so_gerichte · VWBES.2000.432 · 2001-04-20 · de
Ortsplanung

Die Umzonung eines landwirtschaftlichen Betriebes von der Bau- in die Landwirtschaftszone ist recht- und zweckmässig, da die privaten Interessen an der Beschaffung von Bauland durch das bäuerliche Bodenrecht eingeschränkt sind. Ortsbildschutzzone (Erw. 4.)

SOG 2001 Nr.
21

§§ 14, 37bisPBG. Die Umzonung
eines landwirtschaftlichen Betriebes von der Bau- in die Landwirtschaftszone
ist recht- und zweckmässig, da die privaten Interessen an der Beschaffung von
Bauland durch das bäuerliche Bodenrecht eingeschränkt sind.

Sachverhalt
(gekürzt):

Die revidierte
Zonenplanung der Einwohnergemeinde H. wurde im Jahre 1999 öffentlich aufgelegt.
Drei Ein­sprachen wurden erhoben, wobei eine sich im gegenseitigen Einvernehmen
erledigte. Der Gemeinderat lehnte die beiden anderen ab und genehmigte die
Ortsplanung. Gegen den Beschluss des Gemeinderates führ­ten die Eigentümer der
Parzelle GB Nr. 1310, die Gebrüder A., beim Re­gierungsrat Beschwerde. Sie
wandten sich gegen die Umzonung eines Teiles ihres Hofgrundstückes von der
Kernzone in die Landwirtschaftszone. Sie beantragten, die Parzelle sei in der
rechtsgültigen Kernzone zu belassen und sie sei gleich­zeitig aus der
Ortsbildschutzzone zu entlassen. Der Regierungsrat wies die Beschwerde ab und
genehmigte die Revision der Ortsplanung. Das Land der Beschwerde­führer liege
zwar im weitgehend überbauten Gebiet am Rand der Kernzone. Es eigne sich aber
nach Lage und Beschaffen­heit sehr gut für die landwirtschaftliche Nutzung. Die
Gebrüder A. erheben Verwaltungsgerichtsbe­schwerde. Das Verwaltungsgericht
weist die Beschwerde ab.

Aus den
Erwägungen:

3. Umstritten
ist, ob der nördliche Teil der Parzelle GB Nr. 1310 wie bisher in die Bauzone
oder in die Landwirt­schaftszone gehöre. Bauzonen umfassen Land, das sich für
die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder vor­aussichtlich innert
15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 Bundesgesetz über die
Raumplanung, RPG, SR 700). Bauzonen dienen gemäss Art. 15 RPG dem Bauen von
Gebäuden, die nichts mit der Bewirtschaftung des Bodens, also u.a. mit der
landwirtschaftlichen Nutzung zu tun haben (Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]:
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, N 3 zu Art. 15).
Ökonomiegebäude z.B. sind in der Bauzone in der Regel zonenfremd.

Andererseits
haben sich Bauzonen an den bereits überbau­ten Gebieten zu orientieren (Walter
Haller / Peter Karlen: Raumpla­nungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S.
77). Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergrei­fend und
gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zu­stand auf einem Grundstück ist
in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf
benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424). Ausschlaggebend ist nach
der bundesgerichtlichen Praxis, wieweit den beste­henden Bauten
Siedlungscharakter zukommt, wie weit sie sich in der Art und Nutzung von der
Bewirtschaftung des Umlandes gelöst haben und eine geschlossene Überbauung
darstellen.

Die Kernzone
dient der Erhaltung, Nutzung und Ergänzung des historisch wertvollen Dorfkerns
mit seinen Strassenräumen, Plätzen, Grünräumen und den ortstypischen, prägenden
Bauten. Sie ist für Wohnungen, Läden, Gastwirt­schaftsbetriebe und nichtstörende,
dem Charakter der Zone entsprechende Kleingewerbe und Dienstleistungsbetriebe
be­stimmt (§ 5 Zonenreglement, ZR). Die Bauvorschriften in der Kernzone schränken
die landwirtschaftliche Nutzung ein.

Gemäss § 37bisPBG umfasst die Landwirtschaftszone Land, das sich für die landwirtschaftliche
Nutzung eignet (a), und Land, das im Gesamtinteresse, insbesondere zur Er­haltung
einer Dauerbesiedlung, zum Schutze von Natur und Landschaft oder zur Landesversorgung
landwirtschaftlich ge­nutzt werden soll (b). Auch Land, das im weitgehend
überbau­ten Gebiet liegt, aber als Grundlage eines Landwirtschafts­betriebs
dauernd erhalten werden soll (c), ist der Landwirt­schaftszone zuzuteilen.
Bauten und Anlagen, die der landwirtschaft­lichen Nutzung des Bodens dienen,
gehören in die Landwirt­schaftszone. Sie sind dort, und nicht in der Bauzone,
zonen­konform (Leo Schürmann / Peter Hänni, a.a.O., S. 147 f.).
Betriebsnotwendi­ge Bauten und Anlagen, die landwirtschaftlichen Zwecken die­nen,
sind gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a in der Landwirt­schaftszone zonenkonform
(Aemisegger et al., a.a.O. N 81 zu Art. 22). Solange die Bewirtschaftung aus
der Bauzone her­aus zumutbar ist, widerspricht eine Aussiedlung zudem dem
Zersiedelungsverbot (BGE 103 Ib 112 ff). Aussiedlungen dür­fen nur zurückhaltend
und aufgrund einer umfassenden Inter­essenabwägung bewilligt werden (ZBl 1990,
S. 358 ff.).

Landwirtschaftliche
Gewerbe sind Gesamtheiten von land­wirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und
Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und die
mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Fa­milie beanspruchen (Art.
7 Abs. 1 Bundesgesetz über das bäu­erliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11).
Die Parzelle GB Nr. 1310 wird von einem derartigen landwirtschaftlichen Ge­werbe
genutzt. Es handelt sich um ein landwirtschaftliches Grundstück (Art. 6 BGBB),
das zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört. Parzellen, die zu einem
landwirtschaftli­chen Hof gehören, unterstehen in der Regel den Bestimmungen
des bäuerlichen Bodenrechts. Sie sind nicht frei handelbar. Zur Vermeidung von
Aussiedlungen oder Gewerbeauflösungen un­terstehen auch Gebäude und Anlagen,
die in der Bauzone lie­gen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören,
den Vorschriften des BGBB. Erfasst wird damit das Betriebszen­trum mit den
betrieblich notwendigen Wohn- und Ökonomiege­bäuden eines Gewerbes im Sinne von
Art. 7 und 5 BGBB, des­sen Landanteil ausserhalb der Bauzone liegt (Christoph
Bandli et al.: Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, Brugg
1995, N 21 ff. zu Art. 2). Die Parzelle GB Nr. 1310 untersteht dem Geltungsbereich
des BGBB. Damit untersteht die Parzelle der Beschwerdeführer den privat­rechtlichen
und öffentlichrechtlichen Beschränkungen des BGBB.

Das BGBB
bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu för­dern und Familienbetriebe als
Grundlage eines gesunden Bau­ernstandes zu erhalten. Die Anforderungen des BGBB
an das Vorhandensein eines erhaltungswürdigen Landwirtschaftsbe­triebs richten
sich ausschliesslich nach dem für die Bewirt­schaftung eines solchen Betriebs
üblicherweise erforderli­chen Arbeitsaufwand (BGE 121 II 274). Die Veräusserung
an Nichtselbstbewirtschafter und die parzellenweise Verpach­tung des Betriebs
sind stark erschwert. Es bestehen privat­rechtliche Ansprüche auf die Zuweisung
des landwirtschaftli­chen Gewerbes und Vorkaufsrechte der Verwandten. Im öffent­lichen
Recht sind das Realteilungs- und Zerstückelungsver­bot und die
Verkaufsbeschränkungen zu beachten.

Bei der
Beurteilung der Überlebensfähigkeit des Betriebs kann auf die Ausführungen des
Experten abgestellt werden. Die den Beschwerdeführern zur Verfügung stehenden
Bewirt­schaftungsflächen sind ausreichend, um in den nächsten 10 Jahren
erfolgreich wirtschaften zu können. Der Hof ist im Rahmen der
Güterzusammenlegung gut arrondiert worden und das Land liegt neben den
Betriebsgebäuden. Eine rationelle Bewirtschaftung ist weitgehend gewährleistet.
Die Gebäude sind zwar etwas veraltet, aber nicht sanierungsbedürftig. Wie die
eingereichten Jahresabschlüsse zeigen, ist der Be­trieb für eine Familie
existenzsichernd und rentabel. Der Betrieb muss in näherer Zukunft nicht
aufgegeben werden. Die streitige Parzelle liegt zwar am Rand des weitgehend
überbauten Gebietes. Aber als Grundlage eines Landwirt­schaftsbetriebs kann sie
für den Planungshorizont des Zonen­planes dauernd erhalten werden. Gemäss § 37bislit. c PBG ist sie der Landwirtschaftszone zuzuteilen.

Den dargelegten
öffentlichen Interessen an einer Umzo­nung in die Landwirtschaftszone stehen
die Interessen der Beschwerdeführer an der Beschaffung von Bauland gegenüber.
Diese sind jedoch nicht sehr gewichtig. Der nicht eingezon­te Teil der Parzelle
ist überbaut und dient einem landwirt­schaftlichen Betrieb. Er kann als Bauland
nicht veräussert werden, denn eine Aussiedlung ist nicht absehbar. Die Bewer­tung
und Abwägung der dargelegten, relevanten Kriterien führt das Gericht zum
Schluss, dass die Zonierung der Ge­meinde nicht zu beanstanden ist. Sie ist
recht- und zweck­mässig.

Verwaltungsgericht,
Urteil vom 24.04.2001 (VWBES.2000.432)