so_gerichte · ZZ.1980.23 · 1978-12-28 · de
Grundeigentümerbeiträge, Erneuerung bestehender Strassen

§ 7 Ziff. 4, § 24 alt BauG, Art. 3 Abs. 1 und 5 des Perimeterreglementes Zuchwil. Perimeterbeiträge an die Kosten der Erneuerung bestehender Strassen.- Zum Begriff der Strassenkorrektion (Bestätigung der Praxis) (Erw. 2).- Zum Vorteil, der dem angrenzenden Grundeigentum aus der Strassenkorrektion erwächst, wenn es schon vor der Korrektion strassenmässig genügend erschlossen war (Erw. 3 und 4).

SOG 1980 Nr. 23

§ 7 Ziff. 4, § 24 alt BauG, Art. 3 Abs. 1
und 5 des Perimeterreglementes Zuchwil.Perimeterbeiträge an die Kosten der Erneuerung bestehender Strassen.

-Zum Begriff der Strassenkorrektion (Bestätigung
der Praxis) (Erw. 2).

-Zum Vorteil, der dem angrenzenden Grundeigentum
aus der Strassenkorrektion erwächst, wenn es schon vor der Korrektion
strassenmässig genügend erschlossen war (Erw. 3 und 4).

1. Die Einwohnergemeinde Zuchwil
beabsichtigte, den westlichen Teil der Rainstrasse zu erneuern. An die Südseite
dieses Strassenstücks grenzt das Grundstück Nr. 713, das der Stiftung X gehört.
Es ist, mit mehreren Wohnblöcken überbaut, baulich stark ausgenützt und ist auf
die Rainstrasse hin erschlossen. Was die Nordseite der Strasse anbelangt: Das Terrain
fällt der Strasse entlang nach Norden steil ab. Nur die Grundstücke Nr. 750 des
A. und Nr. 895 der B. grenzen ohne Steilbord an die Rainstrasse.

Die Einwohnergemeinde legte im Jahre 1977 für
die Arbeiten an der Rainstrasse-West einen Perimeterplan auf. Der Perimeter
erfasst Land der drei genannten Grundstücke, nämlich 4072 m2 von Nr. 713, 341
m2 von Nr. 750 und 248 m2 von Nr. 895. Bei der Auflage wurde mit Kosten -
soweit sie für die Grundeigentümerbeiträge überhaupt massgeblich sind - von Fr.
141'100.- gerechnet. Davon sind nach der Auflage 80% von den drei genannten
Grundeigentümern und 20 % von der Gemeinde zu übernehmen. Auf die genannte
Stiftung als Eigentümerin von Nr. 713 fallen Fr. 105'268.-. Die vorgesehenen
Arbeiten an der Strasse wurden in der Folge ausgeführt.

Die Stiftung erhob gegen den Perimeterplan
Einsprache und, als diese abgewiesen wurde, bei der kantonalen
Schätzungskommission Beschwerde. Die Schätzungskommission wies die Beschwerde
ab. Gegen diesen Entscheid erhob die Stiftung beim Verwaltungsgericht Beschwerde
mit dem Antrag, der Beitragsabrechnung seien als beitragspflichtige Kosten nur
diejenigen für das neue Trottoir, nicht aber diejenigen für die Strasse
zugrunde zu legen; der Grundeigentümerbeitrag der Beschwerdeführerin sei auf 40
bis 50% der gesamten beitragspflichtigen Kosten zu reduzieren,

2. Die Beschwerdeführerin macht
vorab geltend, es handle sich bei den Arbeiten an der Rainstrasse-West
überhaupt nicht um eine Erstellung, Korrektion oder Erweiterung einer Strasse
im Sinne von Art. 1 Abs. 1 des Perimeterreglementes Zuchwil, so dass eine
Beitragspflicht zum vornherein entfalle.

Nach Art. 1 Abs. 1 des Perimeterreglementes
vom 21. Januar 1974 gilt dieses Reglement «für Grundeigentümerbeiträge an die
Kosten der Erstellung, der Korrektion und der Erweiterung öffentlicher
Strassen, Trottoirs und Plätze (öffentliche Verkehrsanlagen)». Wenn keine derartigen
Kosten in Frage stehen, können in der Tat keine Beiträge verlangt werden. Die
betreffende Umschreibung des Perimeterreglementes stimmt
im Wesentlichen überein mit den in § 7 Ziff. 4 des
kantonalen Baugesetzes (vom 10. Juni 1906 mit späteren Abänderungen) verwendeten
Begriffen.

Wie sich aus der Zeugenaussage ergibt, ist die
Rainstrasse im fraglichen Teilstück von Grund auf erneuert worden: neuer
Koffer, neuer Belag, neue Nivellierung mit Strassenentwässerung (die vorher
gefehlt hat), Das Verwaltungsgericht ist bereits in dem von den Parteien
diskutierten Entscheid RB 1972 Nr. 36 davon ausgegangen, dass sich eine
Erneuerung von diesem Ausmass unter den Begriff der Strassenkorrektion im Sinne
von § 7 Ziff. 4 BauG (welchen Begriff nun auch das Perimeterreglement Zuchwil
verwendet) subsumieren lasse. Die Beschwerdeführerin macht allerdings geltend,
damals habe sich der Rechtsstreit um den Begriff des Strassenausbaus,wie
er im Perimeterreglement Trimbach verwendet werde, und nicht um den Begriff der
Korrektion gedreht (S. 5 der Beschwerdeschrift an die Schätzungskommission).
Sie übersieht aber, dass sich auch die Gemeinde Trimbach an die Grundnorm des
Baugesetzes halten musste: Nur wenn der «Ausbau» nach Gemeindereglement
gleichzeitig den Charakter einer «Korrektion» im Sinne von § 7 BauG aufwies,
war die Beitragserhebung rechtlich haltbar, da das Baugesetz das übergeordnete
Recht darstellt. Daraus ergibt sich, dass das Verwaltungsgericht mit seinem
damaligen Entscheid nicht nur den Charakter eines «Ausbaus» im Sinne des Gemeindereglementes
von Trimbach, sondern auch den Charakter einer «Korrektion» im Sinne des
kantonalen Rechts bejahte. Heute geht es aber gerade und ausschliesslich um den
Begriff der Korrektion, da das Perimeterreglement Zuchwil dieselben Begriffe
wie das Baugesetz verwendet. Das Verwaltungsgericht hat keinen Anlass, heute
von der in RB 1972 Nr. 36 eingeschlagenen Praxis abzugehen. Im Grunde genommen
interessieren beim Begriff der Korrektion nur die Abgrenzung gegenüber den
blossen Unterhaltsarbeiten. Dass aber bei der Rainstrasse-West blosse
Unterhaltsarbeiten in Frage stünden, kann im Ernst nicht behauptet werden.

3. Die Beschwerdeführerin macht
weiter geltend, wenn man überhaupt für die Strasse allein (ohne Trottoir) eine
Beitragspflicht bejahen wolle, seien die verlangten Beiträge der Höhe nach
übersetzt. Die Beschwerdeführerin beanstandet die Verteilung des dem Grundeigentum
auferlegten Kostenanteils von 80 % aufdieeinzelnen Grundeigentümernicht.
Auf diesen Gesichtspunkt braucht hier deshalb nicht eingegangen zu werden.
Dagegen rügt sie das Verhältnis der Anteile Gemeinde einerseits, Grundeigentümer
andererseits.

Das Perimeterreglement hat dieses Verhältnis,
für praktisch alle Strassen des Gemeindegebietes - bestehende und zukünftige
gemäss Bebauungsplan - festgelegt (vgl. Plan und Strassenverzeichnis mit Angabe
des auf die Gemeinde fallenden Kostenanteils, verbindlich gemäss Art. 5 Abs, 3
des Reglements). Für die Rainstrasse-West ist der Gemeindeanteil auf 20 %
festgesetzt, - Die Beschwerdeführerin beanstandet diese Kostenverteilung vor
allem deshalb, weil bei der Rainstrasse-West die Anstösser der einen Strassenseite,
nämlich der nördlichen, aus topographischen Gründen nur zu einem sehr kleinen
Teil zu Beiträgen herangezogen werden können, so dass der Anteil von 80 % zum
weitaus grössten Teil (74,6 % des Gesamtbetrages) vom südlich anstossenden
Perimeterland zu tragen ist und d. h. vom einzigen südlichen Anstösser, nämlich
der Beschwerdeführerin.

Die Beschwerdeführerin hat in der Tat wegen
des von ihr anvisierten Problems der einseitigen Belastung des südlichen
Gebiets einen hohen Anteil zu tragen. Er macht 93,25 % des dem Grundeigentum
auferlegten Anteils, oder 74,6 % der gesamten massgebenden Kosten aus. Dazu ist
zu sagen: Dass ein Grundeigentümer deshalb mehr Erschliessungsbeiträge leisten
muss als andere Grundeigentümer, weil - als Folge der topographischen Verhältnisse
auf der andern Seite kein Grundeigentum mehr vorhanden ist, dem die Strasse
erschliessungsmässig zum Vorteil gereicht, ist nicht grundsätzlich stossend. Es
besteht hier, wenn mit den beidseitig nutzbaren Strassen verglichen wird,
entgegen der Meinung der Beschwerdeführerin, nicht ohne weiteres ein
Rechtsgleichheitsproblem. Es kann nun aber sein, dass als Folge der einseitigen
Belastung der einen Strassenseite die Belastung eines bestimmten Grundstückes
derart hoch wird, dass sie im Zusammenhang mit andern Gesichtspunkten vor dem
Vorteilsprinzip als fraglich erscheint. Das trifft gerade im vorliegenden Fall zu, und darauf ist im Folgenden
einzugehen, so wie überhaupt noch auf die Einwände der Beschwerdeführerin
betreffend mangelnde Vorteile einzugehen ist.

4. Wie sich aus § 24 Abs. 1 BauG
klar ergibt, haben die Beiträge an die Kosten öffentlicher Anlagen, welche die
Gemeinden von den Grundeigentümem verlangen können, nach solothurnischem Recht
den Charakter von Vorzugslasten, d. h. die Beiträge können nur im Rahmen und
Ausmass der Vorteile, welche dem Grundeigentum aus den öffentlichen Anlagen
wachsen, eingezogen werden. Die Gemeindereglemente dürfen nun allerdings die Vorteilsfrage
nach schematischen Massstäben regeln, und die rechtsanwendenden Behörden sind
an die Vorteilsabwägung, wie sie der Gesetzgeber vorgenommen hat, grundsätzlich
gebunden (so nachdrücklich in SOG 1977 Nr. 20). Wo indessen eine
reglementarische Regelung dem Vorteilsprinzip offensichtlich nicht genügt, vor
diesem Prinzip geradezu als stossend erscheint, haben die rechtsanwendenden
Behörden dem übergeordneten kantonalrechtlichen Vorteilsprinzip nachzuleben und
von der betreffenden Reglementsbestimmung abzuweichen.

Wenn das Perimeterreglement Zuchwil in
Verbindung mit dem Strassenverzeichnis und dem zugehörigen Plan das Verhältnis
von Gemeindeanteil und Anteil Grundeigentum zum vornherein festlegt, fragt
sich, wie weit hier die Vorteilsabwägung bereits durch den Gemeinde-Gesetzgeber
endgültig getroffen worden ist. Es fällt auf, dass das Perimeterreglement
selbst in Art. 3 Abs. 1 auf das Vorteilsprinzip verweist und ausdrücklich
erklärt, dieses gelte auch für die Aufteilung der Kosten zwischen Gemeinde und
Grundeigentum (und nicht nur zwischen den Eigentümern der beitragspflichtigen Grundstücke).
Man darf daraus schliessen, dass - abgesehen vom kantonalrechtlichen Prinzip
des § 24 Abs. 1 BauG - bereits nach dem Perimeterreglement selbst die
rechtsanwendenden Behörden von der festgesetzten Verhältniszahl
Gemeinde/Grundeigentum abweichen dürfen, wenn das Ergebnis vom Vorteilsprinzip
aus als nicht haltbar erscheint, insbesondere wenn der Einzelfall Aspekte
aufweist, die der Gesetzgeber bei der Festsetzung der Verhältniszahl nach den
Richtlinien des Art. 5 Abs. 2 unberücksichtigt liess, deren Berücksichtigung
aber im Lichte des Vorteilsprinzips als unumgänglich erscheint.

Im vorliegenden Fall erscheint der Umstand
wichtig, dass es sich nicht um eine Neuerschliessung handelt, sondern dass eine
bestehende Strasse ausgebaut worden ist und zwar, vom neuen Trottoir abgesehen,
ohne Verbreiterung 1 Auch der Ausbau einer bestehenden Strasse kann dem
angrenzenden Grundeigentum unter Umständen sehr klare und wesentliche Vorteile
bringen. Es kann aber auch sein, dass der Ausbau in erster Linie dazu dient,
der Gemeinde (zukünftige) Unterhaltsarbeiten zu ersparen. In solchen Fällen ist
die Frage, wieweit neben dem Vorteil, welcher der Gemeinde zukommt, auch noch
eine Aufwertung des angrenzenden Grundeigentums angenommen werden darf, recht
heikel.

Im vorliegenden Fall ist vorab unbestritten,
dass das neue Trottoir dem Grundeigentum zum Vorteil gereicht. Der Vorteil aus
dem Trottoir darf als sehr beträchtlich angesehen werden.

Anders verhält es sich mit der Strasse als
solcher. Die Verhandlung vor Verwaltungsgericht hat klar ergeben, dass die
Liegenschaft Nr. 713 auch schon vor der Erneuerung der Rainstrasse-West
strassenmässig als erschlossen anzusehen war. Das Verwaltungsgericht konnte die
benachbarte Tellstrasse besichtigen, die nach Angabe der Parteien ungefähr den
Standard der bisherigen Rainstrasse aufweist. Es handelt sich um eine mit Belag
versehene Strasse, die durchaus eine Erschliessung gewährleistet, auch wenn sie
technisch mangelhaft ist und deswegen um so mehr Aufwendungen für den laufenden
Unterhalt verlangen dürfte. Dass durch die bisherige Rainstrasse die
Erschliessung grundsätzlich gewährleistet war, ergibt sich auch daraus klar,
dass die Ueberbauung des Grundstückes Nr. 713 schon seit 1964 besteht. Die
Gemeinde macht zwar geltend, sie habe die Eigentümer des Grundstücks Nr. 713
schon vor der Überbauung darauf hingewiesen, dass eine Strassenkorrektion
erfolgen werde. Das trifft zu. Die Gemeinde hatte indessen im
Baubewilligungsverfahren nicht den Standpunkt eingenommen, die Rainstrasse im
damaligen Zustand stelle baupolizeilich keine genügende Zufahrt dar.
Unmittelbaren Anlass zur Erneuerung der Strasse - mehr als 12 Jahre nach der
Erstellung der Wohnblöcke - gab dann die Einsturzgefahr der (nördlichen) Strassen-Stützmauer
und nicht etwa Reklamationen der Grundeigentümer über den Zustand der Strasse
selbst. Dass die Stützmauer die Grundeigentümerbeiträge nicht betrifft, ist
unbestritten. (Ihre Kosten sind denn auch nicht zu den zu verlegenden
Strassenbaukosten geschlagen worden.)

War das Grundstück Nr. 713 schon vor der
Erneuerung der Rainstrasse strassenmässig erschlossen, dann kann der Vorteil,
der dem Grundeigentum aus der Erneuerung - vom Trottoir abgesehen erwachsen
ist, nicht beliebig gross sein. Gewiss wäre es falsch, ihn schlechthin zu verneinen.
Dem anschliessenden Grundeigentum sind gewiss Vorteile erwachsen aus dem
Umstand, dass die bisher periodisch hervortretenden und dann wieder geflickten
Wasser- und Schlaglöcher auf lange Zeit behoben sind, dass die Entwässerung
klappt und dass vorläufig keine periodischen Unterhaltsarbeiten mehr (mit ihrem
Lärm und ihren Umtrieben vor dem Haus) zu erdulden sind. Vorteile, die sich
letztlich auch irgendwie auf den Liegenschaftswert auswirken mögen, wenn auch
nur sehr bescheiden. Das Verwaltungsgericht hat in ständiger Praxis bei
derartigen Erneuerungen bestehender Strassen, welch die Erschliessung bereits
gewährleistet hatten und die auch nicht verbreitert wurden, Vorteile für das
anstossende Grundeigentum bejaht - nur handelte es sich dabei regelmässig um
viel bescheidenere Grundeigentümerbeiträge. Im bereits erwähnten Fall RB 1972
Nr. 36 ging es um einen Beitrag von rund 700 Franken, der für eine in den
Perimeter einbezogene Fläche von 484 m2 zu leisten war (Strassenerneuerung ohne
Verbreiterung; kein Trottoir). Im jüngsten dieser Entscheide (Urteil vom 27.
Juni 1978 i. S. Einwohnergemeinde Obergösgen) ging es um einen Beitrag von Fr.
0,20 pro m2 Perimeterland (ebenfalls Erneuerung ohne Verbreiterung; kein
Trottoir), Bei all diesen Fällen verstand es sich von selbst, dass sich der
geforderte kleine Beitrag auf jeden Fall noch im Rahmen der eher bescheidenen
Vorteile bewege. Anders im vorliegenden Fall: Hier steht ein Beitrag von Fr.
105'268.- in Frage, der umgerechnet auf den m2 einbezogenes Land den hohen
Betrag von Fr. 25.85 ausmacht.

Es rechtfertigt sich zu prüfen, was von diesem Betrag auf
die Kosten des Trottoirs fällt. Aus den Angaben im Schreiben S. vom 6. Dezember
1978 ergibt sich, dass auf das Trottoir ein Kostenanteil von insgesamt Fr.
17'354.55 fällt. Dieser Betrag macht 12,63 % oder rund 1/8 des Gesamttotals
aus. Von den Fr. 25.85 pro m2 einbezogenen Perimeterlandes fallen also Fr. 3.23
direkt auf das Trottoir. Dazu ist nun aber noch Folgendes zu berücksichtigen:
Die Nivellierung der Strasse ist nicht nur der Fahrbahn, sondern auch dem
Trottoir zugute gekommen. Hätte man lediglich ein Trottoir gebaut, ohne die
bisherige Strasse zu nivellieren, wäre das Trottoir gegenüber der Strasse
verschieden hoch gewesen (Angabe des Experten), was die Benutzung
ausserordentlich erschwert hätte und wohl auch eine teurere Ausführung des
Trottoirs verlangt hätte. Wie weit in diesem Sinne der Ausbau der Strasse
selbst dem Grundstück Nr. 713 auch unter dem Gesichtspunkt «Trottoir» zum
Vorteil gereicht, kann nicht exakt bestimmt werden, sondern ist ermessensweise
abzuschätzen. Es erscheint richtig, wegen dieses recht wesentlichen Umstandes
den Anteil «Trottoir» zu verdoppeln und demnach auf 1/4 = Fr. 6.46/m2 zu
schätzen. Dass dem Grundstück Nr. 713 mit dem Trottoir ein Mehrwert von Fr.
6.46/m2 entstanden ist, kann angesichts der Wohnblock-Überbauung auf diesem
Grundstück und angesichts der Gesamtsituation durchaus bejaht werden.

Nun bleiben aber noch Fr. 19.39/m2, die allein
durch Vorteile aus der Strasse selbst gedeckt sein müssen. Es ist dies ein
Betrag, der als Vorteil aus einer gänzlich neuen strassenmässigen Erschliessung
durchaus denkbar wäre. Geht es indessen lediglich um die vorn aufgezeigten
bescheidenen Vorteile gegenüber der bisherigen Erschliessung, ist die Annahme
eines Vorteils von solcher Höhe offensichtlich irreal. Der Gesetzgeber hat, als
er die Kostenverteilung Eigentümer/ Gemeinde im Verhältnis 80 : 20 festsetzte,
nicht berücksichtigt, dass dieser Verteilungsmodus bei einem Zusammentreffen
eines besonders geringen Vorteils (Erneuerung einer Strasse, welche die
Erschliessung bereits gewährleistet hatte) einerseits und einer besonders hohen
Belastung (als Folge der Einseitigkeit des Perimetergebietes) anderseits
extreme Werte ergibt, die sich mit dem Vorteilsprinzip nicht vereinbaren
lassen. Wie vorn dargetan ist in einem solchen Falle auf Grund das allgemeinen
Prinzips des Art. 3 Abs. 2 des Perimeterreglementes wie auch nach dem
kantonalen Recht der Beitrag zu reduzieren im Sinne einer Angleichung an den
effektiven Vorteil, Da der effektive Vorteil - es liegt dies auf der Hand -
nicht exakt bestimmt werden kann, kommt nur eine ermessensweise Reduktion in
Frage. Es erscheint angemessen, von dem nach Abzug des Trottoiranteils von 1/4
verbleibenden Rest von 1/4 nur 1/3 einzusetzen, also nur 1/4 des
Gesamtbetrages, so dass für Strasse und Trottoir zusammen 2 x 1/4 = 1/2 des von
der Gemeinde festgesetzten Anteils zu bezahlen sind, nämlich Fr. 52'634.- (Fr.
12.95 pro m2 einbezogenen Landes).

Nach allem ist die Beschwerde teilweise
gutzuheissen, und der Beitrag ist in der besagten Höhe festzusetzen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 28. Dezember
1978

Eine von der Einwohnergemeinde gegen dieses
Urteil erhobene staatsrechtliche Beschwerde hat das Bundesgericht mit Urteil vom 2. Juli 1980 abgewiesen.