so_gerichte · VWBES.2022.207 · 2023-04-03 · de
Versicherungswert


Urteilvom3. April 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___,vertreten durch Rechtsanwalt Adrian
Keller,

Beschwerdeführerin

gegen

Solothurnische Gebäudeversicherung,

Beschwerdegegnerin

betreffendVersicherungswert

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Solothurnische
Gebäudeversicherung (SGV) erliess am 31. März 2022 eine Verfügung, wonach
der Versicherungswert des Zweifamilienhauses auf GB [...] Nr. [...] nach dem
Umbau neu auf CHF 1'501'020.00 festgesetzt werde.

2. Am 19. April 2022 erhob B.___
dagegen Beschwerde an die Verwaltungskommission der SGV und beantragte die
Erhöhung der Versicherungssumme.

3. Nach erneutem Augenschein erliess die
Direktion der SGV am 18. Mai 2022 eine neue Verfügung und hob den Versicherungswert
dabei auf CHF 1'607'350.00 an.

4. Dagegen erhob die
Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___, bestehend aus B.___, C.___, D.___ und E.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Adrian Keller, am 30. Mai 2022 Beschwerde an
das Verwaltungsgericht. Die Beschwerde wurde am 14. Juli 2022 ergänzend
begründet. Beantragt wurde, den Versicherungswert neu auf mindestens
CHF 1'619'778.00, bzw. auf einen nach erfolgter gutachterlicher Schätzung noch
zu beziffernden Betrag festzusetzen, eventualiter die Sache zur Neuberechnung
des Versicherungswerts an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Zur Begründung wurde ausgeführt, die
Beschwerdeführerin habe namhafte und umfangreiche Investitionen in die Liegenschaft
getätigt. So sei ein zusätzliches Stockwerk erstellt worden. Gemäss
Grobschätzung der Baukosten sollten sich die Investitionen auf rund
CHF 680'000.00 belaufen. Bereits vor dieser Aufstockung seien verschiedene
Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden. Nebst den beiden
Wohneinheiten von je über 200 m2verfüge diese über mehrere derzeit
als Geschäftsräume genutzte Einheiten im Parterre sowie mehrere Garagen. Es
werde ein gerichtlicher Augenschein und eine Neueinschätzung durch einen
neutralen Gutachter beantragt.

Mit Rechnungen könnten Investitionen von
rund CHF 630'000.00 belegt werden. Die Beschwerdeführer hätten aber auch
Eigenleistungen erbracht und bei verschiedenen Handwerkern aufgrund
persönlicher Beziehungen Rabatte erhalten. Der Bau weise vier Wohneinheiten mit
zusätzlichem Ausbaupotential aus, was weitaus kostspieliger sei als der mit
Verfügung vom 18. Mai 2022 veranschlagte Versicherungswert.

Zur Berechnung des Versicherungswertes
habe die Vorinstanz die Kubikmeter des umbauten Wohnraumes ermittelt und sei
von einer Länge von 16.05 m, einer Breite von 12.7 m und einer Höhe von 9.7 m
des Wohnhauses ausgegangen. Dabei habe sie die Dachlukarnen von 15.37 m3vergessen. Für die Garage Nordost sei die Breite zu kurz bemessen worden,
wodurch die Kubatur auch dort um 3 m3zu erhöhen sei. Der Wert des
Wohnhauses sei entsprechend um CHF 11'528.00 und jener der Garage um
CHF 900.00 zu erhöhen, womit sich ein Versicherungswert von
CHF 1'619'778.00 ergebe.

Die Vorinstanz habe für das Wohnhaus
einen Ansatz von CHF 750.00 pro Kubikmeter genommen. Woher sie diesen
Ansatz nehme, erschliesse sich nicht. Der Baupreisindex sei im Jahr 2022 rapide
angestiegen. Weiter würden die Baukosten für die Holzbauweise überproportional
ansteigen. Weiter werde die Frage aufgeworfen, inwiefern die Vorinstanz die
unterschiedlichen Bauweisen des Wohnraumes berücksichtigt habe. Die Aufstockung
sei nämlich in der Holzbauweise erfolgt, was in einem unterschiedlichen
Kubikmeterpreis zu Buche schlagen müsse. Der durch die Vorinstanz
pauschalisiert angewendete Kostensatz von CHF 750.00 pro m3werde den unterschiedlichen Kosten je nach Bauweise nicht gerecht. Die
Berechnung des Neuwerts der Liegenschaft sei daher durch einen unabhängigen
Sachverständigen zu Handen des Gerichts vorzunehmen.

5. Mit Vernehmlassung vom 2. August
2022 beantragte die SGV die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge. Sie
führte aus, mit den Beschwerdeführern sei versucht worden, eine
aussergerichtliche Lösung zu finden. Die SGV sei denn auch davon ausgegangen,
mit der neuen Schätzung vom 18. Mai 2022 eine den Bedürfnissen der
Beschwerdeführer und ihrerseits noch vertretbare Lösung gefunden zu haben. Von
den angegebenen Investitionskosten von CHF 630'000.00 würde vermutlich
noch ein Teil auf den Rückbau des bestehenden Daches entfallen, womit in diesem
Ausmass kein Mehrwert am Gebäude generiert werde.

Ein Gerichtsgutachten werde nicht als
notwendig erachtet. Bei der Amteischätzungskommission, welche sich aus dem
Schätzungspräsidenten [...], Architekt ETH, SGV sowie den beiden Amteischätzern
[...], Architekt FH und [...], Maurer / Hochbauzeichner / Bauleiter IBZ
zusammensetze, handle es sich um sehr versierte Baufachleute, welche auf eine
langjährige Praxis zurückblicken könnten. Es dürfe davon ausgegangen werden,
dass sie über das ausreichende Sachverständnis in der beschwerten Angelegenheit
verfügten.

Die Versicherungssumme habe vor der
Aufstockung CHF 862'846.00 betragen. Die Aufstockung / der Ausbau sei
entsprechend von der Amteischätzungskommission mit CHF 744'504.00
veranschlagt worden und damit über CHF 100'000.00 höher, als dies die
Beschwerdeführer geltend machen würden. Selbst wenn also seit der letzten
Einschätzung des Gebäudes aus dem Jahr 2007 bereits vor der Aufstockung
verschiedene bauliche Investitionen getätigt worden wären, wären diese ausreichend
berücksichtigt.

Es werde nun verlangt, den
Versicherungswert auf mindestens CHF 1'619'778.00 festzulegen. Die neue
Schätzung der SGV trage dem jedoch vollumfänglich Rechnung und die geringe
Abweichung von 0,76 % falle in die Schätzungstoleranz. Üblich und praxisgemäss
tolerierbar seien Abweichungen von bis zu 5 %.

Dachlukarnen würden üblicherweise nicht
separat berücksichtigt. Vorliegend seien aber ca. 15 m3mit der
grosszügigen Anrechnung der Bodenplatten sowie der aufgerundeten Gebäudehöhe
kompensiert worden. Die unterschiedlichen Masse resultierten daraus, dass die
Masse in den Gebäudeplänen nicht mit der Situation vor Ort übereinstimmen
würden und deshalb nachgemessen worden sei. Die durch die SGV ermittelten Masse
sollten daher korrekt sein. Andernfalls würden die Abweichungen in die
Schätzungstoleranz fallen.

Es sei bei der Schätzung auf die
ortsüblichen Preise pro Kubikmeter umbauten Raumes abgestellt worden, wie dies
§ 14 GVV vorsehe. Für die Region Olten-Gösgen und ein Gebäude dieser Grösse und
Nutzung falle der durchschnittliche Kubikmeterpreis von CHF 750.00 eher
hoch aus und impliziere einen überdurchschnittlichen Ausbaustandard.
Insbesondere seien auch die Nebenräume (Garagen, Technik- und Abstellräume
etc.) sowie das ganze Volumen des im Rohbau erstellten Dachstocks mit diesem
Kubikmeterpreis multipliziert worden. Auch werde das Gebäude nicht als reines
Wohngebäude genutzt. Betriebliche Einrichtungen seien nicht bei der SGV
versichert. Bei der Festlegung des Kubikmeterpreises durch die SGV werde nicht
zwischen Holzbauweise und anderen Bauweisen unterschieden, sondern diese ergebe
sich durch die langjährige Erfahrung der Baufachleute. Kurzfristige Anstiege
der Baupreise würden sich jeweils bereits in den Bauabrechnungen
niederschlagen, welche die Basis für die Schätzung bildeten. Die
längerfristigen Entwicklungen der Baupreise würden über die Anbindung der
Versicherungssumme an den Baukostenindex abgedeckt. Entsprechend erübrige sich
der Beizug eines unabhängigen Sachverständigen.

6. Am 26. September 2022 reichte
Rechtsanwalt Adrian Keller seine Kostennote ein und verzichtete auf weitere
Ausführungen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 10 Abs. 1 und 2 lit. a
i.V.m. § 29 Gebäudeversicherungsgesetz [GVG, BGS 618.111] i.V.m. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ ist durch den angefochtenen Entscheid
beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Gemäss § 21 Abs. 1 GVG sind
Gegenstand der Schätzung und Versicherung alle Gebäudebestandteile und alle dem
Gebäudeeigentümer gehörenden, in der Vollzugsverordnung näher zu umschreibenden
Gegenstände und Einrichtungen, die, ohne einen notwendigen Bestandteil des
Gebäudes zu bilden, doch zu seinem Ausbau gehören und ohne grösseren
Wertverlust oder bauliche Beschädigung nicht entfernt werden können. Nach § 24
GVG sind im Schätzungsverfahren der Neuwert und der Zeitwert des Gebäudes
festzustellen. Nach der Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz (§ 14
Abs. 1 GVV, BGS 618.112) sind in der Regel die ortsüblichen Preise pro
Kubikmeter umbauten Raumes massgebend. Der Neuwert dient in erster Linie als
Ersatzwert. Er hat im Schadenfall die Wiederherstellung der Bausubstanz zu
gewährleisten. Für die Festlegung des Neuwerts sind deshalb die Kosten im
Zeitpunkt der Schätzung bedeutend. Für die Wertermittlung ist zu
Vergleichszwecken die Bauabrechnung beizuziehen. Soweit diese schlüssig ist,
können die ausgewiesenen Kosten übernommen werden (vgl. Urs Glaus / Heinrich
Honsell [Hrsg.]: Gebäudeversicherung, Systematischer Kommentar, Basel 2009, S.
156 und 172).

3. Die Beschwerdeführerin will aufgrund
nachgemessener Kubaturen den ermittelten Versicherungswert um CHF 12'428.00
erhöht haben. Dies entspricht einer Abweichung um gerade einmal 0,77 %,
was innerhalb der Schätzungstoleranz liegt, keine Nachmessung rechtfertigt und
zu keiner Änderung des geschätzten Versicherungswerts führen kann.

Soweit die Beschwerdeführerin moniert,
die Baukosten seien rapide angestiegen, wird dies dadurch ausgeglichen, dass
die Versicherungssumme an den Baukostenindex gekoppelt ist. Im Zeitpunkt der
Schätzung im Jahr 2022 lag dieser bei 139,8 %, im Jahr 2023 beträgt dieser
149,2 % (vgl. https://www.sgvso.ch/wp/wp-content/uploads/2023/01/Baukostenindex2023.pdf,
zuletzt abgerufen am 30. März 2023). Der Anstieg der Baukosten ist somit
berücksichtigt.

Weiter führt die Beschwerdeführerin aus,
es müsse eine neue und unabhängige Schätzung vorgenommen werden, da weit höhere
Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden seien, als durch den
ermittelten Versicherungswert nun ausgewiesen würden. Vor dem Umbau lag der
Versicherungswert des fraglichen Gebäudes bei CHF 862'846.00. Die
Amteischätzungskommission hat nun nach dem Umbau aufgrund der Kubatur des
Gebäudes einen Versicherungswert von CHF 1'607'350.00 ermittelt. Dieser
liegt um CHF 744'504.00 höher als vor dem Umbau. Die Beschwerdeführerin hat
eine Grobschätzung der Baukosten eingereicht, welche CHF 681'300.00
ausweist. Mit Rechnungen weist sie solche von CHF 630'812.20 nach. In
ihrer Beschwerde führt sie aus, sie habe auch viele Rabatte von Handwerkern erhalten
und Eigenleistungen erbracht. Weiter seien auch vor der Aufstockung bereits
diverse Investitionen in die Liegenschaft getätigt worden. Diesbezüglich bleibt
sie jedoch jeglichen Beweis schuldig. Wären tatsächlich namhafte Investitionen
bereits vorher getätigt worden, wäre es der Beschwerdeführerin aufgrund ihrer
Mitwirkungspflicht bereits damals oblegen, einen Versicherungs- und
Schätzungsantrag einzureichen oder die getätigten Investitionen nun im
vorliegenden Verfahren nachzuweisen, was sie nicht getan hat. Sie kann deshalb
aus diesen Behauptungen nichts für sich ableiten (vgl. Art. 8 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210]; Glaus/Honsell, a.a.O., S.
405). Wie die Vorinstanz richtig ausgeführt hat, werden auch für den Abbruch
des alten Dachs Kosten entstanden sein, welche keine Wertvermehrung bewirkt
haben. Der Beizug der Baukostenabrechnung als Vergleich zur Schätzung ergibt
somit einen weit tieferen Wert (mehr als CHF 100'000.00), als durch die
Schätzung ausgewiesen. Die Beschwerdeführerin vermag damit nicht annähernd
aufzuzeigen, inwiefern das Ergebnis der Schätzungsexperten in Zweifel zu ziehen
wäre bzw. aufgrund der Bauweise anzuheben wäre. Es besteht damit keine
Veranlassung für einen Augenschein oder eine neue unabhängige Schätzung (vgl. §
52 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG, BGS 124.11]), weshalb die
entsprechenden Beweisanträge abzuweisen sind und das Schätzungsergebnis zu
bestätigen ist.

4. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesemAusgang hat die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___ die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der
Entscheidgebühr auf CHF 1'000.00 festzusetzen und mit dem geleisteten
Kostenvorschuss zu verrechnen sind.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die Stockwerkeigentümergemeinschaft A.___
hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident                                                             Die
Gerichtsschreiberin

Müller                                                                                Blut-Kaufmann