so_gerichte · ZKBES.2022.68 · 2022-05-06 · de
Entscheid der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022


Urteilvom8. September 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel U.
Walder,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Trösch,

Beschwerdegegner

betreffendEntscheid
der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Zwischen der A.___ AG und B.___
bestand ein Mietverhältnis über ein Geschäftshaus mit Garten/Wohnung in [...].
Am 12. Juni 2019 einigten sich die Parteien vor der Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht Olten-Gösgen auf eine Auflösung des Mietverhältnisses per 31.
Januar 2022. Der Vergleich lautet wie folgt:

«1. Die Parteien
vereinbaren die einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses über das
Mietobjekt «Geschäftshaus mit Garten / Wohnung, [...]» per 31. Januar
2022.

2. Damit ist die
vorliegende Streitsache erledigt.»

Am 2. Februar 2022 stellte B.___ beim
Richteramt Olten-Gösgen ein Exmissionsgesuch nach Art. 257 ZPO gegen die A.___
AG. Am 10. März 2022 reichte die A.___ AG bei der Schlichtungsbehörde für
Miete und Pacht Olten-Gösgen ein Revisionsgesuch ein und beantragte, der
Vergleich vom 12. Juni 2019 sei infolge Grundlagenirrtums bzw. absichtlicher
Täuschung aufzuheben. Die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen
wies das Revisionsgesuch mit Entscheid vom 6. Mai 2022 ab.

2. Gegen den begründeten Entscheid der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022 erhob
die A.___ AG (im Folgenden: Beschwerdeführerin) am 8. Juni 2022 Beschwerde
an das Obergericht des Kantons Solothurn und verlangte die Aufhebung des
Entscheids vom 6. Mai 2022, des Vergleichs vom 12. Juni 2019 und der Erledigungsverfügung
der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 12. Juni 2019
([...]). Das Verfahren [...] sei weiterzuführen und der Beschwerdeführerin die
Klagebewilligung zu erteilen. Eventualiter sei der Entscheid der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022
vollumfänglich aufzuheben und die Sache im Sinne der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Auf den
prozessualen Antrag, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen,
wurde mit Verfügung vom 10. Juni 2022 nicht eingetreten mit der
Begründung, die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen habe das
von der Beschwerdeführerin gestellte Revisionsgesuch abgewiesen, soweit sie
darauf eingetreten sei. Es liege keine Anordnung vor, deren Vollstreckbarkeit
aufgeschoben werden könnte.

3. B.___ (im Folgenden:
Beschwerdegegner) schloss in seiner Beschwerdeantwort vom 4. August 2022 auf
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

4. In der Beschwerde stellte die
Beschwerdeführerin den Antrag, es sei ein zweiter Schriftenwechsel anzuordnen.
Nach Eingang der Beschwerdeantwort bot die Präsidentin der Zivilkammer den
Parteien mit Verfügung vom 8. August 2022 die Gelegenheit, eine Honorarnote für
das obergerichtliche Verfahren einzureichen. Daraufhin reichte die
Beschwerdeführerin am 18. August 2022 eine Stellungnahme zur
Beschwerdeantwort ein, welche zur Kenntnisnahme an den Beschwerdegegner
zugestellt wurde.

5. Mit Schreiben vom 22. August
2022 reichte der Beschwerdegegner das Urteil des Bundesgerichts betreffend
Ausweisung zu den Akten. Mit Schreiben vom 23. August 2022 duplizierte er
auf das Schreiben der Beschwerdeführerin vom 18. August 2022.

6. Auf die Ausführungen der Parteien und
der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Bei der Vorinstanz begründete die
Beschwerdeführerin ihr Revisionsgesuch mit einem Grundlagenirrtum. Der
Vergleich sei nur abgeschlossen worden, da der Beschwerdeführer anlässlich der
Schlichtungsverhandlung explizit in Aussicht gestellt habe, mit der
Beschwerdeführerin ernsthafte Verkaufsverhandlungen zu führen. Mit Schreiben
vom 3. Februar 2022 habe die Vertreterin des Beschwerdegegners der
Beschwerdeführerin mitgeteilt, dass diese betreffend den Verkauf der
Liegenschaft keine Gespräche führen wolle. Da erst mit diesem Schreiben für die
Beschwerdeführerin sichtbar gewesen sei, dass der Beschwerdegegner gar nie
gewillt gewesen sei, ernsthafte Verkaufsgespräche zu führen, beginne die
90-tägige Frist für die Einreichung des Revisionsgesuches mit diesem Schreiben
und sei somit eingehalten. Materiell mache die Beschwerdeführerin den
Willensmangel des Grundlagenirrtums sowie der absichtlichen Täuschung geltend.

2. Die Vorinstanz begründete ihren
Entscheid vom 6. Mai 2022 damit, dass mit  unter Mitwirkung der
Schlichtungsbehörde und von Anwälten beider Parteien  geschlossenem Vergleich
vom 12. Juni 2019 das Mietverhältnis bis zum 31. Januar 2022
erstreckt worden sei und weiterführende Feststellungen oder Bedingungen dem
Vergleich nicht zu entnehmen seien. Dass Verkaufsverhandlungen hätten geführt
werden müssen, lasse sich auch nicht aus den Umständen ableiten. Der Vergleich
sei bedingungslos geschlossen worden. Es sei weder ein Irrtum, noch eine
Täuschung und seien damit auch keine Revisionsgründe ersichtlich, welche die
Gutheissung des Gesuchs rechtfertigen würden. Das Revisionsgesuch werde
abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden könne.

3. Die Beschwerdeführerin begründet ihre
Beschwerde dahingehend, der Vergleich vom 12. Juni 2019 sei unverbindlich,
da die Beschwerdeführerin beim Eingehen des Vergleichs einem rechtserheblichen
Grundlagenirrtum unterlegen sei oder gar einer absichtlichen Täuschung durch
den Beschwerdegegner. Die Beschwerdeführerin habe den Vergleich nur deshalb
abgeschlossen, weil der Beschwerdegegner in Aussicht gestellt habe, mit ihr
ernsthafte Verkaufsverhandlungen in Bezug auf die Liegenschaft «Geschäftshaus
mit Garten / Wohnung, [...]» zu führen. Diese erwarteten Verkaufsgespräche
hätten in der Folge nicht wie erwartet stattgefunden.

4.1 Gemäss Art. 326 Abs. 1 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272, sind im Beschwerdeverfahren
neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen sowie neue Beweismittel
ausgeschlossen. Dies wird mit dem Charakter der Beschwerde begründet, die sich
als ausserordentliches Rechtsmittel auf die Rechtskontrolle beschränkt und
nicht das erstinstanzliche Verfahren fortsetzen soll. Das Novenverbot ist
umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven (Dieter
Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3 f.).

4.2 Die Beilage 7 der Beschwerde
(Berufung gegen den Entscheid betreffend Ausweisung und Vollstreckung an das
Obergericht des Kantons Solothurn vom 2. Juni 2022), Beilage 2 der
Beschwerdeantwort (Urteil des Obergerichts vom 4. Juli 2022) und der vom
Beschwerdegegner eingereichte Bundesgerichtsentscheid vom 16. August 2022,
4A_322/2022, entstanden nach dem Entscheid der Schlichtungsbehörde Miete und
Pacht Olten-Gösgen vom 6. Mai 2022 und stellen echte Noven (= neue
Tatsachen und Beweismittel, die erst nach Abschluss des erstinstanzlichen
Schriftenwechsels entstanden oder gefunden worden sind) dar, die im
vorliegenden Beschwerdeverfahren unzulässig sind und nicht berücksichtigt
werden können.

5.1 Mit der Beschwerde können unrichtige
Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Im Beschwerdeverfahren gilt das
Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei hat im Einzelnen darzulegen,
an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach
leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in:
Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zu Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15).

5.2 Die Beschwerdeführerin wirft der
Vorinstanz vor, sie habe das Recht unrichtig angewandt, den Sachverhalt
offensichtlich unrichtig festgestellt sowie ihre Begründungspflicht und das
rechtliche Gehör verletzt, indem sie davon ausgegangen sei, die
Beschwerdeführerin hätte die Verkaufsbereitschaft im Vergleich als Bedingung
aufnehmen können und da dies nicht geschehen sei, sei der Vergleich
bedingungslos abgeschlossen worden. Die entscheidende Frage, ob sich die
Beschwerdeführerin tatsächlich über den für sie wesentlichen Sachverhalt  die
Aussicht auf ernsthafte Verkaufsverhandlungen bezüglich der Liegenschaft 
geirrt habe, sei ungeprüft geblieben. Die Vorinstanz habe dazu einzig lapidar
festgehalten: «Auch lässt sich solches nicht aus den Umständen ableiten.».

5.3 Die Beschwerdeführerin verkennt,
dass die Vorinstanz nicht nur auf den Inhalt des Vergleichs abstellte, sondern sämtliche
Umstände prüfte und gestützt darauf zum Schluss gelangte, eine solche
Verkaufsbereitschaft als Bedingung zum Abschluss des Vergleichs könne nicht
ernsthaft angenommen werden. Liegen keine Umstände bzw. keinerlei Anhaltspunkte
vor, die auf die Verkaufsbereitschaft als Bedingung zum Abschluss des
Vergleichs schliessen lassen, kann darauf auch nicht weiter eingegangen werden.
Die Beschwerdeführerin bleibt in ihren Ausführungen pauschal, wiederholt sich
und vermag auch nicht einmal annährend Umstände aufzuzeigen, gestützt auf
welche von einem Grundlagenirrtum bzw. absichtlichen Täuschung ausgegangen
werden könnte. Sämtliche «Tatsachen», mit denen die Beschwerdeführerin Verkaufsverhandlungen
als Bedingung zum Abschluss des Vergleichs aufzeigen möchte, vermögen weder
einzeln noch zusammen auf eine gegenseitige Absicht zu Verkaufsverhandlungen
geschweige denn auf einen für die Beschwerdeführerin und vom Beschwerdegegner
erkennbaren wesentlichen Vertragsbestandteil schliessen. Die Schlussfolgerung
der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Im Gegenteil unterstreicht Ziff. 2 des
Vergleichs vom 12. Juni 2019, dass die Parteien mit dem Vergleich
lediglich eine Erstreckung des Mietverhältnisses beabsichtigten und nichts
weiter. Die Sache sollte nach dieser Erstreckung erledigt sein. Dass die
Beschwerdeführerin lediglich die Ausweisung herauszögern möchte, ist
offensichtlich. Die von der Beschwerdeführerin betriebene Prozessführung kann
gar als missbräuchlich bezeichnet werden.

5.4 Die Beschwerdeführerin hatte im
Übrigen genug Gelegenheit, sich zu äussern. Sie legt immer wieder dieselben
unbegründeten Ausführungen dar, ohne sich ernsthaft mit dem Ganzen auseinanderzusetzen.
Ein zweiter Schriftenwechsel hätte am Ausgang des Verfahrens nichts geändert,
weshalb von einem solchen abgesehen wurde. Nichtsdestotrotz reichte die
Beschwerdeführerin eine Replik ein. Das rechtliche Gehör wurde gewahrt.

6. Da kein Revisionsgrund vorliegt, muss
nicht weiter geprüft werden, ob die Revisionsfrist von 90 Tagen
eingehalten wurde.

7.1 Die Kosten des Beschwerdeverfahrens
vor dem Obergericht werden auf CHF 1'500.00 festgesetzt. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens werden die Kosten der Beschwerdeführerin auferlegt
(Art. 106 i.V.m. Art. 95 ZPO). Die Kosten des Verfahrens werden mit
dem von ihr geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

7.2 Die Beschwerdeführerin wird
entschädigungspflichtig (Art. 106 i.V.m. Art. 95 ZPO). Der
Beschwerdegegner reichte eine Honorarnote in Höhe von CHF 2'549.15 zu den
Akten. Die Höhe erscheint angemessen. Somit hat die Beschwerdeführerin dem
Beschwerdegegner eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 2'549.15 (inkl.
Auslagen und MWST) zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

2.Die A.___ AG hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens
von CHF 1'500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.

3.Die A.___ AG hat B.___ für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'549.15 (inkl.
Auslagen und MWST) zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Hasler