so_gerichte · ZZ.1978.24 · 1978-03-16 · de
Entschädigung bei materieller Enteignung

Art. 23 Abs. 3 BV. Bemessung der Entschädigung bei materieller Enteignung. Wie sind nachträgliche schadensmindernde Massnahmen des Eigentümers zu berücksichtigen?

SOG 1978 Nr. 24

Art. 23 Abs. 3 BV.Bemessung der Entschädigung bei
materieller Enteignung. Wie sind nachträgliche schadensmindernde Massnahmen des
Eigentümers zu berücksichtigen?

1. Am 6. Dezember 1968 trat in H. durch
Genehmigung des Regierungsrates ein Bebauungsplan in Kraft, der unter anderem
auch das Grundstück Nr. 109 des J. E. tangierte. Dieses Grundstück hatte damals
eine Fläche von 12 a 33 m2 und war geteilt durch die Schachenmühlestrasse. Der
Bebauungsplan sieht vor, dass im Bereich des Grundstücks Nr. 109 die bisherige
Schachenmühlestrasse anders geführt werden soll. Im Jahre 1971 starb J. E. Das
Grundstück Nr. 109 fiel an die Erben Frau S., Frau X. und W. E. als
Gesamteigentümer. Im Jahre 1972 hatte Frau S. den Wunsch, auf der südlichen
Teilparzelle des Grundstücks Nr. 109 ein Einfamilienhaus zu bauen. Die
Erbengemeinschaft wollte ihr das benötigte Land schenken. Wegen der erwähnten
Strassenplanung war der Bau auf dem besagten Grundstück nicht mehr möglich. Die
Erbengemeinschaft bemühte sich deshalb, durch Abtausch und Zukauf zu einer
günstigeren Parzelle zu kommen, in der Meinung, dass sie diese dann Frau S.
überlassen werden. Am 18. Februar 1972 kam es zu Kauf- und Tauschverträgen mit
den Grundeigentümern der benachbarten Grundstücke Nr. 108 und Nr. 187 und zur
Schenkung an Frau S. Durch diese Bereinigung entstanden, ausgehend von alt GB
Nr. 109, die folgenden Parzellen:

GB Nr. 109 Hausliegenschaft (nördlich der
heutigen.

...............................................Schachenmühlestrasse)
........3 a 12 m2.

GB Nr. 300 Freifläche ......(westlich des
diagonal.

..........................................verlaufenden.

..........................................heutigen
Strassenstückes ...........3 a 92 m2.

GB Nr. 294 neue Parzelle südlich der projektierten
Strasse:

...........ab alt Nr. 109 ................3 a
82 m2.

...........ab ....Nr. 108 Kauf .........3 a 00
m2.

...........ab ....Nr. 187 Tausch .....1 a 37
m2 ...........................8 a 19.m2.

..............................................=========.

Zum besseren Verständnis sei auf den bei den
Akten liegenden Plan 1:500 verwiesen. Frau S. erstellte in der Folge auf dem
neuen Grundstück Nr, 294 ein Einfamilienhaus. Später trat W. mit der Gemeinde
in Verbindung, damit sie der Erbengemeinschaft für die aus dem Bauverbot
entstandenen Schäden Entschädigung leiste. Er stellte folgende Forderung:

Vermessungskosten und Gebühren
.....................Fr. .2'127.60.

Spundwand
..........................................................Fr. .1'750.-.

Stützmauer
...........................................................Fr. .6'190.-.

Schaden infolge materieller Enteignung
...............Fr. 15'000.-.

.....................................................................=============.

Wertminderung total ...........................................Fr.
25'067.60.

Die Gemeindeversammlung H. beschloss, dass der
Erbengemeinschaft der Betrag von Fr. 2'127.60 vergütet werde (Vermessungs- und
Grundbuchkosten bei der Neuparzellierung von GB Nr. 294).Die Erbengemeinschaft
wollte sich mit diesem Betrag nicht abfinden und erhob bei der
Schätzungskommission Klage aus materieller Enteignung. Sie beantragte die
Zusprechung eines Betrages von Fr. 25'000.-. Die Schätzungskommission behaftete
die Einwohnergemeinde bei ihrer Erklärung, dass sie der Erbengemeinschaft den
Betrag von Fr. 2'127.60 bezahle, und wies die weitergehenden Forderungen der
Kläger ab. Die Erbengemeinschaft erhob gegen das Urteil beim Verwaltungsgericht
Beschwerde. Sie verlangt hier von der Gemeinde den Ersatz der Vermessungskosten
und der Grundbuchgebühren sowie der Kosten von Spundwand und Stützmauer
(zusammen Fr. 10'067.60) und im übrigen Entschädigung nach Ermessen des Gerichtes.
Die Gemeinde beantragte Abweisung der Klage, soweit sie den zugestandenen
Betrag übersteigt.

2. Das im Bebauungsplan zu Strassen bestimmte
Land darf nicht mehr überbaut werden. Aus dieser Beschränkung der Baufreiheit
steht dem Grundeigentümer gegenüber der Gemeinde nach § 18 Abs, 2 BauG keine
Entschädigungsforderung zu. Allein, diese kantonale Bestimmung steht unter dem
Vorbehalt der Eigentumsgarantie (Art. 22ter der Bundesverfassung): Wenn die
Beschränkung der Baufreiheit nach den konkreten Umständen einer Enteignung
gleichkommt (eine sogenannte materielle Enteignung darstellt), ist volle
Entschädigung zu leisten. Eine materielle Enteignung ist insbesondere dann
anzunehmen, wenn der bisherige oder ein voraussichtlich künftiger Gebrauch der
Sache verboten oder in besonders schwerer Weise eingeschränkt wird
(Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 557 und die dort
angeführte Rechtsprechung des Bundesgerichtes).Im vorliegenden Fall wurde durch
das Bauverbot, das mit der im Bebauungsplan eingezeichneten Strasse verbunden
ist, das Grundstück Nr. 109 im südwestlichen Teil als Bauland in Frage gestellt.
Dieser südwestliche Teil, 911 m2 gross, war von den Bauvorschriften her gesehen
überbaubar (bis zum 6. Dezember 1968 bestand kein Gemeindebaureglement; seit 6.
Dezember 1968 liegt das Gebiet in der Wohnzone).Es war indessen sonderbar
geformt und eignete sich - ohne Zukauf oder Abtausch - keineswegs auf der
ganzen Fläche zum Bauen: Gegen Nordwesten lief der Grundstückteil in eine
spitzwinklige Ecke, gegen Osten in einen sehr schmalen Fortsatz aus. Zum Überbauen
eignete sich nur der mittlere Teil. Diese beschränkte Verwendungsmöglichkeit
als Bauland wurde nun aber durch die neue Strasse aufgehoben. Das Grundstück
war so geformt, dass neben der Bauverbotszone nicht mehr genug Platz zum Bauen
war. Eine solche Eigentumsbeschränkung stellt nach allgemeiner Ansicht eine materielle
Enteignung dar, die zu entschädigen ist.

3. Bevor nun aber die Eigentümer eine
Forderung aus materieller Enteignung erhoben, trafen sie selbst Massnahmen, um
durch Abtausch und Zukauf die ungünstige Grundstücksform zu verbessern und
damit die Folge des Bauverbots möglichst zu beheben. Die Tausch- und
Kaufgeschäfte mit den Nachbarn verbesserten den Landbesitz der Erbengemeinschaft
dergestalt, dass wieder ungefähr im selben Ausmass wie vorher gebaut werden
konnte: Die Kläger haben vor dem Verwaltungsgericht erklärt, dass sie für den
ursprünglichen Grundstückteil Nr. 109 Süd nie eine andere Überbauung als ein
einziges Einfamilienhaus gesehen hätten. Durch den Abtausch und den Zukauf
konnte nun effektiv wieder in diesem Rahmen gebaut werden. Die Idee der
Vorinstanz, dass den Klägern als einzig verbliebener Schaden aus materieller
Enteignung die Kosten des Abtausches und des Zukaufes zu ersetzen seien,
leuchtete grundsätzlich ein: Für die Bemessung der Entschädigung wegen
materieller Enteignung ist zwar in der Regel auf die Verhältnisse im Zeitpunkt
des Inkrafttretens der Eigentumsbeschränkung abzustellen (Imboden/Rhinow,
a.a.O., S. 964).Das wäre vorliegend der 6. Dezember 1968. Diese Regel hindert
nun aber nicht, dass die schadensmindernden Massnahmen, welche die Eigentümer
nachträglich ergriffen, berücksichtigt werden. Dass es möglich war, durch
Tausch und Zukauf die Sachlage günstiger zu machen, war nicht Zufall, sondern
entsprach den wirklichen Verhältnissen, wie sie schon 1968 bestanden,
insbesondere den schon damals bestehenden Grundstückformen (die Verzahung der
Grundstücke Nr. 109, 108 und 187), die es schon damals wahrscheinlich machten,
dass gelegentlich eine Bereinigung zwischen den Grundeigentümern stattfinden
könnte. Es erscheint deshalb richtig, dass einerseits die schadensmindernde
Massnahme zugunsten der Gemeinde berücksichtigt wird, dass aber anderseits den
Klägern die Auslagen, welche ihnen aus dieser Massnahme entstanden, vergütet
werden.

4. So besehen sind den Klägern - und das ist
unbestritten - auf jeden Fall die Vermessungs- und Grundbuchkosten von Fr.
2'127.60 zu ersetzen. Die Kläger hatten aber auch noch den Kaufpreis für das
zugekaufte Land aufzubringen. Sie kauften 300 m2 hinzu; es sei verwiesen auf
Parzelle A im Plan 1:500. Ein Blick auf diesen Plan zeigt, dass zur Herstellung
von Überbauungsmöglichkeiten, die ungefähr den früheren Möglichkeiten
entsprachen (vor dem Bauverbot), nicht 300 m2 nötig gewesen wären, sondern nur
zirka die Hälfte davon. (Dass man mehr Land wollte, um u. a. ein Freibad
unterzubringen, ist begreiflich, ändert aber nichts an der grundsätzlichen
Feststellung,) Zusätzliche 150 m2 dürften aber wirklich nötig gewesen sein, um
eine ähnliche Überbauungsmöglichkeit zu schaffen, wie sie vorher bestand. Nun
fragt sich, ob die Gemeinde den Klägern auch noch den Kaufpreis dieser 150 m2
zu ersetzen hat. Ersetzt die Gemeinde den vollen Kaufpreis, dann erhalten die
Kläger zuviel. Denn sie erhielten auf Grund des Zukaufes von 150 m2 nicht nur
gleich viel baulich nutzbares Land wie vorher, sondern waren zudem immer noch
im Besitze der vorläufig unüberbaubaren Parzelle E (neue GB Nr. 300).Diese ist
aber keineswegs einfach wertlos. - Zahlt umgekehrt die Gemeinde an den
Kaufpreis für die 150 m2 überhaupt nichts. d. h. zahlt sie nichts über den
Betrag von Fr. 2'127.60 hinaus, fahren die Eigentümer zu schlecht, weil in
diesem Falle unberücksichtigt bleibt, dass die Kläger für die 150 m2 zwar den
vollen Baulandpreis bezahlt haben, aber effektiv nicht mehr Bauland als vorher
besitzen. Für 150 m2 hat deshalb die Gemeinde zwar nicht den vollen Kaufpreis,
wohl aber die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Gegenwert von 150 m2
vorläufig unüberbaubaren Landes zu bezahlen. Bei der Bemessung dieses
Gegenwerts rechtfertigt es sich, weil die ganze Überlegung von der
nachträglichen schadensvermindernden Massnahme aus geht, vom Wert 1972 auszugehen
(wo der Zukauf erfolgte).Man darf nun annehmen, dass 1972 der Wert des Landes
in der Parzelle E (GB Nr. 300) nicht allzu tief war, da sich nun ein
zukünftiges Abtauschgeschäft mit der Gemeinde abzeichnete, das die Parzelle
sanieren würde (Abtausch mit dem Areal der bisherigen Strasse, die bei
Realisierung der neuen Strasse frei wird; immerhin war der Zeitpunkt der
Realisierung der neuen Strasse, der nach den Angaben des Gemeindeammanns heute
nahe gerückt zu sein scheint, damals noch unklar).Eine exakte Bemessung ist
nicht möglich. Es erscheint richtig, ermessensweise eine Entschädigung von Fr.
2'200.- festzusetzen, welcher Betrag indessen nicht allein die Differenz
Baulandpreis/Wert vorläufiges Bauverbotsland für 150 m2 erfassen soll, sondern
zudem auch noch den Umstand, dass die 150 m2 mit Fr. 35.- pro m2 überbezahlt
waren. Der durchschnittliche Landpreis betrug 1972 in H. Fr. 31.-/m2 (vgl.
Zusammenstellung der Amtschreiberei).Objektiv gesehen bestand kein Anlass, für
das wegen des Nordhanges sicher unterdurchschnittliche Bauland sogar noch mehr
als den Durchschnittspreis zu bezahlen. Die Kläger haben aber glaubhaft
dargetan, dass sie das Land nur zum besagten übersetzten Preis erhalten
konnten, wenn sie die schadensmindernde Arrondierung durchführen wollten. Die
Überzahlung stellt also noch einen zusätzlichen Schadensfaktor dar. Nach allem
rechtfertigt es sich, die Gemeinde zu verhalten, neben dem zugestandenen Betrag
noch Fr. 2'200.- zu bezahlen, zusammen also Fr. 4'327.60.

5. Die Kläger fordern noch mehr. Sie begründen
allerdings die Mehrforderung nur in einem Punkt, indem sie im besondern Ersatz
der Kosten verlangen, welche der Familie S. beim Bau ihres Hauses für die
Erstellung einer Stützmauer (Fr. 6'190.-) und für die vorgängige Abstützung des
Hanges mit einer Spundwand (Fr. 1'750.-) anfielen. Sie machen geltend, dass
diese Kosten nicht entstanden wären, wenn Familie S. im Rahmen des
ursprünglichen Grundstücks Nr. 109 hätte bauen können. Dass sie das nicht
konnte und an den betreffenden Hang bauen musste, sei die Folge des Bebauungsplans
und deshalb ein Schaden, der zur materiellen Enteignung gehöre. Der Ansicht der
Erbengemeinschaft kann nicht beigepflichtet werden. Die Erstellung der
Stützmauer steht nicht mehr in genügend engem Zusammenhang mit der materiellen
Enteignung. Wie die Kläger vor dem Verwaltungsgericht erklärt haben, besorgte
und finanzierte die Erbengemeinschaft den Tausch und den Zukauf. Sie verschaffte
sich damit, wie vorn dargelegt, wiederum ein entsprechendes Ausmass von
Bauland; wenn ihr die Aufwendungen, die sie dafür hatten, ersetzt werden, ist
ihr Schaden aus materieller Enteignung gedeckt. Nachher verschenkte sie - immer
nach Angaben vor Verwaltungsgericht - das neue Grundstück Nr. 294 der Frau S.
Als diese zu bauen begann, wusste man noch nicht, dass im Hang eine Stützmauer
nötig sein werde; der Architekt nahm vielmehr an, es gehe ohne Stützmauer.
Hinterher zeigte sich dann die Stützmauer als unumgänglich. Es ist nun nicht
einzusehen, wieso das Risiko betreffend Festigkeit des Hanges von der Gemeinde
zu tragen wäre. Im übrigen handelt es sich hier um einen Schaden, der Frau S.
und nicht der Erbengemeinschaft erwuchs. Es ist in keiner Weise dargetan, dass
der Schaden - z. B. auf Grund von Gewährleistung - auf die Erbengemeinschaft
zurückgefallen wäre. Diese kann aber gegenüber der Gemeinde nicht Schaden
geltend machen, der einem andern erwachsen ist. Schliesslich ist auch gar nicht
beweismässig klargestellt, welche Vor- und Nachteile die Verschiebung des Baues
nach Süden zur Folge hatte. Dem finanziellen Nachteil betreffend Stützmauer
stehen eventuell auch Vorteile dieser Lage gegenüber. Das müsste genauer
untersucht werden, gegebenenfalls mit einem Gutachten. Eine nähere Untersuchung
kann aber unterbleiben, weil, wie gesagt, die betreffenden Auslagen ohnehin nicht
mehr berücksichtigt werden können. Es bleibt somit dabei, dass die Kläger nur
Fr. 4'127.60 fordern können.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 16. März
1978