so_gerichte · VWBES.2019.309 · 2019-01-30 · de
Erschliessungsbeiträge


Urteilvom13. Mai 2020

Es wirken mit:

Vizepräsident Stöckli

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___
Immobilien AG,U.-str. 3,5014Gretzenbach,vertreten durch VerwaltungsratUlrichGlättli,Rechtsanwalt

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde
Gretzenbach,Köllikerstrasse 31,Gemeindepräsidium,5014Gretzenbach,vertreten durchRechtsanwaltPeterRechsteiner

Beschwerdegegnerin

betreffendErschliessungsbeiträge

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Einwohnergemeinde Gretzenbach (Gemeinde)
legte vom 5. November bis 4. Dezember 2018 den provisorischen Beitragsplan
«Erschliessung U.-strasse» auf und teilte der A.___ Immobilien AG (Grundeigentümerin)
die voraussichtlich anfallenden Beiträge an die Kosten des Strassenbaus, der
Kanalisation und der Wasserleitung mit, nämlich CHF 255'275.39 für das
Grundstück GB Gretzenbach Nr. [...] mit den bestehenden Gebäulichkeiten und CHF 529'150.39
für das Grundstück Nr. [...] mit den neuen Erweiterungsbauten. Eine Einsprache
der Grundeigentümerin wies die Gemeinde im Entscheid vom 30. Januar 2019
weitgehend ab; gutgeheissen wurde lediglich im Kanalisationsbeitragsplan eine minime
Korrektur bei der Abgrenzung der zweiten Bautiefe. Gebaut werden sollen eine
Erschliessungsstrasse ab der bestehenden Güterstrasse bis zum Firmengelände mit
darin liegender Kanalisationsleitung sowie Wasserleitungen in dieser Strasse
sowie als Ringleitung um das gesamte Firmengelände herum.

2. Die Kantonale Schätzungskommission
wies eine Beschwerde der A.___ mit Urteil vom 26. Juni 2019 vollständig ab.
Sowohl der Beitragssatz von 100 % der Kosten des Strassenbaus wie die Bautiefe
von 50 m seien zu Recht so angewendet worden. Einen Grund, das Grundstück Nr. [...]
von der Beitragspflicht an die Strasse und die Wasserleitung auszunehmen, gebe
es nicht.

3. In der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
vom 20. August 2019 verlangte die A.___, der Beitragsplan sei teilweise
aufzuheben und die Angelegenheit an die Gemeinde zurückzuweisen, damit die
Gemeinde den Beitragssatz für den Ausbau der U.-strasse von 100 %
ermessensweise reduziere und den Rest der Kosten selber trage. Zudem sei das
Grundstück Nr. [...] von der Beitragspflicht an die Kosten der Wasserleitung
auszunehmen.

4. Die Gemeinde verlangte in ihrer
Beschwerdeantwort vom 24. September 2019, die Beschwerde sei abzuweisen.

5. Am 21. Oktober 2019 reichte die Grundeigentümerin
eine weitere umfangreiche Eingabe ein, zu welcher die Gemeinde am 12. November
2019 Stellung nahm.

6. Die Grundeigentümerin reichte am 6.
März 2020 weitere Unterlagen zur Wasserversorgung ein und machte geltend, A.___
erfülle mit der unentgeltlichen Abgabe von Mineralwasser in Flaschen die vom
Arbeitsgesetz geforderten Vorgaben bezüglich Versorgung mit Trinkwasser. Das
von ihr geschöpfte Grundwasser erfülle zudem die Qualitätsanforderungen an
Trinkwasser. Mit der Realisierung der neuen Wasserversorgung durch das
Grundwasserpumpwerk Aarenfeld sei auch klar, weshalb der von der Gemeinde
geplante und ausgeführte Ringschluss ausgeführt worden sei, nämlich nicht zur
Erschliessung von GB Nr. [...], sondern im Hinblick auf die Verbindung der
Wasserleitungsnetze von Gretzenbach und Niedergösgen bzw. im Interesse der
Wasserversorgung Unteres Niederamt (WVUN). Ein Anschluss an die Wasserleitung
der Gemeinde bestehe nicht, das sei aber auch nicht relevant dafür, ob eine
genügende Erschliessung bestehe.

Die Gemeinde Niedergösgen teilte am 9.
März 2020 in Beantwortung der Anfrage des Gerichts mit, dass auf GB Gretzenbach
Nr. [...] in den letzten 10 Jahren keine Wasseruhren installiert waren und
keine Wasserverbrauchsgebühren bezahlt wurden.

7. Die Gemeinde Gretzenbach nahm in
ihrer Eingabe vom 20. April 2020 Stellung zu den letzten Vorbringen der
Beschwerdeführerin.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden (§§ 67 und 68 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz,
VRG, BGS 124.11). Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht
zur Beurteilung zuständig (§ 17 Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS
711.41; § 49 Abs. 2 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die
Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid, mit welchem ihre
Begehren abgewiesen wurden, beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert (§ 12 VRG). Es handelt sich zwar
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung um einen Zwischenentscheid, dieser
ist aber nach kantonalem Recht präjudizierlich, sodass er anfechtbar ist (§ 66
VRG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Die von den Parteien als Beweismittel
angerufenen Zeugen sind als Mitarbeiter oder Mitinhaber von beteiligten
Ingenieurbüros nicht geeignet, als unbefangene Dritte auszusagen. Was sie als
Auskunftspersonen aussagen oder bestätigen könnten, ergibt sich bereits
genügend aus den Parteibehauptungen und den dazu eingereichten oder öffentlich
zugänglichen Plänen und Dokumenten, oder ist nicht entscheidend. Das gilt auch
für den als Auskunftsperson angerufenen Baupräsidenten der Gemeinde und den zuletzt
angerufenen Feuerwehrkommandanten. Die gerichtliche Befragung dieser Personen
ist deshalb entbehrlich. Ebenso entbehrlich ist der verlangte Beizug von alten
Baubewilligungen für An- oder Umbauten auf dem Grundstück der
Beschwerdeführerin. Dass diese erteilt wurden, ist nicht bestritten, und wie
das hinsichtlich Erschliessung zu werten ist, ist eine Rechtsfrage.

3.1 Land ist nach Art. 19 Abs. 1 des
Raumplanungsgesetzes (RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende
Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie-
sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne
erheblichen Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone
zur Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an,
die Beiträge der Grundeigentümer zu regeln.

Das Bundesrecht regelt die Erschliessung
nicht im Einzelnen (Eloi Jeannerat in: Ae­misegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.]:
Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 Rz. 1). Die
gesetzlichen Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt
im Rahmen der Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der
Beitragspflicht und die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O.,
Rz. 66 ff.; Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,
Zürich 1999, S. 165). Die Erschliessung mit Wasser ist ausreichend, wenn das
Wasser Trinkwasserqualität aufweist und der Wasserdruck den Anforderungen für
Löschwasser genügt (Jeannerat, a.a.O., Rz. 38). Strassen müssen den
Erschliessungsplänen entsprechen. Eine Zufahrt ist genügend, wenn sie den
Anschluss einer Baute an das öffentliche Strassennetz gewährleistet (Alain
Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016, S. 180
und 182).

3.2 Das kantonale Erschliessungsrecht
bestimmt in § 100 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1), dass die
Einwohnergemeinden die öffentlichen Erschliessungsanlagen erstellen und
unterhalten. Die Bauzone ist innert 15 Jahren zu erschliessen, entsprechend
einem vom Gemeinderat zu erstellenden Programm (§ 101 PBG). Die Gemeinde hat
private Erschliessungsanlagen, die in den Nutzungsplänen zu öffentlichen
Erschliessungsanlagen bestimmt sind, innert 15 Jahren zu übernehmen und, soweit
erforderlich, auszubauen (§ 105 PBG).

Nach § 108 PBG haben die Gemeinden von
den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen
Erschliessungsanlagen zu verlangen, wenn die Anlagen für die Grundstücke
Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der Abwasserbeseitigung
und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur in Baugebieten
erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2). Ausführungsbestimmungen erlässt
der Kantonsrat (§ 117 PBG).

In § 5 Abs. 3 GBV
(Grundeigentümerbeitragsverordnung, BGS 711.41) wird definiert, dass ein Gebiet
als neu erschlossen im Sinne von § 108 Abs. 2 PBG gilt, wenn es bis anhin
entweder gar keine (lit. a), keine öffentlichen (lit. b) oder keine der
früheren Nutzungsplanung (lit. c) oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden
(lit. d) Erschliessungsanlagen aufweist. § 6 Abs. 2 GBV sieht vor, dass die
Grundeigentümer welche durch den Neubau  bei Verkehrsanlagen auch durch Ausbau
oder Korrektion  einer öffentlichen Erschliessungsanlage Mehrwerte oder
Sondervorteile erhalten, der Gemeinde dafür Beiträge zu leisten haben. Nach
§ 7 Abs. 1 GBV ist unter dem Neubau einer öffentlichen
Erschliessungsanlage u.a. das Erstellen einer neuen Strasse oder einer
öffentlichen Wasserversorgungsanlage zu verstehen. Strassenausbau bedeutet nach
§ 7 Abs. 2 die wesentliche Verbesserung oder Verbreiterung einer bestehenden
Strasse, das erstmalige Auftragen eines Hartbelages oder die Erneuerung des
Strassenunterbaus. Unter Korrektion ist die Veränderung der Linienführung der
Verkehrsanlage oder die Umgestaltung des Strassenraumes zu verstehen.

3.3 Im Reglement über
Grundeigentümerbeiträge und gebühren der Gemeinde Gretzenbach vom 9. Juni
2008, genehmigt mit RRB Nr. 2008/1678 vom 23. September 2008, ist bestimmt,
dass die Beitragssätze beim Neubau von Verkehrsanlagen für
Erschliessungsstrassen (§ 4 Abs. 1 lit. a) und generell bei Strassen in
Industrie- und Gewerbezonen (lit. d) 100 % der Kosten betragen. Bei der
Korrektion bestehender Strassen ermässigen sich die Ansätze um die Hälfte, wenn
schon Beiträge geleistet wurden. Andernfalls gelten die vollen Ansätze (§ 4
Abs. 2). Für Wasserversorgungsanlagen erhebt die Gemeinde generell Beiträge von
100 % (§ 9).

4. Bestritten ist zum einen noch der an
den Strassenbau zu leistende Beitrag, insbesondere die Beitragshöhe von 100 %
der anfallenden Kosten, weil geltend gemacht wird, es handle sich nicht um
einen Neubau, sondern einen Ausbau. Nicht mehr bestritten sind die
Qualifikation der Strasse als Erschliessungsstrasse bzw. Strasse in der Industriezone
und die angewendete Bautiefe von 50 m.

4.1 Die Beschwerdeführerin macht in der
Beschwerde geltend, sie habe 1954 das Grundstück GB Nr. [...] erworben und
anschliessend eine Baubewilligung von der Gemeinde für den Bau eines
Industriegebäudes erhalten. Da die Gemeinde nicht bereit gewesen sei,
Erschliessungsanlagen zu erstellen, habe sie auf eigene Kosten eine befestigte
Strasse mit Belag erstellt, und zwar von der Güterstrasse bis zur Atel-Brücke
über die Aare. Für die anschliessenden Betriebserweiterungen habe sie jeweils
vorbehaltslose Baubewilligungen erhalten, was darauf schliessen lasse, dass die
Gemeinde die bestehende Erschliessung jeweils als genügend erachtet habe. Bei
der neuen U.-strasse handle es sich um einen Strassenausbau, bei welchem auf
Grund des Äquivalenzprinzips und der verwaltungsgerichtlichen Praxis zwingend
eine Beitragsreduktion von mindestens 20 % gegenüber den Ansätzen bei einem
Neubau zu gewähren sei.

4.2 Die Gemeinde bestreitet in der
Beschwerdeantwort, dass die Beschwerdeführerin die U.-strasse auf eigene Kosten
erstellt habe. Sie habe schon zur Zeit der Ansiedlung des ersten Fabrikgebäudes
bestanden und sei 1983 von der Einwohnergemeinde in einer Länge von gut 200 m
ab der Güterstrasse auf eigene Kosten neu gebaut worden. Dass die Gemeinde die
Erschliessung bei Erteilen der Bewilligungen als genügend betrachtet habe,
werde bestritten; unbestritten sei allerdings, dass nie Vorbehalte oder
Auflagen zur strassenmässigen Erschliessung gemacht worden seien. Beim geplanten
Bau der U.-strasse handle es sich um einen Neubau, da die ganze Strasse von
Grund auf neu erstellt werden müsse. Sie bringe der Beschwerdeführerin
jedenfalls erhebliche Vorteile, da sie nun auf 6 m verbreitert und den
aktuellen technischen Anforderungen gemäss gebaut werde. Die Beschwerdeführerin
habe noch nie Beiträge an die Strassenerschliessung bezahlt, weshalb sich auch
aus diesem Grund keine Beitragsreduktion rechtfertige.

4.3 Aus den von den Parteien
beigebrachten Urkunden und dem Kartenwerk von swisstopo () ergibt sich klar,
dass bereits vor dem Bau des ersten Fabrikgebäudes der Beschwerdeführerin vom
Gebiet «Steinlen» bzw. «Schachen» in Gretzenbach her ein Fahrweg bis dorthin
führte, wo sich dieser mit dem Industriegleis zur Atel-Brücke kreuzte, und von
dort an als Feldweg weiter in Richtung Hagnau bzw. U.-, dem Standort des
heutigen Atomkraftwerks und der Schaltanlage. Dabei handelte es sich um eine
öffentliche Erschliessung, wie sich aus dem Kaufvertrag vom 28. Dezember 1983 ergibt,
als das Wegstück (Strassenparzelle) zwischen den damaligen Grundstücken Nr. 70
und Nr. [...] von der Gemeinde an die Beschwerdeführerin verkauft und
anschliessend zur heutigen Parzelle Nr. [...] vereinigt wurde (Urk. 14 bis 16
und 19 der Beschwerdeführerin). Der Bau der Verbindungsstrasse zwischen der
Güterstrasse, welche erst nach dem Bau des Atomkraftwerks etwa 1980 entstanden
war, und dem Grundstück der Beschwerdeführerin erfolgte 1983 durch die Gemeinde
Gretzenbach, im Einverständnis der Gemeinde Däniken und der Grundeigentümerin
SBB (Beilagen 2  9 der Gemeinde zur Beschwerdeantwort). Beitragsplan wurde
keiner aufgelegt, die Beschwerdeführerin bezahlte nichts an diese Strasse. Die Verbindungsstrasse
wurde damals als A.___strasse bezeichnet und erhielt erst in späteren Plänen
den Namen U.-strasse. Die direkte Fortsetzung ab dem Kreuzungspunkt entlang des
Industriegleises bis zum Grundstück Nr. [...] und weiter zwischen Firmengebäude
der Beschwerdeführerin und Bahngeleis zur ATEL-Brücke war nie eine öffentliche Erschliessung
und wurde wohl von der Beschwerdeführerin auf ihrem Grundstück bzw. demjenigen
der SBB zu einem späteren Zeitpunkt erstellt oder ausgebaut. Ab dem
Kreuzungspunkt verlief die öffentliche Erschliessung auch nach dem Bau der
Verbindungsstrasse als Fahrweg weiterhin in nordwestlicher Richtung zum
Grundstück Nr. [...] der Beschwerdeführerin (Beilage 3 der Gemeinde, Beilage 32
der Beschwerdeführerin), in etwa dort, wo heute noch die Ausfahrt für Lastwagen
verläuft ().

4.4 Planerische Grundlage für die
Erschliessung ist heute der Teilzonenplan Aarenfeld - Oberer Schachen,
genehmigt mit RRB-Nr. 2014/803 vom 29. April 2014, bzw. der darauf beruhenden
Gestaltungsplan Aarenfeld  Oberer Schachen und der Erschliessungsplan U.-strasse,
beide genehmigt mit RRB Nr. 2016/1253 vom 5. Juli 2016. Nach diesen Plänen ist
eine 6 m breite Strasse ab der Güterstrasse entlang des Bahngeleises bis zur
Südgrenze des Grundstücks Nr. [...] vorgesehen, bezeichnet als U.-strasse. Aus
dem Ausführungsprojekt Strassenbau und Werkleitungen U.-strasse (Zufahrt A.___)
vom 31. Juli 2018 (Beilage 13 der Gemeinde) ergibt sich, dass die Linienführung
der Strasse noch leicht angepasst und von der Güterstrasse bis zum
Kreuzungspunkt ebenfalls direkt neben das Industriegleis gelegt wurde;
dementsprechend erfolgte unterdessen auch der Landerwerb der neuen
Strassenparzellen GB Däniken Nr. 2095 bzw. GB Gretzenbach Nr. 2075 durch die
Gemeinde Gretzenbach (Urk. 7 der Gemeinde bei der Stellungnahme an die
Schätzungskommission). Ältere (Strassen-)Erschliessungspläne über dieses Gebiet
sind keine bekannt.

4.5 Gebaut wird mit der U.-strasse also bautechnisch
eine gänzlich neue Strasse. Diese liegt zwischen der Güterstrasse und dem Kreuzungspunkt
praktisch vollständig neben dem bisherigen Strassentrassee von 1983, wie sich
aus einem Vergleich des Luftbildes der bestehenden Situation mit den neuen
Parzellen gemäss Grundbuch (Däniken Nr. 2065, Gretzenbach Nr. 2075) klar zeigt
(geo.so.ch/map). Auch in der Fortsetzung bis zum Grundstück Nr. [...] liegt die
neue Strasse zum grössten Teil neben der bestehenden privaten Zufahrt zur
Südostecke des Firmengeländes. Von der bestehenden Strasse kann auch aus
technischen Gründen nichts übernommen werden, weil sie nicht den heutigen Anforderungen
und Normen an eine Strasse zur Erschliessung eines Industriegebiets entspricht.
Die bestehende Strasse wird vielmehr zurückgebaut. Neu wird es sich um eine
öffentliche Gemeindestrasse handeln, die auch im Eigentum der Gemeinde steht,
und nicht wie bis jetzt um eine bloss der Öffentlichkeit gewidmete Strasse auf
privatem Grund (Güterstrasse bis Kreuzungspunkt) bzw. eine private (interne)
Erschliessungsstrasse (ab Kreuzungspunkt bis zum Grundstück Nr. [...]).

4.6 Der Beschwerdeführerin ist insofern
Recht zu geben, als dass strassenmässig eine öffentliche Erschliessung ihrer
Grundstücke seit Beginn ihrer Tätigkeit jederzeit bestand, wenn auch teilweise
nur rudimentär. Der Beizug alter Baubewilligungen ist unnötig, zumal nicht
bestritten ist, dass diese ohne entsprechende Vorbehalte erteilt wurden. Im
Weitern sagt das Erteilen von Baubewilligungen generell nichts darüber aus, ob
eine öffentliche Erschliessung entsprechend den Erschliessungsplänen der
Gemeinde bestand oder nicht, sondern höchstens darüber, ob die Voraussetzungen
für das Erteilen einer Bau- oder Umbaubewilligung bestanden, was nicht dasselbe
ist. Eine Baubewilligung kann beispielsweise auch erteilt werden, wenn eine von
der Planung abweichende Erschliessung schon privat erstellt wurde und privatrechtlich
gesichert ist, oder wenn eine bestehende Erschliessung aus Besitzstandsgründen
weiter toleriert wird.

4.7 Für die Frage, ob ein Neubau einer
öffentlichen Erschliessungsstrasse vorliegt oder ein Ausbau bzw. eine
Korrektion ist demnach eigentlich zwischen den beiden Teilstücken der neuen U.-strasse
zu unterscheiden. Beim Teilstück zwischen Güterstrasse und dem Kreuzungspunkt
(mit dem Industriegleis) besteht schon heute eine von der Gemeinde gebaute und
der Öffentlichkeit gewidmete Strasse, die (auch) für Lastwagen grundsätzlich
tauglich ist. Die Strasse wird am gleichen Ort, in der Linienführung um wenige
Meter gegen Osten verschoben, etwas verbreitert und verbessert neu gebaut, was
nach § 7 Abs. 2 und 3 einerseits einem Ausbau (Verbreiterung, Verbesserung mit
Entwässerung, Randabschlüssen etc.), anderseits einer Korrektion (geänderte
Linienführung) entspricht. Beim Teilstück ab dem Kreuzungspunkt bis zum
Grundstück Nr. [...] handelt es sich um das erstmalige Erstellen einer neuen öffentlichen
Erschliessungsstrasse entsprechend der Planung der Gemeinde. Das Grundstück Nr.
[...] wird nun verkehrsmässig von Gretzenbach einzig durch diese Strasse direkt
öffentlich erschlossen, zumal die früher vorgesehene Erschliessung über die
Kraftwerkstrasse 2014 planerisch aufgegeben wurde.

4.8 Nach dem Reglement der Gemeinde wäre
beitragsrechtlich für die beiden Teilstücke kein Unterschied zu machen, da auch
bei einer Korrektion nur eine Reduktion des Beitrags zu erfolgen hat, wenn
bereits einmal Beiträge an die bestehende öffentliche Erschliessung bezahlt
wurden (oben Erw. 3.3), was nicht der Fall war (oben Erw. 4.3). Wie die
Beschwerdeführerin aber zu Recht geltend macht, ist nach jahrzehntealter
ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts die zwingende Vorschrift von § 42 Abs.
3 GBV, wonach der Gemeinderat die an den Strassenbau zu leistenden Beiträge
ermässigen kann, wenn es sich um einen Ausbau oder eine Korrektion handelt, so
zu verstehen, dass die Beiträge gegenüber den bei einem Neubau zu leistenden
zwingend zu reduzieren sind, auch wenn das im Gemeindereglement nicht
vorgesehen ist, wobei beim Ausmass der Reduktion zu berücksichtigen ist, ob
bereits an den Neubau Beiträge geleistet worden sind (vgl. z.B. SOG 2013 Nr. 33
E. 5.2 mit zahlreichen Hinweisen, Urteile VWBES.2019.27 [Niedergösgen] und
VWBES. 2019.303 [Herbetswil] vom 31. Januar 2020).

Dementsprechend ist auch hier der von
der Grundeigentümerin zu leistende Beitrag zu reduzieren. Da es sich bei der
neuen Strasse um ein einheitliches Bauwerk handelt und die beiden in den Plan
einbezogenen Grundstücke der Beschwerdeführerin in derselben Zone liegen und
zusammen das Firmengelände ausmachen, insbesondere GB Nr. [...] auf die
zusätzliche interne Erschliessung über GB Nr. [...] angewiesen ist, ist der
Beitragssatz für die Grundstücke der Beschwerdeführerin einheitlich festzulegen
bzw. zu reduzieren. Angesichts der Tatsachen, dass bautechnisch eine
vollständig neue Strasse erstellt wird, die den aktuellen Normen entspricht und
neu ein problemloses Kreuzen auch von Lastwagen erlaubt, dass die
Grundeigentümerin und Beschwerdeführerin bisher noch nie etwas an die seit Jahrzehnten
bestehende Erschliessung bezahlt hat und es sich bei etwa 40 % der gesamten U.-strasse
und etwa der Hälfte des auf Gemeindegebiet von Gretzenbach liegenden
Strassenanteils um eine vollständige Neuerschliessung handelt, für welche bei
einem separaten Bau keine Ermässigung hätte gewährt werden müssen, genügt im
vorliegenden Fall eine gesamthafte Reduktion um das von der Rechtsprechung
geprägte Minimum von 20 %. Unter diesen Umständen erübrigt sich auch eine
Rückweisung an den Gemeinderat zur Festsetzung des Beitragssatzes. Mit dieser
Reduktion entstehen der Beschwerdeführerin für die strassenmässige öffentliche
Erschliessung voraussichtliche Kosten von etwa CHF 146'000.00 oder rund CHF
3.25 pro Quadratmeter effektiver Grundstücksfläche, was als äusserst gering
betrachtet werden kann, liegen doch nach der Praxis bei reinen Strassenausbauten
Beiträge von CHF 20.00 pro Quadratmeter durchaus im Rahmen (VWBES. 2019.27,
Erw. 3.4). Noch nicht berücksichtigt ist dabei, dass die Kosten des Landerwerbs
der Beschwerdeführerin ja wieder zugutekommen, sodass für sie netto eine
Belastung von nur etwa CHF 1.85 pro Quadratmeter ihres Industrielandes für die
Strassenbeiträge entsteht. Eine Verletzung des Äquivalenzprinzips liegt damit
offensichtlich nicht vor, auch wenn die Beschwerdeführerin selbstverständlich
für das gesamte Areal auf zusätzliche interne Erschliessungen angewiesen ist.

4.9 Die Beschwerde der Beitragspflichtigen
erweist sich somit hinsichtlich des von ihr an die Strasse zu leistenden
Beitrages als teilweise begründet. Die Gemeinde hat den Beitragssatz für die
beiden Grundstücke GB Gretzenbach Nr. [...] und Nr [...] auf 80 % der
anrechenbaren Kosten zu reduzieren und die restlichen 20 % selber zu tragen.

5. Bestritten ist zum andern der von der
Gemeinde für das Grundstück Nr. [...] verlangte Beitrag an die neue
Wasserversorgung.

5.1 Die Beschwerdeführerin macht
geltend, dieses Grundstück sei wassermässig längst erschlossen. Sie habe 1955
vom Regierungsrat die Bewilligung erhalten, einen Grundwasserbrunnen zu
erstellen und maximal 2'000 l/min aus dem öffentlichen Grundwasser zu
entnehmen, und diese Konzession bestehe immer noch. Das Abwasser fliesse nach
einer Vorreinigung über die Leitung unter der ATEL-Brücke in den
Kanalisationshauptstrang in Niedergösgen. 1969 habe die Einwohnergemeinde
Niedergösgen der ATEL und der A.___ die Erstellung einer Wasserleitung auf
eigene Kosten unter der ATEL-Brücke bewilligt, mit einer Nennweite von 125 mm
und einer Bezugsmöglichkeit von 1300 l/min. Diese sei so im Netzplan der
Gemeinde Niedergösgen aufgeführt. Dabei handle es sich um eine öffentliche
Leitung. Im Raumplanungsbericht zur Reservezone A.___ von 2001 sei
festgehalten, dass die Wasserversorgung A.___ noch Reserven enthalte und die
Löschwasserversorgung durch Hydranten auf der Nordseite des Grundstücks gewährleistet
sei. Bei Baubewilligungen seien nie irgendwelche Vorbehalte wegen ungenügender Erschliessung
gemacht worden. Das Grundstück Nr. [...] sei erstmals im Teil-GWP Aarenfeld von
2016 aufgeführt, im vorherigen GWP 2006 sei einzig eine Leitung von 200 mm zur
Erschliessung der Reservezone vorgesehen gewesen. Der Entscheid der
Schätzungskommission sei in diesem Punkt willkürlich ausgefallen.

5.2. Die Gemeinde macht geltend, aus den
Akten ergäbe sich nicht, dass es sich bei der (bestehenden) Wasserleitung um eine
öffentliche Leitung handle. Aus dem technischen Bericht des Ingenieurbüros
ergebe sich vielmehr, dass die bisherige Erschliessung zur Sicherung der
Löschwasserversorgung nicht genüge, auch nicht für das Grundstück Nr. [...].
Die bislang nördlich des Grundstücks vorbeiführende Leitung sei eine
Privatleitung. Soweit sie im Grundstück Nr. 917 liege, stehe sie im Eigentum
der Alpiq, da es sich nicht um eine Transitleitung handle, sondern einzig der
Erschliessung dieses Grundstücks diene. Das ergebe sich auch aus dem
Vorprüfungsbericht des Amtes für Raumplanung, gemäss welchem die bestehenden
Hydranten Nr. 108 und 109 in das öffentliche Eigentum der Wasserversorgung
Gretzenbach übergehen sollten. Zudem gehe das auch aus den aktuellen gültigen
Plänen, namentlich dem Teil-GWP Aarenfeld, hervor. Bei der neuen Erschliessung
handle es sich somit um eine erstmalige öffentliche Erschliessung. Das
Grundstück mit den bestehenden Gebäuden sei bisher nicht an die öffentliche
Wasserversorgung angeschlossen gewesen, obwohl es das längst sein müsste.

5.3 Die unterdessen realisierte
Erschliessung mit Wasser erfolgte gestützt auf das Ausführungsprojekt «U.-strasse,
Areal A.___, Wasserleitung, Situation 1:500», das sich auf das Teil-GWP
Aarenfeld vom 15. Dezember 2015, genehmigt mit RRB Nr. 1819 vom 24. Oktober
2016, stützt. Dieses beruht seinerseits auf dem Teilzonenplan Aarenfeld 
Oberer Schachen der Gemeinden Gretzenbach und Däniken, genehmigt mit RRB Nr.
803 vom 29. April 2014, in welchem die frühere Reservezone für die
Betriebserweiterung der A.___ AG zu Industrieland eingezont wurde. Ergänzt bzw.
überlagert wurde diese Planung durch das unterdessen realisierte neue
Grundwasserpumpwerk Aarenfeld und die entsprechenden kantonalen Nutzungspläne
(genehmigt mit RRB Nr. 2018/1055 vom 3. Juli 2018, RRB Nr. 2019/ 816 vom 21.
Mai 2019 [https://geoweb.so.ch/zonenplaene/Zonenplaene_pdf/87-Gretzenbach/Plaene/87-110-P.pdf]).
Die neuen Wasserleitungen sind demnach zweifellos eine öffentliche
Erschliessungsanlage im Sinne von § 100 PBG bzw. § 5 Abs. 2 GBV, und sie
entsprechen der aktuellen Nutzungsplanung.

5.4 Die Argumentation der
Beschwerdeführerin, ihr Grundstück sei wassermässig längst erschlossen, schon durch
die Konzession von 1955, trifft rechtlich nur bedingt zu. Der Regierungsrat
verlieh der damaligen Papierfabrik, die zu dieser Zeit unter A.___ AG firmierte,
die Konzession zur Wasserentnahme zu betrieblichen Zwecken. Ob die Konzession
später einmal der  damals unter diesem Namen noch nicht existenten  A.___
Immobilien AG übertragen wurde oder auf diese überging, ist unklar, aber nicht
entscheidend. Die Bewilligung zur Wasserentnahme stand immer unter dem doppelten
Vorbehalt des Widerrufs bei schwerwiegender Verletzung der
Konzessionsbestimmungen oder bei Bedarfs der Trinkwasserversorgung der
Bevölkerung im Niederamt. Und unbestrittenermassen handelt es sich bei der
Wasserversorgung gemäss Konzession um eine private Erschliessung. Rechtlich
gesehen verfügte somit das Grundstück der Beschwerdeführerin mit der Konzession
von 1955 nicht über eine gesicherte öffentliche Erschliessung mit Wasser. Zudem
stand eine Nutzung des Grundwasserbrunnens als Trinkwasser nach Ziffer 2 der
Bewilligung unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Kantonschemikers, von
welcher nach Angaben der Grundeigentümerin (in der Eingabe vom 6. März 2020) nie
Gebrauch gemacht wurde. Eine Trinkwasserversorgung des Grundstücks bestand
demnach durch die Konzession nicht, zumal diese einzig der Papierfabrik
zustand, nicht aber einem allfälligen in einer andern Branche tätigen
Nachfolgebetrieb oder einer Immobiliengesellschaft.

5.5 In den Jahren zwischen 1969 (Angabe
Beschwerdeführerin) bis 1971 (Datum in den Leitungskatastern) erstellte die damalige
ATEL im Zuge der Vorbereitungen für den Bau des Atomkraftwerkes bzw. der
zugehörigen Nebenanlagen eine Wasserleitung ab dem Netz der Einwohnergemeinde
Niedergösgen vom Flusskraftwerk beim Kanal über die Aare (ATEL-Brücke) bis zu
ihren Anlagen zur Stromübertragung im U.-. Zu dieser Zeit befanden sich keine
möglichen anderen anzuschliessenden Bauten oder Anlagen im Gebiet südlich der
Aare ausser der Papierfabrik der A.___, welche über eine eigene
Wasserversorgung verfügte und zudem auf Gemeindegebiet von Gretzenbach liegt.
1990 wurde diese private Leitung auf der Ostseite der A.___ für die weiteren
Anlagen der ATEL erweitert. Dabei handelte es sich um private Anschlussleitungen,
wie aus der Bezeichnung im (späteren) GWP der Gemeinde Niedergösgen, genehmigt
mit RRB Nr. 1613 vom 17. August 2004 («ATEL»-Leitung Kaliber 125 mit Baujahr
1971, «ATEL»-Leitung Kaliber 100 mit Baujahr 1990, Beilage 8 der
Beschwerdeführerin), hervorgeht. 1988 hatte die A.___ Friedrich & Co. von
der Solothurnischen Gebäudeversicherung (SGV) im Zusammenhang mit dem Ausbau des
Betriebes (neue Halle) die Auflage erhalten, zwei neue Hydranten zur Sicherung
der Löschwasserversorgung zu erstellen (Beilage 33 der Beschwerdeführerin). An
die von ihr erstellten Hydranten, welche an die ATEL-Leitung angeschlossen
wurden, erhielt die A.___ Friedrich & Co. von der SGV einen Kostenbeitrag
von 30 % (Beilage 33 der Beschwerdeführerin), wie er gemäss § 22 Abs. 4 der
Verordnung zum Gebäudeversicherungsgesetz (BGS 618.112) für reine
Löschwasserversorgungen an Private vorgesehen ist.

Diese Hydranten wurden zwar später in
den Werkleitungskataster der Gemeinde Gretzenbach eingezeichnet (am 21. Juli
1988, Beilage 32 der Beschwerdeführerin), waren aber nicht Bestandteil des GWP
1985 der Gemeinde Gretzenbach, welches die Wasserversorgung für das Gebiet der A.___
gar nicht umfasste und die Hydranten schon auf Grund der zeitlichen Abfolge
nicht enthalten konnte (Genehmigungsbeschluss RRB Nr. 2786 vom 17. September
1985, Beilage 37 der Beschwerdeführerin). Die Eintragung entspricht vielmehr der
Abnahme der SGV für die von ihr verlangten Hydranten mit den entsprechenden
Angaben für Ruhe- und Betriebsdruck und der maximalen Entnahmemenge. Es
handelte sich immer noch um eine private Leitung der ATEL bzw. ihrer
Nachfolgerin Alpiq, angeschlossen an die Wasserversorgung Niedergösgen, nun erweitert
um die zusätzlichen von der A.___ auf Veranlassung der SGV erstellten Hydranten.
Das geht auch aus dem Technischen Bericht der Frey-Gnehm Ingenieure AG vom 19.
November 2015 zum Teil GWP Aarenfeld, verfasst im Auftrag der
Beschwerdeführerin (Beleg 15 der Gemeinde, Ziff. 3.2, S. 6 oben) wie auch aus
dem aktuellen Teil-GWP Aarenfeld, genehmigt mit RRB Nr. 1819 vom 24. Oktober
2016 hervor (grüne [gemäss Legende also private] «Alpiq»-Leitung mit dem
Kaliber 125). Auch aus dem zweiten Vorprüfungsbericht zum Gestaltungsplan Aarenfeld-oberer
Schachen vom 7. September 2015 (Beleg 22 der Gemeinde) geht hervor, dass die
Leitung mit den Hydranten nördlich des A.___-Geländes in die Wasserversorgung
Gretzenbach übernommen werden sollte, also noch nicht zum öffentlichen Netz der
Gemeinde gehörte.

Die Grundeigentümerin verfügte also seit
Betriebsbeginn über eine eigene Wasserversorgung für Brauch- und Löschwasser
aus der eigenen Grundwasserfassung, ergänzt seit Ende der 80er-Jahre durch
privat erstellte Hydranten, welche an einer Leitung der ATEL bzw. Alpiq angeschlossen
waren, versorgt aus der Wasserversorgung von Niedergösgen. Es lag somit
jedenfalls höchstens eine private Erschliessung vor und keine öffentliche,
bevor die jetzigen Anlagen erstellt wurden. Wenn es sich bei der bisherigen
Erschliessung mit Wasser um keine öffentliche Erschliessung handelte, ist aber die
Beitragspflicht nach § 5 Abs. 3 lit. b GBV gegeben.

5.6 Die Grundeigentümerin macht auch geltend,
die bisherige Erschliessung des Grundstücks mit Wasser entspreche dem früheren
GWP, weshalb es sich nicht um eine Neuerschliessung handle, wie aus § 5 Abs. 3
lit. c GBV hervorgehe.

Abgesehen davon, dass dies nicht
relevant ist, weil es sich, wie dargelegt, um eine private Erschliessung
handelt, und die Beitragspflicht schon deshalb besteht, trifft auch diese
Argumentation nicht zu. Sogar wenn beim Grundstück aufgrund der vorbeiführenden
ATEL-Leitung von einer öffentlichen Erschliessung mit Wasser auszugehen wäre,
weil diese Leitung am Netz der Gemeinde Niedergösgen hängt, und es nicht bloss
eine private Anschlussleitung wäre, entspräche diese nicht einem früheren GWP. Dass
im GWP 1985 der Gemeinde Gretzenbach keine Leitungen der Wasserversorgung
Gretzenbach im Gebiet der A.___ bzw. der dortigen Industriezone der Gemeinde vorgesehen
waren, wurde bereits dargelegt (oben Erw. 5.5). Unbestritten ist, dass seit der
Gründung der Papierfabrik bzw. dem Zeitpunkt des Erteilens der Konzession keine
öffentliche Erschliessung vorhanden war. Im späteren GWP Gretzenbach, Teil
Nord, genehmigt mit RRB Nr. 1479 vom 14. August 2006, war zur Erschliessung des
Gebiets einzig eine neu zu erstellende Leitung Kaliber 200 ab der Güterstrasse
bis zur Südgrenze der damaligen Reservezone (später Grundstück Nr. [...])
vorgesehen, welche das gesamte dort eingezonte Gebiet versorgen sollte (Plan
Situation 1:2500, https://geoweb.so.ch/zonenplaene/Zonenplaene_pdf/ 87-Gretzenbach/Plaene/87-20
061479A-P.pdf, rot gefärbt). Das ist soweit unbestritten. Eingezeichnet ohne
Angaben zu Dimension und Erstellungsjahr waren auch die bestehende alte private
ATEL-Leitung nördlich des A.___-Geländes und die Leitungen östlich der A.___,
zudem die beiden Hydranten nördlich der ATEL-Brücke und östlich der A.___ (Nr.
166) auf Gebiet der Gemeinde Niedergösgen, mit dem Hinweis, dass diese vom
Reservoir Sören der Wasserversorgung Niedergösgen gespeist würden. Dabei
handelt es sich aber nicht um Bestandteile der Erschliessungsplanung von
Gretzenbach, sondern um einen Hinweis auf weitere bestehende Leitungen bzw. die
Löschwasserversorgung.

Entgegen der Meinung der
Beschwerdeführerin war aber die ATEL-Leitung mit den an diesen angeschlossenen
Hydranten nördlich des Firmengeländes und westlich der U.-strasse auch nie
Bestandteil eines GWP der Gemeinde Niedergösgen. Das GWP Niedergösgen,
genehmigt mit RRB Nr. 1613 vom 17. August 2004, umfasste einzig das Baugebiet
der Gemeinde Niedergösgen  im Plan begrenzt mit einer braunen Linie aus
Strichen und Punkten , wie sich jedes GWP auf das Baugebiet der entsprechenden
Gemeinde bezieht. Vorgesehen war, so ist aus den entsprechenden Plänen zu
schliessen, dass die ATEL-Leitung aus dem Jahr 1971 in das Gemeindenetz
übernommen würde, soweit sie das Baugebiet von Niedergösgen erschloss, also bis
über die ATEL-Brücke zum Knoten 50 und weiter in östlicher Richtung bis zum
Knoten 126 bzw. zum Hydranten 166, wobei sie im Bereich nördlich der Brücke auf
das Kaliber 150  auszubauen wäre (Plan Nr. 22602/2, Situation 1:2500, https://geoweb.so.ch/zonenplaene/Zonenplaene_pdf/102-Niedergoesgen/
Plaene/ 102-20041613-P.pdf). Eingezeichnet sind dort zwar auch die auf dem
Gemeindegebiet von Gretzenbach an die ATEL-Leitung angehängten Hydranten Nr.
108 und 109 der ATEL sowie Nr 162 - 164 der A.___, da sie am Netz der Gemeinde
Niedergösgen hangen. Gleichzeitig steht jedoch der Verweis beim Gebäude der A.___,
dass diese über eine eigene Löschversorgung (Sprinkler und Hydrant) verfüge.

Die bestehende Alpiq-Leitung mit den
Hydranten der A.___ war also nicht nur privat, sie entsprach auch nie einer
früheren Nutzungsplanung der Gemeinde. Und sie diente nie der
Trinkwasserversorgung der Grundstücke der A.___, was unbestritten ist.

5.7 Die Grundeigentümerin macht
schliesslich geltend, die nun geplante und ausgeführte öffentliche
Erschliessung, insbesondere die Ringleitung, sei nicht zur Erschliessung der
Industriezone der Papierfabrik erstellt worden, sondern primär im Hinblick auf
die Verbindung der Wasserversorgungen von Gretzenbach und Niedergösgen, wie
sich nun mit dem Bau des neuen Grundwasserpumpwerks gezeigt habe.

Richtig ist, dass die Erweiterung des
ursprünglich geplanten Kalibers von 200 auf 300 mm im Teilstück in der neuen U.-strasse
auf das neue Grundwasserpumpwerk zurückzuführen ist, allerdings zwecks
Verbindung mit der Wasserversorgung Schönenwerd und als Teil einer
Verbandsleitung der Wasserversorgung Unteres Niederamt, wie sich aus den
entsprechenden Plänen ergibt. Richtig ist auch, dass die Leitung in der
Fortsetzung in Richtung ATEL-Brücke sinnvollerweise so geplant wurde, dass eine
spätere Verbindung mit der Wasserversorgung Niedergösgen möglich würde. Da aber
die Erhöhung der Dimension über das Kaliber 125 hinaus nicht beitragsrelevant
ist, da die Kosten gemäss § 49 GBV für die Beitragsberechnung auf dieses
Normalkaliber zurückzurechnen sind, spielt das für das Beitragsverfahren und
den Erschliessungsbeitrag keine Rolle; die Mehrkosten sind ohnehin von der
Gemeinde bzw. der Wasserversorgung zu tragen.

