so_gerichte · ZZ.1983.20 · 1983-10-18 · de
Behandlung zivilrechtlicher Fragen durch die Baubehörde

§ 9 Abs. 3 Kantonales Baureglement. Wann hat die Baubehörde ausnahmsweise zivilrechtliche Fragen zu behandeln?

SOG 1983 Nr. 20

§ 9 Abs. 3 Kantonales Baureglement.Wann hat die
Baubehörde ausnahmsweise zivilrechtliche Fragen zu behandeln?

Dr. X. betreibt in den Parterreräumen einer Liegenschaft in
S. eine Arztpraxis. Er ist Mieter dieser Räume, wobei das Mietverhältnis
letztlich auf einer Schenkungsauflage beruht. Der frühere Eigentümer des
Grundstücks hatte die Liegenschaft zwei seiner Kinder geschenkt und in den
Schenkungsvertrag die Auflage aufgenommen, dass die Beschenkten verpflichtet
sind, Herrn X. ein entgeltliches Mietrecht an den erwähnten Räumen
zuzugestehen. Die heutigen Eigentümer reichten ein Baugesuch für den Umbau der
Liegenschaft, insbesondere für den Einbau eines Lifts ein. Dr. X. erhob
Einsprache. Er machte u.a. geltend, die Baubewilligung könne nicht oder noch
nicht erteilt werden, weil der Einsprecher durch das Bauvorhaben in seinem
Recht auf Benützung der Praxisräume beeinträchtigt werde. Die Baukommission
trat in diesem Punkt auf die Einsprache nicht ein und zwar mit der Begründung,
es handle sich um eine zivilrechtliche Frage, die nicht in ihre Zuständigkeit
falle. Dr. X. erhob zuerst beim Baudepartement und dann beim Verwaltungsgericht
Beschwerde. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit der folgenden
Begründung ab:

Der Beschwerdeführer ist der Meinung, der Lifteinbau
beeinträchtige seine Rechte aus dem Mietverhältnis und zwar vor allem deshalb,
weil der Lift u.a. einen Teil des von ihm als Sprechzimmer verwendeten Raumes
beansprucht. Der Beschwerdeführer meint nicht etwa, es gehe um die Verletzung
einer öffentlichrechtlichen Rechtsposition von ihm, sondern er gibt klipp und
klar zu, dass es ausschliesslich um eine zivilrechtliche Frage gehe. Damit ist
aber auch klar, dass die Baubehörde hiefür nicht zuständig ist und den
Einsprecher an den Zivilrichter zu weisen hat (§ 9 Abs. 3 KBR).

Der Beschwerdeführer beruft sich auf die solothurnische und
schweizerische Praxis, nach welcher die Verwaltungsbehörden über Vorfragen aus
dem Zivilrecht selbst entscheiden dürfen, und weist insbesondere auf den
Verwaltungsgerichtsentscheid SOG 1980 Nr. 25. Allein, diese Praxis wäre für den
vorliegenden Fall nur von Bedeutung, wenn der vom Beschwerdeführer erhobene
Einwand wirklich eine Vorfrage zur öffentlichrechtlichen Hauptfrage, ob die
Baubewilligung zu erteilen ist, darstellen würde. Es müsste sich aus dem
öffentlichen Recht ergeben, dass ein privatrechtlicher Einwand, wie ihn der
Beschwerdeführer erhebt, zuerst vorfrageweise durch die Baubehörde zugunsten
des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor die Baubewilligung erteilt
werden darf. Der Beschwerdeführer vermag, was seinen privatrechtlichen Einwand
aus Mietrecht anbelangt, nicht anzugeben, aus welcher öffentlichrechtlichen
Norm ein solcher Schluss gezogen werden könnte. Effektiv ist eben der privatrechtliche
Einwand des Beschwerdeführers im Baugesuchsverfahren gar nicht (vorfrageweise)
zu entscheiden, sondern der Beschwerdeführer hat sich, wenn er seiner Sache
sicher ist, an den Zivilrichter zu wenden und kann dort, sofern sich sein
Standpunkt als begründet erweist, gegen den Umbau eine einstweilige Verfügung
erwirken.

Der Beschwerdeführer schreibt nun allerdings, man verweigere
doch auch in andern Fällen die Baubewilligung, wenn die privatrechtlichen
Verhältnisse nicht klar seien oder wenn die Zustimmung des Eigentümers zu einer
Überbauung fehle. Der Beschwerdeführer denkt hier offenbar an § 5 lit. a KBR,
wonach das Baugesuch u.a. Angaben über die Eigentumsverhältnisse enthalten
muss, nämlich "Eigentumsnachweis, Baurechtsvertrag oder schriftliche
Zustimmung des Grundeigentümers". Nach dieser Vorschrift muss sich die
Baubehörde in der Tat um gewisse privatrechtliche Tatsachen kümmern, bevor sie
das Baugesuch behandelt. Der Gesetzgeber hat hier aber genau festgelegt, welche
privatrechtlichen Tatsachen in diesem Sinne vorab geklärt sein müssen. Es geht
nicht an, aus dieser Vorschrift abzuleiten, die Baubehörde habe sich überhaupt
um die Frage zu kümmern, ob private Rechte den Bauvorhaben entgegenstehen. § 9
Abs. 3 KBR sagt gerade das Gegenteil.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 18. Oktober 1983