so_gerichte · ZKBER.2019.1 · 2019-04-23 · de
Forderung aus Mietvertrag


Urteilvom23. April 2019

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Stöckli

Oberrichter Müller

Rechtspraktikant Schnyder

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Oliver Köhli,

Berufungskläger

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz,

Berufungsbeklagter

betreffendForderung
aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 B.___ (Mieter, nachfolgend:
Kläger) hat mit A.___ (Vermieter, nachfolgend: Beklagter) am 5. Oktober 2010
einen Mietvertrag über ein Ladenlokal an der [...], [...], abgeschlossen.
Gemäss Mietvertrag betrug der Mietzins CHF 2000.00. Für Heiz- und
Betriebskosten wurde ein Akontobeitrag von CHF 350.00 vereinbart.

1.2 Der Kläger machte am
13. Juli 2017 ein Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsbehörde für Miete
und Pacht anhängig. Aufgrund des Nichterscheinens des Beklagten konnte an der
Schlichtungsverhandlung vom 19. September 2017 keine Einigung erzielt werden.
Es wurde dem Kläger die Klagebewilligung ausgestellt. Dieser reichte am 21.
September 2017 beim örtlich und sachlich zuständigen Gericht Klage im
vereinfachten Verfahren ein und stellte die Begehren, der Beklagte sei unter
Androhung von Straffolgen nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches
(StGB, SR 311.0) im Unterlassungsfall zu verpflichten, für die Jahre 2012,
2013, 2014, 2015 und 2016 eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen und
dem Kläger zuzustellen. Es sei der Beklagte unter Androhung von Straffolgen
nach Art. 292 StGB im Unterlassungsfall zu verpflichten, die Belege zu den
Nebenkostenabrechnungen 2012-2016 zu edieren. Zudem sei der Beklagte zu
verpflichten, dem Kläger zu bezahlen: CHF 2592.75 zuzüglich Zins von 5 % seit
dem 19. September 2011 (Rückforderung Nebenkosten 2010) sowie CHF 4357.05
zuzüglich Zins von 5  % seit dem 20. Juni 2013 (Rückforderung Nebenkosten
2011). Des Weiteren sei nach Vorlage der Nebenkostenabrechnungen 2012-2016 dem
Kläger Frist zur Bezifferung allfälliger diesbezüglicher
Rückforderungsansprüche anzusetzen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zzgl. MwSt. zu Lasten des Beklagten. Zusätzlich stellte er ein Gesuch um
Gewährung der unentgeltlichen Prozessführung.

1.3 Die
Amtsgerichtspräsidentin des Richteramtes Olten-Gösgen gewährte der klägerischen
Partei mit Verfügung vom 28. September 2017 die unentgeltliche Rechtspflege und
setzte dem Beklagten Frist bis am 19. Oktober 2017 zur Einreichung einer
schriftlichen Stellungnahme, ansonsten Verzicht angenommen werde. Da der
Beklagte der Verfügung keine Folge leistete, setzte die Amtsgerichtspräsidentin
ihm mit Verfügung vom 26. Oktober 2017 eine Nachfrist bis zum 6. November 2017 zur
Stellungnahme, ansonsten das Verfahren ohne die unterlassene Handlung des
Beklagten weitergeführt werde. Mit Verfügung vom 10. November 2017 stellte die
Amtsgerichtspräsidentin fest, dass der Beklagte auch innert der gesetzten
Nachfrist keine Stellungnahme eingereicht habe. Die Amtsgerichtspräsidentin
verfügte sodann, der Beklagte werde verpflichtet für die Jahre 2012, 2013, 2014,
2015 und 2016 bis am 15. Dezember 2017 eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu
erstellen und dem Kläger zuzustellen. Des Weiteren wurde der Beklagte
verpflichtet, dem Kläger bis am 15. Dezember 2017 die Belege zu den
Nebenkostenabrechnungen 2012-2016 zuzustellen. Dies alles unter Androhung von
Strafe gemäss Art. 292 StGB bei Zuwiderhandlung.

1.4 Mit Schreiben vom 29.
November 2017 verständigte Rechtsanwalt Oliver Köhli das Gericht, dass er vom
Beklagten mandatiert worden sei und Einsicht in die Akten verlange. Mit
Verfügung vom 7. Dezember 2017 liess ihm die Amtsgerichtspräsidentin die
Verfahrensakten zukommen.

1.5 Mit Gesuch vom 15.
Dezember 2017 ersuchte die Vertretung des Beklagten um Erstreckung der
richterlichen Frist zur Einreichung der Nebenkostenabrechnungen und Belege bis
am 31. Januar 2018. Mit Verfügung vom 18. Dezember 2017 kam die
Amtsgerichtspräsidentin dem Gesuch nach. Mit Schreiben vom 31. Januar 2018
gelangte die Vertretung des Beklagten erneut an das Gericht, mit der
Begründung, dass aufgrund der Konkurseröffnung über die «[...]» dem Beklagten
die Frist erneut zu verlängern sei, bis am 28. Februar 2018. Mit Verfügung vom
1. Februar 2018 und Berichtigung vom 5. Februar 2018 wurde dem Gesuch
entsprochen und dem Beklagten mittgeteilt, dass ihm die Frist letztmals bis am
28. Februar 2018 erstreckt werde.

1.6 Der Vertreter des
Beklagten teilte dem Gericht mit Schreiben vom 28. Februar 2018 mit, dass es
aufgrund des Konkurses der Liegenschaftsverwaltung «[...]» nicht möglich sei,
Nebenkostenabrechnungen zu erstellen und vorzulegen.

1.7 Mit Schreiben vom 20.
März 2018 gelangte die Rechtsvertreterin des Klägers an das Gericht und forderte
für diesen gemäss des in der Klage geltend gemachten Vorbehaltes des
Nachklagerechtes und der nun bezifferbaren Gesamtforderung die vollumfängliche
Rückzahlung der geleisteten Akontobeiträge.

CHF 2592.75 zuzüglich
Zins von 5 % seit 19.09.2011 (Rückforderung Nebenkosten 2010);

CHF 4357.05 zuzüglich
Zins von 5 % seit 20.06.2013 (Rückforderung Nebenkosten 2011);

CHF 4200.00 zuzüglich
Zins von 5 % seit 01.01.2013 (Rückforderung Nebenkosten 2012);

CHF 4200.00 zuzüglich
Zins von 5 % seit 01.01.2014 (Rückforderung Nebenkosten 2013);

CHF 4200.00 zuzüglich
Zins von 5 % seit 01.01.2015 (Rückforderung Nebenkosten 2014);

CHF 4200.00 zuzüglich
Zins von 5 % seit 01.01.2016 (Rückforderung Nebenkosten 2015);

CHF 4200.00 zuzüglich
Zins von 5 % seit 01.01.2017 (Rückforderung Nebenkosten 2016).

1.8 Aufgrund der
Mitteilung des Beklagten, dass es wegen der Konkurseröffnung über die «[...]»
zurzeit nicht möglich sei Nebenkostenabrechnungen zu erstellen und vorzulegen,
verfügte die Amtsgerichtspräsidentin am 11. September 2018, dem Beklagten werde
eine Fristerstreckung bis am 11. Oktober 2018 gewährt. Er habe die
Nebenkostenabrechnungen 2012-2016 inkl. Belege längstens bis zu diesem
Zeitpunkt einzureichen, ansonsten über die Klage aufgrund der Akten entschieden
werde. In der Begründung der Verfügung wurde der Beklagte ein zweites Mal auf
die Folge der Nichteinreichung hingewiesen.

2.1 Mit im Dispositiv
eröffneten Urteil vom 29. Oktober 2018 entschied die Amtsgerichtspräsidentin
von Olten-Gösgen über die Klage, wie zuvor mit Verfügung angedroht, aufgrund
der Akten. Zusammengefasst stellte sie fest, dass der Beklagte keine
Stellungnahme oder Beweismittel zu den Akten beigefügt und auch des Weiteren
keine Anträge gestellt habe. Der Beklagte habe sich trotz mehrfacher
Fristansetzung nicht vernehmen lassen und habe keine Anträge im Zusammenhang
mit der Hauptforderung gestellt. Auch habe er keine Einwendungen gegen die klägerischen
Ausführungen erhoben. Die Amtsgerichtspräsidentin sah die klägerischen
Ausführungen somit als unbestritten an und verpflichtete den Beklagten dazu,
dem Kläger sämtliche geleisteten Akontozahlungen zurückzubezahlen. Zudem wurde
der Beklagte verpflichtet, die Gerichtskosten von CHF 2500.00 zu tragen, sowie
dem Kläger eine Parteientschädigung von CHF 2050.80 zu leisten.

2.2 Frist- und formgerecht
erhob der Beklagte (nachfolgend: Berufungskläger) gegen das begründete Urteil
am 4. Januar 2019 Berufung. Er stellte folgende Rechtsbegehren:

1. Das Urteil der
Vorinstanz im Verfahren vom 29. Oktober 2018 sei aufzuheben.

2. Die Sache sei zur
Durchführung einer Hauptverhandlung mit anschliessender Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Die Verfahrenskosten
seien dem Kanton Solothurn aufzuerlegen, eventualiter dem Berufungsbeklagten.

4. Der Kanton Solothurn,
eventualiter der Berufungsbeklagte, sei zu verpflichten, dem Berufungskläger
für das Berufungsverfahren eine Parteikostenentschädigung gemäss noch
einzureichender Kostennote zu bezahlen.

2.3 Mit Berufungsantwort
des vormaligen Klägers (nachfolgend: Berufungsbeklagter) vom 6. März 2019
beantragte dieser:

1. Es sei die Berufung
abzuweisen und das Urteil des Richteramtes Olten-Gösgen vom 28.  Oktober
2018 zu bestätigen.

2. Eventualiter sei die
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

3. Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zuzüglich MWST zulasten des Berufungsklägers, eventualiter
zu Lasten der Staatskasse.

Zudem sei dem
Berufungsbeklagten die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren und in der
Person der Unterzeichneten eine unentgeltliche Rechtsbeiständin zu bestellen.

3. Für die
Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die
Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Zusammengefasst bringt
der Berufungskläger Folgendes vor: Das zuständige Gericht habe auf die
Anordnung eines Schriftenwechsels verzichtet und auch keine
Instruktionsverhandlung durchgeführt. Die Vorderrichterin habe dem Berufungskläger
bloss Frist zu einer freiwilligen Stellungnahme gesetzt, welcher der dazumal
nicht anwaltlich vertretene Berufungskläger nicht nachgekommen sei. Die
Vorderrichterin habe ohne eine Hauptverhandlung durchgeführt zu haben bereits
materiellen Rechtsbegehren der Gegenpartei zugestimmt. Zudem habe diese
Verfügung keine Rechtsmittelbelehrung enthalten. Ohne Vorladung und
Durchführung einer Hauptverhandlung habe die Vorderrichterin mit Urteil vom 29.
Oktober 2018 sämtlichen Rechtsbegehren der nun berufungsbeklagten Seite
entsprochen. Im vereinfachten Verfahren habe immer eine Verhandlung
stattzufinden. Gemäss Art. 245 Abs. 2 ZPO habe das Gericht nicht das Recht, auf
eine Hauptverhandlung zu verzichten. Es sei auch nicht leichthin von einem
Verzicht einer Partei auf eine solche auszugehen. Dies gelte unabhängig davon,
ob die beklagte Seite ihr Recht zur Einreichung einer Stellungnahme wahrnehme.
Ihr Ausbleiben zeitige keine Säumnisfolgen, ihr Einreichen sei letztlich
freiwillig. Das Gericht könne sich nicht auf Art. 219 ZPO berufen. Somit habe
das erstinstanzliche Gericht Recht unrichtig angewendet gemäss Art. 310 lit. a
ZPO, indem es ein Urteil gefällt habe, ohne die Parteien zu einer
Hauptverhandlung vorzuladen.

1.2 Der Berufungsbeklagte
wendet dagegen ein, dem zu diesem Zeitpunkt bereits anwaltlich vertretenen
Berufungskläger sei mit Verfügung vom 11. September 2018 ausdrücklich angedroht
worden, dass das Gericht für den Fall, dass der Berufungskläger sich nicht zur
Sache äussere, einen Entscheid gestützt auf die Akten fällen werde.

1.3 Im vorliegenden Fall
handelt es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit mit einem Streitwert von
weniger als CHF 30000.00. Folglich kommen die Bestimmungen des vereinfachten
Verfahrens gemäss Art. 243 ff. der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR
272) zur Anwendung, sowie subsidiär gemäss Art. 219 ZPO die Bestimmungen über
das ordentliche Verfahren. Strittig und zu klären ist vorliegend einzig, ob die
Vorinstanz zu Recht auf die Vorladung und Durchführung einer Hauptverhandlung
verzichten durfte.

1.4 Reicht die beklagte
Partei trotz gültiger Fristansetzung keine schriftliche Stellungnahme ein, ist
sie säumig (Art. 147 Abs. 1 ZPO). Die Säumnisfolgen ergeben sich sinngemäss aus
den Bestimmungen zum ordentlichen Verfahren (Art. 219 ZPO). Der säumigen Partei
muss zuerst eine kurze Nachfrist gesetzt werden (analog Art. 223 Abs. 1 ZPO).
Geht auch innert der Nachfrist keine schriftliche Stellungnahme ein, trifft das
Gericht den Endentscheid, wenn die Sache spruchreif ist, andernfalls lädt das
Gericht zur Verhandlung vor (analog Art. 223 Abs. 2 ZPO). Diese Säumnisfolgen
sind in der Nachfristansetzung anzudrohen (vgl. Stephan Mazan in: Karl Spühler et
al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Zürich / Chur
2017, Art. 245 ZPO N 19).

1.5 Die Vorderrichterin
setzte dem Berufungskläger mit Verfügung vom 28. September 2017 Frist bis am
19. Oktober 2017 zur Einreichung einer schriftlichen Stellungnahme zur Klage,
ansonsten Verzicht angenommen werde. Auf nicht erfolgte Stellungnahme des
Berufungsklägers setzte die Vorderrichterin eine Nachfrist bis am 6. November
2017, mit der Androhung, dass das Verfahren ohne Handlung des Beklagten weitergeführt
werde. Dem Berufungskläger wurde danach Frist gesetzt bis am 15. Dezember 2017
die Nebenkostenabrechnungen und die dazugehörigen Belege einzureichen. Diese
Frist wurde zuerst bis am 31. Januar 2018 und danach bis am 28. Februar 2018
verlängert. Dem Berufungskläger wurde eine letzte Fristerstreckung gewährt bis
am 11. Oktober 2018, um die erforderlichen Nebenkostenabrechnungen und Belege
einzureichen, dies unter der Androhung, dass ansonsten aufgrund der Akten
entschieden werde. Zusätzlich wurde in der Begründung der letzten
Fristverlängerung, mit Verfügung vom 11. September 2018, ein weiteres Mal auf
die Folgen der Nichteinreichung der zu edierenden Unterlagen hingewiesen.

1.6 Da der
Berufungsbeklagte trotz diverser Nachfristansetzungen keine Stellungnahme
eingereicht hat, durfte die Vorderrichterin ohne Durchführung einer Verhandlung
über die spruchreife Sache befinden. Dem Berufungskläger wurde rechtsgenüglich Frist
und Nachfrist gesetzt. Zudem war er anwaltlich vertreten. Die Folgen seines zivilprozessualen
Schweigens wurden ihm seit dem 29. November 2017 mehrmals angedroht. Die Rüge,
er habe nicht Gelegenheit erhalten, sich in einer Verhandlung zur Sache äussern
zu können, ist nicht zu hören. Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und
in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben gemäss Art. 2 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) und Art. 52 zu handeln. Es
würde Treu und Glauben widersprechen, wenn der Berufungskläger nach mehrmaliger
Aufforderung durch die Vorderrichterin zur Sache Stellung zu nehmen, sich nun
auf den Standpunkt berufen könnte, er sei in seinen Rechten verletzt worden,
weil er keine Gelegenheit erhalten hätte, sich zu äussern.

1.7 Der durch den
Vertreter des Berufungsklägers vorgebrachte Bundesgerichtsentscheid BGE 140 III
450 (zweite Seite des Entscheids) ist insofern nicht einschlägig, als dass das
zuständige Gericht im erwähnten Entscheid pflichtwidrig dem Beschwerdeführer
nicht den Verlust seines Rechtes androhte und ihm auch keine Nachfrist angesetzt
hatte, sondern ihm von Beginn weg sein Recht entzog, sich zu äussern, indem es
weder einen Schriftenwechsel, noch eine Verhandlung für nötig befand.
Erschwerend kommt hinzu, dass der Beschwerdeführer, in vorgenanntem Fall, lediglich
über einen Laienvertreter verfügte und nicht anwaltlich vertreten war.

2.1 Aus dargelegten
Gründen muss die Berufung abgewiesen werden. Entsprechend wird der
Berufungskläger kosten- und entschädigungspflichtig.

2.2 Der Berufungskläger hat die Kosten
des Berufungsverfahrens zu bezahlen, welche auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind.

2.3 Zudem hat er den
Berufungsbeklagten zu entschädigen. Die an den Berufungsbeklagten zu bezahlende
Parteientschädigung wird antragsgemäss auf CHF 1'255.15 (inkl. MwSt. und
Auslagen) festgesetzt. Wie bereits vor der Vorinstanz, ist dem
Berufungsbeklagten auch für das obergerichtliche Verfahren die unentgeltliche
Rechtspflege zu gewähren und ihm als unentgeltliche Rechtsbeiständin
Rechtsanwältin Sophie Balz beizuordnen. Für einen Betrag von CHF 834.00 besteht
während zweier Jahre eine Ausfallhaftung des Staates. Vorbehalten bleibt der
Rückforderungsanspruch des Staates während 10 Jahren sowie der
Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen Rechtsbeiständin im Umfang von CHF
421.15 (Differenz zum vollen Honorar), sobald der Berufungsbeklagte zur
Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.Das Gesuch von B.___ um Gewährung der
unentgeltlichen Rechtspflege wird gutgeheissen. Als unentgeltliche
Rechtsvertreterin wird Rechtsanwältin Sophie Balz eingesetzt.

3.A.___ hat die Kosten des Berufungsverfahrens
in der Höhe von CHF  2500.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem von ihm
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4.A.___ hat B.___ für das Verfahren vor
Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 1'255.15 (inkl. MwSt und Auslagen)
zu leisten. Für einen Betrag von CHF 834.00 besteht während zweier Jahre eine
Ausfallhaftung des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des
Staates während 10 Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen
Rechtsbeiständin im Umfang von CHF 421.15 (Differenz zum vollen Honorar),
sobald B.___ zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 15'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Rechtspraktikant

Frey                                                                                  Schnyder