so_gerichte · ZZ.1980.25 · 1980-12-04 · de
Baubewilligung, privatrechtliche Vorfragen

§§ 5 lit. b, 9 Abs. 3, 53 Abs. 1 KBR.- § 9 Abs. 3 Satz 2 bezieht sich nicht auf Vorfragen; über privatrechtliche Vorfragen darf die Baubehörde selbst entscheiden;- Die Frage nach dem Inhalt eines privatrechtlichen Wegrechts kann sich als Vorfrage zur öffentlichrechtlichen Hauptfrage, ob ein genügendes Zufahrtsrecht ausgewiesen sei, stellen;- Anforderungen an den Nachweis des Zufahrtsrechts.

SOG 1980 Nr. 25

§§ 5 lit. b, 9 Abs. 3, 53 Abs. 1 KBR.

-§ 9 Abs. 3 Satz 2 bezieht sich nicht auf Vorfragen; über
privatrechtliche Vorfragen darf die Baubehörde selbst entscheiden;

-Die Frage nach dem Inhalt eines privatrechtlichen Wegrechts
kann sich als Vorfrage zur öffentlichrechtlichen Hauptfrage, ob ein genügendes
Zufahrtsrecht ausgewiesen sei, stellen;

-Anforderungen an den Nachweis des Zufahrtsrechts.

Das Baukonsortium P. reichte Baugesuche ein für die
Erstellung von sechs Einfamilienhäusern auf den Grundstücken GB Hofstetten Nrn.
3527 und 3528. Die Gesuche sahen vor, dass die geplanten Häuser über die
Privatstrasse GB Nr. 1529 mit dem öffentlichen Strassennetz verbunden werden.
Diese Privatstrasse gehört den Eigentümern der neun westlich (d. h. auf der
andern Strassenseite) an die Privatstrasse anstossenden Grundstücke. Die
Bauherrschaft ist nicht Miteigentümerin der Privatstrasse, doch beruft sie sich
auf ein Wegrecht, das zu Gunsten der Grundstücke Nr. 3527 und 3528 und zu
Lasten von GB Nr. 1529 im Grundbuch eingetragen ist. Gegen die Baugesuche
erhoben verschiedene Nachbarn, die zu den Eigentümern der Privatstrasse
gehören, Einsprache. Die Baukommission wies die Einsprachen ab. Die Einsprecher
gelangten ans Baudepartement und, als dieses sie ebenfalls abwies, ans
Verwaltungsgericht. Beim Verwaltungsgericht begründeten sie ihre Beschwerde vor
allem mit dem Einwand, es fehle dem Bauvorhaben an einer rechtsgenügenden
Zufahrt im Sinne von § 53 KBR; der Bauherrschaft stehe kein weit genug gehendes
Wegrecht an der Privatstrasse GB Nr. 1529 zu.

Das Verwaltungsgericht äusserte sich zu diesem
Beschwerdepunkt wie folgt: Zur genügenden Zufahrt im Sinne von § 53 KBR gehört,
dass die Zufahrtsmöglichkeit rechtlich gesichert ist. Deshalb verlangt § 5 lit.
b KBR, dass für ein Grundstück, das nicht an einer öffentlichen Strasse liegt,
der "Ausweis über ein genügendes Zufahrtsrecht (Dienstbarkeitsvertrag,
Wegrecht)" beigegeben ist. Nach Auffassung der Beschwerdeführer vermag die
Bauherrschaft kein genügendes Zufahrtsrecht auszuweisen, weil das vorn
erwähnte, im Grundbuch eingetragene Wegrecht an der Privatstrasse GB Nr. 1529
eine Neuüberbauung mit sechs Häusern nicht decke. Es geht hier also um die
Frage nach dem Inhalt der an sich ausgewiesenen Dienstbarkeit. Dies ist eine
privatrechtliche Frage. Die Beschwerdeführer berufen sich deshalb auf § 9 Abs.
3 Satz 3 KBR, wonach die Baubehörde privatrechtliche Einwendungen an den
Zivilrichter zu weisen habe. Allein, vorliegend ist primär eine
öffentlichrechtliche Einwendung zu beurteilen, nämlich diejenige, es fehle an
der (öffentlich-rechtlichen) Voraussetzung der genügenden Zufahrt gemäss § 53
KBR. Die Frage nach dem Inhalt der von der Bauherrschaft ausgewiesenen
Dienstbarkeit erscheint als privatrechtliche Vorfrage dazu. Auf Vorfragen
bezieht sich § 9 Abs. 3 Satz 2 KBR nicht; vielmehr dürfen nach allgemeiner
schweizerischer Auffassung die Verwaltungsbehörden über Vorfragen aus einem
andern Rechtsgebiet selbst entscheiden (Birchmeier, Organisation der
Bundesrechtspflege, S. 410; Imboden/Rhinow, Verwaltungsrechtssprechung, 5. A,
S. 1054; Kölz, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich,
S. 29). Der Grundbucheintrag, auf den sich die Bauherrschaft stützt, lautet:
"Wegrecht zu Lasten von Nr. 1529".Im Dienstbarkeitsvertrag vom 12.
Oktober 1966 wurde eingeräumt "ein Wegrecht auf dem ganzen Grundstück
Grundbuch Hofstetten Nr. 1529".Ferner ist im Grundbuch eingetragen ein
"Wasser-, Kanalisationsanschluss- und Durchleitungsrecht zu Lasten von Nr.
1529".Im Dienstbarkeitsvertrag wurde diesbezüglich eingeräumt "Ein
Wasser-, Kanalisationsanschluss- und Durchleitungsrecht durch das ganze
Grundstück Grundbuch Hofstetten Nr. 1529". Der Dienstbarkeitsvertrag
regelte zudem die Erstellung der auf GB Nr. 1529 von den Strasseneigentümern zu
realisierenden Strasse und der Wasser- und Kanalisationsleitung, ferner die
Beitragspflicht der Dienstbarkeitsberechtigten. Aus der Einräumung eines
Anschluss- und Durchleitungsrechtes und aus der Regelung des Einkaufes geht nun
klar hervor, dass bei Abschluss des Dienstbarkeitsvertrages eine zukünftige
Überbauung des dienstbarkeitsberechtigten Landes vor Augen stand. Die heute
geplanten Häuser entsprechen bezüglich Intensität der baulichen Ausnützung
einer durchaus normalen Überbauung. Da nach dem Dienstbarkeitsvertrag der
Unterhalt der Anlagen von den Strasseneigentümern und den
Dienstbarkeitsberechtigten je zur Hälfte getragen wird, darf man vermuten, dass
von einer ungefähr gleich intensiven Benutzung der Strasse ausgegangen wurde.
Die geplante Überbauung ist nun aber weniger intensiv als diejenige der
Strasseneigentümer. Bedenkt man das alles, so spricht der Rechtsschein der
vorhandenen Urkunden durchaus dafür, dass die Benützung der Privatstrasse GB
Nr. 1529 als Zufahrt zu den geplanten sechs Einfamilienhäusern im Rahmen des
ursprünglichen Servitutszweckes liegt und keine unerlaubte Mehrbelastung im
Sinne von Art. 739 ZGB darstellt. Keine besondere Bedeutung kommt in diesem
Zusammenhang der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Frage des Bauverkehrs
zu. Es versteht sich von selbst, dass ein Wegrecht, das seinem ursprünglichen
Zwecke nach die Zufahrt zu zukünftigen Bauten gewährleisten soll, auch den
Bauverkehr dieser Bauten umfasst. (Aus der von den Beschwerdeführern
angeführten Kommentarstelle bei Liver, N 40 zu Art. 739, S. 498, ergibt sich
nichts anderes.) Die Beschwerdeführer berufen sich allerdings auf diverse
angeblich mündliche Erklärungen des seinerzeitigen Vertragspartners der
Dienstbarkeitsbelasteten, N. S., nämlich: Auf Grundstück Nr. 3527 und 3528
würde nur je ein Einfamilienhaus gebaut; die servitutsberechtigte Parzelle
werde nur zum eigenen Gebrauch überbaut. Diese angeblichen Erklärungen sind
bestritten. Aber auch wenn sie erfolgt sein sollten, ist ihre Tragweite für den
vorliegenden rechtlichen Zusammenhang ganz ungewiss. Es wird nicht angegeben,
wann und bei welcher Gelegenheit solche Erklärungen abgegeben wurden. Die eine
der angeblichen Erklärungen, nämlich dass die Grundstücke nur zum eigenen
Gebrauch überbaut würden, steht in direktem Widerspruch zum
Dienstbarkeitsvertrag, indem dieser den Verkauf der Grundstücke an Dritte
(nämlich andere als die Ehefrau und die Nachkommen des N. S.) ausdrücklich
vorgesehen hat und für den Fall eines solchen Verkaufs die Fälligkeit des Einkaufes
in die vorhandenen Erschliessungsanlagen stipuliert hat. Es versteht sich von
selbst, dass hier angesichts des klaren Wortlautes auf den
Dienstbarkeitsvertrag abzustellen wäre. Alles in allem steht die Einwendung der
Beschwerdeführer auf sehr schwachen Füssen. Für eine abschliessende
(vorfrageweise) Würdigung der Einwendung wären immerhin noch gewisse
prozessuale Massnahmen nötig. Nun ist aber - wegen der besonderen
erschliessungsplanerischen Verhältnisse, die vorliegen - eine abschliessende
Beurteilung der Vorfrage betreffend Inhalt der Dienstbarkeit für das
Verwaltungsgericht gar nicht entscheidnotwendig. Wesentlich ist nämlich, dass
die heutige Privatstrasse der im Erschliessungsplan eingetragenen Strasse
entspricht. Das bedeutet: Sollten die Beschwerdeführer ihre Auffassung noch in
einem Zivilprozess durchfechten und dort obsiegen, könnte die Gemeinde immer
noch die Strasse übernehmen oder nach § 104 BauG der Mitbenützung unterstellen.
Es ist also nicht so, wie die Beschwerdeführer behaupten, dass im Falle eines
später anderslautenden Entscheides des Zivilrichters Häuser entstanden wären,
die mangels Zufahrt unbenützbar wären. Bedenkt man, dass einerseits der
Rechtsschein der Urkunden durchaus für den Standpunkt der Bauherrschaft spricht
und dass eine Widerlegung dieses Rechtsscheins auf Grund der im vorliegenden
Prozess behaupteten, eher magern Fakten als recht unwahrscheinlich erscheint,
und berücksichtigt man anderseits die spezielle Sachlage bezüglich der im
Erschliessungsplan vorgesehenen endgültigen Erschliessung, so darf man sagen,
dass der eingelegte Ausweis über das Zufahrtsrecht für die Wahrung der
öffentlichen Interessen, welche die §§ 5 und 53 KBR verfolgen, genügt. Den
Beschwerdeführern bleibt es selbstverständlich unbenommen, beim Zivilrichter
den Umfang des Wegrechts feststellen zu lassen und - sofern sie glauben, ihre Rechtsposition
sei stark genug - ein Gesuch um eine einstweilige Verfügung zu stellen, mit der
zum Beispiel der Bauverkehr untersagt und damit das Bauen faktisch
verunmöglicht wird. Nach allem ist die Beschwerde, soweit sie die Voraussetzung
der rechtlich genügenden Zufahrt betrifft, abzuweisen.

Verwaltungsgericht, Urteil vom 4. Dezember 1980