so_gerichte · VWBES.2010.404 · 2011-07-20 · de
Bauen ausserhalb der Bauzone, Nutzungsänderung Lagergebäude

Art. 24b RPG, Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV. Der Betriebsinhaber hat für die Erteilung der Ausnahmebewilligung für eine kleingewerbliche Aufstockung den Nachweis zu erbringen, dass diese für ein existenzsicherndes Einkommen für ihn und die Familie erforderlich und geeignet ist. Erbringt der Betriebsinhaber diesen Nachweis nicht, ist die Ausnahmebewilligung nicht zu erteilen.

SOG 2011 Nr. 23

Art. 24b RPG, Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV.Der Betriebsinhaber hat für die Erteilung der Ausnahmebewilligung
für eine kleingewerbliche Aufstockung den Nachweis zu erbringen, dass diese für
ein existenzsicherndes Einkommen für ihn und die Familie erforderlich und
geeignet ist. Erbringt der Betriebsinhaber diesen Nachweis nicht, ist die Ausnahmebewilligung
nicht zu erteilen.

Sachverhalt:

B. reichte ein
nachträgliches Baugesuch zur Umnutzung des Lagergebäudes in ein
Mehrzweckgebäude mit Nutzung für Festanlässe im geschlossenen Rahmen sowie
Znüni- und Aufenthaltsraum mit Einbau einer kleinen Küche ein. Das Lagergebäude
steht auf einem Grundstück in der Landwirtschaftszone, überlagert mit der
Juraschutzzone. Das Bau- und Justizdepartement bewilligte das Baugesuch nicht
und verfügte die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands resp. den Rückbau
der kleinen Küche. Gegen die Verfügung des Bau- und Justizdepartements erhob B.
beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde
ab.

Aus den
Erwägungen:

3.a) Voraussetzung
einer ordentlichen Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 2 Raumplanungsgesetz (RPG,
SR 700) ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen
(lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Das Grundstück, auf dem sich
der Partyraum befindet, liegt ausserhalb der Bauzone in der Landwirtschaftszone.
Art. 34 Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) erläutert die zulässige Nutzung
der Landwirtschaftszone. Gemäss Abs. 1 sind in der Landwirtschaftszone Bauten
und Anlagen zonenkonform, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung oder der
inneren Aufstockung dienen oder für eine Bewirtschaftung benötigt werden, die
über eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden für: (a)
die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung und
(b) die Bewirtschaftung naturnaher Flächen. Zonenkonform sind zudem Bauten und
Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher
oder gartenbaulicher Produkte dienen, wenn: (a) die Produkte in der Region und
zu mehr als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer
Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieb erzeugt werden; (b) die
Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht industriell-gewerblicher Art
ist; und (c) der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des
Standortbetriebs gewahrt bleibt (Abs. 2). Zonenkonform sind schliesslich Bauten
für Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen
Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs für abtretende
Generationen (Abs. 3). Die Bewilligung darf nur erteilt werden, wenn: (a) die
Baute oder Anlage für die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist; (b) der
Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen; und (c) der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann
(Abs. 4). Bauten und Anlagen für die Freizeitlandwirtschaft gelten nicht als
zonenkonform (Abs. 5).

b) Das Lagergebäude
wurde im Jahr 2007 als zonenkonformes Gebäude bewilligt. Für die Umnutzung als
Partyraum wird geltend gemacht, die Mieteinnahmen würden das Weiterbestehen des
landwirtschaftlichen Betriebs sicherstellen. Gemäss Betriebskonzept biete der
Partyraum für 50 Personen Platz. Den Mietern des Partyraums sei es
freigestellt, selber zu grillieren bzw. zu kochen oder einen Party-Service
aufzubieten. Anlässlich des Delegationsaugenscheins vom 4. Juli 2011 wurde
ausgeführt, der Partyraum diene dem Aufbau des Agrotourismus. Den Touristen
möchte man das Leben auf dem landwirtschaftlichen Betrieb näher bringen.
Entsprechend würden für die Mieter Rundgänge durch den landwirtschaftlichen
Betrieb angeboten. Damit erfüllt der Partyraum jedoch keine in Art. 34 RPV aufgezählte
Voraussetzung. Weder aus den Ausführungen noch aus dem Betriebskonzept ist ein
Zusammenhang zwischen dem Partyraum und dem landwirtschaftlichen Betrieb in der
Weise ersichtlich, dass dieser in der Landwirtschaftszone standortgebunden ist.
Wie auch eine Schreinerei, eine Schlosserei, ein Verkaufsladen, eine «Besenwirtschaft»,
ein Coiffeursalon, mechanische Werkstätten, Einrichtungen für Ferien auf dem
Bauernhof, die Vermietung von eigenen Pferden an Dritte oder die Pferdepension
gehört der Partyraum zu den nichtlandwirtschaftlichen Gewerben (vgl. Bernhard
Waldmann/Peter Hänni: Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 7 zu Art. 24b RPG).
Damit kann für die Umnutzung in einen Partyraum die Baubewilligung nach Art. 22
Abs. 2 RPG nicht erteilt werden.

4.a) Es stellt sich daher
die Frage, ob für den Partyraum eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könne.
Ausnahmebewilligungen werden erteilt für standortgebundene Bauten gemäss Art.
24 RPG, für Fälle der Besitzstandsgarantie von altrechtlichen zonenfremden
Bauten gemäss Art. 24c RPG, für reine Zweckänderungen gemäss Art. 24a RPG,
für die kleingewerbliche Aufstockung gemäss Art. 24b RPG, für Zweckänderungen
gewerblich genutzter Bauten und Anlagen, die vor Inkrafttreten des RPG (1.
Januar 1980) erstellt wurden gemäss Art. 37a RPG und für die
kantonalrechtlichen Sondertatbestände gemäss Art. 24d RPG (vgl. Waldmann/Hänni,
a.a.O., N 14 zu Vorbemerkungen Art. 24 ff. RPG).

b) Der
Beschwerdeführer macht geltend, die Vermietung des Partyraums stelle das
Überleben des landwirtschaftlichen Betriebs sicher. Mit den Mieteinnahmen könne
sein Einkommen aufgestockt werden. Ob für die Nutzung des Partyraums eine
Ausnahmebewilligung für kleingewerbliche Aufstockung gemäss Art. 24b RPG
erteilt werden kann, ist im Folgenden zu prüfen. Die weiteren Ausnahmetatbestände
nach Art. 24, 24a, 24c, 24d und 37a RPG sind eindeutig nicht erfüllt und werden
nicht weiter geprüft.

5.a) Gemäss Art. 24b
Abs. 1 Satz 1 RPG können bauliche Massnahmen zur Einrichtung eines
betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und
Anlagen bewilligt werden, wenn landwirtschaftliche Gewerbe ohne eine
zusätzliche Einkommensquelle nicht weiterbestehen können. Die Anforderung nach
Art. 24 lit. a RPG muss nicht erfüllt sein (Art. 24b Abs. 1 Satz 2 RPG).
Art. 24b RPG ist ein Spezialtatbestand von Art. 24 RPG. Art. 24b RPG
ermöglicht einem Betrieb, mit welchem über die landwirtschaftliche oder
gartenbauliche Tätigkeit kein existenzsicherndes Einkommen erzielt werden kann,
die Führung eines zweiten, nichtlandwirtschaftlichen bzw. nichtgartenbaulichen
Nebenbetriebs. Gebäude und Gebäudeteile, die für die landwirtschaftliche oder
gartenbauliche Tätigkeit nicht mehr benötigt werden, sollen unter erleichterten
Voraussetzungen umgenutzt werden können (sog. kleingewerbliche Aufstockung).
Damit lässt der Gesetzgeber im Interesse der Erhaltung bestehender
landwirtschaftlicher Betriebe eine Durchbrechung des Grundsatzes der Trennung
von Bau- und Nichtbaugebiet zu (vgl. Waldmann/Hänni, a.a.O., N 1 zu Art. 24b
RPG).

b) Die
Bewilligungsvoraussetzungen beziehen sich einerseits auf die Baute, welche
umgenutzt werden soll, und zum andern auf Art und Ausmass der geplanten Nutzung
(Waldmann/Hänni, a.a.O., N 9 zu Art. 24b RPG):

aa) Die zentrale
Voraussetzung für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung ist das Erfordernis,
dass der Landwirtschaftsbetrieb ohne eine zusätzliche Einkommensquelle nicht
weiter bestehen kann (Art. 24b Abs. 1 RPG) bzw. auf das dadurch erzielte
Zusatzeinkommen angewiesen ist (Art. 40 Abs. 1 Satz 2 RPV). Der Gesuchsteller
hat mit einem Betriebskonzept nachzuweisen (Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV), dass
die aus der gewerblichen Aufstockung fliessenden zusätzlichen Einkünfte
erforderlich und geeignet sind, um dem Betriebsinhaber und dessen Familie ein
existenzsicherndes Einkommen zu gewähren. Als Richtwert für die
Überlebensfähigkeit eines bäuerlichen Familienbetriebs dient ein Arbeitslohn
von ca. CHF 70000.00 pro Jahr bei Vollbetrieb, nach Abzug der betriebsnotwendigen
Sachausgaben wie Amortisation, Verzinsung oder Rückstellungen. Die Abklärung
der Überlebensfähigkeit eines Betriebs erfolgt sinnvollerweise nicht aufgrund
eines einzigen Jahresabschlusses, sondern im Rahmen einer längerfristigen
Beurteilung (Waldmann/Hänni, a.a.O., N 9 zu Art. 24b RPG).

Der Beschwerdeführer
reichte () ein Betriebskonzept ein. Anlässlich des Delegationsaugenscheins
führte der Vertreter des Amts für Landwirtschaft aus, aufgrund des
eingereichten Betriebskonzepts könnten die relevanten Zahlen, insbesondere der
Deckungsbetrag, nicht errechnet werden. Das Betriebskonzept sei daher für die
Überprüfung ungenügend, ob der Hof auf das nichtlandwirtschaftliche
Nebengewerbe angewiesen sei. Dieser Aussage ist beizupflichten. Aus dem vom
Beschwerdeführer eingereichten Betriebskonzept sind die Betriebsfläche, die
Standardarbeitskräfte (SAK) und der Tierbestand herauszulesen. Weiter sind
unter «Budget» die durchschnittlichen Personalkosten 2004 bis 2009 sowie die
durchschnittlichen Einkommen 2004 bis 2009 aufgeführt. Ebenfalls ist ein Betrag
für die Vermietung des Partyraums budgetiert. Dem Betriebskonzept können jedoch
weder die Einnahmen noch die Ausgaben des landwirtschaftlichen Betriebs
entnommen werden. Dem Betriebskonzept liegt keine Betriebsrechnung der letzten
Jahre bei. Gemäss Art. 40 Abs. 1 Satz 3 RPV hat der Beschwerdeführer mit dem
Betriebskonzept den Nachweis zu erbringen, dass der landwirtschaftliche Betrieb
kein existenzsicherndes Einkommen erzielt. Das eingereichte Betriebskonzept
gibt dazu jedoch keine Auskunft. Es ist ungenügend. Damit bleibt der
Beschwerdeführer den Nachweis schuldig, dass er auf den
nichtlandwirtschaftlichen Betrieb angewiesen ist. Er kann nicht geltend machen,
dass er seinem Treuhänder sämtliche Daten gegeben habe. Die Arbeiten des von
ihm beauftragten Treuhänders sind ihm anzurechnen. Damit erfüllt der
Beschwerdeführer die zentrale Voraussetzung für die Erteilung der
Ausnahmebewilligung nach Art. 24b RPG nicht. ()

6.a) Kann für die
Umnutzung des Lagergebäudes in einen Partyraum keine nachträgliche Bewilligung
erteilt werden, sind die Nutzung sowie die entsprechenden Einrichtungen und
Anbauten rechtswidrig. Stellt die Baubehörde einen rechtswidrigen Zustand fest,
setzt sie zu dessen Beseitigung eine angemessene Frist (§ 151 PBG). Sie muss
vorher prüfen, ob die Wiederherstellungsverfügung geeignet und erforderlich sei
und ob eine angemessene Zweck-Mittel-Relation gegeben sei. Selbst geeignete und
erforderliche Massnahmen können unverhältnismässig sein, wenn die Schwere des
Eingriffs in einem Missverhältnis zum verfolgten öffentlichen Interesse steht
(BGE 115 Ia 31).

b) Das BJD verfügte
die Entfernung der eingebauten Küche, erachtete jedoch die Beseitigung der
Terrasse auf der Süd- und Westseite des Lagergebäudes als unverhältnismässig.
Der Beschwerdeführer ersucht in seiner Beschwerde eventualiter darum, die Küche
für den Aufenthaltsraum stehen lassen zu dürfen. Die Beseitigung der Terrasse
ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Sie bleibt gemäss Verfügung
des BJD unbewilligt bestehen.

Wie bereits
festgestellt, ist für das Lagergebäude nur die Nutzung als Lager  wie im 2007
bewilligt  und nicht als Partyraum erlaubt. Für die Lagernutzung ist eine
Küche hinderlich resp. nicht notwendig. Die Entfernung der Küche führt dazu,
dass das Lagergebäude nicht mehr als Partyraum benutzt wird. Die Massnahme ist
damit geeignet und erforderlich, um die Nutzung gemäss Bewilligung 2007 durchzusetzen.
Die Kosten der Entfernung der Küche stellen keinen grossen Eingriff dar. Die
Entfernung ist verhältnismässig.

Der Beschwerdeführer
macht geltend, der Raum mit der Küche könne als Aufenthaltsraum für die
Angestellten benützt werden. Daher sei die Küche zu belassen. Es ist nicht
ersichtlich, wozu ein Aufenthaltsraum eine voll eingerichtete Küche mit Herd,
Backofen und Kühlschrank benötigt. Zudem ist das Gebäude als Lagerraum und
nicht als Aufenthaltsraum bewilligt worden. Die Nichtentfernung der Küche im
Lagerraum provoziert die Nutzung als Freizeitraum geradezu. Eine Kontrolle der
bewilligten Nutzung ist unmöglich. Das öffentliche Interesse fordert daher die
Entfernung der Küche, was vorliegend verhältnismässig ist.

Verwaltungsgericht,
Urteil vom 20. Juli 2011 (VWBES.2010.404)