so_gerichte · SGNEB.2005.2 · 2008-05-05 · de
Handänderungssteuer

StG § 206 Abs. 1 lit. d, StG § 210 - Handänderungssteuer; Immobiliengesellschaft.1. Erwerb der Aktienmehrheit (mehr als 50%) an einer Immobiliengesellschaft: Bei der Berechnung der Handänderungssteuer wird immer auf den vollen Verkehrswert der Liegenschaft abgestellt. Wie hoch der prozentuale Eigentumsanteil an der AG ist (oder der theoretisch anteilsmässig verkörperte Grundstückswert) hat keinen Einfluss auf die Höhe der Handänderungssteuer.2. Vom Wert des übertragenen Grundstückes sind diejenigen Kaufpreisteile auszuscheiden, die nicht für die Immobilie bzw. deren Wert bezahlt wurden, sondern für weitere mitübertragene Sachen.

StG § 206
Abs. 1 lit. d, StG § 210- Handänderungssteuer;
Immobiliengesellschaft.

1.Erwerb
der Aktienmehrheit (mehr als 50%) an einer Immobiliengesellschaft: Bei der
Berechnung der Handänderungssteuer wird immer auf den vollen Verkehrswert der
Liegenschaft abgestellt. Wie hoch der prozentuale Eigentumsanteil an der AG ist
(oder der theoretisch anteilsmässig verkörperte Grundstückswert) hat keinen
Einfluss auf die Höhe der Handänderungssteuer.

2.Vom
Wert des übertragenen Grundstückes sind diejenigen Kaufpreisteile auszuscheiden,
die nicht für die Immobilie bzw. deren Wert bezahlt wurden, sondern für weitere
mitübertragene Sachen.

Sachverhalt

1.Die X. AG,
die bereits Eigentümerin von 2'400 Aktien der Y. AG war, kaufte am
9. Dezember 2003 von der Zürcher Kantonalbank 6'578 Inhaberaktien der Y.
AG, einer Immobiliengesellschaft mit Sitz in R./SO, zum Preis von Fr.
4'177030.--. Der erworbene Anteil beträgt 54.82 % aller Aktien. Nach
Aussonderung der nichtliegenschaftlichen Werte ergab sich ein auf die
Grundstücke entfallender Anteil des Kaufpreises von Fr. 3'253'310.-- bei einem
gesamten Grundstückwert von Fr. 5'934'533.--.

2.       Im Auftrag
des Kantonalen Steueramtes eröffnete die Amtschreiberei der X. AG am 23. Juli
2004 eine Handänderungssteuer von Fr. 130'559.75. Sie berechnete 2.2 % auf
dem gesamten Grundstückswert von Fr. 5'934'533.--. Mit Einsprache vom 13.
August 2004 verlangte die X. AG eine Reduktion auf Fr. 71'572.85, weil nur
54.82 % der Aktien erworben worden seien.

3.       Im
Einspracheentscheid vom 20. Januar 2005 blieb das Steueramt des Kantons Solothurn
bei der Auffassung, dass für die Bemessung der Handänderungssteuer auf den gesamten
Wert der Grundstücke abzustellen sei, weil der Mehrheitsaktionär die wirtschaftliche
Verfügungsmacht über die ganzen Grundstücke habe, nicht nur über eine Quote
davon, die seinem Aktienanteil entspreche.

4.       Mit Rekurs
vom 15. Februar 2005 verlangte die X. AG (Rekurrentin) erneut, die Handänderungssteuer
sei nur nach der erworbenen Aktienquote zu bemessen und entsprechend zu
reduzieren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Das Steueramt (Vorinstanz)
blieb auch in der Vernehmlassung bei seiner Auffassung und verlangte, der
Rekurs sei kostenfällig abzuweisen. In der Replik blieb die Rekurrentin
ihrerseits bei ihrem Antrag.

Erwägungen

3.       Nach § 205
StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Nach §
206 StG wird die Steuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem
die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück übergeht, insbesondere
auch durch Übertragung von Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften
(lit. d). Dass der Steuertatbestand durch den Erwerb der Aktien eingetreten
ist, ist unbestritten.

4.       Bemessen
wird die Steuer nach dem Verkehrswert des Grundstückes zur Zeit der
Handänderung (§ 210 StG). Während die Vorinstanz die Steuer auf dem totalen
Verkehrswert der Grundstücke von Fr. 5'934'533.-- erhoben hat, machte die
Rekurrentin geltend, die Steuer sei nur auf dem tatsächlich erworbenen und
bezahlten Anteil von 54.82 % dieses Wertes geschuldet.

a)      Nach dem
Wortlaut der Bestimmung von § 210 StG ist auf den Verkehrswert des
Grundstückes abzustellen. Das heisst, auf den Wert, den das Grundstück im
Moment des Verkaufs auf dem Markt erzielen würde.

Das
Grundstück ist definiert in § 205 Abs. 2 StG, und zwar primär als Grundstück
im sachenrechtlichen Sinn von Art. 655 ZGB (lit. a). Grundstücke sind nach der
Definition von Art. 655 ZGB die Liegenschaften, die in das Grundbuch
aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke und die
Miteigentumsanteile an Grundstücken. Daneben gelten auch Rechtsameanteile nach
kantonalem Recht als Grundstücke (§ 205 Abs. 2 lit. b), zudem feste Bauten auf
fremdem Boden (lit. c). Diesen Grundstücken gleichgestellt werden
Grundstücksanteile (§ 205 Abs. 3 StG).

Als
Grundstück kommt nach dem Wortlaut der Bestimmung also nur die Liegenschaft
in Frage, welche die Hand geändert hat, sei dies nun durch ein direktes Veräusserungsgeschäft
oder durch den Verkauf der Beteiligungsrechte, in welchem diese Liegenschaft
quasi verkörpert ist.

b)      Auch eine
systematische Auslegung führt zu demselben Ergebnis. Die Tatbestände nach § 206
Abs. 1 StG sind in erster Linie direkte Veräusserungsgeschäfte, nämlich Kauf,
Tausch und Schenkung (lit. a), daneben indirekte Veräusserungsgeschäfte wie die
Übertragung eines Kauf- oder Rückkaufrechts an Grundstücken sowie der Verzicht
auf deren Ausübung zugunsten eines Dritten, welche rechtlich direkt
durchsetzbar sind (lit. b), ferner der Eintritt eines Dritten in den
Kaufvertrag (lit. c). Weil nach dem kantonalen Recht die wirtschaftliche
Veränderung der Verfügungsgewalt entscheidend ist, sind auch indirekte Handänderungen
wie eben die Veräusserung der Aktienmehrheit an einer Immobiliengesellschaft
(lit. d) steuerpflichtig. In jedem dieser Fälle geht es aber immer um eine
ganze Liegenschaft im Sinne von Art. 655 ZGB, nicht um einen blossen Teil
davon.

c)      Durch die
Tatbestände der wirtschaftlichen Handänderung soll sichergestellt werden, dass
die Rechtsverkehrssteuer nicht mit Rechtsgeschäften umgangen werden kann, die
wirtschaftlich einer zivilrechtlichen Eigentumsübertragung gleichkommen, also
ebenfalls dem (wirtschaftlichen) Erwerber erlauben, über das Grundstück wie ein
zivilrechtlicher Eigentümer zu verfügen und seinen Wert nutzbar zu machen.
Weshalb bei diesen Geschäften nicht die gleiche Bemessungsgrundlagen gelten
sollte, wie bei zivilrechtlichen Übertragungen, nämlich der Verkehrswert des (wirtschaftliche)
übertragenen Grundstückes, ist nicht ersichtlich. Besteuert wird ja nicht die
Aktienübertragung, sondern die wirtschaftliche Veräusserung des Grundstücks.
Dabei kann es nicht auf den Anteil der Aktienübertragung und dessen Wert
ankommen, sondern einzig darauf, ob durch die Übertragung eines Aktienpakets,
oder im Extremfall einer einzigen Aktie, die wirtschaftliche Verfügungsmacht
von einem alten Aktieninhaber auf einen neuen übertragen wird, sodass der neue
Inhaber in der Lage ist, als Mehrheitsaktionär wirtschaftlich über das
Grundstück zu verfügen. Auch nach dem Sinn der Vorschrift von § 210 StG kommt
es also entscheidend auf den Verkehrswert des Grundstücks an, nicht auf den
Wert der übertragenen Beteiligungsrechte.

d)      Die
Auffassung der Rekurrentin hätte zur Folge, dass entweder ein Teil des Grundstückswerts,
der in einer Immobilien-AG verkörpert ist, im Extremfall 49.9 Prozent, überhaupt
nie als Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer unterläge, oder dass jeder
Aktienverkauf bei einer Immobiliengesellschaft der Steuer unterstellt werden
müsste, was schon praktisch nicht durchführbar wäre, da die Publizität fehlte.

Der Anteil
des verkauften Aktienpaketes und sein Preis oder der darin theoretisch anteilsmässig
verkörperte Grundstückswert spielt also für die Bemessung der Handänderungssteuer
keine Rolle. Wie die Rekurrentin selber ausführt, ist entscheidend der
Verkehrswert des Grundstücks, der in der Regel dem Kaufpreis entspricht,
vermehrt um allfällige zusätzliche Leistungen des Erwerbers und vermindert um
Leistungen des Verkäufers an den Käufer, welche eine Erlös- oder
Kaufpreisminderung zur Folge haben. Genau danach ist die Steuerbehörde
vorgegangen, indem sie vom Wert des übertragenen Grundstückes diejenigen
Kaufpreisteile ausgeschieden hat, die nicht für die Immobilie bzw. deren Wert
bezahlt wurden, sondern für weitere mitübertragene Sachen.

e)      Von einer
systematischen Benachteiligung der Erwerber von Anteilen an einer Immobilen-AG
kann keine Rede sein. Besteuert wird nur, wenn die wirtschaftliche Verfügungsmacht
übertragen wird, also der Erwerber neu über eine Aktienmehrheit verfügt.
Bemessungsgrundlage ist dieselbe wie bei allen andern Grundstücksübertragungen,
nämlich der Verkehrswert der Liegenschaft. Wenn bei einer Übertragung von
(bloss) 55 Prozent der Aktien einer Immobiliengesellschaft der Grundstückswert
nur zu 55 Prozent als Bemessungsgrundlage diente, käme das einer
ungerechtfertigten Bevorzugung des wirtschaftlichen Erwerbers einer Immobilie
gleich, die im Gesetz keine Stütze findet.