so_gerichte · VWBES.2025.417 · 2026-03-27 · de
Gebühren Wasser/Abwasser


Urteilvom27. März 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Thomann

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann

In Sachen

A.___ AG,vertreten durch Rechtsanwalt und
Notar Christoph Bürgi,

Beschwerdeführerin

gegen

Einwohnergemeinde B.___,

Beschwerdegegnerin

betreffendGebühren
Wasser/Abwasser

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Die Einwohnergemeinde B.___ stellte
mit Datum vom 30. November 2024 der A.___ AG Rechnung für Wasserbezug/Abwasser
sowie die jeweiligen Grundgebühren für die Liegenschaft [...] 7 (1. Stock,
Objekt 1011) für die Periode 01. Januar bis 31. Dezember 2024; dies im Umfang
von CHF 5'866.15.

2. Die A.___ AG gelangte gegen die
Gebührenrechnung mit als Einsprache bezeichnetem Schreiben vom 29. November
2024 an die Gemeindeverwaltung B.___. Sie sei nicht Eigentümerin der besagten
Liegenschaft. Überdies sei lediglich eine Grundgebühr mit Faktor 1 geschuldet.
Mit Einspracheentscheid (datiert) vom 30. April 2025 bestätigte der Gemeinderat
der Einwohnergemeinde B.___ die Gebührenrechnung. Auf dem Mieterspiegel der
Liegenschaft würden 18 Mieter aufgeführt, weshalb der Faktor 18 in der Rechnung
aufgeführt werde. Die fragliche Liegenschaft stehe im Eigentum der C.___ AG,
wobei die Verwaltung bei der A.___ AG liege. Die Rechnung sei zu Recht
gestellt.

3. Gegen den Einspracheentscheid gelangt
die A.___ AG am 12. Mai 2025 beschwerdeweise an die kantonale
Schätzungskommission. Der kommunale Beschluss sei aufzuheben, soweit die
Grundgebühr für Abwasser CHF 120.00 und für Wasser CHF 90.00 übersteigt. Das
rechtliche Gehör sei verletzt, da im angefochtenen Beschluss mit keiner Zeile
auf den Einwand eingegangen werde, man sei gar nicht Eigentümerin der
Liegenschaft. Die A.___ AG habe ihren Sitz am [...] 7 und sei Benützerin der
Infrastruktur einzig für jeweils eine Grundgebühr. Weder im Gesetz noch in der
Verordnung sei klar abgegrenzt, ob Eigentümer oder Benutzer die wiederkehrenden
Grund- und Verbrauchsgebühren bezahlen müssten. Eigentümerin der Liegenschaft sei
die C.___ AG.

4. Die kantonale Schätzungskommission
weist die Beschwerde mit Entscheid vom 15. Oktober 2025 (Verfahren SKGEB.2025.10)
vollumfänglich ab.

5. Mit Beschwerde vom 13. November 2025
gelangt die A.___ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) an das
Verwaltungsgericht. Sie beantragt die Aufhebung des Entscheids der kantonalen
Schätzungskommission vom 15. Oktober 2025. Die Gebührenrechnung für Wasser-/Abwasser
der Einwohnergemeinde B.___ für das Jahr 2024 sei auf die Grundgebühren für
Abwasser von CHF 120.00 (+ 8.1 % MWST) und für Wasser von CHF 90.00 (+ 2.6%
MWST) festzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge.

6. Die Einwohnergemeinde B.___
(nachfolgend Beschwerdegegnerin) lässt sich am 18. Dezember 2025
vernehmen. Sie schliesst auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Dem
kommunalen Beschluss könne klar entnommen werden, dass die Gebühr durch die
Eigentümerin des Grundstücks GB B.___ Nr. 1111, also die C.___ AG, zu
bezahlen sei. Die Eigentumsverhältnisse würden nicht in Abrede gestellt. Der
Beschwerdeführerin sei die ursprüngliche Rechnung wie auch der
Gemeinderatsbeschluss vom 19. März 2025 nur deshalb zugestellt worden, weil sie
als Verwalterin der Liegenschaft aufgetreten sei. Weshalb sich die
Beschwerdeführerin im Verfahren vor der Vorinstanz wie auch vor
Verwaltungsgericht als Partei konstituiere, sei unerfindlich.

7. Mit Eingabe vom 5. Januar 2026 reicht
der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin seine Kostennote ein.

8. Für die Standpunkte der Parteien und
die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen.
Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.

II.

1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die A.___ AG ist durch den
angefochtenen Entscheid beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert.

In der Eingabe vom 29. November an die
Gemeindeverwaltung B.___ betreffend die Gebührenrechnung 2024 verlangte die
Beschwerdeführerin eine korrigierte Rechnung oder allenfalls den Erlass einer
anfechtbaren Verfügung. Die Beschwerdegegnerin erliess daraufhin einen
formellen Einspracheentscheid über die fragliche Rechnung. Gemäss konstanter
Praxis des Verwaltungsgerichts erfüllt eine Rechnung in aller Regel die an eine
Verfügung gestellten Anforderungen nicht (dazu SOG 2012 Nr. 17). In Bezug auf
die Benutzungsgebühren sieht das Gesetz über Wasser, Boden und Abfall (GWBA,
BGS 712.15) vor, dass gegen Gebührenverfügungen innert 10 Tagen beim
Gemeinderat Einsprache erhoben werden kann. Mit Blick darauf würde hier erst
der Einspracheentscheid des Gemeinderats Verfügungscharakter aufweisen.
Aufgrund der nachfolgenden Erwägungen kann dies aber offengelassen werden.
Zudem wird von der Beschwerdeführerin keine Verkürzung des Instanzenzugs
moniert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Zulässige Beschwerdegründe sind nach
dem Gesetz die Verletzung von kantonalem oder Bundesrecht sowie unrichtige oder
unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (§ 67bisAbs. 1 VRG). Unangemessenheit kann mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht
(mehr) geltend gemacht werden, da sich bereits mehr als eine Vorinstanz mit der
Sache befasst hat (§ 67bisAbs. 2 VRG).

2.1 Die Beschwerdeführerin macht vor
Verwaltungsgericht  wie im Übrigen schon im Vorverfahren  geltend, sie
verfüge über kein Grundeigentum und erbringe entsprechend ihres Zwecks primär
Dienstleistungen in der Verwaltung von Immobilien. Sie verwalte unter anderem
die Liegenschaften [...] 5 und 7. Eigentümerin dieser Liegenschaften sei die C.___
AG. Die Vorinstanz räume ein, dass die C.___AG gebührenpflichtig sei. Dies
könne hier offengelassen werden, jedenfalls sei die Beschwerdeführerin
unbestrittenermassen nicht gebührenpflichtig (jedenfalls nicht für alles). Am
13. Mai 2025, mithin nach Einreichung der Beschwerde, habe die
Beschwerdegegnerin eine neue Gebührenrechnung erlassen. Diese sei inhaltlich
identisch mit der angefochtenen Rechnung, aber neu ausgestellt auf die C.___ AG.
Die Vorinstanz führe klar aktenwidrig aus, die Einsprache der C.___ AG sei
abgewiesen worden. Die C.___ AG haben ebenfalls ein Rechtsmittel gegen ihre
Gebührenrechnung erhoben. Die Vorinstanz vermische in unzulässiger Weise beide
Verfahren bzw. Parteien und Anfechtungsobjekte.

2.2 Das rechtliche Gehör umfasst u.a.
das Recht der Verfahrensbeteiligten, sich vor Erlass eines in ihre
Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche
Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen
Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise
entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn
dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 126 I 15 E. 2a/aa S. 16;
BGE 124 I 49 E. 3a S. 51; BGE 124 I 241 E. 2 S. 242, je mit Hinweisen). Aus dem
Gehörsrecht ergibt sich der Anspruch auf Beweisabnahme. Der Verzicht auf die
Durchführung beantragter Beweismassnahmen ist indessen zulässig, wenn das
Gericht auf Grund bereits abgenommener Beweise oder gestützt auf die Aktenlage
seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener
Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere
Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 122 II 464 E. 4a S. 469; BGE 115 Ia
97 E. 5b S. 100).

Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs
auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll
verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und
dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht
anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die
Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen
können. Entsprechend muss der Entscheid kurz die wesentlichen Überlegungen
nennen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sie ihren
Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist, dass sich die Begründung mit allen
Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen
ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Begründung auf die für den
Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3 S.
276 ff.; 138 IV 81 E. 2.2 S. 84; 136 I 184 E. 2.2.1 S. 188; 133 III 439 E. 3.3
S. 445, mit Hinweisen).

2.3 Die Beschwerdeführerin rügte im kommunalen
Einspracheverfahren, sie sei nicht Eigentümerin der Liegenschaft [...] 7 und
überdies sei lediglich eine Grundgebühr mit Faktor 1 geschuldet. Die Wasser-
und Abwasserrechnung 2024 sei entsprechend zu korrigieren resp. es sei neu zu
verfügen.

Mit Einspracheentscheid vom 30. April
2025 beschloss die Beschwerdegegnerin, dass «die Einsprache der
Eigentümerschaft des Grundstücks GB B.___ Nr. 1111; [...] 7, gegen die Wasser-
und Gebührenrechnung 2024 der Finanzverwaltung vom 30. November 2024»
abgewiesen werde. Die fragliche Liegenschaft stehe im Gesamteigentum der C.___
AG, die Beschwerdeführerin verwalte diese.

Die Vorinstanz wiederum hält in ihrem
Urteil fest, die Gebührenrechnung betreffe die Liegenschaft [...] 7, 1. Stock
Objekt 1011. Mieterin dieses Objekts sei die A.___ AG. Unstrittig sei die C.___
AG Eigentümerin der Liegenschaft, während die Beschwerdeführerin diese
verwalte. Dieser Sachverhalt gehe aus der angefochtenen Rechnung nicht klar
hervor, weshalb die Einwohnergemeinde B.___ nochmals eine inhaltlich gleiche
Rechnung an die C.___ AG adressiert habe. Im Weiteren äussert sich die
Vorinstanz dahingehend, die Einsprache der Eigentümerin, mithin der C.___ AG,
gegen die (neuerliche) Rechnungsstellung sei abgewiesen worden, da sie
vollumfänglich gebührenpflichtig sei. Die Beschwerde sei somit unbegründet.
Eine Gehörsverletzung liege nicht vor, die Einwohnergemeinde B.___ habe im
angefochtenen Entscheid aufgezeigt, dass die C.___ AG Eigentümerin der
Liegenschaft sei und die A.___ AG diese verwalte. So oder anders seien die
beiden Rechnungen inhaltlich gleich, so dass die Rügen der A.___ AG ohne
weitere Unterscheidung geprüft werden könnten. Es sei nicht Sache der Gemeinde
abzuklären, wer hier Benützer sei.

2.4 Die Beschwerdeführerin weist im
jetzigen Verfahren zu Recht darauf hin, dass sich der kommunale
Einspracheentscheid nicht damit befasst, warum sie die gesamte Wasser- und
Abwasserrechnung 2024 für die Liegenschaft [...] 7 bezahlen soll. Die Gemeinde
schreibt dazu lediglich, das Grundstück gehöre der C.___ AG, werde aber von der
Beschwerdeführerin verwaltet. Im Entscheid selbst hält die Gemeinde sodann
fest, die Einsprache der Eigentümerschaft der Liegenschaft [...] 7 gegen die
volle Gebührenrechnung werde abgewiesen. Zugestellt wurde der Entscheid per
Einschreibebrief an die Beschwerdeführerin, während die tatsächliche
Eigentümerin  die C.___ AG  nur eine Kopie erhielt.

Die Vorinstanz hält zur monierten
Gehörsverletzung im Vorverfahren fest, diese sei unerheblich resp. könne
geheilt werden, da die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid erkannt
habe, dass die C.___ AG Eigentümerin der Liegenschaft sei und die
Beschwerdeführerin diese verwalte. Die Vorinstanz führt weiter aus, dass die
angefochtene Gebührenrechnung inhaltlich derjenigen entspricht, die auch der
eigentlichen Grundeigentümerin zugestellt wurde  was die Beschwerdeführerin im
Übrigen nicht bestreitet. Weiter hält die Vorinstanz fest, dass die
Beschwerdeführerin gegenüber der Gemeinde als Vertreterin aufgetreten sei.
Deshalb sei die Rechnung direkt an sie adressiert worden. Zwar gehe dies aus
der ursprünglichen Rechnung  insbesondere aus dem Rechnungsbetreff «1. Stock,
Objekt 1011»  nicht eindeutig hervor, doch habe die Gemeinde diese Unklarheit
mit der neuen Rechnung beseitigt. Diese neue Rechnung könne auch als
Wiedererwägung oder Rücknahme der Rechnung vom 30. November 2024 gelten.
Massgeblich sei somit die neue Rechnung vom 13. Mai 2025. Es liege zudem nicht
in der Verantwortung der Gemeinde, abzuklären, wer die Liegenschaft tatsächlich
benutze. Die Grundeigentümerin wälze die Benützungsgebühr auf die Mieter ab.

2.5 Ohne Weiteres ist ersichtlich, dass die
Gebührenrechnung vom 30. November 2024 die Beschwerdeführerin als Adressatin und
Schuldnerin (siehe etwa Zahlteil «zahlbar durch») aufführt. Nicht in Abrede
gestellt werden kann weiter, dass im Betreff der Rechnung «[...] 7 (1. Stock
Objekt 1011)» als Bezugsobjekt für die Gebühren genannt wird. Darüber hinaus sind
sich die Parteien (und auch die Vorinstanz) einig, dass die Rechnung die
Grundgebühr Wasser und die Grundgebühr Abwasser für alle Mietparteien der
Liegenschaft enthält. Unbestritten ist ebenso, dass die Beschwerdeführerin
nicht Eigentümerin der Liegenschaft [...] 7 ist und dass während laufendem Rechtsmittelverfahren
von der Beschwerdegegnerin eine neue  inhaltlich gleiche  Gebührenrechnung an
die tatsächliche Grundeigentümerin erging.

Somit aber gehen die Beschwerdegegnerin
wie auch die Vorinstanz grundsätzlich davon aus, dass die Beschwerdeführerin
nicht die Schuldnerin für die gesamte Wasser- und Gebührenrechnung 2024 für die
Liegenschaft [...] 7 ist (jedenfalls nicht für den ihren eigenen Anteil
übersteigenden Betrag). Nichtsdestotrotz haben die Vorinstanz und die
Beschwerdegegnerin die Rechtsmittel der Beschwerdegegnerin vollumfänglich
abgewiesen. Die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin wurden im
Vorverfahren entweder komplett ignoriert (durch die Beschwerdegegnerin) oder
aber mit unbelegten Annahmen unterlegt (durch die Vorinstanz), indem etwa angenommen
wird, die Beschwerdegegnerin habe sich gegenüber der Rechnungsstellerin explizit
als Vertreterin der Grundeigentümerschaft ausgewiesen (was die
Beschwerdegegnerin im Übrigen Kraft des Faktischen selber widerlegt hat, indem
sie eine neue  und inhaltlich gleiche  Gebührenrechnung gegenüber der
Grundeigentümerin veranlasst hat).

Der Einspracheentscheid der
Beschwerdegegnerin vermag nicht ansatzweise den Anspruch an eine hinreichende
Begründung zu erfüllen und verletzt letztlich das rechtliche Gehör der
Beschwerdeführerin. Die Motive der Beschwerdegegnerin sind aus dem Entscheid
nicht ersichtlich. Es kann nicht Sache einer Partei sein, gleichsam nach den
Beweggründen der Behörde in den Akten zu forschen. Zudem ist der Einspracheentscheid
hinsichtlich der involvierten Parteien bzw. des eigentlichen Anfechtungsgegenstands
schlicht falsch. Rechnungsadressatin ist die heutige Beschwerdeführerin. Diese
hat gegen die Rechnungsstellung Einsprache erhoben. Abgewiesen wird dagegen die
Einsprache der «Eigentümerschaft des Grundstücks GB B.___ Nr. 1111»  mithin
also der C.___ AG. Ob mit diesem Vorgehen insgesamt die Schwelle hin zur
Nichtigkeit eines Entscheids überschritten wäre, kann aufgrund des
Verfahrensausgangs aber offengelassen werden.

Die Vorinstanz hätte wegen den grundlegenden
Gehörsverletzungen die Beschwerde gutheissen müssen. Sie sah die Möglichkeit
einer Heilung. Eine solche ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Einerseits, weil
die Verletzungen im kommunalen Entscheid zu schwer wiegen und andererseits,
weil die Vorinstanz in diesem Punkt selbst sachfremd argumentiert (indem sie namentlich
die neue Rechnung vom 13. Mai 2025 an die C.___ AG zur Begründung der
Abweisung heranzieht, obwohl diese Gebührenrechnung gar nicht Teil des
Verfahrens ist).

3. Mit den Beschlüssen, die Rechtsmittel
der Beschwerdeführerin abzuweisen, erklären die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz
zumindest implizit, dass die Gebührenrechnung vom 30. November 2024 betreffend
die Höhe (CHF 5'866.15) als auch betreffend die Gebührenschuldnerin (A.___ AG)
richtig ist. Dies, obwohl sie in ihren Begründungen (soweit nachvollziehbar) betreffend
Anfechtungsgegenstand jeweils mehr oder weniger das Gegenteil feststellen.

Die Beschwerde erweist sich insgesamt
als begründet, sie ist gutzuheissen. Das Urteil der Kantonalen
Schätzungskommission vom 15. Oktober 2025 (Verfahren SKGEB.2025.10) ist
aufzuheben und es sind demgemäss die Gebührenrechnung vom 30. November 2024 sowie
der entsprechende Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 30. April 2025
ebenfalls aufzuheben. Die Beschwerdegegnerin hat für die Periode vom 1. Januar
2024 bis 31. Dezember 2024 für die Liegenschaft [] 7 parallel zum
laufenden Rechtsmittelverfahren der Grundeigentümerin eine inhaltlich gleiche
Gebührenrechnung zugestellt. Dies wird von den Parteien nicht bestritten. Eine
materielle Prüfung der hier umstrittenen Gebührenrechnung erübrigt sich somit
von vornherein.

Bei diesem Verfahrensausgang entfallen
die vor der Schätzungskommission erhobenen Verfahrenskosten von CHF 600.00.

4. Die Prozesskosten werden in
sinngemässer Anwendung der Artikel 106-109 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) auferlegt. Den am verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren beteiligten Behörden (bzw. Gemeinden) werden in der Regel
keine Verfahrenskosten auferlegt und keine Parteientschädigungen zugesprochen
(§ 77 VRG). Der Behörde bzw. dem Gemeinwesen sind jedoch bei Vorliegen der
übrigen Voraussetzungen (Antrag, Unterliegen, anwaltliche Vertretung, kleinere
Gemeinde) immer Gerichts- und Parteikosten aufzuerlegen, wenn sie als Partei
mit eigenen finanziellen Interessen oder wie ein Privater auftritt.
Perimeterbeiträge oder andere Gebühren betreffen finanzielle Interessen der
Gemeinde (SOG 2013 Nr. 33, E. 7).

Die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht werden auf CHF 800.00 festgesetzt und sind gemäss
Verfahrensausgang je hälftig vom Staat Solothurn und der Beschwerdegegnerin zu
tragen.

Infolge Gutheissung der Beschwerde steht
der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung zu. Sie macht im Verfahren vor
Verwaltungsgericht einen zeitlichen Aufwand von 3,5 Stunden à CHF 325.00 pro
Stunde sowie Auslagen von CHF 16.00 geltend (zuzüglich 8.1 % MWST). Im
Verfahren vor der Vorinstanz beantragte sie eine Parteientschädigung, dies bei
einem Aufwand von 5,5 Stunden à CHF 250.00 sowie Auslagen von CHF 28.60
(zuzüglich 8.1 % MWST). Der Stundenansatz des Rechtsvertreters von CHF 325.00
pro Stunde für das Verfahren vor Verwaltungsgericht erscheint mit Blick auf die
Komplexität der gestellten Fragen als nicht angemessen. Praxisgemäss ist ein
Stundenansatz von CHF 280.00 zu entschädigen. Somit ist für das Verfahren vor
Verwaltungsgericht ein Aufwand von CHF 1'076.70 und für das Verfahren vor der
kantonalen Schätzungskommission ein solcher von CHF 1'517.30 zu
entschädigen (alles inkl. Auslagen zuzüglich 8.1 % MWST). Die
Parteientschädigung für das verwaltungsgerichtliche Verfahren trägt je hälftig
die Beschwerdegegnerin und der Staat Solothurn, diejenige für das Verfahren vor
der kantonalen Schätzungskommission trägt die Beschwerdegegnerin vollumfänglich.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen und das
Urteil der Schätzungskommission vom 15. Oktober 2025 (Verfahren SKGEB) sowie
der Einspracheentscheid der Einwohnergemeinde B.___ vom 30. April 2025 und die entsprechende
Gebührenrechnung vom 30. November 2024 werden aufgehoben.

2.Die Einwohnergemeinde B.___ hat an die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht CHF 400.00 zu bezahlen. Die
restlichen Verfahrenskosten trägt der Staat Solothurn.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe
der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner                                                                Blut-Kaufmann