so_gerichte · SGNEB.2012.9 · 2013-08-12 · de
Handänderungssteuer

StG § 207 Abs. 1 lit. g - Die ausschliessliche Selbstnutzung des Wohneigentums bezieht sich auf die ganze Liegenschaft; auch eine anteilige Steuerbefreiung ist nicht möglich. Steuerfreie Handänderung eines Wohn- und Geschäftshauses in casu verneint.

KSGE 2013 Nr. 14

StG
§ 207 Abs. 1 lit. g -Die ausschliessliche
Selbstnutzung des Wohneigentums bezieht sich auf die ganze Liegenschaft; auch
eine anteilige Steuerbefreiung ist nicht möglich. Steuerfreie Handänderung
eines Wohn- und Geschäftshauses in casu verneint.

Urteil SGNEB.2012.9 vom 12. August 2013

Sachverhalt

1.  X. erwarb mit
Kaufvertrag vom  2011 von ihrem Vater das Grundstück GB Nr. 0000 zu einem
Preis von CHF 487'000; der Übergang von Nutzen und Gefahr wurde gemäss Ziff.
5.1 des Kaufvertrages auf den  2011 festgelegt.

Mit Rechnung und
Veranlagungsverfügung Nr. 12345678 vom 15. September 2011 stellten die
Betriebswirtschaftlichen Dienste FD der Käuferin die Gebühren und Auslagen in
Rechnung, wobei auf einem Abgabewert von CHF 760'000 die Handänderungssteuer
zum Satz von 1,1% erhoben wurde.

2.1. Gegen diese
Veranlagungsverfügung liess die Verfügungsadressatin mit Datum vom 28.
September 2011 Einsprache erheben. Darin wurde beantragt, die geforderte
Handänderungssteuer in der Höhe von CHF 8360 aufzuheben und die Rechnung auf
den unangefochtenen Restbetrag von CHF 3'152.20 (für Gebühren etc.) zu
reduzieren; mittels Eventualbegehrens wurde beantragt, die Handänderungssteuer
dergestalt zu reduzieren, als sie nur auf dem geschäftlich genutzten Teil der
Liegenschaft, unter Befreiung des Wohnungsteils, zu erheben sei. Ebenso wurde
beantragt, der Einsprache aufschiebende Wirkung zu erteilen, evtl. das
Verfahren bis zur Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten zu
sistieren.

2.2. Zur Begründung
(im Hauptpunkt) liess die Einsprecherin ausführen, dass der Eigen-tumsübergang
den Zweck verfolgte, ihr - als Tochter des Verkäufers - ein Eigenheim zur Verfügung
zu stellen, das sie dauernd und ausschliesslich als Wohneigentum selbst
be-wohnen und nutzen könne. Weiter wurde ausgeführt, dass die zur Debatte
stehende Liegenschaft bis zum Jahre 2010 als Mehrfamilienhaus mit 3 (drei)
Wohnungen und einem kleineren abgesonderten geschäftlichen Teil bestanden habe.
Alsdann habe man die Mietverträge auslaufen lassen und eine Planungsphase für
den Umbau des Mehrfamilienhauses (MFH) in ein Einfamilienhaus (EFH) begonnen.
Die im August 2011 begonnenen Umbauarbeiten könnten bis etwa Mitte 2012
abgeschlossen werden, so dass auch der Einzug durch die Käuferin auf diesen
Termin zu veranschlagen sei.

In der Einsprache
wird zudem auf ein Telefonat des Verkäufers mit einem Sachbear-beiter des
Steueramtes verwiesen, das im Vorfeld des Kaufvertrages vom  2011 geführt
worden sein soll. In diesem Telefongespräch sei dem Vertreter des Kantonalen
Steueramtes die spezielle Situation des MFH, die beabsichtigte Umwandlung in
ein EFH sowie die Sicht der Kaufvertragsparteien bezüglich der Steuerbefreiung
von der Handänderungssteuer erläutert worden. Inhaltlich sei das Telefongespräch
so geführt worden, dass der Vertreter des Steueramtes klar habe erkennen
müssen, dass eine andere Sichtweise der Dinge (d.h. die Besteuerung der
Handänderung) zur vorgängigen Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten
geführt hätte. Gerade diese formelle Aufteilung sei vom Sachbearbeiter aber ausdrücklich
nicht als notwendig erachtet, sondern mit dem Hinweis auf die Abgabe der entsprechenden
Absichtserklärung beim Kauf (Umbau MFH zu EFH) beantwortet worden.

Erst anlässlich der
Unterzeichnung des Kaufvertrages sei der Käuferin mitgeteilt wor-den, dass der
Leiter der Sondersteuern die Befreiung von der Handänderungssteuer gestützt auf
die in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 (Ziff. 2.2.) publizierte Rechtsauffassung
nicht gewähren könne, zumal es sich vorliegend um ein Wohn- und Geschäftshaus
handle.

2.3. Mit Verweis auf
die im Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern umschriebenen
Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer lässt die
Einsprecherin zudem darauf hinweisen, dass auch dann von einer steuerfreien
Handänderung auszugehen sei, wenn ein Wohnhaus mit Geschäft (bzw. überwiegendes
Wohneigentum) die Hand wechsle.

Zur diesbezüglichen
Beweisführung lässt die Einsprecherin den Mieterspiegel aus dem Jahre 2010,
woraus der überwiegende Anteil der Wohnungsmietzins- gegenüber den Geschäftsmietzinseinnahmen
ersichtlich ist, ins Recht legen. Ebenso wird in der Einsprache anhand eines
Nutzungsdiagramms dargelegt, dass die flächenmässige Nutzung des Grundstückes
zu Wohnzwecken (rund 89%) den geschäftlichen Teil bei weitem übersteige. Nach
Ausgeführtem sei erstellt, dass die fragliche Liegenschaft überwiegend als
Wohneigentum genutzt würde und daher nach der Präponderanzmethode eine
Steuerbefreiung zulasse. Zudem sei vor Kaufanmeldung bei der Steuerbehörde
entsprechend nachgefragt worden. Diese habe zu verstehen gegeben, dass eine
Aufteilung der Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten - nur zum Zwecke der
Steuerersparnis - nicht notwendig sei. Die Steuerbehörde habe deutlich gemacht,
dass bei der Frage der Besteuerung (durch die Handänderungssteuer) eine
wirtschaftliche Betrachtungsweise zum Zuge käme. Eine vorgängige Begründung von
Stockwerkeigentum hätte - so die Einsprecherin - an der wirtschaftlichen
Nutzung ohnehin nichts geändert. Ausgehend von einer geschäftlichen Nutzung der
Liegenschaft in der Grössenordnung von 11,4% hätte die Handänderungssteuer
folglich auf der Basis von CHF 86'640 (Verkehrswert geschäftlicher Teil der
Liegenschaft) erhoben werden müssen. Sollte eine (direkte) wirtschaftliche
Betrachtungsweise nicht zum Tragen kommen, müsse ihr - der Einsprecherin -
nachträglich gestattet werden, die Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten -
der Nutzung entsprechend - aufzuteilen.

3.1 Mit
Einspracheentscheid vom 14. November 2012 wies das Steueramt des Kantons Solothurn
die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass vorliegend
von einem ehemaligen Dreifamilienhaus, welches zusätzlich noch über einen
kleinen separaten Geschäftsteil verfügte, auszugehen sei. Zwar habe die
Einsprecherin im Rahmen der Kaufanmeldung zugesichert, das Haus zu einem
Einfamilienhaus umzubauen und selbst zu nutzen. Der Geschäftsteil sei jedoch
unverändert geblieben, so dass die Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt über
eine grosse Wohnung und einen kleineren Geschäftsteil verfüge.

3.2 Auch der Verweis
der Einsprecherin auf die in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 vertretene
Rechtsauffassung sei vorliegend wenig hilfreich, zumal diese Praxis davon
ausgehe, dass eine Steuerbefreiung nur dann zu gewähren sei, wenn der
Eigentümer einzelne Räume seiner Wohnung oder üblicherweise zu einer Wohnung
gehörende Nebenräume (Garage, Bastelraum, usw.) untergeordnet beruflich oder
geschäftlich nutze (z.B. als Büro des eigenen Handwerkbetriebes oder für einen
Nebenerwerb). Selbst unter Berufung auf die Präponderanzmethode sei vorliegend
wenig gewonnen. Es treffe zwar zu, dass die zur Debatte stehende Liegenschaft
entsprechend der überwiegend privaten Nutzung dem Privatvermögen zuzuordnen
sei. Bezüglich der Befreiung von der Handänderungssteuer sei aber massgebend,
dass die vorhandenen Geschäftsräumlichkeiten über zwei separate Eingänge verfügen
würden, die von der Wohnung her gar nicht zugänglich wären, mithin von der
Wohnung komplett abgetrennten Geschäftsräumen auszugehen sei. Eine
Fremdvermietung solcher Räume sei daher ohne weiteres möglich und vorliegend
konkret auch vorgenommen worden. Das Kriterium des ausschliesslich selbst
bewohnten Wohneigentums sei somit in casu klar nicht erfüllt, zumal sich dieses
Kriterium auf die gesamte Liegenschaft beziehe. Sobald ein Teil der
Liegenschaft abgetrennt und fremdvermietet werde, sei es als Geschäfts- oder
Wohnraum, könne die Steuerbefreiung nicht gewährt werden.

3.3 Auch bei
Begründung von Stockwerkeigentum wäre der Geschäftsteil der Liegen-schaft
klar (handänderungs-)steuerpflichtig gewesen; lediglich die Stockwerkeinheit,
welche die Wohnung beinhaltet hätte, wäre aufgrund dauernder und
ausschliesslicher Selbstnutzung von der Handänderungssteuer befreit worden. Bei
Verurkundung des Kaufvertrages sei aber kein Stockwerkeigentum vorgelegen. Für
die Beurteilung, ob der Tatbestand der Steuerbefreiung vorgelegen habe oder
nicht, sei alleine der Zeitpunkt der Verurkundung massgebend gewesen; eine
Frist für eine nachträgliche Umwandlung in Stockwerkeigentum könne deshalb
schlichtweg nicht in Betracht kommen. Auch die vertiefte Auseinandersetzung mit
einer telefonischen Auskunft seitens der Steuerbehörden sei nicht angebracht,
zumal die aus Sicht der Vorinstanz richtige Antwort bereits am  2011, also
deutlich vor dem Beurkundungsdatum ( 2011) an die zuständige Amtschreiberei
erfolgte. Gestützt auf diese Auskunft hätte die Einsprecherin die aus ihrer
Sicht notwendigen Dispositionen noch treffen können.

4.1 Mit Rekurs vom
13. Dezember 2012 focht X. (Rekurrentin) den Einspracheentscheid, unter
Wiederholung der in der Einsprache gestellten Rechtsbegehren, an. In der Rekursschrift
wird - in Ergänzung zum im Einspracheverfahren bereits Vorgetragenen -
präzisierend dargelegt und moniert, dass das Steueramt (in Verkennung des
Gesetzestextes) das Erfordernis des selbstbewohnten Wohneigentums
fälschlicherweise auf die gesamte Liegenschaft beziehe und, sobald eine
teilweise Abtrennung oder Fremdvermietung derselben vorläge, keine
Steuerbefreiung mehr zulasse. Eine solche Sichtweise sei durch den Gesetzestext
nicht gedeckt, mithin fehle im Gesetz jeglicher Zusatz, wonach die ganze
Liegenschaft ausschliesslich zu Wohnzwecken dienen müsse. Da dies aber nicht
geschehen sei, richte der Gesetzgeber sein Augenmerk nur auf den Wohnraum bzw.
auf das Wohneigentum in einer Liegenschaft, das ausschliesslich und dauernd vom
Eigentümer selbst benutzt werden müsse. Eine untergeordnete (Mit-)Nutzung von
Geschäftsräumen, die durch die Eigentümerschaft aber nicht bewohnt würden,
schliesse die Befreiung von der Handänderungssteuer jedenfalls nicht aus.

Auf die vorgängige
Begründung von Stockwerkeigentum habe man aus den bereits dargelegten Gründen
verzichtet. Es sei unsinnig gewesen, den letztlich doch eher ineffizienten
Weg der Stockwerkeigentumsbegründung zu gehen, zumal auch diese nichts an der
wirtschaftlichen Betrachtungsweise bzw. faktischen Alleinnutzung der
Liegenschaft durch die Käuferin geändert hätte.

4.2 Das Steueramt
(Vorinstanz) liess sich mit Schreiben vom 22. Januar 2013 zum Rekurs vernehmen.
In ihrer Vernehmlassung führt die Vorinstanz, ergänzend zu den im
Ein-spracheentscheid gemachten Erörterungen, aus, dass die Käuferin (bzw.
Rekurrentin) des zur Debatte stehenden Grundstückes bei der Auslegung von
Gesetzes- und Verordnungstext völlig falsch liege. So sei sowohl in § 207 Abs.
1 lit. g StG als auch in § 63bisVV StG jeweils von Grundstück - und
nicht von Wohnraum - die Rede, welches selbst bewohnt sein müsse. Ausgehend
davon habe das Kantonale Steueramt in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 Kriterien
festgelegt, die eine rechtsgleiche Anwendung bezüglich steuerfreier
Handänderungen garantieren würde. So sei darin u.a. ausdrücklich festgelegt,
dass der oder die Erwerber das fragliche Grundstück dauernd und ausschliesslich
selbst als Wohneigentum nutze. Ebenso sei klar, dass die Möglichkeit zur
Fremdvermietung eines Grundstückteils die Befreiung von der Handänderungssteuer
unmöglich mache. Weiter liege die Rekurrentin mit dem Verweis auf das konkrete
Eigentumsverhältnis bzw. die faktische Alleinnutzung des Grundstückes nicht
richtig. Entscheidend sei, dass der Gesetzgeber lediglich diejenigen Personen
begünstigen wollte, die sich für den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer
Eigentumswohnung entschieden hätten.

Im Übrigen sei
hinlänglich erstellt, dass die Abfolge der Auskunftserteilung durch das Kantonale
Steueramt bei der Rekurrentin keinen sog. Vertrauensschutz habe auslösen
können, zumal genügend Zeit vorhanden gewesen wäre, um nachteilige
Dispositionen in der Sache zu vermeiden.

4.3 Die durch die
Rekurrentin mit Datum vom 7. März 2013 abgegebene Replik befasst sich
hauptsächlich mit dem Eigentums- bzw. Grundstücksbegriff. Insbesondere wird
dargelegt, dass sich Wohneigentum nicht durch einen Grundstückkauf juristisch
abgrenzen lasse, mithin nicht jeder Grundstückkauf automatisch nur einem Zweck
zuzuordnen sei. Beim Kaufobjekt könne es sich folglich um eine reine
Wohnliegenschaft oder eben auch um eine Mischimmobilie handeln. Die gesetzliche
Vorgabe spreche zwar von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem
Wohneigentum, wobei sich ausschliesslich auf selbst genutzt beziehe. Die von
der Steuerbehörde angewandte Auslegung des Gesetzestextes, wonach das ganze
Grundstück Wohneigentum sein müsse, sei schlichtweg falsch. So würden in § 205
Abs. 3 StG die Grundstücksanteile den Grundstücken gleichgestellt, mithin auch
offen gelassen, ob verschiedene Eigentümer Grundstücksteile verschiedenen
Verwendungszwecken zuführen könnten. Auch das Prädikat teilweise nähme
zwingend Bezug auf die persönliche Selbstnutzung und nicht auf das Grundstück
als Einheit bzw. Objekt. Somit könne der Erwerber eines Grundstückes das
Wohneigentum daran auch nur teilweise nutzen und folglich auch nur teilweise (dem
Anteil entsprechend) besteuert werden. Vorliegendenfalls würde es sich klar um
eine Mischimmobilie handeln, deren überwiegender Teil aus selbst genutztem
Wohneigentum bestünde. Es stelle sich vorliegend auch die Frage, ob die Anwendung
der Präponderanzmethode noch Sinn mache, wenn trotz mehrheitlicher Privatnutzung
keine Steuerbefreiung gewährt werde. So sei mit dem Eventualantrag immerhin
dargelegt worden, dass der kleinere (geschäftlich genutzte und abgegrenzte)
Teil der Liegenschaft mit der Handänderungssteuer belegt werden könnte.

Erwägungen

2.    Gemäss § 205
Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer.
Jeder Eigentumsübertrag, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,
löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübertrag
als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der
Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).

3.1  Vorab ist
festzustellen, dass die Bemessungsgrundlage als solche im vorliegenden Verfahren
unbestritten geblieben ist. Bestritten, und folglich gerichtlich zu
entscheiden, bleibt die Frage, inwieweit die Handänderung des fraglichen
Grundstückes wegen dau-ernder und ausschliesslicher Selbstnutzung steuerfrei erfolgen
kann, allenfalls die Erhebung der Handänderungssteuer auf den geschäftlich
genutzten Teil der Liegenschaft beschränkt werden könnte. Soweit (noch)
erforderlich, werden die nachfolgenden Erwägungen auch die verfahrensrechtlichen
Fragen bezüglich aufschiebender Wirkung und Sistierungsgesuch zu beantworten
haben.

3.2  Gegen die
Veranlagung der Handänderungssteuer können der Steuerpflichtige und das
Finanzdepartement beim Kantonalen Steueramt schriftlich Einsprache erheben
(§ 214 Abs. 1 StG). Gegen den Einspracheentscheid können der
Steuerpflichtige und das Finanzdepartement Rekurs beim Kantonalen Steuergericht
erheben (§ 214 Abs. 3 StG). Dabei wird die Steuer mit der Zustellung der
Veranlagungsverfügung (...) zur Zahlung fällig (§ 215 Abs. 1 StG). Mit Erhebung
eines Rechtsmittels (Einsprache bzw. Rekurs) wird grundsätzlich die
aufschiebende Wirkung im Veranlagungsverfahren erzielt, ohne aber dadurch die
Fälligkeit der Steuerforderung zu beeinflussen. Die aufschiebende Wirkung hat
lediglich zur Folge, dass der angefochtene Entscheid nicht vollstreckt werden
kann und der Steuerpflichtige unter Umständen bei späterer Vollstreckung des
Entscheides - trotz Ergreifung der Rechtsmittel - Verzugszinsen zu leisten hat
(vgl.Markus Reich, Steuerrecht,
2. A., § 27 N 24). Das Kantonale Steuergericht hatte folglich keine Veranlassung,
im vorliegenden Rekursverfahren eine prozessleitende Verfügung bezüglich der
durch die Rekurrentin anbegehrten aufschiebenden Wirkung zu erlassen.

4.1  Was die in § 207
Abs. 1 lit. g StG festgehaltenen Voraussetzungen für die handänderungssteuerfreie
Übertragung von Grundstücken anbelangt, bleibt demnach zu prüfen, inwieweit die
Kaufpartei X. das erworbene Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst
genutztes Wohneigentum bewohnt und nutzt.

Wie auch die
Vorinstanz ausführt, ist vorliegend unbestritten die Voraussetzung der
Dauerhaftigkeit gegeben. Streitig ist hingegen, ob die durch die Rekurrentin
erworbene Liegenschaft als ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum zu
qualifizieren ist. Dieser durch die Vorinstanz aufgeworfene Zweifel beruht ganz
offensichtlich auf dem unbestritten gebliebenen Tatbestand, dass die erworbene
Liegenschaft auch über einen geschäftlich nutzbaren Teil verfügt, mithin dieser
ohne weiteres an eine Drittperson vermietet bzw. für ein eigenes betriebenes
Gewerbe genutzt werden könnte.

4.2  Die im
Rechtsschriftenwechsel von Vorinstanz und Rekurrentin ins Feld geführte Präponderanzmethode
ist für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache insofern wenig bedeutend,
als in casu nicht streitig ist, dass die durch die Rekurrentin erworbene
Liegenschaft ihr - der Rekurrentin - weder ganz oder vorwiegend der
selbständigen Erwerbstätigkeit dient, mithin - selbst bei teilweiser
geschäftlicher Nutzung - ihrem Privatvermögen zuzuordnen ist. Die Zuordnung der
erworbenen Liegenschaft ins Privatvermögen der Rekurrentin bedeutet aber nicht,
dass die Handänderung wegen überwiegender Selbstnutzung zu Wohnzwecken keine
Steuer auslösen kann. Die Frage der handänderungssteuerfreien Übertragung eines
Grundstücks hängt davon ab, ob dieses als dauernd und ausschliesslich selbst
genutztes Wohneigentum gelten kann.

5.1  § 207 Abs. 1
lit. g StG, der den Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich
selbst genutztes Wohneigentum als steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu
anderen Handänderungen) privilegieren will, wurde durch die kantonale
Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der
Bestimmung auf 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der angefügten
Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative Willkommen im
Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem
Wohneigentum.

Das Kantonale
Steuergericht hat seit Inkrafttreten der Norm bereits etliche Fälle entscheiden
müssen, zumal bezüglich der Interpretation der Ausschliesslichkeit zwischen
Steuerbehörden und Steuerpflichtigen zum Teil erhebliche Differenzen bestanden.
Im Urteil SGNEB.2012.2 vom 5. November 2012 (veröffentlicht in KSGE 2012 Nr.
13) entschied das KSG, dass die Ausschliesslichkeit von selbst genutztem
Wohneigentum u.U. auch (noch) bejaht werden kann, wenn in einer Liegenschaft
ein Mehrgenerationenhaushalt geführt wird. Anderseits hat das KSG in einem
anderen Fall (SGNEB.2012.8 vom 4.3.2013) entschieden, dass
Ausschliesslichkeit im Sinne der gesetzlichen Vorgabe zu verneinen ist, wenn
diverse Miteigentümer eine Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen,
diesfalls separate Haushaltführungen möglich machen und als wahrscheinlich
erscheinen lassen.

5.2  Die Rekurrentin
lässt die Steuerfreiheit des durch sie vorgenommenen Grundstückerwerbs u.a.
auch damit begründen, dass - unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise - die erworbene
Liegenschaft (selbst unter dem Aspekt einer teilweisen und untergeordneten geschäftlichen
Nutzung) ohnehin ganz durch sie genutzt würde. Der Gesetzestext verlange im
Übrigen nicht, dass das ganze Grundstück ausschliesslich aus Wohneigentum
bestehen müsse; es reiche, wenn der Wohneigentumsanteil selbst genutzt würde.
Vorliegend müsse sich die Rekurrentin nicht weniger als gegen ein durch das
Steueramt in unzulässigerweise erhobenes Kriterium (das Kriterium, dass sich
das selbstbewohnte Wohneigentum auf die ganze Liegenschaft zu beziehen habe)
zur Wehr setzen. Ein solches Kriterium ergäbe sich nicht klar genug aus dem
Gesetzestext; eine Ergänzung bzw. Änderung des in dieser Beziehung nicht klar
formulierten Gesetzestextes dürfe keinen Rechtsschutz finden.

5.3  Die Rekurrentin
liegt mit ihrer Gesetzesauslegung nicht richtig. Das KSG hat in seinem Urteil
SGNEB.2012.2 (KSGE 2012 Nr. 13) bezüglich der neu eingefügten Gesetzesbestimmung
entschieden, dass der Sinn von § 207 Abs. 1 lit. g StG durch
systematisch-teleologische Auslegung zu eruieren ist. Dabei hat das KSG u.a.
auch festgestellt, dass diese Norm einen engen Bezug zu einem anderen
Steueraufschubtatbestand (d.h. zu § 51 Abs. 1 StG) aufweist. Beide Normen
knüpfen die Steuerbefreiung an den Tatbestand der dauernden und
ausschliesslichen Selbstnutzung von Wohneigentum an, wobei der Wortlaut von §
51 Abs. 1 StG mit dem Wortlaut von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG identisch ist.
Just die Praxis zum Steueraufschub (die Grundstückgewinnsteuer betreffend) verneint
eine Selbstnutzung, d.h. das Selbstbewohnen der Wohnliegenschaft, insbesondere
dann, wenn die Liegenschaft vermietet war. Es kann deshalb nicht davon
ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber die Selbstnutzung nicht auf das ganze
Grundstück bzw. auf die ganze Liegenschaft ausdehnen wollte. In diesem Sinne
muss der Vorwurf, der Regierungsrat habe mittels Verordnung (§ 63 Abs. 3 VV
StG) den Gesetzestext in unzulässiger Weise ergänzt oder abgeändert, verneint
werden. Im Gegenteil: Nach Ausgeführtem darf der Gesetzestext durchaus so
verstanden werden, dass die Steuerbefreiung ausgeschlossen bleibt, wenn der
Erwerber das Grundstück nur teilweise bewohnt. In Botschaft und Entwurf des
Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom 27. Januar 2009/RRB
Nr. 2009/146 wurde denn u.a. bereits ausgeführt, dass Ausschliesslichkeit des
selbst genutzten Wohneigentums bei einem Mehrfamilienhaus oder
Wohn-/Geschäftshaus nicht vorliegen könne, auch wenn der Erwerber darin eine
Wohnung selbst bewohnen sollte. Die vom Kantonalen Steueramt publizierte Steuerpraxis
2010 Nr. 2 ist folglich nicht zu beanstanden, wenn sie davon ausgeht, dass sich
die ausschliessliche Selbstnutzung durch den Erwerber auf die ganze
Liegenschaft bezieht. So kann ein Wohn- und Geschäftshaus, das teils selber
bewohnt, teils vermietet oder zur Ausübung einer Erwerbstätigkeit verwendet
wird, beim Erwerb nicht von der Handänderungssteuer befreit werden. In solchen
Fällen ist auch eine anteilige Steuerbefreiung nicht möglich, weil das Gesetz
dies - im Unterschied zum Steueraufschub bei der Ersatzbeschaffung des
Eigenheimes/§ 51 Abs. 2 StG - nicht vorsieht.

Nach
Ausgeführtem bleibt festzuhalten, dass die Prüfung der Voraussetzungen zur
steuerfreien Handänderung von selbst genutztem Wohneigentum nicht primär von
einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise geprägt ist, sondern sich durchaus von
klaren formalen (privatrechtlichen) Vorgaben leiten lässt (vgl. zum Ganzen auchMarkus Reich, a.a.O., § 6 N 14).

6.    Auf vorliegend
zu beurteilenden Fall bezogen bleibt festzustellen, dass die Voraussetzungen
zur Befreiung von der Handänderungssteuer überhaupt nicht vorliegen. Einerseits
ist aktenmässig erstellt, dass die durch die Rekurrentin erworbene Liegenschaft
über mindestens drei Eingänge verfügt, wovon zwei Eingänge (Haupt- und
Nebeneingang) dem geschäftlich nutzbaren Teil der Liegenschaft dienen. Ebenso
ist erstellt, dass gar nach selbst deklarierten Angaben der geschäftlich
nutzbare Teil der Liegenschaft über 10% beträgt, dieser für Wohnzwecke
ungeeignet ist und vom Wohneigentum abgekapselt ist. Auch ist ersichtlich, dass
der geschäftlich genutzte Teil bislang über 50% der Mietzinseinnahmen
ausmachte. Bei dieser Sach- und Rechtslage kann nicht (mehr) von einem
Grundstückserwerb gesprochen werden, der der neuen Eigentümerin als dauerndes
und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum dient. Auch liegt vorliegend
kein Sachverhalt vor, wo der neue Eigentümer einzelne Räume seiner Wohnung oder
üblicherweise zu einer Wohnung gehörende Nebenräume (Garage, Bastelraum usw.)
untergeordnet beruflich oder geschäftlich (z.B. als Büro des eigenen Handwerkbetriebs)
oder für einen Nebenerwerb (Fusspflegepraxis usw.) nutzt.

7.    Zu beurteilen
bleibt indes noch die Frage, inwieweit die Rekurrentin in ihrem Ver-trauen zu
schützen ist, welches sie in eine (mündliche) Antwort des Steueramtes setzte.
Entgegen der Ausführungen der Rekurrentin wurde diese - unabhängig vom Inhalt
der geführten Telefonate zwischen den involvierten Parteien - rechtzeitig davon
in Kenntnis gesetzt, dass die Befreiung von der Handänderungssteuer bei
vorliegendem Sachverhalt (aus Sicht des Kantonalen Steueramtes) nicht möglich
sei. Selbst unter dem Gesichtspunkt, dass die Käuferin erst am Tage der
Verurkundung ( 2011) vom negativem (Vor-)Entscheid der Steuerbehörde (E-Mail
vom  2011) Kenntnis erhielt, hätte sie dies durchaus in die Lage versetzt, den
Kaufvertrag (vorläufig) nicht zu unterzeichnen, um allenfalls noch ein
Stockwerkeigentumsbegründungs-Verfahren einzuleiten. Ein solches Vorgehen wäre
vorliegend durch die Rekurrentin umso eher ins Auge zu fassen gewesen, als die
Kaufparteien (Vater/Tochter) in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis
standen bzw. stehen. Es kann demnach keine Rede davon sein, dass die
Rekurrentin in gutem Glauben von einer steuerfreien Handänderung ausgehen
konnte. Auch auf die im Einspracheverfahren gestellte Forderung nach einer Sistierung
des Veranlagungsverfahrens (d.h. die Besteuerung bis zur Aufteilung der Liegenschaft
zu Stockwerkeigentum aufzuschieben) ist nicht näher einzugehen. Die Veranlagung
der Handänderungssteuer wird durch jedes Rechtsgeschäft ausgelöst und
begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt übergeht, insbesondere
durch Kauf (...) eines Grundstückes (§ 206 Abs. 1 lit. a StG), wobei die Steuer
vom Verkehrswert des Grundstückes zur Zeit der Handänderung erhoben (§ 210 StG)
und die Steuer vom Kantonalen Steueramt veranlagt wird (§ 213 Abs. 1 StG).
Einen Veranlagungsaufschub (d.h. eine andere Veranlagung gestützt auf seit der
Verurkundung veränderter Basis zu verlangen) kennt das Gesetz nicht.

Auch in diesem
Punkt erweist sich der Rekurs als unbegründet.

Steuergericht,
Urteil vom 12. August 2013