so_gerichte · ZZ.1996.33 · 1996-11-15 · de
Grundpfandverwertung, Festsetzung des Zuschlagspreises nach BGBB

Art. 67 ff. und 85 BGBB, § 155 PBG. Eine Grundpfandgläubigerin ist legitimiert, den höchstzulässigen Preis einer Zwangsverwertung anzufechten (Erw. 1b). Festsetzung des Zuschlagspreises (Erw. 2). Natur der Übergangszone; Anwendbarkeit des BGBB (Erw. 3). Einstellung des Verfahrens bis zum Abschluss der Zonenplanrevision (Erw. 4).

SOG 1996 Nr. 33

Art. 67 ff. und 85 BGBB, § 155 PBG.Eine
Grundpfandgläubigerin ist legitimiert, den höchstzulässigen Preis einer
Zwangsverwertung anzufechten (Erw. 1b). Festsetzung des Zuschlagspreises (Erw.
2). Natur der Übergangszone; Anwendbarkeit des BGBB (Erw. 3). Einstellung des
Verfahrens bis zum Abschluss der Zonenplanrevision (Erw. 4).

Die Bank X. ist Inhaberin eines Grundpfandes an
Grundbuch B. Nr. 100. Das Grundstück gehört zur Konkursmasse der M. AG. Die
Amtschreiberei ersuchte das Volkswirtschafts-Departement um Festlegung des
zulässigen Preises für die Zwangsversteigerung der Parzelle. Das Departement
setzte den zulässigen Preis für die Zwangsverwertung des Grundstückes GB B. Nr.
100 nach Art. 66 und 68 BGBB auf Fr. 19.-- pro Quadratmeter fest. Die Parzelle
liege in der Übergangszone gemäss § 155 PBG und befinde sich dementsprechend
ausserhalb der Bauzone. GB Nr. 100 sei nicht Bestandteil eines
landwirtschaftlichen Gewerbes. Die landwirtschaftliche Nutzung der Parzelle sei
aber zulässig und möglich. Das Grundstück unterliege demzufolge den
Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts. Die Bank X. legt gegen diese
Verfügung Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein. Sie verlangt die Aufhebung der
Verfügung, eventuell die Sistierung des Verfahrens bis zum Abschluss der
hängigen Zonenplanrevision der Einwohnergemeinde B. Das Grundstück sei bisher
als Industrieland gehandelt und von ihr entsprechend belehnt worden. Wenn das
Land zur Verwertung gelange und der Erwerbspreis Fr. 19.--/m2betrage, habe das Pfand keinen Wert mehr. Das Grundstück Nr. 100 grenze
unmittelbar an die Fabrikliegenschaft der M. AG und diene der Firma als
Reserveland. B. habe die Revision der Ortsplanung an die Hand genommen. Sie
müsse bis zum 1. Juli 1997 durchgeführt sein. Es sei vorauszusehen, dass die
Parzelle definitiv der Industriezone zugeteilt werde. Das Verwaltungsgericht
heisst die Beschwerde aus folgenden Erwägungen teilweise gut:

1. b) Wer ein landwirtschaftliches Grundstück
erwerben will, benötigt eine Bewilligung; als Erwerb gilt die
Eigentumsübertragung sowie jedes andere Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich
einer Eigentumsübertragung gleichkommt (Art. 61 Abs. 1 und 3 BGBB). Auch der
Steigerungskauf ist bewilligungspflichtig (Art. 67 BGBB). Alle Verweigerungsgründe
nach Art. 63 BGBB mitsamt den Ausnahmegründen vom Selbstbewirtschafterprinzip
nach Art. 64 BGBB finden auf den Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung
vollumfänglich Anwendung (Beat Stalder in: Das Bäuerliche Bodenrecht,
Kommentar, Brugg 1995, N. 6 zu Art. 67 - 69 BGBB). Fällt die streitige Parzelle
unter das BGBB, kann sie nur einem Selbstbewirtschafter zu einem von der
Bewilligungsbehörde festgelegten Preis zugeschlagen werden. Da die
Pfandgläubigerin an einem möglichst hohen Steigerungserlös interessiert ist, und
diesen bei der Anwendung des BGBB nicht erzielen kann, ist sie berechtigt,
gegen die Festlegung des zulässigen Preises durch die Vorinstanz Beschwerde zu
führen (Beat Stalder, a.a.O., N 7 zu Art. 67 - 69 BGBB). Auf die Beschwerde ist
einzutreten.

2. Bei der Zwangsversteigerung eines
landwirtschaftlichen Grundstückes legt die Bewilligungsbehörde auf Ersuchen der
Steigerungsbehörde den zulässigen Preis fest. Wird der zulässige Preis von mehr
als einer Person geboten, so entscheidet das Los über den Zuschlag (Art. 68
BGBB). Massgeblich für die Ermittlung des im Einzelfall zulässigen Preises sind
nach Art. 66 BGBB bestimmte "im Mittel der letzten fünf Jahre"
bezahlte Preise ausserhalb der Bauzone. Mit diesem Fünfjahresabschnitt ist der
Zeitraum gemeint, der unmittelbar vor dem Zeitpunkt liegt, in dem die
Bewilligungsbehörde um Erlass einer Feststellungsverfügung nach Art. 84 lit. b
BGBB oder um Bewilligung des Erwerbs nach Art. 61 BGBB ersucht wird. Dass die
Vorinstanz den nach BGBB höchstzulässigen Preis der Parzelle unrichtig
festgelegt hat, wird nicht geltend gemacht.

3. Die Beschwerdeführerin rügt, das BGBB werde
zu Unrecht auf die Versteigerung der Parzelle GB Nr. 100 angewandt. Nach Art. 2
Abs. 1 BGBB gilt das Gesetz für einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen
Gewerbe gehörende landwirtschaftliche Grundstücke, die ausserhalb der Bauzone
im Sinne des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung liegen und
für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist. Es ist deshalb zu
prüfen, ob das BGBB im vorliegenden Fall anzuwenden ist.

Die Parzelle der M. AG lag vor dem 1. Juli 1992
in der Bauzone zweiter Etappe, wo nach § 26 Abs. 3 (alt) BauG nur gebaut werden
durfte, wenn der Bauinteressent die Kosten der notwendigen öffentlichen
Erschliessungsanlagen bevorschusste (SOG 1981, Nr. 13). Am 1. Juli 1992 trat
eine Änderung, das neue Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1), in Kraft.
Unter anderem wurde dabei die Bauzone zweiter Etappe aufgehoben, nachdem das
Bundesgericht in BGE 116 Ia 230 (Kappel) erklärt hatte, die Ausrichtung der
solothurnischen Bauzonen erster und zweiter Etappe auf die Verdoppelung der
Bevölkerung einer Gemeinde (sog. "Faktor-2-Methode"), sei als
generelle Regel mit Art. 15 RPG nicht vereinbar. Der Umfang der Bauzone wurde
im neuen PBG mit § 26 dem Wortlaut von Art. 15 RPG angepasst, indem sie nun nur
Land umfasst, "das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut
ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren für eine geordnete Besiedelung
benötigt und erschlossen wird". Die Änderung der gesetzlichen Umschreibung
der Bauzone hat zur Folge, dass die Gemeinden innert fünf Jahren ihre
Zonenpläne dem neuen Recht anzupassen haben (§ 155 Abs. 5 PBG). Gemeinden, die
gemessen am neuen Bauzonenbegriff zu grosse Bauzonen ausweisen, haben im Rahmen
dieser Zonenplanrevision zu entscheiden, ob und wie weit in die Übergangszone
überführtes Land der verkleinerten bundesrechtskonformen Bauzone, der Reservezone
oder der Landwirtschaftszone zuzuteilen ist (§ 155 Abs. 2 PBG).

Der Gesetzgeber hat den Übergang zur neuen
Bauzone intertemporal in § 155 PBG geregelt. Kraft Gesetzes wird die nach
bisherigem Recht ausgeschiedene, nicht erschlossene Bauzone zweiter Etappe bis
zur Revision des Zonenplanes zur Übergangszone mit der Wirkung, dass darin nur
noch nach den Regeln des Bauens ausserhalb der Bauzone gebaut werden darf. Die
bisher in der Bauzone zweiter Etappe eingezonte Parzelle der Beschwerdeführerin
liegt somit nach neuem Recht von Gesetzes wegen entweder in der Bauzone (1.
Etappe) oder aber in der Übergangszone. Zur Auslegung von § 155 PBG lässt sich
dem Protokoll der Kantonsrätlichen Kommission zur Vorbereitung der Teilrevision
des Baugesetzes folgendes entnehmen: Wenn die Bauzonen verkleinert werden
sollen, sei es naheliegend, übergangsrechtlich zu verhindern, dass die zweite
Etappe durch die Gemeinden weiter erschlossen wird. Nur so bestehe die
Möglichkeit, später zurückzuzonen. Durch die vorliegende Regelung werde den
Gemeinden der planungsrechtliche Übergangsentscheid abgenommen. Damit werde die
Gleichbehandlung aller Grundeigentümer erzielt. § 155 PBG sichere die Erstellung
der bundesrechtskonformen Bauzone. Die Übergangszone sei eine Art Planungszone.
Der Handlungsspielraum der Gemeinden soll für die spätere Aufteilung der
Übergangzone in Bau-, Landwirtschafts- und Reservezone erhalten bleiben.
Kantonale Zonen, deren Nutzung noch nicht endgültig bestimmt ist, die aber der
Verkleinerung der übergrossen Bauzonen dienen, stellen keine Bauzonen dar.
Land, das in derartigen Zonen liegt, stellt weder Bauland noch
Bauerwartungsland dar (BGE 116 Ia 328 ff.). Die Parzelle der Beschwerdeführerin
liegt folglich ausserhalb der Bauzone im Sinne des RPG und fällt gemäss Art. 2
Abs. 1 BGBB grundsätzlich unter den Geltungsbereich des BGBB. Das Verfahren zur
Festlegung des zulässigen Steigerungspreises wurde zu Recht eingeleitet. Aber
auch ohne Verfügung des Volkswirtschafts-Departementes würde die Parzelle,
solange sie in der Übergangszone liegt, auf dem Liegenschaftsmarkt keinen
Käufer finden, der bereit ist, dafür einen Baulandpreis zu bezahlen.

4. Ziel des bodenrechtlichen Instrumentariums
ist die Erhaltung einer leistungsfähigen Landwirtschaft und der Verbesserung
ihrer Struktur. Die gleichen Zielsetzungen verfolgen auch das
Raumplanungsgesetz und das PBG. Die Raumplanung soll den Betrieben eine mittel-
bis langfristige Betriebsplanung ermöglichen (Beat Stalder, a.a.O., N 2 zu Art.
85 BGBB). Dies wird durch die Übergangszone des PBG, welche den Charakter einer
Planungszone aufweist und im Sommer 1997 durch den neuen Zonenplan abgelöst
werden soll, nicht gewährleistet. Es ist deshalb fraglich, ob sie bereits heute
für das landwirtschaftliche Bodenrecht bei der Bestimmung des zulässigen
Preises massgebend sein kann. Art. 85 BGBB sieht vor, dass auf Antrag eines
Beteiligten ein hängiges Verfahren nach BGBB längstens für fünf Jahre
eingestellt werden kann, wenn bei der Überprüfung der Nutzungsplanung im Sinne
von Art. 21 Abs. 2 RPG auch ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück
erfasst wird. Dies ist vorliegend der Fall. Mit der Schaffung der Übergangszone
wurde die Parzelle zur Vorbereitung der Verkleinerung der Bauzone mit einem
Planungs- und Bauverbot belegt um eine mögliche Überführung in die Landwirtschaftszone
zu gewährleisten.

Art. 85 BGBB über die Einstellung der Verfahren
bei Änderungen der Nutzungsplanung steht im 5. Titel (Verfahren, Rechtsschutz),
im 1. Kapitel (Verfahrensvorschriften). Das Kapitel bezieht sich auf
Zivilprozesse und auf alle Verwaltungsverfahren. Sie ist ohne Einschränkung
anzuwenden auf Verfahren auf Erteilung einer Bewilligung im Sinne von Art. 60
und Art. 61 ff. BGBB (Beat Stalder, a.a.O., N 6 zu Art. 85). Es gibt in den
Materialien keine Anhaltspunkte, dass diese Bestimmung im Rahmen der
Zwangsversteigerung von Grundstücken nicht zur Anwendung kommt.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 15. November 1996