so_gerichte · ZZ.1979.18 · 1978-12-03 · de
Enteignung

Art. 22ter Abs. 3 BV; § 231 Abs. 1 EGZGB. Wie ist die Enteignung eines Hauses zu entschädigen, das wegen Baufälligkeit keinen Verkehrswert mehr hat, den Eigentümern aber, weil sie sich mit primitiven Verhältnissen zufrieden geben, immer noch als Unterkunft dient?

SOG 1979 Nr. 18

Art. 22ter Abs. 3 BV; § 231 Abs. 1 EGZGB.Wie ist die
Enteignung eines Hauses zu entschädigen, das wegen Baufälligkeit keinen
Verkehrswert mehr hat, den Eigentümern aber, weil sie sich mit primitiven
Verhältnissen zufrieden geben, immer noch als Unterkunft dient?

A. und B., zwei ältere Junggesellen, sind Eigentümer eines
kleinen, baufälligen Bauernhauses an der Dorfstrasse von X (Kantonsstrasse).
Für die Verbreiterung der Strasse müssen vom Grundstück der Herren A. und B. 40
m2 abgetreten werden. Die Abtretung tangiert auch in wesentlichem Ausmass das
Haus, so dass der Staat anerkennt, dass er den Wert des ganzen Gebäudes zu
entschädigen hat. Mangels Einigung zwischen den Parteien kam es zum
Schätzungsverfahren. Die Eigentümer zogen das Urteil der Schätzungskommission
an das Verwaltungsgericht weiter. Vor Verwaltungsgericht einigten sich die
Parteien darüber, dass die Landabtretung mit Realersatz ausgeglichen werde. Das
Verwaltungsgericht hatte deshalb nur noch die Entschädigung für das Gebäude
festzusetzen. Es führte darüber folgendes aus:

a) Der durch die Enteignung entstehende Schaden kann unter
dem Gesichtspunkt des objektiven Marktwertes (Verkehrswert) oder unter dem
Gesichtspunkt des subjektiven Interesses des Eigentümers am Enteignungsgegenstand
ermittelt werden. Zu verfahren ist nach der Methode, die für den Enteigneten
vorteilhafter ist, d. h. die im Endresultat den höheren Betrag ergibt
(Imboden/Rhinow, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 928; Luder, Die
Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur
Enteignungsentschädigung, Festgabe Jeger, S. 105).

b) Wenn vom objektiven Marktwert ausgegangen wird, ist
folgendes zu sagen: Es handelt sich um ein kleines altes Bauernhaus mit zwei
Zimmern, einer Küche und Ökonomieräumen. Wie der Augenschein ergeben hat, ist
die ganze Anlage und Einrichtung überaus primitiv, so primitiv, dass eine
Vermietung als Wohnung selbst an Leute mit bescheidenen Ansprüchen kaum mehr
denkbar wäre. Die Ökonomieräume sind heute nicht benutzt, können offenbar auch
gar nicht benutzt werden, weil das Dach defekt ist. Der Dachstock ist zum Teil
verfault; der Regen wird notdürftig mit aufgelegten Blachen abgehalten. Das
Haus ist aber auch sonst baufällig. Die Gebäudeversicherung erachtet es als einsturzgefährdet
und hat es deshalb aus der Elementarschadenversicherung ausgeschlossen. Bei der
ganzen Situation erscheint das Gebäude, aus dem Gesichtspunkt des Marktwertes
gesehen, als Abbruchliegenschaft. Mit andern Worten: Das Haus hat keinen
Verkehrswert mehr; ein Käufer des Grundstückes würde nur den Bodenpreis
bezahlen und nichts darüber.

c) Wird vom Gesichtspunkt des subjektiven Interesses
ausgegangen, so ist folgendes zu sagen: Die Grundeigentümer geben sich
offensichtlich mit den primitiven Verhältnissen zufrieden. Sie können geltend
machen, dass ihnen das Gebäude eine Heimstätte bietet, die ihnen persönlich
genügt, und dass ihnen die Wirtschaftsräume für einen kleinen Nebenverdienst
(Heuproduktion auf Wiesland, das in ihrem Besitz ist; Lagerung des Heus)
dienlich sind. Indessen können die Eigentümer nicht verlangen, dass ihnen die
Kosten einer Neuerstellung des bisherigen Gebäudes geleistet werden. Ein neu
erstelltes Gebäude -- selbst wenn man es nur bescheiden ausstattete --, wäre im
Vergleich zum heutigen baufälligen Haus derart viel mehr wert, dass die
Eigentümer bei einer Entschädigung, die auf den Kosten der Neuerstellung
beruhen würde, unverhältnismässig bereichert würden. Der Enteignete soll aber
durch die Enteignung weder geschädigt noch bereichert werden. Das
Bau-Departement will deshalb höchstens den Zeitwert entschädigen, d. h. den
Betrag, den man für die Neuerstellung des genau gleichen Hauses aufwenden
müsste abzüglich eines Betrages für die Altersentwertung. Die Vertreter des
Staates beantragen in diesem Sinn eine Entschädigung von Fr. 21'000.--. Sie
gehen dabei von einem Schätzungsergebnis der kantonalen Gebäudeversicherung vom
April 1975 aus, welches, aufgerechnet mit dem für 1978 gültigen
Teuerungszuschlag von 410%, Fr. 21'420.-- ergibt. Die Vertreter des Staates
erklären, dass zwar der Zeitwert in Wirklichkeit tiefer sei, dass sie aber
nicht unter die Schätzung der Gebäudeversicherung gehen wollen. In der Tat kann
der Zeitwert von Fr. 21'420.-- nicht mehr stimmen, wenn die oben stehende
Charakterisierung des baufälligen Hauses, dessen Verkehrswert bei Null liegen
muss, berücksichtigt wird; die Entwertung des Hauses ist offensichtlich weit
mehr fortgeschritten, als die Schätzung der Gebäudeversicherung angenommen hat.
Jedenfalls ist bei einer Zeitwertberechnung die vom Bau-Departement anerkannte
Summe von Fr. 21'000.-- keineswegs zu tief. Nun fragt sich aber immer noch, ob
die Summe von Fr. 21'000.-- den subjektiven Schaden, wie er sich aus dem
Verlust der Wohnung und des Lagerraumes ergibt, mit welchen die Eigentümer
trotz der extremen Einfachheit zufrieden waren, abzugelten vermag. Die
Eigentümer werden, auch wenn sie nun nach Antrag des Bau-Departementes Fr.
21'000.-- erhalten, kaum in der Lage sein, eine Neuerstellung des Hauses zu finanzieren.
Sie werden auch kaum Gelegenheit haben, in X oder Umgebung ein altes Objekt von
gleicher Beschaffenheit (gleich primitiv und deshalb entsprechend billig) zu
erwerben. Sie werden deshalb darauf angewiesen sein, eine Wohnung zu mieten und
zusätzlich gewisse Lagerräumlichkeiten für das Heu, das A. angeblich weiterhin
auf den eigenen Wiesen zu produzieren und zu verkaufen gedenkt. Eine Unterkunft
von ähnlicher Einfachheit, wie sie die Beschwerdeführer heute haben, wird
mietweise eher zu finden sein als durch Kauf, und sie kann bei so überaus
bescheidenen Ansprüchen nicht teuer sein. Wenn man bedenkt, dass nicht nur die
Entschädigungssumme von Fr. 21'000.--, sondern gegebenenfalls auch noch der
Erlös aus einem Verkauf des Landes zur Verfügung steht, können die
Beschwerdeführer die Mietauslagen für ihre Unterkunfts- und Lagerbedürfnisse
auf eine lange Zeit bestreiten; ganz sicher auf eine ebenso lange Zeit als
ihnen, ohne Enteignung, das heutige Gebäude, so wie es sich heute präsentiert,
noch gedient hätte. Das heutige Gebäude in seiner Baufälligkeit (insbesondere
Dachstock) garantiert ihnen eben die Unterkunft und die Lagermöglichkeit
keineswegs auf ihre Lebenszeit -- es sei denn, dass grosse Geldmittel
hineingesteckt werden. Sollten die Eigentümer die nötigen Mittel nicht
besitzen, müssten sie das Gebäude aufgeben und befänden sich in der genau
gleichen Lage wie jetzt infolge der Enteignung. Sollten sie hingegen die
nötigen Mittel für Reparaturen zur Verfügung haben, so können sie diese nun
auch für die Finanzierung der durch die Enteignung nötig werdende Ersatzlösung
zusätzlich einsetzen. Aus allem ergibt sich, dass die vom Staat anerkannte
Summe von Fr. 21'000.-- nicht zu tief ist. Der Staat hat zusätzlich die Kosten
des Gebäudeabbruchs zu übernehmen. Es ist ferner unbestritten, dass der Staat
eine Umzugsentschädigung zu leisten hat. Der hiefür von der Vorinstanz
festgesetzte Betrag von Fr. 500.-- ist zu wenig. Wenn man die Umtriebe
berücksichtigt, die mit dem Verlassen des Hauses und dem Umzug verbunden sind,
erscheint ein Betrag von Fr. 1'500.-- als angemessen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 3. Dezember 1978