so_gerichte · ZZ.1998.30 · 1998-09-09 · de
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes durch Errichten einer Böschung, Ausnützungsziffer

§ 151 PBG; §§ 17, 18 und 34 KBV. Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes. Wird entgegen den bewilligten Plänen der Baugrund so abgegraben, dass das Untergeschoss an die Ausnützungsziffer anrechenbar wird und die maximal zulässige Firsthöhe sowie die Geschosszahl überschritten sind, ist es verhältnismässig, anzuordnen, das gewachsene Terrain durch eine Böschung möglichst wieder herzustellen.

SOG 1998 Nr. 30

§ 151 PBG; §§ 17, 18
und 34 KBV.Wiederherstellung
des gesetzmässigen Zustandes. Wird entgegen den bewilligten Plänen der Baugrund
so abgegraben, dass das Untergeschoss an die Ausnützungsziffer anrechenbar wird
und die maximal zulässige Firsthöhe sowie die Geschosszahl überschritten sind,
ist es verhältnismässig, anzuordnen, das gewachsene Terrain durch eine Böschung
möglichst wieder herzustellen.

Im Jahre
1995 reichte M. Pläne eines Einfamilienhauses zur Bewilligung ein. Bei der
Nord- und der Ostfassade des Untergeschosses waren bedeutende Abgrabungen
vorgesehen. Die Baukommission teilte Herrn M. mit, das Untergeschoss müsse
wegen der Terrainveränderung als Vollgeschoss behandelt werden. Dadurch
verletze das Gesuch die Vorschriften über die Geschosszahl und die Firsthöhe.
Das Projekt könne nicht bewilligt werden. Der Beschwerdeführer änderte sein
Vorhaben ab. Das revidierte Baugesuch wies ein Untergeschoss auf, das nach den
Vorschriften der kantonalen Bauverordnung nicht anrechenbar war. Das Baugesuch
wurde bewilligt. M. erstellte sein Einfamilienhaus jedoch nach den alten, nicht
bewilligungsfähigen Plänen. Die Baukommission beschloss deshalb u.a., das
Terrain sei an der Nord- und Ostfassade gemäss den bewilligten Plänen instandzustellen,
damit die Firsthöhe eingehalten sei. Dabei werde von der natürlichen
Topographie des Terrains ausgegangen. Das Terrain der Nord- und Ostfassade sei
auf das massgebende Niveau (1.5 m unter Oberkant des Erdgeschosses)
aufzuschütten. Die Aufschüttung habe mindestens eine Böschungsneigung von 2:3
einzuhalten. M. beschwerte sich erfolglos beim Bau-Departement. Das
Verwaltungsgericht weist die durch den Bauherrn erhobene Beschwerde aus folgenden
Gründen ab:

2. Die
Parzelle des Beschwerdeführers liegt gemäss § 17 des Bau- und Zonenreglementes
der Gemeinde N. (BZR) in der Wohnzone W2r. Die maximale Firsthöhe beträgt in
dieser Zone 8 m. Da im kommunalen Recht nicht geregelt, ist die Firsthöhe nach
kantonalem Recht oberkant des Erdgeschossbodens zu messen (§ 18 Abs. 5
Kantonale Bauverordnung; KBV; BGS 711.61). Der Erdgeschossboden liegt
definitionsgemäss über dem als Geschoss nicht anrechenbaren Untergeschoss.
Dieses darf am Hang nicht mehr als 1.5 m (bis zur Oberkante der Decke gemessen)
über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen. Kleinere
Terrainvertiefungen wie einzelne Hauseingänge und Garageneinfahrten, Licht- und
Lüftungsschächte werden nicht mitgerechnet (§ 17 KBV). Durch diese Vorschriften
werden die Hauptdimension der Gebäude festgelegt. Die Vorschriften konkretisieren
die in den Plänen aufgestellte Nutzungsordnung und dienen daher neben
polizeilichen Interessen vor allem raumplanerischen Anliegen (Walter
Haller/Peter Karlen: Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1992, S. 153). Das
tiefer gelegte Terrain wird dem gewachsenen gleichgestellt, weil verhindert
werden soll, dass die reglementarisch zulässige Erscheinung der Gebäudefassade
durch übermässige Abgrabungen des gewachsenen Terrains vergrössert wird. Dies
ist auch der Grund, weshalb Gebäude- und Firsthöhe am Erdgeschossboden
anknüpfen.

3. Im
vorliegenden Fall ist der Verlauf des gewachsenen und tiefer gelegten Terrains
und die Lage der Oberkante der Erdgeschoss-Decke nicht umstritten. Es ist auch
unbestritten, dass der Beschwerdeführer durch Abgrabungen an der Nord- und
Ostfassade bewirkt hat, dass die reglementarische Firsthöhe überschritten ist,
da diese nach der Abgrabung ab Oberkante des Kellergeschosses zu messen ist.
Der Einwand des Beschwerdeführers, sein Gebäude liege in einer Zone mit
Bauvorschriften, die das zonengemässe zweigeschossige Bauen nicht erlaube, kann
in diesem Zusammenhang nicht gehört werden. Das bewilligte Bauprojekt zeigt,
dass eine vernünftige Bebauung der Parzelle ohne zusätzliche Abgrabungen
möglich gewesen wäre. Auch wenn nicht bestritten ist, dass die Baukommission in
der Vergangenheit beim Messen der Gebäudehöhe andere Massstäbe angewandt hat,
wird der vorliegende Verstoss gegen die Bauvorschriften nicht geheilt. Die neue
Messweise war dem Beschwerdeführer vor der Planung seines Hauses bekannt. Er
gesteht zudem zu, dass sich die Baukommission seit 1995 gesetzes- und
reglementskonform verhält. Er kann sich deshalb nicht auf die Gleichbehandlung
im Unrecht berufen.

Der
Beschwerdeführer ist grundsätzlich bereit, seinen Beitrag zur Wiederherstellung
des gesetzmässigen Zustandes zu leisten. Seine Beschwerde richtet sich nicht
grundsätzlich gegen die Wiederherstellungsverfügung. Er möchte jedoch im
Bereich des Zugangs zur Einliegerwohnung den Böschungsfuss mit einer Sockelmauer
verkürzen.

Das
bewilligte Bauprojekt weist an der Nord- und Ost-Fassade einen maximal 1.5 m
sichtbaren Sockel auf. Nachdem das Gelände zusätzlich abgegraben wurde, ist an
diesen Fassaden ein 2.75 m hoher Sockel sichtbar. Die Abgrabung erstreckt sich
bis an die Parzellengrenze. Dies widerspricht der bewilligten Umgebungsgestaltung.
Eine vollständige Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes würde eine
Aufschüttung der gesamten Abgrabung bis auf das Niveau -1.5 m bedingen. Die
Baubehörde hat eine wohlwollende Form der Wiederherstellung verfügt und
lediglich eine Anböschung an die Fassade im Verhältnis 2 : 3 verlangt.

Die vom
Beschwerdeführer beantragte zusätzliche Erleichterung an der Nordfassade seines
Gebäudes kann aus folgenden Gründen nicht bewilligt werden: Die vorgeschlagene
Verkürzung der Böschung mit einer Stützmauer hat zur Folge, dass im
baurechtswidrigen Bereich eine "vorgesetzte" Fassade an Stelle der
abgedeckten Fassade in Erscheinung tritt. Die Abgrabungsregel, welche besagt,
dass baulich nicht in Erscheinung treten soll, was früher gewachsenes Terrain
war, wird erneut verletzt. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die
Vorinstanzen an der Fassade auf der Erstellung eines natürlichen
Geländeverlaufs bestehen.

Am Augenschein sind keine gewichtigen privaten
Interessen des Beschwerdeführers sichtbar geworden, die nach weiteren
Konzessionen der Baubehörde rufen würden. Die Zufahrt zum Untergeschoss wird
durch die Wiederherstellungsverfügung nicht verunmöglicht. Die Wendemöglichkeit
vor der Garage im Untergeschoss bleibt erhalten. Der vom Beschwerdeführer
gewünschte Abstellplatz direkt vor der Türe des Untergeschosses bringt ihm nur
einen kleinen zusätzlichen Nutzen. Die Anordnungen der Baubehörde sind deshalb
verhältnismässig und die gewichtigen öffentlichen Interessen an der
Wiederherstellung überwiegen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 9. September 1998