so_gerichte · SGNEB.2013.7 · 2012-05-24 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerbare Handänderungen.Für die wirtschaftliche Handänderung wird ein Rechtsgeschäft vorausgesetzt, das einer Drittperson, die nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, die Verfügungsmacht über das Grundstück und dessen Beherrschung ermöglicht, wie wenn sie Eigentümerin wäre. Die Handänderungssteuerpflicht entsteht bei Kaufverträgen grundsätzlich im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Dabei ist der Grundbucheintrag nicht massgebend.

KSGE 2014 Nr. 18

StG § 206 Abs. 1.Handänderungssteuer, steuerbare Handänderungen.

Sachverhalt

1. X. verkaufte mit
Kaufvertrag Nr. 001 vom  2009 Y. die Liegenschaft GB A. Nr. 002 zum Preis von
CHF 2475000. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 00000001 vom  2009
stellten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD dem Käufer die Gebühren und
Auslagen in Rechnung und eröffneten ihm die Veranlagung für die Handänderungssteuer
von CHF 53857.60, berechnet zum Satz von 2,2 % von einem Abgabewert von CHF
2448071.20. Mit Schreiben vom 18. August 2009 teilte X. der Amtschreiberei
Region Solothurn mit, Y. sei verstorben und habe den Kaufpreis nicht bezahlt;
X. wolle den Kaufvertrag aufheben. Am 24. Mai 2012 verfügte das Konkursamt B.
die Abtretung der Liegenschaft Nr. 002 gemäss Art. 230a SchKG (Bundesgesetz
über Schuldbetreibung und Konkurs) an X. Am 19. Juni 2012 meldete das
Konkursamt B. dem Grundbuchamt Region Solothurn die Eintragung des Eigentumsübergangs
gestützt auf die Abtretungsverfügung vom 24. Mai 2012.

Mit Rechnung und
Veranlagungsverfügung Nr. 00000002 vom 17. August 2012 stellten die
Betriebswirtschaftlichen Dienste FD X. die Gebühren und Auslagen in Rechnung
und eröffneten ihm die Veranlagung für die Handänderungssteuer von CHF
53857.60. Dagegen liess X. am 27. August 2012 Einsprache erheben und
beantragen, die angefochtene Rechnung sei vollständig aufzuheben bezüglich
Handänderungssteuer und Gebühren sowie Auslagen des Grundbuchamtes. Dazu wurde
v.a. angeführt, das Konkursamt B. habe die Ungültigkeit des Kaufvertrags
anerkannt und die Liegenschaft auf den Einsprecher rückübertragen. Es wäre
unbillig, wenn dieser Handänderungssteuern bezahlen müsste.

Mit Verfügung vom 14.
November 2013 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Dazu wurde v.a.
ausgeführt, der 2. April 2009 (Beurkundung des Kaufvertrags) sei das relevante
Datum, an dem der Käufer die wirtschaftliche Verfügungsmacht über die
Liegenschaft erhalten habe. Zu diesem Zeitpunkt sei auch die
Handänderungssteuerpflicht entstanden. Bei der Rechnung vom 17. August 2012
handle es sich um die Geltendmachung des gesetzlichen Pfandrechts des Kantons
für die unbezahlt gebliebene Rechnung von Y. sel. Der Kaufvertrag sei gültig
gewesen. Es liege kein Grundlagenirrtum vor, sondern lediglich Schuldnerverzug.
Die Voraussetzungen für eine absichtliche Täuschung seien auch nicht erfüllt.
Im Rahmen der Abtretung der Liegenschaft habe der Einsprecher die persönliche
Schuldpflicht für die unbezahlt gebliebene Handänderungssteuer übernommen. Auch
für die Gebühren und Auslagen bestehe ein gesetzliches Pfandrecht. Zudem sei
ein Verzugszins geschuldet.

2. Gegen diese
Verfügung liess X. (nachfolgend Rekurrent) am 5. Dezember 2013 beim Kantonalen
Steuergericht Rekurs einreichen. Der Rekurrent beantragte, die angefochtene
Verfügung sei vollumfänglich aufzuheben wie auch die Veranlagungsverfügung Nr.
00000001 samt Rechnung für Gebühren und Auslagen; der Rekurrent sei von der
Zahlungsverpflichtung zu entbinden, alles unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zulasten des Staates. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
ausgeführt, zwischen Y. sel. und dem Rekurrenten bestehe kein gültiger
Grundstückskaufvertrag mehr. Es liege weder eine zivilrechtlich gültige noch
eine wirtschaftliche Handänderung vor, weshalb auch eine Veranlagung einer
Handänderungssteuer nicht möglich sei. Der Rekurrent sei vom Kaufvertrag
zurückgetreten. Mit dem Vertragsrücktritt und der Rückübertragungsverfügung des
Konkursamtes B. vom 24. Mai 2012 sei der Kaufvertrag dahingefallen. Folglich
habe auch kein gesetzliches Pfandrecht entstehen können. Zudem sei
wirtschaftlich gesehen keine Handänderung bzw. bezüglich der Hypothek kein
Schuldnerwechsel erfolgt. Die Veranlagung widerspreche Treu und Glauben sowie
dem Gerechtigkeitsgedanken und berücksichtige die Interessen des Rekurrenten
als Privatperson gegenüber dem Staat Solothurn nicht. Der Rekurrent sei von Y.
sel. betrogen worden.

Mit Vernehmlassung
vom 13. Januar 2014 beantragte das Steueramt, der Rekurs sei kostenfällig
abzuweisen. Als Vorbehalt sei hier einzig der Eingang einer Löschungsbewilligung
angeführt worden. Nach deren Eingang sei der Kaufvertrag zu Recht ins Grundbuch
eingetragen worden. Die Liegenschaft habe sich nicht mehr in der
Verfügungsmacht des Rekurrenten befunden. Er habe nicht schriftlich eröffnet,
den Vertrag nicht zu halten oder davon zurückzutreten. In der Verfügung des
Konkursamtes B. vom 24. Mai 2012 seien das gesetzliche Pfandrecht des Kantons
Solothurn und die persönliche Schuldpflicht des Übernehmers für die
Pfandforderung erwähnt. Massgebend sei die wirtschaftliche Verfügungsmacht, die
der Käufer mit der Unterzeichnung und öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags
erhalte. Die Amtschreiberei Region Solothurn habe korrekt gehandelt. Bei der
Rechnung vom 17. August 2012 handle es sich um die Geltendmachung des
Pfandrechts für die unbezahlte Rechnung des Käufers Y. sel.

Mit Stellungnahme vom
20. Februar 2014 hielt der Rekurrent an seinen Rechtsbegehren fest. Letztlich
sei keine eigentliche Übereignung der Liegenschaft erfolgt. Der Rekurrent habe
keine Möglichkeit gehabt, die Liegenschaft durch einen anderen Rechtsvorgang
zurückzufordern. Eine rechtlich bindende Zustimmung, dass die Forderung
effektiv bestehe und der Rekurrent damit einverstanden sei, sei mit der
Verfügung des Konkursamtes nicht begründet worden. Zudem habe sich der
Rekurrent bemüht, eine Rückabwicklung des Vertrags zu initiieren und den
Vertrag für ungültig zu erklären. Ausserdem handle es sich bei der Vereinbarung
zwischen der Konkursmasse und dem Rekurrenten letztlich um eine Rückübertragung
des Grundstücks. Die Abtretungsurkunde entspreche der Anerkenntnis einer
Grundbuchberichtigungsklage. Ferner sei die Eigentumsübertragung nicht mit dem
Einverständnis des Rekurrenten erfolgt. Auch sei eine prompte Übernahme der
Liegenschaft angezeigt gewesen für eine ordentliche Immobilienbewirtschaftung.
Das Konkursamt habe die Forderung des Rekurrenten anerkannt durch die
Übertragung der Liegenschaft. Der Rekurrent lief auch Gefahr, zusätzlich für
die Hypothek haftbar gemacht zu werden. Nach dem Tod von Y. sel. hatte der
Rekurrent zudem keine konkrete Ansprechperson. Auch habe der Rekurrent immer wieder
Initiativen ergriffen für eine möglichst rasche Rückabwicklung. Ihm würden
durch das Scheitern des Liegenschaftsverkaufs hohe Kosten anfallen.
Schliesslich beabsichtige der Rekurrent nach wie vor den Verkauf der
Liegenschaft, womit wiederum Steuern anfallen würden.

Erwägungen

2. Die
Handänderungssteuer im Kanton Solothurn folgt der wirtschaftlichen Betrachtung:
Die Steuerpflicht wird durch jedes Rechtsgeschäft begründet, mit dem die
wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206 Abs. 1
StG) und zählt - nicht abschliessend - die (schuldrechtlichen) Rechtsgeschäfte
auf, welche die wirtschaftliche Verfügungsgewalt begründen.

Mit dieser Bestimmung
wollte der Gesetzgeber die Praxis des Steuergerichts (KSG; früher: kantonale
Rekurskommission in Steuersachen, KRK) ins Gesetz übernehmen. Mit Bezug auf die
bisherige Rechtsprechung ist eine wirtschaftliche Handänderung dann anzunehmen,
wenn einer Drittperson ermöglicht wird, über eine Liegenschaft wie ein
Eigentümer zu verfügen, obwohl sie, rein zivilrechtlich gesehen, nicht
Eigentümer geworden ist. Vorausgesetzt wird ein Rechtsgeschäft, das einer
Drittperson, die nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, die
Verfügungsmacht über das Grundstück und dessen Beherrschung ermöglicht, wie
wenn sie Eigentümerin wäre (Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer
im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in FS
Walter Straumann, Solothurn 2013, S. 440 f.; Victor Monteil: Zum Objekt des
solothurnischen Handänderungssteuer, in FS 500 Jahre Solothurn im Bund,
Solothurn 1981, S. 321 ff.; KRKE 1979 Nr. 24 E. 3; KSGE 1984 Nr. 33 E. 1, 1986
Nr. 23 E. 1, 1991 Nr. 22 E. 2, 1997 Nr. 12 E. 2, 1998 Nr. 14 E. 2, 2002 Nr. 8
E. 2, 2003 Nr. 3 E. 2, 2007 Nr. 11 E. 3).

Die Abgrenzung, wann
Rechtsgeschäfte den wirtschaftlichen Übergang bewirken und wann nicht, obwohl
das dingliche Recht nicht oder noch nicht übergegangen ist, erweist sich oft
als schwierig und ist deshalb aufgrund der Umstände im Einzelfall vorzunehmen
(vgl. KSGE 2008 Nr. 10, E. 4). Die Handänderungssteuerpflicht entsteht bei
Kaufverträgen grundsätzlich im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Mit dem
Vertragsabschluss wird der Käufer in die Lage versetzt, die Übertragung der
dinglichen Verfügungsrechte rechtlich durchzusetzen. Aufgrund dieser
Möglichkeit erwirbt er, wenn ein Kaufvertrag vorliegt, die wirtschaftliche Verfügungsmacht
bereits bei der Unterzeichnung und schon bevor er im Grundbuch eingetragen ist
und das dingliche Recht am Grundstück auf ihn übergegangen ist (KSGE 2007 Nr.
11 E. 4 mit Verweisen).

3.1 Im vorliegenden
Fall verkaufte der Rekurrent am 2. April 2009 Y. sel. das Grundstück GB A. Nr. 002.
Y. sel. erhielt in der Folge eine Rechnung für Handänderungssteuern von rund
CHF 53867. Diese Rechnung und der Kaufpreis wurden indes nicht bezahlt. Y.
sel. verstarb am 2. Juli 2009. Am 18. August 2009 teilte der Rekurrent der
Amtschreiberei Region Solothurn mit, er wolle den Kaufvertrag mangels Bezahlung
aufheben.

Aufgrund der
vorliegenden Unterlagen ist festzuhalten, dass der fragliche Kaufvertrag gültig
zustande gekommen und dementsprechend auch im Grundbuch eingetragen worden ist.
Die Bezahlung des Kaufpreises war keine Bedingung. Es liegt demnach keine
Vereinbarung der Parteien im Grundstückkaufvertrag vor, dass der Kauf erst dann
im Grundbuch einzutragen sei, wenn der Verkäufer dem Grundbuchamt den
Zahlungseingang des Kaufpreises bestätige; erst aufgrund einer solchen
Bedingung kommt es aus steuerlicher Sicht nicht zu einer Handänderung (vgl.
KSGE 2007 Nr. 11 E. 5 und 6). Dies ist hier aber nicht der Fall.

3.2 Dass der
Rekurrent vom Kaufvertrag zurückgetreten wäre, ist nicht nachgewiesen worden.
Das erwähnte Schreiben an die Amtschreiberei ist als nicht genügend zu
erachten. Insbesondere hätte der Verzug gegenüber dem Schuldner geltend gemacht
werden müssen. So ist der Gläubiger berechtigt, dem Schuldner eine Frist zur
nachträglichen Erfüllung anzusetzen oder durch die zuständige Behörde ansetzen
zu lassen, wenn sich der Schuldner bei zweiseitigen Verträgen im Verzug
befindet (Art. 107 Abs. 1 OR). Dies hat der Rekurrent indes nicht getan.

3.3 Stattdessen
führte er Verhandlungen mit dem Konkursamt B. betreffend eine Abtretung nach
Art. 230a SchKG (Einstellung des Konkursverfahrens mangels Aktiven bei
ausgeschlagener Erbschaft). Denn der Nachlass von Y. sel. wurde konkursamtlich
liquidiert. Der Rekurrent verhandelte mit dem Konkursamt zuerst über eine
Grundbuchberichtigung, verlangte dann aber die Abtretung des Grundstücks gemäss
Art. 230a SchKG; diese Bestimmung regelt, was folgt: Wird die konkursamtliche
Liquidation einer ausgeschlagenen Erbschaft mangels Aktiven eingestellt, so
können die Erben die Abtretung der zum Nachlass gehörenden Aktiven an die
Erbengemeinschaft oder an einzelne Erben verlangen, wenn sie sich bereit
erklären, die persönliche Schuldpflicht für die Pfandforderungen und die nicht
gedeckten Liquidationskosten zu übernehmen. Macht keiner der Erben von diesem
Recht Gebrauch, so können es die Gläubiger und nach ihnen Dritte, die ein
Interesse geltend machen, ausüben. In der Abtretungsverfügung vom 24. Mai 2012
wurde denn auf das Pfandrecht des Kantons Solothurn für ausstehende
Handänderungssteuern, Gebühren und Auslagen hingewiesen. Dem Rekurrenten war
daher die Belastung mit dem gesetzlichen Pfandrecht durch den Kanton Solothurn
bekannt. Er übernahm demnach auch die persönliche Schuldpflicht für die
Pfandforderung. Im Übrigen erscheint das Verhalten des Rekurrenten als widersprüchlich:
Er verlangte die Abtretung der Liegenschaft, obwohl er nach seinen Angaben vom
Kaufvertrag zurückgetreten war. Zudem akzeptierte er einerseits die persönliche
Schuldpflicht, andererseits verweigerte er die Zahlung der
Handänderungssteuern.

Der Rekurs erweist
sich nach dem Gesagten als unbegründet.

3.4 Was der Rekurrent
weiter einwenden lässt, vermag an diesem Ergebnis nichts zu ändern. Inwiefern
eine Befragung des Rekurrenten zur Abklärung des Sachverhalts notwendig wäre,
ist nicht ersichtlich und auch nicht weiter geltend gemacht worden. Aufgrund
der Akten blieb die fragliche Liegenschaft bis zu deren Abtretung an den Rekurrenten
im Eigentum von Y. sel. Der Kaufvertrag wurde nicht rückabgewickelt. Im vom
Rekurrenten angeführten Urteil des Steuergerichts vom 18. Februar 2002 (KSGE
2002 Nr. 8) ging es um einen Kaufvertrag unter aufschiebender Bedingung, wobei
dort die Bedingung nicht eintrat, so dass es nicht zu einer Eintragung ins
Grundbuch kam und auch nicht zu einer entsprechenden Handänderung. Hier bestand
nur ein Vorbehalt bezüglich der abgelaufenen Vormerkung einer Miete zugunsten
der C. Da diese der Löschung der Vormerkung unbestrittenermassen zugestimmt
hatte, erfolgte der Grundbucheintrag; dass der Eintrag nicht korrekt gewesen
wäre, ist nicht erkennbar. Ohnehin genügt für eine wirtschaftliche Handänderung
bereits ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag; im Kanton Solothurn ist der
Grundbucheintrag für die Frage der Entstehung der Handänderungssteuerpflicht
nicht massgebend (Müller, a.a.O., S. 444 mit Hinweisen). Hier liegt beides vor.
Es kam demnach zu einer wirtschaftlichen Handänderung. Der Rekurrent konnte
über die Liegenschaft nicht mehr verfügen. Auch war der Kaufvertrag gültig; der
Rekurrent unterliess es indes, rechtsverbindlich vom Vertrag zurückzutreten.
Insofern kann die Abtretungsverfügung des Konkursamts B. nicht als
Einverständnis mit einem Vertragsrücktritt angesehen werden. In dieser
Verfügung ist im Übrigen ausdrücklich das Pfandrecht gemäss § 238 EG ZGB des
Kantons Solothurn für ausstehende Handänderungssteuern, Gebühren und Auslagen
erwähnt. Zudem hat der Rekurrent mit seiner Unterschrift die persönliche
Schuldpflicht für diese Pfandforderungen anerkannt. Ausserdem hatte der Käufer Y.
sel., wie gesehen, die wirtschaftliche Verfügungsmacht. Andere Vorbehalte als
die Löschungsbewilligung der C. waren nicht vereinbart worden. Der Rekurrent
ist demnach zu Recht zur Zahlung der Handänderungssteuer sowie der Gebühren und
Auslagen verpflichtet worden. Der Rekurs ist somit abzuweisen.

Steuergericht, Urteil vom 28. April 2014 (SGNEB.2013.7)