so_gerichte · ZKBER.2018.55 · 2019-02-05 · de
Forderung aus Mietvertrag


Urteilvom5. Februar 2019

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

1.A.___,

2.B.___,

beide vertreten durch Advokat Georg
Gremmelspacher,

Berufungskläger

gegen

C.___GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Walker,

Berufungsbeklagte

betreffendForderung
aus Mietvertrag

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 A.___ und B.___ (im Folgenden:
Beklagte) haben mit Mietvertrag vom 10. März 2009 von den damaligen Eigentümern
[...] die Gewerbeliegenschaft als «Wohn- und Geschäftsliegenschaft» an der [...]
in [...] gemietet. Am 10. März 2014 schlossen die Parteien eine
Zusatzvereinbarung ab. Den Beklagten wurde bewilligt, im Parterre Küche und
Badezimmer, im OG Badezimmer und im Produktionsraum zwei Zimmer einzubauen. Weiter
wurde festgehalten, dass die Vermieter jedoch nicht auf die Wiederherstellung
am Ende des Mietverhältnisses verzichten würden. Mit Ergänzung zum Mietvertrag
vom 16. März 2014 wurde festgehalten, dass der «Elternteil von Frau A.___» die
Liegenschaft mitbewohnen würde. Mit Vertrag vom 12. Mai 2015 kaufte die C.___
GmbH (im Folgenden: Klägerin) das Mietobjekt. Am 26. August 2015 kündigte die Klägerin
das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf per 29. Februar 2016. Ebenfalls mit
Schreiben vom 26. August 2015 forderte die Klägerin die Mieter auf, das
Mietobjekt in den ursprünglichen Zustand zu versetzen bzw. Rückbauten
vorzunehmen.

1.2 Am 29. Februar 2016
fand die Wohnungsabnahme statt. Das Protokoll wurde von Vermieterseite, nicht
aber von den Mietern unterzeichnet. Mit Schreiben vom 1. und 3. März 2016 wurde
den Beklagten angezeigt, dass das Mietobjekt weder vollständig geräumt noch in den
ursprünglichen Zustand gebracht worden sei. Ab 9. März 2016 werde deshalb mit
der Räumung der Liegenschaft und dem Rückbau auf Kosten der Beklagten begonnen.
Mit Schreiben vom 5. April 2016 legte die Klägerin den Beklagten detailliert
dar, dass sie für die Räumung und den teilweisen Rückbau der Liegenschaft
etliche Mannstunden investiert habe. Insgesamt habe sie 207 Stunden für die
ganze Räumung und Entsorgung aufgewendet und verlange hierfür CHF 20'027.80. Im
Weitern legte sie dem Schreiben Offerten für die Instandstellung der Sanitär-
und Heizanlagen bei. Für offene Mietzinszahlungen in der Höhe von total CHF
3'500.00 wurden die Beklagten betrieben. Dagegen erhoben diese Rechtsvorschlag.

2. Am 21. Februar 2017
fand vor der Schlichtungsstelle für Miete und Pacht Thal-Gäu eine
Schlichtungsverhandlung statt. Da keine Einigung zustande kam, wurde der
Klägerin die Klagebewilligung ausgestellt.

3.1 Am 24. März 2017 erhob
die Klägerin beim Richteramt Thal-Gäu Klage gegen die Beklagten. Sie stellte
folgende Rechtsbegehren:

Die Beklagten schlossen in ihrer
Klageantwort vom 16. Juni 2017 auf Abweisung der Klage soweit überhaupt auf sie
eingetreten werden könne.

3.2 Am 20. November 2017
fand vor dem Amtsgericht Thal-Gäu eine erste Verhandlung mit Zeugenbefragung
statt. Anschliessend stellte die Klägerin folgende modifizierte Rechtsbegehren:

Die Beklagten beantragten, die Klage sei
abzuweisen, soweit überhaupt auf sie eingetreten werden könne.

3.3 Am 20. März 2018 fand
die zweite Hauptverhandlung vor Amtsgericht statt. Nach Befragung eines
weiteren Zeugen wurde eine Parteibefragung mit der Klägerin durchgeführt. Die
Parteien wiederholten die an der Verhandlung vom 20. November 2017 gestellten
Rechtsbegehren. Das Amtsgericht fällte daraufhin das folgende Urteil:

4. Frist- und formgerecht erhoben die
Beklagten Berufung gegen Ziffer 1 und 2 des Urteils vom 20. März 2018. Sie
stellten den Antrag, Ziffer 1 des Urteils sei aufzuheben und die Klage in
diesem Punkt abzuweisen, eventualiter sei festzustellen, dass die Beklagten der
Klägerin unter dem Titel «Schadenersatz» nichts mehr schulden. Falls das angerufene
Gericht nicht selber entscheide, sei Ziffer 1 aufzuheben und an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Im Weitern sei Ziffer 2 des Urteils aufzuheben und auf die
Klage in diesem Punkt nicht einzutreten, eventualiter abzuweisen,
subeventualiter sei festzustellen, dass die Beklagten der Klägerin unter dem
Titel «Miete» nichts mehr schulden und es sei demzufolge in den Betreibungen
Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu der Rechtsvorschlag nicht zu
beseitigen. Falls das angerufene Gericht in der Sache nicht entscheide, sei
Ziffer 2 aufzuheben und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Klägerin
beantragte die Berufung abzuweisen und die Anschlussberufung gutzuheissen. Mit
Anschlussberufung verlangte sie, Ziffer 1 des Urteils sei aufzuheben und die
Beklagten seien zu verpflichten, ihr die Kosten der Mängelbehebung in der Höhe
von CHF 22'927.65 zzgl. Zins zu 5 % seit 30. April 2016 auf den Betrag von CHF
20'027.65 zu bezahlen. Am 27. November 2018 zog die Klägerin die
Anschlussberufung zurück.

5. In Anwendung von Art.
316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Berufung ohne
Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die
Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die
Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Vor Vorinstanz hat die
Berufungsbeklagte von den Berufungsklägern für die Behebung der Mängel sowie
für eine Kaufpreisminderung einen Betrag von insgesamt CHF 53'258.85 zuzüglich
Zins zu 5 % auf CHF 20'027.80 seit 30. April 2016 gefordert. Der Betrag
von CHF 53'258.85 setzte sich dabei wie folgt zusammen:

Regiearbeit C.___ GmbH,
 Räumungsarbeiten

CHF

20'027.80

[...] AG, Muldenservice

CHF

1'061.75

[...] AG, Muldenservice

CHF

1'181.95

[...] AG, Muldenservice

CHF

596.15

Kaminfeger [...]

CHF

391.20

Kaufpreisminderung

CHF

30'000.00

CHF

53258.85

1.2 Die Vorinstanz hat die Klage
bezüglich des Forderungsbetrages für den Kaminfeger im Betrag von CHF 391.20
sowie bezüglich der Forderung für eine Kaufpreisminderung von CHF 30'000.00
abgewiesen. Die geltend gemachten Regiearbeiten von CHF 20'027.80 hat sie auf
CHF 10'350.00 reduziert und die Forderungen für die Mulden in der Höhe von CHF
1'061.75, CHF 1'181.95 und CHF 596.15, total CHF 2'839.85 gutgeheissen.

2. Das Amtsgericht hat die
Kosten für die Räumungsarbeiten von der geforderten Summe von CHF 20'027.80 auf
CHF 10'350.00 reduziert und dazu folgendes erwogen: In den zuletzt aufrechterhaltenen
Rechtsbegehren werde für die Räumungsarbeiten ein Betrag von CHF 20'027.80
nebst Zins zu 5 % seit 30. April 2016 eingeklagt. Gemäss der Klägerin habe sie
diese selber vorgenommen. Entsprechend sei die Berechnung der Arbeitsstunden
und der Stundenansätze ihrer Mitarbeiter ebenfalls durch sie erfolgt.
Festzustellen sei, dass die Beklagten diese Kostenaufstellung bestritten haben.

Aus der Stundenabrechnung
der Klägerin ergebe sich, dass diverse Mitarbeiter der Klägerin bei der Räumung
mitgearbeitet hätten (KB 13). Insgesamt seien 207 Mannstunden für Demontage und
Entsorgung im UG, EG und OG aufgeführt. Die Anzahl der geleisteten
Arbeitsstunden erscheine angemessen, obwohl dafür keine konkreten
Arbeitsrapporte vorliegen würden. Aus den Akten ergebe sich nämlich, dass die
Eltern der Beklagten ca. im Jahr 2014 in die Liegenschaft eingezogen seien.
Offensichtlich seien vor deren Einzug mehrere Zimmer in die bisher als Gewerbe-
bzw. Produktionsflächen genutzten Räumlichkeiten eingebaut worden. Die Klägerin
habe die Liegenschaft hingegen gekauft, um sie für ihren []betrieb gewerblich
zu nutzen. Dementsprechend hätten die nachträglich eingebauten Wohnzimmer und
Installationen wieder zurückgebaut werden müssen. Die Stundenansätze der
Mitarbeiter habe die Klägerin aus der Tabelle «Regieeinsätze 2016» entnommen
(KB 13). Es handle sich offenbar um Tarife die im [...]gewerbe für
Regiearbeiten verwendet würden. Die Tarife würden je nach Ausbildung des
Mitarbeiters zwischen CHF 49.40 und CHF 120.20 pro Stunde variieren. Es verstehe
sich, dass diese Ansätze für die hier geleisteten Demontage- und
Entsorgungsarbeiten viel zu hoch angesetzt seien. Für die vorgenommenen
Arbeiten habe ein ungelernter Arbeiter genügt. Ermessensweise sei für diese
Eigenleistungen ein einheitlicher Stundenansatz von CHF 50.00 zu verwenden.
Demnach ergebe sich bei 207 Stunden eine Entschädigung in der Höhe von CHF
10'350.00 zu Gunsten der Klägerin für die von ihr geleisteten Demontage- und
Entsorgungsarbeiten.

3. Die Berufung ist gemäss
Art. 311 Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und
Rechtsprechung hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen
darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid der Vorinstanz
falsch ist und abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber
insbesondere auch Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll.
Enthält die Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens
sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten.
Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft,
indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am
angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der
Vorinstanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar
unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil des
Berufungsklägers auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in einer
Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder bloss
zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die
Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der
Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können.
Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift
detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss
ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil
falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der
Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die
Aktenstücke oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen
hat er sich auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht
(vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N
34 ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3).

4.1 Die Berufungskläger
rügen zusammengefasst, die Vorinstanz habe den behaupteten Arbeitsaufwand von
207 Stunden als angemessen erachtet, obwohl dafür keine konkreten
Arbeitsrapporte vorliegen würden. Die Berufungsbeklagte habe jedenfalls den
behaupteten Aufwand nicht genügend substantiiert.

4.2 Die Rügen der
Berufungskläger genügen den Anforderungen an eine Berufung in weiten Teilen
nicht. Die Vorinstanz hat ausreichend begründet, weshalb sie auf die
Stundenabrechnung (KB 13) der Berufungsbeklagten zum Beweis der gehabten
Aufwendungen abgestellt hat. Jedenfalls genügt es nicht zu behaupten, die
Vorinstanz habe ebenfalls bereits auf die eingeschränkte Aussagekraft der
Abrechnung (KB 13) hingedeutet, indem sie erwähnt habe, dass für den
behaupteten Arbeitsaufwand keine konkreten Arbeitsrapporte vorliegen würden. Das
Amtsgericht hat zwar diesen Umstand erwähnt, hat aber auch klar ausgedrückt,
dass es einen Aufwand für Räumungsarbeiten im geltend gemachten Umfang als
angemessen und mithin als bewiesen erachte, seien doch mehrere Zimmer in die
vormals als Gewerbe- und Produktionsliegenschaft genutzte Liegenschaft
eingebaut worden, welche nach der Kündigung wieder hätten zurückgebaut bzw.
geräumt werden müssen. Gemäss Zusatzvereinbarung vom 10. März 2014 (KB 16)
wurde den Berufungsklägern nämlich erlaubt, folgende Einbauten vorzunehmen: 
Einbau von Küche und Badezimmer im Parterre, von Badezimmer im OG und von 2
Zimmer im Produktionsraum. In der Vereinbarung war zudem festgehalten worden, dass
die Vermieter nicht auf die Wiederherstellung am Ende des Mietverhältnisses
verzichten würden. Es ist nicht zu beanstanden, dass es die Vorinstanz aufgrund
sämtlicher Akten und Fotos als glaubhaft und erwiesen erachtet hat, dass die
Räumung der Liegenschaft mit seinen Einbauten einen Aufwand von 207 Stunden
erfordert hat. Im Übrigen hat die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern diesen
Aufwand bereits mit Schreiben vom 5. April 2016 (KB 12) angezeigt, worauf die
Berufungskläger nicht  jedenfalls nicht schriftlich  reagiert haben. Die
Berufungsbeklagte hat in ihrer Klage in Beweissatz 8 den Aufwand von 207
Stunden dargelegt. Die Berufungskläger haben sich in ihrer Klageantwort vom 16.
Juni 2017 hiezu mit keinem Wort geäussert. Die Rüge ist demnach unbegründet.

5. Die Berufungsbeklagte
hat beantragt, die Berufungskläger seien zu verpflichten, ihr die drei
Rechnungen der Firma [...] AG in der Höhe von CHF 1'061.75, CHF 1'181.95 und
CHF 596.15, total CHF 2'839.85 (KB 29) zu bezahlen. Die [...] AG
fakturierte der Berufungsbeklagten mehrere Mulden. Diese wurden von ihr bei der
Mietliegenschaft an der [...] in [...] leer hingestellt und mit mehreren Tonnen
Sperrgut und Mischabbruch anschliessend entsorgt.

Das Amtsgericht hat die
Forderung gutgeheissen und hiezu erwogen, es gebe in casu keine Hinweise, dass
es sich bei den drei Rechnungen um fiktive Dokumente handle. Es seien auch
keine Anzeichen ersichtlich, dass die Mulden von der Klägerin anderweitig
verwendet worden seien. So werde der Standort der Mulden explizit mit [...],
dem Standort der streitbetroffenen Liegenschaft, angegeben. Wie bereits
festgestellt, hätten die Beklagten die von ihnen errichteten Räumlichkeiten und
Installationen nicht selber wieder zurückgebaut. Sie seien von Mitarbeitern der
Klägerin weggeräumt worden. Es erschliesse sich, dass das herausgebrochene
Material habe wegtransportiert und entsorgt werden müssen. Aufgrund der
Fotodokumentation sei davon auszugehen, dass die Beklagten in der Liegenschaft
neue Räume in erheblichem Umfang eingebaut hätten. Dass bei der Räumung rund
zehn Tonnen unsortiertes Sperrgut und Mischabbruch angefallen sei, erscheine
mengenmässig durchaus plausibel. Schliesslich hätten die von der [...] AG
erbrachten Leistungen nicht nur einen sachlichen, sondern auch einen engen
zeitlichen Bezug zur Abgabe der Liegenschaft per Ende Februar 2016. Die Mulden seien
am 7. März 2016, 8. April 2016 und 17. Mai 2016 gestellt und ein paar
Tage später jeweils wieder zur Entsorgung wegtransportiert worden. Die
Beklagten hätten sich ausdrücklich verpflichtet, die von ihnen eingebauten
Räume und Installationen wieder zurückzubauen. Sie hätten dies jedoch
grösstenteils unterlassen und hätten demnach auch für die Kosten des
Muldenservice aufzukommen und der Klägerin für die von der [...] AG erbrachten
Leistungen CHF 2'839.85 zurückzuerstatten.

6.1 Die
Berufungskläger machen geltend, der Inhalt der Mulden sei in den Rechnungen nur
vage beschrieben (entweder «Sperrgut unsortiert» oder «Mischabbruch sauber»)
und würden einen Rückschluss auf den Urheber/Eigentümer/Verursacher desselben
nicht mehr zulassen. Es wäre der Berufungsbeklagten als beweisbelastete Partei
zumutbar gewesen, das Sperrgut und die Herkunft des Mischabbruchs fotografisch
zu dokumentieren. Als weiteres Beweismittel falle auch der Augenschein, den sie
beantragt hätten, aber abgewiesen worden sei, in Betracht. Die
Wahrscheinlichkeit, dass sie nach ihrem Auszug 6,83 Tonnen Hausrat (KB 29) in
der Liegenschaft zurückgelassen hätten, erscheine jedenfalls geringer als die
Wahrscheinlichkeit, dass sich die 6,83 Tonnen zumindest teilweise bereits beim
Einzug in der nicht exklusiv gemieteten Liegenschaft befunden hätten. Auch
bezüglich des Mischabbruchs von 3,22 Tonnen (KB 29) sei nicht ersichtlich, welche
Installationen ein solches Volumen an Mischabbruch hätten generieren können.
Auch hier überwiege die Wahrscheinlichkeit, dass die Berufungsbeklagte neben
den von ihnen eingebrachten Installationen auch das im Hinblick auf ihren
Einzug in die Liegenschaft abgebrochene Mauerwerk habe entsorgen lassen. Jedenfalls
seien die skizzierten Möglichkeiten mindestens genauso wahrscheinlich. Im
Übrigen werde darauf hingewiesen, dass das von der Vorinstanz vorgebrachte
Argument des «engen zeitlichen Bezugs» ins Leere führe. Die Zeitspanne zwischen
ihrem Auszug und dem Einzug der Berufungsbeklagten sei die einzige logische
Periode, innert welcher solche Arbeiten erbracht würden. Während der Dauer des
Mietverhältnisses habe die Vermieterschaft solche Eingriffe zu unterlassen.
Indem sich das Gericht von einer behaupteten Tatsache habe überzeugen lassen,
obwohl die überwiegende Wahrscheinlichkeit nicht vorgelegen habe, habe es Art.
8 ZGB und/oder Art. 29 BV verletzt.

6.2 Die
Berufungskläger setzen sich mit der Argumentation der Vorinstanz nicht genügend
auseinander. Sie behaupten lediglich, die Wahrscheinlichkeit, dass das
unsortierte Sperrgut sowie der Mischabbruch ausschliesslich durch den Rückbau
der von ihnen eingebauten Räumen und Installationen stamme, sei nicht
überwiegend. Die Vorinstanz hat dagegen überzeugend dargelegt, weshalb sie zum
Schluss komme, dass die Rechnungen der Firma [...] AG von den Berufungsklägern
zu bezahlen seien, da sowohl der Standort der Mulden als auch die zeitliche
Nähe diesen Schluss nahelegen würden. Zudem gebe es keine Anzeichen, dass die
Mulden anderweitig verwendet worden seien. Anlässlich der Parteibefragung vor
Amtsgericht vom 20. März 2018 hat der Vertreter der Berufungsbeklagten zu der
an der Hauptverhandlung vom 20. November 2017 eingereichten Urkunde 29 ausgeführt,
die Mulden seien mit dem Material der Familie A.___ und B.___ gefüllt worden.
Es seien Steinmauern gewesen, die sie aufgebaut hätten und die sie hätten entsorgen
müssen. Auf den Fotos sei das ersichtlich. Es habe auch noch Möbel gegeben, die
dort zurückgelassen worden seien. Die Berufungskläger haben dieser Aussage
nicht widersprochen bzw. haben gar keinen Antrag auf eine Parteibefragung
gestellt und mithin darauf verzichtet, den Forderungen der Berufungsbeklagten
etwas zu entgegnen. Unter diesen Voraussetzungen ist es nicht zu beanstanden,
wenn die Vorinstanz auf die Aussagen der Berufungsbeklagten abgestellt hat. Im
Übrigen ist nicht klar, was mit dem erstmals an der Hauptverhandlung vom 20.
März 2018 gestellten Antrag auf Durchführung eines Augenscheins in der
Liegenschaft bewiesen werden soll, war doch zu diesem Zeitpunkt die
Liegenschaft nach dem Auszug der Berufungskläger im Februar 2016 längstens
umgebaut. Die Vorinstanz hat den Beweisantrag auf Durchführung eines
Augenscheins als unechtes Novum somit zu Recht abgewiesen. Zusammengefasst ist
die Rüge unbegründet.

8.1 Die
Berufungskläger rügen, der Entscheid der Vorinstanz verletze die
Dispositionsmaxime und den Anspruch auf rechtliches Gehör. Die Vorinstanz habe
das Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten als Leistungsbegehren betreffend
Mietzinsforderungen ausgelegt, was im Widerspruch zur Dispositionsmaxime stehe,
habe die Klägerin doch lediglich die Beseitigung des Rechtsvorschlags und nicht
die Zusprechung einer Mietzinsforderung verlangt. Es sei mit dem
Dispositionsgrundsatz nicht vereinbar, wenn das Rechtsbegehren auf Gewährung
der Rechtöffnung als Leistungsbegehren betreffend Mietzinsforderung
interpretiert werde. Eine solche Auslegung verletze auch das rechtliche Gehör.
Während des gesamten Prozessverlaufs sei nämlich eine materiell-rechtliche
Beurteilung allfälliger ausstehender Mietzinsen nicht Prozessgegenstand
gewesen, lediglich im Schlichtungsverfahren sei die Mietzinsforderung
thematisiert worden. Wie den Rechtsbegehren der Klageschrift klarerweise
entnommen werden könne, sei jedoch auf die Weiterverfolgung dieses Anspruchs
verzichtet worden. Indem die Vorinstanz nicht eröffnet habe, dass eine
materiellrechtliche Beurteilung der Mietzinsforderung vorgenommen werde, habe
sie ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Im Weitern entbehre der
Entscheid der Vorinstanz auch bezüglich des Umfangs der Gutheissung jeglicher
sachlicher Grundlage. Die Anhebung einer Betreibung habe nicht zur Folge, dass
die Berechtigung der Forderung ausgewiesen sei. Ein Betreibungsregisterauszug
weise schlicht nicht die Beweiskraft aus, die zur Gutheissung einer Forderung
führen könne. Aus der Begründung sei zudem nicht ansatzweise ersichtlich,
inwiefern ein Betrag von CHF 2'600.00 noch offen sein soll.

8.2 Vor Amtsgericht hat
die Berufungsbeklagte geltend gemacht, die Berufungskläger hätten die Mietzinse
für den Monat Februar 2016 nicht und für Januar 2016 nur teilweise bezahlt.
Entsprechend habe sie einen ausstehenden Betrag in der Höhe von CHF 3'500.00 in
Betreibung gesetzt, wogegen die Beklagten Rechtsvorschlag erhoben hätten (BS 13
der Klage vom 24. März 2017). Die Berufungskläger haben diese Forderung in
ihrer Klageantwort vom 16. Juni 2017 nicht bestritten bzw. die Parteibefragung
als Beweismittel nicht beantragt. Es ist offensichtlich, dass sich im Urteil
der Vorinstanz ein Fehler eingeschlichen hat, indem in den Erwägungen von einer
offenen Mietzinsforderung von CHF 2'600.00 die Rede ist (im Dispositiv wird der
Betrag von CHF 3'500.00 genannt).

Art. 64 ZPO regelt die Wirkungen der
Rechtshängigkeit. Diese sind in der Hauptsache prozessrechtlicher Natur: Ist
ein Verfahren rechtshängig, kann der Streitgegenstand zwischen den gleichen
Parteien nicht mehr anderweitig rechtshängig gemacht werden. Neben der
Identität der Parteien muss auch der Streitgegenstand identisch sein. Der
Streitgegenstandsbegriff ist zweigliedrig und erfasst das Rechtsbegehren und
den zu Grunde liegenden Sachverhalt. Wird das Rechtsverhältnis im
Rechtsbegehren genannt, ist der Streitgegenstand dieses Recht. Wird das Rechtsverhältnis
im Rechtsbegehren nicht individualisiert (insb. bei Forderungsklagen), ist zur
Bestimmung der Identität die Klagebegründung hinzuzuziehen. Die Identität der
Klage ist nicht gegeben, wenn zu einem Forderungsprozess im ordentlichen
Verfahren ein Rechtsöffnungsbegehren über eine andere Forderung hinzukommt,
denn im Rechtsöffnungsverfahren ist nur darüber zu entscheiden, ob für die
Forderung ein Vollstreckungstitel besteht, der zur Fortsetzung der Betreibung
berechtigt (Markus Müller-Chen in: Alexander Brunner et al. [Hrsg], Kommentar
zur Zivilprozessordnung ZPO, Zürich/St.Gallen 2016, Art. 64 N. 1, 19, 21, 32).

Vorliegend hat die Berufungsbeklagte CHF
53'258.85 gefordert. Aus der Klage bzw. der Begründung hiezu ist ersichtlich,
dass nebst der Kaufpreisminderung der Ersatz für die Rückbauarbeiten bzw.
Räumungsarbeiten der Mietliegenschaft verlangt wird. Rückständige Mietzinse
sind im Betrag von CHF 53'258.85 nicht enthalten.

Die Vorinstanz hält dafür, dass eine
zulässige Klagenhäufung vorliege, da durch den Antrag auf Beseitigung des
Rechtsvorschlages implizit vorausgesetzt sei, dass die Beklagten auch zur
Bezahlung des Betrages für die geschuldeten Mietzinse von CHF 3'500.00 verpflichtet
würden. Die Rüge der Berufungskläger an dieser Interpretation erfolgt zu Recht,
hat doch die Berufungsbeklagte die Zusprechung der geschuldeten Mietzinse,
deren Höhe zwar unbestritten ist, nicht gefordert. Die Verpflichtung der
Berufungskläger zur Zahlung von CHF 3'500.00 und die gleichzeitige Beseitigung
des Rechtsvorschlages in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des
Betreibungsamtes Thal-Gäu im Umfang von jeweils CHF 3'500.00 (Ziffer 2 des
Dispositivs des angefochtenen Urteils) ist daher aufzuheben.

9. Zusammenfassend ist
festzuhalten, dass die Berufung teilweise gutzuheissen ist. Ziffer 2 des
angefochtenen Urteils ist aufzuheben und auf den Antrag der Berufungsbeklagten,
es sei in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu
der Rechtsvorschlag im Umfang von je CHF 3'500.00 zu beseitigen und die
Rechtsöffnung zu erteilen, ist nicht einzutreten.

Entsprechend dieser (geringfügigen)
Korrektur sind die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 5'500.00 der
Berufungsbeklagten neu zu ¾ (CHF 4'125.00) und den Berufungsklägern zu ¼ (CHF
1'375.00) aufzuerlegen, verrechenbar mit dem von der Berufungsbeklagten
geleisteten Kostenvorschuss. Die Berufungskläger haben der Berufungsbeklagten
somit CHF 1'375.00 zurückzuerstatten. Die Vorinstanz hat die Honorarnoten der
Anwälte der Parteien entsprechend dem Verteiler 70 % zulasten der
Berufungsbeklagten und 30 % zulasten der Berufungskläger gegenseitig verrechnet
und die Parteientschädigung der Berufungsbeklagten an die Berufungskläger auf
CHF 7'126.10 (inkl. Auslagen und MWSt.) ermittelt. Diese Kostenverteilung bzw.
insbesondere die Höhe der Kostennoten ist von keiner Seite beanstandet worden.
Die Berechnungsgrundlagen der Vorinstanz für die Parteientschädigung ist demnach
zu übernehmen und entsprechend dem Verteiler ¾ zu ¼ zu berechnen. Die
Berufungsbeklagte hat demnach die Honorarkosten der Berufungskläger im Umfang
von ¾, ausmachend CHF 11'889.75, zu tragen. Die Berufungskläger hingegen haben
die Honorarnote der Berufungsbeklagten im Umfang von ¼, ausmachend CHF
3'309.15, zu bezahlen. Verrechnet man die beiden Beträge gegenseitig so hat die
Berufungsbeklagte den Berufungsklägern eine reduzierte Parteientschädigung von
CHF 8'580.60 (inkl. Auslagen und MWSt.) zu bezahlen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens von
CHF 5'000.00 sind dem Ausgang entsprechend den Berufungsklägern zu ¾ und der
Berufungsbeklagten zu ¼ aufzuerlegen. Entsprechend haben die Berufungskläger
der Berufungsbeklagten eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen. Die
Berufungskläger beantragen, bei der Kostenverteilung seien die ihr entstandenen
Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschlussberufung ungeachtet des
Prozessausgangs der Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Nachdem die
Berufungskläger am 15. November 2018 beantragt haben, es sei ihnen die Frist
zur Anschlussberufungsantwort vorläufig abzunehmen und erst nach dem 27.
November 2018 (Frist für die Leistung des Kostenvorschusses für die
Berufungsbeklagte) wieder neu anzusetzen, der Präsident der Zivilkammer des
Obergerichts am 16. November 2018 diesen Antrag gutgeheissen hat und die
Berufungsbeklagte am 27. November 2018 die Anschlussberufung zurückgezogen hat,
ist die Geltendmachung von Aufwendungen für die Anschlussberufung nicht
berechtigt. Im Übrigen ist die Honorarnote des Anwalts der Berufungskläger mit
Aufwendungen von nahezu 40 Stunden (inkl. Anschlussberufung) überrissen, dies
insbesondere auch im Vergleich zur Honorarnote des Gegenanwalts. Es
rechtfertigt sich daher, die Entschädigung an die Berufungsbeklagte auf die
Hälfte der Honorarnote ihres Anwalts und somit auf CHF 1'689.80 (inkl. Auslagen
und MWSt.) festzusetzen.

Demnach wirderkannt:

Rechtsmittel:Der Streitwert übersteigt
CHF 15'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen
sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                   Kofmel