so_gerichte · VWBES.2024.227 · 2026-03-09 · de
Baubewilligung / Erschliessung und Überbauung Chrützeralp


Urteilvom9. März 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Thomann

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Kurt

In Sachen

A.___,vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Müller,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Baukommission
der Einwohnergemeinde [],vertreten durch Rechtsanwalt Christian
Rudolf von Rohr,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Erschliessung und Überbauung B.___

zieht das
Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. A.___ reichte am 27. Januar 2020 ein
Baugesuch betreffend Überbauung «B.___» (nachfolgend C.___) mit drei
Mehrfamilienhäusern auf dem Grundstück [...] ein (Baugesuchnummer: []. Zudem ersuchte
sie am 29. April 2020 um Bewilligung der Erschliessung C.___ Grundstück [...]
(Baugesuchnummer: []. Die Baukommission der Einwohnergemeinde [] (nachfolgend
Baukommission) wies die beiden Baugesuche mit zwei separaten Verfügungen vom
23. März 2021 ab.

2. Die von der A.___ beim Bau- und
Justizdepartement (BJD oder nachfolgend auch Vorinstanz) dagegen erhobene
Beschwerde vom 6. April 2021 wurde gutgeheissen. Die Verfügungen der
Baukommission vom 23. März 2021 betreffend Überbauung und Erschliessung C.___
wurden aufgehoben und die Baukommission angewiesen, das Baugesuch betreffend
Erschliessung zu publizieren und sodann beide Baugesuche zu vereinen und
gemeinsam in einer einzigen Verfügung zu behandeln sowie allen Parteien zu
eröffnen.

3. Mit Verfügung vom 30. August 2023 hiess
die Baukommission den Antrag von E.___ auf Abweisung des Baugesuchs der A.___ gut
und wies das Baugesuch ab (Ziffern 4 und 5), wobei sie die beiden Verfahren
(Überbauung und Erschliessung) unter dem wesentlichen Verfahren der Überbauung
vereinte und gleichsam abhandelte.

4. Eine von der A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin)
am 18. September 2023 dagegen erhobene Beschwerde wies das BJD am 27. Juni
2024 ab.

5. Am 11. Juli 2024 reichte die
Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Müller, beim
Verwaltungsgericht Beschwerde gegen die Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 ein.
Sie beantragte, diese Verfügung sowie die Ziffern 4, 5 und 8 (Gebühren) der
Verfügung der Baukommission vom 30. August 2023 seien aufzuheben und es
sei das Baugesuch betreffend Erschliessung und Überbauung der A.___ zu
bewilligen sowie der Antrag der Einsprache von E.___ abzuweisen; eventualiter
sei die Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 aufzuheben und die Sache zur
Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; subenventualiter sei die
Verfügung des BJD vom 27. Juni 2024 sowie die Verfügung der Baukommission vom
30. August 2023 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die
Baukommission zurückzuweisen. Die Verfahrenskosten und Parteientschädigungen
(Ziffer 2 und 3 der Verfügung vom 27. Juni 2024) seien gemäss Ausgang des
Beschwerdeverfahrens neu festzusetzen und aufzuerlegen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

6. Sowohl die Vorinstanz als auch die
Baukommission, letztere anwaltlich vertreten durch Rechtsanwalt Christian
Rudolf von Rohr, beantragten in ihren Vernehmlassungen vom 13. bzw. 30. August
2024 im verwaltungsgerichtlichen Verfahren die Abweisung der Beschwerde, unter
Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.

II.

1. Die Beschwerde ist zulässiges
Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2
Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61 sowie § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Sie ist frist- und formgerecht
erfolgt (§ 67 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Die
Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert (§ 12
VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Die Baukommission begründete den
Bauabschlag zusammengefasst damit, dass die geplante Erschliessung der
Mehrfamilienhäuser infolge Verletzung des Waldabstandes nicht bewilligungsfähig
sei. Als Folge davon könnten auch die geplanten Mehrfamilienhäuser nicht
bewilligt werden. Die Beschwerdeführerin stellte sich im verwaltungsinternen
Beschwerdeverfahren auf den Standpunkt, die geplante Erschliessungsanlage sei
aus Vertrauensschutz nochmals zu bewilligen. Diese Auffassung teilte die
Vorinstanz nicht. Es wird im Folgenden, soweit erforderlich, auf die einzelnen
Argumente eingegangen werden.

3. Der Grundsatz von Treu und Glauben
(Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft, BV, SR 101) statuiert ein Verbot widersprüchlichen
Verhaltens und verleiht einer Person unter gewissen Umständen Anspruch auf
Schutz ihres Vertrauens auf die Richtigkeit behördlichen Handelns. Dieser
Anspruch hindert die Behörden, von ihrem früheren Handeln abzuweichen, auch
wenn sie dieses zu einem späteren Zeitpunkt als unrichtig erkennen. Potenzielle
Vertrauensgrundlage sind dabei alleine jene behördlichen Handlungen, die sich
auf eine konkrete, den Rechtsuchenden berührende Angelegenheit beziehen und von
einer Behörde ausgehen, die für die betreffende Handlung zuständig ist oder die
der Rechtsuchende aus zureichenden Gründen für zuständig hält. Individuelle
Auskünfte und Zusicherungen sind demnach typische Beispiele für
Verwaltungsakte, die beim Bürger Vertrauen wecken können. Das Vertrauen ist
allerdings nur schutzwürdig, wenn der Rechtsuchende die Unrichtigkeit der
Auskunft nicht ohne Weiteres erkennen konnte und er im Vertrauen auf die
Auskunft Dispositionen getroffen hat, die er nicht ohne Nachteil rückgängig machen
kann. Der Anspruch auf Vertrauensschutz entfällt, wenn die gesetzliche Ordnung
zwischen dem Zeitpunkt der Auskunft und der Verwirklichung des Sachverhalts
geändert hat (vgl. BGE 148 II 233 E. 5.5.1 sowie Urteil 1C_703/2020 vom 13.
Oktober 2022 E. 6.2 und 1C_187/2022 vom 28. Februar 2023 E. 6.4).

Zudem muss das Interesse am
Vertrauensschutz das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven
Rechts überwiegen (vgl. BGE 143 V 95 E. 3.6.2). Die Rechtsfolge des begründeten
Anspruchs auf Vertrauensschutz besteht primär in der Bindung der
Behörde an die von ihr geschaffene Vertrauensgrundlage. Falls
das öffentliche Interesse an der richtigen Rechtsanwendung vorzugehen
hat, fällt nur eine Entschädigung in Betracht (vgl. Urteil 2C_960/2013,
2C_968/2013, 2C_973/2013 vom 28. Oktober 2014 E. 3.5.1).

4.1 Dem vorliegenden Verfahren liegt
folgende Vorgeschichte zugrunde: Durch die vorherige Eigentümerin des
Grundstücks [...] wurden am 27. Juni 2017 bzw. 5. Juli 2017 bereits zwei
separate Baugesuche Überbauung C.___ mit drei Mehrfamilienhäusern bzw.
Erschliessung C.___ eingereicht. Diese wurden mit je separater Verfügung der
Baukommission vom 20. März 2018 unter Auflagen rechtskräftig bewilligt. Dabei
wurde festgehalten, dass die beiden Bauvorhaben als Ganzes realisiert werden
müssten bzw. die geplante Erschliessung nur ausgeführt werden könne, wenn die
drei Mehrfamilienhäuser realisiert würden. Der Waldabstand war bereits im
früheren Baubewilligungsverfahren betreffend Überbauung ein Einsprachepunkt.
Die Baukommission hielt damals fest, der Waldabstand betrage 6 m (vgl. Beilage
4 und 5 zur Beschwerde an die Vorinstanz). Beide Baubewilligungen wurden in der
Folge bis am 2. April 2020 verlängert.

4.2 Am 9. Oktober 2019 erwarb die
Beschwerdeführerin das Eigentum am Grundstück [...]. Da an der bereits
bewilligten Überbauung noch Veränderungen vorgenommen werden sollten (54
anstatt 33 Wohnungen), reichte die Beschwerdeführerin am 27. Januar 2020 diesbezüglich
ein neues Baugesuch ein. Im Weiteren ersuchte sie mit E-Mail vom
6. Februar 2020 beim damaligen Bauverwalter bezüglich Strassenprojekt
(Erschliessung) formell um die Baufreigabe, welche ihr mit E-Mail vom 1. April
2020 schliesslich verweigert wurde. Die Beschwerdeführerin reichte am
29. April 2020 aufgrund der erloschenen Geltungsdauer der Baubewilligung
aus dem Jahr 2018 auch eine Baubewilligung für die Erschliessung ein.

5.1 Es ist damit festzuhalten, dass die
ursprünglichen Baubewilligungen aus dem Jahr 2018 erloschen sind, weshalb die
Baukommission neu über die Baugesuche befinden musste. In Übereinstimmung mit
den Ausführungen der Vorinstanz bilden die Baubewilligungen aus dem Jahr 2018
keine Vertrauensgrundlage im Hinblick auf die Erteilung einer neuen
Bewilligung. Nach Ablauf ihrer Geltungsdauer sind Baubewilligungen nicht mehr
mit einer vorbehaltslosen Auskunft oder Zusicherung gleichzusetzen, zumal das
Erlöschen der Geltungsdauer es gerade ermöglichen soll, früher bewilligte, aber
noch nicht realisierte Bauvorhaben in einem neuen Baubewilligungsverfahren auf
ihre Vereinbarkeit mit dem geltenden Recht zu überprüfen und sie gegebenenfalls
an neue Vorschriften anzupassen. Andernfalls macht die ausdrückliche Befristung
der Geltungsdauer der Baubewilligung in § 10 Abs. 1 KBV keinen Sinn.

5.2 Der Umstand, dass vorliegend im
Zeitpunkt der Einreichung der neuen Baugesuche im Jahr 2020 keine neuen
Vorschriften einzuhalten waren, ändert daran nichts. Eine abgelaufene
Baubewilligung gibt grundsätzlich keinen Anspruch auf nochmalige Bewilligung,
unabhängig davon, wie sich die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der neuen
Baugesuche präsentiert. Vielmehr darf bzw. muss es der zuständigen Behörde
möglich sein, auch anders zu entscheiden, dies gilt umso mehr als sich im
Rahmen des neuen Baubewilligungsverfahrens Hinweise ergeben, dass die Sach-
oder Rechtslage früher falsch beurteilt wurde (vgl. E. II. 9.1 in diesem
Urteil). Zudem ist vorliegend zu berücksichtigen, dass das Baugesuch betreffend
Überbauung in geänderter Form eingereicht wurde, insbesondere auch deutlich
mehr Wohneinheiten geplant wurden. Mit Blick auf den Inhalt der ursprünglichen
Baubewilligungen aus dem Jahr 2018 musste der Beschwerdeführerin bewusst sein,
dass die Erschliessung von der Bewilligung dieses geänderten Bauvorhabens
abhängig ist und sie damit automatisch das Risiko eingeht, dass sich je nach
Ausgang des Verfahrens betreffend Überbauung auch die Erschliessung nicht mehr
realisieren lässt.

6.1 Die Beschwerdeführerin stützt sich
in ihrer Argumentation aber nicht einzig auf die erloschenen Baubewilligungen
aus dem Jahr 2018, sondern macht geltend, die gesamte Situation, also auch das
Verhalten der Behörden, insb. im Vorfeld der auslaufenden Bewilligung sei zur
Beurteilung des Vorliegens einer Vertrauensgrundlage heranzuziehen. Dabei
verweist die Beschwerdeführerin auf die eingereichte E-Mail-Korrespondenz
zwischen ihr und der Baubehörde sowie auf die Ausführungen in einem Protokoll
(Besprechung auf dem Bauamt) betreffend Wohnüberbauung C.___ vom 28. März 2018,
aus welchem hervorgeht, dass der Plan mit einem Waldabstand von 6 m verbindlich
sei und als Grundlage für ein neues Baueingabeprojekt übernommen werden könne (vgl.
u.a. Beilage 6 zur Beschwerde vom 18. September 2023). Aus der
eingereichten Korrespondenz geht hervor, dass die Beschwerdeführerin seit Juli
2019 in schriftlichem und mündlichem Austausch mit dem Bauamt bzw. dem
Bauverwalter betreffend das Bauvorhaben stand. Dabei war auch der Waldabstand unter
Bezugnahme des vorerwähnten Protokolls ein Thema.

6.2 So wird im E-Mail des Architekten
der Beschwerdeführerin vom 9. Juli 2019 an das Bauamt betreffend Vorabklärungen
Baugesuch und Machbarkeit C.___ die Frage aufgeworfen, ob sie davon ausgehen
dürften, dass die Waldabstandslinie gemäss der Bestätigung der Baukommission im
Protokoll vom 28. März 2018 und gemäss den eingereichten Anhängen
weiterhin gelte. Eine unmittelbare Antwort auf diese Frage findet sich im
beigelegten E-Mail-Verkehr nicht. Dem Bauamt wurde mit E-Mail vom gleichen Tag
aber Vollmacht erteilt, dem Architekten gegenüber Auskunft zu erteilen und
offenbar fand am 10. Juli 2019 ein Telefonat zwischen dem Architekten und F.___
vom Bauamt statt. Das geht aus dem E-Mail des Architekten der
Beschwerdeführerin vom 10. Juli 2019 hervor. Diesem E-Mail an das Bauamt
betreffend Vorbereitung Baugesuch C.___ wurde ein Plan angehängt, auf dem die
exakten Abstände und Masse eingetragen waren. Die Beschwerdeführerin fragte an,
ob sie für das Baugesuch u.a. davon ausgehen könnten, dass die Abstände wie im
Plan aus der Grobschätzung des Bauamtes plus/minus ok seien. Das Bauamt
bestätigte mit Antwort auf diese E-Mail am 11. Juli 2019, dass 3-geschossig
(Richtung Freihaltezone 2-geschossig) mit der ausgewiesenen Gebäudelänge die
Abstände eingehalten seien. Gebäudehöhe, Geschossigkeit etc. sei nicht
kontrollierbar. Es ist mit Blick auf den Gesamtkontext nicht klar, ob sich diese
Auskunft auch auf den Waldabstand bezog, was aber mit Blick auf nachfolgende
Ausführungen offengelassen werden kann.

6.3. So oder anders betraf diese Antwort
des Bauamtes eine Voranfrage im Hinblick auf die Vorbereitung eines Baugesuchs,
womit es grundsätzlich an der Verbindlichkeit der Auskunft fehlt (vgl. hierzu
auch § 6 Abs. 2 des Baureglements [], Stand 1. Januar 2025 [abrufbar unter:
www.[...].ch/Verwaltung/Reglemente] sowie auch bereits Baureglement, genehmigt
20. August 2019 [https://planregister-data.so.ch/public/[]/107-BR-2019.pdf]
und Baureglement, genehmigt 26. Mai 1982
[https://planregister-data.so.ch/public/[]/107-BR-1982.pdf]). Zudem enthalten
die Angaben des Bauamtes keinerlei Auskünfte oder Zusicherungen mit Blick auf
die Bewilligungsfähigkeit oder allgemein den Ausgang des
Bewilligungsverfahrens. Solches wird von der Beschwerdeführerin denn auch nicht
behauptet. Zudem ist festzuhalten, dass dem Bauamt gemäss § 2 Abs. 3
Baureglement [...] zwar die Prüfung der Baugesuche obliegt, es aber nur
Bewilligungen von Bauvorhaben erteilt, gegen die keine Einsprache vorliegen (§
2 Abs. 4 Baureglement [...]). Das musste auch der Beschwerdeführerin als
erfahrene und professionelle Bauherrschaft bewusst sein. Insofern konnte sie
ohnehin nicht davon ausgehen, dass es sich um eine verbindliche Auskunft der
sachlich zuständigen Behörde handelt. Abgesehen davon ist nicht einzig die
Frage des Waldabstandes betreffend generelle Bewilligungsfähigkeit der
Bauvorhaben relevant, weshalb die Beschwerdeführerin ohnehin zu keinem
Zeitpunkt davon ausgehen durfte, einer Bewilligung stehe nichts entgegen.

6.4 Die weitere, von der
Beschwerdeführerin eingereichte Korrespondenz bestätigt das. So teilte der
Bauverwalter der Beschwerdeführerin am 2. September 2019 seine
Grundsatzhaltung mit, wonach Voranfragen oder auch Vorentscheide in der Regel
ineffizient und gemäss PBG auch nicht vorgesehen seien. Abschliessend
entscheide die Baukommission und nicht die Bauverwaltung. Er schlage vor, das
Baugesuch einzureichen. Auch im E-Mail vom 18. September 2019 teilte der
Bauverwalter mit, seine Stellungnahme erfolge unter dem ausdrücklichen
Vorbehalt einer eingehenderen Überprüfung im Baugesuchsverfahren. Es ist daher
nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdeführerin behauptet, man habe sie
glauben lassen, der Bewilligungserteilung stehe -ausser ein paar formellen
Hürden- nichts im Weg. Hierbei handelt es sich vielmehr um eine
Schlussfolgerung der Beschwerdeführerin, welche aber keine Grundlage in einer
Auskunft oder Zusicherung der zuständigen Behörde findet.

7.1 Eine Vertrauensgrundlage lässt sich
im Weiteren auch nicht aus dem E-Mail des Bauverwalters vom 13. Februar 2020 ableiten.
Darin teilte er der Beschwerdeführerin auf deren Gesuch um formelle Baufreigabe
betreffend Erschliessung zwar mit, die Baukommission habe am Mittwoch,
12. Februar 2020 die Realisation der drei Mehrfamilienhäuser im Fall der
Beschwerdeführerin als sicher beurteilt. Die Baufreigabe wurde ihr dabei aber
unter der Bedingung des Einreichens eines Kapitalnachweis oder einer
Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben und damit nicht vorbehaltslos
erteilt. Am 1. April 2020 teilte die Beschwerdeführerin dem Bauverwalter zwar
mit, die Bank habe ihr betreffend Finanzierungsbestätigung mitgeteilt, dass
dies grundsätzlich möglich sei (E-Mail vom 31. März 2020). Eine
Finanzierungsbestätigung lag aber nicht vor, womit die Bedingung vor Ablauf der
ursprünglichen Baubewilligung nicht erfüllt war.

7.2 Dabei erscheint es weder
gesetzeswidrig noch fadenscheinig, dass die Baubehörde die formelle Baufreigabe
für die Erschliessung an die Bedingung eines Kapitalnachweises oder einer
Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben (Strasse und drei
Mehrfamilienhäuser) knüpfte. Vor dem erwähnten Hintergrund, dass die beiden
Bauvorhaben bereits gemäss der Baubewilligungen 2018 als Ganzes realisiert
werden mussten und die geplante Erschliessung nach wie vor nur ausgeführt
werden konnte, wenn auch die drei Mehrfamilienhäuser realisiert würden,
erscheint es vielmehr angezeigt, dass die Gemeinde eine solche Bestätigung für
beide Vorhaben einforderte und die Baufreigabe für die Erschliessung davon
abhängig machte. Zudem scheint es auch nachvollziehbar, dass die Baufreigabe
einen Tag vor Ablauf der Baubewilligung schliesslich nicht mehr erteilt wurde,
zumal die blosse Ausführung von Grabarbeiten nicht als Baubeginn gilt (§ 10
Abs. 1 KBV).

7.3 Abgesehen davon, ist ohnehin nicht
ersichtlich und wird auch nicht begründet, inwiefern dieses E-Mail vom 13.
Februar 2020, überhaupt zu den von der Beschwerdeführerin behaupteten
Investitionen geführt haben soll (vgl. Beilage 18 zur Beschwerde an BJD).
Vielmehr scheint es sich hierbei um Aufwendungen zu handeln, die im
Zusammenhang mit dem Grundstückkauf sowie der Vorbereitung des geänderten
Baugesuchs stehen und bereits zu einem früheren Zeitpunkt getätigt worden sein
mussten. Ein Kausalzusammenhang lässt sich damit jedenfalls nicht erstellen.

8.1 Es wird nicht in Abrede gestellt,
dass die vorhandenen Akten darauf hinweisen, die Baukommission sei
grundsätzlich immer noch von der Bewilligungsfähigkeit eines Waldabstandes von
6 m ausgegangen. Diese positive Grundhaltung sowie die damit verbundenen
Bestrebungen der Gemeinde, die Beschwerdeführerin betreffend Waldabstand zu
unterstützen, dürfen aber nicht mit einer verbindlichen Auskunft oder
Zusicherung gleichgesetzt werden, was auch der Beschwerdeführerin als
professionelle Bauherrschaft bewusst sein musste. Mit E-Mail vom 14. Mai 2020
informierte der Bauverwalter die Beschwerdeführerin zwar darüber, dass das
Bauamt und der Gemeinderat der Meinung seien, im Sinne einer guten Bebaubarkeit
der C.___ sei ein Waldabstand von 6 m gerechtfertigt. Entsprechend seien die
Waldbaulinien so in ihren Nutzungsplänen der in Revision stehenden Ortsplanung
festgehalten (Vorprüfung beim Kanton). Diese Auskunft der Gemeinde zeigt aber
insbesondere auch, dass der Waldabstand Teil einer laufenden Planung darstellt
und deshalb noch nichts verbindlich oder definitiv ist. So wies der
Bauverwalter im selben E-Mail auch explizit darauf hin, die Legalität zur
Erteilung einer Baubewilligung sei damit noch nicht gegeben. Insofern ist dieses
E-Mail vom 14. Mai 2020 als Information betreffend das weitere Vorgehen zu
verstehen und erfüllt die Voraussetzungen für eine Vertrauensgrundlage nicht.

8.2 Unter dieser Prämisse ist auch der nachfolgende
E-Mail-Verkehr vom 19. und 20. Mai 2020 zwischen G.___ (Verantwortlicher
Teil-Erschliessungsplan) und H.___ (Leiter Nutzungsplanung ARP), wonach der
Waldabstand von 6 m als plausibel erscheine, einzuordnen. Es handelt sich um
unverbindliche, informelle Einschätzungen im Rahmen der angekündigten,
laufenden Planung. Der Umstand, dass die Gemeinde in der Folge im Rahmen einer
Teiländerung des Erschliessungsplans C.___ für den Abstand zum Wald im
Nordosten der Parzelle [...] 6 m Waldbaulinien definierte (vgl. S. 10Raumplanungsbericht zum Teilerschliessungsplan C.___ vom
10. Juni 2020,vom Gemeinderat zuhanden der kantonalen Vorprüfung und der
Mitwirkung verabschiedet, Beilage 14 zur Beschwerde an die Vorinstanz), war ebenfalls
ein weiterer Schritt im vorangekündigten Prozess, der aber einen Waldabstand
von 6 m weder zusichert noch eine verbindliche Auskunft darstellt.

8.3 Mit Blick auf diese Ausgangslage fehlt
es daher an einer Vertrauensgrundlage seitens der zuständigen Baubehörde. Die
Beschwerdeführerin durfte jedenfalls auch im Verlauf des weiteren
Baubewilligungsverfahrens nicht darauf vertrauen, dass die Erteilung der
Baubewilligung quasi nur eine Formsache sei. Solches wurde ihr von der
Baukommission auch nie mitgeteilt oder suggeriert, zumal die Beschwerdeführerin
auch am 14. Mai 2020 nochmals explizit darauf hingewiesen wurde, die Legalität
zur Erteilung einer Baubewilligung sei noch nicht gegeben. Der
Beschwerdeführerin musste daher klar sein, gerade auch aufgrund der nötig
gewordenen zusätzlichen Planung sowie der ausstehenden Vorprüfung durch den
Kanton, dass zahlreiche Unsicherheitsfaktoren bestanden. Sämtliche (auch im
Verlauf des Baubewilligungsverfahrens) getätigten Investitionen erfolgen daher
auf ihr eigenes Risiko. Im Ergebnis hat sich das unternehmerische Risiko,
welches die Beschwerdeführerin bereits durch die Erweiterung des Bauvorhabens
eingegangen ist, nicht ausbezahlt.

9.1 Im Weiteren fehlen, entgegen der
Vorbringen der Beschwerdeführerin, Hinweise auf ein rechtsmissbräuchliches
Verhalten der zuständigen Baubehörde. Aus der Stellungnahme des ARP vom 21.
Januar 2021 im Rahmen der kantonalen Vorprüfung des Erschliessungsplanes C.___
geht die Planungsgeschichte des Areals C.___ hervor (vgl. Beilage 15 zur
Beschwerde an die Vorinstanz). Offenbar stützte sich der Waldabstand von 6 m noch
auf einen Gestaltungsplan aus dem Jahr 2001, welcher am 1. Juli 2008 vom
Regierungsrat aber aufgehoben wurde, wobei diese Aufhebung gemäss dem
zugrundeliegenden Beschluss des Gemeinderates vom 30. Januar 2007 bewirke, dass
für das Grundstück die normalen Bestimmungen des Zonenplans W3 inkl.
Waldabstand gelte. Damit fehlte bereits 2018 eine Grundlage für den Waldabstand
von 6 m. Die Gemeinde ging aber damals (fälschlicherweise) noch immer von der
Gültigkeit der Pläne mit einem Waldabstand von 6 m aus (vgl. auch Protokoll vom
28. März 2018, Beilage 6 zur Beschwerde bei der Vorinstanz). Im Sinne der
Gleichbehandlung und der Gutgläubigkeit an vorhergehende Beschlüsse folgte die
Baubehörde auch mit Blick auf das neue Baugesuch betreffend Überbauung zunächst
den Erwägungen dieser vorhergehenden Baubewilligung (vgl. Stellungnahme des ARP
vom 21. Januar 2021). Das ändert aber, wie bereits ausgeführt, nichts daran,
dass die Baubehörde betreffend Waldabstand oder genereller
Bewilligungsfähigkeit keine verbindlichen Auskünfte oder Zusicherungen machte.

9.2 In der Folgeführte
das ARP in der vorerwähnten Stellungnahme aber aus, bestehende Bauabsichten
hätten sich an den planerischen Rahmenbedingungen (gesetzliche Vorgaben,
rechtskräftige Nutzungspläne) zu orientieren und nicht umgekehrt. Die
vorübergehend geringer als 20 m festgesetzte Waldbaulinie (und im konkreten
Fall auch nicht die fehlerhafte Baubewilligung aus dem Jahr 2018 mit
Waldabständen von 6 m) seien ein Grund, bei einer neuen Festlegung von
Waldbaulinien vom gesetzlich vorgegebenen Wert von 20 m abzuweichen. Dies habe
der Gemeinderat in seinem Entscheid zur Aufhebung des Gestaltungsplans 2001
deutlich gemacht.Aufgrund der Topografie sei allenfalls eine geringe
Unterschreitung des Waldabstandes denkbar, aber sicher nicht ein solcher von 6
m.

9.2 Es scheint daher nachvollziehbar und
den Ausführungen des ARP geschuldet, dass die Gemeinde in der Folge wegen des
Waldabstandes doch nicht von der Bewilligungsfähigkeit der Bauvorhabens
ausging. Der Umstand, dass dies unerwartet kam, begründet aber noch keinen
Rechtsmissbrauch. Jedenfalls ist auch mit Blick auf den Ablauf des
Baubewilligungsverfahrens kein rechtsmissbräuchliches Vorgehen der zuständigen
Baubehörde erkennbar.

9.3 So ergeben sich keine Hinweise, dass
das Bauamt oder die Baukommission das Verfahren betreffend das neu eingereichte
Baugesuch (Überbauung) vom 27. Januar 2020 absichtlich verschleppten oder
die Beschwerdeführerin hinhielten mit dem Ziel, die früher erteilten
Baubewilligungen, insbesondere die Baubewilligung betreffend Erschliessung
erlöschen zu lassen. Mit Blick auf die soeben gemachten Ausführungen muss
vielmehr davon ausgegangen werden, dass die Gemeinde dem Bauvorhaben
grundsätzlich wohlwollend gegenübergestanden hat. Zudem ist aus den Vorgaben in
§ 5 Abs. 1 KBV ersichtlich, dass die vom Bauamt im Zusammenhang mit der
Überbauung nachgeforderten Unterlagen bei einer Publikation vorliegen müssen
und es sich nicht um «Schikane» oder ein Hinauszögern handelt. Dabei ist auch der
Umstand, dass das Einreichen einer Visualisierung gemäss § 5 Abs. 2 KBV verlangt
wurde, nicht zu beanstanden. Wie bereits ausgeführt ist es auch nicht
fadenscheinig, dass der Bauverwalter die formelle Baufreigabe für die
Erschliessung an die Bedingung eines Kapitalnachweises oder einer
Finanzierungsbestätigung für beide Vorhaben (Strasse und drei
Mehrfamilienhäuser) knüpfte.

10. Mit Blick auf diese Ausgangslage sind
die Voraussetzungen des Vertrauensschutzes nicht erfüllt. Der Umstand, dass die
Bewilligung letztlich mit der Begründung des fehlenden Waldabstandes verweigert
wurde, ändert daran nichts. So oder anders, auch unter Berücksichtigung
sämtlicher von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Umstände, sind keine
Vertrauensgrundlagen oder ein Rechtsmissbrauch ersichtlich, weshalb die
Vorinstanz die Beschwerde im Ergebnis zu Recht abgewiesen hat. Es kann daher auch
offenbleiben, ob eine Bindung an die Vertrauensgrundlage zu bejahen wäre oder
aufgrund des überwiegenden öffentlichen Interesses an der Einhaltung des
Trennungsprinzips lediglich ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens
wegen falscher Auskunft anzuerkennen wäre. Eine Abwägung zwischen den
Interessen am Vertrauensschutz und denjenigen an der richtigen Durchsetzung des
objektiven Rechts erübrigt sich bei Verneinung des Vertrauensschutzes, weshalb auf
die diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin nicht einzugehen ist und
auch die Vorinstanz sich nicht näher damit zu befassen hatte.

11. Im Weiteren kann der Vorinstanz
zugestimmt werden, dass die Durchsetzung des behaupteten Anspruchs auf
Erschliessung des Grundstückes ohnehin nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens bildet, sondern gemäss § 101 Abs. 5 PBG mit verwaltungsgerichtlicher
Klage geltend zu machen wäre.

12. Gemäss § 52 Abs. 1 VRG sind die
Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Es
ist nicht ersichtlich, inwiefern die Befragung der involvierten Personen
(Vertreter der Beschwerdeführerin, Bauverwaltung und Verantwortlicher des ARP)
am Ausgang des Verfahrens etwas ändern könnten, zumal sich der E-Mail-Verkehr
aus den Akten ergibt. Für die Feststellung des Sachverhaltes erscheinen die
Aussagen der involvierten Personen nicht zielführend, zumal es sich weder beim
Bauverwalter noch des Verantwortlichen des ARP um die zuständige Baubehörde
handelt und infolge Zeitablaufs nicht davon auszugehen ist, die Beteiligten
vermögten sich an konkrete Auskünfte zu erinnern. Auch der Beizug der früheren
Baugesuchsunterlagen  ist nicht erforderlich, zumal der Vertrauensschutz
vorliegend nicht davon abhängt, ob die Baugesuche betreffend Erschliessung
identisch waren. Entsprechend sind diese beiden Beweisanträge der
Beschwerdeführerin abzuweisen.

13.Die
Beschwerdeführerin macht überdies geltend, die Ausrichtung einer
Parteientschädigung an die Gemeinde im vorinstanzlichen Urteil rechtfertige
sich unabhängig des Verfahrensausganges nicht, da mit Blick auf ihre
Ausführungen und die eingereichten Unterlagen in aller Klarheit aufgezeigt
werde, dass der Vertrauensschutz zu bejahen sei und sich die Gemeinde ihr
gegenüber rechtsmissbräuchlich verhalten habe. Eine spezielle Komplexität sei
daher abzulehnen. Mit Blick auf die Erwägungen in diesem Urteil kann diesen
Ausführungen nicht gefolgt werden. Den am Verfahren beteiligten Behörden werden
in der Regel zwar keine Parteientschädigungen zugesprochen oder auferlegt (§ 39
Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist aber nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz mit
Blick auf die sich stellenden Rechtsfragen von einer hohen Komplexität ausging.
Zudem kann der Entscheid mit weitreichenden Konsequenzen auch in
vermögensrechtlicher Hinsicht für die Gemeinde verbunden sein. Mit Blick darauf
sowie den Umstand, dass es sich um eine kleinere Gemeinde handelt, durfte
ausnahmsweise eine Parteientschädigung zugunsten der Gemeinde festgelegt
werden.

Die Beschwerde erweist sich als
unbegründet und ist abzuweisen.

14. Die Prozesskosten (Gerichtskosten
und Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106
- 109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang
des Verfahrens auferlegt. Die Beschwerdeführerin unterliegt. Somit hat sie die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, die einschliesslich der
Entscheidgebühr auf CHF 3000.00 festzusetzen sind, zu bezahlen. Sie werden mit
dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Entsprechend ist der
Beschwerdeführerin auch keine Parteientschädigung auszurichten (§ 77 VRG).

15.Die sich stellenden Rechtsfragen sowie die Bedeutung des
Ausgangs des Verfahrens haben sich gegenüber dem Entscheid der Vorinstanz nicht
verändert, weshalb der Gemeinde auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren
aufgrund der hohen Komplexität und dem Umstand, dass insbesondere Rechtsfragen
zu beurteilen waren, eine Entschädigung zuzusprechen ist.

Aufgrund des Ausgangs des Verfahrens hat
die Beschwerdeführerin der durch Rechtsanwalt Christian von Rohr vertretenen
Einwohnergemeinde für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine
Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Mit Kostennote vom 7.
Oktober 2024 wird ein Honoraraufwand von CHF 3'300.00 (11 Stunden à CHF
300.00) und Auslagen von CHF 80.00 geltend gemacht, was unter Berücksichtigung
der Mehrwertsteuer eine Entschädigung von CHF 3'653.80 ergibt. Es liegt eine
Honorarvereinbarung mit dem verrechneten Stundenansatz vor. Der Aufwand ist
nicht zu beanstanden, womit die Beschwerdeführerin die Einwohnergemeinde mit
CHF 3'653.80 zu entschädigen hat.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die A.___ hat die Kosten des Verfahrens
vor Verwaltungsgericht, ausmachend CHF 3000.00 zu bezahlen. Sie werden
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3.Die A.___ wird verpflichtet, der
Baukommission der Einwohnergemeinde [...] für das Verfahren vor
Verwaltungsgericht eine Entschädigung von CHF 3'653.80 (inkl. Auslagen und
MWST) auszurichten.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner                                                                Kurt