so_gerichte · ZZ.1997.23 · 1997-12-22 · de
Ausnützungsziffer

Zur Berechnung der Ausnützungsziffer. Liegt ein Grundstück in zwei verschiedenen Zonen, muss die Ausnützungsziffer in jeder Zone eingehalten werden. Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gehören unter anderem: eine freistehende Garage, ein unter dem Dach des Hauptgebäudes liegender, nur auf einer Seite offener Sitzplatz, ein als "Wintergarten" deklarierter, teilweise mit massiven Mauern und mit massivem Dach versehener, zwar unbeheizter, aber möblierter Anbau sowie Teile des Untergeschosses, die am Hang mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain hinausragen.

SOG 1997 Nr. 23

Zur Berechnung der Ausnützungsziffer.Liegt ein
Grundstück in zwei verschiedenen Zonen, muss die Ausnützungsziffer in jeder
Zone eingehalten werden. Zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gehören unter
anderem: eine freistehende Garage, ein unter dem Dach des Hauptgebäudes
liegender, nur auf einer Seite offener Sitzplatz, ein als
"Wintergarten" deklarierter, teilweise mit massiven Mauern und mit
massivem Dach versehener, zwar unbeheizter, aber möblierter Anbau sowie Teile
des Untergeschosses, die am Hang mehr als 1.5 m über das gewachsene Terrain
hinausragen.

Die Baukommission O. bewilligte 1996 auf GB Nr.
100 den Umbau des Einfamilienhauses des H. an der Ackerstrasse 1 als
Erweiterung der Zweitwohnung und Erstellung einer freistehenden Garage. Sie
lehnte entsprechende Einsprachen der Nachbarn W. ab, mit der Begründung, die
Ausnützungsziffer (AZ) werde sehr wohl eingehalten. W. focht die Bewilligung
beim Bau-Departement an. Die Beschwerde wurde gutgeheissen, und die
Baubewilligung wurde aufgehoben. Es wurde verfügt, H. habe die mittlerweile
erstellten Bauten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder
herzustellen. Gegen diesen Entscheid führt H. erfolglos
Verwaltungsgerichtsbeschwerde:

2. Die Parzelle des Beschwerdeführers liegt in
der Wohnzone und hält insgesamt 851 m2.
Davon liegen 277 m2in der
Zone W2A und 574 m2in der
Zone W1. Gemäss Art. 5 des kommunalen Bau- und Zonenreglementes beträgt die
Ausnützungsziffer (AZ) in der Zone W1 0.3 und in der Zone W2A 0.35.

3. a) Der Beschwerdeführer hat sein
Einfamilienhaus 1984 gebaut. Das Baubewilligungsformular enthält keine Angaben
zur Bauzone und zur Ausnützungsziffer. Die damals vom Beschwerdeführer
eingereichten Pläne stellen ein Untergeschoss und ein Erdgeschoss dar. Sie
enthalten nur die notwendigsten Masse. Immerhin wird das bestehende und das
neue Terrain an allen vier Fassaden und in einem Schnittplan erzeigt. Das
Untergeschoss wird als Keller, Magazin, Hobbyraum und Garage dargestellt.

Im Jahre 1994 ergänzte der Beschwerdeführer das
Einfamilienhaus mit einem Anbau mit Zimmer und "Sitzplatz". Die
Ausnützungszifferberechnung wurde durch die Gemeinde kontrolliert. 1996 wurde
der streitige Ausbau "Erweiterung Zweitwohnung und freistehende
Garage" von der Baukommission bewilligt. In den Plänen wurde an Stelle der
Garage im Untergeschoss und des Kellers ein Hobbyraum und eine Küche
eingezeichnet. Am Augenschein konnte der Hobbyraum als Wohnzimmer besichtigt
werden. Die dem Baugesuch beigelegte Berechnung der AZ ist falsch. Im Untergeschoss
und im Erdgeschoss werden nicht alle Bruttogeschossflächen in die Berechnung
einbezogen. Die Aufteilung der anrechenbaren Landflächen auf die beiden Zonen
ist ungenau. Die gesamte Bruttogeschossfläche wird in Bezug gesetzt zur
gesamten Grundstücksfläche. (...)

Im vorliegenden Verfahren ist die AZ nach der
neuen kantonalen Bauverordnung (KBV) zu berechnen. (...) Als anrechenbare
Bruttogeschossfläche gilt deshalb die Summe aller an die Geschosszahl
anzurechnenden Geschossflächen, wobei Geschosse, welche nur zum Teil über dem
gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain liegen, nur soweit zählen, als sie am
Hang mehr als 1.5 m über dieses hinausragen (§ 34 Abs. 3 KBV).

Zu Recht beanstandete das Bau-Departement die
pauschale Ausnützungsziffer-Berechnung der Vorinstanz und stellte fest, die AZ
müsse in jeder Zone eingehalten werden. Denn die AZ darf nur in der gleichen
Zone aufgrund der Gesamtfläche berechnet werden (§ 38 Abs. 1 KBV). Die
Berechnung des Beschwerdeführers führt zu einem unzulässigen Transport der AZ
von einer Zone in die andere.

Auch der Beschwerdeführer rechnet nun die
oberirdische Garage in die AZ ein. Bereits nach altem Recht war diese
anrechenbar. Da es nach geltendem Recht nicht auf die Nutzungsart ankommt, ist
die Grundfläche der neuen Garage in die Bruttogeschossfläche einzurechnen.

b) Streitig bleibt, ob der Sitzplatz des
Erdgeschosses in die AZ eingerechnet werden muss. - Gemäss Anhang III, 2 KBV
werden als Bruttogeschossfläche nicht angerechnet: Wintergärten, offene
Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und
vorspringende Balkone. Es handelt sich um Bauteile, welche die bauliche Dichte
nicht entscheidend beeinflussen. Zur Beurteilung des Sitzplatzes kann dieser
mit der im Gesetz genannten Erdgeschosshalle verglichen werden. Diese gilt nach
der Praxis der Baubehörden als offen, wenn es sich z.B. um ein freies
Erdgeschoss unter einem auf Stützen stehenden Obergeschoss handelt (SOG 1988,
Nr. 29). Ein derartiges Erdgeschoss ist nur gegenüber dem Gebäude geschlossen.

Die Halle des Beschwerdeführers liegt unter der
Dachverlängerung des Hauptgebäudes. Der Kubus des Hauptgebäudes wird dadurch
vergrössert, und die Dichte der baulichen Nutzung der Parzelle wird deutlich
verstärkt. Drei Seiten sind eingewandet oder verglast, und die Halle kann
jederzeit vollständig geschlossen werden. Es handelt sich nicht um eine offene
Halle. Der Experte hat sie deshalb zu Recht bis zur ersten Stütze in die AZ
einbezogen (vgl. Erich Zimmerlin: Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1985, S.
349).

c) Der Beschwerdeführer qualifiziert seinen
Anbau, den er nachträglich mit einer Verglasung geschlossen hat, als
Wintergarten, der unbeheizt ist und nicht vorrangig Wohnzwecken dient. Dieser
Argumentation kann nicht gefolgt werden. Unter "Wintergärten"
versteht man in der Regel unisolierte, grossmehrheitlich verglaste
Gebäudeteile, die ausserhalb der isolierten Fassade angebaut und weder
beheizbar noch ganzjährig bewohnbar sind; sie dienen vorab der Verbesserung der
Energiebilanz (Aldo Zaugg: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1987,
S. 192.; Jürg Rüedi: Aus der Praxis des kantonalen Bauinspektorates (BE), in:
RPG-Bulletin Nr. 1/2 1989). Der Anbau des Beschwerdeführers ist teilweise mit
massiven Mauern geschlossen und liegt unter einem massiven Dach. Er ist als
Wohnzimmer möbliert. Dies ist kein Wintergarten. Der Gutachter hat diesen Anbau
zu Recht in die AZ-Berechnung einbezogen. (...)

e) Des weiteren ist zu prüfen, welche Räume des
Untergeschosses zur Bruttogeschossfläche gehören. Es ist unbestritten, dass das
Untergeschoss anrechenbar ist; es liegt aber nur teilweise über dem gewachsenen
oder tiefer gelegten Terrain. Die Grösse der Bruttogeschossfläche hängt deshalb
entscheidend von der Beurteilung des gewachsenen Terrains ab, das inzwischen
mehrmals verändert wurde. Den Beurteilungen des Bauherrn und der Baukommission
in dieser Frage kann nicht gefolgt werden. Beide gestehen zu, dass man aus
praktischen Gründen nur eine grobe Abschätzung vorgenommen hat. Der Experte hat
eine Rekonstruktion des in bezug auf das gewachsene Terrain oberirdisch in
Erscheinung tretenden Volumens anhand der Baugesuchspläne vorgenommen. Der
Beschwerdeführer hat diese erstellt und ist als Architekt bei seinen
Eintragungen aus dem Jahre 1984 zu behaften. Auch unter Berücksichtigung der
Projektpläne "Erschliessung Z.-acker" erscheint das Ergebnis des
Experten als plausibel: Das gewachsene Terrain und die Lage des Untergeschosses
bezogen auf dessen Geländeverlauf ist noch heute ablesbar. Es ist deshalb mit dem
Experten davon auszugehen, dass im Untergeschoss in der Zone W 1 ca. 95 m2, und
in der Zone W 2A ca. 48 m2 an die Bruttogeschossfläche anzurechnen sind.

f) Auf dem Grundstück des Beschwerdeführers
wurde bisher gemäss Gutachten in der W 1 eine AZ von 0.479 und in der W 2A eine
AZ von 0.348 realisiert. Die AZ in der W 2A Zone ist knapp eingehalten. In der
W 1 Zone wird die AZ um ca. 60 % überschritten. Das Baugesuch kann deshalb
nicht bewilligt werden.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. Dezember 1997