so_gerichte · VWBES.2020.158 · 2020-08-27 · de
Baubewilligung


Urteilvom 27. August 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.A.___,

2.B.___,

3.C.___,vertreten durchChristophSchärli,Geissmann
Rechtsanwälte AG,

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau- und Justizdepartement,Werkhofstrasse 65,Rötihof,4509Solothurn,

2.Bau- und Werkkommission E.___,

3.D.___,vertreten durchRechtsanwalt und NotarTheoStrausak,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. D.___ ist Alleineigentümer von
Grundbuch E.___ Nr. 8000, 14 a 5 m2Wiese bzw. Acker im [] am [...]rain.
Die Parzelle liegt, wie fast alle Nachbargrundstücke, in der Wohnzone 2. Einzig
die [] angrenzenden Alterswohnungen befinden sich in der Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen. D.___ stellte ein Baugesuch für den Neubau eines
Einfamilienhauses mit Einstellhalle. Die Bausumme bezifferte er auf CHF 1.8
Mio. Es gingen verschiedene Einsprachen ein. Die kommunale Bau- und
Werkkommission behandelte die Einsprachen und bewilligte das Gesuch am 5. April
2019 unter Auflagen.

2. Vier Einsprecher führten
Verwaltungsbeschwerde an das Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie beantragten
in der Hauptsache, die Baubewilligung sei aufzuheben. Das Departement schloss,
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer, es hätten keine Ausstands- bzw.
Ablehnungsgründe bestanden, und der Anspruch auf rechtliches Gehör sei nicht
verletzt worden. Die geplante Einstellhalle diene in erster Linie Hobby- bzw.
Freizeitzwecken und sei zonenkonform. Im Quartier sei keine Typologie ausfindig
zu machen. Vor diesem Hintergrund wirke das Vorhaben nicht störend. Es sei
möglich, das Haus verkehrsmässig über den [...]rain zu erschliessen. Die Ein-
bzw. Ausfahrt dürfe allerdings nicht über die ÖBA-Zone erfolgen. Das
Departement wies die Beschwerden am 16. April 2020 im Wesentlichen ab.

3.A.___,B.___und C.___ liessen
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, der Departementalentscheid
sei aufzuheben, und die Baubewilligung sei zu verweigern. Dem weiteren
Begehren, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen, wurde
entsprochen. Neben dem Einfamilienhaus mit Parkplätzen und Hobbyraum sei eine
überdimensionierte Einstellhalle für drei Personenwagen und fünf Wohnmobile
geplant. Das gesamte Vorhaben weise 11 Parkplätze auf. Die Einstellhalle sei
Gegenstand der Beschwerde. Die Halle solle, anders als im Erschliessungsplan
vorgesehen, nicht über den []weg, sondern über den [...]rain erschlossen
werden. Es handle sich um eine Einstellhalle, auf die ein halb so grosses
Einfamilienhaus gesetzt werden solle. Die Einstellhalle sei (funktional) nicht
zonenkonform, denn sie werde zur gewerblichen Vermietung sowie zur Wartung und
Reparatur von Wohnmobilen genutzt. Sie missachte zudem das Eingliederungsgebot.
Die Gemeinde erlaube in der Wohnzone nur nicht störende Betriebe. In SOG 2007 Nr.
14 habe man eine eingeschossige Werkhalle in einer Wohnzone als nicht
vertretbar erachtet. Eine Halle sei der Bauweise der Zone nicht angepasst. Die
Halle lasse sich später keiner Wohnnutzung zuführen. Die Halle sei wesentlich
grösser als die Wohnnutzung. Sie stelle keine Nebenanlage zur Wohnnutzung dar.
Zum Beispiel sei ein Lager in der Wohnzone auch dann unzulässig, wenn es
lautlos betrieben werden könne. Es seien zu viele Parkplätze geplant; die Halle
könne mehr als fünf Wohnmobile aufnehmen. Die Vorinstanz stelle unbesehen auf
die widersprüchlichen Angaben des Gesuchstellers ab. Der Bauherr betreibe die D.___
Haustechnik AG, die auch über einen Reparaturservice für Wohnmobile verfüge.
Die Halle werde wohl für die Wartung von Wohnmobilen und Oldtimern gebraucht.
Mit der Vermietung von Standplätzen würde der Bauherr pro Jahr ca. CHF 4'000.00
einnehmen. Damit wäre keine Rendite zu erzielen. Eine Auflage, in welcher Form
die Halle genutzt werden dürfe, könne nicht überprüft werden. Die Proportionen
des Vorhabens gäben ein störendes Bild ab. Talseitig wirke die Fassade der
Einstellhalle wie eine Mauer. Die Baute würde das Quartier optisch prägen. Die
Ästhetikklausel sei nicht subsidiär.

4. Die kommunale Baubehörde hat auf eine
Stellungnahme verzichtet; sie beantragte, die Beschwerde sei unter Kostenfolge
abzuweisen. Das Bau- und Justizdepartement stellte denselben Antrag.

5. Der Bauherr liess wissen, im
Untergeschoss befinde sich die Technikzentrale für das Haus. Es handle sich
weiter um einen Wein-, einen Gemüse- und einen Velokeller. Vorerst werde die
Halle für Camper gebraucht; diese müssten dann Oldtimern weichen. Das Vermieten
von Abstellplätzen für Wohnmobile sei kein Gewerbe. Die KBV erlaube auch eine
höhere Anzahl Abstellplätze als das Minimum. Die Baute verletze keine
Messvorschriften. Wer überzählige Abstellplätze vermiete, betreibe damit kein
Gewerbe. Die AG des Bauherrn habe Werkstatt und Lager an der Hauptstrasse. Die
betrieblichen Tätigkeiten würden nicht verlegt. Die Einstellhalle werde später
einer erweiterten Wohnnutzung dienen (Kinderzimmer, Musikzimmer, Sauna,
Bügelraum, Hobbyraum, Einliegerwohnung). Die Wohnmobile in der Einstellhalle
würden selten bewegt. Es sei der Bauherrschaft zu überlassen, was finanziell
Sinn mache. Es werde nicht schleichend eine Gewerbenutzung vorbereitet.

6.1 Die Parteien wurden eingeladen, sich
dazu zu äussern, ob das Gebäude (an der Ostfassade) die Geschossigkeit bzw. die
Gebäudehöhe einhalte.

6.2 Die Beschwerdeführer liessen
namentlich ausführen, die Nebenanlage mache rund 64% des gesamten Bauvolumens
aus. Es werde eine Einstellhalle mit einem kleinen Einfamilienhaus oben drauf
erstellt. Die Einstellhalle sei als Vollgeschoss zu zählen. Entsprechend müsste
das Attikageschoss zurückversetzt sein. Der Rücksprung sei ungenügend. Die
Gebäudehöhe betrage mehr als 7.5 m und sei damit zu hoch. Auch die Grenzabstände
seien allenfalls nicht eingehalten.

6.3 Die kommunale Baubehörde liess
wissen, die Frage zu prüfen, ob die Gebäudehöhe eingehalten sei, verletze das Rügeprinzip.
Es gebe keine Vorschrift über das Verhältnis von Wohn- und Nebenbauten. Die
Gebäudehöhe sei im Schnitt AA eingehalten. Das Attikageschoss sei auf einer
Seite um mindestens 4 m zurückversetzt. Die Grenzabstände seien eingehalten.
Man habe in der Einstellhalle nur drei Abstellplätze bewilligt.

6.4 Die Vorinstanz machte geltend, das
Attikageschoss springe auf der ganzen Länge 4 m zurück. Es handle sich um eine
zweigeschossige Baute mit Attika. Die zulässige Gebäudehöhe werde an keinem
Punkt überschritten.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführer sind durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf
die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Eine Rechtsmittelinstanz ist trotz
Rechtsanwendung von Amtes wegen nicht verpflichtet, wie eine erstinstanzliche
Behörde alle möglicherweise relevanten Rechtsfragen von Amtes wegen
aufzugreifen. Sie kann sich grundsätzlich darauf beschränken, sich mit den
Argumentationen der Parteien auseinanderzusetzen. Dies allerdings nur, falls
weitere rechtliche Mängel nicht geradezu offensichtlich sind(BGE 141 II 307).

2.1 Nach § 30 PBG (BGS 711.1) sind in
Wohnzonen neben Wohnbauten nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe
zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind. Wohnnutzung bedeutet
Erholung, Schlafen, Haus- und Heimarbeit, Essen, Freizeitbeschäftigung usw. Dies
bedingt eine Umgebung, die frei ist von Immissionen, von Lärm, Gerüchen und
anderen Immissionen, die das mit dem Wohnen selbst verbundene Mass übersteigen.
Andererseits ist ein Quartierleben zu ermöglichen. Die Wohnzone ist nach der
kantonalen Definition eine polyfunktionale Zone: Nicht störende Betriebe sind
zugelassen. § 4 des kommunalen Zonenreglements bestimmt, zulässig seien: nicht
störende quartierspezifische Kleingewerbe- und Dienstleistungsbetriebe (z.B.
Coiffeur, Arzt), welche an die Wohnnutzung angepasst sind.

Der Kasuistik in der Rechtsprechung
lässt sich namentlich Folgendes entnehmen: Autoreparatur- und mechanische Werkstätten
sind in der Wohnzone nicht zonenkonform, ebenso wenig Autowaschanlagen, eine
Schreinerei, Transportunternehmen, Gärtnereien, ein Institut für
Freitodbegleitung, ein Abstellplatz für mobile Heizzentralen und
landwirtschaftliche Betriebe (vgl. Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch
öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz. 3.26).

Als zonenkonform wurden namentlich ein
Hundesalon, eine Glassammelstelle, ein bis 23 Uhr geöffneter Spielsalon, eine
kleine Kunstgalerie und eine Velovermietung eingestuft (vgl. die ausführliche
Zusammenstellung bei: Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert: Aménagement
du territoire, construction, expropriation, Bern 2001, S. 230 ff.)

2.2 Nutzungen sind in einer Wohnzone
nicht nur wegen der Immissionen, sondern auch funktional zu beschränken. Es
braucht einen funktionalen Zusammenhang zwischen dem konkreten Vorhaben und dem
Zonenzweck (Griffel, a.a.O., Rz 3.17 und 3.19). Zonenkonform sind einzig
nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe,die dem täglichen Bedarf
des Wohnens dienen.

Büros und Geschäftsräumlichkeiten sind nur
zonengerecht, sofern das Gewerbe der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse
eines Wohnquartiers dient (Coiffeur, Arzt, Quartierladen). Darüber hinaus
werden der Wohnnutzung praxisgemäss auch Räume für Freizeitbeschäftigung und
andere Nutzungen zugerechnet, sofern diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen
aufweisen (Urteile VWBES.2018.490 vom 13. Dezember 2019 E. 4.4; VWBES.2017.88
vom 22. August 2017 E. 2.3; vgl. auch Christian Häuptli, in: Baumann/van den
Bergh/Gossweiler/Häuptli/Häuptli-Schwaller/Sommerhalder Forestier: Kommentar
zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, Rz. 80 zu § 15; Bernhard
Waldmann/Peter Hänni: Stämpflis Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, 2006, N.
25 zu Art. 22 RPG; Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,
6. Aufl. 2016, S. 165 ff.; vgl. zum Ganzen SOG 2007 Nr. 14).

2.3 Ob ein Projekt einen hinreichenden
Bezug zum Wohnen aufweist, wird in abstrakter Weise anhand der Eigenschaften
des jeweiligen Betriebstyps einerseits und dem Charakter der in Frage stehenden
Wohnzone geprüft. Damit können sich auch Nutzungen und Gewerbebetriebe als
zonenwidrig erweisen, die zwar konkret keine oder keine nennenswerten
Immissionen verursachen, die aber funktional in Widerspruch zum Zweck der
Wohnzone stehen. Auch die immissionsbezogene Beurteilung eines Bauvorhabens in
der Wohnzone erfolgt zunächst immer rein abstrakt, d.h. losgelöst von den
konkreten Einwirkungen in der Nachbarschaft. Entscheidend ist, ob mit der
betroffenen Nutzung typischerweise Belästigungen verbunden sind, die über das
hinausgehen, was normalerweise mit dem Wohnen verbunden ist (Urteile
VWBES.2018.490 vom 13. Dezember 2019 E. 4.5; VWBES.2017.88 vom 22. August 2017
E. 2.4; Waldmann/Hänni, a.a.O., N. 26 zu Art. 22 RPG).

2.4 Es stellt sich die Frage, welche
Nutzung als Wohnen gelten kann. Abgrenzungsprobleme können sich beispielsweise
im Falle von Hotels, Airbnb und anderen gewerblich betriebenen Unterkünften
stellen. Sodann stellt sich die Frage, welche mit dem Wohnen verbundenen
Aktivitäten noch zulässig bzw. zu dulden seien. Hierbei stehen in erster Linie
Freizeittätigkeiten («Hobbies») zur Diskussion: Stallungen für Reitpferde,
Volieren für Vögel, Funkantennen oder Rebberge (Alexander Ruch, in:
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen, Praxiskommentar RPG: Baubewilligung,
Rechtsschutz und Verfahren, 2020, Rz. 80 zu Art. 22 RPG).

2.5 Hobbies werden in der Wohnzone zwar praxisgemäss
in erster Linie mit Blick auf die Immissionen begrenzt. So wird die höchstzulässige
Anzahl von Haustieren bestimmt, seien dies nun Hunde, Katzen oder Pferde. Sowohl
die «Räume für Freizeitbeschäftigung» als auch «andere Nutzungen» müssen aber auch
einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen, damit sie der Wohnnutzung
zugerechnet werden können. Darunter fallen praxisgemäss etwa eine
Kindertagesstätte, die Haltung weniger Haustiere (vier Hühner oder Hunde, nicht
aber eine Papageienzucht), eine Quartiersammelstelle für Siedlungsabfälle oder
ein Feuerwehrmagazin (Urteil VWBES.2016. 386 vom 11. Dezember 2017 E. 6.3.2;
Griffel, a.a.O., Rz 3.22 f.).

3.1 Ein Teil des projektierten Untergeschosses
wird als Weinkeller bezeichnet. Weiter soll ein Technikraum entstehen. Zwei
weitere Räume sind als Disponibel bezeichnet. Dies ist nicht zu beanstanden.
Auch ein Velokeller wird seinen Platz finden.

3.2 Weiter soll aber eine unterirdische Halle
mit 315.5 m2Fläche entstehen. Wohl ist kaum anzunehmen, dass der Bauherr
einen Teil seines Betriebs in das Wohnquartier verlagern will, wie die
Beschwerdeführer zum Teil befürchteten. Ärger wäre absehbar. Der nun angegebene
(spätere) Verwendungszweck ist aber wenig realistisch: Ein Kinderzimmer,
Musikzimmer oder eine ganze Einliegerwohnung werden sich später in der
Einstellhalle nur schwer realisieren lassen. Dies schon wegen der
erforderlichen Fensterflächen (vgl. § 57 Abs. 2 lit. b der kantonalen
Bauverordnung, KBV, BGS 711.61).

3.3 Eine Einstellhalle für Camper oder
Oldtimer-Fahrzeuge dient nicht dem Wohnen im Quartier. «Freizeitanlagen» und Bauten
sind eben auch funktional zu begrenzen. Zonenkonform sind nur Bauten, die zum
Wohnen nötig sind, die dafür gebraucht werden (Fritzsche/Bösch: Zürcher
Planungs- und Baurecht, Zürich 2006, Ziff. 11-38).«Il ne suffit pas que les activités
prévues ne contredisent pas la finalité de la zone, mais il doit exister un
lien étroit avec cette finalité» (Piermarco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert,
a.a.O., S. 230).Eine
private Fischzucht, ein Hängegleiterlandeplatz oder eine Eishalle gehören nicht
in die Wohnzone, auch wenn der heutige Eigentümer ein entsprechendes Hobby pflegen
mag.Zonenkonform
ist nur «un parking dans la mesure où il est fonctionellement lié à la
construction principale» (Im konkreten Fall ein Kinderspital. Benoît Bovay,
Raymond Didisheim et al.: Droit fédéral et vaudois de la construction, Basel
2010, S. 95).Die geplante
Einstellhalle ist für ein Einfamilienhaus viel zu gross. Das Einfamilienhaus
hat eine Fläche von 324.9 m2(Erdgeschoss und Attika). Nach Anhang
III zur KBV sind folglich nur drei Parkplätze nötig.

3.4 § 147 des Planungs- und Baugesetzes
(PBG, BGS 711.1) bestimmt: «Bei der Erstellung und Änderung von Bauten und
baulichen Anlagen oder bei deren Nutzungsänderung sind die für die jeweilige
Nutzung erforderlichen Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu schaffen, sofern
nicht überwiegende Interessen des Umweltschutzes oder der Raumplanung
entgegenstehen.» Nach § 42 KBV werden die für die jeweilige Nutzung
erforderlichen oder zulässigen Abstellplätze von der Baubehörde festgelegt.
Daraus ergibt sich nur aber immerhin, dass Parkplätze einer konkreten Baute
oder Anlage als Nebenanlage zuzuordnen sind. Ohne konkrete Zuordnung dürfen
keine Parkplätze erstellt werden (Entscheid der Bau-, Verkehrs- und
Energiedirektion des Kantons Bern, RA Nr. 110/2012/23). Es gilt zu verhindern,
dass in einer Wohnzone grosse Flächen oder Volumina geschaffen werden, die kaum
je (wieder) der Wohnnutzung zugeführt oder zumindest dienstbar gemacht werden
können. Die geplante Zahl an Abstellplätzen ist im vorliegenden Fall (für das
Einfamilienhaus) völlig übersetzt und damit nicht mehr zonenkonform.

4. Hinzu kommt beim vorliegenden Projekt
Folgendes: Die Ostfassade des Gebäudes ist offensichtlich zu hoch für eine
zweigeschossige Baute, misst sie doch nach dem Plan 3386-06 «Fassaden» ab der
Schwelle der Einfahrt, vermasst mit einer relativen Höhe von -4.21 m, bis zur vorderen
Dachkante (+ 5.82 m) 10.03 m, bis zur hinteren Dachkante (+ 6.25), welche wohl
nach dem Wortlaut des Gesetzes massgebend ist, total 10.46 m, dies bei einem
erlaubten Maximum von 9 m (7.5 m für ein zweigeschossiges Gebäude + max. 1.5 m
Attikazuschlag, vgl. § 18 Abs. 3 KBV). Die Überschreitung kommt daher, dass das
Untergeschoss überhoch ist, dazu das Terrain erheblich abgegraben wird und
zudem das Dach mit der für ein Flachdach nach der Praxis der Vorinstanz maximal
erlaubten Neigung von 5 % ausgeführt wird.

Nach der konstanten Praxis des BJD (vgl.
Mitteilungsblätter Baukonferenzen 2005 S. 30, 2009 S. 19, 2013 S. 21 f., 2015
S. 24, 2017 S. 20) darf eine geringfügige Vertiefung, welche nicht mitgerechnet
wird, maximal ein Drittel der Fassadenlänge ausmachenundhöchstens 3 m
breit sein. Das ist beim Projekt erheblich überschritten. Das Terrain wird im
Bereich der Einfahrt in die Halle auf einer Länge von 9 m, welche der Hälfte
der Fassadenlänge des Wohnhauses darüber entspricht, tiefergelegt.

Entgegen der Auffassung des Bauherrn und
der Vorinstanz handelt es sich zudem bei der Einstellhalle nicht um eine
vorgelagerte Garage im Sinne der Praxis des Departements. Die Halle springt im
Bereich der Einfahrt um gerade etwa eineinhalb Meter vor; einzig das darüber
angebrachte Vordach springt weiter vor. Es ist zudem offensichtlich nicht in
das natürliche Terrain eingebettet (und überdeckt), sodass es der dargestellten
Praxis des Departements ohnehin widerspricht. Das Gebäude ist ostseitig
dreigeschossig und deshalb unzulässig.

5. Die Beschwerde erweist sich somit als
begründet, sie ist gutzuheissen. Die angefochtene Verfügung ist aufzuheben. Bei
diesem Ausgang hat der Beschwerdegegner D.___ die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf
CHF 3'000.00 festzusetzen sind. Der Beschwerdegegner D.___ hat den
Beschwerdeführern eine Parteientschädigung auszurichten. Die für das Verfahren
vor Verwaltungsgericht geltend gemachten CHF 5'973.30 (inkl. Auslagen und
Mehrwertsteuer) erscheinen als angemessen. Dasselbe gilt für die CHF 7'089.80,
die für das Verwaltungsbeschwerdeverfahren in Rechnung gestellt werden.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen: Die
Verfügung des Bau- und Justizdepartements vom 16. April 2020 wird aufgehoben.

2.Der Beschwerdegegner D.___ hat die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 zu bezahlen.

3.Der Beschwerdegegner D.___ hat den Beschwerdeführern
für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von
insgesamt CHF 5'973.30 zu bezahlen.

4.Der Beschwerdegegner D.___ hat den
Beschwerdeführern für das Verfahren vor dem Bau- und Justizdepartement eine
Parteientschädigung von insgesamt CHF 7'089.80 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 1C_548/2020 vom 15. November 2021 bestätigt.