so_gerichte · SGNEB.2017.2 · 2017-05-11 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen. § 207 Abs. 1 lit. g StG.Keine Absicht des dauernden Verbleibs im Eigenheim aufgrund der Suche nach einem neuen Käufer drei Monate nach dem Einzug. Kein Nachweis für einen notwendigen sofortigen Auszug wegen nicht voraussehbarer gesundheitlicher Gründe.

Urteilvom20. November 2017

Es wirken mit:

Präsident:      Müller

Richter:          Kellerhals, Winiger

Sekretär:        Hatzinger

In SachenSGNEB.2017.2

A + B  Y

gegen

Kant. Steueramt

betreffendHandänderungssteuer

hat das Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1   Mit
Kaufvertrag vom  August 2014 erwarben A + B Y das Grundstück GB Z Nr. 001,
S-strasse 0, von X und der Erbengemeinschaft V zum Preis von CHF 203'000 in unüberbautem
Zustand. Die Käufer hatten zuvor ein Gesuch gestellt um Steuerbefreiung
aufgrund von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum. Mit
Kaufvertrag vom  November 2016 verkaufte das Ehepaar Y das Grundstück Nr. 001
an C und D zum Preis von 1,095 Mio. Franken in nunmehr überbautem Zustand. Nach
der zweiten Kontrolle lehnte das kantonale Steueramt das Gesuch um
Steuerbefreiung am 28. April 2017 ab, weil die Voraussetzungen dafür nicht mehr
erfüllt seien.

1.2   Mit
Rechnung bzw. Veranlagungsverfügung vom 11. Mai 2017 eröffnete das
Departementssekretariat des Finanzdepartements A + B Y die Handänderungssteuer
von CHF 4'466, berechnet zum Satz von 2,2 % auf einem Abgabewert von CHF 203'000.
Gegen diese Veranlagung der Handänderungssteuer erhoben die Ehegatten Y am 6. Juni
2017 Einsprache an das kantonale Steueramt und beantragten, die angefochtene Verfügung
sei aufzuheben. Zur Begründung brachten sie vor, vom 29. März 2016 bis 31. März
2017 an der S-Strasse 0 in Z wohnhaft gewesen zu sein. Dies bekräftigten sie
mit Brief vom 26. Juni 2017. Darin hielten sie zudem fest, dass sie die
Liegenschaft in Z veräussert hätten und in W eine neue Liegenschaft zur
dauernden Selbstnutzung bauen würden.

1.3   Mit
Verfügung vom 17. Juni 2017 wies das Steueramt die Einsprache ab. Zur
Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, die Einsprecher hätten am 1.
April 2016 das neu erstellte Einfamilienhaus in Z bezogen und bereits im Juli
2016 nach einem Käufer dafür gesucht. Dadurch hätten sie objektiv den Eindruck
erweckt, das erworbene Grundstück nicht dauernd selbst zu Wohnzwecken nutzen zu
wollen. Dieser Eindruck sei durch die öffentliche Beurkundung des Kaufvertrags
vom  November 2016 bestärkt worden. Spätestens mit dem Grundbucheintrag vom 
Januar 2017 könne nicht mehr von einer Absicht gesprochen werden, das
Grundstück Nr. 001 dauernd und ausschliesslich selbst zu Wohneigentum nutzen zu
wollen. Die Einsprecher hätten das Grundstück von diesem Zeitpunkt an bewohnt,
ohne selbst Eigentümer zu sein. Sie hätten demnach keine Absicht gehabt, das
erworbene Grundstück dauernd selbst als Wohneigentum zu nutzen. Zudem werde
praxisgemäss für die Beurteilung dauernder Selbstbenutzung nicht auf den
Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr oder der Sachübergabe abgestellt.
Die Einsprecher seien offenbar bewusst derart vorgegangen, um das Regelmass von
1 Jahr Wohnsitz zu erfüllen und damit der Erhebung der Handänderungssteuer zu
entgehen. Demnach sei eine Steuerbefreiung ausgeschlossen, da die Einsprecher
das erworbene Grundstück nur vorübergehend bewohnt hätten. Die Voraussetzungen
der dauernden Selbstnutzung seien nicht erfüllt. Es liege kein Tatbestand der
steuerfreien Handänderung vor. Der Erwerb des Grundstücks Nr. 001 infolge
Kaufvertrags vom  August 2014 unterliege der Handänderungssteuer.

2.1   Gegen diesen
Einspracheentscheid des Steueramts erhoben A + B Y (im Folgenden: Rekurrenten)
mit Eingabe vom 26. Juli 2017 (Postaufgabe) Rekurs an das Kantonale
Steuergericht. Die Rekurrenten machten im Wesentlichen geltend, gemäss
Kaufvertrag vom  November 2016 sei der Übergang von Nutzen und Schaden auf den
 April 2017 festgelegt worden. Die Rekurrenten seien bis zum  März 2017
Eigentümer und Bewohner der Liegenschaft gewesen. Sie hätten das Grundstück mit
der festen Absicht erworben, es dauernd und selbst zu bewohnen. Wegen
gesundheitlicher Probleme hätten sie sich im Juli 2016 entschieden, das Haus zu
verkaufen. Die Rekurrenten hätten keinen Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft
erzielt; das Gegenteil sei der Fall. Ihr Ziel sei es gewesen, die Liegenschaft
sobald als möglich ohne grossen Verlust verkaufen zu können. Das Übergabedatum
des  April 2017 sei in gegenseitigem Einverständnis gewählt worden, da die
neuen Eigentümer ihre damalige Mietwohnung erst auf diesen Zeitpunkt hätten
kündigen können. Zudem hätten die Rekurrenten auch Zeit gebraucht, um eine neue
Bleibe zu finden. Dass sie nie die Absicht gehabt hätten, die Liegenschaft
dauernd und selbst bewohnen zu wollen, treffe nicht zu. Sie seien anfangs März
2016 mit grosser Freude in das neue Haus gezogen. Die gesundheitlichen Probleme
seien für sie eine erhebliche Belastung gewesen, wobei sie auf Anraten des
Hausarztes und des Therapeuten entschieden hätten, das Haus zu verkaufen. Dass
sie die Liegenschaft in Z rund 1 Jahr bewohnt hätten, sei ein Zufall gewesen.
Ausserdem hätten sie 2 Kinder, denen sie Zeit geben wollten, um sich an die
Situation anzupassen. Die Rekurrenten ersuchten um nochmalige Überprüfung der
Angelegenheit. Mit Eingabe vom 7. September 2017 reichten sie noch eine
Bestätigung des behandelnden Arztes nach und ersuchten um eine ausführliche
Prüfung ihres Anliegens.

2.2   Mit
Vernehmlassung vom 14. September 2017 beantragte das kantonale Steueramt die Abweisung
des Rekurses. Das Steueramt verwies in erster Linie auf seine Ausführungen im
angefochtenen Einspracheentscheid. Sodann führte es im Wesentlichen aus, dass
die Rekurenten bis  März 2017 Eigentümer der Liegenschaft gewesen seien, sei
falsch; das Eigentum sei am  Januar 2017 übergegangen. Die Rekurrenten hätten
als Eigentümer das Grundstück lediglich vom  März 2016 bis  Januar 2017
bewohnt. Ausserdem seien sie bereits am  März 2017 nach W zugezogen. Wann die
Rekurrenten sich entschlossen hätten, das Grundstück zu veräussern, lasse sich
nicht ermitteln. Sie hätten jedoch im Juli 2016 per Inserat nach einem Käufer
gesucht. Der kurze Zeitraum zwischen dem Bezug der Liegenschaft und den
Verkaufsbemühungen lasse objektiv darauf schliessen, dass die Rekurrenten keine
Absicht auf dauernden Verbleib gehabt und daher auch keinen Wohnsitz begründet hätten.
Weiter sei im erwähnten Inserat der langjährige Arbeitgeber der Rekurrentin als
Immobilienmakler aufgeführt gewesen. Die von den Rekurrenten geltend gemachten
gesundheitlichen Gründe, die den Umzug von Z nach W erzwungen haben sollen,
seien nicht ersichtlich. Ein gesundheitlich bedingter Ausnahmefall sei nicht
gegeben, welcher eine Abweichung von der Voraussetzung der dauernden
Selbstnutzung rechtfertigen würde. Der neue Wohnsitz der Rekurrenten in W liege
zudem auch an einem hochfrequentierten Streckenabschnitt in der Region.

2.3   Mit
Replik vom 10. Oktober 2017 (Postaufgabe) beantragten die Rekurrenten die Gutheissung
des Rekurses. Sie hielten an ihren Erörterungen fest und führten zusätzlich im
Wesentlichen noch aus, die Voraussetzungen für eine steuerfreie Handänderung
seien erfüllt. Die Liegenschaft sei am  März 2016 bezogen worden. Die
Rekurrenten seien am  April 2017 nach W gezogen. Sie hätten das Haus vom 
März 2016 bis  März 2017 effektiv bewohnt. Aufgrund der Lärmempfindlichkeit
wegen der nahegelegenen Autobahn hätten sie schnell eine Lösung finden müssen.
Aus dem Verkauf der Liegenschaft hätten sich zusätzliche Kosten von CHF 10'000 ergeben.
Die Immobilienfirma habe ihnen bei der Verkaufsabwicklung geholfen und sei
dafür auch marktgerecht entschädigt worden. Weiter habe die betroffene Person
zuweilen bei den Eltern und Verwandten übernachtet. Die Lärmempfindlichkeit
habe sich bei der Rückkehr von der Arbeit in der Freizeit stark bemerkbar
gemacht. Je nach Windrichtung sei es unmöglich, in der Nacht zu schlafen. Das
Verkehrsaufkommen durch den täglichen Verkehr bei Z könne mit W und R nicht
verglichen werden und sei in Autobahnnähe ca. um einen Faktor 10 grösser. Ausserdem
sei die S-strasse in Z mit einer Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III eingestuft
und der jetzige Wohnort in W sowie der frühere Wohnort in R mit einer ES II.
Der Lärm der Autos und Lastwagen sei bei der Autobahn viel höher.

Das Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Gemäss §
214 Abs. 3 des Steuergesetzes (StG; BGS 614.11) kann beim Kantonalen
Steuergericht (KSG) Rekurs gegen den Einspracheentscheid bezüglich der
Veranlagung der Handänderungssteuer erhoben werden. Die Rekurrenten sind durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und zur Ergreifung des Rechtsmittels
legitimiert; das angerufene Gericht ist zur Beurteilung zuständig. Der Rekurs
wurde im Sinne von § 160 und § 216 Abs. 2 StG frist- und formgerecht
eingereicht; auf das Rechtsmittel ist damit einzutreten.

2.1   Der
solothurnischen Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken
(§ 205 Abs. 1 StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft
verstanden wird, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein
Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG). Mit dieser Bestimmung wollte der
Gesetzgeber die Praxis der damaligen kantonalen Rekurskommission in
Steuersachen (heute: KSG) in das Gesetz übernehmen. Eine wirtschaftliche
Handänderung ist praxisgemäss immer dann anzunehmen, wenn einer Drittperson
ermöglicht wird, über ein Grundstück wie ein Eigentümer zu verfügen, obwohl sie
rein zivilrechtlich betrachtet nicht Eigentümerin geworden ist (Grundsätzliche Entscheide
des Steuergerichts KSGE 2007 Nr. 11 E. 3; 2005 Nr. 10 E. 1; 2003 Nr. 1 E. 2;
1997 Nr. 12 E. 2; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 2C_662/2013
vom 2.12.2013 E. 2.1 f.; vgl. auchVictor
Monteil, Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in:
Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, 1981, S. 321 ff.;Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der
Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen
Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 441). Damit löst jeder
Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, die
Handänderungssteuer aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher,
wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des
Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Steuerpflichtig
ist gemäss § 208 Abs. 1 StG der Erwerber.

2.2   Das
Steuergesetz sieht in § 207 diverse steuerfreie Handänderungen vor. Von der
Han-dänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von
Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.
Diese am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her
an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die
Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14)
an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis
kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (vgl. KSGE 2014 Nr. 19
E. 2.2; 2012 Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010, Änderung der
Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern, Ziff.
2.15).

2.3   Nach §
63bis der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VV StG; BGS 614.12) gilt
Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten
Grundstücks in der Regel innert 1 Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz
nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut,
beträgt die Frist in der Regel 2 Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist
ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur
vorübergehend, in der Regel weniger als 1 Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).

3.1   Im
vorliegenden Fall kauften die Rekurrenten am 6. August 2014 das Grundstück Nr. 001
an der S-strasse 0 in Z (Kaufvertrag Nr.XXX). Darauf errichteten sie ein Haus,
in welches sie am  April 2016 einzogen (Personalmutation
Einwohnergemeinde [EG] R vom  4.2016). Bereits im Juli 2016 suchten sie einen
neuen Käufer (Inserat E.com vom Juli 2016). Am  November 2016 wurde der
Kaufvertrag mit den neuen Eigentümern unterzeichnet (Kaufvertrag Nr. XXX). Per 
März 2017 zogen die Rekurrenten nach W (Personalmutation EG W). Sie machen vorliegend
geltend, sie hätten aus gesundheitlichen Gründen wegziehen müssen. Ursache sei
die Lärmempfindlichkeit des Rekurrenten wegen der nahen Autobahn.

3.2   Die
Rekurrenten wohnten nach dem Gesagten bzw. den Unterlagen des Steueramts
weniger als ein Jahr im eigenen Haus (vom  4.2016 bis  2.2017). Drei Monate
nach dem Einzug im April 2016 suchten sie im Juli 2016 bereits wieder einen neuen
Eigentümer. Ab diesem Zeitpunkt fehlte die erforderliche Absicht des dauernden
Verbleibs. Sodann ist nicht nachvollziehbar, warum der lärmempfindliche
Rekurrent nach Z in ein Haus neben der Autobahn gezogen ist. Nicht
nachvollziehbar ist auch, weshalb er nach dem Wegzug von Z nach W wiederum in ein
Haus neben einer unbestrittenermassen relativ frequentierten Hauptstrasse
zieht. Insgesamt gelingt es den Rekurrenten daher nicht nachzuweisen, dass nicht
voraussehbare gesundheitliche Gründe einen sofortigen Auszug in Z notwendig
machten. Der Rekurs erweist sich demnach als unbegründet.

3.3   Was die
Rekurrenten weiter eingewendet haben, ändert nichts daran, dass sie die
einschlägige 1-Jahresfrist nicht eingehalten haben. Dabei sind im vorliegenden
Zusammenhang in erster Linie die Daten der öffentlichen Beurkundung der
Kaufverträge massgebend, hier mithin der  November 2016. Würde auf das Kriterium
von Nutzen und Gefahr abgestellt, wie hier auf den  April 2017, liesse sich
die 1-Jahresfrist von § 63bis Abs. 3 VV StG leicht umgehen, indem fiktive Daten
für den Übergang von Nutzen und Gefahr festgelegt werden könnten (KSG vom
20.3.2017, SGNEB.2016.8, E. 3.1 f.). Es ist indes nicht erwiesen, dass die Rekurrenten
von Z gleichsam wegziehen mussten. Aufgrund des eingereichten Arztzeugnisses
vom  September 2017 sind die gesundheitlichen Gründe nicht derart gravierend,
als dass vorliegend eine Ausnahme von der Besteuerung gegeben wäre. So musste
der Rekurrent infolge Lärmempfindlichkeit von seinem Hausarzt an einen
Psychologen überwiesen werden. Es seien ausschliesslich gesundheitliche
Tatsachen gewesen, die zum raschen Domizilwechsel geführt hätten. Am neuen
Wohnort fühle sich die Familie wohl; der Hausarzt habe den Rekurrenten in
dieser Sache nicht mehr hausärztlich betreuen müssen. Ein böswilliges oder
arglistiges Handeln würde dem Charakter des Rekurrenten zuwiderlaufen. Gemäss
dem Überweisungsschreiben vom  Mai 2017 ist der Zuweisungsgrund die stark störende,
sekundär somatisierende Lärmempfindlichkeit des Rekurrenten. Dieser habe einen
hohen Leidensdruck gehabt. Ihn habe in den letzten Wochen ein Grundrauschen der
Autobahn gestört, welches ihn Tag und Nacht verfolge. In den letzten Wochen
hätten sich sekundär diverse vegetative Symptome entwickelt wie Insomnie und
diverse Gastrointestinalbeschwerden. Der Rekurrent habe befürchtet, in eine
depressive Episode abzudriften. Der Hausarzt gab ihm rein symptomatisch ein
Johanniskrautpräparat und empfahl ihm, nachtsüber einen Ohrenschutz zu tragen.
Wichtiger sei es jedoch, so der Hausarzt weiter, an der Basis zu arbeiten,
weshalb er den Rekurrenten dem Psychologen zugewiesen habe. Der Rekurrent sei
motiviert für eine Therapie. Der Hausarzt werde den Rekurrenten in ca. 6 Wochen
nachkontrollieren. Diese beiden Arztzeugnisse sind vorliegend nicht als
hinreichend anzusehen, als dass der Rekurrent von Z hätte wegziehen müssen. Es
ist dafürzuhalten, dass ihm eine Entscheidungsfreiheit verblieben ist. Es ist
mithin nicht nachgewiesen, dass der Rekurrent keine andere Möglichkeit gehabt
hätte, als von Z wegzuziehen. Damit liegen hier indessen keine gravierenden
gesundheitlichen Gründe vor.

Gestützt
auf § 63bis Abs. 3 VV StG sind wohl Ausnahmegründe anzunehmen, um von der diesbezüglichen
1-Jahresregel abzuweichen, z.B. wenn sich aus unvorhersehbaren beruflichen oder
familiären Gründen ein erneuter Umzug aufdrängt (KSG vom 20.3.2017, a.a.O., E.
3.3 mit Hinweisen). Auch gesundheitliche Gründe sind unbestrittenermassen dazu zu
zählen. Diese müssen jedoch zwingend sein. Vorliegend sind die geltend
gemachten Gründe nicht ausreichend. Daran ändern auch die mit der Replik vom
10. Oktober 2017 eingereichten Unterlagen nichts, mithin die beiden Strassenlärmkataster
Z und W, je Stand 2005, die hierortige Strassenverkehrszählung 2015 und die
schweizerische automatische Strassenverkehrszählung, Dezember 2016. Die
Rekurrenten zogen von der S-Strasse 0 (ES 3) in Z nach W an die Q-Strasse
0 (ES 2) wiederum an einen relativ lärmigen Ort. Ihre Einwände bezüglich
Lärmempfindlichkeit sind daher nicht überzeugend. Ein entsprechendes
Arztzeugnis kann in Fällen wie hier wohl zu einem anderen Ergebnis führen. Es
muss sich aber anders als vorliegend um gravierende Fälle handeln. Ein
Ausnahmetatbestand in Bezug auf die 1-Jahresfrist gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG
ist hier demnach zu verneinen. An der bisherigen, insofern restriktiven
Rechtsprechung (vgl. KSG vom 20.3.2017, a.a.O., E. 3.4) ist daher festzuhalten.

Der
Rekurs ist nach diesen Erwägungen abzuweisen.

4.    Bei
diesem Verfahrensausgang haben die unterliegenden Rekurrenten die
Gerichtskosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des
Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 823 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 600;
Zuschlag: CHF 223).

****************

Demnach wirderkannt:

1.Der
Rekurs wird abgewiesen.

2.Die
Gerichtskosten von CHF 823 werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                        Der Sekretär:

Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert30Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht,1000Lausanne14)Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

-
Rekurrenten (eingeschrieben)

-
KStA, Recht und Gesetzgebung (mit Akten)

-
KStA, Sondersteuern

-
Amtschreiberei Reg. Solothurn

-
Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert
am: