so_gerichte · ZKBER.2025.43 · 2025-11-19 · de

Anfechtung Kündigung / Erstreckung Mietvertrag

Solothurn Obergericht Zivilkammer 19.11.2025 ZKBER.2025.43

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
19. November 2025
Es wirken mit:
Präsidentin Kofmel
Oberrichter Hagmann
a.o. Ersatzrichterin Hunkeler
Gerichtsschreiberin Zimmermann
In Sachen
A.___
,
vertreten durch Advokat Joël Burgunder,
Berufungskläger
gegen
1.
B.___
,
2.
C.___
,
beide vertreten durch
Advokatin Sarah Brutschin,
Berufungsbeklagte
betreffend
Anfechtung
Kündigung / Erstreckung Mietverhältnis
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
I.
1. A.___ (nachfolgend Vermieter)
vermietet B.___ und C.___ (nachfolgend Mieter) eine 4 ½-Zimmerwohnung und einen
Autoabstellplatz [...] in […]. Als Mietbeginn wurde der 1. September 2019
vereinbart.
2.1 Am 17. November 2022 kündigte der
Vermieter das Mietverhältnis.
2.2 Die Mieter fochten die Kündigung an.
2.3 Mit Urteil vom 3. Juli 2023 stellte
die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein die Missbräuchlichkeit der
Kündigung fest. Das Urteil erwuchs unangefochten in Rechtskraft.
3.1 Am 14. August 2024 kündigte der
Vermieter das Mietverhältnis (erneut). Zur Begründung führte er «dringender
Eigenbedarf für nahe Verwandte», konkret für seine Tochter (nachfolgend
Tochter), an.
3.2 Die Mieter fochten auch diese
Kündigung an.
3.3 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil
vom 4. April 2025 stellte die Amtsgerichtsstatthalterin von Dorneck-Thierstein die
Missbräuchlichkeit dieser Kündigung fest.
4.1 Gegen den begründeten Entscheid
erhob der Vermieter (nachfolgend auch Berufungskläger) am 26. Juni 2025 frist-
und formgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn. Er stellte
die folgenden Rechtsbegehren:
1.
Es sei das Urteil vom 4. April 2025
vollumfänglich aufzuheben, die Berufung gutzuheissen und die Klage
vollumfänglich abzuweisen.
2.
Eventualiter sei […] das Urteil vom 4.
April 2025 vollumfänglich aufzuheben und zur richtigen Feststellung des
Sachverhalts und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
3.
Unter o/e-Kostenfolge (zzgl. MwSt.) für
das vorinstanzliche und das vorliegende (Berufungs-)Verfahren zulasten der
Berufungsbeklagten.
4.2 Mit Berufungsantwort vom 4.
September 2025 schlossen die Mieter (nachfolgend auch Berufungsbeklagte) auf
vollumfängliche Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.
4.3 Die Kostennoten der Parteivertreter gingen
beim Gericht am 22. bzw. 23. September 2025 ein.
4.4 Mit Eingabe vom 24. September 2025
nahmen die Berufungsbeklagten Stellung zur Honorarnote des Gegenanwalts.
5. Die Streitsache ist spruchreif.
Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272)
kann darüber ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden
werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorderrichterin wird
grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, wird im Folgenden
darauf Bezug genommen.
II.
1. Die Vorderrichterin sah den
dringenden Eigenbedarf für die Tochter des Vermieters (wegen beruflicher Pläne
und/oder wegen Unterstützungsbedarfs auf dem […] Betrieb ihrer Mutter) als
nicht gegeben.
Betreffend die beruflichen Pläne der
Tochter erwog die Vorderrichterin, die Tochter hätte ein Praktikum in der […] absolvieren
wollen. Sie habe bereits im April 2024 – also bereits vor Aussprache der
Kündigung vom 14. August 2024 – eine Praktikumsstelle für Oktober oder
November 2025 gesucht. Die Kündigungsfrist wäre somit knapp ein Jahr vor
dem Antritt der Praktikumsstelle abgelaufen, was keinen unmittelbaren,
konkreten und aktuellen Eigenbedarf darstelle. Im Übrigen hätte das Praktikum
lediglich vier Wochen gedauert. Die beruflichen Pläne der Tochter vermöchten keinen
dringenden Eigenbedarf zu begründen.
Gleiches gelte für den
Unterstützungsbedarf durch die Tochter auf dem […] Betrieb ihrer Mutter aufgrund
der Verschlechterung von deren Gesundheitszustand. Die Diagnose […] sei seit August
2022 bekannt. Es gebe keine Nachweise für eine Verschlechterung ihres
Gesundheitszustandes im Sommer 2024, die belegen könnten, dass die Kündigung in
einem direkten Zusammenhang mit dem Gesundheitszustand der Ehefrau/Mutter stehen
könnte. Der Vermieter habe lediglich allgemein ausgeführt, dass sich der
Zustand seiner Ehefrau verschlechtert habe. Es sei auch nicht dargelegt, dass
die Verschlechterung des Gesundheitszustandes und dadurch die Notwendigkeit der
Unterstützung auf dem […] Betrieb durch die Tochter im August 2024 bereits
konkret absehbar gewesen sei.
2.1 Der Berufungskläger sieht sein Recht
auf Beweis und rechtliches Gehör als verletzt. Er bringt vor, die
Vorderrichterin begründe nicht, wieso sie seine Tochter bezüglich ihrer Pläne,
ihres Studiums sowie der Unterstützung ihrer Mutter nicht befragt habe. Es sei
einzig begründet worden, weshalb bezüglich der beruflichen Pläne der Tochter in
antizipierter Beweiswürdigung auf die Befragung verzichtet worden sei. Ferner
sei nicht ersichtlich, wieso die Vorderrichterin seine Ehefrau bezüglich
bisheriger Unterstützungspflichten und der Pläne betreffend die Unterstützung
durch die Tochter nicht befragt habe.
2.2.1
Das Recht, angehört zu werden, ist
formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen
Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung des Rechtsmittels und zur
Aufhebung des angefochtenen Entscheides (vgl.
BGE 144 IV 302 E. 3.1; 142 II 218 E. 2.8.1; je mit
Hinweisen
). Die
Rüge der Gehörsverletzung ist deshalb vorweg zu behandeln.
2.2.2 Gemäss Art. 29 Abs. 2 der
Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101) haben die Parteien Anspruch auf
rechtliches Gehör. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör
ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die
Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen,
die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich,
wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des
Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die
Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und
auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie
sich ausdrücklich mit jeder tatbestandlichen Behauptung und jedem rechtlichen
Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2; 126 I
97 E. 2b mit Hinweisen).
2.2.3 Die Vorderrichterin wies die
Anträge auf Befragung der Tochter und der Ehefrau des Vermieters ab. Sie erwog,
die beruflichen Pläne der Tochter vermöchten keinen dringenden Eigenbedarf zu
begründen. Der Beweisantrag des Vermieters, seine Tochter sei zu befragen,
hätte keinen anderen Nachweis erbringen können, da sich in den Verfahrensakten
Urkunden befinden würden, welche diese Schlussfolgerung klar und eindeutig
stützten. Auch ein Unterstützungsbedarf vermöge keinen dringenden Eigenbedarf
zu begründen. Daraus folge, dass auch eine Befragung der Ehefrau des Vermieters
keine weiteren diesbezüglichen Erkenntnisse hätte bringen können.
2.2.4 Die vorinstanzliche Begründung
genügt den verfassungsrechtlichen Begründungsanforderungen. Die wesentlichen
Überlegungen der Vorderrichterin lassen sich daraus entnehmen. Der
Berufungskläger war denn auch in der Lage, den Entscheid in allen Teilen umfassend
und sachgerecht anzufechten. Dies zeigen seine Rügen bzw. Ausführungen vor
Obergericht. Die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs durch eine
ungenügende Begründung des angefochtenen Entscheids ist somit unbegründet. Ohnehin
würde eine allfällige Gehörsverletzung mit vorliegendem Urteil geheilt. Die
Berufungsinstanz prüft sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage frei
(Art. 310 ZPO).
2.3.1 Auch eine Verletzung des Rechts
auf Beweis ist nicht auszumachen.
2.3.2 Der Anspruch, für rechtserhebliche
bestrittene Vorbringen zum Beweis zugelassen zu werden, schliesst eine
vorweggenommene (antizipierte) Würdigung von Beweisen nicht aus. Von einer
solchen kann allerdings nur dort die Rede sein, wo der Richter zum Schluss
kommt, ein form- und fristgerecht beantragter und an sich tauglicher Beweis
vermöge seine aufgrund der bereits abgenommenen Beweise gewonnene Überzeugung
von der Wahrheit oder Unwahrheit einer behaupteten und bestrittenen Tatsache
nicht zu erschüttern. Keine vorweggenommene Beweiswürdigung,
sondern
eine Verletzung des Rechts auf Beweis liegt demgegenüber vor, wenn der Richter
objektiv taugliche und formgültig beantragte Beweise zu rechtserheblichen
Tatsachen nicht abnimmt, obwohl er die Sachvorbringen dazu weder als erstellt
noch als widerlegt erachtet (vgl. zum Ganzen BGE 143 III 297 E. 9.3.2).
