so_gerichte · VWBES.2016.350 · 2018-04-17 · de

Erschliessungsbeiträge Sonnenfeldstrasse

Solothurn Verwaltungsgericht 17.04.2018 VWBES.2016.350
Soleure Verwaltungsgericht 17.04.2018 VWBES.2016.350
Soletta Verwaltungsgericht 17.04.2018 VWBES.2016.350

Verwaltungsgericht
Urteil
vom
17. April 2018
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Stöckli
Gerichtsschreiber Schaad
In Sachen
1.
Gemeinde Zullwil,
vertreten
durch Rechtsanwalt Daniel Altermatt, Neuarlesheimerstrasse 15, Postfach
435, 4143 Dornach
2.
A.___
vertreten durch
Rechtsanwalt Daniel Urs Helfenfinger, Grabenacker 197, 4234 Zullwil
Beschwerdeführer und Beschwerdegegner
gegen
Kantonale Schätzungskommission
, Bielstrasse 9, 4502 Solothurn
Beschwerdegegnerin
betreffend
Erschliessungsbeiträge
zieht das Verwaltungsgericht in
Erwägung
:
I.
1. Die Gemeinde Zullwil legte 2012 die
Beitragspläne für die Erschliessung Sonnenfeld auf. Für die Parzelle [...] sollten
nach der Berechnung voraussichtliche Beiträge von CHF 75'601.90 für die
Kanalisation, CHF 146'662.25 für die Strasse und CHF 33'386.95 für die
Wasserleitung anfallen. Eine Einsprache von A.___ lehnte der Gemeinderat
Zullwil nach gescheiterten Verhandlungen am 7. Januar 2013 ab.
2. Die Schätzungskommission, an welche
der Miteigentümer gelangte, wies seine Beschwerde mit Urteil vom 27. November
2013 ab. Auf Beschwerde hin hob das Verwaltungsgericht diesen Entscheid am 12.
August 2015 aus formellen Gründen auf und wies das Verfahren zu neuem Entscheid
über die Beschwerde an die Schätzungskommission zurück.
3. Mit Urteil vom 29. Juni 2016
entschied die Schätzungskommission erneut: Sie hiess die Beschwerde teilweise
gut und verpflichtete die Gemeinde, die durch die Aufschüttung vor der Parzelle
GB Nr. [...] und die Erstellung des Strassenkoffers bei den Stichstrassen Ost
und West entstandenen Mehrkosten auszuscheiden und von den Beiträgen des
Beschwerdeführers anteilsmässig abzuziehen (Ziff. 1). Im Übrigen wies sie die
Beschwerde ab (Ziff. 1), auferlegte dem Beschwerdeführer 4/5 der
Verfahrenskosten (Ziff. 2) und sprach ihm eine reduzierte Parteientschädigung
zu (Ziff. 3).
4. Die Gemeinde Zullwil (in der Folge:
Gemeinde) erhob am 19. September 2016 Beschwerde mit dem Antrag, das
vorinstanzliche Urteil sei aufzuheben und die Beschwerde des Miteigentümers
vollständig abzuweisen, unter Kosten und Entschädigungsfolgen für das
vorinstanzliche und das Beschwerdeverfahren.
Gegen das Urteil der Schätzungskommission
erhob am 26. September 2016 auch A.___ (in der Folge: Grundeigentümer) Beschwerde
mit folgenden Anträgen:
1.  Die
Kosten der 1. und 2. Etappen der Kanalisation seien zusammenzurechnen und die
Gesamtkosten seien auf alle Anstösser der Sonnenfeldstrasse zu verteilen.
Eventualiter seien die restlichen Erschliessungskosten ebenfalls in diese
beiden 2 Etappen aufzuteilen und abzurechnen.
2.  Die
Berechnung der Erschliessungsbeiträge sei wie folgt zu korrigieren bzw.
anzupassen:
a)  Es
seien die Mehrkosten für das tiefere Verlegen der Kanalisation der
Sonnenfeldstrasse den südlichen Anstössern durch höhere Grundeigentümerbeiträge
zu belasten.
b)  Es
seien neben den Kosten für die Erstellung des Strassenkoffers resp. der
Mehrkosten, die restlichen Kosten der „Erschliessung“ des Landwirtschaftslandes
Weierboden (Stichstrasse zwischen den Parzellen GB Zullwil Nr. 976 und 977) von
den Beiträgen des Beschwerdeführers […] abzuziehen.
c)  Es
seien die Parzelle Nr. [...] beim Perimeter Strassenbau mit einer Fläche von
1‘318m
2
und die Parzelle Nr. [...] bei den Perimetern Kanalisation
und Wasserleitung je mit einer Fläche von 2‘010m
2
zu
berücksichtigen.
d)  Die
Beschwerdegegnerin habe sich am Neubau bzw. der Korrektion des Olters inkl. dessen
Abzweigung nach Westen und Osten in die Sonnenfeldstrasse mit 30% an den Kosten
zu beteiligen.
e)  Die
Parzelle [...] sei von der Entrichtung von Beiträgen für die Mehrkosten des
Strassenanschlusses Olter (Strasse, Kanalisation und Wasserleitungen) zu
befreien.
f)  Den
Anstössern der 1. Etappe Kanalisation seien für die Verlängerung des Kirchweges
(Strasse, Wasser, Abwasser, Strom und Strassenbeleuchtung etc.) die
entsprechenden Beiträge in Rechnung zu stellen.
g)  Der
östliche Teil der Parzelle GB Zullwil Nr. [...] mit einer Fläche von ca.1‘450 m
2
sei bei der Berechnung der Beiträge für die Kanalisation nicht zu
berücksichtigen, womit lediglich eine Fläche von 2‘250 m
2
heranzuziehen sei.
3.  Es
seien die Kosten des Tiefersetzens der Strasse von ca. 1.60 m im Bereich der
gesamten Fläche zwischen den Buchstaben A - P von der Beschwerdegegnerin zu
tragen.
4.  Eventualiter
sei für die, durch die neuen und vom rechtsverbindlichen Gemeinderatsbeschluss
vom 05. Februar 1992 abweichenden Höhenkoten, der Parzelle GB Zullwil Nr. [...]
entstandene Wertminderung ein Ersatz nach richterlichem Ermessen zuzusprechen.
5.  Subeventualiter
habe sich die Parzelle [...] nur mit einem deutlich reduzierten
Perimeterbeitrag an den Kosten des Strassenbaus zu beteiligen.
6.  Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.
5. Nach ergänzenden Beschwerdebegründungen
vom 4. November 2016 (Gemeinde) bzw. vom 17. Januar 2017 (Grundeigentümer)
nahmen die Parteien am 10. Mai 2017 Stellung zu den gegnerischen Beschwerden.
Die Gemeinde beantragte, die Beschwerde des Grundeigentümers sei abzuweisen,
der Grundeigentümer verlangte, auf die Beschwerde der Gemeinde sei nicht
einzutreten, eventualiter sei sie vollumfänglich abzuweisen.
6. Nach Akteneinsichtnahme durch den
Vertreter der Gemeinde bis am 15. November 2017 reichte dieser auf Verlangen
des Gerichts am 9. März 2018 den Gemeinderatsbeschluss und weitere Urkunden zur
Beschwerdeeinreichung ein, welche dem Vertreter des Grundeigentümers zur
Kenntnis zugestellt wurden.
II.
1.1. Die Beschwerden sind frist- und
formgerecht erhoben worden. Die Beschwerde ist zulässiges Rechtsmittel, das
Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (§ 49 Gerichtsorganisationsgesetz,
GO, BGS 125.12; § 36 Grundeigentümerbeitragsverordnung, GBV, BGS 711.41). A.___
ist als betroffener Grundeigentümer, welcher zu Beiträgen verpflichtet wird,
durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges
Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung; er ist deshalb zur Beschwerde
legitimiert (§ 12 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124.11). Auf
die Beschwerde ist einzutreten.
1.2 Die Gemeinde ist als
Beitragsgläubigerin vom Entscheid ebenfalls besonders berührt und hat ein
schutzwürdiges kommunales Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, da ihr
Einspracheentscheid abgeändert und ihren Anträgen von der Schätzungskommission
nicht (vollumfänglich) stattgegeben wurde. Sie ist nach § 12 Abs. 2 VRG deshalb
ebenfalls zur Beschwerde legitimiert.
Die Gemeinde wird nach § 13 Abs. 2 VRG
durch den Gemeinderat vertreten. Dieser hat den handelnden Advokaten
bevollmächtigt, ihn auch zu Rechtsmitteln ermächtigt und die Beschwerdeführung
noch formell genehmigt. Auch auf die Beschwerde der Gemeinde ist somit entgegen
dem Antrag des Grundeigentümers einzutreten.
1.3 Beschwerden sind zulässig gegen
Entscheide, durch die eine Sache materiell oder durch Nichteintreten erledigt
worden ist. Vor- und Zwischenentscheide, die entweder präjudizierlich oder für
eine Partei von erheblichem Interesse sind, sind Hauptentscheiden
gleichgestellt (§ 66 VRG). Die Regelung entspricht derjenigen von Art. 46 VwVG
(Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren, SR 172.021) und Art. 92 BGG
(Bundesgesetz über das Bundesgericht, SR 173.110).
Beim angefochtenen Entscheid handelt es
sich, soweit es um die Anordnung geht, welche Kosten die Vorinstanz bei der
Abrechnung abzuziehen hat, im Grunde um einen Zwischenentscheid, da die Sache
damit nicht endgültig abgeschlossen wird. Anderseits ist die Anweisung
verbindlich und weist der Entscheid die Beschwerde des Grundeigentümers in
andern Punkten ab; insoweit handelt es sich eher um einen Endentscheid.
Nach der kantonalen Praxis ist der
Entscheid demnach als Ganzes einem anfechtbaren Endentscheid gleichzustellen,
zumal gerade auch die Anordnung zur Kostenausscheidung angefochten ist und für
die Gemeinde verbindlich wird. Schliesslich ist für die Gemeinde wie für den
Grundeigentümer von erheblichem Interesse, dass sie nach nun 5 Jahren endlich
wissen, woran sie mit der Erschliessung bzw. deren Finanzierung sind. Letztlich
ist klar, dass bei einer Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde sofort ein
kantonaler Endentscheid ergeht, was nach der Praxis ebenfalls zur sofortigen
Anfechtbarkeit führt.
2. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde
kann nach § 67
bis
Abs. 1 VRG die Verletzung von kantonalem oder
Bundesrecht geltend gemacht werden, ebenso unrichtige oder unvollständige
Feststellung des Sachverhaltes.
2.1 Die Gemeinde macht unrichtige
Feststellung des Sachverhaltes bezüglich der Tieferlegung der Strasse wie der (schon
bestehenden) Kofferung der «Stichstrassen» geltend, zudem falsche
Rechtsanwendung bezüglich des Einbezugs dieser Kosten in die
Beitragsberechnung. Diese Rügen sind zulässig.
2.2 Der Grundeigentümer rügt zunächst
eine Gehörsverletzung, daneben verschiedene Rechtsverletzungen bei der
Feststellung bzw. Bemessung der Beitragspflicht. Er verlangt zudem einen
Schadenersatz. Während auf die geltend gemachten Rechtsverletzungen
grundsätzlich einzugehen ist, kann auf das eventualiter geltend gemachte Gesuch
um Schadenersatz (gem. Ziff. 4 der Rechtsbegehren) in diesem Verfahren hier
offensichtlich nicht eingetreten werden: Schadenersatz wäre in einem
Klageverfahren zu verlangen (§ 48 Abs. 1 lit. a Gerichtsorganisationsgesetz
[GO], BGS 125.12).
3. Mit der Beschwerde dürfen keine neuen
Begehren vorgebracht werden. Zulässig sind hingegen neue tatsächliche
Behauptungen und die Bezeichnung neuer Beweismittel, wenn sie mit dem
Streitgegenstand zusammenhängen (§ 68 Abs. 3 VRG).
3.1. Die Rechtsbegehren des Grundeigentümers
in seiner Beschwerde an die Schätzungskommission vom 21. Januar / 10. Februar
2013 lauteten folgendermassen:
Es sei der Beitragsplan für die
Kanalisation für beide Etappen gemeinsam zu erstellen.
Die Strasse sei so auszuführen, wie es
die Gemeinde mit dem Schreiben vom 12. Februar 1992 rechtsverbindlich zugesagt
habe; Falls dies aufgrund der Höhenkoten der 1. Etappe nicht mehr möglich sei,
seien der Gemeinde die daraus erwachsenden Anpassungskosten durch das
Tieferlegen der Strasse von ca. 1.60 m im Bereich der gesamten Fläche zwischen
den Buchstaben A – P des Planes gemäss Beilage 2 aufzuerlegen.
Die gesamten Kosten des
landwirtschaftlich genutzten Weges zu den Parzellen Nr. 976 und 977 seien der
Gemeinde aufzuerlegen.
3.2 Aus dem Vergleich der ursprünglichen
Beschwerdebegehren des Eigentümers an die Schätzungskommission mit den von
seinem Anwalt nun gestellten Begehren an das Verwaltungsgericht wird klar, dass
verschiedene dieser jetzt beim Gericht gestellten Begehren neu sind, so
insbesondere sämtliche Detailbegehren nach Ziff. 2 mit Ausnahme von Ziff. 2 b.
Darauf ist deshalb höchstens insoweit einzugehen, als sie zur Begründung des
Begehrens um Reduktion des Beitrags an den Strassenbau für das Grundstück Nr. [...]
wegen des Tiefersetzens der Strasse dienen könnten. Sowohl das Beizugsgebiet
wie auch die Lage der Kanalisation und die Wasserleitung waren nie Thema in der
Beschwerde an die Schätzungskommission.
Auf das Rechtsbegehren nach Ziff. 4 ist
abgesehen davon, dass es im falschen Verfahren geltend gemacht wird (oben Erw.
2.2) also auch deshalb nicht einzutreten, weil es neu ist. Das Rechtsbegehren
nach Ziff. 5 ist ebenfalls neu; es ist – als Eventualbegehren – nur insoweit
zulässig, als es das ursprüngliche Begehren um Kostenübernahme der Kosten des
Tiefersetzens der Strasse (Rechtsbegehren Ziff. 3) einschränkt.
4. Der Grundeigentümer rügt eine
Verletzung seines rechtlichen Gehörs dadurch, dass die Vorinstanz auf
verschiedene seiner Rechtsbegehren nicht eingegangen sei. Aufgrund seiner
formellen Natur ist der Einwand vorweg zu prüfen.
Der Anspruch auf rechtliches Gehör
umfasst verschiedene Teilgehalte, so das Verbot der formellen
Rechtsverweigerung und den Anspruch auf Begründung eines Entscheides. Der
Rechtssuchende hat Anspruch auf Behandlung formgerecht eingereichter Eingaben,
die Behörde darf darauf nicht stillschweigend nicht eingehen (vgl. z. B. Gerold
Steinmann, in Bernhard Ehrenzeller / Benjamin Schindler / Rainer J. Schweizer /
Klaus A. Vallender [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Gallen, 3.
Aufl. 2014, Art. 29 N 18). Der Anspruch auf Begründung eines Entscheides
korrespondiert mit dem Anspruch auf effektive Mitwirkung. Die Behörde hat das
Vorbringen der Beteiligten tatsächlich zu hören, zu prüfen und ihren Entscheid
vor diesem Hintergrund zu begründen. Darzulegen sind der zugrunde gelegte
Sachverhalt und die rechtliche Würdigung, wobei sich Umfang und Dichte der
Begründung nach den Umständen richten und sich die Behörde auf die wesentlichen
Gesichtspunkte beschränken darf und nicht mit jedem sachverhaltlichen und
rechtlichen Einwand auseinanderzusetzen braucht (Gerold Steinmann, a.a.O., N 49
mit zahlreichen Hinweisen).
Der Grundeigentümer begründet seine Rüge
nicht konkret. Er macht bloss in einem Satz geltend, die Vorinstanz sei auf
Rechtsbegehren 2 c und d sowie Rechtbegehren 3 – 5 nicht eingegangen. In
welcher Rechtsschrift diese Rechtsbegehren gestellt wurden, die angeblich nicht
behandelt wurden, wird daraus nicht klar.
Die Schätzungskommission hatte sich mit
den Beschwerdebegehren, die der Grundeigentümer (persönlich) gestellt hatte, zu
befassen; diese waren nicht nummeriert. Sie bilden den Verfahrensgegenstand.
Soweit der Vertreter sich auf Anträge bezieht, die im ersten Verfahren an das
Verwaltungsgericht von ihm gestellt wurden, ist zu sagen, dass diese mit dem ersten
Urteil des Gerichts erledigt bzw. obsolet wurden. Die Schätzungskommission hat
sich in ihrem Urteil sehr wohl mit den Einwänden des Grundeigentümers
auseinandergesetzt und sein Anliegen betreffend Zusammenzug der 1. und 2.
Etappe des Kanalisationsplans in einem einzigen Plan behandelt, ebenso wie die
Anliegen betreffend Übernahme der Mehrkosten durch die Gemeinde, die angeblich
durch Abweichung von alten Zusagen in Bezug auf das Höhenprofil verursacht
wurden, und betreffend Ausscheidung der Kosten der Zufahrt zu den
Landwirtschaftsgrundstücken. Sie hat ihre Überlegungen dazu im Urteil
nachvollziehbar festgehalten. Dass sie auf zusätzlich nachträglich gestellte
und damit offensichtlich unzulässige neue Begehren nicht im Einzelnen
eingegangen ist, ist nicht zu beanstanden. Von einer Verletzung des rechtlichen
Gehörs kann keine Rede sein.
5. Dass mit der Erschliessung Sonnenfeld
grundsätzlich eine Neuerschliessung im Sinne von § 108 Abs. 2 Planungs- und
Baugesetz (PBG, BGS 711.1) vorliegt, ist unbestritten, ebenso, dass deshalb
sowohl für Wasser- und Kanalisationsleitungen wie für den Strassenbau eine
Beitragspflicht besteht.
6. Bestritten vom Grundeigentümer wurde,
was die Kanalisation betrifft, die Zulässigkeit der Ausführung der Kanalisation
in zwei Etappen bzw. die Aufteilung des Beitragsplans in zwei Teilpläne.
6.1 Bauherrin der Erschliessungswerke
ist die Gemeinde. Zuständig innerhalb der Gemeinde ist für die Ausführung die
Exekutive, also der Gemeinderat. Dieser ist damit ohne Weiteres ermächtigt, die
Ausführung des Erschliessungswerkes zu etappieren, soweit er sich im Rahmen des
von der Gemeindeversammlung gesprochenen Kredites bewegt. Eine Mitwirkung der
Gemeindeversammlung oder der Grundeigentümer ist dabei nicht vorgesehen und auch
nicht notwendig.
Nach solothurnischem Recht haben
bauwillige Grundeigentümer die Möglichkeit, die Erstellung von
Erschliessungswerken klageweise durchzusetzen, wenn diese in einem
Erschliessungsplan enthalten sind und nach Erschliessungsprogramm der späteste
Zeitpunkt für die Erstellung verstrichen ist (§ 101 Abs. 5 PBG). Sie haben
zudem die Möglichkeit, eine vorzeitige Erstellung der Anlage zu verlangen, wenn
sie die entsprechenden Kosten bevorschussen (§ 101 Abs. 6 PBG). Andere
Mitwirkungsrechte bei der (Planung der) Ausführung stehen ihnen nicht zu.
Das Vorgehen der Gemeinde, den östlichen
Teil der Erschliessung Sonnenfeld als 1. Etappe bei der Ausführung vorzuziehen,
ist demnach nicht zu beanstanden, zumal dort ein bauwilliger Grundeigentümer
vorhanden war, der die Kosten bevorschusste und somit Anspruch auf eine
Erstellung hatte. Nicht zu beanstanden ist insbesondere auch, dass dieser
Entscheid vom Gemeinderat gefällt wurde und der Beschwerdeführer dabei nicht
mitwirken konnte.
Die zahlreichen Beweisanträge des Grundeigentümers
zu diesem Thema erweisen sich alle als obsolet, da sie die klare Rechtslage
nicht zu beeinflussen vermögen.
6.2 Die Auflage eines einzigen Planes
für den Bau der Kanalisationsleitungen wäre zwar wahrscheinlich (auch) zulässig
gewesen. Nicht zu beanstanden ist aber jedenfalls die vorgenommene Aufteilung der
Kanalisationskosten auf die beiden Etappen, handelt es sich doch bei der
Kanalisation im Unterschied zu der Wasserleitung und der Strasse um zwei
getrennte, nicht miteinander verbundene Bauwerke. Die Kanalisation der 1.
Etappe führt aus der Sonnenfeldstrasse ab deren höchstem Punkt bzw. der Grenze
zwischen den südlich der Strasse liegenden Grundstücken GB Nr. [...] und Nr. [...]
östlich abwärts in den Kirchweg. Die Kanalisation der 2. Etappe führt hingegen ab
dem hinteren Drittel der Parzelle Nr. [...] bzw. der Mitte des Grundstücks Nr. [...]
westlich abwärts in die Kappenmattstrasse. Zwischen den Endschächten der beiden
Leitungen in der Sonnenfeldstrasse liegt ein Zwischenraum von ca. 65 m (vgl.
Plan Bauprojekt, Längenprofil, in Beilage 2 der Gemeinde im aktuellen
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren). Planung und Ausführung der Leitungen
entsprechen exakt dem rechtsgültigen Generellen Entwässerungsplan (GEP) der
Gemeinde vom 7. Dezember 2009, genehmigt mit RRB Nr. 682 vom 20. April 2010,
und dieser ist nach § 12 Abs. 3 GBV in der Regel für den Beitragsplan
massgebend.
6.3 Eine unzulässige Ungleichbehandlung
liegt in der Auflage von zwei getrennten Beitragsplänen für die beiden getrennten
Kanalisationsbauwerke somit nicht vor. Es ist deshalb auch keine
Ungleichbehandlung, wenn die entsprechenden Erschliessungskosten etwas anders
ausfallen. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, liegt es in der Natur
der Sache, wenn für zwei Erschliessungsbauwerke nicht genau dieselben Kosten
anfallen.
6.4 Mit Kosten von ca. CHF 20.00 pro
Quadratmeter effektiv erschlossener Grundstücksfläche fallen die
Erschliessungskosten für die Abwasserbeseitigung in der 2. Ausführungs- und
Kanalisationsetappe, in welcher das Grundstück des Beschwerdeführers liegt, angesichts
der nicht ganz einfachen topografischen Verhältnisse (Hanglage, gewellt) immer
noch sehr günstig aus, müssen doch andernorts erheblich höhere Kosten gewärtigt
werden (vgl. auch Verwaltungsgerichtsentscheid vom 9. Januar 2018
(VWBES.2017.199 E. 5.3.4, publiziert unter «gerichtsentscheide.fso.ch»). Auch zusammen
mit den voraussichtlichen Beiträgen für den Strassenbau von knapp CHF 40.00/m
2
und denjenigen für die Wasserleitung von ca. CHF 9.00/m
2
, also bei
gesamthaften Erschliessungskosten von ca. CHF 70.00/m
2
, ist von
einer günstigen Erschliessung auszugehen, zumal der Grundeigentümer dadurch in
den Besitz von vollwertigem Bauland gelangt, welches einen Marktwert von ca.
CHF 250/m
2
aufweist, wie sich den Angaben des Beschwerdeführers und
den online-Angeboten für Zullwil auf den einschlägigen Internet-Portalen
entnehmen lässt. Das Äquivalenzprinzip ist dadurch keinesfalls verletzt.
7.1 Die Gemeinde fordert einmal eine
Korrektur des vorinstanzlichen Entscheides hinsichtlich der von der
Schätzungskommission verfügten Ausscheidung der Kosten für die (neue) Kofferung
der zwischen den Grundstücken GB Nr. 976 und 977 gelegenen Zufahrt zu den
Landwirtschaftsgrundstücken nordöstlich der Sonnenfeldstrasse, welche diese auf
Beschwerde des Grundeigentümers vorgenommen hatte. Der Grundeigentümer
verlangte und verlangt die vollständige Ausscheidung dieser Kosten aus dem
Beitragsplan zur Berechnung seines Beitrages.
7.2 Die Schätzungskommission erwog,
diese Zufahrt sei seit jeher genutzt worden. Dass diese im Rahmen der
Erstellung der Sonnenfeldstrasse eine Anpassung erfahren habe, sei eine Frage
der Notwendigkeit. Auch die konkrete Ausführung an der Oberfläche, insbesondere
mit einer Entwässerung, sei nicht zu beanstanden, würde doch ansonsten bei
schwierigen Witterungsverhältnissen das Wasser ungehindert auf die
Sonnenfeldstrasse fliessen und könnte nicht mehr ordentlich abgeführt werden.
Allerdings sei festzuhalten, dass die Stichstrasse ohne Kofferung bestanden
habe, weshalb die Zusatzkosten für die Kofferung auszuscheiden seien (Erw. 6).
Die Gemeinde macht geltend, es sei eine
nicht belegte Auffassung, dass die Stichstrasse zuvor keine Kofferung
aufgewiesen habe. Die Klärung liesse sich heute nur durch eine Analyse der beim
Bau ausgehobenen Materialien und deren Menge nachweisen. Der Beweis, dass zuvor
keine Kofferung bestand, obliege dem Beschwerdegegner, da dieser daraus Rechte
ableiten wolle. Die Kosten einer Kofferung wären zudem in jedem Fall auf die
Grundeigentümer abzuwälzen, da die Anpassung der Stichstrassen gemäss
Feststellung der Vorinstanz eine bauliche Notwendigkeit darstelle.
Der Grundeigentümer macht geltend, die
Stichstrasse Weierboden gelte nicht als Verkehrsanlage nach GBV; sie sei zudem
nicht durch die Erschliessung der Sonnenfeldstrasse verursacht und gereiche
einzig den Eigentümern der angrenzenden Bauparzellen zum Vorteil.
7.3 Im rechtsgültigen Erschliessungs-
und Strassenkategorienplan der Gemeinde
Zullwil vom 12. September 2005, genehmigt mit RRB Nr. 2006/2187 vom 4. Dezember
2006, ist die Sonnenfeldstrasse als Erschliessungsstrasse enthalten und
markiert (gelb gefärbt), die von der Kappenmattstrasse parallel zum Hang zum
Kirchweg führt. Zwischen den Grundstücken GB Nr. 976 und 977 nördlich der
Sonnenfeldstrasse ist bis zur Grenze des Grundstücks Nr. 157 ein Weg mit einer
Breite von 3 m als öffentliche Verkehrsfläche ausparzelliert und beidseits mit
einer Baulinie von 3 m versehen, jedoch nicht als Strasse, Fussweg oder
Trottoir markiert (eingefärbt).
Dieser Wegstumpen dient nach der Planung
ganz offensichtlich der Erschliessung des hinterliegenden
Landwirtschaftslandes. Er wurde ungefähr an dem Ort geplant und gebaut, an
welchem immer etwa landwirtschaftliche Fahrzeuge verkehrten, die vom Kirchweg
herkamen und auf die Landwirtschaftsgrundstücke in Richtung Weierboden fuhren
oder von dort herkommend über den Kirchweg in das Dorf fahren wollten, wie sich
aus den Luftaufnahmen des geografischen Informationssystems «sogis» entnehmen
lässt, wo entsprechende Traktorspuren sichtbar sind.
Das Wegstück wurde nicht zur
Erschliessung der Bauzone bzw. der angrenzenden Baugrundstücke geplant und
erstellt, wäre es doch sonst als Erschliessungsstrasse gekennzeichnet, was im
Übrigen zur Folge hätte, dass die angrenzenden Grundstücke wegen der Anwendung
der Winkelhalbierenden entlastet worden wären. Es darf deshalb nicht in den
Beitragsplan einbezogen werden, wie der Beschwerdeführer zu Recht schon im
Einspracheverfahren moniert hatte. Sämtliche Kosten des Wegbaus (Unterbau,
Kofferung, allfällige Randabschlüsse, Belag) des Stumpens ab Ende des
Einlenkers bis zum Nordende sind für die Berechnung des Beitrags des
beschwerdeführenden Grundeigentümers auszuscheiden und der entsprechende Anteil
ist von der Gemeinde zu tragen.
Ob bereits eine Kofferung vorhanden war
oder nicht, ist demnach völlig irrelevant; ein entsprechendes Gutachten und/oder
andere Beweismassnahmen dazu erübrigen sich. Zur Präzisierung sei hingegen noch
verdeutlicht, dass die Kosten des Einlaufschachtes und allfälliger Leitungen
oder Anschlüsse im Bereich des Einlenkers nicht auszuscheiden sind, sondern zu
den beitragspflichtigen Erschliessungskosten gehören.
7.4 Die Beschwerde der Gemeinde erweist
sich in diesem Punkt demnach als unbegründet, diejenige des Grundeigentümers
als teilweise begründet. Insoweit der Grundeigentümer verlangt, dass die
auszuscheidenden Kosten von seinem Beitrag abzuziehen seien (Antrag 2 b), ist
seine Beschwerde unbegründet. Die entsprechenden Kosten sind, wie oben
dargelegt, einzig zur Berechnung seines Beitrages von den Gesamtkosten des
Strassenbaus rechnerisch auszuscheiden, und der für seinen Miteigentumsanteil
geschuldete Beitrag ist aufgrund dieser etwas reduzierten Gesamtkosten
entsprechend geringfügig zu vermindern.
8.1 Die Gemeinde verlangt zum zweiten
eine Korrektur des vorinstanzlichen Entscheides hinsichtlich der von der
Schätzungskommission verfügten Ausscheidung der Kosten für die (neue) Kofferung
des Olters, im Dispositiv bezeichnet mit «Stichstrasse West», und zwar mit der
gleichen Begründung wie hinsichtlich des eben abgehandelten Wegstumpens zu den
landwirtschaftlichen Grundstücken im Weierboden (ober Erw. 7).
8.2 Der Beschwerdeführer verlangt in
dieser Hinsicht in Ziff. 2 lit. d und e seiner Rechtsbegehren an das
Verwaltungsgericht die Befreiung von den Mehrkosten des Strassenanschlusses
Olter hinsichtlich Strasse, Kanalisation und Wasserleitungen, zudem eine
Beteiligung der Gemeinde an den Kosten des Neubaus bzw. der Korrektion im
Umfang von 30%.
8.3 Die Beschwerde der Gemeinde erweist
sich in diesem Punkt ohne Weiteres als begründet. Die Begehren des
Grundeigentümers auf eine Ausscheidung von Kosten, was den Anschluss an den
Olter angeht, sind, wie bereits kurz dargelegt (oben Erw. 3.2) neu und damit
unzulässig. Sie wurden erstmals in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom
8. Januar 2014 gestellt. In der Beschwerde vom 21. Januar 2013 bzw. 7. Februar
2013 (Begründung) gegen den Einspracheentscheid der Gemeinde hatte der
Grundeigentümer – damals noch nicht vertreten – dieses Begehren nicht gestellt
(oben Erw. 3.1); die Schätzungskommission als verwaltungsgerichtliche Behörde (vgl.
Titel «3. Gerichte» und Untertitel 3.15 GO) hätte deshalb darauf gar nicht
eintreten dürfen (§ 68 Abs. 3 VRG), und auch einer (anderen) Beschwerdebehörde
wäre dies verboten gewesen (§ 31
bis
Abs. 1 VRG). Durch die
Rückweisung zu neuem Entscheid nach korrekt durchgeführtem Augenschein änderte
sich an dieser Ausgangslage nichts. Das Beschwerdethema konnte in diesem
Stadium nicht mehr mit neuen Begehren ausgeweitet werden. Im Übrigen ist
festzuhalten, dass die Situation beim Olter nicht dieselbe ist wie beim
Wegstumpen: Der Olter bestand als Zufahrtsweg schon lange, und er war auch
befestigt, wie sich aus den Luftbildern entnehmen lässt, und verfügte über
einen Koffer, wie er für landwirtschaftliche Wege üblich war.
Selbstverständlich musste er an die neue Sonnenfeldstrasse, die er kreuzt,
angeschlossen werden. Und eine massgebliche Terrainveränderung erfolgte in
diesem Bereich nicht (vgl. dazu auch unten Erw. 9.5).
9.1 Drittes Beschwerdethema war, wie die
Schätzungskommission in ihrem ersten (aufgehobenen) Entscheid noch richtig
festgehalten hatte, neben der Frage der Aufteilung der Kanalisationskosten in
zwei getrennten Beitragsplänen und den Kosten des Wegstumpens zwischen den
beiden Parzellen GB Nr. 976 und 977 die Frage, wer die möglichen Mehrkosten
wegen angeblich nicht eingehaltenen früheren Zusagen der Gemeinde hinsichtlich
der Ausgestaltung der Sonnenfeldstrasse, was deren Höhenlage betrifft, zu
tragen hätte.
9.2 Die Schätzungskommission erwog dazu,
die allenfalls 1992 festgehaltenen Zusicherungen oder Vereinbarungen hätten ein
Durchleitungsrecht und eine Verschiebung des Olters betroffen, was heute nicht
(mehr) von Bedeutung sei, da es um die Umsetzung des Erschliessungsplanes von
2006 gehe. Der verbindliche Erschliessungsplan regle allerdings die Höhenkote
der Strasse nicht, weshalb nun im Beitragsbeschwerdeverfahren eine
Beschwerdemöglichkeit offenstehen müsse, wenn es um Mehrkosten gehe, die durch
Überschreitung des planerischen Ermessens verursacht worden seien. Die
Höhenprofile der 2. Etappe seien nicht zu beanstanden. Bei der ersten Etappe,
deren Pläne nicht eingereicht worden seien, habe sich am Augenschein gezeigt,
dass im Bereich der Strasse vor der Liegenschaft GB Nr. [...] eine erhebliche
Aufschüttung vorgenommen worden sei. Wäre bereits die 1. Etappe in die Achse
gelegt worden, wäre dies nicht notwendig geworden. Die Kosten dieser
Aufschüttung seien deshalb auszuscheiden und von den dem Grundeigentümer
überbundenen Beiträgen verhältnismässig abzuziehen (Erw. 5 im angefochtenen
Urteil).
9.3 Die Gemeinde verlangt die Aufhebung
des angefochtenen Urteils auch in diesem Punkt und die Bestätigung ihres
Beitragsplans und Einspracheentscheides. Von der Vorinstanz sei der Sachverhalt
falsch festgestellt worden. An der von ihr beurteilten Stelle sei gar keine
Aufschüttung vorgenommen worden, wie sich auch aus den irrtümlich bei der
Vorinstanz nicht eingereichten Plänen der 1. Etappe ergebe. Es gäbe zudem keine
Befugnis, solche behaupteten Mehrkosten auszuscheiden, da es sich nicht um
ausserordentliche Mehrkosten im Sinne von § 14 Abs. 4 GBV handle. Die Strasse
sei dem natürlichen Terrainverlauf so gut als möglich angepasst worden, und
eine Überschreitung des planerischen Ermessens der Gemeinde liege auf keinen
Fall vor.
9.4 Der Grundeigentümer verlangt in
diesem Punkt heute wie schon in seiner Beschwerde an die Schätzungskommission,
es seien die Kosten des Tiefersetzens der Strasse von ca. 1.60 m im Bereich der
gesamten Fläche zwischen den Buchstaben A – P von der Beschwerdegegnerin zu
tragen, wobei er diese Ortsangaben nicht präzisiert. In seiner
Beschwerdebegründung behauptet er, 1992 seien die Höhenkoten für den gesamten
Verlauf der Sonnenfeldstrasse festgelegt worden.
9.5.1 Wie die Vorinstanz zu Recht
festhielt, hat sich die Erschliessung bzw. der Bau der Sonnenfeldstrasse nach
der einschlägigen aktuellen Nutzungsplanung der Gemeinde zu richten, konkret
also nach dem Erschliessungsplan von 2006 (vgl. oben Erw. 7.3). Allfällige
Zusicherungen von 1992 könnten damit zum Vornherein nicht (mehr) verbindlich
sein; ein Anspruch auf eine bestimmte Höhenlage der neuen Strasse kann daraus
keinesfalls abgeleitet werden.
9.5.2 Das Schreiben des Gemeinderates
Zullwil vom 12. Februar 1992 («Beilage 2» zur Beschwerdebegründung vom 10.
Februar 2013 in den Akten [des ersten Verfahrens] der Schätzungskommission)
bezog sich auf Verhandlungen im Rahmen der Baulandumlegung Grabenacker-Olter,
in welcher der Grundeigentümer ebenfalls Einsprache erhoben hatte. Konkret ging
es um die Höhenkoten des Olters im Bereich der Verzweigung mit der
Sonnenfeldstrasse (im beiliegenden Plan «gen. Längenprofil 1:500/100»
bezeichnet mit «Verbindungsstrasse Olter-Kappenmatt»), insbesondere im oberen
Teil, das heisst nördlich der Sonnenfeldstrasse. Thema war die durch die
Verlegung entstehende Veränderung der Steigung, welche das Befahren mit
landwirtschaftlichen Fahrzeugen erschweren könnte. Aus den Plänen ist zu
entnehmen, dass die Steigung ab der Sonnenfeldstrasse gegen Norden bis zum
Punkt P sich leicht erhöht, nach Angaben im Brief um ca. 1 % (auf ca. 18 %). Im
Bereich der Verzweigung sollte die Sonnenfeldstrasse gegenüber dem gewachsenen
Terrain etwa 0,5 m tiefer gelegt werden (neue Axhöhe ca. 614.80 gegenüber
Terrainhöhe 615.30). Thema waren also nicht die beim Bau der Sonnenfeldstrasse
entstehenden Kosten, sondern die durch die Neugestaltung des Olters entstehende
Steigung ab der Sonnenfeldstrasse nordwärts. Die Behauptungen des Grundeigentümers
gehen offensichtlich fehl.
9.5.3 Effektiv wurde die
Sonnenfeldstrasse entsprechend den Bauplänen dann, wie die Vorinstanz richtig
festhielt, im Bereich der 2. Etappe optimal an das Gelände angepasst, indem die
Strassenachse auf die Höhe des gewachsenen Terrains gelegt wurde. Die Strasse
liegt im Bereich des Grundstückes des Beschwerdeführers nach der Verzweigung
mit dem Olter auf einer Höhe von 616.83 m (Querprofil Nr. 21 nordseits, Plan Nr.
3 Erschliessung Sonnenfeld 2.Etappe, Bauprojekt Querprofile 1:100, vom 5. Juni
2012), also nicht tiefer, als 1992 diskutiert, sondern etwas höher. Im Bereich
der Einmündung des nördlichen Olters, liegt sie auf einer Höhe von 616.34 bis
616.41 (a.a.O., Querprofile Nr. 20 und 19), im Bereich der Einmündung des
südlichen Olters auf einer Höhe von 615.37 (Querprofil 16), was exakt der 1992
festgestellten Terrainhöhe entspricht. Die Abweichungen der Projekthöhen von
den Terrainhöhen liegen in der ganzen 2. Bauetappe im Bereich von wenigen
Zentimetern (vgl. Plan Nr 2 Bauprojekt Längenprofil 1:200/100 vom 5. Juni
2012).
9.5.4 Der Argumentation des
Grundeigentümers ist damit offensichtlich die Grundlage entzogen. Die Strasse
wurde in der Höhenlage im Bereich der ganzen 2. Bauetappe, wo das Grundstück
des Miteigentümers liegt, genau an das gewachsene Terrain angepasst. Mehrkosten
durch eine Auffüllung oder eine Tieferlegung konnten deshalb gar keine
entstehen.
9.6 Aus den von der Gemeinde beim Verwaltungsgericht
neu eingereichten Plänen der 1. Bauetappe (vom 4. August 2009 [Plan Nr. 1,
Erschliessung Sonnenfeld, Situation 1:200] bzw. vom 18. August 2009 [Nr. 4,
Querprofile 11 -15, 1:100]) zeigt sich zudem klar, dass ab dem Querprofil 17
bis etwa zum Querprofil 19, dort wo nordseits der Wegstumpen zwischen den
Grundstücken GB Nr. 976 und 977 erstellt wurde, eine Mulde im natürlichen
Terrain aufgefüllt werden musste, damit die Kanalisation überhaupt in einer
normalen Tiefe gebaut werden konnte und nicht plötzlich überirdisch verlief. Im
Bereich der Liegenschaft GB Nr. [...], die sich nördlich der Strasse zwischen
den Querprofilen 15 und 17 erstreckt, entspricht der Höhenverlauf der Strasse
ziemlich genau dem natürlichen Terrain: die Abweichung beträgt beim Querprofil
17 am östlichen Ende von GB Nr. […] bloss 2 cm, während sie beim Querprofil Nr.
15 am westlichen Ende 42 cm beträgt, allerdings tiefer liegt als das Terrain
und nicht höher.
9.7 Eine Auffüllung im Bereich der
Liegenschaft GB Nr. [...] liegt somit nicht vor. Der Sachverhalt wurde in
diesem Punkt falsch festgestellt, der entsprechende Einwand und die Beschwerde
der Gemeinde erweisen sich in diesem Punkt als berechtigt. Die Beschwerde der
Gemeinde ist dementsprechend gutzuheissen.
Die Begehren des Grundeigentümers in
diesem Beschwerdepunkt beruhen auf falschen Annahmen. Seinen zulässigen
Anliegen ist durch den ausgeführten Bau bereits vollumfänglich Rechnung
getragen. Es gibt keine Anpassungskosten durch ein Tieferlegen der Strasse (im
Bereich der 2. Bauetappe) zwischen den Buchstaben A – P des (alten) Planes von
1992, weil die Strasse gar nicht entsprechend diesen Planskizzen gebaut und
tiefer (als das Terrain) gelegt, sondern nach den Plänen von 2009/2012, die auf
der Erschliessungsplanung von 2006 beruhen, dem Terrainverlauf folgend gebaut
wurde. Sein Rechtsbegehren (Ziff. 3) ist deshalb abzuweisen, da es inhaltlich
gegenstandslos geworden ist.
Die zahlreichen Beweisanträge, welche
sich darauf beziehen (Beizug von alten Akten zur Baulandumlegung Olter, alte
Pläne, Gemeinderatsbeschlüsse etc. zu diesem Thema) erweisen sich als
überflüssig und bedeutungslos für den Ausgang des Verfahrens.
Dasselbe gilt für die entsprechenden
Beweisanträge hinsichtlich der Ausführung der 1. Etappe, was die behauptete
Terrainanpassung zugunsten des damaligen Bevorschussers betrifft. Die
vorinstanzliche Feststellung einer solchen Aufschüttung am genannten Ort
erfolgte offensichtlich irrtümlich und widerspricht sowohl den jetzt
vorhandenen vollständigen Akten wie den dem geografischen Informationssystem
«Sogis» zu entnehmenden Tatsachen, was den Geländeverlauf (Terrainhöhe) vor und
nach dem Bau der Strasse betrifft.
10. Das neu gestellte Eventualbegehren
(Ziff. 4) ist, wie bereits oben (Erw. 3.2) dargelegt, unzulässig. Es wäre, wie
eben gezeigt (Erw. 9.7), zudem unbegründet. Für das Subeventualbegehren (Ziff.
5) gilt dasselbe.
11. Auf die weiteren Rechtsbegehren bzw.
Anträge des Grundeigentümers ist, wie dargelegt (oben Erw. 3) nicht einzugehen,
weil sie im Verfahren erst verspätet vorgebracht wurden und als neue Begehren
nicht zulässig sind. Sie wären allerdings auch abzuweisen gewesen, soweit der
Grundeigentümer geltend macht, die in den Plänen einbezogenen Flächen stimmten
nicht. Beim Grundstück GB Nr. [...] ist beim Strassenbau zu Recht die
Winkelhalbierende gezogen worden (§ 12 Abs. 2 GBV). Beim Grundstück GB Nr. [...]
wurde ebenso zu Recht die Fläche ausserhalb der üblichen ersten Bautiefe nur zu
50 % einbezogen (§ 11 Abs. 1 GBV). Die Verlängerung des Kirchweges ist nicht
Thema des Beitragsverfahrens Erschliessung Sonnenfeld bzw. liegt ausserhalb der
Bauzone, weshalb dafür keine Beiträge festgelegt werden können. Und es gibt
keinen Grund für eine Beitragsreduktion für das Grundstück des Grundeigentümers
und Beschwerdeführers, weil die Kanalisation nicht bis zum östlichen Ende des
Grundstücks führt; es genügt nach dem Gesetz, dass das Grundstück problemlos an
die in der angrenzenden öffentlichen Strasse liegende Kanalisation
angeschlossen werden kann, was ja offensichtlich der Fall war, wie die
unterdessen realisierte Überbauung des östlichsten Grundstücksteils  zeigt. Im
Weiteren hält die Vorinstanz zu Recht fest, dass die Kanalisationsleitungen
selbstverständlich so tief verlegt werden mussten, dass ein Anschluss der
südlich gelegenen Grundstücke ebenfalls möglich ist, werden doch nach der
Planung auch diese durch die neuen Leitungen in der Sonnenfeldstrasse
erschlossen. Einen Grund für eine höhere Belastung der südlich der Strasse
gelegenen Grundstücke gibt es nicht; wenn schon müssten die nördlich gelegenen
Grundstücke wegen des erheblich grösseren Vorteils stärker belastet werden,
können sie doch problemlos auch Untergeschosse ihrer Bauten ohne Pumpen in die
Kanalisation entwässern.
12. Zusammenfassend erweist sich also die
Beschwerde der Gemeinde im Ergebnis als begründet, soweit sie die Aufhebung des
vorinstanzlichen Urteils hinsichtlich der Ausscheidung von Mehrkosten für die
angebliche Auffüllung der Strasse im Bereich von GB Nr. [...] und den Anschluss
des Olters an die Sonnenfeldstrasse verlangt. Unbegründet ist sie, soweit sie
die Ausscheidung der Kosten des Wegstumpens zwischen den Grundstücken GB Nr.
976 und 977 bestreitet.
Die Beschwerde des Grundeigentümers
erweist sich, soweit sie überhaupt zulässig ist bzw. zulässige Begehren
umfasst, als begründet hinsichtlich des Begehrens um Ausscheidung der ganzen Kosten
des Wegstumpens zwischen den Grundstücken Nrn. 976 und 977 für die Berechnung
seines Beitrages an die Kosten des Strassenbaus. Im Übrigen erweist sie sich
als unbegründet.
13.1 Entsprechend dem Ausgang sind die
Verfahrenskosten zu verteilen. Die Gemeinde, die in zwei von drei
Beschwerdepunkten obsiegt und in einem unterliegt, hat ein Viertel oder CHF
750.00 der verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten von gesamthaft CHF
3’000.00 zu bezahlen. Der Beschwerdeführer, der im verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahren zahlreiche unzulässige neue Begehren stellte und in einem
der drei ursprünglichen und zulässigen Begehren obsiegt und im Übrigen unterliegt,
hat dementsprechend drei Viertel bzw. CHF 2'250.00 dieser Verfahrenskosten zu
tragen.
Derselbe Kostenverteiler ist auch für
das vorinstanzliche Verfahren festzusetzen, dessen Kostenverlegung ebenfalls
angefochten ist. Dementsprechend haben die Gemeinde CHF 375.00 und der
Beschwerdeführer CHF 1'125.00 der vorinstanzlichen Verfahrenskosten von CHF
1'500.00 zu tragen.
13.2 Entsprechend dem Ausgang sind auch
die Parteientschädigungen festzulegen. Beim genannten Ergebnis (oben Erw. 13.1)
hat dementsprechend der Grundeigentümer der Gemeinde die halben Parteikosten zu
ersetzen. Der Vertreter der Gemeinde hat in seiner Kostennote für das
verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren eine Entschädigung von total CHF
4'753.60 geltend gemacht (19.50 Std. à CHF 220.00 nebst Auslagen von CHF 111.50
und MWST), was angesichts des exzessiven Aufwandes des Grundeigentümers
angemessen ist. Minimal zu korrigieren ist einzig der verlangte Mehrwertsteuersatz
für im Jahr 2018 erbrachte Leistungen.  Die vom Grundeigentümer zu leistende
Parteientschädigung ist deshalb auf CHF 2'376.50 festzusetzen.
Für das vorinstanzliche Verfahren steht
der Gemeinde nach verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung (SOG 2010 Nr. 20)
ebenfalls eine halbe Parteientschädigung zu. Diese Hälfte ist mangels einer
Kostennote schätzungsweise auf CHF 2'000.00 festzusetzen und vom
Grundeigentümer zu bezahlen.
Auf die Kostennote des Vertreters des
Grundeigentümers, die sich auf total CHF 26'710.06 beläuft und den gesamten
Aufwand auch des bereits abgerechneten ersten Verfahrens enthält, ist bei
diesem Verfahrensausgang nicht weiter einzugehen.
Demnach wird
erkannt
:
1.
In teilweiser Gutheissung der
Beschwerden der Gemeinde Zullwil und von A.___ wird das Urteil der Kantonalen
Schätzungskommission vom 29. Juni 2016 aufgehoben und wie folgt ersetzt:
Die Beschwerde von A.___ gegen die Beitragspläne und -berechnungen der
Erschliessung Sonnenfeld Zullwil wird insoweit gutgeheissen, als die Gemeinde
zur Berechnung seines definitiven Beitrages  an den Strassenbau von den
Gesamtkosten des Strassenbaus diejenigen Kosten auszuscheiden hat, die auf die
Erstellung des Wegstumpens zwischen GB Nrn. 976 und 977 entfallen, im Sinne von
Erw. 7.3 und Erw. 7.4 des Urteils; der entsprechende Kostenanteil ist von der
Gemeinde zu tragen.
Im Übrigen werden die
Beschwerden des Grundeigentümers und der Gemeinde abgewiesen und die
Beitragspläne und -berechnungen bzw. der entsprechende Einspracheentscheid der
Gemeinde vom 7. Januar 2013 bestätigt.
2.
An die Kosten des verwaltungsgerichtlichen
Beschwerdeverfahrens von CHF 3'000.00 haben A.___ CHF 2'250.00 und die
Gemeinde Zullwil CHF 750.00 zu bezahlen.
3.
A.___ hat für das Verfahren vor der
Schätzungskommission Kosten im Betrag von CHF 1'125.00 zu bezahlen, die
Gemeinde Zullwil CHF 375.00.
4.
A.___ hat der Gemeinde Zullwil für das
Verfahren vor Verwaltungsgericht eine Parteientschädigung von CHF 2'376.50 zu
bezahlen.
5.
A.___ hat der Gemeinde Zullwil für das
Verfahren vor der Schätzungskommission eine Parteientschädigung von CHF
2'000.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14), soweit geltend gemacht wird, es
handle sich um einen Endentscheid oder einen anfechtbaren Zwischenentscheid.
Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt.
Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren
Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber
Scherrer Reber                                                                 Schaad
Das vorliegende Urteil wurde vom
Bundesgericht mit Urteil 1C_274/2108 vom
9. April 2019 bestätigt.