so_gerichte · SCBES.2024.18 · 2024-07-12 · de
Arrest Nr. [aa]


Urteilvom12. Juli 2024

Es wirken mit:

Oberrichter Rauber

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Severin Bellwald,

Beschwerdeführer

gegen

1.Betreibungsamt Olten-Gösgen,

2.Kanton
Solothurn,

3.Einwohnergemeinde
B.___,

4.Einwohnergemeinde
C.___,

2  4 vertreten durch
Steueramt des Kantons Solothurn,

Beschwerdegegner

betreffendArrest
Nr. [aa]

zieht
die Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs inErwägung:

I.

1. Im Auftrag des Betreibungsamtes
Locarno erliess das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. Februar 2024 die
Arresturkunde Nr. [aa]. Verarrestiert werden darin dieLiegenschaften
GB [xx] und GB [yy]. Arrestschuldner ist A.___. Arrestgläubiger sind der
Kanton Solothurn, die Einwohnergemeinde B.___ und die Einwohnergemeinde C.___
(im Folgenden die Gläubiger).

2. Gegen diesen Arrest erhob A.___ (im
Folgenden der Beschwerdeführer) am 19. Februar 2024 Beschwerde bei der
Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs. Seine Anträge lauten wie
folgt:

1.    Es
sei festzustellen, dass die Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes
Olten-Gösgen vom 01.02.2024 nichtig ist. Namentlich sei die Nichtigkeit
folgender Folgen der Arresturkunde festzustellen:

1.1.    Schätzungen
der Liegenschaften GB [xx] und [yy]

1.2.    Sämtliche
im Arrestverfahren erlassene Anzeigen, namentlich:

- Anzeige an den Grundeigentümer
und Mieter vom 18.01.2024

- Vorladung im
Requisitionsverfahren vom 19.01.2024

- Mitteilung an
Grundpfandgläubiger vom 19.01.2024

- Mitteilung an
Gebäudeversicherung vom 19.01.2024

1.3.    Anordnung
der Zwangsverwaltung

1.4.    Verarrestierung
der Mietzinsen

2.       Das
Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen:

2.1.    Sämtlichen
Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Nichtigkeit umgehend
anzuzeigen

2.2.    Die
Zwangsverwaltung der Liegenschaften infolge Nichtigkeit zu widerrufen

2.3.    Den
Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen nichtig
ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu überweisen
sind.

Eventualiter

1. Es
sei die Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 01.02.2024
aufzuheben. Namentlich seien folgende Vollzugshandlungen aufzuheben:

1.3.        Anordnung
der Zwangsverwaltung

1.4.        Verarrestierung
der Mietzinsen

2.1.        Sämtlichen
Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Aufhebung umgehend anzuzeigen

2.2.        Die
Zwangsverwaltung der Liegenschaften aufzuheben

2.3.        Den
Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen
aufgehoben ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu
überweisen sind.

Subeventualiter:

1. Die
Schätzungen der Liegenschaften GB [xx] und [yy] gemäss Arresturkunde Nr. [aa]
vom 01.02.2024 seien aufzuheben und das Betreibungsamt Olten-Gösgen sei
anzuweisen, die Liegenschaften fachmännisch schätzen zu lassen und in der
Arresturkunde entsprechend dem effektiven Wert zu berücksichtigen.

2. Es
sei festzustellen, dass sämtliche Anzeigen des Betreibungsamtes Olten-Gösgen,
mit welchen eine Pfändung angekündigt wird, nichtig sind. Dies betrifft
namentlich, aber nicht abschliessend:

-
Anzeige an den Grundeigentümer und Mieter vom 18. Januar 2024

-
Vorladung im Requisitionsverfahren vom 19. Januar 2024

-
Mitteilung an Grundpfandgläubiger vom 19. Januar 2024

-
Mitteilung an Gebäudeversicherung vom 19. Januar 2024

subsubeventualiter seien
diese aufzuheben.

3. Das
Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen, den Arrest auf die Mietzinsen ab
März 2024 zu beschränken.

Verfahrensanträge

4. Dem
Beschwerdeführer seien die Verfahrensakten des Arrestverfahrens Nr. [aa] des
Betreibungsamtes Olten-Gösgen zur Einsicht zukommen zu lassen und es sei ihm
Frist zur allfälligen Ergänzung der Beschwerde einzuräumen.

5. Der
Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

3. Gleichzeitig mit seiner Beschwerde
reichte der Beschwerdeführer ein Gesuch um Neuschätzung der Liegenschaften GB [xx]
und [yy] bei der Aufsichtsbehörde ein. Dieses Gesuch wurde auf seinen eigenen
Antrag hin sogleich bis zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde sistiert.

4. Mit Verfügung vom 22. Februar 2024
wies die Präsidentin der Aufsichtsbehörde das Gesuch um Akteneinsicht an das
Betreibungsamt Olten-Gösgen weiter. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wies
sie ab. Zudem stellte sie fest, dass dem Beschwerdeführer gemäss Arresturkunde
Nr. [aa] Gelegenheit geboten wurde, beim Betreibungsamt eine neue Schätzung zu
beantragen.

5. Die Gläubiger (im Folgenden die
Beschwerdegegner) schlossen in ihrer Vernehmlassung vom 27. Februar 2024 auf
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

6. Der Beschwerdeführer verlangte am 1.
März 2024 eine Begründung der Abweisung der aufschiebenden Wirkung. Diesem
Antrag wurde mit Verfügung vom 5. März 2024 nachgekommen. Weiter ergänzte der
Beschwerdeführer seine Beschwerde. Diese Ergänzung wurde dem Betreibungsamt
Olten-Gösgen und dem Steueramt des Kantons Solothurn zur Stellungnahme
zugestellt.

7. Das Betreibungsamt schloss in seiner
Vernehmlassung vom 5. März 2024 auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei.

8. Mit Eingabe vom 18. März 2024
replizierte der Beschwerdeführer auf die Stellungnahme der Beschwerdegegner vom
27. Februar 2024 sowie auf die Vernehmlassung des Betreibungsamtes vom 5. März
2024 und die Stellungnahme des Betreibungsamtes vom 12. März 2024. Diese
Eingabe wurde den Beschwerdegegnern und dem Betreibungsamt zur Kenntnis und
allfälligen Stellungnahme zugestellt.

9. Die Beschwerdegegner
reichten am 26. März 2024 eine Stellungnahme zur oben erwähnten Eingabe ein. Zu
dieser Stellungnahme nahm der Beschwerdeführer am 29. April 2024 Stellung.
Darin stellte er das folgende, ergänzende Rechtsbegehren:

Es
sei festzustellen, dass mit der Anzeige des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom
19. Januar 2024 an die E.___ AG keine Sperrung des Kontos IBAN [...] verfügt worden
ist und das Konto nicht Gegenstand des laufenden Arrestes bildet.

10. Zu dieser Stellungnahme nahmen das
Betreibungsamt am 13. Mai 2024 und die Beschwerdegegner am 14. Mai 2024
nochmals Stellung.

11. Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 verzichtete
der Beschwerdeführer auf eine weitere Stellungnahme.

12.Auf die Ausführungen der Parteien
wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die
Akten verwiesen.

II.

1. Der Beschwerdeführer hat die
Zustellung der Verfahrensakten des Arrestverfahrens Nr. [aa] des
Betreibungsamtes Olten-Gösgen zur Einsicht verlangt. Diesbezüglich wurde er mit
Verfügung vom 22. Februar 2024 an das Betreibungsamt verwiesen. Das
Betreibungsamt hat sich in seiner Vernehmlassung vom 5. März 2024 nicht gegen
eine Akteneinsicht gestellt. Eine Zustellung der Originalakten an den Vertreter
des Beschwerdeführers kommt nicht in Frage (James T. Peter in: Daniel Staehelin
et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und
Konkurs I, Basel 2021, Art. 8a N 28).

2. In seiner Stellungnahme vom 29. April
2024 beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Vernehmlassung vom 26. März
2024 von einer juristischen Mitarbeiterin des Steueramtes unterzeichnet ist.
Gemäss Verordnung über die Delegation der Unterschriftsberechtigung in den
Departementen (BGS 122.218; § 2 und § 6) sei eine solche Delegation der
Zeichnungsberechtigung nicht vorgesehen. Eine formungültig unterzeichnete
Stellungnahme sei unbeachtlich und aus den Akten zu weisen. Dasselbe gelte für
die Stellungnahme vom 27. Februar 2024. Wie die Beschwerdegegner zutreffend
einwenden, ist in der erwähnten Verordnung die Frage, wer die Eingaben des
Steueramtes im Aufsichtsbeschwerdeverfahren zu unterschreiben hat, nicht
geregelt. Nach § 13 der Verordnung über die Organisation des Regierungsrates
und der Verwaltung (RVOV; BGS 122.112) bestimmt die Chefin oder der Chef die
Detailorganisation des Amtes. Darunter fällt auch die Unterschriftsberechtigung
für Vernehmlassungen und Stellungnahmen in Vertretung der Steuergläubiger vor
der Aufsichtsbehörde. Schliesslich hat der Amtsleiter des Steueramtes des
Kantons Solothurn eine Vollmacht für die juristische Mitarbeiterin
unterzeichnet (Beilage 19 der Beschwerdegegner). Die Stellungnahmen der
Beschwerdegegner sind somit im vorliegenden Verfahren zu beachten.

3.1 Die Beschwerde basiert auf der
nachfolgend geschilderten Sachlage. Diese ergibt sich aus den eingereichten
Urkunden. Der nachfolgend wiedergegebene Sachverhalt wird von den Parteien auch
nicht bestritten. Das Steueramt des Kantons Solothurn hat am 26. Mai 2023 eine
Sicherstellungsverfügung für einen Betrag von CHF 2378080.00 gegen den
Beschwerdeführer erlassen (Beilage 2 der Beschwerdegegner). Mit gleichem Datum
hat es einen Arrestbefehl für diese Forderungssumme erlassen. Als
Arrestgegenstand wird der Erlös von CHF 7.2 Millionen aus dem Verkauf der
Liegenschaft GB [zz] des Beschwerdeführers an den Kanton Bern angegeben
(Beilage 3 der Beschwerdegegner).Dieser Arrest wurde
wieder aufgehoben, weil im Kanton Bern bei der Arresteinleitung die Frist für
die Ergreifung des fakultativen Finanzreferendums gegen den Liegenschaftskauf noch
nicht abgelaufen war.Nach Ablauf der Finanzreferendumsfrist haben die
Beschwerdegegner dieselbe Kaufpreisforderung mit Arrestbefehl vom 8. August
2023 erneut beim Betreibungsamt Locarno verarrestieren lassen. In diesem neuen
Arrestbefehl werden zusätzlich die Liegenschaften GB [xx] und [yy] unter den
Arrestgegenständen aufgeführt (Beilage 9 der Beschwerdegegner). Gestützt auf
diesen Arrestbefehl erliess das Betreibungsamt Locarno am 21. August 2023 die
entsprechende Arresturkunde (Beilage 10 der Beschwerdegegner). Die
Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin (Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello) hiess eine vom Beschwerdeführer gegen die Arresturkunde des
Betreibungsamtes Locarno vom 21. August 2023 erhobene Beschwerde mit berichtigtem
Urteil vom 10. Januar 2024 teilweise gut (Beilage 13 der Beschwerdegegner). Die
Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin entschied, dass die Grundstücke in Olten
durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen hätten verarrestiert werden müssen. Demzufolge
hätte das Betreibungsamt Locarno das Betreibungsamt Olten-Gösgen amtshilfeweise
um Unterstützung bitten müssen. Dementsprechend ersuchte das Betreibungsamt
Locarno in der Folge das Betreibungsamt Olten-Gösgen um rechtshilfeweisen
Vollzug des Arrests (Beilage 13 des Beschwerdeführers). Dieses verarrestierte
am 1. Februar 2024 mit Arresturkunde Nr. [aa] in Vollzug des
Requisitionsauftrages die beiden Grundstücke GB [xx] und GB [yy] des
Beschwerdeführers. Gegen diesen rechtshilfeweisen Vollzug des Arrestes durch
das Betreibungsamt Olten-Gösgen richtet sich die vorliegende Beschwerde. Die
angefochtene Arresturkunde ist Bestandteil der berichtigten Arresturkunde des
Betreibungsamtes Locarno vom 6. Februar 2024 (Rettifica verbale di sequestro n.
[cc]; Beilage 1 des Beschwerdeführers).

3.2 Bereits am 19. Januar 2024 hatte der
Beschwerdeführer gegen das berichtigte Urteil der Aufsichtsbehörde des Kantons
Tessin vom 10. Januar 2024 eine Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Mit
Verfügung vom 13. Februar 2024 hiess die vorsitzende Bundesrichterin einen
Antrag des Beschwerdeführers auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung teilweise
gut (Beilage 3 des Beschwerdeführers). Nach dieser Verfügung wird der Arrest sowohl
in Bezug auf die Restforderung des Beschwerdeführers hinsichtlich des Kaufpreises
der Liegenschaft GB [zz] als auch in Bezug auf die Liegenschaften GB [xx] und [yy]
aufrechterhalten. Das Arrestverfahren kann jedoch während des Verfahrens vor
Bundesgericht nicht weitergeführt werden.

3.3 Der erste Arrest gegen den
Beschwerdeführer wurde wie bereits erwähnt wegen der im Kanton Bern laufenden
Frist für das Finanzreferendum wieder aufgehoben. Die zweite Arresturkunde vom
21. August 2023, mit welchem wiederum die Kaufpreisforderung von CHF 7.2
Millionen verarrestiert wurde, verzeichnet für diese Forderung zwei
Drittansprachen der Lebenspartnerin des Beschwerdeführers. Dieser hatte zwischen
dem ersten Arrest vom 26. Mai 2023 und dem zweiten Arrest vom 8. August 2023 einen
Teil der Kaufpreisforderung mittels zweier Zessionen von CHF 3 Millionen und
CHF 241'958.60 an seine Lebenspartnerin abgetreten (Beilage 10 der
Beschwerdegegner). Die Beschwerdegegner haben gegen diese Zession beim
Richteramt Dorneck-Thierstein eine Widerspruchsklage gegen die Lebenspartnerin
des Beschwerdeführers und gegen diesen selbst eingereicht (Beilage 11 der
Beschwerdegegner). Dieses Verfahren ist noch hängig.

4. Zum Hauptantrag auf Nichtigerklärung
der Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen sowie die darauf
gestützten weiteren Begehren bringt der Beschwerdeführer vor, seine Beschwerde
an das Bundesgericht gegen das berichtigte Urteil der Aufsichtsbehörde des
Kantons Tessin vom 10. Januar 2024 sei am 19. Januar 2024 erfolgt und damit vor
jeglichen Vollzugshandlungen, die mit der hier angefochtenen Arresturkunde
vollzogen würden. Der bundesgerichtliche Entscheid über die Nichtweiterführung
des Arrestverfahrens sei klar und es fehle somit an der Grundlage für die
Anordnungen des Betreibungsamtes Olten-Gösgen.

5. Von einer Nichtigkeit der
Arresturkunde Nr. [aa] kann keine Rede sein. Das Bundesgericht wusste um diesen
Arrest und hat ausdrücklich erklärt, dass dieser bestehen bleiben soll. Zudem
war beim Bundesgericht der Entscheid der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin
vom 10. Januar 2024 angefochten. Die Arresturkunde Nr. [aa] des
Betreibungsamtes Olten-Gösgen war nicht Gegenstand dieser Beschwerde und auch
nicht des Antrags auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung. Das Betreibungsamt
Olten-Gösgen hat bloss eine Requisitiorialpfändung (so die Marginalie) in Ausführung
eines Auftrages des Betreibungsamtes Locarno nach Art. 24 der Verordnung des
Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42)
vorgenommen. Somit wäre es Aufgabe des Betreibungsamtes Locarno gewesen, den
erteilten Auftrag anzupassen. Dementsprechend sind auch die Schätzungen der
Liegenschaften GB [xx] und [yy], die erlassenen Anzeigen, die Anordnung der
Zwangsverwaltung und die Verarrestierung der Mietzinse nicht aufzuheben. Deren
Aufhebung wird bloss als Folge der behaupteten Nichtigkeit der Arresturkunde
verlangt. Ohnehin gehören diese weiteren Massnahmen mit zum Arrestvollzug.
Dieser hat nach Art. 275 SchKG sinngemäss nach den Regeln über die Pfändung
nach den Art. 91 - 109 SchKG zu erfolgen. Dazu gehört die Schätzung nach Art.
97 SchKG sowie die Mitverarrestierung der Mietzinse nach Art. 102 SchKG. Dasselbe
ergibt sich aus den Formularen für die Zwangsverwertung von Grundstücken nach
Art. 1 der Verordnung über die im Betreibungs- und Konkursverfahren zu
verwendenden Formulare und Register sowie die Rechnungsführung (VFRR, SR
281.31). Das Formular VZG 4 «Anzeige von der Pfändung» sieht denn auch die
Mitteilung an die Pfandgläubiger vor und teilt ihnen die Beschlagnahme auch der
Mietzinse des Grundstückes mit (Beilage des Betreibungsamtes, Beilage 18 des
Beschwerdeführers). Letztere Anzeige an die Pfandgläubiger enthält auch die
Aufforderung, dass auf die gepfändeten Liegenschaften allfällig entfallende
Erträgnisse an das Betreibungsamt abzuliefern sind. VZG 5 beinhaltet die
Anzeige an die Mieter bzw. Pächter betreffend Bezahlung der Zinse, VZG 6
diejenige an den Grundeigentümer betreffend den Einzug der Miet- und
Pachtzinse, die vorliegend an die vom Eigentümer eingesetzte Liegenschaftsverwaltung
gegangen ist (Beilage 10 des Beschwerdeführers).

6. Ebenfalls gestützt auf den Entscheid
des Bundesgerichts vom 13. Februar 2024 verlangt der Beschwerdeführer die
Aufhebung sämtlicher Anordnungen im Arrestverfahren. Sonst würde es vom Zufall
abhängen, ob eine Handlung im Arrestverfahren noch vor  und entgegen  dem
klaren Entscheid des Bundesgerichts erfolgt sei. Diesbezüglich kann auf die
obenstehenden Erwägungen verwiesen werden. Die Massnahmen, die das
Betreibungsamt getroffen hat, und die Mitteilungen, die es erlassen hat, sind
Bestandteil des Arrestvollzuges. Diese sind keine Fortsetzungshandlungen, wie
der Beschwerdeführer meint. Das Bundesgericht wusste um den Arrest und hat
dessen Beibehaltung ausdrücklich festgehalten.

7. In materieller Hinsicht beanstandet
der Beschwerdeführer zunächst die Schätzung der beiden Liegenschaften GB [xx]
und [yy]. Seiner Meinung nach ist diese zu tief. Er verweist dafür auf die
Schätzung der F.___ AG vom 19. August 2019 über die betreffenden Liegenschaften,
die er per Mail von 30. Januar 2024 dem Betreibungsamt hat zukommen lassen
(Beilagen 6 und 7 des Beschwerdeführers). Die F.___ AG hat den Marktwert der
beiden Grundstücke per Stichtag 19. August 2019 auf CHF 7136000.00 bewertet.
Die Schätzung des Betreibungsamtes von CHF 5533200.00 entbehre jeglicher
Begründung. Die namhafte Differenz von über 1.5 Millionen zur Schätzung der F.___
AG hätte das Betreibungsamt zum Beizug eines Fachmannes bewegen müssen. Die
Liegenschaft sei mit einer Hypothek bei der Raiffeisenbank [...] von CHF
4372750.00 belehnt, was bei einem Wert von CHF 5533200.00 und einem
Finanzierungsansatz bei Renditeliegenschaften von maximal 75 % bereits eine
Überbelehnung bedeuten würde. Es gelte zu unterscheiden zwischen der
Möglichkeit, eine neue Schätzung bei der Aufsichtsbehörde nach Art. 9 Abs. 2
VZG zu beantragen und dem Anspruch, dass die Arrestgegenstände bereits bei der ersten
Schätzung sorgfältig und fachmännisch geschätzt würden. Das Betreibungsamt sei
daher anzuweisen, zunächst den Wert der Liegenschaften fachmännisch schätzen zu
lassen, bevor er eine Neuschätzung auf seine Kosten beantragen müsse.

8. Nach Art. 97 Abs. 1 SchKG schätzt der
Betreibungsbeamte die gepfändeten Gegenstände, nötigenfalls mit Zuziehung von
Sachverständigen. Absatz 2 bestimmt, dass nicht mehr gepfändet wird als nötig
ist, um die pfändenden Gläubiger für ihre Forderung samt Zinsen und Kosten zu
befriedigen. Art. 97 SchKG gilt sinngemäss auch für den Arrestvollzug. Diese
Bestimmung wird von der Verweisung in Art. 275 SchKG miterfasst. Die Schätzung
ist eine Ermessenssache. Sie muss den mutmasslichen Verkaufswert der
Gegenstände bestimmen (Bénédict Foëx/Iréne Martin-Rivara in: Daniel Staehelin
et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und
Konkurs I, Basel 2021, Art. 97 N 6, 9 und 10). Es liegt ebenfalls im Ermessen
des Betreibungsamtes, ob es für die Schätzung einen Sachverständigen beiziehen
will (BGE 145 III 487, E. 3.1.3).

9.Im
vorliegenden Fall hat das beauftragte Betreibungsamt die Schätzung der
gepfändeten Grundstücke selbst vorgenommen. In der Arresturkunde ist keine
Begründung vorgesehen. Die Spalte «Bemerkungen» ist für andere Eintragungen vorgesehen,
nämlich für«Ansprüche Dritter, Fristansetzungen, Bestreitungen,
Klageeinreichung und Erledigung, Sicherheitsleistung usw.». Trotzdem kann davon
ausgegangen werden, dass sich das Betreibungsamt bei seiner Schätzung am Katasterwert,
am Gebäudeversicherungswert und an der hypothekarischen Belastung orientiert
hat. Zudem gehört die betreibungsamtliche Verwertung von Liegenschaften zu
seinen Aufgaben. Auf die dabei gewonnenen Erfahrungen kann es sich abstützen.
Das Betreibungsamt ist demnach grundsätzlich in der Lage, den Wert der
gepfändeten Liegenschaften auf dem Markt realistisch einzuordnen. Insbesondere
weiss das Betreibungsamt, welche Erlöse unter den Bedingungen eines
Zwangsvollstreckungsverfahrens erzielt werden können. Entgegen der Vorbringen
des Beschwerdeführers spricht insbesondere das Ausmass der hypothekarischen
Belastung für eine realistische Einschätzung durch das Betreibungsamt. Die
Liegenschaft GB [xx] ist mit einem Schuldbrief im 1. Rang von CHF 4385000.00
belehnt. Bei einer Schätzung von CHF 5533200.00 macht dies eine Belehnung von
rund 79.25 % aus. Eine derartige hypothekarischen Belastung erscheint durchaus
als marktüblich. Die Marktbewertung der F.___ AG, die beide Liegenschaften als
wirtschaftliche Einheit behandelt, vermag die Schätzung des Betreibungsamtes
nicht in Frage zu stellen. Die eingereichte Marktbewertung ist beinahe fünf
Jahre alt. Sie wurde vom Beschwerdeführer selbst in Auftrag gegeben. Zu welchem
Zweck ist unbekannt. Der darin ermittelte Marktpreis kann keineswegs mit dem
Erlös einer betreibungsamtlichen Verwertung gleichgesetzt werden. Bei dieser
Sachlage stand es auch im Ermessen des Betreibungsamtes, die Schätzung selbst
vorzunehmen und auf die Zuziehung eines Sachverständigen zu verzichten. Zusammenfassend
liegen keine Hinweise vor, die darauf hindeuten würden, dass das Betreibungsamt
den Wert der Liegenschaften nicht sorgfältig und realistisch eingeschätzt
hätte. Darüber hinaus hat das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer schon in der
Arresturkunde die Möglichkeit eröffnet, beim Betreibungsamt eine Neuschätzung zu
beantragen. Darauf wurde er nochmals mit Verfügung der Präsidentin der
Aufsichtsbehörde vom 22. Februar 2024 hingewiesen. Im Übrigen hat der
Beschwerdeführer den vom Betreibungsamt verlangten Kostenvorschuss von CHF
3500.00 für die Neuschätzung bereits geleistet, wie er in seinem bei der
Aufsichtsbehörde gestellten Gesuch um Neuschätzung vom 19. Februar 2024 (Postaufgabe)
mitteilt. Das Betreibungsamt hat den Eingang dieses Kostenvorschusses in seiner
Vernehmlassung vom 5. März 2024 bestätigt. Weiter kündet das Betreibungsamt an,
die Neuschätzungen könnten in Auftrag gegeben werden, sobald das vorliegende
Beschwerdeverfahren und das Gesuch um Neuschätzung rechtskräftig abgeschlossen
seien. Das Vorgehen des Betreibungsamtes und seine Schätzung sind demnach nicht
zu beanstanden. Sodann wird durch die eingeräumte Möglichkeit, eine
Neuschätzung zu verlangen, das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers umfassend
gewahrt. Anzumerken ist, dass die dem Beschwerdeführer vom Betreibungsamt
eingeräumte Möglichkeit, bei ihm eine Neuschätzung zu verlangen, etwas Anderes
ist als das Recht des Beschwerdeführers, nach Art. 9 Abs. 2 VZG bei der
Aufsichtsbehörde eine neue Schätzung durch Sachverständige zu verlangen, und zusätzlich
zu diesem hinzukommt. Dementsprechend ist die vom Beschwerdeführer beim
Betreibungsamt verlangte und auch bereits bevorschusste Neuschätzung ohne
Abwarten weiterer Verfahren unverzüglich vorzunehmen.Insofern
fehlt dem Beschwerdeführer ein schutzwürdiges Interesse an einer materiellen
Überprüfung der Schätzung des Betreibungsamtes durch die Aufsichtsbehörde. In
diesem Sinne ist die Beschwerde gegen die durch das Betreibungsamt vorgenommene
Schätzung teilweise gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.

10. Der Beschwerdeführer rügt weiter
eine Überverarrestierung. Bei einer Gesamtforderung von knapp CHF 2400000.00
und der bereits verarrestierten Forderung von CHF 2'170000.00 bleibe eine
Differenz von rund CHF 230000.00 bis zur vollständigen Deckung der Forderung.
Bereits bei der zu tiefen und hier angefochtenen Schätzung von CHF 5533200.00
und einer Belehnung von CHF 4372750.00 liege eine massive Überverarrestierung
vor. Sowohl durch die Ausdehnung des Arrestes auf die Mietzinsen wie auch mit
Blick auf die vorzunehmende fachmännische Schätzung werde diese
Überverarrestierung noch akzentuiert.

11. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat
die beiden Grundstücke GB [xx] und GB [yy] rechtshilfeweise im Auftrag des
Betreibungsamtes Locarno verarrestiert. Dementsprechend ist die Arresturkunde
Nr. [aa] Bestandteil der berichtigten Arresturkunde des Betreibungsamtes
Locarno vom 6. Februar 2024. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen war gar nicht
befugt, zu entscheiden, ob es den Rechtshilfeauftrag vollziehen will oder
nicht. Es war lediglich mit dem Vollzug beauftragt. Insofern spricht einiges
dafür, dass sich die Rüge der Überverarrestierung gegen das Betreibungsamt
Locarno hätte richten müssen. Wie es sich damit verhält, kann jedoch
dahingestellt bleiben. Denn von einer Überverarrestierung kann keine Rede sein.
Bei einer Schätzung der beiden Grundstücke auf CHF 5533200.00 und einer grundpfandgesicherten
Belehnung von CHF 4372750.00 verbleibt lediglich ein Erlös von CHF 1160450.00
zu Gunsten der Arrestgläubiger. Deren Forderung beläuft sich gemäss
Sicherstellungsverfügung auf CHF 2378080.00. Es ist einzig diese Forderung,
welche für die Frage der Überverarrestierung massgebend ist. Weitere
Steuerausstände, wie sie von den Beschwerdegegnern angeführt werden, spielen
hier keine Rolle. Dasselbe gilt umgekehrt auch für die vom Beschwerdeführer
behaupteten Guthaben gegenüber den Beschwerdegegnern wie auch für den
Schuldbrief auf der Liegenschaft der G.___ AG. Dieser Schuldbrief ist nicht
verarrestiert und kann somit auch nicht zu einer Überverarrestierung führen. Im
Arrestverfahren können auch keine Guthaben des Arrestschuldners verrechnet
werden. Die Beschwerde gegen die Arresturkunde Nr. [aa] hat mit anderen Worten
keine Gesamtabrechnung zwischen den Arrestgläubigern und dem Arrestschuldner
zum Gegenstand.Im Rahmen der vorliegenden Beschwerde
wird einzig das Verhalten des Betreibungsamtes bei der Arrestlegung überprüft,
nicht das weitere Verhältnis zwischen Arrestgläubiger und Arrestschuldner.Massgebend
für die Frage der Überverarrestierung sind einzig die Arrestforderung und die
dafür mit Arrest belegten Vermögenswerte. Vorliegend wird die sicherzustellende
Forderung von CHF 2378080.00 durch den erwarteten Erlös aus der Verwertung
der beiden Liegenschaften von CHF 1160450.00 nicht einmal zur Hälfte gedeckt.
Eine Deckung könnte erst durch den Einzug der vom Betreibungsamt Locarno
verarrestierten Kaufpreisforderung von CHF 7.2 Mio erreicht werden. Deren
Werthaltigkeit ist aber aktuell nicht mehr gegeben. Der Beschwerdeführer hat vor
der Arrestbelegung einen Teil der Kaufpreisforderung von total CHF 3'241'958.60
an seine Lebenspartnerin zediert. Bezüglich dieser Drittansprachen ist ein
Widerspruchsprozess hängig, dessen Ausgang noch ungewiss ist. Derzeit kann
dieser Forderung kein Wert beigemessen werden.

12. Der Beschwerdeführer bringt weiter
vor, dass das Betreibungsamt Olten-Gösgen in Anzeigen und Vorladungen
wiederholt von einem Pfändungsvollzug gesprochen habe. Das Betreibungsamt
Locarno habe dem Betreibungsamt Olten-Gösgen einzig und ausschliesslich einen
Arrestvollzug in Auftrag gegeben. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung
seien sämtliche Fortsetzungshandlungen, welche ein Betreibungsamt vornehme,
bevor ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl vorliege, nichtig. Auch in der «Anzeige
von der Pfändung» an die Pfandgläubigerin sei fälschlicherweise von einer
Pfändung statt eines Arrestes die Rede. Es sei den Adressaten mitzuteilen, dass
es sich nicht um eine Zwangsvollstreckung handle, sondern um eine
Sicherungsmassnahme. Die Einleitung von Zwangsvollstreckungsmassnahmen gegen
den Beschwerdeführer könne zur vorzeitigen Fälligkeit der gewährten Kredite
führen, was bei einem Arrestvollzug als blosse Sicherungsmassnahme nicht drohe.

13. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat für
den Arrestvollzug eine Arresturkunde ausgestellt. Hingegen ist in verschiedenen
weiteren Urkunden von einer Pfändung die Rede, so in der Vorladung im
Requisitionsverfahren vom 19. Januar 2024, in der Anzeige an den
Grundeigentümer vom 18. Januar 2024 sowie in der vom Beschwerdeführer erwähnten
«Anzeige von der Pfändung» vom 19. Januar 2024. In der «Anzeige an den Grundeigentümer
und an die Mieter betreffend Einzug der Miet- und Pachtzinse vom 1. Februar
2024» hingegen wird als Grund der Anzeige der Arrest erwähnt. Es ist
unbestritten, dass keine Pfändung erfolgt ist, sondern ein Arrest vollzogen
wurde. Selbst der Beschwerdeführer spricht nur von falschen Anzeigen. Er ist
sich sehr wohl bewusst, dass keine Pfändung stattgefunden hat. Wie bereits
erwähnt, wird der Arrest nach den Regeln der Pfändung vollzogen. Für den
Arrestvollzug finden sich bei den Musterformularen indessen keine separaten
Formulare. Folglich müssen diejenigen Formulare für die Pfändung auch für den
Arrest verwendet werden. In seinen Wirkungen unterscheidet er sich nicht von
der Pfändung. Der Arrest ist eine amtliche Beschlagnahmung von Vermögen des
Schuldners zu Sicherungszwecken, die Pfändung ist eine amtliche Beschlagnahme
von Vermögenswerten des Schuldners zur Verwendung als Vollstreckungssubstrat.
In beiden Fällen wird dem Schuldner die Verfügungsmacht entzogen. Insofern
besteht kein Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers an einer Umbenennung.
Ein aktuelles Interesse hätte allenfalls in Bezug auf die vom Beschwerdeführer
vorgetragene drohende vorzeitige Fälligkeit der gewährten Kredite bestehen
können. In seiner Stellungnahme vom 18. März 2024 führt er indessen selbst aus,
seiner finanzierenden Bank sei der Unterschied zwischen einem Arrest und einer
Pfändung ohne Weiteres bewusst (BS 9). Auf die verlangte Umbenennung der
betreffenden Dokumente ist daher nicht mehr weiter einzugehen.

14. Der Beschwerdeführer nimmt weiter
Bezug auf die Anzeige des Betreibungsamtes vom 1. Februar 2024 an den
Grundeigentümer und an die Mieter betreffend Einzug der Miet- und Pachtzinsen.
Das Betreibungsamt habe mitgeteilt, die nun fällig werdenden Mietzinsen seien
an die Zwangsverwaltung H.___ AG zu überweisen. Nach dieser Formulierung seien
die Mietzinsen für den Monat März 2024 die ersten zu verarrestierenden
Mietzinsen. Obwohl noch Mietzinsen für den Monat Februar 2024 ausstehend
gewesen seien, seien diese nicht an den Beschwerdeführer bzw. dessen Verwaltung
überwiesen worden. Um Missverständnisse zu vermeiden, sei das Betreibungsamt
anzuweisen, den Arrest auf die Mietzinsen ab März 2024 zu beschränken.

15. Dass die laufenden Miet- und
Pachtzinsen nach Art. 102 SchKG von der Pfändung und einer Verarrestierung
eines Grundstücks miterfasst werden, wurde bereits festgehalten. Für die
Mietzinsen ab März 2024 wird dies nach seinen soeben wiedergegebenen
Ausführungen auch vom Beschwerdeführer anerkannt. Zu entscheiden ist somit nur
noch über die Mietzinse, die vor der Verarrestierung fällig wurden, aber vor
der Verarrestierung noch nicht bezahlt worden sind, d.h. im Zeitpunkt der Verarrestierung
am 1. Februar 2024 ausstehend waren. Der Wortlaut der Anzeigen VZG 5 und 6
deutet darauf hin, dass diese von der Beschlagnahme nicht erfasst sind. Dieser
Wortlaut nimmt jedoch Bezug auf das Vorrecht der Grundpfandgläubiger gemäss
Art. 102 Abs. 1 SchKG. Dieses Vorrecht erfasst entsprechend Art. 806 Abs. 1 ZGB
Mietzinse nicht, die bereits verfallen sind, selbst wenn diese noch ausstehend
sind, sondern nur die von der Betreibung an fälligen Zinsen (Nino Sievi in:
Daniel Staehelin et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über
Schuldbetreibung und Konkurs I, Basel 2021, Art. 102 N 6). Dem entspricht auch
der Wortlaut von Art. 91 Abs. 1 VZG, der in der Verwertung im Pfandverwertungsverfahren
zur Anwendung kommt. Danach gilt die Anzeige ausdrücklich für die von nun an
fällig werdenden Mietzinsen. Auch das für die Anzeige an allfällige Mieter
verwendete Formular VZG 5 hat denselben Wortlaut. Anders jedoch lauten die
Anzeigen an die Mieter nach Art. 15 VZG für die Verwertung im
Pfändungsverfahren. Hier wird den Mietern angezeigt, dass sie inskünftig die
Mietzinse rechtsgültig nur noch an das Betreibungsamt bezahlen können,
währenddem die Grundpfandgläubiger auf Art. 102 Abs. 1 SchKG und Art. 806 Abs.
1 und 3 ZGB hingewiesen werden. Im Pfändungsverfahren gilt somit anderes. Hier
stellt das Einziehen des Mietzinses eine Verwaltungshandlung hinsichtlich des
gepfändeten Grundstücks dar. Die eingezogenen Bruttomietzinse dienen dann
wiederum der Verwaltung des betroffenen Grundstücks. Die eingegangenen
Erträgnisse sind in erster Linie zur Bestreitung der Verwaltungsauslagen und
-kosten zu verwenden und lediglich der Überschuss ist an die Gläubiger zu
verteilen. Dementsprechend hängen das Einziehen der Mietzinse und die Übernahme
der Verwaltung durch das Betreibungsamt eng zusammen (a.a.O., N 9). Es sichert
die Finanzierung der Verwaltung durch das Betreibungsamt, wenn die eingehenden
Mietzinse ab deren Beginn für deren Finanzierung herangezogen werden.Demnach werden alle ab der Anzeige eingehenden
Mietzinse vom Arrest erfasst, selbst wenn sie schon vor dessen Erlass verfallen
sind.

16. In seiner Eingabe vom 29. April 2024
stellte der Beschwerdeführer sodann das schon unter I. Ziffer 9 wiedergegebene
Rechtsbegehren auf Feststellung, dass mit der Anzeige des Betreibungsamtes vom
19. Januar 2024 andie E.___ AGkeine Sperrung des
Kontos IBAN [...] verfügt worden sei und das Konto nicht Gegenstand des
laufenden Arrestes bilde. Die E.___ AG habe diese Anzeige an die finanzierende
Raiffeisenbank [...] weitergeleitet. Die Raiffeisenbank stelle sich nun auf den
Standpunkt, dieses Konto, auf welches die Mietzinseinnahmen und
Nebenkostenbeiträge aus den Liegenschaften GB [xx] und [yy] fliessen würden,
sei aufgrund dieser Anzeige zu sperren. Das Betreibungsamt habe der
Raiffeisenbank mitgeteilt, die erlassenen Anzeigen würden bis zum Entscheid der
Aufsichtsbehörde unverändert bestehen bleiben. Diese Mitteilung impliziere,
dass nach Auffassung des Betreibungsamtes nur noch die Aufsichtsbehörde eine
solche Feststellung treffen könne. Deshalb habe er ein direktes und
unmittelbares Feststellungsinteresse.

17.Das
Betreibungsamt widerspricht der Darstellung des Beschwerdeführers nicht. Die
Bank hat das fragliche Konto aufgrund der Anzeige des Betreibungsamtes
gesperrt. Das Betreibungsamt verweigert gegenüber der Bank eine Klarstellung.Das
Feststellungsinteresse des Beschwerdeführers ist zu bejahen. Es findet sich
keine Verfügung des Betreibungsamtes, mit welcher das fragliche Konto
verarrestiert worden wäre. Auch die «Anzeige von der Pfändung» an die
Grundpfandgläubigerin der betreffenden Grundstücke vom 19. Januar 2024 enthält
nichts dergleichen, sondern lediglich die Aufforderung, die auf die gepfändeten
Liegenschaften entfallenden Erträgnisse an das Betreibungsamt abzuliefern. Soweit
die Mieter und die Liegenschaftsverwaltung des Beschwerdeführers, die D.___ AG,
der an sie gerichteten Anzeigen nachkommen, ist die Aufforderung gegenüber der
Grundpfandgläubigerin gegenstandslos. Falls dem nicht so sein sollte, ist die Anzeige
trotzdem richtig, da der Arrest auch die Mietzinse erfasst. Vor allem aber weist
die Anzeige die Pfandgläubigerin auf ihre gesetzlichen Vorzugsrechte auf die
Mietzinse nach Art. 806 Abs. 1 ZGB und die für deren Geltendmachung
erforderlichen Schritte hin. Darüber hinaus ging die «Anzeige von der Pfändung»
an die E.___ AG und nicht an die Raiffeisenbank [...]. Dass die E.___ AG die
Anzeige an die Raiffeisenbank [...] weitergeleitet hat, liegt sodann ausserhalb
des Einflussbereichs des Betreibungsamtes. Das Betreibungsamt somit hat keine
Sperrung des Kontos angeordnet und dieses auch nicht verarrestiert.

18. Die Beschwerde ist demnach teilweise
gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. Das Beschwerdeverfahren ist nach
Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die
Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2
GebV SchKG).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird teilweise
gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.

2.Das Betreibungsamt Olten-Gösgen wird
angewiesen, die von A.___ beantragte und bevorschusste Neuschätzung der
Liegenschaften GB [xx] und GB [yy] durch einen Fachmann zu veranlassen.

3.Es wird festgestellt, dass das
Betreibungsamt Olten-Gösgen das Konto IBAN [...] bei der Raiffeisenbank [...]
weder gesperrt noch verarrestiert hat.

4.Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs

Der Vizepräsident                                                             Der
Gerichtsschreiber

Flückiger                                                                           Schaller