so_gerichte · VWBES.2017.362 · 2018-12-11 · de

Baubewilligung

Solothurn Verwaltungsgericht 11.12.2018 VWBES.2017.362
Soleure Verwaltungsgericht 11.12.2018 VWBES.2017.362
Soletta Verwaltungsgericht 11.12.2018 VWBES.2017.362

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
11. Dezember 2018
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Stöckli
Ersatzrichter Vögeli
Gerichtsschreiber Schaad
In Sachen
A.___
vertreten durch Rechtsanwalt Roland Müller
Beschwerdeführerin
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Bau-,
Werk- und Planungskommission der Einwohnergemeinde B.___
3.
C.___
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. Die A.___ reichte der Bau-, Werk- und
Planungskommission der Einwohnergemeinde B.___ ein Baugesuch für den Abbruch
von zwei Bauten und den Neubau von zwei Gebäuden (Haus A und Haus B) auf
Grundstück GB B.___ ein. Nach erfolgter Publikation erteilte die Bau-, Werk-
und Planungskommission mit Verfügung vom 19. Januar 2017) die Baubewilligung
und wies die Einsprachen ab. Auf Beschwerde von C.___ hin hob das Bau- und
Justizdepartement mit Entscheid vom 12. September 2017die Baubewilligung wegen
Verletzung materieller Bauvorschriften, konkret wegen jeweiliger Überschreitung
der in der betreffenden Zone zulässigen Gebäudehöhe, auf.
2. Am 21. September 2017 erhob die A.___
dagegen Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Der Hauptantrag lautete, die
Departementalverfügung sei aufzuheben, und die Baubewilligung sei zu
bestätigen. In seiner Vernehmlassung vom 15. November 2017 beantragte das Bau-
und Justizdepartement Beschwerdeabweisung unter Kostenfolge. C.___ beteiligte
sich am Verfahren und beantragte in seiner Vernehmlassung ebenfalls
Beschwerdeabweisung unter Kostenfolge. Die Bau-, Werk- und Planungskommission
der Einwohnergemeinde B.___ verzichtete auf eine weitere Stellungnahme. Mit
Eingabe vom 21. Januar 2018 reichte die Beschwerdeführerin eine Stellungnahme
zu den eingereichten Vernehmlassungen ein.
3. Auf die weiteren Ausführungen und
Beweismittel der Parteien in ihren Rechtsschriften wird im Folgenden, soweit
notwendig, eingegangen.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Strittig ist insbesondere die
Gebäudehöhe bzw. deren Berechnungsart.
2.1 Unbestritten ist, dass sich Haus A
in der Kernzone K2 und Haus B in der Wohnzone W2a befindet. In der reinen
Wohnzone W2a sind gemäss § 4 Abs. 3 des Zonenreglementes der Gemeinde B.___
(ZR) zwei Vollgeschosse und eine Maximalhöhe von 7.5 m zulässig. Demgegenüber
gilt gemäss § 10 Abs. 2 ZR, dass in der Kernzone K2 reine Wohngebäude max. zwei
Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von 7.5 m aufweisen dürfen, während bei
gemischt genutzten Gebäuden mit mind. einem Geschoss Nichtwohnnutzung auch drei
Vollgeschosse zulässig sind und die maximale Gebäudehöhe hier 10.5 m beträgt.
2.2 Das Zonenreglement der Gemeinde B.___
(ZR) trat mit Genehmigung des Regierungsrates am 28. Februar 2000 in Kraft (RRB
Nr. 450), wobei die späteren Teilrevisionen nicht die §§ 4 und 10 ZR betrafen,
sodass die dort definierten maximalen Gebäudehöhen seit dem Jahr 2000 Geltung
beanspruchen.
Die Beschwerdeführerin beruft sich auf §
70 Abs. 1 und 2 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61). Gemäss Abs. 2
dieser Übergangsbestimmung, die am 1. März 2013 in Kraft trat, werden Gemeindereglemente
aufgehoben, soweit sie der KBV widersprechen, wobei unter anderem die
Höhenbegrenzungen der (früheren) §§ 18 und 19
sowie die Anhänge I - III
bis zur Revision der Zonenpläne in Kraft
bleiben. Da seit Inkrafttreten der Übergangsbestimmung der Zonenplan in B.___
noch nicht revidiert worden ist, gelten derzeit noch die altrechtlichen
Regelungen der KBV zur Höhenbestimmung.
2.3 Die altrechtliche Gebäudehöhe
definiert sich als Höhendifferenz zwischen dem gewachsenen oder tiefer gelegten
Terrain (massgebendes Terrain) und dem Schnittpunkt der Fassadenflucht mit der
Oberkante der Dachfläche (Art. 18 Abs. 2 aKBV sowie aAnhang I, Abbildung 5). Da
die Dachneigung überall 45° oder weniger beträgt, sind diesbezüglich zur
Bestimmung der Gebäudehöhe keine Besonderheiten zu beachten.
Als massgebendes Terrain gilt der
natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen
und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen
Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (§ 16
bis
KBV KBV). Das
massgebende Terrain ist im vorliegenden Fall unbestritten.
Gemäss § 18 Abs. 4 aKBV gilt, dass bei
der Berechnung der Gebäudehöhe Giebelfelder und kleinere Terrainvertiefungen
(wie einzelne Hauseingänge, Garageneinfahrten, Licht- und Lüftungsschächte)
nicht mitgerechnet werden.
2.4 Nach dem in diesem Punkt klaren
Anhang I (Abb. 9) zur alten KBV, den entsprechenden Richtlinien des Bau- und
Justizdepartementes und den zugehörigen Veröffentlichungen wird die
Gebäudelänge bei rückspringenden Fassaden, solange diese weniger als 45°
betragen, bis zum Ende des rückspringenden Fassadenteils gemessen. Mit anderen
Worten: Ist der Rücksprung kleiner als die Fassadenlänge des zurückversetzten
Gebäudeteils, so muss dieser Teil zur Gebäudelänge der vorderen Baute
hinzugerechnet werden und umgekehrt. Diese Länge gilt als Fassadenlänge, von
welcher der Grenzabstand zur Grundstücksgrenze zu messen ist.
Das BJD hat dies unlängst in seiner
Dokumentation zu den Baukonferenzen von November 2017 explizit festgehalten (in
Baukonferenzen November 2017 vom März 2018, S. 27 oben, Abbildung oben links,
veröffentlicht unter https://www.so.ch/online-schalter/downloadcenter/#?category=10&keyword=mitteilungsblatt_Baukonferenzen_2017.pdf).
2.5 Beim hier zur Diskussion stehenden
Gebäude liegt genau die dort beschriebene bzw. gezeichnete Situation vor.
Entgegen der im vorliegenden Beschwerdeverfahren vertretenen Auffassung der
Vorinstanz, die zur KBV und deren Anhang in offensichtlichem Widerspruch steht,
endet die Fassade nicht am Punkt, an welchem der Rücksprung beginnt (gelber
Pfeil im Plan auf Seite 3 der angefochtenen Verfügung), sondern erst am abgewinkelten
Eckpunkt zur Ost- bzw. Westfassade, sodass die Gebäudehöhe beim Haus A jeweils
um 3.175 m (resp. beim Haus B jeweils 1.4 m, siehe Plan Dachgeschoss, Plan Nr.
079-006) weiter westlich (Westseite ist höher als Ostseite) zu messen ist, wie
dies sowohl die Grundeigentümerin bzw. deren Architekt und die
erstinstanzlichen Baubehörde gemacht haben. Das Gebäude hat insgesamt nicht
acht Fassaden, wie klar aus den Grundrissen hervorgeht, sondern vier, wobei
diejenige auf der Südseite beidseitig leicht abgewinkelt ist.
Misst man im für die Höhen massgebenden
Plan 079-009 an den so festgelegten Fassadeaussenseiten (Flucht), beträgt die
Gebäudehöhe beim Haus A 9.4 m und jene beim Haus B 7.5 m. Die Maximalhöhen
beider Häuser werden daher eingehalten.
Die Beschwerde erweist sich in diesem
Punkt demnach als begründet und ist gutzuheissen.
3. Die Vorinstanz hat sich zu den
übrigen bei ihr gerügten Rechtsverletzungen in ihren weiteren Erwägungen
ausführlich geäussert.
3.1 So in Erwägung 4.2 zu den
Dachaufbauten. Ihren diesbezüglichen Überlegungen kann vollumfänglich
zugestimmt und darauf verwiesen werden. Die Dachaufbauten erfüllen die Vorgaben
des kantonalen Rechts vollumfänglich.
3.2 In Erwägung 4.1 hat die Vorinstanz
einen Fehler bei der Berechnung der anrechenbaren Bruttogeschossfläche und
folglich bei der Ausnützungsziffer eruiert, aber – weil ohnehin eine Aufhebung
der Baubewilligung erfolgen müsse – offengelassen, ob bei korrekter Berechnung
die maximale Ausnützungsziffer eingehalten würde. Eine Rückweisung zum
förmlichen Entscheid über diese Frage wäre jedoch unverhältnismässig, zumal es
zu einem Leerlauf käme, da bei der strittigen Frage, ob beim Haus A für die
Berechnung von Bruttogeschossfläche bei Untergeschossen im Rahmen von Art. 17
aKBV – und folglich auch der Ausnützungsziffer – effektiv ab der massgebenden
Oberkante der rohen Betondecke (ohne darüber liegendem Fussbodenaufbau)
ausgegangen worden oder ob die Fläche fälschlicherweise ab der Unterkante
berechnet worden ist, die Vorinstanz offensichtlich von einer falschen Annahme
ausgegangen ist.
Betrachtet man den Plan Nr. 079-008
(Schnitt A-A, Haus A), so ergibt sich ab dem Nullniveau des Erdgeschosses
(Oberkante des fertigen Fussbodens) bis zur Oberfläche des Untergeschosses eine
Höhendifferenz von total -2.88 m. Das Nullniveau und dieselbe Höhendifferenz
ist im Plan Nr. 079-010 (Haus A+B Fassade Nord) gekennzeichnet. Zieht man dort
die Linie des Nullniveaus weiter, wird ersichtlich, dass die gestrichelte
Linie, welche das BJD als Unterkante des Untergeschosses betrachtete, 13 cm
unterhalb
des Nullniveaus verläuft. Wieder zurück zu Plan 079-008 belegt dies, dass die
gestrichelte Linie (im Plan Nr. 079-010) innerhalb des 36 cm dicken
Zwischenbodens zwischen Untergeschoss und Erdgeschoss liegt. Dieser
Zwischenboden teilt sich auf in die effektive rohe Betondecke zwischen
Untergeschoss und Erdgeschoss (23 cm dick) und den Fussbodenaufbau des
Erdgeschosses (Isolation, Unterlagsboden und Bodenbelag, total 13 cm dick).
Die gestrichelte Linie im Plan Nr. 079-010
stellt somit tatsächlich die Oberkante der rohen Betondecke des Untergeschosses
dar, weshalb die Beschwerdeführerin und die bewilligende Gemeinde von
zutreffenden Annahmen ausgegangen sind und die Messungen ab den richtigen
Stellen vorgenommen haben. Die Vorinstanz hat nur aufgrund der unzutreffenden
Interpretation der Pläne auf eine Falschberechnung der Bruttogeschossfläche und
eine mögliche Verletzung der Ausnützungsziffer geschlossen; weitere Gründe sind
weder angeführt noch ersichtlich. Der private Beschwerdegegner bezieht sich bei
seiner Argumentation auf die erst künftig nach der Ortsplanungsrevision in
Kraft tretende Fassung von § 17 KBV. Die Berechnung der Ausnützungsziffer durch
die Bauherrin und die örtliche Baubehörde ist somit nicht zu beanstanden und
deren zulässiger Maximalwert wird nicht überschritten, sodass die konkrete
Ausnützungsziffer einer Baubewilligung nicht entgegensteht.
3.3 Die Vorinstanz hat sich in Erwägung
5 ihres Entscheides auch zu den angeblichen Verfahrensfehlern geäussert, welche
die örtliche Baubehörde begangen haben soll. Sie hat diese völlig zu Recht
verneint, wozu auf ihre Ausführungen verwiesen werden kann: Die Publikation des
Baugesuches erfolgte korrekt und die Baubehörde hat ihren Entscheid innert
Frist und korrekt eröffnet.
Zu Recht ist die Vorinstanz nicht darauf
eingegangen, ob die in der Gemeinde involvierten Personen geeignet seien,
Baugesuche professionell abzuwickeln. Wie das Ergebnis zeigt, haben die lokalen
Behörden sowohl das Verfahren richtig abgewickelt wie auch das massgebende
kommunale und kantonale Baurecht richtig angewendet.
4. Da Rechtsfragen im Raum standen und
es um das korrekte Lesen und Beurteilen der eingereichten Pläne ging, konnte
auf den von der Beschwerdeführerin verlangten Augenschein verzichtet werden.
5. Die Beschwerde erweist sich als
begründet und ist gutzuheissen. Die Verfügung des Bau- und Justizdepartementes
vom 12. September 2017 ist aufzuheben und die Baubewilligung der Bau-, Werk-
und Planungskommission B.___ vom 19. Januar 2017 ist zu bestätigen.
6. Gemäss § 77 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11) werden die Prozesskosten
(Gerichts- und Parteikosten) in sinngemässer Anwendung der Artikel 106-109 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung auferlegt. Den am verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der Regel keine
Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Der private Beschwerdegegner und
Einsprecher C.___ hat sich ausdrücklich am verwaltungsgerichtlichen Verfahren
beteiligt. Er unterliegt vollumfänglich, da die Beschwerde gutgeheissen und die
Baubewilligung erteilt wird.
Entsprechend dem Ausgang hat der
Beschwerdegegner C.___ deshalb die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2‘000.00
festzusetzen sind.
Die obsiegende Beschwerdeführerin A.___
macht eine Parteientschädigung geltend, welche für das Verfahren vor
Verwaltungsgericht ermessensweise auf CHF 1'800.00 (inkl. Auslagen und MWST)
festzulegen und vom Beschwerdegegner C.___ zu bezahlen ist.
Demnach wird
erkannt
:
1.    In
Gutheissung der Beschwerde der A.___ wird die Verfügung Nr. 2017/9 des Bau- und
Justizdepartementes vom 12. September 2017 aufgehoben und die Baubewilligung
der Bau-, Werk- und Planungskommission B.___ vom 19. Januar 2017 bestätigt.
2.    C.___
hat die Kosten für das Verfahren vor Verwaltungsgericht von CHF 2‘000.00
zu bezahlen.
3.    C.___
hat der A.___ für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung
von CHF 1'800.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber
Scherrer Reber                                                                 Schaad
Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 1C_13/2019 vom 19. Juni 2019 bestätigt.