so_gerichte · VWBES.2016.200 · 2017-04-05 · de
Enteignungsentschädigung

§§ 231 Abs. 1, 232 Abs. 1 EG ZGB. Streifenenteignung ab einer landwirtschaftlichen Hofparzelle. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich nach dem funktionellen Wert der enteigneten Landfläche. Dieser kann erheblich vom blossen Landwert von Landwirtschaftsland abweichen.

SOG 2017 Nr. 20

§§ 231 Abs. 1, 232 Abs. 1 EG ZGB.Streifenenteignung ab einer
landwirtschaftlichen Hofparzelle. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich
nach dem funktionellen Wert der enteigneten Landfläche. Dieser kann erheblich
vom blossen Landwert von Landwirtschaftsland abweichen.

Sachverhalt:

Aufgrund einer Verbreiterung der
Kantonsstrasse enteignete der Kanton Solothurn einen Landstreifen von 120 m2eines landwirtschaftlichen Grundstücks, auf welchem ein nicht mehr bewohntes,
altes Bauernhaus steht. Das Trottoir wird künftig unmittelbar entlang der
bestehenden Gebäudefassade verlaufen. Die Schätzungskommission legte die
Entschädigung auf CHF 6.00 pro m2fest. Zudem habe der Kanton
den Aufwand für die nötigen Anpassungsarbeiten zu übernehmen. Das Verwaltungsgericht
heisst eine Beschwerde der Grundeigentümer teilweise gut, und setzt die
Entschädigung auf CHF 30'000.00 plus Anpassungsarbeiten fest.

Aus den Erwägungen:

3.1 Der Enteignungstitel bzw. das
Enteignungsrecht des Kantons für den Ausbau der Kantonsstrasse ist unbestritten
und nicht Prozessthema. Umstritten ist die dafür zu leistende Entschädigung.
Unklar ist allerdings auch, was genau enteignet werden soll, da im
Enteignungstitel nicht definiert ist, was mit dem über das (künftige) Trottoir
und in die Strasse hinausragenden Dach des Gebäudes Nr. [...] geschehen soll.

3.2 Nach § 229 Abs. 3 EG ZGB bleibt für
die Enteignung zu Wohnbauzwecken sowie zugunsten der Orts-, Regional- und
Landesplanung die Spezialgesetzgebung vorbehalten. Das Bau- und Planungsrecht
verweist in § 73 Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1) für die Enteignung im
formellen und materiellen Sinn allerdings auf die Bestimmungen des EG ZGB,
soweit Bundesrecht und das Gesetz nichts anderes bestimmen. Die Entschädigung
ist also nach den Vorschriften des EG ZGB zu bestimmen.

3.3 Nach § 231 EG ZGB haben die
Enteigneten Anspruch auf volle Entschädigung. Die Entschädigung soll in der
Regel in Geld bestehen, wobei mit Zustimmung des Enteigneten anstelle der
Entschädigung eine Sachleistung treten kann. Der Umfang der Entschädigung
umfasst nach § 232 EG ZGB die dem Enteigneten aus dem Enteignungsbann
erwachsenden Vermögensnachteile, den Verkehrswert des enteigneten Rechtes,
inbegriffen den Minderwert der verbleibenden Rechte, sowie irgendwelche dem
Enteigneten in diesem Zusammenhang erwachsenden Nachteile, wobei die besonderen
Vorteile, die dem Enteigneten aus dem Unternehmen erwachsen, anzurechnen sind.
Der Enteignete soll durch die Enteignung wirtschaftlich nicht anders gestellt
sein, als er es ohne sie wäre, nicht ärmer und nicht reicher (Hess/Weibel, Das
Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Bd. I.,N 4 zu Art. 16 EntG, mit zahlreichen Hinweisen).

Die Enteignungsentschädigung bemisst
sich grundsätzlich nach dem Verkehrswert. Dem Enteigneten wird die Summe
zugesprochen, die er beim Verkauf der Liegenschaft erhalten hätte (SOG 1999 Nr.
43). Um den Wert zu ermitteln, hat die Praxis verschiedene Berechnungsmethoden
erarbeitet. Grundsätzlich sind alle Methoden in Betracht zu ziehen und es ist
jene zu wählen, die das Prinzip der vollen Entschädigung am besten wahrt (SOG
2003 Nr. 30).

3.4 Im konkreten Fall geht es nach dem
Enteignungstitel um die Abtretung eines Streifens am Rand des überbauten
Grundstücks, der sich vollständig innerhalb der Strassenbaulinie befindet, aber
teilweise überbaut ist. Insbesondere liegt eine Treppe mit einem Laubengang als
Zugang in das obere Geschoss des Wohntrakts vollständig auf bzw. über dem zu
erstellenden Trottoir. Daneben ragen eine Treppenstufe beim Eingang in die
untere Wohnung ebenso wie verschiedene kleinere Installationen am Gebäude in
bzw. über das Trottoir. Zudem ragt das Dach des ganzen Gebäudes über das
gesamte Trottoir bis in den Luftraum über der Fahrbahn.

Nach dem Erschliessungsplan vom 12.
Dezember 2005 wird das bestehende Gebäude Nr. [...] entlang seiner Grundmauern
mit einer Vorbaulinie geschützt. Dem Abbruch geweiht ist hingegen der
Treppenaufgang mit dem Laubengang. Nach dem Plan der [...]
«[...]strasse/[...]strasse, Abschnitt [...]strasse bis [...], Strassensanierung
mit Langsamverkehrsmassnahmen, Situation 1:500 Teil West» vom 25. November 2014
könnten die beiden Treppen (bzw. Stufen) zu den Wohnungstüren bestehen bleiben,
nicht jedoch der Laubengang, der abgebrochen werden soll. Dieser Plan lag
jedoch nie öffentlich auf. Zum Dach des Gebäudes Nr. [...] enthält keiner der
Pläne eine explizite Aussage.

3.5 Bei
Streifenenteignungen ab noch unüberbauten Baulandparzellen wird nach ständiger
Praxis im Sinne einer Faustregel, von der jedoch unter besonderen Umständen
Ausnahmen denkbar sind, die Entschädigung pro Quadratmeter Abtretungsareal in
Berücksichtigung des durchschnittlichen Baulandpreises bemessen; dies nach
Massgabe der sogenannten statistischen Methode (Heranziehung von Preisen, die
möglichst wenig zurückliegend in der nahen Umgebung für gleichartiges und
gleichwertiges Land bezahlt worden sind; dazu Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht
des Bundes, 1986, Bd. I., S. 263). Bei Streifenenteignungen ab überbauten
Grundstücken lässt sich hingegen die Entschädigung nicht nach dieser Faustregel
bemessen. Vielmehr muss konkret untersucht werden, welche Funktion dem
abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist oder
ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre. Je nach der funktionellen
Bedeutung des beanspruchten Streifens kann insbesondere bei einer baulich
bereits ausgenutzten Parzelle der durch die Teilenteignung entstandene Schaden
vom durchschnittlichen Baulandpreis unüberbauter Grundstücke erheblich abweichen.

3.6 Im zu beurteilenden Fall geht es
nicht um Bauland, das abzutreten ist. Das Grundstück befindet sich in der
Landwirtschaftszone, ist aber überbaut, da es um den (ehemaligen) Bauernhof und
seinen Umschwung, die Hofparzelle, geht. Der von der Vorinstanz gewählte Ansatz
zur Bestimmung der Entschädigung, wonach auf den durchschnittlichen Preis von
unüberbautem Landwirtschaftsland abzustellen ist, hilft in dieser Situation
nicht weiter. Es handelt sich eben gerade nicht um unüberbautes, nutzbares und
verkäufliches Kulturland. Daher kann letztlich auch offen bleiben, ob das
bäuerliche Bodenrecht, wie von der Vorinstanz angenommen, Anwendung fände,
obwohl es sich um eine Kleinparzelle handelt, die zudem nicht (mehr) Teil eines
landwirtschaftlichen Gewerbes ist. Die Entschädigung ist vielmehr wie dargelegt
nach der Funktion des abzutretenden Streifens zu bemessen, wobei zu
berücksichtigen ist, dass es um eine Hofparzelle bzw. die unmittelbare Umgebung
des Bauernhauses mit Wohnteil und Ökonomieteil geht. Die Vorinstanz hat dies im
Übrigen auch getan, indem sie in Erwägung 3.3.2 festgehalten hat, dass für die
wegfallende Möglichkeit, ein Auto abzustellen, vom Enteigner eine Entschädigung
von CHF 10000.00 zu leisten sei.

3.7 Durch die Enteignung bzw. den
Strassenbau rückt die Fahrbahn der stark befahrenen Kantonsstrasse (DTV 2010:
10510 Motorfahrzeuge, davon 9.5% Schwerverkehr, Angaben gemäss
Strassenverkehrszählung Kanton Solothurn, abrufbar im geografischen
Informationssystem Sogis) knapp 0.5 m näher an das Gebäude. Die Immissionen auf
das Grundstück nehmen damit zu, was den Lärm und die Luft betrifft. Aber auch
weitere Einwirkungen wie beispielsweise die Benetzung der Hausfassade durch
Spritzwasser der vorbeifahrenden Motorfahrzeuge bei Regenwetter werden durch das
Näherrücken der Fahrbahn verstärkt.

Die Möglichkeit, zwei bis drei Fahrzeuge
vor dem Haus abzustellen, fällt weg, ebenso die bisher bestehende Möglichkeit,
mit einem Fahrzeug direkt bis vor die Haustür, den Stall oder die Remisen zu
fahren, es dort stehen zu lassen und das Gebäude so, geschützt durch das Dach,
bei Regenwetter trocken zu erreichen. Überhaupt kann der südostseitig gelegene,
durch das weit auskragende Dach wettergeschützte Platz vor dem Gebäude nicht
mehr genutzt werden, beispielsweise zur Lagerung von Holz.

Weiter wird der Gebäudeunterhalt
erschwert, da für eine Fassadenreinigung oder -sanierung oder Ähnliches in
Zukunft öffentlicher Grund in Anspruch genommen werden muss, weil das künftige
Trottoir direkt an die Hausfassade anschliesst. Etwas erschwert wird auch die
Ein- und Ausfahrt in das Gebäude, weil sich die Tore nach aussen öffnen und
somit in Zukunft direkt auf öffentlichen Grund, was verunmöglicht, sie eine
Zeitlang offen stehen zu lassen, da ansonsten das Trottoir blockiert oder sogar
die Fahrbahn tangiert wäre. An der grundsätzlichen Möglichkeit zur Ein- und
Ausfahrt ändert sich durch den Trottoirbau aber nichts, da das Trottoir - wie
bisher der Vorplatz - problemlos befahren bzw. überfahren werden kann. Auch die
Bedienung des Mistplatzes wird umständlicher, da das Be- und Entladen nicht
mehr so einfach wie bisher ab eigenem Grund geschehen kann.

Schliesslich werden in Zukunft
Fussgänger und andere Trottoirbenutzer direkt an den Toren, Türen und Fenstern
der Liegenschaft vorbeigehen können, was einerseits Beschädigungen und
Verunreinigungen ermöglicht, anderseits allfällige Bewohner «ausstellt» und
ihnen unmöglich macht, ein Fenster unbeobachtet offen stehen zu lassen. Die
Möglichkeit, das Grundstück mit einem Zaun oder einer Hecke gegen unerwünschten
Zutritt oder Einblick zu sichern, fällt definitiv weg.

3.8 Auch wenn der Wohnteil des
Bauernhauses seit einigen Jahren und auch zur Zeit nicht genutzt wird, ist zur
Bemessung der Enteignungsentschädigung doch auch auf dessen Nutzungsmöglichkeit
abzustellen, sei dies nun als Wohnung, Büro- oder Gewerberaum, als
Ausstellungsraum oder dergleichen. Ob die Eigentümer diese Benutzungsfähigkeit
je realisieren wollen, ist unerheblich, jedenfalls solange sie möglich
erscheint. Wie das Eigentum zurzeit genutzt wird, ist irrelevant, es ist auf
die bestmögliche Benutzungsart abzustellen, und die abstrakte Benutzungsfähigkeit
genügt (vgl. Stephan Müller: Die Formelle Enteignung im Kanton Solothurn,
Winterthur 1959, S. 24 f.). Auf Grund des geltenden Raumplanungsrechts ist
rechtlich eine nichtlandwirtschaftliche Benützung des bestehenden Gebäudes,
insbesondere des Wohntraktes, ohne weiteres zulässig; sogar eine massvolle
Erweiterung des Wohnraumes wäre nach Art. 24c RPG erlaubt.

3.9 Der Wert, den der abzutretende
Streifen für die Eigentümer hat und der nach seiner Funktion zu bemessen ist,
ist zu schätzen. Ein Gutachten zu dieser Frage, wie es beantragt ist, vermag
eine solche Schätzung nicht zu ersetzen; es würden einfach Gutachter anstelle
des Gerichtes gewisse Annahmen als Ausgangspunkte einer Schätzung bestimmen.
Das ist aber nicht Aufgabe von Gutachtern, und eine exakte Wertbestimmung auf
Grund von Fakten ist nicht möglich. Auf die Anordnung eines Gutachtens ist
daher zu verzichten.

Der Wert, den die abzutretende Fläche
für das Grundstück hat, bzw. der Minderwert des verbleibenden Restgrundstücks
nach der Abtretung des Landstreifens für Fahrbahn und Trottoir ist nach den
dargelegten Überlegungen  unter Vorbehalt des Überbaurechts für Dach und
Treppe und der notwendigen Anpassungsarbeiten (dazu unten Erw. 4 bis 6)  auf
CHF 30000.00 zu schätzen.

4.1 Besondere Vorteile im Sinne von §
232 Abs. 2 EG ZGB, welche anzurechnen wären, werden von Seiten des Enteigners
keine geltend gemacht. Bei öffentlichen Verkehrsanlagen sind diese ohnehin
durch das Baurecht in den Vorschriften des Planungs- und Baugesetzes und der
kantonalen Grundeigentümerbeitragsverordnung geregelt. Zu berücksichtigen ist
höchstens, dass die zu Enteignenden nach dem an den Instruktionsverhandlungen
zum Ausdruck gebrachten Willen des Enteigners (auch) für das bestehende Dach
des Gebäudes ein Überbaurecht erhalten sollen, das Dach also so belassen werden
kann, wie es ist; das liegt allerdings auch im Interesse des Enteigners, kann er
doch in Bezug auf das Dach auf weitere aufwendige Anpassungsarbeiten
verzichten, zumal die notwendige Durchfahrtshöhe von 4.40 m
(Lichtraumprofil) überall eingehalten ist. Bereits vor der Vor­instanz war den
Grundeigentümern das Recht, die Aussentreppe als Zugang ins obere Stockwerk des
Wohnteils beizubehalten, zugestanden worden.

4.2 Dieses Überbaurecht ist zusammen mit
dem Eigentumsübergang am abzutretenden Streifen als Dienstbarkeit zu Gunsten
von GB [...] Nr. [...] («Überbaurecht für Dach und Treppe») und zu Lasten des
Strassengrundstücks des Kantons Solothurn ([...]strasse, GB Nr. [...]) ins
Grundbuch einzutragen. Es gilt im Rahmen der Besitzstandsgarantie des
bestehenden Gebäudes. Die blosse Anmerkung eines Revers, wie dies im Verfahren
vom Kanton diskutiert wurde, kommt nicht in Frage, da es nicht um eine
Erlaubnis mit Beseitigungsvorbehalt geht, sondern um das Recht des
Grundeigentümers, die Treppe als Zugang zu den Räumen im Obergeschoss des
Wohnteils und das überkragende Dach als Teile des Gebäudes Nr. [...]
beizubehalten, auch wenn sie sich künftig auf bzw. über dem öffentlichen
Strassengrundstück befinden.

5. Der Minderwert der verbleibenden
Restparzelle ist in der Schätzung des Wertes des zu enteignenden Streifens
bereits enthalten (oben Erw. 3). Ein zusätzlicher Minderwert entsteht nicht, da
das Grundstück wie das Gebäude auch nach Abtretung des Streifens  nach
Vornahme der unbestrittenen notwendigen Anpassungsarbeiten (vgl. dazu Erw. 6) 
weiterhin zweckgemäss nutzbar bleibt; die leichten Erschwerungen in der Nutzung
sind abgegolten. Die bestehenden Zufahrten in und um das Gebäude bleiben
erhalten, auch diejenige zum am Waldrand gelegenen Unterstand und dem Platz
hinter dem Gebäude bleibt weiterhin möglich, ebenso die Nutzung der verbleibenden
Jauchegrube und des Mistplatzes. Deren verkleinerte Volumina reichen auch in
Zukunft aus zur im bestehenden Gebäude möglichen bzw. zulässigen Haltung von
Nutztieren (vgl. Angaben an der Augenscheinsverhandlung).

Der Wert des neu beanspruchten Landes für
Ersatzanlagen im Rahmen der Anpassungsarbeiten (Teich, Brunnen, ev.
Abstellplatz etc.) ist nicht zusätzlich zu vergüten; es entsteht durch die
Beanspruchung des notwendigen Landes auf der Hausparzelle kein zusätzlicher
Schaden, da es nicht um wegfallendes hochwertiges Kulturland geht, sondern um
die unmittelbare Umgebung des Bauernhauses.

6. Die notwendigen Anpassungsarbeiten
sind seitens des Enteigners nicht bestritten und deren Vornahme zugesichert,
wie aus dem vorinstanzlichen Urteil (Erw. 3.3.2) hervorgeht. Es handelt sich
dabei neben der Gestaltung des Trottoirs mit den Zugängen und Zufahrten zum
Gebäude und den notwendigen Einfriedigungen insbesondere um die Stilllegung und
Auffüllung der teilweise unter dem Trottoir gelegenen vorderen Jauchegrube, die
Anpassung des Mistplatzes (mit darunter liegender Jaucheauffanggrube), die
Verlegung des Teiches, soweit sie noch gewünscht wird, und des Brunnens mit den
notwendigen Zu- und Ableitungen sowie die Erstellung einer Treppe zum Eingang
des Obergeschosses, wenn die bestehende Treppe und der Laubengang abgebrochen
werden. Die entsprechenden Arbeiten sind nach Angaben der Fachleute an der
Verhandlung ohne weiteres technisch umsetzbar.

7. Ein Recht des Enteigneten auf eine
Ausdehnung der Enteignung auf das ganze Grundstück besteht weder nach der
anwendbaren kantonalen Gesetzgebung noch nach der Verfassung.

8. Die Beschwerde erweist sich somit als
teilweise begründet. Die Entschädigung für die ab GB [...] Nr. [...] gemäss dem
rechtsgültigen Erschliessungsplan abzutretende Landfläche von ca. 120 m2ist auf gesamthaft CHF 30000.00 festzusetzen, wobei den Enteigneten zusätzlich
ein Überbaurecht im Sinne von Erwägung 4.2 einzuräumen ist und der Enteigner
zudem die notwendigen Anpassungsarbeiten gemäss Erwägung 6 auf eigene Kosten
vorzunehmen hat. Soweit weitergehende Anträge gestellt wurden, ist die
Beschwerde abzuweisen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom
5. April 2017 (VWBES.2016.200)