so_gerichte · VWBES.2019.384 · 2020-11-06 · de
Erwerb von landwirtschaftlichem Gewerbe


Urteilvom6. November 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Stöckli

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Kaufmann

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwalt Pierre Fivaz,

Beschwerdeführer

gegen

1.Volkswirtschaftsdepartement,vertreten durch Amt für Landwirtschaft,

2.B.___vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter,

Beschwerdegegner

betreffendErwerb
eines landwirtschaftlichen Gewerbes

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1.1 A.___ (Beschwerdeführer) einerseits
und die X.___ AG andererseits sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen
Gewerbes in [...], zu welchem auch landwirtschaftliche Grundstücke in [...]
gehören (nachfolgend zusammengefasst als: der X.___).

1.1.1 Der X.___ gehörte ursprünglich B.___
(nachfolgend Beschwerdegegner). Zur Finanzierung eines Nachlassvertrages hatte
der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner ein «Darlehen» von CHF 550'000.00
gewährt. Am 18. Juli 1985 hatten die beiden in diesem Zusammenhang einen
Vorvertrag zum Abschluss eines Kaufvertrages und zur Begründung eines
Kaufrechts bezüglich des X.___ geschlossen. Als Kaufpreis waren CHF 650'000.00
festgesetzt worden, wovon CHF 550'000.00 zur Finanzierung des Nachlassvertrags
des Beschwerdegegners dienen sollten. Das Kaufrecht sollte frühestens am 14.
Februar 1994 ausgeübt werden können.

1.1.2 Mit Sacheinlagevertrag vom 2. März
1988 verkaufte dann der Beschwerdegegner der zu gründenden X.___ AG den X.___.
Am 12. Oktober 1988 gründeten der Beschwerdeführer, der Beschwerdegegner und
dessen Ehefrau C.___ (nachfolgend Ehefrau [des Beschwerdegegners]) gemeinsam
die X.___ AG. Von den insgesamt 50 Namenaktien zu nominell CHF 1'000.00
übernahmen der Beschwerdeführer und die Ehefrau des Beschwerdegegners je eine
und der Beschwerdegegner die restlichen 48. Gegen diese Übertragung erhob das
damals zuständige Landwirtschafts-Departement keinen Einspruch (im Sinne des
damals geltenden Bundesgesetzes über die Erhaltung des bäuerlichen
Grundbesitzes vom 12. Juni 1951 [EGG]).

1.1.3 Am 10. Februar 1989 schlossen der
Beschwerdegegner und der Beschwerdeführer einen Pfandvertrag, mit dem der
Vorvertrag von 1985 für gegenstandslos erklärt und festgehalten wurde, der
Beschwerdegegner schulde dem Beschwerdeführer CHF 550'000.00, welche
dieser ihm zur Finanzierung des Nachlassvertrags zur Verfügung gestellt habe. Zur
Sicherung dieser Schuld übergab der Beschwerdegegner dem Beschwerdeführer
sämtliche Aktien der X.___ AG als Faustpfand. Gleichzeitig wurde vereinbart,
dass der Beschwerdeführer das Stimmrecht sowie ein zeitlich begrenztes
Kaufrecht an sämtlichen Aktien zum Preis von CHF 557'000.00 erhalte. Bei der
Ausübung des Kaufrechts wurde der Beschwerdeführer ermächtigt, den Kaufpreis
mit seiner faustpfandgesicherten Forderung von CHF 550'000.00 zu verrechnen.

1.2.1 Am 1. Januar 1994 trat das
Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuer­liche Bodenrecht (BGBB,
SR211.412.11) in Kraft und löste das vorher geltende EGG ab.

1.2.2 Am 3. Januar 1995 schlossen der
Beschwerdeführer und der Beschwerdegegner einen Kaufvertrag über sämtliche 50
Aktien der X.___ AG. Der Kaufpreis wurde auf CHF 557'000.00 festgesetzt,
wovon CHF 550'000.00 laut Pfandvertrag verrechnet wurden.

1.2.3 Am 17. Februar 1998 fand bei der X.___
AG eine Kapitalerhöhung um weitere 50 Aktien statt. Der Beschwerdeführer
erhielt 39 Aktien, der Beschwerdegegner 10 und seine Ehefrau 1 Aktie. Gemäss
Aktionärsbindungsvertrag vom 29. Juni 1998 sollten alle 11 Namenaktien des
Beschwerdegegners und seiner Frau nach Beendigung der Pacht entschädigungslos
an den Beschwerdeführer fallen.

1.3.1 Der X.___ wurde von der X.___ AG
ursprünglich an den Beschwerdegegner verpachtet. Nachdem dieser das
Pensionsalter erreicht hatte, verpachteten der Beschwerdeführer und die X.___
AG mit separaten Pachtverträgen vom 17. Februar 1998 die je in ihrem Eigentum
stehenden Pachtgrundstücke der wesentlich jüngeren Ehefrau des
Beschwerdegegners. In einem Nachtrag vom 5. März 2011 verlängerten die Parteien
das Pachtverhältnis bis 31. Dezember 2016.

