so_gerichte · VWBES.2003.139 · 2003-12-15 · de
Zonen- und Gestaltungsplan Schutzmassnahmen

Ob ein Objekt Schutz verdient, ist sachlich, gestützt auf wissenschaftliche Kriterien zu beurteilen. Da Schutzmassnahmen mit Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie nicht lediglich im Interesse von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen von einem grösseren Teil der Bevölkerung getragen werden. Es ist auch zu prüfen, ob es bauwilligen Privaten zuzumuten ist, Gebäude zu erhalten.

SOG 2003 Nr. 16

Art. 17 RPG, § 36 PBG.Ob ein Objekt Schutz
verdient, ist sachlich, gestützt auf wissenschaftliche Kriterien zu beurteilen.
Da Schutzmassnahmen mit Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie nicht
lediglich im Interesse von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen von einem
grösseren Teil der Bevölkerung getragen werden. Es ist auch zu prüfen, ob es
bauwilligen Privaten zuzumuten ist, Gebäude zu erhalten. Eine gut
hundertjährige ehemalige Arbeiter-Reihenhaussiedlung in bester Zentrumslage ist
nicht zu schützen.

Sachverhalt:

Die Einwohnergemeinde Olten legte anfangs 2002 den Zonen-
und Gestaltungsplan mit Sonderbauvorschriften
"Neuhardstrasse-Hardfeldstrasse-Rosengasse-Unterführungsstrasse" 
öffentlich auf. Es gingen verschiedene Einsprachen ein, die u.a. den Schutz der
Gebäude an der Rosengasse verlangten. Der Stadtrat wies die Einsprachen ab.
Gegen den Einspracheentscheid beschwerten sich Anwohner beim Regierungsrat. Der
Regierungsrat hiess verschiedene Beschwerden gut. Der Plan wurde nicht
genehmigt mit der Begründung, der Bedeutung der bestehenden Überbauung an der
Rosengasse für die baulichen Geschichte der Stadt sei zu wenig Rechnung
getragen worden. Die Einwohnergemeinde Olten erhob Verwaltungsgerichtsbeschwerde.
Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut.

Aus den Erwägungen:

3. a) An der Rosengasse stehen die Häuser nördlich der
Strasse als fünfteilige, zweigeschossige Wohnzeile mit Satteldach und
einheitlicher Traufhöhe und südlich der Strasse als Reihenhäuser, teilweise mit
Laube, welche von 1872 - 1880 gebaut wurden. Sie sind baulich in einem sehr
unterschiedlichen Zustand. Mehrere sind in einem schlechten baulichen Zustand.
Sie werden im Hinblick auf eine Neuüberbauung nicht mehr unterhalten. Drei
Häuser wurden zeitgemäss renoviert. Die Fassaden, die Dächer, die innere
bauliche Tragstruktur und die Vorgärten wurden erhalten. Verändert wurden
teilweise die Raumaufteilung und die Treppenhäuser. Die Häuser wurden mit
grosszügigen Bädern und modernen Küchen versehen.

b) Im rechtsgültigen Zonenplan sind die Grundstücke der
Rosengasse der Kernrandzone zugeteilt. Zulässig sind öffentliche Bauten,
Geschäfts- und Wohnbauten sowie Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe, die
entsprechend den örtlichen Verhältnissen nicht stören. Es gilt die geschlossene
Bauweise mit 4 Geschossen. Vorgeschrieben ist eine Grünflächenziffer von mind.
30 %, jedoch keine Ausnützungsziffer. Der Zonenplan nimmt keine Rücksicht auf
die bestehende Bebauung.

4. b) Gemäss Art. 17 Abs. 1 lit. c des Raumplanungsgesetzes
(RPG, SR 700) sind bedeutende Ortsbilder, geschichtliche Stätten sowie Natur-
und Kulturdenkmäler zu schützen. Bedeutende Ortsbilder sind Gebäudegruppen,
deren Einzelbauten sich zu einem Bild von augenfälliger Geschlossenheit
vereinigen und die sich in die Umgebung einordnen (BGE 111 Ib 257 ff.). Um
Schutzmassnahmen zu rechtfertigen genügt es, wenn sie das erhaltenswerte
Ortbild wesentlich mitprägen. Zweck des Ortsbildschutzes ist es, die Ästhetik
der optischen Wirkung, nicht aber notwendigerweise die integrale Erhaltung der
einzelnen Gebäude, sicherzustellen.

c) Gemäss § 36 PBG
sollen die Einwohnergemeinden namentlich Ortsbilder, historische Stätten sowie
Natur- und Kulturdenkmäler mit ihrer Umgebung als Schutzzonen ausscheiden. §
120 PBG legt fest, dass die Gemeinden im Rahmen der Ortsplanung die zulässige
Nutzung des Bodens ausserhalb der Bauzone und den Schutz und Unterhalt der
Natur- und Heimatschutzobjekte in einem Gesamtplan ordnen. Sie stützen sich
dabei auf ihre Inventare und Grundlagen sowie auf jene des Bundes, des Kantons
und der Regionen. Nach der Verordnung über den Schutz der historischen Kulturdenkmäler
(Kulturdenkmäler - Verordnung, BGS 436.11) gelten als historische Kulturdenkmäler
Werke früherer menschlicher Tätigkeit sowie Zeugnisse der Vergangenheit, die
eine besondere archäologische, geschichtliche, soziale, künstlerische,
städtebauliche, technische, wissenschaftliche oder heimatkundliche Bedeutung
haben. Besteht ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Erhaltung
historischer Kulturdenkmäler, so können diese vom Kanton oder von den Gemeinden
unter Schutz gestellt werden. Die Schutzzonen bezwecken die Erhaltung und die
schonende Weiterentwicklung charakteristischer Ortsbilder. Sie werden durch
Nutzungspläne nach den Vorschriften des PBG festgelegt.

5. a) Bei der Prüfung der Frage, ob ein Objekt Schutz
verdient, hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte
Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen,
künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks
mitberücksichtigt. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden
Eigentumseingriffen verbunden sind, dürfen sie aber nicht lediglich im
Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie müssen
breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und
von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine
gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können (BGE 120 Ia 275).

b) Den Erhaltungsinteressen stehen im vorliegenden Fall
andere raumplanerische Interessen entgegen. Art. 1 Abs. 1 RPG verpflichtet
Bund, Kantone und Gemeinden dafür zu sorgen, dass der Boden haushälterisch
genutzt wird. Gemäss Art. 2 Raumplanungsverordnung (RPV, SR 700.1) prüfen die
Behörden bei der Planung raumwirksamer Tätigkeiten u.a., welche Möglichkeiten
bestehen, den Boden haushälterisch und umweltschonend zu nutzen sowie die
Siedlungsordnung zu verbessern. Aus der Verpflichtung zur haushälterischen
Bodennutzung hat die Rechtsprechung namentlich das Konzentrationsprinzip
abgeleitet (BGE 116 Ia 335 ff.). Haushälterische Bodennutzung heisst sparsamer
Flächenverbrauch (F. Jost: Grösse und Lage von Bauzonen, Zürich 2000, S. 70).
Die haushälterische Bodennutzung verlangt nach Verdichtung der Bauweise an
zentralen Orten. Eine mögliche Bodennutzung gilt dann nicht als zweckmässig,
wenn ein in Frage stehendes Gebiet einer passenderen, wünschbareren und
lohnenswerteren Nutzung zugänglich ist (R. Sieber: Die bauliche Verdichtung aus
rechtlicher Sicht, Freiburg 1996, S. 22). Dem Gebot der haushälterischen
Nutzung des Bodens widerspricht eine Siedlungsausdehnung, wenn in den
bestehenden Siedlungen noch genügend Raum für zusätzliche bauliche Nutzungen
vorhanden sind (Sieber, a.a.O., S. 27). Die Förderung der haushälterischen
Nutzung des Bodens, vorab durch verdichtete Bauweise, war auch eine wichtige
Stossrichtung der letzten Revision der Kantonalen Baugesetzgebung vom
12.9.1990.

c) Der bundesrechtlicher Planungsgrundsatz vonArt. 3Abs. 3 lit. a
RPG verlangt im Weiteren, dass grössere Überbauungen mit öffentlichen
Verkehrsmitteln erreicht werden können (BGE 123 II 337
f.). Die Raumplanung soll anstreben, dass Anlagen mit erheblichem
Publikumsverkehr in der Nähe bestehender oder geplanter öffentlicher
Verkehrsanlagen errichtet werden. Die Verdichtung der Siedlung ist wesentliche
Voraussetzung dafür, dass derartige Erschliessungsanlagen optimal genutzt
werden können. Zu diesem Zweck ist es zulässig, bestimmte Mindestanforderungen
an die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln aufzustellen (Pierre
Tschannen in Kommentar RPG, Zürich 1999, N. 55 zu Art. 3). Die Frage der
hinreichenden Erschliessung mit öffentlichem Verkehr steht in einem engen
Sachzusammenhang mit dem Umweltrecht. Nach der bundesgerichtlichen
Rechtssprechung liegt es im öffentlichen Interesse, die Erschliessung der
Bauzonen mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu fördern. Dadurch wird die Zahl der
Motorfahrzeugbewegungen und damit die Emission von Schadstoffen reduzieren
(vgl. BGE 124 II 272).

d) Als öffentliche Interessen gelten nicht zuletzt der
Gesundheitsschutz und die Hygiene. Gemäss § 57 der Kantonalen Bauverordnung
(KBV, BGS 711.61) sind Wohnungen und Arbeitsräume so zu gestalten, dass sie den
Anforderungen der Hygiene entsprechen und die Gesundheit der Benützer nicht
gefährdet wird. Sie müssen namentlich in bezug auf Raum- und Fenstergrössen,
Belüftung, Trockenheit und Schutz vor Kälte, Wärme und Lärm den Anforderungen
entsprechen, die zum Schutze der Gesundheit notwendig sind. Sie sind mit den
erforderlichen Nebenräumen und sanitären Einrichtungen zu versehen. Die
Forderung nach einem zeitgemässen Wohnkomfort kann den Schutzbestrebungen
entgegenstehen.

6. a) Auch wenn die überwiegenden öffentlichen Interessen
für die Erhaltung der Baureihen an der Rosengasse sprechen würden, sind die
privaten Interessen an der Baufreiheit den öffentlichen Schutzinteressen
entgegenzusetzen und abzuwägen. Es ist zu prüfen, ob es den bauwilligen
Privaten zuzumuten ist, die Gebäude zu erhalten. Dabei stellt sich die Frage,
ob die Wiederherstellung abbruchwürdiger Gebäude zumutbar und ob eine
zeitgemässe Nutzung der Gebäude möglich ist.

b) Das Gericht bewertet die öffentlichen Interessen
folgendermassen: Die am Bahnhof Olten gelegenen Bauzonen werden durch den
öffentlichen Verkehr optimal erschlossen und verfügen über eine hohe
Zentralität. Die Nachfrage nach verschiedenen Zentrumsnutzungen ist gross und
es besteht ein bedeutendes öffentliches Interesse an der Verdichtung der
Umgebung des Bahnhofes. Entsprechende Vorhaben wurden in einigen Städten an der
Jurasüdfuss-Linie realisiert. Nach rechtsgültigem Zonenplan sind die
Grundstücke der Rosengasse der Kernrandzone zugeteilt. Zulässig sind
öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten sowie Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe. Es gilt die geschlossene Bauweise mit 4 Geschossen.
Eine der Zentralität entsprechende Dichte der Überbauung ist im geltenden
Zonenplan bereits vorgesehen. In der Umgebung der Rosengasse wurden
verschiedene dichte Überbauungen, teilweise mit Ausnützungsziffern von 1.8 -
2.5 realisiert. Die Nachfrage nach dichter Überbauung ist ungebrochen. In der
Umgebung werden alte Gewerbeliegenschaften umgenutzt und die Gebiete werden
verdichtet. In dieser Umgebung wird die Rosengasse zur Insel. Sie kann nur
erhalten werden, wenn der Wert des Ensembles ein bedeutender ist.

c) An der Erhaltung des Ensembles an der Rosengasse besteht
unbestreitbar ein gewisses öffentliches Interesse. Die Häuser sind zwar in
keinem gültigen (kantonalen und kommunalen) Inventar als schützens - oder
erhaltenswert eingestuft. Im Grundbuch ist kein Altertümerschutz angemerkt. Das
Ensemble ist auch im Kantonalen Richtplan nicht enthalten. Die Rosengasse wird,
wenn auch nicht sehr prominent, im INSA (Inventar der neueren Schweizer
Architektur 1850-1920, Bd. 7, Zürich 2000, S. 372) erwähnt. Die Häuser Nrn. 15
- 25 werden als fünfteilige, zweigeschossige Wohnzeile mit Satteldach und
einheitlicher Traufhöhe beschrieben. Erwähnenswert sei die Hinterseite mit
Aborten und Lauben. Die Häuser Nrn. 16 - 24 werden erwähnt, weil sie aus den
Jahren 1872 - 1880 stammen und die Aborte und Lauben auf der Frontseite gebaut
worden sind.

d) Die Rosengasse ist auch im ISOS (Inventar schützenswerter
Objekte der Schweiz) aufgenommen worden. Das ISOS hat seine Basis in Art. 78
der Bundesverfassung. Die darin enthaltenen Objekte unterstehen dem verstärkten
Schutz von Art. 6 NHG (vgl. Peter M. Keller: Natur- und Landschaftsschutzgebiete
- Museen oder Selbstbedienungsläden, URP 1996, 698 ff).Das Inventar dient als Grundlage für Planungen auf
eidgenössischer Ebene, bei Kantonen oder Gemeinden; es dient der Denkmal- oder
Ortsbildpflege als Entscheidungsgrundlage beim Erhalt von Quartieren oder
Einzelbauten. Das ISOS ist ein Konzept des Bundes im Sinne von Art. 13 RPG. Es
bindet den Bund und die eine Bundesaufgabe erfüllenden Kantone. Vorliegend geht
es nicht um die Erfüllung einer Bundesaufgabe.Eine direkte rechtliche Wirkung, die Kantone, Gemeinden und Private
bindet, ist aus dem Inventar nicht abzuleiten.Das ISOS ist für Kantone
und Gemeinden mithin nur insofern beachtlich, als es bei der Überarbeitung der
Richtplanung einflies­sen sollte. Der Umstand, dass ein Objekt im Inventar aufgeführt
ist, ist zwar nicht bedeutungslos. Das Inventar hat aber bloss den Charakter
einer Interessensbekundung des Bundes, das bei den Abwägungen entsprechend zu berücksichtigen
ist.

Die Rosengasse ist im ISOS als Baugruppe B 12.1 enthalten.
Für Baugruppen gibt die Aufnahmekategorie Auskunft über Ursprünglichkeit und
Zustand der Bauten, ihrer Vorplätze, Gärten und Umräume sowie des
Erschliessungsnetzes. Sind Häuserreihen noch relativ intakt und die Vorgärten
noch in ihrer alten Form vorhanden, wird die Gruppe in die Aufnahmekategorie A
"Ursprüngliche Substanz vorhanden" eingereiht. Die Rosengasse wurde
mit der Aufnahmekategorie A versehen. Bei der Bewertung wird die besondere
architekturhistorische Qualität der Baugruppe hervorgehoben, wenn sie eine
bestimmte Zeit baulich deutlich illus-triert oder wenn viele Bauten ausgeprägte
Stilmerkmale oder Konstruktionsformen aufweisen. Deshalb wird für die
Baugruppen das Erhaltungsziel "Substanzerhaltung A" und nicht
"Strukturerhaltung B" oder "Erhaltung des Charakters C" vorgeschlagen.

7. a) Im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision wurde
eine Arbeitsgruppe zur Behandlung von Fragen des Ortsbildschutzes einberufen.
Sie hat den Verfasser des INSA - Bandes Olten, Andreas Hauser, Kunsthistoriker,
Zürich als externen Experten in die Arbeitsgruppe berufen. Sie überprüfte die
Einstufung aller vom Ortsbildschutz her relevanten Objekte und Ensembles der
Stadt und reichte ihren Bericht der Altstadtkommission ein. Der Bericht
basierte auf verschiedenen wissenschaftlichen Grundlagen: Einem Baualtersplan,
dem sog. "Hagerplan", dem ISOS und dem INSA. Eine grosse Anzahl von
Siedlungseinheiten, die sich durch besondere städtebauliche, entwicklungsgeschichtliche
und architektonische Qualitäten auszeichnen, darunter auch die untere
Rosengasse, werden darin aufgelistet, beschrieben und bewertet. Die Arbeitsgruppe
legte Kriterien fest, um die Siedlungseinheiten zu rangieren. Es sind dies die
typologische und die architekturgeschichtliche Bedeutung, die achitektonische und
raumgestalterische Qualität, die Wohnqualität, die historische Bedeutung, der
Seltenheitswert und der Situationswert des Ensembles.

b) Bei der Beurteilung der unteren Rosengasse kam die
Arbeitsgruppe zu folgendem Ergebnis: Die Häuser an der Rosengasse seien in der
Frühzeit des beginnenden starken Bevölkerungswachstums im letzten Viertel des
19. Jahrhunderts als sehr einfache Arbeiter-Reihenhaussiedlung entstanden. Es
komme ihr deshalb einerseits aus entwicklungsgeschichtlicher und typologischer
Sicht dokumentarische Bedeutung zu. Andererseits gehöre die untere Rosengasse
zu einem Quartier, das unter einem mehr oder weniger starken Entwicklungsdruck
stehe und sich zudem baulich für die Ausscheidung dieses Strassenzuges als
"Ensemble von besonderer Qualität" bereits wenig vorteilhaft
entwickelt habe. Zudem genügten die äusserst einfach konzipierten Häuser nur
noch sehr bedingt heutigen Komfortansprüchen. Für einzelne Liegenschaften
ergebe sich empfindlicher Renovationsbedarf. Wie das Beispiel zeige, führten
diese Renovationen fast zwingend zu starken Beeinträchtigungen der inneren
Bausubstanz. Die Arbeitsgruppe konnte sich deshalb nicht dazu durchringen, das
Quartier als "Ensemble von besonderer Qualität" zu bezeichnen. Wie an
der Hauptverhandlung festgehalten wurde, will der Kanton die Einzelbauten nicht
schützen. Ein Veränderungsverbot der Gebäude wäre ein praktisches Unding. Es
geht der Kantonalen Denkmalpflege um den historischen Wert des Ensembles und
nicht um das einzelne Objekt. Einzelne Gebäude der Häuserzeile wurden mit
dieser Zielsetzung umgebaut. Wie am Augenschein zu Recht festgehalten wurde,
würden sich die einzelnen Häuser an der Rosengasse, auch wenn sie unter
Ensemble - Schutz gestellt würden, nach ihrer Renovation unterscheiden.

c) Der Bericht der Altstadtkommission zeigt, dass es in
Olten mehrere, vergleichbare und höher bewertete Siedlungen gibt. Wenn die
Gemeinde geltend macht, sie könne lediglich eine gewisse Zahl von Ortsbildern
erhalten, ist dies nicht zu beanstanden. Das Gericht hat die vergleichbaren,
aber wesentlich besser erhaltenen Siedlungen am Blumenweg, der Feigelstrasse
und am Seidenhofweg besichtigt. Im vorliegenden Fall ist von Bedeutung, dass
die Rosengasse nach einer detaillierten Prüfung im Vergleich mit anderen nicht
zur Erhaltung vorgeschlagen wurde. Die Parteien haben keine Einwände gegen die
Vergleichskriterien und die Rangierung der Siedlungen vorgebracht. Die Gemeinde
hat im vorliegenden Zusammenhang zu Recht die Bedeutung der Siedlung Rosengasse
nicht sehr hoch eingestuft.

d)Die Häuser an
der Rosengasse sind im letzten Viertel des 19. Jahrhunderts als sehr einfache,
schmucklose Arbeiter-Reihenhäuser entstanden. Der Siedlung kommt aus
entwicklungsgeschichtlicher und typologischer Sicht dokumentarische Bedeutung
zu. Die Häuser hätten einen historischen Wert. Die Fachexperten sind jedoch
nicht der Meinung, dass die Gebäude an der Rosengasse restauriert werden
sollten. Es ist auch ökonomisch nicht sinnvoll, dies zu tun. Nur der Charakter
des Ensembles sei zu erhalten. Es genüge, wenn die äussere Erscheinung der
Bauzeile erhalten bleibe. Eine Modernisierung der Gebäude, in der Form, wie sie
am Augenschein besichtigt werden konnte, sei zulässig. Nach der Renovation
werde jedes Haus etwas anders aussehen. Der Augenschein hat deutlich gezeigt,
dass ein aufwändig renoviertes Haus, das mit allen Elementen eines zeitgemässen
Wohnstandards ausgestattet wird, im Innern mit einem einfachen Arbeiterhaus
nichts mehr gemein hat. In einem vollständig renovierten Haus trifft man auf offene
Küchen, grosse Bäder und Wohnzimmer, die sich von Brandmauer zu Brandmauer
erstrecken. Das sichtbare Innere des Gebäudes unterscheidet sich nicht mehr von
einem neu gebauten Reihenhaus. Das Dach ist vollständig ausgebaut. Wenn aber
die Arbeiter - Reihenhäuser auf das äussere Erscheinungsbild reduziert werden,
wird der historische, entwicklungsgeschichtliche und typologische Wert
bedeutend eingeschränkt. Dies ist bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.

e) Eine Abwägung der
entgegenstehenden Interessen zeigt, dass das Ensemble der Rosengasse als
Zeugnis des einfachsten Wohnungsbaues des 19. Jahrhunderts im Zentrum der Stadt
nur von begrenzter Bedeutung ist. Es kann direkt neben dem Hauptbahnhof des
Eisenbahnknotenpunktes nicht gehalten werden. Derartige Zeugnisse haben in
Wohnquartieren ihren Platz. Zwar sind auch in Stadtzentren wertvolle Ensembles
zu erhalten. Es sind dies aber in der Regel nicht Einfamilienhäuser sondern
Zentrumsbauten, die sich für traditionelle Kernnutzungen eignen. Der Wert der
Integration des Ensembles der Rosengasse in eine verdichtete Kernüberbauung des
Bahnhofgebietes ist beschränkt. Das Ensemble würde zum Museum in einem dichten,
modernen Dienstleistungszentrum. Dies macht für besonders wertvolle
Einzelbauten Sinn, nicht aber für ein Ensemble von Häusern ohne ausgeprägten
Stil, die lediglich eine historische Lebensweise dokumentieren. Im Übrigen
haben die Bauten an der Rosengasse im Volumen des Gestaltungsplanes ihren
Platz. Sie müssen nicht abgerissen werden. Der Gestaltungsplan berücksichtigt
deshalb die Interessen an der Stadtentwicklung und an der Erhaltung der
bestehenden Bauten in hinreichender Weise. Der von der Planungsbehörde
aufgelegte Gestaltungsplan istrechtmässig, insbesondere wenn berücksichtigt wird, dass der Gemeinde bei der
Erarbeitung der Planungen ein erheblicher Beurteilungsspielraum zusteht.

Verwaltungsgericht; Urteil vom 15. Dezember 2003
(VWBES.2003.139)