so_gerichte · SCBES.2024.25 · 2024-03-26 · de
Versteigerung


Urteilvom25. Juni 2024

Es wirken mit:

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiber Isch

In Sachen

A.___, vertreten durch Ivan Ruprecht, Rechtsanwalt,

Beschwerdeführer

gegen

1.Betreibungsamt
Region Solothurn,

2.B.___

Beschwerdegegner

betreffendVersteigerung

zieht die Aufsichtsbehörde
für Schuldbetreibung und Konkurs inErwägung:

I.

1. Mit Eingabe vom 11. März 2024 lässt A.___
(nachfolgend Beschwerdeführer) bei der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung
und Konkurs gegen den Zuschlag betreffend das Grundstück [...] an die C.___ AG
anlässlich der Steigerung vom 1. März 2024 Beschwerde erheben. Er stellt
folgende Rechtsbegehren:

2. Mit Eingabe vom 25. März 2024
verzichtet der zur Vernehmlassung eingeladene B.___ (nachfolgend
Beschwerdegegner 2) auf eine Stellungnahme.

3. Mit Beschwerdeantwort vom 25. März
2024 stellt das Betreibungsamt Region Solothurn folgende Anträge:

4. Mit Verfügung vom 26. März 2024 weist
die Instruktionsrichterin der Aufsichtsbehörde das Begehren des Beschwerdeführers,
der Beschwerde vom 11. März 2024 sei aufschiebende Wirkung zu gewähren, ab. Die
dagegen am 3. April 2024 vom Beschwerdeführer erhobene Beschwerde weist das
Bundesgericht mit Urteil vom 8. April 2024 ab.

5. Mit Replik vom 9. April 2024 lässt
sich der Beschwerdeführer abschliessend vernehmen.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist grundsätzlich ein zulässiges Rechtsmittel
gegen den Zuschlag betreffend das Grundstück [...] an die C.___ AG anlässlich
der Steigerung vom 1. März 2024 und die Aufsichtsbehörde ist zur
Beurteilung zuständig.

1.2 Das streitgegenständliche Grundstück
[...] gehört zur unverteilten Erbschaft des Vaters des Beschwerdeführers und
Beschwerdegegners 2, D.___ sel. Die Erben des D.___, der Beschwerdeführer, A.___,
und der Beschwerdegegner 2, B.___, bilden im Sinne von Art. 70 Abs. 1 ZPO eine
notwendige Streitgenossenschaft. Zivilprozessual können die einzelnen
Mitglieder der Erbengemeinschaft ihre Rechte somit grundsätzlich nur als
notwendige Streitgenossenschaft geltend machen. Dies gilt grundsätzlich auch im
öffentlichen Recht, soweit es darum geht, die der Gesamthand zustehenden Rechte
auszuüben. Da aber die Parteistellung im öffentlichen Recht nicht auf die
Ausübung subjektiver Rechte beschränkt ist, sondern auch dem Schutz
tatsächlicher Interessen dient, können nach Rechtsprechung und Lehre die
Mitglieder einer materiellen Streitgenossenschaft unter Umständen auch einzeln
zur Beschwerde legitimiert sein, so wenn es um die Abwehr belastender oder
pflichtbegründender Anordnungen geht und die Durchsetzung des Rechtsstandpunkts
die Interessen der Gemeinschaft oder der übrigen Streitgenossen nicht zu
beeinträchtigen vermag (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1028/2014 vom
20. Juli 2015 E. 3.1 mit diversen Hinweisen). Auch in einem
sozialversicherungsrechtlichen Fall hat das Bundesgericht festgehalten, dass
einzelne Mitglieder der Erbengemeinschaft ebenfalls zur
Verwaltungsgerichtsbeschwerde betreffend vermögensrechtliche Interessen des
Nachlasses berechtigt sind, sofern sie durch die angefochtene Verfügung berührt
sind und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung haben
(vgl. BGE 136 V 7 E. 2.1.2 S. 10 f.).

Gestützt auf die vorgehenden
Ausführungen ist in analoger Weise im vorliegenden Fall von einer
Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers auszugehen. So sind mit dem vorliegend
in Frage stehenden Steigerungszuschlag die vermögensrechtlichen Interessen des
Nachlasses betroffen und der Beschwerdeführer ist damit durch diesen berührt
und hat ein mögliches schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder
Änderung. A.___ ist somit als einzelnes Mitglied der Erbengemeinschaft zur
Beschwerdeführung legitimiert. Auf seine Beschwerde ist im Grundsatz
einzutreten.

2. Sodann ist auf die Rügen des
Beschwerdeführers einzugehen. Er bringt unter anderem vor, ihm sei die
Mitteilung des Verwertungsbegehrens vom 11. August 2023 nie zugestellt worden.
Das Betreibungsamt habe aber den Schuldner sowie allfällige Dritteigentümer
innerhalb von drei Tagen seit Eingang des Verwertungsbegehrens schriftlich
durch eingeschriebenen Brief oder auf andere Weise gegen Empfangsbestätigung
(Art. 34 SchKG) zu benachrichtigen (Art. 155 Abs. 2 SchKG; Art. 99 Abs. 1 VZG;
BGE 96 111 124 E. 1). Unterlasse das Betreibungsamt die Mitteilung des
Verwertungsbegehrens, sei die nachfolgende Verwertung anfechtbar (vgl. BGE 137
III 235 E. 3.1; 35 1 854 E. 2).

Bezüglich dieser Rüge ist festzuhalten,
dass es aufgrund der Akten und der Ausführungen der Parteien in den
Rechtsschriften nicht erstellt ist, ob dem Beschwerdeführer das
Verwertungsbegehren vom 11. August 2023 hat zugestellt werden können. Es ist
aber auch festzuhalten, dass der Beschwerdeführer erstmals im vorliegenden
Beschwerdeverfahren vorbringen lässt, er habe die Mitteilung des
Verwertungsbegehrens nie erhalten, weshalb dies nur bedingt glaubhaft
erscheint. Diese Frage kann aber schlussendlich offengelassen werden, da die
unterlassene Mitteilung des Verwertungsbegehrens nur dann die Anfechtbarkeit
der Verwertung zur Folge hätte, wenn die Steigerung dem Schuldner auch nicht
mit Spezialanzeige gemäss Art. 156 Abs. 1 i.V.m. Art. 139 SchKG bekannt gemacht
worden wäre (Urteil des Bundesgerichts 5A_25/2011 vom 18.April 2011 E. 2.1; BGE 35 I
854 E. 2 S. 859 a.E.; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la
poursuite pour dettes et la faillite, Bd.II,
2000, N. 50 zu Art. 155 SchKG). Wie aus den Akten ersichtlich, wurde die Spezialanzeige
vom 30. November 2023 unter anderem auch an den Beschwerdeführer versandt
(BA-Nr. [Akten des Betreibungsamtes] 1). Diese konnte dem Beschwerdeführer, wie
aus dem Track & Trace der Post ersichtlich, jedoch nicht zugestellt werden,
da er unter der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden konnte. Wie hierzu
den weiterführenden Ausführungen des Betreibungsamtes entnommen werden kann,
wurde der Beschwerdeführer rückwirkend per 31. März 2021 von der Einwohnergemeinde
E.___ nach unbekannt abgemeldet, da er sich gemäss dem Bevölkerungsamt der
Stadt F.___ an der [...]strasse [...], F.___, nie angemeldet hat, obwohl sein
Aufenthalt dort vermutet wurde. Gemäss der Stadtverwaltung G.___ hat der
Beschwerdeführer auch nicht an der von ihm angegebenen Adresse [...]strasse [...],
G.___, seinen gesetzlichen Wohnsitz begründet. Offenbar ist der
Beschwerdeführer bis heute an keiner Adresse gemeldet und sein Wohnort ist
nicht bekannt. Dennoch ist es aufgrund der Ausführungen der Parteien aus den
Rechtsschriften erstellt, dass der Beschwerdeführer spätestens am 19. Februar
2024 über die anstehende Versteigerung Bescheid wusste, nachdem er gemäss
eigenen Angaben von der bereits andauernden Räumung der betreffenden
Liegenschaft erfahren und hierauf das Betreibungsamt kontaktiert hat (vgl. S. 9
f. der Beschwerde vom 11. März 2024). Mit der betreffenden Kenntnisnahme kann
eine allfällige nicht erfolgte Zustellung der Mitteilung des
Verwertungsbegehrens bzw. der Spezialanzeige als geheilt betrachtet werden. Im Übrigen
wird vom Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren nicht bestritten, dass er
Kenntnis von der Spezialanzeige vom 30. November 2023 erhalten hat. Selbst wenn
man also davon ausginge, dass der Beschwerdeführer die Mitteilung des
Verwertungsbegehrens nicht erhalten hätte, wäre die Verwertung aus diesem Grund
nicht anfechtbar.

3. Sodann bringt der Beschwerdeführer
vor, es sei die Rechtmässigkeit der provisorischen Gebühren- und
Auslagenrechnung des Betreibungsamts (Beilage 9) und in diesem Zusammenhang die
darin enthaltenen Räumungskosten zu überprüfen. Einerseits überstiegen die - durch
die vom Betreibungsamt angeordnete Räumung der Liegenschaft verursachten - Kosten
von mehr als CHF 24'000.00 offenkundig die dem Betreibungsamt zustehenden
«ordentlichen Verwaltungsmassnahmen».  Anderseits fehle es für die rechtmässige
Anordnung der Räumung und Entsorgung an einer entsprechenden Rechtsgrundlage,
womit die diesbezüglichen Kosten auch in der Gebühren- und Auslagenrechnung
nicht berücksichtigt werden dürften. Dies führe im Ergebnis dazu, dass die
rechtlich zu berücksichtigenden Verwertungskosten nicht CHF 30'122.00,
sondern lediglich CHF 5'437.70 betragen hätten.

Den Rügen des Beschwerdeführers ist
vorweg entgegenzuhalten, dass es sich bei dervom Betreibungsamt erstellten Aufstellung der Kosten
lediglich um eine provisorische Berechnung handelt. Wie das Betreibungsamt
hierzu korrekt angeführt hat, sind die endgültigen Kosten noch nicht bekannt.
Die Rechnung über die Kosten und Gebühren des Betreibungsamtes wird zusammen
mit dem Verteilplan zur Einsicht der Beteiligten und des Ersteigerers
aufgelegt, mit der Anzeige, dass sie durch Beschwerde angefochten werden können
(Art. 80 VZG). Demnach sind die vom Beschwerdeführer gerügten Punkte  die Höhe
der Räumungskosten, sowie die Frage, ob die vom Betreibungsamt veranlasste
Räumung der Liegenschaft rechtmässig war  im vorliegenden Verfahren betreffend
Steigerungszuschlag noch nicht zu beurteilen, sondern erst in einem allfälligen
Beschwerdeverfahren gegen die definitive Kosten- und Gebührenrechnung. Somit
ist in diesem Punkten auf die Beschwerde nicht einzutreten.

4.1 Des Weiteren führt der
Beschwerdeführer aus, er habe das Betreibungsamtmit E-Mail vom 1. März 2024 darum gebeten, ihm einen
Verwertungsaufschub gemäss Art. 123 SchKG zu gewähren (Beschwerdebeilage 31).
Dabei habe er in Aussicht gestellt, sich zu monatlichen Ratenzahlungen zu
verpflichten und eine erste Abschlagszahlung in bar zu bezahlen. Der
Verwertungsaufschub sei ihm jedoch ohne nähere Prüfung durch das Betreibungsamt
verweigert worden. Begründet worden sei dies damit, dass zu diesem Zeitpunkt
kein Aufschub mehr gewährt werde. Indem Herr H.___ vom Betreibungsamt aber gar
nicht erst auf eine inhaltliche Prüfung des Gesuchs um Verwertungsaufschub
eingegangen sei und als einzige Möglichkeit die umgehende Bezahlung der von ihm
genannten CHF 95'000.00 gefordert habe, habe der Beschwerdeführer
gegenüber Herrn H.___ seine Zahlungsfähigkeit und -willigkeit gar nicht
glaubhaft machen können.

4.2 Macht der Schuldner glaubhaft, dass
er die Schuld ratenweise tilgen kann, und verpflichtet er sich zu regelmässigen
und angemessenen Abschlagszahlungen an das Betreibungsamt, so kann der
Betreibungsbeamte nach Erhalt der ersten Rate die Verwertung um höchstens zwölf
Monate hinausschieben (Art. 123 Abs. 1 SchKG). Das Teilzahlungsgesuch ist nicht
an eine besondere Form gebunden und wird in der Praxis regelmässig dem
Betreibungsbeamten mündlich vorgetragen. Im Sinne des Gesetzes ist das Gesuch
spätestens bevor die Verwertung vorgenommen ist (Urteil des Bundesgerichts 5A_25/2011
vom 18. April 2011 E. 4.1) anzubringen, sonst verwirkt die Aufschubsmöglichkeit
für die betreffende Betreibung endgültig und lebt selbst im Fall der
Nachpfändung nach Art. 145 nicht wieder auf (BGE 49 III 92). Zwar steht fest,
dass es auch nach Auskündung der Steigerung oder anderen
Verwertungsvorbereitungen noch gestellt werden kann, jedoch kann ihm dann nur
entsprochen werden, wenn alle durch deren Anordnung und Widerruf verursachten
Kosten nebst der ersten Teilzahlung sofort bar bezahlt werden (BGE 41 III 7;
entsprechende Hinweise auf den Formularen Nr. 28 und 30; Art. 32 VZG und BGE
121 III 200 = Pra 1995, 952f.). Dasselbe gilt auch bei der Verwertung von
Grundstücken: Der Aufschub darf nach erfolgter Anordnung der Verwertung nur
bewilligt werden, wenn der Schuldner ausser dem festgesetzten Bruchteil der
Betreibungssumme die Kosten der Anordnung und des Widerrufs der Verwertung
sofort bezahlt (Art. 32 Abs. 1 VZG; BGer 5A_30/2012 E. 4.3). Andererseits
schliesst das öffentliche Interesse an der geordneten Abwicklung der Steigerung
aus, dass das Aufschubsgesuch in der Steigerung selbst noch gültig gestellt
wird; zu diesem Zeitpunkt kann die Verwertung nur noch durch gänzliche, nicht durch
blosse Teilzahlung abgewendet werden. Im Sinne einer Faustregel wird man
fordern müssen, dass sich der Gesuchsteller wenigstens einen halben Arbeitstag
vorher beim Betreibungsbeamten meldet, so dass bis zum Beginn der Steigerung
die Entscheidung über das Gesuch getroffen und alle erforderlichen Formalitäten
ordnungsgemäss erledigt werden können. Wer erst am Steigerungstag um Aufschub
nachsucht, läuft in jedem Fall Gefahr, abgewiesen zu werden, da das Amt evtl.
nicht mehr in der Lage ist, den Fall gehörig zu prüfen und rechtzeitig zu
verfügen (BGE 82 III 35; Basler SchKG-Kommentar [nachfolgend BSK SchKG], 3.
Auflage, Basel 2021, Rz. 12 zu Art. 123).

4.3 Am 1. März 2024 um 00:32 Uhr sandte
der Beschwerdeführer dem Betreibungsamt eine E-Mail mit folgendem Wortlaut:
«Gemäss Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs Art. 123 SchKG bitte ich
Sie um Aufschub der Verwertung und verpflichte mich zu monatlichen
Ratenzahlungen. Die ersten zwei Ratenzahlungen erhalten Sie am 1. März 2024 in
bar, um 8 Uhr morgens». Darauf antwortete ihm die Mitarbeiterin des
Betreibungsamtes, I.___, mit E-Mail vom 1. März 2024 um 07:21 Uhr: «Ein
Aufschub nach Art. 123 SchKG wird zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr gewährt.»
Das diesbezügliche Vorgehen des Betreibungsamtes ist im Lichte der Erwägungen
aus E. II 4.1.2 hiervor nicht zu beanstanden. Das Betreibungsamt konnte den per
E-Mail gestellte Antrag des Beschwerdeführers um Verwertungsaufschub frühestens
am Morgen des 1. März 2024 zur Kenntnis nehmen. Die Versteigerung begann am 1.
März 2024 um 9.00 Uhr (s. Beschwerdebeilage 8). Der diesbezügliche Antrag um
Gewährung des Verwertungsaufschubs gemäss Art. 123 SchKG ist demnach verspätet.
Somit konnte die Versteigerung im Zeitpunkt der Antragsstellung bzw. der
Kenntnisnahme  anderthalb Stunden vor Beginn der Versteigerung  fraglos nur
noch durch Gesamtbezahlung der Schuld abgewendet werden. Demnach ist es 
entgegen den Rügen des Beschwerdeführers  nicht zu beanstanden, dass das
Betreibungsamt den Antrag des Beschwerdeführers um Gewährung eines
Verwertungsaufschubs nicht mehr materiell prüfte.

5.1 Der Schuldner wird auf die
Möglichkeit des Verwertungsaufschubs gemäss Art. 123 SchKG in der Mitteilung
des Verwertungsbegehrens (Formular Nr. 28) ausdrücklich aufmerksam gemacht (BSK
SchKG, a.a.O., Rz. 8 zu Art. 123). In diesem Zusammenhang macht der
Beschwerdeführer, wie erwähnt, geltend, ihm sei die Mitteilung des
Verwertungsbegehrens nicht zugestellt worden. Zudem hätte das Betreibungsamt
die Pflicht gehabt, ihn auf die Möglichkeit des Verwertungsaufschubs nach Art.
156 Abs. 1 i.V.m. Art. 123 SchKG und Art. 32 VZG aufmerksam zu machen.

5.2 Vorweg ist auf die Rüge des
Beschwerdeführers einzugehen, ihm sei die Mitteilung des Verwertungsbegehrens
nicht zugestellt worden, weshalb er keine Kenntnis von der Möglichkeit des
Verwertungsaufschubs gehabt habe. Wie aus den Akten ersichtlich und vom Betreibungsamt
dargelegt wird, wurde der Zahlungsbefehl der von der J.___ AG eingeleiteten
Betreibung auf Grundpfand der Erbengemeinschaft D.___, bestehend aus dem
Beschwerdeführer und B.___, am 7. September 2022 zugestellt. In Anbetracht
dessen, dass der Wohnsitz bzw. der genaue Aufenthaltsort des Beschwerdeführers
unbekannt war (s. dazu auch die Ausführungen in E. II. 2 hiervor), wurde der
Zahlungsbefehl an den Beschwerdeführer am 3. Februar 2023 im Amtsblatt des
Kantons Solothurn und des Kantons [] sowie im Schweizerischen Handelsamtsblatt
publiziert. Gemäss Art. 65 Abs. 3 SchKG gilt, dass die Zustellung an einen der
Erben genügt, wenn der für die Erbschaft bestellte Vertreter nicht bekannt ist.
Ist  wie im vorliegenden Fall  weder durch die Erben noch durch die
zuständige Behörde ein anderer Vertreter für die Erbschaft ernannt worden, so
hat das Betreibungsamt den Erben, dem der Zahlungsbefehl zugestellt wurde, auch
für die weitere Abwicklung der Betreibung als Vertreter der Erbschaft zu
betrachten (SchKG-Schulthess-Kommentar, 4. Auflage, 2017, Art. 65 N 22; BGE 91
III 13, 14 f.). Das bedeutet somit für den vorliegenden Fall, dass das
Betreibungsamt die dem Zahlungsbefehl folgenden weiteren Betreibungsunterlagen
jeweils rechtswirksam an den Beschwerdegegner 2, B.___, zustellen konnte. Der
Erbengemeinschaft D.___ wurde denn auch das Verwertungsbegehren im Sinne von
Art. 120 SchKG  wie aus dem Betreibungsprotokoll ersichtlich  am 11. August
2023 mitgeteilt. Somit kann sich der Beschwerdeführer nun nicht darauf berufen,
er sei nicht über die Möglichkeit des Verwertungsaufschubs informiert gewesen,
da er die Mitteilung des Verwertungsbegehrens nicht erhalten habe. In diesem
Zusammenhang ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass es der Beschwerdeführer
selbst zu verantworten hat, dass ihm die Betreibungsunterlagen nicht zugestellt
werden konnten. So wurde er, wie vorgehend erwähnt, gemäss den unbestrittenen
Angaben des Betreibungsamtes rückwirkend per 31. März 2021 von der
Einwohnergemeinde E.___ nach unbekannt abgemeldet, da er sich gemäss dem
Bevölkerungsamt der Stadt F.___ an der [...]strasse [...], F.___, nie
angemeldet hat, obwohl sein Aufenthalt dort vermutet wurde. Gemäss der
Stadtverwaltung G.___ hat der Beschwerdeführer auch nicht an der von ihm
angegebenen Adresse [...]strasse [...], G.___, seinen gesetzlichen Wohnsitz begründet.
Daher ist der Beschwerdeführer bis heute an keiner Adresse gemeldet und sein
Wohnort nicht bekannt. Zudem musste der Beschwerdeführer damit rechnen, dass
ihm im Zusammenhang mit der Erbschaft des D.___ noch weitere amtliche
Unterlagen zugestellt werden würden, zumal er bei der Zivilkammer des
Obergerichts Beschwerde gegen die Abschlussverfügung des Erbschaftsamts Region
Solothurn vom 13. Januar 2023 erhoben hatte (vgl. OGBES.2023.1). Er war
sich somit des laufenden Erbschaftsverfahrens bewusst. Im Lichte dieser
Erwägungen erscheint es als geradezu rechtsmissbräuchlich, wenn der
Beschwerdeführer aus dem Umstand, dass ihm das Verwertungsbegehren nicht hat
zugestellt werden können, Rechte für sich ableiten will. Im Übrigen hatte das
Betreibungsamt im vorliegenden Fall  entgegen der Ansicht des
Beschwerdeführers  auch keine Pflicht, ihn auf die Möglichkeit des
Verwertungsaufschubs nach Art. 156 Abs. 1 i.V.m. Art. 123 SchKG und Art. 32 VZG
aufmerksam zu machen, nachdem der Erbengemeinschaft bzw. deren Vertreter  B.___
 (s. vorstehende Ausführungen und Art. 65 Abs. 3 SchKG) das
Verwertungsbegehren im Sinne von Art. 120 SchKG rechtsgültig mitgeteilt wurde.

6.1 Des Weiteren macht der
Beschwerdeführer geltend, die Angaben im Zahlungsbefehl in der Betreibung Nr. [...],
welche zur Verwertung geführt hätten, seien mangelhaft. Dies führe
grundsätzlich zur Nichtigkeit des Zahlungsbefehls (BGE 102 III 63; 98 III 26).

6.2 Gemäss Art. 49 SchKG kann eine
Erbschaft, solange die Teilung nicht erfolgt, eine vertragliche Gemeinderschaft
nicht gebildet oder eine amtliche Liquidation nicht angeordnet ist, in der auf
den Verstorbenen anwendbaren Betreibungsart an dem Ort betrieben werden, wo der
Erblasser zur Zeit seines Todes betrieben werden konnte. Soll die Erbschaft
betrieben werden, so hat der Gläubiger die Erbschaft als Schuldnerin zu
bezeichnen und zusätzlich dazu den Vertreter der Erbschaft, oder, falls ein
solcher nicht bekannt ist, den Erben, dem die Betreibungsurkunden zuzustellen
sind (Art. 67 Abs. 1 Ziff. 2, 2. Halbsatz i.V.m. Art. 65 Abs. 3).

6.3 Die Gläubigerin, die J.___ AG,
führte in ihrem Betreibungsbegehren vom 16. August 2022 (Beschwerdebeilage 44) als
Schuldnerin «Unverteilte Erbschaft des D.___ sel.» bzw. handschriftlich
abgeändert «Erbengemeinschaft des D.___ sel.» auf und unter dem Abschnitt
«Erben» wurden der Beschwerdegegner 2, B.___, sowie der Beschwerdeführer, A.___,
genannt. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers geht somit aus den Angaben
im Betreibungsbegehren klar hervor, dass die Betreibungsgläubigerin die
Erbschaft als solche und nicht die einzelnen Erben als Solidarschuldner
betreiben wollte. Zwar fehlt im Betreibungsbegehren, wie vom Beschwerdeführer
zu Recht angemerkt, die Bezeichnung, an welchen Erben die Betreibungsurkunden 
mangels bestehender Erbschaftsvertretung  zuzustellen sind. Dies stellt aber,
entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers, keinen derart schwerwiegenden
Mangel dar, als daraus die Nichtigkeit des Zahlungsbefehls resultieren würde. Das
Gleiche gilt auch hinsichtlich des vom Beschwerdeführer gerügten Umstandes,
dass der an ihn mittels öffentlicher Publikation am 3. Februar 2023 ausgestellte
Zahlungsbefehl als «Zahlungsbefehl an Dritteigentümer» bezeichnet wurde
(Beschwerdebeilage 46). Hier wäre höchstens von einer Anfechtbarkeit des
Zahlungsbefehls auszugehen, wobei darauf, aufgrund der unbenutzt abgelaufenen
10-tägigen Beschwerdefrist, nicht weiter einzugehen ist. Wie aus den
vorgehenden Ausführungen in E. II. 5. hiervor ersichtlich, hat sich die Frage betreffend
die Erbschaftsvertretung nach Zustellung des Zahlungsbefehls ohnehin von selbst
erledigt, da der Beschwerdegegner 2, B.___, aufgrund dessen, dass der
Zahlungsbefehl an den Beschwerdeführer, A.___, mangels korrekter Zustelladresse
nicht zugestellt werden konnte, in Anwendung von Art. 65 Abs. 3 SchKG für die
weitere Abwicklung der Betreibung als Vertreter der Erbschaft zu betrachten ist.

7.1 Wie in E. II. 4.2 f. hiervor
festgehalten, hätte der Beschwerdeführer die Verwertung des Grundstücks [...]
aufgrund des verspätet gestellten Aufschubsgesuchs nur noch durch Bezahlung der
gesamten Schuld abwenden können. DerBeschwerdeführer macht in diesem Zusammenhang geltend, dadie rechtlich zu berücksichtigenden
Verwertungskosten nicht CHF 30'122.00, sondern lediglich CHF 5'437.70
betragen hätten, hätte es auch nicht zur Grundstücksversteigerung kommen
dürfen. So hätten sich die Gesamtkosten, die der Beschwerdeführer zur
vollständigen Tilgung der Grundpfandschulden samt Betreibungs- und
Verwertungskosten hätte aufbringen müssen, auf CHF 38'222.70 belaufen. Der
Beschwerdeführer hätte somit am Versteigerungstag sein mitgeführtes Bargeld in
Höhe von CHF 41'730.00 aus der Tasche genommen, CHF 38'222.70 an Herrn H.___ übergeben
und die Versteigerung hätte abgesagt werden können.

7.2 Bezüglich der vorgehenden
Ausführungen des Beschwerdeführers ist vorweg noch einmal darauf hinzuweisen, dass
die von ihm gerügten Punkte die Höhe der Räumungskosten,
sowie die Frage, ob die vom Betreibungsamt veranlasste Räumung der Liegenschaft
rechtmässig war im vorliegenden Verfahren betreffend Steigerungszuschlag
noch nicht zu beurteilen sind, sondern erst in einem allfälligen
Beschwerdeverfahren gegen die definitive Kosten- und Gebührenrechnung (s. E.
II. 3 hiervor). Des Weiteren ist diesbezüglich festzuhalten, dass es sich bei
den vom Betreibungsamt genannten Gesamtkosten, die der Beschwerdeführer zur
vollständigen Tilgung der Grundpfandschulden samt Betreibungs- und
Verwertungskosten  und damit zur Abwendung der Versteigerung  hätte aufbringen
müssen, stets um einen provisorischen Betrag handelt, da die definitiven Kosten
und Gebühren im Zeitpunkt der Versteigerung, wie vorgehend ausgeführt, eben
noch nicht feststehen. Zudem kann in diesem Zusammenhang auf die treffenden
Ausführungen des Betreibungsamtes verwiesen werden: Demnach sei zwar
anzunehmen, dass der am Steigerungstag gegenüber dem Beschwerdeführer genannte
Betrag von CHF 95'000.00 (s. E. II. 4.1 hiervor) zu hoch angesetzt worden
sei. Doch habe der Beschwerdeführer unbestrittenermassen bereits vor der
Verwertung Kenntnis davon gehabt, dass er die Steigerung nur abwenden könne,
wenn er die Forderung von CHF 75'000.00 (inkl. der provisorischen Kosten des Betreibungsamtes)
tilge (vgl. Beschwerdebeilage 29). Der Beschwerdeführer hätte die Forderung
jederzeit vor der Zwangsverwertung begleichen können. Der vom Beschwerdeführer
gemäss seinen Angaben mitgeführte Betrag von CHF 41'730.00 hätte somit für
die Abwendung der Steigerung nicht gereicht.

Sodann macht der Beschwerdeführer
geltend, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb das Betreibungsamt in seiner
Berechnung des mutmasslich zu bezahlenden Gesamtbetrages von CHF 75'857.00 (s.
BA-Nr. 11) in den vertraglichen Pfandrechten von CHF 44'45475 auch die
Grundpfandverschreibung von CHF 12'950.00 (s. Lastenverzeichnis;
Beschwerdebeilage 6) mit eingerechnet habe. So sei die Grundpfandverschreibung nicht
in Betreibung gesetzt worden und diesbezügliche sei auch keine Forderungsanmeldung
erfolgt. Dieser Einwand des Beschwerdeführers ist grundsätzlich berechtigt,
ändert aber nichts daran, dass der vom Beschwerdeführer nach seinen Angaben
mitgeführte Betrag von CHF 41'730.00 auch nach Abzug von CHF 12'950.00
nicht ausgereicht hätte, den vom Betreibungsamt geschätzten Gesamtbetrag zu
begleichen.

Im Übrigen kann gestützt auf die
vorliegenden Akten die Notwendigkeit der vom Betreibungsamt vorgenommenen
Räumungs- und Reinigungsarbeiten nicht ernsthaft in Frage gestellt werden. So
zeigen die eingereichten Fotos die Innenräume der Liegenschaft in einem
vermüllten und desolaten Zustand (BA-Nr. 12). Selbst wenn man, wie der
Beschwerdeführer geltend macht, davon ausginge, dass die Räumungskosten zu hoch
ausgefallen sein sollten, ist nicht anzunehmen, dass der Erbengemeinschaft
diesbezüglich keine Kosten auferlegt würden. Selbst wenn man der Ansicht des
Beschwerdeführers teilweise folgen würde, wonach er zur vollständigen Tilgung
der Grundpfandschulden samt Betreibungs- und Verwertungskosten  unter
Ausschluss der Räumungs- und Reinigungskosten  lediglich CHF 38'222.70 hätte
aufbringen müssen (s. S. 36 der Beschwerde und S. 11 der Replik), erscheint es unwahrscheinlich,
dass der vom Beschwerdeführer gemäss seinen Angaben mitgeführte Barbetrag von
CHF 41'700.00 ausgereicht hätte, um die von ihm anerkannten Gesamtkosten
zuzüglich der mutmasslichen Reinigungskosten zu begleichen.

Zusammenfassend ist somit das Vorgehen
des Betreibungsamtes, indem es bei der Schätzung der Gesamtkosten auch die
Räumungskosten mit eingerechnet hat, nicht zu beanstanden, selbst wenn sich die
Einrechnung der gesamten Räumungskosten nachträglich als unzulässig
herausstellen sollte. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ist darin
nicht eine falsche behördlich Auskunft zu erblicken, da es sich eben um einen
Schätzbetrag handelt. Gestützt auf die vorgehenden Ausführungen sind demnach
die als Rechtsbegehren Ziffer 2 gestellten Anträge des Beschwerdeführers (s. E.
I. 1 hiervor), abzuweisen.

8. Schliesslich rügt der
Beschwerdeführer, er habe mit E-Mail vom 23. Februar 2024 Frau I.___ vom
Betreibungsamt darum ersucht, ihm «Bilder der Innenräume bzw. eine
Dokumentation der Immobilie» zu senden, um sich einen Überblick über die
betroffene Liegenschaft zu verschaffen und so über die allfällige Gewährung
einer Hypothek zu entscheiden. Die verlangten Fotos seien ihm vom
Betreibungsamt aber nicht zugestellt worden. Damit habe das Betreibungsamt
faktisch verhindert, dass der Beschwerdeführer eine neue Hypothek habe
abschliessen können. Dem Beschwerdeführer sei es zudem nicht möglich gewesen,
selber Fotos von der Liegenschaft zu machen, weil das Betreibungsamt die Tür
durch den Schlüsseldienst auf unkonventionelle Art habe verschliessen lassen,
ohne dass der Beschwerdeführer einen passenden Schlüssel dazu erhalten hätte
(Beschwerdebeilage 23). Dem hält das Betreibungsamt entgegen, dass der
Beschwerdeführer zu keinem Zeitpunkt den Schlüssel zum Gebäude verlangt habe.
Auf Antrag wäre der Schlüssel zum Gebäude durch das Betreibungsamt ausgehändigt
worden, wie es bereits beim Schuldner und Gesamteigentümer, B.___, der Fall
gewesen sei. Dabei sei darauf hinzuweisen, dass sich der Beschwerdeführer
gemäss der Beschwerdeschrift (Art. 2 Ziff. 6 und Beilage 18) am 19. Februar
2024 selbst den Zugang zum Inneren des Gebäudes verschafft habe, was auch
beweise, dass er bereits im Gebäudeinnern gewesen sei, ohne vorher den
Schlüssel bei der Beschwerdegegnerin verlangt zu haben.

Die Darstellungen des Betreibungsamtes werden
vom Beschwerdeführer in seiner Replik nicht bestritten, weshalb darauf
abgestellt werden kann und nicht weiter darauf eingegangen werden muss.

9.1 Die Beschwerde ist demnach abzuweisen,
soweit darauf einzutreten ist.

9.2 Im Übrigen erweisen sich die vom
Beschwerdeführer beantragten Befragungen des Beschwerdeführers als Partei sowie
von Frau K.___, als Zeugin im Lichte der vorgehenden Erwägungen als nicht
notwendig, weshalb diese abzuweisen sind.

9.2 Das Beschwerdeverfahren ist nach
Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die
Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2 GebV
SchKG).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.Es besteht kein Anspruch auf eine
Parteientschädigung.

3.Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Hunkeler                                                                           Isch

Das Bundesgericht hat mit
Urteil vom 21. November 2024 die dagegen erhobene Beschwerde abgewiesen (BGer
5A_446/2024).