so_gerichte · ZZ.1999.39 · 1999-06-14 · de
Verzögerung der Baubewilligung, Schadenersatz

Schadenersatz wegen Verzögerung des Baubewilligungsverfahrens.

SOG 1999 Nr. 39

Im Februar
1999 reichte die Immobilien S. AG eine Verantwortlichkeitsklage gegen die
Einwohnergemeinde T. ein. Sie verlangt Schadenersatz im Betrage von Fr.
80'000.-. Angerufen wird das Verantwortlichkeitsgesetz (VG, BGS 124.21). Die Klägerin
ist Eigentümerin verschiedener Parzellen im Baugebiet "Wallisberg" in
T. und versuchte seit Frühjahr 1995 diese Parzellen mit sieben
Einfamilienhäusern zu überbauen. Im Oktober 1994 hat sie ein erstes Baugesuch
eingereicht, das im Dezember 1994 abgewiesen wurde; dies u.a. mit der
Begründung, die Ausnützungsziffer sei überschritten und die Gebäude wiesen eine
unzulässige Geschosszahl auf. Das Bau-Departement hat die gegen diesen
Entscheid geführte Beschwerde abgewiesen. Im März 1995 wurde ein leicht
abgeändertes Baugesuch für den Neubau von sieben Einfamilienhäusern
eingereicht. Im Mai 1995 ist auch diese Bewilligung verweigert worden. Als
Begründung wurde u.a. vorgebracht, der Waldabstand von 30 m sei nicht
eingehalten, pro Haus müsse ein unabhängiger Autoabstellplatz erstellt werden,
die neue Parzellierung sei bewilligungspflichtig und das verdichtete Projekt
störe das Quartierbild. Diese Verfügung wurde nicht angefochten. Im April 1996
wurde durch den Gemeinderat über einen Teil des Baugebietes
"Wallisberg" eine Planungszone erlassen. Der Regierungsrat hiess eine
dagegen erhobene Beschwerde gut.

Die Klägerin
macht geltend, sie habe im September 1996 ein Baugesuch für ein Einfamilienhaus
auf GB T. Nr. 147 eingereicht, welches inhaltlich mit jenem vom März 1995
übereingestimmt habe. Im Oktober sei die Publikation des Vorhabens und die
Bewilligung verweigert worden. Die Baukommission habe ausgeführt, die
Ausnützungsziffer sei um 0.29 % überschritten. Im Juni 1997 habe das
Bau-Departement die dagegen erhobene Beschwerde gutgeheissen. Es habe die
Vorinstanz angewiesen, das Bauvorhaben zu publizieren. Im Juli 1998 habe man
ein Schadenersatzbegehren an die Beklagte gerichtet mit der Begründung, die
Verweigerungshaltung der Gemeinde habe zu derart hohen Planungskosten und
Zinsen geführt, dass die geplanten Häuser nicht zu einem kostendeckenden Preis
hätten verkauft werden können. Die Beklagte habe das Begehren im August 1998
abgewiesen. Das Verwaltungsgericht weist die Klage aus folgenden Gründen ab:

3. b) Die
Klägerin macht geltend, die Baukommission habe mit gesetzeswidrigen Mitteln
planmässig versucht, das Bauvorhaben zu verhindern. Man sei dreimal gezwungen
worden, den Rechtsweg zu beschreiten. Die Baukommission habe Schaden
verursacht, indem sie bewilligungsfähige Projekte zu Unrecht abgelehnt habe.
Dieser Vorwurf ist zu prüfen.

aa) Auf die
erste Baueingabe der Klägerin vom 24. Oktober 1994 ist die Baukommission wegen
grober Mängel erst gar nicht eingetreten. Sie hat die Publikation verweigert.
Die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde hat das Bau-Departement abgewiesen.
Die sieben Einfamilienhäuser könnten als dreigeschossige Bauten nicht bewilligt
werden. Das Vorhaben widersprach offensichtlich den Bauvorschriften und wurde
zu Recht nicht publiziert. Der Beschwerdeentscheid wurde rechtskräftig. Der Entscheid
der Gemeinde hat sich als richtig erwiesen. Der Baukommission kann keine
widerrechtliche Handlung vorgeworfen werden.

bb) Das zweite
Baugesuch vom 23. März 1995 lehnte die Baukommission am 19. Mai 1995 ab. Die
Bauherrschaft verzichtete auf die Erstellung eines Baugespannes. Der Entscheid
wurde von der Klägerin beim Kanton nicht angefochten. Da das Baubewilligungsverfahren
auf dem Beschwerdeweg nicht weiterverfolgt wurde, kann die Bauherrschaft der
Baukommission nicht vorwerfen, sie habe einen Schaden verursacht. Der
Bauabschlag war bereits rechtskräftig, als die Klägerin am 14. Juli 1995 gegen
die Planungszone Beschwerde erhob. Das Verfahren zum Erlass der Planungszone
führte folglich zu keiner Verlängerung eines laufenden
Baubewilligungsverfahrens. Die Baukommission hat bis zum Sommer 1996 keine
gesetzeswidrigen Mittel zur Verhinderung des Bauvorhabens eingesetzt. Vielmehr
hat die Bauherrschaft durch unsorgfältige Eingaben das Scheitern der
Baubewilligungsverfahren bewirkt. Im Beweisverfahren konnte die Behauptung
nicht erhärtet werden, die Baukommission habe während zweier Jahre planmässig
das Bauvorhaben sabotiert.

cc) Mitte
September 1996 reichte die Klägerin ein Baugesuch für ein Einfamilienhaus auf
GB Nr. 147 ein. Am 28. Oktober 1996 wies die Baukommission das Gesuch ab und
verweigerte dessen Publikation. Das Baugesuch widerspreche offensichtlich den
Bauvorschriften, weil die Ausnützungsziffer überschritten werde, zwei
Parkplätze notwendig seien, der Park- und Vorplatz nicht überdeckt werden
dürfe, der Situationsplan nicht den Tatsachen entspreche und die Bauherrschaft
die Erstellung von vier Einfamilienhäusern auf ihren Grundstücken beabsichtige.
Am 25. Juni 1997 hob das Bau-Departement diesen Entscheid auf und wies die
Gemeinde an, das Gesuch zu publizieren. Zwar sei die Situation nicht auf dem
amtlichen Grundbuchplan eingetragen worden. Dies berechtige die Baubehörde
jedoch nicht, auf die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens zu
verzichten. Sie hätte im Baubewilligungsverfahren einen entsprechenden
Grundbuchplan verlangen können. Das Einfamilienhaus habe zwar die zulässige
Ausnützungsziffer überschritten. Ein Ausnützungstransport hätte im
Baubewilligungsverfahren jedoch angeordnet werden können. Das Bauvorhaben hätte
auch ohne Überdeckung des Park- und Vorplatzes realisiert werden können. Diese
Verfügung zeigt, dass die Verweigerung der Publikation rechtswidrig war. Eine qualifizierte
Rechtswidrigkeit liegt jedoch nicht vor. Die Baueingabe hätte zwar publiziert
werden müssen. Sie war aber weiterhin mit Mängeln behaftet. Die am 26. Oktober
1997 erteilte Baubewilligung enthält denn auch u.a. folgende Auflage: Vor
Baubeginn müsse die geringfügige Übernutzung von 10 m2 durch einen im Grundbuch
eingetragenen Nutzungstransport behoben werden. Das Einfamilienhaus müsse mit
zwei Abstellplätzen versehen werden. Eine Überdeckung innerhalb der Baulinie
sei nicht zulässig. Ein qualifiziert widerrechtliches Verhalten kann der
Baukommission auch in diesem Verfahren nicht vorgeworfen werden. Da keine
qualifizierte Widerrechtlichkeit gegeben ist, sind die übrigen
Haftungsvoraussetzungen nicht mehr zu prüfen.

Selbst wenn
man im dritten Baubewilligungsverfahren qualifiziert rechtswidrige Handlungen
annehmen würde, müsste die Klage abgewiesen werden: Von der Baubewilligung
wurde kein Gebrauch gemacht. Ein Gesuch um Verlängerung der einjährigen
Geltungsdauer wurde nicht gestellt. Die Baubewilligung verfiel. Der adäquate
Kausalzusammenhang zwischen der Verfügung der Baukommission und einem möglichen
Schaden wurde durch das Verhalten der Klägerin unterbrochen.

4. Die
Klägerin wirft der Gemeinde indirekt auch Rechtsverzögerung vor. Nach § 9 Abs.
1 der kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) sei über Baugesuche innert
zwei Monaten zu entscheiden. Das streitige Baubewilligungsverfahren habe zwei
Jahre gedauert. Die Beklagte habe haftpflichtrechtlich für zu spät vorgenommene
Handlungen einzustehen. Das aus Art. 4 BV abgeleitete Rechtsverzögerungsverbot
ist verletzt, wenn die Pflichten der Verwaltung nicht innerhalb einer
angemessenen Frist erfüllt werden (BGE 107 Ib 160). Die beiden ersten
Baugesuchsverfahren hat die Klägerin jedoch nicht weitergeführt. Sie kann sich
deshalb nicht auf eine Rechtsverzögerung der Gemeinde berufen. Das dritte
Baugesuch wurde von der Gemeinde rasch behandelt. Die gesetzliche Ordnungsfrist
konnte nicht eingehalten werden, weil ein Beschwerdeverfahren durchgeführt
wurde. Eine Rechtsverzögerung liegt deshalb nicht vor.

Verwaltungsgericht, Urteil
vom 14. Juni 1999