so_gerichte · SGSTA.1998.116 · 1997-09-25 · de
Ersatzbeschaffung

StG § 51 - Ersatzbeschaffung.Nicht als Ersatzbeschaffung gilt der Grundstückkauf 40 Monate nach dem Verkauf, zumal der Steuerpflichtige wegen der schlechten Wirtschaftslage sowie, weil er das optimale Objekt noch nicht gefunden hat, einen Kauf hinausgezögert hat.

StG § 51- Ersatzbeschaffung.

Urteil
St 1998/116 vom 30.8.1999

Sachverhalt:

1.    X. wurde
am 1. September 1994 rechtskräftig geschieden. Gemäss Ehescheidungskonvention
übernahm und behielt er das Grundstück GB Kestenholz Nr. y zu Eigentum, wobei er
die Grundpfandschulden zu übernehmen hatte. Mit Datum vom 18. Mai 1994
verkaufte er dieses Grundstück zu einem Preis von Fr. 600000.--. Die aus
diesem Verkauf resultierende Grundstückgewinnsteuer wurde mit Fr. 19283.05
errechnet und mit Datum vom 31. Januar 1995 veranlagt bzw. eröffnet.

X.
kaufte mit Datum vom 19. September 1997 das Grundstück GB Kestenholz Nr. y
(Stockwerkeigentum) zum Preis von Fr. 300000.--. Er geht davon aus, mit dem
Kauf obgenannter Eigentumswohnung eine Ersatzbeschaffung im Sinne von § 51 Abs.
1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) getätigt zu haben und
forderte mit Schreiben vom 28. August 1997 die zwischenzeitlich bezahlte
Grundstückgewinnsteuer zurück. Mit Verfügung vom 25. September 1997 wies die
Veranlagungsbehörde Thal-Gäu das Gesuch ab.

Die
dagegen gerichtete Einsprache vom 30.September 1997 wies die Veranlagungsbehörde
mit Entscheid vom 26. Mai 1998 (expediert am 12. Juni 1998) ab.

2.    Mit
Schreiben vom 7. Juli 1998 liess der Steuerpflichtige durch seinen Anwalt
Rekurs beim Kantonalen Steuergericht einreichen mit den Anträgen, (1.) die
Verfügung der Veranlagungsbehörde sei aufzuheben, (2.) dem Rekurrenten sei auf
den Kauf von GB Kestenholz Nr. y. der Gewinn aus dem Verkauf von GB Kestenhol
Nr. z. i.S. einer Ersatzbeschaffung anzurechnen und (3.) die bezahlte
Grundstückgewinnsteuer von Fr. 19283.05 sei dem Rekurrenten entsprechend
verzinst zurückzubezahlen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

In
ihrer Vernehmlassung vom 18. September 1998 beantragt die Vorinstanz die kostenfällige
Abweisung des Rekurses. In seiner Rückäusserung vom 31. Oktober 1998 hält der
Rekurrent an seinen Anträgen fest. Auf die Ausführungen in den Rechtsschriften
wird - soweit erforderlich - in den Erwägungen eingegangen.

Erwägungen:

1.    ...

2.    Der
veranlagte Betrag (Grundstückgewinnsteuer) ist bezüglich der Höhe anerkannt und
nicht Gegenstand des Rekursverfahrens. Strittig bleibt im hierortigen
Verfahren, ob der Rekurrent - wie behauptet - eine Ersatzbeschaffung im Sinne
von § 51 Abs. 1 StG getätigt hat und demzufolge die bezahlte
Grundstückgewinnsteuer zurückfordern kann.

Vorab
ist klarzustellen, dass der Wortlaut von § 51 Abs. 1 StG bezüglich der Fristberechnung
für die sogenannte Ersatzbeschaffung insofern klar ist, als mit dem Verb veräussert
mit Bestimmtheit nur der sachenrechtliche Eigentumsübergang der fraglichen Grundstücke
gemeint sein kann. In Anwendung des Grundsatzes, dass die Grundstückgewinnsteuerforderung
erst im Zeitpunkt des Grundbucheintrages entsteht, ist dies auch für die Ersatzbeschaffung
als massgebend zu betrachten (vgl. dazu Peter Locher, Das Objekt der bernischen
Grundstückgewinnsteuer, Diss. Bern 1976, S. 137 mit weiteren Hinweisen). Der
Verkauf des in casu die Grundstückgewinnsteuer auslösenden Grundstückes
erfolgte unbestrittenermassen im Monat Mai 1994; der durch den Rekurrenten
getätigte Kauf der Stockwerkeinheit fand im September 1997 statt. Demnach ist
davon auszugehen, dass die durch den Rekurrenten reklamierte Ersatzbeschaffung
nach 40 Monaten erfolgt ist.

Dieses
Zwischenergebnis lässt den Rekurs nicht eo ipso als unbegründet erscheinen,
geht doch § 51 Abs. 1 StG von einer Regelfrist von zwei Jahren aus.

Zu
prüfen bleibt, ob im vorliegenden Fall rechtlich relevante Gründe vorliegen, damit
die durch das Gesetz vorgegebene Regelfrist um fast 1 ½ Jahre überschritten werden
kann.

3.    Das
Kantonale Steuergericht hat sich wiederholt mit der Frage der (innerkantonalen)
Ersatzbeschaffung gemäss § 51 Abs. 1 StG befasst.

a)    Verneint
hat es die Ersatzbeschaffung in folgenden Fällen:

- Im Urteil
KSGE 1996 Nr. 11 wurde entschieden, dass eine Frist von 5 Jahren zwischen dem
Erwerb eines neuen Eigentums und dem Verkauf des bisherigen Eigenheimes auf jeden
Fall zu lang ist und nicht mehr unter die in § 51 I StG statuierte Frist in
der Regel innert 2 Jahren subsumiert werden kann.

- Mit Urteil
KSGE 1996 Nr. 10 wurde entschieden, dass der Steueraufschub selbst dann zu
gewähren sei, wenn der Veräusserer das Eigenheim im Zeitpunkt der Veräusserung nicht
mehr selbst bewohnt (sondern gar vorher vermietet hatte), sofern jedoch ein
zeitlich begrenzter Rahmen eingehalten wurde und die Umstände des Einzelfalles
die klare und ehrliche, von Beginn an bestehende Absicht erkennen liessen, das
selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu erwerbenden
Eigenheim wieder selber zu wohnen. Diese Voraussetzungen wurden im damals zu
beurteilenden Fall verneint, weil mit dem Verkauf zugewartet wurde, um einen
noch besseren Verkaufspreis zu erzielen.

- Mit Urteil
KSG St/96.37 vom 17. März 1997 wurde entschieden, dass der Steueraufschub nicht
in Frage kommen könne, wenn der Steuerpflichtige während des vier Jahre
dauernden Scheidungsprozesses das Eigenheim der Ehefrau zum Gebrauch überlassen
und ihr nach der Scheidung weitervermietet hatte. Mit gleichem Urteil wurde im
übrigen entschieden, dass die im Rahmen der güterrechtlichen Auseinandersetzung
an den geschiedenen Ehegatten ausgerichteten Ausgleichszahlungen nicht als
Anlagekosten (§§ 53 II/55 StG) berücksichtigt werden können.

b)    Bejaht
hat es die Ersatzbeschaffung im folgenden Fall:

- Mit Urteil
KSGE 1996 Nr. 9 wurde entschieden, dass der Steueraufschub auch dann zu
gewähren sei, wenn der Steuerpflichtige sein Eigenheim im Zeitpunkt der
Veräusserung nicht mehr selber bewohnt, sondern vorher vermietet hatte, sofern
ein zeitlich begrenzter Rahmen eingehalten wurde und die Umstände des
Einzelfalles die klare und ehrliche, von Beginn an bestehende Absicht erkennen
liessen, das selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu
erwerbenden Eigenheim wieder selber zu wohnen. Diese Voraussetzungen wurden im
zu beurteilenden Fall bejaht, weil der Steuerpflichtige aus seiner Eigentumswohnung
aus familiären Gründen auszog, diese vorerst vermietet hatte, aber innert 1½
Jahren ein Einfamilienhaus gekauft und bezogen und die Eigentumswohnung
verkauft hatte.

