so_gerichte · ZKBES.2021.72 · 2021-07-16 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom16. Juli 2021

Es wirken mit:

Oberrichter Müller, Vorsitz

Oberrichter von Felten

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Markus
Spielmann,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___ Genossenschaft, vertreten durch Rechtsanwalt Simon
Fluri,

Beschwerdegegnerin

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Der vorliegende Streitfall beruht auf
dem nachfolgenden, insofern unbestrittenen Sachverhalt: Zwischen der B.___ Genossenschaft
(im Folgenden die Vermieterin) und der A.___ AG (im Folgenden die Mieterin)
bestanden zwei Mietverträge über insgesamt 22 Einstellhallenplätze in der
Einstellhalle [...]. Diese wurden von der Vermieterin am 24. September
2018 gekündigt. Die Parteien sind uneinig darüber, ob es sich um eine reine
Parkplatzmiete oder um eine Miete von Geschäftsräumen handelt. Am 20. April
2020 focht die Mieterin die Kündigung beim Richteramt Olten-Gösgen an
(Verfahren OGZPR.2020. 498).

2. Die Vermieterin (im Folgenden auch
die Gesuchstellerin) reichte am 30. Juni 2020 beim Richteramt Olten-Gösgen ein
Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO ein. Sie verlangte,
die Mieterin (im Folgenden auch die Gesuchsgegnerin) sei zu verpflichten, die
Parkplätze zurückzugeben und die von ihr angebrachten Beschriftungen zu
entfernen. Weiter beantragte sie, sie sei zu ermächtigen, die Dauerkarten für
die Parkplätze zu sperren und die Entfernung der Beschriftungen der Parkplätze
ohne weiteres selbst zu vollstrecken oder durch die zuständige Behörde
vollstrecken zu lassen, u.K.u.E.F.

3. Die Gesuchsgegnerin beantragte in
ihrer Stellungnahme vom 28. August 2020, auf das Gesuch sei nicht einzutreten,
eventualiter sei das Gesuch abzuweisen, u.K.u.E.F.

4. Am 11. Dezember 2020 fällte die a.o.
Amtsgerichtsstatthalterin das folgende Urteil:

1.Die Gesuchsgegnerin hat der
Gesuchstellerin die Dauerkarten für die 22 Parkplätze gemäss beigelegtem
Flächenplan des 3. Untergeschosses der Einstellhalle [...] (gelb und grün
markiert) bis zum 8. Januar 2021, mittags 12.00 Uhr, zurückzugeben, unter
Androhung der Straffolge nach Art. 292 StGB im Unterlassungsfall. Art. 292 StGB
lautet wie folgt: "Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem
zuständigen Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn
erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft."

2.Die Gesuchsgegnerin hat die an diesen 22
Parkplätzen gemäss beigelegtem Flächenplan des 3. Untergeschosses der
Einstellhalle [...] (gelb und grün markiert) angebrachten Beschriftungen bis
zum 8. Januar 2021 zu entfernen, unter Androhung der Straffolge nach Art. 292
StGB im Unterlassungsfall. Art. 292 StGB lautet wie folgt: "Wer der von
einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis auf die
Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet,
wird mit Busse bestraft."

3.Die Gesuchstellerin wird im
Unterlassungsfall der anbegehrten Handlungen gemäss Ziffer 1 und 2 hievor nach
Fristablauf ermächtigt, die Dauerkarten für die Parkplätze zu sperren und die
Entfernung der Beschriftung der Parkplätze ohne weiteres selbst zu vollstrecken
oder durch die zuständige Behörde vollstrecken zu lassen.

4.Die Gesuchstellerin hat bis spätestens
13. Januar 2020 [recte: 2021] dem Oberamt Olten-Gösgen mitzuteilen, ob das
Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.

5.Die Gesuchsgegnerin hat der
Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

6.Die Gerichtskosten von CHF 650.00 (ohne
allfällige Vollstreckungskosten) hat die Gesuchsgegnerin zu bezahlen. Sie
werden mit dem von der Gesuchstellerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet,
sind dieser aber von der Gesuchsgegnerin zu ersetzen.

7.Die Gesuchsgegnerin hat die Kosten einer
allfälligen Vollstreckung zu bezahlen. Ein entsprechender Kostenentscheid wird
nach Abschluss des Verfahrens erlassen.

5. Gegen das begründete Urteil reichte
die Gesuchsgegnerin (im Folgenden auch die Beschwerdeführerin) am 31. Mai 2021 beim
Obergericht Beschwerde ein und verlangte die Aufhebung des angefochtenen
Urteils und wiederholte ihre bereits bei der Vorinstanz gestellten Anträge,
u.K.u.E.F. Das Gesuch um aufschiebende Wirkung wurde mit Verfügung des
Präsidenten der Zivilkammer vom 1. Juni 2021 gutgeheissen, da zwischen dem
Kündigungstermin vom 30. November 2018 bis zur Einreichung des
Ausweisungsgesuchs am 30. Juni 2020 doch eine gewisse Zeit verstrichen ist und
der Mietzins offenbar immer bezahlt wurde.

6. Die Gesuchstellerin (im Folgenden
auch die Beschwerdegegnerin) liess sich nicht vernehmen.

7. Für die Vorbringen der
Beschwerdeführerin und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die
Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Die Beschwerdeführerin hält selbst
fest, dass es auch im vorliegenden Verfahren der zentrale Streitpunkt ist, ob
es sich bei der Miete der Einstellhallenplätze um eine Geschäftsraummiete oder
um eine reine Parkplatzmiete handelt. Zudem vertritt die Beschwerdeführerin den
Standpunkt, es liege diesbezüglich keine liquide Rechtslage vor.

2. Die Vorderrichterin erwog zum
Gegenstand des Mietvertrages, es sei aus rechtlicher Sicht eindeutig, dass es
sich bei reinen Einstellhallenplätzen nicht um Wohn- und Geschäftsräume handle.
In diesem Sinne habe sich auch das Bundesgericht dahingehend geäussert, dass
ein Abstellplatz in einer Tiefgarage oder eine zum Abstellen von Autos separat
vermietete Garage nach der Rechtsprechung nicht als Geschäftsraum betrachtet
werde (BGE 125 III 231, E. 2; BGE 118 II 40 E. 4b). Insofern könne die
Gesuchsgegnerin mit Berufung auf den bundesgerichtlichen Geschäftsraumbegriff
nichts zu ihren Gunsten ableiten. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass
die Fläche, wie von der Gesuchsgegnerin vorgebracht, räumlich abgetrennt sei,
zumal sich die entsprechende Fläche ausdrücklich auch in einem Raum
(Einstellhalle/Garage) befinden könne. Zudem dienten die Parkplätze auch nicht
der Ausübung eines Gewerbes, bzw. würden nicht für geschäftliche Zwecke
genutzt, wie es im von der Gesuchsgegnerin genannten Beispiel der
Autowaschanlage der Fall gewesen sei (BGE 124 III 108, E. 2c). Alleine die
Tatsache, dass das []personal dort seine Fahrzeuge parkiere, um danach die
Arbeit anzutreten, vermöge am Verwendungszweck des Parkplatzes
(Abstellmöglichkeit für das Fahrzeug) und folglich an der rechtlichen
Qualifikation, nichts zu ändern.

3. Die Beschwerde ist nach Art. 321 Abs.
1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Das kantonale Beschwerdeverfahren
dient wie das Berufungsverfahren der Überprüfung und Korrektur des
erstinstanzlichen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter
Beanstandungen. Die konkreten Beanstandungen müssen in der Beschwerde
vorgebracht werden, wobei für die Beschwerde mindestens dieselben Begründungsanforderungen
gelten wie für die Berufung. Begründen bedeutet demnach aufzeigen, inwiefern
der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Der Anforderung genügt
der Beschwerdeführer nicht, wenn er lediglich auf die vor erster Instanz
vorgetragenen Vorbringen verweist, sich mit Hinweisen auf frühere
Prozesshandlungen zufrieden gibt oder den an gefochtenen Entscheid in allgemeiner
Weise kritisiert. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um
von der Rechtsmittelinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt
voraus, dass der Beschwerdeführer im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen
bezeichnet, die er anficht, und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik
beruht (5D_146/2017 vom 17. November 2017 mit weiteren Hinweisen).

4. Die Vorderrichterin ist in ihren
Erwägungen auf jede einzelne Einwendung der Beschwerdeführerin eingegangen und
hat jeweils aufgezeigt, wieso sie diese verworfen hat. Die Beschwerdeführerin
lässt es dabei bewenden, ihren Standpunkt im Rechtsmittelverfahren zu
wiederholen. Sie legt nicht dar, wieso die Vorderrichterin ihren Einwendungen
hätte folgen und anders hätte entscheiden sollen. Insbesondere genügt es nicht,
einfach zu behaupten, dem in Frage stehenden Mietobjekt, den Parkplätzen, komme
Geschäftsraumcharakter zu. Auch das Vorbringen, jedenfalls sei die
Qualifikation des Mietverhältnisses nicht derart klar, dass sich daraus eine
klare Rechtslage ableiten liesse, ist eine blosse Behauptung und keine
Begründung. Erneut bringt die Beschwerdeführerin vor, sie habe eine ganze Reihe
von Einstellplätzen und damit einen kompletten Hallenteil gemietet, und zieht
daraus den Schluss, auch einer Autowaschanlage sei Raumeigenschaft zugestanden
worden. Dabei geht sie in keiner Weise auf die von der Vorinstanz zitierte
bundesgerichtliche Rechtsprechung ein, wonach ein Abstellplatz in einer
Tiefgarage nicht als Geschäftsraum betrachtet werden kann. Auch die Überlegung
im angefochtenen Urteil, wonach die Bestimmungen über die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen
nach Art. 253a Abs. 1 OR i.V.m. mit Art. 266e OR für gesondert vermietete Einstellplätze
nicht gelten würde, übergeht die Beschwerdeführerin. Schliesslich reicht es
ebenfalls nicht aus, der Feststellung der Vorderrichterin, der Verwendungszweck
der Parkplätze bestehe lediglich in der Abstellmöglichkeit für ein Fahrzeug zu
widersprechen, um zu behaupten, in der Benutzung durch das []personal liege
eine Nutzung zu Geschäftszwecken vor. Schliesslich lässt die Beschwerdeführerin
auch offen, worin die Missbräuchlichkeit der ausgesprochenen Kündigung liegen
sollte. Die Beschwerde genügt damit den Anforderungen an die Begründung einer
Beschwerde nicht.

5. Das angefochtene Urteil ist auch
materiell richtig. Die Beschwerdeführerin beruft sich auf den SVIT-Kommentar
(Das Schweizerische Mietrecht, Zürich 2008, Art. 253a N 3). Dort wird zwar
ausgeführt, dass einer Autowaschanlage Raumeigenschaft zugestanden worden ist. Im
zweiten Absatz derselben Note wird aber auch gesagt, dass bei einem
Abstellplatz in einer Tiefgarage keine Raumqualität vorliegt, wofür auf BGE 110
II 51 hingewiesen wird. Wenn die Raumeigenschaft fehlt, erübrigt sich die
Frage, ob eine geschäftliche Nutzung vorliegt. Ohnehin wird in BGE 110 II 51
explizit ausgeführt, ein «einzeln vermieteter Abstellplatz in einer Tiefgarage
kann im Ernst nicht als Geschäftsraum im Sinne von Art. 267a OR betrachtet
werden». Es ist weder ersichtlich noch dargetan, wieso für mehrere gesondert
vermietete Einstellplätze etwas anderes gelten sollte. Die Rechtslage ist klar.
Die Beschwerde wäre damit auch abzuweisen, wenn darauf hätte eingetreten werden
können.

6. Auf die Beschwerde ist demnach nicht
einzutreten. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens Mit einer Entscheidgebühr von CHF 1000.00 zu
bezahlen. Eine Parteientschädigung kann bei diesem Ausgang nicht zugesprochen
werden.

Demnach wirderkannt:

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt über
CHF 15'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren,
deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Vorsitzende                                                                Der
Gerichtsschreiber

Müller                                                                                Schaller