so_gerichte · ZKBES.2024.37 · 2024-03-26 · de

Ausweisung und Vollstreckung

Solothurn Obergericht Zivilkammer 26.03.2024 ZKBES.2024.37

Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
26. März 2024
Es wirken mit:
Vizepräsidentin
Kofmel
Oberrichter Frey
Oberrichter Thomann
Gerichtsschreiberin Hasler
In Sachen
A.___ AG
, vertreten durch B.___ AG,
Beschwerdeführerin
gegen
C.___
,
Beschwerdegegnerin
betreffend
Ausweisung
und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
I.
1. Die A.___ AG, vertreten durch die B.___
AG, (im Folgenden: Beschwerdeführerin) stellte am 13. September 2023 (Eingang
am 27. September 2023) beim Richteramt Solothurn-Lebern gegen C.___ (im
Folgenden: Beschwerdegegnerin) ein Ausweisungsbegehren.
2. Mit Verfügung vom 15. Januar 2024
trat die Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern auf das
Ausweisungsbegehren der Beschwerdeführerin vom 13. September 2023 nicht ein und
auferlegte ihr die Prozesskosten.
3. Gegen die begründete Verfügung erhob
die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 21. März 2023 fristgerecht Beschwerde an
die Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Solothurn.
4. Da sich die Beschwerde im Sinne von
Art. 322 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) als
offensichtlich unbegründet erweist, kann – wie nachfolgend aufgezeigt wird –
auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin verzichtet
werden.
II.
1. Die Vorinstanz trat auf das
Ausweisungsbegehren nicht ein, da die Beschwerdeführerin trotz entsprechender
Aufforderung der Amtsgerichtspräsidentin die Vertretungsbefugnis nicht
ausgewiesen habe und die Beschwerdeführerin trotz Gelegenheit nicht belegt
habe, dass die Kündigung der Mietwohnung auf einem vom Kanton Solothurn
genehmigten Kündigungsformular erfolgt sei.
2. Die Beschwerdeführerin rügt in ihrer
Beschwerde, sie habe den Kostenvorschuss innert Frist bezahlt. Bis im Januar
2024 habe die Vorinstanz nicht reagiert. Bei der Genehmigung des eigenen
Kündigungsformulars sei vom Oberamt lediglich verlangt worden, dass folgendes
vermerkt werde: «Dieses Formular wurde mit Verfügung Nr. K010 vom 15. Mai 2023
genehmigt». Dies habe sie gemacht und könne nicht nachvollziehen, weshalb nun
die Verfügung nochmals verlangt werde. Weiter erläutert die Beschwerdeführerin
das Vertretungsverhältnis und gibt an, weitere Unterlagen, sofern nötig,
nachreichen zu können. Ferner sei den zuständigen Behörden bekannt, dass sich
die Beschwerdegegnerin der Verantwortung zur Begleichung der Mietzinse entzogen
und sich abgesetzt habe. Durch die Verzögerung des Ausweisungsentscheides
könnten sie die Wohnung nicht ausschreiben, obwohl bekannt sei, dass die
Beschwerdegegnerin im Ausland weile. Dadurch entstünden dem Eigentümer grosse
finanzielle Verluste.
3. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass
es sich vorliegend um ein Beschwerdeverfahren handelt, bei dem neue
Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen sind (Art. 326 Abs.
1 ZPO). Damit sind die Ausführungen der Beschwerdeführerin in Bezug auf das
Vertretungsverhältnis und die nach Erlass der Verfügung der Vorinstanz vom 15.
Januar 2024 eingereichten Urkunden unbeachtlich.
4. Die Vorinstanz hat die
Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO), wozu auch
der Beweis der Vertretungsbefugnis gehört (Art. 59 Abs. 2 lit. c ZPO). Die
Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Unterschriften auf den Urkunden wie
insbesondere dem Mietvertrag und dem Ausweisungsgesuch seien unleserlich,
weshalb nicht klar sei, wer diese Dokumente unterzeichnet habe und ob diese
Personen zur Vertretung befugt gewesen seien. Allgemein sei aus den
eingereichten Urkunden und mit Blick ins Handelsregister unklar, wer hier wen
vertrete und zur Vertretung befugt sei. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz ist
nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz forderte die Beschwerdeführerin auf, das
Vertretungsverhältnis darzulegen, was die Beschwerdeführerin aber nicht tat
bzw. erst – wenn überhaupt – mit Beschwerde vom 21. März 2024, was
offensichtlich zu spät ist. Die Vertretungsbefugnis bleibt auch im
Beschwerdeverfahren, trotz Ausführungen und eingereichten Urkunden der
Beschwerdeführerin, weiterhin unklar. Somit ist auf die Beschwerde gar nicht
erst einzutreten.
5.1 Was die Beweislast für die
Verwendung des Formulars und dessen Zustellung anbelangt, trägt jene nach Art.
8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 220) der Vermieter. Die Kündigung
ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266l – 266n Obligationenrecht
(OR, SR 220) nicht entspricht (Art. 266o OR), sprich, wenn die
Kündigung nicht mit einem vom Kanton genehmigten Kündigungsformular erfolgt ist.
Die Gerichte haben die Nichtigkeit von Amtes wegen zu überprüfen (Roger Weber
in: Corinne Widmer Lüchinger / David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, Basel 2020, Art. 266o N 2). Ob der Beweis erbracht
ist, hängt von den gesamten Umständen ab und unterliegt der freien Würdigung
des Gerichts (Martin A. Kessler in: Corinne Widmer Lüchinger / David Oser
[Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2020, Art. 266 OR N 7).
5.2 Die Vorinstanz gab der
Beschwerdeführerin die Gelegenheit, zu belegen, dass die eingereichte Kündigung
auf einem vom Kanton Solothurn genehmigten Kündigungsformular erfolgt ist. Die Vorinstanz
sah den Beweis alleine mit dem Satz «Dieses Formular wurde mit Verfügung Nr.
K010 vom 15. Mai 2023 genehmigt» als nicht erbracht an. Dies ist nicht zu
beanstanden. Für die Beschwerdeführerin wäre es ein Leichtes gewesen, die
Verfügung des Oberamtes des Kantons Solothurn vom 15. Mai 2023, mit
welcher es das Kündigungsformular genehmigt hat, innert Frist einzureichen.
6. Die Beschwerdeführerin äusserte sich
trotz Aufforderung und Fristansetzung auf den 26. Oktober 2023 nicht fristgerecht.
Die Untätigkeit ist ihr selbst anzulasten. Dass die Vorinstanz auf das Gesuch um
Ausweisung nicht eintrat, ist nicht zu beanstanden.
7. Die Beschwerde erweist sich demnach
als offensichtlich unbegründet; sie ist abzuweisen, soweit überhaupt darauf
einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des obergerichtlichen
Verfahrens, welche auf CHF 500.00 festgelegt werden, der Beschwerdeführerin
aufzuerlegen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.
2.
Die A.___ AG hat die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert liegt unter
CHF 15'000.00.
Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts
Die
Vizepräsidentin                                                           Die
Gerichtsschreiberin
Kofmel                                                                              Hasler