so_gerichte · SGNEB.2013.2 · 2013-01-24 · de
Handänderungssteuer

StG § 206 Abs. 1 - Begriff der wirtschaftlichen Handänderung. Diese ist auch aufgrund eines Vorvertrags gegeben.

KSGE 2013 Nr. 12

StG
§ 206 Abs. 1-Begriff
der wirtschaftlichen Handänderung. Diese ist auch aufgrund eines Vorvertrags
gegeben.

Urteil SGNEB.2013.2 vom 27. Mai 2013

Sachverhalt

1.    Mit Kaufvertrag
vom  2012 erwarb die A. das Grundstück GB Nr. 0000 von der B. zum Preis von
2,4 Mio. Franken. In diesem Zusammenhang stellten die betriebswirtschaftlichen
Dienste des Finanzdepartements mit Rechnung Nr. 12345678 vom 24. August 2012
der X. gemäss einem Vorvertrag die Handänderungssteuer von CHF 53240 in Rechnung.
Gegen diese Veranlagung liess die X. am 11. September 2012 bzw. mit Nachtrag
vom 11. Januar 2013 beim kantonalen Steueramt Einsprache erheben mit dem
Begehren, die Veranlagung der Handänderungssteuer aufzuheben. Dazu wurde angeführt,
der Vorvertrag sei auf die A. übertragen worden; der Vorvertrag zwischen der B.
und der X. sei nie rechtsgültig zustande gekommen, er sei gar nicht vollzogen
worden, da die Finanzierung nicht habe bewerkstelligt werden können. Den
Hauptvertrag habe die A. unterzeichnet; diese habe die Handänderungssteuer zu
entrichten.

Mit Verfügung
vom 24. Januar 2013 wies das Steueramt die Einsprache ab; die
be-triebswirtschaftlichen Dienste wurden beauftragt, nach Zahlungseingang den
Verzugszins in Rechnung zu stellen. Dazu wurde v.a. ausgeführt, die Verkäuferin
habe beim kantonalen öffentlichen Notar zwei Vorverträge zum Abschluss eines
Kaufvertrags abgeschlossen, einen mit der X. und einen zweiten mit der späteren
Erwerberin. Im Vorvertrag mit der X. seien alle wesentlichen Vertragsbestandteile
zum Abschluss eines Kaufvertrags festgelegt worden. Der öffentliche Notar habe
der Amtschreiberei diesen Vorvertrag eingereicht und ihr den Auftrag zur
Erstellung des Hauptvertrags erteilt. Der Vorvertrag sei real durchsetzbar
gewesen. Mit dessen Abschluss habe die X. die wirtschaftliche Verfügungsmacht
erlangt; dadurch sei sie handänderungssteuerpflichtig geworden.

2.    Mit Rekurs vom
18. Februar 2013 liess die X. (nachfolgend Rekurrentin) vor dem Kantonalen
Steuergericht beantragen, die Verfügung des Steueramts vom 24. Januar 2013 sei
vollumfänglich aufzuheben; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Dazu wurde
im Wesentlichen angeführt, der angefochtene Entscheid gebe den zugrundeliegenden
Sachverhalt unrichtig wieder. Zwischen der B. und der Rekurrentin sei kein
rechtsgültiger Kaufvertrag oder Vorvertrag zustande gekommen, welcher der Handänderungssteuer
unterliegen würde. Die Rekurrentin bestreite, dass sie jemals einer Drittperson
eine Vollmacht zur Unterzeichnung eines Kaufvertrags oder Vorvertrags gegeben
habe. Daher habe auch kein Vertrag durch den Notar beim Grundbuchamt zum
Vollzug angemeldet werden können; ein allfälliger Vertrag hätte zurückgewiesen
werden müssen. Wenn das Steueramt den tatsächlichen Sachverhalt nicht von Amtes
wegen prüfe, könne der Rekurrentin daraus kein Rechtsnachteil erwachsen.

Mit
Vernehmlassung vom 5. März 2013 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige
Abweisung des Rekurses, unter Verweis auf die Ausführungen im angefochtenen
Entscheid, woran vollumfänglich festgehalten werde. Auf die weiteren
Ausführungen ist, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen
einzugehen.

Mit Replik vom
12. April 2013 hielt die Rekurrentin an ihren Rechtsbegehren fest. Sie führte
v.a. an, es sei kein durch einen rechtsgültig bestellten Bevollmächtigten
unterzeichneter Vorvertrag abgeschlossen worden. Die Rekurrentin sei gemäss
Wortlaut des Vorvertrags nicht berechtigt gewesen, sämtliche oder einzelne
Rechte aus dem Vorvertrag an eine Drittpartei abzutreten und sie habe auch
keine solchen Rechte abgetreten. Es mache keinen Sinn, wenn die Verkäuferin B.
einen weiteren Vorvertrag mit einer Drittkäuferschaft abschliesse, wenn diese
direkt gestützt auf die Abtretung von Rechten einen Kaufvertrag hätte bewirken
können. Daher liege hier kein Fall von § 206 Abs. 1 lit. b oder c des
Steuergesetzes vor.

Erwägungen

2.    Die
Handänderungssteuer im Kanton Solothurn folgt der wirtschaftlichen Betrachtung.
Das Gesetz bestimmt Folgendes: Die Steuerpflicht wird durch jedes
Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein
Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1 StG); es z.lt - nicht abschliessend - die
(schuldrechtlichen) Rechtsgeschäfte auf, welche die wirtschaftliche
Verfügungsgewalt begründen.

Mit dieser
Bestimmung wollte der Gesetzgeber die Praxis des Steuergerichts (KSG; früher:
kantonale Rekurskommission in Steuersachen [KRK]) ins Gesetz übernehmen. In Zusammenfassung
der bisherigen Rechtsprechung ist eine wirtschaftliche Handänderung dann anzunehmen,
wenn einer Drittperson ermöglicht wird, über eine Liegenschaft wie ein Eigentümer
zu verfügen, obwohl sie, rein zivilrechtlich gesehen, nicht Eigentümer geworden
ist. Vorausgesetzt wird ein Rechtsgeschäft, welches einer Drittperson, die
nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, die Verfügungsmacht über
das Grundstück und dessen Beherrschung ermöglicht, wie wenn sie Eigentümerin
wäre (vgl. dazuVictor Monteil:
Zum Objekt der solothurnischen Handänderungssteuer, in FS 500 Jahre Solothurn
im Bund, Solothurn 1981, S. 321 ff.; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3, KSGE 1984 Nr. 33 E.
1, 1986 Nr. 23 E. 1, 1991 Nr. 22 E. 2, 1997 Nr. 12 E. 2, 1998 Nr. 14 E. 2,
2002 Nr. 8 E. 2, 2003 Nr. 3 E. 2; KSGE vom 07.05.2007, i. S. SGNEB.2005.8 E.
3).

Die
Abgrenzung, wann Rechtsgeschäfte den wirtschaftlichen Übergang bewirken und
wann nicht, obwohl das dingliche Recht nicht oder noch nicht übergegangen ist,
erweist sich oft als schwierig und ist deshalb aufgrund der Umstände im
Einzelfall vorzunehmen (vgl. KSGE 2008 Nr. 10 E. 4).

3.    Das
Steuergericht hat bereits in einem Urteil aus dem Jahr 1991 festgehalten, dass
eine Handänderungssteuer geschuldet sei, wenn durch einen Vorvertrag die
wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergehe (KSGE 1991 Nr.
22). Die Verfü-gungsgewalt ist dabei nicht körperlich zu verstehen, sondern in
rechtlichem Sinn. Aus-schlaggebend ist die Frage, zu welchem Zeitpunkt
rechtlich über das Grundstück verfügt werden konnte. Dies ist jedoch nicht mit
dem Kaufvertrag oder dem Grundbucheintrag gleichzusetzen. Ausschlaggebend ist
der Moment, in welchem die Rekurrentin - bei gleichzeitiger Bezahlung des
Kaufpreises - die Übertragung der Liegenschaft in Solothurn vor Gericht hätte
erzwingen können. Kann ein Käufer aufgrund eines Vorvertrages den Kauf eines
Grundstücks durchsetzen, hat der Verkäufer keine Verfügungsgewalt mehr über die
Liegenschaft. Er ist nicht mehr frei darin, diese an einen Dritten zu
verkaufen.

Lehre und
Rechtsprechung sind sich einig, dass der Vorvertrag zu seiner Gültigkeit und
Durchsetzbarkeit die wesentlichen Elemente (die sog. essentialia) des zu
schliessenden Hauptvertrages enthalten muss (Basler Kommentar, 4. Aufl., Art.
22 OR N 39). Vorliegend hatte die Rekurrentin mit dem Liegenschaftsverkäufer am
 2012 einen Vorvertrag abgeschlossen, der sämtliche für einen Kaufvertrag
wichtigen Elemente enthielt. Demgemäss verpflichtete sich die Käuferin, einen
Kaufvertrag zum Preis von CHF 2420000 abzuschliessen und die Verkäuferin
das Grundstück zu übertragen, dementsprechend wurde der beurkundende Notar
beauftragt. Ebenfalls geregelt waren die Zahlungsmodalitäten. Bei Nichtzustandekommen
des Vertrages sollte die Verursacherin verpflichtet sein, eine Konventionalstrafe
von CHF 50000 zu bezahlen, bei allfälligem Wahlrecht, auf Erfüllung des
Hauptvertrags oder Bezahlung der Konventionalstrafe zu klagen. Damit sind
grundsätzlich sämtliche wichtigen Punkte im Vorvertrag vom  2012 geregelt und
es wäre der Rekurrentin möglich gewesen, diesen auch gerichtlich durchzusetzen.

4.1  Die Rekurrentin
hat sich allerdings auf den Standpunkt gestellt, dass der angefochtene
Entscheid den Sachverhalt nicht korrekt darstelle. Dem widerspricht allerdings
der Vorvertrag vom  2012, der entgegen der Ansicht der Rekurrentin zwischen
ihr und der Verkäuferin B. rechtsgültig unterzeichnet war. So handelte die
Rekurrentin gemäss Vollmacht durch C. und beauftragte mit der Verkäuferin B.
den Notar, über ihre betreffenden Willensäusserungen eine öffentliche Urkunde
zu errichten, und gaben danach überstimmende dementsprechende Erklärungen ab.
Der öffentliche kantonale Notar beurkundete in diesem Vorvertrag, dass die
Parteien den Vertrag vor dem Notar selbst gelesen hätten und er ihnen die
Urkunde erläutert habe, dass die Parteien den Inhalt des Vertrags als ihrem
freien Willen entsprechend bezeichnet und die Urkunde in Gegenwart des Notars
unterzeichnet hätten und dass die Parteien dem Notar erklärt hätten, dass weder
Einschränkungen ihrer Handlungsfähigkeit vorliegen würden noch Verfahren auf
Einschränkung der Handlungsfähigkeit hängig seien. Zudem hätten sich die
Erschienenen durch Vorlage amtlicher Ausweise legitimiert. Die Verurkundung
habe sich ohne Unterbrechung in Anwesenheit aller Beteiligten in D. vollzogen.
Ausserdem unterzeichneten die Parteien zusätzlich jede Seite dieses
Vorvertrags. All dies zeigt auf, dass von der Gültigkeit des Vorvertrages
auszugehen ist.

Weiter enthält
der Vorvertrag, wie gesehen, sämtliche Essentialia: Die Vertragsparteien und
ihre Vertreter, das Kaufobjekt, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten sowie
im Übrigen eine Konventionalstrafe. Insbesondere sind auch die Parteien klar bezeichnet,
so auch die für die Rekurrentin handelnde Person, die aufgrund der Vollmacht im
Vorvertrag aufgeführt wurde. Dementsprechend meldete der Notar den rechtsgültig
unterzeichneten Vorvertrag beim Grundbuchamt an und bat im Auftrag der Parteien
um Erstellung des Hauptvertrags. Gründe, diesen Auftrag zurückzuweisen, sind
keine ersichtlich. Insgesamt ist festzuhalten, dass die Rekurrentin mit dem
Liegenschaftsverkäufer am  2012 einen gerichtlich erzwingbaren Vorvertrag
geschlossen hat und dass deshalb bereits zu diesem Zeitpunkt die
Verfügungsgewalt über das fragliche Grundstück übergegangen ist. Entsprechend
ist die Rekurrentin verpflichtet, auf dem Rechtsgeschäft eine
Handänderungssteuer zu entrichten.

4.2  Was die
Rekurrentin weiter dagegen einwendet, vermag zu keinem anderen Ergebnis zu
führen. Dass C. als falsus procurator ohne Wissen und Kenntnis der Rekurrentin
den fraglichen Vorvertrag in deren Namen unterzeichnet hätte, ist aufgrund der
Akten nicht erkennbar. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass dem Notar eine
gültige Vollmacht vorgelegt worden war, wie dies auch im Vorvertrag
festgehalten wurde. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin ist die
Verfügungsmacht im vorliegenden Zusammenhang nicht erst mit dem Kaufvertrag
gleichzusetzen. Massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Übertragung der
Liegenschaft vor Gericht hätte erzwungen werden können. Kann der Käufer
aufgrund eines Vorvertrags den Grundstückkauf durchsetzen, hat der Verkäufer
keine Verfügungsmacht mehr über die Liegenschaft. Dabei muss der Vorvertrag zu
seiner Gültigkeit und Durchsetzbarkeit lediglich die wesentlichen Elemente des
zu schliessenden Hauptvertrags enthalten. Dies war hier, wie gesehen, der Fall.
Daran ändert im Übrigen nichts, dass die Rekurrentin nach ihren Angaben von der
Rechtsnachfolgerin keine Kenntnis hatte, wobei dies aufgrund der Unterlagen
nicht glaubhaft erscheint. Insofern ergibt sich auch aus dem der Replik
beigelegten Schreiben des Notars vom  2013 kein anderes Resultat, als dass
vorliegend nach dem Gesagten eine wirtschaftliche Handänderung zu bejahen ist,
weshalb die Rekurrentin die Handänderungssteuer schuldet.

Der Rekurs
erweist sich somit als unbegründet und ist deshalb abzuweisen.

(Die gegen
dieses Urteil vor Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil
2C_662/2013 vom 2. Dezember 2013 abgewiesen)