so_gerichte · SGSTA.2022.5 · 2022-02-03 · de
Staats- und Bundessteuer 2019

Abzüge, Liegenschaftsunterhalt, § 39 Abs. 3 StG, Art. 32 Abs. 2 DBG.In casu Totalsanierung eines leeren, kaum bewohnbaren Bauernhauses mit Umbauten bzw. Ausbauten und neuen Pferdeboxen.

Urteilvom4. Juli 2022

Es wirken
mit:

Präsident:     Th.
A. Müller

Richter:         Flury,
D. S. Müller

Sekretär:      Hatzinger

In SachenSGSTA.2022.5;
BST.2022.5

A. Z. undB. Y.

gegen

Veranlagungsbehörde Olten-Gösgen

betreffendStaats- und Bundessteuer 2019

hat das Steuergerichtden
Akten entnommen:

1.1  Mit Datum vom 20. Oktober
2020 reichten die steuerpflichtigen Eheleute A. Z. und B. Y. die
Steuererklärung 2019 ein. Dabei wiesen sie tatsächliche Liegenschaftskosten von
insgesamt CHF 97'295 aus für die Liegenschaft GB X Nr. 001, W-Strasse ,
Baujahr 1910; ein Eigenmietwert oder Mieterträge wurden keine deklariert. Als
Kommentar gaben die Steuerpflichtigen an, diese Liegenschaft sei bis Ende
Dezember 2019 noch umgebaut worden und erst ab Januar 2020 bewohnbar. Im Jahr
2019 habe es weder Mietzinseinnahmen gegeben noch sei ein Eigenmietwert zu
deklarieren.

1.2  Mit definitiver
Veranlagung vom 25. März 2021 wurden die geltend gemachten Liegenschaftskosten nur
im Umfang von CHF 1'210 zum Abzug zugelassen vor allem mit der Begründung, es
handle sich um eine grundlegende, nicht abzugsfähige Totalsanierung. Es wurden
lediglich die Kosten gewährt für die SGV von CHF 274.80, die -Versicherung von
CHF 842.85 und den Kaminfeger von CHF 92.60.

1.3  Die dagegen
erhobene Einsprache vom 21. April 2021 hiess die Veranlagungsbehörde (VB) mit
Verfügung vom 3. Februar 2022 teilweise gut, nachdem sie diverse Unterlagen
einverlangt hatte, welche in der Folge eingereicht worden waren; eine Rechnung
Elektro-Material im Betrag von CHF 720.70 wurde zum Abzug zugelassen. Im
Übrigen wurde die definitive Veranlagung mit Bezug auf die umstrittenen
Liegenschaftskosten bestätigt. Das steuerbare Einkommen wurde auf CHF 151'589
(Staat) und CHF 136'600 (Bund) festgelegt.

2.1  Gegen diesen
Einspracheentscheid erhoben die Steuerpflichtigen (nachfolgend: Rekurrenten)
mit Eingaben vom 1. März 2022 (Postaufgabe) Rekurs in Sachen Staatssteuer 2019
sowie Beschwerde in Sachen direkte Bundessteuer 2019. Es wurde beantragt, die
Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 96'359.55 steuerlich zum Abzug zuzulassen
und die Veranlagungen entsprechend zu korrigieren. Die Rekurrenten schlugen
zudem einen Termin vor Ort vor, um zu zeigen, dass es nicht um eine
Totalsanierung mit einer Nutzungsänderung gehe, sondern um zwei, voneinander
unabhängige, altersbedingte Renovationen im 2019 und 2020. Zur Begründung
machen die Rekurrenten im Wesentlichen geltend, die VB gehe von falschen
Tatsachen aus. Die Liegenschaft habe seit Erstellung aus zwei Wohnungen mit
zwei Küchen bestanden. Der beheizte Dachstock sei bereits Bestandteil der
zweiten Wohnung mit Wohnraum und Zimmer gewesen und nicht neu als zusätzliche
Einlegerwohnung gebaut worden; dies sei aus den Unterlagen ersichtlich. Das
Haus sei immer von zwei Parteien genutzt worden. In einer ersten Etappe im 2019
seien die Heizung ersetzt, notwendige Renovationen in der 4-Zimmerwohnung im EG
und 1. OG sowie entsprechende sanitäre und elektrische Arbeiten vorgenommen
worden. Zu diesem Zeitpunkt habe noch keine Baubewilligung für weitere
Renovationsarbeiten der bestehenden zweiten Wohnung bestanden. Die
abzugsfähigen Renovationsarbeiten von 2019 seien unabhängig von den
Renovationskosten 2020 zu beurteilen. Es seien keine abzugsfähigen
Unterhaltskosten der zweiten Wohnung im 2019 berücksichtigt. Im zweiten Schritt
2020 seien dann die altersbedingten Renovationen der zweiten Wohnung im 1. OG
und Dachstock erfolgt. Es seien bei beiden Renovationsschritten keine
Neueinrichtungen erstellt worden, keine Wände und sonstige Bauteile verändert,
verschoben oder entfernt worden. Lediglich der Zugang zur zweiten Wohnung sei
mit einer Aussentreppe erleichtert worden. Es sei keine Aushöhlung erfolgt. Bis
auf ein erweitertes Fenster seien Böden, Wände, Radiatoren etc. gleich
vorhanden wie vor den Renovationsarbeiten.

2.2  Mit Vernehmlassung
vom 11. April 2022 beantragte die Veranlagungsbehörde die kostenfällige
Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen
aus, die Angaben der Rekurrenten, das Haus sei immer von zwei Parteien genutzt
worden, widerspreche den Selbstdeklarationen 2007-2019 und dem Steuerregister. Der
umstrittene Umbau sei ein wirtschaftlicher Neubau aufgrund der Baupläne, der
Baubewilligung, der Katasterschätzung, der Meldung der SGV vom  2021 und des
Umfangs der Kosten. Die Liegenschaft sei vor und während des Umbaus jahrelang
leer gestanden, sodann gesamthaft saniert und von einem Einfamilienhaus in ein
Zweifamilienhaus umgebaut worden. Anschliessend sei sie neu geschätzt worden,
wobei sich der Katasterwert massiv erhöht habe. Der Wohnraum sei erweitert und
einzelne Gebäudeteile seien umgenutzt worden. Die Gesamtkosten des Umbaus bis
jetzt seien beinahe so hoch wie der Kaufpreis der Liegenschaft. Die Kosten für
die Schaffung von Wohnraum seien nie abzugsfähig. Auch die anderen Arbeiten wie
der Scheunenumbau würden zur Neuausrichtung der Liegenschaft gehören. Es gehe
um eine Totalsanierung mit einer Nutzungsänderung verschiedener Gebäudeteile,
mithin Einbau Wohnung im Dachgeschoss, Autounterstand zu Scheune umgebaut,
Neueinbau Pferdeboxen. Der Verkehrswert der Liegenschaft sei wohl nach dem
Umbau deutlich höher als der ursprüngliche Kaufpreis.

2.3  Dazu ist von den
Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

Das
Steuergericht zieht inErwägung:

1.1  Rekurs (betreffend
Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) sind form- und
fristgerecht erfolgt. Das Kantonale Steuergericht ist zur Beurteilung zuständig
(§ 160 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11; Art. 140 ff. des
Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG, SR 642.11; § 4 der
kantonalen Vollzugsverordnung zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer,
BGS 613.31). Die Rekurrenten sind durch den angefochtenen Entscheid beschwert.
Auf Rekurs und Beschwerde ist somit einzutreten.

1.2  Die Rekurrenten
haben sinngemäss um einen Augenschein ersucht. Das Steuergericht ist indessen
aufgrund der eingereichten Unterlagen und Angaben hinreichend dokumentiert, so
dass auf eine Begehung vor Ort verzichtet werden kann.

1.3  In Bezug auf den
Streitgegenstand stimmen die Regelungen des kantonalen Steuergesetzes und jene
des Gesetzes über die direkte Bundessteuer überein, so dass es sich
rechtfertigt, Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln.

2.    Gemäss § 39 Abs.
3 StG und Art. 32 Abs. 2 DBG können bei Liegenschaften des Privatvermögens die
Unterhaltskosten, die Versicherungsprämien und die notwendigen Kosten der
Verwaltung abgezogen werden, ferner Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmass-nahmen
an bestehenden Bauten gemäss Regelung durch des Eidg. Finanzdepartements.

2.1  Dabei sind
Unterhaltskosten nach herrschender Lehre (statt vieler:Richneret al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art.
32 N 37) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster
Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist, und die nach längeren oder
kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind, wie beispielsweise Reparaturen
und Renovationen. Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der
Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen) als auch diejenigen der
Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die
Ertragsfähigkeit eines Grundstücks sicherstellen). Nach § 2 Abs. 1 der
kantonalen Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und
Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen (StVO Nr. 16; BGS
614.159.16) sind Unterhaltskosten Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu
werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen
für jährliche oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten (lit. b), die
Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Anlagen, soweit sie keinen Mehrwert
bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung
von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder
Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt.

Ausdrücklich
nicht zum Abzug zugelassen werden hingegen wertvermehrende Aufwendungen für
Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserung (wie Umbauten)
von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 und Art. 34 lit. d DBG), also
grundsätzlich diejenigen Aufwendungen, welche zur Wertvermehrung eines
Grundstücks führen.

2.2  Abziehbar sind
insbesondere Instandstellungsarbeiten neu erworbener Liegenschaften gemäss Art.
32 Abs. 2 DBG und § 39 Abs. 3 lit. a StG. In der Lehre wird dazu überzeugend
argumentiert, dass es sich bei Instandstellungskosten um Kosten handle, welche
den Wert der Liegenschaft im Vergleich zum Zeitpunkt des Erwerbs durchaus
vermehren (Zwahlen/Lissiin:
Zweifel/Beusch (Hrsg.), Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. Aufl.
2017, N 15a zu Art. 32 DBG). Anstelle der früher geltenden wirtschaftlichen
Betrachtungsweise geht es neu um eine objektiv-technische Betrachtung der
Instandstellungsarbeiten: Diese dürfen lediglich dazu dienen, einem Gebäude den
zeitgemässen Komfort wiederzugeben, den es ursprünglich besessen, durch die
Abnutzung, den technischen Fortschritt und die Veränderungen der
Lebensgewohnheiten jedoch verloren hatte (vgl. Grundsätzliche Entscheide des
Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7 E. 4.3). Nicht erfasst sind Kosten, welche einen
Mehrwert gegenüber dem ursprünglichen Zustand entstehen lassen.

2.3  In diesem Sinne
hat das Bundesgericht festgehalten, dass eine Totalsanierung, die praktisch
einem Neubau gleichkommt, aus steuerlicher Sicht eine Herstellung darstellt,
weshalb die damit verbundenen Kosten einkommenssteuerlich nicht absetzbar sind
(Urteile 2C_153/2014 vom 4. September 2014, E. 2.2; 2C_286/2014 und 2C_287/2014
vom 23. Februar 2015, E. 3.4 f.; 2C_666/2012 vom 18. Dezember 2012, E. 2.1
sowie 2C_63/2010 vom 6. Juli 2010 E. 2.1, in: StR 65/2010 S. 864; je mit
Hinweisen).  Ob eine Totalsanierung vorliegt oder nicht, hängt von den
Umständen des Einzelfalles ab. Zu den relevanten Indizien gehören neben dem
Umfang der Arbeiten und der objektiven Wertvermehrung unter anderem
Nutzungsänderungen, eine allfällige Vernachlässigung der Liegenschaft, die Höhe
der Investitionskosten, das Einreissen von Fassaden sowie das Aushöhlen der
Baute (vgl. zum Ganzen Urteil des Steuergerichts SGSTA.2021.42; BST.2021.36 vom
7. Juni 2022, zur Publ. vorgesehen unter gerichtsentscheide.so.ch).

3.1  Im konkreten Fall
haben die Rekurrenten im Jahr  ein Bauernhaus gekauft in X, GB Nr. 001,
W-strasse ; der Kaufpreis betrug CHF 325'000 (Meldung Liegenschaftenreingewinn
vom ). In der Folge wurden nur im Jahr 2007 der Betrag von CHF 420 und in
den Jahren 2012-2014 die Beträge von CHF 1'000 bzw. CHF 2'000 als minimale
Mietzinseinnahmen steuerlich deklariert (Liegenschaftenformulare 2007,
2012-2014). Das Bauernhaus stand somit meistens leer. Trotzdem fielen anhand
der Unterlagen und Angaben fast immer jährliche Unterhaltskosten von CHF
20'000-30'000 an (Liegenschaftenformulare). Im Jahr 2018 wurde sodann ein
Baugesuch für einen grösseren Umbau eingereicht bzw. einen Ausbau des Bauernhauses
(vgl. Bauausschreibung). Aus einem Einfamilienhaus mit Scheune wurde gemäss
Katasterschätzung ein Mehrfamilienhaus; die Katasterschätzung stieg dabei von
CHF 104'000 auf CHF 203'800 (Katasterschätzungen 2018-2021). Die Raumeinheiten
(RE) stiegen von 8.25 bzw. 1 Wohnung auf 7.25 und 4.5, mithin 2 Wohnungen
(Katasterschätzungsprotokolle). Auch die Gebäudeversicherung errechnete einen
Mehrwert von CHF 146'183 (Meldung SGV vom ). Deklariert wurden des Weiteren im
Jahr 2019 strittige Umbaukosten von CHF 97'295 und im Jahr 2020 solche Kosten
von CHF 185'044 (Liegenschaftenformular 2020). Diese Kosten sind von der
VB nicht akzeptiert worden wegen der ihrer Ansicht nach vorgenommenen
Totalsanierung (vgl. auch Einsprache gegen Veranlagung 2020). Die Rekurrenten
halten dagegen vor allem fest, dass es immer 2 Wohnungen gegeben habe. Im Jahr
2019 sei die erste und im Jahr 2020 die zweite Wohnung saniert worden. Es seien
dabei keine Wände verändert worden. Lediglich der Zugang zur zweiten Wohnung
sei mit einer Treppe erleichtert worden. Böden, Wände und Radiatoren seien
gleichgeblieben.

3.2  Aus den erwähnten Akten
ergibt sich, dass die Liegenschaft über viele Jahre leer stand und offenbar auch
kaum bewohnbar war; die Katasterschatzung 2012 spricht denn im Obergeschoss von
einem teilweisen Rohbau (Schätzungsprotokoll). Auch wenn es gewisse Anzeichen
für zwei Wohnungen gab aufgrund der zwei Küchen, wurde offenbar die
Liegenschaft immer nur als eine nutzbare Wohnung angesehen. Erst der Umbau, der
Ausbau des Dachs und der neue Zugang mit der Treppe ermöglichten die Nutzung
zweier einzelner Wohnungen; das kann den Katasterschätzungen klar entnommen
werden (Schätzungsprotokolle). Der Wohnraum wurde deutlich erweitert von wie
gesehen 8.25 RE auf 11.75 RE (7.25 und 4.5). Dabei wurde insbesondere das
Dachgeschoss komplett ausgebaut. Neu gibt es auch drei Pferdeboxen. Selbst wenn
die Nutzung des Gebäudes nicht komplett geändert wurde, ermöglichte erst der
Neubau die effektive Nutzung der zweiten Wohnung. Damit muss hier von einer
Totalsanierung gesprochen werden. Die Rechtsmittel sind nach dem Ausgeführten
unbegründet.

3.3  Aus all den genannten
Indizien zusammengenommen ist hier somit auf einen wirtschaftlichen Neubau zu
schliessen. Die dafür investierten Kosten stellen entsprechend gesamthaft
steuersystematisch Anlagekosten (bzw. wertvermehrende Aufwendungen für
Neueinrichtungen) dar, welche nicht zum Abzug zuzulassen sind aufgrund der
durchaus bestreitbaren, aber nach wie vor massgeblichen Bundesgerichtspraxis
(vgl. oben, E. 2.3, Urteil 2C_286/2014 und 2C_287/2014 vom 23. Februar 2015).

Nach dem Ausgeführten sind
Rekurs und Beschwerde abzuweisen.

4.    Bei diesem
Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in
Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 2'070
festzusetzen (Grundgebühr: CHF 1'000, Zuschlag: CHF 1'070).

****************

Demnach wirderkannt:

1.Rekurs und Beschwerde
werden abgewiesen.

2.Die Gerichtskosten von
CHF 2'070 werden den Rekurrenten/Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung
zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                   Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                W.
Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist
schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten/
Beschwerdeführer (eingeschrieben)

- VB Olten-Gösgen (mit
Steuerakten)

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Gemeindesteuerregisterführer
von

- EStV, Hauptabt. dir.
BSt, Bern

Expediert am: