so_gerichte · SGNEB.2016.4 · 2016-05-24 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen, § 207 Abs. 1 lit. g StGWar die dauerhafte und ausschliessliche Selbstnutzung eines Doppeleinfamilienhauses gar nicht vorgesehen, weil bereits bei Unterzeichnung des Kaufvertrags die Fremdvermietung eines Hausteils beabsichtigt war, kann auch eine anteilsmässige Befreiung von der Handänderungssteuer nicht erfolgen.

Urteilvom23. Januar 2017

Es wirken mit:

Präsident:      Müller

Richter:          Flury, Roberti

Sekretär:        Hatzinger

In SachenSGNEB.2016.4

A+B Y

v.d.

gegen

Kant. Steueramt

betreffendHandänderungssteuer

hat das Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1   Mit
Kaufvertrag vom 11. August 2014 erwarben A+B Y (Käufer) das Grundstück GB X Nr.
001 zum Kaufpreis von CHF 585'000.-- zu je hälftigem Miteigentum. Auf dem
Grundstück befanden sich zwei aneinandergebaute Wohnhäuser mit den Adressen S
01 bzw. S 02.

Mit
Veranlagungsverfügung und Rechnung vom 24. September 2014 erhob das Departementssekretariat
FD von den Käufern eine Handänderungssteuer von CHF 12'870.--.

1.2   Mit
Schreiben vom 5. Oktober 2014 erhoben die Käufer gegen diese Veranlagungsverfügung
Einsprache. Dabei verlangten sie sinngemäss die Aufhebung der Handänderungssteuer
und machten geltend, dass wohl ein Missverständnis vorliegen würde. Sie hätten
bereits bei der Unterzeichnung mitgeteilt, dass sie momentan nicht vorhätten,
etwas zu vermieten. Sie würden sich sofort melden, falls sich etwas ändern
würde.

Mit
Verfügung vom 24. Mai 2016 wurde die Einsprache vom Steueramt des Kantons Solothurn
(KStA) abgewiesen. Das KStA führte dabei aus, dass auf dem Grundstück GB X Nr.
001 zwei Einfamilienhäuser stehen würden. Damit sei die Infrastruktur für zwei
getrennte Haushalte vorhanden. Das Wohnhaus an der S 02 sei nun auch vermietet
worden. Es könne daher nicht von selbstbenutztem Wohneigentum ausgegangen
werden.

2.1   Gegen
den Einspracheentscheid erhoben die Käufer (nachfolgend Rekurrenten) am
17. Juni 2016 (Postaufgabe) Rekurs beim Kantonalen Steuergericht mit dem
Rechtsbegehren, den Einspracheentscheid aufzuheben und festzustellen, dass das
Kaufgeschäft steuerfrei sei. Festgehalten wurde, dass das Grundstück am 11.
August 2014 gekauft worden sei und sie per 1. Oktober 2014 mit der Familie
eingezogen seien. Bis Ende Februar 2016 hätten sie alleine gewohnt. Seit
1. März 2016 sei eine Wohnung nun vermietet. Das Grundstück sei zur
Selbstbewohnung gekauft worden. Während mehr als einem Jahr hätten sie alleine
dort gewohnt. Daher sei hier von einem steuerfreien Erwerb auszugehen.

2.2   In ihrer
Vernehmlassung vom 11. Juli 2016 beantragte das KStA, den Rekurs kostenfällig
abzuweisen. Dabei verwies es auf die ausführlich begründete Einsprache. Weiter
wurde festgehalten, dass bei Grundstücken mit mehreren Wohnungen es
entscheidend sei, ob ein gemeinsamer Haushalt geführt werde. Wenn ein
Einfamilienhaus kurze Zeit später in ein Zweifamilienhaus umgebaut werde, liege
keine ausschliessliche Selbstnutzung vor. Vorliegend hätten die Rekurrenten in
den Jahren 2014 und 2015 umfangreiche Renovationsarbeiten durchgeführt. Das
Haus Nr. 02 hätte im Prinzip bereits 2014 vermietet werden können. Dass
zwischen dem Kauf des Grundstücks und der effektiven Vermietung des Hauses Nr.
02 mehr als ein Jahr vergangen sei, spiele hier keine Rolle. Die Jahresfrist beziehe
sich auf den Verkauf und nicht auf die Vermietung der Liegenschaft. Mangels gesetzlicher
Grundlage sei eine teilweise Befreiung von der Handänderungssteuer nicht
möglich.

2.3   Mit
Replik vom 10. August 2016 liessen die Rekurrenten mitteilen, dass sie das Gesamtgebäude
während mehr als einem Jahr ausschliesslich bewohnt hätten. Nach dem Erwerb des
Grundstücks hätten sie mit der Renovation sämtlicher Räume begonnen.
Ursprünglich hätten sie nicht vorgehabt, einen Gebäudeteil zu vermieten. Die
finanzielle Belastung hätte sie letztlich dazu gezwungen. Die sukzessive
Renovation eines Eigenheims schliesse die ausschliessliche Selbstnutzung nicht
aus. Ursprünglich hätten sie vor allem das Gebäude Nr. 02 bewohnt und primär
die Räume des Gebäudes Nr. 01 renoviert. Erst als der Entscheid, einen Teil zu
vermieten, feststand, hätten sie ihre Wohnräume auf das Gebäude Nr. 01 beschränkt.
Die Voraussetzungen von Art. 63bis VV StG seien erfüllt. Sie hätten das
Grundstück während rund 1 ½ Jahren selbst bewohnt. Eine Drittnutzung sei beim
Erwerb nie beabsichtigt gewesen.

Das Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Gemäss §
214 Abs. 3 StG kann ein Steuerpflichtiger gegen den Einspracheentscheid über
die Veranlagung einer Handänderungssteuer beim Kantonalen Steuergericht Rekurs
erheben. Die Rekurrenten sind daher grundsätzlich zur Einlegung des
Rechtsmittels legitimiert und das angerufene Gericht sachlich zuständig. Der
Rekurs ist nach § 216 Abs. 2 i.V.m. § 160 Abs. 2 StG (Gesetz über die
Staats- und Gemeindesteuern, BGS 614.11) innert 30 Tagen von der Zustellung an
gerechnet, einzureichen. Der Einspracheentscheid datiert vom 24. Mai 2016. Am
17. Juni 2016 wurde der undatierte Rekurs der Post übergeben. Das Rechtsmittel
wurde fristgerecht erhoben. Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.    Der
Handänderungssteuer unterliegen Handänderungen an Grundstücken (§ 205 Abs. 1
StG), wobei unter einer Handänderung jedes Rechtsgeschäft verstanden wird, mit
dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht (§ 206
Abs. 1 StG). Indem das Steuergesetz vom 1. Dezember 1985 für die
Handänderungssteuer auf die wirtschaftliche Handänderung abstellt, übernimmt es
die Praxis der früheren kantonalen Rekurskommission, begründet im Entscheid
KRKE 1979 Nr. 24. Damals entschied die KRK, nur die wirtschaftliche
Handänderung gebe Anlass zur Erhebung der Handänderungsgebühr. Unter
wirtschaftlicher Handänderung verstand es den Wechsel in der wirtschaftlichen
Verfügungsgewalt über ein Grundstück, ohne dass das Rechtssubjekt, welches
rechtsgeschäftlich die Verfügungsmacht und damit die Beherrschung des Grundstücks
erworben hat, zivilrechtlich als Eigentümer in Erscheinung träte; der
Drittperson wird ermöglicht, über eine Liegenschaft zu verfügen, obwohl sie
rein zivilrechtlich gesehen nicht Eigentümer geworden ist (KRKE 1979 Nr. 24 E.
3). Diese Rechtsprechung ist sowohl in der Lehre (vgl.Monteil V., Zum Objekt der solothurnischen
Handänderungssteuer, in: Festschrift 500 Jahre Solothurn im Bund, Solothurn
1981, S. 321) als auch in der späteren publizierten Rechtsprechung des
Kantonalen Steuergerichts (KSGE 1997 Nr. 12 E. 2; 1998 Nr. 14 E. 2; 2002 Nr. 8 E.
2; 2003 Nr. 1 E. 2; 2005 Nr. 9 E. 1; 2006 Nr. 12 E. 2; 2007 Nr. 11 E. 3) übernommen
worden.

3.1   Gemäss §
206 Abs. 1 StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft
begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück
übergeht. Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG
allerdings dann, wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst
genutztes Wohneigentum erworben wird. Vorliegend sind sowohl die
Tatbestandselemente "dauernd selbst genutzt" als auch
"ausschliesslich selbst genutzt" umstritten, weil die Rekurrenten
eines der beiden Gebäude rund 1 ½ Jahre nach dem Erwerb fremdvermietet haben.

§ 207
Abs. 1 lit. g StG, der den Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich
selbst genutztes Wohneigentum als steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu
anderen Handänderungen) privilegieren will, wurde durch die kantonale
Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der
Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der
angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative
Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst
bewohntem Wohneigentum.

3.2   Das
Kantonale Steuergericht (KSG) hat seit Inkrafttreten der Norm bereits etliche
Fälle entscheiden müssen, zumal bezüglich der Interpretation der
Ausschliesslichkeit zwischen Steuerbehörden und Steuerpflichtigen zum Teil
erhebliche Differenzen bestanden. Im Urteil SGNEB.2012.2 vom 5. November 2012
(veröffentlicht in KSGE 2012 Nr. 13) entschied das KSG, dass die
Ausschliesslichkeit von selbst genutztem Wohneigentum u.U. auch (noch) bejaht
werden kann, wenn in einer Liegenschaft ein Mehrgenerationenhaushalt geführt
wird. Anderseits hat das KSG in einem anderen Fall vom 4. März 2013
(SGNEB.2012.8) entschieden, dass Ausschliesslichkeit im Sinne der
gesetzlichen Vorgabe zu verneinen ist, wenn diverse Miteigentümer eine
Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen, die separate Haushaltführungen
möglich machen und als wahrscheinlich erscheinen lassen.

Im
Entscheid SGNEB.2015.4 vom 25. April 2016 hat das KSG festgehalten, dass keine
ausschliessliche Selbstnutzung vorliegen würde, wenn die Käufer eines
Einfamilienhauses ihr Haus mit einer zusätzlichen separaten Wohnung, die rund
15 Monate nach dem Kauf fremdvermietet wird, aufstocken.

3.3   Von
einer "dauerhaften Selbstnutzung" kann gemäss § 63bis Abs. 3 VV StG
(Voll-zugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern; BGS
614.12) nicht mehr gesprochen werden, wenn die ausschliessliche Selbstnutzung
weniger als ein Jahr gedauert hat. Die Jahresfrist ist nicht als absolute Frist
zu verstehen, sondern als Richtlinie. Im Gesetzestext ist daher auch
festgehalten, dass die Steuerbefreiung ausgeschlossen sei, wenn die
Selbstnutzung in der Regel weniger als ein Jahr gedauert habe.

4.    Vorliegend
haben die Rekurrenten mit Nutzen und Gefahr per 1. Oktober 2014 ein Grundstück
mit zwei zusammengebauten Einfamilienhäusern gekauft. Eine eigentliche
Hierarchie bei diesen beiden Einfamilienhäusern wie bei einem Haus mit
Einlegerwohnung ist nicht erkennbar. Jedes dieser Hausteile ist selbständig
nutzbar (eigener Eingang, Küche, Nasszellen etc.). In den Jahren 2014 und 2015
wurde das Gebäude renoviert. Je nach Stand der Renovationsarbeiten bewohnten
die Rekurrenten offenbar unterschiedliche Räume. Anfänglich wohnten sie nach
eigenen Angaben primär im Hausteil Nr. 01, später auch im Hausteil Nr. 02.

Festzuhalten
ist, dass die Rekurrenten anlässlich der Unterzeichnung des Kaufvertrags auf
die Einreichung eines Gesuchs um Steuerbefreiung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG
bewusst verzichtet haben, obschon sie damals von der beurkundenden Notarin
ausdrücklich auf die Möglichkeit, sich von der Handänderungssteuer befreien zu
lassen, hingewiesen worden waren. In den Notizen der Amtschreiberei ist
festgehalten, dass die Käufer beabsichtigen, den Hausteil Nr. 02 wieder zu
vermieten. Effektiv haben die Rekurrenten diesen Hausteil seit dem 1. März 2016
fremdvermietet.

Das
Vorgehen der Rekurrenten zeigt klar auf, dass eine dauerhafte und ausschliessliche
Selbstnutzung des gesamten Gebäudes offenbar nie vorgesehen war. Bereits bei
der Unterzeichnung des Kaufvertrags bestand die Absicht, dass ein Hausteil
fremdvermietet wird, was den Notizen der Amtschreiberei ohne weiteres entnommen
werden kann. Die Behauptung der Rekurrenten, sie hätten sich im Frühjahr 2016
aufgrund einer plötzlichen Finanzenge entschlossen, einen Hausteil zu
vermieten, wirkt demgegenüber wenig glaubhaft. Warum auf einmal eine
unerwartete Finanzenge eingetreten sein soll und wie sich diese ausgewirkt
haben soll, wird denn auch durch keinerlei Belege oder nähere Angaben
untermauert. Festzuhalten ist weiter, dass der in den Jahren 2014 und 2015 vorgenommene
Umbau die Selbständigkeit der beiden Hausteile nicht beeinträchtigt hat. Auch
aus dem Umbau kann somit nichts herausgenommen werden, dass auf eine Absicht,
die gesamte Liegenschaft alleine zu bewohnen, hindeuten würde.

Dass
die Rekurrenten vor der Vermietung mehr als ein Jahr alleine in der
Liegenschaft gewohnt haben, ändert an dieser Beurteilung nichts. Nachdem
verschiedene Räume der Liegenschaft zunächst umgebaut werden mussten, ist es
naheliegend, dass mit der Vermietung noch etwas zugewartet wurde.

Unbestritten
ist, dass die Rekurrenten zumindest einen Hausteil ausschliesslich selbst bewohnt
haben. Da sich die ausschliessliche Selbstnutzung des Wohneigentums aber stets
auf die ganze Liegenschaft bezieht, kann hier auch eine anteilsmässige Befreiung
von der Handänderungssteuer nicht gewährt werden (KSGE 2013, Nr. 14; KSG,
Entscheid vom 25.04.2016, SGNEB.2015.4).

Entscheidend
ist somit vorliegend, dass die Rekurrenten bereits anlässlich der
Unterzeichnung des Kaufvertrags beabsichtigt hatten, einen Hausteil zu
vermieten, weshalb auch auf die Einreichung eines Gesuchs um Steuerbefreiung
verzichtet wurde. Deshalb kann hier nicht mehr von einer dauernden und ausschliesslichen
Selbstnutzung gesprochen werden.

5.    Damit
ist der Rekurs vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang haben
die Rekurrenten die Kosten des Rekursverfahrens von CHF 2'144 (Grundgebühr: CHF 1'500;
Zuschlag: CHF 644 [5 % von CHF 12'871]) zu bezahlen.

****************

Demnach wirderkannt:

1.Der
Rekurs wird abgewiesen.

2.Die
Gerichtskosten von CHF 2144 werden den Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                        Der Sekretär:

Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert30Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht,1000Lausanne14)Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift
des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

-
Vertreter der Rekurrenten (eingeschrieben)

-
KStA, Recht und Gesetzgebung (mit Beilagen)

-
KStA, Sondersteuern

- Amtschreiberei

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert
am: