so_gerichte · VWBES.2025.19 · 2026-03-18 · de
Umnutzung Dachgeschoss


Urteilvom18. März 2026

Es wirken mit:

Vizepräsident Thomann

Ersatzrichter Etter

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

Stiftung A.___,vertreten durch Rechtsanwalt
Christoph Jäger,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Einwohnergemeinde
B.___,

3.C.___AG,vertreten durch Rechtsanwalt Ralph Kaiser,

Beschwerdegegner

betreffendUmnutzung
Dachgeschoss

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Einwohnergemeinde B.___
(nachfolgend Einwohnergemeinde) bewilligte mit Entscheid vom 4. Januar 2024 der
Stiftung A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin, Grundeigentümerin oder
Bauherrin) die Umnutzung von Büroräumen zu zwei Betriebswohnungen im
Dachgeschoss eines Gebäudes in der Industriezone (GB B.___ Nr. [...]).

2. Das Bau- und Justizdepartement
(nachfolgend auch Vorinstanz) hob mit Verfügung vom 13. Dezember 2024  auf
Beschwerde der C.___ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 3) hin  den Entscheid
der Einwohnergemeinde auf und verweigerte eine Baubewilligung für die Umnutzung
der Büroräume zu zwei Betriebswohnungen (unter Kosten- und Entschädigungsfolge
zu Lasten der Grundeigentümerin).

3. Die Bauherrin beantragte mit
Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 10. Januar 2025, die Verfügung des Bau- und
Justizdepartements vom 13. Dezember 2024 aufzuheben und die Baubewilligung der
Einwohnergemeinde betreffend Bauvorhaben «Umnutzung Dachgeschoss Einbau 2
Wohnungen vom 4. Januar 2024» zu bestätigen, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge. Die Beschwerdeführerin unterbreitete sodann eine
(anonymisierte) Liste von Abendanlässen, welche im Gebäude durchgeführt (2024)
resp. geplant resp. gebucht (2025) wurden, sowie eine Expertise bzgl.
Einflussfaktoren auf die 3D-Produktionsqualität.

4. Während die Einwohnergemeinde auf
eine Stellungnahme verzichtete (Eingabe vom 21. Januar 2025), ersuchte die
Vorinstanz mit Stellungnahme vom 31. Januar 2025 um Abweisung der Beschwerde
unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin.

5. Die Beschwerdegegnerin 3 aus der
Nachbarschaft beantragte am 3. März 2025, die Beschwerde abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Darüber
hinaus nahm sie am 2. Mai 2025 Stellung und legte am 26. Mai 2025 eine
Kostennote vor.

6. Die Beschwerdeführerin hielt mit
Eingabe vom 4. April 2025 an ihren Rechtsbegehren fest und unterbreitete
weitere Unterlagen. Mit Schreiben vom 27. Mai 2025 verzichtete sie auf eine
weitere Stellungnahme und reichte eine Kostennote ein.

II.

1. Die Beschwerde ist  unter
Berücksichtigung des Fristenstillstands um Weihnachten  fristgerecht
erhoben worden (vgl. § 58 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRG, BGS 124.11]
i.V.m. Art. 145 Abs. 1 lit. c Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]) und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale
Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz
[GO, BGS 125.12]). Die Beschwerdegegnerin 3 begründet nicht, wieso allenfalls
auf die Beschwerde nicht einzutreten sei. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Gemäss § 33 Planungs- und Baugesetz
(PBG, BGS 711.1) sind in Industriezonen Industriebetriebe und
betriebsnotwendige Wohnungen zulässig. Laut § 11 Zonenvorschriften der
Einwohnergemeinde sind in der Industriezone Industrie-, Dienstleistungs- und
Gewerbebetriebe sowie betriebsnotwendige Wohnungen zugelassen. Dies entspricht
dem Wortlaut des PBG zum Zeitpunkt der Genehmigung der Zonenvorschriften im
Jahr 2000. § 1 Zonenvorschriften erklärt in allgemeiner Weise das PBG für
massgebend.

2.2 Gemäss dem Prinzip der
Funktionstrennung sind Wohn- und Arbeitsstätten relativ streng voneinander zu
trennen und möglichst in getrennte Nutzungszonen einzuweisen, weil sich nur in
einer ruhigen, von Immissionen möglichst freien Wohnzone angenehm wohnen lässt.
Folglich ist es die Regel, dass in der Industriezone bloss industrielle Bauten
zugelassen werden. Dies dient dazu, genügend Raum für Industriebetriebe zu
reservieren, diese auch in ihrem Bestand zu sichern und sie mit einer
verlässlichen Grundlage für die Zukunft zu versehen, die es ihnen gestattet,
betriebliche Anpassungen und Neu- , Um- oder Erweiterungsbauten zu
verwirklichen, ohne mit Pflichten zur Rücksichtnahme auf Anwohnende
konfrontiert zu werden. Industriebetriebe sollen vor künftig möglichen
Einflussnahmen durch geschädigte oder belästigte Nachbarn bewahrt werden. Dies
bedingt, dass Wohnungen grundsätzlich aus diesen Zonen ferngehalten werden. Von
diesem Grundsatz darf nur abgewichen werden, wenn die Wohnung «betrieblich» an
den fraglichen Standort gebunden ist, mithin für diesen ausnahmsweiseunerlässlichist. Es müssen sich folglich im Einzelfall ausnahmsweise aus der Art des
Betriebes ausreichende Gründe für eine Wohnbewilligung ergeben, die schwerer
wiegen als die privaten und öffentlichen Interessen sowohl an der ungehinderten
industriellen Entfaltung als auch am Schutz vor einer industriell bedingten
Umweltbelastung (SOG 2009 Nr. 18 E. 3).

2.3 Das Verwaltungsgericht hat in der
Vergangenheit entschieden, die Betriebsnotwendigkeit könne sich ergeben, wenn
mittelsständigerAufsicht die Bereitschaft und Sicherheit des Betriebes
zu gewährleisten sei, um die Betriebseinrichtungen zu kontrollieren, zu warten
und Schäden resp. Störungen des Betriebsablaufes zu vermeiden. Für eine
Abwartswohnung sei daher massgebend, ob am Standort des Unternehmens aus
betrieblichen Gründen einedauerndeAnwesenheit notwendig sei. Die
Überwachung des Grundstückes gegen Einwirkungen wie Diebstahl, Vandalismus und
Deponie von Abfällen erfordere keine Wohnpräsenz auf dem Betriebsgelände. Denn
bereits einfache, aber wirkungsvolle Massnahmen wie die Umzäunung des
Grundstückes könnten diese Einwirkungen abwehren, zumal während der Nachtruhe,
trotz Präsenz auf dem Grundstück, nicht davon ausgegangen werden könne, dass
sämtliche Einwirkungen von aussen festgestellt bzw. verhindert werden könnten
(VWBES.2023.72 vom 24. Mai 2023 E. 3.2; SOG 2009 Nr. 18 E. 3).

3. Während vorliegend in einer
Einsprache argumentiert wurde, aufgrund herrschender Automatisierung seien
Wohnungen in der Industriezone generell nicht mehr erforderlich, entschied die
kommunale Baubehörde anders. Sie erwog, es sei (nur) «massgebend, dass zwischen
dem Betrieb und den Wohnungen ein hinreichend enger räumlicher sowie ein
funktionaler Zusammenhang bestehe». Damit verkannte die kommunale Baubehörde
das Element der Unerlässlichkeit resp. Notwendigkeit im Begriff der Betriebs­notwendigkeit.
In diesem Zusammenhang ist der Einwand der Beschwerdeführerin, das Bau- und
Justizdepartement verletze die Gemeindeautonomie, nicht stichhaltig. Mit dem
Zonenreglement wurde vorliegend kein kommunaler (unbestimmter) Rechtsbegriff
geschaffen, hinsichtlich dessen den kommunalen Behörden ein autonomer
Beurteilungsspielraum zukommen könnte. Es wurde lediglich die (damalige)
kantonale Norm ins Zonenreglement übernommen. Obgleich den kommunalen
Baubehörden im Kanton Solothurn auch im Hinblick auf die Baupolizei eine relativ
erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt (vgl. Urteil 1C_176/2009 vom 28.
Januar 2010 E. 2.3.1), verletzt die Entleerung des Begriffs der
Betriebsnotwendigkeit auf einen «hinreichend engen räumlichen sowie
funktionalen Zusammenhang» diesen Ermessensspielraum.

4.1 Die Vorinstanz erwog, die
Beschwerdeführerin bezwecke u.a. den Unterhalt von Sammlungen und deren
Präsentation im Rahmen eines Museums. Der Umstand, dass die beiden
Betriebswohnungen zum einen dem Betriebsleiter des 3D-Produktionsbetriebs und
zum anderen dem Initiator des Museums und der Unternehmergruppe zugewiesen
werden sollen, wecke Zweifel, inwiefern diese Bewohner geeignet wären, den
Diebstahls- und Vandalismusschutz aufrecht zu erhalten (besser wären Tresore,
Nachtwächter, Sicherheitsdienst). Selbst wenn sodann Anlässe bis in die Nacht
im Museum geplant seien, so müsse zwar Personal vor Ort sein, bedinge dies
jedoch keine Wohnungen. Dass ein in der Liegenschaft domiziliertes Unternehmen
(auch für das Museum der Beschwerdeführerin) 3D-Drucker betreibe, mit denen
(Ersatz-)Teile aus Kunststoff und Metall gedruckt würden, lasse keine
Notwendigkeit dauernder Anwesenheit von Betriebsangehörigen erkennen. Es sei
weder belegt, dass alle ca. sechs Stunden eine Kontrolle und Wartung des
Operators vorzunehmen sei (um das Rohmaterial nachzufüllen), noch dass ein
Stillstand der 3D-Drucker Auswirkungen auf den Betrieb hätte resp. ein
«24-Stunden Betrieb» notwendig sei. Es könne jedoch offenbleiben, ob derartige
Wartungs- und Kontrollarbeiten notwendig seien, da mehrere Wohnzonen lediglich
wenige Fahrminuten entfernt liegen würden. Da die Geräte ohnehin elektronisch
überwacht werden müssten, könne eine Reaktion auch aus einer nahegelegenen
Wohnzone erfolgen. Einzelne Interventionen von einer externen Wohnung seien zumutbar.
Sollte die Produktion demgegenüber derart gross sein, dass ein mehrmaliges
Ausrücken pro Nacht notwendig würde, wäre ein Schichtbetrieb einzuführen.
Sodann sei der Ausfall eines einzelnen Druckvorgangs auch in Anbetracht der
grundsätzlich geringen Rohmaterialkosten gegenüber dem öffentlichen Interesse
an der funktionalen Trennung hinzunehmen. Zusammenfassend erkannte die
Vorinstanz vorliegend keine objektiven Gründe für die Zulassung von
Betriebswohnungen in der Industriezone.

4.2 Die Beschwerdeführerin macht
geltend, die in der Liegenschaft beherbergten Unternehmen würden
ausserordentlich lange Arbeitszeiten ausweisen und die diesbezüglich
anfallenden Arbeiten mache die permanente Präsenz von Betriebspersonen vor Ort
und damit Betriebswohnungen unabdingbar. Namentlich die 3D-Drucker würden rund
um die Uhr die Verfügbarkeit von geschultem Personal zur Überwachung,
Nachfüllung von Material, Wartung sowie die sofortige Möglichkeit der
Intervention bedingen, um Unterbrüche aufgrund technischer Probleme zu
vermeiden. Die 3D-Drucker seien bis zu 60 Stunden ununterbrochen in Betrieb,
wobei alle vier bis acht Stunden Materialwechsel notwendig seien, weshalb der
Produktionsprozess regelmässig überwacht und Rohmaterial nachgefüllt werden
müsse. Die Beschwerdeführerin legt eine Expertise bei, um zu belegen, dass
Druckprozesse nicht unterbrochen werden können, ohne dass dies zu erheblichen
Schäden am jeweiligen Druckresultat führe. Daher sei aus Sicht der
Beschwerdeführerin essenziell, dass rund um die Uhr eine sachverständige Person
verfügbar sei, welche, sobald ein automatisierter Alarm abgesetzt werde,
innerhalb weniger Minuten eingreifen könne. Eine zeitnahe Intervention aus der
Wohnzone hinaus sei nicht möglich (sofern dort überhaupt freie Wohnungen
auffindbar wären), weil die Liegenschaft nur über eine Bahnschranke erreichbar
sei, welche von vier bis sechs Schliessungen pro Stunde betroffen sei. Zudem
sei die konstante Präsenz von Personal für die Koordination und Durchführung
der zahlreichen Abendevents rund um das Museum (inkl. Auditorium und Bühne)
dringend erforderlich. Jene würden im Schnitt an jedem zweiten Öffnungstag
stattfinden (inkl. Aufräum- und Reinigungsarbeiten usw., damit das Museum am
Folgetag wieder ordnungsgemäss öffnen könne). Der Betriebsverantwortliche und
dessen Stellvertreter würden sich bei der Überwachung der Events im
Vierstundentakt abwechseln. In diesem Zusammenhang habe die Vorinstanz den
Gesamtkontext der verschiedenen Unternehmen verkannt, welche der Stifter der
Beschwerdeführerin unter demselben Dach führe, die miteinander «untrennbar»
verbunden und finanziell für das Museum essenziell seien. Aufgrund der langen
Präsenzzeiten würde sich insgesamt eine Betriebsnotwendigkeit ergeben. Hinzu
komme, dass in vorliegender Industriezone «praktisch nur eher» ruhiges Gewerbe
betrieben werde, was mit dem Wohnen ohne weiteres verträglich sei. Schliesslich
verweist die Beschwerdeführerin auf eine Reihe ähnlicher Museen mit
Eventlokalen in der ganzen Schweiz, welche über (Betriebs)-Wohnungen verfügen würden.

4.3 Die seitens der Beschwerdeführerin
unterbreitete Liste anderer Museen bezieht sich auf Objekte, die nicht im
Kanton Solothurn angesiedelt sind und/oder sich nicht in einer Industriezone
befinden. Die rechtliche Ausgangslage dürfte sich also erheblich unterscheiden,
unabhängig davon, dass keine Gleichbehandlung im Unrecht besteht. Daraus, dass
in vorliegender Industriezone «praktisch nur eher» ruhiges Gewerbe betrieben
werde, was aktuell mit dem Wohnen ohne weiteres verträglich sei, kann die
Beschwerdeführerin nichts ableiten. Sogar wenn dem so sein sollte, so ist nicht
absehbar, wie sich das Gewerbe im Quartier weiterentwickelt. Die Zonenplanung
dient dazu, genügend industriellen Raum für künftige Neu-, Um- oder
Erweiterungsbauten zu reservieren. Die Einsprachen und die vorinstanzliche
Beschwerde deuten darauf hin, dass Betriebe in der Umgebung künftige
Einflussnahmen durch belästigte, vor Ort wohnhafte Nachbarn fürchten.

4.4 Der Vorinstanz ist zuzustimmen, dass
hinsichtlich Diebstahl- und Vandalismusschutz Tresore, Nachtwächter oder ein
Sicherheitsdienst geeigneter erscheinen als zwei Betriebswohnungen für den
Geschäftsführer und den Betriebsleiter des 3D-Produktionsbetriebs. Sodann ist
nachvollziehbar, dass für den Gastro- resp. Eventbetrieb regelmässig
(spät-)abends Personal vor Ort sein muss, dies jedoch  wie das Bau- und
Justizdepartement zu Recht festhält  bedingt keine Betriebswohnungen. Es
dürfte notorisch sein, dass die Gastronomie lange Präsenzzeiten kennt, jedoch
ist für dieses Gewerbe auch unter Berücksichtigung des Spezialfalls
Museumsbetrieb eine Betriebswohnung nicht unerlässlich; zumal nicht ersichtlich
ist, inwiefern Aufräum- und Reinigungsarbeiten eine ständige Anwesenheit
während der Nacht bedingen resp. nicht abends oder erst am Folgetag vor Öffnung
des Museums durchgeführt werden könnten.

4.5 Die von der Beschwerdeführerin
vorgelegte Expertise stammt von einer (ausserkantonalen) Aktiengesellschaft,
deren Verwaltungsratspräsident der Stifter der Beschwerdeführerin resp.
Geschäftsführer der Unternehmergruppe ist. Gleichwohl erscheint dessen Inhalt
plausibel und es kann grundsätzlich darauf abgestellt werden. So erscheint
nachvollziehbar, dass Druckprozesse nicht unterbrochen werden sollten resp. ein
Unterbruch zu einem qualitativ minderwertigen Resultat führt. Gemäss jenem
Gutachten wird branchenüblich «vor Beginn der Nachtschicht, z.B. 22 Uhr,
nochmals Rohmaterial aufgefüllt, sodass die Produktion 6-8 Stunden durchlaufen
kann. Es muss in dieser «Geister»-Schicht nur noch im Fehlerfalle unplanmässig
schnell eingegriffen werden, damit das Werkstück nicht auskühlt.» Die Charakterisierung
als «Geister»-Schicht spricht gegen eine unerlässliche dauernde Anwesenheit und
deutet darauf hin, dass im Regelfall der Betriebsablauf in der Nacht ohne
Personal bewältigt werden kann.

4.6 Dem Gutachten ist weder zu
entnehmen, wie oft Fehler resp. Unterbrüche auftreten («Fehlerfalle»), noch
welche Kosten ein Unterbruch ohne rechtzeitige Intervention auslöst
(Materialkosten, Reinigungsaufwand usw.). Sodann wird zwar empfohlen, eine
entsprechende Sensorik anzubringen sowie u.a. eine Materialreserveüberwachung
zu installieren, welche erlaubt, die Intervention rechtzeitig vor dem
Stillstand auszuführen. Doch wird im Gutachten nicht der Zeitraum zwischen
Alarm und Stillstand ausgeführt. Es ist also nicht belegt, dass nach einem
Alarm nicht genügend Zeit besteht, von einer nahegelegenen Wohnzone 
unabhängig vom Bahnübergang  zu intervenieren. Die Beschwerdeführerin
bestreitet zwar die Begründung der Vorinstanz, wonach der Ausfall einzelner Druckvorgänge
hinzunehmen sei und die Beschwerdeführerin nicht aufzuzeigen vermöge, inwiefern
ihr Interesse an «etwas weniger Materialverschleiss» das öffentliche Interesse
an der funktionalen Trennung von Wohn- und Industriezone zu überwiegen vermöge.
Jedoch macht die Beschwerdeführerin lediglich geltend, dass jeder einzelne
Fehler zu einem Stillstand des Druckvorgangs und damit zu einem Schaden führe.
Da sie jedoch weder darlegt, wie oft es zu einem Fehler resp. Unterbruch kommt,
noch was die konkreten finanziellen Folgen eines Stillstands sind (namentlich
Kosten für «Materialverschleiss und Verschwendung bzw. unnötiger Abfall»), kann
ihr Schluss nicht nachvollzogen werden, wonach sich ohne Betriebswohnung aus
ökonomischer Sicht keine komplexen Werkstücke herstellen liessen. Die
Behauptung, wonach ohne Betriebswohnung auf die Verwendung der
3D-Drucktechnologie verzichtet werden müsse, überzeugt nicht; zumal die Frage
im Raum steht, wie jenes Unternehmen bisher solche Werkstücke erstellt hat.

4.7 Die Beschwerde vermag somit die
vorinstanzlichen Schlussfolgerungen nicht zu erschüttern und ist abzuweisen.
Die Beschwerdeführerin hat nicht überzeugend dargetan, dass eine resp. zwei
Betriebswohnungen unerlässlich sind, um erhebliche Schäden und wesentliche
Störungen des Betriebsablaufs zu vermeiden. Das Gutachten erhellt, dass die
Geräte  sofern mit branchenüblicher Sensorik usw. ausgestattet  eben gerade
keine permanente Präsenz im Sinne einer ständigen Aufsicht von Betriebspersonen
vor Ort bedingen und damit eine Betriebswohnung nicht zwingend notwendig ist.
Sogar wenn zuweilen eine Intervention von einer externen Wohnung zu spät
eintreffen sollte, so erscheint das private Interesse an der Vermeidung von
Materialverschleiss (Ausfall eines einzelnen Druckvorgangs) gegenüber dem
öffentlichen Interesse an der funk­tionalen Trennung untergeordnet. Daran
ändert auch die Kombination der verschiedenen Unternehmen unter demselben (auch
ökonomischen) Dach nichts («Gesamtkontext» resp. angebliche Kombination der
Präsenzzeiten des für alle Unternehmen Verantwortlichen). Zwar erscheint es
plausibel, dass eine Betriebswohnung für den Geschäftsführer bequem sein dürfte
und damit Effizienzgewinne für die unterschiedlichen Unternehmen generiert
werden könnten, was die wirtschaftliche Lage der Beschwerdeführerin resp. des
Museums entlasten dürfte. Unerlässlich sind Betriebswohnungen vorliegend jedoch
nicht, womit keine Zonenkonformität in der Industriezone besteht.

5. Bei diesem Ausgang hat der
Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen,
die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen
sind. Es erfolgt eine Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss. Da die
Beschwerdeführerin vollumfänglich unterliegt, sind ihr die Kosten der
Rechtsvertretung der Beschwerdegegnerin 3 aufzuerlegen. Jener
Rechtsvertreter machte mit Kostennote vom 26. Mai 2025 einen Aufwand von CHF 2'021.05
geltend (6.5 Stunden à CHF 280.00 sowie CHF 49.60 Auslagen zzgl. MWST).
Dies erscheint angemessen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die Beschwerdeführerin hat die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3.Die Beschwerdeführerin hat der
Beschwerdegegnerin 3 eine Parteientschädigung von CHF 2'021.05 (inkl.
Auslangen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident                                                             Die
Gerichtsschreiberin

Thomann                                                                          Blut-Kaufmann