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Handänderungssteuer

Solothurn Steuergericht 23.04.2019 SGNEB.2019.1
Soleure Steuergericht 23.04.2019 SGNEB.2019.1
Soletta Steuergericht 23.04.2019 SGNEB.2019.1

Steuergericht
Urteil
vom
23. April 2019
Es wirken
mit:
Präsident:     Müller
Richter:         Flury,
Wyssmann
Sekretär:      Hatzinger
In Sachen
SGNEB.2019.1
X und Y
gegen
Kant. Steueramt
betreffend
Handänderungssteuer
hat das
Steuergericht
den Akten entnommen
:
1.    Mit Kaufvertrag
Nr. … vom … 2018 erwarben X und Y das Grundstück GB A Nr. 001 zum Preis von CHF
400'000 von B und C (Eltern von X). Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. …
vom 20. Dezember 2018 stellten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD den
Käufern Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten ihnen die Veranlagung
für die Handänderungssteuer von CHF 7'425, berechnet zum Satz von 1.1 % bzw.
von 2.2 %, jeweils von einem Abgabewert von CHF 225'000 (Verkehrswert
Liegenschaft: CHF 450'000; 2 erwerbende Personen). Gegen diese Veranlagung
erhoben die Käufer am 15. Januar 2019 Einsprache (Posteingang kantonales
Steueramt). Die Einsprecher verlangten die Aufhebung der Handänderungssteuer.
Sie würden die Liegenschaft innert der gesetzlich vorgesehenen Einzugsfrist von
einem Jahr beziehen, nach den noch laufenden Renovationsarbeiten. Die
Voraussetzungen für eine steuerfreie Handänderung seien damit erfüllt.
Mit Verfügung
vom 25. Januar 2019 wies das Steueramt die Einsprache ab. Dazu wurde vor allem
angeführt, die vertraglich festgehaltene Vereinbarung, wonach die Eltern von X
bis zum Bezug der neuen Familienwohnung noch dort wohnen bleiben, sowie der entsprechende
Vermerk auf dem Steuerbefreiungsgesuch würden einer Steuerbefreiung
entgegenstehen. Würden die Erwerber nach dem Kauf die Liegenschaft den
Verkäufern entgeltlich oder unentgeltlich überlassen, falle jede Befreiung von der
Handänderungssteuer ausser Betracht. Dies spreche gegen die Nutzung als
Hauptsteuerdomizil, welche einen unmittelbaren Einzug bedinge. Die Jahresfrist
sei lediglich vorgesehen, um z.B. notwendige Renovationen bzw. Umbauarbeiten
vorzunehmen und den Einzug vorzubereiten. Die Voraussetzungen für eine steuerfreie
Handänderung für dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum
seien nicht erfüllt. Die Einsprache sei unbegründet.
2.    Gegen diese
Verfügung gelangten X und Y (nachfolgend Rekurrenten) mit Rekurs vom 4. Februar
2019 an das Kantonale Steuergericht. Sie verweisen vorab auf § 63
bis
der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz. Die Rekurrenten ersuchen um Befreiung
von der Handänderungssteuer. Die Eltern würden seit ca. 45 Jahren in ihrem
selbst erbauten Einfamilienhaus wohnen. Der Rekurrent habe mit seiner
Lebenspartnerin das Haus übernommen. Im Auftrag der Eltern werde auf deren
Grundstück neben dem bestehenden Haus ein Kleinhaus bzw. Stöckli erstellt mit
einem Liefertermin von 8 bis 10 Monaten. Laut Grundbuchamt müssten die
Rekurrenten innert einem Jahr in das Haus eingezogen sein, ansonsten werde die
Handänderungssteuer fällig. Die Eltern sollten bis zur Lieferung des
Kleinhauses unentgeltlich in ihrem Haus wohnen bleiben können; sie müssten
keine Miete bezahlen, sondern nur die laufenden Kosten. Das Haus werde
inzwischen renoviert; die Eltern würden auf einer Baustelle wohnen. Der
Liefertermin des Kleinhauses sei die Kalenderwoche …/2019. Damit würden die
Eltern bis Ende Juni 2019 in ihr Stöckli eingezogen sein und die Rekurrenten
Ende Juli 2019 in das Haus einziehen. Die Handänderungssteuer sei nicht geplant
gewesen; die Rekurrenten hätten keine entsprechenden finanziellen Mittel.
Allenfalls sei ihnen Ratenzahlung zu gewähren.
Mit
Vernehmlassung vom 28. Februar 2019 beantragte das kantonale Steueramt
(Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung des Rekurses, vorab unter Verweis auf
den angefochtenen Einspracheentscheid und dessen Ausführungen. Die Rekurrenten
und die Eltern von X hätten eine obligatorische Vereinbarung getroffen, wonach
die Eltern weiterhin bis zur Fertigstellung ihres Wohnhauses die betroffene
Liegenschaft bewohnen würden. Zudem liege mit der vertraglichen Vereinbarung
der mietweisen Überlassung des Wohnhauses der Zeitpunkt des Bezugs nicht mehr
im Einflussbereich der Erwerber. Folglich sei die Handänderungssteuer
geschuldet. Der Rekurs sei unbegründet.
Mit
Stellungnahme vom 11. März 2019 hielten die Rekurrenten im Wesentlichen an
ihren bisherigen Ausführungen fest, unter Verweis auf eine Auskunft des
Grundbuchamts und die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen. Entgegen der
Ansicht der Vorinstanz seien die Voraussetzungen für eine steuerfreie
Handänderung erfüllt.
Das
Steuergericht zieht in
Erwägung
:
1.    Der Rekurs
erfolgte frist- und formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§
214 Abs. 3 des Steuergesetzes, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist damit
einzutreten.
2.1 Gemäss § 205 Abs.
1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handände-rungssteuer.
Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird,
löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag
als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der
Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).
2.2 Von der
Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von
Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum.
Diese am 1. Januar 2011 in Kraft getretene Regelung lehnt sich vom
Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs. 3 lit. g des
Steuerharmonisierungsgesetzes an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen.
Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen
werden (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2;
KSGE 2012 Nr. 13 E. 5; RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der
Vollzugsverordnung zum Steuergesetz, VV StG, BGS 614.11, S. 4).
2.3 Nach § 63
bis
VV StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines
überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss
dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht
überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die
Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur
teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst
bewohnt (Abs. 3).
3.1 Im vorliegenden
Fall haben die Rekurrenten das Haus der Eltern von X erworben. Die Eltern
sollen in ein neu zu bauendes Stöckli umziehen. Bis zu dessen Erstellung
bleiben die Eltern mietweise in ihrem Haus; dabei entspricht der Mietzins den
Nebenkosten der Liegenschaft (Kaufvertrag Nr. …, Ziff. 4.7). Anhand der Angaben
und Unterlagen wollen die Rekurrenten innert Jahresfrist einziehen. Die
Vorinstanz will die umstrittene Steuerbefreiung indessen nicht gewähren, weil
ihrer Ansicht nach keine erforderliche Selbstnutzung der Rekurrenten vorliege.
3.2 Bedingung der hier
streitigen Steuerbefreiung ist wie gesehen die dauernde Selbstnutzung (§ 207
Abs. 1 lit. g StG). Die umstrittene Frist beginnt grundsätzlich sofort zu
laufen; das ist aber nicht praktikabel. Daher gewährt das Gesetz eine Frist für
den Einzug. Dieser muss wie erwähnt innert Jahresfrist vorliegen (§ 63
bis
Abs. 1 VV StG). Auf den Grund, weshalb die Käufer erst nach ein paar Monaten
einziehen, gehen die gesetzlichen Bestimmungen nicht weiter ein. Dass eine
Karenzfrist nur gewährt wird, wenn noch Umbauarbeiten anstehen, kann entgegen
der Ansicht der Vorinstanz dem Gesetz indes nicht entnommen werden. Eine
entsprechende Frist kann wohl erteilt werden, wenn ein Umbau nötig ist, aber
auch wenn ein Mietverhältnis noch gekündigt wird (vgl. Entscheid der
Steuerrekurskommission des Kantons Basel-Stadt Nr. 2011-102 vom 20.9.2012 E. 4d,
in Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis XXII 2014/2015). Vorliegend
wird das Grundstück den Verkäufern bzw. den Eltern von X noch vorübergehend für
einige Monate überlassen, bis zur Fertigstellung des Eigenheims der Eltern;
diese haben bereits vorher nach Angaben der Rekurrenten während 45 Jahren in
ihrem Haus gewohnt. Gleichzeitig ist mit den Umbauarbeiten der Liegenschaft der
Rekurrenten begonnen worden. Damit kann hier entgegen der Auffassung der
Vorinstanz immer noch von einer ausschliesslichen Selbstnutzung durch die
Rekurrenten gesprochen werden. Bedingung ist nach dem Gesagten aber
selbstverständlich, dass die Rekurrenten innert der genannten Jahresfrist
einziehen. Der Rekurs erweist sich nach dem Gesagten damit als begründet.
3.3 Was die Vorinstanz
weiter eingewendet hat, vermag nicht zu überzeugen.
Im Normalfall werden
die Erwerber eines Grundstücks im Zeitpunkt des Kaufs noch nicht in der
Liegenschaft wohnen; dies ist denn auch hier der Fall. Für den Umzug ist ihnen daher
eine bestimmte Zeit einzuräumen. Anderseits ist die Steuerbefreiung für einen Erwerb
zu Anlagezwecken ausgeschlossen. Dafür sind vorliegend aber keine Anzeichen
erkennbar. Von einem Erwerb als dauernd und selbst genutztem Wohneigentum kann
ebenfalls nicht gesprochen werden, wenn das Kaufobjekt erst zu einem späteren
Zeitpunkt (z.B. nach der Pensionierung in fünf Jahren) als eigene Wohnung
dienen soll. Dies ist im vorliegenden Fall indessen auch nicht ersichtlich. Für
die Eltern von X ist ihr Haus eine zu grosse Belastung geworden. So hat der
Rekurrent das Haus mit seiner Lebenspartnerin bzw. der Rekurrentin übernommen. Für
die Eltern wird wie angeführt neben dem bestehenden Haus ein Stöckli erstellt;
bis dahin können sie in ihrem Haus wohnen bleiben, unter Bezahlung der
laufenden Kosten. Dies ändert vorliegend entgegen der Ansicht der Vorinstanz jedoch
nichts, denn die Eltern sollten bis Ende Juni 2019 ins Stöckli und die
Rekurrenten bis Ende Juli 2019 in das Haus einziehen können. Bis zu diesem
Zeitpunkt wird die Liegenschaft demnach für den Bezug durch die Rekurrenten
vorbereitet. In der Regel kann erwartet werden, dass der Erwerber die neu
erworbene, überbaute Liegenschaft wie gesehen innert Jahresfrist seit
Vertragsabschluss bezieht. Davon ist nach dem Ausgeführten auch hier
auszugehen. In § 63
bis
Abs. 1 VV StG wird zudem präzisiert, dass die
dauernde Selbstnutzung als Wohneigentum voraussetzt, dass die Erwerber nicht
nur zeitweise in dieser Liegenschaft wohnen (Ferien- oder Wochenendhaus),
sondern dort Wohnsitz nehmen und an diesem Ort auch unbeschränkt
steuerpflichtig werden (§ 8 Abs. 1 und 2 StG; zum Ganzen RRB Nr. 2010/1744 vom
28.9.2010, S. 5). Dies ist nach dem Gesagten vorliegend ebenfalls anzunehmen.
Der Rekurs ist
nach den Erwägungen gutzuheissen. Die Handänderungssteuer von CHF 7'425
ist aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Prüfung des
Einzugs der Rekurrenten innert der erwähnten Jahresfrist spätestens bis am 27.
August 2019.
4.    Bei diesem
Verfahrensausgang sind keine Kosten zu erheben. Eine Parteientschädigung ist
nicht zuzusprechen, da die Rekurrenten sich selber vertreten haben.
****************
Demnach
wird
erkannt
:
1.
In Gutheissung des
Rekurses wird die Handänderungssteuer von CHF 7'425 aufgehoben und die Sache an
die Vorinstanz zurückgewiesen zur Prüfung im Sinne der Erwägungen.
2.
Es werden keine
Gerichtskosten erhoben.
Im
Namen des Steuergerichts
Der
Präsident:                      Der Sekretär:
Dr. Th. A. Müller                  W.
Hatzinger
Rechtsmittel:
Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in
öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat
die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die
Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.
Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen
an:
- Rekurrenten (eingeschrieben)
- KStA, Sondersteuern (mit Akten)
- KStA, Recht und Aufsicht
- Amtschreiberei …
- Betriebswirtschaftliche Dienste FD
Expediert am: