so_gerichte · ZKBER.2024.11 · 2024-04-24 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom5. April 2024

Es wirken mit:

Vizepräsidentin
Kofmel

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1.A.___,

2.B.___,

beide vertreten durch C.___

Berufungskläger

gegen

D.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dieter
Trümpy,

Berufungsbeklagte

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Die D.___ AG als Vermieterin
einerseits sowie A.___ und B.___ als Mieter andererseits unterzeichneten am 6.
Juni 2016 einen Mietvertrag über eine Räumlichkeit von 330 m2im 3.
OG (ex [...] AG) in der Liegenschaft der D.___ AG an der [...]strasse [...] in [...].
Als Mietzins wurden CHF 2'700.00 pro Monat (ohne MwSt. und ohne Kaution)
vereinbart. Vertragsbeginn war der 1. August 2016 und der Vertrag wurde fest
auf fünf Jahre, d.h. bis 31. Juli 2021, abgeschlossen.

2. Am 17. Dezember 2019 schlossen
dieselben Parteien einen neuen Mietvertrag über dieselbe Räumlichkeit ab. Neu
wurde ein Mietzins von CHF 3'000.00 monatlich (ohne MwSt. und ohne Kaution)
vereinbart. Vertragsbeginn war der 1. Januar 2020 und der Vertrag wurde
wiederum fest auf fünf Jahre, d.h. bis 31. Dezember 2024, abgeschlossen.

3. Die Mietvertragsparteien, wie auch
der Untermieter E.___, schlossen am 18. November 2021 eine
Abzahlungsvereinbarung ab. Gemäss dieser bestand per 18. November 2021 ein
Mietzinsausstand zu Gunsten der Vermieterin von CHF 88'575.10. Die Mieter
verpflichteten sich, diesen Ausstand ab Dezember 2021 mit zusätzlichen
monatlichen Raten von CHF 2'000.00 zum bestehenden monatlichen Mietzins von CHF
3'000.00 einzubezahlen.

4. Mit Schreiben vom 24. Oktober 2023
setzte die Vermieterin den Mietern eine Zahlungsfrist von 30 Tagen für die
Bezahlung der Mietzinsausstände in Höhe von CHF 28'075.10 an und drohte bei
unbenütztem Ablauf der Frist die Kündigung des Mietverhältnisses an.

5. Am 5. Dezember 2023 kündigte die
Vermieterin das Mietverhältnis per 31. Januar 2024 zufolge Zahlungsverzugs.

6. Am 6. Dezember 2023 liess die D.___
AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch um
Rechtsschutz in klaren Fällen (Exmission) und Vollstreckung gegen A.___ und B.___
(nachfolgend: Gesuchsgegner) mit folgenden Rechtsbegehren stellen:

Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetzliche MWST).

7. Die Gesuchsgegner beantragten mit
Stellungnahme vom 20. Dezember 2023 (Eingang), dass auf das Gesuch der
Gesuchstellerin nicht einzutreten und es eventualiter abzuweisen sei. Unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gesuchstellerin.

8. Mit Entscheid vom 23. Januar 2024
hiess der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen das Ausweisungsbegehren gut
und wies die Gesuchsgegner, unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des
Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an, das Mietobjekt (ca.
330 m2) im 3. OG an der [...]strasse [...] in [...], bis spätestens
Freitag, 9. Februar 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und der Gesuchstellerin in
ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Die Gesuchsgegner wurden
ferner verpflichtet, die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige
Vollstreckungskosten) zu tragen und der Gesuchstellerin eine
Parteientschädigung von CHF 2'805.35 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

9. Dagegen liessen die Gesuchsgegner
(nachfolgend auch: Berufungskläger) am 1. März 2024 Berufung beim
Obergericht des Kantons Solothurn einreichen. Sie stellten folgende Begehren:

10. Die Gesuchstellerin (nachfolgend
auch: Berufungsbeklagte) beantragte in ihrer Berufungsantwort vom 6. März 2024
die vollumfängliche Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungskläger (zuzüglich
Barauslagen und gesetzliche Mehrwertsteuer).

11. Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Berufung
ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Die
Anträge auf Zeugen- und Parteibefragung werden abgewiesen. Für die
Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf
die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1. Das Gericht gewährt nach Art. 257
Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.
b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der
gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die
anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich
die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem
eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des
Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen
sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht
erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist
diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S.
265).

2. Der Vorderrichter erwog zusammenfassend
und im Wesentlichen, die Berufungsbeklagte habe die Berufungskläger mit
Schreiben vom 24. Oktober 2023 für ausstehende Mietzinse in Höhe von CHF
28'075.10 gemahnt und ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen gesetzt. Gleichzeitig
sei den Berufungsklägern die vorzeitige Kündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 des
Obligationenrechts (OR, SR 220) angedroht worden. Dieses Schreiben sei per
Einschreiben an die Adresse des Mietobjekts sowie an die Korrespondenzadresse
des Berufungsklägers 2 gesendet worden. Die beiden an die Adresse des
Mietobjekts gesendeten Einschreiben seien nicht abgeholt und zurückgesendet
worden. Das an die Korrespondenzadresse des Berufungsklägers 2 gesendete
Einschreiben sei am 30. Oktober 2023 am Schalter abgeholt worden. Die Kündigungsandrohung
bezeichne klar, welche Mietzinsausstände zum Zeitpunkt der Kündigungsandrohung
bestanden hätten und die Berufungskläger würden auch nicht bestreiten, dass
noch Mietzinsausstände bestanden hätten. Da der Berufungskläger 1 noch im
Mietvertrag gestanden habe und der Berufungsbeklagten keine neue
Korrespondenzadresse mitgeteilt worden sei, sei die Kündigungsandrohung dem
Berufungskläger 1 am 2. November 2023 gültig zugestellt worden und die
30-tägige Zahlungsfrist habe am Montag, 4. Dezember 2023 geendet. Dass die
Berufungskläger bei der Mietzinserhöhung unter Druck gesetzt worden seien,
erscheine nicht glaubwürdig. Selbst wenn die von den Berufungsklägern geltend
gemachte Reduktion der Rückzahlungen auf mindestens CHF 1'000.00 vereinbart
worden wäre, hätten sie dennoch in den Monaten Januar 2023 bis April 2023 keine
Rückzahlungsraten geleistet und damit die Rückzahlungsvereinbarung vom 18.
November 2021 verletzt. Auch in diesem Fall hätte die Berufungsbeklagte das
Recht gehabt, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Berufungsbeklagte habe mit
der Abmahnung und der Kündigungsandrohung vom 24. Oktober 2023 und der
Kündigung vom 5. Dezember 2023 die gesetzlichen Formen und Fristen eingehalten
und das Mietverhältnis gültig per 31. Januar 2024 beendet. Die Berufungskläger
hätten somit seit dem 1. Februar 2024 keinen Rechtsgrund mehr im Mietobjekt zu
verbleiben.

3. Die Berufungskläger bringen dagegen
vor, dass dreieinhalb Jahre nach Abschluss des ersten Mietvertrages den
Berufungsklägern am 17. Dezember 2019 ein inhaltlich gleicher, identisch
formulierter Mitvertrag, neu mit einem Mietzins von monatlich CHF 3'000.00 zur
Unterschrift vorgelegt und damit auf widerrechtliche Art ein Mietzinsaufschlag
von mehr als 11 % erzwungen worden sei. Da die Berufungskläger seit dem 1.
Januar 2020 jeden Monat CHF 300.00 zu viel bezahlt hätten, ergebe dies für die
48 Monate von anfangs 2020 bis Oktober 2023 noch einmal CHF 13'800.00, die
sich die Berufungsbeklagte an ihre Ausstände anrechnen lassen müsste. Im
Oktober 2022 habe der Untermieter E.___ mit der Berufungsbeklagten eine
Vereinbarung getroffen, dass in Zukunft monatlich nur noch CHF 1'000.00
zusätzlich zum Mietzins als Abzahlung an die Ausstände bezahlt werden müssten.
Dass in den Monaten Januar bis April 2023 jeweils nur die Mietzinse von CHF
3'000.00 pro Monat eingegangen seien und keine weitere Abzahlung für die
Ausstände, stimme nicht. Die vereinbarten CHF 1'000.00 Abzahlung an die
Ausstände seien nach der Vereinbarung vom Oktober 2022 konsequent eingehalten
worden. Die Berufungsbeklagte habe öfters auch Bargeld als Bezahlung
angenommen. Die Zustellung der Kündigungsandrohung widerspreche Treu und
Glauben. Die Berufungskläger hätten ihre vereinbarten Pflichten eingehalten. Die
hohen Mietzinsausstände seien in kurzer Zeit massiv heruntergefahren worden und
eine vollständige Abzahlung der Ausstände sei absehbar. Im Übrigen sei klar,
dass die Kündigungsandrohung nicht an beide Mieter zugestellt worden sei. Der
Berufungskläger 1 wohne in der Türkei und habe keine Möglichkeit gehabt, auf
die Kündigungsandrohung zu reagieren oder sich gegen die Unrechtmässigkeit der
angedrohten Kündigung zu wehren. Ferner bringen die Berufungskläger vor, dass
die Abzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 ungültig sei, in welcher ohne
Fristansetzung eine fristlose Kündigungsmöglichkeit vereinbart worden sei. Im
Jahr 2022 sei eine langsamere Abzahlung der noch offenen Ausstände vereinbart
worden, was rechtlich gesehen einer Stundung entspreche. Aufgrund dieser
Stundung seien die zum Zeitpunkt der Kündigungsandrohung noch offenen
Mietzinsforderungen nicht mehr fällig, weshalb die Voraussetzungen einer
Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht gegeben gewesen seien und die Kündigung
vom 5. Dezember 2023 folglich unwirksam sei.

4. In Bezug auf die Mietzinserhöhung vom
Dezember 2019 üben die Berufungskläger lediglich appellatorische Kritik und
setzen sich nicht mit der schlüssigen Begründung der Vorinstanz, dass wenn die
Berufungskläger bei der Mietzinserhöhung unter Druck gesetzt worden wären, sie
den höheren Mietzins nicht über fast vier Jahre hinweg ohne Einwände bezahlt
hätten und früher dagegen vorgegangen wären, auseinander. Auch bezüglich der
angeblichen Vereinbarung vom Oktober 2022 zwischen der Berufungsbeklagten und
dem Untermieter E.___ wiederholen die Berufungskläger, was sie bereits vor der
Vorinstanz vorgebracht hatten. Der Begründung der Vorinstanz, dass selbst wenn
die von den Berufungsklägern geltend gemachte Reduktion der Rückzahlungen auf
mindestens CHF 1'000.00 vereinbart worden wäre, dennoch in den Monaten Januar
2023 bis April 2023 keine Rückzahlungsraten geleistet worden seien und damit
die Rückzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 verletzt worden sei,
entgegnen die Berufungskläger, dass dies nicht stimmen würde. Die
Berufungsbeklagte hätte öfters auch Bargeld angenommen. Belege für diese
angebliche Bezahlung der Ausstände mit Bargeld wurden keine eingereicht. Ausserdem
ist dem Kontoauszug der [...]bank vom 19. Dezember 2023 zu entnehmen, dass
Mietzinse wie auch Ausstände jeweils per Banküberweisung und nicht bar bezahlt
wurden (Urkunde 1 der Gesuchsgegner). Ohnehin handelt es sich bei der
Behauptung, die Ausstände seien in den Monaten Januar 2023 bis April 2023 bar
bezahlt worden, um eine neue Tatsache. Im Berufungsverfahren werden neue
Tatsachen und Beweismittel nach Art. 317 Abs. 1 ZPO nur unter
eingeschränkten Voraussetzungen zugelassen. Vorliegend ist weder dargetan noch
ersichtlich, wieso die Berufungskläger ihren Standpunkt nicht schon vor der
ersten Instanz dargelegt hatten (Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO). Gemäss
Abzahlungsvereinbarung vom 18. November 2021 verpflichteten sich die
Berufungskläger, die Ausstände mit zusätzlichen monatlichen Raten von CHF
2'000.00 zum bestehenden monatlichen Mietzins von CHF 3'000.00 einzubezahlen,
bis die CHF 88'575.10 abbezahlt sind. Ferner enthält die Abzahlungsvereinbarung
folgende Klausel: «Wird einmal eine Zahlung nicht oder zu spät geleistet
(Mietzins oder Abzahlung), so erfolgt ohne Voranmeldung eine fristlose
Kündigung (30 Tage). Zusätzlich wird beim zuständigen Richteramt ohne vorherige
Ankündigung das Betreibungsbegehren auf den gesamt ausstehenden Betrag
eingereicht.» Ob diese Klausel, wie von den Berufungsklägern geltend gemacht,
aufgrund eines Verstosses gegen zwingendes Recht ungültig ist, kann offen
gelassen werden. Denn betrifft ein Mangel bloss einzelne Teile eines Vertrages,
so sind nur diese nichtig, sobald nicht anzunehmen ist, dass er ohne den
nichtigen Teil überhaupt nicht geschlossen worden wäre (Art. 20 Abs. 2
OR). Es ist davon auszugehen, dass die Abzahlungsvereinbarung auch ohne diese
Klausel abgeschlossen worden wäre, weshalb diese gültig ist. Gemäss Art. 257d
Abs. 1 OR kann der Vermieter, wenn der Mieter nach Übernahme der Sache mit der
Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, dem Mieter
schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem
Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bezahlt der Mieter innert
der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen
mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art.
257d Abs. 2 OR). Vorliegend waren die Berufungskläger mit der Bezahlung der
Mietzinsausstände gemäss vorgenannter Abzahlungsvereinbarung im Rückstand. Aus
diesem Grund setzte die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern mit Schreiben
vom 24. Oktober 2023 eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Bezahlung der Ausstände
in Höhe von CHF 28'075.10 an und drohte für den Fall der Nichtbezahlung die
Kündigung an. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Zustellung der
Kündigungsandrohung Treu und Glauben hätte widersprechen sollen. Entgegen den
Ausführungen der Berufungskläger hielten diese ihre vereinbarten Pflichten,
d.h. insbesondere die Abzahlungsvereinbarung, gerade nicht ein. Selbst wenn,
wie von den Berufungsklägern geltend gemacht, im Jahr 2022 eine langsamere
Abzahlung vereinbart worden wäre, so erfolgten in den Monaten Januar 2023 bis
April 2023 gar keine Abzahlungen ausstehender Mietzinsen mehr, womit auch in
Bezug auf die geltend gemachte langsamere Abzahlung der Mietzinse ein Rückstand
bestand. Die Zahlungsverzugskündigung setzt voraus, dass die Forderung des
Vermieters fällig ist, wobei sich die Fälligkeit des Mietzinses in erster Linie
nach der vertraglichen Absprache richtet (vgl. Irène Spirig: Mietrecht für die
Praxis, Zürich 2016, S. 708). In diesem Sinne bestand vorliegend eine
Fälligkeit der Mietzinsausstände und diesbezüglich waren die Voraussetzungen
für eine Zahlungsverzugskündigung gegeben.

5. Bei der Kündigung handelt es sich um
eine empfangsbedürftige Willenserklärung, die ihre Wirkung erst mit dem
Eintreffen im Zugriffsbereich des Empfängers entfaltet. Ob eine Kündigung im
Zugriffsbereich des Adressaten eingetroffen ist, bestimmt sich nach den
Grundsätzen der (uneingeschränkten) Empfangstheorie. Das Risiko dafür, dass die
in seinem Zugriffsbereich eingetroffene Kündigung ihn auch tatsächlich
erreicht, trägt ausschliesslich der Empfänger, der entsprechende Vorkehren zu
treffen hat. Bei Wohnsitzwechseln liegt es an der den Wohnsitz wechselnden
Partei, dafür zu sorgen, dass sie die Mitteilungen des anderen Vertragspartners
erreichen. Unterlässt sie eine Umzugsanzeige, so gilt die bisherige Adresse für
den Vertragspartner so lange als massgebende Zustelladresse, wie der
Vertragspartner nicht Kenntnis von der aktuellen Adresse erhält (Peter Higi/Anton
Bühlmann: Die Miete  Art. 266-268b OR, Zürcher Kommentar, Zürich 2020,
Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR N 37 f.). Da es sich auch bei der Zahlungsfristansetzung
mit Kündigungsandrohung um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt,
trägt auch dort der Empfänger das Risiko, dass ihn eine in seinem
Zugriffsbereich eingetroffene Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung
erreicht. Vorliegend wurde mit Schreiben vom 24. Oktober 2023 den
Berufungsklägern eine 30-tägige Zahlungsfrist zur Bezahlung der ausstehenden
Mietzinse gesetzt und gleichzeitig die Kündigung angedroht. Dieses Schreiben
wurde per Einschreiben an beide Berufungskläger an die Anschrift des
Mietobjektes und dem Berufungskläger 2 zusätzlich an die bekannte
Korrespondenzadresse geschickt. Unbestritten ist, dass die Einschreiben an die
Anschrift des Mietobjektes nicht abgeholt wurden und das Einschreiben an die
Korrespondenzadresse des Berufungsklägers 2 am 30. Oktober 2023 in Empfang
genommen wurde. Fraglich ist, ob auch die an den Berufungskläger 1 gerichtete Zahlungsfrist
mit Kündigungsandrohung gültig zugestellt wurde. Der Berufungskläger 1 bringt
diesbezüglich vor, dass er in der Türkei wohne und keine Möglichkeit gehabt
habe, auf die Kündigungsandrohung zu reagieren oder sich gegen die
Kündigungsandrohung zu wehren. Die Vorinstanz stellte richterweise fest, dass
die Berufungskläger nicht behaupten, der Berufungsbeklagten die neue Korrespondenzadresse
des Berufungsklägers 1 mitgeteilt zu haben. Wie vorstehend ausgeführt, wäre es
jedoch am Berufungskläger 1 gewesen, der Berufungsbeklagten eine Umzugsanzeige
zu machen und die neue Korrespondenzadresse zu melden. Da dies nicht erfolgt ist,
wurde das Schreiben vom 24. Oktober 2023 dem Berufungsbeklagten 1 zu Recht an
die Adresse des Mietobjektes zugestellt. Es wäre am Berufungskläger 1 gewesen, der
Berufungsbeklagten eine neue Korrespondenzadresse mitzuteilen, zumal der
Empfänger das Risiko trägt, dass in seinem Zugriffsbereich eingetroffene
empfangsbedürftige Willenserklärungen, ihn auch tatsächlich erreichen. Mit
Zustellung der Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung an die Anschrift
des Mietobjekts gelangte diese in den Zugriffsbereich des Berufungsklägers 1.

6. Die Rügen der Berufungskläger gehen
nach dem Gesagten ins Leere. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet
und ist abzuweisen.

7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens ist
die Frist zur Ausweisung neu festzulegen. Die Berufungskläger haben das
Mietobjekt bis spätestens am Mittwoch, 24. April 2024, mittags 12:00 Uhr, zu
räumen und zu verlassen. Sie werden auf diesen Zeitpunkt richterlich
ausgewiesen.

8. Dem Ausgang des Berufungsverfahrens
entsprechend sind die Prozesskosten den unterliegenden Berufungsklägern
aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das
Berufungsverfahren auf CHF 1'500.00 festgesetzt. Sie werden mit dem von den
Berufungsklägern geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

9. Gemäss Art. 95 Abs. 3 ZPO gilt als
Parteientschädigung der Ersatz notwendiger Auslagen (lit. a), die Kosten einer
berufsmässigen Vertretung (lit. b) und in begründeten Fällen eine angemessene
Umtriebsentschädigung, wenn eine Partei nicht berufsmässig vertreten ist. Nach
§ 160 Abs. 1 des Gebührentarifs des Kantons Solothurn (GT, BGS 615.11) setzt
der Richter die Kosten der berufsmässigen Vertretung und die Entschädigung der
unentgeltlichen Rechtsbeistände nach dem Aufwand fest, welcher für eine
sorgfältige und pflichtgemässe Vertretung erforderlich ist. Er gibt den
Parteien vor dem Entscheid Gelegenheit zur Einreichung einer Honorarnote. Wird
keine detaillierte Honorarnote eingereicht, schätzt er den Aufwand nach
pflichtgemässem Ermessen. Nach § 160 Abs. 2 GT ist § 3 GT analog anwendbar.
Gemäss § 3 GT ist der Zeit- und Arbeitsaufwand, die Bedeutung des Geschäfts
sowie das Interesse an der Verrichtung des Geschäfts sowie die wirtschaftliche
Leistungsfähigkeit des Pflichtigen zu berücksichtigen. Der Vertreter der
Berufungsbeklagten verzichtete auf die Einreichung einer Honorarnote, weshalb
der Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen zu schätzen ist. Für das Erarbeiten
der Berufungsantwort vom 6. März 2024 sowie die dazu nötigen Kontakte mit der
Berufungsbeklagten wird ein Aufwand von fünf Stunden zu einem Stundenansatz von
CHF 250.00, ausmachend CHF 1'250.00, als angemessen erachtet. Hinzu kommen
Auslagen von ermessensweise CHF 30.00. Es ergibt sich somit eine Entschädigung
von CHF 1'383.70 (= 1'250.00 + CHF 30.00 + 103.70 [MwSt. von 8.1 %]). Die
Berufungskläger haben der Berufungsbeklagten somit eine Parteientschädigung von
CHF 1'383.70 zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des
Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 23. Januar 2024 wird
neu auf Mittwoch, 24. April 2024, 12:00 Uhr, festgesetzt. A.___ und B.___ haben
das Mietobjekt (ca. 330 m2) im 3. OG an der [...]strasse [...]
in [...], bis spätestensMittwoch, 24. April 2024, 12:00 Uhr, zu
verlassen, und der D.___ AG in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu
übergeben.

3.A.___ und B.___ haben die Kosten des
Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von
ihnen geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4.A.___ und B.___ haben der D.___ AG eine
Parteientschädigung für das Berufungsverfahren von insgesamt CHF 1'383.70 zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt über
CHF 15'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Vizepräsidentin                                                           Die
Gerichtsschreiberin

Kofmel                                                                              Zimmermann