so_gerichte · VWBES.2017.148 · 2017-07-10 · de
Baubewilligung / Neubau zweier MFH


Urteilvom10. Juli 2017

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___

Beschwerdeführer

gegen

1.Bau-
und Justizdepartement,4509 Solothurn,

2.    B.___

3.Einwohnergemeinde
Deitingen, Baukommission,4543 Deitingen,

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligung
/ Neubau zweier Mehrfamilienhäuser

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Am 19. Februar 2016 reichte die B.___
ein Gesuch für den Bau von zwei Mehrfamilienhäusern auf GB Deitingen Nr. 449
ein. Beantragt wurde dafür ein «Nutzungsbonus Arealüberbauung» (Erhöhung der
Ausnützungsziffer [AZ] 0.4 auf AZ 0.45). Innert der Auflagefrist vom 3. März
2016 bis 17. März 2016 gingen fünf Einsprachen ein.

2. Am 30. März 2016 führte die
Baukommission der Einwohnergemeinde Deitingen eine Einspracheverhandlung durch.

Die kommunale Planungskommission
beantragte dem Gemeinderat am 28. Juni 2016 die Genehmigung des
Arealüberbauungsbonus. Diesem Antrag gab der Gemeinderat am 6. Juli 2016 statt.

3. Daraufhin erteilte die Baukommission
am 29. August 2016 die Baubewilligung für das Vorhaben und wies die Einsprachen
ab.

4. Gegen diesen Entscheid gelangten u.a.
A.___ ans Bau- und Justizdepartement (BJD). Sie bemängelten im Wesentlichen die
fehlende Einpassung des Projekts ins Ortsbild, dessen mangelhafte Wohnqualität
und die gewählte Erschliessungsvariante.

5. Das BJD führte daraufhin am 24. März
2017 einen Augenschein vor Ort mit Parteibefragung durch. Am 6. April 2017 wies
es die Beschwerde ab.

6. A.___ liessen  zusammen mit zwei
weiteren Anwohnern -  mit Eingabe vom 20. April 2017 Beschwerde ans
Verwaltungsgericht erheben. Nachdem die anderen Beschwerdeführer ihre
Beschwerde am 10. Mai 2017 zurückgezogen hatten, begründeten A.___ ihre
Vorbringen am 11. Mai 2017, nun ohne anwaltliche Vertretung. Wie vor dem BJD
machten sie geltend, die Voraussetzungen zur Gewährung des Ausnützungsbonus
seien nicht erfüllt. Desgleichen wandten sie sich gegen die Erschliessung via
Rustmattweg/St. Ursulaweg, da diese für den massiven Mehrverkehr nicht geeignet
sei.

7. Die B.___ als Bauherrschaft und
private Beschwerdegegnerin schloss am 24. Mai 2017 auf Abweisung der
Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Baukommission der
Einwohnergemeinde Deitingen beantragte am 30. Mai 2017, auf die Beschwerde sei
nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, soweit darauf einzutreten
sei. Auch das BJD stellte am 1. Juni 2017 Antrag auf Abweisung, soweit darauf
eingetreten werden könne.

8. Ebenfalls am 1. Juni 2017 ergänzten
die Beschwerdeführer ihre Eingabe, dies mit der Begründung, sie hätten erst
zwei Tage vor Ablauf der Beschwerdefrist vom Rückzug der anderen
Beschwerdeführer erfahren und hätten aus Kostengründen auf die Mandatierung
eines Rechtsvertreters verzichten müssen. Mit sinngemässem Verweis auf ihre
Unerfahrenheit in juristischer Beschwerdeführung reichten sie weitere
Aktenstücke ein.

9. Am 6. Juni 2017 wurde der Beschwerde
die aufschiebende Wirkung gewährt.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht
zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS
125.12 i.V.m. § 2 Abs. 3 der kantonalen Bauverordnung, KBV; BGS 711.61). A.___
sind als Nachbarn des umstrittenen Bauvorhabens durch den angefochtenen
Entscheid beschwert und damitzur
Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.

1.2 Zwar beinhaltet die Beschwerde, wie
die Baukommission in ihrer Stellungnahme richtig bemängelt, über weite Teile
lediglich appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid, ohne sich mit den
Argumenten rechtlich auseinanderzusetzen. Grundsätzlich ist darauf nicht
einzutreten. Immerhin ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass es sich bei den
Beschwerdeführern um juristische Laien handelt, weshalb kein allzu strenger
Massstab anzulegen ist.

2.1 Massgeblicher Streitpunkt ist die
Auslegung von § 23 Abs. 1 des kommunalen Zonenreglements (ZR; genehmigt mit RRB
Nr. 2002/2036 vom 22. Oktober 2002). § 39 KBV (in der hier
interessierenden, bis 28. Februar 2013 geltenden Fassung; vgl. die
Übergangsbestimmung in § 70 KBV) gesteht den Gemeinden die Kompetenz zu, in
ihren Reglementen vorzusehen, dass insbesondere bei Arealüberbauungen und bei
Quartiererneuerungen, die ein zusammenhängendes Gebiet umfassen, die 
Überbauungs- und die Ausnützungsziffer in einem von ihr zu bestimmenden Mass
überschritten werden darf (Bonus), wenn es sich um eine architektonisch und
wohnhygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste
Überbauung handelt (lit. a) und die Überbauung gleichzeitig oder mindestens
gruppenweise in Etappen ausgeführt wird (b).

Von dieser Möglichkeit hat die Gemeinde
Deitingen Gebrauch gemacht. Unter dem Titel «Arealüberbauung» wird in § 23 Abs.
1 ZR (Zonenreglement) ausgeführt, in der Wohnzone und den Kernzonen könne der
Gemeinderat bei verdichteten Bauformen eine Erhöhung der Ausnützungsziffer bis
maximal 0.45 gestatten, wenn eine gute architektonische Gestaltung der Bauten
und ihrer Umgebung, eine hohe Wohnqualität und eine gute Integration im Orts-
und Landschaftsbild erreicht wird.

2.2 Der Gemeinderat erachtete diese
Voraussetzungen vorliegend als erfüllt und stimmte einer Erhöhung der in der
Wohnzone W2 geltenden AZ von 0.4 auf 0.45 am 6. Juli 2016 zu. Entsprechend
bewilligte die Baukommission das Vorhaben nach dieser Massgabe. Die Beschwerdeführer
aber halten dagegen, das Grossprojekt sei nicht «gut genug» ins Quartier mit
Einfamilienhäusern integriert, sondern werde «eingezwängt».

2.3 Nicht mehr bestritten ist vor
Verwaltungsgericht, dass sich das fragliche Quartier in keiner Schutzzone
befindet. Aber selbst wenn dem so wäre, zeigt ein Blick in den Anhang des ZR
mit den Richtlinien zur Ortsbildschutzzone, dass sich letztere offenbar eher
durch Vielfalt als durch ein einheitliches Erscheinungsbild auszeichnet. So «setzt
sich das Ortsbild von Deitingen aus sehr unterschiedlichen Bauten verschiedener
Epochen und Funktionen zusammen  Bauernhäuser, Wohnhäuser und Gewerbebauten. Dies
wird einerseits in den unterschiedlichen Bauvolumen, ihrem Massstab, ihren
Proportionen, den Dachformen, dem Baumaterial sowie der Gestaltung und der
Farbgebung deutlich. Andererseits aber auch in der unterschiedlichen Stellung
der Gebäude zur Strasse und der Gestaltung des Vor- bzw. Umlands». Diese
Definition lässt unweigerlich den Eindruck entstehen, in der Ortsbildschutzzone
sei quasi erlaubt, was gefällt. Entsprechend hält der nächste Abschnitt der
Richtlinien fest, einheitliche Vorschriften zu einzelnen Bauelementen wie
beispielsweise Dachform und Dachaufbauten oder Materialwahl und Farbgebung etc.
könnten die unterschiedlichen Bautypologien nicht oder nur ungenügend
berücksichtigen. Die Richtlinien würden diesem Umstand Rechnung tragen. Dann
folgen zwar einige Vorgaben für im Zonenplan als geschützt bzw. erhaltenswert
eingestufte Gebäude, die insbesondere hinsichtlich Gestaltung und Farbgebung
auch für die übrigen Gebäude wegleitend sein sollen. Es handelt sich dabei
jedoch eher um Zielnormen als um verbindliche Forderungen.

2.4 Ist aber schon in der
Ortsbildschutzzone kein typischer Charakter oder keine angestrebte Gestaltungsgebung
ablesbar, können die Anforderungen an eine Quartierüberbauung  wenn auch mit
Nutzungsbonus  nicht allzu streng sein. Die Vorgaben, die § 23 ZR macht,
sind offen formuliert und vergleichbar mit denjenigen bei Ausarbeitung eines
Gestaltungsplans: Letzterer bezweckt eine architektonisch und hygienisch gute,
der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung
und Erschliessung zusammenhängender Flächen [] (vgl. § 44 des Planungs- und
Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Im (Gestaltungs-) Planverfahren belassen die
Rechtsmittelinstanzen den zuständigen Planbehörden einen gewissen
Ermessensspielraum, auch aufgrund deren örtlicher Kenntnisse. Gleiches gilt bei
Ästhetikfragen: Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde
nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer vertretbaren Würdigung der
massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu
respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr
eigenes ersetzen (BGE 141 II 245, nicht publ. E. 5.3 von Urteil 1C_265/2014 vom
22. April 2015; Urteile des Bundesgerichts 1C_728/2013 vom 30. Januar 2014 E.
3.3; 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E. 3.3, in: ZBI 2014 S. 443 f.; je mit
Hinweisen; 1C_39/2012 vom 2. Mai 2012 E. 2.3.2).

2.5 Geplant auf GB Nr. 449 sind zwei
Mehrfamilienhäuser à jeweils elf Wohnungen und eine Einstellhalle mit 43
Parkplätzen. Das ursprüngliche Projekt erfuhr zwei massgebliche Änderungen:
Einerseits hatte die Fachstelle Hindernisfreies Bauen der Kantone
Aargau/Solothurn gewisse Vorbehalte, die nun beseitigt werden konnten. Die
Anforderungen in Bezug auf Zugänglichkeit und Benutzbarkeit für Menschen mit
Behinderung sind umgesetzt, die Häuser sind rollstuhlgängig. Dies wird von
keiner Seite bestritten. Die Planungskommission hatte zudem den Wunsch, die
beiden Bauten nicht parallel zueinander, sondern parallel zu den ost- und
westseitigen Grundstücksgrenzen auszurichten. Auch diesem Begehren hat die
Bauherrschaft entsprochen. Die kommunalen Behörden (Planungs- und
Baukommission) erachten deshalb die hohe Wohnqualität und die gute Integration
ins Orts- und Landschaftsbild als gewährleistet. Die Baukommission gab in ihrem
Einspracheentscheid vom 29. August 2016 zu bedenken, in der Wohnzone W2 seien
zweigeschossige Bauten zulässig, deren Gebäudelänge gemäss § 3 ZR nicht
beschränkt sei. Für eine Bauparzelle von der Grösse des Grundstücks GB Nr. 449
sei die Überbauung mit zwei Mehrfamilienhäusern naheliegend, nicht zuletzt
unter dem Gebot landsparender Überbauung. Das heute bestehende, abzubrechende
Gebäude sei zudem von der Grösse her mit den Neubauten vergleichbar.

2.6 Diese Überlegungen der Baubehörde
sind, gerade angesichts der bundesgesetzlichen Forderung nach verdichtetem
Bauen (Art. 1 Abs. 2 lit. abis, Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs.
2 lit. abisdes eidgenössischen Raumplanungsgesetzes, RPG, SR 700),
nicht zu beanstanden. Die Bauten treten im heterogenen Wohnquartier nicht allzu
massig in Erscheinung, zumal das vormals am St. Ursulaweg 4a bestehende
Kinderheim auch nicht Einfamilienhauscharakter hatte (vgl. die Bilder im
Schlussbericht des Rückbaus vom 19. Februar 2016).

2.7 Zulässig sind in der W2 nach § 3 ZR
Wohnbauten sowie nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe. Es gilt
die offene Bauweise bei einer AZ von 0.4, mindestens einem und maximal zwei
Vollgeschossen, einer Gebäudehöhe von 7 m und einer Firsthöhe von 11 m
(bei Flach- und Pultdächern von 7.50 m). Eine Beschränkung auf
Einfamilienhäuser ist nirgends vorgesehen. Die Wohnqualität der Überbauung wird
von den Beschwerdeführern mit ihrer appellatorischen Kritik am angefochtenen
Entscheid nicht wirklich in Zweifel gezogen. Wenn sie selber sich in ihrer
eigenen Wohnqualität eingeschränkt fühlen, ist dies kein Argument, um die
Baubewilligung zu verweigern. Massgeblich ist, ob das Vorhaben den gesetzlichen
Anforderungen entspricht.

2.8 Mit Blick auf das Ermessen der
örtlichen Baubehörde war die Gewährung des (geringen) Nutzungsbonus' rechtmässig.

3.1 Weiter stossen sich die
Beschwerdeführer an der gewählten Erschliessungsvariante. Nach § 53 KBV dürfen
Gebäude nur auf Grundstücken errichtet werden, die von einer öffentlichen
Strasse oder von einem öffentlichen Platz her eine genügende Zufahrt haben
(Abs. 1). Die Baubehörde kann im Einzelfall Breite und Ausführungsart der
Zufahrtswege vorschreiben (Abs. 2). § 39 PBG bestimmt auf übergeordneter Ebene
unter der Marginalie «Erschliessungsplan», dass die Einwohnergemeinden soweit
erforderlich Konzepte über die Gestaltung der Erschliessungsräume erstellen
(Abs. 1). Sie ordnen die Erschliessung der Baugebiete gestützt auf die
Erschliessungskonzepte und in Übereinstimmung mit dem Zonenplan durch Pläne und
Reglemente über die Verkehrsanlagen und Fusswege [] (Abs. 2).

3.2 Wie das BJD richtig ausgeführt hat,
entspricht die umstrittene Erschliessung über den Russmattweg/St. Ursulaweg dem
rechtsgültigen Erschliessungsplan, der im Rahmen der Umzonung des Gebiets in
die W2 beschlossen und vom Regierungsrat am 13. August 2007 mit RRB Nr.
2007/1264 genehmigt wurde. Auch im Erschliessungsplan «Dorfteil Süd» vom 22.
Oktober 2007 (RRB Nr. 2007/1707) sind der Russmatt- und der St. Ursulaweg als
Erschliessungen der Parzelle Nr. 449 eingetragen. Zwar ist die jeweilige Breite
von 4.50 m nicht gerade grosszügig bemessen, es geht aber auch nicht wirklich
um die Erschliessung eines Grossprojekts, selbst wenn dieses mit spürbarem
Mehrverkehr verbunden ist. Immerhin ist der Russmattweg im Bereich der
Einmündung in die Derendingerstrasse 5 m breit und verfügt über ein
Trottoir. Zwar ist die Angst der Beschwerdeführer um spielende Kinder
verständlich. Diese Gefahr besteht aber auch bei weniger Verkehr. Gegenseitige
Rücksichtnahme durch alle Verkehrsteilnehmer ist  gerade in einem Wohnquartier
 immer nötig. Wenn mehrere Erschliessungsvarianten möglich sind, obliegt es
nicht der Rechtsmittelinstanz, der Gemeinde eine vorzuschreiben.

3.3 Hinzu kommt, dass der von den
Beschwerdeführern favorisierten Erschliessung über die Subingerstrasse § 53bisAbs. 1 KBV entgegensteht. Demnach dürfen neue Ein- und Ausfahrten an
Kantonsstrassen und deren Erweiterung oder bedeutsame Mehrnutzung von der
Baukommission nur bewilligt werden, wenn eine zweckmässige Erschliessung des
Grundstücks anders nicht möglich ist, insbesondere wenn die kommunale
Nutzungsplanung nicht eine andere Erschliessung vorsieht (lit. a) und die Ein- und
Ausfahrt verkehrstechnisch richtig gestaltet ist und zu keiner
Verkehrsgefährdung führt (lit. b). Nachdem gezeigt wurde, dass die
Erschliessungsplanung der Gemeinde die Variante über den Russmatt- bzw. St.
Ursulaweg vorsieht, ist letzterer der Vorzug gegenüber der Erschliessung auf
die Kantonsstrasse zu geben.

3.4 Die vorgesehene Parkplatzanzahl ist
ebenso wenig zu beanstanden. Nach § 42 Abs. 3 KBV i.V.m. Anhang III KBV und § 9
des kommunalen Baureglements ist bei einem Mehrfamilienhaus (wie bei einem Einfamilienhaus)
pro Wohneinheit mindestens ein Parkplatz zu erstellen. Eine Maximalbeschränkung
sieht die Verordnung nicht vor. Für Besucherparkplätze gilt ein Mindestwert von
0.1 Parkplätzen pro Wohnung. Mit 43 unterirdischen Parkmöglichkeiten rechnet die
Bauherrschaft pro Wohnung mit fast zwei Parkplätzen in der Einstellhalle, was
heute durchaus den tatsächlichen Gegebenheiten entspricht. Mit den acht
oberirdischen Parkplätzen sind auch genügend Besucherparkplätze vorhanden.
Insgesamt kann auf die zutreffenden Erwägungen der Vorinstanz verwiesen werden.

4. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei
diesemAusgang haben A.___ die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich
der Entscheidgebühr auf CHF 1500.00 festzusetzen sind.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf einzutreten ist.

2.A.___ haben die Kosten des Verfahrens
vor Verwaltungsgericht von CHF 1500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige
Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar.
Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters
zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des
Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                             Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                            
Schaad