so_gerichte · ZZ.1984.26 · 1984-11-05 · de
Enteignungsentschädigung

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und Art. 232 Abs. 1 EG ZGB. Enteignungsentschädigung - für die Enteignung von Strassenareal, das mit einem Wegrecht belastet ist, für welches ein Dienstbarkeitszins geleistet werden muss.

SOG 1984 Nr. 26

Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; § 231 Abs. 1 und Art.
232 Abs. 1 EG ZGB.Enteignungsentschädigung -- für die Enteignung von
Strassenareal, das mit einem Wegrecht belastet ist, für welches ein
Dienstbarkeitszins geleistet werden muss.

Die Firma X. betreibt auf einem Grundstück, an dem sie ein
selbständiges Baurecht besitzt, eine Betonaufbereitungsanlage. Das Baurecht
läuft nach dem Baurechtsvertrag Ende 2002 ab. Im Jahre 1969 erhielt die Firma
X. von der zuständigen Gemeindebehörde die Bewilligung, zur Erstellung einer
für Lastwagen befahrbaren Zufahrt eine bestehende öffentliche Flurstrasse von 4
m Breite auszubauen und auf 6 m zu verbreitern. Für die Verbreiterung
verwendete die Firma Land, das im Eigentum von W.V. steht. W.V. räumte der
Firma über den betreffenden Streifen von 2 m Breite ein Wegrecht ein. Nach dem
Dienstbarkeitsvertrag hat die Firma dem Eigentümer eine jährliche Entschädigung
von Fr. 3.--/m2 zu bezahlen (mit Indexklausel).Die Dienstbarkeit wurde im
Grundbuch eingetragen. -- In der Folge bemühte sich die Firma in mehreren
Anläufen, dass ihr die Gemeinde die Ausbaukosten zurückerstatte und dabei auch
den Verbreiterungsstreifen übernehme. Die Strasse wurde schliesslich in voller
Breite in einen neuen Erschliessungsplan aufgenommen. Da sich die Gemeinde und
W.V. über einen freihändigen Verkauf des genannten Verbreiterungsstreifens
nicht einigen konnten, kam es zum Enteignungsverfahren und die
Schätzungskommission setzte die Enteignungsentschädigung fest. Dabei mass sie
insbesondere dem Umstand, dass dem Eigentümer durch die Enteignung der
Wegrechtszins verloren gehe, Bedeutung zu. Die Gemeinde erhob gegen das
Schätzungsurteil Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht führte
in seinen Erwägungen folgendes aus:

a) Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist unbestritten,
dass der Verkehrswert des betreffenden Landes als Bauland und
landwirtschaftliches Land Fr. 80.--, bzw. Fr. 10.--/m2 ausmacht. Die
Schätzungskommission hat aber für das Land, das Gegenstand der Dienstbarkeit
ist, mehr als Fr. 80.-- bzw. Fr. 10.--/m2 zugesprochen. Sie ist davon
ausgegangen, der Eigentümer werde hier in erster Linie dadurch geschädigt, dass
als Folge der Enteignung der Dienstbarkeitszins dahinfalle; deshalb sei dem
Eigentümer eine Entschädigung auszurichten, welche einer Kapitalisierung des
gegenwärtigen Dienstbarkeitszinses von Fr. 2355.-- entspreche, was mehr
ausmache als eine Entschädigung für Bau-, bezw. Landwirtschaftsland.

Es versteht sich von selbst, dass der Eigentümer für das von
der Dienstbarkeit erfasste Land nicht kumulativ eine Verkehrswertentschädigung
für Bau- und Landwirtschaftsland wie auch eine Entschädigung für den
weggefallenen Ertrag aus dem Wegrecht verlangen kann, da die beiden Arten, das
Land zu verwerten, sich ausschliessen. Er kann das Land unter demjenigen
Gesichtspunkt abgelten lassen, der ihm die grössere Entschädigung vermittelt.
Der Gesichtspunkt Wegrechtsertrag vermag nur dann mehr als eine
Verkehrswertentschädigung zu begründen, wenn die Wegrechtszinszahlungen mit
Sicherheit für eine längere Zeit zu erwarten sind. Wie es sich damit verhält,
ist im Folgenden zu überlegen:

b) Vorab fragt sich, ob im vorliegenden Fall der
Dienstbarkeitsbelastete einen Rechtsanspruch auf Bezahlung des
Dienstbarkeitszinses während einer bestimmten längeren Zeitspanne hat. Zwar ist
es ja so, dass der Dienstbarkeitsberechtigtejederzeit einseitig auf die
Dienstbarkeit als solche verzichten kann (Paul Piotet, in: Schweiz. Privatrecht
Bd. V I, S. 570; Liver, Kommentar, N 97 ff. zu Art. 734 ZGB).Damit ist jedoch
noch nicht gesagt, dass er sich auch einseitig aus den obligatorischen
Verpflichtungen lösen kann, die ihm der Dienstbarkeitsvertrag auferlegt, im
vorliegenden Fall aus der Verpflichtung, Zins zu bezahlen. Es hängt dies von
der konkreten Ausgestaltung des Vertrages ab... (Es folgen längere Ausführungen
über die Ausgestaltung und die Auslegung des Vertrages.) Nach allem kann man
nicht sagen, die Gemeinde als Enteignerin habe für den Wegfall eines für eine
bestimmte Zeit garantierten Zinsanspruchs Entschädigung zu leisten.

c) Soviel zur Frage, ob bei der Festsetzung der
Enteignungsentschädigung ein Rechtsanspruch auf Wegrechtszins für eine
bestimmte Zeit zu berücksichtigen ist. Nun macht aber Herr V. geltend, dass
ganz abgesehen von einem Rechtsanspruch des Eigentümers mit einer sehr langen
Dauer der Wegrechtszins-Zahlungen zu rechnen gewesen wäre und zwar sogar über
das Jahr 2002 hinaus. Dies deshalb, weil die Firma X. ihre Anlage, in die sie
sehr viel investiert habe, noch lange ausnützen werde und sich mit grosser
Wahrscheinlichkeit vor Ablauf des Baurechts um eine Erneuerung dieses Rechts
bemühen werde. Bei einer Erneuerung des Baurechts wären aber auch die
Wegrechtszins-Zahlungen weitergeflossen. -- Offenbar hat auch die Schätzungskommission
in diesem Sinne überlegt, hat sie doch den jährlichen Zinsbetrag von Fr.
2355.-- als ewige Rente kapitalisiert. Ganz abgesehen davon, dass in derartigen
Fällen die Enteignungsentschädigung ohnehin nicht einfach als ungekürzter
Barwert einer ewigen Rente festgesetzt werden dürfte (weil die Erhältlichkeit
solcher Zahlungen nie auf ewig oder auch nur auf mehrere Jahrzente hinaus
wirklich sicher ist), ist zur Argumentation des Eigentümers folgendes zu sagen:
Es stimmt nicht, dass von der Interessenlage her, in der sich die Firma X.
befindet, zum vornherein zu erwarten ist, das Dienstbarkeitsverhältnis werde
von sehr langer Dauer sein. Die Firma ist zwar daran interessiert, ihre Anlage
über Jahrzehnte hinaus zu betreiben. Aber sie ist nicht daran interessiert --
und das ist das Entscheidende -- auf eine ebenso lange Zeit ihre Zufahrt mit
Hilfe der Dienstbarkeit, für die sie einen beträchtlichen Zins zahlen muss, zu
lösen. Sie ist vielmehr daran interessiert, eine Zufahrtlösung zu finden,
welche die Dienstbarkeit und die damit verbundene Zinszahlungspflicht
entbehrlich macht.

Eine solche Lösung stellt die Umwandlung der heutigen
Zufahrt in eine öffentliche Strasse von 6 m Breite dar. Dass die Möglichkeit zu
einer solchen Lösung besteht, war von Anfang an klar. Stets war damit zu
rechnen, dass im Zuge einer Übernahme der verbreiterten Strasse durch die
Gemeinde die Dienstbarkeit dahinfallen wird und zwar eben, wie oben dargelegt,
ohne dass der Dienstbarkeitsberechtigte für ein Weiterdauern der Zinszahlungen
einstehen müsste. Die ganze Sachlage zeigt, dass man eine
Enteignungsentschädigung, welche auf einer ewigen oder mindestens lange
dauernden Rente aufbaut, auch nicht einfach aus den wirtschaftlichen
Gegebenheiten ableiten kann, indem die Behauptung, die Firma X. habe ein
existentielles Interesse daran gehabt, die Dienstbarkeit auf unbestimmte Zeit
weiterdauern zu lassen, nicht haltbar ist.

d) Nach allem kann der Eigentümer nur die
Verkehrswertentschädigung von Fr. 80.--, bezw. Fr. 10.--/m2 verlangen. Die
Einwohnergemeinde macht nun allerdings geltend, es sei bereits schon die
Entschädigung zum durchschnittlichen Landpreis zu hoch, da nicht unbelastetes
Bau- und Landwirtschaftsland, sondern Wegrechtsland abgetreten werde. Diese
Auffassung ist abzulehnen. Die Dienstbarkeit ist eben im vorliegenden Fall
wirtschaftlich gesehen keine wertmindernde Belastung: Solange die Dienstbarkeit
besteht, ist auch der Wegrechtszins zu bezahlen, und der ist so bemessen, dass
die Dienstbarkeit wirtschaftlich gesehen keinen Nachteil bedeutet. Unter diesen
Umständen wäre es widersprüchlich, einerseits eine Kapitalisierung des
Wegrechtszinses zu verweigern und eine Bau- und
Landwirtschaftsland-Entschädigung zuzusprechen und dann andrerseits doch wieder
einen Abzug zu machen, der davon ausginge, die Dienstbarkeit hätte als
Belastung unter allen Umständen weitergedauert.

e) Es ergibt sich, dass das Urteil der Schätzungskommission
aufzuheben ist. Die Gemeinde ist zu verhalten, den Eigentümern die genannten
Verkehrswertbeträge zu bezahlen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 5. November 1984