so_gerichte · ZZ.1999.38 · 2000-03-01 · de
Grenzabstand, Anrechnung einer Garage an die Geschosszahl in einer Hanglage

§§ 17, 22 KBV. Ein kleiner Anbau an ein Wohnhaus darf in den Grenzabstand hineinragen, wenn weder dessen öffentliche noch die private Funktion beeinträchtigt wird (E. 2). An einer Hanglage wird eine Garagenbaute nur dann nicht an die Geschosszahl angerechnet, wenn sie sowohl in der horizontalen als auch in der vertikalen Raumlage erheblich vom untersten Geschoss der zugehörigen Wohnbaute abweicht. Massgebend ist die optische Erscheinung des Baukörpers (E. 3 f. ).

SOG 1999 Nr. 38

§§ 17, 22 KBV.Ein kleiner Anbau an ein Wohnhaus darf in den
Grenzabstand hineinragen, wenn weder dessen öffentliche noch die private
Funktion beeinträchtigt wird (E. 2). An einer Hanglage wird eine Garagenbaute
nur dann nicht an die Geschosszahl angerechnet, wenn sie sowohl in der
horizontalen als auch in der vertikalen Raumlage erheblich vom untersten
Geschoss der zugehörigen Wohnbaute abweicht. Massgebend ist die optische Erscheinung
des Baukörpers (E. 3 f. ).

Die R. AG
plante an einer Hanglage in G. den Bau zweier Doppel-Einfamilienhäuser. Die
zugehörigen und notwendigen Autoeinstellplätze wurden auf Niveau Untergeschoss
der oberen Baute vorgelagert. Auf Beschwerde aus der Nachbarschaft hin hob das
Bau-Departement die Bewilligung auf, genehmigte aber ein abgeändertes
Bauvorhaben, welches eine statische und funktionale Unabhängigkeit von Wohn-
und Garagenbaute auswies. Eine gegen diesen Entscheid gerichtete
Verwaltungsgerichtsbeschwerde hiess das Gericht aus folgenden Erwägungen gut:

2. Die
Beschwerdeführer rügen zunächst die Verletzung des gesetzlich normierten
Mindestgrenzabstandes zwischen der projektieren Wohnbaute Nr. 2 und der
östlichen Nachbarparzelle GB Nr. 1000.

a) Die
Wohnbaute Nr. 2 besitzt gegen Osten eine dreigeschossige Fassade (zwei
Vollgeschosse und ein nicht anrechenbares Dachgeschoss) mit einer Gesamtlänge
von 11 m. Aus dieser Fassade ragt auf Niveau Erdgeschoss ein eingeschossiger,
im Grundriss dreieckförmiger Anbau mit einer Tiefe von 0.85 m. Die Kante dieses
Anbaus bildet den östlichsten Punkt dieser Fassade. Die Beschwerdeführer sind
nun der Auffassung, dass zur Bestimmung des Grenzabstandes ab diesem Punkt von
einer zweigeschossigen Fassade ausgegangen werden müsse. Somit betrage der
Grenzabstand gemäss Tabelle im Anhang II zur KBV 3.00 m; die projektierte Baute
weise aber lediglich einen Abstand zur Grenze von 2.75 m auf und sei daher
nicht gesetzeskonform. Die Beschwerdegegnerin und das Bau-Departement bestimmen
demgegenüber den Grenzabstand für diese Fassade gemäss Abb. 2 f. Anhang II KBV,
gehen also für die Ostfassade von einem höhenmässig gestaffelten Baukörper aus.

b) Gemäss §
22 Abs. 1 KBV werden offene Hauseingänge, Dachvorsprünge und Balkone nur soweit
für die Bestimmung des Grenzabstandes berücksichtigt, als dass ihre Ausladung
1.20 m übersteigt. Diese Norm lässt sich bei einer grammatikalischen Auslegung
nicht auf den vorliegenden Sachverhalt anwenden. Weder handelt es sich beim
Anbau im vorliegenden Fall um ein offenes noch um ein von der (abschliessenden)
Aufzählung genanntes Bauteil. Anders bei Berücksichtigung der Ratio legis: Die
Bestimmung macht deutlich, dass der Gesetzgeber in beschränktem Mass das
Hineinragen von gewissen Bauteilen in den Grenzabstand erlaubt. Die
solothurnische Bauverordnung wie auch die Baureglemente der meisten bernischen
Gemeinden (vgl. Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern
1995, Art. 12 N 8) beschränken sich dabei auf offene Bauteile; andere Erlasse
(vgl. § 260 ZH-PBG; § 23 der Bauordnung der Stadt Zug) erlauben auch
geschlossenen Bauteilen das Hineinragen in den Grenzabstand. Gemeinsam ist
allen der Grundgedanke, dass bei untergeordneten vorstehenden Fassadenteilen
nicht die Baute insgesamt zurückgesetzt werden muss.

c) In Anhang
II Abb. 3 und 4 der KBV wird die Bestimmung des Grenzabstandes für in der Höhe
gestaffelte Baukörper veranschaulicht. Dabei muss für jede Geschosszahl mit der
dafür massgebenden Gebäudelänge der Grenzabstand separat bestimmt werden. Das
Studium der Baueingabepläne macht sofort deutlich, dass es sich bei der
Wohnbaute Nr. 2 nicht um eine höhenmässig gestaffelte Baute im eigentlichen
Sinn handelt. Anders als bei der Westfassade der Baute Nr. 1 erscheint der
kleine Anbau als derart untergeordnet, dass er weder optisch noch rechtlich eine
Staffelung des Gebäudes in der Höhe bewirkt.

d) Da weder
§ 22 noch Anhang II KBV eine sachgerechte Erfassung des Anbaus erlauben, ist
Folgendes zu beachten:

Die ratio
legis von § 22 KBV erlaubt das Hineinragen von Bauteilen in den Grenzabstand.
Aus den Planunterlagen geht klar hervor, dass der kleine Anbau weder die
öffentlichen (v.a. Schutz des Nachbarn vor Schattenwurf) noch die privaten
Funktionen des gesetzlichen Grenzabstandes beeinträchtigt. Die hilfsweise
Bestimmung des Grenzabstandes analog der Methode für höhenmässig gestaffelte
Baukörper gemäss Anhang II KBV zeigt, dass die Abstandsvorschriften zum
Nachbargrundstück eingehalten werden. (...)

3. Die
Beschwerdeführer rügen die von der Vorinstanz angewandte Methode zur Bestimmung
der Geschossanzahl bei den Wohnbauten Nr. 1 und 2.

a) Nach
Meinung der Beschwerdeführer handelt es sich bei den beiden Wohnbauten Nr. 1
und 2 um dreigeschossige Baukörper, die in der zweigeschossigen Wohnzone W2
gemäss Zonenplan von G nicht zulässig seien. Sie begründen ihre Auffassung u.a.
mit dem Hinweis auf das vom Bau-Departement als dreigeschossig qualifizierte
erste Bauprojekt, welches sich in seiner äusseren Erscheinung kaum vom nun
vorliegenden Projekt unterscheide. Die Bauten Nr. 1 und 2 seien trotz der vorgenommenen
Modifikationen noch immer dreigeschossig.

b) Das
Bau-Departement beurteilt die Garagenbaute als funktional selbstständige Baute,
die teils unterirdisch, teils eingeschossig sei und daher nicht als Geschoss zu
zählen sei. Die Wohnbauten Nr. 1 und 2 seien daher zweigeschossig und somit
zonenkonform (...)

4.a) Mit den
Änderungen gegenüber dem ursprünglichen Projekt wurde die Garage statisch vom
Wohngebäude (Haus Nr. 1 und 2) getrennt; zudem wurde auf den direkten Zugang
von der Garage zu den Untergeschossen der beiden Wohnungen verzichtet. (...)
Die Beschwerdegegner unterteilen also gedanklich die Garagenbaute in einen
unterirdischen Teil, der gemäss § 22 Abs. 6 KBV keinen Grenzabstand einhalten
muss, und einen eingeschossigen oberirdischen Teil, für den die
Abstandsvorschriften gelten.

b) Sowohl
Beschwerdeführer als auch -gegner verweisen auf ein früheres Urteil des
Verwaltungsgerichts, worin ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass die (v.a.
optische) Erscheinung der Baute für die Bestimmung der Anzahl Geschosse von
massgeblicher Bedeutung ist. Das Studium der Pläne macht deutlich, dass auch
das modifizierte Projekt von der Talseite her eindeutig als dreigeschossige
Baute wahrgenommen wird, die zudem noch über ein ausgebautes, wenn auch nicht
anrechenbares, Dachgeschoss verfügt. An dieser Wahrnehmung vermögen nicht
sichtbare Massnahmen, wie die statische Trennung von Wohn- und Garagenbaute
nichts zu ändern. Auch der Umstand, dass die Garagenbaute gegen Osten stärker
mit (aufgeschüttetem) Erdreich überdeckt wird, ändert die vorstehende
Beurteilung nicht. An einer Hanglage ist v.a. die talseitige Süd-Ansicht für
die Beurteilung entscheidend.

Anders liegt
jener Fall, bei dem die Garagenbaute nicht nur in der horizontalen, sondern
auch in der vertikalen Raumlage erheblich vom untersten Geschoss der
zugehörigen Wohnbaute abweicht. Erst dann erscheint es gerechtfertigt, von zwei
eigenständigen Baukörpern auszugehen, deren Geschosszahlen individuell zu
bestimmen sind. (...)

d) Da in der fraglichen Bauzone dreigeschossige
Bauten nicht zulässig sind, ist das vorliegende Projekt nicht bewilligungsfähig;
die Beschwerde ist gutzuheissen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 1. März 2000