so_gerichte · VWBES.2020.168 · 2022-01-11 · de
Teilzonenplan und Gestaltungsplan "Ziegelfeldstrasse - Bleichmattstrasse" Olten


Urteilvom11. Januar 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwältin Susanne Bereuter,

Beschwerdeführer

gegen

1.Regierungsrat
des Kantons Solothurn,vertreten durch Bau- und Justizdepartement,

2.Einwohnergemeinde
Olten,

3.B.___vertreten durch Dominik Strub,

4.Römisch-katholische
Kultusstiftung,

5.Römisch-katholische
Kirchgemeinde Olten/Starrkirch-Wil,vertreten durch Fürsprecher Peter
Pfister,

Beschwerdegegner

betreffendTeilzonenplan
und Gestaltungsplan "Ziegelfeldstrasse - Bleichmattstrasse" Olten

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Stadt Olten hat dem Regierungsrat
den Teilzonen- und Gestaltungsplan «Ziegelfeldstrasse  Bleichmattstrasse» mit
Sonderbauvorschriften zur Genehmigung unterbreitet. Die Parzellen in der
viergeschossigen Kernrandzone sollen in die fünfge­schossige Kernzone umgezont
werden. Der Gestaltungsplan sieht eine höhenmässig abgestufte Überbauung mit ca.
59 Wohnungen und 48 Parkfeldern vor. Entlang der Ziegelfeldstrasse im Norden
weist die geplante Überbauung sechs Vollgeschosse auf. Die Zufahrt zur
Einstellhalle soll über die Bleichmattstrasse erfolgen. Der Regierungsrat
behandelte die Vorbringen verschiedener Beschwerdeführer, namentlich Ortsbildschutz,
Umzonung (Verdichtung), Abweichung von der Grundnutzung, Abbruch des Pfarr­hauses,
Grünfläche sowie Lärm, wies die Beschwerden mit Beschluss Nr. 2020/665 vom 28.
April 2020 ab und genehmigte den Plan.

2. A.___ liess am 11. Mai 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erheben. Der Hauptantrag lautete, der Regierungsratsbeschluss sei aufzuheben,
dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

St. Martinskirche, Pfarrhaus und
Notkirche seien zusammengebaut. Die Kirchen stünden unter kantonalem Denkmalschutz.
Das Pfarrhaus befinde sich in einer kommunalen Schutzzone. Im Bundesinventar
der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sei
das Gebiet 3.2 mit dem Erhaltungsziel A aufgeführt. GB Nr. 1285 (mit den
Kirchen) stehe unter Bundesschutz. Die nördlich angrenzenden vier
Arbeiterdoppelhäuser an der Ziegelfeldstrasse würden (mit ihren Gärten) dem
Ensemble den nötigen Respektabstand verschaffen. Für das ISOS-Gebiet 3 gelte
des Erhaltungsziel B, Erhaltung der Struktur.

Der Monumentalbau der Kirche verfüge
über einen grossen Vorplatz. Die Gebäude würden den Platz benötigen, um ihre
Wirkung zu entfalten. Änderungen am Ensemble und am Platz würden sorgfältiger
Abklärung bedürfen. An die Interessenabwägung seien hohe Anforderungen zu
stellen. Die Martinskirche und die Notkirche würden durch das Vorhaben beeinträchtigt.
Das in der kommunalen Schutzzone liegende Pfarrhaus solle abgerissen werden.
Damit werde das Ensemble zerstört. Der geplante sechsgeschossige Riegel
bedränge die Schutzobjekte, während die bisherigen Einfamilienhäuser mit ihren
tiefen Gärten dem Ensemble den nötigen Raum gewährt hätten. Struktur und
Proportionalität der Umgebung würden verändert. Laut Grundbucheintrag erstrecke
sich der Schutz der Kirche auch auf die Umgebung, soweit dies für die Erhaltung
des architektonischen und geschichtlichen Zusammenhangs erforderlich sei. Es
gebe kein Gutachten zu den Schutzobjekten der Stadt. Für die Arbeiterhäuser
sehe das ISOS Strukturerhaltung als Ziel vor. Bis zum Gestaltungsplanverfahren
habe sich die Denkmalpflege nie mit den denkmalpflegerischen Fragen vertieft
auseinandergesetzt. Die heutige Schutzzone habe den Zweck, die notwendige
Umgebung der Denkmalschutz-Objekte zu erhalten. Eine vertiefte Begutachtung zu
den Arbeiterhäusern fehle.

Das Pfarrhaus sei noch weitgehend
original erhalten. Die Portalseite entspreche weitgehend der historischen
Situation. Der grosse Gewölbekeller finde nirgends Erwähnung. Es sei nie
Ansinnen der Erbauer der Kirche gewesen, den Turm freizustellen, wie dies nun
mit dem Abriss des Pfarrhauses geschähe. Man hätte prüfen müssen, welchen
Einfluss die Neubauten auf die Kirche haben. Mit den Neubauten und dem Abbruch
des Pfarrhauses werde das Ensemble zerstört. Das Pfarrhaus sei grundsätzlich zu
erhalten. Der Raumplanungsbericht hätte von der Stadt Olten und nicht von der
Grundeigentümerin in Auftrag gegeben werden müssen. Der Grundeigentümerin gehe
es um eine möglichst dichte gewinnbringende Nutzung; eine Würdigung der Arbeiterhäuser
fehle ebenso wie ein sachlicher Raumplanungsbericht. Das Ensemble werde
überhaupt nicht erwähnt. Man hätte sich fragen müssen, ob die Planung Einfluss
auf die Denkmalschutzobjekte habe. Eine rechtsgenügende Begründung für die
Aufzonung fehle. Verdichtung solle nur am richtigen Ort stattfinden. Das
Projekt führe zu zusätzlichem Verkehr, Schattenwurf und einer Einschränkung der
Sicht. Eine Aufzonung sei nicht per se im öffentlichen Interesse. Mit den neuen
Gebäuden werde der gesetzlich vorgeschriebene Strassenabstand nicht
eingehalten. § 46 KBV fordere einen Abstand von 5 m. Es werde zu sehr von der
Grundnutzung abgewichen.

Ohne Begründung solle die
Grünflächenziffer unterschritten werden. In der Kernzone wären nach kommunalem
Reglement 30 % einzuhalten. Nach der Berechnung betrage sie bloss 26 %.
Tatsächlich sei sie viel kleiner, weil die Veloabstellplätze und die
Erdüberdeckung der Einstellhalle nicht anrechenbar seien. Die städtebauliche
Einordnung sei ungenügend. Eine diesbezügliche Beurteilung fehle. Selbst die
Kirche werde von den neuen Gebäuden bedrängt. Der Bezug zur Kirche werde
verbaut. Das Projekt weise eine ungenügende Zahl an Veloabstellplätzen auf. Es
seien nur 51 ausgewiesen; 90 wären nötig.

Eventuell sei wenigstens das Baufeld 4
zu streichen. Es liege in der Schutzzone und der Abbruch des Pfarrhauses sei
unverhältnismässig. Die Stellungnahme des Denkmalpflegers sei kurz und setze
sich nicht mit den denkmalschützerischen Fragestellungen auseinander. Es sei
ein Gutachten der eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege einzuholen.
Diese Auffassung verträten auch der ehemalige Präsident der kommunalen
Altstadtkommission, der Präsident des Schweizerischen Heimatschutzes sowie ein
privates Gutachten, das der Beschwerdeführer eingeholt habe. Schliesslich sei
eine sechsgeschossige Blockrandbebauung vorgesehen. Die Grundeigentümerin und
nicht die Gemeinde habe den Gestaltungsplan verfasst. Deshalb seien die Themen
des Denkmalschutzes und des ISOS unter den Tisch gefallen. Nach dem ISOS
bestehe ein Schutzziel der Klasse A. Es bestehe eine Dienstbarkeit auf Parzelle
GB Nr. 1285, welche jede Veränderung von der Zustimmung des Bundes abhängig
mache. Dem geplanten Abriss des Pfarrhauses hätte die Eidgenossenschaft
zustimmen müssen. Die kommunale Schutzzone sei nicht nur marginal betroffen. Die
Fassade der Notkirche sei lediglich 17 Meter von der Überbauung entfernt. Wenn
das Vorhaben realisiert werde, werde die Kirche erst sichtbar, wenn man mehr
oder weniger davorstehe. Eine höhenmässige Anpassung an umliegende Bauten sei
nicht per se ortsverträglich. Fehlplanungen der Vergangenheit sollten nicht
weitergeführt werden. Nebst der Umzonung werde noch aufgezont. Die Vorschriften
der Lärmschutzverordnung könnten nicht überall eingehalten werden.

3. Die römisch-katholische Kirchgemeinde
und die Kultusstiftung liessen beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen,
soweit darauf eingetreten werden könne. Auf den Antrag, es sei ein Gutachten
der EKD einzuholen, sei nicht einzutreten; eventuell sei der Antrag abzuweisen.
Im vorliegenden Verfahren könne das Ensemble nicht unter Schutz gestellt
werden. Das Baufeld B4 sei bereits 4 m von der Kirche weggeschoben worden. Das
Pfarrhaus (bzw. Pfarreiheim) stehe nicht unter Schutz. Der architektonische
Wert sei bloss noch gering. Mit dem Abbruch würde die Doppelturmfassade der
Kirche freigestellt. Im Baufeld B4 sei ein Ersatz für das Pfarreiheim geplant;
es könne nicht gestrichen werden.

4. Die Baudirektion der Stadt Olten schloss
auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Ein
Gutachten der EKD sei nicht nötig. Die Arbeiterhäuser hätten keine besondere
Bedeutung; es bestehe kein Erhaltungsziel. Das Pfarrhaus sei nicht geschützt.
Nach der Beurteilung der kantonalen Denkmalpflege könne es abgebrochen werden.

5. Das Bau- und Justizdepartement
beantragte namens des Regierungsrats, die Beschwerde sei kostenfällig
abzuweisen. Die Abstände des Projekts zu den Kirchen seien im RRB falsch
aufgeführt. Es handle sich um einen Umrechnungsfehler. Die Kirchen seien
optisch deutlich von der projektierten Überbauung getrennt und würden als eigenständig
wahrgenommen. Die Schaufassade der St. Martinskirche sei ohnehin die
Ostfassade.

6. Die Bauherrschaft liess den Antrag
stellen, die Beschwerde sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen,
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

Die Kirche und die Notkirche stünden
unter Schutz. Das ehemalige Pfarreiheim sei nicht schützenswert. Dies gelte
auch für die Arbeiter-Doppelhäuser. Weder dem Schreiben des Heimatschutzes noch
dem Brief von [] komme die Kompetenz zu, eine beweisrelevante Einschätzung
abzugeben.

7.1 Am 24. September 2020 gab das
Verwaltungsgericht ein Gutachten bei der Eidgenössischen Kommission für
Denkmalpflege (EKD) in Auftrag, da nicht ausgeschlossen werden konnte, dass ein
im ISOS eingetragenes Schutzobjekt erheblich beeinträchtigt würde. Aufgrund der
Corona-Pandemie musste der ursprünglich am 20. Januar 2021 vorgesehene
Ortstermin verschoben werden. Am 18. März 2021 fand ein Delegationsaugenschein
der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) und der EKD statt,
dies im Beisein der Parteien und Delegationen der Vorinstanzen, der Präsidentin
des Verwaltungsgerichts und des zuständigen Gerichtsschreibers. Dem Gutachten
lässt sich namentlich Folgendes entnehmen:

7.2
Zu Olten im Allgemeinen wird ausgeführt, das ISOS würdige Olten als
«historische Fluss- und Brückenstadt an der Aare, als Knotenpunkt des
schweizerischen Eisenbahn­netzes. Kleiner mittelalterlicher Kern, am
gegenüberliegenden Ufer grosse Bahnhofan­lage. Kompakte City mit
repräsentativen Quais. Kranz von intakten Gartenstadtsied­lungen». Hohe
Lagequalitäten erkenne das ISOS in der «bemerkenswerten Situation in einem von
bewaldeten Hügeln umschlossenen und von der Aare durchflossenen Kessel». Dem
Stadtzentrum von Olten attestiere das ISOS
gar besondere Lage­qualitäten, zu denen auch die durchgrünten
Gartenstadtquartiere beitragen wür­den, die an den Hängen rund um die Stadt lägen.
Der von der umstrittenen Teilän­derung des Zonenplans und vom Gestaltungsplan
Ziegelfeldstrasse - Bleichmatt­strasse betroffene Perimeter liege innerhalb des
ISOS-Gebiets G 3 Linksufriges Stadtzentrum, verkehrsbelastete City mit
komplexem Strassennetz.Der Pfarr­kirche
St. Martin (E 3.2.1) komme neben dem Stadthaus von 1963-66 eine städte­baulich
prägende Schlüsselrolle zu. Ihre pompöse Doppelturmfassade aus grossen Quadern
erinnere an diejenige der Hofkirche in Luzern, der Kapitale des Inner­schweizer
Katholizismus. Die angebaute Notkirche von1876 illustriere, welch
grossen Schritt die Oltner Katholiken in den gut 30 Jahren gemacht hätten, die
zwischen dem Bau der beiden Gotteshäuser lägen. Zudem hebe das ISOS hervor,
dass der Kirche St. Martin auch aus architektur- und sozialgeschichtlicher Sicht
eine wichtige Rolle zu­komme, die den letzten Höhepunkt des architektonischen
Historismus und gleichzeitig den Schlusspunkt im solothurnischen Kulturkampf
setzte [...]. Mit ihren monumentalen Doppeltürmen und dem mittelalterlichen
Stilkleid dokumentiere sie den Triumph der papsttreuen Katholiken. Sie
übertrumpfe deutlich die ältere, ebenfalls Sankt Martin ge­weihte Stadtkirche
der Christkatholiken.Zum Umgang mit Kirchen werde im ISOS Olten Folgendes
empfohlen: Die Nahumgebungen sollten frei bleiben. Sie seien auch für die
öffentliche Hand bzw. die Pfarreien keine nutzbaren Liegenschaftsreserven.
Zudem sei dafür Sorge zu tragen, dass die planmässig angelegten Gartenstadt­quartiere
als solche erhalten blieben.

7.3
Zum Kirchenensemble (Kirche, Notkirche, Pfarrhaus) hält das Gutachten fest, 1871
habe aus Protest gegen die Dogmen aus Rom in Solothurn der erste schweizerische
Katholikenkongress stattgefunden. Dieser habe letztlich zur Gründung der
christkatholischen Kirche und zur Abspaltung der römisch-katholischen Kirche in
Olten geführt. Am Palmsonntag 1873 sei zum letzten Mal die heilige Messe in der
alten Stadtkirche St. Martin gelesen worden, die im Zuge der Abspaltung an die
Christkatholiken übergegangen sei.

7.3.1 Der erste römisch-katholische Sonntagsgottesdienst
sei 1876 ein Jahr späterin
der ebenfalls dem heiligen Martin geweihten Notkirche gefeiert worden. Die
kleine Saalkirche mit eingezogenem Polygonalchor und Vorhalle sei ein
schlichter, einst mit einem neugotischen Blendbogenfries dekorierter Baukörper.
Diezunehmende Zahl römisch-katholischer
Gottesdienstbesucher habe bald zu engen Platzverhältnissen in der Notkirche
geführt. Die Notkirche sei zwischen 1914 und 1922 in Etappen zu einem
zweigeschossigen Bau mit Sälen, Sakristei und Versammlungslokal umge­nutzt
worden; der ehemalige Chor habe als Kongregationskapelle gedient. Der neu­gotische
Bauschmuck seiim Rahmen einer
purifizierenden Aussenrenovation in den 1970er Jahren entfernt worden. Mit der
Restaurierung von 1986-88 habe die Not­kirche ihre sakrale Funktion verloren.

7.3.2 In den Jahren 1876/77 sei
östlich der Notkirche ein römisch-katholisches Pfarrhaus errichtet worden. Da
das Pfarrhaus für drei Geistliche auf Dauer zu klein gewesen sei, sei der
Kirchenrat zum Schluss gekommen, das Wohnhaus an der Solothurnerstrasse 26 zu
erwerben und fortan als neues Pfarrhaus zu nutzen. Das ehemalige Pfarrhaus von
1876/77 sei 1925 bis 1968 an den Katholischen Gesellenverein vermietet und
1968/69 zu einem Club- und Vereinshaus umgebaut worden. Bauzeitliche Substanz
sei insbesondere im Kellergeschoss mit seinen Bruchsteingewölben und
fragmentarisch im Dachstock sichtbar.

7.3.3 Für die neue Martinskirche in
Olten habe sich der frisch geweihte Bischof Jakob Stammler einen Monumentalbau
gewünscht, welcher die erstarkte römisch-katholische Kirche und wohl auch ihre
Ursprünglichkeit habe symbolisieren sollen. 1907 habe August Hardegger Pläne
für eine neuromanische dreischiffige Säulenbasilika mit Dreiapsidenchor und
Doppelturmfassade vorgelegt. Die Kirchweihe sei am 14. August 1910
gefeiert worden. Die weitherum sichtbaren spitzhelmigen Fronttürme würden bis
heute den Eindruck einer bedeutenden Stadtkirche vermitteln. Die mit ihrem Chor
nach Westen ausgerichtete Martinskirche entfalte mit ihrer imposanten
Doppelturmfassade in Rustika-Mauerwerk in der Achse der mittleren Ringstrasse eine
städtebaulich monumentale Wirkung über dem von Pergolen gefassten Vorbereich.
Sie gelte als wichtiges baukulturelles Zeugnis aus der Spätzeit des Historismus
in der Schweiz und dank ihrer von namhaften Künstlern geschaffenen Ausstattung
werde sie als bedeutendes späthistoristisches Gesamtkunstwerk gewürdigt.

7.3.4 Zu den Arbeiterdoppelhäusern mit Vorgärten legen
die Gutachterinnen und Gutachter dar, die vier traufständigen
Arbeiterdoppelhäuser, die den nördlichen Blockrand des Kirchengevierts an der
Ziegelfeldstrasse säumen, würden zur frühsten Bebauung im Ziegelfeld gehören.Constantin von Arx (1847-1916) habe sie
erbaut. Er habe 67 kleinere und grössere Wohnhäuser errichtet. Er habe ganze
Strassenzüge geschaffen und Olten das Gepräge einer Gartenstadt gegeben.Insgesamt würden die heute unbewohnten Häuser und
Gärten einen verwahrlosten Eindruck machen; einige befänden sich teilweise in
einem Rohbauzustand, das Dach von Haus Nr. 43 sei wenige Tage vor dem
Augenschein niedergebrannt.

