so_gerichte · SGNEB.2020.7 · 2020-09-21 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen, § 207 Abs. 1 lit. g StG.Für selbst genutztes Wohneigentum gilt Regel der 1-Jahresfrist für den Liegenschaftsbezug. Hier sind es 4 Jahre seit dem Erwerb aufgrund von Eigenleistungen; zudem Bau von 2 selbständigen Wohnungen, womit keine ausschliessliche Selbstnutzung des Wohneigentums.

Urteilvom14. Dezember 2020

Es wirken
mit:

Präsident:     Müller

Richter:         Flury,
Roberti

Sekretär:      Hatzinger

In SachenSGNEB.2020.7

A. Y.

gegen

Kant. Steueramt

betreffendHandänderungssteuer

hat das
Steuergerichtden Akten entnommen:

1.    Mit Kaufvertrag
vom XX. August 2016 erwarb A. Y. das Grundstück GB X Nr. 001 zum Preis von CHF 
. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 90243756 vom 10. September 2020 verlangten
die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD vom Käufer die Handänderungssteuer von
CHF  zum Satz von 2.2 % vom Abgabewert von CHF  . Gegen diese Veranlagung
erhob A. Y. am 6. September 2020 Einsprache mit dem sinngemässen Begehren, die
angefochtene Veranlagung sei aufzuheben.

Mit Verfügung
vom 21. September 2020 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Dazu
wurde vor allem angeführt, bis heute, über 4 Jahre nach dem Erwerb der
Liegenschaft, sei der Einsprecher noch nicht eingezogen. Damit sei die
Regelfrist von 1 Jahr für den Bezug der Liegenschaft bei weitem überschritten.
Es würden keine Verzögerungsgründe ausserhalb des Einflussbereichs des
Einsprechers vorliegen. Die Voraussetzungen für die Befreiung von der
Handänderungssteuer seien nicht erfüllt.

2.    Gegen diese
Verfügung gelangte A. Y. (nachfolgend Rekurrent) mit Rekurs vom 28. September
2020 (Postaufgabe) an das Kantonale Steuergericht. Er verlangte die Aufhebung
der Handänderungssteuer von CHF  . Zur Begründung machte er im Wesentlichen
geltend, er wolle das Gebäude dauernd selbständig bewohnen. Die Bauarbeiten
seien indes noch nicht abgeschlossen. Unter Beilage von Fotos erläuterte er den
baulichen Zustand. Das Gebäude, ein im Umbau begriffener Rossstall, sei nicht
bewohnbar. Ein Einzug sei damit nicht möglich; dieser erfolge nach
Fertigstellung. Der Rekurrent bleibe daher ausserhalb des Kantons wohnen bis
zur Fertigstellung des Gebäudes. Eigenleistungen seien nicht verboten. Die
betreffende Regelfrist sei bei einem Rossstall unrealistisch. Die angefochtene
Verfügung sei daher aufzuheben. Zudem sei ein Augenschein vorzunehmen.

Mit
Vernehmlassung vom 9. Oktober 2020 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die
kostenfällige Abweisung des Rekurses. Die Vorinstanz hielt an ihren bisherigen
Ausführungen fest. Es liege hier kein Ausnahmefall vor. Die mehrjährige
Bauphase sei hauptsächlich auf die vielen Eigenleistungen des Rekurrenten zurückzuführen.
Zudem würden hier zwei Wohneinheiten bestehen. Es gehe damit um ein
Mehrfamilienhaus. Das Erfordernis der ausschliesslichen Selbstnutzung sei daher
auch nicht gegeben. Eine Befreiung von der Handänderungssteuer sei somit nicht
möglich.

Dazu ist vom
Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

Das
Steuergericht zieht inErwägung:

1.1 Der Rekurs erfolgte
frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (vgl. § 214
Abs. 3 Steuergesetz, StG, BGS 614.11). Auf die Eingabe ist einzutreten.

1.2 Das Steuergericht
ist aufgrund der eingereichten Unterlagen und Angaben hinreichend dokumentiert.
Auf den beantragten Augenschein kann daher verzichtet werden.

2.1 Gemäss § 205 Abs.
1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handände-rungssteuer.
Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,
löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag
als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der
Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).

2.2 Von der
Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von
Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.
Diese Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs.
3 lit. g des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) an, welche die
Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur
Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (Grundsätzliche Entscheide des
Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; KSGE 2012 Nr. 13 E. 5; Regierungsratsbeschluss
RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der Vollzugsverordnung zum
Steuergesetz, VV StG; BGS 614.12, S. 4).

2.3 Nach § 63bis VV
StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines
überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss
dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht
überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die
Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur
teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst
bewohnt (Abs. 3).

3.1 Im konkreten Fall
hat der Rekurrent am XX. August 2016 das Grundstück GB X Nr. 001 erworben und
in der Folge ein Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer für dauernd
und ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum eingereicht. Am 17. August
2017 verlangte er eine Fristerstreckung bezüglich des Bezugsdatums bis am 23.
August 2018. Da der Rekurrent im August 2020 noch nicht in die Liegenschaft
eingezogen war, wurde die Handänderungssteuer veranlagt. Der Rekurrent bringt
dagegen vor allem vor, der Umbau eines Pferdestalls zu einem Wohnhaus benötige viel
Zeit, da er zahlreiche Eigenleistungen erbringe. Im Rahmen der vorliegenden
Vernehmlassung hat das Steueramt noch festgehalten, dass gemäss den Plänen
vorgesehen sei, zwei Wohnungen mit separatem Zugang, Küche, Nasszelle etc. zu
errichten. Auch aus diesem Grund sei die ausschliessliche Selbstnutzung nicht
gegeben.

3.2 Wie gesehen (vgl.
oben, E. 2.3), muss nach § 63bis Abs. 1 VV StG ein Gebäude im vorliegenden
Zusammenhang in der Regel innert Jahresfrist bezogen sein. Eine Erstreckung
dieser Frist kommt zwar in Frage, wenn die Gründe für die Zeitüberschreitung
vom Erwerber der Liegenschaft kaum beeinflusst werden können, etwa aus
unvorhersehbaren beruflichen oder privaten Gründen (vgl.Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der
Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen
Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 453; siehe auch
KSGE 2017 Nrn. 16 und 17). Im vorliegenden Fall sind aber mehr als vier Jahre
vergangen seit dem Erwerb im August 2016. Auch wenn hier zahlreiche Arbeiten zu
erledigen sind, ist aufgrund der Akten offensichtlich, dass es der Rekurrent
mit dem Einzug in die Liegenschaft nicht eilig hat. Gründe, die er nicht
beeinflussen kann, liegen entgegen der Ansicht des Rekurrenten somit nicht vor.
Den eingereichten Plänen (vgl. Vorakten) kann zudem entnommen werden, dass der
Rekurrent nicht nur eine, sondern zwei selbständige Wohnungen baut.
Entsprechende Ausführungen des Steueramts hat der Rekurrent nicht mehr
bestritten. Das Kriterium der ausschliesslichen Selbstnutzung ist in diesem
Fall ohnehin nicht mehr erfüllt (vgl. dazu auch KSGE 2012 Nr. 13 und 2017 Nr. 15).
Der Rekurs ist nach dem Gesagten unbegründet und daher abzuweisen.

4.    Bei diesem
Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen (§ 163 Abs. 1 StG).
Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf
CHF 1'190 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 440).

****************

Demnach
wirderkannt:

1.Der Rekurs wird
abgewiesen.

2.Die Gerichtskosten von
CHF 1'190 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im
Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:                      Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen
Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren
Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen
an:

- Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Recht und Aufsicht

- Amtschreiberei

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: