so_gerichte · ZKBER.2022.92 · 2023-01-24 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom24. Januar 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Meier,

Berufungskläger

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Daniel von Arx,

Berufungsbeklagte

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Mit Gesuch um Rechtsschutz in klaren
Fällen vom 29. August 2022 gelangte B.___ (im Folgenden: Gesuchstellerin) gegen
A.___ (im Folgenden: Gesuchsgegner) ans Richteramt Thal-Gäu mit dem Hauptbegehren,
der Gesuchsgegner sei zu verpflichten, das Mietobjekt [...] in [...] der Gesuchstellerin
bis spätestens 10. September 2022, eventuell bis zu einem richterlich zu
bestimmenden Termin, geräumt von den in seinem Eigentum stehenden Sachen mit
allen Schlüsseln an die Gesuchstellerin zu übergeben.

2. Nach erfolgtem Rechtsschriftenwechsel
erliess der Amtsgerichtspräsident am 16. November 2022 das Urteil und
verpflichtete den Gesuchsgegner, die Liegenschaft zu verlassen und der
Gesuchstellerin in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben.

3. Mit Berufung vom 28. November
2022 gelangte der Gesuchsgegner (im Folgenden: Berufungskläger) an die
Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Solothurn und stellte das
Rechtsbegehren, das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten vom 16. November
2022 sei aufzuheben. Eventualiter sei dem Berufungskläger eine Frist für die
Räumung der Liegenschaft bis am 31. Januar 2023 anzusetzen.

4. Auf die Ausführungen der Parteien und
der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Die Vorinstanz begründete ihr Urteil
vom 16. November 2022 im Wesentlichen und zusammengefasst damit, unbestritten
sei, dass die Gesuchstellerin den Mietvertrag mit dem Gesuchsgegner am
26. November 2021 frist- und formgerecht auf den 31. März 2022
gekündigt habe und diese Kündigung unangefochten geblieben sei. Klar sei somit,
dass der Gesuchsgegner gestützt auf den Mietvertrag kein Aufenthaltsrecht mehr
in der Liegenschaft habe. Weiter prüfte die Vorinstanz aufgrund der durch den
Gesuchsgegner vorgebrachten Argumentation, ob ihm ein Aufenthaltsrecht gestützt
auf das allfällige Bestehen einer einfachen Gesellschaft zustünde. Auch das verneinte
die Vorinstanz, prüfte aber nicht, ob eine einfache Gesellschaft überhaupt
besteht. Der für die Frage der Ausweisung massgebende Sachverhalt sei liquide,
die Voraussetzungen für eine Ausweisung seien gegeben und der Gesuchsgegner
habe die Liegenschaft zu räumen und zu verlassen.

2. Der Berufungskläger führte in seiner Berufung
im Wesentlichen und zusammengefasst aus, es handle sich vorliegend nicht um ein
Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen, da weder ein liquider
Sachverhalt vorliege noch sei die Rechtslage klar. Klares Recht liege
insbesondere deshalb nicht vor, zumal das richterliche Ermessen eine
wesentliche Rolle gespielt habe. Weder gestützt auf das Mietverhältnis noch
gestützt auf das Vorliegen einer einfachen Gesellschaft sei der Sachverhalt
unbestritten respektive sofort beweisbar. Die Vorinstanz hätte auf das Gesuch
um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht eintreten dürfen.

3.1. Den Berufungskläger trifft eine
Begründungslast. Es ist in der Berufungsschrift substantiiert vorzutragen, aus
welchen Gründen der angefochtene Entscheid unrichtig sei und warum und wie er
geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehmlich mit den
Erwägungen der Vorinstanz auseinander zu setzen und soll nicht einfach die
Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen (BSK ZPO-Spühler, Art. 311
N 15).

3.2. Der Rechtsschutz in klaren Fällen
gemäss Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) sieht
als Voraussetzungen vor, dass der Sachverhalt liquid, d. h. die
anspruchsbegründenden Tatsachen müssen unbestritten oder sofort beweisbar sein,
und  kumulativ  die Rechtslage klar sein muss.

3.3. Entgegen der Ansicht des
Berufungsklägers fehlt es der Sachverhaltsdarstellung nicht bereits deshalb an
Liquidität, weil er diese vollumfänglich bestreitet und im Übrigen auch nicht
bereits deshalb, weil er einen simulierten Mietvertrag behauptet. Aufgrund der
Aktenlage gelangte die Vorinstanz zurecht zur Überzeugung, dass eine eingehende
Abklärung der Einwände der beklagten Partei an der Ausgewiesenheit des
Anspruchs der klagenden Partei nichts ändern könne und damit ein klarer Fall
vorliege. Offensichtlich unbegründete oder haltlose Bestreitungen reichen nicht
aus, um einen an sich bewiesenen Sachverhalt als illiquid erscheinen zu lassen.
Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz von einem liquiden Sachverhalt
und einer klaren Rechtslage ausgegangen ist. Aus den Urkunden ergibt sich klar,
dass die Berufungsbeklagte Eigentümerin der besagten Liegenschaft ist, die
Parteien gemeinsam einen Mietvertrag geschlossen haben und die
Berufungsbeklagte diesen per 31. März 2022 gekündigt hat, ohne dass sich
der Berufungskläger dagegen gewehrt hat. Diesen klar erstellten Sachverhalt
vermögen die Ausführungen und eingereichten Urkunden des Berufungsklägers nicht
in Zweifel zu ziehen. Entgegen der Ansicht des Berufungsklägers hat die
Vorinstanz bei ihren Ausführungen weder Vertragsklauseln interpretiert noch
Ermessen angewandt. Dazu bestand kein Anlass. Entgegen den Ausführungen des
Berufungsklägers ergibt sich aus den Urkunden nicht, dass der Berufungskläger
CHF 3'500.00 Mietzins überwies, sondern ein solcher von CHF 1'800.00
vereinbart und bezahlt wurde. Es besteht kein Anlass, sich vertieft mit den
Ausführungen des Berufungsklägers auseinanderzusetzen, da sich die Sach- und
Rechtslage klar präsentiert, zumal der Berufungskläger die Kündigung  wie
erwähnt  gar nicht angefochten hat. Die Vorinstanz verletzte entgegen der
Ansicht des Berufungsklägers das rechtliche Gehör nicht. Der Berufungskläger
hat gestützt auf das Mietverhältnis kein Aufenthaltsrecht mehr in der
Liegenschaft.

3.4. Was die Ausführungen betreffend das
Bestehen der einfachen Gesellschaft anbelangt, ist festzuhalten, dass die
Vorinstanz nicht geprüft hat, ob eine einfache Gesellschaft besteht. Sie führte
lediglich aus, dass, sogar wenn eine bestünde, der Berufungskläger kein
Aufenthaltsrecht mehr in der Liegenschaft gestützt auf die einfache
Gesellschaft hätte. Die Vorinstanz ging somit nicht von einer einfachen
Gesellschaft aus bzw. prüfte das Bestehen einer solchen erst gar nicht. Mit
ihren Ausführungen unterstrich die Vorinstanz lediglich die Klarheit des
Falles. Es reicht nicht, dass der Berufungskläger Ausführungen macht, die
seines Erachtens die Klarheit des Sachverhalts und der Rechtslage in Frage
stellen sollten. Solche haltlosen und unbegründeten Schutzbehauptungen werden
auch nicht durch seine eingereichten Urkunden untermauert. Es ist gar
rechtsmissbräuchlich, wenn sich der Berufungskläger nun auf das Vorliegen einer
einfachen Gesellschaft stützen möchte, liegt doch ein umfassender, von ihm
unterzeichneter Mietvertrag über die besagte Liegenschaft vor. Daran ändert
auch das vom Berufungskläger eingereichte Schlichtungsgesuch vom
25. November 2022 nichts. Würde bereits das Einreichen eines
Schlichtungsgesuchs ausreichen, den Sachverhalt als illiquide und die
Rechtslage als unklar anzusehen, wäre jedem aus taktischen Gründen ein solches
Vorgehen zu raten. Ein solches Vorgehen kann selbstverständlich nicht geschützt
werden. Im Übrigen ist festzustellen, dass der Berufungskläger seine bereits
vor der ersten Instanz vorgebrachten Rügen lediglich wiederholt. Dabei verkennt
der Berufungskläger, dass das obergerichtliche Verfahren lediglich die
Überprüfung des erstinstanzlichen Verfahrens bzw. Urteils bezweckt und kein
eigenständiges Verfahren darstellt. Eine unrichtige Rechtsanwendung oder
unrichtige Feststellung des Sachverhalts ist nicht ersichtlich.

3.5. Zusammengefasst ist festzuhalten,
dass der Berufungskläger kein Aufenthaltsrecht mehr in der besagten
Liegenschaft hat. Die Voraussetzungen für die Ausweisung sind erfüllt.

3.6. Was die Frist zur Räumung und zum
Verlassen der Liegenschaft anbelangt, hat der Berufungskläger diese bis
spätestens Dienstag, 28. Februar 2023, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen.
Die Frist erscheint allemal verhältnismässig. Der Berufungskläger muss bereits
seit geraumer Zeit mit einer Ausweisung rechnen und verlangte in seinem
Eventualantrag selbst, die Liegenschaft frühestens auf den 31. Januar 2023
räumen und verlassen zu müssen. Er hat mehr als genug Zeit, die Liegenschaft
ordnungsgemäss zu übergeben.

3.7. Der Berufungskläger ist somit anzuweisen,
die Liegenschaft [...], bis spätestens Dienstag, 28. Februar 2023, 12:00
Uhr, zu räumen, zu verlassen sowie der Berufungsbeklagten in ordnungsgemässem
Zustand mit allen Schlüsseln zu übergeben.

4.1. Die Prozesskosten, bestehend aus
Gerichtskosten und Parteientschädigung, werden grundsätzlich der unterliegenden
Partei auferlegt (Art. 106 ZPO). Demzufolge hat der Berufungskläger die
Verfahrenskosten des obergerichtlichen Verfahrens zu bezahlen. Diese werden auf
CHF 1'500.00 festgesetzt und mit dem vom Berufungskläger geleisteten
Kostenvorschuss verrechnet.

4.2. Der Berufungskläger hat der
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung in der Höhe der eingereichten
Kostennote von CHF 1'321.20 (inkl. MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.Der Berufungskläger hat der
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 1'321.20
(inkl. MwSt. und Auslagen) zu bezahlen.

3.Der Berufungskläger hat die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 30'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Hasler