so_gerichte · SCBES.2025.88 · 2026-01-29 · de
Aufsichtsbeschwerde


Urteilvom29. Januar 2026

Es wirken mit:

Oberrichterin Obrecht Steiner

Gerichtsschreiber Schaller

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

Betreibungsamt Olten-Gösgen,

Beschwerdegegner

betreffendAufsichtsbeschwerde

zieht die Aufsichtsbehörde
für Schuldbetreibung und Konkurs inErwägung:

I.

1. Im Auftrag des Betreibungsamtes [...]
verarrestierte das Betreibungsamt Olten-Gösgen am 1. Februar 2024 die
Liegenschaften GB Nr. [...] und GB Nr. [...] an der [...] in [...].
Arrestschuldner ist A.___. Die Verwaltung der Liegenschaften wurde vor der
Arrestlegung von der B.___ AG ausgeführt. Das Betreibungsamt übertrug die
Verwaltung an die C.___ AG. In der Zwischenzeit wurde die Liegenschaft
gepfändet.

2. Mit Datum vom 26.
August 2025 reichte A.___ (im Folgenden der Beschwerdeführer) eine
Aufsichtsbeschwerde betreffend Zwangsverwaltung der Liegenschaft [...] in [...]
adressiert an das Amtschreiberei-Inspektorat ein. Diese Beschwerde ging am 29.
August 2025 bei der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs ein. Der
Beschwerdeführer beantragte superprovisorisch Folgendes:

1. Die
sofortige Abberufung der C.___ AG als eingesetzte Verwaltung.

2. Die
Einsetzung einer neuen, professionellen Verwaltung, die den Aufgaben
ordnungsgemäss nachkommt mit einer To Do Liste.

3. Anweisung
an das Betreibungsamt Olten-Gösgen, künftig die gesetzlichen Pflichten
(Mahnläufe, Kündigungen, Neuvermietungen, saubere Buchführung, Insertionen,
Schadensminderung) wie es das Gesetz verlangt strikt einzuhalten.

4. Unverzügliche
Einleitung von Betreibungen gegen sämtliche säumigen Mieter, damit die
hinterlegten Kautionen beansprucht werden können und der laufende Schaden
reduziert wird (Schadensminderungspflicht).

3. Am 27. August 2025 machte der
Beschwerdeführer beim zuständigen Finanzdepartement ein Schadenersatzbegehren
geltend. Dabei vertrat er die Auffassung, aus der nicht korrekt erfolgten
Zwangsverwaltung durch das Betreibungsamt seien ihm Einnahmenverluste in der
Höhe von CHF 380000.00 entstanden.

4.1 In einer weiteren
Eingabe vom 4. September 2025 (Postaufgabe) an die Aufsichtsbehörde stellte der
Beschwerdeführer die folgenden Anträge:

1. Das
lnspektorat Solothurn habe unverzüglich eine superprovisorische Verfügung zu
erlassen, mit der:

a) die
bisherige Verwaltung aufgehoben wird;

b) das
Betreibungsamt Olten angewiesen wird, sofort eine neue, unabhängige Verwaltung
einzusetzen.

2.
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des Staates.

4.2 Mit Verfügung vom 8. September 2025
wies der Präsident der Aufsichtsbehörde den Antrag des Beschwerdeführers auf
Erlass einer superprovisorischen Verfügung ab.

4.3 Auf Ersuchen des
Beschwerdeführers hin begründete der Präsident der Aufsichtsbehörde am 17.
September 2025 die Abweisung des Gesuchs um Erlass einer superprovisorischen
Verfügung.

4.4 Am 23. September 2025 beantragte der
Beschwerdeführer erneut Folgendes:

1. Es
sei die Verfügung der Aufsichtsbehörde für Schuldbetreibung und Konkurs
Solothurn vom 17. September 2025 aufzuheben.

2. Es
sei superprovisorisch die eingesetzte Verwaltung der Liegenschaft [...], [...],
sofort ihres Amtes zu entheben und durch eine neutrale, fachlich qualifizierte
Verwaltung zu ersetzen.

3. Unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.

5. Das Betreibungsamt beantragte in
seiner Vernehmlassung vom 24. September 2025, auf die Beschwerde sei nicht
einzutreten.

6. In einer weiteren
Eingabe datiert vom 26. September 2025, eingegangen am 2. Oktober 2025, stellte
der Beschwerdeführer die folgenden Rechtsbegehren:

1. Es
sei das Betreibungsamt Olten-Gösgen anzuweisen, der mit der Zwangsverwaltung
betrauten Verwaltung innert 5 Tagen folgende Weisungen zu erteilen und deren
Umsetzung zu überwachen:

a. Neuvermietung
sämtlicher leerstehenden Wohnungen durch geeignete Massnahmen (Inserate,
Besichtigungen, marktübliche Mietzinsgestaltung) unter wöchentlicher
Rapportpflicht;

b. Mahn-
und Kündigungsläufe gemäss Art. 257d OR bei säumigen Mietern, einschliesslich
fristgerechter Einleitung von Betreibungen;

c. Erstellung
der ausstehenden Nebenkostenabrechnungen mit Zustellung an die Mieter und
Kontrolle der Zahlungseingänge;

d. Gewährung
des Zutritts an den Eigentümer zur Besichtigung der Liegenschaft sowie Vorlage
vollständiger Verwaltungs- und Mieterdossiers;

e. Das
Honorar der Verwaltung sei rückwirkend auf die effektiv erzielten
Ist-Mietzinseinnahmen zu bemessen und eine korrigierte Kostenrechnung gemäss
Art. 20 Abs. 1 VZG vorzulegen;

f.   Renovations-/Malerkosten
seien bis zur vollständigen Belegvorlage (Vergabeunterlagen, Offertenvergleich,
Rapporte, Abnahmen, Fotodoku) aufsichtsrechtlich zu sistieren; unbewiesene
Positionen sind zu streichen;

g. Die
Saldolisten/Buchhaltung seien umgehend zu berichtigen, insbesondere betreffend D.___
(Ausstände> CHF 10'000) und Sozialamt Olten (fälschlich als ausstehend
verbuchte Mieten von fünf Sozialbezügern); die Belege sind der Aufsichtsbehörde
vorzulegen;

h. Hinsichtlich
Mieter [...] sei das Objekt als leerstehend zu führen; Bestandes-/Saldolisten
sind anzupassen; Ausweisungskosten sind zu vermeiden, solange der tatsächliche
Aufenthalt unklar ist.

2. Es
sei das Betreibungsamt Olten-Gösgen zu verpflichten, die Umsetzung der
Weisungen gemäss Ziff. 1 zu überwachen und darüber dem Beschwerdeführer
monatlich schriftlich zu rapportieren.

3. Es
sei die bestehende Verwaltung abzuberufen und durch eine neue, neutrale
Verwaltung mit nachgewiesener Fachkompetenz zu ersetzen.

4. Es
sei festzustellen, dass das Betreibungsamt Olten-Gösgen durch Unterlassen
notwendiger Weisungen an die Verwaltung eine Rechtsverzögerung begangen hat,
und es sei diesem eine Frist von 5 Tagen zur Behebung des Missstandes
anzusetzen.

5. Die
Kosten des Beschwerdeverfahrens seien auf die Staatskasse zu nehmen.

6. Die
Aufsichtsbehörde habe gegen Frau F.___ wegen pflichtwidriger Untätigkeit trotz
mehrfacher Hinweise ein aufsichtsrechtliches Disziplinarverfahren zu eröffnen
und über disziplinarische Massnahmen zu befinden.

7.1 Das Betreibungsamt nahm am 22.
Oktober 2025 zur oben wiedergegebenen Eingabe des Beschwerdeführers Stellung.
Der Beschwerdeführer reichte dazu am 11. November 2025 eine Replik ein. Das
Betreibungsamt duplizierte am 27. November 2025 und reichte die Stellungnahmen
des Finanzdepartements vom 7. November 2025 und vom 18. November 2025 zu den
vom Beschwerdeführer erhobenen Schadenersatzbegehren gegen den Staat ein. Dazu
nahm der Beschwerdeführer am 15. Dezember 2025 nochmals Stellung. Neue Anträge
wurden nicht mehr gestellt.

7.2 Das Finanzdepartement betrachtete in
seiner Stellungnahme vom 7. November 2025 die Voraussetzungen für eine
Staatshaftung als nicht erfüllt und wies das Staatshaftungsgesuch ab. In seiner
Stellungnahme vom 18. November 2025 hielt das Finanzdepartement am ablehnenden
Entscheid vom 7. November 2025 fest.

8.Auf die Ausführungen des Beschwerdeführers und des
Betreibungsamtes wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im
Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1. Das Betreibungsamt hielt in seiner
Vernehmlassung zunächst fest, der Beschwerdeführer beanstande die Tätigkeit der
von ihm (dem Betreibungsamt) eingesetzten Verwaltung und beantrage deren
Absetzung. Seinen Nichteintretensantrag begründete es damit, dass gemäss der
herrschenden bundesgerichtlichen Rechtsprechung rechtsgeschäftliches Handeln
des Betreibungsamtes nicht als Verfügung gelte. Dazu gehöre auch die
Übertragung der Liegenschaftsverwaltung im Sinne von Art. 16 VZG auf einen
Dritten. Die Auswahl bzw. Übertragung/Änderung der Verwaltung sei der
betreibungsrechtlichen Beschwerde entzogen.

2. Der Beschwerdeführer verlangt in der
Hauptsache die sofortige Abberufung der C.___ AG (diese wird im Folgenden auch
bloss als eingesetzte Verwaltung bezeichnet) und die Einsetzung einer neuen
Verwaltung. Er wirft der Verwaltung gravierende Versäumnisse und Unterlassungen
vor, welche zu einem grossen Einnahmenverlust geführt hätten.

3. Nach Art. 16 Abs. 3 der Verordnung
des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken (SR 281.42; VZG) kann
die Verwaltung und Bewirtschaftung eines gepfändeten Grundstückes auf
Verantwortung des Betreibungsamtes einem Dritten übertragen werden. Die
Übertragung der Liegenschaftsverwaltung auf einen Dritten gilt gemäss der vom
Betreibungsamt angerufenen Literaturstelle als rechtsgeschäftliches Handeln und
nicht als Verfügung (Flavio Cometta/Urs Möckli in: Daniel Staehelin et al.
[Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I,
Basel 2021, Art. 17 N 22). Der dort zitierte BGE 129 III 400 (=Pra 2004 Nr. 87)
besagt jedoch das Gegenteil. In diesem Entscheid hat das Bundesgericht
festgehalten, es habe mehrmals erkannt, dass die Wahl des auf Verantwortung des
Betreibungsamtes mit dem Bezug der Miet- und Pachtzinse der zu verwertenden
Liegenschaft beauftragten Dritten eine Frage der Zweckmässigkeit darstelle, die
unter dem Gesichtspunkt der Überschreitung oder des Missbrauchs des Ermessens
überprüft werden könne. Der Gläubiger und der Schuldner seien
unbestrittenermassen zur Beschwerde gemäss Art. 19 SchKG und Art. 78 ff. OG
legitimiert gegen eine Verfügung, die sich auf Art. 16 Abs. 3 und 94 Abs. 2 VZG
stütze. Es ist offensichtlich, dass dies auch für eine Beschwerde nach Art. 17
Abs. 1 SchKG an die kantonale Aufsichtsbehörde gelten muss. Die oben geschilderte
Praxis hat das Bundesgericht kurz darauf im Entscheid 7B.5/2006 vom 10. März
2006 nochmals ausdrücklich bestätigt.

4. Die Übertragung der Verwaltung auf
einen Dritten nach Art. 16 Abs. 3 VZG stellt somit eine Verfügung im Sinne von
Art. 17 SchKG dar. Dieser Entscheid, ob und gegebenenfalls wem die Verwaltung
eines gepfändeten Grundgrundstücks übertragen werden soll, ist daher mit
Beschwerde anfechtbar. Im vorliegenden Fall ist die Einsetzung der Verwaltung jedoch
längstens erfolgt und unangefochten geblieben. Die Einsetzung der C.___ AG als
Verwalterin der gepfändeten Liegenschaften kann nicht mehr in Frage gestellt
werden. Offen ist jedoch, ob sie nach ihrer Einsetzung wieder abberufen werden
kann. Klar ist nach dem zitierten Bundesgerichtsentscheid, dass das
Betreibungsamt dies tun kann, trägt es doch die Verantwortung für die von ihm
eingesetzte Verwaltung. Zu prüfen bleibt, ob auch der Schuldner und Eigentümer
des gepfändeten Grundstücks eine Abberufung der eingesetzten Verwaltung
verlangen kann. Die amtliche Verwaltung des Grundstücks umfasst namentlich die
Anordnung und Bezahlung kleinerer Reparaturen, die Besorgung der Anpflanzungen,
den Abschluss und die Erneuerung der üblichen Versicherungen, die Kündigung von
Mietverhältnissen, die Einbringung und Verwertung der Früchte, den Bezug der
Miet- und Pachtzinse nötigenfalls auf dem Betreibungsweg, die Geltendmachung
des Retentionsrechts für Mietzinsforderungen, die Bezahlung der laufenden
Abgaben sowie das Führen von Prozessen oder andere ausserordentliche
Massnahmen, welche die Verwaltung erfordert. Gegen alle diese
Verwaltungshandlungen kann Beschwerde bei der Aufsichtsbehörde geführt werden
(BGE 129 III 400 = Pra 2004 Nr. 87 E. 1.2). Der Rechtsschutz des Schuldners ist
damit ausreichend gewahrt. Es besteht kein Anlass, ihm darüber hinaus die
Berechtigung anzuerkennen, generell die Absetzung der vom Betreibungsamt
eingesetzten Verwaltung verlangen zu dürfen. Es ist das Betreibungsamt, welches
die Verantwortung für die Verwaltung und Bewirtschaftung durch den Dritten
trägt. Für einen allfälligen Schaden haftet nach Art. 5 Abs. 1 SchKG der
Kanton. Der Beschwerdeführer hat denn auch bereits einen entsprechenden
Schadensersatzanspruch geltend gemacht. Zur Abweisung dieses Anspruchs durch
das Finanzdepartement hat er in seiner Stellungnahme vom 15. Dezember 2025 auch
schon erklärt, er werde den Gerichtsweg beschreiten. Vor diesem Hintergrund ist
es fraglich, ob er berechtigt wäre, beim Betreibungsamt die Abberufung der von
diesem eingesetzten Verwaltung zu verlangen, zumal der Beschwerdeführer gar nicht
geltend macht, beim Betreibungsamt ein entsprechendes Begehren gestellt zu
haben. Es liegt somit auch gar keine Verfügung vor, die er anfechten könnte. Es
fehlt damit auch an einem Anfechtungsobjekt.

5. Der Beschwerdeführer hat beim
Betreibungsamt verschiedene Missstände und Unterlassungen gemeldet. Hier stellt
sich die Frage, ob diese Meldungen das Betreibungsamt hätten veranlassen
müssen, die eingesetzte Verwaltung von sich aus abzuberufen. Aus den vom
Beschwerdeführer eingereichten Mails geht Folgendes hervor: Bereits im Dezember
2024 hat er sich über Mindereinnahmen beklagt, nachdem ihm vom Betreibungsamt
mitgeteilt worden war, dass sich einige Wohnungen in unvermietbarem Zustand
befänden. Mit Mail vom 5. Februar 2025 hielt er der Erklärung der Verwaltung für
die Leerstände, wonach die Wohnungen teilweise nicht vermietbar und wegen
fehlender Schlüssel teilweise nicht zugänglich seien, entgegen, die Wohnungen
würden allenfalls teilweise Renovationsbedarf aufweisen, befänden sich aber
durchaus in vermietbarem Zustand. Falls die Schlüssel nicht mehr vorhanden sein
sollten, müssten die Wohnungen geöffnet und die Schlösser ausgewechselt werden.
Die Mietzinsausfälle durch die angeblich nicht zugänglichen Wohnungen stünden
in keinem Verhältnis zu den Kosten für einen Ersatz der Schlösser. Erneut
beklagte er die tiefen Zahlungseingänge und bat deshalb um eine Aufstellung,
welche Mieter wie hohe Ausstände aufweisen würden und um Mitteilung der
ergriffenen Massnahmen (Mahnlauf, Kündigungsandrohung etc.). Weiter verlangte
er eine Liegenschaftsabrechnung per 31. Dezember 2024. Am 18. Juni 2025 fand
dann ein reger Mailverkehr zwischen dem Beschwerdeführer und dem Betreibungsamt
statt. So verlangte der Beschwerdeführer die Zustimmung zur Aufschliessung der
leerstehenden Wohnungen durch seine Gesellschaft E.___ GmbH auf seine Kosten.
Auf die Antwort des Betreibungsamtes, es werde die Verwaltung bitten, eine
Offerte für die Öffnung der Haustüren einholen, verwies der Beschwerdeführer
nochmals auf seine Immobilien Service Firma, die alles reparieren könne und
schon seit Jahren alle seine Wohnungen saniere und instandstelle, wozu auch das
Auswechseln von Türschlössern gehöre. Weiter führte er aus, wie eine
professionelle Verwaltung bei Zahlungsrückständen vorgehe (Mahnsystem, Fristansetzung
mit Kündigungsandrohung, Mietkaution, keine Notwendigkeit einer richterlichen
Ausweisung). Weiter erklärte er, wie bei Ausständen von Sozialhilfeempfängern
vorzugehen sei. Schliesslich hielt er fest, dass es für das Öffnen und Ersetzen
eines Wohnungstürschlosses keine Offerte brauche und wie hoch die zu
erwartenden Kosten seien. Am 25. Juli 2025 liess das Betreibungsamt dem
Beschwerdeführer Offerten für die Instandstellung zweier Wohnungen zukommen und
bat ihn um seine Zustimmung zu den Renovationsarbeiten. Dazu liegt ein Entwurf
eines Mails des Vertreters des Beschwerdeführers vom 15. August 2025 vor, worin
die Einholung einer Vergleichsofferte verlangt und erneut die Ausführung der
Sanierungsarbeiten durch eine Firma des Beschwerdeführers angeboten wird.
Sodann wird bemängelt, dass noch keine Offerten für die Türöffnungen
eingegangen seien. Erneut wird verlangt, die leerstehende Wohnungen seien
umgehend zu inserieren. Am 21. August 2025 teilte das Betreibungsamt mit, dass
die Türöffnungen von vier Wohnungen erfolgt seien. Es äusserte sich zuerst zum Zustand
zweier kleinerer Wohnungen, die mit überschaubarem Aufwand vermietbar sein
sollten. Zwei grössere Wohnungen seien ohne umfassende Sanierung nicht zu
vermieten. Für zwei weitere nicht bewohnbare Wohnungen habe es Offerten
einholen lassen. Es wies darauf hin, dass sich eine Renovation der betreffenden
Wohnungen auszahlen werde.

6.1 Die geschilderte Korrespondenz gibt
in erster Linie die Beanstandungen des Beschwerdeführers wieder. Die
Antwortmails Betreibungsamtes hat der Beschwerdeführer offenbar nicht
vollständig eingereicht. Wie sich der Sachverhalt aus der Sicht des
Betreibungsamtes darstellt, lässt sich alleine aus den vom Beschwerdeführer
eingereichten Mails kaum erschliessen. Die Sichtweise des Betreibungsamtes ist
jedoch für die Sachverhaltsfeststellung und insbesondere die Beurteilung seines
Festhaltens an der eingesetzten Verwaltung ebenfalls von grosser Bedeutung. Die
Beanstandungen des Beschwerdeführers haben ihren Niederschlag in den oben
wiedergegebenen Rechtsbegehren seiner Eingabe datiert vom 24. September 2025
gefunden. Das Betreibungsamt hat zu diesen wie folgt Stellung genommen: Die
eingesetzte Verwaltung habe mehrfach versucht, bei der früheren Verwaltung, der
B.___ AG, Unterlagen zu den Liegenschaften zu erhalten (per Mail und
telefonisch). Ihre Bemühungen seien erfolglos geblieben. Lediglich ein
Mieterspiegel habe erhältlich gemacht werden können. Es sei ihr schliesslich
nichts anderes übriggeblieben, als die Verwaltung aufgrund vorhandener bzw. neu
beschaffter Dokumentationen von Grund auf neu aufzubauen. So sei beispielsweise
die mögliche Zusammensetzung der Mieterschaft durch Nachforschungen des
Betreibungsamtes im GERES (Einwohnerkontrolle) ermittelt worden. Das
Mehrfamilienhaus habe sich zum Zeitpunkt der Übernahme in einem sehr
ungepflegten Zustand befunden (Korridore und Treppenhäuser nicht gereinigt,
Abfallcontainer sei nicht zur Leerung bereitgestellt worden, etc.). Die
Verwaltung habe deshalb zuerst einmal die Hauswartung (wieder-)organisiert. Die
nachfolgend kommentierten angeblichen Unterlassungen, welche der
Beschwerdeführer vorbringe, seien alle auf das passive Verhalten der B.___ AG
zurückzuführen. Es gelte festzustellen, dass der Beschwerdeführer einziges
Verwaltungsratsmitglied der B.___ AG sei, womit deren passiver Widerstand
nachvollziehbar werde.

6.2 Zu den Neuvermietungen führt das
Betreibungsamt aus, soweit die Wohnungen in einem vermietbaren Zustand seien,
würden diese zur Neuvermietung ausgeschrieben. Gemäss Verwaltung seien die
Inserate jeweils nur sehr kurz aufgeschaltet, da die Wohnungen sehr günstig
seien und rasch wieder vermietet werden könnten. Sieben Wohnungen seien aktuell
nicht bewohnbar und müssten komplett oder teilweise saniert werden. Die
Schlüssel der leerstehenden Wohnungen hätten bei der B.___ AG nicht erhältlich
gemacht werden können.

6.3 Bezüglich des Mahnlaufs und der vom
Beschwerdeführer angesprochenen Kündigungen würden der Verwaltung die
wesentlichen Unterlagen zum Mietobjekt fehlen. Der erste Mahnlauf sei im
September 2024 erfolgt. Rechtliche Schritte gegen die Mieter seien durch das
Fehlen der Mietverträge verunmöglicht (z.B. Rechtsöffnungsverfahren,
Prozessführung, Ausweisungsverfahren). Ohne Mietverträge fehlten der Verwaltung
auch wesentliche Angaben, wie Bezeichnung der Mietparteien (Einzelmieter oder
mehrere Vertragspartner) oder auch das Vorhandensein von allfälligen
Mietkautionen.

6.4 Die C.___ AG habe aufgrund fehlender
Informationen und Unterlagen bis dato keine Heiz- und Nebenkostenabrechnungen
erstellen können. Ihr fehlten namentlich Angaben zum Verteilungsschlüssel,
Grundrisspläne mit Flächenangaben, alte Nebenkostenabrechnungen oder die
Angaben über die vertraglichen Regelungen (Nebenkostenpauschale, Akonto oder
Mietzins inkl. Nebenkosten).

6.5 Zu den Renovationen trägt das
Betreibungsamt vor, für die Instandstellung der nicht vermietbaren Wohnungen
seien von der Verwaltung Offerten und auf Wunsch des Beschwerdeführers
Zweitofferten eingeholt worden. Diese seien seinem Rechtsvertreter zur
Stellungnahme zugestellt worden, mit dem Hinweis, dass keine Aufträge erteilt
würden und somit die Leerstände weiter bestünden, sollte sich der
Beschwerdeführer für keine der Offerten entscheiden. Bis dato habe es keinen
Bescheid erhalten. Die angesetzte Frist sei unbenutzt verstrichen. Das
Verhalten des Beschwerdeführers sei widersprüchlich, verlange er doch
einerseits die Sistierung der Auftragsvergabe, moniere aber auf der anderen
Seite das passive Verhalten der Verwaltung bei der Neuvermietung. Es werde
festgehalten, dass die betreffenden Wohnungen im aktuellen Zustand nicht
vermietbar seien.

6.6 Bezüglich der Saldolisten und der
Mietzinskonti könne es (das Betreibungsamt) nicht nachvollziehen, was genau der
Beschwerdeführer versuche zu seinen Gunsten abzuleiten. Die C.___ AG habe bei
der [...]bank [] das Kontokorrentkonto mit dem Untertitel «[]» eingerichtet.
Über dieses Konto laufe der gesamte Zahlungsverkehr. Allfällige Abweichungen
bei den Schuldnerangaben rührten von den bereits erwähnten fehlenden Unterlagen
her. Wie oft bei einem Wechsel der Verwaltung bezahlten die Mieter noch während
geraumer Zeit den Mietzins an die alte Verwaltung (z.B. Nichtanpassen von
Daueraufträgen). Es hätte auch davon Kenntnis erlangt, dass der
Beschwerdeführer immer wieder die Mieter direkt kontaktiert habe und so
Verwirrung gestiftet habe.

6.7 Die Wohnungen seien von den Mietern
teilweise bei Nacht und Nebel verlassen worden, so auch die Wohnung «[...]».
Eine ordentliche Abnahme sei so schlicht nicht möglich gewesen. Die Verwaltung
habe sich an die gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts zu halten. Sie könne bei
einer verlassenen Wohnung nicht einfach automatisch von einem Leerstand
ausgehen, wie dies den Vorstellungen des Beschwerdeführers entsprechen würde.

7.1 Nach den soeben wiedergegebenen
Ausführungen hat das Betreibungsamt keine Zweifel an der Kompetenz der von ihm
eingesetzten Verwaltung. Es hat für sämtliche Beanstandungen des
Beschwerdeführers eine plausible Erklärung. Das Betreibungsamt stellt zwar nicht
in Abrede, dass es Leerstände gibt und die Mietzinseinnahmen zurückgegangen
sind bzw. nicht den Erwartungen des Beschwerdeführers entsprechen. Der
Beschwerdeführer erkennt den Grund dafür bei der eingesetzten Verwaltung. Offenbar
ist er der Meinung, er selbst und seine B.___ AG seien besser als die
eingesetzte Verwaltung befähigt, die fragliche Liegenschaft zu bewirtschaften. Dies
zeigen auch seine Versuche, seine eigenen Gesellschaften wieder ins Spiel zu
bringen und ihnen Aufgaben zuteilen zu lassen. Angesichts der gesamten Umstände
ist zudem auch der Vorwurf des passiven Verhaltens seiner
Verwaltungsgesellschaft nicht ganz von der Hand zu weisen.

7.2 Insbesondere aber gibt es zahlreiche
Gründe, wieso nicht aus jeder vorhandenen Wohnung einer Renditeliegenschaft 100
% der theoretisch möglichen Mietzinserträge erzielt werden. Vielmehr ist es
normal, dass mit gewissen Ausfällen zu rechnen ist. Aus den vom
Beschwerdeführer vorgelegten Belegen lässt sich keine konkrete Ursache für die
ausgebliebenen Mieteinnahmen ableiten und insbesondere auch nicht, dass die
eingesetzte Verwaltung Mindererträge verschuldet hat. Auch der Vergleich der
Mieterspiegel der B.___ AG mit demjenigen der eingesetzten Verwaltung gibt
keine Begründung, wieso es Leerstände gibt und wieso Mietzinszahlungen nicht verbucht
werden konnten. Fest steht auch, dass es nicht zu beanstanden ist, dass sich
die eingesetzte Verwaltung an die rechtlichen Vorgaben hält und nicht wie vom
Beschwerdeführer offenbar verlangt, einfach handelt, Fakten schafft und dabei darauf
vertraut, dass sich die Mieter nicht zur Wehr setzen. Weiter ist davon
auszugehen, dass das Sozialamt die Mietzinse für seine Klienten bezahlt, wie
dies der Beschwerdeführer selbst vorträgt. Es ist deshalb auch davon
auszugehen, dass diese früher oder später auf dem richtigen Konto verbucht
werden können. Wie die Stellungnahme des Betreibungsamtes zeigt, gibt es aus
seiner Sicht objektive, nachvollziehbare Gründe für die Leerstände und damit
die ausbleibenden Mietzinseinnahmen. Aus seiner Sicht ist der eingesetzten
Verwaltung keine Untätigkeit und keine mangelnde Sorgfalt vorzuwerfen. Es ist
somit nachvollziehbar, wieso das Betreibungsamt es als zweckmässig und
zielführend erachtet, an der eingesetzten Verwaltung festzuhalten. Es leuchtet
daher auch ein, wieso es diese nicht aus eigenem Entscheid abberufen hat. Dabei
hat das Betreibungsamt auch in seinem eigenem Interesse gehandelt. Denn es trägt
die Verantwortung für die Verwaltung und Bewirtschaftung der Liegenschaft durch
die von ihm eingesetzte Verwaltung. Ausserdem verursacht ein Wechsel der
eingesetzten Verwaltung einen Mehraufwand und ist deshalb ineffizient.
Andererseits ist das Betreibungsamt nicht nur gegenüber dem Eigentümer der
verwalteten Liegenschaft verantwortlich, sondern auch gegenüber den Gläubigern.
Wie der Entscheid BGE 129 III 400 (= Pra 2004 Nr. 87) zeigt, besteht sogar eine
Verantwortung gegenüber der eingesetzten Verwaltung. Es sind demnach keine Umstände
auszumachen, die das Betreibungsamt hätten veranlassen müssen, einzugreifen und
die eingesetzte Verwaltung abzuberufen. Damit besteht auch für die
Aufsichtsbehörde kein Anlass für ein aufsichtsrechtliches Einschreiten.

8. Der Antrag auf Abberufung der
eingesetzten Verwaltung und der Einsetzung einer neuen Verwaltung ist demnach
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Nach dem Gesagten besteht auch kein
Anlass, dem Betreibungsamt oder der eingesetzten Verwaltung die vom
Beschwerdeführer verlangten Anweisungen zu erteilen. Für die Verwaltung der
Liegenschaft ist die eingesetzte Verwaltung verantwortlich und für diese das
Betreibungsamt. Schliesslich besteht auch kein Anlass, gegen Frau F.___ ein
Disziplinarverfahren einzuleiten. Es ist nicht ersichtlich, welche
Pflichtverletzungen sie begangen haben sollte. Die entsprechenden Anträge sind
allesamt abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist.

9. Die Beschwerde ist demnach
abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Das Beschwerdeverfahren ist nach
Art. 20a SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG unentgeltlich. Die
Ausrichtung einer Parteientschädigung kommt nicht in Betracht (Art. 62 Abs. 2
GebV SchKG).

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit
darauf eingetreten wird.

2.Es werden keine Kosten erhoben.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 10 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000
Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen
Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die
Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren
Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen der Aufsichtsbehörde für
Schuldbetreibung und Konkurs

Der Präsident                                                                    Der
Gerichtsschreiber

Flückiger                                                                           Schaller