so_gerichte · VWBES.2001.117 · 2001-08-31 · de
Gestaltungsplan, Ausnützungsbonus

Gestaltungspläne. Voraussetzungen für die Gewährung eines Bonus für die Ausnützung. Erhöhung der Geschosszahl.

SOG 2001 Nr. 22

§ 44 ff PBG.Gestaltungspläne. Mitwirkung und Verfahren.
Voraussetzungen für die Gewährung eines Bonus für die Ausnützung. Erhöhung der
Geschosszahl.

Sachverhalt (gekürzt):

1. Der Gestaltungs- und
Erschliessungsplan "R." (GEP R.) wurde vom Gemeinderat öffentlich
aufgelegt. Es gingen zahlreiche Einsprachen ein. Diese wiesen auf Verfahrensfehler
hin. Bemängelt wurde zudem die fehlende Abstimmung des Planes auf die Ziel- und
Zweckbestimmungen des Zonen- und Erschliessungsplanes "K." (ZEP K.),
die zu hohe Ausnützungsziffer, die übersetzte Geschosszahl und die
Verkehrs-erschliessung. Der Gemeinderat genehmigte den GEP R. und wies die
Einsprachen ab.

2. Gegen den Entscheid
des Gemeinderates erhoben Bewohner des Quartiers P. Beschwerde an den Regierungsrat.
Es werden erneut Verfahrensfehler gerügt. Vor allem wird geltend gemacht, der
GEP R. sei mit dem ZEP K. nicht vereinbar und der AZ-Bonus werde voll
ausgeschöpft, ohne dass gestalterische Qualität geboten werden. Die
Geschosszahl sei zu reduzieren. Der Regierungsrat wies die Beschwerden ab.

3. B. und 44
Mitbeteiligte erheben Verwaltungsgerichtsbe­schwerde gegen den Entscheid des
Regierungsrates.  Als Grundeigentümer, Baurechtsnehmer oder Mieter des
Quartiers P., das unmittelbar an den Perimeter des GEP R. grenze, seien sie zur
Beschwerde legitimiert. Die Mitwirkungsrechte und das rechtliche Gehör seien im
bisherigen Verfahren verletzt worden. Vor der Planauflage habe man keinen
Einfluss nehmen können. Die Planauflage und die Beschwerdefristen seien in die
Ferienzeit gelegt worden. Während der Planauflage seien keine Profile
aufgestellt worden. Auf eine mündliche Verhandlung sei verzichtet worden. Der
Gestaltungsplan sei weder gesetzes- noch zonenreglementskonform. Er
widerspreche auch den Planungsvorschriften der Stadt. Die Qualität der
Überbauung wird angezweifelt. Der gewährte AZ-Bonus und die Erhöhung der
Geschosszahlen seien unrechtmässig und unzweckmässig. Das Gebiet müsse von
Westen her erschlossen werden. Der GEP R. könne nicht genehmigt werden. Das
Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde teilweise gut:

Aus den Erwägungen:

4. Die Erarbeitung und
der Erlass von Nutzungsplänen müssen minimalen verfahrensrechtlichen
Vorschriften des Bundesrechts genügen: die Bevölkerung ist zu informieren und
zu beteiligen (Art. 4 RPG; Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz
über die Raumplanung, Zürich 1999, N 29 zu Art. 4 RPG), der Plan muss von einer
kantonalen Behörde überprüft und genehmigt werden (Art. 26 RPG) und der
Rechtsschutz der Betroffenen muss gewährleistet sein (Art. 33 RPG). Beim Erlass
von Gestaltungsplänen sind, soweit nötig, bei der Planauflage Profile
aufzustellen (§ 44 Abs. 2 PBG).

5. Beim GEP R. handelt
es sich um einen kleinräumigen Sondernutzungsplan. Die planerische Grundordnung
dieses Gebietes ist im ZEP K. geschaffen worden. Bei der Vorbereitung und dem
Erlass des Zonenplanes K. führte die Gemeinde eine umfassende
Öffentlichkeitsarbeit durch und die Mitwirkung der Bevölkerung war gewährleistet.
Die öffentliche Information und Mitwirkung fand im Rahmen von Informationsveranstaltungen
statt. Die Bevölkerung wurde durch zweimalige Publikation sowie durch
Presseberichte zu einer Planungs-Ausstellung eingeladen. Es bestand die
Möglichkeit zur schriftlichen Stellungnahme. Auch die Beschwerdeführer hatten
in diesem Verfahren die Möglichkeit einzuwirken. Die Zonenplanung konnte ohne
Beschwerdeverfahren in Kraft gesetzt werden. Der vorliegende Gestaltungsplan
betrifft die Beschwerdeführer nur indirekt. Ihre Grundstücke liegen nicht im
Planperimeter. Sie werden, was noch darzustellen ist, vom GEP im Vergleich mit
der Zonenplanung nur unwesentlich stärker belastet. Die planerischen Weichen
für das Gebiet K. sind im ZEP K. gestellt worden. Ein Recht auf Mitwirkung bei
der Erarbeitung des GEP stand den Beschwerdeführern deshalb nicht zu. Die
Anhörung im Rahmen des Rechtsschutzes ist im vorliegenden Fall ausreichend.

Das
Rechtsschutzverfahren wurde rechtmässig durchgeführt. Für die Auflage von
Planungen gibt es keine Sperrfristen. Die Gemeinde hat deshalb bei der
Terminierung der Auflagen das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer nicht
verletzt. Beim Erlass von Gestaltungsplänen sind, soweit nötig, bei der
Planauflage Profile aufzustellen (§ 44 Abs. 2 PBG). Dies war im vorliegenden
Verfahren notwendig. Ein Laie kann sich die Baufelder des Gestaltungsplanes im
Gelände nicht ohne weiteres vorstellen. Die Baukuben werden jedoch im
Gestaltungsplanverfahren weitgehend abschliessend festgelegt. Es wäre deshalb
schwer verständlich, wenn diese erstmals im Baubewilligungsverfahren, wo sie
nicht mehr zu beeinflussen sind, profiliert werden müssten. Die im Vorverfahren
fehlende Profilierung wurde nun vor Verwaltungsgericht nachgeholt.

(...)

7. Gestaltungspläne
bezwecken eine architektonisch und hygie­nisch gute, der baulichen und
landschaftlichen Umgebung an­gepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung
zusammen­hängender Flächen (§ 44 Planungs- und Baugesetz [PBG, BGS 711.1], Art.
14 der Planungsvorschriften des kommunalen Baureglementes). Grundsätzlich legt
der Zonenplan die Nutzungsordnung  fest. Die Gestaltungspläne und die
Sonderbauvorschriften können von der Grundnutzung abweichen (§ 45 Abs. 2 PBG).
Wird eine besondere Bauweise durch einen Gestaltungsplan ermöglicht, so hat die
Behörde sich an die Vorgaben der Zonenplanung und an die Ziele und Planungsgrundsätze
des RPG und des PBG zu halten. Die Abweichungen müssen einem objektiven Zweck
dienen. Die besonderen Anforderungen des Gebiets oder die besondere Art des
Bauvorhabens müssen eine Abweichung erforderlich machen. Die Grenzen der
zulässigen Abweichung von der Grundnutzung ergeben sich aus den Erfordernissen
der städtebaulichen Gestaltung und der Wahrung der berechtigten Nachbarinteressen.

8. Wenn es die
öffentlichen Interessen verlangen, kann in der Zonenplanung für bestimmte
Gebiete ein Ge­staltungsplan vorgeschrieben werden (§ 46 Abs. 2 PBG). Dies ist
denkbar in besonders empfindlichen Ge­bieten oder dort, wo die Festlegung aller
für die Überbauung nötigen Planinhalte beim Erlass der Grundordnung ver­früht
wäre. Die Pflicht kann zudem verfügt werden in Gebieten, die sich für die
Erstellung einer Ge­samtüberbauung oder einer verdichteten Bauweise eignen
(Kant. Amt für Raumplanung, Der Gestaltungsplan nach solo­thurnischem Recht,
Richtlinie zur Ortsplanung, Juni 1994). Die Gestaltungsplanpflicht schränkt die
Überbaubar­keit der Parzellen des Plangebietes in dem Sinne ein, dass erst nach
Vorliegen eines rechtskräftigen Gestaltungspla­nes gebaut werden kann.

9. Das PBG kennt für die
Arealbebauung den sogenannten Ausnützungsbonus im Gestaltungsplanverfahren
nicht. Nach der Praxis des Bau- und Justizdepartementes kann von der gemäss
Grundnutzung zulässigen AZ um maximal 20 % nach oben abgewichen werden, wenn
der mit dem Plan verfolgte Zweck dies erfordert und der Gewährung keine
öffentlichen oder schützenswerten privaten Interessen entgegenstehen
(Mitteilungen des Bau-Departementes: Der Gestaltungsplan nach solothurnischem
Recht, 2.A., 1994, S. 19). Der Ausnützungsbonus für Arealüberbauungen kann in
der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde geregelt werden. Nach Art. 15 der
Planungsvorschriften des Baureglementes können Gestaltungspläne und die
dazugehörigen Sonderbauvorschriften Abweichungen von den Zonen- und
Bauvorschriften zulassen. Sofern Art. 79 erfüllt ist, kann in der Zone W3 die
Ausnützungsziffer um einen Bonus von höchstens 20 % erhöht werden, wobei ein
Bonuszuschlag von mehr als 10 % nur in ausgesprochenen Härtefällen und vor
allem zur Sanierung in bebauten Gebieten gewährt werden darf. Art. 79 des
Baureglementes ist inzwischen aufgehoben worden. Diese Bestimmung enthielt
Qualitätskriterien für die Gewährung des AZ-Bonus im Rahmen der
Gestaltungsplanung (Verbesserungen gegenüber der Regelbauweise durch Einfügung
der Bauten in die bauliche und landschaftliche Umgebung, durch kubische
Gliederung, durch Aussenraumgestaltung, durch Qualität der Freiflächen, durch
Wohnhygiene, Lärmschutz und durch eine zweckmässige Erschliessung). Diese
Anforderungen gelten nach kantonalem Recht in einer etwas allgemeineren und weniger
strengen Form.

10. Das Planungsgebiet
K. liegt am südlichen Ortsrand. 1996 wurde ein umfassendes Überbauungs- und
Erschliessungskonzept für dieses Gebiet in Form des ZEP K. erlassen. Der GEP R.
soll die Realisierung der ersten Etappe des ZEP K. ermöglichen. Vor Erlass des
Ge­staltungsplanes darf im Gebiet des ZEP nicht gebaut werden. Dies soll die
etappenweise Realisierung einer zusammenhängenden Überbauung sicherstellen. Im
Vordergrund der Gestaltungsplanpflicht steht die Kontinuität und Einheit der
Bebauung nach dem im Raumplanungsbericht der Zonenplanung dargestellten Überbauungs-
und Erschliessungskonzept (Ziffer 9 Abs. 1 + 3 Zonenreglement zum ZEP K.). Die
ZEP K. bezweckt u.a. die Erstellung von gut in das Ortsbild eingebetteten Überbauungen
von hoher Wohn- und Siedlungsqualität unter grösstmöglicher Respektierung der
bestehenden topographischen Verhältnisse (Ziffer 3a Zonenreglement zum ZEP K.).
Innerhalb eines einheitlichen, räumlichen Grundmusters soll eine vielfältige
Gestaltung der neuen Quartiere gewährleistet werden (Ziffer 3 d Zonenreglement
zum ZEP K.).

Im Gebiet des GEP R.
sieht der ZEP eine dreigeschossige Wohnzone W 3 mit einer Ausnützungsziffer von
0.7 vor. Der ZEP gibt die öffentlichen Räume, die Baufelder und die
Geschosszahl vor. Durch die Ausscheidung von Baulinien werden die öffentlichen
und halböffentlichen Erschliessungsräume bereits bestimmt. Die festgelegten
Aussenräume ergeben die Grundlage für die Baukuben (Ziffer 3 b Zonenreglement
zum ZEP K.). Der Planungsspielraum im Bereich des GEP wird durch die Baulinien
des ZEP und durch die Erschliessungstrassen bereits erheblich eingeschränkt.
Zudem sind von Norden nach Süden und von Osten nach Westen verlaufende
Grünräume zu beachten.

Gemäss ZEP K. sind die
Gestaltungspläne auf die Zonenplanung, insbesondere auf das Überbauungs- und
Erschliessungskonzept K. (dargestellt im Raumplanungsbericht) abzustimmen.
Gemäss diesem Bericht soll die Ortserweiterung in kleinteiliger, massstäbliche
Räume bildender Bauweise erfolgen. Primär sind die Freiräume, Strassen- und
Platzräume, Zwischenräume sowie die Grün- und Landschaftsräume zu beachten. Es
sind verkehrsarme Siedlungsstrukturen zu schaffen. Die Erhaltung der
Morphologie der Landschaft soll durch Beachtung der natürlichen Gegebenheiten,
die Erhaltung und Stärkung der landschaftsprägenden Elemente und die Vermeidung
von Terrainveränderungen erreicht werden. Verlangt wird eine möglichst dichte
Nutzung der verfügbaren Flächen bei hoher Wohnqualität. Die einzelnen
Baubereiche sollen den Charakter von eigenständigen und räumlich ablesbaren
Quartieren erhalten. Die Haupterschliessung soll  über eine Stichstrasse
erfolgen, an der die zentralen Einrichtungen angeordnet sind. Durch das
einfache Erschliessungssystem weise das Gebiet einen relativ grossen,
architektonischen Freiheitsgrad auf. Einschränkende Elemente seien lediglich
die Baufelder und die Zonenvorschriften. In den Baufeldern könnten die
unterschiedlichsten Bebauungsstrukturen realisiert werden.

Das im GEP R. gewählte
Überbauungskonzept muss auf den ZEP K. abgestimmt sein. Dass dies der Fall ist,
zeigt ein Vergleich der Überbauung gemäss Gestaltungsplan mit den möglichen
Bebauungsstrukturen im Überbauungs- und Erschliessungskonzept K.. Dort ist eine
derartige Überbauung als gute Lösung dargestellt. Auch im Anhang des RB werden
mustergültige Überbauungsmöglichkeiten zeichnerisch dargestellt. Die Überbauung
im Bereich des vorliegenden GEP mit langgestreckten Baukörpern ist vorgesehen.
Es ist deshalb nicht ersichtlich, inwieweit das Überbauungskonzept des GEP die
planerischen Vorgaben des ZEP verletzen könnte. Die grosszügige Baumassenverteilung
ermöglicht eine architektonisch und hygie­nisch gute, der baulichen und
landschaftlichen Umgebung an­gepasste Überbauung. Eine kleinräumigere, im Grenzbereich
auf die Reihenhaussiedlung abgestimmte, flachere Überbauung wird von der
Zonenplanung nicht vorgegeben. Diese sieht eine markante Zäsur am nördlichen
Rand des Gestaltungsplangebietes vor. Die Grünkorridore und Grüngürtel
ermöglichen eine hohe Wohnqualität. Die Erschliessung des Gebiets ist auf die
übergeordnete Planung abgestimmt. Der Gestaltungsplan ist auf die übergeordnete
Planung abgestimmt und er ermöglicht eine Überbauung mit hoher Wohnqualität.

11. Die Beschwerdeführer
rügen den im GEP eingebauten AZ-Bonus von 20 %. Sie bestreiten die Zulässigkeit
einer Überbauung mit einer Ausnützungsziffer von 0,84. Zur Erzielung der
angestrebten Verdichtung enthält der ZEP K. grösstenteils W3-Gebiete mit einer
AZ von 0.7. Gemäss Planungsbericht hat man bei der Festlegung der relativ
tiefen Grundnutzung (AZ 0.7) berücksichtigt, dass in Zukunft die Attikas in der
AZ-Berechnung nicht zu berücksichtigen sind (Potential je nach Geschosszahl 20
- 30 %) und dass in der Gestaltungsplanung ein Bonus von bis zu 20 % gewährt
werden kann. Die Ausführungen im Planungsbericht setzen die
Planungsvorschriften des Baureglementes über den AZ-Bonus voraus und verweisen
darauf. Die im GEP R. eingebaute AZ von 0.84 widerspricht aber diesen Vorschriften.
In der Zone W3 kann die Ausnützungsziffer um einen Bonus von höchstens 20 %
erhöht werden, wobei ein Bonuszuschlag von mehr als 10 % nur in ausgesprochenen
Härtefällen und vor allem zur Sanierung in bebauten Gebieten gewährt werden
darf. Ein Härtefall wird zu Recht nicht behauptet und die Überbauung wird in
einem Neubaugebiet realisiert. Die zulässige AZ des GEP R. beträgt deshalb 0.77
und nicht 0.84.

12. Nach Art. 15 der
Planungsvorschriften des Baureglementes können die Gestaltungspläne und die
dazugehörigen Sonderbauvorschriften die Erhöhung der maximalen Geschosszahl in
allen Kern- und Wohnzonen vorsehen, sofern sich für die Überbauung eindeutige
Vorteile ergeben und das Stadtbild nicht beeinträchtigt wird. Der GEP R. liegt
im Bereich der 3-geschossigen Zone des ZEP. Es sind 3 anrechenbare Geschosse
und unter Einhaltung von § 17bis Abs. 3 KBV ein nicht anrechenbares
Attikageschoss zulässig. Die Viergeschossigkeit am östlichen Rand des
Plangebietes wird mit der Begrenzung des breiteren Zwischenraumes begründet.
Zudem findet die Überbauung einen markanten Abschluss.

Der Augenschein hat
gezeigt, dass dieses räumliche Verhalten am östlichen Rand der Bauzone das
Ortsbild nicht beeinträchtigt. Das zusätzliche Geschoss wirkt sich bei der
Bauhöhe nicht aus, weil es den abschüssigen Geländeverlauf von Westen nach
Osten kompensiert. Bereits im Planungsbericht zum ZEP K. wird die Bedeutung
dieses Abschlusses mit Gestaltungsbaulinien dokumentiert. Wie der Augenschein
zeigte, verträgt sich das Volumen der viergeschossigen Zeile mit dem Ortsbild
und der Topographie. Zudem bringt das Geschoss für die Überbauung eindeutige
Vorteile für den Lärmschutz. Dies ist namentlich aus dem Lärmgutachten
ersichtlich: Durch die beiden langen Gebäude an der Ostseite der beiden
Sektoren werde ein wirksamer Lärmschutz für die dahinter liegenden Bereiche
erzielt. Wie die Eisenbahnlärm-Prognosen (Tag bzw. Nacht) für das Jahr 2015
zeigen, wird ebenso die künftige Lärmentwicklung nachhaltig positiv
beeinflusst.Im Rahmen der Überprüfung der Rechtmässigkeit des
Gestaltungsplanes ist die Erhöhung der Geschosszahl im östlichen Baufeld nicht
zu beanstanden.

Verwaltungsgericht,
Urteil vom 31. August 2001 (VWBES.2001.117)