so_gerichte · ZKBER.2019.37 · 2020-01-13 · de
Kündigungsanfechtung/Erstreckung des Mietverhältnisses


Urteilvom13. Januar 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

beide vertreten durch Rechtsanwalt Boris
Banga,

Berufungskläger

gegen

C.___, vertreten durch Rechtsanwältin Katrin Zumstein und D.___,

Berufungsbeklagter

betreffendKündigungsanfechtung/Erstreckung
des Mietverhältnisses

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Die Berufungskläger (Kläger,
Widerbeklagte und Mieter) reichten am 29. Dezember 2017 bei der
Mietschlichtungsbehörde Thal-Gäu ein Schlichtungsbegehren gegen den
Berufungsbeklagten (Beklagter, Widerkläger und Vermieter) betreffend Anfechtung
der Kündigung ein. Weil sich die Parteien an der Schlichtungsverhandlung nicht
einigen konnten, stellte die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Thal-Gäu den
Berufungsklägern am 16. März 2018 die Klagebewilligung aus.

2.1 Am 2. Mai 2018 reichten die Mieter beim Richteramt
Thal-Gäu die Klage ein. Sie beantragten:

Der Beklagte liess sich am 31. Juli 2018
(Postaufgabe) vernehmen und stellte folgende Rechtsbegehren:

Zudem erhob der nicht anwaltlich
vertretene Beklagte eine «Gegenklage» mit folgenden Anträgen:

2.2 Am 23. Oktober 2019 fällte der
Amtsgerichtspräsident von Thal-Gäu folgendes Urteil:

3.1 Gegen dieses Urteil erhoben die Kläger mit Eingabe vom
11. Juni 2019 frist- und formgerecht Berufung. Sie beantragen:

3.2 Der Berufungsbeklagte, vertreten
durch D.___, liess sich am 5. August 2019 vernehmen. Mit der Berufungsantwort
erhob er Anschlussberufung und stellt folgende Anträge:

Folglich wurde auch der Anschlussberufungskläger zur
Bezahlung eines Kostenvorschusses aufgefordert. Diese Verfügung holte er nicht
ab und versäumte die angesetzte Frist. Innert der angesetzten Nachfrist reichte
Rechtsanwältin Zumstein namens des Berufungsbeklagten eine Berufungsantwort mit
folgenden Anträgen ein:

3.3 Mit separatem Gesuch vom gleichen Tag beantragte der
Berufungsbeklagte die unentgeltliche Rechtspflege und die Einsetzung von
Rechtsanwältin Zumstein als seine unentgeltliche Rechtsbeiständin für das
Berufungsverfahren.

3.4 Mit Eingabe vom 6. September 2019
ersuchte Rechtsanwalt Banga namens der Berufungskläger um Klarstellung, ob die
Anschlussberufung vom 5. August 2019 aufrechterhalten werde. Mit Eingabe vom
16. September 2019 teilte Rechtsanwältin Zumstein mit, dass die
Anschlussberufung nicht aufrechterhalten werde und beantragte, ihrem Klienten seien
diesbezüglich keine Kosten aufzuerlegen. Der Berufungsbeklagte halte aber an
seiner Berufungsantwort vom 2. September 2019 fest.

3.5 Anschliessend wurden die Kostennoten
beider Parteivertreter einverlangt, die rechtzeitig eingereicht wurden.

II.

1. Die Berufungskläger halten fest, für
den Sachverhalt könne grundsätzlich auf das vorinstanzliche Urteil verwiesen
werden. Zu ergänzen sei, dass der Berufungsbeklagte mit Schreiben vom 18.
Januar 2019 v.d. das Betreibungsamt Thal-Gäu wiederholt eine Kündigung für das [...]
in [...] aufgrund angeblichen Zahlungsrückstands zugestellt habe. Diese
Kündigung hätten die Berufungskläger fristgerecht angefochten. An der
Schlichtungsverhandlung habe die nunmehrige Vertreterin des Beklagten die Kündigung
dann zurückgezogen.

