so_gerichte · VWBES.2016.94 · 2015-07-20 · de
Erschliessungsbeiträge Jurastrasse / Ersatz Wasserleitung

§ 108 Abs. 2 PBG, § 5 Abs. 3 lit. b GBV. Für Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden. Als neu erschlossen gilt ein Gebiet, wenn es bis anhin keine, keine öffentlichen oder keine der früheren Nutzungsplanung oder dem Gewäs-serschutzgesetz genügenden Erschliessungsanlagen aufweist.

SOG 2017 Nr. 13

§ 108 Abs. 2 PBG, § 5 Abs. 3 lit. b GBV.Für Anlagen der Abwasserbeseitigung und
der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur in Baugebieten erhoben,
die neu erschlossen werden. Als neu erschlossen gilt ein Gebiet, wenn es bis
anhin keine, keine öffentlichen oder keine der früheren Nutzungsplanung oder
dem Gewässerschutzgesetz genügenden Erschliessungsanlagen aufweist.

Sachverhalt:

Die Einwohnergemeinde Egerkingen legte
vom 19. Juni bis 20. Juli 2015 den provisorischen Beitragsplan «Jurastrasse:
Ersatz Wasserleitung» öffentlich auf. Bei geschätzten Gesamtkosten von CHF
153000.00 und einem Beitragssatz von 70 % sollte auf die Erbengemeinschaft B.
ein Beitrag von CHF [] entfallen. Alle übrigen Grundstücke im
Beitragsperimeter bzw. deren Grundeigentümer wurden von der Beitragspflicht
befreit.

Eine Einsprache der Erbengemeinschaft,
in welcher bestritten wurde, dass es sich um eine Neuerschliessung im Sinne von
§ 5 Abs. 3 der Grundeigentümerbeitragsverordnung handle und zudem eine Ungleichbehandlung
gerügt wurde, weil alle übrigen Anstösser von der Beitragspflicht befreit
würden, lehnte der Gemeinderat Egerkingen am 27. August 2015 ab.

Die dagegen erhobene Beschwerde der
Erbengemeinschaft B. hiess die Schätzungskommission am 25. Februar 2016
teilweise gut. Die Erbengemeinschaft B. liess mit Eingabe vom 11. März 2016
Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Sie beantragte die Aufhebung der
vorinstanzlichen Entscheide und des Beitragsplanes. Die Leitung stelle eine
Ersatzerschliessung dar, die Liegenschaft sei zudem schon bisher erschlossen
oder erschliessbar gewesen und nicht auf die neue Leitung angewiesen.
Schliesslich handle die Einwohnergemeinde gegen eine abgegebene Zusicherung und
rechtsungleich. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut.

Aus den Erwägungen:

2.1 Land ist nach Art. 19. Abs. 1
Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie-
sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne
erheblichen Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone
zur Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an,
die Beiträge der Grundeigentümer zu regeln. Das Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verlangt in Art. 6, dass die Kosten der
Feinerschliessung für Bauland zu Wohnzwecken ganz oder zum überwiegenden Teil
den Grundeigentümern zu überbinden sind. Art. 1 Abs. 1 der entsprechenden
Verordnung (VWEG, SR 843.1) bestimmt den Mindestanteil, den die Gesamtheit der
Grundeigentümer für Anlagen der Feinerschliessung zu bezahlen hat, auf 70
Prozent.

Das Bundesrecht bestimmt also den
Begriff der Erschliessung, ohne diese im Einzelnen zu regeln (Eloi Jeannerat,
in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG,
Nutzungsplanung, Schulthess 2016, Art. 19 Rz. 1). Die anwendbaren gesetzlichen
Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt im Rahmen der
Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der Beitragspflicht und
die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O., Rz. 66 ff.; Walter
Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 165).
Die Erschliessung mit Wasser ist ausreichend, wenn das Wasser
Trinkwasserqualität aufweist und der Wasserdruck den Anforderungen des
Löschwasserschutzes genügt (Jeannerat, a.a.O., Rz. 38).

2.2 Das kantonale Erschliessungsrecht
bestimmt in § 100 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1),
dass die Einwohnergemeinden die öffentlichen Erschliessungsanlagen erstellen
und unterhalten. Die Bauzone ist innert 15 Jahren zu erschliessen, entsprechend
einem vom Gemeinderat zu erstellenden Programm (§ 101 PBG). Die Gemeinde hat
private Erschliessungsanlagen, die in den Nutzungsplänen zu öffentlichen
Erschliessungsanlagen bestimmt sind, innert 15 Jahren zu übernehmen und soweit
erforderlich auszubauen (§ 105 PBG).

Nach § 108 PBG haben die Gemeinden von
den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen
Erschliessungsanlagen zu verlangen, wenn die Anlagen für die Grundstücke
Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der
Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur
in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2).
Ausführungsbestimmungen erlässt der Kantonsrat (§ 117 PBG).

In § 5 Abs. 3 der GBV wird definiert,
dass ein Gebiet als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG gilt, wenn es
bis anhin entweder gar keine (lit. a), keine öffentlichen (lit. b) oder keine
der früheren Nutzungsplanung (lit. c) oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden
(lit. d) Erschliessungsanlagen aufweist. Nach § 7 GBV ist unter dem Neubau
einer öffentlichen Erschliessungsanlage u.a. das Erstellen einer neuen
Wasserversorgungsanlage zu verstehen. § 6 Abs. 2 GBV sieht vor, dass die
Gemeinde Beiträge erheben kann, wenn sie eine private Erschliessungsanlage
übernimmt und dafür eine Entschädigung zahlt. Für die Erstellung des
Beitragsplanes sieht die GBV in § 12 Abs. 3 vor, dass bei Anlagen der
Wasserversorgung in der Regel die generellen Projekte massgebend sind.

3.1 Das strittige Grundstück der
Erbengemeinschaft im «Chäppelisrain», das eine Grösse von 6594 m2aufweist, liegt im nordwestlichen Dorfteil zwischen der Jurastrasse auf der
Südseite und der Sonnhaldenstrasse bzw. dem Käppelirain auf der Nordseite. Im
Westen erstreckt sich das Grundstück über etwa 85 m oder drei Bautiefen
zwischen Käppelirain und Jurastrasse, im mittleren Teil liegt eine Bautiefe
überbauter anderer Grundstücke zwischen dem Grundstück und der
Sonnhaldenstrasse, und gegen Osten erstreckt es sich zwischen je einer Bautiefe
bereits überbauter Grundstücke an der Sonnhaldenstrasse und der Jurastrasse. Es
liegt nach dem neuen Zonenplan, genehmigt mit RRB Nr. 808 vom 29. April 2014,
in der zweigeschossigen Wohnzone mit Gestaltungsplanpflicht. Unter dem vorher
geltenden Zonenplan von 1999 lag das Grundstück in der Wohnzone W1-2 mit
Gestaltungsplanpflicht, und auch schon vorher (Zonenplanung 1966, genehmigt mit
RRB Nr. 3133 vom 14. Juni 1968) lag das Grundstück der Erbengemeinschaft in der
Bauzone. Rundum befindet sich bereits überbautes Wohngebiet in derselben Zone.

3.2 Mitte der 60er-Jahre begann die
Überbauung am westlichen Teilstück der Jurastrasse mit den Häusern Nrn. 399 und
400 auf den Grundstücken Nrn. 1576 und 1577 (Baugesuch 1964/3 der
Baugenossenschaft Krummacker, Urk. 5 der Gemeinde). Diese wurden, wie aus Urk.
8 der Gemeinde zum Ausbau der Kanalisation Jurastrasse hervorgeht, ab einer 70
mm-Leitung in der Jurastrasse mit Wasser versorgt. Aus Urk. 8 geht auch hervor,
dass die Wasserleitung in der Jurastrasse [mit Kaliber 70 mm] von der
Bündtenstrasse bis zur Kurve nördlich von GB Nrn. 1576/1577 verlief und
dann im Folgenden über das Grundstück der Erbengemeinschaft weiter bis zu den
westlich anschliessenden Grundstücken Nrn. 1525 und 1524 führte und diese (mit
den Gebäuden Nrn. 338 und 339 nach alter Nummerierung, heute Jurastrasse Nrn.
32 und 34) erschloss (vgl. auch Aussagen A.__ und D.__ anlässlich der
Instruktionsverhandlung, Protokoll S. 2 f.). Die Leitung war oder wurde
spätestens 1993 stillgelegt, soweit sie durch das Grundstück der
Erbengemeinschaft führte; soweit sie zu den Gebäuden Jurastrasse Nrn. 32 und 34
führte wurde sie nun ab der neu erstellten Leitung in der Jurastrasse (gemäss
Wasserkatasterplan) bzw. dem in das Grundstück der Erbengemeinschaft führenden
Stumpen nördlich des dort neu erstellten Hydranten (gemäss Projektplan
«Kanalisation Jurastrasse» in Urk. 8 der Gemeinde) gespiesen. Die westlichsten
beiden Häuser südlich der Jurastrasse (Nrn. 348 und 349, heute Nrn. 31 und 33)
bestanden Mitte der 60er-Jahre bereits. Woher sie (damals) mit Wasser versorgt
waren, ist nicht klar. Im weiteren Verlauf wurden dazwischen auf den
Grundstücken Nrn. 1877, 1979 und 1673 die Häuser Nrn. 449, 489 und 564 gebaut.
Spätestens zu dieser Zeit entstand die 40 mm-Wasserleitung südlich der
Jurastrasse als Fortsetzung der Leitung ab Grundstück Nr. 1576 und mit
Ringschluss an die 1974 erstellte Leitung in der Ramelenstrasse. Ebenfalls in
dieser Zeit entstanden die Häuser an der Buchsgaustrasse (mit den Nummern
394/395, 423/424 und 494  497), die zwischen der Ramelenstrasse und der
Jurastrasse ab einer Guss-Wasserleitung mit einer Dimension von zunächst 50 mm
und dann 40 mm (gemäss GWP 1993) bzw. zunächst 100 mm, dann 50 mm und
anschliessend 70 mm (gemäss Wasserleitungskataster im infogis) versorgt wurden
und werden.

3.3 Im gültigen GWP (Generelles
Wasserversorgungsprojekt) von 1993, genehmigt mit RRB Nr. 857 vom 21. März
1995, ist in der Jurastrasse von Westen her eine bestehende Leitung mit dem
Kaliber 125 bis einige Meter entlang der Südseite des Grundstücks mit einem
Hydranten in der Südwestseite des Grundstückes aufgeführt. Dieses Teilstück
wurde von der Gemeinde im Jahr 1993 zusammen mit der neuen Kanalisationsleitung
erstellt (vgl. Urk. 8 der Gemeinde). Anschliessend folgt als Fortsetzung in
Richtung Osten eine Leitung mit dem Kaliber 40 mm über drei Grundstücke auf der
Südseite der Jurastrasse, dann mit Kaliber 70 mm die Fortsetzung in der
Jurastrasse bis Kreuzung mit der Bündtenstrasse; die Leitung ist im GWP in
diesem Bereich als auf das Kaliber 125 mm auszubauende Leitung markiert. In der
Legende des GWP ist zur Darstellung (rot durchstrichene blaue Zahl 40 bzw. 70
mit darüber geschriebener roter Zahl 125) vermerkt, dass es sich um eine
bestehende Leitung handle, die durch eine grössere zu ersetzen sei. Im
Sonnhaldenweg und dem Käppelirain ist im GWP 1993 eine projektierte Leitung mit
dem Kaliber 125 mm (rot) enthalten. Von Privatleitungen ist in der Legende des
GWP nirgends die Rede.

3.4 Nach dem geltenden Wasserreglement
der Einwohnergemeinde Egerkingen vom 23. März 2009 (WR) plant und koordiniert
der Gemeinderat den Bau von Anlagen sowie den Ersatz von Anlagen gemäss dem
rechtsgültigen GWP und dem Erschliessungsprogramm (§ 5 Abs. 2 WR). Für das
Bewilligungsverfahren für private Anlagen ist die Baukommission zuständig (§ 6
Abs. 1 WR). Die Werkkommission sorgt für die Nachführung des Leitungskatasters
der öffentlichen und privaten Wasserversorgungsanlagen. Sie legt eine
vollständige und nachgeführte Plansammlung an (§ 6 Abs. 2). § 11 WR bestimmt,
dass die öffentlichen Leitungen die Haupt- und Versorgungsleitungen (Basis- und
Detailerschliessung) sowie die Versorgungsleitungen mit Löschschutz ausserhalb
des Baugebietes umfassen (Abs. 1) und dass eine Leitung im Zweifelsfall als
öffentlich gilt, wenn sie in der Lage und Bemessung auch dem Löschschutz gemäss
den Vorschriften der Gebäudeversicherung entspricht (Abs. 2). Die
Hausanschlussleitung verbindet die Hausinstallation mit der Versorgungsleitung
bzw. Hauptleitung (§ 17). Beim Ersatz einer bestehenden Haupt- oder
Versorgungsleitung durch eine neue Leitung wird der Anschluss der
Hausanschlussleitung im Bereich des Anschlusspunktes zulasten der Gemeinde neu
erstellt. § 22 WR sieht vor, dass pro Grundstück in der Regel nur eine
Hausanschlussleitung zu erstellen ist.

Die vorherigen
Wasserversorgungsreglemente der Einwohnergemeinde Egerkingen von 1968 und 1973
hatten das Leitungsnetz der Wasserversorgung in Hauptleitungen, welche der
Versorgung einer grösseren Anzahl von Bauten und der Hydrantenanlage dienten
und einen Rohrdurchmesser von mindestens 100 mm und mehr aufwiesen (§ 26 ff.),
in Hauszuleitungen (§ 33 ff. bzw. 32 ff.) und in Hausinstallationen
(«Inneneinrichtungen», § 41 ff. bzw. 40 ff.) unterteilt. Hauszuleitungen als
Teilstücke zwischen Hauptleitung bis zur Hauseinführung ausserhalb der
Hausmauer sollten einen Rohrdurchmesser von mindestens 40 mm haben und durften
von der Wasserversorgung, auch wenn sie privat erstellt und finanziert werden
mussten, für weitere Anschlüsse mitbenützt werden. Nach dem Reglement 1968
wurden der Unterhalt und allfällige Reparaturen der Hauptleitung bis zur
Hausmauer von der Gemeinde bezahlt (§ 35 Abs. 1). Das Reglement 1973 überband
die Kosten von Reparatur und Unterhalt der Hauszuleitungen dem Hauseigentümer;
entstanden sie bei Leitungen im öffentlichen Strassennetz durch den
Strassenverkehr, bezahlte sie die Gemeinde (§ 34.). § 32 des Reglements 1968
bestimmte, dass Hauseigentümer, welche an einer Leitung nach dem alten
Reglement beteiligt waren, bei Neuanschlüssen von der Gemeinde eine
Rückvergütung entsprechend der benützten Länge und den tatsächlichen
Erstellungskosten erhielten. Im Reglement 1973 wurde die dem Besitzer der
bestehenden Leitung zu entrichtende Entschädigung auf die ersten 10 Jahre seit
Leitungserstellung begrenzt und dem neu anschliessenden Wasserbezüger
überbunden (§ 32 Abs. 6). Früher geltende Wasserreglemente konnten von der
Gemeinde nicht beigebracht werden (Protokoll Instruktionsverhandlung [Protokoll
IV], S. 6 unten).

3.5 An der Instruktionsverhandlung wurde
von den Gemeindevertretern ausgeführt, dass nach Auffassung der Gemeinde alle
Leitungen mit einem Kaliber unter 100 mm Privatleitungen seien. Wer die Leitung
im östlichen Teil der Jurastrasse wann erstellt hatte, war nicht zu eruieren.
Unklar blieb auch, wer die Leitung in der Jurastrasse bezahlt hatte. Ebenso blieb
unklar, was mit dem in den Akten dokumentierten Ausbau der Wasserversorgung «in
den Bündten» in den 50er-Jahren genau gemeint war; klar und unbestritten blieb
einzig, dass es sich nicht um die südlich der Jurastrasse stehenden Häuser aus
den 60er-Jahren handelte. Unbestritten blieb, dass in den letzten Jahren
vermehrt notwendig gewordene Reparaturen an der südlich der Jurastrasse
verlaufenden alten Leitung in der (privaten) Buchsgaustrasse allesamt von der
Gemeinde vorgenommen und bezahlt wurden. Klar wurde ebenso, dass die in der
Sonnhaldenstrasse (im westlichen Teil) als Ersatz für eine bestehende 40
mm-Leitung neu gebaute Leitung mit einem Kaliber von 100 mm bzw. 125 mm im Jahr
2000 von der Gemeinde erstellt und bezahlt wurde, ohne Durchführung eines Perimeterverfahrens.
Kein Beitragsverfahren war schon beim Leitungsersatz im westlichen Teil der
Jurastrasse 1993 durchgeführt worden. Ebenso wurde die neue Leitung im
östlichen Teil der Sonnhaldenstrasse und im Käppelirain 2013 oder 2014 ohne
Beitragsverfahren realisiert, weil die Grundstücke im Einzugsgebiet alle schon
erschlossen gewesen seien (Protokoll IV, S. 4 unten). Schliesslich anerkannten
die Beschwerdeführer, dass sie für ihr Grundstück noch nie irgendwelche
Beiträge an die Wasserversorgung bezahlt haben.

4.1 Nach dem dargelegten Sachverhalt ist
davon auszugehen, dass das Grundstück der Erbengemeinschaft schon vor der neuen
Wasserleitung in der Jurastrasse vollständig erschlossen im Sinne des
Bundesrechts war. Auf der Nord- und der Südseite grenzt es an öffentliche
Strassen, die seit Jahrzehnten bestehen. Der ganzen Südseite entlang befindet
sich  auf dem Grundstück selber  die 1993 erstellte neue öffentliche
Gemeindekanalisation mit einem Kaliber von 700 mm; auf der Südseite der
Jurastrasse befindet sich zudem schon lange eine Kanalisationsleitung, in
welche die Häuser südlich der Jurastrasse im Bereich des Grundstücks der
Beschwerdeführer entwässern. Eine Wasserleitung mit Kaliber 70 mm führte seit
Jahrzehnten ab der Kreuzung mit der Bündtenstrasse durch die Jurastrasse und
dann  ebenfalls im Baulinienabstand, wie die neue Kanalisationsleitung  über
das Grundstück der Beschwerdeführer bis zu den Parzellen Nrn. 1524 und 1525,
welche so mit Wasser erschlossen waren. Datiert werden kann diese alte,
spätestens seit 1993 tote Leitung nicht mehr genau. Im speziellen Bebauungsplan
Egerkingen West vom November 1955 (Urk. 6 der Gemeinde) sind die Häuser Nrn.
338 und 339 (vgl. oben Erw. 3.2) noch nicht enthalten. Nach unbestrittenen
Aussagen der Beschwerdeführer und auch nach den Plänen in den Akten bestand die
Leitung aber jedenfalls bevor die Häuser Nrn. 399 und 400 Mitte der 60er-Jahre
erstellt wurden, schlossen doch diese ihre Hauszuleitungen an dieser Leitung an
(Urk. 8 der Gemeinde). Dass die Häuser Nrn. 338 und 339 vorher erstellt wurden,
ergibt sich auch aus der alten Hausnummerierung, welche in der Reihenfolge der
erteilten Baubewilligungen geschah. Aus Urk. 6 der Gemeinde ergibt sich zudem,
dass unmittelbar nördlich und östlich des Grundstücks der Beschwerdeführer,
also im gleichen Baugebiet, die Parzelle Nr. 142 mit dem Gebäude Nr. 290 und
die Parzelle Nr. 155 mit dem Gebäude Nr. 205 bereits 1955 erstellt und damit
zweifellos auch mit Wasser versorgt waren, was sich auch aus dem aktuellen
Leitungskataster der Gemeinde ergibt, welcher dort tote Wasserleitungen ab der
70er-Leitung in der Jurastrasse verzeichnet. Diese Gebäude wurden auf Grund
ihrer Gebäudenummern mit Sicherheit bereits einige Jahre früher erstellt. Das
bedeutet also zumindest, dass das Gebiet, wo sich heute das Grundstück der
Erbengemeinschaft befindet, bereits in den 50er-Jahren ohne besonderen Aufwand
mit Wasser erschliessbar und spätestens seit den 60er-Jahren mit einer
Wasserleitung erschlossen war.

4.2 Die Gemeinde macht geltend, bei den
alten Leitungen in der Jurastrasse und der Buchsgaustrasse handle es sich um
Privatleitungen. Das ergäbe sich aus der Dimension der Leitung, welche zu
gering sei für eine Löschwasserversorgung. Diese Leitungen seien privat
erstellt und finanziert worden. Sie bezieht sich zur Untermauerung ihres
Standpunktes zudem auf ein Gemeinderatsprotokoll vom 26. August 1992, wo es um
den Bau der Kanalisation in der Jurastrasse und den gleichzeitig vorzunehmenden
Wasserleitungsbau ging.

4.2.1 Der Wortlaut des Protokolls
hinsichtlich der Wasserleitung ist identisch mit dem entsprechenden Antrag der
Wasserkommission vom 19. August 1992 und lautet wie folgt: «Nach GWP ist in der
Jurastrasse zwischen Ramelenstrasse und Bündtenstrasse der Einbau einer Ø 125
mm Hauptleitung vorgesehen. Diese ersetzt die private Hauszuleitung Ø 40 mm.
Dabei geht es primär darum, die Löschwasserversorgung zu verbessern und
sekundär die alten parallel geführten Leitungen still zu legen. Auslöser für
den jetzigen Ausbau ist einzig der Strassenaufbruch durch die Verlegung einer
neuen Kanalisationsleitung. Die Kommission will auch im Moment nur soweit
ausbauen, wie die Strasse durch die Kanalisation aufgerissen wird.» Aus diesem
Wortlaut ergibt sich nichts Eindeutiges. Einerseits ist von einer privaten
Hauszuleitung die Rede, anderseits vom Ausbau der Wasserleitung, was auf einen
nicht beitragspflichtigen Sachverhalt hindeutet, indem eine bereits bestehende
Leitung durch eine grössere ersetzt wird, wobei das grössere Kaliber wegen der
Löschwasserversorgung notwendig war.

4.2.2 Die bestehende Leitung in der
Jurastrasse ist im GWP 1993 nicht als private Leitung gekennzeichnet; auch im
Leitungskataster der Gemeinde ist sie nicht als solche aufgeführt oder
markiert.

4.2.3 Aus der Dimensionierung allein
lässt sich nicht ableiten, ob es sich um eine private oder eine öffentliche
Leitung handelte. Aus dem GWP 1993 zeigt sich vielmehr klar, dass verschiedene
ältere Leitungsstücke mit der Dimension von weniger als 100 mm öffentliche
Leitungen waren, z.B. diejenige in der Steinbruchstrasse (80 mm), im westlichen
Teil der Sonnhaldenstrasse (40 mm) oder etwa die heute noch so bestehende
Verbindungsleitung in der Rothaldenstrasse mit einem Kaliber von 40 mm. Weitere
solche Leitungen gab es gemäss technischem Bericht zum GWP 1993 (Urk. 10
der Beschwerdeführer) in der Solothurnstrasse, der Paulusstrasse, der
Domherrenstrasse und der Tannackerstrasse (Ziff. 4.1).

4.2.4 Das zur Zeit der Erstellung
geltende Wasserreglement der Gemeinde ist nicht bekannt. Das Reglement von 1968
unterschied zwischen Hauptleitungen mit einem Rohrdurchmesser von mindestens
100 mm und Hauszuleitungen von mindestens 40 mm. Diese durften von der
Wasserversorgung, auch wenn sie privat erstellt und finanziert wurden, für
weitere Anschlüsse mitbenutzt werden. Unterhalt und Reparaturen wurden auch bei
den Hauszuleitungen von der Gemeinde bezahlt. Hauseigentümer, die an einer
Leitung nach altem Reglement beteiligt waren, erhielten bei Neuanschlüssen von
der Gemeinde eine Rückvergütung entsprechend den Erstellungskosten. Das deutet
darauf hin, dass es sich bei solchen Hauszuleitungen nach damaliger Auffassung
um Teile des öffentlichen Leitungsnetzes handelte, gäbe es doch sonst keinen
Grund, Unterhalt und Reparaturen durch die Gemeinde auf deren Kosten
vorzunehmen. Erst das Regelement 1973 überband die Kosten der Hausanschlüsse
vollständig den Hauseigentümern und übertrug allfällige «Einkaufskosten» den
neu die Leitung mitbenützenden Wasserbezügern.

4.2.5 Nach dem PBG von 1978 sind private
Leitungen in der Bauzone, die in den Nutzungsplänen als öffentliche
Erschliessungsanlagen bestimmt sind, innert 15 Jahren von der Gemeinde
entsprechend dem Erschliessungsprogramm zu übernehmen und soweit erforderlich
auszubauen (§ 105). Eine förmliche Übernahme der Leitung in der Jurastrasse 
wie z.B. auch derjenigen in der Buchsgaustrasse  ist nicht bekannt, obschon
sie spätestens 1993 hätte erfolgen müssen, wenn es sich um eine Privatleitung
handelte. Ebenso wenig wurde ein entsprechendes Erschliessungsprogramm von der
Gemeinde beigebracht. Entweder geschah die Übernahme also stillschweigend und
ohne Kostenfolgen im gegenseitigen Einverständnis oder sie war gar nicht (mehr)
notwendig, weil die Leitung schon vor Inkrafttreten des PBG eine öffentliche Leitung
(geworden) war.

4.2.6 Wie sich an der
Instruktionsverhandlung ergab, wurde die Wasserleitung in der Buchsgaustrasse
in letzter Zeit mehrmals von der Gemeinde repariert, ohne dass die Kosten den
Wasserbezügern weiterverrechnet worden wären, was gegen eine Privatleitung
spricht. Wenn bei der Leitung in der klar privaten Buchsgaustrasse von einer
öffentlichen Leitung auszugehen ist, gilt dies umso mehr für die Leitung
entlang der Jurastrasse.

4.2.7 Der Nachweis, dass die alte
Leitung in bzw. südlich der Jurastrasse privat von der Wohnbaugenossenschaft
Krummacker oder den Grundeigentümern erstellt und bezahlt worden wäre, konnte
ebenfalls nicht erbracht werden. Aus den in den Akten liegenden alten
Protokollen und Auszügen aus den Wasserrechnungen ergibt sich nicht einmal ein
klares Indiz für eine private Finanzierung, geschweige denn ein Beweis.

4.2.8 Dass die Leitung schliesslich
teilweise in privatem Grund und Boden verlegt war, ergibt ebenfalls keinen
Beweis dafür, dass es sich um eine Privatleitung handelte. Auch die 1993
erstellte Kanalisationsleitung in der Jurastrasse wurde von der Gemeinde im
privaten Grundstück der Beschwerdeführer neben der Strasse verlegt. Nach den
jeweiligen Wasserreglementen hatten die Grundeigentümer das Verlegen von öffentlichen
Leitungen in ihrem Eigentum zu dulden (§ 36 WR 1968, § 25 WR 1973).

4.2.9 Der Nachweis, dass die nun
ersetzte Leitung in der Jurastrasse also zur Zeit der Erstellung bis zu deren
Ersatz durch die neue Wasserleitung eine Privatleitung war, ist somit nicht
erbracht, und im Zweifel ist eine Wasserleitung als öffentliche Leitung
anzusehen, wie das Bundesgericht schon mehrfach entschieden hat (vgl. auch SOG
2009 Nr. 14). Handelt es sich aber bei der neuen Leitung nicht um eine
erstmalige öffentliche Leitung zur Neuerschliessung eines Baugebiets, fällt
eine Beitragspflicht aufgrund des Tatbestands von § 5 Abs. 3 lit. b GBV
ausser Betracht.

4.3 Im Weitern ist festzuhalten, dass
das Grundstück der Beschwerdeführer spätestens seit 1993 nicht nur bundesrechtlich,
sondern auch nach kantonalem Recht hinsichtlich der notwendigen Versorgung mit
Wasser (öffentlich) genügend erschlossen ist. Beim Bau der Kanalisation in der
Jurastrasse 1993 wurde, wie bereits dargelegt (oben Ziff. 3.3), entsprechend
dem Antrag der Wasserkommission ein erstes Teilstück der im GWP vorgesehenen
Ersatzwasserleitung erstellt. Dieses führte in der Jurastrasse bis zum
Grundstück der Beschwerdeführer. Der dabei erstellte Hydrant und die zu diesem
führende Leitung befinden sich sogar auf dem Grundstück der Beschwerdeführer.
Ein Anschluss an diese Leitung wäre ohne Weiteres möglich gewesen und hätte den
Grundeigentümern nicht verwehrt wer­den können. Er wurde dem damaligen
Grundeigentümer von der Gemeinde sogar explizit in Aussicht gestellt (Aktennotiz
der Besprechung vom 29. Juli 1992, Urk. 13 der Beschwerdeführer). Die
Auffassung der Gemeinde, dass bei einer künftigen Überbauung zwingend mehrere
Anschlüsse notwendig würden, also das neue Leitungsstück zum Anschliessen bei
einer künftigen Parzellierung unabdingbar und rechtlich notwendig und das
Grundstück bisher nicht genügend erschlossen ist, widerspricht dem geltenden
Wasserreglement der Gemeinde, wonach pro Grundstück in der Regel nur ein
einziger Anschluss zu erstellen ist (§ 22 WR). Mindestens solange das
Grundstück nicht parzelliert ist  und eine Parzellierung ist nicht zwingend
notwendig, darf das Grundstück doch auch statt mit Einfamilienhäusern mit einem
oder mehreren Mehrfamilienhäusern überbaut werden  ist das Grundstück im
Hinblick auf die Versorgung mit Wasser als genügend erschlossen anzusehen,
nicht nur hinsichtlich der Versorgung mit Trinkwasser, sondern auch
hinsichtlich des Löschschutzes.

4.4 Dazu kommt, dass im Jahr 2000 auf
der Nordseite des Grundstücks in der Sonnhaldenstrasse bzw. im Käppelirain eine
weitere Wasserleitung erstellt wurde, ab welcher dieses tatsächlich und
rechtlich problemlos mit Wasser versorgt werden kann. Dass ein Anschluss an
diese Leitung zulässig ist, geht sogar aus dem von der Gemeinde aufgelegten Beitragsplan
hervor, nimmt dieser doch das nordwestliche Teilstück des Grundstücks vom
Perimetergebiet aus und weist diesen Teil der Erschliessung ab Käppelirain zu.
Wenn bei einer Parzellierung für Einfamilien- oder Doppelhäuser Grundstücke von
ähnlicher Grösse wie die umliegenden geschaffen würden, ergäbe dies etwa 6 bis
7 Parzellen, sodass in der nördlichen und der südlichen Hälfte des Grundstücks
je 3 bis 4 Parzellen intern erschlossen würden, was sogar nach den neuen
Richtlinien des Kantons noch absolut im Rahmen des Zulässigen läge.

5. Schliesslich verhält sich die
Gemeinde etwas widersprüchlich, wenn sie beim Bau der Leitung
Sonnhaldenstrasse/Käppelirain keinen Beitragsplan auflegt, weil alle
Grundstücke im Bereich dieser neuen Leitung bereits mit Wasser erschlossen
seien, bei der Verlängerung der Leitung in der Jurastrasse dann aber
hinsichtlich desselben Grundstücks nur den nordwestlichen Teil als erschlossen
und den Rest als unerschlossenes Baugebiet betrachtet. Widersprüchlich ist der
aufgelegte Beitragsplan auch, weil er zwar von einer bestehenden
Privaterschliessung der Häuser südlich der Jurastrasse im Bereich des
Grundstücks der Erbengemeinschaft ausgeht, diese Grundstücke aber gleichwohl
nicht in den Beitragsplan einbezieht, obwohl diese dann ebenfalls erstmals
öffentlich erschlossen würden.

Ob sich die Gemeinde auch rechtsungleich
verhielt, indem sie bei den bisherigen Ersatzleitungen im Baugebiet nie
Beitragsverfahren durchführte, braucht nicht weiter abgeklärt zu werden. Es
wäre ihr jedenfalls nicht verwehrt, eine bisherige als falsch erkannte Praxis
aufzugeben und dem Gesetz bzw. den Reglementen in Zukunft nachzuleben.

6. Zusammenfassend ist festzuhalten,
dass das Grundstück der Beschwerdeführer längst erschlossen ist, es also nicht
um die Neuerschliessung eines Baugebietes geht. Das schliesst nach § 108 Abs. 2
PBG das Erheben von Erschliessungsbeiträgen aus. Das angefochtene Urteil sowie
der aufgelegte Beitragsplan und die entsprechenden Verfügungen sind somit in
Gutheissung der Beschwerde ersatzlos aufzuheben.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 11.
Januar 2017 (VWBES.2016.94)