so_gerichte · ZZ.1995.22 · 1995-05-31 · de
Gewachsenes Terrain

§ 17 i.V.m. 63 KBV, § 145 PBG. Gewachsenes Terrain - Bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains ist nicht auf den Geländeverlauf abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden hat. Bei Häusern, die nach Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, gilt das vorhandene Terrain als gewachsen (Erw. 3). Das dabei gegenüber dem ursprünglichen veränderte Terrain muss allerdings dem umgebenden Geländeverlauf noch angepasst sein, die zu errichtende Baute hat sich typologisch in die Siedlungsstruktur einzugliedern, und es darf keine Absicht vorliegen, die Vorschriften über die Geschosszahl oder die Gebäudehöhe zu umgehen (Erw. 4).

SOG 1995 Nr. 22

§ 17 i.V.m. 63 KBV, § 145 PBG.Gewachsenes Terrain
- Bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains ist nicht auf den Geländeverlauf
abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden hat. Bei Häusern, die
nach Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, gilt das vorhandene Terrain
als gewachsen (Erw. 3). Das dabei gegenüber dem ursprünglichen veränderte
Terrain muss allerdings dem umgebenden Geländeverlauf noch angepasst sein, die
zu errichtende Baute hat sich typologisch in die Siedlungsstruktur
einzugliedern, und es darf keine Absicht vorliegen, die Vorschriften über die
Geschosszahl oder die Gebäudehöhe zu umgehen (Erw. 4).

Grundbuch D. Nr. 1100 liegt in der
Einfamilienhauszone "E2". Auf dieser Parzelle wurde im Jahre 1927 ein
Wohnhaus errichtet. B. hat das Grundstück im Jahre 1990 käuflich erworben und
das Wohnhaus anno 1993 abgebrochen. Grundbuch D. Nr. 2200 grenzt südwestlich an
Nr. 1100. H. hat das Grundstück im Jahre 1984 gekauft und darauf ein Einfamilienhaus
errichtet. Beide Parzellen liegen am Hang. B. beabsichtigt nun, sein Grundstück
mit drei Einfamilienhäusern zu überbauen. Die Nachbarn H. erhoben Einsprache.
Sie bemängelten im wesentlichen, die Häuser verfügten über einen Gartenausgang.
Dadurch rage das Untergeschoss mehr als anderthalb Meter über das Terrain
hinaus; die Bauten müssten somit als zweigeschossig gelten. Daraus ergebe sich
eine Nutzungsüberschreitung und eine Unterschreitung des Grenzabstandes. Die in
den Plänen angegebenen Höhenkoten würden angezweifelt. Es dränge sich eine
genaue Vermessung auf.

Die Baukommission beschloss, die Einsprache
teilweise gutzuheissen. Die Eheleute H. erhoben Beschwerde an das
Bau-Departement. Das Departement verfügte im wesentlichen, soweit sich das
ursprüngliche gewachsene Terrain mit an Sicherheit grenzender
Wahrscheinlichkeit feststellen lasse, sei dieses massgebend, ungeachtet der
seit allfälligen Terrainveränderungen verstrichenen Zeit. B. erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde
mit dem Antrag, die Departementalverfügung sei aufzuheben, soweit sie das
gewachsene Terrain betreffe. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut.

2. Es ist unbestritten, dass das Grundstück des
Beschwerdeführers am Hang liegt. Somit gelten Untergeschosse nur dann als
Geschosse, wenn sie mehr als anderthalb Meter über das gewachsene oder tiefer
gelegte Terrain hinausragen (§ 17 KBV, BGS 711.61). Im vorliegenden Fall sind
Definition und Verlauf des gewachsenen Terrains streitig.

3. Aus den Materialien ergibt sich keine nähere
Umschreibung des Begriffs des gewachsenen Terrains (vgl. KRV 1990, S. 922 f.;
RRB 316/1990, S. 9; KRV 1978, S. 6 nach S. 426 und S. 467).

Nach der Lehre gilt als gewachsener Boden
grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. War dieses
bereits verändert, z.B. durch eine Auffüllung, ist das Niveau massgebend, wie
es für die Parzelle aus dem Verlauf des umgebenden natürlichen Geländes
abzulesen ist. Auf das ursprüngliche Terrain ist aber nur abzustellen, wenn die
seinerzeitige Aufschüttung unbewilligt geblieben oder die Bewilligung mit einem
entsprechenden Vorbehalt versehen worden ist (Zaugg Aldo, Kommentar zum
Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, S. 157).

Die Aufschüttung, um die es hier geht, ist im
Jahr 1927 vorgenommen worden. Aus den von Amtes wegen beigezogenen Bauakten
ergibt sich keine Bewilligung der Terrainveränderung; die Pläne enthalten bloss
grobe Angaben über den Geländeverlauf. Dies deshalb, weil damals
Terrainveränderungen noch gar nicht bewilligungspflichtig waren (§ 6 des
Bau-Reglementes vom 23. November 1926, GS 70, S. 296 ff.). Die Terrainveränderung
ist somit seinerzeit rechtmässig vorgenommen worden.

Es ist aus praktischen Erwägungen kaum tunlich,
bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains auf die Geländeform abzustellen,
wie sie vor undenklicher Zeit bestanden hat. In den allermeisten Fällen wird
der ursprüngliche Verlauf, wenn seit einer Aufschüttung lange Zeit verstrichen
ist, gar nicht mehr festzustellen sein. Es rechtfertigt sich nicht, die wenigen
Ausnahmen, wo dies - wegen eines glücklichen Umstandes - noch möglich wäre,
anders zu behandeln und damit schlechter zu stellen. Dies auch deshalb nicht,
weil die Ermittlung des alten Bodenverlaufes regelmässig einen übergrossen und
damit unverhältnismässigen Aufwand bedingt (PVG 1992, S. 37 f.).

Fraglich bleibt, auf welchen Zeitpunkt bei der
Ermittlung des gewachsenen Geländeverlaufs abzustellen ist. Das
Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden hält das Inkrafttreten der
entsprechenden Zonenbestimmungen für massgebend (PVG 1992, S. 37). Weil die
Definition des gewachsenen Terrains der Bestimmung der Geschosszahl und der
Ermittlung der Gebäudehöhen dient, wie sie in der Planung festgelegt werden,
ist diese Auffassung vertretbar. Massgebend wäre somit im vorliegenden Fall die
Situation im Jahre 1991, d.i. das Terrain vor dem Abbruch des alten Hauses. Das
Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz findet, eine Geländeveränderung, die
bereits zehn Jahre oder länger bestehe, könne als gewachsenes Terrain gelten
(EGV-SZ 1987, S. 42). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 107 Ia
123) ist die Möglichkeit, die Beseitigung eines baurechtswidrigen Zustandes zu
verlangen, nach dreissig Jahren verwirkt. In ZBl. 1980, S. 70 ff. wurde es für
unverhältnismässig gehalten, eine Beseitigung nach zwanzig Jahren zu verfügen.

Daraus ergibt sich immerhin, dass das Gelände,
wie es vor ca. 70 Jahren verlief, jedenfalls heute nicht mehr massgebend sein
kann. Bei Häusern, die nach Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, gilt
in der Regel das vorhandene Terrain als gewachsen. Damit wird die Frage
obsolet, ob ein Eigentümer, der eine Baute abbricht, eo ipso auf die Besitzstandesgarantie
für das veränderte Terrain verzichte.

4. a) Die Beschwerdegegner H. befürchten, es
könnten in besonderen Fällen "Aussichtshügel" entstehen, wenn nicht
auf das ursprüngliche Terrain abgestellt werde. Dies ist nicht von der Hand zu
weisen. Die hiervor angestellten Erwägungen können somit nur unter folgenden
Bedingungen gelten:

b) Das gegenüber dem ursprünglichen veränderte Terrain
muss dem umgebenden Geländeverlauf noch angepasst sein, damit es neu als
massgebend gelten kann (EGV-SZ 1985, Nr. 12; 1987, Nr. 9); dies ist vorliegend
noch der Fall. Mehrere Aufschüttungen innerhalb relativ kurzer Zeit können kein
neues, massgebendes gewachsenes Terrain ergeben. Die zu errichtende Baute hat
sich, gerade was Geschosszahl und Gebäudehöhe anbetrifft, in jedem Fall
typologisch in die Siedlungsstruktur einzugliedern (§§ 145 PBG und 63 KBV). Für
Einfamilienhäuser eigens aufgeschüttete Aussichtshügel und Konstruktionen, die
wie Befestigungen anmuten, sind - jedenfalls in Wohnquartieren - zu vermeiden.
(...)

c) Das veränderte Terrain kann nur dann als
gewachsen gelten, wenn keine Umgehungsabsicht bezüglich der Vorschriften über
Geschosszahl und Gebäudehöhe nachgewiesen werden kann (...).

Verwaltungsgericht, Urteil vom 31. Mai 1995