1.3.2 Ende 2015 kündigte der
Beschwerdeführer den Pachtvertrag per 31. Dezember 2016. Er machte geltend,
sein Sohn wolle den X.___ dereinst bewirtschaften. Die Ehefrau erhob beim
Richteramt Thal-Gäu Klage und verlangte, es sei festzustellen, dass der
Pachtvertrag vom 5. März 2011 sowie die Kündigung vom Dezember 2015 nichtig
seien; eventualiter sei das Pachtverhältnis um sechs Jahre bis am 31. Dezember
2022 zu erstrecken.

Der Amtsgerichtspräsident wies die Klage
am 1. Juni 2017 ab. Das Obergericht Solothurn hiess die dagegen erhobene
Berufung mit Urteil vom 5. April 2018 gut und stellte die Nichtigkeit von
Pachtvertrag und Kündigung fest. Das Bundesgericht hob diesen Entscheid mit
Urteil 4A_260/2018 vom 28. November 2018 (Rückweisungsentscheid 1) auf und wies
die Klage hinsichtlich der Feststellung der Nichtigkeit des Pachtvertrages und
der Kündigung ab. Mit Urteil 4A_260/2019 vom 23. Oktober 2019
(Rückweisungsentscheid 2) erstreckte das Bundesgericht das Pachtverhältnis um 3
Jahre bis 31. Dezember 2019 einmalig und definitiv. Im Urteil 4A_74/2020 vom
28. Mai 2020 wies das Bundesgericht schliesslich den Kostenentscheid an das
Obergericht zurück (Rückweisungsentscheid 3).

1.3.3 Mit Urteil vom 6. Mai 2020 wies
der Amtsgerichtspräsident die Ehefrau des Beschwerdegegners per 30. Juni 2020
aus dem landwirtschaftlichen Heimwesen X.___ aus, was vom Obergericht Solothurn
mit Urteil vom 6. Juli 2020 bestätigt wurde. Das Verfahren ist als Beschwerde
in Zivilsachen unter der Geschäftsnummer 4A_400/2020 beim Bundesgericht hängig.

2.1 Am 7. Dezember 2018 hatte der
Beschwerdegegner alleine  ohne Wissen und Unterschrift des Beschwerdeführers 
ein ausgefülltes Gesuch um Bewilligung des Erwerbs des X.___ durch den
Beschwerdeführer (Aktienkaufvertrag vom 3. Januar 1995) eingereicht, verbunden
mit dem Antrag, die Erwerbsbewilligung nicht zu erteilen und den Kaufvertrag
vom 3. Januar 1995 für nichtig zu erklären.

2.2. Am 15. März 2019 stellte der
Beschwerdeführer  nach entsprechender Aufforderung durch das Amt für
Landwirtschaft (ALW)  das Rechtsbegehren, der Erwerb der Aktien sei rückwirkend
per 3. Januar 1995 in Anwendung von Art. 61 i.V.m. Art. 64 Abs. 1 lit. b
BGBB zu bewilligen. Eventualiter sei in Ausnahme vom
Selbstbewirtschafterprinzip gestützt auf Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB die
Erwerbsbewilligung zu erteilen.

2.3. Mit Verfügung des
Volkswirtschafts-Departements vom 24. September 2019 wurde der Erwerb des
landwirtschaftlichen Gewerbes X.___ mittels Aktienübertragung von 50 Aktien
der X.___ AG vom 3. Januar 1995 von B.___ auf A.___ nicht bewilligt.

3. Gegen die verweigerte Bewilligung
erhob A.___ am 29. Oktober 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem
Hauptantrag, die Verfügung des Amtes für Landwirtschaft vom 24. September 2019
sei aufzuheben und die Beschwerdesache zur Neubeurteilung an die
Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. Eventualiter wurde beantragt, es sei dem
Beschwerdeführer die nachträgliche Erwerbsbewilligung an sämtlichen Namenaktien
der X.___ AG gemäss Aktienkaufvertrag vom 3. Januar 1995 zu erteilen.

4. Mit Eingabe vom 20. November 2019
stellte B.___ den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen, sofern überhaupt
darauf einzutreten sei. Gleichentags stellte auch die Vorinstanz den Antrag,
die Beschwerde sei abzuweisen.

5. In je einer weiteren Eingabe reichten
die Parteivertreter ihre Honorarnoten ein.

6. Für den Inhalt der Eingaben wird auf
die Akten verwiesen. Soweit notwendig, wird darauf in den folgenden Erwägungen
Bezug genommen.

II.

1.1 Der Entscheid des
Volkswirtschafts-Departements wurde dem Vertreter des Beschwerdeführers am 2.
Oktober 2019 zugestellt. Die Beschwerde vom 29. Oktober 2019 ging am 30.
Oktober 2019 schriftlich, mit Anträgen und Begründung sowie Angabe der
Beweismittel versehen, beim Verwaltungsgericht ein. Sie ist damit innert der
Beschwerdefrist von 30 Tagen gemäss Art. 88 Abs. 1 BGBB und formgerecht (§ 68
Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11) erhoben worden. Sie ist
zulässiges Rechtsmittel (Art. 88 BGBB, § 65 Abs. 3 Landwirtschaftsgesetz, LwG,
BGS 921.11) und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (Art. 90 Abs.
1 lit. f BGBB, § 65 Abs. 3 LwG). A.___ ist als Erwerber des Gewerbes, welchem
die Erwerbsbewilligung verweigert wurde, durch den angefochtenen Entscheid
besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung. Er ist damitzur Beschwerdelegitimiert,
auf seine Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Beschwerdegründe sind nach § 67bisVRG die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht, wobei Überschreitung oder
Missbrauch des Ermessens als Rechtsverletzung gelten, sowie unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes (Abs. 1). Da
sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen eine Verfügung einer Behörde
richtet, die in der Sache als erste und einzige Instanz verfügt hat, kann
überdies Unangemessenheit geltend gemacht werden (Abs. 2).

1.3 Mit der Beschwerde dürfen nach § 68
Abs. 3 VRG keine neuen Begehren vorgebracht werden. Hingegen sind neue
tatsächliche Behauptungen und die Bezeichnung neuer Beweismittel, wenn sie mit
dem Streitgegenstand zusammenhängen, bis zum Schluss des Beweisverfahrens
erlaubt.

1.4 Hebt die Verwaltungsgerichtsbehörde
den Entscheid oder die Verfügung auf, so entscheidet sie selber in der Sache.
Ausnahmsweise kann sie die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an die
Vorinstanz zurückweisen (§ 72 Abs. 1 VRG).

2. Der massgebliche Sachverhalt ist, was
den Ablauf der Geschäfte zwischen den Parteien seit der Darlehensgewährung
betrifft, unbestritten. Geklärt ist nach den in der Zwischenzeit ergangenen
Bundesgerichtsentscheiden auch, dass die Aktienübertragung vom 3. Januar 1995
das massgebliche schwebend unwirksame Geschäft ist, welches einer
Erwerbsbewilligung bedarf (Rückweisungsentscheid 1, Erw. 2.2.2) und dass diese
Bewilligungspflicht auch heute noch besteht (a.a.O., Erw. 2.3). Klar ist nach
diesem Entscheid auch, dass der Beschwerdeführer die X.___ AG gültig vertreten
konnte und die 2011 abgeschlossenen Folgepachtverträge zwischen dem Beschwerdeführer
und der Ehefrau des Beschwerdegegners, die bis Ende 2016 dauerten und bis Ende
2019 erstreckt wurden, gültig waren (a.a.O., Erw. 3.3).

3.1 Der Beschwerdeführer rügt in
formeller Hinsicht, das Ablehnungsgesuch gegenüber D.___ als Mitarbeiter des
Landwirtschaftsamtes sei zu Unrecht abgewiesen worden. Es sei auf dessen
Beurteilung und das Wissen abgestellt worden, obschon dieser wegen Vorbefassung
befangen gewesen sei. Deshalb sei der Entscheid aufzuheben und die Sache an die
Bewilligungsbehörde zu neuem Entscheid zurückzuweisen.

Der Beschwerdegegner macht dazu geltend,
auf diesen Hauptantrag könne nicht eingetreten werden. Eine Befangenheit liege
in keiner Weise vor; zudem sei die Verfügung nicht von ihm verfasst und
unterzeichnet. Die Vorinstanz hält in ihrer Vernehmlassung vom 20. November
2019 zur Rolle von D.___ fest, dass seine 2016 bekanntgegebene Einschätzung
nicht zu einer unzulässigen Vorbefassung führte, zumal die entscheidende
Verfügung nicht von ihm verfasst wurde.

3.2 Diese formelle Rüge ist vorab zu
prüfen. Wäre das Ablehnungsgesuch gutzuheissen gewesen, führte das zu einer
Aufhebung des Entscheides ohne materielle Prüfung und zu einer Rückweisung. Der
entsprechende Hauptantrag des Beschwerdeführers ist entgegen der Auffassung des
Beschwerdegegners ohne weiteres zulässig.

3.3 Nach § 8 VRG gelten die Ausstands-
und Ablehnungsgründe des Gesetzes über die Gerichtsorganisation (GO, BGS
125.12) auch für das Verwaltungsverfahren. § 93 Abs. 1 lit. f GO, auf den
sich der Beschwerdeführer in seiner Argumentation bezieht, sieht vor, dass ein
Richter oder Gerichtsschreiber abgelehnt werden kann, wenn er aus irgend einem
Grund befangen erscheint.

3.4 Begründet wird das Ablehnungsgesuch
im Wesentlichen mit Aussagen in einem Brief bzw. einer E-Mail, welche der
Sachbearbeiter Boden und Pacht im Amt für Landwirtschaft im Jahr 2016 gegenüber
dem Vertreter bzw. dem Sohn des Beschwerdeführers machte, als er dort seine
Auffassung bekanntgab, dass wegen fehlender Selbstbewirtschaftung wohl keine
Erwerbsbewilligung erteilt werden könne.

Im Brief vom 4. August 2016 äussert sich
D.___ zu einem Schreiben des Vertreters des Beschwerdeführers (vom 15. Juni
2016), in welchem dieser geäussert hatte, aufgrund der fehlenden
Erwerbsbewilligung seien der Aktienübertrag von 1995 und die Kapitalerhöhung
von 1998 nichtig. Er bestätigt darin, dass nach der bundesgerichtlichen
Rechtsprechung die Aktienübertragung der Bewilligungspflicht untersteht (Abs.
2). Im Weitern hält er fest, dass nach Art. 70 BGBB Rechtsgeschäfte, die den
Bestimmungen über den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben zuwiderliefen,
nichtig seien, und gelangt als Folgerung aus den Tatsachen, dass der
Beschwerdeführer weder im Zeitpunkt der Aktienübertragung noch im Zeitpunkt des
Schreibens das Erfordernis der Selbstbewirtschaftung erfüll(t)e und keine
Bewilligung vorlag, zum Schluss, dass «eine Nichtigkeit der seinerzeitigen
Rechtsgeschäfte zu vermuten» sei. Aus dem BGBB liessen sich daraus aber keine
gesetzlich festgeschriebenen Amtshandlungen ableiten, das Amt könne keine
Bewilligung widerrufen und keine Grundbuchberichtigung verlangen, zumal mehr
als zehn Jahre vergangen seien. Insbesondere sähe das Amt keinen Anlass, die
Rückübertragung der Aktien zu verlangen, wenn «im heutigen Zeitpunkt ein
bewilligungsfähiger und somit rechtmässiger Zustand herbeigeführt würde».
Allerdings könne das Amt keine Beurteilung vornehmen, ob dies aufgrund der
vermuteten Nichtigkeit der seinerzeitigen Rechtsgeschäfte überhaupt möglich
wäre. Im Mail vom 11. August 2016 äussert sich D.___ zu Fragen von E.___ und
hielt darin fest, dass das Amt eine nachträgliche Bewilligung des
Aktienübertrags auf den Beschwerdeführer als unmöglich erachte, weil dieser die
Kriterien der Selbstbewirtschaftung nicht erfülle und nie erfüllt habe. Die
Übertragung der Aktien an ihn [E.___] sei unter der Voraussetzung, dass er den
Hof selber bewirtschafte, ohne weiteres möglich und eine entsprechende
Bewilligung könne in Aussicht gestellt werden, wenn kein übersetzter Preis
vorliege. Es sei jedoch nicht am Amt, zu beurteilen, ob die Aktienübertragung
aus zivilrechtlichen Gründen möglich sei. Ob ein Verkauf des Gewerbes und die
Auflösung der AG möglich sei, könne nicht beurteilt werden, da das nicht in der
Zuständigkeit des Amtes liege; erwünscht sei aus Sicht des Amts jedoch immer, dass
eine natürliche Person das Gewerbe bewirtschafte. Da es sich um juristisch
schwierige Fragestellungen handle, die überwiegend das Zivil- und
Gesellschaftsrecht beträfen, sei das Amt für Landwirtschaft nur sehr beschränkt
zuständig für Auskünfte.

Die in diesen beiden Schreiben gemachten
Aussagen als Antworten auf an das Amt gestellte Fragen zeigen keinerlei
Parteilichkeit, sondern sind sachlich abgefasst und beschränkten sich im
Wesentlichen auf die Wiedergabe der gesetzlichen Rechtslage und der dazu erfolgten
bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Hinsichtlich der Folgen, von welchen
«vermutungsweise» auszugehen sei, wird explizit geäussert, dass es sich dabei
bloss um eine Vermutung handle. Die Frage, ob eine Ausnahme von der
Selbstbewirtschaftung gemacht werden könne, war gar nie Gegenstand des
Schriftwechsels; dazu erfolgte keinerlei Äusserung. Ebenso wurde deutlich
geschrieben, dass die entscheidenden Fragestellungen eher zivil- und
gesellschaftsrechtlicher Natur seien, zu welchen das Amt nicht kompetent
Stellung nehmen könne. Aus diesen Schreiben ergibt sich in keiner Weise der
Anschein einer Befangenheit; es handelt sich um sachliche Auskünfte eines Amtes
an eine Person bzw. deren Vertreter, welche an einem Pachtverhältnis im
Zuständigkeitsbereich des Amtes beteiligt war.

Wenn etwa zweieinhalb Jahre später
derselbe Sachbearbeiter das unterdessen eingeleitete Verfahren zur
nachträglichen Bewilligungserteilung einleitete und instruierte, ergibt sich
auch daraus keinerlei Anschein einer Befangenheit. Insbesondere kann daraus,
dass der Sachbearbeiter das einseitig vom Verkäufer eingereichte Gesuch nicht
genügen liess, sondern vom Erwerber seinerseits ein Gesuch mit den von ihm zu
beantwortenden Fragen (insbes. zur Selbstbewirtschaftung etc.) verlangte, keine
Parteinahme gesehen werden; es war vielmehr seine Pflicht, den Erwerber zum
Einreichen eines Gesuchs aufzufordern, da der Erwerber ja eine Bewilligung
benötigt und nicht der Verkäufer. Und die Pflicht zur Durchführung eines
nachträglichen Bewilligungsverfahrens ergab sich aus dem Urteil des Bundesgerichts
(Rückweisungsentscheid 1), welches zwischen den Parteien ergangen und dem Amt
zur Kenntnis gebracht worden war.

Es bestand daher kein Anlass, das
Bewilligungsverfahren ohne Mitwirkung von D.___ zu wiederholen oder seine
fachliche Mitwirkung zu unterbinden. Im Übrigen erfolgte die juristische
Aufarbeitung des Entscheides ja nicht durch das Amt für Landwirtschaft, das im
Gegensatz zur Annahme des Beschwerdeführers über keinen eigenen Rechtsdienst
verfügt, sondern durch das übergeordnete Volkswirtschafts-Departement, und die
Verfügung wurde nicht vom Sachbearbeiter verfasst, sondern vom Amtschef des
Landwirtschaftsamtes.

3.4 Die Rüge einer Verletzung der
Ausstandspflicht bzw. einer ungerechtfertigten Abweisung des Ablehnungsgesuchs
und damit der Rückweisungsantrag des Beschwerdeführers erweisen sich als
unbegründet.

4. Der Beschwerdeführer rügt in
materieller Hinsicht eine Verletzung von Bundesrecht, indem die Vorinstanz Art.
61 ff. BGBB nicht richtig angewendet habe.

4.1 Das Volkswirtschafts-Departement
verweigerte die Erwerbsbewilligung, weil der Beschwerdeführer weder im
Zeitpunkt des Aktienkaufs die Absicht hatte, den Hof selber zu bewirtschaften,
noch heute als Selbstbewirtschafter in Frage komme, da er bereits im Pensionsalter
stehe. Ein wichtiger Grund für eine Ausnahme vom Selbstbewirtschaftungsprinzip
läge nicht vor. Namentlich habe der Erwerb nicht der Erhaltung eines seit
langem verpachteten Gewerbes gedient, weil im Zeitpunkt des Aktienübertrags
erst wenige Jahre vergangen gewesen seien. Auf den heutigen Zeitpunkt dürfe
nicht abgestellt werden, weil sonst Umgehungsgeschäften Tür und Tor geöffnet
würde. Der Ausnahmegrund von Art. 64 lit. g BGBB finde nur in eigentlichen
Zwangsvollstreckungsverfahren Anwendung, was für den vorliegenden Aktienkauf
nicht zutreffe; zudem fehle es an einem Pfandrecht am Gewerbe, da ein
Faustpfand an Aktien diesem nicht gleichgesetzt werden könne. Zudem sei
fraglich, ob der Kaufpreis von CHF 557'000.00 angesichts der Belastungsgrenze
von CHF 94'000.00 nicht übersetzt gewesen sei.

4.2 Der Beschwerdeführer macht in seiner
Beschwerde geltend, es liege ein wichtiger Grund im Sinne von Art. 64 Abs. 1
lit. a BGBB vor. Es sei seit langem dokumentiert, dass der Beschwerdeführer
sehr wohl die Absicht gehegt habe, dass er bzw. ein Familienmitglied, nämlich
sein Sohn E.___, den Betrieb später selber bewirtschaften würde. Er habe die
Aktien der X.___ AG 1995 nicht in Umgehungsabsicht des
Selbstbewirtschaftungsprinzips gekauft. Vielmehr ergebe sich aus der ganzen
Vorgeschichte seit dem Zeitpunkt der Darlehensgewährung, dass dadurch ein
Pachtbetrieb entschuldet und über Jahrzehnte erhalten wurde, der andernfalls
seit langem nicht mehr bestünde. Der Aktienerwerb 1995 sei nur eine
Vollzugshandlung in diesem ganzen Prozess gewesen. Zudem sei die Bestimmung von
Art. 64 Abs. 1 lit. g BGBB sinngemäss anwendbar, da die Übernahme der Aktien
letztlich nur der Abschluss der Entschuldungsaktion gewesen sei und die
Pfandrechte an den Aktien einer Gesellschaft, welche ein landwirtschaftliches
Gewerbe beinhalte, analog einem Pfandrecht eines Gläubigers an einem Gewerbe zu
behandeln sei. Der Verweigerungsgrund des übersetzten Preises finde damit keine
Anwendung; im Übrigen sei für die Berechnung der Preisgrenze nicht der
Ertrags-, sondern der Verkehrswert relevant, der schon durch den Nachlassrichter
gerichtlich genehmigt worden sei und deshalb nicht zu hoch sein könne.

4.3. Der Beschwerdegegner macht geltend,
der Beschwerdeführer habe zu keiner Zeit beabsichtigt, das Gewerbe selber zu
bewirtschaften. Im Zeitpunkt des Erwerbs habe keine vorherige langandauernde
Pacht bestanden. Die Behauptung, der Beschwerdeführer oder ein Familienmitglied
wolle den Hof selber bewirtschaften, widerspreche der Aktenlage und sei nie
beabsichtigt gewesen, schon gar nicht im Zeitpunkt des Kaufvertrages von 1995,
welcher massgebend sei. Der Beschwerdeführer wolle mit dem X.___ nur Geld
verdienen; zudem habe er primär Schwarzgeld waschen wollen. Bei einer
Selbstbewirtschaftung hätte das Bundesgericht den Pachtvertrag nicht erstreckt.
Eine eigentümerähnliche Stellung habe der Beschwerdeführer vor dem Aktienerwerb
nicht gehabt. Das Gewerbe habe sich nie in einem Zwangsvollstreckungsverfahren
befunden, ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes habe nie bestanden. An der
Schuldensituation habe der Aktienkauf nichts verändert, beim Nachlassverfahren
sei es nicht um das landwirtschaftliche Gewerbe gegangen, sondern um den
Forstbetrieb des Beschwerdegegners und dessen Schulden.

4.4 Die Vorinstanz hält in ihrer
Vernehmlassung vom 20. November 2019 fest, für die Erteilung einer
Erwerbsbewilligung sei die Selbstbewirtschaftung zum Zeitpunkt des Kaufes relevant.
Allfällige grosse zivilrechtliche Konsequenzen als Folge der Bewilli­gungsverweigerung
dürften keine Rolle spielen, da allein auf die objektiven Voraus­setzungen aus
Sicht des BGBB abzustellen sei.

4.5 Nach Art. 61 BGBB braucht eine
Bewilligung, wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben
will. Als Erwerb gilt die Eigentumsübertragung sowie jedes andere
Rechtsgeschäft, das wirtschaftlich einer Eigentumsübertragung gleichkommt. Die
Bewilligung wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. Art. 62 BGBB
definiert Ausnahmen von der Bewilligungspflicht. In Art. 63 BGBB wird bestimmt,
dass die Erwerbsbewilligung zu verweigern ist, wenn der Erwerber nicht
Selbstbewirtschafter ist (lit. a) oder ein übersetzter Preis bezahlt wurde (lit.
b). Art. 64 BGBB schliesslich bestimmt, dass bei fehlender
Selbstbewirtschaftung die Bewilligung zu erteilen ist, wenn der Erwerber einen
wichtigen Grund nachweist, namentlich der Erwerb dazu dient, ein Gewerbe, das
seit langem als Ganzes verpachtet ist, als Pachtbetrieb zu erhalten, einen
Pachtbetrieb strukturell zu verbessern oder einen Versuchs- oder Schulbetrieb
zu errichten oder zu erhalten (lit. a) oder ein Gläubiger, der ein Pfandrecht
am Gewerbe oder am Grundstück hat, dieses in einem Zwangsvollstreckungsverfahren
erwirbt (lit. g).

4.5.1 Massgebender Zeitpunkt für die
Beurteilung, ob eine Erwerbsbewilligung erteilt werden kann, ist (einzig) der
Sachverhalt im Zeitpunkt des Bewilligungsentscheides (Beat Stalder, in: Das
bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche
Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Auflage 2011, Art. 61 Rz 10a). Nach dem
kantonalen Verfahrensrecht sind in Beschwerdeverfahren die tatbeständlichen und
rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt des Beschwerdeentscheides massgebend (§
35 Abs. 1bisVRG). Aus § 68 Abs. 3 VRG ergibt sich, dass im
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren auf den Zeitpunkt des Abschlusses
des Beweisverfahrens abzustellen ist. Das bedeutet im ordentlichen
schriftlichen Verfahren, dass die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im
Urteilszeitpunkt massgebend sind.

4.5.2 Dass der Beschwerdeführer, der
unterdessen 82-jährig ist, den Hof nicht mehr selber bewirtschaften will und
wird, ist klar. Selbstbewirtschaftung im eigentlichen Sinn ist ja bei einem
landwirtschaftlichen Gewerbe, das einer Aktiengesellschaft gehört, nie möglich.
Nach den Akten steht aber fest, dass ein Sohn des Beschwerdeführers, E.___, zur
Betriebsführung gewillt und in der Lage ist, hat er doch die Ausbildung als
Nebenerwerbslandwirt nach den Bestimmungen der Verordnung über die
Direktzahlungen an die Landwirtschaft im Februar 2013 abgeschlossen und die
Schlussprüfung bestanden. Das Obergericht Solothurn erachtete es deshalb in
seinem Entscheid vom 23. April 2019 mit Blick auf den Zweck des bäuerlichen
Bodenrechts als folgerichtig, dass auch der Sohn des Mehrheitsaktionärs die
Erfordernisse an die Selbstbewirtschaftung erbringen könne. Das Bundesgericht
hat in seinem Urteil vom 23. Oktober 2019 dieser Auffassung nicht
widersprochen, die Frage aber nicht abschliessend geklärt
(Rückweisungsentscheid 2, Erw. 5). Der Auffassung des Obergerichts ist in
diesem Punkt grundsätzlich beizupflichten. Allerdings wäre dann wohl
Voraussetzung, dass die Familie gemeinsam den Hof bewirtschaftete. Wie das Amt
nach den Akten aber mehrfach festhielt, stünde einer Bewilligung kaum etwas
entgegen, wenn E.___ in der Aktiengesellschaft das Sagen hätte und sich
persönlich um das Gewerbe kümmerte.

Der Einwand des Beschwerdegegners
hinsichtlich Selbstbewirtschaftung ist völlig widersprüchlich, hat doch in den
letzten 20 Jahren mit seiner Ehefrau ebenfalls eine Person den Hof
verantwortlich bewirtschaftet, die als Eigentümerin von einer bzw. zwei (von 50
bzw. 100) Aktien der X.___ AG keinen Einfluss auf die Aktiengesellschaft nehmen
konnte, welcher das Gewerbe gehört. Wenn der Beschwerdegegner seine Frau unter
diesen Umständen mehr als 20 Jahre als Selbstbewirtschafterin  anstelle der
juristischen Person X.___ AG  betrachtete und in dieser Zeit davon profitierte,
mutet es seltsam an, wenn er sich gegen den Sohn des Beschwerdeführers als
Selbstbewirtschafter wehrt.

4.5.3 Wird auf die tatsächlichen
Verhältnisse im heutigen Zeitpunkt abgestellt, wie das gesetzlich vorgesehen
ist, steht jedenfalls ohne Zweifel fest, dass der X.___ während langer Zeit,
nämlich seit der Überführung des Gewerbes in eine Aktiengesellschaft im Jahre
1988, verpachtet war, und zwar immer an dieselben Pächter, nämlich den
Beschwerdegegner bzw. an dessen wesentlich jüngere Ehefrau, nachdem der
Beschwerdegegner das Pensionsalter erreicht hatte und damit nicht mehr
subventionsberechtigt gewesen wäre. Vom 1. April 1989 bis zum Ablauf der
Kündigungsfrist ergibt sich eine Pachtdauer von mehr als 27 Jahren, bis zum
Ablauf der Erstreckung Ende 2019 von über 30 Jahren. Damit ist entgegen der
Auffassung der Bewilligungsbehörde die Ausnahmebestimmung von Art. 64 Abs. 1 lit.
a BGBB erfüllt, kann doch durch den Erwerb ermöglicht werden, dass der
langjährig als Ganzes verpachtete Betrieb  zu welchem neben den sechs
Grundstücken der X.___ AG in [...] im Halte von total ca. 9.3 ha auch die drei
Grundstücke im Eigentum des Beschwerdeführers in [...] und [...] im Halte von
total 3.5 ha gehören (vgl. Eigentumsbescheinigung, Beilage 5 zur Eingabe des
Beschwerdegegners an das Amt vom 7. Dezember 2018)  zumindest als
Nebenerwerbsbetrieb eine Chance auf Erhaltung hat. Bereits der erstmals 1989
abgeschlossene und so genehmigte Pachtvertrag sah im Übrigen eine Dauer von 11
Jahren vor (Beleg Nr. 10 des Beschwerdeführers zur Eingabe an das Amt vom 2.
August 2019). Die Ausnahmevorschrift vom Selbstbewirtschaftungsprinzip ist
damit jedenfalls gegeben.

5. Schliesslich ist das Verhalten des
Beschwerdegegners in höchstem Masse wider­sprüchlich, wenn er sich nun gegen
die Übertragung der Aktien wehrt und beantragt, diese sei nicht zu genehmigen.
Er hat nun während etwa 30 Jahren davon profitiert, dass er mit seiner Familie
den Hof weiterbewirtschaften konnte, den er ohne die Finanzierung des
Beschwerdeführers im Konkursverfahren, in welches er wegen dem zusätzlichen
Forstbetrieb geraten war, verloren hätte, wäre ihm doch der Abschluss eines
Nachlass­vertrags ohne den Darlehensbetrag nicht möglich gewesen. Er hat in der
Zeit seit der Darlehensgewährung offenbar seine Darlehensschuld nie auch nur
teilweise getilgt, sondern ist immer davon ausgegangen, dass diese durch den
Erwerb des Gewerbes durch den Beschwerdeführer getilgt würde. Dass die
Darlehensgewährung nicht unei­gennützig erfolgte, ist durchaus wahrscheinlich.
Jedenfalls ist nach den Akten davon auszugehen, dass Beschwerdeführer wie
Beschwerdegegner in beider Interessen ge­meinsam handelten und mit den
abgeschlossenen Geschäften  Vorvertrag mit Kauf­rechtsvertrag, Gründung der X.___
AG mit Sacheinlage, Pfandvertrag  beider Interes­sen wahrten, wobei unklar
bleibt, wieviel dem Amt preisgegeben wurde, war doch das Kaufrecht offenbar nie
im Grundbuch vorgemerkt worden und wurde der Pfandvertrag über die Aktien nicht
dem Einspruchsverfahren unterstellt. Wenn sich der Beschwerde­gegner nun nach
30 Jahren nicht mehr an die Vereinbarung halten, sondern diese nachträglich als
ungültig erklären lassen will, obschon er 30 Jahre davon profitiert, die Verpfändung
seiner Aktien nie zur Bewilligung gemeldet hat und zudem nicht in der Lage oder
gewillt ist, die Darlehensschuld anderweitig zu begleichen, verdient ein
solches Verhalten keinen Rechtsschutz, sondern verstösst gegen Treu und
Glauben.

6. Ein wichtiger Grund im Sinne des BGBB
liegt unter diesen Umständen jedenfalls vor, sodass eine Ausnahme vom
Selbstbewirtschaftungsprinzip zu gewähren ist, wenn dieses als nicht erfüllt
betrachtet wird. Eine Bewilligung unterläuft im vorliegenden Fall auch nicht
Sinn und Zweck des BGBB, wird damit ein bisheriger Pachtbetrieb im Ergebnis
entschuldet und kann als schuldenfreier Betrieb weitergeführt werden, wenn auch
wohl nur noch als Nebenerwerbsbetrieb, da die Betriebsfläche für heutige
Verhältnisse zu klein ist. Würde die Aktienübertragung nicht bewilligt, wäre
der Pachtbetrieb dem sofortigen Untergang geweiht, da der Beschwerdegegner,
welcher sogar noch ein paar Jahre älter ist als der Beschwerdeführer, den
Betrieb schon lange nicht mehr selber bewirtschaften kann, sondern dies durch
seine Frau vornehmen liess, welche in der X.___ AG als Minderheitsaktionärin
nie etwas zu sagen hatte, und die Aktien für die Darlehensschuld verpfändet
blieben.

7. Von einem übersetzten Kaufpreis ist
nicht auszugehen, ist doch auch für die Preisbe­stimmung nicht vom Zeitpunkt
der Aktienübertragung 1995 auszugehen, wie das die Vorinstanz annimmt, sondern
vom Bewilligungszeitpunkt, also vom Jahr 2020. Allein die mit dem Betrieb
verbundenen Gebäude  Wohnhaus mit Stall, Scheune und Remise  machen einen
grossen Teil des Kaufpreises von CHF 650'000.00 aus. Zwar ist richtig, dass der
Nachlassrichter, wie der Beschwerdegegner geltend macht, nur die Geneh­migung
des Nachlassvertrages und nicht den Wert des Landwirtschaftsbetriebes zu
beurteilen hatte. Da das entscheidende vorhandene Aktivum aber im landwirt­schaftlichen
Gewerbe bestand, ergibt sich aus der damaligen Einschätzung der Angemessenheit
der Nachlassquote, die sich an den vorhandenen Aktiva zu orientieren hatte,
doch ein Anhaltspunkt dafür, dass der Wert des Gewerbes sich schon 1988 in
dieser Höhe bewegte. Jedenfalls lässt sich daraus nicht der Schluss ziehen,
dass der bezahlte Preis den heutigen Wert, der massgebend ist, überstiege. Der
Preis für Landwirtschaftsland blieb in der Schweiz in den letzten 20 Jahren
ziemlich stabil bei durchschnittlich etwa CHF 6.00 /m2(Der Zürcher
Bauer, Nr. 35, 30. August 2019, Fachteil Bodenpreise,https://www.zbv.ch/uploads/1/2/0/2/
120245015/fachteil__vom 30.08.2019.pdf,
besucht am 6. November 2020). Bei einer Fläche von 9.3 ha ergäbe sich allein daraus
ein Preis von CHF 558'000.00, was zeigt, dass der Preis nicht übersetzt ist.

8. Die Beschwerde erweist sich somit als
begründet, weshalb sie gutzuheissen, die angefochtene Verfügung des
Volkswirtschafts-Departement vom 24. September 2019 aufzuheben und die
Erwerbsbewilligung zu erteilen ist.

9. Bei diesemAusgang hat der Beschwerdegegner B.___ die Kosten des Verfahrens
vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf
CHF 2'000.00 festzusetzen sind. Er hat zudem dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung
auszurichten. Auf die vom Vertreter des Beschwerdeführers eingereichte
Honorarnote, die pauschal einen Gesamtaufwand von 25 Stunden und eine
Auslagenpauschale von 3 % in Rechnung stellt, kann nicht abgestellt werden. In
Anbetracht dessen, dass ein grosser Teil des Aufwandes bereits im
erstinstanzlichen Verfahren anfiel, in welchem zu einem Entwurf der Verfügung
Stellung genommen wurde, und diese Argumentation im Beschwerdeverfahren
weiterverwendet werden konnte und auch wurde, sowie mit Blick auf die
Kostennote des Gegenanwalts ist die vom Beschwerdegegner zu bezahlende
Parteientschädigung ermessensweise auf pauschal CHF 4'000.00 (inkl. Auslagen
und MWST) festzusetzen.

Demnach wirderkannt:

1.In Gutheissung der Beschwerde wird die
Verfügung des Volkswirtschafts-Departements vom 24. September 2019 aufgehoben
und dem Erwerb des X.___ durch den Erwerb der Aktien der X.___ AG durch A.___
die Bewilligung erteilt.

2.B.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

3.B.___ hat A.___ eine Parteientschädigung
von CHF 4'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber                                                                 Kaufmann

Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil2C_20/2021 vom 19. November 2021 teilweise
aufgehoben und zu ergänzender Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung im
Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen