so_gerichte · SGSTA.2018.33 · 2018-05-18 · de
Grundstückgewinnsteuer 2016

Grundstückgewinnsteuer, Aufwendungen, Wertvermehrung, Unterhaltskosten, § 56 Abs. 1 lit. a StG.In casu kein Nachweis für wertvermehrende Aufwendungen. Rechnungen und Fotos sind hier nicht aussagekräftig. Vorliegend geht es um Unterhalt und nicht um eine Totalsanierung.

Urteilvom18. Februar 2019

Es wirken
mit:

Präsident:     Th.
A. Müller

Richter:         Flury,
D. S. Müller

Sekretär:      Hatzinger

In SachenSGSTA.2018.33

X,

v.d.Y GmbH

gegen

Veranlagungsbehörde Solothurn

betreffendGrundstückgewinnsteuer 2016

hat das
Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1 Mit Kaufvertrag
vom  2016 veräusserte X, A, die beiden Liegenschaften GB B Nrn. 0001 und 0002
zum Preis von total  Franken. Mit Datum vom 10. Mai 2017 (Posteingang
Veranlagungsbehörde VB Solothurn) reichte Herr X die Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer
ein. Darin wurden wertvermehrende Aufwendungen von total CHF 1'609'768 geltend
gemacht. In der definitiven Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer 2016 vom 19.
Juni 2017 liess die VB Solothurn diese Aufwendungen indes nicht zum Abzug zu,
da es sich dabei um Unterhaltskosten handle, welche bei der
Grundstückgewinnsteuer nicht berücksichtigt werden könnten. Die VB veranlagte
eine einfache Steuer von total CHF 223'214.15 bei einem steuerbaren
Grundstückgewinn von CHF 2'125'849 und einem Steuersatz von 10.5 %. Dagegen
erhob X am 14. Juli 2017 Einsprache und verlangte den steuerlichen Abzug der
umstrittenen Aufwendungen; dabei reichte er zusätzliche Belege ein.

1.2 Mit
Einspracheentscheid vom 18. Mai 2018 wurde die Einsprache abgewiesen. Dazu
wurde v.a. angeführt, laut den eingereichten Rechnungen gehe es bei den geltend
gemachten Kosten um Sanierungs- und Renovationsarbeiten, Ersatz von bestehenden
Einrichtungen, Energiesparmassnahmen und Kosten für die Sanierung eines
Wasserschadens. Diese Aufwendungen könnten bei der Einkommenssteuer als
Liegenschaftsunterhalt, bei der Grundstückgewinnsteuer aber nicht als
wertvermehrende Kosten berücksichtigt werden. Gemäss den Abklärungen der VB
seien die Aufwendungen bei den Einkommenssteuererklärungen im Kanton A zwar als
Liegenschaftsunterhalt deklariert, aber wegen fehlenden Nachweisen in den
Veranlagungen nicht zum Abzug zugelassen worden. Dass die entsprechenden
Unterlagen nicht eingereicht worden seien, berechtige nicht zum Abzug der
Kosten bei der Grundstückgewinnsteuer. Zudem seien die Gebäudeversicherungswerte
der beiden betroffenen Liegenschaften seit dem Kauf am 29. August 2013
gleichgeblieben; dies deute ebenfalls darauf hin, dass es sich bei den Arbeiten
nicht um wertvermehrende Anlagekosten handle. Da es anhand der Unterlagen um werterhaltende
Aufwendungen gehe, sei die Einsprache unbegründet.

2.1 Gegen diesen
Einspracheentscheid liess X (nachfolgend Rekurrent) am 21. Juni 2018 beim
Kantonalen Steuergericht Rekurs einreichen. Zur Begründung wurde im
Wesentlichen ausgeführt, die eingereichten Aufstellungen und Rechnungen seien
als Wertvermehrung einzustufen. Daher seien keine wertvermehrenden Aufwendungen
in den Steuererklärungen 2013-2016 im Kanton A deklariert worden. Das dortige
Steueramt habe auch keine entsprechenden Belege beim Rekurrenten nachgefordert;
dessen Nachforderungen hätten andere deklarierte Rechnungen betroffen. Die hier
streitigen Aufwendungen seien erstmals in der vorliegenden Steuererklärung
deklariert worden. Im Zeitpunkt des Erwerbs der beiden betreffenden
Liegenschaften durch den Rekurrenten seien diese in einem desolaten Zustand
gewesen; der Rekurrent reichte dazu entsprechende Fotos ein. Aufgrund der
Schäden an den Liegenschaften habe der Rekurrent nach dem Kauf viele
Neuinvestitionen getätigt. Diese hätten zu einer dauernden Verbesserung und
Wertvermehrung der Liegenschaften geführt. Die Neuinvestitionen seien alle
wertvermehrend gewesen, mithin Anlagekosten zur Wertvermehrung. Es gehe um folgende
Bauausgaben: 2013: CHF 480'943; 2014: CHF 421'389; 2015: CHF 530'220;
2016: CHF 177'216. Gemäss Listen und Rechnungen dazu handle es sich um folgende
Positionen: Neueinbau der Küchen; Wärme-Aussendämmung nach heutigem Standard
infolge Wasserschaden am Flachdach; neue Böden sowie neue Wand- und
Bodenplatten bzw. neue Kacheln, Wände neu mit Abrieb; Neueinsetzung von
schallgeschützten Fenstern nach heutigem Standard; Balkone mit neu eingesetzten
Keramikplatten nach heutigem Standard. Alle diese wertvermehrenden Aufwendungen
im Gesamtbetrag von CHF 1'609'768 würden total 37 Wohnungen und 8
Geschäftslokale betreffen. Sie würden eine dauernde Verbesserung der
Liegenschaften darstellen und seien als Anlagekosten zu werten. Der Rekurrent
verwies auf die eingereichten Fotos nach der Wertvermehrung. Weiter hätten die
Gebäudeversicherungswerte nach den wertvermehrenden Aufwendungen nicht
angepasst werden können, da die Gebäudeversicherung noch keine Neuschätzung
vorgenommen habe. Erst aufgrund der Neuinvestitionen in Anlagekosten, die zu
einer dauernden Verbesserung der Liegenschaften und Wertvermehrung geführt
hätten, sei der Verkauf der Liegenschaften mit dem höheren Verkaufspreis
realisierbar gewesen. Diese Neuinvestitionen hätten den Gewinn beim Verkauf der
beiden Liegenschaften erheblich geschmälert. Deshalb seien dem Rekurrenten die
Investitionen als wertvermehrende Aufwendungen zu gewähren und steuerlich in
Abzug zu bringen. Der Rekurrent verlangte, der angefochtene Einspracheentscheid
sei aufzuheben. Es seien von den Neuinvestitionen in Anlagekosten von insgesamt
CHF 1'609'768 ein Anteil von 1.5 Mio. Franken als wertvermehrend anzuerkennen
und ein steuerlicher Abzug in dieser Höhe zu gewähren; dies ergebe einen
verbleibenden Reingewinn von CHF 625'849. Es wurde denn um Gutheissung der
Begehren ersucht.

2.2 Mit Vernehmlassung
vom 18. Oktober 2018 beantragte die VB Solothurn (Vorinstanz), Rekurs und
Beschwerde seien kostenfällig abzuweisen. Dazu wurde v.a. festgehalten, dass
keine beweiskräftigen Belege vorliegen würden; der Rekurs sei unbegründet. Würden
die eingereichten Rechnungen und Belege indes als genügend angesehen, sei der
Rekurs ebenfalls unbegründet, weil es sich hier nicht um einen wirtschaftlichen
Neubau handle und die ordentlichen Sanierungs- und Renovationsarbeiten als
Liegenschaftsunterhaltskosten in den betreffenden A Steuererklärungen hätten
deklariert werden müssen. Auf die weiteren Ausführungen, ist soweit
erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen einzugehen.

2.3 Mit Stellungnahme
vom 13. November 2018 hielt der Rekurrent an seinen bisherigen Ausführungen und
Anträgen fest. Aufgrund des desolaten Zustandes der Liegenschaften hätten die
anderen Kaufinteressenten im Jahr 2013 alle tiefere Gebote gemacht; der
Rekurrent habe mit dem höchsten Gebot den Zuschlag erhalten. Bei den
wertvermehrenden Investitionsarbeiten gehe es um neun Positionen: Flachdach,
Fenster, Fassade, Küchen, Wände und Decken, Fensterbänke, Fassade, Boden sowie
Balkon. Weiter seien Zahlungsnachweise eingereicht worden; der Rekurrent habe
sämtliche Rechnungen bezahlt. Die eingereichten Rechnungen seien denn als
Wertvermehrung einzustufen. Keine dieser Aufwendungen seien in den A
Steuererklärungen 2013-2016 deklariert worden. Die Rechnungen seien erstmals
vorliegend geltend gemacht worden. Erst aufgrund der wertvermehrenden
Investitionen hätten die beiden Liegenschaften zu diesem Preis verkauft werden
können. Der Rekurrent ersuchte nochmals um Gutheissung seiner gestellten
Begehren.

*****************

Das
Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Der Rekurs
erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160
Abs. 1 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.    Gewinne aus der
Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens unterliegen - von
hier nicht relevanten Ausnahmen abgesehen - der Grundstückgewinnsteuer (§ 48
Abs. 1 lit. a StG). Dass hier eine steuerbegründende Veräusserung anzunehmen
ist, ist unbestritten. Nach § 53 Abs. 1 StG ist der Grundstückgewinn die
Differenz zwischen Erlös und Anlagekosten, wobei sich diese Kosten aus dem
Erwerbspreis und den Aufwendungen zusammensetzen. Zu den Aufwendungen gehören
nach § 56 Abs. 1 lit. a StG u.a. die Kosten für andere dauernde Verbesserungen,
die eine Wertvermehrung des Grundstücks bewirkt haben.

Vorliegend ist
unbestritten, dass der Rekurrent die beiden Liegenschaften in den Jahren 2013-2016
gemäss Listen und Rechnungen dazu für Gesamtkosten von CHF 1'609'768 renoviert
hat. Strittig ist dagegen, ob bzw. inwieweit diese Ausgaben als wertvermehrend
anzusehen sind; während der Rekurrent vorliegend einen diesbezüglichen Betrag
von 1.5 Mio. Franken geltend macht, will das Steueramt gar keinen Betrag
anerkennen.

3.    Bei den baulichen
Massnahmen unterscheidet das Steuerrecht zwischen Unterhaltskosten und
wertvermehrenden Aufwendungen. Als Unterhalt gelten sämtliche Massnahmen, die
dazu dienen, eine Liegenschaft in ihrem Wert bzw. in ihrem vertragsgemässen
Zustand zu erhalten. Im Vordergrund stehen dabei Reparaturen (Ausgleich einer
Abnützung) oder der Ersatz von Installationen. Wertvermehrende Aufwendungen
dienen demgegenüber der Wertsteigerung einer Liegenschaft. Dabei handelt es
sich meist um den Einbau neuer Einrichtungen oder um Komfortverbesserungen.
Während Unterhaltskosten im Rahmen der Einkommenssteuer zum Abzug gebracht
werden können, können wertvermehrende Aufwendungen erst bei der Veräusserung
einer Liegenschaft im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer vom steuerbaren Erlös
abgezogen werden (vgl.Richneret
al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl., Zürich 2016, Art. 32 N 35 ff.).

Vor allem
grössere Umbauten umfassen oft werterhaltende (Unterhalt) und wertvermehrende
Arbeiten. Diese beiden Arbeitskategorien voneinander abzugrenzen, ist meist
eine Ermessensfrage. Gewisse Schätzungen sind dabei nicht zu umgehen und
durchaus zulässig (Richneret al.,
a.a.O., Art. 32 N 45).

Den Nachweis zu
erbringen, dass gewisse Arbeiten wertvermehrenden Charakter haben, ist Sache
des Rekurrenten: Gemäss den allgemeinen Regeln über die Beweislastverteilung
sind steuermindernde Tatsachen vom Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl.Richneret al., a.a.O., Art. 123 N 77).
Kann der wertvermehrende Charakter einer Arbeit nicht nachgewiesen werden, ist
davon auszugehen, dass es sich bloss um Unterhalt handelt.

4.1 Im vorliegenden
Fall verkaufte der Rekurrent zwei Grundstücke in B für total 7.4 Mio. Franken.
Er macht hier wertvermehrende Ausgaben von CHF 1'609'768 geltend. Diese
Ausgaben sind indessen nicht anerkannt worden, da es sich dabei laut Vorinstanz
um blossen Unterhalt handeln soll. Der Rekurrent hält dagegen u.a. auch fest,
dass die Ausgaben bisher steuerlich nicht abgezogen worden seien. Die
Vorinstanz erachtet die betreffenden Rechnungen als nicht glaubwürdig, da
Konkurse der entsprechenden Firmen, keine korrekten MWST-Deklarationen und kaum
umschriebene Tätigkeiten vorliegen würden. Zudem seien die
Gebäudeversicherungswerte nicht erhöht worden.

4.2 Wertvermehrende
Ausgaben nachzuweisen, ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtigen resp. des
Rekurrenten (vgl. oben, E. 3). Ausgaben für blossen Unterhalt können vorliegend
nicht abgezogen werden, auch wenn sie in den ordentlichen Steuererklärungen im
Kanton A nicht deklariert worden sind. Hier geht es anhand der Akten (v.a.
Vorakten, Beilagen 4-7) um Ausgaben betreffend Sanierungen und Renovationen,
mithin um Ersatz von Bestehendem; Mehrwerte wurden insofern kaum geschaffen.
Der Rekurrent versuchte aufgrund der Unterlagen und Angaben zwar, die
umstrittenen Ausgaben in den ordentlichen A Steuererklärungen als Unterhalt zu
deklarieren; die Ausgaben wurden dort aber nicht akzeptiert, weil sie nicht
nachgewiesen seien (Vorakten, Beilagen 16-19). Auch die vorliegenden Rechnungen
sind kaum aussagekräftig; viele Rechnungen wurden angeblich bar bezahlt, die diesbezüglichen
Zahlungen sind aber nicht nachgewiesen (Vorakten, Beilagen 4-7). Die
eingereichten Fotos (Rekursbeilagen) sind für die geltend gemachte
Wertvermehrung ebenso wenig aussagekräftig. Dabei sind v.a. auch die Ausgaben
für die Bodensanierung und die Fassadenerneuerung als Unterhalt anzusehen.
Schliesslich liegt eine komplette Sanierung resp. ein wirtschaftlicher Neubau
anhand der Unterlagen und Angaben hier auch nicht vor. Der Rekurs ist nach dem
Ausgeführten unbegründet.

4.3 Was der Rekurrent
weiter ausführen lässt, kann zu keinem andern Ergebnis führen.

Anhand der
eingereichten Rechnungen (Vorakten, Beilagen 4-7) geht es vorliegend um
Renovations- und Sanierungsarbeiten, u.a. auch bezüglich eines Wasserschadens sowie
Energiesparmassnahmen. Mithin handelt es sich dabei um Liegenschaftsunterhalt.
Dies ergibt sich bereits aus dem Beschrieb der ausgeführten Arbeiten, welcher
oft nicht aussagekräftig ist; so fehlen auch entsprechende Arbeitsrapporte. Zudem
wurden die meisten Rechnungen bar bezahlt, was bei den zum Teil relativ hohen
Beträgen eher ungewöhnlich ist (CHF 37'500 oder CHF 25'000). Auch gingen zahlreiche
Leistungserbringer inzwischen in Konkurs. Ausserdem fehlt in den Unterlagen oft
der Ort der erbrachten Leistung. Alle genannten Punkte betreffen sämtliche Bauausgaben
2013-2016. Es kann in dieser Hinsicht auf die Vorakten (v.a. Beilagen 4-7) und die
ausführliche Vernehmlassung der Vorinstanz verwiesen werden. Dass
wertvermehrende Kosten angefallen wären, ist aus den vorhandenen Unterlagen
nicht ersichtlich. Weiter sind nach § 17 Abs. 2 des
Gebäudeversicherungsgesetzes (BGS 618.111) alle Umbauten an bestehenden
Gebäuden mit baulicher Wertvermehrung zu versichern. Obschon der
Gebäudeversicherung die Tatsache und der Umfang der Arbeiten sicher bekannt
waren (vgl. § 22 Abs. 2 Gebäudeversicherungsgesetz), wurde der
Versicherungswert des Gebäudes nach der Renovation nicht erhöht. Dies deutet ebenfalls
darauf hin, dass auch für die Gebäudeversicherung keine Wertvermehrung
ersichtlich war. Im Übrigen genügen die Rechnungen den Formvorschriften der
Mehrwertsteuer nicht (vgl. Art. 26 MWSTG); so fehlen weitgehend die MWST-Nummern,
die MWST-Beträge oder die anwendbaren MWST-Sätze. Schliesslich kann sich hier
noch fragen, ob nicht wirtschaftliche Neubauten vorliegen (vgl. dazu etwa Grundsätzliche
Entscheide des Steuergerichts KSGE 2017 Nr. 7). Die beiden betreffenden
Liegenschaften wurden indessen nicht abgebrochen und wieder neu erstellt; ihre
Nutzungen (Wohn- und Geschäftshäuser) wurden soweit ersichtlich ebenso wenig
geändert. Dass es sich hier um eine grundlegende Totalsanierung mit rein
wertvermehrenden Aufwendungen handeln würde, kann auch den eingereichten Fotos (Rekursbeilagen)
nicht entnommen werden; diese wurden offensichtlich während der Renovation
gemacht. Zudem haben sich die Gebäudeversicherungswerte zwischen Kauf und
Verkauf wie gesehen nicht geändert. Ausserdem stehen den Anschaffungskosten von
4.9 Mio. Franken für die beiden Liegenschaften (Vorakten, Beilage 8) nicht
derart hohe, geltend gemachte Investitionskosten von rund 1.6 Mio. Franken
gegenüber, als dass insofern von einer umfassenden Totalsanierung auszugehen
wäre.

Da es hier nach
dem Ausgeführten v.a. auch mangels anderen Nachweisen insgesamt um
werterhaltende Aufwendungen geht, ist der Rekurs somit abzuweisen.

5.    Bei diesem Verfahrensausgang
hat der Rekurrent die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und
150 des Gebührentarifs (GT, BGS 615.11) auf CHF 15'000 festzusetzen (§ 150 Abs.
3 GT; an sich Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 16'097). Eine
Parteientschädigung ist ausgangsgemäss nicht zuzusprechen.

*****************

Demnach
wirderkannt:

1.Der Rekurs wird
abgewiesen.

2.Die Gerichtskosten von
CHF 15'000 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im
Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                      Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist
schriftlich zu eröffnen an:

- Vertreterin des
Rekurrenten (eingeschrieben)

- VB Solothurn (mit
Steuerakten)

- KStA, Recht und
Aufsicht

- Finanzdepartement

- Steuerregisteramt B

Expediert am: