so_gerichte · ZKBES.2017.154 · 2017-10-30 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom30. Oktober 2017

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichter Müller

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

A.__ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Patrick
Walker,

Beschwerdeführerin

gegen

B.___ AG,

Beschwerdegegnerin

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

1.1 Die B.___ AG (nachfolgend:
Gesuchstellerin) als Vermieterin einerseits und die A.___ AG (nachfolgend:
Gesuchsgegnerin) als Mieterin andererseits unterzeichneten am 10. Februar
2017/20. April 2017 einen Mietvertrag über eine 1-Zimmerwohnung im 5. Stock
links an der [Strasse] in [Ort] (nachfolgend: Mietobjekt). Mietbeginn war der
1. Februar 2017. Der monatliche im Voraus zu bezahlende Bruttomietzins für das
Mietobjekt beträgt CHF 500.00.

1.2 Die Gesuchstellerin mahnte die
Gesuchsgegnerin am 2. Mai 2017 mit eingeschriebenem Brief für offene Mietzinse (Februar,
März, April, Mai 2017) ab. Gleichzeitig setzte sie ihr unter Hinweis auf Art.
257d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) eine Zahlungsfrist von
30 Tagen und drohte ihr für das Ausbleiben der Zahlung innert dieser Frist die
(ausserordentliche) Kündigung an.

1.3 Am 23. Juni 2017 kündigte die
Gesuchstellerin das Mietverhältnis mit eingeschrieben verschickten amtlichem
Formular per 31. Juli 2017. Die Kündigung blieb unangefochten.

2.1 Die Gesuchstellerin reichte am 3.
August 2017 beim Richteramt Solothurn-Lebern ein Gesuch im Verfahren um
Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen
Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ein und verlangte, die Gesuchsgegnerin sei
aus dem Mietobjekt auszuweisen. Gleichzeitig wurde um umgehende Vollstreckung
im Widerhandlungsfall ersucht.

2.2 Die Gesuchsgegnerin, welcher
Gelegenheit zur Stellungnahme geboten wurde, hat sich nicht vernehmen lassen.

2.3 Mit im Dispositiv eröffneten Urteil
vom 23. August 2017 hiess der Amtsgerichtspräsident das Ausweisungsbegehren gut
und wies die Gesuchsgegnerin unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des
Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) und der umgehenden
Vollstreckung im Widerhandlungsfall per Freitag, 8. September 2017, aus dem
Mietobjekt aus und verpflichtete sie dazu, die Gerichtskosten von CHF 600.00
(ohne allfällige Vollstreckungskosten) zu tragen und der Gesuchstellerin eine
Parteientschädigung in der Höhe von CHF 200.00 zu bezahlen.

2.4 Gegen den begründeten Entscheid
erhob die Gesuchsgegnerin (von nun an: Beschwerdeführerin), neu vertreten durch
Rechtsanwalt Patrick Walker, am 26. Oktober 2017 fristgerecht Beschwerde
an das Obergericht des Kantons Solothurn mit den folgenden Rechtsbegehren:

2.5 Da die Beschwerde offensichtlich
unbegründet ist, kann auf die Einholung einer Beschwerdeantwort verzichtet
werden (vgl. Art. 322 ZPO).

3.1 Gemäss Art. 257 ZPO gewährt das
Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar ist und die Rechtslage klar ist.

3.2DerVermietervon Wohn- und Geschäftsräumen kanndem Mieter, dermit der Zahlung fälliger
Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand ist, schriftlich eine Zahlungsfrist von
mindestens 30 Tagen setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der
Frist das Mietverhältnis gekündigt werde (Art. 257d Abs. 1 OR). Er kann innert
gleicher Frist auf das Ende eines Monats kündigen, wenn der Mieter innert der
gesetzten Frist nicht bezahlt (Art. 257d Abs. 2 OR).

4.1 Die Beschwerdeführerin rügt
zusammengefasst und im Wesentlichen, das Begehren um Ausweisung gründe ausschliesslich
in den eigentumsrechtlichen Bestimmungen des Zivilgesetzbuches und nicht in den
mietrechtlichen Bestimmungen des Obligationenrechts. Das Ausweisungsbegehren
müsse somit nicht vom Vermieter, sondern zwingend vom Eigentümer gestellt
werden. Der Nachweis, dass die Beschwerdegegnerin tatsächlich auch Eigentümerin
des Mietobjekts sei, sei vor Vorinstanz nicht erbracht worden. Die
Beschwerdegegnerin, welche nicht Eigentümerin der Liegenschaft sei, habe das
Gesuch um Ausweisung nachweislich in eigenem Namen gestellt und nicht im Namen
der Eigentümerin. Auf das Gesuch hätte somit nicht eingetreten werden dürfen,
bzw. es wäre abzuweisen gewesen.

4.2 Durch den Mietvertrag verpflichtet
sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen und der
Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Die
Hauptverpflichtung des Vermieters - die Gebrauchsüberlassung - beinhaltet neben
der vertraglichen auch eine dingliche Komponente, nämlich jene, dem Mieter den
Besitz am Mietgegenstand zu verschaffen. Voraussetzung der Erfüllung der
mietvertraglichen Hauptverpflichtung ist somit, dass der Vermieter im Zeitpunkt
des Mietantritts durch den Mieter im Besitz des Mietgegenstands und damit fähig
ist, dem Mieter diesen Gegenstand zum Gebrauch zu überlassen. Nicht notwendig
ist dagegen eine Eigentümerstellung des Vermieters (vgl. Peter Higi,
Zürcher Kommentar, Zürich 1994, Vorbemerkungen zu Art. 253-274g N 12;
SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2008, Vorbemerkungen zu
Art. 253-274g N 9; David Lachat et al., Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016,
2/1.2.1).

4.3 Die Übergabe der Mietsache durch den
Vermieter an den Mieter gestützt auf den Mietvertrag begründet einen
obligatorischen Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache im Fall
gültiger Beendigung des Mietvertrages. Dieser Anspruch stellt inhaltlich die
Umkehr der Übergabepflicht des Vermieters gemäss Art. 253 OR dar. Ist der
Vermieter zugleich Eigentümer der Mietsache, konkurriert sein vertraglicher
Rückgabeanspruch mit dem dinglichen Eigentumsanspruch aus Art. 641 des
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210), wobei der Vermieter frei
wählen kann, ob er sich auf sein Eigentumsrecht oder den mietvertraglichen
Rückgabeanspruch abstützen will (Higi, a.a.O., Art. 267 N 14 f.). Sind
Vermieter und Eigentümer der Mietsache nicht identisch, konkurriert der
dingliche Anspruch des Eigentümers mit dem vertraglichen Rückgabeanspruch des
Vermieters. Darauf kann sich der Mieter indessen dem Vermieter gegenüber
grundsätzlich nicht berufen. Aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtung hat er
dem Vermieter die Mietsache zurückzugeben (Higi, a.a.O., Art. 267 N 10).

4.4 Gestützt auf diese Ausführungen und
entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin hat die Mieterin der Vermieterin
die Mietsache vorliegend aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung
zurückzugeben.

4.5 Mit den eingereichten Urkunden hat
die Gesuchstellerin den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen
erbracht (Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung sowie unangefochten
gebliebene form- und fristgerechte Kündigung). Der Sachverhalt ist damit sofort
beweisbar. Die Rechtslage ist klar. Die Beschwerdeführerin erhebt keine
substantiierten und schlüssigen Vorbringen. Sie besitzt ab dem 1. August 2017
keinen Rechtstitel mehr zum Verbleib im Mietobjekt.

5. Bei diesem Ausgang kann die Frage, ob
die Beschwerdeführerin, welche sich am vorinstanzlichen Verfahren nicht
beteiligt hat, aufgrund von Art. 326 Abs. 1 ZPO, welcher im Beschwerdeverfahren
neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausschliesst, mit ihren
Vorbringen überhaupt noch zu hören gewesen wäre, offenbleiben.

6.1 Aufgrund der Erwägungen erweist sich
die Beschwerde (sofort) als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

6.2 Da der Beschwerde keine
aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 325 ZPO), ist kein neuer Auszugstermin zu
setzen.

6.3 Nach dem Ausgang des vorliegenden
Verfahrens hat die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten des obergerichtlichen
Verfahrens von CHF 600.00 (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 145 Abs. 1 Gebührentarif
[GT, BGS 615.11]) zu bezahlen.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die A.___ AG hat die Kosten des
obergerichtlichen Verfahrens von CHF 600.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Der Streitwert beträgt
weniger als CHF 15'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Der
Präsident                                                                    Die
Gerichtsschreiberin

Frey                                                                                  Kofmel