so_gerichte · ZKBER.2016.93 · 2017-04-06 · de
Forderung aus Mietvertrag


Urteilvom6. April 2017

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Christian
Rudolf von Rohr,

Berufungskläger

gegen

B.___ GmbH,

vertreten durch Rechtsanwältin Renate
von Arx,

Berufungsbeklagte

betreffendForderung
aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer
des Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 Die B.___ GmbH hatte von A.___ die
Stockwerkeigentumseinheiten GB [...] Nr. [...] und GB [...] Nr. [...] inkl. 14
Parkplätze für einen monatlichen Mietzins von CHF 12000.00 sowie einen
Lagerraum mit einem monatlichen Mietzins von CHF 2000.00 gemietet. Am 24. Februar 2015
überwies die B.___ GmbH für den Mietzins März 2015 CHF 14000.00 an A.___.

1.2 C.___ erwarb am
27. Februar 2015 von A.___ das Grundstück GB [...] Nr. [...] zum
Preis von CHF 1000000.00. Für eine Entschädigung von CHF 200000.00 räumte
er C.___ zudem ein fünfjähriges Kaufrecht am Grundstück GB [...] Nr. [...]
ein. Für letzteres schlossen C.___ und A.___ zusätzlich einen Mietvertrag mit
einem monatlichen Mietzins CHF 5500.00, wie aus den Akten hervorgeht und von
keiner Partei bestritten wird. Am 1. März 2015 schloss C.___ sodann mit
der B.___ GmbH mit Wirkung ab sofort einen Mietvertrag für beide Liegenschaften.

2. Mit Klage vom 23. Dezember 2015
verlangte die B.___ GmbH (im Folgenden die Klägerin) von A.___ (im Folgenden der
Beklagte) beim Richteramt Thal-Gäu den für den Monat März 2015 bezahlten
Mietzins von CHF 14000.00 zurück, u.K.u.E.F.

3. Der Beklagte schloss in seiner Klageantwort
vom 29. Februar 2016 auf Klageabweisung, u.K.u.E.F.

4. Mit Urteil vom 21. Juni 2016 verurteilte
der Amtsgerichtspräsident den Beklagten, der Klägerin den Betrag von CHF
14000.00 zu bezahlen. Weiter verpflichtete er den Beklagten, der Klägerin eine
Parteientschädigung von CHF 3206.65 zu bezahlen und ihr die Gerichtskosten von
CHF 2200.00 zurückzuerstatten.

5. Gegen dieses Urteil erhob der
Beklagte am 27. Oktober 2016 frist- und formgerecht Berufung beim Obergericht
und verlangte dessen Aufhebung, u.K.u.E.F. Der mit der Berufung gestellte
Sistierungsantrag wurde mit Verfügung des Präsidenten der Zivilkammer vom 12.
Dezember 2016 abgewiesen.

6. Die Klägerin beantragte in ihrer
Berufungsantwort vom 5. Januar 2017 die Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F.

7. Der Beklagte stellt in der
Berufungsschrift verschiedenste Beweisanträge, teils bei der Vorinstanz bereits
gestellte, teils neue. Wie sogleich aufgezeigt wird, ist im Berufungsverfahren eine
Beweisaufnahme ohnehin ausgeschlossen. Die Beweisanträge sind daher abzuweisen.
Über die Berufung kann somit in Anwendung von Art. 316 Abs. 1 der Zivilprozessordnung
(ZPO, SR 272) ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten
entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz
wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist
nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Die Berufung ist gemäss Art. 311
Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und Rechtsprechung
hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus
welchen Gründen der angefochtene vor­instanzliche Entscheid falsch ist und
abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch
Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die
Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag,
ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht
geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf
rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil
beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der Vor­instanz einzugehen,
lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der
materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungsklägers auswirken. Es genügt
beispielsweise nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die
Vorakten anzubringen oder bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz
vorgebracht wurde. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um
von der Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu
können. Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift
detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss
ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil
falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der
Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die
Aktenstücke oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen
hat er sich auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht
(vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N
34 ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3).

1.2 Wie bereits erwähnt, sind in der
Berufungsschrift Berufungsanträge zu stellen. Das heisst, es ist bestimmt zu
erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt
werden. Die Berufungsanträge sind so zu formulieren, dass sie bei Gutheissung
der Berufung zum Urteil erhoben werden können. Der Berufungskläger darf sich nicht
darauf beschränken, lediglich die Aufhebung des angefochtenen erstinstanzlichen
Entscheids zu beantragen, sondern er muss einen Antrag in der Sache stellen,
und zwar in den Rechtsbegehren der Berufungsschrift selbst, d.h. in den
Berufungsanträgen, und nicht bloss in der Begründung (Ivo W.
Hungerbühler/Manuel Bucher in: Alexander Brunner et al. [Hrsg.],
Schweizerischen Zivilprozessordnung, DIKE-Kommentar, Zürich/St. Gallen 2016,
Art. 311 N 16 und 20; ebenso Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., Art. 311 N
34).

2. Der Beklagte hat in seiner Berufung
lediglich die Aufhebung des angefochtenen Urteils verlangt. Er hat keinen
Antrag gestellt, die Klage sei abzuweisen. Dies genügt den oben dargestellten
Anforderungen nicht. Der Beklagte hat in seiner Berufungsschrift keinen
rechtsgenüglichen Antrag gestellt. Auf die Berufung kann nicht eingetreten
werden.

3. Wie nachfolgend aufgezeigt wird,
wäre die Berufung ohnehin abzuweisen gewesen, selbst wenn ein Antrag in der
Sache gestellt worden wäre. Dabei kann weiter offengelassen werden, inwiefern
die Berufung den Begründungsanforderungen überhaupt genügt. Denn der Beklagte
schildert in seiner Berufung vorab seine Sicht der Dinge und nimmt nur selten
konkret Bezug auf das angefochtene Urteil. Zunächst sind indessen die
Vorbringen des Beklagten bei der Vorinstanz und die Erwägungen des
Vorderrichters kurz zusammenzufassen.

4.1 Der Beklagte hatte in seiner
Klageantwort gegen die Rückforderung der CHF 14000.00 eingewendet, für die
Zahlung der Klägerin habe ein Rechtsgrund bestanden. Er habe mit ihr eine
Vereinbarung getroffen, wonach er C.___ trotz des geringeren Kaufpreises den
Vorzug gebe, dafür aber den Mietzins für März 2015 sowie die Mietzinskaution in
Höhe von CHF 21600.00 als Kompensation für die Einbusse beim Verkaufspreis
behalten dürfe. Er habe nämlich mit der D.___ GmbH eine zweite Kaufinteressentin
gehabt, die einen um CHF 70000.00 höheren Kaufpreis geboten habe, jedoch das
Mietverhältnis mit der Klägerin nicht habe weiterführen wollen. C.___ sei als
Kaufinteressent von der Klägerin ins Spiel gebracht worden, weil dieser bereit
gewesen sei, das Mietverhältnis mit der Klägerin beizubehalten.

4.2 Der Vorderrichter kam zum Schluss,
gestützt auf die eingereichten Unterlagen, die Parteibefragungen sowie die Zeugenaussagen
lasse sich die vom Beklagten behauptete Abmachung nicht beweisen. Die beiden
Zeugen C.___ und die Immobilienmaklerin E.___ würden seiner Darstellung in
wichtigen Punkten widersprechen. Zum einen stimme seine zeitliche Darstellung
nicht mit derjenigen der Zeugin E.___ überein. Nach seiner Darstellung in der
Klageantwort sei C.___ von der Klägerin als Kaufinteressent vorgestellt worden,
nachdem die Absichtserklärung mit der D.___ GmbH unterzeichnet worden sei, also
im Januar 2015. Die Zeugin E.___ hingegen gebe an, es seien bereits im Oktober
2014 Verhandlungen mit C.___ aufgenommen worden. In seiner Parteibefragung sei
der Beklagte denn auch von seiner früheren Sachverhaltsdarstellung abgerückt.
Auch die Aussagen des Zeugen C.___ und des Beklagten darüber, was zwischen
ihnen im Restaurant Linde besprochen worden sein soll, würden sich widersprechen.
Die Aussagen des Beklagten zum zeitlichen Ablauf der Vereinbarung sowie zum
Sachverhalt allgemein seien nicht kongruent und ergäben auch aus finanziellen
Überlegungen keinen Sinn. Es sei nicht logisch nachvollziehbar, wieso der
Beklagte die beiden Liegenschaften an C.___ verkauft habe, wenn er ein um CHF
70000.00 besseres Kaufangebot gehabt hätte und er überdies die Maklergebühren
von E.___ von CHF 40000.00 hätte einsparen können. Somit hätte er bei einem Verkauf
an die D.___ GmbH CHF 110000.00 mehr erhalten. Ausserdem hätte er zusätzlich
das Risiko, dass C.___ das Kaufrecht schliesslich nicht ausübt, ausgeschaltet. Seine
Erklärung, aus wirtschaftlicher Sicht sei ein Mietzins von CHF 5500.00, den er
für das zweite Objekt von C.___ erhalte, eine gute Investition, erscheine als
gesucht. Falls nämlich das Angebot von C.___ wirtschaftlich besser sei, mache
die angeblich mit der Klägerin eingegangene Vereinbarung noch weniger Sinn,
denn es sei nicht nachvollziehbar, warum die Klägerin ihm noch Geld bezahlen
sollte, wenn letzterer sowieso das wirtschaftlich bessere Angebot annehme.

5. In seiner Berufung bringt der
Beklagte vor, die Vorinstanz übergehe die Absichtserklärung der D.___ GmbH vom
9. Januar 2015 vollkommen. Diese habe einen Grund abgegeben, über den von Herrn
C.___ gebotenen Kaufpreis zu diskutieren. Er habe selbst nie behauptet, die
wirtschaftlich optimalste Lösung angestrebt zu haben. Sein Hauptziel, nicht
mehr als Eigentümer einer Liegenschaft, in welcher ein Vergnügungsetablissement
betrieben werde, wahrgenommen zu werden, habe er mit dem abgeschlossenen
Geschäft erreicht. Es gehe nicht darum, wie der Zeuge C.___ bzw. die Zeugin E.___
gewisse Aussagen oder Verhaltensweisen beurteilt haben oder ob diese aus ihrer
Sicht sinnvoll seien. Vielmehr sei entscheidend, ob eine Vereinbarung zwischen
ihm und der Klägerin entstanden sei. Massgebend sei dabei die Aussage von F.___,
dem Vertreter der Klägerin, wonach die Zahlung des zusätzlichen Mietzinses an
den Beklagten deshalb erfolgt sei, weil man keine Kündigung wegen
Zahlungsrückstands habe riskieren wollen. Diese Behauptung mache im Kontext der
gültigen Kündigung per 30. Juni 2015 absolut keinen Sinn. Zudem sei der neue
Mietvertrag mit C.___ am 1. März 2015 unterzeichnet worden. Ab diesem Zeitpunkt
hätte der angeblich zu viel bezahlte Mietzins zurückgefordert werden können. Dies
sei aber direkt nie geschehen. Es sei deshalb offensichtlich, dass die Zahlung
aufgrund einer zusätzlichen Vereinbarung geleistet worden sei. Die Vor­instanz
liege falsch, wenn sie ausführe, die Aussagen des Zeugen G.___ beträfen nur die
vorliegend nicht eingeklagte Mietzinskaution und seien für den für den
vorliegend relevanten Sachverhalt nicht von Bedeutung. Die von den Parteien
abgeschlossene Vereinbarung umfasse sowohl den zusätzlichen Mietzins von CHF
14'000.00 als auch das Mietzinsdepot von CHF 21'600.00. Es bestehe ein direkter
Zusammenhang zwischen Mietzins und Mietzinsdepot. Sei das eine geschuldet,
müsse auch das andere geschuldet sein.

6. Der Vorderrichter hat zwar die
Absichtserklärung der D.___ GmbH vom 9. Januar 2015 nicht wörtlich erwähnt, er
hat sich aber eingehend mit dem darin enthaltenen Kaufangebot auseinandergesetzt.
Unter anderem hat er die Vorteile aufgezählt, die der Beklagte gehabt hätte,
wenn er dieses Kaufangebot angenommen hätte. Dass ein Verkäufer bestrebt ist, für
sich ein möglichst günstiges Ergebnis zu erzielen, entspricht der allgemeinen
Lebenserfahrung und bedarf keiner besonderen Begründung. Erklärungsbedürftig
ist vielmehr das Gegenteil, nämlich zu Gunsten seines bereits gekündigten
Mieters, mit dem man vorher wiederholt Verfahren vor der
Mietschlichtungsbehörde ausgetragen hat und mit dessen Geschäft man nicht mehr
in Verbindung gebracht werden will, auf einen Teil der Erlöses zu verzichten.
Völlig zu Recht hat es der Vorderrichter schliesslich als widersprüchlich
erkannt, dass der Beklagte, obwohl der Vertragsschluss mit C.___ der
unvorteilhaftere gewesen sein soll, gleichzeitig den mit diesem abgeschlossenen
Mietvertrag über die zweite Stockwerkeigentumseinheit als gute Investition
erklärt hat. Der Beklagte widerspricht sich erneut, wenn er in seiner Berufung
nun wieder vorbringt, er habe selbst nie behauptet, die wirtschaftlich
optimalste Lösung angestrebt zu haben. Allein daraus ergibt sich keine
nachvollziehbare Erklärung dafür, wieso er nicht einen möglichst guten Erlös
hat erzielen wollen. Zwar erscheint die Aussage von F.___, er habe keine
Kündigung wegen Zahlungsverzugs riskieren wollen, nicht ganz schlüssig. Daraus
lässt sich jedoch noch lange kein Beweis für die vom Beklagten behauptete
Vereinbarung ableiten, zumal F.___ anlässlich seiner Befragung eine ganz
andere, einleuchtende Aussage gemacht hat, nämlich dass die Verschreibung noch
nicht stattgefunden hat und es Ende Monat war. Die Klägerin hat mit anderen
Worten den Mietzins für den Monat März fristgerecht an ihren Vertragspartner
geleistet. All diese Einwendungen zielen indessen an der Sache vorbei. Es war
der Beklagte, der die von ihm behauptete Vereinbarung zu beweisen hatte. Mit
seinen Vorbringen konnte er diesen Beweis nicht erbringen, zumal diese nicht
stimmig und nachvollziehbar waren und darüber hinaus im Widerspruch zu den
glaubwürdigen Aussagen der anderen Beteiligten standen. Schliesslich hat der
Vorderrichter den Aussagen des Zeugen G.___ zu Recht keine Bedeutung
beigemessen. Der vom Beklagten behauptet Zusammenhang zwischen der
Mietzinskaution und dem Märzmietzins besteht nur, wenn man zum Vorneherein von
der Existenz der Vereinbarung, die es ja zu beweisen gibt, ausgeht. Im Übrigen
hat der Zeuge ohnehin nur das bestätigt, was der Beklagte vorher mit ihm
telefonisch abgesprochen hat. Selbst wenn somit auf die Berufung einzutreten
gewesen wäre, hätte diese abgewiesen werden müssen.

7. Auf die Berufung ist nach den
Erwägungen in Ziffer 2 nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat
der Beklagte die Gerichtskosten des obergerichtlichen Verfahrens mit einer
Entscheidgebühr von CHF 2750.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihm
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat der Beklagte
der Klägerin für das Verfahren vor Obergericht eine Parteientschädigung zu
bezahlen. Diese wird antragsgemäss auf CHF 3289.70 (inkl. Auslagen und MwSt.)
festgesetzt.

Demnach wirderkannt:

1.Auf die Berufung wird nicht
eingetreten.

2.A.___ hat die Gerichtskosten des
Berufungsverfahrens von CHF 2750.00.00 zu bezahlen.

3.A.___ hat der B.___ GmbH für das
Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3289.70 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 15000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der
Zivilkammer des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller