so_gerichte · ZKBER.2016.73 · 2017-02-06 · de
Forderung


Urteilvom6. Februar 2017

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

A.___,vertreten durch Fürsprecher Reinmar
J. Salzgeber,

Berufungsklägerin

gegen

B.___,vertreten durch Rechtsanwalt Werner
Rechsteiner,

Berufungsbeklagte

betreffendForderung

zieht die Zivilkammer
des Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 Mit Schlichtungsgesuch vom 2.
Oktober 2013 verlangte die B.___ von der A.___ einen Betrag von CHF 250000.00
zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. April 2013. Anlässlich der
Schlichtungsverhandlung vom 5. Dezember 2013 ergänzte die B.___ ihre Rechtsbegehren
und verlangte zusätzlich, in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes
Region Solothurn vom 2. April 2013 sei im Umfang des Klagebetrages die Rechtsöffnung
zu erteilen. Es kam keine Einigung zu Stande und die Klagebewilligung wurde ausgestellt.

1.2 Am 5. März 2014
reichte die B.___ (im Folgenden: Klägerin oder Berufungsbeklagte) gegen die A.___
(im Folgenden: Beklagte oder Berufungsklägerin) beim Richteramt Olten-Gösgen
Klage ein und beantragte, die Beklagte sei zu verpflichten, ihr CHF 120000.00
zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. April 2013 zu bezahlen. Im Weitern sei in der
Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Region Solothurn vom 2. April 2013 im
Umfang des Klagebetrages die Rechtsöffnung zu erteilen. Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen. Am 30. Juni 2014 beantragte die Beklagte die
Klageabweisung unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Mit Verfügung vom 11.
Juli 2014 ordnete der Amtsgerichtspräsident einen zweiten
Rechtsschriftenwechsel an. Beide Parteien hielten mit Replik vom 20. Oktober
2014 und Duplik vom 15. Januar 2015 an ihren Rechtsbegehren fest. Am 27. März
2015 reichte die Klägerin eine «freiwillige Stellungnahme» ein. Am 10. Oktober
2015 fand vor dem Amtsgerichtspräsidenten eine Instruktionsverhandlung statt.
Die Parteien konnten sich nicht einigen. Am 15. März 2016 fand die Hauptverhandlung
mit Partei- und Zeugenbefragung statt. Am 17. März 2016 fällte das Amtsgericht
folgendes Urteil:

1.Die Beklagte hat der Klägerin
CHF 37667.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 10. April 2013 zu
bezahlen.

2.In der Betreibung Nr. [...] des
Betreibungsamtes Region Solothurn vom 2. April 2013 wird der
Rechtsvorschlag im Umfang von Ziff. 1 hievor aufgehoben.

3.Die Gerichtskosten von insgesamt
CHF 13500.00 (inkl. der Kosten des Schlichtungsverfahrens von
CHF 500.00) werden der Klägerin im Umfang von CHF 9000.00 und der
Beklagten im Umfang von CHF 4500.00 zur Bezahlung auferlegt. Sie werden
mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Beklagte
hat der Klägerin für vorgeschossene Gerichtskosten CHF 4500.00 zurückzuerstatten.

4.Die Klägerin hat der Beklagten eine
Parteientschädigung von CHF 7272.00 (inkl. Auslagen und 8 % MwSt.)
zu bezahlen.

2. Frist- und
formgerecht erhob die Beklagte Berufung gegen das Urteil vom 17. März 2016 und
stellte zusammengefasst den Antrag, dieses sei aufzuheben und die Klage
vollumfänglich abzuweisen. Auf das Rechtsbegehren gemäss Ziffer 2 der Klage sei
nicht einzutreten, eventualiter sei es abzuweisen. Die Klägerin schloss auf
Abweisung der Berufung.

3.1 Die
Berufungsklägerin beantragt vorsorglich, «um verfahrensmässig nichts zu
versäumen», die Durchführung einer mündlichen Verhandlung vor der Rechtsmittelinstanz.
Dieser «vorsorgliche» Antrag ist ohne Weiteres abzuweisen, da vor der Vorinstanz
eine ausführliche Parteibefragung stattgefunden hat. Im Übrigen ist der Antrag
nicht weiter begründet.

3.2 Die
Berufungsklägerin reicht als Urkunde 2 eine «Tabelle Kontrollrechnung Berufungsklägerin
mit Auszug Liegenschaftenkonto (AB 108) betreffend Belastungen auf diesem Konto
mit Belegen Nrn. 1 bis 115» ein. Sie führt dazu aus, sie sei aufgrund der
Feststellungen der Vorinstanz betreffend der Bewegungen auf dem Liegenschaftenkonto
bei der Baloise Bank SoBa AG zu einer Kontrollrechnung veranlasst worden und es
hätten sich grössere nicht nachvollziehbare Differenzen ergeben. Im Rahmen des
Verfahrens vor der Vorinstanz seien die von ihr ab dem Liegenschaftenkonto bei
der Baloise Bank SoBa AG vorgenommenen einzelnen Zahlungen kein Thema gewesen,
da die Berufungsbeklagte dazu nichts vorgebracht habe. Beim Bankauszug der
Baloise Bank SoBa AG handelt es sich um die bekl. Urkunde 108. Die neuen
Buchungsbelege Nrn. 1 bis 115 tragen alle ein Datum aus dem Jahre 2012.

Die Berufungsbeklagte reicht ebenfalls
als Urkunde 2 bezeichnet «Buchungsbelege betreffend Dauerauftrag zur
Überweisung des Honorars an die Berufungsklägerin» ein. Es handelt sich dabei
um Bankunterlagen aus dem Jahre 2012. Die Berufungsbeklagte macht geltend, dass
die Vorinstanz diese anlässlich der Hauptverhandlung eingereichten
Bankunterlagen (Urkunde 73) zu Unrecht als unechtes Novum abgewiesen habe. Sie
habe nämlich erst gestützt auf die von der Berufungsklägerin auf Aufforderung
der Vorinstanz eingereichten Unterlagen festgestellt, dass die
Berufungsklägerin das Verwaltungshonorar doppelt vereinnahmt habe. Es handle
sich somit bei der Tatsache, dass die Berufungsklägerin das Verwaltungshonorar
doppelt vereinnahmt habe, um eine Tatsache, die ihr vor dem Vorliegen der durch
die Berufungsklägerin edierten Unterlagen nicht bekannt gewesen sei und nicht habe
bekannt sein können.

Es ist nicht zulässig, im
Berufungsverfahren ein neues Beweismittel anzurufen, um damit eine Tatsache zu
beweisen, die bei Anwendung zumutbarer Sorgfalt (Art. 317 Abs. 1 lit. b der
Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]) schon vor erster Instanz
hätte vorgebracht werden können (Peter Reetz/Sarah Hilber in: Thomas
Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
3. Aufl., Zürich 2016, Art. 317 N 39). Gemäss Klage war von Anfang an das
Prozessthema bekannt, nämlich die Frage, ob die Beklagte das Verwaltungsmandat korrekt
ausgeübt hat und ob der Klägerin ein Schaden durch die behauptete mangelhafte Mandatsführung
(unrechtmässige Vereinnahmung von Mietzinsen, Schaden infolge überhöhter
Mietzinsausstände und Wasserschaden Bernstrasse 45 Lyss) entstanden ist. Beide
Parteien hätten daher die als neu bezeichneten Belege aus dem Jahre 2012 schon
lange einreichen können. Die im Berufungsverfahren eingereichten Urkunden 2
beider Parteien sind daher unbeachtlich.

3.3 Über die Berufung
kann daher ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden
werden. Für die Vorbringen der Parteien und die Erwägungen der Vorinstanz wird
grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend
darauf einzugehen.

II.

1. Die Berufung ist gemäss Art. 311
Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und Rechtsprechung
hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus
welchen Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und
abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch
Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die
Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag,
ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht
geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf
rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil
beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der Vorinstanz einzugehen,
lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der
materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungsklägers auswirken. Es genügt
beispielsweise nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die
Vorakten anzubringen oder bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz
vorgebracht wurde. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um
von der Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu
können. Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift
detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss
ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil
falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger
im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die Aktenstücke
oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen hat er sich
auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht (vgl. z.B.
Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N 34 ff.;
BGE 138 III 374 E. 4.3).

2.1 Das Amtsgericht hat
im angefochtenen Urteil festgehalten, es sei unumstritten, dass die auf das
Konto der Beklagten einbezahlten Mietzinse für die Liegenschaften der Klägerin
grundsätzlich der Klägerin zustehen würden und dieser bis anhin nicht
übertragen worden seien. Umstritten sei hingegen, ob zum jetzigen Zeitpunkt
aufgrund der eingegangenen Zahlungen noch eine Forderung resultiere, zumal die
Beklagte geltend mache, sie habe mit dem erhaltenen Geld Kreditoren und eigene
Honoraransprüche beglichen. Die Beweislast betreffend die auf das Konto der
Beklagten geflossenen Mietzinse trage die Klägerin. Demgegenüber habe die
Beklagte zu beweisen, dass die ihr zugegangenen Beträge durch Verrechnung mit
Honorarforderungen und durch die Bezahlung von Kreditoren untergegangen seien.

Das Amtsgericht folgerte
weiter, die Beklagte habe die der Klägerin zustehenden Mietzinszahlungen
unbestrittenermassen im Rahmen ihrer Verwaltungsmandate erlangt. Sie sei der
Klägerin dafür folglich ablieferungspflichtig. Nach einigen Korrekturen am
diesbezüglich eingeklagten Betrag von CHF 45192.00 setzte die Vorinstanz
daraufhin den Erstattungsanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten für von
dieser in Empfang genommene Mietzinse auf insgesamt CHF 37667.00 fest.

2.2 Die
Berufungsklägerin erklärt ausdrücklich, sie anerkenne, dass die auf ihr Konto
einbezahlten Mietzinse grundsätzlich der Berufungsbeklagten zustehen würden und
ihr nicht übertragen worden seien. Sie erklärt weiter, dass der Schluss der
Vorinstanz, dass sich der Erstattungsanspruch der Berufungsbeklagten vor
Verrechnung auf CHF 37'667.00 belaufen würde, nicht angefochten werde. Auch die
Erwägung der Vor­instanz, dass im Auftragsrecht grundsätzlich eine Ablieferungspflicht
des Beauftragten bestehe, werde nicht in Abrede gestellt.

Die Berufungsklägerin
macht jedoch geltend, es stelle eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung sowie
eine unrichtige Rechtsanwendung dar, wenn die Vorinstanz der Berufungsbeklagten
eine Forderung von CHF 37667.00 mit der Begründung zuspreche, der
Berufungsklägerin stehe kein Verrechnungsrecht zu, d.h. sie könne die von ihr
zu Lasten der eingenommenen Mietzinse bezahlten liegenschaftsbezogenen
Drittkreditoren und eigenen Honoraransprüche aus dem
Liegenschaftsverwaltungsvertragsverhältnis nicht verrechnen.

3.1 Die Vorinstanz hat
im angefochtenen Urteil ausgeführt, gemäss den eingereichten Kontoauszügen habe
die Beklagte vom Liegenschaftenkonto bei der Baloise Bank SoBa AG in der Zeit
vom 28. Mai 2012 bis 30. September 2012 insgesamt
CHF 100921.75 an sich selbst und CHF 122564.60 an Dritte
überwiesen. Nach dem 30. September 2012 seien vom Liegenschaftenkonto
weitere Zahlungen an die Beklagte im Umfang von insgesamt CHF 18531.42
und an Dritte von insgesamt CHF 13171.77 erfolgt. In den Zahlungen an die
Beklagte sei auch die Überweisung des Schlusssaldos von CHF 12370.82
enthalten, welchen diese mit ihr zustehenden Honorarforderungen verrechnet
haben wolle. Dass eine Verrechnungserklärung der Beklagten gegenüber der
Klägerin hinsichtlich des Schlusssaldos auf dem genannten Konto bei der Baloise
Bank SoBa AG erfolgt sei, sei vorliegend nicht nachgewiesen worden. Es bleibe
damit zu prüfen, ob die Beklagte der Klägerin im Rahmen ihrer Eingaben im
vorliegenden Prozess rechtswirksam die Verrechnung erklärt habe. Gemäss Ziff.
2.2.1 des Verwaltungsvertrages über die Liegenschaft [...] vom
13. Januar 2012 sei die Beklagte von der Klägerin beauftragt worden,
das bestehende Mietzinskonto, auf welches die Mieter ihre Zahlungen zu leisten
hatten, zu überwachen. Unter Ziff. 2.2.3 sei sodann festgehalten worden, dass
alle Zahlungen ausschliesslich über das Mietzinskonto zu führen seien. Weiter
könnten gemäss Ziff. 2.3.1 kleinere Reparaturen bis CHF 300.00 im
Einzelfall von der Verwaltung in eigener Verantwortung erledigt werden. C.___ habe
anlässlich der Parteibefragung vom 15. März 2016 ausgeführt, die
Beklagte habe lediglich die Kompetenz gehabt, über Rechnungen bis zu
CHF 300.00 zu entscheiden. Alle weiteren Beträge hätten von der Klägerin
genehmigt werden müssen. Darauf, dass die Beklagte zumindest gewisse Zahlungen
nur nach Freigabe durch die Klägerin ausführen durfte, deute schliesslich auch
die von der Beklagten eingereichte E-Mail vom 11. April 2012 hin, mit
welcher die Beklagte um Freigabe bestimmter Beträge ersucht habe. Insgesamt
habe damit in beweismässiger Hinsicht auch als erstellt zu gelten, dass die
Beklagte Ausgaben, welche den Betrag von CHF 300.00 überschritten, von der
Klägerin habe «absegnen» lassen müssen. Die Beklagte hätte die Mietzinseinnahmen
folglich weder auf ein anderes Konto überweisen lassen, noch damit
Kreditorenrechnungen und/oder Honorarforderungen bezahlen dürfen. Vielmehr
hätte sie diese aufgrund der auftragsrechtlichen Ablieferungspflicht der
Klägerin herausgeben müssen. Die obgenannten Mietzinseinnahmen würden damit als
widerrechtlich entzogen gelten. Die von der Klägerin geltend gemachte Forderung
für ihr zustehende Mietzinseinnahmen sei somit nicht durch Verrechnung
untergegangen. Entsprechend sei die Beklagte zu verpflichten, der Klägerin die
auf ihrem Konto bei der Baloise Bank SoBa AG eingegangenen Mietzinsen  soweit
dies denn verlangt wurde  herauszugeben.

3.2 Die
Berufungsklägerin macht geltend, vorab sei der Schluss der Vorinstanz unrichtig,
da es bei der Bezahlung von liegenschaftsbezogenen Drittkreditoren rechtlich
gar nicht um die Frage der Verrechnung gehe. Es entspreche gängiger Usanz in
der Liegenschaftsverwaltungsbranche, dass die Verwaltung für ihren Auftraggeber
zu Lasten der Mietzinseinnahmen die Bezahlung von liegenschaftsbezogenen
Ausgaben besorge. Dies entspreche dem Kernzweck eines Verwaltungsauftrages, den
ein Auftraggeber erteile, um sich nicht selber um die Verwaltung seiner
Liegenschaft kümmern zu müssen. Sie habe denn auch mit für die
Berufungsbeklagte eingenommenen Mietzinseinnahmen liegenschaftsbezogene
Rechnungen Dritter bezahlt, d.h. sie habe im Rahmen ihrer Tätigkeit als Liegenschaftsverwalterin
mit Geld der Berufungsbeklagten Rechnungen der Berufungsbeklagten bezahlt. Mit
Verrechnung im Sinne von Art. 120 ff. OR habe das nichts zu tun. Lediglich im
Umfang der Honoraransprüche aus dem Liegenschaftsverwaltungsverhältnis liege
überhaupt Verrechnung vor. Im Weitern seien die durch die Vorinstanz
berechneten Zahlen  Überweisungen der Berufungsklägerin ab dem
Liegenschaftenkonto von CHF 100921.75 an sich selber und CHF 122564.60
an Dritte und nach dem 30. September 2012 weitere CHF 18531.42
an sich selber und CHF 13171.77 an Dritte  nicht nachvollziehbar. Eine
Kontrollrechnung ergebe jedenfalls, dass nicht erklärbare Differenzen bestehen
würden. Im Rahmen des Verfahrens vor der Vorinstanz seien die von ihr ab dem
Liegenschaftenkonto vorgenommenen einzelnen Zahlungen kein Thema gewesen, da
die Berufungsbeklagte dazu nichts vorgebracht habe. Das Liegenschaftenkonto bei
der Baloise Bank SoBa habe per 16. Januar 2014 vor der Saldierung einen Saldo
von CHF 12390.62 bzw. CHF 12370.82 aufgewiesen. Dieser Saldo stimme genau mit
dem Saldo des Kontos 1021 in der Liegenschaftsbuchhaltung überein. Dieser Saldo
zu Gunsten der Berufungsbeklagten sei mit ihrer unbezahlten Rechnung von CHF
15547.45 verrechnet und das Liegenschaftenkonto bei der Baloise Bank SoBa
saldiert worden. Insoweit Verrechnung im Umfang ihrer Honoraransprüche aus dem
Liegenschaftsvertragsverhältnis erfolgt sei, ergebe sich dies ohne weiteres aus
der Buchhaltung. Die entsprechende Verbuchung stelle rechtlich eine Verrechnungserklärung
dar.

4.1 Zunächst ist
festzustellen, dass es unbestritten ist, dass die Berufungsklägerin mehrere
Liegenschaften der Berufungsbeklagten zu verwalten hatte. Lediglich für die
Verwaltung der Mehrfamilienhäuser [...] ist ein schriftlicher
Verwaltungsvertrag abgeschlossen worden (kläg. Urkunde 1). Weitere
Verwaltungsverträge zwischen den Parteien sind mündlich abgeschlossen worden
(BS III.1. der Klage vom 5. März 2014, BS III.35 der Klageantwort vom 30. Juni
2014). Im Berufungsverfahren ist lediglich das Mandatsverhältnis betreffend der
Liegenschaften [...] noch ein Thema, rufen beide Parteien doch weitgehend
dieses Verhältnis betreffende Urkunden  beispielsweise die bekl. Urkunden 108
ff.  an. Wie es sich mit den übrigen Verwaltungsmandaten verhält, kann
offengelassen werden, da dies auch aus den überaus umfangreichen Rechtsschriften
vor Vorinstanz nie ganz klar hervorgegangen ist.

4.2 Die Rüge der
Berufungsklägerin erfolgt zu Recht. Die Mietzinseinnahmen wurden auf das
Liegenschaftenkonto bei der Baloise Bank SoBa AG einbezahlt (ob dies auch nach
Mandatsende noch erfolgt ist, spielt dabei keine Rolle [bekl. Urkunde 108]). Am
16. Januar 2014 hat der Saldo CHF 12370.82 betragen, was exakt der von der Berufungsklägerin
geführten Buchhaltung (Konto 1021) entspricht (bekl. Urkunde 112). Gemäss
Verwaltungsvertrag vom 13. Januar 2012 hat der Beauftragte das Inkasso der
Mietzinse und Nebenleistungen zu führen. Ebenso sind alle Zahlungen (Unterhalt
und Reparaturen, Brennstoffe, Gebühren, Abgaben, Anschaffungen, Hauswartentschädigungen,
Versicherungen, Verwaltung und alle übrigen möglichen Auslagen etc.) ausschliesslich
über das Mietzinskonto zu führen (kläg. Urkunde 1). Die über das Liegenschaftenkonto
getätigten Zahlungen an Dritte haben damit nichts mit der Frage der Verrechnung
zu tun. Bei den auf das Liegenschaftenkonto eingegangen Zahlungen ist die
Berufungsbeklagte Gläubigerin. Bei den durch die Berufungsklägerin über das
Liegenschaftenkonto bezahlten Rechnungen ist die Berufungsbeklagte Schuldnerin.
Es handelt sich nicht um Forderungen der Berufungsklägerin. Eine Verrechnung
ist demnach gar nicht möglich.

4.3 Die Frage einer
Verrechnungsmöglichkeit im Sinne von Art. 120 des Obligationenrechts (OR, SR
220) stellt sich damit lediglich im Umfang der Honoraransprüche der
Berufungsklägerin. Mit der Klage vom 5. März 2014 hat die Berufungsbeklagte behauptet,
die Berufungsklägerin habe Mietzinseinnahmen in der Höhe von CHF 45192.00
eingenommen, welche sie ihr nie weitergeleitet habe. In ihrer Klageantwort vom
30. Juni 2014 hat die Berufungsklägerin ausgeführt, dass auch nach Mandatsende
immer noch Mietzinszahlungen bei ihr eingegangen seien. Diese Zahlungseingänge
seien verbucht worden und es seien offene Kreditoren bezahlt worden. Nach Bezahlung
dieser Kreditoren habe per 30. Dezember 2013 ein Saldo von CHF 12390.62 zu
ihren Gunsten resultiert (bekl. Urkunde 83), welchen sie mit dem Saldo ihrer
Rechnung vom 26. Juli 2013 von CHF 15577.45 (bekl. Urkunde 85) für nach dem
Mandatsende vom 1. Oktober 2012 bis 30. Juni 2013 geleistete Arbeiten
verrechnet habe. In ihrer Replik vom 20. Oktober 2014 entgegnet die
Berufungsbeklagte lediglich, die Beklagte fordere in ihrem Schreiben vom 26.
Juli 2013 die Überweisung des Betrages in der Höhe von CHF 15577.45. Die Beklagte
weise sie dabei aber nicht einmal auf den Bestand eines Restsaldos hin. Da es
die Beklagte unterlassen habe, sie bezüglich der angeblichen Verrechnung in
Kenntnis zu setzen, d.h. es unterlassen habe, die Verrechnungserklärung abzugeben,
habe die Beklagte, selbst wenn ihrerseits ein Honoraranspruch bestanden hätte,
was aber bestritten werde, nicht wirksam verrechnen können. In der Duplik vom
15. Januar 2015 hat die Berufungsklägerin ergänzt, dass sie, nachdem die
Klägerin die Rechnung vom 26. Juli 2013 von CHF 15577.45 nicht bezahlt habe,
den Rechnungssaldo mit dem Saldo zu Gunsten der Klägerin in der Höhe von CHF
12390.62 mit ihrer eigenen Forderung verrechnet habe.

4.4 Der Saldo auf dem
Baloise Bank SoBa AG-Konto und in der von der Berufungsklägerin geführten
Buchhaltung in der Höhe von CHF 12390.62 bzw. von CHF 12370.82 (nach Abzug
der Spesen für die Kontosaldierung, bekl. Urkunden 83, 108 und 112) wird nicht
bestritten. Die Berufungsbeklagte hat im Weitern den Bestand und die Rechtmässigkeit
der Zahlungen an Dritte nicht bestritten. Wie erwähnt, war die Berufungsklägerin
verpflichtet, diese Forderungen über das Mietzinskonto zu begleichen (Ziffer
2.2.3 des Verwaltunsgvertrages, kläg. Urkunde 1).

4.5 Gemäss
Verwaltungsvertrag betreffend die Mehrfamilienhäuser [] vom 13. Januar 2012
ist der Vertragsbeginn auf den 1. Dezember 2011 festgelegt worden. Bereits nach
kurzer Zeit haben die Parteien vereinbart, den Vertrag wieder aufzulösen. Sie
waren sich dabei offenbar einig, die vertragliche Kündigungsregelung (Ziffer 5
des Verwaltungsvertrages) nicht zu beachten und möglichst bald eine neue
Verwaltung mit dem Mandat zu beauftragen. Die Berufungsklägerin sicherte zu,
die Verwaltungstätigkeit bis zur Übergabe an eine neue Verwaltung weiterzuführen
(BS 4 der Klage vom 5. März 2014, BS 37 der Klageantwort vom 30. Juni 2014).
Die Mandatsübergabe an die neuen Liegenschaftsverwaltungen erfolgte zeitlich
gestaffelt (BS 38 der Klageantwort vom 30. Juni 2014). Die
Verwaltungsunterlagen für die Liegenschaften [] wurden offenbar am 3. Oktober
2012 übergeben (bekl. Urkunde 31). Der Saldo auf dem Liegenschaftenkonto bei
der Baloise Bank SoBa AG betrug per Ende September 2012 CHF 12481.62 (bekl.
Urkunde 108), was exakt der Verbuchung auf dem Buchhaltungskonto der
Berufungsklägerin für die Liegenschaften [] entspricht (bekl. Urkunden 109 und
110). Nach diesem Stichtag 30. September 2012 erfolgten weitere Einzahlungen
und auch Auszahlungen über das erwähnte Konto. Wie es dazu kam und wer dafür
verantwortlich ist, kann hier offengelassen werden. Das Konto wurde per 16.
Januar 2014 saldiert. Der per 31. Dezember 2012 noch bestandene Saldo von CHF
12390.62 bzw. CHF 12370.82 (nach der Kontosaldierung vom 16. Januar 2014 [bekl.
Urkunde 108]) hat die Berufungsklägerin mit ihrer Forderung von CHF 15577.45
(bekl. Urkunde 85) verrechnet. Die Berufungsklägerin hat die Rechnung für die
Arbeiten nach Mandatsende vom 26. Juli 2013 in der Höhe von CHF 15577.45 nicht
substantiiert bestritten. Sie hat auch nicht behauptet, sie habe die Rechnung
bezahlt oder gar nie erhalten. Sie hat lediglich eingewendet, die
Berufungsbeklagte fordere in ihrem Schreiben vom 26. Juli 2013 die Überweisung
des Betrages in der Höhe von CHF 15577.45, weise sie aber nicht einmal auf den
Bestand eines Restsaldos hin (BS 35 der Replik vom 20. Oktober 2014). Gemäss
Ziffer 3.3 des Verwaltungsvertrages vom 13. Januar 2012 wird das Honorar
quartalsweise in Rechnung gestellt und dem Mietzinskonto belastet (kläg.
Urkunde 1). Mangels rechtsgenüglicher Bestreitung der Weiterführung des Mandats
bzw. Einspruch gegen die «vertragsgemässe» Abbuchung des Honorars über das
Mietzinskonto (Ziffer 3.3 des Verwaltungsvertrages) hat die Berufungsbeklagte
von der Berufungsklägerin nichts mehr zu fordern. Mit der entsprechenden Verbuchung
hat die Berufungsklägerin die Verrechnung erklärt.

5.1 Das Amtsgericht hat
die Kostennoten beider Parteivertreter gekürzt und dann die Kosten entsprechend
dem Ausgang des Verfahrens verteilt (2/3 zu Lasten der Klägerin und 1/3 zu
Lasten der Beklagten) und dabei erwogen, der Richter setze die Kosten der
berufsmässigen Vertretung nach dem Aufwand fest, welcher für eine sorgfältige
und pflichtgemässe Vertretung erforderlich sei. Der Stundenansatz für die
Bestimmung der Kosten der berufsmässigen Vertretung betrage CHF 230.00 bis
CHF 330.00 zuzüglich Mehrwertsteuer, soweit sie durch Anwälte wahrgenommen
werde (§ 179 Abs. 1 und 2 GT SO). § 3 GT SO sei für die Bemessung des Stundenansatzes
analog anwendbar. Danach sei der Stundenansatz innerhalb des Gebührenrahmens
nach dem Zeit- und Arbeitsaufwand, nach der Bedeutung des Geschäfts, nach dem
Interesse an der Verrichtung sowie nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit
des Gebührenpflichtigen zu bemessen (§ 3 Abs. 1 GT SO). Unter Bedeutung des
Geschäfts seien einerseits die Komplexität der sich stellenden Fragen des
materiellen Rechts und des Sachverhalts sowie andererseits die Anforderungen an
eine sorgfältige Verfahrensführung zu verstehen. Insgesamt bemesse sich die
Bedeutung des Geschäfts damit an den dem Parteivertreter abverlangten
Fähigkeiten. Die Kosten, welche einer Partei für die Honorierung dieser
Fähigkeiten entstünden, sollten durch die Parteientschädigung ersetzt werden.
Für einfachere Verfahren erschienen Stundenansätze von CHF 230.00 bis
250.00, für mittelschwere Verfahren von CHF 250.00 bis CHF 290.00 und
für komplexere Verfahren solche von CHF 290.00 bis CHF 330.00 als
gerechtfertigt. Die Festsetzung des Zeitaufwands, welcher für die sorgfältige
und pflichtgemässe Vertretung erforderlich sei, liege im Ermessen des Gerichts.
Die Parteien würden gemäss § 179 Abs. 1 GT SO die Möglichkeit zur Einreichung
einer detaillierten Kostennote erhalten. Diese sei für das Gericht jedoch nicht
verbindlich (Benedikt A. Suter/Cristina von Holzen, in: Thomas
Sutter-Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 95 N
30). In Fällen, in denen der geltend gemachte zeitliche Aufwand gesamthaft als
übermässig erscheine, es jedoch schwierig sei, die konkreten, ungerechtfertigten
Aufwandposten im Einzelnen festzulegen, sei es grundsätzlich zulässig, pauschale
Kürzung vorzunehmen (vgl. BGer1B_96/2011 E. 2.4).Der
vorliegende Streitgegenstand weise keine überaus komplexen Fragen in
materiell-rechtlicher Hinsicht auf. Vielmehr würden sich die
auftragsrechtlichen Grundlagen als durchaus übersichtlich gestalten. Hingegen
basiere er auf einem vergleichsweise unübersichtlichen Sachverhalt. Die
Anforderungen an die Verfahrensführung seien bei einer gewöhnlichen Amtsgerichtsverhandlung
mit vorgängiger Instruktionsverhandlung und doppeltem Schriftenwechsel als
mittelmässig anspruchsvoll zu bewerten. Insgesamt erscheine der Fall damit von
mittlerer Komplexität, weshalb der Stundenansatz ermessensweise auf
CHF 280.00 festzusetzen sei. Da ein grosser Teil der Ausführungen beider
Parteien  beispielhaft genannt seien die polemischen Ausführungen der
Beklagten über die Beziehung der Klägerin zu D.___ oder die Ausführungen der Klägerin
bezüglich mangelhafte Auftragserfüllung, wo doch in diesem Punkt gar kein
Rechtsbegehren gestellt worden sei  nicht den Prozessstoff betroffen hätten,
könnten die eingereichten Kostennoten nur beschränkt zur Festsetzung des
Honorars beigezogen werden. Für angemessen werde vorliegend bei der Klägerin
ein Aufwand von 80 Stunden und bei der Beklagten ein solcher von 75 Stunden
befunden. Die entschädigungspflichtigen Auslagen beider Parteien würden auf je
pauschal CHF 600.00 festgesetzt. Beide Parteien hätten ihre Auslagen nicht
detailliert nachgewiesen. Zudem würden teils unnötige Auslagen geltend gemacht,
beispielsweise für Kopien, welche schlicht nichts mit dem vorliegenden Prozessstoff
zu tun hätten. Die Aufwände der Klägerin würden sich damit auf CHF 24840.00
(inkl. Auslagen und 8 % MwSt.) bemessen, diejenigen der Beklagten auf
CHF 23328.00 (inkl. Auslagen und 8 % MwSt.).

5.2 Die
Berufungsklägerin rügt die durch die Vorinstanz vorgenommenen Kürzungen. Sie
macht geltend, auch wenn einer Gerichtsbehörde bei der Festsetzung einer Parteientschädigung
ein gewisses Ermessen zustehe, sei dieses rechtmässig auszuüben. In diesem
Lichte sei der von der Vorinstanz auf CHF 280.00 festgesetzte Stundenansatz zu
tief. Entgegen der Vorinstanz sei das erstinstanzliche Verfahren durchaus
komplex gewesen, weshalb sie im Sinne der vor der Vorinstanz eingereichten
Kostennote daran festhalte, dass ein Stundenansatz von CHF 330.00 angemessen
sei. Die Vorinstanz kürze denn auch willkürlich den von beiden Parteien geltend
gemachte Zeit- und Arbeitsaufwand. Begründet werde dies damit, dass ein grosser
Teil der Ausführungen beider Parteien nicht den Prozessstoff betreffen würde.
Dies sei willkürlich, indem sich ihre schriftlichen und mündlichen Ausführungen
ausschliesslich auf den Prozessstoff bezogen hätten, wozu insbesondere auch die
Darlegung des Geschäftsgebarens des hinter der Berufungsbeklagten stehenden
Aktionariates gehöre. Sie halte deshalb daran fest, dass der von ihr im Rahmen
der Kostennote vor Vorinstanz geltend gemachte Stundenaufwand von 98 Stunden
angemessen sei. Ebenfalls willkürlich sei die Kürzung der Auslagen durch die
Vorinstanz auf pauschal CHF 600.00 pro Partei. Die Begründung, es würden teils
unnötige Auslagen geltend gemacht, beispielsweise für Kopien, welche nicht mit
dem Prozessstoff zu tun hätten, sei so unrichtig.

5.3 Bei der Vorinstanz
hatte die Berufungsklägerin geltend gemacht, die Bedeutung des Geschäftes sei für
sie hoch. Beide Parteien hätten eine hohe wirtschaftliche Leistungsfähigkeit
und es habe ein hoher Zeit- und Arbeitsaufwand betrieben werden müssen.
Angesichts dieser Kriterien sei ein Stundenansatz von CHF 330.00 gerechtfertigt.
Das Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, Besprechungen etc. hätten einen
Arbeitsaufwand von 98 Stunden ergeben, was zusammen mit Auslagen von CHF
1400.00 und der Mehrwertsteuer ein Total von CHF 36439.20 ergebe. Da die Berufungsklägerin
keine detaillierte Kostennote eingereicht hat, musste eine pauschale Kürzung
vorgenommen werden, da die Vorinstanz die Schwierigkeit des Falles nicht als
übermässig eingestuft und den zeitlichen Aufwand als überrissen taxiert hat.
Die Kritik der Berufungsklägerin ist ungenügend. Die Berufungsklägerin legt
nicht dar, worin entgegen der Ansicht der Vorinstanz die Komplexität des Falles
liegen soll und weshalb es entgegen der Auffassung der Vorinstanz nötig gewesen
sein soll, polemische Ausführungen über die Beziehung der Klägerin zu D.___ zu
machen. Es ist mit der Vorinstanz festzustellen, dass beide Parteien mit ihren
Rechtsschriften seitenlange Ausführungen eingereicht haben, welche für die
Beurteilung des im Streite liegenden Prozessgegenstandes irrelevant sind.
Unnötiger Aufwand ist nicht zu entschädigen. Die Berufung ist in diesem Punkt
unbegründet und es ist festzustellen, dass die Kürzungen (Stundenansatz und
Stundenaufwand) zu Recht erfolgt sind.

5.4 Da die
Berufungsbeklagte im vorinstanzlichen Verfahren völlig unterlegen ist, hat sie
die Gerichtskosten von total CHF 13500.00 zu bezahlen. Die Parteientschädigung
für das Verfahren vor Amtsgericht ist entsprechend auf CHF 23328.00 (inkl. Auslagen
und MWSt.) festzusetzen.

6. Die Berufungsklägerin
ist mit ihrer Berufung grösstenteils durchgedrungen. Lediglich im Kostenpunkt
ist sie unterlegen, was sich aber gemessen am Gesamtaufwand kostenmässig nicht
auswirkt. Die Berufungsbeklagte hat demnach die Kosten des Verfahrens in der
Höhe von CHF 13000.00 zu bezahlen. Die Berufungsbeklagte hat diesen Betrag der
Berufungsklägerin, die einen Kostenvorschuss in gleicher Höhe geleistet hat,
zurückzuerstatten. Die Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin zudem eine
Parteientschädigung auszurichten. Die Berufungsklägerin hat wiederum keine
detaillierte Honorarnote eingereicht, sondern lediglich pauschal ein Honorar
von total CHF 9167.05 (24 Stunden à CHF 330.00 zuzüglich Auslagen von CHF
568.00 und Mehrwertsteuer von CHF 679.05) verlangt. Angesichts des beschränkten
Prozessstoffes und der Tatsache, dass ein Grossteil der Berufungsschrift die
bekannte Prozessgeschichte sowie eine Wiedergabe der vorinstanzlichen
Erwägungen umfasst, ist eine pauschale Kürzung des Aufwandes auf 12 Stunden
angezeigt. Der Stundenansatz ist für das Verfahren bei der Vorinstanz zu Recht
auf CHF 280.00 gekürzt worden, so dass dieser Ansatz auch hier anzuwenden ist.
Auslagen von CHF 568.00 sind nicht belegt und insbesondere im Vergleich mit der
Kostennote der Berufungsbeklagten überrissen. Die Auslagen sind auf CHF 100.00
zu kürzen. Entsprechend hat die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin eine
Parteientschädigung von CHF 3736.80 (12 Stunden à CHF 280.00, Spesen CHF
100.00, Mehrwertsteuer CHF 276.80) zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird teilweise
gutgeheissen. Das Urteil des Amtsgerichts von Olten-Gösgen vom 17. März 2016
wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

2.Die B.___ hat die Gerichtskosten des
Verfahrens vor Amtsgericht in der Höhe von total CHF 13500.00 zu bezahlen. Sie
werden mit dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

3.Die B.___ hat der A.___ für das
Verfahren vor Vorinstanz eine Parteientschädigung von CHF 23328.00 zu
bezahlen.

4.Die B.___ hat die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens von CHF 13000.00 zu bezahlen. Die B.___ hat der A.___
den Betrag von CHF 13000.00 zurückzuerstatten.

5.Die B.___ hat der A.___ für das Berufungsverfahren
eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 3736.80 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 30000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der
Zivilkammer des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                  Kofmel