so_gerichte · ZKBER.2024.20 · 2024-07-03 · de
Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietvertrag


Urteilvom3. Juli 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,vertreten durch Rechtsanwalt Rajeevan Linganathan,

Berufungskläger

gegen

B.___ AG,vertreten durch Rechtsanwalt Olivier
Glättli,

Berufungsbeklagte

betreffendAnfechtung
Kündigung / Erstreckung Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 Am 18. Oktober 2017 unterzeichnete
die C.___ AG (als Vermieterin) mit D.___ und E.___ (als Mieter) einen
Mietvertrag für gewerbliche Räume ([]- und []) im Erdgeschoss an der [...]strasse [...]
in [...] (nachfolgend: Mietobjekt), mit Mietbeginn 16. November 2017. Eine
Kündigung des Mietverhältnisses wurde als sechsmonatlich im Voraus auf Ende
März/Ende September, frühestens jedoch auf den 31. März 2023 vorgesehen. Der
monatliche Nettomietzins wurde auf CHF 1'300.00 festgesetzt.

1.2 Im Jahr 2019 wurde mit der Sanierung
der Liegenschaft an der [...]strasse [...] in [...] begonnen.

1.3 Mit «Vertragsüberschreibung (Zession)»
vom 2. August 2021 vereinbarte die neue Vermieterin des Mietobjekts, die B.___
AG (nachfolgend: Beklagte) mit D.___ und A.___ (nachfolgend: Kläger), dass der
Mietvertrag vom 18. Oktober 2017 mit Wirkung per 31. August 2021 auf A.___
überschrieben wird.

1.4 Am 16. September 2022 kündigte
die Beklagte dem Kläger den Mietvertrag vom 18. Oktober 2017 per
31. März 2023. Als Grund nannte sie «Kündigung infolge umfassender
Sanierungsarbeiten».

2. Nach einem gescheiterten
Schlichtungsverfahren machte der Kläger am 22. Februar 2023 vor Richteramt
Solothurn-Lebern eine Klage anhängig. Er verlangte in der Hauptsache, es sei
festzustellen, dass die Kündigung unwirksam sei, eventualiter sei die Kündigung
aufzuheben, subeventualiter sei das Mietverhältnis zu erstrecken, u.K.u.E.F.
Die Beklagte schloss in ihrer Klageantwort vom 2. Juni 2023 auf Klageabweisung,
u.K.u.E.F. Am 22. November 2023 fand die Hauptverhandlung mit Partei- und
Zeugenbefragung statt. Beide Parteien bestätigten die bereits gestellten
Rechtsbegehren. Gleichentags wies die Amtsgerichtspräsidentin von
Solothurn-Lebern die Klage ab und auferlegte dem Kläger sämtliche
Prozesskosten.

3.1 Gegen den begründeten Entscheid
erhob der Kläger (nachfolgend: Berufungskläger) am 18. April 2024 frist- und formgerecht
Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden
Rechtsbegehren:

3.2 Mit Berufungsantwort vom 5. Juni
2024 schloss die Beklagte (nachfolgend: Berufungsbeklagte) auf vollumfängliche
Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

4. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.
Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Strittig und zu klären ist, ob der
Kündigung vom 16. September 2022 eine Sperrfrist entgegensteht und sie
deshalb anfechtbar ist.

1.2 Die Vorderrichterin verneinte, dass
der Kündigung eine Sperrfrist entgegensteht und erwog dazu Folgendes: Zwischen
den Parteien sei nie streitig gewesen, dass die Beklagte die umbaubedingte
eingeschränkte Nutzung des Klägers zu entschädigen habe. Die Korrespondenz
(Schreiben zwischen dem Rechtsvertreter des Klägers und der Vertreterin der
Beklagten im Zeitraum vom 12. November 2019 bis 29. März 2022 [Klagebeilagen Nrn.
7 bis 9]) habe sich auf die Höhe der Entschädigung bezogen. Es liege in der
Natur der Sache, dass man sich über die Entschädigungshöhe unterhalte, falls 
wie hier  unterschiedliche Sanierungszyklen von unterschiedlicher Intensität
und Ausmass vorliegen würden. Die ins Recht gelegte Kommunikation erfülle die
Qualität der «aussergerichtlichen Einigung» nicht.

1.3 Der Berufungskläger bringt vor, er
sei für einen Zeitraum von insgesamt 73 Wochen entschädigt worden, in welchem
er durch die Sanierungsarbeiten am Gebäude beeinträchtigt worden sei. Dafür sei
schlussendlich ein Betrag von CHF 9'490.00 ausbezahlt worden. Im ersten
Angebot der Vermieterin sei von einer Entschädigungsdauer von zwei Wochen (in
der Höhe von CHF 2'500.00) die Rede gewesen. Erst mit Schreiben vom
29. März 2021 [recte: 2022] sei die Entschädigung für die gesamte
Umbaudauer anerkannt worden. Ursprünglich sei lediglich eine Kompensation von
10 % des Monatsnettomietzinses angeboten worden. Er selbst sei ursprünglich von
einer Entschädigung von 50 % in der Höhe von ca. knapp CHF 16'000.00 ausgegangen.
Die Streitigkeit habe nicht ausschliesslich die Höhe der Entschädigung als
Grundlage gehabt, sondern etwa auch die Dauer der Arbeiten. Beide Parteien
hätten also erheblich von ihrem Standpunkt abweichen müssen, um schliesslich zu
der genannten Einigung zu gelangen.

1.4 Eine Kündigung durch den Vermieter
ist anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit
dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens
ausgesprochen wird, in dem der Vermieter mit dem Mieter einen Vergleich
geschlossen oder sich sonst wie geeinigt hat (Art. 271a Abs. 1 lit. e
Ziff. 4 Schweizerisches Obligationenrecht, OR, SR 210).Art. 271a
Abs. 2 ORlegt fest, dass diese Bestimmung auch anwendbar ist, wenn der
Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter
ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus
dem Mietverhältnis geeinigt hat. Mit Abs. 2 wollte der Gesetzgeber verhindern,
dass Mieter zu unnötigen Schlichtungsverfahren gezwungen werden (siehe zum
Ganzen: Roger Weber in: Corinne Widmer Lüchinger et al. [Hrsg.], Basler
Kommentar Obligationenrecht I, Basel 2020, Art.
271/271a mit weiteren Hinweisen).

1.5 Nach der Rechtsprechung gilt alsEinigungim Sinne vonArt. 271a Abs.
2 ORnur eine einvernehmliche Streitbeilegung, mittels der eine unter
den Parteien kontroverse Rechtsfrage abschliessend geklärt wird. Fälle, in
denen es zu einer Auseinandersetzung gar nicht erst kommt, weil die eine oder
andere Partei dem Begehren des Vertragspartners sogleich entspricht z.B. wenn
der Vermieter seine Forderung auf erstmalige Bestreitung durch den Mieter hin
fallen lässt oder umgekehrt einer Forderung seines Mieters umgehend nachkommt,
werden daher nicht vonArt. 271a Abs. 2 ORerfasst (vgl.
BGE 130 III 563 E. 2 mit Hinweisen).

1.6 Die Berufungsbeklagte bezahlte dem
Berufungskläger eine Entschädigung in der Höhe von CHF 9'490.00 (18.25 [Monate
= 73 Wochen] x 1'300.00 x 40 %). Die Vorderrichterin hat in ihrem Entscheid die
Korrespondenz zwischen den Parteien bzw. deren Vertretern chronologisch
aufgearbeitet und richtig wiedergegeben. Es kann darauf verwiesen werden. Daraus
geht hervor, dass die Frage der Entschädigungspflicht durch die Vermieterschaft
zu keinem Zeitpunkt kontrovers war. Die Berufungsbeklagte bestritt nie, dass sie
dem Berufungskläger die umbaubedingte eingeschränkte Nutzung zu entschädigen hat.
Zwar waren sich die Parteien nicht von aller Anfang an einig über die Höhe der
Entschädigung (über die Dauer, über den massgebenden Mietzins, über den zu
entschädigenden Prozentsatz), was zum vorerwähnten Korrespondenzaustausch führte.
Dieser ändert aber nichts daran, dass das Verhalten der Parteien keine
Sperrfrist auszulösen vermochte. Von einer Auseinandersetzung oder
Meinungsverschiedenheit im Sinne der Rechtsprechung kann keine Rede sein, haben
die Parteien doch ohne Weiteres auf die jeweiligen Gegenangebote eingestimmt. In
welchem Ausmass die Parteien von ihrem ursprünglichen Standpunkt abgewichen
sind, spielt dabei keine Rolle. Wie von der Berufungsbeklagten zu Recht
ausgeführt, darf alleine der Umstand, dass nicht von Beginn weg eine Einigung
über die Höhe der Entschädigung vorlag, nicht zur Folge haben, dass deshalb von
einer durch Vergleich beigelegten Streitigkeit auszugehen ist. Wäre dies so,
wäre die Vermieterschaft faktisch gezwungen, jegliche mieterseitig gestellten
Entschädigungsforderungen unbesehen zu akzeptieren, um eine Kündigungssperre zu
vermeiden. Eine Sperrfrist ist vorliegend nicht gegeben. Bei diesem Ergebnis
kann offenbleiben, ob es sich vorliegend überhaupt um eine Forderung aus dem
Mietverhältnis gehandelt hat (Entschädigung für die Dauer bis April 2021,
Vertragsüberschreibung am 2. August 2021).

1.7 Aufgrund des Gesagten verneinte die
Vorderrichterin das Vorliegen einer Sperrfrist zu Recht. Die Berufung erweist
sich diesbezüglich als unbegründet.

2.1 Weiter ist strittig, ob die Kündigung
gegen Treu und Glauben verstösst bzw. ob sie rechtsmissbräuchlich ist.

2.2 Die Vorderrichterin verneinte auch
die Missbräuchlichkeit der Kündigung. Sie hielt dazu zusammengefasst und im
Wesentlichen Folgendes fest: Der Zeuge habe sich dafür ausgesprochen, dass der
Kläger das Mietobjekt während den geplanten Sanierungsarbeiten, welche
voraussichtlich drei Monate dauerten, nicht benutzen könne. Konkret müssten die
Schadstoffarbeiten unter Schutzatmosphäre durchgeführt werden. In Bezug auf die
Unterlagsböden müsse die ganze Fläche frei sein, damit man die Bodenheizung
angehen könne. Die Fenster seien auszuwechseln. Auch Sicherheitsüberlegungen
sprächen gegen eine parallel zu den Arbeiten verlaufende Nutzung des
Mietobjekts. Schliesslich bestehe weder die Möglichkeit, die Arbeiten mithilfe
anderer Materialien schneller zu Ende zu führen noch nur an einem Teil der
Fläche zu arbeiten. Letzteres weil das Mietobjekt aus einem offenen Raum
bestehe. Die Vorderrichterin schlussfolgerte, die Aussagen des Zeugen seien
nachvollziehbar, stimmten mit der Aktenlage überein (insb. mit der Baubewilligung,
den Plänen und den eingereichten Bildern) und es würden keine Anhaltspunkte
vorliegen, um von seinen fachmännischen Einschätzungen abzuweichen. Der Umbau
am Mietobjekt habe mit den geplanten Sanierungsarbeiten ein solches Ausmass
erreicht, dass er sich nur in Abwesenheit des Klägers durchführen lasse.
Hierfür spreche die Schadstoffuntersuchung und -sanierung unter
Schutzatmosphäre, der komplette Ein- bzw. Ausbau des Unterlagsbodens und das
Auswechseln der Fenster. Es sei bei diesen Arbeiten ausgeschlossen, parallel
einen []betrieb zu führen. Der Kläger könne aus der Vertragsüberschreibung
bzw. Zession vom 2. August 2021 nichts zu seinen Gunsten ableiten. Die
Beklagte habe die Baubewilligung für den Umbau ihrer Liegenschaft erhalten. Die
Baubewilligung umfasse ebenfalls die Sanierung des Mietobjekts. Die weiteren
Beilagen äusserten sich detailliert dazu, was noch am Mietobjekt selbst
vorgenommen werden müsse. Es existiere ein Plan in den Unterlagen und aufgrund
der Aussagen des Zeugen sei klar, was konkret noch anstehe bzw. bisher aufgrund
des Verbleibens des Klägers im Mietobjekt noch nicht in Angriff habe genommen
werden können. Die Sanierung des Mietobjekts sei realistisch und objektiv nicht
unmöglich. Die Kündigung sei nicht vorgeschoben. Es gelte der Grundsatz der
Kündigungsfreiheit.

2.3 Der Berufungskläger bringt
vor, auf die Aussagen des Zeugen könne nicht ohne weiteres abgestellt werden.
Er stehe in enger Verbindung zur Berufungsbeklagten und sei in Bezug auf das
konkrete Mietobjekt als Architekt direkt involviert. Der Zeuge habe ein sehr
hohes Interesse am Ausgang dieses Verfahrens. Seine Aussagen, insbesondere in
Bezug auf die Möglichkeit von Umbauarbeiten während eines laufenden
Mietverhältnisses, seien äusserst zurückhaltend zu werten. Bereits anlässlich
der Umbauarbeiten zwischen 2019 und 2021 sei das []geschäft weitergeführt
worden, obschon auch bereits damals stark einschränkende Arbeiten an der
Fassade, an den Fenstern sowie insbesondere an der Innendecke des Mietobjekts
vorgenommen worden seien. Die Innendecke sei abgerissen und neu verbaut worden.
Auch die bevorstehenden Arbeiten an den Fenstern oder die
Schadstoffuntersuchungen könnten während dem Mietverhältnis erfolgen.
Einerseits könne mit Massnahmen wie separaten Zugängen für die Kunden und
Arbeiter sowie Staubschutzwänden und anderweitigen Abtrennungen für die
notwendige Sicherheit der Kunden und Arbeiter gesorgt werden. Der offene Raum
des [] könne zum Zwecke der Umbauarbeiten künstlich in zwei separate Räume
unterteilt werden. Andererseits wäre es auch zumutbar, dass er sein Geschäft in
Absprache mehrere Wochen (bspw. während den Sommerferien) schliesse. Die
Vertragsüberschreibung sei ohne weiteres bewilligt worden. Nach Treu und Glauben
habe er annehmen können, dass die kompletten Sanierungsarbeiten vollumfänglich
ohne Kündigung des bestehenden Mietverhältnisses durchgeführt werden könnten.

2.4.1 Die ordentliche Kündigung eines
Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und
Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes
Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und
Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen
gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird und
damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in
einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (zum Ganzen: Urteil des
Bundesgerichts 4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 3.1.1 mit weiteren Hinweisen).

2.4.2 Nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung verstösst eine Kündigung im Hinblick auf Umbau- oder
Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich
einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Werden die
geplanten Arbeiten hingegen nicht oder nur unerheblich erschwert oder
verzögert, wenn die Mieterschaft im Mietobjekt verbleibt, besteht kein
schützenswerter Grund für die Vermieterschaft, dennoch zu kündigen (grundlegend
BGE 135 III 112 E. 4.2). Missbräuchlich ist eine solche Kündigung, wenn das
Projekt als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich
weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar
ist, so dass die Vermieterschaft die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit
nicht erhalten wird (BGE 140 III 496 E. 4.1).

2.5.1 Der Berufungskläger rügt die
vorinstanzliche Würdigung des Zeugenbeweises. Bei der Würdigung von Aussagen
darf nicht einfach auf die Persönlichkeit oder die allgemeine Glaubwürdigkeit
der befragten Person abgestellt werden. Örtliche, fachliche oder persönliche
Nähe eines Zeugen zum Beweisthema können zwar durchaus von Belang sein, sind
für sich genommen aber noch kein Grund, der Aussage zu misstrauen. Erst nach
Hinzutreten weiterer, in dieselbe Richtung weisender Indizien, wie
beispielsweise das Fehlen einer hinreichenden Anzahl von Realitätskriterien,
können solche Aussagen als unzuverlässig verworfen werden. Gewichtiger als die
Glaubwürdigkeit einer Person ist somit die Aussagenanalyse respektive die
Glaubhaftigkeit der konkreten, im Prozess relevanten Aussagen. Es kommt auf den
inneren Gehalt der Aussagen an, verbunden mit der Art und Weise, wie die
Angaben erfolgen (Rolf Bender, Die häufigsten Fehler bei der Beurteilung von
Zeugenaussagen, SJZ 81 [1985] S. 53 ff.; Peter Higi, Die richterliche
Zeugenbefragung im Zivilprozess - Technik und Praxis, AJP 9/2006 S. 1105;
Christian Leu, DIKE-Komm-ZPO, Art. 157 N 41; OGer ZH LA190011 vom 3. April 2020,
E. 4.1.).

2.5.2 Die Rügen des Berufungsklägers in
Bezug auf die vorinstanzliche Beweiswürdigung betreffen überwiegend die Nähe
der Zeugen zum streitbetroffenen Miet- bzw. Sanierungsobjekt. Der Umstand, dass
der Zeuge als Architekt bei den Sanierungsarbeiten mitwirkt, lässt seine
Aussagen aber nicht per se als unglaubwürdig oder unglaubhaft erscheinen. Dass
die Vorderrichterin primär die Aussagen des Zeugen würdigte und nicht wegen
etwaiger Vorbefassung mit der Sache die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussagen
verneinte, stellt entgegen der Ansicht des Berufungsklägers keine Verletzung
von Treu und Glauben dar, sondern entspricht der gängigen Praxis. Was der
Berufungskläger sodann zu den Aussagen des Zeugen vorbringt, lässt die
vorinstanzliche Beweiswürdigung nicht als unrichtig erscheinen. Die
Vorderrichterin legte überzeugend dar, warum sie die Aussagen des Zeugen als
glaubhaft erachtete, nämlich weil sie sich auch durch objektive Beweise
untermauern liessen.

2.5.3 Da aufgrund der nachvollziehbaren
und durch Urkunden gestützten Zeugenaussagen die Umbau- oder Sanierungsarbeiten
(der genaue Umfang der Sanierungsarbeiten ergibt sich aus den beklagtischen
Urkunden Nrn. 6 bis 9) die Weiterbenutzung des Mietobjekts in erheblichen Massen
einschränken, verstösst die - ordentliche, frist- und formgerecht
ausgesprochene - Kündigung gestützt auf die vorzitierte Rechtsprechung also
nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Bemerkenswert ist in diesem
Zusammenhang, dass es der Berufungskläger war, welcher bereits mit Schreiben
vom 9. September 2021 (klägerische Urkunde Nr. 8) zu verstehen gab, dass der
Gebrauch der Mietsache für ihn während der damals stattfindenden Arbeiten
«absolut unzumutbar» gewesen sei. Damals war sein Ladenlokal von den
Sanierungsarbeiten (teils) nur indirekt betroffen. Vorliegend sollen nun
insbesondere die Bodenheizung ausgewechselt und die Fenster ersetzt werden. Der
Umbau soll rund drei Monate dauern. Damit ist ohne Weiters davon auszugehen,
dass daneben der Betrieb eines []geschäfts unmöglich ist.

2.6 Nicht ersichtlich ist, weshalb die
Vertragsüberschreibung der Kündigung entgegenstehen sollte. Der Berufungskläger
wusste schon vor der Überschreibung von den Sanierungsabreiten. Die Berufungsbeklagte
teilte dem Berufungskläger mit Schreiben vom 6. Dezember 2019 mit, dass die
Liegenschaft total saniert werde und der Vormieter des Berufungsklägers (noch)
der einzige Mieter in der Liegenschaft sei. Allen übrigen Wohn- und
Gewerbemietern sei gekündigt worden. Da sich nun eine unvorhergesehene
Steigzonensanierung ergeben habe, welche das Ladenlokal flächendeckend
beeinträchtige und daher eine unzumutbare Situation für den (Vor-)Mieter
darstellen werde, sei sie mit dem (Vor-)Mieter in Kontakt getreten und habe ihm
eine frühzeitige Vertragsauflösung angeboten (klägerische Urkunde Nr. 8).
Ferner führte der Berufungskläger in seiner Eingabe vom 12. November 2019 an
die Berufungsbeklagte selbst aus, er sei bereits seit dem 1. Januar 2019
«Untermieter» von Herrn D.___ gewesen (klägerische Urkunde Nr. 8). Mit der Vertragsüberzeichnung
wurden die tatsächlichen Gegebenheiten (alleinige Miete durch den
Berufungskläger) auch rechtlich angepasst. Entgegen der Auffassung des
Berufungsklägers liegen keine Umstände vor, gestützt auf welche er von einem
längerfristigen Mietverhältnis hätte ausgehen dürfen. Ganz im Gegenteil: Anlässlich
der Vertragsunterzeichnung hat er unterschriftlich bestätigt, dass er vom
Inhalt des Mietvertrags Kenntnis hat. Im Mietvertrag ist festgehalten, dass der
erste Kündigungstermin der 31. März 2023 ist. Nachdem der Berufungskläger
bereits bei Vertragsunterzeichnung Kenntnis der Umbauarbeiten hatte und ebenso,
dass allen anderen Mietern gekündigt worden ist, kann er sich nicht auf das
Bestehen eines langfristigen Mietverhältnisses berufen.

2.7 Die Vorderrichterin ging demnach zu
Recht davon aus, dass die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben verstösst.

3.1 Schliesslich ist zu prüfen, ob das
Mietverhältnis zu erstrecken ist.

3.2 Die Vorderrichterin verneinte die Voraussetzungen
für eine Erstreckung. Dazu führte sie Folgendes aus: Der Kläger mache zwar
geltend, dass er im Zentrum von [] seine Stammkunden habe, ohne dies aber zu
belegen. Er belege auch nicht, dass der erfolgreiche Betrieb seines Geschäfts
unmittelbar mit seinem Standort zusammenhänge bzw. seine Kundschaft
ortsgebunden sei. Vielmehr sei davon auszugehen, dass auch andernorts []dienstleistungen
durch den Kläger angeboten und entsprechende Kunden mitgenommen oder akquiriert
werden könnten. Zudem sei auch nicht ersichtlich, inwiefern der Kläger bei
einem Standortwechsel unzumutbare Massnahmen in Kauf nehmen müsste. Die
Kündigungsfrist genüge als Vorlaufszeit. Der Kläger belege auch keine Suchbemühungen
für ein Alternativlokal. Die Vermieterin habe ein Interesse an einer
umfassenden bzw. vollständigen Sanierung der Liegenschaft, welche das Interesse
des Mieters am Verbleib in der Liegenschaft überwiege. Aus der Baubewilligung
ergebe sich, dass sich die Bauherrschaft dazu verpflichtet habe, die
Bestimmungen der kantonalen Energiegesetzgebung einzuhalten. In Übereinstimmung
mit den Aussagen des Zeugen sei klar, dass die Infrastruktur im Mietobjekt
veraltet sei. Sie sei nur provisorisch installiert, damit dem Kläger ein
Mindestmass an Nutzung der Räumlichkeit ermöglicht werde. Die Beklagte habe ein
Interesse daran, dass dieses Provisorium beseitigt werde. Dies umso mehr, als
das Mietobjekt die letzte Einheit der Liegenschaft bilde, die noch nicht
umfassend saniert worden sei.

3.3 Der Berufungskläger bringt vor,
seine Interessen würden in der Art und Weise der Vertragsübertragung mit dem
Standort sowie den finanziellen Folgen für ihn und seine Familie liegen. Die Umstände
des Vertrages, welche auf ein längerfristiges Mietverhältnis deuteten, sprächen
zugunsten einer Erstreckung. Die Standortgebundenheit seines Unternehmens sei nachgewiesen.
Dass der []betrieb an seinem Ort im Zentrum [] Stammkunden habe, sei
offenkundig. Es liege daher eine standort- bzw. ortsgebundene Kundschaft vor.
Die Suche nach einem neuen Lokal, welches sich ebenfalls im Zentrum von []
befinde, benötige Zeit. Er habe seine diesbezüglichen Bemühungen anlässlich der
Parteibefragung glaubhaft darlegen können. So habe er angegeben, dass er seit
dem Bestehen der Baustelle nach einem neuen Standort für den []betrieb gesucht,
jedoch keinen gefunden habe. Der []betrieb befinde sich nicht in einem
eigentlichen Provisorium, vielmehr seien bereits Sanierungsmassnahmen
vorgenommen und die Arbeiten abgeschlossen worden. Der Betrieb könne einwandfrei
erfolgen. Inwiefern die Berufungsbeklagte ein dringliches Interesse an einer
Sanierung bzw. am Einbau einer Bodenheizung oder von neuen Fenstern habe, sei nicht
ersichtlich. Nur weil ein sehr kleiner Teil eines Gebäudes nicht dem neuesten
Standard entspreche, müsse keine dringende Sanierung vorgenommen werden. Die
Sanierung könne ohne weiteres zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen.

3.4 Ein Mietverhältnis kann erstreckt
werden, wenn die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine
Härte zur Folge hat, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu
rechtfertigen ist (Art. 272 Abs. 1 OR). Für Wohnräume kann es um höchstens
vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden (Art. 272b
Abs. 1 OR). Die Erstreckung des Mietverhältnisses bezweckt in erster Linie, dem
Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der
ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde. Als Härte im Sinne von Art.
272 OR kommen folglich Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen,
in der verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu finden. Darunter fallen nur
Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des
Mietverhältnisses abwenden oder mindern lassen (dazu: Urteil des Bundesgerichts
4A_246/2023 vom 17. Juli 2023 E. 4.1.1 mit Hinweisen).

3.5 Der Berufungskläger hat im
erstinstanzlichen Verfahren ernsthafte Suchbemühungen weder substantiiert
behauptet noch dokumentiert. Auch anlässlich des vorliegenden Verfahrens reicht
er keinerlei Nachweise über Bemühungen zur Suche ein. Es ist nicht ersichtlich,
dass die Suche nach einem Ersatzobjekt besondere Mühe bereiten sollte. Bei
entsprechenden Suchbemühungen wäre es dem Berufungskläger durchaus möglich
gewesen, innerhalb der sechsmonatigen Kündigungsfrist ein Ersatzobjekt zu
finden. An ein Ersatzlokal für den Betrieb eines [] sind keine allzu hohen
Anforderungen zu stellen (v.a. Wasser- und Stromanschluss). Durch die Umstände
der Vertragsüberschreibung durfte der Berufungskläger nicht auf ein
längerfristiges Mietverhältnis vertrauen, was bereits vorerwähnt wurde. Ein
schützenswertes Interesse des Berufungsklägers am Verbleib im Mietobjekt ist
nicht auszumachen. Die Berufungsbeklagte hingegen verfügt über ein ausgereiftes
und aktuelles Bauprojekt. Das streitbetroffene Ladenlokal ist die letzte
Einheit, welche noch nicht umgebaut ist. Sie hat ein schützenswertes Interesse
an der Sanierung des Mietobjekts. Der Entscheid der Vorderrichterin lässt
keinen Grund zur Beanstandung erkennen. Kommt hinzu, dass der Entscheid über
eine Erstreckung ein ausgesprochener Ermessensentscheid ist.

3.6 Die Vorderrichterin verneinte aufgrund
der Erwägungen auch die Erstreckbarkeit des Mietverhältnisses zu Recht.

4. Aufgrund der Erwägungen erweist sich
die Berufung insgesamt als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang
hat der Berufungskläger die Gerichtskosten zu tragen. Diese belaufen sich auf
CHF 2'500.00 und werden mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
Ausgangsgemäss hat der Berufungskläger zudem die Berufungsbeklagte zu
entschädigen. Die Berufungsbeklagte macht für das Berufungsverfahren insgesamt 12
Stunden à CHF 350.00 sowie Auslagen von CHF 41.10 und MwSt. von 8.1 % geltend.
Die Honorarnote gibt zu keinen Bemerkungen Anlass. Die Parteientschädigung der
Berufungsbeklagten ist demnach auf CHF 4'584.65 (Honorar: CHF 4'200.00,
Auslagen: CHF 41.10, MwSt.: CHF 343.55) festzusetzen und vom
Berufungskläger zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 15'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Hunkeler                                                                           Schaller

Das Bundesgericht hat mit
Urteil vom 29. Oktober 2024 die dagegen erhobene Beschwerde abgewiesen (BGer
4A_473/2024).