so_gerichte · VWBES.2024.90 · 2021-06-15 · de
Gesamtrevision der Ortsplanung B.___


Urteilvom7. November 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Hagmann

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber Luder

In Sachen

A.___

Beschwerdeführerin

gegen

1.Regierungsrat
des Kantons Solothurn,vertreten durch Bau- und Justizdepartement,

2.Einwohnergemeinde
B.___,vertreten durch Gemeinderat B.___,

Beschwerdegegner

betreffendGesamtrevision
der Ortsplanung B.___

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Einwohnergemeinde B.___ legte die
Gesamtrevision der Ortsplanung vom 5. Juni 2020 bis zum 8. Juli 2020 erstmals
öffentlich auf. Das Ziel der Revision bestand namentlich in der
Siedlungsentwicklung nach innen. Zudem wurde ein Bauinventar erarbeitet (vgl.
zum Ganzen: Raumplanungsbericht; Anhang zum räumlichen Leitbild). Dagegen
gingen bei der Einwohnergemeinde B.___ 92 Einsprachen ein.

2. Aufgrund der Einsprachen nahm der
Gemeinderat der Einwohnergemeinde B.___ mit Beschluss vom 15. Juni 2021
Anpassungen der Nutzungsplanung und des Zonenreglements vor und wies die
Einsprachen im Übrigen ab, soweit er darauf eintrat. Hiergegen gelangten 26
Einsprecher mit Beschwerde an den Regierungsrat.

3. In der Folge wurde der Beschluss des
Gemeinderates der Einwohnergemeinde B.___ vom 15. Juni 2021, nun
rechtsgenüglich unterzeichnet, sämtlichen Einsprechern erneut eröffnet und es
gingen sieben weitere Beschwerden beim Regierungsrat ein. Die
Beschwerdeverfahren wurden bis zum Entscheid des Gemeinderates der
Einwohnergemeinde B.___ über die Einsprachen zur zweiten öffentlichen Auflage
sistiert.

4. Vom 16. August 2021 bis 14. September
2021 fand die zweite öffentliche Auflage der Ortsplanung statt. Dagegen gingen
17 Einsprache bei der Einwohnergemeinde B.___ ein.

5. Mit Beschluss des Gemeinderates der
Einwohnergemeinde B.___ vom 22. Februar 2022 wurde eine Einsprache teilweise
gutgeheissen und § 3 Abs. 4 des Zonenreglements angepasst; die übrigen
Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Gegen den
Beschluss wurden elf Beschwerden, darunter auch diejenige von A.___, beim
Regierungsrat erhoben.

6. Dem Regierungsrat wurden vom
Gemeinderat der Einwohnergemeinde B.___ drei Zonenpläne (Nutzungsplanung,
Schutzgebiete und Schutzobjekte, Lärmempfindlichkeitsstufen), ein
Erschliessungsplan (in 9 Ausschnitten), ein Netzplan mit Strassenkategorien
sowie das Zonenreglement zur Genehmigung unterbreitet (vgl. Beschluss des Gemeinderates
der Einwohnergemeinde B.___ vom 22. Februar 2022).

7. Mit Beschluss Nr. 2024/260 vom 27.
Februar 2024 (nachfolgend RRB) genehmigte der Regierungsrat die Gesamtrevision
der Ortsplanung B.___; unter Vorbehalt der nicht genehmigten Elemente bzw. der
verlangten Anpassungen gemäss RRB Ziff. 5.3. Die Beschwerde von A.___ vom 12.
Juli 2021 wurde teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen, soweit darauf
eingetreten wurde. Ihr wurden reduzierte Verfahrenskosten in der Höhe von CHF
400.00 auferlegt (vgl. RRB Ziff. 5.3.13 ff.).

8. Am 11. März 2024 gelangte A.___
(nachfolgend Beschwerdeführerin), an das Verwaltungsgericht und stellte
folgende Rechtsbegehren:

Unter der Überschrift
«Verfahrensanträge» stellte sie folgendes Begehren:

Mit Eingabe vom 30. April 2024 reichte
die Beschwerdeführerin eine Beschwerdebegründung ein und stellte den Antrag, es
seien von der Genehmigungsbehörde sämtliche Verfahrensakten von Amtes wegen
einzufordern.

9. Mit Schreiben vom 21. Mai 2024 beantragte
die Einwohnergemeinde B.___ die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
eingetreten werden kann. Zudem äusserte sie sich zur aufschiebenden Wirkung und
beantragte, der Beschwerde sei keine aufschiebende Wirkung zu erteilen. Sie
verzichtete, mit Verweis auf die Akten, auf eine Stellungnahme.

10. Mit Stellungnahme vom 5. Juni 2024
schloss das Bau- und Justizdepartement (BJD), namens des Regierungsrates, auf
kostenfällige Abweisung der Beschwerde.

11. Mit Verfügung vom 21. Juni 2024
erteilte das Verwaltungsgericht der Beschwerde die aufschiebende Wirkung (vgl.
Ziff. 3 der Verfügung).

12. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12 i.V.m. § 5 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Die Beschwerdeführerin ist als Alleineigentümerin
der Grundstücke GB B.___ Nr. [] und Nr. [] durch den angefochtenen Beschluss
beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist im
Grundsatz einzutreten.

2. Die Sache ist anhand der Akten
hinreichend dokumentiert und spruchreif. Dem Verwaltungsgericht stehen die
öffentlich einsehbaren Hilfsmittel wie Googlemaps, Streetview und WEB GIS zur
Verfügung. Zudem ist das Bauinventar B.___ vom 1. März 2022 (nachfolgend:
Bauinventar) mit Abbildungen der jeweiligen Liegenschaften versehen. Von einem
Augenschein sind keine weiteren Erkenntnisse zu erwarten. Der Antrag auf
Durchführung eines Augenscheins wird abgewiesen.

3.1 Die Gemeinden haben das Bauen in
Zonenplänen gemäss § 14PBGund in weiteren
Nutzungsplänen zu regeln. Zudem können sie Gemeindevorschriften gemäss
§ 133 PBG erlassen. Bei der Erarbeitung der Planungen hat ein Gemeinwesen
gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700)
einen erheblichen Beurteilungsspielraum. Es ist bei der Überprüfung eine
gewisse Zurückhaltung geboten. Neue Anordnungen können keine getroffen werden
(Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2022, S.
596). Der Spielraum wird bei kommunalen Plänen begrenzt durch die Befugnis des
Regierungsrates, der diese auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit sowie auf die
Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen überprüft. Pläne, die rechtswidrig
oder offensichtlich unzweckmässig sind und Pläne, die übergeordneten Planungen
widersprechen, weist er an die Gemeinde zurück (§ 18 Abs. 2 PBG).

3.2 Der Regierungsrat hat die Revision
der Ortsplanung B.___ auf seine Recht- und Zweckmässigkeit und die
Übereinstimmung mit den übergeordneten Plänen überprüft. Bei der nachfolgenden
Beurteilung der materiellen Fragen geht das Überprüfungsrecht des
Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des Regierungsrats. Das
Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhaltsfragen frei, übt jedoch
keine Ermessenskontrolle aus (§ 67bisVRG). Es achtet die
Gemeindeautonomie und belässt den Planungsbehörden in fachlicher Hinsicht den
notwendigen Beurteilungsspielraum. Dies ergibt sich schon aus Art. 2 Abs. 3
RPG: Nachgeordneten Behörden ist der Ermessensspielraum zu belassen, den sie
zur Erfüllung ihrer Aufgabe benötigen. Aufgabe des Gerichts ist es zu prüfen, ob
die Ortsplanungsrevision rechtmässig ist. Die Grenze des Planungsermessens wird
überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als Folge deutlich
unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im
Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich nicht mehr als
folgerichtig erscheinen (Hänni, a.a.O., S. 113).

4.1 Die Beschwerdeführerin ist der
Auffassung, die Bestimmungen in § 3 f. und § 38 des neuen Zonenreglements B.___
(nachfolgend nZR) stellten  in Kombination mit der Klassierung des Objekts GB
Nr. [] [recte GB B.___ Nr. []] als schützenswert  einen massiven Eingriff
in die Eigentumsgarantie dar. Grundrechtseingriffe seien nur bei entsprechender
gesetzlicher Grundlage zulässig. Auf kommunaler Ebene bedinge dies
entsprechende Bestimmungen in einem rechtsetzenden, von der Gemeindeversammlung
erlassenen Reglement. Das Zonenreglement genüge diesen Anforderungen nicht, da
es sich um ein Gemeinderatsreglement und nicht um ein von der
Gemeindeversammlung erlassenes Reglement handle. Das Legalitätsprinzip werde
vorliegend verletzt und die darauf gründenden Eigentumsbeschränkungen seien
verfassungswidrig.

Grundsätzlich sei die Delegation von
Rechtsetzungsbefugnissen zulässig. Allerdings sei vorliegend die Materie nicht
hinreichend klar umschrieben. § 9 Abs. 2 PBG besage, dass sie Ortsplanung im
Erlass von Nutzungsplänen und der zugehörigen Vorschriften bestehe. Es sei
völlig offen, was alles unter «zugehörige Vorschriften» subsumiert werden
könne. Stütze man sich bei der Auslegung auf § 29 Abs. 2 PBG, wonach neben
maximalen auch minimale Nutzungsziffern, Geschosszahlen und Fassadenhöhen bei
Bauzonen festgelegt werden dürften, sei davon auszugehen, dass mit den
«zugehörigen Vorschriften» rein technische Festlegungen gemeint sein dürften.

Das nZR enthalte eine Unzahl von
Vorschriften allgemeiner Art: Festlegung zu Qualitätssicherung, zur
Gestaltungsplanpflicht, zu Schutzgebieten und Schutzobjekten, zu historischen
Kulturdenkmälern und Naturobjekten, zu Erhaltungs- und Entwicklungszielen in
Strukturgebieten. Die meisten dieser Bestimmungen seien unpräzise und offen
formuliert. Sie seien in der Gänze zu wenig bestimmt und delegierten die
Kompetenz für die Festlegung massiv grundrechtsbeschränkender Massnahmen an die
Baubehörde, etwa in § 3 und § 4 nZR und nähmen dadurch eine weitere Delegation
vor. Schliesslich seien die Bestimmungen auch unklar, so ergebe der Verweis in
§ 4 Abs. 1 lit. a auf § 3 Abs. 1 nZR keinen Sinn.

4.2 Vorab ist festzuhalten, dass § 3 und
§ 4 Abs. 1 nZR die Genehmigung durch den Regierungsrat untersagt wurde (vgl.
RRB Ziff. 5.3.7.1 f.). Soweit sich die Vorbringen der Beschwerdeführerin auf
die eben genannten Bestimmungen beziehen, ist darauf nicht weiter einzugehen.

4.3.1 Das BJD liess durch Prof.
Dr. Beat Stalder und Dr. Florian Fleischmann ein vom 2. Juni 2023
datierendes Gutachten (in der Folge: Gutachten Stalder, aufgeschaltet unter
www.so.ch/verwaltung/bau-und-justizdepartement/rechtsdienst, zuletzt besucht am
11. Oktober 2024) zur Frage der Bundesrechtskonformität der Zuständigkeit des
Gemeinderates zur Beschlussfassung über Nutzungspläne gemäss § 16 Abs. 3 PBG
erstellen. Hintergrund war die kantonale Bestimmung von § 9 Abs. 2 PBG, wonach
im Kanton Solothurn der Gemeinderat Planungsbehörde ist. Gemäss § 16 Abs. 3 PBG
entscheidet er über Einsprachen und beschliesst die Nutzungspläne, die dann in
der Folge nach § 18 Abs. 1 PBG durch den Regierungsrat zu genehmigen
sind. Auf rechtlicher wie auch auf politischer Ebene war, namentlich in
Zusammenhang mit Ortsplanungsrevisionen, die Frage gestellt worden, ob diese
Zuständigkeitsordnung bundesrechtskonform sei und insbesondere den Vorgaben des
Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung und dem bundesverfassungsrechtlich
verankerten Legalitätsprinzip entspricht.

4.3.2 Zur Thematik gilt es vorab in
allgemeiner Hinsicht festzuhalten, dass sämtliches Bundesrecht
entgegenstehendem kantonalem Recht vorgeht (sog. derogatorische Kraft des
Bundesrechts). Die Regelung des kantonalen solothurnischen Rechts hat das
Verfassungs- und Gesetzesrecht des Bundes zu achten. Weil Nutzungsplanungen
Beschränkungen von verfassungsmässigen Rechten mit sich bringen (insbesondere
der Eigentumsgarantie, mitunter auch der Wirtschaftsfreiheit), haben sie den
Anforderungen von Art. 5 und Art. 36 BV an eine hinreichende gesetzliche
Grundlage (sog. Legalitätsprinzip) zu genügen (vgl. Gutachten Stalder
Rz. 5 ff.). Im Weiteren gibt Art. 33 RPG dem kantonalen Recht
Vorgaben zum Erlassverfahren und zum Rechtsschutz gegen Nutzungspläne. Auch dem
hat das kantonale Recht zu genügen. Bezüglich der vorliegend strittigen Frage,
welche kommunale Behörde über die Nutzungspläne zu beschliessen hat, enthält
Art. 33 RPG keine Vorgaben. Eine Vorgabe, dass jeder Nutzungsplan im
ordentlichen Gesetzgebungsverfahren beschlossen werden muss, kennt das
Bundesrecht nicht (vgl. Gutachten Stalder, Rz. 12). Das vom Kanton
Solothurn in Auftrag gegebene Gutachten Stalder hat die Bundesrechtskonformität
der Zuständigkeitsordnung gemäss solothurnischem Recht im Lichte des
Legalitätsprinzips ausführlich geprüft. Das Legalitätsprinzip verlangt, dass
jegliches staatliches Handeln einer gesetzlichen Grundlage bedarf (Gutachten
Stalder, Rz. 15). Grundrechtseingriffe bedürfen einer gesetzlichen
Grundlage, wobei schwerwiegende Grundrechtseingriffe in einem formellen Gesetz
vorgesehen sein müssen (Gutachten Stalder, Rz. 17).

4.3.3 Im Rahmen des Gutachtens Stalder
verweisen die Gutachter darauf, dass die Lehre Nutzungspläne als Handlungsform
sui generis qualifiziere. Sie halten in Zusammenhang mit der Frage nach der
Rechtsnatur von Nutzungsplänen fest: «In Richtung Erlass deutet, dass sie Teil
der baurechtlichen Grundordnung sind und mit dem jeweiligen Zonenreglement,
also einem Erlass, eine Einheit bilden. In Richtung Verfügung deutet die
Gewährung des rechtlichen Gehörs gegenüber den betroffenen Grundeigentümern und
Nachbarn und die gegenüber der Anfechtung von Erlassen (für welche eine
potentielle Betroffenheit genügt) eingeschränkte Beschwerdelegitimiation, indem
nur einsprache- und beschwerdebefugt ist, wer durch die strittige Planung
unmittelbar in eigenen schutzwürdigen Interessen betroffen ist». Gleichzeitig
verweisen sie darauf, dass das Bundesgericht mitunter nach der räumlichen
Tragweite des Nutzungsplans differenziert und bei der Betroffenheit vieler
Grundstücke die Nutzungspläne als Rechtssätze behandelt (Gutachten Stalder
Rz. 27 m.w.H.). Im Weiteren leiten die Gutachter die Erkenntnis her, dass
die Nutzungsplanung schwere Eigentumseingriffe bewirken kann und, dass sich die
Frage stellt, ob das Legalitätsprinzip in Angesicht dessen verlangt, dass die
Nutzungsplanung soweit Erlasscharakter aufweisend  auf Gemeindeebene durch
den formellen Gesetzgeber (d.h. die Stimmberechtigten oder allenfalls das
Gemeindeparlament) beschlossen wird oder, ob ein Beschluss der Exekutive wie in
§ 16 Abs. 3 PBG vorgesehen, genügt.

4.3.4 Im Kanton Solothurn werden die
Nutzungspläne von der Exekutive erlassen. Somit ist gemäss Gutachten Stalder
die vom Kanton Solothurn getroffene Regelung mit Blick auf das
Legalitätsprinzip prima vista nicht unproblematisch. Die Gutachter haben daher
näher geprüft, ob eine hinreichende Gesetzesdelegation an die kommunale
Exekutive vorliegt. Eine Übertragung von Rechtsetzungskompetenzen
(Gesetzesdelegation) kann sowohl von einem übergeordneten an ein
untergeordnetes Gemeinwesen (z.B. vom Kanton an die Gemeinde) als auch vom
Gesetzgeber an den Verordnungsgeber erfolgen (Gutachten Stalder, Rz. 39). Die
Delegation vom Gesetzgeber an den Verordnungsgeber und somit von der
Legislative an die Exekutive bedeutet einerseits eine Einschränkung der
demokratischen Rechte. Andererseits wird auch das Prinzip der Gewaltenteilung
durchbrochen. Wie das Gutachten Stalder erläuternd darlegt, anerkennen
Rechtsprechung und Lehre heute die grundsätzliche Zulässigkeit der
Gesetzesdelegation an die Exekutive, wobei eine Aushöhlung der gewaltenteiligen
und demokratischen Verfassungsordnung mittels Grenzsetzung zu verhindern ist
(vgl. Gutachten Stalder, Rz. 40).

Das Bundesgericht verlangt in seiner
gefestigten Rechtsprechung für die Zulässigkeit einer Gesetzesdelegation die
kumulative Erfüllung folgender Voraussetzungen (vgl. Gutachten Stalder, Rz. 41):

4.3.5 Wie der Kanton
Solothurn weist daneben (als einziger) der Kanton Freiburg in seinem kantonalen
Raumplanungs- und Baugesetz die Kompetenz zum Erlass von Nutzungsplänen dem
Gemeinderat zu. Das Bundesgericht hat in seinem Entscheid vom 25. August
1998 (publiziert in Pra 88 [1999] Nr. 19) zur Situation im Kanton Freiburg die
Rechtmässigkeit bejaht und die gesetzliche Grundlage der Delegation als
genügend erachtet (vgl. Gutachten Stalder, Rz. 42 ff.). Das Gutachten Stalder
weist sodann darauf hin, dass die Rechtsprechung zwar in der Lehre auf Kritik
gestossen sei, jedoch die vom Bundesgericht angestellten Erwägungen nach wie
vor als zutreffend anzuschauen seien und sich auf die Rechtslage im Kanton
Solothurn würden übertragen lassen. Konkret sieht dies wie folgt aus:

Im Freiburger Fall hat das Bundesgericht
die Tatsache, dass die Freiburger Bevölkerung bei der Erarbeitung der
Nutzungsplanung eine angemessene Mitwirkungsmöglichkeit hat, erheblich
gewichtet. Im Kanton Solothurn ist die Mitwirkung der kommunalen Bevölkerung im
Rahmen der Nutzungsplanung sogar noch ausgeprägter. Sie kann sich nicht nur
informieren und diskutieren, sondern die Gemeindeversammlung oder das
Gemeindeparlament beschliessen im Vorfeld der Nutzungsplanung das räumliche
Leitbild, wodurch dieses demokratisch legitimiert wird (vgl. § 9 Abs. 3 und 4
PBG sowie Gutachten Stalder, Rz. 44). Auch wenn es nicht behördenverbindlich
ist, so bildet es dennoch eine wichtige inhaltliche Vorgabe für die kommunale
Nutzungsplanung. Im Weiteren sieht § 3 Abs. 2 PBG im Vorfeld des
Nutzungsplanverfahrens für die Bevölkerung die Gelegenheit vor, sich zur
konkreten Planungsvorlage zu äussern und die Planungsbehörde ist in der
Pflicht, Vorschläge und Einwände materiell zu beantworten (vgl. Art. 4 RPG).
Entsprechend kommt das Gutachten Stalder zum Schluss, der vorgenannte Einbezug
der Bevölkerung in den Planungsprozess erlaube «im Lichte der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung umso mehr, den Beschluss über die
Nutzungsplanung an die kommunale Exekutive zu delegieren» (Gutachten Stalder,
Rz. 44 lit. e./ii). Die Grundsätze, welche nach Lehre und Rechtsprechung
eine Gesetzesdelegation vom Gesetzgeber an die Exekutive zulassen, sieht das
Gutachten Stalder als gegeben an. So stelle die Umschreibung der einzelnen
Zonen und der damit verbundenen Nutzungsbefugnisse in den § 24 ff. und § 29 ff.
PBG eine genügende formell-gesetzliche Grundlage für Eigentumseingriffe dar
(Gutachten Stalder, Rz. 46). Die gemäss § 16 Abs. 2 PBG vorgesehene Delegation
der Kompetenz zur Annahme von Zonennutzungsplänen an den Gemeinderat beruhe auf
einer genügenden gesetzlichen Grundlage. Das Gutachten Stalder begründet somit
schlüssig, weshalb die Delegation an den Gemeinderat das Legalitätsprinzip
nicht verletzt. Dem ist zu folgen.

4.3.6 Soweit es die Nutzungspläne
betrifft, wurde vorstehend gestützt auf die Ausführungen des Gutachtens Stalder
bereits hergeleitet, weshalb es zulässig ist, wenn der Gemeinderat als oberste
Planungsbehörde die Nutzungspläne erlässt. § 9 Abs. 2 PBG hält fest, dass
die Ortsplanung im Erlass von Nutzungsplänen und der zugehörigen Vorschriften
besteht. Planungsbehörde ist der Gemeinderat. Vorstehend wurde bereits
hinlänglich aufgezeigt, dass eine Delegation an den Gemeinderat das
Legalitätsprinzip wahrt. Das Recht und damit auch die Pflicht des Gemeinderates
als oberster Planungsbehörde besteht darin, nebst den Nutzungsplänen auch die
dazugehörigen Vorschriften zu erlassen. Mithin umfasst die Delegation eben auch
die mit den Nutzungsplänen direkt verbundenen Reglemente. Im Entscheid BGE 106
Ia 383 hat das Bundesgericht festgehalten, dass Zonenvorschriften Bestandteile
des Zonenplans bilden. Beim strittigen nZR handelt es sich um den Zonenplänen
zugehörige Vorschriften. Die Paragraphen 1 bis 4 umfassen in einem ersten Teil
des Reglements allgemeine Vorschriften (Zweck und Geltung, Planungsgrundsätze,
Qualitätssicherung und Gestaltungsplanpflicht). Der zweite Teil wird sodann
explizit mit «Zonenvorschriften» betitelt und umfasst systematisch gegliedert
und wiederum in jeweilige Unterabschnitte unterteilt Vorschriften für Bauzonen,
eingeschränkte Bauzonen, Schutzgebiete und Schutzobjekte sowie Nichtbauzonen.
Abgeschlossen wird das Zonenreglement mit Schluss- und Übergangsbestimmungen
sowie den Anhängen.

Wie vorstehend aufgezeigt, regelt das
Zonenreglement für die jeweiligen Zonen geltende Vorschriften. § 24 Abs. 2
in Verbindung mit § 36 PBG, sehen im Rahmen der Zonenplanung ausdrücklich den
Erlass von Schutzzonen vor, ebenso unter anderem die Ausscheidung von
historischen Stätten, Natur- und Kulturdenkmälern. Damit liegt einerseits eine
hinreichende gesetzliche Grundlage vor und andererseits ist der direkte
Zusammenhang zur Nutzungsplanung evident. Die Beschwerde ist in diesem Punkt
abzuweisen.

5.1 Die Beschwerdeführerin beantragt die
Entlassung des im Bauinventar als schützenswert klassierten Gebäudes an der [...]
(GB B.___ Nr. [...]). Die Klassierung bilde die Grundlage für behördliche
Auflagen und Eingriffe nach § 3 und § 38 des neuen Zonenreglements B.___
(nachfolgend nZR) und stelle einen massiven Eingriff in die Eigentumsgarantie
dar.Welche Rechtswirkungen die Klassierung entfalte,
sei unklarund auf die unzähligen unbestimmten Rechtsbegriffe in § 38 nZR
zurückzuführen. Die Baubehörde verfüge über umfangreiche
Eingriffsmöglichkeiten, die unpräzise formuliert seien («möglichst
ungeschmälert zu bewahren», «ist der Qualität des Objektes Beachtung zu
schenken», «sofern die Erhaltung verhältnismässig ist», «bei wesentlichen
Bauvorhaben», «dem Bestand mindestens ebenbürtig»). Faktisch kämen diese
Bestimmungen einer informellen Unterschutzstellung gleich, ohne allerdings das
auf den Einzelfall ausgerichtete Unterschutzstellungsverfahren anwenden zu
müssen. Diese Eingriffsmöglichkeiten würden durch § 3 nZR ergänzt, der den
Baubehörden zahlreiche Möglichkeiten gebe, bei Bauvorhaben  unter
Kostenbeteiligung des Grundeigentümers  zusätzliche Abklärungen vornehmen zu
lassen.

Weder im Bauinventar noch im Einsprache-
und Beschwerdeentscheid werde plausibel dargelegt, weshalb die Liegenschaft der
Beschwerdeführerin als schützenswert klassifiziert werde. Zwar sei das Haus
bereits im städtischen Inventar von 1995 aufgeführt gewesen, allerdings ohne
definierten Schutzstatus. Die im Index zum Bauinventar (S. []) deklarierte,
aktuelle Klassifikation «geschützt» sei deshalb falsch. Ebenso seien in den
geltenden Zonenbestimmungen keine besonderen Einschränkungen für im Inventar
aufgeführte Objekte vorgesehen. 1984 habe die damalige Besitzerin [...]
anlässlich der gemeinsamen Renovation [...] ausdrücklich auf eine
Unterschutzstellung verzichtet.

Angesichts der Klassifikation als
schutzwürdig falle die architektonische Würdigung im Bauinventar sehr knapp
aus. Hingewiesen werde aber auch auf die baulichen Veränderungen, die am Objekt
seit den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts vorgenommen worden seien. Die
Begründung für die Klassifikation sei ungenügend. Nicht hingewiesen werde auf
die Tatsache, dass die Fassade des Gebäudes [...] in den 1920er Jahren mit
grauer Ölfarbe gestrichen worden sei und die ursprünglichen Verzierungen 60
Jahre in Vergessenheit geraten seien. Die Einsprecherin [Beschwerdeführerin]
habe die Malereien 1980 wiederentdeckt und die Mutter und damalige Besitzerin
gebeten, die Denkmalpflege um Rat zu fragen.

Aufgrund der knappen Beschreibung im
Bauinventar sei nicht klar, was schützenswert sei. Die Beschreibung greife
einzelne Fassadenelemente auf (wie Dekorationsmalerei, Fensterstützen und
Kranzgesimse), in der Empfehlung werde aber vor allem die Wichtigkeit der
Baugruppe [...] betont, was widersprüchlich sei. Ebenso sei widersprüchlich,
dass in den Empfehlungen festgelegt werde, die Baugruppe sei zu «erhalten». Das
entspreche der Klassifikation «erhaltenswert» und nicht der Klassifikation
«schützenswert». Ebenso erwähne die Empfehlung, die Umfriedung und die
Gartengestaltung sei mit ihren historischen Merkmalen, wie weiter oben
beschrieben, zu erhalten. In der Würdigung des Objekts fänden aber weder die
Gartengestaltung noch die Umfriedung Erwähnung.

Die Planungsbehörde habe vorliegend
keine Interessensabwägung vorgenommen und auch keine weniger belastende Lösung
ernsthaft erwogen. Sie habe insbesondere nicht erwogen, ob nicht allein die
Zugehörigkeit des Gebäudes zu einem Strukturgebiet mit dessen Erhaltungszielen
ausreichend sei. Die Klassierung des Gebäudes sei willkürlich,
unverhältnismässig und sachlich unbegründet.

Zudem sei die Liegenschaft der Beschwerdeführerin
durch die Lage im Strukturgebiet «[...]» mit weiteren Auflagen belegt. Anhang 3
lege für das Quartier Erhaltungs- und Entwicklungsziele fest. Neben den im
Bauinventar festgehaltenen wesentlichen Elementen würde hier vor allem die
Umgebung des Gebäudes betont (Einfriedungen, Vorgarten, historischer Garten).
Damit sei an der betroffenen Liegenschaft alles schützenswert.

Der Begriff «historischer Garten»
entbehre jeder Grundlage. Die wesentlichen Teile der Gartenanlage an der [...]
seien in den 1950er Jahren durch den damaligen Besitzer (Emil Hess-Wandfluh)
erstellt worden. Die Gartengestaltung von 1897-1950 sei nicht dokumentiert und
sei auf keinen Fall historisch. Das gelte, abgesehen vom Garten des []-klosters,
sinngemäss für alle Gärten im [...]quartier.

Das Grundstück an der [...] weise
unterhalb des Weihers eine freie, unbebaute Fläche von knapp 500 m2auf. Zusammen mit den ebenfalls unbebauten Gärten der beiden Nachbargrundstücke
an der [...] seien es gegen 1'500 m2. Ein Quasi-Bauverbot durch die
Erweiterung der beschriebenen flexiblen Klassierung der Gebäude auch auf die
Gärten, entspreche einer partiellen Enteignung der Eigentümer.

Das Bauinventar sei Grundlage für
eigentumsbeschränkende Auflagen der Baubehörde. Die Kriterien für die Aufnahme
bzw. Entlassung aus dem Bauinventar seien nicht nachvollziehbar. Sie müssten
angemessen und rechtsgleich sein. Auch generell sei die Arbeitsweise zur
Erstellung des Bauinventars nicht nachvollziehbar. Zwar werde unter der
«Methodik» dargelegt, dass eine Reflexion stattfinde bezüglich der Objekte des
bisherigen Ortsbild-Inventars von 1995 und der potenziell neuen Objekte
hinsichtlich Qualitätskriterien, Fokussierung, Exemplarität und Anzahl. Das
deklarierte Vorgehen lasse sich dann allerdings weder generell noch bei
einzelnen Objekten nachvollziehen. Es sei nirgends ausgewiesen, welche Objekte
von ihrem Schutzstatus befreit würden. So sei auch nicht nachvollziehbar,
weshalb wichtige Objekte, welche sogar im Inventar der neuen Schweizer
Architektur 1850-1920 INSA aufgeführt seien, aus dem städtischen Bauinventar
(ohne Angabe von Gründen) verschwänden. Betroffen hiervon sei etwa der []hof
am []weg [] (vgl. hierzu Beschwerdebegründung vom 30. April 2024, Rz. 18). Es
sei selbst den direkt involvierten Personen nicht klar, nach welchen Kriterien
welche Objekte schützenswert oder erhaltenswert seien. Auch der Umgang mit
Bauten, die sich nach wie vor im Bauinventar befänden, sei nicht
nachvollziehbar. So seien die beiden ehemaligen Arztvillen an der [...] im
Bauinventar als erhaltenswert eingestuft. Ein unverhältnismässiger Aufwand für
den Erhalt dieser Gebäude sei nicht gegeben und ein (ebenbürtiges) Neubauprojekt
liege nicht vor. Trotzdem halte das kantonale Hochbauamt im Wettbewerbsprogramm
zum Erweiterungsbau des [...]hofs fest, dass die beiden Objekte, nach
Rücksprache mit den zuständigen kantonalen und städtischen Fachstellen, zu
Gunsten einer verdichteten Bauweise abgebrochen werden könnten. Entscheidend
sei nicht der Wert des Objekts, sondern die Eigentümerschaft. Für den Kanton
und Milliardäre gälten besondere Kriterien. Dies schaffe Rechtsunsicherheit.

5.2 Die Beschwerdeführerin verkennt,
dass der Regierungsrat u.a. § 3 nZR die Genehmigung verweigert und diesen
gestrichen hat (vgl. RRB Ziff. 5.3.7.1, Ziff. 3.3.6.2.3 und Ziff.
3.3.6.4.2). Soweit sich die Beschwerde auf den eben genannten Paragrafen
bezieht, ist darauf nicht einzutreten.

5.3 Der Regierungsrat gelangte im
angefochtenen Beschluss zum Ergebnis, dass sich die Einstufung der Liegenschaften
der Beschwerdeführerin als recht- und zweckmässig erweise (vgl. RRB Ziff. 3.3.6.2.3
und Ziff. 3.3.6.3.3). Im Ergebnis verweigerte der Regierungsrat zwar die
Genehmigung einzelner Bestimmungen des nZR, erachtete dieses im Übrigen aber
als genehmigungsfähig (vgl. RRB Ziff. 5.1 und namentlich RRB Ziff. 5.3.13.2
f.).

5.4 Im Bundesinventar der
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS; abrufbar
unter https://api.isos.bak.admin.ch/ob/3203/doc/ISOS_3203.pdf) ist [...] als «Flussstadt an historisch wichtigem Aareübergang,
umgeben von einzigartigen Park- und Klosteranlagen, Bahnhofs-quartieren aus der
Gründerzeit sowie gepflegten Aussenquartieren mit Zeugen der
Jurasüdfuss-Moderne und barocken Sommersitzen der einstigen Stadtmächtigen»
verzeichnet. Die betroffenen Bauten liegen im Perimeter 5 ([...]-, [...] und [...]quartier),
welcher sich durch stattliche, historisierende Villen in grossen Gärten,
Kloster, Wohnhäuser und Heime auf ummauerten Grossparzellen auszeichnet. Das
Gebiet wird mit dem Erhaltungsziel «A» ausgewiesen, was bedeutet, dass die
Substanz zu erhalten ist.

Beim ISOS handelt es sich um ein
Inventar des Bundes von Objekten mit nationaler Bedeutung im Sinne von Art. 5
Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG, SR 451). Durch
die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes
wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung,
jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen
Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG).
Diese Schutzbestimmung gilt aufgrund der verfassungsrechtlichen
Kompetenzordnung indes lediglich bei der Erfüllung von Bundesaufgaben in
unmittelbarer Weise (Art. 78 Abs. 1 und 2 BV, Art. 6 Abs. 2 und Art. 2 NHG).
Soweit keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird der Schutz von Ortsbildern
vorab durch kantonales Recht bzw. Gemeinderecht gewährleistet. Die
Bundesinventare sind insoweit aber nicht unbeachtlich. Sie sind vielmehr bei
der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe des Baurechts
sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu berücksichtigen
(vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212; Urteil des Bundesgerichts 1C_753/2021,
1C_754/2021 vom 24. Januar 2023 E. 8.2). Das ISOS ergänzt die Schutz- und
Bauinventare auf kantonaler und kommunaler Ebene. Es erfasst nicht
Einzelbauten, sondern Siedlungen in ihrer Gesamtheit. Die Verzeichnung im ISOS
(allein) genügt somit nicht ohne Weiteres für die Gewährleistung der Erhaltung
bzw. der Schonung des Objekts.

Gemäss § 2 Abs. 1 der Verordnung über
den Schutz der historischen Kulturdenkmäler (Kulturdenkmäler-Verordnung, BGS
436.11) gelten als historische Kulturdenkmäler Werke früherer menschlicher
Tätigkeit sowie Zeugnisse der Vergangenheit, die eine besondere archäologische,
geschichtliche, soziale, künstlerische, städtebauliche, technische,
wissenschaftliche oder heimatkundliche Bedeutung haben. § 20 Abs. 1 der
Kulturdenkmäler-Verordnung hält fest, dass die Gemeinden in Zusammenarbeit mit
der Kantonalen Denkmalpflege Inventare schützenswerter und erhaltenswerter
baulicher Ensembles, Baugruppen und Einzelbauten anlegen können. Von dieser
Möglichkeit wurde mit dem Bauinventar Gebrauch gemacht. Nach § 20 Abs. 2 der
Kulturdenkmäler-Verordnung gelten Objekte als schützenswert, deren
Unterschutzstellung nach § 2 Abs. 2 insbesondere vor Erteilung einer
Baubewilligung zu prüfen ist; als erhaltenswert gelten Objekte, die vor allem
für das Ortsbild von Bedeutung sind (Abs. 3).

5.5 Die Beschwerdeführerin macht eine
Verletzung des Legalitätsprinzips gelten (vgl. Beschwerdebegründung vom 30.
April 2024, RZ. 20 ff.). Wie sich voranstehend gezeigt hat, bildet das nZR eine
hinreichende Rechtsgrundlage für die Klassierung des Gebäudes der
Beschwerdeführerin (vgl. Ziff. II E. 4.3.1 ff.). Zudem bildet auf kantonaler
Ebene § 119 Abs. 3 PBG eine hinreichende Grundlage für einen Eingriff in das
Eigentum. Weder ist eine Verletzung des Legalitätsprinzips noch ein unerlaubter
Eingriff in die Eigentumsgarantie auszumachen (vgl. Ziff. II E. 5.9 und E. 6.1).

5.6 Soweit die Beschwerdeführerin
geltend macht, es sei unklar, welche Rechtswirkungen die Klassierung entfalte,
kann ihr nicht gefolgt werden. Die Unterschutzstellung ist vor Erteilen einer
Baubewilligung, insbesondere wenn dies einen baulichen Eingriff in die
Bausubstanz oder an der Fassade betrifft, zu prüfen. Die zugehörigen
Bestimmungen betreffend die Unterschutzstellung sind dem nZR zu entnehmen (vgl.
insbesondere § 38 Abs. 4, Satz 2 nZR; vgl. auch § 3 ff. der
Kulturdenkmäler-Verordnung).

5.7 Sodann vermag die Beschwerdeführerin
nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, wenn sie vorbringt, § 38 nZR sei unpräzise
formuliert und enthalte unbestimmte Rechtsbegriffe. Bei der Beurteilung eines
Objekts bedarf es jeweils einer Würdigung des Einzelfalls. Auch wenn die
Bestimmungen eines Reglements möglichst konkret auszuformulieren sind, ist in
der hier interessierenden Bestimmung eine (teilweise) offene Formulierung
unumgänglich, um dem Einzelfall (und damit auch dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit) bzw. der Vielzahl an unterschiedlichen Objekten gerecht
zu werden. Die Erneuerung und Weiterentwicklung der Objekte wird denn auch
nicht per se untersagt. Präzisere, generell abstrakte Reglements-Bestimmungen
wären in diesem Zusammenhang nicht zielführend. Die Kritik der
Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit § 38 nZR verfängt daher nicht. Die
Regelung ist recht- und zweckmässig; der Regierungsrat hat der Bestimmung somit
zu Recht die Genehmigung erteilt.

5.8 Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin gibt das Bauinventar in der Einleitung (S. 5) hinlänglich,
in gut nachvollziehbarer Weise, Auskunft zu den Kriterien für die Aufnahme in
das Bauinventar. Diese Kriterien umfassen  jeweils mit zugehöriger Erklärung 
den Eigenwert, den historischen Zeugniswert sowie den Situationswert. Daneben
gibt das Bauinventar Auskunft über die angewandte Methodik (S. 5) und enthält
eine Erklärung betreffend die schützenswerten und erhaltenswerten historischen
Kulturdenkmäler (S. 5 f.).

Zudem vermögen auch die von der
Beschwerdeführerin aufgezeigten Beispiele keine unzureichende
Nachvollziehbarkeit und auch keine Rechtsungleichheit zu belegen. Beim []hof
waren wohl die unverhältnismässig hohen Renovationskosten im Innern des
Gebäudes (Ringhörigkeit etc.) für den Abriss mit ursächlich. Im Zusammenhang
mit den beiden ehemaligen Arztvillen an der []strasse [] und [] gilt es
insbesondere zu beachten, dass diese allenfalls für ein Bauprojekt, welches
massgebend zum verdichteten Bauen beitragen würde, weichen müssen. Vorliegend
gilt es aber weder die Schutzwürdigkeit des []hofs noch diejenige der beiden
ehemaligen Arztvillen verbindlich zu beurteilen. Es liegen keine Anhaltspunkte
vor, welche auf eine allgemein willkürliche Beurteilung im Zusammenhang mit der
Einstufung im Bauinventar bzw. mit der Entlassung aus demselben schliessen
lassen. Nach dem Gesagten vermag die Beschwerdeführerin mit den ins Recht
gelegten Objekten nichts zu ihren Gunsten abzuleiten; die Quervergleiche sind unbehelflich.
Ihr kann nicht gefolgt werden, wenn sie vorbringt, die Kriterien für die
Aufnahme bzw. Entlassung aus dem Bauinventar seien nicht nachvollziehbar.

5.9 Die Beschwerdeführerin beantragt die
Entlassung des im Bauinventar als schützenswert klassierten Gebäudes an der [...]
(GB B.___ Nr. [...]). Wie bereits erwähnt, befindet sich dieses im Perimeter 5
([...]-, [...]- und [...]quartier), einem Gebiet mit dem Erhaltungsziel «A»
(vgl. Ziff. II E. 5.4). Das Bauinventar lautet im Zusammenhang mit GB B.___ Nr.
[...] wie folgt (S. []):

Bau- und
Nutzungsgeschichte

Der Gebäudeteil [...]
bildet zusammen mit der Gebäudehälfte [...] (BA26010392, seit 1985 kantonal
geschützt) ein asymmetrisches Doppel-Wohnhaus. Das Doppel-Wohnhaus wurde 1896
von dem Baumeister Ignaz Fröhlicher und dem Architekten Ernst Glutz von
Blotzheim geplant und erbaut. Das Gebäude hat einige Veränderungen erfahren. Zu
den dokumentierten Veränderungen zählen der Verandaanbau von 1954 und die
Renovation von 1984.

Beschreibung

Das Gebäude verkörpert
stilistisch eine Mischung aus Jugend- und Heimatstil, wovon das Sichtfachwerk,
die dekorierten Kranzgesimse und ornamentierten Fensterstützen zeugen. Die
ursprünglichen Dekorationsmalereien im Konsolkranzgesimse wurden nach originalen
Spuren 1984 wiederhergestellt, jene des Giebelfeldes mit den zwei Sphinxen im
Stil der Entstehenszeit nach den Skizzen auf den Originalplänen nachempfunden.

Würdigung

Das Gebäude gehört zu den
bedeutendsten Wohnhäusern des Jugend- und Heimatstils in B.___. Es ist zusammen
mit [...] (BA26010392) eine architektonisch und baukünstlerisch wichtige
Baugruppe, die den Strassenraum der [...] prägt. Es ist daher ein
schützenswertes Inventarobjekt von kommunaler Bedeutung.

Empfehlung

Es ist als Baugruppe
zusammen mit [...] samt dem umfriedeten Aussenraum und der Gartengestaltung mit
seinen charakteristischen historischen Merkmalen  wie oben beschrieben 
zu erhalten.

Bereits geschützt ist das Haus (bzw. die
Hälfte des Doppel-Wohnhauses) an der [...], nicht aber das nebenanliegende Haus
(bzw. die Hälfte des Doppel-Wohnhauses) der Beschwerdeführerin an der [...]
(vgl. Schutzverzeichnis B.___, Datenbank kantonale Denkmalpflege Solothurn,
Stand: 07.09.2022, S. [], abrufbar unter:
https://so.ch/fileadmin/internet/bjd/bjd-ada/img/Denkmalpflege/Gemeindeliste_Schutzobjekte/S/
B.___. pdf). Im Zusammenhang mit dem vorliegenden Beschwerdeverfahren ist nicht
weiter von Relevanz, falls das Gebäude vormals «versehentlich» als geschützt
geführt wurde; im Bauinventar vom 1. März 2022 ist das Objekt denn auch nicht
als geschützt verzeichnet.

Entgegen der Auffassung der
Beschwerdeführerin hat der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss,
insbesondere gestützt auf das Bauinventar, nachvollziehbar und schlüssig
aufgezeigt, weshalb auch er die Liegenschaft GB B.___ Nr. [...] als
schützenswert erachte (vgl. RRB Ziff. 3.3.6.2.3). Die im Bauinventar
beschriebenen Merkmale des Erscheinungsbildes wie das Sichtfachwerk, die
dekorierten Kranzgesimse und ornamentierten Fensterstützen sind allesamt am
Gebäude zu erkennen (vgl. auch Abbildungen im Bauinventar, S. [] f.). Der
Jugend- und Heimatstil ist am Gebäude ablesbar. Auch die Darlegung im
Bauinventar, wonach das Gebäude zu den bedeutendsten Wohnhäusern des Jugend-
und Heimatstils in B.___ gehöre und zusammen mit (dem Hausteil an der) [...]
eine architektonisch und baukünstlerisch wichtige Baugruppe sei, die den
Strassenraum der [...] präge, ist ohne Weiteres nachvollziehbar und nicht zu
beanstanden. Die Relevanz der Baute ist damit dargetan. Der Beschwerdeführerin
ist denn auch nicht beizupflichten, wenn sie vorbringt, in der Betonung der
Wichtigkeit der Baugruppe [...] sei ein Widerspruch auszumachen. Die beiden
Doppel-Wohnhäuser sind nun mal aneinandergereiht, wobei die Haushälfte an der [...]
bereits geschützt ist. Somit steht auch fest, dass die Baugruppe bzw. die
beiden einzelnen Bauten nicht bloss als erhaltenswert, sondern als
schützenswert bzw. bereits geschützt klassifiziert wurden  auch wenn die
Formulierung «zu erhalten» verwendet wurde. Schliesslich vermag die
Beschwerdeführerin auch nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, wenn sie vorbringt,
in der Würdigung des Objekts fänden weder die Gartengestaltung noch die
Umfriedung Erwähnung. Auch der unmittelbaren Umgebung ist Rechnung zu tragen,
ansonsten läuft die Klassierung als schützenswert ins Leere (vgl. auch § 38
Abs. 2 nZR und Anhang 2, Ziff. 3 zum nZR). So fanden die eingefriedeten
Vorgärten auch anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins vom 5. September
2023 von Stefan Blank, kantonaler Denkmalpfleger, Erwähnung (vgl. Protokoll
Augenschein vom 5. September 2023). Überdies gilt es zu beachten, dass die
Einstufung als schützenswert nicht mit der effektiven Unterschutzstellung
gleichzusetzen ist. Ob bzw. welche baulichen Massnahmen und Veränderungen
(inkl. Gartenanlage) möglich sind, ist (erst) im konkreten Einzelfall zu prüfen
bzw. zu beurteilen und nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Von einer
partiellen Enteignung kann denn auch keine Rede sein. Der Regierungsrat schloss
zu Recht auf das öffentliche Interesse an der Qualifikation der Baute als
schützenswert.

6.1 Weiter beantragt die
Beschwerdeführerin die Entlassung der im Bauinventar als erhaltenswert
klassierten Gebäude an der [...] (GB B.___ Nr. [...]). Hierzu führt sie
Folgendes aus: Zwar sei dieses Haus bereits im städtischen Inventar von 1995
aufgeführt, allerdings ohne definierten Schutzstatus und nur als Ensemble. Ebenso
seien in den geltenden Zonenbestimmungen keine besonderen Einschränkungen für
im Inventar aufgeführte Objekte vorgesehen.

Sie macht wiederum geltend, angesichts
der Klassifikation als schutzwürdig falle die architektonische Würdigung im
Bauinventar sehr knapp aus. Hingewiesen werde aber auch auf die baulichen
Veränderungen, die am Objekt bzw. im Vorgarten vorgenommen worden seien, so die
Umwandlung von Garten zu Parkplätzen. Die Begründung für die Klassifikation sei
ungenügend.

Aufgrund der knappen Beschreibung im
Bauinventar sei nicht klar, was schützenswert sei. In den Empfehlungen werde
festgehalten, dass die Bauzeile in ihrem bauzeitlichen Charakter und in ihrem
historischen Charakter erhalten und im Vorgartenbereich aufgewertet werden
solle. Das sei unbestimmt und für die Grundeigentümer unklar. Es werde weder im
Bauinventar noch in den Entscheiden plausibel dargelegt, welche Elemente an den
Objekten nun zu erhalten seien. Ebenso bleibe unklar, welche Auswirkungen das
Aufwertungspostulat im Vorgartenbereich auf künftige Bauvorhaben habe.

Auch hier bringt sie vor, die
Planungsbehörde habe vorliegend keine Interessensabwägung vorgenommen und auch
keine weniger belastende Lösung ernsthaft erwogen. Sie habe insbesondere nicht
erwogen, ob nicht allein die Zugehörigkeit des Gebäudes zu einem Strukturgebiet
mit dessen Erhaltungszielen ausreichend sei.

Der kantonale Denkmalpfleger habe am
Augenschein vom 5. September 2023 betont, dass die Gruppe von drei Häusern als
Ganzes erhaltenswert sei. Demgegenüber habe der städtische Vertreter erklärt,
ein Abriss sei grundsätzlich möglich. Diese wider­sprüchlichen Aussagen und die
unpräzisen Festlegungen im Bauinventar würden Rechtsunsicherheit schaffen.

6.2 Wie bereits erwähnt, befinden sich
die Gebäude an der [...] (GB B.___ Nr. [...]) im Perimeter 5 ([...]-, [...]-
und [...]quartier), einem Gebiet mit dem Erhaltungsziel «A» (vgl. Ziff. II E.
4.4). Das Bauinventar lautet im Zusammenhang mit GB B.___ Nr. [...] wie folgt (S. []):

Bau- und
Nutzungsgeschichte

Die Wohnhauszeile wurde
1905 von und für den Baumeister Ignaz Fröhlicher und Söhne erbaut. Seit ihrem
Bestehen haben die Gebäude mehrere Veränderungen erfahren. Nr. [] wurde 1970
in ein Bürogebäude umgebaut; Nr. [] wurde 2001 umgebaut und Nr. [] wurde 1995
umgebaut. Nr. 2 Garage von 1922.

Beschreibung

Auf längsrechteckigem, von
Westen nach Osten gerichtetem Grundriss erheben sich die drei
aneinandergereihten, dreigeschossigen Wohnhausbauten im Heimatstil. Sie
zeichnen sich durch mehrere Fachwerk-Quergiebel und ziegelgedeckte
Polygonalerker aus. Ihnen vorgelagert ist ein Garagenbau mit geschweiftem
Walmdach.

Würdigung

Architektonisch und
baukünstlerisch stellen die Bauten einen beachtenswerten Vertreter der
Wohnhausarchitektur des Heimatstils dar. Sie prägen mit ihrem Bauvolumen und
der künstlerischen Ausgestaltung den Strassenraum, was durch die vorgelagerten
Vorgartenparzellen noch gesteigert wird. Die Umwandlung von Garten zu
Parkplätzen lässt vor allem Nr. [] purifiziert erscheinen. Die Wohnhauszeile
ist ein erhaltenswertes Inventarobjekt von kommunaler Bedeutung.

Empfehlung

Sie sollte in ihrem
bauzeitlichen Charakter, ihrem historischen Erscheinungsbild und den oben
aufgeführten charakteristischen Merkmalen erhalten und im Vorgartenbereich
aufgewertet werden.

Auch hier hat der Regierungsrat im
angefochtenen Beschluss  entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin 
nachvollziehbar und schlüssig aufgezeigt, weshalb auch er die Gebäude auf GB B.___
Nr. [...] als erhaltenswert erachte (vgl. RRB Ziff. 3.3.6.3.3). Die
Fachwerk-Quergiebel, die ziegelgedeckte Polygonalerker und der Garagenbau mit
geschweiftem Walmdach sind augenfällig (vgl. auch Abbildung im Bauinventar, S. []).
Die Würdigung im Bauinventar, wonach die Bauten einen beachtenswerten Vertreter
der Wohnhausarchitektur des Heimatstils darstellten, erfolgte zu Recht. Auch die
Prägung des Strassenraums anhand des Bauvolumens und der künstlerischen
Ausgestaltung ist zu erkennen. Das Bauinventar ist auch in diesem Punkt
nachvollziehbar und schlüssig. Die Relevanz der Bauten ist damit dargetan. Der
Beschwerdeführerin ist denn auch nicht beizupflichten, wenn sie vorbringt, es
werde nicht plausibel dargelegt, welche Elemente an den Objekten nun zu
erhalten seien. Auch hier gilt: Ob bzw. welche baulichen Massnahmen und
Veränderungen (inkl. Gartenanlage) möglich sind, ist (erst) im konkreten
Einzelfall zu prüfen bzw. zu beurteilen und nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens. Nach dem Gesagten schloss der Regierungsrat zu Recht auf das
öffentliche Interesse an der Qualifikation der Bauten als erhaltenswert.

6.3 Anlässlich des vorinstanzlichen
Augenscheins vom 5. September 2023 äusserte sich Stefan Blank, kantonaler
Denkmalpfleger, im Zusammenhang mit GB B.___ Nr. [] wie folgt (vgl.
Protokoll Augenschein vom 5. September 2023, auszugsweise):

Die 1905 erbaute Zeile von
drei Häusern ist das Werk der Architekten Fröhlicher & Söhne. Es
handelt sich um einen typischen Bau des sogenannten Heimatstils, der sich durch
einen einfacheren Baudekor von den Villen der [...] unterscheidet. Es sind
leichte Beeinträchtigungen am Bau festzustellen, wie z.B. die Storen. Diese
sind später hinzugekommen und hätten sich vom Stil her besser eingliedern
können. Das Gebäude ist zeittypisch und quartierprägend. Das Nebengebäude
stammt aus gleicher Zeit.

Am Augenschein äusserten sich die
Vertreter der Einwohnergemeinde B.___ wie folgt (vgl. Protokoll Augenschein vom
5. September 2023, auszugsweise):

Selbst das Abreissen der
Baute ist unter den Voraussetzungen im neuen Zonenreglement möglich. Die
Sanierung und der Unterhalt sind kein Problem.

6.4 Simon Willi, Rechtsdienst BJD,
stellte am vorinstanzlichen Augenschein auf GB B.___ Nr. [...] zutreffend
fest, dass das zu beurteilende Gebäude mit zwei anderen zusammengebaut ist und
alle drei Gebäude als erhaltenswert eingestuft wurden. Entgegen der Ansicht der
Beschwerdeführerin ist in den anlässlich des Augenscheins protokollierten
Aussagen kein Widerspruch auszumachen. Einerseits sind die Aussagen des
kantonalen Denkmalpflegers zutreffend. Andererseits sind auch die allgemein
gehaltenen Aussagen der Vertreter der Einwohnergemeinde B.___ grundsätzlich korrekt
(auch wenn sie im vorliegenden Zusammenhang nicht von massgebender Relevanz
sind), wonach der Abbruch von erhaltenswerten historischen Kulturdenkmälern
möglich ist, wenn ihre Erhaltung für den Eigentümer unverhältnismässig oder ein
Neubau städtebaulich ebenbürtig ist (vgl. § 39 Abs. 4 nZR). Ob dies für
die zu beurteilende Baute zutrifft, ist aber nicht Gegenstand des vorliegenden
Verfahrens. Nach dem Gesagten ist in den am Augenschein gemachten Aussagen kein
Widerspruch auszumachen. Der Beschwerdeführerin kann daher auch nicht gefolgt
werden, wenn sie vorbringt, die Feststellungen im Bauinventar und die am
Augenschein gemachten Aussagen würden Rechtsunsicherheit schaffen.

7. Sodann ist die Beurteilung des
Regierungsrates nicht zu beanstanden, wonach die Bestimmungen der
Strukturgebiete nicht dazu führen, dass die Klassierungen der einzelnen
Liegenschaften entbehrlich wären. Die Bestimmung zu den Strukturgebieten
befasst sich nicht bzw. nicht unmittelbar mit dem Schutz einzelner Objekte, sondern
mit Gebietsflächen (Areale und Gebiete: vgl. § 35 Abs. 1 nZR). Dem
Raumplanungsbericht ist denn auch zu entnehmen, dass sich die Bestimmungen für
die Strukturgebiete primär auf die städtebaulichen Aspekte und weniger oder gar
nicht auf den Schutz des Einzelobjekts fokussieren (vgl. Raumplanungsbericht
Ziff. 4.5.2). Die (einzelnen) schützenswerten oder erhaltenswerten historischen
Kulturdenkmäler in den Strukturgebieten heben sich architekturhistorisch und
baukünstlerisch deutlich von den übrigen Bauten ab bzw. weisen auch für sich
eine bedeutende Qualität auf (vgl. Raumplanungsbericht Ziff. 4.5.2). Auch
gestützt auf die allgemein formulierten Erhaltungs- und Entwicklungsziele des
Quartiers [...] (vgl. Anhang 2, Ziff. 3 zum nZR) lässt sich kein Verzicht auf
eine Klassierung einzelner Objekte ableiten. Eine weiterführende
Interessensabwägung ist  entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin  in
diesem Zusammenhang denn auch nicht angezeigt.

8. Die Beschwerdeführerin bringt keine
stichhaltigen Gründe vor, welche gegen die Klassierung von GB B.___ Nr. [...]
als schützenswert und GB B.___ Nr. [...] als erhaltenswert sprechen. Auch wenn
die Würdigungen im Bauinventar eher kurzgehalten sind, ändert dies nichts
daran, dass überwiegende Gründe für die getroffene Klassierung vorliegen und
diese in nachvollziehbarer Weise dem Bauinventar zu entnehmen sind. Die
Beschwerdeführerin legt nicht dar, warum von der Einschätzung gemäss dem
Bauinventar abzuweichen wäre. Vielmehr wiederholt sie auf weiten Strecken die
bereits bei der Vorinstanz vorgebrachte Begründung, ohne sich mit dem
angefochtenen Beschluss des Regierungsrates vertieft auseinanderzusetzen. Es
besteht daher kein Anlass, die Klassierung der Gebäude der Beschwerdeführerin
im Bauinventar in Zweifel zu ziehen; diese wurden zu Recht als schützenswert
bzw. erhaltenswert klassiert. Für das Verwaltungsgericht besteht insbesondere
angesichts des zu beachtenden Planungsermessens der Beschwerdegegnerin kein
Anlass, korrigierend einzugreifen (zur Überprüfungsbefugnis vgl. Ziff. II E.
3.2).

9.1 Schliesslich beantragt die
Beschwerdeführerin, auf die Neuschaffung einer Bestandeszone sei zu verzichten
und die bisherige Ensembleschutzzone sei beizubehalten. Sie macht geltend, die
Umwandlung der Ensembleschutzzone in eine Bestandeszone sei untauglich und
rechtswidrig. Die typologisch zentrale Unterscheidung des Planungsrechts in
Bauzone und Nichtbauzone werde verwischt. Zwar solle in der Bestandeszone
eigentlich ein Bauverbot gelten (wie bisher in der Ensembleschutzzone), dies
könne aber mittels Gestaltungsplan umgangen werden. Die Bestandeszone werde
denn auch als «Eingeschränkte Bauzone» bezeichnet. Nach § 44 Abs. 4 PBG hätten
sich die Gestaltungspläne an der Grundnutzung zu orientieren. Die Grundnutzung
der Bestandeszone sei nicht festgelegt und offengelassen worden. Die Kapazität
der Bestandeszone bleibe beim Fassungsvermögen unberücksichtigt. Das
Fassungsvermögen aller Nutzungszonen sei an den kantonalen Vorgaben betreffend
die Einwohnerentwicklung auszurichten, wie dies auch das Raumplanungsgesetzt
des Bundes gebiete. Nun bleibe aber das potentielle Fassungsvermögen der
Bestandeszonen bei diesen Berechnungen unberücksichtigt. Dies sei umso
problematischer, als dass die von der Stadt ausgewiesenen Wohnzonen das vom
Kanton vorgegebene Fassungsvermögen ohnehin übersteige. Indem man die
Grundnutzung der Bestandeszone offenlasse, unterlaufe man die kantonalen
Vorgaben und Bundesrecht.

9.2 Im Zusammenhang mit den Rügen
betreffend die Bestandeszone kam der Regierungsrat zum Schluss, dass sich die
neuen Bestimmungen ohne Weiteres recht- und zweckmässig anwenden liessen, auch
wenn sie für den Ausnahmefall weitere Möglichkeiten vorsähen (vgl. RRB Ziff. 3.3.6.6.2).

9.3 Die wichtigen identitätsstiftenden
Bauten und ihre meist grosszügigen Freiräume (Klöster, Landvillen usw.) sollen
neu der Bestandeszone (Ankerpunkt) zugewiesen werden, welche im Wesentlichen
die bisherigen Ensembleschutzzonen, aber auch weitere Gebiete umfasst (zum
Zweck vgl. § 25 nZR). Mit dieser Festlegung sollen sowohl die städtebau- und
kulturhistorisch bedeutenden Einzelbauten oder bauliche Ensembles als auch die
darum herum gelegenen, ökologisch wertvollen Freiräume (Parkanlagen, Gärten,
landwirtschaftlich genutzte Flächen) in ihrer Qualität gesichert bzw. geschützt
werden (vgl. Raumplanungsbericht Ziff. 3.2). Die Liegenschaften der
Beschwerdeführerin (GB B.___ Nr. [] und Nr. []) werden nicht von einer
Bestandeszone überlagert. GB B.___ Nr. [...] grenzt aber, einzig unterbrochen
durch die [...], an eine solche (vgl. Zonenplan 2: Schutzgebiete und
Schutzobjekte). Der Beschwerdeführerin ist das schutzwürdige Interesse an einer
Überprüfung der Rügen betreffend die Bestandeszone daher nicht abzusprechen.

In den Bestandeszonen besteht
grundsätzlich ein Bauverbot für oberirdische Neubauten und Neuanlagen, wobei
Ausnahmen zugelassen werden können (vgl. § 26 nZR). Es handelt sich somit um
eine Bauzone, in der aber grundsätzlich ein Bauverbot besteht. Die in Art. 15
bis 17 RPG geschaffene Ordnung wird dadurch nicht unterlaufen und der
Trennungsgrundsatz (Unterscheidung zwischen Bauzonen und Nichtbauzonen) wird
eingehalten.

Der Regierungsrat hat im angefochtenen
Beschluss nachvollziehbar aufgezeigt, weshalb er das Fassungsvermögen der
Bestandeszone als vernachlässigbar betrachtet (vgl. RRB Ziff. 3.3.6.6.2). Die
Begründung ist schlüssig, handelt es sich doch um eine Zone, in der
grundsätzlich ein Bauverbot gilt. Eine gewisse Ungenauigkeit bzw.
Unvorhersehbarkeit ist in diesem Zusammenhang hinzunehmen. Die Überlegungen der
Beschwerdeführerin, welche auf eine (theoretische) Kapazität der Bestandeszone
beim Fassungsvermögen zielen, verfangen daher nicht.

Die geltend gemachte Rechtswidrigkeit
ist nicht auszumachen. Für das Verwaltungsgericht besteht insbesondere
angesichts des zu beachtenden Planungsermessens der Beschwerdegegnerin auch in
diesem Punkt kein Anlass, korrigierend einzugreifen (zur Überprüfungsbefugnis
vgl. Ziff. II E. 3.2).

9.4 Die Rügen der Beschwerdeführerin
sind auf weiten Strecken deckungsgleich mit denjenigen bei der Vorinstanz
geltend gemachten (vgl. Beschwerde vom 12. Juli 2021 bzw. Beschwerdebegründung
vom 3. Juni 2022). Bereits der Regierungsrat hat sich mit diesen Rügen
auseinandergesetzt; inwiefern sie unzutreffend sein sollen, wird nicht
substantiiert dargetan. Somit kann im Übrigen auf den nicht zu beanstandenden
RRB verwiesen werden.

10. Die Beschwerde erweist sich somit
als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesemAusgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00
festzusetzen sind. Parteientschädigung ist keine auszurichten. Die
vorinstanzliche Kostenregelung bleibt bestehen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Thomann                                                                          Luder

Eine Beschwerde an das
Bundesgericht wurde zurückgezogen. Entscheid 1C_709/2024 vom 20. Januar 2025.