so_gerichte · ZKBER.2017.52 · 2018-04-05 · de
landwirtschaftliche Pacht


Urteilvom5. April 2018

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter,

Berufungsklägerin

gegen

1.B.___,

Berufungsbeklagter 1

2.C.___
AG,

Berufungsbeklagte
2

beide vertreten durch Rechtsanwalt
Pierre Fivaz,

betreffendlandwirtschaftliche
Pacht

zieht die Zivilkammer des Obergerichts
inErwägung:

I.

1.1 Streitgegenstand ist ein
landwirtschaftliches Gewerbe in [...] und dazugehörende landwirtschaftliche
Grundstücke in [...], welche nachfolgend der Einfachheit halber C.___ genannt
werden. Eigentümer des C.___ ist heute gemäss Grundbucheintrag einerseits B.___
und andererseits die C.___ AG.

1.2 Der C.___ gehörte ursprünglich D.___,
dem Ehemann von A.___. Aufgrund finanzieller Probleme gewährte B.___ D.___ ein
Darlehen von CHF 550'000.00. Am 18. Juli 1985 schloss D.___ mit B.___ einen
Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrags und zur Begründung eines Kaufsrechts
bezüglich des C.___. Als Kaufpreis wurden CHF 650000.00 festgelegt, wovon CHF 550000.00
zur Finanzierung eines Nachlassvertrags dienen sollten. Es wurde vorgesehen,
dass das Kaufsrecht frühestens am 14. Februar 1994 ausgeübt werden könne.

1.3 Mit Sacheinlagevertrag vom 2. März
1988 verkaufte D.___ der zu gründenden C.___ AG den C.___. Am 12. Oktober 1988 gründeten
A.___, D.___ und B.___ gemeinsam die C.___ AG. Sie übernahmen sämtliche 50
Namenaktien zu nominell CHF 1'000.00 (D.___: 48, A.___: 1, B.___: 1). In den
Verwaltungsrat wurden D.___ (Präsident) und B.___ (Mitglied) gewählt.

1.4 Im Pfandvertrag vom 10. Februar 1989
zwischen D.___ und B.___ wurde der Vorvertrag für gegenstandslos erklärt und
aufgehoben. Im Pfandvertrag wurde festgehalten, dass D.___ B.___ CHF 550000.00,
welche B.___ D.___ zur Finanzierung des Nachlassvertrags zur Verfügung stellte,
schulde. Zur Sicherung dieser Schulden übergab D.___ B.___ sämtliche 50 Aktien
der C.___ AG als Faustpfand. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass B.___ das
Stimmrecht sowie ein zeitlich begrenztes Kaufsrecht an sämtlichen Aktien zum
Preis von CHF 557'000.00 erhalte. Bei Ausübung des Pfandrechts wurde B.___ ermächtigt,
den Kaufpreis mit seiner faustpfandgesicherten Forderung von CHF 550'000.00 zu
verrechnen.

1.5 Am 1. Januar 1994 ist das
Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) in Kraft
getreten.

1.6 Am 3. Januar 1995 erwarb B.___
mittels Kaufvertrag sämtliche 50 Aktien der C.___ AG. Der Kaufpreis wurde auf
CHF 557'000.00 festgesetzt, wovon CHF 550'000.00 laut Pfandvertrag bereits
verrechnet worden sind.

1.7 Am 17. Februar 1998 fand eine
Kapitalerhöhung um weitere 50 Aktien bei der C.___ AG statt, wobei B.___ 39
Aktien, D.___ 10 Aktien und A.___ 1 Aktie erhielten. Gemäss
Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 sollten alle 11 Namenaktien von D.___
und A.___ nach Beendigung der Pacht entschädigungslos an B.___ fallen.

1.8 Der C.___ wurde ursprünglich an D.___
verpachtet. Nachdem er das Pensionsalter erreichte, haben die C.___ AG
einerseits und B.___ andererseits A.___ den C.___ mit zwei separaten Pachtverträgen
vom 17. Februar 1998 verpachtet. Am 5. März 2011 unterschrieben A.___ als
Pächterin und B.___ als Verpächter einen «Anhang zum Pachtvertrag» (Anhang zu
den Pachtverträgen vom 17. Februar 1998), welcher den weiteren Verbleib
der landwirtschaftlichen Pachtgrundstücke regelte. Darin vereinbarten die
Parteien, dass das Pachtverhältnis befristet bis 31. Dezember 2016 festgesetzt
werde.

1.9 Mit Schreiben vom 26. Dezember 2015
kündigte B.___ den Pachtvertrag per 31. Dezember 2016. Er machte geltend, dass
sein Sohn den C.___ dereinst bewirtschaften wolle.

2.1 Nach einem gescheiterten
Schlichtungsverfahren reichte A.___ (nachfolgend: Klägerin) am 8. Juli 2016
gegen B.___ (nachfolgend: Beklagter 2) und die C.___ AG (nachfolgend: Beklagte
1) Klage betreffend landwirtschaftliche Pacht beim Richteramt Thal-Gäu ein, mit
den folgenden Rechtsbegehren:

1.Es sei festzustellen, dass der zwischen
den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die von den
Beklagten 1 und 2 ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig
sind.

2.Eventualiter sei festzustellen, dass der
zwischen den Parteien am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die
Kündigung vom 26. Dezember 2015 in Bezug auf die sich im Eigentum der Beklagten
1 stehenden Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] sowie GB [...] Nr. [...],
Nr. [...], Nr. [...] und Nr. [...] nichtig sind. In diesem Falle sei das
zwischen der Klägerin und dem Beklagten 2 bestehende Pachtverhältnis betreffend
die Grundstücke GB [...] Nr. [...] und Nr. [...] um sechs Jahre und somit bis
am 31. Dezember 2022 zu erstrecken.

3.Sub-Eventualiter sei festzustellen, dass
das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene
befristete Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ ordentlich
am 31. Dezember 2019 endet.

4.Sub-Sub-Eventualiter sei das zwischen
den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene befristete
Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ um sechs Jahre
und somit bis am 31. Dezember 2022 zu erstrecken.

5.Sub-Sub-Sub-Eventualiter sei das
zwischen den Parteien mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene
Pachtverhältnis betreffend das landwirtschaftliche Gewerbe C.___ nach
richterlichem Ermessen zu erstrecken (Art. 27 Abs. 4 LPG).

6.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
(zzgl. MwSt.) zu Lasten des Beklagten 2.

2.2 Mit Schreiben vom 4. August 2016 nahm
das Amt für Landwirtschaft Stellung zur Situation der Beklagten 1.

2.3 Mit Klageantwort vom 23. September
2016 schlossen die Beklagten auf vollumfängliche Abweisung der Klagebegehren,
soweit diese nicht zurückzuweisen seien, u.K.u.E.F.

2.4 Mit Replik vom 21. November 2016
bzw. Duplik vom 4. Januar 2017 hielten die Parteien an den bereits gestellten
Rechtsbegehren fest.

2.5 Am 15. Mai 2017 fand vor dem
Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu eine Verhandlung mit Partei- und
Zeugenbefragung statt.

2.6 Mit Urteil vom 1. Juni 2017 wies der
Amtsgerichtspräsident die Klage ab und auferlegte der Klägerin die
Gerichtskosten in der Höhe von CHF 7'000.00 und verpflichtete sie dazu, an die
Beklagten eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 11'323.00 zu
bezahlen.

3.1 Dagegen erhob die Klägerin (von nun
an: Berufungsklägerin) am 11. September 2017 frist- und formgerecht Berufung an
das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden Rechtsbegehren:

3.2 Mit Berufungsantwort vom 30. Oktober
2017 schlossen die Beklagte 1 (von nun an: Berufungsbeklagte 2) und der
Beklagte 2 (von nun an: Berufungsbeklagter 1) auf vollumfängliche Abweisung der
Berufungsbegehren, soweit diese nicht zurückzuweisen seien, u.K.u.E.F.

4. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.
Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Strittig und zu klären war und ist,
ob das mit Vertrag vom 5. März 2011 abgeschlossene Pachtverhältnis sowie die
vom Beklagten 2/Berufungsbeklagten 1 ausgesprochene Kündigung vom 26. Dezember
2015 gültig sind und damit, ob der Beklagte 2/Berufungsbeklagte 1 zur
Vertretung der Beklagten 1/Berufungsbeklagten 2 befugt gewesen ist.

2.1 Der Vorderrichter erwog
zusammengefasst und im Wesentlichen, was folgt: Bei den Pachtgegenständen
handle es sich unbestrittenermassen um landwirtschaftliche Grundstücke und um
ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss Art. 2 BGBB. Vorliegend seien nur der
Aktienkaufvertrag vom 3. Januar 1995, die Kapitalerhöhung vom 17. Februar 1998,
sowie der Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 genauer zu betrachten, da
diese nach dem Inkrafttreten des BGBB abgeschlossen bzw. beschlossen worden
seien. Die vorliegend getätigten Rechtsgeschäfte über Anteilsverschiebungen
einer Aktiengesellschaft seien bewilligungspflichtig. Frühester Zeitpunkt einer
Eigentumsübertragung sei der Kaufvertrag von 1995. Aufgrund der sachlichen Nähe
zum klassischen Grundstückskauf sei auch bei einem eigentumsähnlichen Erwerb
ohne Grundbucheintrag von einer analogen Anwendung der Zehnjahresfrist von Art.
71 Abs. 2 BGBB respektive Art. 72 Abs. 3 BGBB auszugehen. Der Anspruch auf eine
Korrektur des Rechtsgeschäfts sei somit  selbst wenn ein nichtiger
Eigentumserwerb stattgefunden hätte  im Ergebnis verwirkt. Aufgrund des
gleichen Umstandes erübrige sich auch eine Prüfung der weiteren
Rechtsgeschäfte. Der Pachtvertrag und dessen Kündigung seien demnach
verbindlich zustande gekommen. Als Eigentümerin eines Teils der
streitbetroffenen Grundstücke dürfe die Beklagte 1 im Rahmen des Gesetzes frei
über die Pachtgrundstücke entscheiden und somit, indirekt durch die
Stimmrechtsmehrheit, auch der Beklagte 2. Somit sei es ihm auch erlaubt
gewesen, im Namen der Beklagten 1 den Pachtvertrag einzugehen und die Kündigung
auszusprechen. Das gleiche gelte auch für den Pachtvertrag, welcher der
Beklagte 2 in eigenem Namen mit der Klägerin eingegangen sei.

2.2 Die Berufungsklägerin entgegnet
zusammengefasst und im Wesentlichen, was folgt: Bei korrekter Feststellung,
dass der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 nichtig sei, hätte die Vorinstanz zum
Schluss kommen müssen, dass sämtliche auf dem nichtigen Kaufvertrag basierenden
Rechtsgeschäfte ebenfalls nichtig seien. Denn der Berufungsbeklagte 1 sei im
Zeitpunkt der Kapitalerhöhung im Jahr 1998 nur rechtmässiger Eigentümer einer
Namenaktie gewesen und hätte bei der Verdoppelung des Aktienkapitals Anspruch
auf eine zweite Namenaktie gehabt. Somit wäre auch der Erwerb der 39
Namenaktien im Rahmen der Kapitalerhöhung nach Art. 61 Abs. 3 i.V.m. Art.
61 Abs. 1 BGBB bewilligungspflichtig gewesen und infolge der fehlenden
Bewilligung bzw. der fehlenden Voraussetzungen gemäss Schreiben vom 4. August
2016 als nichtig zu betrachten. Auch die im Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni
1998 vorgesehene Abgabe der 11 Namenaktien im Zeitpunkt der Beendung der Pacht
unterliege der Bewilligungspflicht. Auch die im Jahr 1998 vorgesehene
Einzelunterschriftsberechtigung des Berufungsbeklagten 1 sei nichtig, weshalb
der Berufungsbeklagte 1 weder zum Abschluss des Pachtvertrags vom 5. März 2011
noch zu dessen Kündigung vom 26. Dezember 2015 berechtigt gewesen sei. Der
Berufungsbeklagte 1 sei einzig rechtmässiger Eigentümer von zwei Namenaktien
der Berufungsbeklagten 2 und somit weder einzelunterschrifts- noch
verfügungsberechtigt. Eine rechtmässige Abänderung des Stimmrechts sei nicht
vorgenommen worden. Es seien keine Stimmrechtsaktien nach Art. 693 OR
ausgegeben worden. Auch habe keine rechtmässige Übertragung des Stimmrechts auf
den Berufungsbeklagten 1 stattgefunden. Auch die vom Berufungsbeklagten 1 sich
selbst eingeräumte Einzelunterschriftsberechtigung sei nichtig. Daraus folge,
dass der Berufungsbeklagte 1 gar nie berechtigt gewesen sei, die Berufungsbeklagte
2 zu vertreten und diesbezüglich mit der Berufungsklägerin die Pachtverträge abzuschliessen.
Diese Pachtverträge sowie auch die Kündigung vom 26. Dezember 2015 seien zweifelsohne
nichtig. Im Gegensatz zum Grundstückkauf erfolge beim Aktienkauf keine Prüfung
durch die Bewilligungsbehörde und auch kein Grundbucheintrag, welcher
öffentliche Wirkung entfalte. Für eine analoge Anwendung von Art. 71 Abs. 2
BGBB und Art. 72 Abs. 3 BGBB bestehe kein Raum, zumal diese ohnehin nur den
Widerruf der Erwerbsbewilligung und die Berichtigung des Grundbucheintrags und
nicht das diesen zu Grunde liegende Rechtsgeschäft betreffen würden. In Bezug
auf die beantragte Feststellung der Nichtigkeit des Pachtvertrags vom 5. März
2011 sei des Weiteren zu berücksichtigen, dass dieser in seiner Gesamtheit
nichtig sei und nicht nur in Bezug auf die im Eigentum der Berufungsbeklagten 2
befindlichen Grundstücke. Der Pachtvertrag wäre unter keinen Umständen
abgeschlossen worden, wenn nur die im Eigentum des Berufungsbeklagten 1
stehenden Grundstücke verpachtet worden wären. Somit stehe nach dem Gesagten
fest, dass der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 nichtig sei, da gemäss Schreiben
der zuständigen Bewilligungsbehörde vom 4. August 2016 erstens eine
Erwerbsbewilligungspflicht bestanden habe und zweitens eine Erwerbsbewilligung
nicht erteilt werden könne. Diese Nichtigkeit müsse weder angefochten noch
korrigiert werden, sondern sei von Amtes wegen zu beachten.

2.3 Die Berufungsbeklagten bringen
zusammengefasst und im Wesentlichen vor, was folgt: Entgegen der Auffassung der
Berufungsklägerin sowie der Vorinstanz stelle der Kaufvertrag vom 3. Januar
1995 eine reine schriftliche Bestätigung des bereits vor Inkrafttreten des BGBB
vollzogenen Rechtsgeschäftes des Kaufs dar. So hätten die Parteien mit dem
Schreiben schriftlich lediglich bestätigt, dass der gesamte Kaufpreis bereits
vor mehreren Jahren bezahlt worden sei. Der Kauf sei demgemäss vor
Inkrafttreten des BGBB vollzogen worden und sei somit nicht
bewilligungspflichtig. Die Vorinstanz habe in Bezug auf die Folgen einer
Nichteinholung der notwendigen Bewilligung die Bestimmungen von Art. 71 Abs. 2
BGBB, bzw. Art. 72 Abs. 3 BGBB zu Recht analog auf den Vertrag vom 3.
Januar 1995 angewendet und sei somit richtigerweise davon ausgegangen, dass die
zehnjährige Anfechtungsfrist im vorliegenden Fall analog zur Geltung gelange.
Die Vorinstanz habe die Nichtigkeit pflichtgemäss von Amtes wegen geprüft,
hierbei sei sie nicht an die Anträge der Parteien gebunden. Auch für den
unwahrscheinlichen Fall, dass eine Bewilligungspflicht bestünde und die analoge
Anwendung von Art. 71 Abs. 2 bzw. Art. 72 Abs. 3 BGBB nicht in Frage käme,
vermöge das Schreiben des zuständigen Landwirtschaftsamts vom 4. August 2016
keinen Beweis zu erbringen. Der Verfasser dieses Schreibens informiere nur
einseitig über den Sachverhalt und stelle selbst klar, dass sich gestützt auf
diese Auskunft keine Rechte ableiten liessen. In casu liege eine
Selbstbewirtschaftung vor, womit ein Rechtsanspruch zur Bewilligung des
Kaufvertrags bestanden hätte. Sei eine an sich notwendige Bewilligung nicht
eingeholt worden, befinde sich das betreffende Rechtsgeschäft in einem
sogenannten Zustand der schwebenden Unwirksamkeit, bis das zuständige Amt
entweder nachträglich das Geschäft bewillige oder die Bewilligung verweigere.
Es bestehe indessen noch keine Nichtigkeit des privatrechtlichen
Rechtsgeschäfts, sondern es könne noch eine nachträgliche Bewilligung erteilt
werden. Wenn man wider Erwarten von einer Bewilligungspflicht ausgehe und von einer
Verweigerung der Bewilligung, müsse man dennoch beachten, dass die Parteien
dieses Rechtsverhältnis schon seit über 20 Jahren so gelebt hätten und beide
Parteien, vor allem die Gegenpartei, davon profitiert hätten. Die Gültigkeit
der Geschäfte sei nie angezweifelt worden bis zum Zeitpunkt, als die
Berufungsklägerin die Pachterstreckung geltend gemacht habe. Nicht nur, dass
dieses Verhalten rechtsmissbräuchlich erscheine; zu beachten sei, dass auch
hier, wie bei einem Grundbucheintrag, zum Schutz der Rechtssicherheit von einer
Verwirkung der Anfechtungsfrist ausgegangen werden müsse. Es bestehe in keiner
Weise ein Rechtsgrund, welcher die Feststellung der Nichtigkeit des
Kaufvertrags vom 3. Januar 1995 sowie des Pachtvertrags und dessen Kündigung zu
rechtfertigen vermöge. Der Kaufvertrag könne sodann nicht gestützt auf das
Schreiben vom 4. August 2016 als nichtig erklärt werden, vielmehr müsste es
eine diesbezügliche Feststellungsverfügung geben, welche in casu nicht
vorhanden sei. Die Vorinstanz hätte die Nichtigkeit nicht feststellen können,
da in casu gar keine Bewilligung vorliege und sich das Rechtsgeschäft
allerhöchstens im Schwebezustand der Unwirksamkeit befinden würde. Sämtliche
Stimmrechte an der Berufungsbeklagten 2 seien mit dem Pfandvertrag gültig auf
den Berufungsbeklagten 1 übertragen worden. Die Übertragung der Stimmrechte sei
mit dem Pfandvertrag vom 10. Februar 1989 belegt. Bei der Erhöhung des
Aktienkapitals hätten D.___ und die Berufungsklägerin auf ihre Bezugsrechte
verzichtet. Dies sei ohne weiteres möglich. Indem sie sich nun darauf berufen
würden, dass sie ein Bezugsrecht gehabt hätten, würden sie sich treuwidrig
verhalten. Es sei somit erwiesen, dass sämtliche Stimmrechte über die
Berufungsbeklagte 2 beim Berufungsbeklagten 1 gewesen seien. Der Kaufvertrag
vom 3. Januar 1995 sei in keiner Weise als nichtig zu betrachten. Die
Einzelzeichnungsberechtigung sei gültig und der Pachtvertrag sowie die
Kündigung desselben seien rechtmässig erfolgt.

3.1 Wer landwirtschaftliche Gewerbe oder
Grundstücke erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 BGBB).
Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das
wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 3 BGBB).

3.2 Veräussert eine juristische Person
landwirtschaftliche Grundstücke oder Gewerbe, sind gleich wie für eine
natürliche Person alle einschlägigen Bestimmungen des BGBB anwendbar. Werden
hingegen Anteile an einer juristischen Person veräussert, ist damit kein
Eigentümerwechsel an den Grundstücken oder Gewerben verbunden. Den damit
verbundenen Umgehungsmöglichkeiten begegnet das Gesetz dadurch, dass es auch
jedes Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung (an
Gewerben oder Grundstücken) gleichkommt, der Erwerbsbewilligungspflicht
unterstellt (Art. 61 Abs. 3 BGBB), was namentlich dann zum Tragen kommt, wenn
sich die Eigentumsverhältnisse an einer juristischen Person ändern, die
ihrerseits Eigentümerin landwirtschaftlicher Liegenschaften ist (Urteil des
BGer 5A.34/2006 vom 3. April 2007 E. 6.1; so bereits BGE 97 I 548 E. 2b; vgl.
auch 128 II 329 E. 2.5). Dabei spielt es keine Rolle, ob das
landwirtschaftliche Gewerbe ganz oder teilweise zusammen mit anderen
Vermögenswerten übertragen wird(vgl. zum Ganzen: BGE 140
II 233 E 3.2.4).

3.3 Art. 61 Abs. 3 BGBB verzichtet auf
eine Aufzählung der Rechtsgeschäfte, die wirtschaftlich einer
Eigentumsübertragung gleichkommen. Es ist daher in jedem Einzelfall abzuklären,
ob ein solcher Tatbestand vorliegt, wobei für die Beurteilung darauf
abzustellen ist, was sich mit den durch die Parteien eingegangenen
Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob das von den Parteien
abgeschlossene Geschäft in seiner Wirkung dem Erwerber eine eigentümerähnliche
Stellung am landwirtschaftlichen Grundstück oder Gewerbe verschafft. Mehrere in
einem zeitlichen oder sachlichen Zusammenhang stehende Vereinbarungen sind in
ihrer Gesamtheit zu würdigen und die Stellung des aus diesen Geschäften am
Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen. Dabei ist nicht nur der
subjektive Wille der Parteien, sondern vielmehr der objektive Sachverhalt
entscheidend (Beat Stalder, Kommentar zum BGBB, Brugg 2011, Art. 61 N 20).

3.4 Mit der Bewilligungspflicht soll
sichergestellt werden, dass ein Erwerb mit den Zielsetzungen des BGBB (vgl.
insbesondere dessen Art. 1 Abs. 1), namentlich also des Selbstbewirtschafter-
und des Arrondierungsprinzips, in Einklang steht. Die Bewilligung setzt daher
unter anderem voraus, dass der Erwerber Selbstbewirtschafter ist (Art. 63 Abs.
1 lit. a BGBB e contrario), sofern kein Grund für eine Ausnahme vom Prinzip der
Selbstbewirtschaftung vorliegt (Art. 64 Abs. 1 BGBB). Selbstbewirtschafter ist,
wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein
landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet (Art. 9
Abs. 1 BGBB). Auf die Bewilligung besteht ein Rechtsanspruch, sofern keiner der
in Art. 63 Abs. 1 BGBB abschliessend genannten Verweigerungsgründe vorliegt (Art. 61
Abs. 2 BGBB, [BGE 140 II 233 E. 3.1.2]).

3.5.1 Die Berufungsbeklagten
argumentieren, am 3. Januar 1995 habe keine wirtschaftliche Handänderung
stattgefunden, welche eine Erwerbsbewilligung nach Art. 61 Abs. 3 BGBB
erfordert hätte. Der am 3. Januar 1995 abgeschlossene Kaufvertrag sei nur noch
der formale Vollzug der bereits Jahre zuvor erfolgten Handänderung gewesen.
Spätestens mit der Unterzeichnung des Faustpfandvertrags am 10. Februar
1989 über sämtliche Aktien der Berufungsbeklagten 2, gleichzeitig verbunden mit
dem Kaufsrecht an denselben, habe der Berufungsbeklagte 1 über die
Berufungsbeklagte 2 eine eigentümerähnliche Stellung gehabt. Der
Berufungsbeklagte 1 sei bereits damals wirtschaftlich Berechtigter an der Berufungsbeklagten
2 gewesen.

3.5.2 Beim Pfandrecht handelt es sich um
ein dingliches Sicherungs- und Verwertungsrecht, welches an Sachen oder Rechten
bestellt wird. Der Pfandgläubiger erwirbt ein beschränktes dingliches Recht am
Pfandgegenstand (Harald Bärtschi in: Peter V. Kunz et al. [Hrsg.],
Entwicklungen im Gesellschaftsrecht, Bern 2012, S. 266). Das Faustpfandrecht
wird auf rechtsgeschäftlicher Grundlage und durch Besitzübertragung auf die
Gläubigerin an einer beweglichen Sache bestellt (vgl. Art. 884 Abs. 1 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches, ZGB, SR 210). Es findet somit eine Besitz-
aber keine Eigentumsübertragung statt. Die Verpfändung einer Aktie ändert
nichts an der Eigentümerstellung des Pfandgebers. Der Pfandgeber bleibt Eigentümer
der Aktie und der Pfandgläubiger erhält die Aktie als Faustpfandsicherheit.

3.5.3 Das Kaufsrecht ist das Recht,
durch einseitige Willenserklärung einen Kaufvertrag perfekt zu machen, also
jene Rechtslage zu bewerkstelligen, die bestände, wenn der Verkäufer und
Kaufsrechtsberechtigter einen Kaufvertrag abgeschlossen hätten (BGE 128 III 124
E. 2.b). Die Einräumung eines Kaufsrechts ändert (noch) nichts an der
Eigentümerstellung des Belasteten, dieser bleibt solange Eigentümer, bis der
Kaufsberechtigte sein Recht ausübt.

3.5.4 Weder mit dem eingeräumten Pfand-
noch mit dem Kaufsrecht ist eine eigentümerähnliche Stellung einhergegangen. Der
Auffassung der Berufungsbeklagten, der am 3. Januar 1995 abgeschlossene
Kaufvertrag sei nur noch der formale Vollzug der bereits Jahre zuvor erfolgten
Handänderung gewesen, kann deshalb nicht gefolgt werden. Das Eigentum an den
Aktien wäre erst mit Kaufvertrag bzw. Ausübung des Kaufsrechts übergegangen.

3.6 Die Eigentumsübertragung an den
Aktien hätte demnach erstmals am 3. Januar 1995  sei es durch Kauf oder
Ausübung des Kaufsrechts  erfolgen können. Der Verkauf/die Ausübung eines
Kaufsrechts von bzw. an Aktien einer Aktiengesellschaft, in deren Eigentum sich
ein landwirtschaftliches Gewerbe oder landwirtschaftliche Grundstücke befinden,
ist ein Rechtsgeschäft i.S.v. Art. 61 Abs. 3 BGBB, welches der
Bewilligungspflicht untersteht (vgl. die vorzitierte höchstrichterliche
Rechtsprechung; vgl. auch Beat Stalder, a.a.O., Art. 61 N 24). Da die Beklagten
Eigentümer des C.___ sind, bedarf die Übertragung der Aktien einer Bewilligung
i.S.v. Art. 61 Abs. 1 BGBB.

3.7 Es ist unbestritten, dass der
Verkauf vom 3. Januar 1995 nicht bewilligt worden ist. Rechtsgeschäfte, die den
Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken
(Art. 61 bis 69 BGBB) zuwiderlaufen oder deren Umgehung bezwecken, sind nichtig
(Art. 70 Abs. 1 BGBB). Infolge dessen ist der Verkauf vom 3. Januar 1995 als
nichtig zu qualifizieren.

3.8.1 Der Vorderrichter hat die Art. 71 Abs.
2 und Art. 72 Abs. 3 BGBB analog für den Aktienkauf vom 3. Januar 1995
angewendet und dazu erwogen, zehn Jahre nach Abschluss des Aktienkaufs könne
keine Korrektur des damaligen Rechtsgeschäfts mehr verlangt werden.

Art. 71 BGBB steht unter der Marginalie
Widerruf der Bewilligung und lautet wie folgt:

Die Bewilligungsbehörde widerruft ihren
Entscheid, wenn der Erwerber ihn durch falsche Angaben erschlichen hat (Abs.
1).

Sind seit der Eintragung des
Rechtsgeschäfts im Grundbuch mehr als zehn Jahre vergangen, so kann der
Entscheid nicht mehr widerrufen werden (Abs. 2).

Art. 72 BGBB steht unter der Marginalie
Berichtigung des Grundbuchs. Dessen Art. 1 und Art. 3 lauten wie folgt:

Ist ein nichtiges Geschäft im Grundbuch
eingetragen worden, so ordnet die Bewilligungsbehörde die Berichtigung des
Grundbuchs an, nachdem sie ihren Entscheid widerrufen hat (Art. 71 [Abs. 1]).

Sind seit der Eintragung des
Rechtsgeschäfts mehr als zehn Jahre vergangen, so ist eine Berichtigung des
Grundbuchs gemäss Absatz 1 nicht mehr möglich (Abs. 3).

3.8.2 Die Rechtsfolge der Nichtigkeit
i.S.v. Art. 70 BGBB betrifft das privatrechtliche Rechtsgeschäft (Beat Stalder,
a.a.O., Art. 70 N 2.b). Die vom Vorderrichter zitierten Bestimmungen von Art.
71 und 72 hingegen betreffen die Bewilligung bzw. die Berichtigung des
Grundbuchs. Die Berufungsklägerin macht zu Recht geltend, nur der Bewilligungsentscheid
 und nicht das dem Bewilligungsentscheid zu Grunde liegende Rechtsgeschäft 
könne widerrufen werden, wenn seit der Eintragung im Grundbuch mehr als zehn
Jahre vergangen seien. Der Kaufvertrag vom 3. Januar 1995 wurde nie der
Bewilligungsbehörde zur Prüfung vorgelegt und folglich  wie bereits vorerwähnt
 nie bewilligt. Entsprechend gibt es keine zu widerrufende Erwerbsbewilligung.
Dem Vorderrichter, welcher die Art. 71 und 72 BGBB analog auf vorliegenden Fall
anwendete, kann deshalb nicht gefolgt werden.

3.9 Aufgrund dieses Ergebnisses kann
auch offengelassen werden, ob der Vorderrichter die analoge Anwendung von Art.
71 Abs. 2 und Art. 72 Abs. 3 BGBB überhaupt hätte prüfen dürfen, dies nachdem sich
die Beklagten zu keinem Zeitpunkt auf den Standpunkt gestellt haben, die
Nichtigkeit könne nicht mehr geltend gemacht werden.

3.10 Zusammengefasst ist der Aktienkauf
vom 3. Januar 1995 nichtig. Der nichtige Vertrag entfaltet keine
rechtsgeschäftlichen Wirkungen, d.h. er vermag keine vertragliche
Rechtsgrundlage für irgendwelcheAnsprüche abzugeben (vgl.
BGE 134 III 438 E. 2.3). Für die Kapitalerhöhung liegt ebenfalls keine
Bewilligung vor. Der Berufungsbeklagte 1 wurde folglich nie Mehrheitsaktionär
an der Berufungsbeklagten 2. Wie nachfolgend noch aufzuzeigen sein wird, war er
auch nie zur Vertretung der Berufungsbeklagten 2 befugt. Folglich sind auch
sämtliche nachfolgenden Geschäfte, insbesondere der Pachtvertrag vom 5. März
2011 und die Kündigung am 26. Dezember 2015 nichtig.

4.1 Eine Vertretungsbefugnis von B.___
ergibt sich  entgegen der Auffassung des Vorderrichters  auch nicht aus dem
Pfandvertrag vom 10. Februar 1989.

4.2 Der Vorderrichter führte aus, mit
Pfandvertrag vom 10. Februar 1989 sei vereinbart worden, dass der
Berufungsbeklagte 1 das Stimmrecht an sämtlichen Aktien besitze. Somit sei
festzuhalten, dass dieser selbst bei einer Minderheitsbeteiligung die
Stimmrechtsmehrheit gehabt hätte. Er habe folglich die Aktiengesellschaft
rechtsgültig vertreten und in ihrem Namen Beschlüsse fassen können.

4.3 Die Errichtung eines Pfandrechts
ändert grundsätzlich nichts an der Stimmrechtsausübung durch den Aktionär (vgl.
Art. 905 Abs. 1 ZGB). Die Bestimmung von Art. 905 ZGB ist dispositiver Natur,
weshalb es aus sachenrechtlicher Sicht zulässig ist, dass der Verpfänder den Pfandgläubiger
schriftlich zur Stimmrechtsausübung ermächtigt. Bei Namenaktien gilt an sich
der von der Gesellschaft anerkannte Aktionär oder Nutzniesser als
stimmberechtigt, so dass insoweit die Möglichkeit einer Ermächtigung des
Pfandgläubigers entfällt. Falls die Statuten jedoch nach Art. 689 Abs. 2 des
Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) die Vertretung durch Dritte
erlauben, steht der Ermächtigung des Pfandgläubigers nichts im Wege (Harald
Bärtschi, a.a.O., S. 328 f.).

4.4 Anlässlich der Gründung der Berufungsbeklagten
2 wurden ausschliesslich Namenaktien ausgestellt. Davon übernahm D.___ 48, die Berufungsklägerin
eine und der Berufungsbeklagte 1 eine. Jede Aktie hat mit CHF 1'000.00 denselben
Nennwert. Eine statutarische Abweichung ist vorliegend nicht dargetan. Folglich
war der Berufungsbeklagte 1 nicht zur (alleinigen) Vertretung der Berufungsbeklagten
2 berechtigt. Es kann deshalb nicht davon gesprochen werden, dass das
Stimmrecht von D.___ auf den Berufungsbeklagten 1 übergegangen sei.

4.5 Da  wie bereits erwähnt  sämtliche
auf dem nichtigen Erwerb vom 3. Januar 1995 basierenden Rechtsgeschäfte ebenfalls
nichtig sind, ist auch die vom Berufungsbeklagten 1 sich selbst eingeräumte
Einzelzeichnungsberechtigung nicht rechtens erfolgt. Entsprechend war der
Berufungsbeklagte 1 nicht dazu befugt, die Berufungsbeklagte 2 zu vertreten und
so den Pachtvertrag vom 5. März 2011 abzuschliessen und die Kündigung vom 26.
Dezember 2015 auszusprechen.

4.6 Abschliessend bleibt zu bemerken,
dass die Berufungsklägerin zu Recht vorträgt, dass von einer Gesamtnichtigkeit
auszugehen sei. Für unterschiedliche Rechtsfolge betreffend die im Eigentum des
Berufungsbeklagten 1 stehenden Grundstücke besteht kein Raum. Es ist ohne
weiteres davon auszugehen, dass der Pachtvertrag nicht geschlossen worden wäre,
wenn nur die im Eigentum des Berufungsbeklagten 1 stehenden Grundstücke
verpachtet worden wären. Deshalb ist eine Teilnichtigkeit auszuschliessen. Dies
wurde von den Berufungsbeklagten nie bestritten.

5. Aufgrund des Gesagten ergibt sich,
dass der Berufungsbeklagte 1 nicht befugt gewesen ist, die Berufungsbeklagte 2
zu vertreten. Folglich konnte er in ihrem Namen weder einen Pachtvertrag
abschliessen, noch diesen kündigen. Entsprechend ist die Berufung der
Berufungsklägerin gutzuheissen und das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von
Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 ist aufzuheben. Es ist somit festzustellen, dass der
am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie die Kündigung vom
26. Dezember 2015 nichtig sind.

6.1 Dem Ausgang des vorliegenden
Verfahrens entsprechend, werden die Berufungsbeklagten unter solidarischer
Haftbarkeit kosten- und entschädigungspflichtig (vgl. Art. 106 Abs. 1 und 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]).

6.2 Die Gerichtskosten des erst- und
zweitinstanzlichen Verfahrens betragen je CHF 7'000.00, total CHF
14'000.00. Sie sind von den Berufungsbeklagten zu bezahlen. Da die
Verfahrenskosten jeweils mit den von der Berufungsklägerin geleisteten
Kostenvorschüssen in der Höhe von total CHF 14'000.00 verrechnet werden, haben
die Berufungsbeklagten die CHF 14'000.00 direkt an die Berufungsklägerin
zu bezahlen.

6.3 Zudem haben die Berufungsbeklagten
der Berufungsklägerin für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen. Der Richter setzt die Kosten der
berufsmässigen Vertretung und die Entschädigung des Rechtsanwalts nach dem
Aufwand fest, welcher für eine sorgfältige und pflichtgemässe Vertretung
erforderlich ist (vgl. Martin H. Sterchi in: Heinz Hausheer et al. [Hrsg.],
Berner Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 95 N
14; vgl. auch § 160 Abs. 1 des Gebührentarifs [GT, BGS 615.11]).

6.3.1 Der Rechtsanwalt der Klägerin hat
am 15. Mai 2017 für das erstinstanzliche Verfahren eine Honorarnote eingereicht
und einen Aufwand von 60 Stunden à CHF 270.00 nebst Spesen von CHF 660.00
und MwSt. geltend gemacht. Da Klage und Replik viele unnötige Wiederholungen
und weitschweifige Ausführungen beinhalten, erscheint der verrechnete
Zeitaufwand  insbesondere auch im Vergleich mit den Rechtsschriften des
Gegenanwalts  als zu hoch. Vor diesem Hintergrund rechtfertigt es sich, die
Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren auf gerundet CHF
15'000.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) festzusetzen.

6.3.2 Der Rechtsanwalt der
Berufungsklägerin hat am 9. November 2017 für das zweitinstanzliche Verfahren
eine Honorarnote eingereicht und einen Aufwand von 19 Stunden à CHF 270.00
nebst Spesen von CHF 112.00 und MwSt. geltend gemacht. Die verlangte Parteientschädigung
für das Berufungsverfahren erscheint angemessen und wird antragsgemäss auf CHF 5'661.35
(inkl. MwSt. und Auslagen) festgesetzt.

Demnach wirderkannt:

1.In Gutheissung der Berufung wird das
Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu vom 1. Juni 2017 aufgehoben. Es
wird festgestellt, dass der am 5. März 2011 abgeschlossene Pachtvertrag sowie
die Kündigung vom 26. Dezember 2015 nichtig sind.

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 30'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                  Kofmel

Das Bundesgericht hat mit
Urteil vom 28. November 2018 die dagegen erhobene Beschwerde teilweise
gutgeheissen (BGer 4A_260/2018) und das Urteil der Zivilkammer des Obergerichts
aufgehoben.