so_gerichte · ZZ.1989.19 · 1988-12-23 · de
Landwirtschaftliche Pacht, vorzeitige Kündigung

Art. 17 BG über die landwirtschaftliche Pacht. - Bedeutung eines von den Vertragsparteien vereinbarten und von der Bewilligungsbehörde genehmigten besonderen Grundes für eine vorzeitige Kündigung.

SOG 1989 Nr. 19

Art. 17 BG über die landwirtschaftliche Pacht.--
Bedeutung eines von den Vertragsparteien vereinbarten und von der
Bewilligungsbehörde genehmigten besonderen Grundes für eine vorzeitige
Kündigung.

Die Einwohnergemeinde Grenchen schloss mit verschiedenen
Landwirten neue Verträge über die Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke.
In Ziff. 3 der Verträge wurde unter dem Marginale "Pachtdauer und
Kündigung" folgendes vereinbart:

"Die Pacht wird für die Dauer von 6 (sechs) Jahren
abgeschlossen. Der Pächter nimmt zur Kenntnis, dass die Verpächterin den
Pachtgegenstand zum Zwecke des Realersatzes erworben hat. Tauscht die
Verpächterin den Pachtgegenstand gegen Grundstücke ein, welche im eingezonten
Gebiet der Einwohnergemeinde Grenchen liegen, so kann jede Vertragspartei unter
Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten das Pachtverhältnis auf den
folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin (31. März/31. Oktober) schriftlich
kündigen. Falls keine vorzeitige Kündigung erfolgt ist, gilt dieser Vertrag
nach Ablauf der Pachtdauer als gekündigt."

Das Landwirtschafts-Departement, das um Genehmigung ersucht
wurde, nahm mit Verfügung vom 23. Dezember 1988 von den Pachtverträgen Kenntnis
und bewilligte in Ziff. 2 die zitierte Vertragsbestimmung "nach Art. 7, 8
und 17 LPG für 6 Jahre". Beschwerden der Pächter "gegen die Abkürzung
der Kündigungsfrist" wies das Verwaltungsgericht aus folgenden Erwägungen
ab:

3. Nach der vom Landwirtschafts-Departement
"bewilligten" Ziff. 3 der Verträge kann die Einwohnergemeinde
Grenchen, wenn sie den Pachtgegenstand als Realersatz gegen Grundstücke in der
Bauzone eintauscht, das Pachtverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist
von sechs Monaten auf den folgenden Frühjahrs- oder Herbsttermin kündigen.
(Dass das gleiche Recht auch den Pächtern zusteht, ist kaum von praktischer
Bedeutung).Die Tragweite dieser Bestimmung ist nicht ohne weiteres klar. Aus
dem Wortlaut könnte geschlossen werden -- und die Beschwerdeführer haben diesen
Schluss offenbar gezogen --, es werde dadurch eine ausserordentliche
Kündigungsmöglichkeit eingeführt, die ohne Rücksicht auf die vertragliche oder
gesetzliche Pachtdauer und ohne Verpflichtung zur Entschädigung ausgeübt werden
könne.

Eine solche Kündigungsmöglichkeit, die im Gesetz über die
landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) nirgends vorgesehen ist,
könnte indessen kaum gültig vereinbart werden. Art. 29 LPG erklärt nämlich die
Vorschriften des zweiten Kapitels, wozu auch die Vorschriften über die
Pachtdauer und die Kündigung gehören, in dem Sinne als zwingend, dass der
Pächter, sofern nichts anderes bestimmt ist, auf die Rechte, die ihm nach
diesen Vorschriften zustehen, nicht zum voraus verzichten kann und dass
abweichende Vereinbarungen nichtig sind. Das LPG regelt die ordentliche
Kündigung in Art. 16 und besondere Fälle der Kündigung oder Vertragsauflösung
in den Art. 17 (Kündigung aus wichtigen Gründen), 18 (Tod des Pächters), 19
(Zupachten bei Betriebsübergabe), 20 (Güterzusammenlegung) und 21
(Zahlungsrückstand des Pächters), wozu noch Art. 295 OR (Konkurs des Pächters)
und Art. 294 OR (Rücktritt des Verpächters bei Verletzung vertraglicher
Pflichten des Pächters) kommen. Die Schaffung weiterer Kündigungs- oder
Auflösungsmöglichkeiten ist nicht vorgesehen, so dass solche höchstens zu
Gunsten des Pächters vereinbart werden könnten. Die Frage, ob eine im erwähnten
Sinn verstandene besondere Kündigungsmöglichkeit zulässig wäre, muss indessen
nicht abschliessend behandelt werden. Das Landwirtschafts-Departement hat
nämlich im Genehmigungsbeschluss auf Art. 17 LPG verwiesen. Damit hat es zum
Ausdruck gebracht, dass es die Ziffer 3 der Pachtverträge nur als
Anwendungsfall von Art. 17 LPG genehmigt hat. Es handelt sich also gar nicht um
eine aussergesetzliche Kündigungsmöglichkeit, sondern um die in Art. 17 LPG
geregelte vorzeitige Kündigung aus wichtigen Gründen. Dass die Bestimmung diese
Bedeutung hat, ergibt sich auch aus der Korrespondenz, die bei ihrer
Ausarbeitung zwischen dem Landwirtschafts-Departement, dem Eidg. Grundbuchamt
und der Einwohnergemeinde Grenchen gewechselt wurde, sowie aus der
Vernehmlassung des Landwirtschafts-Departementes.

4. Art. 17 LPG bestimmt unter dem Marginale "vorzeitige
Kündigung" folgendes:

"1 Ist die Erfüllung des Vertrags für eine Partei aus
wichtigen Gründen unzumutbar geworden, so kann sie die Pacht auf den folgenden
Frühjahrs- oder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt
sechs Monate.

2 Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen unter
Würdigung der Umstände."

Ob im Sinne von Abs. 1 wichtige Gründe vorliegen, welche die
Erfüllung des Vertrages unzumutbar machen, entscheidet im Streitfall der
Zivilrichter. Nach Art. 4 ZGB hat der Richter, wenn das Gesetz auf wichtige
Gründe verweist, seine Entscheide nach Recht und Billigkeit zu treffen. Der
Richter muss daher im Einzelfall die besonderen Umstände und die Verhältnisse
der Parteien objektiv prüfen. Liegen aufgrund dieser Beurteilung wichtige
Gründe vor, welche die Erfüllung des Vertrages unzumutbar machen, so kann das
Pachtverhältnis nach Art. 17 LPG aufgelöst werden (Studer/Hofer, Das
Landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 135).

Nachdem sich ergeben hat, dass im Streitfall der Richter
nach eigenem Ermessen über das Vorliegen wichtiger Gründe entscheidet, fragt
sich, ob es überhaupt sinnvoll ist, solche Gründe zum voraus vertraglich zu
fixieren. Für das Arbeitsvertragsrecht, das in Art. 337 OR für die fristlose
Auflösung des Arbeitsverhältnisses aus wichtigen Gründen eine ähnliche Regelung
enthält, geht die herrschende Rechtslage dahin, dass die Konkretisierung von
Gründen, die zur fristlosen Entlassung führen, sinnlos ist, da der Richter frei
überprüft, ob im Einzelfall die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des
Arbeitsverhältnisses gegeben sei (U. Streiff, Leitfaden zum
Arbeitsvertragsrecht, 4. Aufl. 1986, N 25 zu Art. 337 OR; Brühwiler,
Handkommentar zum Einzelarbeitsvertrag, 1978, N 7 zu Art. 337 OR; derselbe, Die
fristlose Auflösung des Arbeitsverhältnisses, SJZ 1985, S. 70; C. Decurtins,
Die fristlose Entlassung, 1981, S. 17, 21 ff.).Bei der landwirtschaftlichen
Pacht, wo die Bestimmungen über die Kündigung und die Vertragsauflösung nach
dem bereits erwähnten Art. 17 nur zu Gunsten des Pächters zwingend sind (Art.
29), ist die Konkretisierung wichtiger Gründe jedenfalls dann unverbindlich,
wenn sie sich zum Nachteil des Pächters auswirkt.

5. Durch die Bestimmung von Ziff. 3 der Pachtverträge wird
der Umstand, dass die Einwohnergemeinde Grenchen den Pachtgegenstand als
Realersatz gegen Grundstücke in der Bauzone eintauscht, zum wichtigen Grund für
die vorzeitige Kündigung des Pachtverhältnisses im Sinne von Art. 17 LPG
erklärt. Das kann sich zum Nachteil der Pachter auswirken. Die Bestimmung kann
deshalb nicht als verbindlich angesehen werden.

Auch wenn die Bestimmung den Richter nicht bindet, ist sie
doch nicht völlig bedeutungslos. Zu den Umständen, die der Richter bei der
Beurteilung der wichtigen Gründe abzuwägen hat, kann nämlich gehören, dass die
Parteien den wichtigen Grund bereits im Vertrag anerkannt haben und das
Landwirtschafts-Departement, das Genehmigungsbehörde für eine Verkürzung der
Pachtdauer ist, zugestimmt hat.

Ein weiterer mitzuberücksichtigender Umstand kann sein, dass
die Parteien in Ziff. 13 der Pachtverträge erklären, sie hätten der Möglichkeit
der vorzeitigen Vertragsauflösung gemäss Ziff. 3 des Vertrages bei der
Festsetzung des Pachtzinses Rechnung getragen. Zu dieser Bestimmung führt die
Einwohnergemeinde der Stadt Grenchen in der Vernehmlassung zu den Beschwerden
aus, dass die Pachtzinse lediglich um 25% erhöht worden seien. Wie gross die
Erhöhung nach dem neuen Pachtrecht (Art. 37-41 LPG; Pachtzinsverordnung vom 11.
Februar 1987 und Schätzungsreglement vom 7. Mai 1986) hätte sein dürfen, legt
sie zwar nicht dar. Aus der Erfahrung in ähnlichen Fällen kann jedoch geschätzt
werden, dass sie etwa 30-60 Prozent hätte betragen dürfen.

Zur Bestimmung von Ziff. 13 der Pachtverträge ist noch zu
bemerken, dass sie nicht etwa zur entschädigungslosen vorzeitigen Kündigung
führt, wenn der Richter das Vorliegen wichtiger Gründe im Sinne von Art. 17 LPG
bejaht. Der Richter bestimmt vielmehr gemäss Art. 17 Abs. 2 die
vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller
Umstände. Nach der Auffassung von Studer/Hofer (a.a.O. S. 135) würde eine
vorzeitige Kündigung, die mit der Verwendung des Pachtgegenstandes zu
öffentlichen Zwecken begründet wird, zu den in Art. 15 Abs. 4 LPG vorgesehenen
Entschädigungsfolgen, das heisst zur vollständigen Entschädigung des Pächters
führen.

Immerhin ist denkbar, dass der Richter, der nach Art. 17
Abs. 2 die vermögensrechtlichen Folgen "unter Würdigung aller
Umstände" zu bestimmen hat, der Vereinbarung des tieferen Pachtzinses
durch eine Reduktion der Entschädigung Rechnung trägt.

6. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die vom
Landwirtschafts-Departement genehmigte Ziff. 3 der Pachtverträge zwar keine
aussergesetzliche und entschädigungslose Kündigungsmöglichkeit einführt und
auch keinen für den Richter verbindlichen wichtigen Grund für die vorzeitige
Kündigung im Sinne von Art. 17 LPG schafft. Die Bestimmung ist aber doch nicht
bedeutungslos. Sie kann nämlich zu den Umständen gehören, die der Richter bei
der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, mitberücksichtigt. Auf diese
Weise kann sie im Ergebnis zu einer Verkürzung der Pachtdauer führen. Dass das
Landwirtschafts-Departement darin eine Verkürzung der Pachtdauer erblickt, die
seiner Bewilligung bedarf, erscheint deshalb vertretbar.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. November 1989