so_gerichte · SGSTA.2015.20 · 2016-03-21 · de
Staats- und Bundessteuer 2013

Abzüge, LiegenschaftsunterhaltAuch blosse Modernisierungen können wertvermehrend sein. In casu wurde das Gebäude umfassend saniert und erneuert, mithin haben die gesamten Aufwendungen wertvermehrenden Charakter.

KSGE 2016 Nr. 5

StG
§ 39 Abs. 3,DBG Art. 32 Abs. 2Abzüge,
Liegenschaftsunterhalt

Sachverhalt:

1.1  Den
Steuerpflichtigen A. und B.X. wurde mit Datum vom 6.10.2014 die definitive
Veranlagung 2013 (Staats- und Bundessteuer) eröffnet. In dieser
Steuerveranlagung kürzte die Veranlagungsbehörde (VB) Olten-Gösgen u.a. die für
die in Olten gelegene Liegenschaft durch die Steuerpflichtigen geltend
gemachten Liegenschaftskosten um CHF 43'449.00. Die Differenz zur
Selbstdeklaration begründete die Vorinstanz damit, dass die Umnutzung eines
Bürogebäudes zu Wohnungen keinen Liegenschaftsunter-halt darstellen könne.

1.2 Gegen diese
Veranlagungsverfügung liessen die Steuerpflichtigen am 10.10.2014 durch die
beigezogene Treuhand- und Steuerberatungsunternehmung Einsprache erheben. Darin
wird festgehalten, dass die geltend gemachten Liegenschaftsunterhaltskosten zum
Abzug zuzulassen seien. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass die zur Debatte
stehende Liegenschaft bis Ende der achtziger Jahre zur Hauptsache als
Wohnliegenschaft genutzt worden sei; danach habe ein kontinuierlicher Umbau der
Räumlichkeiten in eine Büroliegenschaft stattgefunden. Nachdem die "C.
AG" im Jahre 2013 ihren Sitz nach D. verlegt habe, hätten sich die
Steuerpflichtigen entschlossen, die Liegenschaft wieder in den ursprünglichen
Zustand als Wohnliegenschaft zu setzen; mit dem Umbau sei ein Renovationsbedarf
entstanden, der steuerrechtlich zum Abzug zugelassene Kosten zur Folge gehabt
habe. Mit Verweis auf einen durch ein Architekturbüro verfassten Umbaubeschrieb
wird durch die Steuerpflichtigen die Meinung vertreten, dass klarerweise ein
Renovationsaufwand entstanden sei. In diesem Renovationsaufwand seien auch das
Architektenhonorar sowie die Kosten für die Renovationsplanung, die
Ausführungsüberwachung und die Kontrolle enthalten, so dass 80 % der
angefallenen Kosten zum Abzug zuzulassen seien.

1.3 Mit
Einspracheentscheid vom 24.2.2015 wies die Vorinstanz die Einsprache gänzlich
ab. Im Wesentlichen wurde der für die Steuerpflichtigen negative
Einspracheentscheid damit begründet, dass diese nach dem Auszug der "C. AG"
im Jahre 2013 die fragliche Liegenschaft an der E.-Strasse in Olten in eine
Wohnliegenschaft umzubauen begannen. Der Publikation des Baugesuches der Stadt
Olten vom  2013 sei zu entnehmen, dass es sich beim Bauprojekt um eine
Umnutzung (Bürogebäude zu zwei Wohnungen/Neubau Carport) handle bzw. gehandelt
habe. Daran ändere der Hinweis der Steuerpflichtigen nichts, dass die
Liegenschaft bis Ende der achtziger Jahre zur Hauptsache als Wohnliegenschaft
genutzt worden sei; auch bei der Katasterschätzung des Kantons Solothurn werde
die Liegenschaft als sog. Geschäftshaus geführt.

Die Liegenschaft,
welche vor dem Umbau als Geschäftshaus genutzt worden sei, sei nunmehr in eine
Wohnliegenschaft mit zwei Wohnungen umgebaut worden. Vor dem Umbau hätte die
Liegenschaft in keiner Weise als Wohnhaus genutzt werden können. Es läge somit
eindeutig eine qualifizierte Verbesserung und eine Wertsteigerung auch durch
Unterhaltsarbeiten vor. Die Liegenschaft erhalte durch die gesamten Baukosten,
welche erst im Jahre 2014 abgeschlossen worden seien, eine neue Nutzung. Die
Instandstellung und Modernisierung der Liegenschaft müsse daher vorliegend
nicht einzeln, sondern als Ganzes betrachtet werden.

2.1 Die
Steuerpflichtigen (nachfolgend Rekurrenten) liessen am 24.3.2015 gegen diesen
Einspracheentscheid Steuerrekurs und Beschwerde erheben. Hierin beantragten
sie, die Veranlagung pro 2013 gemäss Selbstdeklaration festzusetzen. Zusätzlich
beantragten sie, das Verfahren so lange zu sistieren, bis sämtliche
Liegenschaftskosten bis Ende 2015 ausgeschieden seien. Auch sei festzustellen,
dass die Arbeiten an der Liegenschaft E.-Strasse keine Nutzungsänderung zu
Folge hätte.

In ihrer Begründung
liessen sie im Wesentlichen Folgendes ausführen:

-      Die Liegenschaft E.-Strasse sei historisch gesehen
ein typisches Wohnhaus. Es befände sich am Fusse eines Oltner Villenquartiers
und verfüge über viele kleine Räume. Der Vermietung als Büroliegenschaft seien
keine grösseren baulichen Veränderungen vorausgegangen, welche den Charakter
der Liegenschaft als Wohnhaus verändert hätte. Das Gebäude sei nie in
geeigneter Form an die Bedürfnisse eines Gewerbemieters angepasst worden.
Stattdessen hätten sich die Büros der "C. AG" bis zu deren Auszug in
Räumlichkeiten befunden, welche über einen ausgesprochenen Wohncharakter
verfügten und an sich ungeeignet für den Bürobedarf gewesen wären. Zudem
befände sich das Grundstück in einem Wohnquartier in der Peripherie Oltens. Für
eine Büroliegenschaft sei es daher schlecht gelegen. Unternehmungen wünschten
sich von Büroliegenschaften, dass sie zentral gelegen seien und über grosse
Räume verfügten, welche als Grossraumbüro genutzt werden könnten.

-      Aus dem der Rechtsschrift beigelegten
"Büromarktbericht 2013 F. AG" sei u.a. ersichtlich, dass das
schwächelnde Wirtschaftswachstum sowie ein hoher Konkurrenzdruck die
erzielbaren Mietpreise direkt und indirekt negativ beeinflussen würden. Zudem
erwarte der Markt bei älteren Objekten Investitionen in die Bausubstanz, die
allerdings nicht gänzlich auf die jeweiligen Nutzer überwälzbar sein würden.
Eigentümer älterer Liegenschaften an peripheren Standorten und/oder mit
unflexiblen Raumstrukturen stünden somit vor grossen Investitionen oder
schwierigen Zeiten. Das fragliche Gebäude hätte folglich renoviert werden
müssen, damit ein angemessener Ertrag habe gesichert werden können.

-      Zur Auswahl habe schliesslich nur die Veränderung
des Grundrisses des Gebäudes (entsprechend einer Büroliegenschaft) oder die
Gebäuderenovation, unter Beibehaltung als Wohnliegenschaft, gestanden. Die
erste Option hätte steuerlich zu einer Umnutzung geführt; die baulichen
Veränderungen hätten dazu geführt, dass die Liegenschaft nur noch zu
Bürozwecken zu vermieten gewesen wäre. Die Rekurrenten hätten sich jedoch für
die zweite Option entschieden, welche zu einer Bewahrung des ursprünglichen
Verwendungszweckes geführt habe. Mangels einer Nutzungsänderung sei eine
Gesamtbetrachtung der Baukosten pro 2013 und 2014 als wertvermehrend nicht mehr
angezeigt; die Aufwendungen seien gesondert pro Steuerjahr zu behandeln.

-      So würden denn Aufwendungen, welche dazu dienten,
den konkreten Nutzungswert eines Wirtschaftsgutes in einer Liegenschaft zu
erhalten, Instand zu stellen oder ihn zu ersetzen, als abzugsfähige
Gewinnungskosten gelten. Massgebend sei dabei in erster Linie jener
Nutzungswert, der dem Wirtschaftsgut für den Rekurrenten zukomme. Vorliegend
sei davon auszugehen, dass die Liegenschaft nach dem Auszug der "C.
AG" nicht wieder habe vermietet werden können, m.a.W. habe das Grundstück
seinen einmal vorhanden gewesenen Verwendungszweck nicht mehr vollständig
erfüllen können. Aus anlagetechnischer Sicht seien eine Renovation bzw.
werterhaltende Aufwendungen geboten gewesen; andernfalls hätte der Nutzungswert
der Liegenschaft nicht mehr erhalten werden können.

-      Die im Rahmen der Renovation angefallenen Kosten
seien per 19.12.2014 auf CHF 1'701'087.90 geschätzt worden. Diese Zahlen seien
noch nicht endgültig und müssten hinsichtlich von Unterhaltskosten und
wertvermehrenden Aufwendungen noch ausgeschieden werden. Fest stehe jedoch,
dass die pro 2013 angefallenen Arbeiten über werterhaltenden Charakter
verfügten.

2.2 Die Vorinstanz
liess sich am 15.5.2015 innert erstreckter Frist wie folgt vornehmen:

-      Die durch die Rekurrenten anbegehrte Sistierung des
Verfahrens sei abzuweisen, zumal in der Rekurs- und Beschwerdeschrift
vorgetragen worden sei, die im Jahre 2013 angefallenen Arbeiten seien "im
Grundsatz" werterhaltend gewesen. Die als werterhaltend abziehbaren
Liegenschaftskosten könnten in derjenigen Steuerperiode geltend gemacht werden,
in der für die ausgeführten Arbeiten Rechnung gestellt worden sei. Ungeachtet
der nachfolgenden Steuerjahre hätten die Rekurrenten für das vorliegend zu
beurteilende Steuerjahr 2013 die von ihnen geltend gemachten Liegenschaftskosten
mit geeigneten Belegen nachzuweisen; in der Rechtsmittelschrift werde nicht
dargelegt, weshalb dies für das Steuerjahr 2013 nicht möglich sein sollte.

-      In der definitiven Veranlagung der Staats- und
Bundessteuer 2013 vom 6.10.2014 seien insgesamt CHF 3'684.00 (für
Service-Leistungen am Aufzug sowie Dach-Kontrollarbeiten) Liegenschaftskosten
bewilligt worden. Die restlichen geltend ge-machten Liegenschaftskosten im
Umfange von CHF 43'449.00 stünden im Zusammenhang mit einer Umnutzung der Liegenschaft
von einem Bürogebäude zu einem Wohnhaus, weshalb diese Kosten keinen
Liegenschaftsunterhalt darstellen würden.

-      Die Liegenschaft an der E.-Strasse in Olten werde in
der Katasterschätzung als Geschäftshaus geführt. So werde auch von den Rekurrenten
bestätigt, dass sich in der Liegenschaft die Büroräumlichkeiten der "C.
AG" befunden hätten, welche dort ihren Geschäftssitz hatte. Den im
Veranlagungsverfahren eingeforderten Unterlagen habe nicht entnommen werden
können, welche Arbeiten tatsächlich an der Liegenschaft ausgeführt worden
seien. Immerhin habe man daraus ersehen können, dass ein Umbau der
Geschäftsräumlichkeiten in zwei Wohnungen geplant gewesen sei. Im
Einspracheverfahren sei aus dem eingereichten Umbaubeschrieb erkennbar gewesen,
dass Nasszellen, Küchen, bestehende Bodenbeläge, bestehende Wände und Decken
abgebrochen worden seien. Der Umbaubeschrieb führe noch viele weitere Arbeiten
auf, die letztlich auf eine Veränderung der Liegenschaft in Gestaltung, Form
und Zweckbestimmung schliessen liessen.

-      Auch die von den Rekurrenten selbst genannte
Gesamtinvestition von rund 1,7 Mio. Franken liesse darauf schliessen, dass
vorliegend umfassende Umbauarbeiten vorge-nommen bzw. geplant worden seien.

-      Im Übrigen obliege es den Rekurrenten, die
steuermindernden Tatsachen nachzuweisen. Vorliegend sei pauschal ein Abzug von
50 % der Investitionskosten gefordert worden, ohne belegt nachzuweisen,
inwiefern von werterhaltenden Renovationskosten auszugehen sei, die die
Liegenschaft in Gestaltung, Form und Zweckbestimmung unverändert belassen
hätte.

2.3 In der durch die
Rekurrenten innert erstreckter Frist am 20.8.2015 erstatteten Replik wurde das
Rechtsbegehren dahingehend (präzisierend) abgeändert, als dass für das
Steuerjahr 2013 noch CHF 33'742.55 als steuerlich absetzbare, d.h.
werterhaltende, Liegenschaftskosten geltend gemacht wurden; auf das in der
Rekurs- und Beschwerdeschrift gestellte Sistierungsbegehren wurde verzichtet.
Zudem wurde erneut beantragt festzustellen, dass die Arbeiten an der
Liegenschaft E.-Strasse keine steuerliche Nutzungsänderung zur Folge hätten.

Die präzisierten
Begehren werden damit begründet, dass nunmehr eine genaue
Bau-kosten-Zusammenstellung für das Jahr 2013 vorliege und auf eine durch das
beauftragte Architekturbüro erarbeitete Berechnung (Qualifizierung des
Gesamtaufwandes in 32,5 % werterhaltende und 67,5 % wertvermehrende
Aufwendungen) verwiesen werden könne. Zudem liesse sich aus dem beigebrachten
Architektenbericht entnehmen, dass es sich bei der fraglichen Liegenschaft
zweifellos um eine Wohnliegenschaft handle, welche in einem Wohnquartier liege.
Ebenso ginge daraus hervor, dass sich die "C. AG" eigentlich in eine
als Büroräumlichkeit ungeeignete Liegenschaft eingemietet gehabt habe. Zudem
sei aus dem Architekturbericht zu ersehen, dass der Wohnungsgrundriss aufgrund
der statischen Grundstrukturen nicht habe in zweckmässigere Bürogrundflächen
abgeändert werden können und der effektive Flächenbedarf der "C. AG"
habe von der Liegenschaft nicht erfüllt werden können. Eine Anpassung der
Liegenschaft an die Bedürfnisse einer Büronutzung habe nie stattgefunden.
Richtig sei, dass die Liegenschaft durch die Vermietung an die "C.
AG" als geschäftliche Liegenschaft genutzt worden sei, was dazu geführt
habe, dass die Rekurrenten keinen Pauschalabzug hätten geltend machen können.
Architektonisch bzw. baulich betrachtet sei der wohnliegenschaftliche Charakter
aber immer beibehalten worden. Des Weitern sei zu erwähnen, dass für 2013 in
erster Linie planerische Arbeiten angefallen seien; über die gesamte Bauzeit
bzw. über die gesamten Kosten sei der erwähnte Verteilschlüssel durchaus
schlüssig, auch wenn eine Ausscheidung der planerischen Kosten in
werterhaltende und wertvermehrende nicht möglich sei.

2.4 Duplicando liess sich
die Vorinstanz am 30.9.2015 u.a. dahingehend vernehmen, dass die Rekurrenten im
Einspracheverfahren selbst darauf hingewiesen hätten, dass im Nachgang der
Nutzung als Wohnliegenschaft ein "kontinuierlicher Umbau der
Räumlichkeiten in eine Büroliegenschaft" stattgefunden habe; nach dem
Auszug des Mieters sei die Liegenschaft wieder in den "ursprünglichen
Zustand als Wohnliegenschaft" umgebaut worden. In der Replik stünde nun
die - auf entsprechende Fragen der Rekurrenten - durch den Architekten abgegebene
Stellungnahme im Vordergrund, welche u.a. auf die Fortführung der
ursprünglichen Liegenschaftsnutzung verweise. Die zusätzlich eingereichte
Kostenzusammenstellung erzeige aber das Ausmass der Arbeiten: So seien durch
die Rekurrenten über 1,5 Mio. Franken in die Liegenschaft investiert worden.
Zudem müsse einmal mehr moniert werden, dass die Rekurrenten bislang keine
Baupläne eingereicht hätten, die die tatsächlichen Arbeiten an der Liegenschaft
aufzeigen würden. Letztlich liessen die bisher gesichteten Unterlagen keinen
anderen Schluss zu, als von einer Totalsanierung auszugehen.

2.5 Mit
abschliessender Stellungnahme vom 23.10.2015 reichten die Rekurrenten weitere
Beweismittel (Planbeilage/ Schnitt und Fassaden; Planbeilage / Schema
Baugespann; Situationsplan; Kanalisationsplan; Planbeilage/Grundrisse UG-DG)
ein. Des Weitern hielten die Rekurrenten an den in der Replik präzisierten
Rechtsbegehren fest.

Aus den Erwägungen:

2. Der Abzug der
Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen wird im kan-tonalen
Steuergesetz (§ 39 Abs. 3 StG) und im Gesetz über die direkte Bundessteuer
(Art. 32 Abs. 2 DBG) nahezu identisch geregelt, so dass es sich rechtfertigt,
Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln. Soweit notwendig wird auf
einzelne Differenzierungen hingewiesen.

3.1 Unterhaltskosten
sind nach herrschender Lehre (statt vieler:Richneret al., Handkommentar zum DBG, 2.A., Zürich 2009, Art. 32 N 37) Aufwendungen,
deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung
bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren
Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen).
Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung
(regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes
sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige,
grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes
sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz
in § 39 Abs. 3 StG (vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG/Bundessteuer) geregelt. Die
kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16/Unterhalts-,
Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen) definiert
in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen.
Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a),
die Auslagen für die jährlich oder periodisch wiederkehrenden
Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener
Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c) - , der Gartenunterhalt
(lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie
Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von
Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum
Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie
Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften
(§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG).

3.2 Allgemein betrachtet
hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen Arbeiten die
Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus verbessern und
damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl einen
werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei
Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfange
des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende
Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu
schätzen (vgl.Richneret al.,
a.a.O., Art. 32 N 45).

4.    Die Vorinstanz
geht in vorliegend zu beurteilender Streitsache davon aus, dass die
Liegenschaft der Rekurrenten, welche vor dem Umbau als Geschäftshaus genutzt
wurde, in eine Wohnliegenschaft mit zwei Wohnungen umgebaut, mithin einer neuen
Nutzung (qualitative Verbesserung und Wertsteigerung) zugeführt wurde. Konkret
dürften die Kosten für die Instandstellung und Modernisierung der Liegenschaft
nicht einzeln, sondern nur als Ganzes (d.h. wertvermehrend) gewürdigt werden.
Anderseits weisen die Rekurrenten darauf hin, dass die fragliche Liegenschaft
trotz der zwischenzeitlich stattgefundenen Vermietung als Büroliegenschaft
stets den Charakter einer Wohnliegenschaft gehabt habe und mit den
vorgenommenen Arbeiten an der Liegenschaft keine Nutzungsänderung erfolgt sei,
folglich die werterhaltenden Teile der Arbeiten zu berücksichtigen seien.

In der Tat ist die
Unterscheidung aus steuerlicher Sicht von wesentlicher Bedeutung, zumal die
Kosten eines Neubaus (bzw. umfangreicher Umbau) nicht als Unterhaltskosten,
sondern als wertvermehrende Aufwendungen gelten. Die Abgrenzung zwischen
Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt dabei nach objektiv-technischen
Kriterien (Richneret al., a.a.O.,
Art. 32 N 46).

