so_gerichte · SGSTA.2024.18 · 2023-12-01 · de
Staatssteuer 2020


Urteilvom17. Februar 2025

Es wirken mit:

Präsident:      Müller

Richter:          Kellerhals, Stämpfli

Sekretär:        Hatzinger

In SachenSGSTA.2024.18undSGSTA.2024.26

X

v.d.Y

gegen

Veranlagungsbehörde
Dorneck-Thierstein

betreffendStaatssteuer 2020undLiquidationsgewinn 2020

hat das Steuergerichtden Akten entnommen:

1.    Der im
Kanton Solothurn aufgrund Immobilieneigentums beschränkt Steuerpflichtige X
wurde mit Veranlagungsverfügung vom 1. Dezember 2023 für die Staatssteuer 2020
veranlagt. Dabei ist die zuständige VeranlagungsbehördeDorneck-Thiersteinvon einem im Kanton Solothurn steuerbaren Einkommen von CHF 10'913'875 und
einem satzbestimmenden Einkommen von CHF 11'883'573 sowie von einem im Kanton
Solothurn steuerbaren Vermögen von CHF 1'189'107 und einem satzbestimmenden
Vermögen von CHF 14'889'919 ausgegangen. Die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein
ging im Wesentlichen von Einkünften aus selbstständiger Erwerbstätigkeit des
Steuerpflichtigen aus, namentlich im Zusammenhang mit dem Kauf, der Sanierung
und dem Verkauf einer Liegenschaft in Z (GB Z Nr. 001;  Weg ,  und ).

Dagegen
liess der Steuerpflichtige mit Eingabe vom 22. Dezember 2023 Einsprache erheben
mit dem sinngemässen Begehren, die Veranlagung sei aufzuheben und der
Steuerpflichtige sei gemäss Selbstdeklaration zu veranlagen. Es sei überdies
festzustellen, dass der Verkauf der genannten Liegenschaft ein steuerfreier
Kapitalgewinn darstelle, welcher der Grundstückgewinnsteuer unterliege. Ebenso
liess der Steuerpflichtige um die Durchführung einer Einspracheverhandlung
ersuchen. Zur Begründung liess der Steuerpflichtige insbesondere die
Qualifikation seiner Person durch die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein als
Quasi-Liegenschaftshändler bestreiten.

Mit
Einspracheentscheid vom 17. Mai 2024 wurde die Einsprache durch die
Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein teilweise gutgeheissen und das im Kanton
Solothurn steuerbare Einkommen wurde nunmehr auf CHF 544'875 und das
satzbestimmende Einkommen auf CHF 1'455'760 sowie das im Kanton Solothurn
steuerbare Vermögen auf CHF 1'185'107 und das satzbestimmende Vermögen auf CHF
14'889'919 festgesetzt. Grund für diese wesentlichen Abweichungen zur
ursprünglichen Veranlagung war der Umstand, dass die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein
nun neu davon ausgegangen ist, dass der Gewinn aus dem Verkauf der genannten
Liegenschaft getrennt vom übrigen Einkommen als Liquidationsgewinn zu besteuern
sei.

2.    Dagegen
liess der Steuerpflichtige (nunmehr: Rekurrent) mit Eingabe vom 20. Juni 2024
beim Kantonalen Steuergericht Rekurs erheben. Dies mit den materiellen,
sinngemässen Anträgen, der Einspracheentscheid sei aufzuheben und er sei für
die Steuerperiode 2020 mit einem steuerbaren Einkommen von CHF 554'875 und
einem satzbestimmenden Einkommen von CHF 1'455'760 zu veranlagen. Eventualiter
sei der steuerbare und satzbestimmende Liquidationsgewinn auf CHF 0
festzusetzen und er sei gemäss Hauptantrag zu veranlagen. Subeventualiter seien
sämtliche in der Grundstückgewinnsteuerdeklaration deklarierten Anlagekosten im
Umfang von CHF 2'465'175 zu berücksichtigen und der steuerbare und
satzbestimmende Liquidationsgewinn sei auf CHF 8'425'733 festzusetzen.

Zur
Begründung liess der Rekurrent insbesondere ausführen, dass es sich nicht um
eine selbstständige Erwerbstätigkeit im Sinne eines Quasi-Liegenschaftshändlers
gehandelt habe. Nach seinem Zuzug in die Schweiz (2004) habe er insgesamt 15
Liegenschaften als Kapitalanlageobjekte erworben, diese jedoch nicht irgendwie
entwickelt. 2008 habe er einen schweren gesundheitlichen Rückschlag erlitten,
welcher ihn unter anderem dazu veranlasst habe, sich vertieft mit der
Nachlassplanung auseinanderzusetzen. Er habe seinen Nachkommen kein
Immobilienportfolio mit diversen Liegenschaften hinterlassen wollen und habe
deshalb 2010 etwas überhastet sämtliche Liegenschaften auf einen Schlag
veräussert. Im Jahr 2011 sei es ihm gesundheitlich wieder besser gegangen. Er
habe in diesem Zeitpunkt keine Altersvorsorge gehabt und nach Erreichen des
Pensionsalters lediglich eine Rente aus der AHV. Er habe deshalb beschlossen,
einen Teil des Vermögens, entgegen den ursprünglichen Absichten, nun doch
wieder in Wohnliegenschaften zu investieren, um im Alter seine
Lebenshaltungskosten mit den Mieteinnahmen zu decken.

Nach
der Abwicklung des Kaufs habe der Rekurrent festgestellt, dass die meisten
Wohnungen des Gebäudes dringend saniert werden mussten, da sie kaum bewohnbar
gewesen seien. Er habe das Gespräch mit der Verkäuferin gesucht, da er von
dieser über den Zustand des Gebäudes getäuscht worden sei. Die Gespräche seien
jedoch fruchtlos gewesen; auch ein Zivilverfahren sei als langwierig und teuer
eingeschätzt worden, weshalb sich der Rekurrent entschieden habe, die
Liegenschaft zu sanieren.

Sodann
lässt der Rekurrent weiter ausführen, dass er nicht versuchte, die fragliche
Liegenschaft aktiv zu verkaufen. Vielmehr sei ihm gegenüber das Interesse am
Erwerb der Lie-genschaft bekundet worden. Die potenzielle Käuferin habe ein
Angebot unterbreitet, die Liegenschaft für CHF 24.9 Mio. zu erwerben, was er
nicht habe ablehnen können. Es handle sich demnach um einen steuerfreien
Kapitalgewinn. Die Sanierung sei nicht im Hinblick auf einen Wiederverkauf,
sondern im Hinblick auf das Ziel der Altersvorsorge mittels einer An-lage-Immobilie
erfolgt. Ebenso sei der Verkauf nicht geplant gewesen, sondern der Rekur-rent
habe lediglich eine zufällig sich bietende günstige Gelegenheit ausgenutzt.
Weiter sei der Verkauf auch erst nach fast 10 Jahren erfolgt und der Rekurrent
verfüge über keine langjährige Tätigkeit im Immobilienhandel. Er sei nicht
planmässig vorgegangen.

Mit
Blick auf die Eventualbegehren liess der Rekurrent ausführen, dass lediglich
die Differenz zwischen dem Wert der Liegenschaften bei Übergang ins
Geschäftsvermögen und dem Verkaufszeitpunkt als steuerbares Einkommen zu
erfassen sei und dieser Zeitpunkt des Übergangs frühestens im Zeitpunkt des
ersten Kaufangebots anzunehmen sei. Sodann hält der Rekurrent dafür, dass die
Umqualifikation der Liegenschaft gegen das Verbot des wider-sprüchlichen
Verhaltens verstosse, nachdem die Steuerbehörde die Qualifikation als
Privat-vermögen in den Vorjahren jeweils akzeptiert habe. Subeventualiter seien
die gesamten Anlagekosten zu berücksichtigen.

In
prozessualer Hinsicht beantragte der Rekurrent das Verfahren bis zum Vorliegen
des rechtskräftigen Entscheids bezüglich Liquidationsgewinn (siehe nachfolgende
Ausführun-gen) zu sistieren. Mit Verfügung des Präsidenten vom 9. Juli 2024
wurde das Verfahren vor dem Steuergericht bis zum 30. August 2024 sistiert.

3.    Parallel
zum teilweise gutheissenden Einspracheentscheid vom 17. Mai 2024 (siehe oben)
wurde der Steuerpflichtige gleichentags aufgrund der durch die
Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein angenommenen selbständigen
Erwerbstätigkeit bezüglich des Liquidationsgewinns 2020 definitiv veranlagt,
wobei von einem steuerbaren Liquidationsgewinn von CHF 10'297'313 und einem
satzbestimmenden Liquidationsgewinn von CHF 2'574'328 ausgegangen worden ist.
Diese wurde direkt dem eigentlich vertretenen Steuerpflichtigen zugestellt,
weshalb sie erneut am 27. Mai 2024 an den Rechtsvertreter eröffnet worden ist.
Gleichzeitig wurde auch der Einspracheentscheid betreffend Staatssteuer 2020
(siehe oben) erneut an den Rechtsvertreter eröffnet.

Gegen
die definitive Veranlagung des Liquidationsgewinns 2020 liess der
Steuerpflichtige mit Eingabe vom 20. Juni 2024 Einsprache erheben, welche mit
Verfügung vom 28. Juni 2024 durch die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein vollumfänglich
abgewiesen worden ist.

4.    Dagegen
wiederum gelangte der Rekurrent mit Rekurs vom 26. Juli 2024 an das Kanto-nale
Steuergericht und beantragte sinngemäss und in Anlehnung an die bereits
bezüglich Staatssteuer 2020 gestellten Anträge, es sei der Einspracheentscheid
aufzuheben und es sei der Liquidationsgewinn für die Steuerperiode 2020 auf CHF
0 festzusetzen. Eventualiter seien sämtliche in der (aus Eigeninitiative)
eingereichten Grundstückgewinnsteuerdeklarati-on deklarierten Anlagekosten von
CHF 2'465'175 zu berücksichtigen und der steuerbare und satzbestimmende
Liquidationsgewinn auf CHF 8'425'733 festzusetzen. Subeventualiter sei die
Festsetzung der Anlagekosten zur Neubeurteilung an die Veranlagungsbehörde
zurück-zuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte der Rekurrent, die Verfahren
betreffend Staatssteuer 2020 sowie Liquidationsgewinn 2020 zu vereinigen.

Die für
den Rekurs vom 26. Juli 2024 vorgebrachte Begründung deckt sich mit derjenigen
des Rekurses vom 20. Juni 2024. Es kann entsprechend auf die obigen
Ausführungen verwiesen werden.

5.    Mit
Vernehmlassungen vom 12. August 2024 (Liquidationsgewinn 2020) respektive 28. August
2024 (Staatssteuer 2020) schliesst die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein
(nachfolgend: Vorinstanz) auf kostenfällige Abweisung der Rekurse. Zur
Begründung wird im Wesentlichen auf die angefochtenen Einspracheentscheide
verwiesen. Ergänzend wird ausgeführt, es erscheine unglaubwürdig, dass der
Rekurrent keine aktive Tätigkeit im Im-mobilienhandel oder in der
Immobilienverwaltung ausgeübt habe oder dass sämtliche Tä-tigkeiten stets dem
Liegenschaftsverwalter oblegen hätten und der Rekurrent bei strategi-schen
Entscheidungen nie involviert gewesen sei. Im ärztlichen Zeugnis vom 28.
Oktober 2013 werde dem Rekurrenten aufgrund der erheblichen beruflichen
Stressproblematik im Beruf als Immobilienhändler dazu geraten, seine berufliche
Situation zu ändern. Dies widerspreche den Vorbringen des Rekurrenten, wonach
nie eine aktive Tätigkeit ausgeübt worden sei. Auf die weiteren Ausführungen in
den Rekursschriften wird durch die Vorinstanz nicht eingegangen.

6.    In der
Eingabe vom 16. Oktober 2024 (Replik) lässt der Rekurrent  für beide Verfahren
 ausführen, das von der Vorinstanz ins Recht gelegte ärztliche Zeugnis könne
nur Aussagen zum Gesundheitszustand des Rekurrenten machen, jedoch nicht zu
steuerlich relevanten Umständen. Ebenso wird herausgestrichen, dass der
Vorinstanz dieses Zeugnis offenbar be-reits vor längerer Zeit vorgelegen habe
und dennoch keine (frühere) Umqualifikation der Liegenschaft stattgefunden
habe. Weiter stellt sich der Rekurrent gegen einzelne Ausfüh-rungen der
Vorinstanz im Revisionsbericht vom 12. Oktober 2023. So sei entgegen den
Ausführungen der Vorinstanz die Zuordnung einer Liegenschaft ins Privat- oder
Geschäftsvermögen eine zentrale Frage und keinesfalls unbedeutend, wie es im Revisionsbericht
festgehalten sei. Die einzige neue Erkenntnis sei entsprechend der Verkauf der
Liegenschaft gewesen. Es sei unverständlich, warum die Liegenschaft bei
Kenntnis all dieser Elemente über Jahre im Privatvermögen akzeptiert worden
ist.

Die
Vorinstanz verzichtete auf eine Duplik.

Das Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Das
Kantonale Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG,
BGS 614.11, Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG; §
4 Vollzugsver-ordnung zum DBG, BGS 613.31). Die Rekurse erfolgten form- und
fristgerecht. Der Rekurrent ist als direkter Adressat der angefochtenen
Verfügungen (Einspracheentscheide) zur Anfechtung legitimiert. Auf die
Rechtsmittel ist entsprechend einzutreten.

Im
Zusammenhang mit den erhobenen Rekursen stellen sich vorliegend nahezu die
gleichen wesentlichen Fragen, konkret im Zusammenhang mit der durch die
Vorinstanz vorgenommenen Qualifikation des Rekurrenten als
Quasi-Liegenschaftshändler und der daraus abgeleiteten Einkommenssteuer sowie
Steuer auf dem Liquidationsgewinn. Nachdem die beiden Rechtsmittel nicht
unabhängig voneinander beurteilt werden können und jeweils Wirkung für das
andere Verfahren zeitigen, erscheint es in Übereinstimmung mit dem Antrag des
Rekurrenten angebracht und prozessökonomisch sinnvoll, die Verfahren zu
vereinigen.

2.    Strittig
ist insbesondere die durch die Vorinstanz vorgenommene Qualifikation des
Rekurrenten als selbständigerwerbender Liegenschaftshändler
(Quasi-Liegenschaftshändler) in Bezug auf die veräusserte Liegenschaft in Z.

2.1.  Der
Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (§ 21
Abs. 1 StG). Von der Besteuerung ausgenommen sind die Kapitalgewinne aus der
Ver-äusserung von Privatvermögen (§ 21 Abs. 3 StG). Mit Blick auf den Grundsatz
der Besteue-rung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2
BV) und das diesen kon-kretisierende Reinvermögenszugangsprinzip stellt die
Steuerfreiheit privater Kapitalgewin-ne eine systemwidrige Ausnahme dar. Im
System einer allgemeinen Einkommenssteuer sind Ausnahmen restriktiv zu
handhaben (BGE 143 II 402 E. 5.3; 142 II 197 E. 5.6).

Nach §
23 Abs. 1 StG sind alle Einkünfte aus einem Handels- und Gewerbebetrieb, aus
einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit
steuerbar. Der Begriff der selbständigen Erwerbstätigkeit ist dabei
praxisgemäss weit zu verstehen: Gewinne aus einer Tätigkeit, die über die
schlichte Verwaltung von Privatvermögen hinausgeht, stellen steuerbares
Einkommen dar (BGE 125 II 113 E. 5d und 5e; Urteil 2C_18/2018 vom 18. Juni 2018
E. 3.1). Dazu zählen nach § 24 StG auch alle Kapitalgewinne aus Veräusserung,
Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Für eine
selbständige Erwerbstätigkeit kennzeichnend ist die Tätigkeit einer natürlichen
Person, mit der diese auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren
Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation,
dauernd oder vorübergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit
der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt. Untergeordnete
Anhaltspunkte sind etwa die Beschäftigung von Personal, das Ausmass der
Investitionen, ein vielfältiger wechselnder Kundenstamm und das Vorliegen
eigener Geschäftsräumlichkeiten. Die Prüfung ist von Fall zu Fall aufgrund
einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die
einzelnen Gesichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und
können auch in unterschiedlicher Intensität auftreten (vgl. zum Ganzen BGE 138
II 251 E. 2.4.2; 125 II 113 E. 5b, je mit Hinweisen; Urteile 2C_533/2019 vom 9.
März 2021 E. 3.2; 2C_1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 5.2; 2C_298/2019 vom 18.
August 2020 E. 3.2; 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 5.1).

2.2.  Steuerbarer
gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel im Sinne einer selbständigen
Er-werbstätigkeit liegt gemäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die
steuerpflichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und
mit der Absicht der Gewinn-erzielung vornimmt. Erforderlich ist die Entwicklung
einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II
113 E. 6a; 122 II 446 E. 3b; Urteile 2C_298/2019 vom 18. August 2020 E.
3.3; 2C_966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.3). Als Indizien kommen in Betracht:
Die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives,
wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung usw.;
Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn
weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung), die Häufigkeit der
Liegenschaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts mit der
beruflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller
Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel
zur Finanzierung der Geschäfte, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren
Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände oder die Realisierung der
Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (vgl. u.a. Urteile 2C_533/2019 vom
9. März 2021 E. 3.2; 2C_551/2018 vom 11. Juni 2019 E. 2.1.3; 2C_18/2018 vom 18.
Juni 2018 E. 3.1; 2C_966/2016 vom 25. Juli 2017 E. 3.3; je mit Hinweisen).
Keine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
liegt vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere etwa
durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Daran ändert nichts, wenn das
Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmännische Bücher
geführt werden (vgl. u.a. Urteile 2C_533/2019 vom 9. März 2021 E. 3.2;
2C_1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 5.2; 2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 5.4
m.w.H.; vgl. gesamthaft: Urteil 2C_553/2019 vom 9. März 2021 E. 3).

2.3.  Gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist für die Annahme einer selbständigen
Tätigkeit die Entwicklung einer Tätigkeit erforderlich, die in ihrer Gesamtheit
auf Erwerb gerichtet ist, wobei die Prüfung von Fall zu Fall aufgrund einer
umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände und in jeder Steuerperiode neu
vorzunehmen ist. Die erforder-liche Gesamtbetrachtung hat sich dann, wenn ein
Steuerpflichtiger mehrere Liegenschaften in seinem Eigentum hat, auf all diese
Immobilien zu beziehen, kann sich jedoch von Perio-de zu Periode ändern.

3.    Im
vorliegenden Fall hat die Vorinstanz die Gesamtumstände auf eine Weise
beurteilt, die von der Auffassung des Rekurrenten entscheidend abweicht. Zwecks
Würdigung dieser Gesamtumstände ist daher vorweg auf die einzelnen durch das
Bundesgericht entwickelten Indizien sowie allfällige weitere relevant
erscheinende Umstände einzugehen.

3.1.  Gemäss
der Rechtsprechung des Bundesgerichts spricht insbesondere die systematische
bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens für die Annahme einer
selbständigen Er-werbstätigkeit. Dabei kommt insbesondere ein aktives,
wertvermehrendes Tätigwerden durch Parzellierung, Überbauung, Werbung,
Sanierung etc. in Betracht. Darüber hinaus auch der Erwerb in der offenkundigen
Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch wieder mit Gewinn zu verkaufen oder
die Ausnützung der Marktentwicklung.

Der
Rekurrent hat gemäss den vorliegenden Akten die fragliche Liegenschaft in Z (GB
Z Nr. 001) im August 2011 zu Alleineigentum erworben. Dies zu einem Kaufpreis
von CHF 11'675'000 (Ziffer 3 des Kaufvertrags vom  2011). Bereits in den
Jahren 2012 und 2013 erfolgte eine Sanierung der Liegenschaft, wobei Umbau- und
Sanierungskosten nach Abzug von Subventionen in der Höhe von CHF 4.4 Mio.
angefallen sind. Eine zum ursprünglichen Kaufpreis hinzukommende Investition in
dieser Höhe, welche immerhin rund 38 % des ursprünglichen Kaufpreises ausmacht,
spricht bei objektiver Betrachtung klar für ein systematisches und planmässiges
Vorgehen.

Der
Rekurrent lässt nun in diesem Zusammenhang ausführen, diese Investitionen seien
keinesfalls geplant gewesen und seien quasi aus der Not heraus getätigt worden.
Sinngemäss wird geltend gemacht, er habe die Liegenschaft vor dem Kauf nicht
umfassend geprüft und er sei aufgrund mündlicher Zusicherungen davon
ausgegangen, dass sämtliche Wohnungen in einem guten oder zumindest bewohnbaren
Zustand seien. Weiter sei er über den Zustand der Liegenschaft durch die
Verkäuferin getäuscht worden, weshalb er auch mit E-Mail vom  2011 an diese
gelangt sei. Die Gespräche seien jedoch fruchtlos verlaufen und die Verkäuferin
habe klar gemacht, dass diese einer Rückabwicklung des Kaufvertrages
keinesfalls zustimmen werde. Ein Prozess sei als langwierig und teuer und die
Erfolgsaussichten als gering eingeschätzt worden.

Das
durch den Rekurrenten diesbezüglich gezeichnete Bild des unerfahrenen Käufers,
der durch die Gegenpartei arglistig getäuscht wird, findet in den vorliegenden
Akten keine Stütze. Am  2011 wurde die Verkaufspartei tatsächlich über gewisse
Mängel in der erworbenen Liegenschaft informiert. Inhaltlich bezieht sich diese
«Mängelrüge» auf eine 4-Zimmerwohnung im Haus Nr. 9 im 3. Obergeschoss links,
welche nicht bewohnbar sei und auf eine 4-Zimmerwohnung im gleichen Haus im 7.
Obergeschoss links, bei der die Sonnenstore beim Balkon kaputt sei. Dass jedoch
das gesamte Gebäude einen nach Ansicht des Rekurrenten desolaten Zustand
aufgewiesen haben soll und er über diesen Umstand arglistig getäuscht worden
sein soll, lässt sich den Akten nicht entnehmen. Bei einer derartigen
Investitionssumme und einer  in den Augen des Rekurrenten  derart massiven
Täuschung wäre doch zu erwarten gewesen, dass die arglistige Täuschung immerhin
einmal durch einen Rechtsvertreter oder eine Rechtsvertreterin geltend gemacht
worden wäre. Dass jedoch jemals die Rückabwicklung überhaupt verlangt worden
wäre, ist nicht ersichtlich.

Vielmehr
ist anzunehmen, dass dem Rekurrenten der Zustand des Gebäudes und ein gewisser
Investitionsbedarf durchaus bekannt war und er beabsichtigte, gewisse
Investitionen zu tätigen und das Gebäude deutlich aufzuwerten. So lässt dieser
selbst ausführen, er sei davon ausgegangen, dass die Wohnungen vermietet werden
oder diese ohne «allzu grossen Aufwand» in einen vermietungsfähigen Zustand
versetzt werden könnten. Es sei über den Daumen gepeilt mit Aufwendungen von
rund CHF 2 Mio. gerechnet worden, was für eine behauptete reine private
Vermögensanlage eine beträchtliche Investition darstellt. Plausibel allerdings
erscheint, dass der Rekurrent nicht mit einer Investitionssumme von über CHF 4
Mio. gerechnet hat. Denn gemäss Rechnung der Amtschreiberei vom  2011 wurde
die Errichtung eines Schuldbriefs im 1. Rang über CHF 12'900'000 verrechnet.
Diese Summe ist höher als der Kaufpreis, weshalb dem Rekurrenten ein
erheblicher Investitionsbedarf bekannt gewesen sein dürfte, jedoch tiefer als
die nach der Sanierung bestehende Hypothek, was darauf schliessen lässt, dass
der Investitionsbedarf höher ausgefallen ist, als angenommen, was aber einem
typischen Risiko bei selbständiger Erwerbstätigkeit entspricht.

Insgesamt
spricht das systematische und planmässige Vorgehen klar für eine selbständige
Erwerbstätigkeit.

3.2.  Weiter
fällt in der Gesamtbetrachtung auch die Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte
in Betracht sowie damit zusammenhängend die Haltedauer. Dies in dem Sinne, dass
häufige Liegenschaftsgeschäfte und kurze Haltedauern einen Rückschluss auf die
damit zusammen-hängenden Gewinnerzielungsabsichten zulassen und gegen eine
langfristige private Ver-mögensanlage sprechen. Im vorliegenden Fall wurde die
Liegenschaft 2011 erworben und 2020 wiederum veräussert. Es handelt sich dabei
weder um eine besonders kurze, noch über eine bemerkenswert lange Haltedauer.
Bekannt ist zudem, dass der Rekurrent früher mehrere Immobilien erworben, diese
jedoch wieder abgestossen hat. Dies allerdings nur ein Jahr vor Erwerb der
Liegenschaft in Z. Dieses Kriterium ist in der Gesamtbetrachtung grundsätzlich
als neutral zu gewichten, in der Tendenz sprechen die Umstände aber eher für
eine selbständige Erwerbstätigkeit.

3.3.  Weiter
zu beurteilen gilt es den engen Zusammenhang eines Geschäfts mit der
berufli-chen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person und den Einsatz spezieller
Fachkenntnisse. In den Ausführungen des Rekurrenten wird diesbezüglich das Bild
eines erfolgreichen Unter-nehmers in der Metallverarbeitung gezeichnet, der
jedoch über keine spezifischen Fach-kenntnisse im Immobilienbereich verfügt und
lediglich als Laie in Immobilien investiert.

Gewisse
objektive Umstände sprechen dagegen. Erstens kann den Akten entnommen werden,
dass der Rekurrent bereits zu einem früheren Zeitpunkt in zahlreiche Immobilien
investiert hat, die  offenbar im Zusammenhang mit einer gesundheitlichen
Einschränkung  wieder veräussert worden sind. Es entspricht der allgemeinen
Lebenserfahrung, dass dabei gewisse Fachkenntnisse und eine gewisse Erfahrung
aufgebaut werden können, sollte diese nicht bereits vorher vorhanden gewesen
sein. Zweitens findet sich in den Akten ein Arzt-zeugnis vom  2013. Darin wird
festgehalten, dass dem Rekurrenten in Anbetracht der erheblichen beruflichen
Stressproblematik «im damaligen Beruf als Immobilienhändler» geraten werden
musste, den Stress zu minimieren respektive negative Faktoren zu eliminieren.
Es ist dem Rekurrenten beizupflichten, dass ein derartiges Arztzeugnis in Bezug
auf sich daraus ergebende Rechtsfolgen mit Zurückhaltung zu würdigen ist.
Nichtsdestotrotz ergibt sich daraus zweierlei: Einerseits wurde dem Arzt
gegenüber die berufliche Tätigkeit als Immobilienhändler beschrieben,
andernfalls er sich einer anderen Formulierung bedient hätte. Andererseits
ergibt sich das Indiz, dass die damalige Tätigkeit bereits deutlich über die
reine private Vermögensanlage hinausgegangen ist. Beides spricht für spezielle
Fachkenntnisse und Erfahrungen im Immobilienbereich. Drittens hat sich der
Rekurrent gemäss eigenen Angaben zu 50 % an der Gründung der W AG (UID: )
beteiligt, welche für die Verwaltung seiner Liegenschaften zuständig war. Der
Rekurrent lässt diesbezüglich geltend machen, er sei lediglich «formell» im
Verwaltungsrat gewesen, habe jedoch mit dem täglichen Geschäft nichts zu tun.
Objektiv lässt sich jedoch dem Handelsregistereintrag entnehmen, dass diese
Gesellschaft ihren Sitz am Wohnsitz des Rekurrenten in V NW hat und der
Rekurrent seit der Eintragung im Handelsregister bis heute Präsident des
Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift ist. Entsprechend ist davon auszugehen,
dass der Rekurrent auch über spezifische Kenntnisse des Tätigkeitsbereichs der
Unternehmung verfügt, zumal er als eines von zwei Mitgliedern des
Verwaltungsrates auch für die strategische Ausrichtung der Unternehmung
mitverantwortlich ist. Ebenso ist anzumerken, dass die Gründung einer
(teilweise) eigenen Gesellschaft zur Verwaltung vornehmlich oder
ausschliesslich eigener Liegenschaften gegen die Annahme einer reinen
Vermögensanlage spricht. Lediglich im Sinne einer Randbemerkung kann ergänzt
werden, dass der Rekurrent in einer E-Mail vom 11. Februar 2020 durch das
andere Mitglied des Verwaltungsrats, U, als «Geschäftspartner» bezeichnet wird.

In der
Gesamtbetrachtung sprechen diese Indizien demnach ebenfalls klar für eine
selbstständige Erwerbstätigkeit.

3.4.  In die
Gesamtbetrachtung aufzunehmen ist sodann der Einsatz erheblicher fremder Mittel
zur Finanzierung des Erwerbs und in diesem Zusammenhang auch das mit dem
Geschäft einhergehende Risiko. Eine Fremdfinanzierungsquote von über 80 % wird
in der Praxis vielfach als massgeblicher Schwellenwert bei der Abgrenzung von
gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel und privater Vermögensanlage herangezogen.
Bei nicht selbst genutzten Liegenschaften wird aber häufig bereits bei einem
Fremdfinanzierungsgrad von mehr als zwei Dritteln von einem im Rahmen der
privaten Vermögensverwaltung unüblich hohen Fremdmittelanteil gesprochen. Wer
namentlich ein Mehrfamilienhaus ohne Eigennutzungsabsicht mit bloss geringem
Eigenmittelanteil erwirbt, geht für den Bereich der privaten
Vermögensverwaltung ein atypisch hohes bzw. im Bereich der selbständigen
Erwerbstätigkeit eben typisches Risiko ein.

Im
vorliegenden Fall wurde die Liegenschaft mehrheitlich fremdfinanziert. Konkret
betrug der Kaufpreis rund CHF 11.6 Mio. und die finanzierende Hypothek 9.4 Mio.
Bereits der ursprüngliche Erwerb wurde daher mit weniger als 20 % Eigenmittel
finanziert. Nach der durchgeführten Sanierung betrugen die Investitionen
insgesamt CHF 16 Mio. (Kaufpreis CHF 11.6 Mio. und Renovationskosten CHF
4.4 Mio.) und die Hypothekenbelastung CHF 13.2 Mio. Entsprechend lagen die
investierten Eigenmittel bei lediglich noch rund 17.5 %. Eine derart tiefe
Eigenmittelquote geht mit einem hohen finanziellen Risiko einher. Diese
Umstände sprechen daher in der Gesamtbetrachtung deutlich gegen eine private
Vermögensverwaltung und für eine selbstständige Erwerbstätigkeit.

3.5.  Ebenfalls
für eine selbständige Erwerbstätigkeit spricht die Verwendung der erzielten
Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige Vermögensgegenstände oder die
Reali-sierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft.

Insoweit
unbestritten ist, dass der Rekurrent 2010 und damit lediglich ein Jahr vor
Erwerb der Liegenschaft in Z sein ganzes bisheriges Immobilienportfolio
veräussert hat. Zu den Hintergründen dieses Umstands wird in der Rekursschrift
ausgeführt, der Rekurrent habe 2008 einen schweren gesundheitlichen Rückschlag
erlitten, welcher ihn dazu veranlasst habe, sich mit seiner Nachlassplanung
auseinanderzusetzen. Der Rekurrent habe einen Schlaganfall erlitten, wodurch er
für eine Zeit einseitig gelähmt blieb. Er habe seinem damals erst 10-jährigen
Sohn und seiner Frau kein Immobilienportfolio hinterlassen wollen und habe im
Jahr 2010 «etwas überhastet sämtliche Liegenschaften auf einen Schlag»
ver-kauft. Der beschriebene gesundheitliche Rückschlag spiegelt sich denn auch
im Arztzeugnis vom  2013 wider, gemäss dem der Rekurrent diverse vaskuläre
Ereignisse ab November 2008 erlitten habe. Eine derartige Veränderung des
Gesundheitszustands ist nach der allgemeinen Lebenserfahrung durchaus geeignet,
auch bedeutsame Entscheidungen zu begründen. Demgegenüber erscheint jedoch die
Begründung, man habe den dereinst Hinterbliebenen keine Immobilien hinterlassen
wollen, welche zuverlässig regelmässige Mieteinnahmen generieren, zumindest
diskussionswürdig. Immerhin stellen Immobilien gemeinhin ein klassisches
Investitionsobjekt dar und erfordern, sofern diese eben privat als reines
Anlageobjekt gehalten werden, kaum weitreichende Kenntnisse des
Immobilienmarktes. Sodann kann festgehalten werden, dass der Rekurrent trotz
der geltend gemachten Umstände und dem Verkauf sämtlicher Liegenschaften
weiterhin in der W AG als Präsident des Verwaltungsrates aktiv blieb; zumindest
sind im Handelsregistereintrag der Gesellschaft keine Veränderungen
ersichtlich.

Aus den
Akten ist sodann nicht ersichtlich, wann konkret der Rekurrent 2010 sein
dama-liges Immobilienportfolio abgestossen hat. Ersichtlich ist einzig, dass
diese offenbar am  2010 noch in dessen Eigentum standen (Beilage 4 des
Rekurrenten). Die Liegenschaft in Z wurde im  2011 erworben. Den Ausführungen
in der Rekursschrift kann sodann entnommen werden, dass das definitive Angebot
mit Finanzierungsnachweis bis  2011 eingereicht werden musste; dies, nachdem
bereits einzelne Wohnungen vorgängig besichtigt werden konnten. Nachdem die
bisher gehaltenen Immobilien im zweiten Halbjahr 2010 veräussert werden mussten
und das definitive Kaufangebot mit Finanzierungsnachweis bereits im  2011
vorliegen musste und derlei Vorgänge aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung
eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen (Gespräche mit finanzierenden Banken etc.),
dürfen die zeitlichen Umstände nahezu als nahtlos bezeichnet werden. Zumindest
erscheint unglaubhaft, dass der Rekurrent noch im zweiten Halbjahr 2010 aus
gesundheitlichen Gründen überstürzt sein gesamtes Immobilienportfolio auflöste
und bereits in den ersten Monaten 2011 so schnell und so nachhaltig genesen
war, dass er sich erneut für eine Anlage entscheiden konnte und innert
kürzester Zeit auch ein geeignetes Investitionsobjekt fand und ein Angebot
abgab. Vielmehr ist anzunehmen, dass der Rekurrent durch seine umgehende
Reinvestition eines Teiles seines Vermögens seine bisherige Tätigkeit, wenn
auch in reduziertem Rahmen, weiterführte.

3.6.  Zu
beleuchten gilt es auch die Umstände beim Verkauf der Liegenschaft in Z.
Diesbezüglich lässt der Rekurrent zusammengefasst darlegen, dass dieser Verkauf
keinesfalls geplant gewesen sei und er auch keinerlei Verkaufsbemühungen
unternommen habe. Er habe die Liegenschaft nicht öffentlich zum Verkauf
angeboten. Im Gegenteil sei er von der T () angegangen worden, ob er an einem
Verkauf interessiert sei. Diese habe denn auch aus eigenem Antrieb eine
Verkehrswertschätzung in Auftrag gegeben und ein Angebot unterbreitet, die
Liegenschaft zu einem Kaufpreis von CHF 24.9 Mio. zu erwerben, was er
vernünftigerweise nicht habe ablehnen können. Es sei zu keinen weiteren
Verhandlungen über den Preis gekommen und das Kaufangebot habe der Rekurrent
«einfach so wie es daherkam» angenommen.

Diese
Beschreibung der Umstände erscheint unglaubhaft und widerspricht teilweise den
vorliegenden Akten. So hat der Rekurrent im Rahmen der seinerseits aus eigenem
Antrieb eingereichten Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer (Beilage Nr. 2
der Vorinstanz) eine Vermittlungsprovision von CHF 500'000 als Abzug geltend
gemacht. Als Beilage 7 zur Steuererklärung hat der Rekurrent eine Rechnung der W
AG eingereicht, wonach für das Objekt in Z eine Vermittlungsprovision für den
Verkauf der Liegenschaft in der Höhe von CHF 500'000 (inkl. Mehrwertsteuer) in
Rechnung gestellt wird. Auf dem Inhalt dieser Rechnung ist der Rekurrent zu
behaften. Dass jedoch der W AG tatsächlich eine Vermittlungsprovision in dieser
Grössenordnung bezahlt worden ist, obwohl es gemäss den Ausführungen des
Rekurrenten zu keinerlei Verkaufsbemühungen gekommen sein soll, kann als
ausgeschlossen gelten. Vielmehr ist anzunehmen, dass die Verkaufsbemühungen
durch die W AG unternommen worden sind und  aufgrund des eingetretenen Erfolgs
 auch eine Vermittlungsprovision bezahlt worden ist.

Diese
Erkenntnis wird denn auch durch die eingereichte, im Zusammenhang mit dem
Verkauf der Liegenschaft ergangene Korrespondenz untermauert (Beilage Nr. 9 bis
12 des Rekurrenten). Demnach ist es zwischen dem  2019 und dem  2020 zu einem
intensiven Austausch unter den Parteien des Vertrages gekommen, wobei
insbesondere die Kaufspartei diverse Unterlagen einverlangt hat. Am  2020
erfolgte ein schriftliches Kaufsangebot, wobei die «Finanzierung und die
Käuferschaft» noch abschliessend geklärt werden müsse. Ein weiteres
«Kaufangebot» erfolgte durch die  am 19. Mai 2020, wobei darin festgehalten
ist, dass die T «mit Hochdruck an einem Finanzierungskonzept» arbeite, welches
durch die Generalversammlung zuerst genehmigt werden müsse. Deshalb würden
alternative Optionen geprüft. Was sich jedoch den eingereichten Akten
klarerweise nicht entnehmen lässt, ist irgendwelche Korrespondenz, aus der
hervorgeht, dass der Rekurrent durch die Kaufspartei angegangen worden wäre.
Vielmehr spricht der Inhalt der Korrespondenz für klassische
Verkaufsverhandlungen.

Insgesamt
gilt es daher zu konstatieren, dass auch die Umstände des Verkaufs dafür
sprechen, dass der Rekurrent aus eigenem Antrieb die Liegenschaft in Z
veräussern wollte und auch entsprechende Verkaufsbemühungen in Auftrag gab.
Dies wiederum spricht gegen die Ausführungen des Rekurrenten, dass er
beabsichtigt habe, die Liegenschaft als reine private Vermögensanlage auf
unbestimmte Zeit zu halten. In der Gesamtbetrachtung spricht dies ebenfalls für
eine selbstständige Erwerbstätigkeit.

3.7.  Zusammenfassend
führt die Würdigung der gesamten Umstände dieses nicht typischen Falles zum
Ergebnis, dass der Rekurrent planmässig und systematisch  und zwar bereits ab
dem Zeitpunkt des Erwerbs im Jahre 2011  auf einen gewinnbringenden Verkauf
der Liegenschaft hingewirkt und damit eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit
ausgeübt hat. Gestützt auf die relativ strenge Rechtsprechung des
Bundesgerichts wurde, wie dargelegt, die Schwelle von der blossen privaten
Vermögensverwaltung zum gewerbsmässigen Liegenschaftshandel überschritten. Der
aus der Veräusserung der Liegenschaft in Z erzielte Kapitalgewinn ist demnach
gemäss § 24 StG zu versteuern.

4.    Daran
ändert auch der Umstand nichts, dass die fragliche Liegenschaft in den
vergan-genen Steuerperioden jeweils im Privat- und nicht im Geschäftsvermögen
besteuert worden ist. Der Rekurrent beruft sich diesbezüglich auf den Grundsatz
von Treu und Glauben und implizit auf die Rechtskraft der
Veranlagungsverfügungen der vergangenen Jahre. Die Vor-instanz stellt sich
indessen auf den Standpunkt, der Grundsatz von Treu und Glauben ver-biete den
Steuerbehörden nicht, eine umstrittene Rechtsfrage, die früher zugunsten des
Rekurrenten entschieden worden ist, in einer späteren Veranlagungsperiode
anders zu beurteilen und entsprechende frühere Annahmen zu korrigieren.

Eine
unrichtige Auskunft der Steuerbehörden bzw. ein anderes als Vertrauensgrundlage
zu wertendes Verhalten derselben, worauf sich der Bürger verlassen hat, ist nur
unter der Voraussetzung bindend, dass die Amtsstelle, welche die unrichtige
Auskunft gegeben hat oder der das als Vertrauensgrundlage zu wertende Verhalten
zuzurechnen ist, für die Beurteilung zuständig war, dass der Bürger sodann die
Unrichtigkeit nicht ohne Weiteres erkennen konnte und dass er im Vertrauen auf
die Auskunft oder das Verhalten eine nicht wieder rückgängig zu machende
Disposition getroffen hat (vgl. KSGE 2009 Nr. 2).

Im
vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich, inwiefern der Rekurrent gestützt auf
die Auskünfte oder das Verhalten der Vorinstanz in den vergangenen
Veranlagungen Dispositionen getroffen hätte, die nicht wieder rückgängig zu
machen wären. Die Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben geht daher
fehl. Im Übrigen ist auch festzuhalten, dass das aus Treu und Glauben
abgeleitete Verbot widersprüchlichen Verhaltens die Steuerbehörde nicht
hindert, eine Rechtsfrage in einer späteren Veranlagungsperiode oder eben bei
der Veranlagung eines Liquidationsgewinnes anders zu beurteilen als in früheren
Perioden.

5.    Zutreffend
ist sodann der Hinweis des Rekurrenten, wonach die Qualifikation als
selb-ständiger Liegenschaftshändler in derjenigen Steuerperiode eintritt, in
der die genannten Merkmale erfüllt sind und somit Geschäftsvermögen vorliegt
(vgl. KSG vom 20. November 2023, SGSTA.2022.20; BST.2022.20, E. 5, publ. unter
gerichtsentscheide.so.ch). Der Rekurrent hält in diesem Zusammenhang dafür,
dass die Qualifikationen  wenn überhaupt  sodann frühestens mit dem Vorliegen
eines Kaufangebots gegeben sein konnten und damit erst 2020. In der Konsequenz
spricht sich der Rekurrent dafür aus, dass der Wert der Liegenschaft beim
Übergang ins Geschäftsvermögen 2020 bereits dem Verkaufspreis entsprochen habe
und folglich aus der selbständigen Erwerbstätigkeit kein Gewinn erzielt worden
ist und der Liquidationsgewinn demnach auf CHF 0 festzusetzen ist.

Aufgrund
der Ausführungen in Erwägung 3 hiervor ist davon auszugehen, dass die
Qualifikation bereits beim Erwerb der Liegenschaft in Z 2011 gegeben war und
nicht erst ab 2020 von einer selbständigen Erwerbstätigkeit auszugehen ist. Für
die Bemessung des Liquidationsgewinns ist demnach auf die gesamte Haltedauer
abzustellen.

6.1.  Für
diesen Fall lässt der Rekurrent beantragen, es seien sämtliche wertvermehrenden
Aufwendungen im Umfang von CHF 2'465'175 als Abzug zu berücksichtigen, was denn
auch dem im Rahmen der eingereichten Grundstückgewinnsteuerdeklaration geltend
gemachten Abzug entspricht. Systematisch geht der Rekurrent von Investitionen
«gemäss diverser Bau-abrechnungen» von insgesamt CHF 4'719'020 aus und zieht
davon einerseits Beiträge Dritter (Subventionen) sowie den bereits im Rahmen
der früheren Steuerperioden geltend gemach-te (werterhaltende) Unterhalt von
CHF 1'642'111 (Jahr 2012) und CHF 343'634 (Jahr 2013) ab.

Die
Vorinstanz hat sich damit insbesondere im Einspracheentscheid vom 28. Juni 2024
betreffend Liquidationsgewinn auseinandergesetzt; in deren Eingaben im
vorliegenden Verfahren ist sie darauf nicht näher eingegangen. Sie stellt sich
vorweg auf den Standpunkt, dass im Falle eines Quasi-Liegenschaftshändlers die
fragliche Liegenschaft bis zur Veräusserung als Privatliegenschaft behandelt
wird und bei der Veranlagung des Liquidationsgewinns die wertvermehrenden
Anlagekosten zum Abzug gebracht werden können. Sodann wird sinngemäss
ausgeführt, dass sich die Steuerbehörde nicht auf den in früheren
Steuerperioden als Unterhalt geltend gemachten Aufwendungen behaften lassen
muss, da diese das in diesen Steuerperioden deklarierte Einkommen ohnehin bei
weitem überstiegen haben und daher diese nicht näher geprüft werden mussten.

6.2.  Nicht zu
beanstanden ist die Ansicht der Vorinstanz, wonach einerseits bei der
Ver-äusserung der Liegenschaft zu prüfen ist, ob eine selbständige
Erwerbstätigkeit (allenfalls auch im Sinne eines Quasi-Liegenschaftshandels)
vorliegt und  sofern die Liegenschaft nicht vorher explizit ins
Geschäftsvermögen überführt wird  die Liegenschaft bis dahin steuerlich als
Privatliegenschaft zu behandeln ist. Hieraus ergibt sich wiederum, dass im
Rahmen des Liquidationsgewinnes wertvermehrende Investitionen als «Anlagekosten»
respektive allgemeinen Gewinnungskosten in Abzug gebracht werden können und die
werterhaltenden Investitionen jeweils in denjenigen Steuerperioden geltend zu
machen sind, in denen sie getätigt werden.

6.3.  Die
Geltendmachung von abziehbaren Gewinnungskosten respektive Anlagekosten ist
eine steuermindernde Tatsache. In Bezug auf die Beweislast ist in diesem
Zusammenhang festzuhalten, dass der Nachweis für steuerbegründende und
steuererhöhende Tatsachen der zuständigen Steuerbehörde obliegt, während
steuerausschliessende oder steuermindernde Tatsachen durch die steuerpflichtige
Person zu beweisen sind (Richneret al., Handkommentar zum DBG, 4. A. 2023, Art. 123 N 77). Diese hat
steuermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen. Ist
etwa  wie vorliegend  streitig, ob in Bezug auf ein bestimmtes Einkommen
Gewinnungskosten in einer bestimmten Höhe angefallen sind oder eben abziehbare
wertvermehrende Investitionen getätigt worden sind, so trägt die
steuerpflichtige Person hierfür die Behauptungs- und Beweislast. Es ist nicht
Sache der Steuerbehörde danach zu forschen.

6.4.  Der
Rekurrent macht insgesamt Anlagekosten von CHF 2'465'175 zum Abzug geltend. Die
Gesamtinvestitionen haben sich  so dessen Ausführungen sowie dessen
Deklaration  auf CHF 4'719'020 belaufen. Über 50 % der getätigten
Investitionen werden demnach als wertvermehrend bezeichnet. Diese Behauptung
steht in deutlichem Kontrast zu den übri-gen Ausführungen des Rekurrenten,
wonach sich  sinngemäss  die Liegenschaft in einem desolaten Zustand befunden
haben soll und er entsprechend gezwungen gewesen sei, diese Summe zu
investieren, um die Wohnungen bewohnbar zu machen. Jedenfalls sind
wert-vermehrende Investitionen im geltend gemachten Umfang weder ersichtlich
noch nachge-wiesen.

Die
Vorinstanz hat aufgrund der Bauabrechnung und in Anwendung der im
Einspracheentscheid vom 28. Juni 2024 korrekt wiedergegebenen
Abgrenzungskriterien Anlagekosten im Umfang von CHF 600'000 ermittelt, die im
Rahmen des Einspracheentscheids und insbesondere in Berücksichtigung der
Brandschutzkosten auf insgesamt CHF 745'000 erhöht worden sind. Die
diesbezüglichen Ausführungen der Vorinstanz erscheinen bei den gegebenen
Umständen als vertretbar. Jedenfalls gelingt es dem Rekurrenten nicht
aufzuzeigen, dass wertvermehrende Investitionen in höherem Umfang getätigt
worden sind.

7.    Entsprechend
den vorangehenden Erwägungen erweisen sich die erhobenen Rekurse als
unbegründet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die
Verfahrenskosten dem Rekurrenten aufzuerlegen. Diese sind auf CHF 15'000
festzulegen (basierend auf Streitwert CHF 10'297'313; vgl. §§ 3 und 150
Gebührentarif, BGS 615.11). Ausgangsgemäss ist keine Parteientschädigung
geschuldet.

****************

Demnach wirderkannt:

1.Die Verfahren SGSTA.2024.18 und SGSTA.2024.24 werden vereinigt.

2.Die
Rekurse werden abgewiesen.

3.Die Gerichtskosten von CHF 15'000 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung
auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                        Der Sekretär:

Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004
Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters
zu enthalten.

Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreterin des Rekurrenten (eingeschrieben)

- VB Dorneck-Thierstein (PersID , mit Steuerakten)

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer der EG

Expediert am: