so_gerichte · SGSTA.2016.107 · 2017-09-25 · de
Staats- und Bundessteuer 2014

Abzüge, Liegenschaftsunterhalt.Der Liegenschaftskostenabzug ist zu gewähren, wenn kein relevanter Bau-mangel bzw. keine Wertvermehrung vorliegen, sondern die Liegenschaft wie hier durch Harzinjektionen stabilisiert und damit ihr Wert erhalten wird.

Solothurn Steuergericht 25.09.2017 SGSTA.2016.107
Soleure Steuergericht 25.09.2017 SGSTA.2016.107
Soletta Steuergericht 25.09.2017 SGSTA.2016.107

Steuergericht
Urteil
vom
25. September 2017
Es wirken mit:
Präsident:      Müller
Richter:          Acemoglu, Roberti
Sekretär:        Hatzinger
In Sachen
SGSTA.2016.107;
BST.2016.96
A + B,
X,
v.d. …
gegen
Veranlagungsbehörde Dorneck - Thierstein
betreffend
Staats- und Bundessteuer 2014
hat das Steuergericht
den Akten entnommen
:
1.    In der
mit Datum vom 31.7.2015 eingereichten Steuererklärung 2014 machten die
Steuerpflichtigen A + B beim Liegenschaftsunterhalt nebst anderem unter dem
Titel "Baugrundverbesserung" einen Abzug von CHF 19'061.00 geltend.
In der definitiven Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2014 vom 7.3.2016
wurde dieser geltend gemachte Liegenschaftskostenabzug nicht gewährt. Anstelle
der effektiven Liegenschaftskosten wurde der Pauschalabzug zugelassen.
Gegen
diese Veranlagung erhoben die Steuerpflichtigen am 4.4.2016 Einsprache; darin
beantragten sie, die in der Steuererklärung geltend gemachten Kosten zum Abzug
zuzulassen. Zur Begründung führen sie aus, bei ihrer Liegenschaft hätten
fortschreitende Setzungen mittels Injektion von expansivem Kunstharz gestoppt
werden müssen. Diese Massnahmen hätten der Werterhaltung gedient; von einer
Beseitigung eines Baumangels bzw. einer besseren Sicherung des Baugrundes könne
nicht gesprochen werden. Es sei um die Wiederherstellung der Tragfähigkeit des
Baugrundes gegangen, folglich um eine typische Reparaturarbeit.
2.    Mit
Entscheid vom 24.11.2016 wies die Veranlagungsbehörde (VB) Dorneck-Thierstein
die Einsprache ab. Der Einspracheentscheid wurde im Wesentlichen damit
begründet, dass es sich bei den geltend gemachten Bauarbeiten um Massnahmen
handle, die zu einer dauernden Grundstückverbesserung führten und einen
ursprünglichen Mangel behoben hätten. Durch die ausgeführten Arbeiten hätten
weitere Senkungen und damit weitere Beschädigungen an der Liegenschaft (Risse,
Verzug im Garagentor, Klemmen von Türen und Fenstern) verhindert werden sollen.
Mit den vorgenommenen Arbeiten sei der Baugrund und die Liegenschaft in einen
Zustand versetzt worden, den sie ursprünglich gar nicht gehabt hätten. Bei den
Arbeiten handle es sich folglich um wertvermehrende Aufwendungen, die nicht zum
Abzug zugelassen werden könnten.
3.    Mit Rekurs (gegen die Veranlagung der Staatssteuer) und
Beschwerde (gegen die Veranlagung der Bundessteuer) vom 16.1.2017 liessen die
Steuerpflichtigen (Rekurrenten) den Einspracheentscheid vom 24.11.2016 innert
gesetzter Nachfrist anfechten. Nebst prozessualen Anträgen (Antrag auf
Augenschein; Zeugenbefragung; ev. Gutachten bezüglich Frage, ob Baumangel im
Steuerrechtssinne vorliegt) äusserten sich die Rekurrenten im Wesentlichen wie
folgt:
-
Die fragliche Liegenschaft sei 1999 durch die Rekurrenten erstellt
worden; ab Beginn sei sie in deren Eigentum gestanden. Aufgrund von Setzungen
und undichter Wasserableitung von Dachwasser seien namentlich im Bereiche der
Garage Risse am Mauerwerk entstanden. Zudem sei es auch zur Dehnung und
teilweisen Öffnung der sog. Dilatationsfugen zwischen der Garage und dem
Einfamilienhaus gekommen. Entsprechend sei 2008 eine erste Sanierung und
Beurteilung vor Ort und dann am 5.11.2012 ein Angebot der Firma Y AG, handelnd
durch C, erfolgt. Im Jahre 2014 sei es zur Ausführung der vorgeschlagenen
Baugrundarbeiten im Boden der Liegenschaft gekommen. Konkret sei am 19.5.2014
eine Injektion von Harz mittels Pumpe bei hohem Druck vorgenommen worden. Mit
dem erfolgten Eingriff, der zum Stopp der Setzungen geführt habe, hätten
weitere konkret drohende Schäden, wie Verzug im Garagentor usw., verhindert
werden können.
-
Es sei davon auszugehen, dass die Setzungen ohne undichte
Dachwasserableitung nicht entstanden wären. Dieser Ansicht sei auch der die
Massnahmen vorkehrende Experte C. Dafür spreche namentlich auch, dass die
Setzungen sich erst in den letzten paar Jahren vor der Abhilfemassnahme, d.h.
nach 2008, akzentuiert hätten. Von einem ursprünglich mangelhaften Bauwerk,
mithin von einem Baumangel, könne nicht ausgegangen werden. Dafür spreche auch
der Umstand, dass die Risse in den Mauern der Garage erst viel später nach dem
Bau, ca. 2003, somit mehr als 5 Jahre nach der Erstellung entstanden seien.
-
Aus rechtlicher Sicht sei davon auszugehen, dass ein ursprünglich
mangelloser Baugrund sich infolge Wasser (undichte Dachwasserableitung;
Regenwasser; undichte Kanalisation) bewegt bzw. setzt, und dies zum vorliegend
beschriebenen Wertverlust führte. In casu lägen typische Setzungsrisse in der
Bausubstanz vor, was im Übrigen durch die beigebrachten Unterlagen (Akten-Nr.
7/24, S. 2 - 12) erstellt sei.
-
Die vorliegend zu beurteilenden Massnahmen hätten keine Wertvermehrung
der Liegenschaft im Vergleich zum Wert der Erstellung im Jahre 1999 gebracht.
Dies allein sei das Abgrenzungskriterium, ob abziehungsfähige Unterhaltskosten
oder wertvermehrende Anlagekosten vorlägen. Die konkret gewählten Massnahmen
hätten zur Instandstellung eines mangelhaften Teils der Liegenschaft (v.a.
Garage/ Mauern) beigetragen. Die durchgeführten Arbeiten hätten zu keiner
umfangreicheren oder besseren Nutzung der Liegenschaft geführt; auch sei dadurch
kein höherer Nutzungskomfort erzielt worden.
-
Es könne vorliegend nicht von einem Baumangel gesprochen werden, auch
nicht von einem versteckten. Massgeblich sei - wie dies auch die VB ausgeführt
habe - der Zeitpunkt der Erstellung der Neubaute (1999). So könne davon
ausgegangen werden, dass bis ca. 2003 keine Risse bestanden hätten, weil bis
dahin auch keine massgeblichen Setzungen erfolgten. Jedenfalls könne nicht
davon ausgegangen werden, dass die Setzungen, die 2014 zur Ergreifung von
Massnahmen führten, vollends schon 1999 in der Konstruktion der Liegenschaft
angelegt gewesen seien und darin "quasi schlummerten".
-
Mit Verweis auf Lehre und Rechtsprechung wird durch die Rekurrenten
zudem untermauert, dass vorliegend keinesfalls von einem Baumangel im steuerrechtlichen
Sinne ausgegangen werden könne.
4.    Die VB (Vorinstanz) liess sich mit Eingabe vom 13.2.2017 zu
Rekurs und Beschwerde vernehmen. Darin führte diese im Wesentlichen Folgendes
aus:
-
Die durch die Rekurrenten gestellten Beweisanträge seien abzuweisen. Auf
einen Augenschein, eine Zeugenbefragung sowie die Erstellung eines Gutachtens
könne vorliegend verzichtet werden, zumal die von den Rekurrenten selbst
beigebrachte Baugrunduntersuchung (Akten-Beilage 7/24) auch für den Entscheid
der VB massgeblich gewesen sei. Aufgrund dieser Ausgangslage brächten ein
Augenschein, die Erstellung eines Gutachtens sowie eine Zeugenbefragung (der
angerufene Zeuge hätte ja bereits die Baugrunduntersuchung vorgenommen) in
tatsächlicher Hinsicht nichts, mithin die Frage, ob es sich vorliegend um einen
Baumangel im Sinne des Steuerrechts handle, eine durch das Gericht
abzuurteilende Rechtsfrage darstelle.
-
Die Rekurrenten hätten das fragliche Grundstück im Jahre 1998 erworben
und im Jahre 1999 darauf ein Einfamilienhaus errichtet. An das Haus sei an der
südwestlichen Fassade eine nicht unterkellerte Garage mit darüber liegendem
Wohnraum angebaut worden. Seit Erstellung der Baute sei die Garage sukzessive
fortschreitenden Setzungen unterworfen worden. Die grössten Setzungen betrügen
bis zu 30 mm. Diese Setzungen hätten gemäss Bericht der Y zu verschiedenen
Schäden geführt. Insbesondere hätten sich in der Baustruktur der Garage infolge
der differentiellen Setzungen typische Risse gebildet. Ebenso hätten sich die
Dilatationsfugen zwischen der Garage und dem Einfamilienhaus gedehnt und
teilweise geöffnet. Die im Laufe der Zeit vorgenommenen Gegenmassnahmen hätten
sich bislang als erfolglos erwiesen. Namentlich habe die Rodung einer
naheliegenden Weide im Jahre 2008 nur zu einer vorübergehenden Beruhigung
geführt.
-
Die von der Firma Y AG im Jahre 2012 vorgenommenen Untersuchungen hätten
ergeben, dass sich die Liegenschaft vermutlich exakt auf der Schnittstelle
zwischen zwei unterschiedlichen Bodenarten mit unterschiedlicher
Setzungsempfindlichkeit befände. Der unterkellerte Teil des Hauses stehe auf
Boden mit normalkonsolidiertem Kies und Sand und damit auf tragfähigem
Baugrund, die Garage hingegen sei auf unkonsolidiertem Feinsand, Ton und Silt
gebaut. Zudem habe die Y ausgeführt, dass die Setzungen auf verschiedene
Faktoren zurückzuführen seien, beispielsweise darauf, dass die Bauwerkslast den
Konsolidierungsprozess im unkonsolidierten Baugrund ausgelöst habe oder die
Fundationssohle in ungenügend tiefer Lage angelegt worden sei.
-
Rechtlich betrachtet seien nicht die geltend gemachten Kosten
umstritten, sondern die Qualifizierung dieser Kosten. Vorliegend müssten diese
Kosten für die Behebung einer Schadensursache betrachtet werden, wie dies durch
die Rekurrenten selbst in der Steuererklärung für die Baugrundverbesserung
deklariert worden sei.
-
Letztlich seien für die Setzungen der ungeeignete Baugrund sowie das
mangelhaft geplante und erstellte Fundament der Garage ursächlich gewesen. Die
Lage der Liegenschaft auf der Schnittstelle zwischen zwei unterschiedlichen
Bodenarten mit unterschiedlicher Setzungsempfindlichkeit habe dazu geführt,
dass der unterkellerte Teil des Hauses keinerlei Setzungen erfahren habe; die
auf unkonsolidiertem Boden stehende Garage habe den setzungsempfindlichen Boden
unter Belastung konsolidiert. Dies gehe mit Setzungen am Bauwerk einher. Es sei
typisch, dass solche Setzungen erst nach einer gewissen Zeit zutage träten. Der
Umstand, dass die Setzungen erst im Laufe der Zeit aufgetreten seien, sei
jedoch kein Hinweis auf einen ursprünglich mangelfreien Baugrund. Vielmehr
müsse der Baugrund bereits bei der Erstellung der Baute im Jahre 1999 als
ungeeignet eingestuft werden. Spezielle bauliche Massnahmen hätten bereits
damals getroffen werden müssen. Auch wenn diese erst später vorgenommen worden
seien, ändere sich nichts daran, dass diese als Gestehungskosten zu bewerten
seien.
-
Auch durch die von den Rekurrenten beigebrachte Beweisbeilage
(Akten-Beleg 7/24) lasse keine andere Schlussfolgerung zu. So sei darin als
Ursache der Setzungen nebst den beiden unterschiedlichen Bodenarten auch die
ungenügend tiefe Lage der Fundationssohle aufgeführt. Die Garage sei mit einer
18 cm starken Betonplatte flach fundiert, welche aussen herum mit einem 40 cm
tiefen Frostriegel aus Magerbeton umschlossen worden sei. So sei die
Beurteilung der beigezogenen Fachleute eindeutig: Die Fundationskote sei nicht
tief genug; sie hätte in genügend grosse Tiefe gelegt werden müssen, wo der
Baugrund entsprechend der zu tragenden Baulast bereits durch sein Eigengewicht
ausreichend vorbelastet gewesen wäre. Summa summarum erzeigten auch die durch
die Rekurrenten beigebrachten Unterlagen, insbesondere den dort abgebildeten
Bauplänen, dass das Fundament der Garage falsch geplant und gebaut worden sei.
Zudem läge die Garage auf einem unkonsolidiertem und damit ungeeigneten
Baugrund. Somit müsse - entgegen der Ansicht der Rekurrenten - von einem Baumangel
bzw. einem ursprünglich konstruktiven Mangel der Liegenschaft ausgegangen
werden.
-
Alsdann verweist die Vorinstanz auf die einschlägige Lehre und Praxis
zur vorliegend strittigen Frage, wobei sie aus den zitierten Fundstellen den
Schluss zieht, dass die durch die Rekurrenten vorgenommenen Massnahmen und
Aufwendungen die Liegenschaft bzw. den Baugrund in einen Zustand versetzten,
der vorher so nicht bestanden habe; die geltend gemachten Kosten seien deshalb
als nicht abzugsfähige Gestehungskosten einzustufen.
5.    Die Rekurrenten
liessen mit Eingabe vom 10.4.2017 replizieren. Darin hielten sie an den
prozessualen Anträgen fest; ebenso hielten sie darin an dem in Rekurs und
Beschwerde bereits Vorgetragenen fest. Auf die einzelnen Vorbringen wird, soweit
erforderlich, in den Urteilserwägungen einzugehen sein. Die Vorinstanz wiederum
verzichtete mit Schreiben vom 8.5.2017 auf eine entsprechende Duplik.
Das Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1.    Der
Rekurs (betreffend Staatssteuer) und die Beschwerde (betreffend Bundessteuer)
sind - in derselben Rechtsschrift - form- und fristgerecht eingereicht worden.
Das Kantonale Steuergericht (KSG) ist sachlich zuständig (§ 160 des Gesetzes
über die Staats- und Gemeindesteuern, StG, BGS 614.11; Art. 104 Abs. 3 des
Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer, DBG, SR 642.11; § 4 der
Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613,31). Auf die Rechtsmittel ist einzutreten.
2.    Der
Abzug der Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen wird im
kantonalen Steuergesetz (§ 39 Abs. 3 StG) und im Gesetz über die direkte
Bundessteuer (Art. 32 Abs. 2 DBG) nahezu identisch geregelt, so dass es
sich rechtfertigt, Rekurs und Beschwerde gemeinsam zu behandeln. Soweit
notwendig wird auf einzelne Differenzierungen hingewiesen.
3.1   Unterhaltskosten
sind nach herrschender Lehre (statt vieler:
Richner
et al
., Handkommentar zum DBG, 3. A., Zürich 2016, Art. 32 N 37)
Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die
Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren
Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen).
Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung
(regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes
sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige,
grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstückes
sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz
in § 39 Abs. 3 StG (vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG/Bundessteuer) geregelt. Die
kantonale Steuerverordnung Nr. 16 (StVO Nr. 16; BGS 614.159.16/Unterhalts-,
Betriebs- und Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen) definiert
in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen.
Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a),
die Auslagen für die jährlich oder periodisch wiederkehrenden
Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener
Auslagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c), der Gartenunterhalt
(lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie
Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von
Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum
Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie
Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften
(§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG).
3.2   Allgemein
betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorgenommenen
Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus
verbessern und damit im Anlagewert erhöhen. Umfasst eine Aufwendung sowohl
einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil - was häufig bei
Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist - ist die Aufwendung im Umfange
des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während der wertvermehrende
Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile sind allenfalls zu
schätzen (vgl.
Richner et al
.,
a.a.O., Art. 32 N 45).
4.    Das KSG
kann diese Qualifizierung vornehmen, ohne der durch die Rekurrenten im Rahmen
der Prozessanträge gestellten Forderungen nach der Erstellung eines
Expertengutachtens (bzw. einer Zeugenbefragung) und auch auf Durchführung eines
Augenscheins stattzugeben. Einerseits verweisen sowohl die Rekurrenten (vgl.
Rekurs und Beschwerde vom 16.1.2017, insb. S. 4 f.) sowie die Vorinstanz (vgl.
Vernehmlassung vom 13.2.2017, S. 2) in ihren Rechtsschriften und Schlussfolgerungen
auf die durch die Rekurrenten als Beweis (Akten-Beilage 7/24) zu den Akten
gegebene Angebotsofferte der Firma Y AG. Der Bericht dieser beigezogenen
Unternehmung stützt sich nach eigenen Angaben auf diverse Pläne (Plan Grundriss
Erdgeschoss, Massstab 1:50; Plan Schnitt A-A, Massstab 1:50; Plan Schnitt P-P,
Massstab 1:50; Plan Kanalisation, Massstab 1:50; Plan dalle sous-sol, coffrage
+ armature, Massstab 1:50) sowie auf die Baugrundklassenkarte des Kantons
Solothurn und die geotechnische Karte der Schweiz (1964, 2.A., Blatt 1).
Es darf
füglich davon ausgegangen werden, dass diese Grundlagen hinreichend sind, um
die tatsächlichen Verhältnisse des fraglichen Grundstücks rechtsgenüglich
einzustufen. Daran ändert die in der Replik der Rekurrenten vom 10.4.2017 (S.
2) vorgetragene Relativierung, wonach der durch sie beigebrachte Bericht als
"nicht weiter vertiefte Abklärungen eines Bautechnik-Fachmannes und nicht
eines Geologen bzw. Statikers" zu bewerten ist, nichts. Vielmehr ist davon
auszugehen, dass die Rekurrenten just gestützt auf diesen Bericht die
vorliegend zu beurteilenden "Unterhaltsarbeiten" vornehmen liessen.
Die Frage, ob vorliegend von einem Baumangel im steuerrechtlichen Sinne
auszugehen ist, ist deshalb eine gerichtlich zu klärende Rechtsfrage.
5.    Die
Qualifizierung der durch die Rekurrenten an ihrer Liegenschaft vorgenommenen
baulichen Massnahmen zur Stabilisierung des Baugrundes i.w.S. erweist sich als
nicht ganz einfach. Nicht schlüssig ist indessen die Qualifizierung der vorgenommenen
Bauarbeiten als wertvermehrende Investition, weil eine solche zu einer
dauerhaften Qualitätssteigerung und damit zu einem bleibenden Mehrwert führt (
Markus Reich
, Steuerrecht, 2. A., § 13 N
81;
Richner et al
., a.a.O., Art.
32 N 48). Anderseits ist die Würdigung der erfolgten Aufwendungen als
Unterhaltskosten nicht einfach von der Hand zu weisen, weil die konkret
vorgenommene "Injektion" zur Stabilisierung des Grundstückes nicht
die Schaffung eines neuen Wertes zum Ziele hatte, sondern in erster Linie die
Erhaltung eines bereits vorhandenen Wertes (
Richner
et al
., a.a.O., Art. 32 N 37).
6.    Die
durch das KSG vorgenommene Beweiswürdigung führt zu folgendem Ergebnis:
6.1   Gestützt
auf den Fachbericht der Firma Y (nachfolgend Bericht), der sich insbesondere
auch auf die Baugrundklassenkarte des Kantons Solothurn stützt, ist mit hoher
Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass die beiden Liegenschaftsteile
(Hausteil; Garage) auf verschiedenen Bodenarten erstellt worden sind.
6.2   Die im
Bericht gezogene Schlussfolgerung, dass die Liegenschaft just auf der
Schnittstelle zwischen zwei unterschiedlich konsolidierten Bodenarten gebaut,
konkret die Garage auf Boden aus unkonsolidiertem Feinsand, Silt und Ton
erstellte wurde, ist bei gegebener Aktenlage naheliegend. So blieb
unbestritten, dass nur die Garage (seit ihrer Fertigstellung im Jahre 1999)
sukzessiv fortschreitenden Setzungen unterworfen war. Gemäss Bericht ergab eine
am 29.10.2012 vorgenommene Messung der Schräglage der Garage, dass sich die Setzung
mehrheitlich in eine Richtung (vgl. Bericht, S. 6 f.; grösste Setzungen beim
Punkt D gegenüber schräg gegenüberliegenden Punkt A) einstellte. Die gemessene
Verkippung der Garage von 30 mm in Richtung Punkt D führte zu den
unbestrittenen Rissen im Mauerwerk der Garage und der teilweisen Öffnung der
Dilatationsfugen zwischen Garage und Einfamilienhaus. Diese Messung erzeigt
aber deutlich, dass die Setzung (Fertigstellung der Garage/ 1999) zwar als
stetig, im über die Jahre aufgetretenen Umfange aber als mässig einzustufen
ist. So ist gemäss Bericht (S. 6) ersichtlich, dass eine "erste
Beurteilung der Lage" erst 2008 vorgenommen wurde, mithin 9 Jahre nach
Erstellung der fraglichen Baute.
6.3   All dies
zeigt, dass der teilweise unkonsolidierte Baugrund mit grosser
Wahrscheinlichkeit für die Setzungen ursächlich war. Diese Schlussfolgerung
drängt sich auch deshalb auf, weil im Bericht zudem darauf hingewiesen wird,
dass die Rodung einer Trauerweide (mögliche Schrumpfung des Bodens durch
Wasserentzug) nach einer ersten Schadensstabilisierung letztlich doch kein
dauerhaftes Abklingen der Setzung zeitigte. Auch Hinweise einer Aufweichung
oder Ausschwemmung des Bodens (wegen undichter Leitungen oder Schächte) im
Bereiche der Garage werden im Bericht weder belegt noch konkret erwähnt; sie
werden (vgl. Bericht/S. 8) lediglich als Eventualmöglichkeiten erwähnt.
All
dies deutet schlüssig darauf hin, dass die Garage tatsächlich auf einem für
eine solche Baute nicht optimalen Baugrund erstellt wurde bzw. für deren Erstellung
eine Unterkellerung hätte ins Auge gefasst werden müssen.
7.1   Erstellt
ist aber auch, dass die Baute selbst ab Erstellung im Jahre 1999 keinen
Baumangel aufwies und die eingetretenen Schäden (Risse etc.) als Folgeschäden
eines nicht optimal abgesicherten Baugrundes einzustufen sind. Fakt ist zudem,
dass kein Gebäudeteil wegen des fraglichen (sprich unkonsolidierten) Baugrundes
hat abgerissen bzw. neu erstellt werden müssen. Bei dieser Sachlage gilt
nunmehr zu entscheiden, ob die Stabilisierung des Baugrundes als werterhaltende
Liegenschaftsunterhaltskosten qualifiziert werden können.
7.2.1 Der
Verweis der Vorinstanz auf den Begriff des Baumangels erscheint für die
steuerliche Beurteilung der hier geltend gemachten Kosten insofern nicht hilfreich,
als jeder an einer Liegenschaft getätigte Reparatur- oder Sanierungsaufwand
letztlich der Behebung eines Mangels im weiteren Sinne dienen soll.
Steuerrechtlich massgeblich für die Abzugsfähigkeit muss das Ergebnis der
Bewertung sein. Nur Ausgaben, die dazu dienen, den durch die Steuerpflichtigen
ursprünglich erworbenen Vermögenswert zu erhalten oder wiederherzustellen, sind
abzugsfähige Unterhaltskosten. Soweit durch Instandstellungsarbeiten der
ursprüngliche Zustand der Liegenschaft verbessert und ein Mehrwert geschaffen
wird, liegen keine abzugsfähigen Unterhaltskosten vor (KSG vom 19.1.2009,
SGSTA.2008.111, E. 3 mit Hinweisen; vgl. auch KSGE 2007 Nr. 8 E. 4).
7.2.2 Das
Steuergericht hat im Urteil SGSTA.2007.110 vom 29.6.2009 E. 5 ausgeführt, dass
Entwässerungsarbeiten (Erstellen eines Einlaufschachtes und der Sickergrube)
als werterhaltend anzusehen sind. Schon im Urteil SGSTA.2005.20 vom 29.8.2005
E. 2 hat das Steuergericht das Erstellen einer Sickerleitung als abzugsfähige
Liegenschaftskosten beurteilt und dies damit begründet, dass es sich dabei um
Kosten handle, die nicht eine Wertvermehrung bewirken, sondern der
Werterhaltung dienten, bzw. eine eingetretene Wertverminderung beheben würden.
7.2.3 Nicht
anders ist vorliegend zu entscheiden. Die durch die Rekurrenten in Auftrag
gegebene "Injektion" in den Baugrund verfolgte letztlich das Ziel,
den durch die Steuerpflichtigen ursprünglich erhobenen Vermögenswert zu
erhalten bzw. wiederherzustellen. So ist der Gebrauchswert der Liegenschaft
nach der erfolgten Baugrundbehandlung nicht höher als vor der durchgeführten
Sanierungsmassnahme, zumal im Verfahren stets unbestritten blieb, dass die
Liegenschaft bzw. die Garage seit ihrer Erstellung - trotz der Setzung -
durchwegs begehbar bzw. benützbar blieb. Der hierortig zu beurteilende
Sachverhalt unterscheidet sich denn aus steuerrechtlicher Optik kaum von jenem
Fall, den das Steuergericht mit Urteil vom 29.10.2007 (KSGE 2007 Nr. 6) zu
beurteilen hatte. In jenem Verfahren wurde entschieden, dass das komplette
Auswechseln von lehmhaltiger Erde durch Humuserde die sanierte Gartenfläche in
ihrem Gebrauchswert nicht erhöhte. Im Lichte der dargestellten Praxis ist
deshalb davon auszugehen, dass die durch die Rekurrenten gewählte
Sanierungsmassnahme bzw. vorgenommene Bodenstabilisierung als Schutzmassnahme
zu bewerten ist, die nicht eine Wertvermehrung bewirkte, sondern der
Werterhaltung diente, bzw. eine eingetretene Wertverminderung behob.
8.    Rekurs
und Beschwerde erweisen sich bei dieser Ausgangslage als begründet und sind
gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Staat die
Verfahrenskosten. Den Rekurrenten ist zudem eine Parteientschädigung in der
Höhe von CHF 2'000.00 (inkl. Auslagen; inkl. MWST) zuzusprechen.
****************
Demnach wird
erkannt
:
1.
In
Gutheissung von Rekurs und Beschwerde werden die Liegenschaftskosten von CHF 19'061.00
zum Abzug zugelassen.
2.
Es
werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Den
Rekurrenten/ Beschwerdeführern wird zulasten des Staates eine
Parteientschädigung von CHF 2'000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zugesprochen.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident:                        Der
Sekretär:
Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger
Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:
- Vertreter der Rekurrenten/ Beschwerdeführer
(eingeschrieben)
- VB Dorneck-Thierstein (mit Steuerakten)
- KStA, Recht und Gesetzgebung
- Finanzdepartement
- Steuerregisterführer der EG X
- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern
Expediert am: