so_gerichte · VWBES.2005.3 · 2005-03-21 · de
Baubewilligung; drei Mehrfamilienhäuser

Beim Messen der Gebäudelänge sind alle Hochbauten einzubeziehen, auch eingeschossige Zwischentrakte. Einzig unterirdische Bauten, die vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegen, sind von den Abstandsvorschriften befreit.Verbot von Flachdächern aus ästhetischen Gründen im kommunalen Reglement.

SOG 2005 Nr. 18

§ 21 KBV.BeimMessen der Gebäudelänge sind alle
Hochbauten einzubeziehen, auch eingeschossige Zwischentrakte. Einzig
unterirdische Bauten, die vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegen,
sind von den Abstandsvorschriften befreit.

Sachverhalt:

Im Jahr 2004 bewilligte
die Bau-, Werk- und Planungskommission D. im H.-Park drei Mehrfamilienhäuser.
Die dagegen eingereichten Einsprachen wurden abgewiesen. Anwohner erhoben
Verwaltungsbeschwerde. Das Bau- und Justizdepartement (BJD) hiess diese gut und
hob die Baubewilligung auf. Die von der Bauherrschaft geplanten
Mehrfamilienhäuser seien mit Flachdächern versehen. Dies sei nach § 7 der Zonenordnung
nicht zulässig. Zudem würden die Häuser 1 und 2 zusammen mit der Einstellhalle
die Gebäudelänge von 20 m überschreiten. Das Verwaltungsgericht weist die dagegen
erhobene Beschwerde ab.

Aus den Erwägungen:

2. Das Gebiet H.-Park
liegt im Zentrum von D. Die Bebauung dieses Gebietes wird in der kommunalen
Zonenordnung vom 2. Februar 2000 (ZO) geregelt. § 4 der ZO sieht in diesem
Gebiet eine zweigeschossige Wohnzone W2a mit einer Ausnützungsziffer von 0.35
für freistehende Ein- oder Doppeleinfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser vor.
Zudem gilt der Gestaltungsplan H.-Park vom 9. Dezember 2002.

Nach § 4 Ziff. 5 i.V.m. § 7 des Zonenreglements (ZR) haben
in der Zone W2a Neu- und Umbauten, der landschaftlichen Empfindlichkeit und der
architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung entsprechend, in
besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche bauliche
Massnahmen, insbesondere auch An- und Nebenbauten, Garagen und oberirdische
Parkierungsanlagen, haben sich in diesen Zonen hinsichtlich Lage, Stellung,
Volumen und Form an die gestaltete Umgebung anzupassen. Es werden generell
Schrägdächer (min. 20°) verlangt. Die Baubehörde kann auf begründetes Gesuch
hin eine Ausnahmebewilligung für Dächer mit einer Neigung von weniger als 20°
erteilen. Die Hauptfirstrichtung hat in der Regel parallel zum Hang zu
verlaufen.Für kleinere Flächen und
Nebengebäude können andere Dachformen bewilligt werden.

3. Wie die Vorinstanz zu
Recht festhält, schliessen diese Vorschriften nach dem klaren Wortlaut
Flachdächer von der Bewilligung aus. Es sind Schrägdächer verlangt. Lediglich
für kleinere Flächen und Nebengebäude können andere Dachformen bewilligt werden.
Die Auslegung von § 7 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan H.-Park
vom 9. Dezember 2002 ergibt kein anderes Ergebnis. Dort wird die Dachform der
eingeschossigen Nebengebäude in den nicht bebaubaren Zonen freigegeben, d.h.
die übrigen Dachformen sind weiterhin auf Schrägdächer beschränkt. Wohngebäude
müssen mit der längeren Gebäudeseite parallel zur Erschliessungsstrasse stehen.
Die Firstrichtung muss der Gebäudelängsseite folgen. Die Gebäude haben folglich
einen First. Insgesamt ist ein einheitliches Erscheinungsbild mit ruhigen
Dachflächen und wenigen Dachaufbauten angestrebt. Die Flachdächer können nicht
bewilligt werden. Daran könnte auch eine abweichende Praxis der Baubehörde
nichts ändern, denn es gibt keine Gleichbehandlung im Unrecht und die
Baubehörde hat sich an die Vorschriften, die die Gemeinde selbst erlassen hat,
zu halten. Da Flachdächer nicht bewilligt werden können, erübrigen sich
Ausführungen des Verwaltungsgerichts zu den Attikageschossen.

4.a) Die
Beschwerdeführer bemängeln im Weiteren, das BJD habe die Gebäudelänge falsch
berechnet. § 21 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.611) sieht vor, dass
die Gemeinden in ihren Zonenreglementen maximale Gebäudelängen vorsehen können.
Die ZO der Gemeinde D. beschränkt die Gebäudelänge in der Zone W2a auf
20 m. Die Messweise wird nicht definiert. Der Wortlaut gibt jedoch keinen
Hinweis darauf, dass die Beschränkung für eingeschossige Bauteile nicht gilt.
In die Gebäudelänge des Zonenreglementes sind denn auch nach ständiger Praxis
des Verwaltungsgerichts eingeschossige Bauteile einzurechnen (Urteil vom 14.
Oktober 1997). Die Gebäudelänge umfasst demnach die Länge von Hochbauten,
selbst wenn sie aus ein- und mehrgeschossigen Teilen bestehen oder wenn sie nur
eingeschossig sind. Es kann auf die Grenzabstandsberechnung des kantonalen
Rechts verwiesen werden, welche die eingeschossigen Bauten einbezieht. Gegenüber
der Nachbargrenze richtet sich der Grenzabstand nach der Geschosszahl und der
Gebäudelänge (§ 22 Abs. 2 KBV, Anhang I Abb. 9 und II). In der Tabelle zur
Ermittlung des Grenzabstandes wird von der massgebenden Gebäudelänge als
Parameter ausgegangen. Bei der Berechnung des Grenzabstandes sind auch
eingeschossige Teile eines Gebäudes einzurechnen (Anhang II).

b) Unterirdische Bauten
fallen nicht unter den Begriff der Hochbauten. Sie sind von den
Abstandsvorschriften befreit und sind bei der Gebäudelänge nicht einzurechnen.
Unterirdisch heisst: vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegend. Das
Bau-Departement lässt  vermutlich auch im Hinblick auf § 62 Abs. 2 KBV 
ausnahmsweise zu, dass unterirdische Bauten bis zu 0,50 m aus dem Terrain herausragen
dürfen. Die vorliegende Einstellhalle ragt auf der ganzen Länge von über 21 m
nach Angaben der Beschwerdeführer 1,5 m über das gewachsene oder tiefer gelegte
Terrain hinaus. Es handelt sich folglich um eine eingeschossige Hochbaute.

Gemäss § 17 KBV darf das
Untergeschoss einer Baute an einer Hanglage (Neigung > 8 %) bis zu 1,50 m
über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen, ohne als Geschoss
i.S.v. § 16 KBV zu gelten. Dies bedeutet selbstverständlich nicht, dass die
darüber liegende Hochbaute, wenn sie mit einer eingeschossigen Baute zusammengebaut
ist, bei der Gebäudelänge nicht berücksichtigt werden darf. Die vorliegende
Einstellhalle ist weder horizontal noch vertikal erheblich von den zugehörigen
Wohnbauten abgetrennt. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, von mehreren
eigenständigen Baukörpern auszugehen, um deren Gebäudelänge individuell zu
bestimmen. Bei der Berechnung der Gebäudelänge sind vorliegend alle Hochbauten
(Wohngebäude 1 und 2 und Einstellhalle) gesamthaft zu berücksichtigen. Schnitt
E der Baubewilligungspläne vermittelt talseitig den Eindruck eines
durchgehenden, das gewachsene Gelände überschreitenden Gebäuderiegels, dessen
Gebäudelänge als Ganzes beurteilt werden muss. Die zulässige Gebäudelänge ist
überschritten.

Verwaltungsgericht,
Urteil vom 21. März 2005 (VWBES.2005.3)