so_gerichte · ZZ.1999.43 · 2000-01-31 · de
Enteignung eines Landstreifens in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

Art. 22ter BV, § 231 EGZGB. Enteignung eines Landstreifens, der erst seit kurzem von der altrechtlichen Wohnzone zweiter Etappe in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen umgezont worden ist und der Erstellung eines Fussweges dienen soll. Festsetzung der Entschädigung.

SOG 1999 Nr. 43

Art 22terBV, § 231 EGZGB.Enteignung
eines Landstreifens, der erst seit kurzem von der altrechtlichen Wohnzone
zweiter Etappe in die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen umgezont worden
ist und der Erstellung eines Fussweges dienen soll. Festsetzung der
Entschädigung.

Im Januar
1999 ersuchte das Bau-Departement die Kantonale Schätzungskommission um
Einleitung des Enteignungsverfahrens für 360 m2Land ab GB S. Nr.
86, einer Parzelle, die im Eigentum von Frau W steht. Die Schätzungskommission
legte die Enteignungsentschädigung auf Fr. 210.- pro Quadratmeter fest. Die
Parzelle GB Nr. 86 sei am 19. Oktober 1998 von der Bauzone W2b in die Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen umgezont worden. Im Zeitpunkt der öffentlichen
Planauflage für die Erlangung des Enteignungstitels sei das Grundstück der
Wohnzone zugeteilt gewesen. Mit der Genehmigung des Erschliessungsplanes am 1.
September 1998 sei die Grundlage für die Expropriation geschaffen worden. Auf
diesen Zeitpunkt hin sei die Entschädigung festzusetzen, unabhängig davon, dass
das Grundstück zwischenzeitlich am 19. Oktober 1998 eine Umzonung erfahren
habe. Eine Abklärung bei der kantonalen Steuerbehörde habe ergeben, dass in den
Jahren 1996 bis 1998 für unüberbautes und erschlossenes Bauland in S. Preise
zwischen Fr. 138.50 und 310.- pro m2bezahlt worden seien. Der
Kanton selbst habe 1983 für das Land Fr. 70.- pro Quadratmeter offeriert.
Berücksichtige man die Entwicklung der Landpreise der vergangenen Jahre, so sei
der von der Landeigentümerin verlangte Preis von Fr. 210.-/m2angemessen. Dies umso mehr, als die erste Bautiefe (30 m) voll  erschlossen
sei. Der Kanton beschwert sich dagegen beim Verwaltungsgericht. Das
Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut:

2. Das
Enteignungsrecht für die dinglichen Rechte im Zusammenhang mit der Erstellung
von Erschliessungsanlagen wird im Plangenehmigungsverfahren erteilt
(Schürmann/Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 1995,
S. 480). Das in den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen bestimmte Land
haben die Grundeigentümer an das Gemeinwesen abzutreten (§ 42 Abs. 1 Planungs-
und Baugesetz, PBG, BGS 711.1). 1998 genehmigte der Regierungsrat des Kantons
Solothurn die Erschliessungspläne "Gestaltung im Bereich Schulhaus"
(RRB Nr. 1097/1998) und "Fussweg Schulhaus bis Sportplatz" (RRB Nr.
1825/1998). Hiermit wurde das Enteignungsrecht für die Erstellung von
Erschliessungsanlagen erteilt. Geplant ist die Erstellung eines Weges vom
Schulhaus entlang der Kantonsstrasse zu den Sportplätzen. Er soll den Schülern
das gefahrlose Erreichen der Sportplätze ermöglichen.

3. Soweit
das PBG nichts anderes bestimmt, gelten für die formelle Enteignung die
Bestimmungen des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches (EG ZGB, BGS 211.1) und die Grundsätze der Bundesverfassung.
Es ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 22terAbs. 3 Bundesverfassung,
Art. 26 Abs. 2 nBV, § 231 EG ZGB). Der Enteignete soll durch die Enteignung
wirtschaftlich nicht anders gestellt sein, als er es ohne sie wäre (Heinz
Hess/Heinrich Weibel: Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, N 4 zu Art.
16). Es ist im Enteignungsfall konsequent nach dem Schaden zu fragen, den der
Enteignete erleidet - und nicht nach dem Vorteil, den sich der Enteigner
verschafft (s. dazu Hess/Weibel, a.a.O., S. 281 oben). Die
Enteignungsentschädigung für ein Grundstück bemisst sich in der Regel am
Verkehrswert. Dem Enteigneten wird jene Summe zugesprochen, die er beim Verkauf
der Liegenschaft erhalten hätte. Die formelle Enteignung tritt mit der
Bezahlung der Enteignungsentschädigung ein. Die Schadensbemessung erfolgt jedoch
auf den Zeitpunkt des erstinstanzlichen Schätzungsurteils (SOG 1985, Nr. 21).
Dieses datiert vom 6. Mai 1999.

Am 6. Mai
1999 lag die Parzelle GB Nr. 86 seit kurzem in der Zone für öffentliche Bauten
und Anlagen (ÖBa-Zone). Bei der Enteignung von Land, das in dieser Zone liegt,
ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Entschädigung in zwei
Stufen zu ermitteln. In einer ersten Stufe ist zu prüfen, ob die vorangehende
Umzonung in die ÖBa-Zone eine materielle Enteignung zur Folge hatte und zu
diesem Zeitpunkt ein Ersatzanspruch für den verursachten Minderwert entstanden
war. Nach dieser Minderwertberechnung ist der Restwert zu ermitteln, der bei unüberbauten
Grundstücken in der Regel dem landwirtschaftlichen Wert entspricht. Dieser
Restwert, der dem Grundstück nach der Umzonung verbleibt, ist in der zweiten
Stufe zu schätzen. Er macht nach der Umzonung die Preisentwicklung mit, die
sich von diesem Zeitpunkt an für landwirtschaftlichen Boden ergibt (BGE 114 Ib
112 f.; BGE 112 Ib 494 f., BVR 1998, S. 153 f.) Diese Rechtsprechung findet
gemäss BGE 112 Ib 495 auch auf Fälle Anwendung, wo das der Zone für öffentliche
Bauten und Anlagen zugeteilte Land im Zeitpunkt der Zuweisung kein Bauland im
enteignungsrechtlichen Sinne darstellte und folglich in diesem Zeitpunkt keine
materielle Enteignung eintrat. In solchen Fällen ist in der formellen
Enteignung der landwirtschaftliche Bodenwert zu entschädigen.

Wenn es um
die Umzonung in die ÖBa-Zone geht, ist diese Berechnungsart unproblematisch in
Fällen, wo Grundstücke bei der erstmaligen Schaffung einer
bundesrechtskonformen raumplanerischen Grundordnung der öffentlichen Zone
zugewiesen werden. In diesen Fällen ist der Eigentümer von Land, welches der
öffentlichen Zone zugewiesen wird, in einer ähnlichen Stellung wie der
Grundeigentümer, dessen Land der Landwirtschaftszone zugeteilt wurde (ZBl 1999,
S. 332). Es handelt sich um Fälle der Nichteinzonung, die nach den Regeln der
materiellen Enteignung nicht entschädigt werden. Vorerst ist deshalb zu prüfen,
ob die Überführung der Parzelle GB Nr. 86 am 19. Oktober 1998 in die Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung
bewirkte.

4. Eine
materielle Enteignung im Sinne von Art. 22terAbs. 3 BV, Art. 26
Abs. 2 nBV und Art. 5 Abs. 2 Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) liegt nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor, wenn einem Eigentümer der bisherige
oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder in einer
Weise  eingeschränkt wird, die besonders schwer wiegt, weil ihm eine
wesentliche aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der
Eingriff weniger weit, wird gleichwohl eine materielle Enteignung angenommen,
falls ein einziger oder einzelne Grundeigentümer so betroffen werden, dass ihr
Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der
Rechtsgleichheit nicht vereinbar wäre, wenn keine Entschädigung geleistet würde
(BGE 125 II 433 f; 119 Ib 127 ff.).

Die
Möglichkeit einer künftigen besseren Nutzung der Parzelle ist nur zu
berücksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich
mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer
Nutzung eines Grundstückes ist in der Regel die Möglichkeit seiner Überbauung
zu verstehen (BGE 125 II 433 f.) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
sind für die Beurteilung der Frage, ob eine Überbauung in näherer Zukunft
möglich gewesen wäre, alle rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten zu
berücksichtigen, welche die Überbauungschance beeinflussen können. Dazu gehören
die im fraglichen Zeitpunkt geltenden kommunalen und kantonalen
Bauvorschriften, die Lage und Beschaffenheit des Grundstückes, die
Erschliessungsverhältnisse, der Stand der kommunalen und kantonalen Planung und
die bauliche Entwicklung in der Umgebung. Diese Faktoren sind zu gewichten.

Mit der
Schaffung der Ortsplanung 1987 wurde die Parzelle der Beschwerdegegnerin in die
Wohnzone W2b, zweite Etappe mit Gestaltungsplanpflicht eingeteilt. In der
zweiten Etappe durfte bis zum 1. Juli 1992 (nach § 26 Abs. 3 BauG) zwar gebaut
werden, aber nur wenn der Bauinteressent die Kosten der notwendigen
öffentlichen Erschliessungsanlagen bevorschusste (SOG 1981, Nr. 13). Am 1. Juli
1992 trat eine Gesetzesänderung ein. Mit dem neuen Planungs- und Baugesetz
wurde die Bauzone zweiter Etappe aufgehoben. Der Umfang der Bauzone wurde mit §
26 PBG dem Wortlaut von Art. 15 RPG angepasst und verkleinert. Sie sollte
nunmehr nur Land umfassen, "das sich für die Überbauung eignet und
weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren für eine
geordnete Besiedlung benötigt und erschlossen wird". Den Übergang zur
neuen Bauzone regelte der Gesetzgeber intertemporal in § 155 PBG. Kraft des
Gesetzes wurde die nach bisherigem Recht ausgeschiedene, nicht erschlossene
Bauzone zweiter Etappe bis zur Revision des Zonenplanes zur Übergangszone, mit
der Wirkung, dass darin nur noch nach den Regeln des Bauens ausserhalb der
Bauzone gebaut werden durfte. Diese Massnahme bezweckte, übergangsrechtlich zu
verhindern, dass die 2. Etappe weiter erschlossen wurde. Es galt ein
Erschliessungs- und Bauverbot.

Massgeblich
für die Beantwortung der Frage, ob ein Grundstück der bisherigen Bauzone 2.
Etappe in die Bauzone oder die Übergangszone fiel, war die beim Inkrafttreten
des PBG (1. Juli 1992) tatsächlich vorhandene Erschliessung. Gebiete, deren
Erschliessung am 1. Juli 1992 ohne besonderen Aufwand fertigzustellen war,
galten als erschlossen im Sinne von § 155 Abs. 2 PBG. Dabei bezog sich die
Formulierung "ohne besonderen Aufwand" auf alle
Erschliessungsinvestitionen, die für eine vollständige Erschliessung noch
hätten erbracht werden müssen.

Im Jahre 1992
gab es für den Bauschild, in dem die Parzelle der Beschwerdegegnerin liegt,
weder einen rechtskräftigen Erschliessungsplan noch einen Wassernutzungsplan.
Der notwendige Gestaltungsplan fehlte. Im Gebiet durfte jedoch nur mit
genehmigtem Gestaltungsplan gebaut werden (§ 14 Zonenreglement, ZR). Gemäss §
14 ZR hätte als Feinerschliessung eine auf die Bebauung abgestimmte Strasse,
gestaltet als Lebensraum für die Quartierbewohner, geplant werden müssen. Eine
Sticherschliessung auf die Kantonsstrasse war unzulässig. Die Parzelle der
Beschwerdegegnerin lag im Einzugsgebiet des Generellen Kanalisationsprojekts
(GKP). Gemäss GKP hätte für die Parzelle GB Nr. 86 eine neue Leitung erstellt
werden müssen. Der direkte Anschluss an die übergeordnete Leitung in der Kantonsstrasse
war gemäss GKP unzulässig. Da die der Nutzungsplanung entsprechenden
Erschliessungsanlagen fehlten, galt auch entlang der Kantonsstrasse ein
Bauverbot. Auch dieser Teil der Parzelle war unerschlossen. Der zuständige
private Ingenieur stufte das Grundstück im Juni 1990 als nicht erschlossen ein.
Bis heute hat sich an diesem Zustand nichts geändert. Die zur Überbauung
notwendigen Investitionen für Landerwerb, Strasse, Abwasser und Wasser würden
nach einer aktuellen Schätzung des Bau-Departementes Fr. 520'000.- ausmachen.
Die Kosten für die Fertigstellung der Erschliessungsanlagen entsprechend den
vorausgesetzten Erschliessungsplänen würden, umgelegt auf die Parzellen GB Nrn.
85 und 86, Fr. 40.70 pro Quadratmeter betragen. An die Überbauung der Parzelle
GB Nr. 86 war also ohne weitere Nutzungsplanverfahren und bedeutende
Investitionen in die Erschliessung nicht zu denken. Auch mangels erkennbarer
Bauabsichten der Beschwerdegegnerin fehlte es an genügender Realisierungswahrscheinlichkeit.
Bis heute wurde nach aussen auch keine Absicht sichtbar, die Erschliessung und
Überbauung zu realisieren. Die Beschwerdegegnerin hat in die Erschliessung
ihrer Parzelle nicht investiert. Sie hat keine Perimeterbeiträge bezahlt. Seit
1992 lag die Parzelle, weil unerschlossen, in der Übergangszone, mit der
Wirkung, dass nur noch nach den Regeln des Bauens ausserhalb der Bauzone gebaut
werden durfte. Es galt seit diesem Zeitpunkt ein Erschliessungs- und Bauverbot.

Bei der
Prüfung, ob ein entschädigungspflichtiger Tatbestand der materiellen Enteignung
vorliege, ist im Weiteren zu beachten, ob sie vor dem Hintergrund einer
bundesrechtskonformen Nutzungsplanung geschah (Heinz Aemisegger et al. (Hrsg.):
Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, 47 RPG, Art. 5
Rz. 139 f.). Eine entschädigungspflichtige Auszonung liegt nach der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung vor, wenn ein Grundstück, das sich in einer
mit den Grundsätzen des Bundesgesetzes über die Raumplanung übereinstimmenden
Bauzone befand, einer Nichtbauzone zugewiesen wird (BGE 125 II 443 f.; 113 Ib
326). Wird eine Liegenschaft, auch wenn sie nach früherem Recht überbaut werden
konnte, bei der erstmaligen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung,
welche inhaltlich und verfahrensmässig den Anforderungen des RPG entspricht,
nicht einer Bauzone zugewiesen, liegt eine Nichteinzonung von Bauland vor (BGE
119 Ib 129; SOG 1995 Nr. 27; Enrico Riva: Hauptfragen der materiellen
Enteignung, Bern 1990, S. 176 ff.). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung
löst die Nichteinzonung in eine Bauzone grundsätzlich keine Entschädigungspflicht
aus.

Es ist zu
prüfen, ob der Zonenplan 1987 der Einwohnergemeinde S. den Anforderungen des
RPG inhaltlich und verfahrensmässig genügte. Inhaltlich wäre er
bundesrechtskonform gewesen, wenn das Baugebiet nicht überdimensioniert gewesen
wäre. Davon kann aber nicht die Rede sein. In den Jahren 1980 - 1995 wurden in
den Wohnzonen von S. 3.35 ha überbaut. Gleichwohl sind heute grosse Teile der
Wohnzonen des Zonenplanes 1987 unüberbaut. Die Bauzonenreserve macht 10.8 ha unüberbautes
Bauland aus. Zur Zeit wird die Zonenplanrevision 2000 vom Kanton vorgeprüft.
Gemäss den beigezogenen Planungsakten wird die Bauzone 1987 im Zonenplanentwurf
nicht vergrössert, sondern verkleinert. Mehrere Gebiete, die gemäss § 155 PBG
in der Übergangszone liegen, werden der Reservezone mit Bauverbot oder der
Landwirtschaftszone zugeteilt. Die Bauzonenreserven betragen nun 8.4 ha und
sind gegenüber dem Zonenplan von 1987 um 2.4 ha kleiner. Dies allein zeigt,
dass der Zonenplan 1987, weil überdimensioniert, den Anforderungen des RPG
nicht entsprach.

Die
Wohnbauzonen des Zonenplanes 1987 der Gemeinde S. entsprachen somit den
Vorgaben von Art. 15 RPG nicht. Daraus ist zu schliessen, dass durch die
Umzonung der Parzelle GB Nr. 86 in die ÖBa-Zone im Rahmen der Zonenplanänderung
vom 19. Oktober 1998 und der laufenden allgemeinen Zonenplanrevision erstmals
der Inhalt des Grundeigentums in Übereinstimmung mit den Grundsätzen des
Bundesrechts verbindlich festgelegt wird. Es liegt deshalb eine Nichteinzonung
vor, die grundsätzlich entschädigungslos zu dulden ist.

