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Ausweisung und Vollstreckung

Solothurn Obergericht Zivilkammer 11.09.2017 ZKBES.2017.124

Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
11. September 2017
Es wirken mit:
Präsident Frey
Oberrichter Müller
Oberrichterin Jeger
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
1.
A.
___,
2.
B.
___,
Beschwerdeführer
gegen
C.___ GmbH
,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus
Spielmann,
Beschwerdegegnerin
betreffend
Ausweisung
und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
I.
1. Die C.___ GmbH (im Folgenden die
Gesuchstellerin) reichte am 5. Juli 2017 beim Richteramt Olten-Gösgen ein
Ausweisungsgesuch gegen A.___ und B.___ (im Folgenden die Gesuchsgegner) ein
und verlangte die Räumung der von diesen gemieteten 3 ½-Zimmerwohnung,
u.K.u.E.F.
2. Die Gesuchsgegner reichten keine
Stellungnahme ein.
3. Mit Urteil vom 25. August 2017 hiess
die Amtsgerichtspräsidentin das Ausweisungsbegehren gut, wies die Gesuchsgegner
aus dem Mietobjekt aus und verpflichtete sie dazu, die Gerichtskosten von CHF
650.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) und der Gesuchstellerin eine
Parteientschädigung in der Höhe von CHF 300.00 zu bezahlen.
4. Die Gesuchsgegner reichten dagegen am
5. September 2017 (Postaufgabe) beim Obergericht eine Einsprache ein. Darin
bringen sie vor, die Gesuchstellerin habe ihnen gesagt, sie könnten bleiben,
wenn sie die offenen Mieten bezahlen würden.  Darauf hätten sie am 28. Juli
2017 CHF 4'200.00 eingezahlt. Sie seien schockiert gewesen, als sie am 31.
August 2017 den eingeschriebenen Brief abgeholt hätten. So schnell könnten sie
die Wohnung nicht leerräumen. Die Gesuchstellerin habe gesagt, sie sollten die
Wohnung leeren und keine Aufräum- und Putzarbeiten machen, da sie dies mit dem
hinterlegten Depot machen möchte. Damit seien sie (die Gesuchsgegner) nicht
einverstanden. Sie hätten die Wohnung geleert und für die Entsorgung ca. CHF
200.00 ausgegeben. Sie möchten die Wohnung selber in Stand setzen. Daraufhin
stellen die Gesuchsgegner die Anträge, es sei ihnen noch etwas Zeit zu geben,
die Wohnung in Ordnung zu bringen, die Gesuchstellerin solle die Gerichtskosten
selber tragen und mit der Parteientschädigung seien sie auch nicht
einverstanden, da die Gesuchstellerin sie hereingelegt habe.
5. Die Gesuchsgegner erklären zwar, dass
sie gegen das Urteil Einsprache erheben wollen. Sie stellen jedoch keinen
ausdrücklichen Antrag auf Aufhebung der Ausweisung. Auch der Antrag, noch
länger in der Wohnung bleiben zu können, um diese in Ordnung zu bringen, zielt
nicht darauf hin, die Ausweisung aufzuheben und noch länger in der Wohnung zu
wohnen. Nicht einverstanden sind die Gesuchsgegner einzig mit der ihnen
gesetzten Auszugsfrist sowie mit den Kostenfolgen der Ausweisung. Es ist
deshalb davon auszugehen, dass sich die Einsprache, die als Beschwerde zu
behandeln ist, gegen diese Punkte richtet, die Ausweisung selbst aber nicht
mehr angefochten wird.
6. Mit der Beschwerde können unrichtige
Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden (Art. 320 Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272). Im
Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei
hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung,
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene
Entscheid ihrer Ansicht nach leidet. Es besteht eine Rügepflicht. Die angerufenen
Beweismittel sind zu benennen. Blosse Verweise auf die Vorakten sind
unzureichend (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm
et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016,
Art. 321 ZPO N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO
neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht
dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des
erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle
des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O.,
Art. 326 N 3).
7. Die Vorderrichterin führte zur
Begründung des angefochtenen Urteils aus, die Gesuchstellerin habe den
Gesuchsgegnern mit Schreiben vom 12. Januar 2017, 21. Februar 2017 und 18.
April 2017 entsprechend Art. 257d Abs. 1 OR je einzeln eine Frist zur Zahlung
der ausstehenden Mietzinse gesetzt und zugleich die Kündigung angedroht. Nach
Ablauf der Zahlungsfrist habe die Gesuchstellerin das Mietverhältnis wiederum
je einzeln mittels gesetzlichem Kündigungsformular vom 26. Mai 2017 per 30.
Juni 2017 in Anwendung von Art. 257d Abs. 2 OR gekündigt. Die Kündigung sei
unangefochten geblieben und sei somit rechtswirksam, weshalb die Gesuchsgegner
ab dem 1. Juli 2017 keinen Rechtstitel zum Verbleib im Mietobjekt mehr
besässen. Entsprechend diesem Ausgang des Verfahrens auferlegte sie die Prozesskosten
den Gesuchsgegnern.
8.1 Auf diese vollständig zutreffenden vorinstanzlichen
Erwägungen gehen die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerdeschrift mit keinem
Wort ein. Folglich lässt sich ihrer Eingabe nicht substantiiert entnehmen,
inwiefern die Vorderrichterin das Recht unrichtig angewendet oder den
Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt haben soll. Beschwerdegründe
werden keine angerufen. Insbesondere legen die Gesuchsgegner mit keinem Wort
dar, inwiefern die Vorderrichterin bei der Festsetzung der Ausweisungsfrist das
Recht falsch angewandt haben soll. Den Anforderungen an eine Beschwerde ist
damit offensichtlich nicht Genüge getan. Auf die Beschwerde kann deshalb nicht
eingetreten werden.
8.2 Zudem haben die Gesuchsgegner am
erstinstanzlichen Verfahren gar nicht teilgenommen und folglich keine
Stellungnahme eingereicht. Ihre neuen, erstmals im Beschwerdeverfahren
vorgetragenen Tatsachenbehauptungen und Beweismittel sind deshalb unzulässig. Darüber
hinaus bestreiten die Gesuchsgegner mit ihren neuen Vorbringen auch gar nicht, dass
eine gültige Kündigung vorlag. Selbst wenn ihre Darstellung zutreffen würde,
hatten sie das Verfahren veranlasst und hielten sich im Zeitpunkt der
Einreichung des Ausweisungsbegehrens unberechtigt in der Wohnung auf. Auch bei
dieser Sachlage hätten sie die Prozesskosten übernehmen müssen.
9. Die Beschwerde erweist sich bei
dieser Sachlage sofort als offensichtlich unzulässig und unbegründet. Auf die
Einholung einer Beschwerdeantwort der Gegenpartei kann somit verzichtet werden
(Art. 322 ZPO). Die Beschwerde kann sogleich abgewiesen werden, soweit
überhaupt darauf einzutreten ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer
Entscheidgebühr von CHF 250.00 erliegen bei diesem Ausgang unter solidarischer Haftbarkeit
den Gesuchsgegnern.
10. In Bezug auf die Rückgabe der
Wohnung, insbesondere deren Reinigung und die Kaution sind die Parteien noch auf
Folgendes hinzuweisen: Es ist Aufgabe des Mieters, die Mietwohnung zu reinigen,
denn er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem
vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 des Obligationenrechts, OR;
SR 220). Die Kaution kann der Vermieter nur beanspruchen, wenn der Mieter
seinen Pflichten nicht nachkommt. Die Kaution hat der Vermieter nach Art. 257e
Abs. 1 OR bei einer Bank auf den Namen des Mieters hinterlegen müssen. Die Bank
darf die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen
rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben.
Wenn der Vermieter innert Jahresfrist keine Ansprüche gegen den Mieter
rechtlich geltend macht, so kann dieser von der Bank die Kaution der Sicherheit
verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR).
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.
2.
A.___ und B.___ haben die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 250.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu
bezahlen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert liegt unter
CHF 15’000.00.
Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts
Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber
Frey                                                                                  Schaller