so_gerichte · ZZ.1996.29 · 1996-01-22 · de
Zonenkonformität, Massage-Salon in der Wohnzone

§ 30 PBG. Ein Massage-Salon ist kein "nichtstörender" Betrieb. Es besteht kein funktionaler Zusammenhang mit den Bedürfnissen des Wohnens. Die Folgeerscheinungen verdrängen die Wohnnutzung, unterlaufen mithin die Zonenplanung der Gemeinde.

SOG 1996 Nr. 29

§ 30 PBG.Ein Massage-Salon ist kein
"nichtstörender" Betrieb. Es besteht kein funktionaler Zusammenhang
mit den Bedürfnissen des Wohnens. Die Folgeerscheinungen verdrängen die
Wohnnutzung, unterlaufen mithin die Zonenplanung der Gemeinde.

In Gutheissung einer Beschwerde hatte das
Bau-Departement ein nachträgliches Gesuch bewilligt, in der zweigeschossigen
Wohnzone (W2a) Wohnraum in einen Massage-Salon umzunutzen. Gegen diese
Verfügung reichte die Gemeinde Z. Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Das
Verwaltungsgericht hielt die Gemeinde für legitimiert und hiess die Beschwerde
aus folgenden Erwägungen gut:

1. b) Es bleibt zu prüfen, ob die
Nutzungsänderung nach kantonalem und kommunalem Recht bewilligt werden kann.
Die Nutzungsvorschriften der Wohnzone legen fest, ob eine Baute aus
raumplanerischen, städtebaulichen oder ästhetischen Gründen am vorgesehenen Ort
zonenkonform ist (BGE 118 Ib 595). Eine Nutzung muss sich funktional mit dem
Wohnen und dem Charakter des Quartiers vertragen (BGE 117 Ib 147 ff.). Durch
die Zonenausscheidung soll das Wohnen vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen
verschont und eine hohe Siedlungsqualität gewährleistet werden (Art. 3 Abs. 3
lit. b des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG, SR 700; § 1 des Planungs-
und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1).

c) Die Zonenkonformität der Gewerbenutzung in
der Wohnzone ist in der Regel nach funktionalen Gesichtspunkten zu bestimmen,
wobei eine typisierte, den allgemeinen Erfahrungen entsprechende Abgrenzung zu
finden ist (SOG 1994, Nr. 35). Abzustellen ist auf eine abstrakte
Immissionsbeurteilung, also auf durchschnittliche objektivierte Bedingungen
(Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1995, N 8 zu Art.
24; Erich Zimmerlin: Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, N 7 zu §§
130-133). Eine gewerbliche Nutzung ist in der Wohnzone auszuschliessen, wenn
sie typischerweise Belästigungen zur Folge hat, die über das hinausgehen, was
mit dem Wohnen verträglich ist. Gemäss Zimmerlin (a.a.O., S. 307 f.) ist die
Zulassung von gewerblichen Bauten nicht nur immissionsmässig, sondern auch
funktional zu beschränken. Es entspricht den Zielen und Zwecken des
Bundesgesetzes über die Raumplanung, in Wohnzonen, die nur nicht störendes Gewerbe
zulassen, beispielsweise nur Gewerbe zu bewilligen, die dem täglichen Bedarf
ihrer Bewohner dienen (BGE 117 Ib 147 ff.).

2. a) Das Bau- und Zonenreglement der
Einwohnergemeinde Z. verweist für das Wohnen auf die Nutzungsvorschriften der
Wohnzone nach kantonalem Recht. Die Nutzung in der Wohnzone richtet sich
deshalb ausschliesslich nach § 30 PBG, wonach neben Wohnbauten nur
nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig sind, welche der
Bauweise der Zone angepasst sind. Es ist deshalb zu prüfen, ob die umstrittene
Nutzung als "nichtstörend" und "der Bauweise der Zone
angepasst" bewilligt werden kann. § 30 PBG enthält nicht nur eine
immissionsmässige Beschränkung des Gewerbes, sondern auch eine funktionale
Bindung der Gewerbenutzung an die Bedürfnisse des Wohnens (Leo Schürmann/Peter
Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995, S. 136).

b) Als in Wohnzonen störend gilt eine Nutzung,
die für das Wohnen unzulässige Immissionen verursacht. Die Immissionen können
materieller und ideeller Natur sein (BVR 1990, S. 405). Die materiellen
Immissionen (Verkehrsaufkommen, Parkieren) werden vom Bau-Departement
richtigerweise als mit der Wohnzone verträglich eingestuft. Sie stören das
ruhige Wohnen nicht.

3. Die Beschwerdeführerin beruft sich vor allem
auf die Belastung durch ideelle Immissionen. Es handelt es sich um
Einwirkungen, welche das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme
psychische Eindrücke erwecken. Sie können die Nachbarschaft direkt belästigen
oder indirekt bewirken, dass die Vermietbarkeit von Wohnungen erschwert wird
oder den Geschäften Kunden ferngehalten werden (BGE 108 Ia 146). Die
Auswirkungen des Sex-Gewerbes auf benachbarte Wohnliegenschaften können nach
Zaugg (a.a.O., S. 231) unzulässige gewerbliche Immissionen darstellen. Die Ansiedlung
von Massage-Salons kann den guten Ruf eines Wohnquartiers, also dessen
Wohnqualität mindern.

4. a) Im vorliegenden Fall wurde die
Nutzungsänderung in einem bestehenden Zweifamilienhaus vorgenommen. Die
Liegenschaft wurde von einer Frau mit auswärtigem Wohnsitz gemietet, welche im
ersten Stock den Massagesalon betreibt. Die Nutzung der anderen Wohnung als
Büro wurde inzwischen aufgegeben. Die Masseuse bezahlt den Mietzins für das
ganze Haus. Das Zweifamilienhaus des Beschwerdegegners wird nicht mehr bewohnt
und dient nur noch dem Sex-Gewerbe. Diese gewerbliche Nutzung aber wird nicht
wie bei den in Wohnzonen häufig vorkommenden Coiffure-Salons oder Arztpraxen in
der eigenen Wohnung betrieben. Das Sex-Gewerbe hat somit sowohl die Nutzung der
Liegenschaft als Wohnraum als auch die Nutzung der Parterrewohnung als Büro
bereits verdrängt.

b) Eine funktionale Bindung des Gewerbes an die
Bedürfnisse der Wohnzone besteht nicht. Die Kunden sprechen auf Anzeigen in
Publikationen des Sex-Gewerbes an und kommen von weit her. Es handelt sich
demnach nicht um ein Gewerbe, welches der täglichen Versorgung der Bewohner des
Wohnquartiers und damit der unmittelbaren Wohnnutzung dient (BGE 117 Ib 154
f.).

c) Auch wenn die Auflagen der Verfügung des
Bau-Departementes eingehalten werden, muss der Massage-Salon an der R.-Strasse
zwangsläufig nach aussen in Erscheinung treten. Die Kundschaft kennt sich in Z.
nicht aus, weshalb das Gebäude auffindbar sein muss. Der Stützpunkt des
"Rotlicht"-Gewerbes ist deshalb auch mit unaufdringlichem Licht und
mit seiner besonders gestalteten Hausnummer für alle erkennbar. Empfindliche
Familien werden die Konfrontation ihrer jüngeren Kinder mit dem Massage-Gewerbe
nicht schätzen. Nachbarn nehmen zu Recht an, dass der gute Ruf ihres Quartiers
beeinträchtigt wird. Dies führt dazu, dass in der Umgebung des Hauses die
Vermietung der Wohnungen ganz allgemein und besonders an Familien mit Kindern
erschwert wird. Diese Schwierigkeiten und die daraus folgende Furcht vor einer
Wertverminderung der eigenen Liegenschaft zeigt sich denn auch in der
Einsprache der A. AG, welche auf dem Nachbargrundstück zwei Einfamilienhäuser
errichtet. Weiter kann die verkehrsgünstige Lage der fraglichen Wohnzone, die
unmittelbar über die R.-Strasse mit der Hauptstrasse und mit dieser mit der
Autobahnausfahrt Z verbunden ist, erfahrungsgemäss weitere derartige Gewerbe
anziehen.

d) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die
Folgeerscheinungen des Sex-Gewerbes in ihrer gegenseitigen Verstärkung eine
Verdrängung der Wohnnutzung bewirken. Im vorliegenden Fall wurde durch das
Sex-Gewerbe nicht nur die Nutzung der Liegenschaft als Wohnraum, sondern auch
die Nutzung der Parterrewohnung als Büro bereits verdrängt. Dadurch wird die
Zonenplanung unterlaufen, und die Kernzone der Gemeinde dehnt sich in die Zone
hinein aus. Das Sex-Gewerbe stört mit seinen lästigen Einwirkungen das angenehme
Wohnen in dieser Zone. Die Nutzung hat keine funktionale Bindung an die
Bedürfnisse des Wohnens. Sie hat die Möglichkeit, sich in anderen Zonen anzusiedeln.
Die Nutzungsänderung kann deshalb nicht bewilligt werden.

5. An diesem Ergebnis ändert die Lärmbelastung
des kleinen Wohnquartiers durch die Hauptstrasse und die unter altem Recht
eingerichtete Firma B. nichts. Es ist darauf hinzuweisen, dass das Quartier auf
der einen Seite an ein Erholungsgebiet und auf zwei Seiten an andere Wohnzonen
grenzt. Direkt gegenüber liegen ein Pfarrhaus und ein Schulhaus. Auf einer
Seite grenzt es an die Kernzone. Die Gemeinde versucht das Quartier auf der
R.-Strasse/B.-Strasse zu beruhigen (Tempo 30, bauliche Verkehrsberuhigung,
LKW-Verbot). Es besteht deshalb kein Anlass, diese Anstrengungen zur Erhöhung
der Wohnqualität durch die Bewilligung eines Massage-Salons zu unterlaufen und
die Wohnzone abzuwerten.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Januar 1996