so_gerichte · VWBES.2019.27 · 2020-01-31 · de
Perimeterbeiträge


Urteilvom31. Januar 2020

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde B.___

Beschwerdegegnerin

betreffendPerimeterbeiträge

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. A.___ aus S.___ ist Eigentümer von
Grundbuch B.___ Nr. []. Die unüberbaute Parzelle liegt in Waldesnähe an der [...]strasse.
Im Sommer 2014 legte die Einwohnergemeinde die Beitragspläne auf und
informierte die Grundeigentümer über die an den Strassenausbau und die Wasserleitung
voraussichtlich zu leistenden Grundeigentümerbeiträge. Für A.___ wurden CHF
64'947.90 berechnet. A.___ machte geltend, die Strasse sei entlang seines
Grundstücks bereits auf 5 m ausgebaut und lediglich verlängert worden. Was die
Wasserversorgung anbelange, führe eine Zwei-Zoll-Leitung durch sein Grundstück;
der geplante Netzzusammenschluss habe mit seinem Grundstück nichts zu tun. Am
30. August 2018 lehnte die Gemeinde die Einsprache ab.

2. A.___ beschwerte sich bei der
Schätzungskommission. Es gehe bloss um die Verlängerung der Strasse. Dies löse
für ihn keine Perimeterbeitragspflicht aus. Die bestehende Wasserleitung genüge
zur Erschliessung vollumfänglich. Das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip
seien verletzt.

Die Kommission erwog namentlich, die
Strasse sei verbreitert worden. Sie habe einen frostbeständigen Unterbau, eine
Entwässerung und einen befahrbaren Abschluss erhalten. Der Belag habe vorher
nicht dem heutigen Standard entsprochen. Das Wasser fliesse nun nicht mehr auf
die Parzelle. Die vorhandene Wasserleitung sei privat. Nun werde das Grundstück
an das öffentliche Wassernetz angeschlossen. Künftig sei die
Löschwasserversorgung gewährleistet. Der errechnete Betrag von CHF 31.00 pro
Quadratmeter sei nicht zu hoch. Die Beschwerde wurde am 12. Dezember 2018
abgewiesen.

3. Dagegen erhob A.___
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Die Strasse bestehe seit 60 Jahren, entlang
seines Grundstücks sei sie in gutem Zustand gewesen. Allerdings habe talseitig
ein Randabschluss gefehlt. Wegen Bauvorhaben habe die Strasse verlängert werden
müssen. Er anerkenne, dass die beitragspflichtigen Kosten des Ausbaus entlang
seines Grundstücks bei rund CHF 50000.00 lägen und sei bereit, die Hälfte daran
zu bezahlen. Die Verlängerung der Strasse bringe ihm aber keinen Nutzen; es
handle sich um eine Sackgasse. Sein Grundstück sei strassenmässig schon bisher
vollständig erschlossen gewesen. Es habe seit jeher ein frostsicherer Unterbau
bestanden. Wenn er den abschlägigen Bescheid früher erhalten hätte, hätte er
während der Bauphase Beweise beschafft, zum Beispiel über den Unterbau und die
Stärke der bestehenden Strasse. Man habe ihm ein Protokoll des Gemeinderats
vorenthalten. Die verlängerte []strasse sei bloss ein Stumpen, der seinem Grundstück
keinen Vorteil bringe. Im Gegenteil werde auf einer Länge von ca. 15 m die
Zufahrt auf sein Grundstück durch den Randabschluss verunmöglicht. Der Aufwand
dafür dürfe ihm nicht belastet werden. In Tat und Wahrheit sei entlang seines
Grundstücks bloss ein Einlaufschacht erstellt worden. Die Aufwendungen für den
Wendeplatz dürften nicht mit den Beiträgen finanziert werden. Dies gelte auch
für den Hydranten.

4. Die Gemeinde beantragte, die
Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die sogenannte
vorsorgliche Beschwerde enthalte keinen Antrag. Es werde keine Rechtsverletzung
geltend gemacht. Es sei auch unklar, wo der Sachverhalt unrichtig oder
unvollständig festgestellt worden sein solle. Im März 2014 habe der Gemeinderat
beschlossen, die []strasse nach dem rechtsgültigen Strassen-Baulinienplan bis
zum Treppenweg zu verlängern und bis auf die volle Breite von 5 m zu
verbreitern. Im Mai 2014 sei der Gemeinderat orientiert worden, dass im Rahmen
des Ausbaus der Elektrizitätsversorgung auch die Wasserleitungen der Gemeinde
erneuert und ausgebaut würden. Daraufhin sei das Projekt genehmigt, und die
Kredite seien bewilligt worden. Was den Landerwerb anbelange, habe man sich mit
allen Grundeigentümern auf 125.00 CHF/m² einigen können. Schon im Juni
2014 seien die betroffenen Grundeigentümer über den Perimeterbeitrag informiert
worden. Die definitiven Erschliessungskosten seien etwas günstiger ausgefallen.
Es könne nicht sein, dass sich der Beschwerdeführer aussuche, an welchen Kosten
er sich beteiligen möchte und bestimme, was sein maximaler Beitrag sei. Der Strassenbau
sei als Neubau anzusehen. In den verlangten Beiträgen seien nur die
Projektkosten für den aktuell ausgeführten Ausbau enthalten. Die Eingabe vom
11. Februar 2019 sei nach Ablauf der Beschwerdefrist eingereicht worden, so
dass auf diese Ausführungen nicht einzutreten sei. Das Grundstück des
Beschwerdeführers habe einen frostbeständigen Unterbau, eine Entwässerung und
einen Fahrbahnabschluss erhalten. Vergleichsverhandlungen müssten nicht
protokolliert werden. Unbestrittenermassen sei es zu keiner Einigung gekommen.
Der Beschwerdeführer hätte genügend Zeit gehabt, um Fotos zu machen und Abklärungen
zu tätigen. Man habe dem Beschwerdeführer die Einsicht in relevante Unterlagen
nicht verweigert. Die Erneuerung des Strassenunterbaus sei explizit ein perimeterpflichtiger
Strassenausbau. Die Entwässerung und der Randabschluss würden einen
offensichtlichen Mehrwert darstellen. Dies treffe auch für den Einlaufschacht
zu. In der Wendenische sei nur der Belag ersetzt worden. Dies gehöre zu den
perimeterpflichtigen Projektkosten. Der Mehrwert der Wasserversorgung werde vom
Beschwerdeführer offensichtlich nicht mehr bestritten. Die Hydranten würden zur
Wasserversorgung gehören.

4. Der Beschwerdeführer liess wissen,
die Aufwendungen für den Wendeplatz dürften nicht einfach dem anliegenden
Grundstück belastet werden. Die neue Wasserleitung bringe keinen Mehrwert.

II.

1. Die Beschwerde vom 17. Januar 2019 enthält
zwar keinen formellen Antrag. Sie lässt aber deutlich erkennen, dass der
Beschwerdeführer den (ganzen) Beitrag nicht zu bezahlen bereit ist. Nach § 68
des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG, BGS 124.11) sind Ergänzungen in der
Begründung und Beweisführung möglich. Die Beschwerde ist somit frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 17
Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS 711.41; § 49 Abs. 2 Gerichtsorganisationsgesetz,
GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Entscheid
beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert.
Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2.1 Land ist nach Art. 19. Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes
(RPG, SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende
Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie
Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen
Aufwand möglich ist. Art. 19 Abs. 2 RPG verpflichtet die Kantone zur
Erschliessung der Bauzonen nach dem Erschliessungsprogramm und hält sie an, die
Beiträge der Grundeigentümer zu regeln. Das Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verlangt in Art. 6, dass die Kosten der
Feinerschliessung für Bauland zu Wohnzwecken ganz oder zum überwiegenden Teil
den Grundeigentümern zu überbinden sind. Art. 1 Abs. 1 der entsprechenden
Verordnung (VWEG, SR 843.1) legt den Mindestanteil fest, den die Gesamtheit der
Grundeigentümer für Anlagen der Feinerschliessung zu bezahlen hat; dies sind
70 %.

Das Bundesrecht regelt die Erschliessung
nicht im Einzelnen (Eloi Jeannerat in: Ae­misegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.]:
Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, Zürich 2016, Art. 19 Rz. 1). Die
gesetzlichen Grundlagen sind im kantonalen Recht zu schaffen. Dieses bestimmt
im Rahmen der Vorgaben des Bundesrechts die Modalitäten, das Ausmass der
Beitragspflicht und die Art der Abgaben der Grundeigentümer (Jeannerat, a.a.O.,
Rz. 66 ff.; Walter Haller/Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht,
Zürich 1999, S. 165). Die Erschliessung mit Wasser ist ausreichend, wenn das
Wasser Trinkwasserqualität aufweist und der Wasserdruck den Anforderungen für
Löschwasser genügt (Jeannerat, a.a.O., Rz. 38). Strassen müssen den
Erschliessungsplänen entsprechen. Eine Zufahrt ist genügend, wenn sie den
Anschluss einer Baute an das öffentliche Strassennetz gewährleistet (Alain
Griffel et al. [Hrsg.]: Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016, S. 180
und 182).

2.2 Das kantonale Erschliessungsrecht
bestimmt in § 100 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1), dass die
Einwohnergemeinden die öffentlichen Erschliessungsanlagen erstellen und
unterhalten. Die Bauzone ist innert 15 Jahren zu erschliessen, entsprechend
einem vom Gemeinderat zu erstellenden Programm (§ 101 PBG). Die Gemeinde hat
private Erschliessungsanlagen, die in den Nutzungsplänen zu öffentlichen
Erschliessungsanlagen bestimmt sind, innert 15 Jahren zu übernehmen und, soweit
erforderlich, auszubauen (§ 105 PBG).

Nach § 108 PBG haben die Gemeinden von
den Grundeigentümern angemessene Beiträge an die Kosten von öffentlichen
Erschliessungsanlagen zu verlangen, wenn die Anlagen für die Grundstücke
Mehrwerte oder Sondervorteile schaffen (Abs. 1). Für Anlagen der
Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung werden Erschliessungsbeiträge nur
in Baugebieten erhoben, die neu erschlossen werden (Abs. 2).
Ausführungsbestimmungen erlässt der Kantonsrat (§ 117 PBG).

In § 5 Abs. 3 GBV (Grundeigentümerbeitragsverordnung,
BGS 711.41) wird definiert, dass ein Gebiet als neu erschlossen im Sinne von
§ 108 Abs. 2 PBG gilt, wenn es bis anhin entweder gar keine (lit. a),
keine öffentlichen (lit. b) oder keine der früheren Nutzungsplanung (lit. c)
oder dem Gewässerschutzgesetz genügenden (lit. d) Erschliessungsanlagen
aufweist. § 6 Abs. 2 GBV sieht vor, dass die Grundeigentümer welche durch den
Neubau  bei Verkehrsanlagen auch durch Ausbau oder Korrektion  einer
öffentlichen Erschliessungsanlage Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, der Gemeinde
dafür Beiträge zu leisten haben. Nach § 7 Abs. 1 GBV ist unter dem Neubau
einer öffentlichen Erschliessungsanlage u.a. das Erstellen einer neuen Strasse
oder einer öffentlichen Wasserversorgungsanlage zu verstehen. Strassenausbau
bedeutet nach § 7 Abs. 2 die wesentliche Verbesserung oder Verbreiterung einer
bestehenden Strasse, das erstmalige Auftragen eines Hartbelages oder die
Erneuerung des Strassenunterbaus. Unter Korrektion ist die Veränderung der
Linienführung der Verkehrsanlage oder die Umgestaltung des Strassenraumes zu
verstehen.

3.1 Dem technischen Bericht des
Ingenieurs (Fassung vom 12. Mai 2014) lässt sich für die []strasse Folgendes
entnehmen: Die Strasse wurde nach den rechtskräftigen Plänen realisiert.
Grundlage bildete der Strassen- und Baulinienplan (vom Regierungsrat am 24.
März 1992 und am 20. Februar 1995 genehmigt). Der Ausbau erfolgte ab der
Wendenische bis zum Treppenweg auf einer Länge von ca. 100 m. Es wurden
Regeneinlaufschächte realisiert, um das Oberflächenwasser abzuleiten.
Gleichzeitig sollte das Elektroverteilnetz ausgebaut werden. Die
Strassenbeleuchtung wurde erweitert. Entlang des Grundstücks des Beschwerdeführers
fehlte auf der ganzen Länge ein Fahrbahnabschluss mit Entwässerung. Ob der
Belag in diesem Bereich zu ersetzen sei, werde während des Baus entschieden;
diese Aufwendungen hätte jedoch die Gemeinde zu übernehmen.

Aus der Schlussrechnung mit den
Bauplänen ergibt sich unterdessen, dass im Bereich des Grundstücks des
Beschwerdeführers bis zum Querprofil 1 tatsächlich nur der südliche
Randabschluss (samt Bankett und Kofferung) neu gebaut werden musste. Ab dort
bis und mit Wendeplatz wurde zudem der Belag ersetzt, ohne dass die Kofferung
neu erstellt werden musste. Der eigentliche Strassenneubau erfolgte ab
Wendeplatz bis zum Treppenweg; dort befand sich vorher nur ein schmaler Weg
ohne Belag.

3.2 Das Projekt der Gemeinde umfasst
also einerseits den Ausbau und die Korrektion der bestehenden Strasse im
Bereich bis zum Wendeplatz und ab dort die Verlängerung der Strasse zur
Erschliessung der weiter nordöstlich liegenden Baugrundstücke. Die im Bereich
der Liegenschaft des Beschwerdeführers vorbestehende Strasse wurde dort etwas
verbreitert, in der Linienführung beim Wendeplatz leicht korrigiert und mit
Randabschlüssen sowie Entwässerungsschächten versehen. Im anschliessenden Teilstück
wurde die Strasse neu gebaut; dort bestand vorher bloss ein Weg. Es handelt
sich also, über das ganze Projekt betrachtet, um eine Mischung zwischen Neubau
und Ausbau einer Strasse. Auch im Bereich des Ausbaus gehen die vorgenommenen
Arbeiten über Reparaturarbeiten (wie z.B. wiederkehrende Belagserneuerung nach
§ 8 GBV) hinaus, die nicht betragspflichtig wären. Quartierstrassen müssen ganz
fertig gebaut werden, damit sie allen, die darauf angewiesen sind, als
Erschliessung zur Verfügung stehen. Es kann nicht angehen, dass ein Anstösser
nur für denjenigen Teil Beiträge entrichten will, den er regelmässig nutzt.

Die Gemeinde hat also grundsätzlich zu
Recht einen Beitragsplan für die Strasse erstellt. Sie hat in der
Beitragsberechnung dem Umstand, dass nur auf einer Strassenseite Bauland liegt,
dadurch Rechnung getragen, dass sie vorweg die Hälfte der nach
reglementarischem Beitragssatz von 80 % für die Grundeigentümer anfallenden
Kosten übernommen hat, weshalb offenbleiben kann, ob sie tatsächlich die vollen
Beiträge, wie sie für einen Neubau vorgesehen sind, hätte erheben dürfen. Die
Gemeinde hat auch von Anfang an immer von einem Strassenausbau gesprochen,
nicht von einem Neubau. Der damit im Ergebnis halbierte Ansatz trägt der
tatsächlichen Situation, dass es sich teilweise um einen Ausbau und nur
teilweise um einen Neubau einer Strasse handelt, jedenfalls zur Genüge
Rechnung, zumal auch nur äusserst geringe Landerwerbskosten für kleine
Teilstücke anfielen.

3.3 Aus den Akten ergibt sich auch klar,
dass die zwischenzeitlich ins Auge gefassten anderen Lösungen mit einem
erweiterten Wendeplatz oder mit Leitplanken, Instandstellungkosten für die
bestehende Strasse ausserhalb des Beitragsgebiets, nicht in den
beitragspflichtigen Kosten enthalten sind (Schlussabrechnung [«»], Beilage 25
der Gemeinde). Die entsprechenden Befürchtungen des Beschwerdeführers sind
unbegründet. Die Wendenische selber gehört zum Strassenbauprojekt; sie ist im
gültigen Erschliessungsplan enthalten.

3.4 Was auffällt ist jedoch, dass die
durch den Neubauteil der Strasse nun erstmals erschlossenen Grundstücke erheblich
mehr vom Strassenbau profitieren als das Grundstück des Beschwerdeführers, das
bisher schon mit einer Strasse erschlossen war. Diesem offensichtlichen Unterschied
ist in der Bemessung der von den Grundeigentümern zu tragenden Anteile Rechnung
zu tragen, auch wenn nach ständiger Praxis nicht in jedem Einzelfall für jedes
Grundstück separat der diesem entstehenden Mehrwert zu berechnen ist, sondern
ein gewisser Schematismus unvermeidlich und auch zulässig ist. Ansonsten käme
es zu einer nicht mehr zu rechtfertigenden Ungleichbehandlung.

Das Verwaltungsgericht hat in seiner
ständigen Praxis zu Perimeterbeiträgen bei Strassenausbauten und
korrektionen immer wieder bestätigt, dass in solchen Situationen die reglementarisch
für einen Neubau vorgesehenen Beiträge von der Gemeinde zwingend zu ermässigen
sind, sogar wenn das im Gemeindereglement nicht vorgesehen ist, und zwar in
einem Rahmen zwischen einem Fünftel und zwei Dritteln, wobei insbesondere zu
berücksichtigen ist, ob schon einmal an die bestehende Strasse Beiträge bezahlt
wurden (zuletzt soeben im Urteil vom 31. Januar 2020, VWBES.2019.303 mit
Hinweisen). Diese Praxis kann hier zur Bemessung der dem Beschwerdeführer zu
gewährenden Reduktion auf den von ihm zu bezahlenden Beitrag sinngemäss
herangezogen werden. Da er noch nie Beiträge an die Strasse bezahlt hat,
praktisch keine Landerwerbskosten anfielen und der Beitrag von der Gemeinde mit
der Halbierung bereits erheblich ermässigt wurde, erscheint eine Reduktion von
einem Viertel angebracht. Das führt für den Beschwerdeführer im Ergebnis (nach
den Zahlen gemäss Schlussabrechnung) zu Strassenbaubeiträgen von etwa CHF 20.10
pro Quadratmeter seines Baulandes, was auch von der Höhe her im Rahmen der
bisherigen Praxis liegt (a.a.O., E. 4.3) und bei Baulandpreisen von etwa CHF 200.00
bis CHF 250.00 pro m2(https://www.comparis.ch/immobilien/marktplatz/[...]/grundstueck/kaufen)
auf jeden Fall nicht übermässig erscheint.

Wenn die Gemeinde diesen Kostenanteil den
restlichen Grundeigentümerinnen gestützt auf § 19 GBV auferlegt, führt dies
dort zu bloss geringen Mehrkosten von etwa CHF 6.00 pro m2, die
wegen der günstiger ausgefallenen Schlussabrechnung sogar noch praktisch im
Rahmen der voraussichtlichen Beiträge gemäss Beitragsplan liegen, die gemäss §
18 GBV zulässige Grenze von 20 % Mehrkosten jedenfalls bei weitem nicht
ausschöpfen. Und Beiträge von etwa CHF 26.00 pro m2für die
strassenmässige Neuerschliessung eines Grundstücks in Hanglage lägen immer noch
weit unter den durchschnittlichen Erschliessungskosten.

4.1 Für Grundstücke, die bereits
hinreichend erschlossen sind, können keine Erschliessungsbeiträge für neue
Wasser- und Abwasseranlagen verlangt werden (vgl. oben Erw. 2.2). Dies gilt
auch, wenn die bestehenden Anlagen bisher in keinem generellen Wasser- oder
Kanalisationsprojekt verzeichnet waren. Ist unklar, ob es sich um private oder
öffentliche Leitungen handelt, ist von öffentlichen Leitungen auszugehen (SOG
1997 Nr. 19; 2009 Nr. 14).

4.2 Beim Grundstück des
Beschwerdeführers verläuft eine Zwei-Zoll-Wasserleitung. Dies entspricht 51 mm.
Die Leitung ist privat erstellt und bezahlt worden. Sie ist im generellen
Wasserversorgungprojekt (GWP) der Gemeinde (RRB Nr. 1613 vom 17. August
2004) als Anschlussleitung gekennzeichnet, die dem Anschluss des Restaurants [«..»]
in F.____ (SO) dient. Es ist deshalb von einer privaten Leitung auszugehen. Die
öffentliche Wasserversorgung endete bisher beim letzten bestehenden Gebäude in
diesem Gebiet ([]strasse 38 auf GB B.____ Nr. []). Das nordöstlich
anschliessende restliche Baugebiet an der []strasse, das bisher unüberbaut
war, war wassermässig nicht erschlossen. Neu ist entsprechend dem GWP erstmals eine
öffentliche Wasserleitung mit einer Nennweite (NW) von 125 mm und mit zwei
Hydranten erstellt worden. Zudem wurde die Leitung mit derjenigen in der
Schulstrasse verbunden. Mit dieser erstmaligen öffentlichen Erschliessung ist
die Beitragspflicht ohne weiteres gegeben. Dass die neue Gemeindeleitung einen
Vorteil bringt, liegt auf der Hand. Die alte Leitung war nicht nur privat,
sondern namentlich ungenügend, was Löschwasser anbelangt. Nennweiten von 125 mm
sind heute das Minimum (Amt für Wasser und Abfall des Kantons Bern: Generelle
Wasserversorgungsplanung GWP, Wegleitung 2011, S. 24). Die den Grundeigentümern
anfallenden Kosten von etwa CHF 6.35 pro m2erschlossenen Baulandes
sind im Übrigen bescheiden.

5. Beim Protokoll vom 23. Dezember 2014,
das dem Beschwerdeführer offenbar vorenthalten wurde, geht es um die Behandlung
der Einsprachen gegen den Perimeter, was unter Ausschluss der Öffentlichkeit
abgehandelt wurde. Nach § 31 des Gemeindegesetzes (GG, BGS 131.1) kann der
Gemeinderat die Öffentlichkeit ausschliessen. Dies ist bei der Beratung über
Einsprachen durchaus sinnvoll, um eine offene und sachliche Argumentation zu
gewährleisten. Es liegt auf der Hand, dass es nicht gefordert werden kann,
anschliessend das Protokoll einer solchen Sitzung zu verbreiten. Von einer
Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör kann keine Rede sein. Nach
Vergleichsverhandlungen wurde der Entscheid dem Beschwerdeführer begründet mit
eingeschriebenem Brief vom 30. August 2018 eröffnet.

7. Die Beschwerde erweist sich somit als
teilweise begründet. Der Beitrag des Beschwerdeführers an den Strassenbau ist
um 25 % zu reduzieren. Beim Beitragsplan zur Wasserversorgung erweist sich die
Beschwerde als unbegründet.

Bei diesemAusgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht,
die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen
sind, zu drei Vierteln zu bezahlen. Einen Viertel hat die Gemeinde zu
übernehmen. Der Kostenanteil des Beschwerdeführers an den vorinstanzlichen
Kosten ist dementsprechend von CHF 1'000.00 auf CHF 750.00 zu reduzieren; CHF
250.00 hat die Gemeinde zu übernehmen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird teilweise
gutgeheissen. Die Gemeinde hat den Kostenanteil des Beschwerdeführers an den
Strassenausbau um 25 % zu reduzieren.

2.Im Übrigen wird die Beschwerde
abgewiesen.

3.Der Beschwerdeführer hat an die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 drei Viertel,
ausmachend CHF 1'500.00, zu bezahlen. Den Rest von CHF 500.00 hat die B.___ zu
bezahlen.

4.An die Kosten des Verfahrens vor der
Kantonalen Schätzungskommission haben der Beschwerdeführer CHF 750.00 und die
Gemeinde CHF 250.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad