so_gerichte · ZZ.1982.16 · 1982-06-28 · de
Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen

Art. 1 Bundesgesetz über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen. Land, das im engsten Sinne baureif ist, d.h. in Übereinstimmung mit der Nutzungsplanung für die bauliche Nutzung erschlossen ist, untersteht dem Entschuldungsgesetz nicht; auch dann nicht, wenn das Bauland eigentumsmässig zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehört und vorläufig noch landwirtschaftlich genutzt wird.

SOG 1982 Nr. 16

Art. 1 Bundesgesetz über die Entschuldung
landwirtschaftlicher Heimwesen.Land, das im engsten Sinne baureif ist,
d.h. in Übereinstimmung mit der Nutzungsplanung für die bauliche Nutzung
erschlossen ist, untersteht dem Entschuldungsgesetz nicht; auch dann nicht,
wenn das Bauland eigentumsmässig zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehört
und vorläufig noch landwirtschaftlich genutzt wird.

W. F. ist Eigentümer des Grundstücks GB Oensingen Nr. 2699.
Das Grundstück befindet sich in der Industriezone Oensingen. Es grenzt nördlich
an die Nordringstrasse, eine Sammelstrasse, welche der Grobzum Teil auch der
Feinerschliessung eines grösseren Teils des Industriegebiets "Moos"
dient. Für diese Strasse wie auch für die in ihr angelegte Kanalisation sind
seinerzeit Perimeterbeiträge verfügt worden. Ein Teil des Grundstücks Nr. 2699
befand sich im Perimetergebiet der Strasse wie auch in demjenigen der
Kanalisation. Das Grundstück Nr. 2699 ist dem Bundesgesetz über die
Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen (im Folgenden mit LEG abgekürzt)
unterstellt und mit einer Belastungsgrenze belegt worden. 1981 stellte der
Eigentümer beim kantonalen Landwirtschafts-Departement das Gesuch, die
Unterstellung sei aufzuheben. Er machte geltend, das Grundstück sei durch die
Einteilung in die Industriezone Baugebiet geworden. Die Aufhebung der
Belastungsgrenze sei für den Eigentümer vorab deshalb nötig, weil er der
Einwohnergemeinde für das Grundstück Perimeterbeiträge in der Höhe von Fr.
152'807.80 schulde. Das Landwirtschafts-Departement wies das Gesuch ab. Gegen
den Entscheid erhob W. F. beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das
Verwaltungsgericht hiess sie teilweise gut, mit folgender Begründung:

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, dass sein Grundstück
voll baureifes Land geworden sei und nicht mehr als landwirtschaftliches
Grundstück im Sinne von Art. 1 LEG zu qualifizieren sei. Das
Landwirtschafts-Departement stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass
das Grundstück nach wie vor landwirtschaftlich genutzt werde und zudem
eigentumsmässig Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes sei. Ein
solches Grundstück bleibe nach ständiger Praxis -- früher des Regierungsrats,
heute des Landwirtschafts-Departements -- dem LEG unterstellt, auch wenn es einer
Bauzone angehöre und selbst wenn es als baureif anzusehen sei.

Nach Art. 1 LEG findet das Gesetz Anwendung auf Heimwesen
und Liegenschaften, die ausschliesslich oder vorwiegend landwirtschaftlich
genutzt werden. Vom Sinn des Gesetzes her gesehen fällt aber nicht schlechthin
jede landwirtschaftlich genutzte Parzelle unter die Bestimmungen des LEG über
die Belastungsgrenze. So ist unbestritten, dass Einzelparzellen, die nicht
eigentumsmässig zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehören, sondern auf
Grund eines Pachtvertrages landwirtschaftlich genutzt werden, den Bestimmungen
über die Belastungsgrenze nicht unterstehen, wenn sie Bauland geworden sind und
damit den ihnen eignen Wert nicht mehr aus der landwirtschaftlichen Nutzung
erhalten (vgl. auch Art. 1 Abs. 2 der Verordnung über die Verhütung der
Überschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 16.11.1945 --
SR-211-412-121).Aber auch Baulandparzellen, die eigentumsmässig zu einem
landwirtschaftlichen Heimwesen gehören und dabei immer noch landwirtschaftlich
genutzt werden, können sich wertmässig dergestalt entwickelt haben, dass die
Aufrechthaltung der Belastungsgrenze nicht mehr gerechtfertigt ist: Handelt es
sich um voll baureifes Land, kann durch eine dem Baulandwert entsprechende
Belehnung keine echte Überschuldung mehr entstehen. Gewiss kann eine
Zinsbelastung eintreten, die mit dem Ertrag des landwirtschaftlichen Betriebes
nicht mehr erwirtschaftet werden kann. Sollte das geschehen, muss eben das
Bauland oder ein Teil davon verkauft werden, was erlaubt ist. Das
Landwirtschaftsdepartement hat demgegenüber vorgebracht, der Baulandwert sei
nicht konstant; wenn ein Landwirt sein Bauland, statt es zu verkaufen, belehne
und weiter landwirtschaftlich nutze, könne es geschehen, dass mit der Zeit der
Baulandwert wieder verloren gehe (weil eine Umzonung erfolge oder weil wegen
Rezession der Baulandmarkt zusammenfalle) und dann habe man es eben doch mit
einem überschuldeten Bauern zu tun. Dieser Einwand ist durchaus bedenkenswert.
Er vermag aber das eben Gesagte nicht zu widerlegen, sondern führt lediglich
dazu, dass im vorliegenden Zusammenhang an die Qualität des Baulandes strenge
Anforderungen zu stellen sind und zwar in dem Sinne, dass der Baulandwert auch
für die Zukunft einigermassen gesichert sein muss. Das ist dann der Fall, wenn
das betrefende Land als Bauland bereits erschlossen ist und zwar in
Übereinstimmung mit den massgebenden Nutzungsplänen. Trifft dies zu, ist nicht
mehr mit einer Umzonung zu rechnen und der durch die Erschliessungsmassnahmen
erreichte Wert dürfte auch einigermassen krisenresistent sein. Hat man es mit
solchem Bauland zu tun, so fehlt es an einem vernünftigen öffentlichen
Interesse, wenn für dieses Land immer noch auf einer Belastungsgrenze,
angeknüpft am landwirtschaftlichen Ertragswert, beharrt wird. Ein Eingriff in
die Eigentumsfreiheit ohne öffentliches Interesse gilt als verfassungswidrig
(Art. 23ter Abs. 2 BV).Es ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber dem LEG
eine verfassungswidrige Wirkung zulegen wollte. Die Bestimmungen über die
Belastungsgrenze sind deshalb bei richtiger Auslegung des Gesetzes auf im
engsten Sinne baureifes Land, d.h. auf in Übereinstimmung mit der
Nutzungsplanung bereits erschlossenes Bauland nicht anzuwenden, und zwar auch
dann nicht, wenn das Bauland vorläufig noch Bestandteil eines
landwirtschaftlichen Heimwesens ist. -- Daran ändert auch Art. 1 Abs. 2 der
genannten Verordnung über die Verhütung der Überschuldung nichts. Auch diese
Bestimmung darf nicht so ausgelegt werden, dass sie übergeordnetem Recht
widerspricht. Die vorliegende Auslegung stimmt im Resultat überein mit der
Auffassung von O.K. Kaufmann, geäussert in Juristische Kartothek, Karte Nr.
961, S. 2 (wo sich insbesondere eine Auseinandersetzung mit Art. 1 Abs. 2 der
Verordnung über die Verhütung der Überschuldung findet) und mit einem früheren
Urteil des solothurnischen Verwaltungsgerichtes, publiziert in RB 1972 Nr. 46
(wo in der Begründung etwas zu direkt auf die Praxis zu Art. 218 OR abgestellt
worden ist).

b) Nach dem Gesagten fragt sich, ob das Grundstück Nr. 2699
im dargelegten engsten Sinne baureifes Land enthält. Die Frage kann -- entgegen
der Meinung des Beschwerdeführers -- nicht für das ganze riesige, ca. 5 ha
grosse Grundstück bejaht werden. Das Grundstück ist soweit voll baureif, als es
durch die Nordringstrasse und die darin verlaufende Kanalisation direkt
erschlossen ist. Andere Erschliessungsanlagen bestehen noch nicht. Der südliche
Teil des Grundstücks kann deshalb noch nicht als voll baureif bezeichnet
werden. Im nördlichen Teil liegt es auf der Hand, dasjenige Gebiet als baureif
im engsten Sinne anzusehen, das sowohl in den Strassen- wie auch in den
Kanalisationsperimeter einbezogen worden ist und zwar voll, zu 100% einbezogen
(in der Tiefe der ersten 100 m).Da der Kanalisationsperimeter das Gebiet des
Strassenperimeters voll überdeckt, ist massgeblich das im Strassenperimeterplan
entsprechend markierte Gebiet. Dieses ist von den massgeblichen
Erschliessungsanlagen aus gesehen 100 m tief, was etwas viel ist. Es handelt
sich aber von der Zonenkonzeption her gesehen um Industrieland. Industrieland
darf bei einer Tiefe von 100 m als voll erschlossen angesehen werden, welche
Auffassung auch in der Behandlung im Perimeterverfahren zum Ausdruck gekommen
ist. Es ergibt sich: Sofern der Grundeigentümer die Freigabe von der
Unterstellung für eine (abzutrennende) Parzelle im Gebiet des
Strassenperimeters der Nordringstrasse (voll perimeterpflichtiges Land)
verlangt, hat das Landwirtschafts-Departement sie zu bewilligen. Die Beschwerde
ist in diesem Sinne teilweise gutzuheissen.

Es mag noch angefügt werden, dass ein Entscheid, der dem
Grundeigentümer nicht einmal in diesem eingeschränkten Ausmass entgegenkäme und
jegliche Freigabe ablehnen würde, gerade in einem Fall, wie er hier vorliegt,
sehr stossend und unverständlich wäre: Der Eigentümer wünscht die Aufhebung der
Belastungsgrenze, weil er die sehr hohen Perimeterbeiträge finanzieren muss.
Die radikale Auffassung des Departements verhindert die Aufnahme einer
Hypothek, die zur Finanzierung der bereits realisierten, das Land aufwertenden
Erschliessungsanlagen dient. Das Departement hat dem Eigentümer empfohlen,
statt eine Hypothek aufzunehmen, einen Teil des Landes zu verkaufen. Dieser
Ratschlag zeigt auf seine Weise, dass sich die Ablehnung der Freigabe in einem
solchen Fall nicht mehr einleuchtend begründen lässt. Es ist nicht
verständlich, wieso der Eigentümer das Land nicht vorerst belehnen soll, wenn
er dies wünscht -- verkaufen kann er es immer noch, wenn dies wegen der
Zinsbelastung nötig sein sollte.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 28. Juni 1982