5.1 Das Steuergericht
ist vorliegend von folgendem, sich aus den Akten ergebenden, Beweisergebnis
ausgegangen:

-      Die Umbau- und Renovationsarbeiten sind über eine
Zeitspanne von drei (angebrochenen) Kalenderjahren und - gemäss beigelegtem
Vergütungsauftrag/Rechnungs-borderau Handwerkerrechnungen - über zwei ganze
Jahre realisiert worden. Aus der durch die beigezogenen Architekten erstellten
und kontrollierten Vergütungsliste ist zudem erhellt, dass die Gesamtkosten bei
rund 1,5 Mio. Franken zu liegen kamen und hierbei sämtliche erdenklichen
Arbeitsgattungen (ähnlich einem Neubau) für die er-folgten Arbeiten zum Einsatz
gelangten.

-      Des Weitern ist aus den beigebrachten und ins Recht
gelegten Planunterlagen und Fotos der Bauphase ersichtlich, dass die erfolgten
Renovationsarbeiten auch innerhalb des Gebäudes zu einem deutlich veränderten
Erscheinungsbild geführt haben. Die Fotobeilagen stellen klar, dass im Innern
des Gebäudes von einer Neugestaltung ausgegangen werden muss. Diese optisch
dokumentierte massive Veränderung am Bau (neue Böden, teilweise neue
Balkenlage; neue Wände/Veränderung Grundriss) wird durch die sich in den Akten
befindenden Pläne untermauert.

-      Die übrigen Planbeilagen erzeigen zudem den Neubau
eines Carports und erhebliche bauliche Veränderungen und Anpassungen im
Dachbereich.

-      Das Studium der verschiedensten Aktenbelege (Pläne;
Fotos; Handwerkerrechnungen) zeigt mit aller Deutlichkeit auf, dass durch die
über drei Steuerjahre andauernde Sanierung der Liegenschaft letztlich der
Wohnkomfort auf den Stand eines neuen (modernen) kleineren Mehrfamilienhauses
(grosses Zweifamilienhaus) gehoben wurde.

5.2 Auch blosse
Modernisierungen können wertvermehrend sein. Als Unterhalt kann eine
Modernisierung nach Lehre und Rechtsprechung dann angesehen werden, wenn der
Umbau dazu dient, einem Gebäude den zeitgemässen Komfort wiederzugeben, den es
ursprünglich besessen, durch den technischen Fortschritt und die Veränderungen
der Lebensgewohnheiten jedoch verloren hatte. Kommt die Modernisierung
demgegenüber einer eigentlichen Neueinrichtung gleich, sind die Aufwendungen
nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig (Richneret al., a.a.O., Art. 32 N 49 ff.; StE 1991 B 25.6 Nr. 21; a.M.Markus Reich, Steuerrecht, 2 A., Zürich
2012, S. 296 Rz. 83).

5.3 Letztlich kann die
durch die Rekurrenten und die Vorinstanz aufgeworfene Streitfrage, ob die
Liegenschaft durch die umfassende Renovation einer neuen Nutzung (oder eben
nicht) zugeführt wurde, unbeantwortet und offen bleiben. Die Beantwortung
dieser Frage ist in casu nicht relevant, weil das Beweisergebnis aus Sicht des
Steuergerichts erzeigt, dass das Gebäude umfassend saniert und erneuert wurde,
mithin die gesamten Aufwendungen wertvermehrenden Charakter aufweisen (vgl.Bernhard Zwahlen, in Zweifel/Althaus,
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2.A., Basel 2008, Art. 32 N 13;Richneret al.; a.a.O., Art. 32 N
51; BGer vom 2.2.2005 = ASA 75, S. 488 = StE 2005 A 23.1. Nr. 10; StE 1997 B
25.6 N 30). Das Bundesgericht hat zudem in einem neueren Entscheid
(2C_666/2012, 2C_667/2012 vom 18.12.2012) seine Praxis zur vorliegenden
Problematik bestätigt und explizit festgehalten, dass von einer Totalsanierung
auch dann ausgegangen werden dürfe, wenn die Zweckbestimmung der Baute gleich
geblieben sei.

Steuergericht,
Urteil vom 21. März 2016 (SGSTA.2015.20 BST.2015.17)