so_gerichte · VWBES.2024.18 · 2024-07-03 · de

Baubewilligung / Sanierung und Erweiterung bestehendes Wohnhaus

Solothurn Verwaltungsgericht 03.07.2024 VWBES.2024.18
Soleure Verwaltungsgericht 03.07.2024 VWBES.2024.18
Soletta Verwaltungsgericht 03.07.2024 VWBES.2024.18

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
3. Juli 2024
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichter Frey
Oberrichterin Obrecht Steiner
Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann
In Sachen
1.
A.___
2.
B.___
3.
C.___
4.
D.___
5.
E.___
6.
F.___
7.
G.___
8.
H.___
alle vertreten
durch A.___
Beschwerdeführer
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Baukommission
der Stadt I.___,
3.
J.___
GmbH,
vertreten durch K.___ Immobilien GmbH,    hier vertreten durch
Rechtsanwalt und Notar Dr. Urban Bieri,
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
/ Sanierung und Erweiterung bestehendes Wohnhaus
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. Mit Baugesuch vom 17. November
2022 ersuchte die J.___ GmbH, vertreten durch die K.___ Immobilien GmbH die
Baukommission der Stadt I.___ um Bewilligung für das Bauvorhaben «Sanierung und
Erweiterung bestehendes Wohnhaus» auf dem Grundstück GB I.___ Nr. [...].
2. Das Baugesuch wurde in der Folge am
23. Februar 2023 publiziert und lag bis am 9. März 2023 öffentlich
auf. Während der Auflagefrist gingen fünf Einsprachen – teilweise mit mehreren
Mitunterzeichnenden – ein.
3. Mit Verfügung vom 22. Mai 2023
erteilte die Baukommission der Stadt I.___ die Baubewilligung unter Auflagen
und Bedingungen. Die Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wurde.
4. Am 31. Mai 2023 erhoben die
ehemaligen Einsprecher A.___, B.___, C.___ D.___, E.___, und F.___ gemeinsam
Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement. Am 1. Juni 2023 erhoben zudem G.___
und H.___ zusammen mit weiteren Personen Beschwerde beim BJD. Alle beantragten,
die Verfügung sei aufzuheben und die Baubewilligung nicht zu erteilen.
5. Nach Gewährung des rechtlichen Gehörs
wies das BJD die Beschwerden mit Verfügung vom 22. Dezember 2023 ab,
soweit es darauf eintrat und auferlegte den Beschwerdeführern die
Verfahrenskosten.
6. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___,
B.___, C.___, D.___, E.___, F.___, G.___ und H.___ (nachfolgend die
Beschwerdeführer genannt) am 12. Januar 2024 gemeinsam Beschwerde vor
Verwaltungsgericht und beantragten, die Verfügung sei aufzuheben und die
Baubewilligung sei nicht zu erteilen.
7. Das BJD und die Baudirektion der
Stadt I.___ verzichteten auf eine Stellungnahme und beantragten die Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
8. Die J.___ GmbH, vertreten durch die K.___
Immobilien GmbH, hier vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urban Bieri, reichte am
11. März 2024 eine Stellungnahme ein und beantragte die Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer.
9. Die Beschwerdeführer reichten am
26. März 2024 abschliessende Bemerkungen ein.
10. Am 17. Mai 2024 holte das
Verwaltungsgericht bei der Baudirektion der Stadt I.___ die Akten zu einem
vorhergehenden Bauprojekt ein, welchem mit Entscheid vom 29. August 2022
keine Baubewilligung erteilt worden war.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale
Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO,
BGS 125.12]). Die Beschwerdeführer haben an den Verfahren vor den
Vorinstanzen teilgenommen, sind als Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid
beschwert und sind damit
zur Beschwerde
legitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.
Da das Verwaltungsgericht vorliegend
bereits als zweite Beschwerdeinstanz zu entscheiden hat, ist seine Kognition
eingeschränkt und Unangemessenheit kann nicht geltend gemacht werden. Weiter
ist die Gemeindeautonomie zu beachten (vgl. § 67
bis
Abs. 2
Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS 124.11]).
2. Die Beschwerdeführer verlangen die
Durchführung eines Augenscheins. Gemäss § 52 Abs. 1 VRG sind die
Verwaltungsgerichtsbehörden jedoch nicht an die Beweisanträge der Parteien
gebunden.
Das Bauprojekt ist vorliegend insbesondere mit den Plänen, den
Akten und den Eingaben der Parteien hinreichend dokumentiert. Der heutige
Zustand ist zudem im solothurnischen geografischen Informationssystem (SOGIS)
sowie auf Google Street View hinreichend einsehbar (vgl. Urteile des Bundesgerichts
1C_591/2023 vom 26. April 2024 E. 2 mit Hinweisen). Die Durchführung eines
Augenscheins ist deshalb nicht notwendig.
3.1.1 Zur Begründung des angefochtenen
Entscheids führte die Vorinstanz sinngemäss und im Wesentlichen aus, das
Bauvorhaben befinde sich in der vom ISOS mit Erhaltungskategorie A vermerkten
«Gartensiedlung [...]». Daraus könnten die Beschwerdeführer jedoch nichts für
sich ableiten. Eine Bundesaufgabe liege nicht vor und massgebend sei der
Bauzonenplan, nach welchem sich das Grundstück in der zweigeschossigen
Mischzone befinde. Das Zonenreglement sehe für diese Zone keine speziellen
Gestaltungsvorschriften vor. Durch den Umbau werde das Volumen des bestehenden
Gebäudes nicht wesentlich verändert. Dagegen werde ein zweigeschossiger Anbau
mit Terrasse errichtet, welcher nahezu den ganzen Gartenbereich ausfülle.
Darüber hinaus würden die Dachform und das Dachvolumen verändert. Die
bestehende pyramidenförmige Spitze des Walmdachs weiche einem waagrechten
Dachabschluss. Die Dachfirst werde insgesamt erhöht, die Lukarnen würden
abgebrochen. Südseitig weiche die aktuell bestehende Dachschräge einem tiefer
ausladenden Vordach mit Lukarne und integrierter Treppe zur Dachterrasse. Der
Anbau sei in der Tat voluminös und die Umbauten am Dach vermögten das
Erscheinungsbild zu verändern. Dies führe jedoch nicht zu einer Zerstörung der
Quartierlandschaft. Bereits heute seien etliche Vorgärten der Häuserzeile mit
Kleinbauten und Garagenboxen verbaut. Zwar werde durch den Dachumbau die
einheitlich verlaufende Linie der Firsthöhen durchbrochen und das neue Dach
komme höher zu liegen, doch relativiere sich dieser Umstand dadurch, dass es
das erste Haus in der Häuserzeile sei und damit weniger stark ins Gewicht
falle. Die Siedlung werde noch immer als zusammengehörend wahrgenommen. Auch
heute seien die Lukarnen auf den Dächern nicht einheitlich gestaltet, womit
sich die neu geplante Lukarne mit Wendeltreppe auf das Dach des Anbaus gut
einordne. Wie die Vorinstanz weiter treffend ausführe, orientiere sich überdies
die Befensterung des Um- und Neubaus am Bestand (auch am Bestand der
benachbarten Liegenschaften) und füge sich in die Umgebung ein. Bezüglich
Fassadengestaltung sei die Farb- und Materialwahl noch nicht bestimmt, doch
habe die Vorinstanz eine Auflage gemacht, wonach diese vorgängig durch die
Direktion Bau zu genehmigen sei. Bei der Anwendung von Ästhetikklauseln komme
den kommunalen Baubehörden ein besonderer Ermessensspielraum zu, in welchen
nicht leichthin einzugreifen sei. Es sei an der Vorinstanz, die Ästhetik von
Bauvorhaben in ihrer Gemeinde zu beurteilen.
3.1.2 Die Beschwerdeführer machen in
ihrer Beschwerde dagegen im Wesentlichen das gleiche geltend wie schon vor der
Vorinstanz und bringen vor, die Liegenschaft [...] sei der Eckpunkt einer
typischen Gartenstadtsiedlung, einem Ensemble von grosser Geschlossenheit und
eigenem Charakter, bestehend aus den Häusern entlang der [...]strasse (Nr. [...])
und dem gegenüberliegenden [...]weg, entstanden 1920-23. Die Siedlung habe den
gleichen Stellenwert, wie das in der Nähe befindliche [...], welches einen
besonderen Schutzstatus erhalten habe. Die Siedlung der damaligen
Genossenschaft «[...]» sei im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der
Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) beschrieben und mit dem Erhaltungsziel
A vermerkt. Mit dem neu geplanten Bauvorhaben würde das ISOS-Erhaltungsziel
mehrfach verletzt, indem das Eckhaus nicht integral erhalten und der Garten
durch einen Neubau vernichtet würde. Der Anbau und die veränderte Dachform
inklusive verändertem Dachvolumen zerstöre die geschlossene Struktur, die
Symmetrie und die Anordnung der übrigen Bauten dieses Strassenzugs. Der
geplante Anbau weise keinen Bezug zur bestehenden Baute auf und stehe nicht
einmal auf einem Sockel, der die beiden Gebäudeteile auf einer Ebene ansiedeln
würde. Auch fielen der charakteristische Erker und die ortsbildprägende
Dachform dem Anbau zum Opfer. Der Anbau als klotzförmiger, querliegender Riegel
komme einem Fremdkörper statt einer Aufwertung gleich und würde den Garten
nahezu ausfüllen. Weiter sei zu befürchten, dass durch die neu entstehende
L-Form des Gebäudetrakts der Strassenlärm von der [...]strasse hallend nach
oben oder unten zurückgeworfen werde und auch dadurch negative Auswirkungen auf
das Quartier habe. Der bestehende Garten der Liegenschaft [...] in seiner
jetzigen Form erfülle für das Quartier mehrere Funktionen, angefangen bei
Licht- und Luftdurchlässigkeit, Filterung der Luft und Durchlüftung des
Quartiers bis hin zur Wahrung von Biodiversität und Erhalt von Lebensraum für
Echsen und andere Klein- und Kleinstlebewesen. Vor allem aber markiere er mit
seiner grosszügigen Gestaltung unmissverständlich den Anfangspunkt des
Gartenstadtquartiers und sei ein bedeutungstragendes Element dieses Ensembles.
Der Neubau widerspreche §§ 63 f. KBV bzw. § 145 des Planungs- und Baugesetzes
(PBG, BGS 711.1), insbesondere indem er sich nicht in das Quartier eingliedere
und die stark veränderte Dachform die Charakteristik und Symmetrie des
Ensembles zerstöre.
Die Baukommission habe ein erstes
Projekt am 29. August 2022 unter anderen mit Verweis auf § 63 und 64 KBV
abgelehnt. Die damals erwähnten Mängel seien in der neuen Fassung des
Baugesuchs nicht behoben worden.
Das Leitbild der Stadt I.___ äussere
sich explizit zum Geviert [...]strasse/[...]weg mit dem Eckpunkt [...]. Hier
sei die Strategie «Wahren und Fördern» vorgesehen und es werde verlangt: «Der
Charakter der prägenden historischen Gebiete ist zu erhalten (Berücksichtigung
ISOS).» Zwar sei das Geviert [...]strasse/[...]weg in der Ortsplanung von 2008
nicht unter besonderen Schutz gestellt worden, wie andere im ISOS erwähnte
Gebiete. Dies bedeute aber nicht, dass dort alles erlaubt wäre. Das
ISOS-Inventar stelle eine wichtige Grundlage dar für die Interpretation von §§ 63
f. KBV bzw. von § 145 PBG. Dem BJD gelinge es nicht aufzuzeigen, dass sich
die geplante Baute typologisch in die bestehende Quartierstruktur eingliedere,
dass Volumen, Gestaltung und Formgebung ästhetischen Anforderungen zu genügen
vermögten und schliesslich die Qualität der Siedlung gefördert werde, so wie es
das Gesetz verlange. Es sei zu befürchten, dass eine Bewilligung für das
vorliegende Bauvorhaben ein Präjudiz schaffe für weitere Verunstaltungen im
Quartier. Für das vorliegende Bauvorhaben sollte auch eine Stellungnahme z.B.
der kantonalen Denkmalpflege eingeholt werden.
Das BJD mache es sich zu einfach, wenn
es festhalte, die I.___ Baukommission kenne die örtlichen Gegebenheiten besser
und könne besser beurteilen, ob die Ästhetik von Bauvorhaben gegeben sei. Die
Vorinstanz müsste vielmehr prüfen, ob die §§ 63 und 64 KBV erfüllt seien.
Vorliegend entstehe ein Gegensatz zum Bestehenden, was erheblich störe und SOG
1995 Nr. 23 zuwiderlaufe. Auch SOG 2000 Nr. 21 sei zu beachten.
3.1.3 Die Bauherrin lässt dagegen
vorbringen, es handle sich vorliegend um keine Bundesaufgabe, weshalb das
ISOS-Register nicht direkt anwendbar sei. Die Zonenvorschriften seien nicht
verletzt und die Baumasse eingehalten. Die Ästhetikvorschriften seien im
Kontext der übrigen baurechtlichen Vorschriften zu sehen. Es möge sein, dass
der mit der politisch gewollten Aufzonung initiierte Prozess, zusätzlich
Bauvolumen zu schaffen, da und dort gewöhnungsbedürftig sei, zumal das Quartier
heute unternutzt sei. Es wäre verfehlt, wenn der in Gang gesetzte Prozess,
Baugrund besser zu nutzen, aufgrund subjektiv geprägter Wertungen wieder
abgewürgt würde. Die Baubewilligung könne nicht aufgrund unsachlicher,
pauschaler ästhetischer Kritik von Beschwerdeführern verweigert werden, zumal
wie erwähnt die Vorgaben im Zonenreglement eingehalten worden seien.
3.2.1 Soweit die Beschwerdeführer
monieren, das Bauvorhaben widerspreche den Schutzzielen des ISOS, haben die
Vorinstanzen zu Recht ausgeführt, dass das ISOS-Register nicht
grundeigentümerverbindlich ist. Soweit (wie vorliegend) keine Bundesaufgabe in
Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales (und
kommunales) Recht gewährleistet. Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht
völlig unmassgeblich. Sie sind bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung
unbestimmter Begriffe des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen
Interessenabwägungen zu berücksichtigen (vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212 f.;
Urteil des Bundesgerichts 1C_572/2022 vom 2. November 2023 E. 3.1.1).
3.2.2 Die Stadt I.___ ist im Bundesinventar
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgenommen. Explizit erwähnt
wird dabei auch die Gartenstadtsiedlung der Genossenschaft [...], bestehend aus
den Reihenhäusern mit Walmdächern an der [...]strasse sowie den Doppelhäusern
mit Satteldach am [...]weg, Baujahr 1920-22. Dieser wird das Erhaltungsziel A
zugewiesen. Die Stadt I.___ hat sich mit dem Ortsbildschutz in ihrer
Ortsplanungsrevision im Jahr 2008 auseinandergesetzt. Im
Regierungsratsbeschluss zur Revision der Ortsplanung der Stadt I.___ heisst es
dazu, Ortsbildschutz sei nicht Denkmalschutz. Mit den zur Diskussion stehenden
Siedlungseinheiten (vgl. § 35 Zonenreglement) gehe es nicht darum, ganze
Quartiere unter Denkmalschutz zu stellen, so dass keine Veränderungen mehr
möglich wären. Bereits in den «Grundsätzlichen Überlegungen» im «Bericht und
Antrag der Arbeitsgruppe zur Beratung von Fragen des Ortsbildschutzes» werde
festgestellt, dass, wo Erstarrung zum Prinzip gemacht werde, das Leben sterbe
und deshalb Veränderungen, d.h. Anpassungen an heutige Bedürfnisse und
Lebensformen möglich bleiben sollen. So sei in § 35 des Zonenreglements denn
auch ausdrücklich vorgesehen, dass «Um-, An-, Auf-, Aus- und Zusatzbauten …
grundsätzlich möglich …» seien. Es gehe also nicht darum, ob Veränderungen
möglich seien, sondern wie diese erfolgen sollen. Sie «… haben … betreffend
Materialwahl und Gestaltung erhöhten ästhetischen Anforderungen zu genügen.»
Weiter wurde ausgeführt, die eingesetzte «Arbeitsgruppe zur Beratung von Fragen
des Ortsbildschutzes» habe die Quartiere aufgrund ihrer besonderen
typologischen, architekturgeschichtlichen, architektonischen,
raumgestalterischen und historischen Bedeutung, ihrer Wohnqualität, ihres
Seltenheitsgrades, ihres Situationswertes sowie aufgrund spezieller
Gegebenheiten beurteilt und diejenigen Strassenzüge als Ensembles von
besonderer Qualität vorgeschlagen, welche gesamthaft betrachtet die besten
seien (vgl. RRB [...]).
3.2.3 Das Quartier [...]strasse/[...]weg
wurde dabei – im Gegensatz zum Quartier «[...]» – nicht als erhaltenswerte
Siedlungseinheit ausgeschieden. Es befindet sich nicht in einer Schutzzone, für
welche laut Zonenreglement diverse Gestaltungsvorschriften zur Erhaltung der
bedeutungsvollen Kulturdenkmäler gelten. Die Schutzziele des ISOS sind auf das
fragliche Grundstück nicht direkt anwendbar und ein Gutachten der kantonalen
Denkmalpflege, wie es die Beschwerdeführer verlangen, oder von anderer Stelle,
ist nicht erforderlich.
3.3.1 Gemeinden haben aber das
Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3 des
Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Bauten und Aussenräume haben sich
typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen
Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben
ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung
fördern (§ 145 PBG; § 63 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Die (seit 1992) positiv
formulierte ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab,
sondern gebietet eine befriedigende Einordnung (Marcel Steiner: Die
Ästhetikgeneralklauseln, BR 1994, S. 117). Es ist auf den Eindruck des
Durchschnittsbetrachters abzustellen.
Bauten und Anlagen verunstalten das
Ortsbild, wenn ein Gegensatz zum Bestehenden entsteht, der erheblich stört. Sie
fügen sich dann in die Umgebung ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der
Eigenarten der Siedlung nicht störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll
nur eingegriffen werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf dem Spiel
stehen; es gilt, dabei den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu wahren.
Aus ästhetischen Gründen können – im
Verhältnis zu den allgemeinen Baunormen – zusätzliche Anforderungen an ein
Bauvorhaben gestellt werden. Das zonenkonforme Bauen kann jedoch nicht generell
eingeschränkt werden. Die Ästhetikklausel darf nicht dazu verwendet werden, die
geltenden Bauvorschriften zu umgehen (ZBl 1998, S. 170 ff; Urteil des
Bundesgerichts 1C_117/2016, 1C_127/2016). Es können Anforderungen für die
Dachgestaltung gestellt werden (ZBl 1984, S. 47 f.). Es ist aber z.B. nicht
zulässig, wegen des Eingliederungsgebots generell Reduktionen der zulässigen
Gebäudehöhen und -längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (vgl.
Peter Hänni: Planungs- , Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016,
S. 326 ff.). Bauten, die den Zonenvorschriften entsprechen, können nicht als
mit den Einordnungsvorschiften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere
Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude
(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,
Rz 3.468). Die Anwendbarkeit der Generalklausel hängt auch von der Dichte der
übrigen Vorschriften ab. Die baurechtliche Ordnung soll nicht aus den Angeln
gehoben, sondern verfeinert werden. Von der geltenden Zonenordnung kann nicht
generell, sondern nur im Einzelfall zur Verbesserung der Gestaltung abgewichen
werden (Beat Zumstein: Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des
kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 84).
Es bleibt weitgehend dem Ermessen der
Gemeinde überlassen, wie strenge Anforderungen sie an die Eingliederung stellen
will. Sie kann das in ihren Reglementen, dem Zonen- und dem Baureglement,
bestimmen, soweit ihr Rechtsetzungskompetenz zukommt, und auch über die
Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts befinden. Das Verwaltungsgericht
greift nicht ohne Not ein; der kommunalen Behörde wird auf Grund ihrer
weitgehenden Autonomie in Bau- und Planungssachen ein Beurteilungsspielraum
belassen. Das Verwaltungsgericht hat als zweite Beschwerdeinstanz primär die
korrekte Anwendung des übergeordneten Rechts zu prüfen, wobei ihm keine
Angemessenheitskontrolle zusteht (§ 67
bis
Abs. 1 lit. a VRG; vgl.
zum Ganzen VWBES.2022.281 vom 11. Januar 2024 E. 2.3/2.4).
3.3.2 Das Grundstück GB I.___ Nr. [...]
befindet sich gemäss Nutzungsplanung in der zweigeschossigen Mischzone M2. Dort
sind laut § 7 des Zonenreglements zweigeschossige Gebäude mit einer maximalen
Höhe von 7,5 Metern in offener Bauweise, einer Überbauungsziffer von maximal 50
% und einer Grünflächenziffer von minimal 30 % zugelassen. Spezifische
Gestaltungsvorschriften gibt es für diese Zone nicht. Auch wenn es zunächst
gewöhnungsbedürftig sein mag, dass ein Anbau einen Grossteil des heute
bestehenden Gartens ausfüllen wird, so ist dies nach den geltenden Bestimmungen
nicht unzulässig. Die Ausnützungs- und Grünflächenziffer werden eingehalten und
der Garten steht unter keinem besonderen Schutz.
Ein erstes Projekt hatte die
Baukommission mit Entscheid vom 29. August 2022, gestützt auf die
Ästhetikklausel nicht bewilligt und diesbezüglich Folgendes ausgeführt: «Das
geplante Bauvorhaben nimmt mit seiner Gestaltung (unsymmetrische Fensterplatzierungen,
unstrukturierte Fassade, geschlossene Wand beim Südwestanbau, Gestaltung der
Südwestfassade) keinen Bezug zum bestehenden, qualitätsvollen Bauwerk. Das
bestehende Volumen zeigt einen Hauptbaukörper, welcher auf der Südwestseite
einen zweigeschossigen, laubenartigen Anbau aufweist. Dieser Anbau ist mit
einem flachen Blechdach gedeckt und überschreitet bereits heute die Baulinie
gegenüber dem [...]weg und der [...]strasse. Mit der geplanten Vergrösserung
auf der Südwestseite wird das Dachvolumen (wie auch der First) gegen Südwesten
deutlich vergrössert. Das Dach wird dabei ca. 5 m höher als der bestehende
Anbau. Mit dieser volumetrischen Vergrösserung ausserhalb der Baulinie kann
nicht mehr eine Bestandesgarantie des heutigen Volumens in Anspruch genommen werden.»
Das vorliegend zu beurteilende neue
Projekt wird nun durch den Architekten im «Städtebaulichen Beschrieb» wie folgt
beschrieben: «Das bestehende Objekt wird in seiner jetzigen Form mehrheitlich
belassen, sowohl in seinem Volumen als auch im Grad der Fassadenperforierung
mit Fenstern. So wird auch der bestehende Anbau in seinem Volumen nicht
massgeblich verändert, er wird lediglich mit dem bestehenden Dach auf dem
Hauptbau verbunden, wodurch die bestehende südwestliche Lukarne entfällt. Das
Gebäude wird durch einen südseitigen 2-geschossigen Annexbau mit Flachdach
erweitert, welcher volumetrisch an den Bestand angepasst ist und sich dem
bestehenden Bau unterordnen soll. Die bestehende Fassade wird von aussen
gedämmt, und mit einem beigen, leicht bräunlichen (NCS S 1510-Y10R) Verputz
versehen. Strassenseitig sieht man im Bestand eine Abfolge von strukturierten
und opaken Putzflächen, welche ursprünglich angebracht wurden, um das Ende der
Reihenhauszeile zu markieren. Durch den bestehenden Anbau wurde dieser Abschluss
aber baulich verschoben. Dies wollen wir nun optisch erlebbar machen und
verzichten deshalb auf eine sich ändernde Putzstruktur in diesem Bereich. Die
bestehenden Lisenen im Bereich des bestehenden Anbaus wurden entsprechend der
heutigen Bauweise neu interpretiert. Deren Höhe wurde an den bestehenden
Hauptbau angepasst, um in der Fassade ein harmonisches Gesamtbild zu erreichen.
Durch diese Ausarbeitung der Lisenen erhält die Häuserzeile einen dem heutigen
Baustandart entsprechenden südwestlichen Abschluss. Der neue Anbau soll der
bestehenden Baute auch farblich untergeordnet sein, weshalb diese in einer
hellgrauen (NCS S 2502-Y20R) Farbe geplant ist.»
In ihrem Entscheid zum vorliegenden
Projekt äussert sich die Baukommission der Stadt [...] eingehend zur
Eingliederung des geplanten Projekts und führt unter anderem aus, bereits heute
seien im Hofbereich der Häuserzeile Bauten erkennbar. So würden diverse
Kleinbauten und eine Garagenbox den Hofbereich in seinem Wert reduzieren.
Bezüglich des konkreten Projekts sei zu erkennen, dass sich das bestehende
Volumen in einer Zweigeschossigkeit und einem darüberliegenden Satteldach
zeige. Das Öffnungsverhalten gegen die Strasse orientiere sich am Bestand. Die
zweiflügligen Fenster, welche zudem mit Klappläden ausgestattet seien, ordneten
sich in das bestehende Strassenbild ein. Auch die bestehende Loggia, welche neu
mit einer Aussendämmung versehen werde, orientiere sich in ihrer Gestaltung
weitgehend an der heutigen. So lasse sich erkennen, dass die Befensterung dort
feingliedriger unterteilt sei und der Charakter – in einem tradierten Sinne –
beibehalten werde. Zum zweigeschossigen Anbau wurde weiter ausgeführt, die
Brüstung sei unter der bestehenden Traufe des Hauptdachs angeordnet; damit
lasse sich das Volumen als Anbau erkennen, was auch folgerichtig sei. Die
Gestaltung dieses Anbaus orientiere sich mit seiner rhythmischen Befensterung
am Hauptbaukörper. Bereits bei der letzten Ortsplanung habe man im Sinn einer
qualitätsvollen Verdichtung die Möglichkeit bieten wollen, auch hofseitige
Anbauten zu realisieren.
Das BJD erkannte im Wesentlichen, der
Einordnungsentscheid der Vorinstanz sei nicht zu beanstanden und ein Eingriff
in ihr Ermessen rechtfertige sich nicht. Die Vorinstanz sei schliesslich mit
den örtlichen Gegebenheiten besser vertraut und es liege primär an ihr, die
Ästhetik von Bauvorhaben in ihrer Gemeinde zu beurteilen.
3.3.3 Wie erwähnt, hat das
Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz primär die korrekte Anwendung
des übergeordneten Rechts zu prüfen, und es steht ihm keine
Angemessenheitskontrolle zu (§ 67
bis
Abs. 1 lit. a VRG). Die
Ausführungen der Vorinstanzen zeigen, dass sie sich mit der Ästhetikklausel
eingehend befasst haben und ein erstes voluminöseres Bauvorhaben zurückgewiesen
worden war. Das vorliegende Bauprojekt wurde wesentlich redimensioniert, sodass
es sich nun in das Landschaftsbild einordnet und sich der Anbau dem
Hauptgebäude unterordnet. Der Entscheid der Vorinstanzen, wonach das
Bauvorhaben die Ästhetikklausel nicht verletzt, ist deshalb nicht zu
beanstanden.
4.1 Bezüglich Grenzabstand hielt die
Vorinstanz fest, die maximale Geschosszahl sei eingehalten, da das Dachgeschoss
die maximale Kniewandhöhe von 0.8 m nicht überschreite und somit nicht als
Vollgeschoss gelte. Der neue Anbau halte den Grenzabstand Richtung Südwesten ein.
Soweit dieser durch die bestehende Baute nicht eingehalten sei, geniesse sie
Besitzstand und die zusätzliche Unterschreitung durch eine Aussenisolation sei
durch § 56
bis
Abs. 1 KBV ausdrücklich erlaubt. Allerdings hätte hier
eine Ausnahmebewilligung erteilt werden müssen.
4.2 Die Beschwerdeführer führen dagegen
aus, die Grenzabstände würden unterschritten. Die grosse Dachterrasse müsse als
drittes Geschoss gelten, weshalb ein Grenzabstand von 5,6 m nötig sei und die 4
m gegen Südwesten ungenügend seien. Auch bei Annahme einer zweigeschossigen
Baute würden die Grenzabstände durch die aufgesetzte Fassade am bestehenden
Gebäude mit nur 2,45 m statt 4 m gegen Südwesten deutlich unterschritten. Das
BJD bestätige zwar, dass der Grenzabstand bereits bisher unterschritten gewesen
sei und mit dem Anbringen einer Aussenisolation noch weiter unterschritten
werde. Vorliegend wäre dem Bauherrn jedoch das Anbringen einer Innenisolation
zumutbar, womit der Grenzabstand nicht weiter verringert würde.
4.3 Wie die Vorinstanz richtig
ausgeführt hat, gilt für die Stadt I.___, welche ihre Ortsplanung noch nicht
revidiert hat, laut § 70 Abs. 2 KBV bezüglich Dachausbau § 17
bis
aKBV in der Version vom 1. Januar 2012 weiterhin. Gemäss dessen Abs. 1 ist
der Dachausbau ohne Anrechnung an die Geschosszahl zulässig, wenn bei neuen,
unter dieser Bestimmung erstellten Dachgeschossen die Kniewände, ausserkant
Fassade gemessen, nicht mehr als 0,8 m hoch sind (lit. a); eine architektonisch
und ästhetisch befriedigende Belichtung und Belüftung möglich ist und
insbesondere keine Gründe des Ortsbildschutzes dagegen sprechen. Die
feuerpolizeilichen Vorschriften sind einzuhalten (lit. b). Vorliegend ist die
Kniewandhöhe von 0,8 m nicht überschritten, eine architektonisch und ästhetisch
befriedigende Belichtung und Belüftung ist möglich und wie oben ausgeführt,
sprechen auch keine Gründe des Ortsbildschutzes dagegen. Eine
Brandschutzbewilligung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom
11. April 2023 liegt vor.
Soweit die Beschwerdeführer ausführen,
die Dachterrasse auf dem Neubau müsse als Vollgeschoss gelten, trifft dies
nicht zu. Gemäss § 16
ter
Abs. 1 KBV sind Vollgeschosse alle
Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse. Wenn aber
selbst ein Attika- oder Dachgeschoss nicht an die Geschosszahl angerechnet
wird, kann dies erst recht für eine Dachterrasse ohne jeglichen Aufbau nicht zutreffen.
Die gesamte Baute gilt als zweigeschossig.
4.4 Für die zweigeschossige Baute mit
einer Länge von rund 19 m gilt damit gemäss § 70 Abs. 2 KBV i.V.m. § 22 aKBV
i.V.m. Anhang II aKBV ein Grenzabstand von 4.00 m. Ohnehin gilt aber für den
Grenzabstand von öffentlichen Strassen laut § 22 Abs. 3 aKBV die Baulinie,
welche vorliegend ebenfalls bei 4.00 m liegt.
Soweit die Beschwerdeführer die
Unterschreitung des Grenzabstandes in südwestlicher Richtung monieren und die
Anbringung einer Innen- statt einer Aussenisolation fordern, hat die Vorinstanz
richtig ausgeführt, dass der Neubau den geforderten Grenzabstand gemäss
Strassenbaulinie von 4 m exakt einhält und dass das Hauptgebäude bereits im
Ist-Zustand in einem Punkt einen Grenzabstand von nur 2,8 m einhält, der sich
dann der Fassade entlang auf 4 m ausdehnt. Bezüglich dieser Unterschreitung
gilt Besitzstandgarantie und zudem ist im Erschliessungsplan entlang der
jetzigen Fassade eine Vorbaulinie definiert, welche den jetzigen Bestand
schützt. Soweit durch die geplante Aussendämmung von 18 cm bzw. 35 cm der
Grenzabstand weiter unterschritten wird, haben die Vorinstanzen korrekt auf §
56
bis
KBV verwiesen, wonach die Baubehörde bei Umbauten, durch die
eine verbesserte Energienutzung erreicht wird, insbesondere für Isolationen,
Ausnahmen von den Vorschriften dieser Verordnung gestatten kann, wenn keine
erheblichen öffentlichen oder nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden
und die Verbesserung anders nicht zweckmässig erreicht werden kann. Die beiden
Vor­instanzen haben gestützt auf diese Bestimmung der Aussenisolation
zugestimmt. Aufgrund der eingeschränkten Kognition des Verwaltungsgerichts als
zweite Beschwerdeinstanz ist dieses nicht berechtigt, in diesen
Ermessensentscheid einzugreifen, welcher ohnehin zweckmässig erscheint.
5.1 Zum Vorgartenschutz, hält die
Vorinstanz fest, soweit die Beschwerdeführer § 3 des Zonenreglements zum
Vorgartenschutz monierten, komme dieser vorliegend nicht zur Anwendung. Die
Parzelle liege zum einen in der Misch- und nicht in der Bauzone. Soweit die
Vorinstanz in der Vergangenheit § 3 des Zonenreglements auch schon auf die
Mischzone angewendet habe, habe sie mit der Bewilligung des vorliegenden
Bauvorhabens deutlich gezeigt, dass sie ihre Praxis zum Vorgartenschutz
aufgeben wolle.
5.2 Die Beschwerdeführer führen
hiergegen aus, auch wenn sich das Bauvorhaben in der Mischzone befinde, so habe
die städtische Baubehörde § 3 des Zonenreglements zum Vorgartenschutz in einem
Entscheid aus dem Jahr 2002 auch auf ein Bauvorhaben an der [...]strasse
angewendet, um das Ensemble als solches zu erhalten. Damals sei nach gängiger
Praxis zum Vorgartenschutz entschieden worden, 1/3 Öffnung ohne Tor oder
Öffnung grösser als 1/3 mit Tor. Dies müsse somit auch vorliegend gelten und es
könne nicht auf der ganzen Breite eine Öffnung mit Parkplätzen bewilligt
werden. Die Praxis sei seither nicht geändert worden. Bei drei anderen
Liegenschaften seien die Gärten vor 2002 geöffnet worden. Eine Begründung,
weshalb jetzt von der Praxis abgewichen werden solle, fehle.
5.3 Das Zonenreglement der Stadt I.___ hält
in § 3 fest, in den Wohnzonen sei der Raum zwischen strassenseitiger Baulinie
und der Grenze der Verkehrsanlage grundsätzlich als Garten zu gestalten. Der
Vorgarten sei gegenüber dem Strassenraum mit einer Einfriedung abzugrenzen. In
Ausnahmefällen dürfe ein Teil, höchstens aber die Hälfte des Vorlandes anders
ausgestaltet werden, sofern die Einheitlichkeit des Vorlandes, der lokale
Charakter des Strassenbildes oder andere schutzwürdige Interessen nicht
beeinträchtigt würden. Soweit mit dem Quartierbild vereinbar, dürfe die
Einfriedung zum Strassenraum nicht mehr als 1/3 der Anstosslänge des
Grundstücks geöffnet werden.
Wie die Vorinstanz auch hier richtig
ausgeführt hat, befindet sich das vorliegend in Frage stehende Grundstück in
der Misch- und nicht in der Wohnzone, weshalb die fragliche Bestimmung
vorliegend grundsätzlich nicht anwendbar ist. Die Beschwerdeführer weisen aber
richtig darauf hin, dass die Baukommission der Stadt I.___ in einem Entscheid
aus dem Jahr 2002 die Praxis zum Vorgartenschutz ausdrücklich auch auf die
Gärten der Liegenschaften an der [...]strasse angewendet hat. Zudem stellte die
Vorinstanz fest, dass die Praxis gemäss einem Entscheid des BJD vom 6. Mai
2003 auch bei diversen weiteren Liegenschaften an der [...]strasse bestehe.
5.4 Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung geht der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung in der
Regel der Rücksicht auf die gleichmässige Rechtsanwendung vor (BGE 126 V 390 E.
6 S. 392). Die Beschwerdeführer können aus einer bisher geübten Praxis der
Gemeinde – entgegen der gesetzlichen Regelung – nur dann einen Anspruch auf
Gleichbehandlung im Unrecht für sich ableiten, wenn die Behörde zu erkennen
gibt, dass sie auch in Zukunft entgegen der gesetzlichen Regelung entscheiden
wird. Nur wenn eine Behörde nicht gewillt ist, eine rechtswidrige Praxis
aufzugeben, überwiegt das Interesse an der Gleichbehandlung der Betroffenen
gegenüber demjenigen an der Gesetzmässigkeit. Äussert sich die Behörde nicht
über ihre Absicht, so ist anzunehmen, sie werde zu einer gesetzmässigen Praxis
übergehen (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.3.1 S. 112).
Vorliegend hat die Baukommission nicht
begründet, weshalb sie von ihrer früheren Praxis abgewichen ist. Sie hat jedoch
mit dem Entscheid im vorliegenden Verfahren gezeigt, dass sie an ihrer
rechtswidrigen Praxis nicht mehr festhält, sondern entsprechend dem
Gesetzeswortlaut entscheidet, der eben für die Mischzone keine Bestimmungen zum
Vorgartenschutz enthält. Weiter ist zu beachten, dass das heutige
Zonenreglement der Stadt I.___, welches die Bestimmungen zum Vorgartenschutz in
der Wohnzone enthält, aus dem Jahr 2010 stammt. Die in den Entscheiden aus den
Jahren 2002 und 2003 stammende Praxis wurde in dieses Zonenreglement nicht
übernommen, sondern der Vorgartenschutz explizit nur für Grundstücke in der
Wohnzone verankert. Die Beschwerdeführer können daher aus den Bestimmungen zum
Vorgartenschutz in der Wohnzone nichts zu ihren Gunsten ableiten.
6.1 Bezüglich Grünflächenziffer hält die
Vorinstanz fest, diese betrage 30 % und werde eingehalten. Sollte diese durch
ein weiteres Bauvorhaben später unterschritten werden, werde dies erst in jenem
Baubewilligungsverfahren relevant sein.
6.2 Die Beschwerdeführer machen
hiergegen geltend, die Grünflächenziffer liege nicht bei 33,2 % sondern bei nur
31 %. Zwar sei damit das Mindestmass von 30 % eingehalten, doch würden sich die
neuen Bewohner wohl kaum mit einem Kies- und Sandweg bis direkt vor die Haustür
anfreunden und den Weg früher oder später versiegeln. Aufgrund des fehlenden
Kellerausgangs würden auch Gartengeräteschuppen notwendig werden, womit die
minimale Grünflächenziffer nicht mehr eingehalten wäre. Die jetzige
Gartengestaltung sei unpraktikabel und realitätsfremd.
6.3 Die Beschwerdeführer halten selbst
fest, dass die Grünflächenziffer von 30 % eingehalten sei, weshalb sich
weitere Ausführungen zu diesem Thema erübrigen. Sollte die Grünflächenziffer
durch ein späteres Bauvorhaben überschritten werden, wird dies erst in jenem
Baubewilligungsverfahren zu beachten sein.
7.1 Weiter hält die Vorinstanz fest, soweit
die Beschwerdeführer monierten, der geplante Bau liege quer zur Luftleitbahn
und würde durch den entstehenden Luftstauraum die Lebensqualität vermindern,
was dem Leitbild der Gemeinde widerspreche, werde das Leitbild erst auf die
bevorstehende Ortsplanungsrevision Auswirkungen haben, sei jetzt aber noch
nicht anwendbar.
7.2 Die Beschwerdeführer machen
hiergegen geltend, das räumliche Leitbild der Stadt I.___ verlange auch, dass
die Durchlüftung der Quartiere zu berücksichtigen sei. Ein Grundlagenbericht
zum räumlichen Leitbild verlange auch für das Gebiet [...]weg, die
Luftleitbahnen wiederherzustellen und die Wärmebelastung zu senken. Ein
Quartierriegel würde die Situation noch verschlechtern und die Lebensqualität
im Quartier deutlich vermindern. Indem das BJD argumentiere, diese Berichte
seien erst für die künftige Ortsplanung relevant, verfalle es in Formalismus
und verkenne den klaren politischen Willen der I.___ Behörden.
7.3 Die gesetzliche Grundlage für das
räumliche Leitbild der Gemeinden besteht in § 9 Abs. 3 PBG. Demnach gibt
die Einwohnergemeinde ihrer Bevölkerung Gelegenheit, sich über die Grundzüge
der anzustrebenden räumlichen Ordnung der Gemeinde zu äussern (Leitbild).
Gemäss § 9 Abs. 4 PBG hat die Ortsplanung das von der Gemeindeversammlung oder
dem Gemeindeparlament verabschiedete Leitbild zu berücksichtigen. Der
Kantonsrat hat zwar eben erst mit Beschluss vom 26. Juni 2024 den
Regierungsrat beauftragt, eine Anpassung des kantonalen Planungs- und
Baugesetzes vorzubereiten, mit der das räumliche Leitbild zu einem
behördenverbindlichen Planungsinstrument weiterentwickelt wird. Das räumliche
Leitbild enthält aber lediglich die Grundzüge, die mit der Ortsplanung
angestrebt werden sollen und auch nur diese sollen behördenverbindlich werden. Zwar
ist im verabschiedeten räumlichen Leitbild der Stadt I.___, welches für die
laufende Ortsplanung zu berücksichtigen ist, auch die Durchlüftung der Stadt ein
Thema, doch resultiert daraus weder jetzt noch nach Inkrafttreten der neuen
Ortsplanung ein Bauverbot für untergeordnete Bauvorhaben wie das Vorliegende.
Beim räumlichen Leitbild geht es um eine gesamtheitliche Betrachtung der
Stadtentwicklung. Die Beschwerdeführer können daraus für das vorliegende
Bauprojekt nichts zu ihren Gunsten ableiten.
8.1 Die Vorinstanz hielt weiter fest, soweit
die Beschwerdeführer die vier Parkplätze monierten und ein erhöhtes
Sicherheitsrisiko wegen eingeschränkter Sicht befürchteten, sei die Rüge
unbegründet, da die Parkplätze in gleicher Manier angeordnet seien wie auf
vielen weiteren Parzellen des Quartiers und weil dort ohnehin langsam zu fahren
sei.
8.2 Hierzu führen die Beschwerdeführer
aus, die geplanten Parkplätze würden nun zwar die gesetzlichen Mindestangaben
erfüllen, doch werde ein praktikables Parkieren nicht möglich sein. Zudem sei
die Sicht in der Kurve eingeschränkt und es ergebe sich ein erhöhtes
Sicherheitsrisiko.
8.3 § 42 KBV enthält Vorschriften
bezüglich Abstellplätze für Motorfahrzeuge. Gemäss Abs. 3 sind für die
Festlegung des Angebotes an Abstellplätzen die im Anhang III aufgeführten
Richtwerte und die jeweilige Norm des Schweizerischen Verbandes der Strassen-
und Verkehrsfachleute sowie allfällige Regelungen der Gemeinde massgebend. Die
Beschwerdeführer halten selber fest, dass die Parkplätze den gesetzlichen
Angaben entsprechen würden. Inwiefern kein praktikables Parkieren möglich sein
soll, führen sie nicht aus. Mit 2,65 m sind die Parkplätze jedenfalls füglich
breit. Soweit die Beschwerdeführer Sicherheitsbedenken geltend machen, kann auf
die Ausführungen der Vor­instanz verwiesen werden. Beim [...]weg handelt es
sich um eine Quartierstrasse, auf welcher mit angepasstem Tempo zu fahren ist
und die meisten Verkehrsteilnehmer werden mit der örtlichen Situation vertraut
sein. Bei diversen weiteren Liegenschaften am [...]weg sind die Parkplätze in
gleicher Manier angeordnet, weshalb kein Grund besteht, die geplante
Parkplatzanordnung für das vorliegende Bauprojekt zu verbieten. Die
Beschwerdeführer gehen auf diese Ausführungen denn auch nicht weiter ein,
weshalb ihre Beschwerde auch in diesem Punkt unbegründet ist.
9. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen, die einschliesslich der
Entscheidgebühr auf CHF 2'400.00 festzusetzen und mit dem geleisteten
Kostenvorschuss zu verrechnen sind.
Die Beschwerdeführer haben zudem der
obsiegenden Bauherrschaft eine Parteientschädigung auszurichten. Dr. Urban
Bieri hat mit Kostennote vom 21. Juni 2024 einen Aufwand von acht Stunden
zu CHF 300.00 zuzüglich Spesen von CHF 72.00 und 8,1 % Mehrwertsteuer
geltend gemacht. Der Aufwand erscheint gerechtfertigt, jedoch kann er mangels
Einreichung einer Honorarvereinbarung lediglich zu einem Stundenansatz von
CHF 280.00 gutgeheissen werden und ist somit auf CHF 2'499.25 (inkl.
Auslagen und MwSt.) festzusetzen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerdeführer haben die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'400.00 unter solidarischer
Haftbarkeit zu bezahlen.
3.
Die Beschwerdeführer haben der J.___
GmbH unter solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von CHF 2'499.25
(inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin
Thomann                                                                          Blut-Kaufmann