so_gerichte · ZZ.1983.3 · 1983-02-16 · de
Erstreckung Mietverhältnis, Geschäftsraum, Härte

Art. 267a Abs. 1 OR. Erstreckung des Mietverhältnisses für Geschäftsräume. Behauptung, dass die Kündigung ohne Erstreckung zu einem zweimaligen Wechsel des Geschäftslokals führen werde.- Ist diese Behauptung geeignet, einen Härtefall darzutun? (Erw. 1).- Anforderungen an den Nachweis der Behauptung (Erw. 2).

SOG 1983 Nr. 3

Art. 267a Abs. 1 OR.Erstreckung des
Mietverhältnisses für Geschäftsräume. Behauptung, dass die Kündigung ohne
Erstreckung zu einem zweimaligen Wechsel des Geschäftslokals führen werde.

C.R. vermietete dem F.H. im Jahre 1975 ein Ladenlokal auf
unbestimmte Zeit. F.H., der mit Berufskleider handelt, benützte die
Räumlichkeiten als Büro und Lagerraum. Mit Schreiben vom 29. September 1982
kündigte der Vermieter auf Ende März 1983. Am 19. Oktober 1982 stellte der
Mieter beim zuständigen Gerichtspräsidenten das Begehren um Erstreckung des
Mietverhältnisses für die Dauer eines halben Jahres. Der Vorderrichter wies das
Gesuch mit der Begründung, dass eine durch die Kündigung verursachte Härte
nicht bestehe, ab. Im besonderen wies er darauf hin, dass der Gesuchsteller
nicht zur Genüge seinen behaupteten festen Willen habe bezeugen können, ein
Eigenheim mit Geschäftslokal zu bauen, das nach Ablauf der Erstreckungsfrist
von einem halben Jahr bezugsbereit wäre. Gegen dieses Urteil erhob der
Gesuchsteller Rekurs mit dem Rechtsbegehren, die geforderte Erstreckung des
Mietvertrages bis zum 30. September 1983 zu bewilligen. Zur Untermauerung
seines Eigenheimprojektes reichte er im obergerichtlichen Verfahren diverse
neue Unterlagen ein. Das Obergericht hiess den Rekurs aus folgenden Erwägungen
gut:

1. Nach Art. 267a Abs. 1 OR kann der Richter das
Mietverhältnis für Geschäftsräume bis zu zwei Jahren erstrecken, wenn eine
Kündigung für den Mieter eine Härte zur Folge hat, die auch unter Würdigung der
Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Gesuchsteller
erblickt die vom Gesetz geforderte Härte darin, dass er innerhalb von sechs
Monaten zweimal neue Geschäftsräumlichkeiten beziehen müsse. Er behauptet, er
werde bei Ablauf der verlangten Erstreckungsfrist in das noch zu erstellende
Eigenheim übersiedeln. In diesem Neubau seien auch ein Büro und ein Lagerraum
für sein Unternehmen geplant. Mit Hilfe der beantragten Erstreckung des auf den
31. März 1983 gekündigten Mietverhältnisses um ein halbes Jahr werde sich der
erste Umzug und mit ihm auch die Härte vermeiden lassen. Der Gesuchsgegner geht
zwar davon aus, dass wirklich ein Härtefall vorläge, falls der Mieter zweimal
umziehen müsse; er zweifelt jedoch daran, dass der Bau des geplanten
Einfamilienhauses überhaupt in Angriff genommen, geschweige denn bis zum 1.
Oktober 1983 beendet werden könne.

2. Ob die Kündigung im vorliegenden Fall für den Mieter eine
Härte darstellt, ist eine Rechtsfrage. Das Gericht hat das Recht von Amtes
wegen anzuwenden (§ 60 Abs. 1 ZPO); an die rechtliche Würdigung des
Sachverhaltes durch den Gesuchsgegner ist es nicht gebunden. Eine als Folge der
Kündigung notwendig werdende Geschäftsverlegung stellt als solche noch keine
Härte dar (BGE 105 II 198, 102 II 255).Eine Erstreckung des Mietverhältnisses
ist erst dann am Platze, wenn das Hinausschieben des Mietendes eine Milderung
der Nachteile für den Mieter verspricht (a.a.O.).Dabei muss das Hinauszögern
des Umzuges den Mieter vor gewichtigen Inkonvenienzen bewahren (Schmid, Zürcher
Kommentar, N 17 zu Art. 267a OR). Ein zweimaliger Wechsel des Geschäftsdomizils
innert eines halben Jahres kann je nach den Umständen eine Härte bedeuten (BJM
1975, S. 77).Nach den übereinstimmenden Parteibehauptungen lebt der
Gesuchsteller zwar in ausreichenden finanziellen Verhältnissen, er ist aber
keineswegs wohlhabend. Bei einem zweimaligen Wechsel des Geschäftslokales würde
er eine nicht unbedeutende finanzielle Einbusse erleiden. Kostspielige
Installationen in den provisorischen Geschäftslokalitäten könnten nur
kurzfristig benutzt werden. Da es sich um ein Einmannunternehmen handelt,
müsste während den Dislokationen und dem Neueinrichten der Geschäftsbetrieb
einige Tage fast vollständig ruhen. Die Kundschaft, besonders soweit es sich um
Letztabnehmer handelt, wäre verunsichert. Schliesslich dürfte es dem
Gesuchsteller schwer fallen, eine für die Übergangszeit finanziell, räumlich
und örtlich passende Lager- und Geschäftsstätte zu finden. Aus all diesen
Gründen ist dem Mieter nicht zuzumuten, dass die gegenwärtig noch geltende
Miete schon auf den 31. März 1983 aufgelöst wird.

Von einem bevorstehenden zweimaligen Umzug darf allerdings
erst dann ausgegangen werden, wenn begründete Aussicht besteht, dass dem Mieter
beim Ablauf der erstreckten Mietdauer Ersatzräume zur Verfügung stehen, die
sich vorerst noch in Bau befinden (BGE 102 II 255) oder deren Erstellung erst
geplant ist. Der Mieter muss nachweisen, dass seine Absicht, einen Neubau zu
erstellen, ernsthaft ist. Es darf sich nicht bloss um einen im Hinblick auf den
Prozess konstruierten Vorwand handeln (mutatis mutandis BGE 87 I 513 ff.;
Jeanprêtre Raymond, Die Kündigungsbeschränkungen im Mietrecht, Zürich 1971, S.
30).Während das Bundesgericht verlangt, dass die baldige Verwirklichung des
Projektes in rechtlicher und wirtschaftlicher Hinsicht gesichert ist (BGE 87 I
514), fordert Jeanprêtre vom Bauherrn die Vorweisung der Baupläne, des
Finanzplanes und der baupolizeilichen Bewilligungen (a.a.O.).Der Rekursinstanz
liegen zum Beweis des ernsten Willens des Gesuchstellers folgende Urkunden vor:
die Baupläne, der generelle Baubeschrieb und der Kostenvoranschlag für das Einfamilienhaus,
eine Bestätigung des Architekten, das Haus werde bis 1. Oktober 1983
fertiggestellt sein, eine Finanzierungszusage der Bank, die Baubewilligung der
Baukommission, der Kaufvertrag über das Baugrundstück und eine Bestätigung des
kantonalen Hochbauamtes, der Gesuchsteller habe ein Subventionsbegehren
eingereicht. Es steht somit ausser Zweifel, dass der Gesuchsteller seiner
ernsthaften Absicht auf rechtzeitige Verwirklichung des Projektes hinreichend
Ausdruck verschafft hat. Einzig die Subventionszusicherung lässt noch auf sich
warten, weshalb auch die Finanzierungszusage der Bank noch nicht restlos
gesichert ist. Es geht jedoch entgegen dem Ansinnen des Gesuchsgegners zu weit,
dass der Richter, der die Erstreckung des Mietverhältnisses im summarischen
Verfahren zu beurteilen hat, die verwaltungsrechtliche Vorfrage, ob der Staat
den Bau des Einfamilienhauses subventioniert oder nicht, detailliert abklärt.
In casu kann die Frage überhaupt offengelassen werden. Zwar ist die angestrebte
Finanzierung des Bauvorhabens im Falle einer Ablehnung des Subventionsgesuches
gefährdet; der Gesuchsteller wird dann aber, da die Planung derart weit
fortgeschritten ist, mit grosser Wahrscheinlichkeit das Projekt nicht einfach
fallen lassen, sondern sich nach anderweitigen Finanzierungsmöglichkeiten
umsehen. Im übrigen ist bei jeder Erstellung von Bauten mit Schwierigkeiten zu
rechnen, die eine ordnungsgemässe Fertigstellung verzögern oder verhindern
können. Eine absolute Gewissheit, dass das geplante Einfamilienhaus bis zum 1.
Oktober 1983 bezugsbereit sein wird, kann deshalb nicht gefordert werden.

Die von Art. 267a Abs. 1 OR geforderte Härte muss somit
bejaht werden. Daran vermag auch die Tatsache nichts zu ändern, dass sich der
Gesuchsteller erst nach der Kündigung entschloss, ein eigenes Haus zu bauen.
Denn es ist typisch, dass man gerade dann den Entschluss fasst zu bauen, wenn
eine passende mietweise Einquartierung nicht mehr möglich ist. Von einer
Prozesskonstruktion kann folglich keine Rede sein.

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 16. Februar 1983