so_gerichte · VWBES.2024.402 · 2026-01-28 · de

Baubewilligung

Solothurn Verwaltungsgericht 28.01.2026 VWBES.2024.402
Soleure Verwaltungsgericht 28.01.2026 VWBES.2024.402
Soletta Verwaltungsgericht 28.01.2026 VWBES.2024.402

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
28. Januar 2026
Es wirken mit:
Präsidentin Obrecht Steiner
Oberrichter
Thomann
Oberrichter Flückiger
Gerichtsschreiberin Kurt
In Sachen
1.
A.___
2.
B.___
3.
C.___
alle vertreten durch
Rechtsanwalt Thomas Biedermann,
Beschwerdeführer
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Baukommission
der Einwohnergemeinde […],
3.
D.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Grimm,
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
Am 13. Oktober 2023 reichten D.___ ein
Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses an der E.___ in der Gemeinde [...]
ein. Dagegen ging eine Sammeleinsprache u.a. von B.___ und A.___ sowie C.___
ein. Mit Verfügung vom 29. April 2024 wies die Bau- und Werkkommission der Gemeinde
[...] (nachfolgend Baukommission) die Einsprachen ab und bewilligte das
Bauvorhaben unter dem Vorbehalt der Einhaltung von Auflagen.  Am 20. November
2024 verfügte das Bau- und Justizdepartement (nachfolgend Vorinstanz) die
Abweisung der u.a. von B.___ und A.___ sowie C.___ dagegen erhobenen
Beschwerde. Die Vorgenannten (nachfolgend Beschwerdeführer), alle vertreten
durch Rechtsanwalt Thomas Biedermann reichten am 2. Dezember 2024 Beschwerde gegen
diese Verfügung beim Verwaltungsgericht ein und beantragten, dem Baugesuch
Neubau Mehrfamilienhaus (nachfolgend Bauvorhaben) sei der Bauabschlag zu
erteilen; bezüglich der Ortsverträglichkeit des Bauvorhabens sei ein
Gerichtsgutachten anzuordnen; der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu
erteilen und den Beschwerdeführern sei für die einlässliche Begründung der
Beschwerde eine Nachfrist von 20 Tagen anzusetzen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Am 6. Januar 2025 reichten die Beschwerdeführer eine
Beschwerdeergänzung ein. Die Baukommission verzichtete am 13. Januar 2025 auf
eine Stellungnahme. Die Vorinstanz beantragte am 27. Januar 2025 die Abweisung
der Beschwerde, unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. D.___
(nachfolgend Beschwerdegegner), beide vertreten durch Rechtsanwalt Michael
Grimm beantragten in ihrer Stellungnahme vom 28. Januar 2025 ebenfalls die
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der
Beschwerdeführer. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 31. Januar 2025 wies
das Verwaltungsgericht den Antrag auf Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab.
Die Vorinstanz verzichtete am 20. Februar 2025 auf eine weitere
Stellungnahme zur Eingabe der Beschwerdeführer vom 20. Januar 2025. Die
Beschwerdegegner liessen sich am 20. Februar 2025 erneut vernehmen und hielten
an der Abweisung der Beschwerde fest. Die Beschwerdeführer replizierten innert
verlängerter Frist am 17. März 2025. Weitere Bemerkungen gingen nicht ein.
II.
1. Die Beschwerde ist zulässiges
Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2
Abs. 3 Kantonale Bauverordnung, KBV, BGS 711.61
sowie § 49 Gerichtsorganisationsgesetz,
GO, BGS 125.12). Sie ist frist- und formgerecht erfolgt (§ 67
Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Die Beschwerdeführer sind
durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert (§ 12 VRG). Auf die Beschwerde
ist einzutreten.
Die Beschwerdeführer verlangen in der
Beschwerde bzw. Beschwerdeergänzung die Anordnung eines Gerichtsgutachtens
bezüglich Ortsverträglichkeit des geplanten Bauvorhabens sowie die Durchführung
eines Augenscheins. Gemäss § 52 Abs. 1 VRG sind die Verwaltungsgerichtsbehörden
nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Das Bauprojekt ist vorliegend
insbesondere mit den Plänen, den Akten und den Eingaben der Parteien
hinreichend dokumentiert. Der heutige Zustand ist zudem im solothurnischen
geografischen Informationssystem (SOGIS) sowie auf Google Street View
hinreichend einsehbar (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_591/2023 vom 26.
April 2024 E. 2 mit Hinweisen). Die Durchführung eines Augenscheins ist deshalb
nicht notwendig. Auf das Einholen eines Gerichtsgutachtens kann mit Blick auf
nachfolgende Ausführungen ebenfalls verzichtet werden.
2. Es ist unbestritten, dass die
Parzelle, auf welcher das Bauvorhaben realisiert werden soll, sich in der Zone
W2b befindet. Gemäss § 17 des Zonenreglements der Einwohnergemeinde [...] (genehmigt
mit Regierungsratsbeschluss [RRB] Nr. 2022/1660 vom 7. November 2022,
nachfolgend Zonenreglement, abrufbar unter https://www.[...].ch/public/upload/assets/3700/Zonenreglement_per_16122022_Web.pdf?fp=1)
handelt es sich hierbei um eine Zone für 2-geschossige Wohnnutzung in
verdichteter Bauweise. Erlaubt sind u.a. Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs
Wohnungen. Betreffend Baumasse gilt § 42 des Zonenreglements. Es ist
unbestritten, dass das geplante Bauvorhaben (zweigeschossiges Mehrfamilienhaus
mit Attika und insgesamt vier Wohnungen) diesen Vorschriften entspricht.
3. Gemäss § 145 Planungs- und Baugesetz,
PBG, BGS 711.1 sowie § 63 KBV haben sich Bauten typologisch in bestehende
Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu tragen ist.
Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen zu genügen
und sollen die Qualität der Siedlung fördern. Wie die systematische Einordnung
im Gesetz zeigt, handelt es sich hierbei um (materielle) Bauvorschriften. Die
KBV ist für die Gemeinden des Kantons Solothurn verbindlich.
Sie können in einem
Reglement ergänzende Vorschriften erlassen, soweit sie der vorliegenden Verordnung
nicht widersprechen (§ 1 Abs. 1 und 2 KBV sowie § 133 PBG). § 7 Abs. 1
Zonenreglement schreibt vor, dass sich die Bauten über das gesamte
Gemeindegebiet gut in das Siedlungsgebiet (Quartierbild) einzugliedern haben.
Für die Erarbeitung und Beurteilung von Neubauprojekten sind die
Quartiermerkblätter hinweisend zu berücksichtigen. Sie dienen der Baubehörde
für die Beurteilung von Baugesuchen (§ 7 Abs. 2 Zonenreglement). Bei Neu- und
Ersatzneubauten soll sich die Dachgestaltung und -form an den angrenzenden,
bereits bebauten Gebieten orientieren (§ 7 Abs. 3 Zonenreglement).
Für das Grundstück, auf dem das
Bauvorhaben der Beschwerdegegner realisiert werden soll, ist das Merkblatt
Quartier 4 «[...]» hinweisend und damit bei der Beurteilung der Quartierverträglichkeit
zu berücksichtigen. Aus der allgemeinen Beschreibung in diesem Merkblatt geht
hervor, dass sich im Quartier ein heterogenes Bild sowohl der Nutzungen als
auch der dazugehörigen Bebauungsstruktur und Typologie – Gewerbe und Wohnen lägen
dicht beieinander - finde. Das Quartier bestehe hauptsächlich aus zwei- und
dreigeschossigen Einzel-, Doppel- und Mehrfamilienhäusern sowie
grösservolumigen Gebäuden mit Gewerbenutzung. Die Wohnbebauungen hätten
generell eine feine Körnung mit geringer Dichte, während im Gewerbeteil eine
grosse Körnung vorhanden sei. Die Durchgrünung sei insbesondere bei der
Wohnnutzung vergleichsweise hoch. Als Möglichkeitsgebiet gelte dieses Quartier
als zu pflegendes Quartier, in dem eine Steigerung der Nutzungsdichte an
gewissen Lagen und unter bestimmten Umständen möglich sei. Im Zusammenhang mit
den quartierspezifischen Merkmalen wird festgehalten, das Quartier sei geprägt
von der Schnittstelle zwischen Wohn- und Gewerbenutzung sowie dem Anschluss an
die stark befahrene [...]strasse. Entsprechend seien die Bebauungsmuster und
Typologien vielfältig. Im Zusammenhang mit den Verdichtungsmöglichkeiten wird
festgehalten, das Gebiet südlich der I.___strasse sei robust und tolerant und
dadurch besser geeignet für Nachverdichtungen im Bestand. Nördlich der I.___strasse
seien die Strukturen in der Wohnnutzung homogener, die Vorgärten prägender und
dadurch die Reaktion auf Nachverdichtungen sensibler. Umbauten und
Ersatzneubauten sollten in Volumetrie und Massstab die Körnung respektieren –
diese differiere von fein bis grob je nach Nutzung.
4. Die Beschwerdeführer rügen
zusammengefasst, das Bauvorhaben entspreche diesen Vorschriften, insbesondere
den Vorgaben des anwendbaren Quartiermerkblattes 4, wonach Umbauten und
Ersatzneubauten in Volumetrie und Massstab die Körnung respektieren sollten,
nicht. Dies auch mit Blick auf den Umstand, dass sich die zu bebauende Parzelle
in einem Gebiet befinde, welches sensibler für Nachverdichtungen sei, da die
Umgebung dort homogener erscheine. Dem sei keine Rechnung getragen worden. Das
Bauvorhaben erfülle die Vielzahl der Anforderungen an die
Quartierverträglichkeit nicht und sei deshalb nicht bewilligungsfähig. Weiter beanstanden
die Beschwerdeführer das Fehlen eines Vorgartens und machen geltend, die
gewählte Fassadengestaltung und die geplante Aussentreppe zu den beiden oberen
Geschossen seien exotisch und quartierfremd.
Im
verwaltungsgerichtlichen Verfahren reichten die Beschwerdeführer eine von ihnen
in Auftrag gegebene Beurteilung des Bauvorhabens in die bestehende
Quartierstruktur durch die J.___GmbH vom 13. Januar 2025
ein. Diese kommt
zum Schluss, dass das Bauvorhaben nicht als einordnend beurteilt werden könne.
5.1 Das Gebot der Eingliederung gehört
zu den Grundsätzen der Raumplanung (
Art. 3
Abs. 2 lit. b Raumplanungsgesetz, RPG
,
SR 700). Generell sollen sich Gebäude in die Umgebung eingliedern, sodass
eine gute Gesamtwirkung erzielt werden kann. Allgemeine Eingliederungsgebote
und sonstige Ästhetikvorschriften haben einen eigenständigen Normgehalt. Diese
können auch dann angerufen werden, wenn alle anderen Bauvorschriften
eingehalten sind. In diesem Fall darf ihre Anwendung jedoch nicht dazu führen,
dass generell die Zonenordnung aus den Angeln gehoben wird (vgl.: Amstutz
Kathrin, Der Weg zur Baubewilligung – häufig zu lang, zuweilen steinig, in:
Schweizerische Baurechtstagung 2025, S. 93 ff. u.a. mit Verweis auf BGE 145 I
52/63 E. 4.4 sowie Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 354; Alexander Rey, in:
Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht,
2016, Rz. 3.468 sowie BGE 114 Ia 343 E. 4b).
5.2 Das Bauvorhaben ist einerseits für
sich allein und andererseits in seinem Zusammenhang mit der baulichen und
landschaftlichen Umgebung zu beurteilen. Besonders zu berücksichtigen sind
charakteristische Gestaltungsmerkmale, die in der Umgebung vorkommen, wie etwa
die Materialien und Farben oder die Formgebung und die Proportionen. Je
heterogener sich die Umgebung in Bezug auf die charakteristischen Merkmale
präsentiert, umso weniger kann von typischen Charakteristiken gesprochen werden
und umso weniger muss ein Bauvorhaben ihnen Rechnung tragen. Das
Einordnungsgebot wirkt demgegenüber umso stärker, je einheitlicher die Umgebung
ist; ausschlaggebend ist der Gesamteindruck. Das Einordnungsgebot soll
verhindern, dass Bauvorhaben das charakteristische Escheinungsbild durchbrechen
oder stören. Die Bauvorhaben sollen der Umgebung in ausreichendem Mass Rechnung
tragen (vgl. Beat Zumstein, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des
kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 144 f.).
5.3 Dabei ist auch eine
Interessenabwägung vorzunehmen zwischen dem öffentlichen Interesse an der
Einhaltung des ästhetischen Minimalstandards und den anderen öffentlichen
Interessen, die für das Bauvorhaben von Bedeutung sind, so wie sie sich in der
Raumplanung und anderen Vorschriften des Baurechts oder Denkmalschutzes
manifestieren. Widersprüche zwischen den massgebenden öffentlichen Interessen
können dabei nicht ausgeschlossen werden, wie auch der vorliegend zu
beurteilende Fall zeigt. Gegenstand der Interessenabwägung sind auch die
privaten Interessen des Bauherrn, wozu hauptsächlich das Interesse an einer
optimalen Nutzung des Grundstücks zählt (Beat Zumstein, a.a.O., S. 150 f.). Die
Ausnutzung der maximalen Baumasse entspricht grundsätzlich einem öffentlichen
Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel
verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach
innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen. Wird aus ästhetischen
Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss
diese Reduktion deshalb durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum
Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen,
gerechtfertigt werden (Urteile 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E. 5.3 sowie
1C_182/2022 vom 20. Oktober 2023 E. 4.3, je mit weiteren Hinweisen).
5.4 Gemäss der Rechtsprechung des
Bundesgerichts steht den kommunalen Baubehörden bei der Anwendung kantonaler
Ästhetikvorschriften ein von der Gemeindeautonomie geschützter besonderer
Ermessensspielraum zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Bei der
Überprüfung solcher Entscheide haben sich die kantonalen Instanzen deshalb
trotz ihrer grundsätzlich umfassenden Kognition Zurückhaltung aufzuerlegen. Ist
der Einordnungsentscheid einer kommunalen Baubehörde nachvollziehbar, das
heisst, beruht er auf einer vertretbaren und auch die Grundsätze der
Rechtsgleichheit und Verhältnismässigkeit wahrenden Würdigung der massgebenden
Sachumstände, so haben die kantonalen Instanzen diesen zu respektieren und
dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes
ersetzen (Urteil 1C_397/2022 vom 31. Oktober 2023 E. 4.4 mit Verweis auf
1C_265/2014
vom 22. April 2015 E. 5.3
nicht
publ. in:
BGE
141 II 245
mit
Hinweisen sowie BGE 145 I 52 E. 3.6). Ein entsprechender Einordnungsentscheid
einer kommunalen Baubehörde darf mit anderen Worten nur aufgehoben werden, wenn
diese ihren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und
Ermessensspielraum überschritten hat (vgl. auch Urteil 1C_70/2021 vom 7. Januar
2022 E. 6.4 mit Hinweisen). Eine Angemessenheitskontrolle steht dem
Verwaltungsgericht nicht zu (§ 67
bis
Abs. 2 VRG).
6. Aus dem Quartiermerkblatt 4 geht
hervor, dass die Wohnbebauungen generell eine feine Körnung mit geringer Dichte
haben. Der Umstand, dass Umbauten und Ersatzneubauten die Körnung in Volumetrie
und Massstab einhalten sollen, bedeutet nicht grundsätzlich, dass dies auch für
Neubauten gilt, zumal in der entsprechenden Zone explizit zweigeschossige
Mehrfamilienhäuser mit bis zu sechs Wohnungen erlaubt sind. Unabhängig davon,
ob das Quartiermerkblatt auch für Neubauten gilt, ist auf Folgendes
hinzuweisen: Die Quartieranalysen fanden im Rahmen der Ortsplanungsrevision
statt. Daraus resultierten die in § 7 Zonenreglement erwähnten
Quartiermerkblätter. Die Zielsetzung dieser Ortplanungsrevision war es die
Wohnzonen zu differenzieren, wobei einerseits die damit gewachsenen,
identitätsstiftenden und charakteristischen Strukturen der Gemeinde geschont
werden sollen; andererseits an den dafür geeigneten raumplanerischen sinnvollen
Lagen eine verdichtete Bauweise zugelassen und mit den entsprechenden
Vorschriften gefördert werden soll. Verdichtung soll dort ermöglicht und
unterstützt werden, wo es raumplanerisch Sinn macht und für das Ortsbild der
Gemeinde erwünscht ist. Als Folge davon kam es zu einer Aufteilung der Wohnzone
W2, wobei in der Wohnzone W2a explizit eine weniger dichte Bauweise möglich
bleiben soll. Nicht mehr zulässig in dieser Zone ist das Erstellen von
Mehrfamilienhäusern, da diese nicht in die gewachsene Struktur passen und in
der Wohnzone W2a nicht als quartierverträglich eingestuft werden (vgl.
Raumplanungsbericht nach Art. 47 RPV Gesamtrevision der Ortsplanung [...], S.
49 f.). Hingegen liegt die zu bebauende Parzelle in der dichteren Zone W2b,
womit sich die Gemeinde bewusst dafür entschieden hat, Mehrfamilienhäuser,
welche sich per se hinsichtlich Volumetrie und Massstab von Einfamilienhäusern
abheben, zuzulassen. Es ist somit als Konsequenz der Nutzungsplanung
hinzunehmen, dass Mehrfamilienhäuser neben Einfamilienhäusern entstehen können.
Der Bau von Mehrfamilienhäusern kann daher nicht per se mit der Begründung
verweigert werden, sie respektierten in Volumetrie und Massstab die Körnung
nicht. Dies würde im Ergebnis auf eine Aushebelung der Zonenordnung
hinauslaufen. Mit Blick auf diese Ausgangslage erscheint es daher auch
widersprüchlich, aus dem Quartiermerkblatt abzuleiten, man habe grundsätzlich
die Verstärkung einer (weiteren) Inkohärenz vermeiden wollen oder es sei der
Wille des kommunalen Gesetzgebers gewesen, weitere voluminösere Bauten zu
verhindern. Im Weiteren kann aus dem Quartiermerkblatt, auch mit Blick auf die
Zielsetzung der Ortsplanungsrevision, nicht geschlossen werden, die Eingliederung
habe Priorität gegenüber der Verdichtung, wie die Beschwerdeführer in ihrer
Replik vorbringen.
7. Weiter ist zu berücksichtigen, dass
das Einordnungsgebot in erster Linie verhindern soll, dass Bauvorhaben das
charakteristische Erscheinungsbild durchbrechen oder stören. Die Vorschrift
lässt es daher nicht zu, dass positiv eine bestimmte Gestaltung und
architektonische Qualität verlangt wird. Wenn bestimmte Bauteile einheitlich
gestaltet werden sollen, genügt das Einordungsgebot nicht, sondern es sind
entsprechenden Bauvorschriften zu erlassen. Es ist also nicht möglich, allein
gestützt auf eine ästhetische Generalklausel eine einheitliche Überbauung, die
Übernahme bestimmter Bauformen, Materialien und Farben durchzusetzen (Beat
Zumstein, a.a.O., S. 145, vgl. auch S. 85). Dies ist bei der Beurteilung der
Quartierverträglichkeit bzw. der damit verbundenen Interessenabwägung zu
berücksichtigen, zumal das Quartiermerkblatt 4, auf welches die
Beschwerdeführer sich stützten, letztlich nicht über eine ästhetische
Generalklausel hinausgeht und keine spezifischen Vorschriften bezüglich
einzelner Gestaltungselemente der Bauten enthält. Es ist darauf hinzuweisen,
dass das ästhetische Interesse das Legalitätsprinzip und die
Nutzungsvorschriften nicht einfach zurückdrängen kann. Bauten, die den
Zonenvorschriften entsprechen, können daher nicht schon deshalb als mit den
Einordnungsvorschriften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere
Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude
(wie letztlich von den Beschwerdeführern behauptet); darin liegt aber nicht von
vornherein eine Verletzung des Einordnungsgebots. Mit ästhetischen
Generalklauseln kann, wie erwähnt, keine Pflicht zur Übernahme vorherrschender
Gestaltungselemente begründet werden. Soll, wie vorliegend, aufgrund der
Ästhetik im Ergebnis das zonenkonforme Bauvolumen nicht voll ausgeschöpft werden,
muss ein klarer und krasser Widerspruch des Bauvorhabens zur baulichen Umgebung
bestehen (vgl. Alexander Rey, a.a.O. Rz. 3.468).
8. Aufgrund dieser Ausgangslage ist
daher nicht massgebend, ob sich der Neubau gemäss § 7 Abs. 1 Zonenreglement
über das gesamte Gemeindegebiet gut in das Siedlungsgebiet (Quartierbild)
eingliedert, sondern einzig, ob ein klarer und krasser Widerspruch des
Bauvorhabens zur baulichen Umgebung besteht, was nachfolgend zu prüfen ist.
Dabei ist ebenfalls zu berücksichtigen, dass eine Reduktion der Baumasse aus
ästhetischen Gründen durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum
Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen,
gerechtfertigt sein muss.
9. Die vorhandenen Akten (Bilder,
allgemeine Beschreibung und Nennung der quartierspezifischen Merkmale im
Merkblatt 4 sowie Ausführungen in den Fachberichten) zeigen, dass das Quartier,
in welchem das Bauvorhaben realisiert werden soll, grundsätzlich heterogen
erscheint (vgl. auch Beschreibung sowie quartierspezifische Merkmale im
Quartiermerkblatt 4; E. II. 3 dieses Urteils). Zwar wird der betreffende
Abschnitt an der E.___strasse, wo sich die zu bebauende Parzelle befindet, als
homogener beschrieben. Die K.___(nachfolgend K.___) führte in ihrem Bericht vom
18. November 2023, welcher von der Baukommission in Auftrag gegeben wurde, um
die Eingliederung des vorliegenden Bauvorhabens in das bestehende Quartier
beurteilen zu können, übereinstimmend dazu aus, der betreffende Abschnitt an
der E.___strasse zeige sich recht einheitlich als kleinstrukturiertes und stark
durchgrüntes Wohngebiet mit mehrheitlich hangparallelen, zweigeschossigen
Baukörpern. Ziegelgedeckte Sattel- und Walmdächer dominierten und prägten den
Quartiercharakter. Aber es gibt Ausnahmen. So finden sich in der Nahumgebung im
westlichen Abschnitt der E.___strasse vereinzelt ebenfalls kleinformatige Mehrfamilienhäuser,
welche dreigeschossig erscheinen. Dies wird nicht nur von der K.___
festgehalten, sondern auch im Fachgutachten der J.___ GmbH vom 13. Januar
2025. Ausserdem gibt es weitere Bauten, die diesen als homogener beschriebenen
Abschnitt durchbrechen. So finden sich in der unmittelbaren Umgebung des
Bauvorhabens nicht nur verschiedene Dachtypen (auch Flachdächer und ein
achtseitiges Zeltdach [Oktagondach], sondern es sind auch grossvolumige Bauten
sowohl an der E.___strasse als auch der I.___- und [...]strasse vorhanden (vgl.
Orthofoto sowie Einspracheentscheid der Baukommission vom 29. April 2024 und
Beschwerdeentscheid der Vorinstanz vom 20. November 2024). Auch betreffend
Farbe oder Material ist keine Einheitlichkeit zu erkennen. Betreffend Vorgarten
ist darauf hinzuweisen, dass es an der E.___strasse vereinzelt ebenfalls Bauten
ohne Vorgärten gibt, was auch von den Beschwerdeführern nicht bestritten wird. Mit
Blick auf die Einteilung des Gemeindegebiets in die entsprechenden Quartiere ist
es zudem in Übereinstimmung mit der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass nicht
einzig die unmittelbar angrenzenden Grundstücke für die Frage der Eingliederung
ins Siedlungsgebiet einbezogen wurden. Eine grundsätzliche Homogenität musste
nicht angenommen werden (vgl. hierzu auch den von den Beschwerdegegnern im
Rahmen des Einspracheverfahrens eingereichten Bericht des Büros L.___vom 20.
November 2023). Auch die Beschwerdeführer bestreiten im Grundsatz nicht, dass
die Architektur des Quartiers bereits heute keine klare gestalterische Linie
oder gemeinsame Typologie aufweise (S. 5 ihrer Replik vom 17. März 2025).
10. Mit Blick auf das Gesamtbild kann
der Wert der Umgebung daher nicht als hoch bezeichnet werden (vgl. Beat
Zumstein, a.a.O., S. 152). Im betreffenden Quartier bzw. in der betreffenden Nahumgebung
befinden sich auch keine besonders geschützten Bauten, weshalb keine
überwiegenden öffentlichen Interessen an einer Reduktion der Baumasse
vorliegen. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass die Baukommission im
vorliegenden Einzelfall die ästhetischen Interessen nicht höher als die
raumplanerischen Interessen gewichtet hat, zumal gemäss K.___ die Gebäudelänge
des Bauvorhabens nicht quartierfremd ist und die baurechtlich maximal erlaubte
Gebäudelänge deutlich unterschritten wird. Hinweise auf einen überdimensionierten
Fremdkörper fehlen. Die K.___ hielt vielmehr fest, die Massstäblichkeit und
Quartierverträglichkeit sei unter den genannten Aspekten grundsätzlich gegeben.
Der Umstand, dass gemäss der K.___ die Volumetrie an der obersten Grenze der
Quartierverträglichkeit liege, ändert vorliegend nichts bzw. begründet noch
keinen krassen Widerspruch, ebenso wenig ihre Schlussfolgerung, wonach sich das
flachgedeckte, optisch dreigeschossig in Erscheinung tretende Bauvorhaben nur
bedingt ins Ortsbild zu integrieren vermöge. Gleiches gilt für die Beurteilung
der J.___ GmbH. Der Umstand, dass die vorgeschlagene Bebauung in den
betrachteten Kriterien keinen qualifizierten Bezug zur Umgebung schaffen könne
und von den erkannten Kriterien deutlich abweiche und das Projekt nicht als
einordnend bezeichnet werden könne, begründet ebenfalls noch keinen krassen
Widerspruch zur Umgebung, zumal sich die Beurteilung der J.___ GmbH
ausschliesslich auf die eng begrenzte Umgebung bezog. Insbesondere ist zu
berücksichtigen, dass sowohl ihre Einschätzungen als auch diejenigen der M.___ keine
Interessenabwägung enthalten (bzw. auch nicht enthalten müssen). Auch der
grundsätzliche Konflikt zur zonenmässig möglichen Nutzung bleibt in diesen
Beurteilungen unberücksichtigt.
Der Umstand, dass es sich bei der zu
bebauenden Parzelle um die einzige Parzelle an der E.___strasse handelt, die
noch nicht überbaut ist, führt vorliegend, entgegen den Vorbringen der
Beschwerdeführer, nicht dazu, dass die Anforderung an die
Eingliederungsqualität höher zu gewichten ist. Da das Quartier insgesamt
heterogen erscheint und auch an der E.___strasse nur eine beschränkte
Homogenität (vereinzelt bestehen bereits dreigeschossig erscheinende
Mehrfamilienhäuser) vorliegt, stellt ein weiteres Mehrfamilienhaus auch in
einer Baulücke keinen krassen Widerspruch dar.
11. Im Weiteren ist darauf hinzuweisen,
dass die K.___ unter dem Aspekt, dass die architektonische Umsetzung und
Materialisierung sowie insbesondere die Umgebungsgestaltung noch kaum
ausformuliert seien, zum Schluss der bedingten Quartierverträglichkeit gekommen
ist. Die Baukommission hat deswegen zusätzlich die Materialisierung und das
Farbkonzept zu den Fassaden (Visualisierung) sowie eine detaillierte
Umgebungsgestaltungsplanung eingefordert (vgl. ihr Schreiben vom
1. Februar 2024). Weiter verlangte sie die Erstellung einer Visualisierung
mit den benachbarten Baukörpern (vgl. ihr Schreiben vom 29. Februar 2024). Diesen
Aufforderungen kamen die Beschwerdegegner nach. Sie legten in der Folge die
Visualisierungen auch N.___ als Verfasser der Quartiermerkblätter und der
Beurteilung vom 18. November 2023 zur Stellungnahme vor. Aus seinem E-Mail vom
13. März 2024 geht hervor, dass aus seiner Sicht die Anmerkungen bezüglich
Aussenraumgestaltung insbesondere im Vorgartenbericht zur Strasse in adäquater
Art und Weise umgesetzt worden seien, so dass die Eingliederung in den
vorhandenen Quartiercharakter viel eher gegeben erscheine. Auch die
Fassadenausbildung und die vorgeschlagene Materialisierung sowie Farbgebung
erscheine sinnvoll. Der Wechsel der Putzstruktur und Farbgebung zwischen
Normalgeschossen und Attika sei sicherlich hilfreich für die Eingliederung. Ob
das Attikageschoss heller oder dunkler abgesetzt werde, sei hierbei eher
unerheblich. Zwar erfolgte diese Stellungnahme aufgrund einer Nachfrage der
Beschwerdegegner. Es ergeben sich aber keine Hinweise auf eine Gefälligkeitsstellungnahme
oder eine Befangenheit von N.___. Es ist daher davon auszugehen, dass sich die
Quartierverträglichkeit gegenüber der ersten Beurteilung nochmals verbessert
hat. Zudem zeigt dieser Verfahrensablauf, dass die Baukommission sich intensiv
mit der Frage der Quartierverträglichkeit auch mit Blick auf die
Quartiermerkblätter auseinandersetzte; dies obwohl die K.___ bereits in ihrer
ersten Beurteilung als abschliessendes Fazit ein bezüglich Körnigkeit und
Massstab quartierverträgliches Projekt erkannte. Dem vorhandenen Steigerungspotenzial
wurde durch die Baukommission Rechnung getragen.
12. Entgegen den Vorbringen der
Beschwerdeführer prüfte die Baukommission das Projekt damit offensichtlich nicht
nur unter dem Aspekt der Eigentumsgarantie oder den anwendbaren (anderen)
Bauvorschriften, sondern nahm ebenfalls eine Beurteilung des Bauvorhabens mit
Blick auf seine konkrete Ausgestaltung und den Charakter des betreffenden
Quartiers vor (vgl. Begründung in ihrem Einspracheentscheid vom 29. April 2024).
Bezugnehmend auf die soeben gemachten Ausführungen, kann nicht davon
ausgegangen werden, die Baukommission hätte in Missachtung des anwendbaren Quartiermerkblattes
eine nicht gesetzeskonforme Gewichtung zu Gunsten der inneren Verdichtung
vorgenommen, weshalb auch der Entscheid der Vorinstanz nicht zu beanstanden ist.
Dass die Baukommission im Ergebnis das Interesse an der Verdichtung und die
Interessen der Bauherrschaft an einer optimalen Nutzung im Ergebnis höher
gewichtete, stellt keine Überschreitung ihres Ermessensspielraums dar. Weder
liess sie sich von unsachlichen, dem Zweck der anzuwendenden Regelung fremden
Erwägungen leiten noch verletzte sie die Grundsätze der Rechtsgleichheit und
Verhältnismässigkeit. Dies gilt auch für ihre Bejahung der
Quartierverträglichkeit. Ein solcher Schluss ist mit Blick auf die
Charakteristik des Quartiers, die Beurteilung der K.___ sowie der
nachgeforderten Visualisierung nachvollziehbar. Die Vorbringen der
Beschwerdeführer vermögen daran nichts zu ändern. Es ist denn auch nicht
ersichtlich und wird nicht begründet, inwiefern sich das Bauvorhaben ohne
Reduktion der Baumasse, beispielsweise durch eine andere Stellung des Gebäudes
zum Hang, andere Dachform bzw. andere Fassadengestaltung oder dem Weglassen der
Aussentreppe massgeblich besser ins Ortsbild einfügen liesse. Ursprünglich
rügten die Beschwerdeführer denn auch gar nicht einzelne Details des
Bauvorhabens, was zeigt, dass es ihnen in erster Linie um das Volumen und den
Massstab an und für sich und damit die grundsätzliche Verhinderung weiterer
Mehrfamilienhäuser geht (vgl. Beschwerde an die Vorinstanz vom 1. Juni
2024 sowie Einsprache vom 6. November 2023).
Die Beschwerde ist abzuweisen.
13. Die Prozesskosten (Gerichtskosten
und Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106
- 109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang
des Verfahrens auferlegt. Somit haben B.___ und A.___ sowie C.___ die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht, die einschliesslich der Entscheidgebühr
auf CHF 2’500.00 festzusetzen sind, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in selber Höhe verrechnet.
Entsprechend ist an die Beschwerdeführer
keine Parteientschädigung zu entrichten.
Bei dem Ausgang des Verfahrens haben B.___
und A.___ sowie C.___ aber den durch Rechtsanwalt Michael Grimm vertretenen D.___
für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung zu bezahlen
(Art. 106 Abs. 2 ZPO). Rechtsanwalt Michael Grimm macht mit Kostennote vom 1. April
2025 einen Honoraraufwand von CHF 2'520.00 (8,4 Stunden à CHF 300.00/Std.)
und Auslagen von CHF 746.60 geltend. Dies ergibt eine Parteientschädigung von
CHF 3'531.20 (inkl. CHF 264.60 MWST), was zu keinerlei Beanstandungen
Anlass gibt; eine Honorarvereinbarung mit dem verrechneten Stundenansatz liegt
ebenfalls vor. Damit haben B.___ und A.___ sowie C.___, an D.___ unter
solidarischer Haftbarkeit eine Parteientschädigung von CHF 3'531.20
auszurichten.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 werden B.___ und A.___ sowie C.___
unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt.
3.
B.___ und A.___ sowie C.___ werden unter
solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, D.___ eine Parteientschädigung von CHF 3'531.20
(inkl. Spesen und MWST) zu entrichten.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin
Obrecht Steiner                                                                Kurt