so_gerichte · ZZ.1994.19 · 1994-05-19 · de
Freihändiger Liegenschaftsverkauf im summarischen Konkursverfahren

Art. 231 SchKG - Liegenschaftsverwertung im summarischen Verfahren. Veräussert das Konkursamt eine zur Masse gehörende Liegenschaft freihändig zu einem Bruchteil des ermittelten Verkehrswertes, so überschreitet es damit sein Ermessen; der Kaufvertrag ist aufzuheben.

SOG 1994 Nr. 19

Art. 231 SchKG -Liegenschaftsverwertung im
summarischen Verfahren. Veräussert das Konkursamt eine zur Masse gehörende
Liegenschaft freihändig zu einem Bruchteil des ermittelten Verkehrswertes, so
überschreitet es damit sein Ermessen; der Kaufvertrag ist aufzuheben.

Der Konkurs über die B. AG wurde im summarischen
Verfahren durchgeführt. Das Konkursamt liess die zur Masse gehörende
Liegenschaft GB D. Nr. 1400 (Lagerschopf, Lagerhaus, Büro und Garage) schätzen.
Es resultierte ein Realwert von Fr. 818'000.-- und ein Verkehrswert von Fr.
382'000.--. Die Bank S. hatte als Grundpfandgläubigerin im Konkurs eine
Forderung von Fr. 1,3 Mio. eingegeben. Das Konkursamt teilte der S. mit, es
wolle Grundbuch D. Nr. 1400 freihändig verkaufen. Sofern die S. die
Liegenschaft übernehmen wolle, werde sie ersucht, ihr Angebot bekanntzugeben
oder selber einen Käufer zu nennen. Ohne Gegenbericht werde mit einem
Interessenten ein Vertrag abgeschlossen. Die S. antwortete, aus ihrer Sicht
bestünden grundsätzlich keine Einwendungen gegen eine freihändige Verwertung
der Liegenschaft. Sie könne sich jedoch nicht entscheiden, ob sie die
Liegenschaft selber übernehmen wolle, weil noch kein konkretes Angebot
vorliege. Darauf verkaufte das Konkursamt die Liegenschaft für Fr. 80'000.- an
die in Gründung befindliche X. AG. Die S. erhob Beschwerde an die
Aufsichtsbehörde mit dem Antrag, der geschlossene Kaufvertrag sei ungültig zu
erklären. Die Aufsichtsbehörde hiess die Beschwerde aus folgenden Erwägungen
gut:

1.         Nach BGE 106 III 82 f. wird der Freihandverkauf
der öffentlichen Versteigerung gleichgesetzt; auch der Freihandverkauf kann
durch Beschwerde angefochten werden (vgl. Amonn, Grundriss des
Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 5. Aufl. Bern 1993, § 27 Rz. 32).

2.         Im summarischen Verfahren bedarf die Verwertung
durch Freihandverkauf - anders als im ordentlichen Verfahren - keines
Beschlusses der Gläubiger nach Art. 256 Abs. 1 SchKG. Der Freihandverkauf liegt
im freien Ermessen des Konkursamtes. Bei verpfändeten Vermögensstücken ist
allerdings auch im Summarverfahren die Zustimmung der Pfandgläubiger
erforderlich (BGE 76 III 104). Im vorliegenden Fall hat die Pfandgläubigerin,
die S., dem Freihandverkauf zugestimmt. Im ordentlichen Verfahren ist ein
Freihandverkauf ungültig, wenn nicht allen Gläubigern Gelegenheit gegeben
worden ist, höhere Angebote zu machen (BGE 101 III 56 f.). Im Summarverfahren
jedoch darf das Amt einen als vorteilhaft erachteten Vertrag sogleich
abschliessen, ohne vorher noch an die Gläubiger zu gelangen (BGE 76 III 105;
Fritzsche /Walder, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, Bd.
II, Zürich 1993, § 45 Rz. 28). Der Freihandverkauf erweist sich deshalb im
vorliegenden Fall als gesetzeskonform.

3.         Ein Freihandverkauf soll nicht leichthin, sondern
bloss bei schwerwiegenden Mängeln aufgehoben werden (BGE 106 III 83). Nicht
jeder Preis, der unter dem amtlichen Schätzungswert liegt, ist unangemessen
(BGE 76 III 106). Im vorliegenden Fall hat das Konkursamt den Vertrag jedoch zu
einem Preis geschlossen, der bloss 10% des Realwerts, bzw. 21 % des geschätzten
Verkehrswertes ausmacht. Auch wenn man berücksichtigt, dass Liegenschaften in
der Zwangsverwertung heute oft bloss mässige Erlöse einbringen, hat das Amt mit
diesem tiefpreisigen Verkauf sein Ermessen klar überschritten. Die Gläubiger
würden durch diesen Verkauf geschädigt. Betroffen ist nicht bloss die
Grundpfandgläubigerin. Zumindest mittelbar sind auch die Inhaber von
Kurrentforderungen betroffen, die in der fünften Klasse mit dem Pfandausfall
konkurrieren.

Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung- und Konkurs,
Urteil vom 19. Mai 1994