so_gerichte · ZKBES.2020.68 · 2020-03-23 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom4. Juni 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

1.A.___

2.B.___

beide vertreten durch
Rechtsanwalt Beat Muralt,

Beschwerdeführer

gegen

C.___, vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Brunner,

Beschwerdegegnerin

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. A.___ und B.___ (im
Folgenden die Gesuchsteller) stellten am 14. Februar 2020 beim Richteramt
Bucheggberg-Wasseramt ein Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung von C.___ (im
Folgenden: Gesuchsgegnerin) aus dem Stall der Liegenschaft GB [...], U.K.u.E.F.

2. Mit Stellungnahme vom
12. März 2020 schloss die Gesuchsgegnerin auf Nichteintreten mangels
Aktivlegitimation, eventualiter auf Nichteintreten mangels Voraussetzungen nach
Art. 257 ZPO, u.K.u.E.F.

3. Der
Amtsgerichtspräsident von Bucheggberg-Wasseramt erkannte im Urteil vom 23. März
2020 folgendes:

4. Mit Schreiben vom 1.
April 2020 verlangten die Gesuchsteller die schriftliche Begründung des Urteils
vom 23. März 2020.

5. In der
Urteilsbegründung führte die Vorinstanz schlussfolgernd aus, das Urteil vom 23.
März 2020 sei im Beschwerdeverfahren durch das Obergericht zu korrigieren.

6. Hiernach reichten die
Gesuchsteller (im Folgenden die Beschwerdeführer) am 4. Mai 2020 Beschwerde mit
folgenden Rechtsbegehren beim Obergericht ein:

7. Mit Beschwerdeantwort
vom 18. Mai 2020 schloss die Gesuchsgegnerin (im Folgenden: Beschwerdegegnerin)
auf Beschwerdeabweisung, u.K.u.E.F.

8. Für die
Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die
Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1 Der Vorderrichter erwog
zusammengefasst und im Wesentlichen, er gelange im Rahmen der Urteilsbegründung
zum Ergebnis, dass die Gesuchsgegnerin die Liegenschaft der Gesuchsteller ohne
Rechtsgrundlage nutze und das Urteil vom 23. März 2020 folglich im
Beschwerdeverfahren zu korrigieren sei. Der Rechtsschutz in klaren Fällen setze
gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO voraus, dass der Sachverhalt unbestritten oder
sofort beweisbar sei (lit. a) und dass die Rechtslage klar sei (lit. b). Sofort
beweisbar sei der Sachverhalt, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne
besonderen Aufwand nachgewiesen werden könne. Der Kläger habe in der Regel
durch Urkunden den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu
erbringen. Bestreite der Beklagte die Tatsachen, genüge es, wenn er
substantiiert und schlüssig Einwendungen vortrage, die in tatsächlicher
Hinsicht nicht sofort widerlegt werden könnten und die geeignet seien, die
aufgrund der Aktenlage gebildete gerichtliche Überzeugung zu erschüttern. Die
Rechtslage sei klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Gesetzesanwendung unter
Berücksichtigung von Rechtsprechung und Lehre ohne weiteres ergebe und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führe. Unklar sei die
Rechtslage, wenn die Gesetzesanwendung einen Ermessens- oder
Billigkeitsentscheid mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände
erfordere.

1.2 Es sei den
Gesuchstellern im vorliegenden Fall nicht möglich gewesen, durch Urkunden zu
beweisen, dass die Gesuchsgegnerin ohne Rechtsgrundlage die Liegenschaft nutze.
Im Rahmen der Urteilsbegründung sei festgestellt worden, dass es sich bei der
Nutzung der Liegenschaft durch die Gesuchsgegnerin entweder um eine sog.
Untergebrauchsleihe, gewährt durch D.___ sel., oder um eine direkte
Gebrauchsleihe zwischen den Gesuchstellern und der Gesuchsgegnerin handle. Die
Gesuchsgegnerin, welche sich auf einen zwischen ihr und D.___ sel. bestehenden
Mietvertrag berufe, könne ihre Behauptung nicht genügend substantiieren und die
aufgrund der Aktenlage gebildete gerichtliche Überzeugung folglich nicht
erschüttern. Ferner erscheine die Rechtslage als klar, zumal kein Ermessens-
oder Billigkeitsentscheid vorliege und über die anzuwendenden Rechtsnormen
keinerlei oder jedenfalls keine begründeten Zweifel beständen.

2. Die Beschwerdeführer beantragen
die Aufhebung des Urteils vom 23. März 2020 und stimmen der Urteilsbegründung zu.
Der Vorderrichter sei richtigerweise zum Schluss gekommen, dass die Rechtslage
nach Art. 257 Abs. 1 ZPO als klar erscheine, zumal der Sachverhalt
grösstenteils unbestritten bzw. beweisbar sei. Die Miete sei durch die
Beschwerdegegnerin zu beweisen, wobei sie die Folgen der Beweislosigkeit trage.
Unbestritten sei, dass die Beschwerdeführer als Erbengemeinschaft Eigentümer
der besagten Liegenschaft seien sowie dass die Beschwerdegegnerin den
Ökonomieteil der Liegenschaft nutze und ihre beiden Schweine dort eingestellt
habe. Richtig sei, dass die Beschwerdeführer das besagte Grundstück an D.___ hätten
verkaufen wollen, wobei dieser Kauf nicht zustande gekommen sei, da D.___ im
November 2019 verstorben sei. Ebenfalls richtig sei, dass sie D.___ vor dem
Hintergrund der geplanten Liegenschaftsübernahme die unentgeltliche
Stallnutzung zugestanden hätten. Ein Mietverhältnis zwischen den
Beschwerdeführern und D.___ oder der von ihm vor seinem Tod beherrschten E.___ AG
habe nie existiert. Folglich sei ein Untermietverhältnis zur Beschwerdegegnerin
auszuschliessen. Die Beschwerdeführer bestritten insbesondere nicht, dass ihnen
die Nutzung des Stallteiles durch die Beschwerdegegnerin bekannt gewesen sei. Es
bestehe jedoch weder ein schriftlicher noch ein mündlicher Mietvertrag zwischen
den Beschwerdeführern und der Beschwerdegegnerin. Die von der
Beschwerdegegnerin ins Recht gelegten Bescheinigungen über die
Mietzinsleistungen an die E.___ AG seien als Beweis eines Mietverhältnisses
zwischen den Beschwerdeführern und der Beschwerdegegnerin untauglich. Die
Beschwerdeführer hätten von D.___ nie einen Zins für die Stallnutzung
entgegengenommen. Dass die Beschwerdegegnerin Mietzinsleistungen direkt an die
Beschwerdeführer geleistet habe, behaupte sie nicht. Es habe somit nie ein
Mietverhältnis zwischen den Beschwerdeführern und der Beschwerdegegnerin
existiert.

3.1 In der
Beschwerdeantwort bringt die Beschwerdegegnerin dagegen vor, es mangle an den
Voraussetzungen nach Art. 257 ZPO, weshalb der Rechtsschutz in klaren Fällen
nicht zu gewähren sei. Die Unschlüssigkeit des Vorderrichters verdeutliche,
dass keine eindeutige Sach- und Rechtslage vorliege. Der Vorderrichter habe
vielsagend ausgeführt, dass im vorliegenden Fall die Beschwerdeführer nicht anhand
von Urkunden beweisen konnten, dass die Beschwerdegegnerin ohne Rechtsgrund die
Liegenschaft nutze, sondern erst nach eingehender rechtlicher Würdigung im
Rahmen der Begründung festgestellt worden sei, dass es an einem Rechtsgrund
mangle.

3.2 Fakt sei, dass D.___
bzw. die E.___ AG über die besagte Liegenschaft schon seit längerer Zeit habe
verfügen können. D.___ habe mit der Beschwerdegegnerin einen mündlichen
Mietvertrag für die Wohnung an der [...] in [...] und für den Stall auf dem
besagten Grundstück an der [...] in [...] zu einem pauschalen Mietpreis von CHF
700.00 abgeschlossen. Seit April 2019 bewohne sie die Wohnung an der [...] und
seit Juli 2019 nutze sie die Stallung an der [...]. Den Mietzins überweise sie
vereinbarungsgemäss quartalsweise auf das Konto der E.___ AG. D.___ sei ihre
Ansprechperson gewesen. Er habe über die Liegenschaft im Einverständnis der
Eigentümer verfügen dürfen. Die Beschwerdegegnerin verfüge über keine
Kenntnisse betreffend die Modalitäten zwischen den Beschwerdeführern, D.___ und
der E.___ AG. Die genauen Abläufe wären allenfalls im ordentlichen Prozess unter
Einbezug verschiedener Zeugen zu beleuchten. Dass der beabsichtigte Kauf nicht habe
abgeschlossen werden können, ändere nichts am Bestand der abgeschlossenen
Mietverträge. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach das Überlassen der Stallung
als Gebrauchsleihe zu qualifizieren sei, sei falsch. Objektive Elemente
sprächen klar gegen eine Gebrauchsleihe. Es sei davon auszugehen, dass die
Nutzung der Liegenschaft vor Unterzeichnung des Kaufvertrags in den
Kaufmodalitäten berücksichtigt worden sei und Nutzen und Gefahr im Frühling auf
die E.___ AG übergegangen sei. Des Weiteren bestreite sie die von den
Beschwerdeführern vorgebrachte Schlussfolgerung, dass kein Mietverhältnis
begründet worden sei, weil die Mietzinsleistungen an die E.___ AG und nicht an
die Beschwerdeführer geleistet worden sei. Die Mietzinse seien gemäss
Vereinbarung mit D.___ stets an die E.___ AG geleistet worden und würden nach
wie vor an sie geleistet. Ob und inwieweit die E.___ AG ihren Verpflichtungen
nicht nachkomme, entziehe sich ihrer Kenntnis. Fakt sei, dass die
Beschwerdegegnerin ihren finanziellen Verpflichtungen nachkomme und sie bisher
von keiner Partei aufgefordert worden sei, ihre Zinspflicht an eine andere
Zahlstelle zu leisten.

4. Der Rechtsschutz in
klaren Fällen setzt gemäss Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO voraus, dass der
Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist. Zudem muss die Rechtslage
nach Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO klar sein. Der Sachverhalt ist sofort
beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen Aufwand
nachgewiesen werden kann. Der Kläger hat den vollen Beweis der
anspruchsbegründenden Tatsachen in der Regel mittels Urkunden zu erbringen. Für
die Verneinung eines klaren Falles genügt es, dass die beklagte Partei
substantiiert und schlüssig Einwendungen vorbringt, die in tatsächlicher
Hinsicht nicht sofort widerlegt werden können und die geeignet sind, die
bereits gebildete richterliche Überzeugung zu erschüttern. Glaubhaftmachung ist
nicht erforderlich, doch reichen offensichtlich unbegründete oder haltlose
Bestreitungen nicht aus, um einen klaren Fall auszuschliessen (Dieter Hofmann,
in: Karl Spühler et al., Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung,
Basel 2017, Art. 257 N 10a ff.). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die
Rechtsfolge bei der Gesetzesanwendung unter Berücksichtigung von Rechtsprechung
und Lehre ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem
eindeutigen Ergebnis führt. Unklar ist die Rechtslage, wenn die Gesetzesanwendung
einen Ermessens- oder Billigkeitsentscheid mit wertender Berücksichtigung der
gesamten Umstände erfordert (Hofmann, a.a.O., N 11).

5. Ihren Anspruch auf
Rechtsschutz in klaren Fällen und auf Ausweisung der Beschwerdegegnerin leiten
die Beschwerdeführer aus ihrem Eigentumsrecht am besagten Grundstück ab. Sie
haben durch eine Urkunde (Kopie des Grundbuchauszugs der Liegenschaft GB [...])
ihr Eigentumsrecht bewiesen und damit den vollen Beweis der
anspruchsbegründenden Tatsache mittels Urkunde erbracht. Den Beschwerdeführern
kann insbesondere nicht vorgeworfen werden, dass sie die fehlende
Rechtsgrundlage für die Nutzung des besagten Stalles durch die
Beschwerdegegnerin nicht beweisen können. Soweit die Beschwerdegegnerin geltend
macht, sie habe ein Recht, das dem Eigentumsrecht der Beschwerdeführer
entgegensteht, wäre sie dafür nach Art 8 ZGB grundsätzlich beweispflichtig (so
Hofmann, a.a.O., N 10d für Einreden und Bestreitungen). Für offensichtlich
unbegründete oder haltlose Behauptungen muss dasselbe gelten wie für
offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen. Auch diese können
nicht ausreichen, um einen klaren Fall auszuschliessen. Sind die (Schutz-)behauptungen
des Beklagten offensichtlich unbegründet bzw. haltlos, so kann im Sinne
antizipierter Beweiswürdigung auf die Annahme der vom Beklagten angeführten
Beweismittel verzichtet werden (Hofmann, a.a.O., N 10a).

6.1 Die Beschwerdegegnerin
macht geltend, es bestünde ein Mietvertrag, welcher sie zur Nutzung des Stalles
berechtige. Zunächst will sie mit dem verstorbenen D.___ einen Mietvertrag abgeschlossen
haben. Sie behauptet zwar, es sei ein Fakt, dass D.___ berechtigt gewesen sei,
über das Grundstück zu verfügen. Andererseits bringt sie aber auch vor, die
Modalitäten, die zwischen den Beschwerdeführern und D.___ bzw. der E.___ AG
definiert worden seien, seien ihr nicht bekannt. Entscheidend ist aber, dass
ein Mietvertrag zwischen der Beschwerdegegnerin und D.___ oder der E.___ AG
gegenüber den Beschwerdeführern keinerlei Wirkung hätte und deren Eigentum
nicht entgegengehalten werden könnte. Möglich wäre dies nur, wenn D.___ oder
die E.___ AG stellvertretend für die Beschwerdeführer einen Vertrag mit der
Beschwerdegegnerin geschlossen hätte. Solches wird von der Beschwerdegegnerin jedoch
nicht einmal behauptet. Bei dieser Sachlage geht auch das Vorbringen der
Beschwerdeführerin fehl, der mit D.___ mündlich abgeschlossene Mietvertrag für
die Wohnung und der dafür geleistete Mietzins von CHF 700.00 umfasse auch den
Stall. Darüber hinaus ist es kaum nachvollziehbar, dass es für die Wohnung
keinen schriftlichen Mietvertrag geben soll. Überdies nutzt die Beschwerdegegnerin
die Wohnung nach ihren eigenen Aussagen ab April 2019, den Stall aber erst ab
Juli 2019. Dennoch soll der Mietzins unverändert geblieben sein.

6.2 Weiter behauptet die
Beschwerdegegnerin, sie habe am 5. Februar 2020 mit den Beschwerdeführern einen
Mietvertrag über die Stallungen abgeschlossen. Sie reicht zwar einen
Mietvertrag ein, den sie selbst unterschrieben hat  übrigens mit Datum vom 21.
Januar 2020 (Gesuchantwortbeilage 7), vermag aber keinen auch von den
Beschwerdeführern unterzeichneten Mietvertrag vorzulegen. Wie aus dem Mail von F.___
vom 2. Januar 2020 hervorgeht, wurden zwischen den Parteien Gespräche über den
Abschluss eines Mietvertrages über den Stall geführt. Die im Auftrag der
Beschwerdeführer an die Beschwerdegegnerin übermittelte Offerte war indessen auf
den 7. Januar 2020 befristet (Gesuchbeilage 10). Offensichtlich ist es zwischen
den Beschwerdeführern und der Beschwerdegegnerin zu keiner Einigung gekommen.
Denn es bestand die Absicht, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschliessen.
Ein solcher ist aber von den Beschwerdeführern nicht unterzeichnet worden (vgl.
Art. 16 Abs. 1 OR). Die Beschwerdegegnerin vermag somit keine substantiierten
und schlüssigen Einwendungen vorzutragen. Vielmehr kann im vorliegenden
Verfahren sofort darüber entschieden werden. Es ist nicht vorstellbar,
inwiefern die Beschwerdegegnerin ihre Tatsachenbehauptungen in einem
ordentlichen Prozess sollte beweisen können. Mangels eines Mietvertrages kann
die Überlassung des Stalles zum Gebrauch damit nur auf einer Gebrauchsleihe beruhen,
wie dies die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat.

7. Der Vollständigkeit
halber ist festzuhalten, dass die Rechtslage klar ist. Die Eigentümer einer
Sache können diese gestützt auf Art. 641 ZGB von Unberechtigten
herausverlangen. Ein Mietvertrag, der den Eigentümern entgegengehalten werden
könnte, wurde nicht abgeschlossen. Die zum Gebrauch überlassene Sache kann
jederzeit zurückgefordert werden (Art. 310 OR). Die Beschwerdegegnerin nutzt
den Stall ohne Rechtsgrundlage. Die Eigentümer können diese Sache von der
Beschwerdegegnerin gestützt auf ihr Eigentumsrecht herausverlangen und hierzu
die Ausweisung und Vollstreckung verlangen. Es liegt kein Ermessens- oder
Billigkeitsentscheid vor und über die anzuwendenden Rechtsnormen bestehen
keinerlei begründete Zweifel. Folglich ist die Rechtslage klar.

8. Die Beschwerde ist
demnach gutzuheissen und das angefochtene Urteil ist aufzuheben. Die
Beschwerdegegnerin ist auf den 19. Juni 2020 richterlich auszuweisen. Sie hat
die Liegenschaft auf diesen Zeitpunkt zu räumen und zu verlassen.

9. Bei diesem
Verfahrensausgang hat die Beschwerdegegnerin die erstinstanzlichen
Verfahrenskosten in der Höhe von CHF 500.00 zu tragen. Sie hat den
Beschwerdeführern die von ihnen bevorschussten Kosten zu erstatten. Die Kosten
des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von CHF 750.00 hat ebenfalls die Beschwerdegegnerin
zu bezahlen. Für das Beschwerdeverfahren wurde ausnahmsweise kein
Kostenvorschuss einverlangt. Zudem hat die Beschwerdegegnerin den
Beschwerdeführern für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren eine
Parteientschädigung zu bezahlen. Die vom Vertreter der Beschwerdeführer für
beide Instanzen eingereichten Honorarnoten sind in einem Ausmass übersetzt,
dass sich eine Auseinandersetzung mit den einzelnen Positionen nicht rechtfertigt.
Die Parteientschädigung für beide Instanzen wird ermessensweise auf total CHF
3'000.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und das
Urteil des Amtsgerichtspräsidenten Bucheggberg-Wasseramt vom 23. März 2020 wird
aufgehoben.

2.C.___ hat den Stall der Liegenschaft GB [...],
bis spätestens 19. Juni 2020, zu räumen und zu verlassen.

3.A.___ und B.___ haben bis spätestens 26.
Juni 2020 dem Oberamt Region Solothurn mitzuteilen, ob der Stall geräumt und
verlassen wurde.

4.Für den Fall, dass der Stall nicht
urteilsgemäss geräumt und verlassen worden ist, wird das Oberamt Region
Solothurn angewiesen, umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen,
nötigenfalls unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser
Verschaffung von Zugang in die Liegenschaft.

5.A.___ und B.___ haben bei der
zwangsweisen Räumung mitzuwirken, indem auf Anweisung des Oberamtes der Zutritt
zum Stall und die für die Räumung notwendigen Hilfspersonen organisiert (allfällige
Lagerung der Gegenstände und Platzierung der Schweine) sowie die Kosten hierfür
vorgeschossen werden.

6.C.___ wird für den Fall, dass der Stall
innert der gesetzten Frist nicht ordnungsgemäss geräumt und verlassen wird,
hiermit die Strafe nach Art. 292 StGB ausdrücklich angedroht. Diese lautet: «Wer
der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten unter Hinweis
auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet,
wird mit Busse bestraft. »

7.C.___ hat die Kosten des
erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'000.00 verrechnet. C.___ hat A.___ und B.___
CHF 500.00 zu erstatten. Die anderen CHF 500.00 werden A.___ und B.___ von der
Gerichtskasse zurückerstattet.

8.C.___ hat die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 750.00 zu bezahlen.

9.C.___ hat A.___ und B.___ für beide
Instanzen eine Parteientschädigung von total CHF 3'000.00 zu bezahlen.

10.Die Kosten einer allfälligen
Vollstreckung hat C.___ zu tragen. Ein entsprechender Kostenentscheid wird nach
Abschluss des Verfahrens durch das Richteramt Bucheggberg-Wasseramt erlassen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 30'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller