so_gerichte · ZKBER.2024.34 · 2024-08-20 · de

Ausweisung und Vollstreckung

Solothurn Obergericht Zivilkammer 20.08.2024 ZKBER.2024.34

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
20. August 2024
Es wirken mit:
Präsidentin Hunkeler
Oberrichter Frey
Oberrichterin Kofmel
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
1.
A.___
2.
B.___
beide vertreten durch
Rechtsanwalt Daniel U. Helfenfinger,
Berufungskläger
gegen
1.
C.___
2.
D.___
beide vertreten durch
Advokat Axel Delvoigt,
Berufungsbeklagte
betreffend
Ausweisung
und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
I.
1. C.___ und D.___ als Vermieter
einerseits sowie B.___ und A.___ als Mieter andererseits unterzeichneten am 8.
Januar 2017 einen Mietvertrag über das 4-Zimmer-Einfamilienhaus mit Garage, [...].
2. Am 8. April 2022 kündigten C.___ und D.___
das Mietverhältnis per 31. Mai 2022.
3. Mit Entscheid der
Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein vom 23. Mai 2023 wurde die Klage
von A.___ und B.___ gegen die Kündigung abgewiesen. Die gegen dieses Urteil
erhobene Berufung wurde vom Obergericht am 8. Februar 2024 abgewiesen. Die in
der Folge erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wies dieses mit Urteil vom 26.
April 2024 ab, soweit es darauf eintrat.
4. Am 6. Mai 2024 liessen C.___ und D.___
(nachfolgend: Gesuchsteller) beim Richteramt Dorneck-Thierstein ein Gesuch im
Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) betreffend Ausweisung gegen A.___ und B.___
(nachfolgend: Gesuchsgegner) mit folgenden Rechtsbegehren stellen:
1. Es seien die
Gesuchsbeklagten gerichtlich anzuweisen, das bei den Gesuchstellern gemietete
Einfamilienhaus, [...], umgehend zu räumen.
2. Für den Fall, dass die
Gesuchsbeklagten die obgenannten Räumlichkeiten bis zum gerichtlich
festgesetzten Termin nicht geräumt haben, seien die Gesuchsteller zu
ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen.
3. Unter o/e-Kostenfolge
(zuzüglich Auslagen und 8.1 % MWST).
5. Die Gesuchsgegner beantragten mit
Stellungnahme vom 4. Juni 2024 die vollumfängliche Abweisung des Gesuchs,
soweit überhaupt darauf einzutreten sei. Eventualiter seien die Gesuchsgegner
anzuweisen, das Mietobjekt per 31. März 2025 zu räumen. Ferner beantragten
sie die unentgeltliche Rechtspflege und die Verbeiständung durch Rechtsanwalt
Daniel Urs Helfenfinger. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolgen
zu Lasten der Gesuchsteller.
6. Mit Entscheid vom 27. Juni 2024 hiess
die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein das Ausweisungsbegehren gut
und wies die Gesuchsgegner an, das Einfamilienhaus, [...], bis spätestens
Mittwoch, 31. Juli 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen und den Gesuchstellern in
ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Die Gesuchsgegner wurden
ferner verpflichtet, die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige
Vollstreckungskosten) zu tragen und den Gesuchstellern eine Parteientschädigung
von CHF 551.30 zu bezahlen. Die Gerichtskosten trägt der Staat Solothurn
zufolge unentgeltlicher Rechtspflege, unter Vorbehalt des
Rückforderungsanspruches des Staates.
7. Dagegen erhoben die Gesuchsgegner am
18. Juli 2024 Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn und beantragten
die vollumfängliche Aufhebung des angefochtenen Urteils. Eventualiter seien sie
anzuweisen, das Mietobjekt per 31. März 2025 zu räumen. Zudem beantragten sie
die unentgeltliche Rechtspflege und die Verbeiständung durch Rechtsanwalt
Daniel Urs Helfenfinger. Unter solidarischer Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der Gesuchsteller.
8. Die Gesuchsteller beantragten in
ihrer Berufungsantwort vom 30. Juli 2024 Nichteintreten auf die Berufung,
eventualiter die Abweisung der Berufung und Bestätigung des Urteils des
Richteramts Dorneck Thierstein vom 23. Juni 2023 (recte: 27. Juni 2024). Unter
o/e-Kostenfolge (zuzüglich Auslagen und MWST).
9. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorderrichterin wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.
Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. Die Abnahme weiterer
Beweismittel ist nicht angezeigt.
II.
1.1 Im obergerichtlichen Verfahren
beantragen die Gesuchsteller mit ihrem Hauptantrag, auf die Berufung sei nicht
einzutreten, weil die Streitwertgrenze von CHF 10'000.00 gemäss Art. 308 Abs. 2
ZPO nicht erreicht sei. Es stellt sich somit zunächst die Frage, ob auf die von
den Gesuchsgegnern ergriffene Berufung überhaupt eingetreten werden kann.
1.2 Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur zulässig, wenn der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF
10'000.00 beträgt. Beim Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine vermögensrechtliche
Streitigkeit (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 386). Geht es
nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der
Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens
selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen
Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von
einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1 S.
347).
1.3 Vorliegend ist die ausserordentliche
Kündigung vom 8. April 2022 nicht (mehr) strittig, zumal deren Gültigkeit
letztendlich mit Bundesgerichtsurteil vom 26. April 2024 bestätigt wurde. Damit
geht es nur noch um die Frage der Ausweisung. Für die Streitwertberechnung ist
gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung von einem Streitwert von sechs
Monatsmietzinsen auszugehen. Dass die Gesuchsgegner mit ihrer Stellungnahme vom
4. Juni 2024 eventualiter die Anweisung, das Mietobjekt per 31. März 2025
zu räumen, beantragten, vermag daran nichts zu ändern. Bei einem monatlichen
Mietzins von CHF 1'500.00 gemäss Mietvertrag beträgt der Streitwert nach der
bundesgerichtlichen Praxis CHF 9'000.00 (sechs Monatsmietzinse). Damit ist die
Beschwerde das zulässige Rechtsmittel.
1.4 Es stellt sich nunmehr die Frage der
Konversion des eingereichten Rechtsmittels in ein zulässiges Rechtsmittel. Nach
Peter Reetz (in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Vorbemerkungen zu den Art.
308 – 318 N. 50 f.) und Karl Spühler (in:  Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Vorbemerkungen zu den  Art. 308
– 334 N. 17a) ist eine derartige Konversion eines Rechtsmittels grundsätzlich
unzulässig, jedenfalls bei der expliziten Wahl eines nicht zulässigen
Rechtsmittels durch eine – wie im vorliegenden Fall – anwaltlich vertretene
Partei. Sie wäre nur dann ausnahmsweise möglich, «wenn ausgeschlossen ist, dass
dadurch die Rechte der Gegenpartei beeinträchtigt worden sind oder werden». Bei
gegebener Beeinträchtigung der Rechte der Gegenpartei könnte konsequenterweise
auf das ergriffene Rechtsmittel nicht eingetreten werden, da das ergriffene
Rechtsmittel unzulässig ist (Reetz, a.a.O., Vorbemerkungen zu den Art. 308 -
318 N. 50). Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Rechtsprechung schadet die
falsche Bezeichnung eines Rechtsmittels nicht, sofern bezüglich des statthaften
Rechtsmittels sämtliche Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind (BGE 134 III
379; 133 II 396).
1.5 Ob vorliegend – wo eine anwaltlich
vertretene Partei ein falsches Rechtsmittel ergreift – eine Konversion der
Berufung in eine Beschwerde zulässig ist oder nicht, kann aus zweierlei Gründen
offenbleiben. Erstens tritt die aufschiebende Wirkung auch dann ein, wenn die
Berufung unzulässigerweise eingelegt wird, weil die Streitwertgrenze nicht
erreicht wird (Peter Reetz / Sarah Hilber in: Thomas Sutter-Somm et al.
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.
315 N. 9). Dies hat zur Folge, dass ohnehin ein neuer Ausweisungstermin
festgelegt werden muss. Zweitens wäre die Beschwerde selbst nach einer
erfolgten Konversion abzuweisen.
2.1 Die Vorderrichterin erwog
zusammenfassend und im Wesentlichen, die Gesuchsgegner würden aufgrund der
gültigen Kündigung seit dem 1. Juni 2022 keinen Rechtstitel mehr zum Verbleib
im Mietobjekt besitzen. Sie hätten die Mietsache zurückzugeben (Art. 267 OR)
bzw. das Mietobjekt zu räumen und zu verlassen. Die Vorbringen der
Gesuchsgegner würden nichts daran ändern, dass die anspruchsbegründenden
Tatsachen sofort beweisbar, der Sachverhalt demnach liquid und die Rechtslage
klar sei. Das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 Abs. 1
ZPO betreffend Ausweisung und Vollstreckung sei gutzuheissen und die
Gesuchsgegner zu verpflichten, das Mietobjekt zu verlassen und den
Gesuchstellern in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Dass sie
die Liegenschaft verlassen müssen, sei den Gesuchsgegnern bereits seit
Eröffnung des Bundesgerichtsurteils vom 26. April 2024 bekannt. Damit
rechtfertige es sich, die Gesuchsgegner per 31. Juli 2024 auszuweisen.
2.2 In ihrer Rechtsmitteleingabe bringen
die Gesuchsgegner dagegen vor, dass sie mit Eingabe vom 4. Juni 2024 beantragt
hätten, sie seien anzuweisen, das Mietobjekt per 31. März 2025 zu räumen. Der
Fortbestand des Mietverhältnisses sei umstritten. Sie hätten mit Stellungnahme
vom 4. Juni 2024 insbesondere geltend gemacht, dass sie aufgrund der
Besonderheiten des vorliegenden Einzelfalles das Mietobjekt nicht «umgehend»
räumen könnten und die Gesuchsteller, nachdem sie die Kündigungen ausgesprochen
hätten, die monatlichen Mieten dennoch jahrelang entgegengenommen hätten, womit
ein neues ungekündigtes Mietverhältnis begründet worden sei. Die Vorinstanz
habe sich mit diesen Argumenten nicht auseinandergesetzt, womit sie ihren
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt habe. Ferner handle es sich nicht um
ein Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, da weder ein liquider
Sachverhalt vorliege noch die Rechtslage klar sei. Richterliches Ermessen habe
eine wesentliche Rolle gespielt, insbesondere bezogen auf den Zeitpunkt der
Ausweisung. Die umgehende Räumung sei nicht verhältnismässig und widerspreche
der Pflicht des Mieters, die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus
dem vereinbarungsgemässen Gebrauch ergibt. Ferner machten die Gesuchsgegner geltend,
die von der Vorinstanz gewährte Frist von einem Monat für den Rückbau werde dem
Einzelfall nicht gerecht, sei nicht verhältnismässig und verletze den Anspruch
auf schonende Rechtsausübung.
3.1 Die Gesuchsgegner rügen eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs. Aufgrund des formellen Charakters des
Gehörsanspruchs ist die Rüge vorab zu prüfen (statt vieler: BGE 137 I 195 E.
2.2 S. 197).
3.2 Der Anspruch der Parteien auf
rechtliches Gehör ergibt sich aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101) bzw. Art. 53 Abs. 1 ZPO.
Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs ist die Begründungspflicht. Die
Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde, bzw. die gerichtliche
Instanz von unsachlichen Motiven leiten lässt, und den Betroffenen ermöglichen,
die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies
ist nur möglich, wenn sowohl sie wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die
Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich das
vorinstanzliche Gericht hat leiten lassen und auf welche sich sein Entscheid
bzw. Verfügung stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass es sich ausdrücklich
mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand
auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; BGE 129 I
232 E. 3.2 S. 236; BGE 126 I 97 E. 2b S. 102; vgl. auch Daniel Staehelin, in:
Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Basel/Zürich/Genf 2016, Art. 239 ZPO N 16).
3.3 Die Amtsgerichtspräsidentin führte
aus, dass die Gesuchsgegner aufgrund der gültigen Kündigung vom 8. April 2022
per 31. Mai 2022 seit dem 1. Juni 2022 keinen Rechtstitel mehr zum Verbleib im
Mietobjekt besitzen würden. Der Sachverhalt sei liquid und die Rechtslage klar.
Daher sei das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gutzuheissen. Dass sie
die Liegenschaft verlassen müssen, sei den Gesuchsgegnern bereits seit
Eröffnung des Urteils des Bundesgerichts vom 26. April 2024 bekannt, womit sich
eine Ausweisung per 31. Juli 2024 rechtfertige. Damit begründete die
Vorinstanz, weshalb sich eine Ausweisung per 31. Juli 2024 rechtfertige,
behandelte implizit den Eventualantrag der Gesuchsgegner und legte dar, weshalb
die Voraussetzungen für ein Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen
erfüllt sind. Aus dem Urteil der Vorinstanz geht hervor, dass zehn Tage nach
dem Bundesgerichtsurteil die Gesuchsteller um Ausweisung und Vollstreckung
ersuchten, womit den Gesuchsgegnern spätestens damit klar sein musste, dass die
Gesuchsteller das Mietverhältnis nicht weiterführen wollten bzw. kein neues
Mietverhältnis eingehen wollten. Die Gesuchsteller haben demnach keineswegs
darauf verzichtet, die Kündigung durchzusetzen, womit ein konkludenter
Vertragsschluss (Art. 1 Abs. 2 OR), der ohnehin nur mit Zurückhaltung
anzunehmen ist, ausser Betracht fällt (vgl. Urteil des Bundesgerichts
4A_701/2015 E. 2.2.2). Auch ist zu bedenken, dass sich das Gericht nicht
mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand
auseinanderzusetzen hat. Der Gehörsanspruch der Gesuchsgegner wurde durch das
vorinstanzliche Urteil nicht verletzt.
4.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257
Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.
b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der
gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die
anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die
Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht
klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- und Billigkeitsentscheid
des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen).
4.2 Wie von der Vorinstanz zutreffend
ausgeführt, kündigten die Gesuchsteller den Mietvertrag vom 8. Januar 2017
rechtswirksam per 31. Mai 2022. Die gegen die Kündigung erhobene Klage wurde
durch die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein abgewiesen. Die
erhobenen Rechtsmittel blieben erfolglos. Die Kündigung per 31. Mai 2022 ist
damit rechtskräftig gültig. Obschon die Gewährung einer Schonfrist im Ermessen
des Gerichts liegt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_207/2014 E. 3.1), hat
dieses Ermessen keine Auswirkungen auf die Frage, ob die Rechtslage und der
Sachverhalt betreffend die Ausweisung klar sind. So ist auch richterliches
Ermessen in Bezug auf den Zeitpunkt der Ausweisung jedem Ausweisungs- und
Vollstreckungsverfahren inhärent, was ebenfalls keinen Einfluss auf die klare
Rechtslage und den liquiden Sachverhalt hat. Demzufolge hat die Vorinstanz die
Voraussetzungen eines Verfahrens betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen zu
Recht bejaht.
5.1 Vor der Anordnung der zwangsweisen
Räumung kann das Gericht den Mietern vorerst eine Frist zur freiwilligen
Erfüllung gewähren. Dabei ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit (Art. 5
Abs. 2 BV) zu beachten. Die Anordnung der Ausweisung ohne Gewährung einer
zusätzlichen Frist ist dann nicht zulässig, wenn humanitäre Gründe einen
Aufschub verlangen oder konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Mieter
innert angemessener Frist freiwillig das Mietobjekt verlassen wird. Aber auch
in einem solchen Fall kann die zusätzliche Frist nur kurz sein und darf nicht
auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses hinauslaufen (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4A_39/2018 E. 6). Gemäss Art. 267 Abs. 1 OR muss der Mieter die
Sache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch
ergibt.
5.2 Die Gesuchsgegner hätten am 31. Mai
2022 ausziehen müssen, profitierten somit als Folge der Verfahren von einer
Verlängerung von über zwei Jahren. Sie können somit von der Anordnung zum
Verlassen der Liegenschaft nicht überrascht gewesen sein. Sie hatten über zwei
Jahre Zeit resp., sofern sie ernsthaft davon ausgingen, die Anfechtung der
Kündigung würde gutgeheissen, ist seit dem 26. April 2024 (Urteil des
Bundesgerichts) endgültig klar, dass sie die Liegenschaft verlassen müssen, was
wiederum rund vier Monate her ist. Die Vorderrichterin hat ihnen eine
Auszugsfrist von mehr als einem Monat gesetzt. Dies ist nicht nur angemessen,
sondern unter den gegebenen Umständen grosszügig.
6. Aufgrund des Gesagten, wäre eine
Beschwerde als unbegründet abzuweisen gewesen. Da der eingereichten Berufung
bis zum vorliegenden Entscheid aufschiebende Wirkung zugekommen ist, ist die
Frist zum Verlassen der Liegenschaft neu festzusetzen. Die Gesuchsgegner haben
das Mietobjekt bis spätestens 6. September 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen und
den Gesuchstellern in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zurückzugeben. Auch
die Frist für die Mitteilung an das Oberamt Dorneck-Thierstein, ob die
Gesuchsgegner das Mietobjekt geräumt und verlassen haben, ist neu auf 10.
September 2024, 16:00 Uhr, festzusetzen. Die weiteren Bestimmungen nach den
Ziffern 4 und 5 des vorinstanzlichen Urteils zur Vollstreckung der Ausweisung
gelten weiter.
7.1 Die Gesuchsgegner verlangten auch
für das Rechtsmittelverfahren die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege.
Eine Person hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über
die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos
erscheint (Art. 117 ZPO). Für die Beurteilung der fehlenden Aussichtslosigkeit
als zweite Voraussetzung der Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege ist
eine gewisse Prozessprognose notwendig, wobei auf den Zeitpunkt der
Gesuchseinreichung abzustellen ist. Als aussichtslos sind dabei nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die
Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die
deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können (vgl. z.B. BGE 142 III 138
E. 5.1 S. 139; BGE 139 III 475 E. 2.2 S. 476; BGE 138 III 217 E. 2.2.4 S. 218).
Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei
vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde; denn eine Partei
soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde,
nicht deshalb anstrengen können, weil er sie nichts kostet. Ob im Einzelfall
genügende Erfolgsaussichten gegeben sind, beurteilt sich nach den Verhältnissen
und der Prozesslage bei Einreichung des Gesuchs (vgl. Viktor Rüegg/Michael
Rüegg, in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art. 117 N 18).
7.2 Entgegen den Ausführungen der
Gesuchsgegner wurde im Rahmen der vorstehenden Erwägungen aufgezeigt, dass die
Vorinstanz weder den Sachverhalt unrichtig festgestellt hatte, noch
Rechtsverletzungen auszumachen sind. Spätestens seit dem Urteil des Bundesgerichts
vom 26. April 2024 war ihnen die Gültigkeit der ausserordentlichen Kündigung
bewusst und sie wussten spätestens seit diesem Zeitpunkt, dass sie das
Mietobjekt endgültig verlassen müssen. Der Sachverhalt war damit liquid und die
Rechtslage klar. Das Verfahren bei der Rechtsmittelinstanz wäre selbst bei
Ergreifung des richtigen Rechtsmittels von Anfang an aussichtslos gewesen,
womit das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege im obergerichtlichen Verfahren
abzuweisen ist.
8. Nach dem Ausgang des Verfahrens sind
die Prozesskosten der unterliegenden Partei aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1
ZPO). Die Gerichtskosten werden für das Verfahren vor Obergericht auf CHF
1'500.00 festgesetzt.
9. Mit Honorarnote vom 6. August 2024
machte der Rechtsvertreter der Gesuchsteller eine Entschädigung von insgesamt
CHF 2'512.35 geltend. Die Honorarnote erscheint angemessen und gibt zu keinen
Beanstandungen Anlass.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Das Rechtsmittel wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.
2.
B.___ und A.___ haben das
Einfamilienhaus [...] bis spätestens 6. September 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen
und C.___ und D.___ in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zurückzugeben.
3.
C.___ und D.___ haben dem Oberamt
Dorneck-Thierstein bis spätestens Dienstag, 10. September 2024, 16:00 Uhr,
mitzuteilen, ob das Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.
4.
Der Antrag von B.___ und A.___ um
Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren wird
abgewiesen.
5.
B.___ und A.___ haben die Kosten des
Rechtsmittelverfahrens von CHF 1'500.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu
bezahlen.
6.
B.___ und A.___ haben C.___ und D.___
für das Rechtsmittelverfahren unter solidarischer Haftbarkeit eine
Parteientschädigung von CHF 2'512.35 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert liegt unter
CHF 15'000.00.
Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts
Die
Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber
Hunkeler                                                                           Schaller