so_gerichte · ZZ.1992.31 · 1992-10-26 · de
Enteignungsentschädigung zweite Bauetappe

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und § 232 Abs. 1 EG ZGB. Enteignungsentschädigung. Die Abtretung von Land in der 2. Bauetappe, welches durch Baulinien für den Strassenbau reserviert ist und bereits als Strassengebiet verwendet wird, bewirkt keinen Verlust von Bauland. Die Enteignungsentschädigung bemisst sich vielmehr nach den Regeln für die Übernahme einer Privatstrasse.

SOG 1992 Nr. 32

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und § 232
Abs. 1 EG ZGB.Enteignungsentschädigung. Die Abtretung von Land in der
2. Bauetappe, welches durch Baulinien für den Strassenbau reserviert ist und
bereits als Strassengebiet verwendet wird, bewirkt keinen Verlust von Bauland.
Die Enteignungsentschädigung bemisst sich vielmehr nach den Regeln für die
Übernahme einer Privatstrasse.

S. hatte in den Jahren 1971 und 1973 Grundstücke im Gebiet
"Lindenmatt" gekauft. Nach der Ortsplanung 1974 kamen die Grundstücke
in die Bauzone 2. Etappe zu liegen. Zur Erschliessung des Gebietes plante die
Gemeinde eine Erschliessungsstrasse. 1975 erwarb S. weitere Grundstücke in der
Lindenmatt. Um das Land einer baulichen Nutzung zuzuführen, teilte S. seine
Grundstücke in Bauparzellen auf und verkaufte sie grösstenteils. Das für die
projektierte Erschliessungsstrasse vorgesehene Areal behielt er in seinem
Eigentum und erstellte darauf eine rudimentäre Zufahrtsstrasse. Als die
Gemeinde 1989 die Erschliessungsstrasse plangemäss erstellen wollte, konnte sie
sich mit S. nicht über den zu bezahlenden Landpreis für das Strassenareal
einigen. Die Schätzungskommission setzte schliesslich den Landpreis weit unter
den Anträgen der Grundeigentümer und auch der Gemeinde fest. Auf Beschwerde von
S. bestätigte das Verwaltungsgericht den vorinstanzlichen Entscheid. Aus der
Begründung:

5. Was die Schätzungskommission, offenbar weil nicht
ausdrücklich geltend gemacht, ungeprüft liess, jedoch bei der Bemessung der
Enteignungsentschädigung für Abtretungsareal, das -- wie im zu beurteilenden
Fall -- gemäss Erschliessungsplanung innerhalb von Baulinien liegt und für die
Realisierung einer Gemeindestrasse beansprucht wird, bedeutsam sein kann,
betrifft die Frage, wie es sich mit der Massgeblichkeit folgender Regel
verhält, die jahrzehntelanger Praxis und gefestigter Ansicht in der Doktrin
entspricht: "Eine Wertverminderung, welche dem Grundeigentümer aus der
planungsbedingt verwehrten baulichen Nutzung entsteht, darf ... bei der
Enteignung nicht dazu führen, die Entschädigung entsprechend tiefer zu
bemessen" (Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 2.10.1989 in der
Enteignungssache EG Hägendorf/E., S. 8 mit Hinweisen auf Doktrin und Praxis).

a) Nach diesem in der Beschwerde nun angerufenen Prinzip hat
der Grundeigentümer bei Enteignung von Land, das innerhalb der rechtskräftig
festgelegten Baulinien für den Bau oder Ausbau einer Gemeindestrasse benötigt
wird, an sich Anspruch auf Schadloshaltung für Einbussen, die er bereits dadurch
erlitt, dass er aus dem baulinienbelasteten Abtretungsareal nicht mehr den
vollen baulichen Nutzen ziehen konnte. Dass dies -- ohne weitere
Voraussetzungen und abstrahiert von den besonderen Umständen des jeweiligen
Falles -- ausnahmslos gilt, ist indessen zu verneinen. Namentlich rechtfertigt
es sich, die Anwendung der besagten Regel von folgenden Gegebenheiten abhängig
zu machen: Die baulinienbedingte Eigentumsbeschränkung in Form des gänzlichen
oder teilweisen Entzugs baulicher Nutzungsmöglichkeiten am belasteten Boden
muss eine enge zeitliche und sachliche Verknüpfung mit der gestützt darauf
erfolgten formellen Enteignung aufweisen, sodass sie sich als eigentliche
Vorbereitungsmassnahme für die Realisierung der Erschliessungsanlage auswirkt,
welche die Gemeinde vor allem plante, um mit ihrer Erstellung allgemeinen
Bedürfnissen Rechnung zu tragen, also eigene -- aktuell gewordene öffentliche
-- Interessen zu wahren (Rhinow/Krähenmann, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung,
Ergänzungsband 1990, Nr. 128, VII d, S. 403; im gleichen Sinne auch schon
Imboden/Rhinow, Schweiz. Verwaltungsrechtsprechung, Bd. II, 1976, S. 939).

b) Eine Erschliessungsplanung, namentlich soweit sie vorerst
nur Land in der 2. Bauetappe erfasst, in der die Gemeinde nach dem geltenden kantonalen
und kommunalen Recht an sich keiner Erschliessungspflicht unterliegt, gereicht
dann, wenn die Gemeinde infolge eines noch nicht aktuell gewordenen
öffentlichen Bedürfnisses oder aus Rücksicht auf ihre beschränkten finanziellen
Mittel von der Realisierung des Erschliessungsprojekts absieht, hauptsächlich
nur dem Grundeigentümer zum Vorteil, der gleichwohl bereits eine bauliche
Nutzung anstrebt. Ist der Grundeigentümer in einem solchen Fall bereit, die zur
Erhältlichmachung von Baubewilligungen nötigen Erschliessungsmassnahmen nach
Massgabe der Ortsplanung auf eigene Kosten zu treffen, um sein sonst baulich
nicht nutzbares Land möglichst rasch der eigenen Überbauung oder der Verwertung
als Baugrund zuzuführen, so geht es ihm in erster Linie darum, seine eigenen
Interessen wahrzunehmen. Um sein eigennütziges Ziel zu erreichen, nimmt er
dabei zum vornherein in Kauf, ja will es geradezu, dass der baulinienbelastete
Teil seines Landes nurmehr für die Erschliessungsanlage nutzbar wird und die
eigenen bauliche Ausnützungsmöglichkeiten entfallen, jedenfalls was das für den
Strassenbau benötigte Abtretungsareal betrifft. Insbesondere in einem
derartigen Fall erscheint es als ausgeschlossen, in der planungsbedingten
Eigentumsbeschränkung eine eigentliche Vorbereitungsmassnahme zur Erwirkung der
formellen Enteignung zu erblicken; denn die Belastung mit Baulinien erfolgt
eben nicht wie erforderlich zum Zweck, im aktuellen öffentlichen Interesse der
Gemeinde an der Verwirklichung der Erschliessungsanlage einen Enteignungstitel
für den Landerwerb zu erlangen und damit entgegen den persönlichen Bestrebungen
des Enteigneten, sich die bauliche Nutzung des betroffenen Bodens zu erhalten.

c) Demnach kann dem Grundeigentümer, der im Eigeninteresse
an der vorgezogenen strassenmässigen Erschliessung seines Baugrundes
entsprechend einer speziellen Erschliessungsplanung den darin durch Baulinien
für den Strassenbau reservierten Teil seines Landes aus freien Stücken zur
Verfügung stellte, jedenfalls dann, wenn es um Land in der 2. Bauetappe geht,
nicht zugebilligt werden, er habe zwangsweise bauliche Nutzungsmöglichkeiten am
Abtretungsareal eingebüsst, mithin einen Verlust an Bauland erlitten. Vielmehr
hat er das Abtretungsareal selber ausschliesslich und endgültig in erster Linie
dem eigennützigen Erschliessungszweck dienstbar gemacht, was bei der Ermittlung
der Enteignungsentschädigung grundsätzlich von zentraler Bedeutung ist (BGE 105
Ib 330; AGVE 1987, S. 448); und er kann sich demzufolge nicht nachträglich
begründet darauf berufen, eben doch Bauland bzw. einen entsprechenden Wert
eingebüsst zu haben. Würde er auf der Grundlage des Baulandwertes entschädigt,
käme es zur Schadloshaltung für Einbussen baulicher Nutzungsmöglichkeiten, von
welchen er zum vornherein keinen Gebrauch machen wollte und dies im
Eigeninteresse an einer möglichst raschen Erschliessung und baulichen Nutzung
auch nicht konnte. -- So gesehen lässt sich dem derart für die strassenmässige
Erschliessung verfügbar gemachten Privatland bereits ab Rechtskraft der Erschliessungsplanung
nichts anderes als die Funktion von Strassenareal beimessen. Als solches kann
es dann aber bei der Übernahme durch die Gemeinde weiterhin keinen zu
entschädigenden Wert aufweisen, welcher über denjenigen hinausgeht, der bei der
Überführung einer Privatstrasse ins Gemeindeeigentum in Anschlag zu bringen
ist.

d) Sofern, was nachfolgend näher zu prüfen ist, die
erörterten Voraussetzungen tatsächlicher und rechtlicher Natur im zu
beurteilenden Fall erfüllt sind, kann demnach der Ansicht der Vorinstanz
durchaus beigepflichtet werden, wonach die Enteignungsentschädigung nach
Massgabe der Kriterien zu ermitteln ist, die bei Übernahme einer Privatstrasse
durch die Gemeinde als wegleitend gelten. (In der Folge stellte das
Verwaltungsgericht fest, dass diese Voraussetzungen erfüllt waren, und dass
deshalb dem abzutretenden Land kein Wert als Bauland beizumessen war. Da keine
Ausnahmesituation vorliege, lasse sich höchstens eine geringfügige symbolische
Entschädigung von wenigen Franken rechtfertigen.)

Verwaltungsgericht, Urteil vom 26. Oktober 1992