so_gerichte · VWBES.2004.102 · 2004-07-13 · de
Ortsplanung

Zonenplan. Baulücke. Zuteilung einer extensiv landwirtschaftlich genutzten Parzelle im Dorfgebiet zur Bauzone.

SOG 2004 Nr. 24

Art. 15 RPG, § 37bisPBG.Zonenplan.
Baulücke. Zuteilung einer extensiv landwirtschaftlich genutzten Parzelle im
Dorfgebiet zur Bauzone.

Sachverhalt:

Die Ortsplanung der Gemeinde wurde 2-mal öffentlich
aufgelegt. Über die eingegangenen Einsprachen entschied der Gemeinderat am
2.11.2001. Verschiedene vom Gemeinderat abgewiesene Einsprecher fochten den
Entscheid beim Regierungsrat an. Die Beschwerde von J. wurde vom Regierungsrat
abgewiesen. J. führe einen Landwirtschaftsbetrieb. Der Betrieb gehöre
grundsätzlich in die Landwirtschaftszone. Da es sich um einen Weinbaubetrieb
mit Direktverkauf ohne Tierhaltung handle, sei das Betriebsgebäude der Bauzone
GW2 zuzuteilen. Der übrige, unüberbaute Teil dieses Grundstückes Nr. 1000
gehöre bestimmungsgemäss in die Landwirtschaftszone. Das Grundstück Nr. 1100
sei noch unüberbaut. Es sei mit Obstbäumen bepflanzt und werde zur Schafhaltung
genutzt. Es sei weitgehend von bereits überbauten Bauzonen umgeben und werde
von zwei Strassen eingerahmt. Der Beschwerdeführer habe mehrmals erklärt, dass
er die Parzelle mittelfristig nicht überbauen wolle. Er habe sich geweigert,
eine Bauverpflichtung einzugehen. Die Einteilung des Grundstückes in die
Reservezone Wohnen sei deshalb nicht zu beanstanden. Die Bauzonengrösse der
Gemeinde bewege sich ohnehin an der allerobersten Grenze des Zulässigen. B.,
welche zwischenzeitlich den Hof von ihrem Vater J. übernommen hat, erhebt
Verwaltungsgerichtsbeschwerde und beantragt, der Beschluss des Regierungsrates
sei aufzuheben. Die Bauzone sei unverändert zu belassen. Ein weiterer Teil des
Hofgrundstücks Nr. 1000 sei der Wohn- und Gewerbezone zuzuteilen. Das
Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde teilweise gut.

Aus den Erwägungen:

4. b) Die Beschwerdeführerin führt ein landwirtschaftliches
Gewerbe. Dazu gehören die landwirtschaftlichen Grundstücke, Bauten und Anlagen,
die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und die mindestens
die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beanspruchen (Art. 7 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Erfasst
wird damit das Betriebszentrum auf dieser Parzelle mit den betrieblich
notwendigen Wohn- und Ökonomiegebäuden im Sinne von Art. 7 und 5 BGBB, und
dessen Landanteil (Christoph Bandli: Kommentar BGBB, N 21 ff. zu Art. 2 BGBB).
Die Beschwerdeführerin will den Betrieb in näherer Zukunft nicht aufgeben. Die
Veräusserung an Nichtselbstbewirtschafter und die parzellenweise Verpachtung
des Betriebs sind stark erschwert. Es bestehen privatrechtliche Ansprüche auf
die Zuweisung des landwirtschaftlichen Gewerbes und Vorkaufsrechte der
Verwandten. Im öffentlichen Recht sind das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot
und die Verkaufsbeschränkungen zu beachten.

c) Bei der Parzelle Nr. 1000 handelt es sich um die
Hofparzelle des zur Selbstbewirtschaftung übernommenen Betriebs. In der
lebzeitigen Abtretung wird festgehalten, dass es sich um ein
landwirtschaftliches Gewerbe handelt und dass dieses zur Selbstbewirtschaftung
übertragen wird. Gemäss § 37bisPBG (Planungs- und Baugesetz, PBG,
BGS 711.1) gehört in die Landwirtschaftszone Land, das sich für die
landwirtschaftliche Nutzung und den produzierenden Gartenbau eignet und zur
Erfüllung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benötigt wird oder im
Gesamtinteresse, insbesondere zum Schutze von Natur und Landschaft, als Erholungsraum
und zur langfristigen Sicherung der Ernährungsbasis des Landes landwirtschaftlich
genutzt werden soll. Auch Land, das im weitgehend überbauten Gebiet liegt, aber
als Grundlage eines Landwirtschaftsbetriebs dauernd erhalten werden soll, ist
der Landwirtschaftszone zuzuteilen (§ 37bisPBG). Bauten und
Anlagen, die der landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens dienen, gehören in die
Landwirtschaftszone. Sie sind dort, und nicht in der Bauzone, zonenkonform
(Peter Hänni: Planungs-, Bau-, und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, S.
168 ff.). Die streitige Parzelle liegt zwar am Rand des weitgehend überbauten
Gebietes. Aber als Grundlage eines Landwirtschaftsbetriebs kann der ausgezonte
Teil der Parzelle für den Planungshorizont des Zonenplanes der Landwirtschaft
dauernd erhalten werden. Gemäss § 37bislit. c PBG hat die
Planungsbehörde diesen Teil der Parzelle zu Recht der Landwirtschaftszone zugeteilt.

5. a) Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung
eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren
benötigt und erschlossen wird (Art. 15 Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG,
SR 700). Die Bauzonen haben sich zunächst an den bereits überbauten Gebieten zu
orientieren (Art. 15a RPG; Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und
Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77). Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist
Parzellen übergreifend und gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zustand
auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit
den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424).
Der Begriff des weitgehend überbauten Landes umfasst eigentliche Baulücken
innerhalb des im Wesentlichen geschlossenen Siedlungsbereichs. Baulücken sind
einzelne unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen,
in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche
aufweisen. Die Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden
Überbauung geprägt; das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen
Siedlungsbereich gehören, an der Siedlungsqualität teilhaben und von der
bestehenden Überbauung so stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre
Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt.

b) Die Befragung des Zeugen an der Hauptverhandlung hat
gezeigt, dass die Parzelle GB Nr. 1100 für den Weinbaubetrieb nutzlos ist. Die
auf der Parzelle vorhandenen Kirschbäume sind weitgehend ertragslos, denn die
Ernten taugen nur für das Brennen von Branntwein. Die Grundeigentümerin möchte
die Parzelle verwerten, um Geld oder Land für den Landwirtschaftsbetrieb zu
beschaffen. Die Parzelle lag seit der ersten Zonenplanung in der Wohnzone W 3.
Nach § 12 der Zonenvorschriften wird sie nun in die Reservezone zurückgezont.
Es gelten neu die Nutzungsbestimmungen der Landwirtschaftszone. Eine spätere
Zuweisung zu einer Bauzone hat im Einzonungsverfahren zu erfolgen. Wie der
Augenschein zeigte, ist die Parzelle von Bauzonen umgeben. Bauinteressenten für
dieses Quartier bestehen, ist doch nebenan eine Überbauung ausgeschrieben.
Östlich direkt anschliessend an die zurückgezonte Parzelle der
Beschwerdeführerin wurden die überbauten Teile zweier Parzellen neu eingezont.
Nach einem Urteil der Schätzungskommission vom 6.3.1981 wurden beim Vater der
Beschwerdeführerin für die Erschliessung dieser Parzelle
Grundeigentümerbeiträge erhoben. Im Urteil wird ausdrücklich darauf
hingewiesen, dass die Beiträge für eine Baulandparzelle erhoben werden. Heute
ist die Parzelle erschlossen. Innerhalb der Parzelle wurden verschiedene
Leitungen verlegt und für eine Bushaltestelle wurde Land abgetreten. Beurteilt
man diese Parzelle in ihrem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten
Parzellen, handelt es sich um weitgehend überbautes Land, also um eine
eigentliche Baulücke innerhalb des im Wesentlichen geschlossenen
Siedlungsbereichs. Die Nutzung der Baulücke wird von der bestehenden Überbauung
derart stark geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die
Bauzone in Frage kommt. Die Rückzonung der Parzelle ist deshalb rechtlich nicht
haltbar. An diesem Ergebnis ändert auch die Tatsache nichts, dass der Vater der
Beschwerdeführerin die Bauverpflichtung nicht unterschrieben hat. Er macht
dafür hinreichende Gründe geltend. Da die Parzelle lediglich eine geringe
Fläche aufweist, verändert die Aufhebung der Rückzonung das Fassungsvermögen
der Bauzonen nur geringfügig.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Juli 2004 (VWBES.2004.102)