so_gerichte · ZKBES.2020.161 · 2020-12-18 · de
Rechtsöffnung


Urteilvom18. Dezember 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ GmbH,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___,

Beschwerdegegner

betreffendRechtsöffnung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 Die A.___ GmbH (im Folgenden die
Gesuchstellerin) reichte am 16. September 2020 beim Richteramt Bucheggberg-Wasseramt
ein Begehren um Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. [] ein (Verfahren
BWZPR.2020.740). Gemäss Zahlungsbefehl vom 5. August 2020 war eine Forderung
von CHF 5000.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit 1. Juli 2020 gegen B.___ (im
Folgenden der Gesuchsgegner) in Betreibung gesetzt. Als Forderungsurkunde und
Grund der Forderung wurden der Mietzins August 2020 für Geschäftsräume gemäss
Mietvertrag vom 26. Februar 2015 sowie die Zusatz-Vereinbarung vom 16. März
2020 genannt.

1.2 Bereits am 18. August 2020 hatte die
Gesuchstellerin in der Betreibung Nr. [...] beim Richteramt Bucheggberg
Wasseramt ein Rechtsöffnungsbegehren für den Mietzins des Monats Juli 2020
gestellt (Verfahren BWZPR.2020.654).

2. Der Gesuchsgegner hielt in seiner
Stellungnahme vom 30. September 2020 fest, es handle sich um die gleiche
Angelegenheit wie im Verfahren BWZPR.2020.654. Nun gehe es um den Mietzins für
den Monat August. Infolgedessen verwies er auf seine Stellungnahme in jenem
Verfahren. Dort schloss er auf Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens. Der
Amtsgerichtspräsident zog deshalb die Akten dieses vorangehenden
Parallelverfahrens bei.

3. Am 12. November 2020 wies der
Amtsgerichtspräsident das Rechtöffnungsbegehren im vorliegenden Verfahren
(BWZPR.2020.740) ab und auferlegte der Gesuchstellerin die Gerichtskosten von
CHF 300.00.

4. Gegen dieses Urteil erhob die Gesuchstellerin
(von nun an auch: Beschwerdeführerin) am 13. November 2020 Beschwerde an das
Obergericht und verlangte sinngemäss dessen Aufhebung und die Erteilung der
Rechtsöffnung.

5. Sämtliche entscheidwesentlichen
Parteivorbringen und Urkunden befinden sich in den Akten des Parallelverfahrens
BWZPR.2020.654. Mit Verfügung vom 19. November 2020 wurden daher für das vorliegende
Beschwerdeverfahren zusätzlich die Akten dieses Parallelverfahrens eingeholt.

6. Der Gesuchsgegner (von nun an auch:
Beschwerdegegner) beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 30. November 2020
(Postaufgabe) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei,
u.K.u.E.F.

7. Die Beschwerdeführerin reichte am 2.
Dezember 2020 eine unaufgeforderte Stellungnahme ein.

Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1 Der Vorderrichter hielt fest, es sei
unbestritten, dass der von den Parteien unterzeichnete Mietvertrag für
Geschäftsräume vom 26. Februar 2015, der Nachtragsvertrag vom 14. August 2015
und die Zusatzvereinbarung vom 16. März 2020 formell Rechtsöffnungstitel
darstellten. Umstritten sei, ob der Gesuchsgegner nach lit. j der
Zusatzvereinbarung noch an seine Pflichten gebunden sei und somit die Forderung
für den Mietzins des Monats August 2020 überhaupt noch bestehe. Weiter erwog
er, die provisorische Rechtsöffnung werde erteilt, sofern der Betriebene nicht
sofort Einwendungen glaubhaft mache, welche die Schuldanerkennung entkräften
würden (Art. 82 SchKG). Der Mieter könne einwenden, der Vermieter sei
seiner Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen, indem er einen gemäss
Art. 264 Abs. 1 OR zumutbaren Ersatzmieter abgelehnt habe. Diese Bestimmung
sei zugunsten des Mieters einseitig zwingend.

