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Ausweisung und Vollstreckung

Solothurn Obergericht Zivilkammer 17.11.2025 ZKBES.2025.326

Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
17. November 2025
Es wirken mit:
Präsidentin Kofmel
a.o. Ersatzrichterin Hunkeler
Oberrichter Hagmann
Gerichtsschreiberin Zimmermann
In Sachen
A.___
,
Beschwerdeführer
gegen
1.
B.___
2.
C.___
Beschwerdegegner
betreffend
Ausweisung
und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
I.
1. B.___ und C.___ (nachfolgend:
Gesuchsteller) stellten am 26. August 2025 (Postaufgabe) beim Richteramt
Thal-Gäu ein Gesuch um Ausweisung von A.___ und D.___ (nachfolgend:
Gesuchsgegner) aus der 4.5-Zimmerwohnung und dem Einstellplatz Nr. [...] an der
[...] in [...] und Vollstreckung des Urteils, u.K.u.E.F.
2. Die Gesuchsgegner nahmen mit
Schreiben vom 1. September 2025 zum Gesuch vom 26. August 2025 Stellung und
schlossen sinngemäss auf Abweisung des Ausweisungsgesuchs.
3. Der Amtsgerichtspräsident von
Thal-Gäu erkannte im Urteil vom 27. Oktober 2025 Folgendes:
1.
Die Gesuchsgegner haben die
4.5-Zimmerwohnung im EG und den Einstellplatz Nr. [...] an der [...] in [...]
bis spätestens Freitag, 28. November 2025, 12:00 Uhr, zu verlassen und den
Gesuchstellern in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben.
2.
Die Gesuchsteller haben bis
spätestens Montag, 1. Dezember 2025, dem Oberamt Thal-Gäu mitzuteilen, ob das
Mietobjekt geräumt und verlassen wurde.
3.-5.     […]
6.         Die
Gesuchsgegner haben den Gesuchstellern eine Parteientschädigung von
CHF 100.00 zu bezahlen.
7.         Die
Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. Vollstreckungskosten) werden den
Gesuchsgegnern auferlegt. Muss das Urteil nicht durch das Oberamt vollstreckt
werden, so reduzieren sich die Gerichtskosten auf CHF 750.00.
Die Zentrale
Gerichtskasse des Kantons Solothurn wird angewiesen, den Gesuchstellern den
Kostenvorschuss von CHF 650.00 zurückzuerstatten.
8.         […]
4. Dagegen reichte der Gesuchsgegner
(nachfolgend auch: Beschwerdeführer) am 3. November 2025 (Postaufgabe)
Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn ein und beantragte die
Aufhebung des Entscheids des Amtsgerichtspräsidenten vom 27. Oktober 2025.
5. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, ist
die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) offensichtlich unbegründet. Sie kann deshalb
sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden.
6. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Die Vorinstanz eröffnete ihren
Entscheid vom 27. Oktober 2025 mit dem Rechtsmittel der Beschwerde. In der
Folge erhob der Beschwerdeführer am 3. November 2025 Beschwerde. Gemäss Art.
308 Abs. 2 ZPO ist in vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur
zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren
mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Nicht berufungsfähige erstinstanzliche
Entscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a ZPO). Beim
Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine vermögensrechtliche Streitigkeit
(Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich 2019, N 386). Für den Fall, dass
es im Verfahren nur um die Frage der Ausweisung aus dem Mietobjekt geht, hat
das Bundesgericht in BGE 144 III 346 entschieden, dass das wirtschaftliche
Interesse der Parteien im Mietwert bestehe, der durch die Verzögerung infolge
des Summarverfahrens selbst entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von
allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher
Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4A_346/2022 E. 2.2, m.w.H.). Die Rechtmässigkeit der Kündigung
war nicht Streitgegenstand vor der Vorinstanz. Die Rechtsprechung zur
Streitwertberechnung für den Fall, dass auch die Kündigung des Mietvertrags
streitig wäre, kommt somit nicht zur Anwendung und es ist auf die vorgenannte
Rechtsprechung, welche auf die mutmassliche Verfahrensdauer von sechs Monaten
abstellt, abzustellen. Bei einem monatlichen Mietzins von CHF 2'110.00 (inkl.
Nebenkosten) gemäss Mietvertrag beträgt der Streitwert nach der
bundesgerichtlichen Praxis CHF 12'660.00 (sechs Monatsmietzinse). Damit wäre
eigentlich die Berufung das zulässige Rechtsmittel. Der Beschwerdeführer hat
jedoch gestützt auf die Rechtsmittelbelehrung der Vor­instanz eine Beschwerde
eingereicht. Da er dadurch keinen Nachteil erleidet und das Ergebnis sogar bei
einer allfälligen Konversion in eine Berufung dasselbe wäre, kann das
eingereichte Rechtsmittel ohne weitere Erörterung der Eintretensfrage als
Beschwerde entgegengenommen und behandelt werden.
2. Der Vorderrichter erwog
zusammengefasst und im Wesentlichen, die ausserordentlichen Kündigungen nach
Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) seien gültig erfolgt und eine
Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272a Abs. 1 lit. a OR
ausgeschlossen. Der Beschwerdeführer und die Gesuchsgegnerin hätten
entsprechend seit dem 1. August 2025 kein Recht zum Verbleib in der
4.5-Zimmerwohnung im Erdgeschoss an der [...] in [...]. Die Voraussetzungen für
die Ausweisung seien damit erfüllt und der Beschwerdeführer und die
Gesuchsgegnerin seien anzuweisen, die besagte Wohnung sowie den Einstellplatz
Nr. [...] bis spätestens Freitag, 28. November 2025, 12:00 Uhr, zu räumen, zu
verlassen und den Gesuchstellern (nachfolgend auch: Beschwerdegegnern) in
ordnungsgemässem Zustand mit allen Schlüsseln zu übergeben.
3. Der Beschwerdeführer beantragt die
Aufhebung des Urteils vom 27. Oktober 2025. Er wisse, dass er und die
Gesuchsgegnerin bei den Beschwerdegegnern Mietschulden hätten und sie sich Mühe
geben würden, die Schulden und die Miete begleichen zu können. Eine andere
Wohnung zu finden sei jedoch nicht einfach, da die Gesuchsgegnerin an [...]
leide und auch der Beschwerdeführer habe im Moment keine Arbeit. Die Miete
könne er mit dem Geld von der Arbeitslosenkasse begleichen. Der
Beschwerdeführer bittet ferner um eine Abmachung mit der Beschwerdegegnerin für
die Mietschulden, da es ihm und der Gesuchsgegnerin am Herzen liege, in der
Wohnung bleiben zu können. Wenn sie nicht in der Wohnung bleiben könnten,
würden sie auf der Strasse stehen. Die Beschwerdegegner hätten gesagt, dass
wenn sie zahlen könnten, sie in der Wohnung bleiben könnten. Der
Beschwerdeführer habe am 30. Oktober 2025 den Beschwerdegegnern CHF 4'000.00
überwiesen und hoffe, in der Wohnung bleiben zu können. Die Tochter des
Beschwerdeführers leide an [...] und der Beschwerdeführer selbst habe am 28.
Februar 2024 versucht sich das Leben zu nehmen und sei anschliessend in
Behandlung gewesen.
4.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257
Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.
b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der
gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die
anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die
Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und
Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht
klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- und Billigkeitsentscheid
des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände erfordert
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 26; BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 mit Hinweisen).
4.2 Vorliegend ist unbestritten, dass
dem Beschwerdeführer rechtsgültig gekündigt wurde. Ausserdem bestreitet der
Beschwerdeführer auch im Beschwerdeverfahren nicht, dass die Mietzinsen nicht
bezahlt wurden. Im Übrigen setzt sich der Beschwerdeführer nicht mit dem
angefochtenen Entscheid auseinander und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die
Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt oder das Recht
unrichtig angewendet haben soll. Die persönliche und finanzielle Lage des
Beschwerdeführers mag schwer wiegen, sie hat jedoch keinen Einfluss auf das
gekündigte Mietverhältnis und die gestützt darauf zu Recht verfügte Ausweisung.
5. Die Rügen des Beschwerdeführers gehen
nach dem Gesagten ins Leere. Die Beschwerde erweist sich folglich als
offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.
6. Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
entsprechend sind die Prozesskosten dem unterliegenden Beschwerdeführer
aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das
Beschwerdeverfahren auf CHF 500.00 festgesetzt. Ein allfälliges Gesuch um
unentgeltliche Rechtspflege wäre zufolge Aussichtslosigkeit abzuweisen gewesen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
A.___ hat die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert beträgt weniger
als CHF 15'000.00.
Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts
Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin
Kofmel                                                                              Zimmermann