so_gerichte · VWBES.2010.74 · 2011-01-13 · de
Anschlussgebühren

Wenn nichts anderes bestimmt ist, werden Anschlussgebühren mit der Inanspruchnahme der Erschliessungsanlage fällig. Da bei Grundstücken, welche während der Bauphase angeschlossen werden, noch keine Schätzungen der Gebäudeversicherung vorliegen, sind Akontorechnungen nicht zu beanstanden. Diese Akontorechnungen sind als Zwischenentscheide den Hauptentscheiden gleich gestellt und somit anfechtbar. (E. 2)§ 29 GBV. Bei Neubauten, die anstelle abgebrochener Altbauten errichtet werden, kann die Anschlussgebühr vom vollen Gebäudeversicherungswert des Neubaus erhoben werden. Bestätigung der bisherigen Praxis. (E. 3 - 5)

SOG 2011 Nr. 21

§ 116 Abs. 3 PBG, § 30 Abs. 1 GBV.Wenn nichts anderes bestimmt ist, werden Anschlussgebühren mit der
Inanspruchnahme der Erschliessungsanlage fällig. Da bei Grundstücken, welche
während der Bauphase angeschlossen werden, noch keine Schätzungen der Gebäudeversicherung
vorliegen, sind Akontorechnungen nicht zu beanstanden. Diese Akontorechnungen
sind als Zwischenentscheide den Hauptentscheiden gleich gestellt und somit
anfechtbar. (E. 2)

§ 29 GBV.Bei
Neubauten, die anstelle abgebrochener Altbauten errichtet werden, kann die
Anschlussgebühr vom vollen Gebäudeversicherungswert des Neubaus erhoben werden.
Bestätigung der bisherigen Praxis. (E. 3  5)

Sachverhalt:

A. und B. kauften von C. das Grundstück GB O.
Nr. 24. Der Verkäufer C. liess die bestehenden Gebäude auf dem Grundstück
abbrechen. A. und B. begannen darauf mit den Aushubarbeiten für den Neubau. Für
die abgebrochenen Gebäude wurden nach den Akten nie Anschlussgebühren bezahlt.
Der Gebäudeversicherungswert betrug nach Abbruch der Gebäude CHF 0.00. Am 12.
Juni 2009 stellte die Einwohnergemeinde O. noch während der Bauphase, aber nach
erfolgtem Anschluss an das Leitungsnetz, Akontozahlungen für die anfallenden
Anschlussgebühren für Wasser und Abwasser in Rechnung. Die Akontorechnung für
die Anschlussgebühren der Kanalisation belief sich auf rund CHF 25'800.00
und diejenige für Wasser auf rund CHF 8'200.00. Gegen beide Akontorechnungen
erhoben A. und B. Einsprache. Sie machten geltend, die Schätzungen des alten
Gebäudes seien bei der Berechnung der Anschlussgebühren zu Unrecht nicht
berücksichtigt worden. Die Einwohnergemeinde O. wies die Einsprache ab. Gegen
den Einspracheentscheid liessen A. und B. Beschwerde bei der Kantonalen
Schätzungskommission erheben. Die Kantonale Schätzungskommission hiess die
Beschwerde gut und hob den Einspracheentscheid sowie die Rechnungen auf. Gegen
das Urteil der Kantonalen Schätzungskommission liess die Einwohnergemeinde O.
(nachfolgend Beschwerdeführerin genannt) beim Verwaltungsgericht Beschwerde
erheben. Das Verwaltungsgericht heisst die Beschwerde gut.

Aus den Erwägungen:

2. Die Beschwerdeführerin bringt vor, die
angefochtenen Akontorechnungen seien grundsätzlich nicht anfechtbar. Die
Beschwerde sei daher bereits aus formellen Gründen gutzuheissen.

Die Beschwerdeführerin eröffnete den
Beschwerdegegnern die Akontorechnungen betreffend Abwasser und Wasser mit
Rechtsmittelbelehrung. Des Weiteren wies die Beschwerdeführerin die gegen die
Akontorechnungen erhobene Einsprache ab und eröffnete den Beschwerdegegnern die
Verfügung mit Rechtsmittelbelehrung an die Kantonale Schätzungskommission. Erst
im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren bringt die Beschwerdeführerin
nun vor, dass die Akontorechnungen eigentlich gar nicht anfechtbar seien, führt
jedoch sofort aus, dass sie ausdrücklich ein Interesse an der Beurteilung der
Beschwerde habe. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin diesbezüglich sind
widersprüchlich. Es ist vorliegend zu prüfen, ob die Beschwerdeführerin zur
Stellung von Akontorechnungen befugt sei und welche Wirkungen diese haben.

a) Gemäss § 116 Abs. 3 des Planungs- und
Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) und § 30 Abs. 1 der
Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) werden Anschlussgebühren,
wenn nichts anderes bestimmt ist, mit der Inanspruchnahme der
Erschliessungsanlage fällig. Die Gemeinde hat in § 95 ihres Wasserreglements
diese Vorschrift übernommen. Die Inanspruchnahme der Erschliessungsanlage
erfolgt mit dem Anschluss. Der Abwasseranschluss für das Grundstück GB O. Nr.
24 wurde am 25. Februar 2009 kontrolliert und für in Ordnung befunden, der
Wasseranschluss am 11. Mai 2009. Mit dem Anschluss wurden die Anschlussgebühren
für Wasser und Abwasser fällig. Die Beschwerdeführerin stellte die
Anschlussgebühren für Wasser und Abwasser für das Gebäude auf Grundstück GB O.
Nr. 24 am 12. Juni 2009 in Rechnung.

Die Beschwerdeführerin erhebt ihre
Anschlussgebühren für Wasser aufgrund der Gesamtversicherungssumme der
Solothurnischen Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungssumme) der angeschlossenen
Gebäude. Auch die einmalige Anschlussgebühr für Abwasser wird aufgrund der
gesamten Gebäudeversicherungsschatzung (Haupt- und
Zusatzgebäudeversicherungssumme) im Zeitpunkt des Anschlusses erhoben. Im
Zeitpunkt der Inanspruchnahme der Erschliessungsanlagen kann die Solothurnische
Gebäudeversicherung (SGV) die Schätzung der Gebäude in den seltensten Fällen
vornehmen, weil die Gebäude in aller Regel noch nicht fertiggestellt oder noch
nicht geschätzt sind. So befand sich auch das Gebäude auf GB O. Nr. 24 bei
Inanspruchnahme der Erschliessungsanlagen noch in der Bauphase. Ohne Schätzung
der Gebäude durch die SGV können jedoch die Anschlussgebühren nicht definitiv
berechnet werden. Entsprechend stellte die Beschwerdeführerin am 12. Juni 2009
für die Anschlussgebühren Wasser und Abwasser aufgrund von 80% der voraussichtlichen
Bausumme Akontorechnungen. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden.

b) Solange die SGV die Schätzung des Gebäudes
nicht vorgenommen hat, kann die Beschwerdeführerin die definitive Rechnung der
Anschlussgebühren Wasser und Abwasser nicht berechnen. Die Rechnungen vom 12.
Juni 2009 sind daher als Akontorechnungen bezeichnet. Sie umfassen einen Anteil
der am Schluss definitiv zu bezahlenden Anschlussgebühren. Sie haben damit als
Zwischenentscheid nur vorläufigen Charakter bis zur Ausstellung der definitiven
Anschlussgebühren. Es stellt sich daher die Frage, welche Rechtswirkung die von
der Gemeinde verfügten «Akontorechnungen» haben.

Gemäss § 30 Abs. 1 GBV werden die
Anschlussgebühren mit der Inan­spruchnahme, also bereits vor Kenntnisnahme der
Schätzung fällig. Die Anschlussgebühren sind innert 30 Tagen seit der
Rechnungsstel­lung zu bezahlen. Da die Fälligkeit der Anschlussgebühren mit der
Inanspruchnahme der Erschliessungsanlagen beginnt, spielt es keine Rolle, ob
die Rechnungsstellung definitiv oder mittels Akonto­rechnung erfolgt. Der
Anschlusspflichtige hat die Rechnung innert 30 Tagen zu bezahlen.

Durch eine zu hohe Rechnungsstellung ist der
Anschlusspflichtige erheblich benachteiligt, da er für einen Betrag aufkommen
muss, welchen er nicht schuldet. Die Benachteiligung ist auch dann gegeben,
wenn der Anschlusspflichtige den zu viel bezahlten Betrag nach definitiver
Berechnung wieder zurückerhält. Gemäss § 66 Satz 2 Verwaltungsrechtspflegegesetz
(VRG, BGS 124.11) sind Vor- und Zwischenentscheide, die entweder
präjudizierlich oder für eine Partei von erheblichem Nachteil sind, Hauptentscheiden
gleich gestellt.

Bei den Rechnungen vom 12. Juni 2009 handelt
es sich um Zwischenentscheide, welche aufgrund ihrer Fälligkeit zu erheblichen
Nachteilen der Beschwerdegegner führen können. Die Akontorechnungen vom 12.
Juni 2009 sind daher anfechtbar. Die Beschwerdegegner sind durch die Rechnungen
beschwert und haben ein schutzwürdiges Interesse an deren Überprüfung. Im
Übrigen ist auch nach der bundesgerichtlichen Praxis von einer Anfechtbarkeit
auszugehen, da die endgültige Taxation nur noch auf einer simplen Berechnung
der definitiven Gebühr in Abhängigkeit der Gebäudeversicherungssumme besteht,
was die vorliegend angefochtenen Rechnungen zu Endentscheiden mache (BGE
2C_608/2007, E. 1.2). Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als unbegründet.

3.a) Anschlussgebühren stellen ein Entgelt für
den Anschluss an öffentliche Versorgungs- und Gewässerschutzanlagen dar. Der
Grundeigentümer erbringt eine einmalige Gegenleistung dafür, dass er das Recht
erhält, das gesamte, gemeindeeigene, nach GWP (Generelles
Wasserversorgungsprojekt) und GEP (Generelles Entwässerungsprojekt) erstellte
Netz zur Zu- und Ableitung des Wassers zu benutzen. Deren Höhe richtet sich 
anders als die Benützungsgebühren  nicht nach dem Verbrauch und auch nicht 
wie die Grundeigentümerbeiträge  nach den Kosten der Erstellung einer ganz
bestimmten Anlage, einer Zuleitung zum Grundstück.

Die Anschlussgebühr bedarf einer gesetzlichen
Grundlage und muss den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere dem
Äquivalenzprinzip und dem Gleichheitsgebot genügen. Der Tarif muss nach
sachlich haltbaren Gesichtspunkten ausgestattet sein und darf keine
Unterscheidungen treffen, für die ein vernünftiger Grund nicht ersichtlich ist.
Wie das Bundesgericht wiederholt entschieden hat, ist es jedoch zulässig, bei
der Abgabenerhebung schematisch vorzugehen. Und das Bundesgericht hat schon in
BGE 106 Ia 241 erkannt, dass für die Bemessung von Anschlussgebühren auf den
Gebäudeversicherungswert abgestellt werden darf und hat dies immer wieder
bestätigt (z.B. im Entscheid 2C_656/2008). Die Bemessung nach dem Brandversicherungswert
dürfte heute immer noch die Regel sein (Peter Hänni: Planungs-, Bau- und
besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2002, S. 268 f.). Dieser basiert auf dem
Gebäudevolumen und hat den Vorteil, dass er in einem Verfahren bestimmt wird,
der den Interessen der versicherten Grundeigentümer Rechnung trägt. Er ist
zudem verfügbar und braucht nicht eigens berechnet zu werden.

b) Die kantonale gesetzliche Grundlage für die
Gebührenforderung findet sich in §§ 109 ff. PBG und in §§ 28 ff. GBV, was
unbestritten ist. Die Anschluss- und Benützungsgebühren dienen zur Finanzierung
von Betrieb und Unterhalt der Erschliessungsanlagen, daneben nach
solothurnischem Recht auch für die Finanzierung der nicht durch Beiträge
gedeckten Erstellungskosten (§ 28 GBV), da Beiträge nur bei erstmaliger
Neuerschliessung eines Gebiets erhoben werden dürfen (§ 108 Abs. 2 PBG, § 5
Abs. 3 GBV).

Nach § 29 GBV erhebt die Gemeinde für den
Anschluss an die öffentlichen Wasserversorgungs- und
Abwasserbeseitigungsanlagen eine einmalige Anschlussgebühr. Diese wird aufgrund
der Gesamtversicherungssumme der Solothurnischen Gebäudeversicherung
(Gebäudeversicherungssumme) der angeschlossenen Gebäude berechnet, sofern die
Gemeinde nicht eine andere Berechnungsgrundlage beschliesst. Die Ansätze sind
von der Gemeinde in einem Reglement festzulegen. Dabei kann sie für
Erschliessungsanlagen, die nur durch Gebühren finanziert werden, höhere Ansätze
bestimmen. Bei einer Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme infolge Neu- oder
Umbauten ist eine Nachzahlung zu leisten, wobei die Gemeinde bei Erhöhungen,
die unter 5% liegen, darauf verzichten kann. Nach § 31 GBV hat der
Gemeinderat die Gebühr zu ermässigen, wenn die Bemessung auf der Grundlage von
§ 29 GBV im Einzelfall zu offensichtlich unangemessenen Beiträgen führt,
insbesondere die Höhe der geforderten Gebühr zu weit von der tatsächlichen
Leistung der Gemeinde abweicht.

Das kantonale Recht räumt in § 2 Abs. 1 lit. c
GBV den Gemeinden zudem die Kompetenz ein, abweichende Bestimmungen über die
Berechnungsgrundlagen zur Bemessung der Gebühren zu erlassen. Den Gemeinden
verbleibt damit im Rahmen des eidgenössischen und kantonalen Rechts bei der
Ausgestaltung der betreffenden Erlasse ein weiter Gestaltungsspielraum; dieser
erstreckt sich auch auf die Anwendung der autonomen Normen.

c) Die Einwohnergemeinde O. hat ihre
Anschlussgebühren im Wasserreglement und im Abwasserreglement geregelt. Dabei
handelt es sich um formelle gesetzliche Grundlagen, die sich auf § 118 PBG und
auf §§ 2 und 29 Abs. 2 GBV stützen.

§ 88 Wasserreglement lautet wie folgt:

1Für jeden
ständigen Anschluss an die Wasserversorgung ist eine einmalige Anschlussgebühr
zu entrichten. Diese wird aufgrund der Gesamtversicherungssumme der
Solothurnischen Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherungssumme) der angeschlossenen
Gebäude berechnet.

2Die Ansätze
sind in der Tarif- und Gebührenordnung im Anhang dieses Reglements festgelegt.

3Für die
Berechnung der einmaligen Anschlussgebühr werden die Gebäudeversicherungssummen
von Haupt- und Nebengebäuden, in denen sich Wasserentnahmestellen befinden oder
nachträglich installiert werden, zusammengezählt, soweit sie an der gleichen
Hauszuleitung (nach § 27) angeschlossen sind. ()

4Erfährt ein
Gebäude, das bereits an das Netz der Wasserversorgung angeschlossen ist,
infolge baulicher Veränderung gleich welcher Art (Umbau, Ausbau, Anbau usw.),
eine Erhöhung des Gebäudeversicherungswertes, so ist die in der Tarif- und Gebührenordnung
festgelegte Anschlussgebühr für die Schatzungsdifferenz nachzuzahlen. Für
künftige allgemeine Erhöhungen der Gebäudeversicherungswerte sind dagegen keine
Nachzahlungen zu leisten.

5Eine
Rückzahlung von Anschlussgebühren bei nachträglicher Herabsetzung des
Gebäudeversicherungswerts findet nicht statt.

In der Tarif- und Gebührenordnung gültig ab 1.
April 1993 im Anhang des Wasserreglements wird die Anschlussgebühr auf 1% der
Gesamtversicherungssumme für eine Schätzung bis CHF 5 Mio. festgelegt, auf
0.75% für die nächsten CHF 5 Mio. und 0.50% für die Schätzung ab CHF 10 Mio.

Im Abwassereglement lauten die massgebenden
Bestimmungen wie folgt:

§ 5 Anschlussgebühren:

1Zur Deckung
der für die Abwasseranlagen getätigten Investitionen ist für jeden Anschluss an
die öffentliche Kanalisation eine einmalige Anschlussgebühr zu bezahlen.

2Die
Anschlussgebühr für Schmutzabwasser wird aufgrund der gesamten Gebäudeversicherungsschatzung
(Haupt- und Zusatzgebäudeversicherungssumme) im Zeitpunkt des Anschlusses
erhoben.

Die Ansätze für die kommunale
Entwässerungsanlagen und die ARA-Einkaufsgebühr sind in der Gebührenordnung im
Anhang dieses Reglementes festgelegt.

3Für nicht
verschmutztes Regenabwasser, das in die öffentliche Kanalisation eingeleitet
wird, wird zusätzlich eine Anschlussgebühr von 0.5% der gesamten Gebäudeversicherungsschatzung
erhoben.

4Tritt eine
Höherschatzung der Gebäude (infolge baulicher Veränderung gleich welcher Art)
oder der Grundstücke, die bereits an das öffentliche Kanalisationsnetz angeschlossen
sind, ein, so muss für den Mehrwert die Anschlussgebühr nachbezahlt werden.

Für künftig allgemeine Erhöhungen der
Versicherungswerte sind indessen keine Nachzahlungen auf dem Mehrwert zu
leisten.

§ 13 Übergangsrecht Anschlussgebühren:

Beim Um- oder Ausbau einer bestehenden Baute
wird die volle Anschlussgebühr erhoben, abzüglich aller an die Teuerung
angepassten bisherigen Zahlungen von Anschlussgebühren. Eine
Gebührenrückerstattung an bereits bezahlte Anschlussgebühren findet nicht
statt.

In der Gebührenordnung im Anhang wird die
Anschlussgebühr auf 1% der Gesamtversicherungssumme für eine Schätzung bis
CHF 5 Mio. festgelegt, auf 0.75% für die nächsten CHF 5 Mio. und
0.50% für die Schätzung ab CHF 10 Mio., dazu 1.5% für die regionale
Abwasserreinigungsanlage sowie 0.5% für die Einleitung von unverschmutztem
Regenwasser.

Diese Bestimmungen entsprechen weitestgehend
den kantonalen Vorschriften und dem kantonalen Musterreglement.

4.a) Weder in der kantonalen GBV noch in den
Reglementen der Beschwerdeführerin ist eine ausdrückliche Regelung für das
Erheben von Anschlussgebühren bei Erstellung eines Neubaus anstelle einer
beseitigten Baute zu finden. Geregelt wird neben dem (erstmaligen) Anschluss,
welcher die Gebühr auslöst, einzig die nachträgliche bauliche Änderung, die zu
einer höheren Gebäudeversicherungsschatzung und deshalb zu einer Nachzahlung
führt.

b) Das Verwaltungsgericht entschied in einem
Grundsatzurteil vom 3. September 1993 (SOG 1993 Nr. 33), dass bei
Neubauten, die anstelle abgebrochener Altbauten errichtet werden, die
Anschlussgebühr vom vollen Gebäudeversicherungswert des Neubaus erhoben werden
darf. Im beurteilten Fall ging es darum, dass die Bauherrschaft in L. ein neues
Doppeleinfamilienhaus anstelle eines baufälligen Wohnhauses erstellte. Das
Urteil wurde damit begründet, dass die Bauherrschaft durch ihr Vorgehen den
Wert des Abbruchobjekts beseitigt hatte, so dass von den bisherigen
Gebäulichkeiten objektiv keine bauliche Substanz mehr vorhanden war, als mit
dem Neubau begonnen und dieser dann angeschlossen wurde. Unter solchen
Umständen sei nicht ersichtlich, was es rechtfertigen könnte, die Berechnung
der Anschlussgebühr auf einem um die Schätzung des abgebrochenen Gebäudes
reduzierten Wert vorzunehmen. Denn es werde ja nicht wie bei An- oder Umbauten
ein noch bestehender Wert in das baulich veränderte und dadurch aufgewertete
Gebäude überführt, sondern anstelle der beseitigten und zufolge der
Abbruchkosten mehr als wertlos gemachten Gebäulichkeit eine völlig neue Baute
mit einem entsprechenden eigenständigen Wert bewirkt, den die Gebäudeversicherung
zum Gegenstand der Schatzung machte. Weitere kantonale Urteile sind zu diesem
Thema seither soweit ersichtlich nicht ergangen.

c) Das Bundesgericht hat sich in einem nicht
publizierten Entscheid vom 10. Oktober 2007 (2C_153/2007) mit der Frage
befasst, ob es gerechtfertigt sei, bei einer Ersatzbaute  im Sinne eines
Neubaus nach Abbruch oder Aushöhlung eines früheren Gebäudes  eine volle Anschlussgebühr
zu erheben wie bei einem Neuanschluss einer bisher unbebauten Parzelle. Dabei
prüfte es, ob sich die Ungleichbehandlung im Licht des Zwecks der
Anschlussgebühren im Verhältnis zu den Um- und Erweiterungsbauten sowie
Neubauten nach unfreiwilliger Zerstörung, bei denen ein Einkauf lediglich im
Umfang der Erhöhung der Nutzungsmöglichkeit zu erfolgen hat, sachlich rechtfertigen
lässt. Es hielt dort fest, dass die Anschlussgebühren nicht ein Entgelt für die
Erhaltung der Lieferbereitschaft der Wasserversorgung darstelle, sondern dass
sie die Erstellungskosten der Versorgungsanlagen decken sollen. Unter diesem
Gesichtspunkt erscheine es nicht entscheidend, wie spätere bauliche
Veränderungen auf einem angeschlossenen Grundstück in baurechtlicher Hinsicht
zu qualifizieren seien. Massgeblich sei in erster Linie, ob das Versorgungswerk
für sie zusätzliche Kapazitäten zur Verfügung stellen müsse und dem Gemeinwesen
deshalb allenfalls zusätzliche Baukosten erwüchsen. Im Blick auf den mit den
Anschlussgebühren verfolgten Finanzierungszweck erscheine es daher grundsätzlich
nicht gerechtfertigt, Ersatzbauten anders zu behandeln als Um- und Erweiterungsbauten
sowie Neubauten nach unfreiwilliger Zerstörung. Eine andere Beurteilung dränge
sich allenfalls dann auf, wenn das abgebrochene Gebäude baufällig gewesen sei
und der ihm dienende Anschluss während längerer Zeit nicht mehr benutzt worden
sei. Der Entscheid betraf die Stadt Zürich, und es ging um zwei neue Bauten zu
Dienstleistungszwecken, die an Stelle eines Lager- und eines Betriebsgebäudes
(mit Erstellungsjahren 1958 und 1990) errichtet wurden. Im selben Entscheid
hielt das Bundesgericht auch fest, es sei nicht ausgeschlossen, für
Ersatzbauten eine gleich hohe Anschlussgebühr zu verlangen wie für Neubauten,
wenn für die Altbaute bisher nie eine solche Abgabe erhoben worden sei. Das
setze allerdings voraus, dass auch bei Um- und Erweiterungsbauten die Gebühr
wie bei einer Neubaute festgesetzt werde (BGE 2C_153/2007, E. 5.4).

In einem neueren Entscheid (2C_608/2007) vom
30. Mai 2008 hat das Bundesgericht Anschlussgebühren der Gemeinde Lutry
geschützt, welche diese für ein neu erstelltes Wohnhaus mit Unterstand und Park
erhob, das an Stelle eines abgebrochenen Wohnhauses errichtet wurde. Die
entsprechenden Reglemente sahen eine volle Anschlussgebühr für Neubauten und
für Ersatzbauten nach freiwilligem und vollständigem Abbruch der vorbestehenden
Bauten vor, eine auf die Hälfte reduzierte Gebühr für bereits angeschlossene
Erweiterungsbauten, bei teilweisem (freiwilligem) Abbruch und Wiederaufbauten
nach unfreiwilliger Zerstörung. Das Bundesgericht stellte fest, das
Rechtsgleichheitsgebot wäre verletzt, wenn Erweiterungsbauten zu einer (nochmaligen)
vollen Anschlussgebühr führten, ebenso, wenn nachträgliche Erweiterungsbauten
zu einer geringeren Gesamtgebühr führten, als wenn das gesamte Gebäude bereits
im Zeitpunkt des Anschlusses erstellt worden wäre (E. 6.1). Bereits früher
(2P.161/1992, RDAF 1995 S. 284) habe das Bundesgericht im Übrigen entschieden,
dass in einer Situation, wo drei Gebäude vollständig abgerissen wurden, damit
zwei neue Wohngebäude und eine unterirdische Einstellhalle erstellt werden konnten,
die Ansätze für Neubauten angewendet werden dürften und nicht diejenigen für
Ersatz- oder Erweiterungsbauten. Die alten Anschlüsse und die früher bezahlten
Anschlussgebühren seien amortisiert. Es sei unter dem Gesichtswinkel der
Rechtsgleichheit nicht zu beanstanden, dass nur zwischen Neu- und
Erweiterungsbauten unterschieden werde, dass also Ersatzneubauten gleich
behandelt würden wie erstmalige Neubauten (E. 6.2). Unter Bezugnahme auf
den Entscheid 2C_153/2007 hielt das Bundesgericht weiter fest, die Gemeinden
seien frei, die Kriterien zu bestimmen, nach welchen eine Baute einer vollen
Anschlussgebühr oder einer taxe complémentaire unterliege. Im vorliegenden Fall
würden in den Reglementen nicht alle auftretenden Situationen geregelt und es
könnte zu Ungleichheiten führen, namentlich wenn ein relativ neues Gebäude
abgerissen und durch eine bescheidenere neue Baute ersetzt werde oder in einem
Fall wie dem im Entscheid 2C_153/2007. Das sei jedoch hier nicht der Fall, da
ja nicht Industriebauten durch Büroräume ersetzt würden, sondern durch ein Wohnhaus.
Es sei nicht dargelegt, weshalb die Rechtsgleichheit verletzt sein sollte. Die
volle Anschlussgebühr sei gerechtfertigt, weil das alte Gebäude vollständig
abgerissen und das neue Gebäude völlig neu gebaut worden sei. Lage,
Orientierung und Ausrichtung des neuen Gebäudes seien völlig verschieden vom
alten, ebenso seien die bebaute Oberfläche und das Volumen grösser.

5. Im vorliegend zu beurteilenden Fall gibt es
keinen Grund, von der bisherigen Praxis und der publizierten Rechtsprechung
abzuweichen.

a) Die Reglemente der Einwohnergemeinde O.
unterscheiden wie die kantonale Grundeigentümerbeitragsverordnung für die
Anschlussgebühren nur zwischen Neubau und nachträglicher baulicher Veränderung,
die zu einer Höherschätzung der Gebäudeversicherung führt. Im ersten Fall sind
die Anschlussgebühren nach dem vollen Gebäudeversicherungswert zu bemessen, im
zweiten nach der Differenz zwischen dem neuen Wert und dem bisherigen.
Übergangsrechtlich hat die Gemeinde sodann bestimmt, dass bei Bauten, die vor
Erlass des aktuellen Reglements erstellt und angeschlossen und unter der
Geltung des aktuellen Rechts umgebaut oder erweitert wurden, ebenfalls die
Ansätze für Neubauten gelten sollen, allerdings unter Anrechnung der bereits
nach altem Recht bezahlten Anschlussgebühren. Das bringt zum Ausdruck, dass dem
Gleichbehandlungsgebot in der Weise Genüge getan werden will, dass möglichst
alle aktuell an der Kanalisation angeschlossenen Gebäude die aktuellen reglementarischen
Gebühren bezahlen sollen.

Baurechtlich handelt es sich beim neu
erstellten und angeschlossenen Gebäude zweifellos um einen Neubau, ebenso wie
bei den zur gleichen Zeit erstellten Mehrfamilienhäusern und der Einstellhalle
auf den benachbarten Grundstücken. Eine nachträgliche bauliche Veränderung, die
zu einer Höherschatzung führt, liegt unstreitig nicht vor, bestand doch kein
Gebäude mehr, nachdem vor Beginn des Neubaus die letzten noch bestehenden
Bauten auf den Grundstücken abgerissen worden waren. Wenn die Gemeinde in
dieser Situation das neu erstellte Gebäude als Neubau und Neuanschluss im Sinne
ihrer Reglemente betrachtet  und nicht als Umbau, bzw. Ausbau eines bereits
angeschlossenen Gebäudes , ist dies grundsätzlich nicht zu beanstanden.

Eine spezielle Regelung für sogenannte
Ersatzbauten hat die Gemeinde weder nach kantonalem Recht noch nach
Verfassungsrecht von Bund oder Kanton zwingend zu erlassen. Alle möglichen
Sonderfälle zu erfassen, dürfte ohnehin schwierig bis unmöglich sein. Jedenfalls
muss sichergestellt sein, dass die erlassenen Regeln und deren Anwendung im
Einzelfall nicht zu Rechtsungleichheiten oder zur Verletzung des Äquivalenzprinzips
führen. Das ist im solothurnischen Recht durch die zwingende Vorschrift von §
31 GBV garantiert.

Das Bundesgericht hat im Entscheid 2P.223/2004
vom 18. Mai 2005 betreffend Anschlussgebühren der Gemeinde Zollikon im Übrigen
festgehalten, dass eine Lösung, welche für sogenannte Ersatzbauten im
Unterschied zu An- und Umbauten eine volle Anschlussgebühr unter Anrechnung
bereits geleisteter Gebühren ohne Anpassung an die Teuerung vorsieht, durchaus
zulässig ist (E. 3.3.3).

b) Im konkreten Fall entspricht diese
Betrachtungsweise und Ausle­gung unbestrittenermassen der ständigen Praxis der
Gemeinde, und diese ihrerseits beruht auf der entsprechenden gesetzlichen Grund­lage.
Diese entspricht ihrerseits der publizierten kantonalen (SOG 1993 Nr. 33) und
der eidgenössischen Rechtsprechung (RDAF 1995 S. 284, BGE 2.P.223/2004 vom
18. Mai 2005; BGE 2C_608/2007 vom 30. Mai 2008).

Im Unterschied zum zitierten Entscheid
2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 handelt es sich hier nicht um Industriebauten,
deren Lebensdauer noch längst nicht abgelaufen war und die durch eine
Dienstleistungsbaute ersetzt wurden, sondern um ein 100-jähriges abbruchreifes
Wohn- und Gewerbegebäude und verschiedene alte Nebengebäude (Garagen etc.), die
infolge Ablaufs ihrer Lebensdauer abgerissen wurden, damit die Grundstücke, auf
welchen die Gebäude standen, neu parzelliert und als Bauland neu und optimal
genutzt werden konnten. Es entstanden auf den neuen Grundstücken zwei
Mehrfamilienhäuser, eine Einstellhalle und das Gewerbegebäude der Beschwerdegegner.
Neu sind die früheren Grundstücke, die nur teilweise genutzt und überbaut
waren, vollständig genutzt und überbaut. GB O. Nr. 24 ist in seiner heutigen
Form und Fläche vollständig vom neuen Gewerbegebäude der Beschwerdegegner genutzt.

Die Neubauten entsprechen dem alten Gebäude in
keiner Weise. Insbesondere steht auch der Töffpark nicht am selben Ort, nicht
einmal (vollständig) auf demselben Grundstück; er hat eine ganz andere
Ausrichtung  neu entlang der Hauptstrasse und nicht mehr quer dazu , bedeckt
einen wesentlich grösseren Teil der Grundstücksoberfläche und ist auch
volumenmässig erheblich grösser als das alte abgerissene Wohn- und
Gewerbegebäude. Allein der Neubau der Beschwerdegegner umfasst ein Volumen von
mehr als 3500 m3gegenüber dem Volumen von ca. 1700 m3des alten Gebäudes, welches, wie dargelegt, nur teilweise auf dem (neuen) Grundstück
Nr. 24 stand.

c) Für die abgerissenen Bauten waren nie
Anschlussgebühren an die Kanalisation oder das Wasserleitungsnetz der Gemeinde
bezahlt worden. Aus dem Gebührenkontrollblatt der Beschwerdeführerin ergibt
sich höchstens, dass 1976 ein Betrag von CHF 1835.50 für die regionale
Kläranlage anfiel. Gleichzeitig steht aber darunter, dass keine Rechnungsstellung
erfolgte, wobei nicht ganz klar ist, ob sich diese Bemerkung auf diese Gebühr
bezieht oder auf eine allfällige spätere Nachschatzung. Das hätte zur Folge,
dass bei einer Gleichbehandlung der Baute der Beschwerdegegner mit einem Um-
oder Erweiterungsbau aufgrund des Übergangsrechts bei der Kanalisationsanschlussgebühr
ohnehin die volle Anschlussgebühr zu leisten wäre, höchstens reduziert um einen
Betrag von CHF 3723.00, entsprechend den übereinstimmenden Eventualanträgen
der Parteien.

d) Die Gemeinde O. hatte zudem für die
Kanalisation das Gebiet, auf dem das Grundstück der Beschwerdegegner liegt, mit
einer neuen Ersatzleitung zu erschliessen, weil die alte Kanalisationsleitung
nicht mehr genügend gross dimensioniert war. Zwar geschah dies nicht in erster
Linie wegen der geplanten Bauten auf den Grundstücken, sondern wegen weiteren
geplanten Überbauungen an dieser Leitung. Aber auch die Nutzungsmöglichkeiten
auf den ehemaligen Grundstücken wurden durch die Neuparzellierung und den
Abbruch der alten Bauten zu neuem Bauland, welches erheblich intensiver
überbaut werden konnte und deshalb zur Notwendigkeit der neuen Leitung beitrug.
Die Gemeinde erstellte zudem einen neuen Anschlussschacht für das neue Gebäude
der Beschwerdegegner. Der Gemeinde entstanden also erhebliche Kosten, welche
aufgrund des kantonalen Rechts nur mittels Gebühren, insbesondere Anschlussgebühren,
gedeckt werden können. Beiträge dürfen dazu nicht verwendet werden, da es nicht
um eine Neuerschliessung nach § 5 GBV geht; Steuergelder dürfen nicht
aufgewendet werden, da die Aufwendungen über eine Spezialfinanzierung zu decken
sind.

e) Unter dem Gesichtspunkt des
verfassungsmässigen Gebots der Rechtsgleichheit lassen sich die veranlagten
Gebühren also nicht beanstanden. Es drängt sich keine Gleichbehandlung des
Gebäudes der Beschwerdegegner mit einem An- oder Umbau auf. Es wäre gegenteils
schwer verständlich, wenn für die zwei Mehrfamilienhäuser und die Einstellhalle
auf den benachbarten Grundstücken, die z.T. das frühere Grundstück umfassen,
und auf welchen nach der Neuparzellierung das später abgebrochene Gebäude
teilweise stand, die vollen Anschlussgebühren zu bezahlen sind, nicht aber für
das Gewerbegebäude.

Eine theoretisch mögliche Ungleichbehandlung
bei Anwendung der reglementarischen Anschlussgebühr von Neubauten auf effektive
oder andere Ersatzbauten ist hier nicht Verfahrensgegenstand.
Selbstverständlich wäre z.B. bei einem Wiederaufbau eines neueren Gebäudes nach
einem Brand die Gebühr in Anwendung von § 31 GBV zu ermässigen, im Extremfall
sogar auf null, wenn ein Gebäude kurze Zeit nach der Fertigstellung zerstört
und in gleichem Umfang wieder aufgebaut würde, da die ordentlich nach dem
Gebäudeversicherungswert des Neubaus (Ersatzbaus) bemessene Gebühr offensichtlich
zu einem unangemessenen Ergebnis führte.

f) Bei einem Gebäudeversicherungswert von CHF
999000.00 und Anschlussgebühren von rund CHF 25800.00 (Abwasser) und rund
CHF 8200.00 (Wasser) kann auch keineswegs von einer Verletzung des
Äquivalenzprinzips gesprochen werden. Das Äquivalenzprinzip stellt die
gebührenrechtliche Ausgestaltung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes dar. Es
bestimmt, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum
objektiven Wert einer Leistung stehen darf und sich in vernünftigen Grenzen
halten muss (vgl. z.B. Bundesgerichtsentscheid 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009;
BGE 126 I 188). Eine einmalige Leistung von total 4% des Gebäudeversicherungswerts
für den Anschluss an das Wasserversorgungs- und das Kanalisationsnetz ist als
Gegenleistung des Bauherrn durchaus angemessen und entspricht in dieser Grössenordnung
sowohl der von der Gemeinde erbrachten Leistung wie auch den Gebührenordnungen
anderer Gemeinden. Sie hält sich in vernünftigen Grenzen und ist keinesfalls
offensichtlich unangemessen. Ein Ausnahmefall gemäss § 31 GBV liegt nicht vor.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 13. Januar
2011 (VWBES.2010.74)