so_gerichte · VWBES.2017.465 · 2018-05-14 · de
Bauen ausserhalb der Bauzone / Neubau Wohnhaus mit Hofladen


Urteilvom14. Mai 2018

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiberin Droeser

In Sachen

1.    A.___

2.    B.___

beide
hier vertreten durch C.___

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,Solothurn,

2.Baukommission
der Gemeinde

3.    D.___

Beschwerdegegner

betreffendBauen
ausserhalb der Bauzone / Neubau Wohnhaus mit Hofladen

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Im Oktober 2015 reichte A.___ beim
kantonalen Amt für Raumplanung (ARP) eine Voranfrage für den Neubau eines
Wohnhauses mit einer Betriebsleiterwohnung und einem Altenteil auf GB [...] zur
Prüfung ein. Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone, überlagert mit
der Juraschutzzone und dem im Bundesinventar der Landschaften und
Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN) verzeichneten Gebiet [] «Gempenplateau».
Auf dieser Parzelle war im Jahr 2007/2008 ein Rindviehstall erstellt worden.
Geplant war, bei diesem Stall ein Wohnhaus mit Betriebsleiterwohnung (200m2)
und Altenteil (100m2) zu bauen (Stand 2015). Mit diesem Bauvorhaben
sollte gemäss Betriebskonzept das Problem der grossen Distanz für die dauernde
Betreuung des Mutterkuhbestands gelöst werden. Das ARP befand in seinem
Schreiben vom 17. März 2016, der Gebäudeneubau sei gestützt auf die
eingereichten Unterlagen nicht zonenkonform. Könne der Nachweis erbracht
werden, dass gemäss dem Tierschutzgesetz eine dauernde Überwachung der Tiere
vor Ort notwendig sei und dass wegen der Distanz zum Betriebszentrum von 530 m
Luftlinie zusätzlicher Wohnraum vor Ort erstellt werden müsse, könne nach der
Praxis des Bau- und Justizdepartements (BJD) eine maximale Wohnfläche von
500 m2als zonenkonform geltend gemacht werden. Das bedeute,
dass zur bereits vorhandenen Wohnfläche von 416 m2noch eine
Wohnfläche von maximal 84 m2beim Rindviehstall neu beurteilt werden
könne. Voraussetzung sei in diesem Fall auch, dass der Betrieb über 3
Standardarbeitskräfte (SAK) ausweisen könne.

2. Im September 2017 überwies die
Baukommission der Gemeinde [...] dem BJD das Baugesuch für den Neubau eines
Wohnhauses (Betriebsleiterwohnung) mit einem Hofladen auf GB [...] Nr. [...] zur
Prüfung. Mit dem aktuellen Projekt soll eine zusätzliche Betriebsleiterwohnung
mit einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche (BGF) von 257 m2im
Erd- und Dachgeschoss realisiert werden. Damit würde der Betrieb des
Gesuchstellers nach den Berechnungen des ARP total vier Wohnungen mit einer
anrechenbaren BGF von 673 m2aufweisen. Auf telefonische Rückfrage
des ARP hin, gaben der Gesuchsteller an, es habe sich nichts an der
Ausgangslage geändert seit seiner Voranfrage im Jahr 2015. Er wünsche einen
anfechtbaren Entscheid.

3. Das BJD zog in seiner Verfügung vom
17. November 2017 in Erwägung, nach seiner langjährigen Praxis betrage die
maximal zulässige unentbehrliche landwirtschaftliche BGF (Wohnfläche) für einen
Betrieb dieser Grösse mit zwei zonenkonform begründbaren Wohnungen, für eine
Betriebsleiterwohnung 300 m2und für eine Altenwohnung 100 m2,
zusammen maximal 400 m2. Das BJD begründe die grosszügig
zugebilligte Fläche von 300 m2damit, dass Nassräume (zwischen
Wohnraum und Ökonomieteil), Büros, sowie Zimmer für Aushilfen, Angestellte oder
Lehrlinge ebenfalls darin untergebracht werden müssten. Dagegen würde der zur
Diskussion stehende Betrieb zusammen mit den drei anrechenbaren Wohnungen am
Standort [...] mit einer anrechenbaren BGF von 416 m2neu total vier
Wohnungen mit einer anrechenbaren BGF von 673 m2aufweisen. Obwohl
der Neubau respektive die Einrichtung eines Hofladens mit Verarbeitungs- und
Lagerräumen grundsätzlich zonenkonform sei, könne diesem als Bestandteil des
geplanten Gebäudes nicht isoliert zugestimmt werden. Somit könne dem
Bauvorhaben für den Neubau eines Wohnhauses (Betriebsleiterwohnung) mit einem
Hofladen die notwendige Bewilligung nach Art. 22 des Bundesgesetzes über die
Raumplanung (RPG; SR 700) nicht erteilt werden. Auch eine Ausnahmebewilligung
nach Art. 24 ff. RPG komme nicht in Frage, da bereits ausreichend Wohnraum
ausserhalb der Bauzone vorhanden sei. Auf die Einsprache eines Dritten trat das
BJD mangels Legitimation desselben nicht ein.

4. Gegen diese Verfügung gelangten A.___
und B.___, vertreten durch C.___, ans Verwaltungsgericht und beantragten die
Aufhebung von Dispositiv-Ziff. 1 d. Das Baugesuch für die Erstellung einer
Betriebsleiterwohnung und eines Hofladens auf GB [...] Nr. [...] sei zu
bewilligen. Die Beschwerdeführer lassen im Wesentlichen und sinngemäss geltend
machen, eine Einzonung des Wohnhauses am [...] nütze insofern nichts, als eine
Abtrennung bodenrechtlich nicht zulässig sei, solange dieser Wohnraum
betrieblich genutzt werde. Fakt sei aber, dass der bestehende Wohnraum dort am
falschen Ort liege. Rechtlich würden sie sich im Kreis drehen: Die Abtrennung
von Wohnraum vom Betrieb sei nicht zulässig, solange der Betrieb den Wohnraum
beim Mutterkuhstall nicht realisiert habe, und die Baubehörden verhinderten den
Bau einer Betriebsleiterwohnung mit dem Argument, es sei genügend Wohnraum bzw.
Bruttogeschossfläche vorhanden. Mittels umfangreicher Berechnungen zeigen die
Beschwerdeführer auf, weshalb eine unbedingte Anwesenheit vor Ort beim
Mutterkuhstall notwendig sei.

5. Die kommunale Baukommission
verzichtete mit Schreiben vom 29. Januar 2018 auf eine Stellungnahme.

6. Der Einsprecher im vorinstanzlichen
Verfahren, D.___, äusserte sich am 12. Februar 2018 zur Angelegenheit und kam
sinngemäss zum Schluss, die von den Beschwerdeführern dargelegten Berechnungen
seien widersprüchlich und rechtfertigten keine solche Wohnbaute in der
Juraschutzzone.

7. Das BJD schloss am 19. Februar 2018
auf Abweisung der Beschwerde.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der vorinstanzliche Entscheid
wurde zwar lediglich A.___ eröffnet. Er trat aber im gesamten Vorverfahren
jeweils gemeinsam mit seiner Ehefrau, B.___, auf. Sie hat das Baugesuch
mitunterzeichnet, nahm gemeinsam mit ihrem Ehemann vor dem BJD Stellung zur
damaligen Einsprache und trat nun auch vor Verwaltungsgericht als
Beschwerdeführerin auf. Es ist wohl auf ein Versehen zurückzuführen, dass die
Vorinstanz die Ehefrau nicht als Verfügungsadressatin aufgeführt hat. Beide
sind durch den angefochtenen Entscheid, mit dem ihnen der Bau eines Wohnhauses
mit Hofladen verwehrt wird, offensichtlich besonders berührt und haben ein
schützenswertes Interesse an dessen Aufhebung (§ 12 des
Verwaltungsrechtspflegegesetzes, VRG, BGS 124.11). Beide haben am
vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Formell nicht zu hören sind die
Einwände von D.___. Das BJD hat im angefochtenen Entscheid treffend dargelegt,
weshalb er gar nicht zur Einsprache legitimiert war. Dagegen hat er keine
Beschwerde erhoben, zumal einer solchen auch kein Erfolg beschieden gewesen
wäre. Als Einwohner eines Nachbardorfs und Mitglied des Verbands Schweizer Wanderwege
ist er nicht stärker als die Allgemeinheit vom Bauvorhaben der Beschwerdeführer
betroffen. Es ist ein Versehen, dass ihm vom Verwaltungsgericht die Möglichkeit
zur Verfahrensteilnahme eröffnet wurde.

2. Das Bauvorhaben liegt ausserhalb der
Bauzone, in der Juraschutzzone und im BLN-Gebiet «Gempenplateau». Es handelt
sich also um ein landschaftlich sensibles Gebiet, wobei aber auch nach den
Schutzzielen des BLN-Objekts [] die standortangepasste landwirtschaftliche
Nutzung erhalten und ihre Entwicklung zugelassen werden soll (Schutzziel Ziff.
3.8). Zunächst ist zu prüfen, ob das Vorhaben zonenkonform ist und eine Bewilligung
nach Art. 22 Abs. 2 RPG erteilt werden kann.

2.1 Zonenkonform sind in der
Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a Abs.
1 Satz 1 RPG). Diese Vorgaben werden präzisiert durch die
Raumplanungsverordnung (RPV; SR 700.1). Nach Art. 34 Abs. 3 RPV sind Bauten für
denjenigen Wohnbedarf zonenkonform, der für den Betrieb des entsprechenden
landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des
Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Die Bewilligung darf nach Art. 34 Abs.
4 RPV nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für die in Frage stehende
Bewirtschaftung nötig ist (lit. a), der Baute oder Anlage am vorgesehenen
Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und der Betrieb
voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c).

Hinsichtlich des Hofladens ist vorab
Art. 34 Abs. 2 RPV einschlägig, wonach Bauten und Anlagen zonenkonform sind,
die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf landwirtschaftlicher oder
gartenbaulicher Produkte dienen, wenn die Produkte in der Region und zu mehr
als der Hälfte auf dem Standortbetrieb oder auf den in einer
Produktionsgemeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt werden (lit.
a), die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht
industriell-gewerblicher Art ist (lit. b) und der landwirtschaftliche oder
gartenbauliche Charakter des Standortbetriebs gewahrt bleibt (lit. c). Die
Bewilligungsvoraussetzungen von Art. 34 Abs. 4 RPV gelten auch hier.

2.2.1 Die seit dem 1. September 2000 in
Kraft stehende Regelung der Zonenkonformität von Wohnbauten in der
Landwirtschaftszone in Art. 16a Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 3 RPV knüpft
an die frühere bundesgerichtliche Rechtsprechung an, die weiterhin wegleitend
ist (Urteil 1A.19/2001 vom 22. August 2001 E. 3a und 3b mit Hinweisen, in: ZBl
103/2002 S. 582). Danach ist in der Landwirtschaftszone nur Wohnraum
zonenkonform, der in einer unmittelbaren funktionellen Beziehung zu einem
Landwirtschaftsbetrieb steht und für die bodenabhängige Nutzung des Landes
unentbehrlich erscheint. Das trifft zu, wenn für die zonenkonforme
Bewirtschaftung des Bodens eine lange Anwesenheit vor Ort erforderlich ist und
die nächstgelegene Wohnzone weit entfernt liegt. In der Landwirtschaftszone
sind zudem nur Wohngebäude zonenkonform, die mit Blick auf den durch die
Bodenbewirtschaftung bedingten Wohnbedarf nicht überdimensioniert sind (BGE 125
III 175 E. 2b S. 177 f.; 121 II 307 E. 3b S. 310 f.; je mit Hinweisen; Urteil
1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.1).

2.2.2 Das Recht, ausserhalb der Bauzone
zu wohnen, ist einem relativ engen Personenkreis vorbehalten. Dazu zählen nur
Leute, die als Betriebsinhaber oder Hilfskraft unmittelbar in der
Landwirtschaft tätig sind, sowie ihre Familienangehörigen und die abtretende
Generation, die ein Leben lang in der Landwirtschaft tätig war (BGE 121 II 307
E. 3b S. 311; Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.1 mit Hinweisen).

2.2.3 Im Interesse, die Zersiedelung des
Landes zu verhindern (Art. 1 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 3 RPG), stellt die
Rechtsprechung an die Zonenkonformität von Wohnraum in der Landwirtschaftszone
strenge Anforderungen und bejaht sie nur zurückhaltend. Die Unentbehrlichkeit
von Wohnraum beurteilt sich allein nach objektiven Kriterien. Subjektive
Vorstellungen und Wünsche sind ebenso wenig massgebend wie die persönliche
Zweckmässigkeit und Bequemlichkeit (Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.2
mit Beispielen aus der Rechtsprechung).

2.2.4 Ausschlaggebend ist eine
Gesamtbetrachtung, die sich mehr an qualitativen als an quantitativen Faktoren
orientiert. Zu berücksichtigen sind namentlich die Art und Grösse des Betriebs,
seine topografische Lage, sein wirtschaftliches Umfeld (insbesondere die Lage
in einem Abwanderungsgebiet), aber auch weitere Eigenheiten wie etwa die
biologische Produktionsweise. In diesem Zusammenhang ist auch den besonderen
Bedürfnissen der Familienbetriebe Rechnung zu tragen: An der Erhaltung
landwirtschaftlicher Familienbetriebe und der Verbesserung ihrer Struktur besteht
ein öffentliches Interesse (Art. 1 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 4.
Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]; BGE 125 III
175 E. 2c S. 179 mit Hinweisen; 121 II 307 E. 3f S. 316). Es darf deshalb
der Umstand, dass die Arbeiten auf einem Landwirtschaftsbetrieb nur zweckmässig
organisiert werden können, wenn die Betriebsleiterfamilie auf dem oder nahe
beim Hof wohnt, bei der Beurteilung der Zonenkonformität mitberücksichtigt
werden (Urteil 1C_647/2012 vom 3. September 2014 E. 6 mit Hinweisen, in: ZBl
116/2015 544). Schliesslich ergibt sich die allfällige Notwendigkeit der
ständigen Präsenz aus der Gesamtheit der auf dem Hof anfallenden Arbeiten,
nicht aus den einzelnen Verrichtungen. Diese sind im Licht der Erfordernisse
einer zweckmässigen und kostengünstigen Betriebsorganisation zu betrachten,
wobei die technischen Möglichkeiten zur Automatisierung und Kontrolle nicht
allein massgebend sind (Urteil 1C_227/2014 vom 11. Mai 2016 E. 3.3 mit
zahlreichen Hinweisen).

2.3 Unbestritten ist, dass es sich beim
Betrieb des Beschwerdeführers um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt. Im
Vordergrund steht dabei die Mutterkuhhaltung. Daneben wird Futter- und Ackerbau
betrieben. Nach den GELAN-Daten von 2016 wies der Betrieb 2.87 Standardarbeitskräfte
(SAK) auf. Im Gutachten des Solothurnischen Bauernverbands vom 13. Dezember
2016 ist die Rede von 2.88 SAK. Im Jahr 2017 umfasste der Betrieb gemäss Akten
und Ausführungen im angefochtenen Entscheid 47.71 ha landwirtschaftliche
Nutzfläche und 57.39 Grossvieheinheiten, was zu einem Arbeitsaufwand von 2.958
SAK führte. Betriebsleiter sind die Beschwerdeführer. Der eine Sohn (Jahrgang
19[...]) ist ausgebildeter Landwirt und auf dem elterlichen Betrieb angestellt.
Die Mutter des Beschwerdeführers hat das Wohnrecht an einer Wohnung im bereits
heute bestehenden Haus am [...].

Bis anhin wird der Betrieb denn auch von
dort aus geführt, wo die Beschwerdeführer und ihre Familie über drei Wohnungen
mit einer Bruttogeschossfläche von insgesamt 416 m2verfügen. Das
BJD gesteht einem Betrieb dieser Grösse üblicherweise eine Wohnfläche von 400 -
500 m2(letzteres ab 3 SAK) zu, wobei rund 300 m2auf die
Betriebsleiterwohnung fallen. Diese Praxis ist bereits sehr grosszügig; die
Fläche wird damit begründet, dass Nassräume zwischen Wohnraum und Ökonomieteil,
Büros sowie Zimmer für Angestellte, Aushilfen oder Lehrlinge ebenfalls darin
untergebracht werden müssten. 100 m2sollen für das sogenannte
Altenteil zur Verfügung stehen. Geplant ist nun am neuen Standort bei den
Muttertieren nochmals eine Wohnung mit 257 m2Bruttogeschossfläche. Im
Untergeschoss sollen ein Verarbeitungsraum und ein Hofladen Platz finden.

2.4 Die Beschwerdeführer lassen
detailliert darlegen, weshalb die Anwesenheit vor Ort bei den Tieren
betriebsnotwendig ist. Ob die Zahlen 1:1 übernommen werden könnten, kann hier
offen bleiben. Es scheint zumindest plausibel, dass der Arbeitsablauf und die
Besonderheiten der Mutterkuhhaltung die Anwesenheit vor Ort und damit den Bau
eines Wohnhauses in unmittelbarer Stallnähe rechtfertigen würden. Das BJD hat
zudem im angefochtenen Entscheid dargelegt, dass die Einrichtung eines
Hofladens mit Verarbeitungs- und Lagerräumen grundsätzlich zonenkonform wäre.

Die Problematik liegt indes beim bereits
bestehenden geräumigen Wohnhaus, das sich ebenfalls ausserhalb der Bauzone
befindet. Die Mutter des Beschwerdeführers verfügt dort über ein Wohnrecht für
eine Wohnung. Auch soll der Betrieb am bisherigen Standort nicht aufgegeben werden,
sondern die bestehenden Ökonomiegebäude sollen wie bisher als Remise- und
Lagerraum weitergenutzt werden (Gutachten des Solothurnischen Bauernverbands vom
13. Oktober 2015 S. 5). Eine Entlassung des bestehenden Wohnhauses aus dem
bäuerlichen Bodenrecht ist nicht vorgesehen bzw. rechtlich momentan kaum
möglich (vgl. etwa das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot in Art. 58 BGBB),
zumal der Beschwerdeführer gegenüber dem ARP angegeben hatte, er werde dereinst
in der Altenwohnung wohnen und sein Sohn in der neuen Betriebsleiterwohnung. Sollte
nur die Altenwohnung angerechnet werden, müsste für die übrige Fläche
konsequenterweise ein Nutzungsverbot verhängt werden, dessen Durchsetzung von
vornherein illusorisch ist. Zudem wäre auch mit einem Nutzungsverbot nicht
gedient: Das Wohnhaus am [...]steht nun einmal und wird sicher nicht abgerissen
werden. Es kann nicht angehen, dass das Wohnhaus eines landwirtschaftlichen
Betriebs ausserhalb der Bauzone verkauft und wiederum ausserhalb Bauzone ein
neues als Ersatzbaute erstellt wird. Entweder übernimmt ein anderer Landwirt
den Betrieb am [...]oder es erfolgt eine Umzonung, wozu momentan keinerlei
Anhaltspunkte bestehen und der rechtlich kaum Erfolg beschieden sein dürfte.
Auch ist nicht ersichtlich, wo dann neuer Raum für die heutigen Ökonomiegebäude
bzw. die Remise geschaffen werden sollte. Ein Konzept hierfür besteht nicht. Unweigerlich
drängt sich die Frage auf, ob die Bewilligung des 1.2 km entfernten
Kuhstalls im Jahr 2007 falsch war. Im damals eingereichten Betriebskonzept vom 5.
März 2007 wurde auf S. 2 f. Folgendes ausgeführt:

«[] In einer ersten Phase wird ein
Boxenlaufstall für Mutterkühe mit Futtertenne, Fressachse, Liegebereich und
Güllengrube mit darüber liegendem Laufhof erstellt. Die bestehenden
Ökonomiegebäude und Remise im Dorf werden zweckentsprechend weiterverwendet.
Die bestehenden Stallungen werden stillgelegt und als Lagerraum genutzt. Das
Wohnhaus wird später erstellt, jedoch bereits jetzt bei der Planung
berücksichtigt. Die finanziellen Voraussetzungen ermöglichen es nicht, das
Wohnhaus zusammen mit dem Boxenauslauf zu erstellen. Als zweite Etappe ist
vorgesehen, beim Ökonomiegebäude die Betriebsleiterwohnung zu realisieren.»

Es wäre wohl angezeigt gewesen, sich
bereits damals eingehender mit dem vom Bauherrn erwähnten Wohnungsbau in
Stallnähe und dem Schicksal des bestehenden Wohnhauses auseinanderzusetzen. Die
Fahrdistanz von 1,2 km zwischen dem Betrieb am [...] und dem neuen Stall war
bereits damals bekannt. Offenbar waren sich die involvierten Behörden der
Problematik zu wenig bewusst. Bei der heutigen Ausgangslage jedenfalls gibt der
angefochtene Entscheid die Rechtslage korrekt wieder. Die Zubilligung von
derart viel Wohnfläche ausserhalb der Bauzone für einen einzigen Betrieb wäre
nicht zonenkonform.

3. Unter welchem Titel eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG erteilt werden könnte, ist weder
ersichtlich noch dargetan. Weitere Erwägungen hierzu erübrigen sich.

4. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesemAusgang haben die Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00
festzusetzen sind. Da die Beschwerdeführer einen Kostenvorschuss von CHF
2'000.00 geleistet haben, sind ihnen die restlichen CHF 500.00 zurückzuerstatten.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.A.___ und B.___ haben die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber                                                                 Droeser