so_gerichte · SGSTA.1994.24 · 1995-07-03 · de
Steueraufschub

StG § 51 Abs. 1 - Eine Zeitspanne von fast fünf Jahren zwischen Ersatzkauf und Verkauf ist in jedem Fall zu lang für einen Steueraufschub.

KSGE 1996 Nr. 11

§ 51 Abs. 1- Eine Zeitspanne von fast fünf
Jahren zwischen Ersatzkauf und Verkauf ist in jedem Fall zu lang für einen
Steueraufschub.

Urteil St 1994/24 G5 vom
11.3.1996

Sachverhalt:

1.    X. kaufte zusammen  mit seiner
Frau am 2. Juni 1989 das Grundstück GB Nr. 303, 138 m2 Land, ein
"schlüsselfertiges" Haus, für Fr. 651'550.--. Am 6. Mai 1994
verkaufte er seine Liegenschaft GB Nr. 1433 mit Wohnhaus für Fr. 595'000.--.
Die Veranlagungsbehörde berechnete einen Grundstückgewinn von netto Fr.
122'130.-- und einen steuerbaren Gewinn von Fr. 114'802.--; sie lehnte das
Begehren um Steueraufschub ab.

2.    Gegen den Einspracheentscheid
vom 3. Juli 1995 erhob der Steuerpflichtige am 27. Juli 1995 Rekurs. Er habe
sich 1989 entschlossen, ein anderes Wohnhaus zu kaufen, habe dies auch getan
und dann sein bisheriges Wohnhaus zum Verkauf ausgeschrieben. Der Verkauf sei
trotz Interessenten finanziell nicht möglich gewesen, weshalb er das Haus noch
etwa anderthalb Jahre vermietet und schliesslich erst 1994 verkauft habe. Das
Gesetz verlange eine Ersatzbeschaffung "in der Regel" innerhalb von
zwei Jahren. Wegen der Unregelmässigkeiten auf dem Geld- und Zinsmarkt habe er
die Regel nicht einhalten können. Die Ersatzbeschaffung sei dennoch zu
gewähren.

Die Veranlagungsbehörde
beantragte Abweisung des Rekurses. Der Rekurrent habe sein erstes Wohnhaus rund
3½ Jahre vermietet und dann verkauft. Er sei im Zeitpunkt des Verkaufs nicht
mehr Eigenbewohner gewesen.

Erwägungen:

1.    Nach § 51 StG kann der Steuerpflichtige,
der sein von ihm selber ganzjährig bewohntes Eigenheim veräussert, den
Grundstückgewinn steuerfrei auf ein Ersatzobjekt im Kanton übertragen, wenn er
dieses selber ganzjährig bewohnt; die Ersatzbeschaffung hat "in der
Regel" innert zwei  Jahren zu erfolgen. Das Steuergericht hat bereits
früher entschieden, dass die Ersatzbeschaffung auch vor dem Verkauf des
Eigenheims stattfinden kann (KSGE 1987, 25 und 32). Weil das Gesetz die
Ersatzbeschaffung "in der Regel" innert zwei Jahren verlangt, lässt
es auch Ausnahmen zu, könnte eine Ersatzbeschaffung also unter bestimmten
Voraussetzungen auch nach Ablauf von zwei Jahren erfolgen. Im vorliegenden Fall
kann die Frage offen gelassen werden, wo die zeitlich äusserste Grenze zu
ziehen ist. Eine Zeitspanne von 5 Jahren zwischen den beiden Rechtsgeschäften
(Verkauf / Kauf oder umgekehrt) ist auf jeden Fall zu lang, und lässt sich auch
bei extensiver Gesetzesauslegung  nicht mehr unter § 51 StG subsumieren. Offen
zu lassen sind auch die weiteren Fragen, unter welchen Umständen ein
Steuerpflichtiger auch dann Ersatzbeschaffung geltend machen kann, wenn er ein
neues Eigenheim kauft und sein bisheriges Eigenheim noch nicht verkaufen kann
und darum auf  beschränkte Zeit vermietet. Nach Auffassung des Steuergerichts
liesse sich eine steueraufschiebende Ersatzbeschaffung auch dann noch bejahen,
sofern bestimmte Umstände den klaren Willen zu Verkauf / Kauf oder Kauf /
Verkauf erkennen lassen und dann besondere Ereignisse den Verkauf verzögern und
eine Vermietung nahelegen. Doch auch dann dürfte der zeitliche Rahmen von
normalerweise zwei Jahren nicht so stark wie im vorliegenden Fall gesprengt
werden. Der Rekurs ist abzuweisen.

Steuergericht, Urteil vom 11.
März 1996