so_gerichte · ZKBER.2024.26 · 2024-07-03 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom3. Juli 2024

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___,

Berufungskläger

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz,

Berufungsbeklagte

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. B.___ als Vermieterin einerseits
sowie A.___ als Mieter andererseits unterzeichneten am 23. Juni 2014 einen
Mietvertrag über die 4.5 Zimmerwohnung im 1. Stock an der [...]strasse [...] in
[...]. Als Verwendungszweck wurde die Verwendung zu Wohnzwecken für den Mieter
und dessen Familie, bestehend aus (damals) drei Personen vereinbart.

2. Am 4. Dezember 2023 kündigte B.___
das Mietverhältnis per 31. März 2024.

3. Am 25. März 2024 liess B.___
(nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen ein Gesuch um
Rechtsschutz in klaren Fällen gemäss Art. 257 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) betreffend Ausweisung aus Mietobjekt:
4.5-Zimmerwohnung 1. Stock samt Abstellraum, Waschküche, Estrich/Keller und
Gartenanteil, [...]strasse [...], [...], gegen A.___ (nachfolgend:
Gesuchsgegner) mit folgenden Rechtsbegehren stellen:

4. Der Gesuchsgegner beantragte mit
Stellungnahme vom 4. April 2024 sinngemäss und im Wesentlichen, soweit für das
Verfahren relevant, Nichteintreten auf das Gesuch, eventualiter dessen
Abweisung, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin.
Ausserdem beantragte er eine Erstreckung des Mietverhältnisses und die
Erklärung der Nichtigkeit der Kündigung.

5. Mit Entscheid vom 29. April 2024
hiess der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen das Ausweisungsbegehren gut
und wies den Gesuchsgegner, unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des
Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an, die 4.5-Zimmerwohnung im
1. Stock an der [...]strasse [...] in [...] bis spätestens Freitag, 24. Mai
2024, 12:00 Uhr, zu verlassen und der Gesuchstellerin in ordnungsgemässem,
geräumtem Zustand zu übergeben. Der Gesuchsgegner wurde ferner verpflichtet,
die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 (inkl. allfällige Vollstreckungskosten) zu
tragen und der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung von CHF 1'200.00
zu bezahlen.

6. Dagegen erhob der Gesuchsgegner
(nachfolgend auch: Berufungskläger) am 6. Juni 2024 Berufung beim
Obergericht des Kantons Solothurn und beantragte sinngemäss und im Wesentlichen
die Aufhebung des Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen sowie
die Erklärung der Kündigung als nichtig. Ausserdem wurde die Aufnahme der
Stellungnahme des Postboten, C.___, in die Akten beantragt. Alles unter Kosten-
und Entschädigungsfolgen zulasten der Gesuchstellerin (nachfolgend auch:
Berufungsbeklagte).

7. Die Berufungsbeklagte beantragte in
ihrer Berufungsantwort vom 17. Juni 2024 die Abweisung der Berufung und die
vollumfängliche Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils. Unter Kosten- und
Entschädigungsfolgen zuzüglich MwSt. zu Lasten des Berufungsklägers. Ausserdem
stellte sie den prozessualen Antrag auf Feststellung, dass es sich beim
Rechtsmittel um das Rechtsmittel der Beschwerde handle.

8. Am 24. Juni 2024 reichte der
Berufungskläger eine Stellungnahme zur Berufungsantwort ein.

9. Gestützt auf Art. 316 ZPO kann über
die Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden
werden. Der implizite Antrag auf Zeugenbefragung resp. schriftliche Auskunft
des Postboten wird abgewiesen. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des
Vorderrichters wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich,
ist nachstehend darauf einzugehen.

II.

1.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257
Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.
b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der
gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die
anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich
die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem
eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des
Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen
sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht
erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist
diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S.
265).

