so_gerichte · ZKBER.2016.75 · 2016-09-20 · de
Ausweisung und Vollstreckung


ObergerichtZivilkammer

Urteilvom20. September 2016

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

1.A.___GmbH,

2.B.___,

3.C.___,

alle vertreten durch Advokat Andreas
Kopp,

Berufungskläger

gegen

D.___, vertreten durch Advokat Marco Giavarini,

Berufungsbeklagter

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer
des Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 D.___ als Vermieter einerseits
sowie die A.___ GmbH und B.___ andererseits unterzeichneten am 15. September
2015 je einen Mietvertrag über eine 4.5-Zimmerwohnung im Dachgeschoss sowie
über zwei Einstellhallenplätze in der Liegenschaft [...] (nachfolgend:
Mietobjekte). Der Bruttomietzins für die Wohnung beträgt CHF 4500.00, der
Nettomietzins für die Parkplätze je CHF 125.00. B.___ wohnt mit seiner
Partnerin C.___ in besagter Wohnung.

1.2 Am 22. April 2016 kündigte D.___ die
Mietverhältnisse zufolge Zahlungsverzugs per 31. Mai 2016.

2. Am 30. Mai 2016 schlossen Vermieter
und Mieter anlässlich der Schlichtungsverhandlung vor der Schlichtungsbehörde
Dorneck-Thierstein, soweit vorliegend relevant, folgenden Vergleich:

1.Die Mieterschaft akzeptiert die
Kündigung. Das Mietverhältnis wird einmalig erstreckt bis am 31. August 2016.
Der Mieterschaft steht rechtlich die Möglichkeit zu, das Mietobjekt vorzeitig
zu verlassen [].

2.[]

3.[]

4.[]

5.Die Mieterschaft verpflichtet sich bis
spätestens zum 6. Juni 2016 die rückständige Miete von CHF 10810.00 abzüglich
Schadenersatz von CHF 2810.00, total CHF 8000.00 per Saldo aller
Ansprüche betr. den Schadenersatz in der Wohnung sowie den Juni-Bruttomietzins
von CHF 4330.00, total CHF 12330.00, zu bezahlen. Im Falle der nicht
fristgemässen vollständigen Bezahlung entfällt die Erstreckung gemäss Ziffer 1
hievor.

3.1 D.___ (nachfolgend: Gesuchsteller)
liess am 10. Juni 2016 beim Richteramt Dorneck-Thierstein ein Gesuch im
Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) einreichen und verlangen, die
A.___ GmbH, B.___ und C.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) seien zufolge
Nichtbezahlung der CHF 12330.00 gemäss Ziffer 5 des Vergleichs aus den
Mietobjekten auszuweisen, u.K.u.E.F. Gleichzeitig wurde um umgehende Vollstreckung
im Widerhandlungsfall ersucht.

3.2 Die Gesuchsgegner schlossen mit
Stellungnahme vom 5. Juli 2016 auf vollumfängliche Gesuchsabweisung, sofern
darauf überhaupt eingetreten werden könne, u.K.u.E.F.

3.3 Mit Replik vom 5. August 2016 bzw.
Duplik vom 22. August 2016 bestätigten die Parteien die bereits gestellten
Rechtsbegehren.

4. Mit Urteil vom 30. August 2016
hiess der Amtsgerichtspräsident von Dorneck-Thierstein das Ausweisungsbegehren
gut und wies die Gesuchsgegner unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des
Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) und der umgehenden
Vollstreckung im Widerhandlungsfall per Dienstag, 13. September 2016, aus
den Mietobjekten aus und verpflichte sie dazu, die Gerichtskosten von
CHF 600.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) unter solidarischer Haftbarkeit
zu tragen und dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung in der Höhe von CHF
1285.20 zu bezahlen.

5.1 Dagegen liessen die Gesuchsgegner
(von nun an: Berufungskläger) am 12. September 2016 Berufung beim
Obergericht des Kantons Solothurn einreichen und beantragen, das angefochtene
Urteil sei aufzuheben, u.K.u.E.F.

5.2 Da die Berufung offensichtlich
unbegründet ist, konnte auf die Einholung einer Berufungsantwort der Gegenpartei
verzichtet werden (vgl. Art. 312 ZPO).

II.

1.1 In vermögensrechtlichen
Streitigkeiten ist die Berufung gegen erstinstanzliche Endentscheide zulässig,
wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens
CHF 10000.00 beträgt (Art. 308 ZPO). In Summarverfahren ist die Berufung bei
der Rechtsmittelinstanz innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten
Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung
schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 314 Abs. 1
und Art. 248 lit. b ZPO).

1.2 Bei Exmissionen bemisst sich der
Streitwert grundsätzlich durch den durch die Verzögerung mutmasslich entstehenden
Schaden bzw. durch den in der betreffenden Zeit hypothetisch anfallenden Miet-
oder Gebrauchswert (vgl. Urteil des BGer 5A_295/2010 vom 30. Juli 2010 E. 1.2
mit Verweis).

1.3 Beim angefochtenen Urteil handelt
es sich zweifellos um einen gemäss Art. 308 ZPO anfechtbaren Entscheid.
Die Prozessvoraussetzungen sind gegeben. Auf die Berufung ist einzutreten.

2.1 Gemäss Art. 257 ZPO gewährt das
Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Im summarischen
Verfahren ist der Beweis grundsätzlich durch Urkunden zu erbringen (Art. 254
Abs. 1 ZPO). Anwendung findet dieses Verfahren insbesondere bei Mieterausweisungen
(vgl. Cordula Lötscher/ Thomas Sutter-Somm in: Thomas Sutter-Somm et al.
[Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.
257 N 38 f.). Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO darf nicht
gewährt werden, wenn der Beklagte substantiierte und schlüssige Einwendungen
vorbringt, welche die richterliche Überzeugung zu erschüttern vermögen und vom
Kläger nicht sofort widerlegt werden können (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).

3.1 Der Vorderrichter bejahte die
Voraussetzungen zur Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen und erwog
dazu im angefochtenen Entscheid zusammengefasst und im Wesentlichen Folgendes: Aufgrund
des Vergleichs stehe fest, dass das Mietverhältnis unabhängig von der Bezahlung
der rückständigen Miete von CHF 12330.00 spätestens am 31. August 2016 beendet
sei. Der Eingabe der Gesuchsgegner vom 22. August 2016 sei zu entnehmen,
dass diese per 1. November 2016 eine neue Unterkunft beziehen werden und deshalb
im Sinne eines Eventualbegehrens um Festsetzung der Ausweisung auf den 1.
November 2016 oder einen späteren Zeitpunkt ersuchen. Es sei deshalb davon
auszugehen, dass sie die Mietobjekte auf den im Vergleich vereinbarten
letzteren Auszugstermin nicht verlassen werden, weshalb über das Ausweisungsgesuch
bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses entschieden werden könne.

3.2 Die Berufungskläger bestreiten,
dass sie eindeutig zum Ausdruck gebracht hätten, die Mietobjekte nicht rechtzeitig
verlassen zu wollen. Für die Vorinstanz habe somit keine Möglichkeit bestanden,
mit Urteil vom 30. August 2016  vor Ende der Mietverhältnisse  über die Mieterausweisung
zu entscheiden.

4.1 Die Mieter hielten in der
Eventualbegründung ihrer Duplik vom 22. August 2016 fest, sie hätten auf den 1.
November 2016 ein Ersatzobjekt gefunden. Des Weiteren erklärten sie: «Die
Ausweisung aus der jetzigen Wohnung sei deshalb frühestens auf diesen Termin
möglich».

4.2 Wie von der Vorinstanz völlig zu
Recht festgestellt, lässt die vorzitierte Äusserung einzig und allein den
Schluss zu, dass die Mieter die Mietobjekte nicht per 30. August 2016 zu
verlassen gedachten.

5.1 Gemäss dem vor der
Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Dorneck-Thierstein am 30. Mai 2016 abgeschlossenen
Vergleich haben sich die Mieter unterschriftlich und bedingungslos damit
einverstanden erklärt, die Mietobjekte bis spätestens 31. August 2016 zu
verlassen. Die Berufungskläger stellen nicht in Abrede, dass der von ihnen unterzeichnete
Vergleich rechtskräftig und vollstreckbar ist.

5.2 Mit den eingereichten Urkunden
kann der Gesuchsteller den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden
Tatsachen erbringen. Der Sachverhalt ist damit sofort beweisbar. Die Rechtslage
ist klar. Die Berufungskläger erheben weder schlüssige noch substantiierte
Vorbringen. Sie besitzen spätestens ab dem 1. September 2016 keinen Rechtstitel
mehr zum Verbleib in den Mietobjekten.

6.1 Aufgrund der Erwägungen erweist
sich die Berufung als unbegründet, sie ist abzuweisen.

6.2 Dem Ausgang des Verfahrens
entsprechend, haben die Berufungskläger die Kosten des Verfahrens vor Obergericht
von CHF 900.00 (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 145 Abs. 1 Gebührentarif [GT,
BGS 615.11]) unter solidarischer Haftbarkeit (Art. 106 Abs. 3 ZPO) zu bezahlen.
Die Parteikosten sind wettzuschlagen.

6.3 Da der Berufung von Gesetzes wegen
aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 315 ZPO), ist die Auszugsfrist neu auf
den 7. Oktober 2016, 12:00 Uhr, anzusetzen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Berufung wird abgewiesen.

2.Die Auszugsfrist gemäss Ziffer 1 des
Urteils des Amtsgerichtspräsidenten von Dorneck-Thierstein vom 30. August 2016
wird neu auf den 7. Oktober 2016, 12:00 Uhr, festgesetzt.

3.Die A.___ GmbH, B.___ und C.___ haben
die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 900.00 unter solidarischer
Haftbarkeit zu bezahlen.

4.Die Parteikosten werden
wettgeschlagen.

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt mehr als CHF 15000.00.

Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der
Zivilkammer des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                  Kofmel