so_gerichte · VWBES.2021.267 · 2022-09-29 · de
Erschliessungsbeiträge


Urteilvom29. September 2022

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Frey

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

1.A.___vertreten durch Fürsprech und Notar Dieter Trümpy,

2.Einwohnergemeinde
B.___,

Beschwerdeführerinnen und
Beschwerdegegnerinnen

betreffendErschliessungsbeiträge

zieht das Verwaltungsgericht inErwägung:

I.

1. Anfang 2019 legte die
Einwohnergemeinde (EG) B.___ die provisorischen Beitragspläne und berechnungen
des Projekts «Ausbau am [...]» erstmals öffentlich auf. Dagegen wurden acht
Einsprachen erhoben. Der Gemeinderat beschloss, den Beitragsplan für die
Strasse auf die [...]gasse und bis zur Bauzonengrenze hin auszudehnen und
Ermässigungen der Beiträge vorzusehen. Die Pläne wurden erneut öffentlich
aufgelegt. Gegen diese zweite Planauflage gingen wiederum acht Einsprachen ein.
Zur Einsprache der A.___ wurde v.a. festgehalten, der vorliegende
Strassenausbau sei nicht primär wegen deren Bauprojekt auf dem Grundstück GB B.___
Nr. 3333 erfolgt, auch wenn ein gewisser Zusammenhang bestehe. Im vorliegenden
Projekt würden die Randabschlüsse und die Kofferung der Strasse «Am [...]» neu
erstellt. Zudem werde die Strasse verbreitert. Die Verbreiterung erfolge auch
auf einem Teil der [...]gasse. Weiter sei die Erschliessung zu den Grundstücken
verbessert worden. Daher erhalte die A.___ aufgrund des Strassenausbaus einen
Mehrwert oder Sondervorteil und sei damit beitragspflichtig. Der Eigentümer des
Grundstücks GB B.___ Nr. 4444 (Hotel [...]) erhalte dagegen weder einen
Mehrwert noch einen Sondervorteil durch den Teilausbau der [...]gasse, weshalb
keine Beitragspflicht bestehe.

Am 8. Januar 2021 wies die EG B.___ alle
Einsprachen ab, soweit sie darauf eintrat. Sie hielt an den Beitragsplänen
(Kanalisation und Strasse) und der provisorischen Berechnung der
Erschliessungsbeiträge fest.

2.1 Am 21. Januar 2021 gelangte der
Vertreter der A.___ an die Kantonale Schätzungskommission. Es wurde beantragt,
der überarbeitete, provisorische Beitragsplan Strassenausbau «Am [...]» sei
aufzuheben. Die Beitragsflächen seien ohne Einbezug eines Teilausbaus der [...]gasse
nach dem zuerst eröffneten provisorischen Beitragsplan festzulegen. Eventuell
sei bei einem Einbezug eines Teilausbaus der []gasse auch eine Teilfläche von
GB B.___ Nr. 4444 miteinzubeziehen, analog zu GB Nr. 3333. Der zuerst eröffnete
Beitragsplan sei in jeder Hinsicht korrekt erstellt worden. Wegen der
Einsprachen sei dieser Beitragsplan sodann offenbar aus politischen Gründen
überarbeitet worden. Dadurch seien die Beiträge der Beschwerdeführerin erhöht
worden. Für die Berechnung der Erschliessungsbeiträge dürfe nur derjenige
Strassenabschnitt massgebend sein, der bis zum westlichen Ende des
Strassendreiecks im Grenzbereich «Am [...]/[...]gasse» führe. Es stelle sich
die Frage nach der Rechtsgrundlage für den umstrittenen Strassenausbau gemäss
Kreditbeschluss der Gemeinde vom 25. Juni 2018. Sodann sei GB B.___ Nr. 4444
([]) bei der vorliegenden Erschliessungsbeitragsberechnung miteinzubeziehen.
Die EG B.___ beantragte die Abweisung der Beschwerde und hielt an den
angefochtenen Verfügungen fest.

2.2 Die Schätzungskommission erwog
namentlich Folgendes:

2.2.1 Nach der Rechtsprechung könne beim
Ausbau einer Erschliessungsanlage ein beitragspflichtiger Sondervorteil
entstehen, wenn die Erschliessung dadurch wesentlich verbessert werde. Eine
solche wesentliche Verbesserung liege u.a. dann vor, wenn eine bestehende
Strasse im Sinn einer neubauähnlichen Umgestaltung «abgebrochen» und in
besserer Qualität mit neueren Methoden an gleicher Stelle neu gebaut werde.
Nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts löse auch eine bloss teilweise
Erneuerung des Strassenunterbaus eine Beitragspflicht gemäss § 7 Abs. 2 der
Kantonalen Verordnung über die Grundeigentümerbeiträge und gebühren (GBV; BGS
711.41) aus, wenn die Kosten der neuen Kofferung einen namhaften Anteil der
Gesamtaufwendungen ausmachen würden. Diese Praxis sei durch das Bundesgericht
mehrfach bestätigt worden. Das Vorliegen einer Verbesserung sei bei einer
Strasse bejaht worden, die stark bombiert gewesen sei, tiefe Spurrinnen und
einen gerissenen Deckbelag mit Flicken und Löchern aufgewiesen habe, deren
Unterbau nur aus einem Steinbett bestanden habe und nicht frostsicher gewesen
sei (BVR 2007, S. 70 ff., S. 75). Beitragspflichtig sei nach dem Berner
Verwaltungsgericht auch die Sanierung einer Strasse mit ca. 20 cm hohem
Naturbelag, auf dem eine Asphaltschicht aufgezogen worden sei (BVR 2007, S.
77).

Hier sei entgegen der Auffassung der
Gemeinde kein relevanter Mehrwert erkennbar. Zwar sei der Einlenker im
westlichen Teil der Strasse vergrössert worden. Die Strassenverbreiterung sei
aber minimal; die bereits vorhandenen Randsteine würden an die
Grundstückgrenzen gelegt. Dass sich zwei Fahrzeuge auf der Strasse kreuzen
können, erscheine nicht ohne weiteres als möglich; sie müssten auf die
Vorplätze der privaten Grundstücke ausweichen. Das vorliegende
Strassenbauprojekt stehe offensichtlich im Zusammenhang mit dem Bau der
Werkleitungen. Den Akten liege kein technischer Bericht eines Ingenieurs bei;
daraus wäre allenfalls ersichtlich, ob die Kofferung der Strasse untersucht
worden und diese zu ersetzen sei. Dass eine neue Strassenkofferung notwendig
gewesen sei, sei aus den Unterlagen nicht erkennbar. Wohl seien Stellriemen
gesetzt worden. Diese und eine Entwässerung der Strasse seien aber bereits
vorhanden gewesen. An den Strassenbau seien keine Beiträge geschuldet.

2.2.2 Im Weiteren sei die
Beitragspflicht für die Kanalisation bzw. die Schmutz- und Meteorwasserleitung
zu prüfen. Die Beschwerdeführerin (A.___) sei laut Gemeinde für ihre drei
Grundstücke GB Nrn. 3333, 6666 und 7777 an die Kanalisation beitragspflichtig
(Schreiben der Gemeinde vom 26. Februar 2020). Die A.___ habe in dieser
Hinsicht zwar nichts eingewendet. Der Beitragsplan Kanalisation sei dennoch von
Amtes wegen zu überprüfen.

Die Beitragspflicht an die Schmutz- und
Meteorwasserleitungen als solche seien unbestritten. Die Leitung «Am [...]» sei
neu erstellt worden. Zwar habe bereits eine private Erschliessungsanlage
bestanden; neu entstehe aber eine öffentliche Anlage und damit ein Neuanschluss
im Sinne von § 108 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; BGS 711.1).
Daraus resultiere eine Beitragspflicht nach § 5 Abs. 3 lit. b GBV  auch für
diejenigen Grundeigentümer, die bereits an eine private Anlage angeschlossen
gewesen seien. Die A.___ sei für ihre Grundstücke beitragspflichtig.

Es sei nicht erkennbar, weshalb der
Beitragsplan Kanalisation nicht analog dem Beitragsplan Strasse erstellt worden
sei. Dies gelte insbesondere für das Grundstück GB Nr. 3333, aber auch für die
Parzelle Nr. 7777. Diese Grundstücke würden neu an die Kanalisation der Strasse
angeschlossen. Zwar habe die Gemeinde bei der Berechnung der Kosten der Meteor-
und Schmutzwasserleitung das Perimetersystem angewandt und nach Bautiefen gewertet.
Warum diese Wertung nicht entsprechend derjenigen bei der Strasse vorgenommen
worden sei, sei indes nicht ersichtlich. Die Sache sei daher an die Gemeinde
zur Neuberechnung im Sinne dieser Erwägungen zurückzuweisen. Ein neuer
Beitragsplan brauche nicht aufgelegt zu werden. Es reiche aus, das zusätzliche
(neue) Betreffnis mit einer Einsprachefrist entsprechend mitzuteilen (vgl. 19
GBV).

2.2.3 Die Schätzungskommission hiess die
Beschwerden im Sinne der Erwägungen gut und hob den provisorischen Beitragsplan
Strasse auf. Sie wies die Sache zur Neuberechnung des provisorischen
Beitragsplans Kanalisation im Sinne der Erwägungen an die Einwohnergemeinde B.___
zurück.

3. Dagegen erhob die Einwohnergemeinde B.___
Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Der Hauptantrag lautete, das Urteil sei
aufzuheben. Es gehe um einen Strassenausbau. Am [...] sei in den 60-er Jahren
ein Flurweg nach damaligen Normen erstellt worden. Dies mit einer vollständigen
Mergelfundation und einem einschichtigen Asphaltbelag aber ohne Randabschlüsse.
Der Oberbau habe nicht den Anforderungen für Erschliessungsstrassen
entsprochen. Juramergel sei nicht frostsicher. So habe die Kofferung komplett
ersetzt werden müssen. An den Flurweg seien nie Beiträge bezahlt worden. Mit
der Überbauung seien von privater Seite Randabschlüsse in uneinheitlicher Form
erstellt worden. Der Strassenausbau sei von der Gemeindeversammlung beschlossen
worden (Kredit CHF 775'000.00). Die Vorinstanz hätte Unterlagen einverlangen
können, bevor sie die (falsche) Annahme getroffen habe, es handle sich
lediglich um Unterhaltsarbeiten. Sie habe den Sachverhalt ungenügend abgeklärt.

4. Auch die A.___ liess
Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, die Rückweisung
zur Neuberechnung der Beiträge an die Kanalisation sei aufzuheben. Man habe
sich vor der Vorinstanz nur gegen den Beitragsplan Strassenbau, nicht gegen den
Beitragsplan Kanalisation gewandt. Der Beitragsplan Strassenbau sei hier
folglich einziger Streitgegenstand. Die Vorinstanz habe den Beitragsplan
Kanalisation, der unstrittig gewesen sei, unzulässigerweise von Amtes wegen
überprüft. Entgegen der Feststellung der Vorinstanz habe man keine Beiträge
erlassen, sondern ein Grundstück (Nr. 8888) gar nie in die Berechnung
einbezogen. Eine Neuberechnung hätte nun für die Beschwerdeführerin eine
Mehrbelastung zur Folge. Die Beitragspläne Strasse und Wasser müssten nicht
übereinstimmen. Der Einwand der Vorinstanz sei falsch, ab der Parzelle 4444 ([...])
sei wegen der Hecke keine Teilfläche einzubeziehen. Die Liegenschaft werde
schon heute über die []gasse entwässert.

Die Strassensanierung sei nur auf einer
Länge von 150 m vorgenommen worden, weil man die Werkleitungen saniert habe.
Die Strasse sei nicht verbreitert worden. Es habe eine Kofferung der Tragfähigkeitsklasse
S2 bestanden. Frost habe nie zu Problemen geführt. Der Deckbelag habe sich in
funktionsfähigem Zustand befunden. Grund für die Strassensanierung sei die
ungenügende Abwassererschliessung gewesen. Die Vergrösserung des Einlenkers
diene nicht dem täglichen Bedarf der Anwohner. Die Kosten für die Kofferung
würden nicht einmal 4 % betragen. Auch nach dem Ausbau könnten zwei Fahrzeuge
sich nicht kreuzen. Durch den teilweisen Ersatz der Kofferung und des Belags
sowie durch das Anbringen von Randabschlüssen entstehe kein Mehrwert.

Die Änderung des Beitragsplans zwischen
den Auflagen sei ausschliesslich politisch motiviert gewesen, was die
Kanalisation anbelange. Es sei nicht aufgezeigt worden, weshalb der
ursprüngliche Beitragsplan falsch sei. GB 4444 ([...]) sei ab der []gasse
erschlossen. Dies nicht nur mit der Zufahrtsstrasse und Parkplätzen, sondern
auch mit einem Meteorwasseranschluss. Es lasse sich nicht rechtfertigen, dieses
Grundstück nicht einzubeziehen.

II.

1.1 Die Beschwerden sind frist- und
formgerecht erhoben worden. Sie sind zulässige Rechtsmittel, und das
Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 17 GBV und § 49
Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Gemeinden sind zur Be­schwerde
legitimiert, wenn sie durch eine Verfügung oder einen Entscheid besonders
berührt werden und ein schutzwürdiges kommunales Interesse an deren Aufhebung
oder Änderung haben (§ 12 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes, VRG,
BGS 124.11). Die Einwohnergemeinde ist durch den angefochtenen Entscheid,
der ihre Beitragsforderungen zum Teil aufhebt, formell beschwert und in ihren
schutzwürdigen kommunalen Interessen als Beitragsgläubigerin betroffen. Die
Beschwerdelegitimation der Einwohnergemeinde ist somit zu bejahen und auf die
Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Fraglich könnte allenfalls die
Legitimation der Beschwerdeführerin A.___ sein, hat sie doch alle Wohnungen ab
GB Nr. 3333 an der [...]gasse verkauft und ist auch nicht mehr Eigentümerin von
GB Nrn. 6666 und 7777. Allerdings haftet sie während fünf Jahren solidarisch
mit den neuen Eigentümern für die Beiträge (vgl. § 20 Abs. 3 GBV), weshalb auch
auf ihre Beschwerde grundsätzlich einzutreten ist.

2.1 Nach § 108 Abs. 1 PBG haben die
Gemeinden von den Grundeigentümern angemessene Beiträge zu erheben, wenn ihren
Grundstücken durch die Erstellung öffentlicher Erschliessungsanlagen Mehrwerte
oder Sondervorteile erwachsen. Die Beitragspflicht entsteht nicht nur beim
Neubau einer öffentlichen Erschliessungsanlage, sondern bei Verkehrsanlagen
auch bei einem Ausbau oder einer Korrektion (§ 6 GBV). Die Verordnung
definiert den Ausbau als «wesentliche Verbesserung oder Verbreiterung einer
bestehenden Strasse, das erstmalige Auftragen eines Hartbelags oder die
Erneuerung des Strassenunterbaus» (§ 7 Abs. 2 GBV). Unter Korrektion ist gemäss
GBV die Veränderung der Linienführung der Verkehrsanlage oder die Umgestaltung
des Strassenraumes zu verstehen (§ 7 Abs. 3 GBV). Für ordentliche
Unterhaltsarbeiten, wie Belagserneuerungen, werden keine Beiträge erhoben (§ 8
GBV).