2.1 Die Berufungskläger rügen unrichtige
Rechtsanwendung und unrichtige Sachverhaltsdarstellung der Vorinstanz.

Zur Begründung führen sie aus: Zu dem in
der Klage angesprochenen Liegenschaftskauf habe die Vorinstanz festgehalten, A.___
habe zu Protokoll gegeben, dass es nie dazu gekommen sei, weil D.___ das Haus
eigentlich nur habe mieten wollen und die Familie [...] als Untermieter hätten
einziehen sollen. Richtig sei, dass A.___ ausgeführt habe, D.___ habe ihnen
gesagt, sie könnten so schnell wie möglich nach [...] und er selber würde die
Liegenschaft in [...] kaufen. D.___ habe Kontakt mit dem Grundpfandgläubiger
der Berufungskläger aufgenommen. Das Geschäft sei jedoch gescheitert. Es sei
beabsichtigt gewesen, dass D.___ die Liegenschaft in [...] kaufe und die
Berufungskläger diejenige in [...]. Sie hätten beide Kaufsgeschäfte abwickeln
wollen. Als das nicht geklappt habe, habe man sich auf die Miete beider
Liegenschaften geeinigt. Die Berufungskläger hätten lediglich aus der Not
heraus das Wasser aus dem Brunnen bezogen. Es sei nicht Sinn und Zweck, dass
man in einem Haus wohne, um schliesslich Wasser aus dem Brunnen zu beziehen,
das vorher abgekocht werden müsse, um als Trinkwasser verwendet werden zu
können. Die Vermieterschaft habe nichts unternommen, um diesen Missstand zu
beheben.

Die Vermieterschaft habe auch andere
gravierende Mängel, die fehlende Dichtigkeit des Güllenlochs und der
Löschwassersperre sowie den fehlenden Vertrag für die Entsorgung der Gülle
verschwiegen.

2.2 Die Berufungskläger werfen der
Vorinstanz vor, dass sie nicht zwischen C.___ (hiesiger Vermieter) und D.___
unterscheide. C.___ sei bei dem hier im Streit liegenden Mietvertrag durch
seinen Vater, D.___, vertreten worden. Dieser habe sich auch immer wieder
ungefragt in die Parteibefragung des Beklagten bei der Vorinstanz eingemischt, anstelle
seines Sohnes geantwortet und diesen beeinflusst.

2.3 Die Berufungskläger halten weiter
fest, eine Liegenschaft für die das Wasser mit einer Zisterne von der Gemeinde
oder von einem Brunnen bezogen werden müsse, rechtfertige eine
Mietzinsherabsetzung über März 2018 hinaus. Die Vermieterschaft habe sich gar
nie um dieses Problem gekümmert. Es sei nicht Sache der Mieter, ein Gutachten
über die Qualität des Grundwassers einzuholen. D.___ habe der Familie A.___ verschwiegen,
dass sich das [...] in der Landwirtschaftszone befinde und eine derartige [...]haltung
eine Bewilligung des Kantons benötige. Dieser habe seit vielen Jahren
Verfügungen der Gemeinde erhalten, diesen Missständen zu begegnen, mit der
Androhung, dass sonst das Gebäude abgebrochen werde.

2.4 Auch machen die Berufungskläger
geltend, sie hätten nichts über die fehlenden Küchengeräte gewusst. Es sei
vereinbart gewesen, dass sie sich neue Küchengeräte auf Kosten des Vermieters
anschafften.

2.5 Bezüglich der Müllthematik habe C.___
in der Parteibefragung ausgeführt, dass er stetig geräumt habe.

2.6 Das ständige Abkochen des Wassers
rechtfertige für sich allein eine Mietzinsreduktion von 100 %. Daran ändere
nichts, dass das keine Auswirkungen auf die Nutzung des Schlafzimmers habe. Der
fehlende Backofen und Kochherd sowie die Müllthematik müssten zu einer weiteren
Reduktion des Mietzinses führen. Die pauschale Mietzinsreduktion von 50 % von
November 2017 bis Februar 2018 schien unter dieser Würdigung eindeutig zu
niedrig. Dies insbesondere deshalb, weil die Wasserproblematik weiterhin
bestehe.

2.7 Folglich hätten die Berufungskläger
die Verrechnungserklärung rechtzeitig und korrekt vorgebracht. Es wäre gegen
Treu und Glauben zu sagen, dass die beiden Rechtsgeschäfte in [...] und [...]
nichts miteinander zu tun hätten. Die Berufungskläger hätten darauf vertraut,
dass D.___ sämtliche Handlungen für seinen Sohn habe vornehmen dürfen.

2.8 Sodann sei die gewährte
Mietzinsreduktion von 50 % eindeutig zu tief und zu kurz bemessen. Weder die
Wasserproblematik noch die Müllthematik seien bis dato gelöst.

2.9 Die Widerklage sei nicht begründet
worden, ebenso wenig gehe daraus hervor, für welche Monate Mietzins
eingefordert würde. Folglich hätte die Widerklage nicht gutgeheissen werden
dürfen.

2.10 Summa summarum sei festzuhalten,
dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt
sowie unrichtige Rechtsanwendung vorgenommen habe.

3.1 Der Berufungsbeklagte
hält in seiner Eingabe vom 2. September 2019 fest, die Berufungskläger machten
Ausführungen zum Sachverhalt im Nachgang an das Urteil der Vorinstanz, die
nicht zu hören seien. Dennoch seien folgende Ergänzungen anzubringen: Die
Liegenschaft Grundbuch [...] werde aufgrund von Pfändungen durch das
Betreibungsamt Thal-Gäu verwaltet. Nach Erlass des Urteils habe das
Betreibungsamt den Berufungsklägern eine Frist von 30 Tagen angesetzt, um den
Mietzins Dezember 2018 zu bezahlen. Am 18. Januar 2019 habe das Betreibungsamt
das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR gekündigt. Die
Kündigung sei frist- und formgerecht angefochten worden. Am 28. Februar 2019
habe das Betreibungsamt mitgeteilt, dass die Pfändung und somit die Verwaltung
der Liegenschaft durch das Betreibungsamt aufgehoben seien.

3.2 Anlässlich der folgenden
Schlichtungsverhandlung habe der Vermieter die durch das Betreibungsamt
ausgesprochene Kündigung zurückgezogen, u.a. weil die 30-tägige Frist gemäss
Art. 257d OR nicht eingehalten worden sei. Gleichzeitig habe der
Berufungskläger der Vorinstanz mitgeteilt, dass auf die Begründung des nun
durch die Berufungskläger angefochtenen Urteils verzichtet werde.

3.3 Fast gleichzeitig mit
der Berufungseingabe vom 11. Juni 2019 habe der Berufungsbeklagte am 29. Mai
2019 eine Anfrage betreffend Abklärung eines möglichen Kaufs des Mietobjekts [...]
bekommen. Die Kaufabsicht der Berufungskläger sei mit Schreiben vom 5. August
2019 bestätigt worden.

3.4 Die Vorinstanz habe
anhand der vorgelegten Beweismittel festgestellt, dass die Berufungskläger die
Liegenschaft [...] zu einem monatlichen Mietzins von CHF 1'550.00 gemietet
hätten. Ein Mietvertrag für die Liegenschaft [...] liege dagegen nicht vor. Die
Ausführungen über ein mündliches Mietverhältnis seien unbehelflich, zumal es an
den Essentialia fehle.

Die Vorinstanz führe zur Wasserproblematik
differenziert aus, in welchem Zeitpunkt [recte Zeitraum] die Wasserversorgung
eingeschränkt gewesen sei. Für diese Zeitperiode sei den Berufungsklägern eine
grosszügige Mietzinsreduktion im Umfang von 50 % gewährt worden. Ab März 2018
lägen gemäss Akten keinerlei Einschränkungen vor. Die Behauptung der Berufungskläger
sei unbelegt geblieben. Auch der Hinweis auf die angeblich fehlende Dichtigkeit
des Güllenlochs könne nicht mehr gehört werden, da neue Tatsachen unverzüglich
vorgebracht werden müssten. Die Berufungskläger beliessen es hier bei einer
unbelegten Behauptung.

3.5 Den Berufungsklägern
sei es nicht gelungen, ein Mietverhältnis mit dem Berufungsbeklagten über die
Liegenschaft [...] nachzuweisen, da D.___ über keine diesbezügliche Vollmacht
verfüge. Eine Verrechnung der beiden Mietzinsforderungen sei daher unmöglich.
Die Mieter hätten auch nicht belegen können, dass sie dem Vermieter rechtzeitig
eine Verrechnungserklärung zugestellt hätten.

Der Mietzins sei mit CHF 1'550.00 pro
Monat dem Standard der Liegenschaft  [...] in [...] angepasst. Die Mieter
hätten die Liegenschaft zusammen mit D.___ besichtigt. Der Zustand sei ihnen
daher bekannt gewesen. Eine Mietzinsreduktion von 100 % setze seine
vollständige Unbewohnbarkeit der Liegenschaft voraus. Die Berufungskläger
bewohnten die Liegenschaft hingegen nach wie vor und wollten sie sogar kaufen.
Ihr Verhalten sei einmal mehr widersprüchlich.  Die Ausführungen in Bezug auf
den Backofen und den Kochherd seien appellatorischer Natur. Die Beklagten
verfügten über die entsprechenden Einrichtungen. Sie hätten das Mietobjekt ohne
diese übernommen und dem Vermieter nie eine rechtsgenügliche Mängelrüge
zukommen lassen. Bezüglich der bemängelten Wasserqualität seien die
Berufungskläger den Beweis schuldig geblieben.

Der Berufungsbeklagte habe den
Mietvertrag mit den Berufungsklägern nach vorgängiger Besichtigung des
Mietobjekts abgeschlossen. Seit Oktober 2017 bewohnten die Berufungskläger die
Liegenschaft, ohne die Vertragsbestimmungen zu erfüllen. Sie beriefen sich auf
angebliche Mängel, die sie nur zu einem kleinen Teil zu belegen vermöchten.

3.6 Der Berufungsbeklagte
führt weiter aus, das Rechtsbegehren der Widerklage sei hinreichend bestimmt.
Es handle sich gemäss Mietvertrag um die Mietzinse von November 2017 bis und
mit August 2018, an welche die Berufungskläger lediglich den Betrag von CHF
1'050.00 bezahlt hätten. Hingegen hätten die Berufungskläger ihr Rechtsbegehren
ungenügend substantiiert. Die Ausführungen, dass die Mietzinsreduktion von 50 %
«zu tief» sei, sei ungenügend. Sie beschränkten sich darauf, ihre Behauptungen
vor der Vorinstanz zu wiederholen.

4.1 Auf die einzelnen
Vorbringen der Parteien ist nachstehend soweit nötig einzugehen. Zu beachten
ist dabei, dass die Berufungskläger nach Lehre und Rechtsprechung der
Rechtsmittelinstanz im Rahmen der Begründung der Berufung im Einzelnen
darzulegen haben, aus welchen Gründen der angefochtene vorinstanzliche
Entscheid falsch ist und abgeändert werden soll. Die Berufungskläger haben bei
der Berufungsinstanz insbesondere auch Anträge darüber zu stellen, wie diese
entscheiden soll. Enthält die Berufungsschrift keine Begründung und keinen
wenigstens sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht
einzutreten. Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz
mangelhaft, indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder oberflächliche
Kritik am angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation
der Vorinstanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar
unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil der
Berufungskläger auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in einer
Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder bloss
zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die
Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der
Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können.
Verlangt wird, dass sich die Berufungskläger in der Berufungsschrift
detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzen. Es muss
ersichtlich sein, was ihrer Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil
falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass die
Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen und die
Aktenstücke oder Beweismittel nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Mit diesen
haben sie sich auseinanderzusetzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht
(vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N
34 ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3; 141 III 569 E. 2.3.3). Die vorliegende Berufung
genügt diesen Anforderungen über weite Strecken nicht.

4.2 Die Parteien haben am 3. Oktober
2017 einen Mietvertrag über die Liegenschaft [...] in [...] abgeschlossen.
Gemäss Art. 253 OR (Obligationenrecht, SR 220) verpflichtet sich der Vermieter
damit, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und der Mieter, dem
Vermieter dafür einen Mietzins zu bezahlen.

Die Mieter machen Mängel an der
Mietsache geltend und verweigern deshalb die Mietzinszahlung. Diese geltend
gemachten Mängel waren teilweise bereits beim Einzug vorhanden, andere sind im
Verlauf des Mietverhältnisses aufgetreten. Gemäss Art. 258 Abs. 2 OR kann der
Mieter, der die Sache trotz Mängeln übernimmt, diejenigen Ansprüche geltend
machen, die ihm bei der Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden
(Art. 259a - 259i OR). Die einzelnen Rechte des Mieters sind in Art. 259a OR
präzisiert. Vorliegend verlangen die Mieter implizit die Herabsetzung des
Mietzinses für die Dauer von November 2017 bis August 2018 auf total CHF 1'050.00,
indem sie die Abweisung der Widerklage beantragen.

Der Mieter hat den von ihm behaupten
Mangel zu beweisen (Art. 8 ZGB, Zivilgesetzbuch SR 210), ebenso, dass der
Vermieter vom Mangel Kenntnis hat. Die Pflicht des Vermieters zur
Wiederherstellung des vertragskonformen Zustands ist relativ zwingender Natur
bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 256 Abs. 1 OR). Sobald der
Vermieter von einem Mangel Kenntnis erhält (vom Mieter oder auf anderem Weg),
muss er innert angemessener Frist für die Beseitigung sorgen. Wie lang die
«angemessene Frist» ist, hängt vom Mangel ab der behoben werden muss. U.U.
können dem Beseitigungsanspruch des Mieters verschiedene Umstände
entgegenstehen, so z.B. die objektive Unmöglichkeit. Weist die Mietsache einen
Mangel auf, so sinkt ihr objektiver Wert. Die Mietzinsherabsetzung korrigiert
das entstandene Ungleichgewicht zwischen den vertraglichen Hauptleistungen der
Parteien. Beginn, Ende und Ausmass der Minderung werden nicht durch eine
Erklärung des Mieters, sondern allein durch den konkreten Mangel und die
entsprechende Kenntnis des Vermieters fixiert. Bei der Bemessung des Herabsetzungsanspruchs
ist der Wert der mangelhaften Sache zur gebrauchstauglichen Sache in Verhältnis
zu setzen. Dabei ist auf objektive Kriterien abzustellen, namentlich auf die
Art und Beschaffenheit des Mietobjekts und auf den konkreten Vertragsinhalt (vgl.
Roger Weber in Heinrich Honsell et al. [Hrsg.] Basler Kommentar,
Obligationenrecht I, Basel 2015, 6. Aufl., N 1 ff. zu Art. 259d OR).

5.1 Die Berufungskläger
bestreiten mittlerweile nicht mehr, dass sie am 3. Oktober 2017 mit dem
Berufungsbeklagten, der bei den Vertragsverhandlungen durch seinen Vater, D.___,
vertreten wurde, einen Mietvertrag über die Liegenschaft [...] in [...]
abgeschlossen haben. Mietbeginn war der 1. November 2017. Die Mieter bezogen
die Liegenschaft bereits am 22. Oktober 2017. Den Mietzins schulden sie ab 1.
November 2017.

Unklar ist, was die Berufungskläger mit
dem Hinweis erreichen wollen, dass D.___ beabsichtigt habe, ihre Liegenschaft [...]
käuflich zu erwerben, während sie die Liegenschaft [...] des Berufungsbeklagten
in [...] hätten kaufen wollen, zumal unbestritten ist, dass diese Geschäfte
nicht zustande kamen und die Berufungskläger stattdessen die Liegenschaft [...]
mieteten. Hier geht es um einen Vertrag, den die Berufungskläger mit C.___
abgeschlossen haben, auch wenn sich dieser für die Vertragsverhandlungen durch D.___
vertreten liess. Im Hinblick auf das vorliegend zu beurteilende Mietverhältnis
sind die gescheiterten Verkaufsverhandlungen zwischen den Berufungsklägern und D.___
irrelevant.

5.2.1 Die Berufungskläger
machen im Zusammenhang mit der von ihnen angestrebten Mietzinsreduktion geltend,
dass es nicht Sinn und Zweck sei, dass man in einem Haus wohne, um dann das
Wasser aus dem Brunnen zu beziehen (Berufung BS 3.2). Wenn in einem Mietobjekt das
Wasser bis dato von einem Brunnen bezogen werde, rechtfertige sich eine
Mietzinssenkung über den März 2018 hinaus. Die Wasserzufuhr sei keineswegs im
vertragsgemässen Sinn. Die Vermieterschaft habe sich gar nie um diese
Problematik gekümmert. Es sei auch nicht Sache des Mieters, ein Gutachten über
die Qualität des Grundwassers einzuholen, wenn selbst die öffentliche Hand
Zweifel hege und eine Sanierung verlange (BS 3.11). Das ständige Abkochen des
Wassers, was weiterhin vorgenommen werden müsse, auch wenn die Berufungskläger
ihr Wasser vom Brunnen beziehen könnten, rechtfertige allein eine
Mietzinsreduktion von 100 % (BS 3.14). Dass die Wasserproblematik keine
Auswirkungen auf z.B. das Schlafzimmer habe, ändere daran nichts.

5.2.2 Vorab ist noch einmal festzuhalten,
dass der Grundsatz von Art. 8 ZGB, wonach diejenige Partei, das Vorhandensein
einer Tatsache zu beweisen hat, die aus ihr Rechte ableitet, auch im Mietrecht
gilt. Folglich sind die Mieter und Berufungskläger beweispflichtig für alle von
ihnen behaupteten Mängel an der Mietsache und haben auch die Folgen einer
allfälligen Beweislosigkeit zu tragen.

5.2.3 Die Vorinstanz hat sich unter
Ziff. 2.3.8.1 des vorinstanzlichen Urteils ausführlich mit der Problematik der
Wasserzufuhr zur Liegenschaft [...] in [...] auseinandergesetzt. Mit den zutreffenden
Erwägungen der Vorinstanz setzen sich die Berufungskläger überhaupt nicht
auseinander. Sie verkennen das Wesen der Berufung gemäss Art. 310 ZPO
(Zivilprozessordnung, SR 272). Es gilt das Rügeprinzip. Die Berufungskläger
haben anhand des angefochtenen Entscheids die Rügegründe der
Rechtsmittelinstanz umfassend und substanziiert darzulegen. Es genügt nicht
auszuführen, dass der Sachverhalt falsch erstellt worden sei. Vielmehr ist
detailliert darzutun, welches Element des Sachverhalts nicht oder nicht korrekt
abgeklärt wurde und welche Beweismittel diesbezüglich hinzuzuziehen sind
(Myriam A. Gehri, in Myriam A. Gehri et. al. [Hrsg.]., Schweizerische
Zivilprozessordnung, Kommentar, 2. Aufl., 2015).

5.2.4 Die Berufungskläger behaupten
einen Mangel an der Mietsache. Selbstredend sind sie für alle Aspekte des von
ihnen behaupteten Mangels beweispflichtig. Das gilt auch für die behauptete
schlechte Wasserqualität aus dem Sodbrunnen. Ein Gutachten über die
Wasserqualität liegt unbestrittenermassen nicht vor. Die Berufungskläger
behaupten auch nicht, dass sie bei der Vorinstanz ein solches beantragt hätten.
Auch sonst gibt es keine konkreten Hinweise auf die mangelnde Wasserqualität.
Allein die Aussage von A.___ in der Parteibefragung bei der Vorinstanz (AS 42,
Z 47 ff.), dass ihnen ein Mitglied der Baukommission [...] mitgeteilt habe, das
Wasser sei nicht trinkbar, hilft hier nicht weiter, zumal nicht belegt ist auf
welcher Grundlage diese Aussage erfolgte. Eine entsprechende Verfügung der
Gemeinde fehlt in den Akten. Die Berufungskläger zeigen nicht auf, was die
Vorinstanz bei der Festlegung des Sachverhalts übersehen hätte. Mangels
Nachweises des Gegenteils ist daher mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass
die Wasserqualität der Liegenschaft [...] in [...] in Ordnung ist.

5.2.5 Die Berufungskläger verlangen eine
Mietzinsreduktion auch wegen mangelhafter Wasserzufuhr zur Mietliegenschaft
über Februar 2018 hinaus. Ihre Behauptung, die Vorinstanz führe nicht aus,
weshalb sie die Mietzinsreduktion bis Ende Februar 2018 begrenzt habe, ist allerdings
aktenwidrig. Die Vorinstanz geht unter Punkt 2.3.8.1 des Urteils (S. 15 f.) ausführlich
darauf ein, weshalb sie davon ausgeht, dass die Berufungskläger spätestens ab
März 2018 die (Wasser-)Fördereinrichtung ihrer Mietliegenschaft uneingeschränkt
benutzen konnten. Mit den dortigen Erwägungen setzen sich die Berufungskläger
nicht auseinander. Die Behauptung in der Berufungsschrift, dass die Wasserzufuhr
nach wie vor nicht in «vertragsgemässem Sinn» sei, ist nicht belegt. Aus der
Berufungsschrift geht auch nicht hervor, welches nach Auffassung der
Berufungskläger der «vertragsgemässe Zustand» ist und was noch fehlt um diesen
(wieder-)herzustellen.

Die Berufungskläger führen mit Hinweis
auf das Sitzungsprotokoll der Bauverwaltung vom 30. Oktober 2017 (Kl.Urk. 13)
aus, die Bewilligung zur Wasserentnahme aus dem [...] Grundwasserstrom werde
von der Gemeinde und vom Kanton «bestritten». Den früheren Eigentümern der
Liegenschaft GB [...] wurde vom Regierungsrat des Kantons Solothurn am 20.
Dezember 1995 für die Dauer von 30 Jahren bewilligt, aus dem bestehenden
Sodbrunnen mit der bestehenden Pumpe maximal 40 L/min. auf das Jahr gerechnet jedoch
nicht mehr als 300 m3Grundwasser zu entnehmen und als Trink- und
Brauchwasser zu verwenden. Die entsprechende Urkunde hat der Beklagte bei der
Vorinstanz vorgelegt (Bekl.Urk. 1). Die Berufungskläger zeigen nicht auf, dass
sie wegen ihrer Zweifel an der Gültigkeit der Bewilligung bei der Vorinstanz
vergeblich Beweisanträge zur Klärung dieser Frage gestellt haben. Ob sich die
von den Berufungsklägern zitieren «Verfügungen der Gemeinde» (BS 3.11) auf die
Wasserversorgung oder auf die [...]haltung beziehen, wird nicht klar.
Beweismittel für die Behauptung, dass keine Bewilligung zur Wasserentnahme
bestehe, werden keine angerufen. Die Vorinstanz hat daher zu Recht auf die vom
Berufungsbeklagten vorgelegte Urkunde abgestellt.

Die Ausführungen der Berufungskläger im
Zusammenhang mit der Wasserversorgung beschränken sich im Übrigen auf
appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Urteil. Das genügt nach der
ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht. Es fehlt eine konkrete Auseinandersetzung
mit den Erwägungen der Vorinstanz. Es bleibt daher bei der Mietzinsreduktion
von 50 % für die Zeit von November 2017 bis Februar 2018.

5.2.6 Hinsichtlich des Mangels wegen des
fehlenden Backofens und Kochherdes halten die Berufungskläger vorab (BS 3.12) fest,
dass sie nichts von den fehlenden Geräten gewusst hätten. Das ist aktenwidrig.
Der Berufungskläger 1 gab in der Parteibefragung bei der Vorinstanz an (AS 42,
Z 36 ff.), dass sie die Liegenschaft vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt
hätten. Er führte weiter aus, dass diverse Sachen nicht erledigt worden seien,
u.a. ein Cerankochfeld und ein Backofen (AS 42, Z 21). Das lässt vermuten, dass
die Parteien über die fehlenden Geräte verhandelt haben und offenbar der Vermieter
die Geräte hätte beschaffen sollen. Auch der Berufungsbeklagte erklärte in der
Parteibefragung, dass er um den fehlenden Backofen und Kochherd gewusst habe
(AS 49, Z 19). Die Mieter hätten das akzeptiert und deshalb ihre Geräte aus der
Liegenschaft in [...] eingebaut. In der Berufung wird nun von den Mietern behauptet,
es sei vereinbart worden, dass sie (die Mieter) die Geräte auf Kosten des
Vermieters anschaffen würden. Wenn letzteres zutreffen würde, wären die
Berufungskläger in der Pflicht. Es ist nach dem Gesagten offensichtlich, dass
die fehlenden Küchengeräte bereits vor Abschluss des Mietvertrages zwischen den
Parteien thematisiert worden sind. Was vereinbart wurde, ist aufgrund der Akten
unklar. Mit den diesbezüglichen Erwägungen des Vorderrichters (Ziff. 2.3.8.2,
S. 17) setzen sich die Berufungskläger mit keinem Wort auseinander. Es bleibt
daher beim vorinstanzlichen Urteil.

5.2.7 Im Zusammenhang mit der gerügten
Umbau- bzw. Müllproblematik (BS 3.13) ist unklar, ob die Berufungskläger mit ihren
dortigen Ausführungen einen Antrag verbinden. Obwohl an anderer Stelle
ausgeführt wird, die Problematik sei bis dato nicht gelöst (BS 4.16), wird
nicht klar, was die Mieter unter diesem Titel verlangen. Ein konkreter Bezug zu
den vorinstanzlichen Erwägungen (unter Ziff. 2.3.8.3) fehlt auch hier. Darauf
kann deshalb nicht eingegangen werden.

Soweit die Berufungskläger geltend
machen, D.___ habe ihnen verschwiegen, dass die Liegenschaft in der
Landwirtschaftszone liege und eine «derartige» [...]haltung einer Bewilligung
durch den Kanton bedürfe, ist ebenfalls unklar ob und welche Forderung sie
damit verbinden. Ohnehin ist es Sache des Interessenten abzuklären, ob das
potentielle Mietobjekt für die von ihm vorgesehene Nutzung tauglich und diese
rechtlich zulässig ist, es sei denn, der Vermieter hätte eine verbindliche
Zusicherung abgegeben. Aus dem «Mietvertrag für Wohnräume» (KlUrk. 2), den die
Parteien abgeschlossen haben, ergibt sich jedenfalls nichts dergleichen. Der
Titel legt nahe, dass das Mietverhältnis zu Wohnzwecken abgeschlossen wurde. Somit
ist davon auszugehen, dass die Mieter abklären mussten, ob die von ihnen
beabsichtigte Nutzung möglich und zulässig ist. Zonenpläne sind im Übrigen öffentlich
und können von jedermann eingesehen werden.

5.3. Die Vorinstanz hat unter Punkt
2.3.8.4 dargelegt, wie sie die gerügten Mängel berücksichtigt und quantifiziert
hat. Auch damit setzen sich die Berufungskläger überhaupt nicht auseinander. Es
genügt nicht zu behaupten, die von der Vorinstanz vorgenommene
Mietzinsreduktion sei «eindeutig» zu niedrig. Vielmehr haben die
Berufungskläger konkret darzulegen, welche nutzungseinschränkenden Faktoren die
Vorinstanz nicht oder zu wenig berücksichtigt hat. Es bleibt somit bei der
Mietzinsreduktion von 50 % für die Zeit von November 2017 bis Februar 2018.

6. Die Berufungskläger
wenden gegen die Gutheissung der Widerklage ein, dass nicht konkretisiert
worden sei, für welche Monate der Beklagte der Mietzins verlange und er habe die
Forderung auch nicht begründet. Das trifft nicht zu. Der Berufungsbeklagte
liess in seiner Klageantwort vom 31. Juli 2018 im Abschnitt «zur Mietsache»
unter lit. D) (S.4) ausführen, dass die Mieter seit dem 1. November 2017 Miete
zu bezahlen hätten. Bis August 2018 sei ein Betrag von 15'500.00 aufgelaufen.
Daran hätten die Mieter bis anhin bloss CHF 1'050.00 bezahlt. Die Restanz von
CHF 14'450.00 wurde im Rahmen einer «Gegenklage» formell korrekt geltend
gemacht. Die Vorinstanz hat sich damit einlässlich auseinandergesetzt und unter
Berücksichtigung der gewährten Mietzinsreduktion den offenen Mietzins ermittelt
und widerklageweise zugesprochen (vgl. Urteil Ziff. 3, S. 19 f.). Dass ihr
dabei ein Fehler unterlaufen sei, wird nicht geltend gemacht. Die Berufung ist
auch in diesem Punkt abzuweisen.

III.

1.1 Aufgrund der obigen Erwägungen ist
die Berufung vollumfänglich abzuweisen. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens
und die Parteikosten der Gegenpartei (inkl. Auslagen und MwSt.) sind dem
Verfahrensausgang entsprechend den Berufungsklägern zu auferlegen (Art. 106
Abs. 1 ZPO).

1.2 Der Berufungsbeklagte hat Anschlussberufung
eingereicht und zurückgezogen, bevor die Berufungskläger dazu hatten Stellung
nehmen müssen. Der ihnen in diesem Zusammenhang entstandene Aufwand war minim.
Er rechtfertigt sich daher auf eine Kostenausscheidung zu verzichten.

2. Dem Berufungsbeklagten ist für das
obergerichtliche Verfahren antragsgemäss die vollumfängliche unentgeltliche
Rechtspflege zu bewilligen. Da die Gegenpartei kostenpflichtig ist, wirkt sich
das lediglich im Rahmen der Haftung des Staates für die Einbringlichkeit der
Parteientschädigung aus.

3. Die Gerichtskosten sind unter
Berücksichtigung des Streitwerts und des Verfahrensaufwands für das
Berufungsverfahren auf CHF 2'500.00 festzusetzen.

4. Die beklagtische Parteivertreterin
hat eine detaillierte Kostennote eingereicht. Die Gegenpartei hat sich dazu
nicht vernehmen lassen. Der geltend gemachte Aufwand ist nicht zu beanstanden,
ebenso wenig die Auslagen. Antragsgemäss ist die Parteientschädigung auf CHF
2'201.40 festzusetzen, zahlbar unter solidarischer Haftbarkeit durch die
unterlegenen Berufungskläger. Für die Einbringlichkeit des Betrags von CHF
1'598.25 haftet der Staat Solothurn während zwei Jahren im Rahmen der
Ausfallhaftung. Im Fall der Ausfallhaftung hat der Staat für die Dauer von 10
Jahren einen Rückforderungsanspruch in dieser Höhe gegen die Partei mit
unentgeltlicher Rechtspflege sobald diese zur Nachzahlung in der Lage ist. In
diesem Fall hat auch die unentgeltliche Rechtsbeiständin einen
Nachzahlungsanspruch in der Höhe von CHF 603.15 gegen ihren Klienten.

Demnach wirderkannt:

1.Es wird festgestellt, dass C.___ die
Anschlussberufung zurückgezogen hat.

2.Die Berufung wird abgewiesen.

3.C.___ wird für das Berufungsverfahren
die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt und Rechtsanwältin Katrin Zumstein
als unentgeltliche Rechtsbeiständin eingesetzt.

4.A.___ und B.___ haben die Gerichtskosten
des Berufungsverfahrens von CHF 3'250.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem
geleisteten Kostenvorschuss verrechnet.

5.A.___ und B.___ haben C.___, v.d.
Rechtsanwältin Katrin Zumstein für das Berufungsverfahren eine
Parteientschädigung von CHF 2'201.40 zu bezahlen.

Für
den Betrag von CHF 1'598.25 besteht während zweier Jahre eine Ausfallhaftung
des Staates. Vorbehalten bleibt der Rückforderungsanspruch des Staates während
10 Jahren sowie der Nachzahlungsanspruch des unentgeltlichen Rechtsbeistands im
Umfang von CHF 603.15 (Differenz zu vollem Honorar), sobald C.___ zur
Nachzahlung in der Lage ist (Art. 123 ZPO).

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt
CHF 11'350.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller