so_gerichte · SGSTA.2025.4 · 2025-06-02 · de
Staats- und Bundessteuer 2023


Urteilvom2. Juni 2025

Es wirken mit:

Präsident:      Müller

Richter:          Laffer, Wiedmann

Sekretär:        Hatzinger

In SachenSGSTA.2025.4;
BST.2025.4

A Z sel. undB Z,in Y

v.d.B Z in Y

gegen

VeranlagungsbehördeX

betreffendStaats- und Bundessteuer 2023

hat das Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1   Mit
Datum vom 3. Juli 2024 reichte die Steuerpflichtige B Z die Steuererklärung
2023 der Ehegemeinschaft A Z sel. und B Z ein für die Steuerperiode vom 1.
Januar 2023 bis 21. November 2023. Beim Mietwert der Liegenschaft in Y
deklarierte sie bei der Staats- und Bundessteuer den Betrag von CHF 13'482. In
der Veranlagung der Staats- und Bundessteuer 2023 vom 1. August 2024 wurde der
Mietwert bei der Staatssteuer auf CHF 20'299 (satzbestimmend CHF 22'765) und
bei der Bundessteuer auf CHF 24'828 (satzbestimmend CHF 27'845) festgesetzt.
Dagegen erhob die Steuerpflichtige mit Schreiben vom 28. August 2024
Einsprache. Sie machte vor allem geltend, ihre Berechnung des Mietwerts sei
nicht übernommen und nur die pauschale Berechnung berücksichtigt worden. Gemäss
der Eidg. Steuerverwaltung EStV müsse der Mietwert 70 % der Marktmiete
betragen, daher sei ihre Berechnung des Eigenmietwerts von CHF 15'150 zu
übernehmen oder der Mietwert auf 70 % der Marktmiete zuzüglich des Mietwerts
der beiden Einstellhallenplätze auf total CHF 15'624 festzusetzen. Diese
Eigenmietwerte seien entsprechend auf die Steuerperiode zu kürzen.

1.2   Mit
Verfügung vom 21. Januar 2025 wurde die Einsprache teilweise gutgeheissen und
das steuerbare Einkommen bei der Staatssteuer um CHF 904 reduziert und auf CHF
66'307 festgelegt und das satzbestimmende Einkommen auf CHF 76'133. Bei der
Bundessteuer wurde das steuerbare Einkommen um CHF 359 reduziert und auf CHF
70'137 (gerundet CHF 70'200) festgelegt und das satzbestimmende Einkommen
auf CHF 80'503 (gerundet CHF 80'500). Dazu wurde im Wesentlichen ausgeführt,
die Einstellhalle sei im vorliegenden Zusammenhang unabhängig von den einzelnen
Wohnungen und werde daher für die Berechnung des hier massgeblichen Grenzwerts
nicht berücksichtigt, da sie nicht unter derselben Grundbuchnummer geführt
werde. Würde der Steuerwert der Einstellhallenplätze für die Berechnung des
Grenzwerts beachtet, ergäbe sich eine Ungleichbehandlung von Eigentümern mit
einem einzigen Einstellplatz und solchen mit mehreren Plätzen. Weiter sei die
geltend gemachte Interventionslimite von 70 % ein Instrument der
Verwaltungsführung und keine Veranlagungsregel; deshalb könne die
Steuerpflichtige daraus keine Rechte auf eine Bemessung des Eigenmietwerts auf
bis 70 % des Marktmietwerts ableiten. Sodann könne die eingewendete
Vergleichsmiete aufgrund der rudimentären Angaben nicht berücksichtigt werden,
da eine identische Wohnung mit gleichem Ausstattungsstandard nicht feststellbar
sei. Die Einsprache sei in diesem Punkt unbegründet und abzuweisen, die
Berechnung des Mietwerts erfolge gemäss Pauschalansätzen. Im Übrigen war die
Einsprache betreffend die Zahlungen an die STWEG und die
Vermögensverwaltungskosten begründet und wurde in diesen beiden Punkten
gutgeheissen.

2.1   Mit
Rekurs und Beschwerde vom 18. Februar 2025 (Postaufgabe) gegen diesen
Einspracheentscheid gelangte die Steuerpflichtige (nachfolgend Rekurrentin) an
das Kantonale Steuergericht. Es wird beantragt, der Eigenmietwert der Wohnung
GB Nr. 0001 und der dazugehörigen Einstellhallenplätze 0002-002 sei bei der
Staats- und Bundessteuer auf CHF 13'482 herabzusetzen (Berechnung
Einzelbewertung: CHF 15'120, davon 321 Tage). Dazu wird vor allem angeführt,
auf dem Liegenschaftsblatt der Veranlagung würden die Wohnung und die
Einstellhallenplätze gemeinsam aufgelistet. Gemäss Grundbuchauszug würden die
Wohnung und die Einstellhalle auf der Grundbuchnummer 0003 liegen. Zudem seien
die beiden Einstellhallenplätze subjektiv-dinglich mit der GB Nr. 0001 der
Wohnung verbunden. Die beiden Einstellhallenplätze seien damit ein sog.
dominiertes Grundstück. Es könnte nicht einfach ein Einstellhallenplatz
verkauft werden und die Wohnung würde zusammen mit nur einem Einstellplatz
weiterhin im Eigentum verbleiben. Ein Verkauf könnte nur zusammen mit der
Wohnung als dominierendem Grundstück erfolgen. Dies habe die Abteilung
Katasterschätzung und das Grundbuchamt bestätigt. Daher müssten für die
Berechnung des massgeblichen Grenzwerts die Katasterwerte der Wohnung und der
beiden Einstellhallenplätze zusammengezählt werden, da über diese nicht separat
verfügt werden könne. Zudem sei es nicht gerechtfertigt, dass eine separate
Betrachtung der Wohnung und der Einstellplätze zu einem massiv höheren
Eigenmietwert führe im Vergleich zu einer Einzelbewertung. Die pauschale
Berechnung liege bei der Staatssteuer um ca. 50 % und bei der Bundessteuer um
ca. 84 % über der Einzelbewertung. Diese massive Differenz bei
unterschiedlicher Betrachtungsweise könne nicht im Sinne der Gesetzgebung sein.
Es wird um Gutheissung von Rekurs und Beschwerde ersucht.

2.2   Mit
Vernehmlassung vom 18. März 2025 beantragte die VB X (Vorinstanz) die
kostenfällige Abweisung von Rekurs und Beschwerde. Es wird an den bisherigen
Ausführungen festgehalten und auf weitere Ausführungen verzichtet.

2.3   Mit
Stellungnahme vom 9. April 2025 hielt auch die Rekurrentin an ihrem bisherigen
Antrag fest und ersuchte um dessen Gutheissung. Ihre Argumentation werde von
der VB X nicht gewürdigt. Im Übrigen hält die Rekurrentin an den bisherigen
Ausführungen fest.

Das Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Rekurs
(betreffend Staatssteuer) und Beschwerde (betreffend Bundessteuer) erfolgten
frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1
Steuergesetz, StG, BGS 614.11; Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte
Bundessteuer, DBG; § 4 Vollzugsverordnung zum DBG, BGS 613.31). Auf die
Rechtsmittel ist einzutreten.

2.1   Nach §
27 Abs. 1 StG sind steuerbar die Erträge aus unbeweglichem Vermögen,
insbesondere gemäss lit. a alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung,
Nutzniessung oder sonstiger Nutzung und nach lit. b der Mietwert von
Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von
Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur
Verfügung stehen (vgl. Art. 21 Abs. 1 lit. a und b DBG). Gemäss § 28 Abs. 1 StG
richtet sich der Mietwert der eigenen Wohnung nach dem Wohnwert; dieser
entspricht dem Betrag, den der Steuerpflichtige für die Benützung einer
gleichartigen Wohnung aufwenden müsste. Für die Schätzung des Wohnwertes sind
Ausbau und Zustand des Gebäudes sowie die örtlichen Mietzinsverhältnisse
angemessen zu berücksichtigen. Gemäss § 28 Abs. 2 StG setzt der Regierungsrat
die Eigenmietwerte im Verhältnis zum Wohnwert massvoll fest und passt sie nur
in grösseren Zeitabständen an. Dem hat der Regierungsrat mit der Steuerverordnung
Nr. 15: Bemessung des Mietwertes der eigenen Wohnung (StVO Nr. 15, BGS 614.159.15)
entsprochen.

2.2   Nach § 1
StVO Nr. 15 gilt als Gebäude durchschnittlicher Bauart ein Gebäude dann, wenn
die Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, nicht
mehr als 240000 Franken beträgt (Abs. 1). Der Mietwert von Wohnungen in
Gebäuden durchschnittlicher Bauart wird in der Regel pauschal nach
entsprechenden Prozentsätzen der auf die Wohnung entfallenden Katasterschätzung
für Gebäude und normalen Umschwung bemessen (Abs. 2). Gemäss § 4 StVO Nr. 15
gilt als Gebäude überdurchschnittlicher Bauart ein Gebäude dann, wenn die
Katasterschätzung, welche auf die selbst benützte Wohnung entfällt, mehr als
240000 Franken beträgt. Nach § 6 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist die Katasterschätzung
von Garagen, die funktionell und eigentumsmässig zu einer Wohnung gehören, für
die Zuordnung nach §§ 1 Abs. 1, 4 und 5 Abs. 1 (Einzelbewertung) sowie für die
Bemessung des Mietwertes zur Katasterschätzung der Wohnung hinzuzurechnen.

3.1   Im
konkreten Fall ist die Rekurrentin Eigentümerin einer Eigentumswohnung (GB Y
Nr. 0001) und zweier Einstellhallenplätze (GB Y Nr. 0002-002). Der Steuerwert
der Wohnung beträgt CHF 227'400 und derjenige der Einstellplätze CHF 14'268.
Die VB X hat einen Eigenmietwert von CHF 22'765 (Staatssteuer) bzw. CHF 28'456
(Bundessteuer) gemäss Pauschalansätzen errechnet. Die Rekurrentin verlangt
dagegen die Eigenmietwertberechnung gemäss Einzelbewertung. Sie ist der
Ansicht, der massgebliche Schwellenwert von CHF 240'000 sei überschritten, wenn
die Steuerwerte der Wohnung und der Einstellhallenplätze addiert würden. Die Einstellplätze
seien subjektiv-dinglich mit der Wohnung verbunden. Die VB X war im
Einspracheverfahren der Auffassung, eine Addition sei nicht zulässig, weil die
Wohnung und die Parkplätze verschiedene Grundbuchnummern aufweisen würden. Im
vorliegenden Verfahren hat die Vorinstanz nur auf den angefochtenen
Einspracheentscheid verwiesen.

3.2   Die
Berechnung des Mietwerts einer Wohnung wird wie gesehen (oben, E. 2.2) durch
die Steuerverordnung Nr. 15 vorgegeben: In § 1 StVO Nr. 15 werden die Gebäude
durchschnittlicher Bauart umschrieben, in § 4 StVO Nr. 15 diejenigen
überdurchschnittlicher Bauart. In § 6 Abs. 1 StVO Nr. 15 ist wie gesagt festgehalten,
dass Garagen oder Einstellhallenplätze, die eigentumsmässig und funktional zu
einer Wohnung gehören, hinzuzurechnen sind. Diese Aussage richtet sich an
Gebäude sowohl durchschnittlicher als auch überdurchschnittlicher Bauart. Im
Solothurner Steuerbuch (unter steuerbuch.so.ch, § 27 Nr. 3, Ziff. 2.3) ist
festgehalten, dass weitere Gebäudeteile, Einrichtungen und Anlagen nur
hinzuzurechnen sind, wenn sie in der Katasterschätzung nicht berücksichtigt
sind. Im vorliegenden Fall tragen die Einstellhallenplätze und die Wohnung wie
erwähnt (oben, E. 3.1) unterschiedliche Grundbuchnummern. Auch die
Einstellhallenplätze sind daher in der Katasterschätzung erfasst. Eine
Hinzurechnung ist deshalb nicht möglich, auch wenn sie eigentumsmässig
subjektiv-dinglich miteinander verknüpft sind. Diese Verknüpfung könnte ohne
weiteres wieder gelöst und entgegen den Angaben der Rekurrentin eine Garage
separat verkauft werden (vgl. Art. 712a Zivilgesetzbuch, SR 210; siehe auchRené Bösch, in Basler Kommentar, 6. Aufl.
2019, Art. 712a N 13 f.), ohne dass dies auf die Katasterschätzung der Wohnung
einen Einfluss hätte. Somit ist festzuhalten, dass eine Eigentumswohnung
durchschnittlicher Bauart wie hier nicht durch subjektiv-dinglich verbundene
Einstellhallenplätze zu einer Eigentumswohnung überdurchschnittlicher Bauart
werden kann. Was die Rekurrentin in ihrer Stellungnahme vom 9. April 2025
einwendet, kann zu keinem anderen Ergebnis führen. Auch wenn im Allgemeinen ein
oder wie hier zwei Parkplätze zu einer Eigentumswohnung gehören mögen, kann
dies im vorliegenden Zusammenhang wie dargelegt nicht zu einer Einzelbewertung
führen. Schliesslich ist die VB X an den Grundsatz der Rechtsgleichheit
gebunden. Liegenschaften sind daher immer nach den gleichen Grundlagen zu
besteuern (vgl. auch Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2021 Nr.
4 E. 3.3). Die Rechtsmittel erweisen sich nach dem Ausgeführten als
unbegründet.

Rekurs
und Beschwerde sind nach den Erwägungen abzuweisen.

4.    Bei
diesem Verfahrensausgang hat die unterliegende Rekurrentin die Kosten zu tragen
(§ 163 Abs. 1 StG). Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des
Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 750 festzusetzen (Grundgebühr; kein
Zuschlag).

Demnach wirderkannt:

1.Rekurs und Beschwerde werden abgewiesen.

2.Die
Gerichtskosten von CHF 750 werden der Rekurrentin / Beschwerdeführerin zur
Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident:                        Der Sekretär:

Dr.
Th. A. Müller                    W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit
Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004
Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die
Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der
Beweismittel und die Unterschrift der Beschwerdeführerin oder ihres Vertreters
zu enthalten.

Dieser
Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrentin / Beschwerdeführerin (eingeschrieben)

- VB X (PersID 00000000; mit Steuerakten)

- EStV, Hauptabt. dir. BSt, Bern

- KStA, Rechtsdienst

- Finanzdepartement

- Steuerregisterführer der EG Y

Expediert am: