so_gerichte · SGSTA.2021.43 · 2022-06-07 · de
Grundstückgewinnsteuer 2020

Grundstückgewinnsteuer, Aufwendungen, § 56 Abs. 1 lit. c StG.In casu kein Nachweis für Vermittlerprovision, unzulässige Eigenprovision.

Urteilvom7. Juni 2022

Es wirken
mit:

Präsident:     Th.
A. Müller

Richter:         Flury,
D. S. Müller

Sekretär:      Hatzinger

In SachenSGSTA.2021.43

A. + B. Z.

v.d.

gegen

Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

betreffendGrundstückgewinnsteuer 2020

hat das
Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1  Die
Steuerpflichtigen A. + B. Z. kauften die Liegenschaft GB Y. Nr. 001 am 
September 2012 für CHF 340'000 und verkauften sie am  November 2020 für CHF
1'325'000. Am 9. Dezember 2020 stellte die Veranlagungsbehörde (VB)
Olten-Gösgen ihnen die Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer zu mit einer Einreichefrist
auf den 31. Januar 2021. Ein Antrag der Steuerpflichtigen auf Fristverlängerung
bis 31. März 2021 wurde in der Folge gewährt. Da die Steuererklärung indes
nicht fristgerecht eingereicht wurde, wurden die Steuerpflichtigen am 6. April
2021 gemahnt. Da trotz Mahnung keine Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer
eingereicht wurde, erfolgte am 11. Juni 2021 die Veranlagung nach Ermessen im
Betrag von jeweils CHF 48'609.75 bei einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF
462'950 und einem Steuersatz von 10.5 %.

1.2  Am 9. Juli 2021 wurde
bei der VB Einsprache erhoben mit der ausgefüllten Steuererklärung für
Grundstückgewinnsteuer. Die Veranlagung sei offensichtlich unrichtig. Infolge
jeweils hälftiger Beteiligung der Steuerpflichtigen an der Liegenschaft wurde
die Steuererklärung für den hälftigen Anteil ausgefüllt und bei den
Anlagekosten Provisionszahlungen von total CHF 532'500.50 (Hälfte) geltend
gemacht. Es wurde ein steuerbarer Grundstückgewinn von CHF 25'741 errechnet und
eine Steuer von CHF 2'055. Am 6. August 2021 verlangte die VB von den
Steuerpflichtigen zusätzliche Beweismittel bezüglich der bezahlten Provisionszahlungen
durch die Firma X. AG von total CHF 335'001. Da die Steuerpflichtigen die Frist
zur Einreichung der zusätzlichen Beweismittel verstreichen liessen, wurden sie
in der Folge gemahnt. Auch diese Frist verstrich ohne Reaktion der
Steuerpflichtigen.

1.3  Mit Verfügung vom
25. Oktober 2021 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen. Der steuerbare
Grundstückgewinn wurde je auf CHF 460'635 festgesetzt. Die Auslagen für
Vermittlerprovisionen wurden nicht gewährt. Dazu wurde ausgeführt, für den
Abzug einer Vermittlungsgebühr seien diverse Voraussetzungen zu erfüllen, u.a.
der Zahlungsnachweis und ein gültiger Mäklervertrag mit Dritten; ein Vertrag
mit der eigenen Aktiengesellschaft sei ausgeschlossen. Die geltend gemachten
Vermittlerprovisionen würden die gesetzlichen Anforderungen nicht erfüllen und
seien daher nicht zu gewähren. Indessen wurden die Hand-änderungssteuern und Gebühren
von CHF 4'926 gemäss Steuererklärung übernommen.

2.1  Mit Rekurs vom 25.
November 2021 gelangte der Rechtsvertreter der Steuerpflichtigen (nachfolgend
Rekurrenten) an das Kantonale Steuergericht. Es wurde beantragt, der
Einspracheentscheid der VB vom 25. Oktober 2021 sei aufzuheben und die Sache zu
ergänzenden Abklärungen zurückzuweisen. Der steuerbare Grundstückgewinn sei auf
je CHF 25'741 festzusetzen. Eventualiter sei der steuerbare Grundstückgewinn
auf je CHF 427'510 festzulegen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten der VB. Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt, es hätten sich Auslagen
betreffend Vermittlerprovisionen für die Rekurrenten in der Höhe von je CHF
532'500 ergeben, welche hier zu berücksichtigen seien. Die X. AG habe die
Drittrechnungen bzw. Provisionsforderungen lediglich zur Hälfte weiter
verrechnet und ihre mit der Liegenschaft in Zusammenhang stehenden Aufwendungen
ebenfalls in Rechnung gestellt. Damit seien die Aufwendungen mit den teils
beglaubigten Rechnungen für diese Drittforderungen belegt. Der von der VB
verlangte Zahlungsbeleg sei nicht notwendig, zumal die VB hätte überprüfen
können, dass die Belege Eingang in die Buchhaltungen der Rechnungssteller
gefunden hätten. Weiter beriefen sich die Rekurrenten in Bezug auf die Höhe der
Mäklerprovisionen auf die Vertragsfreiheit; deshalb könnten auch höhere
Provisionen als von der VB eingewendet vereinbart werden und müssten auch
abzugsfähig sein. Hier hätten zumindest CHF 66'250 abzugsfähig sein müssen, da
es sich um eine schwer verkäufliche Liegenschaft gehandelt habe und die
Vermittlungstätigkeit der involvierten Personen bedeutend und erwiesen gewesen
sei. Trotz der aufgelegten Belege seien keine der tatsächlich geschuldeten
Provisionen akzeptiert worden. Schliesslich gehe es bei den umstrittenen
Provisionen nicht um Eigenprovisionen. Vielmehr habe die X. AG lediglich
Drittaufwendungen weiter verrechnet.

2.2  Mit Vernehmlassung
vom 15. Dezember 2021 beantragte die VB Olten-Gösgen (Vorinstanz) die
kostenfällige Abweisung des Rekurses. Dazu wurde vor allem angeführt, die
Rekurrenten würden die Voraussetzungen für den Abzug einer Mäklerprovision gar
nicht erfüllen. Sie würden über keine gültigen Mäklerverträge mit Dritten
verfügen. Auch die Höhe dieser umstrittenen Provisionen von 25 % des
Verkaufspreises sei unrealistisch. Bei der betreffenden Firma X. AG gehe es um
die Firma des Rekurrenten; eine wirtschaftliche Verbundenheit liege hier
eindeutig vor. Die Mäklerprovision der X. AG in Höhe von 55 % des
Verkaufspreises wäre nie mit einem unbeteiligten Dritten zustande gekommen.
Zudem hätten die Rekurrenten den Zahlungsnachweis des Honorars nicht erbracht.
Dass die Zahlungen in der Buchhaltung der jeweiligen Firmen verbucht worden
seien, sei keine Voraussetzung für einen Abzug.

2.3  Mit Replik vom 25.
März 2022 hielten die Rekurrenten an den bisherigen Ausführungen und Anträgen
fest; es wurde um deren Gutheissung ersucht. Die Abwicklung der Verkäufe sei
über die X. AG erfolgt, bei welcher Aufwand und Ertrag der Grundstückverkäufe
ordentlich verbucht und versteuert worden seien. Im Ergebnis hätten die
Rekurrenten nicht mehr als in der Steuererklärung deklariert erhalten. Der
verbleibende Gewinnanteil sei bei der X. AG und den Empfängern der
Provisionszahlungen angefallen. Bei den Rekurrenten sei kein höherer Gewinn als
deklariert angefallen, welcher besteuert werden dürfe.

Das
Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Der Rekurs
erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§
160 Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist
einzutreten.

2.1  Gewinne aus der
Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von hier nicht
relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48 Abs. 1
lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen ist,
ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die Differenz
zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem Erwerbspreis und
den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören nach § 56 Abs. 1
lit. c StG die Kosten und Abgaben, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des
Grundstückes verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und
Vermittlungsgebühren.

Im vorliegenden Fall
ist strittig, ob zurecht kein steuerlicher Abzug für die umstrittenen
Vermittlerprovisionen zugelassen wurde bzw. ob diese vollumfänglich oder
zumindest teilweise berücksichtigt werden müssen.

2.2  Vermittler- bzw.
Mäklerprovisionen sind Leistungen des steuerpflichtigen Veräusserers an einen
Dritten für den Nachweis (einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages) oder
die Vermittlung eines Vertrages im Sinne von Art. 412 Abs. 1 OR (SR 220). Die
Anrechnung einer Mäklerprovision ist laut Bundesgericht (BGer, Urteil
2C_119/2009 vom 29.5.2009, E. 2.3), möglich, wenn folgende fünf
Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind: (1) Abschluss eines zivilrechtlich
gültigen Mäklervertrags i.S. von Art. 412 OR, (2) Abschluss des Vertrags mit
einer Drittperson, (3) eine in Erfüllung dieses Vertrags zum Grundstückskauf
führende Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Mäklers, (4) die Zahlung des
geschuldeten Mäklerlohns sowie (5) eine Beschränkung der Anrechnung der
Mäklerprovision auf den üblichen Umfang. Sind diese Voraussetzungen nicht
gegeben, liegt keine anrechenbare Aufwendung vor. Für deren Vorliegen trägt die
steuerpflichtige Person die Beweislast; gemäss den allgemeinen Regeln über die
Beweislastverteilung sind steuermindernde Tatsachen von den Steuerpflichtigen
nachzuweisen (Richneret al., Handkommentar
zum DBG, 3. A., Art. 123 N 77).

2.3  Im Gegensatz zur
Anrechenbarkeit wertvermehrender Aufwendungen, bei denen auch die vom
Veräusserer selbst erbrachten Eigenleistungen zur Anrechnung gelangen können,
ist die Anrechnung einer Eigenprovision, d.h. für die nicht einem Dritten
bezahlten eigenen Bemühungen um Kauf oder Verkauf, unzulässig. Ob eine
Eigenprovision vorliegt, muss aufgrund der gesamten Umstände des Einzelfalls
beurteilt werden. Massgebend ist, ob der Mäkler aus Sicht des Veräusserers (d.h.
der auftraggebenden Person) im Verhältnis zur auftraggebenden Person als
Drittperson betrachtet werden kann. Insbesondere ist zu prüfen, ob zwischen der
steuerpflichtigen Person und dem Empfänger der Provision eine enge persönliche (evtl.
verwandtschaftliche) oder wirtschaftliche Verbundenheit vorliegt, so dass ohne
Weiteres von gleichlautenden Interessen zwischen Auftraggeber und Beauftragtem
ausgegangen werden kann. Die Anerkennung des Mäklers als Drittperson findet
dort ihre Grenzen, wo der Mäkler bzw. die Mäklergesellschaft nur formell vom
Veräusserer unabhängig auftritt. Anhaltspunkte dafür können sich aus der
Interessenlage der Vertragsparteien oder aus deren organisatorischen und
personellen Beziehungen zueinander ergeben. Nicht als unabhängige Drittpersonen
gelten etwa: Mit- und Gesamteigentümer, welche bei Veräusserung eines
gemeinsamen Grundstücks eine Vermittlungstätigkeit erbringen; Miterbe im
Auftrag der Erbengemeinschaft; Tochter als Mäklerin eines als
Liegenschaftenhändler tätigen Vaters; Verkaufsbemühungen von Organen für eine
Gesellschaft. Grundsätzlich kann eine Gesellschaft von ihren Anteilsinhabern
oder einer anderen Konzerngesellschaft beauftragt werden, für sie den Verkauf
einer Liegenschaft zu vermitteln. Ein solches Rechtsgeschäft ist steuerlich als
Mäklervertrag anzuerkennen, ausser wenn mit einem unbeteiligten Dritten ein
gleichartiger Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre oder es sich um ein in
Wirklichkeit nicht gewolltes Scheingeschäft handelt. Muss aus den Umständen
geschlossen werden, der Veräusserer hätte einen gleichartigen Vertrag mit einem
unabhängigen Dritten nicht abgeschlossen, kann die Provisionszahlung nicht
angerechnet werden (zum Ganzen:Zweifelet
al., Schweizerisches Grundstücksteuerrecht, 2021, § 10 N 167 f.).

3.1  Im konkreten Fall
haben die Rekurrenten das Grundstück GB Y. Nr. 001 am  September 2012 für
CHF 340'000 gekauft und am  November 2020 für CHF 1'325'000 verkauft. Nachdem
die Steuererklärung Grundstückgewinnsteuer 2020 auch auf Mahnung hin nicht
eingereicht wurde, wurden die Rekurrenten nach Ermessen veranlagt. In der
Einsprache vom 9. Juli 2021 machten sie insgesamt Vermittlungsprovisionen von
CHF 1'065'000 geltend. Da die Rekurrenten dazu nur Rechnungen eingereicht
hatten, verlangte die VB weitere Beweismittel, so insbesondere Verträge und Zahlungsbelege,
welche indes nicht eingereicht wurden. Darauf hiess die VB die Einsprache nur
zu einem geringen Teil teilweise gut; akzeptiert wurde eine Handänderungssteuer
von CHF 4'926. Im vorliegenden Rekurs halten die Rekurrenten an den
Vermittlungsprovisionen fest und berufen sich vor allem auf die
Vertragsfreiheit. Weiter machen sie geltend, Zahlungsbelege seien nicht
notwendig und die Buchungen könnten überprüft werden.

3.2  Der Nachweis einer
Mäklerprovision obliegt im vorliegenden Zusammenhang den Rekurrenten (vgl.
oben, E. 2.2). Nach herrschender Rechtsprechung wird verlangt, dass ein
gültiger Vertrag vorliegt, dieser mit einer Drittperson abgeschlossen worden
ist, eine Vermittlungstätigkeit stattgefunden hat und der Mäklerlohn effektiv
bezahlt worden ist. Eigenprovisionen sind nicht zulässig (vgl. Urteil des
Bundesgerichts BGer 2C_119/2009 vom 29.5.2009, E. 2.3; siehe auchZweifelet al., a.a.O., § 10 N 166 f.;
oben, E. 2.3). Die umstrittene Mäklerprovision wurde gemäss den eingereichten
Rechnungen an die X. AG ausbezahlt. Diese ihrerseits bezahlte rund CHF 335'001
an weitere Personen. Einziger Verwaltungsrat der X. AG ist der Rekurrent A. Z.
(Handelsregisterauszug). Es ist hier deshalb nach dem Ausgeführten (vgl. oben,
E. 2.3) von einer unzulässigen Eigenprovision auszugehen. Weiter ist unklar, ob
überhaupt je einmal Provisionen ausbezahlt worden sind; Zahlungsbelege oder
Verträge wurden trotz mehrfacher Nachfrage der VB nicht ausgehändigt. Sodann
beschränkt die Mehrheit der Kantone die Höhe der Mäklerprovision (vgl. BGer vom
29.5.2009, a.a.O., E. 2.2). Der Kanton Solothurn erachtet eine Provision
von 2-3 %, bei schwer vermittelbaren Grundstücken gar von 5 % als üblich (Solothurner
Steuerbuch, § 56 Nr. 1 Ziff. 2.1, unter so.ch). Dass im vorliegenden Fall
rund 80 % des Gewinns an Mäkler ausbezahlt worden wären, ist völlig
unglaubwürdig. Nachdem hier aber nicht nachgewiesen werden konnte, dass
überhaupt eine Mäklerprovision ausbezahlt wurde, ist der entsprechende, geltend
gemachte Abzug gänzlich zu verweigern. Der Rekurs erweist sich demnach als
unbegründet und ist somit abzuweisen.

4.    Bei diesem
Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in
Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 5'976
festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 5'226). Ausgangsgemäss ist
keine Parteientschädigung geschuldet.

****************

Demnach
wirderkannt:

1.Der Rekurs wird
abgewiesen.

2.Die Gerichtskosten von
CHF 5'976 werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im
Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                      Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist
schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreterin der
Rekurrenten (eingeschrieben)

- VB Olten-Gösgen (mit
Steuerakten)

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisteramt der
EG

Expediert am: