so_gerichte · SCBES.2024.31 · 2024-07-12 · de
Arrest Nr. [bb]


Urteilvom12. Juli 2024

Es wirken mit:

Oberrichter Rauber

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Severin Bellwald,

Beschwerdeführer

gegen

1.Betreibungsamt
Olten-Gösgen,

2.Einwohnergemeinde
B.___,

3.Einwohnergemeinde
C.___,

2 und 3 vertreten durch
Steueramt des Kantons Solothurn,

Beschwerdegegnerinnen

betreffendArrest
Nr. [bb]

zieht die Aufsichtsbehörde
für Schuldbetreibung und Konkurs inErwägung:

I.

1. Im Auftrag des Betreibungsamtes
Locarno erliess das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. März 2024 die
Arresturkunde Nr. [bb]. Verarrestiert werden darin dieLiegenschaften
GB [xx] und GB [yy]. Arrestschuldner ist A.___. Arrestgläubiger sind die
Einwohnergemeinde B.___ und die Einwohnergemeinde C.___ (im Folgenden die
Gläubigerinnen). Der Kanton Solothurn ist im vorliegenden Verfahren nicht
Partei. Das Dispositiv ist entsprechend zu berichtigen.

2. Gegen diesen Arrest erhob A.___ (im
Folgenden der Beschwerdeführer) am 18. März 2024 Beschwerde bei der
Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs. Seine Anträge lauten wie
folgt:

1.       Es
sei festzustellen, dass die Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes
Olten-Gösgen vom 01.03.2024 nichtig ist. Namentlich sei die Nichtigkeit
folgender Folgen der Arresturkunde festzustellen:

1.1.    Schätzungen
der Liegenschaften GB [xx] und [yy]

1.2.    Sämtliche
im Arrestverfahren erlassene Anzeigen, namentlich:

- Mitteilung an den
Pfandgläubiger vom 01.03.2024

1.3.    Anordnung
der Zwangsverwaltung

1.4.    Verarrestierung
der Mietzinsen

2.       Das
Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen:

2.1.    Sämtlichen
Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Nichtigkeit umgehend
anzuzeigen

2.2.    Die
Zwangsverwaltung der Liegenschaften infolge Nichtigkeit zu widerrufen

2.3.    Den
Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen
nichtig ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu
überweisen sind.

Eventualiter

1.       Es
sei die Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 01.03.2024
aufzuheben. Namentlich seien folgende Vollzugshandlungen aufzuheben:

- Mitteilung an
Pfandgläubiger vom 01.03.2024

1.3.    Anordnung
der Zwangsverwaltung

1.4.    Verarrestierung
der Mietzinsen

2.1.    Sämtlichen
Adressaten von Anzeigen im Arrestverfahren deren Aufhebung umgehend anzuzeigen

2.2.    Die
Zwangsverwaltung der Liegenschaften aufzuheben

2.3.    Den
Mietern ausdrücklich mitzuteilen, dass die Verarrestierung der Mietzinsen
aufgehoben ist und die Mietzinsen an die ordentliche Verwaltung D.___ AG zu
überweisen sind.

Subeventualiter:

Die Schätzungen der Liegenschaften GB [xx]
und [yy] gemäss Arresturkunde Nr. [bb] vom 01.03.2024 seien aufzuheben und das
Betreibungsamt Olten-Gösgen sei anzuweisen, die Liegenschaften fachmännisch
schätzen zu lassen und in der Arresturkunde entsprechend dem effektiven Wert zu
berücksichtigen.

Verfahrensanträge

3. Gleichzeitig mit seiner Beschwerde
reichte der Beschwerdeführer ein Gesuch um Neuschätzung der Liegenschaften GB [xx]
und [yy] bei der Aufsichtsbehörde ein. Dieses Gesuch wurde auf seinen eigenen
Antrag hin sogleich bis zum Entscheid über die vorliegende Beschwerde sistiert.

4. Mit Verfügung vom 21. März 2024 wies
die Präsidentin der Aufsichtsbehörde das Gesuch um aufschiebende Wirkung ab.

5. Die Gläubigerinnen (im Folgenden die
Beschwerdegegnerinnen) schlossen in ihrer Vernehmlassung vom 26. März 2024 auf
Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

6. Das Betreibungsamt beantragte in
seiner Vernehmlassung vom 9. April 2024 die Abweisung der Beschwerde.

7. Mit Eingabe vom 29.
April 2024 replizierte der Beschwerdeführer auf die Stellungnahme der
Beschwerdegegnerinnen vom 26. März 2024 sowie auf die Vernehmlassung des
Betreibungsamtes vom 9. April 2024. Gleichzeitig ergänzte er seine Beschwerde
und stellte das folgende, ergänzende Rechtsbegehren:

Es sei festzustellen, dass
mit der Anzeige des Betreibungsamtes Olten-Gösgen vom 1. März 2024 an die E.___
AG keine Sperrung des Kontos IBAN [...] verfügt worden ist und das Konto nicht
Gegenstand des laufenden Arrestes bildet.

8. Zu dieser Stellungnahme nahmen das
Betreibungsamt und die Beschwerdegegnerinnen am 14. Mai 2024 nochmals Stellung.

9. Mit Eingabe vom 24. Mai 2024 verzichtete
der Beschwerdeführer auf eine weitere Stellungnahme.

10.Auf die Ausführungen der Parteien
wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die
Akten verwiesen.

II.

1. In seiner Stellungnahme vom 29. April
2024 beanstandet der Beschwerdeführer, dass die Stellungnahme der
Beschwerdegegnerinnen vom 26. März 2024 von einer juristischen Mitarbeiterin des
Steueramtes unterzeichnet ist. Gemäss Verordnung über die Delegation der
Unterschriftsberechtigung in den Departementen (BGS 122.218; § 2 und § 6) sei
eine solche Delegation der Zeichnungsberechtigung nicht vorgesehen. Eine
formungültig unterzeichnete Stellungnahme sei unbeachtlich und aus den Akten zu
weisen. Wie die Beschwerdegegnerinnen zutreffend einwenden, ist in der
erwähnten Verordnung die Frage, wer die Eingaben des Steueramtes im
Aufsichtsbeschwerdeverfahren zu unterschreiben hat, nicht geregelt. Nach § 13
der Verordnung über die Organisation des Regierungsrates und der Verwaltung
(RVOV; BGS 122.112) bestimmt die Chefin oder der Chef die Detailorganisation
des Amtes. Darunter fällt auch die Unterschriftsberechtigung für
Vernehmlassungen und Stellungnahmen in Vertretung der Steuergläubiger vor der
Aufsichtsbehörde. Schliesslich hat der Amtsleiter des Steueramtes des Kantons
Solothurn eine Vollmacht für die juristische Mitarbeiterin unterzeichnet
(Beilage 24 der Beschwerdegegnerinnen). Überdies stellt der Beschwerdeführer die
Berechtigung des Steueramtes zur Vertretung der Beschwerdegegnerinnen in Frage.
Er hat diesen Einwand schon im Beschwerdeverfahren 9C_734/2023 vor
Bundesgericht vorgetragen. In seinem Urteil vom 21. Februar 2024 hat das
Bundesgericht diesen Einwand unter Hinweis auf § 184 Abs. 1 des Gesetzes über
die Staats- und Gemeindesteuern (StG; BGS 614.11) verworfen (E. 4.2.1). Auf den
Einwand des Beschwerdeführers hat das Steueramt sodann Vollmachten der beiden
Beschwerdegegnerinnen eingereicht (Beilagen 25 und 26 der
Beschwerdegegnerinnen). Die Stellungnahmen der Beschwerdegegnerinnen sind somit
im vorliegenden Verfahren zu beachten.

2.1 Die Beschwerde basiert auf der
nachfolgend geschilderten Sachlage. Diese ergibt sich aus den eingereichten
Urkunden. Der nachfolgend wiedergegebene Sachverhalt wird von den Parteien auch
nicht bestritten. Das Steueramt des Kantons Solothurn hat am 26. Mai 2023 eine
Sicherstellungsverfügung für einen Betrag von CHF 2378080.00 gegen den
Beschwerdeführer erlassen (Beilage 2 der Beschwerdegegnerinnen). Mit gleichem
Datum hat es einen Arrestbefehl für diese Forderungssumme erlassen. Als
Arrestgegenstand wird der Erlös von CHF 7.2 Millionen aus dem Verkauf der
Liegenschaft GB [zz] des Beschwerdeführers an den Kanton Bern angegeben
(Beilage 3 der Beschwerdegegnerinnen). Dieser Arrest wurde wieder aufgehoben,
weil im Kanton Bern bei der Arresteinleitung die Frist für die Ergreifung des
fakultativen Finanzreferendums gegen den Liegenschaftskauf noch nicht
abgelaufen war. Nach Ablauf der Finanzreferendumsfrist haben die Beschwerdegegnerinnen
dieselbe Kaufpreisforderung mit Arrestbefehl vom 8. August 2023 erneut beim
Betreibungsamt Locarno verarrestieren lassen. Im neuen Arrestbefehl werden
zusätzlich die Liegenschaften GB [xx] und [yy] unter den Arrestgegenständen
aufgeführt (Beilage 9 der Beschwerdegegnerinnen). Gestützt auf diesen
Arrestbefehl erliess das Betreibungsamt Locarno am 21. August 2023 die
entsprechende Arresturkunde Nr. [cc] (Beilage 10 der Beschwerdegegnerinnen).
Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin (Camera di esecuzione e fallimenti del
Tribunale d'appello) hiess eine vom Beschwerdeführer gegen die Arresturkunde
des Betreibungsamtes Locarno vom 21. August 2023 erhobene Beschwerde mit
berichtigtem Urteil vom 10. Januar 2024 teilweise gut (Beilage 13 der Beschwerdegegnerinnen).
Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin entschied, dass die Grundstücke in [...]
durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen hätten verarrestiert werden müssen.
Demzufolge hätte das Betreibungsamt Locarno das Betreibungsamt Olten-Gösgen
amtshilfeweise um Unterstützung bitten müssen. In der Folge verarrestierte das
Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. Februar 2024 rechtshilfeweise mit
Arresturkunde Nr. [aa] die beiden Grundstücke GB [xx] und [yy] des
Beschwerdeführers. Die Arresturkunde Nr. [aa] ist Bestandteil der berichtigten
Arresturkunde des Betreibungsamtes Locarno vom 6. Februar 2024 (Rettifica
verbale di sequestro n. [cc]; Beilage 1 des Beschwerdeführers). Der
rechtshilfeweise Vollzug des Arrestes durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen ist
Gegenstand des Parallelverfahrens SCBES.2024.18.

2.2 Bereits am 19. Januar 2024 hatte der
Beschwerdeführer gegen das berichtigte Urteil der Aufsichtsbehörde des Kantons
Tessin vom 10. Januar 2024 eine Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Mit
Verfügung vom 13. Februar 2024 hiess die vorsitzende Bundesrichterin einen
Antrag des Beschwerdeführers auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung teilweise
gut (Beilage 3 des Beschwerdeführers). Nach dieser Verfügung wird der Arrest
sowohl in Bezug auf die Restforderung des Beschwerdeführers hinsichtlich des
Kaufpreises der Liegenschaft GB [zz] als auch in Bezug auf die Liegenschaften GB
[xx] und [yy] aufrechterhalten. Das Arrestverfahren kann jedoch während des
Verfahrens vor Bundesgericht nicht weitergeführt werden.

2.3 Der erste Arrest gegen den
Beschwerdeführer wurde wie bereits erwähnt wegen der im Kanton Bern laufenden
Frist für das Finanzreferendum wieder aufgehoben. Die zweite Arresturkunde vom
21. August 2023, mit welcher wiederum die Kaufpreisforderung von CHF 7.2
Millionen verarrestiert wurde, verzeichnet für diese Forderung zwei
Drittansprachen der Lebenspartnerin des Beschwerdeführers. Dieser hatte
zwischen dem ersten Arrest vom 26. Mai 2023 und dem zweiten Arrest vom 8.
August 2023 einen Teil der Kaufpreisforderung mittels zweier Zessionen von CHF
3 Millionen und CHF 241'958.60 an seine Lebenspartnerin abgetreten (Beilage 10
der Beschwerdegegnerinnen). Die Beschwerdegegnerinnen haben gegen diese Zession
beim Richteramt Dorneck-Thierstein eine Widerspruchsklage gegen die
Lebenspartnerin des Beschwerdeführers und gegen diesen selbst eingereicht
(Beilage 11 der Beschwerdegegnerinnen). Dieses Verfahren ist noch hängig.

2.4 Mit Zahlungsbefehl des
Betreibungsamtes Locarno vom 4. September 2023 prosequierten die
Beschwerdegegnerinnen den Arrest Nr. [cc] vom 8. August 2023 (gemäss Arresturkunde
des Betreibungsamtes Locarno vom 21. August 2023, Beilage 10 und 15 der
Beschwerdegegnerinnen). Die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin erklärte mit
Urteil vom 13. Februar 2024 diesen Zahlungsbefehl für nichtig (Beilage 16 der
Beschwerdegegnerinnen). Darauf liess das Steueramt in Vertretung der
Beschwerdegegnerinnen erneut einen Arrestbefehl für eine Forderungssumme von
CHF 347528.40. Als Arrestgegenstände werden wiederum der Erlös von CHF 7.2
Millionen aus dem Verkauf der Liegenschaft GB [zz] des Beschwerdeführers an den
Kanton Bern sowie die Liegenschaften GB [xx] und [yy] angegeben. Erneut
verarrestierte das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. März 2024 mit
Arresturkunde Nr. [bb] im Auftrag des Betreibungsamtes Locarno rechtshilfeweise
die Liegenschaften GB [xx] und [yy]. Gegen diesen rechtshilfeweisen Vollzug des
Arrestes durch das Betreibungsamt Olten-Gösgen richtet sich die vorliegende
Beschwerde. Die angefochtene Arresturkunde ist Bestandteil der Arresturkunde Nr.
[dd] des Betreibungsamtes Locarno vom 5. März 2024 (Beilage 18 der
Beschwerdegegnerinnen).

3. Für seinen Hauptantrag auf
Nichtigerklärung der Arresturkunde Nr. [bb] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen
sowie die darauf gestützten weiteren Begehren beruft sich der Beschwerdeführer auf
die Verfügung der vorsitzenden Bundesrichterin vom 13. Februar 2024. Danach
werde der Arrest auf einer Kaufpreisforderung für die Liegenschaft GB [zz] wie
auch für die Liegenschaften GB [xx] und [yy] aufrechterhalten, jedoch werde das
Arrestverfahren während der Dauer des Verfahrens vor Bundesgericht nicht
fortgesetzt. Weiter habe die Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin im
Beschwerdeverfahren gegen die Arresturkunde Nr. [cc] des Betreibungsamtes
Locarno am 23. Februar 2024 verfügt, dass während der Dauer des
Beschwerdeverfahrens keine Vollstreckungshandlungen und -massnahmen vorgenommen
werden dürften (Beilage 4 des Beschwerdeführers). Ausserdem verweist er auf
eine Verfügung des Bundesgerichts vom 27. November 2023 im Verfahren
9C_734/2023 (Beilage 4 des Beschwerdeführers). Darin hatte das Bundesgericht
angeordnet, bis zum Entscheid über das Gesuch um aufschiebende Wirkung hätten
alle Vollziehungsvorkehrungen zu unterbleiben. Aufgrund dieser Entscheide sei
offensichtlich, dass auch das beauftragte Betreibungsamt Olten-Gösgen sämtliche
Fortführungshandlungen im Arrestverfahren bis zum Abschluss jener Verfahren zu
unterlassen habe.

4.1 Von einer Nichtigkeit der
Arresturkunde Nr. [bb] kann keine Rede sein. Beim Entscheid vom 13. Februar
2024 wusste die vorsitzende Bundesrichterin um den Arrest Nr. [aa] und hat
ausdrücklich erklärt, dass dieser bestehen bleiben soll. In jenem Verfahren war
der Entscheid der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin vom 10. Januar 2024
angefochten. Die Arresturkunde Nr. [aa] des Betreibungsamtes Olten-Gösgen hingegen
war nicht Gegenstand dieser Beschwerde und auch nicht des Antrags auf Gewährung
der aufschiebenden Wirkung. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat bloss eine
Requisitiorialpfändung (so in der Marginalie) in Ausführung eines Auftrages des
Betreibungsamtes Locarno nach Art. 24 der Verordnung des Bundesgerichts über
die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG, SR 281.42) vorgenommen. Somit wäre
es Aufgabe des Betreibungsamtes Locarno gewesen, den erteilten Auftrag
anzupassen. Ohnehin aber geht es vorliegend um die Arresturkunde Nr. [bb] vom
1. März 2024. Diese erging in einem späteren und anderen Verfahren. Der
Entscheid des Bundesgerichts vom 13. Februar 2024 kann sich gar nicht auf die
neue Arresturkunde vom 1. März 2024 erstrecken. Zum Entscheid des Präsidenten der
Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin vom 23. Februar 2024 ist festzuhalten, dass
auch dieser Bezug nahm auf den Entscheid der vorsitzenden Bundesrichterin vom
13. Februar 2024. Es ist kaum anzunehmen, dass der Präsident der
Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin eine weitergehendere aufschiebende Wirkung
gewähren wollte als die vorsitzende Bundesrichterin. Schliesslich gilt auch
hier, dass sich die Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin
gegen das Betreibungsamt Locarno und nicht gegen das Betreibungsamt
Olten-Gösgen, das nur einen Requisitionsauftrag durchgeführt hat, richtete. Das
Betreibungsamt Locarno hat diesen Auftrag bis heute nicht zurückgezogen, wie es
auch seine eigene Arresturkunde vom 5. März 2024 nicht aufgehoben hat. Entscheidend
ist aber, dass die Arresturkunde Nr. [cc] Gegenstand des Verfahrens bei der
Aufsichtsbehörde des Kantons Tessin war und sich die gewährte aufschiebende
Wirkung auf dieses Verfahren bezieht. Hier aber geht es um die Arresturkunde
Nr. [dd] vom 5. März 2024, deren Bestandteil die angefochtene Arresturkunde Nr.
[bb] ist. Schliesslich ist die Verfügung des Bundesgerichts vom 27. November
2023, die im Verfahren 9C_734/2023 ergangen ist, durch den in der Sache
gefällten Entscheid des Bundesgerichts vom 21. Februar 2024 überholt und heute
ohne jegliche Relevanz (Beilage 22 der Beschwerdegegnerinnen). Die vom
Beschwerdeführer angerufenen Entscheide haben somit keine Nichtigkeit der
Arresturkunde Nr. [bb] zur Folge.

4.2 Dementsprechend sind auch die
Schätzungen der Liegenschaften GB [xx] und [yy], die Anzeige an den
Pfandgläubiger vom 1. März 2024, die Anordnung der Zwangsverwaltung und die
Verarrestierung der Mietzinse nicht aufzuheben. Deren Aufhebung wird bloss als
Folge der behaupteten Nichtigkeit der Arresturkunde verlangt. Ohnehin gehören
diese weiteren Massnahmen mit zum Arrestvollzug. Dieser hat nach Art. 275 SchKG
sinngemäss nach den Regeln über die Pfändung nach den Art. 91 - 109 SchKG zu
erfolgen. Dazu gehört die Schätzung nach Art. 97 SchKG sowie die
Mitverarrestierung der Mietzinse nach Art. 102 SchKG. Dasselbe ergibt sich aus
den Formularen für die Zwangsverwertung von Grundstücken nach Art. 1 der
Verordnung über die im Betreibungs- und Konkursverfahren zu verwendenden
Formulare und Register sowie die Rechnungsführung (VFRR, SR 281.31). Das
Formular VZG 4 «Anzeige von der Pfändung» sieht denn auch die Mitteilung an die
Pfandgläubigerin vor und teilt ihr die Beschlagnahme auch der Mietzinse des
Grundstückes mit (Beilage 6 des Beschwerdeführers).

5. Weiter verlangt der Beschwerdeführer
gestützt auf die von ihm angerufenen Entscheide die Aufhebung sämtlicher
Anordnungen im Arrestverfahren. Diesbezüglich kann auf die obenstehenden
Erwägungen verwiesen werden. Die Massnahmen, die das Betreibungsamt getroffen
hat, und die Mitteilung, die es erlassen hat, sind Bestandteil des Arrestvollzuges.
Damit wird der Arrest abgeschlossen. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass
die angeordnete Zwangsverwaltung und das Inkasso der Mietzinse andauern.

6. In materieller Hinsicht beanstandet
der Beschwerdeführer zunächst die Schätzung der beidenLiegenschaftenGB [xx] und [yy]. Seiner Meinung nach ist diese zu tief. Er verweist dafür
auf die Schätzung der F.___ AG vom 19. August 2019 über die betreffenden
Liegenschaften, die er per Mail vom 30. Januar 2024 dem Betreibungsamt hat
zukommen lassen (Beilagen 6 und 7 des Beschwerdeführers). DieF.___ AG hat den Marktwert der beiden Grundstücke per
Stichtag 19. August 2019 auf CHF 7136000.00bewertet. Die Schätzung des
Betreibungsamtes von CHF 5533200.00 entbehre jeglicher Begründung. Auch im
Parallelverfahren SCBES.2024.18 habe das Betreibungsamt keinerlei Begründung
für die Bewertung geliefert, sondern verweise auf die Möglichkeit, eine
Neuschätzung zu beantragen. Damit verweigere ihm das Betreibungsamt das
rechtliche Gehör und seinen Anspruch auf eine fachmännische und angemessene
Schätzung der Arrestobjekte. Die namhafte Differenz von über 1.5 Millionen zur
Schätzung der F.___ AG hätte das Betreibungsamt zum Beizug eines Fachmannes
bewegen müssen. Er habe Anspruch darauf, dass die Liegenschaften durch einen
Sachverständigen geschätzt würden. Die Liegenschaft sei mit einer Hypothek bei
der Raiffeisenbank [...] von CHF 4372750.00 belehnt, was bei einem Wert von
CHF 5533200.00 und einem Finanzierungsansatz bei Renditeliegenschaften von
maximal 75 % bereits eine Überbelehnung bedeuten würde. Das Betreibungsamt erbringe
durch seine Ausführungen in der Vernehmlassung gleich selbst den Nachweis, dass
eine sorgfältige Schätzung nicht stattgefunden habe und somit erstmalig
vorzunehmen sei. Es sei daher anzuweisen, zunächst den Wert der Liegenschaften
fachmännisch schätzen zu lassen, bevor er eine Neuschätzung auf seine Kosten
beantragen müsse.

7. Nach Art. 97 Abs. 1 SchKG schätzt der
Betreibungsbeamte die gepfändeten Gegenstände, nötigenfalls mit Zuziehung von
Sachverständigen. Absatz 2 bestimmt, dass nicht mehr gepfändet wird als nötig
ist, um die pfändenden Gläubiger für ihre Forderung samt Zinsen und Kosten zu
befriedigen. Art. 97 SchKG gilt sinngemäss auch für den Arrestvollzug. Diese
Bestimmung wird von der Verweisung in Art. 275 SchKG miterfasst. Die Schätzung
ist eine Ermessenssache. Sie muss den mutmasslichen Verkaufswert der Gegenstände
bestimmen (Bénédict Foëx/Iréne Martin-Rivara in: Daniel Staehelin et al.
[Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I,
Basel 2021, Art. 97 N 6, 9 und 10). Es liegt ebenfalls im Ermessen des
Betreibungsamtes, ob es für die Schätzung einen Sachverständigen beiziehen will
(BGE 145 III 487, E. 3.1.3).

8.Im
vorliegenden Fall hat das beauftragte Betreibungsamt die Schätzung der
gepfändeten Grundstücke selbst vorgenommen. In der Arresturkunde ist keine
Begründung vorgesehen. Die Spalte «Bemerkungen» ist für andere Eintragungen
vorgesehen, nämlich für «Ansprüche Dritter, Fristansetzungen, Bestreitungen,
Klageeinreichung und Erledigung, Sicherheitsleistung usw.».Das
Betreibungsamt hat sich in seiner Vernehmlassung vom 9. April 2024 nachträglich
zu seiner Schätzung geäussert. Es hat insbesondere auf den im Rahmen eines
Zwangsvollstreckungsverfahrens erzielbaren Liquidationswert hingewiesen. Die
Banken würden bei dessen Berechnung in der Regel 20  25 % vom Marktwert sowie
die auflaufenden Liquidationskosten in Abzug bringen. Auf der Basis des von der
F.___ AG festgelegten Wertes von CHF 7136000.00 gelange man zu einem
Liquidationswert von rund CHF 5352000.00. Der Beschwerdeführer entgegnete
darauf in seiner Stellungnahme vom 29. April 2024, das Betreibungsamt erbringe
durch seine Ausführungen gleich selbst den Nachweis, dass eine sorgfältige
Schätzung nicht stattgefunden habe. In seiner Stellungnahme vom 14. Mai 2024
ergänzte das Betreibungsamt, das Objekt sei in einem tendenziell schlecht
unterhaltenen Zustand angetroffen worden. Namentlich habe es an einer
Hauswartung gefehlt. Dem widersprach der Beschwerdeführer nicht mehr, genauso
wenig wie er die Ausführungen des Betreibungsamtes zur Ermittlung des
Liquidationswertes in Frage gestellt hat. Dies spricht dafür, dass die
vorgenommene Schätzung den zu erwartenden Verkaufspreis annähernd richtig wiedergibt.
Darüber hinaus kann davon ausgegangen werden, dass sich das Betreibungsamt bei
seiner Schätzung am Katasterwert, am Gebäudeversicherungswert und an der
hypothekarischen Belastung orientiert hat. Zudem gehört die betreibungsamtliche
Verwertung von Liegenschaften zu seinen Aufgaben. Auf die dabei gewonnenen
Erfahrungen kann es sich abstützen. Das Betreibungsamt ist demnach grundsätzlich
in der Lage, den Wert der gepfändeten Liegenschaften auf dem Markt realistisch
einzuordnen. Insbesondere weiss das Betreibungsamt, welche Erlöse unter den
Bedingungen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens erzielt werden können.
Entgegen der Vorbringen des Beschwerdeführers spricht insbesondere das Ausmass
der hypothekarischen Belastung für eine realistische Einschätzung durch das
Betreibungsamt. Die Liegenschaft GB [xx] ist mit einem Schuldbrief im 1. Rang
von CHF 4385000.00 belehnt. Bei einer Schätzung von CHF 5533200.00 macht
dies eine Belehnung von rund 79.25 % aus. Eine derartige hypothekarischen
Belastung erscheint durchaus als marktüblich. Die Marktbewertung der F.___ AG,
die beide Liegenschaften als wirtschaftliche Einheit behandelt, vermag die
Schätzung des Betreibungsamtes nicht in Frage zu stellen. Die eingereichte
Marktbewertung ist beinahe fünf Jahre alt. Sie wurde vom Beschwerdeführer
selbst in Auftrag gegeben. Zu welchem Zweck ist unbekannt. Der darin ermittelte
Marktpreis kann keineswegs mit dem Erlös einer betreibungsamtlichen Verwertung
gleichgesetzt werden. Bei dieser Sachlage stand es im Ermessen des
Betreibungsamtes, die Schätzung selbst vorzunehmen und auf die Zuziehung eines
Sachverständigen zu verzichten. Im Ergebnis liegen denn auch keine Hinweise
vor, die darauf hindeuten würden, dass das Betreibungsamt den Wert der
Liegenschaften nicht sorgfältig und realistisch eingeschätzt hätte. Darüber
hinaus hat das Betreibungsamt dem Beschwerdeführer sowohl in der früheren Arresturkunde
Nr. [aa] wie auch der vorliegend angefochtenen Arresturkunde Nr. [bb] die
Möglichkeit eröffnet, beim Betreibungsamt eine Neuschätzung zu beantragen.
Bereits im Verfahren SCBES.2024.18 wurde der Beschwerdeführer mit Verfügung der
Präsidentin der Aufsichtsbehörde vom 22. Februar 2024 auf diese Möglichkeit hingewiesen.
In jenem Verfahren hat der Beschwerdeführer denn auch schon den Kostenvorschuss
für eine Neuschätzung geleistet und das Betreibungsamt hat angekündigt, die
Neuschätzungen in Auftrag zu geben, sobald jenes Beschwerdeverfahren und das
Gesuch um Neuschätzung rechtskräftig abgeschlossen seien. Das Vorgehen des
Betreibungsamtes und seine Schätzung sind demnach nicht zu beanstanden.Sodann wird durch die
eingeräumte Möglichkeit, eine Neuschätzung zu verlangen, das rechtliche Gehör
des Beschwerdeführers umfassend gewahrt.Anzumerken ist, dass die dem
Beschwerdeführer vom Betreibungsamt eingeräumte Möglichkeit, bei ihm eine
Neuschätzung zu verlangen, etwas Anderes ist als das Recht des
Beschwerdeführers, nach Art. 9 Abs. 2 VZG bei der Aufsichtsbehörde eine neue
Schätzung durch Sachverständige zu verlangen, und zusätzlich zu diesem
hinzukommt. Dementsprechend ist die vom Beschwerdeführer beim Betreibungsamt
verlangte und auch bereits bevorschusste Neuschätzung ohne Abwarten weiterer
Verfahren unverzüglich vorzunehmen. Insofern fehlt dem Beschwerdeführer ein
schutzwürdiges Interesse an einer materiellen Überprüfung der Schätzung des
Betreibungsamtes durch die Aufsichtsbehörde. In diesem Sinne ist die Beschwerde
gegen die durch das Betreibungsamt vorgenommene Schätzung teilweise
gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird.

9. Der Beschwerdeführer rügt weiter eine
Überverarrestierung. Die Gesamtforderung von knapp CHF 347528.40 sei bereits
mit der vom Betreibungsamt Locarno verarrestierten Forderung in gleicher Höhe
ausreichend sichergestellt. Die Verarrestierung der Liegenschaften GB [xx] und [yy]
sei unverhältnismässig und führe zu einer massiven Überverarrestierung. Sowohl
durch die Ausdehnung des Arrestes auf die Mietzinsen wie auch mit Blick auf die
vorzunehmende fachmännische Schätzung werde diese Überverarrestierung noch
akzentuiert.

10.1 Das Betreibungsamt Olten-Gösgen hat
die beiden Grundstücke GB [xx] und GB [yy] rechtshilfeweise im Auftrag des
Betreibungsamtes Locarno verarrestiert. Dementsprechend ist die Arresturkunde
Nr. [bb] Bestandteil der Arresturkunde des Betreibungsamtes Locarno vom 5. März
2024. Das Betreibungsamt Olten-Gösgen war gar nicht befugt, zu entscheiden, ob
es den Rechtshilfeauftrag vollziehen will oder nicht. Es war lediglich mit dem
Vollzug beauftragt. Insofern spricht einiges dafür, dass sich die Rüge der
Überverarrestierung gegen das Betreibungsamt Locarno hätte richten müssen. Wie
es sich damit verhält, kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn von einer
Überverarrestierung kann keine Rede sein. Das Betreibungsamt Locarno hat zwar
die Kaufpreisforderung für die Liegenschaft GB [zz] verarrestiert. Deren
Werthaltigkeit ist aber aktuell nicht mehr gegeben. Der Beschwerdeführer hat
vor der Arrestlegung einen Teil der Kaufpreisforderung von total CHF 3241958.60
an seine Lebenspartnerin zediert. Bezüglich dieser Drittansprachen ist ein
Widerspruchsprozess hängig, dessen Ausgang noch ungewiss ist. Derzeit kann
dieser Forderung kein Wert beigemessen werden. Die Verarrestierung der beiden
Grundstücke GB [xx] und GB [yy], die eine wirtschaftliche Einheit darstellen,
war somit notwendig. Ausserdem sind dieselben Vermögenswerte, die mit dem
vorliegenden Arrest verarrestiert werden, bereits durch die Arresturkunde Nr. [cc]
des Betreibungsamtes Locarno vom 6. Februar 2024 erfasst.

10.2 Der Beschwerdeführer will bezüglich
der geltend gemachten Überverarrestierung auch einen Schuldbrief über CHF 1 Mio
auf der Liegenschaft der G.___ AG berücksichtigt haben. Obwohl er seinen
Verpflichtungen längst nachgekommen sei, verweigere das Steueramt die
Herausgabe dieses Schuldbriefes und verfüge damit faktisch bereits über eine
Sicherheit in der Höhe von CHF 1 Mio.Dieser
Schuldbrief ist nicht verarrestiert und kann somit auch nicht zu einer
Überverarrestierung führen. Im Rahmen der vorliegenden Beschwerde wird einzig
das Verhalten des Betreibungsamtes bei der Arrestlegung überprüft, nicht das
weitere Verhältnis zwischen Arrestgläubiger und Arrestschuldner. Massgebend für
die Frage der Überverarrestierung sind einzig die Arrestforderung und die dafür
mit Arrest belegten Vermögenswerte.

11. In seiner Eingabe vom 29. April 2024
stellte der Beschwerdeführer sodann das schon unter I. Ziffer 7 wiedergegebene
Rechtsbegehren auf Feststellung, dass mit der Anzeige des Betreibungsamtes vom
19. März 2024 andie E.___ AGkeine Sperrung des
Kontos IBAN [...] verfügt worden sei und das Konto nicht Gegenstand des
laufenden Arrestes bilde. Die E.___ AG habe diese Anzeige an die finanzierende
Raiffeisenbank [...] weitergeleitet. Die Raiffeisenbank stelle sich nun auf den
Standpunkt, dieses Konto, auf welches die Mietzinseinnahmen und
Nebenkostenbeitrage aus den Liegenschaften GB [xx] und [yy] fliessen würden,
sei aufgrund dieser Anzeige zu sperren. Das Betreibungsamt habe der
Raiffeisenbank mitgeteilt, die erlassenen Anzeigen würden bis zum Entscheid der
Aufsichtsbehörde unverändert bestehen bleiben. Diese Mitteilung impliziere,
dass nach Auffassung des Betreibungsamtes nur noch die Aufsichtsbehörde eine
solche Feststellung treffen könne. Deshalb habe er ein direktes und
unmittelbares Feststellungsinteresse.

12.Das
Betreibungsamt widerspricht der Darstellung des Beschwerdeführers nicht. Die
Bank hat das fragliche Konto aufgrund der Anzeige des Betreibungsamtes
gesperrt. Das Betreibungsamt verweigert gegenüber der Bank eine Klarstellung.Das
Feststellungsinteresse des Beschwerdeführers ist zu bejahen. Es findet sich
keine Verfügung des Betreibungsamtes, mit welcher das fragliche Konto
verarrestiert worden wäre. Auch die «Anzeige von der Verarrestierung an den
Grundpfandgläubiger» an die E.___ AG vom 19. März 2024 enthält nichts
dergleichen, sondern lediglich den Hinweis an die Pfandgläubigerin auf ihre
gesetzlichen Vorzugsrechte auf die Mietzinse nach Art. 806 Abs. 1 ZGB und die
für deren Geltendmachung erforderlichen Schritte. Darüber hinaus ging die
«Anzeige von der Pfändung» an die E.___ AG und nicht an die Raiffeisenbank [...].
Dass die E.___ AG die Anzeige an die Raiffeisenbank [...] weitergeleitet hat,
liegt sodann ausserhalb des Einflussbereichs des Betreibungsamtes. Das
Betreibungsamt hat somit keine Sperrung des Kontos angeordnet und dieses auch
nicht verarrestiert.

13. Die Beschwerde ist demnach teilweise
gutzuheissen, soweit darauf eingetreten wird. Das Beschwerdeverfahren ist nach
Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die
Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2
GebV SchKG).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird teilweise
gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.

2.Das Betreibungsamt
Olten-Gösgen wird angewiesen, die von A.___ beantragte und bevorschusste
Neuschätzung der Liegenschaften GB [xx] und [yy] durch einen Fachmann zu
veranlassen.

3.Es wird festgestellt, dass das
Betreibungsamt Olten-Gösgen das Konto IBAN [...] bei der Raiffeisenbank [...]
weder gesperrt noch verarrestiert hat.

4.Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs

Der Vizepräsident                                                             Der
Gerichtsschreiber

Flückiger                                                                           Schaller