so_gerichte · VWBES.2024.408 · 2025-11-19 · de

Bauen ausserhalb der Bauzone / Umnutzung Gebäude

Solothurn Verwaltungsgericht 19.11.2025 VWBES.2024.408
Soleure Verwaltungsgericht 19.11.2025 VWBES.2024.408
Soletta Verwaltungsgericht 19.11.2025 VWBES.2024.408

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
19. November 2025
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichter Hagmann
Oberrichterin Obrecht Steiner
Gerichtsschreiber Luder
In Sachen
A.___
, vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Rolf Kissling,
Beschwerdeführer
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
B.___
Beschwerdegegner
betreffend
Bauen
ausserhalb der Bauzone / Umnutzung Gebäude
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. A.___ ist Alleineigentümer von GB [...]
Nr. [...]. Das Grundstück liegt gemäss rechtskräftigem Zonenplan in der
Landwirtschaftszone und im kommunalen Vorranggebiet Natur und Landschaft.
2. Mit Schreiben vom 22. Juli 2022 hat
das Bau- und Justizdepartement (nachfolgend BJD) festgestellt, dass auf dem
Grundstück GB [...] Nr. [...] Veränderungen vorgenommen wurden.
3. Am 10. Oktober 2022 reichte A.___ bei
der B.___ ein nachträgliches Baugesuch ein, welches folgende Punkte umfasst:
-
Gebäude-Umnutzung [...] vom
Hühnerstall zum Hobby- und Lagerraum;
-
Ersatz Holzfassade [...]
mit rotem Profilblech;
-
Ersatz des braunen
Eternitdaches [...] mit weissem Profilblech;
-
Einzäunung nordöstlich des
Gebäudes [...] mit Maschendrahtzaun;
-
Holzunterstand/Fressplatz
für Schafe an der nordwestlichen Parzellengrenze Nr. [...];
-
Befestigung des
Erschliessungsweges, entlang der südöstlichen Parzellengrenze Nr. [...]
mit Wendeplatz vor dem Gebäude Nr. [...], mit Juramergel;
-
Gartencheminée mit
Sitzplatz und Sitzgelegenheit mit Tisch an der Südfassade des Gebäudes [...];
-
Neuanpflanzung einer Tanne
vor der Südfassade.
4. Am 30. Oktober 2024 erliess das BJD
folgende Verfügung:
1.
Das Bauvorhaben «Umnutzung Gebäude [...]
vom Hühnerstall zum Hobby- und Lagerraum, neue Fassadenverkleidung am Gebäude [...]
mit rotem Profilblech, Ersatz des braunen Eternitdachs am Gebäude [...] durch
weisses Profilblech, Einzäunung mit Maschendrahtzaun (Höhe 2.00 m), Neubau
Unterstand / Fressplatz für Schafe, Neubau gemergelter Erschliessungsweg mit
Wendeplatz vor dem Gebäude [...], Neubau Sitzplatz mit Gartencheminée, Tisch
und Sitzbänken (alles bereits ausgeführt)» auf dem Grundstück GB [...] Nr. [...]
ist weder zonenkonform noch sind die Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG
erfüllt. Eine nachträgliche (Ausnahme-)Bewilligung wird nicht erteilt.
2.
Die Nutzung des Gebäudes [...] als
Hobby- und Lagerraum bzw. zu geselligen Anlässen etc. ist einzustellen.
3.
Die unter Ziffer 1 erwähnten, auf dem
Grundstück GB [...] Nr. [...] ohne Bewilligung realisierten Bauvorhaben sind
entsprechend den nachgenannten Anordnungen zurückzubauen beziehungsweise zu
entfernen:
3.1
Die
Fassadenverkleidung aus rotem Profilblech und die Dacheindeckung aus weissem
Profilblech am Gebäude [...], die Einzäunung mit Maschendrahtzaun (Höhe 2.00
m), der Unterstand / Fressplatz für Schafe, der gemergelte Erschliessungsweg
mit Wendeplatz vor dem Gebäude [...] sowie der Sitzplatz mit Gartencheminée,
Tisch und Sitzbänken sind zurückzubauen.
3.2
Das Gebäude [...]
und die Situation sind in den bewilligten Ursprungszustand gemäss den
Baugesuchunterlagen aus dem Jahr 1977 (
gebeizte Holzfassade und braunes
Eternitdach am Gebäude [...] mit einer Umpflanzung aus Obstbäumen an der West-
und Ostfassade des Gebäudes [...] sowie einer ansonsten belassenen Grünfläche,
welche landwirtschaftlich genutzt werden könnte
) zurückzuversetzen (Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustandes).
4.
Der Bauherrschaft wird für den Rückbau /
die Entfernung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes (gebeizte
Holzfassade und braunes Eternitdach am Gebäude [...] mit einer Umpflanzung aus
Obstbäumen an der West- und Ostfassade des Gebäudes [...] sowie einer ansonsten
belassenen Grünfläche, welche landwirtschaftlich genutzt werden könnte) resp. gemäss
vorgenannter Anordnung eine Frist gesetzt bis zum
30. April 2025
. Im
Unterlassungsfall wird das Oberamt mit der Vollstreckung beauftragt.
5.
[Kontrolle und Meldung durch Baubehörde]
6.
[Gebühren CHF 600.00]
5. Mit Entscheid vom 20. November 2024
verfügte die B.___, dass für das Bauprojekt «Umnutzung Gebäude [...] vom
Hühnerstall zum Hobby- und Lagerraum auf GB Nr. [...], [...], [...]» die
Bewilligung nicht erteilt werden kann.
6. Gegen den Entscheid der B.___ erhob A.___,
vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Kissling, mit Schreiben vom 9. Dezember 2024
Beschwerde beim BJD, welches hierauf das Beschwerdeverfahren BGKE.2024.125
eröffnete. Rechtsanwalt Rolf Kissling stellte folgenden Antrag:
1.
Es sei der Entscheid bzw. die Verfügung
der Baubehörde [...] vom 20.11.2024 i.S. Baugesuch betr. Umnutzung auf GB [...]
Nr. [...] aufzuheben.
2.
[…]
In der ergänzenden Beschwerdebegründung
vom 13. Januar 2025 wurde zudem Folgendes beantragt:
1.
[…]
2.
Es sei angesichts der geplanten
Handänderung an GB [...] Nr. [...] und der damit verbundenen Modifizierung des
Umnutzungsvorhabens, Gelegenheit zu einer Anpassung des hängigen Baugesuches zu
gewähren und mit den involvierten Behörden vorweg einen Augenschein vor Ort
durchzuführen.
7. Gegen die Verfügung des BJD vom 30.
Oktober 2024 erhob A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Rolf Kissling
(nachfolgend Beschwerdeführer), mit Schreiben vom 9. Dezember 2024 Beschwerde
beim Verwaltungsgericht und stellte folgenden Antrag:
1.
Es sei die Verfügung des Bau- und
Justizdepartements vom 30.10.2024 i.S. Baugesuch betr. Umnutzung auf GB [...]
Nr. [...] aufzuheben.
2.
[…]
In der ergänzenden Beschwerdebegründung
vom 14. Januar 2025 wurde zudem folgender Antrag gestellt:
1.
[…]
2.
Es sei angesichts der geplanten
Handänderung an GB [...] Nr. [...] und der damit verbundenen Modifizierung des
Umnutzungsvorhabens, das BJD anzuweisen, dem Beschwerdeführer Gelegenheit zu
einer Anpassung des hängigen Baugesuches zu gewähren und mit den involvierten
Behörden einen Augenschein vor Ort durchzuführen.
8. Mit Stellungnahme vom 3. Februar 2025
beantragte das BJD beim Verwaltungsgericht, die Beschwerde sei abzuweisen,
soweit darauf einzutreten sei. Unter Kostenfolge zulasten des
Beschwerdeführers.
9. Am 11. Februar 2025 liess sich die B.___
im Verfahren vor dem BJD (BGKE.2024.125) vernehmen.
10. Der Beschwerdeführer reichte mit
Eingabe vom 24. Februar 2025 Bemerkungen zur Vernehmlassung des BJD ein.
11. Mit Verfügung vom 14. Mai 2025
überwies das BJD die Beschwerdeangelegenheit gegen den kommunalen Bauabschlag
zur Prüfung der Zuständigkeit an das Verwaltungsgericht und erstattete den
geleisteten Kostenvorschuss von CHF 2'000.00 zurück.
12. Mit Verfügung des
Verwaltungsgerichts vom 15. Mai 2025 wurden die Parteien u.a. darauf
hingewiesen, dass auch der kommunale Entscheid Anfechtungsobjekt bildet (vgl.
Ziff. 2 der Verfügung) und das Verfahren des BJD (BGKE.2024.125) vor dem
Verwaltungsgericht fortgesetzt wird (vgl. Ziff. 3 der Verfügung).
13. Die B.___ verzichtete mit Schreiben
vom 27. Mai 2025 auf das Einreichen einer Stellungnahme und verwies auf
ihre Stellungnahme vom 11. Februar 2025 an das BJD.
14. Am 19. Juni 2025 reichte der
Beschwerdeführer Bemerkungen zur Vernehmlassung der B.___ vom 11. Februar 2025
ein.
15. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch
den angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Das Verwaltungsgericht überprüft den
angefochtenen Entscheid auf unrichtige oder unvollständige Feststellung des
rechtserheblichen Sachverhalts sowie auf Verletzung von kantonalem oder
Bundesrecht. Die Überschreitung oder der Miss-brauch des Ermessens gelten nach
§ 67
bis
Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11)
als Rechtsverletzung. Es kann auch Unangemessenheit geltend gemacht werden (vgl.
