so_gerichte · VWBES.2016.402 · 2017-04-10 · de

Baubewilligung / Neubau Zweifamilienhäuser

Solothurn Verwaltungsgericht 10.04.2017 VWBES.2016.402
Soleure Verwaltungsgericht 10.04.2017 VWBES.2016.402
Soletta Verwaltungsgericht 10.04.2017 VWBES.2016.402

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
10. April 2017
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Stöckli
Oberrichter Kamber
Gerichtsschreiber Schaad
In Sachen
A.___
vertreten durch Rechtsanwalt Marc Aebi, Solothurn
Beschwerdeführerin
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Bau-
und Werkkommission B.___,
vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Harald
Rüfenacht, Solothurn
3.    C.___
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
/ Neubau Zweifamilienhäuser
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. C.___ reichte am 19. Februar 2016 ein
Gesuch um Baubewilligung für zwei Zweifamilienhäuser (je mit Garage) auf GB […]
Nr. 1400 ein. Das Baugesuch wurde am 3. März 2016 publiziert. Fristgerecht
erhob die Eigentümerin des Nachbargrundstücks, A.___, Einsprache. Sinngemäss
und im Wesentlichen wurde geltend gemacht, § 2 Abs. 3 des kommunalen
Zonenreglements 2010 (vom Regierungsrat am 12. März 2013 genehmigt) werde durch
das Bauvorhaben missachtet. Der vorgesehene Baukörper rage weit in den südlichen
Teil der Parzelle hinein, wodurch die Absicht, den prägenden Dorfeingang zu
schützen, vereitelt werde.
2. Mit Verfügung vom 18. April 2016
bewilligte die B.___ das Bauvorhaben unter Auflagen und Bedingungen. Sie hiess
die Beschwerde insofern teilweise gut, als sie verlangte, das Gebäude B müsse
«ca. 1.50 m nach Norden geschoben werden». Eine weitere Auflage forderte die
Umplanung des Vorgartenbereichs südlich der Liegenschaften, dergestalt, dass
dieser «Hofstattcharakter» erhalte.
3. Gegen diesen Entscheid gelangte A.___
ans kantonale Bau- und Justizdepartement (BJD).
4. Nach Durchführung eines Augenscheins
mit Parteiverhandlung am 21. September 2016 stellte das BJD in seiner Verfügung
vom 19. Oktober 2016 zwar eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der
Beschwerdeführerin fest, was im Kostenpunkt berücksichtigt wurde. Materiell
aber wies das Departement die Beschwerde ab.
5. Mit Beschwerde vom 31. Oktober 2016  beantragte
A.___ dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Departementsentscheids. Die Baubewilligung
für das umstrittene Vorhaben sei nicht zu erteilen. Sinngemäss machte sie geltend,
die Auslegung des Zonenreglements durch die Vorinstanzen sei falsch. GB […] Nr.
1400 dürfe nur im nördlichen Teil überbaut werden. Die vorgesehene Lage von Gebäude
B trage dem nicht Rechnung.
6. Die Bauherrschaft schloss am 17.
November 2016 auf Abweisung der Beschwerde und stellte den Antrag, es sei
verfahrensleitend festzustellen, dass sich die Beschwerde nur gegen Haus B
wende und die Baubewilligung für Haus A in Rechtskraft erwachsen sei.
7. Auch die B.___ liess mit Eingabe vom
23. November 2016 die Abweisung der Beschwerde beantragen. Desgleichen stellte
das BJD am 12. Dezember 2016 Antrag auf Abweisung der Beschwerde.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz,
GO, BGS 125.12). A.___ ist als unmittelbare Nachbarin des umstrittenen
Bauvorhabens durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert. Auf die
Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
2. Vorab ist festzuhalten, dass strittig
einzig der Bau bzw. die Lage von Haus B ist. Die Rechtmässigkeit von Haus A
steht nicht zur Diskussion und ist nicht Verfahrensgegenstand. Die
Baubewilligung dafür ist in Rechtskraft erwachsen.
3.1 Uneinig sind sich die Parteien über
die Auslegung der massgeblichen Zonenvorschrift. § 2 Abs. 3 des kommunalen
Zonenreglements 2010 (nachfolgend ZR) lautet:
Die Bauten auf der Parzelle GB Nr. 1400
haben folgende Anforderungen zu erfüllen:
-
Der heute prägende
Dorfeingang mit dem Bauernhof auf der Parzelle GB Nr. 1401 und seiner
Bepflanzung muss von der […] aus (von Westen herkommend) ganzheitlich
ersichtlich sein.
-
Die Bauten müssen im
nördlichen Teil der Parzelle erstellt werden.
-
Die Bepflanzung im
südlichen Teil der Parzelle muss im Sinne einer Hofstätte erstellt werden.
Nach Auffassung der Beschwerdeführerin
ist das 2. Lemma so zu verstehen, dass die Parzelle Nr. 1400 quasi zu halbieren
ist und Bauten nur in der nördlichen Hälfte erstellt werden dürfen. Werde eine
Parzelle im Zonenreglement in zwei Teile getrennt, könne der nördliche Teil
maximal die nördlich gelegene Hälfte der Parzelle bezeichnen. Mindestens
diejenige Landfläche, die ab der nördlich gelegenen Hälfte der Parzelle beginne,
stelle den südlichen Teil dar.
Demgegenüber stellen sich die
Vorinstanzen wie auch die private Beschwerdegegnerin sinngemäss auf den
Standpunkt, der massgebliche Zweck der Norm liege im Sichtschutz des prägenden
Dorfeingangs und des Bauernhofs auf GB Nr. 1401. Die Grenze zwischen dem
nördlichen und dem südlichen Teil würde einer Sichtberme ähneln, welche diesen
Sichtschutz gewährleiste. Hätte der Gemeinderat eine klare Trennlinie gewollt,
hätte er beispielsweise eine Baulinie festlegen können.
3.2 Ein Gesetz bzw. eine Norm ist in
erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach Wortlaut, Sinn und Zweck
und den ihm zu Grunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen
Verständnismethode auszulegen. Auszurichten ist die Auslegung auf die ratio
legis, die zu ermitteln dem Gericht allerdings nicht nach den subjektiven
Wertvorstellungen der Richter aufgegeben ist, sondern nach den Vorgaben des
Gesetzgebers (hier des Gemeinderats, der das ZR am 29. August 2011 beschlossen
hat). Die Auslegung des Gesetzes ist zwar nicht entscheidend historisch zu orientieren,
im Grundsatz aber dennoch auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die
damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen auszurichten, da sich die Zweckbezogenheit
des rechtsstaatlichen Normverständnisses nicht aus sich selbst begründen lässt,
sondern aus den Absichten des Gesetzgebers abzuleiten ist, die es mit Hilfe der
herkömmlichen Auslegungselemente zu ermitteln gilt. Die Gesetzesauslegung hat
sich vom Gedanken leiten zu lassen, dass nicht schon der Wortlaut allein die
Rechtsnorm darstellt, sondern erst das an Sachverhalten verstandene und
konkretisierte Gesetz. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im
normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis mit Blick auf
die ratio legis. Dabei befolgt das Bundesgericht einen pragmatischen
Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen
Auslegungselemente einer hierarchischen Prioritätsordnung zu unterstellen. Die
Gesetzesmaterialien können beigezogen werden, wenn sie auf die streitige Frage
eine klare Antwort geben (statt vieler: BGE 133 III 175 E. 3.3.1 S. 178; Urteil
1C_442/2008 vom 9. Juli 2009 E. 2.1).
3.3 Das BJD hat sich im angefochtenen
Entscheid an diese Auslegungsregeln gehalten. Gleichzeitig hat es auch der
Gemeindeautonomie beim Erlass kommunaler Vorschriften Rechnung getragen und
erklärt, es auferlege sich bei der Überprüfung solcher Vorschriften eine
gewisse Zurückhaltung und überlasse den Gemeinden einen Beurteilungsspielraum
bei der Auslegung des von dieser kompetenzmässig erlassenen Rechts. Erscheine
eine Auslegung der Gemeinde als rechtlich vertretbar, bestehe für das BJD kein
Raum für eine abweichende Interpretation. Diese Zurückhaltung sei allerdings
nur geboten, wenn es um die Auslegung unbestimmter Begriffe des kommunalen
Rechts gehe, sowie bei eigentlichen Ermessensentscheiden. Damit hat das BJD
seine Kognition treffend dargelegt. Erst recht gilt die Einschränkung der
Überprüfungsbefugnis für das Verwaltungsgericht (vgl. § 67
bis
Abs. 1
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes, VRG, BGS 124.11).
3.4 Von einem klaren Wortlaut kann bei §
2 Abs. 3 ZR nicht die Rede sein. Eine (zenti)metergenaue Halbierung der Parzelle
in einen Nord- und einen Südteil wird im Text jedenfalls nicht verlangt. Da die
Vorschrift relativ jung ist (das Zonenreglement wurde am 12. März 2013 vom
Regierungsrat genehmigt), drängt sich vorab die Frage nach dem Willen des
Gemeinderats bei Erlass der Normen auf.
Materialien, die erklären würde, wie es
zur umstrittenen Formulierung gekommen ist, finden sich keine in den Akten.
Anlässlich des vom BJD durchgeführten Augenscheins wurde aber der
Gemeindepräsident zur Entstehungsgeschichte von § 2 Abs. 3 ZR befragt. Die
Gemeinde selber hätte sich offenbar mit einer Baulinie von 4 m begnügt.
Die jetzige Regelung sei auf Intervention des Amts für Denkmalpflege und
Archäologie zustande gekommen. Dieses habe sich dafür eingesetzt, den prägenden
Dorfeingang und insbesondere das für diese Region charakteristische Dach des
Bauernhauses zu schützen. Entsprechend diene die Aufteilung in einen
«nördlichen» und einen «südlichen» Teil der Parzelle nur der Sicherstellung,
dass die Einsicht auf das Dach des Bauernhauses gewährleistet sei. Es handle
sich nicht um eine Trennung in zwei gleich grosse Parzellenteile. Dies ergebe
sich schon daraus, dass keine Baulinie mitten durch das Grundstück gezogen
worden sei. Zudem diene die nun getroffene Lösung mit der verlangten
Bepflanzung im Sinne einer Hofstätte ebenfalls der Erhaltung des ländlichen
Charakters des Dorfeingangs.
Aufgrund dieser Äusserungen des
Gemeindepräsidenten liegt der Schluss schon nahe, dass die Beschwerdeführerin
mit ihrer Auslegung nicht durchdringt.
3.5 Von der Systematik her kommt dem 1.
Lemma von § 2 Abs. 3 ZR die wichtigste Bedeutung zu, denn daraus ergibt sich
der Hauptzweck der Zonenvorschrift: Die Sicht auf den prägenden Dorfeingang
samt dem Bauernhof der Beschwerdeführerin und seiner Bepflanzung soll von
Westen her gewährleistet werden. Die beiden anderen Lemmas zeigen dann auf, wie
dieser Sichtschutz erreicht werden soll: Eine Überbauung auf GB Nr. 1400 muss
von Nordteil der Parzelle her angegangen werden. Solange die Sicht auf den
Dorfeingang und das prägende Bauernhaus (bzw. dessen Dach, dazu sogleich)
gewahrt bleibt, bestehen keine weitergehenden Platzierungsvorgaben für eine
Baute auf GB Nr. 1400. Wäre eine exakte Trennung, eine genaue Vorgabe für die
Lage einer Überbauung gewollt gewesen, hätte dies mittels Baulinie, Skizzierung
eines Baufelds oder Zonierung einfach erreicht werden können (siehe E. 9 des
angefochtenen Entscheids). Eine solche Bindung des Grundeigentümers (also der Beschwerdegegnerin)
war aber nicht beabsichtigt. Logische Folge der Bebauungsbeschränkung auf den
Nordteil ist hingegen, dass im südlichen Parzellenteil höchstens eine
Bepflanzung in Frage kommt bzw. sogar verlangt wird – und diese soll wiederum
den ländlichen Charakter des Dorfes widerspiegeln und darum im Sinne einer
Hofstatt erfolgen. Die Auslegung der «Hofstätte» muss nicht nach Lexikon,
sondern im Kontext der kantonalen Praxis und der örtlichen Gegebenheiten
erfolgen. Hier widersprechen sich die Beschwerdeführerin und das BJD nur
scheinbar. Mit den vom BJD in seiner Stellungnahme vom 17. Januar 2017
erwähnten vereinzelten Hochstammbäumen auf einer Wiese wird das Bild eines
(zumindest früher) von landwirtschaftlichen Betrieben geprägten Dorfes
erhalten. Locker mit Obstbäumen bepflanzte Wiesen grenz(t)en oft an Bauernhäuser
an. Eine Hofstattbepflanzung des südlichen Teils von GB Nr. 1400 unterstreicht
zusammen mit dem Bauernhaus auf GB Nr. 1401 von Westen her kommend den Eindruck
eines bäuerlichen Dorfes noch. Mit einer derartigen Hofstattbepflanzung geht
aber unweigerlich eine gewisse Minderung des von der Beschwerdeführerin
geforderten umfassenden Sichtschutzes einher. Der Gemeinde und dem BJD ist
darin zuzustimmen, dass prägendes Element sowohl des Dorfeingangs wie auch des
Bauernhauses auf GB Nr. 1401 dessen grosses Walmdach ist. Die Fotos vom
Augenschein der Vorinstanz belegen dies: Von der Fassade des Bauernhauses ist
auch ohne Überbauung auf GB Nr. 1400 so gut wie nichts erkennbar, allein schon
aufgrund der parzelleneigenen Bepflanzung auf GB Nr. 1401 (die mittlerweile
offenbar zu grossen Teilen beseitigt wurde). Was heraussticht, ist das für den
Bucheggberg typische Dach. Und die Sicht darauf wird auch durch das Projekt der
Beschwerdeführerin nicht beeinträchtigt.
3.7 Sowohl die historische wie die
systematisch-teleologische Auslegung zeigen, dass die Schlussfolgerungen der
Gemeinde wie auch des BJD überzeugen. Da die Gemeinde ihr Ermessen weder
missbraucht noch über- oder unterschritten hat, bestand für das BJD kein
Anlass, deren Auslegung zu bemängeln. Die Vorinstanzen haben sich keine
Rechtsverletzung vorwerfen zu lassen. Dass der Sachverhalt unrichtig oder
unvollständig festgestellt worden wäre, macht die Beschwerdeführerin zu Recht
nicht geltend.
4. Durften Gemeinde und BJD § 2 Abs. 3
ZR den Sinn beimessen, wie sie es getan haben, durften sie auch die
Bewilligungsfähigkeit von Haus B bejahen. Die Erschliessung des Projekts
erfolgt nordseitig über den […]. Dass die Sicht auf das auffällige Dach des
Bauernhauses und den Dorfeingang auch nach Realisierung der Baute vollumfänglich
erhalten bleibt, hat das BJD anlässlich des Augenscheins festgestellt. Aufgrund
der Pläne und der Fotodokumentation in den Akten ist dies nicht zu beanstanden.
Hervorzuheben ist dabei insbesondere der Plan «Situation Sichtparameter» vom
15. Juni 2016, der von vier verschiedenen Standorten aus mittels Sichtweiten
aufzeigt, dass die Überbauung auf der Parzelle der Beschwerdegegnerin weder den
Blick auf GB Nr. 1401 mit seinem Bauernhaus noch auf den Dorfeingang beeinträchtigt.
Sämtliche Bilder zeigen aber auch, dass zumindest im damaligen Zeitpunkt gerade
die Bepflanzung der Parzelle GB Nr. 1401 massgeblich dazu beigetragen hat, dass
die Fassade des Bauernhauses zu grossen Teilen gar nicht zu sehen war. Zu Recht
hält die Gemeinde der Beschwerdeführerin entgegen, ihre restriktive Auslegung
von § 2 Abs. 3 ZR würde eine Überbauung von GB Nr. 1400 gänzlich
verunmöglichen. Müsste das gesamte Bauernhaus aus sämtlichen Blickwinkeln zu
sehen sein, dürfte die Parzelle der Beschwerdegegnerin weder bebaut noch im
Sinn einer Hofstatt bepflanzt werden. Als mögliche Nutzung verbliebe wohl nur
Blumen- und Gemüseanbau. Mit «ganzheitlich» im 1. Lemma von § 2 Abs. 3 ZR kann
nur gemeint sein, dass der Gesamteindruck (typisches Bucheggberger Bauerndorf)
bei Einfahrt ins Dorf gewahrt bleiben muss, ein Eindruck, der massgeblich durch
das Bauernhaus der Beschwerdeführerin geprägt wird. Und herausstechendes
Merkmal dieses Hauses ist eben sein Dach.
5. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat  die Beschwerdeführerin
die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1‘500.00 festzusetzen sind.
Parteientschädigungen sind keine zuzusprechen: Die private Beschwerdegegnerin
war nicht anwaltlich vertreten. Und der Gemeinde ist in Anwendung von § 77 Abs.
2 VRG keine Parteientschädigung zuzusprechen, zumal die Rechtslage eine
anwaltliche Vertretung nicht unbedingt notwendig machte. Die Gemeinde hat ihre
Anliegen vor dem BJD bereits überzeugend selber vertreten.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerdeführerin hat die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1‘500.00 zu bezahlen.
3.
Parteientschädigungen werden keine
zugesprochen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige
Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel
und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des
Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber
Scherrer Reber                                                                 Schaad
Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 1C_272/2017 vom 17. Januar 2018 bestätigt.