so_gerichte · SGNEB.2023.1 · 2022-11-07 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, Steuerbefreiungen, § 207 Abs. 1 lit. g StG.In casu keine dauernde Selbstnutzung der Wohnung infolge Umzug bei weniger als einjähriger Bewohnung, finanzieller Verlust und nicht zwingende gesundheitliche Gründe hier nicht relevant, keine Steuerbefreiung.

Urteilvom8. Mai 2023

Es wirken
mit:

Präsident:     Th.
A. Müller

Richter:         Kellerhals,
D. S. Müller

Sekretär:      Hatzinger

In SachenSGNEB.2023.1

A. Z.

gegen

Kant. Steueramt

betreffendHandänderungssteuer

hat das
Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1  Mit Kaufvertrag
vom  2020 erwarb A. Z. das Grundstück GB W. Nr. 0001 zum Preis von CHF 360'000.
Mit Rechnung bzw. Veranlagungsverfügung vom 7. November 2022 eröffnete das
Departementssekretariat des Finanzdepartements A. Z. die Handänderungssteuer
von CHF 7'920, berechnet zum Satz von 2,2 % auf einem Abgabewert von CHF 360'000.
Gegen diese Veranlagung der Handänderungssteuer liess A. Z. am 18. November
2022 Einsprache an das kantonale Steueramt erheben und beantragen, die
angefochtene Verfügung sei aufzuheben. Zur Begründung wurde vorgebracht, die
Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer hätten aus
gesundheitlichen Gründen nicht erfüllt werden können.

1.2  Mit Verfügung vom
7.Dezember 2022 wies das Steueramt die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im
Wesentlichen ausgeführt, mit Kaufvertrag vom  2021 sei die Wohnung bereits
wieder veräussert worden. Die Einsprecherin habe ihren Wohnsitz nie in der
Wohnung begründet. Demzufolge sei eine Steuerbefreiung ausgeschlossen. Die
einschlägige 1-Jahresfrist sei nicht eingehalten. Die Einsprecherin habe nicht
dargelegt, inwiefern zwingende gesundheitliche Gründe einen Umzug verunmöglicht
haben sollen. Das eingereichte Arztzeugnis sei diesbezüglich nicht hinreichend.
Da die erforderliche Mindestdauer der Selbstnutzung nicht erfüllt werde bzw.
kein Einzug an die betreffende Adresse erfolgt sei, sei der Erwerb der
Liegenschaft nicht von der Handänderungssteuer zu befreien.

2.1  Am 4. Januar 2023
(Postaufgabe) reichte A. Z. beim kantonalen Steueramt vorsorglich Rekurs ein
gegen die Verfügung vom 7. Dezember 2022; Begründung und Beweismittel würden
nachgeliefert. Sie habe um ein Gespräch mit dem Chef des Steueramts gebeten;
dieses stehe noch aus. Mit Schreiben vom 15. Januar 2023 gelangte A. Z. an den
Chef des Steueramts und machte wichtige Informationen geltend, welche die
Verfügung des Steueramts massgebend beeinflusst hätten. Sie ersuchte um
nachträgliche Revidierung der Verfügung vom 7. Dezember 2022. Die beiden
Schreiben wurden zuständigkeitshalber dem Kantonalen Steuergericht überwiesen.

2.2  Mit Brief vom 19.
Januar 2023 ersuchte das Steuergericht A. Z. um Mitteilung, ob sie am Rekurs
festhalte oder nicht; ohne Mitteilung werde das Rekursverfahren weitergeführt.
Da keine Rückmeldung beim Steuergericht einlangte, wurde A. Z. (nachfolgend
Rekurrentin) mit Verfügung des Steuergerichts vom 7. Februar 2023 aufgefordert,
eine Rekursschrift mit betragsmässig bestimmten Begehren und Begründung mit
Unterschrift innert Nachfrist einzureichen, unter Androhung des Nichteintretens
auf den Rekurs im Unterlassungsfall.

2.3  Mit Eingabe vom
14. Februar 2023 führt die Rekurrentin zuerst an, sie habe erwartet, vom
Steueramt unterstützt und über ihre Rechte aufgeklärt zu werden, z.B. über die
Möglichkeit einer Einspracheverhandlung. Die Rekurrentin habe in der neuen
Wohnung gewohnt, das Steueramt habe sich darüber zu wenig erkundigt. Sie habe
den Adresswechsel bei der Gemeinde nicht vollzogen, weil sie schon während der
Umbauphase gemerkt habe, mit dem Wohnungskauf einen grossen Fehler gemacht zu
haben. Zudem seien ihre gesundheitlichen Probleme aufgetaucht. Deshalb habe sie
baldmöglichst in die alte Mietwohnung zurückkehren wollen. Weiter werde
aufgrund des Persönlichkeitsschutzes in einem ersten Arztzeugnis nicht genauer
auf die medizinische Diagnose eingegangen. Dass das Arztzeugnis zu wenig
eingehend sei, hätte der Rekurrentin vor der Verfügung vom 7. Dezember 2022
mitgeteilt werden müssen. Es werde nunmehr ein ausführlicheres Arztzeugnis
eingereicht. Die Rekurrentin habe aufgrund des Wohnungskaufs einen erheblichen
finanziellen Verlust von CHF 24'500 erlitten. Sie habe nicht eine Wohnung
kaufen und mit Gewinn wiederverkaufen wollen. Es sei nicht ersichtlich, weshalb
sie die Handänderungssteuer schulde, wenn sie erheblich Geld verloren habe. Sie
sei auf das weniger hohe Restgeld angewiesen für ihren Lebensunterhalt. Dies
gelte auch in Bezug auf die verlangte Handänderungssteuer. Die Rekurrentin
beantragt Gutheissung des Rekurses und Aufhebung der Verfügung vom 7. Dezember
2022 sowie Befreiung von der Handänderungssteuer von CHF 7'920.

Mit Schreiben
vom 22. Februar 2023 machte die Rekurrentin noch geltend, eine Mitarbeiterin
des Steueramts habe am 17. Januar 2023 am Telefon geäussert, im Fall der
Rekurrentin sei etwas nicht so gut gelaufen. Der Lebenspartner der Rekurrentin
habe das Telefongespräch mitgehört.

2.4  Mit Vernehmlassung
vom 27. Februar 2023 beantragte das kantonale Steueramt die kostenfällige Abweisung
des Rekurses. Das Steueramt hält vorab an den bisherigen Ausführungen fest.
Auch das neue Arztzeugnis vom  2023 sei nicht hinreichend im Hinblick auf
einen notwendigen Verkauf der Liegenschaft. Die Rekurrentin habe genügend Zeit
gehabt, um sich darüber bewusst zu werden, ob sie die Liegenschaft kaufen wolle
oder nicht. Es würden keine Gründe vorliegen, um vom Erfordernis der
einjährigen Selbstnutzung des Grundeigentums abzuweichen. Die Handänderungssteuer
sei damit geschuldet. Der Untersuchungsgrundsatz sei nicht verletzt worden.
Schliesslich könne die Rekurrentin bei der Erlassabteilung des
Finanzdepartements allenfalls ein Erlassgesuch einreichen.

2.5  Mit Stellungnahme vom
20. März 2023 beantragte die Rekurrentin die Aufhebung der angefochtenen
Verfügung und die Befreiung von der Handänderungssteuer, ohne weitere
Kostenfolge. Sie führt im Wesentlichen aus, ihre gesundheitlichen Probleme
hätten sich über Wochen manifestiert und seien für sie derart gravierend
gewesen, dass es für sie keine Zukunft in der Wohnung geben konnte. Aufgrund
des Persönlichkeitsschutzes sei es nicht üblich, in einem ersten Arztzeugnis
eingehend auf die medizinische Diagnose einzugehen. Es sei anmassend bzw.
verletzend, wenn das Steueramt der Rekurrentin vorwerfe, dass sie sich zu wenig
lang an die neue Wohnung gewöhnt habe. Diesen Vorwurf weise die Rekurrentin entschieden
zurück. Ihr Partner habe in der gleichen Liegenschaft eine Wohnung. Zudem sei
die Renovation der Wohnung ein schönes Familienerlebnis gewesen. Wie schlecht es
ihr gesundheitlich ergangen sei, werde dadurch bewiesen, dass sie unter allen
Umständen in die alte Wohnung zurückwollte, auch wenn sie mit dem Verkauf der
neuen Wohnung ein finanzielles Defizit auf sich nehmen musste. Weiter habe das
Verfahren für den Kauf der Wohnung nicht lange gedauert. Nach der Einsprache
sei der Rekurrentin zu wenig Gehör geschenkt worden. Das Steueramt habe sich zu
wenig um die tatsächlichen Abläufe in diesem Wohnungskauf gekümmert. Eine Spur
Empathie hätte erwartet werden können. Zudem habe die Mitarbeiterin des
Steueramts im Telefonat vom 17. Januar 2023 erwähnt, dass in diesem Fall
etwas nicht so gut gelaufen sei. Sodann könne es nicht im Sinne des
Gesetzgebers sein, eine defizitäre Handänderung wie hier mit einer Steuer zu
bestrafen, wenn mit dem Wohnungsverkauf ein erhebliches finanzielles Defizit
verbunden gewesen sei. Solches widerspreche jeglicher menschlichen Vernunft.

Das
Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Gemäss § 214 Abs.
3 des Steuergesetzes (StG; BGS 614.11) kann beim Kantonalen Steuergericht (KSG)
Rekurs gegen den Einspracheentscheid bezüglich der Veranlagung der
Handänderungssteuer erhoben werden. Die Rekurrentin ist durch den angefochtenen
Entscheid beschwert und zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert; das
angerufene Gericht ist zur Beurteilung zuständig. Der Rekurs wurde im Sinne von
§ 160 und § 216 Abs. 2 StG frist- und formgerecht eingereicht; auf das
Rechtsmittel ist damit einzutreten.

2.1  Der
solothurnischen Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken
(§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft
verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein
Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der
Gesetzgeber die Praxis der damaligen kantonalen Rekurskommission in
Steuersachen (heute: KSG) in das Gesetz übernehmen. Eine wirtschaftliche
Handänderung ist praxisgemäss immer dann anzunehmen, wenn einer Drittperson
ermöglicht wird, über ein Grundstück wie ein Eigentümer zu verfügen, obwohl sie
rein zivilrechtlich betrachtet nicht Eigentümerin geworden ist (Grundsätzliche
Entscheide des Steuergerichts KSGE 2007 Nr. 11 E. 3; 2005 Nr. 10 E. 1; 2003 Nr.
1 E. 2; 1997 Nr. 12 E. 2; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; Urteil des Bundesgerichts
2C_662/2013 vom 2.12.2013 E. 2.1 f.; vgl. auchVictor
Monteil, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in:
Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, 1981, S. 321 ff.;Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der
Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen
Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 441). Damit löst jeder
Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, die Handänderungssteuer
aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als
Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur
Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Steuerpflichtig ist gemäss § 208
Abs. 1 StG der Erwerber.

2.2 Das Steuergesetz
sieht in § 207 diverse steuerfreie Handänderungen vor. Von der Handänderungssteuer
befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von Grundstücken als
dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Diese am 1. Januar
2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG
und Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der
direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) an, welche die
Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur
Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (vgl. KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; 2012
Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010, Änderung der Vollzugsverordnung
zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern, Ziff. 2.15).

2.3  Nach § 63 bis der
Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VV StG; BGS 614.12) gilt Wohneigentum als
dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der
Regel innert 1 Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist
das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der
Regel 2 Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der
Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel
weniger als 1 Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).

3.1  Im konkreten Fall
erwarb die Rekurrentin am  2020 das Grundstück GB W. Nr. 0001, eine
Eigentumswohnung. Sie beantragte die Befreiung von der Handänderungssteuer
wegen dauernder, ausschliesslicher Selbstnutzung (Vorakten Nr. 1). Am  2021,
mithin knapp 8 Monate später wurde die Wohnung wiederverkauft (Vorakten Nr. 2).
Am 7. November 2022 wurde die Handänderungssteuer in Rechnung gestellt, weil
die Rekurrentin nicht in die neue Wohnung eingezogen sei. Gegen diese
Veranlagung und Rechnung wurde Einsprache erhoben; geltend gemacht wurden
gesundheitliche Gründe, wonach ein Arztzeugnis bestätigt, dass die Wohnung aus
medizinischen Gründen frühzeitig verkauft werden musste. Die Einsprache wurde
abgewiesen, weil die Mindestdauer von 1 Jahr im vorliegenden Zusammenhang nicht
eingehalten worden sei. Im Rahmen des Rekurses wird ein weiteres Arztzeugnis
eingereicht. Darin wird bestätigt, dass die Rekurrentin im Sommer 2020 an
diffusen Nachbeschwerden litt. Die Diagnose war ein Reizdarm, dessen Ursache
häufig psychologische Probleme seien. Nach dem Verkauf der Wohnung, was laut
Rekurrentin die Ursache sei, seien die Beschwerden verschwunden.

3.2  Grundsätzlich ist
unbestritten, dass die Rekurrentin nach W. umgezogen ist, aber dort kein Jahr
in der neuen Wohnung gelebt hat. Ob der Auszug nach ca. 6 Wochen (vgl.
Rekursschrift) planmässig oder unplanmässig war, spielt keine Rolle. Auch der
Gewinn oder wie hier geltend gemacht der Verlust aus dem Verkauf sind nicht
relevant. Eine dauernde Selbstnutzung lag daher nicht vor (vgl. oben, E. 2.3, §
63bis Abs. 3 VV StG). Das Steuergericht hat im Entscheid SGNEB.2017.2 vom 20.
November 2017 (publ. unter gerichtsentscheide.so.ch, E. 3.3 mit Hinweis auf
KSGE 2017 Nr. 16, bestätigt mit Urteil des Bundesgerichts vom 1.12.2017,
2C_469/2017) festgehalten, dass auch aus gesundheitlichen Gründen ausnahmsweise
von der Jahresfrist abgesehen werden kann; es müssen aber zwingende
medizinische Gründe vorliegen, Lärm oder Unwohlsein genügen nicht (Urteil vom 20.11.2017,
a.a.O., 3.2). Im vorliegenden Fall stellt sich denn die Frage, ob zwingende
medizinische Gründe vorliegen. Ein Reizdarm ist eine häufige Erkrankung des
Magen-Darm-Trakts; Stress kann ein Auslöser sein. Die Krankheit ist seelisch
belastend, aber nicht gefährlich. Hier sind die Gründe des Reizdarms unklar.
Was an der neuen, renovierten Wohnung nicht in Ordnung sein soll, wird nicht
erwähnt. Angeführt werden dagegen nur positive Aspekte, wie die Distanz zum
Lebenspartner, die Renovation etc. Nach Angaben des Steueramts ist Stress eine
häufige Begleiterscheinung eines Wohnungswechsels. Die Rekurrentin hätte aber
genügend Zeit gehabt, um zu überlegen, ob sie die Wohnung effektiv kaufen will.
Insgesamt erscheint die Kausalität zwischen den gesundheitlichen Beschwerden
und dem Einzug in die neue Wohnung als nicht nachgewiesen. Der Rekurs ist demnach
unbegründet.

3.3  Was die
Rekurrentin weiter vorbringt, kann an diesem Ergebnis nichts ändern. Zwar kann
sich fragen, ob das Wohnen mit andauernden Beschwerden nicht unzumutbar ist.
Ärztlich wird der Zusammenhang zwischen den Beschwerden und dem Umzug aber nicht
bestätigt. Zwingende Gründe sind damit nicht nachgewiesen. Diese sind im
vorliegenden Zusammenhang wie erwähnt jedoch erforderlich, wie auch bei einem
Fristversäumnis nach § 137 Abs. 2 StG, wenn der Steuerpflichtige
nachweist, dass er durch Krankheit verhindert war, innert der gesetzlichen
Frist zu handeln. Es ist hier indessen nicht erwiesen, dass die Rekurrentin von
der neuen Wohnung wegziehen musste. Aufgrund des eingereichten Arztzeugnisses
vom  2023 sind die gesundheitlichen Gründe nicht derart gravierend, als dass
vorliegend eine Ausnahme von der Besteuerung gegeben wäre. Zwar wird bestätigt,
dass die Rekurrentin im  2021 ihre neu gekaufte Wohnung aufgrund von
medizinischen Gründen wieder frühzeitig habe verkaufen müssen. Weiter wird aber
festgehalten, dass die Rekurrentin im  2020 mit diffusen Bauchbeschwerden zum
Arzt gekommen sei. Alle Abklärungen hätten einen Normalbefund ergeben, es sei
die Diagnose eines Reizdarms gestellt worden. Die Ursache dieser
Reizdarmsymptomatik liege häufig im Umfeld bei psychologischen Änderungen und
Problemen. Es habe sich gezeigt, dass diese Beschwerden seit dem Umzug in die
neue Wohnung mit Änderungen des vertrauten Wohnheims gekommen seien. Die
Rekurrentin habe diese Änderungen selber festgestellt und aus gesundheitlichen
Gründen die Wohnung verkauft. Bereits nach Verkauf und dann beim
Wohnungswechsel in die alte Mietwohnung seien die Beschwerden wie verflogen
gewesen. Somit sei aus medizinischer Sicht klar, dass der Wohnungswechsel zur
verbesserten Gesundheit der Patientin beigetragen habe. Die Beschwerden seien
bisher nicht mehr aufgetreten. Dieses Arztzeugnis ist hier nicht als hinreichend
anzusehen, als dass die Rekurrentin aus der neuen Eigentumswohnung hätte zwingend
wegziehen müssen. Eine Therapie wurde offensichtlich nicht angeordnet. Auch hat
sich der Lebenspartner der Rekurrentin nicht zur vorliegenden Angelegenheit
geäussert. Es ist dafürzuhalten, dass der Rekurrentin eine
Entscheidungsfreiheit verblieben ist. Es ist mithin nicht nachgewiesen, dass sie
keine andere Möglichkeit gehabt hätte, als aus dieser Wohnung wegzuziehen.
Damit liegen hier keine gravierenden gesundheitlichen Gründe vor. Daran ändert
auch die Replik vom 20. März 2023 nichts. Die weiteren Einwände der Rekurrentin
sind nicht überzeugend. Bei der Bemessung der Handänderungssteuer ist der
Verkehrswert der Liegenschaft massgebend (oben, E. 2.1, § 210 StG); Abzüge sind
nicht möglich, auch ein Verlust wie hier eingewendet kann wie gesehen (oben, E.
3.2) nicht relevant sein. Ein entsprechendes Arztzeugnis kann in Fällen wie
hier wohl zu einem anderen Ergebnis führen. Es muss sich aber anders als
vorliegend um gravierende Fälle handeln und diese müssen klar begründet sein,
insbesondere auch bei psychologischen Problemen wie hier. Ein
Ausnahmetatbestand in Bezug auf die 1-Jahresfrist gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG
ist im vorliegenden Fall demnach zu verneinen. An der bisherigen, insofern
restriktiven Rechtsprechung (vgl. KSG vom 20.11.2017, a.a.O., E. 3.3) ist daher
festzuhalten. Schliesslich kann die Rekurrentin bei der Erlassabteilung des
Finanzdepartements gegebenenfalls ein Gesuch um Erlass der Handänderungssteuer stellen.
Der Rekurs ist somit abzuweisen.

4.    Bei diesem
Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Kosten zu tragen
(§ 163 Abs. 1 StG). Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des
Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 500 festzusetzen (Grundgebühr, kein
Zuschlag).

****************

Demnach wirderkannt:

1.Der Rekurs wird
abgewiesen.

2.Die Gerichtskosten von
CHF 500 werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                      Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004 Luzern) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen
an:

- Rekurrentin (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Rechtsdienst

- Amtschreiberei Solothurn

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: