so_gerichte · VWBES.2016.386 · 2017-12-11 · de
Baubewilligung


Urteilvom11. Dezember 2017

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiberin Droeser

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Tobias
Jakob,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Baukommission
der Einwohnergemeinde [...]

3.B.___

4.C.___

Beschwerdegegner
Nr. 3 und 4 vertreten durch Rechtsanwalt Dieter Trümpy,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Umnutzung

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die [...] AG führt in [...] seit
Jahrzehnten ihren Holzbaubetrieb mit unterdessen ca. 40 Mitarbeitern. Die
Betriebsgebäude befinden sich auf dem grossen Grundstücksteil, der in der
Gewerbezone lag und seit der letzten Ortsplanungsrevision 2014 nun in der
Mischzone Wohnen liegt. Auf dem kleineren Grundstücksteil hinter dem
eigentlichen Betriebsareal, der in der zweigeschossigen Wohnzone liegt, steht
eine Lagerhalle. Diese wird ebenfalls vom Holzbaubetrieb genutzt und ist
umgeben von Wohngebäuden in der zweigeschossigen Wohnzone.

2. Die Eigentümer der nordseits direkt
an die Halle angrenzenden Grundstücke (nachfolgend als Nachbarn bezeichnet)
stören sich seit Jahren am Lärm aus der angeblich geänderten Nutzung der
Lagerhalle und gelangten deswegen an die Baubehörde. Diese verlangte 2014 von
der Grundeigentümerin, der A.___ (nachfolgend Immobilien AG), ein
nachträgliches Umnutzungsgesuch. Die Grundeigentümerin kam der Aufforderung
nach und beantragte in ihrem Gesuch, es seien verschiedene bauliche
Veränderungen, die veränderte Nutzung der Lagerhaltung sowie die Nutzung der Lagerhalle
als Fahrzeug-Abstellplatz zu bewilligen. Auf Einsprache der Nachbarn wies die
Baubehörde nach dem Einholen von zusätzlichen Unterlagen und gescheiterten
Vergleichsverhandlungen das Baugesuch im Juni 2015 wegen fehlender
Zonenkonformität ab und verlangte von der Immobilien AG, es sei der Zustand zur
Zeit der Bewilligung der Lagerhalle im Jahre 1986 wiederherzustellen.

3. Auf Beschwerde der Immobilien AG
präzisierte das Bau- und Justizdepartement (BJD) den Entscheid der Baubehörde
in einzelnen Punkten, wies die Beschwerde mit Verfügung vom 30. September 2016
aber im Wesentlichen ab.

4. Die Immobilien AG gelangte am 14.
Oktober 2016 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und verlangte wie schon
vor der Vorinstanz, es sei festzustellen, dass die heutige Nutzung der
Lagerhalle bereits mit der Baubewilligung von 1986 abgedeckt sei; eventualiter
sei das Baugesuch zu bewilligen, subeventualiter allenfalls auf die
Wiederherstellung des Zustandes von 1986 zu verzichten.

Das BJD beantragte in seiner
Vernehmlassung vom 10. Januar 2017, die Beschwerde sei vollumfänglich
abzuweisen. Dasselbe verlangten die Nachbarn und die Baubehörde in ihren
Stellungnahmen vom 16. Januar 2017. Die Immobilien AG liess sich dazu am 22.
März 2017 nochmals vernehmen.

5. Am 7. September 2017 nahm eine
Delegation des Verwaltungsgerichts einen Augenschein vor und befragte die
Parteien. Diese erhielten Gelegenheit, sich zum Beweisergebnis zu äussern. Das
entsprechende Protokoll wurde den Parteien im Anschluss zugestellt. Weitere
Eingaben erfolgten keine.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben und ergänzend begründet worden. Sie ist zulässiges
Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 2
Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61; §§ 29 und 66 f.
Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11; § 49 f. Gesetz über die
Gerichtsorganisation, GO, BGS 125.12). Die Immobilien AG ist als
Grundeigentümerin vom angefochtenen Entscheid besonders berührt. Sie hat am
vorinstanzlichen Verfahren als Partei teilgenommen und ist mit ihren Anträgen
unterlegen, weshalb sie entsprechend beschwert ist und ein schutzwürdiges
Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides hat. Sie ist deshalb zur
Beschwerde legitimiert (§ 12 VRG). Ihr Vertreter ist im kantonalen
Anwaltsregister eingetragener Rechtsanwalt, der keines Vertretungsausweises
bedarf (§ 13 Abs. 4 VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Die Beschwerdeführerin verlangt in
ihrem hauptsächlichen Rechtsbegehren, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben
und es sei festzustellen, dass die heutige Nutzung der Lagerhalle bereits mit
der Baubewilligung vom 5. Februar 1986 abgedeckt resp. bewilligt sei.
Eventualiter beantragt sie, ihr Baugesuch sei zu bewilligen.

Ob der Hauptantrag mit einem
Feststellungsbegehren zulässig ist, erscheint fraglich, nachdem die
Beschwerdeführerin ein (nachträgliches) Baugesuch vorbehaltlos eingereicht und
damit grundsätzlich anerkannt hat, dass ein solches notwendig ist. Es ist von
ihr ja auch unbestritten, dass an der Lagerhalle nach deren Erstellung
verschiedene bauliche Veränderungen ohne Bewilligung vorgenommen wurden und die
Nutzung sich verändert hat. Da durch dieses Rechtsbegehren der Streitgegenstand
jedoch nicht ausgeweitet wird und im Rahmen der Prüfung des Baugesuchs ohnehin abzuklären
ist, ob überhaupt eine Nutzungsänderung vorliegt, die bewilligungspflichtig
ist, kann dies offengelassen werden.

3. Zulässige Beschwerdegründe sind nach
§ 67bisAbs. 1 VRG die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht,
wobei Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens als Rechtsverletzung gelten,
sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen
Sachverhaltes.

Die Beschwerdeführerin macht primär
geltend, es sei bei der Nutzung der Lager­halle zu keiner relevanten Änderung seit
der ursprünglichen Baubewilligung gekommen, sodass es keiner Umnutzungsbewilligung
bedürfe. Sie wirft damit den Vor­instanzen falsche Rechtsanwendung vor. Für den
Sachverhalt verweist sie in ihrer Beschwerdebe­gründung (BS II. 4.) grundsätzlich
auf die Ausführungen des BJD, macht aber geltend, dieser bedürfe einiger
Präzisierungen, Korrekturen und Ergänzungen. Sie rügt damit auch die
Feststellung des Sachverhaltes. Beide Rügen sind zulässig und im
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren zu überprüfen.

4.1 Heute besteht auf dem Parzellenteil
in der Wohnzone eine rundum geschlossene Lagerhalle mit der Hausnummer [...] im
Ausmass von 24.25 m x 18.30 m und in einer Höhe von 4.50 m (Traufe) bis 7.40 m (First).
Es handelt sich um eine Holzkonstruktion auf Betonfundamenten. Die Aussenwände
bestehen auf drei Seiten aus einer dünnen Holzschalung, wobei in der
Nordfassade Fenster eingelassen und auf der Südseite vier grosse Öffnungen als
Einfahrten ausgespart sind. Die Westfassade und das rundum 1.50 m auskragende
Dach bestehen aus Wellplatten, teilweise lichtdurchlässig (vgl. Pläne und Fotos,
Augenschein). Die Einfahrtsöffnungen auf der Südseite sind mit elektrisch
betriebenen Rolltoren versehen, auf der Ostseite unter dem Vordach befindet
sich ein Kragarmregallager. Im Innern der Halle befinden sich entlang der West-
und der Ostfassade ebenso wie zwischen den vier Korridoren (Fahrgassen) über
die ganze Hallentiefe ebenfalls Kragarmregallager. Der Hallenboden ist
befestigt (asphaltiert), ebenso wie die an die Halle angrenzenden Flächen auf
der Ost- und der Südseite, welche als Zufahrten dienen. Entlang der Nord- und
der Westseite der Halle ist der Parzellenteil begrünt (Wiese mit Obstbäumen).
Der Abstand von der Halle zu den überbauten Nachbarparzellen beträgt auf der
Nordseite etwas mehr als 6 m, auf der Westseite ca. 8 m (Pläne und Fotos, Augenschein).
Das alles ist unbestritten.

Die Halle selber besteht im Ausmass und
in der Konstruktion in dieser Weise seit ihrem Bau. Sie entspricht der
damaligen Baubewilligung vom 15. Januar 1986 mit den bewilligten Plänen vom 20.
Dezember 1985 (Grundriss, Fassaden, Schnitte) und vom 10. November 1985
(Umgebungsgestaltung). Neu erstellt wurden unterdessen (etwa im Jahr 1995) die vier
Rolltore auf der Südseite der Halle bei den Einfahrten in die Korridore und die
Beleuchtung. Neu ist ebenso das Regal an der Ostaussenseite (übereinstimmende
Parteiaussagen am Augenschein, vgl. Protokoll).

4.2 In der Baubewilligung von 1986 steht
als besondere Bestimmung, dass das Gebäude als Holzlagergebäude bewilligt werde
und jede Zweckänderung bewilligungspflichtig sei.

Zustande gekommen war die Baubewilligung
mit diesen Zusatzbestimmungen nach einer langen Auseinandersetzung zwischen den
Parteien, die in der Ortsplanungsrevision 1984 ihren Anfang genommen hatte. Die
Nachbarn wehrten sich damals gegen eine Einzonung des Parzellenteils, auf dem
die Lagerhalle steht, in die Gewerbezone. Nach Abklärungen durch den Ortsplaner
und beim Kanton gelangten die Parteien wie die Gemeinde zur Einsicht, dass eine
Umzonung in die Gewerbezone oder eine Spezialzone nicht möglich war. Die Beschwerdeführerin,
deren erstes Baugesuch durch die Baukommission am 2. August 1985 wegen
fehlender Zonenkonformität zurückgewiesen worden war (Beleg Nr. 7 zur
Einsprache der Nachbarn vom 13. November 2014), änderte ihr Baugesuch ab. Mit
dem Nachbarn  dem Rechtsvorgänger des C.___  vereinbarte sie, dass die
Holzstapel entlang der Ostgrenze dessen Grundstücks aufgehoben und der
entsprechende Grundstücksteil von GB 1340 stattdessen asphaltiert und zur
Verwendung als Parkplatz für Mitarbeiterfahrzeuge verwendet würde. Nach diesem
Kompromiss befand der Gemeinderat am 11. Dezember 1985 anlässlich der
Behandlung der Einsprachen gegen die Zonenplanrevision, dass ein so geändertes
Baugesuch noch als nicht störendes Gewerbe im Sinne der Zonenvorschriften
taxiert werden könnte, worauf dann die neuen Pläne vom 20. Dezember 1985
eingereicht und die Lagerhalle im Januar 1986 bewilligt wurden (oben 4.1). Für
die weiteren Einzelheiten kann auf die ausführliche Zusammenfassung des
Verfahrenslaufes in Erwägung 3c der angefochtenen Verfügung verwiesen werden.

