so_gerichte · VWBES.2021.380 · 2022-05-31 · de
Baubewilligung / Neubau zwei MFH


Urteilvom31. Mai 2022

Es wirken mit:

Präsidentin
Scherrer Reber

Oberrichter
Werner

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber
Schaad

In Sachen

1.A.___

2.B.___vertreten durchFabianBrunner,BrunnerAebiPartner,Lunaweg 17,Postfach 247,4502Solothurn,

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,Werkhofstrasse 65,Rötihof,4509Solothurn,

2.Baukommission
der EinwohnergemeindeM.___

3.F.___,    vertreten durchAndreasMiescher,aarejura Rechtsanwälte,Bielstrasse 9,Postfach 130,4502Solothurn,

4.H.___

5.I.___

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung / Neubau zwei MFH

zieht das
Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die F.___
aus Lachen (SZ) beabsichtigt, auf GB M.___ Nrn. 300 und 100 zwei
Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle und Erdwärmesonde zu errichten. Die
Grundstücke liegen in einer zweigeschossigen Wohnzone. Eine erste Ausschreibung
erfolgte im Sommer 2019. Unter anderem wegen der Berechnung der Fensterflächen
hiess das Bau- und Justizdepartement (BJD) eine dagegen erhobene Beschwerde im
September 2020 gut. Das Projekt wurde geändert. Die kommunale Baubehörde
erteilte die Baubewilligung und wies die Einsprachen ab. Eine dagegen erhobene
Verwaltungsbeschwerde wies das BJD am 7. September 2021 kostenfällig ab. Dafür
wird auf die Akten verwiesen.

2. A.___ und B.___
liessen als benachbarte Grundeigentümer von GB Nr. 200 am 17. September 2021 Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erheben. Die Hauptrechtsbegehren lauteten, die Departementalverfügung sei
aufzuheben, und die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. Auf die einzelnen
Rügen ist in den folgenden Erwägungen, soweit erforderlich, einzugehen.

Das
Departement beantragte am 23. November 2021 die Beschwerde kostenfällig
abzuweisen.

Die F.___ als
Bauherrin und private Beschwerdegegnerin liess am 24. November 2021 beantragen,
die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; dies unter
Kosten- und Entschädigungsfolge. In der angefochtenen Verfügung würden die
einzelnen Punkte minutiös abgehandelt.

II.

1. Die
Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges
Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. §
49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführer sind als
Nachbarn durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die
Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Die
Beschwerdeführer machen geltend, die Baukommission habe sich nicht mit allen
Rügen auseinandergesetzt.

Aus dem
Anspruch auf rechtliches Gehör folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden,
ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der
Betroffene den Entscheid sachgerecht anfechten kann. Die Begründung muss kurz
die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten
lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich
der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und
jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 133 III 439 E. 3.3 S.
445; 126 I 102 f.). Der kommunale Bauentscheid umfasst insgesamt acht Seiten,
rund drei davon sind den Erwägungen zur Einsprache gewidmet. Ein Grossteil der
von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen war bereits im ersten Verfahren
vor dem BJD (Verfügung vom 21. September 2020) beurteilt worden. Wie das BJD im
nun angefochtenen Entscheid ausführt, genügte die Begründungsdichte der
Gemeinde den Anforderungen von Art. 29 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft
(BV, SR 101) vollauf, zumal es den Beschwerdeführern ohne weiteres möglich war,
den Entscheid sachgerecht anzufechten.

Eine 
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör kann zudem als
geheilt gelten, wenn der Beschwerdeführer die Möglichkeit erhält, sich vor
einer Instanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtslage
frei überprüfen kann (BGE 142 II226;137 I197 f.; Urteil
des Bundesgerichts 1C_455/2020 vom 12. April 2021 E. 2.1). Das Departement hat
dieselbe umfassende Kognition wie die kommunale Baubehörde. Eine allfällige Verletzung
des Anspruchs wäre im vorliegenden Fall also geheilt.

2.2 Die Beschwerdeführer
machten geltend, das massgebende und das gestaltete Terrain seien aus den
Plänen nicht ersichtlich. Zudem seien die Pläne nicht ausreichend vermasst.

Die Gemeinde M.___
hat ihre Ortsplanung bereits revidiert, weshalb als massgebendes Terrain der
natürliche Geländeverlauf gilt (§ 16bisder Kantonalen Bauverordnung
[KBV; BGS 711.61] i.V.m. 70 Abs. 2 KBV). Das gewachsene Terrain ist aus den Plänen
ersichtlich. Dass dieser Terrainverlauf falsch wäre, wird weder geltend gemacht
noch ist es ersichtlich. Das Terrain wird im Projekt auch nicht tiefer gelegt,
sondern im Gegenteil noch leicht angehoben. Mit dieser Rüge dringen die
Beschwerdeführer nicht durch.

Nach § 6 Abs.
1 lit. a Ziff. 2 KBV sind im Baugesuchsverfahren sämtliche Grundrisse, Fassaden
und Schnitte einzureichen  allerdings nur, soweit dies zum Verständnis des
Bauvorhabens notwendig sei. Es wird nicht verlangt, dass alles vermasst ist.
Dies ist auch nicht nötig, da Pläne einen Massstab enthalten. Wichtiger sind
Angaben über die Art der Konstruktion, Geschosshöhen, Boden und Fensterflächen,
Zweckbestimmung der Räume etc. (Fritzsche / Bösch / Wipf / Kunz: Zürcher
Planungs- und Baurecht, Wädenswil 2019, Ziff. 6.5.2.1). Auch in dieser Hinsicht
sind die Pläne nicht zu beanstanden.

2.3 Die
Beschwerdeführer machen geltend, bei den giebelseitigen Ansichten handle es
sich in den Plänen wohl um einen Darstellungsfehler. Selbst das Departement
habe gefunden, der Einwand sei nicht ganz unbegründet, es sei nicht ganz klar,
wie die Dachflächen und Quergiebel gestaltet würden.

Selbst wenn
die Dachgestaltung hinsichtlich der Materialgebung nicht im letzten Detail klar
ist, tut dies der grundsätzlichen Bewilligungsfähigkeit des Projekts keinen
Abbruch. Die Relation zwischen Dachfläche und Dachfensterfläche ist jedenfalls gewahrt
(§ 64 Abs. 2 KBV). Es ist naheliegend, dass die Quergiebel gleich eingedeckt
werden wie das Dach selbst.

2.4 Die
Beschwerdeführer vertreten die Auffassung, die überdachten Balkone des
Dachgeschosses seien als Dachaufbauten zu qualifizieren. Die Giebel seien flach
und nicht spitz zulaufend. Somit seien die Fassadenhöhen nicht eingehalten. Mit
der Gestaltung solle die Bestimmung über die Geschosszahl ausgehebelt werden. Die
Quergiebel würden mehr als 25% der Trauflänge ausmachen. Die Trauflänge betrage
richtig bloss 29.95 und nicht 32.35 m, denn das Dach überrage die Gebäudelänge um
jeweils 1.2 m.

Die Fenster
und Balkone im Dach zu benennen, ist nicht ganz einfach. Der von den
Beschwerdeführern verwendete (Ober-)Begriff «Dachaufbauten» könnte hier leicht
irreführend sein, denn die Verordnung braucht ihn in erster Linie für technische
bauliche Anlagen (§ 64 KBV und vor allem Figur 6 des Anhangs I zur KBV).
Dachaufbauten wären zum Beispiel Liftsteuerungen, Klimaanlagen und dergleichen
auf dem Dach. In der Terminologie des Departements geht es hier um Quergiebel
mit Balkon. Es besteht keine Vorschrift, dass Quergiebel über ein Satteldach verfügen
müssen. Zum Beispiel gibt es Rundgauben, Schleppgauben, Fledermausgauben,
Hechtgauben und andere mehr. Auch beim Querfirst sind verschiedene Dachformen denkbar
und zulässig. Die Frage ist, wie viele, wie grosse Quergiebel zulässig sind  ohne
dass das Dach zum zusätzlichen Geschoss wird. Dazu hat das Departement eine
langjährige Praxis. Quergiebel dürfen höchstens ¼ der Gesamtlänge aller Traufen
ausmachen (Mitteilungsblätter des BJD 2017 S. 24, 2015 S. 25, 2013 S. 23 und
schon 1998 S. 22). Im vorliegenden Fall sind alle Dachrinnen zusammen 64.7 m
lang. Die drei Quergiebel sind je 5.35 breit, messen mithin insgesamt
16.06 m. Dies ergibt ca. 24.8 %. Die Kniestockhöhe der drei Quergiebel
beträgt 1.2 m. Dies ist nach § 17bisAbs. 1 KBV erlaubt (vgl.
auch Anhang I zur KBV, Figur 3). Durch die Quergiebel wird die Baute nicht
dreigeschossig (vgl. Baukonferenzen 2013, Folie 18, S. 23).

Die Fassadenhöhe
beträgt weniger als 7.5 m. Die Kniestockhöhe des ganzen Gebäudes ist nicht
grösser als 1.2 m (§ 17bisKBV). Das Gebäude ist somit nach § 18 und
Anhang I, Figur 6 KBV rechtlich, nach den geltenden Messweisen, zweigeschossig,
auch wenn es, z.B. von Nordwesten, optisch als dreigeschossig in Erscheinung
treten mag.

2.5 Die
Beschwerdeführer machen geltend, es sei nicht nachvollziehbar, ob die
Kniestockhöhen «überall» eingehalten seien. Die Kniestockhöhen seien in zwei
Ansichten nicht ersichtlich.

Da die Bauten rechteckig
sind und auf ebenem Grund stehen, braucht die Kniestockhöhe nicht in jeder Ecke
nachgewiesen zu werden. Das liegt auf der Hand. Es handelt sich nicht um
«windschiefe» Häuser.

2.6 Die
Dachkonstruktion sei, so machen die Beschwerdeführer geltend, architektonisch
unbefriedigend gelöst. Die Baute bestehe zu zwei Dritteln aus dem Dach.

Grosse Dächer
sind hierzulande seit jeher keine Seltenheit, schon gar nicht in einem ländlich
geprägten kleinen Dorf. Zu grossen Dächern gehören auch grössere Volumina. Das
versteht sich von selbst. Die Überbauung ist nicht zu beanstanden; sie trägt
dem Verdichtungsgedanken Rechnung (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. abisRaumplanungsgesetz
[RPG, SR 700]).

2.7 Die
Beschwerdeführer meinen, es handle sich um eine dreigeschossige Baute, die den
Grenzabstand nicht einhalte. Es könne nicht angehen, durch hohe Satteldächer
hohe Bauten zu errichten und die Abstandsregelung zu umgehen.

Wie bereits
gezeigt, ist die Baute zweigeschossig. Das Dach ist mit 45 ° nicht übermässig
steil (vgl. § 18 Abs. 4 aKBV). Der erforderliche Grenzabstand beträgt nach
Anhang II zur KBV 3.25 m. Die Grenzabstände für zweigeschossige Bauten sind
eingehalten, wie sich den Ansichten entnehmen lässt.

2.8. Die
Beschwerdeführer machen geltend, das Projekt sei überdimensioniert, was die
Anzahl Geschosse und die effektive Gebäudehöhe anbelange. Die Baute gliedere
sich nicht in das bestehende Quartierbild ein. Die beiden Bauten seien rund
14 m hoch und 30 m lang.

Vorab
festzuhalten ist, dass die Gemeinde die Firsthöhe nicht begrenzt hat. Die
vorliegende Firsthöhe von 13.6 m ist zulässig. Die maximale Gebäudelänge von 30
m (nach Beilage A zum kommunalen Zonenreglement) ist eingehalten.

Die Gemeinden
haben das Landschafts-, Orts- und Strassenbild zu schützen (§ 119 Abs. 3
des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Gemäss § 63 Abs. 1 KBV haben
sich Bauten und Aussenräume, wie Strassen, Plätze und Freiflächen sowie deren
Beleuchtung, typologisch in bestehende Strukturen einzugliedern, wobei zeitgemässen
Bauweisen Rechnung zu tragen ist. Volumen, Gestaltung und Formgebung haben
ästhetischen Anforderungen zu genügen und sollen die Qualität der Siedlung
fördern (§ 63 Abs. 2 KBV; SOG 2000 Nr. 21). Lehre und Rechtsprechung halten
fest, dass nicht nur Verunstaltungen abgewehrt werden sollen, sondern auch eine
befriedigende Einordnung stattfinden muss. Dabei ist auf den Eindruck des
Durchschnittsbetrachters abzustellen. Bauten fügen sich dann in die Umgebung
ein, wenn Standort und Ausmass das Gefüge der Eigenarten der Siedlung nicht
störend verändern. Aus ästhetischen Gründen soll jedoch nur dann eingegriffen
werden, wenn gewichtige öffentliche Interessen auf dem Spiel stehen; es gilt,
den Grundsatz der Verhältnismässigkeit zu wahren.

Aus
ästhetischen Gründen können  im Verhältnis zu den allgemeinen Baunor­men 
zwar zusätzliche Anforderungen z.B. für die Fassaden- und Dachgestaltung
gestellt werden (ZBl 1984, S. 47 f.). Es ist aber nicht zulässig, wegen des
Eingliederungsgebots generell Reduktionen der zulässigen Gebäudehöhen und
-längen sowie der geltenden Ausnützung zu verlangen (vgl. Peter Hänni:
Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 326 ff.).
Bauten, die den Zonenvorschriften entsprechen, können nicht als mit den
Einordnungsvorschriften unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere
Ausmasse und grössere Nutzungsdichten aufweisen als die umstehenden Gebäude
(Alain Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016,
Rz 3.468). Die Anwendbarkeit der Generalklausel hängt auch von der Dichte der
übrigen Vorschriften ab. Die baurechtliche Ordnung soll nicht aus den Angeln
gehoben, sondern verfeinert werden. Von der geltenden Zonenordnung kann nicht
generell, sondern nur im Einzelfall zur Verbesserung der Gestaltung abgewichen
werden (Beat Zumstein: Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des
kantonalen Baurechts, St. Gallen 2001, S. 84).

Es bleibt
weitgehend dem Ermessen der Gemeinde überlassen, wie strenge Anforderungen sie
an die Eingliederung stellen will. Sie kann das in ihren Reglementen, dem
Zonen- und dem Baureglement, bestimmen, soweit ihr Rechtsetzungskompetenz
zukommt, und auch über die Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts
befinden. Das Verwaltungsgericht greift hier nicht ohne Not ein; der kommunalen
Behörde wird auch auf Grund ihrer weitgehenden Autonomie in Bau- und
Planungssachen ein Beurteilungsspielraum belassen. Das Verwaltungsgericht hat
als zweite Beschwerdeinstanz primär die korrekte Anwendung des übergeordneten
Rechts zu prüfen, wobei ihm keine Angemessenheitskontrolle zusteht (§ 67 Abs. 2
Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11).

Auch nach der
bundesgerichtlichen Praxis belassen Rechtsmittelinstanzen den kommunalen
Behörden einen Ermessensspielraum, nicht zuletzt wegen ihrer örtlichen
Kenntnisse. Ist der Entscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, so
haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen
der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes ersetzen (BGE 141 II 245, nicht
publ. E. 5.3 von Urteil 1C_265/2014; VWBES.2017.148 vom 10. Juli 2017 E. 2.4).

M.___ ist eine
kleine Gemeinde im Wasseramt am Rand des Kantons (). Sie hat gemäss der
kantonalen Statistik von 2021 975 Einwohner. Die Volumina im Quartier sind
unterschiedlich. Es bestehen schon grössere Bauten. Die Dachformen und farben
sind unterschiedlich. Es besteht kein einheitlich ablesbarer Typus, aus dem
sich ein Eingliederungsgebot ableiten liesse. (Orthofoto des Quartiers)

2.9 Die Beschwerdeführer
machen weiter geltend, im vorliegenden Fall könne nicht davon ausgegangen
werden, dass mit den Abständen auch der Schattenwurf mit den gesetzlichen Bestimmungen
in Einklang stehe. Es sei zwingend ein Schattenwurfdiagramm zu erstellen.

Die Gemeinde
hat keine maximale Gesamthöhe festgelegt. Die Firsthöhe wird mit 13.6 m nicht
alles überragen und in den Schatten stellen. Das eine der projektierten Häuser
kommt südöstlich der Liegenschaft der Beschwerdeführer zu stehen. Es wird die
Liegenschaft der Beschwerdeführer nicht einmal in der Abendsonne beschatten. 
Das andere Haus wird der Liegenschaft der Beschwerdeführer die Schmalseite
zuwenden. Der Schattenwurf dürfte vernachlässigbar sein.

Grenzabstandsvorschriften
dienen (nebst der Sicherheit) dem Nachbarschutz (Urteile des Bundesgerichts
1A.576/2006; 1C_21/2012 vom 16. Mai 2021 E. 2.3). Sind sie eingehalten, kann im
öffentlich-rechtlichen Verfahren kein Entzug von Licht und Sonne mehr gerügt
werden, denn das kantonale Bau- und Planungsrecht enthält keine speziellen
Vorschriften zur maximal zulässigen Beschattungsdauer von Wohnungen. § 57 KBV
formuliert lediglich allgemeine Anforderungen an den Schutz der Gesundheit
(Wohnhygiene). Die Grenz- und Gebäudeabstandsvorschriften regeln den
einzuhaltenden Abstand abschliessend. Mit deren Einhaltung sind in Bezug auf
den Schattenwurf auch die Anforderungen an die Wohnhygiene erfüllt (SOG 2013
Nr. 18). Ist der Grenzabstand eingehalten, so findet kein übermässiger Entzug
von Licht und Sonne statt. Abstandsvorschriften bezwecken gerade, gute wohn-
und arbeitshygienische Verhältnisse zu schaffen (Alain Griffel et al. [Hrsg.]: a.a.O.,
Rz 3.398).

2.10 Die
Beschwerdeführer rügen, die vorgesehene Lage der Erschliessung sei ungünstig
und führe zu einem erheblichen Mehrverkehr im []ackerweg. Man müsse die
gesamte Überbauung umfahren, um in die Einstellhalle zu gelangen.

Eine direkte
Erschliessung auf die südlich vorbeiführende () die Kantonsstrasse, ist nicht
gestattet (vgl. § 53bisKBV). Sie würde auch zu einem Verschleiss
von Land führen. Eine rückwärtige Erschliessung entspricht dem
Erschliessungsplan (RRB Nr. 2019/524 vom 26. März 2019). Wie das Departement
richtig erwähnt hat, wären etwaige Einwände gegen diese Erschliessung im
Nutzungsplanverfahren anzubringen gewesen. Die Einfahrt zu der Einstellhalle
mit 26 Abstellplätzen befindet sich an der Ostseite der Bauparzelle. Sie ist
von der Liegenschaft der Beschwerdeführer abgewandt. Dies wird für die
Beschwerdeführer lärmmässig von Vorteil sein. Dennoch ist offensichtlich, dass
die Überbauung zu spürbarem Mehrverkehr im Quartier führen wird. Damit war aber
aufgrund der rechtskräftigen Nutzungsplanung (sowohl aufgrund der Bauzone als
auch aufgrund des Erschliessungsplans) zu rechnen. Das Vorhaben erweist sich
auch in dieser Hinsicht als zonenkonform.

3. Die
Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesemAusgang haben die Beschwerdeführer die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich
der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind. Der Bauherrschaft,
der F.___, ist eine Parteientschädigung auszurichten. Die geltend gemachten CHF
1'004.85 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) erscheinen als angemessen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.A.___ und B.___ haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3.A.___ und B.___ haben der F.___ eine Parteientschädigung von insgesamt
CHF 1'004.85 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. Sie haften dafür
solidarisch.

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten
Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des
Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                Der
Gerichtsschreiber

Scherrer
Reber                                                                 Schaad

Das vorliegende Urteil wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_397/2022
vom 31. Oktober 2023 bestätigt.