Nichteinzonungen
treffen den Grundeigentümer nur ausnahmsweise enteignungsähnlich (Heinz
Aemisegger et al., a.a.O., N 145 f.). Eine Ausnahmesituationen liegt vor, wenn
baureifes oder grob erschlossenes Land betroffen ist, das von einem gewässerschutzrechtskonformen
Generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, wenn der Eigentümer für die
Erschliessung und Überbauung dieses Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet
hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erfüllt sein müssen
(BGE 118 Ib 42 oder Grundstücke im weitgehend überbauten Gebiet (Art. 15 lit. a
RPG). Eine Nichteinzonung trifft den Grundeigentümer zudem enteignungsähnlich,
wenn besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes zu entschädigen sind. Es
geht um Grundeigentümer, die im Vertrauen auf einen Rechtszustand massgebliche
Dispositionen getroffen haben.

Wie bereits
dargestellt, lag die zu enteignende Fläche der Parzelle GB Nr. 86 in der
Wohnzone W2b, zweite Etappe mit Gestaltungsplanpflicht. In dieser Zone war nach
§ 14 des Zonenreglementes das Bauen nur mit genehmigtem Gestaltungsplan erlaubt
der verschiedene Erschliessungs- und Gestaltungsauflagen zu beachten hatte.
Weder die Beschwerdegegnerin oder noch die Gemeinde haben den notwendigen
Gestaltungsplan erstellen lassen. Das rechtsgültige GKP war auf den Zonenplan
abgestimmt und weist eine zu grosse Fläche auf. Die Beschwerdegegnerin hat
keine Vorleistungen für die Erschliessung erbracht. Die Parzelle ist deshalb
gesamthaft gesehen nicht erschlossen. Sie lag seit dem 1. Juli 1992 in der
Übergangszone im Sinne von § 155 PBG. Gemäss § 155 Abs. 2 PBG durfte auf diesem
Land nur nach den Regeln des Bauens ausserhalb der Bauzone gebaut werden. Eine
Ausnahmebewilligung für Wohnbauten war nicht erhältlich. Eine
entschädigungspflichtige Nichteinzonung lag bei der Umzonung nicht vor, weil
sie weder baureifes noch grob erschlossenes Land betraf und für die
Erschliessung dieses Landes keine Kosten aufgewendet worden waren.

Die Parzelle
der Beschwerdegegnerin liegt auch nicht im weitgehend überbauten Gebiet. Nach
der Rechtsprechung des Bundesgerichts umfasst das weitgehend überbaute Land
nach Art. 15 a RPG im wesentlichen nur den geschlossenen Siedlungsbereich (BGE
118 Ib 45) und eigentliche Baulücken dieses Bereichs. Eine einzelne Parzelle
ist als "weitgehend überbaut" zu betrachten, wenn sie einem
Siedlungszusammenhang zuzurechnen ist. Ob sie selber Bauten aufweist, ist nicht
entscheidend. Die "weitgehende Überbauung" umfasst Baulücken, d.h. an
die Bauten angrenzende, unüberbaute Flächen von untergeordneter Bedeutung, die
zum Siedlungsbereich gehören (BGE 113 Ia 452). Die Parzelle der
Beschwerdegegnerin befinden sich am Siedlungsrand. Nördlich und westlich grenzt
der Bauschild an die Landwirtschaftszone. Südlich und östlich an die ÖBa-Zone.
Der enteignete Parzellenteil gehört deshalb nicht zum weitgehend überbauten
Gebiet im Sinne von Art. 15 lit. a RPG.

5. Die
Beschwerdegegnerin macht geltend, der Regierungsrat habe anlässlich der
Genehmigung der Ortsplanung S. im Jahre 1987 festgehalten, die Parzelle GB Nr.
86 sei entlang der Hauptstrasse erschlossen. Auf diese Feststellung habe sie
vertrauen dürfen. Aus heutiger Sicht erweist sich diese Feststellung als sachverhaltswidrig.
Sie entspricht den planerischen Vorgaben nicht, die seit 1987 gelten. Die
Nichteinzonung muss deshalb auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes
nicht entschädigt werden, denn die Beschwerdegegnerin hat im Vertrauen auf den
Verbleib der Parzelle in der Bauzone keine massgeblichen Dispositionen
getroffen (s. BGE 125 II 431). Sie besitzt die Parzelle seit Jahrzehnten. Wie
bereits ausgeführt, hat sie keine Investitionen geleistet und keine
Perimeterbeiträge bezahlt.

6. Die
Beschwerdegegnerin vertritt in ihrer nachträglichen Eingabe die Auffassung, ihr
Grundstück hätte aus Gründen der Rechtsgleichheit der Bauzone zugewiesen werden
müssen, wenn es nicht zur Umzonung in die ÖBa-Zone gekommen wäre. Diese Annahme
lässt sich mit dem Hinweis auf den zur Vorprüfung eingereichten Zonenplan nicht
stützen. Verschiedene Parzellen der Übergangszone (GB Nrn. 446, 88, 89, etc.),
die im bisherigen Zonenplan zusammen mit der Parzelle der Beschwerdegegnerin in
die zweite Etappe eingeteilt gewesen waren, werden im neuen Zonenplan der
Reservezone oder der Landwirtschaftszone zugeteilt. Besser erschlossene
Parzellen der 2. Etappe werden der Bauzone zugeschlagen. Die von der
Beschwerdegegnerin zur Illustration der Ungleichbehandlung herangezogene
Parzelle im Gebiet "Muer", die aus der 2. Etappe in die Bauzone
überführt wird, ist besser erschlossen und lag deshalb nicht in der
Übergangszone (s. Beleg Nr. 27). Zudem ist sie teilweise überbaut.

7. Nachdem
die Prüfung erster Stufe ergeben hat, dass die Umzonung in die ÖBa-Zone keine
materielle Enteignung zur Folge hatte und zu diesem Zeitpunkt kein
Ersatzanspruch für den verursachten Minderwert entstanden war, ist das Land,
das in der öffentlichen Zone liegt, nur noch nach dem Restwert zu entschädigen.
Die Parzelle der Beschwerdegegnerin liegt zum Zeitpunkt der formellen
Enteignung in der ÖBa-Zone. Es handelt sich um eine Bauzone ohne Markt. Dem
Enteigneten wird jene Summe zugesprochen, die er beim Verkauf der Liegenschaft
erhalten hätte. Nach dem Wortlaut von § 34 des Planungs- und Baugesetzes (PBG;
BGS 711.1) ist die ÖBa-Zone für öffentliche Bauten und öffentlichen Zwecken
dienende Bauten bestimmt. Das Gebiet der Zone soll vom Gemeinwesen, für das es
bestimmt ist, gütlich oder auf dem Weg der Enteignung erworben werden.
Öffentliche Aufgaben sind jene, die im Interesse des Gemeinwesens, der
Allgemeinheit erfüllt werden. Sie werden im Auftrage aller wahrgenommen, die
das Gemeinwesen ausmachen. Private Bauvorhaben können in der ÖBa-Zone nicht bewilligt
werden.

Der
Restwert, der dem Grundstück nach der Umzonung verbleibt, ist in einer zweiten
Stufe zu schätzen. Dieser entspricht bei unüberbauten Grundstücken nach der
bundesgerichtlichen Praxis in der Regel dem landwirtschaftlichen Wert (BGE 114
Ib 112). In unmittelbarer Nähe der Parzelle Nr. 86 hat die Bürgergemeinde eine
Parzelle der Landwirtschaftszone für öffentliche Zwecke zum Preis von Fr. 20.-
pro Quadtratmeter erworben. Dies ist der Mindestpreis, der zu entschädigen ist.

Anlässlich
des Augenscheins wurden der Kanton Solothurn und die Gemeinde S. beauftragt,
nachzuforschen, ob und zu welchen Preisen Land in der ÖBa-Zonen freihändig
erworben wurde. Die Gemeinde hat freihändig kein Land erworben. Sie hat sich
auch nicht verpflichtet, Herrn P. für dessen unerschlossenes Grundstück GB Nr.
507 einen Baulandpreis zu bezahlen. Dagegen hat das Kantonale Tiefbauamt im
Zusammenhang mit dem Bau eines Trottoirs Land in der ÖBa-Zone in B. erworben.
Es wurde ein Landpreis von Fr. 40.- pro Quadratmeter entschädigt. Die
zusätzlich bezahlten Anpassungsarbeiten können nicht zum Vergleich herangezogen
werden. Bei der Preisbildung scheint man sich am Entwurf zur Verordnung über
den Baulandwert und den Kapitalisierungssatz (die nie Kraft gesetzt wurde)
orientiert zu haben. Diese Verordnung soll gemäss § 2 statistisch ermittelte
Durchschnittspreise für Bauland enthalten. Für die ÖBa-Zone in S. wird ein Wert
von Fr. 40.- pro Quadratmeter aufgeführt. Da sich das Tiefbauamt scheinbar
(immer noch) an diesem Verordnungsentwurf orientiert, hat der Kanton Solothurn
aus Gründen der Gleichbehandlung in der ÖBa-Zone von S. diesen Preis zu
entschädigen.

Verwaltungsgericht, Urteil
vom 31. Januar 2000