so_gerichte · ZZ.1994.34 · 1994-10-18 · de
Selbstbewirtschaftung landwirtschaftlicher Grundstücke

Art. 63 BGBB - Zum Erfordernis der Selbstbewirtschaftung beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken.

SOG 1994 Nr. 34

Art. 63 BGBB-Zum Erfordernis der
Selbstbewirtschaftung beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken.

B. schloss mit G. am 6.12.1993 einen Vorvertrag
zu einem Kaufvertrag über Grundbuch B. Nr. 815. Die Liegenschaft im Halte von ca.
1 ha  liegt in der Landwirtschaftszone und enthält ein Wohnhaus und eine
Garage. Der Kaufpreis wurde auf Fr. 830'000.-- festgesetzt und der Vertrag
enthielt den Vorbehalt der Zustimmung des Landwirtschafts-Departementes. Die
ebenfalls vorbehaltene Zustimmung des Landwirtschafts-Departementes zur
Abparzellierung des Landwirtschaftslandes von den Gebäulichkeiten erfolgte am
13.1.1994. Am 19.1.1994 forderte das Departement B. auf, mitzuteilen, zu
welchem Zweck er das Land kaufen wolle und wie die Bewirtschaftung geplant sei.
Nach einem weiteren Schriftenwechsel erliess das Departement am 17.3.1994 eine
Feststellungsverfügung, wonach ein Kaufvertrag nicht bewilligt werden könnte.
Es sei keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne des BGBB beabsichtigt und es
fehle an der Selbstbewirtschaftung. B. erhob Beschwerde, die vom
Verwaltungsgericht mit folgender Begründung abgewiesen wurde:

1. - 3. (Verfahren, vgl. hinten Nr. 45)

4.         Die für den Erwerb eines landwirtschaftlichen
Gewerbes oder Grundstücks erforderliche Bewilligung ist unter anderem dann zu
verweigern, wenn der Erwerber nicht Selbstbewirtschafter ist oder wenn ein
übersetzter Preis vereinbart wurde (Art. 63 lit. a und b BGBB). Den Begriff des
Selbstbewirtschafters umschreibt Art. 9 BGBB dahingehend, dass die betreffende
Person den Boden selber bearbeiten und hiefür auch geeignet sein muss, indem er
die nach landesüblicher Vorstellung notwendigen Fähigkeiten dazu besitzt. Das
alte Recht kannte keine Legaldefinition. Art. 9 BGBB übernimmt indes im Kerngehalt
die bisherige bundesgerichtliche Praxis (vgl. BBl 1988 III 987), weshalb diese
nach wie vor herangezogen werden kann. Dasselbe gilt für die Prüfung der Frage,
inwieweit die bekundete Absicht der Selbstbewirtschaftung ernsthaft gewollt und
praktisch möglich ist (vgl. BGE 94 II 258). Das Erfüllen dieser Voraussetzung
lässt sich im Zeitpunkt des Erwerbs nicht abschliessend beurteilen, denn die
behauptete Absicht kann auch nur vorgeschoben sein (Beat Stalder, Die
verfassungs- und verwaltungsrechtliche Behandlung unerwünschter Handänderungen
im bäuerlichen Bodenrecht, S. 143).

a)         Das Landwirtschafts-Departement bezweifelt die
Absicht des Kaufsinteressenten und Beschwerdeführers, das Grundstück
landwirtschaftlich zu bewirtschaften und zu nutzen, vorab schon deshalb, weil
das Bewilligungsverfahren zur Abparzellierung einer Hausparzelle durchgeführt
wurde und ausserdem um Nichtunterstellung dieser Hausparzelle unter das
bäuerliche Bodenrecht ersucht worden ist.

Diese Interpretation erscheint verfehlt.
Insbesondere ist der Vorwurf unhaltbar, in einer ersten Phase sei verheimlicht
worden, dass das gesamte Grundstück (die Restparzelle GB B. Nr. 815 und die neu
als GB B. Nr. 2504 vorgesehene Parzelle) veräussert werden soll. Der heutige
Eigentümer, G., hat bereits in seinem Schreiben vom 17. November 1993 die
Absicht bekundet, die ganze Liegenschaft GB B. Nr. 815 zu verkaufen. Dass
formell nicht der Veräusserer, sondern der Erwerber als Gesuchsteller
aufzutreten hat und auch dieser Bewilligungsadressat ist (Beat Stalder, a.a.O.,
S. 118), ändert nichts daran, dass dem Landwirtschafts-Departement vom
Verkaufswilligen und damit vom Vertragspartner des Erwerbers der Umfang des zur
Eigentumsübertragung vorgesehenen Objekts bekanntgegeben wurde. Auch das am 10.
Dezember 1993 beim Landwirtschafts-Departement eingelangte Gesuchsformular um
Bewilligung zum Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke bezog sich ausdrücklich
auf das ganze Grundstück GB B. Nr. 815. Das Departement beruft sich darauf,
erst mit dem Schreiben der Amtschreiberei Wasseramt vom 13. Januar 1994 von der
Absicht des Herrn B. erfahren zu haben, das gesamte Grundstück zu erwerben. In
diesem Schreiben wird ausgeführt, Herr B. habe entgegen dem am 22. Dezember
1993 gestellten Gesuch "die ganze alte Nr. 815 ... gekauft". Bei
diesen beiden Urkunden fällt auf, dass sie von einem Mitarbeiter der
Amtschreiberei verfasst worden sind. Beide sind vom Gesuchsteller nicht
unterzeichnet worden. Wie unzuverlässig die darin gemachten Angaben sind
erhellt der Umstand, dass der Sachverhalt so dargestellt wird, als hätte B. die
Liegenschaft bereits gekauft; unbestrittenermassen liegt aber auch heute noch
ein blosser Vorvertrag sowie ein Kaufvertragsentwurf vor.

Die vom Eigentümer für die Abparzellierung von
Beginn weg vorgebrachte Begründung erscheint durchaus glaubhaft: Er wollte die
bestehende Pfandbelastungsgrenze als Hindernis für die dringend notwendige,
grössere Aufwendungen bedingende Sanierung der Gebäude erhöhen. Nicht zuletzt
ist auch das Gesuch um Nichtunterstellung unter das BGBB ein legitimer Versuch,
um auf dem einfachsten Weg zu einem Kaufvertragsabschluss zu gelangen.

b)         Können die eben angeführten Umstände nicht als
entscheidende Indizien gegen die Annahme der Absicht zur Selbstbewirtschaftung
gelten, so ist zu prüfen, ob anderweitige Tatsachen zu diesem Schluss führen.
Nachdem sowohl der Beschwerdeführer selbst wie auch seine Ehefrau in
nichtlandwirtschaftlichen Bereichen voll berufstätig sind und die Akten des
Landwirtschafts-Departements über eine allfällige einschlägige Berufserfahrung
keinen Aufschluss vermittelten, forderte das Verwaltungsgericht den
Beschwerdeführer auf, nähere Angaben über Ausbildung und bisherige berufliche
Tätigkeit zu machen. Den eingereichten Lebensläufen ist im wesentlichen
folgendes zu entnehmen: B. ist als Elektromechaniker ausgebildet und war als
Starkstrommonteur tätig; seit 1981 ist er bei den Schweizerischen Bundesbahnen
als Adjunkt angestellt und unterrichtet nebenamtlich an der solothurnischen
Technikerschule. In naher Zukunft hat er - nach eigenem Bekunden - nicht
vorgesehen, seine beruflichen Tätigkeiten zu reduzieren. Seine Ehefrau ist
ebenfalls vollberuflich in einem grossen Industriebetrieb als Sekretärin des
Personalchefs und als Lehrlingsausbilderin erwerbstätig. Sie bezeichnet es als
ihren Wunsch, die berufliche Tätigkeit zu reduzieren und sich in sechs Jahren
aus dem Berufsleben zurückzuziehen. Die 22-jährige Tochter unternahm nach einer
Lehre als kaufmännische Angestellte verschiedene Reisen und ist nun nach einem
Praktikum bei der Caritas als Disponentin angestellt.

Geht es bloss um den Kauf eines einzelnen
landwirtschaftlichen Grundstücks, so ist die Gefahr, dass die
Selbstbewirtschaftung - soweit sie überhaupt begonnen wird - nach
verhältnismässig kurzer Zeit aufgegeben wird, grösser als bei einem
landwirtschaftlichen Gewerbe; der Wille zur Selbstbewirtschaftung muss in
diesen Fällen daher besonders glaubwürdig erscheinen (vgl. etwa Eduard Hofer
Kommentar zum BGBB, N 42 und 46 zu Art. 9). Ins Gewicht fallen dabei etwa
bereits getroffene Anstalten; mitzuberücksichtigen ist ferner die Situation,
die der Bewerber zugunsten der Bewirtschaftung ändern oder gar aufgeben muss
(vgl. E. Hofer, a.a.O., N 44).

Angesichts der geschilderten persönlichen und
insbesondere beruflichen Situation wie auch der Ausbildung des
Beschwerdeführers wie auch der Ehefrau und der Tochter sind ernsthafte Zweifel
am Willen und an der Möglichkeit zur Selbstbewirtschaftung berechtigt. Der im
Bewilligungsverfahren bekundeten Absicht fehlt es offenkundig an der
erforderlichen Glaubwürdigkeit. Es liegt die Vermutung nahe, dass es dem
Beschwerdeführer ausschliesslich oder vorwiegend um den Erwerb einer Wohnung an
schöner Lage in der Landwirtschaftszone geht. Aus diesem Grund hat das
Landwirtschafts-Departement zu Recht festgestellt, dass der beabsichtigte
Erwerb nicht bewilligt werden könnte.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 18. Oktober 1994