so_gerichte · VWBES.2018.159 · 2013-10-02 · de
Baubewilligung / Umgebungsgestaltung etc.


Urteilvom22. Februar 2019

Es wirken mit:

Oberrichterin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiberin Kaufmann

In Sachen

1.A.___

2.B.___

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Baukommission
der Einwohnergemeinde D.____,

3.C.___vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Harald Rüfenacht,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Umgebungsgestaltung etc.

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. A.___ und B.___  (in der Folge
Beschwerdeführer) sind Eigentümer des Grundstücks GB D.___ Nr. [...]. Westlich
angrenzend liegt das Grundstück GB Nr. [...] von C.___ (in der Folge Beschwerdegegner).
Die beiden Grundstücke liegen am Hang und verfügen über eine in der
Süd-Nord-Richtung verlaufende, gemeinsam gerade Grenze von ca. 33 Metern Länge.

2. Mit Schreiben vom 27. Januar 2012 hatte
die Baukommission D.___ (BK) das Baugesuch der Beschwerdeführer für ein
Einfamilienhaus bewilligt. Aufgrund einer Intervention des Beschwerdegegners
verfügte die BK im Mai 2013 einen Baustopp für die Umgebungsarbeiten und
forderte die Beschwerdeführer auf, ein neues Baugesuch einzureichen. Gegen
dieses am 11. Juli 2013 publizierte Baugesuch erhob der Beschwerdegegner
Einsprache, und die BK wies das Baugesuch mit Entscheid vom 2. Oktober 2013 ab.
Sie hielt fest, gemäss § 62 Abs. 2 der Kantonalen Bauverordnung (KBV; BGS
711.61) sei die Stützmauer bis zum 31. Oktober 2013 auf die zulässige Höhe von
0.50 m zurückzubauen. Gegen diesen Entscheid erhoben wiederum die
Beschwerdeführer Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie
verlangten die Bewilligung des Baugesuchs und die Durchführung eines
Augenscheins. Das BJD wies die Beschwerde mit Verfügung vom 3. Februar 2014 ab und
setzte den Beschwerdeführern Frist, um den Stützmauerteil, der sich im
Grenzabstand zu GB D.___ Nr. [...] befindet, an der Grenze entlang auf 0.50 m,
von der Grenze zurückgesetzt, auf eine die in einer Neigung von 2:3 gezogene
Böschungslinie um höchstens 0.50 überragende Höhe, zurückzubauen. Diese
Verfügung erwuchs in Rechtskraft. In Folge Nichteinhaltens der Frist und im
Zusammenhang mit einem diesbezüglichen Vollstreckungsverfahren stellte der Beschwerdegegner
am 8. Juli 2015 beim BJD ein Erläuterungsgesuch. Diesem Begehren wurde durch
den zuständigen Sachbearbeiter mit Schreiben vom 16. Juli 2015 entsprochen und
den Parteien erklärt, wie § 62 Abs. 2 KBV konkret und vor Ort zu verstehen sei
(vgl. Beschwerdeakten BJD 2013/128).

3. Die Beschwerdeführer hatten am 18.
Juni 2013 bei der BK ein Baugesuch für die Erstellung von Stützmauern
eingereicht. Dieses sah die Erstellung solcher Mauern auf der gesamten Nord-
und Ostseite des Grundstücks vor. An der Westseite gegenüber dem Grundstück des
Beschwerdegegners war vorgesehen, die nördliche Stützmauer auf ca. einen
Drittel der Länge der gemeinsamen Grenze zu verlängern. Gegen die teilweise
erteilte Baubewilligung erhob der Beschwerdegegner beim BJD Beschwerde. In der
Folge wurde durch die BK eine externe Expertise in Auftrag gegeben und
versucht, zwischen den Parteien eine Einigung zu erzielen. Am 22. Juni 2015 
nach dem Scheitern der Vergleichsverhandlungen - verfügte das BJD schliesslich,
dass die Beschwerde des Beschwerdegegners gutgeheissen und die Verfügung der
Baukommission vom 3. Juli 2014 aufgehoben werde, soweit sie die Stützmauer im
Grenzabstand zum Grundstück des Beschwerdegegners betreffe (vgl.
Beschwerdeakten BJD 2014/107).

4.1 Mit revidiertem Baugesuch vom 6. Mai
2016 ersuchten die Beschwerdeführer um Bewilligung der Umgebungsgestaltung
sowie eines Wohnwagenplatzes. Die revidierte Umgebungsgestaltung sah
insbesondere eine Terrasse auf der Nordwestseite, eine L-förmige Stützmauer auf
der Südwestseite sowie eine Mauer auf der Nordseite des bestehenden Gebäudes
vor. Der Wohnwagenplatz war auf der Südwestseite an der Grenze zum
Beschwerdegegner geplant. Gegen das Baugesuch erhob der Beschwerdegegner Einsprache.
Die BK D.___ bewilligte das Bauvorhaben mit Beschluss vom 1. September 2016 nur
teilweise und hiess die Einsprache des Beschwerdegegners teilweise gut. Nicht
bewilligt wurden die Terrasse, die L-förmige Stützmauer sowie der
Wohnwagenplatz. Zudem wurde eine 90-tägige Frist zur Herstellung, respektive
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ab Rechtskraft der Verfügung
gesetzt.

4.2 Gegen diese Verfügung erhob der
Beschwerdegegner Beschwerde beim BJD. Er beantragte die Aufhebung der
Verfügung, soweit er selbst durch diese beschwert sei. Zudem beantragte er die
Anböschung der gemeinsamen Grenze durch die Beschwerdeführer. Das BJD führte am
26. April 2017 einen Augenschein vor Ort durch und versuchte erneut, zwischen
den Parteien eine Einigung zu erzielen. Am 29. März 2018 erliess das BJD
folgende Verfügung:

Zur Begründung führte die Vorinstanz
zusammengefasst aus, gemäss § 62 Abs. 1 KBV sei bei Terrainauffüllungen oder
Abgrabungen gegenüber der benachbarten Liegenschaft eine Böschung zu errichten.
Beim Böschungswinkel dürfe das Verhältnis von Höhe zur Grundlinie nicht grösser
als 2:3 sein. Dieser Böschungswinkel sei innerhalb des jeweils minimalen
Grenzabstandes der betreffenden Zone einzuhalten. Im vorliegenden Fall betrage
der minimale Grenzabstand für ein zonenkonformes Gebäude 3.00 m. Innerhalb von
diesen 3.00 m zur Nachbarsgrenze sei demnach das Verhältnis von 2:3 (Höhe zu
Grundlinie) einzuhalten. Um diese Problematik beurteilen zu können, seien
entsprechende Schnitte nötig. Da ein solcher im zu beurteilenden Baugesuch
nicht vorhanden sei, könne die Frage nicht abschliessend beurteilt werden. Den
Beschwerdegegnern sei dargelegt worden, dass ein solcher Schnitt zur
Beurteilung notwendig sei. Sie seien von der Gegenpartei und anlässlich des
Augenscheins vom 26. April 2017 vom BJD aufgefordert worden, einen solchen
Schnitt einzureichen. Sie seien aber ihrer Mitwirkungspflicht nicht
nachgekommen, weshalb dieser Umstand gegen sie auszulegen sei und sie als
Baugesuchsteller folglich die Folgen der mangelnden Beurteilungsmöglichkeit zu
tragen hätten. Die Erhöhung der nördlichen Stützmauer könne im Grenzbereich von
3.00 m nicht bewilligt werden. Bezüglich der Anböschung im gesamten
Grenzbereich zum Beschwerdegegner gelte das bereits Verfügte und Gesagte und
das Terrain sei so zu gestalten, dass es den Vorschriften von § 62 Abs. 1 KBV entspreche.
Diese Lösung erscheine als mildeste der geeigneten und zumutbaren Massnahmen.

5. Gegen die Verfügung des BJD vom 29.
März 2018 erhoben A.___ und B.___ mit Schreiben vom 11. April 2018 frist- und
formgerecht Beschwerde. Es sei ihnen vorgeworfen worden, ihrer
Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen zu sein. Dabei hätten sie Plansätze in
dreifacher Ausführung mit den Schnitten A, B, C, D und E eingereicht. Diese
seien auch dem Beschwerdeführer zur Einsicht zugesandt worden. Die BK hätte den
Terrainverlauf klären lassen müssen. Dies sei bis heute nicht erfolgt, was
eigentlich die Voraussetzung für den weiteren Verfahrenslauf gewesen wäre. Aus
der Verfügung sei überhaupt nicht erkennbar, wie sie verfahren sollten, was
Ausgangslage sei und wie es sich mit den verhängten Baustopps verhalte. In der
ganzen Angelegenheit handle es sich um einen Machtkampf der Baukommission und
einen privaten Krieg des Beschwerdegegners, der seit 2011 geführt werde.

6. Die Vorinstanz nahm mit Schreiben vom
28. Mai 2018 zur Beschwerde Stellung und beantragte, diese unter Kostenfolge
abzuweisen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen auf die angefochtene Verfügung
verwiesen. Ergänzend wurde ausgeführt, der Terrainverlauf des
Nachbargrundstücks sei durch die Beschwerdeführer als massgebendes Terrain
anerkannt worden. Es seien denn auch keine Gründe, welche eine andere
Schlussfolgerung nahelegen würden, ersichtlich. Die Beschwerdeführer seien im
Übrigen darauf hingewiesen worden, dass sämtliche Eingaben auf dem Postweg zu
erfolgen hätten. Deshalb sei auf die Maileingaben nicht reagiert worden.

7. C.___ (Beschwerdegegner), vertreten
durch Rechtsanwalt H. Rüfenacht, nahm mit Schreiben vom 7. Juni 2018 zur
Beschwerde Stellung und beantragte, sie abzuweisen, soweit überhaupt darauf
einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wurde
ausgeführt, wie die Vorinstanz korrekt festgestellt habe, hätten sich die
Beschwerdeführer stets geweigert, den an sich in ihren Baugesuchsplänen im
Grundrissplan vorgesehenen, aber nicht vorliegenden Schnittplan D einzureichen.
Es treffe zwar zu, dass dann im Zuge von Vergleichsverhandlungen weitere
Schnittpläne eingereicht worden seien. Diese hätten sich aber auf ein neues
Grenzgestaltungsprojekt, welches im Rahmen des Vergleichs allseitig hätte
genehmigt werden sollen («Vergleichsprojekt»), bezogen. Dieses
Vergleichsprojekt sei dann aber nicht zustande gekommen und deshalb seien
wieder allein die offiziellen Baugesuchspläne massgebend. Der Terrainverlauf des
Grundstücks des Beschwerdegegners sei nie Gegenstand des vorliegenden
Beschwerdeverfahrens gewesen und das bestehende Terrain im Übrigen von den
Beschwerdeführern längst als massgebend anerkannt worden. Und dass die
Verfügung des BJD unklar sei, treffe offensichtlich nicht zu. Zum einen sei die
Bewilligung für den Bau eines genau bezeichneten Teils einer Stützmauer nicht
erteilt bzw. entzogen worden. Zum anderen sei präzisiert worden, wie der
Grenzstreifen von 3.0 m entlang der Grenze wiederherzustellen sei. Auch die
Ausgangslage sei klar. Ausgangspunkt sei das Baugesuch der Beschwerdeführer vom
6. Mai 2016. Dieses habe die Baukommission nur teilweise gutgeheissen. Die
Beschwerdeführer dürften demnach alles bauen (bzw. stehen lassen), was die Baukommission
im genannten Entscheid bewilligt habe, mit Ausnahme des Stützmauerteils Nord,
den nun das BJD im angefochtenen Entscheid abgesprochen habe. Zudem seien die
Anordnungen der Baukommission in ihrem Entscheid vom 6. Mai 2016 zu befolgen
(Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, Entfernung des Wohnwagens,
etc.), wobei auch hier die Präzisierungen des BJD hinsichtlich der Gestaltung
des Grenzbereichs im angefochtenen Entscheid zu berücksichtigen seien. Dass der
Beschwerdegegner einen Privatkrieg gegen die Beschwerdeführer führe, treffe
offensichtlich nicht zu. Der Beschwerdegegner wäre den Beschwerdeführern ganz
einfach dankbar, wenn sie nun endlich die gesetzeskonforme Gestaltung des
Grenzbereichs (dieser habe heute nach wie vor Baustellencharakter) an die Hand
nehmen würden.

8. Mit Eingabe vom 9. Juli 2018 liessen
sich die Beschwerdeführer erneut vernehmen und beantragten die Beschwerde sei
anzunehmen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Es seien falsche
Behauptungen gemacht worden; sie hätten die eingereichten Zeichnungen von einem
unabhängigen Architekten prüfen lassen. Dieser habe sie für baurechtlich
korrekt befunden. Alle verlangten Zeichnungen seien von ihnen eingereicht
worden. Sie hätten das Grundstück im guten Glauben gekauft. Beide Grundstücke
hätten dasselbe Höhenniveau/Terrain aufgewiesen. Sie hätten nicht gewusst, dass
der Beschwerdegegner den Terrainverlauf geändert habe. Im Übrigen führe der
Beschwerdegegner einen Privatkrieg gegen sie, was die 37 Beilagen belegen
würden.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ und B.___ sind als
Baugesuchsteller durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die
Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Nicht einzutreten ist auf sämtliche
Vorbringen, die nicht in direktem Zusammenhang mit dem Baugesuch vom 6. Mai
2016 stehen. Dies betrifft insbesondere die beiden rechtskräftig
abgeschlossenen Verfahren vor dem BJD (siehe oben) und sämtliche Ausführungen
bezüglich dem angeblichen Privatkrieg.

1.3 Die Beschwerdeführer legen pauschal
Beschwerde ein, respektive beantragen, ihre Beschwerde anzunehmen. Sie sagen
nicht explizit, mit welchen Punkten sie nicht einverstanden sind und wie die
angefochtene Verfügung in ihrem Sinne zu korrigieren sei. Sie kommen damit
ihrer Begründungs- und Substantiierungspflicht nicht wirklich nach. Da sie aber
nicht vertreten sind und es sich demzufolge um eine sogenannte Laienbeschwerde
handelt, ist davon auszugehen, dass die gesamte Verfügung des BJD vom 29. März
2018 angefochten ist. Strittig ist damit, nebst der Kosten- und
Entschädigungsfrage, die Bewilligungsfähigkeit der nördlichen Stützmauer.

2. § 62 KBV lautet:

Terrainauffüllungen und Abgrabungen

1 Bei Terrainauffüllungen oder
Abgrabungen ist gegenüber der benachbarten Liegenschaft eine Böschung zu
errichten. Beim Böschungswinkel darf das Verhältnis von Höhe zur Grundlinie
nicht grösser als 2:3 sein (Anhang I, Figur 21).

2 An der Grenze darf eine Stützmauer von
maximal 0,50 m Höhe errichtet werden. Zurückgesetzte Mauern dürfen bergseitig
die von der Grenze in einer Neigung von 2:3 gezogene Böschungslinie höchstens
um 0,50 m überragen. Talseitig darf das gestaltete Terrain höchstens 0,50 m
unter der von der Grenze aus gezogenen Böschungslinie liegen (Anhang I, Figur
21)

.

3 Ausnahmen sind mit schriftlicher Zustimmung
des Nachbars zulässig.

Figur 21 des Anhangs I KBV sieht wie
folgt aus:

2.1 Die Baukommission hat bezüglich dem
geplanten Bauvorhaben den Neubau einer Terrasse auf der Westseite des Gebäudes
der Beschwerdeführer nicht bewilligt, da sie die vorgesehene Konstruktion als
Hochbau qualifiziert und gleichzeitig festgestellt hat, dass der Grenzabstand
von 2 m nicht eingehalten ist. Ebenso hat sie die geplante Sichtschutzwand
nicht bewilligt, da das Einverständnis des Nachbarn für eine Überschreitung des
Höchstmasses nicht vorliege. Der dauerhaft stationierte Wohnwagen wurde
ebenfalls nicht bewilligt, da er als eingeschossige Fahrnisbaute eingestuft
wurde und der Grenzabstand von 2 m nicht eingehalten werde. Bezüglich der
nördlichen Stützmauer, respektive deren Erhöhung um 2 Elemente stellte sie
fest, dass diese bewilligt werden könne, da sie ausserhalb der Grenzabstände
liege und keine zusätzliche Terrainveränderung stattfinde. Ein statischer
Nachweis sei dafür nicht notwendig.

2.2 Bezüglich der nördlichen Stützmauer
hat die Vorinstanz festgestellt, es sei richtig, dass eine Stützmauer keine
Fassade bilde und demnach keinen Grenzabstand im Sinne von § 22 KBV einzuhalten
habe. Aber eine Stützmauer senkrecht zu einer Grundstücksgrenze könne unter
Umständen § 62 KBV verletzen, nämlich dann, wenn der verlangte Böschungswinkel
von 2:3 unter Umständen nicht mehr eingehalten werden könne. Um dies
feststellen zu können, bedürfe es eines entsprechenden Schnitts, wie dies im
Grundrissplan auf der Höhe der Stützmauer vorgesehen sei. Dies sei auch am
Augenschein vom 26. April 2017 so besprochen worden. Die Beschwerdeführer seien
aufgefordert worden, diesen zur Beurteilung notwendigen Schnitt einzureichen
und damit ihrer Mitwirkungspflicht nachzukommen. Dieser Aufforderung hätten sie
nicht Folge geleistet und demzufolge könne die Bewilligung für die Stützmauer
im Grenzbereich von 3 m gegenüber dem Grundstück des Beschwerdegegners nicht
erteilt werden.

2.3 Dieses Vorgehen ist richtig. Die
Beschwerdeführer haben einen entsprechenden Schnitt bis anhin nicht
eingereicht. Zwar wurde die Angelegenheit offenbar am Augenschein besprochen
und die Beschwerdeführer haben mit Begleitschreiben ihres damaligen Anwalts vom
18. September 2017 aufforderungsgemäss nachträgliche Pläne der [...] GmbH, [...]
eingereicht, aber ein solcher Schnitt (D), aus welchem die genaue Höhe der
nördlichen Stützmauer im Grenzbereich von 3 m ersichtlich ist, wurde nicht
eingereicht. Folgerichtig konnte die Baubewilligung für die Erhöhung der
Stützmauer im Grenzbereich nicht erteilt werden. Dies gereicht aber faktisch
den Beschwerdeführern nicht zum Nachteil, da es nur einen ganz kleinen Teil der
Stützmauer betrifft und diese in ihrer Funktion (Stützen des Hangs Richtung
Norden) praktisch nicht eingeschränkt ist.

3. Bezüglich Terrain an der Grundstücksgrenze
zum Beschwerdegegner gilt die rechtskräftige Verfügung der Vorinstanz vom 3.
Februar 2014. Massgebend ist § 62 KBV. Falls die Beschwerdeführer westseitig eine
Stützmauer bauen wollen, muss sie die Vorgaben gemäss § 62 KBV erfüllen, was
den Beschwerdeführern schon mehrfach dargelegt wurde. Der Terrainverlauf ist
eigentlich unbestritten (vergleiche Eingabe der Beschwerdeführer vom 10. März
2017 bei der Vorinstanz) und entspricht dem gewachsenen Terrain. Dass der
Beschwerdegegner den Terrainverlauf abgeändert haben soll, ist eine
nachträgliche Behauptung, die jeglicher Grundlage entbehrt, und die
Beschwerdeführer sind (einmal mehr) aufzufordern, nun endlich ihrer, seit
Erstellung ihres Hauses bestehenden, Verpflichtung nachzukommen und den
Grenzbereich zum Beschwerdegegner gesetzeskonform wiederherzustellen. Platz für
einen Abstellplatz für einen Wohnwagen respektive eine Stützmauer gibt es im
Grenzbereich gar nicht (Wohnwagen) oder nur im Rahmen von § 62 KBV (Stützmauer).
Dazu wird Frist gesetzt bis 31. Mai 2019. Es handelt sich nämlich um eine nicht
sehr umfangreiche Abschlussarbeit im Aussenbereich. Eine Frist von ca. drei
Monaten ist ausreichend und angemessen.

4. Die Beschwerdeführer drangen mit
ihrer Argumentation bei der Vorinstanz nicht durch, weshalb auch die übrigen
Punkte der angefochtenen Verfügung, insbesondere die Kostenverteilung,
bestätigt werden können. Der Aufwand war für den Beschwerdegegner beträchtlich,
die zugesprochene Parteientschädigung von CHF 4'000.00 ist angemessen, zumal
die Beschwerdeführer nichts vorbringen, das dem widersprechen würde.

5. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesemAusgang haben A.___ und B.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00
festzusetzen sind. Als unterlegene Partei haben sie dem Beschwerdegegner in
Anwendung von § 77 Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG, BGS 124.11) in
Verbindung mit Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) eine
Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird in Berücksichtigung von § 161
i.V.m. § 160 Gebührentarif (GT, BGS 615.11) ermessensweise pauschal auf CHF
1'000.00 festgesetzt.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

2.Ziffer 3 der Verfügung des Bau- und
Justizdepartements vom 29. März 2018 (in der Beschwerdesache 2016/111) wird
ausdrücklich bestätigt und A.___ und B.___ zum Vollzug neu Frist gesetzt bis
31. Mai 2019.

3.A.___ und B.___ haben unter
solidarischer Haftung die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von
CHF 1'500.00 zu bezahlen.

4.A.___ und B.___ haben C.___ unter
solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber                                                                 Kaufmann