so_gerichte · VWBES.2020.180 · 2020-12-17 · de

Baubewilligung

Solothurn Verwaltungsgericht 17.12.2020 VWBES.2020.180
Soleure Verwaltungsgericht 17.12.2020 VWBES.2020.180
Soletta Verwaltungsgericht 17.12.2020 VWBES.2020.180

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
17. Dezember 2020
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Stöckli
Gerichtsschreiberin Kaufmann
In Sachen
1.
A.___
2.
B.___
beide
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Nüssli
Beschwerdeführer
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement
2.
Bau-,
Werk- und Planungskommission der Einwohnergemeinde
Dornach
3.
C.___
und
D.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Roland Müller
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. Am 7. Juni 2019 reichten C.___ bei
der Bau-, Werk- und Planungskommission Dornach (BWPK) ein Baugesuch für einen
teilweisen Ersatz des Garagendachs und abgewitterter Mauerwerksteile der Garage
auf GB Dornach Nr. [...] ein. Das Grundstück steht im Eigentum von C.___.
Projektverfasser war D.___. Dabei sollte der westliche Teil des Garagendachs
bis auf Höhe des Daches des westlich gelegenen Gebäudes auf GB Dornach Nr. […]
angehoben werden, wobei zugleich die Erneuerung des gesamten ca. 5 m langen
Dachs geplant war. Zudem sollte die hintere Wand der Garage um rund einen
halben Meter bis an die Grenze zur Parzelle Nr. [...], zu deren Lasten ein
Grenzbaurecht besteht, verschoben werden.
2. Gegen das Baugesuch erhoben A.___ und
B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Nüssli, Einsprache. Die BWPK wies die
Einsprache mit Entscheid vom 16. Dezember 2019 ab und erteilte die
Baubewilligung (mit den üblichen Auflagen). Das Baugesuch beinhalte neben der
Sanierung der bestehenden Garage auch eine Erweiterung in Richtung Westen und
in geringem Umfang eine Erhöhung des Daches. Gegen die angrenzende Parzelle
bestehe ein Grenzbaurecht, welches erlaube, einen unmotivierten Zwischenraum zu
eliminieren. Dies erscheine sinnvoll und sei rechtlich im Rahmen dessen, was
die BWPK bewilligen könne. Ebenso verhalte es sich mit der teilweisen Erhöhung
des Daches. Alles Übrige, was die Einsprecher vorbrächten, sei nicht Gegenstand
des Baugesuchsverfahrens.
3. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___
und B.___ mit Schreiben vom 20. Dezember 2019 Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement
(BJD). Dieses wies die Beschwerde mit Verfügung vom 29. April 2020 ab,
auferlegte den Beschwerdeführern die Kosten und verpflichtete sie, den
Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu bezahlen. Unbestritten sei, dass
die infrage stehende Garage seit über 40 Jahren bestehe und unter anderem zum
Abstellen von Motorfahrzeugen benutzt werde. Die ursprünglichen Urteile von
Verwaltungsgericht und Bundesgericht seien in diesem Baugesuchsverfahren nicht
massgebend, da die nun infrage stehende Garage beim damaligen Bauprojekt
abgerissen und neu durch einen Carport hätte ersetzt werden sollen. Dieser wäre
grösser geworden, hätte Platz für 4 Motorfahrzeuge geboten und den Bewohnern
der 8 geplanten Wohnungen dienen sollen. Vorliegend handle es sich um die
Sanierung und geringfügige Erweiterung eines bestehenden Gebäudes, welches
inklusive Zufahrt einmal bewilligt worden sei. Die Zufahrt bilde nicht
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. An der bestehenden Nutzung der Garage
ändere sich durch die geplanten Arbeiten überhaupt nichts. Es werde kein neuer
Raum zum Parkieren geschaffen und die Erhöhung des Daches führe auch sonst zu
keiner Nutzungsänderung. Es komme durch die Sanierung zu keinem Mehrverkehr in
den Hinterhof. Die Garage sei daher sowohl bezüglich ihrer Substanz als auch
ihrer Nutzung in ihrem Bestand zu schützen.
4. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___ und
B.___ (in der Folge Beschwerdeführer), beide vertreten durch Rechtsanwalt Bruno
Nüssli, mit Eingabe vom 14. Mai 2020 frist- und formgerecht Beschwerde und
stellten folgende Rechtsbegehren:
1.
Es sei die Verfügung des Bau- und
Justizdepartements des Kantons Solothurn vom 29. April 2020 in der
Beschwerdesache Nr. 2019/145 sowie der Entscheid der Bau-/Werk- und
Planungskommission Dornach vom 16. Dezember 2019 aufzuheben und die beantragte
Baubewilligung für das teilweise Ersetzen des Garagendachs und der abgewitterten
Mauerwerksteile bezüglich der Nebenbaute im Hinterhofbereich der Parzelle GB Dornach
Nr. […] (…strasse […]) nicht zu erteilen.
2.
Eventualiter sei die Baubewilligung zu
erteilen mit der Auflage, dass der Unterstand mangels genügender Erschliessung
nicht als Autounterstand genutzt werden darf.
3.
Es sei der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung zuzuerkennen.
4.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zulasten der Beschwerdegegnerin.
Zur Begründung führten sie innert
Nachfrist aus, es gelte als bestritten, dass jemals eine Baubewilligung erteilt
worden sei. Das Verwaltungsgericht habe im Jahr 2007 der bestehenden Zufahrt
zum Hinterhof die Eignung als öffentlich-rechtliche Erschliessung abgesprochen.
Selbst wenn sich die Beschwerdegegner für die Benützung der betreffenden Zufahrt
auf ein privatrechtliches Wegrecht berufen könnten, ändere dies nichts daran,
dass diese Zufahrt die öffentlich-rechtlichen Anforderungen nicht erfülle und
daher nicht als ausreichende Erschliessung im baurechtlichen Sinn gelten könne.
Eine allfällige Bestandesgarantie für die Garage sei spätestens anlässlich des
Umbaus der Liegenschaften […]strasse […] – […] dahingefallen. Dieses
Umbauprojekt sei schliesslich mit Ausnahme des geplanten Carports und ohne die
Realisierung von Parkflächen im Hinterhof bewilligt worden. Damit sei eine neue
Bewilligungssituation geschaffen worden, welche die Beibehaltung des
bestehenden Gebäudes als Garage für die Nutzung als Parkplatz nicht mehr
vorsehe. Es gelte deshalb, die Frage der gesetzeskonformen Erschliessung auch
im vorliegenden Fall von Amtes wegen zu prüfen. Weil der Hinterhof weiterhin
trotz fehlender Bewilligung und ungenügender Zufahrt als Parkfläche genutzt und
dies stillschweigend geduldet werde, sähen sich die Beschwerdeführer veranlasst,
die Anordnung eines ausdrücklichen Verbotes zur Nutzung des Gebäudes als
Autounterstand zu beantragen.
5. Das BJD beantragte am 29. Juni 2020
die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge. Es verwies auf die
angefochtene Verfügung und zusätzlich darauf hin, dass der Bestandsschutz auch
deshalb gelte, weil weder für die Vorinstanz noch für das Verwaltungsgericht
Widerrufsgründe vorlägen, welche die Nutzung verbieten würden. Das BJD kenne
die Urteile des Verwaltungs- und Bundesgerichts. In der Praxis verhalte es sich
so, dass man in Dornach noch ganz viele private, sehr schmale Zugangswege
finde, welche mit Recht auch heute noch der Erschliessung dienten. Wegen den
schmalen Zugangswegen gebe es im übrigen Dornach keine Probleme.
6. C.___ und D.___ (in der Folge
Beschwerdegegner), vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Roland Müller, beantragten
am 27. Juli 2020 die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei,
unter o/e-Kostenfolge. Schon die Beschaffenheit der strittigen Garage beweise,
dass diese einzig zum Zweck des Einstellens von Autos erstellt worden sei.
Zudem bestehe das Gebäude nachweislich seit mehr als 40 Jahren, was
nötigenfalls auch mit Zeugenaussagen belegt werden könnte. Verständlicherweise
lägen heute keine Baugesuchsunterlagen mehr vor. Im Urteil aus dem Jahr 2007
sei es lediglich um die Frage gegangen, ob die Zufahrt öffentlich-rechtlich als
genügende Erschliessung für den geplanten Carport anzusehen sei. Dies habe das
Verwaltungsgericht seinerzeit für neue Nutzungen verneint. Tatsache sei aber,
dass die Zufahrt über Jahrzehnte und auch heute noch – auch von den
Beschwerdeführern – benutzt werde, ohne dass es je zu einem Unfall gekommen
wäre. Es sei möglich, Fahrzeuge im Hinterhof zu wenden, sodass vorwärts auf die
Strasse ausgefahren werden könne. Jedenfalls aber bestehe für das strittige
Garagengebäude in Bezug auf die Erschliessung die Bestandesgarantie. Bei
Bestandesbauten, die unbestrittenermassen seit mehr als 30 Jahren bestünden,
werde praxisgemäss kein Nachweis einer Bewilligung verlangt, denn kaum jemand
werde nach so langer Zeit privat noch über diese Unterlagen verfügen. Mit der
seinerzeitigen Ablehnung des Baugesuchs über den Carport sei eben gerade nicht
über die Aufhebung der bestehenden Nutzungen entschieden, sondern lediglich die
Bewilligung einer neuen Nutzung verweigert worden.
Auf das neu vorgebrachte Begehren eines
Verbots der Zufahrt sei nicht einzutreten, denn die Voraussetzungen seien weder
in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht gegeben. Die Parzellen der
Beschwerdegegner verfügten über ein grundbuchlich gesichertes Wegrecht, was für
sich schon Beweis sei, dass seit langer Zeit eine Zufahrt bestanden habe,
ansonsten man kein Wegrecht begründet hätte.
7. Die BWPK hat auf eine Stellungnahme
verzichtet und die Parteivertreter haben ihre Kostennoten eingereicht, wobei
Rechtsanwalt Nüssli eine persönliche Stellungnahme seiner Mandanten an das
Verwaltungsgericht beigefügt hat. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wurde mit
dem Hinweis, dass auf eigene Gefahr gebaut werde, abgewiesen. Die Sache erweist
sich damit als spruchreif. Die zusätzlich beantragten Beweismassnahmen
(Edition, Augenschein, Partei- und Zeugenbefragung) sind unnötig und daher in
antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen. Es wird im Grundsatz auf die Akten
und die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften verwiesen. Soweit
nötig ist im Folgenden speziell darauf einzugehen.
II.
1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 2 Abs. 3 Kantonale
Bauverordnung, KBV, BGS 711.61; § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS
125.12). A.___ und B.___ sind als Nachbarn und Wegrechtsbelastete durch den
angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Zulässige Beschwerdegründe sind nach
§ 67
bis
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11)
die Verletzung von kantonalem und Bundesrecht, wobei die Überschreitung oder
der Missbrauch des Ermessens als Rechtsverletzung gelten (lit. a), sowie die
unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts.
Unangemessenheit kann vor Verwaltungsgericht nicht (mehr) gerügt werden, da
bereits eine Rechtsmittelinstanz als Vorinstanz entschieden hat. Zu beachten
ist zudem die Gemeindeautonomie (§ 67
bis
Abs. 2 VRG).
2. Die Beschwerdeführer wenden zunächst
ein, es müsse als bestritten gelten, dass für das betreffende Gebäude jemals
eine Baubewilligung erteilt worden sei. Die Vorinstanz hält dazu fest, es sei
unbestritten, dass die infrage stehende Garage seit über 40 Jahren bestehe und
unter anderem zum Abstellen von Motorfahrzeugen benutzt werde. Dies ist zwar
nicht unbestritten, dennoch aber offensichtlich. Schon aufgrund der Form des
Grundstücks der Beschwerdegegnerin ist klar (und dies geht auch aus Prozessen
der Parteien aus dem Jahr 2006 [VWBES.2006.386/387] hervor), dass der östliche
Teil des Grundstücks als (überdeckte) Tenndurchfahrt zum Erreichen des
westlichen Teils diente, auf dem das Gebäude Nr. […] steht. Die Form des
Gebäudes Nr. […] als klassische Garage und die Tatsache, dass abgewitterte
Mauerteile ersetzt werden sollen, weist auf ein Alter hin, das klar über 30
Jahren liegt (ebenso das Grenzbaurecht, siehe unten). Aus dem Grundbuchauszug
geht im Übrigen hervor, dass das Fahrwegrecht am 17. Oktober 1984 ins Grundbuch
eingetragen wurde, und schliesslich ist den Beschwerdeführern als angrenzenden
Nachbarn die Bedeutung und Nutzung des Gebäudes Nr. […] mit Sicherheit bewusst.
3. Die Beschwerdeführer bringen gegen
das eigentliche Bauvorhaben nichts Substantiiertes vor. Beim Verschieben der
westlichen Mauer direkt auf die Grenze (bei seit 1938 bestehendem Grenzbaurecht)
und der Angleichung des Daches an die Dachhöhe des sich westlich auf GB Nr. [...]
befindlichen Gebäudes handelt es sich um geringfügige bauliche Erweiterungen,
die nicht zu beanstanden sind. Im Übrigen sind nur Renovationsarbeiten geplant.
Die gesamten Massnahmen sind durch die Besitzstandsgarantie nach § 34
ter
des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1) abgedeckt. Selbst wenn die
Erschliessung der Garage an sich heute nicht mehr bewilligt werden könnte,
sprengen die vorgesehenen Erweiterungen der Garage den Rahmen der
Bestandesgarantie nicht (vgl. VWBES.2020.111 vom 31. Juli 2020 E.6.1). Es kann
auf E.7 des angefochtenen Entscheids verwiesen werden.
4. Die Parteien dieses Verfahrens
streiten aus verschiedenen Gründen seit ungefähr 20 Jahren. Es erstaunt daher
nicht, dass die im vorliegenden Verfahren gemachten Vorbringen gar nicht das
Bauvorhaben der Beschwerdegegner betreffen, sondern in erster Linie die
Erschliessung und die offensichtlich seit langem bestehende Nutzung der
fraglichen Garage. Die Erschliessung erfolgt jedoch seit 1984 über ein privatrechtliches
Fahrwegrecht, welches im Grundbuch eingetragen und gar nicht Gegenstand dieses
Verfahrens ist. Im Entscheid vom 5. Juni 2007 hat das Verwaltungsgericht
lediglich dem privatrechtlichen Fahrwegrecht die Nutzung als
öffentlich-rechtliche Erschliessung abgesprochen und die Erstellung eines
Carports und weiterer Parkplätze nicht genehmigt. Die damals und heute noch
bestehende Erschliessung und Nutzung war nicht Gegenstand des damaligen Verfahrens
und die Beschwerdeführer können heute nichts für sich daraus ableiten. Das
Gebäude und die Nutzung als Garage geniessen Bestandesschutz. Die
Baubewilligung wurde zu Recht erteilt. Damit besteht auch kein Raum, den
Beschwerdegegnern die Auflage zu machen, das Gebäude Nr. […] dürfe nicht als
Autounterstand genutzt werden.
5. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang haben A.___ und B.___ gemäss § 77 Verwaltungsrechtspflegegesetz
(VRG, BGS 124.11) i.V.m. Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der
Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen und mit den geleisteten
Kostenvorschüssen zu verrechnen sind. Zudem haben sie den Beschwerdegegnern die
Parteikosten zu ersetzen. Rechtsanwalt Dr. R. Müller macht einen Aufwand von 6
Stunden und 15 Minuten zu CHF 225.00/h und Auslagen von CHF 40.00, total CHF 1'557.60
(inklusive MwSt.) geltend, was angemessen ist.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
A.___ und B.___ haben die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.
3.
A.___ und B.___ haben C.___ und D.___ eine
Parteientschädigung von CHF 1'557.60 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin
Scherrer Reber                                                                 Kaufmann