Die vier Arbeiterhäuser mit Gärten stellten ein
siedlungsgeschichtlich und architektur­historisch interessantes Zeitzeugnis
dar. Sie seien die lockere Erstbebauung auf freiem Feld ausserhalb des
damaligen Siedlungsgebietes mit grosszügigen Frei­flächen zur Selbstversorgung.
Die Bebauung trage zur Zeugniswirkung der ehemaligen Notkirche und der Kirche
St. Martin bei, deren bauzeitliche Situierung ausserhalb der bestehenden
Siedlung dadurch nachvollziehbar werde. Die ursprüng­liche Nutzung an dieser
Lage sei obsolet geworden, was sich in Aufgabe und Verfall äussere. Deren
historische Substanz sei mittlerweile in bedeutendem Umfang degra­diert und
überformt, so dass die Denkmaleigenschaft nur noch in reduziertem Mass
vorhanden sei. Ihr Abbruch erscheine als möglich, zumal sich äquivalente Bauten
und Freiflächen im nahe gelegenen Schöngrundquartier in ihrer ursprünglichen
Nutzung und Erscheinung erhalten hätten.

7.4 Das Gutachten formuliert folgende Schutzziele:

7.5 Was das strittige Vorhaben
anbelangt, wird dargelegt, der Neubau würde das Ortsbild stark prägen und mit
seinem Gesamtvolumen in Konkurrenz zum Kirchenensemble, das ein bedeutendes
materielles Zeugnis für den Kulturkampf darstelle, bzw. zur heute dominanten
Kirche treten. Die Wirkung der triumphalen Kirche, deren Strahlkraft und Grösse
wesentliche Eigenschaften darstellten, würde dadurch stark geschwächt. Im
Vergleich zu den heutigen Arbeiterhäusern würde der Anteil an überbauter Fläche
stark vergrössert, und mit den drei geplanten Querriegeln würde der Neubau
wesentlich näher an das Kirchenensemble heranreichen, als dies heute mit den kleinen
Wohnhäusern der Fall sei. Auch würden die ehemaligen Pflanzgärten, welche eine
grossflächige, zusammenhängende Freifläche bilden, durch die vorstossenden
Querriegel und den langgestreckten Pergolabau an der Grenze zur Kirchenparzelle
stark strukturiert. Diese Veränderungen würden zu einer Schwächung der
Nahumgebung und eine Veränderung ihres Charakters führen. Zudem würde durch den
Baubereich B4 auch ein für die freie Sicht auf die Kirche wesentlicher, heute
unbebauter Teil der Kirchenparzelle überbaut. Diese negativen Auswirkungen stünden
alle im Widerspruch zum Schutzziel der «ungeschmälerten Erhaltung der
konstituierenden Elemente des Kirchenensembles St. Martin, namentlich der
Pfarrkirche, der Notkirche und des ehemaligen Pfarrhauses in ihrer Substanz und
Wirkung im Nahbereich» und führen aus der Sicht der Kommissionen in ihrer Summe
zu einer schwerwiegenden Beeinträchtigung des Ortsbildes von nationaler
Bedeutung und der Denkmäler. Die Planung stehe auch in Widerspruch mit dem
Schutzziel der «ungeschmälerten Erhaltung der Substanz und Wirkung der weiteren
Baudenkmäler im Umgebungsbereich des Projektperimeters, insbesondere des
Wohnhauses Sonneck, Ringstrasse 30, sowie der angrenzenden Reihenhäuser
Bleichmattstrasse 2 und 4.»

7.6 Auf der Basis der vorliegenden
Unterlagen und der Ergebnisse des Augenscheins ihrer Delegationen kamen die
Kommissionen zum Schluss, dass die vorliegende Anpassung des Teilzonenplans und
des Gestaltungsplans zu einer schweren Beeinträchtigung des Ortsbildes von
nationaler Bedeutung und der betroffenen Denkmäler führen würde.

8.1 Der Beschwerdeführer liess zum
Gutachten sinngemäss wie folgt Stellung nehmen: Das Gutachten stütze seine
Sicht. Die Stadt habe keine genügende Interessenabwägung vorgenommen. Die
Planung sei neu zu starten. Das Ensemble Kirche, Notkirche und Pfarrhaus müsste
unter Schutz gestellt werden.

8.2 Die Bauherrschaft liess namentlich
wissen, die beiden Kommissionen seien nicht zuständig, und das Gutachten sei
nicht verbindlich und nicht verwertbar. Es sei keine gewässerschutzrechtliche
Ausnahmebewilligung nötig. Das ehemalige Pfarreiheim stehe nicht unter Schutz. Eine
Reduktion der Volumina könne nicht gerechtfertigt werden. Der sechsgeschossige
Gebäuderiegel werde nicht beanstandet. Eventuell werde beantragt, den
Teilzonenplan separat zu genehmigen.

8.3 Die Kultusstiftung und die
Kirchgemeinde machten u.a. geltend, unverständlicherweise solle auch das
Pfarrhaus erhalten werden. Es sei nie auch nur ansatzweise eine
Unterschutzstellung ins Auge gefasst worden. Das Verwaltungsgericht wäre in
diesem Verfahren dafür auch nicht zuständig. Ein Verzicht auf den Baubereich B4
würde die Grundeigentümerin materiell enteignen. Die Beurteilung der kantonalen
Denkmalpflege sei in den Gestaltungsplan aufgenommen worden. Die beiden eidgenössischen
Kommissionen hätten ihre Sicht eingebracht, aber keine Interessenabwägung
vorgenommen.

8.4 Die Stadt Olten stellt die
Notwendigkeit eines Gutachtens in Abrede, da es keine gewässerschutzrechtliche
Ausnahmebewilligung brauche für das Bauvorhaben und damit keine Bundesaufgabe
zur Diskussion stehe. Sodann sei es sachfremd, für das alte Pfarrhaus einen
umfassenden Substanzschutz zu fordern, zumal es nur noch über eine
fragmentarische Substanz verfüge. Das Gutachten enthalte Fehler und Widersprüchlichkeiten,
weshalb es nur beschränkt als Entscheidgrundlage dienen könne. Zudem beinhalte
das Gutachten keine Interessenabwägung. Diese habe die Stadt Olten mit den
bereits eingereichten Dokumenten und Stellungnahmen dargelegt. Schliesslich
weist die Stadt darauf hin, dass das Bestreben und Engagement zur Erhaltung der
rechtskräftig geschützten Gebäude im Planungsperimeter bei der Stadt seit
Jahrzehnten einen hohen Stellenwert habe und sie sich mit aller Behördenkraft
dafür eingesetzt habe, diese Schutzobjekte zu erhalten und deren Restaurierung
zu ermöglichen.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist als
Eigentümer einer Liegenschaft in unmittelbarer Nähe des Planperimeters durch
den angefochtenen Entscheid beschwert, hat ein schutzwürdiges Interesse an
dessen Aufhebung und ist damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde
ist grundsätzlich einzutreten.

1.2 Nicht eingetreten werden kann auf
das Begehren des Beschwerdeführers, es sei festzustellen, dass die St.
Martinskirche zusammen mit der Notkirche und dem Pfarrhaus ein schützenswertes
Ensemble bilde, und dieses Ensemble sei integral samt der für seine Wirkung
wichtigen Umgebung unter Schutz zu stellen. Das Pfarrhaus wurde bis heute nie
unter Schutz gestellt, und das Verwaltungsgericht ist nicht die dafür
zuständige Behörde (vgl. § 7 der Kulturdenkmäler-Verordnung, BGS 436.11). Ein eigenes,
schutzwürdiges Feststellungsinteresse des Beschwerdeführers ist zudem nicht
ersichtlich und auch nicht rechtsgenüglich dargetan.

2. Um komplizierte Umschreibungen des
strittigen Vorhabens und der tatsächlichen Ausgangslage vor Ort zu vermeiden,
mögen die nachfolgenden Bilder eine Übersicht bieten.

Arbeiterhäuser

Gärten (Gartenstadt)

Pfarrhaus

Notkirche

Kirche

N

Foto vom Stadtmodell:

Kirche

6-Geschosser

Querriegel

Notkirche

Pfarrhaus

N

Es geht im Wesentlichen um folgenden
Gestaltungsplan:

3.1 Bei der römisch-katholischen
Martinskirche Olten handelt es sich um eine neuromanische Basilika mit zwei
monumentalen spitzhelmigen Fronttürmen mit Dreiapsiden-Chor. Das Innere ist lichtvoll.
Es verfügt über hohe Arkaden in hellbraunem Jurakalk. Die Ausstattung ist
qualitätvoll. Sie ist die bedeutendste neuromanische Grossraumkirche der
Schweiz aus der Spätzeit des Historismus (Andreas Hauser: Architektur und
Städtebau, Olten, Solothurn 2000, S. 101; Hanspeter Betschart: 100 Jahre St.
Martins-Kirche Olten, Oltner Neujahrsblätter 2011, S. 40). Die Kirche ist ein
Denkmal. Dies schon wegen ihres historischen Zeugniswerts. Ein Denkmal braucht
eine Umgebung, einen Wirk- und Sichtbereich (Eidg. Kommission für
Denkmalpflege: Leitsätze zur Denkmalpflege in der Schweiz, Zürich 2007).

3.2 Die Kirche und die angebaute
Notkirche stehen kantonal unter Schutz. Die Umgebung ist durch einen speziellen
Teilbebauungsplan geregelt (RRB Nr. 689 vom 12. Februar 1971). Die
Arbeiterreihenhäuser befinden sich ausserhalb dieses Perimeters. Die Kirche
wurde bereits 1984 in das Altertümerverzeichnis eingetragen. Mit RRB 1674 vom
22. August 2000 wurde die Kirche wie folgt geschützt: «Geschützt ist die
historische Bausubstanz, die Gebäudehülle mit der dazugehörenden, originalen
Ausstattung. Der Schutz erstreckt sich auch auf die Umgebung, soweit dies für
die Erhaltung des architektonischen und geschichtlichen Zusammenhanges
erforderlich ist. Geschützte historische Kulturdenkmäler sind vom jeweiligen
Eigentümer () so zu erhalten, dass ihr Bestand gesichert ist. Sie dürfen ohne
Zustimmung der kantonalen Denkmalpflege nicht verändert werden (). Das Grundbuchamt
Olten wird angewiesen, den Altertümerschutz () auf GB Nr. 1285 wie folgt
anzumerken: 'Altertümerschutz'».

3.3 Für die Gesamtrestaurierung entrichtete
der Bund 1994 einen hohen Beitrag. Dafür wurde der Grundeigentümer
verpflichtet, zu Lasten seines Grundstücks und zu Gunsten der Eidgenossenschaft
eine Dienstbarkeitsvereinbarung im Grundbuch eintragen zu lassen
(Veränderungsbeschränkung mit Zutrittsrecht). Nach der Vereinbarung hat der
Grundeigentümer ohne Zustimmung des Bundes alle Veränderungen am Objekt zu
unterlassen, abgesehen von notwendigen Unterhaltsarbeiten.

3.4 Zudem ist die Kirchenparzelle der
Schutzzone S zugeordnet. Gemäss § 9 der kommunalen Schutzverordnung vom 1. Juli
2008 sind die der Altstadtzone und der Schutzzone zugeteilten Häuser, Gassen
und Plätze sowie die darin enthaltenen Grünflächen grundsätzlich zu erhalten.
Insbesondere zu erhalten sind das historische Brandmauersystem, die Fassaden,
die Dachlandschaft, die Tragstruktur der einzelnen Gebäude, wertvolle Bauteile
und feste Ausstattungsstücke im Innern der Gebäude sowie typische Stilmerkmale.

4.1 Was die Rüge der Beschwerdegegner
anbelangt, ein Gutachten der eidgenössischen Kommissionen sei gar nicht
notwendig gewesen, da es sich um keinen Anwendungsfall von Art. 7 des
Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG, SR 451) handle, ist
Folgendes in Erwägung zu ziehen:

4.2 Olten ist im ISOS als Stadt
aufgeführt. Der von der Teiländerung des Zonenplans und vom Gestaltungsplan
betroffene Perimeter liegt innerhalb des ISOS-Gebiets G3 mit Erhaltungsziel B (Strukturerhalt).
Zu den vom Abbruch betroffenen Gebäude an der Ziegelfeldstrasse und der
Bleichmattstrasse findet sich im ISOS der Hinweis 3.0.6 «Vier typisierte
Arbeiterdoppelhäuser an der Ziegelfeldstrasse, südseits aussergewöhnlich tiefe
Pflanzgärten um 1885». Südlich daran grenzen die Baugruppe B 3.2 «Ringstrasse,
Teil der ab 1885 planmässig angelegten Verbindung zwischen den zwei Bahnhöfen,
auf St. Martin ausgerichtete Zeilenbebauung, E. 19./A.20 Jh., danach Knick und
einheitliche Wohnhauszeile mit Läden 1892-1900» mit Erhaltungsziel A und die
als Einzelelement ausgeschiedene Kirche St. Martin («neuromanische Basilika,
Doppelturmfassade von aussergewöhnlicher Monumentalität, 1908-10, seitlich
ehemalige Notkirche von 1876»), ebenfalls mit Erhaltungsziel A
(Substanzerhalt). Das im Gestaltungsplan ebenfalls zum Abbruch vorgesehene
ehemalige Pfarrhaus ist Teil der Baugruppe 3.2 und schliesst direkt an den
nördlichen Turm der Martinskirche.

4.3 Durch die Aufnahme eines Objekts von
nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in
besonderem Masse die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von
Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmälerten Erhaltung
im Sinne der Inventare darf bei Wahrnehmung einer Bundesaufgabe nur in Erwägung
gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interessen von
ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Wenn
bei der Erfüllung einer Bundesaufgabe ein inventarisiertes Objekt erheblich
beeinträchtigt werden könnte oder sich in diesem Zusammenhang grundsätzliche
Fragen stellen, so hat die zuständige Behörde (vgl. Art. 7 Abs. 1 NHG)
rechtzeitig ein Gutachten durch eine Kommission nach Art. 25 Abs. 1 NHG
einzuholen, worin darzulegen ist, ob das Objekt ungeschmälert zu erhalten oder
wie es zu schonen ist (Art. 7 Abs. 2 NHG; BGE 143 II 77 E. 3.2 S. 85f; Urteile
1C_482/2012 des Bundesgerichts vom 14. Mai 2014 E. 3.5 mit Hinweis und
1C_217/2018). Soll der durch die Art. 6 und 7 NHG angestrebte verstärkte Schutz
nicht unterlaufen werden, sind an das Kriterium der möglichen Beeinträchtigung
geringe Anforderungen zu stellen. Es ist immer dann erfüllt, wenn die
zuständige Stelle eine Beeinträchtigung (im Sinne der Inventare) nicht mit
Sicherheit ausschliessen kann. Im Zweifelsfall ist somit die Kommission
beizuziehen (Jörg Leimbacher, Kommentar NHG, 2019, Art. 7 N. 6).

4.4 Was unter der Erfüllung einer
Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV zu verstehen ist, führt Art. 2
Abs. 1 NHG in nicht abschliessender Weise aus. Nach ständiger Rechtsprechung
kann eine Bundesaufgabe auch dann vorliegen, wenn eine kantonale Behörde verfügt
hat, beispielsweise bei der Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24
RPG (grundlegend BGE 112 Ib 70, zitiert in Urteil 1C_482/2012 des
Bundesgerichts vom E. 3.4 mit zahlreichen Beispielen). Voraussetzung für das
Vorliegen einer Bundesaufgabe ist in erster Linie, dass die angefochtene
Verfügung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die Zuständigkeit des Bundes
fällt, bundesrechtlich geregelt ist und einen Bezug zum Natur-, Landschafts-
und Heimatschutz aufweist. Das ist einerseits der Fall, wenn die
bundesrechtliche Regelung (zumindest auch) den Schutz von Natur, Landschaft
oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine Bundesaufgabe zu bejahen, wenn der
bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der Beeinträchtigung schützenswerter Natur,
Orts- und Landschaftsbilder in sich birgt (BGE 139 II 271 E. 9.3 und 9.4 S. 274
f. mit Hinweisen auf die Lehre und Rechtsprechung).

4.5 Das Vorhaben braucht eine
lärmrechtliche Ausnahmebewilligung und die betroffenen Grundstücke liegen im
Gewässerschutzbereich Au. Sie sind zudem in der Gefahrenkarte Wasser
verzeichnet, dies nicht wegen der Aare oder der Dünnern, sondern wegen des
eingedolten Bannwaldbachs. Wie im Urteil 1C_482/2012 des Bundesgerichts vom
14. Mai 2014 zugrundeliegenden Fall greift hier die Rechtsprechung, wonach
die Erteilung von durch das Bundesrecht geregelten Spezialbewilligungen,
insbesondere von gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligungen, eine
Bundesaufgabe darstellt (siehe ebenfalls BGE 143 II 77 E. 3.1 S. 85); der
Gewässerschutz bezweckt zumindest auch den Schutz von Natur und Landschaft (BGE
118 Ib 1 E. 1c S. 7; 120 Ib 27 E. 2c/aa S. 30 f.; Urteil 1C_262/2011 vom 15.
November 2012 E. 1.1, nicht publ. in: BGE 139 II 28). Dass diese Bewilligung
ein Vorhaben im Baugebiet betrifft, ist nicht entscheidend (BGE 139 II 271 E.
10.3 S. 276; 131 II 545 E. 2.2 S. 547). Zwar stellt die Erteilung von
Baubewilligungen bzw. die Genehmigung eines Teilzonen- und Gestaltungsplans im
Baugebiet grundsätzlich eine kantonale Aufgabe dar. Die Bewilligungsbehörde
handelt jedoch zugleich in Erfüllung einer Bundesaufgabe, da nicht
auszuschliessen ist, dass das Projekt einer gewässerschutzrechtlichen
Ausnahmebewilligung bedarf, womit der erforderliche Bezug zum Natur-,
Landschafts- und Heimatschutz damit ohne Weiteres gegeben sein dürfte (vgl.
Urteil 1C_482/2012 vom 14. Mai 2914 E. 3.5 ff., wo das Bundesgericht die
Angelegenheit zur Einholung eines Gutachtens an den Kanton zurückgewiesen hat;
zur Kasuistik siehe Jean-Baptiste Zufferey in: Keller/Zufferey/Fahrländer
[Hrsg.]: Kommentar NHG, Zürich 2019, Art. 2 N 43 und BAFU [Hrsg.]:
Anforderungen an die Publikation von Projekten, die dem Verbandsbeschwerderecht
unterliegen, Anhang I, Bern 2021).

4.6 Aufgrund der zitierten
Rechtsprechung erachtete es das Verwaltungsgericht als angezeigt, rechtzeitig
ein Gutachten einzuholen und so eine etwaige Rückweisung des Bundesgerichts zu
vermeiden. Soweit die Stadt Olten dagegen vorbringt, wenn es sich vorliegend um
die Wahrnehmung einer Bundesaufgabe handeln würde, wäre jedes bauliche Vorhaben
in allen Bauzonen der Stadt als Bundesaufgabe zu betrachten, da diese alle in
Gewässerschutzgebiet lägen, verkennt sie, dass ein Gutachten nur einzuholen
ist, wenn ein Schutzobjekt erheblich beeinträchtigt werden könnte oder sich in
diesem Zusammenhang grundsätzliche Fragen stellen. Aufgrund des massigen
Erscheinungsbilds der geplanten sechsgeschossigen Bauten erschien es dem
Verwaltungsgericht nicht abwegig, von einer erheblichen Beeinträchtigung der
St. Martinskirche und der Notkirche auszugehen.

Nicht nachvollziehbar und jedenfalls
verspätet ist der in diesem Zusammenhang erhobene Vorhalt der B.___, die ENHK
hätte beim Gutachten nicht mitwirken dürfen. Bei den Kommissionen nach Art. 25
NHG handelt es sich entweder um die ENHK oder die EKD. Welche der beiden
Kommissionen im konkreten Einzelfall das Gutachten erstellt, ist abhängig von
den zur Beantwortung anstehenden Sachfragen. Konkrete Vorschriften bestehen
keine. Der Bundesrat ist davon ausgegangen, die Abgrenzung der Zuständigkeit
könne den beiden Kommissionen überlassen werden. Möglich ist auch ein
gemeinsames Gutachten (Leimbacher, a.a.O., Art. 7 N 9 mit zahlreichen Hinweisen).
Kommt hinzu, dass das Verwaltungsgericht die Parteien bereits mit Schreiben vom
20. Oktober 2020 über die Rückmeldung der EKD informiert hatte, wonach die beiden
Kommissionen ein gemeinsames Gutachten erstatten würden. Am 3. November 2020
erhielten die Parteien Kenntnis über die beteiligten Personen der Kommissionen
(Mail der Kommissionssekretärin EKD), und sowohl in der Einladung zum
ursprünglichen Augenscheintermin als auch zum Verschiebungstermin wurden erneut
die Vertreter beider Kommissionen genannt. Die B.___ hat sich nie gegen den
Beizug der ENHK ausgesprochen und auch am Ortstermin selber keine Einwände
vorgebracht. Mit ihren diesbezüglichen Vorbringen sind sie nicht zu hören.

4.7 Der kantonale Denkmalpfleger hat mit
Brief vom 7. Mai 2018 zuhanden der städtischen Baudirektion zu den relevanten
Einsprachepunkten Stellung genommen. Schlussfolgerung war kurz zusammengefasst,
eine Anpassung des Gestaltungsplans sei nur im Bereich der Pergola nötig. Dort
müssten die neuen Gebäudeteile B4 und B5 einen Mindestabstand von 4 m von
der Kolonnade der Pergola einhalten. Für die Arbeiterhäuser bestehe kein Denkmalschutz.
Der Abbruch des alten Pfarrhauses könne durch die Freistellung der
Doppelturmfassade zu einer Aufwertung führen (dazu noch eingehender E. 5.5
hiernach).

4.8 Demgegenüber kamen die eidgenössischen
Kommissionen zum Schluss, das Vorhaben führe zu einer schwerwiegenden
Beeinträchtigung des Ortsbildes von nationaler Bedeutung und der betroffenen
Denkmäler. Das in seiner Konzeption grundsätzlich nachvollziehbare Richtprojekt
sowie der darauf basierende Teilzonen- und der Gestaltungsplan zeigten einen
sechsgeschossigen Gebäuderiegel und drei Querriegel mit drei oder vier
Geschossen. Der daraus entstehende Neubau würde das Ortsbild stark prägen und
mit seinem Gesamtvolumen in Konkurrenz zum Kirchenensemble, das ein bedeutendes
materielles Zeugnis für den Kulturkampf darstelle, bzw. zur heute dominanten
Kirche treten. Die Wirkung der triumphalen Kirche, deren Strahlkraft und Grösse
wesentliche Eigenschaften darstellten, würde dadurch stark geschwächt. Im
Vergleich zu den heutigen Arbeiterhäusern würde der Anteil an überbauter Fläche
stark vergrössert und mit den drei geplanten Querriegeln reichte der Neubau
wesentlich näher an das Kirchenensemble, als dies heute mit den kleinen
Wohnhäusern der Fall sei. Auch würden die ehemaligen Pflanzgärten, die eine grossflächige,
zusammenhängende Freifläche bildeten, durch die vorstossenden Querriegel und
den langgestreckten Pergolabau an der Grenze zur Kirchenparzelle stark
strukturiert. Zudem würde durch den Baubereich B4 auch ein für die freie Sicht
auf die Kirche wesentlicher, heute unbebauter Teil der Kirchenparzelle
überbaut. Diese negativen Auswirkungen stünden alle ebenfalls im Widerspruch
zum Schutzziel.

Entlang der Bleichmattstrasse sei
geplant, den dreigeschossigen Querriegel des Baubereichs B3 auf der Kirchenparzelle
Nr. 5436 mit dem Baubereich B4 zu verlängern. Unmittelbar gegenüber der
Baudenkmäler Ringstrasse 30 sowie Bleichmattstrasse 2 und 4 würde damit eine
durchgehende Strassenbebauung entstehen, die ihre Wirkung konkurrenzieren
würde. Die am südlichen Ende des Baubereichs B3, direkt gegenüber der
Bleichmattstrasse 2 und 4 vorgesehene Einfahrt in die Tiefgarage, würde diese
negative Situation noch verstärken, falls sie als grosse und permanente Öffnung
in der Gebäudefassade ausgeführt würde. Damit stehe die Planung auch in
Widerspruch mit dem Schutzziel der ungeschmälerten Erhaltung der Substanz und
Wirkung der weiteren Baudenkmäler im Umgebungsbereich des Projektperimeters,
insbesondere des Wohnhauses Sonneck, Ringstrasse 30, und der angrenzenden Reihenhäuser
Bleichmattstrasse 2 und 4.

Nach Ansicht der Kommissionen werden die
beiden Schutzziele «Ungeschmälerte Erhaltung der Sichtachsen zum
Kirchenensemble und der Fernwirkung der Doppeltürme der Pfarrkirche St. Martin»
und «Ungeschmälerte Erhaltung der charakteristischen hohen Gebäuderiegel
entlang der Ziegelfeldstrasse sowie der typologischen und morphologischen
Vielfalt des Siedlungsgefüges als wesentliche Strukturmerkmale des Gebiets G3»
vom Richtprojekt nicht tangiert.

Die Kommissionen gingen aber auch davon
aus, dass sowohl aus denkmalpflegerischer als auch aus ortsbildlicher Sicht ein
angepasstes Bauvorhaben zu einer nur leichten Beeinträchtigung des Ortsbilds
und der Denkmäler führen könnte. Um dies zu erreichen, seien folgende
Anpassungen der Planung notwendig:

-           Das ehemalige Pfarrhaus sei
zu erhalten.

-           Es
müsse ausgeschlossen werden, dass die Kirche in ihrer Substanz sowie in ihrem
Erscheinungsbild beeinträchtigt bzw. konkurrenziert werde.

-           Auf den Baubereich B4 sei
vollständig zu verzichten.

-           Das
Gesamtvolumen des Neubaus müsse auf ein mit der unmittelbaren Umgebung und dem
Kirchenensemble verträgliches Mass reduziert werden.

-           Angesichts
der charakteristischen Strassenbebauung entlang der Ziegelfeldstrasse sei ein
sechsgeschossiger Gebäuderiegel mit südlich vorgelagerter Kammstruktur nicht
grundsätzlich ausgeschlossen; allerdings wären die Querriegel in ihrer
Volumetrie stark zu reduzieren und das Verhältnis von Querriegeln und Höfen
dürfte den Freiraum zum Kirchenensemble nicht bedrängen.

-           Der
Baubereich B3 müsste in der Ausdehnung nach Süden beträchtlich von der Grenze
zur Kirchenparzelle zurückweichen und sich an den Querriegeln des Baubereichs
B2 orientieren, so dass die Wahrnehmung des Freiraums nördlich des
Kirchenensembles erhalten bliebe.

-           Die
Fassaden müssten sich an der Umgebung orientieren und dürften die umliegenden
Bauten nicht konkurrenzieren oder gar dominieren.

Die Kommissionen empfahlen, dass jede
Massnahme unterlassen wird, die den Charakter der gewachsenen Umgebung eines Denkmals
beeinträchtigt, seine Beziehungen zu den historisch bedeutsamen Elementen
seiner Umgebung nachhaltig verändert oder seine Einsehbarkeit schmälert.

4.8 Gemäss Art. 7 Abs. 3 NHG bildet das
Gutachten eine der Grundlagen für die Abwägung aller Interessen durch die
Entscheidbehörde. Das Gutachten der Kommissionen entspricht einer vom
Bundesrecht obligatorisch verlangten amtlichen Expertise und ihm kommt
dementsprechend grosses Gewicht zu. Vom Ergebnis der Begutachtung darf nur aus
triftigen Gründen abgewichen werden, auch wenn der entscheidenden Behörde eine
freie Beweiswürdigung zusteht (BGE 127 II 273 E. 4b S. 281; BGE 125 II 591 E.
7a S. 602; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1P.185/1999 vom 22. Juli 1999,
in: URP 1999 S. 794 ff.). Dies trifft namentlich auch für die dem Gutachten
zugrunde liegenden tatsächlichen Feststellungen zu (BGE 136 II 214 E. 5 S. 223
mit zahlreichen Hinweisen).

Eine Interessenabwägung hat das
Gutachten  zu Recht  nicht vorgenommen. Diese ist dem Gericht vorbehalten. Selbst
bei Verneinung der streitigen Frage, ob überhaupt ein Gutachten einzuholen
gewesen wäre, ist das Projekt auf seine Übereinstimmung mit den kantonalen
Normen zu überprüfen. Und dabei gilt es die im Fall «Rüti» (BGE 135 II 209)
dargelegte Rechtsprechung zu berücksichtigen und bei der
Gesamtinteressenabwägung miteinzubeziehen. Auch bei der Erfüllung von
kantonalen (und kommunalen) Aufgaben sind Bundesinventare wie das ISOS von Bedeutung.
Ihrer Natur nach kommen sie Sachplänen und Konzepten im Sinne von Art. 13 RPG
(SR 700) gleich. Im Rahmen der allgemeinen Planungspflicht der Kantone (Art. 2
RPG) legen diese die Planungsgrundlagen in ihrer Richtplanung im Allgemeinen
fest (Art. 6 RPG) und berücksichtigen die Bundesinventare als besondere Form
von Konzepten und Sachplänen im Speziellen (Art. 6 Abs. 4 RPG). Aufgrund der
Behördenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen
des Bundesinventars auf diese Weise Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff.
RPG), insbesondere in die Ausscheidung von Schutzzonen (Art. 17 Abs. 1 RPG) und
in die Anordnung von andern Schutzmassnahmen (Art. 17 Abs. 2 RPG). Die
derart ausgestaltete Nutzungsplanung ist auch für die Eigentümer verbindlich.
Insoweit besteht für die Kantone (und Gemeinden) eine Pflicht zur
Berücksichtigung von Bundesinventaren (BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 213). Die
Pflicht zur Beachtung findet zum einen ihren Niederschlag in der Anwendung der
die Schutzanliegen umsetzenden (Nutzungs-)Planung, zum andern darin, dass im
Einzelfall erforderliche Interessenabwägungen im Lichte der
Heimatschutzanliegen vorgenommen werden. Das ist insbesondere der Fall, wenn -
wie hier - von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll (BGE 135 II 209
E. 2.1 S. 213).

5.1 Grundsätzlich legt der Zonenplan die
Nutzungsordnung fest. Die Gestaltungspläne und die Sonderbauvorschriften können
von der Grundnutzung abweichen (§ 45 Abs. 2 PBG). Sondernutzungspläne führen
üblicherweise zu einer Vergrösserung der Nutzflächen gegenüber der
Rahmennutzungsplanung (Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches
Baurecht, Zürich 2016, Rz 8.86). Wird eine besondere Bauweise durch einen
Gestaltungsplan ermöglicht, so hat sich die Behörde aber dennoch an die
Vorgaben der Zonenplanung und an die Ziele und Planungsgrundsätze des RPG und
des PBG zu halten. Die Abweichungen müssen einem objektiven Zweck dienen. Die
besonderen Anforderungen des Gebiets oder die besondere Art des Bauvorhabens
müssen eine Abweichung erforderlich machen. Die Grenzen der zulässigen
Abweichung von der Grundnutzung ergeben sich aus den Erfordernissen der
städtebaulichen Gestaltung und der Wahrung der berechtigten Nachbarinteressen.
Die kantonale Richtlinie (Kant. Amt für Raumplanung [Hrsg.]: Mitteilungen des
Bau-Departements, Der Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie
zur Ortsplanung, Juni 1994, S. 19) spricht von einer erhöhten Zweckmässigkeit,
der die Abweichungen zu genügen haben. Die Anforderungen und das Ausmass der
Abweichungen von der Grundnutzungsordnung werden nicht näher umschrieben.
Gleichwohl dürfen die Abweichungen nicht dazu führen, dass die planerisch und
demokratisch abgestützte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert würde (BGE 135
II 209 E. 5.2 S. 219 f; vgl. SOG 2001, Nr. 23).

5.2.1 Als Richtschnur für eine zulässige
Abweichung bezüglich Ausnützung könnte im Kanton Solothurn allenfalls die
Regelung von § 39 KBV für Arealüberbauungen und Quartiererneuerungen (ohne
Gestaltungsplan) dienen: Der Ausnützungsbonus darf insgesamt nicht mehr als 20 %
betragen. Die Stadt Olten kennt in § 4 ihres Zonenreglements für
Gestaltungspläne indessen bloss eine 10 % Regel: Für typologisch und
architektonisch gute Lösungen kann der Stadtrat einen Ausnützungsbonus von bis
zu 10 % gewähren.

5.2.2 Luzern rückt die Abweichung von
der Grundnutzung in die Nähe einer Ausnahmebewilligung: Es sei zu
unterstreichen, dass Abweichungen von der im Bau- und Zonenreglement
festgelegten, demokratisch legitimierten Grundordnung bloss Sonderfällen, d.h.
ausserordentlichen Verhältnissen, vorbehalten blieben, die im konkreten Fall
denn auch sachgerecht begründet werden müssten (Verwaltungsgericht Luzern, V 08
120, Entscheid vom 16. Dezember 2008 zum Überschreiten der zulässigen
Geschosszahl und der Gebäudelänge).

5.2.3 Christian Häuptli betont die
Bindung der Sondernutzungsplanung an die allgemeine Nutzungsplanung. Auch wenn
von den Grundmassen abgewichen werden könne, dürfe die Abweichung nicht so
bedeutend sein, dass eine andere Bauzone entstehe, als diejenige, die die allgemeine
Nutzungsordnung vorschreibe (Christian Häuptli in: Andreas Baumann et al.
[Hrsg.]: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, N 41 ff. in den
Vorbemerkungen zu §§ 16 bis 21).

5.3 Den Abweichungen von der
Grundordnung sind mithin allgemein Grenzen gesetzt, wie das Bundesgericht auch
in seinem Entscheid Le Locle festgehalten hat. Die Stadt Le Locle hatte einen
Sondernutzungsplan erlassen, der in einer Wohnzone mit schwacher Dichte die
Erweiterung eines Uhren- und Schreibgeräteunternehmens vorsah. Das
Bundesgericht hielt fest, mit einem Sondernutzungsplan könne nur geringfügig
von der kommunalen Bau- und Zonenordnung abgewichen werden, die sich über das
ganze Stadtgebiet erstrecke und einen gesamtheitlichen Charakter habe.
Sondernutzungspläne, welche die Grundordnung in wesentlichen Teilen ausser
Kraft setzen würden, seien unzulässig (Urteil des Bundesgerichts 1C_800/2013;
Bundesamt für Raumentwicklung ARE [Hrsg.]: Regelungen zur Förderung der
Verdichtung und zur Beseitigung von Verdichtungshemmnissen, 2019 S. 17).

5.4 Für die Beurteilung des umstrittenen
Gestaltungsplans ist somit einerseits vom Schutzziel gemäss dem ISOS und
andererseits von den Schutzvorschriften auszugehen, wie sie sich aus dem
Planungs- und Baugesetz (siehe E. 6.1 ff.), dem Zonenreglement und der kommunalen
Schutzverordnung ergeben (vgl. BGE 135 II 209 E. 5.6 S. 221 f.). Dabei zeigt
sich, dass der Gestaltungsplan in erheblicher Weise von der Bau- und
Zonenordnung abweicht.

Die geplante Überbauung liegt nördlich
der Kirchen an einem leichten Südhang. Mit der Überbauung ist eine Ausnützung
von 2.08 geplant. Dies entspricht zwar dem Verdichtungsgebot, ist jedoch für
solothurnische Verhältnisse viel, jedenfalls ausserhalb einer Altstadt (vgl.
auch SOG 2001 Nr. 22). An der Ziegelfeldstrasse sind sechs Geschosse mit einer
Höhe von 19.5 m vorgesehen. In der zugrundeliegenden aktuellen städtischen
Kernrandzone sind maximal vier Geschosse und eine Maximalhöhe von 13.5 m
erlaubt. Das Areal wird nun zuerst von der Kernrandzone in die Kernzone
umgezont. Dort sind nämlich fünf Geschosse und eine maximale Gebäudehöhe von
16.5 m zulässig (§ 6 des kommunalen Zonenreglements vom 1. Juli 2008). Es
handelt sich indessen nicht um ein Neubauquartier, gewissermassen auf dem
freien Feld wie etwa in Olten Süd-West (5- geschossiges Neubauquartier;
neuer Stadtteil). In der Stadt Olten besteht gegenwärtig keine zum Wohnen
bestimmte Zone, in der sechs Geschosse erlaubt sind. Losgelöst von der
städtischen Nutzungsplanung überschreitet das Projekt die Geschosszahl, die
nach der Grundordnung zulässig ist, um zwei Vollgeschosse. Die aktuell
zulässige Gebäudehöhe wird um 6 m erhöht. Dies scheint schon grundsätzlich als
zu viel. Dass die Überbauung zu massig ist, zeigt sich auch darin, dass die Grünflächenziffer
nicht eingehalten wird: Es ist eine Grünfläche von 30 % vorgeschrieben. Die
Grünfläche im Projekt beträgt jedoch lediglich (maximal) 26 %. Eine Abweichung
von zwei Geschossen gegenüber der (ursprünglichen) Grundnutzung überschreitet
jedenfalls bei einer Gebäudelänge von ca. 74 m das zulässige Mass deutlich. Ein
kleinflächiger Teilzonen- und Gestaltungsplan hat eine wesentlich kleinere
demokratische Legitimation als eine städtische Zonenordnung. Eine doch massive
Abweichung per Gestaltungsplan lässt sich nicht durch den gleichzeitigen Erlass
eines kleinflächigen Teilzonenplans rechtfertigen.

5.5 Der kantonale Denkmalpfleger hat im
Nachgang zur erstinstanzlichen Einspracheverhandlung am 7. Mai 2018 zuhanden
der Baudirektion zum Vorhaben Stellung genommen. Dabei hat er vorweg darauf
hingewiesen, dass der Gestaltungsplan unter Einbezug von Raumplanern,
Verkehrsplanern, der Baudirektion Olten, der Fachstelle Ortsbildschutz des
Kantons, Vertretern der römisch-katholischen Kirchgemeinde Olten und der
kantonalen Denkmalpflege erarbeitet wurde. Der Verlauf des Planperimeters genau
entlang der geschützten Martinskirche resp. Notkirche sei so gewählt worden,
damit einerseits die Frage eines allfälligen Ersatzbaus für das alte Pfarrhaus
an der Ringstrasse 34 und andererseits die Gestaltung des Grenzbereichs
zwischen Kirche und Neubau in die Planung hätten miteinbezogen werden können.
Der Abstand der geplanten Neubauten zur Notkirche resp. Martinskirche werde als
genügend erachtet, sodass keine Beeinträchtigung der geschützten
Kulturdenkmäler entstehe.

Die bestehenden Doppeleinfamilienhäuser
an der Ziegelfeldstrasse seien um 1885 als typisierte Arbeiterwohnhäuser erbaut
worden. Sie präsentierten sich heute als teilweise mehrfach baulich veränderte
Häuser, die als Ensemble eine gewisse Wirkung erzielten, in ihrer Bausubstanz
aber kaum schützenswert seien. Entsprechend würden sie im ISOS zwar erwähnt,
aber ohne Erhaltungsziel. Ein eigentlicher Denkmalschutz bestehe nicht.

Das ehemalige Pfarrhaus sei 1876/1877
erbaut worden, sei also älter als die heutige Martinskirche von 1908-1910. Es
sei im Laufe der Zeit offensichtlich mehrmals umgebaut und somit eines guten
Teils seiner historischen Bausubstanz und seines historischen
Erscheinungsbildes beraubt worden. Aus denkmalpflegerischer Sicht besitze es
deshalb primär noch einen historischen Wert; der architekturhistorische
Eigenwert hingegen sei heute eher gering. Im Abwägungsprozess seien die
Beteiligten zur Ansicht gelangt, dass ein Abbruch des Pfarrhauses und die
Integration eines Ersatzbaus im Neubauprojekt entlang der Bleichmattstrasse
insgesamt zu einer städtebaulichen Verbesserung führen könne. Der heute nur
einseitig baulich gefasste Vorplatz der Martinskirche erhalte so auch auf der
Nordseite eine architektonische Begrenzung und die Doppelturmfassade der Kirche
könne freigestellt und somit aufgewertet werden.

Zu den Häusern an der Bleichmattstrasse
2 und 4 und an der Ringstrasse 30 hielt der Denkmalpfleger fest, um deren
achitekturhistorische und auch städtebauliche Bedeutung zu berücksichtigen, solle
der geplante Neubauflügel entlang der Bleichmattstrasse nur drei Geschosse aufweisen
und somit um ein Geschoss niedriger sein als die beiden anderen sogenannten
Kamm-Gebäude.

Im Bereich der (damaligen) Baufelder B4
und B5 erachtete der Denkmalpfleger eine Anpassung des Gestaltungsplans als
notwendig. Um die historische Pergola in ihrer Wirkung und Substanz nicht zu
beeinträchtigen, sei ein gewisser Respektabstand erforderlich. Dieser sei
erreicht, wenn die neuen Gebäudeteile B4 und B5 einen Abstand von mindestens 4
m von der Kolonnade der Pergola erhielten. Dies ermögliche zudem die neue
Führung des weiterhin zu gewährleistenden öffentlichen Fussweges im Bereich
zwischen dem Neubau und der Pergola.

5.6 Entgegen der Darstellung des
Beschwerdeführers hat sich die kantonale Fachstelle also mit dem Vorhaben
auseinandergesetzt. Gestützt auf deren Einschätzung wurde der Gestaltungsplan
dann auch angepasst. Insofern wurde die Stellungnahme nicht zu spät eingeholt.
Die sinngemässe Aussage in E. 2.3.1.6 des angefochtenen RRBs, wonach das ISOS
für den von der Planung betroffenen Bereich in der Kernrandzone weder Hinweise
noch Erhaltungsziele vorgebe, greift indessen zu kurz. Liegt unmittelbar an der
Grenze des Planperimeters ein Ensemble, das mit dem Erhaltungsziel A im ISOS
verzeichnet ist (dazu sogleich), kann dies nicht einfach unberücksichtigt
bleiben. Es ist offensichtlich, dass ein Vorhaben in unmittelbarer Nähe zu
einem Schutzobjekt Auswirkungen auf dieses haben kann. Zur Einschätzung der
kantonalen Denkmalpflege sind sodann gewisse Vorbehalte anzubringen.

5.7 So ist schwer ersichtlich, wie die
sechsgeschossige Baute im Baubereich B1 mit einer Höhe von 19.5 m mit dem
Anliegen vereinbar ist, das Ortsbild von nationaler Bedeutung zu schützen (vgl.
wiederum BGE 135 II 209 E. 5.6 S. 222). Wie gesehen gilt gemäss ISOS für die
St. Martinskirche und die ehemalige Notkirche das Erhaltungsziel A. Für eine
Baugruppe mit diesem Erhaltungsziel bedeutet dies, dass die Substanz zu
erhalten ist. Alle Bauten, Anlageteile und Freiräume sind integral zu erhalten,
störende Eingriffe sind zu beseitigen. Dabei gilt ein Abbruchverbot, es dürfen
keine Neubauten erstellt werden und für Veränderungen sind Detailvorschriften
zu beachten. S. 49 wird im ISOS dazu ausgeführt, zwei Grossbauten überragten
das Geschäftszentrum: die Kirche St. Martin und das Stadthaus. Die 1910 geweihte
römisch-katholische Pfarrkirche St. Martin befinde sich in städtebaulicher Idealposition
im Scheitel der Ringstrasse. Ihre pompöse Doppelturmfassade aus grossen Quadern
erinnere wohl nicht zufällig an diejenige der Hofkirche in Luzern, der Kapitale
des Innerschweizer Katholizismus. Die angebaute Notkirche von 1876 illustriere,
welch grossen Schritt die Oltner Katholiken in den gut 30 Jahren, die zwischen
dem Bau der beiden Gotteshäuser liegen, gemacht hätten.

Wollte man entlang der nach Solothurn
führenden verkehrsreichen Kantonsstrasse einen sechsgeschossigen Riegel für
zweckmässig und zulässig halten, müssten wohl die drei nach Süden greifenden
Querriegel in ihrer Volumetrie stark eingeschränkt und das Baufeld B4 allenfalls
weggelassen werden (dazu E. 7.1), um den beiden Kirchen den nötigen Freiraum zu
lassen. Wird das Projekt wie geplant umgesetzt, werden die Kirchen durch den
Bau fast «erdrückt», zumindest aber stark konkurrenziert. Der Neubau käme denn
auch bedeutend näher zum geschützten Ensemble zu stehen als die heutigen
Arbeiterhäuser, deren Grünflächen zudem wegfallen, was zusätzlich den Eindruck verstärkt,
die Kirchen würden durch die Überbauung bedrängt. Daran ändert nichts, dass
östlich der Bleichmattstrasse ebenfalls sechsgeschossige Bauten den
Strassenraum der Ziegelfeldstrasse prägen. Diese stehen nicht in unmittelbarer
Nähe zu den beiden hier interessierenden Kirchen.

6.1 Hinzu kommt Folgendes: Die Gemeinden
haben das Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3
des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Bauten und Aussenräume haben
sich typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen
Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben
ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung
fördern (§ 145 PBG; § 63 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Die (seit 1992) positiv
formulierte ästhetische Generalklausel wehrt nicht nur Verunstaltungen ab,
sondern gebietet eine befriedigende Einordnung. Es wird eine einordnende
architektonische Gestaltung verlangt (Marcel Steiner: Die
Ästhetikgeneralklauseln, BR 1994, S. 117). Bauten und Anlagen verunstalten das
Ortsbild, wenn ein Gegensatz zum Bestehenden entsteht, der erheblich stört.
Volumen, Gestaltung und Formgebung der Bauten und Aussenräume haben sich
typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern (SOG 1995, Nr. 23).

6.2 Nach § 63 Abs. 1 der Kantonalen
Bauverordnung (KBV; BGS 711.61) haben sich Bauten und Aussenräume, wie
Strassen, Plätze und Freiflächen sowie deren Beleuchtung, typologisch in
bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen Bauweisen Rechnung zu
tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben ästhetischen Anforderungen
zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung fördern (§ 63 Abs. 2 KBV).
Lehre und Rechtsprechung halten fest, dass nicht nur Verunstaltungen abgewehrt
werden sollen, sondern auch eine befriedigende Einordnung stattfinden muss.
Dabei ist auf den Eindruck des Durchschnittsbetrachters abzustellen. Bauten
fügen sich dann in die Umgebung ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der
Eigenarten der Siedlung nicht störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll
jedoch nur dann eingegriffen werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf
dem Spiel stehen; es gilt den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu wahren.

6.3 Die Überbauung grenzt an die
Kantonsstrasse, die nach Solothurn führt. Wer von Solothurn kommend nach Olten
fährt, erkennt bereits an den Profilen, dass künftig die Überbauung und nicht
mehr die Kirche die erste Ansicht der Dreitannenstadt prägen wird. Der Abstand
des Baufelds B2 zur Kirche beträgt bloss noch ca. 17.5 m (aus dem
Auflageexemplar vom 24. September 2018 herausgemessen). Die ganze Überbauung
ist mehr als 74 m lang, länger als die Kirche St. Martin, und höher als die
Notkirche. Das Kirchenensemble wird vom projektierten Neubau richtiggehend von
Norden her bedrängt. Das Vorhaben ordnet sich nicht ein, sondern dominiert.
Damit verstösst es gegen das Eingliederungsgebot.

7.1 Dem öffentlichen Interesse an der
Berücksichtigung der Vorgaben durch das ISOS und der Unterschutzstellung der
Kirchen stehen das private Interesse der Bauherrschaft an der Realisierung
ihres Grossprojekts und das Interesse der Stadt an der Schaffung von qualitativ
gehobenem Wohnraum gegenüber. Hinzu kommt, dass mit der am 1. Januar 2014 in
Kraft getretenen Revision des RPG das Gebot der Verdichtung im Gesetz verankert
wurde (Art. 1 Abs. 2 lit. abis[Siedlungsentwicklung nach innen] und
lit. b [kompakte Siedlungen] Art. 3 Abs. 3 lit. abisRPG [Verdichtung
der Siedlungsfläche]). Sinn des ISOS ist es nicht, jegliche grösseren
Bauvorhaben in unmittelbarer Nähe der St. Martinskirche und der Notkirche zu
verhindern. Auch die eidgenössischen Kommissionen wenden sich nicht gegen ein
redimensioniertes Projekt.

Selbst wenn offen bleiben kann, ob das
Gutachten nach Art. 7 Abs. 2 NHG einzuholen gewesen wäre, liegt nun die
Fachmeinung zweier eidgenössischer Kommissionen vor, von der nicht ohne Not
abzuweichen ist, zumal sie sich  wie gezeigt  mit der Einschätzung durch das
Verwaltungsgericht deckt. Nicht ersichtlich ist allerdings, weshalb dem
ehemaligen Pfarrhaus im Gutachten derart Gewicht beigemessen wird. Das
Erhaltungsziel A gilt ausdrücklich nur für die St. Martins- und die Notkirche. Auch
wenn das Pfarrhaus zusammen mit der Notkirche entstanden ist und insofern ein
Ensemble mit den Kirchen bildet: Wie der kantonale Denkmalpfleger in seiner
Stellungnahme vom 7. Mai 2018 ausgeführt hatte, ist es im Laufe der Zeit
offensichtlich mehrmals umgebaut und «somit eines guten Teils seiner
historischen Bausubstanz und seines historischen Erscheinungsbildes beraubt
worden». Und im Gutachten wird ausgeführt, bauzeitliche Substanz sei
insbesondere im Kellergeschoss mit seinen Bruchsteingewölben und fragmentarisch
im Dachstock sichtbar. 1968/69 wurde das Pfarrhaus zu einem Club- und
Vereinshaus umgebaut und die Massnahmen prägten bis heute das Innere und
Äussere des ehemaligen Pfarrhauses (vgl. Gutachten S. 9). In diesem Punkt fällt
die Interessenabwägung zugunsten des Projekts aus. Mit einem Abbruch des
Pfarrhauses wird dem Schutzgedanken nach wie vor Rechnung getragen, ohne dass
ein wertvoller architektonischer Zeitzeuge verloren ginge. Zudem ist das
Argument der Kirchgemeinde nicht von der Hand zu weisen, wonach durch den
Abbruch die Doppelturmfassade der Kirche noch besser zur Geltung kommt. Nicht
ausgeschlossen ist, dass der Ersatzbau in das Vorhaben der Bauherrschaft
integriert wird. Bei den Querriegeln ist darauf zu achten, dass sie einerseits
die Kirche nicht konkurrenzieren. Andererseits ist dem Schutzziel der
«ungeschmälerten Erhaltung der Substanz und Wirkung der weiteren Baudenkmäler
im Umgebungsbereich des Projektperimeters, insbesondere des Wohnhauses Sonneck,
Ringstrasse 30, sowie der angrenzenden Reihenhäuser Bleichmattstrasse 2 und 4,
Rechnung zu tragen. Der kantonale Denkmalpfleger hatte bereits eine
Geschossreduktion für das Baufeld B3 angeregt. Mit der jetzt vorgesehenen Länge
(inklusive Baufeld 4) tritt dieser Querriegel immer noch massig in Erscheinung gegenüber
den Häusern an der Ringstrasse 30 und an der Bleichmattstrasse 2 und 4.
Letztere wirken daneben fast «verloren». Die Sichteinschränkung auf die Kirche durch
das Baufeld 4 ist indes lediglich bei der Fahrt von der Verzweigung Ziegelfeldstrasse/Bleichmattstrasse
südwärts gegeben. Von der Ringstrasse her scheint diese Einschränkung tragbar,
ohne dass die Kirchen beeinträchtigt würden. Wie der kantonale Denkmalpfleger
zu Recht zu bedenken gegeben hat, erhielte der heute nur einseitig baulich
gefasste Vorplatz der Martinskirche so auch auf der Nordseite eine
architektonische Begrenzung.

7.2 Das Verwaltungsgericht ist nicht Planungsbehörde.
Es kann nicht nach einer Alternative suchen, ein Gebäude schützen oder vom
Schutz ausnehmen und nur den Teilzonen- oder bloss den Gestaltungsplan
genehmigen. Das planerische Ganze ist, so wie es vorliegt, unzulässig, weil es zu
stark aufzont und damit die Kirche (und die drei Häuser an der Ringstrasse 30,
Bleichmattstrasse 2 und 4) beeinträchtigt, konkurrenziert, ja von Norden her
geradezu bedrängt und dominiert. Eine Hilfestellung bei der Überarbeitung mögen
die Anregungen der beiden Kommissionen für eine Reduktion des Projekts geben.

8.1 Damit dringt der Beschwerdeführer
mit seinem Hauptantrag durch, weshalb die Beschwerde gutzuheissen und der
angefochtene Regierungsratsbeschluss aufzuheben ist. Es erübrigt sich darum,
die übrigen Rügen des Beschwerdeführers zu prüfen. Lediglich der Vollständigkeit
halber sei angefügt, dass weder der Stadt noch der Bauherrschaft
Verfahrensmängel vorzuhalten sind. Es entspricht der Praxis, dass ein
Gestaltungsplan inklusive dazugehörigem Planungsbericht von der Bauherrschaft
ausgearbeitet und danach von der Gemeinde geprüft und allenfalls genehmigt wird
(vgl. § 14 ff. PBG).

8.2 Für die Verteilung der Kosten und
der Entschädigung ist § 77 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS
124.44) beachtlich: Die Prozesskosten werden in sinngemässer Anwendung der
Artikel 106 -109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung auferlegt. Den am
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der
Regel keine Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen
zugesprochen oder auferlegt.

8.3 Die Anwältin des Beschwerdeführers
hat insgesamt für das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht 70.5 Stunden Arbeit
geltend gemacht (Honorarnoten vom 13. Juli 2020 und 29. September 2021). Ihr
Stundenansatz von CHF 330.00 liegt gerade noch innerhalb des Rahmens (§§ 160 f.
des Gebührentarifs, GT, BGS 615.11). Da indessen trotz Aufforderung keine
Honorarvereinbarung eingereicht wurde, sind praxisgemäss CHF 260.00 pro
Stunde zuzusprechen. Die geltend gemachten 70.5 Stunden sind indessen bei
Weitem zu viel, insbesondere im Vergleich zu den von den anderen Parteien in
Rechnung gestellten Beträgen. Hinzu kommt eine gewisse Redundanz in den
Rechtsschriften und der Umstand, dass für die Beschwerdebegründung weitgehend
auf die Argumentation vor der Vorinstanz zurückgegriffen werden konnte. Grosszügig
bemessen ist der Aufwand für pauschal 40 Stunden zu entschädigen. Zu vergüten
sind demnach 40 Stunden zu CHF 260.00 oder CHF 10'400.00. Zwar kennt der
Kanton Solothurn keine Kleinspesenpauschale, die geltend gemachten CHF 232.40
sind aber nicht übertrieben. Damit ergibt sich eine Parteientschädigung von CHF 11'451.10
(inkl. MWST von CHF 818.70). CHF 2'862.80, was einem Viertel
entspricht, sind der Römisch-Katholischen Kultusstiftung Olten als Grundeigentümerin
von GB Olten Nr. 1285 (Parzelle auf der die Kirche steht) und der römisch-katholischen
Kirchgemeinde Olten/Starrkirch-Will als Nutzniesserinunter
solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Den Hauptteil der Entschädigung hat die
B.___ als künftige Bauherrin zu bezahlen, somit CHF 8'588.30. Die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind auf CHF 3'000.00 festzusetzen und im
gleichen Verhältnis zu verteilen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen, und
der Regierungsratsbeschluss Nr. 2020/ 665 vom 28. April 2020 wird
aufgehoben.

2.An die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht von CHF 3'000.00 haben zu bezahlen:

a)Die römisch-katholische Kultusstiftung
Olten und die römisch-katholische Kirchgemeinde Olten/Starrkirch-Wil unter
solidarischer Haftung insgesamt CHF 750.00 und

b)die B.___ CHF 2'250.00.

3.Dem Beschwerdeführer A.___ wird eine
Parteientschädigung von total CHF 11'451.10 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.
Daran haben zu bezahlen:

a)Die B.___, Aarau CHF 8'588.30 und

b)Die römisch-katholische Kultusstiftung
Olten und die römisch-katholische Kirchgemeinde Olten/Starrkirch-Will unter
solidarischer Haftung insgesamt CHF 2'862.80.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad