so_gerichte · ZZ.1983.16 · 1983-12-16 · de
Enteignungsentschädigung, Streifenenteignung

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und Art. 232 Abs. 2 EG ZGB. Enteignungsentschädigung.- Entschädigung für Streifenenteignungen ab unüberbauten Baulandgrundstücken. In der Regel ist der in der Gegend geltende Quadratmeterpreis multipliziert mit der Anzahl der abzutretenden Quadratmeter zu bezahlen, und es ist unerheblich, ob das betreffende Grundstück vor oder nach Inkrafttreten des Enteignungstitels (des betreffenden Erschliessungsplans) erworben worden ist (Erw. 1 und Erw. 2).- Bei Enteignungen zugunsten öffentlicher Erschliessungsanlagen im Sinne von § 108/109 BauG ist eine Vorteilsanrechnung nach § 232 EG ZGB in der Regel ausgeschlossen (Erw. 4).

SOG 1983 Nr. 16

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und Art.
232 Abs. 2 EGZGB.Enteignungsentschädigung.

-Entschädigung für Streifenenteignungen ab unüberbauten
Baulandgrundstücken. In der Regel ist der in der Gegend geltende
Quadratmeterpreis multipliziert mit der Anzahl der abzutretenden Quadratmeter
zu bezahlen, und es ist unerheblich, ob das betreffende Grundstück vor oder
nach Inkrafttreten des Enteignungstitels (des betreffenden Erschliessungsplans)
erworben worden ist (Erw. 1 und Erw. 2).

-Bei Enteignungen zugunsten öffentlicher Erschliessungsanlagen
im Sinne von § 108/109 BauG ist eine Vorteilsanrechnung nach § 232 EGZGB in der
Regel ausgeschlossen (Erw. 4).

H.T. ist Eigentümer der unüberbauten Grundstücke GB Grenchen
Nr. 1887, 1888 und 1889. Die Grundstücke grenzen an die Leuzigenstrasse. Für
den Ausbau dieser Strasse hat Herr T. von den drei Grundstücken auf dem
Enteignungsweg an die Einwohnergemeinde Grenchen Land abzutreten. Die Parteien
konnten sich über die Enteignungsentschädigung nicht einigen, sodass die
Schätzungskommission zu entscheiden hatte. Diese setzte für die Abtretung ab
Grundstück Nr. 1887 eine Entschädigung von Fr. 40.-/m2 und für die Abtretung ab
den Grundstücken Nr. 1888 und 1889 eine Entschädigung von Fr. 100.-/m2 fest.
Gegen das Urteil der Schätzungskommission erhoben beide Parteien beim
Verwaltungsgericht Beschwerde. Die Einwohnergemeinde beantragte, es seien auch
für das Land ab Nr. 1888 und 1889 Fr. 40.-/m2 zu bezahlen; der Eigentümer
seinerseits beantragte, es sei auch für das Land ab Grundstück Nr. 1887 der
Preis von Fr. 100.-/m2 zu leisten. Das Verwaltungsgericht entschied, dass
bezüglich aller drei Grundstücke gleich viel zu bezahlen sei und zwar der volle
Baulandpreis, den es auf Fr. 80.-/m2 schätzte. Zur Begründung führte es
Folgendes aus:

1. Die Gemeinde macht in erster Linie geltend, es handle
sich im vorliegenden Fall um Streifenenteignungen, bei denen der Schaden nicht
dem Quadratmeterpreis entspreche, der bei einem Verkauf des ganzen Grundstücks
erzielt werden könnte, sondern wesentlich tiefer liege.

Gewiss gibt es Streifenenteignungen, wo die
Enteignungsentschädigung nicht einfach auf Grund des Quadratmeterpreises, wie
er im betreffenden Gebiet für Bauland gilt, errechnet werden kann (vgl. Luder,
Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur
Enteignungsentschädigung, in Festgabe Jeger, S. 107 f).Allein, das
Verwaltungsgericht hat in einer bereits langjährigen Praxis festgestellt, dass
bei unüberbauten Grundstücken, insbesondere auch bei unüberbauten
Industrie-Landflächen, in der Regel die Abtretung eines Streifens einen Schaden
verursacht, der dem einschlägigen Quadratmeterpreis multipliziert mit der
Anzahl der abgetretenen Quadratmetern entspricht, indem ein Käufer seinen
Kaufpreis um den entsprechenden Betrag reduzieren würde (SOG 1974 Nr. 26; vgl.
auch SOG 1979 Nr. 17).Es besteht kein Grund, von dieser Praxis abzugehen. Die
Gemeinde findet allerdings, das Verwaltungsgericht mache bei den
Streifenenteignungen zu Unrecht einen Unterschied zwischen den überbauten und
den unüberbauten Grundstücken und sollte seine Praxis überprüfen. Allein, wenn
die bisherige Praxis problematisch sein sollte, dann höchstens bezüglich der
überbauten Grundstücke; es mag sein, dass hier gewisse Differenzierungen nötig
sind. Dagegen besteht kein Anlass, die Praxis bezüglich der unüberbauten
Grundstücke zu ändern; die oben dargelegte Regel betreffend die unüberbauten
Grundstücke erscheint nach wie vor als richtig.

Die Gemeinde hat nun keine besonderen Umstände dargetan, die
für den konkreten Fall eine Ausnahme von der besagten Regel begründen würden.
Sie verweist zwar speziell daraufhin, dass für die drei Grundstücke, weil sie
in der Industriezone liegen, keine Ausnützungsziffer gelte, und behauptet, dass
sich deshalb die Landabtretung nicht als Einschränkung der
Überbauungsmöglichkeit auswirke. Es ist indessen nicht einzusehen, wieso dem
Umstand, dass in der Industriezone keine Ausnützungsziffer gilt, im
vorliegenden Zusammenhang wesentliche Bedeutung zukommt. Eine industrielle
Nutzung des Areals verlangt nicht nur Bauten, sondern auch Zufahrtswege,
Abstellgelände und dergleichen; wesentlich ist, dass durch die Abtretung der
Streifen die Gesamtfläche und damit auch die Gesamtausnutzungsmöglichkeit
proportional zur Grösse der abzutretenden Streifen abnimmt (vgl. dazu die
Ausführungen in SOG 1974 Nr. 26; ferner auch SOG 1979 Nr. 17 S. 42 unten).

2. Die Vorinstanz ist inbezug auf eines der drei
Grundstücke, nämlich inbezug auf Nr. 1887, aus einem ganz speziellen Grund von
der in Ziff. 1 behandelten Regel abgewichen. Die Vorinstanz hat festgestellt,
dass Herr T. das betreffende Grundstück zu einer Zeit (1982) gekauft hat, wo
der Erschliessungsplan Leimen/Riedern von 1981 bereits in Kraft war. Herr T.
habe somit beim Kauf des Grundstücks gewusst, dass er die betreffenden Teile
des Grundstücks später für den Strassenbau abtreten müsse; die Käufer von
Grundstücken wüssten sehr wohl zwischen baulich verwertbarem Land einerseits
und Land, das später zum Strassenbau abzutreten ist, andrerseits zu
unterscheiden und würden den Kaufpreis entsprechend gestalten. Auf Grund dieser
Überlegungen ist die Vorinstanz zum Schluss gekommen, Herr T. habe für die
Abtretung ab dem Grundstück Nr. 1887 im Gegensatz zu den Abtretungen ab den
Grundstücken Nr. 1888 und 1889 nicht den Quadratmeterpreis zu gut, der gelten
würde, wenn das ganze Grundstück verkauft würde, sondern "nach der Praxis
der Schätzungskommission" nur 1/4 bis 1/2 davon. - Diese Auffassung der
Schätzungskommission ist Gegenstand der Beschwerde des Herrn T.; die Gemeinde
ihrerseits erachtet die Auffassung der Schätzungskommission als richtig.

Die Schätzungskommission hat diese Auffassung bereits einmal
in einem Fall vertreten, der mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht gezogen
worden ist. Das Verwaltungsgericht hat damals die Auffassung als unzutreffend
bezeichnet (Verwaltungsgerichtsurteil vom 22. Oktober 1982 in Sachen
W./Einwohnegemeinde Hägendorf).Es erachtet sie auch heute als falsch, was im
Folgenden etwas eingehender begründet werden soll als im erwähnten Urteil von
1982:

Die Enteignung beruht auf dem Erschliessungsplan
Leimen/Riedern von 1981, in dem das heute abzutretende Land als Strassengebiet
bezeichnet ist (§ 42 Abs. 1 BauG).Es trifft zu, dass dieser Plan, als Herr T.
im Jahre 1982 das Grundstück Nr. 1887 kaufte, bereits in Kraft war und dass
Herr T. ihn kannte. (Der Kauf erfolgte sogar erst nach Hängigkeit des
vorliegenden Schätzungsverfahrens, an welchem Herr T. mit seinen andern
Grundstücken von Anfang an beteiligt war, sodass er beim Kauf über alles im
Bilde war.) Es ist indessen nicht einzusehen, wieso diese Umstände eine
Reduktion der Enteignungsentschädigung, die mit Hilfe einer Schadensberechnung
gemäss Ziff. 1 hiervor bestimmt worden ist, rechtfertigen sollen. Wieso soll
der Enteigner von der Bezahlung der vollen Entschädigung dispensiert werden,
nur weil das betreffende Grundstück nach Inkrafttreten des Enteignungstitels
(des Erschliessungsplans) einmal die Hand gewechselt hat? Die
Schätzungskommission behauptet, nach ihrer Erfahrung würden bei einer solchen
Handänderung die Kaufsparteien im Hinblick auf die im Erschliessungsplan
vorgesehene Abtretung den Kaufpreis niedriger ansetzen und es wäre unbillig,
wenn dem Enteigner zugemutet würde, mehr zu entschädigen als den Wert, den die
Parteien selbst dem Land zumessen. Abgesehen davon, dass es schwierig sein
dürfte, eine Kaufspraxis von der behaupteten Art nachzuweisen, verstösst die
Argumentation der Schätzungskommission gegen den enteignungsrechtlichen
Grundsatz, dass Vorwirkungen der Enteignung (enteignungsbedingte
Wertminderungen) nicht preismindernd berücksichtigt werden dürfen (Rudolf
Merker, Der Grundsatz der vollen Entschädigung im Enteignungsrecht, S. 25 und
28). Aber gerade um eine solche Vorwirkung würde es sich handeln, wenn ein
Grundstück tatsächlich wegen der zu erwartenden Enteignung billiger verkauft
würde. Befolgen die Schätzungsbehörden, vorab die kantonale
Schätzungskommission, den besagten Grundsatz betreffend Vorwirkungen
konsequent, dann haben Parteien, welche am Verkauf eines Grundstücksteils, wie
er hier zur Diskussion steht, beteiligt sind, gar keinen Anlass, wegen der
zukünftigen Enteignung den Preis herabzusetzen, denn sie können eben darauf
vertrauen, dass dannzumal die Abtretung mit dem vollen Verkehrswert entschädigt
wird. (Etwas anders ist es, wenn die Parteien - vor allem in Fällen, wo die
Enteignung noch in weiter Ferne liegt - wegen des Bauverbots, das nach § 41
Abs. 1 BauG auf der als Strassengebiet ausgeschiedenen Fläche lastet, den Preis
reduzieren; aber auch dieser Umstand darf nicht zur Reduktion der
Enteignungsentschädigung führen, weil Eigentumsbeschränkungen, die der
Vorbereitung der Enteignung dienen, keine Wertminderung bewirken, welche bei
der Festsetzung der Enteignungsentschädigung zu berücksichtigen wäre. Dazu RB
1973 Nr. 35 und die dort zit. früheren Urteile des Obergerichts und des
Verwaltungsgerichts; SOG 1981 S. 48/49; Imboden/Rhinow, Schweiz.  **SOG-1983-16
S.39**  Verwaltungsrechtsprechung, 5. A., S. 940 Ziff. 3; Merker, a.a.O. S. 22
bei N 36).

Nach allem ist die Auffassung der Schätzungskommission über
die Bedeutung der Handänderung von 1982 unhaltbar, und es bleibt auch für das
Grundstück Nr. 1887 dabei, dass nach der in Ziff. 1 hievor erwähnten Regel
vorzugehen und die Entschädigung nach dem in der Gegend geltenden
Quadratmeterpreis multipliziert mit der Anzahl abzutretender Quadratmeter
festzusetzen ist.

3. (In diesem Abschnitt setzte sich das Verwaltungsgericht
mit der Frage auseinander, welcher Wert als massgeblicher Baulandwert der
betreffenden Gegend anzusehen sei, und kam zum Ergebnis, dass ein Wert von Fr.
80.-/m2 als massgeblich anzusehen und deshalb ein entsprechender Betrag
zuzusprechen sei.)

4. Die Gemeinde glaubt nun aber, dass die nach dem
Verkehrswert berechnete Entschädigung schliesslich noch deshalb gekürzt werden
könne, weil sich der Eigentümer Vorteile anrechnen lassen müsse, nämlich
Vorteile, die den Restgrundstücken aus dem Ausbau der Leuzigenstrasse
erwachsen. Das neue Reglement der Einwohnergemeinde Grenchen über
Erschliessungsbeiträge und -gebühren auferlege beim Ausbau einer
Erschliessungsstrasse den Grundeigentümern nur einen Kostenanteil von 50%. Es
sei offensichtlich, dass damit die aus dem Ausbau entstehenden Vorteile nicht
abgeschöpft würden.

Die Möglichkeit, besondere Vorteile, die dem Eigentümer aus
dem Enteignungsunternehmen erwachsen, anzurechnen, ist in § 232 Abs. 2 EGZGB
vorgesehen. Bei der Prüfung, ob besondere Vorteile im Sinne dieser Bestimmung
bestehen, heisst es aber vor allem im Zusammenhang mit Strassenbauten
vorsichtig sein. Darauf hat das Verwaltungsgericht schon seit vielen Jahren
immer wieder gewiesen (vgl. Luder, a.a.O., S. 121f).Es hat insbesondere betont,
dass es bei Werken, die mehreren Eigentümern Nutzen bringen, nicht angeht, dem
Eigentümer, der Land abtreten muss, den Vorteil aus dem Werk anzurechnen,
während andere Eigentümer, die ebenfalls Vorteile erfahren, aber nicht
enteignet werden, die Vorteile unentgeltlich empfangen dürfen. Dazu kommt nun
aber, dass die Abschöpfung von Vorteilen, die den Grundeigentümern durch die
Erstellung von öffentlichen Verkehrsanlagen erwachsen, durch das neue
solothurnische Baurecht einheitlich geregelt worden ist in den Vorschriften des
Baugesetzes und des kantonalen Erschliessungsreglementes. Diese Bestimmungen -
die zum Teil Ausführungsrecht zum Bundesrecht darstellen (Art. 19 Abs. 2 des
Raumplanungsgesetzes, Art. 6 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes) -
schreiben vor, dass die Vorteile durch Grundeigentümerbeiträge abzuschöpfen
sind, welche nach einem bestimmten, im kantonalen Erschliessungsreglement näher
ausgeführten Perimeter-System zu erheben sind (§§ 108 ff. BauG; §§ 10 ff.
KER).Das kantonale Recht gibt an, bis zu welchen minimalen Quoten die Gemeinden
die Kosten der Anlagen auf die Grundeigentümer überwälzen müssen; die Gemeinden
können die Quoten erhöhen oder aber bis zur Hälfte herabsetzen (§ 110
BauG).Wenn nun eine Gemeinde den Gesamtanteil der Grundeigentümer auf weniger
als 100% festsetzt - wie das in Grenchen für sämtliche Arten von Strassen
zutrifft -, heisst das, dass der Rest von der Gemeinde aus den allgemeinen
Steuermitteln getragen wird. Wenn der kommunale Gesetzgeber entschieden hat,
dass für Erschliessungsstrassen 50% der Kosten auf die Grundeigentümer und 50% auf
die Gemeinde fallen, kann die Gemeindeverwaltung nicht "durch die
Hintertüre" einer Vorteilsanrechnung nach § 232 EGZGB das Grundeigentum
doch noch über die Quote von 50% hinaus belasten. Die Meinung, welche früher ab
und zu vertreten worden ist (vgl. die bei Luder, a.a.O., S. 120 bei N 66 und 67
angeführten und allerdings schon damals als problematisch bezeichneten
Urteile), nämlich dass die Gemeinde bei einer Beitragserhebung von
beispielsweise 70% der Kosten immer noch im Rahmen von 30% der Kosten einen
Spielraum habe, um bei der Festsetzung von Enteignungsentschädigungen
Vorteilsanrechnung zu betreiben, ist unter dem neuen, einheitlichen kantonalen
Recht über die Erschliessungsbeiträge unhaltbar. Wenn die Gemeinden mit den von
ihnen festgesetzten Beitragsquoten nicht auszukommen glauben, müssen sie eben
die Quoten auf dem Gesetzgebungsweg erhöhen, hingegen können sie nicht auf das
früher praktizierte Mittel zurückgreifen, sich wenigstens ein Stück weit mit
der Festsetzung von zu niedrigen Enteignungsentschädigungen schadlos zu halten
(ein Mittel, das, wie schon eingangs gesagt, schon immer problematisch war,
weil es gewöhnlich zu rechtsungleicher Behandlung führte, da im Normalfall
nicht alle Eigentümer, die aus der öffentlichen Anlage Nutzen ziehen, überhaupt
oder gleichviel Land abtreten müssen).Bezüglich der öffentlichen Anlagen, die
in den §§ 108 und BauG genannt sind, ist eine Vorteilsanrechnung nach § 232
Abs. 2 EGZGB, wenn überhaupt, nur noch bei ganz speziellen Verhältnissen
denkbar. Im vorliegenden Fall kann offensichtlich keine Rede sein von solchen
Verhältnissen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 2./16. Dezember 1983