2.2 Strittig ist, ob es sich bei den von
der Gemeinde durchgeführten Massnahmen um einen (beitragspflichtigen) Ausbau
der Strasse oder um ordentlichen Unterhalt gehandelt hat. Der bisherigen
Rechtsprechung lässt sich dazu namentlich Folgendes entnehmen:

2.2.1 SOG 1988 Nr. 25: Die
Postackerstrasse bestand in ihrem alten Zustand seit Jahrzehnten; der
ursprünglich von der Oensingen-Balsthal-Bahn erstellte Feldweg war im Verlauf
der Zeit etwas verbreitert und begradigt und dann mit Spritzteerungen versehen
worden. Infolge der starken Beanspruchung befand sich die Strasse in einem
ziemlich schlechten Zustand. Mit der Erneuerung erhielt sie einen neuen,
homogenen und zeitgemäss frostsicheren Kieskoffer sowie erstmals einen
dauerhaften, der Beanspruchung gewachsenen HMT-Belag. Zudem wurde die Strasse
neu entwässert. Von blossen ordentlichen Unterhaltsarbeiten konnte nicht die
Rede sein. Der Strassenkörper wurde im Grunde genommen völlig neu erstellt,
konnte doch von der alten Strasse ausser einigen Randabschlüssen nichts
weiterverwendet werden. Es war von einem beitragspflichtigen Strassenausbauauszugehen.

2.2.2 VWBES.2008.363: Die Erweiterung in
den [...]weg war 1955 mit einem HMT-Belag versehen worden. Dass an den Belag
Perimeterbeiträge bezahlt worden waren, war unwahrscheinlich und blieb
unbewiesen. Der Sachverständige des Gerichts verwies auf die vorhandenen
Frostschäden. Dies zeige, dass der Untergrund schlecht sei. Die Kofferung
werde, soweit überhaupt vorhanden, nicht entwässert. Die Strasse weise
Längsrisse auf. Man habe immer wieder Teer darüber «geschmiert». Der Untergrund
habe nachgegeben. Es sei eine Kofferung von 50 bis 60 cm Dicke nötig und eine
Sickerleitung, um das Wasser abzuführen und Glatteis zu vermeiden. Offenbar
habe es sich früher um einen Feldweg gehandelt, der geteert worden sei. Auch in
diesem Fall waren Beiträge geschuldet.

2.2.3 Die Regeste zu SOG 2013 Nr. 33
lautet: Wird eine bestehende Quartiererschliessungsstrasse erstmals mit einer
frostsicheren Kofferung, einer eigentlichen Tragschicht, einem Deckbelag,
Randabschlüssen und einer Entwässerung versehen, entsteht für die
Grundeigentümer eine Beitragspflicht. Bei blossen Ausbauten oder Korrekturen
bestehender Strassen ist indessen eine Reduktion der Beträge um mehr als 20 %
geboten.

2.2.4 In SOG 2014 Nr. 20 wurde nochmals
dargelegt, dass anders als bei einem Strassenneubau bei einem Ausbau oder einer
Korrektur einer Strasse bereits in der Vergangenheit eine Erschliessung
bestand. Der dem Eigentümer zufliessende Vorteil fällt bei einem blossen Ausbau
oder einer Korrektur daher in jedem Fall geringer aus, als wenn sein Grundstück
erstmals durch einen Strassenneubau erschlossen würde. Aufgrund des
Äquivalenzprinzips muss daher bei einem blossen Ausbau oder einer Korrektur
eine Beitragsreduktion im Verhältnis zu den Kosten eines Neubaus erfolgen. Dies
gilt unabhängig von der Frage, ob in der Vergangenheit bereits
Perimeterbeiträge bezahlt worden sind.

Im Verfahren VWBES.2017.108 wurde für
die [...]strasse Folgendes ausgeführt: Eine wesentliche Verbesserung liegt nach
der Praxis unter anderem dann vor, wenn eine bestehende Strasse im Sinn einer
neubauähnlichen Umgestaltung abgebrochen und in besserer Qualität mit neueren
Methoden an gleicher Stelle neu gebaut wird. Schon eine Erneuerung des
Strassenunterbaus löst nach solothurnischem Recht eine Beitragspflicht gemäss §
7 Abs. 2 GBV aus, mindestens solange die Kosten der neuen Kofferung einen
namhaften Anteil der Gesamtaufwendungen ausmachen (siehe zu diesem Erfordernis
auch die Urteile 2C_794/2008 des Bundesgerichts vom 14. April 2009 E. 4.3 und
2C_638/2009 vom 17. Mai 2010 E. 3.5 zu einem Fall in Dornach).

2.2.5 In einem weiteren Fall
(VWBES.2020.391) hat das Verwaltungsgericht namentlich erwogen, ob eine alte
Kofferung den heutigen Normen der VSS (Schweizerischer Verband der Strassen-
und Verkehrsfachleute) genügen würde, sei nicht entscheidend. Die Fahrzeuge
seien in den vergangenen Jahrzehnten schwerer, und der Verkehr sei dichter
geworden. Im Jahr 2000 habe das maximale Betriebsgewicht eines Lastwagens noch
28 t betragen; heute seien es 44 t. An die Strassen würden höhere
Anforderungen gestellt; sie würden viel stärker beansprucht. Entsprechend seien
die VSS-Normen in den vergangenen Jahrzehnten sicherlich angepasst worden. Es
könne nicht leichthin davon ausgegangen werden, die Strassenbauer hätten in der
Vergangenheit nicht nach den damaligen Regeln ihres Berufsstands gearbeitet,
und, weil eine nach heutigen (höheren) Massstäben ungenügend gekofferte Strasse
erneuert werde, entstehe den Anstössern ein Mehrwert. Die im Streit liegende
Strasse sei nach heutigem Massstab wohl ungenügend gekoffert und wirtschaftlich
abgeschrieben gewesen. In vielen Gemeinden möge ein aufgestauter Unterhalts-
und Erneuerungsbedarf bestehen, was Strassen. Entsprechend seien die Arbeiten
im Beitragsverfahren denn auch als «Strassenteilsanierung» bezeichnet. Solche
Unterhaltsmassnahmen könnten nicht einfach als «Mehrwert» auf die Anstösser
abgewälzt werden, sondern seien Sache der Gemeinde (§ 8 Abs. 1 lit. a GBV). Ob
eine seinerzeit regelkonform (mit Grundeigentümerbeiträgen) errichtete
Quartierstrasse, die nun am Ende ihrer Lebensdauer angelangt sei,
voraussetzungslos mit Beiträgenneugebaut werden dürfte, möge
offenbleiben. Jedenfalls wäre eine massive Beitragsreduktion angebracht.
Vorzugslasten seien ein Instrument, um die baurechtliche Erschliessung, die
Überbaubarkeit zu finanzieren. Es gehe nicht um den Erhalt der
Verkehrsinfrastruktur (Adrian Hungerbühler: Grundsätze des Kausalabgaberechts, ZBl
2003, S. 550 f.). Eine wesentliche Verbesserung liege nach der Praxis unter
anderem dann vor, wenn eine bestehende Strasse im Sinn einer neubauähnlichen
Umgestaltung abgebrochen und in besserer Qualität mit neueren Methoden an
gleicher Stelle neu gebaut werde (VWBES.2017.108 E. 7.3.1 mit zahlreichen
Hinweisen). Das Verwaltungsgericht schloss  wie die Schätzungkommission zuvor
auch  auf einen nicht beitragspflichtigen Unterhalt.

2.3 Im vorliegenden Fall hat nach den
Angaben der Gemeinde eine Kofferung bestanden. Auch waren offenbar bereits
Entwässerungsschächte vorhanden, sollten doch diese gemäss dem technischen
Bericht vom 8. Mai 2018 der KFB Pfister AG auf ihre Funktion hin geprüft und
gegebenenfalls ersetzt werden (vgl. Bericht S. 8). Der erwähnte Bericht ging
für die Strasse am [...] von einer Tragfähigkeitsklasse S2 aus. Dies ist eine
mittlere Tragfähigkeit für 15 bis 30 MN/m2. Eine solche Strasse ist
befahrbar und reicht für Einfamilienhäuser aus. Der Bericht hält einen
Strukturwert von 87 für erforderlich. Nach dem Kostenvoranschlag ist für die
Fundationsschichten bloss ein Betrag von CHF 7'900.00 vorgesehen (Bericht
S.14). Dies sind ca. 4 % der Bauleistungen. Dokumentation besteht dazu
keine. Weder die alte noch die neue Kofferung sind fotografisch festgehalten
worden.

Somit ist auf die aktenkundigen Fotos
der Strasse abzustellen. Darauf ist erkennbar, dass die Strasse mit einem Belag
versehen war und dass es teilweise Randabschlüsse gab. Zwar war die Strasse
alt, aber optisch in keinem allzu schlechten Zustand. Die Linienführung und der
Strassenraum blieben  abgesehen von einer geringfügigen Verbreiterung -
unverändert. Dies zeigt auch der technische Bericht, der auf S. 7 ausführt:
«Die Strassenbreite ist durch die bestehenden Fahrbahnränder gegeben und bewegt
sich zwischen 3.30 m und 4.00 m». Ein Kreuzen ist nach wie vor nicht
möglich. Von einem beitragspflichtigen Ausbau oder einer Korrektur kann demnach
keine Rede sein. Nach Verordnung und dargelegter Praxis könnte bloss die
massgebliche Erneuerung bzw. Erstverbauung der Kofferung einen Mehrwert
bringen. Die Aufwendungen, die auf die Kofferung entfielen, waren jedoch
marginal. Offenbar stand die Strassensanierung in direktem Zusammenhang mit dem
Ersatz der Abwasserleitung im Zusammenhang mit dem Neubau der A.___.

Für die Bewohner eines kleinen Quartiers
in eher ländlicher Umgebung entsteht kein Mehrwert, wenn ihre Strasse saniert
wird, obschon bisher keine tiefen Querrinnen, Längsrinnen, hohen Bombierungen
oder Schlaglöcher bestanden. Ein Vorteil bestünde allenfalls für den
Lastwagenverkehr. Dieser wird sich jedoch im Wesentlichen auf die
gelegentlichen Lieferungen von schweren Lasten (z.B. Heizöl) beschränken.

3. Zur Kanalisation sind folgende
Erwägungen anzustellen:

3.1 Die private Beschwerdeführerin A.___
hatte keine Beschwerde gegen den provisorischen Beitragsplan Kanalisation
erhoben, sondern lediglich den Beitragsplan Strassenausbau angefochten. Einzig
die damaligen Beschwerdeführer 2 (C.___) hatten Vorbehalte gegen den
Beitragsplan Kanalisation geäussert. Sie selber waren aber nicht davon
betroffen, da ihnen die Gemeinde  ob zu Recht oder nicht, ist hier nicht zu
entscheiden  ihren Beitrag erlassen hatte. Korrekterweise hätte die
Schätzungskommission auf deren Beschwerde gar nicht eintreten dürfen, da es an
der Beschwer und damit am Rechtsschutzinteresse der damaligen Beschwerdeführer
2 mangelte. Damit wären aber die einzigen Rügen gegen den Kanalisationsbeitragsplan
dahingefallen. Dennoch hat die Schätzungskommission diesen von Amtes wegen
geprüft. Da die Beschwerdeführerin diesen Plan gar nicht angefochten hat, war
er nicht Anfechtungsobjekt ihrer Beschwerde. Selbst wenn man von einer
Gesamtplanung («Ausbau am [...]», die beiden provisorischen Beitragspläne
Strassenausbau und Kanalisation umfassend) ausgehen wollte, hat die
Schätzungskommission den Streitgegenstand in unzulässiger Weise erweitert. Im
Rechtsmittelverfahren wird der Streitgegenstand im Rahmen des Anfechtungsgegenstandes
durch die Parteibegehren definiert. Wie das Bundesgericht in BGE 133 II 30
festgehalten hat, bestimmt sich der Streitgegenstand im eisenbahnrechtlichen
Lärmsanierungs- bzw. Plangenehmigungsverfahren anhand der während der
Auflagefrist gestellten Begehren (vgl. auf kantonaler Ebene § 31bisVRG) und kann weder im Beschwerdeverfahren noch im
Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren erweitert werden. Gleiches muss hier
gelten. Indem die Schätzungskommission den Plan dennoch von Amtes wegen prüfte,
hat sie den Streitgegenstand gegenüber der heutigen Beschwerdeführerin A.___ in
unzulässiger Weise erweitert. Dabei muss offen bleiben, ob die rechtlichen
Schlussfolgerungen der Schätzungskommission richtig waren. Zwar hat die
Schätzungskommission das Recht von Amtes wegen anzuwenden und ist grundsätzlich
nicht an die rechtliche Begründung einer Rüge gebunden (vgl. § 52 VRG). Rahmen
dafür ist aber immer der Streitgegenstand (so Urteil 2C_124/2013 des
Bundesgerichts vom 25. November 2013 E. 2.2.2, wo das Bundesgericht in Erwägung
zog, die kantonale Behörde habe das massgebende Recht im Rahmen des
Streitgegenstands von Amtes wegen anzuwenden).

3.2 Die Beschwerde der A.___ erweist
sich demnach als begründet, sie ist vollumfänglich gutzuheissen. Dispositiv-Ziff.
1 Satz 2 des Urteils der Schätzungskommission vom 18. Juni 2021 ist aufzuheben.

4. Zusammenfassend ergibt sich, dass die
Beschwerde der Einwohnergemeinde als unbegründet abzuweisen ist. Demgegenüber
ist die Beschwerde der privaten Beschwer­deführerin A.___ gutzuheissen. Bei
diesemAusgang hat Einwohnergemeinde
die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die
einschliesslich der Ent­scheidgebühr auf CHF 2'500.00 festzusetzen sind.
Der Vertreter der Beschwerde­führerin 2 hat es ausdrücklich dem Gericht
überlassen, die Parteientschädigung für seine Klientin ermessensweise
anzusetzen. Angemessen erscheint eine pauschale Entschädi­gung von CHF 3'000.00
(inkl. Auslagen und MWST), welche die Gemeinde der Beschwerdeführerin für das
verwaltungsgerichtliche Verfahren auszurichten hat. Ent­sprechend ihres
Obsiegens ist auch die vorinstanzliche Entschädigung neu festzusetzen auf
insgesamt CHF 2'000.00, die ebenfalls von der Einwohnergemeinde zu bezahlen ist.

Demnach wirderkannt:

1.Die Beschwerde der Einwohnergemeinde B.___
wird abgewiesen.

2.Die Beschwerde der A.___ wird
gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. 1 Satz 2 des Urteils der Schätzungskommission
vom 18. Juni 2021 ist aufzuheben.

3.Die Einwohnergemeinde B.___ hat die
Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'500.00 zu bezahlen.

4.Die Einwohnergemeinde B.___ hat die A.___
für die Verfahren vor der Schätzungskommission und dem Verwaltungsgericht mit
insgesamt CHF 5'000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen.

Rechtsmittel:Gegen
diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils
beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch
rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht
erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit
Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines
Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen
des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin                                                                 Der
Gerichtsschreiber

Scherrer Reber                                                                 Schaad