Soweit die Beschwerdeführerin geltend
macht (BS 5 der Beschwerdebegründung), die Baubewilligung äussere sich nur
indirekt zur Nutzung, trifft dies nur bedingt zu. Bewilligt wurde, wie oben
erwähnt, explizit ein «Holzlagergebäude», und im (ersten) Baugesuch, in welchem
das Gebäude detailliert beschrieben war («Erläuterungen + Ergänzungen betr.
Projektierte Lagerhalle auf GB Nr. [...]» vom 13. Mai 1985) steht zum Zweck des
Gebäudes «Lagerhalle für Holz» und zu den Immissionen, dass die Lagerhalle mit
dem Seitenstapler bedient werde, was ein gelegentliches Befahren erfordere.
Durch die nord- resp. westseitige Holzverschalung werde der Lärm gegenüber den
benachbarten Wohnhäusern eingedämmt. Weiter steht anschliessend geschrieben,
dass sich die Baugesuchstellerin (und heutige Beschwerdeführerin) darüber im
Klaren sei, dass die Lagerhalle zonenfremd sei, sie aber hoffe, dass dem schon
lange an diesem Ort bestehenden Gewerbebetrieb der Bau auf dem eigenen
Grundstück bewilligt werde. Im Protokoll zur Behandlung der Einsprachen gegen
die Ortsplanungsrevision vom 15. Oktober 1985 steht, dass die Einsprecherin
(hier Beschwerdeführerin) aus Platzgründen für die Lagerhaltung von Holz eines
Reserveplatzes in der Nähe der Fabrikation bedürfe. Die Art und Gestaltung der
geplanten Lagerhalle nähme auf die angrenzende Wohnüberbauung Rücksicht.
Vorgesehen sei lediglich eine offene Halle. Da diese nur als Lager verwendet
werde, entstünden durch diese Baute keine zusätzlichen Lärmimmissionen. Aus
diesen Informationen ergibt sich, wie die Vorinstanz völlig richtig
festgehalten hat, klar, dass ein Lagergebäude für Schnittholz aus der Sägerei
der Beschwerdeführerin bewilligt wurde, in welchem nur gelegentlich ein
Seitenstapler zum Einsatz kam und die Immissionen gegenüber der früheren
Nutzung als offener Holzlagerplatz nicht zu-, sondern wegen der Wände gegen
Norden und Westen eher abnähmen. Die von der Beschwerdeführerin weiter zitierte
Aussage aus dem Schreiben des damaligen Planungsbüros, «dass die Nutzung
(Immissionen) beim Holzlager beschränkt ist (keine maschinelle Bearbeitung)»,
bezog sich auf den im Rahmen der Einspracheverhandlungen zwischenzeitlich in
Erwägung gezogenen Erlass einer Spezialzone zum Ermöglichen der geplanten Halle
zur gewerblichen Nutzung; davon kam man wegen der Abstandsprobleme
(Immissionsabstand) rasch wieder ab. Daraus wird aber deutlich, dass auf dem
Grundstücksteil sogar bei erlaubter gewerblicher Nutzung nur die Lagerung
zulässig hätte sein sollen, nicht aber eine weitere gewerbliche Tätigkeit.

4.3 Genutzt wurden die Lagerhalle und
der Vorplatz östlich davon nach ihrem Bau wie geplant für die Lagerung und
Lufttrocknung des von der Sägerei frisch geschnittenen Holzes. Wie im
Baubeschrieb von 1985 angegeben, wurde die Lagerhalle «gelegentlich» mit einem
dieselbetriebenen Seitenstapler bedient, dann nämlich, wenn das Holz umgelagert
oder in der Sägerei, Zimmerei oder Schreinerei, also im eigentlichen Betrieb,
weiterverarbeitet wurde. Das war nach Angabe der Parteien etwa ein- bis mehrmals
im Monat der Fall.

4.4 Im Verlaufe der Zeit und mit den
Veränderungen in der Holzbaubranche wurde nicht mehr bloss Schnittholz
gelagert. Etwa im Jahr 1995 wurde die Halle mit dem unbewilligten Einbau von
Rolltoren zum geschlossenen Lagergebäude. Nach Angaben der Beschwerdeführerin
wurden ab dieser Zeit auch Holz(halb)fabrikate in der Halle gelagert. Im Freien
zwischen Halle und Betriebsgebäude befinden sich zudem seit längerem keine
Holzstapel mehr; der Platz wird ebenfalls als Parkplatz genutzt. Dafür entstand
(ohne Bewilligung) auf der Ostseite der Halle unter dem Vordach ein weiteres
Kragarmregal, welches ebenfalls zur Lagerung von Holz verwendet wird.

Seit der Aufgabe des Sägereibetriebes im
Jahr 1999 dient die Halle der Lagerung von Holzhalbfabrikaten wie
Leimstabplatten, Spanplatten, Dreischichtplatten, Kanteln und Latten in
verschiedenen Dimensionen sowie von Gips- und Fermacellplatten. Schnittholz
befindet sich nur noch ein alter Restposten in der Halle. Gelagert werden auch kommissionierte
kundenspezifische Waren wie z.B. Täfer oder Dachfenster bis zum
Montagezeitpunkt. Bis im Juli 2017 wurden zudem auch Gerüstbauteile aus Metall
dort gelagert (Urk. 6 der Beschwerdeführerin zum Umnutzungs- und Baugesuch
2014, mit Fotos). Auf der Südseite vor der Halle zwischen den Einfahrtstoren
und z.T. auch auf der Nordseite unter dem Vordach werden zudem gestapelte
Metallgitterbehälter mit Brennholz und Paletten mit Rahmen gelagert (Foto
Augenschein, Titelblatt Lärmgutachten zur Nutzungsergänzung der bestehenden
Lagerhalle, Fotos in Beleg Nr. 22 zur Einsprache der Nachbarn vom 13. November
2014).

Das in der Halle gelagerte Material wird
bei Bedarf täglich zur Weiterverarbeitung oder zur Verwendung auf einer
Baustelle geholt, sei es mit dem seit einigen Jahren elektrisch betriebenen neuen
Seitenstapler, sei es durch direkten Auflad in oder vor der Halle auf die
Betriebsfahrzeuge (Protokoll Augenschein).

Seit 1999 werden in der Halle zudem jeden
Tag bzw. jede Nacht acht Servicefahrzeuge für die Montagegruppen ausserhalb der
Betriebszeiten parkiert. Diese Fahrzeuge werden jeweils vor oder bei
Arbeitsbeginn zwischen 6.30 und 7.30 Uhr morgens aus der Halle gefahren,
nachdem sie dort, soweit notwendig, bereits beladen worden sind. Gelegentlich
wird auch über die Mittagszeit, selten an Samstagen, Material zur Verwendung
aus der Halle geholt (Protokoll Augenschein).

Bereits ab 6.20 Uhr morgens treffen die
Auszubildenden mit ihren Motor(fahr)rädern beim Betrieb ein und parkieren diese
auf der Nordseite der Halle vor den Grundstücken der Nachbarn (Protokoll
Augenschein, erwähnte Fotos).

Die Anlieferung des in der Halle
gelagerten Materials erfolgt nicht direkt durch Fremdtransporte in die Halle,
sondern wird zunächst auf dem Platz vor dem Betriebsgebäude an der
Bahnhofstrasse umgeschlagen (Protokoll Augenschein, Nachtragsgesuch
Nutzungsergänzung vom 8. August 2014).

4.5 Der Vorinstanz ist also bei der
Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts in Erwägung 3 ihres Entscheides
keinerlei Fehler vorzuwerfen; sie hat ihn korrekt ermittelt und dargestellt.

5. Zur Zeit der Bewilligung und des Baus
der Lagerhalle befand sich der entsprechende Teil des Grundstücks, auf dem die
Lagerhalle steht, unstreitig in der «Allgemeinen Wohnzone 2 Geschosse»
(Zonenplan 1968). Im 1984 aufgelegten Zonenplan, welcher zur Zeit der
Baubewilligung negative Vorwirkung hatte (§ 15 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz
[PBG], BGS 711.1), und 1987 genehmigt wurde, blieb der westliche Grundstücksteil
in der 2-geschossigen Wohnzone, in welcher «Wohnbauten sowie nicht störende
Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, welche der Bauweise der Wohnzone W2
angepasst sind» zulässig waren. Auch in der im Jahr 2000 genehmigten
Ortsplanung lag der Parzellenteil in der Wohnzone W2.

Seit der aktuellen gültigen Ortsplanung
von 2014 liegt der Westteil von GB Nr. [...] (weiterhin) in der
zweigeschossigen Wohnzone, in welcher nun «vorwiegend Ein- und
Doppeleinfamilienhäuser sowie nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe,
deren Bauweise der W2 angepasst ist» zulässig sind. Der Ostteil der Parzelle,
auf dem sich die eigentlichen Betriebsgebäude der Beschwerdeführerin befinden,
liegt neu in der Mischzone Wohnen, wo (im Erdgeschoss) auch mässig störende
Gewerbebetriebe zulässig sind. Im Einzelnen kann dazu auf die ausführliche
Darstellung im vorinstanzlichen Entscheid (Erw. I. 1.  4.) verwiesen werden,
die unbestritten und von der Beschwerdeführerin ausdrücklich anerkannt worden ist.

6.1 Die örtliche Baubehörde kam in ihrem
Entscheid zum Umnutzungsgesuch in Würdigung des Sachverhaltes und der
rechtlichen Grundlagen zum Ergebnis, die heutige Nutzung der Lagerhalle sei
nicht zonenkonform. Es handle sich um eine mässig störende gewerbliche Nutzung,
welche in der Wohnzone nicht zulässig sei. Sie wies deshalb das Bau- bzw.
Nutzungsgesuch der Immobilien AG mit Entscheid vom 16. Juni 2015 ab.

6.2 Die Vorinstanz bestätigte diesen
Entscheid mit ausführlicher Begründung in ihrer Verfügung vom 30. September
2016. Die Lagerhalle 1986 sei als Lager für das in der betriebseigenen Sägerei
produzierte Schnittholz bewilligt worden, was aus der Entstehungsgeschichte der
Baubewilligung klar und eindeutig hervorgehe (Erw. 3.c). Die heutige Nutzung,
wie sie von der Beschwerdeführerin selber beschrieben werde, gehe weit darüber
hinaus und sei deshalb durch die Baubewilligung von 1986 nicht abgedeckt. Die
Nutzung, die bereits etwas vor Aufgabe der Sägerei 1999 ausgeweitet worden sei,
sei weder auf Grund der damals geltenden noch der (1997/1998) neu aufgelegten
Ortsplanung zonenkonform gewesen, und sie sei es auch heute nicht. Eine
Bewilligung sei deshalb nicht möglich (Erw. 3.d).

6.3.1 Dass zwischen 1986 und heute
tatsächlich eine Ausweitung und Änderung in der Nutzung der Lagerhalle
stattgefunden hat, ist offensichtlich. Da vom Unternehmen seit 1999 keine
Sägerei mehr betrieben wird, fällt auch kein frisches Schnittholz mehr an,
welches für Monate und Jahre gelagert werden muss, wenn es natürlich trocknen
soll. Die Lagerhalle als überdeckter Holzlagerplatz hat deshalb ihren
ursprünglichen Zweck verloren. In der Lagerhalle werden seit etwa 1995
zunehmend Holzhalbfabrikate (Platten, Kanthölzer, Täfer, Latten, Kanteln, etc.)
gelagert, die die Schreinerei benötigt, zudem Gipskarton- und Fermacellplatten,
welche im Innenausbau verwendet werden.

Die Beschwerdeführerin argumentiert, die
Nutzung habe sich seit Erteilung der Baubewilligung nur den (leicht)
veränderten Verhältnissen der Holzbranche angepasst und sei seit rund 20 Jahren
unverändert. Wie aus dem Gutachten des Instituts für Holzbau, Tragwerke und
Architektur der Berner Fachhochschule in Biel hervorgehe, entspreche die
Verarbeitung von Holzwerkstoffplatten und Holz-Halbfabrikaten der heutigen
Zeit, und die leichte Veränderung in Bezug auf die gelagerten Produkte
entspreche einer zeitgemässen Nutzung in der Holzbranche. Aus der Besichtigung
der Lagerhalle werde sofort augenfällig klar, dass es sich nach wie vor um eine
Halle zur Lagerung von Holz handle. Eine Beschränkung auf Schnittholz der
eigenen Sägerei habe mit der damaligen Baubewilligung nicht stattgefunden, seien
die damaligen Einsprecher doch nicht gegen die Lagerhalle gewesen, sondern
gegen die Umzonung.

Dass sich die Holzbranche in den letzten
30 Jahren verändert hat und heute von einer Schreinerei oder einem
Innenausbauunternehmen kaum mehr selber gesägtes Holz verwendet wird, sondern
primär Holzhalb- oder Holzfertigfabrikate und weitere Materialen wie Gips- oder
Fermacellplatten verarbeitet werden, ist klar. Handelte es sich um die Nutzung
einer Holzlagerhalle in einer Gewerbezone, läge wohl keine Nutzungsänderung
vor, nur weil jetzt statt Schnittholz Holzhalbfabrikate oder weitere
Innenausbaumaterialien gelagert würden. Entscheidend ist aber, wie die
Vorinstanz zu Recht festhält, ob die heutige Nutzung bereits von der damaligen
Bewilligung umfasst ist oder ob sie heute oder früher einmal in der Zeit seit
dem Bau der Halle bewilligungsfähig gewesen wäre. Und da geht es primär um die
Frage, ob die heutige Nutzung, welche schrittweise seit etwa 1995 begonnen hat,
als nicht störende gewerbliche Nutzung in einer Wohnzone zulässig oder ob sie
als (mässig) störende gewerbliche Nutzung in einer Wohnzone unzulässig ist.

6.3.2 Die Vorinstanz hat in ihrem
Entscheid korrekt die bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur
Frage der störenden bzw. nichtstörenden gewerblichen Nutzung in der Wohnzone
dargestellt (Erw. 3 d bb). Ergänzend hinzuzufügen ist, dass im alten Baugesetz
(von 1978) in den Wohnzonen zwar wie noch heute neben Wohnbauten (nur)
nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig waren (§ 30 Abs. 1
BauG), ebenso in den Kernzonen (§ 31 Abs. 2 BauG). In den Gewerbezonen waren
damals nicht wesentlich störende Gewerbe-, Dienstleistungs- und
Industriebetriebe zulässig, aber nur betriebsnotwendige Wohnungen erlaubt (§ 32
f. BauG). Erst mit der Revision 1992 wurden in den Gewerbezonen neben mässig
störenden Gewerbe-, Dienstleistungs- und Industriebetrieben auch Wohnungen
zulässig (§ 32 Abs. 1 PBG). Die Definition einer nichtstörenden gewerblichen
Nutzung mag deshalb vor der Revision von 1992 etwas grosszügiger ausgefallen
sein, insbesondere in vorbelasteten alten Zonen mit gemischter Nutzung und für
Kleingewerbe. Spätestens seit dieser Revision ist aber klar, dass gewerbliche
Aktivitäten wie der Betrieb einer Autoreparaturwerkstätte nicht in eine
Wohnzone gehören. Wohngebiete sollen von schädlichen und lästigen Einwirkungen
verschont werden, weshalb z.B. auch ein Werkhof mit Krananlage nicht in eine
Wohnzone gehört (SOG 1994 Nr. 36). Die Zulassung von gewerblichen Bauten in der
Wohnzone soll aber nicht nur wegen der Immissionen, sondern primär funktional
beschränkt werden (SOG 1994 Nr. 35 E. 3). Busparkplätze gehören nicht in die
Wohnzone, weil Abstellplätze in der Wohnzone in der Regel nur als Nebenanlagen zu
Wohnbauten zu bewilligen sind (SOG 1994 Nr. 37).

Diese Rechtsprechung entspricht der
Praxis in andern Kantonen und auch derjenigen des Bundesgerichts. Im Entscheid
1C_495/2011 vom 14. März 2012 bestätigte das Bundesgericht z.B. einen Entscheid
des Zürcher Verwaltungsgerichts, welches eine Baubewilligung der Gemeinde
Dielsdorf für eine grosse Wertstoffsammelstelle (von 150 m2) in der
Wohnzone als nicht zonenkonform aufgehoben hatte. Wenn nur nicht störendes
Gewerbe zulässig sei, stelle das eine raumplanerisch motivierte
Nutzungsvorschrift dar. Zulässig seien nur solche Betriebe, die höchstens ein
geringes Konfliktpotential aufwiesen und ein gesundes und ruhiges Wohnen im
Allgemeinen nicht beeinträchtigten. Auch wenn die bundesrechtlichen
Lärmvorschriften eingehalten seien, könne eine Baute oder ein Betrieb störend
sein, z.B. wegen des Erscheinungsbildes oder ideellen Immissionen.

