal»
ist hier indes nicht entscheidrelevant. Entscheidend ist vielmehr, dass nicht
ersichtlich ist, worin das Vereinsleben einer Studentenverbindung einen Bezug
zum Wohnen im Quartier aufweisen soll. Wie die Vorinstanz zu Recht ausgeführt
hat, rekrutiert sich der Kreis der potentiellen Nutzer des Lokals nicht aus den
Bewohnerinnen und Bewohnern des Quartiers, sondern aus Vereinsmitgliedern, die
aus verschiedenen Regionen des Kantons Solothurns (und möglicherweise noch
darüber hinaus) stammen. Zwar wendet die Beschwerdeführerin ein, diese Annahme
sei unzutreffend, ohne dies jedoch näher zu begründen. Der blosse Hinweis, dass
die Altherren das Lokal kaum besuchen und benützen werden, ändert nichts am
Umstand, dass die Aktiven (Mittelschüler oder Studenten) wohl nur in ganz
wenigen Einzelfällen einen Bezug zum Quartier an der []-strasse aufweisen.

3.4.6 Inwiefern hier sodann ein Verstoss
gegen die Vereinigungsfreiheit (Art. 23 BV) vorliegen soll, legt die
Beschwerdeführerin nicht rechtsgenüglich dar. Den Mitgliedern der
Studentenverbindung wird hier keineswegs das Recht abgesprochen, Vereinigungen
zu bilden, Vereinigungen beizutreten oder anzugehören und sich an den
Tätigkeiten von Vereinigungen zu beteiligen. Es geht im vorliegenden Fall
einzig um die Frage der Zonenkonformität des geplanten Vereinslokals in der
Wohnzone.

Ebenso wenig ersichtlich ist, inwiefern
die Vorinstanz das Verbot der Ungleichbehandlung (Art. 8 BV) verletzt haben
soll, weil sie z.B. die hobbymässige Tierhaltung als Freizeitaktivität und
damit als zonenkonform anerkenne, dem hier zu beurteilenden Verein dagegen die
Zonenkonformität abspreche. Im Gegensatz zum Vereinslokal besteht bei der
hobbymässigen Tierhaltung eines Quartierbewohners eben  im Gegensatz zum
Vereinslokal  der geforderte hinreichende Bezug zum Wohnen.

3.5 Zusammenfassend ist festzuhalten,
dass die von der Beschwerdeführerin vorgesehene Nutzung in der Wohnzone nicht
zonenkonform und damit nicht zulässig ist. Eine konkrete immissionsrechtliche
Beurteilung erübrigt sich demnach. Die Umnutzung wurde von der Baukommission
der Stadt Solothurn und der Vorinstanz im Ergebnis zu Recht verweigert. Bei
diesem Ergebnis ist auf die Eventualbegründung der Vorinstanz (Frage der
nichtstörenden Nutzung) bzw. die weiteren Vorbringen der Beschwerdegegnerin
(Nichteinhaltung der Geschossigkeit sowie der fehlende Nachweis über die
Einhaltung der Ausnützungsziffer) nicht weiter einzugehen.

4.1 Damit erweist sich die Beschwerde
als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.

4.2 Bei diesem Ausgang des Verfahrens
hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen (§ 77 VRG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO; SR 272]). Diese sind
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1500.00 festzusetzen. Sie werden
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

4.3 Zudem hat die Beschwerdeführerin die
durch Rechtsanwältin Gabriella Flückiger vertretene Beschwerdegegnerin für das
Verfahren zu entschädigen. Die einge­reichte Honorarnote (total CHF 5746.00
inkl. MWST) erweist sich aber als übersetzt. So macht Rechtsanwältin Flückiger
17.10 Stunden für die 24-seitige Stellungnahme geltend. Bereits im
Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz hatte sie 17.13 Stunden Aufwand (vgl.
angefochtener Entscheid E. 4b) geltend gemacht für eine 16-seitige
Stellungnahme. Da sich die Rechtslage zwischen dem Beschwerdeentscheid der
Vorinstanz und dem Beschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht nicht
wesentlich geändert hat und die Argumente in der Stellungnahme vor der Vor­instanz
im Wesentlichen die gleichen sind wie vor dem Verwaltungsgericht, rechtfertigt
es sich, die von der Beschwerdeführerin an die Beschwerdegegnerin
auszurichtende Parteientschädigung pauschal auf CHF 3000.00 (inkl.
Auslagen und MWST) festzusetzen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.Die Beschwerdeführerin hat die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu tragen.

3.Die Beschwerdeführerin hat der
Beschwerdegegnerin für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung
von total CHF 3000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber                                                                 Kaufmann