so_gerichte · VWBES.2023.219 · 2023-09-08 · de
Baubewilligung / Umnutzung Wohnung zu Notschlafstelle


Urteilvom8. September 2023

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.A.___

2.B.___

3.C.___

4.D.___

5.E.___

6.F.___

7.G.___

8.H.___

9.I.___

10.J.___

11.K.___

12.L.___

13.M.___

14.N.___

15.O.___

16.P.___

17.Q.___

18.R.___

alle vertreten
durch  A.___

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Baukommission
der Stadt Olten,

3.Verein
Schlafguet,

4.Stiftung
Raum für soziale Projekte in der Region Olten,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Umnutzung Wohnung zu Notschlafstelle

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Im Mai 2022 stellte der Verein «Schlafguet»
der Stadt Olten ein Umnutzungsgesuch für GB Nr. 20900 mit Wohnhaus Nr. [] an
der []strasse: Wohnungen sollten zur Notschlafstelle werden. Die kommunale
Baubehörde bewilligte das Gesuch im Oktober 2022 befristet unter Auflagen und
Bedingungen.

2. Das angerufene Bau- und
Justizdepartement hiess die nun von Quartierbewohnern erhobenen Verwaltungsbeschwerden
teilweise gut: Es seien regelmässige Kontrollgänge um das Haus vorzunehmen.
Ansammlungen seien zu verhindern.

Das Departement erwog materiell
namentlich Folgendes: Das Vorhaben liege in der zweigeschossigen Wohnzone. Dort
seien auch nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig. Auch
Nutzungen mit ideellem Zweck seien zulässig. Die Notschlafstelle hänge funktionell
mit dem Wohnen zusammen. Das Projekt liege lärmrechtlich in der
Empfindlichkeitsstufe II. Es handle sich um ein Mehrfamilienhaus. Aufgrund der vorgesehenen
Zeiten des «Check-in» und des «Check-out» sei nicht zu befürchten, dass die
Lärmimmissionen übermässig seien, zumal die Notschlafstelle nachts geschlossen
bleibe und Drogen sowie Alkohol verboten seien. Die Bedenken zu Drogendelikten
würden sich kaum bewahrheiten. Dass es um sozial ausgegrenzte Personen gehe,
begründe kein Konfliktpotenzial zur Wohnzone und stelle keine ideelle Immission
dar. Das Anbieten einer warmen Mahlzeit und einer Schlafgelegenheit gehöre
(auch) zur Wohnnutzung. Die Notschlafstelle diene der Befriedigung von
Grundbedürfnissen. Es seien Betreuungspersonen vor Ort, um für das Einhalten
des Betriebsreglements zu sorgen. Damit werde dem Sicherheitsbedürfnis Rechnung
getragen. Die Umnutzung sei zonenkonform.

2. Verschiedene Anwohner erhoben nun Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Der Hauptantrag lautete, die Departementalverfügung sei aufzuheben. Wegen der
teilweisen Gutheissung der Verwaltungsbeschwerde seien die Verfahrenskosten massgebend
zu reduzieren. Die Nutzung müsse sich funktional mit dem Wohnen vertragen; dies
sei nicht der Fall. Es handle sich mindestens um eine hotelähnliche Nutzung. Es
gehe hier um ein ruhiges Gartenstadt-Quartier ohne quartierfremden
Durchgangsverkehr. Ein Beherbergungsbetrieb sei klar störend. Der Verein «Schlafguet»
sei offenbar selber nicht überzeugt und habe deshalb bloss eine befristete
Baubewilligung verlangt. Die maximale Belegung der Baute mit 24 Schlafplätzen
sei höher als normal. Die schwer einsehbaren Räume in der näheren Umgebung der
Notschlafstelle seien ideal für illegale Geschäfte; dies in der Nähe eines
Schulhauses. Die Klientel habe überdurchschnittlich viele psychische Probleme.
Das Dispositiv sei so zu ändern, dass das neue Baugesuch «frühestens» (nicht «spätestens»)
sechs Monate vor Ablauf gestellt werden müsse. Die neue Beurteilung sei nämlich
auf eine ausreichende Betriebsdauer abzustellen.

3.1 Die Baudirektion Olten verzichtete auf
eine Stellungnahme. Auch das Departement enthielt sich eines Antrags wie zu
entscheiden sei. Der Verein «Schlafguet» beantragte, die Beschwerde sei unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen abzuweisen.

II.

1. Die Beschwerden sind frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässiges Rechtsmittel; das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführer sind durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Beim Gebäude an der []strasse []
handelt es sich um ein dreigeschossiges, beidseitig angebautes Reihenhaus in
einem Wohnquartier. Die Parzelle Nr. 20900 liegt östlich der () Kirche und
(schräg vis à vis) südwestlich des Schulzentrums «» in der zweigeschossigen
Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer von 0.5.

3.1 Nach § 30 des Planungs- und
Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) sind in Wohnzonen nichtstörende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind.

Wohnnutzung bedeutet namentlich Erholung,
Schlafen, Haus- und Heimarbeit, Essen. Dies bedingt eine Umgebung, die frei ist
von Lärm, Gerüchen und anderen Immissionen, die das mit dem Wohnen verbundene
Mass übersteigen. Es ist aber auch ein Quartierleben zu ermöglichen.

Die solothurnische Wohnzone ist nach der
(obigen) kantonalen Definition eine polyfunktionale Zone: Nichtstörende
Betriebe sind zugelassen. Das sind in Wohnquartiere passende Kleinbetriebe mit
geringem Zubringerverkehr, wie Läden, Büros; Geschäfte also, die keine
erheblich grösseren Auswirkungen entfalten, als sie aus dem Wohnen entstehen; dadurch
wird der Wohnqualität Rechnung getragen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1P.543/2003). Der Kasuistik lässt sich (interkantonal) namentlich Folgendes
entnehmen:

Autoreparaturwerkstätten sind in der
Wohnzone nicht zonenkonform, ebenso wenig Autowaschanlagen, eine Schreinerei,
Transportunternehmen, Gärtnereien und landwirtschaftliche Betriebe.

Büros und Geschäftsräumlichkeiten sind
zonengerecht, jedenfalls dann, wenn das Gewerbe der Befriedigung der täglichen
Bedürfnisse eines Wohnquartiers dient (Coiffeur, Arzt, Anwalt, Quartierläden).
Als zonenkonform wurden namentlich auch eine Asylbewerberunterkunft, ein
Hundesalon, eine Glassammelstelle, ein privates Schwimmbecken, ein bis 23 Uhr
geöffneter Spielsalon, eine kleine Kunstgalerie und eine Velovermietung
eingestuft. Zonenkonform sind ferner Kleintierstallungen, Pferde- und Ponyboxen
und eine kleine Tennisanlage, Anlagen für die Kompostierung im Quartier und
eine Abfallsammelstelle. Als nicht störend gilt auch ein Kulturzentrum. Eine
Kindertagesstätte erachtet die Rechtsprechung ebenfalls als zonenkonform. Der
Aufenthalt von Kindern gehört zum Wohnen. Das muss auch für den Aufenthalt bedürftiger,
obdachloser Personen gelten. Auch sie müssen und dürfen irgendwo essen, schlafen
und wohnen. (Zum Ganzen: Fritsche/Bösch: Zürcher Planungs- und Baurecht, Zürich
2019, S. 978.; Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,
Bern 2022, S. 174; BVR 2004, S. 498; Permarco Zen-Ruffinen/Christine
Guy-Ecabert: Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne
2001, S. 230 ff.; Ernst Kistler/René Müller: Baugesetz des Kantons Aargau,
Textausgabe mit Kommentar, Aarau 2002, S. 36 f., SOG 2007 Nr. 14).

3.2 Die Nutzung als Notschlafstelle
lässt sich am ehesten mit einem Hotel vergleichen. Nach der Zürcher Praxis
(Publikation «Lärmschutz in der Nutzungsplanung») gilt ein Hotel als nicht
störendes Gewerbe und ist damit zonenkonform.

Aus dem verbindlichen Betriebskonzept ergibt
sich Folgendes: Die Gäste müssen sich ausweisen. Die Öffnungszeiten sind
eingeschränkt («Check-in» 19 bis 22 Uhr; «Check-out» spätestens um 8 Uhr). Es
ist immer ein Team von zwei Personen anwesend; die «Réception» ist also immer
besetzt. Alkohol und Drogen sind verboten. Nachts finden zudem Patrouillen um
das Gebäude statt. Von der Notschlafstelle sind eher weniger Lärmimmissionen zu
erwarten als von einem Hotel, zumal die Gäste nicht mit dem Auto anreisen
werden. Sollte in der näheren Umgebung ein Delikt verübt werden, ist dies nicht
ohne weiteres den Betreibern anzulasten. Die Befürchtungen der Beschwerdeführer
werden auch durch nichts belegt.

3.3 Wäre die Notschlafstelle kleiner,
könnte man gar die Frage aufwerfen, ob die Umnutzung des Wohnhauses überhaupt
bewilligungspflichtig sei; jedenfalls dann, wenn die Zahl der Betten deutlich geringer
wäre (Entscheide der Gerichts- und Verwaltungsbehörden des Kantons Schweiz, EGV-SZ
1993, Nr. 10), denn Wohnen bleibt wohnen. Dies mag aber offenbleiben.

4. «Ideell» sind Immissionen, die das
seelische Empfinden verletzen, unangenehme psychische Eindrücke wecken. Ideelle
Immissionen werden jeweils namentlich bei sexgewerblichen Betrieben (SOG 1996
Nr. 29 betreffend «Massage-Salon» in einer Wohnung neben der Kirche), bei der
Freitodbegleitung (VWBES.2019.65) und bei Mobilfunkantennen (VWBES.2022.313) ins
Feld geführt. Allenfalls kann auch ein sieben Meter hohes, beleuchtetes
Liebes-Kreuz im Garten eines Einfamilienhauses Konfrontationen auslösen und den
religiösen Frieden stören (SOG 2004 Nr. 26; zum Ganzen Alain Griffel: Fachhandbuch
öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz 3.492 ff,). Der Betrieb einer
Notschlafstelle mag zwar Unbehagen auslösen, stellt jedoch keine ideelle
Immission dar, welche den Rechtsanspruch auf eine Baubewilligung massgeblich
beeinflusst.

5. Es handelt sich de facto um einen
Versuch für zwei Jahre. Eine so befristete Bewilligung ist eher unüblich. Ob
und wann der Verein ein Gesuch um Verlängerung der Bewilligung eingeben will,
ist ihm zu überlassen. Es ist jedoch sicherzustellen, dass der vorgesehene
Rechenschaftsbericht dannzumal eine belastbare Entscheidungsgrundlage abgibt.

Die Anordnungen des Departements, es
seien regelmässige Kontrollgänge um das Haus vorzunehmen, und Ansammlungen
seien zu verhindern, stellen zwar formell eine teilweise Gutheissung der
Verwaltungsbeschwerde dar. Mit Blick auf die gesamte Umnutzung und das
Betriebskonzept ist die Ergänzung der Baubewilligung indessen marginal. Es
rechtfertigt sich nicht, deswegen am Kostenentscheid der Vorinstanz etwas zu
ändern.

6. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Damit ist indessen einzig gesagt, die
Umnutzung sei zonenkonform und damit zulässig. Die Frage, ob und wo es allenfalls
geeignetere Standorte gäbe, ist nicht Gegenstand dieses Entscheids.

Bei diesemAusgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'700.00
festzusetzen und mit den geleisteten Kostenvorschüssen zu verrechnen sind.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die Beschwerdeführer haben die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'700.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Thomann                                                                          Schaad