so_gerichte · ZZ.1991.40 · 1991-02-13 · de
Verkauf von Landwirtschaftsland

§ 4 EG EGG; Art. 19 Abs. 1 lit. a und 21 EGG. - Verkauf von Landwirtschaftsland. Anwendbarkeit des EGG auf den Kauf von Einzelparzellen?

SOG 1991 Nr. 40

§ 4 EG EGG; Art. 19 Abs. 1 lit. a und 21 EGG.--
Verkauf von Landwirtschaftsland. Anwendbarkeit des EGG auf den Kauf von
Einzelparzellen?

W. verkaufte einer einfachen Gesellschaft, bestehend aus H.
und Z., zunächst zwei landwirtschaftliche Grundstücke im Halte von zusammen 5
ha zu Fr. 47.- pro m2 und etwa zwei Monate später eine landwirtschaftliche
Einzelparzelle im Halte von 24 a zu Fr. 195.50 pro m2. Das
Landwirtschafts-Departement erhob gegen beide Geschäfte Einspruch wegen offensichtlicher
Spekulation. Da die Kaufvertragsparteien den Einwand nicht anerkannten, hatte
darüber die Kantonale Bodenrechtskommission zu entscheiden. Sie schützte den
Einspruch hinsichtlich der beiden grossen landwirtschaftlichen Grundstücke,
wies jedoch denjenigen gegen den Verkauf der Einzelparzelle ab, weil dieses
Grundstück nach § 4 Abs. 2 EG EGG nicht dem Einspruchsverfahren unterstehe.
Sowohl das Landwirtschafts- Departement wie die Kaufvertragsparteien erhoben
gegen den Entscheid der Bodenrechtskommission Beschwerde beim
Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde des Departementes gut und wies
diejenige der Kaufvertragsparteien ab. Aus den Erwägungen (Zusammenfassung):.

Zur streitigen Rechtsfrage, wie es sich mit der
Anwendbarkeit des Einspruchsverfahrens auf den Kauf der relativ kleinflächigen
landwirtschaftlichen Einzelparzelle verhält, sind folgende Erwägungen
anzustellen:

a) Art. 18 EGG ermächtigt die Kantone, für ihr Gebiet ein
Einspruchsverfahren nach den Art. 19 - 21 EGG einzuführen. Wenn die Kantone
davon Gebrauch machen, sind sie an die vom Bundesrecht aufgestellten Grundsätze
gebunden. Sie können nur im dort vorgezeichneten Rahmen weniger strenge
Bestimmungen erlassen. Nach der ursprünglichen Fassung von Art. 19 EGG
unterstanden einzelne Liegenschaften nur dann dem Einspruchsverfahren, wenn sie
zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen (Gesamtheit von Land und
Gebäulichkeiten) gehörten. Nach dem revidierten Art. 19 EGG, der seit dem 15.
Februar 1973 in Kraft ist, unterstehen auch landwirtschaftliche Liegenschaften,
die nicht Bestandteil eines Heimwesens sind, dem Einspruchsverfahren. Dafür
ermächtigt allerdings Art. 1 Abs. 2 EGG die Kantone, Liegenschaften bis zu 3 ha
vom Einspruchsverfahren auszunehmen (BGE 87 I 329; Jagmetti, Vorbehaltenes kantonales
Privatrecht, in Schweizerisches Privatrecht, Bd. I, S. 252 und 331 ff.; Hotz,
Bäuerliches Grundeigentum, in ZSR 98, II. Halbband, S. 151 ff.).

b) Bei dieser Ausgangslage hängt die Rechtmässigkeit des zu
beurteilenden Einspruchs davon ab, ob der Kanton Solothurn von der
Ermächtigung, einzelne, nicht zu einem Heimwesen gehörende Parzellen bis zu 3
ha vom Einspruchsverfahren auszunehmen, Gebrauch gemacht hat.

Das Landwirtschafts-Departement vertritt folgenden
Standpunkt: § 4 Abs. 2 EG EGG sei auf landwirtschaftliche Einzelliegenschaften
nicht anwendbar, weil er nicht auf solche ausgerichtet sei. Es fehle an einer
kantonalen Vorschrift, wonach nicht zu einem Heimwesen gehörende Liegenschaften
bis zu einem bestimmten Flächeninhalt vom Einspruchsverfahren ausgenommen sind.

In § 4 EG EGG hat der Kanton Solothurn von der Ermächtigung
gemäss Art. 21 Abs. 2 EGG, Liegenschaften bis zu 3 ha vom Einspruchsverfahren
auszunehmen, wie folgt Gebrauch gemacht: Abs. 1 bezieht sich auf
landwirtschaftliche Gewerbe und erklärt die Bestimmungen über das
Einspruchsverfahren nur als anwendbar, wenn sie ausserhalb der Bauzone mehr als
2 ha umfassen. Abs. 2 bestimmt sodann folgendes: "Auf den Verkauf
einzelner Liegenschaften, die zu einem solchen Gewerbe gehören, sind sie
anwendbar, wenn diese allein oder zusammen mit den seit 1. Januar 1953
verkaufen Liegenschaften 10 % der ausserhalb der Bauzone gelegenen Fläche des
Gewerbes überschreiten...".Danach werden einzig Verkäufe von zu einem
Heimwesen gehörenden Parzellen unter bestimmten Voraussetzungen vom
Einspruchsverfahren ausgenommen. Hingegen enthält das EG EGG keine Bestimmung,
wonach der Verkauf einzelner landwirtschaftlicher Liegenschaften, die keine
Verbindung mit einem Heimwesen aufweisen, vom Einspruchsverfahren ausgenommen
sein sollen. Eine auf Versehen des kantonalen Gesetzgebers beruhende
Regelungslücke kann nicht angenommen werden. Nach der richtigen Darstellung des
Landwirtschafts-Departements entsprechen nämlich § 4 EG EGG und insbesondere
dessen Abs. 2 bezüglich Beschränkung der Einspruchsbefugnis auf Grundstücke,
die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, dem Willen des Gesetzgebers,
wie der Werdegang der kantonalen Legiferierung zeigt. Als Abs. 2 anlässlich der
Abänderung des EG EGG vom 7.12.1958 (Annahme durch das Volk), in Kraft seit
1.1.1959, erlassen wurde, durfte das Einspruchsverfahren ja noch gar nicht auf
Verkäufe landwirtschaftlicher Liegenschaften, die nicht zu einem Heimwesen
gehörten, erstreckt werden, da sie nach Bundesrecht von der Einspruchsbefugnis
ausgenommen waren. Erst mit der abgeänderten Fassung von Art. 19 EGG, in Kraft
seit 15.2.1973, wurden - wie erwähnt - die Kantone ermächtigt, in ihren
Einführungsgesetzen auch die an sich generell unterstellten
landwirtschaftlichen Liegenschaften ohne Zugehöreigenschaft bis zu 3 ha vom
Einspruchsverfahren auszunehmen. Wenn der Kanton Solothurn an der bisherigen
Fassung von § 4 Abs. 2 EG EGG festhielt, mithin von der neuen bundesrechtlichen
Ermächtigung nicht Gebrauch machte, so kann dem keine andere Bedeutung
beigemessen werden, als dass die bisherige Regelung beibehalten bleiben sollte.
Dieser gesetzgeberische Wille und der ihm entsprechende Wortlaut von § 4 Abs. 2
EG EGG führen nun aber zu folgender Rechtslage: Da das Einspruchsverfahren eingeführt
ist, gilt, soweit im Sinne der bundesrechtlichen Ermächtigung keine im Rahmen
von Art. 19 - 21 EGG zulässigen Ausnahmen kantonalrechtlich statuiert sind, die
Ordnung gemäss Bundesrecht. Bezogen auf landwirtschaftliche Liegenschaften, die
nicht zu einem Heimwesen gehören, bedeutet dies, dass der Verkauf von solchen
ohne Beachtung des grösseren oder kleineren Flächeninhalts dem
Einspruchsverfahren untersteht.

Dass dem so ist, ergibt sich übrigens auch daraus, dass die
meisten Kantone - im Gegensatz zum Kanton Solothurn - in ihren
Einführungsgesetzen zum EGG klargestellt haben, bis zu welchen Flächen
gehandelte Einzelliegenschaften vom Einspruchsverfahren ausgenommen sind (Hotz,
a.a.O., Zusammenstellung der kantonalen Erlasse im Zeitpunkt nach Inkrafttreten
des revidierten Art. 19 EGG, S. 160 ff.), ferner aus der Antwort des Eidg.
Grundbuchamtes und des Amtes für landwirtschaftliche Entschuldung vom
10.11.1982, die dem Landwirtschafts-Departement auf Anfrage hin erteilt worden
war.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Februar 1991