so_gerichte · ZZ.1994.41 · 1994-11-25 · de
Entschädigung in der Güterzusammenlegung

Art. 22ter BV, § 75 Bodenverbesserungsverordnung, § 232 Abs. 2 EG ZGB - Entschädigung für Landabtretung in einer Güterzusammen­legung. Bemessen der Entschädigung und Vorteilsanrechnung.

SOG 1994 Nr. 41

Art. 22ter BV, § 75 Bodenverbesserungsverordnung, § 232
Abs. 2 EG ZGB-Entschädigung für Landabtretung in einer
Güterzusammen­legung. Bemessen der Entschädigung und Vorteilsanrechnung.

Die Flurgenossenschaft A. wurde 1979 gegründet.
Sie be­zweckt die Durchführung einer allgemeinen Güterzusammenlegung und die
forsttechnische Erschliessung des einbezogenen Waldare­als im Sinne des
Bundesgesetzes über die Förderung der Landwirt­schaft und die Erhaltung des
Bauernstandes vom 3. Oktober 1951 und der Kantonalen Verordnung über das
Bodenverbesserungswesen vom 27. Dezember 1960 (nachfolgend:
Bodenverbesserungsverordnung oder BoV, BGS 923.12). Der ursprüngliche
Perimeterplan hatte die Bauzone ausgeklammert. Anfang 1983 lag ein geänderter
Perimeter­plan öffentlich auf, der den Einbezug eines grossen Teils der Bauzone
von A. in die Güterzusammenlegung vorsah und von der Ge­neralversammlung der
Flurgenossenschaft im Januar 1984 beschlos­sen wurde. Die Erweiterung des
Perimeters verfolgte den Zweck, die Hofparzellen der Landwirte in das Verfahren
einzubeziehen und insbesondere deren Erschliessungsverhältnisse zu verbessern
sowie die Dienstbarkeiten zu bereinigen. Der Regierungsrat geneh­migte den
geänderten Perimeter am 14. August 1984. In die Perime­tererweiterung
einbezogen worden war auch das Grundstück Nr. 786, von welchem anfangs 1984 die
Grundstücke Nrn. ... und ... von H. und S. abparzelliert wurden. Diese in der
Wohnzone W 2 ge­legenen, je 832 m2 umfassenden Grundstücke waren damals durch
ei­nen 3 Meter breiten, überteerten öffentlichen Flurweg (im folgen­den:
Flurstrasse) erschlossen. 1985 überbauten H. und S. ihre Grundstücke je mit
einem Einfamilienhaus.

Gemäss dem Zonenplan der Einwohnergemeinde A.
liegen die südlich an die Flurstrasse angrenzenden Grundstücke in der Wohn­zone
W 2, die nördlich an diese Strasse angrenzenden Grundstücke liegen teilweise
(im westlichen Teil) in der Wohnzone W 2, teil­weise (im östlichen Teil) in der
Gewerbezone. Der rechtskräftige Erschliessungsplan bestimmt die Ausbaubreite
der Flurstrasse im Bereich der Gewerbezone auf 6 Meter und im westlichen Teil,
der nur noch der Erschliessung der Wohnzone dient, auf 5 Meter. Die
Liegenschaften von H. und S. befinden sich in dem Bereich, in dem eine 6 Meter
breite Strasse vorgesehen ist. Die Einwohnerge­meinde A. liess 1986 von einem
Ingenieurbüro ein Projekt für den Vollausbau der Flurstrasse ausarbeiten. Eine
Teilausbauvariante sah den Vollausbau bei den bereits bestehenden
Einfamilienhäu­sern (unter anderen denjenigen von H. und S.) vor. Die Einwohner­gemeinde
A. verzichtete dann aber aus finanziellen Gründen und weil kein Interesse an
der Überbauung der in der Gewerbezone ge­legenen Grundstücke bestand, auf die
Realisierung dieses Projek­tes. Die Flurstrasse wurde 1987 durch die
Flurgenossenschaft im Güterzusammenlegungsverfahren ausgebaut (im östlichen
Teil), re­spektive neu errichtet (im westlichen Teil). Die Wege der Flurge­nossenschaft
sind generell 3,8 Meter breit; 3 Meter sind mit Be­lag versehen und beidseits
besteht ein Bankett von 40 Zentime­tern. Aufgrund einer Vereinbarung mit der
Einwohnergemeinde wur­de im bebauten Gebiet das Bankett ebenfalls befestigt und
mit Be­lag versehen, sodass 3,8 Meter breite Strassen entstanden, wobei die
Einwohnergemeinde die zusätzlichen Kosten (Einkiesen der Ban­kette und Belag)
übernahm. Das bestehende Teilstück der Flurs­trasse wurde südseitig um 80
Zentimeter verbreitert, weil die nördliche Grenze des bestehenden Weges mit der
nördlichen Weg­grenze gemäss Erschliessungsplan übereinstimmt, der Erschlies­sungsplan
also eine Verbreiterung ausschliesslich gegen Süden vorsieht. Die
Flurgenossenschaft beschaffte das für den Bau der Wege beanspruchte Land im
Rahmen des Neuzuteilungsverfahrens durch einen allgemeinen Abzug von 1,6% bei
der Neuzuteilung. Ge­mäss § 34 der Statuten der Flurgenossenschaft waren
Grundbesit­zer mit alleinigem Besitzstand von Hausparzellen bis zu 15 Aren vom
allgemeinen Abzug befreit. Unter diese Bestimmung fielen auch H. und S.,
weshalb die Flurgenossenschaft ihnen für die Min­derzuteilung von 13 m2 oder
1,56% respektive 19 m2 oder 2,28% ei­ne Vergütung von Fr. 21.92 pro m2
ausrichtete. Der Regierungsrat des Kantons Solothurn genehmigte die
Neuzuteilungsakten am 23. September 1986 und setzte den Eigentumsübergang auf
den 15. Okto­ber 1986 fest. Die Flurgenossenschaft trat dann in der Folge die
von ihr erstellten Wege an die Einwohnergemeinde ab, wobei sie für die
Entbindung von der Unterhaltspflicht Bar- und Naturallei­stungen im Werte von
Fr. 55'000.-- erbrachte.

H. und S. fochten die Landentschädigung bei der
Schätzungs­kommission der Flurgenossenschaft an und erhoben gegen deren
Nichteintretensentscheid Beschwerde bei der Kantonalen Bodenver­besserungskommission.
Sie verlangten, die Landabtretung sei zum vollen Verkehrswert von Fr. 120.--
pro m2 zu entschädigen. Die Bodenverbesserungskommission wies die Beschwerde
ab. Das Verwal­tungsgericht bestätigte diesen Entscheid mit folgender Begrün­dung:

4.         Die Beschwerdeführer vertreten die Auffassung,
die Minderzu­teilung komme faktisch einer Enteignung gleich und müsse deshalb
aufgrund von Art. 22ter Abs. 3 BV voll entschädigt werden. Die
Flurgenossenschaft hält dem entgegen, Güterzusammenlegungen sei­en
Gemeinschaftsunternehmen, die solidarisches Denken aller Be­teiligten
erforderten. Müssten Entschädigungen auf der Basis des Verkehrswerts bezahlt
werden, seien Güterzusammenlegungen aus rein ökonomischen Gründen nicht
realisierbar.

Vorab gilt es festzuhalten, dass es entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführer durchaus zulässig ist, Baulandgrundstücke in
eine landwirtschaftliche Güterzusammenlegung einzubeziehen, wenn dies für eine
zweckmässige Durchführung des Umlegungsverfah­rens notwendig ist (vgl.
Antognoni, Le respect de la garantie de la propriété dans les remaniements
parcellaires, in ZBl 72/1971, S. 8.; BGE 105 Ia 329). Wie die Vertreter der
Flurgenossenschaft am Augenschein dargelegt haben, diente der Einbezug eines
Teiles des Dorfgebietes dazu, die Erschliessungsverhältnisse der Hofpar­zellen
der Landwirte zu verbessern und die Dienstbarkeiten zu be­reinigen. Der
Regierungsrat hat diesen Einbezug als zweckmässig erachtet. Er konnte sich bei
seinem Entscheid auf befürwortende Stellungnahmen des Kantonalen
Bauernsekretariates, des Kantona­len Raumplanungsamtes sowie des
Eidgenössischen und des Kantona­len Meliorationsamtes stützen. Im übrigen
hätten die Beschwerde­führer, beziehungsweise ihre Rechtsvorgänger, sich
während der Auflage des geänderten Perimeterplanes gegen den Einbezug ihrer
Grundstücke zur Wehr setzen müssen; im heutigen Zeitpunkt - neun Jahre nach
Inkrafttreten der definitiven Neuzuteilung - kann die Abgrenzung des Perimeters
nicht mehr zur Diskussion gestellt wer­den.

Nach der Bodenverbesserungsverordnung sind bei
der Bon­itierung des Bodens Wertklassen zu bilden, wobei neben dem land- und
forstwirtschaftlichen Wert auch der Verkehrswert zu berück­sichtigen ist. Beim
Bonitierungswert handelt es sich um einen Tauschwert. Jeder Grundeigentümer
soll für die abgetretenen Grundstücke nach Möglichkeit Ersatz in ähnlicher
Lage, Beschaf­fenheit und Güte erhalten; Geldentschädigungen zum Ausgleich von
Mehr- oder Minderzuteilungen sollen nur ausnahmsweise auferlegt oder zuerkannt
werden (§ 75 BoV). Die Bodenverbesserungskommissi­on hält in ihrem Entscheid
fest, das von der Flurgenossenschaft A. angewandte Verfahren zur Verrechnung
der Mehr- oder Minderzu­teilung (achtfaches des Bonitätswertes) entspreche der
Praxis und werde im ganzen Kanton so gehandhabt. Anderseits steht fest, dass
die so ermittelte Entschädigung die Beschwerdeführer von rund Fr. 22.-- pro m2
bei weitem nicht dem Verkehrswert ent­spricht.

Mit der Güterzusammenlegung werden die
Nutzungsmöglichkei­ten der Grundstücke durch möglichst wertgleichen Abtausch
(Rea­lersatz) verbessert. Die Zusammenlegung erhöht den Ertragswert der
einbezogenen Grundstücke. Im Gegensatz zur formellen Enteig­nung, die dem
Enteigner die Mittel zur Verwirklichung eines öf­fentlichen Werkes verschaffen
soll, dient sie in erster Linie den privaten Interessen der Beteiligten an
einer rationelleren Aufteilung und Nutzung des Bodens und bloss indirekt
öffentli­chen Interessen. Es handelt sich um eine enteignungsähnliche
Massnahme. Im Vordergrund steht die Zuteilung von wertgleichen Grundstücken für
die abgetretenen. Entschädigungszahlungen für Minderwerte und Minderzuteilungen
sollen die Ausnahmen bilden (Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol.
II, S. 717; Müller, Kommentar BV, N 46 f. zu Art. 22ter; Antognoni, ZBl
72/1971, S. 2 f.; Meier-Hayoz, Berner Kommentar, Band IV/1/1, 1981, ST N 609
ff.). Wenn aber ausnahmsweise anstelle einer Real­zuteilung eine
Entschädigungszahlung erfolgt, darf diese nicht nach dem für die Zusammenlegung
ermittelten Tauschwert (Bonitäts­wert) berechnet werden; sie muss vielmehr dem
Verkehrswert ent­sprechen, da es sich um eine Eigentumsbeschränkung handelt,
die einer Enteignung gleichkommt (BGE 119 Ia 25, 116 Ia 109, 105 Ia 327 mit
weiteren Hinweisen; Imboden/Rhinow, Schweiz. Verwaltungs­rechtsprechung, 5.
Aufl., 1976, Band II, Nr. 125 B: III. a).

5.         Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, es
spiele keine Rolle, dass die Flurstrasse im landwirtschaftlichen Güterzusam­menlegungsverfahren
und nicht im ordentlichen Verfahren erstellt worden sei und sie deshalb keine
Perimeterbeiträge entrichten mussten. Sie bestreiten zudem, dass der
Strassenausbau ihnen ei­nen Vorteil gebracht habe.

Zum Wesen einer Landumlegung gehört die
Erstellung von Er­schliessungsstrassen. Der hiefür erforderliche Landerwerb
durch das Gemeinwesen kann und soll im Rahmen der Umlegung selbst, durch
sogenannten Landabzug, erfolgen. Die Anordnung eines beson­deren
Enteignungsverfahrens ist in der Regel nicht zweckmässig. Ein unentgeltlicher
Landabzug ist grundsätzlich zulässig für An­lagen, die überwiegend den Bedürfnissen
der Eigentümer des Umle­gungsgebietes dienen. Mit einer Umlegung verbundene
Landabzüge haben nicht Enteignungscharakter, sondern stellen eine Art Vor­zugslast
in natura, eine Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus der
Ausführung der Umlegung zukommenden Vorteile dar. Anders verhält es sich in
Bezug auf Anlagen, die nicht in erster Linie den Interessen der an der
Landumlegung beteiligten Eigentümer dienen. Ein solcher Landabzug hat
Enteignungscharak­ter. Es darf nicht der Weg der Landumlegung gewählt werden,
um den Gemeinwesen kostenlos Land zu beschaffen für öffentliche An­lagen, die
nicht vorwiegend im Interesse der Eigentümer umgeleg­ter Parzellen liegen
(Imboden/ Rhinow, Nr. 125 B. IV; Antognoni, ZBl 72/1971, 4; Meier-Hayoz, ST N
614; BGE 100 Ia 230; BGE vom 30.6.1982 in ZBl 84/1983, 188).

Der Ausbau, beziehungsweise Bau der Flurstrasse
diente über­wiegend den Bedürfnissen der Eigentümer des Umlegungsgebietes. Die
gewählte Strassenbreite von 3,8 Metern entspricht - wie die Vertreter der
Flurgenossenschaft am Augenschein unwidersprochen ausgeführt haben - der Breite
der Flurwege im ganzen Umlegungsge­biet. Der einzige Unterschied besteht darin,
dass bei dieser Strasse auf Kosten der Einwohnergemeinde die Bankette befestigt
wurden und ein Belag aufgebracht wurde, was aber auf das Ausmass der
erforderlichen Landabtretung keinen Einfluss hatte. Das Vor­gehen der
Flurgenossenschaft, den Landerwerb über einen Landab­zug vorzunehmen und kein
Perimeterverfahren durchzuführen, ist deshalb nicht zu beanstanden. Im übrigen
hat das Verwaltungsge­richt in mehreren Entscheiden erkannt, dass - im Sinne
einer be­gründeten Ausnahme von der grundsätzlich nur im Perimeterverfah­ren
gestatteten Vorteilsabschöpfung - bei der Ermittlung der Ent­eignungsentschädigung
für abzutretendes Land eine angemessene Vorteilsanrechnung nach der
enteignungsrechtlichen Bestimmung von § 232 Abs. 2 EG ZGB geboten sei, sofern
für den Vorteil kei­ne Erschliessungsbeiträge erhoben werden (VGE vom 5.3.1992
i.S. EG Neuendorf, S. 10 ff.; VGE 13.6.1988 i.S. EG Rohr, S. 5 ff.).

Nun sehen die allgemeinen Bedingungen der
Flurgenossen­schaft wohl einen allgemeinen, entschädigungslosen Landabzug von
1,6% vor, befreien davon aber Eigentümer, die einzig Hausparzel­len mit bis zu
15 Aren Land besitzen. Der Grund für diese Befrei­ung liegt offensichtlich
darin, dass diese Eigentümer in der Re­gel aus der Güterzusammenlegung keinen
Nutzen ziehen. Von dieser Befreiung profitierten auch die Beschwerdeführer,
deren Parzel­len im Altzustand je 832 m2 beinhalteten. Sie erhielten deshalb -
im Unterschied zu den dem allgemeinen Landzug unterworfenen Grundeigentümern -
für die gesamte abgetretene Landfläche eine Entschädigung, die allerdings nicht
dem Verkehrswert entsprach. Nun kann es der Flurgenossenschaft - entsprechend
der oben zi­tierten Rechtsprechung - nicht verwehrt sein, bei der Festset­zung
dieser Entschädigung Vorteile zu berücksichtigen, die den Beschwerdeführern
durch den Bau der Erschliessungsanlage erwach­sen, für welche das abgetretene
Land erworben wurde. Denn in die­sem Fall erwachsen den Beschwerdeführern
entgegen der in der Be­freiung vom allgemeinen Landabzug zum Ausdruck kommenden
Vermu­tung, eben doch Vorteile aus der Güterzusammenlegung und es lies­se sich
mit dem Gleichbehandlungsgebot schwerlich vereinbaren, den einen Eigentümern
einen unentgeltlichen Landabzug aufzuerle­gen, den andern aber das Land zum
vollen Verkehrswert zu entschä­digen. Auf die Frage der Gleichbehandlung wird
später nochmals zurückzukommen sein; vorerst ist zu untersuchen, ob der Ausbau
der Flurstrasse den Beschwerdeführern zum Vorteil gereichte.

Der Ausbau der Flurstrasse erfolgte in
Berücksichtigung des rechtskräftigen Erschliessungsplanes; er stellt im Sinne
dieses Planes einen Teilausbau dar. Dieser Ausbau bewirkt für die Grund­stücke
der Beschwerdeführer zweifellos Vorteile im Sinne des Bei­tragsrechts: Der
ursprünglich bestehende, bloss 3 Meter breite überteerte Feldweg genügte wohl
als behelfsmässige Erschliessung für einige wenige überbaute Grundstücke; zur
Erschliessung aller an ihn angrenzenden und in der Bauzone gelegenen
Grundstücke ge­nügte er jedoch klarerweise nicht, weil nicht einmal das Kreuzen
von Personenwagen, geschweige denn eines Personenwagens mit ei­nem Lastwagen
möglich war. Die Eigentümer bestehender Bauten ha­ben aber kein Exklusivrecht
auf die Benutzung der bestehenden Strassen. Die anderen Anstösser haben genau
so Anspruch darauf, die Strasse zu benutzen, und wenn dann die Strasse für die
ver­mehrte Nutzung nicht mehr ausreicht, haben sämtliche Eigentümer an die
Sanierung beizutragen und ziehen aus dem Ausbau einen Vor­teil (SOG 1980 Nr.
24). Es trifft wohl zu, dass mit fortschrei­tender Überbauung eines Gebietes
die Immissionen, insbesondere des Verkehrs zunehmen, doch ändert dies nichts
daran, dass eine ausreichende Erschliessung für das Grundeigentum einen Vorteil
darstellt. Im übrigen ist dies eine normale und voraussehbare Entwicklung, weil
jederzeit damit gerechnet werden muss, dass un­überbaute Grundstücke innerhalb
der Bauzone überbaut werden.

6.         Die Bodenverbesserungskommission hat den Wert von
Bauland in A. zwischen 1984 und 1988 mit rund Fr. 100.-- bis 110.-- pro m2
beziffert. Aufgrund einer ihr vom Aktuar der Schätzungskommis­sion erteilten
Auskunft, wonach die Entschädigung bei Streifen­enteignungen rund 50% des
Verkehrswertes betrage, sofern nicht eindeutig ein Minderwert nachgewiesen
werde, hat sie einen Land­wert von Fr. 55.-- pro m2 angenommen. Nach Ansicht
der Kommissi­on haben die Beschwerdeführer davon profitiert, dass die Strasse
im Güterzusammenlegungsverfahren erstellt worden ist, hätten sie doch sonst,
statt eine Auszahlung zu erhalten, Perimeterbeiträge bezahlen müssen, und zwar
selbst dann, wenn von einem wesentlich höheren Landpreis als Fr. 55.-- pro m2
ausgegangen werde.

Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, es
müsse auf den Baulandwert abgestellt werden, da der Strassenbau und die Über­bauung
ihrer Grundstücke gleichzeitig erfolgt sei. Ausserdem sei nach der
Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes die pauschale Ermittlung der
Entschädigung bei Streifenenteignungen nicht zu­lässig. Schliesslich müsse der
Baulandpreis entschädigt werden: Da ihre Grundstücke baulich nicht vollständig
ausgenützt seien, trete infolge des Landverlustes eine bauliche Nutzungseinschrän­kung
ein.

a)         Die Bodenverbesserungskommission hat sich im Juli
1993 bei der Finanzverwaltung über die Baulandpreise in A. im Zeitpunkt des
Eigentumsüberganges im Jahr 1986 erkundigt. Danach bewegten sich die Preise von
1984 bis 1988 zwischen Fr. 100.-- und Fr. 110.-- pro m2, wobei allerdings 1986
keine Bewegungen zu ver­zeichnen waren, aber ein Preis von rund Fr. 100.-- pro
m2 als an­gemessen bezeichnet wurde. Die Kommission ist deshalb von einem Preis
von Fr. 110.-- pro m2 ausgegangen.

Die Flurgenossenschaft hat in ihrer
Stellungnahme zur Ver­waltungsgerichtsbeschwerde ausgeführt, eigene
Nachforschungen bei der Amtschreiberei hätten ergeben, dass 1985 zwischen Fr.
70.-- und Fr. 80.-- und 1987 zwischen Fr. 100.-- und Fr. 105.-- pro m2 für Bauland
bezahlt worden seien. Der Verkehrswert für nichtüberbaute Parzellen in der
Wohnzone W2 habe im Jahre 1986 maximal Fr. 90.-- pro m2 betragen.

Der von der Bodenverbesserungskommission
ermittelte Ansatz wird dadurch gestützt, dass 1984 die Handänderungssteuer für
das von den Beschwerdeführern erworbene Land aufgrund eines m2-Prei­ses von Fr.
89.-- veranlagt wurde. Es besteht somit kein Anlass, von den Feststellungen der
Bodenverbesserungskommission abzuwei­chen, zumal die Flurgenossenschaft am
Augenschein ausdrücklich auf einen entsprechenden Beweisantrag verzichtete.

b)         Die Beschwerdeführer haben ihre Grundstücke 1984
erworben und 1985 überbaut. Die Neuzuteilung im Güterzusammenlegungsver­fahren
erfolgte im Herbst 1986 und die Strasse wurde 1987 ge­baut. Mit der
Neuzuteilung büssten die Beschwerdeführer das Ei­gentum an den für die Strasse
benötigten Landstreifen ein. Da­mals waren ihre Grundstücke bereits überbaut.
Anwendbar sind des­halb die Grundsätze für die Bewertung von Vorgartenland.

c)         Wie das Verwaltungsgericht bereits 1984
festgehalten hat, verstösst die Praxis, bei Streifenenteignungen ab überbautem
Bau­land die Enteignungsentschädigung schematisch nach einem blossen Bruchteil
des in der betreffenden Gegend geltenden Baulandprei­ses festzusetzen, gegen
das Prinzip der vollen Entschädigung. Bei Streifenenteignungen ab überbauten
Baulandgrundstücken be­misst sich die Enteignungsentschädigung nach dem
funktionellen Wert, welcher dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des
Grundstücks zugekommen ist oder ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen
wäre. Je nach der Funktion des abzutretenden Teils ist der Schaden, der dem
Restgrundstück durch die Enteignung er­wächst, höher oder tiefer; in einem
solchen funktionellen Sinne kann man bei überbauten Grundstücken - im Gegensatz
zu den un­überbauten - oft durchaus zwischen mehr- oder minderwertigen Flä­chen
unterscheiden. Es kann demnach ein Schaden entstehen, der wie bei einem
unüberbauten Grundstück dem in der Gegend gelten­den Quadratmeterpreis für
Bauland entspricht, oder aber ein Scha­den, der grösser oder kleiner ist als
dieser Wert (SOG 1984 Nr. 25, zuletzt bestätigt in VGE vom 2.2.1993 i.S. EG
Obergösgen, S. 7 und in VGE vom 12.7.1993 i.S. EG Nuglar-St. Pantaleon, S. 16
ff.).

Die Streifen mit Flächen von 13 bzw. 19 m2
befinden sich auf der Nordseite der Liegenschaften der Beschwerdeführer. Sie
weisen keine Funktion auf, durch deren Entzug die derzeitige oder künftige
Benützung der Wohnliegenschaften erheblich beein­trächtigt werden könnte. Auf
der Nordseite, welche der Autobahn N1 zugewandt ist, befinden sich lediglich
Zufahrten und Abstell­plätze. Die beiden Wohnhäuser sind nach Süden
ausgerichtet und der hauptsächliche Umschwung befindet sich auf der Südseite
der Liegenschaften. An wertvollem Gartenland geht somit nichts verlo­ren. Die
bauliche Nutzungsmöglichkeit wurde nicht eingeschränkt, da die abgetretenen
Landstreifen gar nicht zur anrechenbaren Landfläche zählten, weil sie in einem
Nutzungsplan als projek­tierte Verkehrsflächen ausgeschieden waren (§ 34 Abs. 1
des Kan­tonalen Baureglementes vom 3. Juli 1978; vgl. heute Anhang III zu § 34
Abs. 1 der Kantonalen Bauverordnung vom 3. Juli 1978 [BGS 711.611.3]. Im
übrigen sind bei den Einfamilienhäusern der Beschwerdeführer in naher Zukunft
kaum Ausbauten zu erwarten. Je­denfalls wurde dergleichen weder geltend
gemacht, noch ist es er­stellt, so dass selbst eine - im übrigen bloss minimale
- Verrin­gerung der baulichen Nutzungsmöglichkeiten kaum ins Gewicht fal­len
würde (vgl. VGE vom 3.4.1992 i. S. EG Hofstetten-Flüh, S. 7). Unter solchen
Umständen ist die Enteignungsentschädigung für Vorplatzareal beträchtlich
tiefer als für baulich nutzbaren Bo­den festzusetzen und erscheint der von der
Bodenverbesserungskom­mission angenommene m2-Preis von Fr. 55.-- als grosszügig
bemes­sen, jedenfalls aber als angemessen, zumal das Verwaltungsge­richt unter
vergleichbaren Umständen auch schon eine Reduktion auf zwei Fünftel des
Baulandpreises als gerechtfertigt erachtete (VGE vom 12.7.1993, S. 18).

d)         Die Differenz zwischen dem Verkehrswert (Fr.
55.--) und der im Güterzusammenlegungsverfahren bezahlten Entschädigung (Fr.
21.90) beträgt Fr. 33.10 pro m2 oder insgesamt Fr. 628.90 bzw. Fr. 430.30 für
die Beschwerdeführer. Diese Differenz ist durch den Vorteil, der durch den
Strassenausbau den Grundstücken der Beschwerdeführer erwuchs, gerechtfertigt.
Es handelt sich um ei­ne recht bescheidene Vorteilsanrechnung, wenn man
bedenkt, dass sie pro m2 der Restfläche (813 resp. 819 m2) weniger als einen
Franken ausmacht. Mit Recht hat daher die Bodenverbesserungskom­mission
ausgeführt, dass die Beschwerdeführer von der Erstellung der Strasse im
Güterzusammenlegungsverfahren profitiert haben.

Die Beschwerde erweist sich damit als
unbegründet und ist abzuweisen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 25. November 1994