1.2 Weiter hielt der Amtsgerichtspräsident
fest, in Litera j der Zusatz-Vereinbarung hätten die Parteien vereinbart, sie
seien bestrebt, so rasch als möglich die momentan leerstehenden Räumlichkeiten
neu zu vermieten. Ab Datum Mietbeginn eines allfällig neuen Mietverhältnisses
werde die Mieterin aus dem laufenden Vertrag entlassen. Gestützt auf die von
den Parteien ins Recht gelegten Unterlagen habe der Gesuchsgegner der
Gesuchstellerin eine Ersatzmieterin gestellt, welche per 1. Juli 2020 den
laufenden Mietvertrag des Gesuchsgegners übernommen hätte. Die allfällige
Ersatzmieterin sei in Vertragsverhandlungen mit der Gesuchstellerin gestanden.
Trotzdem sei es bisher zu keinem Abschluss eines neuen Mietverhältnisses
zwischen der Gesuchstellerin und der allfälligen Ersatzmieterin gekommen.
Unklar bleibe, ob die gestellte Ersatzmieterin, die C.___, tatsächlich
zahlungsfähig sei. Dies sei vorliegend nicht näher zu prüfen, zumal lediglich
die Behauptung, die Gesuchstellerin habe eine zumutbare Ersatzmieterin
abgelehnt, für die Abweisung des Rechtsöffnungsgesuchs ausreiche. Diese
Behauptung der Gesuchsgegnerin sei zumindest nicht als völlig haltlos zu
werten, da die Gesuchstellerin und die allfällige Ersatzmieterin in
Vertragsverhandlungen stünden. Mit einer offensichtlich zahlungsunfähigen
Ersatzmieterin würden wahrscheinlich keine Vertragsverhandlungen geführt
werden.

2. Die Beschwerdeführerin bringt dagegen
vor, der vorgeschlagene Nachfolgemieter sei nicht solvent, da im
Betreibungsauszug verschiedene Betreibungen eingetragen seien. Der Nachmieter
habe nie den Beweis erbringen können, zahlungsfähig zu sein. Die monatliche
Miete betrage immerhin CHF 5000.00. Zudem sei am 3. November 2020 der Konkurs
über ihn eröffnet worden. Somit sei sie mit ihrer Einschätzung wohl nicht so
falsch gelegen.

3. Der Beschwerdegegner trägt in seiner
Beschwerdeantwort vom 30. November 2020 im Wesentlichen vor, in der Beschwerde
seien weder ein Antrag enthalten noch neue Begründungen, Erläuterungen oder
Beweise, die im vorinstanzlichen Verfahren nicht schon berücksichtigt worden
seien. Erneut versuche Herr D.___ (Vertreter der Gesuchstellerin) mit der
Beschwerde die Solvenz der Nachmieterin in Frage zu stellen, um einem
Mietvertrag mit dieser auszuweichen. Allein der Umstand, dass Herr D.___ der
Nachmieterin Zusagen für Umbau-und Malerarbeiten gemacht habe und auch die
Zusicherung, dass ein Mietvertrag abgeschlossen werde, zeige deutlich, dass
Herr D.___ die Nachmieterin als solvente Nachmieterin bereits akzeptiert habe.
Ansonsten hätte er dies bestimmt nicht gewährt und auch keine weiteren
Vertragsverhandlungen mehr geführt. Nachdem Herr D.___ die Nachmieterin bereits
einquartiert habe, habe er trotzdem keinen Mietvertrag mit dieser eingehen
wollen, mit der Begründung, die Nachmieterin wäre jetzt doch nicht solvent.
Eine sorgfältige Prüfung der Zahlungsfähigkeit habe er jedoch nicht gemacht.
Stattdessen habe er von der Nachmieterin eine Vorauszahlung von CHF 60'000.00
verlangt, um erst dann an die Abklärungen und den Vertragsentwurf zu machen.
Dieses Angebot habe er erst gemacht, nachdem er die Nachmieterin bereits
einquartiert gehabt habe.

4. Die Beschwerde ist ein unvollkommenes
ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In
der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich
der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in:
Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach
Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel
ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht
nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im
Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter
Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).

5.1 Die Beschwerdeführerin hat gegen das
Urteil, mit welchem ihr Rechtsöffnungsbegehren abgewiesen wurde, Beschwerde
erhoben. Die Beschwerde nimmt auf die Begründung des angefochtenen Entscheids
Bezug und beanstandet, dass die vorgeschlagene Nachmieterin nicht zahlungsfähig
sei. Aus der Begründung geht klar hervor, dass sie nicht damit einverstanden
ist, dass ihr Rechtsöffnungsbegehren aus diesem Grund abgewiesen worden ist und
sie dieses gutgeheissen haben will. Es wäre überspitzt formalistisch, diesen
klar erkennbaren Willen der Beschwerdeführerin nicht als Antrag anzuerkennen,
nur weil er nicht explizit ausformuliert wurde. Damit liegt ein sinngemässer
Antrag vor. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten.

5.2 Die von der Beschwerdeführerin
erstmals im Beschwerdeverfahren eingereichten Belege sind nach dem oben
Ausgeführten nicht beachtlich. Die Beschwerde ist somit nach den
Entscheidgrundlagen, die bereits bei der Vorinstanz eingereicht worden waren,
zu beurteilen.

6.1 Mit ihren Vorbringen bestreitet die
Beschwerdeführerin, dass ihr der Beschwerdegegner einen zumutbaren und
insbesondere solventen Nachmieter vorgeschlagen hat. In BGE 134 III 267 hat das
Bundesgericht erklärt, dass ein Mietvertrag im Falle der Rückgabe des
Mietobjekts ohne Nennung eines zumutbaren Nachmieters seine Eigenschaft als
provisorischen Rechtsöffnungstitel nicht verliert. Dabei verweist es auf Peter Stücheli,
der ausführe, der Mieter könne die vorzeitige Entlassung aus seiner
Leistungspflicht im Rechtseröffnungsverfahren einredeweise nur geltend machen,
wenn er glaubhaft mache, dass er das Mietobjekt zurückgegeben sowie einen
zumutbaren Nachmieter gestellt habe (Peter Stücheli, Die Rechtsöffnung, Zürich
2000, S. 368; vgl. dazu auch Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
RT200004-O/U vom 7. Februar 2020, S. 5). Entgegen der Erwägungen der Vorinstanz
genügt es nicht, bloss zu behaupten, die Vermieterin habe einen zumutbaren
Nachmieter abgelehnt. Auch diese Einwendung muss glaubhaft gemacht werden. Die Zahlungsfähigkeit
der vorgeschlagenen Nachmieterin ist deshalb sehr wohl zu prüfen.

6.2 Im Folgenden werden jeweils die im
Verfahren BWZPR.2020.654 eingereichten Belege zitiert, diejenigen des
Beschwerdegegners mit Nummer, die nicht nummerierten der Beschwerdeführerin
ohne Nummer. In seiner Stellungnahme in jenem Parallelverfahren behauptete der
Beschwerdegegner, er habe Herrn D.___ per E-Mail einen geeigneten Nachmieter
gemeldet und habe ihm die Kontaktdaten weitergeleitet (Beilage 2). Im erwähnten
Mail wird dieser Nachmieter als solvent bezeichnet. Es sei ihm vom Nachmieter
mitgeteilt worden, aufgrund der Zustimmung von Herrn D.___ werde mit Maler- und
Umbauarbeiten begonnen, mit der Zusicherung, es werde ein Vertragsverhältnis
zwischen Herrn D.___ und dem Nachmieter abgeschlossen. Weiter erklärte der
Beschwerdegegner in seinem Einschreiben an die Beschwerdeführerin vom 29. Juni
2020, seine Ersatzmieterin in Person von E.___ sei zumutbar und zahlungsfähig,
weshalb er von seinen vertraglichen Pflichten befreit sei (Beilage 4). Schliesslich
legte er zwei undatierte, mit «Bestätigung Solidarpartner» überschriebene
Schreiben des Geschäftsinhabers der C.___, E.___, und deren Geschäftsführer, F.___,
vor, worin diese bestätigen, Herrn D.___ schon zu Beginn der
Vertragsverhandlungen mehrere solvente Solidarpartner vorgeschlagen zu haben
(Beilagen 7 und 8). Demgegenüber hat die Beschwerdeführerin einen
unterzeichneten, ab 1. Juli 2020 gültigen Untermietvertrag zwischen dem
Beschwerdegegner und der C.___ eingereicht (Beilage). Dazu trug sie vor, sie
habe den vorgeschlagenen Nachmieter nicht akzeptieren können, da er wegen
mehrerer Betreibungen im Betreibungsregister nicht solvent sei. Sie habe dem
vorgeschlagenen Nachmieter vorgeschlagen, einen solventen Solidarmieter zu
stellen. Diesen habe er bis zum heutigen Zeitpunkt nicht vorweisen können.

6.3 Der Beschwerdegegner hat jeweils
selbst behauptet und erklärt, er habe einen zumutbaren und solventen Nachmieter
vorgeschlagen. Er legt jedoch keinen objektiven Anhaltspunkt bzw. Beleg für seine
Behauptung vor. Seine Sachdarstellung beruht vorab auf seinen eigenen
Erklärungen. Gerade das Einschreiben vom 29. Juni 2020 des Beschwerdegegners
betreffend Nachmieter/Befreiung von den mietvertraglichen Pflichten zeigt auf,
dass es zu Differenzen bezüglich der Zahlungsfähigkeit der Nachmieterin in der
Person von E.___ gekommen ist. Auch der Abschluss des Untermietvertrages
zwischen dem Beschwerdegegner und E.___ und der C.___ lässt sich eigentlich nur
damit erklären, dass die Nachmieterin von der Beschwerdeführerin nicht als
zahlungsfähig akzeptiert worden ist. Derselbe Schluss ergibt sich aus den
geführten Vertragsverhandlungen und den Diskussionen über die Stellung von
Solidarpartnern. Wäre es nur um die Übernahme des Mietvertrages zu den gleichen
Bedingungen gegangen, wären Vertragsverhandlungen nicht notwendig gewesen. Ausserdem
hätte es keine Solidarpartner gebraucht, wäre die vorgeschlagene Nachmieterin
zahlungsfähig gewesen. Soweit die Nachmieterin bereits im Juni 2020 Umbau- und
Malerarbeiten im Mietobjekt ausgeführt hat, geschah dies nach den Bestätigungen
von E.___ und F.___ im Zusammenhang mit der Zusicherung, dass ein Mietvertrag
zwischen der Beschwerdeführerin und ihnen geschlossen werde (Beilage 7 und 8
des Beschwerdegegners). Auch hieraus ergibt sich, dass die Parteien über den
Abschluss eines neuen Mietvertrages verhandelten und es nicht um die blosse Übernahme
des bestehenden ging. Auch wenn mit einer offensichtlich zahlungsunfähigen
Nachmieterin keine Vertragsverhandlungen geführt worden wären, bedeutet dies
noch lange nicht, dass die vorgeschlagene Nachmieterin im Sinne von Art. 264
Abs. 1 ZGB zahlungsfähig war. Zudem hat sich die Beschwerdeführerin in lit. j
der Zusatzvereinbarung vom 16. März 2020 dazu verpflichtet, eine Neuvermietung
des leerstehenden Mietobjektes anzustreben. Eine Befreiung des bisherigen
Mieters war nach dieser Bestimmung jedoch erst vorgesehen, wenn ein allfälliges
neues Mietverhältnis abgeschlossen sein würde. Nicht zuletzt aber bestätigt das
Schreiben von F.___ vom 20. September 2020 an die Beschwerdeführerin, dass der
vom Beschwerdegegner gestellte Nachmieter von der Beschwerdeführerin als nicht
solvent empfunden wird. Infolgedessen erklärt F.___, «es ist nun an uns, dir
einen solventen Nachmieter zu stellen» (Beilage). Angesichts dieser
Sachumstände war der Beschwerdegegner weit davon entfernt, glaubhaft gemacht zu
haben, er habe einen solventen Nachmieter vorgeschlagen. Vielmehr deuten die vorgelegten
Belege darauf hin, dass die Zahlungsfähigkeit der angebotenen Nachmieterin
gerade nicht gegeben war. Es gelingt dem Beschwerdegegner somit nicht, die als
Rechtsöffnungstitel vorgelegten mietvertraglichen Vereinbarungen mit seinen
Einwendungen zu entkräften.

7. Bei dieser Sachlage ist die
Beschwerde gutzuheissen und das angefochtene Urteil aufzuheben. Der Beschwerdeführerin
ist die Rechtsöffnung als provisorische zu erteilen. Dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend sind die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 300.00 sowie
diejenigen des Verfahrens vor Obergericht von CHF 450.00 dem Beschwerdegegner
aufzuerlegen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und das
Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Bucheggberg-Wasseramt vom 12. November
2020 wird aufgehoben.

2.In der Betreibung Nr. [] des
Betreibungsamtes Region Solothurn wird für CHF 5000.00 zuzüglich Zins zu 5 %
seit dem 1. August 2020 und die Zahlungsbefehlskosten von CHF 73.30 die
provisorische Rechtsöffnung erteilt.

3.B.___ hat die Kosten des
erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 300.00 und diejenigen des
Beschwerdeverfahrens von CHF 450.00 zu bezahlen. Sie werden mit den geleisteten
Kostenvorschüssen verrechnet. B.___ hat der A.___ GmbH die von dieser
bevorschussten Gerichtskosten von total CHF 750.00 zu ersetzen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 30'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller