so_gerichte · VWBES.2019.238 · 2020-01-21 · de
Anschlussgebühren

§§ 116 und 118 PBG, §§ 2, 29 Abs. 1 GBV. Ohne tatsächlichen Anschluss eines Gebäudes an das Leitungsnetz der Gemeinde darf keine Anschlussgebühr erho-ben werden. Die Gemeinde kann diese Voraussetzung für das Erheben einer Anschlussgebühr nicht reglementarisch aufheben.

SOG 2020 Nr. 1

§§ 116 und 118 PBG, §§ 2, 29 Abs. 1 GBV. Ohne tatsächlichen Anschluss eines
Gebäudes an das Leitungsnetz der Gemeinde darf keine Anschlussgebühr erhoben
werden. Die Gemeinde kann diese Voraussetzung für das Erheben einer
Anschlussgebühr nicht reglementarisch aufheben.

Sachverhalt:

Die A. AG erstellte auf ihrem Grundstück
in der Industriezone anstelle einer alten baufälligen Halle eine neue
Lagerhalle. Die Baukosten lagen bei etwas über 1 Mio. Franken. Die Lagerhalle
verfügt über keine sanitären Installationen und ist weder an das
Wasserleitungsnetz noch an die Kanalisation angeschlossen; das Dachwasser wird
über eine neu erstellte private Versickerungsanlage auf dem eigenen Grundstück
versickert. Die Gemeinde B. verlangte mit der Baubewilligung für das neue
Gebäude eine Kanalisationsanschlussgebühr von ca. CHF 200'000.00 und eine
Wasseranschlussgebühr von ca. CHF 50'000.00 und wies Einsprachen gegen diese
Gebühren ab. Auch die Schätzungskommission wies eine bei ihr eingereichte
Beschwerde ab. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde der
Grundeigentümerin gut.

Aus den Erwägungen:

2.1 Anschlussgebühren stellen ein
Entgelt für den Anschluss einer Liegenschaft an öffentliche Versorgungs- und
Gewässerschutzanlagen dar. Die Grundeigentümer er­bringen eine einmalige
Leistung dafür, dass sie das Recht erhalten, über die Anschlüsse die gesamten
gemeindeeigenen, nach GWP (Generelles Wasserprojekt) und GEP (Generelles Entwässerungsprojekt)
erstellten Netze zur Zu- und Ableitung des Wassers zu benutzen. Die
Anschlussgebühr bedarf einer gesetzlichen Grundlage. Ihre Höhe richtet sich,
anders als die Benützungsgebühren, nicht nach dem Verbrauch und auch nicht, wie
die Grundeigentümerbeiträge, nach den Erstellungskosten einer bestimmten
Anlage. Die Gebühr muss aber den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbeson­dere
dem Äquivalenzprinzip und dem Gleichheitsgebot genügen. Der Tarif für die
Bemessung der Gebühr muss nach sachlich haltbaren Gesichtspunkten ausgestattet
werden und darf keine Unterscheidungen treffen, für die ein vernünftiger Grund
nicht ersichtlich ist. Zulässig ist jedoch ein gewisser Schematismus bei der
Bemessung. Insbesondere das Abstellen auf den Gebäudeversicherungswert ist seit
Jahrzehnten auch vom Bundesgericht in ständiger Praxis immer wieder als
zulässig bestätigt worden (vgl. z.B. Urteil 2C_904/2014 vom 12. Februar 2015).

2.2 Die kantonale gesetzliche Grundlage
für die Anschlussgebühren findet sich zunächst in den §§ 109 ff. Planungs- und
Baugesetz (PBG, BGS 711.1) und in § 117 des Gesetzes über Wasser, Boden und
Abfall (GWBA, BGS 712.15). Verfügungen über die Anschluss- und
Benützungsgebühren erlässt nach § 116 Abs. 1 PBG der Gemeinderat, Rechtsmittelinstanz
ist die Kantonale Schätzungskommission (§ 116 Abs. 2 PBG). Fällig werden die
Anschlussgebühren, wenn nichts anderes bestimmt ist, mit der Inanspruchnahme
der Erschliessungsanlage (§ 116 Abs. 3 PBG). Im Weitern bestimmt § 117 PBG,
dass der Kantonsrat eine Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren
erlässt, welche unter Vorbehalt von § 118 für alle Gemeinden gilt. § 118 PBG
sieht vor, dass die Gemeinden in einem Reglement die Zuständigkeit der
Gemeindebehörden anders regeln (lit. a), ergänzende Bestimmungen erlassen
können, wenn das Gesetz und die GBV ein Gebiet nicht abschliessend regeln (lit.
b) und abweichende Bestimmungen, soweit die GBV es gestattet (lit. c).

2.3 Die GBV bestimmt in § 2 Abs. 1, dass
die Gemeinden abweichende Bestimmungen erlassen können über die
Berechnungsgrundlage zur Bemessung der Gebühren, (lit. c) sowie über die
Zuständigkeit der Gemeindebehörden (lit. d). Ergänzende Bestimmungen sind
zulässig, wenn die GBV ein Gebiet nicht abschliessend regelt (§ 2 Abs. 2).

Die Anschlussgebühren dienen nach § 28
GBV zur Finanzierung von Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen,
daneben auch für die Finanzierung der nicht durch Beiträge gedeckten
Erstellungskosten, da Beiträge nach solothurnischem Recht nur bei erstmaliger
Neuerschliessung eines Gebiets erhoben werden dürfen (§ 108 PBG, § 5 Abs. 3
GBV).

Nach § 29 GBV erhebt die Gemeinde für
den Anschluss an die öffentliche Wasserversorgungs- und
Abwasserbeseitigungsanlagen einmalige Anschlussgebühren, die auf der Gesamtversicherungssumme
der Solothurnischen Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungssumme) der
angeschlossenen Gebäude berechnet wird, sofern die Gemeinde nicht eine andere
Berechnungsgrundlage beschliesst. Die Ansätze sind von der Gemeinde in einem
Reglement festzulegen. Bei nachgewiesenen besonderen baulichen Massnahmen im
energetischen oder umwelttechnischen Bereich hat der Grundeigentümer für den
darauf entfallenden Anteil des massgebenden Berechnungswertes keine
Anschlussgebühren zu entrichten.

Gebührenpflichtig sind nach § 28 Abs. 1
GBV die Grundeigentümer, und zwar 30 Tage nach Zustellung der Rechnung, welche
erst nach Inanspruchnahme erfolgen darf (§ 30 Abs. 1 GBV). Zahlungspflichtig
ist der Eigentümer des angeschlossenen Gebäudes im Zeitpunkt des Anschlusses (§
30 Abs. 3 GBV).

Führt die Bemessung der Gebühren auf der
Grundlage von § 29 GBV im Einzelfall zu offensichtlich unangemessenen Beträgen,
weicht insbesondere die Höhe der geforderten Gebühr zu weit von der
tatsächlichen Leistung der Gemeinde ab, so hat nach § 31 GBV der Gemeinderat
die Gebühr ausnahmsweise zu ermässigen.

Gegen eine Gebührenverfügung kann innert
10 Tagen beim Gemeinderat Einsprache erhoben werden (§ 35 GBV). Dessen
Entscheid ist mit Beschwerde anfechtbar bei der Kantonalen Schätzungskommission
(§ 36 GBV).

2.4 Die Gemeinde B. erhebt nach ihrem
Reglement über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren vom 10. Dezember 2012,
genehmigt mit Regierungsratsbeschluss Nr. (), bei der Neuerstellung von
Abwasserbeseitigungs- und Wasserversorgunganlagen Beiträge von 100 % der
Erstellungskosten, die sich nach den Vorschriften der GBV berechnen (Ziff. 3.1
- 4.2).

§ 4 dieses Reglementes sieht vor, dass
Anschlussgebühren für Bauvorhaben, welche an die öffentlichen Anlagen
angeschlossen werden, 10 Tage nach erfolgtem Anschluss zur Zahlung fällig
werden, für andere Bauvorhaben 10 Tage nach Baubeginn.

In Ziffer 2 des Gebührentarifs, welcher
Bestandteil des Reglementes ist, wird bestimmt, dass die volumenabhängigen
variablen Kanalisationsanschlussgebühren bei allen Bauten und baulichen
Massnahmen innerhalb des Gebietes des rechtsgültigen GEP erhoben werden. «Dies
auch dann, wenn faktisch kein oder kein zusätzlicher Anschluss vorgenommen
wird. Für die Gebührenfestlegung sind die im Zeitpunkt des Anschlusses, wenn
ein solcher vorgenommen wird, oder bei Baubeginn, wenn kein Anschluss
vorgenommen wird, gültigen Ansätze massgebend». Die Ansätze betragen bei
Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern jeweils als Grundtaxe ().
Bei Industrie- und Gewerbebauten kommen zu derselben Grundtaxe Zuschläge von
CHF 5.80 pro m3umbauten Raumes. Derselbe Zuschlag gilt auch für den
Gewerbeteil von Geschäftshäusern. Für Garagen, Autoeinstellhallen und
-unterstände beträgt die Gebühr CHF 180.00 pro Abstellplatz, für öffentliche
Bauten gilt ein Ansatz von 2.4 % der Gebäudeversicherungsschatzung. Dazu kommt
bei allen Bauten eine Gebühr von CHF 29.00 pro m2entwässerter
Fläche. Für An- und Aufbauten beträgt der Gebührensatz 2.4 % der (erhöhten)
Gebäudeversicherungssumme, bei Industrie- und Gewerbebauten CHF 5.80 pro m3zusätzlich umbauten Raums; dazu kommt wiederum die Gebühr für die (zusätzlich)
entwässerte Fläche.

Die Wasseranschlussgebühren sind analog
geregelt, wobei keine Grundtaxe vorgesehen ist, die Ansätze für Wohnungen
zwischen CHF 3'000.00 und CHF 4'800.00 liegen und bei Industrie- und
Gewerbebauten für die ersten 3'000 m3umbauten Raums CHF 4.50
zu bezahlen sind, für die weiteren je CHF 2.25. Für öffentliche Bauten beträgt
der Ansatz 1.2 % der Gebäudeversicherungssumme.

3.1 Die Beschwerdeführerin macht
zunächst geltend, da die neue Halle nicht mit einem Wasseranschluss versehen
sei, würden die entsprechenden Anlagen der Gemeinde nicht in Anspruch genommen.
Das Erheben von Anschlussgebühren sei deshalb unzulässig. Die blosse
Möglichkeit, die Halle an die Leitungsnetze anzuschliessen, genüge nicht zur
Erhebung der Gebühren. Würde die Halle nachträglich umgebaut, umgenutzt und mit
einem Wasseranschluss versehen, läge (erst) dann der Tatbestand eines
Anschlusses vor, welcher zur Gebührenpflicht führte. Im Übrigen wären die
verlangten Gebühren jedenfalls zu hoch und verletzten den Grundsatz der
Verhältnismässigkeit; es läge ein Tatbestand von § 31 GBV vor, welcher zwingend
zu einer Reduktion der Gebühren hätte führen müssen.

3.2 Die Gemeinde macht geltend, die
Parzelle GB B. Nr. () sei gemäss der rechtsgültigen generellen
Wasserversorgungsplanung der Einwohnergemeinde an die Wasserversorgung
angeschlossen, ebenso nach der rechtsgültigen Generellen Entwässerungsplanung
an das Abwassernetz. Es handle sich bei der Lagerhalle um einen Neubau, welcher
gemäss §§ 113 und 114 GWBA an die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung
angeschlossen werden müsse. Um eine Ausnahmebewilligung sei nicht ersucht
worden und das Reglement der Gemeinde sehe keine abweichende Regelung vor. Eine
Anschlussgebühr sei noch nie bezahlt worden, und eine nachträgliche Erhebung
sei nicht möglich. Die Gebühr sei zudem nicht unverhältnismässig hoch, von
einer Vergleichbarkeit mit einer Autoeinstellhalle könne nicht ausgegangen
werden. Das Gemeindereglement sehe auch bei Erstellung einer
Versickerungsanlage keine Reduktion der Abwassergebühren vor.

4.1 Ein Grundstück in der Bauzone ist
überbaubar, wenn es erschlossen ist. Die Erschliessung muss durchgeführt oder
spätestens auf den Zeitpunkt der Fertigstellung gesichert sein (§ 139 Abs. 1
lit. c PBG). Erschlossen ist Bauland, wenn hinreichende Zu- und Wegfahrten
vorhanden sind, die Wasser-, Energie- und Abwasserleitungen bis zum Grundstück
oder in dessen unmittelbare Umgebung herangeführt sind und der Anschluss zulässig
und ohne besonderen Aufwand möglich ist. Dass das Grundstück, auf welchem die
neue Halle anstelle der bisherigen gebaut wurde, in einer rechtsgültigen
Bauzone liegt und sowohl mit Wasser- wie auch mit Abwasserleitungen erschlossen
ist, ist unbestritten. Der Vorteil, welcher einem Grundstück durch die
Erschliessung  mit Zufahrt und den notwendigen Ver- und Entsorgungsleitungen 
erwächst, wird nach dem solothurnischen Recht primär mit den vom
Grundeigentümer bei der Erstellung der Erschliessung zu bezahlenden
Grundeigentümerbeiträgen abgegolten.

4.2 Angeschlossen an das Wasser- und
Abwasserleitungsnetz werden nicht Grund­stücke, sondern auf den Grundstücken
errichtete Bauten und Anlagen. Nach § 102 PBG sind alle Bauten an die
öffentlichen Erschliessungsanlagen anzuschliessen, soweit die Gesetzgebung
nichts anderes bestimmt.

4.2.1 § 114 GWBA sieht vor, dass
innerhalb der Bauzonen alle Bauten mit Wasserbedarf an die öffentlichen Anlagen
der Wasserversorgung anzuschliessen sind, abweichende Regelungen der
Einwohnergemeinden vorbehalten. Bei der Lagerhalle, um welche es geht, handelt
es sich um eine Baute, welche keinen Wasserbedarf hat. Da sie einzig der
Lagerung von Gütern dient und weder über eingerichtete Arbeitsplätze verfügt,
noch ständig Personal für die Bewirtschaftung des Lagers anwesend, noch eine
interne Löschwasserversorgung (wie z.B. eine Sprinkleranlage) notwendig ist,
verfügt die Baute über keinen Wasserbedarf. Sie wurde von der Bauherrin ohne
Wasseranschluss geplant und auch so von der Baubehörde und der
Gebäudeversicherung (Brandschutzbewilligung der SGV vom 22. September 2017,
Ziff. 30) bewilligt. Der Augenschein hat bestätigt, was unter den Parteien
unbestritten blieb, dass auch tatsächlich kein Anschluss an das
Wasserleitungsnetz der Gemeinde vorhanden ist, weder in der neuen Halle selber
noch in deren unmittelbarer Umgebung. Eine Anschlusspflicht ergibt sich also
aus dem kantonalen Recht entgegen der Behauptung der Gemeinde nicht.

Dass kommunales Recht eine
Anschlusspflicht vorsieht, wird von der Gemeinde nicht dargelegt. Aus dem
kommunalen Baureglement (vom 10. Dezember 2007) ergibt sich nichts, im
kommunalen Wasserreglement vom 19. Juni 1978 steht in § 6 mit dem Marginale
«Anschlusspflicht» einzig, dass «jedes durch Neu- oder Umbau zu Wohnzwecken
errichtete Gebäude mit genügendem sanitärisch einwandfreiem Trinkwasser zu
versorgen» ist. Insoweit diese alte kommunale Regelung überhaupt (noch) gültig
ist, schreibt sie jedenfalls keinen Anschlusszwang für ein Gebäude wie die
Lagerhalle vor.

4.2.2 Nach § 113 GWBA richtet sich die
Anschlusspflicht bezüglich Abwasserentsorgung nach Bundesrecht. Im
entsprechenden Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer (GschG, SR 814.20)
steht unter der Überschrift «Anschluss- und Abnahmepflicht» in Art. 11,
dass im Bereich öffentlicher Kanalisationen das verschmutzte Abwasser in die
Kanalisation eingeleitet werden muss. Nicht verschmutztes Abwasser, das stetig
anfällt, darf nach Art. 12 Abs. 3 weder direkt noch indirekt einer zentralen
Abwasserreinigungsanlage zugeleitet werden. Art. 7 Abs. 2 GSchG bestimmt, dass
nicht verschmutztes Abwasser nach den Anordnungen der kantonalen Behörde
versickern zu lassen ist. Nach Art. 3 Abs. 3 lit. a der Gewässerschutzverordnung
(GSchV, SR 814.201) gilt Dachwasser als nicht verschmutztes Abwasser, ebenso
Niederschlagswasser von Plätzen, auf denen keine erheblichen Mengen von
Stoffen, die Gewässer verunreinigen können, umgeschlagen, verarbeitet und
gelagert werden, wenn es bei der Versickerung im Boden ausreichend gereinigt
wird (Art. 3 Abs. 3 lit. b GSchV). Eine Anschlusspflicht an das
Abwassernetz ergibt sich demnach für die Lagerhalle nicht. Gegenteils ist das
anfallende Regenwasser nach Bundesrecht, auf welches das kommunale Recht in §
20 des Baureglements der Gemeinde explizit verweist, als unverschmutztes
Sauberwasser ohne Inanspruchnahme der Kanalisation zu versickern.

Auch hinsichtlich des Abwassers ist
unter den Parteien unbestritten, dass für die Lagerhalle kein Anschluss an das
Kanalisationsnetz besteht, auch nicht für das Dachwasser oder für die
Vorplatzentwässerung. Alles anfallende Regenwasser wird in der gleichzeitig mit
der Lagerhalle gemäss neuer Baubewilligung errichteten Versickerungsanlage zum
Versickern gebracht, und die Versickerungsanlage ist auch nicht mit einem
Überlauf an eine Sauberwasserleitung oder dergleichen angeschlossen.

4.3 Es ist somit erstellt, dass die neu
errichtete Lagerhalle weder die Wasserversorgungs- noch die
Abwasserentsorgungsanlagen der Gemeinde in Anspruch nimmt. Ebenso ist klar,
dass kein gesetzlicher Zwang besteht, das Gebäude an das Wasserleitungs-
und/oder das Kanalisationsnetz anzuschliessen.

4.4 Das Verwaltungsgericht Solothurn hat
sich immer wieder mit der Zulässigkeit von Anschlussgebühren befassen müssen.
Oftmals ging es dabei um den Einbezug von Gebäuden oder Gebäudeteilen wie
Scheunen oder Ökonomietrakte, die separat entwässert wurden. Bereits im
publizierten Entscheid SOG 1987 Nr. 30 hat das Gericht festgehalten, dass eine
Kanalisationsanschlussgebühr  was sich von selbst verstehe  einen Anschluss
an die .fentliche Kanalisation vorsehe. Es hiess demzufolge in seinem Urteil
vom 20. Januar 1987 die Beschwerde eines Eigentümers gut, der geltend machte,
die nach einem Brand wiederaufgebaute Scheune sei nicht an das Abwassernetz
angeschlossen, weil das Dachwasser direkt in den vorbeifliessenden Mühlebach
abgeleitet werde und das Abwasser aus der Milchkammer in die abflusslose
Jauchegrube. Es hat im Entscheid offengelassen, ob untergeordnete nicht separat
angeschlossene Nebengebäude mit ihrer Gebäudeversicherungssumme wegen eines
funktionellen Zusammenhangs in die Berechnung der Anschlussgebühr des
angeschlossenen Hauptgebäudes einbezogen werden dürften. Diese Rechtsprechung
wurde immer wieder bestätigt, z.B. in den Urteilen vom 4. Dezember 2014
oder vom 21. Dezember 2016. Immer war selbstverständliche Voraussetzung der
Gebühr, dass das Gebäude, für welches sie erhoben wurde, tatsächlich an die
entsprechenden Leitungen der Gemeinde angeschlossen war.

Dass die «Anschlussgebühr» nur erhoben
werden darf, wenn tatsächlich ein Anschluss an das Leitungsnetz der Gemeinde
besteht, ergibt sich nicht nur bereits aus dem Wortlaut, sondern auch aus dem
Charakter der Abgabe. Eine Gebühr ist ein Entgelt des Privaten für eine in
Anspruch genommene Leistung der öffentlichen Hand. Wird die Leistung nicht in
Anspruch genommen, gibt es keine Grundlage für das Erheben einer Gebühr. Dies
gilt im Bereich des Erschliessungsrechts umso mehr, als ja für die blosse
Möglichkeit der Inanspruchnahme, also die eigentliche Erschliessung von
Bauland, Erschliessungsbeiträge der profitierenden Grundeigentümer vorgesehen
sind, so auch im vorliegenden Fall der Gemeinde B.. Direkt hervor geht dieser
Grundsatz auch aus § 28 GBV, wo bestimmt wird, dass «für die Benützung der
öffentlichen Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung»
Anschluss- und Benützungsgebühren zu entrichten sind.

Was genau unter Benützung oder
Inanspruchnahme der Erschliessungsanlagen zu verstehen ist, ist im kantonalen
Recht nicht explizit definiert. Im Urteil vom 7. März 2017 hat das
Verwaltungsgericht in einem Fall, in welchem der Zeitpunkt des Anschlusses
streitig war, festgehalten, dass es auf die «Möglichkeit der Inanspruchnahme»
ankommt. Kanalisations- und Wasseranschlussgebühren seien geschuldet, wenn der
Anschluss an die Kanalisation erfolgt und deren Benutzung möglich sei, und
dafür auf die Lehre verwiesen (VWBES.2016.8 E. 4.3). Im Urteil vom 9. August
2017 wurde dies bestätigt. Ausschlaggebend sei die tatsächliche Möglichkeit der
Benutzung des Anschlusses, was mit dem Leitungsanschluss bzw., wenn dieser
vorgängig herbeigeführt werde, mit der späteren Erstellung des Gebäudes der
Fall sei. Diese Auslegung wurde vom Bundesgericht im Urteil 2C_752/2017 vom 14.
September 2017 geschützt, in welchem es (in Erw. 3.2.4) festhielt, dass dieses
technisch-wirtschaftliche Verständnis der Inanspruchnahme bzw. der Entstehung
der Abgabepflicht als abstrakte Möglichkeit, ein Bauwerk zweckgemäss zu nutzen,
jedenfalls nicht willkürlich sei.

4.5 Die Gemeinde kann die Voraussetzung
des tatsächlich vorhandenen Anschlusses (eines Gebäudes) an das Leitungsnetz
für das Erheben einer Anschlussgebühr nicht in ihrem Gebührenreglement
wegbedingen. Sie verfügt zwar (auch) im Bereich der Anschlussgebühren über eine
relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit; diese bezieht sich aber insbesondere
auf die Bemessungsgrundlage und den Gebührenansatz, wie sich aus § 2 Abs. 1
lit. c, § 3 Abs. 1 lit. a und vor allem aus § 29 Abs. 1 GBV ergibt, daneben
auch auf die Anwendung der kantonalen Ausnahmeklausel von § 31 GBV (Urteil
des Bundesgerichts 2C_810/2010). Ihre Autonomie geht aber nicht so weit, dass
sie die kantonal geregelte Voraussetzung des tatsächlich vorgenommenen
Anschlusses als abweichende Reglementsbestimmung nach § 116 Abs. 3 PBG bzw. §
118 Abs. 1 lit. c PBG aufheben und eine Anschlussgebühr auch für Bauten ohne
Anschluss an das Leitungsnetz erheben dürfte.

Dass dies nicht zulässig ist, ergibt
sich im Übrigen auch aus der zwingenden Bestimmung von § 30 GBV, in welchem die
Fälligkeit der Anschlussgebühr geregelt ist. Diese wird 30 Tage nach Zustellung
der Rechnung fällig, welche ihrerseits erst nach der Inanspruchnahme der
Erschliessungsanlage erfolgen darf. Eine Möglichkeit, diese Bestimmung
abzuändern, ist in der GBV nicht vorgesehen.

4.6 Die Voraussetzung des tatsächlich
vorhandenen Anschlusses an das Leitungsnetz der Gemeinde gilt gleichermassen
für das Kanalisationsnetz wie die Wasserversorgung. Werden die entsprechenden
Leitungsnetze nicht in Anspruch genommen, können keine Anschlussgebühren
erhoben werden.

5. Damit erweist sich der Haupteinwand
der Beschwerde als begründet. Die von der Gemeinde erhobenen Anschlussgebühren
für Wasser und Abwasser sind unzulässig, sodass auf die weiteren Argumente
nicht näher einzugehen ist. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass das
Verwaltungsgericht in andern Fällen festgehalten hat, dass Anschlussgebühren
von total 5 % des Gebäudeversicherungswertes gerade noch zulässig wären (vgl.
z.B. Urteil vom 4. Dezember 2014, VWBES.2014.39, E. 4.6). Solche von total etwa
25 % der Baukosten wären es offensichtlich nicht.

6. Schliesslich ist die Gemeinde darauf
hinzuweisen, dass ihre Befürchtung, bei einer späteren Umnutzung der Lagerhalle
und einem nachträglichen Anschluss an die Leitungsnetze könnte keine
Anschlussgebühr mehr erhoben werden, unbegründet ist. Jeder (neue) Anschluss an
das Leitungsnetz bedarf einer Bewilligung der zuständigen Behörde, und mit dem
nachträglichen Anschluss entstünde selbstverständlich die Grundlage für das
Erheben der (dannzumal) reglementarisch vorgesehenen Anschlussgebühren.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 21.
Januar 2020 (VWBES.2019.238)