so_gerichte · VWBES.2023.282 · 2023-11-24 · de

Bauen ausserhalb der Bauzone / Sitzplatz

Solothurn Verwaltungsgericht 24.11.2023 VWBES.2023.282
Soleure Verwaltungsgericht 24.11.2023 VWBES.2023.282
Soletta Verwaltungsgericht 24.11.2023 VWBES.2023.282

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
24. November 2023
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichter Müller
Oberrichterin Obrecht Steiner
Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann
In Sachen
A.___
vertreten durch Fürsprech und Notar Dieter Trümpy,
Beschwerdeführerin
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Einwohnergemeinde
Lostorf,
vertreten durch Bauverwaltung Lostorf,
Beschwerdegegner
betreffend
Bauen
ausserhalb der Bauzone / Sitzplatz
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin
genannt) ist Eigentümerin des Grundstücks GB Lostorf Nr. [...]. Das Grundstück
befindet sich ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone, überlagert mit
der Juraschutzzone. Es handelt sich jedoch um kein landwirtschaftliches
Grundstück. Die Beschwerdeführerin hatte Anfang Oktober 2019 ein nachträgliches
Baugesuch betreffend «Abbruch bestehendes Gartenhaus, neue Umgebungsgestaltung»
gestellt. Betreffend Sitzplatzerweiterung hatte das Bau- und Justizdepartement
(BJD) am 3. Juni 2020 Folgendes verfügt: «Der Sitzplatz im Norden des
Wohnhauses ist auf die ursprünglich bewilligte Grösse (Gartenhaus; ca. ½ der
aktuellen Ausdehnung) zurückzubauen und der ursprüngliche Zustand ist
wiederherzustellen.» Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das
Verwaltungsgericht am 14. Juni 2021 ab und wies die Beschwerdeführerin an,
den rechtmässigen Zustand bis Ende November 2021 wiederherzustellen. Auf eine
dagegen erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil vom 5. Juli
2021 nicht ein. Auf ein Revisionsgesuch trat das Verwaltungsgericht mit Urteil
vom 8. November 2021 nicht ein. Das Bundesgericht trat auf eine gegen
dieses Urteil erhobene Beschwerde am 29. November 2021 ebenfalls nicht
ein.
2. Am 22. Juli 2022 stellte die
Beschwerdeführerin bei der Einwohnergemeinde Lostorf ein neues Baugesuch zwecks
Sitzplatzerweiterung auf GB Lostorf Nr. [...].
3. Nachdem das Baugesuch öffentlich
ausgeschrieben und keine Einsprachen erfolgt waren, reichte die Bauverwaltung Lostorf
das Gesuch am 13. Oktober 2022 dem Bau- und Justizdepartement (BJD) zur
Prüfung ein.
4. Am 4. April 2023 teilte das BJD
der Beschwerdeführerin mit, dass das Bauvorhaben nicht bewilligt werden könne
und gab ihr Gelegenheit, eine anfechtbare Verfügung zu verlangen.
5. Mit Eingabe vom 24. April 2023
beantragte die Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprech Dieter Trümpy, die
Wiedererwägung des Entscheids.
6. Nach weiteren Schriftwechseln
erteilte das BJD dem Baugesuch mit Verfügung vom 7. Juli 2023 keine
Zustimmung.
7. In der Folge wies die Baukommission Lostorf
das Baugesuch mit Entscheid vom 8. August 2023 ab und eröffnete der
Beschwerdeführerin diesen Entscheid und jenen des BJD gleichzeitig mit
Schreiben vom 21. August 2023.
8. Am 31. August 2023 erhob die
Beschwerdeführerin, vertreten durch Fürsprech Dieter Trümpy, Beschwerde an das
Verwaltungsgericht und beantragte sowohl die Aufhebung der Verfügung des BJD
vom 7. Juli 2023, als auch die Aufhebung des Bauentscheids der
Baukommission Lostorf vom 8. August 2023. Zudem beantragte sie, das
Baugesuch sei in Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24c RPG zu
bewilligen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
9. Die Baukommission Lostorf verzichtete
mit Eingabe vom 18. September 2023 auf eine Stellungnahme.
10. Das BJD beantragte mit
Vernehmlassung vom 22. September 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit
darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin.
11. Mit Stellungnahme vom
28. September 2023 beantragte die Beschwerdeführerin die Durchführung
eines Augenscheins.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel gegen den Entscheid
des BJD und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3
Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]). Zur Behandlung der Beschwerde
gegen den Entscheid der Baukommission Lostorf ist das Verwaltungsgericht
hingegen nicht zuständig. Fraglich ist, ob es sich vorliegend nicht um eine
abgeurteilte Sache handelt und auf die Beschwerde überhaupt einzutreten ist,
indem bereits in einem früheren Verfahren die Erweiterung des Sitzplatzes
untersagt und die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes angeordnet
worden war. Da es sich jedoch um ein neues Projekt handelt und auch die
Vorinstanz dieses behandelt hat, die Beschwerdeführerin durch den ablehnenden
Entscheid beschwert und damit
zur
Beschwerde
legitimiert ist, ist auf die Beschwerde einzutreten.
2. Die Beschwerdeführerin beantragt die
Durchführung eines Augenscheins. Das Verwaltungsgericht ist jedoch nicht an die
Beweisanträge der Beschwerdeführerin gebunden. Vorliegend geht der Sachverhalt
aus den Akten und insbesondere aus vorhergehenden Verfahren klar hervor,
weshalb von der Durchführung eines Augenscheins abzusehen und aufgrund der
Akten zu entscheiden ist (vgl. insbesondere E.8.4).
3.1 Es ist unbestritten, dass die Anlage
ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone liegt. Deshalb ist im Baubewilligungsverfahren
die Zustimmung des Departements nötig (§ 38
bis
Abs. 1 Planungs- und
Baugesetz, PBG, BGS 711.1).
3.2 Da es sich nicht um ein
landwirtschaftliches Gebäude handelt, ist es nicht zonenkonform. Dass die
geplante Sitzplatzerweiterung bewilligungspflichtig ist, ist nicht bestritten. Zu
prüfen ist, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) erteilt werden kann.
3.3 Gemäss Art. 24c des Bundesgesetzes
über die Raumplanung (RPG, SR 700) werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem
Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können mit
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind (Abs. 2). Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild
müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig
oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern
(Abs. 4).
Nach Art. 42 der Raumplanungsverordnung
(RPV, SR 700.1) gilt eine Änderung als teilweise und eine Erweiterung als
massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer
Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen
gestalterischer Art sind zulässig (Abs. 1). Massgeblicher Vergleichszustand für
die Beurteilung der Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute oder
Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Abs. 2). Ob die
Identität der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter
Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen (Abs. 3).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
zu aArt. 24c Abs. 2 RPG, welche weiterhin anwendbar ist, ist darauf
abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter
Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer
Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine
wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und
Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist nicht völlige Gleichheit von Alt und
Neu, sondern die Identität bezieht sich – wie Art. 42 Abs. 1 RPV verdeutlicht –
auf die «wesentlichen Züge», also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen
Merkmale des Objekts. Ob die so verstandene Identität noch gewahrt wird,
beurteilt sich unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in ihrem
Zusammenwirken. Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der
Identität ist grundsätzlich der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im
Zeitpunkt des Inkrafttretens des eidgenössischen Gewässerschutzgesetzes am 1.
Juli 1972 befand. Damit soll sichergestellt werden, dass die maximal zulässigen
Änderungs- und Erweiterungsmöglichkeiten zwar möglicherweise in mehreren
Etappen, insgesamt aber nur einmal ausgenutzt werden können. In jedem Fall
bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten.
Dies bedingt eine Interessenabwägung (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_79/2022
vom 30. September 2022 E. 6.3 mit diversen Hinweisen).
3.4 Zu beachten ist vorliegend im
Besonderen, dass die fragliche Parzelle von der Juraschutzzone überlagert ist,
in welcher Bauten so zu stellen und zu gestalten sind, dass sie sich gut in die
Umgebung einfügen und das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen (§ 25
Abs. 1 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz [BGS 435.141]).
4. Bereits in einem früheren Verfahren,
welches die Gartengestaltung auf der vorliegend betroffenen Bauparzelle betraf,
hatte das BJD mit Verfügung vom 3. Juni 2020 in Erwägung 8.2 ausgeführt,
bei der Beurteilung der Veränderungen sei mitzuberücksichtigen, dass die
maximal mögliche Erweiterung bereits im Rahmen der Verfügung des BJD vom
4. Januar 1996 ausgeschöpft worden sei, was auch das Verwaltungsgericht
mit Urteil vom 5. Juni 2000 bestätigt habe. Die heutige Gestaltung sowie
deren Ausdehnung entspreche in ihrem Wesen der Nutzung in einer Wohnzone im
Siedlungsgebiet. Anhand der Fotodokumentation sowie zurückliegender
Gesuchsunterlagen zeige sich, dass in jüngerer Vergangenheit mehrere
bewilligungspflichtige Veränderungen vorgenommen worden seien. Dazu gehörten
Veränderungen an der Fassade der Wohnbaute sowie Veränderungen in der
Umgebungsgestaltung. Diese strapazierten im Einzelnen, insbesondere aber in der
Summe die ursprüngliche Identität der Situation. Entsprechend könnten die
Veränderungen in ihrer Gesamtheit nicht gutgeheissen werden. Unter anderem die
Erweiterung des Sitzplatzes im Norden des Wohnhauses störe die Identität der Umgebung
in besonderem Masse. Das Element sei dem Landschaftsbild nachträglich beigefügt
worden und in der Kulturlandschaft (Landwirtschaft inkl. Hofstatt) fremd. Der
ursprüngliche Zustand (Grünfläche) sei wiederherzustellen. Unter Ziffer 1.2
wurde sodann verfügt, der Sitzplatz im Norden sei auf die ursprünglich
bewilligte Grösse (Gartenhaus; ca. ½ der aktuellen Ausdehnung) zurückzubauen
und der ursprüngliche Zustand sei wiederherzustellen. Das Verwaltungsgericht
schützte diese Ausführungen mit Urteil vom 14. Juni 2021 und führte im
Wesentlichen aus, mit einer Erweiterung werde die Identität nicht mehr gewahrt.
Die Beschwerdeführerin wandle ihr ausserhalb der Bauzone gelegenes
Einfamilienhaus allmählich optisch in einen villenähnlichen Landsitz um. Die
Identität des Anwesens bleibe dabei nicht gewahrt. Schon vor vielen Jahren sei
festgehalten worden, das Mass der Veränderungen bzw. Erweiterungen sei
ausgeschöpft. Es sei deshalb nur folgerichtig, dass das Departement der
Vergrösserung des Sitzplatzes
nicht
zugestimmt habe. Das Anwesen weise ansonsten keine Ähnlichkeit mehr zu dem auf,
was in der Juraschutzzone üblich sei.
5. Die Vorinstanz führte zum
vorliegenden Bauvorhaben im Wesentlichen aus, das Wohnhaus habe einen
«Landhaus»-Charakter, was ein «importierter» Stil sei und nicht der örtlichen
historischen Baukultur entspreche. Die Gartenanlage werde stark durchgrünt
wahrgenommen. Allseitig um das Wohnhaus würden sich Aussen- resp.
Erschliessungsflächen befinden. An der Südfassade sei auf dem Niveau des
Hochparterres fast über die komplette Fassadenlänge ein Balkon angebracht und
im Norden würde sich der Sitzplatz befinden, der gegen Norden und Osten
erweitert werden solle. Bereits mit den diversen Eingriffen rund um das Haus
sei dieses praktisch vollflächig von (Hart-)Flächen ummantelt. Eine Erweiterung
davon stehe in keinem Verhältnis. Die Materialien sollten zudem gemäss ihrem
Kontext und ihrem Verwendungszweck / ihrer Aufgabe verwendet werden. Ein
«poröser Teer» o.ä. (welcher in den Begleitdokumenten erwähnt werde) sei eher
im städtischen Kontext resp. Siedlungskontext als Erschliessungsfläche denkbar.
Bei einem in der Landwirtschaftszone befindlichen Sitzplatz sei dieses Material
nicht sinnvoll eingesetzt und wirke dementsprechend fremd. Kontextgerecht wäre
allenfalls grundsätzlich grober Kies (ohne Folie), welcher eine Durchwachsung
zulasse. Die Erweiterung des Sitzplatzes sei zudem für ein zeitgemässes Wohnen
nicht notwendig und es erfolge auch keine Einpassung in die Landschaft – das
Gegenteil sei der Fall. Die Tolerierung von Gartenanlagen in der Nichtbauzone
würde zu einer schleichenden Ausdehnung der Bauzone ins Kulturland führen, was
mit den grundlegenden Schutzzielen der Raumplanung, nicht vereinbar sei.
6. Die Beschwerdeführerin lässt dagegen
vorbringen, mit dem vorliegend zu beurteilenden Baugesuch solle der behördlich
verfügte Rückbau des Sitzplatzes auf die ursprünglich bewilligte resp.
vorbestandene Grösse umgesetzt werden. In Ziffer 1.5 sei damals verfügt worden,
der Sitzplatz im Norden des Wohnhauses sei auf die ursprünglich bewilligte
Grösse zurückzubauen und der ursprüngliche Zustand, nämlich die Grünfläche,
wiederherzustellen. Betreffend Materialisierung dieser auf behördliche
Verfügung hin zu errichtende Grünfläche beziehe sich die Beschwerdeführerin auf
das Mitteilungsblatt des BJD aus dem Jahr 2020, in welchem ausgeführt werde,
welche Materialien unter eine Grünfläche im baurechtlichen Sinn subsummiert
werden könnten. Der Beschwerdeführerin spiele es dem Grundsatz nach keine
Rolle, welche Materialien sie als Grünfläche verwende. Sie sei entsprechend
auch ohne Weiteres damit einverstanden, «grobe[n] Kies (ohne Folie), welcher
eine Durchwachsung zulässt» zu verwenden, wie dies die Vorinstanz in ihrem
Entscheid ausgeführt habe. Diese habe explizit erwähnt, dass solches Material
kontextgerecht wäre und somit auch die Identitätsvorgabe der Baute in der
bestehenden Umgebung erfüllen würde. Es handle sich also vorliegend nicht um
eine Fläche, die als Sitzplatz genutzt werden solle, sondern um die Garten- und
Umgebungsgestaltung. Im Baugesuch hätte wohl richtigerweise Folgendes erwähnt werden
müssen:
«Rückbau des Sitzplatzes im Norden des
Wohnhauses auf die ursprünglich bewilligte Grösse und die Wiederherstellung des
ursprünglichen Zustands resp. einer Grünfläche (materialisiert mit grobem Kies
[ohne Folie], welcher eine Durchwachsung zulässt), in Erfüllung der Auflage
gemäss Ziffer 1.5 der Verfügung des Bau- und Justizdepartements des Kantons
Solothurn vom 3. Juni 2020.»
7. Die Vorinstanz führt in ihrer
Vernehmlassung dagegen aus, es sei der ursprüngliche Zustand (Grünfläche) wiederherzustellen.
Die Beschwerdeführerin verkenne, dass sie aus der Praxis des BJD zur
Grünflächenziffer in der Bauzone (unter dem «alten» Recht) nichts zu ihren
Gunsten ableiten könne. Ausserhalb der Bauzone spiele die Grünflächenziffer
keine Rolle. Wesentliches Kriterium ausserhalb der Bauzone sei die Identität
der Baute, wobei für das vorliegende Grundstück bereits mehrfach festgestellt
worden sei, dass das Mass an möglichen Veränderungen ausgeschöpft sei. Es sei
der Rückbau zu einer «echten» Grünfläche angeordnet worden und nicht zu einer
Fläche, die in der Bauzone als Grünfläche gelten würde.
Die Erwägung in der angefochtenen
Verfügung, dass grober Kies allenfalls grundsätzlich kontextgerecht wäre,
beziehe sich lediglich im Grundsatz auf eine passende Materialisierung – als
Antwort auf die Erwähnung des porösen Teers –, ändere aber nichts daran (wie
unmittelbar anschliessend ausgeführt worden sei), dass mit der geplanten
Erweiterung die Identität nicht mehr gewahrt bleibe.
8.1 Wie die Beschwerdeführerin in ihrer
Beschwerde behaupten kann, beim vorliegenden Baugesuch handle es sich lediglich
um die Umsetzung des im Vorverfahren angeordneten Rückbaus, ist nicht
nachvollziehbar. In ihrem Baugesuch führte sie klar aus, dass die bewilligte
Grösse des Sitzplatzes erweitert werden solle und begründete dies mit
Vorschriften zur Grünflächenziffer, wie diese innerhalb der Bauzone gelten. Sie
führte schriftlich aus, der Sitzplatz solle um ca. 15 m
2
erweitert
werden, wobei als Material poröser Teer, gepresster Kies oder Mergel verwendet
werden sollen. In den beigelegten Plänen ist gar eine Fläche von über 26 m
2
eingezeichnet, um welche der bereits bestehende und bewilligte Sitzplatz von bereits
rund 25 m
2
Grösse erweitert werden soll. Im Plan wird als
Material gepresster Kies angegeben.
8.2 Die Beschwerdeführerin verkennt wie
schon in früheren Verfahren, dass sich ihre Parzelle nicht in der Bauzone,
sondern in der Landwirtschaftszone befindet, in welcher andere Vorschriften
gelten und nur eingeschränkt gebaut werden darf. Diese Umgebung, in welcher
Wiesen- und Ackerland sowie freistehende Bäume und Waldstücke das
Landschaftsbild dominieren, soll weitgehend freigehalten werden von künstlichen
Bauten und Anlagen. Künstliche Gartenanlagen sind in der Nichtbauzone
grundsätzlich nicht vorgesehen und würden zu einer schleichenden Ausdehnung der
Bauzone ins Kulturland führen. Dies soll nach den Schutzzielen der Raumplanung
verhindert werden, weshalb es nicht im Belieben eines Grundeigentümers steht,
ausserhalb der Bauzone Garten- oder Landschaftsgestaltung zu betreiben (vgl.
Urteile des Bundesgerichts 1C_10/2019 vom 15. April 2020 E. 5.6, 1C_168/2020
vom 27. November 2020 E. 3.4).
8.3 Bauten, die schon im Zeitpunkt der
Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet per 1. Juli 1972 in der Nichtbauzone
bestanden, werden grundsätzlich in ihrem Bestand geschützt und dürfen auch teilweise
geändert und massvoll erweitert werden. Die Identität der Baute muss aber stets
bestehen bleiben und Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild sind nur
zulässig, wenn sie für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische
Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sind, die Einpassung in die Landschaft
zu verbessern.
8.4 Für das Grundstück der
Beschwerdeführerin war bereits im Jahr 1996 festgehalten worden, dass das Mass
der zulässigen Änderungen und Erweiterungen erreicht sei. Durch weitere
Änderungen würde die Identität der Baute nicht mehr gewahrt. Ihr Haus ist
bereits jetzt ringsherum von befestigten Flächen umgeben, wie den bisherigen
Verfahren und Bildern des Geoportals entnommen werden kann. Eine weitere
Hartfläche wäre in keinem Verhältnis und wäre als beträchtliche Störung des
Landschaftsbildes in der Landwirtschafts- und Juraschutzzone einzustufen. Für
eine zeitgemässe Wohnnutzung ist eine Erweiterung des Sitzplatzes denn auch
nicht erforderlich, nachdem bereits ein Sitzplatz von einer beachtlichen Grösse
vorhanden ist. Im Weiteren ist die Schaffung einer weiteren befestigten Fläche
auch nicht darauf ausgerichtet, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern.
Keine Rolle spielt vorliegend, ob die Materialisierung mit porösem Teer,
gepresstem Kies oder Mergel vorgenommen würde. Eine weitere befestigte Fläche
als dekoratives Element der Gartengestaltung ist vorliegend nicht zulässig. Wie
bereits im vorhergehenden Verfahren angeordnet worden war, ist – falls nicht
bereits erfolgt – der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, welcher in
einer Grasfläche besteht.
9. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen
sind.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 1'500.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin
Thomann                                                                          Blut-Kaufmann
Auf eine gegen
das vorliegende Urteil erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_689/203
vom 15. Januar 2024 nicht ein.