so_gerichte · ZKBES.2017.69 · 2017-10-25 · de
definitive Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts und Forderung


Urteilvom25. Oktober 2017

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichterin Jeger

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

1.Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse(Pseudonym),

2.    Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle
X1(Pseudonym, auch bei
den GB-Nrn.)

bestehend aus:

alle vertreten durch Rechtsanwalt Stefan
Mattmann,

Beschwerdeführer

gegen

AL.___(GB Nr. 17),

vertreten durch Rechtsanwalt Arthur
Haefliger,

Beschwerdegegnerin

betreffenddefinitive
Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechts und Forderung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1.1 Zum besseren Verständnis des
vorliegenden Falles wird nachfolgend zunächst dessen Ausgangslage dargestellt.
Diese Darstellung basiert auf den Akten, insbesondere den eingereichten
Grundbuchauszügen und den verschiedenen Nutzungsreglementen (Klagebeilagen 1,
5, 19 und 20). Sie stützt sich auch auf die klärenden Erörterungen in den
Beweissätzen 6 und 7 der Beschwerde und erfolgt unabhängig von den Ausführungen
der Parteien im erstinstanzlichen Verfahren und den Erwägungen im angefochtenen
Urteil. Die darauffolgende Wiedergabe des erstinstanzlichen Verfahrens kann
deshalb von dieser einführenden Sachverhaltsdarstellung abweichen. Diese
erfolgt wie erwähnt zum besseren Verständnis des Falles. Das Verständnis der
örtlichen Gegebenheiten und der Beziehung zwischen den einzelnen im Grundbuch
geführten Liegenschaften ist dafür von grosser Bedeutung.

1.2 Auf dem Baufeld X1 der Überbauung Steinenacker
(Pseudonym) in [...] stehen drei Mehrfamilienhäuser und eine Einstellhalle. Im
Grundbuch umfasst das Baufeld X1 die Grundstücke GB [...] Nrn. 1  5
(nachfolgend wird auf die Ortsbezeichnung [...] verzichtet, da sich sämtliche
betroffenen Grundstücke in dieser Gemeinde befinden). Auf den Grundstücken GB
Nr. 2  4 stehen die drei Mehrfamilienhäuser Steinenstrasse 1, 2 und 3. Auf dem
Grundstück GB Nr. 5 steht die unterirdische Einstellhalle X1 mit direktem
Zugang zu den drei Mehrfamilienhäusern. Das Grundstück GB Nr. 1 ist die
Umgebungsfläche, die allgemeine Fläche X1 der drei Mehrfamilienhäuser auf den
Nummern GB 2  4 und steht im unselbständigen Miteigentum dieser drei
Grundstücke. Die Grundstücke mit den Mehrfamilienhäusern sind ihrerseits zu
Stockwerkeigentum aufgeteilt. Die Stockwerkeigentumseinheit GB Nr. 68 des
Mehrfamilienhauses Steinenstrasse auf GB Nr. 4 steht im Eigentum von AL.___.
Die Einstellhalle X1 auf GB Nr. 5 ist in die selbständigen
Miteigentumsgrundstücke GB Nr. 8  46 aufgeteilt. Das Miteigentumsgrundstück
Nr. 17 gehört ebenfalls AL.___. Diese hat die ihr von der Verwaltung des
Baufeldes X1 in Rechnung gestellten Betriebskosten nicht vollumfänglich bezahlt.

2. Am 28. September 2016 reichte
Rechtsanwalt Dr. Stefan Mattmann für 1. die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse
und 2. für die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine
Fläche X1 [...] als Klägerinnen gegen AL.___ (im Folgenden die Beklagte) beim
Richteramt Thal-Gäu eine Klage betreffend ausstehende Betriebskosten/definitive
Eintragung eines Pfandrechts ein. Darin stellte er die folgenden
Rechtsbegehren:

1.  Die
Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Ziff. 1 CHF 6420.40 nebst Zins zu
5% auf CHF 4239.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf 827.20 seit 10.
Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 1353.60 seit 1. Januar 2016 zu bezahlen.

2.  Die
Beklagte sei zu verpflichten, der Klägerin Ziff. 2 CHF 409.80 nebst Zins zu 5%
auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit 10.
Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 zu bezahlen.

3.  Es
sei das Grundbuchamt Thal-Gäu richterlich anzuweisen, zugunsten der Klägerin Ziff.
1 auf der Stockwerkeinheit der Beklagten Nr. 68, GB [], ein Pfandrecht über
die Pfandsumme von CHF 6420.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 4239.60 seit 20.
November 2015, Zins zu 5% auf CHF 827.20 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5%
auf CHF 1353.60 seit 1. Januar 2016 definitiv einzutragen.

4.  Es
sei das Grundbuchamt Thal-Gäu richterlich anzuweisen, zugunsten der Klägerin Ziff.
2 auf dem Miteigentumsgrundstück der Beklagten Nr. 17, GB [...] (Einstellplatz
Nr. [...]) ein Pfandrecht über die Pfandsumme von CHF 409.80 nebst Zins zu 5%
auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit 10.
Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 definitiv
einzutragen.

5.  Alles
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für das Verfahren bezüglich der
vorläufigen Eintragung des Pfandrechts und für das Hauptverfahren zulasten der
Beklagten.

3. Die Beklagte beantragte in ihrer
Klageantwort vom 16. November 2016, die Klage sei abzuweisen, soweit darauf
eingetreten werde, u.K.u.E.F.

4. Am 27. März 2017 reichte Rechtsanwalt
Dr. Stefan Mattmann eine Protokollerklärung ein, und zwar für die
Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die
«Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 (Grundstück Nr. 5, GB [...], KB
1) und allg. Fläche X1 bestehend aus: () ». Rechtsanwalt Dr. Stefan Mattmann
führte dazu aus, vorliegend seien die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle
X1 und allgemeine Fläche X1 als Gesuchstellerinnen 2 aufgeführt. Richtigerweise
hätten die jeweiligen Miteigentümer aufgeführt werden müssen. Dies werde mit
dieser Protokollerklärung berichtigt. In der Aufzählung natürlicher Personen, die
im wörtlichen Zitat oben weggelassen wurde, werden die Miteigentümer der
Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1 aufgeführt. Die
Plädoyernotizen mit der Überschrift «Mündliche Duplik», die Rechtsanwalt Dr.
Stefan Mattmann an der Verhandlung vom 10. April 2017 eingereicht hat, enthält
dieselbe Parteibezeichnung.

5. Im Anschluss an die Verhandlung vom
10. April 2017 fällte der Amtsgerichtspräsident folgendes Urteil:

1.  Die
Klage wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.  Das
Grundbuchamt Thal-Gäu wird richterlich angewiesen, das auf [...] Nr. 68
(Stammgrundstück GB [...] Nr. 4) zu Gunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft
Steinenstrasse, [...], und der Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und
allg. Fläche X1, vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Betrag von
CHF 6420.40 nebst Zins zu 5% auf CHF 4239.60 seit 20. November 2015, Zins zu
5% auf 827.20 seit 10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 1353.60 seit 1.
Januar 2016 zu löschen.

3.  Das
Grundbuchamt Thal-Gäu wird angewiesen, das auf dem Grundstück GB [...] Nr. 17
(Stammgrundstück [...] Nr. 5) zu Gunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse,
[...], und der Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1,
vorläufig eingetragene gesetzliche Pfandrecht im Betrag von CHF 409.80 nebst
Zins zu 5% auf CHF 270.60 seit 20. November 2015, Zins zu 5% auf CHF 52.80 seit
10. Dezember 2015 und Zins zu 5% auf CHF 86.40 seit 1. Januar 2016 zu löschen.

4.  Die
Klägerinnen haben der Beklagten, vertreten durch Rechtsanwalt Arthur Haefliger,
Olten, eine Parteientschädigung von CHF 2810.20 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu
bezahlen.

5.  Die
Kosten des Verfahrens von CHF 1200.00 sowie die Kosten des Summarverfahrens
TGZPR.2016.88 von CHF 800.00, total CHF 2000.00, haben die Klägerinnen zu
bezahlen. Sie werden mit den von den Klägern geleisteten
Gerichtskostenvorschüssen verrechnet.

6. Gegen dieses Urteil erhoben 1. die
Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und 2. die
Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 am 23. Mai 2017 Beschwerde an das
Obergericht. Wiederum wird die Miteigentümergemeinschaft mit dem Vermerk
versehen, «bestehend aus:», worauf eine Aufzählung der Miteigentümer folgt. Beantragt
wird eine Aufhebung des angefochtenen Urteils, eventualiter eine Rückweisung
der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz. Im Übrigen werden die bereits
gestellten Anträge wiederholt, wobei nun den Klägern Ziff. 2 die geforderten
Beträge zu bezahlen seien und das Pfandrecht zu Gunsten der Kläger Ziff. 2
eingetragen werden soll.

7. Mit Verfügung vom 24. Mai 2015
erteilte der Präsident der Zivilkammer der Beschwerde die aufschiebende
Wirkung.

8. Die Beklagte beantragte in ihrer
Beschwerdeantwort vom 3. Juli 2017, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit
darauf eingetreten werde, u.K.u.E.F.

9. Auf die Ausführungen der Parteien und
der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Die Beschwerde wurde namens 1. der
Stockwerkeigentümergemeinschaft und 2. der Miteigentümergemeinschaft
Einstellhalle X1 eingereicht, unter Aufzählung der einzelnen Miteigentümer nach
dem Vermerk «bestehend aus». In den auf die Beschwerdeeinreichung folgenden
Verfügungen wurden die Personendaten der Vorinstanz durch Datentransfer übernommen
und dementsprechend als zweite Partei jeweils fälschlicherweise die
Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1 genannt. Dies
wird im Rubrum des vorliegenden Urteils nun berichtigt, wobei entgegen der
Beschwerdeschrift jede natürliche Person einzeln als Partei aufgeführt wird,
und zwar auch dann, wenn mehrere Personen gemeinsam an einem Miteigentumsanteil
berechtigt sind.

2. Der Amtsgerichtspräsident befasste
sich in seinem Urteil zuerst mit der Partei- und Prozessfähigkeit der Klägerinnen.
Diejenige der Stockwerkeigentümergemeinschaft bejahte er.

Darauf führte er zur Miteigentümergemeinschaft
Einstellhalle X1 aus, das Grundstück GB Nr. 5 (Autoeinstellhalle, Baufeld X1)
bestehe aus 39 selbständigen Miteigentumsanteilen. Die eingereichte Eigentümerliste
der Verwaltung führe aus, dass an gewissen Anteilen mehrere Personen Eigentum
und umgekehrt einzelne Personen mehrere Miteigentumsanteile hätten.

Zur Miteigentümergemeinschaft allgemeine
Fläche X1 erwog er, das Grundstück GB Nr. 1 (Gemeinsame Anlagen) bestehe aus
drei unselbständigen Miteigentumsanteilen, welche mit den Grundstücken GB Nrn. 2,
3 und 4 subjektiv-dinglich verknüpft seien. Daraus folge, dass jeder
Stockwerkeigentümer resp. Eigentümer eines der oben genannten Grundstücke
Miteigentum an der allgemeinen Fläche habe. Eigentümer der gemeinsamen Anlagen
und somit Miteigentümer der allgemeinen Fläche seien die einzelnen Stockwerkeigentümer.
Wer Eigentümer der Stockwerkeinheiten und somit Miteigentümer der allgemeinen
Fläche sei, sei aus den eingereichten Unterlagen nicht ersichtlich. Die
Miteigentümer der Einstellhalle X1 und die Miteigentümer der allgemeinen Fläche
X1 müssten nicht zwangsläufig dieselben sein. Die Klägerinnen hätten zu wenig
substantiiert, ob die einzelnen Miteigentümer aus den beiden Gemeinschaften
identisch seien. Sie hätten lediglich eine von der Verwaltung erstellte Liste mit
den Eigentümern der Einstellhallenplätze ohne die dazugehörenden
Grundbuchauszüge eingereicht. Es sei nicht ersichtlich, ob die Mitglieder der
beiden Miteigentümergemeinschaften allgemeine Fläche X1 und Einstellhalle X1
identisch seien, ob also jeder Eigentümer einer Stockwerkeinheit auch einen
Einstellhallenplatz besässe oder ob es Eigentümer gebe, die nur einen Einstellhallenplatz
oder nur eine Stockwerkeinheit besitzen. Es lasse sich mit anderen Worten nicht
rechtsgenügend feststellen, wer Miteigentümer der allgemeinen Fläche und wer
Miteigentümer der Einstellhalle sei. Eine Parteiberichtigung könne daher nicht
vorgenommen werden und auf die Klage der Miteigentümergemeinschaften allgemeine
Fläche X1 und Einstellhalle könne zufolge fehlender Parteifähigkeit nicht
eingetreten werden.

Der Amtsgerichtspräsident führte weiter
aus, selbst wenn man eine Parteiberichtigung als zulässig erachten würde,
müsste die Klage abgewiesen werden. Denn es liege eine einfache aktive
Streitgenossenschaft mehrerer Klägerinnen vor, nämlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft
sowie die Miteigentümergemeinschaften allgemeine Fläche X1 und Einstellhalle X1.
Es müsse für jeden Streitgenossen ein eigenes Rechtsbegehren angegeben werden
und die Forderungen seien individuell zu substantiieren. Während bei den Klagebegehren
die beiden Miteigentümergemeinschaften zusammengefasst worden seien, sei es bei
den Betriebskostenabrechnungen genau gegenteilig. Dort seien die Forderungen
für die Miteigentümer der allgemeinen Fläche X1 mit jener der
Stockwerkeigentümergemeinschaft vermischt und lediglich jene der
Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle separat ausgewiesen worden.
Dementsprechend sei in der Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft
unweigerlich der auf die allgemeine Fläche entfallene Kostenanteil enthalten.
Welcher Gemeinschaft bzw. den dahinterstehenden Mitgliedern welcher Betrag
geschuldet sei, werde nicht ersichtlich. Die Klägerinnen hätten für die
Geltendmachung ihrer Forderungen eine dreiteilige Aufteilung vornehmen müssen
(nämlich in Stockwerkeigentümergemeinschaft, Miteigentümergemeinschaft
Einstellhalle X1, Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1). Aus den
eingereichten Grundbuchauszügen sei ersichtlich, dass die Beklagte
Stockwerkeigentum (GB Nr. 68) am Stammgrundstück GB Nr. 4, Miteigentum (GB Nr. 17)
an der Einstellhalle X1 auf dem Stammgrundstück GB Nr. 5 sowie Miteigentum an
der allgemeinen Fläche X1 auf dem Grundstück GB Nr. 1 habe. Durch die
Zweiteilung und die laufenden Verrechnungen mit den Gutschriften und Guthaben
werde die Zuordnung der Beträge an die drei Gemeinschaften aber verunmöglicht.
Die richtige prozentuale Aufteilung und die Berechnung der geforderten Summe
pro Kläger sei nicht Aufgabe des Gerichts, weshalb die geltend gemachte
Forderung und die Eintragung der Pfandrechte mangels rechtsgenüglicher
Substantiierung abzuweisen seien.

3. Die Beschwerdeführer, also die
Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die Miteigentümer der
Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1, wenden dagegen im Wesentlichen ein,
die Vorinstanz habe das Recht des unselbständigen Miteigentums nach Art. 655a
Abs. 1 ZGB und Art. 95 GBV fehlerhaft angewandt. Die allgemeine Fläche X1, das
Grundstück GB Nr. 1, stehe gemäss Grundbuchauszug als unselbständiges
Miteigentum im Eigentum der drei Stockwerkeigentümergemeinschaften GB Nrn. 2, 3
und 4. Die Stockwerkeigentümergemeinschaften GB Nrn. 2, 3 und 4 würden ihre
Versammlung gleichzeitig abhalten. Bei den Betriebskosten der allgemeinen
Fläche handle es sich gemäss Ziffer 4.1 der Nutzungs- und Verwaltungsordnung
«Gemeinsame Anlagen» um anteilsmässigen Aufwand der jeweiligen
Stockwerkeigentümergemeinschaften als Miteigentümer der allgemeinen Fläche.

Einerseits mache die
Stockwerkeigentümergemeinschaft Forderungen aus ausstehenden Betriebskosten einschliesslich
des Aufwands für die anteilsmässig in ihrem Eigentum stehende allgemeine Fläche
X1 (Klagebegehren Ziff. 1) geltend. Andererseits würden die jeweiligen
Miteigentümer der Einstellhalle Forderungen für ausstehende Betriebskosten
gegen die Beklagte geltend machen (Klagebegehren Ziff. 2).

In der Klage sei im Rubrum unter
Klägerin Ziff. 2 nicht nur die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1
sondern auch die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 bezeichnet
worden. Dass letztere auch aufgeführt worden sei, sei ein redaktionelles Versehen.
Aus den Klagebegehren Ziffern 1 und 2 sei aber ersichtlich, dass nur zwei
Gemeinschaften, nämlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Klägerin Ziff.
1 und die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle als Klägerin Ziff. 2
Forderungen gegen die Beklagte geltend machen würden. Würde auch die
Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche Forderungen geltend machen, hätte
es in der Klage eines weiteren Antrages bedurft. Auch aus den Akten sei klar
ersichtlich, dass die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche keine
Forderungen geltend mache. Aus der Klagebegründung, den Akten und der
Parteibefragung von AM.___ vom 10. April 2017 habe sich ergeben, dass die
Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 nicht Partei sei. Die
Stockwerkeigentümergemeinschaft sei als Einheit partei- und prozessfähig. Die
Stockwerkeigentümer seien nicht Streitgenossen.

Die Erwägung der Vorinstanz, die
Miteigentümer der Einstellhalle seien nicht parteifähig, da nicht
rechtsgenüglich feststellbar sei, wer Miteigentümer der Einstellhalle sei,
basiere auf aktenwidrigen Feststellungen. Aufgrund des Grundbuchauszugs und der
Eigentümerliste seien die Miteigentümer ausdrücklich bezeichnet worden. Daraus
seien die Eigentümer der Einstellhalle ohne weiteres erkennbar. Die
Parteiberichtigung sei mit Eingabe vom 27. März 2017 eingereicht worden und sei
zulässig gewesen.

Die allgemeine Fläche X1, Grundstück GB
Nr. 1, die im unselbständigen Miteigentum der drei Liegenschaften, darunter
auch des Stockwerkeigentumsgrundstücks Nr. 4 stehe, könne somit ohne weiteres
von den Miteigentümern der Einstellhalle abgegrenzt werden. Die Gefahr einer
Verwechslung sei ausgeschlossen. Die einzelnen Miteigentümer der Einstellhalle X1
seien ebenfalls partei- und prozessfähig.

Die Kläger hätten in der Klageschrift in
Klagebegehren Ziff. 1 Anträge für die Stockwerkeigentümergemeinschaft gestellt
und in Klagebegehren Ziff. 2 für die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1.
Sie hätten die jeweiligen Forderungen individuell substantiiert. Sie hätten die
Forderungen auf die Grundstücke der Beklagten GB Nrn. 68 und 17 aufgeteilt. Die
Beklagte schulde Betriebskosten für zwei voneinander unabhängige Grundstücke,
nämlich für ihre Wohnung und für ihren Parkplatz. Berechtigt an den Forderungen
seien einerseits die Stockwerkeigentümergemeinschaft (Klägerin Ziff. 1) und
andererseits die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 (Kläger Ziff. 2),
welche (rechtlich) unabhängig voneinander seien.

Die Verwaltung stelle gemeinsame
Akontorechnungen für das von der Stockwerk­eigentümerschaft und der
Miteigentümerschaft beschlossene Budget (Klagebeilage 3). Darin seien die
budgetierten Betriebskosten der Liegenschaft, der allgemeinen Fläche und der
Einstellhalle enthalten. Da es sich bei den geforderten Beträgen um
Akontorechnungen gehandelt habe, sei eine prozentuale Aufteilung auf die im
Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücke nötig gewesen. Dazu seien die
gesamten Betriebskosten der letzten Periode als 100 % festgesetzt worden. Diese
100 % umfassten zu 94 % (CHF 4579.45) die Kosten für die Stockwerkeinheit der
Beklagten und zu 6 % (CHF 305.30) die Kosten für den Parkplatz der Beklagten. Die
Vorinstanz habe aus der Tatsache, dass Betriebskosten für drei Grundstücke
anfielen, geschlossen, dass auch drei Gemeinschaften Forderungen hätten. Die Betriebskosten
der allgemeinen Fläche sei auf deren Miteigentümer, die Grundstücke GB Nrn. 2, 3,
und 4 aufzuteilen. Da an den Hauptgrundstücken des Anmerkungsgrundstücks der
allgemeinen Fläche wiederum gemeinschaftliches (Stockwerk-)Eigentum bestehe,
entfielen die Kosten schlussendlich anteilsmässig auf die einzelnen Stockwerkeigentümer.
Woraus die Vorinstanz neben 100 % aller Betriebskosten aufgeteilt auf die im
Eigentum der Beklagten stehenden Grundstücke noch eine Forderung der Miteigentümergemeinschaft
allgemeine Fläche erblicke, sei nicht nachvollziehbar.

Die Vorinstanz habe in der unrichtigen
Annahme, die Kläger hätten eine Dreiteilung der Forderung vornehmen müssen, die
Forderung als ungenügend substantiiert erachtet. Die Forderung von CHF 409.80
gemäss den Klageanträgen Ziffer 2 und 4 entfalle auf die
Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1. So heisse es in den Klageanträgen
Ziffer 2 und 4 «die Klägerin» und nicht etwa «die Kläger». Mit der
Protokollerklärung der Kläger vom 27. März 2017 sei eine Eigentümerliste des
Grundstücks GB Nr. 5, also der Einstellhalle, eingereicht worden. Es handle sich
um ein Versehen, dass bei der Klägerin Ziff. 2 auch die
Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 aufgeführt worden sei. Aus der
Klagebegründung ergebe sich eindeutig, dass die Forderung der Klägerin nach
Ziffer 2 lediglich die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle betreffe, bzw.
die Forderungen für die Kosten der allgemeinen Fläche X1 bei der
Stockwerkeigentümergemeinschaft anfalle. DieVorinstanz führe selbst aus, dass bei den Betriebskostenabrechnungen (Klagebeilagen
6 und 17) die «Forderungen für die Miteigentümer der allgemeinen Fläche X1 mit
jener der Stockwerkeigentümergemeinschaft vermischt und lediglich jene der Miteigentümergemeinschaft
Einstellhalle X1 separat ausgewiesen wurde». Bei den «Forderungen für die
Miteigentümergemeinschaft der allgemeinen Fläche X1» handle es sich richtigerweise
um Betriebskosten der Stockwerkeigentümergemeinschaft, was sich daraus ergäbe,
dass die Abrechnungen (Klagebeilagen 6 und 17) die Stockwerkeinheit und den
Miteigentumsanteil Einstellhalle X1 der Beklagten enthielten. Darin seien die
Beiträge, welche die Beklagte anteilsmässig an die Kosten der allgemeinen
Fläche zu leisten habe, als Abrechnungsposition an die Betriebskosten der
Stockwerkeigentümergemeinschaft aufgeführt.

4. Die Beklagte führt in ihrer
Beschwerdeantwort dagegen aus, als Beschwerdeführer würden nur noch die
Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und die
Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 auftreten. Die im erstinstanzlichen
Verfahren noch auftretende Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1
erscheine in der Beschwerde nicht mehr. Dagegen werde ausgeführt, die
allgemeine Fläche X1 stehe im unselbständigen Miteigentum der drei
Liegenschaften. Diese Behauptungen seien neu und nicht nachgewiesen. Zudem
handle es sich erneut um einen unzulässigen Parteiwechsel. Im vorliegenden Fall
seien zwei Miteigentümergemeinschaften als Kläger aufgetreten, welche
anschliessend durch 24 Einzelpersonen ersetzt worden seien. Dabei handle es
sich offensichtlich nicht um die Berichtigung eines redaktionellen Versehens,
sondern um eine Änderung der Parteien, nachdem die Beklagte die Partei- und
Prozessfähigkeit der Kläger bestritten hatte. In der Beschwerde würden nun die
Parteien erneut geändert, indem die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche
X1 nicht mehr erscheine. Auch dies sei ein unzulässiger Parteiwechsel und eine
unzulässige neue Behauptung im Beschwerdeverfahren. Abgesehen davon liege weder
eine Vollmacht der einzelnen Miteigentümer noch ein Verwaltungsauftrag,
unterzeichnet von allen Miteigentümern vor. An allen Versammlungen seien zudem
nicht alle Miteigentümer anwesend gewesen, sodass auch bestritten werde, dass
die einzelnen Miteigentümer durch die Verwaltung vertreten wären und eine
Bevollmächtigung des Gegenanwalts durch die Miteigentümer vorliege. Zudem sei
schon in der Klageantwort geltend gemacht worden, dass eine Aufteilung der
einzelnen Forderungen auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft und die beiden
Miteigentümergemeinschaften nicht möglich sei und dass die einzelnen Kläger
ihre Forderungen einzeln geltend machen müssten, was auch die Vorinstanz
festgestellt habe.

5.1 Wie zu Recht eingewendet wird und
auch schon von der Vorinstanz festgehalten wurde, sind vorliegend mehrere
Kläger aufgetreten. Diese mehreren Kläger machen zudem je verschiedene
Ansprüche geltend. Sie machen je nebst Forderungen zusätzlich Pfandansprüche
geltend. Von jeder klagenden Partei werden damit nebeneinander mehrere
Ansprüche erhoben. Dementsprechend werden die Voraussetzungen für die
verschiedenen geltend gemachten Ansprüche separat zu prüfen sein.

5.2 Entgegen der Rechtsmittelbelehrung
wurde Beschwerde und nicht Berufung eingereicht. Geltend gemacht werden Forderungen
im Gesamtbetrag von CHF 6'830.20 sowie Grundpfandrechte für diese Forderungen. Nach
Art. 93 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung, ZPO, SR 272) werden bei
einfacher Streitgenossenschaft und Klagenhäufung die geltend gemachten
Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen.
Für die Anwendung dieser Bestimmung bei Forderungs- und gleichzeitiger Pfandklage
wird zu Recht auf Matthias Stein-Wigger (in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.],
Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 93 N 10)
verwiesen. Die dort dargestellten Überlegungen überzeugen. Ohnehin sind im
vorliegenden Fall für die Beurteilung des Rechtsmittels als Berufung oder als
Beschwerde im Ergebnis keine Unterschiede auszumachen. Diese ist daher wie
eingereicht als Beschwerde zu behandeln, zumal sich auch die Gegenpartei nicht dagegen
ausspricht. Die Beschwerde wurde 1. für die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse
und 2. für die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 bestehend aus ihren
Miteigentümern eingereicht. Daraus ergibt sich, dass mehrere Beschwerden von
mehreren Parteien eingereicht wurden. Im Zusammenhang mit dem
Rechtsmittelverfahren werden die Rechtsmittelkläger, also einerseits die
Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse sowie die Miteigentümer der
Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 nachfolgend als Beschwerdeführer bezeichnet.

6. Die Beschwerde ist ein unvollkommenes
ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und
offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden
kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In
der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich
der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid
leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in:
Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung,
Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach
Art. 326 Abs. 1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel
ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht
nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im
Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter
Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).

7.1 In der ursprünglichen Klage traten
1. die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse und 2. die
Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 [...] als
Klägerinnen auf. Nach der Berichtigung der Parteibezeichnung waren es dann die
Stockwerkeigentümergemeinschaft und die Miteigentümergemeinschaften
Einstellhalle X1 und allg. Fläche X1, wobei diese beiden  denn eine
Unterscheidung zwischen den beiden Miteigentümergemeinschaften wird nicht
gemacht  aus einzelnen Miteigentümern, wie sie nach dem Vermerk «bestehend
aus:» aufgezählt werden, bestehen.

7.2 Nach Art. 221 Abs. 1 lit. a ZPO
enthält die Klageschrift die Bezeichnung der Parteien und ihrer allfälligen
Vertreter. Die genaue Bezeichnung der Prozessparteien, namentlich auch der
klagenden Partei, ist eine zentrale Voraussetzung für die Prüfung ihrer Partei-
und Prozessfähigkeit wie auch ihrer Legitimation. Parteien und Vertreter sind
daher so zu bezeichnen, dass über ihre Identität kein Zweifel besteht. Bei
natürlichen Personen erfordert dies regelmässig die Angabe von Name, Vorname
und Adresse. Klarheit über die Identität der Partei kann sich etwa auch aus dem
Streitgegenstand ergeben; diesfalls, d.h., wenn weder für das Gericht noch für
die Parteien die Gefahr einer Verwechslung besteht, ist eine Berichtigung
unklarer Parteibezeichnungen zulässig. Kann eine ungenaue Bezeichnung hingegen
nicht korrigiert werden, weil die Identität einer Partei unklar ist, ist auf
die Klage nicht einzutreten. Die Berichtigung einer Parteibezeichnung ist vom
Parteiwechsel zu unterscheiden und darf nicht zu einem solchen führen. Ein
Parteiwechsel ist - unter Vorbehalt besonderer gesetzlicher Bestimmungen oder
der Veräusserung des Streitobjekts  nach Art. 83 Abs. 1 und 4 ZPO nur mit dem
Einverständnis der Gegenpartei zulässig (4A_242/2016 vom 5. Oktober 2016, E.
3.4 mit weiteren Hinweisen).

Die Parteibezeichnung ist zu
berichtigen, wenn die Identität einer Partei trotz der ungenauen Angaben
feststeht und die Partei die gleiche bleibt. Eine Berichtigung der
Parteibezeichnung ist selbst dann zulässig, wenn sich die irrtümliche
Bezeichnung auf eine dritte, existierende Person bezieht, aber aufgrund der
Umstände klar ist, dass nicht diese, sondern eine andere Partei eingeklagt
werden soll. Klagt eine nicht existierende Partei, oder wird eine solche
eingeklagt, fehlt eine Prozessvoraussetzung und auf die Klage ist nicht einzutreten
(Christoph Leuenberger in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur
Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 221 N 19). Bei den
Beispielen aus der Praxis wird sodann nebst der Bedingung, dass keine Zweifel
über die Identität der Partei bestehen darf, immer verlangt, dass die
betreffenden Personen in der Klageschrift genannt werden, so bei der Einzelfirma
und der Person des Inhabers, bei den «Erben des H.S.» und den einzelnen Erben, beim
Verstorbenen und den Erben, bei den Gesellschaftern einer einfachen
Gesellschaft und der effektiv bestehenden Kollektivgesellschaft (a.a.O., N 22).

7.3.1 Im vorliegenden Fall sind als
Klägerinnen Ziffer 2 die Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und
allgemeine Fläche X1 [...] aufgetreten. Miteigentümergemeinschaften sind keine
prozess- und parteifähige Rechtssubjekte. Sie sind keine existierende Parteien.
Nach den erwähnten Beispielen sind Berichtigungen der Parteibezeichnung
zulässig, wenn die betreffenden Personen in der Klageschrift genannt werden. Dies
war vorliegend nicht der Fall. Vielmehr erfolgte die nachbessernde
Protokollerklärung, mit welcher die einzelnen Miteigentümer genannt wurden,
erst nachdem die Beklagte in der Klageantwort auf die fehlende Partei- und
Prozessfähigkeit einer Miteigentümergemeinschaft hingewiesen und bereits Nichteintreten
auf die Klage beantragt hatte. Im Ergebnis wurde damit die Klägerschaft
ausgewechselt. Ohnehin unklar geblieben ist das Verhältnis zwischen den beiden
Miteigentümergemeinschaften Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1. Sind
diese gemeinsam als eine einzige klagende Partei aufgetreten oder eben doch
nebeneinander als zwei verschiedene Parteien? Für ersteres spricht, dass sie bei
der Nummerierung der Klägerinnen gemeinsam als zweite Klagepartei aufgeführt
wurden und in den Anträgen von einer Klägerin Ziffer 2 gesprochen wird. Zudem
bezieht sich die berichtigende Ergänzung zu den Parteien «bestehend aus:» mit
der Aufzählung der Miteigentümer auf beide Miteigentümergemeinschaften. Für die
zweite Variante spricht, dass die Vorinstanz eine Notwendigkeit einer
Dreiteilung der Forderungen erkannt hat, was drei verschiedene Rechtsträger
voraussetzt. Bewirkt wurde diese Folgerung eben gerade dadurch, dass die Parteibezeichnung
auch nach der Berichtigung noch immer nicht eindeutig war. Auch in der
Beschwerde wird vom Ansatz ausgegangen, dass die beiden
Miteigentümergemeinschaften separate Parteien waren, von denen nun die eine,
die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1, ihre Ansprüche im
Beschwerdeverfahren nicht mehr weiterverfolgt. Aus alldem ergibt sich, dass über
die Identität der Klagepartei Ziffer 2 auch nach der Berichtigung alles andere
als Klarheit bestand. Die Vorinstanz hat die Berichtigung zu Recht abgelehnt und
ist insofern zu Recht auf die Klage nicht eingetreten. Demgegenüber ist
eigentlich genau so klar und unbestritten, dass die
Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse prozess- und parteifähig ist und
auf ihre Klagen einzutreten war.

7.3.2 An diesem Ergebnis vermögen die
Vorbringen der Beschwerdeführer nichts zu ändern. Es trifft zwar zu, dass der
Vorderrichter aufgrund der Klagebegründung, den Akten und der Parteibefragung hätte
erkennen können, dass die Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 nicht
Partei ist. Es ist allerdings nicht Aufgabe des Richters, aus den Prozessakten
die in der Sache legitimierte Partei zu ermitteln. Vielmehr ist es die Klage,
welche die Prozesssubjekte bezeichnet. Es ist der Kläger, der sich selbst als
Partei konstituiert (Daniel Willisegger in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler
Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2013, Art. 221 N 5). Dass
die allgemeine Fläche X1 auch in der Berichtigung noch als Klägerin aufgeführt
worden ist, verursacht eine Unklarheit über die Klägerschaft, zumal die beiden
Miteigentümergemeinschaften nicht dieselben Mitglieder haben. Das redaktionelle
Versehen, auf welches die Beschwerdeführer hinweisen, hat diese Unklarheit mitverursacht.
Die Unklarheit wird indessen nicht aufgehoben, wenn später auf ihre Ursache
hingewiesen wird. Offen ist schliesslich auch, woraus die Beschwerdeführer ableiten,
mit der in den Rechtsbegehren 2 und 4 genannten «Klägerin Ziff. 2» sei die
Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 und nicht die
Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 gemeint gewesen. Wären die
Miteigentümer einer der beiden oder beider Gemeinschaften gemeint gewesen,
hätte es ohnehin, «zugunsten der Kläger» heissen müssen. Sofern die beiden
Miteigentümergemeinschaft zusammen eine einzige klagende Partei gewesen wären,
wäre der Umstand, dass im Beschwerdeverfahren als zweite Klagepartei nur noch
eine Miteigentümergemeinschaft auftritt, einem erneuten Parteiwechsel
gleichzusetzen. Auch ein solcher erneuter Wechsel ginge über eine
Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids hinaus und käme einer
Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses mit neuen Vorbringen gleich. Insofern
würde sich auch die Frage stellen, ob auf die Beschwerde überhaupt einzutreten ist,
da diese von einer anderen Partei als der im erstinstanzlichen Verfahren
beteiligten ergriffen worden wäre.

7.3.3 In Bezug auf die geltend gemachten
Pfandansprüche ist schliesslich festzuhalten, dass weder im Gesetz noch in der
Verwaltungs- und Nutzungsordnung der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1
ein Anspruch der Miteigentümergemeinschaft auf ein Pfandrecht für Kosten
vorgesehen ist. Folglich gibt es für die Eintragung auch keine Fristen, welche
mit der superprovisorischen Verfügung des Amtsgerichtspräsidenten von Thal-Gäu
vom 23. Februar 2016 hätte gewahrt werden müssen. Damals ist die vorläufige
Vormerkung übrigens ebenfalls zugunsten der Miteigentümergemeinschaften
Einstellhalle X1 und allgemeine Fläche X1 und nicht zugunsten der einzelnen
Miteigentümer der Einstellhalle X1 erfolgt. Die Klage der Miteigentümer auf
definitive Eintragung des definitiven Pfandrechts wäre somit abzuweisen
gewesen, auch wenn darauf eingetreten worden wäre.

8. Wie bereits festgehalten, ist die
Vorinstanz zu Recht auf die Klagen der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse
eingetreten, und zwar sowohl hinsichtlich der Forderung wie auch des
Pfandanspruchs. Zu Recht hat sie allerdings auch verlangt, dass für jeden
Streitgenossen ein eigenes Rechtsbegehren gestellt werden muss und die
Forderungen individuell zu substantiieren sind. Zwar ist es nach den
Eigentumsverhältnissen und der Verwaltungs- und Nutzungsordnung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse (Klagebeilage 5) sowie der Verwaltungs-
und Nutzungsordnung der Miteigentümergemeinschaft allgemeine Fläche X1 (Klagebeilage
20) richtig, dass die Kosten der allgemeinen Fläche X1 von den
Stockwerkeigentümern des Wohnhauses Steinenstrasse (GB Nr. 4) (mit-)getragen werden
 zusammen mit den Stockwerkeigentümern der beiden anderen Wohnhäuser [...] [...]
und [...] (GB Nrn. 2 und 3) - und eine gemeinsame Rechnung geführt wird, indem
die Kosten der allgemeinen Fläche X1 in der Rechnung der
Stockwerkeigentümergemeinschaft(en) belastet werden. Richtigerweise wurden
sodann für die Stockwerkeigentümergemeinschaft und für den Miteigentumsanteil
der Beklagten an der Einstellhalle X1 zwar zwei separate Rechnungen geführt und
so ein Kostentotal pro Objekt festgehalten, schlussendlich aber dann docheinTotal der Kosten zulasten der Beklagten errechnet (Betriebskostenabrechnungen
Klagebeilagen 6 und 17). Dem entspricht, dass nur ein Eigentümerkonto geführt
wurde (Klagebeilage 18), das sämtliche Gutschriften und Belastungen des
jeweiligen Eigentümers erfasst, nicht aber bezüglich der Herkunft der Kosten
nach Stockwerkeigentümergemeinschaft und Miteigentümergemeinschaft
Einstellhalle X1 und dem Adressaten der jeweiligen Zahlung unterscheidet. Eine
genaue Aufteilung der Kosten bzw. der Forderungen der
Stockwerkeigentümergemeinschaft und der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle
X1 bzw. eben deren einzelnen Miteigentümern wird so verunmöglicht. Die
Aufteilung nach Prozenten der Gesamtkosten zu 94% zulasten der
Stockwerkeigentumseinheit und zu 6% zulasten des Miteigentumsanteils mag zwar
praktikabel erscheinen, genügt aber den Anforderungen an die Substantiierung
der individuellen Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft sowie der
Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 und insbesondere eines jeden
einzelnen Miteigentümers nicht. Schliesslich haben auch nicht alle Miteigentümer
der Einstellhalle X1 gleich hohe Kosten zu tragen. Verschiedene
Miteigentumsanteile gehören mehreren Personen und einige Miteigentümer haben
mehrere Miteigentumsanteile. Scheitert aber die Ausscheidung und ziffernmässige
Bestimmung der Forderung der Stockwerkeigentümergemeinschaft, so kann auch die
Pfandsumme für den hier grundsätzlich bestehenden Anspruch auf Eintragung des
Grundpfandes nicht bestimmt werden. Dementsprechend kann auch die Forderung der
Miteigentümergemeinschaft der Einstellhalle X1 bzw. derer einzelner
Miteigentümer nicht bestimmt werden, selbst wenn auf deren Klage hätte eingetreten
werden können.

9. Der Amtsgerichtspräsident hatte
mehrere Klagen mehrerer Kläger zu beurteilen. Dennoch ist sein Entscheid, die
Klage abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird, im Ergebnis nicht zu
beanstanden. Die Beschwerde der Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse ist
daher abzuweisen, diejenige der Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft
Einstellhalle X1 ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem
Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer
Entscheidgebühr von CHF 1'500.00 vorerst je rund zur Hälfte auf die Stockwerkeigentümergemeinschaft
Steinenstrasse und die Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 zu verteilen,
der Einfachheit für erstere zu CHF 744.00 und für letztere zu CHF 756.00. Träger
der Kosten der Einstellhalle X1 sind deren Miteigentümer. Von einer Aufteilung
nach Miteigentumsanteilen ist abzusehen, da der Aufwand für jeden Miteigentümer
derselbe war. Die im Rubrum aufgeführten 36 Miteigentümer haben somit je CHF 21.00
der Gerichtskosten zu übernehmen. Anzumerken ist, dass die Eigentümer von GB
Nr. 46 in der Klage nicht erwähnt werden, weshalb ihnen keine Kosten auferlegt
werden. Zudem haben die Beschwerdeführer der Gegenpartei für das
Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zu bezahlen, die antragsgemäss auf
CHF 2115.35 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt wird. An diese haben die
Stockwerkeigentümergemeinschaft wiederum rund die Hälfte, also CHF 1'035.35 und
die Miteigentümer der Einstellhalle X1 zusammen total CHF 1'080.00 bzw. jeder
einzelne Miteigentümer der im Rubrum aufgeführten Miteigentümer je CHF 30.00 zu
bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde der
Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse wird abgewiesen.

2.Die Beschwerden der unter Ziffer 2 des
Rubrums aufgeführten Miteigentümer Nr. 1  36 der Miteigentümergemeinschaft
Einstellhalle X1 werden abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

3.An die Kosten des Beschwerdeverfahrens
von CHF 1'500.00 hat die Stockwerk­eigentümergemeinschaft Steinenstrasse einen
Betrag von CHF 744.00 zu bezahlen. Die unter Ziffer 2 des Rubrums aufgeführten
Miteigentümer Nr. 1  36 der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 haben
je einen Betrag von CHF 21.00 zu bezahlen. Die Kosten werden mit dem für das
Beschwerdeverfahren geleisteten Vorschuss verrechnet.

4.Die Stockwerkeigentümergemeinschaft Steinenstrasse
hat AL.___ für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'035.35
zu bezahlen.

5.Die unter Ziffer 2 des Rubrums aufgeführten
Miteigentümer Nr. 1  36 der Miteigentümergemeinschaft Einstellhalle X1 haben AL.___
für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von je CHF 30.00 zu
bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 30000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des
Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Frey                                                                                  Schaller