so_gerichte · VWBES.2020.133 · 2020-08-26 · de
Baubewilligung / Umnutzung in Hostel


Urteilvom26. August 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Brunner,

Beschwerdeführerin

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,

2.Bau-
und Infrastrukturkommission B.___,

3.C.___

4.D.___

Nrn. 3 und 4 vertreten
durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Umnutzung in Hostel

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die A.___ ist
Eigentümerin von Grundbuch B.___ Nr. [...]. Die Parzelle an der Kantonsstrasse mit
den Gebäuden Nrn. X und Xb liegt teils in der Gewerbezone und teils in der Wohnzone.
Das grosse Gebäude Nr. X liegt in der Gewerbezone. Das hinterliegende Gebäude
Nr. Xb befindet sich in der Wohnzone W2a. Die Grundeigentümerin stellte ein
Gesuch: In Nr. X soll ein Restaurant mit kleiner Terrasse entstehen. Zudem sind
dort Hostel-Zimmer geplant. Zimmer bzw. Wohnungen gibt es bereits in Nr. Xb.
Das Restaurant ist mit 20 Sitzplätzen geplant; das Hostel mit insgesamt 37
Betten.

2. Ein Hostel ist eine
günstige Unterkunft mit einfacher Ausstattung. Zu der Zielgruppe gehören
normalerweise hauptsächlich jüngere Personen, Rucksacktouristen und Individualreisende.
Jedes Hostel ist individuell gestaltet. Einige Varianten könnten als Hotel
durchgehen. Andere haben Ähnlichkeit mit einer Pension. Die Unterschiede können
gross sein. Ein Kennzeichen sind die vielen Mehrbettzimmer (www.urlaubsguru.de).

3.1 Die kommunale Bau- und
Infrastrukturkommission erwog, die Zimmer könnten wie ein 1-Zimmer-Studio genützt
werden. Dies entspreche einer Wohnnutzung, die in der Gewerbezone nicht
zonenkonform sei. Es würden 12 Parkplätze fehlen. Die Zufahrt erfülle die einschlägige
VSS Norm nicht. Die Zimmer seien unbeheizt; dies sei ein klarer Verstoss gegen
die Gesundheitsvorschriften. Das Hostel wurde demzufolge nicht bewilligt.

3.2 Die geplante
Restaurantterrasse (Holzkonstruktion) auf der Südseite wurde ebenfalls nicht
bewilligt, weil sie im Baulinienabstand der Kantonsstrasse liegt. Das
Restaurant hingegen wurde bewilligt.

4. Eine dagegen erhobene
Verwaltungsbeschwerde wies das Bau- und Justizdepartement (BJD) am 27. März
2020 kostenfällig ab. Das Betriebskonzept sei unklar und die Parkplätze seien
nicht ausgewiesen. Ein Gesuch für eine Heizung wäre sinnvoll. Die Vorinstanz
habe auf Gesuch hin erneut über eine detailliertere Baueingabe zu befinden.

5. Dagegen liess die
Grundeigentümerin Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete,
die Departementalverfügung sei aufzuheben, und die Umnutzung sei zu bewilligen.
Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

Gegenstand des Verfahrens
sei einzig, ob der Hostelbetrieb zonenkonform sei. Es sei klar, welche
Dienstleistungen angeboten würden. Der Betrieb sei als Hostel
bewilligungsfähig. Es werde ein überarbeitetes Konzept eingereicht. Allfälligen
Auflagen werde man sich nicht widersetzen. Die Behauptung, es seien lediglich
20 Parkplätze realisierbar, sei falsch. Es werde ein überarbeitetes
Parkplatzkonzept nachgereicht. Die in Aussicht gestellten planerischen
Anpassungen seien effektiv umsetzbar.

6.1 Die Vorinstanz
beantragte, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Es liege kein
bewilligungsfähiges Baugesuch vor. Über das ergänzte, nun allenfalls
bewilligungsfähige Baugesuch habe die kommunale Baukommission zu entscheiden.

6.2 Die kommunale Baukommission
beantragte einen Augenschein und fand weiter, die Beschwerde sei unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die ohne Bewilligung ausgeführten baulichen
Veränderungen (Hostel-Zimmer etc.) seien rückzubauen.

6.3 Die privaten Beschwerdegegner C.___
und D.___ liessen beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen. Das Baugesuch sei
zur Vervollständigung an die Baukommission zurückzuweisen. Es sei ein
Augenschein durchzuführen. Das Grundstück sei ohne Baubewilligung bewohnt. Eine
Vermietung ohne zusätzliche Dienstleistungen sei nicht zonenkonform. Für ein
Hostel wären die Gesundheits- und Hygienevorschriften sowie die energetischen
Massnahmen durchzusetzen. Die Grünflächenziffer werde nicht eingehalten. Auf
der Grünfläche befinde sich ein Lager. Die Abstellplätze seien zum Teil nicht
realisierbar. Schon jetzt sei die Parzelle mit Autos überstellt; auch auf dem
Wendehammer werde parkiert. Für fehlende Abstellplätze sei eine Ersatzabgabe zu
entrichten.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist
einzutreten.

2. Es stellt sich die Frage, welche
Nutzung als Wohnen gilt. Abgrenzungsprobleme stellen sich im Falle von
Ho(s)tels, Airbnb und anderen gewerblich betriebenen Unterkünften.

Nach dem Betriebskonzept vom 14. Mai
2019 bietet die Hostel A.___ die Zimmer auch Wochenaufenthaltern und
Langzeitaufenthaltern an, was eher atypisch sein dürfte. Sie bietet ihren
Gästen selbst keine Dienstleistungen an. Es wird einzig auf einen
Aufenthaltsraum, einen Snack- und einen Getränkeautomaten verwiesen. Es bestehe
die Möglichkeit, sich im hausinternen Restaurant zu verpflegen. Ein Wasch- und
Bügelservice ist möglich. Coiffeur, Pfarrer und Psychiater können bei Bedarf
angefordert werden.

Nach § 10 der kommunalen
Zonenvorschriften sind in der Gewerbezone mässig störende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe sowie betriebsnotwendige Wohnungen zulässig. Wohnen ist
in der Gewerbezone also grundsätzlich nicht zonenkonform. Man wird gewisse
Hotel-Dienstleistungen fordern müssen, um statt einer (unzulässigen) Wohn- eine
Gewerbenutzung anzunehmen. Schon Dauermieter strapazieren die Vorstellung der
Zonenkonformität arg.

3. Das Vorhaben bräuchte insgesamt 32
Parkplätze; dies ist nicht (mehr) strittig. Ausgewiesen wurden ursprünglich nur
deren 26. Die Ausfahrt auf die Kantonsstrasse ist kaum möglich
(Knotensichtweite, vgl. § 53bisder Kantonalen Bauverordnung, KBV,
BGS 711.61).

4.1 Das Hostel im Gebäude Nr. X verfügt über
keine Heizung; so ist es im Plan vermerkt. Nach § 143 des Planungs- und
Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) müssen Bauten namentlich in Bezug auf Schutz vor
Kälte den Anforderungen entsprechen, die zum Schutz der Gesundheit notwendig
sind (vgl. auch § 57 KBV) Nach § 7 der Energieverordnung (EnV-SO; BGS 941.22)
sind die notwendigen energetischen und raumlufthygienischen Massnahmen nach dem
Stand der Technik zu planen und auszuführen. Als Stand der Technik gelten die
Anforderungen und Rechenmethoden der geltenden Normen und Empfehlungen der
Fachorganisationen, der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren und der
Konferenz der Energiefachstellen sowie die Normen und Empfehlungen der
Fachorganisationen im Anhang 1. Dazu gehören namentlich die SIA-Normen 180 und
380/1.

Nach Ziffer 3.5.1.2 (Tabelle 5) der SIA
Norm 380/1 (Thermische Energie im Hochbau) wird für eine Standartnutzung Wohnen
von einer Raumtemperatur von 20°ausgegangen. Nach SIA-Norm 180
(Wärmeschutz, Feuchteschutz und Raumklima in Gebäuden) muss die empfundene
Temperatur in Wohn- und Büroräumen, wenn diese beheizt, gekühlt oder belüftet
sind, zwischen 20.5 und 26.5° liegen, um Behaglichkeit zu gewährleisten (Ziff.
2.3.2, S. 25).

4.2 Auch wenn es keine Zentralheizung gibt,
wird das Bedürfnis bestehen, seine Schlafstatt im Winter behaglich zu erwärmen.
Es wird sich eine Elektroheizung pro Zimmer aufdrängen. Die Neuinstallation
ortsfester elektrischer Widerstandsheizungen zur Gebäudebeheizung ist aber
nicht zulässig (§ 12bisdes Energiegesetzes, EnG-SO; BGS 941.21).
Werden elektrische Widerstandsheizungen («Öfeli» oder Heizlüfter) als
Hauptheizung eingesetzt, dann besteht auch die Absicht, diese dauernd am selben
Ort zu belassen, damit sie ihre Aufgabe erfüllen. «Öfeli» gelten mithin auch dann
als «ortsfest», wenn sie ohne Werkzeuge demontiert und verschoben werden können
(z.B. steckbare Infrarotstrahler). Die bei Neu- und Umbauten zu beheizenden
Räumlichkeiten sind ohne ein genehmigtes Heizungssystem nicht bewilligungsfähig.
(vgl. Departement für Inneres und Volkswirtschaft des Kantons Thurgau: Wann
gelten elektrische Widerstandsheizungen als ortsfest? Merkblatt, Frauenfeld
2012).

Ho(s)telzimmer ohne Heizung sind ein
Unding; jedenfalls soweit und solange es sich um kein Passivhaus handelt. Ohne
Heizung sind auch die raumlufthygienischen Bedingungen kaum erfüllbar
(Schimmel).

5. Die Beschwerdeführerin hat im Rechtsmittelverfahren
ein neues Betriebs- und ein neues Parkplatzkonzept nachgereicht.
Projektänderungen noch vor Verwaltungsgericht zuzulassen, birgt einerseits die
Gefahr, den Anspruch auf rechtliches Gehör von Personen zu verletzen, die seinerzeit
zur Einsprache vor der Baukommission legitimiert gewesen wären. Andererseits
können leicht Vorschriften eher technischer Natur vernachlässigt werden, seien
dies nun Normen der Feuerpolizei, der Vereinigung Schweizerischer
Strassenfachleute (Parkplätze, Zufahrt) oder etwa der Behindertengleichstellung
(z.B. Breite einer Türe, Gefälle einer Einfahrtsrampe). Das Verwaltungsgericht
hat in SOG 2000 Nr. 19 erkannt, nur geringfügige Projektänderungen, die nicht
publiziert werden müssen, könnten im Rechtsmittelverfahren behandelt werden. Damals
ging es um die interne Verlegung des Standorts eines Kehrichtcontainers für ein
Mehrfamilienhaus (vgl. auch SOG 1976 Nr. 33).

Hier geht es aber um ein neues
Betriebskonzept und vor allem um eine neue Parkplatzsituation. Es geht nicht
an, dass das Verwaltungsgericht ein Parkplatzkonzept erstinstanzlich beurteilt.
Dies zumal deshalb nicht, weil im vorliegenden Fall mögliche Mängel rasch
sichtbar werden. So ist zu befürchten, dass die Ausfahrt zum Teil auf die stark
befahrene Kantonsstrasse erfolgen soll, obwohl die erforderliche Sichtweite
nicht gewährleistet ist. Drei im Plan eingezeichnete Parkplätze sind
offensichtlich zu klein. Die Parkierung in der Halle kann nicht so
funktionieren, wie sie im Plan eingezeichnet ist.

Der Bauherrschaft ist es unbenommen, bei
der Gemeinde ein neues Gesuch zu stellen. Die Gemeinde hat dann alle dieselbe
Liegenschaft betreffenden Baugesuche zusammen zu behandeln, soweit diese noch
hängig sind und zusammengehören.

6. Bei dieser Sachlage erübrigt es sich,
zu prüfen, ob die Grünflächenziffer eingehalten sei bzw. welche Auflagen
diesbezüglich geboten wären. Ein Augenschein ist ebenfalls unnötig, da die
Mängel des Gesuchs aus den Akten ersichtlich sind und es im vorliegenden
Verfahren nicht darum gehen kann, im Gespräch vor Ort eine bewilligungsfähige
Variante auszuhandeln.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet; sie ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei
diesemAusgang hat die
Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen
sind. Sie hat zudem den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu
bezahlen. Die (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) geltend gemachten
CHF 2'590.30, die etwa einem Arbeitstag entsprechen, erscheinen als
angemessen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten werden kann.

2.Die Beschwerdeführerin hat die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3.Die Beschwerdeführerin hat den
Beschwerdegegnern C.___ und D.___ eine Parteientschädigung von insgesamt CHF
2'590.30 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad