so_gerichte · ZZ.1993.5 · 1993-04-28 · de
Vermieterkündigung, Anfechtung, Änderungskündigung

Art. 271a Abs. 1 OR. Anfechtbarkeit der Vermieterkündigung. Ein verpönter Nötigungseffekt ist zu verneinen, wenn die Parteien für eine Übergangszeit zur Verminderung von Leerstandsverlusten für beide Seiten erkennbar einen weit geringeren als den marktüblichen Mietzins vereinbart haben und der Vermieter dem Mieter nach dem Scheitern der von Anfang an geplanten Verhandlungen über einen höheren Mietzins kündigt, um sich nach einem anderen Mietinteressenten umzusehen.

SOG 1993 Nr. 5

Art. 271a Abs. 1 OR.Anfechtbarkeit der
Vermieterkündigung.Ein verpönter Nötigungseffekt ist zu verneinen, wenn die
Parteien für eine Übergangszeit zur Verminderung von Leerstandsverlusten für
beide Seiten erkennbar einen weit geringeren als den marktüblichen Mietzins
vereinbart haben und der Vermieter dem Mieter nach dem Scheitern der von Anfang
an geplanten Verhandlungen über einen höheren Mietzins kündigt, um sich nach
einem anderen Mietinteressenten umzusehen.

Die zu einer einfachen Gesellschaft zusammengeschlossenen
A., B. und C. waren ab August 1992 Mieter von Räumlichkeiten in einer
Liegenschaft, die sie gewerblich nutzten. Für eine Übergangszeit von 6 Monaten,
bis 31. Januar 1993, war der Mietvertrag erst mündlich und zu einem wesentlich
unter dem effektiven Mietwert liegenden Mietzins von Fr. 1'000.-- pro Monat
vereinbart; dabei bestand die Meinung, dass für die anschliessende Zeit ein
marktgerecht höherer, umsatzabhängiger Mietzins ausgehandelt werden sollte. Die
Parteien verhandelten darüber bereits im Juli 1992 schriftlich. Eine
Vereinbarung kam jedoch nicht zustande. Daher kündigte die Vermieterin am 17.
August 1992 die Miete per 31. Januar 1993. Die von den Mietern angerufene
Schlichtungsbehörde betrachtete diese Kündigung als gültig per 31. März 1993.

Auf Klage der Mieter stellte der Gerichtspräsident die
Ungültigkeit der Kündigung fest. Das Obergericht des Kantons Solothurn hiess
den Rekurs der Beklagten gut, stellte die Wirksamkeit der Kündigung per 31.
März 1993 fest und wies die Sache zum Entscheid über die Erstreckung an den
erstinstanzlichen Richter zurück. Aus der Begründung:

6. Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere
anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Vermieter eine einseitige
Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen
will (Art. 271a Abs. 1 lit. b OR).Mit dieser Norm werden Änderungs- oder
Pressionskündigungen erfasst, mit denen der Vermieter einseitig eine Forderung
durchsetzen will. Wichtig ist dabei, dass die Forderung an sich keineswegs
missbräuchlich zu sein braucht (P. Zihlmann, Das neue Mietrecht, 1990, S.
193).Die Missbräuchlichkeit ergibt sich alleine aus dem
Motivationszusammenhang. Das Gesetz will verhindern, dass die Kündigung ihres
Zweckes entfremdet wird und sich der Mieter unter dem Kündigungsdruck zu
entscheiden hat, ob er z.B. eine Mietzinserhöhung akzeptieren will oder nicht.
Art. 271a Abs. 1 lit. b OR kommt mit anderen Worten dann zum Zuge, wenn die
Kündigung gar nicht oder wenigstens nicht primär die Auflösung des
Mietverhältnisses bezweckt, sondern wenn dadurch die Anfechtung des Mietzinses
durch den Mieter verhindert werden soll (Botschaft des Bundesrates vom
27.3.1985, in BBl 1985 I 1459)."Dem Mieter muss das Recht offenstehen, die
Forderung des Vermieters frei und ohne Zwang zu bestreiten, wenn er dies für
angebracht hält" (D. Lachat/D. Stoll, Das neue Mietrecht für die Praxis,
1991, S. 346).

7. Es stellt sich die Frage, ob der vorliegend zu
beurteilende Sachverhalt unter Art. 271a Abs. 1 lit. b OR zu subsumieren ist.

a) Auf dem amtlichen Kündigungsformular vom 27.8.1992 hat
die Vermieterin keine Begründung für die Kündigung angeführt. Sie war dazu auch
nicht verpflichtet (Art. 271 Abs. 2 OR e contrario).Im Begleitschreiben
gleichen Datums findet sich der folgende kurze Text:

"Als Beilage erhalten Sie das Amtliche Formular für die
Kündigung der oben erwähnten Räumlichkeiten, gemäss Besprechung mit unserem
Herrn G. Wir sind gerne bereit, zu gegebener Zeit, weitere Verhandlungen zur Weiterführung
des Mietverhältnisses mit Ihnen zu führen."

Tatsächlich werden in diesem Begleitschreiben zur Kündigung
Verhandlungen über einen allenfalls nach dem 31.1.1993 geltenden Mietzins in
Aussicht gestellt. Unklar ist, worauf sich die Wendung "gemäss Besprechung
mit unserem Herrn G." genau bezogen hat. Damit kann die Kündigung an sich
gemeint sein. Ebenfalls denkbar ist, dass eine der Parteien im Anschluss an die
vorderhand mündlich erfolgte Orientierung über die Kündigung sogleich die Initiative
ergriff, um über eine allfällige Weiterführung des Mietverhältnisses zu anderen
Bedingungen zu verhandeln.

b) Der Vorderrichter hat bei seiner Würdigung primär auf die
Formulierung des Begleitschreibens abgestellt. Formal betrachtet lässt sich die
Missbräuchlichkeit der Kündigung damit begründen. Es ist vorliegend aber
unumgänglich, sämtliche Umstände zu berücksichtigen, welche zum
Vertragsschluss, zum Bezug des Mietobjektes und schliesslich zur erwähnten
Kündigung geführt haben. Nebst der Chronologie der Ereignisse dürfen auch die
wirtschaftlichen Gegebenheiten und die sich daraus ergebenden Interessenlagen
der Parteien nicht ausseracht gelassen werden. Sodann ist unter Beachtung des
Schutzzwecks der Norm zu entscheiden, ob eine isolierte, rein formale Betrachtungsweise
dem vorliegenden Sachverhalt gerecht wird.

c) Wie die Schlichtungsbehörde schon erkannt hat, liegt eine
relevante Atypizität darin, dass die Mieterschaft von Mietbeginn her gewusst
hat, dass sie sozusagen als "Lückenbüsserin" und zur Schadensminderung
(vorheriger Leerstand der betreffenden Lokalitäten) von der Vermieterschaft als
Mieterin angenommen wurde. Dies hat sie denn auch anlässlich der
Schlichtungsverhandlung vom 2. Dezember 1992 bestätigt. Ihr war somit von
Anfang an bewusst, dass der Mietzins im Sinne eines Entgegenkommens für einen
kürzeren Übergangszeitraum "zu tief", das heisst nicht marktgerecht,
angesetzt war. Selbstverständlich lag die vorübergehende Vermietung zu den
erwähnten Sonderkonditionen auch im Interesse der Vermieterin, sonst hätte sie
es sicher nicht getan. Weiter hatten sich die Mieter ausdrücklich bereit
erklärt, nach dem Bezug der Räumlichkeiten mit der Vermieterin über die
Definition der Umsatzmiete nach dem 31.1.1993 Verhandlungen zu führen. Bereits
bei Vertragsabschluss war den Mietern also bewusst, dass sie nach 6 Monaten
einen höheren Mietzins zu leisten hätten. Wenn jemand zur Führung von
Verhandlungen Hand bietet, muss er naturgemäss auch mit der Eventualität
rechnen, dass er sich mit seinem Vertragspartner unter Umständen nicht einigen
wird. Für beide Parteien lag die Folge einer Nichteinigung, nämlich der Auszug
der Mieter aus dem Mietobjekt, auf der Hand. Die Kündigung war die logische
Folge der Nichteinigung über die von beiden Parteien vorgängig wenigstens im
Grundsatz akzeptierte Umsatzmiete. Der zu beurteilende Sachverhalt lässt sich
deshalb in diesem Punkt nicht mit der typischen Situation vergleichen, die der
gesetzlichen Regelung zugrunde liegt und wird vom Schutzzweck der Norm in Art.
271a Abs. 1 lit. b OR nicht erfasst. Alleine aus dem Text des Begleitschreibens
zur Kündigung kann die Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht abgeleitet
werden.

d) Keinesfalls lässt sich aufgrund der Akten der Verdacht
begründen, die Vermieterin hätte die Mieter geradezu in das Geschäftslokal
"gelockt", "anfänglich mit einem günstigen Mietzins, um diesen
anschliessend mit der Kündigungsandrohung erhöhen zu können", wie es der
Rechtsvertreter der Mieter in der Vernehmlassung zum Rekurs ausführt.

e) Diese Vermutung wird auch durch die Verkehrswertschätzung
der von der Vermieterin beauftragten Treuhandgesellschaft widerlegt. In ihrer
Mietzinsbewertung kommen die Schätzer für die von den Mietern beanspruchte
Fläche auf einen monatlichen Nettomietzins von gegen Fr. 7'500.--. Auch wenn
man die Unsicherheiten berücksichtigt, die mit jeder Schätzung verbunden sind
und den geschätzten Mietertrag wenigstens von der Grössenordnung her als
realistisch und auf dem heutigen Markt überhaupt erzielbar betrachtet, bleibt
das Missverhältnis zwischen dem effektiven Ertrag von Fr. 1'000.-- und dem
realisierbaren Ertrag von mehreren tausend Franken krass.

f) Abschliessend ist auf die Tatsache hinzuweisen, dass
keine anfechtbare Kündigung vorliegt, wenn der Vermieter das Mietverhältnis in
der Absicht kündigt, von einem Nachfolgemieter einen höheren Mietzins
erhältlich zu machen (Schweizerisches Mietrecht, Kommentar, herausgegeben vom
Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder SVIT, N 12 zu Art. 271a OR).A
fortiori ist der von Art. 271a Abs. 1 lit. b OR verpönte Nötigungseffekt dann
zu verneinen, wenn ein Mietverhältnis aufgrund einer besonderen Situation im
Bewusstsein beider Parteien eingegangen wird, für eine genau bestimmte
Übergangszeit einen weit geringeren als den marktüblichen Mietzins zu
vereinbaren und der Vermieter dem Mieter nach dem Scheitern der Verhandlungen
über einen höheren Mietzins schliesslich kündigt, um sich nach einem anderen
Mietinteressenten umzusehen. Diese Verhandlungsführung ist entgegen den
Ausführungen des Vorderrichters nicht als missbräuchlich anzusehen, sondern
bewegt sich innerhalb des Rahmens privatrechtlich legitimer Verfolgung eigener
Interessen.

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 28. April 1993