so_gerichte · VWBES.2023.155 · 2024-02-20 · de
Gestaltung Juraweg


Urteilvom20. Februar 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiberin Law

In Sachen

1.    A.___ 
vertreten durch Rechtsanwalt Nicolas Camara,

2.    B.___ 
vertreten durch Rechtsanwalt Simon Schnider,

Beschwerdeführerinnen

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Bau-,
Werk- und Planungskommission C.___, vertreten durch Rechtsanwältin und
Notarin Gabriela Mathys,

Beschwerdegegner

betreffendGestaltung
Juraweg

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. A.___ (nachfolgend:
Beschwerdeführerin 1) und B.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin 2) sind Grundeigentümerinnen
der Parzellen Nrn. 915, 916, 917 und 918 am Juraweg in C.___. Der
Gestaltungsplan «Juraweg» wurde am 4. Juli 2006 vom Regierungsrat zusammen
mit den dazugehörigen Sonderbauvorschriften (SBV) genehmigt. Die
Beschwerdeführerinnen hatten mit einem dritten Grundeigentümer am 19. Mai 2003
eine vertragliche Vereinbarung zum Gestaltungsplan geschlossen, in welcher sie
u.a. die Erschliessungsfinanzierung geregelt haben.

2. Die Parzellen GB Nr. 903 und 905 des
dritten Grundeigentümers wurden bereits überbaut. Die Erschliessung erfolgte
nicht nur für den Baubereich 1, sondern auch für die Bereiche 2 und 3 über
einen bestehenden Privatweg entlang der Parzelle GB Nr. 902. Grundsätzlich
hätte die Parzelle GB Nr. 905 vom Juraweg her über die Parzelle 901 erschlossen
werden sollen (Teilstücke a, b und d gemäss der Vereinbarung vom 19. Mai 2003).
Dadurch hätten die Grundstücke Nr. 915 und 918 über das letzte Teilstück c
erschlossen werden können. Bis heute sind die Parzellen der
Beschwerdeführerinnen intern nicht erschlossen.

3. Am 8. Juli 2022 beschloss die Bau-,
Werk- und Planungskommission C.___ Folgendes:

4. Dagegen erhoben die
Beschwerdeführerinnen am 21. Juli 2022 Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement
(BJD). Mit Verfügung vom 18. April 2023 wies das BJD die Beschwerden
allesamt ab.

5. Am 1. Mai 2023 erhoben die rechtlich
vertretenen Beschwerdeführerinnen separat Verwaltungsgerichtsbeschwerde.

6. Mit Eingaben vom 13. Juni 2023 sowie
5. Juli 2023 hielten die Beschwerdeführerinnen an ihren Beschwerden fest und
präzisierten ihre Rechtsbegehren dahingehend, dass die Verfügungen der Bau-,
Werk und Planungskommission C.___ vom 8. Juli 2022 sowie die des BJD vom 18.
April 2023 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung zurückzuweisen sei, eventuell
sei die Bau-, Werk- und Planungskommission C.___ anzuweisen, die Erschliessung
durchzusetzen, resp. die Erschliessung betreffend GB C.___ Nr. 915 und 918
zu erstellen.

7. Mit Stellungnahmen vom 12. Juli 2023
sowie 1. September 2023 beantragten das BJD sowie die Bau-, Werk- und
Planungskommission der Einwohnergemeinde C.___ die vollumfängliche Abweisung der
Beschwerde unter Kostenfolge.

8. Die Beschwerdeführerin 1 reichte am
4. Oktober 2023 ihre Schlussbemerkungen ein.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerinnen sind
durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Die Beschwerdeführerinnen rügen die
Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV, SR 101]). Die Beschwerdeführerinnen
werfen dem BJD vor, auf ihre Rügen nicht eingegangen zu sein und somit die
Begründungspflicht verletzt zu haben. Ferner habe das BJD keine Differenzierung
zwischen ihren beiden Beschwerden vorgenommen.

2.2 Rechtliches Gehör verlangt, dass die
Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen
auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt (BGE
136 I 229 E. 5.2 S. 236). Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren
Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit
allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den
Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst
sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft
geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen
kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid
stützt (BGE 143 III 65 E. 5.2 S. 70; 138 I 232 E. 5.1 S. 237).

2.3 Inwiefern die Vorinstanz den
Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt haben soll, ist nicht ersichtlich. Die
Beschwerden an das BJD richteten sich gegen die gleiche Verfügung der Bau-,
Werk- und Planungskommission C.___, enthielten im Wesentlichen die gleichen
Rechtsbegehren und warfen identische Rechtsfragen auf. Es rechtfertigte sich
deshalb, dass das BJD die Verfahren vereinigte und die Beschwerden im gleichen Urteil
erledigte. Das BJD kam zum Schluss, dass die Beschwerdeführerinnen die private
Zufahrtsstrasse zu finanzieren und zu erschliessen haben, dass dies nicht
Pflicht der Einwohnergemeinde sei, was den wesentlichen Punkt des
Beschwerdeverfahrens darstellt. Dabei stellte sich das BJD auf den Standpunkt,
dass es sich eben nicht um eine öffentliche Erschliessungsanlage handle, für
welche die Gemeinde zuständig wäre. Es stellt keine Verletzung des Gehörsanspruchs
dar, dass die Vorinstanz sich nicht mit allen Parteistandpunkten
auseinandersetzte. Die Begründungsdichte des siebenseitigen Entscheids ist
ausreichend.

3. Das Vorbringen der Beschwerdeführerin
1 betreffend die Nichtigkeit der kommunalen Verfügung vom 8. Juli 2022 aufgrund
der fehlenden Zuständigkeit überzeugt nicht. Die Bau-, Werk- und
Planungskommission C.___ hat lediglich festgestellt, dass sie nicht für die
Erstellung der privaten Zufahrtsstrasse zuständig ist. Dazu ist sie befugt.
Eine Nichtigkeit der Verfügung liegt nicht vor.

4.1 Es ist strittig, ob die
Einwohnergemeinde C.___ für die Erstellung und Finanzierung der Privatstrassen auf
den Parzellen GB Nr. 915 und 918 aufkommen müsse.

4.2 Die Nutzungsplanung (Ortsplanung)
ist Sache der Einwohnergemeinde (§ 9 Abs. 1 PBG), auch wenn
Gestaltungpläne meist auf Initiative der Grundeigentümerin und in enger
Zusammenarbeit mit dieser ausgearbeitet werden. Nach § 103 Abs. 1 PBG
gehören Zufahrtswege zu den privaten Erschliessungsanlagen, welche nach den
Weisungen der Baubehörde durch die Grundeigentümer und Interessenten zu
erstellen und zu unterhalten sind (§ 103 Abs. 2 PBG).

4.3 Nach Art. 19 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) ist bloss erforderlich, dass
eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Dies ist der
Fall, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Benützer der Bauten als auch für
Fahrzeuge der öffentlichen Dienste (Sanität und Feuerwehr) gewährleistet ist.
Was als hinreichende Zufahrt gilt, hängt von der Nutzung des Grundstücks und
von den Umständen des Einzelfalls ab. Bei der Beurteilung, ob eine Zufahrt ein
Grundstück hinreichend erschliesse, steht den kantonalen und kommunalen Behörden
ein erhebliches Ermessen zu (Urteil des Bundesgerichts 1C_226/2019 vom 24.
April 2020 E. 5.1). Gestaltungspläne können auch die Erstellung und
Benützung privater Erschliessungsanlagen und anderer Anlagen von gemeinsamem
Interesse regeln (§ 44 Abs. 3 PBG).

4.4 Der Gestaltungsplan «Juraweg»
umfasst die Parzellen GB Nr. 903, 904, 905, 915, 916, 917 und 918. Die öffentliche
Erschliessung der Grundstücke erfolgt einzig durch den Juraweg. Die weitere interne
Erschliessung ist mit privaten Zufahrtsstrassen zu bewerkstelligen. Die private
Erschliessung der Parzellen der Beschwerdeführerinnen wurde durch den
Gestaltungsplan geregelt (vgl. § 44 Abs. 3 PBG). Das RPG verlangt keine
Zufahrten direkt zu den Häusern. Bundesrechtlich genügt vollständig, dass eine
Erschliessungsstrasse bis nahe zum Grundstück führt. Eine Zufahrt bis zur
Haustüre ist nicht gefordert. Für den Zugang genügt auch ein Fussweg, resp.
eine private Zufahrtsstrasse, welche durch die Beschwerdeführerinnen noch zu
erstellen ist. Strassenmässig sind die Grundstücke mit dem Plan somit genügend
erschlossen. Namentlich ist der Zugang für Notfalldienste gewährleistet.

Der
Gestaltungsplan sieht zwei Möglichkeiten der internen Erschliessung vor: Eine
«mittige» und eine südöstliche Strasse.

Nur der südöstliche Teil des Plangebiets
ist bisher überbaut. Der nordwestliche Teil gehört den beiden
Beschwerdeführerinnen und kann noch überbaut werden.

Die Auflage in der Baubewilligung für GB
Nr. 903 (Nr. 2010-108) ist zwar korrekt, aber nicht präzis: Spätestens zum
Zeitpunkt der Erstellung des Doppeleinfamilienhauses müsse die Wegerschliessung
nach gültigem Erschliessungsplan fertig erstellt sein. Dasselbe gilt für die
Bewilligung für GB Nr. 905 (Nr. 2012-046). Dass bei beiden Bauvorhaben die
kürzere und damit wohl günstigere Variante der Zufahrt im Südosten gewählt
wurde, erstaunt nicht. Das Vorgehen ist zulässig, schliesslich ist das
Strässchen im Plan enthalten. Damit aber haben diese Grundeigentümer kein
Interesse mehr an einer neuen mittigen internen Erschliessung. Die Beschwerdeführerinnen
können aber ihre Parzellen Nrn. 915 und 918 immer noch nach Plan erschliessen.
Eine andere Frage ist, wer (alles) für die Kosten dafür aufkommen muss. Dies zu
beurteilen, ist aber Sache des Zivilrichters. Daran ändert auch das Schreiben
vom 11. November 2015 der damaligen Bauverwalterin [] nichts, das von der
Eigentümerin von GB Nr. 916 (Beschwerdeführerin 1) eine verbindliche
Zeitplanung für die Erschliessung fordert. Es handelt sich dabei nicht um eine
Verfügung, um keinen anfechtbaren Entscheid.

4.5 Der Gemeinderat als Planungsbehörde hat
einen Gestaltungsplan erlassen, welcher die Erschliessung verschiedener
Baufelder und die Parkierung regelt (§ 44 PBG). Beim Juraweg handelt es sich um
eine öffentliche (kommunale) Strasse, welche im Erschliessungsplan verzeichnet
ist und die vom Gestaltungsplan umfassten Liegenschaften als Ganzes
erschliesst. Hingegen sind die von den Beschwerdeführerinnen monierten
Zufahrtsstrassen private Erschliessungsanlagen innerhalb des Gestaltungsplans.
Private Erschliessungsanlagen sind nach den Weisungen der Baubehörde durch die
Grundeigentümer und Interessenten zu erstellen und zu unterhalten (§ 103 Abs. 2
PBG). Die Beschwerdeführerinnen haben die Zufahrtsstrassen selber zu erstellen
oder erstellen zu lassen. Diese Aufgabe der Gemeinde zuschieben zu wollen, geht
nicht an, zumal die Sonderbauvorschriften in § 4 klar festhalten, dass die
Erschliessung im Sinne von § 44 Abs. 3 PBG durch private Zufahrtsstrassen zu
erfolgen hat. Beachtlich ist zudem der privatrechtliche Vertrag vom
19. Mai 2003 zwischen den Grundeigentümern. Auch wenn eine Beschwerdeführerin
die Frage aufwirft, ob dieser Vertrag überhaupt noch gültig sei, ist der
Zivilrichter und nicht die Gemeinde zuständig. Selbst wenn der vormalige
Grundeigentümer entgegen der privaten Absprache die Baubereiche anders
erschlossen haben sollte, wird für die Beschwerdeführerinnen eine Erschliessung
nach Gestaltungsplan damit nicht verhindert (Urteil des Verwaltungsgerichts
VWBES.2018.390 in E. 6 und Urteil des Bundesgerichts). Wegrechte bestehen ja
nach wie vor. Auch wenn der vormalige Grundeigentümer vom Gestaltungsplan
abgewichen wäre, kann die Erschliessung über die Wegrechtsdienstbarkeiten noch durchgesetzt
werden, was jedoch eine zivilrechtliche Streitigkeit darstellt. Was die
Beschwerdeführerin 1 zur Erschliessungspflicht in Ziffer 45 der Baubewilligung
vorbringt, verläuft ins Leere. Durch diese Ziffer wird lediglich der
Grundeigentümer von der Gemeinde angewiesen, dass er spätestens zum Zeitpunkt
der Nutzung/Fertigstellung des Doppeleinfamilienhauses die Wegerschliessung
gemäss rechtskräftigem Gestaltungsplan fertig gestellt haben muss. Die Beschwerdeführerinnen
können dadurch nichts zu ihren Gunsten ableiten. Ziffer 45 der Baubewilligung
ist nicht konkret, indem nicht klar bestimmt wird, von welcher Seite her die
Grundstücke zu erschliessen sind. Dies ist nach dem Gestaltungsplan aber auch
nicht erforderlich und hindert die Beschwerdeführerinnen nicht, ihre Parzellen
weiterhin zu erschliessen. Durch das Schreiben vom 11. November 2015 der
Bauverwaltung C.___ wurde das Prinzip von Treu und Glauben nicht verletzt. Mit
dem Schreiben übernahm die Bauverwaltung keine Verantwortung für die
Erschliessung, sondern informierte die Beschwerdeführerin 1 bloss, es werde
eine Verfügung erlassen, falls sie der Aufforderung, ihre Parzellen zu
erschliessen, nicht nachkomme. Diese Verfügung wurde am 8. Juli 2022 erlassen.

Mit der eigenständigen internen Erschliessung
geht eine finanzielle Verpflichtung der Beschwerdeführerinnen einher. Dies wird
durch die privatrechtliche Vereinbarung sowie durch § 4 SBV analog
geregelt, wodurch klar ist, dass die Beschwerdeführerinnen für die Erstellung
der privaten Zufahrtsstrassen finanziell aufkommen müssen. Der Auffassung der
Beschwerdeführerinnen, dass die Finanzierung die Aufhebung des Gestaltungsplans
impliziert, kann nicht gefolgt werden. Wie obgenannt ausgeführt, hat der
Gestaltungsplan weiterhin seine Gültigkeit und die Beschwerdeführerinnen können
auf der Grundlage des Gestaltungsplans, des abgeschlossenen Vertrages vom 19.
Mai 2003 sowie anhand der bestehenden Wegrechte ihre Grundstücke durch die
privaten Zufahrtsstrassen erschliessen. Im Streitfall ist der Zivilrichter
anzurufen.

5.1 Die Beschwerde erweist sich somit
als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesemAusgang haben die Beschwerdeführerinnen die Kosten des Verfahrens
vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf
je CHF 1'000.00 festzusetzen sind. Der Antrag auf Ausrichtung einer
Parteientschädigung wird abgewiesen.

5.2 Den am verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der Regel keine
Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen (§ 77
Abs. 2 VRG). Eine Ausnahme wird für kleinere und mittlere Gemeinden gemacht,
die weniger als 10000 Einwohner aufweisen und daher wohl über keinen eigenen
Rechtsdienst verfügen und sich in komplexeren Angelegenheiten durch einen
Rechtsanwalt vertreten lassen müssen (vgl. SOG 2010 Nr. 20). Eine solche
Ausnahme liegt hier insofern vor, als die Einwohnergemeinde C.___ weniger als
10'000 Einwohner zählt und die vorliegende Frage der Finanzierung und
Erstellung der Privatstrasse seit mehreren Jahren streitig ist. Ihnen ist eine
Parteientschädigung zuzusprechen. Aufgrund der fehlenden Einreichung einer
Honorarnote durch Rechtsanwältin Gabriela Mathys wird die Parteientschädigung
ermessensweise auf total CHF 1'927.80 (7 Std. à CHF 250.00, zzgl. CHF 40.00 Auslagen
und MWST) festgesetzt, welche von den Beschwerdeführerinnen unter solidarischer
Haftung zu bezahlen ist.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.A.___ und B.___ haben die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von je CHF 1'000.00 unter solidarischer
Haftung zu bezahlen.

3.A.___ und B.___ haben der Bau-, Werk-
und Planungskommission der Einwohnergemeinde C.___ für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von insgesamt CHF
1'927.80 zu entrichten, dies unter solidarischer Haftbarkeit.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Thomann                                                                           Law

Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil1C_181/2024,
1C_197/2024 vom 22. Mai 2025 aufgehoben.