so_gerichte · VWBES.2018.49 · 2019-02-01 · de

nachträgliche Baubewilligung

Solothurn Verwaltungsgericht 01.02.2019 VWBES.2018.49
Soleure Verwaltungsgericht 01.02.2019 VWBES.2018.49
Soletta Verwaltungsgericht 01.02.2019 VWBES.2018.49

nachträgliche Baubewilligung

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
1. Februar 2019
Es wirken mit:
Oberrichterin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Stöckli
Gerichtsschreiber Schaad
In Sachen
A.___,
vertreten durch Pius Koller
Beschwerdeführerin
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement
2.
Baukommission
der Einwohnergemeinde Laupersdorf
Beschwerdegegner
betreffend
nachträgliche
Baubewilligung
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. Mit Verfügung vom 10. Februar 2012
bewilligte das Bau- und Justizdepartement (BJD) den Umbau des Wohnhauses Nr. [...]
auf Grundbuch (GB) Laupersdorf Nr. [...]. Ein erstes Gesuch hatte das BJD im
Jahr 2011 zurückgewiesen, da die vorgesehenen Um- und Ausbauten das praxisgemässe
Mass für zonenkonforme Wohnbauten (Betriebsleiterwohnung und Alterswohnung) bei
weitem überschritten. Das Projekt wurde geändert und auf die zusätzliche
Wohnnutzung im Dachgeschoss verzichtet. Im bewilligten Projekt ist kein
Dachausbau vorgesehen und im Grundrissplan steht: «Estrichraum kalt, keine
Dämmung».
2. Im Zusammenhang mit einem anderen
Baugesuch von A.___ (für die auch zum Landwirtschaftsbetrieb gehörende Liegenschaft
Nr. [...] auf GB Laupersdorf Nr. [...]) stellte das BJD anlässlich eines eigens
organisierten Augenscheins am 31. Mai 2017 fest, dass entgegen der Bewilligung
das Dachgeschoss des Wohnhauses Nr. [...] ausgebaut worden war. Es forderte
daraufhin A.___ (in der Folge Beschwerdeführer) auf, die Pläne des tatsächlich
ausgeführten Projekts einzureichen und den Ausbau zu begründen. Diese kamen der
Aufforderung fristgerecht nach. Das BJD stellte fest, dass einerseits das
Dachgeschoss voll ausgebaut (Wärmedämmung bis unter den First, Treppenaufgang,
zwei Zimmer, ein WC), andererseits die Geschossdecken deutlich angehoben worden
waren. Dies hatte zur Folge, dass auf der Westseite drei neue Dachflächenfenster
eingebaut und die bestehenden Fenster auf der Südseite um 60 bis 80 cm
angehoben worden waren. Dafür war auf den Einbau eines neuen Fensters auf der
Südseite verzichtet worden.
3. Am 26. Januar 2018 erliess das BJD
folgende Verfügung:
1.
Von den tatsächlich ohne Bewilligung und
entgegen dem bewilligten Projekt ausgeführten Ausbauarbeiten an der
Liegenschaft GB Laupersdorf Nr. [...], [...]strasse [...], gemäss den
Ausführungsplänen mit Datum vom 2. August 2017, wird Vormerk genommen.
2.
Die vorgenannten Arbeiten an der
Liegenschaft GB Laupersdorf Nr. [...], [...]strasse [...], können nachträglich
nicht bewilligt werden.
3.
Folgende Bauteile sind bis spätestens
31. Juli 2018 vollständig zurückzubauen:
3.1. Ein neues Dachflächenfenster in der Dachfläche West für die Belichtung des
nicht bewilligten WC im Dachgeschoss.
3.2. Dachausbau mit grosszügigem
Treppenlauf und Vorplatz, 2 Zimmer und ein separates WC. Die Treppe ist zu
entfernen und die Öffnung ist zu schliessen. Einzig eine Zugtreppe für die
Erschliessung des Dachgeschosses (gemäss dem bewilligten Projekt) ist gestattet.
Sämtliche Zwischenwände und Türen sind vollständig zu entfernen. Die sanitären
Einrichtungen im WC sind vollständig zu entfernen. Sämtliche Leitungen Wasser, Kanalisation
und Heizung (nicht im Boden und Aussenwände) sind vollständig zu entfernen. Die
offenen Leitungen sind zu schliessen und zu plombieren.
3.3. Zwei neue Fenster auf der Südseite
im Dachgeschoss. Die Fenster sind zu entfernen, die Öffnungen sind vollständig
zu schliessen und aussen mit den gleichen Brettern wie an der Fassade vorhanden
zu verschalen.
4.
Der erfolgte Rückbau ist durch die
Bauherrschaft unaufgefordert der örtlichen Baubehörde, mit Kopie an das Bau-
und Justizdepartement, schriftlich anzuzeigen. Im Unterlassungsfall wird das
Oberamt mit der Vollstreckung beauftragt.
5.
(Kosten)
Zur Begründung führte das BJD aus, in
der Landwirtschaftszone seien Bauten und Anlagen zonenkonform, wenn sie für den
Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich seien,
einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Nach Praxis des BJD
könne bei einem landwirtschaftlichen Gewerbe als zonenkonform eine
Betriebsleiterwohnung (max. 300 m
2
) und eine Altenwohnung (max. 100
m
2
) begründet werden. Im vorliegenden Fall liege die Betriebsleiterwohnung
im anderen Gebäude und die Altenwohnung im Gebäude Nr. [...]. Mit dem im August
2011 eingereichten Projekt inklusive dem Ausbau des Dachgeschosses sei die max.
zulässige Bruttogeschossfläche bei weitem überschritten worden. Dies sei der
Bauherrschaft mitgeteilt und das Projekt diesbezüglich überarbeitet und
angepasst worden. Gemäss dem am 10. Februar 2012 bewilligten Projekt (ohne
Ausbau des Dachgeschosses) seien die max. zulässigen 400 m
2
Bruttogeschossflächen für eine Betriebsleiterwohnung und eine Altenwohnung
eingehalten. Der nun erfolgte Ausbau des Dachgeschosses überschreite das zulässige
Mass und könne nicht mehr als zonenkonform beurteilt und nachträglich bewilligt
werden. Eine nachträgliche Zustimmung nach Art. 22 RPG könne somit nicht
erteilt werden. Auch nach Art. 24 RPG könne für den Dachausbau keine
nachträgliche Zustimmung erteilt werden. Nach diesem Artikel könne
ausnahmsweise eine Bewilligung erteilt werden, wenn der Zweck der Baute oder
Anlage einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen. Standortbedingt sei eine Baute oder Anlage dann, wenn sie aus
technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der
Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen oder
aus besonderen Gründen in der Bauzone ausgeschlossen sei. Zusätzliche
Wohnfläche, welche nicht als zonenkonform beurteilt werden könne, sei auch
nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen. Aus Gründen der
Verhältnismässigkeit könne auf den Rückbau der angehobenen Böden verzichtet
werden. Die Ausbauten blieben jedoch unbewilligt. Ebenso wäre der Rückbau der
Dämmung und die Entfernung von zwei Dachflächenfenstern auf der Westseite
unverhältnismässig, weshalb auch darauf verzichtet werden könne. Alle übrigen
Bauteile seien wie verfügt rückzubauen. Da die Wärmedämmung bis unter den First
verbleibe, bleibe das Dachgeschoss auch weiterhin grundsätzlich bewohnbar, was
unzulässig sei. Diesem «Risiko» könne jedoch mit den übrigen verfügten
Rückbaumassnahmen entgegengewirkt werden.
4. Gegen diese Verfügung erhoben A.___
(in der Folge Beschwerdeführer), vertreten durch Rechtsanwalt Pius Koller, mit
Eingabe vom 8. Februar 2018 frist- und formgerecht Beschwerde. Sie stellten
folgende Rechtsbegehren:
1.
In Gutheissung der Beschwerde sei die
Verfügung vom 26. Januar 2018 insofern aufzuheben, als damit das nachträgliche
Baugesuch für den Dachausbau und die Veränderungen am Wohnhaus Nr. [...]
gegenüber dem bewilligten Baugesuch vom 10. Februar 2012 nicht bewilligt sowie
der Rückbau verschiedener Bauteile gemäss Dispositiv-Ziff. 3.1-3.3 angeordnet
worden ist und es sei das nachträgliche Baugesuch für den Dachausbau und die
Veränderungen am Wohnhaus Nr.[...] gegenüber dem bewilligten Baugesuch vom 10.
Februar 2012 zu bewilligen.
2.
Eventualiter sei in Gutheissung der
Beschwerde die Verfügung vom 26. Januar 2018 insofern aufzuheben, als damit das
nachträgliche Baugesuch für den Dachausbau und die Veränderungen am Wohnhaus
Nr. [...] gegenüber dem bewilligten Baugesuch vom 10. Februar 2012 nicht
bewilligt sowie der Rückbau verschiedener Bauteile gemäss Dispositiv-Ziff.
3.1-3.3 angeordnet worden ist und das Verfahren sei mit verbindlichen Weisungen
der Beschwerdeinstanz an die Vorinstanz zu neuem Entscheid zurückzuweisen.
3.
Subeventualiter sei in Gutheissung der
Beschwerde die Verfügung vom 26. Januar 2018 insofern aufzuheben, als damit das
nachträgliche Baugesuch für den Dachausbau und die Veränderungen am Wohnhaus
Nr. [...] gegenüber dem bewilligten Baugesuch vom 10. Februar 2012 nicht
bewilligt sowie der Rückbau verschiedener Bauteile gemäss Dispositiv-Ziff.
3.1-3.3 angeordnet worden ist und es sei in Wahrung des
Verhältnismässigkeitsprinzips auf den Rückbau folgender Bauteile zu verzichten:
• neues Dachflächenfenster
in der Dachfläche West
• Dachausbau mit grosszügigem Treppenlauf und Vorplatz, 2 Zimmern und 1
separatem WC
• 2 neue Fenster auf der Südseite im Dachgeschoss
4.
Der Beschwerde sei die aufschiebende
Wirkung zu erteilen.
5.
Den Beschwerdeführern sei vollumfänglich
Einsicht in die vorinstanzlichen Akten zu gewähren und sie seien zu
berechtigen, die Beschwerde nach erfolgter Akteneinsicht zu ergänzen.
6.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zuzüglich Mehrwertsteuer auf der Parteientschädigung zu Lasten des Kantons
Solothurn.
Zur Begründung führten sie
zusammengefasst aus, auf die Pensionierung hin sei geplant gewesen, die
Betriebsleiterwohnung im Wohnhaus Nr. [...] einzurichten und für die
Beschwerdeführer das Wohnhaus Nr. [...] als Stöckli umzubauen und zu erneuern.
Keines der fünf Kinder habe jedoch den elterlichen Betrieb übernehmen wollen.
Auf den 1. Januar 2015 habe ein Neffe den Betrieb in Pacht übernommen. Da noch
drei Kinder bei den Eltern wohnten, habe das Wohnhaus Nr. [...] nicht für alle
Personen genügt. Deshalb seien im Dachgeschoss noch zwei Zimmer und ein WC
eingebaut worden. Um die ungenügende Raumhöhe im Erdgeschoss den heutigen,
wohnhygienischen Anforderungen anzupassen sowie aufgrund der erhöhten
Deckenstärke (Trittschall, Bodenheizung) seien die Böden entsprechend höher
angesetzt worden. Dies hätte zur Folge gehabt, dass auch die Fenster
beziehungsweise die Fensteröffnungen hätten nach oben verschoben werden müssen.
Diese Anpassungen seien im Sinne einer zeitgemässen Wohnnutzung erfolgt. Eine
Absenkung des Bodens im Erdgeschoss sei nicht in Frage gekommen, da der
Kachelofen belassen worden sei. Eine Dachanhebung habe nicht stattgefunden, die
nach energetischen Vorgaben benötigte Dämmung sei innerhalb der Sparrenlatten
montiert worden. Im November 2016 habe der Schweizerische Bauernverband (SBV)
beim BJD eine Voranfrage gemacht und darin ausgeführt, die Voraussetzungen nach
Art. 24c RPG und Art. 42 Abs. 3 RPV lägen vor. Diese Voraussetzungen würden
nach wie vor gelten und hätten beim nachträglichen Baugesuch erneut geprüft
werden müssen. Müssten die beiden Zimmer im Dachgeschoss rückgebaut werden,
würde das Wohnhaus Nr. [...] den Beschwerdeführern und ihren drei (zuhause
wohnhaften) Kindern, wovon sich zwei noch in Ausbildung befänden, nicht mehr
genügen. Für den Fall, dass das nachträgliche Baugesuch betreffend den
Dachausbau und die Veränderungen am Wohnhaus Nr. [...] gegenüber dem
bewilligten Baugesuch vom 10. Februar 2012 unter dem Titel von Art. 24c RPG
nicht bewilligungsfähig sei, sei aus Verhältnismässigkeitsgründen auf den
Rückbau des Dachflächenfensters, des Dachausbaus und der zwei neuen südseitigen
Fenster zu verzichten.
5. Mit Eingabe vom 22. März 2018
ergänzten die Beschwerdeführer nach Einsicht in die vorinstanzlichen Akten ihre
Beschwerde und brachten weiter vor, die beiden Fenster im Dachgeschoss auf der
Südseite seien nicht neu eingebaut, sondern lediglich leicht nach innen
verschoben worden. Die Identität der Baute sei gewahrt worden und diese passe
sich sehr gut in die Landschaft ein. Die Plan Manufaktur AG habe mittlerweile
die Bau- und Rückbaukosten berechnet. Diese würden CHF 109'800.00 und CHF
75'600.00 betragen. Die monetären Interessen der Beschwerdeführer würden also
insgesamt CHF 185'400.00 betragen, was unter dem Gesichtspunkt der
Verhältnismässigkeit zu ihren Gunsten zu berücksichtigen sei.
6. Die Baukommission Laupersdorf reichte
mit Schreiben vom 13. April 2018 ihr Dossier zum Umbau des Wohnhauses Nr. [...]
ein, verzichtete aber auf eine Stellungnahme und das Stellen eines Antrags.
7. Das BJD nahm mit Schreiben vom 20.
April 2018 Stellung und beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter
Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. Zur Begründung führte es aus, von
den Beschwerdeführern werde nicht bestritten, dass sie nicht gemäss
Baubewilligung aus dem Jahr 2012 gebaut hätten. Aus Gründen der
Verhältnismässigkeit sei auf den Rückbau der unbewilligten und auch
nachträglich nicht bewilligungsfähigen Änderungen der Geschosshöhen und der
damit verbundenen Änderungen an den Fassaden verzichtet worden. Eine Verletzung
des rechtlichen Gehörs liege nicht vor, sei doch am 31. Mai 2017 in Anwesenheit
der Beschwerdeführer, des SBV und der örtlichen Baubehörde ein Augenschein
durchgeführt worden und die Liegenschaft sei von aussen und innen besichtigt
worden. Anschliessend hätten die Beschwerdeführer Gelegenheit erhalten,
nachträglich Pläne einzureichen und das Vorgehen zu begründen. Die
Beschwerdeführer hätten schon 2011 beabsichtigt, das Dachgeschoss auszubauen
und ein entsprechendes Gesuch eingereicht. Damals sei ihnen vom BJD mitgeteilt
worden, dass der geplante Ausbau das zulässige Mass übersteige, worauf sie das
Projekt – zumindest auf dem Papier – reduziert hätten. Offenbar sei dann
nichtsdestotrotz das Dachgeschoss ausgebaut worden. Die Liegenschaft [...]strasse
Nr. [...] werde heute wie 2011 zonenkonform genutzt, womit nach grosszügiger
Praxis des BJD gestützt auf Art. 16 RPG eine Wohnfläche von maximal 400 m
2
zur Anwendung komme. Eine zusätzliche Wohnnutzung per Ausnahmebewilligung nach
Art. 24c RPG komme aber per se nicht in Frage. Entweder sei eine Nutzung
zonenkonform (und damit nach Art. 16 RPG zu bewilligen) oder sie sei es nicht
(womit allenfalls eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff. RPG in Betracht
komme). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung komme den privaten Interessen
eines bösgläubigen Bauherrn nur eingeschränkte Bedeutung zu. Das öffentliche
Interesse an einer rechtmässigen Nutzung von Liegenschaften ausserhalb Bauzone
sei erheblich. Im Rahmen der Verhältnismässigkeit sei darauf verzichtet worden,
den Rückbau der zu Ungunsten der äusseren Erscheinung des Gebäudes
vorgenommenen Änderungen an der Fassade zu verlangen. Daraus könne aber nicht
geschlossen werden, alle anderen nicht bewilligten baulichen Massnahmen seien
sanktioniert. Im Gegenteil: der Rückbau im Dachgeschoss lasse sich ohne
weiteres umsetzen und ein «glaubwürdiger» Rückbau verlange, dass die Nutzung
des Dachgeschosses wirksam unterbunden werde, wozu der Rückbau der vollwertigen
Treppe ebenso gehöre, wie der Rückbau der Fenster und der sanitären Leitungen. Die
Beschwerdeführer hätten aufgrund ihrer Vorgeschichte (ausdrücklicher Verzicht
auf den Ausbau des Dachgeschosses gegenüber dem BJD) die geltend gemachten
Kosten für den Ausbau im Wissen um dessen fehlende Bewilligungsfähigkeit
aufgewendet, womit sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten könnten.
7. Die Beschwerdeführer liessen sich mit
Schreiben vom 15. Mai 2018 nochmals vernehmen und machten erneut eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend, da die angefochtene Verfügung keine
Ausführungen zu den Bewilligungsvoraussetzungen nach Art. 24c RPG enthalte. Die
Erweiterung im Wohnhaus Nr. [...] (wie auch jene im Wohnhaus Nr. [...]) sei
vollständig innerhalb des 1972 bestandenen Volumens erfolgt und die
Erweiterungsmöglichkeiten gemäss Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV seien eingehalten. Die
Beschwerdeführer seien für sich und ihre Kinder auf die Zimmer im Dachgeschoss
angewiesen, weshalb ihr privates Interesse die öffentlichen Interessen an einem
Rückbau überwögen.
8. Mit Verfügung vom 8. Februar 2018
wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt. Am 13. Dezember 2018
führte der Instruktionsrichter einen Delegationsaugenschein durch, an dem die
Parteien ihren Standpunkt nochmals erläutern konnten (vgl. Protokollauszug und
Fotos in den Akten). Am 17. Dezember 2018 ging die Kostennote von Rechtsanwalt
P. Koller ein, womit sich die Sache als spruchreif erweist.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ sind durch den
angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.1 Vorab ist der formelle Einwand der
Beschwerdeführer zu behandeln, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei verletzt,
weil die angefochtene Verfügung keine Ausführungen zu Art. 24c
Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) enthalte. Zudem hätte die Baukommission [...]
als zuständige Behörde entscheiden und verfügen müssen. Die Beschwerdeführer
verkennen jedoch, dass es in der Sache nicht um eine im ordentlichen Verfahren
eingereichte Bewilligung zum Bauen ausserhalb Bauzone gemäss Art. 24c RPG ging,
sondern um den Rückbau einer illegal erstellten Baute. Nach § 38
bis
des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) bedürfen bauliche Massnahmen
ausserhalb der Bauzone der Bewilligung durch das Bau- und Justizdepartement.
Dieses entscheidet nach der ordentlichen Baupublikation und nach der
Stellungnahme der Baubehörde über die Zonenkonformität, die Ausnahmebewilligung
und die damit zusammenhängenden Einsprachen. Anhang III der Verordnung über
Verfahrenskoordination und Umweltverträglichkeitsprüfung (BGS 711.15) regelt im
Detail den Ablauf des Bewilligungsverfahrens nach § 38
bis
PBG. Daraus
geht hervor, dass die örtliche Baubehörde lediglich für die Eröffnung der
Baubewilligung mit der entsprechenden Verfügung des Kantons zuständig ist. Die
in der Sache zuständige Behörde ist und bleibt das BJD, auch für die Verfügung
eines Rückbaus ausserhalb der Bauzone. Von einer Verletzung des rechtlichen
Gehörs kann demnach keine Rede sein. Das Gegenteil ist der Fall: Indem das BJD nach
der Feststellung der illegalen Baute einen gesonderten Augenschein angeordnet
und im Anschluss daran den Beschwerdeführern Gelegenheit zur Einreichung der
Pläne und Begründung des Ausbaus eingeräumt hat, hat es das rechtliche Gehör
ohne weiteres und korrekt gewährt.
2.2 Dass es sich nicht zur Anwendung von
Art. 24c RPG geäussert hat, stellt ebenfalls keine Gehörsverletzung dar, da
sich aus den Ausführungen des angefochtenen Entscheids klar ergibt, dass das
BJD diese Bestimmung im vorliegenden Fall für nicht anwendbar erachtet hat.
Dies wurde denn auch in der Vernehmlassung ans Verwaltungsgericht vom 20. April
2018 explizit so bestätigt. Der Anspruch auf rechtliches Gehör bedeutet nicht,
dass sich die Behörde mit jedem einzelnen Vorbringen detailliert
auseinandersetzen muss. Sie hat in ihrem Entscheid aber wenigstens kurz die
wesentlichen Überlegungen zu nennen, von denen sie sich hat leiten lassen (vgl.
BGE 142 I 135 E. 2.1 S. 145; 138 I 232 E. 5.1 S. 237). Der Anspruch auf
rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer
Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam
zur Geltung bringen kann (vgl. BGE 140 I 99 E. 3.4 S. 102 f.; 135 II 286 E. 5.1
S. 293). Soweit ein Entscheid eine Begründung enthält, die dem Anspruch auf
rechtliches Gehör genügt, sind dem Rechtssuchenden die zum Entscheid führenden
wesentlichen Überlegungen bekannt. Dies ist auch hier der Fall (siehe auch E.
3.3 hiernach).
3.1 Nach Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG sind
in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind, zonenkonform.
Diese Vorgaben werden präzisiert durch die Raumplanungsverordnung (RPV, SR
700.1). Nach Art. 34 Abs. 4 RPV sind Bauten für denjenigen Wohnbedarf
zonenkonform, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen
Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden
Generation. Die Bewilligung darf nach Art. 34 Abs. 4 RPV nur erteilt werden,
wenn die Baute oder Anlage für die infrage stehende Bewirtschaftung nötig ist
(lit. a), der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden
Interessen entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb voraussichtlich
längerfristig bestehen kann (lit. c). Nach der Praxis des Kantons Solothurn
kann bezüglich Wohnraum bei einem landwirtschaftlichen Gewerbe als zonenkonform
eine Betriebsleiterwohnung (maximal 300 m²) und eine Altenwohnung (maximal 100
m²) begründet werden. Denn das Recht, ausserhalb der Bauzone zu wohnen, soll einem
relativ engen Personenkreis vorbehalten bleiben. Dazu zählen nur Leute, die als
Betriebsinhaber oder Hilfskraft unmittelbar in der Landwirtschaft tätig sind,
sowie ihre Familienangehörigen und die abtretende Generation, die ein Leben
lang in der Landwirtschaft tätig war (BGE 121 II 307 E.  3b S. 311; Urteil
1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.1 mit Hinweisen). Im Interesse, die
Zersiedelung des Landes zu verhindern (Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 3 RPG),
stellt die Rechtsprechung an die Zonenkonformität von Wohnraum in der
Landwirtschaftszone strenge Anforderungen und bejaht sie nur zurückhaltend. Die
Unentbehrlichkeit von Wohnraum beurteilt sich allein nach objektiven Kriterien.
Subjektive Vorstellungen und Wünsche sind ebenso wenig massgebend wie die
persönliche Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai
2016 E. 3.2 mit Beispielen aus der Rechtsprechung; VWBES.2017.465 vom 14. Mai
2018 E. 2 ff.).
3.2 Im vorliegenden Fall speziell ist
die Tatsache, dass die Betriebsleiterwohnung im landwirtschaftlich genutzten
und durch den Pächter betriebenen Gebäude Nummer [...] liegt und die
Altenwohnung eben im Gebäude Nummer [...]. Und beim Gebäude Nummer [...]
handelt es sich nicht um ein klassisches Stöckli (Stöckli steht für: Auszugshaus
[mundartlich]; mit Auszugshaus, Austragshaus oder Ausziehhaus wird ein auf
einer Hofstätte errichtetes kleineres Gebäude bezeichnet, das für die Altbauern
errichtet wurde und nach der Übergabe des Hofes an die Erben jenen als
Wohnstätte dient; aus Wikipedia), wie das früher in einzelnen Landesgegenden
bei den Bauernhäusern noch üblich war, sondern um ein ehemaliges
Betriebsgebäude eines eigenen landwirtschaftlichen Gewerbes. Die
Beschwerdeführer stellten im Jahr 2011 ein Baugesuch zum Ausbau des während
längerer Zeit nicht mehr genutzten Gebäudes Nummer [...]. Vorgesehen war ein
Ausbau wie er nun (unberechtigterweise) realisiert wurde. Nachdem das BJD den
Beschwerdeführern mitgeteilt hatte, dass die zulässige Bruttogeschossfläche bei
weitem überschritten sei, wurde das Projekt angepasst und schliesslich am 10.
Februar 2012 (mit einer Bruttogeschossfläche von 400 m²) bewilligt. Indem die
Beschwerdeführer das Projekt wie ursprünglich vorgesehen realisiert haben,
haben sie auch die zulässige Bruttogeschossfläche bei weitem überschritten.
3.3 Eine Bewilligung kommt auch nicht
nach Art. 24c RPG in Frage, denn das Haus Nummer [...] wurde bis zum Umbau nicht
mehr als bestimmungsgemäss nutzbare Baute ausserhalb der Bauzone genutzt. Es
stand leer, war und ist aber Bestandteil des Landwirtschaftsbetriebes der
Beschwerdeführer, welcher im Haus Nummer [...] angesiedelt war und ist. Es geht
vorliegend schliesslich nicht um zwei Landwirtschaftsbetriebe mit je einem
Betriebsgebäude, sondern um einen Betrieb bei dem - aber auch erst nach dem
Umbau von 2012 - zwei Wohnhäuser vorhanden sind. Mit der jüngsten Revision von
Art 24c im Jahr 2011 sollten landwirtschaftliche Bauten, die vor 1972 erstellt
wurden und definitiv für den Betrieb nicht mehr benötigt werden, der weiteren
Nutzung zugänglich gemacht werden. Das Bundesgericht hat sich im Urteil
1C_187/2011 vom 15. März 2012 eingehend mit der damals aktuellen Revision auseinandergesetzt
und festgehalten, in Anbetracht des Wortlauts und der Zielsetzung der
Neuregelung sei es für die entsprechenden Bauten nicht mehr entscheidend, ob
die Zonenwidrigkeit der Baute auf eine Erlass- oder Planänderung zurückgehe
oder ob sie durch tatsächliches Verhalten wie
insbesondere der Aufgabe eines
Landwirtschaftsbetriebs
bewirkt worden sei. Vorliegend wurde der Betriebe
eben nicht aufgegeben. Wollten die Beschwerdeführer einen Ausbau nach Art. 24c
RPG, müsste die Liegenschaft Nr. [...] konsequenterweise abparzelliert und aus
dem landwirtschaftlichen Gewerbe entlassen werden. Die Bauherrschaft kann sich nicht
einerseits auf Art. 16a RPG berufen, Wohnraum für die abtretende Generation
schaffen und dann zusätzlich die Privilegierung nach Art. 24c RPG verlangen. Auch
nach Ansicht des Bundesrats war eine solche Kumulierung der Ausbau- bzw.
Erweiterungsmöglichkeiten nicht gewollt. Eine solche Auslegung von Art. 24c RG
stünde in klarem Widerspruch zur Systematik, zum Wortlaut und zum Sinn von Art.
24c RPG. Die erweiterte Besitzstandsgarantie des Art. 24c RPG bezweckt seit der
Teilrevision 2011, eine Anpassung an die Bedürfnisse des
nichtlandwirtschaftlichen Wohnens zu ermöglichen, nachdem die zonenkonforme
Wohnnutzung aufgegeben worden ist (Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Pierre
Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen
ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c Rz. 21 mit Verweis auf Bundesamt
für Raumentwicklung [ARE], Erläuternder Bericht zur Teilrevision der
Raumplanungsverordnung, Bern Oktober 2012, S. 8). Deutlich hat dies das ARE
a.a.O. ausgeführt: Wer als Landwirt von den Erweiterungsmöglichkeiten von Art.
24c RPG und Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV Gebrach macht, erklärt damit, das
entsprechende Gebäudevolumen landwirtschaftlich definitiv nicht mehr zu
benötigen und kann zumindest in diesem Umfang später keinen
landwirtschaftlichen Bedarf für Erweiterungen geltend machen.
Solange vorliegend beide Liegenschaften
Teil des landwirtschaftlichen Betriebs sind, können die zitierten Normen nicht
kombiniert werden. Zonenkonform für einen Landwirtschaftsbetrieb ist der
Wohnraum für Betriebsleitung und abtretende Generation, mithin im Kanton
Solothurn praxisgemäss eine Fläche von grosszügig bemessenen 400m
2
(vgl. VWBES.2017.465 vom 14. Mai 2018 E. 2 ff.). Wohnraum für die Kinder des
abgetretenen Betriebsleiters, die nachgerade nicht Teil der
landwirtschaftlichen Bevölkerung sind, gehört auch nach den Lockerungen des RPG
nicht dazu.
3.4 Zwar ist der Argumentation der
Beschwerdeführer insofern zuzustimmen, dass wohl ein Nicht-Landwirt in die
Liegenschaft Nr. [...] hätte einziehen können und letztere gemäss den Vorgaben
von Art. 24c i.V.m. Art. 42 RPV (mit dem Referenzzustand von 1972) für
nichtlandwirtschaftliche Zwecke umnutzen und auch geringfügig hätte verändern
können. Folgerichtig müsste das Gebäude dann aber aus dem landwirtschaftlichen Gewerbe
entlassen werden und dürfte diesem nicht weiter zur Verfügung stehen.
Insofern sind die umfangreichen
Berechnungen der Beschwerdeführer zur zulässigen Bruttogeschossfläche nach Art.
24c RPG unbehelflich. Die von den Beschwerdeführern monierte, fehlende Prüfung (und
Begründung) nach Art. 24c RPG hat das BJD bereits im Jahre 2011 getätigt. Es
stellte fest, dass die zulässige Bruttogeschossfläche von 400 m² bei weitem
überschritten war. Dieses Resultat wurde schliesslich von den Beschwerdeführern
im Jahr 2012 auch akzeptiert, denn die entsprechende Baubewilligung für den
Ausbau des Hauses Nummer [...] wurde rechtskräftig.
3.5 Unter welchem Titel eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden könnte, ist weder
ersichtlich noch dargetan. Weitere Erwägungen hierzu erübrigen sich.
4.1 Eine unbewilligte und auch
nachträglich nicht bewilligungsfähige Baute muss grundsätzlich beseitigt
werden. Eine solche Beseitigung hat allerdings verhältnismässig zu sein. Ist
die Bauherrschaft bösgläubig, so spielt deren, einer Beseitigung per se
entgegenstehenden, finanziellen Interessen nur eine untergeordnete Rolle.
Demnach sind seine mit der Wiederherstellung verbundenen Nachteile nicht oder
nur in verringertem Masse zu berücksichtigen (Urteil 1C_135/2016 vom 1.
September 2016; BGE 132 II 21 E. 6.4).
4.2 Die Vorinstanz hat eine sorgfältige
Abwägung der Interessen vorgenommen und auf die Anordnung des Rückbaus der
angehobenen Böden zwischen dem Erdgeschoss und Obergeschoss und dem
Obergeschoss und Dachgeschoss mit den nach oben verschobenen Fenstern bzw.
Fensteröffnungen verzichtet. Ebenso hat sie auf den Rückbau der Wärmedämmung im
Dachgeschoss und den Rückbau der beiden Dachflächenfenster in der Dachfläche
West verzichtet. Damit ist sie den Beschwerdeführern schon entgegengekommen. Um
aber - wie der Vertreter des Bau- und Justizdepartments am Augenschein zu Recht
ausführte - glaubwürdig zu bleiben und eine Wohnnutzung in Zukunft tatsächlich
verhindern zu können, sind sämtliche weiteren angeordneten Rückbaumassnahmen
absolut notwendig und daher verhältnismässig. Nur mit den in Ziffer 3 der
angefochtenen Verfügung getroffenen Rückbaumassnahmen kann eine künftige
Wohnnutzung wirksam und dauernd verhindert werden. Was die Beschwerdeführer
dagegen vorbringen, verfängt nicht. Die geltend gemachten Rückbaukosten von
rund CHF 180’000.00 sind wohl eher die effektiven Baukosten und entsprechen mit
Sicherheit nicht den tatsächlich anfallenden Kosten des verfügten Rückbaus. Die
beiden Urkunden Nr. 15 und 16 sind wenig aussagekräftig. Der Titel von Urkunde
15 lautet «Ausbau Dachgeschoss» und die gesamten Kosten sind mit CHF 109’800.00
ausgewiesen. Urkunde 16 ist mit Rückbau DG ohne Demontage U-Boden bezeichnet
und das Gesamttotal der Kosten mit CHF 75’900.00 ausgewiesen. Beide sind
wenig detailliert und enthalten in erster Linie Pauschalpositionen. Zudem ist
einmal mehr darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdeführer (unbestritten)
bösgläubig sind und daher die finanziellen Interessen weniger schwer zu
gewichten sind. Zwar ist richtig, dass die Familie A.___ durch den verfügten
Rückbau getroffen wird, insbesondere, weil die noch zu Hause lebenden Kinder
das Haus werden verlassen müssen. Die jüngste Tochter ist jedoch bereits 20
Jahre alt und - obwohl zurzeit noch in Ausbildung - ist ein Auszug absehbar.
Die angefochtene Verfügung erweist sich insgesamt als verhältnismässig.
5. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Für den Rückbau ist demnach neu Frist zu
setzen. Analog der Verfügung des Bau-und Justizdepartments erscheint eine Frist
bis 31. Juli 2019 (ordentliches Ende eines Ausbildungsjahres) als angemessen.
6. Bei diesem
Ausgang haben A.___ in Anwendung von Art. 106 Zivilprozessordnung
(ZPO, SR 272) und § 77 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) als
unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00
festzusetzen sind. Die Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in
Frage. Der entsprechende Antrag der Beschwerdeführer ist abzuweisen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Für den Rückbau gemäss Verfügung des
Bau- und Justizdepartements vom 26. Januar 2018 ist den Beschwerdeführern neu
Frist gesetzt bis 31. Juli 2019.
3.
A.___ haben die Kosten des Verfahrens
vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe
bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters
zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des
Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber
Scherrer Reber                                                                 Schaad
Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 1C_145/2020 vom 20. Mai 2020 bestätigt.