so_gerichte · ZKBER.2025.62 · 2026-04-07 · de
vorläufige Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht


Urteilvom7. April 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

Oberrichter Hagmann

Oberrichter Schibli

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___ AG,vertreten durch Advokat Christian Da
Silva Pina,

Berufungsklägerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Caspar Zellweger,

Berufungsbeklagter

betreffendvorläufige
Eintragung Bauhandwerkerpfandrecht

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Die A.___ AG (nachfolgend:
Gesuchstellerin) reichte beim Richteramt Dorneck-Thierstein am 11. April 2025
(Postaufgabe) ein Gesuch um vorläufige Eintragung eines
Bauhandwerkerpfandrechts gegen B.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) mit 54
Beilagen ein und stellte folgende Rechtsbegehren:

2. Am 16. April 2025 wies die
Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein die Amtschreiberei Dorneck,
Grundbuchamt, an, unverzüglich auf dem Grundstück Grundbuch (GB) [...] Nr. [...]
(im Alleineigentum des Gesuchsgegners [] stehend) zugunsten der
Gesuchstellerin [] die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
für eine Pfandsumme von CHF 70'085.80 nebst 5 % Zins seit dem 14. März 2025
vorzumerken.

3. Mit Eingabe vom 7. Mai 2025 nahm der
Gesuchsgegner, vertreten durch C.___, zum Gesuch Stellung und beantragte dessen
Abweisung, soweit darauf einzutreten ist, unter o/e Kostenfolge.

4. Die Gesuchstellerin, nun vertreten
durch Advokat Christian Da Silva Pina, reichte am 11. Juli 2025 eine
Stellungnahme ein und stellte folgende Rechtsbegehren:

Sie reichte weitere Urkunden zu den
Akten (55-66).

5. Am 12. August 2025 liess sich der
Gesuchsgegner, nun vertreten durch Advokat Caspar Zellweger, erneut vernehmen
und stellte folgende Rechtsbegehren:

6. Die Gesuchstellerin reichte am 16.
Oktober 2025 eine weitere Stellungnahme ein.

7. Am 21. Oktober 2025 fällte die
Amtsgerichtspräsidentin folgendes Urteil:

8. Gegen dieses Urteil erhob die
Gesuchstellerin (nachfolgend auch: Berufungsklägerin) am 31. Oktober 2025 frist-
und formgerecht Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn und stellte
folgende Rechtsbegehren:

Zudem stellte sie den Antrag auf
aufschiebende Wirkung.

9. Am 3. November 2025 wurde der
Berufung superprovisorisch die aufschiebende Wirkung erteilt.

10. Der Gesuchsgegner (nachfolgend auch:
Berufungsbeklagter) reichte am 14. November 2025 seine Berufungsantwort ein und
stellte folgende Anträge:

11. Die Parteien liessen sich am 12.
resp. 22. Dezember 2025 erneut vernehmen.

12. Die Honorarnoten der Rechtsvertreter
gingen am 23. Dezember 2025 resp. 9. Januar 2026 ein.

13. Die Streitsache ist spruchreif.
Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR
272) kann darüber ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten
entschieden werden. Auf eine Partei- und Zeugenbefragung kann verzichtet
werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorderrichterin wird
grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, wird im Folgenden
darauf Bezug genommen.

II.

1.1 Aufgrund des formellen Charakters
des Gehörsanspruchs ist die Rüge der Berufungsklägerin, dieser sei verletzt
worden, vorab zu prüfen (statt vieler: BGE 137 I 195 E. 2.2 S. 197).

1.2 Im Einzelnen macht die
Berufungsklägerin geltend, sie habe mehrfach die Ansetzung einer mündlichen
Verhandlung beantragt. Obschon Art. 256 Abs. 1 ZPO festhalte, dass das
Gericht auf die Durchführung einer Verhandlung verzichten könne, müsse die
Bestimmung völkerrechtskonform ausgelegt werden. Diesbezüglich sei in
Erinnerung zu rufen, dass Art. 6 Ziff. 1 der Konvention zum Schutze der
Menschenrechte und Grundfreiheiten (EMRK, SR 0.101) den Parteien in
zivilrechtlichen Streitigkeiten grundsätzlich einen Anspruch auf Durchführung
einer mündlichen Verhandlung einräume. Von diesem Grundsatz könne einzig dann
abgewichen werden, wenn die Parteien darauf verzichten oder es sich um einen
schikanösen Antrag handle. Im vorliegenden Fall sei der Antrag der Berufungsklägerin
auf Durchführung einer Verhandlung bzw. Befragung der Zeugen und Parteien im
Urteilsdispositiv abgewiesen worden. In der Urteilsbegründung werde dies jedoch
nicht begründet. Unabhängig davon bestünden auch keine Gründe, weshalb von der
Durchführung einer mündlichen Verhandlung habe abgesehen werden dürfen. Eine
mündliche Verhandlung wäre geboten gewesen, um dem Anspruch gemäss Art. 6 Ziff.
1 EMRK ausreichend Rechnung zu tragen und das Gericht hätte seiner Fragepflicht
nachkommen müssen.

1.3 Der Anspruch der Parteien auf
rechtliches Gehör ergibt sich aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der
Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101) bzw. Art. 53 Abs. 1 ZPO.
Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs ist die Begründungspflicht. Die
Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde, bzw. die gerichtliche
Instanz von unsachlichen Motiven leiten lässt, und den Betroffenen ermöglichen,
die Verfügung oder den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies
ist nur möglich, wenn sowohl sie wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die
Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen
wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich das
vorinstanzliche Gericht hat leiten lassen und auf welche sich sein Entscheid
bzw. Verfügung stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass es sich ausdrücklich
mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand
auseinandersetzen muss. Vielmehr kann es sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; 129 I 232
E. 3.2 S. 236; 126 I 97 E. 2b S. 102; vgl. auch Daniel Staehelin in:
Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Zürich 2025, Art. 239 ZPO N 16).

1.4 Die Berufungsklägerin zeigte mit
ihrer Berufung auf, dass sie das vorinstanzliche Urteil in Bezug auf die
Abweisung des Verfahrensantrags auf Durchführung einer Verhandlung sachgerecht
anfechten konnte.

1.5 Eine allfällige Verletzung des
rechtlichen Gehörs kann im Verfahren vor Bundesgericht indessen geheilt werden,
wenn ausschliesslich Rechtsfragen streitig sind, die das Bundesgericht mit
freier Kognition beurteilen kann, und dem Beschwerdeführer durch die Heilung
kein Nachteil erwächst. Eine Heilung ist nach der Rechtsprechung selbst bei
einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör möglich,
wenn die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen
Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an
einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 147
IV 340 E. 4.11.3 S. 357 f.). Diese Grundsätze der Heilung einer
Gehörsverletzung gelten auch im kantonalen Berufungsverfahren nach der
Zivilprozessordnung. Die Berufungsinstanz verfügt über eine umfassende
Überprüfungsbefugnis der Streitsache, d.h. über unbeschränkte Kognition
bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger
Ermessensausübung (Urteil des Bundesgerichts 5A_184/2013 E. 3.1). Zudem würde
eine Rückweisung einer beförderlichen Erledigung der Streitsache
entgegenstehen.

1.6 Zusammengefasst wäre selbst bei
einer Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz eine Heilung einer
allfälligen Gehörsverletzung im Berufungsverfahren möglich.

1.7 Gemäss Art. 256 Abs. 1 ZPO kann das
Gericht auf die Durchführung einer Verhandlung verzichten und aufgrund der
Akten entscheiden, sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt. Art. 6 Ziff. 1
EMRK hält fest, dass jede Person ein Recht darauf hat, dass über Streitigkeiten
in Bezug auf ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen in einem
fairen Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt wird.
Stellt die vorsorgliche Massnahme lediglich eine Sicherung des
Hauptsacheanspruchs dar, ist sie keine Zivilsache (Martin Kaufmann / Luzius
Kaufmann in: Alexander Brunner / Ivo Schwander / Moritz Vischer [Hrsg.],
Dike-Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Zürich / St. Gallen 2025,
Art. 256 ZPO N 12). Nach dem Schriftenwechsel muss keine mündliche Verhandlung
anberaumt werden (Rainer Schumacher / Pascal Rey: Das Bauhandwerkerpfandrecht,
System und Anwendung, Zürich 2022, N 1469).

1.8 Demzufolge war es zulässig, auf eine
mündliche Verhandlung trotz Antrag der Berufungsklägerin zu verzichten.

2.1 Die Amtsgerichtspräsidentin führte
in ihrem Entscheid vom 21. Oktober 2025 aus, dass die Gesuchstellerin die
Beweismittel, auf welche sich ihre Tatsachenbehauptungen stützten, bereits mit
dem Gesuch einzureichen habe (Art. 221 Abs. 1 lit. e ZPO). Im summarischen
Verfahren stehe den Parteien grundsätzlich nur ein einziger Parteivortrag zu,
welchen der Unternehmer mit seinem Gesuch ausschöpfe (Art. 252 Abs. 1 ZPO). Der
Unternehmer habe daher bereits im Gesuch sein gesamtes Klagefundament
darzulegen, insbesondere die Beweismittel zu bezeichnen und, soweit möglich,
diese bereits vorzulegen. Noven dürften nach den ersten Vorträgen nur noch
unter den einschränkenden Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO eingebracht
werden. Die von der Gesuchstellerin mit Eingaben vom 11. Juli 2025 und 16.
September (recte: Oktober) 2025 eingereichten Unterlagen seien vor Abschluss
des Schriftenwechsels entstanden und die Gesuchstellerin habe keine Gründe
geltend gemacht, wieso sie diese nicht vorher hätte vorbringen können (Art. 229
Abs. 2 lit. b ZPO). Die Beilagen 55-66 seien somit unbeachtlich.

2.2 Die Berufungsklägerin bringt dagegen
vor, werde das Verfahren von einer unvertretenen Partei mittels Formulargesuchs
eröffnet und erachte das Gericht die Verhältnisse als derart kompliziert, dass
die Verwendung des Formulars ausser Frage stehe, so sei das Gericht gemäss Art.
52 Abs. 1 sowie Art. 56 ZPO gehalten, der unvertretenen Partei Gelegenheit zur
Ergänzung des Formulars zu gewähren. Das Gericht könne dies bspw. entweder in
der Form einer Hauptverhandlung oder durch die Anordnung eines Schriftenwechsels
verwirklichen. Im konkreten Fall hätte es bereits ausgereicht, die
Stellungnahme der Berufungsklägerin vom 11. Juli 2025 als erste (bzw. zumindest
als zulässige zweite) Äusserungsmöglichkeit zuzulassen und sämtliche damit
eingereichten Beweismittel zu den Akten zu nehmen. In solchen Konstellationen
sei es mit der Prozessordnung nicht vereinbar, wenn das vom Bund
bereitgestellte Formular als erste (und einzige) unbeschränkte
Äusserungsmöglichkeit qualifiziert werde. Ansonsten müsste auf dem Formular die
anwaltlich unvertretene Partei über allfällige Säumnisfolgen zwingend
aufgeklärt werden. Ein solcher Hinweis finde sich auf dem entsprechenden
Formular allerdings nicht.

In dieser Hinsicht könne auch eine
Analogie zu summarischen Mietausweisungsverfahren gezogen werden: Sei das
Gericht der Auffassung, dass die Angaben im Mietausweisungsgesuch unklar,
widersprüchlich oder offensichtlich unvollständig seien, so habe das Gericht
bereits vor Zustellung des Gesuchs an die Gegenseite die gerichtliche Fragepflicht
auszuüben und allfällige Beweismittel nachzufordern. Es hätte der Vorinstanz
oblegen, bei der Entgegennahme des Formulargesuchs der Berufungsklägerin die
Möglichkeit einzuräumen, das Gesuch vor der effektiven Falleröffnung zu
ergänzen; zumindest hätte sie die Berufungsklägerin darauf hinweisen müssen,
dass das Gericht das Formulargesuch als einzige Äusserungsmöglichkeit betrachte
und weder eine nachträgliche Ergänzung noch eine nachträgliche Einreichung von
Beweismitteln vorgesehen sei. Dies sei vorliegend nicht erfolgt, sodass sowohl
eine Verletzung von Art. 56 als auch von Art. 153 Abs. 2 ZPO vorliege. Ohne
diese Rechtsverletzung hätte die Berufungsklägerin das Gesuch ergänzt und so
mit dem Formulargesuch auch insbesondere den Stundenrapport des Arbeitnehmers D.___
eingereicht.

Ohnehin sei fragwürdig und
höchstrichterlich nicht entschieden, ob Formulargesuche tatsächlich als erste
Äusserungsmöglichkeit qualifiziert werden können. So sei selbst im
vereinfachten Verfahren höchst umstritten, ob eine begründete Klage bereits als
erste Äusserungsmöglichkeit qualifiziert werde oder es sich lediglich um das
verfahrenseinleitende Schriftstück handle. Auch in diesem Bereich habe der Bund
zahlreiche Formulare entwickelt. In der Folge könne das Formulargesuch
betreffend Bauhandwerkerpfandrecht im vorliegenden Fall nicht ohne Weiteres als
erste und einzige uneingeschränkte Äusserungsmöglichkeit qualifiziert werden.

Schliesslich habe die Berufungsklägerin
auch nicht damit rechnen müssen, dass der Berufungsbeklagte derart
widersprüchliche und inkonsistente Aussagen betreffend die Datierung der
letzten Arbeiten vornehme, sodass die Eingabe vom 11. Juli 2025 samt den
Beilagen 55-66 zumindest als unechte Noven in Reaktion auf die haltlose
Behauptung hätten zugelassen werden müssen.

Zusammenfassend sei somit festzuhalten,
dass die Vorinstanz den Aktenschluss verfrüht angesetzt habe. Der
Berufungsklägerin wäre das Recht zugestanden, sich zumindest ein weiteres Mal
unbeschränkt zu äussern und Beweismittel einzureichen. Dies deshalb, weil
einerseits das Formulargesuch ohnehin nicht als erste Äusserungsmöglichkeit zu
qualifizieren sei; andererseits hätte die Vorinstanz  aufgrund der eigens
festgestellten Komplexität des Falles  zumindest die Stellungnahme vom 11. Juli
2025 (inkl. Beweismittel) uneingeschränkt zu den Akten nehmen müssen oder die
Parteien zu einer mündlichen Verhandlung zwecks Befragung von Zeugen und der
Parteien laden müssen. Indem die Vorinstanz dies unterlassen habe, sei einer
Partei, welche bei Verfahrenseinleitung unvertreten gewesen sei, in
unzulässiger Art und Weise ihr Recht auf Beweis gemäss Art. 152 Abs. 1 ZPO
verletzt worden.

Angesichtsdessen hätte die Vorinstanz
den eingereichten Stundenrapport betreffend den Arbeitnehmer D.___ zu den Akten
nehmen und im Rahmen der Urteilsfindung berücksichtigen müssen.

2.3 Gesuche um Vormerkung der
vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Sinn von Art. 961 Abs.
1 Ziff. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) sind im
summarischen Verfahren durchzuführen. Grundsätzlich findet nur ein Schriftenwechsel
statt. Im summarischen Verfahren darf sich keine Partei darauf verlassen, dass
das Gericht nach einmaliger Anhörung einen zweiten Schriftenwechsel oder eine
mündliche Hauptverhandlung anordnet. Es besteht insofern kein Anspruch der
Parteien darauf, sich zweimal zur Sache zu äussern. Grundsätzlich tritt der
Aktenschluss nach einmaliger Äusserung ein (vgl. Urteil des Bundesgerichts
5A_822/2022 E. 3.3.6.1, mit weiteren Hinweisen). Für die Partei, die um die
Vormerkung einer vorsorglichen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts
ersucht, tritt der Aktenschluss damit grundsätzlich mit der Einreichung ihres
Gesuchs ein. Danach ist die Möglichkeit, neue Tatsachen und Beweismittel in das
Verfahren einbringen zu können, eingeschränkt (Urteil des Bundesgerichts 5A_822/2022
E. 3.3.6.2).

Nach Art. 55 Abs. 1 ZPO haben unter der
Geltung der Verhandlungsmaxime die Parteien dem Gericht die Tatsachen
darzulegen, auf die sie ihre Begehren stützen, und die Beweismittel anzugeben.
Welche Tatsachen wie weit zu behaupten und zu substanziieren sind, damit sie
unter die massgeblichen Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden
können, bestimmt das materielle Bundesrecht. Mit anderen Worten hat die ein
Recht in Anspruch nehmende Partei im Prozess jene (anspruchsbegründenden)
Tatsachen zu behaupten, die unter die massgeblichen Normen zu subsumieren sind
(Urteil des Bundesgerichts 5A_589/2023 E. 3.5.1, mit weiteren Hinweisen).

Im Rahmen des Verfahrens 5A_1102/2025 vor
Bundesgericht berief sich die dortige Beschwerdeführerin darauf, dass die
Vorinstanz sie gestützt auf die richterliche Fragepflicht gemäss Art. 56 ZPO
auf die angeblich fehlende Substanziierung ihrer Vorbringen hätte hinweisen
müssen. Das Bundesgericht hielt darauf folgendes fest (E. 4.6): «Der
Verhandlungsgrundsatz (Art. 55 Abs. 1 ZPO) und die damit einhergehende
Verantwortung der Parteien werden durch die gerichtliche Fragepflicht nach Art. 56
ZPO abgemildert. Nach dieser Bestimmung gibt das Gericht einer Partei durch
entsprechende Fragen Gelegenheit zur Klarstellung und Ergänzung, wenn ihr
Vorbringen unklar, widersprüchlich, unbestimmt oder offensichtlich
unvollständig ist. Die Fragepflicht soll verhindern, dass eine Partei aufgrund
offensichtlich mangelhafter Tatsachenvorbringen und Beweisanträge ihres Rechts
verlustig geht. Sie darf aber nicht dazu dienen, prozessuale Nachlässigkeiten
der Parteien auszugleichen. Weder darf das Gericht die Parteien auf Tatsachen aufmerksam
machen, die sie ausser Acht gelassen haben, noch ihnen helfen, den Fall besser
darzulegen, oder ihnen treffende Argumente vorschlagen, mit denen sie obsiegen
können (zum Ganzen: BGE 146 III 413 E. 4.2 mit zahlreichen Hinweisen). Die
gerichtliche Fragepflicht steht somit im Spannungsfeld zum Grundsatz der
Waffengleichheit, eines Teilaspekts des Rechts auf ein faires Verfahren (BGE
133 I 1 E. 5.3.1), auf das sich die Beschwerdeführerin beruft. Es gilt zu
vermeiden, dass durch die Ausübung der gerichtlichen Fragepflicht eine Partei
einseitig bevorzugt und damit der Grundsatz der Waffengleichheit verletzt wird.
Bei anwaltlich vertretenen Parteien hat die richterliche Fragepflicht nur eine
sehr eingeschränkte Tragweite (zum Ganzen Urteile 4A_200/2023 vom 16. Juni 2023
E. 4.4.1; 4A_446/2020 vom 8. März 2021 E. 7.3.1; 4A_375/2015 vom 26. Januar
2016 E. 7.1, nicht publ. in: BGE 142 III 102; je mit Hinweisen).»

Im Summarverfahren genügt es nicht, im
Gesuch die relevanten Tatsachen in allgemeiner, den Gewohnheiten des Lebens
entsprechender Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen zu benennen, um
abzuwarten, welche der behaupteten Tatsachen der Prozessgegner bestreitet.
Vielmehr muss die gesuchstellende Partei ihren Tatsachenvortrag in Erwartung
der gegnerischen Bestreitungen schon in ihrer ersten Eingabe hinreichend
substanziieren. Sieht das Gericht den Sachvortrag einer solchen Partei als
nicht hinreichend substanziiert an, so gilt der Tatsachenvortrag der Gegenseite
als anerkannt, und zwar in der Regel ohne dass ein Beweisverfahren durchgeführt
wird. Daran vermögen auch prozesskonform gestellte Beweisanträge, etwa auf
Beizug eines Sachverständigen, nichts zu ändern, denn fehlende tatsächliche
Darlegungen lassen sich nicht im Rahmen des Beweisverfahrens ersetzen (vgl. Urteile
des Bundesgerichts 5A_822/2022, E. 4.4, mit weiteren Hinweisen; 5A_144/2024 E.
3.1).

Gemäss Art. 229 Abs. 1 lit. b ZPO kann
eine Partei nach Eintritt des Aktenschlusses unechte Noven nur noch in das
Verfahren einführen, wenn sie diese ohne Verzug vorbringt und trotz zumutbarer
Sorgfalt nicht vorher hat vorbringen können. Nach der Rechtsprechung ist es
einer klagenden bzw. gesuchstellenden Partei grundsätzlich weder möglich noch
zumutbar, in ihrer Rechtsschrift auf Vorrat sämtliche denkbaren Noven zu
entkräften, mit denen die Gegenpartei in der darauffolgenden Rechtsschrift vor
Aktenschluss den Prozessstoff ausdehnen kann, weshalb sie unechte Noven noch
vorbringen darf, wenn diese einerseits erst die Noven in der letzten
Rechtsschrift der Gegenpartei veranlasst wurden und andererseits in technischer
bzw. thematischer Hinsicht als Reaktion auf diese aufzufassen sind (Urteil des
Handelsgerichts des Kantons Zürich vom 20. September 2022 HE220062-O E. 4.3.3).

In seinem Urteil 5A_280/2021 schützte
das Bundesgericht die Feststellung des Obergerichts des Kantons Zürich, dass
das Bezirksgericht seine Fragepflicht durch Nachhaken bei der Gesuchstellerin,
welche schliesslich Stück für Stück weitere Ergänzungen gemacht habe, verletzt
habe.

2.4 Mit Verfügung vom 16. April 2025
informierte die Amtsgerichtspräsidentin darüber, dass über die Bestätigung,
Aufhebung oder Abänderung des Superprovisoriums im Rahmen eines Aktenentscheids
entschieden werde. In der Folge gewährte sie den Parteien das rechtliche Gehör
i.S.v. Art. 53 Abs. 3 ZPO. Dass weder ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet
noch eine Verhandlung durchgeführt wurde, war nach vorzitierter
bundesgerichtlicher Rechtsprechung zulässig. Der Aktenschluss trat für die
Gesuchstellerin grundsätzlich mit der Gesuchseinreichung ein. Danach ist die
Möglichkeit der Einbringung neuer Tatsachen und Beweismittel durch die
Novenschranke beschränkt. Die Berufungsklägerin wäre verpflichtet gewesen,
ihren Tatsachenvortrag in Erwartung der gegnerischen Bestreitungen schon in
ihrem Gesuch hinreichend zu substanziieren.

Die Amtsgerichtspräsidentin war
insbesondere nicht verpflichtet, bei der Gesuchstellerin nach den später
eingereichten Unterlagen nachzufragen, zumal zu diesem Zeitpunkt beide Parteien
noch nicht anwaltlich vertreten waren, auf dem Formular unter Beilagen bspw.
Arbeitsrapporte genannt werden und die Gesuchstellerin dem Gesuch von sich aus
54 Beilagen beilegte. Die Gesuchstellerin wusste damit offensichtlich, dass
Beilagen einzureichen waren und aufgrund der Aufzählung im Formular wusste sie
ebenfalls, welche Beilagen im Rahmen eines Gesuchs um vorläufige Eintragung
eines Bauhandwerkerpfandrechts einzureichen sind. Es hätte dem Grundsatz der
Waffengleichheit widersprochen, wenn die Amtsgerichtspräsidentin gestützt auf
die richterliche Fragepflicht gemäss Art. 56 ZPO die Gesuchstellerin zur
Nachreichung bestimmter Beilagen aufgefordert hätte. Das Formulargesuch hätte
im vorliegenden Fall ausgereicht, wenn die notwendigen Beilagen beigebracht
worden wären.

Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung ist eindeutig, dass der Aktenschluss grundsätzlich nach
einmaliger Äusserung eintritt. Die Vorinstanz stellte die Novenschranke nach
dem ersten Schriftenwechsel zutreffend fest.

3.1 Die Berufungsklägerin rügt, die
Vorinstanz habe in Erwägung 21 festgehalten, dass die Verwendung von
Formulargesuchen «generell nicht ausreichend» sei, sofern die Partei anwaltlich
vertreten ist oder komplexe Verhältnisse vorliegen. Die Vorinstanz schliesse
daraus, dass die im Formular aufgestellten Behauptungen und Substanziierungen
im Lichte von Art. 839 Abs. 2 ZGB unzureichend seien. Mit dieser pauschalen
Feststellung verletze sie Bundesrecht.

Art. 400 Abs. 2 ZPO halte ausdrücklich
fest, dass die Formulare vom Bund so zu gestalten seien, dass sie auch von
einer rechtsunkundigen Partei ausgefüllt werden könnten. Die Berufungsklägerin
habe im Formular wahrheitsgetreu angegeben, dass die letzte Arbeit am 30.
Januar 2025 erfolgt sei. Sie habe es jedoch unterlassen zu erwähnen, dass im
Januar 2025 noch weitere werkvertragliche Leistungen betreffend die Pfandforderung
erfolgt seien, weil dies im Formular nicht abgefragt worden sei. Die
Berufungsklägerin habe nach Treu und Glauben davon ausgehen dürfen, dass es
nicht erforderlich sei, sämtliche Arbeiten, welche innerhalb der viermonatigen
Frist liegen, aufzuzählen. Wie die Berufungsklägerin später präzisiert habe,
seien im Januar weitere werkvertragliche Arbeiten vorgenommen worden, bei
welchen es sich ohne Weiteres um pfandberechtigte Leistungen handle.

Die Berufungsklägerin habe darauf
vertrauen dürfen, es reiche aus, die im Formulargesuch abgefragten Elemente
wahrheitsgetreu auszufüllen. Sie habe darauf vertrauen dürfen, dass sie im
Zweifelsfall Gelegenheit erhalte, allfällige fehlende Dokumente und
Informationen einzureichen oder dem Gericht anlässlich einer Verhandlung
mündlich zu Protokoll zu geben. Zu diesem Zeitpunkt sei die Berufungsklägerin
nicht anwaltlich vertreten gewesen. Es liege kein komplexer Fall vor, welcher
einer Verwendung des Formulars entgegenstehe. Sollte die Vorinstanz die
Auffassung vertreten haben, dass es sich um einen derart komplexen Fall handle,
dass die Verwendung des Formulars ungeeignet wäre, hätte sie dies bei
Entgegennahme des Formulars im Rahmen der gerichtlichen Frage- und
Hinweispflicht gemäss Art. 52 Abs. 1 sowie Art. 56 ZPO der Berufungsklägerin
mitteilen müssen.

Indem die Vorinstanz an die Verfassung
des Gesuchs um vorläufige Eintragung übertrieben hohe Anforderungen gestellt
habe bzw. die Verwendung des Formulargesuchs prinzipiell ausgeschlossen habe,
seien in bundesrechtswidriger Art und Weise überspannte Anforderungen an die
Glaubhaftmachung gemäss Art. 961 Abs. 1 ZGB gestellt worden. Überdies
hinaus habe die Vorinstanz das Gebot nach Treu und Glauben zu handeln sowie die
gerichtliche Fragepflicht gemäss Art. 52 Abs. 1 und Art. 56 ZPO verletzt, indem
sie die anwaltlich [recte: nicht] vertretene Berufungsklägerin nicht darauf
hingewiesen habe, dass die Komplexität des Falles die Verwendung des
Formulargesuchs ausschliesse und die Berufungsklägerin keine Möglichkeit zur
Verbesserung und Ergänzung des Formulargesuchs gewährt worden sei. Schliesslich
liege auch eine Verletzung von Art. 400 Abs. 2 ZPO vor, da die Vorinstanz die
Verwendung des Formulars vorliegend generell als «nicht ausreichend» erachtet
habe.

3.2 Ob Formulargesuche für (anwaltlich
vertretene) Handwerker und Unternehmer ausreichend sind und inwieweit komplexe
Verhältnisse die Verwendung von Formulargesuchen ausschliessen, muss vorliegend
nicht in genereller Art und Weise beantwortet werden.

Die Berufungsklägerin gab im
Formulargesuch vom 11. April 2025 unter dem Titel «Datum der letzten Arbeit»
sowie «Art und Umfang der letzten Arbeit» an, am 30. Januar 2025 die
Abnahme und Feuchtigkeitsmessungen durchgeführt zu haben. Im Rahmen der
Beilagen wurde u.a. zur Einreichung von Arbeitsrapporten / Regierapporten aufgefordert.
Dieser Aufforderung kam die Berufungsklägerin nicht nach resp. erst nachdem die
Einreichung unechter Noven nicht mehr zulässig war. Entgegen ihren Ausführungen
hat es die Berufungsklägerin unterlassen, sämtliche im Formulargesuch
abgefragten Elemente mit Beilagen zu untermauern. Für die gerichtliche
Fragepflicht in Zusammenhang mit Gesuchen um Eintragung vorläufiger
Bauhandwerkerpfandrechte kann auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden.
Demzufolge wäre die Verwendung des Formulars im vorliegenden Fall durchaus
zulässig und ausreichend gewesen, hätte die Berufungsklägerin die gemäss
Formular geforderten Beilagen beigelegt. Dass sie dieser Aufforderung nicht
nachkam, hat sie sich selbst zuzuschreiben und kann nicht via gerichtliche
Fragepflicht in die Verantwortung des Gerichts gestellt werden.

4.1 Die Amtsgerichtspräsidentin zog in
Erwägung, dass für die Glaubhaftmachung der Einhaltung der viermonatigen
Eintragungsfrist die Gesuchstellerin einzig die Rechnung  vom 1. März 2025
eingereicht habe, auf welcher die Ausführung vom 22. April 2022 bis zum 30.
Januar 2025 angegeben sei. Zudem seien verschiedene Positionen von Leistungen
ohne zeitliche Zuordnung aufgelistet. Damit genüge die Gesuchstellerin ihrer
Behauptungs- und Substanziierungslast nicht. Es bleibe vollkommen unklar,
welche konkreten Leistungen die Gesuchstellerin am 30. Januar 2025
erbracht haben will. Ferner lege sie auch nicht dar, inwiefern es sich dabei um
Vollendungsarbeiten im Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB gehandelt haben soll.

Selbst wenn ausnahmsweise der als
Beilage 58 offerierte Stundenrapport herangezogen würde, habe die
Gesuchstellerin nicht dargelegt, weshalb «Abnahme / Feuchtigkeitsmessungen»
Arbeiten im Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB darstellen sollten.

Es gelinge der Gesuchstellerin nicht,
die Einhaltung der Viermonatsfrist im Sinne von Art. 839 Abs. 2 ZGB glaubhaft
zu machen, weshalb eine Prüfung der weiteren Anspruchsvoraussetzungen
unterbleiben könne.

4.2 Die Berufungsklägerin bringt dagegen
vor, dass die Ausführungen der Gegenpartei zu den bestrittenen Arbeiten im
Januar 2025 als wenig glaubwürdig einzuschätzen seien. Die Gegenpartei habe
zunächst ausgeführt, dass die Arbeiten bereits 2023 abgeschlossen worden seien,
später habe sie dann neu ausgeführt, dass die Letztarbeiten im Juni 2024
erfolgt seien. Weiter habe der Berufungsbeklagte in unglaubwürdiger Art und
Weise ausgeführt, dass nicht einmal ein werkvertragliches Verhältnis bestehe.
Die Bestreitungen der Gegenpartei seien höchst widersprüchlich und blieben
unbelegt.

Eine Abweisung der vorläufigen
Eintragung könne einzig dann bundesrechtskonform erfolgen, wenn der Bestand des
Pfandrechts als ausgeschlossen erscheine. Die Vorinstanz halte allerdings
eigens fest, dass es für sie «unklar» sei, ob innert der viermonatigen Frist
Werkarbeiten erfolgt seien oder nicht. Auf der Rechnung vom 1. März 2025 sei
zwar aufgeführt, dass die im Streit liegenden Leistungen bis zum 30. Januar
2025 erfolgt seien, auf der Rechnung sei jedoch keine zeitliche Zuordnung der
einzelnen Leistungen ersichtlich. Da die Gegenpartei die Einhaltung der Frist
bestreite, könne die vorläufige (superprovisorische) Eintragung nicht bestätigt
werden.

Diese Argumentation verkenne die
bundesrechtlichen Besonderheiten des Prozesses betreffend die vorläufige
Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts: Die Vorinstanz hätte einzig dann das
Gesuch abweisen dürfen, wenn sie zum Schluss gelangt wäre, dass der Bestand des
Pfandrechts ausgeschlossen sei. Auf der Rechnung vom 1. März 2025 sei jedoch
ausdrücklich erwähnt, dass die werkvertraglichen Arbeiten bis zum 30. Januar
2025 erbracht worden seien. Es handle sich dabei um ein gewichtiges Indiz, dass
die fakturierten Arbeiten bis zum 30. Januar 2025 angedauert hätten. Allein der
Umstand, dass die Gegenseite diesen Umstand bestreite, könne nicht dazu führen,
dass das Gericht im vorläufigen Eintragungsprozess zum definitiven Schluss
gelange, dass die Voraussetzungen für eine Abweisung erstellt seien. Das
Gericht habe weder die beantragten Zeugen noch die Parteien befragt, sodass
kaum von einer «umfassenden Sachverhaltsabklärung» die Rede sein könne. Bereits
aus der Rechnung vom 1. März 2025 gehe ausdrücklich hervor, dass die
pfandberechtigten Werkarbeiten bis zum 30. Januar 2025 erbracht worden seien.

Sei der Fall nicht restlos klar, d.h.
bestünden Zweifel, so habe das Gericht das Pfandrecht zu bewilligen.

4.3 Gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB
können Handwerker oder Unternehmer, die auf einem Grundstück zu Bauten oder
anderen Werken, zu Abbrucharbeiten, zum Gerüstbau, zur Baugrubensicherung oder
dergleichen Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, an diesem
Grundstück, sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder
Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück
berechtigte Person zum Schuldner haben, für ihre Forderungen an diesem Grundstück
ein gesetzliches Grundpfandrecht errichten lassen. Die Eintragung hat bis
spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit zu erfolgen (Art. 839
Abs. 2 ZGB).

Das Gericht bewilligt die Vormerkung der
vorläufigen Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts, nachdem der Ansprecher
seine Berechtigung glaubhaft gemacht hat (Art. 961 Abs. 3 ZGB). Für die
Angelegenheit gilt das summarische Verfahren (Art. 249 lit. d Ziff. 5 ZPO). An
die Glaubhaftmachung, wie sie Art. 961 Abs. 3 ZGB verlangt, werden weniger
strenge Anforderungen gestellt, als es diesem Beweismass sonst entspricht (BGE
137 III 563 E. 3.3 mit Hinweisen). Aufgrund der besonderen Interessenlage darf
die vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nur verweigert werden,
wenn der Bestand des Pfandrechts als ausgeschlossen erscheint oder höchst
unwahrscheinlich ist; im Zweifelsfall, bei unklarer oder unsicherer Rechtslage,
ist die vorläufige Eintragung zu bewilligen und die Entscheidung dem
ordentlichen Richter zu überlassen (BGE 102 Ia 81 E. 2b/bb; 86 I 265 E. 3;
Urteil des Bundesgerichts 5A_203/2023 E. 4.1.2; je mit Hinweisen).

Von den Anforderungen an die
Glaubhaftmachung im Sinn von Art. 961 Abs. 3 ZGB sind die Anforderungen an die
Tatsachenbehauptung und -substanziierung zu unterscheiden (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 5A_144/2024 E. 4.3.2). Das herabgesetzte Beweismass entbindet
die antragstellende Partei nicht davon, ihre Tatsachendarstellung zu
substanziieren: Nach Art. 55 Abs. 1 ZPO haben unter der Geltung der
Verhandlungsmaxime die Parteien dem Gericht die Tatsachen darzulegen, auf die sie
ihre Begehren stützen, und die Beweismittel anzugeben. Welche Tatsachen wie
weit zu behaupten und zu substanziieren sind, damit sie unter die massgeblichen
Bestimmungen des materiellen Rechts subsumiert werden können, bestimmt das
materielle Bundesrecht. Mit anderen Worten hat die ein Recht in Anspruch
nehmende Partei im Prozess jene (anspruchsbegründenden) Tatsachen zu behaupten,
die unter die massgeblichen Normen zu subsumieren sind (BGE 139 III 13 E.
3.1.3.1). Der Behauptungslast ist Genüge getan, wenn der (behauptete)
Tatsachenvortrag bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die verlangte
Rechtsfolge zulässt (Urteil des Bundesgerichts 4A_132/2022 E. 2.1). Diese
Anforderung gilt unabhängig von der Art des Verfahrens, in welchem ein Anspruch
geltend gemacht wird, namentlich auch im Summarverfahren (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 5A_280/2021 E. 3.4.3). Erst wenn genügend substanziierte
Behauptungen vorliegen, ist zu prüfen, ob diese glaubhaft gemacht sind (vgl.
Urteile des Bundesgerichts 5A_822/2022 E. 4.3 ff.; 4A_38/2020 E. 6.2.2;
4A_445/2019 E. 4.2 und 4.4; 4A_442/2019 E. 2.2.4 [zum Ganzen: Urteil des
Bundesgerichts 5A_1102/2025 E. 3.1-3.3]).

4.4 Die Berufungsklägerin gab zwar im
Gesuch vom 11. April 2025 an, dass am 30. Januar 2025 mit der Abnahme und
Feuchtigkeitsmessungen die letzten Arbeiten vorgenommen worden seien, reichte dafür
jedoch nur eine Rechnung vom 1. März 2025 ein, wonach der Umbau des
Einfamilienhauses zwischen dem 22. April 2022 und 30. Januar 2025 stattgefunden
habe. Die einzelnen Arbeiten wurden darin jedoch keinem Ausführungsdatum
zugewiesen. Im Übrigen wurden keine Belege aus dem Jahr 2025 eingereicht.
Insofern wurde auch nichts eingereicht, was die Einhaltung der viermonatigen
Eintragungsfrist zu belegen vermöchte. Die Berufungsklägerin kam damit der ihr
obliegenden Substanziierungslast, unter Berücksichtigung der Bestreitung durch
den Berufungsbeklagten, dass am 30. Januar 2025 weder eine Abnahme noch
Feuchtigkeitsmessungen stattgefunden hätten, nicht nach.

Selbst wenn von einer Glaubhaftmachung
der Einhaltung der Viermonatsfrist ausgegangen würde, ist der Vorinstanz
insofern zuzustimmen, dass die Gesuchstellerin nicht darlegte, inwiefern es
sich bei der Abnahme und Feuchtigkeitsmessungen um Vollendungsarbeiten im Sinne
von Art. 839 Abs. 2 ZGB gehandelt haben soll. Dies wird von der
Berufungsklägerin nicht bestritten, weshalb auch aus diesem Grund von einer
vorläufigen Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts abzusehen wäre.

5.1 Schliesslich wirft die
Berufungsklägerin der Vorinstanz die Anwendung eines paradoxen
Prüfungsmassstabs vor. Zunächst habe die Vorinstanz die superprovisorische
Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts angeordnet. Vorgängig habe die
Amtsgerichtspräsidentin überprüft, ob sämtliche Voraussetzungen mit dem Gesuch
rechtsgenüglich behauptet bzw. glaubhaft gemacht worden seien. In der Folge
habe sich lediglich noch die Frage gestellt, ob der Berufungsbeklagte
Einwendungen habe vorbringen können, welche die Voraussetzungen der
vorsorglichen Eintragung definitiv und zweifellos zu Fall bringen können. Dies
sei nicht der Fall. Indem die Vorinstanz den unbelegten und inkonsistenten
Behauptungen des Berufungsbeklagten derartiges Gewicht zugemessen habe, dass sie
ihre erste Einschätzung umfassend revidiert habe, sei sie in Willkür verfallen.

5.2 Bei der superprovisorischen
Eintragung von Bauhandwerkerpfandrechten sind die Anforderungen an die
Glaubhaftmachung derart tief, dass die Praxis plausible, substanziierte
Behauptungen grundsätzlich genügen lässt, auch wenn kaum oder sogar überhaupt
keine Beweismittel vorliegen. Dies vorausgesetzt und ebenfalls, dass das Gesuch
nicht offensichtlich unbegründet oder unschlüssig daherkommt, hat das Gericht
die superprovisorische Pfandeintragung praktisch «reflexartig» gutzuheissen. Es
kommt regelmässig vor, dass zum Schluss des summarischen Verfahrens die
Löschung der vormals superprovisorisch angeordneten Baupfandeintragung verfügt
wird (vgl. Rainer Schumacher / Pascal Rey, a.a.O., N 1540).

5.3 Die Amtsgerichtspräsidentin wendete
keinen paradoxen Prüfungsmassstab an, wie die Berufungsklägerin es ihr
vorwirft, sondern ordnete gestützt auf das Gesuch der Berufungsklägerin, in
welchem Arbeiten innert der viermonatigen Eintragungsfrist behauptet wurden,
superprovisorisch die Eintragung eines vorläufigen Bauhandwerkerpfandrechts an.
Nachdem jedoch der Berufungsbeklagte die Einhaltung der viermonatigen Frist
bestritt, kam die Amtsgerichtspräsidentin zum Schluss, dass u.a. gestützt auf
die Bestreitungen des Berufungsbeklagten die Voraussetzungen für eine
vorläufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts nicht gegeben sind. Da die
Anforderungen an die Glaubhaftmachung im Rahmen der superprovisorischen
Eintragung geringer sind als im Rahmen der provisorischen, kommt dies nicht
selten vor.

6. Aufgrund des Gesagten erweist sich
die Berufung insgesamt als unbegründet. Sie ist vollumfänglich abzuweisen.

7. Beim vorliegenden Verfahrensausgang
hat die Berufungsklägerin die Kosten des Verfahrens vor Obergericht in der Höhe
von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihr geleisteten
Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat die Berufungsklägerin
dem Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu entrichten. Der
Stundenansatz für die Bestimmung der Kosten der berufsmässigen Vertretung
beträgt CHF 250.00  350.00 zuzüglich MwSt. (§ 160 Abs. 2 und 4 des
Gebührentarifs [GT, BGS 615.11] i.V.m. Ziff. 2.a des Beschlusses der
Gerichtsverwaltungskommission vom 19. Dezember 2022 [GVB.2022.111]). Rechtsanwalt
Caspar Zellweger machte mit Honorarnote vom 22. Dezember 2025 einen Aufwand von
12.60 Stunden à CHF 330.00 geltend. Der Aufwand erscheint angemessen, jedoch
ist der Stundenansatz aufgrund der nicht aussergewöhnlichen Komplexität des
Falles und aufgrund einer fehlenden Honorarvereinbarung auf CHF 280.00 zu
reduzieren. Dies führt zu einem Aufwand in Höhe von CHF 3'528.00 zuzüglich
Auslagen von 3 % (CHF 105.85) sowie MwSt. (CHF 294.35), womit eine
Parteientschädigung von CHF 3'928.20 resultiert.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.Ziff. 4 des Urteils der
Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein vom 21. Oktober 2025 wird
aufgehoben und lautet neu wie folgt: Die Amtschreiberei Dorneck, Grundbuchamt,
wird angewiesen, das gemäss Verfügung vom 16. April 2025 superprovisorisch
eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht auf Grundbuch (GB) [...] Nr. [...],
Pfandsumme CHF 70'085.80 nebst Zins zu 5 % seit dem 14. März 2025, zu Gunsten
der A.___ AG, nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist zu löschen.

3.Die A.___ AG hat die Kosten des
Berufungsverfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem von ihr
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4.Die A.___ AG hat B.___ für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF 3'928.20 zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 30'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Kofmel                                                                               Zimmermann