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Ausweisung und Vollstreckung

Solothurn Obergericht Zivilkammer 10.01.2024 ZKBES.2024.2

Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht
Zivilkammer
Beschluss
vom
10. Januar 2024
Es wirken mit:
Präsidentin Hunkeler
Oberrichterin Kofmel
Oberrichter Frey
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___
,
Beschwerdeführer
gegen
B.___
,
vertreten durch Rechtsanwalt Tobias
Morandi,
Beschwerdegegnerin
betreffend
Ausweisung
und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
1. Mit Urteil vom 6.
Oktober 2023 wies die Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern A.___ an,
die [...]wohnung [...] bis spätestens Freitag, 20. Oktober 2023, 12:00 Uhr, zu
verlassen, und der B.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) in
ordnungsgemässem, geräumten und gereinigten Zustand zu übergeben. Es wurde die
zwangsweise Räumung durch das Oberamt Region Solothurn angedroht, sollte die
Räumung nicht fristgerecht erfolgen.
2. A.___ (im Folgenden der
Beschwerdeführer) hat am 27. Dezember 2023 gegen das begründete Urteil
fristgerecht Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn erhoben. Er
stellt die folgenden Rechtsbegehren:
1. Das
Urteil SLZPR.2023.699-ASLGER vom 6. Oktober 2023 des Richteramt
Solothurn-Lebern, Zivilabteilung, Solothurn vom 6. Oktober 2023 sei aufzuheben.
2. Die
Beilagen-Nr. OG-1 bis OG-5 seien neu in die Akten aufzunehmen.
3. Es
sei eine erneute Schlichtungsverhandlung vor der Schlichtungsbehörde Kanton
Solothurn für Miete und Pacht, Kammer Solothurn-Lebern, Solothurn anzusetzen.
Dies, nachdem die Beklagte (Vermieterschaft) der am 18. Oktober 2023
festgesetzten Schlichtungsbehandlung ferngeblieben ist.
4. Dem
Beschwerdeführer sei unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren.
5. Eventualiter
sei der Beschwerde eine aufschiebende Wirkung zu erteilen bis über die bei der
Staatsanwaltschaft Solothurn eingereichten Strafanzeigen gegen [...] und [...]
Verfügungen vorliegen zu den Strafanträgen Sachbeschädigungen wegen durch
mangelndem Unterhalt verursachten Wasserschaden an der Mietsache zu Lasten der
Mieterparteien, Sachbeschädigungen, Diebstahl, Hausfriedensbruch und Nötigungen
im Zusammenhang mit dem Bau, Installation und Betrieb einer Solaranlage auf der
Mietsache, Sachbeschädigung, Veruntreuung von anvertrauten Vermögenswerten und
Urkundenfälschung.
6. Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MWSt) zu Lasten der
Gesuchstellerin
3. Die Amtsgerichtspräsidentin ist von
einem monatlichen Mietzins von CHF 3’500.00 ausgegangen. Es ist denn auch
offensichtlich, dass der Streitwert von CHF 10’000.00 überschritten ist (Art.
308 Abs. 2 ZPO), weshalb eine Berufung zu ergreifen gewesen wäre. Dementsprechend
hat sie auf das Rechtsmittel der Berufung hingewiesen. Trotzdem hat der
Beschwerdeführer eine Beschwerde eingereicht. Diese ist unzulässig, weshalb
darauf nicht eingetreten werden kann. Selbst wenn die Beschwerde in eine
Berufung umgewandelt würde, wäre auch diese offensichtlich unzulässig und
unbegründet. Die Berufung könnte deshalb sogleich ohne Stellungnahme der
Gegenpartei abgewiesen werden, soweit darauf einzutreten ist (Art. 312 Abs. 1
ZPO).
4. Mit Verfügung der
Amtsgerichtspräsidentin vom 21. Juli 2023 wurde dem Beschwerdeführer
Gelegenheit geboten, innert 10 Tagen ab Empfang der Verfügung zum
Ausweisungsgesuch Stellung zu nehmen. Dabei wurde darauf hingewiesen, dass das
Gericht ohne Stellungnahme einen Entscheid allein gestützt auf die von der
Gesuchstellerin behaupteten Tatsachen fällen kann. Am 16. August 2023 wies die
Amtsgerichtspräsidentin die vom Beschwerdeführer am 8. August 2023 eingereichte
Klageantwort als verspätet aus den Akten. Der Beschwerdeführer bestreitet
nicht, dass er seine Klageantwort vom 8. August 2023 nicht innert der gesetzten
Frist eingereicht hat. Er versucht nicht einmal seine Säumnis zu erklären oder
zu entschuldigen. Hingegen beanstandet er, dass die Amtsgerichtspräsidentin der
Gesuchstellerin eine Frist für die Bezahlung des Kostenvorschusses auf den 11.
August 2023 gewährt hat. Diese Frist hat einen anderen Gegenstand und betrifft
einen festen Termin, währendem die Frist für die Stellungnahme vom Empfang der
Verfügung abhängt. Eine Unfairness oder eine Ungleichbehandlung lässt sich daraus,
dass die der Gegenpartei gewährte Frist später auslief, nicht ableiten.
Dasselbe gilt für die später dem Vertreter der Gesuchstellerin telefonisch
gewährte Gelegenheit, die Kostennote zu den Akten zu reichen. Dies ist ein nachfolgender
Verfahrensschritt, welcher nach § 158 Abs. 1 des Gebührentarifs (BGS 615.11)
vor dem Entscheid vorgeschrieben ist. Es ist somit in keiner Weise zu
beanstanden, dass die verspätete Klageantwort am 16. August 2023 aus den Akten
gewiesen wurde. Der Beschwerdeführer hat im Ergebnis bei der Vorinstanz keine Stellungnahme
eingereicht. Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel nach
Art. 317 Abs. 1 ZPO nur unter eingeschränkten Voraussetzungen zugelassen.
Vorliegend ist weder dargetan noch ersichtlich, wieso der Beschwerdeführer
seinen Standpunkt nicht schon vor der ersten Instanz dargelegt hat (Art. 317
Abs. 1 lit. b ZPO). Die Folgen wären gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO auch im
Beschwerdeverfahren dieselben. Seine neuen tatsächlichen Vorbringen und die
erst im Rechtsmittelverfahren vorgelegten Urkunden können somit nicht mehr
berücksichtigt und in die Akten aufgenommen werden.
5. Die Vorderrichterin hat als sofort
bewiesen betrachtet, dass:
-    der
Beschwerdeführer mit der Mietvereinbarung vom 17. März 2004 die [...]Wohnung [...]
gemietet hat;
-    die
Gesuchstellerin die Eigentümerin des vorgenannten Mietobjektes und da-mit
gemäss Art. 261 Abs. 1 OR die aktuelle Vermieterin des Mietobjekts ist;
-    der
Beschwerdeführer am 17. April 2023 mit der Zahlung fälliger Mietzinse und
Nebenkosten von insgesamt total CHF 18’438.75 im Rückstand war und hierfür -
unter Androhung der Kündigung – gemahnt worden ist;
-    der
Beschwerdeführer die Mahnung und Kündigungsandrohung vom 17. April 2023 am 21.
April 2023 in Empfang genommen hat;
-    innert
der 30-tägigen Zahlungsfrist keine Zahlung geleistet worden und der Mietzinsausstand
(inkl. Nebenkostenausstand) unbeglichen geblieben ist;
-    die
Gesuchstellerin am 23. Mai 2023 mit dem vom Kanton Solothurn genehmigten Kündigungsformular
unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und des gesetzlichen
Kündigungstermins gestützt auf Art. 257d OR das Mietobjekt formgültig auf den
30. Juni 2023 gekündigt hat;
-    der
Gesuchsgegner die Wohnung auf den Kündigungstermin hin nicht verlassen hat.
Gestützt auf diesen Sachverhalt hat die
Amtsgerichtspräsidentin die auf Art. 257d OR gestützte Kündigung als gültig
erachtet. Weiter hat sie auf BGE 141 III 262 hingewiesen, wonach über ein
Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen
gemäss Art. 257 ZPO auch dann entschieden werden darf, wenn die vorangehende
ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstand (Art. 257d OR) vom Mieter
gerichtlich angefochten wurde und das resultierende mietrechtliche Verfahren
noch nicht rechtskräftig erledigt ist. Darauf ist sie auf das
Schlichtungsgesuch des Beschwerdeführers vom 21. Juni 2023, das die
Gesuchstellerin eingereicht hat, eingegangen.
6.1 In grundsätzlicher Hinsicht ist
festzuhalten, dass das Berufungsverfahren keine Fortsetzung des
erstinstanzlichen Verfahrens darstellt, sondern nach der gesetzlichen Konzeption
als eigenständiges Verfahren ausgestaltet ist. Es gilt das Rügeprinzip (vgl.
BGE 138 III 374 E. 4.3.1, vgl. auch Pra 2013 Nr. 4). Die Partei, die ein
Rechtsmittel einlegt, muss die Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Entscheids
darlegen. Mit der Berufung kann eine unrichtige Rechtsanwendung und eine
unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO).
Die Berufungsinstanz verfügt über unbeschränkte Kognition bezüglich Tat- und
Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger Ermessensausübung.
