so_gerichte · VWBES.2017.250 · 2018-03-06 · de
Planungszone


Urteilvom6. März 2018

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Ersatzrichter Vögeli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

Beschwerdeführerinnen und
Beschwerdegegnerinnen

gegen

Regierungsrat
des Kantons Solothurn,Rathaus, 4509 Solothurn, vertreten

durch
Bau- und Justizdepartement,

Beschwerdegegner

betreffendPlanungszone

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Der Einwohnergemeinderat Gerlafingen
hat an seiner Sitzung vom 27. Oktober 2016 über die Planungszone Zielmatten
entschieden. Er wies die gegen die Planungszone erhobene Einsprache ab und
beschloss, die Planungszone zu erlassen. Die Planungszone wurde vom 3. Juni
2016 bis am 4. Juli 2016 öffentlich aufgelegt. Aufgelegt wurden der Plan sowie
der Raumplanungsbericht vom 31. Mai 2016. Die Planungszone soll für fünf Jahre
Geltung haben und erstreckt sich über die Grundstücke GB Gerlafingen Nrn. 71,
1091, 1092, 2821, 2822, 90036 und 90037. Der Regierungsrat des Kantons
Solothurn hiess die dagegen erhobene Beschwerde der A.___ teilweise gut und bestimmte
im Regierungsratsbeschluss Nr. 2017/1118 vom 26. Juni 2017, dass die
Planungszone im Gebiet Zielmatten für die Grundstücke GB Gerlafingen Nrn. 71,
1091, 1092 und 2821 und nur für eine Dauer von drei Jahren gelte.

2.1 Mit Eingabe vom 7. Juli 2017 und
fristgerechter Nachreichung der Begründung vom 7. August 2017 erhob die A.___
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Regierungsratsbeschluss Nr. 2017/1118
vom 26. Juni 2017. Die A.___ beantragt Aufhebung des angefochtenen
Regierungsratsbeschlusses und ersatzlose Aufhebung des Beschlusses der
Einwohnergemeinde Gerlafingen zur Festlegung einer Planungszone über die Parzellen
GB Gerlafingen Nrn. 71, 1091, 1092 und 2821(uKuEF). Das Verfahren wird vom
Verwaltungsgericht unter der Nummer VWBES.2017.253 geführt. Mit Vernehmlassung
vom 20. September 2017 beantragte der Regierungsrat, vertreten durch das Bau-
und Justizdepartement (BJD), Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Mit
Stellungnahme vom 27. September 2017 stellte die Einwohnergemeinde Gerlafingen Antrag
auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Mit Datum 31. Oktober 2017
reichte die A.___ ihrerseits nochmals eine Stellungnahme ein und verlangte
unter anderem einen Augenschein. Dieses Begehren wurde mit Schreiben vom 9.
Februar 2018 nochmals unterstrichen.

2.2 Mit Eingabe vom 6. Juli 2017 und fristgerechter
Nachreichung der Begründung vom 27. September 2017 erhob die Einwohnergemeinde
Gerlafingen ebenfalls Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen Ziff. 3.1 des
Regierungsratsbeschlusses Nr. 2017/1118 vom 26. Juni 2017, in welcher die
Planungszone im Gebiet Zielmatten Gerlafingen nur für eine Dauer von drei
Jahren gültig erklärt wurde. Die Beschwerdeführerin beantragte Aufhebung von
Ziffer 3.1 des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses und eine Festlegung der
Planungszone auf eine Dauer von fünf Jahren. Eventuell habe das
Verwaltungsgericht festzustellen, dass die Planungszone Zielmatten, welche für
drei Jahre verfügt wurde, bei Bedarf um maximal zwei Jahre verlängert werden könne
(uKuEF). Das Verfahren wird vom Verwaltungsgericht unter der Nummer VWBES.2017.250
geführt. Mit Vernehmlassung vom 9. November 2017 beantragt der Regierungsrat,
vertreten durch das BJD, Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Die A.___
liess sich nicht vernehmen.

II.

1. Da sich in den Beschwerdeverfahren
VWBES.2017.253 und VWBES.2017.250 dieselben Parteien gegenüberstehen, es in
beiden Verfahren um die Planungszone «Zielmatten Gerlafingen» geht bzw. in
beiden Verfahren derselbe Regierungsratsbeschluss angefochten wird und es sich
auch um denselben Verfahrensgegenstand handelt, sind die beiden Beschwerden im
vorliegenden Urteil gemeinsam zu behandeln.

2.1 Die Beschwerden sind frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz,
GO, BGS 125.12 i.V.m. § 5 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS 711.1).

2.2 Die A.___ ist als private
Grundeigentümerin der Parzellen GB Nrn. 71, 1091, 1092 und 2821 durch den
angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert.

2.3 Die Einwohnergemeinde Gerlafingen
dagegen kann sich als Trägerin der Planungshoheit auf ihre Autonomie berufen
(Art. 45 Abs. 2 der Kantonsverfassung, KV, BGS 131.211 und § 9 Abs. 1 und 2 PBG)
und ist insofern ebenfalls zur Beschwerde legitimiert. Ob die beanspruchte
Autonomie tatsächlich besteht, ist keine Frage des Eintretens, sondern der
materiellen Beurteilung. Dasselbe gilt für die Frage, ob die Autonomie im
konkreten Fall verletzt wurde (BGE 136 I 404 E. 1.1.3 S. 407).

2.4 Auf die Beschwerden ist unter
Vorbehalt der unten aufgeführten Erwägungen einzutreten. Auf die weiteren
Ausführungen und Beweismittel der Parteien in ihren Rechtsschriften wird im
Folgenden, soweit notwendig, eingegangen.

III. VWBES.2017.253 (Beschwerde der A.___)

1.1 Strittig ist die von der Gemeinde verhängte
und vom Regierungsrat leicht redimensionierte Planungszone (RRB 2017/1118). Die
Gemeinde hat die Planungszone erlassen, weil sie das Gebiet Zielmatten gemäss
Raumplanungsbericht kontrolliert und mit guter Aussenraumqualität überbauen
will. In Teilen des Areals sei im Rahmen der nun hängigen Ortsplanungsrevision
auch eine Wohnnutzung zu prüfen. Zu prüfen sei insbesondere, ob die heutigen
Flächen für Gewerbenutzung in eine Mischzone und/oder eine reine Wohnzone
umgezont werden sollten.

1.2 Die Beschwerdeführerin legt dar, sie
habe die betroffenen, heute in der Gewerbezone liegenden Parzellen in den
Jahren 2007 und 2008 gekauft, um das Areal nach ihrem bisher sehr erfolgreichen
Geschäftsmodell mit Gewerbebauten zu überbauen und diese anschliessend zu
vermieten. Nach dem Erwerb seien die Parzellen vollständig erschlossen worden,
wofür sie insgesamt rund CHF 1 Million bezahlt habe. Ursprünglich sei eine
rasche Überbauung des Areals geplant gewesen. Dann habe sich ihr aber die
Gelegenheit geboten, ein Industrieareal in Wiler bei Utzens-torf zu erwerben,
weshalb sie das Projekt in Gerlafingen mangels personeller Kapazität
zurückgestellt habe. Die Industriebrache in Wiler bei Utzenstorf habe sie
mittlerweile erfolgreich bebaut. Zur Aktivierung des Gewerbeareals in
Gerlafingen habe sich der Beschwerdeführerin nun die Möglichkeit geboten, vier
Werkhallen der SBB zu erwerben, deren Stahlgerüst sie mit einer neuen
Gebäudehülle versehen wolle. Als Vorbereitung für die geplanten Bauten habe sie
CHF 1.4 Mio. investiert. Von der vorgesehenen Planungszone habe sie erst mit
Eingabe des ersten Baugesuchs für die Errichtung der ersten Halle auf dem
Gewerbeareal erfahren.

2.1 Müssen Nutzungspläne angepasst
werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde gemäss Art.
27 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) für genau bezeichnete
Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts
unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Abs. 1).
Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt werden; das kantonale
Recht kann eine Verlängerung vorsehen (Abs. 2).

2.2 Art. 27 RPG und § 23 PBG bezwecken
die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden. Künftigen
Nutzungsplänen und -vorschriften wird durch den Erlass einer Planungszone eine
sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Baubewilligungen nur noch
erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene Neuordnung nicht erschwert wird.
Die Planungszone hat also zur Folge, dass im betroffenen Umfang die Anwendung
des (noch) geltenden Rechts im Hinblick auf das Inkrafttreten des neuen Rechts
ausgesetzt wird. Gleichzeitig bewirkt die Festsetzung von Planungszonen eine
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und ist mit Art. 26 BV nur
vereinbar, wenn sie im Sinn von Art. 36 BV auf einer gesetzlichen Grundlage
beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Urteil
1C_141/2014 vom 4. August 2014 E. 5.1).

3.1 Gegenstand der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde bildet der vorinstanzliche Entscheid des
Regierungsrats, weswegen sich die Beschwerde auch mit diesem zu befassen hat.
Die Beschwerdeschrift hat Begehren und eine Begründung zu enthalten (vgl. § 68
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes, VRG, BGS 124.11). Aus ihr muss
hervorgehen, weshalb der angefochtene Entscheid  also der Entscheid des
Regierungsrates  beanstandet wird und welche tatsächlichen oder rechtlichen
Erwägungen inwiefern unrichtig oder nicht stichhaltig sein sollen (André Moser,
in: Auer / Müller / Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das
Verwaltungsverfahren (VwVG), Zürich 2008, S. 691).

3.2 Die Beschwerdeschrift ans
Verwaltungsgericht entspricht im Wesentlichen (teilweise unter Weglassung
einzelner Passagen oder unter Austausch einzelner Worte) wortwörtlich der
Beschwerde an die Vorinstanz (Beschwerde an den Regierungsrat vom 25. November 2016).

3.3 Der Regierungsrat hat sich
detailliert und umfassend mit Vorbringen der Beschwerdeführerin
auseinandergesetzt und seinen Entscheid sorgfältig begründet. Soweit die
Beschwerdeführerin ihre Eingabe an den Regierungsrat, welche Basis für den
vorinstanzlichen Entscheid war, einfach wiederholt, es aber gleichzeitig
unterlässt, sich mit dem daraufhin ergangenen Entscheid auseinanderzusetzen, kann
nicht festgestellt werden, was aus welchen Gründen beanstandet wird. Zwar steht
es der Beschwerdeführerin selbstredend offen, auch vor Verwaltungsgericht
nochmals dieselben Beschwerdegründe vorzubringen wie vor der Vorinstanz. Sie
muss aber anhand der Argumentation des angefochtenen Entscheids darlegen,
weshalb dieser aus ihrer Sicht falsch ist. Wo sie dies unterlässt, verkommen
ihre Ausführungen zu appellatorischer Kritik, die dem Rügeprinzip nicht zu
genügen vermag. Dennoch zu beachten bleiben die allgemeinen Grundsätze des
Verwaltungsrechts, wonach die Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die
Beweisanträge der Parteien gebunden sind und von Amtes wegen Beweiserhebungen
anordnen können (§ 52 Abs. 1 VRG) sowie die richterliche Rechtsanwendung («iura
novit curia»).

Die Vorinstanz hat sich mit sämtlichen
bereits bei ihr vorgebrachten Darlegungen auseinandergesetzt, die Argumente in
tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht sorgfältig abgewogen, nachdem eine
Vertretung des BJD sich selber einen Eindruck vor Ort verschafft hatte. Der
angefochtene Entscheid nennt die gesetzliche Grundlage für die Anordnung der
Planungszone (Art. 27 RPG und § 23 PBG), setzt sich mit dem Planungsbedürfnis
der Gemeinde auseinander, beurteilt das öffentliche Interesse am Einsatz des
vorübergehend wirkenden Instruments der Planungszone und ob die angedachte
Planung (allenfalls Mischnutzung Wohnung und Gewerbe) hinreichend konkret sei. Weiter
wurde die Zulässigkeit der Planungsabsicht geprüft und bejaht. Allein die
Tatsache, dass das Gebiet bereits heute auf drei Seiten von Wohnblöcken umgeben
sei, lasse den Schluss zu, dass eine Wohnnutzung aus planerischer Sicht
zweckmässig sein könne. Und schliesslich prüfte der Regierungsrat die
Verhältnismässigkeit der Planungszone  und zu Recht ausdrücklich nicht die
angedachte Nutzungsplanung. Er gelangte zum Schluss, das Vorgehen der Gemeinde
zur Wahrung ihrer Entscheidungsfreiheit in der Nutzungsplanung sei
verhältnismässig, die Beschwerdeführerin könne die Grundstücke immer noch im
Rahmen ihres gesellschaftlichen Zwecks nutzen. Insgesamt sind die Ausführungen
im angefochtenen Entscheid nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Auf
gewisse Argumente ist nachfolgend noch detailliert einzugehen. Die Beschwerde
erweist sich daher in sämtlichen Punkten, welche deckungsgleich sind mit den
Vorbringen vor dem Regierungsrat, ohne darzutun, weshalb dessen Entscheid aus
welchen Gründen aufzuheben wäre, als unbegründet und ist abzuweisen, soweit
überhaupt darauf einzutreten ist.

4.1 Die
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeschrift enthält nur ganz wenige und im
Wesentlichen rein appellatorische Zusätze im Vergleich mit der
Beschwerdeschrift an die Vorinstanz.

4.2 Neu ist Ziffer 12 der
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeschrift, worin sich die Beschwerdeführerin darauf
beruft, dass das öffentliche Interesse an der Änderung der geltenden
Nutzungsplanung private Interessen an ihrer Beibehaltung überwiegen müsse.
Ausserdem erfordere der vorübergehende Einsatz des Instruments der Planungszone
ebenfalls ein öffentliches Interesse.

Aus diesen Grundsätzen kann die
Beschwerdeführerin jedoch nichts für ihren Standpunkt ableiten. Der
Regierungsrat hat diese Interessenabwägung sehr wohl vorgenommen und dargetan,
dass das öffentliche Interesse der Gemeinde als Trägerin der Planungshoheit
darin besteht, im Rahmen der Ortsplanungsrevision die Entscheidungsfreiheit über
die künftige Nutzung des fraglichen Areals zu wahren. Er hat in diesem
Zusammenhang auch geprüft, ob die Planungsabsicht der Gemeinde hinreichend
konkret und überhaupt zulässig sei. Dabei hat er sich u.a. auf den
Raumplanungsbericht gestützt, nach welchem nun auf dem fraglichen Areal eine
(allenfalls gemischte) Wohnnutzung eingehend geprüft werden soll. Wie gesehen,
befand der Regierungsrat den Umstand, dass das Gebiet bereits heute dreiseitig
von Wohnblöcken umgeben ist, als Indiz dafür, dass eine Wohnnutzung zweckmässig
sein könnte. In Gerlafingen sei fast die gesamte Wohnzone überbaut, weshalb ein
Bedarf nach neuem Wohnraum zumindest anzunehmen sei.  Die Beschwerdeführerin
unterlässt, darzulegen, weshalb ihre privaten Interessen an der sofortigen
Realisierung ihrer Überbauungsabsichten stärker zu gewichten wären und stellt
nur verschiedene öffentliche Interessen einander gegenüber (Wohnflächen gegen
Gewerbeflächen), bzw. verneint ein öffentliches Interesse an der Planungszone,
ohne auf die Argumente des Regierungsrats rechtsgenüglich einzugehen. Zudem
geht es noch gar nicht um die Änderung der geltenden Nutzungsplanung, sondern
erst um die Überprüfung, ob im Gebiet Zielmatten eine Wohn- bzw. Mischnutzung
ermöglicht werden soll. Eine solche Überprüfung kann nicht mehr erfolgen, wenn
Bauten erstellt werden, welche die angedachte Neunutzung zum Vorneherein verunmöglichen.
Wird ein bestimmtes Gebiet mit Gewerbebauten überbaut, steht es für allfällige
Wohnbauten nicht mehr zur Verfügung. Das Gesetz sieht genau für diese Situation
bzw. um der Planungsbehörde (Gemeinde) diese Entscheidungsfreiheit zu gewähren das
nur vorübergehend wirksame Instrument der Planungszone vor. Die Planungszone
wirkt, wie auch die Beschwerdeführerin anerkennt, nur vorübergehend und damit
zeitlich begrenzt. Als Sicherungsinstrument zur Wahrung der Planungsmöglichkeit
und Entscheidungsfreiheit ist sie nicht gleichzusetzen mit der eigentlichen
Planung oder dem erst nach den Abklärungen im vorgesehenen Verfahren zu
fällenden Planungsentscheid selbst. Die zeitlich befristete Wirkung des
Sicherungsmittels der Planungszone stellt einen relativ geringen und gesetzlich
vorgesehenen Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar.

4.3 Die Ortsplanung ist Sache der
Einwohnergemeinden (§ 9 Abs. 2 PBG) und muss gemäss § 10 Abs. 2 PBG in der
Regel alle 10 Jahre überprüft und nötigenfalls angepasst werden. Daraus ergibt
sich, dass sich die Überprüfung auf das Hoheitsgebiet der Gemeinde und auf die
für die Gemeinde bedeutsamen Aspekte zu fokussieren hat. Das öffentliche
Interesse kann bereits daraus abgeleitet werden, dass der Gesetzgeber die
Pflicht zur regelmässigen Überprüfung im Gesetz selbst festgeschrieben hat.

Die Ortspanungsrevision ist in
Gerlafingen 2014 eingeleitet worden. Planungszonen dürfen nur angeordnet
werden, wenn eine «verfestigte Planungsabsicht» besteht, wobei die Vorinstanz
zu Recht festhält, dass bereits eine einigermassen konkrete Absicht genügt bzw.
an die Konkretheit der Absicht kein allzu strenger Massstab zu legen ist. In
Gerlafingen ist eine konkrete Planungsabsicht vorhanden: Diese ging bereits aus
dem erstellten Raumplanungsbericht hervor, muss aber auch aus der Tatsache,
dass ein Kompromissvorschlag diskutiert worden ist, abgeleitet werden.
Inzwischen hat die Gerlafinger Gemeindeversammlung am 28. Juni 2017 ausserdem
das räumliche Leitbild als wegweisendes Instrument der laufenden
Ortsplanungsrevision einstimmig genehmigt. Dieses Leitbild sieht vor, dass das
Gebiet nördlich der Grüttstrasse als Gewerbezone beibehalten wird. Als
Pufferzone zwischen Wohngebiet und Gewerbegebiet ist eine Mischnutzung mit
einem bestimmten Wohnanteil angedacht und im Süden könnte eine qualitätsvolle,
eher dichte Bebauung anschliessen (Ziff. 3.5 des räumlichen Leitbildes 2017 von
Gerlafingen).

Damit ist die Planungsabsicht der
Gemeinde hinreichend konkretisiert. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt
unbegründet und abzuweisen.

5.1 Neu sind ausserdem die Ausführungen
der Beschwerdeführerin auf den Seiten 20 bis 23 der Beschwerdeschrift.

5.2 Soweit gerügt wird, die Gemeinde
müsse das Geschäftsmodell, die Absichten, personelle Kapazitätsengpässe oder
ihr nicht mitgeteilte Investitionen der Beschwerdeführerin kennen, ist nicht
nachvollziehbar, weshalb dies entscheidrelevant sein sollte. Nochmals gilt es
darauf hinzuweisen, dass es nicht um die endgültige Nutzungsplanung mit einer
etwaigen Umzonung geht, sondern erst um den Erlass einer Planungszone.

5.3 Die Beschwerdeführerin rügt
ausserdem wiederum, die Vorinstanz habe ausser Acht gelassen, dass seitens der
Gemeinde gar keine besonderen öffentlichen Anliegen vorgebracht wurden oder
erkennbar seien. Da die Gemeinde ihrem gesetzlichen Auftrag zur Überprüfung der
Ortsplanung nachkommt, erweist sich diese Behauptung als unzutreffend. Es kann
auf die obigen Ausführungen verwiesen werden.

5.4 Die Beschwerdeführerin moniert die
Erwägung der Vorinstanz zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGE 118 Ia
510 und BGer 1P.539/2003. Die Vorinstanz erwog, dass die Ausnahmesituationen,
welche den beiden Bundesgerichtsentscheiden zu Grunde lagen, von der
öffentlichen Hand geschaffen worden seien (Planungszone erst im
Rechtsmittelverfahren zu einem Baugesuch erlassen) und nicht mit dem
vorliegenden Fall verglichen werden könnten, in welchem die Beschwerdeführerin
die ihrer Ansicht nach unzumutbare Situation selber geschaffen habe. Es ist
unklar, ob diese Erwägung tastsächlich bestritten wird. Die Beschwerdeführerin
hält lediglich fest, dass dies im Umkehrschluss bedeuten würde, dass eine
Planungszone grundsätzlich zumutbar sei, wenn sie nicht erst in einem
Rechtsmittelverfahren eingerichtet werde, was nicht im Sinne des Gesetzgebers
sei. Der behauptete Umkehrschluss hält einer Überprüfung jedoch nicht stand und
stellt eine unzulässige Verkürzung dar. Die Erwägung bezieht sich auf «Ausnahmesituationen»
und spricht damit inhaltlich die Verhältnismässigkeit bzw. Zumutbarkeit einer
zeitlich befristeten Planungszone an. Die übrigen Voraussetzungen zum Erlass
einer Planungszone (wie beispielsweise eine «verfestigte Planungsabsicht»)
werden davon nicht betroffen und müssen selbstverständlich auch gegeben sein,
damit eine Planungszone zumutbar ist.

5.5 Im Übrigen gilt, dass der Erlass
einer befristeten Planungszone nur eine Sicherungsfunktion hat, um die
Entscheidungsfreiheit zu wahren. Entscheidungsfreiheit besteht nur, wenn die
Möglichkeit aufrechterhalten wird, dass überhaupt ein Entscheid in die eine
oder andere Richtung gefällt wird. Ob dann später in der einen oder anderen
Richtung entschieden wird, steht damit noch nicht fest und aus einem späteren
Entscheid folgende Fragen zu allfälligen Auswirkungen sind nicht Teil des
vorliegenden Verfahrens. Der effektive Entscheid über die Planung (und dessen
allfällige enteignungsrechtlichen oder mehrwertschaffenden Folgen) wird in der
Ortsplanungsrevision gefällt, welche dann ihrerseits individuell angefochten
werden kann.

5.6 Schliesslich wird ein angeblich
bevorstehender, speziell grosser Schaden angemahnt, weil die getätigten
Investitionen nutzlos zu werden drohen. Gemeint sind offenbar
Erschliessungskosten sowie die von der SBB erworbenen Stahlgerüste zur
Erstellung von vier Werkhallen. Auch diese Behauptung hält einer Überprüfung
nicht stand. Der Erlass einer Planungszone ist wie gezeigt ein zeitlich
befristetes Sicherungselement, welches die Prüfungsmöglichkeit aufrechterhalten
soll. Sie beinhaltet noch keinen Entscheid für oder gegen eine
Zonenplanänderung. Die im konkreten Fall für möglich gehaltene künftige
Zonenänderung bedeutet allenfalls gar eine Aufwertung der Grundstücke
(Gewerbeland zu Wohnzone) und keine automatische Schädigung der betroffenen
Eigentümer. Bereits getätigte Erschliessungskosten gehen bei einer Zonenänderung
nicht verloren. Und die erworbenen Stahlgerüste sind als Elementbauteile ohne
weiteres auch an anderen Orten einsetz- und verwertbar. Als nach eigenen Worten
fast ausschliesslich im Immobilienbereich tätiges Unternehmen, welches die
Grundstücke in der Zielmatte entsprechend dem bereits vor dem Kauf
erfolgreichen Geschäftsmodell gekauft hat, muss sie ihr Geschäftsmodell auch
nicht ändern; möglicherweise lässt sich einfach ein für möglich gehaltenes
Einzelprojekt nicht am angedachten Ort realisieren. Das Geschäftsmodell der
Beschwerdeführerin ist auf alle Fälle nicht auf das Gebiet Zielmatten
beschränkt.

Die Beschwerde erweist sich auch in
dieser Hinsicht als unbegründet.

6.1. Die Beschwerdeführerin verlangt auf
dem von der Planungszone betroffenen Gebiet in Gerlafingen einen Augenschein,
um zu zeigen, dass das Gebiet für einen grossen Gewerbepark geeignet sei. Die
Eignung des Gebietes für die Nutzung als Gewerbezone ist jedoch für das
vorliegende Verfahren gar nicht relevant, weil die Planungszone nicht verfügt
worden ist, um die Nutzung als Gewerbezone zu verneinen. Es soll lediglich
sichergestellt werden können, dass sich die Gemeinde überhaupt für eine bessere
Nutzung entscheiden könnte, falls die Überprüfung der Zonierung denn eine
solche zum Vorschein bringen würde und eine solche als wünschenswert betrachtet
werden sollte.  Ein Augenschein kann keine neuen Erkenntnisse bringen.

6.2 Ein Augenschein wird ausserdem für
das Gebiet Industrieareal Wiler in Utzenstorf beantragt. Es soll damit gezeigt
werden, weshalb es der Beschwerdeführerin neben diesem Grossprojekt nicht noch
möglich gewesen sein soll, die Gewerbezone in Gerlafingen zu überbauen.
Allenfalls ungenügende Kapazitäten eines Unternehmens für die Realisierung
eines ihrer Projekte sind für die gesetzlich vorgeschriebenen Planungsfragen
der öffentlichen Hand irrelevant. Andererseits steht die Planungszone im
Zusammenhang mit der Ortsplanungsrevision, welche wie bereits gezeigt
Gemeindeangelegenheit ist und sich nicht auf andere Gemeinden (oder Kantone)
erstrecken kann.

6.3 Auf einen Augenschein ist daher zu
verzichten.

7. Insgesamt erweist sich die Beschwerde
VWBES.2017.253 als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten
ist.

IV. VWBES.2017.250 (Beschwerde der
Einwohnergemeinde Gerlafingen)

1. Auch die Einwohnergemeinde
Gerlafingen erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den
Regierungsratsbeschluss Nr. 2017/1118 vom 26. Juni 2017 und verlangte eine
Festlegung der Planungszone auf eine Dauer von fünf Jahren.

2. Das kantonale Recht sieht in § 23
Abs. 4 PBG vor: Die Planungszonen dürfen für drei Jahre, ausnahmsweise für
höchstens fünf Jahre verfügt werden.

Obwohl die Ortsplanungsrevision bereits
2014 angestossen worden ist, ist die hier diskutierte Planungszone erst vom 3.
Juni 2016 bis am 4. Juli 2016 öffentlich aufgelegt und am 27. Oktober 2016 von
für die Ortsplanung zuständigen Planungsbehörde mit einer Dauer von fünf Jahren
erlassen worden. Die Vorinstanz hat die Dauer für den Bestand der Planungszone
auf drei Jahre reduziert, da die Ortsplanrevision bereits 2014 gestartet worden
sei und nicht per se einen Ausnahmezustand darstelle. Korrekterweise betont die
Vorinstanz auch, dass die Planungszone als vorübergehende Eigentumsbeschränkung
wirke und im Hinblick auf das Grundrecht der Eigentumsfreiheit ein strenger
Massstab angezeigt sei. Die Verkürzung der Frist auf drei Jahre ist auch unter
Berücksichtigung des Publikationszeitpunktes der Auflage der Planungszone Mitte
2016 (§ 23 Abs. 5 PBG) und der nach Erlass des vorinstanzlichen Entscheides
eingetretenen Tatsache, dass die Ortsplanung mit der Genehmigung des Leitbildes
am 28.06.2017 bereits weit fortgeschritten ist (§ 9 Abs. 3 PBG) gerechtfertigt
und nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist in diesem Punkt abzuweisen.

3.1 Als Eventualantrag verlangt die
Beschwerdeführerin, das Verwaltungsgericht habe festzustellen, dass die
Planungszone Zielmatten, welche für drei Jahre verfügt wurde, bei Bedarf um
maximal zwei Jahre verlängert werden könne. Den Eventualantrag hat die
Beschwerdeführerin erst innert der verlängerten Frist zur Beschwerdebegründung
gestellt und damit verspätet. In der fristgemäss eingereichten Beschwerde vom
6. Juli 2017 war der Eventualantrag noch nicht enthalten (vgl. § 68 VRG),
weshalb darauf nicht einzutreten ist. Lediglich der Vollständigkeit halber sei
auf das Folgende hingewiesen:

3.2 Das Bundesrecht sieht in Art. 27
Abs. 2 RPG (Raumplanungsgesetz, SR 700) vor, dass Planungszonen für längstens
fünf Jahre bestimmt werden dürfen; das kantonale Recht kann eine Verlängerung
vorsehen. Daraus ist zu folgern, dass die Dauer von fünf Jahren vom Grundsatz
her einerseits eine Obergrenze darstellt und im Normalfall kürzer ausfallen
sollte. Ausserdem folgt aus der Kann-Formulierung, dass die Kantone zwar eine
Verlängerungsmöglichkeit vorsehen können, dies aber nicht müssen. Eine
Verlängerung bedeutet, dass etwas Bestehendes hinausgezögert wird. Die
Verlängerung setzt demnach voraus, dass bereits eine Frist besteht bzw. die
Verlängerung wird im Nachhinein in einem zweiten Schritt gewährt wird und nicht
bereits bei der ersten Fristsetzung verfügt wird.

3.3 Das kantonale Recht
sieht in § 23 Abs. 4 PBG vor, dass die Planungszonen für drei Jahre,
ausnahmsweise für höchstens fünf Jahre verfügt werden dürfen. Von einer
Verlängerungsmöglichkeit spricht das kantonale Recht grundsätzlich nicht. Das
Bundesgericht hat im Urteil 1C_141/2014 vom 4. August 2014 zu § 23 Abs. 4
PBG/SO erwogen, dass eine kantonale Regelung, welche eine Verlängerung einer
für eine Dauer von weniger als fünf Jahren festgesetzten Planungszone a priori
ausschliesse, gegen den verbindlichen Gehalt von Art. 27 RPG verstosse und eine
spätere Verlängerungsmöglichkeit bundesrechtlich geboten sei. Das Bundesgericht
erblickte aber in der Auffassung der kantonalen Instanzen, wonach die damalige
die Beschwerdeführerinbeim Erlassder Planungszone noch keine Gründe
genannt hatte, die schon zu jenem Zeitpunkt eine längere Dauer als drei Jahre
gerechtfertigt hätten, keine Verletzung von Art. 27 RPG. Die Solothurner
Praxis, wonach die blosse Notwendigkeit einer Gesamtrevision der Ortsplanung
und das Bevölkerungswachstum noch keine Ausnahmegründe bilden für eine
fünfjährige Planungszone bereits ab Erlasszeitpunkt, wurde nicht beanstandet.
In seinen Erwägungen schliesst das Bundesgericht aber, dass grundsätzlich die
Möglichkeit bestehen müsse, eine bis anhin auf drei Jahre befristete
Planungszone zu verlängern (E. 5.6).

3.4 Weitere Erwägungen hierzu erübrigen
sich. Eine verbindliche Feststellung bzw. Zusicherung einer Verlängerung kann
hier nicht gemacht werden. Darüber hat der Gemeinderat im Zeitpunkt eines
etwaigen Verlängerungsgesuchs zu befinden.

V.

1. Gemäss § 77 VRG werden die
Prozesskosten (Gerichts- und Parteikosten) in sinngemässer Anwendung der
Artikel 106-109 der Schweizerischen Zivilprozessordnung auferlegt. Den am
verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden werden in der
Regel keine Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen
zugesprochen.

2. Die Beschwerdeführerin
Einwohnergemeinde Gerlafingen ist nicht nur am Verfahren Beteiligte, sondern
hat selber und im eigenen Interesse ebenfalls Verwaltungsgerichtsbeschwerde
erhoben. Indes betraf ihre Beschwerde im Vergleich mit derjenigen der privaten
Beschwerdeführerin lediglich einen untergeordneten Punkt, weshalb es sich
rechtfertigt, ihren Beitrag an die Kostentragung tiefer anzusetzen (2/7) als
denjenigen der privaten Beschwerdeführerin (5/7).

3. Entsprechend dem Ausgang hat die
Beschwerdeführerin A.___ CHF 2'500.00 an die Kosten Verfahrens vor
Verwaltungsgericht, welche einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 3500.00
festzusetzen sind, zu bezahlen. Die Beschwerdeführerin Einwohnergemeinde
Gerlafingen hat im Umfang von CHF 1000.00 an die Verfahrenskosten beizutragen.

4. Parteientschädigungen sind keine zu
sprechen. Jede Partei hat ihre Kosten selbst zu tragen.

Demnach wirderkannt:

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad