so_gerichte · ZZ.1989.21 · 1989-02-24 · de
Besitzstandsgarantie im Baurecht

§ 41 Abs. 1 BauG; § 46 Abs. 1 Kantonales Baureglement.- Besitzstandsgarantie.- Sie gilt nicht für zerstörte Gebäude (Erw. 2).- Wann gilt ein Gebäude als zerstört (Erw. 3)?

SOG 1989 Nr. 21

-- Besitzstandsgarantie.

-- Sie gilt nicht für zerstörte Gebäude (Erw. 2).

-- Wann gilt ein Gebäude als zerstört (Erw. 3)?

S. ist Eigentümer einer Liegenschaft in W., welche sich im
Baulinienbereich einer Kantonsstrasse befindet. Nach einem Brand, dem der
grösste Teil des Hauses zum Opfer fiel, stellte S. ein Baugesuch für ein neues
Dach, weil er das Gebäude nach und nach wiederherstellen wolle. Baukommission
und Baudepartement lehnten das Baugesuch ab und verlangten die Beseitigung der
Brandruine. Das Verwaltungsgericht wies eine Beschwerde des Eigentümers mit
folgender Begründung ab:

2. Das fragliche brandgeschädigte Gebäude steht mit einem
grossen Teil seiner Grundfläche im Bereich der Baulinien der Kantonsstrasse,
zudem ragt es mit seinem südlichsten Teil in den Bereich der Fläche, welche im
Erschliessungsplan für die Anlage eines Trottoirs ausgeschieden ist. Nach § 41
Abs. 1 BauG darf Land, das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen
bestimmt ist oder innerhalb der Baulinien liegt, nicht mehr überbaut werden.
Bauten, die beim Erlass des Erschliessungsplanes bereits bestanden haben,
dürfen aufgrund der Besitzstandsgarantie weiterbestehen und auch unterhalten
werden. Wenn sie aber abgebrochen oder durch Feuer oder sonstwie zerstört
werden, wirkt die Besitzstandsgarantie nicht mehr. Sie ermächtigt nicht,
anstelle der beseitigten oder zerstörten Baute eine neue, dem Bauverbot nach §
41 BauG erneut widersprechende Baute zu erstellen, sondern nun ist das
Bauverbot einzuhalten und die neue Baute entsprechend anders zu plazieren. (Zum
Grundsatz, dass für abgebrochene oder zerstörte Bauten die Besitzstandsgarantie
nicht gilt, vgl. Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. A.
1985, S. 566 f. lit. d; Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 1987,
S. 69 Ziff. 4 sowie die an beiden Orten angeführte Rechtsprechung).Die
Vorinstanz hat sich für den Grundsatz, dass beim Wiederaufbau zerstörter
Gebäude das geltende Recht einzuhalten ist, auf § 46 Abs. 1 Satz 2 des
Kantonalen Baureglements (KBR) berufen. Diese Bestimmung bezieht sich zwar
nicht direkt auf die Bauverbote nach § 41 Abs. 1 BauG, sondern auf die
Abstandsvorschriften des § 46 Abs. 1 KBR. Die analoge Anwendung auf die Fälle
nach § 41 Abs. 1 BauG lässt sich aber durchaus vertreten; man kommt, wie
dargelegt, aufgrund der anerkannten ungeschriebenen Regeln über die
Besitzstandsgarantie ohnehin zum gleichen Ergebnis.

Nach dem bisher Gesagten darf also der Beschwerdeführer sein
Haus nicht wiederaufbauen und mit einem Dach versehen, sofern das Haus in
seinem heutigen Zustand als zerstörtes Gebäude im Sinne der Regeln über die
Besitzstandsgarantie (beziehungsweise im Sinne von § 46 Abs. 1 KBR) anzusehen
ist. Ein Gebäude gilt als zerstört und der Besitzstandsgarantie nicht mehr
teilhaftig, wenn es im technischen Sinne abbruchreif ist (Zimmerlin, a.a.O.).Es
ist im folgenden zu prüfen, ob man es beim Gebäude des Beschwerdeführers -- vom
westlichen eingeschossigen Anbau, der nach dem Entscheid der Vorinstanz weiter
bestehen darf, abgesehen -- rechtlich gesehen mit einer zerstörten Baute zu tun
hat.

3. Nach den klaren Aussagen der Experten ist das Gebäude
oberhalb des Erdgeschosses nicht mehr brauchbar, also eindeutig technisch
abbruchreif. Rein technisch gesehen wären Teile des Erdgeschosses und der
Fassade noch brauchbar. Um auf diesen Teilen aufbauen zu können, wären aber
zuerst noch aufwendige Arbeiten nötig; eine Neuerrichtung der obern Stockwerke
ist erschwert, wenn so vorgegangen wird. Wirtschaftlich gesehen sind die
verwendbar gebliebenen Teile des Erdgeschosses und der Fassade dem Wiederaufbau
des Ganzen nur hinderlich.

Die Experten haben noch speziell darauf hingewiesen, dass
insbesondere auch Wasserschäden von Bedeutung sind, indem das feuchte, nun von
Ungeziefer befallene Holz statisch beeinträchtigt ist. Die Wasserschäden
stammen nicht alle vom Brand, sondern auch vom seither gefallenen Regen und
Schnee. Es ist hier festzuhalten, dass auch die letztern Schäden beachtlich
sind; für die Beurteilung ist der heutige Zustand massgeblich. (Wer schuld
daran ist, dass nach dem Brand Witterungsschäden entstanden sind, ist hier
nicht zu entscheiden; das wäre gegebenenfalls Thema eines Haftungsprozesses;
immerhin sei hier bemerkt, dass die Baukommission dem Beschwerdeführer schon
mit Schreiben vom 5.3.1987 empfohlen hat, er möge das Brandobjekt mit
Plastikplanen abdecken.)

Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, dass eine
Wiederherstellung des Bisherigen unter Verwendung der noch brauchbaren
Erdgeschoss- und Fassadenelemente wirtschaftlich sinnreich sei, sofern er die
Wiederherstellung selber besorge nach seiner gewohnten Restaurierungsweise. Die
Experten haben demgegenüber erklärt, dass sie die wirtschaftliche Seite der
Angelegenheit aufgrund einer normalen Kalkulation, wie sie im Baugewerbe üblich
sei, beurteilen. Diese Sicht der Dinge ist zutreffend; für die Beurteilung der
Wirtschaftlichkeit eines Wiederaufbaus auf den verwendbaren Elementen des
Erdgeschosses und der Fassade muss auf die üblichen Kostenverhältnisse
abgestellt werden. Wenn der Beschwerdeführer glaubt, dass er die Sache mit
weitgehend eigenhändiger Arbeit viel billiger machen könne als üblich, beruht
das offenbar darauf, dass er die eigene Arbeit nicht rechnet und dass er über
sehr lange Zeit bauen würde -- die Baukommission behauptet, es ginge, wie man
von andern Objekten, welche der Beschwerdeführer eigenhändig restauriert hat,
wisse, über Jahre. Eine solche Kalkulationsweise kann nun aber für die Beurteilung
der zur Diskussion stehenden Frage, ob man es rechtlich gesehen mit einem
zerstörten Gebäude zu tun hat oder nicht, nicht massgeblich sein -- ganz
abgesehen davon, dass es höchst fraglich erscheint, ob eine so angepackte
Wiederherstellung der grossen Brandruine überhaupt zum Ziele gelangen würde.

Alles in allem überzeugen die Schlussfolgerungen der
Experten. Sie stimmen übrigens in den wesentlichen Punkten mit der
Schadenswürdigung durch die Rekurs-Schätzungskommission der Gebäudeversicherung
überein. Die Parteien, welche das übertragene Stenogramm über die
Expertenbefragung erhalten haben, haben keine Einwendungen mehr vorgebracht. Es
ist demnach davon auszugehen, dass das Gebäude, vom westlichen eingeschossigen
Anbau abgesehen, zum weitaus grössten Teil technisch abbruchreif ist. Was im
Erdgeschoss und an den Fassaden noch verwendbar wäre, wäre für einen
Wiederaufbau wirtschaftlich gesehen nur hinderlich. Da die gegebenenfalls noch
verwendbaren Teile des Hauses im Vergleich zum zerstörten Teil technisch von
kleiner Bedeutung und wirtschaftlich sogar hinderlich (verteuernd) sind,
handelt es sich, alles zusammengenommen, um ein abbruchreifes, rechtlich
gesehen zerstörtes Gebäude.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 24. Februar 1989