so_gerichte · ZKBER.2024.6 · 2023-12-07 · de
Beschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember 2023


Urteilvom17. April 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1.A.___

2.B.___

beide vertreten durch Advokatin Sarah
Brutschin,

Berufungskläger

gegen

C.___ AG, vertreten durch Advokat Alexander
Heinzelmann,

Berufungsbeklagte

betreffendBeschluss
der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember
2023

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Am 4. September 2023 reichten A.___
und B.___ (nachfolgend: Gesuchsteller) gegen die C.___ AG (nachfolgend:
Gesuchsgegnerin) bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht
Dorneck-Thierstein ein Schlichtungsgesuch ein und beantragten die Feststellung,
dass die mit Formular vom 17. August 2023 per 1. Dezember 2023 angezeigte
Mietzinserhöhung missbräuchlich sei. Eventualiter sei der monatliche
Nettomietzins auf das erlaubte Mass herabzusetzen. Unter o/e Kostenfolge.

2. Am 20. November 2023 lud die
Präsidentin a.i. der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein
die Parteien zu einer Schlichtungsverhandlung vor. Anlässlich dieser wurde eine
Einigung mit Widerrufsvorbehalt geschlossen. Der Vergleichsvorschlag wurde am 4.
Dezember 2023 von der Gesuchsgegnerin widerrufen.

3. Mit Beschluss vom 7. Dezember 2023
trat die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein auf die
Klage vom 4. September 2023 nicht ein. Es wurden weder Kosten erhoben noch
Parteientschädigungen ausgerichtet. Die Vorinstanz begründete den
Nichteintretensentscheid mit der fehlenden bzw. nicht folgerichtigen Eruierbarkeit
der Legitimation der Vermieterschaft bezüglich der Meldung der Mietvertragsänderung
vom 17. August 2023.

4. Gegen den begründeten Beschluss
reichten die Gesuchsteller (nachfolgend auch: Berufungskläger) am 23. Januar
2024 frist- und formgerecht Berufung beim Obergericht des Kantons Solothurn ein
und stellten folgende Rechtsbegehren:

5. Mit Berufungsantwort vom 15. März
2024 schloss die Gesuchsgegnerin (nachfolgend auch: Berufungsbeklagte) auf
Gutheissung der Berufung, unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Berufungskläger
und/oder der Berufungsbeklagten 1 (Schlichtungsbehörde).

6. Auf die Ausführungen der Parteien und
der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Ein Nichteintretensentscheid der
Schlichtungsbehörde ist ein erstinstanzlicher    Endentscheid, so dass je nach
Streitwert Berufung oder Beschwerde zu erheben ist (Simon Zingg in: Heinz
Hausheer/Hans Peter Walter [Hrsg.], Berner Kommentar, ZPO, Band I: Art. 1-149
ZPO, Bern 2012, Art. 60 ZPO N 32). Ein Nichteintretensentscheid der
Schlichtungsbehörde in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit mit einem
Streitwert von mindestens CHF 10'000.00 ist gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und
Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) mit Berufung
anfechtbar (Urteil des Appellationsgerichts des Kantons Basel-Stadt,
BEZ.2021.79 E. 1.1.1). Mit Beschwerde anfechtbar sind unter anderem nicht
berufungsfähige erstinstanzliche Endentscheide (Art. 319 lit. a ZPO). Gemäss
Art. 92 Abs. 1 ZPO gilt der Kapitalwert als Wert wiederkehrender Nutzungen oder
Leistungen. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der
zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung und bei Leibrenten
der Barwert (Art. 92 Abs. 2 ZPO). Sind bloss Mietzinserhöhungen strittig, gilt
diese Mietzinsdifferenz als Streitgegenstand. Auch in diesen Fällen ist der
Streitwert als zwanzigfacher Betrag der Differenz pro Jahr zu berechnen (vgl.
Viktor Rüegg/Michael Rüegg in: Karl Spühler/Luca Tenchio/Dominik Infanger
[Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art.
92 ZPO N 4).

