so_gerichte · VWBES.2017.187 · 2018-05-08 · de

Beiträge Freytagstrasse

Solothurn Verwaltungsgericht 08.05.2018 VWBES.2017.187
Soleure Verwaltungsgericht 08.05.2018 VWBES.2017.187
Soletta Verwaltungsgericht 08.05.2018 VWBES.2017.187

Beiträge Freytagstrasse

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
8. Mai 2018
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Stöckli
Gerichtsschreiberin Droeser
In Sachen
Staat Solothurn,
vertreten durch Hochbauamt,
Beschwerdeführer
gegen
Stadt Grenchen,
Beschwerdegegnerin
betreffend
Grundeigentümerbeiträge
Freytagstrasse
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung
:
1. Die Stadt Grenchen legte vom 21. August
bis 19. September 2014 die Beitragspläne Freytagstrasse für Strassenbau,
Abwasserleitung und Wasserleitung öffentlich auf und orientierte die
betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Der Kanton Solothurn
sollte nach den Beitragsberechnungen für eine Teilfläche seiner Grundstücke GB
Nrn. 9152 und 9205 Beiträge von voraussichtlich CHF 77'139.25 und CHF
151'747.30 an die neue Strasse bezahlen. Eine Einsprache des Grundeigentümers
lehnte die Stadt mit Entscheid vom 15. November 2016 ab.
2. Auf Beschwerde hin bestätigte die
Kantonale Schätzungskommission mit Urteil vom 27. April 2017 die
voraussichtlichen Beiträge an die Strasse.
3. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom
19. Mai 2017 verlangte der Staat Solothurn sinngemäss die Aufhebung der Beitragspflicht
an die Strasse, eventualiter die Festlegung eines höheren Beitragsfaktors für
das Grundstück GB Grenchen Nr. [...] unter gleichzeitiger Reduktion des
entsprechenden Beitrags für die beiden eigenen Grundstücke, unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen.
Die Stadt Grenchen stellte in ihrer
Vernehmlassung vom 11. Juli 2017 die Anträge, die Beschwerde sei vollumfänglich
abzuweisen und die Entscheide der Vorinstanzen seien zu bestätigen, unter
Kosten- und Entschädigungsfolge.
Die Parteien liessen sich mit
Bemerkungen vom 22. August und Duplik vom 11. September 2017 nochmals
vernehmen. Auf Ersuchen des Gerichts reichte die Stadt am 20. November 2017
weitere Unterlagen ein, die dem Beschwerdeführer zugestellt wurden. Nach
Durchführung einer Instruktionsverhandlung mit Parteibefragung am 20. Februar
2018 reichten die Parteien weitere Unterlagen ein, welche der jeweiligen
Gegenpartei zugestellt wurden.
In ihren abschliessenden Stellungnahmen
vom 11. April (Stadt Grenchen) und vom 13. April 2018 (Kanton Solothurn), die
der Gegenpartei zugestellt wurden, hielten die Parteien an ihren Standpunkten
fest. Am 30. April 2018 reichte der Kanton die verlangte Vollmacht nach.
II.
1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49 Gerichtsorganisationsgesetz,
GO, BGS 125.12; § 36 Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS 711.41). Der
Beschwerdeführer ist als betroffener Grundeigentümer, welcher zu Beiträgen
verpflichtet wird, durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat
ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung; er ist deshalb
zur Beschwerde legitimiert (§ 12 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS
124.11).
1.2 Zur Vertretung von Personen des
öffentlichen Rechts, insbesondere zur Beschwerdeerhebung, ist das leitende
Organ befugt, beim Kanton (als Grundeigentümer) also der Regierungsrat (§ 12 Abs.
3 VRG). Dieser hat mit Beschluss vom 30. April 2018 nachträglich das Hochbauamt
formell zur Beschwerdeführung ermächtigt. Die Auffassung des Hochbauamtes, es
sei in Bau- und Planungssachen leitendes Organ des Kantons und könne diesen in
jeder Hinsicht vertreten, entbehrt, was die Vertretung in einer
verwaltungsgerichtlichen Beschwerde oder Klage betrifft, einer rechtlichen
Grundlage im kantonalen Recht, und dasselbe gilt für das Bau- und
Justizdepartement als Departement.
1.3 Auf die Beschwerde ist somit grundsätzlich
einzutreten.
2.1 Mit der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde kann nach § 67
bis
Abs. 1 VRG die
Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht geltend gemacht werden, ebenso
unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes.
2.2 Der Kanton stellt die Anträge, das
vorinstanzliche Urteil und die Verfügung der Baudirektion der Stadt Grenchen
seien aufzuheben und es sei festzustellen, dass für die beiden in den
Beitragsplan einbezogenen Grundstücke GB Grenchen Nrn. 9152 und 9205 keine Beitragspflicht
bestehe. Eventualiter sei der Beitrag beim Grundstück GB Grenchen Nr. [...] um
den Faktor 1.2 hinauf zu korrigieren, unter gleichzeitiger Reduktion des
Beitrags für die beiden eigenen Grundstücke um den korrigierten Beitrag.
Ein selbständiges Feststellunginteresse
daran, dass die im Plan einbezogenen Grundstücke des Beschwerdeführers nicht beitragspflichtig
seien, besteht nicht. Wenn das angefochtene Urteil der Vorinstanz aufgehoben
oder geändert wird mit der Begründung, die Beitragspflicht sei zu Unrecht
angenommen oder in der Höhe falsch festgesetzt worden, geht das entsprechende
Gestaltungsurteil einer (zusätzlichen) Feststellung vor und macht diese
überflüssig. Auf das Begehren um Feststellung der fehlenden Beitragspflicht ist
deshalb nicht einzutreten.
2.3 Zur Begründung seiner Anträge bringt
der Beschwerdeführer vor, die Vorinstanz habe das kantonale Recht nicht richtig
angewendet, insbesondere § 108 Abs. 1 Planungs- und Baugesetz (PBG, BGS 711.1)
und § 6 Abs. 1GBV, weil die Grundstücke des Beschwerdeführers bereits
hinreichend erschlossen und deshalb von der Beitragspflicht auszunehmen seien.
Im Eventualstandpunkt wird behauptet, dass zur Bemessung der Beitragspflicht
ein zu hoher Ausnützungsfaktor verwendet worden sei, insbesondere im Vergleich
zum Grundstück GB Nr. [...], weshalb eine Verletzung des Äquivalenzprinzips
vorliege und das Gleichbehandlungsgebot verletzt sei. Diese Rügen sind zulässig
und im Folgenden zu prüfen, und zwar für die beiden in den Beitragsplan
einbezogenen Grundstücke des Beschwerdeführers getrennt, da sie in
verschiedenen Zonen liegen und die Erschliessung unterschiedlich geregelt ist.
3.1 Das Grundstück GB Nr. 9152 im Halte
von 14'679 m
2
liegt im Nordosten Grenchens. Es ist etwa 100 – 110 m
breit und 140 m lang und mit dem (ehemaligen) Spital überbaut. Es grenzt im
Süden an die Bettlachstrasse, im Westen an die Wissbächlistrasse und auf der
Ostseite an die Freytagstrasse. Im Norden schliessen zwei weitere Grundstücke
des Spitalareals an (vgl. unten Erw. 3.2). Die Spitalzufahrt für Patienten, Angestellte
und Besucher lag an der Wissbächlistrasse, während die Zufahrt für die Ver- und
Entsorgung des Spitals entsprechend dem alten Bebauungsplan «Stadtspital
Grenchen» und den dazu erlassenen speziellen Bauvorschriften (genehmigt mit RRB
Nr. 4401 vom 18. Juli 1975) ab der Freytagstrasse erfolgte.
Das Grundstück wird heute als Pflege-,
Gesundheits- und Weiterbildungszentrum genutzt. Die Zufahrt für Motorfahrzeuge erfolgt
seit der Nutzungsänderung praktisch ausschliesslich über die Wissbächlistrasse,
insbesondere auch für die Ver- und Entsorgung. Die Freytagstrasse soll dem
Areal nur noch als Notzufahrt und als Zugang für Fussgänger und Velofahrer
dienen. Der bisherige asphaltierte Platz vor den ehemaligen Garagen soll zu
einem Demenzgarten werden, was eines neuen bzw. geänderten Gestaltungsplanes
für den Südteil des ganzen Geländes bedarf. Bedingung für eine Bewilligung ist,
wie sich den Akten entnehmen lässt, dass die Feuerwehr Notzugänge – Tore in den
Zäunen, die von der Feuerwehr geöffnet werden können - von der Freytagstrasse
her erhält (Aktennotiz vom 22. Juni 2015, Urk. 16 in den Beilagen der Stadt
Grenchen zur Eingabe vom 9. März 2018).
Einbezogen in den Beitragsplan ist vom
gesamten Grundstück GB Nr. 9152 eine Teilfläche im Nordosten, die über eine
Länge von ca. 15 m an die Freytagsstrasse angrenzt. In der ersten Bautiefe (von
30 m) umfasst die Beitragsfläche 1'400 m
2
, in der 2. Bautiefe noch
979 m2, die zu 50% eingerechnet werden.
3.2 Nördlich an GB Nr. 9152 schliessen
die Grundstücke GB Nr. 4270 (Ecke Wissbächlistrasse/Jurastrasse, ehemals
Kinderkrippe Teddybär und vorher altes Spital, nicht im Beitragsplan) und (auf
der Ostseite) GB Nr. 9205 im Halte von 3'717 m
2
an (vgl.
Beitragsplan Situation 1:1000). Das Grundstück GB Nr. 9205 war Teil des
(ehemaligen) Spitalgartens und Parks und grenzt strassenmässig einzig an die
Freytagstrasse. Es ist, von der Freytagstrasse aus gemessen, im mittleren
Bereich ca. 55 m tief und erstreckt sich von dieser in einer maximalen Länge
von ca. 105 m nordwärts.
Im Grundbuch eingetragen ist eine
Wegdienstbarkeit (Geh- und Fahrwegrecht) zu Lasten des Nachbargrundstücks GB
Nr. 4270 von der Jurastrasse her entlang der ganzen westlichen
Grundstücksgrenze von GB Nr. 9205 (vgl. Grundbuchauszüge und
Dienstbarkeitsvertrag D21 vom 25. Juli 2007 mit Plan Nr. 98). Vom alten Spital
und der Kinderkrippe führt ein Fussweg durch das Grundstück auf die
Freytagstrasse.
Die beiden Grundstücke GB Nrn. 4270 und
9205 im nördlichen Teil des ehemaligen Spitalareals sollen gemäss dem
Teilzonen- und Gestaltungsplan Sunnepark vom 5. April 2016, genehmigt mit RRB
Nr. 1872 vom 31. Oktober 2016, neu einer dichten Wohnüberbauung für Senioren
mit Betreuungs- und Pflegebedarf, aber auch für Familien dienen. Erlaubt sind
auch nichtstörende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Zudem muss eine
Kindertagesstätte realisiert werden. Das zulässige Ausmass der Nutzung wird in §
5 der zugehörigen Sonderbauvorschriften (SBV) definiert. Die Erschliessung der
Einstellhallen erfolgt nach dem Gestaltungsplan zwingend ab der
Wissbächlistrasse; für den Langsamverkehr und die Notzufahrt ist das Areal von
der Jurastrasse zu erschliessen, für Fussgänger zusätzlich parallel zum Hang (§
14 SBV). Oberirdische Abstellplätze sind nur an der Jurastrasse und nur für
Besucher erlaubt. Über die vorhandene Passerelle und die geplante unterirdische
Einstellhalle sollen nach dem aktuellen Bauprojekt alle Wohnbauten direkt mit
dem Alters- und Gesundheitszentrum verbunden werden, sodass die dort
angebotenen Dienstleistungen problemlos aus allen Gebäuden in Anspruch genommen
werden können.
Das Grundstück GB Nr. 9205 ist mit
seiner gesamten Fläche zu 100 % in den Beitragsplan Freytagstrasse aufgenommen.
3.3 Gebaut wurde die Freytagstrasse
entsprechend dem Erschliessungsplan Freytagstrasse vom 25. Februar 2014,
genehmigt mit RRB Nr. 2014/1124 vom 1. Juli 2014. Sie ist die Verlängerung der
bisherigen Stichstrasse (früher Ankerstrasse) ab der Bettlachstrasse in
nördlicher Richtung, zunächst entlang der Ostseite des Grundstücks GB Nr. 9152 in
einer Breite von 5 m mit angrenzendem ca. 1,4 m breitem Fussweg. Danach folgt
die Strasse mit einem rechtwinkligen Versatz der süd- und ostseitigen
Grundstücksgrenze von GB Nr. 9205 in nördlicher Richtung bis zur neuen
Überbauung Langhag  und zur Südgrenze der Grundstücke GB Nrn. 5841 und 6086.
Mit dem Bau der (Verlängerung der) Freytagstrasse ist das Gebiet nun
entsprechend der gültigen Planung fertig erschlossen.
4.1 Land ist nach Art. 19 Abs. 1
Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie-
sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne
erheblichen Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone
zur Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an,
die Beiträge der Grundeigentümer zu regeln. Das Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verlangt in Art. 6, dass die Kosten der
Feinerschliessung für Bauland zu Wohnzwecken ganz oder zum überwiegenden Teil
den Grundeigentümern zu überbinden sind. Art. 1 Abs. 1 der entsprechenden
Verordnung (VWEG, SR 843.1) bestimmt den Mindestanteil, den die Gesamtheit der
Grundeigentümer für Anlagen der Feinerschliessung zu bezahlen hat, auf 70
Prozent.
Das Bundesrecht bestimmt also den
Begriff der Erschliessung, ohne diese im Einzelnen zu regeln (Eloi Jeannerat,
in: Aemisegger / Moor / Ruch / Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG,
Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 Rz 1). Die anwendbaren gesetzlichen
Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt im Rahmen der
Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der Beitragspflicht und
die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O., Rz 66 ff.; Walter
Haller / Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S.
165).
4.2 Das kantonale Erschliessungsrecht
bestimmt in § 108 PBG, dass die Gemeinden von den Grundeigentümern angemessene
Beiträge an die Kosten von öffentlichen Erschliessungsanlagen zu verlangen
haben, wenn die Anlagen für die Grundstücke Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen
(Abs. 1). Für Anlagen der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden
Erschliessungsbeiträge nur in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden
(Abs. 2). Ausführungsbestimmungen erlässt der Kantonsrat (§ 117 PBG).
Die kantonale Verordnung über
Grundeigentümerbeiträge und –gebühren vollzieht die Vorschriften des PBG und
des Bundesrechts. Sie erlaubt den Gemeinden, in ihren Reglementen in gewissen
Fällen vom kantonalen Recht abweichende Bestimmungen zu erlassen, insbesondere
die Mindestansätze für die Beiträge anzuheben (§ 2 GBV). § 6 GBV bestimmt, dass
die Eigentümer von Grundstücken, die durch den Neubau – bei Verkehrsanlagen
auch durch Ausbau und Korrektion – einer öffentlichen Erschliessungsanlage
Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, der Gemeinde dafür Beiträge zu leisten
haben. Unter Strassenausbau ist die wesentliche Verbesserung oder Verbreiterung
einer bestehenden Strasse zu verstehen, unter Korrektion die Veränderung der
Linienführung oder die Umgestaltung des Strassenraumes (§ 7 GBV).
Die Beitragspflicht und die
voraussichtliche Höhe der einzelnen Beiträge sind in einem Beitragsplan
festzulegen (§ 9 GBV). Der gesamthaft von den Grundeigentümern zu übernehmende
Anteil an die Erschliessungskosten ist nach der massgebenden Fläche zu
verteilen, wobei diese mit den Ausnützungziffern bzw. den Ausnützungsfaktoren
zu multiplizieren ist (§ 10 GBV). Die einbezogene Fläche ist bis zu einer vom
Gemeinderat zu bestimmenden, dem Grundstück nach den Zonenplan üblicherweise
entsprechenden Bautiefe voll und darüber hinaus mindestens mit der Hälfte der
erschlossenen Fläche zu berechnen (§ 11 GBV). Beitragspflichtige
Verkehrsanlagen sind Strassen, Fusswege und Trottoirs (§ 38 GBV). Für
Erschliessungsstrassen und Fusswege sind mindestens 80 % der Kosten den
Grundeigentümern zu belasten (§ 42 GBV).
Beiträge sind zu erheben für Anlagen,
die den Grundeigentümern einen geldwerten Vorteil verschaffen, der über das
hinausgeht, was ein Werk der Allgemeinheit bringt. Erschliessungsbeiträge
unterliegen als Vorzugslasten dem Kostendeckungs- und dem Äquivalenzprinzip.
Entstehen Mehrwerte oder Sondervorteile, sind diese grundsätzlich vom
Eigentümer abzugelten und nicht von der Allgemeinheit zu tragen (SOG 2013 Nr.
33 E. 5.2).
4.3 Die Stadt Grenchen hat in ihrem
Reglement über Grundeigentümerbeiträge und -gebühren vom 29. September 1993,
genehmigt mit RRB Nr. 3518 vom 25. Oktober 1993, festgelegt, dass die
Beitragsansätze beim Neubau einer Verkehrsanlage für Fusswege und
Erschliessungsstrassen 100 % betragen (§ 4 Abs. 1). Beim Ausbau und der
Korrektion bestehender Strassen ermässigen sich die Ansätze um 20 %, sofern
bereits an den Neubau Beiträge geleistet wurden, um 40 % (§ 4 Abs. 2). Die
Zuständigkeit zum Erlass der Beitragspläne hat sie zudem der Baudirektion
delegiert (§ 11 Abs. 1).
5.1 Das ehemalige Spital auf GB Nr. 9152
war ganz offensichtlich zur Erschliessung auf die Freytagstrasse angewiesen. Im
entsprechenden speziellen Bebauungsplan war die Erschliessung über die
Freytagstrasse (damals Ankerstrasse) sogar explizit für die ganze Ver- und
Entsorgung vorgeschrieben. Zudem war die Garage für die Ambulanzen (einzig)
über die Freytagstrasse erschlossen. Die damalige Ankerstrasse wurde im
Zusammenhang mit dem Spitalbau allerdings nur bis etwa zur Einfahrt in das
Spitalareal gebaut. Das anschliessende nördliche Teilstück wurde als Strasse (noch)
nicht benötigt und deshalb nur soweit teilweise mit etwas Belag versehen, dass
es den Fussweg ins Spitalareal (auf GB Nr. 9205) und später die Liegenschaft
auf GB Nr. 6459 bequem zugänglich machte.
Das heute als Gesundheits-, Pflege- und
Weiterbildungszentrum betriebene ehemalige Spital wird zwar nicht mehr in genau
derselben Art genutzt, wie das frühere Spital. Ver- und Entsorgung erfolgen
heute über die Hauptzufahrt ab der Wissbächlistrasse, und die Zufahrt über die
Freytagstrasse soll geschlossen und mit einem Zaun versehen werden, weil dort
ein Demenzgarten errichtet werden soll (Anfrage [...] vom 16. Dezember 2014 mit
Antwort [...] vom 16. Januar 2015, Urk. 10 bzw. 11 in den Beilagen der Stadt
Grenchen zur Eingabe vom 9. März 2018). Die Zufahrt ist aber immer noch genau
gleich möglich, sowohl rechtlich wie auch tatsächlich. Aus den Luftbildern im
geografischen Informationssystem Sogis ist ersichtlich, dass jedenfalls bis im
Jahr 2016 noch Motorfahrzeugverkehr über diese Zufahrt stattfand und Autos auf
dem grossen befestigten Platz (früher bezeichnet als Wirtschaftshof) abgestellt
waren. Ein Baugesuch für den Demenzgarten ist offenbar bisher nicht eingereicht
worden. Bedingung für eine Bewilligung der Umgestaltung ist, wie sich den Akten
entnehmen lässt, dass die Feuerwehr Notzugänge – Tore in den Zäunen, die von
der Feuerwehr geöffnet werden können - von der Freytagstrasse her erhält
(Aktennotiz […] vom 22. Juni 2015, Urk. 16 in den Beilagen der Stadt Grenchen
zur Eingabe vom 9. März 2018). Und auch die Bestimmung des alten Bebauungsplans
hinsichtlich der Ver- und Entsorgung gilt nach wie vor, wie sich der
Übergangsbestimmung in den Sonderbauvorschriften im neuen Teilzonen- und
Gestaltungsplan (§ 22) entnehmen lässt, wo der alte Bebauungsplan nur innerhalb
des Wirkungsbereichs des neuen Gestaltungsplan – also für die Grundstücke GB Nrn.
4270 und 9205 – aufgehoben wird. Auch die vorgesehene Anpassung des
Gestaltungsplans über den Südteil des Spitalareals ist bisher nicht erfolgt.
Auch wenn die bisherige Zufahrt von der
Freytagstrasse her geschlossen werden sollte, ist das Grundstück nach wie vor
über die Freytagstrasse erschliessbar, auch über den nördlich der bestehenden
Zufahrt existierenden Grundstücksanstoss ab dem neu gebauten Teilstück der
Freytagstrasse. Rechtlich ist die Zufahrt möglich und erlaubt und tatsächlich –
entgegen der Behauptung des Beschwerdeführers – ohne topografische Probleme
nutzbar, wie sich aus den Höhenangaben im geografischen Informationssystem
entnehmen lässt: es bestehen keine wesentlichen Niveauunterschiede zwischen den
Koten des neuen Strassenteilstücks und des angrenzenden Grundstücksteils von GB
Nr. 9152.
Ob der Eigentümer bzw. die
Baurechtsnehmerin die Erschliessungsmöglichkeit aktuell und für das jetzige
Projekt in Anspruch nimmt oder nicht, spielt für die Beitragspflicht keine
Rolle; es genügt die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit, diesen Vorteil zu
nutzen. Entscheidend ist, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht schreibt, ob dem
Eigentümer nach objektiven sachlichen Gesichtspunkten ein Sondervorteil
entsteht. Und das ist bei einer (zweiten) Erschliessungsmöglichkeit bei einem
derart grossen Grundstück (von knapp 1.5 ha Fläche), dessen Gebäude(teile) teilweise
einzig über die Freytagstrasse direkt erschlossen sind, zweifellos der Fall.
Wie die Nutzung des Grundstücks in 20 Jahren sein wird, kann heute niemand
vorhersagen, so wie vor 20 Jahren niemand hätte sagen können, dass das damalige
Spital heute nicht mehr als Spital betrieben würde.
Dass das Grundstück bereits zweifach
anderweitig erschlossen sei, trifft im Übrigen nicht zu. GB Nr. 9152 ist öffentlich
und für den Motorfahrzeugverkehr neben der Zufahrt über die Freytagstrasse einzig
über die Wissbächlistrasse erschlossen, entsprechend dem gültigen Bebauungsplan.
Ein privat errichtetes Wegrecht zwischen den Grundstücken GB Nrn. 9152 und 4270
für Fusswege und einen unterirdischen Verbindungsgang oder eine Passerelle
vermag daran beitragsrechtlich nichts zu ändern. Und von der Bettlachstrasse
her ist eine Erschliessung für den Verkehr nach dem gültigen Bebauungsplan
nicht erlaubt.
Schliesslich ist festzuhalten, dass die
neue Strasse nicht nur für das Grundstück GB Nr. 9152, sondern auch für die
rundum gelegenen Grundstücke GB Nrn. 9205, 5841, 6086, 6199, 4385 und 6459
zusätzliche Erschliessungsmöglichkeiten bietet und für eines der dadurch
erschlossenen Grundstücke, nämlich das Grundstück GB Nr. 5987, sogar die
einzige öffentliche Erschliessung für Motorfahrzeuge darstellt. Und nach Gesetz
wie nach ständiger Praxis ist für den grundsätzlichen Einbezug in den
Beitragsplan nicht entscheidend, wie hoch der durch die neue Erschliessung
entstehende Sondervorteil ist, sondern nur, dass tatsächlich ein nutzbarer Vorteil
entsteht. Wie hoch dieser ist und wie er auf die profitierenden Grundstücke
aufzuteilen ist, ist anschliessend zu prüfen, wobei nach jahrzehntealter Praxis
auch des Bundesgerichts dabei ein gewisser Schematismus zulässig ist und zur
Bemessung keine individuellen Verkehrswertschätzungen der einzelnen Grundstücke
vorzunehmen sind. Kein Argument ist dabei nach der Praxis auch, dass ein
Grundeigentümer auf einen bestimmten Teil der neuen Anlage nicht angewiesen
sei, bei einer Stichstrasse beispielsweise der erste Anstösser nur vom ersten
Teil der neuen Strasse profitiere, nicht aber vom Rest.
Letztlich ist unbestritten geblieben,
dass der Beschwerdeführer für das betroffene Grundstück noch nie einen
Grundeigentümerbeitrag an die strassenmässige Erschliessung bezahlt hat.
Der Hauptantrag des Beschwerdeführers,
das Grundstück GB Nr. 9152 sei von der Beitragspflicht mangels eines Vorteils
auszunehmen, erweist sich damit als unbegründet.
5.2 Bestritten wird vom Grundeigentümer
weiter der im Beitragsplan verwendete Ausnützungsfaktor. Der zu leistende
Beitrag werde übermässig hoch und sei nicht mehr dem (bestrittenen) Vorteil
angemessen, insbesondere auch verglichen mit dem Grundstück GB Nr. [...], für
welches die Erschliessung erstellt worden sei.
5.2.1 Einbezogen in die angefochtene Beitragsberechnung
ist einzig das nun neu erstellte Teilstück der Freytagstrasse, das an das beim
Spitalbau erstellte nordseits anschliesst (Beitragsplan Neue Strasse Situation
1:1000). Die Beitragsfläche ist erst ab dem Anstoss des Grundstücks GB Nr. 9152
an das neu erstellte Teilstück bemessen. Die einbezogene Grundstücksfläche von
total 2'379 m
2
macht gerade einmal 16% der gesamten
Grundstücksfläche von 14'679 m
2
aus. Anstelle einer Mittellinie,
welche der Erschliessung gemäss altem Bebauungsplan – keine Zufahrt ab der
Bettlachstrasse – entspräche, wurden zu Gunsten des Beschwerdeführers noch
Winkelhalbierende gezogen und damit die einbezogene Grundstücksfläche
verkleinert.
Die Fläche hinter der ersten Bautiefe
von 30 m (von der neuen Strasse aus gesehen) wurde nur zu 50 % in die
Berechnung einbezogen, was der Regel von § 11 Abs. 1 GBV entspricht. Die
Bemessung des Beitragsgebiets bzw. der massgebenden Grundstücksfläche ist somit
nicht zu beanstanden.
5.2.2 Wie oben (Erw. 4.2) dargelegt, ist
Ausgangspunkt für die Berechnung der einzelnen Beiträge der von der Gesamtheit
der Grundeigentümer zu übernehmende Anteil an die Erschliessungskosten (§ 10
Abs. 1 GBV), welcher hier nach den anwendbaren Regeln der Gemeinde unbestrittenermassen
100 % der Kosten beträgt, da es um einen Neubau (eine Fortsetzung) der Strasse
und nicht um einen Ausbau (einer bereits gebauten Strasse) geht. Die Berechnung
richtet sich nach den in den Beitragsplan einbezogenen Flächen und diese sind
bei verschiedenen Ausnützungsmöglichkeiten entsprechend der Nutzbarkeit zu
gewichten. Die KBV sieht vor, dass die Flächen mit den Ausnützungsziffern zu
multiplizieren sind, sofern Ausnützungsziffern bestehen (§ 10 Abs. 2 GBV);
ansonsten sind im Beitragsplan Ausnützungsfaktoren festzulegen, die sich aus
dem Zonenplan ergeben und in der Regel von der Geschosszahl abgeleitet werden
(§ 11 Abs. 2 GBV).
Nach diesen Regeln ist die Stadt
vorgegangen. Sie hat die in den Beitragsplan einbezogenen Grundstücke bzw.
deren massgebende Flächen mit den Ausnützungsziffern multipliziert, nämlich bei
den Grundstücken GB Nrn. 4385 und 6459, die in der Bauklasse 2 Hang liegen, mit
der dort zulässigen Ausnützungsziffer (AZ) von 0.6 und bei den Grundstücken Nrn.
6199, 5841, 6086 und 5987 in der Bauklasse 2 mit der AZ 0.5.
5.2.3 Der Beschwerdeführer kritisiert
die angewendeten Ausnützungsfaktoren.
5.2.3.1 Beim Grundstück GB Nr. 9152 des
Beschwerdeführers hat die Stadt mangels einer im Zonenplan festgelegten AZ
einen Ausnützungsfaktor von 1.2 festgelegt, welcher der Bauklasse 5 entspricht.
In der Bauklasse 5 sind nach dem entsprechenden Anhang zum Zonenreglement der
Stadt in der Wohnzone maximal 16.5 m hohe Gebäude mit maximal 5 Geschossen
zulässig, ebenso in der Zentrumszone. In der Arbeitszone sind in der Bauklasse 5
20 m hohe Gebäude zulässig; eine AZ ist dort nicht festgelegt. Für die
Bauklassen 6 (maximal 6 Geschosse in der Zentrumszone) und H (Bauten mit mehr
als 19.5 m Höhe mit Gestaltungsplan) sind ebenfalls keine Ausnützungsziffern
festgelegt. In der Bauklasse 0, zu welcher die Zonen für öffentliche Bauten und
Anlagen, die Freihaltezone, die Sportstättenzone und der Flughafen gehören,
fehlen Bestimmungen über Gebäudehöhe und Ausnützungsziffern. Für die Zonen für
öffentliche Bauten und Anlagen, zu welcher das Grundstück GB Nr. 9152 nach
wie vor gehört, steht im Zonenreglement (§ 16 Abs. 2), dass dort mangels
anderer Regelung ein- bis dreigeschossig gebaut werden darf. Im speziellen
Bebauungsplan für das Spital, welcher für das Grundstück GB Nr. 9152 als
spezielle Regelung massgebend ist, sind im südlichen Teil ein Gebäude
(Bettenhaus) mit 9 oberirdischen (nebst 2 unterirdischen) Geschossen zulässig,
daneben weitere maximal viergeschossige (oberirdisch) Gebäude mit zwei
Untergeschossen.
Im Bebauungsplan von 1975 ist die
Ausnützungsziffer für das gesamte Spitalareal (umfassend die [heutigen]
Grundstücke GB Nr. 9152 im südlichen Teil und GB Nrn. 4270 und 9205 im
nördlichen Teil) mit einer AZ von 0.682 berechnet. Auf das Grundstück Nr. 9152
mit einer Gesamtfläche von 14'679 m
2
entfallen nach dem
Bebauungsplan 1975 der Behandlungstrakt (mit Wirtschaftstrakt) mit einer Fläche
von 5'927 m
2
und das Bettenhaus mit einer Fläche von 8'269 m
2
,
was eine totale Bruttogeschossfläche von 14’196 m
2
ergibt. Die
Ausnützungsziffer für den südlichen Teil des ehemaligen Spitalareals, der dem heutigen
Grundstück GB Nr. 9152 entspricht, liegt also nach damaliger Berechnung bei
0.97.
Da für die Bestimmung des
Ausnützungsfaktors auf die mögliche Ausnützung des Grundstücks oder
Grundstückteils nach dem Zonenplan abzustellen und diese im nach wie vor
gültigen Bebauungsplan von 1975 festgelegt ist und einer Ausnützungsziffer von
0.97 entspricht, ist der von der Stadt festgelegte Ausnützungsfaktor für GB Nr.
9152 auf 1.0 zu reduzieren. Das entspricht nach heutigem Zonenreglement der
Bauklasse 4, in welcher in der Wohnzone 3- oder viergeschossige Bauten und eine
AZ von 1.0 zulässig sind.
5.2.3.2 Beim Grundstück GB Nr. [...] hat
die Stadt eine AZ von 0.5 in die Beitragsberechnung eingesetzt. Dies entspricht
dem erwähnten Anhang zum Zonenreglement, nach welchem Grundstücke in der
Bauklasse 2, in welche das Grundstück nach dem Zonenplan eingeteilt ist,
maximal zweigeschossig (allenfalls zusätzlich mit einem Attikageschoss) und mit
einer AZ von 0.5 überbaut werden dürfen. Daran etwas zu ändern, besteht kein
Grund, dies umso weniger, als die Stadt das ganze Grundstück unbesehen der
Bautiefe mit der gesamten Fläche zu 100% in die Beitragsberechnung einbezogen
hat.
5.3 Die vom kantonalen Recht, ergänzt
durch zulässiges kommunales Recht, im Rahmen der Vorgaben des Bundesrechts
bestimmten Regeln zur Bemessung des Erschliessungsbeitrages – Berechnung der
massgebenden Grundstücksfläche, Berücksichtigung der möglichen Ausnützung -
sind also mit der Korrektur gemäss Erw. 5.2.3.1 eingehalten. Diese Regeln
sollen dem von Bundesrechts wegen vorgegebenen Äquivalenzprinzip zum Durchbruch
verhelfen. Und im konkreten Fall tun sie dies auch, wie der vorliegende
Anwendungsfall gut zeigt. Der Beschwerdeführer bezahlt für sein doppelt so
intensiv nutzbares Grundstück GB Nr. 9152 pro Quadratmeter effektiver
Grundstücksfläche nach der Korrektur des Ausnützungsfaktors von 1.2 auf 1.0 einen
Preis von ca. CHF 4.35 (CHF 77'129/1.2/14’679m
2
) bzw. von ca.
CHF 8.70, wenn nur die halbe Grundstücksfläche einbezogen wird, während
für das von ihm als Vergleichsobjekt genannte Grundstück GB Nr. [...] mit der
halben möglichen Ausnützung ein Beitrag von CHF 17.00 pro Quadratmeter
effektiver Grundstücksfläche anfällt. Sogar bei einem Vergleich einzig der
einbezogenen Grundstücksflächen ergibt sich, dass für das Grundstück des
Beschwerdeführers proportional zur möglichen Ausnützung weniger zu bezahlen
ist, nämlich CHF 27.00 pro Quadratmeter (CHF 77’139/1.2/2’379m
2
) bei
einer AZ von 1.0 gegenüber CHF 17.00 bei einer Ausnützung von 0.5.
Auch bei einer Betrachtung der absoluten
Zahlen ist von einer vergleichsweise sehr günstigen Erschliessung auszugehen,
hat doch das Gericht schon wesentlich höhere Beiträge von etwa CHF 60.00 pro
Quadratmeter für eine strassenmässige Erschliessung als rechtmässig und dem
entstehenden Vorteil entsprechend beurteilt.
5.4 Im Eventualantrag erweist sich die
Beschwerde des Kantons somit als teilweise begründet. Der Ausnützungsfaktor ist
von 1.2 auf 1.0 zu reduzieren und der Beitrag entsprechend zu ermässigen.
6.1 Das zweite in den Beitragsplan
einbezogene Grundstück der Beschwerdeführerin, GB Nr. 9205, war früher
ebenfalls Teil des Spitalareals. Damit galt für das Grundstück dasselbe wie
oben (in Erw. 5.1) für GB Nr. 9152 ausgeführt. Es war zur Erschliessung (auch)
auf die Freytagstrasse angewiesen. Dies galt seit der Abparzellierung (von GB
Nr. 4270) im Jahr 2007 umso mehr, als das Grundstück seit dieser Zeit einzig
über die Freytagstrasse direkt öffentlich erschlossen oder erschliessbar war,
grenzt es doch weder an die Jurastrasse noch an die Wissbächlistrasse.
Der Einbezug in den 2014 aufgelegten Beitragsplan
war deshalb offensichtlich richtig, der Vorteil unbestreitbar, weil es sich
seit 2007 um die einzige öffentliche Erschliessung des Grundstücks handelte.
Dass daraus dem Grundstück ein nutzbarer Vorteil durch diese Erschliessung – trotz
des durch das anlässlich der Abparzellierung begründeten privaten Wegrechts
(über GB Nr. 4270) auf die Jurastrasse – entstand, zeigt sich auch aus der
Korrespondenz zwischen der Baurechtsnehmerin und der Stadt im Jahr 2013, in
welcher sich die Baurechtsnehmerin anlässlich der Planung der Freytagstrasse
(Erschliessungsplan Langhag) mittels einer Einsprache dafür einsetzte, dass
eine Erschliessung mindestens des östlichen Teils des Grundstücks durch die
neue Strasse möglich bleiben sollte, jedenfalls bis zum Abschluss der
definitiven Planung auf GB Nr. 9205 (Einsprache Sunnepark Grenchen AG vom 6.
November 2013, Urkunde ZA-5 der Stadt).
Auch hinsichtlich des Grundstücks GB Nr.
9205 erweist sich deshalb der Hauptantrag des Beschwerdeführers, das Grundstück
sei mangels eines Vorteils von der Beitragspflicht (vollständig) auszunehmen,
als unbegründet.
6.2 Knapp zwei Jahre nach der Auflage
des Beitragsplanes erliess die Stadt am 5. April 2016 den Teilzonen- und
Gestaltungsplan Sunnepark, genehmigt mit RRB Nr. 1872 vom 31. Oktober
2016. In diesem Plan, der die Grundstücke GB Nrn. 4270 und 9205 umfasst, wurde
der Nordteil des früheren Spitalareals in eine Wohnzone mit
Sonderbauvorschriften in der Bauklasse 5 überführt (vgl. auch oben Erw. 3.2).
In diesem Umfang wurde der alte Bebauungsplan aufgehoben (§ 22
Sonderbauvorschriften). Neu geregelt wurde im Plan insbesondere auch die
Erschliessung, jedenfalls für den Motorfahrzeugverkehr. Nach dem
Gestaltungsplan und den zugehörigen Sonderbauvorschriften (§ 14) hat die
Zufahrt für Motorfahrzeuge direkt ab der Wissbächlistrasse in die
Einstellhalle(n) zu erfolgen. Ab der Jurastrasse sind für Motorfahrzeuge nur die
Zufahrt zu den dort zu erstellenden Besucherparkplätzen und Notzufahrten für
die gesamte Überbauung erlaubt. Und ab der Freytagstrasse ist schliesslich
überhaupt keine Erschliessung für Motorfahrzeuge mehr zulässig.
Die Freytagstrasse verliert nach dem
neuen Plan damit die Erschliessungsfunktion für das Grundstück, soweit es um
den Fahrzeugverkehr geht. Es steht nicht mehr im Belieben des Eigentümers, den Vorteil
der neuen Strasse voll zu nutzen. Erschliessungsfunktion hat die Freytagstrasse
für das Grundstück GB Nr. 9205 nur, aber immerhin noch für Fussgänger,
allenfalls auch für Fahrräder, ob nun im konkreten Bauprojekt ein Fussweg bis
zur Freytagstrasse nördlich des östlichsten der geplanten Gebäude realisiert
wird oder nicht. Damit verringert sich der durch die Strasse für das Grundstück
entstehende Sondervorteil erheblich. Der Grundeigentümer bzw. die
Baurechtsnehmerin haben die Erschliessung für den Fahrzeugverkehr auf eigene
Kosten entsprechend dem Gestaltungsplan anders zu regeln.
Entgegen der Auffassung der Stadt ist
diese Umplanung der Erschliessung im neuen Gestaltungsplan durchaus von Bedeutung
und im Verfahren zu berücksichtigen. Wenn die Erschliessung durch eine
Planänderung rechtlich untersagt oder eingeschränkt wird, wird damit der aus
der Erschliessung resultierende Vorteil beeinflusst. Und das ist im hängigen
Beschwerdeverfahren selbstverständlich zu berücksichtigen, sind doch Noven nach
dem anwendbaren Verfahrensrecht bis zum Schluss des Beweisverfahrens zulässig
und zu berücksichtigen. Im Übrigen handelt es sich nicht um einen Plan, den der
Grundeigentümer oder der Baurechtsberechtigte eigenmächtig in Kraft gesetzt
haben; vielmehr war es die Stadt Grenchen, die den Plan erlassen, verabschiedet
und dem Regierungsrat zur Genehmigung eingereicht hat.
Für den Fussgängerverkehr genügte eine 2
m breite beleuchtete und entwässerte Erschliessung in weniger massiver
Ausführung. Dafür wären in etwa ein Drittel der Aufwendungen für eine übliche
Quartiererschliessungsstrasse notwendig. Da neue Tatsachen im
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren bis zum Abschluss des Beweisverfahrens
zulässig sind (§ 68 Abs. 3 VRG), ist diese veränderte rechtliche Möglichkeit,
die Freytagstrasse zur Erschliessung zu nutzen, beim Entscheid über die Höhe
des aus der Strasse für das Grundstück entstehenden Sondervorteils entgegen der
Auffassung des Beschwerdeführers zu berücksichtigen und der für das Grundstück
festzulegende Beitrag dementsprechend um zwei Drittel zu reduzieren. Wäre der
neue Teilzonen- und Gestaltungsplan nicht zu berücksichtigen, wie das der
Beschwerdeführer verlangt, hätte das, wie dargelegt, zur Folge, dass dem
Grundstück ein Sondervorteil in vollem Umfang entstünde.
6.3.1 Der Beschwerdeführer rügt auch für
das Grundstück GB Nr. 9205 den im Beitragsplan angewendeten Ausnützungsfaktor
von 1.2. Diese Rüge ist aber nach der durch den neuen Teilzonenplan
vorgenommenen Änderung in der Überbaubarkeit offensichtlich unbegründet. Das
Grundstück liegt jetzt in der Bauklasse 5, wo in Wohnzonen 4 bis 5 Geschosse vorgeschrieben
und eine maximale AZ von 1.2 erlaubt sind. Wie bereits oben (Erw. 4.2, 5.2.2
und 5.2.3) dargelegt, ist die AZ als Korrekturfaktor bei verschiedenen
Nutzungsmöglichkeiten der in den Plan einbezogenen Grundstücke gesetzlich
vorgesehen (§ 10 Abs. 2 GBV) und führt zur (schematisierten) Umsetzung des
bundesrechtlich vorgegebenen Äquivalenzprinzips.
6.3.2 Was im aufgelegten Plan und in der
angefochtenen Beitragsberechnung entgegen der GBV nicht in die
Berechnungsgrundlage einfloss, ist die Berücksichtigung der Bautiefe des
einbezogenen Grundstücks. Nach der entsprechenden Vorschrift von § 11 Abs. 1
GBV ist die Fläche, soweit sie hinter einer üblichen Bautiefe liegt, nicht mehr
voll, sondern nur mit mindestens der Hälfte der erschlossenen Fläche zu
berechnen. Die Stadt hat beim Grundstück GB Nr. 9205 die gesamte Fläche voll
einbezogen mit der Argumentation, dass sie dies so mache, wenn es sich um die
einzige Erschliessung eines Grundstücks handle (Protokoll
Instruktionsverhandlung). Ob das rechtens ist, kann hier offenbleiben. Da es
sich nach dem Inkrafttreten des neuen Teilzonen- und Gestaltungsplans, der, wie
dargelegt, zu berücksichtigen ist, nicht mehr um die einzige Erschliessung des
Grundstücks handelt, dieses vielmehr die hauptsächliche Erschliessung (für den Fahrzeugverkehr)
nun über die Wissbächli- und die Jurastrasse erfährt, ist für das Grundstück GB
Nr. 9205 jedenfalls die entsprechende Reduktion vorzunehmen, gleich wie sie
auch für die übrigen in den Plan einbezogenen Grundstücke erfolgte. Wie in den
meisten Gemeinden hat die Stadt die übliche Bautiefe, wie aus dem Beitragsplan
hervorgeht, bei 30 m festgelegt. Der Teil des Grundstücks GB Nr. 9205, der sich
weiter als 30 m von der Strasse entfernt befindet, darf deshalb nur mit der
halben Fläche in die Berechnung einbezogen werden. Diese Reduktion ist auch im
Ergebnis durchaus sachgerecht, hat doch jeder Grundeigentümer für seine weiter
von der öffentlichen Erschliessungsanlage entfernten Grundstücksteile höhere
Kosten für die interne Erschliessung aufzuwenden. Auch diese Regel führt zu
einer Konkretisierung des Äquivalenzprinzips.
6.4 Der Eventualantrag des
Beschwerdeführers erweist sich also auch hinsichtlich des Grundstücks GB Nr.
9205 als teilweise begründet. Die Grundstücksfläche in der zweiten Bautiefe ist
nur zur Hälfte in die massgebende Fläche einzubeziehen und der gesamte so
berechnete Beitrag für das Grundstück ist um zwei Drittel zu reduzieren. Der
daraus entstehende Minderbeitrag ist von der Stadt zu tragen, hatten doch die
übrigen Beitragsverpflichteten keinen Einfluss auf den nachträglich errichteten
Teilzonen- und Gestaltungsplan mit der veränderten Erschliessungsmöglichkeit.
7.1 Die Beschwerde des Kantons Solothurn
erweist sich damit als teilweise begründet. Das Urteil der Schätzungskommission
vom 27. April 2017 wird aufgehoben und ersetzt. Der Beitragsplan Freytagstrasse
mit der Beitragsberechnung vom August 2014 bzw. der entsprechende
Einspracheentscheid der Stadt Grenchen vom 24. November 2016 werden in dem Sinn
abgeändert, dass für das Grundstück GB Nr. 9152 des Kantons Solothurn der Ausnützungsfaktor
auf 1.0 herabgesetzt wird und für das Grundstück GB Nr. 9205 die Fläche in der
zweiten Bautiefe nur zu 50 % einbezogen und der so berechnete Beitrag zu Lasten
der Stadt Grenchen um zwei Drittel ermässigt wird.
7.2 Im Ergebnis beläuft sich der vom
Beschwerdeführer zu bezahlende Beitrag für die beiden Grundstücke auf etwa ein
Viertel des in der Beitragsberechnung festgesetzten Beitrags für das Grundstück
GB Nr. 9205 und fünf Sechstel für das Grundstück GB Nr. 9152. Angesichts der
gestellten Hauptanträge auf vollständige Beitragsbefreiung rechtfertigt sich
eine Halbierung der Kosten. Die Gerichtsgebühr ist für das
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren entsprechend dem Streitwert auf CHF
3'000.00 festzusetzen. Da für das vorinstanzliche Verfahren weder Kosten noch
Parteientschädigungen zugesprochen wurden, erübrigt sich eine Anpassung des
vorinstanzlichen Kostenentscheides.
7.3 Parteientschädigungen sind keine
auszurichten, da die Parteien nicht durch Anwälte vertreten waren; im Übrigen
wären sie wettzuschlagen gewesen. Die Gesuche um Ausrichtung von
Parteientschädigungen sind deshalb abzuweisen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird, soweit darauf
eingetreten werden kann, teilweise gutgeheissen und das angefochtene Urteil der
Kantonalen Schätzungskommission vom 27. April 2017 aufgehoben. Der Beitragsplan
Freytagstrasse mit Beitragsberechnung (für den Strassenbau) vom August 2014
bzw. der entsprechende Einspracheentscheid der Stadt Grenchen vom 24. November
2016 werden in dem Sinn abgeändert, dass für das Grundstück GB Nr. 9152 des
Kantons Solothurn der Ausnützungsfaktor auf 1.0 herabgesetzt wird und für das
Grundstück GB Nr. 9205 die Fläche in der zweiten Bautiefe nur zu 50 %
einbezogen und der so berechnete Beitrag zu Lasten der Stadt Grenchen um zwei
Drittel ermässigt wird. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen.
2.
Die verwaltungsgerichtlichen
Verfahrenskosten von CHF 3'000.00 sind je zur Hälfte vom Kanton Solothurn und
von der Stadt Grenchen zu tragen.
3.
Die Gesuche des Beschwerdeführers und
der Stadt Grenchen um Ausrichtung einer Parteientschädigung werden abgewiesen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin
Scherrer Reber                                                                 Droeser