so_gerichte · ZZ.1997.19 · 1997-01-22 · de
Grundeigentümerbeiträge, Ausnützungsbonus im Gestaltungsplan

§§ 44 ff. und 108 PBG, § 17 bis KBV, §§ 5 und 10 f. GBV. Wird im Gestaltungsplangebiet eine höhere Nutzung zugelassen, als der Zonenplan vorsieht, so ist dies auch bei der Bemessung von Grundeigentümerbeiträgen zu berücksichtigen (Erw. 3). Für Wasser- und Abwasserleitungen dürfen nur von denjenigen Eigentümern Beiträge erhoben werden, deren Grundstücke erstmals erschlossen werden (Erw. 4).

SOG 1997 Nr. 19

§§ 44 ff. und 108 PBG, § 17bisKBV, §§ 5 und 10 f. GBV.Wird im
Gestaltungsplangebiet eine höhere Nutzung zugelassen, als der Zonenplan
vorsieht, so ist dies auch bei der Bemessung von Grundeigentümerbeiträgen zu
berücksichtigen (Erw. 3). Für Wasser- und Abwasserleitungen dürfen nur von
denjenigen Eigentümern Beiträge erhoben werden, deren Grundstücke erstmals
erschlossen werden (Erw. 4).

Der Gemeinderat von H. legte den Perimeter
"Trottoirbau Industriestrasse, Trottoir- und Strassenbau Bahnweg und
Wasserleitung Bahnweg" öffentlich auf. Zulasten des Grundstückes der P.,
Grundbuch H. Nr. 1300, wurden Beiträge von Fr. 8'000.- für den Ausbau von
Strasse und Trottoir des Bahnwegs (600 m2, Zone WG2c, Ausnützungsziffer 0.5) und Fr. 2'000.-- für
den Ausbau der Wasserleitung Bahnweg (440 m2, WG2c, AZ 0.5) verfügt. Für das ebenfalls im
Perimetergebiet liegende Grundstück GB Nr. 1400 wurde ein Beitrag von Fr.
150'000.- (95 a 90  m2, Zone
W3, AZ 0.55) erhoben. Die von Frau P. gegen die Beitragsverfügung erhobene
Einsprache beim Gemeinderat wurde abgewiesen. Sie erhob darauf erfolglos bei
der kantonalen Schätzungskommission Beschwerde. Frau P. führte
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das als Attikageschoss bezeichnete vierte
Geschoss der Überbauung "Jurablick" (auf GB Nr. 1400) sei in die
Berechnung der Ausnützungsziffer einzubeziehen, und der Perimeterbeitrag der
Beschwerdeführerin sei dementsprechend zu reduzieren. Für den Ausbau der
Wasserleitung im Bahnweg sei für GB Nr. 1300 kein Perimeterbeitrag zu erheben.
Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde aus folgenden Gründen gut:

3. Gemäss § 110 des Planungs- und Baugesetzes
(PBG; BGS 711.1) sind die Erschliessungsbeiträge im einzelnen Fall im
Verhältnis zu den Vorteilen zu bemessen, die den Grundeigentümern entstehen.
Die Kantonale Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren (GBV; BGS
711.41) hält in § 10 fest, der von der Gesamtheit der Grundeigentümer zu
übernehmende Anteil der Erschliessungskosten sei nach den massgebenden Flächen
auf die Grundstücke des Beitragsplanes zu verteilen. Bei Grundstücken mit
verschiedenen Ausnützungsziffern sei die massgebende Fläche mit diesen zu
multiplizieren. Der Ausnützungsfaktor ergebe sich aus der möglichen Ausnützung
des Grundstückes nach dem Zonenplan und werde in der Regel von der zulässigen
Geschosszahl abgeleitet (§ 11 Abs. 2 GBV).

Wenn diese Regeln im vorliegenden Fall unbesehen
angewandt würden, müsste die Parzelle der Beschwerdeführerin mit dem
Ausnützungsfaktor 0.5 und die Parzelle GB Nr. 1400 mit dem Faktor 0.55 in die
Verteilung des Perimeterbeitrages an die Grundeigentümer einbezogen werden.
Wenn aber, wie im vorliegenden Fall, die Grundnutzung eines Gebietes mittels
eines Gestaltungsplans generell erhöht wird, entspricht die Verteilung der
Beiträge gemäss Ausnützungsziffer des Zonenplanes nicht dem Verhältnis der
Vorteile der Grundeigentümer. Der Ausnützungsfaktor dieser Parzellen ist
folglich nicht aus der möglichen Ausnützung nach Zonenplan, sondern aus den
Ausnützungsmöglichkeiten des Gestaltungsplanes abzuleiten.

Die Überbauung der Parzelle GB Nr. 1400 wurde
aufgrund eines Gestaltungsplanes realisiert. Dem Genehmigungsbeschluss zum
Gestaltungsplan kann entnommen werden, dass bestehende Pläne in dessen
Geltungsbereich nicht mehr anwendbar sind. Der Gestaltungsplan gibt keine
Ausnützungsziffer an. Die gezeichneten Volumen ermöglichen dreigeschossige
Mehrfamilienhäuser mit Attika (Satteldach/Quergiebel). Der Plan nutzt
offensichtlich die Erhöhung der Ausnützungsziffer (AZ) gemäss Arealüberbauungsregelung
von § 45 Abs. 3 des Bau- und Zonenreglementes der Gemeinde. Mit der Überbauung
wurde gemäss der Bewilligung (ohne Berücksichtigung des
"Attika"-Geschosses) eine AZ von 0.64 realisiert. Es kann aber nicht
ungeprüft bleiben, ob diese "Attikageschosse" nach den Regeln der KBV
in die Ausnützungsziffer einzurechnen sind, da sie dem Grundeigentümer
zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten eröffnen.

§ 17bisKBV
regelt, in welchen Fällen ein Dachgeschoss an die Geschosszahl des Gebäudes
angerechnet werden muss. Dabei wird zwischen Steildächern und Attikageschossen
unterschieden. Aus § 17bisAbs.
3 KBV zusammen mit der Abb. 4 Anhang zur KBV ergibt sich, dass Attikageschosse
definitionsgemäss von der Fassade zurückgesetzt sind und ein Flachdach
aufweisen. Ein zurückgesetztes Dachgeschoss mit Tonnendach ist kein
Attikageschoss im Sinne von § 17bisKBV
(RRB Nr. 2397 vom 15. Oktober 1997 in Sachen Gestaltungsplan "T.").
Umso mehr werden Attikageschosse mit Schrägdächern von der Praxis nicht als
echte Attikas behandelt. Dies bedeutet, dass der Dachausbau nach den Regeln für
die Steildächer behandelt wird, um das Attikadach gegenüber dem Steildach nicht
zu privilegieren.

Der Gestaltungsplan ermöglicht Steildächer. Die
Rückversetzung kann als Dacheinschnitt interpretiert werden, mit der Wirkung,
dass gedachte Kniewände ausserkant Fassade gemessen mehr als 0.8 m hoch sind.
Derartige Geschosse sind gemäss § 17bisKBV
an die Geschosszahl anzurechnen, mit der Folge, dass dieses Geschoss auch zur
AZ zählt (§ 34 Abs. 3 KBV). Gemessen an den allgemeinen Regeln der KBV über die
Geschosszahl und deren Anrechnung an die AZ eröffnen diese
"Attikageschosse" dem Grundeigentümer zusätzliche
Nutzungsmöglichkeiten, die auch bei der Verteilung des Perimeterbeitrages unter
den Grundeigentümern berücksichtigt werden müssen. Eine unbestrittene
Berechnung der Bauverwaltung H. ergibt, dass der Gestaltungsplan "Hausmatt
West" unter Berücksichtigung der AZ der Attikageschosse eine Überbauung
mit einer Ausnützungsziffer von 0.80 zulässt. Diese Nutzungsmöglichkeit ist im
Perimeterplan zu berücksichtigen. Die Beschwerde ist deshalb in diesem Punkt
gutzuheissen.

4. Die Beschwerdeführerin bestreitet im
weiteren, einen Perimeterbeitrag für die Wasserversorgungsleitung im Bahnweg zu
schulden. GB Nr. 1300 liege nicht in einem Baugebiet, das neu erschlossen
werde. Die Parzelle sei von der Ringstrasse her vollständig erschlossen.

Der Perimeterbeitrag an Leitungen der
Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung darf seit 1992 nur noch in Baugebieten
erhoben werden, die neu erschlossen werden. § 5 Abs. 3 GBV definiert, welche
Gebiete als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG zu gelten haben. Es
sind dies Gebiete, die bis anhin a) entweder gar keine oder b) keine
öffentliche oder c) keine der früheren Nutzungsplanung (generelles
Wasserprojekt, GWP) entsprechende Erschliessungsanlagen aufwiesen.

Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt in
einem Strassenschild, der vor Jahrzehnten weitgehend erschlossen und überbaut
worden war. Die Parzelle wurde 1911 teilweise überbaut und von der Ringstrasse
her an die Wasserversorgung angeschlossen. 1992 wurde die Kanalisationsleitung
in der Ringstrasse entsprechend dem Entwurf zum GWP mit einer Wasserleitung
(Nennweite 100 mm) verstärkt, ohne dass die Parzelle der Beschwerdeführerin zu
einem Perimeterbeitrag herangezogen wurde. Die Parzelle ist zur Hälfte
überbaut. Es ist möglich, den unüberbauten Teil der Parzelle, der als Bauplatz
für ein Einfamilienhaus dienen könnte, intern an die Wasserversorgung anzuschliessen.
Es liegt folglich eine öffentliche Erschliessung vor, die keiner früheren
Nutzungsplanung widerspricht. Ein neues generelles Wasserprojekt liegt nur im
Entwurf vor, wurde aber nicht erlassen, weil die Zonenplanung überarbeitet
wird. Die Parzelle der Beschwerdeführerin liegt folglich nicht im Baugebiet,
das durch den Bau des Bahnweges im Sinne des Erschliessungsreglementes neu
erschlossen wurde. Die Parzelle ist auf die Wasserleitung im Bahnweg nicht
angewiesen. Die Beschwerdeführerin kann deshalb nicht verpflichtet werden,
einen Perimeterbeitrag an die neue Wasserleitung im Bahnweg zu leisten. Die
Beschwerde ist auch in diesem Punkt gutzuheissen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Januar 1997