so_gerichte · VWBES.2008.227 · 2007-12-10 · de
Zweckänderung Liegenschaft Brügglistrasse

Die Weilerzone ist eine Bauzone. Eine Bootsreparaturwerkstatt ist nicht zonenkonform, denn sie dient weder der landwirtschaftlichen Nutzung noch der Versorgung der Kleinsiedlung.

SOG 2008 Nr. 19

Art. 33 RPV, § 34bisPBG.Die
Weilerzone ist eine Bauzone. Eine Bootsreparaturwerkstatt ist nicht
zonenkonform, denn sie dient weder der landwirtschaftlichen Nutzung noch der Versorgung
der Kleinsiedlung.

Sachverhalt:

R. erwarb die Liegenschaft Grundbuch S. Nr. 5221 aus einer
Konkursmasse und betreibt dort eine Bootswerkstatt, obwohl in der
Steigerungspublikation darauf hingewiesen worden war, eine gewerbliche Nutzung
sei in diesem Haus nicht möglich. Im August 2007 reichte er ein nachträgliches
Baugesuch Änderung der Zweckbestimmung auf GB S. Nr. 5221 ein. Mit Beschluss
vom 10. Dezember 2007 verweigerte die Bau- und Werkkommission (BWK) S. die
nachträgliche Bewilligung und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands an. Gegen diese Verfügung erhob R. Beschwerde mit dem Antrag, die
Verfügung sei aufzuheben. Das Bau- und Justizdepartement (BJD) wies die
Beschwerde ab und verfügte am 25. Juni 2008, die von der Vorinstanz angesetzte
Frist für die Herstellung des rechtmässigen Zustandes (31. Dezember 2008)
bleibe bestehen. Die derzeitige Nutzung der Liegenschaft B.-Strasse 2 und 2a
als Bootswerkstatt bzw. Bootslagerraum sei innert Frist einzustellen und die
Räumlichkeiten seien bis dahin von den eingestellten Booten, Maschinen und
Geräten zu räumen. Dagegen erhob R. Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht
weist die Beschwerde ab.

Aus den Erwägungen:

1. Gemäss Art. 33 der Raumplanungsverordnung des Bundes
(RPV, SR 700.1) können besondere Zonen nach Art. 18 RPG (Bundesgesetz über die
Raumplanung, SR 700), beispielsweise Weiler- oder Erhaltungszonen, zur
Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der eigentlichen Bauzonen
bezeichnet werden, wenn der kantonale Richtplan (Art. 8 RPG) dies in der Karte
oder im Text vorsieht. Die Auflistung eines Weilers im kantonalen Richtplan ist
eine notwendige Voraussetzung zur Ausscheidung einer solchen besonderen Zone im
Rahmen der Ortsplanung.Hauptzweck ist die
Erhaltung der Weiler; zulässig ist häufig auch eine massvolle Entwicklung. Zulässige
Nutzungsarten sind in erster Linie Land- und Forstwirtschaft, aber auch, unter
eingeschränkten Bedingungen, andere Nutzungsarten, soweit sie für die Erhaltung
der Weiler notwendig sind. EricBrandt/Pierre Moor vergleichen Weiler-
und Erhaltungszonen in ihrem Kommentar zum RPG (Zürich 1999, N 40 zu Art. 18
RPG) mit einer eine Nichtbauzone (Landwirtschaftszone) überlagernden beschränkten
Bauzone.

Gemäss den Grundsätzlichen Entscheiden des Regierungsrates
(GER 2/2003) setzen die Gemeinden die kantonalen Vorgaben über die Weilerzonen
in der Ortsplanung um. Sie prüfen den Vorschlag des Kantons  Weiler bzw.
Kleinsiedlung  und legen die entsprechenden Zonen fest. Erst die
Detailabklärung im Ortsplanungsrevisionsverfahren kann allenfalls sachliche
Kriterien zutage fördern, welche eine Ausscheidung als Weiler oder
Kleinsiedlung unumgänglich machen.

2. Die Liegenschaft des Beschwerdeführers liegt in der
Erhaltungszone Moos. lm Bauzonenplan und im Gesamtplan wird die Zone
dargestellt. Die Legende der Zonenart wird im Gesamtplan aufgeführt. Nach
diesen Plänen besteht kein Zweifel, dass die Erhaltungszone Moos in der
Bauzone liegt. Die Erhaltungszone Moos wird von der strichpunktierten Linie
der Bauzone umfasst. Im Gesamtplan liegt die Parzelle innerhalb des
Siedlungsgebietes (weiss = Bau- und Reservezone, ausserhalb der Landwirtschaftszone).
Die Erhaltungszone Moos überlagert auch keine Nichtbauzone (Landwirtschaftszone)
als Grundnutzung. Die Parzelle liegt deshalb eindeutig ausserhalb der
Landwirtschaftszone im Baugebiet. Im Zonenreglement der Gemeinde (ZR 2001) wird
in § 28 die Nutzung der Erhaltungszone Moos umschrieben: Die Erhaltungszone
Moos dient der Erhaltung sowie massvollen Nutzung und Ergänzung der bestehenden
Gebäudegruppen. Zulässig sind Wohnungen und landwirtschaftliche Bauten, welche
die Voraussetzungen von § 37terAbs. 2 PBG erfüllen.

3. Gemäss § 37terPBG (gültig bis zum 1. Januar
2008) umfassten Weilerzonen das weitgehend überbaute Gebiet von geschlossenen
Gebäudegruppen in ganzjährig bewohnten Kleinsiedlungen, welche keine
nennenswerte Entwicklung aufwiesen. Sie mussten im kantonalen Richtplan
vorgesehen sein. Bauten und Anlagen waren zulässig, wenn sie sich in die
bestehende Siedlung einordneten und die bestehenden landwirtschaftlichen
Betriebe nicht verdrängten sowie entweder d) von Personen ganzjährig bewohnt
wurden, die einen engen Bezug zum Weiler aufwiesen, oder e) der landwirtschaftlichen
Nutzung dienten oder f) für die Versorgung der Kleinsiedlung notwendig waren.
Das kantonale Recht hat die Frage, ob es sich um eine Bauzone handelte, nicht
klar beantwortet. Es ist deshalb auf die Pläne der Ortsplanung S. abzustellen.
Die Erhaltungszone Moos in S. war eine Bauzone mit eingeschränkter Nutzung.

4. Mit der Änderung des Planungs- und Baugesetzes (Botschaft
und Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom 19.
September 2006, RRB Nr. 2006/1727) wurde die Bestimmung über die
Erhaltungszonen neu eingeordnet (§ 34bisPBG). Der Botschaft
lässt sich folgende Begründung entnehmen: Die neue systematische Eingliederung
des bisherigen § 37terPBG soll verdeutlichen, dass es sich bei der
Weiler- und landwirtschaftlichen Kernzone um eine Bauzone handelt. Das soll
auch der Einschub in Absatz 2 mit Bewilligung der Baubehörde dokumentieren.
Neurechtliche Weilerzonen umfassen demnach das weitgehend überbaute Gebiet von
geschlossenen Gebäudegruppen in ganzjährig bewohnten Kleinsiedlungen, welche
keine nennenswerte Entwicklung aufweisen. Sie müssen im kantonalen Richtplan
vorgesehen sein. Bauten und Anlagen sind mit Bewilligung der Baubeh.de (§ 135
Absatz 1 PBG) zulässig, wenn sie sich in die bestehende Siedlung einordnen und
die bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe nicht verdrängen sowie entweder
a) von Personen ganzjährig bewohnt werden, die einen engen Bezug zum Weiler
aufweisen, oder b) der landwirtschaftlichen Nutzung dienen oder c) für die
Versorgung der Kleinsiedlung notwendig sind. Eine Bootsreparaturwerkstatt ist
nicht zonenkonform (vgl. BR 2007, S. 122). Es handelt sich um eine
Bauzone. Dem Beschwerdeführer kann deshalb keine Ausnahmebewilligung Art. 24
ff. RPG erteilt werden.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 1. September 2008
(VWBES.2008.227)