so_gerichte · VWBES.2003.170 · 2003-12-08 · de
Baubewilligung Driving Range

Gestaltungspläne. Wurde eine Baute oder Anlage bewilligt und errichtet, obschon sie dem Plan nicht entspricht, so hat deren allfällige Erweiterung entweder den Vorgaben zu entsprechen oder der Plan ist zu überarbeiten.

SOG 2003 Nr. 19

§ 44 PBG.Gestaltungspläne. Wurde eine Baute oder
Anlage bewilligt und errichtet, obschon sie dem Plan nicht entspricht, so hat
deren allfällige Erweiterung entweder den Vorgaben zu entsprechen oder der Plan
ist zu überarbeiten.

Sachverhalt:

Die Baukommission bewilligte das Gesuch für die Erweiterung
einer "Driving Range" (Übungsplatz zum Trainieren und Warmspielen)
mit weiteren 12 offenen und 4 gedeckten, mobilen Abschlagsplätzen. Im Bereich
der Abschlagplätze soll der Boden verdichtet und mit Steinplatten versehen
werden. Ein Teil der Abschlagplätze wird mit einem Zelt überdacht. Die
Eigentümerin eines benachbarten Einfamilienhauses, welche beim Gemeinderat
erfolglos Einsprache erhoben hatte, führte gegen diesen Entscheid beim Bau- und
Justizdepartement (BJD) Beschwerde. Das BJD hiess die Beschwerde gut und hob
die Baubewilligung auf. Das Verwaltungsgericht schützt diesen Entscheid.

Aus den Erwägungen:

2. Das Bauen im Gebiet des Golfplatzes ist in einem
Gestaltungsplan geregelt. Gestaltungspläne bezwecken eine architektonisch und
hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste
Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen (§ 44
Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Im Zonen- und Gestaltungsplan
Driving-Range vom 7.4.1998 werden unterschiedliche Zonen ausgeschieden. Das
umstrittene Bauvorhaben soll im Gebiet der Driving Range erstellt werden. Die
Driving Range ist der Übungsplatz für Anfänger und Profis. Sie dient zum
Trainieren und Warmspielen. Die Driving - Range liegt ausserhalb des Bereichs
für Golfinfrastrukturen im Bereich für Golfanlagen.

3. a) Umstritten ist der Bau von neuen Abschlägen. Als
Abschlag bezeichnet man den Ort, wo das zu spielende Loch beginnt. Im Bereich
der neuen Abschlagsplätze soll der Boden verdichtet und mit Steinplatten
versehen werden. Im Gestaltungsplan sind die Abschläge im Plan eingezeichnet
und eine entsprechende Signatur ist in der Legende vorhanden. Im Gebiet der
Driving Range wird mit kleinen Quadraten und einem Rechteck angedeutet, wo die
Abschläge liegen. Eine Signatur für diese Zeichen wird in der Legende nicht
angeboten. Derartige Zeichen ohne Legende sind keine das Bauen einschränkende
Signaturen. Sie allein schränken die Lage der Abschlagsplätze nicht ohne
Weiteres ein. Sie gehören eher zum orientierenden Inhalt des Plans. Dies würde
bedeuten, dass Abschläge mit den dazugehörigen Bodenveränderungen überall in
der Driving Range erstellt werden dürften. Dieses Verständnis des Planes ist
jedoch zu verwerfen, wenn beachtet wird, dass die Driving Range durch weitere
im Plan festgelegte Elemente gestaltet und strukturiert wird. Wie die übrigen
Golfanlagen wird auch die Driving Range durch Landschaftselemente, die im Plan
als Flächen ausgeschieden sind, begrenzt und gestaltet. Die dunkelgelben
Flächen werden als "Semirough" und "Rough" bezeichnet. Für
Golfer ist Rough ungemähtes sehr hohes Gras. In vielen Golfclubs wird das Rough
nur 1-2 Mal im Jahr gemäht. Das Semirough ist nicht so hoch wie das Rough, jedoch
auch nur begrenzt gemäht. Die hellgelben Flächen werden als "Fairway"
bezeichnet. Fairways sind die Spielbahn zwischen Abschlag und Grün. Das Fairway
ist kurzgemäht. Das Gebiet der Driving Range wird von Nord nach Süd durch die 
"Semirough" und "Rough" (angrenzende Zonen an Spielbahnen)
gegliedert. Sie wird vor allem durch eine geschützte Hecke in zwei Hälften
aufgeteilt. Diese Darstellung lässt nur schliessen, dass im Plan eine kürzere
und eine längere Spielbahn vorgesehen ist, die von Norden nach Süden verläuft.
In diesem Kontext wird auch klar, dass die Abschläge vernünftigerweise nur im
Bereich der im Plan angedeuteten Orte erstellt werden können. Dieses Ergebnis
wird durch die Tatsache gestützt, dass die bestehenden gedeckten Abschläge an
der Stelle einer bestehende Baute gemäss Plan erstellt wurden.

b) Die im Gestaltungsplan dargestellte Driving Range verfügt
folglich über zwei Spielbahnen, die vom nördlichen Rand aus nach Süden
verlaufen. Eine derartig konzipierte Anlage weist auch die notwendigen
Abschlagsdistanzen (50 m - 200 m) auf. In einer nach diesem Planverständnis
gebauten Anlage machen nun aber Abschläge am nachträglich im
Baubewilligungsverfahren bewilligten Ort keinen Sinn. Die Bälle würden nach 40
m in einer Hecke landen oder von den geplanten Abschlagsplätzen aus müsste über
die bezeichnete Hecke in ein Gebiet, das nicht überblickbar ist, geschlagen
werden. Dies kann nur bedeuten, dass bisher an einer anderen, vom Plan abweichenden
Driving Range gebaut worden ist. Die im Baubewilligungsverfahren bewilligte
Anlage ist im Plan nicht vorgesehen. Aus der Tatsache, dass inzwischen eine
andere, vom Gestaltungsplan abweichende Driving Range gebaut worden ist, lässt
sich aber nicht schliessen, dass die Erweiterung von der Planung abweichen darf.

c) An diesem Ergebnis ändert auch § 4 Ziff. 1.5 der
Sonderbauvorschriften nichts, der festlegt, dass im Bereich der Driving Range
gedeckte Abschläge zugelassen sind. Im dargestellten Kontext will die
Bestimmung sagen, dass nicht nur offene, sondern auch gedeckte Abschläge
bewilligt werden können. Zwar ist die Anzahl der Abschläge nicht begrenzt. Sie
sind jedoch an einem Ort zu erstellen, der in das Konzept der Driving Range
passt.

Verwaltungsgericht; Urteil vom 08. Dezember 2003
(VWBES.2003.170)