so_gerichte · VWBES.2018.43 · 2019-01-17 · de
Baubewilligungen


Urteilvom17. Januar 2019

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Stöckli

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.A.___

2.B.___

beide
vertreten durch Rechtsanwalt Matthias Miescher,

Beschwerdeführer

gegen

1.C.___

2.D.___

3.E.___

4.F.___

beide
(3. und 4.) vertreten durch Rechtsanwalt Michael Grimm,

5.G.___

Beschwerdegegner

betreffendBaubewilligungen

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

7. Das Departement beantragte, die
Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne.

8. Die Bauherrschaft liess beantragen,
die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen.

Der Gestaltungsplan enthalte keine verbindlichen
Vorgaben zur Art der Überbauung. Es sei den veränderten Umständen seit dem
Erlass des Gestaltungplans Rechnung zu tragen. Die Bauherrschaft habe nur für
die geringfügigen Baufeldüberschreitungen und die Ausrichtung des
Attikageschosses um eine Ausnahmebewilligung ersucht. In den übrigen Punkten
entspreche das Vorhaben dem Gestaltungsplan. Die gesetzliche Grundlage für Ausnahmebewilligungen
finde sich in §§ 20 und 67 KBV. Die Stützmauer überschreite die zulässige Höhe
nicht. Der Böschungswinkel werde eingehalten. Die Liegenschaft der
Bauherrschaft benötige die Hauszufahrt von G.___ nicht; sie werde vom [...]weg
aus erschlossen. Der Gestaltungsplan enthalte weder ein Verbot von
Terrainveränderungen, noch ein Erschliessungskonzept. GB Nr. Y habe keine
Notzufahrt mehr; dies wegen der Aufschüttungen der Beschwerdeführer. Es seien
keine relevanten Immissionen zu erwarten. Die Abweichungen vom Baufeld seien
marginal und durch die topografischen Verhältnisse und die besondere Grundstücksform
bedingt. Bei den Baufeldüberschreitungen handle es sich im Wesentlichen um vorspringende
oder unter Terrain gelegene Bauteile. Man habe auch bei anderen Bauten im
Gestaltungsplangebiet Überschreitungen der Hausbaulinien gewährt. Die nördliche
Hausbaulinie habe die Sicherung des (damaligen) Waldabstands bezweckt. Der
Rücksprung eines Attikas müsse nicht zwingend auf der Längsseite der Fassade erfolgen.
Die Qualifikation hänge vom Erscheinungsbild ab. Von den Grundstücken der
Beschwerdeführer sei lediglich ein Geschoss einsehbar. Der Gestaltungsplan
schliesse den Zusammenbau von Gebäuden nicht aus. Das Quartier sei heterogen
überbaut. Das Projekt sei zu Gunsten der Beschwerdeführer angepasst worden. Sie
hätten sich mehrfach äussern können. Man habe den Westtrakt weggelassen. Eine
erneute Publikation sei nicht nötig gewesen.

9. Die Baukommission beantragte, die
Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen.

10. G.___ schloss sich der Argumentation
der Bauherrschaft an. Nach der Überbauung der Parzelle A.___ benötige er eine
andere Erschliessungslösung.

II.

1.  Die Beschwerde ist frist- und
formgerecht erhoben worden. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist zulässiges
Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zu deren Behandlung zuständig (§ 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12, § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung,
KBV, BGS 711.61). Die Beschwerdeführer sind als Eigentümer von Grundstücken in
unmittelbarer Nachbarschaft zu den Bauvorhaben zur Beschwerde legitimiert. Auf
die Beschwerde ist einzutreten.

2. Der Gestaltungsplan enthält relativ
wenig Vorgaben. Er definiert zunächst die Bereiche der Wohnzone und des
angrenzenden Biotops sowie der geschützten Hecke. Dann enthält er einerseits
klar umgrenzte Baufelder für Haupt- und Nebenbauten und legt anderseits eine
neue Terrainlinie über die alte Steingrube. Die neue Linie soll massgebend
sein, um die Geschosszahl zu bestimmen. Ohne diese Linie könnte das Areal nicht
(sinnvoll) überbaut werden. Es wäre ein Unding, so meinte man wohl damals, neue
eingeschossige Gebäude auf die Grubensohle und damit in eine Senke zu stellen.
Eine Unterkellerung wäre angesichts des Untergrundes (wirtschaftlich) kaum
möglich. Mit der aufgeschütteten Terrainlinie wird eine Überbauung möglich.
Dies ist der Hauptzweck des Plans, der seit 1982 zumindest in dieser Hinsicht nichts
an Aktualität eingebüsst hat. Geregelt ist im Weitern die Parkierung, indem für
jedes Gebäude der Ort der Garage und eines zusätzlichen Abstellplatzes
eingezeichnet ist. Der Plan enthält keine Sonderbauvorschriften und
insbesondere keine sogenannte Delegationsnorm, also eine Bestimmung, die der
Baubehörde gestattet, in bestimmten Fällen vom Plan abzuweichen. Die Frage, ob
trotzdem Ausnahmebewilligungen nach § 20 und 67 KBV erteilt werden dürfen, kann
hier offenbleiben.

3.1 Der Gesetzgeber erlässt
Vorschriften, die auf den Normalfall zugeschnitten sind. Es ist unmöglich,
sämtliche besonders gelagerten Situationen legislatorisch zu erfassen. Der
Gesetzgeber kann das rechtsanwendende Organ ermächtigen, aus Gründen der
Billigkeit davon abzuweichen. Eine Ausnahmebewilligung bezweckt immer, im
Einzelfall Härten, offensichtliche Unzweckmässigkeiten und vom Gesetzgeber
nicht gewollte Wirkungen zu vermeiden. Sie dient der Verfeinerung der
schematischen Norm im besonders gelagerten Einzelfall. Zentrale Voraussetzung
jeder Ausnahmebewilligung ist das objektive Vorliegen besonderer Verhältnisse
bzw. wichtiger Gründe. Es dürfen keine öffentlichen Interessen verletzt werden.
In erster Linie kommen die Lage und Form der Parzelle, die Beschaffenheit des
Baugrunds sowie technische und planerische Besonderheiten in Betracht.
Persönliche oder finanzielle Gründe können eine Ausnahmebewilligung nicht
rechtfertigen. Generelle Gründe oder eine angeblich «bessere Lösung» vermögen
keine Ausnahmesituation zu begründen (Alain Griffel et al. [Hrsg.]:
Fachhandbuch öffentliches Baurecht, Zürich 2016, Rz 3.502 ff.; Peter Hänni:
Planungs-, Bau-  und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 353 ff.;
Häfelin / Müller /Uhlmann: Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich 2016, S. 600
ff.).

3.2 Im vorliegenden Fall besteht keine
Ausnahmesituation, die ein Abweichen vom Gestaltungsplan  welcher im Übrigen
vom damaligen Grundeigentümer, der Architekt war, ausgearbeitet wurde  rechtfertigen
würde. Das Grundstück ist zwar nicht rechteckig, aber auch nicht geradezu
unförmig. Es liegt am Hang, das Terrain ist aber nicht übermässig steil und mit
dem Gestaltungsplan wurde eigens eine brauchbare Terrainlinie geschaffen. Das
Grundstück Nr. X hält 9 a 63 m2. Das vom Plan zugewiesene Baufeld ist
gross: an der längsten (Nord-Süd) bzw. der breitesten Stelle (West-Ost) misst
es 18 bzw. 22 Meter. Es ist ohne weiteres möglich, darauf ein stattliches
eingeschossiges Haus zu bauen, ohne das Baufeld zu überschreiten. Schon aus
diesem Grund ist die Beschwerde gutzuheissen.

4. Zum geplanten Bauvorhaben drängen
sich weitere Überlegungen auf.

4.1 Das geplante Gebäude ist schwer
einzuordnen. Das «Erdgeschoss» mit den drei Zimmern im Süden, der
Erschliessung, den Garagen und dem Technikraum ist zu grossen Teilen ein
Untergeschoss und wurde auf den Plänen teilweise auch so bezeichnet (z.B. Plan
Nr. 205 von 10.02.16, Berechnungen Flächen; Plan Nr. 209 vom 13.09.16, UG mit
Zufahrtsstrasse + Sichtbermen). Nach der verbindlichen Terrainlinie des
Gestaltungsplanes liegen auch diese Zimmer (theoretisch) grösstenteils unter
der Erde und handelt es sich um eine Abgrabung. Es ist sehr fraglich, ob ein
Attikageschoss auf einem Untergeschoss stehen kann. Das in den Plänen
(teilweise) als Attika bezeichnete Geschoss ist eigentlich das Erdgeschoss, das
als solches nicht privilegiert ist. Eine Berechnung der Ausnützungsziffer dieses
Geschosses fehlt allerdings in den Akten.

4.2 Für eine Privilegierung des
Attikageschosses (keine Anrechnung an die Geschosszahl) ist nach altem Recht erforderlich,
dass bei jeder Wohneinheit wenigstens eine Seite um 4 m oder zwei Seiten um
mindestens 2 m von der Fassade zurückgesetzt werden. Es wird allenfalls auch zu
beachten sein, dass diese Attika-Regelung (§ 17bisaKBV) mit der
Auflage eines revidierten Zonenplans durch die neue Regelung von § 17terKBV ersetzt wird.

4.3 Der Gestaltungsplan verlangt im Text
zu den Baufeldern, dass die gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände gewahrt
werden. Das Gebäude auf GB Nr. Y steht aber direkt an der Grenze. Die Situation
ist unklar, was die Grenz- und Gebäudeabstände anbelangt.

5.1 Bundesrechtlich (Art. 19 RPG) ist Land
unter anderem erschlossen, wenn eine hinreichende Zufahrt besteht. Es soll
sichergestellt werden, dass keine Bauten bestehen, die wegen fehlender
Zufahrten feuer- und gesundheitspolizeiliche Gefahren bieten oder sonstige
öffentliche Interessen gefährden. Die Anforderungen sind je nach Nutzungszone
unterschiedlich. Die kantonalen Vorschriften konkretisieren dies. Der
Gestaltungsplan sagt wenig aus über die verkehrsmässige (innere) Erschliessung.
Dasselbe gilt für den kommunalen Erschliessungsplan Blatt 2 (RRB 2007/947).
Nach § 53 KBV dürfen Gebäude nur auf Grundstücken errichtet werden, die von
einer öffentlichen Strasse oder von einem öffentlichen Platz her eine genügende
Zufahrt haben (Abs. 1). Die Baubehörde kann im Einzelfall Breite und
Ausführungsart der Zufahrtswege vorschreiben (Abs. 2). § 39 PBG bestimmt auf
übergeordneter Ebene unter der Marginalie «Erschliessungsplan», dass die
Einwohnergemeinden soweit erforderlich Konzepte über die Gestaltung der
Erschliessungsräume erstellen (Abs. 1). Sie ordnen die Erschliessung der
Baugebiete gestützt auf die Erschliessungskonzepte und in Übereinstimmung mit
dem Zonenplan durch Pläne und Reglemente über die Verkehrsanlagen und Fusswege
[] (Abs. 2). Zur Erschliessung gehört nicht nur die Grob-, sondern auch die
Feinerschliessung. Eine Erschliessung ist hinreichend, wenn eine genügende
Zugänglichkeit für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste besteht (Feuerwehr, Elektrizitäts-
und Wasserwerke der Gemeinde, Spitalautos (Hänni, a.a.O., S. 276 f.; Griffel,
a.a.O., Rz 3.288 ff.).

5.2 Es stellt sich die Frage, ob der
Gestaltungsplan die (interne) verkehrsmässige Erschliessung des Areals zwar rudimentär,
aber abschliessend regelt. Für GB Nr. Y ist keine Zufahrt bis zum Wohngebäude vorgesehen
und auch weder eine Garage noch ein Abstellplatz direkt beim Hauptgebäude. Die
Liegenschaft ist aber auch so zweifellos genügend erschlossen; andernfalls
hätte gar nie eine Baubewilligung erteilt werden dürfen.

5.3 Der Gestaltungsplan sieht die
Möglichkeit vor, nicht bloss die Nebenbauten, sondern auch die Hauptbauten
zusammenzubauen. Ein durchbrochener Carport kann die Überbauung gar nicht
dominieren.

5.4 Es besteht nach dem Gestaltungsplan
zu jedem Hauptgebäude ein Baufeld für ein «Gartenhaus nach KBR § 23». KBR § 23
privilegierte eingeschossige Bauten wie Garagen, Abstellräume, offene oder
teilweise geschlossene Gartensitzplätze und Transformatorenstationen, was den
nachbarlichen Grenzabstand anbelangt. Die Bestimmung existiert seit 1990 nicht
mehr. Es lässt sich aber immerhin ableiten, was in dem speziellen Baufeld Platz
finden sollte. Auch ein Carport wäre grundsätzlich zulässig, falls die
Parkierung nicht abschliessend geregelt ist. Im Übrigen wird das «Gartenhaus-Baufeld»
vom «Haus-Baufeld» überlagert. Das muss aber alles offenbleiben: Das Projekt
«Carport» ist mit dem Bau des Einfamilienhauses derart eng verknüpft, dass es
in der vorliegenden Form ohnehin nicht selbständig bewilligt und realisiert
werden kann.

6. Es ergibt sich somit, dass die
Beschwerde gutzuheissen ist. Der Departementalentscheid  und damit die
kommunalen Baubewilligungen vom 23. Dezember 2016 für das Baugesuch 2016/03
(Einfamilienhaus) und das Gesuch 2016/04 (Neubau Carport)  sind aufzuheben.
Bei diesem Ausgang haben die Beschwerdegegner E.___, F.___ und G.___ je CHF 500.00
an die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die
einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind.

Die Beschwerdegegner E.___, F.___ und G.___
haben den Beschwerdeführern eine Parteientschädigung auszurichten. Die total in
Rechnung gestellten CHF 12'521.00 (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) entsprechen
ca. einer Arbeitswoche. Dies erscheint zwar als hoch, ist aber für das
Verfahren vor beiden Instanzen gerade noch angemessen. Das Interesse des
Beschwerdegegners G.___ (Bau eines Carports mit Zufahrt) ist wesentlich
geringer als das Interesse der beiden anderen Beschwerdeführer (Bau eines
Einfamilienhauses). Ermessenweise ist die Entschädigung wie folgt aufzuteilen: Der
Beschwerdegegner G.___ hat CHF 2'521.00 zu übernehmen, die; Beschwerdegegner E.___
und F.___ total, unter interner solidarischer Haftbarkeit, CHF 10'000.00.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird gutgeheissen: Der
Entscheid des Bau- und Justizdepartements vom 24. Januar 2018 und damit die
Baubewilligungen der D.___ vom 23. Dezember 2016 für die Baugesuche 2016/03 und
2016/04 werden aufgehoben.

2.Die Beschwerdegegner E.___, F.___ und
G.___ haben je CHF 500.00 an die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht
zu bezahlen.

3.Die Beschwerdegegner E.___ und F.___
haben den Beschwerdeführern A.___ und B.___ unter solidarischer Haftbarkeit
eine pauschale Parteientschädigung von total CHF 10'000.00 zu bezahlen.

4.Der Beschwerdegegner G.___ hat den
Beschwerdeführern A.___ und B.___ eine pauschale Parteientschädigung von CHF
2'521.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Derr
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad