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Baubewilligung / Umnutzung in Vereinslokal

Solothurn Verwaltungsgericht 22.08.2017 VWBES.2017.88
Soleure Verwaltungsgericht 22.08.2017 VWBES.2017.88
Soletta Verwaltungsgericht 22.08.2017 VWBES.2017.88

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
22. August 2017
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Stöckli
Gerichtsschreiberin Gottesman
In Sachen
A.___
vertreten durch Rechtsanwältin Ines Stocker, Schibli
& Partner,
Beschwerdeführer
gegen
1.
Bau-
und Justizdepartement,
2.
Baukommission
der Einwohnergemeinde Trimbach,
3.
B.___AG
Beschwerdegegner
betreffend
Baubewilligung
/ Umnutzung in Vereinslokal
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung
:
I.
1. Am 22. Februar 2016 reichte A.___
ein Baugesuch für die Umnutzung der Untergeschosse dreier Liegenschaften in
zwei Vereinslokale ([...] strasse 8 und 12) und in einen Einstell- und
Lagerraum ([...] strasse 10) auf den Grundstücken GB Trimbach Nr. [...], [...]
und [...] ein. Während der öffentlichen Auflage vom 17. März 2016 bis
4. April 2016 gingen die Einsprachen von C.___ und der B.___ AG ein.
2. Mit Verfügung vom 7. April 2016 bzw.
1. Juli 2016 wurde vom Amt für Wirtschaft und Arbeit die Ausübung
gastwirtschaftlicher Tätigkeit in den Gastgewerbebetrieben an der [...]strasse
8 bzw. 10 mangels Betriebsbewilligung mit sofortiger Wirkung verboten.
3. Die Baukommission der
Einwohnergemeinde Trimbach erliess am 27. April 2016 folgenden
Beschluss:
1.
Die Nutzung durch zwei Vereinslokale ([...]
strasse Nr. 8 und 12) wird nicht bewilligt.
2.
Der Rückbau der bereits erfolgten
Umbauten hat zu erfolgen.
3.
Der Einstell- und Lagerraum [...] strasse
10 wird unter Einhaltung folgender Auflagen bewilligt:
[…]
4.
[…]
5.
[…]
Zur Begründung wurde unter anderem
ausgeführt, bei den geplanten zwei Vereinslokalen mit einer maximalen
Besucherzahl von 100 Personen pro Tag/Nacht und den beantragten Öffnungszeiten
von Sonntag bis Donnerstag 14:00 Uhr bis 24:00 Uhr sowie Freitag und Samstag
von 14:00 Uhr bis 2:00 Uhr handle es sich um eine Nutzung, welche in der
Wohnzone W3 nicht zulässig sei. Die zu erwartenden Immissionen und Belästigungen
gingen über das erträgliche Mass in der Zone W3 hinaus. Die Zonenkonformität
bezüglich der umweltschutzrechtlichen Belange sei bei der Nutzung der beiden
Vereinslokale nicht gegeben. Zudem würden 9 Parkplätze fehlen.
4. Die dagegen erhobene Beschwerde vom
20. Mai 2016 von A.___, v.d. Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Menzi, an das
Bau- und Justizdepartement (BJD) blieb ohne Erfolg. In der Verfügung vom
15. Februar 2017 führte das BJD im Wesentlichen Folgendes aus: Die
strittige Nutzung im Untergeschoss der Gebäude [...] strasse 8 und 12 liege
gemäss Bauzonenplan der Gemeinde Trimbach in der dreigeschossigen Wohnzone
(W3). Ein Verein übe gemäss den gesetzlichen Bestimmungen keinen gewerblichen
Hauptzweck aus und diene in erster Linie der Befriedigung ideeller Interessen.
Auch wenn das Ausüben solcher Interessen grundsätzlich als
Freizeitbeschäftigung gelte, so sei nicht jede Freizeitbeschäftigung und in
jedem beliebigen Umfang in einer Wohnzone zonenkonform. Auch der gewerbliche
Nebenzweck eines Vereins habe die Bestimmungen der jeweiligen Zone einzuhalten.
Gemäss Baugesuchsakten sei jedes der beiden Vereinslokale rund 160 m
2
gross und verfüge über eine Kücheneinrichtung und eine Theke für den Ausschank.
Speisen und Getränke sollten zum Selbstkostenpreis abgegeben werden. Die Lokale
seien täglich geöffnet, am Wochenende zwölf Stunden von 14:00 Uhr bis 2:00 Uhr,
an den übrigen Tagen zehn Stunden von 14:00 Uhr bis 24:00 Uhr. Auch wenn dem
(ideellen) Vereinszweck mit der geplanten Umnutzung durchaus Rechnung getragen
werde, so unterscheide sich der geplante Betrieb in den beiden Vereinslokalen
nicht von anderen Gastgewerbebetrieben, die täglich geöffnet seien und in denen
täglich Leute verpflegt würden. Der Umstand, dass ein Verein Betreiberin eines
Lokals sei und Getränke und Essen lediglich zu kostendeckenden Preisen
angeboten würden, ändere nichts an der Gewerbsmässigkeit der Lokale. Auch die
Vereinsgrösse sei unerheblich für die Beurteilung des vorliegenden Baugesuchs,
da nichts darauf schliessen lasse, dass die Lokalitäten nur den
Vereinsmitgliedern offen stünden. Immerhin biete jedes der Lokale Platz für
maximal 50 Leute an. Die Vereinslokale seien sowohl in funktionaler Hinsicht
als auch bezüglich der zu erwartenden Immissionen in einer Wohnzone nicht
zonenkonform.
Die Berechnung der Baukommission, wonach
für die geplante Nutzung insgesamt 9 Autoabstellplätze fehlen würden, sei
plausibel. Auch wegen der fehlenden Parkplätze sei die geplante Nutzung also
rechtswidrig.
Wegen des mangelnden funktionellen
Zusammenhangs zwischen der gewerblichen Tätigkeit der beiden Vereine und der
Wohnzone sei es nicht Sache der Baubehörde, Auflagen zu den maximalen
Besucherzahlen oder den Öffnungszeiten zu verfügen. Von einer Überschreitung
des Ermessens könne keine Rede sein.
Auch der verfügte Rückbau der
Inneneinrichtung sei insofern zweckmässig, als damit der rechtswidrige Betrieb
der Gaststätte zukünftig verhindert werden solle. Er erweise sich als
verhältnismässig.
Bis ins Jahr 2008 seien die Lokale als
Versammlungsort für religiöse Zusammenkünfte und für einen Schriftenverlag
genutzt worden. Ob und zu welchem Zweck die Lokale nach dem Erwerb der
Liegenschaften im Jahr 2008 genutzt worden seien, bleibe jedoch im Dunkeln. Mit
der Einstellung der früheren Nutzung mit dem Eigentümerwechsel im Jahr 2008 sei
ein möglicher Besitzstandsschutz untergegangen. Selbst wenn die behauptete
alte, unbewilligte Nutzung auch nach dem Eigentümerwechsel weitergeführt worden
wäre, so sei davon auszugehen, dass diese vermutlich in der beschriebenen Art
gar nicht zonenwidrig gewesen sei.
5. Mit Beschwerde vom 27. Februar
2017 wandte sich A.___ (nachfolgend Beschwerdeführer genannt) an das
Verwaltungsgericht und beantragte, die Nutzung des Untergeschosses sei zu
definieren, da ihm beim Kauf eine gewerbliche Nutzung zugesichert worden sei. Mit
Präsidialverfügung vom 1. März 2017 wurde die Beschwerde mangels
Begründung zur Verbesserung zurückgewiesen. Die vom Beschwerdeführer daraufhin
mandatierte Rechtsvertreterin, Rechtsanwältin Ines Stocker, begründete die
Beschwerde fristgerecht mit Eingabe vom 21. April 2017. Der
Beschwerdeführer liess folgende Rechtsbegehren stellen:
1.
Die Verfügung des Bau- und
Justizdepartements des Kantons Solothurn vom 15. Februar 2017 sowie die
Ziffern 1 und 2 des Entscheids der Baukommission Trimbach vom 27. April
2016 seien aufzuheben.
2.
Die beantragte Nutzung im UG Haus Nr. [...]
als Vereinslokal sei zu bewilligen, eventualiter seien mit der Bewilligung
Auflagen vorzubehalten.
3.
Die beantragte Nutzung im UG Haus Nr. [...]
als Vereinslokal sei zu bewilligen, eventualiter seien mit der Bewilligung
Auflagen vorzubehalten.
4.
Eventualiter sei die Sache an die
Vorinstanz 1 zurückzuweisen.
5.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
6. Mit Vernehmlassung vom 1. Mai
2017 schloss das Bau- und Justizdepartement auf Abweisung der Beschwerde unter
Kostenfolge für den Beschwerdeführer und verwies zur Begründung vollumfänglich
auf die Akten und die angefochtene Verfügung.
7. Mit Eingabe vom 16. Mai 2017
nahm die B.___ AG Stellung zur Beschwerde und schloss sinngemäss auf Abweisung
der Beschwerde.
8. Am 31. Mai 2017 nahm die
Baukommission Trimbach Stellung zur Beschwerde und schloss auf Abweisung der
Beschwerde unter Kostenfolge für den Beschwerdeführer.
II.
1.1 Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale
Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] sowie § 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS
125.12]). A.___ ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit
zur Beschwerde
legitimiert. Auf die
Beschwerde ist grundsätzlich einzutreten.
1.2 Der Beschwerdeführer beantragt nebst
der Aufhebung des angefochtenen Entscheids zusätzlich die teilweise Aufhebung
des Entscheids der Baukommission Trimbach. Damit verkennt er, dass bereits seiner
Beschwerde an das Bau- und Justizdepartement Devolutiveffekt zugekommen ist und
der Entscheid der Vorinstanz an die Stelle der angefochtenen Verfügung getreten
ist. Soweit die teilweise Aufhebung der ursprünglichen Verfügung beantragt
wird, ist deshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten.
2. Streitig ist im vorliegenden
Verfahren, ob die in einer Wohnzone gelegenen zwei Liegenschaften auf den
Grundstücken GB Trimbach Nr. [...] und [...] im Untergeschoss in zwei
Vereinslokale umgenutzt werden dürfen. Zu prüfen ist in einem ersten Schritt
die Zonenkonformität der geplanten Nutzung.
2.1 Gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a
Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG, SR 700) haben Bauten und Anlagen dem
Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen. Es ist Sache des kantonalen
bzw. kommunalen Bau- und Planungsrechts zu bestimmen, welche Nutzungen in einer
bestimmten Zone zulässig sind (Urteil des Bundesgerichts 1C_499/2014 vom
25. März 2015, E. 4.3).
2.2 Im Kanton Solothurn sind in
Wohnzonen neben Wohnbauten nur nichtstörende Gewerbe- und
Dienstleistungsbetriebe zulässig, welche der Bauweise der Zone angepasst sind
(§ 30 PBG). Gemäss Bauzonenplan der Gemeinde Trimbach (vom Regierungsrat
genehmigt mit RRB Nr. 2006/1759) liegen die beiden Grundstücke in der dreigeschossigen
Wohnzone W3 mit einer Ausnützungsziffer von maximal 0.50. Gemäss § 4
Zonenreglement der Gemeinde Trimbach sind dort nebst Wohnbauten nicht störende Gewerbe-
und Dienstleistungsbetriebe zulässig, wenn sie der Bauweise der Zone angepasst
sind und 1/4 der zulässigen Ausnützung nicht überschreiten. Es gilt die
Empfindlichkeitsstufe II (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. b Lärmschutz-Verordnung [LSV,
SR 814.41]).
2.3 Wohnzonen sind hauptsächlich für
Wohnbauten bestimmt. Die Wohnnutzung kann in erster Linie als eine Reihe
verschiedener Zwecke und Tätigkeiten beschrieben werden, zu denen etwa
Erholung, Schlafen, Essen und Hausarbeit gezählt werden. Darüber hinaus werden der
Wohnnutzung auch Räume für Freizeitbeschäftigung und andere Nutzungen
zugerechnet, sofern diese einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweisen
(Bernhard Waldmann/Peter Hänni: Raumplanungsgestz, Bern 2006, N 25 zu Art. 22
RPG).
