so_gerichte · ZKBES.2022.26 · 2022-05-27 · de

Mietzinsreduktion

Solothurn Obergericht Zivilkammer 27.05.2022 ZKBES.2022.26

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
27. Mai 2022
Es wirken mit:
Präsidentin Hunkeler
Oberrichter Frey
Oberrichter Müller
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
1.
A.___
2.
B.___
beide vertreten durch Rechtsanwalt
Tobias Jakob,
Beschwerdeführer
gegen
C.___
, vertreten durch D.___ AG, hier vertreten durch
Rechtsanwalt Benno Mattarel,
Beschwerdegegnerin
betreffend
Mietzinsreduktion
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
I.
1. A.___ und B.___ (im
Folgenden die Kläger oder die Mieter) erhoben am 31. Mai 2021 beim Richteramt
Solothurn-Lebern gegen die C.___ (im Folgenden die Beklagte oder die Vermieterin)
Klage auf Herabsetzung des Mietzinses, weil die von ihnen gemieteten Wohnung
nicht über den vertraglich vereinbarten Minergie-Standard verfügte. Ihre
Rechtsbegehren lauteten wie folgt:
1.  Es
sei der monatliche Mietzins für den Zeitraum vom 1. März 2018 bis 30. November
2020 um 10 % zu reduzieren und die Beklagte sei folglich zu verpflichten, den
Beschwerdeführern CHF 4'667.50 zu bezahlen.
2. Unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
2. Die Beklagte schloss in ihrer
Klageantwort vom 6. Juli 2021 auf Klageabweisung, u.K.u.E.F.
3. Mit Urteil vom 16. Dezember 2021 reduzierte
die Amtsgerichtsstatthalterin den monatlichen Mietzins für den Zeitraum vom 1.
Juli 2020 bis 30. November 2020 um 10 % und verurteilte die Beklagte, den
Klägern CHF 691.50 zu bezahlen. Darüberhinausgehend wies sie die Klage ab.
Weiter verpflichtete sie die Kläger, der Beklagten eine reduzierte
Parteientschädigung von CHF 2'554.55 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.
Die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 800.00 auferlegte die
Amtsgerichtsstatthalterin den Klägern zu CHF 680.00 und der Beklagten zu CHF
120.00.
4. Gegen das begründete Urteil erhoben
die Kläger (im Folgenden auch die Beschwerdeführer) am 8. März 2022 frist- und
formgerecht Beschwerde an das Obergericht und verlangten dessen vollumfängliche
Aufhebung, soweit die Klage abgewiesen worden sei. Weiter bestätigten sie das
bei der Vorinstanz gestellte Rechtsbegehren, u.K.u.E.F.
5. Die Beklagte beantragte in ihrer
Beschwerdeantwort vom 30. März 2022, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf einzutreten sei, u.K.u.E.F.
6. Auf die Ausführungen der Parteien und
der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
II.
1. Die Streitsache beruht auf dem
nachfolgenden und insofern unbestrittenen Sachverhalt: Die Kläger bewarben sich
am 16. Januar 2018 von [...] aus um die Mietwohnung in [...]. Darauf erhielten
sie den Mietvertrag und Fotos der Wohnung zugestellt. Eine Wohnungsbesichtigung
fand nicht statt. Der Mietvertrag datiert vom 17. Januar 2018. In dessen Ziffer
7 wird festgehalten, dass die Mietliegenschaft den Anforderungen des
greenproperty-Labels entspricht. Mietbeginn war der 1. März 2018 (Klagebeilage
2). Am 5. Dezember 2018 meldeten die Mieter der Vermieterin, dass sie trotz
regelmässigem Stosslüften regelmässig Kondenswasser am Boden wegwischen müssten
und sie Schimmel festgestellt hätten (Klagebeilage 6). Daraufhin wurde durch
Messungen festgestellt, dass die gemessene Luftfeuchtigkeit deutlich zu hoch ist.
Im Schlichtungsverfahren schlossen die Parteien am 1. Juli 2020 einen
Vergleich. Danach verpflichtete sich die Vermieterin, die Schimmelstellen im
Mietobjekt fachmännisch behandeln zu lassen. Zudem gewährte sie den Mietern für
sämtliche im Schlichtungsverfahren gerügten Mängel für den Zeitraum von
Dezember 2018 bis 30. November 2019 eine monatliche Mietzinsreduktion von 10 %
des Mietzinses. Die Parteien erklärten sich in Bezug auf dieses
Schlichtungsverfahren als auseinandergesetzt (Klageantwortbeilage 4).
2. Umstritten ist der Beginn des
Herabsetzungsanspruchs. Die Amtsgerichtsstatthalterin hat diesen auf den 1.
Juli 2020 festgesetzt. Demgegenüber sind die Beschwerdeführer der Auffassung,
die Mietzinsherabsetzung könne ab Mietbeginn am 1. März 2018 gefordert werden. Sie
beanstanden in rechtlicher Hinsicht, es sei spitzfindig und unsachgemäss, eine
Mängelrüge des Mieters vorauszusetzen. Der Wortlaut von Art. 259d OR beinhalte
Kenntnis des Vermieters und nicht eine Mängelrüge.
3. Die Vorderrichterin führte zum Beginn
des Herabsetzungsanspruchs aus, die Minderung greife erst ein, wenn der
Vermieter vom Mangel erfahren habe. Die Kenntnis des Vermieters könne sowohl
auf entsprechende Anzeige des Mieters als auch auf eigener Wahrnehmung beruhen.
Die Kläger hätten der Beklagten erst am 3. Juli 2020 zu verstehen geben, dass
sie das Fehlen des Minergie-Standards als störend empfinden würden, nachdem die
Beklagte anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 1. Juli 2020 zugegeben habe,
dass die Liegenschaft keinen Minergie-Standard habe. Eine frühere Meldung sei
nicht in den Akten und nicht belegt. Die Mail vom 5. Dezember 2018, in der es
um Mängel betreffend Schimmelbildung gegangen sei, könne für den Beginn des
Herabsetzungsanspruches nicht herangezogen werden. Die Schimmelbildung sei
bereits mit dem Vergleich vom 1. Juli 2020 abgegolten worden.
4. Die Beschwerdeführer verlangen eine
Mietzinsherabsetzung bereits ab dem Zeitpunkt des Mietantritts am 1. März 2018.
Sie argumentieren, die Vermieterin habe den Mietvertrag gemäss den eigenen
Ausführungen aufgrund eines Erklärungsirrtums mit dem angeblichen Minergie-Standard
ausgehändigt. Der Erklärungsirrtum habe jedoch keinen Einfluss auf die
Willensbildung und sei genehmigt worden, weshalb die Vermieterin den Mangel
bereits von Beginn weg habe kennen müssen. Die Beschwerdeführer fahren fort,
die Vermieterin müsse sich anrechnen lassen, dass sie vom genannten Mangel
zumindest hätte Kenntnis haben können bzw. bei ordnungsgemässer Sorgfalt hätte
Kenntnis haben müssen. Damit räumen sie selbst ein, dass eine Kenntnis der
Vermieterin nicht erstellt ist. Ihre Folgerung, der nicht vorhandene Minergie-Standard
sei der Vermieterin bereits bei der Zustellung des Mietvertrages bekannt
gewesen, ist unzutreffend. Wer sich in seiner Erklärung irrt, hat eben gerade
keine Kenntnis vom wahren Sachverhalt.
5. Die Beschwerdeführer bringen weiter
vor, sie hätten mit dem Mail vom 5. Dezember 2018 nebst dem Schimmel sowie dem
Kondenswasser entgegen der Ansicht der Vorinstanz zugleich den fehlenden Minergie-Standard
mitgerügt. Dies müsse umso mehr gelten, als es einem Mieter nicht zugemutet
werden könne, nebst dem Mangel zugleich dessen Ursache zu nennen. Die
Beschwerdeführer übersehen, dass nach dieser Logik auch der fehlende Minergie-Standard
mit dem Vergleich vom 1. Juli 2020 miterfasst ist. Mit diesem Vergleich wurde
für sämtliche im Schlichtungsverfahren gerügten Mängel für den Zeitraum vom
Dezember 2018 bis 30. November 2019 eine Mietzinsreduktion gewährt. Ohnehin ist
eine Schimmelbildung in einer nach Minergie-Standard gebauten Liegenschaft kaum
möglich. Zudem haben die Beschwerdeführer an der Schlichtungsverhandlung unmittelbar
vor dem Abschluss des Vergleichs vom Fehlen des Minergie-Standards erfahren.
Sie haben den Vergleich mit diesem Wissen abgeschlossen. Die neu gewonnene
Erkenntnis des fehlenden Minergie-Standards hat die Beschwerdeführer denn auch
veranlasst, mit Einschreiben vom 3. Juli 2020 diesen Mangel zu rügen
(Klagebeilage 8). Ab diesem Zeitpunkt ist eine Kenntnis der Vermieterin
erstellt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Vermieterin
möglicherweise schon früher bemerkt hat, dass sie einen falschen Vertrag
verschickt hat. Massgebend ist aber, dass die Beschwerdeführer erst mit dem
Mail vom 3. Juli 2020 zu erkennen gegeben haben, dass sie der fehlende Minergie-Standard
stört. Denn selbst wenn der Vermieter von einem Mangel weiss, muss der Mieter entweder
eine Herabsetzung verlangen oder deutlich machen, dass er den Mangel als
belästigend empfindet, etwa indem er dessen Beseitigung fordert. Ohne das eine
oder das andere schliesst der Schutz des berechtigten Vertrauens des Vermieters
im entsprechenden Umfang eine nachträgliche Herabsetzung aus (142 III 557 E.
8.3.4). Dementsprechend hat die Vorderrichterin den Beginn des
Herabsetzungsanspruchs zu Recht an das Einschreiben vom 3. Juli 2020 geknüpft.
6. Die Beschwerde ist demnach
abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Klägerin die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens von CHF 1'250.00 zu bezahlen. Sie hat der
Beklagten zudem eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird antragsgemäss
auf CHF 1'063.30 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgelegt.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
A.___ und B.___ haben die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens von CHF  1'250.00 zu bezahlen. Diese werden
mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.
3.
A.___ und B.___ haben C.___ für das
Verfahren vor Obergericht eine Parteientschädigung von CHF 1'063.30 zu
bezahlen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert liegt unter
CHF 15’000.00.
Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine
Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid
innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde
kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich.
Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre
Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen
Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts
Die
Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber
Hunkeler                                                                           Schaller