so_gerichte · ZKBES.2020.174 · 2020-12-21 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom21. Dezember 2020

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Hunkeler

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___ AG,

vertreten durchB.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

1.C.___,

2.D.___,

beide vertreten durch Rechtsanwalt
Daniel Bleuer,

Beschwerdegegner

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

1. Die A.___ AG (im Folgenden die
Gesuchstellerin) stellte am 5. Oktober 2020 beim Richteramt Olten-Gösgen ein
Gesuch betreffend Mieterausweisung gegen C.___ und D.___ (im Folgenden die
Gesuchsgegner) aus dem von ihnen gemieteten Lokal in [], u.K.u.E.F.

2. In ihrer Stellungnahme vom 30.
Oktober 2020 beantragten die Gesuchsgegner, das Ausweisungsgesuch sei
abzuweisen, sofern überhaupt darauf einzutreten sei, u.K.u.E.F.

3. Der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen
trat am 25. November 2020 auf das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nicht
ein und verpflichtete die Gesuchstellerin zur Bezahlung der Gerichtskosten von
CHF 650.00 sowie einer Parteientschädigung von CHF 1330.00 an die
Gesuchsgegner.

4. Dagegen erhob die Gesuchstellerin am
14. Dezember 2020 (Postaufgabe) Einsprache beim Obergericht und verlangte die
Ausweisung der Gesuchsgegnerin aus den Mieträumlichkeiten, u.K.u.E.F.

5. Die Gesuchstellerin hat in ihrer
Kündigungsandrohung vom 13. März 2020 u.a. ausstehende Hauswartgebühren
abgemahnt (Gesuchsbeilage 2). Die Gesuchsgegner haben in ihrer Stellungnahme
bei der Vorinstanz bestritten, Hauswartgebühren zu schulden (BS 30). Sie haben
die Auffassung vertreten, sie hätten die für die Hauswartung anfallenden Kosten
jeweils mit dem monatlichen Mietzins bezahlt (BS 36). Im vorgelegten
Mietvertrag (Gesuchsbeilage 1) sind bei den Nebenkosten keine Hauswartgebühren
aufgeführt. Der Mieter muss Nebenkosten aber nur bezahlen, wenn dies mit dem
Vermieter besonders vereinbart ist (Art. 257 Abs. 2 OR). Die Gesuchstellerin
kann somit den sofortigen Beweis, dass Hauswartgebühren geschuldet sind, nicht
erbringen. Dass weitere Schulden, insbesondere Mietzinsausstände bestehen, kann
die Gesuchstellerin ebenfalls nicht beweisen. Ohnehin können mit der Kündigungsandrohung
nach Art. 257d OR bloss rückständige Mietzinsen oder Nebenkosten abgemahnt
werden, nicht aber beliebige andere Forderungen. Da keine ausstehenden
Nebenkosten bewiesen sind, sind die materiellen Voraussetzungen einer
ausserordentlichen Kündigung gemäss Art. 257d OR nicht erfüllt. In diesem Fall
ist die Kündigung nicht nur anfechtbar, sondern völlig unwirksam. Für die
Berücksichtigung der Unwirksamkeit einer Kündigung bedarf es ebenso wenig wie
bei der Nichtigkeit einer Anfechtung binnen der Frist von Art. 273 OR (Urteil
des Bundesgerichts 4A_245/2017 vom 21. September 2017; mit weiteren Hinweisen).
Der Vorderrichter ist demnach zu Recht nicht auf das Ausweisungsbegehren
eingetreten, weil der von der Gesuchstellerin geschilderte Sachverhalt
bestritten und dieser nicht sofort bewiesen werden konnte. Zudem war die
ausgesprochene Kündigung unwirksam, was auch noch im Ausweisungsverfahren
geltend gemacht werden konnte.

6. Die Beschwerde erweist sich demnach
im Sinne von Art. 322 ZPO als offensichtlich unbegründet und kann deshalb
sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden. Nach dem Ausgang
des Verfahrens hat die Beschwerdeführerin dessen Kosten mit einer Entscheidgebühr
von CHF 400.00 zu bezahlen. Aus demselben Grund kann auch keine
Parteientschädigung zugesprochen werden.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die A.___ AG hat die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 400.00 zu bezahlen.

3.Es wird keine Parteientschädigung
zugesprochen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 15'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller