so_gerichte · ZZ.1996.34 · 1996-06-17 · de
Zulässige Preisobergrenze nach BGBB

Art. 66 und 84 BGBB. Ein Grundeigentümer mit bloss vagen Verkaufsabsichten hat keinen Anspruch auf eine Feststellungsverfügung, in der die nach bäuerlichem Bodenrecht zulässige Preisgrenze festgelegt wird.

SOG 1996 Nr. 34

Art. 66 und 84 BGBB.Ein Grundeigentümer mit bloss
vagen Verkaufsabsichten hat keinen Anspruch auf eine Feststellungsverfügung, in
der die nach bäuerlichem Bodenrecht zulässige Preisgrenze festgelegt wird.

H. beabsichtigte, dem Pächter R.
1/2-Miteigentumsanteil seines landwirtschaftlichen Gewerbes zu verkaufen. Das
Volkswirtschafts-Departement verweigerte die Bewilligung des
Eigentumsübergangs, weil der vorgesehene Preis übersetzt sei. H. erhob
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Während der Hängigkeit des Verfahrens teilte R.
mit, H. habe den Pachtvertrag gekündigt, weshalb er auf den Kauf des
Miteigentumsanteils verzichte. Das Verwaltungsgericht tritt aus folgenden
Gründen auf die Beschwerde nicht ein:

2. Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder
Grundstück erwerben will, braucht dazu eine Bewilligung; die Bewilligung wird
erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt (Art. 61 Abs. 1 und 2 des
Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Die
Verweigerungsgründe sind in Art. 63 BGBB abschliessend erwähnt. Vorliegend ist
einzig der Verweigerungsgrund des übersetzten Preises (lit. b) umstritten. Als
in diesem Sinne übersetzt gilt ein Erwerbspreis dann, wenn er die Preise für
vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffenden
Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als fünf Prozent übersteigt
(Art. 66 BGBB).

3. In seiner Beschwerde stellte H. das
Rechtsbegehren, in Aufhebung der angefochtenen Verfügung des Departementes
"das Gesuch des Beschwerdeführers und des Käufers (...) zu
bewilligen". In dieser Verfügung wird festgestellt, der Eigentumsübergang
könne nicht bewilligt werden. Die Erteilung der Bewilligung selbst bildete
nicht Gegenstand des Verfahrens, weil der Kaufvertrag ja erst im Entwurf vorlag
und noch nicht verurkundet war. Bei einer allfälligen Gutheissung der Beschwerde
würde nicht eigentlich die Bewilligung erteilt, sondern bloss festgestellt,
dass - im Gegensatz zur Auffassung des Departementes - kein Verweigerungsgrund vorliegt.
Nach Vorliegen eines materiellen Verwaltungsgerichtsentscheides müssten die
Parteien dann immer noch das förmliche Bewilligungsverfahren durchlaufen, wobei
die Bewilligungsbehörde allerdings bloss zu prüfen hätte, "ob der
Gegenstand des Bewilligungsverfahrens bildende Vertrag mit dem der
Feststellungsverfügung übereinstimmt und ob sich seit der
Feststellungsverfügung eine Änderung im rechtserheblichen Sachverhalt ergeben
hat" (Beat Stalder: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar, Brugg 1995, N. 3
zu Art. 84).

4. Sein Begehren um einen materiellen Entscheid
begründet der Beschwerdeführer unter anderem damit, das Verwaltungsgericht habe
den zulässigen Preis auch deshalb festzusetzen, weil für ihn als Eigentümer
auch ein Verkauf an einen anderen Kaufsinteressenten in Frage komme.

Nach Art. 84 lit. b BGBB kann derjenige, der ein
schutzwürdiges Interesse hat, von der Bewilligungsbehörde feststellen lassen,
ob der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks bewilligt werden kann. Als
schutzwürdiges Interesse im Sinne dieser Bestimmung ist ein persönliches
rechtliches oder tatsächliches und aktuelles Interesse zu verstehen, welches
ein konkrete Rechtslage betrifft (Beat Stalder, a.a.O., N 6 zu Art. 84). Das
Vorliegen dieses Interesses ist von Amtes wegen zu prüfen.

Beat Stalder (a.a.O., N 7) räumt insbesondere
den Vertragsparteien (Verkäufer und Käufer) einen solchen Feststellungsanspruch
ein, wobei als selbstverständlich vorausgesetzt wird, dass die Feststellung
sich auf ein bestimmtes, von diesen Parteien ins Auge gefasstes Rechtsgeschäft
beziehen muss.

Wohl haben H. und R. Ende 1994 die Absicht
bekundet, einen Kaufvertrag zu schliessen. Nachdem jedoch R. dem Eigentümer
H. vorbehaltlos erklärt hat, an einem Kauf nicht mehr interessiert zu
sein, liegt auch kein Vertrag mehr vor, dessen Abschluss konkret absehbar
wäre.

5. Es bleibt zu prüfen, ob der Beschwerdeführer
als weiterhin verkaufswilliger Eigentümer ein rechtsgenügliches
Feststellungsinteresse besitzt. Ein solches versucht er damit zu begründen,
dass im hängigen Verfahren die Preisgrenze nach BGBB ermittelt werden soll,
damit er seinen Miteigentumsanteil allfälligen Interessenten entsprechend
offerieren könne.

Als Grundlage für die nach Art. 66 BGBB
festzulegende Preisgrenze ist der Durchschnitt der in den letzten 5 Jahren für
vergleichbare Objekte bezahlten Preise massgebend. Mit diesem
Fünfjahresabschnitt kann nur der Zeitraum gemeint sein, der unmittelbar vor dem
Zeitpunkt liegt, in dem die Bewilligungsbehörde um Erlass einer einen bestimmten
Kaufvertrag betreffenden Feststellungsverfügung (Art. 84 lit. b BGBB) oder um
Bewilligung des Erwerbs nach Art. 61 BGBB ersucht wird. Vorliegend steht jedoch
dieser Zeitpunkt noch gar nicht fest; er ist vielmehr höchst unbestimmt, weil
der Beschwerdeführer einzig seine nach wie vor bestehende Verkaufsabsicht
bekundet, ohne aber einen konkreten Vertragsentwurf vorlegen zu können. Er
vermag nicht einmal einen interessierten, mit ihm bereits in Verhandlungen
stehenden Dritten namentlich zu bezeichnen. Es kann wohl sein, dass bereits in
wenigen Monaten ein unterschriftsreifer Vertrag vorliegt; ebensowenig ist aber
auszuschliessen, dass dies beispielsweise erst in zwei Jahren der Fall ist.
Angesichts der Ungewissheit dieses Zeitpunktes ist aber auch der Zeitrahmen
noch nicht bestimmbar, aus dem die nach Art. 66 BGBB beachtlichen Preise
vergleichend heranzuziehen sind. Es ist aber - gerade in Anbetracht der in den
letzten Jahren gesunkenen Preise für Landwirtschaftsland - wesentlich, ob für
die Prüfung der Preisgrenze im konkreten Einzelfall die in den Jahren 1990 -
1994 oder die beispielsweise zwischen 1993 und 1997 bezahlten Preise als
Vergleichsbasis massgebend sind.

Es liesse sich allenfalls noch argumentieren,
ein Feststellungsentscheid vermittle dem Eigentümer immerhin einen vorläufigen
Anhaltspunkt dafür, was im Fall des Verkaufs seines Grundstücks als übersetzter
Preis gälte und daher eine Bewilligung nach Art. 61 BGBB ausschliessen würde.
Der Eigentümer könnte sich in Kenntnis des auf diese Weise amtlich ermittelten
maximal erzielbaren Preises etwa entscheiden, ob er seine Verkaufsabsichten
überhaupt in die Tat umsetzen will. Ein solches Feststellungsinteresse genügt
indes nach den in der Rechtsprechung entwickelten Kriterien nicht. Auch für
Beat Stalder, a.a.O., N 8 zu Art. 61 BGBB, ist selbstverständlich, dass nicht
ein Eigentümer mit vagen Verkaufsabsichten, sondern nur Vertragsparteien
bezogen auf ein ins Auge gefasstes Rechtsgeschäft eine Feststellungsverfügung
nach Art. 84 BGBB erwirken können. Im Hinblick auf die vom Bundesgericht gerade
im vorliegenden Verfahren aufgestellten Anforderungen an das Verfahren zur
Bestimmung der zulässigen Preislimite wäre es für die Verwaltung und erst recht
für die Rechtsmittelinstanzen unzumutbar, unabhängig vom Vorliegen eines
konkreten Rechtsgeschäfts eine gewissermassen theoretische Preislimitenberechnung
vorzunehmen und den damit verbundenen beträchtlichen Aufwand zu betreiben.
Würde dann nach einem Jahr oder noch später ein auf ein konkretes
Rechtsgeschäft bezogenes Gesuch eingereicht, sähe sich die Verwaltung erst noch
gezwungen, den zulässigen Preis mittels ergänzender Berechnungen zu
aktualisieren. An ihre Feststellungsverfügung ist die Verwaltung zwar
grundsätzlich gebunden, doch bezieht sich diese Bindungswirkung einzig auf den
von der Feststellungsverfügung erfassten Sachverhalt (vgl. wiederum Beat
Stalder, a.a.O., N 9 - 11 zu Art. 84 BGBB; vgl. ferner SOG 1994, Nr. 45).
Dieser Sachverhalt ändert sich aber unter dem Aspekt des übersetzten Preises
laufend. Würde die Bewilligungsbehörde zum Beispiel im Juni 1996 den in einem
Kaufvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Käufer A. vorgesehenen Preis als
zulässig feststellen, wäre sie an diese Verfügung nicht mehr gebunden, wenn im
Frühjahr 1997 um Bewilligung eines mit dem Käufer B. vereinbarten
Eigentumsübergangs nachgesucht würde.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1996