so_gerichte · VWBES.2022.189 · 2023-01-17 · de
Baubewilligung / Neubau Mehrfamilienhäuser


Urteilvom17. Januar 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Thomann

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___,vertreten durch Rechtsanwalt Ralph Kaiser,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Baukommission
der Einwohnergemeinde [],

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Neubau Mehrfamilienhäuser

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Grundbuch [...] Nr. [xx3] hält nach
der Parzellierung noch 17 a 70 m2. Die Parzelle liegt nach dem
Zonenplan aus dem Jahr 2002 in der Landhauszone mit mittlerer Rutschgefahr. In
der sehr steilen Hanglage zwischen der [...]strasse und dem [...]wegli gilt
nach dem Zonenschema des kommunalen Zonenreglements eine maximale Gebäudehöhe
vom 6.5 m.

Es sollen zwei (identische) Mehrfamilienhäuser
mit Attika errichtet werden. Bei der kommunalen Baubehörde gingen sieben
Einsprachen ein. Die Baubehörde hiess die Einsprachen teilweise gut und
genehmigte das Projekt unter Auflagen.

2. Das Bau- und Justizdepartement hiess
die Beschwerde der südlichen, talseitigen Nachbarn, B.___ und C.___ (GB Nr. xx6),
am 28. April 2022 gut: Bei beiden Baukörpern sei mit 7.16 m die zulässige
Gebäudehöhe nicht eingehalten  nicht einmal durch den Handlauf zum
Attikageschoss. Die kommunale Baubewilligung wurde aufgehoben.

3. Am 12. Mai 2022 (Posteingang) liess
die A.___ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, der
Departementalentscheid sei aufzuheben. Dies unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Die Berechnung der Gebäudehöhe des Departements sei
falsch. Die Höhe sei an der Fassade zu messen. Die beiden Häuser seien
identisch. Haus B liege 30 cm tiefer. In den Plänen werde eine «Gebäudehöhe»
ausgewiesen, die das Attikaprivileg nicht berücksichtige. Beim Haus A liege der
untere Referenzpunkt (abgegrabenes Terrain) rechnerisch auf 495.29 müM, der
Dachrand auf 502.66 müM. Wenn man das Attikaprivileg subtrahiere, resultiere eine
Gebäudehöhe von 5.87 m. Oberkant Geländer des Attikageschosses gehe man von
einer Höhe der Absturzsicherung von 1 m aus, was der SIA Norm 358 über Geländer
und Brüstungen entspreche. Bei einer festen Brüstung würde die erforderliche
Höhe bloss 0.9 m betragen. Die Materialisierung der Absturzsicherung werde indessen
erst bei der Ausführung bestimmt.

4. Das Departement beantragte, die
Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Der untere Referenzpunkt sei nicht 1.29
m über ± 0.00 (oberer Abschlusspunkt der Stützmauer). Es werde
fälschlicherweise auf den oberen Abschluss der Stützmauer referenziert. Die
Mauer weise einen Abstand zur Fassade auf. Der Attikarücksprung und die
Gebäudehöhe seien zweierlei. Die Gebäudehöhe dürfe in keinem Punkt
überschritten werden. Sie werde vom gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain
aus gemessen. Die Gebäudehöhe betrage 7,16 m. Die kommunale Bauverwaltung
verzichtete auf eine Stellungnahme.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Nach der Erläuterung des damaligen Baudirektors
Straumann vom 22. Januar 2013 sind die §§ 18 und 18bisder neuen Kantonalen
Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) erst anzuwenden, wenn die kommunale
Ortsplanungsrevision in Kraft getreten ist. Die Ortsplanunsgrevision ist in
Lostorf noch nicht abgeschlossen. Folglich sind die alten Bestimmungen
anzuwenden.

3. Weder die Einfahrt zur Einstellhalle
noch die Hauseingänge haben einen Einfluss auf die Geschosszahl. Die Zufahrt liegt
zwischen den Gebäuden; die Hauseingänge halten die Drittelsregelung für
Abgrabungen problemlos ein (Baukonferenzen 2015, S. 21).

4. Nach kantonalem Recht darf eine
zweigeschossige Baute (mit Attika) maximal 7.5 m hoch sein (§ 18 KBV). Dieses
Mass wird von den beiden Baukörpern eingehalten. Nicht eingehalten ist jedoch
die kommunale Höhenbegrenzung von 6.5 m, die ihren Grund wohl in der Rutschgefahr;
dem Lockergestein des Baugrunds, haben könnte. Wohl lässt sich die zulässige
Gebäudehöhe hangwärts, entlang der West- und der Ostseiten der beiden Baukörper
(teilweise) einhalten. Dies allenfalls, indem man als zusätzliche Massnahme beim
Rücksprung des Attikageschosses nach SIA 358 Ziff. 3.13 f. eine Brüstung baut,
statt ein Geländer zu montieren. Indessen darf die Gebäudehöhe in keinem Punkt
überschritten werden. Misst man die Gebäudehöhe an der Südfassade, talseits, resultieren
selbst nach Subtraktion des Attikaprivilegs von 1.5 m nach 18 Abs. 3 KBV über 7
m (Baukonferenzen 2013, S. 18, Anhänge 6 und 7 zur KBV). Die Gebäude werden zu
hoch, wie sich namentlich dem Plan «Schnitte / Fassaden Quer» vom 24. August
2021 entnehmen lässt (Vermassung im Plan: 6.5 + 2.16  1.5 = 7.16 m)

5. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet; sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin
die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die Beschwerdeführerin hat die die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des
Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident                                                             Der
Gerichtsschreiber

Müller                                                                                Schaad