so_gerichte · ZKBES.2023.63 · 2023-08-04 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom4. August 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Jean-Claude Cattin,

Beschwerdeführer

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Beat Gerber,

Beschwerdegegner

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Mit Gesuch um Rechtsschutz in klaren
Fällen vom 21. März 2023 gelangte B.___ (im Folgenden Gesuchsteller genannt)
gegen A.___ (im Folgenden Gesuchsgegner genannt) an das Richteramt Thal-Gäu mit
dem Begehren, der Gesuchsgegner sei richterlich anzuweisen, das Mietobjekt, die
Loftwohnung «[...]», im 2. Stock an der [...], in [...], innert richterlich
anzusetzender Frist, vollständig geräumt und gereinigt zu verlassen. Für den
Unterlassungsfall sei die zwangsweise Räumung des Mietobjekts durch das Oberamt
Thal-Gäu, allenfalls unter Beizug der Kantonspolizei, gerichtlich anzuordnen;
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.

2. Nach erfolgtem Schriftenwechsel erliess
die Amtsgerichtsstatthalterin von Thal-Gäu am 15. Mai 2023 das Urteil und wies
den Gesuchsgegner unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen
Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an, die Loftwohnung «[...]» im 2. Stock
an der [...] in [...] bis spätestens Montag, 12. Juni 2023, 12:00 Uhr, zu
räumen und zu verlassen. Der Gesuchsgegner wurde ferner verpflichtet, die
Gerichtskosten von CHF 750.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) zu tragen
und dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von CHF 1'783.40 zu bezahlen.

3. Dagegen lässt der Gesuchsgegner (im
Folgenden Beschwerdeführer genannt) am 30. Mai 2023 Beschwerde an das Obergericht
des Kantons Solothurn erheben und folgende Begehren stellen:

1.    Das
Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 15. Mai 2023 sei vollumfänglich aufzuheben.

2.    Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen (letzteres zzgl. 7.7% MWST) zulasten des
Beschwerdegegners.

In prozessualer Hinsicht
sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

4. Mit Verfügung vom 2. Juni 2023
erteilte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

5. Der Gesuchsteller (im Folgenden
Beschwerdegegner genannt) beantragt in seiner Beschwerdeantwort vom 9. Juni
2023, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde
abzuweisen und die Zivilkammer des Obergerichts habe eine kurze Frist zur
Räumung der Wohnung im 2. Stock an der [...] in [...] anzusetzen; alles unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen.

6. Am 23. Juni 2023 reichte der
Beschwerdeführer eine Replik zu den Akten.

7. Auf die Ausführungen der Parteien und
der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1.1 Umstritten ist zunächst, ob das
Beschwerdeverfahren innert Frist angehoben wurde. Der Beschwerdegegner macht
diesbezüglich geltend, die Beschwerdeschrift sei erst am 30. Mai 2023 der
Schweizerischen Post übergeben worden. Das angefochtene Urteil sei dem
Rechtsvertreter des Beschwerdeführers am 19. Mai 2023 zugestellt worden. Die
10-tägige Frist gemäss Art. 321 Abs. 2 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO,
SR 272) habe demnach am 20. Mai 2023 zu laufen begonnen und am 29. Mai 2023
geendet. Die Beschwerde sei verspätet eingereicht worden.

1.2 Gemäss Art. 142 Abs. 1 ZPO beginnen
Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses
ausgelöst werden, am folgenden Tag zu laufen. Fällt der letzte Tag einer Frist
auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen am Gerichtsort vom Bundesrecht oder
vom kantonalen Recht anerkannten Feiertag, so endet sie am nächsten Werktag
(Abs. 3). Laut § 22 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Schweizerischen
Zivilprozessordnung (EG ZPO, BGS 221.2) gilt unter anderem der Pfingstmontag
als ein vom kantonalen Recht anerkannten Feiertag. Pfingstmontag war am
29. Mai 2023. Die Beschwerde wurde somit innert Frist eingereicht.

2.1 Anlass zur Beschwerde gibt die
richterliche Ausweisung des Beschwerdeführers aus der Loftwohnung «[...]» im 2.
Stock an der [...] in [...]. Die Amtsgerichtsstatthalterin erwog im angefochtenen
Entscheid, es sei unbestritten, dass der Gesuchsteller das Mietverhältnis
mittels amtlich genehmigtem Formular am 9. November 2022 per Ende März 2023
gekündigt habe. Ebenfalls unbestritten sei, dass die 30-tägige Frist zur Anfechtung
der Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 1 Obligationenrecht (OR, SR 220) am 12.
Dezember 2022 geendet habe und das Schlichtungsbegehren des Gesuchsgegners erst
am 16. Dezember 2022 und damit zu spät eingereicht worden sei. Der
Gesuchsgegner stelle sich indessen auf den Standpunkt, die Kündigung sei
nichtig. Dieser Auffassung könne nicht gefolgt werden. Sowohl im Mietvertrag
als auch im Kündigungsformular sei B.___ als Vermieter vermerkt. Im
Kündigungsformular stehe darüber hinaus, dass B.___ durch Rechtsanwalt Beat
Gerber vertreten werde. Für den Gesuchsgegner habe somit kein Zweifel daran
bestehen können, dass die Kündigung von einem ermächtigten Vertreter des
Vermieters ausgesprochen worden sei, zumal Rechtsanwalt Gerber den
Gesuchsteller bereits in einem vorgängigen Gerichtsverfahren gegen den
Gesuchsgegner vertreten habe. Im Übrigen sei auch die Auffassung des
Gesuchsgegners, die Kündigung habe Formvorschriften verletzt, unbegründet.
Vorliegend habe der Gesuchsteller ohne vorgängiges Ansetzen einer Zahlungsfrist
und ohne vorgängige Kündigungsandrohung das Mietverhältnis am 9. November
2022 per Ende März 2023 gekündigt. Entgegen den Ausführungen des Gesuchsgegners
habe nicht davon ausgegangen werden dürfen, dass der Gesuchsteller ohne
vorgängige Androhung eine Zahlungsverzugskündigung habe aussprechen wollen. Auch
wenn es sich bei der 30-tägigen Frist von Art. 257d Abs. 2 OR um eine
Mindestfrist handle, sei eine derart massive Verlängerung der Frist nicht
plausibel. Wenn der Gesuchsteller in der Kündigung als Begründung «mehrere
Ausstände Monatsmietzinse» angebe, lasse sich allein daraus nicht ableiten, er
habe eine ausserordentliche Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR
aussprechen wollen. Die Kündigung sei somit rechtmässig erfolgt. Der
Gesuchsgegner habe seit Ende März 2023 keinen Titel mehr zum Verbleib in der
fraglichen Mietwohnung.

2.2 Der Beschwerdeführer lässt dagegen
zusammenfassend vorbringen, entgegen der Auffassung der Vorinstanz handle es
sich beim Kündigungsschreiben vom 9. November 2022 um eine ausserordentliche
Kündigung. Eine solche müsse zwingend begründet sein. Das Kündigungsschreiben
vom 9. November 2022 enthalte keine Begründung. Auf dem Formular werde
lediglich angegeben «mehrere Ausstände Monatsmietzinse». Diese Bezeichnung
könne aber in keiner Art und Weise als Begründung verstanden werden. Es sei dem
Beschwerdeführer nichts anderes übriggeblieben, als die Formulierung
dahingehend auszulegen, dass ihm der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach Art.
257d OR gekündigt habe. Hierfür habe der Beschwerdegegner aber die notwendigen
Formvorschriften missachtet. Das Kündigungsschreiben vom 9. November 2022
sei demnach ungültig und entfalte keine Rechtswirkung. Eine solche Kündigung
müsse demnach auch nicht angefochten werden. Im Übrigen sei anzufügen, dass die
Vorinstanz angesichts der vom Beschwerdegegner eingereichten Unterlagen gar
kein Urteil gestützt auf Art. 257 ZPO hätte fällen dürfen.

3.1 Die Beschwerde ist ein
unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige
Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts
geltend gemacht werden kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen
(Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf
welchen Beschwerdegrund sich der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln
der angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter
Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15).

3.2 Der Beschwerdeführer wiederholt in
seiner Beschwerdeschrift über weite Strecken das bereits vor der Vorinstanz Vorgetragene
(vgl. S. 4 bis S. 11 der Beschwerdeschrift) und beschränkt sich im Wesentlichen
darauf, seine Sicht der Dinge zu schildern. Soweit er erneut die Unterzeichnung
der Kündigung durch Rechtsanwalt Gerber moniert, ohne sich mit der
entsprechenden Begründung der Vorinstanz auseinander zu setzen, kommt er seiner
Rügepflicht nicht nach. Das Gericht gewährt sodann Rechtsschutz nach Art. 257
Abs. 1 ZPO, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar
(lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Diese Voraussetzungen
liegen nach Auffassung der Vorinstanz vor. Im angefochtenen Entscheid wurde die
Kündigung vom 9. November 2022 nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Der anwaltlich
vertretene Gesuchsteller habe ohne vorgängiges Ansetzen einer Zahlungsfrist und
ohne vorgängige Kündigungsandrohung das Mietverhältnis auf dem amtlichen
Formular am 9. November 2022 per Ende März 2023 gekündigt. Der Gesuchsgegner
habe das Mietschlichtungsverfahren in der Folge nicht innert Frist angehoben. Eine
ordentliche Kündigung ist grundsätzlich erst auf Verlangen zu begründen (vgl. Art.
271 Abs. 2 OR). Wie die Vorinstanz zutreffend feststellte, lässt sich aus dem 
wenn auch unvorteilhaft formulierten  Hinweis auf dem Kündigungsformular
«mehrere Ausstände Monatsmietzinse» noch nicht schliessen, die Kündigung sei
eine Ausserordentliche. Es liegen somit keine Nichtigkeitsgründe vor. Was der
Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift dagegen vorbringt, vermag nicht zu
überzeugen. Seine Kritik am angefochtenen Entscheid ist rein appellatorischer
Natur. Inwiefern die Vorinstanz das Recht unrichtig angewendet oder den
Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt haben soll, ist damit nicht
dargetan. Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet, sie ist
abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

4. Bei diesem Ausgang hat der
Beschwerdeführer die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Entscheidgebühr
von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Ausgehend von der eingereichten Kostennote von
Rechtsanwalt Beat Gerber vom 16. Juni 2023 ist die vom unterliegenden
Beschwerdeführer zu bezahlende Parteientschädigung auf CHF 1'818.20 festzusetzen
(inkl. Auslagen und MwSt.).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.A.___ hat die Loftwohnung «[...]» im 2.
Stock an der [...] in [...] bis am 20. August 2023,12:00 Uhr, zu räumen und zu
verlassen. A.___ wird auf diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen.

3.A.___ hat die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem
von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4.A.___ hat B.___ eine Parteientschädigung
von CHF 1'818.20 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 15'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Hunkeler                                                                           Trutmann