2. Gemäss Mitteilung von
Vertragsänderungen vom 17. August 2023 beträgt die monatliche Mietzinsdifferenz
zwischen dem bisherigen und dem Mietzins ab 1. Dezember 2023 CHF 94.50. Somit beträgt
der für die Streitwertberechnung massgebliche Kapitalwert CHF 22'680.00. Der Streitwert
liegt demnach über der Streitwertgrenze gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO, womit die
Berufung das korrekte Rechtsmittel ist.

3. Mit der Berufung kann eine unrichtige
Rechtsanwendung und eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend
gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Berufungsinstanz verfügt über unbeschränkte
Kognition bezüglich Tat- und Rechtsfragen, einschliesslich der Frage richtiger
Ermessensausübung. In der schriftlichen Berufungsbegründung (Art. 311 ZPO) ist
hinreichend genau aufzuzeigen, inwiefern der erstinstanzliche Entscheid in den
angefochtenen Punkten als fehlerhaft zu betrachten ist beziehungsweise an einem
der genannten Mängel leidet. Das setzt voraus, dass die Berufungskläger die
vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie anfechten, sich argumentativ
mit diesen auseinandersetzen und mittels genügend präziser Verweisungen auf die
Akten aufzeigen, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen
und Einreden erhoben wurden beziehungsweise aus welchen Aktenstellen sich der
geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Die pauschale Verweisung auf
frühere Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen nicht. Was nicht oder
nicht in einer den gesetzlichen Begründungsanforderungen entsprechenden Weise
beanstandet wird, braucht von der Rechtsmittelinstanz nicht überprüft zu
werden; diese hat sich  abgesehen von offensichtlichen Mängeln  grundsätzlich
auf die Beurteilung der Beanstandungen zu beschränken, die in der schriftlichen
Begründung formgerecht gegen den erstinstanzlichen Entscheid erhoben werden
(vgl. BGE 142 III 413, mit weiteren Hinweisen).

4. Die Vorinstanz begründete ihren
Nichteintretensbeschluss vom 7. Dezember 2023 damit, dass sich aufgrund der
bisherigen Erhebungen im Schlichtungsverfahren gezeigt habe, dass die
Legitimation der Vermieterschaft bezüglich der Meldung der Vertragsänderung vom
17. August 2023 fehle bzw. nicht folgerichtig eruierbar sei. Der Mietvertrag
sei von der «[...] AG» ausgestellt worden, die Mietvertragsänderung vom 17.
August 2023 sei von der «C.___ AG» mitgeteilt worden und Grundeigentümerin von
besagter Liegenschaft sei Frau D.___. Ausserdem sei an der
Schlichtungsverhandlung vom 20. November 2023 der Schlichtungsbehörde weder ein
Verwaltungsvertrag noch eine entsprechende Vollmacht vorgelegt worden, welcher
die Vertretbarkeit in der Mietvertragsänderung vom 17. August 2023
rechtfertigen könnte.

5. Die Berufungskläger wenden dagegen
ein, dass der angefochtene Nichteintretensbeschluss vom 7. Dezember 2023 weder
aufgrund offensichtlich fehlender sachlicher oder offensichtlich fehlender
örtlicher Zuständigkeit der angerufenen Schlichtungsbehörde noch aufgrund einer
anderen, fehlenden Prozessvoraussetzung im Sinne von Art. 59 Abs. 2 ZPO
getroffen worden sei. Die Schlichtungsbehörde habe lediglich Zweifel daran
gehabt, ob die Berufungsbeklagte zur Anzeige einer einseitigen
Mietvertragsänderung legitimiert sei. Die Frage der Legitimation zur Mitteilung
einer Mietzinserhöhung sei eine Frage des materiellen Rechts, deren
Beantwortung im Falle einer fehlenden Einigung im Schlichtungsverfahren der
gerichtlichen Beurteilung vorbehalten sei. Demgemäss hätte das Schlichtungsverfahren
ordentlich durchgeführt und mittels Feststellung einer Einigung (Art. 208 ZPO),
mittels Ausstellung einer Klagebewilligung (Art. 209 ZPO) oder mittels
Urteilsvorschlag (Art. 210 ZPO) abgeschlossen werden müssen. Indem die
Schlichtungsbehörde darauf verzichtet und stattdessen einen
Nichteintretensentscheid getroffen habe, verletze sie die Bestimmungen von Art.
59 und Art. 208 bis 211 ZPO.

6. Grundsätzlich prüft das Gericht von
Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen (Art. 59 ZPO) erfüllt sind (Art. 60
ZPO). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist für die Beurteilung der
sachlichen Zuständigkeit der paritätischen Schlichtungsbehörde im Sinne von
Art. 200 Abs. 1 ZPO im reinen Schlichtungsverfahren grundsätzlich von den
tatsächlichen Behauptungen der klagenden Partei auszugehen. Ergibt sich, dass
die paritätische Schlichtungsbehörde sachlich offensichtlich nicht zuständig
ist, darf sie das Verfahren durch Nichteintretensentscheid beenden (BGE 146 III
47 E. 4.3 S. 55). Zudem darf sie auf örtliche Unzuständigkeit und damit
Nichteintreten erkennen, selbst wenn die beklagte Partei keine Einrede der
Unzuständigkeit erhebt, wenn kumulativ die örtliche Unzuständigkeit
offensichtlich und eine Einlassung gemäss Art. 18 ZPO ausgeschlossen ist, weil
ein zwingender oder teilzwingender Gerichtsstand anwendbar ist (BGE 146 III 265
E. 4.3 S. 273 f. = Pra 2020 Nr. 109).

7. Vorliegend fällte die Vorinstanz
ihren Nichteintretensbeschluss weder aufgrund offensichtlich sachlicher
Unzuständigkeit noch aufgrund offensichtlich örtlicher Unzuständigkeit. Daher
war nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein Nichteintretensbeschluss
ausgeschlossen. Selbst wenn der Schlichtungsbehörde die Prüfung weiterer
Prozessvoraussetzungen nach Art. 59 ZPO obliegen würde, so wäre die Frage der
Legitimation zur Mitteilung einer Mietzinserhöhung immer noch eine Frage des
materiellen Rechts. Demzufolge war die Vorinstanz nicht befugt, auf das
Verfahren gestützt auf die Prüfung einer materiell-rechtlichen Frage nicht
einzutreten.

8. Die Berufung erweist sich damit als
begründet, sie ist gutzuheissen. Der angefochtene Nichteintretensbeschluss der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember 2023
ist aufzuheben und die Sache zur Fortsetzung des Schlichtungsverfahrens an die
Schlichtungsbehörde zurückzuweisen.

9. Damit bleibt über die Kosten zu
befinden. Die Gerichtskosten von CHF 1'000.00, welche die Schlichtungsbehörde
verursacht hat, sind in vollem Umfang dem Kanton Solothurn zur Bezahlung aufzuerlegen
(vgl. Art. 107 Abs. 2 ZPO). Den Berufungsklägern werden die von ihnen
bevorschussten CHF 1'000.00 zurückerstattet.

10. Von Bundesrechts wegen kann ein
Gericht den Kanton nur mit Gerichtskosten, nicht aber mit Parteikosten
belasten, es sei denn, der betreffende Kanton habe im Rahmen von Art. 116 ZPO
seine Billigkeitshaftung auf die gesamten Prozesskosten ausgedehnt (vgl. Adrian
Urwyler/Myriam Grütter in: Alexander Brunner et al. [Hrsg.], ZPO,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zürich/St. Gallen 2016, Art. 107
ZPO N 13; Urteil des Bundesgerichts 5A_356/2014 E. 4.1 f.). Eine solche
Ausdehnung kennt der Kanton Solothurn nicht. Entsprechend haben die Parteien
ihre Parteikosten selber zu tragen (Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO).

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird gutgeheissen und der
Nichteintretensbeschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht
Dorneck-Thierstein vom 7. Dezember 2023 wird aufgehoben.

2.Die Sache geht zur Fortsetzung des
Schlichtungsverfahrens zurück an die Schlichtungsbehörde.

3.Die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens
von CHF 1'000.00 trägt der Kanton Solothurn. A.___ und B.___ werden die von
ihnen für das vorliegende Verfahren bevorschussten CHF 1'000.00
zurückerstattet.

4.Die Parteikosten des Verfahrens vor Obergericht
werden wettgeschlagen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt über
CHF 15'000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Zimmermann