2.3.3 Die Vorderrichterin würdigte die Stellungnahme
des Vermieters vom 24. Oktober 2024 im Schlichtungsverfahren, die Parteivorträge,
die Parteibefragungen und die Plädoyers und prüfte das Vorliegen des geltend
gemachten Kündigungsgrundes. Der Vermieter selbst führte aus, die Pläne seiner
Tochter seien genau so fortbestehend, wie geschildert. Die von der
Vorderrichterin getätigte antizipierte Beweiswürdigung ist deshalb nicht zu
beanstanden. Gleiches gilt auch für den Umstand, dass die Vorderrichterin weder
die Tochter noch deren Mutter zum Unterstützungsbedarf befragte. Dass dieses
Motiv für die Kündigung nicht alleine ausschlaggebend war, wird selbst vom
Berufungskläger nicht geltend gemacht.
3.1 Der Berufungskläger bringt vor, entgegen
den Ausführungen der Vorderrichterin habe er nie behauptet, es habe einen
direkten Zusammenhang zwischen Kündigung des Mietvertrags und der
Verschlechterung des Gesundheitszustands seiner Ehefrau gegeben. Er habe
vielmehr festgehalten, dass die Ehefrau auf ihrem […] Betrieb bereits seit der
Diagnose im Sommer 2022 auf Unterstützung durch die Familie und Freunde
angewiesen sei. Deshalb sei auch die Tochter an den Wochenenden nach […]
zurückgekehrt und habe ihre Mutter nach Kräften unterstützt. Die Kündigung des
Mietvertrags sei in direktem Zusammenhang mit dem Abschluss des (bis November
2024 ortsgebundenen) Studiums seiner Tochter gestanden. Seine Tochter habe seit
Beginn ihres Studiums den Plan gehabt, nach dessen Abschluss wieder nach […]
zurückzukehren, weshalb sie ihren Wohnsitz nie nach […] verlegt, sondern nur
als Wochenaufenthalterin dort gelebt habe. Ein gewichtiger Grund, weshalb seine
Tochter nach […] zurückkehren wolle, sei der gesundheitsbedingte
Unterstützungsbedarf seiner Ehefrau auf dem […] Betrieb, welcher bereits seit
Sommer 2022 bestehe. Im Juli 2024 habe seine Tochter das erste
Masterstudienjahr abgeschlossen und habe gewusst, dass sie nur noch bis
November 2024 studienbedingt in […] wohnen müsse und dann wie beabsichtigt,
nach […] zurückkehren könne und wolle, insbesondere, um ihrer Mutter auch unter
der Woche behilflich zu sein. Der dringende Eigenbedarf habe sich folglich im
Sommer 2024 aktualisiert, als seine Tochter gewusst habe, dass sie nur noch bis
November 2024 studienbedingt in […] wohnen müsse.
3.2 Die Berufungsbeklagten bestreiten
das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs. Im Zeitpunkt der Kündigung sei
bekannt gewesen, dass die Tochter […] Rotationen am […] absolvieren müsse. Eine
Praktikumsstelle in der Region sei deshalb erst ab Herbst 2025 gesucht worden.
4.1 Die vorliegend zu beurteilende
Kündigung wurde während der Sperrfrist ausgesprochen (Art. 271a Abs. 1 lit. e
Schweizerisches Obligationenrecht [OR, SR 220]).
4.2 Gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR
steht die Sperrfrist der Kündigung des Vermieters
dann nicht
entgegen, wenn diese wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters selbst oder
naher Verwandter oder Verschwägerter erfolgt.
4.3 Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat
eine zeitliche und eine sachliche Bedeutung. Gemäss Bundesgericht liegt sie
vor, wenn der Eigenbedarf unmittelbar, konkret und aktuell ist und
ein weiteres Zuwarten für den Vermieter als unzumutbar erscheint. Der
Eigenbedarf ist zwar ein klassisches Kündigungsmotiv des Vermieters.
Gerade weil er aber in der Rechtsmythologie von Laien stark verankert und
schwer auf seine Ernsthaftigkeit überprüfbar ist, wird er häufig bei Querelen
als Instrument eingesetzt. Mit «dringend» oder «dringlich» ist laut Duden aber
keineswegs nur gemeint, etwas «unmittelbar, konkret und aktuell» zu benötigen,
sondern «unbedingt und rasch» (siehe zum Ganzen: Roger Weber in: Corinne
Widmer Lüchinger et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht, Art. 1 –
529 OR, Basel 2020, Art. 271/271a N 28 mit weiteren Hinweisen).
5.1 In der (freiwilligen) Stellungnahme
des Vermieters vom 24. Oktober 2024 zum Schlichtungsgesuch (Beilage der Mieter Nr.
7) führte dieser Folgendes aus: «Frau F.___ studiert […] an der Universität […].
Im Juli 2024 hat sie das 1. Studienjahr Master abgeschlossen. Das Masterstudium
der […] an der Universität […] ist aufgeteilt in einen theoretischen Teil,
welcher 2 Semester dauert, und einen praktischen Teil, welcher 3 Semester
dauert. Ausserdem muss während dieser Zeit eine Masterarbeit geschrieben
werden. Frau F.___ hat am 22. August 2024 mit der Masterarbeit begonnen und
muss diese am 31. März 2025 einreichen. Nach anfänglichen […]arbeiten,
welche bis Ende November 2024 abgeschlossen sein werden, kann sie die
Masterarbeit ortsungebunden fertigstellen. Einen Teil der praktischen
Ausbildung wird Frau F.___ in der […] […] absolvieren. Das Praktikum entspricht
einem 100 %-Pensum und ist unbezahlt. […]. […] F.___ hat ihren Wohnsitz während
des Studiums nicht nach […] verlegt, sondern als Wochenaufenthalterin dort
gelebt, d.h. sie ist jedes freie Wochenende an ihren Wohnsitz in der Gemeinde […]
zurückgekehrt. An den Wochenenden bewohnt Frau F.___ ein Zimmer in der 4.5
Zimmerwohnung […]. Mieter dieser Wohnung sind der Bruder von Frau F.___ und
dessen Lebensgefährtin (der Bruder und dessen Lebensgefährtin seien im August
2024 Eltern geworden und benötigen deshalb das Zimmer selbst). […] Aufgrund des
Praktikums in der […] sowie ihrer persönlichen und familiären Umstände möchte
Frau F.___ definitiv nach […] zurückkehren und in das Mietobjekt einziehen. Von
der Wohnung in […] zur […] benötigt Frau F.___ 5 Stunden pro Tag […]. Frau F.___
ist während ihres Studiums an den freien Wochenenden nach […] zurückgekehrt […]
um ihre kranke Mutter zu unterstützen. Damit Frau F.___ ihre Mutter weiterhin
unterstützen kann, hat sie sich im Hinblick auf die praktische Ausbildung
bemüht, eine Arbeitsstelle in der Nähe des Betriebs ihrer Mutter zu finden. So
ist es Frau F.___ möglich, ihre Mutter auch unter der Woche zu unterstützen.
Das erfordert allerdings eine Wohnung, welche nicht nur in der Nähe des
Arbeitsorts, sondern auch in der Nähe des […] Betriebs der Mutter liegt. Das
Mietobjekt ist lediglich 900 Meter vom Betrieb entfernt […]. Mit Verweis auf
die vorstehenden Ausführungen ist somit erstellt, dass Frau F.___ auch aus
familiären Gründen dringend darauf angewiesen ist, das Mietobjekt zu beziehen».
5.2 Anlässlich der Verhandlung vor
Vorinstanz bestätigte der Vermieter diese Ausführungen und ergänzte, was folgt:
«Es ist so […], dass die Tochter […] bis November an der Uni […] ortsgebunden
an der Masterarbeit gewesen ist. Danach wollte sie zurück nach […] ziehen,
insbesondere um ihre Mutter zu unterstützen, weil sie krank ist […]. Sie wäre
dringend auf die Unterstützung ihrer Tochter angewiesen […]. Die Tochter war
schon vorher immer Wochenaufenthalterin. Sie kam jedes Wochenende zurück, um
ihre Mutter […] zu unterstützen. Als sie nicht mehr ortsgebunden in […]
studiert hat, wollte sie zurück, um ihrer Mutter auch unter der Woche unter die
Arme greifen zu können».
5.3 Auf die Frage, aus welchen Gründen
er dingenden Eigenbedarf geltend mache, erklärte der Vermieter anlässlich
seiner Befragung vor Vorinstanz, die Gründe seien die weitere Ausbildung der […]
Grundausbildung, welche die Tochter mache, und gleichzeitig auch die Unterstützung
seiner Ehefrau (Befragung N. 20 ff.).
5.4 Der Berufungskläger führt für die
Kündigung demnach berufliche Gründe (Ortsungebundenheit/Praktikum in der
Umgebung) sowie familiäre Gründe (Unterstützung der Mutter auf deren […]
Betrieb) an.
5.5 Die Tochter des Berufungsklägers
studierte im Herbstsemester 2024 an der Universität […] ([…]-Fakultät) […] im
Masterstudium (Beilage Nr. 2 des Vermieters). Die Masterarbeit führte sie
im Zeitraum vom 22. August 2024 bis 31. März 2025 durch (Beilage Nr. 3 des Vermieters).
Gemäss E-Mail-Verkehr zwischen F.___ und der […] AG vom 17. April 2024 wurde
für sie für die Zeit vom 3. November 2025 bis 28. November 2025 ein (externer)
Praktikumsplatz reserviert (Beilage Nr. 18 des Vermieters). F.___ erklärte in
ihrer E-Mail vom 17. April 2024, dass sie im Sommer mit der Masterarbeit und
den […] Rotationen beginne (Beilage Nr. 18 des Vermieters).
5.6 Im 5. Studienjahr (Semester 9-10)
absolvieren die Studierenden der […]-Fakultät […] Rotationen am […], die ihnen
praktische Erfahrungen in verschiedenen […] Disziplinen bieten. Diese
Rotationen bereiten die angehenden […] auf ihren beruflichen Alltag vor (vgl.
https://www.[...].ch/de/studium/studiengang/Masterstudiengang/jk5.html, zuletzt
besucht am 10.11.2025).
5.7 Die beruflichen Pläne der Tochter
vermögen keinen dringenden Eigenbedarf zu begründen. Die «Ortsungebundenheit»
ab November 2024 ist nicht dargetan. Die von der Tochter (ab Sommer 2024)
unbestritten durchzuführenden Rotationen finden am […] statt (vgl. https://www.[...].ch/de/studium/studiengang/Masterstudiengang/jk5.html,
zuletzt besucht am 10.11.2025). Die […] betreibt ihre […] in […] und […].
Entsprechend suchte die Tochter (erst) für November 2025 einen Praktikumsplatz
im […]. Ein im November 2025 beabsichtigtes Praktikum rechtfertigt eine im
August 2024 (während der Sperrfrist) ausgesprochene Kündigung nicht. Die
Kündigungsfrist wäre ein Jahr vor Beginn des Praktikums abgelaufen, was keinen
unmittelbaren, konkreten und aktuellen Bedarf der Tochter des Berufungsklägers darstellt.
Auch hätte die Dauer des Praktikums (vier Wochen) keinen dringenden Eigenbedarf
zu begründen vermocht. Darauf hat bereits die Vorderrichterin völlig zu Recht
hingewiesen. Ein dringender Unterstützungsbedarf der Ehefrau/Mutter, welcher
durch die Tochter zu erbringen ist, ist ebensowenig dargetan. Der
Berufungskläger erklärt, der Unterstützungsbedarf bestehe (bereits) seit Sommer
2022, macht dazu aber keine weiteren Ausführungen. Ein blosser Wunsch der
Tochter, ihre Mutter zu unterstützen ist kein ausreichendes Kündigungsmotiv.
6. Aufgrund des Gesagten ist kein
dringender Eigenbedarf des Vermieters im massgeblichen Zeitpunkt dargetan. Der
ausgesprochenen Kündigung steht die Sperrfrist entgegen. Die Berufung erweist
sich als unbegründet, sie ist abzuweisen.
7.1 Beim vorliegenden Verfahrensausgang
sind die Prozesskosten dem Berufungskläger aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
7.2 Die Gerichtskosten werden auf CHF
2'500.00 festgesetzt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
7.3 Die Parteientschädigung der
Berufungsbeklagten wird antragsgemäss auf CHF 2'756.65 festgelegt.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF
2'500.00 werden A.___ auferlegt. Sie werden mit dem von ihm geleisteten
Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3.
A.___ hat B.___ und C.___ für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'756.65 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 15'000.00.
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts
Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin
Kofmel                                                                              Zimmermann