so_gerichte · SGNEB.2019.3 · 2020-03-16 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, steuerfreie Handänderungen.Steuerbefreiung bejaht bei Liegenschaft im Miteigentum mit Nutzungs- und Verwaltungsordnung, ausschliessliche Selbstnutzung, wirtschaftliche Betrach-tungsweise, Bestätigung der Verwaltungspraxis; dreiwöchige Verspätung der Anmerkung der Nutzungsordnung im Grundbuch nach dem Kauf der Liegen-schaft hier nicht zu beanstanden.

Solothurn Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3
Soleure Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3
Soletta Steuergericht 16.03.2020 SGNEB.2019.3

Steuergericht
Urteil
vom
16. März 2020
Es wirken
mit:
Präsident:     Müller
Richter:         Flury,
Roberti
Sekretär:      Hatzinger
In Sachen
SGNEB.2019.3
A
v.d.
gegen
Kant. Steueramt
betreffend
Handänderungssteuer
hat das
Steuergericht
den Akten entnommen
:
1.    Mit Kaufvertrag
Nr. 001 vom 10.4.2019 erwarben A, B, C und D das Grundstück GB X Nr. 0001 zu je
einem Viertel Miteigentum zu einem Kaufpreis von CHF 750'000.00. Mit Rechnung
und Veranlagungsverfügung Nr. … vom 3.5.2019 stellten die
Betriebswirtschaftlichen Dienste FD dem Käufer A (Verfügungsadressat) die
Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten ihm die Veranlagung für die
Handänderungssteuer von CHF 16'500.00, berechnet zum Satz von 2,2 % von
einem Abgabewert von CHF 750'000.00.
2.    Gegen diese
Veranlagung erhob A am 13.5.2019 Einsprache, mit dem Begehren, die Veranlagung
aufzuheben. Zur Begründung führte er v.a. aus, das Kaufobjekt sei ursprünglich
als Zweifamilienhaus gebaut worden; dieses werde aber künftig als
Einfamilienhaus genutzt. Seine Familie bestehe aus fünf Erwachsenen und zwei
Kleinkindern; er und seine Familie würden das Haus selber bewohnen. Die zweite
Wohnung werde nicht vermietet und das ganze Haus zur Eigennutzung gebraucht, da
sie eine grosse Familie und alle Mitglieder der Familie im Grundbuch als
Eigentümer eingetragen worden seien. Der Einsprache wurden diverse Plankopien
beigelegt, worauf die konkrete Belegung des Hauses durch ihn (A) bzw. seine
Eltern (resp. gemeinsamer Teil) zu erkennen sei.
3.    Mit
Einspracheentscheid vom 25.6.2019 wies das Steueramt des Kantons Solothurn
(nachfolgend Vorinstanz) die Einsprache ab. Zur Begründung wurde dargelegt, die
Befreiung von der Handänderungssteuer setze gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG (Steuergesetz;
BGS 614.11) voraus, dass der Erwerber die ganze Liegenschaft ausschliesslich
selbst bewohnen müsse. Dies sei beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses (MFH) zu
Mit- oder Gesamteigentum durch mehrere Personen nicht der Fall. Anders als beim
Stockwerkeigentum entsprächen die Mit- oder Gesamteigentumsanteile nicht dem
Eigentum an den einzelnen Wohnungen, sondern bezögen sich stets auf die ganze
Liegenschaft. Den Mit- oder Gesamteigentümern stehe kein ausschliessliches
Nutzungsrecht an den einzelnen Wohnungen zu. Grundsätzlich
handänderungssteuerpflichtig sei daher der Erwerb eines MFH, das zwei oder mehr
Wohnungen umfasst und damit das Führen mehrerer Haushalte ermögliche. In
solchen Fällen sei auch eine anteilige Steuerbefreiung nicht möglich, da diese
im Gesetz nicht vorgesehen sei. Anders könne nur entschieden werden, wenn die
Liegenschaft vor dem Erwerb oder unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum
aufgeteilt werde (Auftragserteilung an die Amtschreiberei am Tag der
Beurkundung des Kaufvertrags). Diesfalls sei der Erwerb jener Stockwerkeinheit,
die der Erwerber selber bewohne, von der Handänderungssteuer befreit. Auch
könne diese wegfallen, wenn die Miteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine
Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbarten, die entsprechende
Sondernutzungsrechte statuierten und die Nutzungsordnung im Grundbuch angemerkt
werde. Vorliegend handle es sich um den Kauf eines MFH. Unter Verweis auf das
Urteil des Kantonalen Steuergerichts (KSG) vom 4.3.2013 (SGNEB.2012.8) zum
gemeinschaftlichen Eigentum komme eine Befreiung - so die Vorinstanz weiter -
nur in Frage, wenn am Tag der Vertragsunterzeichnung der Amtschreiberei der
Auftrag zur Begründung von Stockwerkeigentum oder eine im Grundbuch
einzutragende Nutzungs- und Verwaltungsordnung erteilt resp. ausgehändigt
worden wäre. Da keines von beiden erfüllt sei, müsse die Einsprache als
unbegründet abgewiesen werden.
4.    Mit
eingeschriebener Schrift vom 18.7.2019 liess A (nachfolgend Rekurrent) durch
seinen zwischenzeitlich beigezogenen Rechtsvertreter Rekurs ans KSG erheben,
mit dem Begehren, die Handänderungssteuer-Veranlagung für den Erwerb von GB X
Nr. 0001 aufzuheben und festzustellen, dass der Rekurrent (mitsamt seinen
Mitkäufern) nicht der Handänderungssteuer unterliege. Zur Begründung wird
ausgeführt, der Rekurrent und seine Mitkäufer hätten anlässlich der
Verurkundung des Kaufvertrags am 10.4.2019 das zuvor erhaltene Formular «Gesuch
um steuerfreie Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes
Wohneigentum» bei der zuständigen Amtschreiberei Region Solothurn dem
beurkundenden Notar abgegeben; der Notar habe dieses Formular in Augenschein
genommen und erklärt, damit habe alles seine Richtigkeit und, weil das
Vertragsobjekt zu Miteigentum und zur Selbstbewohnung erworben werde, falle keine
Handänderungssteuer an. Zur Untermauerung dieser Ausführungen werden in der Rechtsschrift
zwei Zeugen benannt. Des Weiteren lässt der Rekurrent vortragen, er und seine
Angehörigen hätten mittlerweile eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung für die
Liegenschaft GB X Nr. 0001 abgeschlossen und diese sei nunmehr auf dem
entsprechenden Grundbuchblatt angemerkt worden. Der angefochtene Entscheid
stütze sich auf die «Praxis der solothurnischen Handänderungssteuer» des kantonalen
Steueramts vom 15.6.2016. Dort werde auf S. 22 ausgeführt, dass im Falle des
Miteigentums an mehreren Wohneinheiten eine Steuerbefreiung nur in Frage komme,
«wenn die Miteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine Nutzungs- und
Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte
statuieren und die Nutzungsordnung im Grundbuch anmerken lassen». Im vorliegenden
Fall sei den Käufern der Liegenschaft weder bewusst noch bekannt gewesen, dass
nach dem Erwerb der Liegenschaft noch etwas vorzumerken gewesen wäre, konkret
die Zuweisung von Sondernutzungsrechten an den beiden erworbenen Wohneinheiten.
Vielmehr habe sie der Notar des Grundbuchamtes auf eine falsche Fährte gelockt,
weil dieser ihnen erklärt habe, es werde gestützt auf das «Formular» keine
Handänderungssteuer erhoben. Hätten die Käufer gewusst oder erfahren, dass noch
eine Nutzungsordnung zu beschliessen und im Grundbuch anzumerken gewesen wäre,
hätten sie dies unverzüglich an die Hand genommen. Diese Vorkehren seien
zwischenzeitlich erfolgt; damit seien die Voraussetzungen der Befreiung von der
Handänderungssteuer materiell erfüllt. Es bleibe die Frage, so der Rekurrent
weiter, wie die steueramtliche Bedingung auszulegen sei, die Erwerber hätten
die Nutzungs- und Verwaltungsordnung «unmittelbar nach dem Erwerb» der
betreffenden Liegenschaft zu beschliessen. Aus § 207 Abs. 1 lit. g StG lasse
sich keine enge zeitliche Verknüpfung zwischen Kauf und Grundbuchanmerkung
entnehmen. Vorliegend lägen zwischen dem Erwerb der Liegenschaft und der
Vereinbarung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung rund 2 ½ Monate. Diese Zeit
sei nur verstrichen, weil sich der Rekurrent und die Miterwerber gestützt auf
die Aussage des beurkundenden Notars in falscher Sicherheit gewähnt hätten.
Daran ändere auch die Einsprache vom 13.5.2019 nichts, weil zu diesem Zeitpunkt
die Unkenntnis in der Sache weiterbestanden habe. Indessen seien unmittelbar
nach Beizug des Rechtsvertreters alle gebotenen Schritte eingeleitet worden. In
Anbetracht der zu erwartenden Besitzdauer von über 30 Jahren sei die erfolgte
Vormerkung der Sondernutzungsrechte als zeitlich genügend nahe zu qualifizieren.
5.    Die Vorinstanz
liess sich mit Eingabe vom 8.8.2019 zum Rekurs vernehmen. Zusammenfassend wird
darin darauf verwiesen, dass beim Erwerb von Mit- oder Gesamteigentum an einem
Einfamilienhaus (EFH) diejenigen Mit- oder Gesamteigentümer von der Steuer
befreit seien, welche die Liegenschaft selbst bewohnen. Unter Verweis auf die
«Steuerpraxis 2013 Nr. 4 Ziff. 2.2.1» sei auch dann von ausschliesslicher
Selbstnutzung auszugehen, wenn einzelne Familienangehörige in einem EFH eine
Einliegerwohnung mit separatem Zugang bewohnten, jedoch alle zusammen einen
Mehrgenerationenhaushalt führten. Beim Erwerb eines MFH zu Mit- oder
Gesamteigentum durch mehrere Personen liege grundsätzlich keine
Ausschliesslichkeit vor. Anders als beim Stockwerkeigentum entsprächen die Mit-
oder Gesamteigentumsanteile nicht dem Eigentum an den einzelnen Wohnungen,
sondern bezögen sich stets auf die gesamte Liegenschaft. Den Mit- oder
Gesamteigentümern stehe kein ausschliessliches Nutzungsrecht an den einzelnen
Wohnungen zu. Grundsätzlich handänderungssteuerpflichtig sei daher der Erwerb
eines MFH, das zwei oder mehr Wohnungen umfasse und damit das Führen mehrerer
Haushalte ermögliche. In solchen Fällen könne auch keine anteilige
Steuerbefreiung erfolgen, zumal dies im Gesetz nicht vorgesehen sei. Anders sei
nur zu entscheiden, wenn die zu Mit- oder Gesamteigentum erworbene Liegenschaft
unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum aufgeteilt werde. Die Absicht zur
Errichtung von Stockwerkeigentum müsse im Gesuch um Steuerbefreiung schriftlich
erwähnt werden; zudem habe die Begründung der Stockwerkeinheiten umgehend,
spätestens bis zum Einzug, zu erfolgen. Vereinbarten die Mit- oder
Gesamteigentümer unmittelbar nach dem Erwerb eine Nutzungs- und
Verwaltungsordnung, so sei derjenige Erwerber von der Handänderungssteuer
befreit, der das Haus selber bewohne. In der «Ordnung» seien entsprechende
Sondernutzungsrechte zu statuieren; zudem sei diese im Grundbuch anzumerken.
Die Errichtung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung habe - analog der
Errichtung von Stockwerkeigentum - bis spätestens zum Einzug zu erfolgen. Unter
diesen Voraussetzungen lasse sich eine Gleichbehandlung mit Stockwerkeigentum
und damit die Befreiung von der Handänderungssteuer rechtfertigen. Werde die
Errichtung der Nutzungs- oder Verwaltungsordnung beabsichtigt, so sei dies im
Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer anzugeben. Gemäss den
Ausführungen des Rekurrenten und den Grundrissplänen handle es sich um ein MFH,
welches über zwei vollständig ausgestattete Wohneinheiten mit je drei Zimmern
verfüge. Der Keller der Liegenschaft werde gemeinsam genutzt. Das
Zweifamilienhaus solle künftig als EFH genutzt werden. Die Errichtung von
Stockwerkeigentum sei nicht beabsichtigt; 2 ½ Monate nach dem Erwerb des MFH
habe der Rekurrent eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung errichtet. Trotz der
deklarierten Nutzung als EFH lägen zwei räumlich abgetrennte Wohneinheiten vor.
Keine der Wohneinheiten könne als Einliegerwohnung qualifiziert werden. Der
Rekurrent habe denn auch anhand der Pläne schlüssig aufgezeigt, wer welche
Einheit bewohnt. Es könne deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass der
Rekurrent die Liegenschaft als Ganzes und ausschliesslich bewohne; ein
Mehrgenerationenhaushalt liege nicht vor. Aus dem System sei ersichtlich, dass
die Ehegatten A und B seit dem 16.5.2019 an der Y-Strasse 3 in X gemeldet seien
und wohl auch dort wohnten. Der in der Einsprache vom 13.5.2019 erwähnte
Nutzungs- und Verwaltungsplan könne nicht als Nutzungs- und Verwaltungsordnung
im Sinne von Art. 647 ZGB (Zivilgesetzbuch, SR 210) qualifiziert werden, handle
es sich hierbei doch lediglich um einen Plan und nicht um eine von allen
Miteigentümern unterzeichnete Vereinbarung. Die Nutzungs- und
Verwaltungsordnung, welche den Anforderungen von Art. 647 ZGB genügen müsse,
sei erst am 2.7.2019 errichtet worden; die Eintragung im Grundbuch sei am
4.7.2019 erfolgt. Beim Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer sei die
beabsichtigte Errichtung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung nicht erwähnt
worden. So sei die Errichtung der «Ordnung» nach dem Einzug in das MFH erfolgt;
von einer unmittelbaren Errichtung könne keine Rede sein. Mit der
Unterzeichnung des Gesuchs um steuerfreie Handänderung für dauernd und
ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum habe der Rekurrent bestätigt,
dass er auf die rechtlichen Bestimmungen und die Erläuterungen beim Erwerb von
nur teilweise selbstbewohnten Liegenschaften (z.B. MFH) aufmerksam gemacht
worden sei; bei dieser Sachlage könne der Rekurrent vom beurkundenden Notar gar
nicht auf eine falsche Fährte gelockt worden sein.
6.    Mit Rückäusserung
vom 9.9.2019 liess der Rekurrent zur vorinstanzlichen Vernehmlassung
zusammenfassend vorbringen, dass das Formular «Gesuch um steuerfreie
Handänderung» für juristische Laien wie den Rekurrenten und seine Miterwerber
keineswegs selbsterklärend sei. Insbesondere erschlössen sich einem Laien
Begriffe wie «nur teilweise … selbstbewohnt» nicht. Zudem blende das Formular
unter den Buchstaben E und F aus, dass der Erwerber von Wohneigentum unter
Umständen zusätzliche rechtliche Vorkehren zu treffen habe, wie z.B. die
Vereinbarung und grundbuchliche Anmerkung einer Nutzungs- und
Verwaltungsordnung. Wären sich die Käufer von GB X Nr. 0001 dieses Umstands
bewusst gewesen, hätten sie entsprechend gehandelt. Vielmehr sei ihnen
anlässlich der Beurkundung des Kaufvertrags gesagt worden, mit der Abgabe des
erwähnten Formulars sei alles in Ordnung. Dass der beurkundende Notar für diese
Auskunft formal gar nicht zuständig gewesen sei, bringe selbst das Steueramt
als Argument nicht vor. Aus Sicht der Käufer sei er als zuständiger Notar
ohnehin dazu berufen, über alle Aspekte des Grundstückkaufs fachlich korrekt
Auskunft zu erteilen. Auch sei festzuhalten, dass der üblicherweise von den
Grundbuchämtern verwendete Textbaustein, wonach ausschliesslich das kantonale
Steueramt für steuerliche Auskünfte zuständig sei, im Kaufvertrag vom 10.4.2019
nicht enthalten gewesen sei. Auch lege das Steueramt die von ihm selbst
aufgestellte Voraussetzung, dass die Nutzungs- und Verwaltungsordnung
«unmittelbar nach dem Erwerb» des Wohnobjekts vereinbart werden müsse, äusserst
eng, wenn nicht gar überspitzt formalistisch, aus. Immerhin betrage die Frist
für den Einzug ins Kaufobjekt ein Jahr und im Falle eines Neubaus sogar zwei
Jahre. Bezüglich der Frist zur grundbuchlichen Anmerkung einer Nutzungs- und
Verwaltungsordnung dränge sich deshalb eine grosszügigere Betrachtungsweise
auf.
Das
Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1.    Gemäss § 214 Abs.
3 StG kann ein Steuerpflichtiger gegen den Einspracheentscheid über die
Veranlagung einer Handänderungssteuer beim KSG Rekurs erheben. Der Rekurrent
ist daher grundsätzlich zur Einlegung des Rechtsmittels legitimiert und das
angerufene Gericht sachlich zuständig. Das Rechtsmittel wurde frist- und
formgerecht erhoben. Auf den Rekurs ist somit einzutreten.
2.1 Gemäss § 205 Abs.
1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Jeder
Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die
Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als
solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert)
des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).
2.2 Von der
Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von
Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.
Diese am 1.1.2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an §
51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. g Steuerharmonisierungsgesetz (StHG, SR
642.14) an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche
Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (Grundsätzliche
Entscheide des Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; KSGE 2012 Nr. 13 E.
5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der Vollzugsverordnung zum
Steuergesetz, VV StG; BGS 614.11, S. 4).
2.3 Nach § 63
bis
VV StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines
überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss
dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht
überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die
Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur
teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst
bewohnt (Abs. 3).
3.1 Im vorliegenden
Fall hat der Rekurrent das fragliche Zweifamilienhaus mit drei weiteren
Personen zu je ¼ Miteigentum erworben. Im Verfahren blieb unbestritten, dass
der Rekurrent bzw. die vier Miteigentümer das Kaufobjekt nach dem Kauf zeitnah
bezogen und zu ihrem zivilrechtlichen Wohnsitz machten. Folglich ist unstreitig,
dass der Rekurrent und die drei weiteren Miteigentümer das erworbene Grundstück
als «dauernd» genutztes Wohneigentum bewohnen. Streitig ist hingegen, ob die
durch den Rekurrenten bzw. die Käuferschaft erworbene Liegenschaft als
«ausschliesslich» selbst genutztes Wohneigentum zu qualifizieren sei. Dieser
durch die Vorinstanz aufgeworfene Zweifel beruht offensichtlich auf dem
Sachverhalt, dass die erworbene Liegenschaft als Zweifamilienhaus über zwei
separate Wohneinheiten verfügt.
3.2.1 Das Steuergericht
hatte bereits mehrfach Gelegenheit, ähnlich gelagerte Streitfälle zu
beurteilen. So hielt das Gericht im Entscheid KSGE 2012 Nr. 13 fest, dass eine
Liegenschaft mit zwei separaten Eingängen durch mehrere Personen unter
Umständen durchaus «ausschliesslich» bewohnt werden könne, mithin darin die
Führung eines Mehrgenerationenhaushalts zum Tragen kommen kann. In jenem Fall
erzeigten die sich in den Akten befindenden Pläne, dass im Untergeschoss der
Liegenschaft praktisch alle Serviceräume (Tankraum, Zivilschutzraum etc.)
platziert waren und die fragliche Einliegerwohnung konkret nicht mehr als
abgeschlossene Einheit bzw. Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eingestuft werden
konnte. Zudem war erstellt, dass die Voreigentümer die Liegenschaft
vollumfänglich selbst und zwar als Einfamilienhaus selbst genutzt und keine
Mietverhältnisse auch nicht über die fragliche Einliegerwohnung abgeschlossen
hatten.
3.2.2 In einem anderen
Fall (SGNEB 2012.8; Urteil vom 4.3.2013) - zu beurteilen war der Kauf von drei
separaten Wohnungen in einer Liegenschaft durch vier Käufer (zu je ¼
Miteigentum) - verneinte das KSG die Voraussetzung der «Ausschliesslichkeit»
mit der Begründung, dass sich die drei zu je ¼ Miteigentum erworbenen Wohnungen
über drei Geschosse verteilten und darin jeweils eine separate Haushaltführung
ermöglicht war; die Pläne erzeigten in jenem Fall nicht auf, inwieweit eine
getrennte Haushaltführung konkret und schlüssig verunmöglicht gewesen sein
sollte. Das KSG lehnte die Schlussfolgerung ab, dass die Käufer (allenfalls mit
Verwandten) die Liegenschaft tatsächlich als Ganzes gemeinsam dauernd und
ausschliesslich bewohnten.
3.2.3 Das KSG hat in
weiteren Fällen (SGNEB.2014.2, Urteil vom 16.6.2014; SGNEB.2013.3, Urteil vom
27.5.2013) dargelegt, dass der Begriff der ausschliesslichen Selbstnutzung
restriktiv auszulegen ist. Die Voraussetzung verlangt, dass der Erwerber die
ganze Liegenschaft selbst bewohnt, wobei zu differenzieren ist zwischen EFH und
Eigentumswohnungen einerseits und MFH anderseits. Grundsätzlich
handänderungssteuerpflichtig ist der Erwerb eines MFH, das zwei oder mehr
Wohnungen umfasst und damit das Führen mehrerer Haushalte ermöglicht. Das gilt
auch dann, wenn der Erwerber zwar selbst in einer von mehreren Wohnungen lebt,
die übrigen aber vermietet oder Familienangehörigen oder Dritten unentgeltlich
zum Gebrauch überlässt.
4.1 In grundsätzlicher
Übereinstimmung mit der Ansicht der Vorinstanz ist hingegen im Interesse der
Steuerpflichtigen die Steuerbefreiung auch dann zu gewähren, wenn die
Liegenschaft vor dem Erwerb oder unmittelbar danach zu Stockwerkeigentum
aufgeteilt wird (Vernehmlassung S. 3; Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.2.2,
Abs. 1, unter so.ch). Stockwerkeigentum erlaubt die ausschliessliche Nutzung
durch den jeweiligen Eigentümer (Art. 712a ff. ZGB; Basler Kommentar, ZGB II, 6. A.,
Art. 712a N 1). Ein solches Nutzungsrecht steht dagegen dem gewöhnlichen
Miteigentümer nicht zu. Die Miteigentumsquote umfasst eine technische Grösse,
über die grundsätzlich wie ein Alleineigentümer verfügt werden kann. Den
Miteigentümern steht ein ausschliessliches Nutzungsrecht an den einzelnen
Wohnungen nur zu, wenn sie nach dem Erwerb Stockwerkeigentum im Verhältnis
ihrer Eigentumsanteile begründen. Alternativ können Miteigentümer eine
Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende Sondernutzungsrechte
statuieren und die Nutzungsordnung im Grundbuch anmerken lassen. Unter diesen
Voraussetzungen lässt sich eine Gleichbehandlung mit Stockwerkeigentum und
damit die Befreiung von der Handänderungssteuer rechtfertigen (vgl.
SGNEB.2012.8 vom 04.03.2013 E. 5.2; Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.2.2,
Abs. 2, a.a.O.).
4.2 Vorliegend beruft
sich der Rekurrent auf eine durch ihn mit seinen Miterwerbern im Nachgang zum
Kauf bzw. Eigentumsübergang stipulierte und im Grundbuch entsprechend angemerkte
Nutzungs- und Verwaltungsordnung, die just die ausschliessliche Selbstnutzung
(Zuweisung von ausschliesslichen Sondernutzungsrechten an einzelne
Miteigentümer) des Rekurrenten und der weiteren Miteigentümer an der erworbenen
Liegenschaft erzeigen und belegen soll. Dabei stellt sich grundsätzlich die
Frage, ob eine solche Nutzungsordnung durchwegs zum Ergebnis führen kann, die
für die handänderungssteuerfreie Übertragung von Wohneigentum vorausgesetzte
«Ausschliesslichkeit» der Nutzung einzelner Liegenschaftsteile durch
verschiedene Miteigentümer zu bewirken. Das KSG kommt zum Schluss, auch im
Sinne der erwähnten Verwaltungspraxis (E. 4.1 hiervor; vgl. auch Praxis der
solothurnischen Handänderungssteuer, S. 22, unter so.ch), dass eine
Steuerbefreiung prinzipiell gegeben ist, wenn die Miteigentümer nach dem Erwerb
eine Nutzungs- und Verwaltungsordnung vereinbaren, darin entsprechende
Sondernutzungsrechte statuieren und die Nutzungsordnung wie hier im Grundbuch
anmerken lassen. Dies folgt aus einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise,
analog der Begründung von Stockwerkeigentum nach dem Erwerb.
4.3 Die konkrete
Nutzungs- und Verwaltungsordnung erzeigt denn rechtsgenüglich die den vier
Miteigentümern zugewiesenen Sondernutzungen am Kaufobjekt. Danach dient das
Grundstück GB Nr. 0001 mit dem Wohnhaus und der Garage ausschliesslich zu
Wohnzwecken (Ziff. 1). Das Erdgeschoss der Liegenschaft steht im
ausschliesslichen Sondernutzungsrecht der Miteigentümer 3 und 4, C und D. Das
erste Obergeschoss und die beiden Zimmer im Dachgeschoss der Liegenschaft
stehen im ausschliesslichen Sondernutzungsrecht der Miteigentümer 1 und 2, A
und B (Ziff. 2). Das Untergeschoss und der Estrich im Dachgeschoss sowie die
Garage der Liegenschaft stehen allen Miteigentümern gleichermassen zur
Benützung zu. Sie sprechen die konkrete Belegung jeweils einvernehmlich ab
(Ziff. 3). Die Miteigentümer kommen für alle mit der Liegenschaft
zusammenhängenden Kosten zu gleichen Teilen nach Köpfen auf (Ziff. 4). Aus den
sich in den Akten befindlichen Plänen ergibt sich auch keine andere Nutzung der
Liegenschaft. Es ist davon auszugehen, dass der Rekurrent mit seinen Eltern unter
einem Dach im miterworbenen Zweifamilienhaus lebt, das als Einfamilienhaus
genutzt wird. Daran ändert nichts, dass im Erdgeschoss und im ersten
Obergeschoss separate Küchen und Sanitäreinrichtungen vorhanden sind; es ist
auch nicht ersichtlich, dass die Wohneinheiten über voneinander getrennte Eingänge
verfügen würden, was eine völlig getrennte Haushaltführung als wahrscheinlich
erscheinen lassen würde. Eine andere Beweissituation, allenfalls aufgrund eines
vorinstanzlich anberaumten Augenscheins, liegt nicht vor.
4.4 Schliesslich gelangt
die mit rund dreimonatiger Verspätung nach dem Kauf der Liegenschaft erfolgte
Anmerkung der Nutzungs- und Verwaltungsordnung insofern nicht zum Nachteil des
Rekurrenten, weil in Analogie zu Art. 63
bis
Abs. 1 VV StG zum selbstgenutzten
Eigentum auch hier eine einjährige Frist eingeräumt wird (vgl. auch
Steuerpraxis 2013 Nr. 4, Ziff. 2.4, a.a.O.); die vorliegende Verspätung von
rund 3 Monaten erscheint daher als adäquat. Dass eine solche Nutzungsordnung
unmittelbar nach dem Erwerb bzw. bis spätestens zum Einzug errichtet werden
müsste, kann aufgrund der hier relevanten gesetzlichen Grundlagen (§ 207 Abs. 1
lit. g StG, § 63bis VV StG) nicht verlangt werden.
5.    Die durch den
Rekurrenten und die drei Miterwerber errichtete und im Grundbuch angemerkte
Nutzungs- und Verwaltungsordnung begründet nach Ausgeführtem einen Tatbestand,
der die «Ausschliesslichkeit» des dauernd selbst genutzten Wohneigentums
begründet. Die Handänderungssteuer ist folglich nicht geschuldet und der Rekurs
gutzuheissen.
Bei diesem Ergebnis
ist im Übrigen nicht mehr zu erörtern, inwieweit die Auskünfte des
Grundbuchnotars anlässlich der Verurkundung des Kaufvertrags beim Rekurrenten
einen sog. «Vertrauensschutz» ausgelöst haben könnten.
6.    Bei diesem Verfahrensausgang
sind keine Kosten zu erheben. Dem obsiegenden Rekurrenten ist zulasten des
Staates eine Parteientschädigung zuzusprechen. Diese ist auf CHF 1'500.00
festzusetzen (inkl. Auslagen und MWST; §§ 3 und 160 f. Gebührentarif, BGS
615.11).
****************
Demnach
wird
erkannt
:
1.
In Gutheissung des
Rekurses wird die Verfügung des kantonalen Steueramts vom 25.6.2019 aufgehoben.
Es ist keine Handänderungssteuer geschuldet.
2.
Es werden keine
Gerichtskosten erhoben.
3.
Dem Rekurrenten wird
zulasten des Staates eine Parteientschädigung von CHF 1'500.00 (inkl. Auslagen
und MWST) zugesprochen.
Im
Namen des Steuergerichts
Der
Präsident:                      Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen
an:
- Vertreter des Rekurrenten (eingeschrieben)
- KStA, Sondersteuern (mit Akten)
- KStA, Recht und Aufsicht
- Amtschreiberei
- Betriebswirtschaftliche Dienste FD
Expediert am: