so_gerichte · VWBES.2001.121 · 2001-08-31 · de
Zonen- und Gestaltungsplan, Ausnützungsbonus

Die Gemeinde kann mit dem Erlass von Gestaltungsplänen wohl von der jeweiligen Grundnutzung des Zonenplanes abweichen; insbesondere einen Bonus für die Ausnützung gewähren. Gestaltungspläne dürfen aber nicht allzu stark von den Bauvorschriften abweichen.

SOG 2001 Nr. 23

§ 133 Abs. 2 PBG.Die Gemeinde kann mit dem Erlass
von Gestaltungsplänen wohl von der jeweiligen Grundnutzung des Zonenplanes
abweichen; insbesondere einen Bonus für die Ausnützung gewähren.
Gestaltungspläne dürfen aber nicht allzu stark von den Bauvorschriften der
Grundordnung abweichen.

Sachverhalt
(gekürzt):

1. Der Zonen- und
Gestaltungsplan "H." wurde vom Gemeinderat D. öffentlich aufgelegt.
M. erhob Einsprache und machte Verfahrensfehler geltend. Vor allem aber bemängelte
er die Baufelder für 2 Baukuben mit Flachdach im Baubereich A des Planes. Der
Gemeinderat genehmigte den Plan und wies die Einsprache ab.

2. Gegen den Entscheid
des Gemeinderates erhob M. Beschwerde an den Regierungsrat. Er beantragte, der
Entscheid sei wegen Verfahrensfehlern aufzuheben. Vor allem aber sei er
aufzuheben, weil der Gestaltungsplan mit den Zonenvorschriften nicht vereinbar
sei.

Der Regierungsrat wies
die Beschwerde ab. Er erachtete folgende Abweichungen des Gestaltungsplanes
gegenüber der Grundnutzung als zulässig: Erhöhung der zulässigen Geschosszahl
um ein Geschoss (anrechenbares Attikageschoss), Erhöhung der Gebäudehöhe um
2.5, resp. 3 m, Erhöhung der Gebäudelänge um 10 m, Zulässigkeit von
Mehrfamilienhäusern. Die im Baubereich A geplanten Mehrfamilienhäuser würden
sich formal östlich an die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
anschliessen, welche mit einem Spital überbaut sei. Im Baubereich A werde die
bauliche Umgebung aus traditionellen, dreigeschossigen Bauten mit hohen Sockeln
berücksichtigt. Mit der Konzentration auf zwei Mehrfamilienhäuser werde den
quartiertypischen Grünflächen Rechnung getragen. Der Gestaltungsplan schreibe
für den Baubereich B eine Ausnützungsziffer (AZ) von 0.3 vor. Der Baubereich A
weise eine AZ von 0.54 auf. Dies ergebe rechnerisch eine AZ über das gesamte
Gebiet von 0.41. Diese weiche erheblich weniger als 20 % von der
Grundnutzungs-AZ von 0.35 ab.

3. M. erhebt
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Entscheid des Regierungsrates und
beantragt dessen Aufhebung mit folgender Begründung: Der Gestaltungsplan weiche
zu stark von der Grundnutzung ab. Die Vorschriften der Wohnzone W2a würden
verletzt. Die beiden Baukuben würden die zulässige AZ überschreiten und wiesen
4 Vollgeschosse ohne die vorgeschriebene Dachform auf. Das Quartierbild werde
in unzulässiger Weise verändert und das Ortsbild werde beeinträchtigt. Das
Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut:

Aus den Erwägungen:

4. Grundsätzlich legt
der Zonenplan die Nutzungsordnung fest. Die Gestaltungspläne und die
Sonderbauvorschriften können zwar von der Grundnutzung abweichen (§ 45 Abs. 2
PBG). Wird eine besondere Bauweise durch einen Gestaltungsplan ermöglicht, so
hat die Behörde sich an die Vorgaben der Zonenplanung und an die Ziele und Planungsgrundsätze
des RPG und des PBG zu halten. Die Abweichungen müssen einem objektiven Zweck
dienen. Die besonderen Anforderungen des Gebiets oder die besondere Art des
Bauvorhabens müssen eine Abweichung erforderlich machen. Die Grenzen der
zulässigen Abweichung von der Grundnutzung ergeben sich aus den Erfordernissen
der städtebaulichen Gestaltung und der Wahrung der berechtigten Nachbarinteressen.
Die kantonale Richtlinie (Kant. Amt für Raumplanung (Hrsg.): Mitteilungen des
Bau-Departements, Der Gestaltungsplan nach solothurnischem Recht, Richtlinie
zur Ortsplanung, Juni 1994, S. 19) spricht von einer erhöhten Zweckmässigkeit,
der die Abweichungen zu genügen haben. Die Sonderbauvorschriften haben sich an
der Grundnutzung des Zonenplanes zu orientieren, dürfen also nicht allzu stark
von dieser abweichen.

Die Zonenordnung der
Gemeinde gibt dem Gemeinderat die Kompetenz, im Rahmen der kantonalen
Bestimmungen in allen Zonen Gestaltungspläne zu erlassen (§ 27 ZO). An die
Gestaltung der Bauten und Aussenräume sowie die Einordnung ins Orts-, Quartier-
und Landschaftsbild sollen diese erhöhte Anforderungen stellen. Nach dem kantonalen
Recht bezwecken die Gestaltungspläne eine architektonisch und hygienisch gute,
der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung
und Erschliessung zusammenhängender Flächen (§ 44 PBG).

5. Im Zonenplan der
Gemeinde sind Gebiete bezeichnet, wo vor der Erstellung von Neubauten ein
Gestaltungsplan erlassen werden muss (§ 28 ZO). Gemäss Zonenordnung ist im
Gebiet H. ein Gestaltungsplan Typ C zu erlassen (§ 28 ZO). Auch nach dem
kantonalen Recht kann die Zonenplanung für bestimmte Gebiete einen Gestaltungsplan
vorschreiben (§ 46 Abs. 2 PBG). Dieses Vorgehen ist angezeigt in besonders
empfindlichen Gebieten oder dort, wo die Festlegung aller für die Überbauung nötigen
Planinhalte beim Erlass der Grundordnung verfrüht wäre. Die Pflicht kann zudem
verfügt werden in Gebieten, die sich für die Erstellung einer Gesamtüberbauung
oder einer verdichteten Bauweise eignen (Kant. Amt für Raumplanung, a.a.O. S.
9).

6. Im Gestaltungsplan
kann von den Vorschriften der Zonenplanung auch in Bezug auf die
Ausnützungsziffer abgewichen werden. Das Planungs- und Baugesetz kennt für die
Arealbebauung den sogenannten Ausnützungsbonus im Gestaltungsplanverfahren jedoch
nicht. Nach der Praxis des Bau- und Justizdepartementes kann von der gemäss
Grundnutzung zulässigen AZ um maximal 20 % nach oben abgewichen werden, wenn
der mit dem Gestaltungsplan verfolgte Zweck dies erfordert und der Gewährung
keine öffentlichen oder schützenswerten privaten Interessen entgegenstehen
(Kant. Amt für Raumplanung, a.a.O., S. 19). Der Ausnützungsbonus für
Arealüberbauungen wäre in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde zu regeln. Die
Zonenordnung von D. weist jedoch keine entsprechenden Bestimmungen auf. Der
Zonen- und Gestaltungsplan H. kann demnach nach der Praxis des Bau- und
Justizdepartementes beurteilt werden, wonach er unter bestimmten Bedingungen
die gemäss Grundnutzung zulässige AZ um maximal 20 % überschreiten darf.

7. Das Planungsgebiet H.
liegt im Zentrum von D. Die planerische Grundordnung für dieses Gebietes ist
vor kurzem in der Zonenordnung vom 2.2.2000 geschaffen worden. § 4 der ZO sieht
in diesem Gebiet eine zweigeschossige Wohnzone W2a mit einer Ausnützungsziffer
von 0.35 für freistehende Ein- oder Doppeleinfamilienhäuser und
Zweifamilienhäuser vor. Die zulässige Gebäudehöhe beträgt 7.5 m, die
Gebäudelänge 20 m. Es gelten besondere Gestaltungsvorschriften gemäss § 7 ZO.
Die W2a Zone liegt in einer architektur- und kulturgeschichtlich bedeutsamen
Umgebung. Entsprechend den Gestaltungsvorschriften haben sich sämtliche
baulichen Massnahmen hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form in die
gestaltete Umgebung einzupassen. In der Zone W2a werden generell Schrägdächer
(mindestens 20° Neigung) verlangt. Die Baubehörde kann auf begründetes Gesuch
hin eine Ausnahmebewilligung für Dächer mit einer Neigung von weniger als 20°
erteilen. Für kleinere Flächen und Nebengebäude können andere Dachformen
bewilligt werden. Gemäss Zonenordnung ist im Gebiet H. ein Gestaltungsplan Typ
C zu erlassen (§ 28 ZO). Er hat eine haushälterische Erschliessung in Ergänzung
der Erschliessungspläne, eine konkrete Bebauungslösung (Bauweise, Nutzung,
Freiraumgestaltung, Begrünung unter Berücksichtigung der natürlichen
Gegebenheiten und der baulichen Umgebung).

Beim Zonen- und
Gestaltungsplan H. handelt es sich um ein kleinräumiges Gestaltungsplanareal.
Es liegt am Rand eines Ortsbildes von nationaler Bedeutung. Der Plan trägt den
Titel "Zonen- und Gestaltungsplan". Eine eigentliche Umzonung einer
Fläche ist jedoch nicht mehr vorgesehen. Die vom Plan betroffenen Grundstücke
bleiben in der W2a-Zone gemäss Zonenplan. Gleichzeitig werden im Baubereich A
aber Bauvorschriften erlassen, die erheblich über das in der W2a-Zone Zulässige
hinaus gehen. Die allgemeinen Bauzonenvorschriften werden jedoch nicht ausser
Kraft gesetzt. Vorliegend handelt es sich nicht um eine Zonen- und
Gestaltungsplan, sondern um einen reinen Gestaltungsplan, der teilweise erheblich
von der Grundordnung abweicht.

8. Es ist deshalb zu
prüfen, ob mit den Abweichungen des Gestaltungsplanes von der Grundnutzung
deren Ziel und Zweck noch erreicht werden. Dabei geht es um folgende
Festlegungen: Zulässigkeit von Mehrfamilienhäusern, Erhöhung der zulässigen Geschosszahl
um ein Geschoss (wobei das Attikageschoss als Vollgeschoss betrachtet wird,
weil es die vom PBG verlangten Rücksprünge nicht einhält und als Vollgeschoss
die Geschosszahl und die AZ belastet), Erhöhung der Gebäudehöhe um 2.5, resp. 3
m, Erhöhung der Gebäudelänge um 10 m, Dachform.

Gemäss den Bauvorschriften haben Bauten in der Wohnzone W2a
besonderen gestalterischen Anforderungen zu genügen (§ 7 ZO). Neubauten haben
in besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche bauliche
Massnahmen des Gestaltungsplanes haben sich aber hinsichtlich Lage, Stellung,
Volumen und Form in die gestaltete Umgebung einzupassen. Das im Baubereich A
des Zonen- und Gestaltungsplan gewählte Überbauungskonzept orientiert sich an
der Spital-Überbauung in der anschliessenden Zone für öffentliche Bauten und
Anlagen. Es handelt sich um eine Zone, die mit der kleinmassstäblichen Wohnzone
jedoch nicht verglichen werden kann. Die für die Umgebung des G. massgeblichen
Bauten liegen bergwärts und im Süden des Gebietes. Die östlichen Bauten am Hang
sind schmal und die Baukörper wurden teilweise senkrecht zum Hang erstellt. Für
die Erarbeitung des Gestaltungsplanes hat die bestehende Bebauung der Zone W2a
als Referenzumgebung zu gelten. Die im Zonen- und Gestaltungsplan für den
Baubereich A vorgesehenen Mehrfamilienhäuser mit einer Gebäudelänge quer zum
Hang von 30 m sind dieser Zone fremd. Dazu kommt, dass die AZ konzentriert im
südlichen Teil des Plangebiets von 0.35 auf 0.54 massiv erhöht wird. Dort wird
von der gemäss Grundnutzung zulässigen AZ mehr als 20 % nach oben abgewichen.
Dadurch wird die Zonengrenze des Zonenplanes zwischen der Zone für öffentliche
Bauten und dem Wohnquartier in unzulässiger Weise verschoben. Dazu kommt, dass
von den übrigen Gestaltungsvorschriften abgewichen wird, ohne dies näher zu
begründen. Der grosse Park der Villa kann zur Begründung der konzentrierten
Bauweise nicht herangezogen werden, denn bei der Schaffung der W2a-Zone ist man
von deren Überbauung ausgegangen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 31.08.2001 (VWBES.2001.121)