so_gerichte · VSBES.2016.229 · 2017-06-06 · de

Ergänzungsleistungen AHV

Solothurn Versicherungsgericht 06.06.2017 VSBES.2016.229 (SIV)
Soleure Versicherungsgericht 06.06.2017 VSBES.2016.229 (SIV)
Soletta Versicherungsgericht 06.06.2017 VSBES.2016.229 (SIV)

Ergänzungsleistungen AHV

Versicherungsgericht
Urteil
vom 6. Juni 2017
Es wirken mit:
Präsident Flückiger
Oberrichte Kiefer
Oberrichter Marti
Gerichtsschreiber Häfliger
In Sachen
A.___
vertreten durch Pro Senectute Kanton
Solothurn
Beschwerdeführerin
gegen
Ausgleichskasse Kt. Solothurn,
Postfach 116, 4501 Solothurn
Beschwerdegegnerin
betreffend
Ergänzungsleistungen
zur AHV-Rente
– Vermögensverzicht bei Liegenschaftsverkauf (Einspracheentscheid
vom 8. August 2016)
zieht das
Versicherungsgericht in
Erwägung
:
I.
1.       A.___ (nachfolgend Beschwerdeführerin),
[...], bezieht eine Witwen- bzw. eine ordentliche Altersrente (Ausgleichskasse-Beleg
[AK-]Nr. 3, 7, 15, 18, 39, 51, 74).
2.
2.1     Am 22. April 2013 meldete sie
sich bei der Ausgleichskasse des Kantons Solothurn (nachfolgend Beschwerdegegnerin)
zum Bezug von Ergänzungsleistungen an (AK-Nr. 24).
2.2     Mit Verfügung vom 9. Februar
2014 teilte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin mit, dass sie ab 1.
April 2013 bzw. 1. Januar 2014 keinen Anspruch auf Ergänzungsleistungen habe.
Die Berechnungen der Beschwerdegegnerin ergaben infolge eines
Vermögensverzichts von CHF 150‘000.00 bzw. CHF 160‘000.00 einen
Einnahmenüberschuss (AK-Nr. 41 ff.). Der Vermögensverzicht wurde angerechnet,
weil die Beschwerdeführerin im März 2009 eine Liegenschaft zu einem unter dem
Verkehrswert liegenden Preis verkauft habe.
2.3     Am 5. Mai 2014 äusserte sich
die damalige Vertreterin der Beschwerdeführerin zum Vermögensverzicht und
verlangte eine Stellungnahme (AK-Nr. 44). Nachdem keine Antwort eingetroffen
war, wiederholte sie dieses Ersuchen am 8. April 2015 (AK-Nr. 54).
2.4     Mit Verfügung vom 26. Oktober
2015 sprach die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin dann Ergänzungsleistungen
in der Zeit vom 1. April 2013 bis 31. Dezember 2014 bzw. ab 1. Januar 2015
zu (AK-Nr. 58 ff.). Die Korrektur gegenüber der früheren Verfügung wurde damit
begründet, dass die Beschwerdeführerin seit 2011 geschieden sei und ihr daher
nur noch die Hälfte des Vermögensverzichts angerechnet werde.
3.       Am 28. Dezember 2015 verfügte
die Beschwerdegegnerin über die der Beschwerdeführerin ab 1. Januar 2016
zustehenden Ergänzungsleistungen und rechnete ihr dabei u.a. einen
Vermögensverzicht von noch CHF 40‘000.00 an (AK-Nr. 72 f.).
4.
4.1     Mit Verfügung vom 15. Februar
2016 setzte die Beschwerdegegnerin die Ergänzungsleistungen für den Zeitraum
vom 1. April 2013 bis 31. Dezember 2015 bzw. ab 1. Januar 2016 nochmals neu
fest und forderte gleichzeitig Ergänzungsleistungen von insgesamt CHF 13‘315.00
zurück. Zur Begründung führte sie an, es habe sich herausgestellt, dass die
2009 veräusserte Liegenschaft im Alleineigentum der Beschwerdeführerin
gestanden habe. Deshalb sei ihr nicht nur die Hälfte, sondern der volle Vermögensverzicht
anzurechnen (AK-Nr. 79 ff.).
4.2     Gegen diese Verfügung erhob
die Beschwerdeführerin, vertreten durch Pro Senectute Kanton Solothurn, am 22.
Februar 2016 Einsprache (AK-Nr. 87). Am 1. April 2016 wurde um Frist, im
Zusammenhang mit dem damaligen Hausverkauf bis 18. April 2016 eine schriftliche
Bestätigung nachreichen zu können, gebeten (AK-Nr. 90). Am 5. April 2016
gewährte die Beschwerdegegnerin die gewünschte Frist, die sie am 30. April
2016 letztmals erstreckte (AK-Nr. 92, 97).
4.3     Am 1. Juni 2016 teilte die
Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin mit, dass sie die gewünschten Unterlagen
nicht einreichen könne. Allenfalls würden Unterlagen vom «Nach-Verkäufer»
nachgereicht (AK-Nr. 100).
4.4     Am 7. und 27. Juni 2016
erstellte die Beschwerdegegnerin Aktennotizen über mit der Vertreterin der Beschwerdeführerin
geführte Telefongespräche (AK-Nr. 102, 103); dabei ging es im Wesentlichen um
den Liegenschaftsverkauf im Jahr 2009 und die Verkehrswertschätzung.
4.5     Die Beschwerdegegnerin bat die
Kantonale Katasterschätzung am 7. Juli 2016, den Verkehrswert von GB [...] Nr. [...]
erneut zu überprüfen und bekanntzugeben (AK-Nr. 104). Dieser Aufforderung kam
die Kantonale Katasterschätzung am 13. Juli 2016 nach (AK-Nr. 106).
4.6     Im Einspracheentscheid vom 8.
August 2016 wies die Beschwerdegegnerin die Einsprache vom 22. Februar 2016 ab
(AK-Nr. 108).
5.       Am 12. September 2016 erhebt
die Beschwerdeführerin beim Versicherungsgericht des Kantons Solothurn
Beschwerde «in der Hoffnung, dass es dem Gericht möglich sein wird, die
Offenlegung der Verkaufspreise (oder insgesamt der benötigten Belege) zu erwirken».
Zur Begründung wird im Wesentlichen angeführt, alle Beteiligten würden
bestätigen, dass der Verkaufspreis marktüblich gewesen sei. Keiner der Besitzer
habe jedoch eine Schätzung erstellen lassen oder sei willens, diese
offenzulegen (Aktenseite [A.S.] 5).
6.       In ihrer Beschwerdeantwort
vom 5. Oktober 2015 (recte: 2016) stellt die Beschwerdegegnerin den Antrag, die
Beschwerde sei abzuweisen (A.S. 9 f.). In der Stellungnahme vom 17. November
2016 zur Beschwerdeantwort beantragt die Beschwerdeführerin, die angefochtene
Verfügung der Ausgleichskasse vom 15. Februar 2016 sei aufzuheben. Auf
einen angeblichen Vermögensverzicht bei der Berechnung der Einnahmen sei
vollständig zu verzichten; gestützt darauf seien die Ergänzungsleistungen neu
zu berechnen. Ferner sei allenfalls von Amtes wegen beim Steueramt [...] die
Handänderungsgebührenrechnung zu edieren und Notar B.___, Amtsschreiberei [...],
sowie C.___, [...] (damaliger Käufer der Liegenschaft) seien als Zeugen
vorzuladen (A.S. 17 f.). Dazu teilt die Beschwerdegegnerin am 2. Dezember
2016 mit, sie halte an dem in der Beschwerdeantwort gestellten Antrag fest.
Demzufolge verzichte sie auf die Abgabe einer ergänzenden Beschwerdeantwort
(A.S. 20).
Auf die Ausführungen in den
Rechtsschriften der Parteien wird im Folgenden, soweit erforderlich,
eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.
II.
1.
1.1     Die Sachurteilsvoraussetzungen
(Einhaltung der Frist und Form, örtliche und sachliche Zuständigkeit des
angerufenen Gerichts) sind erfüllt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
1.2     Der Anfechtungs- und
Streitgegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens wird durch den Einspracheentscheid
vom 8. August 2016 bestimmt (AK-Nr. 108). Dieser Entscheid bezieht sich auf die
EL-Verfügung vom 15. Februar 2016, worin die Beschwerdegegnerin nebst einer
erneuten Neufestsetzung der Ergänzungsleistungen ab 1. April 2013 bis 31.
Dezember 2015 bzw. ab 1. Januar 2016 zu viel ausbezahlte Ergänzungsleistungen
im Betrag von CHF 13‘315.00 zurückgefordert hat (AK-Nr. 81). Umstritten ist die
Anrechnung eines Vermögensverzichts, welchen die Beschwerdegegnerin bei ihren
Berechnungen mit CHF 160‘000.00 pro 2013, CHF 150‘000.00 für das Jahr
2014, CHF 140‘000.00 pro 2015 und CHF 130‘000.00 für das Jahr 2016
berücksichtigt hat (AK-Nr. 79 ff.).
Die übrigen in den Berechnungsblättern
zur Verfügung vom 15. Februar 2016 deklarierten Einnahmen- und Ausgabenposten
(vgl. AK-Nr. 79 ff.) sind unwidersprochen geblieben, weshalb es sich
praxisgemäss rechtfertigt, von einem umfassenden Überprüfen dieser Positionen
abzusehen (vgl. BGE 131 V 329 E. 4 S. 330 mit Hinweisen).
2.       Die Ergänzungsleistungen zur
Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung haben durch das am 1. Januar
2008 in Kraft getretene Bundesgesetz vom 6. Oktober 2006 über die
Schaffung von Erlassen zur Neugestaltung des Finanzausgleichs und der
Aufgabenteilung zwischen Bund und Kantonen (AS 2007 5779) eine umfassende
Neuregelung erfahren. Weil in zeitlicher Hinsicht grundsätzlich diejenigen
materiellen Rechtssätze massgebend sind, die bei der Erfüllung des zu
Rechtsfolgen führenden Tatbestands Geltung haben, und weil ferner das Sozialversicherungsgericht
grundsätzlich auf den bis zum Zeitpunkt des Einspracheentscheids (hier: 8.
August 2016) eingetretenen Sachverhalt abstellt (BGE 132 V 215
E. 3.1.1 S. 220 mit Hinweisen), richtet sich der hier zu beurteilende
Anspruch von Ergänzungsleistungen ab 1. April 2013 nach den während dieses
Zeitraums gültigen Bestimmungen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 8C_594/2007 vom
10. März 2008 E. 2).
3.
3.1     Die Bestimmungen des
Bundesgesetzes vom 6. Oktober 2000 über den Allgemeinen Teil des Sozialversicherungsrechts
(ATSG) sind auf die Leistungen nach dem 2. Kapitel anwendbar, soweit das
vorliegende Gesetz nicht ausdrücklich eine Abweichung vom ATSG vorsieht (Art. 1
Abs. 1 Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und
Invalidenversicherung [ELG]).
3.2     Der Bund und die Kantone
gewähren Personen, die die Voraussetzungen nach den Artikeln 4 – 6 erfüllen,
Ergänzungsleistungen zur Deckung ihres Existenzbedarfs (Art. 2 ELG). Personen
mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt (Art. 13 ATSG) in der Schweiz haben
aufgrund von Art. 4 Abs. 1 lit. c ELG Anspruch auf Ergänzungsleistungen, wenn
sie eine Rente der Alters- und Hinterlassenenversicherung (AHV) beziehen.
3.3     Die jährliche
Ergänzungsleistung entspricht dem Betrag, um den die anerkannten Ausgaben die
anrechenbaren Einnahmen übersteigen. Der Bundesrat bestimmt die
Zusammenrechnung der anerkannten Ausgaben sowie die Bewertung der anrechenbaren
Einnahmen, der anerkannten Ausgaben und des Vermögens (vgl. Art. 9 Abs. 1 Abs.
5 ELG). Was als anerkannte Ausgaben sowie anrechenbare Einnahmen gilt, ist in
Artikel 10 und 11 ELG verankert. Als Einnahmen werden u.a. Einkünfte aus beweglichem
und unbeweglichem Vermögen sowie Einkünfte und Vermögenswerte angerechnet, auf
die verzichtet worden ist (Art. 11 Abs. 1 lit. b und g ELG).
3.4     Nach Art. 17 Verordnung über
die Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung
[ELV] ist das anrechenbare Vermögen nach den Grundsätzen der Gesetzgebung über
die direkte kantonale Steuer für die Bewertung des Vermögens im Wohnsitzkanton
zu bewerten (Abs. 1). Dienen Grundstücke dem Bezüger oder einer Person, die in
der EL-Berechnung eingeschlossen ist, nicht zu eigenen Wohnzwecken, so sind
diese zum Verkehrswert einzusetzen (Abs. 4). Bei der entgeltlichen oder
unentgeltlichen Entäusserung eines Grundstücks ist der Verkehrswert für die
Prüfung, ob ein Vermögensverzicht im Sinne von Artikel 11 Absatz 1 Buchstabe g
ELG vorliegt, massgebend. Der Verkehrswert gelangt nicht zur Anwendung, wenn
von Gesetzes wegen ein Rechtsanspruch auf den Erwerb zu einem tieferen Wert
besteht (Abs. 5). Die Kantone können anstelle des Verkehrswertes einheitlich
den für die interkantonale Steuerausscheidung massgebenden Repartitionswert
anwenden (Abs. 6). Der anzurechnende Betrag von Vermögenswerten, auf die
verzichtet worden ist (Art. 11 Abs. 1 lit. g ELG), wird jährlich um
CHF 10‘000.00 vermindert. Der Wert des Vermögens im Zeitpunkt des Verzichts
ist unverändert auf den 1. Januar des Jahres, das auf den Verzicht folgt,
zu übertragen und dann jeweils nach einem Jahr zu vermindern. Für die
Berechnung der jährlichen Ergänzungsleistung ist der verminderte Betrag am
1. Januar des Bezugsjahres massgebend (Art. 17a Abs. 1 ELV).
4.
4.1     Der durch die
Beschwerdegegnerin berücksichtigte Vermögensverzicht beruht auf der Annahme,
die Beschwerdeführerin habe im März 2009 die in ihrem Alleineigentum stehende
Liegenschaft GB [...] Nr. [...] zu einem Verkaufspreis von CHF 265‘000.00
veräussert (vgl. Kaufvertrag vom 20. März 2009, AK-Nr. 34). Der Verkehrswert
dieser Liegenschaft habe sich jedoch damals auf CHF 455‘000.00 belaufen, wie
aus der Schätzung hervorgehe, welche die Kantonale Katasterschätzung im Auftrag
der Beschwerdegegnerin am 18. August 2008 erstellt habe (AK-Nr. 106
S. 4 ff.).
4.2     Die Beschwerdeführerin
bemängelt im Wesentlichen, dass die erneute angebliche «Verkehrswertberechnung»
durch das Katasteramt nicht den damaligen Verkehrswert der Liegenschaft GB [...]
Nr. [...] wiedergebe. Es könne nicht sein, dass ein kantonales Amt
(Katasteramt) den Verkehrswert einer Liegenschaft vom grünen Tisch aus errechne,
ohne diese je gesehen zu haben. Die Lage und der Zustand einer Liegenschaft könnten
auf diese Weise gar nicht berücksichtigt werden. Der Verkehrswert ergebe sich
vielmehr auf dem freien (lmmobilien-) Markt. Dieser Wert sei im vorliegenden
Fall mit CHF 270‘702.80 (inkl. Makler-Honorar) beurkundet worden. Die Parteien
des damaligen Kaufvertrags seien weder verwandt noch verschwägert oder sonst
irgendwie «verbandelt». Eine Schenkung in exorbitanter Höhe von CHF 190‘000.00,
wie dies die Beschwerdegegnerin interpretiert habe, habe nicht stattgefunden.
Die Liegenschaft sei 2009 «dem Meistbietenden» für CHF 270‘202.80 verkauft
worden. Sowohl die Verkäuferin, die mit dem Verkauf beauftragte Immobilienfirma
D.___ GmbH, als auch der Käufer der Liegenschaft, C.___, hätten auf Anfrage hin
bestätigt, dass der Preis damals absolut marktgerecht gewesen sei. Die Verkäuferin,
die wegen des knappen Einkommens damals und heute immer noch einer
Nebenbeschäftigung nachgehen müsse, habe keinen Grund gehabt, einen tieferen
als den maximal erzielbaren Verkaufserlös zu akzeptieren. Im Gegenteil: Sie sei
aus finanziellen Gründen auf einen möglichst hohen Preis angewiesen gewesen.
4.3     Demgegenüber hält die
Beschwerdegegnerin fest, die Beschwerde enthalte keine durch Beweismittel untermauerten
Einwände, die geeignet wären, ihre Beurteilung zu verändern. Es werde auf die
Akten sowie den angefochtenen Einspracheentscheid verwiesen (A.S. 10); darin erklärt
die Beschwerdegegnerin, der Verkehrswert der am 20. März 2009 für CHF
265‘000.00 verkauften Liegenschaft GB [...] Nr. [...] habe laut Schätzung des
kantonalen Katasteramts vom 18. August 2008 per 1. Juni 2008 (Stichtag)
CHF 455‘000.00 betragen. Es liege deshalb ein Verzicht von CHF 190‘000.00
vor. Das Katasteramt habe den Verkehrswert (Stichtag der Bewertung per 20. März
2009) von CHF 455‘000.00 am 13. Juli 2016 bestätigt. Im Übrigen habe die
Versicherte die Beweislast bzw. das Risiko der Beweislosigkeit zu tragen; sie
habe trotz mehrmaliger Fristverlängerung keine relevanten Dokumente und
Beweismittel nachgereicht (AK-Nr. 108).
5.       In den Berechnungsblättern zur
Verfügung vom 15. Februar 2016 hat die Beschwerdegegnerin bei der Position
«Vermögensverzicht» einen Betrag von CHF 160‘000.00, CHF 150‘000.00, CHF 140‘000.00
bzw. CHF 130‘000.00 eingesetzt (AK-Nr. 79 ff.). In der Begründung verweist sie auf
eine mit Verfügung vom 27. (recte: 26.) Oktober 2015 vorgenommene
Neuberechnung (AK-Nr. 81). Deren Begründung lässt sich entnehmen, dass der Vermögensverzicht
aus dem Hausverkauf im Jahr 2009 resultiere. Gemäss Kaufvertrag vom 20. März
2009 sei die Liegenschaft für CHF 265‘000.00 veräussert worden, wogegen
der Verkehrswert CHF 455‘000.00 betragen habe. Somit ergebe sich ein
Vermögensverzicht von CHF 190‘000.00, der gemäss Art. 17a ELV jährlich um
CHF 10‘000.00 vermindert werde. Da die Liegenschaft im Alleineigentum der
Beschwerdeführerin gestanden habe, sei entgegen der früheren Verfügung (AK-Nr.
58; E. II. 2.4 hiervor) nicht nur der halbe, sondern der gesamte Vermögensverzicht
zu berücksichtigen.
6.       Umstritten ist in erster
Linie, ob die Beschwerdegegnerin den Verkehrswert der verkauften Liegenschaft
im Zeitpunkt des Verkaufs im März 2009 zu Recht auf CHF 455‘000.00 beziffert
hat.
6.1
6.1.1  Nach der Rechtsprechung ist
unter dem Verkehrswert der Verkaufswert (Marktpreis) zu verstehen, den eine
Liegenschaft im normalen Geschäftsverkehr aufweist (BGE 120 V 10 E. 1
S. 12; Urteil des Bundesgerichts 9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.1;
vgl. auch die Erläuterungen des Bundesamtes für Sozialversicherungen [BSV] zur
ELV-Revision vom 16. September 1998, in: AHI 1998 S. 273 f.). Die Ermittlung
des so verstandenen Verkehrswertes setzt grundsätzlich eine konkrete und aktuelle
Liegenschaftsschätzung voraus. Diese Methode hat aber den Nachteil, dass sie
erheblichen Aufwand sowie Kosten verursacht, namentlich wenn die Zahl der
betroffenen EL-Verfahren hoch ist. Deshalb kann aus Praktikabilitätsgründen
eine Marktwertermittlung erfolgen, die sich, soweit möglich und sinnvoll, auf
geeignete anderweitig ermittelte Schätzungswerte stützt (vgl. Urteil des Bundesgerichts
8C_849/2008 vom 16. Juni 2009 E. 6.3.4; SVR 1998 EL Nr. 5 S. 9 E. 6a).
6.1.2  Das BSV erwähnt in seinen
Erläuterungen zur Verordnungsänderung per 1. Januar 1999 (AHI-Praxis 1998
S. 174 f.) folgende von der Rechtsprechung anerkannte Arten zur Ermittlung des
Verkehrswerts: Eine Verkehrswertschätzung der kantonalen Schätzungskommission;
die Addition des Zeitwerts der Gebäude (entsprechend dem von der kantonalen
Schätzungskommission primär für die Belange der Gebäudeversicherung ermittelten
amtlichen Wert) und des Bodenwertes (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts
9C_396/2013 vom 15. Oktober 2013 E. 7.1.2); die im Kanton Thurgau praktizierte
Lösung, welche auf den Mittelwert von Steuerwert und Gebäudeversicherungswert
abstellt (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 8C_849/2008 vom 16. Juni
2009 E. 6.3.4); eine amtliche Schätzung.
6.1.3  Die ELV (in der seit 1. Januar
1999 geltenden Fassung) ermöglicht es den Kantonen zudem, anstelle des
Verkehrswertes einheitlich den für die interkantonale Steuerausscheidung
massgebenden Repartitionswert anzuwenden (Art. 17 Abs. 6 ELV). Diese Lösung hat
beispielsweise der Kanton Bern gewählt (Art. 4 des kantonalen
Einführungsgesetzes zum ELG [EG ELG, BSG 841.31]). Das BSV führt in seinen zitierten
Erläuterungen allerdings aus, es erachte den Repartitionswert als zu tief.
6.1.4  Auch wenn nach der jeweiligen
kantonalen Praxis auf einen anderweitig ermittelten Schätzungswert abgestellt
wird, ist im Einzelfall von diesem abzuweichen, wenn besondere Umstände
vorliegen, die ein Abstellen auf diesen Wert als missbräuchlich erscheinen
liessen oder zu einem stossenden Ergebnis führen würden. Solche besondere
Umstände werden allerdings nur zurückhaltend angenommen (vgl. BGE 113 V 190 E.
5b S. 194; Urteil des Bundesgerichts 9C_661/2015 vom 2. Dezember 2015).
6.1.5  Einige Kantone stellen nicht
auf vorhandene Schätzungswerte ab, sondern verlangen eine konkrete Wertbestimmung
durch eine Schätzung im Einzelfall. In diesem Sinn lautet, soweit überblickbar,
etwa die neuere Gerichtspraxis im Kanton Zürich (vgl. Urteil des
Sozialversicherungsgerichts Zürich ZL.2014.00078 vom 31. März 2015) und im
Kanton St. Gallen (vgl. Urteil des Versicherungsgerichts St. Gallen EL
2012/40 vom 13. November 2013 E. 4.2).
6.2     Der Kanton Solothurn hat von der
durch Art. 17 Abs. 6 ELV geschaffenen Möglichkeit, anstelle des Verkehrswertes den
Repartitionswert anzuwenden, keinen Gebrauch gemacht. Die Beschwerdegegnerin
stellt für die Ermittlung des Verkehrswerts in ständiger Praxis auf eine konkrete
Wertbestimmung ab, welche die kantonale Katasterschätzung vornimmt. Diese
Wertbestimmung wird jeweils gestützt auf die vorhandenen Unterlagen vorgenommen.
Eine Besichtigung der Liegenschaft findet nicht statt.
Eine solche Schätzung wurde im
vorliegenden Fall am 18. August 2008, also rund sieben Monate vor dem für die
Wertbestimmung massgebenden Datum des Verkaufs (20. März 2009), erstellt
(AK-Nr. 106, S. 3 ff.). Die Fachpersonen der Katasterschätzung ermittelten
einen Verkehrswert von CHF 455‘000.00, entsprechend dem Durchschnitt von
Substanzwert und Ertragswert, welche je mit 1.0 gewichtet wurden. Der
Substanzwert von CHF 415‘800.00 resultierte aus einer Berechnung der Gebäudekosten
(CHF 895‘359.00), deren Reduktion aufgrund der Altersentwertung (- CHF 598‘954.00),
ergebend einen Zeitwert von CHF 296‘405.00, und dem Landwert von CHF 119‘400.00
(398 m
2
à CHF 300.00). Der Ertragswert von CHF 491‘300.00 resultierte
aus einem Mietwert von CHF 31‘200.00 bei einem Kapitalisierungssatz von
6.35 %. Auf Bitte der Beschwerdegegnerin nahm der Experte der Katasterschätzung
am 13. Juli 2016 nochmals Stellung (AK-Nr. 106, S. 1 f.). Er führte unter
anderem aus, die Schätzung vom 18. August 2008 sei nach den Unterlagen, die zur
Verfügungen gestanden hätten, korrekt vorgenommen worden. Natürlich sei es
möglich, dass ein aufgestauter Unterhalt durch unterlassene Unterhaltsarbeiten
und nicht ausgeführte Reparaturen zum Zeitpunkt der Bewertung in Abzug gebracht
werden müsste;  dies sei allerdings aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich.
6.3     Die von der Beschwerdegegnerin
entsprechend ihrer langjährigen Praxis veranlasste Art der Wertbestimmung lässt
sich nicht von vornherein als unzulässig oder rechtswidrig bezeichnen. Die
Kantonale Katasterschätzung verfügt über spezialisierte Fachkenntnisse und ist
eine geeignete, qualifizierte Behörde. Das Gebot der Rechtsgleichheit spricht
prinzipiell dafür, den Verkehrswert im Regelfall auf eine einheitliche Weise
und durch dieselbe Behörde bestimmen zu lassen; dies wird auch in der Lehre betont
(vgl. Erwin Carigiet / Uwe Koch: Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, 2. Auflage
2009, S. 171 f., mit Hinweisen). Die Zuverlässigkeit der Wertbestimmung wird
jedoch durch den Umstand geschmälert, dass die Schätzungen jeweils «vom
Schreibtisch aus», ohne Besichtigung der Liegenschaft, vorgenommen werden.
Damit müssen konkrete Besonderheiten wie der Zustand der Liegenschaft – soweit
er nicht durch die Altersentwertung erfasst wird –, ein allfälliger
aufgestauter Unterhalt, aber auch die Lage und die Umgebung, unberücksichtigt
bleiben. Ausserdem verfügt die Kantonale Katasterschätzung nicht in jedem Fall
über eine Dokumentation, welche alle für die Wertbestimmung potenziell
relevanten Faktoren umfasst. Die Methode mit einem Auftrag an die Kantonale
Katasterschätzung, die gestützt auf die ihr vorliegenden Unterlagen eine Berechnung
vornimmt, kann daher nur bei relativ einfachen oder bei unstrittigen
Verhältnissen eine hinreichende Beurteilungsgrundlage bilden. Wenn die
Betroffenen jedoch die auf diese Weise erfolgte Wertbestimmung bestreiten und konkrete
Gründe benennen, welche für eine abweichende Bewertung sprechen könnten, ist
eine ergänzende konkrete Schätzung erforderlich. Dasselbe gilt, wenn die prozentuale
Differenz zwischen dem Ergebnis der Schätzung und dem tatsächlich erzielten
Kaufpreis aussergewöhnlich hoch ist.
6.4     Im Fall der Beschwerdeführerin
liegen Umstände vor, die einem abschliessenden Abstellen auf die Bewertung
durch die Kantonale Katasterschätzung entgegenstehen: Die Differenz zwischen
dem geschätzten Wert und dem Verkaufspreis ist ausserordentlich hoch. Der
geschätzte Verkehrswert von CHF 455‘000.00 liegt fast 70 % über dem
Verkaufspreis (inkl. Maklerhonorar) von rund CHF 270‘000.00, ohne dass ein
Grund erkennbar wäre, der die Beschwerdeführerin veranlasst haben könnte, das
Grundstück zu einem derart unter dem Marktwert liegenden Preis zu veräussern. Das
Alter der Liegenschaft (Baujahr 1912) bildet zusätzlichen Anlass für eine
möglichst konkrete Beurteilung. Weiter lässt sich den Akten entnehmen, dass der
Katasterwert, welcher im Zeitpunkt des Verkaufs im März 2009 CHF 161‘800.00
betragen hatte (AK-Nr. 34 S. 2), im Juli 2010 neu auf CHF 253‘800.00 festgelegt
wurde (AK-Nr. 110 S. 6); dies könnte dafür sprechen, dass nach dem Verkauf (und
nach der Schätzung vom 18. August 2008) umfangreiche Arbeiten stattfanden,
die zuvor unterblieben waren. Welche Unterlagen den Fachpersonen der Kantonalen
Katasterschätzung zur Verfügung standen, als sie ihre Schätzung vom 18. August
2008 erstatteten, lässt sich dem vorliegenden Dossier nicht klar entnehmen. Vor
diesem Hintergrund rechtfertigt es sich nicht, abschliessend auf die Bewertung
durch die Kantonale Katasterschätzung abzustellen. Um den Verkehrswert im
Zeitpunkt des Verkaufs vom 20. März 2009 mit hinreichender Zuverlässigkeit
bestimmen zu können, ist eine nochmalige Schätzung erforderlich; diese wird
eine Besichtigung der Liegenschaft umfassen müssen und zwischenzeitliche
Entwicklungen – beispielsweise jene, welche zur deutlichen Erhöhung des
Katasterwertes im Jahr 2010 führten – zu berücksichtigen haben. Falls wiederum
eine erhebliche Differenz zum Kaufpreis resultiert, hat der Schätzer auch
darzulegen, wie sich diese nach seiner Beurteilung erklären könnte. Mit dem
Schätzungsauftrag ist eine qualifizierte Person zu betrauen. Infrage kommen
könnten beispielsweise Bewertungsexperten der Schätzungsexperten-Kammer
SEK/SVIT oder des Schweizer Immobilienschätzer-Verbands (SIV). Die Auswahl der
Schätzerin oder des Schätzers bleibt jedoch dem pflichtgemässen Ermessen der
Beschwerdegegnerin überlassen, welche auch andere qualifizierte Personen beauftragen
kann, dies nach Anhörung der Beschwerdeführerin und Einräumung des rechtlichen
Gehörs. Die Sache ist an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen, damit sie im vorstehend
umschriebenen Sinn verfahre.
7.       Zusammenfassend ist die
Beschwerde in dem Sinne gutzuheissen, dass der angefochtene Einspracheentscheid
vom 8. August 2016 aufzuheben ist und die Akten an die Beschwerdegegnerin
zurückzuweisen sind, damit diese einen allfälligen Anspruch der
Beschwerdeführerin auf Ergänzungsleistungen ab 1. April 2013 im Sinne der
Erwägungen prüfe und hierauf neu über die Einsprache vom 22. Februar 2016
gegen die Verfügung vom 15. Februar 2016 und über den Anspruch auf Ergänzungsleistungen
ab 1. April 2013 entscheide.
8.       Da im vorliegenden Fall keine
anwaltliche oder fachlich besonders qualifizierte Vertretung vorliegt (BGE 118
V 140 E. 2a), ist keine Parteientschädigung zuzusprechen.
9.       Grundsätzlich ist das
Verfahren kostenlos. Von diesem Grundsatz abzuweichen, besteht im vorliegenden
Fall kein Anlass.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird in dem Sinne
gutgeheissen, dass der angefochtene Einspracheentscheid vom 8. August 2016 aufgehoben
wird und die Akten an die Beschwerdegegnerin zurückgewiesen werden, damit diese
im Sinne der Erwägungen vorgehe und anschliessend neu über den Anspruch der
Beschwerdeführerin auf Ergänzungsleistungen ab 1. April 2013 entscheide.
2.
Es werden weder eine
Parteientschädigung ausgerichtet noch Verfahrenskosten erhoben.
Rechtsmittel
Gegen diesen Entscheid kann
innert
30 Tagen
seit der Mitteilung beim Bundesgericht
Beschwerde in
öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: Bundesgericht,
Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern). Die Frist beginnt am Tag nach dem Empfang des
Urteils zu laufen und wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Post gewahrt. Die
Frist ist nicht erstreckbar (vgl. Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgerichtsgesetzes,
BGG).
Bei Vor- und Zwischenentscheiden
(dazu gehört auch die Rückweisung zu weiteren Abklärungen) sind die
zusätzlichen Voraussetzungen nach Art. 92 oder 93 BGG zu beachten.
Versicherungsgericht
des Kantons Solothurn
Der
Präsident                           Der Gerichtsschreiber
Flückiger                                   Häfliger