so_gerichte · ZKBER.2026.21 · 2026-06-26 · de
vorläufige Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht


Urteilvom26. Juni 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

Oberrichter Schibli

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ GmbH,

Berufungsklägerin

gegen

1.B.___AG,

vertreten durch Rechtsanwalt Christian
Ruf,

2.C.___GmbH,

Berufungsbeklagte

betreffendvorläufige
Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Mit Eingang am 21. August 2025
reichte die A.___ GmbH (im Folgenden die Gesuchstellerin) beim Richteramt
Olten-Gösgen ein Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
gegen die B.___ AG (im Folgenden die Gesuchsgegnerin) ein. Die beantragte
Pfandsumme betrug CHF 269509.80 zuzüglich Zins zu 5% seit 23. Juli 2025.
Weiter beantragte die Gesuchstellerin, die Anweisung sei superprovisorisch zu
verfügen und dem Grundbuchamt unverzüglich zur vorläufigen Eintragung im
Grundbuch mitzuteilen.

2. Mit Verfügung vom 22. August 2025
wies der Amtsgerichtspräsident das Grundbuchamt Olten-Gösgen superprovisorisch
an, ein provisorisches Bauhandwerkerpfandrecht im beantragten Umfang auf dem
Grundstück der Gesuchsgegnerin zu Gunsten der Gesuchstellerin vorzumerken.

3. Am 11. September 2025 stellte die C.___
GmbH ein Gesuch, als Neben-intervenientin zugunsten der Gesuchsgegnerin zugelassen zu werden.

4. Die Gesuchsgegnerin beantragte in
ihrer Gesuchsantwort vom 1. Oktober 2025 die Zulassung der C.___ GmbH als
Nebenintervenientin, die Abweisung des Gesuchs sowie die Löschung des vorläufig
eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechts, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

5. Der Amtsgerichtspräsident liess die C.___
GmbH am 8. Oktober 2025 als Nebenintervenientin zu.

6. In ihrer Stellungnahme vom 28.
Oktober 2025 beantragte die Nebenintervenientin, das Gesuch um vorläufige
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts sei abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werden könne, und das Grundbuchamt sei anzuweisen, das
superprovisorisch eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht zu löschen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.

7. Am 24. November 2025 reichte die neu
anwaltlich vertretene Gesuchstellerin eine Stellungnahme zu den Eingaben der
Gesuchsgegnerin und der Nebenintervenientin ein. Die Gesuchsgegnerin nahm dazu
am 9. Dezember 2025 nochmals Stellung.

8. Der Amtsgerichtspräsident wies das
Gesuch um vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts am 12. Februar
2026 ab und wies das Grundbuchamt an, das mit Verfügung vom 22. August 2025 superprovisorisch
eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht zu löschen. Weiter verpflichtete er die Gesuchstellerin
zur Bezahlung einer Parteientschädigung von CHF 1000.00 an die Gesuchsgegnerin
und zur Übernahme der Gerichtskosten von CHF 800.00.

9. Dagegen erhob die Gesuchstellerin (im
Folgenden die Berufungsklägerin) am 15. April 2026 fristgerecht Berufung an das
Obergericht des Kantons Solothurn und verlangte die Aufhebung des angefochtenen
Entscheids sowie die vorsorgliche Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts im
Betrag von CHF 269509.80 zuzüglich Zins zu 5% seit 22. Juli 2025. Eventualiter
sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.

10. Die Gesuchsgegnerin (im Folgenden
die Berufungsbeklagte) und die Nebenintervenientin verzichteten auf eine
Berufungsantwort.

11. Auf die Ausführungen der
Berufungsklägerin und der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant
eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Der Amtsgerichtspräsident hielt
zunächst fest, die Gesuchstellerin habe in ihrem Gesuch als Besteller D.___ aufgeführt.
Die Gesuchstellerin habe sich in ihrer Eingabe vom 24. November 2025 erneut und
ausführlicher zur Identität der Vertragsparteien und zur Auftragserteilung
geäussert. Fraglich sei, ob diese Vorbringen zu berücksichtigen seien. Der
Unternehmer müsse bereits im Gesuch sein gesamtes Klagefundament und
substantiierte Tatsachenbehauptungen aufstellen. Ein späteres Vorbringen sei
nur unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 2 lit. b ZPO zulässig.
Voraussetzung sei somit, dass die Identität des Bestellers trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht vorher habe vorgebracht werden können. Dieser Nachweis gelinge
der Gesuchstellerin nicht. Bei Anwendung der zumutbaren Sorgfalt wäre es ihr
ohne weiteres möglich gewesen, ihren Vertragspartner im Gesuch zu benennen.
Entsprechend seien einzig die im Gesuch vom 21. August 2025 aufgestellten
Tatsachenbehauptungen zu berücksichtigen. Aus den Ausführungen der Parteien
gehe mit Blick auf die vorliegenden Unterlagen hervor, dass es sich bei D.___
um den Vertreter der Gesuchstellerin und nicht etwa den Auftraggeber bzw. einen
allfälligen Vertreter handle. Aus dem Gesuch sei folglich nicht ersichtlich,
wer Vertragspartner der Gesuchstellerin sei und wer diese zur Ausführung der
Arbeiten beauftragt habe. Entsprechend bleibe unklar, ob die Gesuchstellerin
eine am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner habe oder ob allenfalls
eine Zustimmung des Grundeigentümers erforderlich gewesen wäre.

2. Die Berufungsklägerin bringt dagegen
vor, die Vorinstanz habe das Gesuch mit der Begründung abgewiesen, der
Besteller der Leistungen sei im ursprünglichen Gesuch nicht ausreichend
bezeichnet worden. Das Bauhandwerkerpfandrecht bestehe nach Art. 837 Abs. 1
Ziff. 3 ZGB unabhängig davon, wer Auftraggeber sei. Das Gesetz halte klar fest,
dass das Pfandrecht bestehe, selbst wenn der Schuldner ein Mieter, Pächter oder
eine andere berechtigte Person sei. Die Vorinstanz stelle überhöhte
Anforderungen an die Identität des Bestellers. Die tatsächliche
Leistungserbringung sei das zentrale Kriterium, nicht die formale Zuordnung des
Auftraggebers. Die Vorinstanz habe die Anforderungen faktisch auf ein
Beweisverfahren im Hauptprozess angehoben, was rechtswidrig sei. Das
Bauhandwerkerpfandrecht diene gerade dazu, Unternehmer vor Ausfallrisiken zu
schützen, unabhängig von komplexen Vertragsverhältnissen im Hintergrund.
Massgeblich sei, dass die Leistungen erbracht worden seien. Nicht entscheidend
sei, ob der Eigentümer direkt beauftragt habe oder ob ein Mieter oder Dritter
Auftraggeber gewesen sei oder ob interne Vertragsverhältnisse strittig seien.

3. Eine Berufung ist nach Art. 311 Abs.
1 ZPO begründet einzureichen, womit verlangt wird, dass sich die
Berufungsbegründung mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzt und
darlegt, inwiefern dieser als fehlerhaft erachtet wird. Es muss für die Rechtsmittelinstanz
verständlich und nachvollziehbar dargelegt werden, welche vorinstanzlichen
Fehler mit welchem Rügegrund angefochten werden (BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Was
nicht oder nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen
entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz
nicht überprüft zu werden; diese hat sich  abgesehen von offensichtlichen
Mängeln  grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken,
die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den erstinstanzlichen
Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2, mit weiteren Hinweisen).

4. Die Berufungsklägerin beanstandet
nicht, dass der Amtsgerichtspräsident die Eingabe vom 24. November 2025
unberücksichtigt liess. Darauf ist nicht näher einzugehen. Somit sind und waren
einzig die im Gesuch vom 21. August 2025 vorgebrachten Ausführungen zu
berücksichtigen. Darin wird D.___ als Besteller aufgeführt, was von der
Berufungsklägerin ebenfalls nicht in Frage gestellt wird. Der Anspruch auf
Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechtes setzt jedoch nach Art. 837 Abs. 1
Ziff. 3 und Abs. 2 ZGB voraus, dass es einen Schuldner der Forderung des
Handwerkers oder Unternehmens gibt, sei dies der Grundeigentümer, ein
Handwerker oder Unternehmer, ein Mieter, ein Pächter oder eine andere am
Grundstück berechtigte Person. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin
genügt die tatsächliche Leistungserbringung allein nicht für die
Anspruchsbegründung. Auch Art. 839 ZGB stellt für die Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts weitereVoraussetzungen auf. Einzig aufgrund der
Angaben im Gesuch konnte vorliegend nicht festgestellt werden, wer
Vertragspartner der Berufungsklägerin ist und wer diese beauftragt hat und wer damit
letztlich Schuldner der Werklohnforderung ist.

5. Allenfalls hätte anhand der
Gesuchsbeilagen festgestellt werden können, wer Schuldner der Werklohnforderung
ist. Die Berufungsklägerin hat bei der Vorinstanz einen Stapel von Beilagen
vorgelegt, ohne in ihrem Gesuch darauf Bezug zu nehmen. Gemäss Art. 221 Abs. 1
lit. d und e ZPO muss die Klage die Tatsachenbehauptungen und die Bezeichnung
der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen enthalten. Zweck dieses
Erfordernisses ist, dass einerseits das Gericht erkennen kann, auf welche
Tatsachen sich der Kläger stützt und womit er diese beweisen will, und, dass
andererseits die Gegenpartei weiss, gegen welche konkreten Behauptungen sie
sich verteidigen muss. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung verlangt, dass der
Behauptungs- und Substanziierungslast grundsätzlich in den Rechtsschriften
nachzukommen ist. Der bloss pauschale Verweis auf Beilagen genügt in der Regel
nicht. Es ist weder am Gericht noch an der Gegenpartei, die Sachdarstellung aus
den Beilagen zusammenzusuchen und danach zu forschen, ob sich aus den Beilagen
etwas zu Gunsten der behauptungsbelasteten Partei ableiten lässt. Es genügt
nicht, dass in den Beilagen die verlangten Informationen in irgendeiner Form
vorhanden sind. Es muss auch ein problemloser Zugriff darauf gewährleistet
sein, und es darf kein Interpretationsspielraum bestehen (Urteil 4A_360/2025
des Bundesgerichts vom 19. Januar 2026, E. 3.1.4.). Der Amtsgerichtspräsident
hat somit zu Recht festgestellt, dass es unklar geblieben ist, ob die
Berufungsklägerin eine am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner hat oder
ob allenfalls nach Art. 837 Abs. 2 ZGB eine Zustimmung des Grundeigentümers
erforderlich gewesen wäre.

6. Die Berufung ist daher
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Nach dem Ausgang des Verfahrens hat
die Berufungsklägerin dessen Kosten zu bezahlen. Dementsprechend kann ihr auch
keine Parteientschädigung zugesprochen werden. Die Berufung hat angesichts der
klaren Sachlage keinen grossen Aufwand verursacht. Die Entscheidgebühr wird daher
auf CHF 1250.00 festgesetzt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF
2500.00 verrechnet. Der restliche Betrag von CHF 1250.00 wird der
Berufungsklägerin zurückerstattet.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

2.Die A.___ GmbH hat die Kosten des
Verfahrens vor Obergericht von CHF 1250.00 zu bezahlen. Diese werden mit
dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF 2500.00 verrechnet. Der restliche
Betrag von CHF 1250.00 wird zurückerstattet.

3.Der A.___ GmbH wird keine
Parteientschädigung zugesprochen.

Rechtsmittel:Der Streitwert übersteigt CHF 30000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Kofmel                                                                              Schaller