§ 67
bis
Abs. 2 VRG).
3. Der Beschwerdeführer beantragte vor
dem Departement und dem Verwaltungsgericht die Durchführung eines Augenscheins.
Namentlich bringt er vor, zwecks Diskussion der Rahmenbedingungen für eine
hobbymässige Tierhaltung (im Sinne der Prozessökonomie) und zwecks Feststellung
des Sachverhalts wäre ein solcher erforderlich.
Es finden sich ausführliche
Fotodokumentationen in den Akten (vgl. Fotos der Begehung vom 12. September
2022 [Urkunde 3 der B.___] sowie die Abbildungen im Baugesuch, eingereicht am
10. Oktober 2022 [Urkunde 4 der B.___). Die Sache ist mit den in den Akten
vorhandenen Fotografien/Plänen hinreichend dokumentiert und spruchreif. Zudem stehen
dem Verwaltungsgericht die öffentlich einsehbaren Hilfsmittel wie Googlemaps
und
WEB GIS
zur Verfügung. Wie sich nachfolgend
zeigen wird, sind insbesondere auch die Standorte der Bio-Kläranlage und der landwirtschaftlichen
Erschliessungsstrasse hinreichend dokumentiert (vgl. Ziff. II E. 10.5). Von
einem Augenschein sind keine weiteren Erkenntnisse zu erwarten; auf die
Durchführung ist zu verzichten. Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins
wird abgewiesen.
4. Im Zusammenhang mit dem Augenschein beantragte
der Beschwerdeführer, es sei angesichts der geplanten Handänderung an GB [...]
Nr. [...] und der damit verbundenen Modifizierung des Umnutzungsvorhabens,
Gelegenheit zu einer Anpassung des hängigen Baugesuches zu gewähren. Es könne
sich ergeben, dass [...] in das strittige Umnutzungsgesuch «einsteige» und
dieses mit behördlicher Zustimmung angepasst werden könne. So würde die
Weiterführung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens obsolet und die Einleitung
eines neuen Baugesuches bliebe erspart.
Ein Augenschein dient in erster Linie
zur Feststellung des Sachverhalts. Ist dieser - wie vorliegend - hinreichend
geklärt, bedarf es auch nicht zwecks einer allfälligen Modifizierung des
Baugesuchs eines solchen. Dem Beschwerdeführer wäre es grundsätzlich
freigestanden, ein bewilligungsfähiges Projekt (inkl. den zugehörigen
Unterlagen) einzureichen. Entgegen seiner Auffassung liegt kein solches vor; Absichtserklärungen
allein genügen jedenfalls nicht (vgl. auch nachfolgend Ziff. II E. 10.1 ff.). Es
ist weder Sache des Departements noch des Gerichts, für einen Baugesuchsteller
anhand eines Augenscheins ein bewilligungsfähiges Bauprojekt zu erarbeiten.
Vielmehr ist dies Sache des jeweiligen Gesuchstellers. Das Verwaltungsgericht
entscheidet aufgrund des Sachverhalts, wie er sich zum Urteilszeitpunkt
darstellt (§ 35 Abs. 1
bis
VRG; Urteil des Bundesgerichts 2C_163/2021
E. 6.2). Der Antrag auf Gelegenheit zur Anpassung des Baugesuchs wird
abgewiesen.
5. Der
Beschwerdeführer muss anhand der Argumentation des angefochtenen Entscheids
darlegen, weshalb dieser aus seiner Sicht falsch ist. Er setzt sich im
vorliegenden Verfahren jedoch teilweise nicht vertieft mit den Erwägungen der
Vorinstanz auseinander. Wo er dies unterlässt, verkommen seine Ausführungen zu
appellatorischer Kritik, die dem Rügeprinzip nicht zu genügen vermag. Auf
ungenügend begründete Rügen oder allgemeine appellatorische Kritik am
angefochtenen Entscheid ist im vorliegenden Verfahren nicht einzugehen.
6. Es ist unbestritten, dass die Bauten
bzw. Anlagen ausserhalb der Bauzone, im kommunalen Vorranggebiet Natur und
Landschaft liegen. Deshalb ist im Baubewilligungsverfahren die Zustimmung des
Departements nötig (vgl. § 38bis Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes, PBG, BGS
711.1).
Das Koordinationsgebot nach Art. 25a des
Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) verlangt, dass die für die Errichtung einer
Baute erforderlichen Verfügungen materiell und soweit möglich formell
koordiniert ergehen. Der Grundsatz der Einheit des Bauentscheids lässt die
teilweise Bewilligung einer Baute oder Überbauung nur zu, wenn der bewilligte
Teil unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann. Damit soll
eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt
werden. Demnach kann die Aufteilung einer Baubewilligung in mehrere Zwischen-
oder Teilverfügungen gegen den Grundsatz der Einheit des Bauentscheids mit
umfassender Interessenabwägung und das Gebot der materiellen Koordination
gemäss Art. 25a RPG verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile
nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau verlangen (Urteil
des Bundesgerichts 1C_348/2019 vom 27. April 2020 E. 5.3 mit Hinweisen). Anfechtungsobjekt
bildet vorliegend sowohl die Verfügung der B.___ vom 20. November 2024 sowie
die Verfügung des BJD vom 30. Oktober 2024 (vgl. Verfügung des
Verwaltungsgerichts vom 15. Mai 2025). Der Beschwerdeführer beantragt die
Aufhebung der beiden Verfügungen.
7. Mit Regierungsratsbeschluss Nr. 1312
vom 4. März 1977 wurde dem Baugesuch «Errichtung eines Hühnerhauses im Gebiet [...]»
die Zustimmung erteilt. Damit die Baute mit dem bestehenden Gebäude eine
Einheit bildet, wurde dies gemäss Situationsplan um 70 m nördlich auf (damals)
GB Nr. [...] (heute GB Nr. [...]) verschoben. Es wurde beschlossen, dass die
Holzfassaden braun zu beizen sind und dass das Dach mit braunem Eternit
einzudecken ist. Weiter wurde beschlossen, dass auf der West- und Ostseite
Obstbäume zu pflanzen sind. In der Baubewilligung vom 17. März 1977 wurde
festgehalten, dass die vom Regierungsrat beschlossenen Auflagen zu erfüllen
sind und der Zaun nur westlich des Hühnerhauses erstellt werden darf.
8. Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Bauten
und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
Voraussetzung einer solchen Bewilligung ist namentlich, dass die Bauten und
Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 RPG). Zonenkonform
sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur
landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau
nötig sind (Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG; vgl. auch Art. 34 der
Raumplanungsverordnung [RPV, SR 700.1]). Der Beschwerdeführer führt keinen
Landwirtschaftsbetrieb; die Voraussetzungen für eine Baubewilligung gemäss Art.
16a RPG (zonenkonforme Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone) sind
damit nicht gegeben. Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben in der
Landwirtschaftszone nicht zonenkonform ist und deshalb einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG bedarf. Eine solche kann erteilt
werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der
Bauzonen erfordert (Art. 24 lit. a RPG) und keine überwiegenden Interessen
entgegenstehen (Art. 24 lit. b RPG). Sodann werden gemäss Art. 24e Abs. 1 RPG
Ausnahmen bewilligt in unbewohnten Gebäuden oder Gebäudeteilen, die in ihrer
Substanz erhalten sind, wenn sie Bewohnern oder Bewohnerinnen einer nahe
gelegenen Wohnbaute zur hobbymässigen Tierhaltung dienen und eine
tierfreundliche Haltung gewährleisten.
9. Das BJD und die B.___ gelangten in
den angefochtenen Verfügungen zum Schluss, dass dem nachträglichen Baugesuch
des Beschwerdeführers die Zustimmung nicht erteilt werden kann. Das BJD führte
in der angefochtenen Verfügung aus, das Gesamtbauvorhaben erfülle die
Voraussetzungen von Art. 24 RPG nicht, weshalb die erforderliche
Ausnahmebewilligung nachträglich nicht erteilt werden könne (vgl. E. 14 -
14.1.2 der Verfügung). Auch die Voraussetzungen von Art. 24e RPG seien nicht
erfüllt. Insbesondere seien der Wohnort der Bauherrschaft und der Standort der
Bauvorhaben weit mehr als nur ein paar Gehminuten voneinander entfern (vgl. E. 14.2
- 14.3 der Verfügung). Schliesslich gelangte das BJD in der Interessensabwägung
zum Ergebnis, dass sämtliche ausserhalb der Bauzone realisierten und
nachträglich nicht bewilligungsfähigen Bauten, Bauteile und Anlagen sowie
Zweckänderungen zu beseitigen seien und der ursprüngliche bzw. bewilligte
Zustand wiederherzustellen sei (vgl. E. 16 - 16.6 der Verfügung).
10.1 Der Beschwerdeführer führt aus, er
akzeptiere die mit Verfügung des BJD angeordnete Beseitigung von Sitzplatz,
Gartencheminée, Tisch und Sitzbänken. Ebenso sei anerkannt, dass die
Profilblech-Fassadenverkleidung, die weisse Dacheindeckung, die Einzäunung, der
Unterstand sowie der Fressplatz und der Baumbestand von der Baubewilligung von
1977 abweichen. Es hätten sich in der Zwischenzeit aber sachverhaltsrelevante
Entwicklungen ergeben, welche eine Neubeurteilung diverser Feststellungen und
Anordnungen des BJD aufdrängten.
[...] sei per 1. Januar 2025 in ihr
Elternhaus auf GB [...] Nr. [...] gezogen und habe die ernsthafte Absicht, im
Sinne der von ihrem Bruder [...] getroffenen Vorbereitung, eine von GB Nr. [...]
gemäss Mutationsvorschlag 2 des Nachführungsgeometers vom 5. Januar 2022
abparzellierte Fläche zu übernehmen. Als Natur- und Tierliebhaberin wolle sie
die auf dieser Parzelle vorhandene Einrichtung für eine hobbymässige
Tierhaltung gemäss Art. 24e RPG nutzen bzw. umnutzen. Sie wolle auf diesem
Areal Schafe, Kaninchen, Hühner und Wachteln halten. Für eine Hobbytierhaltung
nach RPG sei dieser Platz geradezu prädestiniert. Es gehe um eine vorbestehende
Infrastruktur, welche sich nur 20 m vom Wohnhaus der Tierhalterin befinde. Eine
solche Hobbytierhaltung sei im Siedlungsgebiet kaum mehr möglich, entspreche
hingegen an der vorgesehenen Stelle dem Sinn von Art. 24e RPG.
Auch wenn die mit der angefochtenen
Verfügung verhängten Verpflichtungen bezüglich der bisherigen
Eigentumsverhältnisse und Sachverhalte in mehreren Punkten nachvollziehbar seien,
wäre es in Anbetracht der neuen Ausgangslage stossend, wenn daran festgehalten
werde, ohne vorweg die Möglichkeit einer von der vorgesehenen neuen Besitzerin
geplanten Tierhaltung auf dem Areal zu prüfen. Die Einräumung der Gelegenheit
zu einer entsprechenden Anpassung des nachträglichen Bau- bzw.
Umnutzungsgesuches erscheine deshalb angebracht. Eine exakte Wiederherstellung
des Areals gemäss den Vorgaben einer vor 48 Jahren ausgestellten Baubewilligung
werde dem heutigen Vorhaben schon deshalb nicht gerecht, weil es damals um
blosse Hühnerhaltung gegangen sei. Heute sei die Haltung von verschiedenen
Kleintieren geplant.
Aus gesundheitlichen Gründen sei es dem
Beschwerdeführer nicht mehr möglich, die Tiere (Schafe) auf dem fraglichen
Grundstück selbst zu betreuen. Deshalb habe er [...] angeboten, einen Teil des
Grundstücks zwecks hobbymässiger Tierhaltung abzutreten. Es sei realitätsfremd
davon auszugehen, dass [...] vom Beschwerdeführer eine entsprechende Parzelle
erwerbe, bevor sie wisse, ob die von ihr geplante hobbymässige Tierhaltung und
die erforderliche Gestaltung der Infrastruktur überhaupt rechtsgültig bewilligt
werden. Dass die ernsthafte Absicht einer Abparzellierung und Abtretung
vorgesehen sei, ergehe glaubhaft aus dem Mutationsvorschlag 2 des
Nachführungsgeometers vom 5. Januar 2022 und der Bestätigung «[...]» vom 10.
Januar 2025. Gegenüber dem vorliegenden Baugesuch seien keine Einsprachen
eingegangen und die B.___ habe der Umnutzung in «hobbymässige Tierhaltung
gemäss Art. 24e RPG» aufgrund der neuen Ausgangslage ausdrücklich zugestimmt.
10.2 Zu prüfen ist, ob im Zusammenhang
mit einer neuen Ausgangslage auf die verfügten Massnahmen verzichtet werden
kann.
10.3 Das BJD führte in E. 15 der
angefochtenen Verfügung aus, Grundeigentümerin des Grundstücks GB [...] Nr. [...]
sei nach wie vor die Bauherrschaft und aus dem Plan «Grundstücke (amtliche
Vermessung)», Stand 25. Oktober 2024, sei auch keine geplante Mutation
ersichtlich.
Der Beschwerdeführer bringt vor, es bestehe
die ernsthafte Absicht einer Abparzellierung und Abtretung. Dabei legt er den
Mutationsvorschlag 2 des Nachführungsgeometers vom 5. Januar 2022 (vgl. Urkunde
7 des Beschwerdeführers) sowie die Bestätigung «[...]» vom 10. Januar 2025
(vgl. Urkunde 9 des Beschwerdeführers) ins Recht (bei der Beschwerde beim
Departement wurde zudem die Urkunde 5 ins Recht gelegt: Situationsplan
Hühnerstall/Wohngebäude). Auch wenn die genannten Dokumente aufzeigen, dass Mutationen
geprüft wurden, vermögen diese keine verbindliche Wirkung zu entfalten. Dies
umso weniger, als dass weder der Mutationsvorschlag 2 noch die Bestätigung vom
9. Januar 2025 von [...] unterzeichnet wurden (beides wurde von [...], dem
Bruder von [...] unterzeichnet). Ein Mutationsvorschlag entspricht - wie die
Bezeichnung sagt - einem Vorschlag. Ob dieser tatsächlich so umgesetzt wird,
ist offen und von weiteren Faktoren (wie beispielsweise den
Zahlungsmodalitäten) abhängig. Weder kann ein Vorschlag eines
Nachführungsgeometers noch eine Absichtserklärung verbindlich durchgesetzt
werden. Es fehlt vorliegend an einem konkreten Gesuch im Zusammenhang mit der
Umnutzung. Zudem wirkt die Sache etwas konstruiert, soll doch die Tierhaltung
nun durch [...] und nicht mehr [...] erfolgen, welche Eigentümerin des
Nachbargrundstücks GB [...] Nr. [...] ist. Dem Beschwerdeführer bzw. Dritten
wäre es über einen längeren Zeitraum offen gestanden (grundsätzlich auch
während der Hängigkeit des vorliegenden Verfahrens), eine Projektänderung bzw.
ein Baugesuch einzugeben oder zumindest verbindlichere Belege für einen
Übernahme von GB [...] Nr. [...] einzureichen (z.B. einen notariell beglaubigten
Vorvertrag). Dass die Übertragung effektiv erfolgen wird und die Tierhaltung
durch eine Dritte tatsächlich gewollt ist, bleibt somit ungewiss. Die Folgen
der Beweislosigkeit hat der Beschwerdeführer zu tragen. Es geht nicht an, dass
ein verfügter Rückbau aufgrund von ungewissen zukünftigen
Sachverhaltsschilderungen nicht durchgesetzt werden kann.
Das Rechtsmittelverfahren dient nicht
dazu, die Übernahmerisiken (Bewilligungsfähigkeit einer Hobbytierhaltung in der
Landwirtschaftszone) einer Dritten (hier [...]) zu begrenzen. Ob ein
Bauvorhaben grundsätzlich bewilligungsfähig ist, hat sie bei ernsthaftem
Übernahme-Interesse selbständig zu klären. Selbstverständlich kann sie in
diesem Zusammenhang bei den zuständigen kantonalen Stellen um Auskünfte
ersuchen. Ob eine hobbymässige Tierhaltung von [...] gestützt auf das RPG
bewilligungsfähig ist, gilt es vorliegend nicht zu beurteilen, da dies nicht
Gegenstand des Verfahrens ist. Sodann ist nicht dargetan, inwiefern die
unbewilligten Änderungen von einer allfälligen Bewilligung nach Art. 24e RPG
mit umfasst würden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der verfügte Rückbau
selbst bei einer bewilligten hobbymässigen Tierhaltung zum Tragen käme (vgl.
auch E. 14.1.1 der Verfügung des BJD, wonach sich die Fassadenverkleidung und
die Profilblecheideckung wegen der Verstärkung der Hitzeentwicklung negativ auf
das «Stallklima» auswirke). Dies gilt es vorliegend aber nicht zu prüfen. Wie
der Beschwerdeführer selbst ausführt, kann er selbst keine Tiere mehr betreuen.
Weitere Ausführungen zur Tierhaltung - mit Blick auf Art. 24e RPG - erübrigen
sich damit.
Schliesslich bleibt anzumerken, dass
nach § 38
bis
Abs. 1 PBG im Baubewilligungsverfahren die Zustimmung
des Departements nötig ist; eine solche liegt nicht vor. Die vom
Beschwerdeführer erwähnte Zustimmung der B.___ betreffend die Umnutzung in
«hobbymässige Tierhaltung gemäss Art. 24e RPG» ist bereits deshalb
unbehelflich. Im Übrigen hat die B.___ in ihrer Vernehmlassung vom 11. Februar
2025 an das BJD nur (aber immerhin) ausgeführt, die B.___ könnte sich damit
einverstanden erklären, dieser neuen Nutzung und Idee (hobbymässigen
Tierhaltung gemäss Art. 24e RPG) stattzugeben.
Das Verwaltungsgericht entscheidet
aufgrund des Sachverhalts, wie er sich zum Urteilszeitpunkt darstellt und der
Antrag zur Anpassung des Baugesuchs wurde abgewiesen (vgl. voranstehend Ziff.
II E. 4). Vorliegend bedeutet dies - wie sich nachfolgend noch zeigen wird,
dass kein bewilligungsfähiges Bauprojekt vorliegt.
10.4 Sodann macht der Beschwerdeführer
geltend, der gemergelte Erschliessungsweg nördlich der Liegenschaft GB Nr. [...]
diene auch dem Zugang zur Bewirtschaftung des westlich gelegenen Kulturlandes
mit Landwirtschaftsfahrzeugen. Die Zufahrt südlich von GB Nr. [...] sei seit
dem Bau der Bio-Kläranlage nicht mehr möglich. Eine Befahrung ohne Mergel würde
vor dem Wohnhaus Nr. 6 regelmässig eine «Riesensauerei» verursachen. Die
Notwendigkeit des Mergelweges habe auch der Landwirt [...] bestätigt.
10.5 Die landwirtschaftliche Erschliessungsstrasse
kann nur bewilligt werden, wenn der Zweck der Anlage einen Standort ausserhalb
der Bauzone erfordert und keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Art.
24 RPG). Der Begriff der Zonenkonformität stimmt im Wesentlichen mit jenem der
Standortgebundenheit nach Art. 24 lit. a RPG überein. Demnach sind Weganlagen
nur zonenkonform, wenn sie hinsichtlich des Standorts und der Ausgestaltung in
einer unmittelbaren funktionellen Beziehung zum Landwirtschaftsbetrieb stehen
und in ihrer konkreten Ausgestaltung notwendig und nicht überdimensioniert
sind.
Der Beschwerdeführer reichte eine
Fotodokumentation zu Elementen der Bio-Kläranlage ein (vgl. Urkunde 14 des
Beschwerdeführers). Sowohl der Standort als auch der Umfang sind daraus gut
erkennbar (vgl. auch die untenstehende Abbildung aus dem WEB GIS). Der
Beschwerdeführer vermag nicht nachvollziehbar und schlüssig aufzuzeigen,
inwiefern eine Erschliessung unter Einbezug der Flächen, wo die Bio-Kläranlage
bzw. einzelne Anlageteile derselben liegen, erforderlich wäre. Darauf ist nicht
weiter einzugehen.
Die nachfolgende Abbildung aus dem WEB
GIS zeigt den Verlauf des gemergelten Weges:
[...]
Es ist erkennbar, dass dieser die
Erschliessung des Gebäudes auf GB [...] Nr. [...] bezweckt. Dass er für
landwirtschaftliche Zwecke zwingend erforderlich ist, ergeht hingegen aus dem
Gesamtkontext – mit Blick auf das umliegende Landwirtschaftsland – nicht.
Vorliegend dient die Erschliessungsstrasse nicht primär der landwirtschaftlichen
Bewirtschaftung, sondern zur Hauptsache der Erschliessung des nicht
landwirtschaftlich genutzten Gebäudes auf GB [...] Nr. [...], weshalb sie nicht
zonenkonform ist. Daran vermag auch das Vorbringen des Beschwerdeführers, eine
Befahrung ohne Mergel würde vor dem Wohnhaus Nr. [...] regelmässig eine
Riesensauerei verursachen, nichts zu ändern. Ebenso wenig vermag der
Beschwerdeführer etwas aus der Bestätigung des Landwirtes [...] zu seinen
Gunsten abzuleiten; diese belegt nicht die objektive Notwendigkeit einer gemergelten
landwirtschaftlichen Erschliessungsstrasse. Der vorinstanzlich verfügte Rückbau
des gemergelten Erschliessungsweges mit Wendeplatz erfolgte damit zu Recht.
10.6 Der Beschwerdeführer macht gelten,
die für die Hobbytierhaltung vorgesehene Fläche sei bereits seit über 50 Jahren
mit Obstbäumen bestückt, was aus den Luftbildern aus swisstopo von 1976 und
1982 ersichtlich sei. Es gebe keinen Grund, die Bäume auf dieser Fläche zu
entfernen. Die Bäume würden Obst für den Eigenbedarf liefern und als
Schattenspender für eine artgerechte Tierhaltung dienen.
10.7 Das Amt für Raumplanung (ARP)
stellte fest, dass mit dem Fällen der Tanne vor der Südfassade die 1977
verlangte Umpflanzung vollständig fehle (vgl. E. 3 der Verfügung). Das
Verfügungs-Dispositiv (Ziff. 3.2) lautet wie folgt:
Das Gebäude [...] und die
Situation sind in den bewilligten Ursprungszustand gemäss den
Baugesuchunterlagen aus dem Jahr 1977 (gebeizte Holzfassade und braunes
Eternitdach am Gebäude [...] mit einer Umpflanzung aus Obstbäumen an der West-
und Ostfassade des Gebäudes [...] sowie einer ansonsten belassenen Grünfläche,
welche landwirtschaftlich genutzt werden könnte) zurückzuversetzen
(Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes).
Der Beschwerdeführer geht offenbar davon
aus, dass die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands das Fällen von
(Obst)Bäumen mit umfasst. Diese Auffassung ist nicht zu teilen. Vielmehr werden
die bestehenden Obstbäume mit dem Begriff der «ansonsten belassenen Grünfläche»
nicht tangiert; sie können bestehen bleiben. Im Gegenteil wurde die Pflanzung
weiterer Obstbäume um das Gebäude verfügt.
11.1 Der Anordnung der Wiederherstellung
des rechtmässigen Zustands kommt massgebendes Gewicht für den Vollzug des
Raumplanungsrechts zu (Urteil 1C_397/2007 / 1C_427/2007 vom 27. Mai 2008 E.
3.4, in: URP 2008 S. 590, RDAF 2009 I S. 521). Werden illegal errichtete, dem
RPG widersprechende Bauten und Anlagen nicht beseitigt, sondern auf unabsehbare
Zeit geduldet, so wird der Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet
in Frage gestellt und rechtswidriges Verhalten belohnt. Formell rechtswidrige
Bauten und Anlagen, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können,
müssen daher grundsätzlich beseitigt werden. Dies gilt zur Verhinderung der
schleichenden Überbauung der Landwirtschaftszone auch in Bezug auf Bauten, die
flächen- und volumenmässig nicht sehr gross sind und die sich in der Nähe eines
Wohnhauses befinden (vgl. Urteil 1C_272/2019 vom 28. Januar 2020 E. 6.4 mit
Hinweisen).
Die Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustands kann unverhältnismässig sein, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur
unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse
liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm
ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre
Fortsetzung nicht gewichtigen öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II
21 E. 6 S. 35 mit Hinweis). Auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit kann
sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber
in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum
Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der
Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und
die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in
verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f. mit Hinweis).
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts fällt eine Berufung auf den guten
Glauben nur in Betracht, wenn die Bauherrschaft bei zumutbarer Aufmerksamkeit
und Sorgfalt annehmen durfte, sie sei zur Bauausführung berechtigt. Dabei darf
vorausgesetzt werden, dass die grundsätzliche Bewilligungspflicht für
Bauvorhaben allgemein bekannt ist. Dies gilt erst recht bei Bauvorhaben in der
Landwirtschaftszone (vgl. Urteil 1C_272/2019 vom 28. Januar 2020 E. 5.1 mit
Hinweis).
11.2 Der Beschwerdeführer weiss aus der
Vergangenheit genau um die Baubewilligungspflicht ausserhalb der Bauzone und
anerkennt die angeordnete Beseitigung sogar teilweise (vgl. voranstehend Ziff.
II E. 10.1). Von Gutgläubigkeit ist darum nicht auszugehen. Schon gar nicht
kann sich die Bauherrschaft auf die Besitzstandsgarantie berufen. Die unbewilligten
Bautätigkeiten des Beschwerdeführers führten dazu, dass der fundamentale
Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet immer stärker verletzt
wurde. Dem gewichtigen öffentlichen Interesse, diesem raumplanungsrechtlichen
Prinzip Nachachtung zu verschaffen, stehen in erster Linie finanzielle
Interessen des Beschwerdeführers entgegen. Dass der Rückbau mit übermässigen
Kosten verbunden wäre, ist nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdeführer auch
nicht geltend gemacht. Die verfügte Wiederherstellung des rechtmässigen
Zustandes ist geeignet und erforderlich, um der Entfremdung der Identität
entgegenzuwirken. Ein milderes Mittel zur Durchsetzung der raumplanungsrechtlichen
Grundprinzipien ist nicht ersichtlich, weshalb die vom BJD verfügten Massnahmen
verhältnismässig sind. Finanzielle Interessen und private Bequemlichkeitsgründe
vermögen daran nichts zu ändern.
Die vom Departement gesetzte Frist zur
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist inzwischen abgelaufen. Diese
ist neu bis 30. Juni 2026 anzusetzen.
12. Die Beschwerden gegen den kommunalen
Bauabschlag und die Verfügung des BJD vom 30. November 2024 erweisen sich somit
als unbegründet, sie sind abzuweisen. Die Prozesskosten (Gerichtskosten und
Parteientschädigung) werden gemäss § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 - 109
der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nach dem Ausgang des
Verfahrens auferlegt. Somit hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF
1’500.00 festzusetzen sind. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss in selber
Höhe verrechnet. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens besteht kein Anspruch
auf Entrichtung einer Parteientschädigung (was auch nicht beantragt wurde).
Die Kostenauflage in der angefochtenen
Verfügung des BJD ist nicht zu beanstanden und bleibt bestehen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerden werden abgewiesen.
2.
A.___ hat auf Grundbuch [...] Nr. [...]
den rechtmässigen Zustand gemäss der Verfügung des Bau- und Justizdepartements
vom 30. Oktober 2024 bis 30. Juni 2026 wiederherzustellen.
3.
A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 1'500.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber
Thomann                                                                          Luder