so_gerichte · VWBES.2024.96 · 2026-06-15 · de
Bauen ausserhalb der Bauzone / Sanierung, Erneuerung, Erweiterung


Urteilvom15. Juni 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Obrecht Steiner

Oberrichter Hagmann

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

1.A.___

2.B.___

beide vertreten durch
Rechtsanwältin Simone Wiegers

Beschwerdeführer

gegen

Bau- und Justizdepartement,

Beschwerdegegner

betreffendBauen
ausserhalb der Bauzone / Sanierung, Erneuerung, Erweiterung

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. A.___ und B.___ (nachfolgend:
Beschwerdeführer) sind Eigentümer des Grundstücks Grundbuch [...] Nr. [...],
auf welchem sich die Baute «X.___2» befindet. Das Bauvorhaben liegt in der
Landwirtschaftszone, überlagert mit der Juraschutzzone und dem kantonalen
Vorranggebiet Natur und Landschaft. Es befindet sich ausserdem innerhalb der
Quellwasserschutzzone S III sowie innerhalb eines Objekts aus dem
Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmäler. Die Beschwerdeführer sind
auch Eigentümer des Grundstücks Grundbuch [] Nr. [...] mit der Baute «X.___1».

2. Am 21. Mai 2021 stellten die
Beschwerdeführer ein Baugesuch für einen Umbau, Erneuerung und Ausbau des
Objekts X.___2.

3. Dem Baugesuch gingen die Voranfragen
«Abbruch und Wiederaufbau Wochenendhaus / Ferienhaus X.___2» und «Umbau und
Ausbau bestehendes Wochenend- / Ferienhaus (X.___2)» vor. Beide wurden
ablehnend beantwortet, weil die Rechtmässigkeit der bestehenden und zu
erweiternden Baute fraglich sei und dem Bauvorhaben überwiegende Interessen
entgegenstünden.

4. Nachdem das Baugesuch öffentlich
ausgeschrieben und keine Einsprachen erfolgt waren, wurde dieses zur Prüfung
einer Bewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone an das Bau- und
Justizdepartement (BJD) (nachfolgend: Vorinstanz) weitergeleitet. Mit Verfügung
vom 7. Februar 2024 erteilte die Vorinstanz für das Bauvorhaben «Sanierung,
Erneuerung und Erweiterung (Abriss und Wiederaufbau der Baute X.___2 inkl.
Neuanschluss Trinkwasser Abwasser und Stromnetz)» die (Ausnahme-) Bewilligung
nicht. Das Bauvorhaben sei weder zonenkonform noch seien die Voraussetzungen
von Art. 24 ff. des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG, SR 700) erfüllt. Aus
denselben Gründen werde auch für die auf dem Grundstück bereits bestehenden
Bauten und Anlagen keine nachträgliche (Ausnahme‑) Bewilligung erteilt.
Sämtliche unter Ziffer 2 der Verfügung der Vorinstanz vom 7. Februar
2024 erwähnten realisierten Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Grundbuch [...]
Nr. [...] seien rückzubauen respektive zu beseitigen. Der rechtmässige Zustand
(unbebautes Wiesland im Übergang zu Waldrand) sei wiederherzustellen. Für den
Rückbau / die Entfernung und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
wurde den Beschwerdeführern eine Frist bis zum 30. November 2024 gesetzt.

5. Zusammen mit der Verfügung der
Baukommission der Gemeinde [...] vom 29. Februar 2024 wurde den
Beschwerdeführern die Verfügung der Vorinstanz eröffnet.

6. Mit Beschwerde vom 14. März 2024
gelangten die Beschwerdeführer, vertreten durch Advokatin Vera Portmann und
Advokatin Simone Wiegers, an das Verwaltungsgericht und beantragten die
Aufhebung der Verfügung der Vorinstanz vom 7. Februar 2024. Ferner sei von der
Anordnung zum Rückbau abzusehen, eine nachträgliche Bewilligung zu erteilen
sowie die anbegehrte Baubewilligung für die Sanierung und Erneuerung von X.___2
zu erteilen. Eventualiter sei die Verfügung der Vorinstanz vom 7. Februar 2024
aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz
zurückzuweisen. Unter o/e-Kostenfolge. Im Rahmen der Verfahrensanträge wurde
unter anderem um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ersucht.

7. Am 8. Mai 2024 reichten die
Beschwerdeführer die ergänzende Beschwerdebegründung ein.

8. Die Vorinstanz beantragte am 29. Mai
2024 die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der
Beschwerdeführer und verwies zur Begründung vollumfänglich auf den
angefochtenen Entscheid vom 7. Februar 2024.

9. Mit Verfügung vom 3. Juni 2024
erteilte der Präsident des Verwaltungsgerichts der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung.

10. Die Beschwerdeführer reichten am 24.
Juni 2024 weitere Bemerkungen ein.

11. Mit Verfügung vom 23. Oktober 2024
wurden bei der Amtschreiberei Dorneck von Amtes wegen weitere Erkundigungen
eingeholt.

12. Die Beschwerdeführer nahmen am 17.
Januar 2025 dazu Stellung.

13. Mit Schreiben vom 23. März 2026
überwies das Bau- und Justizdepartement dem Verwaltungsgericht
zuständigkeitshalber die Beschwerdeakten gegen die kommunale Verfügung vom 29.
Februar 2024. Den Parteien wurde mit Verfügung vom24. März 2026 mitgeteilt, dass die beiden Beschwerden koordiniert vom
Verwaltungsgericht beurteilt werden. Es wurde Frist bis 20. April 2026 zur
Einreichung weiterer Bemerkungen gesetzt.

14. Weitere Stellungnahmen gingen in der
Folge beim Verwaltungsgericht nicht mehr ein.

II.

1. Die Beschwerden sind frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässiges Rechtsmittel gegen den
Entscheid des BJD vom 7. Februar 2024 und der kommunalen Verfügung vom 29.
Februar 2024 und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. §
49 des Gesetzes über die Gerichtsorganisation [GO, BGS 125.12], Urteil des
Bundesgerichts 1C_241/2024 vom 12. Februar 2025). A.___ und B.___ sind durch die
angefochtenen Verfügungen beschwert und damitzur Beschwerdelegitimiert. Auf die Beschwerden ist einzutreten.

2. Die Beschwerdeführer beantragen die
Durchführung eines Augenscheins sowie die Beiladung zum Verfahren und Befragung
als Zeugin von D.___. Das Verwaltungsgericht ist jedoch nicht an die
Beweisanträge der Beschwerdeführer gebunden. Die Vorinstanz hat am 8. Februar
2022 einen Augenschein durchgeführt. Die Beschwerdeführer konnten sich dort,
aber auch bei der Vorinstanz und nun vor Verwaltungsgericht eingehend äussern.
Ein nochmaliger Augenschein kann nichts zusätzlich Massgebliches zur Klärung
des Sachverhalts, der sich aus den Akten und insbesondere den vorhandenen
Fotografien genügend klar ergibt, beitragen. Dasselbe gilt für eine Beiladung/Befragung
von D.___. Potenzielle zivilrechtliche Fragen sind für das vorliegende
Verfahren nicht von Relevanz. Es ist von der Durchführung eines Augenscheins
abzusehen und aufgrund der Akten zu entscheiden.

3.1 Das Grundstück liegt ausserhalb der
Bauzone in der Landwirtschaftszone, weshalb im Baubewilligungsverfahren die
Zustimmung des Departements nötig ist (§ 38bisAbs. 1 des
Planungs- und Baugesetzes [PBG, BGS 711.1]).

3.2 Da es sich bei X.___2 nicht um ein
landwirtschaftliches Gebäude handelt, ist es nicht zonenkonform. Dass die
geplante Sanierung, Erneuerung und Erweiterung bewilligungspflichtig ist, ist
nicht bestritten. Zu prüfen ist, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff.
RPG erteilt werden kann.

3.3 Gemäss Art. 24c RPG werden
bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht
mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1).
Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde
erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden,
sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind (Abs. 2).
Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild müssen für eine zeitgemässe
Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet
sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Abs. 4). In jedem Fall
bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten
(Abs. 5). Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen anwendbar, die rechtmässig
erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück
Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (altrechtliche
Bauten und Anlagen) (Art. 41 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung [RPV, SR
700.1]).

3.4 Vorerst ist demnach die Frage zu
beantworten, ob die vom Bauvorhaben betroffene Baute X.___2 sowie die
umliegenden Kleinst-Nebenbauten und -anlagen rechtmässig erstellt wurden. Lässt
sich dies nicht nachweisen, so haben die Beschwerdeführer die Folgen des
mangelnden Beweises zu tragen und Art. 24c RPG gelangt nicht zur Anwendung
(vgl. Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG:
Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24c RPG N 20). Wie
die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, wäre es stossend, wenn zuerst ohne
Baubewilligung gebaut werden könnte, um dann unter Berufung auf die fehlende
Baubewilligung auf die Rechtmässigkeit zu schliessen (vgl. VWBES.2011.435). Nach
bundesgerichtlicher Rechtsprechung gestaltet sich die Abklärung der
Rechtmässigkeit der Erstellung in Fällen, welche Bauten und Anlagen betreffen,
die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden, schwieriger. Kann der
Erstellungszeitpunkt wegen des Zeitablaufs nicht mit Sicherheit bestimmt
werden, können Beweiserleichterungen gewährt und insbesondere das Beweismass
auf eine überwiegende Wahrscheinlichkeit herabgesetzt werden (BGE 147 II 309 E.
5.2 S. 315).

3.5 Gemäss § 6 Ziff. 1 des kantonalen Gesetzes
betreffend das Bauwesen vom10. Juni 1906 sind die Gemeinden, welche das Bauplanverfahren einführen,
gehalten, in ihren Baureglementen Bestimmungen zur Anzeigepflicht für die Ausführung
von Bauten und das Einholen der Baubewilligung zu treffen. Am 23. November 1926
wurde das Bau-Reglement für Gemeinden, welche das Bauplanverfahren nach § 1 des
Gesetzes betreffend das Bauwesen vom 10. Juni 1906 nicht eingeführt haben, das «Normalbaureglement»,
verabschiedet. Nach dessen § 6 lit. a ist bei Neubauten vor Inangriffnahme der
Arbeiten dem Gemeinderat Anzeige zu machen und dessen Bewilligung einzuholen. Demzufolge
bestand in der Gemeinde [...] spätestens seit 1926 eine Baubewilligungspflicht
(VWBES.2001.140 E. 4; Bulletin Rechtsdienst BJD 1/2021 vom Oktober 2021, S. 2
[abrufbar unter
https://so.ch/fileadmin/internet/bjd/bjd-dsbjd/Bulletin_Rechtsdienst_BJD_1_2021_inkl_Anh.pdf,
zuletzt abgerufen am 8. Mai 2026]). Dies ist unter den Verfahrensbeteiligten
denn auch unbestritten.

3.6 Die Beschwerdeführer bringen vor,
dass dem Auszug aus dem Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR)
unmissverständlich zu entnehmen sei, dass die Baute X.___2 spätestens im Jahr
1919 erstellt und ca. 1960 ausgebaut worden sei. Dass die Baute  mit
überwiegender Wahrscheinlichkeit im Jahr 1919 errichtet worden sei, werde durch
die Zeugenaussagen von E.___ und F.___ untermauert. Ihren Angaben zufolge habe
die Baute bereits in ihrer Kindheit bestanden (Jahrgänge 1942 und 1938), womit
ein Erstellungszeitpunkt zwischen 1946-1960 ausgeschlossen werden könne. Ein
vor 1926 liegender Erstellungszeitpunkt der Baute X.___2 ergebe sich ferner
auch aus dem ÖREB-Katasterplan Nr. 13 von [...] von 1899 (recte: 1889), wonach
diese sogar bereits zu diesem Zeitpunkt an derselben Position bestanden habe. Ferner
sei X.___2 seit jeher als Gebäude zu Wohnzwecken verwendet worden und sei
entsprechend im Grundbuch eingetragen. Dies würden auch die verschiedenen
belegbaren Mietverhältnisse bestätigen. Des Weiteren bewirke auch eine
rechtmässige Änderung einer Baute Bestandesschutz. Im Jahr 1961 sei ein Ofen
bewilligt worden, welchem eine entsprechende Baubewilligung zu Grunde liege. Durch
die Bewilligung des Ofens sei das Gebäude rechtmässig geändert worden. Schliesslich
rufen die Beschwerdeführer eine in der Gemeinde [...] bestehende Praxis an,
wonach bei anderen älteren Bauten, bei denen nicht mit derselben Klarheit wie
vorliegend ein Entstehungszeitpunkt vor Bestehen einer Bewilligungspflicht habe
belegt werden können, das Erfordernis der überwiegenden Wahrscheinlichkeit
offenbar als erfüllt betrachtet worden und die Rechtmässigkeit der Baute bejaht
respektive eine Baubewilligung erteilt worden sei. Um dem Grundsatz der
Rechtsgleichheit nachzukommen, müsse diese rechtmässige Praxis vorliegend, wo
der Nachweis des viel früheren Bestehens der Gebäude gelinge, zu einer
Gleichbehandlung führen. Auch ein Ausblick auf die anstehende Revision des RPG
lasse den Schluss, dass vorliegend das Beweismass der überwiegenden
Wahrscheinlichkeit als erfüllt zu gelten habe, deutlich werden. Auch die
bestehenden Kleinst- und Nebenbauten müssten zwangsläufig zur gleichen Zeit wie
das Hauptgebäude erstellt worden sein.

3.7 Dem Auszug aus dem eidgenössischen
Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) zu X.___2 ist zu entnehmen, dass es sich um
ein bestehendes Gebäude handelt, für welches als Baujahr 1960 und als
Bauperiode 1946-1960 angegeben wurde (Beilage 1 zur Stellungnahme vom 25.
September 2023). Als Kommentar zur Nutzungsart wurde vermerkt: «Baujahr des
Gebäudes ca. 1919, Ausbau und Umnutzung in Wohnung ca. 1960, laut SGV und
Kataster 1970». Als Informationsquelle für die Nutzungsart der Wohnung wurde
Eigentümer/in oder Verwaltung angegeben. Entgegen den Angaben der Vorinstanz
ist im Auszug aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister zu X.___2
keine Informationsquelle zur Rubrik «Status und Daten» angegeben, in welcher
die Bauperiode von 1946-1960 und als Baujahr 1960 vermerkt wurde. Es stehen
sich also die Angabe betreffend das Baujahr 1960 ohne Angabe zur
Informationsquelle und die Angabe betreffend das Baujahr ca. 1919 mit der
Informationsquelle Eigentümer/in oder Verwaltung entgegen. Art. 9 Abs. 2 der
Verordnung über das eidgenössische Gebäude- und Wohnungsregister (VGWR, SR
431.841) listet verschiedene Datenquellen für die Nachführung der im GWR
geführten Informationen auf. Darunter auch Meldungen von Eigentümerinnen und
Eigentümern (Art. 9 Abs. 2 lit. g VGWR). Richtigerweise führen die
Beschwerdeführer dazu aus, dass in Art. 9 Abs. 2 VGWR keine Hierarchie
betreffend die Datenquellen vorgenommen wurde. Nach § 58 Abs. 1 des Gesetzes
über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (VRG, BGS 124.11) finden, soweit
nichts anderes bestimmt ist, auf das Verfahren vor den
Verwaltungsgerichtsbehörden die Vorschriften der Schweizerischen
Zivilprozessordnung sinngemäss Anwendung. Gemäss Art. 157 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) bildet sich das Gericht seine Überzeugung
nach freier Würdigung der Beweise. Die sich widersprechenden Angaben im
eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister lassen keinen eindeutigen Schluss
auf das Baujahr von X.___2 zu.

3.8 Den Angaben von E.___, geb. [...]
1943, und F.___, geb. [...] 1938, zufolge habe ein Wanderweg an X.___2 in [...]
vorbeigeführt (Beilagen 4a und 5a zum Baugesuch vom 11. Mai 2021). Die
Erinnerungen stammten aus ihrer Kindheit. Soweit sie sich erinnern könnten,
habe das Häuschen X.___2 immer bestanden und sei auch immer bewohnt gewesen. Gestützt
auf diese Angaben kann ein Bauzeitpunkt nicht genau ermittelt werden, jedoch
ist den Beschwerdeführern insofern zuzustimmen, dass ein Erstellungszeitpunkt
zwischen 1946-1960 damit eher unwahrscheinlich erscheint. Jedoch kann der
Schlussfolgerung der Beschwerdeführer, dass, gestützt auf diese Angaben, die
Baute X.___2 mit überwiegender Wahrscheinlichkeit im Jahr 1919 errichten worden
sei, nicht gefolgt werden. Genauso wäre ein Erstellungszeitpunkt nach 1926 und
vor 1938 (Geburtsjahr von F.___) denkbar. Auch gestützt auf die Angaben von E.___
und F.___ ist kein Erstellungszeitpunkt von X.___2 zu bestimmen.

3.9 Gemäss E-Mail von G.___ an die
Beschwerdeführerin vom 21. August 2023, mit welcher eine Kopie ab dem
originalen Katasterplan Nr. 13 von 1889 in [...] geschickt wurde, sei die Lage
des Gebäudes Nr. [...] dieselbe wie zum jetzigen Zeitpunkt (Beilagen 3 und 4
zur Stellungnahme vom 25. September 2023). Tatsächlich ist dem der E-Mail
angehängten Plan zu entnehmen, dass an derselben Lage, wo heute X.___2 liegt,
ein Gebäude eingezeichnet ist. Dies würde grundsätzlich für eine Erstellung von
X.___2 vor 1926 sprechen. Jedoch ist der Vorinstanz insofern zuzustimmen, dass
aus dem Auszug aus dem Katasterplan nicht hervorgeht, ob es sich um einen
Stall, einen Unterstand oder eine Wohnbaute handelt.

3.10 Den Aussagen von D.___ zufolge habe
eine Verschiebung von X.___1 stattgefunden. Während dieser Zeit sei X.___2 dazu
eingesetzt worden um weiterhin auf dem Grundstück übernachten zu können und
Tiere zu betreuen. Bezüglich der Betreuung von Tieren ist darauf hinzuweisen,
dass die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde im gleichen Absatz ausführten,
dass es sich bei der Baute nicht um einen Stall oder Unterstand gehandelt haben
könne, da sich auf dem Grundstück keine Wassererschliessung befinde und eine
Tierhaltung ohne direkten Wasserzugang gar nicht umsetzbar wäre. Die
Beschwerdeführer widersprechen sich also selbst. Bis ins Jahr 1925 ist auf den
Screenshots von map.geo.admin.ch keine Baute am heutigen Standort von X.___2
erkennbar (Beilage 2 zur Stellungnahme vom 25. September 2023).

3.11 Gemäss Baubewilligungsgesuch vom
13. Juni 1984 ersuchte H.___ die Gemeinde [...] um Erteilung einer
Baubewilligung für einen Kamin im Wochenendhaus Grundbuch [...] Nr. [...]. Mit
Schreiben vom 26. Juli 1984 bat das Amt für Raumplanung des Kantons Solothurn
die Gesuchstellerin um Einreichung der Baubewilligung für das Wochenendhaus
sowie der Pläne des bestehenden Gebäudes. Daraufhin reichte die Gesuchstellerin
eine Rechnung betreffend Erteilen einer Baubewilligung durch die Baukommission
vom 16. Dezember 1961 sowie eine Quittung für eine bezahlte
Baubewilligungsgebühr ein. Gemäss Schreiben der Gesuchstellerin vom 8. August
1984 seien keine Pläne in ihrem Besitz. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte,
ist auf der Rechnung wie auch auf der Quittung lediglich der
Baubewilligungsempfänger, I.___, und kein bestimmtes Bauvorhaben erwähnt. Dem
Mitberichtsverfahren zum Bauvorhaben ist ausserdem zu entnehmen, dass dem
Forstdepartement keine Bewilligung bekannt gewesen sei und J.___ vom
Rechtsdienst des Baudepartementes notierte, dass die Gesuchstellerin eine
Baubewilligung beibringen solle und das Kreuz bei «Ablehnung» setzte. Mit
Schreiben vom 27. September 1984 informierte das Forstdepartement des Kantons
Solothurn die Baukommission der Einwohnergemeinde [...], dass das Gesuch nach
verwaltungsinterner Prüfung zur Ablehnung empfohlen werde. Die Baukommission
wurde gebeten die Gesuchstellerin über die Möglichkeit der Erlangung eines
formellen, beschwerdefähigen Entscheides des Forstdepartements zu informieren. Entgegen
der Ansicht der Beschwerdeführer ist demnach eine rechtmässige Änderung der
Baute im Jahr 1961 nicht nachgewiesen. Weder auf der Rechnung aus dem Jahr 1961
noch aus der zugehörigen Quittung ist ein Bauvorhaben erwähnt. Somit kann
entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer nicht auf eine rechtmässige Änderung
der Baute im Jahr 1961 abgestellt werden. Vielmehr geht aus dem vorstehenden
Sachverhalt hervor, dass bereits im Jahr 1984 weder eine Baubewilligung noch
Pläne beigebracht werden konnten.

3.12 Gemäss der Liste des Aktuars K.___,
Amt für Raumplanung Solothurn, betreffend bewilligte Wohnbauten und
Ferienhäuser ausserhalb der Zone seit 1955 (ausg. best. Landwirtschaftsbauten
und ältere Wohnbauten) wurde am 10. Oktober 1961 eine Bewilligung für X.___2
erteilt (Beilage 3 zur Beschwerde). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer
bewirkt eine rechtmässige Änderung einer Baute nicht sogleich deren
Legalisierung. Denn Bauten, die gar nicht rechtmässig bestehen, weil sie ohne
Bewilligung erstellt oder geändert worden sind, fallen nicht unter Art. 24c
RPG (vgl. Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar
RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich 2017, Art. 24c RPG N 15). Zwar ist nebst
der in Erwägung II. / 3.11 erwähnten Rechnung und Quittung aus dem Jahr 1961
die vorerwähnte Liste des Amtes für Raumplanung Solothurn ein gewichtiges Indiz
dafür, dass im Jahr 1961 eine Bewilligung irgendeines Bauvorhabens für X.___2
erteilt wurde, dies reicht jedoch nicht aus, um eine ursprünglich unrechtmässig
erstellte Baute zu legalisieren, da ungewiss ist, um was für ein Bauvorhaben es
sich konkret handelte.

3.13 Dass in der Gemeinde [...] eine
Praxis bestehen soll, wonach bei anderen älteren Bauten, bei denen nicht mit
derselben Klarheit wie (angeblich) vorliegend ein Entstehungszeitpunkt vor
Bestehen einer Bewilligungspflicht habe belegt werden können, das Erfordernis
der überwiegenden Wahrscheinlichkeit als erfüllt betrachtet und die
Rechtmässigkeit der Baute bejaht worden sei, ist weder durch die Beschwerdeführer
belegt worden, noch hätte dies Einfluss auf das vorliegende Verfahren. Vorliegend
geht es um die Anwendung von Bundesrecht, auf die eine (angeblich) in einer
Gemeinde bestehende Praxis keinen Einfluss hat.

3.14 Auch aus den von Amtes wegen
beigezogenen Auszügen der Amtschreiberei Dorneck ergibt sich nichts zu Gunsten
der Beschwerdeführer. Wie diese in der Stellungnahme vom 17. Januar 2025 selbst
ausführen lassen, bleibt unklar, auf welches Objekt (X.___1 oder X.___2) sich
die Informationen beziehen, da erst später für die jeweiligen Grundstücke
separate Grundbuchblätter geführt wurden. Entgegen dem Vorbringen der
Beschwerdeführer kann damit nicht erstellt sein, dass sich die Einträge, welche
bis ins Jahr 1904 reichen, auf die hier interessierende Baute X.___2 beziehen.
Dies bleibt auch nach Würdigung dieser Belege offen. Es kann nicht mit
überwiegender Wahrscheinlichkeit nachgewiesen werden, dass sich die Einträge im
Grundbuch ab dem Jahr 1904 auf X.___2 beziehen. Es ist somit nicht überwiegend
wahrscheinlich, dass X.___2 vor 1926 erbaut wurde.

3.15 Für die Beurteilung der
Rechtmässigkeit der Kleinst-Nebenbauten und -anlagen kann auf die zutreffende
Begründung der Vorinstanz verwiesen werden (vgl. E. 13.17). Insbesondere sind
die Kleinst-Nebenbauten und -anlagen nicht dokumentiert. Dass diese zur gleichen
Zeit wie das Hauptgebäude erstellt worden sein sollen, mag zwar zutreffen,
führt jedoch nicht zu einer Rechtmässigkeit der Kleinst-Nebenbauten und -anlagen.

3.16 Nach dem Gesagten lassen weder der
Auszug aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister noch die Angaben
von E.___ und F.___ einen Schluss bzgl. des Erstellungszeitpunkts von X.___2
zu. Auf dem Katasterplan Nr. 13 von 1889 ist zwar ein Gebäude ungefähr am
heutigen Standort von X.___2 eingezeichnet, ob es sich dabei jedoch um einen
Stall, einen Unterstand oder eine Wohnbaute handelt, ist nicht erkennbar. Gegen
eine Erstellung von X.___2 vor 1926 spricht, dass auf den eingereichten Screenshots
von map.geo.admin keine Baute am heutigen Standort von X.___2 erkennbar ist. Ausserdem
waren anscheinend bereits im Jahr 1984 weder Pläne noch eine Baubewilligung betreffend
X.___2 vorhanden. Obschon aufgrund der Rechnung / Quittung aus dem Jahr 1961
und der Liste des Amts für Raumplanung Solothurn davon ausgegangen werden kann,
dass 1961 eine Bewilligung für ein Bauvorhaben erteilt und somit rechtmässig
eine Änderung am Gebäude vorgenommen wurde, bedeutet dies nicht sogleich die
Rechtmässigkeit des Gebäudes X.___2 an und für sich. Zusammengefasst ist nicht
davon auszugehen, dass X.___2 sowie die Kleinst-Nebenbauten und -anlagen mit
überwiegender Wahrscheinlichkeit rechtmässig erstellt worden sind. Somit ist
eine Bewilligung nach Art. 24c RPG i.V.m. Art. 41 RPV ausgeschlossen.

4.1 Nebst der Prüfung einer
Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG ist zu prüfen, ob eine
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt werden kann. Gemäss dieser
Bestimmung können abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG Bewilligungen zur Errichtung
oder Zweckänderung von Bauten und Anlagen erteilt werden, wenn der Zweck der
Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert (lit. a) und
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b).

4.2 Die Standortgebundenheit im Sinne
von Art. 24 lit. a RPG ist zu bejahen, wenn eine Anlage aus technischen oder
betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen
Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit)
oder wenn ein Werk aus bestimmten Gründen in einer Bauzone ausgeschlossen ist
(negative Standortgebundenheit). Dabei ist nicht erforderlich, dass überhaupt
kein anderer Standort in Betracht fällt; es müssen jedoch besonders wichtige
und objektive Gründe vorliegen, die den vorgesehenen Standort gegenüber anderen
Standorten innerhalb der Bauzone als viel vorteilhafter erscheinen lassen (vgl.
BGE 136 II 214 E. 2.1 S. 218).

4.3 Die Baute X.___2 diene aktuell und
solle auch künftig der Wohnnutzung dienen. Die Wohnnutzung erfordert gerade
keinen Standort ausserhalb der Bauzone, was von den Beschwerdeführern auch
nicht geltend gemacht wird. Ausserdem stehen überwiegende Interessen  die
Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet  einer nachträglichen Bewilligung
von X.___2 entgegen. Es kann keine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG erteilt
werden.

5.1 Es ist zu prüfen, ob die Anordnung
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu Recht erfolgt ist. Nach
Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV, SR 101)
bedürfen Einschränkungen von Grundrechten einer gesetzlichen Grundlage, wobei
schwerwiegende Einschränkungen im Gesetz selbst vorgesehen sein müssen.
Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer
Gefahr (Abs. 1). Einschränkungen von Grundrechten müssen durch ein öffentliches
Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sein
(Abs. 2). Einschränkungen von Grundrechten müssen verhältnismässig sein (Abs.
3). Nach der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt die Pflicht
zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bei illegalen Bauten
ausserhalb der Bauzone nicht nach 30 Jahren (BGE 147 II 309). Per 1. Januar
2026 wurde jedoch Art. 25 Abs. 5 RPG in Kraft gesetzt. Dieser besagt, dass der
Anspruch auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nach 30 Jahren
verjährt. Die Frist ist gewahrt, wenn die zuständige Behörde vor Ablauf der
Frist erstmals einschreitet. Keine Verjährung tritt ein, wenn Polizeigüter,
insbesondere öffentliche Ordnung, Ruhe, Sicherheit oder Gesundheit, gefährdet
sind. Auf eine Übergangsregelung zur Art. 25 Abs. 5 RPG ist verzichtet worden,
weshalb die allgemeinen intertemporalen Grundsätze zur Anwendung kommen. Das
neue Recht, während dem verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erweist
sich für die Beschwerdeführer als günstiger, weshalb es zur Anwendung gelangt
(Urteil Bundesgericht 1C_438/2025 vom 31. März 2026 E. 7.3).

5.2 In der vorliegenden Angelegenheit
ist die zuständige Behörde, namentlich das zuständige Amt für Raumplanung, mit
der angefochtenen Verfügung vom 7. Februar 2024 erstmals eingeschritten. Aus
den obigen Ausführungen ergibt sich ohne Weiteres, dass sowohl im Jahr 1984 als
auch im Jahr 1961 der Kanton (Amt für Raumplanung) in ein Verfahren involviert
war, mithin ein möglicherweise rechtswidriger Zustand über 60 Jahre akzeptiert
wurde und somit auch der Bestand der Baute seit dieser Zeit als erstellt gilt. 
In Anbetracht dessen und der Tatsache, dass X.___2 und die umliegenden
Kleinst-Nebenbauten und -anlagen seit mehr als 30 Jahren bestehen, ist ein
Rückbau resp. eine Beseitigung der Bauten und Anlagen auf dem Grundstück
Grundbuch [...] Nr.[...] und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands
aufgrund der per 1. Januar 2026 in Kraft getretenen Gesetzesrevision nicht
möglich. Es wird weder geltend gemacht, noch ist ersichtlich, dass Polizeigüter
betroffen sind, welche einen Rückbau rechtfertigen würden. Entsprechend ist die
Beschwerde in diesem Punkte teilweise gutzuheissen. Dies bedeutet jedoch nicht,
dass X.___2 unter die erweiterte Besitzstandsgarantie nach § 34terPBG fällt, bezieht sich diese Gesetzesbestimmung doch nur auf Bauten und
Anlagen innerhalb der Bauzone. Das beantragte Bauvorhaben, insbesondere durch
die Erweiterungen, kann nicht genehmigt werden.

6.1 Selbst wenn von der Rechtmässigkeit
von X.___2 und der umliegenden Kleinst-Nebenbauten und -anlagen ausgegangen
würde, wäre das Bauvorhaben der Beschwerdeführer nicht bewilligungsfähig.
Gemäss Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG können bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und
Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, mit
Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder
geändert worden sind. Eine Änderung gilt als teilweise und eine Erweiterung als
massvoll, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer
Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV).
Das Bundesgericht sieht die Identität gewahrt, wenn die Wesensgleichheit der
Baute oder Anlage hinsichtlich des Umfangs, der äusseren Erscheinung sowie der
Zweckbestimmung erhalten bleibt und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf
die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt entstehen (vgl. Urteil des Bundesgerichts
1C_193/2021, 1C_194/2021 E. 5.1).

6.2 Die Beschwerdeführer gehen von einer
Wahrung der Identität von X.___2 durch die geplante Nutzung aus. 1972 habe sich
die Baute als Ferienhaus absolut geeignet. X.___2 könne zufolge fehlendem
Anschluss an die Kanalisation die Wohnqualität nicht abgesprochen werden. In [...]
seien einige Liegenschaften nicht an die Kanalisation angeschlossen. X.___2 sei
stets vermietet gewesen und als Ferienbleibe genutzt worden.

6.3 Der älteste, bei den Akten liegende
Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1999 mitL.___. Es liegt jedoch auch eine
Bestätigung von L.___ vor, dass der Mietbeginn im Jahr 1993 gewesen sein soll.
Gemäss diesem Bestätigungsschreiben seien sie praktisch täglich im Ferienhaus
gewesen und hätten früher auch dort übernachtet.

6.4 Eine Nutzung als Ferienhaus ab 1993
erscheint aufgrund des Bestätigungsschreibens von L.___ als wahrscheinlich.
Massgeblicher Vergleichszeitpunkt ist jedoch das Jahr 1972. Die Nutzung zu
dieser Zeit ist nicht durch Belege untermauert. Die anlässlich des Augenscheins
vom 8. Februar 2022 erstellten Fotos lassen jedoch keineswegs auf eine Nutzung
als Ferienhaus schliessen. Womöglich ein Ferienhaus, welches als Hobbyraum oder
Gartenhäuschen verwendet wird, wo jedoch nicht über mehrere Tage und Nächte
Zeit verbracht wird, was die Beschwerdeführer mit ihrem Baugesuch jedoch
anstreben.

6.5 Vorliegend ist zudem umstritten, ob
die Kleinst- Nebenbauten und -anlagen an die Bestandesfläche anzurechnen sind
oder nicht. Es gilt die Vermutung, dass bestehende Nebenräume, die mit der
zonenfremd genutzten Wohnung baulich und funktional in enger Verbindung stehen
(in ursprünglich landwirtschaftlichen Gebäuden z.B. Keller- und von der Wohnung
her erschlossene Estrichräume; Garagen; Heizungs- und Brennstoffräume),
ebenfalls zonenfremd genutzt wurden und damit den bestehenden Nebenflächen
zuzurechnen sind (vgl. Willi Metzler et al.: Bewilligungen nach Artikel 24c
RPG: Änderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, N 3.3.2).
Unabhängig davon, dass es sich bei X.___2 und den umliegenden
Kleinst-Nebenbauten und -anlagen unbestrittenermassen nicht um ursprünglich
landwirtschaftliche Gebäude handelt, stellen die Kleinst-Nebenbauten und
-anlagen nicht von X.___2 her erschlossene Nebenräume dar, da sie für sich
alleine stehen. Es sind demnach keine Kleinst- Nebenbauten und -anlagen an die
Bestandesfläche anzurechnen. Damit würde die Identität der Baute mit dem
Bauvorhaben auch in Bezug auf die Fläche nicht gewahrt.

7. Mit Verfügung vom 24. März 2026 wurde
den Beschwerdebeteiligten mitgeteilt, dass das Verwaltungsgericht aufgrund des
Koordinationsgebotes die Beschwerdeverfahren gegen den kommunalen Bauentscheid
vom 29. Februar 2024 zusammen mit dem Beschwerdeverfahren gegen den kantonalen
Entscheid vom 7. Februar 2024 beurteilt. Den Parteien wurde die Möglichkeit
geboten, allfällige Beschwerdeergänzungen anzubringen. Diese haben auf
Weiterungen verzichtet. Die Beschwerde vom 14. März 2024 gegen den kommunalen
Bauentscheid beinhaltete im Wesentlichen dieselbe Argumentation wie die
Beschwerde gegen den kantonalen Entscheid. Weiterungen sind nicht angebracht
worden, so dass auf die obigen Ausführungen verwiesen werden kann. Jedoch ist
aufgrund der teilweisen Gutheissung der Beschwerde das Dispositiv des
kommunalen Bauentscheids zu korrigieren. Die Anordnungen des Rückbaus sind
aufzuheben.

8.1 Die Beschwerden erweisen sich als
teilweise begründet. Eine (Ausnahme-)Bewilligung wird weder für das Bauvorhaben
«Sanierung, Erneuerung und Erweiterung (Abriss und Wiederaufbau der Baute X.___2
inkl. Neuanschluss Trinkwasser Abwasser und Stromnetz)» noch für die bereits
bestehenden Bauten und Anlagen auf dem Grundstück Grundbuch [...] Nr. [...]
erteilt. Jedoch ist vom Rückbau der Bauten und Anlagen abzusehen.

8.2 Eine Neuverlegung der Kosten des
Verfahrens vor den Vorinstanzen sowie die Zusprechung einer Parteientschädigung
ist nicht angezeigt. Die RPG Revision erfolgte erst im Zeitpunkt des verwaltungsgerichtlichen
Verfahrens. Eine Vorwirkung einer Gesetzesrevision, die noch nicht in Kraft
getreten ist, kann nur unter Umständen berücksichtigt werden, wenn das geltende
System nicht grundsätzlich geändert werden soll und nur eine Konkretisierung
des bestehenden Rechtszustands angestrebt wird oder Lücken des geltenden Rechts
ausgefüllt werden soll, was vorliegend nicht der Fall war und sich somit auch
nicht auf die Kostenverteilung (vor den Vorinstanzen) auswirken kann.

8.3 Die Beschwerdeführer haben aufgrund
des teilweisen Obsiegens die Hälfte der Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht von insgesamt CHF 2'000.00, also CHF 1'000.00 zu bezahlen (§
77 VRG i.V.m. Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die andere Hälfte der Verfahrenskosten hat
der Kanton Solothurn zu tragen. Der von den Beschwerdeführern geleistete
Kostenvorschuss von CHF 2'000.00 wird mit dem von ihnen zu tragenden
Kostenanteil von CHF 1'000.00 verrechnet und der zu viel bezahlte
Kostenvorschuss zurückerstattet.

8.4 Gemäss § 160 des Gebührentarifs (GT,
BGS 615.11), der im Verwaltungsgerichtsverfahren sinngemäss Anwendung findet (§
161 GT), setzt das Gericht die Kosten der berufsmässigen Vertretung und die
Entschädigung der unentgeltlichen Rechtsbeistände nach dem Aufwand fest,
welcher für eine sorgfältige und pflichtgemässe Vertretung erforderlich ist.
Die Beschwerdeführer haben Anspruch auf eine reduzierte Parteientschädigung im
Umfang ihres Obsiegens.

8.5 Rechtsanwältin Simone Wiegers macht
mit ihrer Honorarnote ein Honorar (inkl. Auslagen und MwSt.) von total CHF
8'051.85 geltend. Mit ergänzender Kostennote vom 4. Februar 2025 wurden
nochmals CHF 1'733.60 geltend gemacht (6.7 Stunden).  Der Aufwand erscheint insbesondere
für die Bemühungen ab 24. Oktober 2024 zu hoch. Einerseits betrifft ein
Grossteil der Aufwendungen Kanzleiarbeit, welche im Honorar eines Rechtsanwalts
inbegriffen sind (Weiterleitungen von Verfügungen, Fristerstreckungsgesuche), andererseits
umfasste die Eingabe vom 17. Januar 2025 zwei Seiten. Die ergänzende Kostennote
ist ermessensweise um 3 Stunden zu kürzen, zuzusprechen somit CHF 1'106.60
(inkl. Auslagen und MwSt.). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend ist den
Beschwerdeführern die Hälfte davon, ausmachend CHF 4'579.20 (inkl. Auslagen und
MwSt.) zahlbar durch den Kanton Solothurn, als (reduzierte) Parteientschädigung
zuzusprechen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerden werden teilweise
gutgeheissen. Die Ziffern 2.1, 2.2, 3 und 4 des Dispositivs der Verfügung des
Bau- und Justizdepartements vom 7. Februar 2024 und Dispositiv Ziff. 1 al. 2
und al. 3 des kommunalen Bauentscheids vom 29. Februar 2024 werden aufgehoben.

2.Im Übrigen werden die Beschwerden
abgewiesen.

3.Die Kosten des Verfahrens vor
Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 gehen je zur Hälfte, d.h. CHF 1'000.00,
zulasten von A.___ und B.___ sowie des Staates Solothurn.

4.Der Kanton Solothurn hat A.___ und B.___
eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 4579.20 (inkl. Auslagen und MwSt.)
auszurichten.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Obrecht Steiner                                                                Zimmermann