so_gerichte · VWBES.2025.3 · 2025-12-23 · de
Baubewilligung / Abbruch EFH, Neubau vier Terrassenhäuser


Urteilvom23. Dezember 2025

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Hagmann

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber Luder

In Sachen

1.A.___

2.B.___

alle vertreten durch
Fürsprecher Hans-Heinrich Weber,

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Bau-,
Planungs- u. Umweltkommission der Stadt C.___,

3.D.___
gmbh,

4.E.___

Beschwerdegegner
Nr. 3 und Nr. 4 vertreten durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht[...]Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Abbruch EFH, Neubau vier Terrassenhäuser

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1.Die D.___ gmbh,
Wohlen (AG), reichte am 8. Januar 2024 eine Baugesuch für den Abbruch eines
Einfamilienhauses und den Neubau von vier Terrassenhäusern mit Einstellhalle
und Erdsondenbohrungen am [...]weg [...] in C.___ (GB C.___ Nr. [...]) ein.
Grundeigentümer sind E.___.

2. Während der Einsprachefrist sind vier
Einsprachen, darunter auch diejenigen von A.___ sowie von B.___, alle vertreten
durch Fürsprecher Hans-Heinrich Weber, eingegangen.

3. Mit Beschluss der Baudirektion C.___
vom 13. Mai 2024 (eröffnet mit Schreiben vom 27. Mai 2024) wurde die Einsprache
von A.___ teilweise gutgeheissen und für die privatrechtlichen Ansprüche auf
den Zivilweg verwiesen. Ebenso wurde die Einsprache von B.___ teilweise
gutgeheissen und auch sie wurde für die privatrechtlichen Ansprüche auf den
Zivilweg verwiesen. Das Baugesuch Nr. 2024-001 wurde unter Auflagen und
Bedingungen bewilligt.

4. Hiergegen gelangten A.___ sowie B.___
mit Beschwerden vom 6. Juni 2024, alle vertreten durch Fürsprecher
Hans-Heinrich Weber, an das Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie liessen
beantragen, der Bauentscheid der Stadt C.___, Baudirektion, vom 13. Mai
2024 sei aufzuheben und es sei der Bauabschlag zu verfügen, eventualiter sei
die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

5. Mit Verfügung vom 13. Dezember 2024
wies das BJD die Beschwerde von A.___ sowie B.___ ab und auferlegte ihnen die
Verfahrenskosten von je CHF 1'100.00. Zudem wurde ihnen eine
Parteientschädigung in der Höhe von je CHF 1'699.60 zur Zahlung auferlegt.

6. Gegen diese Verfügung erhoben A.___
sowie B.___, alle vertreten durch Fürsprecher Hans-Heinrich Weber (nachfolgend
Beschwerdeführer) mit Schreiben vom 24. Dezember 2024 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende Rechtsbegehren:

Zudem wurden folgende Verfahrensanträge
gestellt:

7. Mit Stellungnahme vom 16. Januar 2025
schloss das BJD auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde und beantragte, der Beschwerde
sei die aufschiebende Wirkung nicht zu erteilen.

8. Mit Beschwerdeantwort vom 27. Januar
2025 liess sich Rechtsanwalt Harald Rüfenacht namens der Beschwerdegegner Nr. 3
und Nr. 4 vernehmen und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Unter Kosten-
und Entschädigungsfolge. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung sei
abzuweisen.

9. Die Baudirektion der Stadt C.___
verzichtete mit Schreiben vom 31. Januar 2025 auf eine Stellungnahme und
verwies auf ihre Stellungnahme vom 17. Juli 2024 an das BJD.

10. Mit Verfügung des
Verwaltungsgerichts vom 3. Februar 2025 wurde der Antrag auf aufschiebende
Wirkung abgewiesen (vgl. Ziff. 3 der Verf.ung sowie die zugehörige
Begründung).

11. Am 21. Februar 2025 reichten die
Beschwerdeführer Schlussbemerkungen ein.

12. Mit Stellungnahme vom 20. März 2025
äusserte sich Rechtsanwalt Harald Rüfenacht namens der Beschwerdegegner Nr. 3
und Nr. 4 zu den Schlussbemerkungen.

13. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Die Beschwerden sind frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 der Kantonalen
Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Die Beschwerdeführer sind durch den
angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerden ist einzutreten.

2. Das Verwaltungsgericht überprüft den
angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder
Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Miss-brauch des Ermessens gelten nach
§ 67bisAbs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11)
als Rechtsverletzung. Auf Unangemessenheit hin kann der angefochtene Entscheid
nicht überprüft werden (vgl. § 67bisAbs. 2 VRG).

3. Die Beschwerdeführer beantragen den
Beizug der Beschwerdeakte Nr. 2023/72. Zur Begründung führen sie aus, die
beiden Bauprojekte seien nahezu identisch. Hingegen lägen aus zwei Verfahren
mittlerweile vier unterschiedliche Darstellungen und Berechnungen der
Ausnützungsziffer vor.

Die vom Beschwerdeführer genannte
Beschwerdeakte Nr. 2023/72 betrifft ein früheres Projekt der D.___ gmbh (vgl.
Baubeschwerde der Beschwerdeführer vom 6. Juni 2024 an das BJD, S. 5 [in
den Vorakten]). Das Verfahren wurde durch den Entscheid des Departements (Verfügung
vom 17. Oktober 2023) abgeschlossen; beim Verwaltungsgericht ist in diesem
Zusammenhang keine Beschwerde hängig. Ein Beizug von Akten aus einem anderen
Verfahren lässt sich primär rechtfertigen, wenn mehrere Verfahren beim
Verwaltungsgericht hängig sind und eine Verfahrensvereinigung im Raum steht.
Dies ist vorliegend nicht der Fall. Sodann vermag ein einzelner Entscheid des
Departements keine konstante Praxis zu belegen, womit die Beschwerdeführer
nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermögen. Das BJD führte in E. 14 der
angefochtenen Verfügung denn auch aus, dass es sich im Entscheid Nr. 2023/72,
wonach die Abgrenzung innerhalb des Geschosses bzw. innerhalb der einzelnen
Räume zu erfolgen habe und eine Grenzziehung anhand der Höhenkurve unerlässlich
sei, nicht um eine ständige Praxis des BJD handle. Eine Überprüfung der
Einhaltung der Ausnützungsziffer (AZ) ist vorliegend auch ohne den Beizug
weiterer Akten möglich (für die Berechnung der AZ vgl. nachfolgend Ziff. II
E. 5.8). Zudem hat das BJD die Frage, welche Methode zur Berechnung der
Einhaltung der AZ heranzuziehen ist, offengelassen (vgl. E. 14 der
angefochtenen Verfügung). Nach dem Gesagten lässt sich der Beizug der Akten aus
einem anderen, abgeschlossenen Verfahren nicht rechtfertigen, auch wenn es sich
um ein früheres Projekt handelt. Der Antrag, die Beschwerdeakte Nr. 2023/72 sei
beizuziehen, wird abgewiesen.

4. § 70 Abs. 2 KBV bestimmt, dass bis
zur Revision der Zonenpläne u.a. die bestehenden Bestimmungen über die
Nutzungsziffern (§§ 34 - 37, § 5 Absatz 1 lit. h und k) sowie die
Höhenbegrenzungen (§ 18 und § 19) in Kraft bleiben. Zwischen den Parteien ist
unbestritten, dass vorliegend das alte Recht zur Anwendung gelangt. Massgebend
ist deshalb der Begriff des «gewachsenen Terrains» i.S.v. § 18 Abs. 2 der KBV mit
Stand vom 1. Januar 2012 (aKBV).

Die AZ ist die Verhältniszahl zwischen
der anrechenbaren Bruttogeschossfläche eines Gebäudes und der anrechenbaren
Landfläche (§ 37 Abs. 1 aKBV). Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die
Summe aller an die Geschosszahl anzurechnenden Geschossflächen, einschliesslich
der Mauer- und Wandquerschnitte. Geschosse, welche nur zum Teil über dem
gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, zählen nur soweit zur
anrechenbaren Bruttogeschossfläche, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in der
Ebene mehr als 1,2 m über dieses hinausragen (Art. 34 Abs. 3 aKBV, Anhang III, Ziff.
2). Als anrechenbare Landfläche gilt die Fläche des Baugrundstückes im Sinne
von Anhang III, Ziff. 1 (§ 34 Abs. 1 aKBV).

5.1 GB C.___ Nr. [...] liegt in der Wohnzone,
Bauklasse 2, am Hang. Gemäss § 20 des Zonenreglements der Stadt C.___ gilt
eine AZ von 0.6. Nachfolgend ist zu prüfen, ob diese AZ durch das angefochtene
Bauvorhaben eingehalten wird.

5.2 Die Beschwerdeführer bestreiten die Korrektheit
der Darstellung und der Berechnung des gewachsenen Terrains durch den
Nachführungsgeometer. Sie machen geltend, der Bericht des Nachführungsgeometers
vom 11. Juli 2024 zum Rekonstruierten sei kein Nachweis im engeren Sinne,
sondern bestenfalls eine Annäherung an das gewachsene Terrain. Pläne zu den
Verhältnissen vor 1919 könnten nicht konsultiert werden, die Siegfried-Karte
berge Ungenauigkeiten und die vorinstanzliche Abklärung (LiDAR 2019) vermöge
nicht mehr nachzuweisen, als dass es im Bereich der heutigen Garage und
Einfahrt zu Abgrabungen gekommen sei. Das Terrain sei im interessierenden
Bereich zu massiv verändert worden und es lägen keine gesicherten Unterlagen
aus früherer Zeit vor, die eine glaubhafte Rekonstruktion ermöglichen würden.
Im ganzen Bereich bis hin zur Parzellengrenze und auch darüber hinaus finde
sich kein natürlicher Terrainverlauf mehr. Damit stehe fest, dass das
gewachsene Terrain vorliegend nicht mehr nachgewiesen werden könne.

5.3 Der Kurzbericht
«Eruierung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs bei GB-Nr. [...] in C.___»
vom 11. Juli 2024 (in den Vorakten) wurde von [...], den im betroffenen
Nachführungskreis zuständigen Nachführungsgeometer, erstellt. Unter Ziffer 6
(Beurteilung ursprüngliches Gelände) ist dem Kurzbericht zu entnehmen:

Aufgrund des Alters des bestehenden
Gebäudes sind keine Geländeaufnahmen verfügbar, welche die Geländesituation vor
dem Bau des Gebäudes [...]weg [...] abbilden oder beschreiben würden. Einziger
Anhaltspunkt, um den Geländeverlauf vor der Bebauung abzuleiten sind aktuelle
Messungen auf dem Grundstück und in der Umgebung sowie die Konsultation von
verfügbaren alten Dokumenten. Dies sind insbesondere Karten, welche den
Geländeverlauf generalisiert und mit sehr beschränkter Genauigkeit abbilden.
Aus den alten Karten und späteren Luftfotos lässt sich einzig ableiten, wie der
generelle Geländeverlauf früher war und an welchen Stellen man davon ausgehen
kann, dass das heutige Gelände dem natürlichen gewachsenen Gelände vor Bebauung
entspricht.

Im vorliegenden Fall stellt
man fest, dass das Gelände oberhalb des bestehenden Gebäudes nie bebaut war und
demzufolge dort dem natürlich gewachsenen Gelände entsprechen dürfte. Im
Übrigen dürfte das Gebäude damals mit minimalen Geländeverschiebungen in den Hang
hineingebaut worden sein, da damals grössere Geländeveränderungen sehr
aufwändig und kostspielig waren.

Weiter wird unter Ziffer 7
(Rekonstruktion «natürlich gewachsener Geländeverlauf») ausgeführt:

Aufgrund der oben
aufgeführten Dokumente und Erkenntnisse kann der natürlich gewachsene
Geländeverlauf so gut wie möglich rekonstruiert werden. Dabei stützt man sich
auf heutige Messungen des Geländes und die historischen Geländeabbildungen in
Karten und Luftfotos. Infolge der begrenzten Genauigkeit der alten Grundlage
erfolgt die Rekonstruktion gestützt auf Höhenmessungen von heute und der
Interpolation der Höhenkurve im Bereich des heute bebauten Bereichs. Dieses
Vorgehen ist eine Schätzung des wahrscheinlichsten Wertes für den natürlich
gewachsenen Geländeverlauf.

Ein Blick auf das Gutachten zeigt
einerseits, dass dieses mit einer gewissen Ungenauigkeit behaftet ist, was
andererseits bereits dadurch relativiert wird, dass das bestehende Gebäude
damals mit minimalen Geländeverschiebungen in den Hang hineingebaut worden sei.
Eine Rekonstruktion des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs  anhand der
vorhandenen Dokumente und Hilfsmittel bzw. mittels Rekonstruktion anhand der
topographischen Verhältnisse  war jedoch möglich. Der Nachführungsgeometer hat
nicht einfach Annahmen getroffen, sondern nachvollziehbar aufgezeigt, wie er zu
seinem Ergebnis gelangte. Es ist auch nicht ersichtlich, dass relevante zur
Verfügung stehende Unterlagen für die Rekonstruktion des gewachsenen Terrains
nicht berücksichtigt wurden. Dadurch konnte das natürlich gewachsene Terrain
willkürfrei festgestellt werden. Gewisse Ungenauigkeiten sind in diesem Zusammenhang
hinzunehmen, da eine Rekonstruktion mit einer Genauigkeit von 100 % per se
nahezu unmöglich ist. Der Kurzbericht ist überdies nachvollziehbar und
schlüssig; er erfüllt die Anforderungen an einen Nachweis. Die Beschwerdeführer
vermochten nicht aufzuzeigen, inwiefern die Darstellung und die Berechnung des
gewachsenen Terrains durch den Nachführungsgeometer nicht korrekt sein soll. Wie
erwähnt, ist eine gewisse Ungenauigkeit im Zusammenhang mit der Rekonstruktion
eines Geländes immanent. Auch sonst bestehen keine Anhaltspunkte, welche die
Korrektheit der Einschätzungen des Nachführungsgeometers vom 11. Juli 2024
in Frage stellen würden. Schliesslich war dieser zweifelsfrei für die
Durchführung einer unabhängigen Vermessung zuständig. Damit kann die Frage
offengelassen werden, wen (Baugesuchsteller oder Baubewilligungsbehörde) in
diesem Zusammenhang überhaupt die Beweislast trifft. Das BJD stellte nach dem
Gesagten zu Recht auf die Einschätzungen (mit den zugehörigen Dokumenten) des
Nachführungsgeometers ab.

Soweit die Beschwerdeführer vorbringen,
es sei nicht schlüssig begründet, weshalb die Höhenlinien in der letzten
Darstellung (Beschwerdeantwort vom 27. Januar 2025, Beilage 2 [Plan erstellt am
18. Dezember 2023, geändert am 27. Januar 2025]) nun «richtiger» eingezeichnet
seien als in der ersten (Beschwerde vom 24. Dezember 2024, Beilage 2 [Plan vom
7. Juli 2022]), verkennen sie den Hintergrund der revidierten Pläne (vgl. auch
E. 9 der angefochtenen Verfügung). Der Plan mit Stand vom 27. Januar 2025 (und
ebenso derjenige mit Stand vom 16. August 2024) wurde gestützt auf die
Erkenntnisse des Nachführungsgeometers erstellt; dieser ist  insbesondere auch
mit Blick auf das gewachsene Terrain  in sich schlüssig.

5.4 Die Beschwerdeführer bringen vor, bei
der Ermittlung des gewachsenen Terrains sei nicht auf den Geländeverlauf
abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestanden habe. Bei Häusern, die
nach Ablauf der Lebensdauer abgebrochen würden, gelte demnach in der Regel das
vorhandene Terrain als «gewachsen». Das Abweichen vom Grundsatz durch Rückgriff
auf frühere Verhältnisse richte sich primär gegen Aufschüttungen. Soweit die
ausserkantonale Praxis [des Kantons BE] Abgrabungen zum Gegenstand gehabt habe,
sei die Grundsatznorm, wonach auf das aktuell bestehende Terrain abzustellen
war, bestätigt worden. Hier habe es im Gegenteil zu verhindern gegolten, durch
den Rückgriff auf ein früheres Terrain ein überhöhtes Gebäude zu legitimieren. Voraussetzung
für den Rückgriff sei, dass sich der Neubau, gerade was die Geschosszahl und
die Gebäudehöhe betreffe, typologisch in die Siedlungsstruktur eingliedere.

Im angefochtenen Entscheid nenne die
Vorinstanz kein Präjudiz, welches Abgrabungen zum Gegenstand hätte, sondern
verweise auf das Mitteilungsblatt der Baukonferenz November 2017, mit der
dortigen Formel zur Beachtung von Terrainveränderungen, wenn das ursprüngliche
Terrain mit vernünftigem Aufwand feststellbar sei. Die Praxis des BJD liege
nicht gerade auf der Hand, da Abgrabungen andernorts [im Kanton Bern] auch
anders behandelt würden. Der Vorbehalt des BJD, den Rückgriff auf früher nur
bei vernünftigem Aufwand zu tun, entpuppe sich als Leerformel. Der vorliegende
Fall demonstriere dies augenscheinlich. Die Beschwerdeführer wollten und
könnten den Aufwand der Beschwerdegegnerin nicht beurteilen. Immerhin habe
diese bis heute vier Berechnungen mit je unterschiedlichen Ausgangsgrössen und
Resultaten vorgelegt. Im Sinn der Rechtssicherheit sei von einer vermeintlichen
Rekonstruierbarkeit eines über 100 Jahre alten Zustandes Abstand zu nehmen.
Genau dies habe das Verwaltungsgericht 1995 gemacht (SOG 1995 Nr. 22, E. 3).

Die Beschwerdeführer hätten ein
berechtigtes Interesse an der Erhaltung des bestehenden Zustandes. Vorliegend
solle mit dem Rückgriff auf einen nicht mehr feststellbaren früheren Zustand
eine Baute ermöglicht werden, welche im Hinblick auf ihre Gebäudemasse,
namentlich die AZ, sowie ihre Positionierung im Gelände, das Bestehende weit in
den Schatten stelle. Das widerspreche der vom Verwaltungsgericht aufgestellten
Bedingung, wonachsich der Neubau in jedem Fall
typologisch in die Siedlungsstruktur einzufügen habe.

5.5 Der kantonalrechtliche Begriff des
«gewachsenen Terrains» ist vom Verwaltungsgericht in seiner publizierten
Rechtsprechung konkretisiert worden. Als gewachsenes Terrain gilt demnach
grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. Bei der
Bestimmung des gewachsenen Terrains ist auf das auf dem Baugrundstück
vorgefundene Terrain und nicht auf ein durch Aufschüttungen verändertes Gelände
abzustellen (SOG 2006 Nr. 20 E. 3). Im Sinne der Gleichbehandlung der
Betroffenen ist daher auch nicht auf ein durch Abgrabungen verändertes
Grundstück abzustellen, auch wenn es hierbei keine «Aussichtshügel» zu
verhindern gilt. Ohne eine fixe zeitliche Schranke festzulegen, wurde in SOG
1995 Nr. 22 ausgeführt, dass nicht auf den Geländeverlauf abzustellen sei, wie
er vor unvordenklicher Zeit bestanden hat (E. 3). Damit wurde festgehalten,
dass bei allenfalls seit Jahrhunderten veränderten Grundstücken nicht auf einen
sehr weit zurückliegenden Urzustand abzustellen ist. In SOG 1995 Nr. 22 galt
das aufgeschüttete Terrain als gewachsen, da es dem umgebenden, bereits
bebauten Geländeverlauf entsprach (E. 4b). Dass nach dem Abbruch eines Gebäudes
das vorhandene Terrain als gewachsen gilt, kann damit zutreffen, wenn das
bestehende Terrain noch immer dem umgebenden Geländeverlauf angepasst ist. Dass
dies vorliegend nicht zutrifft, veranschaulicht das Querprofil deutlich (vgl.
Kurzbericht «Eruierung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs bei GB-Nr. [...]
in C.___» vom 11. Juli 2024, S. 12) deutlich. Zudem ist der eben
genannte SOG im Lichte des konkreten Sachverhalts zu betrachten, wonach es  im
Gegenteil zur vorliegenden Konstellation  eine Aufschüttung und nicht eine
Abgrabung am Hang zu beurteilen galt. Je nachdem, ob es sich im Zusammenhang
mit dem Eingriff ins Gelände um eine Abgrabung oder eine Aufschüttung handelt,
ist grundsätzlich von divergierenden Interessen der Bauherrschaft auszugehen.
Diese will eine Aufschüttung (durch welche auf einer Erhöhung gebaut werden könnte)
in der Regel wohl beibehalten und Abgrabungen (durch welche in einer Vertiefung
zu bauen wäre) wohl rückgängig machen. Letzteres ist verständlich, da durch ein
zurückgebautes Gebäude in Hanglage ein «Einschnitt» im Geländeverlauf besteht (und
bestehen bleibt, wenn der Neubau darüber zu liegen kommt). Die beiden
Konstellationen haben aber gemeinsam, dass das Terrain dem umgebenden
Geländeverlauf angepasst sein muss. Nachbarliche Interessen sind primär im
Zusammenhang mit Aufschüttungen auszumachen und rücken daher vorliegend in den
Hintergrund.

Im Zusammenhang mit dem vorliegenden
Verfahren gilt es einen Blick auf die (konstante) Praxis des BJD zu werfen,
wonach Veränderungen im Zusammenhang mit vorgenommenen Aufschüttungen oder
Abgrabungen aus früherer Zeit dann zu beachten sind, wenn das ursprüngliche
Terrain noch mit vernünftigem Aufwand feststellbar ist, beispielsweise durch
vorhandene Pläne oder die topographischen Verhältnisse (Mitteilungsblatt BJD Baukonferenz
2017, S. 19). Erst wenn die Rekonstruktion nicht mehr möglich ist, kann das
heute effektiv vorhandene Terrain als massgebendes angenommen werden (Mitteilungsblatt
BJD Baukonferenz 2022, S. 36). Dass es im zu beurteilenden Fall in der
Vergangenheit zu Terrainveränderungen gekommen ist, blieb unbestritten.

Was mit «vernünftigem Aufwand» zur
Feststellung des gewachsenen Terrains gemeint bzw. mit umfasst ist, lässt sich
aus dem Mitteilungsblatt BJD Baukonferenz 2022 (S. 36) ableiten. Der Aufwand
umfasst in erster Linie die Konsultation der vorhandenen Belege zum betroffenen
Grundstück. Hierbei ist insbesondere an alte Pläne und Baubewilligungen sowie Fotografien
zu denken. Fehlen solche Belege, umfasst der Aufwand die Rekonstruktion
gestützt auf den natürlichen Geländeverlauf (welcher u.U. vorgängig ebenso zu
rekonstruieren ist) der angrenzenden Parzellen. Vorliegend wurde der Geländeverlauf
gestützt auf Messungen auf dem Grundstück und in der Umgebung sowie die
Konsultation von verfügbaren alten Dokumenten rekonstruiert. Weder finden sich
Hinweise in den Akten noch ist sonst erkennbar, dass der getätigte Aufwand
hierfür übermässig bzw. unverhältnismässig war. Als Zwischenfazit kann
festgehalten werden, dass vorliegend das gewachsene Terrain durch den
Nachführungsgeometer mit vernünftigem Aufwand rekonstruiert werden konnte (vgl.
auch voranstehend Ziff. II E. 5.3).

Die genannte
Praxis des BJD fand bereits unter der aKBV Geltung, ist nicht willkürlich und sachlich
gerechtfertigt. Sie steht in keinem Widerspruch zur früheren bzw. bisherigen
Rechtsprechung, welche mit Blick auf den jeweiligen Einzelfall zu verstehen
ist. Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, mit dem Verweis auf die Praxis
des BJD werde eine willkürliche und rechtungleiche Ermessensbetätigung
vollzogen, ist ihnen nicht zu folgen. Der geltend gemachte Ermessensmissbrauch
ist nicht erkennbar.

Auch zeigen die Beschwerdeführer nicht
konkret auf, inwiefern sich das geplante Bauvorhaben zu wenig in die
Siedlungsstruktur einfüge. Ihr allgemeiner Verweis auf die AZ ist jedenfalls
unbehelflich. Vielmehr ist auf Google Maps erkennbar, dass das Gelände des Baugrundstücks
heute im Bereich der Garageneinfahrt  im Vergleich zum Nachbargebäude an der [...]strasse
[...]  zu tief liegend erscheint. Selbst die Beschwerdeführer anerkennen, dass
es in diesem Bereich zu Abgrabungen gekommen ist.

Den Eigentümern der Nachbargrundstücke
entsteht durch das vorliegende Bauvorhaben denn auch kein Nachteil, der mit
geltendem Recht nicht vereinbar wäre; eine intensivere Nutzung der Bauparzelle
haben sie hinzunehmen. Nur weil das Grundstück im oberen (nördlichen) Teil bis
anhin ungenutzt bzw. nicht bebaut war, vermögen die Beschwerdeführer nichts zu
ihren Gunsten abzuleiten.

Es bleibt festzuhalten, dass der Beizug
einer ausserkantonalen Praxis vorliegend wenig hilfreich und nicht von
massgebender Relevanz ist.

5.7 Schliesslich monieren die
Beschwerdeführer die Berechnung der AZ. Diese werde durch das Projekt deutlich
überschritten. Die Vorinstanz habe im ersten Entscheid zum Bauvorhaben noch
ausgeführt, eine Abgrenzung entlang der Höhenlinie sei unerlässlich, was sie
nun relativiere. Es sei eine Abgrenzung nach Räumen (Raumgrenzen) vorzunehmen. Dabei
gehe es nicht um die Festlegung eines Messpunktes für die Gebäudehöhe, sondern
um die Anrechenbarkeit von Räumen. Die Beschwerdeführer bezweifeln die
Sinnhaftigkeit einer Grenzziehung innerhalb der Räume für die Beurteilung der
Nutzungsdichte. Die Nutzung richte sich nach der Raumaufteilung und nicht
entlang irgendwelcher «gedachter» Linien im Rauminnern.

In der Darstellung der «ebene 1» sei die
Abgrenzung daher nicht nur entlang der Rückwand des bestehenden Gebäudes, d.h.
entlang der vorbestehenden Abgrabung als massgebliches Terrain vorzunehmen,
sondern auch die sich anschliessende Fläche des Hauptzimmers der dortigen
Wohnung ganz anzurechnen. Bereits dadurch werde die AZ erheblich überschritten.
Bei der «ebene 2» sei die so berechnete anrechenbare Geschossfläche ebenfalls
bedeutend grösser. Damit erübrige sich eine Kommentierung der «ebene 3». Die
Beschwerdeführer monieren die Privilegierung der Ebenen 1 und 2. Es bestehe
keine Veranlassung, von den ursprünglichen, von der Beschwerdegegnerin selbst
ermittelten Flächen gegen unten abzuweichen. Die anrechenbare Gebäudefläche
betrage demnach 650,13 m2, womit die AZ klar überschritten sei.

5.8 Die von den Beschwerdeführern
geforderte Abgrenzung nach Räumen kommt bereits mit Blick auf § 34 Abs. 3 aKBV,
Satz 2, wonach Geschosse, welche nur zum Teil über dem gewachsenen oder tiefer
gelegten Terrain liegen, nur soweit zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche
zählen, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in der Ebene mehr als 1,2 m über
dieses hinausragen, nicht in Frage. Eine Abgrenzung bloss nach Räumen des
Untergeschosses würde  je nach Raumaufteilung  zu stossenden Ergebnissen führen.
Räume, welche sich vollständig im Erdreich (unter der Oberfläche) befinden,
entfalten denn auch keine sichtbare Aussenwirkung. Auch mit Verweis auf SOG
1997 Nr. 23 E. 3, in dem hergeleitet wurde, welche Räume des Untergeschosses im
konkreten Fall zur Bruttogeschossfläche gehören und auf wieviel m2sich die anzurechnende Bruttogeschossfläche beläuft, vermögen die
Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten bzw. keine Berechnung bloss nach
Räumen abzuleiten.

Das Departement stellte bei der
Berechnung der AZ auf den Plan vom 16. August 2024 ab, welcher bei einer
anrechenbaren Gebäudefläche von 622,6 m2eine AZ von 0.593 ausweist
(Berechnung anhand der Höhenlinie). Der Plan ist schlüssig und auf diesen kann
abgestellt werden. Sodann gelangte das Departement in E. 14 der angefochtenen
Verfügung zutreffend zum Ergebnis, dass die AZ von 0.6 unabhängig davon
eingehalten ist, ob die Abgrenzung der Geschosse entlang der Höhenlinie oder
aber mit einer geraden Linie erfolgt.

Die Berechnung mittels gerader Linie,
bei welcher eine AZ von 0.575 resultiert, wird zudem durch den Plan vom 18.
Dezember 2023, mit Stand vom 27. Januar 2025, nachvollziehbar veranschaulicht.
Nach dem Gesagten steht fest, dass die AZ durch das angefochtene Bauvorhaben
eingehalten wird.

6. Die Beschwerden erweisen sich somit
als unbegründet. Sie sind abzuweisen. Die Prozesskosten (Gerichtskosten und
Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 - 109
der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang des
Verfahrens auferlegt. Somit haben A.___ und B.___ die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht zu je ½ bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr
auf CHF 2000.00 festzusetzen sind. Sie werden mit den geleisteten
Kostenvorschüssen in derselben Höhe (je CHF 1'000.00) verrechnet. Entsprechend
ist an die Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zu entrichten.

Bei dem Ausgang des Verfahrens haben die
Beschwerdeführer den durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht vertretenen
Beschwerdegegnern für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine
Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Diese machen mit
Kostennote vom 20. März 2025 einen Honoraraufwand von CHF 3'570.05 (12.75
Stunden à CHF 280.00/Std.) und Auslagen von 62.60 geltend. Der geltend gemachte
Aufwand ist ausgewiesen. Der Aufwand von 12.75 Stunden CHF 280.00 und Spesen
von CHF 92.60, gesamthaft CHF 3'926.90 (inkl. MWST), erscheinen für das
Verfahren vor Verwaltungsgericht gerechtfertigt und sind durch A.___ sowie B.___,
entsprechend dem Ausgang des Verfahrens, je zur Hälfte (CHF 1'963.45
ausmachend) und unter solidarischer Haftbarkeit, zu entschädigen.

Die vorinstanzliche Kostenregelung
bleibt bestehen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerden werden abgewiesen.

2.A.___ sowie B.___ haben die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 je hälftig zu bezahlen.

3.A.___ sowie B.___ haben unter
solidarischer Haftbarkeit an die D.___ gmbh und an E.___ eine
Parteientschädigung von total CHF 3'926.90 (inkl. Spesen und MWST) je hälftig zu
entrichten.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Thomann                                                                          Luder