5.8 Die Beschwerdeführerin macht weiter
geltend, die neue Wasserleitung sei insoweit unnötig und bringe keine Vorteile,
als sie das Firmengelände nun in einem Ringschluss umrunde; eine zusätzliche
Stichleitung ab der Güterstrasse bzw. dem neuen Grundwasserpumpwerk Aarenfeld
hätte genügt.

Wie aus dem schon erwähnten Technischen
Bericht zur neuen Planung hervorgeht, erfordert die korrekte Erschliessung des
Gebiets A.___ insbesondere für den genügenden Löschwasserschutz eine gegenüber
der bestehenden Versorgung erhöhte Leistung. Mit einem Ringschluss verbessert
sich die Wasserversorgung für das Industriegebiet in jedem Fall erheblich, kann
doch Wasser im Bedarfsfall von zwei oder mehr Seiten eingespeist werden, was
gerade in der Anfangsphase einer Löschaktion von entscheidender Bedeutung sein
kann, damit eine genügende Leistung erreicht werden kann. Eine Ringleitung hat
gegenüber einer Stumpenleitung zudem immer den Vorteil, dass sich kein
stehendes Wasser in einer Leitung, die nicht oder nur selten genutzt wird,
bildet, und dass bei einem Leitungsunterbruch jeweils praktisch unverzüglich
von einer andern Seite her Wasser zugeführt werden kann.

Die Ringleitung entspricht im Übrigen
den aktuellen genehmigten Projekten, sodass deren Ausführung nun nicht im
Beitragsverfahren nochmals überprüft und als überdimensioniert gerügt werden
kann. Zudem ist bei der Erschliessung nicht nur an die heutige Situation und
Nutzung zu denken, sondern das Gebiet generell als Industrieland zu
erschliessen. Und bei einer Parzelle in der Industriezone, die von der U.-strasse
im Osten bis zur westlichen Grundstücksgrenze etwa 160 m misst, wäre eine
einzige Leitung nur auf einer Grundstücksseite offensichtlich nicht genügend,
sodass zusätzlich gross dimensionierte interne Erschliessungen anfallen
müssten. Da, wie schon ausgeführt, nur die Kosten einer 125 mm Leitung zu
tragen sind, ergibt sich für die Beschwerdeführerin aus der grösseren Dimension
nur ein zusätzlicher Vorteil, nicht aber ein Nachteil.

5.9 Der Äquivalenzgrundsatz ist durch
den Betrag, den die Grundeigentümerin an die neue Wasserleitung zu bezahlen
hat, keinesfalls verletzt, ergibt sich doch für das Grundstück Nr. [...] bei
einer erschlossenen Fläche von 19'561 m2und einem voraussichtlichen
Beitrag von total CHF 183'108.53 ein Grundeigentümerbeitrag von effektiv bloss
CHF 9.36 pro m2, was erfahrungsgemäss im Quervergleich mit andern
Wassererschliessungen keinesfalls übersetzt ist.

5.10 Die Beschwerde erweist sich somit
hinsichtlich der Erschliessung mit Wasser als unbegründet. Es bestand bisher
bloss eine private Erschliessung, die zudem keine Trinkwassererschliessung
umfasste. Das Industriegebiet der A.___ wird demnach durch die neue
Wasserleitung neu erschlossen. Und sogar wenn die privat und auf eigene Kosten
erstellte Hydrantenleitung der ATEL und der A.___ als öffentliche
Erschliessungsleitung betrachtet würde, entspräche diese weder der geltenden
noch einer früheren Nutzungsplanung der Gemeinde, sodass das Industriegebiet auch
in jenem Fall als neu erschlossen im Sinne von § 5 Abs. 3 GBV gälte.

6. Die Beschwerdeführerin obsiegt beim
Strassenbau, unterliegt jedoch beim Beitrag an die Wasserversorgung. Bei den
Beiträgen an den Strassenbau macht die Reduktion einen Betrag von ca. CHF 36'000
aus, bei der Wasserleitung unterliegt die Beschwerdeführerin im Umfang von etwa
CHF 183'000. Die Kosten des Verfahrens sind demnach im Verhältnis 1:5 zu
verteilen. Bei Gerichtskosten, die für das verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren auf CHF 3'000.00 festzusetzen sind, hat demnach die
Beschwerdeführerin CHF 2'500.00 zu bezahlen und die Gemeinde Gretzenbach CHF
500.00. Die Beschwerdeführerin hat zudem der Gemeinde eine reduzierte
Parteientschädigung zu bezahlen, die ermessensweise auf CHF 4'000.00
festzusetzen ist.

Demnach wirderkannt:

1.In teilweiser Gutheissung der Beschwerde
wird in der Erschliessung U.-­strasse der Beitragssatz für die Grundstücke GB
Gretzenbach Nr. [...] und [...] gemäss provisorischem Beitragsplan Strasse auf
80% der anfallenden Kosten festgesetzt. Die restlichen 20% sind von der
Gemeinde Gretzenbach zu tragen.

2.Im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen und werden die Beitragspläne gemäss Einspracheentscheid des
Gemeinderates vom 30. Januar 2019 bestätigt.

3.Die Verfahrenskosten vor
Verwaltungsgericht von total CHF 3'000.00 sind zu fünf Sechsteln, ausmachend
CHF 2'500.00, von der Beschwerdeführerin A.___ Immobilien AG zu bezahlen und zu
einem Sechstel oder CHF 500.00 von der Gemeinde Gretzenbach.

4.Die A.___ Immobilien AG hat der Gemeinde
Gretzenbach eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 4'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident                                                             Der
Gerichtsschreiber

Stöckli                                                                               Schaad

Auf eine gegen das vorliegende
Urteil erhobene Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil 1C_326/2020 vom
21. Oktober 2020 nicht ein.