so_gerichte · SGSTA.2020.1 · 2020-09-07 · de
Grundstückgewinnsteuer 2015

Grundstückgewinnsteuer, Veräusserungen, Wegrecht, Steueraufschub.Wegfall eines Wegrechts; entsprechende Entschädigung unterliegt der Grund-stückgewinnsteuer. Steueraufschub vom Steuerpflichtigen nicht substantiiert.

Solothurn Steuergericht 07.09.2020 SGSTA.2020.1
Soleure Steuergericht 07.09.2020 SGSTA.2020.1
Soletta Steuergericht 07.09.2020 SGSTA.2020.1

Steuergericht
Urteil
vom
7. September 2020
Es wirken
mit:
Präsident:     Th.
A. Müller
Richter:         Flury,
Roberti
Sekretär:      Hatzinger
In Sachen
SGSTA.2020.1
A. Y.
gegen
Veranlagungsbehörde Solothurn
betreffend
Grundstückgewinnsteuer 2015
hat das
Steuergericht
den Akten entnommen
:
1.    A. Y. betreibt auf
dem Grundstück GB X Nr. 001, das in seinem Eigentum steht, einen
Landwirtschaftsbetrieb (…). Sein Futtertenn im Anbindestall erreicht er über
die (Bahn-)Parzelle GB X Nr. 002, die der «B AG» zu Eigentum gehört.
Grundbuchlich ist zu Gunsten der Parzelle GB X Nr. 001 (Eigentümer: A. Y.) und
zu Lasten der Parzelle GB X Nr. 001 (Eigentümerin: B AG) ein Wegrecht als dauernde
Grunddienstbarkeit eingetragen, das A. Y. das Recht einräumt, die Bahnparzelle
der B AG für die Zu- und Wegfahrten von Wagen und landwirtschaftlichen
Maschinen zu benützen.
2.    Im Rahmen der
Sanierung und Aufhebung von Bahnübergängen erhielt A. Y. für den Wegfall der
entsprechenden Dienstbarkeit von der B AG eine Entschädigung von CHF
220'000.00, welche in einer am … 2015 durch die beteiligten Parteien
unterzeichneten Vereinbarung festgehalten wurde. Mit Datum vom 18.10.2018 wurde
die A. Y. zugesprochene und ausbezahlte Entschädigung von CHF 220'000.00,
vermindert um die ausgewiesenen (Anlage-)Kosten und den Besitzdauerabzug von 50
%, durch die zuständige Veranlagungsbehörde mit der Grundstückgewinnsteuer
erfasst, was zu einer Steuer von CHF 9'366.80 führte. Gegen diese Veranlagung
erhob A. Y. am 21.11.2018 Einsprache mit dem Begehren, die Veranlagung vom
18.10.2018 vollumfänglich aufzuheben und - soweit die Einsprache nicht
gutgeheissen würde - eine Einspracheverhandlung durchzuführen. Zur Begründung
führte A. Y. aus, dass aus seiner Sicht «kein Grundstückgewinnsteuerfall»
vorliege. Anlässlich der am 6.11.2019 durchgeführten Einspracheverhandlung
führte A. Y. aus, dass sich die Veranlagung höchstens auf eine Summe von CHF
20'000.00 beschränken könne, d.h. auf diejenige Summe der Entschädigung, die
für den Wegfall des Wegrechts bezahlt worden sei. Die Gesamtsumme von CHF 220'000.00
basiere aber auf drei Punkten, wobei nebst dem Wegfall des Wegrechts und den
Anwaltskosten hauptsächlich der Rückzug seiner Einsprache gegen das
Plangenehmigungsverfahren ins Gewicht falle.
3.    Mit
Einspracheentscheid vom 2.12.2019 wies das Steueramt des Kantons Solothurn
(Vorinstanz) die Einsprache ab. Zur Begründung führte dieses im Wesentlichen
aus, dass gemäss § 49 Abs. 2 lit. c StG die Steuerpflicht auch durch die
Belastung eines Grundstücks mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen begründet werde, wenn diese die
unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstücks
dauernd und wesentlich beeinträchtigten und dafür ein Entgelt entrichtet werde.
Die Belastung könne sowohl durch Grunddienstbarkeiten oder
Personaldienstbarkeiten erfolgen. Die Belastung müsse dauernd sein, wobei bei
Grunddienstbarkeiten keine zeitliche Befristung und damit diese stets -
vorbehältlich einer ausdrücklich kürzeren Errichtung - als dauernd gelte.
Privatrechtlich betrachtet gelte eine auf wenigstens 30 Jahre begründete
Dienstbarkeit als dauerndes Recht. So sei nicht nur die Entschädigung für die
Einräumung einer belastenden Dienstbarkeit mit der Grundstückgewinnsteuer zu
erfassen, sondern auch jene für den Verzicht auf eine bestehende Dienstbarkeit
zu Lasten eines anderen Grundstücks. Gleich zu behandeln sei auch das Entgelt
für den Rückzug der Einsprache gegen einen Gestaltungsplan, wenn dessen
Realisierung den Wert des eigenen Grundstücks vermindere. Mit Verweis auf die
Gerichtspraxis und das Steuerharmonisierungsgesetz wird im Einspracheentscheid
weiter ausgeführt, dass bei einer Einwilligung zur Löschung einer Dienstbarkeit
damit ein beschränktes dingliches Recht aufgegeben werde und ein
Steuerpflichtiger seinen Rechtsbestand in gleicher Weise einschränke, wie wenn
er sein Grundstück belastet hätte. Der erste wie der andere Vorgang sei mit
einer Einschränkung des dinglichen Rechtsbestandes verbunden. Herrsche
zivilrechtlich weitgehende Übereinstimmung der Vorgänge, könne es sich
steuerrechtlich nicht anders verhalten. In teleologischer Auslegung von Art. 12
Abs. 2 lit. c StHG ergebe sich über den eng gefassten Wortlaut der Bestimmung
hinaus, dass die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an
einem Grundstück ebenso eine Teilveräusserung darstelle wie die entgeltliche
Belastung mit einem solchen. Die erforderliche Verknüpfung von Vermögensabgang
(Löschung der Grunddienstbarkeit) und Vermögenszugang (Geldmittel) sei somit
gegeben.
4.    Mit Datum vom
30.12.2019 erhob A. Y. (nachfolgend Rekurrent) Rekurs und Beschwerde ans
Kantonale Steuergericht gegen den mit 2.12.2019 datierten Einspracheentscheid
mit den Rechtsbegehren, den Einspracheentscheid vollumfänglich aufzuheben und
festzustellen, dass kein Grundstückgewinnsteuerfall gegeben sei, eventualiter
der massgebliche Grundstückgewinn auf CHF 20'000.00 festzulegen sei, alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur Begründung führte der Rekurrent
insbesondere aus, dass zwischen ihm und dem Steueramt im Rahmen des
ordentlichen Einkommenssteuerverfahrens Besprechungen stattgefunden hätten, um
die nach der Löschung des Wegrechts auf GB X Nr. 001 ausbezahlte Entschädigung
in steuerrechtlicher Hinsicht zu klären. Bereits zu diesem Zeitpunkt habe er
sich auf den Standpunkt gestellt, dass der erhaltene Pauschalbetrag von CHF
220'000.00 im Rahmen des ordentlichen Einkommenssteuerverfahrens zu beurteilen
gewesen wäre. Seinem Vorbringen, dass mit dem Wegfall des Wegrechts keine
wesentliche Beeinträchtigung seiner Liegenschaft in X vorliege, und deshalb
auch kein Grundstückgewinnsteuerfall angenommen werden dürfe, sei kein Gehör
geschenkt worden. Konsequenterweise habe er auf der ihm in der Folge
zugesandten «Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer» wiederholt und
ausdrücklich den Hinweis angebracht, dass er die Voraussetzungen für die
Besteuerung nach dem Grundstückgewinnsteuerrecht als nicht vollumfänglich
erfüllt erachte und deshalb keine Grundlage für die Erhebung der
Grundstückgewinnsteuer erkennen könne. So habe er sowohl im ordentlichen
Einkommenssteuerverfahren als auch im Grundstückgewinnsteuerverfahren erfahren
müssen, dass sich das Steueramt mit seinem Vorbringen nicht auseinandersetzen
wollte. Auf entsprechende Nachfrage des Steueramtes, ob der Rekurrent bereit
sei, die bereits in Rechtskraft erwachsene definitive
Einkommenssteuerveranlagung aufzuheben, habe er sich im Sinne eines
Lösungsvorschlags bereit erklärt, auf einen Betrag von CHF 20'000.00
(Maximalwert der Dienstbarkeit «Wegrecht») die Grundstückgewinnsteuer
abzurechnen, auch wenn er das Vorliegen eines Grundstückgewinnsteuerfalles
weiterhin vollumfänglich bestreiten würde. So habe er in diesem Zusammenhang
daran festgehalten, dass das Wegrecht kein selbständiges und dauerndes Recht
darstelle und dass der Wegfall des Wegrechts keine wesentliche Beeinträchtigung
der Bewirtschaftung oder des Veräusserungswertes von GB X Nr. 001 bewirkt habe
und somit die im Gesetz kumulativ geforderten Voraussetzungen gemäss § 49 Abs.
2 lit. c StG für eine Besteuerung mit der Grundstückgewinnsteuer nicht erfüllt
seien. Zudem habe er feststellen müssen, dass die Vorinstanz bei tatsächlich
gegebener Besteuerungsmöglichkeit die Frage eines Steueraufschubes im Sinne von
§ 50 Abs. 1 lit. c oder § 50 Abs. 2 StG gar nicht geprüft habe. Überhaupt habe
das Einspracheverfahren beim Rekurrenten den Eindruck hinterlassen, dass die
Vorinstanz letztlich nur seine Bereitschaft habe ausloten wollen, auf den
rechtskräftigen Einkommenssteuerbescheid zurückzukommen. Auch im ablehnenden
Einspracheentscheid sei keine Auseinandersetzung mit seinem Vorbringen zu
erkennen. So sei die für die Beurteilung zentrale Frage, ob die Veräusserung
des Wegrechts einen wesentlichen Einfluss auf den Vermögenswert oder die
Bewirtschaftung i.S. von § 49 Abs. 1 lit. c StG habe, völlig ausser Acht
gelassen und auch nicht nur ansatzweise abgeklärt und beurteilt worden. Zudem
bestünde aufgrund der Erwägungen im Einspracheentscheid erneut die Unklarheit,
was das Steueramt nun als Steuerobjekt mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen
wolle, zumal das Wegrecht weiterhin als selbständiges und dauerndes Recht
qualifiziert werde sowie gleichzeitig eine Teilveräusserung von GB X Nr. 001
angenommen werde. Offensichtlich sei sich das Steueramt weiterhin nicht so
sicher, was es nun genau besteuern wolle. Auch die Behauptung, er habe in der
Einspracheverhandlung nichts Weiteres vorgebracht, entbehre jeglicher Grundlage,
zumal sämtliche Unterlagen im Einkommens- als auch im
Grundstückgewinnsteuerverfahren vorgelegt worden seien und er seine Ansicht,
dass die Pauschalentschädigung im Rahmen des Einkommenssteuerverfahrens hätte
beurteilt werden müssen, wiederholt vorgebracht habe. Ebenso wenig sei bei
Annahme eines Grundstückgewinnsteuerfalles auf den Anspruch auf den gesetzlich
umschriebenen Steueraufschub eingegangen worden. Des Weiteren wird in der
Eingabe des Rekurrenten die Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt.
Zusammengefasst wird ausgeführt, dass das Steueramt letztlich der ihm
obliegenden Untersuchungspflicht bzw. der Pflicht zur gehörigen
Sachverhaltsfeststellung sowie der Pflicht zur substantiierten und klaren
Begründung des Einspracheentscheides nicht nachgekommen sei. Zudem müsse eine
Besteuerung, ohne dass hierfür sämtliche Voraussetzungen für eine Besteuerung
auch nur ansatzweise abgeklärt und begründet worden seien, als willkürlich und
rein fiskalisch motiviert bezeichnet werden. So habe der Rekurrent ausdrücklich
bestritten, dass das fragliche Wegrecht ein selbständiges und dauerndes Recht
darstelle. Dies sei von der Amtschreiberei Region Solothurn denn auch so
bestätigt worden; es erstaune daher, dass das Wegrecht trotzdem als
Steuerobjekt der Grundstückgewinnsteuer unterliegen soll. Auch könne nicht von
einer Teilveräusserung von GB X Nr. 001 gesprochen werden. Es sei zwar richtig,
dass sowohl die Errichtung als auch die Veräusserung von Dienstbarkeiten unter
bestimmten Voraussetzungen als veräusserungsähnlicher Tatbestand gelten
könnten. Ein Entgelt, das bei Veräusserung einer Dienstbarkeit entrichtet
werde, stelle jedoch nur dann einen Grundstückgewinn dar, wenn der Wegfall des
Rechts den Veräusserungswert der Liegenschaft in kumulativer Weise dauernd und
wesentlich beeinträchtige. Im vorliegend zu beurteilenden Fall treffe dies
überhaupt nicht zu. So seien die bauliche Ausnützung des Grundstücks und andere
Nutzungsmöglichkeiten weiterhin vollumfänglich gewährt. Auch bei einer
wirtschaftlichen Betrachtungsweise liesse sich festhalten, dass aufgrund des
Wegfalls des Wegrechts kein wesentlicher Substanzeingriff erfolgt sein könne.
Durch den Wegfall des Wegrechts bzw. durch die neue Erschliessungsplanung sei
der Durchgangsverkehr über den vormaligen Bahnübergang völlig eingebrochen, so
dass die Lebensqualität gestiegen und die Bewirtschaftung gar leichter sowie
sicherer geworden sei. Bei genauer Betrachtung sei die Bezahlung der
Entschädigung nicht nur für den Wegfall des für den Rekurrenten unbedeutenden
Wegrechts, sondern vielmehr und insbesondere für den Rückzug der Einsprache
geflossen. Überhaupt zeige die Abwicklung des Geschäftes, dass der
Pauschalbetrag hauptsächlich für den Rückzug der Einsprache sowie den Verzicht
auf die Erhebung inskünftiger Einsprachen und den Verzicht auf die
Geltendmachung weiterer enteignungsrechtlicher Ansprüche geleistet worden sei.
So sei der Rückzug der Einsprache denn auch nicht bereits mit der Löschung des
Wegrechts, sondern erst nach erfolgter Bezahlung des Pauschalbetrages erfolgt.
Vergleiche man sämtliche Vorteile (Wegfall des Durchgangsverkehrs, weniger
Lärmbelastung, bessere Erschliessung, verbesserte Sicherheit usw.) mit den
Nachteilen (Wegfall eines Wegrechts, das über eine Bahnstrasse führe) ergebe
sich einhellig, dass von einem wesentlichen Minderwert der Liegenschaft GB X
Nr. 001 nicht gesprochen werden könne, mithin der nunmehr auf dem Markt
erzielbare Verkaufspreis für das Grundstück dadurch nicht beeinflusst worden
sei. Im Übrigen müsse gar davon ausgegangen werden, dass das bestehende
Wegrecht gesetzeswidrig sei und namentlich gegen Art. 17 Abs. 2 der
Verkehrsregelverordnung verstosse und schon deshalb hätte aufgehoben werden
müssen.
5.    Die Vorinstanz
äusserte sich mit Vernehmlassung vom 28.2.2020 zu den Vorbringen des
Rekurrenten zusammengefasst wie folgt:
5.1 Die Veranlagung
der dem Rekurrenten zugeflossenen Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00
durch die Grundstückgewinnsteuer sei aufgrund der Veräusserung der
Grunddienstbarkeit (Wegrecht) erfolgt. So sei eben nicht nur die Entschädigung
für die Einräumung einer belastenden Dienstbarkeit mit der
Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, sondern auch jene für den Verzicht auf eine
bestehende Dienstbarkeit zu Lasten eines anderen Grundstücks. Mit Verweis auf
die einschlägige Gerichtspraxis und das Steuerharmonisierungsgesetz sei davon
auszugehen - so die Vorinstanz weiter -, dass bei Einwilligung eines
Steuerpflichtigen zur Löschung einer Dienstbarkeit damit ein beschränktes
dingliches Recht aufgegeben und der Rechtsbestand in gleicher Weise
eingeschränkt werde, wie wenn er sein Grundstück belastet hätte. Herrsche
zivilrechtlich weitgehende Übereinstimmung der Vorgänge, so könne es sich
steuerrechtlich nicht anders verhalten. In teleologischer Auslegung von Art. 12
Abs. 2 lit. c StHG ergäbe sich über den eng gefassten Wortlaut der Bestimmung
hinaus, dass die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts an
einem Grundstück ebenso als eine Teilveräusserung anzunehmen sei wie die
entgeltliche Belastung mit einer solchen. Die erforderliche Verknüpfung von
Vermögensabgang (Löschung der Grunddienstbarkeit) und Vermögenszugang
(Geldmittel) sei somit gegeben.
5.2 Aus der Vereinbarung
mit der B AG sei ersichtlich, dass die Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00
für den dauernden Entzug des Wegrechts bezahlt worden sei, mitunter bei der
entsprechenden Textpassage (Rubrum) ausdrücklich von Wertminderung gesprochen
werde. Die Entschädigung sei im Übrigen als Ganzes vereinbart worden, ohne diese
auf einzelne Punkte (Verzicht Wegrecht; Anwaltskosten; Rückzug Einsprache) zu
verteilen. Dies erstaune nicht, weil die B AG als öffentlich-rechtliches
Unternehmen ohnehin nur Zahlungen im Rahmen von Verkehrswerten vornehmen dürfe.
Eine derart hohe Entschädigung für einen Rückzug einer Einsprache sei nicht
möglich.
5.3 In der Steuererklärung
2015 sowie in der Jahresrechnung 2015 sei die Entschädigung von CHF 220'000.00
durch den Rekurrenten nicht als ordentliches Einkommen deklariert worden. So
sei aus dem Kapitalkonto der Jahresrechnung 2015 ersichtlich, dass die besagte
Entschädigung über das Privatkonto erfolgsneutral und nicht als
ausserordentliches (Geschäfts-)Einkommen erfasst worden sei. Mit dieser
Verbuchung habe der Steuerpflichtige eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er
die Entschädigung als private Zahlung taxierte. Auf Nachfrage des zuständigen
Steuerrevisors habe der Rekurrent die Finanzierung dieser Privateinlage mit der
entsprechenden «Vereinbarung» erzeigt. Die definitive Veranlagung 2015 der
ordentlichen Steuer sei dann - wie deklariert - ohne die Entschädigung der CHF 220'000.00
erfolgt. Die berichtigte Veranlagung sei aufgrund eines Telefongesprächs mit
dem Treuhänder des Rekurrenten erfolgt und entsprechend in der Veranlagung vom
7.8.2017 als «Korrektur» bzw. «Abweichungsbegründung» festgehalten.
5.4 Es sei störend,
dass der Rekurrent nach nunmehr rechtskräftiger Veranlagung der ordentlichen
Steuer 2015 (ohne Erfassung der Entschädigung von CHF 220'000.00) bei der
Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer 2015 seine Meinung ändere und
nachträglich die ordentliche Besteuerung der Entschädigung verlange. Es seien
zudem - entgegen den durch den Rekurrenten in der Rekursschrift gemachten
Vorbringen und Behauptungen - keinerlei Unterlagen bezüglich mit dem Steueramt
geführten Besprechungen betreffend die Besteuerung der Pauschalentschädigung
vorhanden. Zudem müsse es als widersprüchlich bewertet werden, wenn der
Rekurrent die Entschädigung in seiner Jahresrechnung 2015 als Privateinlage und
nicht als Geschäftsleistung deklariert habe, wenn er sich doch auf den Standpunkt
stelle, dass die Entschädigung als ordentliches Einkommen hätte besteuert
werden müssen. Mit der Verbuchung als Privateinlage habe der Steuerpflichtige
eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass er die Entschädigung als Privat- und
nicht als Geschäftsvermögen taxiert habe. Auch das Steueramt sei der Meinung,
dass die Entschädigung der CHF 220'000.00 nicht als Geschäftseinkommen, sondern
als Grundstückgewinn zu erfassen und besteuern sei; die Veranlagung sei
folglich entsprechend vorgenommen worden.
5.5 Von einer
willkürlichen Veranlagung bzw. von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs
könne jedenfalls keine Rede sein. Auch der Vorhalt, dass der Steuerpflichtige
nie eine Antwort auf die Frage des möglichen Steueraufschubs erhalten habe, sei
nicht zu hören. So sei in der Abweichungsbegründung der
Grundstückgewinnsteuerveranlagung vom 18.10.2018 die entsprechende
(abschlägige) Antwort rechtsgenüglich aufgeführt worden.
6.    Mit Rückäusserung
vom 27.3.2020 nahm der Rekurrent zur vorinstanzlichen Vernehmlassung Stellung,
wobei er das im Verfahren vor dem Steuergericht gestellte Rechtsbegehren insofern
erweiterte, als die allfällige Grundstückgewinnsteuer im Sinne von § 50
Abs. 1 lit. c oder § 50 Abs. 2 StG aufzuschieben sei. Auf die weiteren
durch den Rekurrenten in dieser Eingabe gemachten Vorbringen ist in den
Erwägungen - soweit erforderlich - einzugehen.
Das
Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1.    A. Y. hat gegen
den vorinstanzlichen Einspracheentscheid vom 2.12.2019 Rekurs und Beschwerde
ans Steuergericht des Kantons Solothurn erhoben, wobei er sich in der Eingabe
auf die im Einspracheentscheid aufgeführte Rechtsmittelbelehrung bezog. Das
Kantonale Steuergericht ist gemäss § 160 i.V. mit § 59 Abs. 5 des Gesetzes über
die Staats- und Gemeindesteuern vom 1.12.1985 (StG; BGS 614.11) zur Beurteilung
des Rechtsmittels zuständig; im Bereiche des kantonalen Steuerrechts ist das
Rechtsmittel des Rekurses vorgesehen, weshalb die Eingabe von A. Y. als Rekurs
zu behandeln ist. Der Rekurrent ist durch den angefochtenen Entscheid
beschwert. Der Rekurs ist form- und fristgerecht erfolgt; auf diesen ist somit
einzutreten.
2.    Strittig ist
zunächst, ob die dem Rekurrenten durch die B AG für den Wegfall des Wegrechts
ausbezahlte Entschädigung von CHF 220'000.00 durch die Grundstückgewinnsteuer
erfasst werden kann oder - wie der Rekurrent ausführt - der ordentlichen
Einkommenssteuer hätte zugeführt werden müssen. Inwiefern dabei der Rekurrent
aus dem Einwand, er bzw. seine Vertretung habe im Zusammenhang mit der
Besteuerung der erhaltenen Pauschalentschädigung im Vorfeld Besprechungen mit
dem Steueramt über die Art der Besteuerung geführt, Rechte ableiten will, ist
nicht nachvollziehbar. Aktenkundig ist, dass das Steueramt des Kantons
Solothurn mit Schreiben vom 15.2.2017 (Akten-Beleg 5/14) vom Rekurrenten
Auskunft darüber erhalten wollte, wie die im Geschäftsabschluss 2015
deklarierte Privateinlage von CHF 220'000.00 finanziert worden war. Darüber
hinaus sind seitens der involvierten Steuerbehörden keine Vorkehren und
Mitteilungen ersichtlich, die dem Rekurrenten gegenüber bezüglich der
Besteuerung der Pauschalentschädigung Zusicherungen beinhalteten. Mit der
berichtigten Veranlagung vom 7.8.2017 (Akten-Beleg 5/10) hat die Vorinstanz
deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie den Vorgang der geldwerten Abgeltung
des wegfallenden Wegrechts nicht mit der (ordentlichen) Einkommenssteuer
erfassen wollte, während die Buchungen des Rekurrenten darauf abzielten, die
erhaltene Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00 als steuerneutralen Vorgang
zu qualifizieren. Es ist just im vorliegenden Verfahren zu klären, ob die
fragliche Entschädigung zu Recht der Grundstückgewinnbesteuerung (vgl.
definitive Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer vom 18.10.2018 / Akten-Beleg
5/4) unterworfen worden ist. In diesem Verfahren standen dem Rekurrenten
sämtliche Prozessrechte offen. Von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs oder
gar willkürlicher Entscheidfindung seitens des Steueramtes kann bei gegebener
Sach- und Rechtslage keine Rede sein.
3.    Bei ihrer
Veranlagung stützt sich die Vorinstanz auf § 49 Abs. 2 lit. c StG, wonach die
Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte
Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und
wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird, als
steuerbegründende Veräusserung zu qualifizieren ist; Art. 12 Abs. 2 lit. c des
Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und
Gemeinden (StHG; SR 642.14) weist den identischen Wortlaut auf. Das
Bundesgericht hat in teleologischer Auslegung von Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG im
Urteil BGE 139 II 363 entschieden, dass die entgeltliche Aufgabe eines
beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück ebenso eine Teilveräusserung
darstelle wie die entgeltliche Belastung mit einem solchen (BGE 139 II 371 E.
3.3). Es gilt folglich zu prüfen, ob die dem Rekurrenten zugeflossene
Entschädigung von CHF 220'000.00 als «entgeltliche Aufgabe eines beschränkten
dinglichen Rechts an einem Grundstück» zu qualifizieren bzw. der
Grundstückgewinnbesteuerung zu unterwerfen ist. Der Rekurrent wehrt sich in
doppelter Hinsicht gegen eine solche Besteuerung. Einerseits ist er der
Ansicht, dass vorliegend kein Grundstückgewinnsteuerfall gegeben sei und der
ausbezahlte Betrag im Rahmen der Einkommenssteuer als steuerneutraler Vorgang
zu beurteilen gewesen wäre; anderseits geht der Rekurrent - bei Annahme eines
Anwendungsfalles der Grundstückgewinnbesteuerung - davon aus, dass durch den
Wegfall des Wegrechtes weder die unbeschränkte Bewirtschaftung noch der
Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigt würden,
womit nicht sämtliche kumulativ zu erfüllende Tatbestandselemente (für die Grundstückgewinnbesteuerung
gemäss § 49 Abs. 2 lit. c StG) erfüllt seien.
3.1 Auf die durch den
Rekurrenten in seiner Eingabe vom 27.3.2020 (Akten-Beleg 7, S. 5) aufgeworfene
Frage, ob die Einleitung eines Grundstückgewinnsteuerverfahrens überhaupt noch zulässig
gewesen sei, zumal der Sachverhalt bzw. der Streitgegenstand vom Steueramt
bereits abschliessend beurteilt worden wäre, wurde bereits kurz eingegangen
(vgl. E. 2 hiervor). Prozessthema ist die Qualifizierung der von der B AG an
den Rekurrenten geleisteten Zahlung hinsichtlich ihres Rechtsgrundes. Diese
Qualifizierung hat die Vorinstanz dergestalt vorgenommen, indem sie die
geflossene Entschädigung als Abgeltung für die Löschung einer
Grunddienstbarkeit (Wegrecht) bewertete und somit als steuerbegründenden
Vorgang im Sinne von § 49 Abs. 2 lit. c StG resp. Art. 12 Abs. 2 lit. c StHG
einstufte. Diese Grundstückgewinnsteuerveranlagung war aus formaler Sicht schon
deshalb zulässig, weil die vorherige (ordentliche) Einkommensbesteuerung die
zur Debatte stehende Zahlung nicht erfasste. Dem Rekurrenten ist aber insofern
zuzustimmen, als die Ablehnung einer Grundstückgewinnbesteuerung der
Steuerbehörde im vorliegenden Fall die Möglichkeit entzöge, nochmals auf die
zwischenzeitlich rechtskräftige (ordentliche) Einkommenssteuerveranlagung pro
2015 zurückzukommen.
3.2 Wie bereits
dargelegt, geht die Praxis davon aus, dass die Einwilligung zur Löschung einer
Dienstbarkeit, d.h. die entgeltliche Aufgabe eines beschränkten dinglichen Rechts
an einem Grundstück, ebenso eine Teilveräusserung darstellt wie die
entgeltliche Belastung mit einem solchen (BGE 139 II 363, a.a.O.) und deshalb
der Grundstückgewinnbesteuerung unterliegt. Richtig ist aber auch, dass der
damit erlittene Vermögensabgang (in casu: Löschung des Wegrechts) und der
Vermögenszugang (Entschädigung) konnex sein müssen. Diese Konnexität wird durch
den Rekurrenten in Abrede gestellt, insbesondere mit dem Einwand, die
Entschädigung sei nicht hauptsächlich wegen des Verzichts auf das Wegrecht,
sondern insbesondere für den Rückzug der Einsprache und den Verzicht auf
weitere enteignungsrechtliche Ansprüche im Rahmen des durch die B AG
vorangetriebenen Projekts erfolgt. Zudem trägt der Rekurrent in seinen Eingaben
wiederholt vor, dass der Wegfall des Wegrechts keine wesentliche und dauernde
Beeinträchtigung in der Bewirtschaftung seines Grundstückes bewirkte, in fine
wegen des wegfallenden Verkehrs gar keine Wertminderung erfahren habe. Zudem
müsse bezweifelt werden, dass das fragliche Wegrecht ein «selbständiges und
dauerndes Recht» darstelle und folglich überhaupt als Objekt der
Grundstückgewinnbesteuerung tauge.
3.2.1 Bei der Auslegung
der zwischen dem Rekurrenten und der B AG abgeschlossenen Vereinbarung vom … 2015
(Akten-Beleg 5/2) sind bezüglich des hauptsächlichen Rechtsgrundes der Zahlung
keine «offenen» Punkte oder Fragen auszumachen. So wird bereits in der Präambel
der Vereinbarung darauf hingewiesen, dass mit der vertraglichen Regelung eine
«gütliche Einigung betreffend den dauernden Entzug des Wegrechtes sowie die
Entschädigung für den dauernden und vorübergehenden Landerwerb» getroffen
werden soll (vgl. Vereinbarung, a.a.O., II., letzter Absatz). In Ziffer III.
der Vereinbarung wird denn die Pauschalentschädigung von CHF 220'000.00 in
klarer Weise für den «dauernden Entzug des vorerwähnten Wegrechts» definiert.
Dass mit der Pauschalentschädigung auch alle enteignungsrechtlichen Ansprüche,
inklusive der Anwaltskosten, abgegolten werden sollten, ändert an dieser
Einschätzung bzw. Auslegung nichts. Just die separat, d.h. zusätzlich,
vereinbarten Entschädigungen für den definitiven (Ziff. VI. der Vereinbarung)
und den vorübergehenden (Ziff. VII. der Vereinbarung) Landerwerb zeigen, dass
die Pauschalentschädigung für das wegfallende Wegrecht bestimmt war und die
darin mitabgegoltenen Punkte (Anwaltskosten; Rückzug der Einsprachen) als
«logische Folgekosten» in die Vereinbarung miteinbezogen worden sind. An dieser
Auslegung der Vereinbarung vermögen die Ausführungen des Rekurrenten, das
Wegrecht wäre wegen Verstosses gegen die Verkehrsregelverordnung ohnehin
aufzuheben gewesen, nichts zu ändern. Tatsache ist, dass die seit 1979
bestehende Dienstbarkeit bis zur Einleitung des in den Akten erwähnten
Plangenehmigungsverfahrens im Jahre 2014 nie Gegenstand eines
Enteignungsverfahrens oder einer anderen behördlichen Massnahme war. Mit der
auf gütlicher Basis getroffenen Abgeltung haben sich die involvierten Parteien
(Rekurrent; B AG) ohne hoheitliche Regelung und behördliche Vorgaben geeinigt;
darauf - und auf nichts Anderes - sind sie zu behaften.
3.2.2 Des Weiteren kann
dem Vorbringen des Rekurrenten, die Aufhebung des ihm zustehenden Wegrechts
habe weder eine wesentliche Beeinträchtigung der Bewirtschaftung noch des Veräusserungswertes
von GB X Nr. 001 bewirkt, womit die Voraussetzungen für eine Besteuerung gemäss
§ 49 Abs. 1 lit. c StG nicht erfüllt seien, nicht zugestimmt werden. Die durch
den Rekurrenten gegen das durch das Bundesamt für Verkehr eingereichte
Plangenehmigungsgesuch erhobene Einsprache zeigt auf, dass das Wegrecht für
diesen von Bedeutung war, andernfalls er ohne weiteres auf die Erhebung eines
Rechtsmittels hätte verzichten und den Ausgang des Plangenehmigungsverfahrens
abwarten können. Die unter E. 3.2.1 hiervor der Auslegung unterzogene
Vereinbarung erzeigt denn nichts Anderes als das zwischen den Parteien in
freier Willensbildung und Willensübereinstimmung ermittelte Ergebnis der
eingetretenen Vermögensabnahme, mitunter die finanzielle Abgeltung der
wesentlichen und dauernden Beeinträchtigung in der Bewirtschaftung durch die zu
löschende Dienstbarkeit. Dieser im rechtlichen Sinne als Substanzverzehr zu
bewertende Vorgang trat mit der Löschung der fraglichen Grunddienstbarkeit im
Grundbuch (Wegrecht z.G. GB X Nr. 001) ein.
3.2.3 Bei dem mit Datum
vom … 2015 auf GB X Nr. 001 gelöschten Wegrecht handelt es sich - wie die
Amtschreiberei Region Solothurn mit E-Mail vom 23.2.2018 (vgl. Akten-Beleg 5/9)
korrekt ausführt - um eine Grunddienstbarkeit, welche nicht als selbständiges
Grundstück gemäss Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB im Grundbuch geführt wurde. Der
Rekurrent irrt aber, wenn er daraus den Schluss zieht, das Fehlen der
zivilrechtlichen Grundstückseigenschaft entzöge dem erwähnten Löschungsvorgang
jegliche grundstückgewinnsteuerrechtliche Bedeutung. § 49 Abs. 1 StG stipuliert
als Grundsatz, dass die Steuerpflicht durch jede Veräusserung eines
Grundstückes begründet wird. Abs. 2 der Bestimmung bestimmt und präzisiert die
gesetzliche Bestimmung dahingehend, dass als Veräusserung auch «… die Belastung
eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten (…) » gilt (§ 49 Abs.
2 lit. c StG). Gemäss konstanter Praxis des Kantonalen Steuergerichts ist für
die steuerliche Erfassung der geleisteten Zahlung massgebend und entscheidend,
weshalb es zum entsprechenden Mittelzufluss kam. Ist der Mittelzufluss einzig
von der Einräumung der Dienstbarkeit (oder wie vorliegend von der Löschung
derselben) abhängig, so ist die Zahlung mit der Grundstückgewinnsteuer zu
erfassen (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 1996 Nr. 2). Es
bleibt somit festzustellen, dass die Vorinstanz die Pauschalentschädigung zu
Recht der Grundstückgewinnbesteuerung unterworfen hat.
4.1 Zu entscheiden
bleibt, inwieweit auf das durch den Rekurrenten in seiner Stellungnahme bzw.
Rückäusserung vom 27.3.2020 erweiterte Rechtsbegehren, dass eine allfällig
veranlagte Grundstückgewinnsteuer im Sinne von § 50 Abs. 1 lit. c bzw. § 50
Abs. 2 StG aufzuschieben sei, eingetreten werden kann. Der Rekurrent weist in
diesem Zusammenhang darauf hin, dass die Vorinstanz «nur» die Frage der
Ersatzbeschaffung beurteilt habe. Die übrigen Steueraufschubtatbestände seien
jedoch, obwohl in Aussicht gestellt, nicht geprüft worden. Dies - so der
Rekurrent weiter - «hätte denn auch ohne Antrag des Steuerpflichtigen von Amtes
wegen vorgenommen werden müssen».
4.2 Aktenkundig ist,
dass die Vorinstanz in ihrer (definitiven) Grundstückgewinnsteuerveranlagung
den Steueraufschub infolge Ersatzbeschaffung ablehnte, weil der Erlös nicht
innert 2 Jahren zum Erwerb oder Verbesserung eines eigenen und
selbstbewirtschafteten Grundstücks verwendet wurde. Diese Ablehnung ist nicht
zu bemängeln und nachvollziehbar, zumal in der vom Rekurrenten in seiner am
29.8.2018 eingereichten «Steuererklärung für Grundstückgewinnsteuer» lediglich
Offerten (allesamt datiert zwischen dem 15.11.2017 und 16.5.2018) über diverse
Handwerkerarbeiten beilagen, die zudem verschiedene Liegenschaften (C-strasse 01;
D-strasse 02) betrafen (Akten-Beleg 5/3). Die in der Steuererklärung in
Aussicht gestellten Originalrechnungen mit Bauabrechnung wurden weder im
vorinstanzlichen Verfahren noch im Rekursverfahren nachgereicht. Unter diesen
Voraussetzungen ist in der Tat nicht ersichtlich, wie die Vorinstanz einen
Steueraufschub hätte gutheissen sollen. Es hätte am Rekurrenten gelegen, den
Steueraufschubtatbestand von § 50 Abs. 1 lit. c StG (Landumlegung zwecks
Güterzusammenlegung …) bzw. § 50 Abs. 2 StG (… soweit der Veräusserungserlös
innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten
Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten
land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird) begründet
darzulegen. Das Kantonale Steuergericht hat im Rekursverfahren die gleichen
Befugnisse wie die vorliegende Behörde. Es hat das Recht von Amtes wegen
anzuwenden; entsprechend gilt auch im Rekursverfahren die Untersuchungs- und
Offizialmaxime (vgl. statt vieler:
Markus
Reich
, Steuerrecht, 3. Auflage, § 27 Rz. 42 f.). Diese Maximen befreien
den Steuerpflichtigen allerdings nicht davon, seine Begehren zu begründen sowie
die sie begründenden Tatsachen und Beweismittel anzugeben (§ 160 Abs. 3 StG).
Die konkret eingereichten Belege (Offerten) und die dazu abgegebene Bemerkung
(Nachreichen der Originale) im Steuererklärungsformular sind jedenfalls
ungenügend, um einen der gesetzlich vorgesehenen Steueraufschubtatbestände zu
substantiieren. So wäre es u.a. auch am Steuerpflichtigen gelegen darzulegen,
wieso die gesetzlich vorgesehene Regelfrist von zwei Jahren für eine allfällig
erfolgte Ersatzbeschaffung (§ 51 StG) nicht hat beachtet werden können.
5.    Nach Ausgeführtem
ist der Rekurs vollständig abzuweisen. Nach dem Ausgang des vorliegenden
Verfahrens sind die Gerichtskosten von total CHF 3'000.00 (Grundgebühr: CHF 800.00;
Zuschlag: CHF 2'200.00; §§ 3 und 150 des Gebührentarifs; BGS 615.11) dem
Rekurrenten aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen.
Demnach
wird
erkannt
:
1.
Der Rekurs wird
abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von
CHF 3'000.00 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.
Im
Namen des Steuergerichts
Der
Präsident:                   Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller                W.
Hatzinger
Rechtsmittel:
Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse:
Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist
schriftlich zu eröffnen an:
- Rekurrenten
(eingeschrieben)
- VB Solothurn (mit
Steuerakten)
- KStA, Recht und
Aufsicht
- Finanzdepartement
- Steuerregisterführer
der EG X
Expediert am: