so_gerichte · VWBES.2023.339 · 2022-02-03 · de
Baubewilligung / Reklametafel


Urteilvom12. Juni 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiberin Law

In Sachen

A.___,vertreten durch Rechtsanwalt Michael Grimm,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,Werkhofstrasse 65, Rötihof, 4509 Solothurn,

2.B.___AG[...],vertreten durch Rechtsanwalt Thomas Wehrlin,

3.C.___AG,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Reklametafel

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Am 21. April 2021 reichte die B.___
AG [...] bei der Baudirektion A.___ ein Baugesuch für das Aufstellen einer
unbefristeten Alu-Traversenkonstruktion für Veranstaltungs- und Fremdreklame
auf dem Grundstück GB A.___ Nr. [...] (Grundeigentümerin: C.___ AG) ein.

2. Am 3. Mai 2021 verlangte die
Baudirektion A.___ von der B.___ AG [] innovativ werben ein Ausnahmegesuch für
die Reklametafel, welches in der Folge am 24. Juni 2021 nicht gutgeheissen
wurde.

3. Nachdem der Gemeinderat A.___ am 31.
August 2021 eine Planungszone beschloss, verfügte die Baudirektion am 14.
September 2021 die Sistierung des Baugesuchs der B.___ AG [...] bis zur Auflage
der Ortsplanungsrevision A.___ oder bis zum Ablauf der beschriebenen
Planungszone. Dagegen erhob die B.___ AG [...] Beschwerde beim Bau- und
Justizdepartement (BJD). Währenddessen lag die Planungszone vom 21. Oktober
2021 bis 19. November 2021 öffentlich auf. Mit Verfügung vom 3. Februar
2022 schrieb das BJD die Beschwerde ab, weil mit der öffentlichen Auflage der
Planungszone die Sistierung dahinfiel.

4. Am 14. April 2022 bewilligte die
Baudirektion A.___ das Baugesuch der B.___ AG [...] nicht, weil dieses der
rechtskräftigen Planungszone widerspreche. Dagegen erhob die B.___ AG [...]
Beschwerde beim BJD.

5. Mit Verfügung des BJD vom 17. Oktober
2023 wurde die Beschwerde der B.___ AG [...] gutgeheissen.

6. Am 27. Oktober 2023 erhob die
Einwohnergemeinde A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin)
Verwaltungsgerichtsbeschwerde und präzisierte am 22. Januar 2024 die Beschwerde
dahingehend, als dass die Verfügung des BJD vom 17. Oktober 2023
aufzuheben und die Verfügung der Baudirektion der A.___ vom 14. April 2022 zu
bestätigen sei.

7. Mit Stellungnahmen vom 8. sowie 22.
Dezember 2023 beantragten das BJD und die rechtlich vertretene B.___ AG [...]
(nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde
unter Kostenfolge. Die Beschwerdeführerin nahm am 22. Januar 2023 Stellung zur
Beschwerdeantwort.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz,
GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin wird durch den angefochtenen Entscheid
als Trägerin der kommunalen Nutzungsplanung in ihren hoheitlichen Befugnissen
betroffen und kann sich als Trägerin der Planungshoheit auf ihre Autonomie
berufen (Art. 45 Abs. 2 der Kantonsverfassung, KV, BGS 131.211 und § 9 Abs. 1
und 2 des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Damit ist die
Beschwerdeführerinzur Beschwerdelegitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Müssen Nutzungspläne angepasst
werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau
bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszone darf
nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27
Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG, SR 700). Auf kantonaler
Ebene finden sich die entsprechenden Regelungen in § 23 ff. PBG. Nach § 23 Abs.
1 PBG kann der Gemeinderat bis zum Erlass oder während der Änderung von
Nutzungsplänen für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festlegen, in denen
keine baulichen Veränderungen oder sonstige Vorkehren getroffen werden dürfen,
die der laufenden Planung widersprechen. Der Gemeinderat hat die Festlegung der
Planungszone während 30 Tagen öffentlich aufzulegen (§ 23 Abs. 3 PBG).
Planungszonen dürfen für drei Jahre, ausnahmsweise für höchstens fünf Jahre
verfügt werden (Abs. 4). Die Planungszonen werden mit der Publikation der
Auflage wirksam (Abs. 5). Dies bezweckt die Sicherung der Entscheidungsfreiheit
der Planungsbehörden. Künftigen Nutzungsplänen und -vorschriften wird durch den
Erlass einer Planungszone eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem
Baubewilligungen nur noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene
Neuordnung nicht erschwert wird (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_358/2020 vom
9. Juli 2021 E. 4.2). Diese Vorwirkung dient dazu, die Entscheidungsfreiheit
der Behörden bei der Anpassung bzw. neuen Festlegung der Bauzonen zu wahren
(vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_577/2019 vom 4. November 2020 E. 3.3;
1C_530/2021 vom 23. August 2022 E. 5.2; je mit Hinweisen). Unzulässig ist
dagegen die positive Vorwirkung, d.h. die Anwendung des künftigen, noch nicht
in Kraft getretenen Rechts unter Nichtmehranwendung des geltenden Rechts (vgl. BGE
136 I 142 E. 3.2 mit Hinweisen).

2.2 Gemäss § 9 Abs. 1 der Kantonalen
Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) hat die Baubehörde, sobald bei ihr alle für die
Beurteilung notwendiger Unterlagen eingegangen sind, dem Bauherrn ihren
Entscheid innert zwei Monaten unter Angabe des Rechtsmittels schriftlich
mitzuteilen. Die Baubehörde kann ein Baugesuch, das dem Erlass oder der
Änderung eines Nutzungsplanes hinderlich sein könnte, sistieren (§ 137
Abs. 1 PBG). Die Sistierung fällt dahin, wenn die für die Planauflage
zuständige Behörde nicht innert drei Monaten einen Nutzungsplan oder eine
Planungszone öffentlich auflegt. Die örtliche Baubehörde kann die Sistierung
ausnahmsweise, auf begründetes Gesuch der Planungsbehörde, um drei Monate
verlängern (§ 137 Abs. 3 PBG). Die festgelegte Dreimonatsfrist erlaubt es
einerseits den Planungsbehörden, ein ihre Planungsabsichten durchkreuzendes
Baugesuch durch Auflage der Planungszone vorläufig zu sistieren, während
andererseits der Bauwillige nach deren Ablauf grundsätzlich Anspruch auf
Fortführung des Verfahrens nach geltendem Recht hat (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 1C_91/2011 vom 26. Oktober 2011 E. 2.5).

2.3 Nach der bundesgerichtlichen Praxis
ist die Rechtmässigkeit von Verwaltungsakten (einschliesslich Baubewilligungen)
mangels einer anderslautenden übergangsrechtlichen Regelung nach der Rechtslage
im Zeitpunkt ihres Ergehens zu beurteilen (vgl. BGE 135 II 384 E. 2.3, S. 390;
BGE 125 II 591 E. 5e/aa S. 598; je mit Hinweisen). Dies entspricht der
herrschenden Lehre (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 6. Aufl. 2010, S. 70 f. Rz. 325 ff.; Pierre
Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl.
2009, S. 190 f. Rz. 18 ff.).

2.4 Vorbehältlich zwingender
öffentlicher Interessen (BGE 119 Ib 174 E. 3 S. 177) ist auf das alte, der
Bauherrschaft günstigere Recht abzustellen, wenn die Baubehörde den Entscheid
unnötig verzögert oder ein Nachbar in querulatorischer Weise
Verfahrensverzögerungen herbeiführt, um so die Anwendung strengeren Rechts zu
erwirken (BGE 112 Ib 39 E. 1c).

3.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor,
dass sich aus den Gesetzesbestimmungen ergebe, dass zwischen der Einreichung
eines Baugesuchs und dem Erlass der Planungszone bis zu acht Monate
(Behandlungsfrist nach § 9 KBV von zwei Monaten + maximale Sistierungsdauer von
zwei x drei Monaten nach § 137 PBG) vergehen könnten. Im vorliegenden Fall
seien sechs Monate zwischen Baueingabe und Auflage der Planungszone vergangen, was
also noch im Rahmen des Gesetzes läge. In dieser Zeit sei das Baugesuch nicht
liegen gelassen worden, sondern die Beschwerdeführerin habe mit E-Mail vom
3. Mai 2021 von der Beschwerdegegnerin Anpassungen des Baugesuchs
verlangt. Am 16. Juni 2021 habe alsdann die Beschwerdegegnerin ein
Ausnahmegesuch eingereicht. Es treffe zwar zu, dass die Baubehörde das
Baugesuch erst am 14. September 2021 formell sistiert habe. Eine Sistierung
dürfe jedoch in einem späteren Stadium des Bewilligungsverfahrens angeordnet
werden. Zudem hätte die Sistierung problemlos bis zur Auflage der Planungszone
aufrecht erhalten werden können. Es sei nicht haltbar, der Baudirektion eine
Rechtsverzögerung vor dem Hintergrund vorzuwerfen, das Baugesuch hätte bereits
am 23. Juni 2021 und nicht am 14. September 2021 formell sistiert werden müssen.
Dies sei überspitzt formalistisch. Dennoch sei man sich einig, dass für eine
Beurteilung des Baugesuchs grundsätzlich die Rechtsvorschriften im Zeitpunkt
des Bauentscheids anwendbar seien. Es stelle sich also lediglich die Frage, ob
sich die Beschwerdegegnerin auf einen Ausnahmegrund berufen könne. Ein
Ausnahmegrund läge nur vor, wenn kumulativ das alte Recht für den Gesuchsteller
günstiger sei, keine zwingenden öffentlichen Interessen die Anwendung des neuen
Rechts gebieten und das Verfahren vor der örtlichen Baubehörde ungewöhnlich und
unnötig lange gedauert habe. Die Vorinstanz habe die kumulative Voraussetzung
nicht abschliessend geprüft.

3.2 Dagegen führt die Beschwerdegegnerin
aus, dass innert zwei Monaten über das Baugesuch hätte entschieden werden
müssen. Eine Rechtsverzögerung habe dieVorinstanz mittels Verfügung vom 3. Februar 2022 festgestellt. Aufgrund der
Rechtsverzögerung liege ein Ausnahmefall vor, wonach nicht das neue strengere
Recht angewendet werden dürfe.

3.3 Das BJD begründet ihren Entscheid
damit, dass sie bereits mit Entscheid vom 3. Februar 2022 festgestellt
habe, dass die Beschwerdeführerin das Bauverfahren rechtswidrig verzögert habe.
Erst nach fünf Monaten habe die Beschwerdeführerin das Baubewilligungsverfahren
sistiert. Hätte die Beschwerdeführerin das Verfahren nicht rechtswidrig
verzögert, wäre die Planungszone noch nicht anwendbar gewesen. Für die
Beschwerdegegnerin wäre so ihr Baugesuch ohne Planungszone günstiger gewesen.

4.1 Das BJD hat in der Begründung des Entscheids
vom 3. Februar 2022 zwar eine Rechtsverzögerung thematisiert, eine solche
jedoch nicht im Dispositiv festgehalten. Der Beschwerdeführerin war es somit nicht
möglich, die bloss in den Erwägungen erwähnte Rechtsverzögerung anzufechten,
weshalb das Verwaltungsgericht nicht an die entsprechende Feststellung des BJD
gebunden ist. Der knappe Verweis des BJD auf die festgestellte Rechtsverzögerung
als Legitimation für die Anwendung des alten Rechts greift somit zu kurz. Demgegenüber
ist der Beschwerdeführerin zuzustimmen, dass es sich bei der Frist von § 9
KBV um eine Ordnungsfrist handelt (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich
VB.2020.00058 vom 30. April 2020 E. 5), welche mit keinen Verwirkungsfolgen
verbunden ist. In casu reichte die Beschwerdegegnerin am 23. April 2021
das Baugesuch ein, woraufhin die Baudirektion das Baugesuch am 14. September
2021 sistierte. Am 21. Oktober 2021 wurde die Planungszone öffentlich aufgelegt
und dadurch rechtswirksam. Zwischenzeitlich verlangte die Baudirektion von der
Beschwerdegegnerin Anpassungen am Baugesuch, woraufhin am 16. Juni 2021 die
Beschwerdegegnerin ein Ausnahmegesuch einreichte. Am 13. August 2021
informierte die Baudirektion die Beschwerdegegnerin über die beabsichtigte Sistierung
des Baugesuchs und die Auflage der Planungszone. Da es sich bei der
Bearbeitungsdauer für einen Entscheid über ein Baugesuch um eine Ordnungsfrist
handelt und die Baudirektion bis zur Sistierung des Baugesuchs nicht untätig
geblieben ist, kann nicht von einer Rechtsverzögerung ausgegangen werden. Die
Planungszone erging denn  wie die Beschwerdeführerin in ihrer
Beschwerdeschrift zutreffend aufzeigt  auch innert der gesetzlichen Frist. Im
vorliegenden Fall liegt weder eine überlange Verfahrensdauer vor noch kam es zu
einer unnötigen Verfahrensverzögerung, welche die Anwendung des alten Rechts
zur Folge haben könnte.

4.2 Zur Frage, ob zwingende öffentliche
Interessen die Anwendung des neuen Rechts gebieten, äussert sich die Vorinstanz
nicht. Eine Interessenabwägung ist jedoch vorzunehmen, zumal auch das Baugesetz
des Kantons Solothurn die Frage nicht regelt, ob eine Planungszone, welche erst
nach Einreichung des Baugesuchs erlassen wird, auch für das entsprechende
Bauvorhaben wirksam ist. Ohne kantonalrechtliche Grundlage betreffend Anwendung
der Planungszone in einem pendenten Baugesuchsverfahren ist unbedingt eine
Interessenabwägung vorzunehmen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1P.539/2003 vom
22. April 2004 E. 2.2.). Es müssen die privaten Interessen des Bauherrn an
der Baurealisierung und die öffentlichen Interessen an der Planänderung
gegeneinander abgewogen werden.

4.2.1 Die Beschwerdegegnerin selbst bringt
vor Verwaltungsgericht keine privaten Interessen vor, welche bei der
Interessenabwägung zu berücksichtigen wären. Durch das Verhindern der
Fremdreklame könnten die privaten Interessen der Beschwerdegegnerin in
finanzieller Hinsicht betroffen sein. Zudem sind in casu die Interessen an der
Rechtssicherheit und des Vertrauensgrundsatzes zu berücksichtigen. Auch wenn
die Planungsabsichten des Gemeinderates gemäss Beschwerdeführerin bereits vor
Einreichung des Baugesuchs ersichtlich gewesen sein sollten, ändert dies jedoch
nichts daran, als dass die Planungszone erst nach Einreichen des Baugesuchs
erlassen wurde.

4.2.2 Die öffentlichen Interessen
bestehen im vorliegenden Fall darin, dass das allfällig gutzuheissende
Baugesuch der Beschwerdegegnerin den zukünftigen Zielvorgaben der Stadt bzgl. des
Umgangs mit Reklametafeln widerspricht. Somit liegt ein öffentliches Interesse
vor: Das Baugesuch der Beschwerdegegnerin betreffend der unbefristeten
Fremdreklame präjudiziert die künftige Planung der Beschwerdeführerin negativ. Ein
Wildwuchs an Plakaten jeder Grösse, welche das A.___ Stadtbild prägen würden,
soll laut der Ortsplanrevision verhindert werden. Dadurch soll der bestehende
Grünraum und das Ortsbild geschützt werden. Die letzte Ortsplanrevision der A.___
fand im Jahr 2003 statt, welche somit über zwei Jahrzehnte zurückliegt und von
einem gewissen Alter ist. Ungeachtet davon, dass die Beschwerdeführerin die
Ortsplanrevision im Jahr 2018 bereits plante, die Planungszone aber erst im
Jahr 2021 auflegte, konnte die Beschwerdegegnerin aufgrund des Alters der
Ortsplanrevision nicht auf die Beständigkeit desselben vertrauen. Im
vorliegenden Fall war zudem zu befürchten, dass ohne Planungszone private
Nutzungen durch die Fremdreklame der Beschwerdeführerin hätten bewilligt werden
müssen, welche die tatsächlichen Verhältnisse grundlegend verändern würden.
Dadurch würde die Beschwerdeführerin in ihrer Autonomie und Freiheit, die
geltende Ordnung sachgemäss zu revidieren, in nicht vertretbarer Weise
eingeschränkt werden. Die umstrittene Planungszone dient einer genügend
konkretisierten Planungsabsicht. Die öffentlichen Interessen sind in casu
namhaft und überwiegen die privaten Interessen der Beschwerdegegnerin. Gemäss §
9 des Entwurfs des Baureglements der A.___ ist eine Fremdreklame nicht zulässig.

5.1 Die Beschwerde erweist sich somit
als begründet, sie ist gutzuheissen. Die angefochtene Verfügung des BJD ist
aufzuheben. Damit entfallen auch die vor dem Departement erhobenen
Verfahrenskosten und die dort der Beschwerdegegnerin zugesprochene
Parteientschädigung von CHF 2'081.05. Der Beschwerdeführerin sind die Kosten
zurückzuerstatten.

5.2 Bei diesem Ausgang hat die
Beschwerdegegnerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2000.00
festzusetzen sind.

5.3 Die A.___ hat sich durch einen
Rechtsanwalt vertreten lassen. Den am verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der Regel keine
Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen (§ 77
Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS 124.11]). Eine Ausnahme wird für
kleinere und mittlere Gemeinden gemacht, die weniger als 10000 Einwohner
aufweisen und daher wohl über keinen eigenen Rechtsdienst verfügen und sich in
komplexeren Angelegenheiten durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen müssen
(vgl. SOG 2010 Nr. 20; Urteile des Bundesgerichts 1P.651/2004 vom 17. Januar
2004, E. 6 und 1P.297/2002 vom 26. November 2002, E. 6). Eine solche Ausnahme
liegt hier nicht vor. Der Einwohnergemeinde A.___ wird somit keine
Parteientschädigung zugesprochen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die
Verfügung des BJD vom 17. Oktober 2023 wird aufgehoben.

2.Die Verfahrenskosten der Vorinstanz von
CHF 1'000.00 gehen zu Lasten der B.___ AG [...].

3.Die B.___ AG [...] hat die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.

4.Der Einwohnergemeinde A.___ wird keine
Parteientschädigung zugesprochen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                     Die
Gerichtsschreiberin

Thomann                                                                             Law