so_gerichte · VWBES.2024.361 · 2026-01-27 · de
Enteignung


Urteilvom27. Januar 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht
Steiner

Oberrichter Thomann

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin
Straumann

In Sachen

Einwohnergemeinde
A.___,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___,vertreten durch Rechtsanwältin Nadja D. Leuthardt,

Beschwerdegegner

betreffendEnteignung

zieht das
Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Das
Grundstück Nr. [...] in der Gemeinde A.___ soll überbaut werden. Geplant ist
eine Parzellierung in zwölf Parzellen sowie der Bau von sieben Minihäusern auf
dem westlichen Teil des Grundstücks. Der östliche Teil soll zu einem späteren
Zeitpunkt bebaut werden. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ist eine
private Erschliessungsstrasse geplant, welche im Osten in den [...] mündet, den
östlichen und den westlichen Teil des Grundstücks mit einem Fussweg verbindet
und den westlichen Teil an den oberen [...] anschliesst.

2. Der
Erschliessungsplan vom 24. April 2001 (nachfolgend: Erschliessungsplan) der
Gemeinde A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) sieht vor, dass der östliche
Teil des Grundstücks Nr. [...] über den [...] erfolgt, an welchen das
Grundstück direkt anstösst. Die Erschliessung des westlichen Teils ist über den
oberen [...] vorgesehen.

3. Aktuell
endet der obere [...] in einem Wendehammer, welcher am südlichen Ende in
Richtung des Grundstücks Nr. [...] in einen 4,5 m breiten Stumpf ausläuft.

4. Um die
Erschliessung des westlichen Teils des Grundstücks Nr. [...] über den oberen [...]
zu ermöglichen, müsste der Stumpf des Wendehammers um rund sechs Meter über das
Grundstück Nr. [...] von B.___ (nachfolgend: Beschwerdegegner) bis zur
Grundstücksgrenze des Grundstücks Nr. [...] verlängert werden. Diese
vorgesehene Verlängerung des oberen [...] um rund 6 m in Richtung des
Grundstücks Nr. [...] ist im Erschliessungsplan durch einen Pfeil bzw. ein
schwarzes Dreieck angedeutet.

5. Der
Gemeinderat machte dem Beschwerdegegner am 22. Mai 2022 und am 1. Dezember
2022 ein Kaufangebot für die 24 m2Land, welche für die Verlängerung
des oberen [...] um 6 m auf der bestehenden Breite der Strasse von 4,5 m benötigt
werden. Beide Angebote wurden abgelehnt.

6. Die
Beschwerdeführerin beantragte daraufhin am 23. September 2023 bei der
Schätzungskommission des Kanton Solothurn (nachfolgend: Vorinstanz) die
Enteignung der beschriebenen 24 m2Land, um darauf die
Erschliessungsstrasse für den westlichen Teil des Grundstücks Nr. [...]
erstellen zu können.

7. Mit Urteil
vom 18. September 2024 (nachfolgend: angefochtenes Urteil) wies die Vorinstanz
das Gesuch ab, soweit sie darauf eintrat. Sie erachtete den Erschliessungsplan
als ungenügenden Enteignungstitel.

8. Mit
Beschwerde vom 4. November 2024 gelangte die Beschwerdeführerin an das
Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Urteils sowie
die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz mit der Anweisung, das
Enteignungsverfahren durchzuführen.

9. Mit
Stellungnahme vom 21. Februar 2025 beantragte der Beschwerdegegner das
Nichteintreten auf die Beschwerde, eventualiter deren Abweisung.
Subeventualiter sei ihm eine angemessene Frist zur Bezifferung der
Entschädigungsforderung anzusetzen.

II.

1. Die
Beschwerde ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur
Beurteilung zuständig (vgl. § 8 Verordnung über das Enteignungsverfahren, BGS
212.435.3 i.V.m. § 239 Abs. 1 Einführungsgesetz zum Schweizerischen
Zivilgesetzbuch, EG ZGB, BGS 211.1; § 43 Abs. 2 des solothurnischen Planungs-
und Baugesetzes, PBG, BGS 711; § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS
125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert
und damit zur Beschwerde legitimiert. Ob die Beschwerde allenfalls verspätet
erhoben wurde oder die substantiierungs- und beweisrechtlichen Anforderungen nicht
erfüllt, wie dies der Beschwerdegegner geltend macht, kann offenblieben, da die
Beschwerde aufgrund der nachfolgenden Erwägungen ohnehin abzuweisen ist.

2.
Unbestritten ist vorliegend, dass ein rechtskräftiger Erschliessungsplan
grundsätzlich einen Enteignungstitel darstellt. Strittig ist, ob der konkret
interessierende Erschliessungsplan einerseits aktuell genug ist und
andererseits hinsichtlich der umstrittenen Fläche klar genug ist um als
Enteignungstitel herangezogen werden zu können. Da ohne Enteignungstitel kein
Schätzungs- bzw. Enteigungsverfahren durchgeführt werden kann, ist diese Frage
vorab zu prüfen (vgl. SOG 1974 Nr. 24).

3.1Die Vorinstanz erachtete den Erschliessungsplan nicht als
rechtsgenüglichen Enteignungstitel, u.a. weil er veraltet sei. Im Jahr 2001
möge er ausreichend gewesen sein, doch aufgrund des Bauprojekts auf dem
Grundstück Nr. [...] mit zwölf Parzellen und sieben Mini-Häusern in
verdichteter Bauweise könne er heute keine genügende Grundlage mehr darstellen
und müsse zuerst überprüft werden.

3.2 Die
Beschwerdeführerin hält hierzu fest, dass gemäss Bauzonenplan damals wie heute
dieselben Bebauungsmöglichkeiten bestanden hätten, denen die Erschliessung
genügen müsse. Die Art der auf der zu erschliessenden Parzelle geplanten
Bebauung könne nicht entscheidend sein für die Frage, ob ein rechtsgenüglicher
Enteignungstitel vorliege. Eine Überprüfung der Erschliessung sei daher nicht
notwendig. Sie würde denn auch nichts ändern, sei doch bewusst entschieden
worden, die vom Grundstück Nr. [...] ausgehende Verkehrsbelastung auf zwei
Gemeindestrassen zu verteilen.

3.3 Der
Beschwerdegegner ist der Ansicht, dass die geplante Aufteilung des Grundstücks
Nr. [...] in zwölf Parzellen der einzige Umstand sei, welcher eine
Erschliessung über sein Grundstück Nr. [...] nötig mache. Dieser Umstand sei
bei der Erstellung des Erschliessungsplans nicht bekannt gewesen und daher auch
nicht berücksichtigt worden. Die Abparzellierung erfordere daher eine generelle
Neuüberprüfung der Erschliessungssituation. Die über die gesamte Breite des
Grundstücks Nr. [...] vorgesehene private Zufahrtsstrasse sei aus
verkehrstechnischen Gründen ohnehin zu verbreitern, was eine (zusätzliche)
Erschliessung über das Land des Beschwerdegegners unnötig mache.

3.4 Die
akzessorische Prüfung von Nutzungsplänen ist gemäss bundesgerichtlicher
Rechtsprechung lediglich unter spezifischen Voraussetzungen möglich, da
Nutzungspläne der Entscheidanfechtung unterliegen und die akzessorische
Überprüfung grundsätzlich auf Erlasse beschränkt ist. Erforderlich ist, dass
sich die Betroffenen beim Planerlass noch nicht über die ihm auferlegten
Einschränkungen im Klaren sein konnte oder sich die rechtlichen oder
tatsächlichen Gegebenheiten seit Planerlass so verändert haben, dass sich das
öffentliche Interesse am Nutzungsplan geändert hat (BGE 127 I 103 E. 6.b S. 105
f.; Daniela Thurnherr in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachbuch öffentliches
Baurecht, Zürich 2016, N 8.52).

3.5 Ist ein
betroffener Grundeigentümer mit der Lage oder dem Verlauf der öffentlichen
Erschliessungsanlagen nicht einverstanden, so muss er seine Rechte im
entsprechenden Nutzungsplanverfahren wahrnehmen. Nachher ist es diesbezüglich
für ihn zu spät. Entweder verkauft er das Land, welches für die Erschliessung
benötigt wird, oder es wird enteignet. Falls sich die Parteien betreffend die
Entschädigung (Landpreis) nicht einigen, wird die kantonale
Schätzungskommission im Enteignungsverfahren darüber entscheiden (Bau- und
Justizdepartement,Baukonferenzen November 2009, S. 44).

3.6 Im
Erschliessungsplan wurde ausdrücklich festgehalten, dass der westliche Teil des
Grundstücks Nr. [...] über den oberen [...] zu erschliessen sei. Es wurde somit
bereits bei der Erstellung des Erschliessungsplans davon ausgegangen, dass das
Grundstück in mindestens zwei Teile aufgeteilt werden würde und die
Erschliessung des westlichen Teils nicht über den östlichen Teil erfolgt. Wie
auch die kommunale Baukommission im Bau- und Einspracheentscheid vom 21.
Februar 2024 bereits festhielt, ist die Erschliessung des westlichen Teils des
Grundstücks Nr. [...] über den östlichen ausgeschlossen. In wie viele Parzellen
der westliche Teil des Grundstücks Nr. [...] schlussendlich unterteilt
wird, ist bei dieser Ausgangslage irrelevant. Die Erschliessung des westlichen
Teils hat in jedem Fall über den oberen [...] und eben nicht über eine
(private) Zufahrtsstrasse über das Grundstück Nr. [...] selbst bis hin zum [...]
zu erfolgen.

3.7 Der
Eigentümer des Grundstücks Nr. [...]  aktuell der Beschwerdegegner  war
sich somit seit Planerlass darüber im Klaren, dass der obere [...] dereinst
über sein Grundstück Nr. [...] bis zum Grundstück Nr. [...] verlängert werden
würde. Die geplante Abparzellierung auf dem Grundstück Nr. [...] ändert diese
Ausganglage weder aus tatsächlicher noch aus rechtlicher Sicht. Es gibt somit
keinen Anlass, den Erschliessungsplan im vorliegenden Verfahren akzessorisch zu
prüfen. Auf ihn ist abzustellen und er ist für jedermann verbindlich (§ 14 Abs.
1 lit. b PBG i.V.m Art. 21 Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700).

4.1
Weiter ist zu prüfen, ob der Erschliessungsplan auch inhaltlich den
Anforderungen an einen Enteignungstitel genügt.

4.2
Gemäss §42 Abs. 1 PGB haben die
Grundeigentümer gegen volle Entschädigung das in den Erschliessungsplänen
bestimmte Land an das Gemeinwesen abzutreten und die Erstellung der
vorgesehenen öffentlichen Leitungen und Anlagen zu dulden. Bei Streitigkeiten
über die Abtretungs- und Duldungspflicht entscheidet der Regierungsrat. Er kann
nach Anhören der Beteiligten geringfügige Änderungen ohne neue Planauflage
bewilligen (§ 42 Abs. 2 PBG). Können sich die Parteien über die
Entschädigung nicht einigen, ist diese im Schätzungsverfahren für Enteignungen
zu ermitteln (§ 43 Abs. 1 PBG).

4.3 Der
Erschliessungsplan ist das Instrument, welches Lage und Ausdehnung der
notwendigen Erschliessungsanlagen festlegt und das erforderliche Land
ausscheidet. Der Plan kann namentlich Baulinien, Strassenlinien, Niveaulinien,
Leitungslinien und Sichtzonen enthalten (vgl. auch VWBES.2021.168 E. 3 mit
Hinweis). Damit ein Enteignungsverfahren eingeleitet werden kann, muss eine
Massnahme im Enteignungstitel hinreichend konkret und detailliert festgelegt
sein und die enteigneten Rechte müssen für den Betroffenen klar erkennbar sein
(Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 132 N
3). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist ein Doppelpfeil auf der
Schraffur einer 3-7 m breiten Fläche für die spätere Erstellung einer 2 m
breiten Strasse zu unscharf (Urteil des Bundesgerichts 1C_385/2008 E. 3.2 m.H.).

4.4 Die
Vorinstanz hält im angefochtenen Urteil fest, dass die Durchfahrtsmöglichkeit
resp. Erschliessung des Grundstücks Nr. [...] und das Grundstück Nr. [...] im
Erschliessungsplan durch den fraglichen schwarzen Pfeil nicht klar geregelt
sei. Der genaue Umfang der Enteignung gehe aus dem Erschliessungsplan nicht
hervor, womit er keinen genügenden Enteignungstitel für die beantragte
Enteignung darstelle.

4.5 Die
Beschwerdeführerin ist der Ansicht, dass im Erschliessungsplan klare
Anweisungen festgesetzt seien, wie das Grundstück Nr. [...] erschlossen werden
solle. Der westlich gelegene Teil des Grundstücks, welcher vom Bauvorhaben
betroffen sei, sei ausdrücklich über den oberen [...] zu erschliessen. Markiert
werde dies im Plan unmissverständlich durch ein schwarzes Dreieck, das ab dem
Wendehammer zum Grundstück Nr. [...] zeige. Welcher Bereich von der
Verbindungsstrasse betroffen sei, ergebe sich so eindeutig aus der Situation,
dass die ausgesprochen kurze Strecke nicht als Fläche markiert worden sei,
sondern nur mit einem Pfeil. Der Wendehammer sei bei dessen Bau bereits auf die
künftige Erweiterung ausgerichtet worden.

4.6 Der
Beschwerdegegner vertritt die gegenteilige Auffassung, dass im
Erschliessungsplan eine Durchfahrtsmöglichkeit vom Grundstück Nr. [...] auf das
Grundstück Nr. [...] ausdrücklich nicht vorgesehen sei. Dies folge einerseits
aus der grafischen Darstellung der Erschliessungsstrasse und den entsprechenden
Baulinien. Andererseits gehöre der schwarze Pfeil gemäss der Legende des
Erschliessungsplans nicht zum Genehmigungsinhalt des Erschliessungsplans.
Sodann gingen der genaue Strassenverlauf und damit der Umfang der Enteignung
nicht aus dem Plan hervor. Es sei bereits aus technischen Gründen
ausgeschlossen, dass der obere [...] in unveränderter Breite ohne
Berücksichtigung von Kurvenradien in die geplante drei Meter breite
Zufahrtsstrasse auf dem Grundstück Nr. [...] einmünde. Zudem sei nicht
einzusehen, weshalb nur das Grundstück des Beschwerdegegners von der Enteignung
betroffen sein solle und nicht auch das benachbarte Grundstück Nr. [...].

4.7 Richtig
ist, dass der Pfeil bzw. das Dreieck, welches auf dem Erschliessungsplan vom
Wendehammer in Richtung des Grundstücks Nr. [...] zeigt bzw. den Wendehammer
und das Grundstück Nr. [...] verbindet, nicht in der Legende des Plans
aufgeführt ist. Auf dem Erschliessungsplan ist der westliche Teil des
Grundstücks Nr. [...] jedoch schraffiert und mit folgendem Hinweis
versehen: «Der schraffierte Bereich ist über die Strasse «Oberer [...]» zu
erschliessen». Dass die Erschliessung des Grundstücks Nr. [...] über den oberen
[...] zu erfolgen hat und damit über das Grundstück des Beschwerdegegners
führen wird, ist somit ausdrücklich Inhalt des Erschliessungsplans (vgl. oben
Erw. 3).

4.8 Wie genau
diese Erschliessung auszugestalten ist, ist dem Erschliessungsplan demgegenüber
nicht zu entnehmen. Es wurden im Plan weder eine Fläche ausgeschieden noch
irgendwelche Bau- oder Strassenlinien definiert, anhand derer der genaue Umfang
der Enteignung berechnet werden könnte. Auch ist nicht offensichtlich, wie
breit die zukünftige Strasse bzw. Verlängerung des oberen [...] sein soll.
Während der obere [...] aktuell eine Breite von 4,5 m aufweist, bestreitet die
Beschwerdeführerin die Feststellung der Vorinstanz nicht, dass auch eine Breite
von 4 m genügen könnte. Zudem gibt das Dreieck bzw. der Pfeil offensichtlich
lediglich eine Richtung vor und stellt nicht diejenige Fläche dar, welche
enteignet werden soll. Schliesslich muss davon ausgegangen werden, dass es
einen Grund dafür gab, dass der obere [...] damals nicht direkt bis an das
Grundstück Nr. [...] geplant und gebaut wurde. Es ist vorstellbar, dass die
konkrete Ausgestaltung der Erschliessung absichtlich offengelassen wurde bis
klar würde, wie das Grundstück Nr. [...] überbaut wird. Bei der Grösse des
Grundstücks war ein freiwilliger Gestaltungsplan nicht auszuschliessen.

4.9 In diesem
Sinn ist der Erschliessungsplan zu wenig detailliert und zu wenig konkret, um
als Enteignungstitel herangezogen werden zu können. Aus dem Erschliessungsplan
ist der Umfang der Enteignung nicht eindeutig und klar erkennbar. Wie ein
Doppelpfeil auf einer Schraffierung ist auch der vorliegend zu beurteilende
Pfeil zu ungenau, um als Grundlage für eine Enteignung herangezogen werden zu
können. Um einen so schweren Eingriff in die Grundrechte wie die Enteignung zu
rechtfertigen, ist auch bezüglich sehr kurzer Strassenstrecken ein klarer
Erschliessungsplan notwendig. Aus diesem Grund wird im Gesetz auch für
geringfügige Änderungen des Plans ein Entscheid des Regierungsrates vorgesehen.
Der Geringfügigkeit wird dabei dadurch Rechnung getragen, dass keine neue Planauflage,
sondern lediglich die Anhörung der Parteien verlangt wird (vgl. E. 2.2 oben). Ob
der vorliegend interessierende Strassenabschnitt als geringfügig anzusehen ist,
wie die Beschwerdeführerin dies behauptet, wird der Regierungsrat zu entscheiden
haben.

4.10 Nach dem
Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. Die Vorinstanz ist mangels
Enteignungstitel zu Recht nicht auf das Schätzungsbegehren eingetreten. Ob die
weiteren Argumente der Beschwerdeführerin zutreffen, kann offenbleiben, da sie
den Entscheid bei dieser Ausgangslage nicht mehr zu beeinflussen vermögen.

5.1 Nach der
Verordnung über das Enteignungsverfahren (BGS 212.435.3, § 11 f.), wie auch
gemäss § 77 VRG werden die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht nach
den Vorschriften der Zivilprozessordnung auferlegt. Bei diesem Ausgang des
Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht zu tragen, welche auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind.

5.2 Die
Beschwerdeführerin hat dem Beschwerdegegner eine Parteientschädigung
auszurichten. Seine Vertreterin macht für den Zeitraum vom 23. Oktober 2024 bis
zum 8. April 2025 einen Aufwand von 9,5 Stunden geltend, was bei einem
Stundenansatz von CHF 330.00 einen Betrag von CHF 3'456.70 ergibt. Darin
enthalten sind jedoch einerseits 0.5 Stunden vorprozessuale Aufwände, welche
nicht im vorliegenden Verfahren zu berücksichtigen sind. Andererseits kann
mangels Vorliegens einer Honorarvereinbarung praxisgemäss lediglich ein
Stundenansatz von CHF 280.00 angewendet werden. Die Parteientschädigung ist
somit auf CHF 2'778.60 (9 h x 280.00 + Kleinspesenpauschale von CHF 54.50 zzgl.
8.1% MWST) festzulegen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.

2.Die Einwohnergemeinde A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht in der Höhe von CHF 3'000.00 zu bezahlen.

3.Die Einwohnergemeinde A.___ hat B.___ eine Parteientschädigung von CHF 2'778.60
(inkl. Auslagen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel:Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe
bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters
zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des
Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                Die
Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner                                                               Straumann