so_gerichte · ZKBES.2020.127 · 2020-10-12 · de

Ausweisung und Vollstreckung

Solothurn Obergericht Zivilkammer 12.10.2020 ZKBES.2020.127

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
12. Oktober 2020
Es wirken mit:
Oberrichter Müller, Vorsitz
Oberrichter Flückiger
Oberrichter von Felten
Rechtspraktikantin Bur
In Sachen
A.___
, vertreten durch Rechtsanwältin Sabine Brosi,
Beschwerdeführerin
gegen
B.___
,
Beschwerdegegner
betreffend
Ausweisung
und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
I.
1. Mit Gesuch datiert vom 26. Juni
2020 ersuchte die A.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) beim Richteramt
Olten-Gösgen um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte die Ausweisung von
B.___ (im Folgenden der Gesuchsgegner) aus der von diesem gemieteten [...]-Zimmerwohung,
[...], [...] in [...]. Die Gesuchstellerin beantragte, der Gesuchsgegner sei zu
verpflichten die soeben genannte Mietwohnung am 30. Juni 2020, eventuell
innert kurzer richterlich zu bestimmender Frist, vollständig zu räumen und
einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Dem Gesuchsgegner sei
bei Widerhandlung gegen diesen richterlichen Befehl Strafe nach Art. 292
Strafgesetzbuch (StGB, SR 311) anzudrohen. Weiter sei die Gesuchstellerin
für den Fall, dass der Gesuchsgegner das Mietobjekt nicht innert angesetzter Frist
gereinigt und geräumt verlasse, zu berechtigen, auf Kosten des Gesuchsgegners
polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, u.K.u.E.F.
2. Mit Verfügung vom
29. Juni 2020 setzte der a.o. Amtsgerichtsstatthalter von Olten-Gösgen dem
Gesuchsgegner eine Frist zur Stellungnahme. Die per Post versandten Gerichtsurkunden
kamen jeweils zurück mit dem Vermerk «Empfänger konnte unter angegebener
Adresse nicht ermittelt werden» respektive «Klingel und Briefkasten n.
angeschr., unzustellbar». Anschliessend stellte der a.o.
Amtsgerichtsstatthalter mit Verfügung vom 9. Juli 2020 fest, dass dem
Gesuchsgegner die Verfügung vom 29. Juni 2020 weder mit der normalen Post
noch mit der Abendzustellung zugestellt werden konnte. Daraufhin wurde dem
Gesuchsgegner im Amtsblatt Nr. 32-33 vom 7. August 2020 nochmals
Frist zur Einreichung einer Stellungnahme angesetzt. Der Gesuchsgegner liess
sich nicht vernehmen.
3. Am 25. August 2020 fällte der
a.o. Amtsgerichtsstatthalter folgendes Urteil:
1.
Das Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung
wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtskosten von CHF 1'000.00
werden der Gesuchstellerin auferlegt.
4. Gegen den begründeten Entscheid erhob
die Gesuchstellerin (im Folgenden die Beschwerdeführerin) am 2. September
2020 fristgerecht Beschwerde bei der Zivilkammer des Obergerichts des Kantons
Solothurn und stellte folgende Rechtsbegehren:
1.
Es sei das Urteil des Richteramts
Olten-Gösgen vom 25. August 2020 aufzuheben.
2.
Es sei der Beschwerdegegner zu
verpflichten, die [...]-Zimmerwohnung, [...], in [...], [...], unverzüglich,
evtl. innert kurzer richterlich zu bestimmender Frist, vollständig geräumt und
einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
3.
Es sei dem Beschwerdegegner bei
Widerhandlung gegen den richterlichen Befehl gemäss Ziffer 2 hiervor
Strafe nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art. 343 Abs. 1
lit. a ZPO).
4.
Verlässt der Beschwerdegegner das
vorgenannte Mietobjekt nicht innert richterlich gesetzter Frist in geräumtem
und gereinigtem Zustand, sei die Beschwerdeführerin zu berechtigen, nebst der
Bestrafung nach Ziffer 3 hiervor, auf Kosten des Beschwerdegegners
polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d
ZPO).
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
5. Mit Verfügung vom 7. September
2020, welche im Amtsblatt Nr. 38 vom 18. September 2020 publiziert
wurde, wurde dem Beschwerdegegner Frist zur Einreichung einer Beschwerdeantwort
gesetzt. Diese liess er unbenutzt verstreichen.
6. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Der Vorderrichter erwog im
Wesentlichen, die Beschwerdeführerin könne im Lichte der sog. eingeschränkten,
relativen Empfangstheorie den Nachweis einer rechtsgenüglichen Zustellung der
Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 Obligationenrecht (OR,
SR 220) nicht erbringen. Der Beschwerdegegner habe die Zahlungsfristansetzung
vom 31. März 2020 – als empfangsbedürftige Willenserklärung – nicht tatsächlich
in Empfang genommen; insbesondere scheide eine Zustellfiktion mittels
Abholungseinladung im Machtbereich des Beschwerdegegners aus. Auf dem
ungeöffneten und retournierten Couvert des eingeschriebenen Schreibens vom
31. März 2020 sowie demjenigen der Kündigung vom 15. Mai 2020 sei jeweils
vermerkt worden, dass der Empfänger unter der angegebenen Adresse nicht
ermittelt werden könne. Es hätte der Beschwerdeführerin offen gestanden, die
Zustellung ihres Schreibens vom 31. März 2020 mittels Zeugen und/oder
Foto- beziehungsweise Videodokuments zu belegen. Das Gesuch sei entsprechend
abzuweisen, zumal die Mahnung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020
nicht als zugestellt gelte. Damit würden sich auch die Ausführungen zur
Gültigkeit der Zustellung der Kündigung vom 15. Mai 2020 erübrigen.
2.1 Die Beschwerdeführerin
bringt in ihrer Beschwerdeschrift zusammengefasst und im Wesentlichen vor, dem
Beschwerdegegner sei mit eingeschriebenem Brief vom 31. März 2020 durch
die Beschwerdeführerin eine Frist von 30 Tagen gemäss Art. 257d
Abs. 1 OR zur Begleichung der ausstehenden Mietzinse der Monate Mai 2019
bis und mit Februar 2020 von total CHF 9'000.00 unter Androhung der
Kündigung bei Nichtbezahlung gesetzt worden. Die fragliche Mietzinsschuld sei
durch den Beschwerdegegner nicht beglichen worden, weshalb das Mietverhältnis
gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR mittels amtlichem Formular am
15. Mai 2020 eingeschrieben per 30. Juni 2020 gekündigt worden sei.
2.2 Zur Begründung führt die
Beschwerdeführerin aus, die eingeschränkte Empfangstheorie setze zwangsläufig
voraus, dass der Mieter «erreichbar» sei beziehungsweise, dass eine Mitteilung
überhaupt in seinen Machtbereich gelange und ihm zugestellt werden könne. Im
Umkehrschluss bedeute dies: Sei es gar nicht möglich, dass eine Mitteilung
respektive die Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung den Mieter
erreiche und ihm zugestellt werden könne, und zwar auf keinem Weg, weder
persönlich noch durch den Postboten (oder die Poststelle via Abholungseinladung
und entsprechender Zustellfiktion), könne die eingeschränkte Empfangstheorie
nicht greifen. Genau diese Problematik liege im vorliegenden Fall vor. Der
Beschwerdegegner sei mehrmals aufgefordert worden, seinen
Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Er habe sodann gegenüber der Vermieterin
mehrfach mündlich (persönlich) zugesichert, die offenen Mietzinse zu bezahlen;
es sei bei leeren Versprechungen geblieben. Hierauf sei der Beschwerdegegner
bereits seit geraumer Zeit vor der Zahlungsfristansetzung vom 31. März
2020 nicht mehr erreichbar gewesen. Es sei der Beschwerdeführerin nicht mehr
möglich gewesen, ihn telefonisch zu erreichen oder persönlich beim Mietobjekt
anzutreffen. Der Beschwerdeführerin sei nie eine neue Anschrift beziehungsweise
Zustelladresse angegeben worden. Im Übrigen habe auch die Verfügung der
Vorinstanz dem Beschwerdegegner nicht zugestellt werden können, weshalb eine
Publikation im Amtsblatt erfolgt sei. Der Beschwerdegegner habe sodann keine
Stellung zum Gesuch um Mieterausweisung vom 26. Juni 2020 genommen. Das
Verhalten des Beschwerdegegners ziele offenkundig und mutwillig darauf ab, dass
ihn keine privaten oder behördlichen Sendungen mehr erreichen könnten. Er
verhindere damit offensichtlich, dass Mitteilungen jeglicher Art überhaupt in
seinen Machtbereich gelangen und ihm zugestellt werden könnten.
2.3 Die Beschwerdeführerin
bringt weiter vor, dass bei uneingeschränkter Anwendung der relativen
Empfangstheorie – wovon die Vorinstanz ausgegangen sei –, es der
Beschwerdeführerin gar nicht möglich sei, aufgrund der Mietzinsausstände dem
Beschwerdegegner eine Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung nach
Art. 257d Abs. 1 OR rechtsgenüglich zuzustellen. Eine persönliche
Zustellung an den Beschwerdegegner entfalle vorliegend ebenfalls. Die
Konsequenz wäre, dass konkret durch die Beschwerdeführerin keine ausserordentliche
Kündigung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochen werden könne.
Sinn und Zweck der eingeschränkten Empfangstheorie sei letztlich der Schutz der
Interessen des Mieters; er solle effektiv Kenntnis von den entsprechenden
Mitteilungen erlangen können. Voraussetzung für die Anwendung dieses
Interessensschutzes sei jedoch, dass Mitteilungen überhaupt in den Machtbereich
des Mieters gelangen und ihm tatsächlich zugestellt werden könnten. Fehle es an
dieser Voraussetzung, namentlich da der Mieter mutwillig verhindere, dass ihm
Mitteilungen zugestellt werden könnten, vereitele und verwirke er selber den
Schutz seiner Interessen (und eine Berufung auf eben diesen Schutz durch den
Mieter wäre in Anbetracht seines Verhaltens letztlich rechtsmissbräuchlich).
2.4 Ferner bringt die
Beschwerdeführerin vor, dass zwischen den Parteien mit Abschluss des
Mietvertrags vom 23. März 2018 ein Dauerschuldverhältnis mit gegenseitigen
Rechten und Pflichten begründet worden sei. Bei der Ausübung seiner Rechte und
in Erfüllung seiner Pflichten habe jedermann nach Treu und Glauben zu handeln.
Grundsätzlich hätten während der Dauer eines Mietverhältnisses sowohl Vermieter
wie auch Mieter mit schriftlichen Erklärungen der anderen Seite zu rechnen,
d.h. eine entsprechende postalische Erreichbarkeit müsse gewährleistet sein,
sofern die Parteien ihren Pflichten vertragsgemäss nachkommen wollen. Der
Beschwerdegegner sei bereits letztes Jahr betrieben worden und habe
selbstverständlich gewusst, dass er mit der Nichtbezahlung der Mietzinse seine
Pflichten verletzt habe. Die durch die Beschwerdeführerin erfolgte Betreibung
sei belegt. Dagegen sei kein Rechtsvorschlag erhoben worden. Dem
Beschwerdegegner sei in Anbetracht dieser Tatsachen sehr wohl bewusst gewesen,
dass die Konsequenz der Nichtbezahlung der Mietzinse die Kündigung des
Mietverhältnisses durch die Beschwerdeführerin sein würde. Er habe mit
entsprechenden Mitteilungen rechnen müssen. Der Beschwerdegegner habe in der
Folge mutwillig eine Erreichbarkeit auf allen Ebenen vereitelt, sodass ihm
nicht einmal mehr die Post habe zugestellt werden können. Die Vorgehensweise
des Beschwerdegegners sei in der Absicht erfolgt, sich den Konsequenzen seines
rechtswidrigen Handels zu entziehen. Ein solches Verhalten müsse als böswillig
sowie treuwidrig eingestuft werden und verdiene keinen rechtlichen Schutz. Aus
vorstehenden Gründen müsse das Schreiben vom 31. März 2020 entgegen der
Annahme der Vorinstanz als zugestellt erachtet werden.
2.5 Weiter hält die
Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift fest, dass der Sachverhalt vom
Beschwerdegegner unbestritten sei. Dieser habe denn auch im Anschluss an die
durch die Vorinstanz erfolgte Publikation im Amtsblatt vom 7. August 2020
zum Ausweisungsgesuch keine Stellungnahme eingereicht. Die Beschwerdeführerin
habe mit dem Gesuch um Mieterausweisung und Vollstreckung vom 26. Juni
2020 alle nötigen Beweise eingereicht. Mittels Betreibungsregisterauszug vom
2. April 2020 sei namentlich belegt, dass bereits 2019 gegen den
Beschwerdegegner zufolge Nichtbezahlung der Mietzinse eine Betreibung
eingeleitet worden sei beziehungsweise Mietzinsausstände bestehen würden. Die
Beschwerdeführerin habe weiter bezüglich der Zahlungsaufforderung mit
Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 als auch hinsichtlich des
Kündigungsschreibens vom 15. Mai 2020 die verlangten Formen und Fristen
eingehalten und die entsprechenden Dokumente mit dem Gesuch vom 26. Juni
2020 eingereicht. Die Rechtslage sei somit klar.
2.6 Letztlich verlangt die
Beschwerdeführerin, es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens zu tragen sowie der Beschwerdeführerin eine
Parteientschädigung in der Höhe der beiliegenden Honorarnote der
unterzeichneten Anwältin zu entrichten. Ferner seien die Kosten des
vorinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von CHF 1'500.00 – zusammengesetzt
aus den von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschüssen von
CHF 1'000.00 und CHF 500.00 (Amtspublikation) – dem Beschwerdegegner
aufzuerlegen beziehungsweise habe dieser der Beschwerdeführerin die geleisteten
Gerichtskostenvorschüsse zurückzuerstatten und ihr eine Parteientschädigung von
CHF 945.00 zu bezahlen.
3. Die Beschwerde ist ein
unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel mit welchem unrichtige
Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden kann (Art. 320 Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO,
SR 272]). In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, auf welchen
Beschwerdegrund sich die Beschwerdeführerin beruft und an welchen Mängeln der
angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus
/ Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15).
4. Nach Art. 257d OR
kann der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen, der sich mit fälligen Mietzinsen
oder Nebenkosten im Zahlungsrückstand befindet, unter Ansetzung einer Frist von
mindestens 30 Tagen schriftlich die Kündigung des Mietverhältnisses androhen.
Wird auch innert dieser Frist nicht bezahlt, kann der Vermieter mit einer
weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Für das
Ansetzen der Zahlungsfrist bei Zahlungsrückständen gemäss Art. 257d
Abs. 1 OR gilt die eingeschränkte (relative) Empfangstheorie, wonach ein
Einschreiben erst dann als zugestellt gilt, wenn es der Adressat tatsächlich in
Empfang nimmt und nicht bereits dann, wenn es in den Machtbereich des
Empfängers gelangt. Kann ein eingeschriebener Brief dem Empfänger nicht sofort
übergeben werden, so ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem er ihn aufgrund
eines hinterlegten Abholscheins tatsächlich bei der Poststelle abholt. Wird die
Mitteilung auch innerhalb der siebentägigen Abholfrist nicht abgeholt, so wird
fingiert, sie sei am letzten Tag dieser Frist in Empfang genommen worden
(BGE 119 II 147 E. 2).
5. Ist der Empfänger
abwesend und sorgt er nicht dafür, dass ihn Sendungen während dieser Zeit
erreichen können, so kann er von Sendungen erst verspätet oder – bei
eingeschriebenen Sendungen, die nach Ablauf der Abholungsfrist an den Absender
retourniert wurden – gar nicht Kenntnis nehmen. Keine Kenntnis nehmen kann der
Empfänger auch von eingeschriebenen Sendungen, die an den Absender retourniert
werden, da der Empfänger an der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden
konnte. Im Allgemeinen trägt der Empfänger dieses Risiko, weil der Absender
damit rechnen darf, der Empfänger werde sich so organisieren, dass Zustellungen
an ihn erfolgen können. Wird eine eingeschrieben versandte Sendung wegen der
Abwesenheit des Empfängers als unzustellbar an den Absender zurückgeschickt, so
gilt die Zustellung als erfolgt, ohne dass der Absender einen zweiten
Zustellungsversuch unternehmen müsste (Urteil des Obergerichts des Kantons
Zürich vom 26. Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3). Ansonsten könnte
der Absender im Abwesenheitsfall des Empfängers an diesen keine gültige
Zustellung mehr vornehmen beziehungsweise ihm zustehende Rechte, die mit der
Abgabe von Erklärungen verbunden sind – wie eine Zahlungsaufforderung mit
Kündigungsandrohung – ausüben (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich
vom 3. Februar 2016, NG150022-O/U, E. 4.4). Der Empfänger kann durch
Bezeichnung eines Zustellempfängers dafür sorgen, dass ihn Sendungen während
einer Abwesenheit erreichen. Dies setzt indes eine unmissverständliche
Mitteilung an den Absender voraus, künftig oder während einer bestimmten Zeit Sendungen
an einen Dritten zu richten (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom
26. Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3).
6. Das Gericht gewährt
gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren,
wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die
Rechtslage klar ist (lit. b). Unbestritten ist der Sachverhalt, wenn die
beklagte Partei die anspruchsbegründenden Behauptungen der klagenden Partei
nicht bestreitet beziehungsweise sich gar nicht dazu äussert, mithin säumig ist
(Dieter Hofmann in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art. 257 ZPO N 10).
Für die anspruchsbegründenden Tatsachen gilt grundsätzlich das Regelbeweismass
des strikten Beweises (BGer 5A_768/2012 vom 17. Mai 2013, E. 4.2.1),
wobei dieser in der Regel durch Urkunden zu erbringen ist
(vgl. Art. 254 Abs. 1 ZPO). Dabei obliegt es dem Kläger für die
anspruchsbegründenden Tatsachen vollen Beweis zu erbringen (BGE 138 III
620 E. 5.1.1). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der
Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne
weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis
führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2).
7. Vorab ist festzuhalten,
dass der Sachverhalt aufgrund fehlender Stellungnahme seitens des
Beschwerdegegners beziehungsweise seiner Säumigkeit unbestritten ist. Mithin
ist unbestritten, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien besteht, der
Beschwerdegegner betreffend das zur Diskussion stehende Mietobjekt in
Zahlungsrückstand geraten ist, daraufhin die Beschwerdeführerin dem
Beschwerdegegner mittels eingeschriebenem Brief versuchte die
Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 sowie –
aufgrund Nichtbezahlung seitens des Mieters – die Kündigung vom 15. Mai
2020 zukommen zu lassen. Die Mitteilungen wurden jedoch mit dem Vermerk
«Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht ermittelt werden» an die
Absenderin retourniert. Ferner ist auch unbestritten, dass der Beschwerdegegner
der Beschwerdeführerin keine neue Zustelladresse angegeben hat.
8. Der Vorderrichter ging
davon aus, der Beschwerdeführerin sei der Nachweis eines rechtsgenüglichen Zugangs
der Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR mittels der
eingereichten Urkunden nicht gelungen, sie vermöge mithin die
anspruchsbegründenden Tatsachen nicht zu beweisen. Dabei verkennt der
Vorderrichter, dass die Zustellfiktion in Bezug auf die Zahlungsfristansetzung
mit Kündigungsandrohung greift, wenn die eingeschriebene Sendung als
unzustellbar an die Absenderin zurückgeschickt wird, weil der Empfänger an der
angegebenen Adresse nicht ermittelt werden konnte, und dieser der Absenderin
keine Bezeichnung einer neuen Zustelladresse mitgeteilt hat. Wie soeben erwähnt
ist vorliegend unbestritten, dass der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin
keine neue Zustelladresse mitgeteilt hat. Wie der Vorderrichter zutreffend
festgehalten hat, ist auf der eingeschriebenen Sendung der Zahlungsaufforderung
mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 vermerkt worden, dass der
Empfänger unter der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden könne. Aus dieser
von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten Urkunde geht somit eindeutig
hervor, dass diese eingeschriebene Sendung als unzustellbar an die Beschwerdeführerin
zurückgeschickt wurde. Aufgrund der Unzustellbarkeit dieser Sendung und der
fehlenden Mitteilung einer neuen Zustelladresse seitens des Beschwerdegegners,
trägt dieser das Risiko, dass er von eingeschriebenen Sendungen, die wegen
fehlender Ermittlung des Empfängers an der angegebenen Adresse an die Absenderin
retourniert werden, keine Kenntnis nehmen kann. Der Beschwerdegegner könnte
selbst dann der Zustellfiktion nicht entgehen, wenn er der Beschwerdeführerin
seine Abwesenheit mitgeteilt hätte, jedoch – wie vorliegend
unbestrittenermassen der Fall – keine Vorkehrungen zum Empfang getroffen hat,
da gerade im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen immer wieder mit Zustellungen
gerechnet werden muss (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom
26. Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3; Urteil des Obergerichts des
Kantons Zürich vom 3. Februar 2016, NG150022-O/U, E. 4.4). Dass der
Beschwerdegegner mit weiteren Mitteilungen der Beschwerdeführerin rechnen
musste, zeigt im Übrigen auch der Umstand, dass diese bereits im Juli 2019 eine
Betreibung gegen den Beschwerdegegner eingeleitet hat (Gesuchsbeilage 7). Aufgrund
der bewiesenen Unzustellbarkeit der Zahlungsaufforderung mit
Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 sowie dem unbestrittenen Umstand der
fehlenden Mitteilung einer neuen Zustelladresse seitens des Beschwerdegegners, greift
die Zustellfiktion. Folglich gilt die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung
vom 31. März 2020 als dem Beschwerdegegner zugegangen.
9. Betreffend die
Gültigkeit der Kündigung vom 15. Mai 2020 macht die Beschwerdeführerin zu
Recht geltend, dass in Bezug auf den Zugang ebendieser Mitteilung die absolute
Empfangstheorie gelte. Bei einem eingeschriebenen Brief gilt, wenn ihn der
Postbote dem Adressaten oder einem zur Entgegennahme der Sendung ermächtigten
Dritten nicht tatsächlich aushändigen konnte und er im Briefkasten oder im
Postfach des Adressaten eine Abholungseinladung hinterlässt, dass die Sendung
zugegangen ist, sobald der Empfänger gemäss Abholungseinladung bei der
Poststelle davon Kenntnis nehmen kann; dabei handelt es sich um den selben Tag,
an dem die Abholungseinladung im Briefkasten hinterlegt wurde, wenn vom
Adressaten erwartet werden kann, dass er die Sendung sofort abholt, andernfalls
in der Regel um den darauf folgenden Tag (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Auf
die tatsächliche Kenntnisnahme des Adressaten kommt es folglich nicht an. Wird
die eingeschrieben versandte Kündigung als unzustellbar zurückgeschickt, muss
die Zustellung nicht wiederholt werden (Anita Thanei in: David Lachat et al.
[Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016, Ziffer 25.9.1; Urteil
des Obergerichts des Kantons Zürich vom 2. Oktober 2014, PF140033-O/U,
E. 4.1).
10. Es ist unbestritten,
dass die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner die Kündigung vom 15. Mai
2020 mittels eingeschriebenem Brief hat zukommen lassen und dieser an die
Absenderin mit dem Vermerk «Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht
ermittelt werden» zurückgesandt wurde. Die eingeschrieben versandte Kündigung
wurde entsprechend als unzustellbar an die Beschwerdeführerin zurückgeschickt. Dies
belegen im Übrigen auch die von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten
Urkunden. Es ist Sache des Beschwerdegegners die Organisation des ungehinderten
Zuganges von Erklärungen der Beschwerdeführerin als seine Vertragspartei
sicherzustellen, wobei diesbezüglich auf die Ausführungen betreffend die
Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung verwiesen werden kann. Aufgrund
der obigen Ausführungen war die Beschwerdeführerin nicht verpflichtet, einen
erneuten Zustellungsversuch zu unternehmen, vielmehr gilt die Kündigung vom
15. Mai 2020 als dem Beschwerdeführer rechtsgenüglich zugegangen. Im
Übrigen wurden auch die Fristen und Formvorschriften betreffend die Kündigung
eingehalten.
11. Zusammengefasst ist
der Beschwerdeführerin der Nachweis des rechtsgenüglichen Zugangs der
Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 beim
Beschwerdegegner sowie der Kündigung vom 15. Mai 2020 gelungen. Im
Ergebnis präsentiert sich somit ein unbestrittener Sachverhalt als auch eine
klare Rechtslage, weshalb die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren
Fällen entgegen der Annahme der Vorinstanz erfüllt sind und das Gesuch um
Rechtsschutz in klaren Fällen vom 26. Juni 2020 gutzuheissen ist.
12. Die Beschwerde ist
demnach gutzuheissen und das angefochtene Urteil des Richteramts Olten-Gösgen
vom 25. August 2020 ist aufzuheben. Der Beschwerdegegner ist auf den 30. Oktober
2020 auszuweisen. Er hat die Liegenschaft auf diesen Zeitpunkt zu räumen und zu
verlassen.
13. Dem Verfahrensausgang
entsprechend werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt
(Art. 106 Abs. 1 ZPO). Aufgrund der Gutheissung der Beschwerde hat der
Beschwerdegegner die Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von CHF 750.00
zu tragen. Der Beschwerdegegner hat auch die Gerichtskosten des
erstinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von CHF 1'000.00 zu tragen. Er
hat der Beschwerdeführerin die von ihr bevorschussten Kosten zu erstatten.
Zudem macht die Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für das
erstinstanzliche Verfahren in der Höhe von CHF 945.00 sowie für das obergerichtliche
Verfahren von CHF 898.00 geltend. Die eingereichten Honorarnoten
erscheinen als angemessen, weshalb der Beschwerdegegner verpflichtet wird, der
Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für beide Verfahren von total
CHF 1'843.00 zu bezahlen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und das
Urteil des a.o. Amtsgerichtsstatthalters von Olten-Gösgen vom 25. August
2020 wird aufgehoben. Das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom
26. Juni 2020 wird gutgeheissen.
2.
B.___ hat die gemietete [...]-Zimmerwohung,
[...], [...] in […], bis spätestens 30. Oktober 2020 zu räumen und gereinigt
zurückzugeben.
3.
Die A.___ hat bis spätestens 6. November
2020 dem Oberamt Olten-Gösgen mitzuteilen, ob die Mietwohnung geräumt und
verlassen wurde.
4.
Für den Fall, dass die Mietwohnung nicht
urteilsgemäss geräumt und verlassen worden ist, wird das Oberamt Olten-Gösgen
angewiesen, umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls
unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von
Zugang in die Liegenschaft.
5.
Die A.___ hat bei der zwangsweisen
Räumung mitzuwirken, indem auf Anweisung des Oberamtes Olten-Gösgen der Zutritt
zur Mietwohnung gewährt und die für die Räumung notwendigen Hilfspersonen
organisiert (namentlich Schlüsselservice, Zügelunternehmen, Person für die
Wohnungsabnahme, allfällige Lagerung der Gegenstände) sowie die Kosten hierfür
vorgeschossen werden.
6.
B.___ wird für den Fall, dass die
Mietwohnung innert der gesetzten Frist nicht ordnungsgemäss geräumt und
verlassen wird, hiermit die Strafe nach Art. 292 StGB ausdrücklich
angedroht. Diese lautet: «Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem
zuständigem Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn
erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft.»
7.
B.___ hat die Gerichtskosten des
vorinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Diese werden mit
den von der A.___ geleisteten Kostenvorschüssen von CHF 1'500.00
verrechnet. B.___ hat der A.___ CHF 1'000.00 zu erstatten. Die anderen
CHF 500.00 werden der A.___ von der zentralen Gerichtskasse in Solothurn zurückerstattet.
8.
B.___ hat die Gerichtskosten des
obergerichtlichen Verfahrens im Umfang von CHF 750.00 zu bezahlen. Dieser
Betrag wird mit dem von der A.___ geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe
verrechnet. B.___ hat den Betrag von CHF 750.00 direkt an die A.___ zu
bezahlen.
9.
B.___ hat der A.___ eine
Parteientschädigung für beide Verfahren von total CHF 1'843.00 zu
bezahlen.
10.
Die Kosten einer allfälligen
Vollstreckung hat B.___ zu tragen. Ein entsprechender Kostenentscheid wird nach
Abschluss des Verfahrens durch das Richteramt Olten-Gösgen erlassen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert liegt unter
CHF 15'000.00.
Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts
Der
Vorsitzende                                                                Die Rechtspraktikantin
Müller                                                                                Bur