so_gerichte · VWBES.2008.72 · 2008-08-04 · de
Impropriation

Impropriation. Gesetzliche Grundlage. Zuständig ist erstinstanzlich der Regierungsrat. Er schafft nicht nur den Impropriationstitel, sondern legt auch die allenfalls geschuldete Entschädigung fest. Der nach der statistischen Methode ermittelte Verkehrswert ist alleroberste Richtschnur.

SOG 2008 Nr. 26

§ 234 EG ZGB.Impropriation. Gesetzliche
Grundlage. Zuständig ist erstinstanzlich der Regierungsrat. Er schafft nicht
nur den Impropriationstitel, sondern legt auch die allenfalls geschuldete
Entschädigung fest. Der nach der statistischen Methode ermittelte Verkehrswert
ist alleroberste Richtschnur.

Sachverhalt:

Nach dem 1973 vom Regierungsrat genehmigten Bebauungsplan
war im Bereich der heutigen Schluchtbachstrasse in D. vorgesehen, eine Strasse
mit Trottoir von rund 8 m Breite zu bauen. Die Gemeinde erwarb damals Land ab
den angrenzenden Grundstücken, unter anderem auch ab Grundbuch (GB) D. Nr. 43,
im Gebiet des Grundstücks GB Nr. 257, das C. gehört und in der Wohnzone W3
liegt. Mit RRB Nr. 689/2000 wurden der Bauzonenplan und der Strassen- und
Strassenklassifizierungsplan genehmigt. Die Schluchtbachstrasse ist eine
Erschliessungsstrasse. Im Erschlies­sungsplan (RRB Nr. 1742/2002) wird die
Strassenbreite auf der ganzen Länge (auch entlang von GB Nr. 257) mit 5,50 m
angegeben. Ein Teil der Strassenparzelle GB Nr. 90078 wird nicht für die
Strassenerschliessung benötigt.

Im September 2006 beschloss der Gemeinderat von D. die
Erschliessung Schluchtbachstrasse Ost, 2. Etappe (ab GB Nr. 257 ostwärts) und
genehmigte das entsprechende Vorprojekt. Der Plan sah neben dem Landerwerb auch
die Abtretung des für die Strasse nicht benötigten Landstreifens nördlich der
Schluchtbachstrasse an die Eigentümer von GB Nr. 257 vor. Zwischen der Gemeinde
und dem Eigentümer von GB Nr. 257 konnte keine Einigung erzielt werden. Die
Baukommission D. liess daher einen neuen Landerwerbsplan ausarbeiten und
genehmigte diesen im April 2007. Es ist folgende Flächenbereinigung vorgesehen:
Eine Baulandfläche von 80 m2wird GB Nr. 257 für Fr. 250.00 pro
m2zugeschlagen. Eine Fläche von 5 m2in der angrenzenden
Uferschutzzone wird demselben Grundstück für Fr. 5.00 pro m2zugeschlagen. Von der gesamten Fläche, die GB Nr. 257 zugeschlagen werden soll,
liegt ein kleines Dreieck (8 m2) auf dem mit Entschädigungsvertrag
durch die Gemeinde übernommenen Teil des Grundstückes GB Nr. 267. Gemäss
dem neuen Landerwerbsplan ergibt sich im Osten von GB Nr. 257 ein gerader
Grenzverlauf senkrecht zur Strasse.

Im August 2007 stellte die Einwohnergemeinde D.
(Gesuchstellerin) ein Impropriationsgesuch auf der Grundlage des
Landerwerbsplans vom 16. April 2007. Sie beantragte, der Eigentümer von
GB D. Nr. 257 sei zu verpflichten, 85 m2ab GB D. Nrn. 90078
und 267 gemäss erwähntem Landerwerbsplan zu einem gleichzeitig festzusetzenden
Preis zu übernehmen. Der Regierungsrat entsprach dem Gesuch: Die Gesuchsgegner
seien zu verpflichten, den Landstreifen zwischen der Schluchtbachstras­se und
GB D. Nr. 257 gemäss Landerwerbsplan, gegen angemessene und mangels Einigung
durch die Kantonale Schätzungskommission festzulegende Vergütung, zu Eigentum
zu übernehmen. Die genaue Ermittlung der Flächen durch den Geometer bleibe
vorbehalten. Das Verwaltungsgericht heisst die vom Grundeigentümer dagegen erhobene
Beschwerde gut.

Aus den Erwägungen:

2. Die Impropriation ist das Gegenstück zur formellen
Enteignung. Es kann sich die Notwendigkeit ergeben, einen Grundeigentümer zu
verpflichten, eine Restparzelle zu Eigentum zu übernehmen. Es sind kaum
publizierte Gerichtsentscheide vorhanden. Das Institut wird auch in der Lehre
kaum beachtet. Der Kommentar Heinz Hess/Heinrich Weibel (Enteignungsrecht des
Bundes, Bern 1986, N 4 zu Art. 18 EntG) begnügt sich damit, festzuhalten, dem
Bundesrecht sei die in kantonalen Rechten vorkommende Impropriation fremd, die
es erlaube, in einem der Enteignung nachgebildeten Verfahren, Grundeigentümern
die zufolge eines Werkes entstandenen, anders nicht verwertbaren
Parzellenabschnitte zwangsweise zuzuschlagen.

§ 234 EG ZGB (Gesetz über die Einführung des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches, BGS 211.1) lautet: Verbleiben nach Ausführung eines mit dem
Enteignungsrecht ausgestatteten Werkes dem Enteigner Landabschnitte, die für
sich allein nicht verwertbar sind, so können die Eigentümer der anstossenden
Grundstücke durch Beschluss des Regierungsrates verpflichtet werden, diese
Parzellen zu übernehmen, sofern sie dadurch nicht unangemessen belastet
werden.

In den Verhandlungen des Kantonsrats lässt sich
nachschlagen, dass die Impropriation 1952 als Neuheit eingeführt wurde. Man
habe dafür einen Ausdruck in deutscher Sprache gesucht. Die Ausdrücke
Zuweisung oder Zueignung wurden nicht als völlig klar und treffsicher
erachtet. Es werde in der Praxis wohl um vereinzelte Parzellen und kleinere
Abschnitte gehen, die nach Vollendung eines Werkes, namentlich einer Güterzusammenlegung,
übrig bleiben, für sich allein nicht verwertbar seien und weder dem
Werkbesitzer noch dem früheren Grundeigentümer als Enteignetem zu dienen vermögen,
wohl aber dem Eigentümer des einen oder anderen anstossenden Grundstücks, dem
sie dann zwangsweise sollen zugeteilt werden können, jedoch nur, sofern er
dadurch nicht übermässig belastet werde. Um den ausserordentlichen und bloss ausnahmsweisen
Charakter der Impropriation besonders zu markieren, habe man bestimmt, dass der
Regierungsrat dafür zuständig sei (KRV 1952, S. 502).

3. Art. 26 BV (Bundesverfassung der Schweizerischen
Eidgenossenschaft, SR 101) gewährleistet das Eigentum. Nach Art. 36 BV bedürfen
Einschränkungen von Grundrechten einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende
Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Das EG ZGB ist ein
Gesetz im formellen Sinn.

Von einem schweren Eingriff ist auszugehen, wenn
Grundeigentum zwangsweise entzogen wird oder wenn durch Verbote und Gebote der
bisherige oder künftig mögliche Gebrauch des Grundstücks verunmöglicht oder
stark erschwert wird (BGE 109 Ia 190). Das Bundesgericht erachtet zum Beispiel
eine Nutzungseinbusse von rund einem Drittel noch als leichten Eingriff in die
Eigentumsgarantie (ZBl 1997, S. 368). Die Zueignung von 85 m2zu 11
a Land ist deshalb ebenfalls als leicht einzustufen. Man könnte sich gar
fragen, ob die Zueignung überhaupt einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit
darstellt. Es wird kein Land enteignet, im Gegenteil. Selbst wenn die Beschwerdeführer
den vollen Preis bezahlen müssten, erhielten sie mit dem Land den realen
Gegenwert dafür. Wirtschaftlich werden flüssige Mittel zwangsweise in ein
Grundstück investiert.

Die Beschwerdeführer rügen, der Rechtssatz sei nicht
hinreichend bestimmt, weil ein expliziter Hinweis auf die Entgeltlichkeit der
Impropriation fehle. Das demokratische Gesetzgebungsverfahren soll ja
gewährleisten, dass alle Vor- und Nachteile von Eigentumsbeschränkungen oder
Eigentumskonkretisierungen offengelegt und einer rationalen Entscheidung
zugeführt werden (Bernhard Eherenzeller et al.: Die Schweizerische
Bundesverfassung, Kommentar, Zürich 2002, Rz 38 zu Art. 26 BV). Erhöhte Anforderungen
an die Bestimmtheit der gesetzlichen Grundlage sind jedoch nur dann zu stellen,
wenn der Grundrechtseingriff als schwer qualifiziert wird (Jörg Paul Müller:
Grundrechte in der Schweiz, Bern 1999, S. 606). Dies ist vorliegend nicht der
Fall. Aus den Materialien ergibt sich, dass die Impropriation namentlich für
Güterzusammenlegungen eingeführt wurde. Dass dort ein Landabtausch entgeltlich
erfolgt, versteht sich von selbst. Auch aus dem Umstand, dass die Impropriation
das Gegenteil einer Expropriation ist, lässt sich ohne weiteres auf
Entgeltlichkeit schliessen. Wäre die Zueignung als unentgeltlich konzipiert
worden, hätte wohl auch kein Verbot einer übermässigen Belastung aufgestellt
werden müssen. § 234 EG ZGB ist somit als gesetzliche Grundlage genügend. Die
Beschwerdeführer werden durch das Verbot der übermässigen Belastung hinreichend
geschützt.

4. Die Zueignung als zwangsweises Zuschlagen von Rechten
gegen Bezahlung steht unter der dreifachen kumulativen Voraussetzung, dass

es sich um Restgrundstücke, für den Enteignungszweck nicht
mehr benötigte Flächen handelt,

durch die Bezahlung beim Zugeeigneten keine übermässige
Belastung entsteht und

eine selbständige Verwertung der Restfläche unmöglich ist.

Das erste und das dritte Erfordernis sind erfüllt, wie der
Augenschein ergeben hat.

5. Die Bestimmung des Preises ist nach Auffassung der
Vorinstanz nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Im Kantonsrat entbrannte
seinerzeit eine Diskussion darüber, ob die Schätzungskommission oder der
Regierungsrat für die Impropriation zuständig sein sollte. Das Parlament hat
sich für die Zuständigkeit des Regierungsrates entschieden, obschon auch die
Auffassung vertreten wurde, die Schätzungskommission sei wohl das geeignetere
Organ, zumal vorgängig ein Augenschein zu nehmen sei. Aus dem Votum von Dr.
Franz Josef Jeger könnte man folgern, die Regierung schaffe (wie bei der
Enteignung) den Titel, die Schätzungskommission und das Verwaltungsgericht
würden sich hernach um das Finanzielle kümmern (KRV 1952, S. 527 ff.). Die
Zuständigkeit der Schätzungskommission hat aber keinen Eingang in das Gesetz
gefunden (vgl. auch § 59 des Gesetzes über die Gerichtsorganisation, GO, BGS
125.12). Der Kantonsrat hat sich grossmehrheitlich für die (alleinige)
Zuständigkeit des Regierungsrates entschieden. Dies ist zum Beispiel im Kanton
Aargau anders (AGVE 2006, S. 333 ff.)

Ein zweistufiges Verfahren wäre mit schwerwiegenden
Nachteilen verbunden. Es ist nicht prozessökonomisch. Der Bürger, dem ein
Landstück zwangsweise zugeeignet werden soll, müsste sich an mindestens zwei
Verfahren beteiligen, ohne dazu den geringsten Anlass gegeben zu haben. Vor
allem aber ist die Zumutbarkeit von Gesetzes wegen bereits bei der Schaffung
des Impropriationstitels zu prüfen. Ein Erfordernis, das beim Gegenstück, bei
der Enteignung, entfällt. Ohne Preisvorstellung lässt sich nicht entscheiden,
ob die Beschwerdeführer (individuell konkret) übermässig belastet würden. Der
Regierungsrat hätte sich somit auch zur Impropriationsentschädigung äus­sern
müssen.

5. Die an der Verhandlung geäusserten Preisvorstellungen
(Fr. 200.00 bis 300.00) sind unzumutbar. Der nach der statistischen Methode
ermittelte Verkehrswert bildet alleroberste Richtschnur. Der Verkehrswert kann
nur ganz ausnahmsweise erreicht werden (Ernst Kistler/René Müller: Baugesetz
des Kantons Aargau, Lenzburg 2002, S. 215). Dem Umstand, dass  jedenfalls
geringfügige  Änderungen der Parzellenflächen ungewollt sind und im Interesse
eines zweckmässigen Resultats unfreiwillig erduldet werden müssen, wird in der
Praxis mit einem Abschlag Rechnung getragen (BEZ 2007, S. 45). Man könnte auch
argumentieren, das Land sei für die Gemeinde nicht bloss nutzlos, sondern auch
unverkäuflich und damit wertlos, sonst müsste sie ja nicht zur Impropriation
schreiten. Die Beschwerdeführer gewinnen ein paar Quadratmeter realisierbare
Bruttogeschossfläche, da das zuzueignende Land  wie sich dem Zonenplan am
Augenschein entnehmen liess  der Wohnzone zugewiesen ist. Die Überbaubarkeit
der Parzelle wird aber in keiner Weise verbessert. Das Land, das den
Beschwerdeführern zugeeignet werden soll, ist unförmig, liegt grösstenteils vor
der Strassenbaulinie oder aber im Bachabstand. Es ist für die Beschwerdeführer
abersubjektivauch nicht völlig wertlos. Sie waren am Augenschein auch
bereit, eine moderate Entschädigung zu entrichten. Mit Blick auf die Praxis bei
so genannten Streifenenteignungen, Enteignungen von Vorgartenland, ist
festzuhalten, dass es sich um klar minderwertige Flächenabschnitte handelt. Es
kann nur eine Impropriationsentschädigung angemessen sein, die deutlich unter
der Hälfte des Verkehrswerts liegt.

Es kann auch nicht angehen, dass eine Gemeinde viel zu viel
Land enteignet und dann, bei der Jahre später erfolgenden Rückübertragung,
einen satten Gewinn realisiert. Es erwies sich als viel zu aufwändig, den von
der Gemeinde damals bezahlten Preis durch das Grundbuchamt ermitteln zu lassen,
wurde doch damals das Grundbuch noch in Form von ledern gebundenen Folianten
geführt. Nach der alten Praxis von so genannten Strassenkäufen dürfte die
Gemeinde damals aber kaum mehr als vielleicht Fr. 50.00 pro Quadratmeter
bezahlt haben. (...)

Verwaltungsgericht, Urteil vom4.
August 2008(VWBES.2008.72)