so_gerichte · VWBES.2021.420 · 2022-08-11 · de

Beiträge

Solothurn Verwaltungsgericht 11.08.2022 VWBES.2021.420
Soleure Verwaltungsgericht 11.08.2022 VWBES.2021.420
Soletta Verwaltungsgericht 11.08.2022 VWBES.2021.420

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
11. August 2022
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Werner
Gerichtsschreiber Schaad
In Sachen
A.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Benno Mattarel,
Beschwerdeführerin
gegen
Einwohnergemeinde Wangen b. Olten,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus
Spielmann,
Beschwerdegegnerin
betreffend
Beiträge
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. Die Strasse zwischen dem [...]feld
und der [...]strasse wurde in den 1970-Jahren von der damaligen Eigentümerin
der Parzelle GB Wangen Nr. [...] als privater Fuss- und Radweg erbaut. Im Zuge
der Ortsplanungsrevision 2001 wurde die Privatstrasse in der Nutzungsplanung
mit Regierungsratsbeschluss (RRB) Nr. 845/2001 vom 24. April 2001 zur
öffentlichen Erschliessungsstrasse mit Nutzung als Fuss- und Radweg. Der
Gemeinderat hat mit Beschluss vom 27. April 2020 die physische Übernahme der
Privatstrasse und die Überführung ins öffentliche Eigentum beschlossen. Mit RRB
Nr. 973/2020 vom 30. Juni 2020 wurde die ursprünglich als Fuss- und Radweg
gebaute Strasse zu einer Erschliessungsstrasse, verbunden mit einer
Verbreiterung von 3 auf 3.5 m sowie einem Einbahnregime von Ost nach West, hochgestuft.
2. Vom 21. August bis 18. September 2020
legte die Einwohnergemeinde (EG oder Beschwerdegegnerin) den provisorischen
Beitragsplan «Neubau Erschliessungsstrasse Im [...], GB Wangen Nr. [...], Abschnitt
West und Erweiterung Verbindungsstrasse [...] - [...]strasse, GB Wangen Nr.[...],
Abschnitt Ost» öffentlich auf. Tags zuvor wurde die Beschwerdeführerin mit
eingeschriebenem Brief über den Sachverhalt und den geplanten Ausbau informiert
und ihr als Eigentümerin der Parzelle GB Nr. [...] ein provisorisches
Betreffnis von CHF 141’183.38 in Aussicht gestellt (vgl. Beschwerdebeilage
[BB] 3).
3. Am 18. September 2020 erhob die A.___
Einsprache beim Gemeinderat der Einwohnergemeinde, welcher diese am 8. März
2021 abwies. Die Beschwerdeführerin gelangte daraufhin an die
Schätzungskommission, welche die Beschwerde mit Entscheid vom 22. September
2021 teilweise guthiess und die Sache zu neuem Entscheid im Sinne der
Erwägungen an die Beschwerdegegnerin zurückwies. Die Verfahrenskosten von CHF
2’800.00 wurden der Beschwerdeführerin im Betrag von CHF 2’300.00 und der
Beschwerdegegnerin im Betrag von CHF 500.00 auferlegt. Der Beschwerdeführerin wurde
zulasten der Beschwerdegegnerin eine reduzierte Parteientschädigung von
CHF 300.00 zugesprochen. Zur Begründung führte die Vorinstanz aus, die
angrenzende Nachbarin B.___ AG) sei im Hinblick auf eine beabsichtigte Parkplatzerweiterung
Auslöserin für die Aufstufung des Fuss- und Radwegs in die umstrittene Erschliessungsstrasse
gewesen. Die Strasse sei wegen Brandschutzvorgaben der Solothurnischen Gebäudeversicherung
(SGV) und wegen des Umstands, dass die oberen Geschosse der Liegenschaften von
der Strasse aus angefahren werden könnten, ausgebaut worden. Die Strasse habe
zudem weder eine Beleuchtung noch eine Entwässerung aufgewiesen. Ausserdem sei
der Strassenkoffer unzureichend gewesen. Dass die Gemeinde unter diesen
Umständen eine Beitragspflicht angenommen habe, sei deshalb nicht zu
beanstanden. Es sei von einem Ausbau beziehungsweise Mehrwert auszugehen. Was
den verlangten Einbezug des nördlich gelegenen Grundstücks GB Nr. [...]
anbelange, sei ein Mehrwert oder Sondervorteil für dieses Grundstück momentan
nicht ersichtlich. Zwar gelte im vorliegenden Zusammenhang grundsätzlich das
Vorteilsprinzip, die betroffenen Grundstücke müssten nicht direkt an die
Erschliessungsstrasse anstossen. Hier verbleibe aber mit GB Nr. [...] auf der
ganzen Länge ein Streifen zwischen dem erwähnten Grundstück und der Erschliessungsstrasse.
Inwiefern das erwähnte Grundstück von der Strasse einen Vorteil haben sollte
und damit in den Perimeterplan aufzunehmen wäre, sei nicht erkennbar. Hingegen
sei im vorliegenden Fall von einem Ausbau und nicht von einem Neubau auszugehen
und die Beiträge praxisgemäss zwingend zu ermässigen. Die Reduktion habe sich
in einem Rahmen zwischen einem Fünftel und zwei Dritteln zu bewegen. Im
konkreten Fall gehe es nicht um eine Ersterschliessung. Bezüglich der
umliegenden Strassen seien bisher noch keine Beiträge geleistet worden. Die
neue Erschliessungsstrasse sei zudem als vormalige Privatstrasse praxisgemäss
unentgeltlich von der Gemeinde übernommen worden. Unter den gegebenen Umständen
habe die Reduktion der Beiträge eher im unteren Rahmen bei einem Fünftel zu
liegen.
4. Gegen das Urteil vom 22. September
2021 erhob die A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Benno Mattarel, am 15.
Oktober 2021 frist- und formgerecht Beschwerde und stellte folgende
Rechtsbegehren:
1.
Der Entscheid der Schätzungskommission des
Kantons Solothurn vom 22. September 2021 sei aufzuheben.
2.
Der Beitragsplan des Gemeinderates
Wangen bei Olten über die «Erweiterung Verbindungsstrasse ….» sei nicht zu
genehmigen.
3.
Das Grundstück der Beschwerdeführerin, GB
Wangen bei Olten Nr. [...] (recte Nr. [...]), sei nicht in den
Beitragsperimeter aufzunehmen bzw. es sei festzustellen, dass die
Beschwerdeführerin keine Beiträge an den Ausbau der Verbindungsstrasse zu
bezahlen habe.
4.
Eventualanträge:
4.1
Es sei zusätzlich das Grundstück GB Wangen
bei Olten Nr. [...] mit der Hälfte der Grundstücksfläche, mindestens mit der
zonenkonformen Bautiefe, und unter Berücksichtigung der Winkelhalbierenden im südöstlichen
Bereich, in den Beitragsperimeter miteinzubeziehen.
4.2
Der Anteil der Beitragspflichtigen sei
auf 80 % der Erstellungskosten festzulegen und der sich unter Miteinbezug des
Grundstückes GB Nr. [...] ergebende Anteil der Einsprecherin um 2/3, eventuell
um die Hälfte, zu reduzieren.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Zur Begründung wurde ausgeführt, beim
jetzigen und auf absehbare Zeit unveränderten Zustand der Liegenschaft sei eine
Erschliessung des Grundstücks über die ausgebaute Strasse überhaupt nicht
möglich. Das vorhandene Gebäude stehe lediglich etwa 1.5 m von der Strasse
entfernt und der Bau einer Rampe in ein Obergeschoss sei bei einer
Einbahnstrasse völlig illusorisch. Das Grundstück erfahre keinen Mehrwert, was
einen Miteinbezug in den Perimeterplan ausschliesse. Im Übrigen sei ihr
Grundstück vollständig ab der Dorfstrasse erschlossen. Bezüglich des Einbezugs
des Grundstücks GB Nr. [...] sei festzuhalten, dass auch ein theoretischer,
aktuell noch nicht realisierter Mehrwert bzw. Sondervorteil die Beitragspflicht
begründen könne. Dies treffe auf dieses Grundstück zumindest im Umfang einer
Bautiefe im südlichen Bereich zu. Bezüglich der Beitragsreduktion habe die
Schätzungskommission die Beschwerde teilweise gutgeheissen, aber den
Reduktionsfaktor bereits mehr oder weniger verbindlich bei einem Fünftel
festgelegt. Korrekterweise hätte diese aber entweder den Reduktionsfaktor
unmissverständlich selbst festlegen oder dann ganz offenlassen und den
Entscheid darüber der Gemeinde überlassen müssen.
5. Die Beschwerdegegnerin, vertreten
durch Rechtsanwalt Markus Spielmann, beantragte mit Stellungnahme vom 24.
Dezember 2021, die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen,
soweit darauf eingetreten werden könne. Die Beschwerdeführerin fechte das
gesamte Urteil der Vorinstanz an und rüge ausdrücklich auch die Teile des
Entscheids, in welchen sie obsiegt habe. Sie verkenne dabei, dass sie
mindestens in dieser Hinsicht nicht beschwert sei und es ihr somit teilweise an
der Beschwerdelegitimation fehle. Entgegen den Behauptungen der
Beschwerdeführerin sei eine Zufahrt zum nordwestlichen Teil des Grundstücks
resp. Gebäudes durchaus möglich und naheliegend, wäre doch etwa die Aufstockung
des bestehenden Gebäudes und die Erstellung eines befahrbaren Parkdecks auf
Höhe der Erschliessungsstrasse realisierbar. Entsprechende Ausbauwünsche und
Voranfragen seien an die Bauverwaltung der Beschwerdegegnerin herangetragen
worden. Im Übrigen sei unerheblich, ob der durch die Erschliessung betroffene
Grundeigentümer den Mehrwert durch Überbauung oder Verkauf des Grundstücks in
Geld umsetze. Massgebend sei der Wertzuwachs, den der durchschnittliche Käufer
eines Grundstücks einer Erschliessungsanlage beimesse. Der hier interessierende
Strassenausbau bringe dem Grundstück, konkret dem an die Strassenparzelle
angrenzenden, nordwestlichen Gebäude einen Mehrwert in Form einer
realisierbaren Zufahrtsmöglichkeit. Es sei deshalb klarerweise von einer
Beitragspflicht auszugehen. Wie die Vorinstanz richtigerweise ausführe, habe
die Strasse bis anhin weder eine Beleuchtung noch eine Entwässerung aufgewiesen
und auch der Strassenkoffer sei unzureichend gewesen. Auch unter diesen
Aspekten lägen ein Mehrwert sowie eine entsprechende Beitragspflicht vor. Der
Strassenausbau erfolge nicht im Hinblick auf die geplante Einzonung und
Überbauung der nordwestlich gelegenen Grundstücke, sondern gründe auf dem
Anliegen der Grundeigentümerin der Nachbarparzelle, wonach im nördlichen
Bereich der Strasse befindlichen Reststreifen (GB Nr. [...]) insgesamt 15
Parkplätze in Parallelparkierung zur Eigennutzung und Vermietung geplant seien.
Eine Beitragspflicht für GB Nr. [...], wie sie von der Beschwerdeführerin
beantragt werde, falle bereits aus dem Grund ausser Betracht, als das
Grundstück gar nicht direkt an die vorliegend interessierende Strassenparzelle
angrenze. Die Beschwerdegegnerin werde im Rahmen der Neubeurteilung die
Vorgaben der Vorinstanz umsetzen. Der von dieser provisorisch festgelegte
Reduktionsfaktor von einem Fünftel erscheine prima vista als angemessen. Der
konkrete Reduktionsfaktor könne allerdings erst im Rahmen des neu zu
erlassenden Entscheids festgelegt und dannzumal gerügt werden.
6. Am 14. Februar 2022 liess sich die
Beschwerdeführerin nochmals vernehmen. In tatsächlicher Hinsicht sei es so,
dass das Grundstück der Beschwerdeführerin direkt an die fragliche Strasse
angrenze und dies nach der Rechtsprechung damit ein objektiver Wert für das
Grundstück ergebe. Hingegen erfordere das Äquivalenzprinzip, dass der Betrag in
Beziehung zum objektiven Wert der vom Gemeinwesen erbrachten Leistung stehe und
sich in vernünftigen Grenzen halte. Die streitige Gebühr müsse die Grundsätze
der Gleichbehandlung und des Willkürverbotes beachten, was zu einer vollständigen
Befreiung von der Beitragspflicht führen könne. Ein solcher Fall liege hier
vor, da die Strasse für das Grundstück der Beschwerdeführerin aus verschiedenen
Gründen zu gar keinem Mehrwert führe.
7. Am 8. März 2022 liess sich die
Beschwerdegegnerin nochmals vernehmen und am 30. März 2022 reichte ihr
Vertreter seine Honorarnote mit Honorarvereinbarung ein. Die Kostennote des
Vertreters der Beschwerdeführerin war bereits am 14. März 2022 eingelangt.
II.
1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 17 Grundeigentümerbeitragsverordnung
[GBV, BGS 711.41]; § 49 Abs. 2 Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]).
Die A.___ ist als beitragspflichtige Grundeigentümerin und Beschwerdeführerin
bei der Vorinstanz durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert. Auf die
Beschwerde ist im Grundsatz einzutreten.
1.2 Die Beschwerdeführerin beantragt
einen Augenschein. Darauf kann verzichtet werden, da der massgebliche
Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten und dem Geoportal / SOGIS
(Solothurnisches Geo-Informations-System) hervorgeht. Der entsprechende
Beweisantrag ist deshalb abzuweisen. Gleiches gilt für den Antrag, eine
Parteibefragung mit einem Immobilienexperten der Beschwerdeführerin
durchzuführen.
2.1 Nach § 108 Abs. 1 des Planungs- und
Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) haben die Gemeinden von den Grundeigentümern angemessene
Beiträge zu verlangen, wenn ihren Grundstücken durch die Erstellung
öffentlicher Erschliessungsanlagen Mehrwerte oder Sondervorteile erwachsen. Die
Beitragspflicht entsteht nicht nur beim Neubau einer öffentlichen
Erschliessungsanlage, sondern bei Verkehrsanlagen auch bei einem Ausbau oder
einer Korrektion (§ 6 Abs. 1 GBV). Unter einem Ausbau versteht man gemeinhin
eine Vergrösserung, Erweiterung, Veränderung. Die Verordnung definiert den
Ausbau als «wesentliche Verbesserung oder Verbreiterung einer bestehenden
Strasse, das erstmalige Auftragen eines Hartbelags oder die Erneuerung des
Strassenunterbaus» (§ 7 Abs. 2 GBV). Unter Korrektion ist gemäss der Verordnung
die Veränderung der Linienführung der Verkehrsanlage oder die Umgestaltung des
Strassenraumes zu verstehen (§ 7 Abs. 3 GBV). Für ordentliche
Unterhaltsarbeiten, wie Belagserneuerungen, werden keine Beiträge erhoben (§ 8
GBV). Die Gesamtheit der Grundeigentümer, deren Grundstücke durch den Neubau
einer Strasse einen Mehrwert oder Sondervorteil erhalten, haben an die Erstellungskosten
der Gemeinde für Erschliessungsstrassen und Fusswege einen Beitrag von 80 % der
Kosten zu bezahlen, wobei die Gemeinde diese Ansätze erhöhen kann (§ 42 Abs. 1
GBV). Beim Ausbau und der Korrektion bestehender Strassen kann der Gemeinderat
die Ansätze nach Abs. 1 ermässigen. Dabei hat er zu berücksichtigen, ob bereits
an den Neubau Beiträge geleistet worden sind (§ 42 Abs. 3 GBV).
2.2 Nach dem «Reglement Grundeigentümer
Beiträge und Gebühren» der Beschwerdegegnerin (genehmigt mit RRB Nr. 1287/2014
vom 12. August 2014) beträgt beim Neubau einer Verkehrsfläche der Anteil der
Beitragspflichtigen bei Erschliessungsstrassen 80 % der Kosten (vgl. § 4 Abs. 1
lit. a). Bei sämtlichen Strassen und Wegen der Gewerbezonen G1 und G2 sowie in
der Gewerbe- und Wohnzone GW, die der unmittelbaren Erschliessung von
Grundstücken dienen, beträgt der Kostenanteil der Beitragspflichtigen 100 %
(vgl. § 4 Abs. 1 lit. e). Bei Ausbau oder Korrektion einer bestehenden
Verkehrsfläche ermässigen sich die Ansätze um die Hälfte, sofern schon einmal
Beiträge geleistet wurden. Andernfalls gelten die vollen Ansätze (vgl. § 4 Abs.
2). Die Beschwerdegegnerin hat die provisorischen Kosten der Erschliessung, Abschnitt
Ost, von insgesamt CHF 305’000.00 zu 100 % der Beschwerdeführerin und der
benachbarten Grundeigentümerin auferlegt.
3.1 Strittig ist zunächst die grundsätzliche
Beitragspflicht resp. ob der Beschwerdeführerin ein Mehrwert erwächst. Dies ist
aufgrund einer objektiven und nicht einer subjektiven Betrachtung zu
beurteilen. Der durch die Erschliessung geschaffene Vorteil darf nicht nur
theoretischer Natur, sondern muss objektiv gesehen realisierbar sein. Es ist
allerdings unerheblich, ob der durch die Erschliessung betroffene
Grundeigentümer den Mehrwert durch Überbauung oder Verkauf des Grundstücks in
Geld umsetzt (Urteil des Bundesgerichts 1C_481/2012 vom 21. Dezember 2012, E.
2.1). Im vorliegenden Fall liegt ein Mehrwert vor und dieser wird von der
Beschwerdeführerin in ihrer Stellungnahme vom 14. Februar 2022 auch nicht mehr
wirklich bestritten. Der ehemalige Fuss- und Radweg führt direkt am Grundstück
der Beschwerdeführerin vorbei und wurde mittlerweile zu einer mit Motorfahrzeugen
befahrbaren, beleuchteten und entwässerten Strasse ausgebaut. Damit wurde die
Erschliessung des Grundstücks der Beschwerdeführerin verbessert und sein Wert
erhöht, auch wenn im Moment die faktische Erschliessung von Norden her schwierig
erscheint und die primäre Erschliessung mit Motorfahrzeugen von Süden her
erfolgt. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.
3.2 Die Beschwerdegegnerin hat den
Ausbau der Strasse in Anwendung von § 4 Abs. 1 lit. e ihres Beitragsreglements
als Neubau betrachtet und 100 % der Kosten anteilsmässig der Beschwerdeführerin
auferlegt. Die Vorinstanz ist (richtigerweise) von einem Ausbau (zur Definition
des Ausbaus nach der Praxis des Verwaltungsgerichts siehe VWBES.2019.303 E. 3.2
mit zahlreichen Hinweisen) und nicht von einem Neubau ausgegangen und hat die
Beschwerde diesbezüglich gutgeheissen und die Sache zu neuem Entscheid an die
Beschwerdegegnerin zurückgewiesen. Dabei hat sie erwogen, in diesem Falle seien
die Beiträge praxisgemäss zwingend zu ermässigen, auch wenn dies im kommunalen
Reglement nicht vorgesehen sei. Die Reduktion habe sich in einem Rahmen
zwischen einem Fünftel und zwei Dritteln zu bewegen. Sie verwies dabei auf zwei
einschlägige Urteile des Verwaltungsgerichts. Im konkreten Fall gehe es nicht
um eine Ersterschliessung, sondern die umstrittene (Einbahn-) Strasse diene vor
allem den westlich gelegenen Grundstücken. Aufgrund der Unterlagen seien bisher
noch keine Beiträge bezüglich der umliegenden Strassen geleistet worden. Die
neue Erschliessungsstrasse sei zudem als vormalige Privatstrasse praxisgemäss
unentgeltlich von der Gemeinde übernommen worden. Weiter würden
Landerwerbskosten gemäss provisorischem Beitragsplan bei der Beschwerdeführerin
nicht anfallen, indes bei den beiden anderen betroffenen Grundstücken. Die
Vorinstanz hat abschliessend daraus den Schluss gezogen, unter diesen gegebenen
Umständen habe sich die Reduktion der Beiträge eher im unteren Rahmen bei einem
Fünftel zu bewegen (vgl. angefochtener Entscheid S. 5 f.).
Die Beschwerdeführerin bringt
diesbezüglich vor, aufgrund des Äquivalenzprinzips, des Grundsatzes der
Gleichbehandlung und des Willkürverbots sei im vorliegenden Fall von einer
vollständigen Befreiung von der Beitragspflicht auszugehen, da durch die neue
Erschliessung für ihr Grundstück gar kein Mehrwert entstehe.
Die Beschwerdegegnerin erwidert, die
Beschwerdeführerin sei im Moment gar nicht beschwert, da die Einwohnergemeinde
den Beitragsplan nach dem Urteil der Vorinstanz überarbeiten müsse und dieser
neu aufgelegt werde. Auf die entsprechenden Begehren sei deshalb nicht
einzutreten. Die Beschwerdeführerin müsse quasi den neuen Entscheid der
Beschwerdegegnerin abwarten und dann allenfalls (wiederum) ein Rechtsmittel
ergreifen.
