so_gerichte · ZZ.1981.21 · 1981-06-17 · de
Beseitigungsrevers

§ 41 BauG; § 52 Abs. 2 KBR. Beseitigungsrevers. Voraussetzungen. Zur Frage, ob unbefristete Beseitigungsreverse verfassungsrechtlich haltbar sind.

SOG 1981 Nr. 21

§ 41 BauG; § 52 Abs. 2 KBR.Beseitigungsrevers.
Voraussetzungen. Zur Frage, ob unbefristete Beseitigungsreverse
verfassungsrechtlich haltbar sind.

Die Firma E. beabsichtigte, Auto-Abstellplätze zu erstellen
und zwar auf Land, das nach dem Zonenplan von Seewen als Strassenareal
ausgeschieden ist. Sie reichte ein entsprechendes Baugesuch ein. Die
Baukommission verlangte, dass die Firma sich (beziehungsweise den jeweiligen
Eigentümer des Landes) vor Erteilung der Baubewilligung durch Unterzeichnung
eines Reverses verpflichtete, den Parkplatz auf erstes Verlangen zu beseitigen
und zwar auf eigene Kosten. Der Revers sollte im Grundbuch angemerkt werden. --
Die Firma erhob gegen den Bescheid der Baukommission, dass die Baubewilligung
nur nach Unterzeichnung eines solchen Reverses erteilt werde, beim
Baudepartement Beschwerde, welche abgewiesen wurde. Hierauf erhob die Firma
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Sie verlangte, dass der von der Baukommission
geforderte Beseitigungsrevers auf höchstens 10 Jahre seit Inkrafttreten des
Zonenplans befristet werde; die Zumutung eines unbefristeten Reverses sei
verfassungswidrig. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab mit folgender
Begründung:

a) Es ist unbestritten, dass der vorgesehene Parkplatz auf Grund
von § 41 Abs. 1 BauG nur erstellt werden darf, wenn der Baugesuchsteller eine
Ausnahmebewilligung nach § 52 KBR erhält. Nach § 52 Abs. 2 KBR kann eine solche
Ausnahmebewilligung mit Auflagen und Bedingungen versehen, insbesondere an
einen Revers mit Mehrwertsverzicht geknüpft werden. Grundsätzlich ist somit die
gesetzliche Grundlage für den von der Gemeinde geforderten Revers ohne weiteres
gegeben. Die Beschwerdeführerin macht indessen geltend, den genannten
gesetzlichen Bestimmungen sei nicht zu entnehmen, für wie lange Zeit ein
solcher Revers dem jeweiligen Grundeigentümer zugemutet werden könne. Es fehle
damit an der für einen derart schweren Eingriff ins Eigentum nötigen
gesetzlichen Grundlage. Im weitern fehle es am öffentlichen Interesse an einem so
weit gehenden Eingriff. Ferner sei der Eingriff unverhältnismässig.

b) Ein Beseitigungsrevers ist, wie das Bundesgericht
festgestellt hat, eine öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung, die im Sinne
eines weniger weit gehenden Eingriffs mit einer Baubewilligung verbunden wird,
wenn diese überhaupt verweigert werden könnte. Der Revers muss im Zusammenhang
stehen mit der ihm zugrunde liegenden Bauverweigerung; er darf keinem andern
Zweck dienen als dem Zweck, der mit der Bauverweigerung verfolgt wird, und darf
über diesen Zweck nicht hinausgehen (vgl. BGE 99 Ia 485 und 489). Das Bauverbot
nach Art. 41 Abs. 1 BauG will verhindern, dass auf dem als Strassenareal
ausgeschiedenen Land Bauten entstehen, welche bei der Ausführung der Strasse
beseitigt werden müssten. Dabei geht es im besondern darum zu vermeiden, dass
dem Gemeinwesen aus solchen Bauten Kosten entstehen (Enteignungsentschädigung
und Wegräumungskosten).Wenn nun eine den § 41 Abs. 1 BauG betreffende
Ausnahmebewilligung mit einem Revers verknüpft wird, nach welchem der Gemeinde
aus der Beseitigung der Baute keine Kosten entstehen werden, steht somit dieser
Revers in direktem Zusammenhang mit der "ratio" (dem Zweckgedanken)
der zugrunde liegenden Bauverbotsnorm. Im vorliegenden Fall geht das, was die
Gemeinde mit dem unbefristeten Revers erreicht, in keiner Weise über das
hinaus, was ohne Revers auf Grund von § 41 Abs. 1 ohne weiteres verlangt werden
darf: Die Gemeinde könnte nach § 41 Abs. 1 das Baugesuch für den Parkplatz
gänzlich ablehnen, ohne daraus entschädigungspflichtig zu werden. Der
Eigentümer könnte allerdings in diesem Falle nach Ablauf von 10 Jahren
(gerechnet vom Inkrafttreten des Zonenplans) den Anspruch nach § 41 Abs. 2 BauG
geltend machen (Übernahme des Landes durch die Gemeinde oder Aufhebung des
Bauverbots).Wenn dann die Gemeinde auf die Strasse nicht verzichten könnte oder
wollte, müsste sie das Land übernehmen. Dabei musste sie zwar das Land
entschädigen, aber ohne Parkierungsanlage und ohne Wegschaffungskosten, weil ja
gar keine Parkierungsanlage vorhanden wäre. Wenn der Eigentümer bei Ablauf von
10 Jahren (nach Inkrafttreten des Zonenplans) den Anspruch nach §41 Abs. 2 noch
nicht geltend machen würde, sondern zuwarten und erst später sein Begehren
stellen würde, fielen der Gemeinde aus demselben Grunde -- weil keine
Parkierungsanlage besteht -- nach wie vor keine derartigen Kosten an. -- So ist
die Sachlage, wenn die Gemeinde vom gesetzlich vorgesehenen Bauverbot aus geht.
Wenn sie nun umgekehrt eine Ausnahmebewilligung erteilt und diese mit einem
Revers versehen lässt, der, wie es die Beschwerdeführerin möchte, nur 10 Jahre
lang gültig wäre (gerechnet vom Inkrafttreten des Zonenplans), wäre sie für den
Fall, dass sie die Strasse erst später (erst nach Ablauf der genannten 10 Jahre)
benötigen sollte, schlechter gestellt, als wenn sie auf dem Bauverbot beharrt.
Sie müsste dann beim Erwerb der Strasse die Parkierungsanlage entschädigen und
die Wegräumung auf sich nehmen. Diese Belastung widerspricht der ratio von Art.
41 Abs. 1, wie sie oben umschrieben worden ist; es besteht kein rechtlicher
Grund dafür, dass die Gemeinde im Zusammenhang mit der Erteilung einer
Ausnahmebewilligung grössere Lasten auf sich zu nehmen hat, als wenn sie die
Ausnahmebewilligung verweigert. Die Beschwerdeführerin scheint nun im besondern
aus der Praxis des Bundesgerichtes über die materielle Enteignung --
insbesondere über die Bauverbote, die länger als 10 Jahre dauern -- ableiten zu
wollen, dass nach Ablauf von 10 Jahren (gerechnet vom Inkrafttreten des Zonenplans)
ein Weiterdauern des Reverses nicht mehr zulässig sei. Diese Auffassung ist
nicht verständlich. Wenn es gerechtfertigt ist, dass bei einer Beseitigung
genau nach Ablauf von 10 Jahren der Eigentümer die Kosten der Anlage und der
Wegräumung selbst trägt, dann ist es dies umso mehr, wenn der Eigentümer die
Anlage noch 5 oder 10 oder 20 Jahre länger benutzen kann, indem dann die
Investition in umso weiterem Ausmasse amortisiert ist. Die Argumentation der
Beschwerdeführerin, die sich auf eine angebliche (zukünftige) materielle
Enteignung beruft, entbehrt vorab der primären Grundlage, nämlich der
Entstehung eines Schadens: Es ist nicht so, dass sich während der Dauer des
Reverses ein Schaden summieren würde; was von der Beschwerdeführerin auf
unbefristete Zeit hinaus verlangt wird, nämlich die Wegräumung des Parkplatzes
ohne Entschädigung durch die Gemeinde, ist immer dasselbe. Aus diesen
Ausführungen ergibt sich, dass der verlangte unbefristete Revers durchaus auf
gesetzlicher Grundlage beruht. Die Nichtbefristung entspricht der ratio von §
42 Abs. 1 BauG und § 52 Abs. 2 KBR sowie der allgemeinen Anschauung über
Beseitigungsreverse. Nach dem Dargelegten ist auch klar, dass die Ablehnung der
Befristung durch ein öffentliches Interesse, so wie es § 41 Abs. 1 BauG
versteht, gedeckt ist. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich ferner,
dass der verlangte Revers durchaus dem Verhältnismässigkeitsprinzip entspricht.
Dass ein unbefristeter Revers verlangt wird, ist nicht unverhältnismässig;
unsachlich und unverhältnismässig wäre vielmehr, wenn die Gemeinde bei einer
Beseitigung nach Ablauf von 10 Jahren plötzlich die Anlage- und
Wegräumungskosten tragen müsste. Dass schliesslich der unbefristete Revers
nicht gegen die Grundsätze der materiellen Enteignung verstösst, ist bereits
abschliessend dargelegt worden. Die Baukommission hat demnach ganz zurecht auf
dem unbefristeten Revers beharrt.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1981