so_gerichte · VWBES.2015.253 · 2016-02-17 · de
Erschliessungsbeiträge

§ 6 GBV und § 23 GBV. Beitragsgebiet. In den Beitragsplan einzubeziehen sind im Normalfall nur Grundstücke in der Bauzone. Waldparzellen und Grundstücke in einer Grünzone, die baulich nicht genutzt werden dürfen, müssen nicht erschlossen werden und gehören nicht zum Beitragsgebiet. Grundstücke ausserhalb der Bauzone werden einbezogen, wenn eine bauliche Nutzung realisiert oder möglich ist.

Solothurn Verwaltungsgericht 17.02.2016 VWBES.2015.253
Soleure Verwaltungsgericht 17.02.2016 VWBES.2015.253
Soletta Verwaltungsgericht 17.02.2016 VWBES.2015.253

Erschliessungsbeiträge

SOG
2016 Nr. 11
§ 6 GBV und § 23 GBV.
Beitragsgebiet.
In den Beitragsplan einzubeziehen sind im Normalfall nur Grundstücke in der
Bauzone. Waldparzellen und Grundstücke in einer Grünzone, die baulich nicht
genutzt werden dürfen, müssen nicht erschlossen werden und gehören nicht zum
Beitragsgebiet. Grundstücke ausserhalb der Bauzone werden einbezogen, wenn eine
bauliche Nutzung realisiert oder möglich ist.
Sachverhalt:
Die
Einwohnergemeinde A. legte das Beitragsverfahren «Strassenbau (…)weg»
öffentlich auf und teilte den Grundeigentümern die voraussichtlichen
Betreffnisse mit. Von den geschätzten Erstellungskosten von CHF 700‘000 wurden
80% (oder CHF 560‘000) auf die Grundeigentümer verlegt, was je nach
Zonenzugehörigkeit des Grundstücks zu Beiträgen von ca. CHF 11.50 bis ca. CHF
17.25 pro Quadratmeter zu 100% einbezogener Beitragsfläche führte. Auf
Einsprache der Grundeigentümer reduzierte der Gemeinderat den Beitragssatz auf
55%, weil es sich um einen Ausbau einer bestehenden Strasse handle.
Strittig
blieb, ob weitere Parzellen, die in einer Gartenzone und im Wald lagen, in den
Beitragsplan einzubeziehen wären. Die Gemeinde und auf Beschwerde hin auch die
Schätzungskommission lehnten dieses Ansinnen ab. Das Verwaltungsgericht
bestätigt dies und weist die Beschwerde ab.
Aus
den Erwägungen:
3.1
Umstritten und zu klären ist zunächst einmal das Beitragsgebiet. Die
Beitragspflichtigen argumentieren, der (…)weg erschliesse auch als Wald
bezeichnete (Teil-)Parzellen, die als Gartenzone ausgeschiedene Parzellen Nr.
1141, die im Waldabstand liegenden Parzellen Nrn. 1068, 3508, 3509 und die
Waldparzelle Nr. 1122. Diese nicht bebaubaren Parzellen seien zwar zu Recht
nicht der (sofortigen) Beitragspflicht unterstellt worden. Diese Flächen seien
aber zu behandeln wie Land ausserhalb der Bauzone, welches durch die Strasse
erschlossen werde, und entsprechend § 23 Abs. 1 GBV in die Beitragsberechnung
einzubeziehen. Es müsse sich bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone gleich
verhalten wie mit dem Teilstück, das durch den Wald führe.
3.2
Die Gemeinde macht geltend, die analoge Anwendung von § 23 GBV scheide aus,
weil diese Vorschrift auf Grundstücke in der Landwirtschaftszone zugeschnitten
sei, aber nicht auf Waldgrundstücke Anwendung finden könne, welche auf Grund
der Waldgesetzgebung nie einzonbar oder bebaubar wären. Im Übrigen sei die
Gemeinde den Beitragspflichtigen schon dadurch entgegengekommen, dass die
Baukosten für die Strassenabschnitte im Wald nicht in den Beitragsberechnung
aufgenommen werde.
3.3
Die Vorinstanz folgte der Argumentation der Gemeinde und hielt fest, diese
Parzellen im Wald, im Waldabstand und in der Gartenbauzone lägen nicht in
Bauzonen und verfügten über keine Ausnützungsziffer. Sie dienten dem Schutz des
Waldes und der an den Wald angrenzenden Bauzonen, und mit einer Einzonung sei
nicht zu rechnen. Eine Verpflichtung der Gemeinde, für diese Flächen eine
Ausnützungsziffer festzulegen und die darauf entfallenden Beiträge zu
übernehmen, führte zu einer übermässigen Bevorteilung der Beitragspflichtigen;
Beiträge zwischen CHF 12.00/m
2
und 17.00/m
2
hielten vor
dem Äquivalenzprinzip stand und bedürften keiner weiteren Korrektur.
3.4
Die Vorschrift von § 23 GBV lautet wie folgt:
1
Beim Bau von
öffentlichen Erschliessungsanlagen, welche der Erschliessung von Grundstücken
ausserhalb der Bauzone dienen, ist das Beitragsverfahren ebenfalls
durchzuführen. Die Beitragspflicht entsteht aber für unüberbaute Grundstücke
erst im Zeitpunkt der Einzonung in die Bauzone oder der Überbauung.
2
(Anmerkung im
Grundbuch)
3
Für
Eigentümer von überbauten Grundstücken ausserhalb der Bauzone besteht die
ordentliche Beitragspflicht. Für die Festlegung der massgebenden Fläche gilt §
11 Absatz 1 sinngemäss.
§
23 GBV steht bei den Vorschriften über die Fälligkeit und Zahlung der Beiträge
(Überschrift vor § 20, Ziff. 6). Die Grundregel zur Beitragspflicht findet sich
in § 6 GBV, welche unter der Überschrift «Beitragspflicht» vorschreibt, dass
die Eigentümer von Grundstücken, welche durch den Neubau – bei Verkehrsanlagen
auch durch Ausbau und Korrektion – einer öffentlichen Erschliessungsanlage
Mehrwerte oder Sondervorteile erhalten, der Gemeinde dafür Beiträge zu leisten
haben. Berechnungsgrundlage für die Beiträge ist ein Beitragsplan (§ 9
GBV), nach welchem der von der Gesamtheit der Grundeigentümer zu übernehmende
Anteil an die Erschliessungskosten auf die einzelnen Grundstücke bzw.
Grundstücksteile entsprechend deren Ausnützungsmöglichkeiten zu verteilen ist
(§§ 10 und 11 GBV).
3.5
Bereits aus der Definition der Beitragspflicht in § 6 GBV ergibt sich im Grunde
klar, dass nur (potentielle) Baugrundstücke (bzw. deren Eigentümer) in einem
Beitragsplan erfasst werden dürfen. Nur Grundstücke, welche überbaut werden
können, und zwar mit Bauten oder Anlagen, welche von Menschen regelmässig
genutzt werden, benötigen Erschliessungsanlagen wie Zufahrt, Versorgung mit
Wasser und Entsorgung des Abwassers, und können dann durch diese Anlagen
Mehrwerte erlangen. Auch aus §§ 10 und 11 GBV ergibt sich, dass Baugrundstücke
in Bauzonen gemeint sind, deren Flächen in den Beitragsplan einbezogen werden,
haben doch andere Grundstücke keine Ausnützungsziffern und schon gar keine
zulässigen Geschosszahlen.
3.5.1
Waldgrundstücke dürfen von Gesetzes wegen nicht mit Wohn-, Gewerbe- oder
ähnlichen Bauten überbaut werden, wie die Vor­instanz zu Recht festhält. Eine
solche bauliche Nutzung ist bundesrechtlich verboten, eine Einzonung
unzulässig. Ein Ausnützungsfaktor kann und darf für sie nicht festgelegt
werden, ein Einbezug in einen Perimeterplan ist deshalb grundsätzlich nicht
zulässig. Ein Waldgrundstück benötigt, damit es genutzt werden kann, auch keine
Strasse, wie sie für die Erschliessung von Wohn- und andern Bauten nötig ist,
auf welchen die Zu- und Wegfahrt von Personen-, Liefer- und Lastwagen sowie von
Zweirädern problemlos sommers und winters möglich sein muss. Dort, wo keine
solche Erschliessungsanlagen nötig sind, ja wo sie gar nicht erstellt werden
dürfen, kann sich die Frage der Beitragspflicht gar nicht stellen.
Sollte
ein Waldgrundstück ausnahmsweise einmal mit einer zonenkonformen forstlichen
Baute oder – mittels Ausnahmebewilligung – mit einer andern Baute überbaut und
auf eine Erschliessung im beschriebenen Sinn angewiesen sein, wäre ein
Einbeziehen in einen Beitragsplan ausnahmsweise denkbar. Im vorliegenden Fall,
wo insbesondere die Parzelle Nr. 1122 angesprochen ist, liegt jedoch keine
solche Ausnahmesituation vor. Die Parzelle ist nicht überbaut und eine
künftige  Überbauung ist nicht absehbar, sie ist nicht auf eine strassenmässige
Erschliessung angewiesen und erfährt dadurch, dass sie direkt an den (…)weg
grenzt, keinen Mehrwert; gegenteils ist sie nur beschränkt nutzbar, da sie
wegen der Strasse zusätzlichen Unterhalt benötigt, um mögliche Gefahren für
Strassenbenützer durch umstürzende Bäume etc. zu verhindern.
Eine
Belastung einer solchen Parzelle mit einem Beitrag in der Höhe von etwa CHF
12.00 bis CHF 17.00 pro Quadratmeter wäre im Übrigen geradezu konfiskatorisch,
entspräche er doch in etwa dem Wert des Waldgrundstückes oder läge sogar
darüber.
3.5.2
Ähnliches gilt grundsätzlich für landwirtschaftliche Grundstücke, welche
ausserhalb der Bauzone, allenfalls auch in einer Reservezone liegen. Wenn sie
mit einem Bauverbot belegt sind, beispielsweise wegen einer Landschafts- oder einer
andern Schutzzone, sind sie zum vornherein nie in einen Beitragsplan
einzubeziehen. Im Unterschied zu Waldgrundstücken können landwirtschaftliche
oder ande-re Grundstücke ausserhalb der Bauzone aber unter Umständen mit
zonenkonformen Wohn- oder Gewerbebauten überbaut werden – Grundstücke in der
Reservezone nach ihrer Einzonung –, was der Grund für die Vorschrift von § 23
GBV ist. Voraussetzung ist aber auch dort, dass die Erschliessungsanlage
tatsächlich der verkehrsmässigen Erschliessung des Grundstücks bzw. der darauf
erstellten oder erstellbaren Baute dient und diese Baute eine strassenmässige
Erschliessung benötigt. Und einbezogen in den Plan darf nur die Fläche werden,
welche als überbaut oder überbaubar gilt, was bei Bauten ausserhalb der Bauzone
regelmässig bedeutet, dass neben der Fläche der Baute selber ein angemessener
Umschwung als mitüberbaut gilt, nicht jedoch zwingend die ganze Parzelle, die
gerade bei landwirtschaftlichen Bauten ja praktisch beliebig gross sein kann.
Dementsprechend
hat die Gemeinde in ihrem Beitragsplan das Grundstück GB Nr. 1061, welches
gemäss Zonenplan nicht im Baugebiet liegt, in den Beitragsplan einbezogen, was
unbestritten geblieben ist.
3.5.3
Die von den Beschwerdeführern im weitern angesprochenen Grundstücke bzw.
Grundstücksteile im «Waldabstand a» betreffen die Grundstücke GB Nr. 1061, 1123
und 1124. Diese Grundstücksteile liegen direkt am Waldrand gemäss
Waldfeststellungsplan. Sie umfassen den direkt an den Wald angrenzenden
Streifen von 6 m Breite. Soweit sie wie bei den Parzellen Nr. 1123 und 1124 in
einer Bauzone liegen, dürfen sie grundsätzlich in einen Beitragsplan einbezogen
werden, auch wenn eine Überbauung nach den Vorschriften der Wald- bzw. der
Baugesetzgebung nicht zulässig ist (§ 10 Waldgesetz, BGS 931.11; § 141
Planungs- und Baugesetz, PBG, BGS 711.1; §§ 2 ff. Verordnung über
Waldfeststellung und Waldabstand, BGS 931.72).
Im
konkreten Fall der Gemeinde A. ist allerdings zu berücksichtigen, dass die
Flächen im «Waldabstand a», für welche gemäss § 3 Abs. 2 Verordnung über
Waldfeststellung und Waldabstand ein absolutes Bauverbot (ausser für Zäune und
Einfriedigungen) gilt, nach § 13 Zonenreglement (vom 28. November 1997,
genehmigt mit RRB Nr. 1439 vom 6. Juli 1999) nicht nur nicht überbaut werden
dürfen, sondern gar nicht zur Ausnützung zählen, auch wenn die Grundnutzung der
entsprechenden Parzelle eine Bauzone ist (§ 13 Abs. 4 Zonenreglement). Von
daher ist es nur folgerichtig, wenn die Gemeinde diese Flächen nicht mit
Beiträgen belastet, da sie eben nicht baulich ausnützbar sind, auch nicht
mittels «Nutzungstransfers» auf das angrenzende Baugebiet. Die Zuweisung eines
Ausnützungsfaktors von mindestens 0.18, wie von den Beschwerdeführern verlangt,
und damit eine Gleichbehandlung mit Flächen in der Wohnzone W1, wäre
willkürlich und führte zu einer Ungleichheit. Bei den Flächen im «Waldabstand
a» handelt es sich auf Grund der klaren Zonenbestimmungen der Gemeinde eben
gerade nicht um nutzbares Bauland.
3.5.4
Für die restlichen angesprochenen Parzellen, welche nach der Zonenordnung der
Gemeinde in der «Sondernutzungszone Gartenanlage» liegen, gilt zumindest im
Ergebnis dasselbe. Die Parzellen Nrn. 1141, 1068, 3509 und 3508 wie auch Teile
der Grundstücke Nrn. 3450, 3583 und die Parzelle Nr. 3618 grenzen alle direkt
an den Wald und liegen grösstenteils im Waldabstand. Nach der Vorschrift von
§ 14 Zonenreglement dürfen die Parzellen(teile) nicht überbaut werden,
ausser mit höchstens einer eingeschossigen Kleinbaute von maximal 10 m2
Grundfläche pro Parzelle. Zulässige Nutzung ist einzig die naturnahe Nutzung
als Garten mit vorwiegend einheimischen Pflanzen. Eine Nutzungsziffer gibt es
nicht; ein Ausnützungsübertrag aus Flächen in dieser Zone auf die angrenzenden
Bauparzellen ist gegenteils explizit verboten (§ 14 Abs. 1 Zonenreglement,
Fussnote 1), dies im Unterschied zur ähnlich nutzbaren «Waldrandzone b», wo 2/3
der Grundfläche zur Berechnung der zulässigen Ausnützung  zählen.
Das
Ausscheiden einer solchen Sondernutzungszone liegt jedenfalls im Autonomiebereich
der Gemeinde und ist ja auch entsprechend genehmigt worden. Dass die
Grundstücke oder Grundstücksteile, die in dieser Zone liegen, in einem
Beitragsverfahren nicht in den Beitragsplan einbezogen werden, ist wiederum nur
folgerichtig und nicht zu beanstanden. Da die Parzellen nicht überbaut werden
dürfen und ihre Fläche nicht zur Berechnung der Ausnützungsziffer zählt, sind
sie nicht zum Bauland zu zählen, welches erschlossen werden muss und durch die
Erschliessung einen Mehrwert oder Sondervorteil erfährt.
3.6
Die Beschwerden erweisen sich somit als unbegründet, was die Beanstandung des
Beitragsgebietes betrifft.
Verwaltungsgericht,
Urteil vom 17. Februar 2016 (VWBES.2015.253)