so_gerichte · ZZ.1997.21 · 1997-11-27 · de
Baubewilligungspflicht, Umnutzung eines Hobbyraumes

§ 3 KBV. Die Umnutzung eines Hobbyraums für gewerbliche Zwecke ist baubewilligungspflichtig (Erw. 2). Die Gemeinden sind weiterhin befugt, reine Wohnzonen auszuscheiden (Erw. 3). Keine Besitzstandesgarantie für widerrechtliche Nutzung (Erw. 4).

SOG 1997 Nr. 21

§ 3 KBV.Die Umnutzung eines Hobbyraums für
gewerbliche Zwecke ist baubewilligungspflichtig (Erw. 2). Die Gemeinden sind
weiterhin befugt, reine Wohnzonen auszuscheiden (Erw. 3). Keine
Besitzstandesgarantie für widerrechtliche Nutzung (Erw. 4).

Die Eheleute H. sind Eigentümer von Grundbuch T.
Nr. 2000 am Schlossweg. Im Jahre 1988 beabsichtigten sie, ein Einfamilienhaus
mit Anbau eines unterkellerten Türmchens von 8 Metern Durchmesser zu erstellen.
Der Anbau wurde als "Hobbyraum" deklariert. H. wollte angeblich seine
Erfahrungen in Gesprächen an andere Menschen weitergeben und zu diesem Zweck
ein- bis zweimal pro Woche 10 bis 12 Personen empfangen. Die kommunale
Baukommission erteilte 1988 die Baubewilligung. Im Sommer 1996 wandten sich die
Nachbarn D. an die Baukommission. Sie beanstandeten, die Besucherzahl habe
kontinuierlich zugenommen und erreiche heute öfter 40 bis 50 Personen pro
Woche. Herr H. mache geltend, seine finanzielle Existenz sei von der
Weiterführung des Betriebs in heutigem Umfange abhängig. Darauf beschloss die
Baukommission, die Freizeittätigkeit dürfe ab sofort nur noch im Rahmen der
Angaben im Baugesuch ausgeübt werden. Die Eheleute H. beschwerten sich
erfolglos beim Bau-Departement und gelangen nun an das Verwaltungsgericht mit
dem Antrag, die Entscheide der Vorinstanzen seien aufzuheben. Das
Verwaltungsgericht weist die Beschwerde aus folgenden Gründen ab:

2. Nach § 3 Abs. 2 lit. a der kantonalen
Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) ist ein Baugesuch namentlich erforderlich für
die Änderung der Zweckbestimmung von Bauten, Anlagen und Räumlichkeiten. In der
Lehre und Rechtsprechung werden Zweckänderungen für bewilligungspflichtig
gehalten, wenn sie geeignet sind, örtlich fassbare Auswirkungen auf die
Nutzungsordnung zu zeitigen, namentlich wenn sie die Erschliessung belasten
oder die Umwelt beeinträchtigen (Leo Schürmann / Peter Hänni: Planungs-, Bau-
und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 238; Aldo Zaugg: Kommentar zum
Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, N 20 zu Art. 1). Ob mit der Änderung der
Benutzungsart bauliche Massnahmen verbunden sind, ist belanglos (BLVGE 1995, S.
75).

Nach den glaubhaften Aussagen des Nachbarn D.
hat die Besucherzahl (und damit auch der Motorfahrzeugverkehr) in den letzten
Jahren stark zugenommen. Diese Behauptung wird namentlich durch die
beigezogenen Steuerakten gestützt: Das Nebeneinkommen, das die Eheleute H.
erzielen, hat sich in den Jahren 1990 bis 1996 ungefähr verfünffacht und heute
einen stattlichen Betrag erreicht. Mithin ist anzunehmen, die Beschwerdeführer
hätten den als Hobbyraum deklarierten und bewilligten Anbau einer rentablen,
besucherintensiven, gewerblichen Nutzung zugeführt. Der an der Hauptverhandlung
vorgetragene Einwand, H. verdiene ausserdem mit Vorträgen und Publikationen
Geld, ist durch nichts belegt - und vermöchte am Resultat auch nichts zu
ändern. Eine solche Umnutzung ist baubewilligungspflichtig, denn die Praxis
legt hier einen strengen Massstab an: In BVR 1996, S. 312 ff. wird erkannt, es
stelle eine baubewilligungspflichtige Umnutzung dar, in einem nicht näher
definierten Lager- und Gewerbehaus ein Früchte- und
Gemüsegrosshandelsunternehmen einzurichten. Ebenso entschied das bernische
Verwaltungsgericht als es darum ging, ob eine ehemalige Spenglerei durch eine
kirchliche Laienbewegung genutzt werden dürfe (BVR 1997, S. 261). Weiter wurde
zum Beispiel die Nutzung einer landwirtschaftlichen Lagerhalle für regelmässige
Apéros, Picknicks und Grillparties für bewilligungspflichtig gehalten (LGVE
1992 III Nr. 11). Das Bundesgericht erklärt schliesslich gar eine neue, aber
unsichtbare Nutzung für bewilligungspflichtig (BGE 119 Ib 223 betr.
Hängegleiterlandeplatz).

3. a) § 29 Abs. 1 des alten Baugesetzes (BauG)
vom 3. Dezember 1978 sah keine abschliessende Aufteilung der Bauzone vor. Nach
Abs. 2 konnten die einzelnen, geschaffenen Zonen beliebig weiter unterteilt
werden. Was die Wohnzone anbelangt, so waren dort nach kantonalem Recht neben
Wohnbauten auch nicht-störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig,
die der Bauweise der Zone angepasst waren (§ 30 Abs. 1). Es konnten aber
namentlich auch reine Wohnzonen oder besondere Ferienhauszonen geschaffen
werden (§ 30 Abs. 2). Dem kommunalen Recht wurde folglich ein weiter Spielraum
zugestanden. Im Reglement der Gemeinde T. wird die Zone W2A wie folgt
umschrieben: Aus § 29 Abs. 1 lässt sich entnehmen, dass dem so eingezonten
Gebiet eine Schutzfunktion zukommt, wird doch eine zweckmässige Bebauung der
höheren Hanglagen mit besonderer Rücksichtnahme auf die Schlossruine und deren
Umgebung angestrebt. Abs. 3 derselben Norm bestimmt, es seien ausschliesslich
Einfamilienhäuser zugelassen, und Abs. 2 verweist schliesslich für die
Nutzungsart auf § 27. Die Hinweise zur Nutzungsart dieses Paragraphen sind
knapp gehalten: "Einfamilienhäuser". Aus der Systematik der Normen
lässt sich folgern, dabei handle es sich um eine abschliessende Aufzählung,
denn in der Kernzone werden zum Beispiel nebst den
"Mehrfamilienhäusern" die Nutzungen "Läden / Büros, nicht
störendes Gewerbe" eigens noch genannt, und in der Wohnzone W2B sind Ein-
und Zweifamilienhäuser sowie Läden zugelassen. Das kommunale Recht schloss
somit das Betreiben von nicht störenden Gewerben und Dienstleistungsbetrieben
in der Zone W2A aus. In Ziffer 48 der Baubewilligung wurde somit zu Recht
bemerkt, es handle sich bezüglich der Nutzung um eine reine
Einfamilienhauszone. Die Bewilligung für das Türmchen konnte aber dennoch
erteilt werden, weil nach Aussagen der Bauherrschaft davon auszugehen war, man
beabsichtige, höchstens zwei Mal pro Woche, maximal 12 Personen zu
freundschaftlichen Gesprächen zu empfangen.

b) Nach heute geltendem kantonalem Recht sind
die Gemeinden weiterhin befugt, Bauzonen zu unterteilen; für die hier zu
beurteilende Frage ändert sich nichts. § 29 Abs. 2 PBG (BGS 711.1) sieht immer
noch explizit vor, dass Bauzonen unterteilt werden können. § 30 Abs. 2 BauG,
der die reinen Wohnzonen noch ausdrücklich nannte, wurde in der Revision nur
deshalb gestrichen, weil man eine solche Vorschrift für entbehrlich hielt: Die
Befugnis zur Bildung von reinen Wohnzonen liege grundsätzlich ohnehin in der
Kompetenz der Gemeinde (Botschaft und Entwurf des Regierungsrates zur
Teilrevision des Baugesetzes, RRB 3073 vom 11. September 1990). Nach kommunalem
Recht liegt die Liegenschaft der Beschwerdeführer in der zweigeschossigen
Einfamilienhauszone. Diese ist eine reine Wohnzone (§ 3 des Zonenreglementes,
ZR).

c) Die Gemeinde ist im Begriff, die Planung zu
revidieren. Das neue Zonenreglement ist bereits öffentlich aufgelegt, aber
bisher weder vom Gemeinderat noch von der Regierung genehmigt worden. Nach
diesem Entwurf befindet sich die Liegenschaft der Beschwerdeführer in der
Einfamilienhauszone "E 1-2". Diese Einfamilienhauszone ist eine reine
Wohnzone (§ 3).  Nach § 2 dient sie grundsätzlich dem Wohnen. Berufliche
Tätigkeiten, die von Bewohnern in der eigenen Wohnung ausgeübt werden, keinen
Mehrverkehr und keine Mehrimmissionen erzeugen, nach aussen nicht in
Erscheinung treten und nur eine geringe Fläche der Wohnung in Anspruch nehmen,
sind zulässig.

Die Nutzung des Beschwerdeführers erzeugt einen
erheblichen Mehrverkehr und, namentlich an Wochenenden, auch zusätzliche
Immissionen. Auch nach künftigem Recht ist die Nutzung somit wohl unzulässig.
Dies mag aber offenbleiben, weil ein noch nicht beschlossenes Reglement auf den
vorliegenden Fall ohnedies keine Anwendung finden kann.

d) Es ergibt sich somit, dass eine gewerbliche
Nutzung der Liegenschaft der Beschwerdeführer unzulässig war, ist und wohl auch
bleibt.

4. Damit aber stellt sich auch die Frage nach
der Besitzstandsgarantie nicht, denn unter die Bestandesgarantie fallen nur
rechtmässig genutzte Bauten; ein Anspruch auf Nutzungsänderung besteht nicht
(Zaugg, a.a.O., N. 2 zu Art. 3). Wer als "Hobbyraum" deklarierte und
bewilligte Räumlichkeiten einer gewerblichen Nutzung zuführt, kann sich nicht
darauf berufen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 27. November 1997