so_gerichte · ZZ.1981.14 · 1981-09-03 · de
Materielle Enteignung

Art. 22ter Abs. 3 BV; § 237 EGZGB. Materielle Enteignung. Entschädigungsforderungen wegen Bauverbot, das sich aus der planlichen Sicherstellung von zukünftigem Strassenareal ergibt:-- Der Kläger muss u. a. auch nachweisen, dass er sein Land wirklich baulich nutzen wollte, dies aber wegen des Bauverbots nicht tun konnte (Erw. 1);-- Zu dem auch bei der materiellen Enteignung geltenden Grundsatz, dass der Enteignete dazu beitragen muss, den Schaden abzuwenden oder zu vermindern; seine Bedeutung bei Grossparzellen, die dem Eigentümer die Möglichkeit geben, zuerst diejenigen Landflächen baulich zu nutzen, die nicht vom Bauverbot betroffen sind (Erw. 3).

SOG 1981 Nr. 14

Art. 22ter Abs. 3 BV; § 237 EGZGB.Materielle
Enteignung. Entschädigungsforderungen wegen Bauverbot, das sich aus der
planlichen Sicherstellung von zukünftigem Strassenareal ergibt:

Die Firma X ist Eigentümerin eines grossen zusammenhängenden
Landkomplexes in O. Ein Teil des Landes ist durch einen Bebauungsplan von 1963
mit Strassen- und Baulinien belegt, welche der Sicherstellung einer 4spurigen
Hauptverkehrsstrasse mit Kreuzung (Kantonsstrasse) dienen. Der Landkomplex
umfasste bei Inkrafttreten des Bebauungsplanes rund 550 a. Das unter Bauverbot
stehende Land macht bedeutend weniger als 20% davon aus. -- Die Firma reichte
1978 bei der Schätzungskommission gegen den Staat Solothurn eine Klage ein, mit
der sie Entschädigung wegen angeblicher materieller Enteignung verlangte. Sie
machte geltend, dass sich die bereits 15 Jahre dauernde Verhinderung der
baulichen Nutzung enteignungsähnlich auswirke. Die Schätzungskommission wies
die Klage ab. Das Verwaltungsgericht hatte sich mit der Klage als
Beschwerdeinstanz zu befassen. Es wies sie ebenfalls ab. Aus der Begründung:

1. In BGE 106 Ib 340 umschrieb das Bundesgericht, wann eine
Auszonung eine materielle Enteignung darstelle. Es erklärte, mit Hinweis auf
frühere Entscheide: "Eine Auszonung aus dem Baugebiet bedeutet eine entschädigungspflichtige
materielle Enteignung, wenn die betroffenen Grundstücke sehr wahrscheinlich in
naher Zukunft überbaubar gewesen wären und die Eigentümer die Überbauung auch
hätten verwirklichen wollen und können; das ist in der Regel bei grob oder gar
schon fein erschlossenen Grundstücken zu bejahen, sofern aufgrund der baulichen
Entwicklung auch eine entsprechende Nachfrage vorliegt." -- Darnach ist
insbesondere auch der Nachweis eines konkreten Bauwillens von Bedeutung. Auch
diese Voraussetzung soll allerdings in der Regel als erfüllt zu erachten sein,
wenn grob- oder gar schon feinerschlossenes Bauland vorliegt und eine aktuelle
Nachfrage nach solchem Land besteht. Indessen haben diese letztern
Gegebenheiten offensichtlich nur den Stellenwert von Indizien. Zudem ist
folgendes zu beachten: Zwischen einem generellen Bauverbot zufolge Auszonung,
auf welchen Fall sich der zit. Bundesgerichtsentscheid ja bezieht, und einem
Teilbauverbot zufolge Baulinien bestehen wesentliche Unterschiede: Die
Auszonung von baureifem Land bringt auch demjenigen Eigentümer, der es als
Kapitalanlage behalten und (noch) nicht der baulichen Nutzung zuführen will,
einen Schaden in Form eines massiven Kapitalverlustes, der mit der Auszonung
endgültig feststeht und unter dem Gesichtspunkt der materiellen Enteignung
unbekümmert um eine beabsichtigte bauliche Nutzung nach Schadloshaltung ruft.
Anders ist aber die Situation bei Teilbauverboten aufgrund von Strassen- und
Baulinien. Das Land zwischen den Strassen- und Baulinien hat für den Eigentümer
nicht wie bei der Auszonung den Wert als Bauland endgültig verloren. Vielmehr
bleibt dem Grundeigentümer der Baulandwert erhalten: Das enteignende
Gemeinwesen hat nämlich bei Beanspruchung des Bauverbotslandes, soweit es auf
dem Wege der formellen Enteignung für den Strassenbau abzutreten ist, den
vollen Verkehrswert als Bauland, ermittelt nach den Verhältnissen im Zeitpunkt
der Enteignung, und einen eventuellen Minderwert des Restgrundstückes zu
vergüten. Das übrige im Eigentum des Enteigneten verbleibende Bauverbotsland
zwischen den Baulinien, d. h. das Areal zwischen den Strassen- und Baulinien,
erfährt in der Regel keine oder doch keine wesentliche Werteinbusse, da es nach
seinen Funktionen bei der Überbauung weiterhin wesentlich der baulichen Nutzung
dient. So zählt es bei der Berechnung des Bauvolumens nach der gegebenen
Ausnützungsziffer mit, es dient aber auch als Gartenvorland oder Abstellplatz
und dergleichen. Abgesehen davon hat der Grundeigentümer die
Bauverbotsbelastung zufolge Baulinien ohnehin regelmässig ohne
Entschädigungsanspruch zu dulden, wie es gefestigter Praxis (Imboden/Rhinow,
Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 961) und der ausdrücklichen
Bestimmung von §41 Abs. 2 des solothurnischen Baugesetzes vom 3. Dezember 1978
entspricht. Wer in einem solchen Fall über Bauland als Kapitalanlage verfügt,
behält die Kapitalanlage also grundsätzlich ohne wertmässige Einbusse, da er an
Stelle des Landes im Zeitpunkt der formellen Enteignung dessen vollen Wert
einschliesslich die seit dem Teilbauverbot eingetretenen Wertsteigerungen
vergütet bekommt. Ein unter dem Gesichtspunkt der materiellen Enteignung
relevanter Schaden kann daher nur entstehen, wenn der Grundeigentümer sein
bauverbotsbelastetes Bauland noch vor der formellen Enteignung baulich
ausnützen will, sei es durch Verkauf zu Bauzwecken, sei es durch eigene
Überbauung, und wenn diese Nutzung wegen des Teilbauverbotes entweder überhaupt
nicht verwirklicht werden kann oder nur in einer Art und Weise, die nicht mehr als
wirtschaftlich gelten könnte. Der Nachweis einer beabsichtigten baulichen
Nutzung (Verkauf als Bauland oder eigene Überbauung) und deren Verhinderung
oder relevante Behinderung zufolge des Strassen- und Baulinien-Teilbauverbotes
erscheint daher in solchen Fällen im Gegensatz zu Auszonungen als unumgänglich.
Dass ein solcher Nachweis erforderlich ist, lässt sich denn auch einem neuesten
Bundesgerichtsentscheid (BGE 106 Ib 24) entnehmen. Dieser befasst sich zwar mit
dem Nachweis des Schadens aus dem Enteignungsbann bei formeller Enteignung nach
dem Bundesgesetz über die Enteignung. Indessen ist nicht ersichtlich, warum die
Ausführungen des Bundesgerichts nicht auch für den Schadensbeweis bei
materieller Enteignung zufolge Strassen- und Baulinien gelten sollten. Im
Gegenteil. Da eine Entschädigungspflicht bei der materiellen Enteignung nicht
schon durch die Beanspruchung eines zu enteignenden Rechts ausgelöst wird,
sondern nur unter zusätzlichen, einschränkenden Bedingungen (besondere Schwere
des Eingriffs; Sonderopfer), sind an den Schadensbeweis, der ja mit diesen
spezifischen Voraussetzungen eng verknüpft ist, eher strengere Anforderungen zu
stellen. Nimmt man den angeführten Bundesgerichtsentscheid als Wegleitung, so
gilt für den Schadensbeweis, der auch bei materieller Enteignung zufolge
Strassen- und Baulinien die Bauabsicht zum Gegenstand hat, jedenfalls
folgendes: Der Grundeigentümer muss, wie das Bundesgericht a.a.O. sagt,
mindestens glaubhaft machen, d. h. in überzeugender Weise darzutun vermögen, dass
er beabsichtigt habe, das Grundstück selbst zu überbauen oder als Bauland zu
verkaufen, und dass diese Absicht ohne die Verfügungsbeschränkung auch wirklich
in Tat umgesetzt worden wäre.

2. ... (Das Verwaltungsgericht stellte in diesem Abschnitt
-- kurz zusammengefasst -- fest, es sei nicht nachgewiesen, dass die Klägerin
das vom Teilverbot betroffene Land bisher wirklich habe baulich nutzen wollen
(sei es durch eigene Überbauung, sei es durch Verkauf als Bauland); sie habe
aus wirtschaftlichen und spekulativen Überlegungen zuerst den stadtnäheren Teil
ihres Landkomplexes baulich genutzt und habe den weiter entfernten -- zu dem
das vom Bauverbot betroffene Land gehört -- als Kapitalanlage behalten und mit
einem Verkauf zugewartet in der Hoffnung, später mehr dafür lösen zu können.
Der Nachweis, dass eine Absicht zu baulicher Nutzung bestanden habe und durch
das Teilbauverbot vereitelt worden sei, sei der Klägerin misslungen. Damit
fehle es an einem wesentlichen Element des Schadensnachweises.)

3. Zum gleichen Ergebnis, dass die Beschwerdeführerin mit
ihrer Klage aus materieller Enteignung nicht durchzudringen vermag, führen
unter einem andern rechtlichen Aspekt auch folgende Überlegungen:

a) Ein allgemeiner Grundsatz des Enteignungsrechts verlangt,
dass der Enteignete alle in seiner Macht stehenden, ihm vernünftigerweise
zumutbaren Vorkehrungen zu treffen hat, um die Vermögensnachteile, welche die
Enteignung zur Folge haben kann, abzuwenden oder zu vermindern. Der Grundsatz
gilt selbstredend auch für die materielle Enteignung (vgl. das bei Zimmerli,
Die Praxis des Bundesgerichts und des bernischen Verwaltungsgerichts zur
materiellen Enteignung, Bulletin der kantonalen Planungsgruppe Bern Nr. 4
(1979) S. 43 erwähnte bernische und das in Zbl. 1977 S. 356 publizierte
zürcherische Verwaltungsgerichtsurteil).

b) ... (Nach eingehender Darstellung der
Nutzungsmöglichkeiten, welche die Klägerin im stadtnähern Teil ihres
Landkomplexes gehabt hätte:) Wer wie die Klägerin noch jetzt eine derart grosse
bauverbotsfreie und jederzeit überbaubare Landreserve in Form eines
zusammenhängenden Landkomplexes hat, ist nach dem angeführten Gebot zur
Schadensvermeidung oder -minderung gehalten, dieses Land zu nutzen, bevor er
einen Schaden wegen eines Teilbauverbotes auf einem an sich schon weniger zur
Überbauung geeigneten Grundstücksteil geltend machen kann.

c) In diesem Zusammenhang verdienen denn auch die
Ausführungen der Vorinstanz, wonach bei einem Teilbauverbot von bloss 17
Prozent des gesamten betroffenen Landkomplexes -- das Baudepartement geht sogar
nur von 1/8 aus -- nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung keine materielle
Enteignung darstelle, Beachtung. Dies allerdings weniger unter dem
Gesichtspunkt der Eingriffsintensität, wie es die Vorinstanz getan hat; denn
die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtes geht entsprechend berechtigter
Kritik, die beispielsweise von Imboden/Rhinow, a.a.O., S. 961 ff. vorgebracht
wurde, eben nicht mehr in absoluter Weise davon aus, dass bei einem
Teilbauverbot, das weniger als 20 Prozent des Gesamtgrundstückes belastet,
keine materielle Enteignung vorliege (Zimmerli, a.a.O. S. 43 und BGE 101 Ib 277
ff.).Hingegen erscheint es bei Grossparzellen, die trotz eines Teilbauverbotes
einen viel weiteren Spielraum für die bauliche Nutzung bieten als kleine
Grundstücke, unter dem Gesichtspunkt des Gebotes der Schadensvermeidung oder
-minderung als angezeigt, vom Grundeigentümer den Nachweis zu verlangen, dass
er die Ausweichmöglichkeiten, das nicht bauverbotsbelastete Areal der baulichen
Nutzung zuzuführen, erschöpft hat. Nur bei einem derartigen Nachweis kann
nämlich davon ausgegangen werden, dass der Enteignete alle in seiner Macht
stehenden, ihm vernünftigerweise zumutbaren Vorkehrungen getroffen hat, um
einen Vermögensnachteil aus dem Teilbauverbot abzuwenden. -- Wie ausgeführt,
vermögen indessen die Gründe, welche die Beschwerdeführerin gegen ein
vorrangiges Ausweichen auf die noch vorhandenen respektablen Baulandreserven
vorbringt, nicht zu überzeugen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 3. September 1981