so_gerichte · SGSTA.2023.42 · 2024-09-09 · de
Staats- und Bundessteuer 2021

Staats- und Bundessteuer 2021

Solothurn Steuergericht 09.09.2024 SGSTA.2023.42
Soleure Steuergericht 09.09.2024 SGSTA.2023.42
Soletta Steuergericht 09.09.2024 SGSTA.2023.42

Steuergericht
Urteil
vom
9. September 2024
Es wirken mit:
Präsident:      Müller
Richter:          Laffer, Tastan
Sekretär:        Hatzinger
In Sachen
SGSTA.2023.42;
BST.2023.38
X
gegen
Veranlagungsbehörde W
betreffend
Staats- und Bundessteuer 2021
hat das Steuergericht
den Akten entnommen
:
1.1   Mit
Datum vom 31. Juli 2022 reichte die Steuerpflichtige X die Steuererklärung 2021
ein. Bei den Liegenschaftskosten machte die Steuerpflichtige, gestützt auf eine
Zusammenstellung über die getätigten Gesamtinvestitionen im Umfange von
CHF 2'737'391.80 den auf die Steuerpflichtige entfallende Anteil an den
Gesamtkosten in Höhe von CHF 1'317'641.11, werterhaltende Kosten in Höhe von
CHF 185'777.15 zum Abzug geltend.
1.2   In der
definitiven Veranlagungsverfügung der Veranlagungsbehörde W (VB W) mit Datum
vom 10. Januar 2023 betreffend Staats- und direkte Bundessteuer 2021 wurde die
Selbstdeklaration nicht vollumfänglich übernommen. So wurden der Katasterwert
per 31. Dezember 2021 auf CHF 938'300 erhöht und der Eigenmietwert, gestützt
auf die von der VB W per 9. Januar 2023 erstellte Einzelmietwertbemessung des
Objekts GB Y Nr. 001 mit Anwendbarkeit ab 2021 bei der Staats- und Bundessteuer,
je auf CHF 42'974 festgelegt. Des Weiteren wurden die geltend gemachten
Liegenschaftskosten in Höhe von CHF 185‘777.15 insgesamt nicht zum Abzug
zugelassen. Die VB W begründete die Nichtgewährung der geltend gemachten
Liegenschaftskosten damit, dass ein wirtschaftlicher Neubau vorliege. Im
Übrigen wurden beim Vermögensertrag die Zinsen der Raiffeisen ergänzt und die
geltend gemachten Verpflegungskosten nur im Umfang der Hälfte zum Abzug
zugelassen. Bei der Vermögenssteuer wurde der Steuerwert der 45 Aktien Z AG mit
einem Wert von CHF 576'000 festgestellt.
1.3.1 Dagegen
erhob die Steuerpflichtige mit Schreiben vom 9. Februar 2023 Einsprache.
Sinngemäss verlangte die Einsprecherin, dass die geltend gemachten
Liegenschaftskosten im Umfang von CHF 185'777.15 als werterhaltende
Investitionen zum Abzug zuzulassen seien. Mit Eventualantrag forderte die
Einsprecherin, dass der Anteil der werterhaltenden Investitionen einvernehmlich
mit der Steuerverwaltung festzulegen sei.
1.3.2 Die
Einsprache wurde namentlich damit begründet, dass die selbstbewohnte
Liegen-schaft an der A Gasse … innert drei Jahren zu einem Mehrgenerationenhaus
umgebaut worden sei. Das Bauernhaus stehe unter Ortsbildschutz und habe
einvernehmlich mit der kantonalen Denkmalschutzbehörde umgebaut werden müssen.
Nicht einsturzgefährdete Mauern haben stehengelassen und die Gebäudehülle habe
im bestehenden Ausmass beibehalten werden müssen. Dies habe insbesondere einen
Neubau der Dachkonstruktion und den grössten Teil der Gebäudehülle erfordert.
Die getätigten Investitionen seien im Einvernehmen mit den denkmalpflegerischen
Behörden vorgenommen worden. Die Isolation der Gebäudehülle sei den neusten
Standards entsprechend umgesetzt worden. Aus der miteingereichten Übersicht
über die getätigten Investitionen gehe hervor, welche Kosten im Sinne als
werterhaltend zu beurteilen und damit in Abzug gebracht werden könnten. Alle
übrigen Investitionen für den erfolgten Umbau der Scheune zum Wohnhaus habe die
Einsprecherin nicht als abzugsfähige bzw. werterhaltende Investitionen zum
Abzug geltend gemacht. Die Behörde habe durch die Unterschutzstellung eine
Renovation des Hauses im bisherigen optischen Ortsbild verlangt. Durch die
grossen Dachflächen und Mauerwerke seien die angefallenen Kosten zwar
erheblich. Dies ändere jedoch an ihrem werterhaltenden Charakter nichts. Es
würde ein widersprüchliches Verhalten vorliegen, wenn die Behörde einerseits
Vorgaben für den Bestand mache, auf der anderen Seite aber die anfallenden werterhalten-den
Investitionen nicht als steuerlich abzugsfähig beurteilen würde. Die Auslagen
für den Ersatz bestehender Anlagen seien grundsätzlich abziehbar. Auch die
Investitionen in Energiesparmassnahmen und die Rückbaukosten seien generell
abziehbar. Die Behauptung der VB W, dass die getätigten Investitionen, die zu
einer Totalsanierung führen würden, vollumfänglich nicht abzugsfähig seien,
finde keine rechtliche Grundlage. Da die Abgrenzung zwischen werterhaltenden
und wertvermehrenden Investitionen nicht immer klar ersichtlich sei, habe die
Einsprecherin im Sinne des Eventualantrages darum ersucht, die Abgrenzung
zusammen mit der VB W einvernehmlich festzulegen.
1.4.1 Den
Eingang der Einsprache wurde von der VB W mit Schreiben vom 10. Februar
2023 schriftlich bestätigt.
1.4.2 Mit
Beweismittelauflage vom 13. Juni 2023 forderte die VB W die Einsprecherin dazu
auf, alle Belege zu den geltend gemachten Liegenschaftskosten in Höhe von CHF
185'777.15 durch die Einreichung der Rechnungen mit werterhaltendem Anteil
gemäss Selbstdeklaration bis spätestens 12. Juli 2023 einzureichen. Dieser Auflage
ist die Einsprecherin mit Schreiben vom 23. Juni 2023 nachgekommen.
Gleichzeitig verwies die Einsprecherin auf einen kürzlich ergangenen
Bundesgerichtsentscheid, wonach die Liegenschaftskosten immer in werterhaltende
und wertvermehrende Investitionen zu unterscheiden seien.
1.4.3 In der
Folge hat zwischen der VB W und der Einsprecherin ein Schriftenwechsel per
E-Mail stattgefunden. Mit E-Mail vom 29. Juni 2023 teilte die VB W der
Einsprecherin mit, dass diese die eingereichten Unterlagen geprüft habe. Laut
Katasterschätzung handle es sich bei dem von der Einsprecherin bewohnten
Gebäudeteil, für den die Einsprecherin werterhaltende Liegenschaftskosten
geltend mache, um einen Neubau mit Baujahr 2021. Bei einem Neubau könnten
jedoch keine Unterhaltskosten geltend gemacht werden. Zudem entspreche der
Gebäudeteil dem früher als Ökonomieteil genutzten Teil des Bauernhauses. Für
eine Nutzungsänderung des Stalls zu einem Wohngebäude seien ebenfalls keine
Kosten abzugsfähig. Zudem könnten keine Rückbaukosten im Hinblick auf einen
Ersatzneubau geltend gemacht werden, da ein Ersatzneubau die gleiche Funktion
haben müsse wie das vorherige Gebäude. Zusammenfassend hielt die VB W
sinngemäss fest, da ein Neubau vorliege, seien die Kosten nicht abzugsfähig,
auch wenn die Denkmalpflege Auflagen gemacht habe. Die VB W teilte der
Einsprecherin weiter mit, dass sie die Einsprache daher abweisen werde und bot
der Einsprecherin die Gelegenheit, Stellung zu nehmen.
1.4.4 Mit
E-Mail vom 11. Juli 2023 teilte die Einsprecherin der VB W mit, dass sie sich
den Ausführungen der VB W nicht anschliessen könne. Es handle sich um eine
Gesamtrenovation des vorbestehenden renovationsbedürftigen Bauernhauses. Die
Aussenmasse hätten aufgrund des Ortsbildschutzes erhalten bleiben müssen.
Ebenso habe der Denkmalschutz Wert daraufgelegt, dass die alte Bausubstanz
möglichst erhalten bleibe. Ein guter Teil der Investitionen seien deshalb
werterhaltende Investitionen. Der Ausbau zum Wohnhaus sei selbstredend
wertvermehrend. Aufgrund der Gesetzesgrundlage sei dabei die Zuordnung zu
werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen zwingend zu beachten. Es
würde keine gesetzliche Grundlage geben, dass unvermittelt ein Neubau
anzunehmen sei.
1.4.5 Mit
E-Mail vom 19. Juli 2023 nahm die VB W auf die Vorbringen der Einsprecherin
Stellung. Laut Katasterschätzung handle es sich bei dem von der Einsprecherin
bewohnten Gebäudeteil um einen Neubau mit Baujahr 2021. Die
Veranlagungsverfügung sei in diesem Punkt inkonsequent. Der Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt
sei mit 20 % gerechnet worden, was für Liegenschaften gelte, die älter als
10 Jahre seien. Da es sich um einen Neubau handle, sei ein Pauschalabzug von 10
% vom Eigenmietwert richtig. Die VB W werde die Veranlagung entsprechend zu
Ungunsten der Einsprecherin korrigieren. Die Einräumung der Möglichkeit zur
Stellungnahme auf diese Verböserung durch die VB W ist nicht erfolgt.
1.5   Mit
Entscheid vom 7. August 2023 hat die VB W die Einsprache abgewiesen und die
Veranlagung zu Ungunsten der Einsprecherin korrigiert. Das steuerbare Einkommen
wurde bei der Staatssteuer auf CHF 133'381 und bei der Bundessteuer auf CHF 135'700
festgelegt.
2.1.1 Gegen
diesen Entscheid reichte die Einsprecherin (nachfolgend Rekurrentin/
Beschwerdeführerin) am 4. September 2023 Rekurs und Beschwerde ein und
beantragte, dass der Einspracheentscheid der VB W aufzuheben sei und die
geltend gemachten werterhaltenden Kosten von CHF 185'777.15 sowohl bei der
Staats- als auch bei der Bundessteuer 2021 zum Abzug zuzulassen seien. Des
Weiteren sei der Pauschalabzug von 20 % vom Eigenmietwert zuzulassen.
2.1.2 Rekurs
und Beschwerde wurden sinngemäss wie folgt begründet: Die Liegenschaft sei vom
Vater an die Rekurrentin übertragen worden. Das Bauernhaus und die Annexgebäude
seien teilweise gegen 200 Jahre alt und hätten nicht mehr bestimmungsgemäss
genutzt werden können. Deshalb sei entschieden worden, eine Gesamtrenovation ab
2019 durchzuführen und die Liegenschaft als Zweigenerationenhaus zu nutzen. Die
erfolgte und im Jahr 2021 abgeschlossene Gesamtrenovation als Neubau zu
beurteilen, sei faktenwidrig. Die Liegenschaft sei dem Ortsbildschutz
unterstellt. Die Renovation sei deshalb in Kontakt mit dem kantonalen
Denkmalschutz und unter Inkaufnahme der entstehenden Mehrkosten durchgeführt
worden. Vor und auch nach dem Bau habe sich gezeigt, dass die östliche
Bruchsteinmauer aufgrund von Setzungen und der Witterungseinflüsse
einsturzgefährdet gewesen sei. Diese hätten aus Sicherheitsgründen gänzlich
abgerissen werden müssen. Auch die Dachkonstruktion habe aufgrund früherer
Schädigungen und Fäulnis erneuert werden müssen. Andere Mauern hätten nur mit
hohem Sicherheitsaufwand erhalten werden können. Die Renovationsbedürftigkeit
könne auch dem Gutachten zur Bausubstanz entnommen werden. Es sei unbestritten,
dass mit der vorgefundenen Bausubstanz wesentliche Teile des Baus hätten neu
errichtet werden müssen. Hingegen könne nicht von einem Neubau von zwei
Einfamilienhäusern gesprochen werden. So sei auch der Schopf im bisherigen
Zustand nur leicht aufgefrischt worden.
2.1.3 Die
Liegenschaft habe ihren Ursprung im 17-ten oder 18-ten Jahrhundert. Das
Bauernhaus sei in seinen heutigen Abmessungen vor rund 200 Jahren erstellt
worden. Eine Gesamtrenovation habe sich aufgedrängt, um eine weitere Nutzung
überhaupt möglich zu machen. Es habe in keiner Weise die Absicht bestanden, wie
dies die VB W annehme, zwei Einfamilienhäuser zu bauen. Bei einer
Gesamtrenovation eines Mehrgenerationenhauses seien inhärent mehrere
Wohnparteien betroffen. Es handle sich in keiner Weise um zwei Einfamilienhäuser.
Zudem habe es die VB W unterlassen, die Situation vor Ort zur Kenntnis zu
nehmen. Damit werde auch der rechtliche Gehörsanspruch der Rekurrentin
verletzt. Ohne einen Augenschein dürfe eine Veranlagungsbehörde nicht einen für
die Rekurrentin so weitreichenden Beschluss fassen.
2.1.4 Die
Investitionen, die im Einvernehmen mit der denkmalpflegerischen Behörde
vorgenommen worden seien, seien abzugsfähig. Aus der Kostenzusammenstellung
gehe hervor, welche Kosten als werterhaltend und welche Kosten als
wertvermehrend zu beurteilen seien. Nachdem der Bau bereits im Jahr 2019
begonnen worden sei, sei das Datum der Akontorechnungen aus dem Jahr 2020 nicht
relevant. Weitere Kosten im Zusammenhang mit Investitionen für eine
Nutzungsänderung – von der Scheune zum Wohnhaus – seien nicht zum Abzug geltend
gemacht worden.
2.1.5 Das
Bundesgericht habe kürzlich die Praxis des «wirtschaftlichen Neubaus», wie dies
die VB W weiterhin anwendet, als rechtswidrig bezeichnet. Auch wenn die
Renovationskosten erheblich seien, könne nicht ein Neubau angenommen werden,
zumal die Investitionen in werterhaltende und wertvermehrende Massnahmen sauber
aufgelistet worden seien. Von einem wirtschaftlichen Neubau zu sprechen, sei
verfehlt.
2.1.6 Mit dem
Bau sei im Jahr 2019 begonnen worden. Die Bauphase habe rund 3 Jahre gedauert,
wobei gegen Bauabschluss hin keine werterhaltenden Investitionen mehr getä-tigt
worden seien. Dass im Protokoll der Katasterschätzung das Baujahr 2021
aufgeführt sei, habe mit den Schätzungsgrundsätzen und nicht mit den baulichen
Arbeiten vor Ort zu tun. Ohnehin sei vorgesehen, dass die Abteilung
Katasterschätzung des Kantonalen Steueramts, Abteilung Natürliche Personen, die
Katasterschätzung wieder auf das Baujahr 1900 korrigieren werde. Eine
entsprechende Mutationsmeldung sei bereits in Aussicht gestellt worden. Zudem
könne wohl eben nicht von einem Neubau 2021 gesprochen werden, wenn einzelne
Bauteile wie z.B. der Gewölbekeller über 300 Jahre alt seien. Die VB W gehe
davon aus, dass das alte Wohnhaus nun von den Eltern bewohnt werde. Dies stimme
so nicht. Die von den Eltern genutzte Wohnung nehme auch einen Teil der
ursprünglichen Scheune in Anspruch. Es liege eine integrale Gesamtrenovation
des ganzen Gebäudes vor. Es könne daher nicht von aneinander gebauten
Einfamilienhäusern gesprochen werden. Wie dies die VB W aus der
Katasterschätzung entnehmen könne, sei nicht nachvollziehbar.
2.1.7 Des
Weiteren bringt die Rekurrentin vor, da es sich um die Renovation einer alten
Bauernliegenschaft handle, auch der Abzug für den Unterhalt bei 20 % des
Eigenmietwertes zu belassen sei. Die VB W gehe fälschlicherweise, völlig zu
Unrecht und faktenwidrig sowie ohne Erhärtung durch einen Augenschein davon
aus, dass es sich um einen Neubau eines Einfamilienhauses handeln würde.
2.1.8 Mit
Schreiben vom 5. September 2023 reichte die Rekurrentin die in Aussicht
gestellte Mutationsmeldung der Abteilung Katasterschätzung ein, wonach das
Baujahr des Gebäudes von 2021 auf 1900 korrigiert wurde.
2.2.1 Mit
Verfügung vom 8. September 2023 wurde der Rekurs und die Beschwerde der VB W
zugestellt. Gleichzeitig wurde die VB W dazu eingeladen, eine Vernehmlassung
und sämtliche von der Rekurrentin im Einschätzungs- und Einspracheverfahren
eingereichten Akten der Vernehmlassung bis zum 2. Oktober 2023 einzureichen.
Die Beschwerdeschrift wurde zusätzlich an das Kantonale Steueramt und an die
Eidg. Steuerverwaltung zur Vernehmlassung bis spätestens 2. Oktober 2023
zugestellt.
2.2.2 Mit
Schreiben vom 27. September 2023 ersuchte die VB W um Erstreckung der Frist zur
Vernehmlassung bis zum 23. Oktober 2023. Die Frist wurde vom Kantonalen
Steuergericht am 3. Oktober 2023 bis zum 23. Oktober 2023 verlängert.
2.2.3 Mit
Gesuch vom 10. Oktober 2023 ersuchte die VB W erneut um Erstreckung der Frist
zur Vernehmlassung bis zum 6. November 2023. Das zweite Fristerstreckungsgesuch
wurde damit begründet, dass die VB W festgestellt habe, dass die Rekurrentin
auch bei der Abteilung Katasterschätzung Einsprache erhoben habe. Aufgrund der
Einsprache sei das Baujahr der Liegenschaft angepasst worden, was für die
Liegenschaftskosten von Bedeutung sei. Das Gesuch um Fristverlängerung bis zum
6. November 2023 ist vom Kantonalen Steuergericht am 14. Oktober 2023 genehmigt
worden.
2.3.1 Mit
Vernehmlassung vom 30. Oktober 2023 beantragte die VB W (Vorinstanz) die
kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde und eine Veranlagung zu
Ungunsten der Rekurrentin und Beschwerdeführerin. Der Antrag wurde von der VB W
sinngemäss wie folgt begründet.
2.3.2 Die
Liegenschaft GB Y Nr. 001 sei ein Gebäudekomplex mit verschiedenen Baujahren.
Entsprechend komplex sei die steuerliche Behandlung der Umbaukosten. Die
Liegenschaft müsse für ihre einzelnen Bestandteile differenziert beurteilt
werden. Die A Gasse … beinhalte den alten Wohnteil des Bauernhauses. Dieser
Teil der Liegenschaft sei umfassend renoviert worden. Dem Schenkungsvertrag
zwischen den Eltern und der Rekurrentin sei zu entnehmen, dass die Eltern im
Westteil des Gebäudes (A Gasse …) ein lebenslanges und unentgeltliches
Wohnrecht haben. Der Eigenmietwert dieses Gebäudeteils würden die Eltern
versteuern. Sie würden in ihrer Steuererklärung auch die auf diesen Gebäudeteil
anfallenden Unterhaltskosten im Umfange von total CHF 1'159'339 (2019: CHF 234'849;
2020: CHF 696'805; 2021: CHF 227'685) geltend machen. Der Rekurrentin würden
somit noch Unterhaltskosten für die Gebäudeteile A Gasse …, … und … zuzuordnen
sein.
2.3.3 Beim
Gebäudeteil A Gasse … handle es sich um den ehemaligen Ökonomieteil des
Bauernhauses. Dieser sei im Jahr 2019 komplett abgerissen worden, was durch die
Rechnung Nr. … der B AG vom 12. Juni 2019 eindeutig nachgewiesen werde. Die
Rechnung sei für den «Totalabbruch Scheune Nr. …» und den «Baugrubenaushub»
erstellt worden. Nach dem Abbruch des Ökonomieteils sei ein völlig neuer
Wohnteil erstellt worden. Die Haushälfte A Gasse … sei ein reiner Neubau mit
Baujahr 2021. Bei einem Neubau könnten keine Renovationskosten abgezogen
werden. Es seien nicht einmal die Rückbaukosten des vorherigen Ökonomiegebäudes
abzugsfähig, da keine gleichartige Nutzung mehr vorliege. Die Vorbringen der
Rekurrentin, wonach es sich um denkmalpflegerische Investitionen handle, sei
nicht stichhaltig.
2.3.4 Da der
Gebäudeteil A Gasse … als Neubau mit Baujahr 2021 zu beurteilen sei, sei
folglich auch nur der Pauschalabzug in Höhe von 10 % vom Eigenmietwert zu
berücksichtigen.
2.3.5 Ein
Schätzer der Solothurnischen Gebäudeversicherung habe das Baujahr des
Gebäudeteils A Gasse … in seiner Schätzung vom 7. September 2021 korrekterweise
mit Baujahr 2021 festgelegt. Nach dem abweisenden Einspracheentscheid habe sich
der damalige Lebenspartner und heutige Ehemann der Rekurrentin per E-Mail vom
30. August 2023 an den Schätzer der Solothurnischen Gebäudeversicherung
gewandt. Daraufhin habe der Schätzer der Solothurnischen Gebäudeversicherung
das Baujahr von 2021 auf 1900 ändern lassen. Der E-Mail-Verkehr zeige, dass es
sich um eine Gefälligkeit unter Vertrauten gehandelt habe. Entsprechend sei
auch die nachträgliche erfolgte Änderung des Baujahres auf der
Katasterschätzung durch das Kantonale Steueramt, Abteilung Natürliche Personen,
Katasterschätzung von 2021 auf das Jahr 1900 unbeachtlich. Es dürfe höchstens
ein Pauschalabzug im Umfange von 10 % des auf A Gasse … entfallenden
Eigenmietwertes gewährt werden.
2.3.6 Zudem
sei die am 9. Januar 2023 von der VB W selbst erstellte Mietwertbemessung bei
näherer Betrachtung als fehlerhaft zu beurteilen. Da das Baujahr 1900 im
Computerprogramm hinterlegt gewesen sei, sei das wirtschaftliche Alter des
Objektes fälschlicherweise auf 122 Jahre festgelegt gewesen, was den
Eigenmietwert altershalber herabgesetzt habe. Zudem seien drei Garagen
vergessen gegangen, die je mit CHF 800 Eigenmietwert, total CHF 2'400,
zusätzlich zu berücksichtigen gewesen wären. Aufgrund einer von der VB W am 25.
Oktober 2023 neu erstellten Mietwertbemessung betrage der für den Gebäudeteil A
Gasse anzurechnende Eigenmietwert sowohl für die Staats- als auch für die
Bundessteuer je CHF 46'008.
2.3.7 In der
neuen Mietwertbemessung vom 25. Oktober 2023 seien die beiden Gebäude A Gasse …
und … nicht mehr enthalten, da diese das Baujahr 1961 hätten. Entsprechend sei
für diese je ein separater Eigenmietwert festzulegen. Der von der Rekurrentin
zu versteuernde Eigenmietwert der Gebäude A Gasse … und … berechne sich, unter
der Annahme der jeweils hälftigen Nutzung mit den Eltern der Rekurrentin,
folgendermassen:
-
A Gasse …: Katasterwert CHF 24'900 x 9.42% x ½ = CHF 1’173 (Staat) bzw.
CHF 1'466 (Bund; Eigenmietwert Staat x 1.25 = Eigenmietwert Bund);
-
A Gasse …: Katasterwert CHF 40'700 x 9.42% x ½ = CHF 1'917 (Staat) bzw.
CHF 2'396 (Bund; Eigenmietwert Staat x 1.25 = Eigenmietwert Bund).
Von den
jeweiligen Eigenmietwerten für die A Gasse … bzw. … könne jeweils der
Pauschalabzug für Liegenschaftskosten im Umfange von 20 % zum Abzug zugelassen
werden.
Entsprechend
beantrage die VB W im hierortigen Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine Erhöhung
der steuerbaren Einkommen im Sinne einer reformatio in peius.
2.3.8 Des
Weiteren macht die VB W geltend, dass von der Rekurrentin nicht dargelegt
werde, in welchem Umfang Mehrkosten aufgrund von Denkmalpflege entstanden
seien. Dass ein grosser Teil des alten Bauernhauses abgerissen und neu gebaut
werden konnte, deute darauf hin, dass der Denkmalschutz offenbar bloss verlangt
habe, der Neubau müsse die gleichen Umrisse haben wie das alte Ökonomiegebäude.
Allfällige Mehrkosten, die aus Gründen des Denkmalschutzes entstanden seien,
würden somit den von den Eltern bewohnte Gebäudeteil betreffen.
2.3.9 Betreffend
der geltend gemachten Gehörsverletzung, weil die VB W keinen Augenschein
vorgenommen habe, hält diese dagegen, dass diese in antizipierter
Beweiswürdigung auf die Annahme beantragter Beweismittel verzichten kann, wenn
sie aufgrund bereits erhobener Beweise oder aus anderen Gründen davon überzeugt
sei, dass der relevante Sachverhalt ausreichend geklärt sei und weitere
Beweiserhebungen ihre rechtliche Überzeugung nicht ändern würde. Ein
Augenschein nach Abschluss des Umbaus hätten keine neuen Erkenntnisse gebracht,
da die Situation nach dem Umbau ausreichend dokumentiert gewesen sei. Es liege
daher keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, insbesondere weil die
Rekurrentin selbst auf eine Besprechung verzichtet habe.
2.3.10 Hinsichtlich
der Akonto-Rechnungen der Umbaukosten habe die VB W festgestellt, dass in der
Aufstellung zu den Liegenschaftskosten, welche die Rekurrentin der
Steuererklärung beigelegt habe, sich teilweise Rechnungen befinden würden,
deren Kosten mehrfach geltend gemacht worden seien. Ein Teil der 2021 geltend
gemachten Kosten würden Akonto-Rechnungen mit Rechnungsdatum 2020 betreffen.
Die Aufstellung zu den Liegenschaftskosten sei daher nicht zu akzeptieren.
2.3.11 Zudem
erwähnte das Gesetz Kosten für denkmalpflegerische Arbeiten. Investitionen in
Neubauten seien damit sicher nicht gemeint. Der von der Rekurrentin erwähnte
alte Gewölbekeller befinde sich soweit ersichtlich nicht unter der ehemaligen
Scheune bzw. dem heutigen Wohnteil der Rekurrentin. So sei der Rechnung von B
AG zu entnehmen, dass die Scheune komplett abgebrochen und ein Aushub erstellt
worden sei.
2.3.12 Richtig
seien die Vorbringen der Rekurrentin, dass die Eltern nicht nur das ehemalige
Wohnhaus bewohnen würden, sondern auch einen schmalen Teil des Neubaus. Dies
ändere jedoch nichts an der Tatsache, dass die Rekurrentin heute einen
kompletten Neubau bewohne.
2.3.13 Zusammenfassend
sei festzustellen, dass es sich bei dem von der Rekurrentin be-wohnten Gebäude
um einen Neubau mit Baujahr 2021 handle und für einen solchen Neubau keine
Liegenschaftskosten abzugsfähig seien und nur der Pauschalabzug von 10 %
gewährt werden dürfe. Für die beiden Nebengebäude … und … seien jeweils die
Hälfte des Eigenmietwertes zu berücksichtigen und ein Pauschalabzug für
Liegenschaftskosten von 20 % zu gewähren.
2.4.1 Mit
verfahrensleitender Verfügung vom 3. November 2023 hat das Kantonale
Steuergericht festgestellt, dass die Eidg. Steuerverwaltung auf eine
Vernehmlassung verzichtet hat. Gleichzeitig wurde die Vernehmlassung der VB W
vom 30. Oktober 2023 der Rekurrentin zugestellt. Aufgrund der Vernehmlassung
der VB W wurde die Rekurrentin auf eine möglich reformatio in peius aufmerksam
gemacht. Der Rekurrentin wurde für eine allfällige Stellungnahme Frist bis zum
27. November 2023 gesetzt.
2.4.2 Mit
schriftlichem Gesuch vom 7. November 2023 ersuchte die Rekurrentin um
Erstre-ckung der Frist bis zum 22. Dezember 2023. Das Gesuch wurde vom
Kantonalen Steuergericht bis zum 22. Dezember 2023 bewilligt.
2.5.1 Mit
Schreiben vom 20. Dezember 2023 nahm die Rekurrentin eingehend Stellung zur
Vernehmlassung der VB W vom 30. Oktober 2023. Die Rekurrentin hielt im
Wesentlichen an ihren bisherigen Ausführungen fest. Sie reichte zusätzliche
Beweismittel betreffend Ortsbildschutz ein. Die von der VB W beantragte
reformatio in peius sei abzuweisen. Die neu errechneten Eigenmietwerte könnten
von der Rekurrentin nicht nachvollzogen werde. Die Berechnung der
Eigenmietwerte, wie diese im Einspracheentscheid vorgenommen worden seien,
seien beizubehalten.
2.5.2 Die
Rekurrentin sei erstaunt, dass die VB W am «wirtschaftlichen Neubau» festhalte.
Entscheidend sei, dass die Renovation einer alten, teils baufälligen
Liegenschaft den ausserfiskalischen Interessen eines Gemeinwesens zu
entsprechen habe. Diesen Interessen habe die Gemeinde mit der Unterschutzstellung
in den Ortsbildschutz Rechnung getragen. Die Erstellung eines Neubaus, der
nicht diesen Anforderungen entspräche, wäre vorliegend nie möglich gewesen.
Bereits dieser Umstand erhelle, dass nicht von irgendeinem Neubau gesprochen
werden könne, sondern lediglich von einer Werterhaltung einer baufälligen
Liegenschaft. Des Weiteren habe die Behauptung, dass die Liegenschaft in den
einzelnen Bauteilen differenziert zu betrachten sei, keine Rechtsgrundlage. §
39 StG und Art. 32 DBG würden vorschreiben, dass die denkmalpflegerisch
angeordneten Renovationskosten und die Rückbaukosten abzugsfähig seien. Ebenso
seien auch die werterhaltenden Kosten abzugsfähig.
2.5.3 Dass mit
dieser Art der Renovation relativ hohe Kosten für die beiden Wohnparteien
entstanden seien, ändere an der Qualifikation als Gesamtrenovation einer
Liegenschaft nichts. Schon gar nicht dürfe angenommen werden, dass ein Teil der
Liegenschaft unvermittelt als selbständig zu beurteilender Neubau gelten würde.
2.5.4 Die
Rekurrentin macht sinngemäss geltend, dass die erfolgte Gesamtrenovation der
alten Liegenschaft keinen selbständigen Neubau mit Baujahr 2021 darstelle und
dass der Praxisänderung des Bundesgerichts zum wirtschaftlichen Neubau Rechnung
zu tragen sei. Zudem sei die Berechnung des Eigenmietwertes, wie dieser von der
VB W im Einspracheentscheid vorgenommen worden sei, beizubehalten und es sei
der Pauschalabzug für Altliegenschaften von 20 % des Eigenmietwertes auch nach
erfolgter Gesamtrenovation beizubehalten.
Das Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1.1   Rekurs
(betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend Bundessteuer) erfolgten
form- und fristgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1
Steuergesetz, StG, BGS 614.11; Art. 140 Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, DBG, SR 642.11; § 4 Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf
die Rechtsmittel ist somit einzutreten.
1.2   Über die
Frage der im Raum stehenden Gehörsverweigerung betreffend reformatio in peius,
Durchführung eines Augenscheins und Einspracheverhandlung ist vorab, folglich
vor der Beurteilung der materiellen Fragen, zu entscheiden (BGE 126 I 15).
1.3   Nach
ständiger Rechtsprechung prüft das Steuergericht die formellen
Gültigkeitserfordernisse des Verfahrens von Amtes wegen. Hat die Vorinstanz
übersehen, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlte, und hat sie materiell
entschieden, ist dies im Rechtsmittelverfahren von Amtes wegen zu
berücksichtigen mit der Folge, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben ist
(vgl. Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Landschaft vom 15.
Dezember 2000 mit weiteren Hinweisen).
2.1   Nach
Art. 132 Abs. 1 DBG bzw. § 122 Abs. 1 StG und Art. 48 Abs. 1 StHG (Steuerharmonisierungsgesetz,
SR 642.14) kann der Steuerpflichtige gegen die Veranlagungsverfügung innert 30
Tagen nach der Eröffnung resp. Zustellung bei der Veranlagungsbehörde
schriftlich Einsprache erheben. Gemäss Art. 132 Abs. 1 DBG und § 123 Abs. 1 und
2 StG resp. Art. 48 Abs. 4 StHG entscheidet die Veranlagungsbehörde gestützt
auf die Untersuchung über die Einsprache. Sie kann alle Steuerfaktoren neu
festsetzen und, nach Anhören des Steuerpflichtigen, die Veranlagung auch zu
dessen Nachteil abändern.
2.2   Gemäss
Art. 29 Abs. 2 BV (Bundesverfassung, SR 101) haben die Parteien Anspruch auf
rechtliches Gehör. Das explizit durch die Verfassung gewährleistete rechtliche
Gehör stellt eine fundamentale Garantie für ein rechtsstaatliches Verfahren
dar. Es dient der Sachaufklärung und garantiert dem Betroffenen ein
persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Der Grundsatz gilt nach
der heutigen Rechtsprechung für alle Rechtsanwendungsverfahren, so auch im
Verwaltungsverfahren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts greift der
Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren überall dort Platz, wo
die Gefahr besteht, dass der einzelne durch den Erlass einer Verfügung in
seinen rechtlich geschützten Interessen verletzt wird (vgl.
Ulrich
Häfelin
et al., Schweizerisches Bundesstaatrecht, 10. Auflage, Zürich 2020, N
835 ff.).
2.3   Der
Anspruch auf rechtliches Gehör ist das Recht der Privaten, in einem vor einer
Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten Verfahren mit ihrem Begehren angehört
zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die Entscheidung
wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können (vgl.
Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann
, Allgemeines
Verwaltungsrecht, 8. Auflage, Zürich/St. Gallen 2020, N 1001 f.).
2.4   Der
Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller (selbständiger) Natur. Das
bedeutet, dass eine Rechtsmittelinstanz, die eine Verletzung des Anspruchs
feststellt, den angefochtenen Hoheitsakt aufheben muss, ohne Rücksicht darauf,
ob die Anhörung für den Ausgang des Verfahrens relevant ist, d.h. die Behörde
zu einer Änderung des Entscheides veranlassen wird oder nicht. Gemäss der
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Heilung der Verletzung des rechtlichen
Gehörs in einem Rechtsmittelverfahren dann möglich, wenn die Verletzung nicht
besonders schwer wiegt, wobei die Heilung des Mangels die Ausnahme bleiben
soll. Eine strenge Handhabung drängt sich auf, nicht nur, weil der Instanzenzug
damit verkürzt wird und der Betroffene sich gegenüber einem negativen Entscheid
einer Behörde durchsetzen muss, sondern auch, weil die Behörde ihn durch die
Gehörsverweigerung zum Verfahrensobjekt gemacht und nicht als Partner behandelt
hat, was nicht geheilt werden kann, sondern sanktioniert werden muss (vgl.
Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann
,
a.a.O., N 1173 ff.).
2.5   Gemäss
Art. 115 DBG bzw. § 135 StG müssen angebotene Beweise abgenommen werden, soweit
sie zur Feststellung von für die Veranlagung erheblichen Tatsachen geeignet
sind. Unter § 150 Abs. 2 StG wird festgehalten, dass die steuerpflichtige
Person oder ihre Vertretung zu einer Verhandlung vorzuladen ist, wenn diese es
verlangt oder wenn es die Untersuchung über die Einsprache erforderlich macht.
Die Begehren und Aussagen sind zu protokollieren. Des Weiteren hält Art. 143
Abs. 1 Satz 2 DBG bzw. § 151 Abs. 1 StG (reformatio in peius) fest, dass die
Einsprachebehörde alle Steuerfaktoren neu festsetzen und, nach Anhörung des
Steuerpflichtigen, die Veranlagung auch zu seinem Nachteil abändern kann.
3.1   Die
Rekurrentin bringt vor, dass es die VB W im vorliegenden Fall unterlassen habe,
einen Augenschein durchzuführen, obwohl sich ein solcher geradezu aufgedrängt
hätte. Gemäss Art. 115 DBG bzw. § 135 StG müssen angebotene Beweise abgenommen
werden, soweit sie zur Feststellung von für die Veranlagung erheblichen
Tatsachen geeignet sind. Aus dem Grundsatz des rechtlichen Gehörs folgt der
Anspruch der steuerpflichtigen Person auf Beweisabnahme. Es wird ihr das Recht
eingeräumt, Beweismassnahmen zu beantragen. Die offerierten Beweismittel müssen
sich auf eine rechtserhebliche Tatsache beziehen. Gegenstand des
Beweisverfahrens bilden daher nur jene Tatsachen, die für die Veranlagung
wesentlich sind und somit den Umfang der Steuerfaktoren beeinflussen können.
Der Anspruch auf Beweisabnahme ist verletzt, wenn ohne sachliche Gründe einem
Beweismittel zum Vornherein jede Erheblichkeit abgesprochen wird (BGE 106 II
170,
Richner
et al., Handkommentar
zum DBG, 4. Auflage, Zürich 2023, N. 3 f. zu Art. 115). Des Weiteren müssen die
offerierten Beweismittel sich nicht nur auf rechtserhebliche Tatsachen
beziehen, sondern die offerierten Beweismittel müssen auch geeignet sein, das
Vorhandensein dieser Tatsache zu beweisen (Geeignetheit des Beweismittels;
Richner
et al., a.a.O., N. 5 zu Art. 115).
3.2   Zudem
muss die rechtserhebliche Tatsache, für welche die steuerpflichtige Person ein
geeignetes Beweismittel offeriert, auch umstritten und nicht offenkundig sein.
Notorische Tatsachen müssen nicht bewiesen werden (
Richner
et al., a.a.O., N. 6 zu Art. 115).
3.3   Die
steuerpflichtige Person ist deshalb berechtigt, Beweismittel vorzulegen oder zu
nennen, welche die Steuerbehörde abnehmen müssen, sofern diese geeignet sind,
eine für die Veranlagung wesentliche umstrittene Behauptung zu erhärten. Auf
die Abnahme der offerierten Beweismittel kann eine Behörde verzichten (
Richner
et al., a.a.O., N. 7 f. zu Art. 115),
-    wenn der
Sachverhalt, den die steuerpflichtige Person beweisen will, nicht
rechtserheblich ist oder bereits feststeht;
-    wenn die
Steuerbehörde von jenem Sachverhalt ausgeht, den die steuerpflichtige Person
behauptet;
-    wenn zum
Voraus gewiss ist (sog. antizipierte Beweiswürdigung), dass das offerierte
Beweismittel nicht beweistauglich ist;
-    wenn die
Steuerbehörde den Sachverhalt aufgrund eigener Sachkunde ausreichend würdigen
kann, sie also aufgrund ihrer amtlichen Tätigkeit Kenntnis von der zu
beweisenden Tatsache hat oder (hinsichtlich des Beizugs von Sachverständigen)
über genügend eigene Fachkenntnisse verfügt.
3.4   Erforderlich
ist eine Beweisabnahme dann, wenn die untersuchende Behörde zuerst in die Lage
versetzt werden muss, sich eine Überzeugung vom Vorhandensein oder
Nichtvorhandensein von Tatsachen zu bilden, die für die Entscheidung erheblich
sind (
Richner
et al., a.a.O., N. 9
zu Art. 115).
3.5   Ein
Augenschein ist eine Beweisaufnahme, welche sich auf die Existenz, die Lage und
die Beschaffenheit von Objekten oder von Vorgängen bezieht. Er kommt nicht nur
für Sichtbares in Frage, sondern kann grundsätzlich alle äusseren Gegebenheiten
betreffen, die durch den Seh-, Gehörs-, Geruchs-, Geschmacks- oder den Tastsinn
wahrgenommen werden können; es geht dabei um die sinnliche Wahrnehmung
urteilsrelevanter bzw. beweiserheblicher Sachverhalte. Der Augenschein ist
ausdrücklich als Beweismittel vorgesehen.
3.6   Die
Vornahme eines Augenscheins geschieht auf Antrag einer Partei oder von Amtes
wegen. Wird von der steuerpflichtigen Person ein Augenschein beantragt, so
steht die Entscheidung, ob ein solcher angeordnet werden soll, grundsätzlich im
pflichtgemässen Ermessen der mit der Sache befassten Behörde. Eine dahingehende
Pflicht besteht jedoch, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise
nicht abgeklärt werden können (
Richner
et al., a.a.O., N. 46 zu Art. 123 DBG).
3.7   Soweit
den Akten entnommen werden kann, hat die Rekurrentin und Beschwerdeführerin im
Einspracheverfahren keinen Augenschein beantragt. Entsprechend kann der VB W
auch keine Weigerung dahingehend angelastet werden, einen angebotenen
rechtserheblichen Beweis abgelehnt zu haben. Insofern kann diesbezüglich keine
Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegen.
3.8   Die
Vorbringen der Rekurrentin und Beschwerdeführerin, dass die VB W keinen
Augenschein von Amtes wegen in Erwägung gezogen hat, obwohl sich ein solcher im
vorliegenden Einzelfall durchaus aufgedrängt hätte, ist nachvollziehbar. Die
Durchführung eines Augenscheins bei grösseren Bauprojekten wäre durchaus ein
sachgerechtes Vorgehen, damit sich die Steuerbehörde ein Bild von der Situation
machen kann, um den Sachverhalt zu ermitteln und um die amtsinternen – offenbar
zum Teil falschen Unterlagen – zu überprüfen und die Vorbringen der Rekurrentin
und Beschwerdeführerin zu verifizieren, die sich nicht aus den eingereichten
Unterlagen ergeben haben. Indem die VB W keinen Augenschein von Amtes wegen
durchgeführt hat, liegt jedoch noch keine schwerwiegende
Verfahrenspflichtverletzung vor, die im vorliegenden Verfahren nicht geheilt
werden könnte.
4.1   Mit
E-Mail vom 19. Juli 2023 nahm die VB W auf die Vorbringen der Rekurrentin und
Beschwerdeführerin Stellung. Laut Katasterschätzung handle es sich bei dem von
der Rekurrentin und Beschwerdeführerin bewohnten Gebäudeteil um einen Neubau
mit Baujahr 2021. Die Veranlagungsverfügung sei in diesem Punkt inkonsequent.
Der Pauschalabzug für Liegenschaftsunterhalt sei mit 20 % gerechnet worden, was
für Liegenschaften gelte, die älter als 10 Jahre seien. Da es sich um einen
Neubau handle, sei ein Pauschalabzug von 10 % vom Eigenmietwert richtig. Die VB
W werde die Veranlagung entsprechend zu Ungunsten der Rekurrentin und
Beschwerdeführerin korrigieren. In der Folge ist die VB W direkt zum Entscheid
übergegangen. Mit Entscheid vom 7. August 2023 hat die VB W die Einsprache
abgewiesen und die Veranlagung zu Ungunsten der Rekurrentin und
Beschwerdeführerin korrigiert. Das steuerbare Einkommen wurde bei der
Staatssteuer auf CHF 133'381 und bei der Bundessteuer auf CHF 135'700
festgelegt. Gemäss Art. 135 Abs. 1 DBG bzw. § 151 Abs. 1 StG entscheidet die
zuständige Behörde gestützt auf die Untersuchung über die Einsprache. Sie kann
alle Steuerfaktoren neu festsetzen und, nach Anhörung des Steuerpflichtigen,
die Veranlagung auch zu seinem Nachteil abändern (Art. 135 Abs. 1 DBG bzw. §
151 Abs. 1 StG). Eine Anhörung bzw. die Gelegenheit zur Stellungnahme wurden
von der VB W der Steuerpflichtigen, soweit aktenkundig, nicht gewährt.
4.2   Will die
Steuerbehörde die Veranlagungsverfügung zuungunsten der steuerpflichtigen
Person abändern, hat sie dieser unter Beachtung des Anspruchs auf rechtliches
Gehör vor der Entscheidung Gelegenheit zur Stellungnahme zur beabsichtigten
Verböserung zu geben (StE 1989 A 21.13 Nr. 3). Dabei spielt es keine Rolle, ob
die Veranlagungsbehörde ihre Verböserung auf neue, im bisherigen
Veranlagungsverfahren und Einspracheverfahren noch nicht diskutierte
Gesichtspunkte abstellen will oder ob sie nur bereits diskutierte Punkte
heranziehen möchte; es ist in jedem Fall eine Äusserungsmöglichkeit
einzuräumen, wenn eine VB eine von der angefochtenen Veranlagungsverfügung
abweichende Höherveranlagung vornehmen will (StE 2003 B 96.12 Nr. 13, StE 2004
B 92.51 Nr. 11 = StR 2003; ASA 73, 554;
Richner
et al., a.a.O., N. 20 zu Art. 143). Eine Verletzung des Anspruchs auf eine
Anhörung vor einer Höherveranlagung stellt eine schwere Gehörsverletzung dar (
Richner
et al., a.a.O., N. 20 und 29 zu
Art. 143 DBG; N. 13 zu Art. 114 DBG).
4.3   Die
Rechtsprechung des Bundesgerichts ist bezüglich der Gewährung des rechtlichen
Gehörs streng. Sie hat als Grundsatz festgehalten, dass jede Behörde wegen des
verfassungsrechtlichen Anspruchs auf rechtliches Gehör den Betroffenen von
einer beabsichtigten Schlechterstellung unterrichten und ihm Gelegenheit zur
Äusserung geben muss. Eine erneute Anhörung kann nicht davon abhängig gemacht
werden, dass der reformatio in peius neue Gesichtspunkte zu Grunde liegen. Eine
gegenteilige Interpretation dieser Bestimmungen würde ansonsten möglicherweise
nicht einmal den von der Rechtsprechung direkt aus der Verfassung abgeleiteten
Minimalgarantien des rechtlichen Gehörs entsprechen. Die Behörde muss vor ihrem
Entscheid auf ihre Absicht, zu einer reformatio in peius zu schreiten,
aufmerksam machen und den Pflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme einräumen
(vgl. Entscheid des Bundesgerichts [BGE] 2A.403/2002 vom 24. März 2003, E. 2.2
und 3.2 mit weiteren Hinweisen). Das Einholen der Stellungnahme bei der steuerpflichtigen
Person stellt keinen "leeren Formalismus" dar, insbesondere weil er
allenfalls neue Tatsachen und Beweismittel vorbringen kann (vgl. Entscheid des
Bundesgerichts 2A.421/2003 vom 15. März 2004, E. 2 und 3).
4.4   Die
Gewährung des rechtlichen Gehörs ist somit an klare formelle Voraussetzungen
geknüpft, die zu beachten sind. Es genügt daher nicht, dass die
Steuerpflichtige wusste, um was es geht. Eine konkrete Androhung der reformatio
in peius mit dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör in Form des
individuellen Schriftenwechsels sowie eine schriftliche Stellungnahme der
Pflichtigen fehlen im vorliegenden Einspracheverfahren, was als grober
Verfahrensmangel qualifiziert werden muss.
5.1   Mit
Eventualantrag forderte die Rekurrentin und Beschwerdeführerin mit ihrer
Einsprache, dass der Anteil der werterhaltenden Investitionen einvernehmlich
mit der Steuerverwaltung festzulegen seien. Dies ist als Antrag auf
Durchführung einer Einspracheverhandlung bzw. als Antrag auf Anhörung zu
qualifizieren. Die Rekurrentin und Beschwerdeführerin hat im Wissen darum, dass
eine „Ausscheidung“ der Kosten in werterhaltende und wertvermehrende Kosten zum
Teil schwierig ist, eine Verhandlung verlangt, um mit der VB W die
Angelegenheit zu besprechen. Eine Einspracheverhandlung hat sich im
vorliegenden Verfahren für die Feststellung des Sachverhalts und zur
Untersuchung über die Einsprache geradezu aufgedrängt. Soweit ersichtlich hat
keine solche stattgefunden oder wurde zu einer solchen von der VB W auch nicht
eingeladen.
5.2   In ihrer
Vernehmlassung bringt die VB W mit dem nicht durchgeführten Augenschein vor,
die Rekurrentin und Beschwerdeführerin habe auf eine Besprechung verzichtet. Ob
mit dem geltend gemachten Verzicht auf eine Besprechung durch die Rekurrentin
und Beschwerdeführerin der Augenschein oder eine Einspracheverhandlung gemeint
ist, ist nicht klar. Festzustellen ist jedoch, dass den Akten kein Hinweis dazu
zu entnehmen ist, dass die Rekurrentin und Beschwerdeführern je auf eine
Einspracheverhandlung mit der VB W verzichtet hätte. Da es mit der gesetzlich
vorgesehenen Einspracheverhandlung um die Wahrung des rechtlichen Gehörs einer
steuerpflichtigen Person geht, sind hier auch erhöhte Anforderungen an den
Nachweis eines allfälligen Verzichts auf eine ursprünglich verlangte
Einspracheverhandlung durch die Steuerbehörden sicherzustellen. Dieser Nachweis
bringt die VB W nicht bei. Bestehen Zweifel darüber, ob die steuerpflichtige
Person tatsächlich auf eine ursprünglich verlangte Einspracheverhandlung
verzichtet hat und kann ein allfälliger Verzicht von der Steuerbehörde nur
behauptet, nicht jedoch nachgewiesen werden, ist zu Lasten der Steuerbehörde
davon auszugehen, dass die steuerpflichtige Person an der Durchführung einer
Einspracheverhandlung bzw. ihrem Anspruch auf Gewährung des rechtlichen Gehörs
festgehalten hat.
5.3   Die
Frage, ob die VB W auch hier eine schwere Verfahrenspflichtverletzung begangen
hat, indem sie keine Einspracheverhandlung durchgeführt hat, da die hierortige
Rekurrentin und Beschwerdeführerin wie von dieser behauptet, auf eine
Besprechung im Sinne einer Einspracheverhandlung verzichtet habe, kann offen
bleiben, da die bereits nicht ermöglichte Stellungname zur von der VB W
beabsichtigten Verböserung im Rahmen des Einspracheverfahrens als derart
schwerwiegende Verfahrenspflichtverletzungen zu beurteilen ist, dass der Einspracheentscheid
per se nichtig ist und die Angelegenheit zur Beurteilung der Einsprache
zurückgewiesen werden muss.
6.1   Die
Heilung einer festgestellten Verfahrenspflichtverletzung verbietet sich dann,
wenn diese nicht nur von untergeordneter Natur ist, sondern schwer wiegt. Ein
Verfahrensmangel ist namentlich dann schwerwiegend, wenn die Vorinstanz in
Verletzung der ihr obliegenden Untersuchungspflicht – und somit in Missachtung
des Anspruchs auf rechtliches Gehör – den rechtserheblichen Sachverhalt nicht
oder unvollständig abgeklärt hat. Einen solchen bedeutsamen Verfahrensmangel
kann die Rekurs- und Beschwerdeinstanz nicht heilen, weil andernfalls die
untere Rechtsmittelbehörde praktisch von der Einhaltung eines korrekten
Verfahrens dispensiert würde. Eine schwere Gehörsverletzung liegt deshalb
insbesondere dann vor, wenn sich die Behörde über einen ausdrücklich gesetzlich
verankerten Gehörsanspruch wie die Einräumung der Möglichkeit zur Stellungnahme
zu einer angekündigten reformatio in peius hinweggesetzt hat.
6.2   Indem
die VB W der Rekurrentin und Beschwerdeführerin im Einspracheverfahren die
beabsichtigte reformatio in peius zwar anzeigte, dieser jedoch keine
Möglichkeit zur Stellungnahme einräumte, verletzte die VB W hier das rechtliche
Gehör der hierortigen Rekurrentin und Beschwerdeführerin. Die offenkundige
Verletzung des rechtlichen Gehörs ist als schwere Gehörsverletzung zu
qualifizieren, da sich die VB W über einen ausdrücklich gesetzlich verankerten
Gehörsanspruch hinweggesetzt hat. Hinzu kommt, dass nicht ausgeschlossen werden
kann, dass in der Nichtdurchführung einer Einspracheverhandlung eine weitere
schwere Gehörsverletzung vorliegen könnte, da der durch die VB W vorgebrachte
Verzicht der Rekurrentin und Beschwerdeführerin auf die Einspracheverhandlung
nur behauptet, von dieser jedoch nicht nachgewiesen wurde, weshalb zu Gunsten
der Rekurrentin und Beschwerdeführerin die natürliche Vermutung besteht, dass
diese an ihrem Recht auf Durchführung einer Einspracheverhandlung festgehalten
hat.
6.3   Der
Einspracheentscheid ist somit aufzuheben und die Angelegenheit an die
Steuer-verwaltung zur Neubeurteilung zurückzuweisen. In Bezug auf die
reformatio in peius hat die Steuerverwaltung der Steuerpflichtigen zunächst
ausdrücklich Gelegenheit zur Stel-lungnahme einzuräumen, bevor sie erneut
entscheidet. Gleichzeitig wird die VB W zwecks Wahrung des rechtlichen Gehörs
gewährleisten müssen, dass die mit der Einsprache beantragte
Einspracheverhandlung durchgeführt wird, oder sie stellt sicher, dass der
Nachweis des Verzichts auf eine Einspracheverhandlung durch die hierortige
Rekurrentin und Beschwerdeführerin auch tatsächlich erbracht werden kann.
6.4   Zudem
wird die VB W an dieser Stelle ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für die
materielle Beurteilung die bundesgerichtliche Rechtsprechung betreffend
Praxisänderung zum „wirtschaftlicher Neubau“ und den denkmalpflegerischen
Arbeiten (siehe u.a. Bundesgerichtsurteil 9C_677/2021 vom 23. Februar 2023,
9C_724/2022 vom 29. März 2023) Gültigkeit hat und der erfolgte Umbau danach zu
beurteilen sein wird. Eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung eines
Totalsanierungs-, Renovations- sowie eines Aus- oder Umbauprojekts wie im vorliegenden
Fall, aufgrund welcher der einkommensteuerliche Kostenabzug schematisch
komplett und damit auch für Kostenbestanteile, die bei individueller
Betrachtung aufgrund ihrer objektiv-technischen Natur eigentlich
werterhaltender Natur wären, verweigert wird, ist seit der neueren
Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht mehr zulässig.
Stattdessen
sind die einzelnen Arbeiten an einer Liegenschaft – wie bei allen anderen
Liegenschaftskosten – individuell in ihre werterhaltenden und wertvermehrenden
Anteile aufzuteilen, wie dies das Kantonale Steueramt selbst unter Verweis auf
die neue bundesgerichtliche Rechtsprechung in seiner Steuerpraxis bereits
übernommen und publiziert hat (siehe auch Steuerbuchkapitel § 39 Nr. 2
betreffend Liegenschaftskosten, Ziffer 5.1). Betreffend denkmalpflegerische
Arbeiten kann ebenfalls auf die geltende bundesgerichtliche Rechtsprechung
verwiesen werden, wonach die Kosten der denkmalpflegerischen Arbeiten
zusätzlich zu den Unterhaltskosten geltend gemacht werden können, denn die
denkmalpflegerischen Arbeiten stellen keine Unterhaltskosten dar (siehe u.a.
Bundesgerichtsurteil 9C_677/2021 vom 23. Februar 2023, 9C_724/2022 vom 29. März
2023).
6.5   Schliesslich
sei noch auf Folgendes hingewiesen: In der Vernehmlassung vom 30. Oktober 2023
hielt die VB W fest, dass die Eltern der Rekurrentin in der Steuererklärung
auch die auf den entsprechenden Gebäudeteil anfallenden Unterhaltskosten von
total CHF 1'159'339 geltend machen würden (vgl. oben, Sachverhalt, Ziff.
2.3.2). Insofern stellt sich die Frage, ob nicht eine Verletzung des
Steuergeheimnisses vorliegt (vgl. dazu auch KSG vom 3. April 2023,
SGSTA.2022.24; BST.2022.24, E. 3 ff., zur Publ. vorgesehen unter Grundsätzliche
Entscheide des Steuergerichts KSGE 2023 Nr. 8).
6.6   Rekurs
und Beschwerde erweisen sich als begründet und sind gutzuheissen. Die
An-gelegenheit ist zur Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens trägt der Staat die Verfahrenskosten. Die obsiegende
Rekurrentin und Beschwerdeführerin hat keinen Anspruch auf Parteientschädigung,
da sie sich selbst vertreten hat.
****************
Demnach wird
erkannt
:
1.
Rekurs
und Beschwerde werden gutgeheissen. Der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom
7. August 2023 wird aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an die
Vorinstanz zurückgewiesen.
2.
Es
werden keine Gerichtskosten erhoben.
3.
Der
Rekurrentin/Beschwerdeführerin wird keine Parteientschädigung zugesprochen.
Im Namen des Steuergerichts
Der Präsident:                        Der Sekretär:
Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger
Rechtsmittel:
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004
Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der
Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführer oder ihres Vertreters zu
enthalten.
Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:
- Rekurrentin/Beschwerdeführerin (eingeschrieben)
- VB W (mit Steuerakten)
- KStA, Rechtsdienst
- Finanzdepartement
- Gemeindesteuerregisterführer der EG …
- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern
Expediert am: