so_gerichte · ZKBES.2017.101 · 2017-06-28 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom24. Juli 2017

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Flückiger

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

1.A.___,

2.B.___,

Beschwerdeführer

gegen

C.___ AG,

vertreten durch D.___ ag,

Beschwerdegegnerin

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

1.1 Die C.___ AG (im Folgenden die
Gesuchstellerin) stellte am 1. Juni 2017 beim Richteramt Olten-Gösgen ein
Gesuch um Ausweisung der Mieter A.___ und B.___ (im Folgenden die
Gesuchsgegner).

1.2. Die Gesuchsgegner schlossen in
ihrer Stellungnahme vom 16. Juni 2017 sinngemäss auf Abweisung des
Ausweisungsbegehrens.

2. Mit Urteil vom 28. Juni 2017 wies der
Amtsgerichtspräsident die Gesuchsgegner an, das Mietobjekt bis spätestens 12. Juli
2017 zu räumen und zu verlassen und wies sie auf diesen Zeitpunkt aus.

3. Dagegen erhoben die Gesuchsgegner am
17. Juli 2017 fristgerecht Beschwerde an das Obergericht und verlangten unter
der Überschrift Anfechtung der Kündigung sinngemäss die Aufhebung der
Ausweisung und die Erstreckung des Mietverhältnisses.

4. Da sich die Beschwerde sofort als
offensichtlich unzulässig und unbegründet erweist (Art. 322 Schweizerische
Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272), kann auf die Einholung einer
Beschwerdeantwort der Gegenpartei verzichtet werden.

5. Mit der Beschwerde können unrichtige
Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Im Beschwerdeverfahren gilt das
Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei hat im Einzelnen darzulegen,
an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige
Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach
leidet. Es besteht eine Rügepflicht. Die angerufenen Beweismittel sind zu
benennen. Blosse Verweise auf die Vorakten sind unzureichend (vgl. Dieter
Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar
zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15). Zudem
sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen
und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des
Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen
Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des
erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art.
326 N 3).

6. Der Amtsgerichtspräsident beurteilte
die ausgesprochene Kündigung für gültig. Er erachtete das Schreiben vom 14.
März 2017 mit der Mahnung des Zahlungsausstandes nach Art. 257d des
Obligationenrechts (OR, SR 220) nach der eingeschränkten Empfangstheorie mit
dem Ablauf der siebentägigen Abholfrist als zugestellt. Gestützt auf den
Kontoauszug der Gesuchstellerin seien die Gesuchsgegner entgegen ihrer
Vorbringen mit der Zahlung des Mietzinses im Rückstand gewesen. Auch das
Kündigungsschreiben vom 24. April 2017 gelte nach der uneingeschränkten
Empfangstheorie für zugestellt. Damit sei in sachverhaltsmässiger und
rechtlicher Hinsicht klar, dass die Gesuchsgegner ab dem 1. Juni 2017 keinen
Rechtstitel zum Verbleib im Mietobjekt mehr besitzen würden.

7. Die Gesuchsgegner erklären wie beim
Vorderrichter, sie hätten wegen ihrer Ortsabwesenheit keine schriftliche
Mahnung erhalten. Die Liegenschaftsverwaltung müsse die schriftliche Mahnung,
wenn diese nicht abgeholt werde, mit A-Post schicken. Soweit die Gesuchsgegner
damit nicht einfach wiederholen, was sie schon bei der Vorinstanz behauptet
haben, ist ihnen entgegenzuhalten, dass nicht die Vermieterin, sondern sie
selbst sich hätten bemühen müssen. So hat das Bundesgericht erst gerade für den
Fall einer Mietkündigung festgehalten, dass die Mieterin die Abholungseinladung
nicht hätte ignorieren dürfen, sondern sich bei der Post hätte erkundigen
müssen, von wem der eingeschriebene Brief stammte (Urteil 4A_293/2016 vom 13. Dezember
2016).

8. Erneut bestreiten die Gesuchsgegner, dass
ein Mietzinsrückstand bestand. Nun wird nicht mehr wie bei der Vorinstanz
zugesichert, die Quittungen zu suchen und noch zuzustellen, sondern auf die
offenbar vom Vormieter geleistete Mietzinskaution und eine von ihm geleistete
Vorauszinszahlung an eine frühere Liegenschaftsverwaltung verwiesen. Diese
Tatsachendarstellung ist neu und damit ein unzulässiges Novum. Dementsprechend
kann sie auch keinen Bezug auf das angefochtene Urteil nehmen. Bei seiner
Folgerung, es bestehe ein Mietzinsausstand, stützte sich der Vorderrichter auf
andere Tatsachen und Beweismittel. Darauf gehen die Gesuchsgegner überhaupt
nicht ein.

9. Weiter ersuchen die Gesuchsgegner um
eine Erstreckung des Mietverhältnisses, wiederum erstmals im
Beschwerdeverfahren. Nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR ist eine Erstreckung ausgeschlossen
bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters nach Art. 257d OR. Weitere
Erwägungen dazu erübrigen sich. Auch wenn die Gesuchsgegner erst auf den 30.
September 2017 eine neue Wohnung haben, kann das Obergericht keinen Aufschub
der Ausweisung gewähren. Dies kann einzig und allein die Vermieterin.

10. Nach dem Ausgang des vorliegenden
Verfahrens werden die Gesuchsgegner kostenpflichtig. Sie haben die
Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 250.00 unter
solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.A.___ und B.___ haben die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 250.00 unter solidarischer Haftbarkeit zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 15000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller