so_gerichte · VWBES.2018.453 · 2019-01-23 · de
Zustimmung zum Abschluss eines Vertrages


Urteilvom23. Januar 2019

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Stöckli

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Kaufmann

In Sachen

A.___

Beschwerdeführer

gegen

1.KESB
Thal-Gäu/Dorneck-Thierstein,

2.B.___, vertreten durch C.___

Beschwerdegegnerinnen

betreffendZustimmung
zum Abschluss eines Vertrages

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. B.___ (geb. 1925) steht seit dem
9. Dezember 2015 unter einer Vertretungsbeistandschaft. Mit öffentlich
beurkundetem Kaufvertrag vom 18. Mai 2017 verkaufte sie, vertreten durch
den damaligen Beistand und mit Zustimmung der Kindes- und
Erwachsenenschutzbehörde (KESB) Thal-Gäu/Dorneck-Thierstein, das Grundstück [...]
an A.___ zu Alleineigentum. In Ziffer 4.4 des Kaufvertrags wurde Folgendes vereinbart:

«Die Parteien schliessen
jede kaufrechtliche Gewährleistungspflicht, soweit gesetzlich zulässig, aus.

Die Aufhebung der
Gewährleistung ist ungültig für Mängel, welche die Verkaufspartei oder die
Kaufspartei arglistig verschweigt.

Die Parteien bestätigen
über die Bedeutung und Tragweite dieser Vereinbarung von der Urkundsperson
aufgeklärt worden zu sein.»

2. Mit Schreiben vom 10. September
2018 beantragte die Beiständin der KESB, es sei dem aussergerichtlichen
Vergleich zwischen Herrn A.___ und B.___, vertreten durch die Beiständin C.___,
zuzustimmen mit folgender Begründung: Herr A.___ sei der Käufer der ehemaligen
Liegenschaft von B.___. Beim Abreissen der Liegenschaft sei auf dem Gelände
eine grosse Menge Bauschutt aufgetaucht, der mit hoher Kostenfolge habe
entsorgt werden müssen. Beide Parteien hätten sich auf eine 2/3 Kostenübernahme
durch B.___ (d.h. CHF 55'323.75) und eine 1/3 Kostenübernahme durch A.___
einigen können.

3. Mit Entscheid vom 31. Oktober
2018 erteilte die KESB dem Vertrag keine Zustimmung.

4. Gegen diesen Entscheid erhob A.___ am
28. November 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und brachte vor,
der Bauschutt sei nicht bereits beim Abriss der Liegenschaft, sondern erst beim
Aushub für eine weitere Bebauung gemäss bewilligter Baugenehmigung entdeckt
worden. Die Thematik sei dem früheren Beistand bereits im Herbst 2017 zur
Kenntnis gebracht worden. Zufolge Wechsel der Beistände habe die Thematik erst
jetzt wieder angegangen werden können.

Am 12. Juni 2017 sei eine
Baugrunduntersuchung vorgenommen worden. Der Verkäuferin sei bekannt gewesen,
dass die bestehende Liegenschaft abgerissen werden soll. Gemäss Aussagen des
damaligen Beistandes sei beim ursprünglichen Hausbau der Verkäuferin bewusst
gewesen, dass das Gelände aufgeschüttet worden sei. Bereits mit dem vormaligen
Beistand habe man sich auf die 2/3- und 1/3-Lösung geeinigt, was seines
Erachtens noch entgegenkommend sei. Er schlage vor, mit den Vertretern der
KESB, des Baumanagements und ihm den Sachverhalt anlässlich eines
Gesprächstermins nochmals miteinander zu erörtern.

5. Die KESB und die Beiständin
verzichteten auf eine Stellungnahme.

II.

1. Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. Art. 450 Abs. 1 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB, SR 210] i.V.m. § 130 Abs. 1 des
Einführungsgesetzes zum ZGB [EG ZGB, BGS 211.1]). A.___ ist als Partei des
abgeschlossenen Vergleichs durch den angefochtenen Ablehnungsentscheid
beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Gemäss Art. 416 Abs. 1 ZGB ist für
diverse Geschäfte, die der Beistand oder die Beiständin in Vertretung der
betroffenen Person vornimmt, die Zustimmung der Erwachsenenschutzbehörde
erforderlich. Wie die KESB richtig festgestellt hat, ist in der Lehre
umstritten, ob auch aussergerichtliche Vergleiche gemäss Art. 416 Abs. 1 Ziff.
9 ZGB zustimmungsbedürftig sind. Gemäss Art. 416 Abs. 1 Ziff. 5 ZGB handelt es
sich aber vorliegend sicher um ein Geschäft zur Veräusserung eines
Vermögenswerts, der nicht unter die Führung der ordentlichen Verwaltung und
Bewirtschaftung fällt, weshalb die Zustimmung der KESB auf jeden Fall
erforderlich ist.

2.2 Die Behörde wird in der Regel auf
Antrag des Beistands tätig. Zur Begründung gehört das Aufzeigen der
Geschäftsgrundlagen sowie der Motive und insbesondere der Interessen der
betroffenen Person inklusive der Darlegung von deren Einstellung zur Sache. Dem
Antrag beizulegen sind notwendige Unterlagen und Belege sowie je nachdem
Angaben über die Vertretungshandlung etc. Die Behörde hat das Geschäft unter
dem Aspekt der Interessen der verbeiständeten Person umfassend zu kontrollieren
und zu prüfen. Sie hat umfassende Kognition. Dabei reicht es in der Regel nicht
aus festzustellen, dass die Interessen der verbeiständeten Person nicht
gefährdet sind. Erforderlich ist vielmehr ein positiver Interessennachweis,
also die Darlegung einer bestimmten Notwendigkeit oder eines Bedürfnisses für
die Durchführung des Rechtsgeschäfts (vgl. Yvo Biderbost in: Christiana Fountoulakis
et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Kindes- und Erwachsenenschutzrecht,
Zürich/Basel/Genf 2016, Rz. 8.354 ff.).

2.3 Eine Zustimmung zum Vergleich ist
vorliegend schon deshalb nicht möglich, weil die relevanten Unterlagen zur behaupteten
Sanierung gar nicht vorliegen. Den Akten liegt lediglich eine
«Nachtragsofferte» der [...] Bauunternehmung AG bezüglich «Deponie
Inertmaterial» sowie eine Auflistung der bis zum 11. April 2018
vorgenommenen Aushubmenge am [...]weg  in [...] bei. Der mit der Beschwerde
eingereichte «Vorbericht Baugrund» vom 12. Juni 2017 enthält keine Angaben
über Bauschutt oder eine Sanierungspflicht. Dieser wurde gemäss Angaben auf
dessen Seite 3 aufgrund von früheren Untersuchungen und Baustellen in der nahen
Umgebung erstellt. Belege zu Notwendigkeit und Ausmass der Sanierung wurden
keine eingereicht, weshalb schon mangels Überprüfbarkeit der Forderung keine
Zustimmung zum abgeschlossenen Vergleich erfolgen kann.

3.1 Eine Rückweisung an die Vorinstanz
zur näheren Abklärung würde aber vorliegend keinen Sinn machen, wie nachfolgend
zu zeigen ist.

3.2 Die Vorinstanz hat mit Verweis auf
das Urteil des Bundesgerichts 4A_648/2012 Erwägung 3 bereits zu Recht
ausgeführt, dass die Gewährleistungsregeln von Art. 197 ff. des
Obligationenrechts (OR, SR 220) auch auf den Grundstückkauf anwendbar sind und
der im vorliegenden Grundstückkaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss
beachtlich ist, indem es sich bei der vorgefundenen Ablagerung von Bauschutt
eher nicht um einen Mangel handelt, welcher ausserhalb dessen lag, womit ein
Käufer vernünftigerweise hätte rechnen müssen.

3.3 Im Weiteren ist zudem auch die
Kostentragungspflicht von Art. 32d des Umweltschutzgesetzes (USG, SR 814.01)
bezüglich der Sanierung belasteter Standorte zu beachten. Demnach trägt
grundsätzlich der Verursacher die Kosten für notwendige Massnahmen zur
Untersuchung, Überwachung und Sanierung belasteter Standorte (Abs. 1). Sind
mehrere Verursacher beteiligt, so tragen sie die Kosten entsprechend ihrer
Anteile an der Verursachung. In erster Linie trägt die Kosten, wer die
Massnahmen durch sein Verhalten verursacht hat. Wer lediglich als Inhaber des
Standortes beteiligt ist, trägt keine Kosten, wenn er bei Anwendung der
gebotenen Sorgfalt von der Belastung keine Kenntnis haben konnte (Abs. 2).
Gemäss Absatz 4 von Art. 32d USG erlässt die Behörde eine Verfügung über die
Kostenverteilung, wenn ein Verursacher dies verlangt oder die Behörde die
Massnahme selber durchführt.

In der Literatur wird die Meinung
vertreten, dass die Verpflichtung eines Dritten unzulässig ist, wenn der
Inhaber des Standorts durch sein Bauvorhaben kontaminiertes Erdreich
destabilisiert und so eine Sanierung auslöst (vgl. Regula Hunger in: Heribert
Rausch und Alain Griffel [Hrsg.], Schriftenreihe zum Umweltrecht, Die
Sanierungspflicht im Umweltschutz- und im Gewässerschutzgesetz, Band 22,
Zürich/Basel/Genf 2010, S. 148 mit Hinweisen). Auch das kantonale Amt für
Umwelt führt in seinem Merkblatt «Belastete Standorte und Altlasten  Vollzug
im Kanton Solothurn  Antworten auf die wichtigsten Fragen» vom Januar 2015
aus, dass bei Bauvorhaben auf belasteten Standorten in der Regel der Bauherr
die Kosten für die Entsorgung des belasteten Aushubes trägt. Ob ein Tatbestand
nach Art. 32bisUSG vorliegt, ist ebenfalls unklar.

3.4 Es ist vorliegend nicht zu prüfen,
wer die Kosten der Sanierung am Ende tatsächlich zu tragen hat. Dies sind
komplexe Fragen. Es ist einzig zu prüfen, ob es im Interesse von B.___ liegt,
wenn sie durch einen aussergerichtlichen Vergleich zwei Drittel der Kosten
übernimmt. Dies ist nach dem oben Erwähnten nicht der Fall, weshalb die Vorinstanz
den abgeschlossenen «Vergleich» zu Recht nicht genehmigt hat. Ein vom
Beschwerdeführer vorgeschlagener Gesprächstermin mit dem Baumanagement und den
Vertretern der KESB würde an diesem Ausgang nichts ändern. Selbstredend steht
es den Beteiligten frei, einvernehmlich eine Lösung zu suchen. Der
Beschwerdeführer kann aber auch beim Amt für Umwelt eine Verfügung über die
Kostenverteilung verlangen. Es obliegt aber nicht dem Verwaltungsgericht,
vorfrageweise über diese komplexe Thematik zu entscheiden.

4. Die Beschwerde erweist sich somit als
unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesemAusgang hat A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu
bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'000.00
festzusetzen sind.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.A.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Scherrer Reber                                                       Kaufmann