so_gerichte · ZZ.1992.41 · 1992-12-23 · de
Mieterausweisung

Art. 274g OR; § 255 lit. c ZPO. Exmission. Der Oberamtmann ist nicht ordentliche Ausweisungsbehörde im Sinne des Mietrechts; er ist nicht befugt, über die Anfechtung einer Kündigung zu entscheiden.

SOG 1992 Nr. 41

Art. 274g OR; § 255 lit. c ZPO.Exmission. Der
Oberamtmann ist nicht ordentliche Ausweisungsbehörde im Sinne des Mietrechts;
er ist nicht befugt, über die Anfechtung einer Kündigung zu entscheiden.

Die Vermieterin kündigte ihrem Mieter, welcher in Konkurs
gefallen war, fristlos und verlangte beim Oberamt die sofortige Ausweisung aus
dem Mietobjekt. Der Mieter focht die Kündigung bei der Schlichtungsstelle an
und widersetzte sich dem Ausweisungsbegehren. Der Vorsteher des Oberamtes lehnte
das Anfechtungsbegehren ab und wies gleichzeitig den Mieter aus dem Mietobjekt
aus. Auf Beschwerde hin hob das Verwaltungsgericht diesen Entscheid auf, und
zwar mit folgender Begründung:

3. Zu prüfen ist vorweg, ob der Vorsteher des Oberamtes zum
Entscheid über die Kündigungsanfechtung sachlich zuständig ist. Der Vorsteher
von X. hat dies in seinem Entscheid bejaht; als angerufene und mit dem Fall
befasste Ausweisungsbehörde sei er gemäss Art. 274g OR auch zur Behandlung des
Anfechtungsbegehrens zuständig. Diese Auffassung erweist sich als unrichtig.
Art. 274g OR lautet wie folgt:

1 Ficht der Mieter eine ausserordentliche Kündigung an und
ist ein Ausweisungsverfahren hängig, so entscheidet die für die Ausweisung
zuständige Behörde auch über die Wirkung der Kündigung, wenn der Vermieter
gekündigt hat:

a. wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);

b. wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu

Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);

c. aus wichtigen Gründen (Art. 266g);

d. wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

2 Hat der Vermieter aus wichtigen Gründen (Art. 266g)
vorzeitig gekündigt, so entscheidet die für die Ausweisung zuständige Behörde
auch über die Erstreckung des Mietverhältnisses.

3 Wendet sich der Mieter mit seinen Begehren an die
Schlichtungsbehörde, so überweist diese die Begehren an die für die Ausweisung
zuständige Behörde. Ausweisungsbehörde ist nach dem kantonalen Recht, soweit
diesem überhaupt eine Regelung entnommen werden kann, der
Amtsgerichtspräsident. Explizit geregelt ist dies zwar in § 244 lit. p ZPO nur
für die Ausweisung von Mietern und Pächtern bei Zahlungsverzug und Androhung
der Vertragsauflösung im Zahlungsbefehl (Art. 282 SchKG). Aufgrund der
fehlenden speziellen Bestimmungen gelten aber, wenn man nicht zur Lückenfüllung
diese Bestimmung für alle vom (neuen) Mietrecht vorgesehenen Ausweisungsfälle
als anwendbar erachten will, die entsprechenden Verfahren nach der
Zivilprozessordnung, im speziellen also die Möglichkeit der einstweiligen
Verfügung zur Wahrung des Besitzesschutzes (§ 255 lit. c ZPO; diese Auffassung
vertrat auch das Justizdepartement in seinem kurzen Bericht zur Verordnung über
die vorläufige Einführung des neuen Obligationenrechts über die Miete und die
nicht-landwirtschaftliche Pacht vom 21.5. 1990, S. 5 Ziff. 3 lit.

e).Zur Anordnung einer einstweiligen Verfügung ist, wie für
alle andern summarischen Verfahren, der Gerichtspräsident zuständig (§ 10 lit.
b GO, § 237 ZPO).Aus dem Umstand, dass das Verwaltungsgericht in der Praxis für
bestimmte Ausnahmefälle auch den Oberamtmann als gewohnheitsrechtlich zur
Exmission zuständig erklärt hat, darf nicht geschlossen werden, der Oberamtmann
sei nun ordentliche gesetzliche Ausweisungsbehörde, wie sie in Art. 274g Abs. 1
OR gemeint ist. Zum Entscheid über zivilrechtliche Ansprüche wie etwa
denjenigen über die Gültigkeit einer ausserordentlichen Kündigung ist der
Vorsteher des Oberamtes nicht befugt. Im Entscheid SOG 1981 Nr. 34, in welchem
sich das Verwaltungsgericht zur gewohnheitsrechtlichen Kompetenz des
Oberamtmannes zur Exmission äusserte, stellte es dies bereits klar fest, indem
es ausführte, dem Oberamtmann als Verwaltungsorgan könne es nicht zukommen, in
einem Zuge strittige zivilrechtliche Verhältnisse zu entscheiden und die
Exekution dieses Entscheides durchzuführen. Das neue Mietrecht hat nun nicht
dazu geführt, dass die gewohnheitsrechtlich begründete ausnahmsweise
Zuständigkeit des Vorstehers des Oberamtes derart erweitert wurde, dass er die
der ordentlichen Ausweisungsbehörde zugewiesene Aufgabe des Entscheides über
die zivilrechtliche Grundlage der Ausweisung mitübertragen erhielt. Vielmehr
stellt sich ernsthaft die Frage, ob überhaupt noch an der unter altem Recht
begründeten gewohnheitsrechtlichen Zulässigkeit der Exmission durch den
Vorsteher des Oberamtes bei unstreitigen zivilrechtlichen Verhältnissen
festgehalten werden kann. Diese Frage braucht jedoch hier nicht entschieden zu
werden, da sich Ziffer 1 der angefochtene Verfügung mangels sachlicher
Zuständigkeit ohnehin als nichtig erweist.

4. Zur Ausweisung ist der Vorsteher des Oberamtes nach
bisheriger Praxis gewohnheitsrechtlich zuständig bei ganz klaren Verhältnissen.
"Besteht nur die geringste Unklarheit, hat der Oberamtmann den
Gesuchsteller an den Zivilrichter zu verweisen" (SOG 1981 Nr. 34). An
diesen strengen Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Exmissionsverfahrens
hat die Praxis stets festgehalten. In einem kürzlich gefällten Entscheid
(Urteil vom 16.10.1992 i.S. B.) hat das Verwaltungsgericht diesen Grundsatz bekräftigt.
In diesem Fall, in welchem der Vermieter und der Vorsteher des Oberamtes in
ihren Eingaben geltend machten, weil das Obergericht, bei welchem die
Zivilrechtsstreitigkeit betr. Feststellung der Ungültigkeit der Kündigung bzw.
betr. Erstreckung hängig sei, dem Rekurs gegen den Entscheid des
Gerichtspräsidenten keine aufschiebende Wirkung erteilt habe, läge eindeutig
ein vollstreckbarer Titel vor und es seien die Verhältnisse aktenkundig klar,
stellte das Verwaltungsgericht fest, dass mit dieser Auffassung offensichtlich
die rechtliche Situation im zugrunde liegenden Rechtsstreit oder die Bedeutung
des zitierten Entscheides (SOG 1981 Nr. 34) verkannt werde. Da die Frage, ob
das Mietverhältnis zurecht bzw. gültig gekündet worden sei oder ob eine Erstreckung
zu gewähren sei, vor dem zuständigen Zivilrichter noch hängig sei, könnten nach
der Praxis zum Exmissionsverfahren zum vornherein keine klaren Verhältnisse,
wie sie für die Zulässigkeit eines Exmissionsbefehles verlangt werden,
vorliegen. Dasselbe gilt für den vorliegenden Fall. Da die fristlose Kündigung
angefochten wurde, liegt keine klare zivilrechtliche Situation vor. Die
Zulässigkeit des Exmissionsverfahrens ist deshalb mangels klarer Verhältnisse
schon nach der bisherigen Praxis nicht gegeben, weshalb der Vorsteher des
Oberamtes auf das Exmissionsgesuch nicht hätte eintreten dürfen. Die
angefochtene Verfügung ist deshalb, soweit sie nicht nichtig ist, aufzuheben.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. Dezember 1992