1.2 Der Vorderrichter erwog
zusammenfassend und im Wesentlichen, dass die Entgegennahme der
eingeschriebenen Kündigung vom Berufungskläger ungerechtfertigterweise
verweigert worden sei. Dementsprechend gelte die Kündigung des
Mietverhältnisses am 5. Dezember 2023 als zugestellt. Der Berufungskläger sei
aufgrund der ehelichen Vertretung auch zur Entgegennahme der Post an die
Ehefrau berechtigt. Die Behauptung des Berufungsklägers, der Postbote habe die
eingeschriebene Kündigung, welche an die Ehefrau adressiert gewesen sei, nicht
vorgelegt, erscheine unglaubhaft, zumal auf dem Brief ebenfalls «Annahme
verweigert» notiert worden sei. Somit gelte auch die an die Ehefrau adressierte
Kündigung am 5. Dezember 2023 als zugestellt. Ferner seien sowohl die im
Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist als auch der darin vereinbarte
Kündigungstermin eingehalten worden. Die Anfechtung der Kündigung mit
Stellungnahme vom 4. April 2024 sei offensichtlich zu spät erfolgt. Die
Kündigung sei auf dem amtlichen Formular erfolgt und beiden Ehegatten separat
zugestellt worden, womit keine Nichtigkeit der Kündigung vorliege. Auch das
Erstreckungsbegehren des Berufungsklägers sei offensichtlich zu spät erfolgt. Zusammengefasst
seien sowohl der Sachverhalt als auch die Rechtslage liquide. Das
Mietverhältnis sei gültig per 31. März 2024 beendet worden und der Berufungskläger
habe somit ab dem 1. April 2024 keinen Rechtsgrund, im Mietobjekt zu
verbleiben.

1.3 Der Berufungskläger bringt dagegen erneut
vor, dass der Postbote am 5. Dezember 2023 kein Einschreiben an D.___ vorgezeigt
habe und folglich dessen Entgegennahme auch nicht verweigert worden sei. Bei
der Klärung des Sachverhalts und den Ermittlungen habe sich unmissverständlich
ergeben, dass es sich dabei um einen Fehler der Post handle und weder ein
Einschreiben an D.___ vorgelegt worden noch ein solches verweigert worden sei.

2.1 Die Vorinstanz eröffnete ihren
Entscheid vom 29. April 2024 mit dem Rechtsmittel der Berufung. In der Folge
erhob der Berufungskläger am 6. Juni 2024 Berufung. Die Berufungsbeklagte
bringt in ihrer Berufungsantwort nun vor, dass nicht das Rechtsmittel der
Berufung, sondern der Beschwerde gegeben sei. Der Berufungskläger habe vor der
Vorinstanz geltend gemacht, die Kündigung sei formell fehlerhaft. Bei einer
formell fehlerhaften Kündigung könne eine formgültige Kündigung nachgeholt
werden, wobei die dreijährige Sperrfrist nicht ausgelöst werde. Der Streitwert
entspreche damit dem Mietzins, der für die voraussichtliche Dauer des
Verfahrens geschuldet sei. Als mutmassliche Verfahrensdauer sei eine Frist von
sechs Monaten nach ständiger Praxis des Bundesgerichts angemessen.

2.2 Gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO ist in
vermögensrechtlichen Angelegenheiten die Berufung nur zulässig, wenn der
Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF
10'000.00 beträgt. Beim Ausweisungsverfahren handelt es sich um eine
vermögensrechtliche Streitigkeit (Eva Bachofner: Die Mieterausweisung, Zürich
2019, N 386). Vor der Vorinstanz focht der Berufungskläger, wie von der
Berufungsbeklagten zutreffend ausgeführt, die Kündigung lediglich aus formellen
Gründen an. Das Bundesgericht anerkennt die Zulässigkeit einer Kündigung
während eines hängigen Verfahrens oder innerhalb der dreijährigen Sperrfrist,
wenn der Vermieter mit der erneuten Kündigung nicht die Absicht bekundet, sich
am Mieter zu rächen, sondern lediglich die in einem früheren Verfahren aus
formellen Gründen (insb. Formmangel) als nichtig oder unwirksam erkannte
Kündigung «wiederholt» (BGE 141 III 101 E. 2.8 S. 105; Urteile des
Bundesgerichts 4A_588/2013 E. 2.3; 4C.432/2006 E. 4.4). Die Berücksichtigung
der Sperrfrist bei der Festsetzung des Streitwerts im Rahmen des
Ausweisungsverfahrens als Rechtsschutz in klaren Fällen ist daher abzulehnen (Eva
Bachofner, a.a.O., N 406).

2.3 Bei einem monatlichen Mietzins von
CHF 1'400.00 gemäss Mietvertrag würde der Streitwert nach der
bundesgerichtlichen Praxis CHF 8'400.00 (sechs Monatsmietzinse) betragen. Damit
wäre eigentlich die Beschwerde das zulässige Rechtsmittel. Der Berufungskläger
hat jedoch gestützt auf die Rechtsmittelbelehrung der Vorinstanz eine Berufung
eingereicht. Da er dadurch keinen Nachteil erleidet und das Ergebnis sogar bei
einer allfälligen Konversion in eine Beschwerde dasselbe wäre, kann das eingereichte
Rechtsmittel ohne weitere Erörterung der Eintretensfrage als Berufung
entgegengenommen und behandelt werden.

3.1 Der Berufungskläger reichte ein
Schreiben vom 5. Juni 2024 zu den Akten, gemäss welchem er bis am 14. Mai 2024
keine Möglichkeit gehabt habe, C.___ (Postbote) zu treffen. Bei der Klärung des
Sachverhalts und den Ermittlungen habe sich unmissverständlich ergeben, dass es
sich um einen Fehler der Post handle und das Einschreiben an D.___ nicht
vorgelegt und/oder vom Berufungskläger oder dessen Ehefrau verweigert worden
sei. Ausserdem wurde eine E-Mail vom 4. Juni 2024 von C.___ an den
Berufungskläger eingereicht. Gemäss diesem sei eine Rücksprache mit seinem
Arbeitgeber betreffend die nicht vorgelegte Sendung an D.___, welche
zurückgesandt worden sei mit dem Vermerk «Annahme verweigert», zwingend. Ob die
neu eingereichten Beweismittel noch zu berücksichtigen sind, kann offenbleiben.
Wie nachfolgend ausgeführt, wurde die Kündigung am 5. Dezember 2023
gesetzeskonform zugestellt, woran auch die neu ins Recht gelegten Beweismittel
nichts zu ändern vermögen.

3.2 Gemäss Art. 266n des
Obligationenrechts (OR, SR 220) ist die Kündigung durch den Vermieter dem
Mieter und seiner Ehegattin separat zuzustellen. Nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichts gilt bei der Zustellung der Kündigung im Mietrecht die
uneingeschränkte Empfangstheorie, wonach der Anfang des Fristenlaufs dem
Zeitpunkt entspricht, in welchem die Willensäusserung in den Machtbereich des
Empfängers gelangt ist, so dass der Adressat bei normaler Organisation seines
Geschäftsverkehrs in der Lage ist, davon Kenntnis zu nehmen. Die im
Zivilprozessrecht geltende Zustellungsfiktion (Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO) gilt
nicht für die Fristen des materiellen Rechts (Urteil des Bundesgerichts
4A_293/2016 E. 4.1).

3.3 Gemäss den bei den Akten liegenden
Einschreiben, in welchen sich unbestrittenermassen die Kündigungen an den
Berufungskläger und dessen Ehefrau befinden, wurden beide an die Vertreterin
der Berufungsbeklagten mit dem Vermerk «Annahme verweigert» zurückgesandt.
Demnach trafen die Kündigungen am 5. Dezember 2023 im Machtbereich des
Berufungsklägers und dessen Ehefrau ein und gelten somit seit diesem Tag als
zugestellt. Die vom Berufungskläger in appellatorischer Weise vorgebrachte
Argumentation, dass der Postbote ihm zwei Einschreiben, adressiert an ihn
selbst und an dessen Firma, jedoch keines adressiert an die Ehefrau vorgezeigt
habe und daher auch die Annahme des Einschreibens an die Ehefrau nicht habe
verweigert werden können, erscheint unglaubwürdig. Einerseits wurde auf dem
eingeschriebenen Brief, welcher an die Ehefrau adressiert ist, der Vermerk
«Annahme verweigert» vom Postboten angebracht, andererseits legt der
Berufungskläger nicht schlüssig dar, weshalb zwar die Annahme des an ihn
adressierten Einschreibens hätte verweigert werden sollen, jedoch dasjenige an
die Ehefrau hätte angenommen werden sollen. Ausserdem erscheint es fraglich, ob
ein Postbote ein halbes Jahr nach einer verweigerten Annahme eines
Einschreibens noch genau darüber Auskunft geben könnte. Es erübrigt sich daher
auch die implizit beantragte Zeugenbefragung resp. schriftliche Auskunft des
Postboten. Vor der Vorinstanz brachte der Berufungskläger vor, dass die Annahme
der Einschreiben aufgrund des fehlenden Namens des Absenders zu Recht
verweigert worden sei. Zumal die eingeschriebenen Sendungen an ihn und seine
Ehefrau identisch aussehen und bei beiden auf der Rückseite lediglich «Postfach
[...], CH-[...]» vermerkt war, erscheint es wahrscheinlich, dass auch dieses
Einschreiben aus demselben Grund nicht angenommen wurde.

4. Die Rügen des Berufungsklägers gehen
nach dem Gesagten ins Leere. Die Berufung erweist sich folglich als unbegründet
und ist abzuweisen.

5. Die Frist zur Ausweisung ist neu
festzulegen. Der Berufungskläger hat das Mietobjekt bis spätestens am Mittwoch,
24. Juli 2024, mittags 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen. Er wird auf
diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen.

6. Dem Ausgang des Berufungsverfahrens
entsprechend sind die Prozesskosten dem unterliegenden Berufungskläger
aufzuerlegen (vgl. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten werden für das
Berufungsverfahren auf CHF 1'000.00 festgesetzt. Sie werden mit dem vom
Berufungskläger geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

7. Mit Honorarnote vom 17. Juni 2024
machte die Rechtsvertreterin der Berufungsbeklagten eine Entschädigung von
insgesamt CHF 848.80 (Honorar: 2.5 Stunden à CHF 310.00, Auslagen: CHF 9.80,
MwSt: CHF 63.55) geltend. Der Zeitaufwand wie auch die Auslagen scheinen
angemessen, jedoch ist der Stundenansatz aufgrund der geringen Komplexität der
rechtlichen Fragen auf CHF 280.00 zu reduzieren. Es ergibt sich somit eine
Entschädigung von CHF 767.30 (Honorar: 2.5 Stunden à CHF 280.00, Auslagen:
CHF 9.80, MwSt: CHF 57.50).

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des
Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 29. April 2024 wird
neu auf Mittwoch, 24. Juli 2024, 12:00 Uhr, festgesetzt. A.___ hat die 4.5-Zimmerwohnung
im 1. Stock an der [...]strasse [...] in [...], bis spätestensMittwoch, 24.
Juli 2024, 12:00 Uhr, zu verlassen, und B.___ in ordnungsgemässem,
geräumtem Zustand zu übergeben.

3.A.___ hat die Kosten des
Berufungsverfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihm
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4.A.___ hat B.___ eine Parteientschädigung
für das Berufungsverfahren von insgesamt CHF 767.30 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 15'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Zimmermann