so_gerichte · ZZ.1991.48 · 1991-10-04 · de
Zuständigkeit der Mietschlichtungsbehörden

§ 2 VRG; Verordnung über die vorläufige Einführung des neuen Obligationenrechts über die Miete und die nicht-landwirtschaftliche Pacht, Art. 274 ff. OR. - Zuständigkeit der Mietschlichtungsbehörden und anwendbares (Verfahrens-) Recht.

SOG 1991 Nr. 48

-- Zuständigkeit der Mietschlichtungsbehörden und
anwendbares (Verfahrens-) Recht.

Den Mietern in der Liegenschaft A. in Olten wurde von der
Vermieterin eine Mitteilung betreffend Mietzinserhöhung zugestellt. Eine
Mieterin focht die Erhöhung beim Oberamtmann an. Dieser eröffnete der Mieterin,
dass die Mietschlichtungsbehörde bzw. der Oberamtmann auf die
Mietzinsanfechtung nicht eintrete, weil sie verspätet, die
Anfechtungsmöglichkeit somit verwirkt sei; als Rechtsmittel gab der Oberamtmann
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht an. Das Verwaltungsgericht trat dann
aber auf eine Beschwerde der Mieterin mit folgender Begründung nicht ein:

2. Fraglich ist einerseits, ob der Oberamtmann zu einem
Entscheid, wie er gefällt wurde, überhaupt zuständig ist, und anderseits, ob
die Beschwerde an das Verwaltungsgericht das zulässige Rechtsmittel ist.

Nach dem revidierten Mietrecht (Art. 253 ff. OR) kann der
Mieter eine Mietzinserhöhung innert 30 Tagen seit der Mitteilung bei der
Schlichtungsbehörde anfechten, wenn sie missbräuchlich im Sinne von Art. 269
und 269a OR ist (Art. 270b OR); bei der Anpassung eines indexierten Mietzinses
kann unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses nur geltend gemacht
werden, sie sei durch keine entsprechende Änderung des Indexes gerechtfertigt
(Art. 270c OR). Das alte Mietrecht bzw. der Bundesbeschluss über Massnahmen
gegen Missbräuche im Mietwesen (BMM) lautete im wesentlichen gleich (Art. 18
BMM); bei indexierten Mietzinsen war eine Anfechtung jedoch unbeschränkt
zugelassen (Art. 9 BMM, BGE 108 II 321). Gemäss Art. 274 OR bezeichnen die
Kantone die zuständigen Behörden und regeln das Verfahren. Nach Art. 274a OR
müssen die Kantone Schlichtungsbehörden einsetzen, welche u.a. die Parteien in
Mietfragen beraten, in Streitfällen versuchen, eine Einigung zu erzielen, die
nach dem Gesetz erforderlichen Entscheide fällen und als Schiedsgericht amten,
wenn die Parteien es verlangen. Bei der Miete von Wohnräumen dürfen die
Parteien die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörden und der richterlichen
Behörden nicht durch vertraglich vereinbarte Schiedsgerichte ausschliessen
(Art. 274c OR). Art. 274d ff. OR regeln Grundzüge des Verfahrens für die
Schlichtungsbehörde und den Richter. Nach Art. 274e OR hat die
Schlichtungsbehörde, wenn keine Einigung zustande kommt, in den vom Gesetz
vorgesehenen Fällen einen Entscheid zu fällen und in den andern Fällen das
Nichtzustandekommen der Einigung festzustellen. Ein Entscheid der
Schlichtungsbehörde wird gemäss Art. 274f OR rechtskräftig, wenn die
unterlegene Partei nicht innert 30 Tagen den Richter anruft; hat sie das
Nichtzustandekommen der Einigung festgestellt, muss die Partei, die auf ihrem
Begehren beharrt, innert 30 Tagen den Richter anrufen.

Der Kanton Solothurn hat die notwendigen
Einführungsbestimmungen zum neuen Mietrecht vorläufig in einer
regierungsrätlichen Verordnung vom 29.5.1990 erlassen. Dort werden unter Ziff.
1 die bestehenden Schlichtungsstellen unter dem Vorsitz der Oberamtmänner als
Mietschlichtungsbehörden im Sinne des Bundesrechts bezeichnet (§ 4) und unter
Ziff. 2 die jeweiligen Amtsgerichtspräsidenten als Richter eingesetzt (§ 8).

Aufgrund der dargestellten Rechtslage erscheint fraglich, ob
der Oberamtmann bzw. die Mietschlichtungsbehörde zum Erlass eines
Nichteintretensentscheides in der Art des hier angefochtenen überhaupt
zuständig ist. Art. 274e Abs. 2 OR sieht einen Entscheid der
Schlichtungsbehörde nur in den vom Gesetz geregelten Fällen vor; in den andern
Fällen sei das Nichtzustandekommen der Einigung festzustellen. Wie der
Oberamtmann selbst in seiner Vernehmlassung feststellt, ist ein Verfahrensentscheid,
wie er vorliegend getroffen wurde, nirgends vorgesehen, weder im revidierten OR
noch in der kantonalen Einführungsverordnung. Die Auffassung des Oberamtmannes,
die Schlichtungsbehörde müsse, da sie eine Verwaltungsbehörde sei, in formellen
und verfahrensrechtlichen Fragen das Verwaltungsrechtspflegegesetz anwenden,
erscheint ebenso fraglich, geht es doch um ein Vorverfahren zu einem Verfahren
vor dem Zivilgerichtspräsidenten und nicht um ein Verwaltungsverfahren. Beide
Fragen müssen jedoch hier offenbleiben, da die Verwaltungsgerichtsbeschwerde
nicht zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht nicht zuständige
Beschwerdeinstanz ist, wie gleich zu zeigen sein wird....

3. Als entscheidend erweist sich nämlich, dass es sich beim
vorliegenden Streit nicht um eine Verwaltungssache im Sinne des Gesetzes über
den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (VRG) handelt, nämlich nicht um eine
Angelegenheit, welche durch die zuständige Verwaltungsbehörde in Anwendung
kantonalen oder eidgenössischen öffentlichen Rechtes zu behandeln ist (§ 2
VRG).Die Mietschlichtungsbehörde hat bei ihren Vermittlungsbemühungen und den
andern ihr zugewiesenen Aufgaben, insbesondere bei den vom Gesetz vorgesehenen
Entscheiden, zweifellos Zivilrecht, nämlich das Obligationenrecht, anzuwenden.
Wenn sie einen Entscheid erlässt oder das Nichtzustandekommen einer Einigung
feststellt, erlässt sie also keine Verfügung, d.h. keine Anordnung einer
Behörde im Einzelfall, welche sich auf öffentliches Recht (des Bundes oder des
Kantons) stützt. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist aber grundsätzlich nur
zulässig gegen Verfügungen (bzw. Entscheide) von Behörden in Verwaltungssachen.
Eine Ausnahme ist für den vorliegenden Fall nicht vorgesehen, weder im
kantonalen Gesetzesrecht (insbes. GO, VRG) noch in der Einführungsverordnung.
Das Verwaltungsgericht, welches grundsätzlich nur zur Beurteilung von
Streitigkeiten aus dem öffentlichen Recht zuständig ist, ist für den
vorliegenden Fall deshalb nicht zuständig. Eine ausnahmsweise Zuständigkeit aufgrund
kantonalen Gesetzesrechts, wie diese zur Beurteilung von Schadenersatz- und
Regressansprüchen gegen den Staat und seine Funktionäre im Rahmen
bundesrechtlicher Haftungsbestimmungen in § 48 Abs. 1 lit. c GO vorgesehen ist
(vgl. dazu z.B. SOG 1981 Nr. 30), fällt hier mangels einer ausdrücklichen
Zuständigkeitsvorschrift ebenfalls nicht in Betracht. In § 8 der kantonalen
Einführungsverordnung wird vielmehr (folgerichtig) vorgesehen, dass gegen einen
Entscheid der Schlichtungsstelle der Amtsgerichtspräsident angerufen werden
kann.

Auf die vorliegende Beschwerde ist deshalb mangels
Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes nicht einzutreten. Sie ist mit den Akten
zur weiteren Prüfung dem Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen
weiterzuleiten.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 4. Oktober 1991