so_gerichte · VWBES.2025.16 · 2026-02-25 · de
Baubewilligung, Neubau zweier Mehrfamilienhäuser


Urteilvom25. Februar 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Hagmann

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiber Luder

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwältin Ursula Ramseier,

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Baukommission
der Einwohnergemeinde B.___,

3.C.___vertreten durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung,
Neubau zweier Mehrfamilienhäuser

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Am 1. Oktober 2019 reichte dieC.___(bestehend aus [...AG] und [AG]) bei der
Baukommission der Einwohnergemeinde B.___ ein Gesuch für den Neubau zweier
Mehrfamilienhäuser mit je sechs Wohnungen und einem Autounterstand ein. Das
Bauvorhaben soll auf GB B.___ Nrn. [...] zu liegen kommen. Eigentümerin von GB B.___
Nr. [...] ist die [...] AG und von GB B.___ Nrn. [...] die [...] AG.

2. Nach einer Projektänderung wies die Baukommission
der Einwohnergemeinde B.___ die beiden gegen das Vorhaben erhobenen Einsprachen
am 12. August 2020 ab und erteilte die Baubewilligung.

3. Mit Beschwerde vom 21. August 2020
gelangten A.___ sowie [...], alle vertreten durch Fürsprecherin Gabriella
Flückiger, an das Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie liessen in der
Hauptsache beantragen,der Bauentscheid der
Baukommission B.___ vom 12. August 2020 sei aufzuheben und es sei den Baugesuchen
Nr. 8121 vom 1. Oktober 2019 und vom 14. Februar 2020, [...]strasse GB Nrn. [...],
die Baubewilligung nicht zu erteilen.

4. Nach einer Sistierung des Verfahrens
wurde am 5. März 2021 eine Projektänderung publiziert. A.___ sowie [...] erhoben
wiederum Einsprache bei der Baukommission der Einwohnergemeinde B.___, welche
diese mit Verfügung vom 25. August 2021 abwies, und die Projektänderung
bewilligte.

5. Auch hiergegen gelangten A.___ sowie [...],
alle vertreten durch Fürsprecherin Gabriella Flückiger, mit Beschwerde vom 7.
September 2021 an das BJD. Sie stellten den Hauptantrag, die Verfügung /
Baubewilligung Baugesuch Nr. 8121 der Baukommission der Einwohnergemeinde B.___
vom 25. August 2021 sei aufzuheben und die Verfügung / Baubewilligung Baugesuch
Nr. 8121 (Projektänderung), ergänzender Bestandteil der Baubewilligung vom 12.
August 2020 samt den geltenden bestehenden Auflagen, sei nicht zu genehmigen.

6. Mit Verfügung vom 6. Januar 2023 hiess
das BJD die Beschwerden von A.___ sowie [...] teilweise gut und ordnete
folgende Ergänzung der Baubewilligung an: Der «Abstellraum zu
Allgemeinbenützung Geb. A» im Gebäude C, mit einer Bruttogeschossfläche von
33,37 m2, ist als Aufenthaltsraum für Kinder zu nutzen und
auszugestalten. Im Übrigen wurden die Beschwerden abgewiesen. A.___ sowie [...]
wurden die Verfahrenskosten von CHF 1'500.00 auferlegt. Zudem wurde ihnen eine
Parteientschädigung in der Höhe von gesamthaft CHF 7'020.75 zur Zahlung
auferlegt.

7. Gegen diese Verfügung erhob A.___,
vertreten durch Fürsprecherin Gabriella Flückiger (nachfolgend
Beschwerdeführer) mit Schreiben vom 20. Januar 2023 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Er stellte folgende Rechtsbegehren:

8. Mit Schreiben vom 13. Februar 2023
reichte der Beschwerdeführer eine einlässliche Beschwerdebegründung ein und wiederholte
die gestellten Rechtsbegehren.

9. Die Baukommission der
Einwohnergemeinde B.___ verzichtete mit Schreiben vom 6. März 2023 auf
eine Stellungnahme und verwies auf die Verfügung des BJD vom 6. Januar
2023. Sie beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei.

10. Mit Stellungnahme vom 6. März 2023
schloss das BJD auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf
einzutreten sei.

11. Die C.___ liess sich mit Schreiben
vom 28. März 2023 vernehmen und beantragte ebenso die Abweisung der Beschwerde.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

12. Mit Verfügung des
Verwaltungsgerichts vom 29. März 2023 wurde der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung erteilt (vgl. Ziff. 4 der Verfügung).

13. Für sämtliche Eingaben im
Zusammenhang mit der Verfügung des Verwaltungsgerichts vom 18. Juli 2023 (Prüfung
des Projekts auch nach neuem Recht) und den diesbezüglichen Schriftenwechsel wird
auf die Akten verwiesen.

14. Mit Urteil des Verwaltungsgerichts
vom 21. September 2023 wurde die Beschwerde gutgeheissen und die Verfügung des
BJD vom 6. Januar 2023 aufgehoben. Der C.___ wurden die Kosten des Verfahrens
vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zur Bezahlung auferlegt. Ebenso wurde
ihnen eine Parteientschädigung zugunsten des Beschwerdeführers von CHF 5'277.30
zur Bezahlung auferlegt.

15. Hiergegen gelangte die C.___ an das
Bundesgericht, welches die Beschwerden mit Urteil 1C_581/2023 vom 5. Dezember
2024 guthiess. Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts wurde aufgehoben
und die Sache zu neuem Entscheid an das Verwaltungsgericht zurückgewiesen.

16. Das Verfahren VWBES.2023.27 wurde
gestützt auf das eben genannte Urteil des Bundegerichts unter der
Verfahrensnummer VWBES.2025.16 fortgesetzt und das Amt für Umwelt (AfU) mit
Verfügung des Verwaltungsgerichts vom 21. Januar 2025 um Stellungnahme ersucht,
ob dem Bauvorhaben eine Rutsch- und Steinschlaggefahr entgegensteht.

17. Das AfU nahm Rücksprache mit dem Amt
für Wald, Jagd und Fischerei (AWJF), welches am 7. Februar 2025 die geforderte Stellungnahme
einreichte.

18. Mit Schreiben vom 24. März 2025
reichte der Beschwerdeführer, nun vertreten durch Rechtsanwältin Ursula
Ramseier, eine Stellungnahme ein.

19. Mit Eingaben vom 24. März 2025
reichten die C.___ und das BJD jeweils Bemerkungen zur Stellungnahme des AWJF
ein.

20. Schliesslich reichten die C.___ sowie
das BJD mit Schreiben vom 29. April 2025 jeweils Bemerkungen zur Eingabe des
Beschwerdeführers vom 24. März 2025 ein.

21. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 der Kantonalen
Bauverordnung, KBV, BGS 711.61). Der Beschwerdeführer ist als Eigentümer der
Nachbarparzelle (GB B.___ Nr. [...]) durch den angefochtenen Entscheid
beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Das Verwaltungsgericht überprüft den
angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder
Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Missbrauch des Ermessens gelten nach §
67bisAbs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11)
als Rechtsverletzung. Auf Unangemessenheit hin kann der angefochtene Entscheid
nicht überprüft werden (vgl. § 67bisAbs. 2 VRG).

3. Soweit der Beschwerdeführer allgemein
auf bisherige Rechtschriften verweist oder bisherige Ausführungen wiederholt,
beschränkt er sich auf appellatorische Kritik. Er muss anhand der Argumentation
des angefochtenen Entscheids darlegen, weshalb dieser aus seiner Sicht falsch
ist. Wo er dies unterlässt, verkommen seine Ausführungen zu appellatorischer
Kritik, die dem Rügeprinzip nicht zu genügen vermag. Auf ungenügend begründete
Rügen oder allgemeine appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid ist im
vorliegenden Verfahren nicht einzugehen.

4. Die Sache ist anhand der Akten
hinreichend dokumentiert und spruchreif. Dem Verwaltungsgericht stehen zudem
die öffentlich einsehbaren Hilfsmittel wie WEB GIS und Googlemaps zur
Verfügung. Von einem Augenschein sind keine weiteren Erkenntnisse zu erwarten. Insbesondere
ist auch im Zusammenhang mit der vom Beschwerdeführer geforderten Erschliessung
kein Augenschein erforderlich (vgl. Ziff. II E. 8.2). Der Antrag auf
Durchführung eines Augenscheins vor Ort wird abgewiesen.

5. Das Baugrundstück (GB B.___ Nrn. [...])
befand sich vor der Ortsplanungsrevision B.___ in der Wohnzone W2a. Das
Bundesgericht gelangte zum Schluss, dass das Baugesuch auf seine
Rechtmässigkeit gemäss dem Zonenreglement 2006/2007 zu prüfen ist (Urteil
1C_581/2023 vom 5. Dezember 2024 E. 4.6). Nach § 11 Abs. 1, Satz 1 des
eben genannten Zonenreglements sind in der Zone W2a Ein- und
Doppeleinfamilienhäuser in offener Bauweise und Reihen- sowie
Mehrfamilienhäuser zugelassen.

6.1 Der Beschwerdeführer bringt vor, das
Bauvorhaben sehe bei den Gebäuden A und B je ein Satteldach mit jeweils zwei Geschossen
vor. Zwar ergebe sich durch die Dachschrägen in den beiden Dachgeschossen im
Vergleich zur Bodenfläche eine geringere Wohnfläche, doch durch den bis auf das
Maximum genutzten Kniestock und die steile Dachneigung vergrössere sich die
Wohnfläche entsprechend. Der Baugesuchsteller dehne die gesetzgeberischen
Ausnahmebestimmungen aus, was (individuell-konkret) zu einem stossenden
Ergebnis führe. Die wahrnehmbare Volumetrie des Dachgeschosses dürfe jener
eines Vollgeschosses zudem nicht gleichkommen; ausschlaggebend sei die optische
Wirkung. Der baulichen Unterordnung des Dachgeschosses im Vergleich zum
Vollgeschoss sei entsprechend Rechnung zu tragen, was vorliegend gerade nicht
der Fall sei. Die extensive Auslegung der Vorinstanz ermögliche dem
Beschwerdegegner, in einer Wohnzone, in welchen «nur» 2-geschossige Bauten
zulässig seien, auf engstem Raum faktisch 4-geschossige Bauten zu realisieren.
Die beiden Dachgeschosse der Gebäude A und B würden mit ihren Balkonen,
Vorbauten und Lukarnen mindestens als ein, wenn nicht sogar als zwei Geschosse
in Erscheinung treten und nichts anderes stellten sie dar. Indem die
Vorinstanzen das Vorgehen der Beschwerdegegner geschützt hätten, ohne die
entgegenstehenden öffentlichen und nachbarschaftlichen Interessen, wie bspw. den
Ortsbildschutz und die Rechtsgleichheit überhaupt nur in Erwägung zu ziehen,
hätten sie zudem unverhältnismässig gehandelt. Die geplanten Häuser A und B
seien damit zonenwidrig.

6.2 § 70 Abs. 2 KBV bestimmt, dass bis
zur Revision der Zonenpläne u.a. die bestehenden Bestimmungen über den
Dachausbau und Attika (§ 17bis), die Gebäudelänge (§ 21), die Grenz-
und Gebäudeabstände (§§ 22 - 25 und 28), die Höhenbegrenzungen (§§ 18 und 19)
sowie die Anhänge I - III in Kraft bleiben. Gestützt auf § 130 Abs. 2 des
Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS BGS 711.1) gelangt diesbezüglich das alte
Recht zur Anwendung, welches auf die KBV mit Stand vom 1. Januar 2012 (aKBV)
abstellt.

6.3 Nach § 17bisaKBV ist der
Dachausbau ohne Anrechnung an die Geschosszahl zulässig, wenn die Kniewände
nicht mehr als 0,8 m hoch sind (lit. a). Zudem muss eine architektonisch und
ästhetisch befriedigende Belichtung und Belüftung möglich sein und es dürfen insbesondere
keine Gründe des Ortsbildschutzes dagegensprechen (lit. b).

Die Gebäudehöhe beträgt vorliegend 6,50
m (Plan Geb. A  Schnitte sowie Plan Geb. B  Schnitte) und liegt
damit unter der Grenze von höchstens 7,50 m (vgl. § 18 Abs. 1 lit. b
aKBV). Die maximale Höhe für zweigeschossige Bauten wird damit eingehalten. Da
alle Kniewände nicht mehr als 0,8 m und die Quergiebel in der Breite nicht mehr
als 25 % aller Trauflängen betragen, wird nach der Praxis des Departements
weder das erste noch das zweite Dachgeschoss der Gebäude A und B zur
Geschosszahl hinzugerechnet. Die Praxis des Departements ist nachvollziehbar (vgl.
Mitteilungsblatt des BJD, Baukonferenz 2017, S. 24, [sämtliche Mitteilungsblätter
abrufbar unter:https://so.ch/verwaltung/bau-und-justizdepartement/rechtsdienst/mitteilungsblaetter-bulletin/,
zuletzt abgerufen am 19. Februar 2026]) und nicht zu beanstanden. Ein Blick auf die Pläne zeigt
denn auch, dass die Gebäude A und B nicht überdimensioniert in Erscheinung
treten. Die Dachgeschosse wirken untergeordnet, weshalb das Bauvorhaben
durchaus zweigeschossig in Erscheinung tritt. Im Gegenteil fügen sich die
Gebäude A und B mit dem gewählten Dachaufbau gut in die Hanglage bzw. Umgebung
ein. Die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Zonenwidrigkeit ist damit nicht
erkennbar und die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet.

Vom Beschwerdeführer wurde nicht
rechtsgenüglich vorgetragen, inwiefern Gründe des Ortsbildschutzes gegen das
vorliegende Bauvorhaben sprechen. Auch ist aus den Akten und nach der
Konsultation von Google Street View kein solcher Grund zu erkennen. Darauf ist
nicht weiter einzugehen.

7.1 Sodann macht der Beschwerdeführer
geltend, aufgrund der falschen Geschossigkeit gehe die Vorinstanz von falschen
Grundlagen in Bezug auf die einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände aus. So
seien die Bauten A und B mindestens als dreigeschossig zu qualifizieren,
weshalb sie nach Osten und nach Westen einen Grenz- und Gebäudeabstand von
jeweils mindestens 4,40 m einzuhalten hätten, was vorliegend nicht
gewährleistet werde und aufgrund der Zonenwidrigkeit ohnehin nicht
bewilligungsfähig sei. Die Vorinstanz habe bei der Ermittlung der
Gebäudebreite, die auf der Südseite der Gebäude A und B 2,50 m weit
hinausragenden Balkone bzw. die diesen dienenden Abstützungen/Stützmauern nicht
berücksichtigt. Die Abstützungen/Stützmauern gehörten zum Gebäude und würden
die Fassadenaussengrenze markieren. Für die Ermittlung der einzuhaltenden
Grenz- und Gebäudeabstände sei demnach eine Gebäudebreite von mindestens 14,50
m, wenn nicht sogar von 14,60 m massgebend, da die Balkone die Stützen um 1,30
m überragen würden, womit noch einmal mindestens 10 cm an die Gebäudebreite
anzurechnen sei. Bei zonenkonformer Geschossigkeit sei ein Grenz- und
Gebäudeabstand von mindestens 3,50 m (und bei drei Geschossen von mindestens
4,60 m) einzuhalten.

7.2 Der Grenzabstand ist der Abstand der
Fassade zur Grundstücks- oder Bauzonengrenze. Er richtet sich gegenüber der
Nachbargrenze nach der anrechenbaren Geschosszahl und der Gebäudelänge (vgl. Anhang II zu § 22 aKBV). Der Beschwerdeführer ist
als Eigentümer der südlich liegenden Parzelle GB B.___ Nr. [...] grundsätzlich
nur vom Grenzabstand des Gebäude A betroffen. Ob eine weiterführende
Überprüfung der Grenz- und Gebäudeabstände (Gebäude B) vom
Rechtsschutzinteresse des Beschwerdeführers gedeckt ist, kann aber offenbleiben,
da die Gebäudebreite des Gebäudes A derjenigen des Gebäudes B entspricht.

Wie soeben dargelegt, sind die Gebäude
des Bauvorhabens zweigeschossig. Der Beschwerdeführer verkennt, dass vorliegend
die Praxis des BJD zur Anwendung gelangt, wonach bei einer Baute, bei welcher
die zurückversetzte Fassade von einer Geraden im 45° Winkel geschnitten oder
tangiert wird, diese zurückversetzte Fassade zur Gebäudelänge hinzugezählt
wird. Tangiert die Gerade den rückwärtigen Gebäudeteil / Baute hingegen nicht,
so wird deren Fassade nicht zur Gebäudelänge hinzugezählt. Somit gilt gemäss
langjähriger und transparenter Praxis des Departements: Ist der Rücksprung
kleiner als die Fassadenlänge des zurückversetzten Gebäudeteils, so muss dieser
Gebäudeteil zur Gebäudelänge der vorderen Baute hinzugerechnet werden und
umgekehrt (vgl.Mitteilungsblatt des BJD, Baukonferenz
2013, S. 25; Mitteilungsblatt des BJD, Baukonferenz 2017, S. 27). Mit Blick auf
diese Praxis und den Abzug einer Auskragung von 1,20 m (vom äussersten, nicht
abgestützten Gebäudeteil; vgl. Mitteilungsblatt des BJD, Baukonferenz 2015, S.
29) hat das BJD in seiner Stellungnahme vom 6. März 2023 (mit Planbeilage) schlüssig
aufgezeigt, warum die zurückversetzte Fassade nicht zur Gebäudelänge der vorderen
Fassade hinzuzuzählen ist. Darauf kann verwiesen werden. Für die Ermittlung der
Grenzabstände ist demnach auf eine Gebäudelänge von 13,00 m abzustellen, woraus
ein Grenzabstand von 3,25 m resultiert (vgl. Anhang II zu § 22 aKBV). Sowohl
das Gebäude A als auch das Gebäude B halten den geforderten Grenzabstand ein
(vgl. Planunterlagen mit eingezeichneter Grenzabstandslinie à 3,25 m). Die
Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegründet.

8.1 Zudem bringt der Beschwerdeführer vor,
entgegen der Auffassung der Vorinstanz würden die Aufschüttungen am Hang die
maximal zulässigen 1,50 m ab gewachsenem Terrain nicht einhalten. Der
Beschwerdeführer habe anhand des (von der Beschwerdegegnerin eingereichten)
Plans «Erdgeschoss / Umgebung» die Terrainveränderungen gemäss Urkunde 7
(Visualisierung der Terrainveränderungen durch den Beschwerdeführer; recte wohl
Urkunde 6: Ermittlung der Terrainaufschüttungen durch den Beschwerdeführer)
ermittelt. Daraus könne entnommen werden, dass das Terrain stellenweise mehr
als 2,50 m und damit in unzulässiger Weise verändert werden solle. Die
Terrainveränderungen samt Stützmauern in der Nähe der []strasse würden auch
nicht der Verbesserung der Situation der Strasse, sondern dem geplanten
Autounterstand bzw. dessen Nutzern dienen. Die geplante, übermässige
Terrassierung des Geländes sei der Einfahrt über die []strasse geschuldet.
Eine verkehrstechnische Erschliessung über den []weg sei die geeignetere
Lösung. Diese bedürfe auch keiner Enteignung der Unterlieger, sondern könnte
z.B. über ein Wegrecht realisiert werden.

8.2 Terrainveränderungen sind auf das
absolut notwendige Minimum zu beschränken. Aufschüttungen dürfen das
massgebende Terrain in der Ebene nicht mehr als 1,2 m und am Hang (über 8%
Neigung) nicht mehr als 1,5 m überragen (§ 63bisAbs. 1 KBV). Diese
Vorschrift richtet sich gegen die Praxis, am Hang einen kleinen Hügel
aufzuschütten und darauf ein Einfamilienhaus (mit waagrechtem Umschwung) zu
errichten. Der Beschwerdeführer vermag nicht schlüssig aufzuzeigen, dass beim
vorliegenden Bauvorhaben die Limite von 1,50 m nicht eingehalten wird. Sofern
der Beschwerdeführer auf «selbst erstellte» Terrainermittlungen abstellt (vgl.
seine Urkunden 6 und 7), vermag er nichts zu seinen Gunsten abzuleiten.
Vorliegend sind die verbindlichen Pläne des Baugesuchs beizuziehen, welche
aufzeigen, dass eben gerade keine Aufschüttung von mehr als 1,50 m geplant
ist. Dass diese fehlerhaft sind, zeigt der Beschwerdeführer nicht auf. Auch ist
nicht dargetan, dass die geplanten Aufschüttungen über das Notwendige
hinausgehen. Sie erscheinen moderat und sind bei einem Bauvorhaben an Hanglage
notwendig.

Soweit das Departement in E. 13.2 der
angefochtenen Verfügung ausführt, mit den geplanten Aufschüttungen entlang der [...]strasse
falle das Gelände nicht mehr direkt ab der Strasse steil ab, trifft dies zu. Ob
sich «die Situation für die Strasse» dadurch verbessert, ist hingegen nicht von
massgebender Relevanz und kann offenbleiben.

Schliesslich zeigt der Beschwerdeführer
nicht konkret auf, was an der Subsumtion der Vorinstanz im Zusammenhang mit der
Erschliessung nicht korrekt sein soll. Er zeigt vor Verwaltungsgericht denn
auch nicht konkret auf, warum eine verkehrstechnische Erschliessung über den [...]weg
die geeignetere Lösung wäre. Drauf ist nicht weiter einzugehen (zur Rügepflicht
vgl. voranstehend Ziff. II E. 3; zur Rechtmässigkeit der Erschliessung vgl. E.
9.2 der angefochtenen Verfügung).

9. Müssen Nutzungspläne angepasst werden
oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau
bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf
nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (vgl. Art.
27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes [RPG, SR 700]). Der Gemeinderat kann bis zum
Erlass oder während der Änderung von Nutzungsplänen für genau bezeichnete
Gebiete Planungszonen festlegen, in denen keine baulichen Veränderungen oder
sonstige Vorkehren getroffen werden dürfen, die der laufenden Planung
widersprechen (vgl. § 23 Abs. 1 PBG). Der Erlass einer Planungszone muss u.a.
im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein. Er führt in der
Regel zur Einstellung des Baubewilligungsverfahren in der entsprechenden Zone.
Ausgenommen hiervon sind Bauvorhaben, deren geplante Nutzung auch der
zukünftigen Nutzung entspricht.

Das Urteil des Bundegerichts 1C_581/2023
vom 5. Dezember 2024 erwähnt in E. 4.5.2 die Möglichkeit der Schaffung einer
Planungszone im Zusammenhang mit der Auslegung des PBG. Diesbezügliche
Anweisungen an das Verwaltungsgericht sind dem Urteil keine zu entnehmen.

Soweit der Beschwerdeführer vorbringt,
das Verwaltungsgericht habe von Amtes wegen zu prüfen, ob vorliegend eine
Planungszone hätte erlassen werden müssen, ist ihr nicht zu folgen. Entsprechende
Rechtsbegehren hätte der Beschwerdeführer früher im Verfahren einbringen müssen.
Zudem gilt Folgendes: Das Instrument der Planungszone steht der Gemeinde zur
Verfügung. Diese hat  im Rahmen der Gemeindeautonomie  (selbst) darüber zu
bestimmen, ob sie davon Gebrauch machen will. Dass sich die Ausscheidung einer
Planungszone vorliegend  mit Blick auf eine Nutzungsordnung, die dem RPG
entspricht  geradezu aufgedrängt hätte, ist jedenfalls nicht erkennbar. Daran
vermögen die vom Beschwerdeführer ins Recht gelegten Verweise auf den
Vorprüfungsbericht und die Quartieranalyse nichts zu ändern. Ein Anspruch auf
den Erlass einer Planungszone besteht nicht. Weitere Ausführungen hierzu
erübrigen sich.

10.1 Der Beschwerdeführer macht geltend,
das AWJF stelle unkritisch auf die kommunalen Karten ab, welche 2008
(Rutschung) und 2020 (Steinschlag) ausgearbeitet worden seien. Der zur
Ortsplanungsrevision gehörende Naturgefahrenplan und die zugehörige Bestimmung
des Zonenreglements (§ 40) seien vom Regierungsrat von der Genehmigung der
Revision ausgenommen worden. Dies, weil der Naturgefahrenplan nicht auf den
neuesten Gefahrenkarten beruhe (RRB Nr. 2024/460 vom 26. März 2024). Es
gehe aus dem Beschluss nicht klar hervor, auf welche Karten der nicht als
aktuell erachtete Naturgefahrenplan abstütze, und welche alle tatsächlich
gerade in Überarbeitung seien.

Das vorliegend massgebliche Gebiet
oberhalb der [...]strasse sei weder auf Steinschlag noch auf Hangrutsch
untersucht worden, was sich aus dem technischen Bericht vom 1. September
2008 ableiten lasse. Es sei unklar, wie die aktuelle Hangrutschkarte, die von
der kantonalen Hinweiskarte stark abweiche, für diesen Bereich zustande
gekommen sei. Die Untersuchung von 2020 beziehe sich nur auf die
Felssturzgefahr und das Gebiet oberhalb der [...]strasse sei nicht untersucht
worden, was sich aus dem technischen Bericht vom 21. Januar 2020 ergebe. Das
Gebiet sei nicht begangen und ausschliesslich gestützt auf
Computermodellierungen beurteilt worden. Die Modellierung tauge, aufgrund
ungenauer Eingabedaten, als Grundlage wenig. So stimme die verwendete Eingabe,
wonach der durchschnittliche Baumbestand 30 cm betragen solle, für weite Teile
des Waldes nicht. Die unzureichende, ungenaue Modellierung sei anschliessend in
eine nicht plausible Gefahrenkarte übersetzt worden. Dies lasse sich auch
gestützt auf heruntergestürzte Felsblöcke ableiten (vgl. auch eingereichte
Fotodokumentation des Beschwerdeführers). Die Gefahrenkarte, welche massiv von
der kantonalen Gefahrenkarte abweiche, sei falsch. Die kantonale
Gefahrenhinweiskarte zeige die Steinschlaggefahr hingegen korrekt auf. Es
treffe daher nicht zu, dass hinsichtlich Rutsch- und Steinschlaggefahr ohne weiteres
auf die kommunale Gefahrenkarte zurückgegriffen werden könne.

10.2 Der fachlichen Stellungnahme des
AWJF vom 7. Februar 2025 ist folgendes Fazit zu entnehmen:

Dem Bauvorhaben steht
somit keine Rutsch- oder Steinschlaggefahr und somit auch kein erhebliches
öffentliches Interesse entgegen. Einzig auf dem nördlichsten Teil der Parzelle [...]
besteht eine geringe Rutschgefährdung (Hinweisbereich). Dieser geringen
Gefährdung kann unter Berücksichtigung der einschlägigen Baunormen und der
allgemein gültigen Bauarbeiterverordnung (SR 832.311.141, Kap. 5)
entgegengewirkt werden.

Die kommunale Baubehörde
hat demnach die Bauherrschaft lediglich auf die geringe Gefährdung durch
Rutschungen aufmerksam zu machen sowie das Baugesuch auf die Einhaltung der
Normen sowie die geotechnisch korrekte Sicherung der Böschungen und Baugruben
auch während der Bauphase zu prüfen. Sie kann jederzeit sichernde Auflagen
machen.

Das AWJF stellt zu Recht auf die
geltenden kommunalen Gefahrenkarten «Sturz / Steinschlag» (2020) und
«Rutschung» (2008) ab. Es hat aufgezeigt, dass gestützt auf die kantonale
Gefahrenhinweiskarte die kommunale Gefahrenkarte von Fachspezialisten
erarbeitet wird. In diesem Zusammenhang ist nicht von Relevanz, welche Karten
in Überarbeitung sind oder wann der Naturgefahrenplan (nach der Durchführung des
Nutzungsplanungsverfahren nach § 15 ff. PBG) genehmigt wird. Ob bei der
Erstellung der Karten das Gebiet tatsächlich begangen wurde oder nicht, ist
nicht ausschlaggebend, da nebst der Feldbegehung zahlreiche weitere
Erkenntnisse zur Erstellung der kommunalen Gefahrenkarte führen. Namentlich
sind diesbezüglich auch Auswertungen von Ereignissen und bei Sturzprozessen
fachspezifische Modellierungen beizuziehen. Zudem kann auf topographische,
geologische und hydrogeologische Karten und Konzepte sowie digitale
Höhenmodelle abgestellt werden. Soweit der Beschwerdeführer rügt, die
Modellierung tauge aufgrund ungenauer Eingabedaten wenig, ist ihm
entgegenzuhalten, dass einzelne Grössen jeweils in einem adäquaten Streubereich
in die Modellierung einzubringen sind. Der Beschwerdeführer vermag nicht
verbindlich aufzuzeigen, dass vorliegend auf die kantonale Gefahrenhinweiskarte
abzustellen wäre.

Die Stellungnahme des AWJF kommt einer
fachlichen Expertise gleich und ist schlüssig. Es bestehen keine Anhaltspunkte,
diese anzuzweifeln.Darauf kann im Zusammenhang mit
der Beurteilung der Rutsch- und Steinschlaggefahr abgestellt werden. Wie der
Stellungnahme zu entnehmen ist, steht dem Bauvorhaben keine Rutsch- oder
Steinschlaggefahr entgegen. Die betroffenen Parzellen befinden sich denn auch
in der Bauzone. Durch das vorliegende Verfahren ist die Bauherrschaft über die
geringe Gefährdung durch Rutschungen bereits aufmerksam gemacht, weitere
Hinweise braucht es nicht, zumal die Baubewilligung vom 12. August 2020 in
Ziff. 2.24 bereits die Auflage zur Vermeidung von Erosionen sowie Abrutschungen
beinhaltet.

11. Die Beschwerde erweist sich somit
als unbegründet. Sie ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Die
Prozesskosten (Gerichtskosten und Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG
in Verbindung mit Art. 106 - 109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO,
SR 272) nach dem Ausgang des Verfahrens auferlegt. Somit hat A.___ die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht (VWBES.2025.16) zu bezahlen, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1500.00 festzusetzen sind.
Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'500.00
verrechnet; CHF 1'000.00 werden A.___ zurückerstattet. Entsprechend ist an den
Beschwerdeführer keine Parteientschädigung zu entrichten. Das Urteil des
Verwaltungsgerichts VWBES.2023.27 wurde durch das Bundesgericht aufgehoben und für
dieses Verfahren werden keine weiteren Gerichtskosten erhoben.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat
der Beschwerdeführer den durch Rechtsanwalt Harald Rüfenacht vertretenen C.___
für das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung zu bezahlen
(Art. 106 Abs. 2 ZPO). Es besteht keine Grundlage bzw. rechtfertigen die
entsprechenden Bestimmungen der ZPO nicht, die vom Beschwerdeführer geforderte
(weitere) Kostenübernahme (Parteientschädigung für das Verfahren VWBES.2023.27)
auf die Staatskasse zu nehmen.

Rechtsanwalt Harald Rüfenacht macht für
die Verfahren VWBES.2023.7 und VWBES.2025.16 mit Kostennote vom 29. April
2025 einen Honoraraufwand von gesamthaft CHF 9'075.00 (30.25 Stunden à CHF
300.00/Std.) und Auslagen von CHF 143.70 geltend. Es liegt eine
Honorarvereinbarung mit dem verrechneten Stundenansatz vor.

Die Position «Astu Entscheid, Mail KL»
vom 10. Januar 2023 wurde bereits im bundesgerichtlichen Verfahren entschädigt
und ist nicht gerechtfertigt (nachprozessualer Aufwand). Der Aufwand ist entsprechend
um 1.25 Stunden zu kürzen. Der weitere Aufwand ist ausgewiesen. Für Positionen
bis 31. Dezember 2023 gelangt der MWST-Satz von 7,7 % zur Anwendung. Der
Aufwand von 29 Stunden (CHF 8'700.00 ausmachend) und Spesen von CHF 143.70,
gesamthaft CHF 9'539.05 (inkl. CHF408.60MWST à
7,7 % und CHF286.75MWST à 8,1 %),
erscheinen für das Verfahren vor Verwaltungsgericht gerechtfertigt und sind
durch A.___ zu entschädigen.

Die vorinstanzliche Kostenregelung
bleibt bestehen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3.A.___ hat an die C.___ ein
Parteientschädigung von CHF 9'539.05 (inkl. Auslagen und CHF 408.60 MWST à 7,7 %
sowie CHF 286.75 MWST à 8,1 %) zu entrichten.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Obrecht Steiner                                                                Luder