so_gerichte · VWBES.2012.140 · 2008-03-11 · de
Gebäudeeinschätzung

Art. 29 Abs. 2 BV, § 24 Abs. 1 GVG. Die Abwertung eines Gebäudes innerhalb von vier Jahren von 55 % auf 30 % ist ein ausserordentlich hoher Wertezerfall, welcher in der Verfügung der Einschätzung zu begründen ist. Vorliegend ist der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt.

SOG 2012 Nr. 24

Art. 29 Abs. 2 BV, § 24 Abs. 1 GVG.Die Abwertung eines Gebäudes innerhalb von vier Jahren von
55 % auf 30 % ist ein ausserordentlich hoher Wertezerfall, welcher in
der Verfügung der Einschätzung zu begründen ist. Im vorliegenden Fall ist der
Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs verletzt.

Sachverhalt:

Mit Verfügung vom 11. März 2008 hatte die
Solothurnische Gebäudeversicherung (SGV) das Gebäude Nr. 10 mit einem Zeitwert
von CHF 619840.00 bewertet, wobei sie den Zeitwert des Gebäudes auf 55 %
des Neuwerts veranschlagt hatte. Am 7. September 2011 reichte B. zwecks
Rückbaus der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 ein Baugesuch ein, welches durch
die Baukommission der Einwohnergemeinde S. bewilligt wurde. Im Rahmen einer
Neubewertung schätzte die SGV am 13. März 2012 den Zeitwert der Liegenschaft
Nr. 10 auf CHF 193050.00; kalkuliert wurde dabei mit einem Zeitwert von
30 % des Neuwerts. Die entsprechende Verfügung über den
Versicherungsnachweis der Liegenschaft datiert vom 11. April 2012. Gegen diese
Verfügung erhob B. (nachfolgend Beschwerdeführer genannt) beim
Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde
gut, hebt die Verfügung der Vorinstanz auf und weist die Sache an diese zurück.

Aus den Erwägungen:

2. Das Schätzungsverfahren dient dazu, den
Neuwert und denZeitwertvon Gebäuden einheitlich zu
ermitteln, um die Versicherungssumme derGebäudeversicherungfestzulegen (SOG 1996 Nr. 26; VWBES.1996.264).Nach § 23 des
Gebäudeversicherungsgesetzes (GVG, BGS 618.111) können Einschätzungen neben der
definitiven Ersteinschätzung von neu erstellten oder geänderten Gebäuden auf
Verlangen des Eigentümers (lit. a), auf Anordnung des Direktors oder der
Verwaltungskommission (lit. b), oder auf Anordnung des Regierungsrats (lit. c)
vorgenommen werden.Bis zur Erledigung der
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gilt gemäss § 29 Abs. 2 GVG unter Vorbehalt des
vom Eigentümer nachzuweisenden Mehr- oder Minderwerts jeweils die
erstinstanzliche Schätzung.

Der Beschwerdeführer reichte am 7. September
2011 zwecks Rückbaus des Wohnhauses sowie der Fundamente des Wohncontainers und
des Treibhauses der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 ein Baugesuch ein. Im Zuge
dieser baulichen Veränderungen stimmten die Prämienabrechnungen des
Beschwerdeführers mit den tatsächlichen Gegebenheiten nicht mehr überein,
weshalb die Schätzungspräsidentin gemäss ihrer Stellungnahme vom 11. Mai 2012
beschloss, sich mit der hierfür zuständigen Amtei-Schätzungskommission
vorgängig ein Bild vor Ort zu machen. Laut dem Baugesuch vom 7. September 2011
war das Gebäude Nr. 10 jedoch nicht Teil der baulichen Massnahmen, das Haus
wurde seit der Schätzung vom 11. März 2008 auch nicht verändert. Es ist
vorliegend überdies kein Schadensereignis aktenkundig, welches den Wert des
Gebäudes erheblich beeinträchtigt hätte. Aus diesen Gründen ist es nicht
nachvollziehbar, weshalb die Schätzungspräsidentin anlässlich der baulichen
Veränderungen der Liegenschaften Nr. 21, 22 und 23 auch das Gebäude Nr. 10 neu
bewerten liess. Gemäss § 23 lit. b GVG muss die Schätzung, ausgehend von der
Gebäudeversicherung, eines bereits bestehenden Objekts überdies vom Direktor
oder von der Verwaltungskommission angeordnet werden. Eine solche Anordnung ist
nicht in den Akten.

3. Das Baugesuch stellte gemäss der
Stellungnahme vom 11. Mai 2012 lediglich den Anstoss zur Schätzung dar, steht
jedoch mit der vorliegend angefochtenen Bewertung in keinem weiteren
Zusammenhang. Gemäss § 24 Abs. 1 GVG sind im Schätzungsverfahren der Neuwert
und der Zeitwert des versicherten Gebäudes auf einheitlicher Grundlage
festzustellen. Mit diesem einheitlichen Vorgehen wird die Gleichbehandlung der
Gebäudeeigentümer und die Rechtssicherheit gewährleistet (Schätzerrichtlinie MD
413 der SGV vom 1. September 2009).Als Zeitwert gilt dabei nach§ 24 Abs.3 GVG der Neuwert unter Abzug der seit der Erstellung wegen Alters,
Abnützung oder anderer Gründe eingetretenen Wertverminderung.Dabei wird laut § 15 Abs. 1 der Vollzugsverordnung des
Gebäudeversicherungsgesetzes (GVV, BGS 618.112) bei der Schätzung des
Zeitwerts die Wertverminderung des Gebäudes aufgrund des Zustands zurzeit der
Schätzung festgelegt. Die versicherten Gebäude unterliegen nach § 27 Abs. 1 GVG
der Neuversicherung, sofern nichtder Zeitwert bei
der Einschätzung weniger als 50 % des Neuwerts beträgt (lit. a) oder das
Gebäude zum Abbruch bestimmt ist (lit. b).Fehlen die Voraussetzungen zu einer
Neuwertversicherung, so unterliegen die versicherten Gebäude gemäss Abs. 3
dieser Bestimmung der Zeitwertversicherung. Folglich wird eine Liegenschaft,
welche mit einem Zeitwert von über 50 % beurteilt wurde, zum vollen
Neuwert versichert. Eine Liegenschaft mit einem Zeitwert von unter 50 %
wird demgegenüber lediglich mit ihrem Zeitwert versichert.

Das
Gebäude Nr. 10 wurde im Jahre 1888 gebaut und am 11. März 2008 anhand eines
systematischen Schätzungsprotokolls zum letzten Mal eingeschätzt. Im Rahmen der
Bewertung legte die SGV den Zeitwert des Gebäudes auf 55 % des Neuwerts
fest, wodurch die Liegenschaft gemäss § 27 Abs. 1 GVG zum Neuwert versichert
wurde. Der Zeitwert von 55 % lag jedoch lediglich knapp über dem von § 27
Abs. 1 GVG veranschlagten Grenzwert von 50 % für eine Neuversicherung; der
Gebäudezustand wurde im Schätzungsprotokoll der SGV vom 11. März 2008 als«schlecht» bewertet.
Das Gebäude wurde nun lediglich vier Jahre später,am
13. März 2012,aufgrund seines Zustands zurzeit der Schätzunganhand derselben Kriterienmit einem
Zeitwert von 30 % taxiert. Der Zustand der Gebäude wurde imSchätzungsprotokoll
der SGV vom 13. März 2012 wiederum als «schlecht» beurteilt. Damit betrug derZeitwert bei der Einschätzung weniger als 50 % des Neuwerts, weshalb
die Liegenschaft in Anwendung von § 27 Abs. 3 GVG zum Zeitwert versichert
wurde. Die Differenz von CHF 426790.00 zwischen demam 11. März 2008 und
dem am 13. März 2012 festgestellten Versicherungswert ergibt sich folglich aus
der ordnungsgemässen Anwendung von § 27 GVG. Eine Abwertung von 25 %
innert vier Jahren stellt jedoch einen ausserordentlich hohen Wertezerfall dar,
welcher nachvollziehbar zu begründen ist (vgl. Schweizerischer
Immobilienschätzer-Verband [Hrsg.]: Die Immobilienschätzung, Schätzerlehrgang
und Grundwissen, Bern 2000, S. 18). Aus den Schätzungsprotokollen geht jedoch
nicht hervor, weshalb die Schätzungskommission der SGV lediglich vier Jahre
nach ihrer letzten Schätzung anhand derselben systematischen Kriterien der
Liegenschaft einen Zeitwert beimisst, welcher um 25 % unter demjenigen der
letzten Schätzung liegt.

4.Der Beschwerdeführer rügt denn auch sinngemäss eine
Verletzung der Begründungspflicht. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art.
29 Abs. 2 Bundesverfassung, BV, SR 101) folgt unter anderem die grundsätzliche
Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so
abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht
anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die
Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen
können. Die Begründung muss folglich kurz die wesentlichen Überlegungen nennen,
von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid
stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich
widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die wesentlichen Gesichtspunkte
beschränken (BGE 130 II 530; 129 I
232; 126 I 97)

Bei den
Verfügungen über den individuellen Versicherungsnachweis handelt es sich um
Massenverfügungen der SGV. Gleichwohl ist es unerlässlich, dass diese
Verfügungen zumindest auch in dieser Form rudimentär begründet werden, damit
die Betroffenen die Berechnung nachvollziehen können und somit die Chancen
eines Rechtsmittels abzuschätzen vermögen. Denn fehlt es an einer Begründung,
sind die Betroffenen gezwungen, in jedem Falle ein Rechtsmittel zu ergreifen,
nur um erfahren zu können, weshalb der Zeitwert der Liegenschaft in der
kalkulierten Höhe festgelegt bzw. verändert wurde. Dies kann nicht der Sinn
eines Rechtsmittelverfahrens sein.

In
der vorliegend angefochtenen Verfügung vom 11. April2012hat die SGVlediglich festgehalten, dass
sie die Liegenschaft mit einem Zeitwert von 30 % des Neuwerts beurteilt.
Eine Begründung, weshalb die SVG der Liegenschaft diesen Zeitwert beimisst,
fehlt indessen. Sie wurde auch vor Verwaltungsgericht nicht nachgereicht. Für
den Beschwerdeführer war folglich nicht nachvollziehbar, aus welchen Gründen
die Liegenschaft innert vier Jahren um 25 % abgewertet wurde, obwohl kein
eigentliches Schadensereignis vorlag und die Liegenschaft baulich nicht
verändert wurde.Folglich beantragt er in
seiner Beschwerdeschrift vom16. April 2012in erster Linie und mehrmalig die Begründung der erfolgten massiven
Abwertung sowie die Darlegung des schlechten Zustands des Gebäudes.Das
Gesuch um Akteneinsicht in die Schätzungsunterlagen der Bewertungen vom 11.
März 2008 und vom 13. März 2012 zeigt überdies auf, dass dem Beschwerdeführer
die wesentlichen Angaben fehlen, um sich über die Tragweite des Entscheids ein
Bild machen und die Verfügung sachgerecht anfechten zu können. Die Verfügung
vom 11. April 2012 erfüllt somit die von der Rechtsprechung aus dem Grundsatz
des Anspruchs auf rechtliches Gehör abgeleiteten Anforderungen an die
Begründung einer Verfügung nicht. Eine Heilung ist vorliegend nicht möglich, da
die entsprechenden Sachverhaltsabklärungen zur Begründung der Abwertung nicht
in den Akten verzeichnet sind oder noch ausstehen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 21. Dezember
2012 (VWBES. 2012.140)