3.3 Es würde überspitztem Formalismus
gleichkommen und nicht dem Grundsatz einer effizienten Justiz entsprechen, sich
zur prozentualen Aufteilung der Erschliessungsbeiträge nicht zu äussern und die
Sache direkt an die Einwohnergemeinde zurückzuweisen, zumal die Frage der
Aufteilung der Beiträge Gegenstand des bisherigen Verfahrens war. Die folgenden
Erwägungen stehen jedoch im Bewusstsein und unter dem Vorbehalt der
Planungshoheit und Gemeindeautonomie der Beschwerdegegnerin. Die Vorinstanz hat
einen Teil der massgebenden Kriterien bereits erwähnt (siehe obige Ziff. 3.2).
Ergänzend sind in diesem spezifischen Einzelfall aus heutiger Sicht folgende
Punkte zu beachten:
Das Gebäude [...]strasse [...] ist im
Grundbuch mit der Bezeichnung «[...] AG» beschriftet und es ist
gerichtsnotorisch, dass die weiteren Gebäude Nr. [...], [...] und [...] sowie
einige umliegende Grundstücke zur entsprechenden Firma, welche im Volksmund als
[...]» bekannt war, gehörten. Diese Firma erstellte in den 1970-er Jahren vermutlich
aus betrieblichen Gründen den vormaligen Fuss- und Radweg. Als die Firma
liquidiert wurde, wurde das Firmenareal offenbar aufgeteilt und an die beiden
heute betroffenen Grundeigentümerinnen verkauft. Faktisch handelt es sich aber
immer noch um ein Areal. Die heutigen Grundstücksgrenzen verlaufen jedoch nicht
linear zwischen den Gebäuden in Nord-Südrichtung, sondern teilweise in
Ost-Westrichtung über den geteerten Vorplatz, der als Lieferareal und Parkplatz
(wohl) von beiden Grundeigentümerinnen genutzt wird. Die grosse und breite
Zufahrt zu diesem Platz liegt vollumfänglich auf dem Grundstück Nr. [...] der B.___
AG. Das Grundstück der Beschwerdeführerin verfügt zwischen den Gebäuden Nr. [...]
und [...] lediglich über eine schmale Zufahrt. Das längliche Gebäude der
Beschwerdeführerin, das bloss 1,5 m von der Erschliessungsstrasse entfernt
steht und die Baulinie unterschreitet, verfügt im Grundbuch über keine eigene
Gebäudenummer und ist mit dem westlich angrenzenden Gebäude, das auf dem
Nachbargrundstück steht, baulich verbunden. Wie es genau genutzt wird (was
allenfalls Auswirkungen auf den Mehrwert haben könnte) und ob allenfalls
Dienstbarkeiten im Zusammenhang mit dem Nachbargrundstück bestehen, ist nicht
bekannt. Das projektierte (Strassen-)Grundstück GB Nr. 3036 (Teil von GB Nr.
683) liegt am östlichsten Teil der Erschliessungsstrasse und steht im
Alleineigentum der B.___ AG. Es wird als Parkplatz für ca. 10 Personenwagen
benutzt, die Zufahrt erfolgt über die neue Erschliessungsstrasse. Ob und
inwieweit es in die provisorische Berechnung der Grundeigentümerbeiträge
(anrechenbare Fläche bei der B.___ AG 3'134 m² [= 44% der gesamten Grundstücksfläche])
einbezogen wurde, geht aus der Berechnung vom 22. Juli 2020 der C.___ AG nicht
hervor. Dasselbe gilt für das Grundstück GB Nr. 3037, den rund 6 m breiten
nördlich an die Erschliessungsstrasse angrenzenden Streifen. Dieser müsste
zwingend in den Beitragsplan einbezogen werden, da eine heutige Nutzung
praktisch nur als Längsparkplätze möglich ist, wie es schon eine entsprechende
Planung für rund 15 Parkplätze gibt. Diese Parkplätze bringen aber nur dem
Grundstück der B.___ AG einen Mehrwert. Im Übrigen erscheint auch die Ansicht,
das Grundstück GB Nr. [...] nicht in den Beitragsplan einzubeziehen, als
richtig. Dieses grenzt nicht an die Erschliessungsstrasse an und ist über die [...]strasse
bereits erschlossen. Weiter ist festzustellen, dass die von der
Beschwerdegegnerin angedachte Erschliessung des 1. Stocks des Gebäudes der Beschwerdeführerin
mit Motorfahrzeugen bei einem Gebäudeabstand von 1.5 m und einer
Einbahnregelung ziemlich abenteuerlich anmutet. Der heutige faktische Mehrwert
dürfte für die Beschwerdeführerin deshalb tatsächlich nicht so gross sein. Aber
auch bei einem Verkauf der Liegenschaft müsste das Gebäude wohl abgerissen und
nach Süden versetzt werden. In diesem Fall die Erschliessung von der
Hauptstrasse auf eine nördlich gelegene Einbahnstrasse zu verlegen, dürfte sehr
unwahrscheinlich sein. Im Weiteren spielt eine Rolle, welche Funktion die
Erschliessungsstrasse für die östlich angrenzenden Grundstücke GB Nrn. [...], [...]
und [...] und deren Erschliessung hat. Ebenso müsste beachtet werden, aus
welchem Grund die Beschwerdegegnerin die Privatstrasse im Jahr 2001 in die
Nutzungsplanung überführt und sie dann auch rund 20 Jahre später übernommen
hat. Auch ist die heutige und künftige Verwendung durch die Öffentlichkeit zu
beachten (ist beispielsweise geplant, den Fahrradverkehr von West nach Ost
zuzulassen?). All dies zeigt, dass ein ganz spezifischer Einzelfall vorliegt,
der nicht über einen Leisten geschlagen werden kann. Der Reduktionsfaktor sollte
jedoch entgegen der Auffassung der Schätzungskommission eher bei zwei Dritteln
als bei einem Fünftel liegen. Da insgesamt nur drei Parteien beteiligt sind,
wäre auch zu überlegen, ob die Kostenverteilung im neuen Verfahren nicht
ausgehandelt werden und auf ein formelles Beitragsverfahren verzichtet werden
könnte.
4. Die Beschwerde erweist sich im (formellen)
Kernpunkt als unbegründet, materiell ist sie jedoch teilweise gutzuheissen. Bei
diesem
Ausgang rechtfertigt sich,
der Beschwerdeführerin zwei Drittel der Kosten, die einschliesslich der
Entscheidgebühr auf total CHF 3'000.00 festzusetzen sind, aufzuerlegen.
Diese Kosten von CHF 2'000.00 sind mit dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF
3'000.00 zu verrechnen. Die Beschwerdegegnerin hat einen Drittel, ausmachend
CHF 1'000.00, zu tragen. Als mehrheitlich unterliegende Partei hat die
Beschwerdeführerin in Anwendung von § 77 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG,
BGS 124.11) i.V.m. Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) der Beschwerdegegnerin
deshalb zwei Drittel ihrer Parteikosten zu ersetzen. Es liegt eine Ausnahme vom
sogenannten Behördenprivileg nach § 77 VRG vor, da es erstens um ein
Beitragsverfahren geht, in dem die Gemeinde eigene finanzielle Interessen
vertritt, und zweitens die Beschwerdegegnerin als mittelgrosse Gemeinde (rund
5800 Einwohner und Einwohnerinnen) nicht über einen eigenen Rechtsdienst
verfügt und daher berechtigt war, einen Rechtsvertreter beizuziehen (vgl. SOG
2010 Nr. 20). Rechtsanwalt Spielmann macht einen Aufwand von 14.28 Stunden à
CHF 240.00 / 280.00 und Auslagen von CHF 58.60 plus MwSt. geltend, total
CHF 3'843.80, was angemessen erscheint. Gleich verhält es sich mit der
Kostennote von Rechtsanwalt Mattarel, der einen Aufwand von 9 1/4 Stunden à CHF
280.00 und Auslagen von CHF 105.20 plus MwSt., total CHF 2’902.75 geltend
macht. Davon hat die Beschwerdegegnerin einen Drittel zu entschädigen, also CHF
967.60.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird teilweise
gutgeheissen und die Sache wird zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägungen an
die Einwohnergemeinde Wangen b. Olten zurückgewiesen.
2.
Die A.___ hat an die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3’000.00 den Betrag von CHF
2'000.00 und die Einwohnergemeinde Wangen b. Olten den Betrag von CHF 1'000.00 zu
bezahlen.
3.
Die A.___ hat der Einwohnergemeinde
Wangen b. Olten eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 2'562.55 zu
bezahlen.
4.
Die Einwohnergemeinde Wangen b. Olten
hat der A.___ eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 967.60 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber
Scherrer Reber                                                                 Schaad