so_gerichte · VWBES.2020.510 · 2021-10-04 · de
Beitragsplan "Verlängerung Wasserversorgung Eichholzweg"


Urteilvom4. Oktober 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak,   
Solothurn

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde B.___,

Beschwerdegegnerin

betreffendBeitragsplan
"Verlängerung Wasserversorgung E.-Weg"

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Gemeinde B.___ überarbeitete
nicht nur den Zonenplan, sondern auch die Generelle Wasserversorgungs-Planung
(GWP). Dabei gelangte sie zum Schluss, in der Stockmatt müsse der Ausbau des
Versorgungsnetzes lediglich noch bis zum neuen Hydranten in der Nähe von GB Nr.
15270 erfolgen. Eine Ringleitung in der Quartierstrasse sei für die
Wasserversorgung und den Löschschutz nicht mehr nötig. Im E.-Weg wurde sodann eine
93 m lange Leitung mit einer Nennweite von 100 projektiert. Die Kosten dafür
sollten sich nach dem Voranschlag auf CHF 42'000.00 belaufen. Davon
sollten 80 % oder CHF 33'600.00 auf die Eigentümer von fünf angrenzenden Parzellen
in der Bauzone überwälzt werden. A.___ war Eigentümer zweier dieser Parzellen,
nämlich von GB Nrn. 27000 und 5200. Auf ihn sollten insgesamt
CHF 13'388.60 an Beiträgen entfallen.

2. A.___ wandte sich an die kantonale
Schätzungskommission, nachdem der Gemeinderat seine Einsprache am 27. Mai 2020
abgelehnt hatte. Der Gemeinderat habe einen Beitragsplan für die Verlängerung
der Wasserversorgung im E.-Weg aufgelegt. Der E.-Weg befinde sich am Rand der
Bauzone. Die Anstösser nordwestlich (recte: südwestlich) des E.-Wegs würden
beitragspflichtig. Die gegenüberliegenden Anstösser befänden sich ausserhalb
der Bauzone und würden nicht in die Berechnung einbezogen. Seine beiden Grundstücke
seien wassermässig bereits erschlossen. Rechtlich handle es sich nicht um eine
Neuerschliessung. Die Dimension der Leitung werde mit einem neu zu erstellenden
Hydranten begründet, den die Gebäudeversicherung angeblich verlangt habe. Es
bestehe bereits ein Hydrant in der Nähe. Nach Auskunft der Gebäudeversicherung
sei der zusätzliche Hydrant nur zweckmässig, wenn der E.-Weg ausgebaut werde. Beim
Bau öffentlicher Erschliessungsanlagen seien auch die Grundstücke ausserhalb
der Bauzone ins Beitragsverfahren aufzunehmen. Allerdings seien die Beiträge zu
stunden. Es sei denkbar, dass diese Grundstücke später einmal eingezont würden.

Der Schätzungskommission wurde beantragt,
der Entscheid des Gemeinderats sei aufzuheben. Auf den Beitragsplan sei zu
verzichten. Eventuell seien auch die gegenüberliegenden Grundstücksflächen
einzubeziehen.

3. Am 2. Dezember 2020 wies die
Schätzungskommission die Beschwerde kostenfällig ab, soweit sie darauf eintrat.

Die Kommission erwog namentlich
Folgendes: In seiner Replik habe der Beschwerdeführer eingeräumt, dass es sich
um eine Neuerschliessung handle. Er habe sich auf den Eventualantrag beschränkt.
Der Einbezug von Grundstücken in der Landwirtschaftszone setze voraus, dass
auch diesen Flächen mit Blick auf eine spätere Einzonung tatsächlich ein
Mehrwert zukomme. Im vorliegenden Fall könne eine Einzonung auch in ferner Zukunft
nahezu ausgeschlossen werden, denn die fragliche Teilfläche von GB B.___
Nr. 20857, dem Grundstück jenseits der Quartierstrasse, liege in der
Juraschutzzone.

3. Dagegen liess A.___ am 23. Dezember
2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Das Urteil der Schätzungskommission
sei aufzuheben. Es seien auch die nördlich des E.-Wegs und ausserhalb der
Bauzone liegenden Flächen in den Betragsplan einzubeziehen. Es sei falsch, dass
auch in ferner Zukunft die Einzonung nahezu ausgeschlossen werden könne. Zwar
werde heute primär nach innen verdichtet, aber das könne sich wieder ändern.
Die Juraschutzzone kenne kein Bauverbot. Auch Land in der Juraschutzzone könnte
eingezont werden. Ein Grundstück wäre nur dann nicht einzubeziehen, wenn eine
spätere Einzonung zum Beispiel wegen der topografischen Verhältnisse oder
deshalb ausgeschlossen werden könne, weil es sich um Wald handle. Es gebe (aus
dem Schwarzbubenland) einige ärgerliche Beispiele, wo später eingezonte
Grundstücke eine Gratiserschliessung auf Kosten der Nachbarn erhalten hätten.
Der Wortlaut von § 23 GBV sei klar. Die Absichten künftiger Gemeinderäte könne
man nicht voraussagen.

4. Die Gemeinde B.___ beantragte, die
Beschwerde sei abzuweisen. Eine Einzonung der in Frage stehenden Fläche könnte
nicht begründet werden und sei praktisch ausgeschlossen. Die Wohnzone könnte an
günstigeren Orten erweitert werden. Die Verkehrserschliessung sei am fraglichen
Ort ungenügend. Es gehe hier lediglich um die Wasserleitung.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist als
beitragspflichtiger Grundeigentümer durch den angefochtenen Entscheid beschwert
und damitgrundsätzlich zur Beschwerdelegitimiert.
Allerdings hat der Beschwerdeführer eine seiner beiden Liegenschaften  am E.-Weg
(kurz bevor er Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben hat) verkauft. Da er nach
§ 20 Abs. 3 der Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) für die
Beiträge weiterhin solidarisch haftet, ist er befugt, das Verfahren
weiterzuführen. Aufgrund der nachfolgenden Erwägungen kann davon abgesehen
werden, die Käufer formell in das anhängige Verfahren miteinzubeziehen.

2. Nicht mehr bestritten ist die
grundsätzliche Beitragspflicht des Beschwerdeführers. Seine Liegenschaften am E.-Weg
befinden sich in der Wohnzone 2. Nordöstlich des Wegs liegt die grosse Parzelle
Nr. 20874 (4.4 ha) in der Landwirtschaftszone, überlagert von der
Juraschutzzone.

3.1 Die
Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) findet nach deren § 4
Anwendung auf alle öffentlichen Erschliessungsanlagen, welche dem Verkehr, der
Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung dienen.

§ 23 GBV steht unter dem Titel «Allgemeine
Bestimmungen» und gilt folglich auch für Wasserleitungen. Diese Norm lautet: «Beim
Bau von öffentlichen Erschliessungsanlagen, welche der Erschliessung von
Grundstücken ausserhalb der Bauzone dienen, ist das Beitragsverfahren ebenfalls
durchzuführen. Die Beitragspflicht entsteht aber für unüberbaute Grundstücke
erst im Zeitpunkt der Einzonung in die Bauzone oder der Überbauung.»

3.2 Erschliessungsbeiträge unterliegen als
Vorzugslasten dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip. Entstehen
Mehrwerte oder Sondervorteile, sind diese grundsätzlich vom Eigentümer
abzugelten und nicht von der Allgemeinheit zu tragen (SOG 2013 Nr. 33 E. 5.2). Zumindest
auf den ersten Blick erfährt die Eigentümerin der Landwirtschaftsparzelle
momentan keinen direkt realisierbaren Vorteil, wenn ihr Grundstück erschlossen
wird, da sich an der Überbaubarkeit von ihrer Seite her nichts ändert. § 23 GBV
knüpft nicht nur an die Einzonung, sondern auch an die (zonenkonforme)
Überbauung (durch einen Landwirt) an. Die Bestimmung ist Ausdruck des
Vorteilsprinzips. Der abzugeltende Sondervorteil besteht bei noch nicht
überbauten Liegenschaften in der Überbaubarkeit und der damit verbundenen
Wertsteigerung der Grundstücke (Adrian Hungerbühler: Grundsätze des
Kausalabgabenrechts. Eine Übersicht über die neuere Rechtsprechung und Doktrin,
in: ZBl 104/2003 S. 505 ff., S. 511). Bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone,
die im Privateigentum stehen, hat die Erschliessung an sich noch nicht zur
Folge, dass sie danach auch überbaut werden können. Ist der Eigentümer kein
Landwirt, bedarf es zuvor einer Umzonung, was nach den letzten Revisionen des
RPG zugestandenermassen schwieriger sein dürfte als in früheren Jahren. Beim
Landwirt ist zunächst zu prüfen, ob sein Bauvorhaben zonenkonform ist oder eine
(vom Kanton zu erteilende) Ausnahmebewilligung möglich ist. Dieser erschwerten
Ausgangslage hat der Verordnungsgeber aber bei Erlass von § 23 GBV mit der
Möglichkeit der Stundung Rechnung getragen. Der erschliessungsbedingte Mehrwert
lässt sich erst realisieren, wenn auch die Überbaubarkeit der Parzelle
gewährleistet ist (SOG 2015 Nr. 19 E. 3.6).

3.3 Unbehelflich sind in diesem
Zusammenhang die Ausführungen der Vorinstanz zur Juraschutzzone. Abgesehen von
gewissen Parzellen im Gäu ist im Kanton Solothurn ein Grossteil der
landwirtschaftlichen Grundstücke von der Juraschutzzone überlagert. Eine
zonenkonforme Überbauung wird dadurch mitnichten ausgeschlossen. §§ 24 ff. der
kantonalen Verordnung über Natur- und Heimatschutz (NHV; BGS 435.141) machen
für die Juraschutzzone in erster Linie Vorgaben in gestalterischer Hinsicht,
etwa, dass Bauten in der Juraschutzzone in besonderer Weise auf das Orts- und
Landschaftsbild Rücksicht zu nehmen haben (§ 24 Abs. 1 NVH) oder dass bei der
Formgebung auf gute Proportionen und ein ausgewogenes Verhältnis von Dach- und
Fassadenflächen zu achten ist, wobei beim Gesamteindruck das Dach in der Regel
vorherrschen soll (§ 25 Abs. 2 NHV). Damit wird das Bauen in keiner Weise
verunmöglicht.

4.1 DieBeschwerde ist somit gutzuheissen und
der Entscheid der Schätzungskommission vom 2. Dezember 2020 aufzuheben. Die
Sache ist zu neuem Entscheid an den Einwohnergemeinderat von B.___
zurückzuweisen, um nach Massgabe von § 11 GVB eine Teilfläche von GB B.___
Nr. 20874 in die Beitragsberechnung einzubeziehen. Die Grundeigentümerin dieser
Parzelle war zwar in das hier anhängige Verfahren nicht miteinbezogen, kann
aber ihre Rechte umfassend im neuen Erschliessungsverfahren geltend machen, so
dass sie mit dem hier zu fällenden Urteil keine direkten Nachteile erleidet.

4.2 Bei diesem Ausgang hat die Gemeinde
die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1000.00 festzusetzen sind. Dem
Beschwerdeführer ist eine Parteientschädigung zuzusprechen. Der Anwalt des
Beschwerdeführers hat (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) CHF 2854.95 in
Rechnung gestellt und dazu die Honorarvereinbarung eingereicht. Ein zeitlicher
Aufwand von 8.67 Std. erscheint  mit Blick darauf, dass die gesamte
Argumentation aus dem Vorverfahren übernommen wurde  zwar recht hoch, aber
noch angemessen. Die Entschädigung ist durch die Gemeinde B.___ zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen:

a)Das Urteil vom 2. Dezember 2020 der
kantonalen Schätzungskommission wird aufgehoben.

b)Die Sache wird zu neuem Entscheid im
Sinne der Erwägung II/4.1 hiervor an den Einwohnergemeinderat B.___
zurückgewiesen.

2.Die Einwohnergemeinde B.___ hat die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

3.Die Einwohnergemeinde B.___ hat dem
Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von CHF 2'864.95 (inkl. Auslagen und
MWST) auszurichten.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad