so_gerichte · VWBES.2020.237 · 2021-05-26 · de
Enteignung


Urteilvom26. Mai 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwalt Cuno Jaeggi,

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde der Stadt Olten,

Beschwerdegegnerin

betreffendEnteignung

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Einwohnergemeinde der Stadt Olten
plant seit der letzten Ortsplanungsrevision (2008), im Bereich der oberen
Fustlighalde zur Erschliessung dieses Baugebiets die «Panoramastrasse» als neue
Erschliessungsstrasse mit einer Wasser- und einer Kanalisationsleitung zu
erstellen. Nach rechtskräftigem Abschluss des Baugesuchs- und des
Beitragsverfahrens gelangte die Stadt Olten, vertreten durch das städtische
Tiefbauamt, am 7. Januar 2020 an die Kantonale Schätzungskommission. Der
Regierungsrat habe den Erschliessungsplan genehmigt. Die Baukommission habe den
Neubau der Panoramastrasse bewilligt. Dieser Entscheid sei rechtskräftig. Die
Stadt habe einen Mutationsplan erarbeitet. Die A.___ sei nicht bereit, das Land
freiwillig zu verkaufen. Man bitte darum, das Enteignungsverfahren einzuleiten.

2. Die Kantonale Schätzungskommission wies
mit Beschluss des Präsidenten vom 27. Februar 2020 das von der Stadt Olten
gleichzeitig gestellte Begehren um vorzeitige Inbesitznahme ab. In der
Hauptsache erkannte sie am 28. Mai 2020 Folgendes:

1. Die Verfahrensanträge
der Gesuchsgegnerin betreffend Verfahrensbeschränkung und Verfahrenssistierung
werden abgelehnt.

2. Dem Antrag der
Gesuchstellerin auf Enteignung wird entsprochen und die Entschädigung für die
Landabtretung ab den Grundstücken GB Olten Nrn. 724, 725 und 4196 auf Fr. 550.00/m2festgesetzt.

3. Die Verfahrenskosten
von Fr. 2'500.00 werden der Einwohnergemeinde der Stadt Olten zur Bezahlung
auferlegt.

4. Der A.___ wird zulasten
der Einwohnergemeinde der Stadt Olten eine Parteientschädigung von Fr. 2'100.00
(inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.

3. Dagegen liess die A.___
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Ziffern 1, 2 und 4 des Entscheids seien
aufzuheben. Dem weiteren Begehren, es sei das Verfahren vorfrageweise auf die
Abtretungs- und Duldungspflicht zu beschränken, wurde nicht entsprochen.
Hingegen wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Die Beschwerde wurde namentlich wie
folgt begründet: Die Vorinstanz habe zu wenig Zeit eingeräumt, um eine Forderung
zu stellen und zu begründen. Der materielle Entscheid der Vorinstanz sei wie
aus heiterem Himmel gekommen. Die Vorinstanz habe nicht vorab über die geforderte
Verfahrensbeschränkung und -sistierung entschieden. Es sei eine Rückweisung
angezeigt; dies wegen der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Wegen
des Massstabs des Erschliessungsplans sei es der Beschwerdeführerin nicht möglich
gewesen, dessen Tragweite zu erkennen. Es gehe um einen enormen Landverbrauch. Der
Plan genüge nicht als Enteignungstitel wie das Departement selber festgehalten
habe (vgl. Baukonferenzen 2015, S. 34). Der vorgesehene Landerwerbspreis sei zu
tief. Es sei gerichtlich ein Schätzungsgutachten einzuholen. Gegenüber der
Vergleichsmethode bringe man Vorbehalte an. Jedenfalls wäre die
Landpreisentwicklung von 2016 bis 2020 zu berücksichtigen. Die Vorinstanz habe
auf veraltete Daten abgestellt. Das Grundstück Olten Nr. 720, das sich an
wesentlich schlechterer Lage befinde, sei 2019 zu einem Preis von 650.00/m2gehandelt worden.

Eventuell sei die Entschädigung auf CHF
738.00 pro Quadratmeter festzusetzen. Bei der provisorischen Beitragsberechnung
sei man schon von einem Landwert von CHF 700.00 ausgegangen. Es sei die
seitherige Teuerung zu berücksichtigen. Man habe selber ein Gutachten
eingeholt, das einen Quadratmeterpreis von CHF 753.00 ausweise. Die
mutmasslichen Erschliessungskosten von CHF 85.00 (neu CHF 100.00 sic!) pro
Quadratmeter seien da bereits abgezogen. Die Belastung am konkreten Ort scheine
allerdings etwas höher zu sein, sodass von einem Landwert von CHF 738.00 pro
Quadratmeter auszugehen sei.

4. Die Stadt Olten beantragte am 18.
August 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden
könne.

5. Auf Antrag der Beschwerdeführerin
wurde ein weiterer Landkauf (GB Nr. 870) abgeklärt. Am 22. März 2021 fand
schliesslich ein Delegationsaugenschein statt, und anschliessend wurden die
Baupläne des auf GB Olten Nr. 725 unterdessen erstellten Gebäudes eingereicht.

6. Am 22. März 2021 fand ein
Delegationsaugenschein mit Parteibefragung statt. Die Parteien hielten an ihren
schriftlich gestellten Anträgen fest. Das Quartier wurde besichtigt. Für das
Protokoll und die Fotos wird auf die Akten verwiesen. Nach Zustellung des
Augenscheinprotokolls nahm die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 12. April
2021 nochmals Stellung und verzichtete auf die Durchführung einer
Hauptverhandlung.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (§ 231 Abs. 1
Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, EG ZGB, BGS 211.1; § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Die Vorinstanz hat das Begehren um
vorzeitige Besitzeinweisung abgewiesen. Dieser Beschluss blieb unangefochten. Es
geht in diesem Verfahren bloss noch um die Festsetzung der
Enteignungsentschädigung nach § 231 EG ZGB, wobei als Vorfrage zu überprüfen
ist, ob ein gültiger Enteignungstitel vorliegt.

2.1 Das rechtliche Gehör nach Art. 29
Abs. 2 BV (SR 101) dient einerseits der Klärung des Sachverhalts, anderseits
stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines
Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Der
Betroffene hat das Recht, sich vor Erlass eines Entscheids zur Sache zu
äussern. Dazu gehört insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten zu nehmen,
mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung
wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum
Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu
beeinflussen (vgl. BGE 133 I 270 E. 3.1 S. 277; 127 I 54 E. 2b S. 56). Der
Anspruch auf rechtliches Gehör gebietet, dass die Behörde Vorbringen der
betroffenen Person auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung
berücksichtigt.

2.2 Die Beschwerdeführerin rügt, sie
habe sich zum Landpreis gar nicht äussern können. Das Urteil der
Schätzungskommission sei aus heiterem Himmel gekommen. Das trifft
offensichtlich nicht zu.

Am 7. Februar 2020 hat die kantonale
Schätzungskommission dem Vertreter der Beschwerdeführerin alle Akten zur
Einsichtnahme zugestellt. Ziffer 5 der betreffenden Verfügung lautete: «Der
Vertreter der Grundeigentümerin wird zudem aufgefordert, bis 2. März 2020 die
Forderungen schriftlich darzulegen und zu begründen.». Diese Frist wurde bis am
2. und schliesslich bis am 20. April 2020 erstreckt, wie der Vertreter der
Beschwerdeführerin in Beweissatz 8 seiner Schrift vom 22. Juni 2020 selber
einräumt. Die Vorinstanz hat erst am 28. Mai 2020 entschieden. Insgesamt hatte
die Beschwerdeführerin somit ca. 4 ½ Monate Zeit, um sich zu äussern. Das
genügt vollauf. Sie hat denn auch bereits am 21. Februar 2020 eine zehnseitige
Schrift eingereicht. Dass sie sich darin nicht zum zentralen Thema des Preises
geäussert hat, kann der Vorinstanz nicht zum Vorwurf gemacht werden.

3. An Erschliessungsstrassen besteht ein
öffentliches Interesse (Peter Hänni: Planungs- , Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 587). Gemäss § 39 des solothurnischen
Planungs- und Baugesetzes (BGS 711) haben die Einwohnergemeinden die
Erschliessung der Baugebiete in Übereinstimmung mit dem Zonenplan durch Pläne
und Reglemente über die Verkehrsanlagen, die Ver- und Entsorgung zu ordnen
(Abs. 2). Darin können namentlich Baulinien (Abs. 3 lit. a), der Raum und, wenn
nötig, die Höhenlage von Verkehrsanlagen (lit. b) etc. geregelt werden.

§ 41 PBG bestimmt, dass Land, das in den
Erschliessungsplänen für öffentliche Bauten bestimmt ist oder innerhalb der
Baulinien liegt, nicht mehr überbaut werden darf (Abs. 1) und dass dem
Grundeigentümer aus diesem Verbot in der Regel kein Anspruch aus materieller
Enteignung entsteht (Abs. 2). Nach § 42 PBG haben die Grundeigentümer das in
den Erschliessungsplänen für öffentliche Anlagen, öffentliche Gewässer oder
ökologische Ausgleichs- und Ersatzmassnahmen bestimmte Land gegen volle
Entschädigung an das Gemeinwesen abzutreten und die Erstellung der vorgesehenen
öffentlichen Leitungen und Anlagen zu dulden. Bei Streitigkeiten über die
Abtretungs- und Duldungspflicht entscheidet der Regierungsrat.

4. In § 229 des Gesetzes über die
Einführung des ZGB (EG ZGB; BGS 211.1) wird für die Legitimation zur Enteignung
zugunsten der Orts-, Regional- und Landesplanung die Spezialgesetzgebung
vorbehalten. Das Recht zur Enteignung zugunsten einer Erschliessungsanlage
einer Gemeinde richtet sich also nach dem Planungs- und Baugesetz. Soweit dort
nichts Anderes bestimmt wird, sind die Bestimmungen des EG ZGB anwendbar (§ 73
PBG).

Ein rechtskräftiger Erschliessungsplan
einer Gemeinde ist demnach ein Enteignungstitel und die Gemeinde zur Enteignung
der darin vorgesehenen Verkehrsanlagen legitimiert. Ein solcher Plan liegt vor.
Der Erschliessungsplan (Strassen- und Baulinienplan) Teil Zentrum wurde vom 2.
September bis 1. Oktober 2002 erstmals und vom 12. Mai bis 12. Juni 2006
nochmals öffentlich aufgelegt, am 25. September 2006 von der Stadt und mit
Beschluss Nr. 1222 vom 1. Juli 2008 vom Regierungsrat zusammen mit der
revidierten Ortsplanung genehmigt.

Das Gesetz sagt nichts über den
Planmassstab. Auf dem massgebenden Erschliessungsplan im Massstab 1:2500 lassen
sich die Breite und der Verlauf der geplanten Strasse entgegen den Behauptungen
der Beschwerdeführerin durchaus herauslesen, zumal die Baulinienabstände
explizit vermasst sind. Aus einer messbaren Distanz im Plan von 6 mm von
Baulinie zu Baulinie der Panoramastrasse ergibt sich ohne komplizierte
mathematische Operation bei einem Massstab von 1:2500 eine Strecke von 15 m,
was nach Abzug der beiden vermassten Baulinienabstände von je 4 m zu einer
Gesamtbreite von Strasse inklusive Trottoir von 7 m führt, aufgeteilt in 5.5 m
Fahrbahn und 1.5 m Trottoir. Aus dem Plan ergibt sich ebenso deutlich,
dass die Strasse entlang der nördlichen Grundstücksgrenze des Grundstücks Nr.
725 verlaufen soll. Gerade der Alleininhaber der Beschwerdeführerin, B.___, der
zwei Querstrassen nördlich der geplanten Strasse am Terrassenweg aufwuchs und
bis vor kurzem dort lebte (Aussagen B.___ anlässlich des Augenscheins, vgl.
auch Akten mit Eingaben der Beschwerdeführerin aus der Zeit vor dem Neubau an
der Sälistrasse), konnte sich das Ausmass der geplanten Panoramastrasse
problemlos vorstellen, entspricht diese doch exakt dem (geplanten) ersten
Teilstück des Terrassenwegs und der zwischen diesen beiden Strassen liegenden
(gebauten) Fustlighalde.

Der Plan genügt also als
Enteignungstitel. Selbstverständlich sind für den Tiefbau Ausführungspläne
nötig. Und das Grundbuch braucht einen Mutationsplan. Das ist immer so. Detaillierte
Baupläne und ein Mutationsplan sind denn auch vorhanden. Es wurde sogar ein
Baubewilligungsverfahren durchgeführt, und die Baubewilligung ist nach
durchgeführtem Beschwerdeverfahren erteilt und rechtskräftig geworden. Eine
Etappierung, wie sie hier vorgesehen ist, ist zulässig; sie liegt im Ermessen
und geschützten Autonomiebereich der Gemeinde (Urteil des Bundesgerichts 1P.21/2006
vom 7. Juni 2006 betr. ein Projekt der Stadt Solothurn, Erw. 3.2).

Die von der Beschwerdeführerin
angeführte Argumentation, dass der Erschliessungsplan im Massstab 1:2500 nicht
als Enteignungstitel genüge, stützt sich einerseits auf Aussagen von
Vertreterinnen und Vertretern des Bau- und Justizdepartementes in dessen
Mitteilungsblättern (z.B. Baukonferenzen 2009, S. 46 und 2015, S. 34), lässt dabei
aber ausser Betracht, dass diese Aussagen von der aktuellen Version von § 39
Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes ausgehen, wie sie seit 1. Januar 2008 in
Kraft ist, und nur besagen, dass bei einem Plan, dem die Bedeutung der
Baubewilligung zukommen soll und deshalb ein Baubewilligungsverfahren
überflüssig macht, ein solcher in der Regel im Massstab 1:500 oder 1:1000 jedenfalls
genügen soll. Hier wurde jedoch, wie bereits ausgeführt, ein
Baubewilligungsverfahren durchgeführt. Die Planauflage des vorliegenden Planes
erfolgte zudem bereits (erstmals) im Jahr 2002, als einem Erschliessungsplan
noch nicht die Bedeutung einer Baubewilligung bei der Publikation und im
Genehmigungsbeschluss beigemessen werden durfte bzw. musste, sondern einzig die
Regel von § 3 Abs. 2 lit. b der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) galt,
welche vorsah und immer noch vorsieht, dass für öffentliche
Erschliessungsanlagen [nur] eine Baubewilligungspflicht besteht, wenn die
Ausführung der Anlage aus dem Nutzungsplan nicht genügend ersichtlich ist oder
wesentliche Änderungen gegenüber dem Auflageplan erfolgen sollen. Dass die
Ausführung, was die Breite, den Ort und den Verlauf der Strasse angeht, aus dem
Erschliessungsplan genügend ersichtlich ist, wurde bereits dargelegt. Aus dem
Augenschein (Fotos 9 und 10) ergibt sich zudem, dass auch die Höhenlage der
Panoramastrasse aus dem Plan und dem existierenden Gelände klar ablesbar ist. Wesentliche
Änderungen gegenüber dem Auflageplan sind keine vorgesehen, wie sich aus den
Ausführungsplänen (vgl. Mutationsplan, Urkunde der Stadt Olten) zeigt. Zur Zeit
der Planauflage bzw. Plangenehmigung wäre nach der Praxis im Kanton unter
diesen Umständen ein Baubewilligungsverfahren nicht notwendig gewesen.

Die Aussage im Beschwerdeentscheid des
Bau- und Justizdepartementes im Baubewilligungsverfahren, dass der vorliegende
Erschliessungsplan nicht als Enteignungstitel genügen würde, erfolgte lediglich
als Mutmassung bei der Abschätzung der Prozessaussichten im Kostenentscheid;
daraus kann keine Verbindlichkeit abgeleitet werden, zumal diese Aussage der
langjährig gehandhabten Praxis (bei Plänen mit Auflage vor dem Jahr 2008) im
Kanton widerspricht.

5.1 Es bleibt zu prüfen, ob der von der
Vorinstanz zugesprochene Quadratmeterpreis für das zu enteignende Land angemessen
sei.

Soweit das PBG nichts Anderes bestimmt,
gelten für die formelle Enteignung, wie bereits erwähnt, die Bestimmungen des EG
ZGB und die Grundsätze der Bundesverfassung. Es ist volle Entschädigung zu
leisten (Art. 26 Abs. 2 BV, § 231 Abs. 1 EG ZGB). Der Enteignete soll durch die
Enteignung wirtschaftlich nicht anders gestellt sein, als er es ohne sie wäre
(Hess/Weibel: Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, N 4 zu Art. 16 EntG,
SR 711).

Dabei handelt es sich um eine
Vermögenswertgarantie. Für den Enteigneten darf kein Verlust, aber auch kein
Gewinn resultieren. Die Entschädigungsleistung erfolgt regelmässig in Form von
Geld. Zu entschädigen ist der Verkehrswert. Weiter zu entschädigen sind alle
dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der
Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen. Diese sogenannten
Inkonvenienzen können zum Beispiel Umzugskosten, Erwerbsausfall, unnütz
gewordene Planungskosten, Anpassungsarbeiten am Grundstück und unter Umständen
einen entgangenen Gewinn umfassen (Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.]: Die
Schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, St. Gallen 2014 N 72 ff.
zu Art. 25 BV; Haefelin/Müller/Uhlmann: Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich
2020, Rz 2410 ff.; Tschannen/Zimmerli/Müller: Allgemeines Verwaltungsrecht, Bern
2014, S. 631).

5.2 Die Enteignungsentschädigung bemisst
sich, wie gesagt, nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Landes im Zeitpunkt
der Enteignung: Dem Enteigneten wird die Summe zugesprochen, die er beim
Verkauf der Liegenschaft zu dieser Zeit erhalten hätte (SOG 1999, Nr. 43).
Keinen Einfluss darauf haben die vorgängig ergriffenen planerischen Massnahmen
(Bauverbot gemäss Erschliessungsplan), da die entsprechenden Vorwirkungen bei
der Bestimmung des Verkehrswertes grundsätzlich unbeachtlich sind (vgl. zit.
Urteil des Bundesgerichts 1 P.21/2006, Erw. 3.3.1).

Um den Wert zu ermitteln, hat die Praxis
verschiedene Berechnungsmethoden erarbeitet. Grundsätzlich sind alle Methoden
in Betracht zu ziehen, und es ist jene zu wählen, die das Prinzip der vollen
Entschädigung am besten wahrt (PVG 1997, Nr. 58; SOG 2003, Nr. 30).

Der zu entschädigende Verkehrswert ist
primär anhand von Vergleichspreisen auf dem Markt festzulegen (BGE 122 I 168;
Urteil des Bundesgerichts 1C.266/2011 vom 20. Oktober 2011 E.4). Was eine
unbestimmte Zahl von Kaufinteressenten auf dem freien Markt für ein Grundstück
bezahlt hätte, lässt sich am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich
gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Diese Methode
führt zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für
Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen
dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden.
Vergleichsgrundstücke müssen nicht im selben Quartier liegen, sofern sie
hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeiten, etc. dem
Schätzungsobjekt ähnlich sind. Allfälligen Unterschieden der
Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getragen
werden (BGE 122 I 168 E.3a S. 173 f.).

5.3 Die Parzellen, ab welchen Land für
die Panoramastrasse enteignet werden soll, liegen erhöht am südlichen Rand der
Stadt Olten. Das Gebiet bildet den Abschluss eines ruhigen Wohnquartiers. Der
Hauptbahnhof ist Luftlinie ca. 1'300 m entfernt. Zum Schulhaus «Säli» sind es
ca. 400 m. Die nächsten Bushaltestellen befinden sich an der Höhenstrasse West und
auf der Sälistrasse bei der Abzweigung Fustlighalde (vgl. Protokoll der
Augenscheinsverhandlung, Foto 11). Beide sind vom Anfang der Panoramastrasse
(an der Sälistrasse) weniger als 300 m entfernt. Der Bus 503 der BOGG fährt
werktags zweimal in der Stunde direkt zum Bahnhof. Etwa in halber Distanz
befindet sich das Einkaufszentrum «Sälipark». Das letzte Teilstück der
Sälistrasse, von welcher die Panoramastrasse abzweigt, steigt relativ steil an.
Die Grundstücke sind also gut erschlossen, aber für die Erschliessung auf
Motorfahrzeuge angewiesen.

Entlang der Aare (östlich von Grenchen)
gilt im Allgemeinen der Jurasüdhang als bevorzugte, besonnte Wohnlage. Im
vorliegenden Fall handelt es sich um einen Nordhang. Auf den Parzellen (GB Nrn.
724, 725 und 4196) liegt auf der Nordseite eine 20 m-Baulinie zum südlich
angrenzenden höher liegenden Wald (Augenscheinsprotokoll, Foto 1). Dieser
verursacht jedenfalls im Winterhalbjahr, wenn die Sonne tief steht, bis gegen
Mittag Schatten. Anderseits bietet er Erholungsgebiet «vor der Haustür» und
direkten Zugang zum Ausflugsgebiet des Säli-Schlössli. Auf GB Nr. 724 liegt ein
Leitungskorridor für die bestehende 50 kV Hochspannungsleitung (Augenscheinsprotokoll,
Foto 4). Wer wegen nicht-ionisierender Strahlung Bedenken hegt, wird das Land
nicht erwerben wollen. Wie der Augenschein gezeigt hat, geniesst man auf den
Hanggrundstücken Abendsonne und schöne (Panorama-) Sicht auf die Stadt und den
dahinter liegenden Jura (Augenscheinsprotokoll, Fotos 3  5).

Das Land liegt in der Wohnzone 2 mit
einer Ausnützungsziffer von 0.4. Erlaubt sind Einfamilien-, Zweifamilien- und
Doppeleinfamilienhäuser, nicht jedoch Reihen- und Mehrfamilienhäuser. Die
maximale Gebäudehöhe beträgt 7.5 m. Die Baumöglichkeiten sind also beschränkt
und ausgerichtet auf grössere Wohnhäuser mit reichlich Umschwung.

Der Steuersatz für natürliche Personen
liegt in Olten bei 108 (Vergleich: Solothurn 107; Grenchen 122), etwas unter
dem kantonalen Mittelwert von 118 Prozent.

Alles in allem handelt es sich somit um
gutes bis sehr gutes, jedoch nicht bestes Bauland. Namentlich der gebotene
Waldabstand und die Hochspannungsleitung schmälern den Wert etwas. Nach § 3 der
Verordnung über Waldfeststellung und Waldabstand (BGS 931.72) dürfen im
Waldabstand nämlich nur Kleinstbauten (wie Kleintierställe, Gerätehäuschen etc.
bis 10 m2Grundfläche) und einzelne kleine bauliche Anlagen (Cheminées,
Bassins, Kompostierplätze, Einfriedigungen etc.) errichtet und diese nicht
näher als 6 m an den Wald gestellt werden, Zäune und Einfriedungen nicht näher
als 2 m. Das Land ist zudem im jetzigen Zustand, der zu bewerten ist, eben noch
nicht erschlossen, sondern soll mit der zu bauenden Panoramastrasse und den
darin liegenden Wasser- und Abwasserleitungen erst erschlossen und damit zu
effektivem bebaubarem Bauland werden.

5.4 Enteignet werden sollen
Grundstücksteile ab den Grundstücken GB Olten Nr. 725, 4196 und 724 (vgl.
Mutationsplan 40156-01 vom 29. November 2018, in den Akten der Stadt Olten).
Grundsätzlich wären diese drei Grundstücke bzw. die davon zu enteignenden
Teilflächen je einzeln zu bewerten, zumal es sich beim Grundstück Nr. 725 um
ein (mit einer grosszügigen Villa) bereits teilweise überbautes Grundstück
handelt, das dreieckförmige Grundstück Nr. 4196 für sich alleine nicht optimal
bebaubar wäre und das Grundstück Nr. 724 von der Starkstrom-Freileitung
tangiert ist (Augenscheinsprotokoll Foto 4, Luftbilder bei den Akten). Da mit
der Enteignung jedoch das bestehende Erschliessungssträsschen zwischen den
Grundstücken Nr. 4196 und Nr. 724 aufgehoben und das entsprechende Land
der Beschwerdeführerin als Eigentümerin dieser beiden angrenzenden Grundstücke
zugeschlagen werden soll, das sehr grosse Grundstück Nr. 725 mit seinem
unüberbauten Teil an diese Grundstücke direkt angrenzt und es  was die
Ausnützung betrifft über sehr grosse Reserven verfügt, welche auf dem nicht
überbauten Teil und den beiden angrenzenden Grundstücken genutzt werden können,
die drei Grundstücke also zusammen ein einheitliches Baugebiet bilden, das
derselben Eigentümerin, einer Immobilienunternehmung gehört, kann eine
einheitliche Bewertung der drei Grundstücke bzw. des abzutretenden Landes
erfolgen, bei welcher den Unterschieden und Eigenheiten der drei jetzigen
Grundstücke gesamthaft Rechnung getragen wird.

5.5 Auf das ins Recht gelegte
Parteigutachten kann zur Ermittlung des Landwertes nicht unbesehen abgestellt
werden. Das Gutachten berücksichtigt, wie explizit festgehalten, den Korridor
für die Hochspannungsleitung, der als Baubeschränkung wirkt, nicht. Ebenso
erfolgte das Gutachten ohne Besichtigung des Grundstücks und ohne konkretes
Vorprojekt (Gutachten S. 6). Den Landpreis nach Lageklassen zu
plausibilisieren, ist risikoreich, liefert doch diese Methode einen grossen
Streubereich (Urteil des Bundesgerichts 1E.3/2005 [BGE 131 II 458]). Das
Gutachten berechnet ein maximal mögliches Projekt und nimmt dafür
Verkaufspreise von erstellten Wohneinheiten an. Nebenbei gesagt sind heute auf
dem Portal «immoscout24.ch» in der Stadt Olten keine Objekte in der angenommenen
gehobenen Preiskategorie verfügbar. Der Landpreis wird im Privatgutachten schliesslich
wie folgt errechnet: Mutmasslicher Verkaufserlös der maximal möglichen Häuser
minus geschätzte Baukosten (inkl. Erschliessungskosten). Dies ist viel zu
ungenau und risikobehaftet, um als klare Grundlage für die vom Gesetz verlangte
volle Entschädigung zu dienen.

5.6 Greift man auf die statistische
Methode zurück, sind im Oberfustligfeld letztmals im Jahr 2013 Grundstücke
verkauft worden, nämlich deren drei. Diese grenzen zum Teil direkt nördlich an
die Enteignungsgrundstücke an. Dafür wurden Preise von CHF 550.00/m2(einmal) und CHF 650.00/m2(zweimal) bezahlt. Nimmt man alle fünf
verfügbaren Kaufpreise aus dem Oberfustligfeld (Jahre 2010 bis 2013) liegt der
Zentralwert bei CHF 550.00 und der Durchschnitt bei (gerundet) CHF 590.00
pro Quadratmeter. Nimmt man sämtliche (zwanzig neueren) bei der kantonalen
Steuerverwaltung verfügbaren Verkaufspreise, die vom 1. Januar 2013 bis Ende
2018 in der Stadt Olten für Bauland bezahlt wurden, so resultiert ein
durchschnittlicher Preis von gerundet CHF 570.00 pro Quadratmeter. Der
Zentralwert liegt bei CHF 545.00 pro Quadratmeter. Beides allerdings für
erschlossenes Land. Die Gemeinde hat auf Betreiben der Beschwerdeführerin den
höchsten je bezahlten Preis, CHF 700.00 (im Jahr 2015), in die provisorische
Beitragsberechnung einfliessen lassen. Ginge man hier von diesem Quadratmeterpreis
aus, müsste man davon die mutmasslichen Erschliessungskosten abziehen, denn (auch)
diese Käufe betrafen die Gebiete «Hammer» und «Ziegelacker», die bereits
vollständig erschlossen waren. Die Beschwerdeführerin selbst rechnet nach ihren
Eingaben im Verfahren mit Erschliessungskosten von mindestens CHF 100.00/m2.
Dieser Betrag ist allerdings wegen der peripheren Hanglage knapp bemessen, wie
die Beschwerdeführerin selber einräumt. In der provisorischen Beitragsberechnung
ging die Gemeinde von Erschliessungskosten (inkl. Landerwerb) von ca. CHF 140.00
pro Quadratmeter massgebender Beitragsfläche aus. Subtrahiert man vom maximal
bezahlten Preis geschätzte minimale Kosten von 100.00/m2, ergäbe
sich ein Wert von etwa CHF 600.00/m2.

5.7 Die Beschwerdeführerin hat zwei
weitere Vergleichsgrundstücke für die Preisfindung zur Diskussion gestellt.
Beide wurden am Augenschein besichtigt und die entsprechenden verfügbaren
Unterlagen eingeholt.

5.7.1 Beim Grundstück GB Olten Nr. 870,
das ebenfalls nördlich des Fustligweges (östlich der Sälistrasse), auf gleicher
Höhe wie die Enteignungsgrundstücke liegt, handelt es sich um eine abgetrennte
Restparzelle eines Gestaltungsplangebiets, das bereits mit mehreren Baukörpern
und einer gemeinsamen Einstellhalle weitgehend überbaut ist. Was dort (noch)
gebaut werden kann, ist vom Gestaltungsplan vorgegeben und der Kaufpreis
enthält auch die gemeinsame Zufahrt und Anteile an der bereits bestehenden
Einstellhalle. Ein vergleichbarer Landpreis für Bauland lässt sich daraus nicht
ableiten.

5.7.2 Das Vergleichsgrundstück GB Olten
Nr. 720 liegt auch im Gebiet Fustlig und es ist ähnlich gross. Es liegt an
demselben Hang, die Ausrichtung ist dieselbe. Es befindet sich jedoch etwa 20
Höhenmeter tiefer (vgl. Augenscheinsprotokoll S. 2, Fotos 11 und 12). Das
Grundstück ist vollständig öffentlich erschlossen, mit Strassen (Sälistrasse,
Fustlighalde, Terrassenweg) und Leitungen, und es liegt etwas näher beim
Stadtzentrum. Die Bushaltestelle Fustlighalde liegt direkt am Grundstück. Es
handelt sich ebenfalls um eine ruhige Wohngegend, allerdings mit etwas weniger
Aussicht und weiter weg vom Wald. Während es von der Grösse und Lage her mit
den Enteignungsgrundstücken sehr gut vergleichbar ist, ist die Überbaubarkeit
besser, liegt es doch zwar ebenfalls in der Wohnzone W2, allerdings mit einer
Ausnützungsziffer von 0.5 und ohne die Einschränkung, dass maximal
Doppeleinfamilienhäuser erstellt werden dürfen. Dieses Grundstück bzw. ein
Drittel Miteigentumsanteil (im Halte von 2678 m2) daran wurde Mitte
2019 für CHF 650.00 pro Quadratmeter verkauft.

Entgegen den Behauptungen der
Beschwerdeführerin ist allerdings die Erschliessungssituation beim
Vergleichsgrundstück GB Nr. 720 tatsächlich anders als bei den
Enteignungsgrundstücken. Zwar ist der Beschwerdeführerin zuzustimmen, dass bei
beiden grossen Grundstücken grundstücksinterne Erschliessungskosten anfallen
werden, welche die einzelnen Gebäude erschliessen. Die Enteignungsgrundstücke
verfügen jedoch  das Grundstück Nr. 725 für den unüberbauten Teil  vor dem
Bau der Panoramastrasse mit den dort zu erstellenden Leitungen über keine öffentliche
Erschliessung, welche eine sofortige Bebauung ohne diese Anlagen ermöglichen
würde. Diese öffentlichen Erschliessungsanlagen sind vor der
Überbauungsmöglichkeit zwingend zu erstellen und deren Kosten deshalb bei der
Bewertung des Landwertes als Bauland zwingend einzubeziehen. Wäre das
Vergleichsgrundstück GB Nr. 720 nicht bereits erschlossen, wäre bei
vergleichbaren Erschliessungskosten von etwa CHF 100.00 pro Quadratmeter von
einem Vergleichswert von etwa CHF 550.00 pro Quadratmeter unerschlossenen
Baulandes im Zeitpunkt Mitte 2019 auszugehen.

5.8 Geht man also von den aktuellsten wenigen
Vergleichspreisen aus, ergibt sich für das Baugebiet Fustlighalde ein
Vergleichspreis für öffentlich erschlossenes Bauland von CHF 650.00, erzielt mehrmals
in den Jahren 2013 und 2019. Der Einwand, dass jeweils noch grundstücksinterne
Erschliessungskosten (für Zufahrt und Leitungen) anfielen, der effektive
Landwert also höher liege, geht fehl, ist das doch bei jedem grösseren
Grundstück der Fall. Beim aktuellsten Verkauf einer ähnlich grossen Parzelle
ist zu beachten, dass dieses Grundstück zwar die weniger spektakuläre Aussicht
geniesst, anderseits aber näher an der Stadt liegt, fertig öffentlich
erschlossen ist, eine um 20 % grössere Ausnützungsziffer und über weniger
einschränkende Bauvorschriften verfügt. Der dort erzielte Preis kann also
durchaus als Referenzpreis herangezogen werden, wobei allerdings jedenfalls dem
unterschiedlichen Erschliessungsgrad Rechnung zu tragen ist.

Angesichts der in der letzten Zeit
generell gestiegenen und ansteigenden Landpreise ist also der Wert für die zu
enteignenden Grundstücksflächen auf CHF 700.00 pro Quadratmeter festzusetzen, allerdings
im Zustand nach der Enteignung und Erstellung der öffentlichen Erschliessungsanlagen.
Damit ist neben der Teuerung insbesondere auch berücksichtigt, dass der Wert
des Landes durch die Enteignung, im speziellen durch die damit verbundene
Zueignung der bisherigen Erschliessungsparzelle (Teilfläche e gemäss
Mutationsplan) steigt, indem die bisherigen Grundstücke Nr. 4196 und Nr. 724
nicht mehr durch ein fremdes Grundstück unterbrochen sind, sondern ein
einheitliches und besser überbaubares Baugebiet entsteht. Ein solcher Vorteil
stellt einen besonderen Vorteil im Sinne von § 232 Abs. 2 EG ZGB dar, welcher
der Eigentümerin aus der Enteignung entsteht, und der nach der Praxis ausnahmsweise
bei der Festsetzung der Entschädigung anzurechnen ist, da davon ausschliesslich
die Beschwerdeführerin profitiert (vgl. z.B. SOG 1983 Nr. 16 mit Hinweisen).
Geht man von voraussichtlichen Erschliessungskosten (für Strasse inkl.
Landerwerb, Wasserleitung und Kanalisation) von rund CHF 125.00 pro
Quadratmeter massgebender Fläche aus, wie sie aufgrund des durchgeführten
Beitragsverfahrens (Urteil Verwaltungsgericht vom 13. November 2017) anzunehmen
sind, ergibt das Erschliessungskosten (für die öffentliche Erschliessung) von
voraussichtlich mindestens CHF 100.00 pro Quadratmeter effektiven Baulandes,
wovon auch die Beschwerdeführerin ausgeht. Das führt zu einem Wert von CHF
600.00 pro Quadratmeter für das ab den Grundstücken der Beschwerdeführerin zu
enteignende Land; was den höchsten in Olten erzielten bekannten
Grundstückspreisen entspricht.

5.9 Ein solcher Wert entspricht im
Übrigen auch in etwa dem zu erzielenden Verkaufspreis gemäss dem eingereichten
Privatgutachten, welches von einem Verkaufswert für das Bauland von CHF 664.00
pro m2effektiver Grundstücksfläche ausgeht, dabei aber die
konkreten Umstände, explizit genannt die Starkstromleitung, daneben auch den
nahen Wald, ebenso den erst durch die Enteignung bzw. die Zueignung
entstehenden besonderen Vorteil (oben) unberücksichtigt lässt und sich nur auf
die beiden Grundstücke GB Nr. 724 und Nr. 4196 bezieht. Nach dem Gutachten
handelt es sich zudem bei diesem Preis um denjenigen für erschlossenes Bauland,
sind doch Erschliessungskosten bereits eingerechnet (Gutachten S. 5). Jedenfalls
liegt der ermittelte Schätzwert von CHF 600.00 pro Quadratmeter auch im
Streubereich von plus/minus 10 % des Wertes gemäss Gutachten.

6. Die Beschwerde erweist sich somit teilweise
als begründet; sie ist teilweise gutzuheissen: Ziffer 2 des Entscheids vom 28.
Mai 2020 der Kantonalen Schätzungskommission ist anzupassen und der Landpreis
auf CHF 600.00/m2festzusetzen.

7.1 Die Kosten des erstinstanzlichen
Enteignungsverfahrens (Schätzungsverfahrens) sind von der Enteignerin zu
bezahlen. Ziffer 3 des angefochtenen Urteils der Kantonalen
Schätzungskommission, die ja auch nicht angefochten wurde, bleibt deshalb
bestehen.

7.2 Für das erstinstanzliche Verfahren
macht die Enteignete eine Parteientschädigung von CHF 5'048.40 (15.10 Stunden à
CHF 300.00 nebst CHF 157.50 Auslagen und CHF 360.90 MWSt) geltend, welche
zwar hoch, aber insbesondere auch angesichts des erheblichen Streitwerts noch
als angemessen erscheinen. Diese sind ihr deshalb zu Lasten der Stadt Olten in
Abänderung von Ziff. 4 des angefochtenen Urteils der Schätzungskommission
zuzusprechen.

7.3 Nach der Verordnung über das
Enteignungsverfahren (BGS 212.435.3, § 11 f.), wie auch gemäss § 77 VRG werden
die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht nach den Vorschriften der
Zivilprozessordnung auferlegt. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
sind auf CHF 2'000.00 festzusetzen. Die Beschwerdeführerin obsiegt nur
teilweise, etwa im Umfang von einem Viertel. Es rechtfertigt sich, ihr
Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 zu überbinden. Die restlichen Kosten hat der
Kanton Solothurn zu tragen, denn die Stadt hat gleich zu Beginn den maximal
marktgängigen Preis offeriert.

7.4 Andererseits ist der
Beschwerdeführerin für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine
Parteientschädigung auszurichten, zahlbar durch die Stadt Olten. Die geltend
gemachten CHF 3'540.00 für die Zeit ab Beschwerdeeinreichung bis 22. September
2020 und die CHF 3'149.50 für die Zeit vom 23. September 2020 bis 12. April
2021 ergeben total eine Summe von CHF 6'689.50. Die Entschädigung ist nach dem
Verfahrensausgang auf rund einen Viertel, also auf CHF 1'700.00 zu reduzieren.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen.
Die Ziffern 2 und 4 des Urteils der Kantonalen Schätzungskommission vom 28. Mai
2020 werden aufgehoben und wie folgt ersetzt:

«2. Dem Antrag der
Gesuchstellerin auf Enteignung wird entsprochen und die Entschädigung für die
Landabtretung ab den Grundstücken GB Olten Nrn. 724, 725 und 4196 gemäss
Mutationsplan (Ordnungsnummer 40156-01) vom 29. November 2018 wird auf CHF 600.00
pro Quadratmeter festgesetzt.

4. Der A.___ wird zulasten
der Einwohnergemeinde der Stadt Olten eine Parteientschädigung von CHF 5'048.40
(inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.»

Im Übrigen wird die
Beschwerde abgewiesen.

2.Die Kosten für das Beschwerdeverfahren
vor Verwaltungsgericht werden auf CHF 2'000.00 festgesetzt. Daran hat die Beschwerdeführerin
CHF 1'500.00 zu bezahlen. Die restlichen Verfahrenskosten trägt der Kanton
Solothurn.

3.Die Stadt Olten hat der
Beschwerdeführerin für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine reduzierte Parteientschädigung
von CHF 1700.00 (inkl. Auslagen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. Der Streitwert beträgt mehr als CHF
30'000.00.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad