so_gerichte · SGSTA.2015.29 · 2014-09-22 · de
Staats- und Bundessteuer 2013

Schutzmassnahmen gegen Elementarereignisse wie einen Wasserschaden in einer Liegenschaft gelten als steuerlich abziehbare Unterhaltskosten.

KSGE 2015 Nr. 6

StG
§ 39 Abs. 3,DBG Art. 32 Abs. 2.Abzüge,
Liegenschaftsunterhalt.

Sachverhalt:

1. Die Steuerpflichtigen
A. und B.X., C., sind seit 1989 Eigentümer einer Liegenschaft an der D.-Strasse
in C. Es handelt sich um ein über 100-jähriges Bauernhaus, das im Jahr 1994
komplett saniert und umgebaut worden ist und den Steuerpflichtigen als Eigenheim
dient. Im Rahmen der Umbauarbeiten wurde unter anderem eine neue Sickerleitung
installiert. In der Folge kam es zu grösseren Wasserschäden an der
Liegenschaft. 2013 liessen die Steuerpflichtigen eine sog.
Mauerwerkdiagnostische Untersuchung durchführen. Gestützt auf diese
Untersuchung nahmen die Steuerpflichtigen diverse bauliche Massnahmen vor, um
den Feuchtigkeitseintritt bzw. dessen Folgen zu mindern. Insgesamt machten die
Steuerpflichtigen in diesem Zusammenhang in der Steuererklärung 2013
Liegenschaftsunterhaltskosten in der Höhe von Fr. 25'130.00 geltend.

Mit
Veranlagungsverfügung vom 22. September 2014 liess die Veranlagungsbehörde Dorneck-Thierstein
(im Folgenden: VB) nur die pauschalen Liegenschaftsunterhaltskosten von 20 %
(direkte Bundessteuer Fr. 6'441.00, Staatssteuer Fr. 5'489.00) zum Abzug zu und
verweigerte den Abzug der zusätzlich geltend gemachten effektiven Liegenschaftskosten.

2. Mit Einsprache vom
14. Oktober 2014 beantragten die Steuerpflichtigen, es seien die in der
Steuererklärung geltend gemachten effektiven Liegenschaftskosten betreffend die
Liegenschaft D.-Strasse in C. im Betrag von Fr. 25'130.00 zum Abzug zuzulassen.
Mit Entscheid vom 30. März 2015 wies die VB die Einsprache ab. Die VB führte in
Bezug auf die baulichen Massnahmen im Keller aus, die 2013 angefallenen Kosten
würden nicht Folgeschäden, sondern Neuinstallationen zur Vermeidung von
weiteren Schäden in der Zukunft (z.B. Kapillarentfeuchtungssystem,
Ablauföffnungen im Boden, Wasserablauf-rinnen entlang der Wände) betreffen. Neuinstallationen
hätten wertvermehrenden Charakter und stellten daher nicht abziehbare
Anlagekosten dar. In Bezug auf die Sickerleitung legte die VB dar, die 1994
verlegte Sickerleitung sei nicht tief genug verlegt worden, weshalb von einem
(planerischen) Baumangel auszugehen sei. Die Kosten für die Behebung eines
Baumangels stünden in einem kausalen Zusammenhang mit der Gebäudeerstellung und
dienten dazu, der Liegenschaft denjenigen Wert zu geben, den sie im Zeitpunkt
des Kaufes bzw. nach der Erstellung hätte haben sollen, aber wegen des
(verdeckten) Baumangels objektiv nicht hatte. Solche Kosten seien praxisgemäss
zu den Anlagekosten zu zählen, die vom Einkommen nicht abgezogen werden
könnten.

3. Gegen den
Einspracheentscheid der VB vom 30. März 2015 erheben A. und B.X. (im Folgenden:
Rekurrenten) mit Eingabe vom 21. April 2015 Rekurs und Beschwerde beim Steuergericht.
Sie beantragen, der Einspracheentscheid sei aufzuheben und die geltend gemachten
effektiven Liegenschaftsunterhaltskosten seien im Umfang von Fr. 25'130.00 zum
Abzug zuzulassen. Eventualiter sei eine Besichtigung des Objektes vor Ort
vorzunehmen. Zur Begründung führen sie aus, entgegen der Ansicht der VB sei
vorliegend - trotz teilweiser Neuinstallationen - keine Wertvermehrung
entstanden. Es sei stets zu prüfen, ob es sich bei den geltend gemachten Kosten
um eine werterhaltende oder eine wertvermehrende Investition handle. In der
Regel gelange für diese Beurteilung eine Einzelfallbetrachtung zur Anwendung.
Es sei zu prüfen, ob mit den vorgenommenen Sanierungsarbeiten gegenüber dem relevanten
Zeitpunkt eine Wertsteigerung erfolgt sei oder nicht. Insbesondere sei von Bedeutung,
ob die Sanierungsbedürftigkeit vor oder während der Besitzesdauer entstanden
sei. Hier sei der Schaden während der Besitzesdauer entstanden, weshalb
sämtliche Aufwendungen, die zur Beseitigung und zur Wiederherstellung des
Nutzwertes der Liegenschaft anfielen, als abzugsfähige Unterhaltskosten zu
betrachten seien. Die Steuerpflichtigen hätten aufgrund des Expertisenberichts
Sofortmassnahmen eingeleitet. Mit diesen Massnahmen sei ein bereits
entstandener oder zumindest drohender Minderwert des Grundstücks beseitigt
worden, weshalb diese Kosten einzig der Werterhaltung des Gebäudes gedient
hätten. Sowohl die Expertise als auch die im Jahre 2013 vorgenommenen
Sanierungsarbeiten dienten damit einzig der Wiederherstellung des
Nutzungswertes der Liegenschaft, weshalb diese Kosten als Unterhaltskosten zum
Abzug zuzulassen seien. Für die Beurteilung, ob abzugsfähige Unterhaltskosten
oder wertvermehrende Aufwendungen vorlägen, spiele es somit keine Rolle, ob die
Unterhaltsmassnahme im Eingriff in eine bestehende Baute bestehe oder ob - wie
hier der Fall - teilweise neue Bausubstanz geschaffen werde. Weiter bringen die
Rekurrenten vor, die geltend gemachten Sanierungskosten stellten in anderen
Kantonen steuerlich abzugsfähige Unterhaltskosten dar. Unter dem
Geltungsbereich des Steuerharmonisierungsgesetzes seien die Unterhaltskosten im
kantonalen Recht gleich auszulegen. In Bezug auf die Sickerleitung führen die
Rekurrenten aus, dass die 2013 geltend gemachten Kosten nicht die Tieferlegung
der Sickerleitung betrafen. Zudem könne auch bei diesen Sanierungskosten nicht
von einem Baumangel ausgegangen werden, da im Zeitpunkt des Wasserschadens
bereits rund 18 Jahre seit dem letzten grösseren Umbau vergangen seien.

In ihrer
Vernehmlassung vom 11. Mai 2015 beantragt die VB, den Rekurs und die Beschwerde
abzuweisen. Sie verweist dabei grundsätzlich auf die Ausführungen im ange-fochtenen
Einspracheentscheid. Zudem führt sie aus, es sei nicht entscheidend, ob die Neuinstallation
einen marginalen oder gar keinen Einfluss auf den Verkehrswert einer Liegenschaft
habe. Vergleichsmassstab bezüglich Wertvermehrung bilde nicht der Wert des
Grundstücks oder der Liegenschaft insgesamt, sondern das gesondert zu
betrachtende Element, welches ersetzt oder - wie im vorliegenden Fall -
gänzlich neu installiert werde. Die Mauerwerkdiagnostische Untersuchung stehe
sodann in unmittelbarem Zusammenhang mit der Neuinstallation, weshalb auch
diese Kosten als Anlagekosten zu beurteilen seien. In Bezug auf die
Sickerleitung sei sich die VB bewusst gewesen, dass die Steuerpflichtigen 2013
erst begonnen hätten, diese freizulegen. In der Rechnung vom 27. Dezember 2013
sei ein Posten "Sondierlöcher erstellen für die Feststellung der Lage der
Sickerleitung" aufgeführt. Die Indizien sprächen hier insgesamt klar für
einen Baumangel. Schliesslich macht die VB geltend, dass Merkblätter anderer
Kantone keinen Einfluss auf die Steuerpraxis des Kantons Solothurn hätten.

Mit Schreiben vom 28.
Mai 2015 halten die Rekurrenten an ihren Auffassungen fest.

Aus den Erwägungen:

2.1 Unterhaltskosten
sind nach herrschender Lehre (vgl.richneret al., Handkommentar zum DBG, 2. Aufl., Zürich 2009, Art. 32 N 37)
Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die
Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren
Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten
umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen,
um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen
der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die
Ertragsfähigkeit eines Grundstückes sicherstellen). Der Abzug der
Unterhaltskosten ist im kantonalen Steuergesetz in § 39 Abs. 3 StG (für die
direkte Bundessteuer: vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG) geregelt. Die kantonale
Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten von
Liegenschaften im Privatvermögen vom 28. Januar 1986 (StVO Nr. 16; BGS
614.159.16) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der
Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere die Auslagen für die Behebung
von Schäden (lit. a); die Auslagen für die jährliche oder periodisch
wiederkehrende Erneuerungsarbeiten (lit. b); die Auslagen für den Ersatz
bereits vorhandener Anlagen, soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c); der
Gartenunterhalt (lit. d); die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin
(lit. e) sowie Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von
Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f) aufgeführt. Ausdrücklich nicht zum
Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie
Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften
(§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16 bzw. Art. 34 lit. d DBG).

2.2 Allgemein
betrachtet hört die Abzugsfähigkeit folglich dort auf, wo die vorge-nommenen
Arbeiten die Liegenschaft über den Zustand im Zeitpunkt des Antritts hinaus
verbessern und damit im Anlagenwert erhöhen. Mit anderen Worten:
Unterhaltskosten sind all jene Aufwendungen, die ein Grundstück in denjenigen
Zustand versetzen, in dem es sich bereits einmal befunden hat. Umfasst eine
Aufwendung sowohl einen werterhaltenden als auch einen wertvermehrenden Anteil,
was häufig bei Umbauten an bestehenden Gebäuden der Fall ist, ist die
Aufwendung im Umfang des werterhaltenden Anteils zum Abzug zuzulassen, während
der wertvermehrende Anteil nicht abzugsberechtigt ist. Die jeweiligen Anteile
sind allenfalls zu schätzen (vgl.richneret al., a.a.O., Art. 32 N 45). Soweit die Steuerpflichtigen nicht nur den
Pauschalabzug beim Liegenschaftsunterhalt geltend machen, haben sie für die
steuermindernden Abzüge den Beweis zu erbringen (Urteil SGSTA.2011.132 des
Steuergerichts vom 21. Mai 2012 E. 2).

2.3 Die Abgrenzung
zwischen Werterhaltung und Wertvermehrung erfolgt nach ob-jektiven Kriterien.
Vergleichsmassstab bildet dabei praxisgemäss nicht der Wert des Grundstücks
insgesamt, sondern derjenige der konkret instand gehaltenen oder ersetzten
Installation. Wird eine alte Installation nicht bloss durch eine dem aktuellen
Stand der Technik angepasste neue Installation ersetzt, sondern an deren Stelle
eine qualitativ bessere Installation gesetzt, liegt (anteilsmässig) kein
Unterhalt, sondern eine Wertvermehrung vor. Dies gilt auch dann, wenn der Wert
der gesamten Liegenschaft als solches nicht angestiegen sein sollte (Urteil
SGSTA.2011.132 des Steuergerichts vom 21. Mai 2012 E. 3).

3.1 Vorliegend ist zu
prüfen, ob die von den Steuerpflichtigen im Jahr 2013 vorge-nommenen baulichen
Massnahmen im Zusammenhang mit dem in ihrer Liegenschaft entstandenen
Wasserschaden als Anlagekosten oder als Unterhaltskosten zu betrachten sind.

Konkret geht es um
die folgenden Rechnungen:

Hinzu kommen die
folgenden Rechnungen für die tatsächlichen Liegenschaftskosten:

3.2 Der Verweis der
Vorinstanz auf den Begriff des Baumangels erscheint für die steuerliche Beurteilung
der hier geltend gemachten Kosten insofern wenig hilfreich, als jeder an einer
Liegenschaft getätigte Reparatur- oder Sanierungsaufwand letztlich der Behebung
eines Mangels im weiteren Sinn dienen soll. Steuerrechtlich massgeblich für die
Abzugsfähigkeit muss das Ergebnis der Bewertung sein. Nur Ausgaben, die dazu
dienen, den vom Steuerpflichtigen ursprünglich erworbenen Vermögenswert zu
erhalten oder wiederherzustellen, sind abzugsfähige Unterhaltskosten. Soweit
durch Instandstellungsarbeiten der ursprüngliche Zustand der Liegenschaft
verbessert und ein Mehrwert geschaffen wird, liegen keine abzugsfähigen
Unterhaltskosten vor (Urteil SGSTA.2008.111 des Steuergerichts vom 19. Januar
2009 E. 3 mit Hinweisen; vgl. auch KSGE 2007 Nr. 8 E. 4).

3.3 Das Steuergericht
hat im Urteil SGSTA.2007.110 vom 29. Juni 2009 E. 5 ausgeführt, dass
Entwässerungsarbeiten (Erstellen eines Einlaufschachts und der Sickergrube) als
werterhaltend anzusehen sind. Schon mit Urteil SGSTA.2005.20 vom 29. August
2005 E. 2 hat das Steuergericht das Erstellen einer Sickerleitung als
abzugsfähige Liegenschaftskosten beurteilt und dies damit begründet, dass es
sich dabei um Kosten handle, die nicht eine Wertvermehrung bewirkten, sondern
der Werterhaltung dienten, bzw. eine eingetretene Wertverminderung beheben
würden.

Hier haben die
Rekurrenten ein über 100-jähriges Bauernhaus im Jahr 1994 komplett saniert.
Aufgrund eines 2012 aufgetretenen Wasserschadens haben sie eine Mauerwerkdiagnostische
Untersuchung (MDU) vornehmen und die entsprechenden Sanierungsmassnahmen (u.a.
Kapillar-Entfeuchtungs-System) ausführen lassen. Zwar ist der VB insofern zuzustimmen,
dass Neuinstallationen grundsätzlich wertvermehrenden Charakter haben und damit
nicht abziehbare Anlagekosten darstellen. Entgegen der Ansicht der VB kann hier
aber nicht davon gesprochen werden, dass die getroffenen Massnahmen einen
Baumangel beheben und somit den Zustand der Liegenschaft gegenüber dem Zustand
im Zeitpunkt des Baus oder Kaufs verbessern. Vielmehr geht es hier um Schutzmassnahmen
gegen Elementarereignisse, die auch von der Lehre als abziehbare
Unterhaltskosten betrachtet werden (vgl.richneret al., Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, § 30 N 75;richneret al., a.a.O., Art. 32 N 88).

Im Lichte der oben
dargestellten Praxis sind damit die hier geltend gemachten effek-tiven
Liegenschaftskosten in der Höhe von total Fr. 25'130.00 als Unterhaltskosten
zum Abzug zuzulassen.

Steuergericht,
Urteil vom 7. Dezember 2015 (SGSTA.2015.29; BST.2015.26)