so_gerichte · ZKBER.2016.98 · 2008-11-12 · de
Forderung


Urteilvom15. Mai 2017

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

A.___ AG,

Berufungsklägerin

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Andreas
Wehrle,

Berufungsbeklagte

betreffendForderung

zieht die Zivilkammer
des Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 Im Jahr 1971 begründete die
Baugenossenschaft [...] auf der Parzelle Nr. [...] in [...]
Stockwerkeigentum, bestehend aus 14 Terrassenwohnungen. Gestützt auf die Gründungsurkunde
erstellte die Stockwerkeigentümergemeinschaft B.___ ein Reglement über die
Benutzung und Verwaltung der Terrassensiedlung. Das Reglement wurde im
Grundbuch angemerkt. Die A.___ AG ist Eigentümerin einer der Stockwerkeinheiten.
An der ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 12. August 2004
wurde die C.___ zur Verwalterin gewählt und mit ihr am 24. August 2004 ein
Verwaltungsvertrag abgeschlossen. Im Verlauf der Jahre entstanden zwischen den
Stockwerkeigentümern immer wieder Differenzen. Am 2. November 2007 stellte
die A.___ AG beim Richteramt Solothurn-Lebern ein Vorladungsbegehren betreffend
Abberufung der Verwaltung gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft B.___. Nach
gescheiterter Einigungsverhandlung reichte die A.___ AG am 3. März 2008 Klage beim
Gericht ein und beantragte die Abberufung der Verwaltung. Mit Urteil vom 12.
November 2008 (SLZPR.2007.1386) wurde das Gesuch um Abberufung der Verwaltung
abgewiesen und die A.___ AG verurteilt, der Stockwerkeigentümergemeinschaft B.___
eine Parteientschädigung von CHF 6000.00 zu bezahlen. Der dagegen von der A.___
AG an das Obergericht erhobene Rekurs wurde mit Urteil vom 15. Februar 2010 (ZKREK.2009.31)
abgewiesen. Die A.___ AG wurde zur Bezahlung einer Parteientschädigung in der
Höhe von CHF 3000.00 verpflichtet.

1.2 Mit Schreiben vom 14. April 2011
stellte die C.___ der A.___ AG für das Verfahren betreffend Abberufung der
Verwaltung (ZKREK.2009.31) eine Rechnung für Sonderaufwände in der Höhe von CHF 24889.20.
Am 17. Mai 2011 und am 20. Mai 2011 wurde der verlangte Betrag gemahnt.

2.1 Am 24. September 2015 liess die Stockwerkeigentümergemeinschaft
B.___ (nachfolgend: Klägerin) beim Richteramt Solothurn-Lebern gegen die A.___
AG (nachfolgend: Beklagte) eine Forderungsklage einreichen und beantragen, die
Beklagte sei zu verurteilen, ihr den Betrag von CHF 24889.20 nebst Zins zu 5 %
seit 30. Mai 2011 zu bezahlen, u.K.u.E.F.

2.2 Mit Klageantwort vom 1. Dezember
2015 schloss die Beklagte auf Klageabweisung, u.K.u.E.F.

3. Am 6. Oktober 2016 fand vor dem
Amtsgerichtspräsidenten die Hauptverhandlung mit Partei- und Zeugenbefragung
statt. Gleichentags fällte der Amtsgerichtspräsident folgendes im Dispositiv
eröffnete Urteil:

1.Die Beklagte hat der Klägerin CHF
24889.20 nebst Zins zu 5 % seit 30. Mai 2011 zu bezahlen.

2.Die Beklagte hat der Klägerin eine
Parteientschädigung von CHF 9469.30 (inklusive Auslagen und 8 % MWST) zu
bezahlen.

3.Die Beklagte hat der Klägerin die
Kosten des Schlichtungsverfahrens vor dem Friedensrichter der Gemeinde [...]
von CHF 100.00 zu erstatten.

4.Die Gerichtskosten von CHF 3400.00
werden der Beklagten auferlegt und mit dem von der Klägerin geleisteten
Vorschuss in derselben Höhe verrechnet. Die Beklagte hat der Klägerin diese Kosten
zu erstatten.

4.1 Nach Erhalt des begründeten
Urteils erhob die Beklagte (von nun an: Berufungsklägerin) am 8. Dezember 2016 (letzter
Tag der Rechtsmittelfrist) fristgerecht Berufung an das Obergericht des Kantons
Solothurn und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Urteils, u.K.u.E.F.
Zudem stellte sie den Beweisantrag um Durchführung einer Verhandlung.

4.2 Am 3. Januar 2017 reichte die
Berufungsklägerin eine weitere Eingabe zu den Akten. Sie beantragte die Einvernahme
zweier Zeugen.

4.3 Mit Berufungsantwort vom 6.
Februar 2017 schloss die Klägerin (von nun an: Berufungsbeklagte) auf Abweisung
der Berufung, u.K.u.E.F.

4.4 Mit Eingabe vom 12. Februar 2017
zog die Berufungsklägerin den am 3. Januar 2017 gestellten Antrag um
Zeugenbefragung zurück.

4.5 Mit Eingabe vom 28. Februar 2017
(Postaufgabe) reichte die Berufungsklägerin eine Replik zu den Akten. Darin
stellte sie die folgenden Anträge:

1.Die Verfahren SLZPR.2015.01155 und
ZKBER.2016.98 seien nach der Feststellung der Nichtigkeit der bei den Akten
liegenden Vollmacht und der Feststellung der Nichtigkeit des der Klage zu
Grunde liegenden Beschlusses der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach Art. 219
und Art. 242 ZPO abzuschreiben.

2.Die Kosten- und Entschädigungsfolgen
seien für alle Verfahren vollumfänglich von der Antragsgegnerin zu tragen.

3.Der Antragsstellerin sei eine
angemessene Umtriebsentschädigung nach Art. 95 Ziffer 3 lit. c ZPO zuzusprechen.

5. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.
Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1 Die Berufungsklägerin stellt den
Antrag um Durchführung einer Verhandlung mit Parteibefragung.

1.2 Die Rechtsmittelinstanz kann eine
Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272).

1.3 Der Antrag der Berufungsklägerin
um Durchführung einer Verhandlung mit Parteibefragung ist abzuweisen, zumal
bereits bei der Vorinstanz eine ausführliche Parteibefragung stattgefunden hat
und der Antrag auf eine Wiederholung dieses Beweismittels nicht näher begründet
ist. Über die Berufung kann daher ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund
der Akten entschieden werden.

2.1 Die Berufung ist gemäss Art. 311
Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und Rechtsprechung
hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus
welchen Gründen der angefochtene vorinstanzliche Entscheid falsch ist und
abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch
Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Es genügt nicht, in
einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder
bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Verlangt
wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift detailliert mit dem
vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss ersichtlich sein, was
seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil falsch ist und korrigiert
werden soll. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht (vgl. z.B. Peter
Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N 34 ff.; BGE
138 III 374 E. 4.3).

2.2 Gemäss Art.317Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Beweismittel im Berufungsverfahren nur
noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz
zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor der ersten Instanz vorgebracht werden konnten
(lit. b). Echte Noven, das heisst Tatsachen und Beweismittel, die (erst) nach
dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind,
gelten grundsätzlich immer als zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer
Entdeckung vorgebracht werden. Die Zulassung unechter Noven, das heisst von
Tatsachen und Beweismitteln, die bereits bei Ende der erstinstanzlichen
Hauptverhandlung entstanden waren, wird zusätzlich insofern eingeschränkt, als
sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im
erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im Falle unechter
Noven hat der Berufungskläger namentlich die Gründe detailliert darzulegen,
weshalb er die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz
hat vorbringen können (Urteil des BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013 E.
3.5.1). Nicht zulässig ist es, im Berufungsverfahren ein (echt) neues Beweismittel
anzurufen, um damit eine (unechte) Tatsache zu beweisen, die bei Anwendung
zumutbarer Sorgfalt (Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO) schon vor der ersten Instanz
hätte vorgebracht werden können (Peter Reetz/Sarah Hilber in: Thomas
Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Zürich 2016, Art. 317 N 39).

2.3 Soweit die Berufungsklägerin in
ihrer Rechtsschrift pauschal auf die vor Vor­instanz gemachten Vorbringen
verweist, genügt ihre Berufung den Begründungsanforderungen nicht. Ihre im Berufungsverfahren
neu eingereichten Urkunden sind den hievor gemachten Erwägungen zu Folge ebenso
unbeachtlich wie die von ihr erhobenen neuen Tatsachenbehauptungen.

3.1 Art. 712h Abs. 1 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) statuiert unter der Marginalie
«Gemeinschaftliche Kosten und Lasten» den Grundsatz der quotenproportionalen
Kosten- und Lastenverteilung unter den einzelnen Stockwerkeigentümern. Diese
haben ihre Beiträge nach Massgabe ihrer Wertquoten zu leisten. Diese Anordnung
ist dispositiver Natur (BGE 117 II 251 E. 5b).

3.2 Ziffer 19 des Reglements der
Stockwerkeigentümergemeinschaft bestimmt die Verteilung der gemeinschaftlichen
Kosten und hält unter anderem fest, dass ein Stockwerkeigentümer, welcher durch
Umstände, die auf sein Verhalten zurückgehen, die gemeinschaftlichen Kosten
erhöht, für die daraus erwachsenden Aufwendungen allein aufzukommen hat. Die
Berufungsbeklagte hat somit in ihrem Reglement eine von der gesetzlichen
Regelung abweichende Bestimmung über die Verteilung der gemeinschaftlichen
Kosten getroffen, was infolge des dispositiven Charakters der Bestimmung von
Art. 712h ZGB möglich ist.

4.1 Nach Auffassung der Klägerin hat
die Beklagte durch die Anhebung diverser Gerichtsverfahren Aufwände im Umfang
von CHF 24889.20 verursacht, welche allesamt auf ihr Verhalten zurückzuführen
seien. Die Beklagte schulde ihr diesen Betrag gestützt auf Kapitel E Ziffer 19
des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft über die Benutzung und
Verwaltung der Terrassensiedlung [...] i.V.m. Art. 712h Abs. 2 ZGB für die
verursachten Sonderaufwände. Die Beklagte habe die ordentliche Tätigkeit der
Verwaltung behindert, wo sie nur gekonnt habe. Die Verwaltung sei in einen Kleinkrieg
hineingezogen worden. Dabei habe die Beklagte keine Chance ausgelassen, um die
Tätigkeit der jeweiligen Verwaltung zu boykottieren und zu untergraben. Der von
der Beklagten über Jahre hinweg geführte Kleinkrieg habe hohe und vor allem
unnötige Kosten auf Seiten der Klägerin verursacht. Keiner der geführten
Prozesse sei auch nur im Geringsten erfolgreich oder aufgrund des Verhaltens
der Klägerin respektive der Verwaltung angezeigt gewesen.

4.2 Die Vorinstanz gelangte zum
Ergebnis, dass in Ziffer 19 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft
in Abweichung vom gesetzlichen dispositiven Verteilschlüssel des Art. 712h Abs.
2 ZGB ein Verursacherprinzip vorgesehen sei, welches immer dann zum Tragen
komme, wenn ein Stockwerkeigentümer aufgrund seines Verhaltens die
gemeinschaftlichen Kosten erhöht habe. Es sei von Lehre und Rechtsprechung
anerkannt, dass die Kosten für die Führung von Gerichtsverfahren, an denen eine
Stockwerkeigentümergemeinschaft beteiligt sei, Kosten der Verwaltungstätigkeit
im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB darstellten. Die Frage, ob die Beklagte
durch Umstände, die auf ihr Verhalten zurückgingen, die gemeinschaftlichen Lasten
erhöht habe, wurde vom Vorderrichter bejaht. Er erwog dazu Folgendes: Aus dem
Urteil des Richteramtes Solothurn-Lebern vom 12. November 2008 betreffend
Abberufung der Verwaltung und des Obergerichts vom 15. Februar 2010 ergebe sich
klar, dass kein wichtiger Grund bestanden habe, welcher die Abberufung der
Verwaltung hätte rechtfertigen können. Die Beklagte sei in beiden Verfahren
gänzlich unterlegen. Ein Verschulden sei aufgrund des Wortlautes von Ziffer 19
des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht vorausgesetzt, weshalb
die Beklagte die entstandenen Kosten grundsätzlich zu übernehmen habe. Es sei
erstellt, dass die Klägerin durch die Genehmigung der Jahresrechnung und die
vorzeitige Bezahlung der Verfahrenskosten respektive Sonderaufwendungen der
Verwaltung nie auf jegliche Forderungen gegenüber der Beklagten habe verzichten
wollen. Die Sprechung einer pauschalen Parteientschädigung bedeute nicht, dass
der Klägerin nicht weitere Kosten entstanden seien, welche sie der Beklagten gestützt
auf das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft auferlegen könne. Die
Klägerin mache für die Verfahren betreffend Abberufung der Verwaltung insgesamt
eine Forderung von CHF 24889.20 zuzüglich Zins geltend. Die C.___ habe
der Klägerin eine Rechnung in der Höhe von CHF 24889.20 gestellt. Die geltend
gemachte Forderung ergebe sich aus angefallenen Sonderaufwänden der C.___ im
Zeitraum 2007 bis 2010 und werde entweder durch Belege oder durch die
schlüssige Zeugenaussage von D.___, welcher die Korrektheit der Abrechnung vom
14. April 2011 an der Hauptverhandlung bestätigt habe, nachgewiesen. Folglich
bestehe eine Forderung der Klägerin gegenüber der Beklagten in der Höhe von CHF 24889.20.

5.1 Die Berufungsklägerin rügt, die einzelnen
Stockwerkeigentümer seien nicht Partei.

5.2 Das Stockwerkeigentum ist
gesetzlich als besondere Form des Miteigentums ausgestaltet (BGE 141 III 357 E.
3.2; 119 II 404 E. 4). Die jeweiligen Stockwerkeigentümer bilden eine
Rechtsgemeinschaft, welche zur gemeinschaftlichen Verwaltung des
Stockwerkeigentums berufen ist (vgl. Art. 712l Abs. 1 ZGB). Dieser Gemeinschaft
kommt keine Rechtspersönlichkeit zu (BGE 125 II 348 E. 2). Im Rahmen ihrer
Verwaltungstätigkeit erfolgt aber eine gewisse Verselbstständigung, indem sie
in diesem Bereich zivilrechtlich handlungsfähig ist und prozessual sowie
vollstreckungsrechtlich unter ihrem Namen klagen und betreiben sowie beklagt
und betrieben werden kann (Art. 712l Abs. 2 ZGB).

5.3 Die Stockwerkeigentümer sind Teile
und Rechtsträger der Gemeinschaft. Dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft im
Prozess von einer Drittperson vertreten wird, steht der Teilnahme der einzelnen
Stockwerkeigentümer  entgegen der Auffassung der Berufungsklägerin  nicht entgegen.

6.1 Die Berufungsbeklagte verlangt von
der Berufungsklägerin einen Betrag von CHF 24889.20, welcher im Zusammenhang
mit dem Verfahren ZKREK.2009.31 entstanden sein soll und der sich wie folgt
zusammensetzt (vgl. BS 11):

2007/2008

Sonderaufwände C.___ 50 %

CHF

2932.10

2008/2009

Sonderaufwände gem. speziellem
 Verzeichnis im Abschluss

CHF

25465.60

2009/2010

CHF

-3888.05

2010/2. Sem.

CHF

379.55

6.2 Für die Abrechnungsperiode 1. Juli
2007 bis 30. Juni 2008 wurden die Kosten «Rechtsstreit(e) A.___ AG» in der
Betriebskostenabrechnung mit CHF 5864.20, für die Abrechnungsperiode 1. Juli
2008 bis 30. Juni 2009 mit CHF 63927.40, für die Abrechnungsperiode 1. Juli
2009 bis 30. Juni 2010 mit CHF 23067.10 und für die die Abrechnungsperiode 1.
Juli 2010 bis 31. Dezember 2010 mit CHF 12438.00 eingesetzt und die Beträge
nach Massgabe deren Wertquoten auf 13 Stockwerk­eigentümer (exklusive
Berufungsklägerin) verteilt.

6.3 Der Vorderrichter erwog dazu, der
Zeuge D.___ habe anlässlich der Hauptverhandlung ausgeführt, man habe die
entstandenen Aufwände aus den Gerichtsverfahren in einem ersten Schritt unter
allen Stockwerkeigentümern (exklusive die Beklagte) verteilt, da in den
betreffenden Verfahren noch kein Entscheid gefällt worden sei und man deshalb
habe zuwarten wollen. Hätte die Beklagte in einem Prozess vollständig obsiegt,
hätte sie gar nichts zahlen müssen. Im Falle eines Unterliegens sei hingegen
vorgesehen gewesen, alle Kosten, welche die Stock­werkeigentümer bereits
bezahlt hätten, auf die Beklagte abzuwälzen. Die Stock­werkeigentümergemeinschaft
habe nicht auf eine Forderung verzichten wollen. Dies sei auch von der Klägerin
bestätigt worden. Aufgrund der Aussagen des Zeugen D.___ und der Klägerin, sei
erstellt, dass die Klägerin durch die Genehmigung der Jahresrechnung und die
vorzeitige Bezahlung der Verfahrenskosten resp. Sonderaufwendungen der
Verwaltung nie auf jegliche Forderungen gegenüber der Beklagten habe verzichten
wollen.

6.4 Wie bereits vor Vorinstanz rügt
die Berufungsklägerin, die Parteikosten seien über Jahre hinweg falsch verbucht
worden. Anstatt sie in einem Sonderkonto aufzuführen, um sie danach auf alle
Stockwerkeigentümer nach Wertquoten zu verteilen, seien sie in die ordentliche
Verwaltungsrechnung integriert und abweichend vom Gesetz auf 13 der 14
Stockwerkeigentümer verteilt worden. Die Sonderzahlungen der 13 Eigentümer
könnten nicht mehr aus den Jahresrechnungen hinausgelöst werden. Zudem rügt die
Berufungsklägerin die vorinstanzliche Beweiswürdigung als fehlerhaft.

6.5 Gemäss Art. 157 ZPO bildet sich
das Gericht seine Überzeugung nach freier Würdigung der Beweise. Die
Berufungsklägerin kann sich nicht damit begnügen darzulegen, wie die
Beweismittel ihrer Meinung nach zu würdigen gewesen wären. Sie müsste vielmehr
im Einzelnen aufzeigen, inwiefern die Beweiswürdigung der Vorinstanz auch im
Ergebnis offensichtlich unhaltbar ist (BGE 134 II 124 E. 4.1 mit Hinweisen). Diesen
Anforderungen genügt die Berufung nicht, weshalb auf die Rügen der fehlerhaften
Beweiswürdigung nicht einzutreten ist (vgl. dazu auch Urteil des BGer 4A_475/2010
vom 6.12.2010 E. 2.5).

6.6 Es ist unbestritten, dass die
Stockwerkeigentümerversammlung die unter Ziffer II/6.2 erwähnte Verteilung der
Kosten unter den Eigentümern genehmigte (vgl. Art. 712m Abs. 1 Ziffer 4
ZGB). Aus den Akten geht aber auch hervor, dass die Stockwerkeigentümerversammlung
an der ausserordentlichen Versammlung vom 24. November 2014 beschloss, die
Forderung für Sonderaufwände im Betrage von CHF 24889.20 gegen die
Berufungsklägerin geltend zu machen. Damit hat sie den ursprünglichen Beschluss
über die Kostenverteilung der Sonderaufwände aufgehoben. Die Berufungsklägerin,
welche geltend macht, die Sonderzahlungen der 13 Stockwerkeigentümer könne
nicht mehr aus der Jahresrechnung hinausgelöst werden, hätte diesen Einwand
gegen den Stockwerkeigentümerbeschluss erheben müssen. Der entsprechende
Beschluss ist aber unangefochten geblieben.

6.7 Zu erwähnen bleibt, dass die Höhe
der geltend gemachten Kosten von der Berufungsklägerin vor Vorinstanz nicht bestritten
worden ist.

7.1 Die Berufungsklägerin macht
geltend, sie habe keine über die vom Gericht festgelegte Pauschalsumme hinausgehenden
Kosten zu tragen. Zudem würde es sich bei den Prozesskosten um Kosten handeln,
welche von Ziffer 19 des Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht
erfasst würden.

7.2 Vorliegend geht es um Kosten, die
der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Zusammenhang mit einem Gerichtsverfahren
entstanden sind. Bereits der Vorderrichter hat dazu festgehalten, es sei von
Lehre und Rechtsprechung anerkannt, dass die Kosten für die Führung von
Gerichtsverfahren, an denen eine Stockwerk­eigentümergemeinschaft beteiligt
sei, Kosten der Verwaltungstätigkeit im Sinne von Art. 712h Abs. 2 ZGB
darstellten. Wenn die Berufungsklägerin nun in ihrer Rechtsmittelschrift
einfach ihre Sicht der Dinge darlegt und behauptet, es handle sich dabei nicht
um gemeinschaftliche Kosten, genügt sie ihrer Begründungspflicht nicht. Gleiches
gilt für ihren erneut erhobenen Einwand, die Gegenpartei sei für ihre Aufwände bereits
pauschal entschädigt worden. Der Vorderrichter hat dazu explizit festgehalten,
die Sprechung einer pauschalen Parteientschädigung bedeute keinesfalls, dass
der Klägerin nicht weitere Kosten angefallen seien, welche sie der Beklagten
gestützt auf das Reglement auferlegen könne. Auch mit diesem Argument setzt
sich die Berufungsklägerin nicht in rechtsgenüglicher Art und Weise
auseinander.

7.3 Wie bereits vom Vorderrichter
völlig zu Recht festgehalten, ergibt sich aus den Urteilen (SLZPR.2007.1386 und
ZKREK.2009.31) klar, dass kein wichtiger Grund bestanden hat, welcher die
Abberufung der Verwaltung hätte rechtfertigen können. Die Berufungsklägerin ist
in beiden Verfahren vollständig unterlegen. Die Kosten, welche der Verwaltung
durch die Prozesse entstanden, sind somit klar auf das Verhalten der Beklagten
zurückzuführen. Ein Verschulden ist aufgrund des Wortlautes von Ziffer 19 des
Reglements der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht vorausgesetzt, weshalb die
Beklagte die entstandenen Kosten zu übernehmen hat.

8. Die Berufung muss aus den genannten
Gründen abgewiesen werden. Die Kosten des Verfahrens von CHF 4000.00 sind dem
Ausgang entsprechend der Berufungsklägerin aufzuerlegen. Die von der
Berufungsklägerin an die Berufungsbeklagte zu bezahlende Parteientschädigung
ist gestützt auf die von deren Anwalt eingereichte Kostennote auf CHF 3816.30 (inkl.
MwSt. und Auslagen) festzusetzen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.Die Kosten des Berufungsverfahrens von
CHF 4000.00 hat die A.___ AG zu bezahlen.

3.Die A.___ AG hat der Stockwerkeigentümergemeinschaft
B.___ für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3816.30 zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt weniger
als CHF 30000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der
Zivilkammer des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                  Kofmel