so_gerichte · SGNEB.2018.3 · 2020-06-22 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerbare Handänderungen, § 206 Abs. 1 lit. d StG.In casu Immobiliengesellschaft; Zusammenwirken von drei Käufern; steuerbare, wirtschaftliche Handänderung.

Urteilvom22. Juni 2020

Es wirken
mit:

Präsident:     Müller

Richter:         Flury,
Roberti

Sekretär:      Hatzinger

In SachenSGNEB.2018.3

A GmbH

gegen

Kant. Steueramt

betreffendHandänderungssteuer

hat das
Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1 Die B SA, vormals
mit Sitz in Y, Kanton Solothurn (neu firmierend mit C AG; Handelsregisterauszug,
Publikation vom ) bezweckte unbestrittenermassen primär den An- und Verkauf
sowie die Verwaltung von Liegenschaften und anderen Vermögenswerten. Das
liberierte Aktienkapital von CHF 240'000 war eingeteilt in 240 Namenaktien zu
CHF 1'000.00 Nennwert.

1.2 Die B SA war
Eigentümerin der Grundstücke GB Y Nrn. 001 und 002. Mit Blick auf die Bilanz
per 31. Dezember 2013 machte der Buchwert der Immobilie 89 % der
Gesamtaktiven aus. Die vereinnahmten Mieterträge 2013 betrugen prozentual über
99 % der Gesamtbruttoerträge. Gemäss der Bilanz per 31. Dezember 2014 entfielen
über 99 % der Gesamtaktiven auf das Immobilienvermögen (inkl. Kaufrecht an
einer Liegenschaft). Die Bruttoerträge 2014 bestanden zu 100 % aus
Mieterträgen.

1.3 Mit nachfolgend
aufgeführten Aktienkaufverträgen vom 31. Dezember 2013 und 12. September
2014 erwarben die drei Gesellschaften D AG mit Sitz in X, Fürstentum
Liechtenstein, E AG mit Sitz in Z, Kanton Bern, und die A GmbH mit Sitz in W,
Kanton Bern, insgesamt 132 der 240 Namenaktien an der B SA für einen Kaufpreis
von gesamthaft CHF 654'230 für die 132 NA:

Datum

Kaufvertrag

VerkäuferIn

Käuferin

Anzahl

veräusserte Aktien

Veräusserungspreis

31.12.2013

L M

A GmbH, W

18 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 82'500.00 total

31.12.2013

.

E AG, Z

1 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 4583.35 total

31.12.2013

N O

D AG, X, FL

30 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 137500.00 total

31.12.2013

.

E AG, Z

30 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 137500.00 total

31.12.2013

.

E AG, Z

2 NA

CHF 4'583.33 p. NA;

CHF 9166.65 total

31.12.2013

.

E AG, Z

28 NA

CHF 4'583.33 p. NA;
 CHF 128333.30 total

31.12.2013

.

E AG, Z

3 NA

CHF 4'583.33 p. NA;
 CHF 13750.00 total

31.12.2013

.

E AG, Z

5 NA

CHF 4'583.33 p. NA;
 CHF 22916.65 total

12.04.2014

F, V

A GmbH, W

15 NA

CHF 7870.00 p. NA;
 CHF 118050.00 total

Total

132 NA

CHF 654300

1.4Die D AG und die E AG
wurden im Jahr 2016 in die G AG mit Sitz in U, Kanton Bern, fusioniert. Deren
einziges Mitglied ist , genannt F von , wohnhaft in Q, Kanton Bern, und ehemals
wohnhaft in V, Kanton Bern. Hierbei handelt es sich wohl um die gleiche Person,
welche am 12. April 2014 15 Namenaktien der B SA an die A GmbH verkauft hat.

1.5 Mit Verfügung und
Rechnung Nr. 90017919 vom 22. März 2018 erhoben die Betriebswirtschaftlichen
Dienste FD des Kantons Solothurn die Handänderungssteuer von CHF 14'250.70
bei der A GmbH.

1.6 Die A GmbH erhob
mit Schreiben vom 13. April 2018 Einsprache gegen die vorgenannte Verfügung
beim Steueramt des Kantons Solothurn. Sie machte dabei geltend, dass die A GmbH
in den Jahren 2013 und 2014 lediglich 18 Namenaktien (von total 240
Namenaktien) erworben habe. Auch die Beteiligungsquote von 31 % sei nicht
nachvollziehbar. Sowieso sei bestritten, dass eine wirtschaftliche Handänderung
stattgefunden habe und dementsprechend sei die Verfügung vom 22. März 2018
aufzuheben.

1.7 Mit Verfügung vom
19. April 2018 wies das Steueramt des Kantons Solothurn (Vorinstanz) die
Einsprache der A GmbH vom 13. April 2018 ab. Die Vorinstanz hielt vorab fest,
dass mit den Aktienkaufverträgen vom 31. Dezember 2013 und 12. September 2014
drei Gesellschaften die Aktienmehrheit der B SA (total 132 von 140 Namenaktien)
erworben hätten; dies zu einem Entgelt von gesamthaft CHF 654'300.00. Die
A GmbH erwarb dabei laut Vorinstanz 33 Namenaktien der B SA für ein Entgelt von
CHF 200'550.00; dies entspreche rund 31 % von CHF 654'300.00.
Aufgrund der effektiven Tätigkeiten der B SA und angesichts des Bilanzbildes
sowie der Ertragslage wurde diese Gesellschaft von der Vorinstanz als
Immobiliengesellschaft qualifiziert. Die Vorinstanz ging davon aus, dass der
Erwerb der Mehrheitsbeteiligung der B SA aufgrund des Zusammenwirkens dieser
drei Käuferinnen zustande kam. So seien alle drei Käuferinnen aufgrund den
massgeblichen Handelsregisterauszügen direkt oder indirekt (im Fall der A GmbH
indirekt über die H AG mit Sitz in T) von der gleichen natürlichen Person, F,
beherrscht, weshalb die Vorinstanz davon ausging, dass von einem Zusammenwirken
der Käuferinnen der Aktienmehrheit an der B SA in den Jahren 2013 und 2014
auszugehen sei. Dieses Vorgehen entspreche einer wirtschaftlichen Handänderung,
die der Handänderungssteuer unterliege. Mit Verweis auf die Rechtsprechung werde
die Handänderungssteuer auf dem gesamten Verkehrswert der betroffenen
Gesellschaftsgrundstücke erhoben. Dementsprechend sei der Kaufpreis der 132
Namenaktien von CHF 654'300.00 auf 240 Aktien hochzurechnen, was in einem
Gesamtveräusserungserlös von CHF 1'189'636.00 resultiere. Der massgebende
Verkehrswert bemesse sich nach dem vorgenannten Gesamtveräusserungserlös
zuzüglich des Fremdkapitals und abzüglich des Wertes der nicht liegenschaftlichen
Aktiven der B SA gemäss ihrer Bilanz per 31. Dezember 2013, so dass ein
Verkehrswert von CHF 2'089'547.00 resultiere. Auf diesem Verkehrswert und
aufgrund der Beteiligung von 31 % wurde von der Vorinstanz bei der A GmbH
die Handänderungssteuer von CHF 14'250.70 (2.2 % auf CHF 647'759.57)
erhoben.

2.1 Mit Rekurs vom 9.
Mai 2018 gelangte die A GmbH (Rekurrentin) an das Steuergericht des Kantons
Solothurn. Sie beantragt sinngemäss, den Einspracheentscheid vom 19. April
2018 aufzuheben und die Handänderungssteuer von CHF 14'250.70 nicht zu erheben.
Sie hält diesbezüglich fest, dass F in den Jahren 2013 und 2014 nicht im jeweiligen
Verwaltungsrat der E AG, der A GmbH und der H AG Einsitz genommen habe. Des
Weiteren war er laut Rekurrentin weder weisungsbefugt noch beteiligt an diesen
Gesellschaften. Es bestand gemäss Rekurrentin auch keine Beherrschung von der
gleichen natürlichen Person und es fand keine wirtschaftliche Handänderung
statt.

2.2 In der
Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 beantragt das Steueramt des Kantons Solothurn
die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Die Vorinstanz führt aus, dass sie
von einem Zusammenwirken mehrerer natürlicher und juristischen Personen
ausgehe. Unter Berücksichtigung des Steuergeheimnisses führt die Vorinstanz
diesbezüglich an, dass F - wenn auch möglicherweise nicht im Zeitpunkt der
Aktienkäufe, dann zumindest mittlerweile - für die H AG
einzelzeichnungsberechtigt sei. Die D AG und die E AG seien im Jahr 2016 von
der F AG übernommen worden; dort sei F einzelzeichnungsberechtigt. Aus Sicht
der Vorinstanz liegt, gestützt auf die Handelsregisterauszüge und die
Aktienkaufverträge, eindeutig ein Zusammenwirken beim Erwerb der Aktienmehrheit
zwischen der A GmbH und den beiden Gesellschaften vor. Dabei wurden gemäss
Vorinstanz zwei der drei Käuferinnen im Zeitpunkt der Verkäufe von J K
beherrscht. F beherrsche nunmehr sämtliche drei Käuferinnen, weshalb von einem
Zusammenwirken dieser beiden natürlichen Personen und der drei juristischen
Personen als Käuferinnen auszugehen sei. Die Vorinstanz hält ausserdem an den
Ausführungen des angefochtenen Einspracheentscheids fest.

2.3 Mit Eingabe vom
13. Juli 2018 beantragt die A GmbH den Rekurs vom 9. Mai 2018 gutzuheissen.
Sie begründet dies damit, dass kein Zusammenwirken von natürlichen und
juristischen Personen bei diesem Kauf stattgefunden habe. Sie führt aus, dass
der Geschäftsführer der A GmbH, J K, vom Vermittler F bezüglich Erwerbs der
Aktien der B SA kontaktiert worden sei. Da das Investitionsvolumen die
finanziellen Möglichkeiten überstieg, sei eine Minderheit von lediglich 18
Aktien gekauft worden und die E AG habe 69 Aktien gekauft. Diesbezüglich habe
der Vermittler wahrscheinlich weitere Investoren zum Aktienerwerb gesucht. Die
Begründung der Vorinstanz, dass durch eine zeitlich nachfolgende Fusion der F
AG im Jahr 2016 sowie eine spätere Zeichnungsberechtigung von F in der H AG im
Jahr 2017 bereits in den Jahren 2013 und 2014 eine Weisungsbefugnis oder
Beteiligung bestanden haben soll, sei falsch und es könne nicht rückwirkend auf
ein gemeinschaftliches Zusammenwirken geschlossen werden. So sei jedenfalls die
A GmbH nicht daran beteiligt gewesen.

Das
Steuergericht zieht inErwägung:

1.1 Die Eingabe der
Rekurrentin betreffend die Handänderungssteuer ist frist- und formgerecht beim Kantonalen
Steuergericht (KSG) eingereicht worden. Das KSG ist gemäss § 214 Abs. 3 des
Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG, BGS 614.11) zuständig.

1.2 Gemäss § 216 Abs.
2 i. V. m. § 160 Abs. 3 StG muss der Steuerpflichtige Begehren stellen. Ein
Begehren muss den klaren Willen des Rekurrenten enthalten, dass er die
Aufhebung oder eine Abänderung des Einspracheentscheids verlangt und in welchem
Umfang bzw. in welche Richtung eine solche stattfinden soll (vgl.Hunziker/Mayer-Knobel, in: Zweifel/ Beusch,
Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 3. A., Basel 2017, Art. 140, Rz. 38
ff.). Im Rekurs vom 9. Mai 2018 wird seitens der Rekurrentin geltend gemacht,
dass keine wirtschaftliche Handänderung stattfand, die Handänderungssteuer von
CHF 14250.70 nicht gerechtfertigt und daher zu stornieren sei. Sinngemäss
beantragt die Rekurrentin somit die Aufhebung des Einspracheentscheids vom 19.
April 2018 und den Verzicht auf Erhebung der Handänderungssteuer mangels
wirtschaftlicher Handänderung. Das Erfordernis des Willens, der aus dem
gestellten Antrag hervorzugehen hat, ist somit erfüllt.

1.3 Auf das
Rechtmittel ist somit einzutreten.

2.1 Gemäss § 205 Abs.
1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handände-rungssteuer.
Gemäss § 206 Abs. 1 lit. d StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes
Rechtsgeschäft begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein
Grundstück übergeht, insbesondere auch durch Übertragung von
Beteiligungsrechten an Immobiliengesellschaften. Steuerpflichtig ist gemäss §
208 Abs. 1 StG jeder Erwerber bzw. bei Erwerb zu Gesamteigentum ist jeder
Beteiligte entsprechend seinem Anteil steuerpflichtig (§ 208 Abs. 2 StG).
Die Steuer wird vom Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung
erhoben und beträgt grundsätzlich 2.2 % (vgl. §§ 210 und 212 StG).

2.2 Eine
Immobiliengesellschaft ist eine Gesellschaft (meistens Aktiengesellschaft oder
eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung), deren ausschliesslicher oder
vorwiegender Zweck darin besteht, Grundstücke zu erwerben, zu verwalten, zu
nutzen und zu veräussern (vgl. Bundesgerichtsentscheid BGE 104 Ia 251 E. 3a).
Mit Blick auf die Jahresrechnungen 2013 und 2014 der B SA ist der Qualifikation
der Vorinstanz zu folgen, dass es sich vorliegend dabei um eine
Immobiliengesellschaft handelt. Dieser Auffassung wird von der Rekurrentin auch
nicht beanstandet.

2.3 Ebenfalls ist
nicht bestritten, dass hier in den Jahren 2013 und 2014 die Mehrheit der
Beteiligungsrechte der B SA veräussert wurde. Auch die Bemessung des
Verkehrswerts als Grundlage für die Berechnung der Handänderungssteuer ist
unbestritten.

3.    Die Rekurrentin
bestreitet hingegen, dass vorliegend die drei Käuferinnen zusammengewirkt haben;
folglich sei keine wirtschaftliche Handänderung erfolgt.

3.1 117 der 132
erworbenen Namenaktien an der B SA wurden durch drei Käuferinnen, unter anderem
auch durch die Rekurrentin mittels einzelner Kaufverträge, die einen
identischen Inhalt und Kaufpreis pro Aktie enthielten, abgeschlossen; dies
zudem am gleichen Datum (31. Dezember 2013). Die restlichen fünfzehn Aktien
wurden am 12. September 2014, zeitlich bloss rund neuneinhalb Monate später,
mittels eines inhaltlich knappen Kaufvertrags durch die A GmbH abgekauft. Es
handelt sich hierbei um den Kaufvertrag zwischen F und A GmbH. Diesbezüglich
ist erwähnenswert, dass der Kaufpreis pro Aktie CHF 7'870.00 betrug, somit rund
70 % höher als der jeweilige Preis pro Aktie von CHF 4'583.33 in den am
31. Dezember 2013 geschlossenen Aktienkaufverträgen. Auch fällt auf, dass
dieser Aktienkaufvertrag vom 12. September 2014 äusserst knappgehalten
ist. Es ist daher davon auszugehen, dass F diesen Kaufvertrag in dieser Form so
eingegangen ist, weil er die relevanten Tatsachen in Bezug auf die Veräusserung
dieser Namenaktien fundiert kannte. Bei den anderen Verkäufern und
Verkäuferinnen waren die Kaufverträge indes detailliert und jeweils inhaltlich
gleich ausgefertigt. Dies lässt den Schluss zu, dass F als Verkäufer in diesen
Verkauf selbst stark involviert war.

3.2 Die Vorinstanz
geht denn auch davon aus, dass der Erwerb der Mehrheitsbeteiligung an der B SA
indirekt durch F kontrolliert und zusammengewirkt erfolgte. Diesbezüglich
wendet die Rekurrentin - gestützt auf die Handelsregisterauszüge - ein, dass F
weder bei der E AG noch bei der A GmbH oder der H GmbH im Verwaltungsrat bzw.
Gesellschafter in den Jahren 2013 und 2014 war. Es ist jedoch augenfällig, dass
der Geschäftsführer der Rekurrentin, J K, sowohl bei der in die F AG
fusionierte E AG wie auch bei der A GmbH in den Jahren 2013 und 2014
zeichnungsberechtigt war. Er schloss dementsprechend auch die
Aktienkaufverträge per 31. Dezember 2013 für die E AG und diejenigen zwischen L
M und der Rekurrentin vom 31. Dezember 2013 ab. Der Kaufvertrag zwischen N O
und D AG wurde für die Käuferin durch F geschlossen, wobei der dabei verwendete
Vertrag exakt demjenigen der E AG und der A GmbH entsprach. Es kann
dementsprechend offenbleiben, wann F bei welcher Gesellschaft
zeichnungsberechtigt und beteiligt gewesen ist. Vielmehr hält die Rekurrentin
in ihrer Eingabe vom 13. Juli 2018 selbst fest, dass der Geschäftsführer
von F in Bezug auf den Erwerb der Aktien der B SA kontaktiert worden sei. Diese
beiden (natürlichen) Personen haben danach sämtliche Kaufverträge für die drei
Käuferinnen abgeschlossen und dementsprechend zusammengewirkt, da sie auch
grundsätzlich jeweils den gleichen Kaufvertrag als Basis verwendeten. Dies mit
Ausnahme desjenigen zwischen F und der Rekurrentin selbst, welcher aber unter
diesen Umständen nicht ins Gewicht fällt, da F in diese Beteiligungsverkäufe
als Verkäufer und indirekt als Käufer involviert gewesen ist. Dass F bei
gewissen Gesellschaften erst zeitlich später zeichnungsberechtigt und/ oder an
der H GmbH beteiligt gewesen ist, spielt für die vorliegende Beurteilung des
Zusammenwirkens keine Rolle. Aus Sicht des KSG ist das Zusammenwirken bereits
dadurch gegeben, dass die drei Käuferinnen denselben Aktienkaufvertrag
verwendeten und zeitlich abgestimmt haben, die beiden natürlichen Personen, F
und J K, jeweils für die Käuferinnen zeichnungsberechtigt gewesen sind und sich
in Bezug auf den Erwerb der Aktienmehrheit an der B SA abgesprochen haben. Der
Rekurs erweist sich nach dem Ausgeführten als unbegründet und ist damit im
Sinne der Erwägungen abzuweisen.

4.    Bei diesem
Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Verfahrenskosten zu
tragen (§ 216 Abs. 2 i. V. m. § 163 Abs. 1 StG). Diese Kosten sind in Anwendung
der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1713.00 festzusetzen
(Grundgebühr: CHF 1'000; Zuschlag: CHF 713).

****************

Demnach
wirderkannt:

1.Der Rekurs wird im Sinne
der Erwägungen abgewiesen.

2.Die Gerichtskosten von
CHF 1'713.00 werden der Rekurrentin zur Bezahlung auferlegt.

Im
Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                      Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen
an:

- Rekurrentin (eingeschrieben)

- KStA, Recht und Aufsicht (mit Akten)

- KStA, Sondersteuern

- Amtschreiberei Solothurn

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: