so_gerichte · SGNEB.2003.11 · 2002-12-23 · de
Verfahrensrecht, Handänderungssteuer

StG § 210 - Verfahrensrecht; Kanzleifehler. Handänderungssteuer; Abgabewert bei Baurechtsgrundstücken.1. Die Berichtigung eines simplen Übertragungsfehlers (Kanzleifehler) zuungunsten eines Steuerpflichtigen ist nach Eintritt der Rechtskraft einer Veranlagungsverfügung zulässig. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn zwar aus der Veranlagungsverfügung nicht ersichtlich ist, wie die Abgabe berechnet worden ist, der Fehler aber ohne Weiteres feststellbar ist und eine Korrektur den Anforderungen des Vertrauensschutzes genügt.2. Bei einer Handänderung an einem Baurechtsgrundstück berechnet sich der für die Handänderungssteuer massgebende Abgabewert aus der Summe des kapitalisierten Baurechtszinses und des verurkundeten Kaufpreises (Praxisbestätigung).

KSGE 2005 Nr. 10

StG § 210-Verfahrensrecht;
Kanzleifehler. Handänderungssteuer; Abgabewert bei Baurechtsgrundstücken.

1.Die
Berichtigung eines simplen Übertragungsfehlers (Kanzleifehler) zuungunsten
eines Steuerpflichtigen ist nach Eintritt der Rechtskraft einer Veranlagungsverfügung
zulässig. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn zwar aus der Veranlagungsverfügung
nicht ersichtlich ist, wie die Abgabe berechnet worden ist, der Fehler aber
ohne Weiteres feststellbar ist und eine Korrektur den Anforderungen des
Vertrauensschutzes genügt.

2.Bei einer
Handänderung an einem Baurechtsgrundstück berechnet sich der für die Handänderungssteuer
massgebende Abgabewert aus der Summe des kapitalisierten Baurechtszinses und
des verurkundeten Kaufpreises (Praxisbestätigung).

Sachverhalt:

2.Mit
Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 23. Dezember 2002 stellte die Amtschreiberei
für dasselbe Rechtsgeschäft Gebühren und Auslagen von Fr. 370.00 (inkl. MWST)
in Rechnung; gleichzeitig wurde der Käuferin die Handänderungssteuerveranlagung
von Fr. 64'326.95, berechnet zum Satz von 2,2% von einem Abgabewert von
Fr. 2'907'135.00, eröffnet.

Unter
Verweis auf das Baurechtszinsenpfandrecht und das Recht des vorzeitigen
Heimfalls (als Sicherungsinstrumente der Vertragserfüllung) sowie die unterschiedliche
Form der Tilgung von Hypotheken und Baurechtsverpflichtungen wollte die
Einsprecherin nur den Kaufpreis (welcher regelmässig den Wert der darauf
befindlichen Baute bzw. die Anwartschaft auf einem unbebauten Grundstück bauen
zu können wiedergebe) als Objekt der Handänderungssteuer gelten lassen. Der
Einbezug von Baurechtszinsen als Berechnungsgrundlage führe zu einer doppelten
Besteuerung des Ertragswertes, weil beim Verkauf derEigentumsparzelle
der im Baurechtszinsanspruch enthaltene Ertragswert als preiserhöhender Faktor
mit einbezogen würde; beim Verkauf derBaurechtsparzelle würde aber die
tatsächliche Preisvereinbarung nicht gelten, zumal hier ein amtlich geschätzter
Barwert künftiger Baurechtszinsen zum vereinbarten Kaufpreis hinzugezählt
würde.

4.Mit
Verfügung vom 5. November 2003 wies das Steueramt die Einsprache gegen die
korrigierte Veranlagungsverfügung vom 23. Dezember 2002 ab, wobei es
gleichzeitig feststellte, dass diese Veranlagungsverfügung diejenige vom
30. Oktober 2002 ersetzt habe. Zur Begründung führte das Steueramt im
Wesentlichen aus, dass vorliegend nicht zweifelhaft sein könne, dass bei
Eröffnung der ersten Veranlagungsverfügung ein Übertragungsfehler, d.h.
Kanzleifehler passiert sei. So habe die Sachbearbeiterin der zuständigen
Amtschreiberei den bereits errechneten Steuerbetrag von Fr. 64'326.00 als
Abgabewert eingesetzt und hievon die Handänderungssteuer von 2,2% errechnet.
Der Verfügungsadresssatin habe sofort klar sein müssen  nachdem diese gemäss
Sachübernahmevertrag im Vorfeld der Vertragsverhandlungen steuerliche
Abklärungen getroffen habe ‑ dass die Veranlagung von Fr. 1'407.05 nicht
stimmen konnte. Seitens der Behörden habe jedenfalls zu keinem Zeitpunkt ein
Mangel in der Willensbildung bezüglich des Abgabewertes bestanden. Der aus der
fehlerhaften Übertragung zunächst falsch eingesetzte Grundwert (Fr. 63'965.95
statt Fr. 2'907'135.00) sei in der Folge rechtzeitig und rechtsgültig
korrigiert worden. Bezüglich des Eventualbegehrens, die Handänderungssteuer auf
einem Abgabewert ohne kapitalisierte Baurechtszinsen zu berechnen, verwies das
Steueramt auf die bestehende Gerichtspraxis. So habe das Steuergericht in einem
Entscheid vom 24. April 1995 ausgeführt, dass die Übertragung eines
Baurechtsgrundstücks  auch vor Erstellung einer Baute  als Veräusserung eines
Grundstückes gelte und die zu veranlagende Handänderungssteuer alsdann auf dem
Wert des Baurechts zu berechnen sei. Es könne folglich nicht sein, dass bei
Übertragung eines Baurechtsgrundstückes (mit Baute) das Grundstück (bzw. die
Baurechtszinsen) keinerlei Einfluss auf den Abgabewert hätten.

5.Innert erstreckter
Frist erhob die X. AG am 19. Februar 2004 Rekurs gegen den Einspracheentscheid
ans Steuergericht, wobei sich die Rechtsbegehren sowie deren Begründung im
Wesentlichen mit den Ausführungen im Einspracheverfahren deckten. Auch die
durch das Steueramt (nachfolgend: Vorinstanz) am 23. März 2004 abgegebene
Vernehmlassung zum Rekurs sowie die durch die Rekurrentin am 14. Juni 2004
hiezu erstattete Replik gaben die bereits abgegebenen Rechtsstandpunkte 
teilweise mit Verweisen auf einschlägige Literatur und Gerichtsentscheide
untermauert  wieder.

Erwägungen:

2.Rücknahme
einer fehlerhaften Verfügung

2.1.Nach h.L. ist die
Aenderung einer Verfügung sowohl vor als auch nach Eintritt der formellen Rechtskraft
möglich (Häfelin/Müller, Grundriss des Allg. Verwaltungsrechts, Zürich 1990, §
14 RZ 766). Dabei kommt der Qualifikation der ursprünglich fehlerhaften Verfügung
eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung zu. Liegt der ursprünglich
fehlerhaften Verfügung nämlich lediglich ein Schreib- oder Rechnungsfehler
zugrunde, ist die verfügende Behörde befugt, die Verfügung von Amtes wegen 
und ohne weiteres  zu berichtigen. Eine Berichtigung solcher Kanzleifehler ist
zulässig, wenn sie ohne zeitliche Verzögerung erfolgt und mit dem Grundsatz des
Vertrauensschutzes im Einklang steht. Zudem ist erforderlich, dass sich das
Versehen nachträglich ohne weiteres feststellen und berichtigen lässt (vgl. Häfelin/Müller,
a.a.O., § 14 RZ 800).

2.4.Diese
Schlussfolgerung hält auch unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes
stand, zumal die Verfügungsadressatin aufgrund der falschen Verfügung keine
Dispositionen getroffen hat, die nicht wieder rückgängig zu machen waren bzw.
keine Dispositionen behauptet, die just gestützt auf die zu tiefe Veranlagung
getroffen worden wären (vgl. zum Ganzen: Thomas Fleiner, Grundzüge des
allgemeinen und schweizerischen Verwaltungsrecht, Schulthess Polygraphischer Verlag
Zürich, 2.A. 1980, S. 271). Bei dieser Sach- und Rechtslage kann deshalb offen
bleiben, inwieweit die für die Verfügungsadressatin (Rekurrentin) handelnden
Personen  wie dies die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung ausführt  die
unrichtige Verfügung von Beginn weg klar zu erkennen imstande waren.

3.Berechnung
des Abgabewertes

3.1.      Bleibt zu
klären, ob die Vorinstanz bei Berechnung der Handänderungssteuer zu Recht den
Barwert der restlichen Baurechtszinsen zum Kaufpreis für die Baute hinzufügt,
oder  wie dies die Rekurrentin beantragt  nur den eigentlichen
(verurkundeten) Kaufpreis als Grundlage für die Bemessung der
Handänderungssteuer hätte beachten dürfen.

3.2.Die
hierortig zu entscheidende Rechtsfrage stellt sich nicht neu. Das Kantonale Steuergericht
hatte bereits mehrmals Gelegenheit (vgl. statt vieler: Urteil des
Steuergerichts [KSG] Nr. 287 vom 24. April 1995; Urteil KSG Nr. 98.010 vom
29. März 1999), die Berücksichtigung kapitalisierter Baurechtszinsen als
Bemessungsgrundlage der Handänderungssteuer zu beurteilen. Dabei hat es in
konstanter Rechtsprechung festgelegt, dass sich der beim Erwerb eines
überbauten, selbständigen und dauernden, im Grundbuch als Grundstück
aufgenommenen Baurechts der für die Bemessung der Handänderungssteuer massgebende
Verkehrswert aus dem Kaufpreis für die Bauteunddem Barwert der
restlichen Baurechtszinsen zusammensetzt.

3.3.Die
durch die Rekurrentin an dieser Praxis geübte Kritik, wonach sich bei Berücksichtigung
der Baurechtszinsen als Bemessungsgrundlage u.a. eine doppelte Besteuerung des
Ertragswertes ergeben kann, ist nicht neu. Es mag sein, dass bei der
Handänderung derEigentumsparzelle mit dem verurkundeten Kaufpreis auch
ein Ertragswertteil, der sich aus den Baurechtszinsen ergibt, abgegolten wird.
Anderseits trifft zu, dass beim Verkauf einerBaurechtsparzelle nicht
nur der vereinbarte Preis, sondern ein aufgerechneter Barwert für die
Berechnungsgrundlage addiert wird. Diese Praxis ist nicht willkürlich, sondern
stützt sich durchwegs auf praktische und zivilrechtliche Grundlagen und
Überlegungen. So löst die Übertragung des Baurechts (vor Erstellung einer
Baute) als Veräusserung eines Grundstücks die Handänderungssteuerpflicht aus.
Bei diesem Vorgang bildet ganz offensichtlich der Wert des Baurechts das
Substrat der Handänderungssteuer; dieses Substrat kann folglich nicht
steuerfrei übertragen werden, nur weil das Baurecht bereits zu einer Baute
führte (Urteil KSG vom 24. April 1995 i.S. I. SA). Das Bundesgericht hat
mit Entscheid vom 20. Dezember1978 (ASA 48 S. 436 ff.) denn auch
festgehalten, dass der Erwerber eines Baurechts bei der Festlegung des von ihm
zu bezahlenden Preises (die Baurechtszinszahlungen) in Anrechnung bringen wird.
() Das heisst, er wird mit dem Preis die von ihm übernommene Zinsbelastung
verrechnen. Das bedeutet aber nicht, dass das Baurecht als solches einen um die
Belastung reduzierten Wert hat. Die Lage präsentiert sich nicht wesentlich
anders als beim Erwerb einer Liegenschaft, wenn vom Erwerber die
hypothekarische Belastung übernommen wird: Für die Bewertung der Liegenschaft
für die Handänderungssteuer ist der Wert der Liegenschaft massgebend und nicht
das, was der Käufer nach Verrechnung der hypothekarischen Belastung zu zahlen
hat (ASA 48 S. 439).