so_gerichte · VWBES.2020.111 · 2020-07-31 · de
Baubewilligung


Urteilvom31. Juli 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Stöckli

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Patrick
Hasler,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Baukommission
der Gemeinde B.___,

3.LANDI
B.vertreten durch Rechtsanwältin und Notarin Gabriela Mathys,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die LANDI B. liegt in der
Gewerbezone. Es ist beabsichtigt, die bestehende Siloanlage im Gebäude Nr. 43 auf
Grundbuch Nr. [...] zu erweitern. Unter anderem erhob A.___ als nördliche
Nachbarin Einsprache. Die Baukommission befand, es sei nicht sinnvoll, die Höhe
der Siloanlagen auf 7.5 m zu beschränken. Vielmehr sei die Höhe an die
bisherige Anlage anzupassen. Der Warenumschlag sei aus den Plänen ersichtlich und
nachvollziehbar. Betriebslärm und Staubemissionen würden sich nicht verändern.
Die Baubewilligung wurde am 1. Februar 2019 erteilt.

2. A.___ erhob Verwaltungsbeschwerde.
Das Bau- und Justizdepartment trat auf die Beschwerde am 15. April 2019 nicht ein.
Das Departement befand, die Beschwerde sei nicht hinreichend begründet.

3. Das Verwaltungsgericht hiess eine
dagegen erhobene Beschwerde (im Herbst 2019) gut und wies die Sache zur neuen
Beurteilung an die Vorinstanz zurück.

4. Das Departement erwog nun namentlich,
es handle sich um einen untergeordneten Anbau von 36 m2an die
bestehende und bewilligte Anlage. Die eingereichten Unterlagen seien genügend.
Der Futterverarbeitungsbetrieb, bzw. dessen Erweiterung sei in der Gewerbezone
mit ES III zonenkonform. Kirchtürme, Silos und dergleichen seien in Zonen mit
geringerer maximaler Gebäudehöhe nicht ohne weiteres unzulässig. Die
projektierte neue Siloanlage schliesse mit einer Höhe von 15.6 m an das
bestehende Silo an. Der erforderliche Gebäudeabstand zur Grundstücksgrenze sei
eingehalten. Damit sei davon auszugehen, die Einwirkungen seien nicht
übermässig.

Die Erweiterung der Anlage ändere den
Betriebsablauf. Das Futter werde an Ort zu Pellets verarbeitet und
ausgeliefert. Die Fahrten von und zur Siloanlage würden abnehmen. Es sei somit
von keiner Zunahme des Lärms auszugehen. Es habe kein Anlass bestanden, ein
Gutachten zu erstellen. Die Beschwerdeführerin wohne selber in der Gewerbezone.
Dort sei eigentlich nur eine geringfügige Wohnnutzung zulässig. Es bestehe
keine gesetzliche Grundlage, um wegen der Staubentwicklung für die Abfüllanlage
Auflagen zu verfügen. Die Anlage werde ja mit Absaugvorrichtung und Filtern
versehen. Damit sei dem Vorsorgeprinzip Genüge getan.

Das Departement wies die Beschwerde am
9. März 2020 kostenfällig ab.

5. Dagegen liess A.___
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, die
Departementalverfügung sei aufzuheben. Das Gesuch um Gewährung der
aufschiebenden Wirkung wurde abgewiesen.

Die Vorinstanz rechtfertige das Vorhaben
mit dem bestehenden Bau. Über den komplett neuen Produktionsvorgang der
Pelletsverarbeitung finde sich nichts in den Akten. Es mangle an Angaben und
Konzepten. Mit der Pelletsverarbeitung entstünden Immissionen. Mit dem
mangelhaften Baugesuch werde der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Eine
Heilung sei unmöglich. Die Pelletsverarbeitung sei gar nie ausgeschrieben
worden. Betriebe dürften in der Gewerbezone bloss mässig stören. Diese Schwelle
werde mit der Pelletsverarbeitung überschritten. Die Zonenkonformität messe
sich weder an bereits bestehenden Gebäuden noch an der Verfügbarkeit anderer Zonen.
Das geplante Silo solle die zulässige Gebäudehöhe um mehr als das Doppelte
überschreiten. Zulässig sei eine Gebäudehöhe von 7.5 m. Dass in der
landwirtschaftlichen Kernzone eine Silohöhe von 12 m zulässig sei, lasse nicht
auf die Zulässigkeit von Silos in der Gewerbezone schliessen. Vorliegend handle
es sich nicht um einen Ausnahmefall. Es bestehe auch ein Recht auf Aussicht.
Die Siloanlage führe zu Schattenwurf. Das Bauvorhaben verletze den Grenzabstand.
Der Grenzverlauf zwischen den Grundstücken sei unklar. Die Pelletsverarbeitung
führe zu höheren Immissionen. Luftverunreinigungen seien an der Quelle zu begrenzen.
Es bestünden bereits Emissionsprobleme. Das Baugesuch leide an verschiedenen
formellen Mängeln. Das Verfahren sei zu sistieren bis der exakte Grenzverlauf
habe festgelegt werden können. (Das Sistierungsbegehren wurde mit Verfügung vom
3. Juni 2020 abgewiesen.)

6. Die Bauherrschaft liess beantragen,
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Dies unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen. Der Beschwerdeführerin liege einzig daran,
den aus ihrer Sicht fehlerhaften Grenzverlauf zu beanstanden. Der Grenzverlauf
sei aber bereits mehrmals durch den Geometer vermessen worden. Der Silotrakt
sei 1964 errichtet worden. Im vorliegenden Fall seien alle Vorschriften ausser
der Gebäudehöhe eingehalten. Für den Produktionsvorgang müsse keine Bewilligung
eingeholt werden. Die Produktion finde innerhalb der bestehenden Anlage statt.
Es sei nicht mit einer Zunahme der Emissionen zu rechnen. Das Baugesuch
enthalte alle Angaben des Siloanbaus. Der Betrieb sei schon vor langer Zeit
bewilligt worden. Die Bauherrschaft rechne mit einer Abnahme der Fahrten. Die
Betriebszeiten blieben unverändert. Die Erweiterung ändere an der
Zonenkonformität nichts. Eine gewisse Erweiterung müsse möglich sein. Das
bestehende Silo sei bereits 15.6 m hoch. Bei der Erweiterung handle es sich um
eine technische Anlage, die mit dem bestehenden Teil zusammen funktionieren
müsse. Entsprechend sei auch für die Erweiterung eine Höhe von 15.6 m
notwendig. Die Siloanlage sei durch den technischen Innenraum definiert. Andere
Ausmasse seien nicht möglich. Ein anderer Standort würde die Abläufe
erschweren. Die Möglichkeit, die Siloanlage im bestehenden Gebäudekomplex zu
erstellen, sei nachhaltig. Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung
seien gegeben. Das Verwaltungsgericht könne das Ermessen nicht überprüfen. Der
Grenzabstand werde eingehalten. Durch die Verarbeitung innerhalb des Gebäudes
entstünden nicht mehr Lärm- und Staubimmissionen. Der Verkehr nehme ab. Bei
Nichtbewilligung wären alle Arbeitsplätze gefährdet.

7. Die Vorinstanz beantragte, die
Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen.

Die kommunale Baubehörde führte
namentlich aus, die Beschränkung der Höhe für Siloanlagen auf 7.5 m sei nicht
sinnvoll. Die Erweiterung werde an die bestehende Anlage angepasst. Der
Grenzverlauf sei durch den Nachführungsgeometer kontrolliert und für korrekt
befunden worden. Die Emissionen würden reduziert.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Die Gemeinde hat nur zweigeschossige
Zonen geschaffen, in der Absicht, das ländliche B.___ zu erhalten, ein
schützenswertes Dorfbild von nationaler Bedeutung. Das «neue» Zonenreglement
(vom 1. April 1998) behielt die Zweigeschossigkeit bei, erhöhte jedoch die
Gebäudehöhe in der Gewerbezone um einen Meter. Man meinte, in einem zweigeschossigen
Gebäude liessen sich durchaus zweckmässige (künftige) Gewerbenutzungen
unterbringen; die bestehenden Anlagen der LANDI B. wurden nicht in Frage
gestellt.

2.2 Oft werden Silos denn auch nach
Kriterien des Ortsbildschutzes beurteilt. Die Gemeinde B.___ ist im überarbeiteten
Bundesinventar schützenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS,SR 451.12) noch verzeichnet (Nr. ). Die LANDI B.
liegt im Gebiet 3.0.1 (Gewerbebauten und Siloturm, erbaut in Etappen seit Mitte
des 20. Jahrhunderts). Dem Gebiet wird weder eine räumliche noch eine
architekturhistorische Qualität zuerkannt. Aus Sicht des Ortsbildschutzes ist
eine massvolle Erweiterung des Silos denkbar.

3. Man könnte sich allenfalls fragen, ob
ein Silo eine Infrastrukturanlage darstelle, die nicht primär über die
Gebäudehöhe zu reglementieren sei. Im vorliegenden Fall ist dies indessen
müssig. Es handelt sich nicht um ein rundes und freistehendes Silo, wie man es beispielsweise
von Bauernhöfen kennt, sondern um ein Gebäude, in welchem ein Silo
untergebracht ist, um einen Anbau mit 36 m2Grundfläche.

4. Das zu erweiternde bestehende Silogebäude
der LANDI B. ist in den 1960er-Jahren erstellt worden. Es ist etwa 60 m lang,
15 m breit und im Bereich des bestehenden Silos 15,5 m hoch. Das Gebäude genoss
schon bei der heute (noch) geltenden Zonenplanung von 1999 Besitzstand. Nach §
7 des kommunalen Zonenreglements beträgt die maximale Gebäudehöhe in der
Gewerbezone 7.5 m. In der landwirtschaftlichen Kernzone sind Silos, nebenbei
gesagt, auf 12 m beschränkt (§ 6). Schon bei der Einführung der Vorschrift
wurde bemerkt, dass sich mit Silos Probleme ergeben könnten. Das Bundesgericht
hat schon in seinem Entscheid vom 24. Februar 2000 darauf hingewiesen (Urteil des
Bundesgerichts 1P.10/2000, Erwägung 4 c).

5.1 Die Vorinstanzen bejahten die
Voraussetzungen für eine Abweichung vom Gesetz und erteilten eine
Ausnahmebewilligung. Nach § 138 PBG (Planungs- und Baugesetz, BGS 711.1) und §
67 KBV (Kantonale Bauverordnung, BGS 711.61) gilt Folgendes: «Bei
ausserordentlichen Verhältnissen kann die Baubehörde Ausnahmen von einzelnen
Vorschriften gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige Härte
bedeutete und die öffentlichen Interessen gewahrt werden können».

5.2 Eine Ausnahme will im Einzelfall
Härten und vom Gesetzgeber offensichtlich nicht gewollte Wirkungen vermeiden.
Es geht um die Verfeinerung der schematischen Norm im besonders gelagerten
Einzelfall, um die Durchsetzung des Verhältnismässigkeitsprinzips. Schon aus
dem Wortlaut ergibt sich, dass die Ausnahmebewilligung im Regelfall nicht zur
Verfügung stehen soll. Ausnahmegründe müssen objektiver Natur sein. Persönliche
oder finanzielle Gründe rechtfertigen eine Ausnahmebewilligung nicht. Generelle
Gründe oder eine sogenannt bessere Lösung vermögen auch keine Ausnahme zu
rechtfertigen. Weiter dürfen weder überwiegende öffentliche noch nachbarliche
Interessen entgegenstehen (Griffel/Liniger/ Rausch/Turnherr [Hrsg.]:
Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Basel 2016, S. 253 f.).

5.3 Im vorliegenden Fall gibt es keine
ausserordentlichen Verhältnisse und keine unverhältnismässigen Härten im Sinne dieser
Ausnahmebestimmungen des Baugesetzes. Eine (zu) restriktive Zonenvorschrift der
Gemeinde wirkt sich heute, wie seinerzeit schon befürchtet, nachteilig aus,
indem für (neue) Gebäude in der Gewerbezone grundsätzlich eine Maximalhöhe von
7.5 m gilt. Nur geringe Abweichungen von der Gebäudehöhe könnten als Ausnahme bewilligt
oder toleriert werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_22/2018). Im konkreten
Fall wird aber die zulässige Höhe mehr als verdoppelt. Dies ist grundsätzlich
über eine Ausnahme nicht angängig. Eine Ausnahmebewilligung nach § 138 PBG kann
demnach entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht erteilt werden.

6.1 Nun sind aber § 138 PBG
und die gleichlautende Bestimmung von § 67 KBV oder die Bestimmung von § 20 KBV
nicht die einzigen Ausnahmeregeln, welche das solothurnische Baurecht kennt.
Seit 1992 ist in § 34terPBG explizit unter dem Marginale
«Besitzstandsgarantie» rudimentär geregelt, was vorher wohl
verfassungsrechtlich schon galt: «Bestehende Bauten und Anlagen innerhalb der
Bauzone, die nicht zonenkonform sind, dürfen erneuert und teilweise geändert
werden, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, insbesondere die
Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen». Die dort angesprochene
fehlende Zonenkonformität bezieht sich nicht nur auf die Nutzung(sart) einer
bestehenden Baute, sondern auch auf alle weiteren in der Zonenordnung
geregelten Vorschriften, welche eine bestehende rechtmässig erstellte Baute
nicht (mehr) einhält. Der Kanton Aargau kennt mit § 68 f. des Baugesetzes (BauG,
SAR 713.100) etwas explizitere Bestimmungen zur Regelung der Besitzstandsgarantie.
Diese stimmen aber im Kern mit der solothurnischen Regelung überein. Nach der
Praxis im Aargau lassen die Vorschriften zur teilweisen Änderung bei Gebäuden,
die den Bestandesschutz geniessen, beispielsweise die Erweiterung der
Bruttogeschossfläche bzw. der Kubatur um 25 % zu (Urteil des
Bundesgerichts 1P.512/2001). Mindestens in diesem Umfang dürfte auch nach
solothurnischem Recht die Erweiterung einer bestehenden rechtmässig bewilligten
Baute oder Anlage zulässig sein. Für einen Anbau mit einer Gebäudelänge von 9 m
und einer Grundfläche von 36 m2, der die bestehende Baute mit einer
Länge von etwa 60 m um etwa 4 % erweitert, also von völlig untergeordneter
Bedeutung ist, steht das ausser Frage, zumal der Anbau in einen bestehenden bereits
überdachten Gebäuderücksprung zu stehen kommt, also weder die Länge noch die
Breite des bestehenden Gebäudes noch die überbaute Fläche vergrössert und das
bestehende Gebäude auch in der Höhe nicht überschreitet.

6.2Nach Angaben der Bauherrschaft im
Baugesuch werden sich Betriebslärm und Staubimmissionen nicht verändern. Die
Abluft wird über eine Filteranlage geführt, und der Gebäudeteil (des Anbaus) mit
potentiell lärmverursachenden Immissionen wird schallisoliert ausgeführt. Die
Betriebszeiten werden beibehalten. Auf den Immissionsbeschrieb vom 16. November
2018 und die Stellungnahme zu der Einsprache, datierend vom 11. Januar 2019,
ist abzustellen; die Bauherrschaft ist darauf zu behaften. Die Lastwagenfahrten
vermehren sich aufgrund des Anbaus nicht, da die bisherigen Transporte der
Futtermittel zu den Verarbeitern (zu Pellets) und die entsprechenden Rücktransporte
in die LANDI B. wegfallen, weil nun die Verarbeitung zu Futterpellets in der
bestehenden Siloanlage selber erfolgt. Die Immissionen auf die Nachbarschaft
nehmen also aller Voraussicht nach nicht zu; andere entgegenstehende Interessen
sind nicht ersichtlich, zumal die Argumentation mit dem zusätzlichen
Schattenwurf bzw. dem Entzug von Aussicht offensichtlich falsch ist, da es sich
um einen Anbau an das bestehende Silo handelt, der dessen Fassade nicht
vergrössert und dieses nicht überragt, sondern gegen die Liegenschaft der
Beschwerdeführerin abgeschrägt ist, sodass die Sonneneinstrahlung nicht merkbar
vermindert wird.

7. Für eine so geringfügige Änderung eines
bestehenden bewilligten Gewerbebetriebs in der Gewerbezone kann keine
umfassendere Dokumentation verlangt werden. Die eingereichten Unterlagen waren
und sind zur Beurteilung des Baugesuchs genügend, zumal keine
baubewilligungspflichtige Nutzungsänderung erfolgt. Die Bauausschreibung
erfolgte korrekt im Anzeiger vom 29. November 2018 als Erweiterung der
bestehenden Siloanlage mit der Publikation der gewünschten Ausnahmebewilligung
betreffend Gebäudehöhe (Baugesuchsakten Gemeinde B.___).Die Überbauungs- und die
Grünflächenziffer können in dieser Situation gar nicht tangiert sein, auf die
entsprechenden nachträglich vorgebrachten Einwände der Beschwerdeführerin ist
die Vorinstanz zu Recht nicht näher eingegangen.Die entsprechenden Rügen der
Beschwerdeführerin erweisen sich als unbegründet, ebenso die daraus abgeleitete
Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs infolge ungenügender Publikation
bzw. unvollständiger Baugesuchsunterlagen.

Bei einer Zunahme von Lärmimmissionen
entgegen den Erwartungen, welche den Immissionsgrenzwert der geänderten ortsfesten
Anlage überschritten, hätte es die kommunale Baubehörde gestützt auf das
Umweltschutzrecht in der Hand, bei begründeten Klagen Lärmmessungen vorzunehmen
und dann allenfalls bauliche Anpassungen zu verlangen oder letztlich
Betriebseinschränkungen anzudrohen oder anzuordnen, wie sie selber in ihrem
Entscheid schon geschrieben hat.

8.1 Die Beschwerdeführerin lässt schliesslich
den unterschrittenen Grenzabstand rügen. Der genaue Grenzverlauf zwischen dem
Grundstück der Beschwerdeführerin und der LANDI B. sei umstritten. Man habe vor
Jahren eine unzulässige Terrainaufschüttung vorgenommen und einen Markstein
versetzt.

Jedem Plan für das Grundbuch kommt
Grundbuchwirkung zu. Selbst durch eine Terrainveränderung oder das mutwillige Versetzen
eines Marksteins wird somit grundbuchrechtlich nichts verändert. In erster
Linie sind die Pläne massgebend und nicht die Vermarkung im Freien. Allfällige
Widersprüche (zwischen Plan und Grenzpunkten) wären von Amtes wegen zu
beseitigen. (Art. 668 Abs. 2; Art. 970 ff. ZGB, Art. 7 und 14a der Verordnung
über die amtliche Vermessung, VAV, SR 211.432.2).

Der heutige Streit geht wohl auf das
Jahr 2009 zurück. Im Frühling 2014 beauftragte die Baukommission den
Kreisgeometer, die Marksteine und den Grenzverlauf abzustecken. Zwei Ingenieure
und ein Geomatiker haben alle Grenzpunkte in 7.5 Stunden Arbeit kontrolliert. Der
Grenzverlauf ist mithin seit Jahren geklärt (vgl. Verwaltungsgerichtsentscheid VWBES.2014.393
vom 15. Januar 2015 betreffend Kosten der Vermessung). In den letzten Jahren
wurde an GB B.___ Nr. [...] auch keinerlei Mutation vorgenommen, wie vom
Amtschreiberei-Inspektor zu erfahren war. Vom Grenzverlauf, wie er dokumentiert
und in den Plänen angegeben ist, ist also bei der Bestimmung des Grenzabstandes
auszugehen.

8.2 Für Gebäude, die nach ihrer
Zweckbestimmung eine besondere Höhe erfordern (Kirchen, Turnhallen, Scheunen,
Silos usw.) sind die gleichen Grenzabstände einzuhalten wie für mehrgeschossige
Bauten derselben Höhe (§ 22 Abs. 4 KBV). Bei industriellen und gewerblichen
Bauten innerhalb der Industrie- oder Gewerbezone entspricht der Grenzabstand indessen
der Hälfte der Fassadenhöhe; er beträgt mindestens 2 m und höchstens 8 m
(§ 24 KBV). Die Höhe des Anbaus beträgt an der höchsten Stelle, dort wo er an
das bestehende Gebäude anschliesst, total 15.6 m. Der erforderliche Abstand ist
an jedem Punkt der Fassade eingehalten. Dies wegen des fliessenden Rücksprungs
der Nordfassade, der in der Höhe von 11.20 m beginnt und am höchsten Punkt in
der Horizontalen 2.1 m beträgt. Ist der Grenzabstand eingehalten, so findet auch
kein übermässiger Entzug von Licht und Sonne statt.

9.
Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei
diesemAusgang hat die Beschwerdeführerin
die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind.
Der Bauherrschaft ist eine Parteientschädigung auszurichten. Die geltend
gemachten CHF 2'167.55 entsprechend ca. einem Arbeitstag, erscheinen als
angemessen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die Beschwerdeführerin hat die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3.Die Beschwerdeführerin hat der LANDI B.
eine Parteientschädigung von CHF 2'167.55 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad