so_gerichte · VWBES.2017.18 · 2017-06-27 · de
Perimeterbeiträge


Urteilvom27. Juni 2017

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiberin Kaufmann

In Sachen

Einwohnergemeinde Lommiswil,vertreten durch Rechtsanwalt Michael
Grimm,

Beschwerdeführerin

gegen

1.A.___

2.B.___

alle vertreten durch
Rechtsanwalt Walter Keller,

BeschwerdegegnerInnen

betreffendPerimeterbeiträge

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Einwohnergemeinde Lommiswil (in
der Folge mit Gemeinde bezeichnet) legte im April 2016 die Planung «Ausbau
Bellachstrasse  Stichstrasse» mit Beitrags- und Landerwerbsplan öffentlich
auf. A.___ sowie B.___ erhoben als betroffene Landeigentümer Einsprache. Sie
verlangten einen Verzicht auf den Ausbau, eventuell eine Befreiung von der
Beitragspflicht, subeventuell die Anwendung der Winkelhalbierenden bei der
Bemessung der Beitragsfläche ihrer Grundstücke. Der Gemeinderat wies die
Einsprache am 8. Juli 2016 ab.

2. Auf Beschwerde der
Grundstückeigentümer hin hiess die Schätzungskommission am 12. Dezember 2016
den Subeventualantrag gut und wies die Sache zur Neuberechnung der
Beitragsfläche an die Gemeinde zurück; im Übrigen wies sie die Beschwerde ab.

3. Die Gemeinde verlangte in ihrer
Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 10. Januar 2017 die Bestätigung des
provisorischen Beitrags- und Landerwerbsplans, was sie in ihrer Eingabe vom 2.
Februar 2017 zusätzlich begründete. Rechtsanwalt Keller verlangte für die
Grundeigentümer in seiner Stellungnahme vom 22. Februar 2017 die Abweisung der
Beschwerde.

4. Auf die Beschwerdebegründung und die
Stellungnahme wird, soweit notwendig, im Folgenden eingegangen; ansonsten wird
dafür auf die Akten verwiesen.

II.

1. Die Beschwerde ist unter
Berücksichtigung der Gerichtsferien (Zustellung 20. Dezember 2016,
Fristenstillstand bis 2. Januar 2017, Postaufgabe 10. Januar 2017) rechtzeitig
eingereicht und innert Frist begründet worden. Die Gemeinde ist durch den
angefochtenen Rückweisungsentscheid insoweit beschwert, als dieser sie ver­pflichtet,
die Beitragsflächen neu zu bestimmen, und zwar zu verkleinern. Die Gemeinde ist
dadurch in ihrem schutzwürdigen kommunalen Interesse als Beitragsgläubigerin
besonders berührt und deshalb zur Beschwerde legitimiert (§ 12
Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Die
Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist zulässiges Rechtsmittel, das
Verwaltungsgericht zuständige Beschwerdeinstanz (§ 17 Grundeigentümerbeitragsverordnung,
GBV, BGS 711.41; § 49 Abs. 2 Gerichtsorganisation, GO, BGS 125.12). Auf die
Beschwerde ist einzutreten.

2. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
kann nach § 67bisAbs. 1 VRG die Verletzung von kantonalem oder
Bundesrecht geltend gemacht werden, ebenso unrichtige oder unvollständige
Feststellung des Sachverhaltes.

Hebt das Gericht den Entscheid auf, so
entscheidet es nach § 72 VRG grundsätzlich selber in der Sache. Ausnahmsweise
kann es die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz
zurückweisen. Wenn der Entscheid im Bereich von autonomem Gemeinderecht zu
treffen ist, darf das Gericht nicht sein Ermessen an Stelle desjenigen der
Gemeinde setzen. Im Beitragsplanverfahren ist bei einer Gutheissung der
Beschwerde zudem § 19 GBV zu beachten.

3. Im Urteil der Schätzungskommission
vom 12. Dezember 2016 wurde die Beschwerde der Beitragspflichtigen teilweise
gutgeheissen und die Sache an die Gemeinde zurückgewiesen «zur Bestimmung der
beitragspflichtigen Grundstücksflächen unter Anwendung der Winkelhalbierenden».
Im Übrigen wurde die Beschwerde abgewiesen. Die Gemeinde wehrt sich gegen die
teilweise Gutheissung bzw. die Rückweisung. Zur Klärung des Inhalts des
Dispositivs des vorinstanzlichen Urteils ist auf die Urteilserwägungen zurückzugreifen.

3.1 Die Schätzungskommission wies die
Beschwerde der Beitragspflichtigen ab, soweit diese verlangten, es sei auf den
Ausbau zu verzichten (Erw. 3.1). Abgewiesen wurde sie ebenso, soweit sie geltend
machten, es liege keine Beitragspflicht vor, weil für ihre Grundstücke, und
zwar für deren ganze Fläche, bereits einmal an die Selzacher- bzw.
Bellacherstrasse Beiträge bezahlt worden seien (Erw. 3.2). Gutgeheissen wurde
der (bei der Schätzungskommission gestellte) Subeventualantrag, es sei die
Winkelhalbierende zur Anwendung zu bringen, da die Grundstücke der
Beschwerdeführer an zwei Erschliessungsanlagen angrenzten.

3.2 In Erwägung 3.3.1 hielt die
Vorinstanz fest, Grundstücke würden bis zu einer nach dem Zonenplan üblichen
Bautiefe in den Perimeter einbezogen. Betrage der Abstand zwischen 2
Erschliessungsanlagen, an welche angeschlossen werden könne und dürfe, weniger
als 2 Bautiefen, werde für die nach dem Beitragsplan massgebende Grenze eine
Mittellinie gezogen, die bei Eckgrundstücken als Winkelhalbierende zwischen den
sich kreuzenden Erschliessungsanlagen verlaufe. Damit solle eine
Doppelbelastung von Eigentümern verhindert werden, deren Grundstücke an zwei
öffentlichen Strassen lägen.

In Erwägung 3.3.2 schloss die Vorinstanz
an, diese Situation (nach Erw. 3.3.1) läge hier vor. Die neue Stichstrasse
kreuze sich mit der Bellacherstrasse als öffentlicher Kantonsstrasse, welcher
ebenfalls eine gewisse Erschliessungsfunktion zukomme. Daran ändere nichts,
dass eine Ausfahrt auf die Bellacherstrasse mit dem Auto nicht möglich sei,
sondern die Zufahrt über die Stichstrasse erfolge und für GB Nr. 1040 via ein
Wegrecht über GB Nr. 60. Das führe zu einem sachgerechten Ergebnis, auch wenn
laut Gemeinde dann von GB Nr. 1040 nur noch eine Fläche von 26 m2einbezogen werden könne.

3.3 Wie angesichts dieser Erwägungen die
im angefochtenen Dispositiv verlangte Anwendung der Winkelhalbierenden zu
verstehen ist, ist unklar. Die Eigentümer von GB Nr. 60, die das Eckgrundstück
zwischen der Bellacher- und der neuen Stichstrasse besitzen, waren nicht am
Verfahren beteiligt; ihr Grundstück kann nicht gemeint sein. Die Erwägungen
beziehen sich mit keinem Wort  zumindest nicht explizit  auf das Eckgrundstück
GB Nr. 53 der andern Beschwerdeführer; dieses liegt nicht an der
Bellacherstrasse, sondern zwischen der Stichstrasse und der Hauptstrasse. In
Erwägung 3.3.2 wird vom Grundstück Nr. 1040 gesprochen, von welchem bei
Anwendung der Winkelhalbierenden nur noch eine geringe Restfläche in den Plan
einbezogen werden könnte; das Grundstück Nr. 1040 ist aber offensichtlich kein
Eckgrundstück.

4. Wie die Vorinstanz in Erwägung 3.2.1
richtig festhielt, liegt bei der in einen Beitragsplan einzubeziehenden Fläche ein
Sonderfall vor, wenn ein Grundstück an zwei oder mehr Erschliessungsanlagen
grenzt, an welche angeschlossen werden kann und darf. Beträgt der Abstand
zwischen zwei (mehr oder weniger parallel verlaufenden) Erschliessungsanlagen
weniger als zwei Bautiefen, ist eine Mittellinie zu ziehen, liegt ein
Eckgrundstück vor, eine Winkelhalbierende.

4.1 Für das Eckgrundstück Nr. 53 steht unbestrittenermassen
fest, dass es für den Fahrzeugverkehr einzig über die Stichstrasse erschlossen
werden kann und darf. Für Fussgänger ist ein direkter Zutritt auf das Trottoir
entlang der Hauptstrasse möglich und erlaubt. Ein Sonderfall mit zwei
Erschliessungsanlagen, an welche angeschlossen werden kann und darf, liegt
nicht vor, jedenfalls nicht für den (Motor-)Fahrzeugverkehr, für welchen die
geplante neue Erschliessung ja notwendig und vorgesehen ist.

4.2 Beim Grundstück GB Nr. 1040 steht
unbestreitbar fest, dass es sich um kein Eckgrundstück handelt, somit die
Anwendung einer Winkelhalbierenden zum Vornherein nicht in Frage kommt. Was den
Fahrzeugverkehr betrifft, steht im Übrigen auch für dieses Grundstück fest,
dass eine Erschliessung nicht über mehrere Erschliessungsanlagen möglich und
erlaubt ist. Erlaubt ist die Erschliessung einzig über die neu gebaute
Stichstrasse, wie das für Grundstücke, die an einer Kantonsstrasse liegen und
rückwärtig erschlossen werden (können), üblich ist.

4.3 Ein gesetzlich geregelter Sonderfall
liegt somit bei beiden von der Schätzungskommission behandelten Grundstücken (Nr.
53 und 1040) nicht vor. Beide werden für den Fahrzeugverkehr einzig durch die
neu zu bauende Stichstrasse erschlossen, weshalb keine Winkelhalbierende und
auch keine Mittellinie zu ziehen ist. Es handelt sich eben nicht um eine
Situation mit zwei sich kreuzenden hinsichtlich der strassenmässigen
Erschliessung gleichwertigen Erschliessungsbauwerken, wie sie in der Skizze in
Anhang I zur GBV dargestellt ist.

4.4 Möglicherweise wäre die Situation etwas
anders zu beurteilen, wenn die Stichstrasse mit einem Trottoir versehen würde;
diesfalls müsste für die streitigen Grundstücke wohl für den Trottoirbau eine
Winkelhalbierende bzw. eine Mittellinie gezogen werden. Für den
Fussgängerverkehr haben die Kantonsstrassen, an welche die Grundstücke der
Beschwerdegegner grenzen, durchaus Erschliessungscharakter, da sie mit einem
Trottoir versehen sind. Wie sich aus den Akten zeigt (Urk. 10 bis 13 der
Gemeinde), wurden dafür für die Grundstücke bereits Beiträge bezahlt. An den
eigentlichen Bau der Kantonsstrassen und damit an die strassenmässige
Erschliessung zahlten die Grundstücke bzw. deren Eigentümer nach den Akten
bisher aber nichts.

4.5 Nach Bundesrecht müssen die Kantone
die Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm erschliessen (Art. 19 Abs. 2
Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700). Grundeigentümer haben bei Wohnbauland nach
dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) die Kosten der Feinerschliessung
ganz oder zum überwiegenden Teil zu bezahlen; der Mindestanteil beträgt nach
der entsprechenden Verordnung 70% (Art. 1 Abs. 1 VWEG, SR 843.1).

4.6 Nach dem kantonalen Erschliessungsrecht,
das diese Vorgabe umsetzt, soll grundsätzlich jedes Grundstück bzw. dessen
ganze erschlossene Fläche einmal an ein Erschliessungsbauwerk beitragspflichtig
werden, bei Strassen (inkl. Trottoirs) sowohl an den Neubau wie auch an
Korrektur und Ausbau. Wirtschaftlicher Grund für die zu leistenden Beiträge
ist, dass den Grundstücken durch die Erschliessung ein Mehrwert erwächst, weil
sie erst im erschlossenen Zustand überbaut werden dürfen. Zur Vereinfachung der
Berechnung dieses konkreten Mehrwerts ist ein gewisser Schematismus bei der
Berechnung zulässig. Dementsprechend wird nach §§ 10 und 11 GBV die massgebende
Fläche eines Grundstücks zur Berechnung des Beitragsplans definiert. Als Ausnahme
werden in § 12 zwei ständig wieder vorkommende Sonderfälle geregelt, die in den
dort erwähnten Situationen verhindern sollen, dass für ein Grundstück für die
Erschliessung zweimal Erschliessungsbeiträge bezahlt werden, die der gleichen
Erschliessung dienen. Ein solcher Sonderfall liegt aber, wie schon erwähnt
(oben Erw. 4.4) nicht vor. Für beide Grundstücke muss für die verkehrsmässige
Erschliessung nur einmal, nämlich an die jetzt zu bauende
Erschliessungsstrasse, bezahlt werden. Dass die Gemeinde dafür die volle
Grundstücksfläche als Grundlage nimmt, ist nicht zu beanstanden. Ohne
strassenmässige Erschliessung, welche einzig über die neu zu bauende
Stichstrasse möglich bzw. zulässig ist, wären die Grundstücke ganz
offensichtlich erheblich weniger wert. Dass dies nicht nur Theorie ist, zeigt
sich im konkreten Fall am Erwerbspreis, der im Jahr 2014 für die beiden
(strassenmässig unerschlossenen) Grundstücke bei CHF 180.00 pro m2lag und damit erheblich unter dem Wert von vergleichbarem Wohnbauland in Lommiswil
zur gleichen Zeit, der zwischen CHF 250.00 und 350.00 pro m2lag (Verkehrswertstatistik in den Akten der Vorinstanz).

4.7 Es ist auch kein anderer Grund
ersichtlich, weshalb für die Grundstücke ein geringerer Beitrag als für die
weiteren einbezogenen Grundstücke oder für vergleichbare Erschliessungsanlagen andernorts
zu bezahlen wäre. Ein Beitrag von CHF 50.00 (für GB Nr. 53) bzw. knapp CHF
40.00 (für GB Nr. 1040) pro Quadratmeter erschlossenen Baulandes für die
Verkehrserschliessung liegt unter dem Wert, den das Gericht schon vor längerer
Zeit als durchaus übliche Erschliessungskosten für eine Strasse, welche dem
Mehrwert entsprechen, festgestellt hat (vgl. z.B. VWBES.2010.128 E. 6b, Urteil
vom 23. März 2011, wo Erschliessungskosten pro Quadratmeter erschlossener
Grundstücksfläche von CHF 19.67 für die Kanalisation und von CHF 19.29 für das
Wasser neben CHF 46.53 für den Strassenbau festgelegt und festgehalten wurde,
diese Beiträge erschienen im Quervergleich mit andern Erschliessungen keineswegs
übermässig oder unverhältnismässig hoch; das Verwaltungsgericht habe schon vor
Jahrzehnten Erschliessungskosten von CHF 60.00 bis 80.00 pro m2erschlossener Grundstücksfläche als angemessen betrachtet). Der Wert der
Grundstücke der Beschwerdeführer liegt auch nach diesen zusätzlichen Kosten für
die Erschliessung noch immer deutlich unter dem Durchschnittspreis für erschlossenes
Wohnbauland in Lommiswil.

4.8 Dass bereits ein etwa 3 m breiter
Feldweg bestand, welcher bisher dem Grundstück GB Nr. 53 als Erschliessung
diente, ändert an der Rechtslage nichts, war doch immer schon klar, dass nach
dem verbindlichen Erschliessungsplan eine 4,5 m breite Stichstrasse zu bauen
war. Da für den bestehenden Feldweg, der sich bereits im öffentlichen Eigentum
befand, kein Landerwerb notwendig war, profitieren die Beitragspflichtigen von
einem deutlich kleineren Landerwerb als üblich.

5. Die Beschwerde der Gemeinde erweist
sich somit als begründet, weshalb sie gutzuheissen und der Entscheid der
Schätzungskommission aufzuheben ist.

Hebt die Verwaltungsgerichtsbehörde den
Entscheid auf, entscheidet sie in der Regel selber in der Sache (§ 72 Abs. 1
VRG). Demnach ist der Einspracheentscheid der Gemeinde zu bestätigen.

6. Bei diesem Ergebnis sind die Verfahrenskosten
zur Hälfte vom Staat Solothurn und je zu einem Viertel von den beiden privaten Beschwerdegegnern
zu bezahlen. Der Staat Solothurn und die Beschwerdegegner haben zudem im selben
Verhältnis der Gemeinde eine Parteientschädigung zu bezahlen, liegt doch ein
Ausnahmefall im Sinne von SOG 2010 Nr. 20 (Erw. 13 g) vor. Die Gerichtskosten
für das verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren sind auf CHF 2000.00
festzusetzen, diejenigen für das Verfahren vor der Vorinstanz auf CHF 2300.00.

Rechtsanwalt Grimm macht in seiner
Kostennote vom 22. Juni 2017 eine Entschädigung von total CHF 3143.45 (10.10
Std. à CHF 280.00 nebst Auslagen und MWSt) für das Verfahren vor
Verwaltungsgericht geltend und verlangt zudem eine Entschädigung für das
Verfahren vor der Schätzungskommission von CHF 2432.50 (7.80 Std. à CHF
280.00). Der in Rechnung gestellte Stundenansatz liegt über dem normalerweise
zugesprochenen Ansatz, weshalb die Entschädigung pauschal auf CHF 4500.00
(inkl. Auslagen und MWSt) für das gesamte Verfahren festzulegen ist. Die
Parteientschädigung ist zur Hälfte vom Staat Solothurn und je zu einem Viertel
von den privaten Beschwerdegegnern zu bezahlen, wobei die privaten
Beschwerdegegner für die Hälfte oder CHF 2250.00 solidarisch haften.

Demnach wirderkannt:

1.In Gutheissung der Beschwerde wird das
Urteil der Schätzungskommission vom 12. Dezember 2016 (SKBEI.2016.6) aufgehoben
und der Einspracheentscheid der Einwohnergemeinde Lommiswil vom 8. Juli 2016
bestätigt.

2.Die Beschwerdegegner A.___ sowie B.___
haben an die Kosten vor der Schätzungskommission je CHF 575.00 und an die
Kosten vor Verwaltungsgericht je CHF 500.00 zu bezahlen, jeweils unter
solidarischer Haftbarkeit für den gesamten Betrag. Die restlichen
Verfahrenskosten vor beiden Instanzen trägt der Staat Solothurn.

3.Die Beschwerdegegner A.___ sowie B.___
haben der Einwohnergemeinde Lommiswil unter Solidarhaft (für CHF 2250.00) eine
Parteientschädigung von je CHF 1125.00 zu bezahlen.

4.Der Staat Solothurn hat der
Einwohnergemeinde Lommiswil eine Parteientschädigung von CHF 2250.00 zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber                                                                 Kaufmann