so_gerichte · ZZ.1997.27 · 1997-06-17 · de
Zulässiger Verkaufspreis für Landwirtschaftsland

Art. 66 BGBB. Zur Festlegung des zulässigen Verkaufspreises für Landwirtschaftsland kann es bei besonderen örtlichen Verhältnissen genügen, den Preisvergleich auf Rechtsgeschäfte in der gleichen Gemeinde zu beschränken. Die von Kaufsinteressenten offerierten Preise sind unbeachtlich. Bedeutung von Grösse und Ertragswert der Grundstücke, deren Verkaufspreise verglichen werden.

SOG 1997 Nr. 27

Art. 66 BGBB.Zur Festlegung des zulässigen
Verkaufspreises für Landwirtschaftsland kann es bei besonderen örtlichen
Verhältnissen genügen, den Preisvergleich auf Rechtsgeschäfte in der gleichen
Gemeinde zu beschränken. Die von Kaufsinteressenten offerierten Preise sind
unbeachtlich. Bedeutung von Grösse und Ertragswert der Grundstücke, deren
Verkaufspreise verglichen werden.

Das Volkswirtschafts-Departement legte den nach
dem bäuerlichen Bodenrecht zulässigen Preis für ein landwirtschaftliches
Grundstück in Rodersdorf auf Fr. 10.70 pro Quadratmeter fest. Der Eigentümer
verlangte mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Bezugnahme auf eine ihm
unterbreitete Offerte die Erhöhung des Preises auf Fr. 13.70; die in den
angrenzenden basellandschaftlichen Gemeinden bezahlten Preise müssten ebenfalls
vergleichend herangezogen werden. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde
aus folgenden Erwägungen ab:

2. b) (...) Der Erwerbspreis ist nach Art. 66
BGBB (SR 211.412.11) übersetzt, wenn er die Preise für vergleichbare
landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden Gegend im
Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als fünf Prozent übersteigt.

Für das 371.27 Aren grosse Grundstück verlangt
der Beschwerdeführer, der maximale Kaufpreis sei auf Fr. 13.70/m2festzusetzen - anstelle der vom
Departement als zulässig erachteten Fr. 10.70/m2. Soweit er das Begehren damit begründet, das
"genügend Erfahrung in Sachen Erwerb von Landwirtschaftsland"
aufweisende Spital B. offeriere genau den verlangten Quadratmeterpreis, ist der
Einwand nicht stichhaltig. Die Preisgrenze für Landwirtschaftsland kann sich
nicht nach Offerten von Kaufsinteressenten richten; deren Offerten können zwar
aus ihrer Sicht "angemessen" oder "marktgerecht" sein,
bringen aber nur eine subjektive Wertung zum Ausdruck. Zudem verfügen sie auch
gar nicht über die für die Behörde einzig massgebende Vergleichsbasis zur
Berechnung der Preisgrenze nach Art. 66 BGBB.

Das Volkswirtschafts-Departement hat in der
angefochtenen Verfügung auf 15 Handänderungen hingewiesen, die in den letzten
fünf Jahren in Rodersdorf erfolgten und in diesem Sinne als Vergleichbasis
herangezogen wurden. Die Vergleichsperiode entspricht der in Art. 66 BGBB
verankerten Zeitspanne.

Dabei hat das Departement Handänderungen unter
Verwandten nicht beachtet, weil diese privatrechtlichen Beschränkungen
unterliegen, was zu tieferen Preisen führt, womit keine Vergleichbarkeit
gegeben ist.

Das Departement hat einzig Käufe in Rodersdorf
selbst berücksichtigt. Es ist zu prüfen, ob diese Beschränkung zulässig war
oder ob das Kriterium der "betreffenden Gegend" gebietet,
entsprechend dem Begehren des Beschwerdeführers beispielsweise auch die Käufe
in den basellandschaftlichen Gemeinden Ettingen, Biel-Benken oder in weiteren
Gemeinden heranzuziehen. Der Rechtsbegriff der "betreffenden Gegend"
ist tatsächlich nicht politisch, sondern regional zu verstehen. Die Grösse
dieser Gegend, auf die zu Vergleichszwecken abzustellen ist, richtet sich unter
anderem nach topographischen und geographischen Gesichtspunkten (vgl. Hotz im
Kommentar BGBB, N. 10 zu Art. 66). Die Dimension der "betreffenden
Gegend" hängt im Einzelfall auch davon ab, wieviele im fraglichen Zeitraum
abgewickelte Handänderungen grundsätzlich für einen Vergleich in Frage kommen;
je weniger Vergleichsobjekte vorliegen, desto grösser muss das einbezogene
Gebiet sein. In der Gemeinde Rodersdorf wurden in den letzten fünf Jahren 15
landwirtschaftliche Grundstücke verkauft, die sich für die Ermittlung der
Preisgrenze nach BGBB vergleichend heranziehen lassen. Nach der Praxis des
Verwaltungsgerichts bildet eine solche Zahl grundsätzlich eine ausreichende
Vergleichsbasis. Das schliesst zwar nicht aus, dass das Departement - da es
ohnehin eine detaillierte gesamtkantonale Statistik führt und sich der
Verwaltungsaufwand deshalb in Grenzen hält - das Zahlenmaterial benachbarter
Gemeinden miteinbezieht. Selbstverständliche Voraussetzung hierfür ist indes,
dass die Käufe in den Nachbargemeinden und allenfalls in weiteren Gemeinden der
Region auch tatsächlich vergleichbar sind. Im vorliegenden Fall hat das
Departement in seiner Vernehmlassung überzeugend dargelegt, dass regionale
Vergleiche aus folgenden Gründen eben gerade nicht zulässig sind:

Rodersdorf ist auf drei Seiten von Frankreich
umgeben. Dass die dort bezahlten Preise heranzuziehen seien, macht der
Beschwerdeführer zu Recht nicht geltend. Es fällt auf, dass er ausdrücklich
Käufe in den Gemeinden Biel-Benken und Ettingen berücksichtigen möchte. Diese
beiden Gemeinden, wie auch etwa Therwil, Witterswil und Bättwil liegen
bedeutend näher bei Basel und sind in diesem Sinne wirtschaftlich einer andern
Region zuzuordnen. Die dort festzustellende überdurchschnittlich starke
Nachfrage nach Landwirtschaftsland besteht in Rodersdorf wegen seiner Lage
nicht; die Preisstatistik in den erwähnten Gemeinden mitzuberücksichtigen
hiesse, das Ergebnis in unzulässiger Weise zu verzerren. Die Käufe in den
erwähnten Gemeinden können aber auch aus einem weiteren Grund nicht
berücksichtigt werden: Sie liegen in den Bodeneignungskategorien A7, A8, A9 und
B2; das Land in Rodersdorf befindet sich in den Kategorien B5, B8 und B9,
stellt mithin klar schlechteres Land dar, was einen Vergleich nach Art. 66 BGBB
ausschliesst. Die Käufe in der einzigen schweizerischen Nachbargemeinde,
Metzerlen, hat das Departement zugunsten des Beschwerdeführers ebensowenig
berücksichtigt: Die dortigen schlechteren Bodeneignungskategorien und die
ebenfalls schlechtere Zonierung in der Klimaeignungskarte beeinflussen die in
Metzerlen bezahlten Preise entsprechend. Aus diesen Gründen ist es nicht zu
beanstanden, dass die Vorinstanz sich damit begnügte, die 15 im massgeblichen
Zeitraum in Rodersdorf getätigten Käufe als Vergleichsbasis heranzuziehen.

Es bleibt zu prüfen, ob der vom Departement
festgelegte zulässige Preis richtig berechnet wurde. Die 15 zwischen dem 8.
September 1992 und 30. August 1996 verkauften landwirtschaftlichen Grundstücke
wiesen eine Gesamtfläche von 200'148 m2auf; die Summe der Kaufpreise beläuft sich auf Fr.
2'042'060.47, was einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von Fr. 10.20
entspricht. Weil erst eine Überschreitung dieses Betrages um 5 % als im Sinne
von Art. 66 BGBB übersetzt gilt, ergibt sich der vom Departement festgelegte
Betrag von Fr. 10.70 als zulässiger Kaufpreis.

Beim fraglichen Grundstück handelt es sich um
ein im Vergleich zu den Kaufobjekten der 15 herangezogenen Geschäfte sehr
grosses Grundstück. Dass das Departement in seinem Vergleich auch die
Verkaufspreise der bedeutend kleineren und deshalb nur bedingt vergleichbaren
Grundstücke miteinbezogen hat, kommt dem Beschwerdeführer sogar entgegen. Würde
man zum Beispiel bloss die für die 5 grössten Grundstücke (zwischen 19'650 m2und 35'259 m2) bezahlten Preise (zwischen Fr.
7.60 und Fr. 12.-- pro Quadratmeter) heranziehen, wäre der Durchschnittspreis
Fr. 9.90, was mit dem Zuschlag von 5 % einen maximal zulässigen Preis von Fr.
10.40 ergäbe.

Das Departement hat den zulässigen Preis
ausserdem im Vergleich mit allen 15 Käufen in Rodersdorf errechnet, obwohl der
Ertragswert dieser Grundstücke durchschnittlich bedeutend höher liegt (43,6
Rappen) als jener von GB Rodersdorf Nr. 76 (33 Rappen). Würde der Ertragswert
zusätzlich nach der Grundstücksgrösse gewichtet, läge der Ertragswert der
vergleichend herangezogenen Parzellen sogar noch höher; die 5 grössten dieser
Grundstücke etwa weisen einen Durchschnittswert von 45,8 Rappen auf.

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der vom
Departement als zulässig festgestellte Preis von Fr. 10.70/m2richtig berechnet wurde; die
Beschränkung des Preisvergleichs auf Grundstücksgeschäfte in Rodersdorf ist in
Anbetracht der örtlichen Besonderheiten nicht zu beanstanden.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1997

Vom Bundesgericht am 7. Oktober 1997 bestätigt.