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Liegenschaftskosten: Effektive Kosten oder Pauschalabzug?

Solothurn Steuergericht 26.10.1998 SGSTA.1997.120
Soleure Steuergericht 26.10.1998 SGSTA.1997.120
Soletta Steuergericht 26.10.1998 SGSTA.1997.120

KSGE 1998 Nr. 9
StG § 39 Abs. 4, StVO Nr. 16 §
9 Abs. 1 und 2
- Liegenschaftskosten: Effektive Kosten oder
Pauschalabzug?
Nach Ablauf der fünf Jahre ab
Erwerb der Liegenschaft können wieder die effektiven Kosten zum Abzug gebracht
werden, ausser der Pauschalabzug werde geltend gemacht.
Urteil
St 1997/120 und BSt 1997/24 vom 26.10.1998
Sachverhalt:
1.    Der
Steuerpflichtige erwarb am 21. Juni 1991 die Liegenschaft GB Olten Nr. ... zu
einem Drittel Miteigentum. Die drei Miteigentümer liessen an der offenbar
renovationsbedürftigen Liegenschaft in den Jahren 1991 und 1992 verschiedene
Arbeiten an Küchen und Bodenbelägen für total Fr. 24'797.50 ausführen. Im Jahr
1996 wurden weitere Sanierungen durchgeführt: Ersatz der Waschmaschine (Fr.
3'300.--), Arbeiten an den elektrischen Installationen (Fr. 8'267.90), Ersatz
von Fenstern (Fr. 8'379.--) sowie der Heizung (Fr. 27'122.90), diverse
Schreinerarbeiten (Fr. 24'597.--) sowie ein Küchenumbau (Fr. 18'000.--). Hinzu
kamen 1996 Versicherungsprämien von total Fr. 764.55.
In der
Steuererklärung 1997 machte der Steuerpflichtige den gesamten erwähnten Liegenschaftenaufwand
inkl. der Aufwendungen in den Jahren 1991 und 1992 als Abzug zu einem Drittel
geltend. In der definitiven Veranlagung vom 27. September 1997 wurde lediglich
der Pauschalabzug von 20 % des steuerbaren Eigenmietwertes zum Abzug
zugelassen.
2.    Mit
Einsprache vom 30. Oktober 1997 beantragte der Steuerpflichtige den Abzug der
effektiv angefallenen Kosten, insbesondere derjenigen, die mit dem Ersatz von
Heizung, Fenstern und Waschmaschine sowie mit der Sanierung der elektrischen
Installationen verbunden gewesen waren. Die getroffenen Massnahmen hätten zum
Teil auch der Energieeinsparung gedient.
Mit
Einspracheentscheid vom 10. November 1997 wurde die Einsprache abgewiesen, da
der Steuerpflichtige im Steuerjahr 1996 den Pauschalabzug geltend gemacht habe
und ein Wechsel zum Abzug der effektiv angefallenen Kosten nur in einem geraden
Steuerjahr möglich sei (§ 9 Abs. 2 Steuerverordnung Nr. 16).
3.    Gegen
diesen Entscheid erhob der Steuerpflichtige am 12. November 1997 Rekurs und
bestätigte sein Rechtsbegehren.
Mit
Datum vom 12. Januar 1998 beantragt die Veranlagungsbehörde die Abweisung des
Rekurses.
Erwägungen:
1.    Gemäss
§ 39 Abs. 3 StG können bei Liegenschaften Unterhaltskosten, die
Versicherungsprämien und die notwendigen Kosten der Verwaltung sowie Kosten für
Energiesparmassnahmen an bestehenden Bauten im Rahmen einer Verordnung des
Regierungsrates steuerrechtlich abgezogen werden. Gemäss § 39 Abs. 4 StG kann
der Steuerpflichtige für Grundstücke des Privatvermögens anstelle der
tatsächlichen Kosten und Prämien einen Pauschalabzug geltend machen. Dieser
Pauschalabzug beträgt 20 % des Bruttoertrages, wenn das fragliche Gebäude zu
Beginn des Steuerjahres älter als 10 Jahre ist (§ 11 lit. b Steuerverordnung
Nr. 16).
2.    Strittig
ist im vorliegenden Verfahren, ob der Rekurrent die effektiven Unterhaltskosten
in Abzug bringen kann oder ihm lediglich der Pauschalabzug gewährt werden kann.
a)    Gemäss §
9 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16 kann anstelle der tatsächlichen Kosten ein
Pauschalabzug geltend gemacht werden. Der Steuerpflichtige kann gemäss Absatz 2
der genannten Bestimmung alle 2 Jahre jeweils im geraden Steuerjahr zwischen
dem Abzug der tatsächlichen Kosten und dem Pauschalabzug wählen. Für die ersten
5 vollen Steuerjahre seit dem Erwerb der betreffenden Liegenschaft kann
schliesslich nach Absatz 3 der genannten Bestimmung nur der Pauschalabzug
geltend gemacht werden.
b)    Nach dem
Wortlaut von § 9 Steuerverordnung Nr. 16 muss die Möglichkeit der effektiven
Unterhaltskosten als Grundregel betrachtet werden. Anders ist die Formulierung
von § 9 Abs. 1 Steuerverordnung Nr. 16 nicht zu verstehen: "Anstelle der
tatsächlichen Kosten ......".
c)    Ein
Steuerpflichtiger hat gemäss Abs. 2 von § 9 Steuerverordnung Nr. 16 die Möglichkeit,
in einem geraden Steuerjahr anstelle der Grundregel des effektiven
Kostenabzuges den Pauschalabzug zu wählen. Wählt er jedoch den Pauschalabzug,
kann er lediglich in einem geraden Steuerjahr wieder zum effektiven Abzug
zurückkehren.
d)    Der
Grundsatz des effektiven Kostenabzuges erfährt während der ersten 5 vollen Steuerjahre
seit dem Erwerb einer Liegenschaft insofern eine Ausnahme, als gemäss § 9 Abs.
3 Steuerverordnung Nr. 16 während dieser Zeit lediglich der Pauschalabzug
geltend gemacht werden kann.
Qualifiziert
man jedoch den effektiven Kostenabzug als Grundregel, muss im 6. Steuerjahr
nach Erwerb einer Liegenschaft konsequenterweise wieder diese Grundregel
gelten, und zwar unabhängig davon, ob es sich beim 6. Steuerjahr nach Erwerb
einer Liegenschaft um ein ungerades oder gerades Steuerjahr handelt. Unabhängig
davon gilt ab diesem Zeitpunkt wieder die Grundregel des effektiven
Kostenabzuges, es sei denn, der Steuerpflichtige verlange ausdrücklich die
Beibehaltung des Pauschalabzuges.
3.    Für den
vorliegenden Fall führen die vorstehenden Ueberlegungen zu folgenden Schlüssen:
Der Rekurrent erwarb die Liegenschaft GB Olten Nr. ... am 21. Juni 1991 zu
einem Drittel Miteigentum. Gemäss § 9 Abs. 3 Steuerverordnung Nr. 16 konnte er
für die ersten 5 vollen Steuerjahre, d.h. für die Steuerjahre 1992 - 1996,
lediglich den Pauschalabzug geltend machen. Nach Ablauf der ersten 5 vollen
Steuerjahre nach dem Erwerb, d.h. vorliegend im Steuerjahr 1997, gelangt
wiederum die Grundregel des effektiven Kostenabzuges zur Anwendung. Dies ist
nur dann nicht der Fall, wenn der betreffende Steuerpflichtige ausdrücklich den
Pauschalabzug geltend macht.
Nachdem
der Rekurrent im Steuerjahr 1997 den Pauschalabzug eben gerade nicht geltend
machte, gilt die Grundregel des effektiven Kostenabzuges. Der Rekurs ist somit
bezüglich der geltend gemachten Unterhaltsarbeiten im Jahr 1996 gutzuheissen.
Dagegen
können die geltend gemachten Aufwendungen der Jahre 1991 und 1992 im Steuerjahr
1997 nicht berücksichtigt werden.
Die
Akten sind somit an die Vorinstanz zwecks Vornahme einer Neuveranlagung im
Sinne dieser vorstehenden Erwägungen zurückzuweisen.
4.    ...
Steuergericht,
Urteil vom 26. Oktober 1998