so_gerichte · VWBES.2002.101 · 2002-09-09 · de
Ortsplanung, Altertümerschutz

Baulücke. Nichteinzonung einer Parzelle, welche in den bisherigen Erschliessungsplan einbezogen war. Altertümerschutz. Abgrenzung von erhaltens- und schützenswerten Gebäuden.

SOG 2002 Nr. 24

Art. 15 RPG, § 26
Abs. 1 PBG.Baulücke.
Nichteinzonung einer Parzelle, welche in den bisherigen Erschliessungsplan
einbezogen war. Altertümerschutz. Abgrenzung von erhaltens- und schützenswerten
Gebäuden.

Sachverhalt:

Die revidierte Zonenplanung
der Einwohnergemeinde wurde im Jahre 2000 öffentlich aufgelegt. Nach der
Behandlung der eingegangenen Einsprachen wurde die Planung im Jahre 2001 erneut
publiziert. Gegen den gemeinderätlichen Entscheid über die Einsprachen und den
Beschluss der Planung erhoben verschiedene Einsprecher beim Regierungsrat
Beschwerde. Der Regierungsrat wies sie ab und genehmigte die Revision der
Ortsplanung. Zur Beschwerde des H. führte er aus, seine Parzelle an der
X.-strasse sei mit einem Hauptgebäude und einem Schopf überbaut. Die erste
Bautiefe liege auch im neuen Zonenplan in der Kernzone, der restliche Teil der
Parzelle sei nun der Reservezone zugewiesen. Dadurch werde das Fassungsvermögen
des Zonenplanes verkleinert. Dies sei notwendig, denn in den Jahren 1985 bis
2000 habe die Wohnbevölkerung der Gemeinde um ca. 800 Einwohner zugenommen. Es
seien in diesen Jahren 15 ha Bauland verbraucht worden. Die unüberbaute Bauzone
des neuen Zonenplanes mache (ohne die umstrittene Parzelle) ca. 20 ha aus und
sei damit ausreichend gross. Von einer Baulandknappheit könne nicht gesprochen
werden. Bei der Zuteilung der Grundstücke zur Bauzone habe die Gemeinde
einheitliche Kriterien angewendet. H. erhebt Verwaltungsgerichtsbeschwerde
gegen diesen Entscheid. Dieses heisst die Beschwerde teilweise gut.

Aus den Erwägungen:

3. a) Vorerst umstritten
ist, ob die Parzelle des Beschwerdeführers zur Bauzone gehört. Bauzonen
umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist
oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15
Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG, SR 700). Auch nach kantonalem Recht
gehört zur Bauzone Land, das voraussichtlich innert fünfzehn Jahren für eine
geordnete Besiedelung benötigt und erschlossen wird (§ 26 Abs. 1 PBG, Planungs-
und Baugesetz, BGS 711.1). In diesem Rahmen hat der Zonenplan auf die Bevölkerungsentwicklung
abzustellen. Zu berücksichtigen sind die Baulandreserven, der bisherige
Baulandverbrauch, die demographische und wirtschaftliche Entwicklung in der
Gemeinde und in der Region (Heinz Aemisegger et al. (Hrsg.): Kommentar zum Bundesgesetz
über die Raumplanung, Zürich 1999, N. 81 f. zu Art. 15). Der Zonenplan ist
abzustimmen auf die von der Gemeinde angestrebte bauliche und
siedlungspolitische Entwicklung und deren finanzielle und technische
Möglichkeiten. Der Zonenplan bezweckt die haushälterische Nutzung des
verfügbaren Bodens und eine hohe Siedlungsqualität (§ 26 Abs. 2 PBG). Nach der
Praxis des Bundesgerichts sind zu grosse Bauzonen nicht nur unzweckmässig,
sondern gesetzwidrig (BGE 117 Ia 307). Daraus folgt, dass eine Zuweisung von
Grundstücken der Bauzone in die Reservezone unter bestimmten Voraussetzungen
von der Raumplanungsgesetzgebung gefordert wird. Bei der Festlegung der Grösse
der Bauzonen ist von der bisherigen demographischen und räumlichen Entwicklung
der Gemeinde auszugehen (BGE 116 Ia 232).

b) Der Beschwerdeführer
macht zu Recht geltend, dass seine Parzelle bei der Dimensionierung der Bauzone
keine entscheidende Rolle gespielt haben kann. Der Gemeinderat hat aber am
27.8.2001 beschlossen, ein grosses Industriegebiet neuen Nutzungen (Wohnen und
Dienstleistungen) zuzuführen. In einer kooperativen Planung würden erneut
Zonenplanänderungen vorbereitet. Es kann deshalb nicht behauptet werden, die im
Vergleich kleine Parzelle des Beschwerdeführers habe in der Bauzone keinen
Platz.

c) Die Abgrenzung des
richtig dimensionierten Baugebietes im Einzelnen ist nach der Praxis des
Bundesgerichts zu einem grossen Teil in das Ermessen des planenden Gemeinwesens
gestellt. Planungen müssen aber im öffentlichen Interesse liegen. Zur
Begründung des öffentlichen Interesses im Einzelfall ist auf die
Planungsgrundsätze gemäss Art. 3 RPG zurückzugreifen (Aemisegger et al., a.a.O,
N 20 zu Art. 3). Bei der Abgrenzung der Bauzone sind alle Interessen zu
berücksichtigen, seien es öffentliche oder private. Planungsmassnahmen sind
verfassungskonform, wenn neben den Planungsgrundsätzen auch die konkreten, für
den einzelnen Fall massgebenden Gesichtspunkte bei der Interessenabwägung
berücksichtigt werden (BGE 115 Ia 353). Die Grenze des Planungsermessens wird
überschritten, sobald Ergebnisse anfallen, die sich als Folge deutlich
unsorgfältiger Interessenabwägung sachlich nicht vertreten lassen, d.h. im
Lichte der Ziele und Grundsätze der Art. 1 und 3 RPG räumlich nicht mehr als
folgerichtig erscheinen (PeterHänni: Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht,
Bern 2002, S. 159). Verfassungsrechtlich
genügt, dass eine Grenzziehung sachlich vertretbar, das heisst nicht
willkürlich ist. Das Gebot der Rechtsgleichheit fällt insoweit mit dem
Willkürverbot zusammen (BGE 122 I 279).

d) Die Bauzonen haben
sich zunächst an den bereits überbauten Gebieten zu orientieren (Walter
Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77).
Land, das weitgehend überbaut ist, muss grundsätzlich in die Bauzone eingeteilt
werden (Aemisegger et al., a.a.O., N 65 zu Art. 15). Ein Einzonungsgebot kann
zu bejahen sein, wenn sich ein Grundstück im weitgehend überbauten Gebiet (Art.
15 lit. a RPG) befindet (BGE 122 II 326). Es ist ein Hauptanliegen des
Raumplanungsgesetzes, die Ausdehnung der Siedlungsgebiete zu begrenzen und eine
weitere Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden.

Der Begriff der
weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergreifend und gebietsbezogen zu
verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit
und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu
betrachten (BGE 121 II 424). Ausschlaggebend ist nach der bundesgerichtlichen
Praxis, wieweit den bestehenden Bauten Siedlungscharakter zukommt, wie weit sie
sich in der Art und Nutzung von der Bewirtschaftung des Umlandes gelöst haben
und eine geschlossene Überbauung darstellen. Der Begriff des weitgehend
überbauten Landes umfasst auch eigentliche Baulücken innerhalb des im
wesentlichen geschlossenen Siedlungsbereichs. Baulücken sind einzelne
unüberbaute Parzellen, die unmittelbar an das überbaute Land grenzen, in der
Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe Fläche aufweisen. Die
Nutzung der Baulücke wird vorwiegend von der sie umgebenden Überbauung geprägt;
das unüberbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehören, an
der Siedlungsqualität teilhaben und von der bestehenden Überbauung so stark
geprägt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage
kommt.

e) Nachfolgend ist zu
prüfen, ob die Gemeinde bei der Zuweisung der Parzelle des Beschwerdeführers
zur Reservezone einheitliche Kriterien angewandt hat, um eine unter
Berücksichtigung der Planungsgrundsätze willkürliche Behandlung der Grundeigentümer
zu vermeiden. Die Prüfung erfolgt anhand einer Interessenabwägung. Zu ermitteln
sind die Interessen, die im konkreten Fall von Bedeutung sind. Diese Interessen
sind mit Hilfe von ausgewiesenen Massstäben zu beurteilen. Anschliessend sind
die ermittelten und beurteilten Interessen derart zu optimieren, dass sie im
Entscheid möglichst umfassend zur Geltung gebracht werden (Art. 3 Verordnung
über die Raumplanung).

Der Augenschein hat
gezeigt, dass die Parzelle des Beschwerdeführers zum geschlossenen
Siedlungsteil im Sinne von Art. 15 lit. a RPG gehört. Die Parzelle ist klein
(ca. 3'500 m2) und liegt sehr zentral neben einem Schulhaus, einer
Bank und dem Gemeindehaus. Es handelt es sich um eine Baulücke. Die 5 kleinen
Parzellen der Reservezone sind von überbauten Parzellen umgeben. Der südliche
Teil der Parzelle des Beschwerdeführers liegt in der Kernzone. Der nördliche
Teil lag bisher in der Bauzone. Sie ist sie von der Bauzone umgeben.

Die massgeblichen
Nutzungspläne haben bereits bisher die notwendigen Erschliessungsanlagen
vorgesehen. Die Kanalisation ist im GKP 1996 enthalten. Der A.-weg war im
Erschliessungsplan 1993 als Stichstrasse vorgesehen. Die realisierten Strassen
und Kanalisationen führen nahe an die Parzelle heran. Wasser und Elektrizität
sind auf der Parzelle vorhanden. Selbst der für eine interne
Privaterschliessung erforderliche Aufwand wäre relativ gering. Der Einwand der
Gemeinde, der Beschwerdeführer habe bisher die Erschliessung seiner Parzelle
nicht verlangt, ist nicht stichhaltig. Bereits unter dem Regime der bisherigen
Nutzungspläne wäre die Gemeinde erschliessungspflichtig gewesen. Gleichwohl hat
sie den A.-weg und die im GKP vorgesehene Kanalisation nicht gebaut. Im neu
aufgelegten GEP führt die Kanalisation erneut durch die Parzelle des
Beschwerdeführers. Die Verlängerung des A.-wegs wird im Erschliessungsplan (als
Privaterschliessung?) nur noch angedeutet, als öffentliche Strasse wird sie,
nachdem die Parzelle in der Übergangszone liegt, gestrichen. Der Beschwerdeführer
durfte aber auf die Realisierung der an die Parzelle heran geführten Erschliessungsanlagen
gemäss dem bisher geltenden Erschliessungsplan und GKP vertrauen. Dies um so
mehr, als die Gemeinde im Jahre 1991 mit ihm und dem Nachbarn eine Vereinbarung
über den Bau des A.-wegs abgeschlossen hat.

Zu berücksichtigen ist
auch, dass die Gemeinde das weniger zentral gelegene und schlechter
erschlossene "B.-areal", das bisher teilweise zur Übergangszone
gehörte, der Bauzone zugeschlagen hat. Die Tatsache, dass diese Einzonung,
infolge eines Landtausches mit Auszonung, zu keiner Vergrösserung der Bauzone
geführt hat, ändert nichts im Vergleich mit der Insel-Lage des Grundstückes des
Beschwerdeführers in der Bauzone.

Bei der Zonierung des
nördlichen Teils der Parzelle des Beschwerdeführers wurden folglich die auf dem
Spiele stehenden Interessen nur unvollständig ermittelt und optimiert.
Weitgehend überbaute Gebiete nach Art. 15 lit. a RPG sind grundsätzlich der
Bauzone zuzuweisen. Die Eigentümer solchen Landes haben die berechtigte Erwartung,
dieses werde auch inskünftig überbaubar bleiben (BGE 121 II 417). Der Beschwerdeführer
musste nicht mit einer Auszonung rechnen. In Bezug auf die Zonierung des
nördlichen Teils der Parzelle GB Nr. 471 ist die Beschwerde gutzuheissen. Die
Gemeinde hat die Parzelle der Bauzone zuzuweisen. Da der Erschliessungsplan auf
den Zonenplan abgestimmt wurde, ist dieser der neuen Zonierung anzupassen. Die
Gemeinde hat die für die Überbauung der Parzelle notwendigen Erschliessungsanlagen
planerisch sicherzustellen. Die Beschwerde gegen den Erschliessungsplan wird
ebenfalls gutgeheissen.

4. Im Weiteren ist
umstritten, in welcher Form das Wohngebäude an der X.-Strasse 11 zu schützen
ist. Nach § 20 der Kantonalen Kulturdenkmäler-Verordnung (KDV; BGS 436.11)
können die Gemeinden in Zusammenarbeit mit der Kantonalen Denkmalpflege
Inventare schützenswerter und erhaltenswerter baulicher Ensembles, Baugruppen
und Einzelbauten anlegen. Als schützenswert gelten Objekte, deren
Unterschutzstellung vor Erteilung einer Baubewilligung zu prüfen ist. Als
erhaltenswert gelten Objekte, die vor allem für das Ortsbild von Bedeutung
sind. Gemäss Zonenreglement der Gemeinde (§ 29) haben schützenswerte Objekte
einen Eigenwert, im Gegensatz zu den erhaltenswerten, denen nur ein
Situationswert zukommt. Im Ortskerninventar vom Mai 1991 wird das Gebäude Nr.
11 mit bedeutend (4 von 5 Punkten) bewertet. Das Wohngebäude an der X.-Strasse 11
wurde Anfangs des 19. Jahrhunderts gebaut. Es handelt sich um einen
2-geschossigen, traufständigen Bau mit Krüppelwalmdach. Die südseitige,
klassizistische Fassade wird durch Flügelmauern begrenzt. Dem Bau kommt gemäss
Inventar am Eingang zur Kernzone eine überragende Bedeutung zu. Der Augenschein
hat gezeigt, dass sich das Gebäude von den als erhaltenswert eingestuften
qualitativ deutlich unterscheidet. Es gehört zusammen mit den anderen als
schützenswert eingestuften Gebäuden zu den schöneren. Zudem steht es neben
einem geschützten Objekt an prominenter Stelle. Die Gebäudehülle und das Ober-
und Dachgeschoss sind zwar teilweise baufällig. Der Zustandsbericht wird von
den Parteien nicht in Zweifel gezogen. Es handelt sich aber keineswegs um ein
Abbruchobjekt. Die Instandstellung durch einen Umbau ist technisch möglich. Es
ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das Gebäude im Zonenplan als
schützenswert eingestuft wird. Die Beschwerde ist in Bezug auf die Einstufung
abzuweisen.

Verwaltungsgericht,
Urteil vom 09. September 2002 (VWBES.2002.101)