so_gerichte · ZKBES.2026.113 · 2026-04-21 · de
Ausweisung und Vollstreckung


Urteilvom21. April 2026

Es wirken mit:

Präsidentin Kofmel

Oberrichter Schibli

Oberrichter Hagmann

Gerichtsschreiberin Zimmermann

In Sachen

A.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

1.B.___,

2.C.___,

Beschwerdegegner

betreffendAusweisung
und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des
Obergerichts inErwägung:

I.

1. Am 20. November 2025 (Postaufgabe)
stellte die A.___ AG (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt
Olten-Gösgen ein Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung gegen B.___ und C.___
(nachfolgend: Gesuchsgegner).

2. Die Gesuchsgegner liessen sich innert
Frist nicht zum Gesuch vernehmen.

3. Am 14. Januar 2026 fällte der
Amtsgerichtspräsident folgenden Entscheid:

4. Dagegen erhob die Gesuchstellerin
(nachfolgend auch: Beschwerdeführerin) am 20. März 2026 frist- und formgerecht
Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn und stellte folgende
Rechtsbegehren:

5. Die Gesuchsgegner (nachfolgend auch:
Beschwerdegegner) liessen sich innert Frist nicht vernehmen.

6. Gestützt auf Art. 327 Abs. 2 der
Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Beschwerde
ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für
die Parteistandpunkte und die Erwägungen des Vorderrichters wird grundsätzlich
auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf
einzugehen.

II.

1.1 Das Gericht gewährt nach Art. 257
Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt
unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit.
b). Mit Blick darauf, dass ein Urteil, mit dem nach Art. 257 ZPO Rechtsschutz
gewährt wird, der materiellen Rechtskraft fähig ist, wird von der
gesuchstellenden Partei verlangt, dass sie sofort den vollen Beweis für die
anspruchsbegründenden Tatsachen erbringt, so dass klare Verhältnisse herrschen
(BGE 141 III 23 E. 3.2 S. 25 f.). Eine klare Rechtslage ist gegeben, wenn sich
die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre
und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem
eindeutigen Ergebnis führt. Soweit die Gültigkeit der Kündigung des
Mietvertrags im Ausweisungsverfahren als Vorfrage zu beurteilen ist, beziehen
sich die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO auch darauf. Sind sie nicht
erfüllt, ist kein Rechtsschutz in klaren Fällen zu gewähren; auf das Gesuch ist
diesfalls nach Art. 257 Abs. 3 ZPO nicht einzutreten (vgl. Urteil des
Bundesgerichts 4A_609/2020 E. 4, mit Verweis auf BGE 141 III 262 E. 3.2 S.
265).

1.2 Der Vorderrichter erwog, das von der
Gesuchstellerin am 20. November 2025 eingereichte Gesuch entspreche nicht den
Voraussetzungen an eine Klageschrift, da darin keinerlei Behauptungen
vorgebracht würden. Die Gesuchstellerin begehre sinngemäss die Ausweisung und
Vollstreckung der Gesuchsgegner und reiche dazu vier Belege ins Recht. Zusammen
mit den Beilagen könnte das Gesuch gerade noch sinngemäss als Ausweisungs- und
Vollstreckungsgesuch entgegengenommen werden.

Der von der Gesuchstellerin eingereichte
Beleg Nr. 1 sei ein Formular, welches nur teilweise ausgefüllt worden sei. Auch
das Rechtsbegehren sei nicht angepasst, sondern aus dem ursprünglich
eingereichten Gesuch vom 25. April 2025 (Verfahren OGZPR.[...]) übernommen
worden. So werde auf dessen Seite 2 als Begründung «der Mietzinsausstand von
CHF 15'325.00 per 28. Oktober 2025» angegeben und bei den Beilagen auf Seite 2
werde Bezug genommen auf Art. 275d des Obligationenrechts (OR, SR 220).

Die von der Gesuchstellerin
eingereichten Belege Nrn. 3 und 4 würden die Kündigung der Mieter betreffen.
Auf diesen werde als Begründung die Einstellung der Mietzinszahlungen
aufgeführt. Ob es sich dabei um eine ordentliche oder eine ausserordentliche Kündigung
handle, könne nicht gesagt werden, da dazu keine Behauptungen aufgestellt
würden. Zusammen mit Beleg 1 sei jedoch von einer ausserordentlichen Kündigung
auszugehen (siehe Verweis auf Art. 257d OR), sodass auch eine schriftliche
Fristansetzung nötig gewesen wäre.

Unabhängig davon, ob man nun von einer
ordentlichen oder ausserordentlichen Kündigung ausgehe, der relevanteste Mangel
des Gesuches sei, dass die eingereichten Kündigungen nicht unterschrieben seien
und deren Zustellung noch nicht einmal behauptet worden sei. Eine Rücksendung
des Gesuches zur Verbesserung hätte entsprechend nicht nötig erschienen, da
keine liquiden Verhältnisse vorliegen würden und daher ohnehin auf das Gesuch 
selbst bei einem Gesuch, das den Voraussetzungen an eine gerichtliche Eingabe genügen
würde  nicht eingetreten werden könne.

Komme das Gericht zum Schluss, dass der
Sachverhalt nicht liquide und/oder die Rechtslage nicht klar seien, weise es
das Gesuch nicht materiell ab sondern trete nicht darauf ein und fälle einen
Prozessentscheid (vgl. BGE 140 III 315 E. 5).

Auf das Gesuch sei daher nicht
einzutreten.

1.3 Die Beschwerdeführerin bringt
dagegen vor, dass sie mit offiziellem Kündigungsformular den Mietvertrag
ordentlich per 30. September 2025 gekündigt habe, aufgrund der Einstellung der
Mietzinszahlungen. Die Kündigung sei den Beschwerdegegnern separat mit
Einschreiben zugestellt, jedoch innert Frist nicht abgeholt worden.

Entgegen der Auffassung des
Vorderrichters habe die Beschwerdeführerin weder Art. 257d OR als Grundlage für
die Kündigung bezeichnet noch eine ausserordentliche Kündigung behauptet. Die
ordentliche Kündigung würde durch die objektiven Eckdaten, wie bspw. die
3-monatige Kündigungsfrist, belegt. Dass die Kündigung ordentlich erfolgt sei,
habe die Beschwerdeführerin der Vorinstanz mit Schreiben vom 22. Januar 2026
und damit noch vor Erlass der schriftlichen Begründung mitgeteilt. Der
Vorderrichter hätte somit die Möglichkeit gehabt, diesen Irrtum zu korrigieren.

Soweit die Vorinstanz formale Mängel des
Gesuchs als Grund für das Nichteintreten heranziehe  namentlich fehlende
Unterschriften auf den eingereichten Kopien der Kündigungsformulare sowie
fehlende ausdrückliche Behauptung der Zustellung  verletze sie Art. 132 ZPO.
Es hätte eine Rückweisung zur Verbesserung nach Art. 132 ZPO erfolgen müssen.

2. Gemäss Art. 266l Abs. 1 OR müssen
Vermieter und Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Zur
Schriftform gehört immer auch die eigenhändige Unterschrift des Kündigenden
oder eine qualifizierte elektronische Signatur (vgl. Roger Weber in: Corinne
Widmer Lüchinger / David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht,
Basel 2026, Art. 266l N 2). Werden die Formvorschriften verletzt, so ist die
Kündigung gemäss Art. 266o OR nichtig. Die Beweislast für die Verwendung des
Formulars und dessen Zustellung trägt nach Art. 8 des Schweizerischen
Zivilgesetzbuches (ZGB, SR 210) der Vermieter (Roger Weber, a.a.O., N 7).

Mängel wie fehlende Unterschrift und
fehlende Vollmacht sind innert einer gerichtlichen Nachfrist zu verbessern.
Andernfalls gilt die Eingabe als nicht erfolgt (Art. 132 Abs. 1 ZPO). Diese
Bestimmung betrifft Eingaben an das Gericht. Es ginge nicht an, die
Beweislastverteilung nach Art. 8 ZGB über Art. 132 Abs. 1 ZPO auszuhebeln und
dem Vermieter bei unterlassenem Nachweis der korrekten Verwendung des
Formulars, wie insbesondere fehlender Unterschrift, eine Nachfrist i.S.v. Art.
132 Abs. 1 ZPO zur Nachreichung eines unterzeichneten Kündigungsformulars zu
setzen. Demzufolge war der Amtsgerichtspräsident nicht verpflichtet der
Beschwerdeführerin eine Nachfrist zur Einreichung unterzeichneter
Kündigungsformulare anzusetzen. Auf die Frage, ob die Bestätigung der Post
betreffend die Aufgabe von Einschreiben an die Beschwerdegegner als Behauptung
der Zustellung der Kündigungen genügt, braucht daher nicht eingegangen zu
werden.

3. Im Beschwerdeverfahren sind neue
Beweismittel ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Demzufolge kann auf die im
Rahmen des Beschwerdeverfahrens neu eingereichten Urkunden nicht abgestellt
werden.

4. Mit der Eröffnung wird der Entscheid
definitiv. Bis zur Eröffnung entfaltet er keine Rechtswirkungen und der
Spruchkörper darf auf seinen Entscheid zurückkommen. Nach der Eröffnung kann
das Gericht seinen Endentscheid oder Zwischenentscheid grundsätzlich nicht mehr
abändern oder in Wiedererwägung ziehen (Martin Schmid / Norbert Brunner in:
Karl Spühler / Luca Tenchio / Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar,
Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2024, Art. 239 N 7a f.).

Demzufolge hatte der Vorderrichter die
mit Eingabe vom 22. Januar 2026 erfolgte Mitteilung, dass der Mietvertrag
ordentlich und nicht ausserordentlich gekündigt worden sei, nicht zu beachten.

5. Zusammengefasst trat der
Amtsgerichtspräsident zufolge fehlender liquider Verhältnisse auf das Gesuch
der Beschwerdeführerin zu Recht nicht ein. Auf die Frage, ob es sich um eine
ordentliche oder ausserordentliche Kündigung handelte, braucht daher nicht
eingegangen zu werden. Die Beschwerde erweist sich folglich als unbegründet und
ist abzuweisen.

6. Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens
entsprechend sind die Prozesskosten der unterliegenden Beschwerdeführerin
aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtkosten werden für das
Beschwerdeverfahren auf CHF 750.00 festgesetzt. Sie werden mit dem von der
Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.Die A.___ AG hat die Kosten des
Beschwerdeverfahrens von CHF 750.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihr
geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

Rechtsmittel:Der Streitwert liegt unter
CHF 15'000.00.

Sofern
sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen
Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim
Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von
grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen
seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht
werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die
Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift
hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die
Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115
bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in
Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide
Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer
des Obergerichts

Die
Präsidentin                                                                 Die
Gerichtsschreiberin

Kofmel                                                                               Zimmermann