so_gerichte · ZKBES.2019.7 · 2019-03-13 · de
Feststellung Nichtigkeit Kündigung vom 25. Juni 2018


Urteilvom13. März 2019

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

vertreten durch Rechtsanwältin Katrin
Zumstein,

Beschwerdeführer

gegen

B.___,

vertreten durch Rechtsanwalt Christoph
Schönberg,

Beschwerdegegner

betreffendFeststellung
Nichtigkeit Kündigung vom 25. Juni 2018

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Am 28. Februar 2014 kaufte A.___ von
den vormaligen Eigentümern das Mobilheim/Chalet Nr. [] für einen Preis von CHF
47'000.00 (Beilage 4 zur Klage vom 16. November 2018 an die Schlichtungsbehörde
für Miete und Pacht, im Folgenden werden jeweils die Beilagen zu dieser Klage
zitiert). Das Kaufobjekt steht auf der Parzelle [...] des Campings [...] in [...].
Laut Vertrag beinhaltet der Kauf des Mobilheims gleichzeitig den Abschluss
eines neuen Mietvertrages mit dem Eigentümer des Campingplatzes. A.___ schloss
denn auch mit Mietbeginn am 1. Januar 2014 einen «Mietvertrag Mobilheimplatz [...]
[...]» und mietete die Parzelle Nr. [...] mit einer Fläche von 143 m2zu einem Jahresmietzins von CHF 2431.00 (Beilage 3). Mit Schreiben vom 21.
Juni 2018 beklagte sich A.___ zusammen mit anderen Mietern über den in Rechnung
gestellten Strompreis (Beilagen 5 und 6). Am 25. Juni 2018 liess B.___ durch
seinen Rechtsvertreter den Mietvertrag betreffend Mobilhomeplatz per 31.
Dezember 2018 künden (Beilage 7).

2. A.___ focht die Kündigung bei der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht an. Darauf trat die Schlichtungsbehörde
für Miete und Pacht Thal-Gäu mit Beschluss vom 6. Juli 2018 nicht ein. Die
Schlichtungsbehörde hielt dafür, es handle sich nicht um eine Miete von Wohn-
und Geschäftsräumen. Am 16. November 2018 reichte A.___ (im Folgenden der
Kläger) eine Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung des
Mietverhältnisses vom 25. Juni 2018 gegen B.___ (im Folgenden die Beklagte) bei
der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu ein. Wiederum trat diese einen
Tag nach dem Eingang mit Beschluss vom 20. November 2018 nicht auf die Klage
ein. Zur Begründung führte sie erneut an, es handle sich bei der vorliegenden
Art der Miete nicht um einen Wohn- oder Geschäftsraum (das bewohnte Mobilheim
sei im Besitz des Klägers), sondern um die Miete eines Grundstücks, auf dem
sich das Mobilheim befinde.

3. Gegen diesen Beschluss erhob der
Kläger am 7. Januar 2019 frist- und formgerecht Beschwerde an das Obergericht
und verlangte, dieser sei aufzuheben und die Vorinstanz habe auf das Verfahren
um Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung vom 25. Juni 2018 einzutreten,
u.K.u.E.F.

4. Der Beklagte schloss in seiner
Beschwerdeantwort vom 8. Februar 2019 auf Abweisung der Beschwerde, u.K.u.E.F.

5. Auf die Ausführungen der Parteien und
der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1.1 Die Beschwerde ist ein
unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige
Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden kann (Art. 320 der Schweizerischen Zivilprozessordnung;
ZPO, SR 272). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der
Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich der
Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in:
Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach
Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel
ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht
nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im
Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter
Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).

1.2 Die Schlichtungsbehörde für Miete
und Pacht hat nach Einreichung der Klage sogleich entschieden. Die Vorakten
bestehen somit lediglich aus der Klage und den dazu eingereichten Beweismitteln
und dem Nichteintretensbeschluss. Gestützt auf diese Grundlagen ist im Beschwerdeverfahren
zu entscheiden. Insbesondere die vom Beklagten im Beschwerdeverfahren neu
eingereichten Beweismittel und neu vorgetragenen Tatsachenbehauptungen können
demnach nicht berücksichtigt werden.

2.1 Der Kläger trägt in seiner
Beschwerde zunächst vor, die Schlichtungsbehörde habe nur bei offensichtlicher
Unzuständigkeit nicht auf das Verfahren einzutreten.

2.2 Es ist unbestritten, dass die
Schlichtungsbehörde im Rahmen ihrer Entscheidkompetenz ihre Zuständigkeit wie
auch die übrigen Prozessvoraussetzungen prüft und bei Unzuständigkeit auf das
Gesuch nicht eintritt. Soweit die Schlichtungsbehörde lediglich zum Schlichten
angerufen wird, sind die Folgen einer Unzuständigkeit in der Lehre umstritten
und auch die Rechtsprechung zeigt ein uneinheitliches Bild. Es wird vertreten,
die Schlichtungsbehörde solle nur bei offensichtlicher sachlicher und örtlicher
Unzuständigkeit oder ausschliesslich bei sachlicher Unzuständigkeit nicht
eintreten oder aber es solle der Schlichtungsbehörde grundsätzlich verwehrt
sein, bei sachlicher oder örtlicher Unzuständigkeit nicht auf ein
Schlichtungsgesuch einzutreten (die verschiedenen Meinungen eingehend
dargestellt und diskutiert bei Jörg Honegger in: Thomas Sutter-Somm et al.
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.
202 N 18). Das Bundesgericht hat die Frage bisher noch nicht entschieden.

2.3 Die nachfolgend wiedergegebenen
Überlegungen von Jörg Honegger (a.a.O., N 19) sprechen dafür, dass die
Schlichtungsbehörde ihre Zuständigkeit prüfen soll. Entsprechende  spezielle 
Bestimmungen zu den Prozessvoraussetzungen und deren Prüfung fehlen nicht nur
für das Schlichtungsverfahren, sondern auch bei allen übrigen in der
Zivilprozessordnung geregelten Verfahrensarten, da diese für alle Verfahren in
den Art. 59 ff. ZPO geregelt sind. Grundsätzlich hat somit auch die
Schlichtungsbehörde die Prozessvoraussetzungen und ihre eigene Zuständigkeit zu
prüfen. Ein Nichteintretensentscheid kann etwa auch erlassen werden, wenn der Vorschuss
nicht geleistet wurde. Müsste die Schlichtungsbehörde die diesbezügliche Prüfung
und den Entscheid über ihre Zuständigkeit stets dem Gericht überlassen, stünde
dies auch im Widerspruch zu den zentralen Zielen des Schlichtungsverfahrens, nämlich
die rasche Streiterledigung und Entlastung der Gerichte. Zudem gilt es zu
beachten, dass die Klagebewilligung, die durch eine offenkundig sachlich bzw.
funktionell unzuständige Schlichtungsbehörde ausgestellt wird, ungültig ist (BGE
139 III 273 E. 2.2 f.). Eine staatliche Behörde zur Vornahme nichtiger
Rechtsakte zwingen zu wollen, ist eine auch unter rechtsstaatlichen
Gesichtspunkten bedenkliche Auffassung.

2.4 Diese Argumente sprechen für das
Obergericht jedenfalls für eine Prüfung der offensichtlichen Unzuständigkeit durch
die Schlichtungsbehörden. Hinzu kommt, dass jedenfalls eine offensichtliche Unzuständigkeit
die Vergleichsbereitschaft der Gegenpartei erheblich herabsetzt und demzufolge
auch ein blosser Versuch einer Schlichtung wahrscheinlich erfolg- und damit
nutzlos bleiben würde. Auch der Partei selbst wäre mit der anschliessenden
Erteilung der Klagebewilligung kaum gedient, wenn das angerufene Gericht im
Nachhinein sodann wegen der offenkundigen Unzuständigkeit der
Schlichtungsbehörde auf die Klage nicht eintreten würde. Schliesslich vertreten
im vorliegenden Fall auch beide Parteien die Meinung, die Schlichtungsbehörde
habe nur bei offensichtlicher Unzuständigkeit auf ein Verfahren nicht
einzutreten. Es ist daher zu prüfen, ob die Schlichtungsbehörde für Miete und
Pacht für die eingereichte Klage auf Feststellung der Nichtigkeit der Kündigung
offensichtlich unzuständig war.

3. Der Kläger wendet in seiner
Beschwerde gegen die Auffassung der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht im
Wesentlichen ein, das gekaufte Chalet sei mit dem Boden fest verbunden, weshalb
es sich nicht um eine Fahrnisbaute handle. Das Chalet sei nicht mobil und eine
Räumung des Grundstücks sei aufgrund der Verbundenheit mit dem Boden nicht
möglich. Es müsste abgerissen und würde dadurch zerstört werden. Er werde das
Chalet auch nicht verkaufen können. Es würden sich kaum Käufer finden lassen,
welche bei einer jährlichen Kündigungsmöglichkeit einen Kaufpreis von CHF 50000.00
für das Wohnobjekt akzeptieren würden. Sollte er das Chalet tatsächlich
verkaufen können  was er allerdings nicht wolle  werde der Kaufvertrag gezwungenermassen
davon abhängig, ob mit dem Beklagten überhaupt ein Mietvertrag für die Parzelle
geschlossen werden könne. Das Chalet sei sein ständiger Wohnsitz und er habe
eine Niederlassungsbewilligung der Gemeinde[].Durch das Akzessionsprinzip sei der Beklagte auch ohne
sein Wissen Eigentümer der Baute geworden. Der Beklagte habe ihm somit nicht
nur die Parzelle, sondern auch das darauf stehende Chalet, welches durch das
Akzessionsprinzip in seinem Eigentum stehe, zum Gebrauch als Wohnraum
überlassen. Deshalb sei Wohnraum vermietet und die Art. 266 ff. OR seien einzuhalten.

4. Der Beklagte hält in seiner
Beschwerdeantwort dagegen, die Bezeichnung des Mobilehomes in der Beschwerde
als Chalet sei suggestiv, irreführend und schlicht falsch. Das Mobilehome mache
nur äusserlich den Anschein, es sei mit dem Boden fest verbunden Ein
Kanalisationsanschluss wie oftmals auch ein Elektrizitätsanschluss sei
charakteristisch für ein Mobilehome. Dies ändere nichts daran, dass es sich
dabei immer noch um ein Mobilehome handle. Es sei mit einem gewissen Aufwand
möglich, das auf dem Mietobjekt stehende Mobilehome bestimmungsgemäss
abzutransportieren. Dessen sei sich auch der Kläger bewusst, habe er doch in
seinem Schreiben vom 30. Juni 2018 (Beilage 8) festgehalten, sie (er und die
anderen Mieter) sollten wenigstens eine Chance erhalten, die Objekte verkaufen
oder verschieben zu können. Soweit der Kläger sogar in der Beschwerde davon
spreche, er werde das Mobilehome nicht verkaufen können, anerkenne er, dass er
dessen Eigentümer sei, und widerspreche damit sich selbst. Weder der Wohnsitz
noch die Niederlassungsbewilligung noch die Beweggründe für den Kauf führten
dazu, dass das Mobilehome als Immobilie zu qualifizieren sei. Sämtliche
Beteiligten seien über Jahre hinweg von einer Fahrnisbaute ausgegangen. Dafür
würden der Kauf des Mobilheims, der Mietvertrag und die Korrespondenz zwischen
den Parteien sprechen. Der Kläger könne nicht ernsthaft davon ausgehen, ein ganzes
Mobilehome für einen Monatsmietzins von CHF 204.25 (inklusive Parkplatz!)
gemietet zu haben. Es widerspreche Treu und Glauben, jahrelang eine
rechtsgeschäftliche Beziehung auf der Grundlage zu pflegen, wonach der Kläger
Eigentümer des Mobilehomes sei, um dann im Konfliktfall aus wirtschaftlichen
Überlegungen zu behaupten, der Beklagte sei plötzlich Eigentümer des
Mobilehomes. Für eine Qualifikation des Mobilehomes als Fahrnisbaute würde
weder das subjektive noch das objektive Element sprechen.

5.1 Art. 200 Abs. 1 ZPO sieht für
Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen eine
paritätische Schlichtungsbehörde vor. Das Mietschlichtungsverfahren nach dieser
Bestimmung beschränkt sich auf die Miete und Pacht von Wohn- oder
Geschäftsraumen und ist enger als diejenige im altrechtlichen Art. 274a des
Obligationenrechts (OR, SR 220, hier in der damaligen Fassung; Urs Egli in:
Alexander Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerischen Zivilprozessordnung,
DIKE-Kommentar, Zürich/St. Gallen 2016, Art. 200 N 3). Der Begriff der Wohn-
oder Geschäftsräume bestimmt sich nach Art. 253a OR. Nicht unter diesen Begriff
fällt die landwirtschaftliche Pacht. Auch unbebaute Grundstücke fallen nicht
darunter, solange sie nicht zusammen mit einem Wohn- oder Geschäftsraum
gemietet werden (Urs Egli, a.a.O., N 4 mit Hinweis auf Cipriano Alvarez/James
T. Peter in: Heinz Hausherr et al. [Hrsg.], Berner Kommentar, Schweizerische
Zivilprozessordnung, Bern 2012, Art. 200 N 9). Diese Einschränkung wird von
verschiedenen Autoren kritisiert und es wird gefordert, den Begriff ausdehnend
auszulegen und die Miete und Pacht sämtlicher unbeweglicher Sachen
einzubeziehen. Allenfalls könne eine Ausdehnung über die kantonale
Anschlussgesetzgebung erfolgen, wie dies im Kanton Baselland geschehen ist.
Dort sieht das EG ZPO vor, dass die Schlichtungsbehörde für Mietangelegenheiten
«bei Streitigkeiten aus Miete und Pacht von unbeweglichen Sachen» zuständig ist
(Cipriano Alvarez/James T. Peter, a.a.O. mit den Hinweisen auf die Kritiker).

5.2 Zwar enthält die Botschaft zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung keinen Hinweis auf eine bewusste Änderung
des Anwendungsbereichs von Art. 200 Abs. 1 ZPO (Cipriano Alvarez/James T.
Peter, a.a.O). Der neue Wortlaut ist indessen klar und bietet keinen Raum für
eine ausdehnende Auslegung (so auch Dominik Infanger in: Karl Spühler et al.
[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art.
200 N 2c). Nach § 34sexiesdes Solothurnischen Gesetzes über die
Gerichtsorganisation (BSG 125.12, GO) umfasst die sachliche Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde
für Miet- und Pachtverhältnisse Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn-
oder Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht. Der Kanton Solothurn
hat demnach die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht über
den Wortlaut von Art. 200 Abs. 1 ZPO hinaus auf landwirtschaftliche
Pachtverhältnisse ausgedehnt. Auf eine weitere Ausdehnung des
Zuständigkeitsbereichs der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht wurde in der
Folge jedoch verzichtet. Die Solothurnischen Schlichtungsbehörde für Miete und
Pacht sind demnach nur für Streitigkeiten aus der Miete und Pacht von Wohn-
oder Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht zuständig, jedoch
nicht für Streitigkeiten aus der Miete sämtlicher übrigen Immobilien.

6.1 Vorliegend geht es nur um die Frage,
ob eine Streitigkeit aus der Miete eines Wohnraumes vorliegt. Die Miete eines
Geschäftsraumes steht nicht zur Debatte. Für die Abgrenzung des Wohnraumes
kommt es nicht in erster Linie auf die äusserliche Gestalt des Mietobjektes,
sondern auf den vereinbarten Gebrauchszweck und den damit verbundenen
Schutzgedanken an. Dem Wohnen dient ein Mietobjekt, wenn es in erster Linie zum
dauernden Aufenthalt von Personen vorgesehen ist. Die entgeltliche
Gebrauchsüberlassung eines Zeltes, eines Wohncontainers oder einer Schlafstelle
in einem Mehrbettenzimmer einer Hütte oder eines Heimes darf nicht von
vornherein vom Begriff des Wohnraumes ausgeschlossen werden. Ein blosser
Standplatz mit Versorgungsanschlüssen, auf dem der Mieter eine eigene Fahrnisbaute
aufstellen kann, stellt jedoch noch keine Wohnraumiete dar. Nicht entscheidend
ist, ob der Mieter seinen Lebensmittelpunkt im Sinne von Art. 23 des
Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) im Mietobjekt hat (Roger Weber in Heinrich
Honsell et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2017, Art.
253a/253b N 4).

6.2 Am 12. März 2018 entschied das
Kantonsgericht Schwyz über eine Beschwerde gegen eine Ausweisung (ZK2 2017 88).
Mit dieser war dem Eigentümer eines Wohnwagens befohlen worden, die auf dem
Campingplatz gemietete Parzelle zu räumen und zu verlassen. Auch hier hatte der
Beschwerdeführer eingewendet, der Wohnwagen sowie der dazugehörige Anbau seien
fest mit dem Boden verbunden, weshalb es sich um Wohnraum handle und
entsprechend die Formvorschriften für die Kündigung des Mietverhältnisses nach
Art. 266l Abs. 2 OR zur Anwendung kämen. Das Kantonsgericht verwarf die
Einwände des Beschwerdeführers, es liege kein klarer Fall im Sinne von Art. 257
Abs. 1 ZPO vor und der Vorderrichter habe sich mit der Feststellung begnügt,
mittels der beigebrachten Urkunden sei erstellt, dass der Beschwerdeführer
keinen Wohnraum gemietet habe. Es hielt dazu fest, der Beschwerdeführer mache
nicht geltend, dass ihm der Wohnwagen mitsamt «Anbau» vom Beschwerdegegner
überlassen worden sei, und solches ergebe sich ebenso wenig aus dem
Mietvertrag. Der Vorderrichter sei somit zutreffend davon ausgegangen,
Mietobjekt sei die unüberbaute Bodenfläche auf dem Campingplatz gewesen. Weiter
führte es aus, der vermietete Bereich des Standplatzes stelle keinen Wohnraum,
sondern eine offene Fläche dar und demzufolge seien die Art. 266l, 266o und 271
ff. OR nicht anwendbar. Bestehe das Mietobjekt nicht aus einem Raum, sondern
einer Grundstücksfläche, fänden die mietrechtlichen Sonderschutzbestimmungen
für Wohn- und Geschäftsräume keine Anwendung. Auch ein allfälliger Wille der
Parteien, das Areal zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, würde nicht für
dessen Qualifikation als Wohnraum genügen. Insoweit sei die Rechtslage klar und
eine analoge Anwendung der Formvorschriften von Art. 266l und 266o OR komme von
vornherein nicht in Frage. Das Bundesgericht wies die dagegen erhobene
subsidiäre Verfassungsbeschwerde ab, soweit es darauf eintrat, allerdings ohne
eine vertiefte Prüfung vornehmen zu müssen (4D_19/2018 vom 23. August 2018).

6.3 Im Urteil des Bundesgerichts
4A_109/2015 vom 23. September 2015, auf den im Entscheid des Kantonsgerichts
Schwyz verwiesen wird, wird festgehalten, wegen der Nichtigkeitsfolge könne aus
Gründen der Rechtssicherheit die Formvorschrift des Art. 266l Abs. 2 OR nur zur
Anwendung kommen, wenn es klar um Wohn- oder Geschäftsräumen gehe (E. 4.2, original
in Französisch). Bereits in einem früheren  Solothurner  Fall hatte das
Bundesgericht entschieden, dass die mietrechtlichen Sonderschutzbestimmungen
für Wohn- und Geschäftsräume keine Anwendung finden, wenn das Mietobjekt nicht
aus einem Raum, sondern einer Grundstücksfläche besteht (4C.345/2005 vom 9.
Januar 2006, E. 1.3).

6.4 Für die Abgrenzung des
Anwendungsbereichs der Schutzvorschriften des Mietrechts hat das Bundesgericht
in BGE 124 III 108 zudem den Begriff des Raumes näher umschrieben. Danach sind
Räume auf Dauer angelegte, horizontal und vertikal abgeschlossene Bereiche bzw.
mehr oder weniger abgeschlossene Gebäude. Unüberbaute Flächen seien von der
Definition als Räume ausgeschlossen (E. 2b).

7. Im vorliegenden Fall hat der Kläger mit
dem Beklagten einen Mietvertrag betreffend Mobilheimplatz abgeschlossen. Das
Mietobjekt ist im Vertrag mit Parzelle Nr. [...] mit einer Fläche von 143m2umschrieben. Es fehlt jeglicher Hinweis auf ein mitvermietetes Mobilheim. Dieses
wurde dem Kläger nicht vom Beklagten zum Gebrauch überlassen. Vielmehr hat der
Kläger das Mobilheim/Chalet von Dritten gekauft. Der Wortlaut des Mietvertrages
ist klar. Mietobjekt ist ein Mobilheimplatz, d.h. ein unüberbautes Grundstück
zum Aufstellen eines Mobilheims. Es besteht auch kein Grund zur Annahme, dass
die abgegebenen Willenserklärungen nicht dem tatsächlichen Willen der Parteien
entsprochen haben. Die Behauptung des Klägers, der Beklagte habe ihm nicht nur
die Parzelle, sondern auch das darauf stehende Chalet zum Gebrauch als Wohnraum
überlassen, trifft somit klar nicht zu. Die vermietete Fläche ist nach den
obenstehenden Ausführungen kein Wohnraum. Daran ändert auch ein allfälliger
Wille der Parteien, die Parzelle zu Wohnzwecken zu vermieten, sowie die
Wohnsitznahme des Klägers im Sinne von Art. 23 Abs. 1 ZGB nichts. Es handelt
sich um eine Streitigkeit aus der Miete einer unbeweglichen Sache, womit auch
die mietrechtlichen Schutzbestimmungen für Wohn- oder Geschäftsräume keine (direkte)
Anwendung finden. Im Kanton Solothurn sind die Schlichtungsbehörde für Miete
und Pacht nur für Streitigkeiten aus der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen
sowie aus landwirtschaftlicher Pacht zuständig. Für Streitigkeiten aus der
Miete weiterer Immobilien sind sie jedoch nicht zuständig.

8. Der Kläger vertritt die Auffassung,
das Mobilheim/Chalet sei fest mit dem Boden verbunden und deshalb keine
Fahrnisbaute, weshalb es nach dem Akzessionsprinzip ins Eigentum des Beklagten
übergegangen sei. Daraus leitete er ab, es sei ihm (eben doch) Wohnraum
vermietet und die Art. 266 ff. OR seien einzuhalten. Nach dieser Auffassung
läge tatsächlich eine Streitigkeit aus der Miete eines Wohnraumes vor und die
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht wäre zuständig. Ob das Mobilheim/Chalet
eine Fahrnisbaute ist oder nicht und wer deren Eigentümer ist, ist jedoch
vorliegend gar nicht massgebend. Die Parteien haben nach ihren
übereinstimmenden Willenserklärungen einen Mietvertrag über eine unüberbaute
Fläche geschlossen. Durch welchen Mechanismus dieser Vertragsschluss und dieser
Vertragsinhalt  möglicherweise sogar ohne das Wissen beider Parteien  eine
Veränderung erfahren sollte, ist weder dargelegt noch irgendwie erkennbar. Eine
allfällige Akzession hätte andere rechtliche Folgen als eine Abänderung des
abgeschlossenen Mietvertrags. Selbst wenn der Mietvertrag deswegen
gegenstandslos oder unmöglich oder sonst aus einem Grund aufgehoben oder wirkungslos
wäre, läge eben kein Mietverhältnis mehr vor, schon gar nicht eines über einen
Wohnraum. Zwar ging das Kantonsgericht Schwyz in seinem Entscheid davon aus,
dass es sich beim Wohnwagen mitsamt Umbau um eine Fahrnisbaute handle (zitiertes
Urteil des Kantonsgerichts Schwyz E. 9.b.aa am Schluss). Infolgedessen liess es
offen, welche rechtlichen Folgerungen es im anderen Fall gezogen hätte. Der
Erstrichter in jenem Fall hielt jedoch noch klar dafür, dass es am Vorliegen
einer Miete eines unüberbauten Landstücks nichts ändern würde, wenn der
Wohnwagen fest mit dem Boden verbunden sein sollte (zitiertes Urteil des
Kantonsgerichts Schwyz E. 7 am Schluss). Das letztinstanzlich mit dem Fall
befasste Bundesgericht hielt in seinem Entscheid wiederum fest, die Vorinstanz
habe ausdrücklich nicht darauf abgestellt, ob der Wohnwagen mit dem Boden fest
verbunden gewesen sei (E. 3.2 am Schluss). Daraus erhellt, dass auch das
Bundesgericht diesem Umstand keine Bedeutung zumisst. In den zitierten Urteilen
wird damit die Frage, ob eine Fahrnisbaute vorliegt oder nicht, zwar erörtert.
Es fehlt aber jeglicher Hinweis darauf, dass sich ein Mietvertrag über ein
unüberbautes Grundstück in einen solchen über einen Wohnraum umwandeln würde,
wenn der Mieter auf der gemieteten Parzelle eine fest mit dem Boden verbundene
Baute errichtet. Ohnehin verhält sich der Kläger widersprüchlich, wenn er nach
dem Kauf das Mobilheims und dem Abschluss des Mietvertrages über den Standplatz
nach dessen Kündigung in seinem Antwortschreiben vom 30. Juni 2018 von den
Schwierigkeiten und Kosten einer Verschiebung oder eines Verkaufs spricht
(Beilage 8) und weiter sogar noch in der Beschwerde erklärt, er wolle das
Chalet nicht verkaufen,  und gleichzeitig infolge des Akzessionsprinzips das
Eigentum des Beklagten daran ins Felde führt. Soweit schliesslich eine analoge
Anwendung der Formvorschriften der Art. 266l und 266o OR in Erwägung gezogen
wird, weil die Baute kostspielig ist und ihre Entfernung einen
unverhältnismässigen Aufwand verursachen würde oder weil der Vermieter mit
seinem Verhalten ein Vertrauen auf ein langandauerndes Mietverhältnis begründet
hat (zitiertes Urteil des Kantonsgerichts Schwyz sowie Urteil des Obergerichts
Luzern vom 25. Februar 2011 in mp flash 7/2011), bleibt die Anwendung eine
analoge, die nicht auf dem Vorliegen eines Mietvertrages über einen Wohnraum
basiert.

9.1 Es bleibt damit zusammenfassend
dabei, dass der Kläger keinen Wohnraum gemietet hat, sondern einen Standplatz
für ein Mobilheim und damit eine Grundstücksfläche. Für Streitigkeiten aus
derartigen Mietverhältnissen ist die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht
gemäss Art. 200 Abs. 1 ZPO und § 34sexiesGO offensichtlich nicht
zuständig. Bei dieser klaren Sachlage durfte sie über ihre sachliche
Zuständigkeit entscheiden. Ihr Nichteintretensentscheid ist nicht zu
beanstanden. Die Beschwerde ist abzuweisen.

9.2 Streitigkeiten aus Miete und Pacht
von Wohn- oder Geschäftsräumen sind von der Kostenlosigkeit im
Entscheidverfahren nach Art. 114 ZPO nicht mehr erfasst, im Gegensatz zum
Schlichtungsverfahren nach Art. 113 Abs. 2 Lit. c ZPO. Wie vorstehend
festgestellt, handelt es sich bei der vorliegenden Streitigkeit ohnehin nicht
um eine solche aus Miete und Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen. Die
Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 750.00 sind daher nach dem
Ausgang des Verfahrens dem Kläger aufzuerlegen. Zudem hat der Beklagte dem
Kläger eine Parteientschädigung zu bezahlen. Die eingereichte Honorarnote mit
einem Aufwand von 5,05 Anwaltsstunden zu einem Ansatz von CHF 280.00 und von
6,5 Stunden eines Rechtspraktikanten zu einem Ansatz von CHF 130.00,
Drittleistungen von CHF 46.60 sowie Spesen von CHF 117.70, total inklusive
Mehrwertsteuer CHF 2'609.70 erscheint angesichts des minimalen Umfangs der erstinstanzlichen
Akten und derjenigen des Beschwerdeverfahrens sowie im Vergleich mit der
Honorarnote der Gegenanwältin als überrissen, zumal einzig und allein die
Rechtsfrage der Zuständigkeit zu beantworten war. Exemplarisch zeigt sich die
Unangemessenheit der Honorarnote bei den Spesen und dem entgegen dem
Gebührentarif (§ 160 Abs. 5) für die Kopien verrechneten Betrag von CHF 1.00. Sowieso
wären im Beschwerdeverfahren keine neuen Urkunden einzureichen gewesen.
Angesichts der in den Akten vorhandenen Fotos wäre auch kein Augenschein in []
erforderlich gewesen, genauso wie die Kommunikation mit dem eigenen Klienten
sehr ausgeprägt war. Es ist einer Partei zwar freigestellt, welchen Aufwand sie
bei der Verfolgung ihrer Interessen betreiben will. Der Gegenpartei ist aber
auch bei einer selbst finanzierten Vertretung nicht zuzumuten, jeden beliebigen
Aufwand zu entschädigen. Gestützt auf diese Gründe wird die Parteientschädigung
auf pauschal CHF 1'700.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.A.___ hat die Kosten des obergerichtlichen
Verfahrens von CHF 750.00 zu bezahlen.

3.A.___ hat B.___ für das Verfahren vor
Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 1'700.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter CHF
15000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung
von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu
enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119
Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen
und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der
gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller

Das Bundesgericht hat mit
Urteil vom 5. November 2019 die dagegen erhobene Beschwerde abgewiesen (BGer
4A_191/2019).