so_gerichte · ZZ.1974.27 · 1974-02-22 · de
Vorteilsanrechnung

§ 232 Abs. 2 EGZGB; § 16 Abs. 2 Baugesetz. - Vorteilsanrechnung:- Das Prinzip der Anrechnung besonderer Vorteile gilt auch für die Enteignungen im Bauplanverfahren (Erw. a).- Der Landwirt, der für das abzutretende Land den Baulandpreis verlangt, kann nicht andererseits geltend machen, die Erschliessungsstrasse biete ihm keinen Vorteil, weil er das Restgrundstück weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen gedenke (Erw. b).- Der sogenannte Planungsmehrwert kann nach dem geltenden Recht nicht abgeschöpft werden (Erw. c).- Zum Begriff des werkbedingten Vorteils (Erw. d).- Zum Begriff der Besonderheit des Vorteils (Erw. e).

SOG 1974 Nr. 27

-    Zum Begriff des werkbedingten Vorteils (Erw. d). -- Zum
Begriff der Besonderheit des Vorteils (Erw. e).

Zur Erschliessung eines grossen
neuen Industriegebietes baute die Einwohnergemeinde O. eine neue Strasse, die zum
grössten Teil durch bisher landwirtschaftlich genutztes Land führt. Für diese
Strasse hatten die Anstösser aufgrund des Bebauungsplanes Land abzutreten. Im
Prozess um die Enteignungsentschädigungen hatte sich das Verwaltungsgericht u. a.
zur Frage der Vorteilsanrechnung Stellung zu nehmen, wobei es sich wie folgt
äusserte:

a) Die Einwohnergemeinde beruft
sich auf die sogenannte Vorteilsanrechnung. Diese ist für das solothurnische
Expropriationsrecht in § 232 Abs. 2 EGZGB bzw. § 16 Abs. 2 BauG geordnet. Die
beiden Bestimmungen lauten nicht ganz gleich:

§ 232 Abs. 2 EGZGB: Die besondern
Vorteile, die dem Enteigneten aus dem Unternehmen erwachsen, sind dabei
anzurechnen. § 16 Abs. 2 BauG: Bei Ausmessung der Entschädigung sind in allen
Fällen die Vorteile, welche dem abtretungspflichtigen Grundeigentümer aus der
Anlage erwachsen, in billige Berücksichtigung zu ziehen.

Es ist nicht ganz klar, ob und
inwiefern § 16 Abs. 2 BauG für die Expropriationen, die im Bauplanverfahren
zustandekommen, inhaltlich eine andere Regelung treffen will, als § 232 Abs. 2
EGZGB sie für die Enteignungen überhaupt enthält. Der Grundsatz von § 232 Abs.
2 EGZGB ist für das Enteignungsrecht allgemein anerkannt: Die Vorteile, die bei
Teilenteignungen dem Restgrundstück aus dem Enteignungsunternehmen (d. h. aus
der öffentlichen Anlage, für die enteignet wird) erwachsen, sollen verrechnet
werden; aber nur die besondern Vorteile. Die besondern Vorteile sind
diejenigen, die nur gerade dem Enteigneten und nicht auch andern
Grundeigentümern zugutekommen. Der Grund dieser Einschränkung liegt darin, dass
es der Rechtsgleichheit widerspricht, wenn dem Eigentümer, der Land abtreten
muss, der Vorteil aus dem Werk angerechnet wird, während andere Eigentümer, die
ebenfalls Vorteile erfahren, aber nicht enteignet werden, die Vorteile
unentgeltlich empfangen dürfen. (Für diese Auslegung von § 232 Abs. 2 vgl.
Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung,
in Festgabe F. J. Jeger, S. 119, und RB 1962 Nr. 37 S. 120; für die allgemeine
Geltung des Grundsatzes des besondern Vorteils vgl. Imboden, Schweiz.
Verwaltungsrechtssprechung, 3. A., S. 280; Moosbrugger. Die Bemessung der
Enteignungsentschädigung nach der Rechtssprechung des Obergerichtes des Kantons
Aargau, in: Aargauische Rechtspflege im Gang der Zeit, S. 144.) Im Hinblick auf
die allgemeine Geltung des Grundsatzes von den besondern Vorteilen muss man
annehmen, er gelte auch für die Enteignungen im Bauplanverfahren. Das steht
nicht im Widerspruch zum Wortlaut von § 16 Abs. 2 BauG. § 16 Abs. 2 spricht von
"billiger" Berücksichtigung der Vorteile, hat also das
Billigkeitsprinzip im Auge. Gewiss wäre es gerade auch vom Standpunkt der
Billigkeit aus abzulehnen, wenn ein Vorteil berücksichtigt würde, den auch
andere, von der Enteignung nicht betroffene Grundeigentümer erfahren. Der
Hinweis auf die billige Berücksichtigung kann demnach höchstens bedeuten, dass
auch ein wirklich besonderer Vorteil nicht schlechthin (nicht rigoros), sondern
eben nur billigerweise anzurechnen sei. Ob damit mehr gesagt ist, als dass bei der
Vorteilsanrechnung ein gewisser Ermessensspielraum besteht (was eigentlich
selbstverständlich ist), kann dahingestellt bleiben, weil es vorliegend, wie
noch zu zeigen sein wird, auf jeden Fall an der Besonderheit des Vorteils im
Sinne der vorstehenden Ausführungen gebricht.

b) Die Beschwerdeführer machen
geltend, die Erschliessungsstrasse biete ihnen deshalb keinen Vorteil, weil sie
ihr Land weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen gedächten. Diesen Gesichtspunkt
könnten sie dann geltend machen, wenn sie nur den Wert von landwirtschaftlichem
Land verlangten und sich dagegen wehren wollten, dass von diesem Wert noch
Abzüge gemacht werden wegen der Vorteile der Erschliessungsstrasse.
(Selbstverständlich bietet die Erschliessungsstrasse für die
landwirtschaftliche Nutzung keinerlei Vorteil.) Allein, sie gehen ja nicht vom
Wert landwirtschaftlichen Landes, sondern vom viel höhern Wert aus, den das
Land als Bauland hat. Dieser Wert setzt bauliche (und nicht
landwirtschaftliche) Ausnützung voraus, und für sie kommen Vorteile aus der
Erschliessungsstrasse in Frage. Wenn die Beschwerdeführer einerseits den
Baulandpreis verlangen und anderseits  behaupten, die Strasse bringe keinen
Vorteil, weil sie das Land weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen gedächten,
stellt dies eine Vermengung von sich ausschliessenden Bewertungsfaktoren dar,
wie sie das Verwaltungsgericht in der letzten Zeit immer wieder als unzulässig
erklärt hat (vgl. Luder, a.a.O., S. 105 ff.).

c) Ist auch diese Argumentation
des Beschwerdeführers abzulehnen, so ist doch umgekehrt auch der Standpunkt der
Gemeinde nicht überzeugend. Sie beruft sich darauf, dass das betreffende Land
vor der Einzonung in die Industriezone nur einen Wert von Fr. 3.-- bis Fr. 5.--/m2
gehabt habe. Heute habe es einen Wert von Fr. 50.--. Die Gemeinde habe den
Eigentümern -- wenn man die Perimeterbeiträge, welche die Eigentümer noch
bezahlen müssten, abziehe -- einen Netto-Mehrwert von rund Fr. 40.--
verschafft, Dieser Vorteil sei zu berücksichtigen. Die Vorteilsanrechnung,
welche die Gemeinde hier fordert, lässt sich nicht auf das geltende Recht
stützen. Die Erhöhung des Landwertes im Industriegebiet "Moos" vom
Niveau des landwirtschaftlichen Landes auf das Niveau von Rohbauland im Werte
von Fr. 50.-- ist in erster Linie eine Folge der Zuteilung zur Industriezone.
Der Mehrwert aus dieser Einzonung stellt zum vornherein keinen Vorteil aus der öffentlichen
Anlage, für die enteignet wird (nämlich aus der neuen Erschliessungsstrasse),
dar. Es handelt sich vielmehr um einen sogenannten Planungs-Mehrwert, wie er im
Zusammenhang mit dem Entwurf für ein eidg. Raumplanungsgesetz zur Diskussion
steht. Der Planungsmehrwert kann nach dem geltenden Recht weder auf dem Wege
einer speziellen Abgabe noch auf dem Wege der Vorteilsanrechnung bei der Bemessung
der Enteignungsentschädigung abgeschöpft werden. Im besondern geben die §§ 232
Abs. 2 EGZGB und 16 Abs. 2 BauG keine Grundlage dafür, da sie eben
ausschliesslich von den Vorteilen aus dem Enteignungsunternehmen (bzw. aus der
Anlage) sprechen.

d) Eine Vorteilsanrechnung kommt
zum vornherein nur in Frage, wenn es sich um Vorteile handelt, die sich aus der
Erschliessungsstrasse, für die enteignet wird, ergeben (sog. werkbedingte
Vorteile). Ob beim Kaufpreis von Fr. 50.--/m2 überhaupt solche Vorteile
inbegriffen sind, ist fraglich. Es handelt sich, wie die Gemeinde selbst
erklärt, um den Preis für Rohbauland. Als die Käufe getätigt wurden, war noch
nicht erschlossen. Die Strasse wurde erst in der Zwischenzeit erstellt, und die
Perimeterbeiträge werden erst noch bezahlt werden müssen. Unter diesen Umständen
ist es fraglich, ob man sagen kann, der Preis von Fr. 50.--/m2 sei auch durch
das Werk, für das enteignet wird, bedingt. Immerhin scheint es nicht ganz
ausgeschlossen, dass für den Preis von Fr. 50.-- nicht allein die Zuteilung in
die Bauzone (Industriezone), sondern auch die Aussicht auf eine Erschliessung,
wie sie durch den Bebauungsplan mit dem eingezeichneten Strassensystem
zugesichert war, mitbestimmend war. Kann man aber die blosse Aussicht auf
Erstellung eines Werks, wenn sie sich preiserhöhend auswirkt, als werkbedingten
Vorteil im Sinne der §§ 231 EGZGB und 16 BauG sowie der Praxis über die
Vorteilsanrechnung ansehen? Die Frage kann offen bleiben. Auch wenn man
annehmen will, es handle sich hier tatsächlich um einen Vorteil, der
grundsätzlich angerechnet werden könnte, weil der Zusammenhang mit dem
Enteignungswerk eng genug sei, fehlt es doch an der Besonderheit des Vorteils:

e) Die Strasse bringt dem ganzen
Gebiet Vorteile. Vor allem aber bringt sie allen direkten Anstössern Vorteile.
Diese müssen aber nicht alle gleich viel Land abtreten. Die Unterschiede sind
sehr gross, und zwar unterscheiden sich die Masse der abzutretenden Flächen
nicht nur absolut, sondern auch in ihrem Verhältnis zu den zugehörigen Restgrundstückgrössen.
Es ist nun nicht einzusehen, wieso diejenigen Anstösser, die mehr (und zwar
bedeutend mehr) Land abtreten müssen, mehr an den Vorteilsausgleich leisten
sollen, ohne dass dies durch die Grösse ihrer Grundstücke oder durch andere
Umstände sich rechtfertigen lässt. Nur wo ein besonderer Vorteil besteht, der
nur gerade dem betreffenden Grundstück zukommt, rechtfertigt es sich, dieses
(proportional) stärker zu belasten als die andern. Selbst wenn man das Prinzip
des besondern Vorteils im allgemeinen etwas zurückhaltend anwenden wollte, gäbe
vorliegend die Perimeterordnung, die für das Industriegebiet Moos gilt, Anlass,
das Prinzip strikte zu handhaben. Das Perimeterreglement der Einwohnergemeinde O.
vom 8.5.1972 ist für die Industriegebiete recht streng. Es enthält für die
verschiedenen öffentlichen Anlagen feste Ansätze, die bis zur Deckung der
Kosten der Anlagen (inkl. Landerwerbskosten) eingezogen werden, Die Vertreter
der Gemeinde nehmen an, dass für die Nordringstrasse tatsächlich volle Deckung
erreicht wird. Ob das wirklich zutrifft, kann dahingestellt bleiben.
Entscheidend ist, dass nicht zum vornherein nur ein gewisser Prozentsatz den
Grundeigentümern überbunden wird. Bei dieser Sachlage wäre es nun ganz
besonders stossend, wenn neben dem Vorteilsausgleich, der aufgrund des
Perimeterreglementes geschieht und der gerechterweise auf die Fläche der
bevorzugten Grundstücke abstellt, noch ein weiterer Ausgleich stattfände, der
auf den abzutretenden Flächen beruht und damit ungerechterweise diejenigen Grundeigentümer,
die "zufälligerweise" mehr abtreten müssen, stärker trifft. Bei der
Regelung, wie sie das Perimeterreglement für die Industriezonen aufweist, darf
man davon ausgehen, dass die Vorteile aus dem Werk über die
Grundeigentümerbeiträge und nur über sie abgegolten werden sollen.

Aus allem ergibt sich, dass es
nicht angeht, vom Rohbaulandwert in der Höhe von Fr. 50.--/m2 im Sinne einer
Vorteilsausgleichung Abzüge zu machen. Diese Abzüge widersprechen dem Prinzip
des besondern Vorteils und sind zudem nicht harmonisiert mit dem System des Perimeterreglements.

Die Vorinstanz hat in teilweiser
Einsicht in das Problem die Abzüge diffierenziert und hat demjenigen Eigentümer,
der besonders viel Land abtreten muss, wegen dieses Umstandes einen kleineren
Abzug gemacht als den andern. Allein, betragsmässig haftet dieser
Differenzierung der Vorinstanz etwas Willkürliches an. Die Gleichbehandlung ist
nur garantiert, wenn bei allen Abtretungen der richtige Preis eingesetzt wird.
Nur auf diese Weise erhält derjenige, der mehr abtreten muss, den entsprechenden
Ausgleich.

Verwaltungsgericht, Urteil vom
22. Februar 1974