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Ausweisung und Vollstreckung

Solothurn Obergericht Zivilkammer 20.02.2020 ZKBER.2020.14

Ausweisung und Vollstreckung

Obergericht
Zivilkammer
Urteil
vom
20. Februar 2020
Es wirken mit:
Präsident Frey
Oberrichterin Hunkeler
Oberrichter Müller
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___
, vertreten durch Rechtsanwalt Viktor Peter,
Berufungskläger
gegen
B.___
, vertreten durch Rechtsanwältin Claudia Trösch,
Berufungsbeklagte
betreffend
Ausweisung
und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des
Obergerichts in
Erwägung
:
1. Mit Datum vom 6. Dezember 2019
stellte B.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen
ein Gesuch betreffend Exmission/Vollstreckung gegen A.___ (im Folgenden der
Gesuchsgegner) aus dem von ihm gemieteten Einfamilienhaus in [...].
2. Der Gesuchsgegner stellte in seiner Stellungnahme
vom 17. Januar 2020 das Rechtsbegehren, es sei ihm eine Mieterstreckung von
einem Jahr zu gewähren.
3. Mit Urteil vom 27. Januar 2020 hiess
der Amtsgerichtspräsident das Ausweisungsbegehren gut und forderte den
Gesuchsgegner auf, das Mietobjekt bis 17. Februar 2020 zu räumen und zu
verlassen.
4. Dagegen reichte der Gesuchsgegner am 14.
Februar 2020 fristgerecht Berufung beim Obergericht ein und verlangte mit
seinem Hauptantrag die Aufhebung des angefochtenen Urteils, u.K.u.E.F. Weiter
stellte der Gesuchsgegner in seiner Berufung den Verfahrensantrag, der Berufung
sei superprovisorisch die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
5. Bei einem monatlichen Mietzins von
CHF 1'850.00 gemäss Mietvertrag würde der Streitwert nach der solothurnischen
Praxis CHF 5'550.00 (drei Monatszinse) betragen. Damit wäre eigentlich die
Beschwerde das zulässige Rechtsmittel. Der Gesuchsgegner hat jedoch gestützt
auf die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz eine Berufung eingereicht. Da er
dadurch keinen Nachteil erleidet und das Ergebnis sogar bei einer allfälligen
Konversion in eine Beschwerde dasselbe wäre, kann das eingereichte Rechtsmittel
ohne weitere Erörterung der Eintretensfrage als Berufung entgegengenommen und
behandelt werden.
6. Der Gesuchsgegner bringt in seiner Berufung
vor, die der Ausweisung zugrundeliegende Kündigung sei nichtig, da die
Mieterschaft im gegenseitigen Einvernehmen ausgewechselt worden sei. Das
Mietverhältnis sei von der C.___ GmbH, die im Eigentum des Gesuchsgegners
stehe, übernommen worden. Die Gesuchstellerin habe dieser Übernahme zugestimmt,
indem sie die monatlichen Mietzinszahlungen der C.___ GmbH genehmigt habe.
Zudem habe er (der Gesuchsgegner) die Gesuchstellerin darauf aufmerksam
gemacht, dass die C.___ GmbH in das Mietverhältnis eingetreten sei.
7. Das Vorbringen des Gesuchsgegners,
das Mietverhältnis sei auf seine GmbH übergegangen, ist neu. In seiner
Stellungnahme zum Exmissionsbegehren ist von seiner C.___ GmbH keine Rede. Im
Gegenteil verlangt er dort eine Mieterstreckung für sich selbst. Neue Tatsachen
und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nach Art. 317 Abs. 1 lit. b der
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) nur noch berücksichtigt, wenn
sie trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden
konnten. Zu dieser Voraussetzung verliert der Gesuchsgegner kein Wort. Die
neuen Tatsachen und Beweismittel können deshalb nicht mehr berücksichtigt
werden. Im Falle einer Beschwerde wären nach Art. 326 Abs. 1 ZPO ohnehin keine
Noven zulässig gewesen. Ausserdem wurde der angebliche Mieterwechsel erst im
Rechtsmittelverfahren nach Beizug eines Anwaltes und nicht schon von allem
Anfang an vorgebracht. Die nachträgliche Behauptung ist deshalb ohne weiteres
als unglaubwürdig zu bezeichnen. Darüber hinaus kann aus der Bezahlung der
Mietzinse ab einem Konto der C.___ GmbH kein Mieterwechsel abgeleitet werden.
Es besteht für den Vermieter keine Pflicht, sich darum zu kümmern, ab welchem
Konto die Miete bezahlt wird. Es besteht daher auch kein Anknüpfungspunkt, aus
dem eine stillschweigende Genehmigung eines Mietübergangs abgeleitet werden
könnte.
8. Weitere Rügen, wieso die Ausweisung
auf einer unrichtigen Rechtsanwendung oder einer unrichtigen Feststellung des
Sachverhalts beruhen sollte, bringt der Gesuchsgegner nicht vor. Seinen
Eventualantrag, die Ausweisung neu auf den 30. April 2020 festzusetzen,
begründet er mit gesundheitlichen Problemen und dem Aufwand für die Räumung der
Werkstatt der C.___ GmbH. Mit diesem Vorbringen kann er allerdings nicht
aufzeigen, wieso das angefochtene Urteil falsch sein soll. Immerhin hat ihm der
Vorderrichter für die Räumung eine Frist von drei Wochen ab Urteilsdatum
eingeräumt. Die Kündigung per Einschreiben datiert sogar schon vom 26. Juli
2019. Ohnehin kommt der Berufung in Verfahren betreffend Rechtsschutz in klaren
Fällen nach 257 ZPO die aufschiebende Wirkung zu. Diese Entscheide fallen nicht
unter die Ausnahmen nach Art. 315 Abs. 4 ZPO. Das Gesuch um aufschiebende
Wirkung war demzufolge von allem Anfang an gegenstandslos. Infolge der
aufschiebenden Wirkung der Berufung ist die Ausweisungsfrist neu auf den 6.
März 2020, um 12.00 Uhr festzusetzen.
9. Die Berufung ist daher im Sinne von
Art. 312 Abs. 1 ZPO offensichtlich unbegründet und kann deshalb sogleich ohne
Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden, soweit überhaupt darauf
einzutreten ist.
10. Bei diesem Ausgang hat der
Gesuchsgegner die Kosten des Berufungsverfahrens mit einer Entscheidgebühr von
CHF 500.00 zu bezahlen. Eine Parteientschädigung kann ihm nicht zugesprochen
werden.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.
2.
Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des
Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 27. Januar 2020 wird
neu auf den 6. März 2020, 12:00 Uhr, festgesetzt.
3.
A.___ hat die Kosten des Berufungsverfahrens
von CHF 500.00 zu bezahlen.
4.
A.___ wird keine Parteientschädigung
zugesprochen.
Rechtsmittel:
Der Streitwert liegt unter
CHF 15’000.00.
Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts
Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber
Frey                                                                                  Schaller