so_gerichte · ZKBER.2024.48 · 2025-01-15 · de
Forderung aus Maklervertrag


Urteilvom15. Januar 2025

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

Oberrichter Hagmann

Oberrichterin Hunkeler

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ gmbh,vertreten durch Rechtsanwalt Remo
Gilomen,

Berufungsklägerin

gegen

B.___ AG,vertreten durch Rechtsanwalt Gregor
Marcolli,

Berufungsbeklagte

betreffendForderung
aus Mäklervertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1.2 Am 16. September 2020 zeigte F.___,
einzelzeichnungsberechtigte Gesellschafterin der G.___ gmbh, Interesse an der
Liegenschaft.

1.3 Am 15. Februar 2021 unterzeichneten
die A.___ gmbh und die G.___ gmbh einen Kaufvertag über die Liegenschaft samt
Inventar zu einem Preis von CHF 2'800'000.00 (CHF 2'700'000.00 für die
Liegenschaft; CHF 100'000.00 für das Inventar).

1.4 Mit Datum vom 27. April 2021 stellte
die B.___ AG der A.___ gmbh eine Rechnung über den Betrag von CHF 90'468.00 (3
% von CHF 2'800'000.00 zuzüglich MwSt.).

2.1 Nach einem gescheiterten
Schlichtungsverfahren reichte die B.___ AG (nachfolgend Klägerin) gegen die A.___
gmbh (nachfolgend Beklagte) am 9. Dezember 2021 Klage beim Richteramt
Solothurn-Lebern ein. Sie beantragte, die Beklagte sei zu verpflichten, ihr
einen Betrag von CHF 90'468.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. Juni 2021 zu bezahlen.

2.2 Die Beklagte schloss mit
Klageantwort vom 22. März 2022 auf Klageabweisung.

3. Nach einem zweiten Schriftenwechsel
fand am 4. Juni 2024 die Hauptverhandlung vor dem Amtsgericht mit
Partei- und Zeugenbefragung statt.

4. Gleichentags fällte das Amtsgericht
folgendes Urteil:

5.1 Gegen den begründeten Entscheid
erhob die Beklagte (nachfolgend auch Berufungsklägerin) am 1. Oktober 2024
fristgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons Solothurn und verlangte,
der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Klage vollumfänglich
abzuweisen, u.K.u.E.F.

5.2 Mit Berufungsantwort vom 6. November
2024 schloss die Klägerin (nachfolgend auch Berufungsbeklagte) auf
vollumfängliche Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

6. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, wird im Folgenden darauf Bezug genommen.

II.

1.1 Strittig und zu klären ist, ob die
Berufungsbeklagte einen Anspruch auf einen Mäklerlohn in der Höhe von CHF
90'468.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. Juni 2021 hat.

1.2 Der Mäklerlohn ist verdient, sobald
der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers
zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 Schweizerisches Obligationenrecht, OR,
SR 220). Die Mäklerin ist beweispflichtig für die Voraussetzungen ihres
Vergütungsanspruchs (Urteil des Bundesgerichts 4A_569/2019 vom 15. April 2020
E. 3 mit Hinweisen).

3.1 Mit derBerufungkann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des
Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 Schweizerische
Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272). Die Berufungsklägerin ruft beide
Berufungsgründe an.

3.2 Die Berufungsinstanz verfügt über
unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der
Frage richtiger Ermessensausübung. In der schriftlichen Berufungsbegründung
(Art. 311 ZPO) ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche
Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist
beziehungsweise an einem der genannten Mängel leidet. Das setzt voraus, dass
die Berufungskläger die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie
anfechten, sich argumentativ mit diesen auseinandersetzen und mittels genügend
präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigen, wo die massgebenden
Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben wurden
beziehungsweise aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte
Berufungsgrund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf frühere Vorbringen
oder deren blosse Wiederholung genügen nicht. Was nicht oder nicht in einer den
gesetzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird,
braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich 
abgesehen von offensichtlichen Mängeln  grundsätzlich auf die Beurteilung der
Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht
gegen den erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 mit
weiteren Hinweisen).

3.3 Auch wenn die Berufungsschrift diesen
Anforderungen nur bedingt genügt und sie sich im Wesentlichen in
appellatorischer Kritik und in Wiederholung des bereits vor Vorinstanz
Vorgetragenen erschöpft, ist im Nachfolgenden auf die entsprechenden Vorbringen
einzugehen.

4.1 Die Berufungsklägerin rügt, die
Vorinstanz bejahe einen Provisionsanspruch der Berufungsbeklagten zu Unrecht,
indem sie die Sprachnachricht vom 15. September 2020 als Aufforderung zu
weiterer Zusammenarbeit qualifiziere. Aus der Nachricht gehe klar hervor, dass
das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien derart gestört gewesen sei, dass
aus ihrer Sicht an eine weitere Zusammenarbeit nicht zu denken gewesen sei. Ferner,
dass potenzielle Käufer, die im Zeitpunkt der Vertragsauflösung bereit gewesen wären,
die vereinbarten CHF 2'800'000.00 zu bezahlen, ihr noch mitgeteilt werden
könnten. Zum massgeblichen Zeitpunkt habe die Berufungsbeklagte keinen
kaufwilligen Käufer gehabt, weshalb der Vertrag beendet gewesen sei. Deshalb sei
keine Provision aus Mäklertätigkeit geschuldet. Die Berufungsbeklagte habe der
nachmaligen Käuferin die Dokumentation erst am 17. September 2020 zugesandt. Aus
dem nachvertraglichen Verhalten der Parteien lasse sich keine übereinstimmende
Übereinkunft zur weiteren Zusammenarbeit ableiten. Schweigen sei nicht als
Zustimmung zu werten. In der Nachricht vom 24. November 2020 habe E.___ der
Berufungsbeklagten einen allfälligen Provisionsanspruch von 3 % unter der
ausdrücklichen Bedingung eingeräumt, dass die Liegenschaft zu einem Gesamtpreis
von CHF 2'900'000.00 (CHF 2'800'000.00 Kaufpreis plus CHF 100'000.00
Inventar) verkauft werde.

4.2 Durch den Mäklervertrag erhält der
Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschluss eines
Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln (Art.
412 Abs. 1 OR). Für das Zustandekommen und die Auslegung einer Vereinbarung ist
zunächst massgebend, was die Parteien tatsächlich übereinstimmend gewollt
haben. Erst wenn der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien unbewiesen
bleibt, sind die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so
auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten
Umständen verstanden werden durften und mussten. Dabei ist vom Wortlaut der
Erklärungen auszugehen, welche jedoch nicht isoliert, sondern aus ihrem
konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen sind. Ein objektivierter und damit
rechtlicher Konsens bedeutet nicht zwingend, dass die sich äussernde Partei
tatsächlich den inneren Willen hatte, sich zu binden; es reicht, wenn die
andere Partei aufgrund des objektiv verstandenen Sinns der Erklärung oder des
Verhaltens nach Treu und Glauben annehmen konnte, die sich äussernde Partei
habe einen Rechtsbindungswillen (Urteil des Bundesgerichts 4A_569/2019 vom 15. April
2020 E. 3 mit Hinweisen).

4.3 Die Vorinstanz hat mittels Auslegung
ermittelt, wie die Sprachnachricht vom 15. September 2020 (Klagebeilage
Nr. 10), welche E.___ an D.___ schickte, verstanden werden durfte. Da die
Berufungsklägerin die vorinstanzliche Auslegung als inkorrekt rügt, ist auf den
Inhalt der Nachricht im Nachfolgenden einzugehen. Nachdem die Berufungsklägerin
vor Vorinstanz nicht bestritt, dass der Wortlaut der Nachricht korrekt
transkribiert worden ist, ist ihr erstmals anlässlich des Berufungsverfahrens gestellter
Editionsantrag (Berufung, S. 8) so oder anders abzuweisen. Die Sprachnachricht
lautet wie folgt:

«Ja, salü D.___. Du  kleine Frage.
Jetzt übertreibt ihr es aber. Jetzt hattet ihr das Inserat immer «auf Anfrage»
und jetzt, wo ich euch gesagt habe, dass ich einen Käufer habe für 2.8, tut ihr
den Preis rein, 2.6. Also, ihr seid schon Lustige, ehrlich. Ich könnte meinen,
ihr probiert einfach, irgendwie zu verhindern, dass ich das verkaufen kann oder
irgendwas. Sorry, das nervt mich jetzt langsam. Also weisst du, wenn ihr nicht
mal das Gefühl habt, wenn ich euch sage, dass ich jemanden habe, und ihr jetzt
den Preis reintun müsst, finde ich das einen Witz. Ich habe es einfach überall
noch aufgeschaltet, was einer für mich gemacht hat, mit 2.8, und eures ist so
drin. Mein Ding ist, ab morgen nehmt ihr das raus und fertig. Ihr könnt mir
eure Stunden aufschreiben, die ihr gehabt habt. Sobald ich das verkauft habe,
entschädige ich euch diese Stunden. Aber ich mag nicht mehr weitermachen. Auch C.___,
so gross, wie er seine Rechnung vorgelegt hat, und wie er das macht und tut und
alles, und die zwei Käufer, die er gebracht hat, der eine Prinz [...], der
andere, da muss ich auch die Wohnungsbesichtigung abmachen, obwohl wir
abgemacht haben, dass ich zuerst einen Finanzierungsnachweis einer Bank sehe,
bevor er meine Wohnung sieht. Aber nein, wir haben es wieder gedreht, ich habe
wieder alles abgemacht, ich habe wieder alles absagen können. Ich glaube, der
hat gar nicht Interesse oder irgendetwas. Ich weiss nicht  ich bin der Kunde
und ich zahle ja das Zeug alles. Und warum ihr das einfach immer so macht, wie
es euch passt, oder wie ihr das Gefühl habt  ich glaube, ich bin schon lange
in diesem Business und habe ein gutes Gespür. Es hat einfach keinen Wert. Ich
will das beenden, fertig. Ihr sagt mir, was ihr für Stunden hattet, was C.___
für Stunden hatte, was du für Stunden hattest, und nachher entschädige ich euch
das so, sobald ich das Haus verkauft habe. Aber nehmt das Zeugs, sei so gut,
raus. Ich will morgen Abend das Inserat nicht mehr sehen von euch im [...] oder
irgendwo aufgeschaltet oder irgendetwas. Ihr könnt mir auch sagen, wenn ihr
Käufer habt, für 2.8, so rausgeben, bei normalen Bedingungen, 3 % und
alles, wenn ihr irgendjemanden habt, aber hört auf mit diesem blöden,
idiotischen Zeug, und jetzt noch den Preis anschreiben gehen, jetzt, wo ich
euch gesagt habe, also das nervt mich jetzt. Und ich will nicht mehr mit euch
zusammenarbeiten. Fertig. Wir beenden das. Ich hoffe, du verstehst das und wir
können vielleicht irgendwie anders mal wieder etwas zusammen machen, aber das
nehmt ihr jetzt raus und fertig. Und dann schauen wir dann, wenn ich wiederkomme.
Okay  danke für das Verständnis, Gruss an C.___ und merci. Saluti!».

4.4 Die Vorinstanz berücksichtigte auch
das weitere Verhalten der Parteien nach dem 15. September 2020. Sie wies darauf
hin, dass: (-) C.___ an E.___ am 15. Oktober 2020 eine E-Mail mit
Terminvorschlägen für die Besichtigung der Liegenschaft schickte und darin auf
die Vermittlungsprovision von 3 % des Verkaufspreises hinwies (Klagebeilage Nr.
12); (-) C.___ in der WhatsApp-Nachricht an E.___ vom 24. November 2020 eine Provision
in der Höhe von 3 % zu Lasten der Verkäuferschaft aufführte (Klagebeilage Nr.
18); (-) E.___ mit antwortender Sprachnachricht, ebenfalls vom 24. November
2020, erklärte: «Ja, ich kann  mit deiner Provision oder so kann ich schon
leben. Aber dann muss ich die CHF 100'000.00 vom Inventar auch haben,
damit ich dich zahlen kann» (Klagebeilage Nr. 20); (-) E.___in einer weiteren
Sprachnachricht ausführte: «Wie mit Dir besprochen, wir haben einfach gesagt,
wir gehen weg von diesen CHF 100'000.00, die du mal offeriert hast und
sagen einfach 3 % ist die Provision, welche die Verkäuferschaft zahlt
(Klagebeilage Nr. 20)».

4.5 Dies alles lässt nur einen Schluss
zu: Am 15. September 2020 ist ein neuer Mäklervertrag mit einem
Mäklerlohn von 3 % des Verkaufspreises zustande gekommen. Entgegen der
Auffassung der Berufungsklägerin ist weder die vorinstanzliche Auslegung der
Sprachnachricht noch die vorinstanzliche Würdigung des Verhaltens der Parteien
nach dem 15. September 2020 zu beanstanden. Die Nachricht kann nicht anders
verstanden werden, als dass sich E.___ und damit die Berufungsklägerin für den
Fall binden wollte, dass die Berufungsbeklagte doch noch einen Käufer findet,
der bereit gewesen wäre, CHF 2'800'000.00 zu bezahlen. Zu Recht benutzt die
Vorinstanz diesbezüglich die Bezeichnung «Offenlassen einer Hintertüre». In
Übereinstimmung damit führte E.___ anlässlich seiner Befragung aus, er (gemeint
C.___) habe ihn in [...] angerufen und ihm mitgeteilt, dass F.___ das Objekt
möchte und auch gefragt, ob es gut sei mit 2.8 Mio. und diesen CHF 100'000.00.
Er (E.___) habe ja gesagt, und ihm (C.___) mitgeteilt, wenn sie (F.___) die CHF 100'000.00
bezahle, sei er auch bereit die Kommission von 3 % zu vergüten (Befragung E.___,
N. 124 ff.). Der Ansicht der Berufungsklägerin, aus der Sprachnachricht lasse
sich nur ableiten, dass sie nur dann bereit gewesen wäre, der
Berufungsbeklagten eine Provision zu bezahlen, wenn Letztere am 15. September
2020 bereits einen Käufer gehabt hätte, findet in den Akten keine Stütze. Nicht
gefolgt werden kann der Berufungsklägerin ferner, wenn sie vorbringt, die
Angabe einer Provision von 3 % habe sich nicht auf die vorliegende
Vertragsbeziehung bezogen. E.___ akzeptierte die 3 % Provision ausdrücklich
(vgl. Klagebeilagen Nrn. 10, 12, 18, 19 und 20). Die Behauptung der
Berufungsklägerin, E.___ habe die Provision von 3 % nicht zur Kenntnis genommen
ist schlicht tatsachenwidrig. Schliesslich verwickelt sich die
Berufungsklägerin in einen Widerspruch, wenn sie einerseits geltend macht, nach
dem 15. September 2020 habe zwischen den Parteien keine vertragliche Beziehung
mehr bestanden, andererseits aber ausführt, E.___ habe der Berufungsbeklagten
einen allfälligen Provisionsanspruch von 3 % unter der Bedingung eingeräumt,
dass die Liegenschaft zu einem Gesamtpreis von CHF 2'900'000.00 (CHF
2'800'000.00 Immobile; CHF 100'000.00 Inventar) verkauft werde.

5.1 Die Berufungsklägerin rügt, die
Vorinstanz habe zu Unrecht den Kausalzusammenhang zwischen den behaupteten
Verkaufsbemühungen der Berufungsbeklagten und dem Abschluss des Kaufvertrages
bejaht. Ohnehin sei irrelevant, ob ein (angeblicher) Kausalzusammenhang bestehe
oder nicht, da im massgeblichen Zeitpunkt gar kein Vertrag (mehr) bestanden
habe. Die Authentizität der Absichtserklärung sei zweifelhaft. So soll die Erklärung
bereits am 17. November 2020 unterzeichnet worden sein. Die spätere Käuferin
habe aber die Liegenschaft offenbar erstmals am 20. November 2020 (teilweise)
besichtigt. Auch die An- und Rückzahlung der CHF 20'000.00 sei fraglich. F.___
habe sich anlässlich ihrer Einvernahme vor Gericht an keine Rückzahlung
erinnern können.

5.2 Der Mäklerlohn ist nur geschuldet,
wenn das Zustandekommen des Vertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten
auf die Tätigkeit des Mäklers zurückzuführen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Es muss,
mit anderen Worten, ein Kausalzusammenhang zwischen der Mäklertätigkeit und dem
Vertragsschluss bestehen. Der Vertragsschluss muss indes nicht unmittelbare
Folge der Mäklertätigkeit sein. Es genügt, wenn zwischen den Bemühungen des
Mäklers und dem Entschluss des Dritten zur Eingehung des Kaufvertrags ein
psychologischer Zusammenhang besteht (BGE 72 II 84 E. 2; 84 II 548 E. 5; Urteile
des Bundesgerichts 4A_334/2018 vom 20. März 2019 E. 4.1.2; 4A_307/2018 vom
10. Oktober 2018 E. 4.1; 4A_562/2017 vom 7. Mai 2018 E. 3.1).

5.3 Dass zwischen den Parteien auch nach
dem 15. September 2020 eine vertragliche Vereinbarung bestand, wurde soeben bejaht
(vgl. E. II/4.5 hiervor). Damit stösst das Hauptargument der Berufungsklägerin
gegen das Bestehen eines Kausalzusammenhangs ins Leere. Auf die Ausführungen
der Vorinstanz zum Kausalzusammenhang geht die Berufungsklägerin nicht (weiter)
ein. Damit hat es mit den vorinstanzlich getroffenen tatsächlichen
Feststellungen sein Bewenden: Die Berufungsbeklagte hat demnach die erste
Kontaktaufnahme mit der späteren Käuferin bewerkstelligt (was im Übrigen von
der Berufungsklägerin nicht mehr bestritten wird). Sie hat ein Inserat
geschaltet, ein Verkaufsdossier erstellt, dieses u.a. auch an die nachmalige
Käuferin verschickt und mit ihr eine Besichtigung der Liegenschaft organisiert.
F.___ hat an die Berufungsbeklagte ein Motivationsschreiben, eine
Absichtserklärung und eine Finanzierungsbestätigung geschickt. Da es in der Folge
unbestrittenermassen zu einem Kaufvertrag über die Liegenschaft zwischen der
Beklagten und der Kaufinteressentin gekommen ist, hat die Vorinstanz zu Recht
bejaht, dass das Zustandekommen des Vertrages auf die Tätigkeit der Mäklerin
zurückzuführen ist. Der Vollständigkeit halber drängen sich folgende Hinweise
auf. Entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin ist die Rückzahlung der Anzahlung
der CHF 20'000.00 nicht als Schutzbehauptung zu qualifizieren. F.___ hat den
Rückerhalt der CHF 20'000.00 bestätigt. Die Ausführung der Berufungsklägerin, F.___
habe sich anlässlich ihrer Einvernahme vor Gericht an keine Rückzahlung
erinnern können, ist nur teilweise richtig. Auf die Frage, ob sie noch wisse,
wie es dazu gekommen sei, dass sie das Geld zurückerhalten habe, gab sie
folgende Antwort: «Nein, aber ich habe es sicher zurückbekommen, sonst hätte
ich ja darauf regiert. Ich gehe zur Sicherheit noch einmal schauen, aber nein,
das habe ich sicher zurückerhalten []» (Befragung F.___, N. 420 ff.). Damit
bestätigte sie zum einen die Bezahlung und zum andern den Rückerhalt der CHF
20'000.00. Schliesslich kann die Berufungsklägerin aus der reinen Bestreitung,
dass die Berufungsbeklagte einen erheblichen Aufwand betrieben habe, nichts zu
ihren Gunsten ableiten. Wie sich aus den «vielen Beanstandungen» der
Berufungsklägerin ergeben soll, dass sich die Leistungen der Berufungsbeklagten
auf ein absolutes Minimum beschränkt hätten, ist nicht ersichtlich. Unzutreffend
ist die Ausführung der Berufungsklägerin, die Berufungsbeklagte habe lediglich
ein Inserat verfasst und darüber hinausgehend keine weiteren Bemühungen
unternommen. Schliesslich ist nicht ausschlaggebend, wann F.___ die Absichtserklärung
unterschrieben hat. Jedenfalls ist selbst bei einer falschen Datierung nicht
bewiesen, dass die Absichtserklärung nachträglich erstellt worden ist, um eine
angebliche Bindung zwischen der Berufungsbeklagten und F.___ vorzutäuschen, wie
von der Berufungsklägerin vorgetragen.

6.1.1 Die Berufungsklägerin rügt, die
Vorinstanz verkenne, dass die Berufungsbeklagte ihre Sorgfaltspflichten ihr
gegenüber in mehrfacher Hinsicht und in regelmässigen Abständen grob verletzt
habe. Aufgrund dieser Pflichtverletzungen wäre ein allfälliger
Provisionsanspruch so oder anders vollumfänglich weggefallen. Die Parteien seien
sich einig gewesen, dass der Verkaufspreis CHF 2'800'000.00 zuzüglich CHF
100'000.00 für das Inventar betrage. Die Liegenschaft habe aufgrund zahlreicher
Falschinformationen der Berufungsbeklagten nicht zum vorgenannten Preis
verkauft werden können. Am 15. August [recte: September] 2020 sei die
Liegenschaft mit einem Verkaufspreis von CHF 2'600'000.00 inseriert
gewesen. Die Berufungsbeklagte habe die unrichtigen Angaben trotz Ermahnung nicht
berichtigt. Die Berufungsbeklagte habe F.___ ursprünglich nicht offengelegt,
dass das Inventar zusätzlich CHF 100'000.00 betrage. Selbst in der
Absichtserklärung fehle jeglicher Hinweis auf die zusätzlich zu leistenden Kosten
für das Inventar. Die Berufungsbeklagte habe der Käuferin zu Unrecht mitgeteilt,
die Liegenschaft sei bereits verkauft. F.___ habe anlässlich ihrer Befragung
vor Gericht angegeben, von der Zusammenarbeit mit der Berufungsbeklagten
enttäuscht zu sein. Die zahlreichen Sorgfaltspflichtverletzungen führten
letztlich dazu, dass sie das Objekt nicht zum angegebenen Preis von CHF
2'900'000.00 habe verkaufen können. Es sei ihr ein Schaden von mindestens CHF
100'000.00 entstanden.

6.1.2 Ferner rügt die Berufungsklägerin,
die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht auf eine Doppelmäkelei erkannt. Die
Berufungsbeklagte habe selbst erklärt, dass auf der von ihr vorgelegten Klagebeilage
Nr. 8 verschiedene Interessenten für die Liegenschaft aufgelistet seien. In
dieser Auflistung sei auch C.___ aufgeführt. C.___ habe offenbar die
Gelegenheit abwarten wollen, um in einem günstigen Moment zuzuschlagen. Der
Interessenkonflikt sei offensichtlich. Auch die gravierenden
Pflichtverletzungen belegten die Doppelmäkelei.

6.2.1 Ist der Mäkler in einer Weise, die
dem Vertrage widerspricht, für den andern tätig gewesen, oder hat er sich in
einem Falle, wo es wider Treu und Glauben geht, auch von diesem Lohn
versprechen lassen, so kann er von seinem Auftraggeber weder Lohn noch Ersatz
für Aufwendungen beanspruchen (Art. 415 OR). Mit der Unterstellung des
Mäklervertrags unter die Vorschriften des Auftrags durch Art. 412 Abs. 2 OR
treffen den Mäkler grundsätzlich auch die in Art. 398 OR geregelten Sorgfalts-
und Treuepflichten des Beauftragten. Dem Mäkler obliegt eine auf den Gegenstand
des Mäklervertrages ausgerichtete, im Vergleich zum gewöhnlichen Beauftragten
eingeschränkte Treue- und Sorgfaltspflicht (Caterina Ammann in: Corinne Widmer
Löchinger/David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, Basel 2020,
Art. 413 N 5, N 7).

6.2.2. Das Bundesgericht hat bisher
offengelassen, ob die Zulässigkeit der Doppelmäkelei auf die reine Nachweismäkelei
einzuschränken sei. In der Literatur wird die Doppeltätigkeit für den Nachweis-
und Zuführungsmäkler als grundsätzlich zulässig, jedoch für den
Vermittlungsmäkler als verboten erachtet (Caterina Ammann, a.a.O., Art. 415 N
4).

6.2.3 Verletzt der Mäkler seine Treuepflichten,
verwirkt er seinen Anspruch auf die Provision und den Ersatz seiner
Aufwendungen (Caterina Ammann, a.a.O., Art. 415 N 6; vgl. auch den Wortlaut von
Art. 415 OR).

6.3 Aus der Korrespondenz zwischen den
Parteien (so etwa Klagebeilage Nr. 10; Klageantwortbeilage Nr. 5) ergibt sich,
dass die Berufungsklägerin die Arbeit der Berufungsbeklagten beanstandete. Bemängelt
wurde insbesondere, dass: (-) im Inserat zu wenig Einheiten genannt worden
seien; (-) das Inserat unter der falschen Rubrik veröffentlicht worden sei; (-)
der Kaufpreis mit CHF 2'600'000.00 anstelle von CHF 2'800'000.00 und ohne
die zusätzlichen Kosten für das Inventar von CHF 100'000.00 angegeben
worden sei; (-) die Bruttorendite zu tief angegeben worden sei. Schliesslich
bemängelte die Berufungsklägerin, dass die Liegenschaft trotz ausdrücklichem
Hausverbot betreten worden sei.

6.4 Der Berufungsklägerin ist grundsätzlich
zuzustimmen, wenn sie ausführt, eine Käuferin sei ohne sachlichen Grund nicht
bereit, einen wesentlich höheren Preis als den erstmals kommunizierten zu
bezahlen. Unüblich ist dies allerdings nicht. Wie bereits die Vorinstanz völlig
zu Recht festhielt, war es die Berufungsklägerin, welche den Preis immer wieder
unterschiedlich definierte. Die Behauptung der Berufungsklägerin, es sei
unzutreffend, dass sie selbst einen Betrag von CHF 2'500'000.00 bzw. CHF
2'600'000.00 definiert habe, ist durch die Klagebeilage Nr. 5 und
Klageantwortbeilage Nr. 4 widerlegt. Dass die nachmalige Käuferin jemals bereit
gewesen wäre, für die Liegenschaft (inkl. Inventar) einen Preis von CHF 2'900'000.00
zu bezahlen, ist nicht belegt. Unzutreffend bzw. nicht bewiesen ist ferner,
dass der Abschluss zu einem Preis von CHF 2'900'000.00 Bedingung für die
Ausrichtung des Mäklerlohnes gewesen sein soll. Von einem Mindestpreis war nie
die Rede. Im Zweifel hat die Nennung eines Kaufpreises im Mäklervertrag nur die
Bedeutung eines Richtpreises und ist nicht dahingehend zu verstehen, dass bei
Nichterreichen der Mäkler keinen Provisionsanspruch haben soll (Caterina Ammann,
a.a.O., Art. 413 N 5, N 7). Eine fixe Provision bei Vereinbarung eines
Richtpreises macht denn auch Sinn, da es der Auftraggeber in der Hand hätte bei
einem tieferen Kaufangebot keinen Kaufvertrag abzuschliessen, womit dann auch
kein Provisionsanspruch entstehen würde. Auch die übrigen von der
Berufungsklägerin aufgeführten «Mängel» vermögen keine Pflichtverletzung zu
begründen.

6.5 Der Umstand alleine, dass C.___ namentlich
in einem «[...]Auszug» als Interessent aufgeführt wird, stellt noch keinen
Beweis für eine Doppelmäkelei dar. Die Berufungsbeklagte schilderte in
nachvollziehbarer Weise, wie es dazu gekommen ist, dass der Name von C.___ auf
der Liste erschien, nämlich, weil er das Dokument heruntergeladen habe. Es gibt
keinen einzigen weiteren Hinweis darauf, dass C.___ am Kauf der Liegenschaft
interessiert gewesen sein soll. Gegen einen Interessenkonflikt spricht ferner,
dass die Berufungsklägerin selbst angibt, C.___ habe nie ein eigenes Interesse
an der Liegenschaft bekundet (Befragung von E.___, N 794). Mit der Vorinstanz
ist schliesslich davon auszugehen, dass C.___, wäre er denn wirklich an der
Liegenschaft interessiert gewesen, schon damals «zugeschlagen» hätte, als für
die Liegenschaft ein Preis von CHF 2'500'000.00 verlangt worden ist. Zu Recht
verneinte die Vorinstanz in der Folge das Vorliegen einer Doppelmäkelei.

7.1 Die Berufungsklägerin rügt, die
Vorinstanz gehe zu Unrecht davon aus, dass die Liegenschaft und das Inventar
als untrennbare wirtschaftliche Einheit zu betrachten sei, weshalb die
Provision auf dem Gesamtpreis von CHF 2'800'000.00 geschuldet sei. Sie habe nach
der Vertragsauflösung vom 15. September 2020 ausdrücklich einen Kaufpreis von
CHF 2'800'000.00 sowie CHF 100'000.00 für das Inventar kommuniziert. Aus Sicht
der Berufungsbeklagten sei das Inventar lediglich ein «kleines Detail»gewesen.
Die Berufungsbeklagte selbst sei davon ausgegangen, dass die Kosten für das
Inventar nicht Teil des Kaufpreises gewesen seien. Wenn schon, dann wäre der
Provisionsanspruch auf Grundlage von CHF 2'700'000.00 zu berechnen.

7.2 Die Berufungsbeklagte war damit
beauftragt, die Liegenschaft und das Inventar zu verkaufen. Das ergibt sich
klar aus der Korrespondenz zwischen den Parteien (Klagebeilagen Nrn. 5, 18, 19,
20 und 21). E.___ selbst führte vor Vorinstanz aus, C.___ habe ihn mehrmals
bestätigt, dass F.___ das wisse und er ihr sofort 2.8 Mio. und CHF 100'000.00
kommuniziere (Befragung von E.___, N 124 f.). Auch F.___ bestätigte, dass das
Inventar thematisiert worden ist (Befragung von F.___, N 73 ff. und 323 ff.). Entsprechend
bemisst sich der Mäklerlohn nach dem Gesamtpreis der Liegenschaft, einschliesslich
des Inventars. Der Mäklerlohn beträgt 3 % des Verkaufspreis von CHF 2'800'000.00
zuzüglich MwSt. Die Forderung ist damit begründet.

7.3 Die Berufungsklägerin rügt, mangels
Forderung sei auch kein Zins geschuldet. Nachdem soeben festgestellt wurde,
dass die Forderung begründet ist, ist auch der entsprechende Zins geschuldet.
Dieser beträgt 5 % ab dem 1. Juni 2021 (vgl. Klagebeilage Nr. 27).

8. Nach dem Gesagten ist dargetan, dass
die Berufungsbeklagte einen Anspruch auf einen Mäklerlohn in der Höhe von CHF
90'468.00 zuzüglich Zins von 5 % seit 1. Juni 2021 hat. DieBerufungerweist sich als unbegründet. Sie istabzuweisen, soweit
darauf überhaupt einzutreten ist.

9. Bei diesem Verfahrensausgang hat die
Berufungsklägerin die Kosten des Verfahrens vor Obergericht in der Höhe von CHF
6'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss
in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat die Berufungsklägerin der
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu entrichten. Diese wird
antragsgemäss auf CHF 8'350.75 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.Die A.___ gmbh hat die Kosten des
Berufungsverfahrens von CHF 6'500.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem von ihr
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3.Die A.___ gmbh hat der B.___ AG für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 8'350.75 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 30'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Kofmel                                                                              Schaller