4.    Aufgrund
der bisherigen Rechtsprechung ist der heutige Fall wie folgt zu beurteilen.

a) Der
Rekurrent hatte bis zur Veranlagung noch kein Ersatzobjekt angeschafft; ebensowenig
machte er im Veranlagungsverfahren den Steueraufschub geltend, so dass die
eröffnete Grundstückgewinnsteuerveranlagung (Verfügung vom 31. Januar 1995) in
Rechtskraft erwuchs. Der Steueraufschub kann dennoch gewährt werden, wenn der
Steuerpflichtige doch noch ein Ersatzobjekt erwirbt. Das Steuergericht hat
(vgl. KSG-Entscheid vom 14. Januar 1991 i.S. G.) entschieden, dass diesfalls
dem Steuerpflichtigen das Recht zusteht, den Steueraufschub und damit die
Übertragung des Grundstückgewinnes nachträglich geltend zu machen.

Aktenkundig
ist, dass in casu der Rekurrent erstmals mit Schreibern vom 23. August 1996 an
die Veranlagungsbehörde Thal-Gäu gelangte, um eine zweijährige Verlängerung
für die Rückerstattung der Gewinnsteuer zu erwirken. Der Rekurrent führte zur
Begründung aus, dass er die optimale Eigentumswohnung noch nicht gefunden hätte
und die schlechte Wirtschaftslage ihn dazu zwänge, mit dem Kauf noch zu warten.
Damit führt der Rekurrent aber Gründe an, die - isoliert betrachtet - für einen
Steueraufschub gemäss § 51 I StG nicht relevant sein können. Die Verzögerung
der vorliegend zu beurteilenden Ersatzbeschaffung entpuppt sich bei dieser
Sachlage nämlich als rein wirtschaftlich begründetes Zuwarten. Mit dem Kauf des
Ersatzobjektes wurde demnach lediglich zugewartet, um allenfalls noch einen
besseren (sprich tieferen) Kaufpreis zu erzielen bzw. ein noch günstigeres
Kaufsobjekt (Ersatzobjekt) zu finden. Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung
stellen solche (rein wirtschaftliche) Gründe (vgl. KSGE 1996 Nr. 10) kein
rechtsgenügliches Kriterium für einen Steueraufschub dar.

Der
Rekurrent stellte zwar glaubhaft das, dass die 1994 erfolgte Scheidung für ihn
einen schweren Einschnitt in sein Leben bedeutete; zudem habe die Scheidung zu
einem finanziellen Engpass geführt, zumal das Geld aus dem Verkauf seines
Eigenheimes erst per 30. September 1994 geflossen ist (Fälligkeit Kaufpreis
erst bei Auszug).

b) Bei
Würdigung all dieser Umstände darf aber nicht übersehen werden, dass jeder Grundstückkauf
(auch im Rahmen einer Ersatzbeschaffung gemäss § 51 Abs.1 StG) das Lösen von
finanziellen Fragen (Eigenmittel etc.) erfordert. Diese praktisch bei jedem
Grundstückkauf zu berücksichtigende Problemstellung wird aber bei der
Ersatzbeschaffung insofern privilegiert behandelt, als die Zweijahresregel
gemäss § 51 StG für deren Lösung genügend Zeit offen lässt.

Soll
der Steueraufschub aber über die 2 Jahre hinweg verlängert werden, muss - vgl.
die bisherige Rechtsprechung - nebst der von Beginn an klaren und ehrlichen
Absicht, das selbst bewohnte Eigenheim zu verkaufen und in einem neu zu
erwerbenden Eigenheim wieder selber zu bewohnen, ein Kriterium hinzukommen, das
die Ersatzbeschaffung innert Frist verunmöglichte. Die von der Vorinstanz ins Feld
geführten Beispiele (Verzögerung Kaufvertragsausfertigung bei der zuständigen
Amtschreiberei, Einsprachen bei Bauvorhaben betr. das Ersatzobjekt etc.) können
in diesem Zusammenhang durchaus als rechtsrelevante Ereignisse bezeichnet
werden. Solche Gründe sind im vorliegenden Fall aber nicht einmal ansatzweise
zu erkennen. Bei Würdigung des Immobilienmarktes (seit mehreren Jahren darf man
von einem Käufermarkt sprechen) ist davon auszugehen, dass der Rekurrent mindestens
innerhalb von 2 Jahren nach seinem Auszug (September 1994) ein innerkantonales
Ersatzobjekt in der fraglichen Preiskategorie hätte finden können.

Aus
diesen Gründen erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen.

Steuergericht, Urteil vom 30.
August 1999