Auch in der Lehre wird die Auffassung
geteilt, dass neben umweltrechtlichen vor allem raumplanerische Gründe für die
Zulässigkeit eines Betriebes in der Wohnzone massgebend sein können (vgl. z.B.
Peter Hänni, Planungs-, Bau und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl.,
Stämpfli, Bern 2016). Dem Wohnen ist in der Wohnzone eine klare Vorrangstellung
eingeräumt, wobei der Wohnnutzung auch Einrichtungen für die
Freizeitbeschäftigung und andere Nutzungen zugerechnet werden können, sofern
diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen, wie z.B. eine
Kindertagesstätte, die Haltung weniger Haustiere, eine Quartiersammelstelle für
Siedlungsabfälle oder ein Feuerwehrmagazin (Christian Häuptli, in: Andreas
Baumann et. al. [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Stämpfli,
Bern 2013, § 15 Rz 80 f.). Als zulässige nichtstörende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe wurden Büros und sonstige Geschäftsräumlichkeiten wie
typischerweise Bäckereien, Arztpraxen oder Coiffeursalons bewilligt, wenn und
soweit sie sich nahtlos in die Wohnumgebung einfügen. Auch ein
Steinplattenlager wurde schon als zonenkonform bewilligt: Dazu ist allerdings
zu sagen, dass es sich um ein kleines Lager im Untergeschoss eines
Mehrfamilienhauses handelte, welches über die Tiefgarage erschlossen war und in
welches nur wenige Male pro Jahr Platten geliefert wurden, und dass die
Bearbeitung der Platten ausschliesslich im andernorts liegenden Gewerbebetrieb
stattfand (LGVE 2009 II Nr. 14). Verneint wurde die Zonenkonformität u.a. für
einen Raum zur Freitodbegleitung, für Einrichtungen des Sexgewerbes, eine
Schreinerei, einen Abstellplatz für mobile Heizzentralen und eine mechanische
Werkstatt (Peter Hettich/Lukas Mathis, in: Alain Griffel et al. [Hrsg.],
Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Schulthess, Zürich 2016).

6.3.3 In Beachtung dieser Beispiele aus
Lehre und Rechtsprechung wird ohne Weiteres klar, dass die Vorinstanz (in Erw.
3 d cc ihres Entscheides) völlig zu Recht davon ausgegangen ist, dass es sich
bei der jetzigen Nutzung der Lagerhalle, wie sie seit etwa 1995 schrittweise
aufgenommen wurde und spätestens seit 1999 betrieben wird, um eine gewerbliche
Nutzung handelt, die nicht mehr als «nicht störend» betrachtet werden kann,
also nicht zonenkonform ist. Die Lagerhalle ist seit der Ausweitung der Nutzung
über die Lagerung von Schnittholz hinaus und der Nutzung als Einstellhalle für
die Betriebsfahrzeuge ein Teil des eigentlichen Betriebs der
Holzbauunternehmung und wird als solcher täglich intensiv genutzt und
wahrgenommen. Es handelt sich nicht mehr um einen vom eigentlichen Betrieb
getrennten blossen Lagerplatz, der nur wenige Male pro Monat von einem
Betriebsfahrzeug (Seitenstapler) bedient wird. Allein schon das Parkieren von
acht Betriebsfahrzeugen in der unterdessen ohne Bewilligung mit Toren
abgeschlossenen Lagerhalle ist klar zonenwidrig (vgl. Beispiele oben in Erw.
6.3.2). Umso mehr gilt dies für das praktisch täglich stattfindende Beladen und
Entladen dieser Fahrzeuge in oder vor der Halle vor Arbeitsbeginn und nach
Arbeitsende, teilweise auch über Mittag und ausnahmsweise an Samstagen.
Verstärkt wird die Zonenwidrigkeit dadurch, dass an den Werktagen die
morgendliche Störung durch den Lärm der ankommenden Motor(fahr)räder jeweils
bereits ab 6:20 Uhr beginnt und das Beladen der Betriebsfahrzeuge regelmässig
vor 7 Uhr stattfindet. Für die direkt angrenzenden Nachbarn wird dadurch ein
ruhiges Wohnen verunmöglicht, zumal die Geräusche aus der Lagerhalle bzw. dem
Platz davor praktisch ungefiltert die Liegenschaften der Nachbarn erreichen,
weil die Fassaden der Halle lärmdurchlässig sind. Dass die Werte der
eidgenössischen Lärmschutzverordnung eingehalten werden, wie ein von der
Unternehmung eingeholtes Gutachten zeigt, ändert daran nichts, beruhen diese
Werte doch auf einer Ausmittlung der während des ganzen Tages bzw. der Abend-
oder Nachtzeit vorkommenden Lärmimmissionen. Die Lagerhalle wird heute täglich
gewerblich genutzt mit den damit verbundenen üblichen Emissionen, und sie wird
als gewerbliche Nutzung wahrgenommen. Mit der Wohnnutzung hat diese Nutzung
funktional nichts zu tun; sie unterläuft die raumplanerische Funktion der
Wohnzone als Gebiet für eine ruhige Wohnnutzung.

6.4 Die Schlussfolgerung der Vorinstanz
ist also korrekt: Die heutige Nutzung der Halle kann als zumindest mässig
störend und damit in der betreffenden Wohnzone nicht zonenkonform nicht
bewilligt werden, und sie war seit Aufnahme der erweiterten Nutzung auch unter
der Herrschaft früheren Rechts nie bewilligungsfähig, blieben doch die
anwendbaren Vorschriften sowohl des Planungs- und Baugesetzes wie der
Zonenplanung der Gemeinde diesbezüglich unverändert.

7. Ebenfalls zu Recht verneint die
Vorinstanz das Vorliegen eines Falles der Besitzstandsgarantie. Es kann
diesbezüglich auf ihre Erwägungen (3 dd cc am Ende) verwiesen werden. Zwar
besteht eine Besitzstandsgarantie für die Lagerhalle als Gebäude, was
unbestritten ist, nicht jedoch für die heutige Nutzung, haben doch die
Immissionen auf die Nachbarschaft, wie eben dargelegt, durch die veränderte
Nutzung erheblich zugenommen, was nach Art. 34terPBG eine im Rahmen
der Besitzstandsgarantie mögliche und erlaubte teilweise Änderung ausschliesst.

8. Der Grundsatz von Treu und Glauben
wird durch die von der Baubehörde abgelehnte Nutzungsänderung nicht verletzt.
Die Beschwerdeführerin durfte nie darauf vertrauen, dass etwas anderes als die
Lagerung von in der eigenen Sägerei verarbeitetem Schnittholz durch die
ursprüngliche Baubewilligung abgedeckt war. Das ergibt sich sowohl aus der
Vorgeschichte des Zustandekommens der Bewilligung und der vorgängigen
Auseinandersetzung mit Nachbarn und der Gemeinde im Einspracheverfahren zur
Ortsplanungsrevision wie auch genügend klar aus der daraus resultierenden
besonderen Bestimmung in der Baubewilligung, dass jegliche Nutzungsänderung
bewilligungspflichtig sei (oben Erw. 4.2).

Dass sich die Nachbarn treuwidrig
verhalten hätten, kann ihnen, wie die Vorinstanz ebenfalls zu Recht (in Erw. 3
e) festgestellt hat, nicht vorgeworfen werden. Sie waren schon in der
Ortsplanungsrevision 1984/1987 bestrebt, den Grundstücksteil, auf dem die Halle
steht, in der Wohnzone zu belassen und verfochten diesen Standpunkt  im
Gleichklang mit der Gemeinde  auch bis zur neuesten Planungsrevision
konsequent. Dass sie Ende 1985 zur Ermöglichung der Halle in der Wohnzone
schliesslich ihre Zustimmung gaben, basierte auf der Zusicherung der
Beschwerdeführerin zur geplanten Nutzung und der entsprechenden Auflage in der
Baubewilligung. Gegen die Halle als Gebäude erheben die Nachbarn auch heute
keine Einwände; sie wehren sich nur gegen die geänderte Nutzung.

9. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, soweit beantragt wird, die Verfügung der Vorinstanz sei aufzuheben
und festzustellen, dass die heutige Nutzung der Lagerhalle bereits mit der
Baubewilligung von 1986 abgedeckt sei.

10. Das Gesuch der Holzbauunternehmung
vom 8. August 2014, über welches die Baubehörde im angefochtenen Entscheid
befand («Nachtragsgesuch Nutzungsergänzung der bestehenden Lagerhalle [...]»),
betraf einerseits die neue Nutzung der Lagerhalle, andererseits auch die
bereits erfolgte Montage der Rolltore und der Beleuchtung sowie die nächtliche
Parkierung der acht Servicefahrzeuge in der Halle.

Während betreffend Parkierung die
(nachträgliche) Bewilligung keinesfalls in Frage kommt, da sie Teil der neuen
Nutzung und offensichtlich nicht zonenkonform ist (vgl. oben Erw. 6.3), sieht
das bei den Rolltoren und der Beleuchtung wohl anders aus, wie die Vorinstanz
in ihrem Entscheid (Erw. 4 b bb) richtig festhält. Die Nachbarn haben diese
baulichen Veränderungen im Verfahren denn auch nicht weiter beanstandet. Da das
Baugesuch aber als Ganzes zu behandeln ist, können die Rolltore und die
Beleuchtung nicht in diesem Verfahren hier bewilligt werden. Einem separaten
Bewilligungsgesuch stünde aber wohl kaum etwas entgegen. Der Eventualantrag der
Beschwerde, das Baugesuch sei zu bewilligen, erweist sich somit ebenfalls als
unbegründet.

11.1 Die Baukommission hat in ihrem
Entscheid in Ziffer 3 verlangt, es sei der Zustand der geltenden Bewilligung
vom 15. Januar 1986 wiederherzustellen. Die Vor-instanz hat im angefochtenen
Entscheid präzisiert, was darunter zu verstehen sei: Die Beschwerdeführerin
habe nicht wiederum Schnittholz einzulagern. Sie könne die Halle auch leer
stehen lassen oder ein geändertes Nutzungsgesuch stellen mit einer Nutzung, die
zonenkonform sei (Erw. 4 b cc). Und das Departement hat dafür  wie für den
Rückbau des Aussenkragarmlagers  Frist gesetzt bis Ende März 2018, wobei es
diese Frist angesichts der offenbar langjährigen unbeanstandeten Nutzung
grosszügig bemessen hat (Erw. 4 c).

11.2 Die Beschwerdeführerin macht
geltend, es sei schwer vorstellbar, die Halle einer den Anforderungen (der
Zonenkonformität) gerecht werdenden Nutzung zuzuführen, zumal völlig unklar
sei, wie eine zulässige Nutzung aussehen solle. Das sei ein wirtschaftlich
haltloser Zustand, der Rechtsunsicherheiten schaffe. Eine Rückkehr zur Nutzung
im Jahr 1985 hätte katastrophale Folgen, weil die derzeit genutzte Lagerfläche
ein zentraler Erfolgsfaktor für das Unternehmen darstelle, um flexibel und
schnell auf Kundenbedürfnisse zu reagieren. Die Lagerfläche könne nicht massiv
verkleinert werden, ohne die Existenzgrundlage des Unternehmens zu gefährden.
Durch diese Massnahme werde unverhältnismässig hart eingegriffen.

11.3 Das Vorgehen der Baubehörde wie der
Entscheid der Vorinstanz sind auch in diesem Punkt nicht zu beanstanden. Ist
eine Baubewilligung auf Grund der gesetzlichen Vorschriften bzw. wegen
mangelnder Zonenkonformität nicht möglich, ist sie zu verweigern. Und wenn die
Baubehörde einen rechtswidrigen Zustand feststellt, ist sie verpflichtet, zu
dessen Beseitigung eine angemessene Frist zu setzen (§ 151 Abs. 1 PBG). Die
Beschwerdeführerin weiss zudem seit dem Bau der Halle, dass diese eigentlich
nie zonenkonform war, wie sie in ihrer damaligen Eingabe selber festhielt, und
jedenfalls nur für die eingeschränkte Nutzung als Schnittholzlager aus der
eigenen Sägerei bewilligt worden war. Im Rahmen des gesetzlich Möglichen hat
die Vorinstanz mit der Frist von 18 Monaten dem Verhältnismässigkeitsprinzip
durchaus und grosszügig Rechnung getragen.

Angesichts der Umstände, dass, wie an
der Augenscheinsverhandlung klar wurde, die Beschwerdeführerin im Gebiet [...]
über eine weitere Lagerhalle in der Gewerbezone verfügt, die bis Ende September
2017 fremdvermietet war, dass die Gemeinde diese Grundstücke gerade erst
erschlossen hat (Abschluss ca. Oktober 2017 gemäss Aussage des Bauverwalters am
Augenschein) und dass am 13. September 2017 im Gemeinderat der
Gestaltungsplanentwurf [...], welcher der Gesuchstellerin dort einen Neubau auf
ihren Grundstücken Nrn. [...] in der reinen Gewerbezone (ohne Wohnen) südlich
der [] erlauben soll, traktandiert war (gemäss Traktandenliste Gemeinderat auf
der Homepage der Einwohnergemeinde [...]), ist davon auszugehen, dass die
Beschwerdeführerin in der Lage ist, innert nützlicher Frist durchaus eine
andere Möglichkeit zur Lagerung der von ihr im Betriebsalltag benötigten
Materialien zu finden. Und über Parkplätze verfügt sie nach ihren Angaben
anlässlich der Parteibefragung dort ebenfalls, wenn auch wohl bloss über solche
im Freien. Jedenfalls ist es nicht so, dass eine Neuorganisation des Betriebes,
insbesondere der Lagerhaltung und der Parkierung der Einsatzfahrzeuge nach den
konkreten Umständen unmöglich und damit der Betrieb akut gefährdet wäre.

11.4 Ein Verzicht auf die Verpflichtung
zur Wiederherstellung des Zustandes, wie er 1986 bewilligt worden ist, ist
daher nicht geboten, das Verhältnismässigkeitsprinzip nicht verletzt. Der
entsprechende Subeventualantrag ist ebenfalls abzuweisen.

11.5.1 Da seit dem vorinstanzlichen
Entscheid mehr als ein Jahr verstrichen ist, ist die Frist für die Aufgabe der
jetzigen Nutzung der Lagerhalle angemessen zu verlängern und auf Ende März 2019
neu festzusetzen, was die Einlagerung von Holzhalb- und Fertigfabrikaten sowie
Gipskarton- und Fermacellplatten betrifft. Die Lagerung von Gerüstteilen oder
anderen Betriebsgegenständen, die unterdessen schon aufgegeben wurde, ist für
diese Übergangszeit nicht erlaubt.

11.5.2 Für die Beseitigung des
Kragarmregals an der östlichen Aussenfassade ist jedoch die bestehende Frist
bis Ende März 2018 genügend. Und auch für die Aufgabe der Parkierung der
Firmenfahrzeuge  oder anderer Fahrzeuge  in der Lagerhalle kann die von der
Vorinstanz festgelegte Frist nicht erstreckt werden, war und ist diese
Parkierung doch offensichtlich nicht bewilligungsfähig und wohl auch
feuerpolizeilich nicht unbedenklich.

12. Zusammenfassend ist festzuhalten,
dass sich die Beschwerde als vollständig unbegründet erweist und die Beschwerde
abzuweisen ist.

13. Bei diesem Ergebnis wird die
unterliegende Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig. Die
verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten sind auf CHF 1'500.00
festzusetzen und werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die
Entschädigung an die Gegenpartei, deren Höhe ins Ermessen des Gerichts gestellt
wurde, wird angesichts der Tatsache, dass der Vertreter schon in den Verfahren
vor der Baubehörde und der Vorinstanz beteiligt war und sich nicht neu in den
Fall einarbeiten musste, auf CHF 2'500.00 festgesetzt.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde der A.___ gegen die
Verfügung des Bau- und Justizdepartementes vom 30. September 2016 wird
abgewiesen.

2.Die Frist zur Aufgabe der heutigen
Nutzung der Lagerhalle wird, was die gelagerten Materialien betrifft, im Sinne
von Erw. 11.5.1 auf längstens Ende März 2019 erstreckt.

3.Die A.___ hat die
verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

4.Die A.___ hat den Beschwerdegegnern B.___
und C.___ für das verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung
von gesamthaft CHF 2'500.00 zu bezahlen

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige
Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters
zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des
Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber                                                                 Droeser