so_gerichte · SGNEB.2022.5 · 2022-09-29 · de
Handänderungssteuer

Handänderungssteuer, Steuerbefreiungen, § 207 Abs. 1 lit. g StG.In casu keine dauernde, ausschliessliche Selbstnutzung der Liegenschaft mangels Einzug nach 5 Jahren trotz Fristerstreckung infolge Baumängeln, kein Anspruch auf Rückerstattung der Handänderungssteuer bei späterem Einzug, der nicht vom Belieben der Erwerber abhängig ist, keine Steuerbefreiung.

Urteilvom20. Februar 2023

Es wirken
mit:

Präsident:     Müller

Richter:         Flury,
Roberti

Sekretär:      Hatzinger

In SachenSGNEB.2022.5

1.A.
Z.

2.B.
Z.

3.C.
Z.

gegen

Kant. Steueramt

betreffendHandänderungssteuer

hat das
Steuergerichtden Akten entnommen:

1.1  Mit Kaufvertrag
vom  2018 erwarben A. Z., B. Z. und C. Z. das unüberbaute Grundstück GB Y. Nr.
0001 zum Preis von CHF 475'000. Mit Rechnungen/Verfügungen Nrn. 90352589,
90352586 und 90352583 vom 11. November 2021 eröffneten die
Betriebswirtschaftlichen Dienste FD den Käufern die Veranlagungen für die
Handänderungssteuer (Nacherhebung) zum Satz von je 2.2 % wie folgt: A. Z.:
CHF 118'750 (1/4 Anteil), ausmachend CHF 2'612.50; B. Z.: CHF 237'500
(1/2 Anteil), ausmachend CHF 5'225 und C. Z.: CHF 118'750 (1/4 Anteil),
ausmachend CHF 2'612.50. Gegen die Nacherhebung der Handänderungssteuer
gelangte A. Z. an die Steuerverwaltung und ersuchte um Erstreckung der
Einzugsfrist in das Eigenheim in Y. wegen Baustreitigkeiten.

1.2  Mit Verfügung vom
29. September 2022 hiess das kantonale Steueramt die Einsprache teilweise gut. Die
Handänderungssteuern betreffend A. Z. und B. Z. wurden aufgehoben. Die
Handänderungssteuer betreffend C. Z. wurde indessen bestätigt. Dazu wurde im
Wesentlichen angeführt, nachweislich sei Drittverschulden verantwortlich für
die verspätete Fertigstellung des Einfamilienhauses in Y. Da die Verspätung
ausserhalb des Einflussbereichs der drei Grundeigentümer liege, sei die
Verspätung entschuldbar. A. Z. und B. Z. hätten am  2022 bzw.  2022 in Y.
ihren steuerrechtlichen Hauptwohnsitz begründet. Sie würden die Voraussetzungen
für die Steuerbefreiung erfüllen. Dies gelte jedoch nicht für C. Z., da sie bis
anhin ihren steuerrechtlichen Wohnsitz nicht in Y. begründet habe.

2.1  Mit Einsprache vom
31. Oktober 2022 (Posteingang) gegen die Verfügung vom 29. September 2022
gelangten A. Z., B. Z. und C. Z. (nachfolgend Rekurrenten) an das Kantonale
Steuergericht. Sie führen v.a. an, sehr viel Pech in der Bauphase des Projekts
gehabt zu haben; sie seien kurz davor, die Schadensumme von CHF 212'000
gerichtlich geltend zu machen. Die Rekurrenten sind nur teilweise
einverstanden, dass die Einsprache teilweise gutgeheissen wurde. In Bezug auf
die Handänderungssteuern betreffend A. und B. Z. sind die Rekurrenten indessen
einverstanden. In Bezug auf die Handänderungssteuer betreffend C. Z. sind die
Rekurrenten jedoch nur teilweise einverstanden. Das Steueramt sei auf die
begründete E-Mail der Rekurrenten nicht eingegangen; es schulde ihnen aber eine
Antwort, bestätige das Steueramt doch selber, dass der verspätete Einzug durch
Fremdverschulden verursacht worden sei. Die Einsprache beziehe sich nur auf den
Punkt der Rückerstattung der Handänderungssteuer, sofern die Rekurrentin C. Z.
in naher Zukunft in die Liegenschaft oder in die zweite, angedachte
Liegenschaft auf der gleichen Parzelle einziehe. Es sei gedacht, nächstes Jahr
in die zweite Grundstückhälfte zu investieren, weshalb dort aller Voraussicht
nach zwei Wohnungen entstehen könnten; eine davon würde Frau Z. beziehen. Die
Rekurrenten ersuchen um eine faire Beurteilung. Ihre Erwartung sei
nachvollziehbar, wonach es aufgrund eines späteren Einzugs wegen schlechten
Lieferanten nicht sein könne, dass sie auf das Recht verzichten müssten, die
Handänderungssteuer zurückerstattet zu erhalten, wenn Frau Z. in absehbarer
Zukunft ebenfalls auf der gemeinsamen Parzelle lebe.

2.2  Mit Vernehmlassung
vom 17. November 2022 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige
Abweisung des Rekurses. Dazu wird v.a. ausgeführt, die Rekurrentin C. Z. habe
bis anhin, mehr als 4 ½ Jahre nach dem Beurkundungstermin bzw. knapp 6 Monate
nach Einzug der anderen Miteigentümer ihren steuerrechtlichen Hauptwohnsitz weiterhin
im Kanton X. Aufgrund der nicht erfolgten Wohnsitznahme könne ihr die
Steuerbefreiung nicht gewährt werden. Weiter sei der Einspracheentscheid
ausführlich begründet worden. Im Übrigen wurde an den bisherigen Ausführungen
festgehalten. Die Rekurrenten A. Z. und B. Z. würden die Voraussetzungen für
die Befreiung von der Handänderungssteuer erfüllen. Indessen könne bei C. Z.
eine Steuerbefreiung einzig aufgrund möglicher zukünftiger Sachverhalte nicht
gewährt werden.

2.3  Dazu nahmen die
Rekurrenten am 14. Dezember 2022 wie folgt Stellung: Die Nacherhebung der
Steuer sei auf reine Vermutungen des Steueramts hin initiiert worden. Dieses
habe nicht einmal den Baufortschritt der Liegenschaft überprüft. Das Steueramt
habe nicht sorgfältig gearbeitet. Es dürfe sich auf falsche Vermutungen berufen
und die Angaben der Rekurrenten bestreiten. Das Steueramt habe den
Verzögerungsgrund der Fertigstellung der Liegenschaft nicht hinreichend abgeklärt.
Die Rekurrenten seien insofern mit grossen Schwierigkeiten konfrontiert
gewesen. Das Steueramt habe bestätigt, dass nachweislich Drittverschulden
vorliege. In Bezug auf C. Z. argumentiere es aber widersprüchlich. Sodann sei
die Liegenschaft noch nicht bewohnbar. Die Rekurrenten wollen in ein zweites,
fehlerfreies Gebäude investieren. Indessen seien Vergleichsverhandlungen mit
der Versicherung und dem Architekten gescheitert. Dass die Handänderungssteuer
betreffend C. Z. nicht beglichen werden solle, treffe nicht zu; die Rekurrenten
hätten lediglich um eine Bestätigung ersucht, den Betrag zurückfordern zu
können, wenn Frau Z. demnächst doch einziehen würde. Es gehe wohl nur darum,
den Rekurrenten dieses Recht zu verwehren. Sie hätten aber die gleichen Rechte
wie das Steueramt. Die Rekurrenten hätten es verdient, mit Würde behandelt zu
werden. Die Verfahrenskosten seien dem Steueramt aufzuerlegen, weil dieses
nicht sorgfältig gearbeitet habe.

Das
Steuergericht zieht inErwägung:

1.    Der Rekurs erfolgte
fristgerecht und in Bezug auf die Rekurrentin C. Z. auch formgerecht. Die Eingabe
der Rekurrenten A. Z. und B. Z. ist jedoch unzulässig: Da die Einsprache von A.
und B. Z. gutgeheissen wurde, sind sie nicht mehr beschwert. Auf ihren Rekurs
ist daher nicht einzutreten, sofern effektiv Rekurs erhoben worden ist.
Beschwert ist damit nur C. Z. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 214
Abs. 3 und § 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs der
Rekurrentin C. Z. ist somit einzutreten.

2.    Gemäss § 205 Abs.
1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Jeder
Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die
Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübergang als
solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis resp. der Verkehrswert des
Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG). Nach § 206 Abs. 1
StG wird die Handänderungssteuerpflicht durch jedes Rechtsgeschäft begründet,
mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt über ein Grundstück übergeht.
Steuerfrei ist eine Handänderung nach § 207 Abs. 1 lit. g StG allerdings dann,
wenn ein Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes
Wohneigentum erworben wird. Diese Bestimmung wurde durch die kantonale
Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der
Bestimmung auf den 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der angefügten
Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative Willkommen im
Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum.
Gemäss § 63bis Abs. 1 der Vollzugsverordnung zum Gesetz über die Staats- und
Gemeindesteuern (VV StG; BSG 614.12) gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt,
wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr
seit Vertragsschluss dort Wohnsitz nimmt. Ist das Grundstück bei
Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (§
63bis Abs. 2 VV StG). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber
das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als
ein Jahr, selbst bewohnt (§ 63bis Abs. 3 VV StG).

3.1  Im vorliegenden
Fall haben die Rekurrenten mit Kaufvertrag vom  2018 eine Parzelle zur
Überbauung erworben. Eine Handänderungssteuer wurde wegen ausschliesslicher
Selbstnutzung zuerst nicht veranlagt. Da die Rekurrenten 3 ½ Jahre später noch
immer nicht eingezogen waren, wurde die Handänderungssteuer nachverlangt. Am 4.
November 2021 erhoben die Rekurrenten Einsprache und machten massive Baumängel
für den verzögerten Einzug verantwortlich. Am 18. November 2021 reichten sie
ein Schlichtungsgesuch gegen den Architekten ein. Am  2022 zogen A. und B. Z. in
ihre Liegenschaft in Y. ein und verlegten dorthin den Wohnsitz. Mit E-Mail vom
10. September 2022 teilten die Rekurrenten mit, dass C. Z. indessen vorderhand
nicht einziehen werde. Zuerst müsse ein zweites Einfamilienhaus errichtet
werden. Sie verlangten bei Bezahlung der Handänderungssteuer deren
Rückerstattung. Mit Verfügung vom 29. September 2022 wurde die Einsprache von
A. und B. Z. gutgeheissen und diejenige von C. Z. abgewiesen.

3.2  Auf die
Handänderungssteuer kann wie gesehen (oben, E. 2) nur verzichtet werden, wenn
ein Grundstück ausschliesslich und dauernd selbstbewohnt wird. Es steht im
vorliegenden Zusammenhang nicht im Belieben der Erwerber, wann sie dort
einziehen und wie lange sie dortbleiben. Die dauernde und ausschliessliche Selbstnutzung
ist befristet (§ 63bis VV StG). Die Liegenschaft muss innert einem Jahr,
bei unüberbauten Grundstücken innert zwei Jahren bewohnt werden. Die
Selbstnutzung muss zudem mindestens ein Jahr dauern.

3.3  Im konkreten Fall
wurde die Frist wegen den massiven Baumängeln grosszügig erstreckt. Hier wird
aber festgehalten, dass C. Z. in ein anderes Einfamilienhaus auf dem Grundstück
einziehen werde, was indessen noch nicht errichtet sei. Demnach ist die
Rekurrentin C. Z. nach bald fünf Jahren seit Erwerb der Parzelle (Kaufvertrag
vom  2018) noch immer nicht eingezogen. Ihr Einfamilienhaus ist offenbar noch
gar nicht erstellt worden. Somit erfüllt sie das Element der dauernden und
ausschliesslichen Selbstnutzung nicht. Die Handänderungssteuer ist damit zu
Recht erhoben worden. Selbst wenn sie zu einem späteren Zeitpunkt einziehen
wird, hat sie keinen Anspruch auf Rückerstattung, da sie die Frist für den
Einzug deutlich verpasst hat. Sind die Erwerber eines Grundstücks nach zwei
Jahren nicht eingezogen, liegt es an ihnen nachzuweisen, dass die Verspätung
unverschuldet ist. Der Vorwurf, das Steueramt habe den Sachverhalt nicht
richtig dargestellt, ist daher unberechtigt. Die von § 63bis Abs. 2 VV StG zur
Steuerbefreiung vorgesehene Befristung des Einzugs in die erworbene
Liegenschaft entspricht dem gesetzgeberischen Anliegen, dass nur diejenigen
Erwerber steuerlich privilegiert werden sollen, welche ihre Liegenschaft
möglichst bald nach dem Erwerb auch tatsächlich zu Wohnzwecken selber nutzen
(Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2016 Nr. 14 E. 6).
Der Rekurs von C. Z. erweist sich nach dem Ausgeführten als unbegründet und ist
somit abzuweisen. Im Übrigen ist auf die Eingabe wie gesehen (oben, E. 1) nicht
einzutreten.

4.    Bei diesem
Verfahrensausgang hat nicht die Vorinstanz, sondern haben die unterliegenden
Rekurrenten die Kosten zu tragen (vgl. § 163 Abs. 1 StG). Diese sind in
Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'011
festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 261).

****************

Demnach wirderkannt:

1.Der Rekurs wird
abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.Die Gerichtskosten von
CHF 1'011 werden den Rekurrenten unter solidarischer Haftung zur Bezahlung
auferlegt.

Im
Namen des Steuergerichts

Der
Präsident:          Der Sekretär:

Dr. T. Müller             W.
Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht
(Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 6004 Luzern) Beschwerde in öffentlichrechtlichen
Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren
Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des
Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen
an:

- Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Rechtsdienst

- Amtschreiberei Dorneck-Thierstein

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: