so_gerichte · ZZ.1974.25 · 1974-10-07 · de
Schätzung des Verkehrswerts

§ 232 EGZGB; § 16 Baugesetz. - Wann kommt für die Feststellung des Verkehrswertes die Methode der sogenannten Rückwärtsrechnung in Frage? - Zum Begriff der Bruttorendite als Faktor der Rückwärtsrechnung.

SOG 1974 Nr. 25

§ 232 EGZGB;§ 16 Baugesetz.

Um den Verkehrswert zu berechnen, hat das vorinstanzliche
Urteil den Weg der sogenannten Rückwärtsrechnung beschritten. Diese Methode hat
im bisherigen Verlauf des Verfahrens im Vordergrund gestanden. Bei der
Rückwärtsrechnung wird auf dem fraglichen Grundstück das grösstmögliche Bauvolumen
ermittelt, die Gebäudekosten bestimmt und der mögliche Ertragswert geschätzt.
Der Ertragswert wird dann mit einer angenommenen Bruttorendite kapitalisiert.
Vom kapitalisierten Wert werden die Gebäudekosten in Abzug gebracht und so
erhält man den Landwert. Das Verwaltungsgericht ist dieser Methode stets mit Skepsis
begegnet. In der Praxis lässt sie sich nur dann sinnvoll durchführen, wenn die
Parteien über wesentliche Punkte, die bei der Rückwärtsrechnung von Bedeutung
sind, einig sind. Das trifft im vorliegenden Fall zu. Die Parteien haben sich
vor dem Verwaltungsgericht durch Prozessvergleich über die Gebäudekosten, den
Ertrags- oder Mietwert und über den Schätzungszeitpunkt geeinigt (s. Aktum vom
31. Mai 1974).Umstritten ist nur die Bruttorendite (der Prozentsatz mit dem der
Mietwert kapitalisiert werden soll) geblieben. Bei dieser Sachlage, wo die Parteien
über derart wichtige Punkte einig sind, ist die Rückwärtsrechnung eine durchaus
befriedigende Methode zur Berechnung des Verkehrswertes. Sie erscheint aber
nach wie vor fraglich, wenn die für die Berechnung massgeblichen Werte bis in
alle Einzelheiten umstritten sind. Wie erwähnt, ist im vorliegenden Fall einzig
noch der Ansatz der Bruttorendite umstritten. Dazu hat der Experte sorgfältig
und überzeugend dargetan, dass die Bruttorendite abhängig ist von der Konjunkturlage
im allgemeinen, von der Stabilität der Währung sowie von der Höhe der
Hypothekarzinse, und dass auch die Lage des Objektes und dessen Nutzungsart
eine nicht geringe Rolle spielen. Im speziellen leuchtet ein, dass wegen der
Inflation sich Kapitalanleger mit einer Bruttorendite zufrieden geben, die
nicht kostendeckend ist; denn die laufende Teuerung kann auf die Mietzinse
überwälzt werden, wodurch sich die Bruttorendite mit der fortwährenden Teuerung
laufend erhöht. Der Meinung der Einwohnergemeinde, die Bruttorendite müsse
immer kostendeckend sein, kann daher nicht gefolgt werden. - Der Vertreter der
Gemeinde hat an der heutigen Verhandlung das Gutachten noch dahingehend
kritisiert, dass ein Angebotsüberhang an Wohnungen, wie er in der betreffenden Gemeinde
besteht, nur auf den Mietertrag drücke und nicht auch noch auf die
Bruttorendite, wie das im Gutachten angenommen worden sei. Dazu ist folgendes
zu sagen: Abgesehen davon, dass die Parteien sich über den als Mietertrag zu
berücksichtigenden Wert verbindlich geeinigt haben, muss in einer
Rückwärtsrechnung zwingend von der Vollvermietung ausgegangen werden; denn
gebaut wird ja nur, wen damit gerechnet wird, dass auf die Dauer alle Wohnungen
vermietet werden können. Der Angebotsüberhang hat hingegen einen Einfluss auf
die Bruttorendite. Bei grossem Angebot wird eine hohe Bruttorendite verlangt.
Der Gutachter hat dies auf S. 3 der Expertise erläutert und bei der Ermittlung
der Bruttorendite berücksichtigt. Er hat also den Umstand, dass das Angebot im
Schätzungszeitpunkt grösser war als die Nachfrage, zugunsten der Einwohnergemeinde
berücksichtigt, weshalb der Einwand des Vertreters der Gemeinde an Bedeutung
verliert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Gutachter die für
die Bruttorendite massgeblichen Faktoren überzeugend gewichtet hat, und dass folglich
gegen die ermittelte Bruttorendite von 6,7% nichts eingewendet werden kann.
Aufgrund dieser Bruttorendite ergibt die Rückwärtsrechnung einen Verkehrswert
von Fr.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 7. Oktober 1974