so_gerichte · ZZ.1998.7 · 1998-10-06 · de
Mietzinserhöhung, orts- und quartierübliche Mietzinsen, Beweislast

Art. 269a lit. a OR. Mietzinserhöhung. Der Begriff der orts- oder quartierüblichen Mietzinse setzt eine ausreichend verbreitete Praxis voraus, aus der eine Regel abgeleitet werden kann. Dabei ist zumindest ein Vergleich mit fünf anderen Wohnungen angezeigt. Der Vermieter trägt die Beweislast.

SOG 1998 Nr. 7

Art. 269a lit. a OR.Mietzinserhöhung. Der Begriff der orts- oder
quartierüblichen Mietzinse setzt eine ausreichend verbreitete Praxis voraus,
aus der eine Regel abgeleitet werden kann. Dabei ist zumindest ein Vergleich
mit fünf anderen Wohnungen angezeigt. Der Vermieter trägt die Beweislast.

Die Eheleute
M. waren Mieter einer 4-Zimmerwohnung. Gegen eine Mietzinserhöhung mit der
Begründung "Angleichung an einen orts- und quartierüblichen Mietzins"
erhoben sie Einsprache. Da es vor der Mietschlichtungsstelle zu keiner Einigung
kam, reichte die Vermieterin beim Richteramt Klage ein. Nach dem Augenschein in
der Wohnung der Eheleute M. sowie in zwei weiteren, als zum Vergleich tauglich
erachteten Wohnungen, hiess die Gerichtspräsidentin die Klage teilweise gut.
Die Mieter appellierten. Das Obergericht wies die Klage der Vermieterin ab, da
sie keine genügende Anzahl von Vergleichsobjekten beigebracht hatte und
einzelne Kriterien nicht mehr überprüfbar waren.

3. Der
Beweis für die Orts- und Quartierüblichkeit der Miete obliegt nach den
prozessualen Grundsätzen derjenigen Vertragspartei, welche sich auf diese
Preisbestimmungsmethode beruft. Im vorliegenden Fall ist dies die Klägerin, die
den Mietzins auf das Marktniveau anheben will. Auch wenn gemäss Art. 274d Abs.
3 OR der Untersuchungsgrundsatz gilt, müssen die Parteien dennoch alle für die
Beurteilung des Streitfalles notwendigen Unterlagen vorlegen (mp 3/95, S. 126).

Die letzte
Mietzinsanpassung (vor der umstrittenen) erfolgte im Jahre 1991. Sowohl diese
Erhöhung als auch die vorangegangenen erfolgten unter dem Titel der Anpassung
an die allgemein bedingte Teuerung und Korrektur für nicht erfolgte Auf- und
Abschläge (Hypothekarzins/Landesindex). Keine der früheren Mietzinsanpassungen
enthält einen Vorbehalt in dem Sinne, die Orts- und Quartierüblichkeit sei
trotz der Erhöhung nicht erreicht. Es ist demnach von der Vermutung auszugehen,
dass die jeweils erfolgten Mietzinsanpassungen, insbesondere jene per 1. April
1991 dem Vermieter eine normale Kostendeckung und einen angemessenen Ertrag
gesichert haben. Die Klägerin muss somit zusätzlich nachweisen, dass seit der
letzten Mietzinsfestsetzung per 1. April 1991 die Mieten vergleichbarer Objekte
entsprechend angestiegen sind (David Lachat/Daniel Stoll: Das neue Mietrecht
für die Praxis, Zürich 1992, S. 216; BGE 108 II 138 ff., BGE 111 II 203; mp
3/90, S. 148 ff.).

4. Der
Begriff der üblichen Mietzinse setzt eine Übung voraus, d.h. eine so
ausreichend verbreitete Praxis, dass aus ihr eine Regel abgeleitet werden kann.
Laut Bundesgericht genügen i.d.R. fünf Vergleichsobjekte. In seinem neuesten
Urteil (BGE 123 III 317 ff.) bestätigt das Bundesgericht seine Rechtsprechung
und präzisiert, es werde ein Vergleich mit mindestens fünf Wohnungen verlangt.
Wer sich auf Art. 269a lit. a OR beruft, hat zu beweisen, dass sich der
verlangte Mietzins im orts- und quartierüblichen Rahmen bewegt. In Städten sind
Vergleichsobjekte des gleichen Quartiers, in kleineren Agglomerationen des
gleichen Orts beizuziehen. Eine Ausdehnung auf andere Quartiere bzw. andere
Orte ist nicht statthaft, weil dem einerseits der Wortlaut des Gesetzes
entgegensteht, anderseits derzeit keine Analysen bestehen, aus denen sich
Kriterien für den Vergleich zweier unterschiedlicher Wohnungsmärkte ableiten
liessen (Lachat/Stoll, a.a.O., S. 212; BGE 114 II 365; mp 3/95, S. 125; mp
4/97, S. 219).

5. Art. 11
Abs. 1 VMWG (Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen,
SR 221.213.11) nennt die Merkmale, die für ein zum Vergleich angebotenes Objekt
wesentlich sind. Weicht ein Vergleichsobjekt bei einem der Merkmale
beträchtlich vom Mietobjekt ab, so ist die Vergleichbarkeit zu verneinen. Damit
der Vermieter sich auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen kann, muss das
umstrittene Mietobjekt gemäss Art. 11 VMWG aufgrund seiner Lage, seiner Grösse,
seiner Ausstattung, seines Zustandes und seiner Bauperiode mit den angerufenen
Vergleichsobjekten auch tatsächlich vergleichbar sein (SVIT-Kommentar
Mietrecht, Zürich, 1991, N 6 zu Art. 269a OR).

Obergericht Zivilkammer,
Urteil vom 6. Oktober 1998