so_gerichte · SGNEB.2017.3 · 2017-01-19 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen, Ausschliesslichkeit, § 207 Abs. 1 lit. g StG.Fall einer Liegenschaft mit zwei kompletten Wohnungen im Erdgeschoss und im 1. Stock; kein ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum und damit keine Steuerbefreiung.

Handänderugnssteuer

Urteilvom
18. Dezember 2017

Es wirken mit:

Präsident:         Müller

Richter:            Kellerhals, Winiger

Sekretär StV.:   Stämpfli

In SachenSGNEB.2017.3

A + B  Y

gegen

Kant. Steueramt

betreffendHandänderungssteuer

hat das Steuergerichtden Akten entnommen:

1.    Die
Steuerpflichtigen A + B Y erwarben mit Kaufvertrag vom  2017 das
Grundstück GB X Nr. 001 zu einem Kaufpreis von insgesamt CHF 600'000.00.
Am 11. Januar 2017 ersuchten die Steuerpflichtigen beim Steueramt des
Kantons Solothurn um eine steuerfreie Handänderung für dauernd und
ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Mit Rechnung und Verfügung vom
19. Januar 2017 wurde dieses Gesuch abgewiesen und die hier interessierende
Handänderungssteuer auf CHF 13'200.00 festgesetzt.

Dagegen
erhoben die Steuerpflichtigen mit Eingabe vom 25. Januar 2017 (Eingang:
31. Januar 2017) Einsprache mit dem sinngemässen Begehren, die
Verfügung sei hinsichtlich der Handänderungssteuer aufzuheben und auf die
Erhebung einer solchen sei zu verzichten. Zur Begründung wurde sinngemäss
geltend gemacht, dass die erworbene Liegenschaft als Mehrgenerationenhaus geführt
werde, lediglich über eine Wohneinheit respektive einen Haushalt verfüge und
folglich durch die Steuerpflichtigen ausschliesslich selbst genutzt würde.

Mit
Einspracheentscheid vom 14. Juli 2017 wies das Steueramt des Kantons Solothurn
die erhobene Einsprache ab. Dies im Wesentlichen mit der Begründung, es handle
sich um eine Liegenschaft mit mehreren, konkret drei, Wohnungen, welche
unabhängig genutzt werden könnten. Es handle sich demnach nicht um eine
ausschliessliche Selbstnutzung, weshalb der steuerrechtlich privilegierende
Tatbestand der dauerhaften und ausschliesslichen Selbstnutzung nicht gegeben
sei.

2.    Dagegen
gelangten die Steuerpflichten (nunmehr: Rekurrenten) mit Eingabe vom
8. August 2017 an das Kantonale Steuergericht mit dem sinngemässen Begehren,
es sei die Sache an das Kantonale Steueramt (nunmehr: Vorinstanz)
zurückzuweisen und diese habe einen Augenschein vorzunehmen und die Sache neu
zu beurteilen. Die Neubeurteilung solle nicht auf Stufe eines kostenpflichtigen
Gerichtsverfahrens abgehandelt werden. Entgegen den Erwägungen der Vorinstanz
handle es sich beim fraglichen Objekt im Sinne der heutigen Nutzung
grundsätzlich nicht um ein Mehrfamilienhaus, sondern tatsächlich um ein offenes
Mehrgenerationenhaus mit einer Wohnung und einem Haushalt, welches
ausschliesslich von Familienangehörigen bewohnt werde. Überdies sei das
Dachgeschoss nicht bewohnbar, weshalb dieses nicht als Wohnung mitgezählt
werden könne. Auf die weiteren Vorbringen ist  soweit diese entscheidrelevant
sind  im Rahmen der Erwägungen einzugehen.

Die
Vorinstanz schliesst in der Vernehmlassung vom 25. September 2017 auf
kostenfällige Abweisung der Beschwerde und verweist zur Begründung auf den
angefochtenen Einspracheentscheid.

3.    In der
Replik vom 28. Oktober 2017 halten die Rekurrenten an den bereits in
der Rekursschrift gestellten Anträge fest und weisen insbesondere darauf hin,
dass es sich nach wie vor um eine Fernbetrachtung handle und ein Augenschein
vor Ort notwendig sei. Eine solche Fernbetrachtung sei keine objektive
Entscheidgrundlage.

Das Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Der
Rekurs wurde form- und fristgerecht eingereicht. Das Kantonale Steuergericht
ist gemäss § 214 Abs. 3 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern
(StG; BGS 614.11) die für die Beurteilung eines Rekurses gegen einen
Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramts zuständige Rechtsmittelinstanz.
Die Rekurrenten sind durch den Einspracheentscheid beschwert und ohne Weiteres
zum Rekurs legitimiert. Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.    Vorweg
stellen die Rekurrenten den Antrag, die Angelegenheit sei ohne
kostenpflichtiges Gerichtsverfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen und diese
habe einen Augenschein durchzuführen. Dazu ist festzuhalten, dass es sich beim
Steuergericht des Kantons Solothurn gemäss der obigen Erwägung zur
Eintretensfrage um die gesetzlich vorgesehene Instanz zur Beurteilung von
Rekursen gegen Einspracheentscheide der Vorinstanz handelt, welche  wie hier 
die Handänderungssteuer betreffen. Es obliegt nicht den Rekurrenten zu
bestimmen, durch welche Instanz ein Rechtsmittel beurteilt wird. Sodann ist
darauf hinzuweisen, dass das Steuergericht über eine volle Kognition in der
Sache verfügt und somit sämtliche Vorbringen der Rekurrenten frei prüft.

Ein
Augenschein vor Ort wird gemäss Praxis des Steuergerichts durchgeführt, wenn
sich aufgrund der Akten Fragen stellen und Unsicherheiten ergeben, welche nur
aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geklärt werden können. Gestützt
darauf drängt sich ein Augenschein im vorliegenden Fall indes nicht auf.
Vielmehr ist festzuhalten, dass die Rekurrenten selbst entsprechende Pläne des
Gebäudes zu den Akten gereicht haben und nicht geltend gemacht haben, dass die
Situation vor Ort davon abweichen würde. Die dem Steuergericht vorliegenden
Akten bilden daher eine genügende Grundlage zur Beurteilung der sich stellenden
Rechtsfragen.

3.    Gemäss §
205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der
Handän-derungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich
ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit
der Eigentumsübergang als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis
resp. der Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. §
210 StG). Gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG sind der Erwerb von Grundstücken als
dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum steuerfrei.

Im
vorliegenden Fall ist unbestritten geblieben, dass die Voraussetzung der
"Dauerhaftigkeit" gegeben ist. Strittig ist hingegen, ob die
Rekurrenten die von ihnen erworbene Liegenschaftausschliesslichselbst
als Wohneigentum nutzen.

3.1.  Ausgangspunkt
bildet der Wortlaut von § 207 Abs. 1 lit. g StG, der den Erwerb von
Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum als
steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu anderen Handänderungen an
Grundstücken) privilegieren will. Oberwähnte Gesetzesbestimmung wurde durch die
kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das
Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der
Wortlaut der angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten
Volksinitiative Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien
Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum. Bezüglich der
"Ausschliesslichkeit" ist die Norm auszulegen.

Das
Steuergericht hat sich in einem Urteil vom 4. März 2013 (SGNEB.2012.8)
umfassend mit der Auslegung respektive Interpretation von § 207 Abs. 1 lit. g
StG auseinandergesetzt und eine systematisch-teleologischen Auslegung
vorgenommen, bei der der Sinn einer Rechtsnorm durch ihr Verhältnis zu anderen
Rechtsnormen und durch den systematischen Zusammenhang bestimmt wird. Bei der
teleologischen Auslegung wird auf die Zweckvorstellung abgestellt, die mit der
Rechtsnorm verbunden ist. Hieraus ergibt sich dass die ausschliessliche
Selbstnutzung zu verneinen ist, wenn eine Liegenschaft über mehrere unabhängig
voneinander bestehende Wohneinheiten verfügen, die je separat bewohnt werden
können und über separate Zugänge verfügen, was vorliegend unstrittig der Fall
ist.

3.2.  Indes
stellt sich die Frage, ob die Rekurrenten nicht als wirtschaftliche Einheit
einen sogenannten Mehrgenerationenhaushalt führen. Dabei ist davon auszugehen,
dass der Begriff der ausschliesslichen Selbstnutzung restriktiv auszulegen ist,
zumal es sich dabei um einen steuerbefreienden Tatbestand handelt.

Im
vorliegenden Fall kann den eingereichten Plänen entnommen werden, dass das
Grundstück im Erdgeschoss und im 1. Stock über komplette Wohnungen mit Küche
und Sanitäreinrichtungen verfügt. Damit wird das Führen von verschiedenen
Haushalten ermöglicht, was denn auch von den Rekurrenten nicht bestritten wird.
Unbeachtlich bleiben kann dabei, ob das Dachgeschoss tatsächlich als eigene
Wohneinheit zu betrachten sei, zumal geltend gemacht wird, dass dieses im
heutigen Zustand nicht bewohnt werden kann. Denn nichtsdestotrotz bestehen zwei
unabhängige Wohneinheiten, welche eine separate Haushaltsführung möglich machen
und unter den gegebenen Umständen als wahrscheinlich erscheinen lassen. Es
handelt sich mitunter nicht um einen eigentlichen Mehrgenerationenhaushalt,
sondern vielmehr um Familienmitglieder unterschiedlicher Generationen, welche
in derselben Liegenschaft leben.

3.3.  Nach dem
Ausgeführten haben die Rekurrenten die fragliche Liegenschaft nicht als
ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben; der Erwerb des
Grundstückes unterliegt daher der Handänderungssteuer. Deren Höhe ist
grundsätzlich unbestritten geblieben. Der Rekurs erweist sich demnach als
unbegründet und ist deshalb abzuweisen.

4.    Bei
diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Kosten unter
solidarischer Haftbarkeit zu tragen. Die Verfahrenskosten sind in Anwendung der
§§ 3 und 150 des Gebührentarifs auf CHF 1'160.00 festzusetzen. Eine
Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen.

****************

Demnach wirderkannt:

1.Der Rekurs wird abgewiesen.

2.Den Rekurrenten werden die Verfahrenskosten im Umfang von CHF 1'160.00
unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des
Steuergerichts

Der Präsident:                     Der Sekretär StV.:

Dr.
Th. A. Müller                 D. Stämpfli

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert30Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht,1000Lausanne14)Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

-
Rekurrenten (eingeschrieben)

-
KStA, Recht und Gesetzgebung (mit Akten)

-
KStA, Sondersteuern

-
Amtschreiberei Reg. Solothurn

-
Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert
am: