so_gerichte · VWBES.2004.47 · 2004-06-03 · de
Baubewilligung verkehrsmässige Erschliessung

Die Baubehörde ist befugt, die Frage, ob eine Zufahrt genüge, nur öffentlich-rechtlich zu beurteilen und die Streitigkeit über ein Wegrecht an den Zivilrichter zu verweisen. Interne Privaterschliessungen gelten bei der Berechnung der Ausnützungsziffer als anrechenbare Grundstücksfläche. Auch ungewöhnlichere Dachformen (wie Mansard- oder Tonnendächer) sind unter Umständen an Geschosszahl und Ausnützungsziffer nicht anrechenbar. Positive ästhetische Generalklausel.

SOG 2004 Nr. 27

§§ 9, 17bisKBV, Anhang III zur KBV, § 119
PBG.Die Baubehörde ist befugt, die Frage, ob eine Zufahrt genüge, nur
öffentlich-rechtlich zu beurteilen und die Streitigkeit über ein Wegrecht an
den Zivilrichter zu verweisen. Interne Privaterschliessungen gelten bei der
Berechnung der Ausnützungsziffer als anrechenbare Grundstücksfläche. Auch
ungewöhnlichere Dachformen (wie Mansard- oder Tonnendächer) sind unter
Umständen an Geschosszahl und Ausnützungsziffer nicht anrechenbar. Positive ästhetische
Generalklausel.

Sachverhalt:

Die
Wohnbaugenossenschaft O. beabsichtigt, in Dornach 8 Wohnhäuser zu errichten.
Sie reichte am 10.2.2003 das Baugesuch für diese Siedlung ein. Die Bau- und Werkkommission
Dornach wies die Einsprachen im Baubewilligungsverfahren ab. Gegen diese
Verfügung erhoben Y. und P. N. Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement
(BJD). Das BJD wies die Beschwerde mit Verweis auf verschiedene Baurechtswidrigkeiten
(u.a. Gebäudehöhe, Kniewand, Dach­öffnungen etc.) teilweise gut und ordnete ein
neues Baubewilligungsverfahren mit geänderten Plänen an. Gleichzeitig stellte
es in folgenden Punkten die Rechtmässigkeit des Bauvorhabens im Dispositiv
ausdrücklich fest: Die vorgesehene Erschliessung mittels Privatstrasse genüge
den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wobei die Fläche der Privatstrasse als
anrechenbare Landfläche bei der Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ) gelte.
Bei entsprechendem Eintrag im Grundbuch und der Einhaltung der übrigen
gesetzlichen Vorschriften könnten die Abstellplätze 13 bis 19 auf den
benachbarten Parzellen dem Bauvorhaben dienen. Die Dächer seien betreffend
Dachneigung und Dachform (Nichtvorhandensein eines Hauptfirstes) zonenkonform.
Überhaupt füge sich die Überbauung zonenkonform in die Umgebung ein. Bei den
abgeschrägten Hausecken werde § 17 Abs. 1 lit. 1 KBV nicht verletzt. Die
Bezeichnung von Lagerräumen in den Gebäuden begründe keine Zonenwidrigkeit. Die
Bauherrschaft fand sich mit diesem Entscheid ab und reichte inzwischen eine
neue Baueingabe zur erneuten Publikation ein, welche vorliegend nicht zu behandeln
ist. Die Beschwerdeführer akzeptierten den Entscheid des BJD nicht und reichten
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein mit dem Antrag, die Verfügung sei aufzuheben.
Die geplante Privaterschliessung des Bauvorhabens von 3 bis 3.5 m liege im
Bereich ihres Wegrechts. Auf der Fläche des Wegrechts, das 5 m breit sei, seien
zahlreiche Parkplätze vorgesehen. Dadurch werde ihre Dienstbarkeit tangiert.
Die Fläche des Wegrechtes werde in Zukunft öffentlich genutzt. Sie dürfe
deshalb bei der Landfläche nicht angerechnet werden. Bei den 8 Gebäuden der
Überbauung handle es sich um verkrüppelte dreigeschossige Bauten.
Mansardendächer dieser Art seien nicht zonenkonform. Die W2a-Zone sei zur
Eindämmung anthroposophischer Wohnformen und zur Erstellung ideologiefreier
Bauten geschaffen worden. Für anthroposophische Bauten seien in Dornach andere
Zonen reserviert. Bauten in der W2a-Zone hätten nach § 7 der Zonenvorschriften
der Gemeinde in besonderem Masse auf die Umgebung und auf die Juraschutzzone
Rücksicht zu nehmen. Die Dächer seien unpassend und wiesen teilweise eine
falsche Dachneigung und zu grosse Dachflächen auf. Es sei kein Hauptfirst
auszumachen. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.

Aus den Erwägungen:

1. b) Inzwischen ist
bekannt, dass die Bauherrschaft die vom BJD festgestellten Mängel des Projekts
verbessern will. Sie hat erneut ein Projekt eingereicht, das dem beurteilten
ähnlich ist. Gleichwohl kann auf die Beschwerden gegen das Projekt, das nicht
mehr realisiert wird, eingetreten werden, denn es geht vorliegend nicht um den
Entscheid theoretischer Fragen. Die Vorinstanz hat über die Zulässigkeit von
einzelnen Elementen des Bauvorhabens im Dispositiv entschieden. Diese Elemente
sind auch Bestandteil der neuen Baueingabe. Es besteht deshalb ein
Rechtsschutzinteresse, über diese Aspekte des alten und neuen Projekts in
diesem Verfahren rechtskräftig zu entscheiden. Auf die Beschwerde ist deshalb
einzutreten.

2. Die Beschwerdeführer
machen geltend, die Überbauung missachte ihr dingliches Wegrecht und verletze
verschiedene Bauvorschriften. Vorerst ist zu prüfen, welchen Einfluss dieser
Einwand auf das vorliegende Baubewilligungsverfahren hat.Die Baubewilligung
ist eine Polizeibewilligung. Siestellt fest,
ob das ihr zugrunde liegende Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen
Vorschriften und insbesondere mit der Bau- und Planungsgesetzgebung
übereinstimmt. Für die Durchsetzung von Zivilansprüchen steht der
zivilrechtliche Rechtsweg offen (Verwaltungsgericht; VWBES.2001.250). Für
privatrechtliche Einwendungen verweist die Kantonale Bauverordnung die Parteien
ausdrücklich an den Zivilrichter (§ 9 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS
711.61). Lässt sich im Baubewilligungsverfahren die Streitfrage, ob ein
Wegrecht verletzt wird, bei summarischer Prüfung nicht eindeutig klären, ist
die Baubewilligungsbehörde berechtigt, das Erfordernis der rechtlich genügenden
Zufahrt öffentlich-rechtlich zu beurteilen und die Baubewilligung zu erteilen
(LGVE 1989 II, S. 142). Es ist Sache der Einsprecher, allenfalls ein
zivilrechtliches Verfahren anzustrengen.

3. a) Die Erteilung
einer Baubewilligung setzt u.a. voraus, dass das Baugrundstück erschlossen ist.
Bauten dürfen nur erstellt werden, wenn die Erschliessung durchgeführt ist oder
auf den Zeitpunkt der Fertigstellung gesichert ist (§ 139 Abs. 1 lit. c Planungs-
und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). Grundstücke sind u.a. erschlossen, wenn eine
hinreichende Zu- und Wegfahrt vorhanden ist. Zu einer hinreichenden Zufahrt gehört
nach Art. 19 Abs. 1 Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) auch das Verbindungsstück
von der öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück. Die Zufahrt ist
ihrem Zweck gemäss als genügende Zugänglichkeit für die Fahrzeuge der öffentlichen
Dienste und der Benützer der Bauten und Anlagen zu verstehen (Leo Schürmann/Peter
Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 213).

b) Nach den vom
Regierungsrat am 22.2.2000 genehmigten rechtskräftigen Erschliessungplänen
(Pläne Nrn. 10 und 11) sind die Liegenschaften vonP. und Y. N.und die Grundstücke derA.durch den oberen Z.-weg, qualifiziert als
Sammelstrasse, und durch die F.-Strasse bereits vollständig erschlossen. Die
Bauparzellen sind öffentlich- rechtlich erschlossen und auf den direkten
Anschluss an den oberen Z.-weg nicht angewiesen. (...)Soweit die
Beschwerdeführer in diesem Verfahren eine Störung ihres Wegrechtes durch die
neue Überbauung geltend machen, werden sie auf den Zivilweg verwiesen.

4. Da sowohl die Parzellen der Bauherrschaft, als auch die
Parzellen der Beschwerdeführer durch eine öffentliche Strasse erschlossen
werden, handelt es sich bei der Verkehrsfläche, die im Bereich des Wegrechtes
der Beschwerdeführer liegt, um eine interne Privaterschliessung. Die entsprechenden
Flächen werden der Öffentlichkeit nicht zugänglich gemacht. Sie gelten bei der
Berechnung der AZ als anrechenbare Grundstücksfläche gemäss Anhang III zu § 34
KBV.

5. a) Eine Baubewilligung kann im Übrigen erteilt werden,
wenn die geplanten Bauten dem Zweck der Nutzungszone entsprechen und die
kantonalrechtlichen und bundesrechtlichen Vorschriften eingehalten werden (Art.
22 Abs. 2 und 3 RPG). Grundstücke, Bauten und Anlagen müssen zonengemäss
genutzt werden und die Bauvorschriften einhalten. Das Grundstück der
Beschwerdegegnerin liegt gemäss Zonenreglement (ZR) der Gemeinde in der
2-geschossigen Wohnzone W2a (§ 4 ZR). Es ist vorerst zu prüfen, ob diese
Vorschriften eingehalten werden.

b) Die Grundordnung für die Parzelle der Bauherrschaft ist
vor kurzem in der Zonenordnung (ZO) vom 2.2.2000 geschaffen worden. § 4 der ZO
sieht in diesem Gebiet eine zweigeschossige Wohnzone W2a mit einer
Ausnützungsziffer von 0.35 für freistehende Ein- oder Doppeleinfamilienhäuser
und Zweifamilienhäuser vor. Die zulässige Gebäudehöhe beträgt 7.5 m, die
Firsthöhe 7 m und die Gebäudelänge 20 m.

c) Die Beschwerdeführer machen geltend, bei den Gebäuden
handle es sich um dreigeschossige Bauten. Die Mansarddächer seien als
Vollgeschosse anzurechnen. In SOG 1995 Nr. 21 hat sich das Verwaltungsgericht
mit dem Begriff des "Dachgeschosses" befasst. Demnach liegt ein weder
an die Geschosszahl noch die Bruttogeschossfläche anrechenbarer Dachausbau vor,
wenn das Geschoss traufseitig in das Dach eingebaut ist und eine Dachschräge oder
gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine reduzierte Grundfläche
aufweist. Es handelte sich also um Geschosse, die in ein weitgehend
geschlossenes Dach eingebaut und wegen der Dachschräge beschränkt nutzbar
waren. Der Gesetzgeber wollte mit § 17bisKBV, Anhang I KBV den
Dachausbau fördern und erleichtern. Dachgeschosse sollten privilegiert werden,
wenn sie von einem richtigen Dach umgeben sind. Neue Dachformen (z.B.
Tonnendächer an Stelle der privilegierten Steildächer) sollten ermöglicht
werden. Räume des nicht anrechenbaren Dachgeschosses müssen also in einen
Dachraum eingebaut sein mit einer entsprechenden Beschränkung der Raumhöhe.
Dies zeigt sich beispielsweise an den in der Dachschräge liegenden
Dachfenstern.

d) Die Anwendung dieser Regeln auf das vorliegende
Bauvorhaben ergibt Folgendes: In den Schnittplänen werden eindeutig
Dachgeschosse dargestellt. Die Geschosse sind allseitig in das Dach eingebaut,
weisen eine Dachschräge und gegenüber dem darunterliegenden Vollgeschoss eine
reduzierte Grundfläche auf. Es handelt sich um nicht anrechenbare
Dachgeschosse. Wenn die Korrekturen des BJD im nachfolgenden
Baubewilligungsverfahren vorgenommen werden, handelt es sich um zweigeschossige
Bauten, die in der Zone W2a zulässig sind.

6. a) Es wird jedoch geltend gemacht, die Dächer seien
unpassend und wiesen teilweise eine falsche Dachneigung und zu grosse
Dachflächen auf. Es handle sich um verpönte Mansarddächer und es sei kein
Hauptfirst auszumachen. Vor allem machen die Beschwerdeführer jedoch geltend,
das Bauvorhaben passe nicht in das Quartier. Bauten in der W2a-Zone hätten nach
§ 7 der Zonenvorschriften in besonderem Masse auf die Umgebung und auf die
Juraschutzzone Rücksicht zu nehmen. Die W2a-Zone sei zur Eindämmung
anthroposophischer Wohnformen geschaffen worden. Sie sei ideologiefreien Bauten
vorbehalten. Für anthroposophische Bauten sei in Dornach eine andere Zone
reserviert. (...)

c) Nach § 4 Ziff. 5 i.V.m. § 7 ZR haben in der Zone W2a Neu-
und Umbauten der landschaftlichen Empfindlichkeit und der architektur- und
kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung (u.a. Ruine Dorneck, Juraschutzzone,
Goetheanum) entsprechend, in besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu
nehmen.

Die gestalterischen Bestimmungen von § 7 gelten in den Zonen
E1-2, W2a und W2c. Sämtliche bauliche Massnahmen, insbesondere auch An- und
Nebenbauten, Garagen und oberirdische Parkierungsanlagen haben sich in diesen
Zonen hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form in die gestaltete Umgebung
anzupassen. Es werden generell Schrägdächer (min. 20°) verlangt. Die Baubehörde
kann auf begründetes Gesuch hin eine Ausnahmebewilligung für Dächer mit einer
Neigung von weniger als 20° erteilen. Die Hauptfirstrichtung hat in der Regel
parallel zum Hang zu verlaufen.

d) Die Beschwerdeführer sind der Meinung, es seien
Mansarddächer vorgesehen, die nicht in das Quartier passen würden. Vorerst ist
festzustellen, dass Mansarddächer nach den Bauvorschriften nicht verboten sind.
Das Bauprojekt weist jedoch auch keine unzulässigen Mansarddächer auf, welche
mit beinahe senkrechten Wänden zuerst bis auf Zimmerhöhe der Dachzimmer
ansteigen, um dann mit einer geringeren Neigung (flach wirkend) zum First zu
werden. Im Dachraum werden Wohnräume mit fast geraden Wänden eingebaut
(Mansarden). Im vorliegenden Projekt liegen die Dachwohnungen jedoch in 4
schrägen Dachflächen mit einer Dachneigung von 45°. Die Dächer werden im
obersten Teil zwar flacher (teilweise 6.5°). Dies ändert jedoch nichts an der
Tatsache, dass es sich um echte Dachgeschosse handelt. Die Bauvorschriften
lassen insgesamt deutlich flachere Dächer von 20° zu. Auch wenn die
Schrägdächer (45°) im obersten Teil abflachen, ist die Dachschräge derart
dominierend, dass es sich für den Betrachter aus der Umgebung um Schrägdächer
handelt.

e) Gemäss den gestalterischen Bestimmungen von § 7 des ZR
haben Bauten in den Zonen E1-2, W2a und W2c entsprechend der landschaftlichen
Empfindlichkeit und der architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen
Umgebung (u.a. Ruine Dorneck, Juraschutzzone, Goetheanum) in besonderem Masse
auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche baulichen Massnahmen,
insbesondere auch An- und Nebenbauten, Garagen und oberirdische
Parkierungsanlagen haben sich hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form in
die gestaltete Umgebung anzupassen. Die massgebliche Bestimmung sagt nicht
ausdrücklich, woran sich das Bauvorhaben am vorliegenden Ort in der W2a-Zone
anzupassen habe. Die Ruine Dorneck und die Juraschutzzone sind jedoch fern. Die
Bauparzelle liegt unterhalb des Goetheanums, einem Ortsbild von nationaler
Bedeutung, im Zentrum von Dornach. Sie liegt in der architektur- und kulturgeschichtlich
bedeutsamen Umgebung des Goetheanums. Dies ist der Referenzbau. Auch die
Umgebung im Nahbereich der Bauparzelle ist mehrheitlich von anthroposophischen
Bauformen geprägt. Es handelt sich um Bauten, die sich der Form nach an das
Goetheanum anlehnen, mit einhüllenden Dächern und organisch gewölbten Formen,
ohne die üblichen Ecken und Kanten. Die für die Bauparzelle massgeblichen
Bauten liegen nördlich, östlich und westlich. Mindestens 7 angrenzende
Parzellen weisen anthroposophisch geprägte Bauten mit entsprechenden Dachformen
auf. Die Einordnungsvorschriften verweisen deshalb auf die besonderen
Dachformen von Häusern der anthroposophischen Bauweise. Im Süden grenzt die
Bauparzelle an konventionell überbaute Parzellen. Dies reicht jedoch nicht aus,
um eine andere Einordnung zu verlangen. Das Bauprojekt ist deshalb zonenkonform
und entspricht den Einordnungsvorschriften.

7. Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass die
Hauptfirstrichtung in der Regel parallel zum Hang zu verlaufen habe (§ 7 ZR).
Dieser Vorschrift ist Genüge getan, denn es werden Doppelbauten parallel zum
Hang gestellt. Die Längsseiten der rechteckigen Bauten liegen parallel zum
Hang. Dies bewirkt, dass die breiteren Schrägdächer talseits und bergseits
liegen. Dies ergibt eine parallel zum Hang liegende Firstrichtung. Dabei darf
die maximale Firsthöhe selbstverständlich unterschritten werden. Die Anordnung
der Dächer ergibt eine Firstrichtung, die gesetzeskonform ist. Dies zeigt auch
der Gegensatz zu den Bauten der Beschwerdeführer, die offensichtlich senkrecht
zum Hang gestellt wurden.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 3. Juni 2004 (VWBES.2004.47)