so_gerichte · ZKBES.2019.184 · 2019-11-06 · de
Forderung aus Mietvertrag


Urteilvom13. Januar 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

B.___, vertreten durch C.___,

Beschwerdegegnerin

betreffendForderung
aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Ab dem 1.
März 2015 bestand zwischen B.___ und A.___ ein Mietvertrag für eine 2
½-Zimmerwohnung sowie eine Garagenbox und einen Autoabstellplatz für einen
monatlichen Mietzins von total CHF 1'180.00. Diesen Mietvertrag kündigte A.___
am 26. Oktober 2015 per 31. Oktober 2015. Der Vertrag hätte frühestens auf den
31. März 2016 ordentlich gekündigt werden können.

2. Mit Urteil vom 6. November 2019 hiess
der Amtsgerichtspräsident von Thal-Gäu die Forderung von B.___ gegen A.___ für
die vier ausstehenden Monatsmietzinse von Dezember 2015 bis März 2016 von total
CHF 4'320.00 gut. Bezüglich der weiteren Forderung der Vermieterin wies er die
Klage ab.

3.1 Dagegen erhebt A.___ (im Folgenden
der Beschwerdeführer) am 10. Dezember 2019 fristgerecht Beschwerde an das
Obergericht und verlangt die Abweisung der Forderungen der Vermieterin und die
Aufhebung des Kostenentscheids.

3.2 Am 16. Dezember 2019 reichte der
Beschwerdeführer noch innert der Rechtsmittelfrist eine weitere Eingabe beim
Obergericht ein.

4. Der Amtsgerichtspräsident begründete
die Gutheissung der bis zur ordentlichen Kündigungsfrist noch ausstehenden
Mietzinse damit, dass der Beschwerdeführer nicht berechtigt gewesen sei, das
Mietverhältnis zufolge Unzumutbarkeit ausserordentlich zu kündigen. Die Behauptungen
des Beschwerdeführers über die aggressiven Handlungen von C.___ würden von B.___
(im Folgenden die Beschwerdegegnerin) bestritten. Mangels Beweisen seien diese
Verfehlungen nicht erstellt. Weiter hätten sich die Parteien auf eine verhältnismässige
Herabsetzung des Mietzinses um CHF 100.00 geeinigt. Da der Beschwerdeführer den
Mietzins lediglich um CHF 100.00 reduziert habe, habe es sich auch aus seiner
Sicht nicht um gravierende Mängel gehandelt. Die geltend gemachten Mängel seien
jedenfalls nicht dergestalt, dass sie die Benützung der Mietsache erheblich
eingeschränkt oder gar unzumutbar gemacht hätten. Die vorhandenen Mängel hätten
es dem Beschwerdeführer daher auch nicht verwehrt, einen Nachmieter zu suchen,
umso mehr als der Treppenaufgang im Oktober 2015 fertiggestellt gewesen sei.

5. Der Beschwerdeführer schildert in
seiner Beschwerde erneut die Mängel und bezeichnet diese als krass. Er
bestätigt, CHF 100.00 vom Mietzins abgezogen zu haben, ohne dass eine Antwort
der Vermieterin gekommen sei. Die Vermieterin habe beim Richteramt selbst
Beweise für die Mängel vorgelegt. Eigene Vermietanstrengungen seien wegen der
offensichtlichen Baumängel und dem arglistigen und kriminellen Verhalten von C.___
unverantwortbar gewesen.

6. Mit der Beschwerde können unrichtige
Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden (Art. 320 der Schweizerischen Zivilprozessordnung; ZPO,
SR 272). Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde
führende Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige
Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der
angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Es besteht eine Rügepflicht
(vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al.
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.
321 ZPO N 15).

7. Auf die oben wiedergegebenen, entscheidenden
Erwägungen des Amtsgerichtspräsidenten geht der Beschwerdeführer nicht ein. So
befasst er sich in keiner Weise mit der Folgerung, dass der Vorderrichter das
behauptete aggressive Verhalten von C.___ nicht als erstellt betrachtet hat, da
es dafür keine Hinweise und Belege gebe. Für eine Anfechtung dieser
Beweiswürdigung genügt es nicht, einfach seine eigenen Behauptungen zu
wiederholen. Ebenso wenig äussert sich der Beschwerdeführer dazu, wieso die Überlegung
des Amtsgerichtspräsidenten, die Mängel könnten nicht so gravierend gewesen
sein, wenn der Beschwerdeführer den Mietzins nur um CHF 100.00 herabgesetzt
habe, falsch sein sollte. Die erneute Aufzählung von Mängeln und die
Bekräftigung, diese seien krass gewesen, vergrössern im Gegenteil den
Widerspruch zum eigenen Verhalten. Denn es ist nicht nachvollziehbar, wieso der
Beschwerdeführer den Mietzins nicht um einen viel höheren Betrag herabgesetzt
hat, wenn die Mängel derart krass gewesen wären. Auch hier wird nicht dargelegt,
wieso der Vorderrichter falsch entschieden haben soll bzw. fehlt es an einer
Begründung, wieso er anders hätte entscheiden sollen. Schliesslich gehen die
weiteren Vorbringen des Beschwerdeführers, deren Wiedergabe sich damit
erübrigt, an der Sache vorbei. Mit dem angefochtenen Entscheid haben diese
nichts zu tun. Soweit schliesslich behauptet wird, es liege weder eine
Vollmacht von B.___ noch ein Arztzeugnis vor, trifft dies nicht zu. Beides
findet sich in den Akten bei den Urkunden der Klägerin. Unerfindlich ist, wieso
die von B.___ am 23. August 2019 und die von ihr am 6. November 2019 explizit in
dieser Sache ausgestellten Vollmachten nicht gültig sein sollen. Die Beschwerde
ist daher im Sinne von Art. 322 ZPO offensichtlich unzulässig und unbegründet
und kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden,
soweit überhaupt darauf einzutreten ist.

8. Bei diesem Ausgang hat der
Beschwerdeführer die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Entscheidgebühr
von CHF 350.00 zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 15000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller

Das Bundesgericht ist mit
Urteil vom 9. März 2020 auf die dagegen erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde
nicht eingetreten (BGer 4D_1/2020).