so_gerichte · VWBES.2024.87 · 2024-11-06 · de

Gesamtrevision der Ortsplanung C.___

Solothurn Verwaltungsgericht 06.11.2024 VWBES.2024.87
Soleure Verwaltungsgericht 06.11.2024 VWBES.2024.87
Soletta Verwaltungsgericht 06.11.2024 VWBES.2024.87

Gesamtrevision der Ortsplanung C.___

Verwaltungsgericht
Urteil
vom 6. November 2024
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichterin Obrecht Steiner
Oberrichter Hagmann
Gerichtschreiber Luder
In Sachen
1.
A.___
Beschwerdeführer
1
2.
B.___
Beschwerdeführer
2
alle vertreten durch Rechtsanwalt und
Notar Mathias Reinhart,
gegen
1.
Regierungsrat
des Kantons Solothurn,
vertreten durch Bau- und Justizdepartement,
2.
Einwohnergemeinde
C.___,
vertreten durch Gemeinderat C.___,
Beschwerdegegner
betreffend
Gesamtrevision
der Ortsplanung C.___
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung:
I.
1. Die Einwohnergemeinde C.___ legte die
Gesamtrevision der Ortsplanung vom 5. Juni 2020 bis zum 8. Juli 2020 erstmals
öffentlich auf. Das Ziel der Revision bestand namentlich in der
Siedlungsentwicklung nach innen. Zudem wurde ein Bauinventar erarbeitet (vgl.
zum Ganzen: Raumplanungsbericht; Anhang zum räumlichen Leitbild). Dagegen
gingen bei der Einwohnergemeinde C.___ 92 Einsprachen ein.
2. Aufgrund der Einsprachen nahm der
Gemeinderat der Einwohnergemeinde C.___ mit Beschluss vom 15. Juni 2021
Anpassungen der Nutzungsplanung und des Zonenreglements vor und wies die
Einsprachen im Übrigen ab, soweit er darauf eintrat. Hiergegen gelangten 26
Einsprecher, darunter auch A.___ sowie B.___, mit Beschwerde an den
Regierungsrat.
3. In der Folge wurde der Beschluss des
Gemeinderates der Einwohnergemeinde C.___ vom 15. Juni 2021, nun
rechtsgenüglich unterzeichnet, sämtlichen Einsprechern erneut eröffnet und es
gingen sieben weitere Beschwerden, beim Regierungsrat ein. Die
Beschwerdeverfahren wurden bis zum Entscheid des Gemeinderates C.___ über die
Einsprachen zur zweiten öffentlichen Auflage sistiert.
4. Vom 16. August 2021 bis 14. September
2021 fand die zweite öffentliche Auflage der Gesamtrevision der Ortsplanung
statt. Dagegen gingen 17 Einsprachen bei der Einwohnergemeinde C.___ ein.
5. Mit Beschluss des Gemeinderates der
Einwohnergemeinde C.___ vom 22. Februar 2022 wurde eine Einsprache teilweise
gutgeheissen und § 3 Abs. 4 des Zonenreglements angepasst; die übrigen
Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Gegen den
Beschluss wurden elf Beschwerden beim Regierungsrat erhoben.
6. Dem Regierungsrat wurden vom
Gemeinderat der Einwohnergemeinde C.___ drei Zonenpläne (Nutzungsplanung,
Schutzgebiete und Schutzobjekte, Lärmempfindlichkeitsstufen), ein
Erschliessungsplan (in 9 Ausschnitten), ein Netzplan mit Strassenkategorien
sowie das Zonenreglement zur Genehmigung unterbreitet (vgl. Beschluss des Gemeinderates
der Einwohnergemeinde C.___ vom 22. Februar 2022).
7. Mit Beschluss Nr. 2024/260 vom 27.
Februar 2024 (nachfolgend RRB) genehmigte der Regierungsrat die Gesamtrevision
der Ortsplanung C.___; unter Vorbehalt der nicht genehmigten Elemente bzw. der
verlangten Anpassungen gemäss RRB Ziff. 5.3. Die Beschwerde vom 19. Juli
2021 von A.___ sowie von B.___ wurde abgewiesen (RRB Ziffer 3.3.16 und Ziffer
5.3.35 f.).
8. Am 11. März 2024 gelangten A.___ (nachfolgend
Beschwerdeführer 1) und B.___ (nachfolgend Beschwerdeführer 2), beide vertreten
durch Rechtsanwalt Mathias Reinhart, mit einer gemeinsam eingereichten
Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellten folgende Rechtsbegehren:
1.
Die Ziffern 5.1, 5.3.35 und 5.3.36 des
Regierungsratsbeschlusses Nr. 2024/260 vom 27. Februar 2024 seien aufzuheben.
2.
Im aufgelegten Zonenplan «Zonenplan 1:
Nutzung» sei die Wohnzone «W3-5a» auf Grundstück GB C.___ Nr. [...] nicht zu
genehmigen.
3.
Den Beschwerdeführern seien im
Beschwerdeverfahren Nr. 2021/107 keine Verfahrenskosten aufzuerlegen und eine
Parteientschädigung von CHF 3'021.00 zu Lasten C.___ zuzusprechen.
4.
Der vorliegenden Beschwerde sei die
aufschiebende Wirkung zu erteilen.
5.
Dem Unterzeichneten sei Gelegenheit zur
ergänzenden Beschwerdebegründung zu gewähren bis 11. April 2024.
–
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen –
Mit Eingabe vom 30. April 2024 reichten
die Beschwerdeführer zudem eine ergänzende Beschwerdebegründung ein.
9. Mit Schreiben vom 21. Mai 2024 beantragte
die Einwohnergemeinde C.___ die Abweisung des Antrags um aufschiebende Wirkung
der Beschwerde, verzichtete mit Verweis auf die Akten auf eine Stellungnahme
und beantragte die vollumfängliche und kostenfällige Abweisung der Beschwerden,
soweit darauf eingetreten werden könne.
10. Mit Stellungnahme vom 5. Juni 2024 schloss
das Bau- und Justizdepartement (BJD), namens des Regierungsrates, auf
kostenfällige Abweisung der Beschwerden und verwies zur Begründung auf den
Regierungsratsbeschluss Nr. 2024/260 vom 27. Februar 2024.
11. Mit Verfügung vom 21. Juni 2024
erteilte das Verwaltungsgericht den Beschwerden die aufschiebende Wirkung (vgl.
Ziff. 4 der Verfügung) und forderte die Grundeigentümerin von Grundstück C.___
GB Nr. [...] auf mitzuteilen, ob sie sich am Verfahren beteiligen
wolle.
12. Am 5. Juli 2024 teilte die
Grundeigentümerin von Grundstück C.___ GB Nr. [...] mit, sie sehe von
einer Verfahrensbeteiligung ab.
13. Am 19. August 2024 reichte der
Vertreter der Beschwerdeführer seine Kostennote ein.
14. Für die Parteistandpunkte und die
Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit
erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1.1 Die Beschwerdeführer haben ihre Beschwerde
frist- und formgerecht erhoben. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12 i.V.m. §5 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes, PBG, BGS 711.1).
1.2 Die Beschwerdeführer verfügen über
Grundeigentum in [...], nicht aber über ein gemeinsames Grundstück. Dennoch
machen sie ihre Rechte in der gleichen Beschwerdeschrift geltend. Es stellt
sich somit die Frage, ob die Beschwerdeführer eine Streitgenossenschaft bilden
und berechtigt sind, als solche aufzutreten. Die Verfahrensführung als
Streitgenossenschaft ist im kantonalen Gesetz über den Rechtsschutz in
Verwaltungssachen (Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11) nicht
geregelt. § 58 VRG hält fest, soweit nichts anderes bestimmt sei, fänden auf
das Verfahren vor den Verwaltungsgerichtsbehörden die Vorschriften der
Schweizerischen Zivilprozessordnung sinngemäss Anwendung. Gemäss Art. 71
Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) können
mehrere Personen gemeinsam als Streitgenossen klagen, wenn die zu beurteilenden
Rechte oder Pflichten auf gleichartigen Tatsachen oder Rechtsgründen beruhen.
Jeder Streitgenosse muss dabei einen eigenen Anspruch haben und für sich allein
beschwerdebefugt sein. Es ist somit vorab die Beschwerdebefugnis beider
Beschwerdeführer je gesondert zu prüfen.
Gemäss Art. 33 Abs. 3
lit. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG;
AS 700) gewährleistet das kantonale Recht gegen Entscheide betreffend die
Raumplanung die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die
Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.
Sodann sieht Art. 111 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht
(Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110) die Einheit des Verfahrens vor. Wer zur
Beschwerde an das Bundesgericht berechtigt ist, muss sich entsprechend am
Verfahren vor sämtlichen kantonalen Instanzen als Partei beteiligen können. Die
kantonalen Behörden dürfen somit die Rechtsmittelbefugnis nicht enger fassen,
als dies für die Beschwerde an das Bundesgericht vorgesehen ist. Gemäss Art. 89
Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde berechtigt, wer im vorinstanzlichen Verfahren als
Partei teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat. Man
spricht dabei von einer «formellen» Beschwer (Art. 89 Abs. 1
lit. a BGG). Überdies hat die prozessführende Partei durch den
angefochtenen Entscheid besonders berührt zu sein (lit. b) und ein
schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung zu besitzen (lit.
c.). Die vorgenannten Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein (BGE 141 II
50, E. 2.1). Dies sieht auch § 12 Abs. 1 VRG vor. Der Zugang an das
kantonale Verwaltungsgericht deckt sich im Hinblick auf das Beschwerderecht mit
der Regelung von Art. 89 Abs. 1 BGG, dies hat das Bundesgericht selbst jüngst
im Entscheid 1C_530/2022 vom 23. November 2023 in Erwägung 2.7 festgehalten.
1.3 Die Beschwerdeführer 1 haben am
Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und sind vollumfänglich unterlegen.
Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann ein Beschwerdeführer bei
Vorliegen einer besonderen Beziehungsnähe die Überprüfung eines Bauvorhabens
oder raumplanerischer Festlegungen im Lichte all jener Rechtsätze verlangen,
die sich rechtlich oder tatsächlich in dem Sinne auf seine Stellung auswirken,
dass ihm im Falle des Obsiegens ein praktischer Nutzen entsteht (vgl. BGE 141
II 50, E. 21 sowie Entscheid des Bundesgerichts 1C_530/2022 vom 23.
November 2023, E. 2.1.3). Nicht zulässig ist hingegen das Vorbringen von
Beschwerdegründen, mit denen einzig ein allgemeines öffentliches Interesse an
der richtigen Anwendung des Rechts verfolgt wird, ohne dass dem
Beschwerdeführer im Falle des Obsiegens ein Vorteil entsteht (vgl. dazu BGE 141
II 50 E. 2.1 sowie Entscheid des Bundesgerichts 1C_530/2022 vom 23.
November 2023, E. 2.1.3). Als gemeinsame Eigentümer einer Attikawohnung an
der [...] in [...] und damit unmittelbare Anstösser der angefochtenen Wohnzone
«W3-5a», sind die Beschwerdeführer 1 als besonders berührt anzusehen und haben
ein schutzwürdiges Interesse. Ihre Legitimation ist damit grundsätzlich
gegeben. Die Beschwerdeführer 1 lassen sich im vorliegenden Verfahren
durch Rechtsanwalt Mathias Reinhart vertreten. Eine schriftliche Vollmacht
wurde dem Verwaltungsgericht zu den Akten des Beschwerdeverfahrens gegeben. Auf
die Beschwerde der Beschwerdeführer 1 ist somit einzutreten.
1.4 Der Beschwerdeführer 2 hat ebenfalls
am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen und ist vollumfänglich unterlegen.
Als Eigentümer einer Attikawohnung an der [...] in [...] und damit
unmittelbarer Anstösser der angefochtenen Wohnzone «W3-5a» ist der
Beschwerdeführer 2 als besonders berührt anzusehen und er hat ein
schutzwürdiges Interesse. Seine Legitimation ist damit gegeben. Der
Beschwerdeführer 2 lässt sich im vorliegenden Verfahren ebenfalls durch
Rechtsanwalt Mathias Reinhart vertreten, die Vollmacht wurde zu den Akten
gegeben. Auf die Beschwerde des Beschwerdeführers 2 ist somit ebenfalls einzutreten.
2. Die Beschwerde richtet sich gemäss
den Beschwerdeführern im Wesentlichen gegen die Aufzonung des Baugrundstücks
Grundbuch C.___ Nr. [...] neu in die Wohnzone «W3-5a», die anstelle der bisher
gültigen Wohnzone mit zwei, teils drei Geschossen, neu drei bis fünf Geschosse
bzw. bis vier Geschosse plus Attika vorsehe. Die Beschwerdeführer rügen in
formeller Hinsicht, die Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör (Art. 29
Abs. 2 der Bundesverfassung, BV, SR 101). Sowohl die Vorinstanz als auch
die Planungsbehörde hätten kein konkretes Argument für die beanstandete
Wohnzone «W3-5a» vorgebracht, was die Begründungspflicht als Ausfluss des rechtlichen
Gehörs verletze und im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren wegen der
gerichtlichen Zurückhaltung im Ermessen nicht geheilt werden könne. Die
Vorinstanz habe den Beschwerdeführern zwar dahingehend Recht gegeben, als die
Begründung sehr knapp erscheine, jedoch etwas süffisant auf Textstellen im
Einspracheentscheid verwiesen, welche andere Einsprecher betroffen hätten, aber
auch gelesen werden müssten. Allerdings äussere sich auch besagter Textteil («[…]»)
nur allgemein zur Verdichtung, was im fraglichen Gebiet für jede Erhöhung der
Bebauungsdichte gegenüber der geltenden Ordnung herangezogen werden könne. Es
möge zwar insofern richtig sein, als sich die Argumentation gegen eine
Verdichtung am Stadtrand in den jeweiligen Verfahren ähneln würde. Entscheidend
sei jedoch, dass unbegründet geblieben sei, weshalb gerade die Zone «W3-5a» die
massgebende Verdichtung sein solle. Die Begründungspflicht solle nicht nur
sicherstellen, dass ein Entscheid nachvollziehbar und überprüfbar sei (Erhöhung
der Akzeptanz) sondern sei eben auch Angriffsfläche, was vorliegend völlig
fehle. Die Beschwerdeführer wüssten nicht, weshalb die Zone derart abgestuft
bzw. variabel sei und welche Zweckmässigkeit damit verfolgt werde, obwohl dies
für ihre Aussicht und letztlich den Wert ihrer Liegenschaften (Attikawohnungen)
sehr wesentlich sei. Ohnehin seien variable Zonen eher unzweckmässig, weil die
dereinstige Nutzungsintensität ziemlich offen bleibe, was vor allem gelte, wenn
die Regelungsspanne und auch das von der Zone effektiv beschlagene Wohnquartier
wie vorliegend doch recht gross sei, sodass die Zone eine weitere Planung
zulasse, die weit mehr von Investoren als von der Planungsbehörde diktiert
werden würde. Eine variable Zone stelle daher auch erhöhte, spezifische
Anforderungen an die Begründungspflicht, denen die bislang vorliegenden
Begründungen nicht genügen würden. Beschwerdeführer müssten nicht erahnen
können, was sie anfechten bzw. widerlegen müssen. Vielmehr sei es Sache der
Planungsbehörde, allenfalls der Vorinstanz, konkrete Gründe für eine bestimmte
Zonenwahl zu nennen. Zumal erschwerend hinzukomme, dass die Zone «W3-5a» neu
sei und die Abstufung für die städtische Zonenplanung untypisch sei, als keine
vergleichbaren Erfahrungswerte herangezogen werden könnten. Auch aus diesem
Grund hätte es einer konkreten Begründung für die abgestufte bzw. variable Zone
bedurft. Zusammengefasst würden sich die bisherige Begründung der
Planungsbehörde und der Vorinstanz auf Verfahrensverweise und allgemeine
Überlegungen zur Verdichtung im fraglichen Gebiet beschränken, konkrete Gründe,
weshalb gerade die Zone «W3-5a» gewählt wurde, fehlten jedoch, weshalb die
Begründungspflicht klar verletzt sei. Weil sich das angerufene Gericht bei der
Ermessensausübung praxisgemäss Zurückhaltung auferlege, wenn es sich wie
vorliegend um die Würdigung lokalen Planermessens handle, sei eine Heilung der
verletzten Begründungspflicht vor angerufenem Gericht weder möglich noch
statthaft. Zumal es sich um eine grundlegende Frage, nämlich jene der
Zonenzweckmässigkeit handle, auf die sich weder Planungsbehörde noch Vorinstanz
bislang eingelassen hätten.
In materieller Hinsicht wird weiter gerügt,
dass die vorgesehene Aufzonung nicht zweckmässig sei, als die Wohnzone «W3-5a»
am Stadtrand vor allem das raumplanerische Prinzip der Verdichtung von Innen
nach Aussen und den Landschafts- und Ortsbildschutz verletze. So wird unter
anderem vorgebracht, die angefochtene Zone liege westlich und nördlich an der
Stadtgrenze, am äussersten Rand eines grossen Wohnquartiers und müsse folglich
durch dieses, namentlich über vier verkehrsberuhigte Strassen, erschlossen werden.
Auch öV-Anschlüsse würden an der peripheren Lage nichts ändern, weil
erfahrungsgemäss der Individualverkehr vorherrsche, soweit keine verkehrsarme
Überbauung vorgesehen werde, wofür die Zonierung keinen Anlass gebe. Die
Ortsplanungsrevision sehe deutlich mehr als eine Verdopplung der aktuell
zulässigen Nutzungsdichte vor, indem neu drei bis fünf Geschosse bzw. bis vier
Vollgeschosse plus Attika möglich wären. Damit handle es sich bei der neuen
Zone «W3-5a» um den stärksten Verdichtungsschwerpunkt in der aufgelegten
Ortsplanungsrevision, weshalb von einer maximalen Verdichtung gesprochen werden
dürfe. Gemäs § 18 PBG müssten Zonenpläne recht- und zweckmässig sein und
übergeordneter Planung entsprechen. Zur Zweckmässigkeit gehöre insbesondere
auch das raumplanerische Prinzip der Verdichtung von Innen nach Aussen. Die
Vorinstanz gehe mit ihrer Argumentation, es liege keine eigentliche Übernutzung
vor, fehl, weil ansonsten das Raumplanungsamt keine Erwägungen zu
Kompensationsmöglichkeiten gemacht hätte, die Zweckmässigkeit der Zone «W3-5a»
auf Grundstück GB C.___ Nr. [...] als allfälliges Kompensationsmittel werde
gerügt.
Weiter verletze die Zone «W3-5a» am
Stadtrand den Landschafts -und Ortsbildschutz, welcher nach ständiger Praxis
gewahrt werde, indem ein Ort zum Siedlungsrand hin abflache. Nun werde das pure
Gegenteil geplant, indem der Stadtrand mit möglichen 5-geschossigen Bauten,
wegen der Lärmproblematik dann höchstwahrscheinlich auch in geschlossener
Bauweise, als veritable Festung gegenüber der angrenzen Witischutzzone in
Erscheinung treten würde.
3. Die Vorinstanz hat in ihrem ablehnenden
Entscheid hinsichtlich der gerügten fehlenden rechtlichen Begründung festgehalten,
es sei durchaus üblich, dass die Verwaltung Entscheide vorbereite. Eine rechtlich
relevante Ermessensunterschreitung sei in der Ansicht der Mehrheit des
Gremiums, sich ausreichend mit der Materie befasst haben zu können und auf eine
Rückweisung des Geschäfts zu verzichten, nicht zu erblicken. Es liege keine
Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführer vor. Allerdings wird
seitens des Regierungsrates eingeräumt, dass die Begründung der Vorinstanz (sc.
des Gemeinderates der Einwohnergemeinde C.___) sehr knapp erscheine.
Gleichzeitig verweist er auf zusätzliche Erwägungen bezüglich anderer
Einsprecher und folgert, es sei den heutigen Beschwerdeführern durchaus
zuzumuten gewesen, im Beschluss vom 15. Juni 2021 den gesamten Abschnitt «[...]»
zu berücksichtigen. Hinzu komme, dass die Vorinstanz auf den Entscheid zum
Teilzonen- und Gestaltungsplan «[...]» (Gemeinderatsbeschluss vom 18. Juni
2019) sowie den Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung vom 19. August
2013 verweise. Es wäre zwar durchaus wünschenswert gewesen, wenn die Vorinstanz
für ihre Begründung nicht zu grossen Teilen auf einen früheren Entscheid
verweisen würde. In Anbetracht dessen, dass die Beschwerdeführer an diesem
Verfahren teilgenommen hätten und die gleichen Rügen (eingehend) behandelt
worden seien, sei keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu
erblicken. Es würden sich im Wesentlichen die genau gleichen Fragen in Bezug
auf Erschliessung, Lärm und Verdichtung stellen. Es sei den Beschwerdeführern
also durchaus bekannt gewesen, weshalb die Vorinstanz ihre Einsprache abgelehnt
habe und es sei ihnen auch durchaus möglich gewesen, den Entscheid sachgerecht
anzufechten, wie ihre Beschwerdebegründung vom 8. Juli 2022 zeige.
Betreffend die Zonierung der Parzelle
Grundstück Grundbuch C.___ Nr. [...] hält die Vor­instanz unter anderem fest,
diese liege am westlichen Rand des Siedlungsgebietes C.___, wobei anzuführen
sei, dass ein grösseres Gebiet – die bisherige Wohnzone W3b im Gebiet – in die
W3-5a überführt werden solle. Das Gebiet sei nicht abgelegen und nicht schlecht
erschlossen, wie dies vielleicht bei anderen Gemeinden am äusseren Siedlungsrand
der Fall wäre. In Gehdistanz befänden sich die Bahnhöfe […] und C.___ […]. Zu
Recht habe bereits die Vorinstanz die gute Erschliessung durch die Buslinien 5
und 7 erwähnt. Aus der angrenzenden Witischutzzone könnten die Beschwerdeführer
nichts ableiten, insbesondere keine gestalterischen Anforderungen an den
Stadtrand. Das Gebiet eigne sich zur Verdichtung und sei dafür auch hinlänglich
erschlossen. Eine Vorgabe, wonach die innere Verdichtung primär in der Mitte
der Gemeinde zu erfolgen hätte, könne jedenfalls im urbanen Raum kaum Geltung
haben. Vielmehr könnte unter dem heutigen Primat der inneren Verdichtung die
ursprünglich vorgesehene zweigeschossige Überbauung nicht mehr genehmigt werden.
4.1 Was die gerügte Verletzung des
rechtlichen Gehörs anbelangt, kann folgendes festgehalten werden: Das
rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV, SR 101) dient
einerseits der Klärung des Sachverhalts, anderseits stellt es ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar,
welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Wesentlicher Bestandteil
des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung
soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt,
und dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht
anzufechten (BGE 133 I 270 E. 3.1). Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie
auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild
machen können. Entsprechend muss der Entscheid kurz die wesentlichen
Überlegungen nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die
sie ihren Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung
mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne
Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 138 IV 81 E. 2.2; 136 I 184 E. 2.2.1;
133 III 439 E. 3.3 mit Hinweisen). Vielmehr kann sich die Begründung auf die
für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E.
3.1).
4.2 Der Gemeinderat C.___ hat an seiner
Sitzung vom 15. Juni 2021 die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer (benannt
als Einsprecher Nummer [...]) gegen die Aufzonung in der Tat mit knapper
Begründung abgelehnt. Die Vorinstanz hat es jedoch als gegenüber den heutigen
Beschwerdeführern zumutbar erachtet, den ganzen Abschnitt «[...]» zu
berücksichtigen. Dieser Ansicht ist zuzustimmen, auch wenn zumindest ein
entsprechender Verweis in der betreffenden Entscheidziffer des
Gemeinderatsbeschlusses wünschenswert gewesen wäre. Die Einsprachebehandlungen
wurden immerhin thematisch übersichtlich gegliedert, der Umfang des
betreffenden Abschnitts «[...]» beträgt insgesamt knapp zwei A4-Seiten. Es
erscheint daher geradezu unvermeidbar, dass ein Einsprecher aus diesem Text
nicht nur die seine Einsprache betreffende Ziffer 3 sondern den ganzen Wortlaut
zur Kenntnis nimmt, ist die Behandlung der einzelnen Einsprachen doch zwar mit
fortlaufenden Randziffern abgetrennt, nicht aber mit benannten Untertiteln. Ein
interessierter Leser dürfte wohl bereits in der Absicht, nichts verpassen zu
wollen, und in Anbetracht des überschaubaren Umfangs ohnehin den gesamten Text dieses
Abschnitts studieren. Ebenso ist der Vorinstanz zuzustimmen, soweit sie es als
wünschenswert erachtet hätte, wenn der Gemeinderat C.___ nicht zu grossen
Teilen auf einen früheren Entscheid (sc.: Entscheid zum Teilzonen- und
Gestaltungsplan «[...]», Regierungsratsbeschluss vom 17. Januar 2023, RRB
2023/58) sowie den Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung vom 19. August
2013 verwiesen hätte, schadet dies doch zweifellos der Lesbarkeit und damit der
eigentlich gebotenen Transparenz gerade gegenüber Personen, die in dieser
Materie Laien sind. Dennoch hat die Vorinstanz aus der Teilnahme der
Beschwerdeführer an diesem früheren Verfahren und der Tatsache der dortigen
eingehenden Behandlung der gleichgerichteten Rügen auf eine fehlende Verletzung
des rechtlichen Gehörs geschlossen. Dem ist zuzustimmen. Auch wenn das Vorgehen
nicht ideal gewesen sein mag, konnten die bereits damals anwaltlich vertretenen
Beschwerdeführer im Gesamtkontext jedenfalls davon ausgehen, dass dem Entscheid
keine sachfremden Motive zugrundelagen. Ebenso war es ihnen möglich, den
Entscheid sachgerecht anzufechten. Dies ergeht sowohl aus der an die Vorinstanz
gerichteten Beschwerdebegründung wie auch aus der Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Es ist dabei darauf hinzuweisen, dass der Regierungsratsbeschluss vom 17.
Januar 2023 (RRB Nr. 2023/58) in Ziffer 2.12 Bezug auf den
Raumplanungsbericht zur Ortsplanungsrevision vom 29. Mai 2020 nimmt, welcher
im Rahmen der öffentlichen Auflage aufgelegen hatte. Wie nachfolgend noch näher
aufzuzeigen sein wird, sind im fraglichen Bericht deutliche Aufschlüsse über
die Beweggründe hinsichtlich der konkreten Zonenwahl im Rahmen der
Ortsplanungsrevision auszumachen. Zusammenfassend kann festgehalten werden,
dass der diesbezügliche Entscheid der Vorinstanz nicht zu beanstanden und die
Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen ist.
5.1 Im Weiteren ist materiell zu prüfen,
ob der Zonenplan rechtmässig ist. Die Gemeinden haben das Bauen in Zonenplänen
gemäss § 14 PBG und in weiteren Nutzungsplänen zu regeln. Zudem können sie
gemäss § 133 PBG kommunale Bauvorschriften erlassen. Bei der Erarbeitung der
Planungen hat ein Gemeinwesen gemäss Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG, SR 700) einen erheblichen Beurteilungsspielraum. Es ist im
Beschwerdeverfahren eine gewisse Zurückhaltung geboten. Neue Anordnungen können
keine getroffen werden (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und besonderes
Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 596). Der Spielraum wird bei kommunalen Plänen
begrenzt durch die Befugnis des Regierungsrates, der diese auf ihre Recht– und
Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit übergeordneten Planungen
überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich unzweckmässig sind und
Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen, weist er an die Gemeinde
zurück (§ 18 Abs. 2 PBG).
5.2 Der Regierungsrat hat die Revision
der Ortsplanung C.___ auf seine Recht– und Zweckmässigkeit und die
Übereinstimmung mit den übergeordneten Plänen überprüft. Bei der nachfolgenden
Beurteilung der materiellen Fragen geht das Überprüfungsrecht des
Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des Regierungsrats. Das
Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhaltsfragen frei, übt jedoch
keine Ermessenskontrolle aus (§ 67
bis
VRG). Es achtet die
Gemeindeautonomie und belässt den Planungsbehörden in fachlicher Hinsicht den
notwendigen Beurteilungsspielraum. Dies ergibt sich schon aus Art. 2 Abs. 3
RPG: Nachgeordneten Behörden ist der Ermessensspielraum zu belassen, den sie
zur Erfüllung ihrer Aufgabe benötigen. Aufgabe des Gerichts ist es zu prüfen, ob
die Ortsplanungsrevision rechtmässig ist. Die Grenze des Planungsermessens wird
überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als Folge deutlich
unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im
Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und Art. 3 RPG räumlich nicht
mehr als folgerichtig erscheinen (Hänni, a.a.O., S. 113).
5.3 Dem Raumplanungsbericht zur
Ortsplanungsrevision vom 29. Mai 2020 (erste Auflage), welcher zu Handen der
kantonalen Genehmigungsbehörde zweckgemäss die Beurteilung und Interessenabwägung
des Gemeinderates als Planungsbehörde zu enthalten hat (vgl. Art. 47 der
Raumplanungsverordnung, RPV, SR 700.1), kann auszugsweise Folgendes entnommen
werden (vgl. S. 40 f.):
4.3.7 Drei- bis fünfgeschossige Wohnzone
Grundsatz
Das räumliche Leitbild ordnet
verschiedene Quartiere einer differenzierten Bauweise zu,
insbesondere
in Fällen, bei denen sich die Bebauung nicht einem homogenen städtebaulichen
Muster zuteilen lässt.
Bebauungen in einer differenzierten
Bauweise sind in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts aus spezifischen
Ansprüchen nach einer dichten Wohnbauweise heraus entwickelt worden und nicht
aufgrund einer Analyse resp. Weiterführung der damaligen stadträumlichen
Qualitäten. Höhere Punktbauten und liegende Bauten wurden in einem Ensemble
zusammen komponiert. Da diese heterogen erscheinende Mischbauweise von der
damalig rechtsgültigen Nutzungsplanung abwich, wurde ihre bauliche Realisierung
mit Gestaltungsplänen ermöglicht. Dabei hat sich vor allem westlich der […] eine
eigentliche, differenzierte Bauweise durchgesetzt: Diese starke Differenzierung
der Bauhöhen ist in diesem Quartierteil sehr prägend, es gibt 3-geschossige
Bauten neben 8- geschossigen oder noch höheren Bauten.
Diese Gebiete mit differenzierter
Bauweise werden neu der 3- bis 5-geschossigen Wohnzone a oder b zugewiesen,
welche die genannten Eigenschaften als Kerninhalt hat.
Zonierung und Dichte W 3 – 5a
Die W3-5a kann mit drei- bis
fünfgeschossigen Gebäuden bebaut werden. Diese Zone ersetzt die bisherige Zone
W3b in der […], wo bisher drei Vollgeschosse plus Attika zulässig waren. Die
GFZo wird auf 1.0 festgesetzt. Diese orientiert sich an einer viergeschossigen
Wohnzone und am Bestand.
Bei einer bisherigen AZ von 0.6 ergibt
sich rechnerisch eine GFZo von 0.72. Die in der Baumassentabelle festgelegte
GFZo von 1.0 ermöglicht demnach eine deutliche Dichtezunahme. Die effektive
Dichtezunahme ist allerdings wesentlich geringer: Ein Grossteil der betroffenen
Bebauungen ist ursprünglich mit Gestaltungsplänen realisiert worden, weshalb
die tatsächlich realisierte Dichte meist deutlich höher liegt, als dies nach
der bisherigen W3b zulässig gewesen wäre und welche demnach zum Teil auch
deutlich höher ist als die hergeleitete rechnerische GFZo von 0.72. Insgesamt
lässt die neue Zonierung nur für einige Parzellen einen gewissen Spielraum für
Nachverdichtungen zu.
Wohnpark […]
Die Zonierung orientiert sich an den für
die Änderung des Teilzonen- und Gestaltungsplans ‚Wohnpark […] festgelegten,
viergeschossigen Zonen und reagiert gleichzeitig auf die gewachsenen
heterogenen Strukturen im Kontext.
In Ziffer 2.14 des RRB 2023/58 betreffend
dem Teilzonen- und Gestaltungsplan «Wohnpark […]» nimmt der Regierungsrat Bezug
auf die Erläuterungen der Vorinstanz, wonach die Zonierung sich einerseits an
den festgelegten viergeschossigen Zonen der Änderung des Teilzonenplans
orientiere, andererseits auch auf die gewachsenen heterogenen Kontextstrukturen
reagiert werde. Die Wohnzone «W3-5a» ermögliche eine differenzierte Bauweise. Im
Raumplanungsbericht zur Ortsplanungsrevision wird zudem, wie vorstehend aufgeführt,
unter anderem auf folgendes hingewiesen: «Ein Grossteil der betroffenen
Bebauungen ist ursprünglich mit Gestaltungsplänen realisiert worden, weshalb
die tatsächlich realisierte Dichte meist deutlich höher liegt, als dies nach
der bisherigen W3b zulässig gewesen wäre und welche demnach zum Teil auch
deutlich höher ist als die hergeleitete rechnerische GFZo von 0.72. Insgesamt
lässt die neue Zonierung nur für einige Parzellen einen gewissen Spielraum für
Nachverdichtungen zu».
Die gewachsenen heterogenen und
offensichtlich urbanen Kontextstrukturen westlich der [...] sind sowohl bei der
Konsultation von Google Street View als auch, betreffend die unmittelbare
Umgebung der hier interessierenden Parzelle, anhand der Drohnen­luftaufnahmen in
der SRF-Sendung Rundschau vom 30. Oktober 2024 (zu finden auf der Website
des SRF, Rubrik SRF play, zuletzt besucht am 5. November 2024) deutlich
erkennbar. Das vorliegend betroffene Quartier hat bereits jetzt bis an den Rand
stark urbanen und heterogenen Charakter. Entsprechend erscheint die Wahl einer
variablen Zone «W3-5a» nicht nur sachlich vertretbar sondern geradezu sinnvoll,
ermöglicht sie doch eine differenzierte Bauweise, was in Anbetracht der vorgenannten
Aspekte einleuchtet. Im Übrigen ist auf § 21 Abs. 1 des neuen
Zonenreglementes mit der Regeste «Eingliederung in die Umgebung» hinzuweisen:
«In den Wohnzonen müssen sich Neu-, An- und Umbauten (wie z.B. Aufstockungen)
in hohem Masse in die vorhandene Struktur des Quartiers eingliedern. Zusammen
mit der Umgebung (Aussenräume) müssen eine gute Qualität und Gesamtwirkung
erreicht werden.» Damit steht der Baubehörde ein Instrument zur Verfügung,
sollte ein Bauprojekt sich selbst in Anbetracht des heterogenen Charakters in
seiner Gesamtwirkung als kompletter Fremdkörper zeigen und die variable Zone
nicht sachgerecht genutzt werden.
Die Vorinstanz hat darauf verwiesen, die
vorliegend in Frage stehende Parzelle GB [...] liege am westlichen Rand
des Siedlungsgebietes C.___, wobei anzuführen sei, dass ein grösseres Gebiet –
die bisherige Wohnzone W3b im Gebiet – in die W3-5a überführt werden solle. Das
Gebiet sei nicht abgelegen und nicht schlecht erschlossen, wie dies vielleicht
bei anderen Gemeinden am äusseren Siedlungsrand der Fall wäre. In Gehdistanz
befänden sich die Bahnhöfe [...] und [...]. Ebenso existiere eine gute
Erschliessung durch die Buslinien 5 und 7. Bereits im Vorprüfungsbericht vom
20. Dezember 2018 sei die (durchaus vergleichbare) angestrebte Dichte
aufgrund der guten Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr als angebracht
erachtet worden. Aus der angrenzenden Witischutzzone, welche ohnehin zur
Gemeinde [...] gehöre, könnten die Beschwerdeführer nichts ableiten,
insbesondere keine gestalterischen Anforderungen an den Stadtrand. Das Gebiet
eigne sich zur Verdichtung und sei dafür auch hinlänglich erschlossen. Eine Vorgabe,
wonach die innere Verdichtung primär in der Mitte der Gemeinde zu erfolgen
hätte, könne jedenfalls im urbanen Raum kaum Geltung haben. Vielmehr könnte
unter dem heutigen Primat der inneren Verdichtung die ursprünglich vorgesehene
zweigeschossige Überbauung nicht mehr genehmigt werden. Diesen Ausführungen ist
zuzustimmen und die Beschwerdeführer bringen jedenfalls nichts vor, was dies
widerlegen würde. Nachdem die neue Zonierung aufgrund des Vorgesagten auch nur
noch für einige Parzellen einen gewissen Spielraum für Nachverdichtungen
bietet, ist diese auch hinsichtlich der damit verbundenen Erschliessungsfragen
sachlich vertretbar und die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.
6. Entsprechend dem Ausgang des
vorliegenden Verfahrens gibt es auch keinen Grund, die Kostenauferlegung im
Verfahren vor den Vorinstanzen neu zu regeln. Das entsprechende Begehren ist
ebenfalls abzuweisen.
7. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist vollumfänglich abzuweisen. Bei diesem
Ausgang haben A.___ und B.___ je hälftig die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich
der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind.
Parteientschädigung ist keine zu entrichten.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde von A.___ wird
abgewiesen.
2.
Die Beschwerde von B.___ wird
abgewiesen.
3.
A.___ haben an die Entscheidgebühr von
total CHF 2'000.00 einen Anteil von CHF 1'000.00 zu bezahlen. B.___ hat an
die Entscheidgebühr von total CHF 2'000.00 einen Anteil von CHF 1'000.00
zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident                                                                    Der
Gerichtschreiber
Thomann                                                                          Luder