so_gerichte · SGNEB.2012.2 · 2012-11-05 · de
Handänderungssteuer

StG § 207 Abs. 1 lit. g - Handänderungssteuer, steuerfreie HandänderungenVoraussetzungen des dauernden und ausschliesslich selbst genutzten Wohneigentums gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG; Auslegung der Bestimmung nach den üblichen Methoden und aufgrund der Materialien, in Anlehnung an § 51 Abs. 1 StG und unter Berücksichtigung der Praxis zum Steueraufschub bei der Grundstückgewinn-Besteuerung

Sachverhalt

1.    Mit öffentlich
beurkundetem Kaufvertrag vom  2011 erwarben X. und Y. das Grundstück GB A. Nr.
1234 von Z. zum Preis von Fr. 1'550000.00, wobei X. zu 2/3 und Y. zu 1/3
Miteigentümer wurden. Nutzen und Gefahr gingen am Tage der Beurkundung auf die
Kaufspartei über. Gleichentags stellten die Käufer mittels Formularantrags das
Gesuch um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst
genutztes Wohneigentum.

2.    Mit Rechnung
Nr. 12345678 vom  2011 stellten die Zentralen Dienste der Amt-schreibereien
den Käufern die Gebühren und Auslagen in Rechnung; dabei wurde der Kaufspartei
eine Handänderungssteuer von Fr. 34'100.00 (berechnet zum Satz von 2,2% des
verurkundeten Erwerbspreises) in Rechnung gestellt. Gegen diese
Veranlagungsverfügung erhoben die Käufer am 9. April 2011 Einsprache, mit dem
Begehren, die verfügte Handänderungssteuer aufzuheben, eventualiter nur
anteilsmässig zu berechnen. Zur Begründung führen sie aus, dass es sich beim
vorliegend zur Beurteilung stehenden Kaufsobjekt nicht - wie durch das
Steueramt fälschlicherweise angenommen - um ein Mehrfamilienhaus, sondern um
ein Einfamilienhaus handle. Zudem werde das gesamte Einfamilienhaus, das über
11 Zimmer verfüge, dauernd und ausschliesslich von den Miteigentümern sowie
deren Eltern (Eltern von X.) und Kindern (drei Kinder aus geschiedener Ehe von
Y.) und dem gemeinsamen Sohn der Miteigentümer als Familienwohnung benutzt und
gesamthaft bewohnt. Von einer Trennung des Haushaltes im Hause könne nicht die
Rede sein, zumal das gesamte Haus als Generationenhaus konzipiert sei und
alle 8 Personen sämtliche Einrichtungen der Liegenschaft gemeinsam nutzen
könnten. Auch der als 1-Zimmer-Studio ausgewiesene Raum von 35,6 m2sei im Haus völlig integriert und für eine Fremdvermietung nicht denkbar. Im
Übrigen diene das ganze Haus als Basis zur Berechnung des Eigenmietwertes und
nicht etwa einzelne Raumeinheiten.

In ihrer
Einsprache verweisen die Steuerpflichtigen zudem auf die aus ihrer Sicht massgebende
gesetzliche Ordnung. So sei der Wortlaut von § 207 StG (Gesetz über die Staats-
und Gemeindesteuern, Steuergesetz) identisch mit demjenigen von Art. 12
Abs. 3 lit. e StHG (Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden). Des Weiteren sei auch in der Steuerpraxis
2010 Nr. 2 erwähnt, dass sich § 207 StG am Wortlaut von § 51 Abs. 1 StG sowie
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG anlehne und somit die Erhebung der
Handänderungssteuer identisch aufzuschieben sei wie die Veranlagung einer
Grundstückgewinnsteuer. Eine bürgerfreundliche Auslegung des Gesetzes sei schon
deshalb angebracht, weil die zur Gesetzesänderung führende Volksinitiative
Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst
genutztem Wohneigentum entgegen der Empfehlung von Kantonsrat und Regierung
vom Volk angenommen worden sei. So könne vorliegend, wenn nicht bereits die
ganze Handänderungssteuer aufgehoben werde, höchstens eine anteilsmässige Besteuerung
(und zwar maximal auf dem Wert des 1-Zimmer-Studios) vorgenommen werden. Diese
Lösung dränge sich auch deshalb auf, weil andere Kantone bei ähnlicher
Gesetzeslage einen anteilsmässigen Steueraufschub gewährten und die Veranlagung
der Handänderungssteuer analog dem Grundstückgewinnsteuerverfahren
nachbildeten. Vorliegend gebe es ohnehin keinen Grund für eine restriktive Auslegung
des Gesetzes, zumal klarerweise von einem dauernd und ausschliesslich selbst benutzten
Einfamilienhaus (EFH) auszugehen sei.

3.    Nach
entsprechender Aufforderung des Steueramtes des Kantons Solothurn reichten die
Steuerpflichtigen am 8. Januar 2012 die Grundrisse des EFH B.-Strasse, A., ein.
Mit Datum vom 23. Januar 2012 wies das Kantonale Steueramt mittels
Einspracheentscheid die Einsprache vollumfänglich ab.

Zur Begründung
wurde ausgeführt, dass ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum nur dann
vorliege, wenn die Erwerber die ganze Liegenschaft ausschliesslich selbst bewohnen
würden. Dies sei jedoch nicht der Fall bei einem Mehrfamilienhaus, wenn der Erwerber
zwar selbst in einer von mehreren Wohnungen lebe, die übrigen aber vermiete
oder sie Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum Gebrauch überlasse.
Von einem Mehrfamilienhaus sei alsdann auch auszugehen, wenn Familienangehörige
in der gleichen Liegenschaft in einer weiteren Wohnung einen eigenen Haushalt
führten. Zudem müsse für die Befreiung der Handänderungssteuer eine dauernde
Selbstnutzung vorliegen, was in der Regel erfüllt sei, wenn die Selbstnutzung
mindestens ein Jahr gedauert habe.

Auf den
vorliegenden Sachverhalt bezogen müsse - so das Steueramt weiter - davon
ausgegangen werden, dass die Liegenschaft durch die Erwerber zwar dauernd, aber
eben nicht ausschliesslich selbst genutzt (im Sinne von § 63bisAbs.
3 Vollzugsverordnung zum Steuergesetz, VV StG) werde. Die ausschliessliche
Selbstnutzung sei bei einem Mehrfamilienhaus, wo der Erwerber zwar selbst in
einer von mehreren Wohnungen lebe - die übrigen aber vermiete oder
Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum Gebrauch überlasse - nicht
gegeben.

Als
gleichgelagert müssten jene Fälle bewertet werden, in denen zwar kein typisches
Mehrfamilienhaus bestehe, jedoch ein grosszügiges Wohnhaus mit einer Einliegerwohnung
oder einem Anbau bestehe, welche das Führen eines selbständigen Haushaltes
zulasse bzw. über einen separaten Wohnungseingang verfüge. In diesen Fällen sei
ebenfalls, auch wenn die Einliegerwohnung bzw. der Wohnungsanbau insgesamt nur
eine untergeordnete Bedeutung hätten, eine anteilsmässige Steuerbefreiung nicht
möglich, da dies im Gesetz (mangels ausdrücklicher Bestimmung) - im Unterschied
zum Steueraufschub bei der Ersatzbeschaffung des Eigenheimes gemäss § 51 Abs. 2
StG - nicht vorgesehen sei.

Auch die durch
die Steuerpflichtigen eingereichten Planunterlagen würden klar aufzeigen, dass
das fragliche Wohnhaus mindestens zwei selbständige Wohnungen mit separaten
Eingängen umfasse. So beinhalte das Untergeschoss (1-Zimmerwohnung und Gästezimmer)
mit besonderem Zugang über eine Treppe (Nordseite) und einen anschliessenden Vorplatz
mit Windfang (nordwestlich) eine Küche sowie Dusche/WC und ein Badezimmer. Die
Wohnung im Erdgeschoss mit mehreren Zimmern sowie Werkstatt, Wasch-, und
Abstellräumen etc. könne über den Haupteingang (ebenerdig/nordöstlich) betreten
werden. Diese Wohnung verfüge ebenfalls über ein Badezimmer mit Dusche und ein
separates WC. Auch das Obergeschoss mit mindestens 3 Zimmern (ohne Nebenräume)
verfüge über Dusche und WC; das Dachgeschoss beinhalte nebst einem Estrich noch
zwei Zimmer.

Zusammenfassend
weise das Kaufsobjekt folglich mindestens zwei separat zugängliche und
bewohnbare Wohnungen auf (Untergeschoss und Erdgeschoss); von einem EFH könne
jedenfalls nicht gesprochen werden. Somit spreche nicht der Umstand der
Aufnahme von Familienangehörigen gegen die Befreiung von der
Handänderungssteuer, sondern die Tatsache, dass es sich beim Untergeschoss um
eine eigenständige, separate und für die Führung eines Haushaltes geeignete
Wohnung handle, welche mindestens einer Person das selbständige Wohnen
ermögliche. Letztlich sei nach Ausgeführtem von einem Mehrfamilienhaus auszugehen,
was eine Befreiung von der Handänderungssteuer ausschliesse.

4.    Im mit Datum
vom 9. Februar 2012 an das Kantonale Steuergericht erhobenen Rekurs halten die
Steuerpflichtigen (nachfolgend: Rekurrenten) an ihrer bereits im
Einspracheverfahren dargelegten Sichtweise fest. So wird erneut darauf
hingewiesen, dass es sich beim fraglichen Objekt nicht um ein Mehrfamilienhaus,
sondern um ein mit 11 Zimmern ausgestattetes Einfamilienhaus handle, das von
den Käufern sowie deren Kindern und einem Elternpaar auf 4 Stockwerken bewohnt
werde; die sich im Untergeschoss befindende Einliegerwohnung weise 2 Zimmer mit
einer Fläche von 52 m2auf.

Unter Verweis
auf die in der Volksabstimmung vom 29. November 2009 angenommene
Volksinitiative Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien
Handänderung von selbst genutztem Wohneigentum wird in der Rekursschrift
darauf verwiesen, dass auch in den offiziellen Mitteilungen zur Volksabstimmung
davon ausgegangen worden sei, das dauernd und ausschliesslich selbst genutztes
Wohneigentum am Hauptwohnsitz von der Handänderungssteuer zu befreien.
Ausgeschlossen von der Steuerbefreiung sollten demnach nur Ferienwohnungen oder
Liegenschaften sein, die nur vorübergehend oder nur teilweise bewohnt würden
(Mehrfamilienhäuser; Geschäftshaus mit Wohnung).

Die
Rekurrenten lassen zudem ausführen, dass das Gesetz in erster Linie aus sich
selbst heraus, d.h. nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde
liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode
ausgelegt werden müsse. Die Gesetzesauslegung habe sich vom Gedanken leiten zu
lassen, dass nicht schon der Wortlaut die Norm darstelle, sondern erst das an
Sachverhalten verstandene und konkretisierte Gesetz. Gefordert sei die sachlich
richtige Entscheidung im normativen Gefüge, ausgerichtet auf ein befriedigendes
Ergebnis der ratio legis. Insbesondere bei verhältnismässig jungen Gesetzen
dürfe der Wille des historischen Gesetzgebers nicht übergangen werden. Sinn und
Zweck der neuen gesetzlichen Regelung sei gewesen, die steuerliche
Attraktivität des Wohnsitzkantons zu steigern. Der Missstand der Erhebung einer
Handänderungssteuer für Neuzuzüger sollte beseitigt werden. So habe das
Initiativkomitee den Gesetzestext der Erwerb von Grundstücken als dauernd und
ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum von bisher bereits bewährten
Gesetzesbestimmungen in anderen Kantonen und aus dem
Steuerharmonisierungsgesetz übernommen. Ziel sei gewesen, die Bestimmungen im
Grundstückgewinnsteuerrecht und die neue Bestimmung im
Handänderungssteuergesetz aufeinander abzustimmen. Dies ergebe sich einerseits
aus dem Wortlaut der Bestimmung von § 207 lit. g StG im Vergleich zum Wortlaut
von § 51 Abs. 1 StG; anderseits würde sich - wie in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2
publiziert - auch die Steuerverwaltung selber an dem Wortlaut von Art. 51 Abs.
1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG anlehnen. So liesse § 51 Abs. 1 StG eine
Ersatzbeschaffung bezüglich der Grundstückgewinnsteuer bei der Veräusserung
einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft zu, wobei
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG gleichlautend sei. Aus der Entstehungsgeschichte sei
klar ableitbar, dass sich die Rechtsetzung zum Handänderungssteuergesetz klar
an das Grundstückgewinnsteuerrecht anlehne, da es sich bei beiden Steuerarten
um so genannte Grundsteuern handle. Es sei daher naheliegend, den Aufschub der
Grundstückgewinnsteuer und die Befreiung von der Handänderungssteuer
aufeinander abzustimmen. So sehe das Steuergesetz in § 51 Abs. 2 für die Grundstückgewinnsteuer
eine anteilsmässige Besteuerung vor, sofern es sich beim verkauften Objekt um
ein Mehrfamilienhaus handle. Vorliegend könne ohnehin nur die ausschliessliche
Selbstnutzung des Wohneigentums fraglich sein; ausschliesslich bedeute aber,
dass ein abgeschlossenes Eigentumsverhältnis gemeint sein müsse und die
Aufnahme nicht direkt zur Familie gehörender Personen für die Befreiung von der
Handänderungssteuer nicht schädlich sein könne. Eine Befreiung von der
Handänderungssteuer müsse - wie in anderen Kantonen - auch dann mindestens
anteilsmässig gewährt werden, wenn beispielsweise bei einem Mehrfamilienhaus
der Steuerpflichtige lediglich eine von mehreren Wohnungen selbst nutze.

Im Übrigen
ziele der mit RRB vom 28. September 2010 (Nr. 2010/1744) in die
Voll-zugsverordnung zum Steuergesetz eingefügte § 63bisVV StG auf
eine restriktive Auslegung der Ausschliesslichkeit der Selbstnutzung hin. Es
sei fraglich, ob eine solch restriktive Verordnungsbestimmung dem Willen des
Gesetzgebers entspreche, zumal im zu beurteilenden Fall das Grundstück
ausschliesslich von der ganzen (aus drei Generationen bestehenden) Familie
bewohnt werde. Die Formalien bezüglich Wohnsitznahme und Wohnverhältnisse der
bisherigen Eigentümer sei den Behörden klar aufgezeigt worden; ebenso sei das
Katasteramt umgehend auf den fehlerhaften Beschrieb des Grundstückes als
Mehrfamilienhaus aufmerksam gemacht worden.

Selbst aus den
regierungsrätlichen Erwägungen zur Anpassung der Vollzugsverordnung könne nicht
abgeleitet werden, dass teilweise selbst bewohnen als absolute Begriffsbestimmung
zu verstehen sei. So sei in den Erwägungen gar festgehalten, dass eine untergeordnete
geschäftliche oder berufliche Nutzung nicht schade, mithin folglich ein handänderungssteuerfreier
Übergang möglich sei. So dürfe vorliegend auch unter der vorinstanzlichen
Annahme einer eigenen und separaten Wohnung dies lediglich als untergeordnet
bedeutend eingestuft werden, zumal selbst der Regierungsrat eine geschäftliche
Nutzung einer solchen als steuerhemmend einstufe; folglich dürfe auch eine
private Nutzung - sofern fremdvermietet - nicht schädlich für die Befreiung bei
der Handänderungssteuer sein.

Vorliegend sei
die Argumentation der Vorinstanz ohnehin verfehlt. Die gesetzliche Vorgabe
verlange klarerweise nur die Selbstnutzung des gekauften Objektes, ohne
zwi-schen Ein- und Mehrfamilienhaus zu unterscheiden. So verwehre die
gesetzliche Bestim-mung die Steuerbefreiung nicht, wenn beispielsweise ein
Zweifamilienhaus von einer einzigen Person ausschliesslich selbst bewohnt
werde; massgebend sei die tatsächliche Nutzung und nicht die theoretisch
mögliche Vermietung. Vorliegend könne von einer Trennung der Haushalte ohnehin
nicht die Rede sein. Das gesamte Gebäude mit sämtlichen Räumen werde von den
Steuerpflichtigen mit ihren 4 Kindern sowie den Gross- bzw. Partnereltern
bewohnt. Eine Fremdnutzung sei nicht gegeben; sämtliche Bewohner seien bei der
Einwohnerkontrolle gemeldet und im Steuerregister aufgrund einer persönlichen
Zugehörigkeit erfasst.

5.    Mit
Rechtsschrift vom 13. April 2012 liess sich das Kantonale Steueramt
(nachfolgend Vorinstanz) ausführlich vernehmen. In Ergänzung zum angefochtenen
Einspracheentscheid vom 23. Januar 2012 wird darin dargelegt, dass von der
Handänderungssteuer gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG nur befreit werden könne,
wenn der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich zu selbst
genutztem Wohneigentum erfolge. Den Rekurrenten wird attestiert, dass sie zu
Recht davon ausgehen, dass sich der Wortlaut dieser Gesetzesbestimmung an
denjenigen von § 51 Abs. 1 StG und von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG anlehne,
welche bei der Grundstückgewinnsteuer den Steueraufschub im Fall der
Ersatzbeschaffung des selbst bewohnten Eigenheims regle. Diese Ähnlichkeit der
Bestimmungen rechtfertige es denn, die Umschreibung der Tatbestandsmerkmale
dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt betreffend Steueraufschub - soweit
übertragbar - auch bei der Handänderungssteuer anzuwenden. Eine vollständige
Übernahme der Praxis zum Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer könne
jedoch nicht statthaft sein, zumal zwischen beiden Steuern doch wesentliche
Unterschiede bestünden.

Strittig sei
vorliegend nicht die Dauerhaftigkeit, sondern die Frage, ob die Rekur-renten
die von ihnen erworbene Liegenschaft ausschliesslich selbst als Wohneigentum
benützen würden. Die Vorinstanz geht dabei davon aus, dass die Rekurrenten mit
der Annahme, nur eine Vermietung oder geschäftliche Nutzung würde eine
Ausschliesslichkeit der Nutzung vereiteln, fehl liegen würden. So sei im
zitierten RRB Nr. 2010/1744 vom 28. September 2010 erläutert worden, dass die
Steuerbefreiung ausgeschlossen sei, wenn das Grundstück nur teilweise selbst
bewohnt und im Übrigen vermietet oder geschäftlich genutzt wird. (...) Eine
untergeordnete geschäftliche oder berufliche Nutzung schadet jedoch nicht. Mit
dieser Erläuterung zu § 63bisAbs. 3 VV StG habe der Regierungsrat
bloss die Abgrenzung zwischen einer der Steuerbefreiung nicht entgegenstehenden
untergeordneten geschäftlichen oder beruflichen Nutzung der Liegenschaft,
welche eine Befreiung von der Handänderungssteuer gemäss § 207 Abs. 1 lit. g
StG nicht zulässt, vornehmen wollen. Die Ansicht der Rekurrenten, dass eine
teilweise Selbstnutzung der erworbenen Liegenschaft nur dann gegen die
Voraussetzung der Ausschliesslichkeit spreche, wenn diese im Übrigen vermietet
oder geschäftlich genutzt werde, stimme somit nicht.

Ausgehend vom
Wortlaut (§ 207 Abs. 1 lit. g i.V.m. §§ 118 Abs. 2 und 264 Abs. 2 StG i.V.m. §
63bis Abs. 2 VV StG) der Bestimmung müsse klar sein, dass die Erwerber die
ganze Liegenschaft selbst bewohnen müssten. Auch die Botschaft des
Regierungsrates an den Kantonsrat vom 27. Januar 2009 (RRB Nr. 2009/146) lasse
keinen Zweifel offen, dass die Befreiung von der Handänderungssteuer nach § 207
Abs. 1 lit. g StG auszuschliessen sei, wenn die Erwerber das Grundstück nur
teilweise selber bewohnen würden. Dies sei - gemäss regierungsrätlicher
Botschaft - bei einem Mehrfamilienhaus der Fall, des Weiteren der Erwerber zwar
selbst in einer von mehreren Wohnungen lebe, die übrigen aber vermiete oder
diese Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich zum Gebrauch überlasse.
Den Rekurrenten könne insoweit zugestimmt werden, dass die neuen Eigentümer die
gekaufte Liegenschaft für die Erlangung der Steuerbefreiung nicht alleine
bewohnen müssten. So sei die Steuerbefreiung zu gewähren, wenn die Erwerber mit
ihren Familienangehörigen wie Ehegatten, Kinder oder Eltern zusammen leben
würden. Voraussetzung hierfür sei allerdings das Führen eines einzigen
Haushaltes; führten indessen Familienangehörige in der gleichen Liegenschaft in
einer weiteren Wohnung einen eigenen Haushalt, so müsse - wie dargelegt - von
einem Mehrfamilienhaus ausgegangen werden.

Vorliegend
seien die Rekurrenten darauf zu behaften, dass die Liegenschaft  nicht nur den
Erwerbern als Wohnung diene, sondern diese als Mehrgenerationenhaus zur
Verfügung stehe. Es sei begriffsimmanent, dass ein Mehrgenerationenhaus
mindestens zwei separate Wohneinheiten aufweise; ebenso erzeige der
Grundrissplan der Liegenschaft, dass im Untergeschoss eine separate Wohnung
bestehe, welche das selbständige Führen eines weiteren Haushaltes zulasse. So
verfüge die Einliegerwohnung über eine Küche, ein Bad, ein Wohnzimmer sowie
über einen eigenen Schlafraum mit integrierter Toilette und Dusche. Zudem sei
die Einliegerwohnung unabhängig von der anderen Wohnung durch einen separaten
Eingang zugänglich.

Die
Voraussetzungen der ausschliesslichen Selbstnutzung seien jedenfalls nicht vorhanden,
weshalb der Grundstückserwerb zu Recht der Handänderungsbesteuerung unterworfen
worden sei.

Die Vorinstanz
hält auch dafür, den Eventualauftrag - nämlich die Handänderungs-steuer bloss
auf den nicht (selbst) genutzten Wohnungsteil, folglich die anteilsmässige Besteuerung
vorzunehmen - abzulehnen. Zur Begründung verweist die Vorinstanz darauf, dass
die anteilsmässige Steuerbefreiung im Bereiche der Handänderungssteuer schon
deshalb wegfalle, weil eine im Unterschied zu § 51 Abs. 2 StG (betreffend die
Grundstückgewinnsteuer) im Recht der Handänderungssteuer bestehende Bestimmung
ausdrücklich fehle. Auch die Materialien liessen keine Rückschlüsse für die
Möglichkeit einer anteilsmässigen Steuerbefreiung zu, zumal der Gesetzestext in
Form einer bereits ausgearbeiteten Gesetzesinitiative eingereicht worden sei
und diese Regelung wohl bewusst auf eine anteilsmässige Besteuerung verzichtet
habe.

6.    Mit
Rückäusserung vom 12. Juni 2012 nehmen die Rekurrenten Bezug zur vorinstanzlichen
Vernehmlassung. Dabei verweisen sie im Wesentlichen nochmals auf das durch sie
in der Rekursschrift Vorgetragene. Soweit erforderlich wird in den nachfolgenden
Erwägungen Bezug auf das in der Rückäusserung Wiedergegebene genommen.

Erwägungen

2.    Gemäss § 205
Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer.
Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,
löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübergang
als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis dient.

3.1  Verfügungsadressaten
der angefochtenen Handänderungssteuer-Veranlagung sind die Käufer des
fraglichen Grundstücks, nämlich X. (als Miteigentümer zu 2/3) sowie Y. (als Miteigentümerin
zu 1/3). Im Verfahren blieb unbestritten, dass die nicht verheirateten und
nicht in eingetragener Partnerschaft lebenden Rekurrenten Hauptwohnsitz in der
erworbenen Liegenschaft genommen haben. Ebenso wenig blieb strittig, dass die
Miteigentümerin Y. mit ihren drei (minderjährigen) Kindern aus einer früheren
Ehe sowie der Miteigentümer X. mit dem mit der Miteigentümerin Y. gemeinsamen
(minderjährigen) Kind in der Liegenschaft zusammen wohnen.

3.2  Bei gegebener
Sach- und Rechtslage ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die
Miteigentümergemeinschaft X./Y. als einheitliche Wohngemeinschaft betrachtete
und die für eine steuerfreie Handänderung notwendigen Voraussetzungen bezüglich
der Miteigentümergemeinschaft als Ganzes untersuchte (Steuerpraxis 2010, Nr.
2). Dabei soll aber nicht übersehen werden, dass bei der Einkommens- und
Ver-mögensbesteuerung der beiden Miteigentümer keine Faktorenaddition zum
Tragen kommt, zumal die beiden Rekurrenten nicht in einer rechtlich und
tatsächlich ungetrennten Ehe leben. Im Recht der Einkommens- und
Vermögensbesteuerung wird folglich keine gemeinsame Veranlagung erfolgen
können, was - in Anbetracht der unterschiedlichen Miteigentumsquoten -
allenfalls zu verschiedenen Mietwertbesteuerungen und abweichenden
Liegenschaftskostenabzügen führen kann (vgl. KSGE 1994, Nr. 7).

3.3  Bezüglich der in
§ 207 Abs. 1 lit. g StG stipulierten Voraussetzungen für die
hand-änderungssteuerfreie Übertragung von Grundstücken bleibt demnach zu
prüfen, inwieweit die Kaufspartei X./Y. das erworbene Grundstück als dauernd und
ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum bewohnen bzw. nutzen.

Wie auch die
Vorinstanz ausführt, ist vorliegend unbestrittenermassen die Voraussetzung der
Dauerhaftigkeit gegeben. Strittig ist hingegen, ob die Rekurrenten die von
ihnen erworbene Liegenschaft ausschliesslich selbst als Wohneigentum nutzen.
Gemäss Vorinstanz sind die Zweifel an der ausschliesslichen Selbstnutzung als
Wohnung des Grundstückes durch die Rekurrenten begründet, zumal die
Liegenschaft gemäss eingereichter Planunterlagen über zwei separate Eingänge
mit einem separaten Zugang zu einer Einliegerwohnung verfügt. Auch die
Tatsache, dass die Eltern (bzw. Partnereltern) eines Miteigentümers die
Liegenschaft bewohnen, lasse auf eine lediglich teilweise Nutzung der Liegenschaft
durch die Rekurrenten schliessen, mithin müsse vorliegend davon ausgegangen werden,
dass die durch die Rekurrenten selbst als Mehrgenerationenhaus bezeichneten
Liegenschaft als Mehrfamilienhaus zu bewerten sei. Eine
handänderungssteuerfreie Übertragung eines Mehrfamilienhauses könne aber wegen
klarer gesetzlicher Vorgaben nicht stattfinden.

4.1  Ausgangspunkt
bildet der Wortlaut von § 207 Abs. 1 lit. g StG, der den Erwerb von
Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum als
steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu anderen Handänderungen an
Grundstücken) privilegieren will. Oberwähnte Gesetzesbestimmung wurde durch die
kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das
Inkrafttreten der Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der
Wortlaut der angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten
Volksinitiative Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung
von selbst bewohntem Wohneigentum. Bezüglich der Ausschliesslichkeit ist die
Norm auszulegen, zumal Vorinstanz und Rekurrenten diese Voraussetzung
unterschiedlich interpretieren.

4.2  Für die Normen
des Verwaltungsrechts, folglich auch des Steuerrechts, gelten die üblichen
Methoden der Gesetzesauslegung. Es gelangen die grammatikalische, historische,
zeitgemässe, systematische und teleologische Auslegungsmethode zur Anwendung
(vgl. statt vieler: Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6.
Auflage, N. 216 ff.). Dabei soll vorliegend nicht übersehen werden, dass die
fragliche Gesetzesbestimmung einerseits neueren Datums ist, anderseits über
eine ausformulierte Volksinitiative Rechtsnorm erlangte. Die Rekurrenten führen
in diesem Zusammenhang ins Feld, dass bei Auslegung der vorliegend massgebenden
Norm - ganz offensichtlich bei Auslegung von § 207 Abs. 1 lit. g StG - in
erster Linie die Norm aus sich selbst heraus, d.h. nach dem Wortlaut, des Weiteren
nach Sinn und Zweck und den ihr zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis
einer teleologischen Verständnismethode auszulegen sei. Sie führen auch aus,
dass insbesondere bei verhältnismässig jungen Gesetzen der Wille des
historischen Gesetzgebers nicht übergangen werden darf.

4.3  In der Tat
bildet die grammatikalische Auslegung den Ausgangspunkt jeglicher Normauslegung
(ausführlich und grundsätzlich hierzu: Häfelin/Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht,
6. Auflage, Rz. 92). Zu entscheiden ist vorliegend, ob die im Gesetz für die
steuerfreie Übertragung geforderte Voraussetzung der Ausschliesslichkeit selbst
genutzten Wohneigentums vorliegt. Dies ist mit ausschliesslich
grammatikalischer Auslegung nicht zu erreichen, zumal der Begriff alleine keine
Antwort auf die sich hier stellenden Fragen (Möglichkeit der Fremdvermietung;
Möglichkeit separater Haushaltführung) gibt. Auch die von den Rekurrenten in
den Vordergrund gestellte historische Auslegung kann in casu - obwohl von einer
neu eingefügten Gesetzesbestimmung auszugehen ist - nicht zum Ziel führen. Bei
der (subjektiv-)historischen Auslegung steht zwar der subjektive Wille des
konkreten historischen Gesetzgebers im Vordergrund. Dieser Auslegungsmethode
sind aber Schranken gesetzt und nur dort angezeigt, wo eine bestimmte
Vorstellung klar als herrschender Wille des Gesetzgebers beim Erlass einer Norm
nachgewiesen werden kann. Probleme sind insbesondere dort auszumachen, wo der
Erlass in einer Volksabstimmung beschlossen wurde (Häfelin/Haller, a.a.O., Rz.
108). Vorliegend wurde die fragliche Norm in der Volksabstimmung vom 29.
November 2009 angenommen und als bereits ausformulierter Text in die Gesetzessystematik
eingefügt. Dabei muss just berücksichtigt werden, dass die Norm entgegen der
(ablehnenden) Empfehlung von Kantonsrat und Regierungsrat angenommen worden
ist. Die Materialien zum Erlass von § 207 Abs. 1 lit. g StG (Botschaft und
Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom 27. Januar
2009/ RRB Nr. 2009/146; Sessionsprotokoll des Kantonsrates/III. Session - 5.
Sitzung vom 6. Mai 2009) erzeigen im Wesentlichen nur fiskalpolitische Stellungnahmen
und Argumente zum neu einzuführenden Steueraufschubtatbestand. Die
Wortmeldungen im Kantonsrat drehten sich denn hauptsächlich um die zu
erwartenden Steuerausfälle bzw. um die wegen dieser Ausfälle zu befürchtenden
Steuererhöhungen bei den direkten Steuern. Ein einziges (ablehnendes) Votum
(Votum Beat Käch, FdP, Sessionsprotokoll, a.a.O., S. 214) weist - im Sinne
einer steuerrechtlichen Stellungnahme - darauf hin, dass bei Annahme der
Vorlage das ohnehin komplexe Steuersystem durch eine zusätzliche Ausnahme
verkompliziert würde und der Verwaltungsaufwand für eine dauernde Überprüfung
der Bewohnung mit Schwierigkeiten verbunden sein könnte. Auch der Regierungsrat
(RRB Nr. 2009/146, a.a.O., S. 9) weist nebst allerlei fiskalischen Bedenken auf
gewisse Vollzugsprobleme der neuen Norm hin, wobei speziell die dauernde
Selbstbewohnung als konsequent zu überprü-fender Tatbestand hervorgehoben
wurde (RRB, ebenda).

Wie im
Rechtsschriftenwechsel durch Vorinstanz und Rekurrenten dargelegt, geht auch
der Regierungsrat (RRB, ebenda) davon aus, dass sich § 207 Abs. 1 lit. g an §
51 Abs. 1 StG (der bei der Grundstückgewinnsteuer den Steueraufschub im Fall
der Ersatzbeschaffung des selbst bewohnten Eigenheimes regelt) anlehnt. Zur
Ausschliesslichkeit des selbst genutzten Wohneigentums äussert sich der
Regierungsrat in seiner Botschaft lediglich (aber immerhin) dahingehend, dass
diese Voraussetzung bei einem Mehrfamilienhaus oder Wohn-/Geschäftshaus nicht
vorliegen kann, auch wenn der Erwerber darin eine Wohnung selbst bewohnen
sollte.

5.    Es liegt nach
Ausgeführtem auf der Hand, den Sinn der neu eingefügten Gesetzesbestimmung
anhand einer systematisch-teleologischen Auslegung zu eruieren. Bei der systematischen
Auslegung wird der Sinn einer Rechtsnorm durch ihr Verhältnis zu anderen
Rechtsnormen und durch den systematischen Zusammenhang, in dem sie sich in
einem Gesetz präsentiert, bestimmt (Häfelin/Haller, a.a.O., Rz. 97). Bei der
teleologischen Auslegung wird auf die Zweckvorstellung abgestellt, die mit der Rechtsnorm
verbunden ist (Häfelin/Haller, a.a.O., Rz. 120).

Vorliegend ist
- wie Vorinstanz und Rekurrenten richtigerweise erkennen - der Bezug zwischen
beiden Steueraufschubtatbeständen (§ 207 Abs. 1 lit. g StG; § 51 Abs. 1 StG) unverkennbar.
Beide Normen knüpfen die Steuerbefreiung an den Tatbestand der dauernden und
ausschliesslichen Selbstnutzung von Wohneigentum an, wobei der Wortlaut von §
51 Abs. 1 StG mit dem Wortlaut Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG identisch ist.

Die
Berücksichtigung der Praxis zum Steueraufschub bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen
(Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum) ist deshalb angezeigt und
naheliegend.

6.1  Die oberwähnte
Praxis zum Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer hat folglich auch
Antwort zu geben darauf, inwieweit eine steuerfreie Handänderung beim Erwerb
von selbst genutztem Wohneigentum zum Tragen kommen kann, wenn im Haushalt -
wie vorliegend - noch die Eltern bzw. Partnereltern wohnen und die Liegenschaft
zudem über einen zweiten (separaten) Eingang betreten und genutzt werden kann.

Die Praxis zum
Steueraufschub (die Grundstückgewinnsteuer betreffend) verneint eine
Selbstnutzung, d.h. das Selbstbewohnen der Wohnliegenschaft, insbesondere dann,
wenn die Liegenschaft vermietet war. Dem Selbstbewohnen schadet jedenfalls
nicht, wenn im Haushalt noch andere, nicht direkt zur Familie gehörende
Personen aufgenommen worden sind, ohne dass aber ein Mietverhältnis vorliegen
würde (vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 3. Auflage, Rzn. 6 und 11 zu §
98 StG AG). Entscheidend soll (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum
harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Auflage, Rz. 328 zu § 216 StG ZH) dabei
sein, ob die betreffenden Personen (...) im selben Haushalt leben, wobei eine
räumlich abgetrennte Wohneinheit auf keinen gemeinsamen Haushalt mehr
schliessen lässt. Gleicher Auffassung ist Zwahlen (Kommentar zum Schweizerischen
Steuerrecht, StHG, 2. Auflage, Art. 12, N 75), der das ausschliessliche
Selbstbewohnen auf ein abgeschlossenes Eigentumsverhältnis bezieht.

6.2  Vorliegend ist
nicht zu übersehen, dass die Liegenschaft (vgl. Planunterlagen) im Untergeschoss
über eine Art Einliegerwohnung verfügt, in welcher eine separate Haushaltführung
möglich wäre. Die Pläne zeigen aber auch auf, dass im Untergeschoss praktisch
alle Serviceräume der Liegenschaft platziert wurden (Heizung mit Tankraum,
Zivilschutzraum, Reserveraum, Lift/Maschinenraum etc.). Es ist mindestens
fraglich, eine solche Einliegerwohnung eo ipso als abgeschlossene Einheit (bzw.
Wohnung) in einem MFH einzustufen. Vielmehr erscheint das Vorbringen der
Rekurrenten, dass ihre Eltern bzw. Partnereltern mit den 4 Kindern die ganze
Wohnfläche über alle 4 Stockwerke gemeinsam bewohnen, mindestens nicht als
unglaubwürdig. Ebenso naheliegend ist die Annahme, dass die
Eltern/Partnereltern hauptsächlich in den oberen Geschossen wohnen und die vier
minderjährigen Kinder dort betreuen, allenfalls auch dort für die ganze Familie
kochen. Eine andere Beweissituation - allenfalls durch einen vorinstanzlich
anberaumten Augenschein beigebracht - liegt nicht vor. Es ist deshalb davon
auszugehen, dass die Rekurrenten tatsächlich mit ihren Kindern und Eltern/Partnereltern
die Liegenschaft als Ganzes gemeinsam dauernd und ausschliesslich bewohnen, mithin
als wirtschaftliche Einheit einen sog. Mehrgenerationenhaushalt führen. Dieses
Beweisergebnis wird zudem dadurch gestützt, dass auch die bisherigen Eigentümer
die Liegenschaft vollumfänglich selbst - und zwar als EFH - selbst genutzt
haben und keine Mietverhältnisse - auch nicht über die fragliche
Einliegerwohnung - abgeschlossen hatten.

6.3  Nach
Ausgeführtem ist erstellt, dass die Rekurrenten die Liegenschaft in A. als dauernd
und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben haben und der Erwerb
von Grundstück GB A. Nr. 1234 deshalb nicht der Handänderungssteuer unterliegt.
Nicht zu entscheiden ist bei diesem Ausgang des Verfahrens, ob - in Analogie
zur Grundstückgewinnsteuer - bei der Handänderungssteuer allenfalls auch nur
eine an-teilsmässige Berechnung der Steuer erfolgen kann. Ebenso wenig muss
entschieden werden, inwieweit § 63bisAbs. 3 VV StG überhaupt
gesetzeswidrig sein kann, zumal bereits die Auslegung von § 207 Abs. 1 lit. g
StG zur Klärung der hierortig anbegehrten steuerfreien Handänderung führt.

Steuergericht,
Urteil vom 5. November 2012