so_gerichte · VWBES.2024.89 · 2024-11-05 · de

Gesamtrevision der Ortsplanung B.___

Solothurn Verwaltungsgericht 05.11.2024 VWBES.2024.89
Soleure Verwaltungsgericht 05.11.2024 VWBES.2024.89
Soletta Verwaltungsgericht 05.11.2024 VWBES.2024.89

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
5. November 2024
Es wirken mit:
Präsident
Thomann
Oberrichter
Hagmann
Oberrichterin
Obrecht Steiner
Gerichtsschreiber
Luder
In Sachen
A.___
Beschwerdeführerin
gegen
1.
Regierungsrat des Kantons Solothurn,
vertreten durch Bau- und Justizdepartement,
2.
Einwohnergemeinde B.___,
vertreten
durch Gemeinderat B.___,
Beschwerdegegner
betreffend
Gesamtrevision der Ortsplanung B.___
zieht das Verwaltungsgericht
in
Erwägung:
I.
1. Die Einwohnergemeinde
B.___ legte die Gesamtrevision der Ortsplanung vom 5. Juni 2020 bis zum 8.
Juli 2020 erstmals öffentlich auf. Das Ziel der Revision bestand namentlich in
der Siedlungsentwicklung nach innen. Zudem wurde ein Bauinventar erarbeitet
(vgl. zum Ganzen: Raumplanungsbericht; Anhang zum räumlichen Leitbild). Dagegen
gingen bei der Einwohnergemeinde B.___ 92 Einsprachen ein.
2. Aufgrund
der Einsprachen nahm der Gemeinderat der Einwohnergemeinde B.___ mit Beschluss
vom 15. Juni 2021 Anpassungen der Nutzungsplanung und des Zonenreglements vor
und wies die Einsprachen im Übrigen ab, soweit er darauf eintrat. Hiergegen
gelangten 26 Einsprecher mit Beschwerde an den Regierungsrat.
3. In der
Folge wurde der Beschluss des Gemeinderates der Einwohnergemeinde B.___ vom
15. Juni 2021, nun rechtsgenüglich unterzeichnet, sämtlichen Einsprechern
erneut eröffnet und es gingen sieben weitere Beschwerden beim Regierungsrat ein.
Die Beschwerdeverfahren wurden bis zum Entscheid des Gemeinderates der
Einwohnergemeinde B.___ über die Einsprachen zur zweiten öffentlichen Auflage
sistiert.
4. Vom 16.
August 2021 bis 14. September 2021 fand die zweite öffentliche Auflage der
Ortsplanung statt. Dagegen gingen 17 Einsprache bei der Einwohnergemeinde B.___
ein.
5. Mit
Beschluss des Gemeinderates der Einwohnergemeinde B.___ vom 22. Februar 2022
wurde eine Einsprache teilweise gutgeheissen und § 3 Abs. 4 des Zonenreglements
angepasst; die übrigen Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten
wurde. Gegen den Beschluss wurden elf Beschwerden, darunter auch diejenige von A.___,
beim Regierungsrat erhoben.
6. Dem
Regierungsrat wurden vom Gemeinderat der Einwohnergemeinde B.___ drei
Zonenpläne (Nutzungsplanung, Schutzgebiete und Schutzobjekte,
Lärmempfindlichkeitsstufen), ein Erschliessungsplan (in 9 Ausschnitten), ein
Netzplan mit Strassenkategorien sowie das Zonenreglement zur Genehmigung
unterbreitet (vgl. Beschluss des Gemeinderates der Einwohnergemeinde B.___ vom
22. Februar 2022).
7. Mit
Beschluss Nr. 2024/260 vom 27. Februar 2024 (nachfolgend RRB) genehmigte der
Regierungsrat die Gesamtrevision der Ortsplanung der Stadt [...]; unter
Vorbehalt der nicht genehmigten Elemente bzw. der verlangten Anpassungen gemäss
RRB Ziff. 5.3. Die Beschwerde von A.___ vom 6. bzw. 12. Juli 2021 wurde abgewiesen,
soweit darauf eingetreten wurde. Ihr wurden reduzierte Verfahrenskosten in der
Höhe von CHF 800.00 auferlegt (vgl. RRB Ziff. 5.3.18 f.).
8. Mit
Beschwerde vom 8. März 2024 (Postaufgabe 11. März 2024) gelangte A.___
(nachfolgend Beschwerdeführerin), an das Verwaltungsgericht und stellte
folgende Rechtsbegehren:
1.
Das im Bauinventar als
schützenswert klassierte Gebäude [...]Strasse [...] GB Nr. [...] sei aus dem
Bauinventar zu entlassen.
2.
Die Zonenvorschriften, namentlich
das Zonenreglement, seien von der städtischen Legislative zu beschliessen.
3.
Pt. 5.3.18 des
Genehmigungsentscheids des Regierungsrates sei aufzuheben.
4.
Der Beschwerde sei aufschiebende
Wirkung zu erteilen. Pt. 5.2 des Genehmigungsentscheids des Regierungsrates sei
aufzuheben.
5.
Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
Unter der
Überschrift «Verfahrensanträge» stellte sie folgendes Begehren:
1.
[…]
2.
Es sei eine Beschwerdeverhandlung
mit Augenschein durchzuführen.
Mit Eingabe
vom 30. April 2024 reichte die Beschwerdeführerin eine Beschwerdebegründung ein,
in der sie das Rechtsbegehren gemäss Ziff. 2 zurückzog und die weiteren
Rechtsbegehren bestätigte. Zudem stellte sie den Antrag, es seien von der
Genehmigungsbehörde sämtliche Verfahrensakten von Amtes wegen einzufordern.
9. Mit
Stellungnahme vom 5. Juni 2024 schloss das Bau- und Justizdepartement, namens
des Regierungsrates, auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde.
10. Mit
Schreiben vom 21. Mai 2024 beantragte die Einwohnergemeinde B.___ die Abweisung
der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kann. Zudem äusserte sie sich
zur aufschiebenden Wirkung und beantragte, der Beschwerde sei keine
aufschiebende Wirkung zu erteilen. Sie verzichtete, mit Verweis auf die Akten,
auf eine Stellungnahme.
11. Mit
Verfügung vom 21. Juni 2024 erteilte das Verwaltungsgericht der Beschwerde die
aufschiebende Wirkung (vgl. Ziff. 3 der Verfügung).
12. Für die
Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanzen wird grundsätzlich auf
die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Die Beschwerde
ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und
das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12 i.V.m. § 5 Abs. 2 des Planungs- und
Baugesetzes, PBG, BGS 711.1). Die Beschwerdeführerin ist als Alleineigentümerin
des Grundstücks GB [...] Nr. [...] durch den angefochtenen Beschluss beschwert
und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist im Grundsatz
einzutreten.
2. Die Sache
ist anhand der Akten hinreichend dokumentiert und spruchreif. Dem
Verwaltungsgericht stehen die öffentlich einsehbaren Hilfsmittel wie
Googlemaps, Streetview und WEB GIS zur Verfügung. Zudem ist das Bauinventar der
Stadt [...] vom [...] (nachfolgend: Bauinventar) mit Abbildungen der jeweiligen
Liegenschaften versehen. Von einem Augenschein sind keine weiteren Erkenntnisse
zu erwarten. Der Antrag auf Durchführung eines Augenscheins wird abgewiesen.
3.1 Die
Gemeinden haben das Bauen in Zonenplänen gemäss § 14 PBG und in weiteren
Nutzungsplänen zu regeln. Zudem können sie Gemeindevorschriften gemäss § 133
PBG erlassen. Bei der Erarbeitung der Planungen hat ein Gemeinwesen gemäss Art.
2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) einen
erheblichen Beurteilungsspielraum. Es ist eine gewisse Zurückhaltung geboten.
Neue Anordnungen können keine getroffen werden (Peter Hänni: Planungs-, Bau-
und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2022, S. 596). Der Spielraum wird bei
kommunalen Plänen begrenzt durch die Befugnis des Regierungsrates, der diese
auf ihre Recht- und Zweckmässigkeit sowie auf die Übereinstimmung mit
übergeordneten Planungen überprüft. Pläne, die rechtswidrig oder offensichtlich
unzweckmässig sind und Pläne, die übergeordneten Planungen widersprechen, weist
er an die Gemeinde zurück (§ 18 Abs. 2 PBG).
3.2 Der
Regierungsrat hat die Revision der Ortsplanung [...] auf seine Recht- und
Zweckmässigkeit und die Übereinstimmung mit den übergeordneten Plänen
überprüft. Bei der nachfolgenden Beurteilung der materiellen Fragen geht das
Überprüfungsrecht des Verwaltungsgerichts weniger weit als dasjenige des
Regierungsrats. Das Verwaltungsgericht überprüft Rechts- und Sachverhaltsfragen
frei, übt jedoch keine Ermessenskontrolle aus (§ 67
bis
VRG). Es
achtet die Gemeindeautonomie und belässt den Planungsbehörden in fachlicher
Hinsicht den notwendigen Beurteilungsspielraum. Dies ergibt sich schon aus Art.
2 Abs. 3 RPG: Nachgeordneten Behörden ist der Ermessensspielraum zu belassen,
den sie zur Erfüllung ihrer Aufgabe benötigen. Aufgabe des Gerichts ist es zu
prüfen, ob die Ortsplanungsrevision rechtmässig ist. Die Grenze des
Planungsermessens wird überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als
Folge deutlich unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten
lassen, d.h. im Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich
nicht mehr als folgerichtig erscheinen (Hänni, a.a.O., S. 113).
4.1 Die
Beschwerdeführerin beantragt die Entlassung des im Bauinventar als
schützenswert klassierten Gebäudes an der [...]Strasse [...] (GB [...] Nr. [...]).
Die Klassierung bilde die Grundlage für behördliche Auflagen und Eingriffe nach
§ 3 und § 38 des neuen Zonenreglements der Stadt [...] (nachfolgend nZR) und
stelle einen massiven Eingriff in die Eigentumsgarantie dar. Welche
Rechtswirkungen die Klassierung entfalte, sei unklar und auf die unzähligen
unbestimmten Rechtsbegriffe in § 38 nZR zurückzuführen. Die Baubehörde verfüge
über umfangreiche Eingriffsmöglichkeiten, die unpräzise formuliert seien.
Faktisch kämen diese Bestimmungen einer informellen Unterschutzstellung gleich,
ohne allerdings das auf den Einzelfall ausgerichtete
Unterschutzstellungsverfahren anwenden zu müssen. Diese Eingriffsmöglichkeiten
würden durch § 3 nZR ergänzt, der den Baubehörden zahlreiche Möglichkeiten
gebe, bei Bauvorhaben - unter Kostenbeteiligung des Grundeigentümers -
zusätzliche Abklärungen vornehmen zu lassen.
Weder im
Bauinventar noch im Einsprache- und Beschwerdeentscheid werde plausibel
dargelegt, weshalb die Liegenschaft der Beschwerdeführerin als schützenswert
klassiert werde. Die Begründung im Bauinventar sei mager. Gemäss Würdigung
seien es die klare Formensprache, die Fassadengestaltung, das mächtige Dach und
die Einbettung des Gebäudes in den grossen Garten, welche die Schutzwürdigkeit
ausmachten. Es sei als Teil der Gebäudegruppe 2 bis 16 sowie mit seinen
bauzeitlichen Merkmalen, unter Berücksichtigung des Gartens, zu erhalten. Die
Würdigung und die Empfehlung seien unklar. So sei nicht klar, welche Elemente
des Gebäudes nur in Bezug auf den ganzen Strassenzug Bedeutung hätten und
welche den Eigenwert des Gebäudes ausmachten. Ebenso unklar sei die Empfehlung
«unter Berücksichtigung des Gartens». Der Garten sei von der jetzigen
Eigentümerin in den vergangenen Jahren grundlegend umgestaltet worden. Dies sei
von der Denkmalpflege gebilligt worden. Es sei nicht klar, ob der Garten
schützenswert sei und welche Elemente des Gartens bedeutend seien und ob der
Garten nur untergeordnete Bedeutung habe. Dies sei entscheidend, sollten kleinere
Annexbauten erstellt werden.
Anlässlich des
Augenscheins vom 12. September 2023 seien vom kantonalen Denkmalpfleger neue
Elemente, die als schutzwürdig zu charakterisieren seien, aufgeführt worden. So
namentlich die Einfriedung mit der Toreinfahrt. Ebenso sei festgehalten worden,
dass der Garten als Freifläche weiterbestehen müsse. Im Gegensatz dazu und zu
den Empfehlungen im Bauinventar sei der Schutz der Fassade und der Erhalt des
Gartens als Freifläche relativiert worden; an der Rückseite des Gebäudes seien
Änderungen denkbar und es sei sogar ein Anbau möglich. Die widersprüchlichen
Feststellungen im Bauinventar und die am Augenschein gemachten Aussagen würden
Rechtsunsicherheit schaffen. Die Würdigung und Empfehlungen im Bauinventar und
die Äusserungen des kantonalen Denkmalpflegers anlässlich des Augenscheins
ständen im Widerspruch zur tatsächlich vorhandenen Bausubstanz der Häuserzeile
und stelle dadurch den Sachverhalt unrichtig und willkürlich fest. In der
betreffenden Häuserzeile seien teilweise gravierende bauliche Eingriffe vorgenommen
worden (Dachfenster, Anbauten). Im zweiten Hausteil des Doppelhauses sei ein
Glasanbau erstellt worden und bei mehreren Gebäuden seien die (gemäss
kantonalem Denkmalpfleger schützenswerten) Einfriedungen entfernt oder
zurückversetzt worden. Dies letztmals mit Bewilligung der Baubehörde im Jahr
2022. An derselben Häuserzeile sei im Haus Nr. 16 im Jahr 2022 ein Balkon
angebaut worden.
Das
Bauinventar sei Grundlage für eigentumsbeschränkende Auflagen der Baubehörde.
Die Kriterien für die Aufnahme bzw. Entlassung aus dem Bauinventar seien nicht
nachvollziehbar. Auch generell sei die Arbeitsweise zur Erstellung des
Bauinventars nicht nachvollziehbar. Zwar werde unter «Methodik» dargelegt, dass
eine Reflexion stattfinde bezüglich der Objekte des bisherigen
Ortsbild-Inventars von 1995 und der potenziell neuen Objekte hinsichtlich
Qualitätskriterien, Fokussierung, Exemplarität und Anzahl. Das deklarierte
Vorgehen lasse sich dann allerdings weder generell noch bei einzelnen Objekten
nachvollziehen.
Es sei
nirgends ausgewiesen, welche Objekte von ihrem Schutzstatus befreit würden. So
sei auch nicht nachvollziehbar, weshalb wichtige Objekte, welche sogar im
Inventar der neuen Schweizer Architektur 1850-1920 INSA aufgeführt seien, aus
dem städtischen Bauinventar (ohne Angabe von Gründen) verschwänden. Betroffen hiervon
sei etwa der [...] am [...]weg [...] (vgl. hierzu Beschwerdebegründung vom 30.
April 2024, Rz. 8). Es sei selbst den direkt involvierten Personen nicht klar,
nach welchen Kriterien welche Objekte schützenswert oder erhaltenswert seien.
Auch der Umgang mit Bauten, die sich nach wie vor im Bauinventar befänden, sei
nicht nachvollziehbar. So seien die beiden ehemaligen Arztvillen an der [...]strasse
[...] und [...] im Bauinventar als erhaltenswert eingestuft. Ein
unverhältnismässiger Aufwand für den Erhalt dieser Gebäude sei nicht gegeben
und ein (ebenbürtiges) Neubauprojekt liege nicht vor. Trotzdem halte das
kantonale Hochbauamt im Wettbewerbsprogramm zum Erweiterungsbau des [...] fest,
dass die beiden Objekte, nach Rücksprache mit den zuständigen kantonalen und
städtischen Fachstellen, zu Gunsten einer verdichteten Bauweise abgebrochen
werden könnten. Entscheidend sei nicht der Wert des Objekts, sondern die
Eigentümerschaft. Für den Kanton und Milliardäre gälten besondere Kriterien.
Dies schaffe Rechtsunsicherheit.
4.2 Die Beschwerdeführerin
verkennt, dass der Regierungsrat u.a. § 3 nZR die Genehmigung verweigert und
diesen gestrichen hat (vgl. RRB Ziff. 5.3.7.1 und Ziff. 3.3.4.2.3). Soweit
sich die Beschwerde auf den eben genannten Paragrafen bezieht, ist darauf nicht
einzutreten.
4.3 Der Regierungsrat
gelangte im angefochtenen Beschluss zum Ergebnis, dass sich die Einstufung der
Liegenschaft der Beschwerdeführerin als recht- und zweckmässig erweise (vgl.
RRB Ziff. 3.3.8.2.3). Im Ergebnis verweigerte der Regierungsrat zwar die
Genehmigung einzelner Bestimmungen des nZR, erachtete dieses im Übrigen aber
als genehmigungsfähig (vgl. RRB Ziff. 5.1 und namentlich RRB Ziff. 5.3.41.2
f.).
4.4 Im
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler
Bedeutung (ISOS; abrufbar unter [...]) ist die Stadt [...] als «Flussstadt an
historisch wichtigem Aareübergang, umgeben von einzigartigen Park- und
Klosteranlagen, Bahnhofsquartieren aus der Gründerzeit sowie gepflegten
Aussenquartieren mit Zeugen der Jurasüdfuss-Moderne und barocken Sommersitzen
der einstigen Stadtmächtigen» verzeichnet. Das betroffene Gebäude befindet sich
in der Baugruppe [...] (1922-31), welche sich durch stattliche, traufständige
Doppeleinfamilienhäuser mit grossen Vorgärten auszeichnet. Das Gebiet wird mit
dem Erhaltungsziel «A» ausgewiesen, was bedeutet, dass die Substanz zu erhalten
ist. Die Aufnahmekategorie ist ebenfalls mit «A» gekennzeichnet.
Beim ISOS
handelt es sich um ein Inventar des Bundes von Objekten mit nationaler
Bedeutung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und
Heimatschutz (NHG, SR 451). Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler
Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse
die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von
Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche
Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Diese Schutzbestimmung gilt
aufgrund der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung indes lediglich bei der
Erfüllung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise (Art. 78 Abs. 1 und 2 BV,
Art. 6 Abs. 2 und Art. 2 NHG). Soweit keine Bundesaufgabe in Frage steht, wird
der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales Recht bzw. Gemeinderecht
gewährleistet. Die Bundesinventare sind insoweit aber nicht unbeachtlich. Sie
sind vielmehr bei der Nutzungsplanung, bei der Auslegung unbestimmter Begriffe
des Baurechts sowie bei im Einzelfall erforderlichen Interessenabwägungen zu
berücksichtigen (vgl. BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212; Urteil des
Bundesgerichts 1C_753/2021, 1C_754/2021 vom 24. Januar 2023 E. 8.2). Das ISOS
ergänzt die Schutz- und Bauinventare auf kantonaler und kommunaler Ebene. Es
erfasst nicht Einzelbauten, sondern Siedlungen in ihrer Gesamtheit. Die
Verzeichnung im ISOS (allein) genügt somit nicht ohne Weiteres für die Gewährleistung
der Erhaltung bzw. der Schonung des Objekts.
Gemäss § 2
Abs. 1 der Verordnung über den Schutz der historischen Kulturdenkmäler
(Kulturdenkmäler-Verordnung, BGS 436.11) gelten als historische Kulturdenkmäler
Werke früherer menschlicher Tätigkeit sowie Zeugnisse der Vergangenheit, die
eine besondere archäologische, geschichtliche, soziale, künstlerische,
städtebauliche, technische, wissenschaftliche oder heimatkundliche Bedeutung
haben. § 20 Abs. 1 der Kulturdenkmäler-Verordnung hält fest, dass die Gemeinden
in Zusammenarbeit mit der Kantonalen Denkmalpflege Inventare schützenswerter
und erhaltenswerter baulicher Ensembles, Baugruppen und Einzelbauten anlegen
können. Von dieser Möglichkeit wurde mit dem Bauinventar Gebrauch gemacht. Nach
§ 20 Abs. 2 der Kulturdenkmäler-Verordnung gelten Objekte als schützenswert,
deren Unterschutzstellung nach § 2 Abs. 2 insbesondere vor Erteilung einer
Baubewilligung zu prüfen ist; als erhaltenswert gelten Objekte, die vor allem
für das Ortsbild von Bedeutung sind (Abs. 3).
4.5 Soweit die
Beschwerdeführerin geltend macht, es sei unklar, welche Rechtswirkungen die
Klassierung entfalte, kann ihr nicht gefolgt werden. Die Unterschutzstellung
ist vor Erteilen einer Baubewilligung, insbesondere wenn dies einen baulichen
Eingriff in die Bausubstanz oder an der Fassade betrifft, zu prüfen. Die
zugehörigen Bestimmungen betreffend die Unterschutzstellung sind dem nZR zu
entnehmen (vgl. insbesondere § 38 Abs. 4, Satz 2 nZR; vgl. auch § 3 ff. der
Kulturdenkmäler-Verordnung).
4.6 Sodann
vermag die Beschwerdeführerin nichts zu ihren Gunsten abzuleiten, wenn sie
vorbringt, § 38 nZR sei unpräzise formuliert und enthalte unbestimmte
Rechtsbegriffe. Bei der Beurteilung eines Objekts bedarf es jeweils einer
Würdigung des Einzelfalls. Auch wenn die Bestimmungen eines Reglements
möglichst konkret auszuformulieren sind, ist in
der
hier interessierenden Bestimmung eine (teilweise) offene Formulierung
unumgänglich, um dem Einzelfall (und damit auch dem Grundsatz der
Verhältnismässigkeit) bzw. der Vielzahl an unterschiedlichen Objekten gerecht
zu werden. Die Erneuerung und Weiterentwicklung der Objekte wird denn auch
nicht per se untersagt. Präzisere, generell abstrakte Reglements-Bestimmungen
wären in diesem Zusammenhang nicht zielführend. Die Kritik der
Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit § 38 nZR verfängt daher nicht. Die
Regelung ist recht- und zweckmässig; der Regierungsrat hat der Bestimmung somit
zu Recht die Genehmigung erteilt.
4.7 Entgegen
der Auffassung der Beschwerdeführerin gibt das Bauinventar in der Einleitung
(S. 5) hinlänglich, in gut nachvollziehbarer Weise, Auskunft zu den Kriterien
für die Aufnahme in das Bauinventar. Diese Kriterien umfassen - jeweils mit
zugehöriger Erklärung - den Eigenwert, den historischen Zeugniswert sowie den
Situationswert. Daneben gibt das Bauinventar Auskunft über die angewandte
Methodik (S. 5) und enthält eine Erklärung betreffend die schützenswerten und
erhaltenswerten historischen Kulturdenkmäler (S. 5 f.).
Zudem vermögen
auch die von der Beschwerdeführerin aufgezeigten Beispiele keine unzureichende
Nachvollziehbarkeit und auch keine Rechtsungleichheit zu belegen. Beim [...]
waren wohl die unverhältnismässig hohen Renovationskosten im Innern des
Gebäudes (Ringhörigkeit etc.) für den Abriss mit ursächlich. Im Zusammenhang
mit den beiden ehemaligen Arztvillen an der [...]strasse [...] und [...] gilt
es insbesondere zu beachten, dass diese allenfalls für ein Bauprojekt, welches
massgebend zum verdichteten Bauen beitragen würde, weichen müssen. Vorliegend
gilt es aber weder die Schutzwürdigkeit des [...] noch diejenige der beiden
ehemaligen Arztvillen verbindlich zu beurteilen. Es liegen keine Anhaltspunkte
vor, welche auf eine allgemein willkürliche Beurteilung im Zusammenhang mit der
Einstufung im Bauinventar bzw. mit der Entlassung aus demselben schliessen
lassen. Nach dem Gesagten vermag die Beschwerdeführerin mit den ins Recht
gelegten Objekten nichts zu ihren Gunsten abzuleiten; die Quervergleiche sind
unbehelflich. Ihr kann nicht gefolgt werden, wenn sie vorbringt, die Kriterien
für die Aufnahme bzw. Entlassung aus dem Bauinventar seien nicht
nachvollziehbar.
4.8 Auf
kantonaler Ebene bildet § 119 Abs. 3 PBG eine hinreichende Grundlage für einen
Eingriff in das Eigentum; ein unerlaubter Eingriff in die Eigentumsgarantie ist
nicht auszumachen (vgl. auch die voranstehenden Ausführungen sowie nachfolgend Ziff. II
E. 4.9).
4.9 Weiter ist
zu prüfen, ob das Gebäude der Beschwerdeführerin im Bauinventar zu Recht als
schützenswert klassiert wurde. Wie bereits erwähnt, ist das betroffene Gebäude
im ISOS verzeichnet und befindet sich in der Baugruppe [...], in der
Aufnahmekategorie «A», mit dem Erhaltungsziel «A» (vgl. Ziff. II E. 4.4).
Das
Bauinventar lautet im Zusammenhang mit dem Gebäude an der [...]Strasse [...]
(GB [...] Nr. [...]) wie folgt (S. [...] f.):
Bau- und Nutzungsgeschichte
Das Doppeleinfamilienhaus entstand
zwischen 1926 und 1927 von den und für die Architekten und Baumeister Ernst und
Karl Fröhlicher. Das Doppelwohnhaus bildet den Auftakt der Reihe von vier
Doppeleinfamilienhäusern, die im Zeitraum zwischen 1922 und 1931 entstanden.
Die Reihe entstand an der [...]Strasse, benannt nach dem [...]. Hier wurden
zwischen 1922 und 1931 frühmoderne Doppeleinfamilienhäuser mit grosszügigen
Gärten errichtet. Zu den dokumentierten Veränderungen an dem Gebäude gehört bei
Nr. 10 der Ausbau eines Zimmers im Dachstock 1945.
Beschreibung
Auf längsrechteckigem, von Westen nach
Osten gerichtetem Grundriss erhebt sich das zweigeschossige
Doppeleinfamilienhaus. Es ist breit gelagert und mit einem ausladenden, leicht
geknickten Walmdach gedeckt. Die symmetrische Strassenfassade wird durch einen
zentralen, zweiachsigen Dachaufbau unter Satteldach betont und seitlich durch
eingeschossige Erker verbreitert. Zu den sparsamen Dekorationen gehören
Ecklisenen und Fensteraufsätze.
Würdigung
Als dritter erstellter Bau der
vierteiligen Gebäudegruppe von Doppeleinfamilienhäusern an der kurz zuvor
angelegten [...]Strasse ist das Gebäude siedlungshistorisch bedeutsam.
Architektonisch beeindruckt der Bau durch sein mächtiges, herrschaftliches
Erscheinungsbild, das durch die klare Formensprache und Fassadengestaltung, das
mächtige Dach und nicht zuletzt durch die Einbettung in den grossen Garten
erzeugt wird. Es ist ein schützenswertes Inventarobjekt von kommunaler
Bedeutung.
Empfehlung
Es ist als Teil der Gebäudegruppe Nr. 2
bis 16 sowie mit seinen bauzeitlichen charakteristischen Merkmalen - wie oben
beschrieben - unter Berücksichtigung des grossen Gartens zu erhalten.
Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin hat der Regierungsrat im angefochtenen
Beschluss, insbesondere gestützt auf das Bauinventar, nachvollziehbar und
schlüssig aufgezeigt, weshalb auch er die Liegenschaft als schützenswert
erachte (vgl. RRB Ziff. 3.3.8.2.3). Das zweigeschossige Doppeleinfamilienhaus ist
Teil einer Reihe von vier Doppeleinfamilienhäusern an der [...]Strasse. Alle
vier Doppeleinfamilienhäuser sind im Bauinventar einzeln aufgeführt und jeweils
als schützenswert eingestuft (vgl. Bauinventar S. [...] ff.). Die im
Bauinventar beschriebenen Merkmale des Erscheinungsbildes sind allesamt am
Gebäude zu erkennen. Das mächtige und herrschaftliche Erscheinungsbild, das
durch die klare Formensprache und Fassadengestaltung, das mächtige Dach sowie
die Einbettung in den grossen Garten erzeugt wird, ist augenfällig (vgl. auch
Abbildungen im Bauinventar, S. [...] f.). Auch die Darlegung im Bauinventar,
wonach das Gebäude siedlungshistorisch bedeutsam sei, ist ohne Weiteres
nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.
Soweit die
Beschwerdeführerin vorbringt, es sei nicht klar, welche Elemente des Gebäudes
nur in Bezug auf den ganzen Strassenzug Bedeutung hätten und welche den
Eigenwert des Gebäudes ausmachten, vermag sie nichts zu Ihren Gunsten
abzuleiten, denn allen vier Doppeleinfamilienhäusern wurde im Bauinventar die
Schutzwürdigkeit auch einzeln (als Doppeleinfamilienhaus-Einheit) zugesprochen.
Die Ausführungen im Bauinventar sind somit schlüssig. Der Regierungsrat schloss
zu Recht auf das öffentliche Interesse an der Qualifikation der Baute als
schützenswert. Sodann vermag die Beschwerdeführerin auch nichts zu ihren
Gunsten abzuleiten, wenn sie vorbringt, in der betreffenden Häuserzeile seien
teilweise gravierende bauliche Eingriffe vorgenommen worden (Dachfenster,
Anbauten, Entfernung oder Rückversetzung von Einfriedungen) und im zweiten
Hausteil des Doppelhauses sei ein Glasanbau erstellt worden. Ein Blick auf die erwähnten
baulichen Veränderungen zeigt, dass diese nicht prägend in Erscheinung treten
bzw. allesamt zurückhaltend integriert wurden (vgl. Urkunde 1 zur
Beschwerdebegründung vom 30. April 2024). Dies gilt insbesondere auch für den
Glasanbau, welcher auf der Rückseite der anderen Haushälfte erstellt wurde und sich
durch seine leichte Konstruktion (mit Glas) auszeichnet. Der Glasanbau fügt sich
gut ein und die strassenseitige Fassade des Hauses wird dadurch nicht störend
beeinträchtigt. Die symmetrische Strassenfassade ist noch immer gut ablesbar.
Anlässlich des
vorinstanzlichen Augenscheins vom 12. September 2023 äusserte sich Stefan
Blank, kantonaler Denkmalpfleger, wie folgt (vgl. Protokoll Augenschein vom 12.
September 2023, auszugsweise):
Unter der Berücksichtigung der Regelung
über die Gebäudehülle, der Fassade mit den Gliederungselementen, der
Garteneinfriedung mit der Toreinfahrt und auch, dass der Garten als Freifläche
weiterbesteht, ist bei der Gestaltung des Gartens viel möglich.
An der Rückseite des Gebäudes sind
Änderungen bzw. sogar ein Anbau denkbar.
Die rückwärtige Erschliessung ist unter
den Bestimmungen durchaus möglich.
4.10 Entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführerin ist in den anlässlich des Augen-scheins vom
12. September 2023 getroffenen Aussagen kein Widerspruch auszumachen. So ist
die Einbettung des Gebäudes in den Garten auch im Bauinventar erwähnt. Überdies
gilt es zu beachten, dass die Einstufung als schützenswert nicht mit der
effektiven Unterschutzstellung gleichzusetzen ist. Ob bzw. welche baulichen
Massnahmen und Veränderungen (inkl. Gartenanlage) möglich sind, ist (erst) im
konkreten Einzelfall zu prüfen bzw. zu beurteilen und nicht Gegenstand des
vorliegenden Verfahrens. Der Beschwerdeführerin kann daher auch nicht gefolgt
werden, wenn sie vorbringt, die Feststellungen im Bauinventar und die am
Augenschein gemachten Aussagen würden Rechtsunsicherheit schaffen. Warum im
Zusammenhang mit der tatsächlich vorhandenen Bausubstanz der Häuserzeile eine
unrichtige und willkürlich Feststellung des Sachverhalts auszumachen wäre, legt
die Beschwerdeführerin nicht substantiiert dar und erschliesst sich nach dem
Gesagten auch sonst nicht.
4.11 Die
Beschwerdeführerin bringt keine stichhaltigen Gründe vor, welche gegen die
Klassierung sprechen. Auch wenn die Würdigung im Bauinventar eher kurzgehalten
ist, ändert dies nichts daran, dass überwiegende Gründe für die getroffene
Klassierung vorliegen und diese in nachvollziehbarer Weise dem Bauinventar zu
entnehmen sind. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, warum von der
Einschätzung gemäss dem Bauinventar abzuweichen wäre. Vielmehr wiederholt sie
auf weiten Strecken die bereits bei der Vorinstanz vorgebrachte Begründung,
ohne sich mit dem angefochtenen Beschluss des Regierungsrates vertieft auseinanderzusetzen.
Es besteht daher kein Anlass, die Klassierung des Gebäudes der
Beschwerdeführerin im Bauinventar in Zweifel zu ziehen; dieses wurde zu Recht
als schützenswert klassiert. Für das Verwaltungsgericht besteht insbesondere
angesichts des zu beachtenden Planungsermessens der Beschwerdegegnerin kein
Anlass, korrigierend einzugreifen (zur Überprüfungsbefugnis vgl. Ziff. II E.
3.2).
5. Die
Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem
Ausgang hat A.___ die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der
Entscheidgebühr auf CHF 1’500.00 festzusetzen sind. CHF 500.00 werden ihr
zurückerstattet. Die vorinstanzliche Kostenregelung bleibt bestehen.
Parteientschädigung ist keine zu entrichten.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
2.
A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00
zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen diesen
Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe
bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters
zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des
Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des
Verwaltungsgerichts
Der Präsident                                                                   Der
Gerichtsschreiber
Thomann                                                                          Luder