6.2 In der schriftlichen
Berufungsbegründung ist hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der
erstinstanzliche Entscheid in den angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu
betrachten ist, beziehungsweise an einem der genannten Mängel leidet (Art. 311
ZPO). Das setzt voraus, dass der Berufungskläger die vorinstanzlichen
Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich argumentativ mit diesen
auseinandersetzt und mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten
aufzeigt, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und
Einreden erhoben wurden, beziehungsweise aus welchen Aktenstellen sich der
geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Dabei kann er sich nicht auf
allgemeine Kritik am vorinstanzlichen Urteil beschränken. Er muss die von ihm
kritisierten Passagen des Entscheids wie auch die Dossierunterlagen, auf die er
seine Kritik stützt, genau bezeichnen. Die pauschale Verweisung auf frühere
Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen nicht. Es genügt auch nicht, dass
in der Berufung allgemein angebliche Fehler des vorinstanzlichen Entscheids
aufgelistet und diese pauschal gerügt werden. Vielmehr muss für die
Rechtsmittelinstanz verständlich und nachvollziehbar dargelegt werden, welche
vorinstanzlichen Fehler mit welchem Rügegrund angefochten werden (BGE 138 III
374 E. 4.3.1). Was nicht oder nicht in einer den gesetzlichen
Begründungsanforderungen entsprechenden Weise beanstandet wird, braucht von der
Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu werden; diese hat sich – abgesehen von
offensichtlichen Mängeln – grundsätzlich auf die Beurteilung der Beanstandungen
zu beschränken, die in der schriftlichen Begründung formgerecht gegen den
erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden (vgl. BGE 142 III 413 E. 2.2, mit
weiteren Hinweisen).
7.1 Der Beschwerdeführer beanstandet
vorab, dass die Amtsgerichtspräsidentin die Unterlagen der Schlichtungsbehörde
nicht beigezogen hat. Es verstosse gegen Treu und Glauben, wenn man sämtlichen
Aussagen einer Partei folge, obwohl die von ihr eingereichten Urkunden selber
das Gegenteil beweisen würden, währendem man die Aussagen der anderen Partei
als Schutzbehauptungen darstelle.
7.2 Das Verfahren um Rechtsschutz in
klaren Fällen untersteht der Verhandlungsmaxime. Dies gilt auch für die
Mieterausweisung. Eine Abklärung von Amtes wegen steht deshalb im Widerspruch
zu dieser Maxime. Das Gericht muss daher auch nicht von Amtes wegen die Akten
des Schlichtungsverfahrens beiziehen (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung,
Zürich/St. Gallen 2020, Rdz 451). Die Vorderrichterin hat die Akten der
Schlichtungsbehörde somit zu Recht nicht von Amtes wegen beigezogen. Das
Gericht kann grundsätzlich aufgrund der Akten und damit anhand der Äusserungen
des Gesuchstellers und den von ihm eingereichten Urkunden entscheiden (a.a.O.,
Rdz 452). Vorliegend hat sich der Beschwerdeführer bei der Vorinstanz nicht
rechtzeitig geäussert und seine verspätete Stellungnahme wurde aus den Akten
gewiesen. Er hat demnach den Sachverhalt nicht bestritten. Die Voraussetzungen
des Art. 257 Abs. 1 ZPO beziehen sich auch auf die Vorfrage der Gültigkeit der
Kündigung des Mietvertrages. Sind diese Voraussetzungen im Ausweisungsverfahren
erfüllt, kann der Rechtsschutz in klaren Fällen nach BGE 141 III 262 E. 3 trotz
des hängigen Schlichtungsgesuchs gewährt werden.
7.3 Die Gesuchstellerin hat bei der
Vorinstanz das Schlichtungsgesuch des Beschwerdeführers als Beilage eingereicht
und in ihrem Gesuch zu dessen Argumenten summarisch Stellung genommen (BS 21
ff.). Ihre Ausführungen waren unmissverständlich, klar und schlüssig. Sie sind
im Ausweisungsverfahren unbestritten geblieben. Dennoch ist die
Amtsgerichtspräsidentin auf die in der eingereichten Beilage enthaltenen
Ausführungen und Bestreitungen des Beschwerdeführers eingegangen. Im Ergebnis
hat sie damit die vom Beschwerdeführer versäumte und aus den Akten gewiesenen
Bestreitungen doch wieder zugelassen. Inwiefern dies mit der Verhandlungsmaxime
vereinbar ist, kann dahingestellt werden. Denn wie nachfolgend aufgezeigt, hat die
Amtsgerichtspräsidentin die Einwendungen des Beschwerdeführers zu Recht als
offensichtlich haltlos und unbegründet qualifiziert.
8.1 Der Beschwerdeführer hat in seinem
Schlichtungsgesuch vorgebracht, der Mietvertrag vom 17. März 2004 sei schon
lange nicht mehr gültig und die Mietkonditionen seien nicht angepasst worden. Dementsprechend
forderte er, der Vermieter müsse den entsprechenden Mietvertrag vorlegen. Die
Amtsgerichtspräsidentin hat dazu zutreffend ausgeführt, der vorgelegte
Mietvertrag habe für Änderungen die schriftliche Form vorbehalten. Die fehlende
Anpassung des Vertrages bewirke noch keine Ungültigkeit desselben. In all den
Jahren habe der Mietvertrag aus dem Jahr 2004 die rechtliche Grundlage für den
Verbleib des Beschwerdeführers im Mietobjekt gebildet. Hinzu kommt
insbesondere, dass der Beschwerdeführer weder den Bestand eines Mietvertrages
noch seinen Zahlungsverzug bestritten hat. Auch die Richtigkeit des Vorgehens
der Vermieterin nach Art. 257d OR hat er nicht in Frage gestellt. Zudem ist
nicht nachvollziehbar, wieso er die Vorlage eines anderen Mietvertrages
fordert. Schliesslich sind auch seine in der Beschwerde gemachten Ausführungen
nicht zu hören. Vorab sind seine Tatsachenbehauptungen und die von ihm
eingereichten Urkunden neu und damit unzulässig. Andererseits geht der
Beschwerdeführer in keiner Weise auf die oben wiedergegebene Begründung der
Amtsgerichtspräsidentin ein und zeigt nicht auf, wieso diese falsch sein soll.
8.2 Dasselbe gilt für die Einwendungen
des Beschwerdeführers bezüglich des Wasserschadens, der Parkplatzsituation, der
PV-Anlage, der Vorwürfe wegen Sachbeschädigung, Diebstahls und
Hausfriedensbruchs sowie der Schwäche der Inhouse-Verkabelung. Zu diesen
behaupteten Mängeln und Forderungen des Beschwerdeführers hat die
Amtsgerichtspräsidentin zu Recht festgehalten, dass er von der Möglichkeit der
Mietzinshinterlegung gemäss Art. 259g OR offensichtlich keinen Gebrauch gemacht
hat. Da diese Einwendungen nichts am Zahlungsverzug ändern, sind sie für die
Ausweisung unbeachtlich. Unklar bleibt auch der Zusammenhang des Hinweises auf
Aktienzertifikate mit den Voraussetzungen einer Ausweisung. Ohnehin sind
sämtliche Einwände des Beschwerdeführers neu. Das Berufungsverfahren ist keine
Fortsetzung des erstinstanzlichen Verfahrens, in dem nachgeholt werden kann,
was vor der ersten Instanz versäumt wurde. Vielmehr dient dieses der
Überprüfung des angefochtenen Entscheids nach dem Rügeprinzip. Entgegen der
Feststellung der Amtsgerichtspräsidentin, der Beschwerdeführer habe nicht
dargetan, aus welchem Grund die Kündigung missbräuchlich sein solle, bloss zu
behaupten, er habe dies sehr wohl getan, genügt den Anforderungen an die
Begründung eines Rechtsmittels ebenfalls nicht.
9. Nicht einzutreten ist auf den Antrag,
es sei eine neue Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde anzusetzen. Die
Rechtsmittelinstanz ist für die Ansetzung einer Verhandlung vor der
Schlichtungsbehörde nicht zuständig. Ohnehin kann ein solcher Antrag im Ausweisungsverfahren
nicht gestellt werden. Im Übrigen wurde ihm ja die Klagebewilligung erteilt und
er hätte die von ihm behaupteten Ansprüche weiterverfolgen können.
10. Wie bereits eingangs erwähnt, wäre
auch die Berufung abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Mit dem Entscheid
in der Sache erübrigt sich ein Entscheid über die Gewährung der aufschiebenden
Wirkung. Ein offensichtlich unzulässiges und offensichtlich unbegründetes
Rechtsmittel ist auch zum vornherein aussichtslos, was die Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege ausschliesst (BGE 129 II 129 E. 2.3.1.). Der Beschwerdeführer hat daher
die Kosten des Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 750.00 zu
bezahlen. Bei diesem Ausgang kann dem Beschwerdeführer auch keine
Parteientschädigung zugesprochen werden.
Demnach wird
beschlossen
:
1.
Auf die Beschwerde wird nicht
eingetreten.
2.
A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens
von CHF 750.00 zu bezahlen.
3.
Es wird keine Parteientschädigung
zugesprochen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert übersteigt
CHF 15’000.00.
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts
Die
Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber
Hunkeler                                                                           Schaller
Das Bundesgericht ist mit
Urteil vom 21. Februar 2024 auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht eingetreten
(BGer 4A_113/2024).