so_gerichte · ZZ.1982.22 · 1982-05-13 · de
Ausnützungstransport

§ 38 Abs. 2 Kantonales Baureglement. Ausnützungsziffer; zur Frage des sogenannten "Ausnützungstransports" über die Zonengrenze:- bei zwei benachbarten Grundstücken, die je einer andern Zone angehören;- bei einem Grundstück, das durch eine Zonengrenze durchschnitten wird.

SOG 1982 Nr. 22

§ 38 Abs. 2 Kantonales Baureglement.Ausnützungsziffer; zur Frage des sogenannten "Ausnützungstransports"
über die Zonengrenze:

-- bei zwei benachbarten Grundstücken, die je einer
andern Zone angehören;

-- bei einem Grundstück, das durch eine Zonengrenze
durchschnitten wird.

B.H. wollte am Hutmattweg in Hofstetten einen Wohn- und
Geschäftsneubau erstellen. Die Bauparzelle Grundstück Hofstetten Nr. 3121 weist
eine Fläche von 1875 m2 auf. Von dieser Fläche liegen ca. 750 m2 in der Zone
W2b und ca. 1125 m2 in der Kernzone. Auf dem Baugrundstück steht bereits ein
grosses Gebäude. Im Baugesuchsverfahren war insbesondere die Frage strittig,
wie angesichts der Zugehörigkeit des Grundstücks Nr. 3121 zu zwei Bauzonen mit
verschiedenen Ausnützungsbestimmungen die zulässige Ausnützung zu berechnen
sei. Das Verwaltungsgericht als Beschwerdeinstanz äusserte sich zu dieser Frage
wie folgt:

1. Das Grundstück Nr. 3121 des Beschwerdeführers wird von
der Zonengrenze durchschnitten: Der nördliche Teil, auf dem das neu geplante
Bauvorhaben verwirklicht werden soll, befindet sich in der Zone W2b, der
südliche Teil, auf dem bereits Gebäude stehen, befindet sich in der Kernzone.
Für die Zone W2b gilt eine Ausnützungsziffer (im Folgenden mit AZ abgekürzt)
von 0,4 (Art. 21 des Baureglements Hofstetten); für die Kernzone besteht keine
AZ (vgl. die "Übergangsbestimmungen der Ortskernplanung", die
entsprechend Art. 18 Abs. 3 des Baureglements für die Kernzone massgebend
sind). Das Bauvorhaben hält die AZ von 0,4 nicht ein, wenn davon ausgegangen
wird, dass die AZ ausschliesslich in Bezug auf denjenigen Teil des Grundstücks
Nr. 3121, der in der Zone W2b liegt, zu berechnen ist. Das Baudepartement ist
-- wie übrigens auch der Gemeinderat -- der Meinung, dass die AZ für den
Grundstücksteil W2b tatsächlich so zu handhaben sei. Die Baukommission -- und
mit ihr der Beschwerdeführer -- ist dagegen der Auffassung, dass die noch nicht
ausgeschöpften Ausnützungsmöglichkeiten desjenigen Grundstücksteils, der in der
Kernzone liegt, in den in der Zone W2b liegenden Grundstücksteil
"transportiert" werden könne. (Dabei sind sich allerdings
Baukommission und Beschwerdeführer nicht einig über die Frage, von welcher
zulässigen Ausnützungsmöglichkeit in der Kernzone auszugehen sei, welche Frage
aber vorderhand keine Rolle spielt.) Baukommission und Beschwerdeführer berufen
sich für ihre Ansicht auf Art. 38 Abs. 2 KBR. Sie übersehen, dass diese
Bestimmung von einem andern Tatbestand handelt, nämlich vom
Ausnützungstransport zwischen zwei benachbarten Grundstücken, also zwischen
verschiedenen Grundstücken. Art. 38 Abs. 2 kann auf den vorliegenden
Sachverhalt sicher nicht direkt angewendet werden, doch kann er bei einer
Hilfsüberlegung eine wesentliche Rolle spielen: Man kann sich fragen, wie es
mit der Anwendung von § 38 Abs. 2 KBR steht, wenn die Grenze zwischen zwei
Grundstücken, welche im übrigen die Voraussetzungen nach § 38 Abs. 2 erfüllen,
mit der Zonengrenze zusammenfällt. Wenn in einem solchen Fall der
Ausnützungstransport über die Zonengrenze hinüber zulässig ist, bestünde wohl
kein vernünftiger Grund, ihn nicht auch innerhalb eines einzigen Grundstücks
über die Zonengrenze hinüber zuzulassen. Baukommission und Beschwerdeführer
sind nun offenbar tatsächlich der Meinung, dass bei zwei Grundstücken, welche
Zonen mit verschiedener AZ angehören, die Nutzungsumlagerung über die
Zonengrenze hinüber zulässig sei. Das Baudepartement ist dagegen anderer
Ansicht. Es ist hiezu Folgendes zu sagen:

Der Beschwerdeführer macht geltend, § 38 Abs. 2 KBR
schliesse mit keinem Hinweis aus, dass die Nutzungsumlagerung verboten sei,
wenn sich die Grundstücke in verschiedenen Bauzonen befinden. Nach dem Wortlaut
von § 38 Abs. 2 versteht es sich aber keineswegs von selbst, wie die Bestimmung
zu handhaben ist, wenn sich die zwei aneinandergrenzenden Grundstücke in Zonen
mit verschiedener AZ befinden.

Die Bestimmung ist in dieser Beziehung durchaus
auslegungsbedürftig. Die Vorinstanz gibt in ihren Erwägungen eine sorgfältige
Begründung dafür, weshalb es dem Sinn zonenmässig gestufter Ausnützungsziffern
widerspricht, wenn man annimmt, die Nutzungsumlagerung nach § 38 Abs. 2 KBR sei
stets auch über die Zonengrenzen hinüber zulässig. Zum mindesten ist die
Umlagerung über die Zonengrenze dann abzulehnen, wenn Zonen mit ausgesprochen
gegensätzlicher Ausnützungsdichte aneinandergrenzen, so im vorliegenden Fall
eine Kernzone mit gewollt dichter Überbauung (ohne AZ!) und eine Wohnzone mit
ausgesprochen lockerer Überbauung (AZ 0,4).Es gehört zur gestalterischen
Aufgabe des Zonenplans, durch sachgerechte Ziehung der Zonengrenze eine
ortsbaulich gute Abgrenzung der beiden unterschiedlichen Baugebiete zu
erreichen. Das Konzept des Zonenplans darf nicht durch die Zulassung von
Nutzungsumlagerungen gestört werden. Die Baukommission hat die Meinung
geäussert -- und der Beschwerdeführer teilt sie --, dass in Hofstetten die
Grenze der Kernzone allzu schematisch gezogen worden sei und dass ohne
Nutzungsumlagerungen unzumutbare Verhältnisse bestünden. Es ist indessen nicht
Sache der Baubehörde, die möglicherweise zu schematisch gezogene Zonengrenze
durch die Bewilligung von Nutzungstransporten zu korrigieren, sondern es wäre
Aufgabe der Planungsbehörde (Gemeinderat), die Zonengrenze zu ändern. Das
Baudepartement ist im übrigen der Meinung, dass speziell beim Grundstück des
Beschwerdeführers die Zonengrenze keine unzumutbaren Verhältnisse schafft, was
wohl zutreffen dürfte. Nach allem besteht, wenn man den Fall unter dem
Gesichtspunkt von § 38 Abs. 2 KBR betrachtet, kein Anspruch auf eine
Nutzungsumlagerung. Ein solcher Anspruch lässt sich aber auch sonst -- wenn man
§ 38 Abs. 2, der ja im Grunde genommen zwei verschiedene Grundstücke im Auge
hat, beiseite lässt -- nicht begründen. Jeder Grundstücksteil kann nur im
Rahmen der für ihn geltenden AZ Regelung überhaupt werden.

Im Entscheid BGE 104 Ia 328 (aus dem Italienischen ins
Deutsche übersetzt in Praxis 1978 Nr. 210) hat das Bundesgericht in einem Fall
aus dem Kanton Tessin, in dem es um gleiche Fragen ging wie im vorliegenden
Fall, den Ausnützungstransport über die Zonengrenze ebenfalls grundsätzlich
abgelehnt.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Mai 1982