so_gerichte · ZKBER.2016.51 · 2015-05-08 · de
Anfechtung Kündigung


ObergerichtZivilkammer

Urteilvom16. November 2016

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Oliver
Köhli,

Berufungskläger

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Sophie
Balz,

Berufungsbeklagter

betreffendAnfechtung
Kündigung

zieht die Zivilkammer
des Obergerichts inErwägung:

I.

1. Am 5. Oktober 2010 schlossen A.___
als Vermieter und B.___ als Mieter einen Mietvertrag über die Geschäftsräume
Büro/Gewerbe EG Mitte in der Liegenschaft an der [Strasse] in [Ort] (nachfolgend:
Mietobjekt). Der Mietzins für das Mietobjekt wurde auf monatlich CHF 2000.00
zuzüglich eines Akontobeitrags für Heiz- und Betriebskosten von CHF 350.00
festgelegt. Am 13. August 2014 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis per
28. Februar 2015. Die Kündigung wurde mit «Umbau» begründet.

2.1 Nachdem anlässlich der
Schlichtungsverhandlung vom 18. November 2014 keine Einigung erzielt werden konnte,
machte B.___ (nachfolgend: Kläger) am 23. Dezember 2014 (Postaufgabe) gegen A.___
(nachfolgend: Beklagter) beim Richteramt Olten-Gösgen eine Klage im vereinfachten
Verfahren nach Art. 244 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) betreffend
Kündigung anhängig. Mit Eingabe vom 29. Januar 2015 liess er um integrale
unentgeltliche Rechtspflege ersuchen, welche ihm mit Präsidialverfügung vom 8.
Mai 2015 gewährt wurde.

2.2 Am 8. Mai 2015 liess der Kläger,
neu vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz, eine Klagebegründung einreichen
mit den folgenden Rechtsbegehren:

1.Es sei die Kündigung vom 13. August
2014 per 28. Februar 2015 betreffend das Mietobjekt Ladenlokal «Büro/Gewerbe EG
Mitte», [Strasse], [Ort], für ungültig zu erklären und aufzuheben.

2.Eventualiter sei das in Ziffer 1
genannte Mietverhältnis um die gesetzlich zulässige Höchstdauer zu erstrecken.

3.Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zulasten des Beklagten.

2.3 Mit Klageantwort vom 19. Juni 2015
liess der Beklagte auf Klageabweisung schliessen, u.K.u.E.F.

3. Am 3. Dezember 2015 fand vor der
Amtsgerichtspräsidentin von Olten-Gösgen eine Verhandlung mit Partei- und
Zeugenbefragung statt. Die Parteien bestätigten die bereits schriftlich
gestellten Rechtsbegehren. Gleichentags erliess die Amtsgerichtspräsidentin
folgendes im Dispositiv eröffnete Urteil:

1.Die Kündigung des Mietverhältnisses
für das Mietobjekt Ladenlokal «Büro/Gewerbe EG Mitte», [Strasse], [Ort], vom
13. August 2014 per 28. Februar 2015 wird aufgehoben.

2.Die Verfahrenskosten von total CHF
2500.00 hat der Beklagte zu bezahlen.

3.Der Beklagte hat dem Kläger eine
Parteientschädigung von CHF 6649.55 (inkl. Auslagen und 8 % Mehrwertsteuer) zu
bezahlen.

4.1 Dagegen liess der Beklagte (von
nun an: Berufungskläger) am 27. Juni 2016 beim Obergericht des Kantons
Solothurn Berufung einreichen und um Abweisung der Klage, eventualiter um
Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz ersuchen, u.K.u.E.F.

4.2 Das Gesuch des Klägers (von nun
an: Berufungsbeklagter) vom 23. August 2016 um Gewährung der unentgeltlichen
Rechtspflege wurde mit Präsidialverfügung vom 26. August 2016 bewilligt.

4.3 Mit Berufungsantwort vom 15.
September 2016 liess der Berufungsbeklagte auf Abweisung der Berufung,
eventualiter auf Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz,
subeventualiter auf Erstreckung des Mietverhältnisses um die gesetzlich
zulässige Höchstdauer ersuchen, u.K.u.E.F.

5. Über die Berufung ist gestützt auf
Art. 316 Abs. 1 ZPO ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten zu
entscheiden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorderrichterin wird
grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend
darauf einzugehen.

II.

1. Die Vorderrichterin erkannte auf
Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 13. August 2014. Sie erwog dazu zusammengefasst
und im Wesentlichen, der beweisbelastete Beklagte habe im Zeitpunkt der
Kündigung keine konkreten Umbaupläne vorgelegt, so dass damals die Beeinträchtigung
durch die Anwesenheit des Mieters auf die Umbauarbeiten nicht habe abgeschätzt
werden können. Selbst wenn im Zeitpunkt der Kündigung bereits eine genügend
konkrete Planung vorgelegen hätte, sei zu bezweifeln, ob die Anwesenheit des
Klägers die Umbauarbeiten erheblich gestört hätte. Dies deshalb, weil der Beklagte
selbst zu Protokoll gegeben habe, dass er mit dem Nachbarn des Klägers noch
nicht über den Umbau gesprochen habe. Von einer Zusammenlegung des Ladenlokals
des Klägers mit dem benachbarten Laden, wären aber beide Läden gleichermassen
betroffen. Wenn aber die Anwesenheit des Nachbarn diese Arbeiten nicht erheblich
gestört und dieser seinen Laden nicht hätte verlassen müssen, leuchte nicht
ein, weshalb die Anwesenheit des Klägers die Arbeiten beeinträchtigt hätte. Auch
gemäss dem Treuhänder des Klägers habe im November 2014 keiner der übrigen
Mieter etwas von einem Umbau der Ladenlokale gewusst. Für die vergleichsweise
einfachen Arbeiten hätte der Kläger im Mietobjekt bleiben können, ohne massgeblich
beeinträchtigt zu werden. Es ergebe sich gesamthaft das Bild, dass der Beklagte
bereits in der Vergangenheit mehrere Male Probleme mit dem Kläger gehabt habe.
Aufgrund einer Konkurrenzsituation würden offenbar auch grosse Differenzen
zwischen dem Kläger und der Partnerin des Beklagten bestehen. Dass es auch
Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien bezüglich der Höhe der
Nebenkostenabrechnung gegeben habe, sei wahrscheinlich. Vor diesem Hintergrund
müsse angenommen werden, dass der Beklagte die Sanierungsarbeiten lediglich als
Vorwand benutzt habe, um sich des Klägers als in seinen Augen eher schwierigen
Mieter zu entledigen.

2.Bei der vom
Berufungskläger ausgesprochenen Kündigung handelt es sich um eine ordentliche
Kündigung im Sinne von Art. 266c des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR
220).Eine
ordentliche Kündigung des Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe
voraus. Mieter und Vermieter sind grundsätzlich frei, das (unbefristete)
Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und
Termine zu kündigen (Art. 266a OR). Eine Schranke ergibt sich einzig aus dem
Grundsatz von Treu und Glauben: Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen ist
die Kündigung anfechtbar, wenn sie gegen diesen Grundsatz verstösst (Art. 271
Abs. 1 OR; vgl. auch Art. 271a OR). Es obliegt dem Empfänger der Kündigung zu
beweisen, dass die Kündigung aus einem verpönten oder ohne schützenswerten
Grund erfolgte. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne
objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner
Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen
Missverhältnis zueinander stehen. Ob eine Kündigung gegen Treu und Glauben
verstösst,beurteilt sich in Bezug auf den Zeitpunkt, in dem
sie ausgesprochen wird (BGE 140 III 496 E. 4.1; 138 III 59 E. 2.1, je mit
Hinweisen). Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung
des Mietverhältnisses im Hinblick auf umfassende Umbau- oder
Sanierungsarbeiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheblich
einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Ohne
schützenswerten Grund wäre eine Kündigung des Vermieters demgegenüber, wenn die
Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt
nicht oder nur unerheblich erschwert oder verzögert würde (BGE 140 III 496 E.
4.1; 135 III 112 E. 4.2). Die Gültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass
der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen erhalten oder die hierzu
erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 140 III 496 E. 4.1 mit Hinweisen).
Die Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, (bautechnische
und organisatorische) Erschwerungen, zusätzliche Kosten oder eine Verzögerung
der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten
ab. Die Gültigkeit der Kündigung setzt somit voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt
der Kündigung des Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und
ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen der Mieter abzuschätzen
vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich
machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in der
Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die
seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbeiten zur Folge
haben würde (vgl. zum Ganzen BGE 142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.2.2 mit
Hinweisen).

3.1 Strittig und zu klären ist die
Frage, ob die vom Berufungskläger am 13. August 2014 gegenüber dem Berufungsbeklagten
ausgesprochene ordentliche Kündigung missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs.
1 OR ist.

3.2 Der Berufungskläger bestreitet das
Vorliegen einer missbräuchlichen Kündigung und bringt zusammengefasst und im
Wesentlichen Folgendes vor: Obwohl keine gesetzliche Pflicht zur Begründung
einer ordentlichen Kündigung bestehe, sei die Kündigung vom 13. August 2014 mit
dem Vermerk «Umbau» begründet worden. Damit sei davon auszugehen, dass er bereits
zum damaligen Zeitpunkt konkrete Umbaupläne gehabt habe. Schon damals hätten erste
Planungsarbeiten stattgefunden und sei die Projektidee vorgelegen. Im Rahmen
des vorinstanzlichen Beweisverfahrens habe er sehr konkrete Ausführungen gemacht,
wonach in dieser Liegenschaft bereits diverse Umbau- und Sanierungsarbeiten
stattgefunden hätten (Fassaden, Küchen in den darüber liegenden Wohnungen,
Fenster, Radiatoren, Attikageschosse). Diese Darlegung einer etappenweisen
Sanierung sei unbestritten geblieben und gelte daher als erstellt. Zutreffend
sei, dass im Zeitpunkt des Aussprechens der Kündigung noch kein Baugesuch
gestellt worden sei. Dies sei erst nach der Schlichtungsverhandlung erfolgt.
Mit Schreiben vom 10. Dezember 2014 sei dem Berufungsbeklagten das Sanierungskonzept
sowie die zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Errichtungsbewilligung
zugestellt worden. Das Bauprojekt sei von der Baudirektion Olten mit Entscheid
vom 11. Dezember 2014 bewilligt worden. Den Urteilserwägungen lasse sich nicht
entnehmen, in welchem Umfang und mit welchem Detaillierungsgrad die Umbaupläne
im Zeitpunkt der Kündigung hätten vorliegen sollen. Das Vorliegen eines mittlerweile
bewilligten Umbauprojekts sowie die vorherigen Sanierungsarbeiten an der
betroffenen Liegenschaft würden zusätzlich belegen, dass der geltend gemachte
Umbau den wahren Kündigungsgrund dargestellt habe. Der Grundriss der gemieteten
Räumlichkeiten werde massgeblich verändert. Die Umbaukosten würden mit rund CHF
100000.00 beziffert. Es erfolge ein Durchbruch zum benachbarten Ladengeschäft.
Es handle sich dabei nicht bloss um geringfügige Renovations- oder Umbauarbeiten,
sondern um die Zusammenlegung zweier derzeit bestehender Ladengeschäfte mittels
Wanddurchbruchs. Allein schon letzteres spreche gegen ein Verbleiben des
Mieters in den gemieteten Räumlichkeiten. Da durch die Zusammenlegung zweier
Geschäftsräume ein neues Objekt entstehen werde, sei auch nicht massgebend, ob
der Berufungsbeklagte bereit gewesen wäre, die Räumlichkeiten während der Bauphase
zu verlassen. Weshalb das schlecht laufende, kaum Umsatz generierende Geschäft
des Berufungsbeklagten eine «unliebsame geschäftliche Konkurrenz» sein soll,
sei nicht ersichtlich.

4.1 Wie bereits ausgeführt, verstösst
die Kündigung wegen zukünftiger Sanierungsarbeiten nicht gegen Treu und
Glauben, wenn der Verbleib des Mieters im Mietobjekt zu Komplikationen,
zusätzlichen Kosten oder einer Verlängerung der Bauzeit führen kann. Ob dies
der Fall ist, hängt von den geplanten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kündigung
setzt voraus, dass der Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung des
Mietverhältnisses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt
verfügt, damit konkret beurteilt werden kann, ob die Anwesenheit des Mieters
die Arbeiten beeinträchtigt. Deshalb hat das Bundesgericht entschieden, dass
eine Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten gegen den Grundsatz von
Treu und Glauben verstösst, wenn es unmöglich ist, den Umfang der geplanten
Arbeiten festzustellen und zu bestimmen, ob eine Räumung der Liegenschaft durch
den Mieter notwendig ist (Urteile des BGer 4A_425/2009 vom 11. November 2009 E.
3.2.2; 4A_518/2010 vom 16. Dezember 2010 E. 2.4.2). Wenn es an genügend klaren
Informationen fehlt, ist der Mieter nicht in der Lage, sich ein Bild von den Absichten
des Vermieters zu machen, die seine Gegenwart während den geplanten Arbeiten
verursachen würden. Er hat das Recht, vom Vermieter eine Begründung zu
erhalten, die es ihm erlaubt, seine Chancen für eine erfolgreiche
Kündigungsanfechtung abzuschätzen(BGE
142 III 91 E. 3.2.1; 140 III 496 E. 4.2.2).

4.2 Vorliegend ist die im Zeitpunkt
der Kündigung am 13. August 2014 durch den Vermieter abgegebene Begründung «Umbau»
kurz und sehr allgemein gehalten. Allein auf dieser Grundlage konnte sich der
Mieter kaum vorstellen, welche Umbauarbeiten ihn genau betreffen und ob ein
Auszug nötig ist. Mit dieser vom Vermieter gelieferten Begründung konnte sich
der Mieter keine Vorstellung über das Bauvorhaben machen. Der Berufungskläger
selbst führt aus, dass er (erst) im Rahmen des vorinstanzlichen
Beweisverfahrens konkrete Ausführungen gemacht habe, wonach in dieser Liegenschaft
bereits diverse Umbau- und Sanierungsarbeiten stattgefunden hätten. Die Vorderrichterin
hat dazu zutreffend ausgeführt, dass allein der Umstand, dass bereits vor der
Kündigung andere Umbauarbeiten stattgefunden hätten, keineswegs beweise, dass
für die Umbauarbeiten, welche den Kläger betreffen, schon zum fraglichen Zeitpunkt
konkrete Pläne vorgelegen hätten.

4.3 Die Vorderrichterin stellte sodann
fest, dass der Beklagte keinerlei Pläne zum fraglichen Umbau habe vorlegen
können, welche von einem Zeitpunkt vor dem Tag der Kündigung datieren würden.
Der früheste Plan in den Akten, das Sanierungskonzept, datiere vom 14. November
2014. Aus diesem Konzept selbst gehe jedoch in keiner Weise hervor, dass im
Vorfeld Planungsarbeiten vorgenommen worden wären und worin diese bestanden hätten.
Das Baugesuch sei dann am 3. Dezember 2014 gefolgt. Gemäss diesem sei das
Projekt erst am 15. November 2014, d.h. offenbar im unmittelbaren Vorfeld
der Schlichtungsverhandlung vom 18. November 2014 erfolgt. Am 8. Dezember 2014
sei die Errichtungsbewilligung des Amtes für Wirtschaft und Arbeit gefolgt. Die
Vorinstanz schloss daraus, dass erst im November 2014 damit begonnen worden
sei, konkrete Umbaupläne aufzusetzen. Aus diesen vollständig zutreffenden
Erwägungen der Vorderrichterin ergibt sich, dass der Vermieter zum Zeitpunkt
der Kündigung über kein einigermassen ausgereiftes Projekt verfügt hat. Umstände,
welche sich erst nach der Kündigung ereigneten, dürfen nicht (mehr)
berücksichtigt werden (vgl. BGE 142 III 91 E. 3.2.2).Der Berufungskläger behauptet
lediglich, dass im Zeitpunkt der Kündigung bereits ein konkretes Bauprojekt,
erste Planungsarbeiten und die Projektidee bestanden hätten.Nichts deutet aber darauf hin, dass
mehr als ein Wille des Berufungsklägers zum Umbau vorlag. Die generelle Absicht
alleine, ein Gebäude umzubauen und zu renovieren, kann aber nicht entscheidend
sein. Da der Vorinstanz über die blosse Behauptung des Berufungsklägers hinaus keinerlei
Hinweise auf konkrete Umbaupläne vorgelegen sind, hat sie sich  entgegen der
Auffassung des Berufungsklägers  auch nicht dazu äussern müssen, mit welchem Umfang
und mit welchem Detaillierungsgrad die Umbaupläne im Zeitpunkt der Kündigung
hätten vorliegen müssen. Aufgrund des Gesagten ist die Kündigung vom 13. August
2014 also zu früh erfolgt. Im Zeitpunkt der Kündigung lag kein Projekt vor,
aufgrund dessen hinreichend konkret hätte beurteilt werden können, ob die
Umbauarbeiten mit dem Verbleib des Berufungsbeklagten im Mietobjekt vereinbar
gewesen wären. Die Rüge eines Verstosses gegen den Grundsatz von Treu und
Glauben ist deshalb begründet. Entsprechend hat die Vorderrichterin die
Kündigung vom 13. August 2014 zu Recht aufgehoben.

5.1 Aufgrund der Erwägungen erweist
sich die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen.

5.2 Bei diesem Verfahrensausgang hat
der Berufungskläger die Kosten des Verfahrens vor Obergericht in der Höhe von
CHF 3500.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihm geleisteten
Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat der Berufungskläger dem
Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung zu entrichten. Diese wird
antragsgemäss auf CHF 2494.60 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt. Für
einen Betrag von CHF 1633.85 besteht während zweier Jahre eine Ausfallhaftung
des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während
zehn Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch der unentgeltlichen Rechtsbeiständin
im Umfang von CHF 860.75 (Differenz zum vollen Honorar), sobald der Berufungsbeklagte
zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.A.___ hat die Kosten des
Berufungsverfahrens von CHF 3500.00 zu bezahlen. Sie werden mit dem
geleitsteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

3.A.___ hat B.___ für das
obergerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 2494.60 zu
bezahlen. Für einen Betrag von CHF 1633.85 besteht während zweier Jahre
eine Ausfallhaftung des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch
des Staates während zehn Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch der
unentgeltlichen Rechtsbeiständin im Umfang von CHF 860.75 (Differenz zum vollen
Honorar), sobald B.___ zur Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr
als CHF 15000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der
Zivilkammer des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                  Kofmel