so_gerichte · ZZ.1989.22 · 1989-03-23 · de
Enteignungsentschädigung für Wegrecht

§§ 42 f. BauG; §§ 231 ff. EG ZGB. - Enteignungsentschädigung. Bemessung der Entschädigung für ein zwangsweise auferlegtes öffentliches Gehrecht (Wegdienstbarkeit).

SOG 1989 Nr. 22

§§ 42 f. BauG; §§ 231 ff. EG ZGB.--
Enteignungsentschädigung. Bemessung der Entschädigung für ein zwangsweise
auferlegtes öffentliches Gehrecht (Wegdienstbarkeit).

Die Einwohnergemeinde B. wollte einen im Zonen- und
Erschliessungsplan vorgesehenen Fussweg realisieren. Da die Grundeigentümerin
das benötigte Land nicht abtreten wollte und im Erschliessungsplan nur ein
"öffentliches Gehrecht (mit Grundbucheintrag)" vorgesehen war,
verpflichtete die Kantonale Schätzungskommission die Einwohnergemeinde, der
Eigentümerin für die enteignungsweise Belastung mit einem öffentlichen Gehrecht
eine Entschädigung von Fr. 70.--/m2 zu bezahlen. Auf Beschwerde der
Eigentümerin erhöhte das Verwaltungsgericht die zu leistende Entschädigung mit
folgender Begründung:

Die zwangsweise Beschwerung eines Grundstücks mit einem
dinglichen Recht stellt eine (rechtliche) Teilenteignung dar. Zu entschädigen
ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert des Grundstücks ohne die Last und
dem Verkehrswert des belasteten Grundstücks (Hess/Weibel, Enteignungsrecht des
Bundes, N 173 zu Art. 19).

Das Grundstück Nr. 335 ist 1588 m2 gross. Schwerpunkt der
heutigen Überbauung ist das ganz in der südwestlichen Ecke stehende alte
Wohnhaus. Der Vertreter der Beschwerdeführerin hat am Augenschein glaubhaft
dargetan, dass man, um eine bessere bauliche Ausnützung zu erreichen, am besten
den östlichen Anbau dieses Hauses, der von geringem Wert zu sein scheint,
abreisst und dahinter, im nördlichen Teil des Grundstücks, einen Neubau errichtet.
So besehen stellt der nördliche Teil des Grundstücks zweifellos eine
beträchtliche Baulandreserve dar.

Ginge es bei der vorliegenden Enteignung um eine Abtretung
des für den Weg vorgesehenen Landstreifens, müsste zweifellos für den
nördlichen Teil des Wegareals die volle Quadratmeterentschädigung für Bauland
bezahlt werden, denn mit jedem Quadratmeter, der von der Baulandreserve
verloren geht, büsst das Grundstück einen entsprechenden Wert ein. Für den
nördlichen Teil des Weges wäre also ein Landverlust nach dem Baulandwert zu
entschädigen, wie er im massgeblichen Zeitpunkt, das ist der Zeitpunkt des
Urteils der Schätzungskommission (SOG 1985 Nr. 21; RB 1973 Nr. 32) und somit
der 5. Juli 1988, gegolten hat. Nun muss allerdings, wie dargelegt, nicht Land
abgetreten werden; die aufoktroyierte Wegdienstbarkeit hat indessen
Auswirkungen, die denjenigen einer Abtretung sehr nahe kommen: Der 2 m breite
Streifen wird mit der Weganlage bedeckt und steht der Eigentümerin weder für
eine bauliche noch für eine gartenmässige Nutzung noch für eine Benutzung als
Abstellfläche zur Verfügung. Die Vorinstanz behauptet, dass der Streifen für
die bauliche Nutzung des Grundstücks immerhin insofern wesentlich bleibe, als
er bei der Berechnung der Ausnützungsziffer zur anrechenbaren Landfläche
gezählt werden könne. Das trifft aber nicht zu: nach § 34 KBR gehören
Verkehrsanlagen, die in einem Nutzungsplan enthalten sind, nicht zur
anrechenbaren Landfläche; die Bestimmung unterscheidet nicht, ob die
öffentliche Verkehrsanlage auf öffentlichem oder auf privatem Grund liegt. Auch
bezüglich der Berechnung der Ausnützungsziffer ist somit bei der Einräumung der
Wegdienstbarkeit die Situation nicht anders als bei einer Landabtretung. Eine
Besonderheit ergibt sich indessen inbezug auf den Grenzabstand. Der
Weg-Streifen befindet sich im Bereich des Grenzabstandes, der gegenüber den
Nachbargrundstücken eingehalten werden muss, und kann somit ohnehin (d.h. ganz
abgesehen von der Dienstbarkeit) nicht überbaut werden. Bei einer Landabtretung
würde das im Zusammenhang mit der Entschädigungsfrage nicht berücksichtigt,
weil durch die Abtretung ja eine neue Grundstücksgrenze entstünde, der
gegenüber wiederum ein Grenzabstand eingehalten werden müsste (nämlich der
Abstand nach § 46 KBR), so dass die Enteignung eben doch einer entsprechend
grossen Fläche die Überbauungsmöglichkeit entzöge. Das ist nun bei der blossen
Auferlegung einer Wegdienstbarkeit anders: Wie dem Wortlaut von § 46 KBR zu
entnehmen ist, gilt der Strassen- (bzw. Weg-) Abstand gegenüber Anlagen
"auf öffentlichem Grund" (§ 46 Abs. 2), also nicht auch gegenüber
Anlagen, die sich aufgrund eines Wegrechtes auf privatem Grund befinden. Eine
Baulinie ist im massgeblichen Erschliessungsplan nicht eingetragen und soll
nach den Erklärungen der Gemeindevertreter, bei denen die Gemeinde zu behaften
ist, auch nicht mehr erlassen werden, so dass auch nicht aufgrund einer
Baulinie ein (zusätzlicher) Abstand zu respektieren ist. Die Vorinstanz hat
diesen Punkt richtig gewürdigt. Er ist für die Entschädigungsfrage in der Tat
von einiger Bedeutung, denn die Auferlegung des Wegrechts verursacht so besehen
doch eine weniger grosse Einschränkung der baulichen Möglichkeiten, als sie
eine Landabtretung verursachen würde.

Das Gebiet des südlichen Teils des Weges, also die
Südost-Ecke des Grundstücks, stellt sich insofern anders dar, als sich hier die
Garage samt Vorplatz befindet und diese Anlagen auch bei einer Überbauung des
nördlichen Teils des Grundstücks kaum entfernt oder wesentlich geändert würden
(so auch die Ausführungen des Vertreters der Beschwerdeführerin am
Augenschein).Die Wegdienstbarkeit ist in diesem Gebiet der baulichen Ausnützung
schon deshalb nicht hinderlich, weil hier gar keine zusätzliche Nutzung mehr zu
erwarten ist. Das hat allerdings für die Entschädigungsfrage keine selbständige
Bedeutung, denn auch hier, in der Südost-Ecke des Grundstücks, liegt der Weg im
Grenzabstandsbereich, und auch hier gelten die oben angestellten Überlegungen
zu dieser Situierung sowie zur Nichtanwendung von § 46 KBR. Andrerseits ist,
wie dargelegt, das Grundstück Nr. 335 als Ganzes eben noch keineswegs definitiv
überbaut, sondern der geräumige nördliche Teil ist als Baulandreserve
anzusehen. Inbezug auf diese Reserve wirkt sich im Hinblick auf die Berechnung
der Ausnützungsziffer auch der südliche Teil des Weges als eine gewisse
Einschränkung der baulichen Möglichkeiten aus. Der Vertreter der
Beschwerdeführerin hat am Augenschein auch geltend bei der Nordost-Ecke des
Garagebaus der Weg sehr nahe an diesen Bau herankommen werde und dort eine
bisher bestehende Durchfahrtsmöglichkeit, welche für eine zukünftige Überbauung
des nördlichen Grundstücksteils erwünscht sein könnte, aufheben werde. Hier mag
ein gewisser zusätzlicher Nachteil der Weganlage liegen, der aber praktisch
wenig ins Gewicht fällt. Von diesem eher unbedeutenden Punkt abgesehen, stellt
sich die Sachlage für den nördlichen und den südlichen Teil des Weges im
Ergebnis gleich dar, nämlich, zusammengefasst, wie folgt:

Es ist vom Baulandpreis auszugehen, wie er im Sommer 1988
galt. Die Parteien waren sich an der Verhandlung vor Verwaltungsgericht einig,
dass damals für entsprechend gelegenes Bauland ca. Fr. 250.--/m2 bezahlt
wurden. Von diesem Betrag ist nun ein Abzug zu machen, weil der Weg durchgehend
im Grenzabstandsbereich (Bauverbot) verläuft und sich selbst gegenüber keinen
Bauabstand verlangt. Der Abzug muss indessen begrenzt bleiben, weil sich die
Auferlegung der Wegdienstbarkeit im Zusammenhang mit der Ausnützungsziffer eben
doch auch auf die bauliche Ausnützung auswirken kann. Zudem ist bei einer
Wohnnutzung, wie sie zur Diskussion steht, selbstverständlich auch die
Verkleinerung der Gartenfläche von wesentlicher Bedeutung. Der Abzug kann unter
diesen Umständen bei weitem nicht bis auf Fr. 70.--/m2 hinunter gehen. Dieser
von der Gemeinde offerierte und von der Vorinstanz bestätigte Ansatz ist nicht
bloss deswegen zu tief, weil die Frage der Ausnützungsziffer falsch gewürdigt
worden ist, sondern vor allem auch deshalb, weil er offenbar auf Landpreisvorstellungen
zurückgeht, die durch die Preisentwicklung der letzten Jahre gänzlich überholt
sind. Unter Berücksichtigung aller Faktoren erscheint eine Entschädigung von
Fr. 185.--/m2 als angemessen. Nach der Erklärung der Gemeindevertreter vor
Verwaltungsgericht ist das Ausmass des Wegareals vom Gemeindebauamt ausgemessen
worden und beträgt 98 m2. Diese Angabe ist nicht bestritten worden. Die
Gemeinde hat demnach eine Entschädigung von Fr. 18'130.-- zu leisten.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. März 1989