so_gerichte · VSBES.2023.21 · 2023-01-04 · de
Ergänzungsleistungen AHV


Urteilvom26. Februar 2025

Es wirken mit:

Präsidentin Weber-Probst

Oberrichter Flückiger

Oberrichterin Kofmel

Gerichtsschreiberin Studer

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Solothurn,Allmendweg 6, 4528 Zuchwil,

Beschwerdegegnerin

betreffendErgänzungsleistungen
AHV(Einspracheentscheid vom 4. Januar 2023)

zieht das
Versicherungsgericht inErwägung:

I.

1.

1.1     Der 1956 geborene A.___ (nachfolgend:
Beschwerdeführer) ist Bezüger einer Altersrente und beantragte im März 2021 bei
der Ausgleichskasse des Kantons Solothurn (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die
Ausrichtung von Ergänzungsleistungen (EL). Mit Verfügung vom 2. März 2022
entschied die Beschwerdegegnerin, der Beschwerdeführer verfüge unter
Hinzurechnung von Verzichtsvermögen u. a. aus einem Liegenschaftsverkauf
aus dem Jahr 2008 über mehr als CHF 100'000.00 Vermögen, weshalb kein
Anspruch auf EL bestehe (Akten der Ausgleichskasse [AK-Nr.] 74).

1.2     Gegen diese Verfügung erhob der
Beschwerdeführer am 13. März 2022 Einsprache. Er argumentierte im
Wesentlichen, die Beschwerdegegnerin habe falsche Annahmen betreffend den
Verkehrswert der 2008 verkauften Liegenschaft getroffen. Dieser sei in der EL-Anspruchsberechnung
durch die Beschwerdegegnerin zu hoch angesetzt worden, weshalb auch das ihm
angerechnete Verzichtsvermögen zu hoch sei (AK-Nr. 75). Mit
Einspracheentscheid vom 4. Januar 2023 hielt die Beschwerdegegnerin an ihrem
Entscheid fest und wies die Einsprache ab (Aktenseiten [nachfolgend: A.S.]
1 ff.).

2.

2.1     Am 23. Januar 2023 erhebt der
Beschwerdeführer gegen den Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom
4. Januar 2023 Beschwerde beim Versicherungsgericht des Kanton Solothurn
(A.S. 6). Sinngemäss begehrt er, der Verkehrswert der Liegenschaft mit
Grundbuchnummer (GB-Nr.) X der Gemeinde B.___ sei in der EL-Anspruchsberechnung
nicht mit CHF 600'000.00, sondern mit CHF 490'000.00, wie anlässlich
der Handänderung 2008 vom Steueramt des Kantons Solothurn ermittelt, zu
veranschlagen. In der Folge sei auf die Anrechnung eines Verzichtsvermögens zu
verzichten und es seien ihm Ergänzungsleistungen zuzusprechen, unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin (A.S. 7).

2.2     In der Beschwerdeantwort vom
9. Februar 2023 bringt die Beschwerdegegnerin vor, die von ihr der EL-Anspruchsberechnung
zugrunde gelegte Verkehrswertschätzung der betreffenden Liegenschaft sei anhand
detaillierterer Angaben erstellt worden als die Verkehrswertschätzung aus dem
Jahr 2008, welche der Beschwerdeführer als massgeblich erachte, weshalb auf
erstere abzustellen sei. Sie beantragt die Abweisung der Beschwerde
(A.S. 12 ff.).

2.3     Mit Replik vom
15. Februar 2023 hält der Beschwerdeführer im Wesentlichen an seinen
Ausführungen in der Beschwerde fest (A.S. 19). Die Beschwerdegegnerin
teilt am 13. März 2023 mit, sie verzichte auf eine Duplik, erläutert aber in
Ergänzung zu ihren bisherigen Eingaben und Akten, wie sie das Vermögen des
Beschwerdeführers in der EL-Anspruchsberechnung konkret ermittelt hatte (A.S. 22).

2.4     Mit Eingabe vom 23. März
2023 wiederholt der Beschwerdeführer im Wesentlichen seine Vorbringen aus der Beschwerde
und der Replik und beantragt sinngemäss erneut, der Verkehrswert der 2008 veräusserten
Liegenschaft sei in der EL-Berechnung auf CHF 490'000.00 und nicht CHF 600'000.00
festzusetzen.

2.5

2.5.1  Am 11. Juli 2023 teilt das
Versicherungsgericht den Parteien mit, es beabsichtige, den Abteilungen
Nebensteuern und Katasterschätzung des Steueramtes des Kantons Solothurn (Steueramt)
schriftlich Fragen zu deren jeweiligen Verkehrswertschätzungen zu stellen und
gibt den Parteien Gelegenheit, sich zu den Fragen zu äussern (A.S. 28).
Der Beschwerdeführer befürwortet mit Eingabe vom 21. Juli 2023 dieses
Vorgehen (A.S. 31). Die Beschwerdegegnerin lässt sich innert Frist nicht
vernehmen (A.S. 34).

2.5.2  Am 6. September 2023
unterbreitet das Versicherungsgericht der Abteilung Nebensteuern sowie der
Abteilung Katasterschätzung die in Aussicht gestellten Fragen (A.S. 35 und
36).

2.5.3  Für die Abteilung Nebensteuern
beantwortet Sachbearbeiterin C.___ die Fragen am 22. September 2023
(A.S. 37), die Abteilung Katasterschätzung reicht innert Frist keine
Antworten ein. Auf Nachfrage des Versicherungsgerichts erklärt diese, die
Antworten der Abteilung Nebensteuern beinhalte auch die Antwort der Abteilung
Katasterschätzung (A.S. 38). Am 10. Oktober 2023 stellt das Gericht
die Antwort der Abteilung Nebensteuern daher den Parteien zu und stellt fest,
ohne gegenteilige Mitteilung der Abteilung Katasterschätzungen bis
24. Oktober 2023 werde davon ausgegangen, dass diese der Antwort der
Abteilung Nebensteuern zustimme und sich auf den dortigen Angaben behaften
lasse (A.S. 39). Die Abteilung Katasterschätzung macht innert Frist keine
Eingabe.

2.6

2.6.1  Mit Verfügung vom 21. März
2024 werden die Parteien sowie, als Zeugen, C.___ von der Abteilung
Nebensteuern und D.___ von der Abteilung Katasterschätzung zur
Instruktionsverhandlung am 3. Juni 2024 vorgeladen (A.S. 43).

2.6.2  Die Instruktionsverhandlung wird
infolge Krankheit des Zeugen D.___ verschoben (A.S. 47) und findet
schliesslich am 17. September 2024 statt (A.S. 52). Nebst dem
Beschwerdeführer als Partei werden C.___ und D.___ als Zeugen befragt.
Anlässlich der Parteibefragung erwähnt der Beschwerdeführer, der Käufer der
Liegenschaft in B.___, E.___, sei sein Neffe. Dieser habe als Gegenleistung für
den Verkauf der Liegenschaft in B.___ mit GB-Nr. X nebst dem öffentlich
beurkundeten Kaufpreis von CHF 370'000.00 weitere Zahlungen in Höhe von rund
CHF 150'000.00 an die Geschwister des Beschwerdeführers geleistet, um ihn
von dieser Schuld zu befreien. Für den genauen Wortlaut der Aussagen und den
Ablauf der Verhandlung wird auf das entsprechende Protokoll verwiesen (A.S. 52
ff.).

2.7     Mit Verfügung vom
15. Oktober 2024 werden den Parteien das Protokoll der Verhandlung vom
17. September 2024 sowie zwei anlässlich dieser Verhandlung zu den Akten
genommene Dokumente zur Kenntnisnahme zugestellt. Zusätzlich wird dem
Beschwerdeführer Gelegenheit gegeben, dem Versicherungsgericht bis 14. November
2024 Dokumente einzureichen, die belegten, dass E.___ im Zusammenhang mit dem
Erwerb der Liegenschaft in B.___ zusätzlich zum verurkundeten Kaufpreis im
Sinne einer Schuldübernahme Zahlungen an die Geschwister des Beschwerdeführers
geleistet habe, wobei ihm mitgeteilt wird, dass im Unterlassungsfall aufgrund
der Akten entschieden wird (A.S. 66).

2.8     Am 29. Oktober 2024 reicht der
Beschwerdeführer zusammen mit einer Stellungnahme den Kaufvertrag vom 20. Mai
1994 betreffend den Verkauf der Liegenschaft GB-Nr. X in B.___ sowie
Grundbuchbelege und Unterlagen zur damaligen Berechnung der Veranlagung der
Handänderungssteuer zu den Akten (A.S. 69 ff.). Die Eingabe wird der
Beschwerdegegnerin am 30. Oktober 2024 zur Kenntnisnahme zugestellt
(A.S. 91).

2.9     Die Beschwerdegegnerin hält mit
Eingabe vom 20. November 2024 an ihrem Standpunkt, es sei dem Beschwerdeführer
aus dem Verkauf der Liegenschaft ein Verzichtsvermögen anzurechnen, fest. Die
Eingaben des Beschwerdeführers vom 29. Oktober 2024 vermöchten nicht zu belegen,
dass E.___ zusätzlich zum verurkundeten Kaufpreis als Gegenleistung für die
Veräusserung der Liegenschaft in B.___ an Stelle des Beschwerdeführers Zahlungen
an die Geschwister des Beschwerdeführers geleistet habe (A.S. 89 f.).

2.10   Mit Zuschrift vom 4. Dezember
2024 konkretisiert der Beschwerdeführer seine bisherigen Vorbringen und reicht
ein als «Bestätigung» von F.___, seiner Schwester, bezeichnetes,
handschriftliches abgefasstes Schriftstück zu den Akten (A.S. 92 ff.). Die
Eingabe wird der Beschwerdegegnerin am 6. Dezember 2024 zur Kenntnisnahme
zugestellt (A.S. 94).

II.

1.       Die
Sachurteilsvoraussetzungen (Einhaltung von Frist und Form, örtliche und
sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts) sind erfüllt. Auf die
Beschwerde ist einzutreten.

2.

2.1

2.1.1  Am 1. Januar
2021 traten grundlegende Änderungen desBundesgesetzes
über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und
Invalidenversicherung (ELG, SR 831.30)und der dazugehörigen Verordnung
(Verordnung über die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und
Invalidenversicherung [ELV, SR 831.301]) in Kraft.Nach allgemeinen übergangsrechtlichen
Grundsätzen sind in zeitlicher Hinsicht diejenigen Rechtssätze massgebend, die
in Geltung standen, als sich der massgebende Sachverhalt verwirklicht hat. Das
ELG sieht für Bezügerinnen von Ergänzungsleistungen, die im Zeitpunkt des
Inkrafttretens der Änderungen bereits EL bezogen haben, eine dreijährige
Übergangsfrist vor, während derer gewisse mit der Änderung (EL-Reform)
eingeführte gesetzliche Bestimmungen nur dann angewendet werden, wenn diese für
die Bezügerin vorteilhaft sind (Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 22. März
2019 und zur Änderung vom 20. Dezember 2019).

2.1.2  Der Beschwerdeführer hat sich im
März 2021 neu zum EL-Bezug angemeldet und bezog folglich vor Inkrafttreten der
EL-Reform am 1. Januar 2021 keine Ergänzungsleistungen. Ausweislich der
Akten ist er seit mindestens Januar 2020 AHV-Rentenbezüger (AK-Nr. 7),
weshalb ein nach Art. 22 Abs. 1 ELV rückwirkend auf den Beginn des
Rentenanspruchs und noch nach altem Recht zu beurteilender Anspruch auf
Ergänzungsleistungen nicht in Betracht kommt. Sein EL-Anspruch beginnt
frühestens im Zeitpunkt der Anmeldung im März 2021. Anwendbar ist damit
vorliegend das neue, per 1. Januar 2021 in Kraft getretene Recht.

2.2Die jährlichen Ergänzungsleistungen
entsprechen dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die anrechenbaren
Einnahmen übersteigen (Art. 9 Abs. 1 ELG). Die anerkannten Ausgaben werden in
Art. 10 ELG, die anrechenbaren Einnahmen in Art. 11 ELG
festgelegt. Als Einnahmen werden u.a. Einkünfte aus beweglichem und
unbeweglichem Vermögen angerechnet (Art. 11 Abs. 1 lit. b ELG).
Ebenfalls angerechnet wird bei Altersrentnern ein Zehntel des Reinvermögens,
soweit es bei alleinstehenden Personen CHF 30'000.00 übersteigt (sog.
Vermögensverzehr; Art. 11 Abs. 1 lit. c ELG) sowie nach Art. 11a
ELG Vermögen, auf das verzichtet wurde (sog. Verzichtsvermögen).

2.3Art. 11a ELG sieht vor, dass
Vermögenswerte, auf die ohne rechtliche Verpflichtung und ohne adäquate
Gegenleistung verzichtet wurde, bei der EL-Berechnung als Einnahmen angerechnet
werden, als wäre nie darauf verzichtet worden (Art. 11a Abs. 2 ELG). Ein
im Sinne von Art. 11a Abs. 2 und 3 ELG relevanter
Vermögensverzicht liegt nach Art. 17b lit. a ELV vor, wenn eine
Person Vermögenswerte veräussert, ohne dazu rechtlich verpflichtet zu sein und
die Gegenleistung weniger als 90 % des Wertes der Leistung entspricht,
wobei die Höhe des Verzichts bei der Veräusserung der Differenz entspricht
zwischen dem Wert der Leistung und dem Wert der Gegenleistung (Art. 17c
ELV). Der auf Seiten der Einnahmen anzurechnende Betrag des Vermögens, auf
welches verzichtet wurde, wird für die Berechnung der Ergänzungsleistungen
jährlich um CHF 10'000.00 vermindert (Art. 17e Abs. 1 ELV),
wobei der Betrag des Vermögens im Zeitpunkt des Verzichts unverändert auf den
1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt, übertragen und dann
jeweils nach einem Jahr vermindert wird (Art. 17e Abs. 1 ELV). Für
die Berechnung des jährlichen EL-Anspruches ist der verminderte Betrag am
1. Januar des Bezugsjahres massgebend (Art. 17e Abs. 3 ELV).

2.4     Nach Art. 9a Abs. 1
ELG hat Anspruch auf Ergänzungsleistungen nur, wessen Reinvermögen unterhalb
einer bestimmten Vermögensschwelle liegt. Diese Schwelle ist bei Einzelpersonen
bei CHF 100'000.00, bei Ehepaaren bei CHF 200'000.00 und bei
rentenberechtigten Waisen und bei Kindern, die einen Anspruch auf eine Kinderrente
der AHV oder IV begründen, bei CHF 50'000.00 festgesetzt (Art. 9a Abs. 1
lit. a  c ELG). Zum Reinvermögen gehört auch Vermögen, auf das nach
Art. 11a Abs. 2  4 verzichtet wurde (Art. 9a Abs. 3
ELG).

3.       Strittig istvorliegend der
Anspruch des Beschwerdeführers auf Ergänzungsleistungen ab März 2021 undinsbesondere die Höhedes anrechenbaren
Verzichtsvermögens im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstückes in B.___
GB-Nr. X im Jahr 2008.

4.       Strittig
ist zunächst der Verkehrswert des vorgenannten Grundstückes im Zeitpunkt der
Veräusserung 2008.

4.1.    Bei der
Entäusserung eines Grundstückes ist grundsätzlich der Verkehrswert massgebend
für die Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Art. 11a
Abs. 2 ELG vorliegt. Nach der Rechtsprechung ist unter dem Verkehrswert
einer Liegenschaft im Sinne dieser Bestimmung der Verkaufswert zu verstehen,
den sie im normalen Geschäftsverkehr besitzt. Der so ermittelte Verkehrswert
setzt eine konkrete und aktuelle (amtliche oder als solche anerkannte)
Liegenschaftsschätzung voraus, was in der Regel nicht praktikabel ist, wenn sie
auf Jahre zurück zu erfolgen hat. Es sind daher soweit möglich und sinnvoll
andere geeignete Schätzungen heranzuziehen (Urteil des Bundesgerichts
9C_801/2018 vom 28. Juni 2019, E. 3.1, m. w. H.). Die
Gesetzgebung schreibt nicht vor, wie der Verkehrswert einer Liegenschaft zu
ermitteln ist. Die EL-Stelle hat aber in allen Fällen die gleiche Stelle mit
dessen Ermittlung zu beauftragen. Von der Rechtsprechung sind zur Festsetzung
des Verkehrswertes die folgenden Methoden geschützt worden:
Verkehrswertschätzung durch die kantonale Schätzungskommission; Addition des
Zeitwertes der auf dem Grundstück liegenden Gebäude und des Marktwertes des
Bodens; Mittelwert zwischen dem Steuerwert und dem Gebäudeversicherungswert
sowie eine amtliche Schätzung(Carigiet/Koch,
Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 3. Aufl., 2021 Rz 616).

4.2.    Zum Verkehrswert
des Grundstückes in B.___ mit GB-Nr. X ist den Akten folgendes zu
entnehmen:

4.2.1  Das
Grundstück wurde vom Beschwerdeführer am 20. Mai 1994 von seinem Vater
erworben gegen Einräumung einer unentgeltlichen Nutzniessung zu Gunsten des Verkäufers
und dessen Ehefrau (A.S. 76). Als Kaufpreis wurden CHF 500'000.00
vereinbart. Das Grundstück umfasste im Zeitpunkt des Erwerbs durch den
Beschwerdeführer 1611 m2und wurde im Grundbuch der Gemeinde B.___
unter der GB-Nr. X geführt. Im Januar 2008 war das Grundstück mit zwei
Gebäuden (Wohnhäuser G.___ und H.___) bebaut sowie mit einer Dienstbarkeit
(Nutzniessung z. G. der Eltern des Beschwerdeführers) belastet (AK-Nr. 76
S. 3). Ebenfalls im Januar 2008 wurde von diesem Grundstück GB-Nr. X
ein 846 m2grosser Teil abparzelliert. Der abparzellierte Teil
wurde per 23. Januar 2008 unter der GB‑Nr. Y als neues
Grundstück im Grundbuch der Gemeinde B.___ eingetragen, inkl. dem sich darauf
befindlichen Wohnhaus H.___. Eigentümer dieses abparzellierten Grundstückes
blieb der Beschwerdeführer. Das nunmehr verkleinerte Grundstück GB-Nr. X
mit Wohnhaus G.___ wurde weiterhin unter der GB-Nr. X im Grundbuch der
Gemeinde X geführt, allerdings ohne die darauf lastende Dienstbarkeit, welche
mit Bewilligung der Berechtigten im Zuge der Abparzellierung / Handänderung
gelöscht wurde (AK-Nr. 76 S. 3). Neuer Eigentümer des durch die
Abparzellierung verkleinerten Grundstücks GB-Nr. X mit dem Wohnhaus H.___ wurde
E.___, der Neffe des Beschwerdeführers, welcher dieses Grundstück mit
Kaufvertrag vom 14. Januar 2008 vom Beschwerdeführer für CHF 370'000.00
erworben hatte (AK-Nr. 76 S. 1 ff.). Nach dem Verkauf
entrichtete dieser Handänderungssteuern für das von ihm erworbene Grundstück in
Höhe von CHF 10'720.00, ausgehend von einem Verkehrswert der Liegenschaft
von CHF 490'000.00 (AK-Nr. 89 S. 12 f.). Grundlage für
diese Steuerveranlagung war eine handschriftlich abgefasste Verkehrswertermittlung
durch die Abteilung Nebensteuern des Steueramtes (AK-Nr. 89 S. 13).

4.2.2  Im Zuge der
Abklärungen des EL-Anspruches des Beschwerdeführers ersuchte die
Beschwerdegegnerin die Abteilung Katasterschätzung des Steueramtes am 24. Januar
2022 um Bekanntgabe des Verkehrs-/Katasterwertes der (durch Abparzellierung
verkleinerten) Liegenschaft B.___ GB-Nr. X per Stichtag 1. Dezember
2007 (AK-Nr. 54). Die Abteilung Katasterschätzung ermittelte am
3. Februar 2022 unter Zugrundelegung des Kaufvertrages vom 14. Januar
2008 und einem aktuellen Grundbuchauszug, eines Situationsplanes und eines
Schätzungsprotokolls einen Verkehrswert per Stichtag 1. Dezember 2007 von
CHF 600'000.00 (AK-Nr. 64). Angewendet wurde die Mischwertmethode
nach dem Schweizerischen Schätzerhandbuch (AK-Nr. 64 S. 1). Dabei
ermittelte die Abteilung Katasterschätzung zunächst den Substanzwert des
Grundstückes, indem sie die Neubaukosten der sich damals auf dem Grundstück
befindlichen Immobilie schätzte, davon die Altersentwertung abzog und zu dem so
ermittelten Gebäudewert von CHF 442'750.00 einen Landwert von
CHF 300.00 pro Quadratmeter (entsprechend CHF 229'500.00 bei einem
Grundstück von 765 m2) hinzurechnete. Zu dem so errechneten
Substanzwert in Höhe von CHF 672'300.00 wurde ein durch die Schätzer
ermittelter, mit dem Faktor 0.5 gewichteter Ertragswert entsprechend
CHF 228'100.00 (CHF 456'200.00 x 0.5) addiert, was zu einem geschätzten
Verkehrswert von CHF 600'267.00 führte ([CHF 672'300.00 + CHF 456'200.00
x 0.5] / 1.5).

4.2.3  Hinsichtlich
der unterschiedlich hohen Verkehrswertschätzung der Abteilung Nebensteuern im
Zusammenhang mit der Ermittlung der Handänderungssteuer im Jahr 2008 sowie
jener der Abteilung Katasterschätzung im Jahr 2022 führte die Abteilung Nebensteuern
mit Eingabe vom 22. September 2023 aus, der Verkehrswert einer
Liegenschaft entspreche dem Gebäudewert plus dem Landwert, wobei der
Gebäudewert aus dem Produkt des Gebäudeversicherungswertes und der Bauteuerung
minus einem Altersabzuges ermittelt werde (Gebäudewert =
Gebäudeversicherungswert x Bauteuerung  Altersabzug). Bei der
handschriftlichen Berechnung vom 27. Februar 2008, welche damals der
Veranlagung der Handänderungssteuer zugrunde gelegt wurde, handle es sich nur
um «die halbe Berechnung eines Verkehrswerts», nämlich jener des Gebäudewerts;
erst wenn der Landwert hinzugerechnet werde, ergebe sich der vollständige
Verkehrswert eines Grundstückes. Der Quadratmeterpreis zur Ermittlung des
Landwertes orientiere sich an den jüngsten und aktuellen Verkäufen von
unüberbautem Bauland. Die Abteilung Nebensteuern führe in diesem Zusammenhang
seit 1978 eine Verkehrswertstatistik. Sei ein Grundstück bebaut, werde diesem
Umstand bei der Verkehrswertermittlung entsprechend Rechnung getragen, indem
der anhand der abteilungseigenen Statistik ermittelte Landwert um 30 %
vermindert werde. Die Verkehrswertstatistik der Baulandpreise der Abteilung
Nebensteuern sei der Abteilung Katasterschätzung nicht zugänglich. Diese wende
eigene statistische Daten an, weshalb sich die Landwertschätzung der beiden
Abteilungen unterscheiden könnten (A.S. 37).

4.2.4  Während der
Instruktionsverhandlung vom 17. September 2024 wurden der
Immobilienbewerter der Abteilung Katasterschätzung, D.___, sowie C.___,
Sachbearbeiterin Nebensteuern des Steueramtes des Kantons Solothurn, als Zeugen
einvernommen (A.S. 58 ff.). Dabei hat sich gezeigt, dass die Abteilung
Nebensteuern und die Abteilung Katasterschätzung die Verkehrswertschätzung nicht
nur nach unterschiedlichen Methoden vornehmen, sondern auch auf
unterschiedliche, jeweils eigene statistische Angaben abstellen. Beide Zeugen legten
die Grundzüge der jeweiligen Schätzmethoden dar. Gemäss Aussagen der Zeugin C.___
sei die Verkehrswertschätzung im Jahr 2008, welche der Ermittlung der
Handänderungssteuern zugrunde liege, mutmasslich nach anderen als der heute
angewendeten Methode erfolgt. Sie könne heute nicht mehr genau nachvollziehen,
wie damals gerechnet wurde (Verhandlungsprotokoll S. 3, Zeile 19 [A.S. 54]
und S. 6, Zeilen 25 ff. [A.S. 57]). Im Zuge der Befragung
stellte sich zudem heraus, dass die Abteilung Nebensteuern den Landwert 2008 anlässlich
der Veranlagung der Handänderungssteuern auf CHF 200/m2geschätzt
(Verhandlungsprotokoll S. 6, Zeile 12 ff. [A.S. 57]), die
Abteilung Katasterschätzung der Schätzung vom 3. Februar 2022 aber einen
solchen von CHF 300/m2zugrunde gelegt hatte (Verhandlungsprotokoll
S. 7, Zeile 45 [A.S 58]).

4.3     Es stellt
sich die Frage, ob im Zusammenhang mit der Ermittlung des EL-Anspruches des
Beschwerdeführers auf eine der beiden Verkehrswertschätzungen abgestützt werden
kann.

4.3.1  Die aus dem
Jahr 2008 stammende Verkehrswertermittlung durch die Abteilung Nebensteuern
erfolgte handschriftlich und ohne weitere Erläuterungen, erscheint
überschlagsmässig und rudimentär. Es ist heute nicht mehr nachvollziehbar,
anhand welcher Grundlagen und Methoden die Schätzung erfolgte. Die Schätzung
weist zudem zwei Verkehrswerte aus (einen von CHF 490'000.00 und einen von
CHF 230'000.00), wobei unklar ist, welcher der beiden sich auf das
fragliche Grundstück bezieht. Eine eindeutige Zuordnung zu einer Grundbuchnummer
fehlt; die entsprechende Stelle oben auf dem Formular wurde leergelassen (vgl. AK-Nr. 89).
Auf die von der Abteilung Nebensteuern 2008 vorgenommene Schätzung zur
Veranlagung der Handänderungssteuern kann folglich nicht abgestützt werden.

4.3.2  Die
Abteilung Katasterschätzung hingegen bestimmte den Verkehrswert nach der
Mischwertmethode, einer im Schweizerischen Schätzerhandbuch umschriebenen
Methode. In der Verkehrswertschätzung vom 3. Februar 2022 sind zudem, im
Unterschied zur Schätzung durch die Abteilung Nebensteuern 2008, sämtliche der
Berechnung zugrunde liegenden Zahlen und Werte ausgewiesen. Anlässlich der
Verhandlung vom 17. September 2024 hat der zuständige Schätzer und Zeuge D.___
die Grundlagen, anhand derer der Landwert geschätzt wird, dem Gericht
vorgelegt. Dabei handelt es sich um echtzeitliche Daten aus dem Jahr 2007 zu
Kaufpreis, Landgrösse etc., welche auf 16 tatsächlich in der Gemeinde B.___ stattgefundenen
Transaktionen beruhen. Aus diesen ergibt sich, dass im Jahr 2007 unüberbautes
Bauland in der Gemeinde B.___ zu Preisen zwischen CHF 254/m2und CHF 385/m2gehandelt wurde. Zeuge D.___ hat ausgesagt, der
Tatsache, dass das Land im vorliegenden Fall bebaut war und damit weniger Wert
hatte als unüberbautes Bauland, sei in der Verkehrswertschätzung mit dem
Kapitalisierungssatz Rechnung getragen worden (Verhandlungsprotokoll, S. 7,
Zeilen 35 ff. [A.S. 58]). Insgesamt ist die
Verkehrswertschätzung durch die Abteilung Katasterschätzung somit
nachvollziehbar. Zudem handelt es sich bei der angewandten Methode um eine von
Schätzungsexperten anerkannte Schätzmethode und um eine amtliche Schätzung,
welche von der Rechtsprechung grundsätzlich als zuverlässig anerkannt sind (vgl.
E. II. 4.1 hiervor).

4.4     Demzufolge
ist auf die Verkehrswertschätzung der Abteilung Katasterschätzung abzustellen
und mit der Beschwerdegegnerin davon auszugehen, dass der Verkehrswert der
Liegenschaft in B.___ mit GB-Nr. X im Zeitpunkt der Veräusserung im Jahr
2008 CHF 600'000.00 betrug.

5.       Zu prüfen
ist, ob der Beschwerdeführer die Liegenschaft zu einem unter dem Verkehrswert
liegenden Wert verkauft und somit auf Vermögen verzichtet hat.

5.1     Der
Beschwerdeführer stellt sich gegen die Anrechnung eines Verzichtsvermögens.
Sinngemäss bringt er vor, er habe für die Veräusserung des Grundstückes eine
Gegenleistung erhalten, die, da als Gegenleistung für den Verkauf der
Liegenschaft zusätzlich zum verurkundeten Preis von seinem Neffen seine
Schulden gegenüber seinen Geschwistern übernommen wurden, nur unwesentlich
unter dem geschätzten Verkehrswert von CHF 600'000.00 liege, womit, unter
Berücksichtigung der jährlichen Verminderung um CHF 10'000.00 gemäss
Art. 17e Abs. 1 ELV, von der Anrechnung eines Verzichtsvermögens
abzusehen sei.

5.1.1  Mit Eingabe
vom 29. Oktober 2024 reichte der Beschwerdeführer den Kaufvertrag vom 20. Mai
1994 betreffend das (zu diesem Zeitpunkt noch nicht abparzellierte) Grundstück
GB-Nr. X in B.___ zu den Akten (A.S. 69 ff.). Dem Kaufvertrag zufolge
wurde für das Grundstück ein Kaufpreis von CHF 500'000.00 vereinbart,
wobei ein Teil des Kaufpreises durch die Übernahme der noch bestehenden
Hypothekarschuld in Höhe von CHF 270'000.00 durch den Beschwerdeführer
getilgt wurde (A.S. 73). Die Forderung über die Kaufpreisrestanz von
CHF 230'000.00 trat der Verkäufer, der Vater des Beschwerdeführers, an
seine vier Kinder, darunter den Beschwerdeführer, ab, wobei die Forderung erst
fällig werden sollte, sobald die Eltern des Beschwerdeführers, denen
gleichzeitig mit dem Verkauf ein Nutzniessungsrecht am Grundstück eingeräumt
wurde, in ein Altersheim ziehen oder den Wohnsitz wechseln, spätestens jedoch «beim
Ableben des letzten Elternteils». Zu welchen Quoten den vier Kindern ein Anteil
an der abgetretenen Forderung zusteht, wurde nicht bestimmt (A.S. 74). Zusätzlich
führt der Beschwerdeführer aus, seine seinen Vater überlebende und nutzniessungsberechtigte
Mutter sei 2008 aus der Liegenschaft in ein Altersheim gezogen, womit das anlässlich
der Handänderung im Jahr 1994 eingeräumte Nutzniessungsrecht erloschen und die
vom Vater an die Geschwister abgetretene Forderung über die Kaufpreisrestanz
fällig geworden sei. Er habe daher im Jahr 2008 die Kaufpreisrestanz je
anteilig an seine Geschwister leisten müssen (je ¼ bzw. CHF 57'500.00 pro
Geschwister). Da er die Forderung nicht habe aus liquiden Mitteln begleichen
können, habe er das Grundstück mit GB-Nr. X in B.___ seinem Neffen E.___ verkauft,
wobei vereinbart worden sei, dass E.___ nebst der Bezahlung des Kaufpreises von
CHF 370'000.00 die Begleichung der Kaufpreisrestanzforderung direkt an die
Geschwister übernehme (A.S. 69).

5.1.2  Mit
Zuschrift vom 4. Dezember 2024 gibt der Beschwerdeführer zudem eine auf
den 29. November 2024 datierte, handgeschriebene Notiz zu den Akten,
gemäss der seine Schwester, F.___, bestätigt, «aus dem Verkauf der Liegenschaft
GB-Nr. X in B.___ von E.___ (ihren) Erbanteil von CHF 57'500.00
erhalten» zu haben (Beschwerdebeilage [BB] 8).

5.2     Aus dem
Kaufvertrag aus dem Jahr 1994 ergibt sich, dass der Beschwerdeführer anlässlich
des Erwerbs des Grundstücks von seinem Vater die Verpflichtung übernahm, die
vom Vater an die vier Kinder abgetretene Forderung über die Kaufpreisrestanz im
Zeitpunkt des Erlöschens des Nutzniessungsrechts der Eltern zu begleichen. Für
das Vorbringen des Beschwerdeführers, sein Neffe E.___ habe anlässlich der
Handänderung 2008 diese Schuld übernommen, finden sich in den Akten jedoch
keine Belege. Diese Schuldübernahme bedarf, obwohl diese ansonsten formfrei
möglich ist (vgl. Art. 175 ff. des Obligationenrechts [OR,
SR 220]), in diesem Fall der öffentlichen Beurkundung, da E.___ im
Gegenzug das Eigentum an einem Grundstück eingeräumt wird (Art. 216 OR;
vgl. auch Art. 657 Abs. 1 ZGB). Dem Kaufvertrag vom 14. Januar
2008 betreffend die Liegenschaft mit GB-Nr. X in B.___ ist diesbezüglich aber
nichts zu entnehmen; darin war als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung die
Bezahlung eines Kaufpreises von CHF 370'000.00 vereinbart. Eine
Schuldübernahme durch den Erwerber E.___ fand laut dem Vertragstext nur
insofern statt, als dieser zur Tilgung eines Teils dieses Kaufpreises die
(Hypothekar-)schuld des Beschwerdeführers gegenüber der Raiffeisenbank B.___ in
Höhe von CHF 298'000.00 auf Anrechnung an den Kaufpreis übernahm (AK-Nr. 77).
Eine Übernahme von Schulden gegenüber den Geschwistern des Beschwerdeführers
ist im Kaufvertrag nicht festgehalten. Die öffentliche Urkunde muss jedoch
sämtliche Leistungen und Gegenleistungen enthalten. Die Erwirkung der
Beurkundung eines unzutreffenden Kaufpreises für ein Grundstück stellt
regelmässig eine strafbare Handlung dar (vgl. Art. 253 und 251 StGB). Da
öffentlichen Urkunden nach Art. 9 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(ZGB, SR 210) grundsätzlich volle Beweiskraft zukommt, ist daher davon
auszugehen, dass entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers keine solche
Schuldübernahme stattgefunden hat. Daran ändert auch die eingereichte,
handschriftliche Bestätigung der Schwester des Beschwerdeführers nichts; sie
vermag die Beweiskraft der öffentlichen Urkunde nicht zu erschüttern. Aus ihr
geht nur hervor, dass sie von E.___ CHF 57'500.00 erhalten haben soll. Sie
vermag weder zu beweisen, dass die Zahlung dieser Summe tatsächlich erfolgt
ist, noch zu illustrieren, aus welchem Grund diese geleistet wurde. Eine
Schuldübernahme im Zeitpunkt der Veräusserung der Liegenschaft in B.___ als
Gegenleistung für die Eigentumsübertragung daran  zusätzlich zu den mittels
öffentlicher Urkunde belegten Vereinbarungen betreffend die Tilgung des Kaufpreises
 ist nicht belegt. Es ist zwar nicht ausgeschlossen, dass die an der
Verhandlung vom 17. September 2024 erstmals vorgebrachte Darstellung des
Beschwerdeführers zutrifft. Als überwiegend wahrscheinlich kann sie jedoch
angesichts des ihr widersprechenden Inhalts der öffentlichen Urkunde nicht
gelten. Die Zugrundelegung eines Kaufpreises von CHF 370'000.00 im
Zeitpunkt der Veräusserung der Liegenschaft im Jahr 2008 in der
EL-Anspruchsberechnung durch die Beschwerdegegnerin ist damit nicht zu
bemängeln.

5.3 Der Verkauf
der Liegenschaft in B.___ erfolgte 2008 zu einem Preis von CHF 370'000.00 und
damit CHF 230'000.00 unter dem geschätzten Verkehrswert von
CHF 600'000.00. Diese Differenz ist dem Beschwerdeführer, unter
Berücksichtigung der jährlichen Verminderung um CHF 10'000.00 gemäss
Art. 17e Abs. 1 ELV, in der EL-Anspruchsberechnung als
Verzichtsvermögen anzurechnen.

6.

6.1     Der
Kaufvertrag der betreffenden Liegenschaft datiert vom 14. Januar 2008
(AK-Nr. 76 S. 8), die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 23. Januar
2008 (AK-Nr. 76 S. 9). In Anwendung von Art. 17e ELV ist daher erstmals
auf den 1. Januar 2010 eine Verminderung des Verzichtsvermögens um
CHF 10'000.00 vorzunehmen. Im Jahr 2010 betrug das Verzichtsvermögen somit
noch CHF 220'000, am 1. Januar 2021 belief sich das Vermögen, auf
welches der Beschwerdeführer aus dem Verkauf der Liegenschaft in B.___ mit
GB-Nr. X verzichtet hatte, demzufolge noch auf CHF 110'000.00.

6.2     Damit lag
das Vermögen des Beschwerdeführers im Zeitpunkt der Anmeldung zum Bezug von
Ergänzungsleistungen im März 2021 bereits aufgrund des Verzichtsvermögens aus
dem Verkauf der Liegenschaft in B.___ mit GB-Nr. X über der
Vermögensschwelle von Art. 9a ELG, weshalb kein Anspruch auf
Ergänzungsleistungen besteht. Ob die Hinzurechnung von weiterem Verzichtsvermögen
zufolge unbelegten Vermögensrückgangs vorliegend korrekt war, kann vor diesem
Hintergrund offenbleiben. Die Beschwerde ist abzuweisen.

7

7.1     Bei diesem Verfahrensausgang
besteht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 61 lit. g des
Bundesgesetzes über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrecht [ATSG]).

7.2     Bei Streitigkeiten über
Leistungen ist das Verfahren kostenpflichtig, wenn dies im jeweiligen Einzelgesetz
vorgesehen ist (Art. 61 lit. fbisATSG). Da das
ELG keine Kostenpflicht vorsieht, sind keine Verfahrenskosten zu erheben.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Es wird keine Parteientschädigung
zugesprochen.

3.Es werden keine Verfahrenskosten
erhoben.

Rechtsmittel

Gegen diesen Entscheid kanninnert 30
Tagenseit der Mitteilung beim BundesgerichtBeschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiteneingereicht werden (Adresse:
Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern). Die Frist beginnt am Tag nach
dem Empfang des Urteils zu laufen und wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar (vgl. Art. 39 ff., 82 ff. und 90
ff. des Bundesgerichtsgesetzes, BGG).Bei Vor- und Zwischenentscheiden (dazu gehört auch die
Rückweisung zu weiteren Abklärungen) sind die zusätzlichen Voraussetzungen nach
Art. 92 oder 93 BGG zu beachten.

Versicherungsgericht des
Kantons Solothurn

Die
Präsidentin                         Die Gerichtsschreiberin

Weber-Probst                           Studer