2.4 Neben den Wohnbauten und den damit
zusammenhängenden Nutzungen sind in aller Regel auch nichtstörende
Gewerbebetriebe zulässig. Die Zonenkonformität solcher Betriebe setzt
allerdings regelmässig voraus, dass zwischen dem geplanten Betrieb und der Wohnnutzung
ein funktionaler Zusammenhang besteht und dass die in der Umgebung verursachten
Immissionen nicht übermässig sind. Der erforderliche funktionale Zusammenhang
zur Wohnnutzung wird für jene (gewerblichen) Einrichtungen bejaht, deren
Betrieb der Befriedigung der täglichen Bedürfnisse der Quartierbewohner dient.
Ob das beantragte Bauprojekt einen hinreichenden Bezug zum Wohnen aufweist,
wird in abstrakter Weise anhand der Eigenschaften des jeweiligen Betriebstyps
einerseits und dem Charakter der in Frage stehenden Wohnzone geprüft. Damit
können sich auch Gewerbebetriebe als zonenwidrig erweisen, die zwar konkret
keine oder keine nennenswerten Immissionen verursachen, die aber funktional in
Widerspruch zum Zweck der Wohnzone stehen. Auch die immissionsbezogene
Beurteilung eines Bauvorhabens in der Wohnzone erfolgt zunächst immer rein
abstrakt, d.h. losgelöst von den konkreten Einwirkungen in der Nachbarschaft.
Entscheidend ist dabei, ob mit der betroffenen Nutzung typischerweise
Belästigungen verbunden sind, die über das hinausgehen, was normalerweise mit
dem Wohnen verbunden ist (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, a.a.O., N 26 zu Art.
22 RPG).
2.5 Beide Vereine verfolgen gemäss
Statuten keine kommerziellen Zwecke und sind nicht gewinnstrebig. Sie bezwecken
«die gemeinsame Freizeitgestaltung […] sowie die Pflege der Kameradschaft unter
den Vereinsmitgliedern und mit Dritten». Mit Blick auf diesen Umstand bringt der
Beschwerdeführer vor, die beiden Vereinslokale würden nicht unter den Begriff
des Gewerbes fallen. Vereinen ist es von Gesetzes wegen verboten, einen
wirtschaftlichen Zweck zu verfolgen (vgl. Art. 60 Abs. 1 Schweizerisches
Zivilgesetzbuch [ZGB, SR 210]). Dies schliesst eine gewerbsmässige Tätigkeit
indes nicht aus. Da die beiden Vereine Speisen und Getränke zum
Selbstkostenpreis anbieten, stellen sie ungeachtet der mangelnden
Gewinnorientierung Gewerbebetriebe dar. Daher ist nachfolgend zu prüfen, ob ein
funktionaler Zusammenhang zur Wohnnutzung besteht.
2.6 Der Beschwerdeführer macht geltend,
die Mitglieder bzw. die zu erwartenden Besucher des «Bulgaren-Vereinslokals»
bestünden hauptsächlich aus Bewohnern der streitbetroffenen Liegenschaft. Ein
erkennbarer Bezug zum Quartier ist allerdings weder dargetan noch ersichtlich. Vielmehr
ist davon auszugehen, dass die Vereinslokale mehrheitlich von Personen
türkischer bzw. bulgarischer Herkunft frequentiert werden, die auch ausserhalb
des Wohnquartiers ansässig sind. Jedenfalls dienen die Vereinslokale nicht der
Befriedigung der täglichen Bedürfnisse der Quartierbewohner. Ein funktionaler
Zusammenhang zur Wohnzone ist nicht erkennbar.
2.7 Laut Statuten der beiden Vereine
sind jeweils Öffnungszeiten von Sonntag bis Donnerstag von 14:00 Uhr bis 24:00
Uhr sowie am Freitag und Samstag von 14:00 Uhr bis 2:00 Uhr geplant. Gemäss §
19 Abs. 1 Wirtschafts- und Arbeitsgesetz (WAG, BGS 940.11) dürfen gastwirtschaftliche
Betriebe sowie Take-away/Imbiss-Betriebe von 5 Uhr bis 00:30 Uhr offen halten.
Am Freitag und Samstag dürfen diese Betriebe bis 4 Uhr offen halten (§ 19 Abs.
2 WAG). Damit sind die Vereinslokale in Bezug auf die Öffnungszeiten mit einem
Restaurationsbetrieb durchaus vergleichbar (vgl. GER 2013 Nr. 1). Ob es sich
vorliegend um öffentliche Restaurant- bzw. Barbetriebe handelt oder um
Vereinslokale, die nur einem beschränkten Kreis von Personen offen stehen,
spielt keine Rolle. Entscheidend ist, dass durch den Betrieb der Vereinslokale
Aussenlärm erzeugt wird, welcher über das hinausgeht, was normalerweise mit dem
Wohnen verbunden ist. Sodann ist auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren
unklar geblieben, wozu das Vereinslokal primär genutzt werden soll bzw. welche
Freizeitaktivitäten dort stattfinden sollen. Fest steht allerdings, dass
aufgrund der Besucherzahl von je 50 Personen insbesondere durch die Zu- und
Wegfahrt störender (Verkehrs-) Lärm erzeugt wird. Zu bedenken ist auch der
Lärm, welcher durch Raucher im Aussenbereich verursacht wird. Die genannten
Lärmimmissionen konzentrieren sich zudem mehrheitlich auf Zeiten, in denen in
Wohngebieten ein erhöhtes Ruhebedürfnis besteht. Die vom Beschwerdeführer
vorgeschlagenen emissionsbegrenzenden Massnahmen sind weder realistisch noch zielführend.
2.8 Zusammenfassend ist festzuhalten,
dass die Vereinslokale weder in funktionaler Hinsicht noch in Bezug auf die von
ihnen verursachten Immissionen mit nichtstörenden Gewerbebetrieben
gleichzusetzen sind. Sie sind somit in der Wohnzone W3, in welcher sie liegen,
in der beabsichtigten Art nicht zonenkonform. Eine konkrete
immissionsrechtliche Beurteilung erübrigt sich demnach. Die Umnutzung wurde von
der Baukommission Trimbach und dem BJD im Ergebnis zu Recht verweigert. Damit
werden Vereinslokale in der Wohnzone nicht per se ausgeschlossen. Das
eingereichte Projekt und die damit verbundenen Immissionen indes sprengen den
Rahmen des Zulässigen.
3. Der Beschwerdeführer macht
schliesslich geltend, die Verpflichtung zum Rückbau der Inneneinrichtung sei
unverhältnismässig. Der Rückbau der Inneneinrichtung erweist sich allerdings
nicht nur als geeignet, sondern auch als erforderlich, um eine widerrechtliche,
gewerbsmässige Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaften zu verhindern (vgl.
Urteil des Bundesgerichts 1C_135/2016 vom 1. September 2016, E. 4). Eine solche
wurde von der zuständigen Behörde in der Vergangenheit bereits festgestellt und
mangels Betriebsbewilligung die Ausübung der gastwirtschaftlichen Tätigkeit verboten
(vgl. Verfügungen des Amts für Wirtschaft und Arbeit vom 7. April 2016
bzw. 1. Juli 2016). Der verfügte Rückbau erweist sich demnach ebenfalls
als rechtens.
4. Im Ergebnis erweist sich die
Beschwerde als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist, soweit darauf
eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten
des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der
Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind. Parteientschädigungen
sind keine zuzusprechen, zumal die B.___ AG nicht anwaltlich vertreten war.
Demnach wird
erkannt
:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.
2.
Der Beschwerdeführer hat die Kosten des
Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu tragen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe
bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der
Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters
zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des
Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                          Die
Gerichtsschreiberin
Scherrer Reber                                                          Gottesman