so_gerichte · SGSTA.2017.22 · 2017-01-31 · de
Staatssteuern 2013-2015

Gewinnsteuer, Gewinnermittlung, § 91 Abs. 1 StGDie von der Steuerpflichtigen geltend gemachten Aufwendungen werden nicht belegt. Bei nahestehenden Personen ist das Prinzip "dealing at arm's length" einzuhalten. Hier sind die Entschädigungen für die Verwaltung und den Verwaltungsrat unverhältnismässig hoch. Der vom Steueramt akzeptierte Betrag für die Liegenschaftsverwaltung ist angemessen.

Urteilvom3. Juli 2017

Es wirken mit:

Präsident:      Müller

Richter:          Bossart, Roberti

Sekretär:        Hatzinger

In SachenSGSTA.2017.22

A AG

gegen

Kant. Steueramt

betreffendStaatssteuern 2013-2015

hat das Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1   Die
Steuerpflichtige A AG, X, erhob mit Eingabe vom 23. Juli 2016 Einsprache gegen
die definitiven Veranlagungen des Steueramts des Kantons Solothurn je mit Datum
vom 22. Juni 2016 für die Staatssteuern 2013, 2014 und 2015. Die
Steuerpflichtige beantragte, die beim «VR-Honorar» vorgenommene Aufrechnung von
CHF 10'800 sei genauso aufzuheben wie die Aufrechnung für die vollumfänglich
gestrichene Miete von CHF 9'000. Die bei der Verwaltung der Y AG vorgenommene
Aufrechnung von CHF 4'300 sei ebenfalls zu annullieren. Falls das
Steueramt an dieser Ermessensposition festhalte, werde die Aufrechnung
«unwillig» angenommen. Bei einer Abweisung der Anträge verlangte die
Einsprecherin eine Einspracheverhandlung. Diese fand denn am 9. September 2016
statt. Mit Eingabe vom 17. November 2016 nahm die Einsprecherin noch
ausführlich Stellung zum Protokoll der Einspracheverhandlung.

1.2   Mit
Einspracheentscheid vom 31. Januar 2017 wies das Kantonale Steueramt die
Einsprache ab. Aufgrund der Erwägungen wurden die steuerbaren Faktoren wie
folgt festgelegt: Steuerperiode 2013: Gesamtkapital: CHF 387814; Anteil
Kanton Solothurn: CHF 212830; Reingewinn Staat: CHF 96764; Anteil Kanton
Solothurn: CHF 73222; Steuerperiode 2014: Gesamtkapital: CHF 463'935; Anteil
Kanton Solothurn: CHF 253'797; Reingewinn Staat: CHF 100'221; Anteil
Kanton Solothurn: CHF 73'608; Steuerperiode 2015: Gesamtkapital: CHF 556'150;
Anteil Kanton Solothurn: CHF 300'232; Reingewinn Staat: CHF 116'315;
Anteil Kanton Solothurn: CHF 79071. Sämtliche steuerbare Faktoren blieben
unverändert.

2.1   Dagegen
erhob die Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrentin) am 27. Februar 2017
(Postaufgabe) Rekurs an das Kantonale Steuergericht. Sie beantragte, die
vorgenommenen Aufrechnungen seien aufzuheben und die in den Steuererklärungen
2013, 2014 und 2015 deklarierten Aufwandpositionen vollumfänglich anzuerkennen:
Lohnaufwand B: deklariert: CHF 16'800, anerkannt: CHF 6'000, aufgerechnet: CHF
10'800; Hausverwaltungsaufwand V und W an die Y AG in Abgeltung der
Inanspruchnahme von Sekretariatspersonal: deklariert: total CHF 18'000,
anerkannt: CHF 13'700, aufgerechnet: CHF 4'300; Verwaltungsaufwand V und W:
Mietaufwand V: CHF 5'600 und W: CHF 3'400, total ausmachend CHF 9'000; die
Gesamtmiete, bezahlt an die Z AG sei als geschäftsmässig unbegründet
vollumfänglich aufgerechnet worden. Zur Begründung wurde v.a. vorgebracht, die
streitigen Aufwandpositionen seien von 2008 bis 2011 stets problemlos anerkannt
worden. Im Jahr 2012 habe das Steueramt des Kantons Solothurn erkannt, es gehe
hier um eine einwandfreie Liegenschaftsverwaltung bzw. ein Outsourcing.
Diesbezüglich bestehe eine Aufwandobergrenze von praktisch nur noch 5 % (5
%-Klausel). Diese Klausel sei als fest verankerte Abzugspauschale betrachtet
worden. Die Rekurrentin habe vorliegend nachdrücklich dargelegt, dass kein
Liegenschaftsverwaltungsvertrag bestehe und die geltend gemachten
Aufwandpositionen ausschliesslich nach dem Massstab des Drittvergleichs zu behandeln
seien. Es seien diesbezüglich die marktüblichen Gegebenheiten zu prüfen. Die
streitigen Veranlagungen würden indes auf dem Urteil des Steuergerichts vom 9.
März 2015 (SGSTA.2014.75) basieren. Weiter sei die Einspracheverhandlung
enttäuschend verlaufen. Es sei ausschliesslich mit der 5 %-Klausel operiert
worden. Dies habe die Rekurrentin in der Folge ausführlich bestritten.
Hauptgrund der Ablehnung der Einsprache sei indes wieder die 5 %-Klausel
gewesen. Der angefochtene Entscheid sei falsch. Darin werde nicht mehr von
einer ausgelagerten Liegenschaftsverwaltung gesprochen. Es liege nunmehr eine
selbständige, eigene Liegenschaftsverwaltung vor. Die 5 %-Klausel gelte auch
diesbezüglich unbeschränkt. Dies habe die Rekurrentin indessen bereits
beanstandet. Es stelle sich die Frage, ob die 5 %-Klausel einheitlich anwendbar
sei (Einheitstheorie). Diese Klausel sei jedoch nicht als feste, zwingende
Aufwandschranke aufrechtzuerhalten. Die Vergleiche des Lohns von B, der
Abgeltung des beigezogenen Hilfspersonals und der Mietzahlung seien in einem
Drittvergleich einzeln und separat vorzunehmen. Die 5 %-Klausel lasse sich
rechtstheoretisch nicht rechtfertigen, es brauche dazu eine gesetzliche
Ermächtigung, das Legalitätsprinzip sei betroffen. Sodann nahm die Rekurrentin
ausführlich Stellung zum Drittvergleich und zu den verdeckten Ausschüttungen
sowie zu statistischen Obergrenzen bzw. zur 5 %-Klausel in Theorie und Praxis.
Vorliegend sei eine spezifisch durchgeführte Vergleichsoperation gar nicht
durchgeführt worden. Der vorschnelle Rückgriff auf die 5 %-Klausel sei
unbehelflich. Aufgrund der Solothurner Gerichtspraxis ergebe sich keine
Sanktionierung der 5 %-Klausel. Dabei gehe es um eine reine Hilfsgrösse; der
feste Prozentsatz sei keine verbindliche Norm. Sodann sei die Einheitstheorie
ein Fehlschluss; sie sei nicht zwingend. Ausserdem sei sie praktisch gar nicht
durchführbar. Weiter nahm die Rekurrentin zu den Verhältnissen in den übrigen
involvierten Kantonen und im Bund ausführlich Stellung. Nach der Xer Praxis sei
die 5 %-Klausel eine nebensächliche Hilfsgrösse. Massgebend sei ein
Drittvergleich mit gleichartigen Fällen und entsprechenden Abklärungen. Dies
gelte insbesondere bei Immobiliengesellschaften. Die Xer Steuerverwaltung halte
einen Monatslohn von CHF 1'083 als Geschäftsführerhonorar für B als angemessen.
Das beigezogene Hilfspersonal, das die Rekurrentin selber anstelle oder von
einer Personalvermittlungsagentur ausleihe, werde normalerweise durch pauschale
Löhne entschädigt. Dabei bezahle die Rekurrentin der nahestehenden Y AG in
einem Drittvergleich weniger als aussenstehende Vermittlungsstellen. Der
Nettobetrag für die geleistete Arbeit betrage CHF 1333/Monat. Damit würden
sich solche Vermittlungsstellen nicht begnügen; diese würden vorliegend einen
Betrag von CHF 3'000 verlangen. Es ergebe sich somit eine jährliche Ersparnis
von CHF 20'004 (CHF 3'000 ./. CHF 1333 = CHF 1'667 x 12). Diese
Kosteneinsparung sei begründet mit der Einsparung der beträchtlichen
Gewinnmarge und mit der Inanspruchnahme des Personals nur nach effektivem
Bedarf. Auch die Miete von CHF 9000/Jahr könne nicht beanstandet werden. Diese
sei nach Xer Verhältnissen moderat. Ausserdem habe die Eidg. Steuerverwaltung
die Veranlagung der Bundessteuer nicht beanstandet. Folglich seien die
Verhältnisse nach Massgabe gleichartiger Methoden und spezifischer Vergleichsfälle
zu würdigen. Der Kanton  gehe auch nicht anders vor. Zusammenfassend werde die
5 %-Klausel dem vorliegenden Fall nicht gerecht und führe zu massiven
Benachteiligungen. Die Rechtsgleichheit sei verletzt wie auch der Schutz der
berechtigten Interessen des Bürgers. Das Vorgehen des Steueramts sei
willkürlich und verletzte das Legalitätsprinzip; es sei fiskalistisch
motiviert. Die Rekurrentin legte Bestätigungen der Abwarte in V und W bei. Die
Aufwandpositionen seien vollumfänglich gerechtfertigt; von einer verdeckten
Gewinnausschüttung könne keine Rede sein. Von den Korrekturen sei abzusehen.

2.2   In ihrer
Vernehmlassung vom 4. April 2017 beantragte das Kantonale Steueramt
(Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Dazu wurde v.a.
ausgeführt, für eine sachgerechte Beurteilung seien sämtlich verbuchten
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Liegenschaftsverwaltung zu beurteilen und
deren Gesamtheit im Kontext mit den Bruttomietzinseinnahmen zu würdigen,
insbesondere auch deshalb, weil alle diese Leistungen an den Anteilsinhaber
resp. eine nahestehende Gesellschaft vergütet worden seien. Mit dem Ansatz von
5 % der Bruttomietzinseinnahmen könne überprüft werden, ob die verbuchten
Aufwendungen für die Liegenschaftsverwaltung einem Drittvergleich standhalten
würden. Dass die verbuchten Verwaltungsaufwendungen 5 % der Mieterträge
überschreiten würden, lasse nicht per se auf eine geldwerte Leistung
schliessen. Es sei aber Sache der Steuerpflichtigen, diese Abweichung gegenüber
der Markkonformität zu begründen. Die Rekurrentin habe indes keine
belegmässigen Nachweise erbracht. Für den ausbezahlten Lohn an B würden keine Belege
existieren. Der Lohn sei offenbar pauschal festgesetzt worden. Auch für die an die
Y AG bezahlten Honorare seien keine Rechnungen vorgelegt worden. Aufgrund der
Jahresrechnungen 2013, 2014 und 2015 sei die Situation der Rekurrentin konstant
gewesen. Auch die eingereichten Bestätigungen der beiden Abwarte würden als
Leistungsnachweise nicht genügen. Die Rekurrentin habe die entsprechenden
Aufwendungen bzw. Verrechnungen nicht belegt. Wer vorliegend effektiv die
Liegenschaftsverwaltung tätige, könne nicht abschliessend beurteilt werden. Die
verbuchten Aufwendungen würden bei Annahme von Selbst- wie von Fremdverwaltung
über der Marktkonformität liegen; diese Abweichung sei von der
Steuerpflichtigen zu begründen. Zudem sei der verbuchte Mietaufwand zu
korrigieren. Die Rekurrentin habe diesbezüglich unzureichende Beweise
eingereicht. Zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe ein offensichtliches
Missverhältnis. Dieses sei den Organen bewusst gewesen. Unbestrittenermassen
handle es sich bei B, der Z AG und der Y AG um nahestehende Personen der
Rekurrentin. Bei einer sachgerechten Analyse der verbuchten Aufwendungen wäre
die Diskrepanz zur Marktkonformität ersichtlich gewesen. Die Problematik hätte
den Organen der Steuerpflichtigen spätestens bei Vorliegen des Urteils des
Steuergerichts im März 2015 bewusst sein müssen. Die Vorinstanz habe den
Nachweis des offensichtlichen Missverhältnisses bezüglich der geldwerten
Leistungen erbracht. Demgegenüber habe die Rekurrentin den Gegenbeweis nicht
erbracht. Schliesslich habe sie keine neuen wesentlichen Elemente dargelegt,
weshalb auf eine andere steuerliche Beurteilung zu schliessen wäre als in der
Steuerperiode 2012. Die bereits vorliegende Rechtsprechung sei umzusetzen.

2.3   Die
Rekurrentin nahm am 2. Mai 2017 zur Vernehmlassung Stellung. Sie hielt an ihrem
Antrag fest, dass sie für die Steuerperioden 2013-2015 gemäss Selbstdeklaration
zu veranlagen sei. Auf ihre Einwendungen sei nicht eingegangen worden. Die 5 %-Klausel
werde als verbindliche Norm fehlinterpretiert. Das Einheitsprinzip sei
juristisch nicht haltbar und sachverhaltlich falsch. Zudem bestünden weitere
Fehlannahmen der Vorinstanz im Sachverhalt. Zudem stehe der Leistungsbeschrieb
in diametralem Gegensatz zu den Eingaben der Rekurrentin. Das Steuergericht sei
von einer umfassend ausgelagerten Liegenschaftsverwaltung ausgegangen, welche
jede Mithilfe des Verwaltungsrats ausschliesse, sogar auch die Miete als
geschäftsmässig begründete Massnahme. Die Y AG besorge indessen die gesamte
Liegenschaftsverwaltung. Von einer Auslagerung der Liegenschaftsverwaltung
könne keine Rede sein. Dies habe die Rekurrentin bereits im vorinstanzlichen Verfahren
ausführlich gerügt. Darauf sei die Vorinstanz indes nicht eingegangen. Die 5
%-Klausel sei nicht rückhaltlos zu bejahen bzw. bedingungslos anzuwenden. In
der wirtschaftlichen Praxis bestehe keine allgemeingültige Abhängigkeit vom
Umsatz. Die Anwendung der 5 %-Klausel sei eine Spezialbehandlung ohne
wirtschaftlich zwingenden Grund. Problematisch sei die Anwendung des
unbestrittenen Drittvergleichs. Beschränkungen der Marktfreiheit wie hier
bräuchten aber eine gesetzliche Grundlage. Vereinfachungen zulasten des Bürgers
wie vorliegend seien zurückzuweisen. Das Vorgehen der Vorinstanz, einen
Prozentsatz der Bruttomieten herabzubrechen, bleibe vage. Entscheidend sei eine
umfassende Würdigung aller greifbaren Sachverhaltsmomente. Der Direktbeweis sei
durchaus möglich. Der Bürger habe Anspruch auf eine exakte Behandlung. Im
Übrigen hielt die Rekurrentin an ihren bisherigen Ausführungen fest.

2.4   Mit
Duplik vom 15. Mai 2017 hielt die Vorinstanz noch fest, dass die Rekurrentin in
den bisherigen Verfahren keine Leistungsnachweise für die umstrittenen
Aufwendungen erbracht habe. Die Rekurrentin erwarte offenbar, dass die
Beweislast für die geschäftsmässige Begründetheit der Aufwendungen mittels
beharrlich vorgetragenen Erläuterungen erbracht werden könne. Diese Art der
Beweisführung sei klar abzulehnen. Die in der Replik vorgebrachten Behauptungen
der Rekurrentin seien vollkommen unhaltbar.

Das Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Der
Rekurs (betreffend Staatssteuer) wurde frist- und formgerecht eingereicht. Das
Kantonale Steuergericht (KSG) ist sachlich zuständig (§ 160 des Gesetzes über
die Staats- und Gemeindesteuern, StG, BGS 614.11). Auf das Rechtsmittel ist
einzutreten.

2.    Im
vorliegenden Fall besitzt die Rekurrentin namentlich in V ein Mehrfamilienhaus.
Dessen Verwaltung besorgt laut Aussage der Rekurrentin der einzige
Verwaltungsrat. Dieser holt sich dafür zusätzliches Personal bei der Y AG,
unbestrittenermassen einer der Rekurrentin nahestehenden Gesellschaft. Die
Rekurrentin bezahlt für das Administrativpersonal eine pauschale
Verwaltungsentschädigung von total CHF 18000, mithin ca. 6,6 % der
Bruttomietzinseinnahmen. Dies sieht die Vorinstanz als unverhältnismässig an,
angemessen wäre ihrer Ansicht nach eine Entschädigung von CHF 13700. Zudem
bezahlt die Rekurrentin eine Miete für einen Raum im Betrag von CHF 9000 an
die Z AG, unbestrittenermassen ebenfalls eine der Rekurrentin nahestehende
Gesellschaft. Auch das akzeptierte die Vorinstanz nicht; diese Miete sei nicht
notwendig. Schliesslich bezahlt die Rekurrentin ihrem einzigen Verwaltungsrat B
eine Entschädigung von CHF 16800. Die Vorinstanz anerkannt indes nur
einen Betrag von CHF 6000 im Drittvergleich; eine Tätigkeit, die über das
Verwaltungsratsmandat hinausgehe, sei nicht ersichtlich.

3.    Gegenstand
der Gewinnsteuer ist gemäss § 91 Abs. 1 StG der Reingewinn. Der steuerbare
Reingewinn stimmt grundsätzlich mit dem buchmässig ausgewiesenen Gewinn
überein, wie er in der Bilanz und der Erfolgsrechnung dargelegt wird. Dabei
handelt es sich um das Gesamtergebnis der während einer Geschäftsperiode
eingetretenen betrieblichen Geschäftsvorfälle, der Überschuss sämtlicher Erträgnisse
über sämtliche Aufwendungen (vgl.Richneret al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 58 N 4). Ausgehend
vom ausgewiesenen Gewinn führt das Gesetz verschiedene Tatbestände auf, die zu
Gewinnkorrekturen führen. Im Wesentlichen handelt es sich um Positionen der
Erfolgsrechnung, die entweder vorweg zur Deckung von nicht geschäftsmässig
begründeten Aufwendungen verwendet werden, oder um Erträge, die nicht der
Erfolgsrechnung gutgeschrieben werden (Richneret al., a.a.O., Art. 58 N 73). Zum steuerbaren Reingewinn gehören gemäss 91
Abs. 1 lit. b Ziff. 5 StG auch offene und verdeckte
Gewinnausschüttungen und geschäftsmässig nicht begründete Zuwendungen an
Dritte.

4.1   Gewinnausschüttungen
stellen geldwerte Leistungen dar bzw. geschäftsmässig nicht begründete
Zuwendungen einer Kapitalgesellschaft an ihren Gesellschafter (oder Dritte),
wenn sie nicht als Kapitalrückzahlung zu qualifizieren sind und ohne
entsprechende Gegenleistung des Gesellschafters erfolgen (Richneret al., a.a.O., Art. 58 N 88).
Verdeckt sind solche Leistungen, wenn sie buchmässig nicht offen ausgewiesen,
sondern unter einem Aufwand-titel der Erfolgsrechnung belastet werden (Richneret al., a.a.O., Art. 58 N 95).
Das Bundesgericht - es spricht generell von geldwerten Leistungen - geht von
einer verdeckten Gewinnausschüttung aus, wenn folgende 3 Voraussetzungen
erfüllt sind (vgl.Richneret al.,
a.a.O., Art. 58 N 99; siehe auch ASA 68 S. 599 f. E. 2): (1.) Ausrichtung einer
Leistung ohne angemessene Gegenleistung; (2.) direkte oder indirekte
Begünstigung eines Anteilsinhabers oder einer ihm nahestehenden Person; (3.) Erkennbarkeit
für die handelnden Organe.

4.2   Ein
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ist Voraussetzung, damit von
einer verdeckten Gewinnausschüttung gesprochen werden kann. Ein solches muss
wesentlich bzw. offensichtlich sein, d.h. die Gegenleistung des Dritten muss
der Leistung der Gesellschaft in einem solchen Ausmass nicht entsprechen, dass
die Gesellschaft von unbeteiligten Dritten in jedem Fall eine höhere
Gegenleistung verlangen würde und dies nach den Marktverhältnissen auch tun
könnte (Richnerat al., a.a.O.,
Art. 58 N 102). Zur Feststellung bedarf es der Bewertung der Leistungen im
Rechtsverhältnis zwischen der Gesellschaft und dem Inhaber der
Beteiligungsrechte zum Zeitpunkt der Vornahme des fraglichen, die mutmassliche
Gewinnausschüttung darstellenden Geschäfts. Zu ermitteln ist dabei der
objektive Marktwert der Leistungen - und damit der allgemeine Preis, den ein
unabhängiger Dritter für die ihm durch die Gesellschaft erbrachte Leistung
entrichtet (Grundsatz des dealing at arms length). Dem Leistungsaustausch
wird also ein Entgelt zugrunde gelegt, wie es unter oder im Verkehr mit fremden
Dritten unter vergleichbaren Umständen vereinbart wurde oder vereinbart worden
wäre (Richneret al., a.a.O., Art.
58 N 98; ASA 44 S. 387 f. E. 3). Gibt es keinen Marktpreis, wurden aber
vergleichbare Geschäfte bereits mit unabhängigen Dritten getätigt, gelten die
bei diesen Fällen vereinbarten Bedingungen als Massstab für das gesuchte
Fremdverhalten. Bestehen keine solchen Daten, sind die jeweiligen
Gestehungskosten zuzüglich eines angemessenen Aufschlags zu ermitteln oder vom
Endverkaufspreis eine angemessene Gewinnmarge abzuziehen, um zum massgebenden
Gewinn zu gelangen (Richneret
al., a.a.O., Art. 58 N 103).

5.1   Das
Steuergericht hat den gleichen Sachverhalt wie hier bereits für das Steuerjahr
2012 beurteilt (KSG vom 9.3.2015, SGSTA.2014.75). Neue relevante Unterlagen,
welche die vorliegend geltend gemachten Aufwendungen belegen würden, wurden indes
nicht eingereicht.

Bei
nahestehenden Personen oder Gesellschaften wie hier ist nach dem Gesagten das
Prinzip dealing at arms length einzuhalten. Die Vorinstanz hat aufgezeigt,
dass die Entschädigungen von CHF 18000 (Verwaltung) und CHF 16800
(Verwaltungsrat) unverhältnismässig hoch sind. Unterlagen, welche die Zahlungen
als verhältnismässig erscheinen liessen, liegen wie gesagt nicht vor; die
Rekurrentin hat keine entsprechenden Unterlagen beigebracht. Die umstrittene 5
%-Regelung ist zwar nicht zwingend bzw. kein Dogma, aber eine Richtschnur, die
nicht nur im Kanton Solothurn Beachtung findet. Darüber hinaus gehende
Entschädigungen sind dagegen zu belegen. Diesbezügliche Leistungsnachweise wie
Arbeitsverträge, Aufträge, Leistungsbeschriebe etc., welche die streitigen Zahlungen
als verhältnismässig erscheinen liessen, liegen hier indes nicht vor. Die
Rekurrentin macht zwar umfangreiche Behauptungen, liefert aber keine relevanten
Unterlagen. Insgesamt hat die Vorinstanz anhand der Unterlagen und Angaben einen
Betrag von CHF 19'700 für die Liegenschaftsverwaltung akzeptiert, mithin für
das Verwaltungsratshonorar bzw. die Löhne. Dies entspricht über 7 % der
Bruttomietzinseinnahmen. Das darf als durchaus angemessen bezeichnet werden. Zudem
ist dafürzuhalten, dass eine Immobilienverwaltung keinen Mietaufwand, wie hier
von CHF 9000, verlangen würde. Der Rekurs ist somit unbegründet.

5.2   Was die
Rekurrentin weiter eingewendet hat, vermag nicht zu überzeugen.

Vergangene
Veranlagungen können grundsätzlich keine Zusicherung für künftige Veranlagungen
bilden, da sie sich nur auf die betreffende Veranlagungsperiode beziehen (vgl.
Bundesgericht BGer vom 29.11.2002, 2A.358/2002, E. 4.2). Zudem ist der Kanton
Solothurn an die interkantonale Steuerausscheidung des Kantons X nicht gebunden
(vgl. Art. 2 der Verordnung über die Anwendung des
Steuerharmonisierungsgesetzes im interkantonalen Verhältnis, SR 642.141). Wenn
die Vorinstanz vorliegend sämtliche verbuchten Aufwendungen in Bezug mit der
Liegenschaftsverwaltung beurteilt und diese im Zusammenhang mit den
Bruttomietzinseinnahmen gewürdigt hat, ist dies nicht zu beanstanden. Dabei ist
zu berücksichtigen, dass hier Leistungen an nahestehende Personen bzw.
Gesellschaften gegeben sind. Die Verwaltungsentschädigungen (CHF 18000) lagen
unbestrittenermassen bei ca. 6,6 % der Bruttomietzinsen (durchschnittlich
CHF 273000). Im Vergleich mit den üblicherweise bezahlten Honoraransätzen von
4,5 % bis 5,5 % (KSG vom 1.2.2010, SGSTA.2008.32-33; BST.2008.20-21, E. 5.3)
ist der vorliegende Ansatz von ca. 6,6 % relativ hoch. Einen Marktwert für
Liegenschaftsverwaltungen gibt es wohl nicht. Ist kein Marktwert vorhanden,
wurden aber vergleichbare Geschäfte bereits mit unabhängigen Dritten getätigt,
gelten wie gesehen die bei diesen Fällen vereinbarten Bedingungen für das
gesuchte Fremdverhalten. Eine Verletzung des Legalitätsprinzips kann insofern
nach dem Gesagten nicht vorliegen. Auch kann hier nicht von Willkür gesprochen
werden, ist doch das Vorgehen des Steueramts des Kantons Solothurn aufgrund der
Erwägungen nicht offensichtlich unhaltbar. Ausserdem nimmt die Steuerverwaltung
des Kantons X bei der interkantonalen Ausscheidung von Liegenschaften ebenfalls
einen Anteil der Verwaltungskosten von 5 % an. Als Richtwert kann demnach
durchaus von einem Ansatz von 5 % der Bruttomietzinseinnahmen ausgegangen
werden bei einem Drittvergleich der Aufwendungen für die
Liegenschaftsverwaltung. Da dieser Richtwert hier überschritten ist, obliegt es
der Rekurrentin nachzuweisen, dass die Überschreitung marktkonform ist (BGer
vom 19.5.2010, 2C_30/2010, E. 2.3). Diesen Nachweis hat sie wie gesehen indes nicht
erbracht. Die Rekurrentin wurde im vorinstanzlichen Verfahren mehrfach
aufgefordert, Leistungsvereinbarungen betreffend den Hausverwaltungsaufwand
einzureichen. Mit Schreiben vom 13. Mai 2016 hielt die Rekurrentin fest, dass
keine solchen schriftlichen Vereinbarungen existieren würden. Die vorliegend
eingereichten Bestätigungen der beiden Abwarte ändern auch nichts; Gründe für
einen höheren Verwaltungsaufwand als den erwähnten Richtwert von 5 % sind
daraus nicht ersichtlich. Die Aufwendungen liegen demnach über der
Marktkonformität; eine Abweichung wäre von der Rekurrentin wie gesagt zu
begründen. Nach dem Gesagten ist der Mietaufwand ebenfalls zu korrigieren. In
dieser Hinsicht liegen auch keine hinreichenden Nachweise vor. Es besteht somit
ein offensichtliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (vgl.
auch KSG vom 1.2.2010, a.a.O., E. 7.1). Der Unterschied zur Marktkonformität
wäre zu belegen gewesen, gerade auch im Hinblick auf das erwähnte Urteil des
Steuergerichts vom 9. März 2015, das die Rekurrentin akzeptiert hatte.
Wesentliche neue Tatsachen liegen hier wie gesehen nicht vor. Eine andere Beurteilung
ist vorliegend daher nicht angezeigt. Es ist damit auch hier von verdeckten
Gewinnausschüttungen der Rekurrentin auszugehen, welche dieser aufzurechnen
sind. Der Rekurs ist somit abzuweisen.

6.    Bei
diesem Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Kosten zu
tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS
615.11) auf CHF 1545 (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 795) festzusetzen.

Demnach wirderkannt:

1.Der
Rekurs wird abgewiesen.

2.Die
Gerichtskosten von CHF 1'545 werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                        Der
Sekretär:

Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrentin (eingeschrieben)

- KStA, Juristische Personen (mit Akten)

- KStA, Recht und Gesetzgebung

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer V

Expediert am: