so_gerichte · VWBES.2023.283 · 2022-09-07 · de
Anschlussgebühren


Urteilvom11. Januar 2024

Es wirken mit:

Präsident Thomann

Oberrichter Frey

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___

Beschwerdeführerin

gegen

B.___

Beschwerdegegnerin

betreffendAnschlussgebühren

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. A.___ ist Eigentümerin der
Liegenschaft GB [...] Nr. [...]. Gestützt auf eine Baubewilligung vom 21.
Januar 2021 baute sie das bestehende Gebäude um und ersetzte die Heizung. Der
Schätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom 1. Juli 2022 zufolge beträgt
der Versicherungswert CHF 1'403'350.00 und der bauliche Mehrwert CHF 518'000.00.
Die Gemeinde B.___ stellte unter dem Titel «Anschlussgebühren» der Eigentümerin
gestützt auf diesen Mehrwert mit Verfügung vom 7. September 2022 insgesamt
einen Betrag von CHF 20'048.95 in Rechnung (1,5 % Wasseranschluss CHF 7'770.00
1,0 % Kanalbeitrag CHF 5'180.00, 1,0 % Klärbeitrag CHF 5'180.00, 1,5 %
Baubewilligung CHF 777.00, Baupublikation CHF 150.00, zuzüglich
Mehrwertsteuer von CHF 194.25 und CHF 797.70). Die Eigentümerin erhob dagegen
Einsprache. Der Gemeinderat B.___ wies die Einsprache am 26. April 2023 ab.

2. Die Eigentümerin erhob gegen den
Einspracheentscheid bei der Kantonalen Schätzungskommission Beschwerde. Sie
verlangte, einen Teil des baulichen Mehrwerts bei der Berechnung der
Anschlussgebühren in Abzug zu bringen, da es sich dabei um energetische und
umweltschonende Massnahmen handle. Die Anschlussgebühren seien um CHF 2'734.40
zu reduzieren. Die Schätzungskommission hiess die Beschwerde mit Urteil vom 16.
August 2023 im Sinne der Erwägungen teilweise gut. Im Übrigen wies sie die
Beschwerde ab. Die Verfahrenskosten von CHF 600.00 auferlegte sie den Parteien
je zur Hälfte.

3. A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin)
erhob am 1. September 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen das Urteil der
Schätzungskommission. Sie beantragt, die Anschlussgebühren von CHF 20'048.95 um
CHF 2'355.17 zu reduzieren.

4. Die Gemeinde B.___ (nachfolgend:
Beschwerdegegnerin) erhob ebenfalls Beschwerde gegen das Urteil, die sie aber
wieder zurückzog. Der Präsident des Verwaltungsgerichts schrieb die Beschwerde
mit Verfügung vom 12. September 2023 ab.

5. Die Beschwerdegegnerin stellte am 18.
September 2023 den Antrag, die Beschwerde der Eigentümerin abzuweisen. Die
Beschwerdeführerin äusserte sich nochmals in einem Nachtrag vom 18. September
2023. Die Beschwerdegegnerin erklärte am 25. September 2023, sie verzichte auf
eine weitere Stellungnahme.

II.

1. Die Beschwerde ist rechtzeitig und
formrichtig eingereicht worden (§§ 67 und 68 Verwaltungsrechtspflegegesetz,
VRG, BGS 124 11). Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht
ist zur Beurteilung zuständig (§ 36 Kantonale Verordnung über
Grundeigentümerbeiträge und gebühren, GBV, BGS 711.41; § 49 Abs. 2 Gesetz über
die Gerichtsorganisation, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist vom
vorinstanzlichen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung; sie ist daher zur Beschwerde
legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten. Der Klarheit halber ist
festzuhalten, dass Gegenstand der Beschwerde allein die von der Gemeinde in
Rechnung gestellten Anschlussgebühren (Wasseranschluss, Kanalbeitrag und
Klärbeitrag) sein können. Mit den übrigen beiden von der Gemeinde fakturierten
Positionen (Gebühr für Baubewilligung und Baupublikation) befasst sich die
Beschwerdeführerin nicht konkret, und sie waren auch nicht Gegenstand des
vorinstanzlichen Verfahrens. Die Schätzungskommission wäre dafür auch gar nicht
zuständig gewesen.

2. Die Erhebung von Anschlussgebühren
ist in § 29 ff. GBV geregelt. Die Gemeinde erhebt für den Anschluss an die öffentlichen
Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen eine einmalige
Anschlussgebühr. Diese wird aufgrund der Gebäudeversicherungssumme berechnet,
sofern die Gemeinde nicht eine andere Berechnungsgrundlage beschliesst (§ 29
Abs. 1 GBV). Bei einer Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme infolge baulicher
Massnahmen ist eine Nachzahlung zu leisten. Die Gemeinde kann bestimmen, dass
bei einer Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme um weniger als 5 % keine
Anschlussgebühr nachzuzahlen ist (§ 29 Abs. 3 GBV). Wennder
Grundeigentümer besondere bauliche Massnahmen im energetischen oder
umwelttechnischen Bereich realisiert hat, hat er für den darauf entfallenden
Anteil des massgebenden Berechnungswertes keine Anschlussgebühren zu
entrichten. Den Nachweis dieses Anteils hat der Grundeigentümer zu erbringen
(§ 29 Abs. 4 GBV). Die mit der angefochtenen Verfügung fakturierten
Beiträge (Wasseranschluss, Kanalbeitrag und Klärbeitrag) basieren auf den im
Reglement über Grundeigentümerbeiträge und gebühren der Beschwerdegegnerin vom
1. Juli 1993 vorgesehenen Ansätzen.

3. Den Erwägungen im angefochtenen
Urteil zufolge  auf welche die Schätzungskommission im Dispositiv verweist 
ergebe sich aus den eingereichten Unterlagen, dass die Beschwerdeführerin vom
kantonalen Amt für Wirtschaft zwei Beträge von CHF 10'760.00 und CHF
10'239.00 als subsidiäre Förderbeiträge erhalten habe. Es sei dabei um
Massnahmen im Interesse einer nachhaltigen Energiepolitik gegangen, mithin um
Wärmedämmung des Dachs und der Aussenfassade sowie um eine
Sole/Wasser-Wärmepumpe für die betreffende Liegenschaft. Bei diesen geförderten
Sanierungsmassnahmen handle es sich um besondere energetische Massnahmen,
welche im vorliegenden Zusammenhang abzugsberechtigt seien. Was durch das
kantonale Förderprogramm gleichsam mitfinanziert werde, sei als über das
gesetzlich Notwendige Hinausgehendes anzusehen. Dies entspreche den Mehrkosten
im Verhältnis zu den Kosten, die bei minimaler, gesetzeskonformer Realisierung
entstanden wären. Daran ändere der Einwand der Beschwerdegegnerin nichts, dass
die Fördermassnahmen der kantonalen Energiefachstelle nicht als
Berechnungsgrundlage herangezogen werden könnten. Der Anknüpfungspunkt der
erhaltenen Fördergelder sei im vorliegenden Zusammenhang durchaus sachgerecht und
praktikabel. Was durch ein Förderprogramm mitfinanziert werde, gelte als
übergesetzlich Notwendiges. Das Kriterium der Fördergelder könne daher nicht
als unzutreffende Bemessungsgrundlage bezeichnet werden. Die beiden Beträge von
CHF 10'760.00 und CHF 10'239.00, total CHF 20'999.00 seien damit zu
berücksichtigen und vom in der strittigen Gebührenverfügung vom 7. September
2022 zugrunde gelegten baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 gemäss
Einschätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom 1. Juli 2022
abzuziehen. Der Anteil im Umfang von total CHF 20'999.00 am baulichen
Mehrwert von CHF 518'000.00 sei somit nachgewiesen. Die Beschwerde sei demnach
in diesem Punkt begründet.

Nicht nachgewiesen seien dagegen die
übrigen geltend gemachten umweltschonenden Massnahmen, die über die vom
kantonalen Förderprogramm subventionierten Beträge hinausgingen. Die
Beschwerdeführerin habe solche Massnahmen im Betrag von total
CHF 133'513.00 angegeben als relevante Differenz für die Summe des
besonderen baulichen Mehrwerts. Sie beantrage eine Reduktion der
Anschlussgebühren um 13.4 %. Bei den Isolationen und Dämmungen sowie den
stromsparenden Elektroinstallationen rechne die Beschwerdeführerin mit Annahmen
von je 50 % bei den vom Gesetz minimal geforderten Materialien und
Installationen. Der zusätzliche finanzielle Mehraufwand für die geltend
gemachten besonderen baulichen Massnahmen sei den eingereichten Unterlagen
nicht zu entnehmen. Dass für die umstrittenen Elektroinstallationen kantonale
Förderbeiträge ausbezahlt worden wären, sei aus den Akten auch nicht
ersichtlich. Den nachvollziehbaren Nachweis dieses Anteils zu erbringen,
obliege nach dem Gesagten der Bauherrin beziehungsweise der Beschwerdeführerin.
Dass sich nach dem Abzug der vorgebrachten besonderen energetischen und
umweltschonenden Massnahmen ein relevanter baulicher Mehrwert von CHF
445'480.00 laut Beschwerdeführerin ergebe, sei demnach nicht erwiesen. Dies
gelte auch für deren Schlussfolgerung, das Total der Anschlussgebühren betrage CHF
17'314.57, womit eine Differenz von CHF 2'734.40 resultiere im Vergleich
zu den angefochtenen Gebühren von CHF 20'048.95. Was vom Energierecht
bereits gefordert sei, könne nicht berücksichtigt werden. Die Beschwerde sei
demnach in dieser Hinsicht unbegründet. Die Anschlussgebühren seien basierend
auf einem relevanten baulichen Mehrwert von CHF 497'001.00 (CHF 518'000.00
abzüglich CHF 20'999.00) geschuldet. Die Gebühren seien von der
Beschwerdegegnerin dementsprechend neu zu verfügen beziehungsweise der Beschwerdeführerin
in Rechnung zu stellen.

4. Die Beschwerdeführerin bringt gegen
das angefochtene Urteil zusammenfassend und im Wesentlichen vor, der bauliche
Mehrwert stehe nicht mit den Fördergeldern in Verbindung. Daher dürfe der
bauliche Mehrwert nicht um die Fördergelder reduziert werden. Korrekt sei die
Reduktion mit den Investitionen, das heisst den Mehrkosten, welche über den
gesetzlichen Anforderungen zum Schutz der Umwelt erbracht worden seien.
Insgesamt sei für den Umbau eine Summe von 1 Million Franken investiert worden.
Eine Investition werde zur Reparatur getätigt oder um einen Mehrwert des
Gebäudes zu erzielen. Jeder erbrachte Mehrwert werde sinnvollerweise von der
Gebäudeversicherung als baulicher Mehrwert deklariert. Fördergelder würden nicht
basierend auf dem Investment, sondern gemäss den erzielten CO2-Ausstössen
oder U-Werten berechnet. Für die Wärmepumpe-Heizung und Erdsondenbohrung sei
ein Betrag von CHF 79145.00 aufgewendet worden. Eine dem Gesetz genügende
Gasheizung hätte CHF 30'323.00 gekostet. Der bauliche Mehrwert sei um die
Differenz von CHF 48'882.00 zu reduzieren. In Isolationen und Dämmungen sei ein
Betrag von CHF 144'262.00 investiert worden. Von Gesetzes wegen wäre ein Anteil
von 50 % gefordert gewesen. Dieser Anteil beruhe auf einer Annahme, da der
Ermittlungsaufwand aller Positionen im Detail zu analysieren (das heisst die
Differenz zwischen dem vom Gesetz minimal Geforderten [CO2Ausstoss
/ U-Wert-Grenzwerte] und den effektiv verbauten Materialien) in keinem
Verhältnis stehe beziehungsweise beinahe unmöglich sei. So müsste man vor
Baubeginn alles doppelt offerieren mit gesetzlichen Mindestwerten und den
umweltschonenden angestrebten U-Werten. Nach Bauende müsste dies analog wie bei
den Fördergesuchen abgeglichen werden, jedoch bei allen besonderen Massnahmen
im energetischen oder umwelttechnischen Bereich, die getroffen worden seien.
Die Beschwerdeführerin stellt die Frage, ob diese administrative Grossaufgabe
das Ziel der an sich sinnvollen Bestimmung von § 29 Abs. 2 GBV sei. Die
entsprechende Differenz bei den Isolationen und Dämmungen von CHF 72'131.00 sei
ebenfalls in Abzug zu bringen. Insgesamt resultiere somit eine Differenz von
CHF 121'013.00 (CHF 48'882.00 plus CHF 72'131.00) oder von 12,1 % der
Gesamtinvestition von 1 Million Franken. Reduziere man den von der
Gebäudeversicherung ermittelten baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 ebenfalls
um 12,1 % auf CHF 455'322.00, resultierten noch Anschlussgebühren von total CHF
17'693.78 oder CHF 2'355.17 weniger als die Beschwerdegegnerin in Rechnung
gestellt habe.

5. Die Beschwerdegegnerin entgegnet in
ihrer Stellungnahme zur Beschwerde, dass die Beschwerdeführerin und
Grundeigentümerin den Nachweis eines Anteils an besonderen baulichen Massnahmen
im energetischen oder umwelttechnischen Bereich nicht rechtsgenüglich erbracht
habe. Die Betrachtungsweise der Vorinstanz, zur Festlegung dieses Anteils die
bezogenen Fördergelder der kantonalen Energiefachstelle herbeizuziehen, vermöge
zwar den genauen Anteil der besonderen baulichen Massnahmen im energetischen
oder umwelttechnischen Bereich auch nicht präzise nachzuweisen. Als
Hilfskonstrukt könne man dies aber gelten lassen. Sie akzeptiere deshalb die
von der Vorinstanz festgelegte Reduktion der Anschlussgebühren und hälftige
Übernahme der Verfahrenskosten.

6. Zu entscheiden ist vorliegend, in
welchem Umfang die von der Beschwerdeführerin geschuldeten Anschlussgebühren wegen
besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich
gestützt auf § 29 Abs. 4 GBV zu reduzieren sind. Die kantonale Bestimmung von §
29 Abs. 4 GBV gilt seit dem 1. März 2013. Das Verwaltungsgericht befasste sich
in einem Urteil vom 17. August 2021 eingehender mit dieser Bestimmung
(VWBES.2020.134). Es hielt dabei fest, dass der Anstoss dazu von einem Auftrag
von Kantonsrätin Irene Froelicher gekommen sei, den das Parlament am 8.
November 2011 erheblich erklärt habe. Der Auftrag habe verlangt, im
energetischen und umwelttechnischen Bereich keine Gebühren zu erheben. Kantonsrätin
Marguerite Misteli Schmid habe im Rat zudem mit einer Interpellation auf den
«Widersinn» aufmerksam gemacht, dass der «gleiche Staat mit der einen Hand
energetische Sanierungen von Gebäuden und Investitionen in Sonnenkollektoren
und Fotovoltaikanlagen subventioniert und mit der anderen Hand eine Nachzahlung
auf die Anschlussgebühren für Wasserversorgung und Abwasseranlagen verlangt ».
Gemäss der Botschaft zur Änderung der Verordnung über Grundeigentümerbeiträge
und Gebühren sei befürchtet worden, die Nachzahlungspflicht für die
Anschlussgebühr könne Energiesparmassnahmen verhindern. Man wolle bauliche
Massnahmen an Gebäuden, die zur Verbesserung im energetischen und
umwelttechnischen Bereich führen, nicht mit Gebühren belasten. Gedacht worden
sei an Sanierungen bezüglich Energieeffizienz, Installationen zur Erzeugung
erneuerbarer Energien und die Versickerung von Dachwasser. Für die
Privilegierung sei allerdings eine «besondere» bauliche Massnahme nötig. Es
könne nicht sein, dass eine Energiesparmassnahme, die vom Gesetz ohnedies
gefordert sei, einen Bonus erhalte. Besondere Massnahmen seien namentlich die
Installation eines Sonnenkollektors oder einer Fotovoltaikanlage. Die
Ausrichtung eines Bonus werde an eine freiwillige Mehrleistung an
Energieeffizienz gegenüber dem jeweils geltenden gesetzlichen Minimum geknüpft.
Wer Massnahmen realisiere, die über das gesetzliche Minimum hinausgingen, habe
in diesem Umfang keine Anschlussgebühren zu bezahlen. Es gebe auch eine
teilweise Befreiung von den Gebühren. Der Grundeigentümer müsse den Anspruch
auf eine Reduktion nachweisen. Es sei «also weder Aufgabe der Gemeinden noch
etwa der Solothurnischen Gebäudeversicherung, aufgrund der Bauabrechnungen den
tatsächlichen finanziellen Mehraufwand der Gebäudeversicherungssumme, der bei
der Festlegung der Anschlussgebühr nicht berücksichtigt werden» müsse, zu
berechnen (vgl. RRB 2012/1519: Botschaft und Entwurf des Regierungsrates zur
Änderung der kantonalen Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und Gebühren,
GBV, S. 8 f., insb. S. 9 unten). Auch der Sprecher der Umwelt-, Bau und
Wirtschaftskommission, Georg Nussbaumer, habe im Kantonsrat dargelegt, nur
Sparmassnahmen, die im energetischen oder umwelttechnischen Bereich über das
gesetzlich geforderte Mass hinausgingen, würden künftig von der Berechnung der
Anschlussgebühren ausgenommen (vgl. KRV 2012, S. 626 f.). Die Neuinstallation
thermischer oder fotovoltaischer Solaranlagen löse keine Nachzahlung von
Anschlussgebühren aus. Die Dämmung beheizter Räume (Aussenwände, Fenster,
Estrichboden und Kellerdecke) sei teilweise von der Nachzahlung einer
Anschlussgebühr befreit, sofern und soweit die gesetzlichen
Minimalanforderungen überschritten würden. Die gebührenpflichtige Person sei
dabei von Gesetzes wegen gehalten, ihren Anspruch auf Reduktion der
Anschlussgebühr darzulegen. Ob die Massnahmen (z.B. steuerlich oder bei der
Gebäudeversicherung) einen Mehrwert bringen würden, sei nicht allein
entscheidend. Ausschlaggebend sei auch nicht, ob ein aktuelles Aktions-Programm
eine bestimmte Massnahme nun gerade fördere. Die Massnahmen müssten eben
«besonders» sein, um gebührenrechtlich privilegiert zu werden. Besonders seien
sie nur dann, wenn sie über das hinausgingen, was das Gesetz minimal fordere.
Und den Nachweis dafür habe die Grundeigentümerin zu erbringen. Privilegiert
werde nicht eine Energiesparmassnahme als solche, sondern nur eine Massnahme,
die zu höherer Effizienz führe als gesetzlich vorgeschrieben. Dass dies zu
«unrentablen» Abgrenzungen führen könne, liege auf der Hand, sei jedoch
hinzunehmen (Urteil des Verwaltungsgericht VWBES.2020.134 vom 17. August 2021).

7.1 Die Vorinstanz hielt im
angefochtenen Urteil fest, was durch das kantonale Förderprogramm gleichsam
mitfinanziert werde, sei als über das gesetzlich Notwendige Hinausgehendes
anzusehen. Es sei deshalb durchaus sachgerecht und praktikabel, bei der Ermittlung
der besonderen baulichen Massnahmen, die gemäss § 29 Abs. 4 GBV nicht als
Grundlage für die Berechnung herbeigezogen werden dürfen, an die erhaltenen
Fördergelder anzuknüpfen. Die für die energetische Verbesserung der
Gebäudehülle sowie für die Umstellung der Heizungsanlage auf eine
Sole/Wasser-Wärmepumpe ausgerichteten Förderbeiträge seien deshalb vom
baulichen Mehrwert gemäss der Schätzung der Gebäudeversicherung in Abzug zu
bringen.

7.2 Gemäss § 2 Abs. 1bislit.
b und c Verordnung zum Energiegesetz über Staatsbeiträge (EnGVB, GBS 941.24)
können Investitionsbeiträge gewährt werden für Projekte zur energetischen
Verbesserung der Gebäudehülle und besonders energieeffiziente Gesamtsanierungen
sowie für Projekte zur Umstellung bei den haustechnischen Anlagen auf die
Nutzung von erneuerbaren Energien. Keine Beiträge geleistet werden für
Massnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind (§ 1 Abs. 5 lit. a EnGVB). Die
Beiträge gemäss § 2 dürfen unter Anrechnung von Beiträgen des Bundes und
Dritter 50 % der Gesamtaufwendungen nicht übersteigen (§ 3 Abs. 4 EnGVG). Mit Förderbeiträgen
kann somit maximal die Hälfte der Massnahmen gedeckt werden, die über das
hinausgehen, was bereits von Gesetzes wegen vorgeschrieben ist.

7.3 Die Vorinstanz hält zutreffend fest,
dass den eingereichten Unterlagen der genaue zusätzliche finanzielle
Mehraufwand für die geltend gemachten besonderen Massnahmen nicht
rechtsgenüglich zu entnehmen ist. Ausgerichtete Förderbeiträge sind indessen
ebenfalls ein zuverlässiger Anhaltspunkt dafür, dass der Grundeigentümer im
Sinne von § 29 Abs. 4 GBV besondere bauliche Massnahme im energetischen oder
umwelttechnischen Bereich realisiert hat. Die Beschwerdeführerin entgegnet an
sich zutreffend, dass genau genommen eine Reduktion um die konkreten
Investitionen beziehungsweise Mehrkosten, welche über die gesetzlichen
Anforderungen zum Schutz der Umwelt hinaus erbracht worden seien, erfolgen
müsste. Wie sie dann aber gleich selber einräumt, wäre dies mit einer administrativen
Grossaufgabe verbunden, ist sie doch dem Wortlaut von § 29 Abs. 4 GBV zufolge
verpflichtet, den strikten Nachweis für den Anteil der nicht
beitragspflichtigen besonderen baulichen Massnahmen zu erbringen. Der Aufwand,
einen solchen Nachweis zu erbringen, steht unter Umständen auch in gar keinem
Verhältnis mehr zur damit verbundenen Reduktion der Anschlussgebühren.

7.4 Angesichts dieser Ausgangslage ist
eine praktikable, einfache Berechnungsweise gefordert. Bei der Bemessung der
Anschlussgebühr ist ein gewisser Schematismus zulässig. So bestätigt das
Bundesgericht denn auch seit Jahrzehnten das Abstellen auf den
Gebäudeversicherungswert als zulässig (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichts
2C_411/2019 vom 1. Oktober 2019, E. 4.2). Aus den gleichen Gründen ist es auch
in Fällen wie dem vorliegenden angezeigt, bei Fehlen eines detaillierten
Nachweises der entsprechenden Mehrkosten, auf die ausbezahlen Fördergelder
abzustellen. Die Fördergelder werden indessen nicht direkt anhand der finanziellen
Aufwendungen für die getroffenen besonderen baulichen Massnahmen im
energetischen oder umwelttechnischen Bereich (§ 29 Abs. 4 GBV), sondern nach
anderen Kriterien festgelegt (vgl. § 3 Abs. 1 i.V.m. Anhang I EnGVG). Ein
direkter Bezug zu den finanziellen Aufwendungen besteht wie aufgezeigt bloss
insofern, als die Beiträge 50 % der Gesamtaufwendungen nicht übersteigen dürfen
(§ 3 Abs. 4 EnGVG). Es ist mit anderen Worten davon auszugehen, dass die
finanziellen Aufwendungen für die im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV getroffenen
besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich
mindestens doppelt so hoch sind wie die ausbezahlten Förderbeiträge. Es
rechtfertigt sich deshalb, in den Fällen, in welchen ein Nachweis der
detaillierten Mehrkosten fehlt, vom baulichen Mehrwert, den die
Gebäudeversicherung der Neuversicherung zugrunde legte, das Doppelte der
ausbezahlten Fördergelder in Abzug zu bringen. Da die Vorinstanz bloss die
genaue Summe der ausbezahlten Fördergelder in Abzug brachte, ist die Beschwerde
in diesem Sinne teilweise begründet.

8. Die Vorinstanz subtrahierte vom
baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 die ausbezahlten Fördergelder von CHF
10'760.00 und CHF 10'239.00, total CHF 20'999.00. Nach dem vorliegenden
Entscheid ist die doppelte Summe, das heisst CHF 41'998.00 in Abzug zu bringen.
Für die Bemessung der Anschlussgebühren resultiert damit relevanter Mehrwert
von noch CHF 476'002.00. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde sind folglich
die Gebühr für den Wasseranschluss (1,5 %) auf CHF 7140.05 und der
Kanalbeitrag und der Klärbeitrag (je 1,0 %) auf je CHF 4'760.00 zu reduzieren.
Die Mehrwertsteuer (MWST) beträgt für die Gebühr für den Wasseranschluss (2,5
%) neu CHF 178.50 und für die Abwassergebühren (Kanal- und Klärbeitrag, je 7.7
%) CHF 733.05.

9. Zusammenfassend ist abschliessend
Folgendes anzumerken:

Anschlussgebühren bemessen sich in der
Regel nach der Gebäudeversicherungssumme und belaufen sich meist auf 1 bis 2 %.
Sie sind auch bei einer grösseren Investition moderat. Hier geht es zudem nicht
um alle, sondern nur um die «besonderen» baulichen Massnahmen, die der
Grundeigentümer realisiert hat.

Die Kosten der «besonderen» Massnahmen
lassen sich zum grossen Teil kaum nachweisen: Wer zum Beispiel neue Fenster mit
einem U-Wert von 0.7 W/(m2 K) kauft, wird kaum nachweisen können, was er
gespart hätte, hätte er sich mit dem gesetzlichen Minimum begnügt, denn Fenster
mit dem vorgeschriebenen maximalen U-Wert von 1.3 W/(m2K) sind kaum mehr
erhältlich (Vgl. Anhang 2b zur Energieverordnung, EnVSO, BGS 941.22). Es wird
dafür auch kein Handwerker eine Art «Schattenofferte» anfertigen wollen.
Deshalb alle Begehren kurzerhand abzuweisen, weil der erforderliche Nachweis
nicht erbracht sei, ist selbstverständlich nicht angängig. Für den Nachweis
darf aber kein grosser Aufwand erforderlich sein, geht es doch eben um relativ
geringe Beträge.

Wer einen Altbau saniert, wird oft schon
Mühe haben, zum Beispiel die opaken Bauteile auf den vorgeschriebenen U-Wert
von 0.25 W/(m2K) herunterzubringen (Anhang 2b EnVSO). Diesen Wert wird er kaum
(mit einer «besonderen» Massnahme) übertreffen wollen, es sei denn, er strebe
eine Minergie-Liegenschaft an. Die gesetzlichen Vorgaben für Altbauten sind mit
anderen Worten schon streng und werden (abgesehen von den Fenstern) wohl kaum
übertroffen.

Der Kanton Basel-Landschaft hat eine
detaillierte Lösung, eine Zusammenstellung «besonderer Massnahmen» erarbeitet
(Leitfaden zur Berücksichtigung freiwilliger Energiemassnahmen bei der
Berechnung kommunaler Anschlussgebühren). Es ist aber auch eine einfachere
Regelung denkbar. Als Beispiele «besonderer» Massnahmen bieten sich
Fotovoltaik, Solarthermie und Wämepumpen an. Zu denken ist auch an die Gesamtlösungen
zur Sanierung nach Anhang 7 EnVSO  wie automatische Holzheizungen und
Komfortlüftungen.

Die hier getroffene Lösung ist nicht
abschliessend. Es gibt zum Beispiel Fälle von «besonderen» baulichen Massnahmen
im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV für  die keine Fördergelder ausgerichtet oder
keine solchen beantragt wurden. Der Regierungsrat wird eingeladen, eine
(einfache) präzisierende Regelung zu erlassen. Dies mit Blick darauf, dass es
im Ergebnis nur um bescheidene Summen geht.

10. Die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgerichts und diejenigen vor Schätzungskommission werden dem Ausgang
entsprechend zu einem Drittel der Beschwerdeführerin und zu zwei Drittel der
Beschwerdegegnerin auferlegt. Parteientschädigungen wurden keine geltend
gemacht.

Demnach wirderkannt:

1.In teilweiser Gutheissung der Beschwerde
werden das Urteil der Schätzungskommission vom 28. August 2023 und die
Beitragsverfügung der B.___ vom 7. September 2022 im Sinne der Erwägungen
teilweise aufgehoben.

2.Die Gebühr für den Wasseranschluss wird auf
CHF 7140.05, zuzüglich MWST von CHF 178.50 herabgesetzt. Der Kanalbeitrag und der
Klärbeitrag werden auf je CHF 4'760.00, zuzüglich MWST von zusammen CHF
733.05, herabgesetzt.

3.Die Kosten des Verfahrens vor
Schätzungskommission von CHF 600.00 hat zu CHF 200.00 die
Beschwerdeführerin und zu CHF 400.00 die Beschwerdegegnerin zu tragen.

4.Die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht von CHF 1'200.00 hat zu CHF 400.00 die
Beschwerdeführerin und zu CHF 800.00 die Beschwerdegegnerin zu tragen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern). Die Frist wird
durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist
nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Thomann                                                                          Schaad