so_gerichte · ZKAPP.2009.68 · 2010-02-02 · de
Anfechtung Heiz- und Nebenkostenabrechnungen

Es liegt eine genügende Vereinbarung der Mietparteien über die zusätzlich zum Mietzins noch zu bezahlenden Nebenkosten vor, wenn für die Nebenkosten auf die nebenstehenden "Besonderen Bestimmungen" für WEG-Wohnungen hingewiesen wird und sich die detaillierte Regelung der Nebenkosten gleich nebeneinander auf den Seiten 2 und 3 des Dokuments finden, ohne dass dabei geblättert werden muss. Ein derartiger Verweis ist nicht mit einer unzulässigen Globalübernahme allgemeiner Geschäftsbedingungen zum Mietvertrag gleichzusetzen.

SOG 2010 Nr. 1

Art. 257a Abs. 2 OR.WEG-Wohnungen.Es liegt eine
genügende Vereinbarung der Mietparteien über die zusätzlich zum Mietzins noch
zu bezahlenden Nebenkosten vor, wenn für die Nebenkostenauf
die nebenstehenden «Besonderen Bestimmungen» für WEG-Wohnungen hingewiesen wird
und sich die detaillierte Regelung der Nebenkosten gleich nebeneinander auf den
Seiten 2 und 3 des Dokuments finden, ohne dass dabei geblättert werden muss.
Ein derartiger Verweis ist keiner unzulässigen Globalübernahme
allgemeiner Geschäftsbedingungen zum Mietvertrag gleichzusetzen.

Sachverhalt:

Zwischen der Mieterin und der Vermieterin bestanden
nacheinander zwei Mietverhältnisse über je eine 3-Zimmerwohnung. Es handelte
sich dabei um gestützt auf das eidgenössische Wohnbau- und
Eigentumsförderungsgesetz (WEG, SR 843) verbilligte Wohnungen. Der erste
Mietvertrag dauerte vom 1. Mai 2005 bis am 31. August 2006 und der zweite vom
1. September 2006 bis am 31. März 2007. Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung
verlangte die Mieterin die Rückerstattung nicht geschuldeter Nebenkosten. In
dem mit «Mietvertrag für WEG-Wohnungen» bezeichneten Teil findet sich bezüglich
der Nebenkosten lediglich der Beschrieb «Nebenkosten à conto CHF 130.00». Unter
Ziffer 3 in den «Besonderen Bestimmungen» wird geregelt, was darunter
abgerechnet werden darf. Die Mieterin vertrat die Auffassung, es fehle an einer
Vereinbarung der Parteien, wonach sie zusätzlich zum Mietzins auch noch die
Nebenkosten bezahlen müsse, weil die «Besonderen Bestimmungen» als allgemeine
Bedingungen zum Mietvertrag anzusehen seien und die ausschliessliche Regelung
der Nebenkosten im Rahmen derselben als ungenügend betrachtet werden müsse. Das
Obergericht bejahte die Anwendbarkeit von Art. 257a Abs. 2 Obligationenrecht
(OR, SR 220) auf Wohnräume, die gestützt auf das WEG subventioniert werden, und
wies die Klage auf Rückforderung der geleisteten Akontozahlungen ab.

Aus den Erwägungen:

1.b) Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkosten
nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese
Bestimmung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu
tragen sind. Der Mieter hat nur für diejenigen Nebenkosten aufzukommen, die im
Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen
Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inbegriffen. Die besondere
Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückliche, meist eine schriftliche
sein, kann jedoch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den
Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257a Abs. 2 OR nicht um eine
Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung
aufstellt. Die Bestimmung statuiert nach einhelliger Lehre und Rechtsprechung
vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht
eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden sind, vom Vermieter
getragen werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genügt der Hinweis
auf einen standardisierten Vertragszusatz wie die «Allgemeinen Bedingungen zum
Mietvertrag für Wohnräume» nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich
erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild
zu machen, welche Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch
darauf, dass ihm nur diejenigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag
eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen
Vertragsbedingungen eine Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten
des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen
auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden (BGE 4A_185/2009 vom
28. Juli 2009).

2. Die beiden Mietverträge der Parteien sind im Wesentlichen
identisch. Sie bestehen aus einem vierseitigen Bogen, das heisst ein Blatt im
Format A3, das gefaltet ist und somit vier Seiten ergibt. Die erste Seite
enthält nach dem Titel «Mietvertrag WEG Wohnungen» unter anderem die
Bezeichnung der Parteien, des Mietobjektes, des Mietzinses und der «Nebenkosten
à conto» von CHF 130.00 im ersten beziehungsweise CHF 150.00 im zweiten
Vertrag. Die zweite Seite beginnt mit dem Randtitel «Besondere Vereinbarungen»
und der Klausel: «Für Mietzins und Nebenkosten gelten die nebenstehenden
Besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen». Anschliessend folgen der Hinweis,
dass «die Parteien bestätigen, zusammen mit diesem Mietvertrag folgende
Unterlagen erhalten und deren Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben: Besondere
Bestimmungen für WEG-Wohnungen (nebenstehend) » und die Unterschriften der
Parteien. Auf der gegenüberliegenden dritten Seite des Dokuments finden sich
unter dem Titel «Besondere Bestimmungen für WEG-Wohnungen» unter anderem
folgende Ziffern:

2.1 Grundmiete

Mit der Grundmiete werden Kapitaldienst, Unterhalts- und
Verwaltungskosten sowie Leistungen, welche die Tilgung der Hypothekarschulden
(II. Hypothek) auf 60 Prozent der Anlagekosten in 25 Jahren ermöglichen,
abgegolten. Alle übrigen anfallenden Kosten müssen getrennt als Nebenkosten
verrechnet werden (Art. 37 WEG).

3. Nebenkosten

3.1 Begriff

Alle nicht unter Ziffer 2.1 erwähnten Eigentümerlasten
gelten als Nebenkosten (Art. 37 Abs. 3 WEG). Diese umfassen insbesondere
Heizungs- und Warmwasserkosten, Stromverbrauch für allgemeine Anlagen, Haus­wartkosten,
Treppenhausreinigung, Unterhaltskosten für Lift und Garten sowie öffentliche
Abgaben wie Objektsteuern, Gebäudeversicherungsprämien,
Strassenbeleuchtungsbeiträge, Kehrichtabfuhrgebühren, Wasserzins und
Abwasserreinigungsgebühren, Antennen- und Anschlussgebühren von
Gemeinschaftsanla­gen für Radio und Fernsehen, Serviceabonnements, Prämien von
Bürgschaftsgenossenschaften und die Nebenkosten des Gemeinschaftsraumes.

3.4 Einführung neuer Nebenkosten

Die Vermieterin hat die Einführung neuer Nebenkosten mit
eingeschriebenem Brief unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfristen und
-termine, verlängert um eine zehntägige Anzeigefrist, mitzuteilen.

Auf der vierten Seite folgen weitere Bestimmungen und der
Hinweis «Dieser Mietvertrag wurde vom Bundesamt für Wohnungswesen genehmigt».

3.a) Der Amtsgerichtspräsident würdigte den Mietvertrag der
Parteien wie folgt: «Beim Hinweis auf die besonderen Bestimmungen auf Seite 2
des Mietvertrages handelt es sich nicht um eine generelle Verweisung auf die
Geltung von AGBs, sondern um eine spezielle Verweisung, in der ausdrücklich auf
ergänzende Bestimmungen zu Mietzins und Nebenkosten in den AGBs aufmerksam
gemacht wird. Die Situation hier lässt sich daher nicht mit derjenigen
vergleichen, bei der AGBs global übernommen werden und bei der sich die eine
Vertragspartei gar nicht bewusst ist, welche einzelnen Pflichten ihr überbunden
werden. Hier zumindest wusste die Klägerin bei Unterzeichnung des Mietvertrages
um die ergänzenden Angaben zu Mietzins und Nebenkosten in den besonderen
Bestimmungen. Sie bestätigte dieses Wissen im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung
ausdrücklich mit der Erklärung, die besonderen Bestimmungen erhalten und deren
Inhalt zur Kenntnis genommen zu haben.

Weiter sind die besonderen Bestimmungen gut strukturiert,
die einzelnen Regelungsbereiche sind übersichtlich angeordnet und die einzelnen
Klauseln verständlich formuliert. Dem Mieter werden alle wichtigen
Informationen und Besonderheiten der WEG-Wohnungen anschaulich in knapper und
kompakter Form auf zwei Seiten erläutert. Um die Angaben zu den Nebenkosten zu
verstehen, muss der Leser keinesfalls zunächst das ganze Vertragswerk
sorgfältig studieren, da selbst ein geschäftsunerfahrener Vertragspartner sich
im hier verwendeten Mietformular schnell zu recht findet. Anders als es bei
AGBs üblich ist, enthalten die besonderen Bestimmungen auch nicht etwa
einseitige Klauseln zulasten der schwächeren Partei, sondern es werden
vorwiegend die gesetzlichen Grundlagen wiedergegeben. In der Tat weist der
Mietvertrag als Ganzes hier keine kompliziertere und weniger gut verständliche
Struktur als ein vergleichbarer individueller Mietvertrag ohne Einbezug von
AGBs auf. Entgegen den Behauptungen der Klägerin ist deshalb unbeachtlich, ob
nun die Nebenkosten auf Seite 3 oder auf Seite 1 ausgeschieden werden, da der
individuelle Teil und die besonderen Bestimmungen hier sowohl physisch (ein
einziger Papierbogen) als auch von der Struktur und dem Aufbau her eine Einheit
bilden und die einzelnen Bestimmungen beider Teile aufeinander bezogen und damit
untrennbar miteinander verflochten sind. Selbst einem geschäftsunerfahrenen
Mieter darf deshalb zugemutet werden, einen nur vierseitigen, verständlich
formulierten Vertrag, der lediglich die Angaben zu den essentialia und keine
dem Mietrecht atypischen Bestimmungen enthält, zu studieren, um so dessen
Tragweite genau erfassen zu können.»

b) Die vorstehenden Erwägungen des Amtsgerichtspräsidenten
überzeugen. Der Hinweis, wonach für die Nebenkosten die nebenstehenden
besonderen Bestimmungen für WEG-Wohnungen gelten und die detaillierte Regelung
der Nebenkosten finden sich gleich nebeneinander auf den Seiten 2 und 3 des
Dokuments, ohne dass dabei geblättert werden muss. Die entsprechenden
Bestimmungen sind leicht auffindbar und mit dem Titel «Nebenkosten» optisch
hervorgehoben. Die Ausgangslage ist eine andere, als sie dem Entscheid des
Bundesgerichts vom 10. Juni 2009 zugrunde lag (BGE 135 III 591 ff.). Das
vorliegende vierseitige Dokument stellt den Mietvertrag als einen einheitlichen
Vertrag dar. Die Bestimmungen über die Nebenkosten sind im Mietvertrag selber,
in einem einzigen Dokument enthalten. Im vom Bundesgericht beurteilten Fall
ging es dagegen um Bestimmungen, die dem Mietvertrag bloss beigelegt waren und
die Parteien zusätzlich zum Vertrag erhalten hatten (Le contrat de bail
«comporte également une clause selon laquelle le locataire déclare avoir reçu,
entre autres, un exemplaire des conditions générales édition 93 et une copie
des articles de loi sur les frais accessoires»; nicht publizierte Erwägung A
von BGE 135 III 591 ff. in: BGE 4A_134/2009). Die Klägerin kann deshalb aus
diesem Entscheid nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie musste vorliegend, um
die Regelung für die Nebenkosten zur Kenntnis zu nehmen, nicht in einem
zusätzlichen Dokument festgehaltene, schwer verständliche, mehrseitige
allgemeine Bestimmungen durchforsten. Auf Seite 3 des Mietvertrages erhielt sie
gezielt Auskunft darüber, welche Positionen konkret als Nebenkosten gelten und
ihr belastet werden. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann grundsätzlich von
einer rechtsgenüglichen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR ausgegangen
werden (BGE 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009)

Obergericht Zivilkammer, Urteil vom 2. Februar 2010 (ZKAPP.2009.68)