so_gerichte · SGNEB.2016.3 · 2015-08-14 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen, § 207 Abs. 1 lit. g StGWird eine Liegenschaft nicht nur vorübergehend, sondern während längerer Zeit teilweise vermietet, besteht keine ausschliessliche Selbstnutzung; damit sind die Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer nicht erfüllt.

Urteilvom23. Januar 2017

Es wirken mit:

Präsident:      Müller

Richter:          Acemoglu, Roberti

Sekretär:        Hatzinger

In SachenSGNEB.2016.3

A

v.d.

gegen

Kant. Steueramt

betreffendHandänderungssteuer

hat das Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1   A
(nachfolgend: Käuferin) erwarb mit Kaufvertrag vom 14. Juni 2012 (Übergang von
Nutzen und Gefahr: 1. August 2012) das Grundstück GB X Nr. 001 zu einem Preis
von CHF 1'030'000.00. Gleichzeitig wurde mit dem entsprechenden Formular ein
Gesuch um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes
Wohneigentum gestellt. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 14. August
2015 stellte das Departementssekratariat des Finanzdepartements Kanton Solothurn
der Käuferin nachträglich die Handänderungssteuer von CHF 22660.00 in
Rechnung.

1.2   Gegen
diese Veranlagungsverfügung liess die Käuferin mit Schreiben vom 2. September
2015 durch ihren Vertreter Einsprache erheben mit dem Begehren, es sei die
Veranlagung aufzuheben und festzustellen, dass keine Handänderungssteuer
geschuldet sei. Zur Begründung wurde im Wesentlichen zusammengefasst
ausgeführt, dass die Käuferin das Einfamilienhaus mit ihrem Ehemann und ihren
beiden Kindern bewohne. Da es insgesamt sieben Zimmer aufweise, hätten sich die
Ehegatten ein Jahr nach dem Antritt entschlossen, vorübergehend bis zur Geburt
eines dritten Kindes und/oder wenn die Kinder grösser seien, ein Zimmer zu
vermieten. Eine bleibende Vermietung sei nie geplant gewesen. Wenn die Käuferin
das Haus nach 13 Monaten verkauft hätte, wäre keine Steuer erhoben worden. Nun
sei ein Jahr nach Bezug lediglich ein Zimmer vermietet worden. Wenn wegen
dieses geringen, vorübergehenden Ertrages die Steuerbefreiung wegfallen würde,
so würde dies dem gesetzlichen Ziel der Eigentumsförderung widersprechen.

Mit
Verfügung vom 13. April 2016 wurde die Einsprache durch das Steueramt des
Kantons Solothurn teilweise gutgeheissen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen
zusammengefasst ausgeführt, dass die tatsächlich erfolgte Vermietung eines
Zimmers die Gewährung der Steuerbefreiung ausschliesse. Die Tatsache, dass es
sich bloss um eine vorübergehende Vermietung handle, ändere nichts daran, dass
keine ausschliessliche und dauernde Selbstnutzung mehr vorliege. In Anbetracht
der Tatsache, dass im Kaufvertrag eine hälftige Übernahme einer allfälligen
Handänderungssteuer durch den Verkäufer vereinbart sei, wurde jedoch die
Veranlagungsverfügung vom 14. August 2015 aufgehoben und die geschuldete
Handänderungssteuer auf CHF 22413.45 reduziert.

2.1   Gegen
diesen Einspracheentscheid führt die Käuferin (nachfolgend Rekurrentin) mit
Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 13. Mai 2016 Rekurs an das Kantonale
Steuergericht mit den Rechtsbegehren, es sei die Verfügung vom 13. April 2016
und die Veranlagung vom 14. August 2015 aufzuheben und festzustellen, dass
keine Handänderungssteuer geschuldet sei; unter o/e-Kostenfolge. Zur Begründung
wird insbesondere ausgeführt, die erworbene Liegenschaft werde durch die
Rekurrentin mit ihrem Ehemann und zwei kleinen Kindern selbst bewohnt. Da sie
insgesamt sieben Zimmer aufweise, hätten sich die Ehegatten entschlossen,
vorübergehend bis zur Geburt eines dritten Kindes ein Zimmer an einen Studenten
zu vermieten, was 13 Monate nach Bezug erfolgt sei. Der Fall sei nicht vergleichbar
mit dem Entscheid des kantonalen Steuergerichts SGNEB.2012.9 bzw. KSGE 2012 Nr.
13. Bei den vereinzelten Entscheiden des Steuergerichts zu diesem Punkt könne
kaum von einer ständigen Praxis die Rede sein. Die gesetzliche Ordnung sei nach
ihrem Wortlaut, aber auch nach den Motiven auszulegen. Die Steuerbefreiung
solle den Eigentumserwerb zu eigenen Wohnzwecken fördern, insbesondere den
Erwerb durch junge Familien. Die teilweise, vorübergehende Vermietung dürfe
gegenüber einem Weiterverkauf nach 13 Monaten steuerlich nicht schlechter
gestellt werden, da die beiden Vorgänge in Bezug auf die Selbstumnutzung die
gleiche Wirkung zeigen w.den.

2.2   Mit
Vernehmlassung vom 27. Mai 2016 beantragte das Steueramt die kostenfällige
Abweisung des Rekurses. Zur Begründung hielt es an den Ausführungen im
angefochtenen Einspracheentscheid vom 13. April 2016 vollumfänglich fest und
führte des Weiteren aus, dass die Behauptung, die Vermietung sei erst 13.
Monate nach dem Bezug der Liegenschaft (25. September 2012) erfolgt, nicht
belegt sei. Die Rekurrentin habe sich im August 2013 bei Airbnb angemeldet.
Auch in den Jahren 2014 und 2015 habe die Rekurrentin gemäss den entsprechenden
Rückmeldungen ein Zimmer in der Liegenschaft über Airbnb vermietet. Im Jahr
2015 sei das Zimmer schliesslich während rund acht Monaten an B vermietet
worden. Entgegen dem Vertreter der Rekurrentin könne aus dem Urteil
SGNEB.2012.9 des Steuergerichts vom 12. August 2013 nicht abgeleitet werden,
dass nur eine Vermietung zu Geschäftszwecken eine Steuerbefreiung ausschliesse.
In den Fällen SGNEB.2012.2 und SGNEB.2012.5 sei jeweils bei der Führung eines
Mehrgenerationenhaushalts weiterhin von einer Ausschliesslichkeit der
Selbstnutzung ausgegangen worden, wobei keine Miete oder Beiträge an die
Wohnkosten geflossen seien. Diese Fälle liessen sich nicht mit dem vorliegenden
Sachverhalt vergleichen. Schliesslich handle es sich bei einem Weiterverkauf
ein Jahr nach dem Bezug der Liegenschaft um einen von einer teilweisen
Vermietung unterschiedlichen Sachverhalt. Ein Weiterverkauf sei im Rahmen der
Gesetzgebung bewusst anders behandelt worden, um die berufliche Mobilität der
Steuerpflichtigen nicht zu behindern. Eine Gleichbehandlung der
unterschiedlichen Sachverhalte komme nicht in Betracht.

2.3   Die
Vernehmlassung wurde der Rekurrentin am 3. Juni 2016 zur Kenntnisnahme und zur
allfälligen Stellungnahme zugestellt. Innert erstreckter Frist erfolgte am 29.
Juli 2016 die Stellungnahme der Rekurrentin, in welcher diese im Wesentlichen
an der Argumentation im Rekurs festhielt. Zusätzlich wird neu ausgeführt, die
Rekurrentin verhalte sich sehr steuerehrlich, indem sie alle Einnahmen über
Airbnb deklariere. Die Vermietung sei tatsächlich nach rund einem Jahr
erfolgt. Es werde nach wie vor ein Zimmer vermietet. Die Rekurrentin sei aber
mit einem dritten Kind schwanger, und es sei beabsichtigt, nach dessen Geburt
zur Unterstützung ein Au-Pair aufzunehmen, womit die Vermietung dann entfalle.
Das Gesetz sei einerseits nach seinem Wortlaut, aber auch nach seinem Sinn und
Zweck auszulegen, wobei der Wille des historischen Gesetzgebers gerade bei
jüngeren Gesetzen heranzuziehen sei. Dazu lässt die Rekurrentin den Entscheid
des Bundesgerichts 9C_698/2015, E. 5.1 zitieren. Daraus ergebe sich, dass - analog
zum Steueraufschub im Bereich der Grundstückgewinnsteuer - das Kriterium der
Ausschliesslichkeit unter dem Aspekt der Dauerhaftigkeit zu würdigen sei. Wer
wie vorliegend während beschränkter Zeit einzelne Zimmer vermiete, gebe damit
die dauernde Selbstnutzung nicht auf. Schliesslich sei die Steuerbefreiung auch
zu gewähren, wenn nach einem Jahr ausschliesslicher Selbstnutzung kein Verkauf,
sondern eine teilweise Vermietung erfolge.

****************

Das Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Gemäss §
214 Abs. 3 StG (Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern; BGS 614.11) ist
der oder die Steuerpflichtige berechtigt, gegen den Einspracheentscheid Rekurs
beim Kantonalen Steuergericht (KSG) zu erheben. Die Rekursfrist gegen einen
Einspracheentscheid die Handänderungssteuer-Veranlagung betreffend beträgt 30
Tage (§ 160 Abs. 2 StG). Vorliegend ist der Rekurs form- und fristgerecht
erfolgt. Das Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 StG zur Beurteilung
zuständig. Die Rekurrentin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert. Auf
den Rekurs ist somit einzutreten.

2.1   Gemäss §
205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer.
Jeder Eigentumsübertrag, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen ist,
löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag
als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der
Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).

2.2   Von der
Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von
Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.
Diese am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom
Wortlaut her deutlich erkennbar an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. g
StHG an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche
Praxis kann deshalb zur Auslegung der Norm soweit sinnvoll und notwendig
zurückgegriffen werden (KSGE 2012 Nr. 13 E. 5; RRB 2010/1744 vom 28. September
2010, S. 4).

3.    Vorausgesetzt
für eine Steuerbefreiung ist nach dem Wortlaut der Regelung zunächst der Erwerb
eines Grundstückes zu Wohneigentum. Dass das fragliche Grundstück von den
Rekurrenten in diesem Sinne als Wohneigentum erworben worden ist, blieb von
Seiten des Steueramtes unbestritten. Ebenfalls unbestritten ist die Tatsache
der dauerhaften Selbstnutzung, nachdem diese zum Zeitpunkt des angefochtenen
Entscheides über 30 Monate gedauert hat.

4.    Umstritten
und nachfolgend zu prüfen ist, ob im Sinne des Gesetzes eine ausschliessliche
Selbstnutzung besteht.

4.1   Der
Wortlaut von § 207 lit. g StG und des diesen konkretisierenden § 63bis Abs. 3
VV StG schliessen eine Steuerbefreiung aus, wenn der Erwerber eine Liegenschaft
nicht oder nur teilweise selbst bewohnt. Entsprechend fällt eine
Steuerbefreiung ausser Betracht, wenn die Liegenschaft oder Teile davon
tatsächlich vermietet sind (KSGE 2015 Nr. 19 E. 4.1; KSGE 2012 Nr. 13 E. 6.1).
Dasselbe Ergebnis ergibt sich auch im Lichte einer systematisch-teleologischen Auslegung
der Norm (siehe die ausführlichen Erwägungen zur Auslegung in KSGE 2012 Nr. 13
E. 4 ff., zum Ergebnis insb. E. 6.1; vgl. auch KSGE 2014 Nr. 19 E. 4.1; RRB
2010/1744 vom 28. September 2010, S. 5).

4.2   Die
Rekurrentin hat einen Teil der Liegenschaft - nämlich mindestens ein Zimmer -
unbestrittenermassen seit August 2013 und nachgewiesenermassen bis mindestens
am 31. Dezember 2015 vermietet. Damit besteht keine ausschliessliche
Selbstnutzung der Liegenschaft durch die Rekurrentin. Die gesetzlichen
Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer wegen ausschliesslich
selbst genutztem Wohneigentum sind somit nicht gegeben.

5.1   Die
Rekurrentin macht geltend, die Vermietung sei bloss vorübergehend erfolgt, und
eine vorübergehende Vermietung dürfe im Lichte des Ziels der Förderung des
Erwerbs von selbst bewohntem Wohneigentum kein Hinderungsgrund für eine
Steuerbefreiung sein. Zudem dürfe eine vorübergehende Vermietung gegenüber
einem Weiterverkauf nicht schlechter gestellt werden.

5.2   Ob bei
einem Nachweis der vorübergehenden Natur der Vermietung - beispielsweise indem
die Eigentümerin nachweist, dass sie aus beruflichen Gründen für eine gewisse
Zeit wegziehen muss - eine Steuerbefreiung gewährt werden könnte, kann
vorliegend dahingestellt bleiben. Denn im vorliegenden Fall ist nicht
nachgewiesen, dass die Vermietung nur vorübergehend erfolgt ist. Vielmehr ist
die Vermietung während über zwei Jahren und in systematischer Art und Weise -
unter Verwendung von verschiedenen Vermietungskanälen, unter anderem der
Vermittlungsplattform airbnb - erfolgt. Die Vermietung dauerte zudem zum
Zeitpunkt der Vernehmlassung der Rekurrentin weiter an. Im Eintrag auf der
Plattform airbnb (Beilage 7 zur Vernehmlassung) führt die Rekurrentin aus,
dass sich in einem abgetrennten Hausteil zwei Gästezimmer befinden, welche sich
ein Bad und eine Kochecke teilen. Es besteht ein einfacher eigener Eingang.
Somit sind zwei Zimmer in einem separaten Hausteil der Rekurrentin sehr gut für
eine Vermietung geeignet. Selbst wenn ein Au-Pair für die Kinderbetreuung
einziehen wird, wie die Rekurrentin in der Stellungnahme vom 29. Juli 2016
ausführt, besteht in der Liegenschaft weiterhin ein vermietbares und dafür gut
geeignetes Zimmer. Vor diesem Hintergrund und insbesondere im Lichte der
bereits während längerer Zeit erfolgten Vermietung ist davon auszugehen, dass
auch in Zukunft eine Vermietung erfolgen kann und wird. Mangels Nachweis der
vorübergehenden Natur der Vermietung erübrigen sich auch Betrachtungen zur
geltend gemachten Gleichbehandlung mit einem allfälligen Weiterverkauf nach
einem Jahr.

6.    Zusammenfassend
kann festgehalten werden, dass betreffend der mit Kaufvertrag vom 14. Juni 2012
durch die Rekurrentin erworbenen Liegenschaft keine dauernde und ausschliessliche
Selbstnutzung vorliegt und somit die Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung
von der Handänderungssteuer gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG nicht gegeben sind.

Damit
erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang
des Verfahrens sind der Rekurrentin die Kosten aufzuerlegen, welche in Anwendung
von §§ 3 und 150 Abs. 1 lit. a und lit. b Ziff. 6 des Gebührentarifs (BGS
615.11) auf CHF 2120.00 festzusetzen sind (Grundgebühr: CHF 1000.00;
Zuschlag: CHF 1120.00).

****************

Demnach wirderkannt:

1.Der
Rekurs wird abgewiesen.

2.Die
Gerichtskosten von CHF 2120.00 werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                        Der Sekretär:

Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert30Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht,1000Lausanne14)Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

-
Vertreter der Rekurrentin (eingeschrieben)

-
KStA, Recht und Gesetzgebung (mit Beilagen)

-
KStA, Sondersteuern

- Amtschreiberei X

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert
am: