so_gerichte · VWBES.2006.117 · 2006-08-22 · de
Baubewilligung, gewachsenes Terrain, Neubau Reiheneinfamilienhaus

Das "gewachsene Terrain" ist ein Begriff des kantonalen Rechts. Als "gewachsenes Terrain" gilt grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht (E. 3). Eine Ausnahme von den Bauvorschriften, um die nicht nachgesucht und die nicht publiziert worden ist, kann nicht erteilt werden (E. 4).

SOG 2006 Nr. 20

§ 138 PBG, §§ 6, 17,
18, 20, 34 und 63KBV.Das gewachsene Terrain ist ein Begriff
des kantonalen Rechts. Als gewachsenes Terrain giltgrundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht (E.
3). Eine Ausnahme von den Bauvorschriften, um die nicht nachgesucht und die
nicht publiziert worden ist, kann nicht erteilt werden (E. 4).

Sachverhalt:

Auf GB Solothurn Nr. X. am Grafenfels sollen Reihenhäuser
erstellt werden. Das Baugrundstück liegt in einem ehemaligen Steinbruch, gemäss
Zonenplan in der Wohnzone W2b (zwei Geschosse). Das Bauvorhaben wurde ohne
Hinweis auf ein allfälliges Ausnahmebewilligungsgesuch am 25. November 2004
publiziert. Es gingen Einsprachen ein. Die Baukommission bewilligte das
Vorhaben und wies die Einsprachen ab. Es wurde auf eine Voranfrage verwiesen,
in welcher das Bauamt in Anwendung von § 20 des kommunalen Bau- und
Zonenreglements (BZR) und §§ 20 und 63 KBV (Kantonale Bauverordnung, BGS
711.61) eine Aufschüttung von 2 m über der Felssohle als zulässig erachtet und
die neue Kote als neues gewachsenes Terrain bezeichnet hatte. Es liege im
Aufgabenbereich der zuständigen Behörde, das gewachsene Terrain neu zu
definieren. Die Nachbarn selbst hätten entlang des Baugrundstückes bis zu 3 m
hohe Aufschüttungen vorgenommen. Folglich lägen ausserordentliche
topographische Verhältnisse vor. Eine formelle Ausnahmebewilligung wurde nicht
erteilt.

Die dagegen gerichtete Beschwerde wies das Bau- und
Justizdepartement (BJD) ab. Es führte aus, das Baugrundstück liege wesentlich
tiefer als die umliegenden Grundstücke. Das heutige Terrain sei zwar das
gewachsene Terrain. Es lägen aber aussergewöhnliche topographische Verhältnisse
vor. Es sei zu prüfen, ob eine Ausnahme nach § 20 Abs. 1 KBV erteilt
werden könne. Die Bauherrschaft verlange mit dem neuen fiktiven Terrain eine
zusätzliche Aufschüttung von 1,2 m, um das umliegende Terrain zu erreichen.
Eine Anpassung an das umliegende Terrain sei ausnahmsweise zulässig.
Schützenswerte nachbarliche Interessen würden nicht verletzt. Die Voraussetzungen
für eine Ausnahmebewilligung nach § 20 KBV seien erfüllt. Die Beschwerden
wurden abgewiesen. Eine Ausnahmebewilligung z.B. für eine zusätzliche
Aufschüttung wurde nicht erteilt. Gegen diesen Entscheid erhoben die Nachbarn
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde
gut.

Aus den Erwägungen:

2.
Wie das bisherige Verfahren zeigt, sind zwei Rechtsfragen für den Ausgang
entscheidend. Vorerst ist zu klären, ob das auf dem Baugrundstück am Augenschein
angetroffene Terrain dem gewachsenen Terrain gemäss KBV entspricht. Wenn dem
so ist, kann das Bauvorhaben nur ausnahmsweise bewilligt werden.

3. Die Kantonale
Bauverordnung nimmt an verschiedenen Stellen Bezug auf das gewachsene
Terrain, ohne es zu definieren. Sie verwendet demzufolge einen Begriff, den
das PBG (Planungs- und Baugesetz, BGS 711.1) nicht kennt und der in der KBV
nirgends genauer umschrieben wird. Auch aus den Materialien ergibt sich keine
nähere Umschreibung des Begriffs des gewachsenen Terrains (vgl. KRV 1990,
S. 922 f.; RRB 316/1990, S. 9; KRV 1978, S. 6 nach S. 426 und 467).

Der Begriff des gewachsenen Terrains bildet Grundlage für
die Anwendung verschiedener baurechtlicher Vorschriften. Dieses Terrainspielt aber eine entscheidende Rolle bei der
Bestimmung der Gebäudehöhe (§ 18 Abs. 2 KBV: gemessen ab dem gewachsenen oder
tiefer gelegten Terrain). Im Baubewilligungsverfahren sind, soweit zum
Verständnis des Projekts nötig, Schnitte durch das gewachsene und das
gestaltete Terrain über das ganze Grundstück mit Anschnitt der
Nachbargrundstücke und der öffentlichen Strassen einzureichen (§ 6 KBV, Planbeilagen).
Untergeschosse gelten als Geschosse, wenn sie in einem Punkt am Hang mehr als
1,5 m und in der Ebene mehr als 1,2 m über das gewachsene oder tiefer gelegte
Terrain hinausragen (§ 17 KBV). Geschosse, die nur zum Teil über dem
gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, zählen nur soweit zur anrechenbaren
Bruttogeschossfläche, als sie am Hang mehr als 1,5 m und in der Ebene mehr als
1,2 m über dieses hinausragen (§ 34 KBV). Die Gebäudehöhe wird vom gewachsenen
oder tiefer gelegten Terrain aus bis zum Schnittpunkt der Fassadenflucht mit
der Oberkante der Dachfläche gemessen (§ 18 KBV).

Die Baukommission hat
erwogen, sie sei zur eigenständigen Definition des gewachsenen Terrains befugt.
Diese Auffassung hat die Vorinstanz zu Recht nicht geteilt. Der kommunale § 20
Abs. 2 BZR kann lediglich als Konkretisierung der kantonalen Ausnahmebewilligungsvorschriften
zur Geltung kommen. Das gewachsene Terrain als Begriff des kantonalen
Baurechts kann aber im Ausnahmebewilligungsverfahren nicht abweichend
interpretiert werden. Zur Legalisierung des Bauvorhabens müssten Ausnahmen von
Bauvorschriften erteilt werden.

Gemäss SOG 1995 Nr. 22
ist bei der Ermittlung des gewachsenen Terrains nicht auf den Geländeverlauf
abzustellen, wie er vor unvordenklicher Zeit bestand. Bei Häusern, die nach
Ablauf ihrer Lebensdauer abgebrochen werden, gilt demnach in der Regel das
vorhandene Terrain als gewachsen. Mit der ergänzenden Formel, das gegenüber
dem ursprünglichen Terrain veränderte (aufgeschüttete) Terrain müsse dem umgebenden
Geländeverlauf noch angepasst sein, wollte das Verwaltungsgericht nicht neue
Aufschüttungen ermöglichen, sondern überhöhte Aufschüttungen auf dem Baugrundstück
verhindern. Vorliegend wurden auf der Bauparzelle Gebäude nach Ablauf ihrer
Lebensdauer abgebrochen. Es ist unbestritten, dass das zum Zeitpunkt der
Baueingabe und am Augenschein vorhandene Terrain dem Terrain der Umgebung der
abgebrochenen Gebäude entspricht. Auch nach der Lehre gilt als gewachsenes
Terrain grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht.

Gemäss den Bemerkungen von Arnold Marti zum
Bundesgerichtsentscheid 1P.327/2004 (in: ZBl 2006, S. 316322) entspricht es
dem Sinn des Baurechts, dass zum Schutz von Boden und Landschaft bzw. der
berechtigten nachbarlichen Interessen an der Erhaltung des bestehenden Zustands
vom natürlichen oder gewachsenen Terrainverlauf ausgegangen wird. Terrainveränderungen
seien baubewilligungspflichtig und der Umgehung von Bauvorschriften durch
Aufschüttungen oder Abgrabungen müsse vorgebeugt werden. Viele
Bauverordnungsbestimmungen der Kantone gingen aus praktischen Gründen vom
Grundsatz aus, der bei Einreichung eines Baugesuchs bestehende Verlauf des
Bodens sei massgebend. Sie sähen regelmässig vor, dass unter bestimmten
Voraussetzungen auf die früheren Verhältnisse auf dem Baugrundstück abgestellt
werden könne. In diesem Zusammenhang verweist Marti auch auf die Interkantonale
Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) hin, deren Text am
22. September 2005 von der Schweizerischen Bau-, Planungs- und
Umweltdirektoren-Konferenz (BPUK) gutgeheissen worden ist und die
baurechtlichen Begriffe und Messweisen zukünftig für das ganze Land
vereinheitlichen soll. Gemäss Ziff. 1.1 von Anhang Nr. 1 (Begriffe und
Messweisen) dieser Vereinbarung wird das massgebende Terrain wie folgt
definiert: Als massgebendes Terrain gilt der natürlich gewachsene Geländeverlauf.
Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr
festgestellt werden, ist vom natürlichen Verlauf der Umgebung auszugehen.

Im vorliegenden Fall kann und darf nicht auf frühere
Verhältnisse zurückgegriffen werden.Das
gewachsene Terrain ist mühelos be­stimmbar. Es ist deshalb auf das auf dem
Baugrundstück vorgefundene Terrain und nicht auf ein durch Aufschüttungen
verändertes Gelände bei der Bestimmung des gewachsenen Terrains abzustellen.
Das Bauvorhaben ist deshalb baurechtswidrig, es sei denn, eine Ausnahmebewilligung
sei erteilt worden.

4. Das Vorhaben kann nur
unter Erteilung einer Ausnahmebewilligung bewilligt werden. Gemäss § 138 PBG
kann die Baubehörde bei ausserordentlichen Verhältnissen Ausnahmen von
einzelnen Vorschriften gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige
Härte bedeutete und die öffentlichen Interessen gewahrt werden können.
§ 20 KBV ermöglicht der Baubehörde, insbesondere im In­teresse einer
zweckmässigen Überbauung, bei landwirtschaftlichenoder standortbedingten Bauten oder bei aussergewöhnlichen topographischen Verhältnissen
Ausnahmen von den Vorschriften des Abschnittes über die Geschosszahl und
Gebäudehöhe (§§ 16 ff. KBV) zu gestatten, wenn dadurch keine öffentlichen oder
schützenswerten privaten Interessen verletzt werden. Abgesehen von den in
dieser Verordnung besonders genannten Ausnahmebewilligungen kann die Baubehörde
bei ausserordentlichen Verhältnissen Ausnahmen von einzelnen Vorschriften
dieser Verordnung gewähren, wenn ihre Einhaltung eine unverhältnismässige Härte
bedeutete und weder öffentliche noch schützenswerte private Interessen verletzt
werden. Gesuche um Ausnahmebewilligungen jeder Art sind mit dem Baugesuch zu
publizieren (§ 67 KBV).

Im vorliegenden
Verfahren wurde kein Ausnahmebewilligungs­gesuch gestellt. Es wurde kein
Ausnahmegesuch publiziert und es wurde formell keine Ausnahmebewilligung
erteilt. Es ist auch nicht ersichtlich, welche baurechtlichen Bestimmungen als
ausnahmsweise nicht anwendbar erklärt wurden. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen
und der vorinstanzliche Beschwerdeentscheid vom 27. März 2006 sowie die
Baubewilligung vom 11. Januar 2005 sind aufzuheben.

Verwaltungsgericht,
Urteil vom 22. August 2006 (VWBES.2006. 117)