so_gerichte · SGSTA.2008.38 · 2008-01-30 · de
Abzüge, Liegenschaftsunterhaltskosten

StG § 39 Abs. 3, StVO Nr. 16 § 2, DBG Art. 32 Abs. 2 - Abzüge; Liegenschaftsunterhaltskosten.1. Der Umbau eines Kindergartens in ein Wohnhaus ist kein Unterhalt; die Investitionen können steuerlich nicht in Abzug gebracht werden.2. Währenddem eine Liegenschaft leer steht, ist weder ein Pauschalabzug zu gewähren, noch ein Eigenmietwert aufzurechnen.

StG § 39
Abs. 3,StVO
Nr. 16 § 2,DBG Art. 32 Abs. 2- Abzüge;
Liegenschaftsunterhaltskosten.

1.Der
Umbau eines Kindergartens in ein Wohnhaus ist kein Unterhalt; die Investitionen
können steuerlich nicht in Abzug gebracht werden.

2.Währenddem
eine Liegenschaft leer steht, ist weder ein Pauschalabzug zu gewähren, noch ein
Eigenmietwert aufzurechnen.

Sachverhalt

1.       Mit Kauf vom
27. Juni 2005 erwarben die Steuerpflichtigen eine Liegenschaft in R./SO zum
Preis von Fr. 421'100.--. Diese Liegenschaft wurde bis zum Verkauf als
Kindergarten benutzt. Nach dem Kauf folgten Instandstellungs- und Umbauarbeiten
zur Umnutzung in ein Wohnhaus in Höhe von Fr. 539'600.--. Die Steuerpflichtigen
zogen am 1. Mai 2006 in die Liegenschaft ein und machten in ihren
Steuererklärungen 2005 und 2006 Liegenschaftskosten von Fr. Fr. 68'968.-- resp.
Fr. 165'423.-- geltend.

2.       Die
Veranlagungsbehörde kürzte  in den definitiven Veranlagungen vom 17. Dezember
2007 die Liegenschaftskosten 2005 und 2006 auf Fr. 3'405.-- (Staatssteuer 2005)
und Fr. 4'256.-- (Bundessteuer 2005) resp. Fr. 4'394.-- (Staatssteuer 2006) und
Fr. 5501.-- (Bundessteuer 2006).

Dagegen
erhoben die Steuerpflichtigen am 9. Januar 2008 Einsprache. Mit Entscheid vom
30. Januar 2008 hiess die Veranlagungsbehörde die Einsprachen teilweise gut.
Die abzugsberechtigten Liegenschaftskosten im Steuerjahr 2005 wurden auf
Fr. 70'920.-- (Staat) und Fr. 71'771.-- (Bund) und im Steuerjahr 2006 auf
Fr. 77'174.-- (Staat) und Fr. 78'274.-- (Bund) erhöht.

3.       Dagegen
erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten genannt) am 2. März
2008 Rekurs und Beschwerde beim Steuergericht und stellten folgende Begehren:
1. Es seien die laufenden Unterhaltskosten steuerwirksam zum Abzug zuzulassen;
2. Es sei für die leer stehende Liegenschaft der Pauschalabzug für das gesamte
Jahr 2006 zu gewähren; 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Mit
Vernehmlassung vom 20. Juni 2008 beantragte die Veranlagungsbehörde die Abweisung
von Rekurs und Beschwerde.

Die
Rekurrenten nahmen am 20. August 2008 zur Vernehmlassung Stellung und hielten
an ihren Anträgen fest.

Erwägungen

2.       Gemäss Art.
32 Abs. 2 DGB und § 39 Abs. 3 StG können bei Liegenschaften die Unterhaltskosten,
die Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen
werden, ferner Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden
Bauten gemäss Regelung durch das Eidgenössische Finanzdepartement. Unterhaltskosten
sind gemäss § 2 der Steuerverordnung Nr. 16 betr. Unterhalts-, Betriebs- und
Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen (STVO Nr. 16, BGS
614.159.16) Aufwendungen für Massnahmen, die eine Liegenschaft in ihrem Zustand
erhalten oder die einen Wert darstellen, den die Liegenschaft während der
steuerrechtlich massgebenden Besitzdauer bereits hatte. Nicht abzugsfähig sind
wertvermehrende Kosten für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und
Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften; wertvermehrende Umbaukosten
liegen vor, wenn sie entweder den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen oder
die jährlichen Betriebskosten senken; vorbehalten ist § 6 (vgl. StVO Nr. 16, §
2 Abs. 2 lit. a).

3.       Die
Rekurrenten beantragten, dass die Unterhaltskosten für die Liegenschaft in
R./SO gemäss Baukostenabrechnung vollumfänglich steuerwirksam zum Abzug zuzulassen
seien. Die Gesamtbaukosten von Fr. 539'635.10 wurden gemäss Baukostenabrechnung
in drei Bereiche aufgeteilt: für Energiesparmassnahmen wurden Fr. 282'608.20,
für wertvermehrende Massnahmen wurden Fr. 204'316.85 und für Unterhalt wurden
Fr. 52'710.05 aufgewendet. Vorliegend stellt sich die Frage, ob die
Unterhaltskosten in Höhe von Fr. 52'710.05 als Unterhaltskosten zum Abzug
zugelassen sind oder ob diese wertvermehrende Massnahmen darstellen, welche
nicht abgezogen werden können.

Unterhaltskosten
sind Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster
Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder
kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen)
(Richner/Frei/Kaufmann, Handkommentar zum DBG, Zürich 2003, Art. 32 N 29). Von
den Unterhaltskosten zu unterscheiden sind Aufwendungen, welche zur
Wertvermehrung eines Grundstücks führen. Solche wertvermehrenden Aufwendungen
sind bei der Einkommenssteuer nicht abzugsfähig (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O.,
Art. 32 N 36).

Umfasst
eine Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden
Anteil, ist die Aufwendung im Umfang des werterhaltenden Anteils grundsätzlich
zum Abzug zugelassen, während der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt
ist (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., Art. 32 N 37). Die Abgrenzung zwischen
Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt i.d.R. nach objektiv-technischen Kriterien.
Vergleichsmassstab bildet dabei nicht der Wert des Grundstücks insgesamt,
sondern derjenige der ersetzten Installation. Wird also eine alte Installation
nicht bloss durch eine dem aktuellen Stand der Technik angepasste neue
Installation ersetzt, sondern an deren Stelle eine qualitativ bessere Installation
gesetzt, liegt (anteilmässig) kein Unterhalt mehr, sondern eine Wertvermehrung
vor, auch wenn der Wert des Grundstücks als solches nicht angestiegen ist (Richner/Frei/Kaufmann,
a.a.O., Art. 32 N 38).

Alle
Aufwendungen, welche ein Grundstück in einen besseren Zustand versetzen, d.h.
ein Haus in den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes
aufrücken lassen, haben wertvermehrenden Charakter. Massgebend ist dabei
aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise, ob das Grundstück durch die
Massnahme eine qualitative Verbesserung und damit eine Wertsteigerung erfahren
hat. Die Aufwendungen für die Instandstellung oder Modernisierung eines
Grundstücks, welche einer eigentlichen Neueinrichtung gleichkommt, sind daher
im Ausmass der Modernisierung nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig (Richner/Frei/Kaufmann,
a.a.O., Art. 32 N 39).

Die
Liegenschaft, welche vor dem Verkauf als Kindergarten genutzt wurde, wurde in
ein Wohnhaus umgebaut. Unbestritten ist, dass der Kindergarten vor dem Umbau
nicht als Wohnhaus hätte genutzt werden können. Bei einer funktionalen
Betrachtung liegt somit eindeutig eine qualitative Verbesserung und eine
Wertsteigerung auch durch die Unterhaltsarbeiten vor. Die Liegenschaft erhielt
durch die gesamten Baukosten eine neue Nutzung. Die Instandstellung und
Modernisierung der Liegenschaft sind daher vorliegend nicht einzeln zu
betrachten, sondern als Ganzes. Die Unterhaltskosten sind nicht abzugsfähig.
Der Rekurs und die Beschwerde sind in diesem Punkt abzuweisen.

4.       Die
Rekurrenten machen weiter geltend, dass für die Liegenschaft im ganzen Jahr
2006 Liegenschaftskosten angefallen seien, obwohl die Liegenschaft per 1. Mai
2006 leer stand. Daher sei der Pauschalabzug für das ganze Jahr 2006 zu
berücksichtigen.

-Der
Eigentümer eines nutzniessungsbelasteten Grundstücks darf die von Gesetzes
wegen zu tragenden ausserordentlichen Unterhaltskosten (Art. 764 ZGB) abziehen,
obwohl er keinen Ertrag zu versteuern hat (VGr LU, 21.09.1999, StR 2000, 404
[408] k.R.).

-Auch
wenn ein Grundstück infolge Unterhaltsarbeiten nicht vermietet werden kann,
können die Unterhaltskosten trotzdem abgezogen werden (RK GE, 25.06.1987, StR
1990, 621 k.R.) (zum Ganzen: Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., Art. 32 N 4).

Steuergericht,
17. November 2008