so_gerichte · SGSTA.1999.231 · 2000-11-20 · de
Grundstückgewinnsteuer, Pfandrechtsverfügung

StG § 59 Abs. 4 und 5, 138 Abs. 3, 139, 177 Abs. 4, ZGB Art. 793 und 818 - Grundstückgewinnsteuer, Pfandrechtsverfügung.Die allgemeinen Verfahrensgrundsätze in §§ 127 - 139 StG - und damit auch die Bestimmungen über die Verjährung - finden auch auf die Grundstückgewinnsteuer Anwendung.Eine durch Pfandrecht gesicherte Forderung kann solange geltend gemacht werden, als die Bezugsverjährung nicht eingetreten ist.Bestätigung der Praxis, wonach das gesetzliche Grundpfandrecht gemäss § 59 Abs. 4 StG gestützt auf Art. 818 ZGB auch die zugehörigen Kosten und Zinsen umfasst.

Solothurn Steuergericht 20.11.2000 SGSTA.1999.231
Soleure Steuergericht 20.11.2000 SGSTA.1999.231
Soletta Steuergericht 20.11.2000 SGSTA.1999.231

KSGE 2000 Nr. 11
StG § 59 Abs. 4 und 5, 138
Abs. 3, 139, 177 Abs. 4, ZGB Art. 793 und 818
-
Grundstückgewinnsteuer,
Pfandrechtsverfügung.
Die allgemeinen
Verfahrensgrundsätze in §§ 127 - 139 StG - und damit auch die Bestimmungen über
die Verjährung - finden auch auf die Grundstückgewinnsteuer Anwendung.
Eine durch Pfandrecht
gesicherte Forderung kann solange geltend gemacht werden, als die
Bezugsverjährung nicht eingetreten ist.
Bestätigung der Praxis, wonach
das gesetzliche Grundpfandrecht gemäss § 59 Abs. 4 StG gestützt auf Art. 818
ZGB auch die zugehörigen Kosten und Zinsen umfasst.
Urteil
St 1999/231 vom 20.11.2000
Sachverhalt:
1.
Herr
X. und die Y. AG erwarben mit Kaufvertrag vom 21. Dezember 1989 das Grundstück
GB Nr. 200 zu je 1/2 Miteigentum. Verkäufer zu je 1/3 Miteigentum waren A, B
und C. Die aus dieser Veräusserung von den Verkäufern geschuldete
Grundstückgewinnsteuer wurde nicht fristgerecht beglichen, so dass am 12.
August 1991 mit Zustimmung der Pfandeigentümer auf dem Grundstück GB Nr. 200
ein gesetzliches Pfandrecht im Sinne von § 59 Abs. 4 StG zugunsten des Staates
Solothurn für einen Betrag von Fr. 397'946.25 nebst Zins zu 5% seit dem 17.
Juni 1991 eingetragen wurde. Die gegen die Steuerpflichtigen eingeleiteten
Betreibungen führten zu Verlustscheinen.
2.    Mit Pfandrechtsverfügung vom 4.
November 1997 teilte die Kantonale Steuerverwaltung der Y. AG mit, dass zur
Sicherung der Grundstückgewinnsteuer des Steuerpflichtigen C. auf dem
Grundstück GB Nr. 200 das gesetzliche Pfandrecht gemäss § 59 Abs. 4 StG in der
Höhe von Fr. 138'567.65 laste. Die Y. AG wurde aufgefordert, ihren ½-Anteil
oder Fr. 69'283.85 zu überweisen.
Zur
Sicherung der Grundstückgewinnsteuer des Steuerpflichtigen B. wurde
gleichentags verfügt, dass das gesetzliche Pfandrecht in der Höhe von Fr.
137'991.60 auf Grundstück GB Gunzgen Nr. 200 laste, verbunden mit der
Aufforderung, den anteiligen Betrag von Fr. 68'995.80 zu begleichen.
X.
erhielt zwei gleichlautende Pfandrechtsverfügungen.
3.    Mit Pfandrechtsverfügung vom 2. Juni
1999 teilte die Kantonale Steuerverwaltung der Y. AG und X. mit, dass auch die
Grundstückgewinnsteuerschuld von A. uneinbringlich sei und dass daher auf dem
Grundstück GB Nr. 200 ein gesetzliches Pfandrecht von insgesamt Fr. 155‘623.60
laste. Die Adressaten der Pfandrechtsverfügungen wurden aufgefordert, je ihren
Anteil, d.h. den Betrag von Fr. 77'811.80 zu überweisen.
4.    Am 1.
bzw. 3. Dezember 1997 und am 1. Juli 1999 liessen die Verfügungsadressaten
Einsprache erheben mit dem Begehren, es seien die Pfandrechtsverfügungen vom 4.
November 1997 bzw. vom 2. Juni 1999 aufzuheben. Das Pfandrecht könne wegen
Eintritt der Bezugsverjährung nicht mehr durchgesetzt werden. Der Anspruch auf
Verwertung des gesetzlichen Grundpfandrechtes könne nur innerhalb von fünf
Jahren seit dessen Eintragung geltend gemacht werden (§ 139 Abs. 1 StG i.V.m. §
59 Abs. 5 StG). Das gesetzliche Grundpfandrecht sei im Jahre 1991 eingetragen
worden. Seither seien mehr als sieben Jahre verstrichen, ohne dass von der
Steuerverwaltung gegenüber den Pfandrechtsschuldnern eine verjährungsunterbrechende
Handlung vorgenommen worden sei. Zudem werde der Rechtsbestand des gesetzlichen
Pfandrechtes bestritten. Das Recht auf Eintragung des gesetzlichen Pfandrechtes
sei mangels Nachweis der Fälligkeit der Forderung verwirkt. Das Verfahren
gegenüber den eigentlichen Steuerpflichtigen sei nicht mit aller erforderlichen
Strenge und Sorgfalt durchgeführt worden. Daher habe die Steuerbehörde die
infolge Konjunktureinbrüchen bei den Steuerpflichtigen eingetretene
Zahlungsunfähigkeit und die aufgelaufenen Verzugszinsen zu vertreten. Sollte
die Steuerbehörde dennoch an der Geltendmachung des gesetzlichen Grundpfandrechtes
festhalten, so sei der gesetzliche Umfang der Pfandhaft auf die geschuldete
Grundstückgewinnsteuer beschränkt. Nicht gedeckt durch das gesetzliche
Grundpfandrecht seien die Verzugszinsen und die Betreibungskosten, denn dafür
fehle es an einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage im Steuergesetz. Im
Falle der Geltendmachung des gesetzlichen Pfandrechtes werde die Durchsetzung
von Schadenersatzansprüchen gegen den Kanton Solothurn in Erwägung gezogen. Die
Einsprecher seien anlässlich der Beurkundung durch die Amtschreiberei nur
ungenügend aufgeklärt worden. Sie hätten lediglich ein Merkblatt ausgehändigt
erhalten und seien über die Möglichkeit der Sicherstellung des Steuerbetrages
nicht informiert worden.
5.    Die Vorinstanz wies die Einsprache ab.
Gegenstand des Pfandrechtsverfahrens sei nicht der Steuerbezug gegenüber den
Steuerpflichtigen, sondern die Inanspruchnahme eines gesetzlichen
Grundpfandrechts gegenüber dem aktuellen Pfandeigentümer. Beim gesetzlichen
Pfandrecht gemäss § 59 Abs. 4 StG handle es sich um eine
Grundpfandverschreibung. Mangels öffentlichrechtlicher Bestimmungen hätten
zivilrechtliche Normen subsidiäre Geltung. Gemäss Art. 807 ZGB unterlägen
Forderungen, für welche ein Grundpfandrecht eingetragen ist, keiner Verjährung.
Somit stehe einer Inanspruchnahme des gesetzlichen Pfandrechtes die Verjährung
nicht entgegen.
Der
Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht sei auch nicht verwirkt. Die
Veranlagungsverfügungen datierten vom 16. Mai 1991. Mit Zustellung dieser
Verfügungen sei die Grundstückgewinnsteuer fällig geworden (§ 177 Abs. 4 StG).
Mit diesem Datum habe auch die dreimonatige Frist, innert welcher die
Eintragung des gesetzlichen Pfandrechtes erfolgen müsse, zu laufen begonnen.
Das gesetzliche Pfandrecht sei am 12. August 1991 eingetragen worden, also
innert der gesetzlichen Frist.
Die
Betreibung sei zu Recht erst im Jahre 1994 eingeleitet worden. Die
Steuerpflichtigen hätten im Veranlagungsverfahren sämtliche Rechtsmittel
ausgeschöpft. Das Betreibungsverfahren werde erst eingeleitet, wenn die
Veranlagungsverfügungen in Rechtskraft erwachsen seien und nicht die aufschiebende
Wirkung einer staatsrechtlichen Beschwerde der Zwangsvollstreckung im Wege
stehe. Auch im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahren hätten die
Steuerpflichtigen sämtliche Rechtsbehelfe ausgeschöpft, was das ganze Verfahren
in die Länge gezogen habe.
Die
Amtschreiberei sei durch die Abgabe des Merkblattes und durch Aufklärung im
Rahmen des Kaufaktes ihrer Aufklärungspflicht nachgekommen. Da es sich bei den
Einsprechern um geschäftskundige Käufer handelte, habe sich eine weitergehende
Aufklärungspflicht nicht aufgedrängt.
Da
es sich beim gesetzlichen Pfandrecht um eine Grundpfandverschreibung handle,
biete diese gemäss Art. 818 ZGB nicht nur Sicherheit für die Kapitalforderung,
sondern auch für die Betreibungskosten und Verzugszinsen. Somit sei die Haftung
- entgegen den Ausführungen der Einsprecher - nicht nur auf die Hauptforderung
beschränkt.
6.    Am 20. Dezember 1999 liessen die
Y. AG und X. Rekurs erheben mit dem Begehren, es seien der Einspracheentscheid
und die Pfandrechtsverfügungen vom 4. November 1997 bzw. 2. Juni 1999 der
Kantonalen Steuerverwaltung aufzuheben. Zudem sei das Pfandrecht zu löschen.
Eventualiter wird das Begehren gestellt, es sei das Pfandrecht soweit zu
löschen, als es von der Steuerverwaltung für Verzugszinsen und Betreibungskosten
in Anspruch genommen wird. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur
Begründung wird ausdrücklich auf die Eingaben der Rekurrenten im
Einspracheverfahren verwiesen. Ergänzend wird folgendes ausgeführt:
-      Das
gesetzliche Pfandrecht biete keine Sicherheit für Akzessorien. Der Pfandbetrag
sei demnach um mindestens Fr. 93'846.30 zu hoch.
-      Die
Bezugsverjährung sei eingetreten, weil eine Steuerforderung nur innert fünf
Jahren seit Eintragung des gesetzlichen Pfandrechtes geltend gemacht werden
könne. Diese Frist sei jedoch abgelaufen.
-      Der
Anspruch auf ein gesetzliches Pfandrecht an GB Nr. 200 für die Grundstückgewinnsteuer
sei verwirkt.
-      Die
Steuerverwaltung habe jede Trölerei der Steuerpflichtigen geduldet und selbst
immer wieder unnötigerweise mit der Einleitung von Verfahrensschritten
zugewartet. Die jetzige Geltendmachung des Pfandrechtes sei rechtsmissbräuchlich.
-      Die
mangelhafte Aufklärung bilde Gegenstand eines Staatshaftungsverfahrens.
In
ihrer Vernehmlassung vom 3. Februar 2000 beantragt die Kantonale Steuerverwaltung
die Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zur
Begründung wird vorab auf den Einspracheentscheid verwiesen. Ergänzend wird
ausgeführt, dass es der Praxis entspreche, das Pfandrechtsverfahren gegenüber
den pfandrechtsbelasteten Eigentümern erst nach Abschluss des Inkassoverfahrens
gegenüber den Steuerpflichtigen einzuleiten. Die Frage, ob das gesetzliche
Pfandrecht auch Sicherheit für Akzessorien bietet, wird gestützt auf eine
systematische Auslegung der massgebenden Gesetze, d.h. StG, ZGB und EGZGB,
bejaht. Beim gesetzlichen Pfandrecht handle es sich um eine
Grundpfandverschreibung im Sinne von § 284 lit. f EG ZGB i.V.m. Art. 793 ff.
ZGB. Art. 818 ZGB gelange subsidiär zur Anwendung. Gemäss dieser Bestimmung
biete das Grundpfandrecht auch Sicherheit für die Kosten der Betreibung und die
Verzugszinse, somit auch für die Akzessorien. Daher bestehe für den Kanton
Solothurn eine genügende gesetzliche Grundlage; die Pfandhaft betreffe somit
nicht nur die Kapitalforderung, sondern auch die Akzessorien.
In
ihrer Rückäusserung halten die Rekurrenten an ihren Anträgen fest. Ergänzend führen
sie aus, dass die Frist zur Inanspruchnahme des Pfandes im vorliegenden
Verfahren längst abgelaufen sei. Bezüglich des Umfanges der Pfandhaft besage §
59 Abs. 4 StG nichts. Die Kanntone seien in der Ausgestaltung des Pfandrechtes
frei und könnten - ohne dadurch das Bundeszivilrecht zu vereiteln - auch
weniger weit gehen, als es Art. 818 ZGB vorsehe. Der Solothurnische Gesetzgeber
habe den Umfang der Pfandhaft nicht ausdrücklich und klar geregelt. Mit diesem
Stillschweigen habe er auf ein Pfandrecht, welches auch für Verzugszinsen
Sicherheit bietet, verzichtet. Das Pfand gelte somit nur für die Steuerschuld.
Auch das von der Amtschreiberei abgegebene Merkblatt enthalte keinen Hinweis
auf eine Ausdehnung der Pfandhaft auf Akzessorien.
Erwägungen:
1.    ...
Anwendbares
Recht ist das seit dem 1. Dezember 1985 geltende Staatssteuergesetz, nachdem
sich der massgebende Sachverhalt zwischen 1991 und 1999, also unter der Geltung
dieses Gesetzes, verwirklicht hat.
2.    Gemäss §
59 Abs. 4 StG kann die Veranlagungs- und Bezugsbehörde die Errichtung eines
Grundpfandes am veräusserten Grundstück mit Eintragung verlangen, sofern die
Gefahr besteht, dass die geschuldete Steuer nicht bezahlt wird. Dieses
Pfandrecht folgt im Range den gesetzlichen Pfandrechten ohne Eintragung. Der
Anspruch erlischt, wenn das Pfandrecht nicht innert drei Monaten seit
Fälligkeit der Steuer in das Grundbuch eingetragen wird.
Aktenmässig
ist erstellt, dass der Staat Solothurn die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer
am 16. Mai 1991 eröffnet hat. Gemäss § 177 Abs. 4 StG wird die Grundstückgewinnsteuer
mit Zustellung der Veranlagungsverfügung fällig. Mit Zustimmung der Pfandeigentümer
wurde das gesetzliche Pfandrecht am 12. August 1991 eingetragen, somit innert
der dreimonatigen Frist gemäss § 59 Abs. 4 StG. Der Anspruch auf ein
gesetzliches Pfandrecht an GB Nr. 200 für die Grundstückgewinnsteuerschuld ist somit
entgegen den Behauptungen der Rekurrenten nicht verwirkt.
3.    Streitig
ist im Weiteren, ob die Grundstückgewinnsteuerforderung verjährt ist.
Gemäss
§ 59 Abs. 5 StG sind die Bestimmungen über die Veranlagung im ordentlichen
Verfahren sinngemäss anwendbar. Dieser Verweis bezieht sich auf §§ 140 ff. StG,
welche die Veranlagung gemäss § 59 StG ergänzen sollen. Daraus kann aber nicht
e contrario der Schluss gezogen werden, dass die allgemeinen
Verfahrensgrundsätze der §§ 127 ff. StG auf die Grundstückgewinnsteuer keine
Anwendung fänden. Die §§ 138 und 139 StG, welche die Verjährung regeln, gelten
vielmehr auch für die Grundstückgewinnsteuer.
Im
vorliegenden Fall ist zu prüfen, ob die Bezugsverjährung eingetreten ist.
Gestützt auf § 139 StG verjähren veranlagte Steuern 5 Jahre nach Eintritt der
Rechtskraft. Stillstand und Unterbrechung der Verjährung richten sich
sinngemäss nach § 138 Abs. 3 StG. Die absolute Verjährungsfrist tritt 10 Jahre
nach Ablauf des Jahres ein, in dem die Steuern rechtskräftig festgesetzt worden
sind.
Die
Grundstückgewinnsteuer wurde am 16. Mai 1991 veranlagt. Gegen die
Veranlagungsverfügungen erhoben die Steuerpflichtigen Einsprache und Rekurs.
Mit Entscheid vom 26. April 1993, welcher am 25. Mai 1993 expediert wurde,
reduzierte das KSG die Grundstückgewinnsteuer. Am 7. Juli 1994 wurde die
Grundstückgewinnsteuer neu veranlagt. Die gegen den Entscheid des KSG erhobene
staatsrechtliche Beschwerde wies das Bundesgericht mit Urteil vom 28. Oktober
1994 ab. Da es sich bei der staatsrechtlichen Beschwerde um ein ausserordentliches
Rechtsmittel handelt, ist die veranlagte Grundstückgewinnsteuer aber bereits
mit Entscheid des KSG rechtskräftig geworden.
Am
11. Oktober 1994 wurde gegen B. und C. die Betreibung eingeleitet, womit die
Verjährungsfrist unterbrochen wurde. Bis zur Ausstellung der Verlustscheine am
23. Juli 1996 bzw. am 28. August 1996 wurde die Verjährungsfrist bedingt durch
das Zwangsvollstreckungsverfahren mehrmals unterbrochen und begann jedesmal neu
zu laufen. Die Bezugsverjährung ist somit noch nicht eingetreten. Gemäss Art.
149a SchKG verjährt die durch den Verlustschein verurkundete Forderung 20 Jahre
nach Ausstellung des Verlustscheines.
A.
wurde die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer am 17. Oktober 1997 erneut eröffnet,
womit eine verjährungsunterbrechende Handlung vorliegt. Am 4. Februar 1998
wurde der Zahlungsbefehl und am 12. November 1998 der Verlustschein ausgestellt.
Somit
kann festgehalten werden, dass die Grundstückgewinnsteuerforderung nicht
verjährt ist.
4.    Nachdem
die Uneinbringlichkeit der Steuerforderung feststand, erliess die Kantonale
Steuerverwaltung am 4. November 1997 bzw. am 2. Juni 1999 die
Pfandrechtsverfügungen. Entgegen den Ansicht der Rekurrenten kann den §§ 138 f.
StG nicht entnommen werden - auch nicht sinngemäss - dass eine Steuerforderung
nur innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung des gesetzlichen Pfandrechtes
geltend gemacht werden kann. Wie bereits ausgeführt, ist die
Grundstückgewinnsteuer nicht verjährt. Für diese Steuerschuld sieht das
Steuergesetz ein gesetzliches Grundpfandrecht vor, welches fristgemäss im
Grundbuch eingetragen worden ist. Solange die Bezugsverjährung für eine
veranlagte Steuer nicht eingetreten ist, kann das gesetzliche Pfandrecht -
sofern der Anspruch nicht erloschen ist - jederzeit geltend gemacht werden.
Die
Frage, ob Art. 807 ZGB auf kantonale gesetzliche Pfandrechte subsidiär anwendbar
ist, kann offen gelassen werden, nachdem feststeht, dass die Steuerforderung
nicht verjährt ist.
5.    Der
Steuerverwaltung wird vorgeworfen, sie habe immer wieder unnötigerweise mit der
Einleitung von Verfahrensschritten zugewartet. Das Verfahren habe sich über
Jahre dahingezogen. Die Beanspruchung des Pfandes zum jetzigen Zeitpunkt sei
mit verwaltungsrechtlichen Grundsätzen nicht mehr zu vereinbaren.
Richtig
ist, dass sich das Verfahren über Jahre dahingezogen hat. Dies war einerseits
bedingt durch das Ausschöpfen sämtlicher Rechtsmittel im Veranlagungsverfahren
und andererseits durch das Zwangsvollstreckungsverfahren, welches dem Schuldner
ebenfalls mehrere Rechtsbehelfe bietet. Die Kantonale Steuerverwaltung leitet
gemäss konstanter und bewährter Praxis das Betreibungsverfahren gegen die
Steuerpflichtigen erst ein, wenn die Veranlagungsverfügung rechtskräftig und
der staatsrechtlichen Beschwerde nicht die aufschiebende Wirkung erteilt worden
ist. Zugegebenermassen hätte die Betreibung bereits im Juni 1994 und nicht erst
im Oktober 1994 eingeleitet werden können. Es handelt sich hier aber um eine
kaum ins Gewicht fallende Verlängerung des Verfahrens.
Ebenfalls
nicht zu beanstanden ist die Praxis, gemäss welcher das Pfandrechtsverfahren
gegen die pfandrechtsbelasteten Eigentümer erst nach Abschluss des
Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet wird. Denn erst in diesem Zeitpunkt
steht fest, ob und in welchem Umfang die Steuerforderung uneinbringlich ist und
gegen welchen Eigentümer das Pfandrechtsverfahren eingeleitet werden muss. Die
Beanspruchung des Pfandes zu einem früheren Zeitpunkt hätte zur Folge, das sich
anstelle der Kantonalen Steuerverwaltung der Pfandeigentümer mit dem
Zwangsvollstreckungsverfahren herumschlagen müsste, was nicht sachgerecht wäre.
Die Verfahren wurden somit rechtzeitig und korrekt durchgeführt.
6.    Das
Kantonale Steuergericht hat mit Entscheid vom 19. Juni 2000 seine bisherige
Praxis, wonach das gesetzliche Grundpfandrecht gemäss § 59 Abs. 4 StG auch die
zugehörigen Kosten und Zinsen umfasst, aus folgenden Gründen bestätigt:
Die
Gesetzgebung auf dem Gebiet des Zivilrechts ist Sache des Bundes (Art. 122 BV).
Gemäss Art. 793 ZGB schreibt das Bundeszivilrecht im Bereiche des
Grundpfandrechts einen Numerus clausus vor, indem ein Grundpfand lediglich als
Grundpfandverschreibung, Schuldbrief oder Gült bestellt werden kann. In den
Art. 793 - 823 ZGB werden allgemeine Bestimmungen für diese drei
Grundpfandarten aufgestellt.
§ 59 Abs. 4
StG sieht die Möglichkeit der Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandes am
veräusserten Grundstück vor, wenn Gefahr besteht, dass die geschuldete
Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlt wird. Das Kantonale Recht enthält keine
Definition des Begriffs ”gesetzliches Grundpfand”; in den §§ 279 ff. EG ZGB
sind einzig Ausführungsbestimmungen zu den Art. 793 ff. ZGB enthalten. Nachdem
die Kompetenz für die Gesetzgebung im Bereich des Zivilrechts beim Bund liegt,
ist dieser Umstand folgerichtig. Die Kantone sind nicht befugt, auf dem Gebiet
des Zivilrechts und damit des Grundpfandrechts Regeln aufzustellen, welche dem
Bundeszivilrecht widersprechen würden.
Die im ZGB
enthaltenen Regeln über die Grundpfandrechte sind deshalb für die Auslegung des
kantonalen öffentlichen Rechts heranzuziehen. Damit ist jedoch auch Art. 818
ZGB, welcher den Umfang der Sicherung eines Grundpfandrechtes umschreibt, im
Bereich des kantonalen Rechtes anwendbar. Demnach umfasst das im kantonalen
Recht vorgesehene gesetzliche Pfandrecht für geschuldete
Grundstückgewinnsteuern neben der Kapitalforderung im Sinne von Art. 818 Ziff.
2 ZGB auch die Kosten der Betreibung und der Verzugszinsen.
Das
Grundpfandrecht bezweckt die Sicherung einer Forderung durch Einräumung eines
beschränkten dinglichen Rechts an einem Grundstück. Art. 818 ZGB umschreibt den
Umfang dieser Sicherung für den Gläubiger. Dieser dem Grundpfandrecht zugrunde
liegende Zweckgedanke gebietet ebenfalls die Anwendung der bundesrechtlichen
Regeln für ein kantonales gesetzliches Pfandrecht, ist doch nicht einzusehen,
warum der Gläubiger lediglich für die Kapitalforderung abgesichert sein soll,
nicht jedoch für die Folgekosten bei Schlechterfüllung durch den Schuldner.
7.    Die
Frage, ob die Amtschreiberei ihre Aufklärungspflichten bezüglich des gesetzlichen
Pfandrechtes anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrages mangelhaft erfüllt
hat, kann hier offen gelassen werden. Diese Frage ist Gegenstand des sistierten
Staatshaftungverfahrens.
8.    Der Rekurs erweist sich damit in allen
Punkten als unbegründet, weshalb er abzuweisen ist.
Steuergericht, Urteil vom 10.
November 2000