so_gerichte · SGSTA.2004.150 · 2006-12-11 · de
Besteuerung Mietzinseinnahmen

StG § 27 lit. a, StG § 161 Abs. 2, DBG Art. 21 Abs. 1 lit. a - Verfahren; Verhandlung vor Steuergericht. Einkommen; Besteuerung Mietzinseinnahmen.1. Die Durchführung einer Parteiverhandlung vor Steuergericht steht im Ermessen des Gerichts. Eine solche wird in der Regel nur dann abgehalten, wenn dies durch übergeordnetes Recht vorgeschrieben wird oder wenn es zur Ermittlung des Sachverhaltes unumgänglich ist.2. Werden dem Vermieter einer Immobilie zur Sicherstellung des Mietzinses Versicherungspolicen der Säule 3b verpfändet, und werden ihm die darauf basierendend Leistungen überwiesen, gelten die Mietzinsen steuerrechtlich als realisiert.3. Wird auf diese verpfändeten Policen Arrest gelegt, sind die während der Arrestdauer auflaufenden Mietzinsen nicht steuerbar, da sie nicht als realisiert gelten; eine Besteuerung ist allenfalls nach Aufhebung der Arrestierung vorzunehmen.

StG § 27
lit. a, StG § 161 Abs. 2, DBG Art. 21 Abs. 1
lit. a-Verfahren; Verhandlung vor Steuergericht. Einkommen; Besteuerung Mietzinseinnahmen.

1.Die
Durchführung einer Parteiverhandlung vor Steuergericht steht im Ermessen des Gerichts.
Eine solche wird in der Regel nur dann abgehalten, wenn dies durch übergeordnetes
Recht vorgeschrieben wird oder wenn es zur Ermittlung des Sachverhaltes unumgänglich
ist.

2.Werden dem
Vermieter einer Immobilie zur Sicherstellung des Mietzinses Versicherungspolicen
der Säule 3b verpfändet, und werden ihm die darauf basierendend Leistungen
überwiesen, gelten die Mietzinsen steuerrechtlich als realisiert.

3.Wird auf
diese verpfändeten Policen Arrest gelegt, sind die während der Arrestdauer auflaufenden
Mietzinsen nicht steuerbar, da sie nicht als realisiert gelten; eine
Besteuerung ist allenfalls nach Aufhebung der Arrestierung vorzunehmen.

Sachverhalt:

1.Der
Steuerpflichtige X. ist hälftiger Miteigentümer eines Einfamilienhauses mit
Scheune in A. Die andere Hälfte gehört seiner Ehefrau. Die Liegenschaft ist an
den Bruder des Steuerpflichtigen vermietet; im Mietvertrag aus dem Jahre 1999
wurde ein monatlicher Nettomietzins von Fr. 2'850.-- (exkl. Nebenkosten)
vereinbart, mithin ein Jahresmietzins von Fr. 34'200.--.

In
der Steuererklärungen 2001B deklarierte der Steuerpflichtige in der Rubrik Einkünfte
aus Liegenschaften unter Ziffer 9.1 nur den Eigenmietwert für sein (anderes)
Haus in B. Auf dem Beiblatt Wohn- und Geschäftsliegenschaften 2001B setzte er
für das vermietete Haus in A. den Mietwert der eigenen Wohnung von
Fr. 11'728.-- ein. In der Steuererklärung 2002 hat der Steuerpflichtige
auf dem Hauptblatt unter Ziffer 9.1 wiederum den Eigenmietwert für sein Haus in
B. eingesetzt. Zusätzlich deklarierte er unter Ziffer 9.2 einen Betrag von
Fr. 4'400.-- als Mietertrag. Aus dem zugehörigen Beiblatt Wohn- und
Geschäftsliegenschaften ist zu entnehmen, dass dieser Betrag das vermietete
Haus in A. betrifft. Der Betrag von Fr. 4'400.-- berechnet sich aus den
anteilsmässigen hälftigen Mietzinseinnahmen im Betrag von Fr. 11'400.--,
abzüglich Anwaltskosten von Fr. 5'500.-- und Auslagen für Heizung und
Nebenkosten von Fr. 1'500.--. Auf der Rückseite dieses Beiblattes führte
der Rekurrent aus, dass er in den Jahren 1996-2001 den Eigenmietwert versteuert
habe, da nicht alle Zinsen bezahlt worden seien.

Die
Veranlagungsbehörde akzeptierte diese Deklarationen nicht und setzte in der
Rubrik Miet- und Pachtzinseinnahmen (Ziffer 9.2) für die Steuerjahre 2001B und
2002 je einen Betrag von Fr. 17'100.-- als Mietertrag ein. Zusätzlich dazu
rechnete sie dem Steuerpflichtigen für das Steuerjahr 2002 Erwerbsausfallrenten
von Fr. 11'702.-- aus zwei ihm verpfändeten Versicherungspolicen als
steuerbares Einkommen auf. Die dagegen erhobene Einsprache wurde abgewiesen.

2.Dagegen erhob
der Steuerpflichtige (im Folgenden: Rekurrent) Rekurs und Beschwerde ans
Steuergericht und machte geltend, dass der Mieter den Mietzins wegen wirtschaftlichen
Misserfolges seit Mietbeginn bis Dezember 2001 nicht vollständig habe bezahlen
können. Für diese Zeit seien Mietzinsen von total Fr. 44'600.--
ausstehend. Im Jahre 1996 sei auf Verlangen des Mieters für Fr. 57'000.--
eine Lärmschutzwand gebaut worden. Die monatlichen Zahlungen des Mieters von
total Fr. 2'850.-- seien deshalb aufzuteilen in einen monatlichen
Nettomietzins von Fr. 1'650.-- und einen monatlichen Amortisationsbeitrag
für diese Lärmschutzwand von Fr. 1'000.-- (gem. Eingabe vom 16. September
2004 und Einsprache) bzw. Fr. 1'200.-- (gem. Eingabe vom 22. November
2004). Der mit dem Mieter vereinbarte Amortisationsbeitrag sei kein steuerbarer
Ertrag. Bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'650.-- würden sich
jährliche Totaleinnahmen von Fr. 19'800.-- ergeben, wovon ihm die Hälfte,
also Fr. 9'900.--, zuzuschreiben sei. Davon seien noch Anwaltskosten von
Fr. 5'500.-- (gem. Einsprache vom 15. Juni 2004) bzw.
Fr. 8'200.-- (gem. Eingabe vom 16. September 2004) zur Eintreibung
der Zinsen bzw. zur Sicherstellung des Mietzinses abzuziehen. Darüber hinaus
seien durch die Verpfändung der Policen nur 4 Monatszinsen, also maximal
Fr. 11'400.-- abgedeckt gewesen. Wegen eines Arrestes könne für die
Zeitspanne von 2001 bis 2002 nicht von einer Einkommensrealisierung gesprochen
werden. Die Besteuerung der Rentenzahlung von Fr. 11'702.-- sei
willkürlich. Es könne zwar richtig sein, dass diese Renten als Einkommen zu
versteuern seien, allerdings nur wenn gleichzeitig der Mietzins um
Fr. 11'702.-- reduziert und die Anwaltskosten von Fr. 8'200.-- (die
zur Sicherstellung des Mietzinses entstanden seien) abgezogen würden.

3.In ihrer
Vernehmlassung hielt die Veranlagungsbehörde fest, dass die Veranlagung innerhalb
der Verjährungsfrist erfolgt sei. Weil dem Rekurrenten als Sicherheit zwei
Versicherungspolicen der Rentenanstalt verpfändet worden seien und er zugleich
die Verfügungsgewalt über ein Konto bei der Migros Bank erhalten hätte, sei die
Erfüllung der Mietzinsschuld nicht gefährdet gewesen. Die Arrestlegung habe
keinen Einfluss auf die Sicherheit der Policen. Die Erwerbsunfähigkeitsrenten
seien zu versteuern, da der Rekurrent mit Rechtswirkung ab 11. Oktober
2002 Versicherungsnehmer der Policen geworden sei.

4.In seiner
Rückäusserung vom 22. November 2004 beantragte der Rekurrent, dass (nach
Gutheissung seiner Einsprache) die Einnahmen in der Steuerperiode 2003 zu
besteuern seien. Er hielt ausserdem fest, dass er wegen der Nichtzahlungen
durch den Mieter für die Jahre 1996 bis August 2001 total Fr. 30'000.-- zu
viel versteuert habe. Er habe in der Steuererklärung für die Liegenschaft
anstelle des Mietzinses den Mietwert deklarieren müssen. Als Folge des Baus der
Lärmschutzwand habe der Mieter gemäss Abmachung über die Vertragsdauer ein
zinsloses Darlehen mit monatlich Fr. 1'200.-- zurückzubezahlen, und zwar
neben dem Mietzins von monatlich Fr. 1'650.--. Aufgrund von Arrestlegungen
seien die Mietzinsforderungen durch die vom Mieter dafür geleisteten
Sicherheiten nicht sichergestellt gewesen. Da die Versicherung der Rentenanstalt
erst am 27. März 2003 rückwirkend per Dezember 2002 abgetreten worden sei,
könne auch dafür nicht von einer vollumfänglichen Sicherstellung gesprochen
werden. Einkünfte seien erst dann erzielt, wenn der Steuerpflichtige darüber
tatsächlich verfügen könne.

Erwägungen

2.Der Rekurrent
beantragte die Durchführung einer Verhandlung vor dem Steuergericht. Bei der
Vorinstanz hatte er keine Einspracheverhandlung verlangt und aufgrund der Aktenlage
ist  wie noch zu zeigen sein wird  eine solche auch nicht erforderlich.
Deshalb konnte die Ansetzung einer Einspracheverhandlung unterbleiben (vgl. §
150 StG; Urteil des Steuergerichts vom 16.9.2002 i.S.F.u.S.B.). Im Unterschied
zum Einspracheverfahren (§ 150 Abs. 2 StG) steht die Durchführung einer
Verhandlung vor dem Steuergericht in jedem Fall im Ermessen des Steuergerichts;
der massgebende § 161 Abs. 2 StG ist eine sogenannte Kann-Vorschrift. Das Steuergericht
führt nach konstanter und langjährigen Praxis Verhandlungen nur dann durch,
wenn solche durch übergeordnetes Recht (z.B. EMRK) vorgeschrieben oder wenn
solche zur Ermittlung des Sachverhaltes unumgänglich sind (vgl. Grundsätzliche
Entscheide des Steuergerichts [KSGE] 1997, Nr. 9). Im vorliegenden Fall
schreibt weder übergeordnetes Recht eine Verhandlung vor, noch ist der
Sachverhalt unklar. Letzterer wurde vom Rekurrenten in zwei Eingaben vor dem
Steuergericht ausführlich und dokumentiert aus seiner Sicht dargelegt. Gestützt
darauf und auf die Aktenlage sowie auf die Ausführungen der Veranlagungsbehörde
kann das Steuergericht eine für die Beurteilung ausreichende
Sachverhaltsermittlung vornehmen und der Antrag auf Durchführung einer
Parteiverhandlung ist somit abzuweisen.

3.Steuerbar
sind alle Erträge aus unbeweglichem Vermögen, dazu gehören auch alle Einkünfte
aus Vermietung (vgl. § 27 lit. a StG; Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG). Der Mietwert
wird nur dann besteuert, wenn es sich um eine vom Steuerpflichtigen selbst
genutzte Liegenschaft handelt. Damit entfällt die Argumentation des
Rekurrenten, dass er für die nicht von ihm genutzte Liegenschaft in A. den
Eigenmietwert abzüglich Schuldzinsen und pauschale Gebäudeunterhaltskosten zu
versteuern habe. Richtig ist, dass der mit dem Mieter vertraglich abgemachte
Mietzins zu versteuern ist. Der für die Besteuerung massgebliche Zeitpunkt der
Einkommensrealisierung ist dann eingetreten, wenn der Steuerpflichtige die
Leistungen vereinnahmt hat oder wenn er darauf einen festen Rechtsanspruch hat
(vgl. Peter Locher, Kommentar zum DBG, Basel 2001, Art. 16 N 18, mit Hinweisen
zur Praxis). Davon wird als Ausnahme abgewichen, wenn der Schuldner nicht
zahlungsfähig oder nicht zahlungswillig ist. Dann wird die Realisierung erst
mit der Erfüllung des Anspruchs angenommen (Peter Locher, a.a.O., Art. 16 N 21,
mit Hinweisen zur Praxis).

4.Im
vorliegenden Fall deklarierte der Rekurrent für die Steuerperiode 2001 keinen
Mietertrag. Für das Jahr 2002 gab er einen Nettobetrag von Fr. 4'400.-- an
(unter Berücksichtigung seines hälftigen Anteils am Grundstück sowie von
Anwalts- und Nebenkosten). Die Veranlagungsbehörde rechnete dem Rekurrenten
daraufhin für die beiden Jahre je einen Ertrag von Fr. 17'100.-- auf.

In
den Akten befindet sich ein schriftlicher Mietvertrag des Rekurrenten mit
seinem Mieter, nach welchem dieser für die Nutzung des Wohnhauses mit Scheune
einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 2'850.-- (jährlich:
Fr. 34'200.--), zahlbar monatlich zum voraus schuldet. Die Behauptung,
dass sich dieser Mietzins auf einen eigentlichen Mietzins und eine Amortisationszahlung
(bzw. Darlehensrückzahlung) für die Erstellung einer Lärmschutzwand aufteile,
ist nicht nachgewiesen; aus den Akten und Belegen gibt es für eine solche vom
Steuerpflichtigen zu beweisende nachträglich steuermindernde Aufteilung keine
Anhaltspunkte. Der diesbezüglich klar formulierte Mietvertrag enthält keine
Hinweise auf Amortisationszahlungen des Mieters. Ausdrücklich wird als
monatlicher Nettomietzins der Betrag von monatlich Fr. 2'850.--
festgehalten. Auch im Liegenschaftenbeiblatt zur Steuererklärung 2001 des
Rekurrenten ist kein Hinweis auf Amortisationszahlungen enthalten und noch mit
Schreiben vom 5. Oktober 2002 mit der Überschrift
Hauszins/Zahlungseingänge 2002 hat er Zahlungsausstände von
Fr. 11'400.-- ohne jede Aufteilung bestätigt. Auch für die Berechnung des
betreibungsrechtlichen Existenzminimums hat der Rekurrent einen monatlichen
Mietzins von Fr. 2'850.-- angegeben. Hinweise auf Amortisationszahlungen
fehlen auch hier. Es ist deshalb davon auszugehen, dass der gemäss Mietvertrag
geschuldete Nettomietzins von monatlich Fr. 2'850.-- (oder
Fr. 34'000.-- pro Jahr) keinen Amortisationsanteil enthält. Somit ist
festzustellen, dass der Rekurrent aufgrund seines hälftigen Eigentumsanteils an
der Liegenschaft in den Steuerperioden 2001 und 2002 grundsätzlich einen Jahresmietzins
von je Fr. 17'100.-- zu versteuern hat.

5.Der Rekurrent
erklärt weiter, dass der Mieter wegen Wirtschaftlichen Misserfolgen nicht in
der Lage gewesen sei, den Mietzins vollständig zu bezahlen. Da die zur
Sicherstellung der Mietzinsen verpfändeten Policen der Rentenanstalt nur ab dem
Datum der Verpfändung im August 2001 bis zum 7. Mai 2002 als Sicherheit gedient
hätten, seien die Mietzinsen in den fraglichen Steuerperioden nicht realisiert
worden. Nachher hätten die Policen und das Bankkonto wegen deren
Verarrestierung nicht mehr zur Abdeckung der Mietzinsen zur Verfügung gestanden.

Aus
dem Mietvertrag geht hervor, dass der Mieter dem Vermieter zur Sicherung der
Mietzinsen zwei Versicherungspolicen (beides Säule 3b) neben der Verfügung über
ein Konto bei der Migrosbank als Pfand übergeben hat. Gemäss diesem Mietvertrag
sollten die Leistungen aus diesen Policen zur Sicherung aller bestehenden und
zukünftigen Forderungen von Mietzinsen für das Einfamilienhaus in A. und
Forderungen aus früheren Krediten dienen. Die Rentenanstalt hat die
Verpfändung der Ansprüche aus diesen zwei Policen mit zwei getrennten Schreiben
vom 2. August 2001 bestätigt. Mit Schreiben vom 11. März 2003 hat die
Rentenanstalt auch die Abtretung von Rechten und Pflichten aus diesen Policen
ab 11. Oktober 2002 an den Rekurrenten bestätigt. Die Leistungen daraus
belaufen sich auf jährlich total Fr. 70'212.--.

Mit
Abtretungsvertrag vom Juli 1999 hat der Mieter zudem die Leistung aus einer
Pensionskassenpolice dem Rekurrenten abgetreten. Die Rentenleistungen aus
dieser Pensionskassenversicherung betrugen für das Jahr 2001 total
Fr. 41'016.-- (vgl. Rentenbescheinigung der Rentenanstalt vom 5. Februar
2002). Die Rentenanstalt hat die Leistungsabtretung anerkannt und am
27. März 2003 die seit Dezember 2002 fällig gewordenen Zahlungen an den
Rekurrenten überwiesen (vgl. Schreiben der Rentenanstalt vom 27. März
2003). Mit diesen Verpfändungen und Abtretungen waren die vertraglich
abgemachten Mietzinseinnahmen von je Fr. 17'100.-- für die beiden Jahre
2001 und 2002 grundsätzlich gesichert.

6.Zu prüfen ist
schliesslich, ob die vom Rekurrenten geltend gemachten zwei Arrestlegungen vom
7. Mai 2002 und vom 1. Oktober 2002 an der Sicherheit der
Mietzinszahlungen etwas änderten. Die Mietzinsen des Jahres 2001 sind von den
Arrestlegungen, welche beide erst später erfolgten, nicht betroffen, sie waren
durch die zwei verpfändeten Policen gedeckt, womit sie steuerrechtlich als realisiert
zu gelten haben.