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Baubewilligung / Umnutzung best. Wohnhaus zu Kinderhort

Solothurn Verwaltungsgericht 12.08.2024 VWBES.2024.36
Soleure Verwaltungsgericht 12.08.2024 VWBES.2024.36
Soletta Verwaltungsgericht 12.08.2024 VWBES.2024.36

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
12. August 2024
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichterin Obrecht Steiner
Oberrichter Frey
Gerichtsschreiberin Zimmermann
In Sachen
1.
A.___
2.
B.___
3.
C.___
alle vertreten durch Rechtsanwalt David
Hochstrasser,
Beschwerdeführer
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Baukommission
D.___,
3.
E.___
vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak,
4.
F.___
5.
G.___
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
/ Umnutzung best. Wohnhaus zu Kinderhort
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung
:
I.
1. Am 7. Oktober 2022 reichte die E.___
bei der Baukommission D.___ (nachfolgend: Baukommission) ein Baugesuch für den
Umbau und die Umnutzung des bestehenden Wohnhauses an der [...]strasse [...] in
[...] zu einem Kinderhort ein.
2. Während der Auflagefrist gingen fünf
Einsprachen aus der unmittelbaren Nachbarschaft gegen das Baugesuch ein.
Sämtliche Einsprachen wies die Baukommission mit Beschluss vom 23. Januar 2023
ab, soweit sie darauf eintrat. Gleichzeitig bewilligte sie das Baugesuch unter
Auflagen und Bedingungen.
3. Gegen diesen Entscheid erhoben A.___,
B.___, H.___, I.___ und C.___, alle vertreten durch Rechtsanwalt David
Hochstrasser, Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement (BJD) und beantragten
die Aufhebung der Baubewilligung der Baukommission und die Rückweisung des
Baugesuchs zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Eventualiter wurde die
Aufhebung der Baubewilligung der Baukommission und Nichteintreten auf das
Baugesuch sowie subeventualiter die Aufhebung der Baubewilligung und die
Abweisung des Baugesuchs beantragt. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu
Lasten der E.___, eventualiter zu Lasten der Baukommission.
4. Mit Stellungnahme vom 19. April 2023
beantragte die E.___, vertreten durch Rechtsanwalt Theo Strausak, die
vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
5. Am 4. Mai 2023 beantragte die
Baukommission die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der
Beschwerdeführer.
6. Am 18. Januar 2024 fällte das BJD
folgenden Entscheid:
1.
Die Beschwerde von A.___ und B.___, H.___
und I.___ sowie C.___, alle vertreten durch Rechtsanwalt David Hochstrasser,
vom 9. Februar 2023 wird abgewiesen.
2.
Die Verfahrenskosten (inkl.
Entscheidgebühr) werden auf Fr. 2'000.00 festgesetzt und sind von A.___ und B.___,
H.___ und I.___ sowie C.___ zu bezahlen. Diese werden mit dem geleisteten
Kostenvorschuss von Fr. 2'000.00 verrechnet.
3.
A.___ und B.___, H.___ und I.___ sowie C.___
haben der E.___ unter solidarischer Haftung eine Parteientschädigung von Fr.
3'137.75 zu bezahlen.
7. Dagegen erhoben A.___, B.___ und C.___
(nachfolgend: Beschwerdeführer), alle weiterhin vertreten durch Rechtsanwalt
David Hochstrasser, am 31. Januar 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und
stellten folgende Rechtsbegehren:
1.
Die Verfügung des Bau- und
Justizdepartement vom 18. Januar 2024 in der Beschwerdesache Nr. [...] sei
aufzuheben und das Baugesuch Nr. [...] betr. Umbau und Umnutzung best. Wohnhaus
in Kinderhort an der [...]strasse [...] in [...] sei abzuweisen.
2.
Eventualiter sei die Verfügung des Bau-
und Justizdepartement vom 18. Januar 2024 in der Beschwerdesache Nr. [...]
aufzuheben und die Sache sei an die Vor­instanz oder die Erstinstanz zu neuer
Entscheidung zurückzuweisen.
3.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
für das Verwaltungsbeschwerde- und das Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren
zu Lasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter zu Lasten der Erstinstanz.
8. Am 22. Februar 2024 reichten die
Beschwerdeführer die einlässliche Beschwerdebegründung nach.
9. Mit Stellungnahme vom 4. März 2024
beantragte das BJD (nachfolgend: Vorinstanz) die Abweisung der Beschwerde unter
Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.
10. Am 8. März 2024 liess sich die
Baukommission zur Beschwerde vernehmen. Diese verzichte auf eine weitere
Stellungnahme und halte im Grundsatz an den Erwägungen vom 23. Januar 2023 im
Entscheid der Baukommission fest. Die Beschwerde vermöge aus ihrer Sicht keine
neuen objektiven Beiträge zu liefern.
11. Die E.___ (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin 3), weiterhin vertreten durch Rechtsanwalt Theo Strausak,
beantragte mit Eingabe vom 11. März 2024 die Abweisung der Beschwerde, unter
Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer.
12. Mit Eingabe vom 8. Mai 2024 reichten
die Beschwerdeführer eine Stellungnahme ein. Diese ergänzten sie am 10. Mai
2024.
13. Am 6. Juni 2024 liess sich die
Beschwerdegegnerin 3 erneut vernehmen.
14. Mit Schreiben vom 28. Juni 2024
reichten die Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme zu den Akten.
15. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 der kantonalen
Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49 des Gerichtsorganisationsgesetzes
[GO, BGS 125.12]). A.___, B.___ und C.___ sind durch den angefochtenen
Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde
ist einzutreten.
2. Das Verwaltungsgericht überprüft den
angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder
Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Missbrauch des Ermessens gelten als
Rechtsverletzung (vgl. § 67
bis
Abs. 1 des Gesetzes über den
Rechtsschutz in Verwaltungssachen [VRG, BGS 124.11]). Auf Unangemessenheit hin
kann der angefochtene Entscheid nicht überprüft werden (vgl. § 67
bis
Abs. 2 VRG).
3.1 Die Beschwerdeführer rügen zunächst
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, indem sich die Vorinstanz zum Einwand
der Gehörsverletzung beim Mindestwohnanteil durch die Baukommission nicht
geäussert habe. Aus dem Entscheid der Vorinstanz sei nicht nachvollziehbar, ob
sie keine Gehörsverletzung gesehen habe oder aber diese geheilt habe. Da sich
der Mindestwohnanteil aus der kommunalen Zonenvorschrift ergebe, könne dieser
Mangel durch die Vorinstanz nicht geheilt werden.
3.2 Gemäss Art. 29 Abs. 2 der
Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101) haben die
Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs
auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll
verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und
dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht
anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die
Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen
können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden,
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid
stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder
tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen
muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; BGE 129 I 232
E. 3.2 S. 236; BGE 126 I 97 E. 2b S. 102 f.).
3.3 Zunächst ist festzuhalten, dass die
Vorinstanz – entgegen den Ausführungen der Beschwerdeführer – in ihrem
Entscheid vom 18. Januar 2024 festhielt, dass keine Verletzung des Anspruchs
auf rechtliches Gehör auszumachen sei (E. II./9).
3.4 In ihrer Einsprache vom 28. November
2022 führten A.___ und B.___ aus, dass der beantragten Nutzungsänderung zufolge
das gesamte Haus auf dem Baugrundstück einer Nutzung als Kinderhort und damit
einem Dienstleistungsbetrieb zugeführt werden solle. Ausser bei Restaurants sei
jedoch eine vollständige Nutzung eines Gebäudes in der Wohnzone als
Dienstleistungs- oder Gewerbebetrieb nach § 9 Ziff. 1 des Zonenreglements
(genehmigt mit RRB [...]; ZR) nicht zulässig. Die beantragte Nutzungsänderung
sei damit nicht zonenkonform und verstosse gegen Art. 22 Abs. 2 lit. a des
Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700).
3.5 Die Baukommission bejahte in ihrem Beschluss
vom 23. Januar 2023 grundsätzlich die Zonenkonformität des Kinderhorts unter
Verweis auf den Entscheid der Vorinstanz Nr. 2005/162. Der funktionale Bezug
eines Kinderhorts zur Wohnzone stehe durch die Art der wahrgenommenen Aufgabe,
nämlich der Betreuung von Kindern, ausser Frage. Die vom Garten auszugehenden
Immissionen seien typischerweise mit dem Wohnen verträglich. Damit ging die
Baukommission auf die Zonenkonformität der beantragten Nutzungsänderung
rechtsgenüglich ein, insbesondere unter Berücksichtigung der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung, wonach sich die Baukommission nicht mit
jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen
hat.
3.6 Selbst wenn jedoch, wie von den
Beschwerdeführern geltend gemacht, eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch
die Baukommission vorgelegen haben sollte, hätte diese Verletzung durch die
Vorinstanz geheilt werden können. Bei der Beurteilung der Zonenkonformität
einer Umnutzung in Anwendung von § 9 Ziff. 1 ZR hat die Vorinstanz volle
Kognition, zumal es sich dabei nicht um einen Ermessensentscheid im Rahmen der
Gemeindeautonomie im Sinne von § 30 Abs. 2 VRG handelt. Die Vorinstanz äusserte
sich ausführlich zur Zonenkonformität der beantragten Umnutzung wie auch zum
von den Beschwerdeführern gerügten Mindestwohnanteil. D.h. selbst wenn eine
Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Baukommission vorgelegen haben
sollte, wäre eine Heilung durch die Vorinstanz erfolgt.
4.1 Gemäss Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen
Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert
werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem
Zweck der Nutzungszone entsprechen und das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2
RPG).
4.2 Das streitgegenständliche Baugesuch
betrifft den Umbau und die Umnutzung des bestehenden Wohnhauses auf dem
Grundstück GB [...] Nr. [...] zu einem Kinderhort. Gemäss Bauzonenplan (genehmigt
mit RRB [...]) liegt das Grundstück in der zweigeschossigen Wohnzone (0.6). In
der zweigeschossigen Wohnzone (0.6) ist gemäss § 9 Ziff. 1 ZR folgende Nutzung
zugelassen: «Wohnbauten sowie nicht störende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe. Zugelassen sind auch öffentlichen Zwecken dienende
kleinere Bauten und Anlagen. Ausgeschlossen sind Dienstleistungen des
Sexgewerbes. Mit Ausnahme öffentlichen Zwecken dienenden kleineren Bauten und
Anlagen sowie Restaurants sind nur Bauten zulässig, die auch über eine
Wohnnutzung verfügen. Restaurants und andere Dienstleistungsbetriebe mit
erhöhtem Verkehrsaufkommen erfordern einen Gestaltungsplan.»
4.3 Nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung sind Wohnzonen offensichtlich auch für den Aufenthalt von
Kindern bestimmt, womit Kinderlärm in ihnen grundsätzlich zu dulden ist. Das
Bundesgericht schützte die Auffassung des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau,
welches kleinere Anlagen und Einrichtungen für den Aufenthalt und die Betreuung
von Kindern in Wohnzonen als zonenkonform erachtete. Auch in einer eher ruhigen
Wohnzone sei es den Nachbarn zuzumuten, von Montag bis Freitag zwischen 06.30
bis 12.00 und 13.00 bis 19.00 Uhr den Lärm von in der Regel nicht mehr als 20
im Garten spielenden Kindern zu dulden. Eine Liegenschaft, welche als
Kindertagesstätte genutzt werde, diene Wohnzwecken. Den Aufenthalt von Kindern
in einer Kindertagesstätte als Wohnnutzung zu qualifizieren, sei ohne Weiteres
vertretbar (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_148/2010). Nach der Praxis des
Kantons Solothurn müssen «andere Nutzungen» einen hinreichenden Bezug zum
Wohnen aufweisen, damit sie der Wohnnutzung zugerechnet werden können, worunter
praxisgemäss etwa eine Kindertagesstätte fällt (VWBES.2020.158 E. II./2.5;
VWBES.2019.256 E. II./3.4.3).
4.4 Die Beschwerdeführer rügen, die
Baukommission habe den Kinderhort als Betrieb bezeichnet und auf BJD Nr.
2005/162 E. II./2 verwiesen, welcher die Kinderkrippe J.___ ausdrücklich als
Dienstleistungsbetrieb bezeichnet habe. Die Baukommission sei demnach von einem
Dienstleistungsbetrieb ausgegangen und nicht von einer Wohnnutzung. Den
Einfluss dieser Qualifikation auf den Mindestwohnanteil habe die Erstinstanz
unbeurteilt gelassen. Selbst die Beschwerdegegnerin 3 habe den Kinderhort als
Dienstleistungsbetrieb bezeichnet. Ob ein Kinderhort eine Wohnnutzung darstelle
oder ein Dienstleistungsbetrieb sei und welchen Einfluss dies auf den
Mindestwohnanteil in einer Wohnzone habe, hänge massgeblich vom kommunalen
Recht ab. Für [...] habe die kommunale Behörde entschieden, dass ein Kinderhort
ein Dienstleistungsbetrieb und damit keine Wohnnutzung darstelle. Daher könne
der Kinderhort nicht an den Mindestwohnanteil angerechnet werden. Diese
Beurteilung sei nicht zu beanstanden und eine anderweitige Auslegung würde sich
mit der Gemeindeautonomie nicht vertragen.
4.5 Bereits die Baukommission, welche
auf BJD Nr. 2005/162 verwies, in welchem die Kinderkrippe J.___ ausdrücklich
als Dienstleistungsbetrieb bezeichnet worden sei, ging beim Kinderhort von
einem Dienstleistungsbetrieb aus. Dasselbe gilt für die Vorinstanz, welche in ihrer
Stellungnahme vom 4. März 2024 ausführte, dass nicht von der Hand zu weisen
sei, dass es sich beim Kinderhort um einen Dienstleistungsbetrieb handle. Nichtsdestotrotz
sei die Nutzung einer Liegenschaft als Kinderhort mit der Wohnnutzung eng
verwandt. Der Entscheid der Baukommission sei daher nicht zu beanstanden, in
Auslegung ihres Zonenreglements keine Wohnnutzung beim Kinderhort zu verlangen.
4.6 Es ist unbestritten, dass es sich
beim beabsichtigten Kinderhort an der [...]strasse [...] in [...] um einen
Dienstleistungsbetrieb handelt. Fraglich ist hingegen, ob sich ein
Dienstleistungsbetrieb in Form eines Kinderhortes und die Erfüllung der Mindestwohn­anteilsvorschrift
gemäss § 9 ZR gegenseitig ausschliessen. Dies ist nicht der Fall. Ein
funktionales Verständnis von «Wohnen», gemäss welchem der Aufenthalt von
Kindern in Kindertagesstätten als Wohnnutzung ausgelegt wird, erachtet das
Bundesgericht, jedenfalls bei kleineren Einrichtungen, als vertretbar (Urteil
des Bundesgerichts 1C_521/2015, E. 4.5 mit Verweis auf 1C_148/2010 E.
2.2.3). Sofern die Nutzung einer Liegenschaft als Kindertagesstätte als
Wohnnutzung qualifiziert wird, ist von einer 100-prozentigen Wohnnutzung
auszugehen, womit die Mindestwohnanteilsvorschriften erfüllt sind (vgl. Urteil
des Bundesgerichts 1C_148/2010, E. 2.2.5). Obschon das Bundesgericht in seinem
Urteil 1C_148/2010 das Vorliegen eines Gewerbebetriebes beim Betrieb einer
Kindertagesstätte verneinte, da es sich um eine soziale Einrichtung handle,
welche nicht zwecks Erzielung von Gewinn betrieben werde und zum Schluss kam,
dass der Betrieb der Kindertagesstätte einer Wohnnutzung entspreche, ist trotz Qualifizierung
des Kinderhorts als Dienstleistungsbetrieb im vorliegenden Fall nicht
ersichtlich, weshalb ein anderer Schluss bezüglich der Wohnnutzung gezogen
werden sollte. Es unterscheidet sich zwar der Zweck des Betriebs einer
Kindertages­stätte, je nachdem, ob es sich um eine soziale Einrichtung handelt
oder um einen Gewerbebetrieb, die Art und Weise des Betriebs der
Kindertagesstätte resp. des Kinderhortes ist jedoch derselbe. Das Bundesgericht
stützte die Qualifikation einer Kindertagesstätte als nicht störenden Betrieb,
weshalb auch vorliegend von einem nicht störenden Dienstleistungsbetrieb
auszugehen ist, zumal Kinder und damit auch Kinderlärm nach bundesgerichtlicher
Rechtsprechung in Wohnzonen zu dulden ist (Urteil des Bundesgerichts
1C_521/2015 E. 4.3). Beim beabsichtigten Kinderhort in [...] handelt es sich um
einen nicht störenden Dienstleistungsbetrieb im Sinne von § 9 ZR. Die
Mindestwohnanteilsvorschrift, wonach mit Ausnahmen nur Bauten zulässig sind,
die auch über eine Wohnnutzung verfügen, wird aufgrund der Art des Dienst­leistungsbetriebes
(Kinderhort), aufgrund des funktionalen Verständnisses von «Wohnen», wonach der
Aufenthalt von Kindern in Kindertagesstätten als Wohnnutzung ausgelegt wird,
ebenfalls erfüllt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_148/2010 E. 2.2.5). Bereits
in GER 1/2014 wurde die Nutzung einer Liegenschaft als Kindertagesstätte als
mit der Wohnnutzung eng verwandt bezeichnet. Diese Auslegung entspricht
ausserdem dem Willen der [...], welche zwar nicht explizit auf die
vorgeschriebenen Mindestwohnanteilsvorschriften einging, in ihrem Beschluss vom
23. Januar 2023 jedoch die Zonenkonformität des Kinderhortes bejahte. Dass
Kinderhorte in der Zone W2/0.6 dem Willen der [...] entsprechen belegt auch die
Erweiterung des Hortes an der [...]strasse auf die [...]strasse [...]. Der Website
des Kinderhortes zufolge hat der Abend der offenen Tür im Hort am 1. März 2024
stattgefunden. Zumal das Zonenreglement (genehmigt durch den Regierungsrat am [...]
2008) deutlich älter ist, bestand diese Mindestwohnanteilsvorschrift gemäss § 9
ZR bereits bei der Erweiterung des Kinderhortes [...]strasse auf die [...]strasse
[...].
4.7 Bereits die Vorinstanz ging in ihrem
Entscheid auf die Relevanz der Grösse der Kindertagesstätte in Zusammenhang mit
deren Zonenkonformität ein und verwies auf ein Bundesgerichtsurteil, wonach
kleinere Anlagen und Einrichtungen für den Aufenthalt oder die Betreuung von 20
Kindern in Wohnzonen zonenkonform seien, wobei für die Zonenkonformität nicht
entscheidend sei, ob Kinder aus dem Quartier betreut würden (Urteil des
Bundesgerichts 1C_148/2010). Auch die Beschwerdeführer gehen auf die Relevanz
der Grösse des Kinderhorts ein und verweisen auf das Urteil des Bundesgerichts
1C_207/2012 E. 2.3, wonach nur kleinere Einrichtungen der Wohnnutzung dienen
würden. Dadurch, dass die Vorinstanz ihr Urteil einzig auf die Anzahl betreuter
Kinder abgestellt habe, habe sie die örtlichen Gegebenheiten vollständig
unberücksichtigt gelassen. Die Gartenfläche im vorliegenden Fall sei rund
dreizehnmal kleiner als im Bundesgerichtsurteil 1C_148/2010, womit die Kinder
auf deutlich weniger Raum betreut würden und die Kinderhorte nicht vergleichbar
seien. Aufgrund der Anzahl Kinder und der Platzverhältnisse müsse im
vorliegenden Fall von einer grossen Einrichtung gesprochen werden. Nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung könne jedoch – wenn überhaupt – einzig bei
kleineren Einrichtungen von Wohnnutzung gesprochen werden, weshalb die
Wohnnutzung vorliegend ausser Betracht falle.
4.8 Das Urteil 1C_148/2010 handelt von
zwei Kindertagesstätten, welche montags bis freitags von 06.30 bis 19.00 Uhr
geöffnet seien. Abends sowie am Wochenende und an Feiertagen seien sie
geschlossen. Beide Kindertagesstätten würden zusammen über 24 Plätze verfügen.
Östlich angrenzend an die eine Liegenschaft werde eine dritte, in der Zone für
öffentliche Bauten und Anlagen gelegene Kindertagesstätte betrieben (Urteil des
Bundesgerichts 1C_148/2010 E. 2.2.1). Da die Kindertagesstätten über grosse,
mit unterschiedlichen Spielgeräten ausgerüstete Gärten verfügten, sei eine
Konzentration von Kindern in einem Garten unwahrscheinlich. Bei 8 bis 20 im
Freien spielenden Kindern lasse sich die Situation mit einem kleineren
Spielplatz vergleichen, welcher in der Wohnzone üblich und objektiv nicht
störend sei (Urteil des Bundesgerichts 1C_148/2010 E. 2.2.2). Das Bundesgericht
beanstandet die Auffassung des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, wonach kleinere
Anlagen und Einrichtungen für den Aufenthalt oder die Betreuung von Kindern in
der Wohnzone zonenkonform seien, was auf die zu beurteilenden
Kindertagesstätten zutreffe, nicht. Auch in einer eher ruhigen Wohnzone sei es
den Nachbarn zuzumuten, von Montag bis Freitag zwischen 06.30 bis 12.00 und
13.00 bis 19.00 Uhr den Lärm von in der Regel nicht mehr als 20 im Garten
spielenden Kindern zu dulden (Urteil des Bundesgerichts 1C_148/2010 E. 2.2.3).
4.9 Gemäss Betriebskonzept der E.___,
bietet der Kinderhort 15 Ganztagesplätze, welche von bis zu 23 anwesenden
Kinder belegt werden können. Die Öffnungszeiten sind von Montag bis Freitag
zwischen 06.30 und 18.00 Uhr. Die Kinder würden sich häufig draussen, z.B. auch
auf dem nahegelegenen Spielplatz [...] aufhalten. Zur Lage und Grösse des
Kinderhortes wird festgehalten, dass den Kindern zum Spielen und Verweilen im
Kinderhort rund 115,5 m
2
Betreuungs-Innenraum zur Verfügung
stehe. Zudem gebe es beim Hort einen kleinen Garten und in unmittelbarer Nähe
befinde sich der Spielplatz [...] sowie der [...]wald.
4.10 Die Öffnungszeiten des Kinderhortes
stimmen mit denjenigen im erwähnten Bundesgerichtsentscheid mehr oder weniger
überein (vgl. E. II./4.8). Im vorliegenden Fall ist der Kinderhort gar eine
Stunde weniger lange offen. Aufgrund des im Kinderhort angebotenen Mittagessens,
ist davon auszugehen, dass zu den im städtischen Polizeireglement besonders
geschützten Ruhezeiten kein Lärm auftritt (vgl. Art. 11 des Reglements über die
gemeindepolizeilichen Aufgaben). Auch die Anzahl der betreuten Kinder ist mit
jener im Bundesgerichtsurteil vergleichbar. Bezüglich der von den
Beschwerdeführern als zu klein gerügten Gartenfläche ist zum einen auf die
zutreffende Aussage der Vor­instanz zu verweisen, wonach die Grösse der
Aussenfläche – soweit ersichtlich – noch keinen Anlass für die Verneinung der
Zonenkonformität gegeben habe. Zum andern ist zu berücksichtigen, dass im
Betriebskonzept vorgesehen ist, dass sich die Kinder auch auf dem nahegelegenen
Spielplatz aufhalten und sich der [...]wald in unmittelbarer Nähe befindet. Die
im Vergleich zur Gartenfläche im erwähnten Bundesgerichtsurteil kleine
Gartenfläche lässt darauf schliessen, dass sich die Betreuerinnen und Betreuer
häufiger mit den Kindern auf dem nahegelegenen Spielplatz oder im nahegelegenen
Wald aufhalten, was den Kinderlärm deutlich mehr verringert, als es ein
grösserer Garten tun würde. Die Schlussfolgerung der Beschwerdeführer, aufgrund
der Anzahl Kinder im Vergleich zu den Platzverhältnissen, auf eine grosse
Einrichtung zu schliessen, ist nicht nachvollziehbar. Es handelt sich im
vorliegenden Fall um eine kleinere Anlage im Sinne der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung, welche zonenkonform ist. Die Verhältnisse vor Ort lassen sich
mittels Google Maps, WebGis und der bereits eingereichten Beweismittel
hinreichend genau einordnen, womit keine Veranlassung für einen Augenschein besteht
(vgl. § 52 Abs. 1 VRG), weshalb die entsprechenden Beweisanträge abzuweisen
sind.
5.1 Die Beschwerdeführer rügen, dass das
Haus an der [...]strasse [...] in [...] den Grenz- und Strassenabstand
verletze. Ursprünglich rechtmässig erstellte Bauten würden dem Besitzesstand
nach Art. 26 Abs. 1 BV unterstehen. Die verfassungsrechtliche
Besitzstandsgarantie gebe jedoch kein Recht auf Änderung oder Erweiterung, was
sich bereits aus ihrem Wesen als Abwehrrecht ergebe. Das solothurnische Recht
kenne keine erweiterte Besitzstandsgarantie für baurechtswidrige Bauten, einzig
für zonenwidrige Bauten. Zonenwidrige Bauten dürften teilweise geändert werden,
sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstünden, insbesondere die
Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen würden (§ 34
ter
des
Planungs- und Baugesetzes [PBG, BGS 711.1]). Ein Anspruch auf Nutzungsänderung
bestehe unter der Besitzstandsgarantie nicht (SOG 1997 Nr. 21, E. 4).
5.2 Die Befugnis der Behörden, im Falle
einer rechtswidrig errichteten bzw. genutzten Baute die Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands anzuordnen, ist bei Bauten innerhalb der Bauzone im
Interesse der Rechtssicherheit grundsätzlich auf 30 Jahre beschränkt (Urteil
des Bundesgerichts 1C_79/2022 E. 7.2; BGE 136 II 359 E. 8 S. 367). Gemäss
§ 34
ter
PBG dürfen bestehende Bauten und Anlagen innerhalb der
Bauzone, die nicht zonenkonform sind, erneuert und teilweise geändert werden,
sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen, insbesondere die
Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung geniessen auch ursprünglich nicht rechtmässig erstellte Bauten
Besitzstandsgarantie nach 30 Jahren (vgl. BGE 147 II 309 E. 4.1 S. 311), womit
auch diese im Sinne von § 34
ter
PBG erneuert und teilweise geändert
werden dürfen, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen,
insbesondere die Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen.
5.3 Sollte es sich bei der in Frage
stehenden Liegenschaft tatsächlich um eine rechtswidrige Baute handeln, stellt
sich die Frage, ob eine solche einer Nutzungsänderung zugeführt werden darf.
Die Beschwerdeführer machten selbst geltend, dass das Haus an der [...]strasse [...]
ca. im Jahr 1910 erstellt worden sei, womit es zweifelsohne der
Besitzstandsgarantie im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, welche
nach 30 Jahren eintritt, untersteht. Damit erübrigt sich der beantragte Beizug
der historischen Baugesuchsakten zu GB [...] Nr. [...]. Obschon § 34
ter
PBG, welcher im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auch auf über
30-jährige Liegenschaften innerhalb der Bauzone anwendbar ist, sich nur auf die
teilweise Erneuerung und Änderung bezieht, ist davon auszugehen, dass auch eine
Umnutzung zulässig ist, sofern keine überwiegenden Interessen entgegenstehen
und insbesondere die Immissionen auf die Nachbarschaft nicht zunehmen. Durch
die Umnutzung in einen Kinderhort werden die von den Beschwerdeführern als
verletzt gerügten Grenz- und Strassenabstände nicht verstärkt und es stehen der
Umnutzung auch keine besonderen Nutzungsvorschriften entgegen. Die
Beschwerdeführer machen zwar geltend, dass die Immissionen auf die
Nachbarschaft zunehmen würden durch die Umnutzung. Dass dies jedoch lediglich
in einem in Wohnzonen zu duldenden und den Nutzungsvorschriften entsprechenden
Mass der Fall ist, wurde bereits in E. II./4 erläutert.
6. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen.
7.1 Bei diesem Ausgang haben die
Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen,
die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'400.00 festzusetzen
sind. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet.
7.2 Ausserdem haben die Beschwerdeführer
der obsiegenden Beschwerdegegnerin 3 eine Parteientschädigung zu bezahlen
(vgl. § 77 VRG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung
[ZPO, SR 272]). Rechtsanwalt Theo Strausak macht einen Aufwand von total 9.75
Stunden geltend, was angemessen ist. Die Entschädigung von Rechtsanwalt Theo
Strausak beläuft sich demnach auf CHF 3'271.75 inkl. Auslagen und MwSt.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
A.___, B.___ und C.___ haben die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'400.00 zu bezahlen.
3.
A.___, B.___ und C.___ haben der E.___ eine
Parteientschädigung von CHF 3'271.75 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin
Thomann                                                                          Zimmermann
Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 1C_518/2024 vom 28. April 2025 bestätigt.