so_gerichte · SCBES.2026.31 · 2026-04-13 · de
Zwangsverwaltung


Urteilvom13. April 2026

Es wirken mit:

Oberrichter Rauber

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

Betreibungsamt Olten-Gösgen,

Beschwerdegegner

betreffendZwangsverwaltung

zieht die Aufsichtsbehörde
für Schuldbetreibung und Konkurs inErwägung:

I.

1. Mit Eingabe vom 4. März 2026 erhebt
die A.___ AG als Schuldnerin Beschwerde gegen die vom Betreibungsamt
angeordnete Zwangsverwaltung der Liegenschaft [...], und die Aufforderung an
die Gläubiger, künftig an die vom Betreibungsamt eingesetzte Verwaltung zu
zahlen. Sie stellt folgende Rechtsbegehren:

Zur Begründung macht die
Beschwerdeführerin im Wesentlichen geltend, die kreditgebende B.___, habe den
Hypothekarkredit der Beschwerdeführerin betreffend die obgenannte Liegenschaft
gekündigt, obschon sämtliche Zinsen und Amortisationen jederzeit
vertragskonform geleistet worden seien. Die Kündigung sei damit
rechtsmissbräuchlich. In der Folge habe die Bank die Betreibung auf
Grundpfandverwertung über den gesamten Forderungsbetrag eingeleitet. Gegen
diese Betreibung sei fristgerecht Rechtsvorschlag erhoben worden. Das
Rechtsöffnungsbegehren sei substantiiert bestritten worden. Ein rechtskräftiger
Rechtsöffnungstitel liege nicht vor. Angesichts der vorliegenden Rechtsmissbräuchlichkeit
der Kündigung und der glaubhaft gemachten namhaften Gegenforderung gegen die Gläubigerin
müsse offenbleiben, ob diese nach einer allfälligen Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens
fristgerecht klagen könne und werde. Ebenso werde die Beschwerdeführerin bei
einer allfälligen Gewährung der Rechtsöffnung eine Aberkennungsklage
einreichen. In beiden Fällen sei der Ausgang der Verfahren offen. Ferner sei
die Verhängung der Zwangsverwaltung im vorliegenden Fall eine unnötige Massnahme.
So zahlten die Mieter ohnehin auf ein Mietzinskonto bei der B.___ ein, welches
für die Beschwerdeführerin gesperrt sei. Die Gläubigern habe somit Zugriff auf
die Mietzinseinnahmen und eine besondere Sicherstellung durch die
«Mitzinssperre» sei unnötig.

2. Mit Vernehmlassung vom 20. März 2026
schliesst das Betreibungsamt auf Abweisung der Beschwerde.

II.

1. Wie aus den Akten ersichtlich,
verlangte die Grundpfandgläubigerin, die B.___, mit Betreibungsbegehren vom 29.
September 2025 betreffend die Liegenschaft [...], ausdrücklich die Ausdehnung
der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen. Da in der betreffenden
Liegenschaft unbestrittenermassen diverse Mietverhältnisse mit der Schuldnerin bestehen,
hatte das Betreibungsamt eine entsprechende Anzeige im Sinne von Art. 91 der
Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR
281.42) an die Mieter zu erlassen. Gemäss dieser Bestimmung teilt das
Betreibungsamt den Mietern und Pächtern unverzüglich nach Feststellung der auf
dem Grundstück bestehenden Miet- und Pachtverträge mit, dass die von nun an
fällig werdenden Miet- und Pachtzinsen an das Betreibungsamt zu leisten sind
(Urteil des Bundesgerichts 4C.367/2000 vom 8. März 2001 E. 1c). Die Mitteilung
des Betreibungsamtes erfolgt unter dem Hinweis auf die für die Mieter und
Pächter bestehende Gefahr der Doppelzahlung. Nach Erhalt der Mitteilung können
die Miet- und Pachtzinsen nicht mehr mit befreiender Wirkung an den
Grundeigentümer oder einen obligatorisch berechtigten Dritten gezahlt werden. Soweit
die Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang geltend macht, diese
Sicherungsmassnahme sei unnötig und unverhältnismässig, ist darauf hinzuweisen,
dass dem Betreibungsamt diesbezüglich kein Ermessensspielraum zusteht. Dies
ergibt sich ohne Weiteres aus der Formulierung von Art. 91 VZG. Nimmt das
Betreibungsamt die Mitteilung zudem nicht unverzüglich nach Feststellung der
auf dem Grundstück bestehenden Miet- und Pachtverträge vor und entsteht dem
Grundpfandgläubiger dadurch ein Schaden, so liegt ein Fall der Staatshaftung
vor (Art. 5 SchKG; Jolanta Kren Kostkiewicz, in: Kurzkommentar VZG, Wädenswil
2011, N 10 zu Art. 91). Das Betreibungsamt war somit auch im Lichte dessen
gehalten, die beantragte Sicherungsmassnahme unmittelbar zu vollziehen.

2. Wie das Betreibungsamt sodann weiter
korrekt ausführt, hebt der Rechtvorschlag die Mietzinssperre nicht auf.
Vielmehr wurde aufgrund des Rechtvorschlages lediglich das Verfahren nach Art.
93 VZG in Gang gebracht. Erhebt der Schuldner bzw. der Dritteigentümer wie im
vorliegenden Fall Rechtsvorschlag, so hat der Gläubiger innert zehn Tagen seit
Empfang der entsprechenden Mitteilung die für die Beseitigung des
Rechtsvorschlags notwendigen Schritte einzuleiten (Art. 93 Abs. 1 VZG). Nur
wenn die dort vorgegebenen Fristen nicht eingehalten werden, führt dies zur
Aufhebung der Mietzinssperre (vgl. Art. 93 Abs. 3 VZG). Wie aus den Akten und
den Ausführungen des Betreibungsamtes ersichtlich, wurde die Anzeige und
Klageaufforderung der Gläubigerin am 25. November 2025 zugestellt. Mit
Schreiben vom 10. Dezember 2025 informierte der vertretende Anwalt der
Gläubigerin über die Einreichung der provisorischen Rechtsöffnung beim
zuständigen Richteramt Olten-Gösgen. Die gegebenen Frist sind demnach
eingehalten und das Mietzinsinkasso ist weiterzuführen.

3. Die Beschwerde ist somit abzuweisen. Mit
dem sofortigen Entscheid in der Sache ist das Gesuch um Erteilung der
aufschiebenden Wirkung gegenstandslos geworden.

4. Das Beschwerdeverfahren ist nach Art.
20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die Ausrichtung
einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Flückiger                                                                           Isch