sh_obergericht · 60/2004/15° · 2005-09-02 · de

Art. 32 Abs. 1, Art. 33 Abs. 1 und Abs. 4 sowie Art. 35 Abs. 2 BauG; Art. 10, Art. 35, Art. 39 Abs. 1 und Art. 43 BauO/Stein am Rhein. | Baubewilligung; empfindliches Ortsbild; Dachgestaltung; Aussenerschliessung

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Art. 32 Abs. 1, Art. 33 Abs. 1 und Abs. 4 sowie Art. 35 Abs. 2 BauG; Art. 
10, Art. 35, Art. 39 Abs. 1 und Art. 43 BauO/Stein am Rhein. Baubewilli-
gung; empfindliches Ortsbild; Dachgestaltung; Aussenerschliessung 
(OGE 60/2004/15 vom 2. September 2005) 
 
Keine Veröffentlichung im Amtsbericht° 
 
 
Bei baulicher Erneuerung in einem empfindlichen Ortsbild ist je nach 
den Umständen die Erhöhung des Dachfirsts zulässig, zumal wenn dadurch 
ein Flachdach eliminiert und so eine bessere Anpassung ans Ortsbild erreicht 
wird (E. 2b). 
 
Hält ein Bauvorhaben die primären Baubegrenzungsnormen ein, so ist 
der damit verbundene Entzug von Licht grundsätzlich in Kauf zu nehmen, 
insbesondere in einem Gebiet mit verdichteter Bauweise und mehrgeschossi-
gen, zusammengebauten Gebäuden (E. 2c). 
 
Eine Aussenerschliessungsanlage mit Treppenaufgang über die gesamte 
Fassadenlänge ist weder ein unbewohnter, eigenständiger An- oder Neben-
bau noch ein abstandsrechtlich privilegierter Gebäudevorsprung (E. 3c). 
 
Aus den Erwägungen: 
 
 
2.– Die Beschwerdeführer rügen zunächst die geplante Volumenerweite-
rung im Dachgeschoss als Folge davon, dass der Dachfirst um rund 1 m an-
gehoben und zur Hofseite hin verschoben werden solle, wobei die heute 
grösstenteils flachdachartig ausgebildete nördliche Dachfläche neu von der 
Hoffassade aus bis zum höher positionierten First gleichmässig ansteigen sol-
le. Dies sei angesichts der hohen Anforderungen an Bauten und ihre einzelnen 
Teile in der Altstadt von Stein am Rhein unzulässig. Massgebend seien dabei 
die Vorschriften über Neubauten, solle doch der bestehende Dachstuhl kom-
plett abgebrochen und das Dachgeschoss neu gebaut werden. 
 
a) Das Baugrundstück ... liegt in der Altstadtzone. Aufgrund der ein-
schlägigen kommunalen Bauvorschriften sind im Bereich der Altstadt Bau-
werke und deren Umgebung besonders sorgfältig zu gestalten, und es sind al-
le Vorkehren zu treffen, um die Charakteristik der Altstadt zu erhalten und 
auch die Umgebung der Eigenart des Stadtkörpers anzupassen (Art. 10 der 
Bauordnung der Stadt Stein am Rhein vom 13. März 1992 [BauO]). Nach Art. 


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35 BauO soll sodann die Altstadt insbesondere als Baudenkmal erhalten und 
gefördert werden. Alle Bauten haben sich unter Berücksichtigung der gege-
benen Nutzungsverhältnisse in das bestehende Stadtbild einzuordnen, auch 
hinsichtlich Massstäblichkeit, Gestaltung, Materialien und Farbgebung (Abs. 
1 Sätze 1 und 2). Die bauliche Erneuerung hat grundsätzlich im Rahmen der 
bestehenden Bauformen und unter möglichster Schonung der vorhandenen 
Bausubstanz zu erfolgen (Abs. 2 Satz 1). Gemäss Art. 43 BauO hat der Ersatz 
bestehender Bauten grundsätzlich unter Einhaltung der vorhandenen Masse 
sowie der First- und Traufhöhe zu erfolgen (Abs. 1). Abweichungen sind zu-
lässig, wenn und soweit damit gegenüber dem zu ersetzenden Baukörper eine 
verbesserte Anpassung an das Ortsbild erfolgt (Abs. 2). 
 
Der private Beschwerdegegner macht geltend, Ästhetiknormen in kom-
munalen Bauordnungen hätten seit Inkrafttreten des Gesetzes über die Raum-
planung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. De-
zember 1997 (Baugesetz, BauG, SHR 700.100) ihre selbständige Bedeutung 
verloren. Soweit hierüber nunmehr kantonale Bauvorschriften bestehen, ge-
hen diese der entsprechenden kommunalen Regelung in der Tat grundsätzlich 
vor; die Gemeinden haben aber beim Vollzug entsprechend der Art der gere-
gelten Materie einen gewissen Entscheidungsspielraum behalten (speziell zur 
Gestaltungsklausel von Art. 35 BauG: BGE 1P.185/1999 und 1P.193/1999 
vom 22. Juli 1999, E. 4b, mit Hinweis auf ZBl 1998, S. 171 f., E. 2c). 
 
Art. 35 BauG sieht vor, dass Bauten, Anlagen und Umschwung für sich 
und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-
bung im Ganzen und ihren einzelnen Teilen so zu gestalten und zu unterhal-
ten sind, dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1). Besondere 
Sorgfalt ist geboten im Bereich empfindlicher Orts- und Strassenbilder, Land-
schaften, Flussufer und Erholungsgebiete (Abs. 2 Satz 1). Soweit es ein 
überwiegendes öffentliches Interesse erfordert, können die Gemeinden in den 
Bauordnungen unter anderem Vorschriften aufstellen über die Erhaltung 
schöner oder geschichtlich wertvoller Kultur- und Baudenkmäler, Land-
schafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbilder (Art. 7 Abs. 1 Ziff. 9 BauG). 
 
Die Stadt Stein am Rhein gilt als schützenswertes Ortsbild von nationaler 
Bedeutung (Art. 1 und Anhang der Verordnung über das Bundesinventar der 
schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981 [VISOS, 
SR 451.12]); dabei geht es in erster Linie um den Schutz der mittelalterlichen 
Stadtanlage. Für den Bereich des Baugrundstücks ist daher bei baulichen Ein-
griffen besondere Sorgfalt geboten. Es kann letztlich offenbleiben, ob die ein-
gangs zitierten kommunalen Gestaltungsvorschriften mit Blick auf Art. 7 Abs. 
1 Ziff. 9 BauG ihre selbständige Bedeutung behalten haben. Sie sind mit der 
kantonalen Bestimmung von Art. 35 Abs. 2 BauG jedenfalls vereinbar, haben 
im Grundsatz das gleiche gestalterische Ziel und können ohne weiteres we-


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nigstens als gemeindespezifische inhaltliche Konkretisierung beim Vollzug 
der kantonalen Regelung berücksichtigt werden. 
 
b) Die Beschwerdeführer machen ... geltend, die Erneuerung des Dach-
bereichs sei als Ersatz einer bestehenden Baute zu betrachten. Ob dies zutref-
fe, ist bei der Gesamtbetrachtung des geplanten Umbaus – der insbesondere 
auch die Vollgeschosse unterhalb des Dachs betrifft – fraglich; es hat im Er-
gebnis jedoch keine entscheidende Bedeutung. 
 
Sowohl Art. 35 Abs. 2 BauO (bauliche Erneuerung) als auch Art. 43 
BauO (Ersatz einer bestehenden Baute) schliessen nicht aus, dass vom Grund-
satz der Einhaltung der bisherigen Bauformen bzw. der vorhandenen Masse 
sowie der First- und Traufhöhe je nach den Umständen des Einzelfalls abge-
wichen werden kann. Art. 43 Abs. 2 BauO bezeichnet Abweichungen aus-
drücklich als zulässig, wenn und soweit damit eine verbesserte Anpassung ans 
Ortsbild verbunden ist. Dies muss bei ausnahmsweise vorgesehenen Ab-
weichungen von den bestehenden Bauformen im Rahmen baulicher Erneue-
rungen generell gelten, insbesondere auch bei der Wahrung der besonderen 
gestalterischen Sorgfalt im Sinn von Art. 35 Abs. 2 BauG. 
 
Der private Beschwerdegegner und der Regierungsrat machen geltend, 
mit der Neugestaltung des Dachs werde eine bessere Anpassung ans Ortsbild 
erreicht. Dem ist beizupflichten. Bereits im Einwendungs- und im Rekurs-
verfahren reichte der private Beschwerdegegner umfangreiche "Allgemeine 
Ausführungen zum Bauprojekt" ein. Diese enthalten jeweils eine Flugauf-
nahme der Dachlandschaft in der Umgebung des Baugrundstücks. Das Ge-
bäude des privaten Beschwerdegegners mit einem Flachdach bzw. einer Ter-
rasse auf der Nord- und auf der Südseite sowie nur einem relativ kleinen 
Dachgeschoss mit Satteldach dazwischen (mit dem Aufgang zur Terrasse) 
erscheint darin optisch als Fremdkörper. Davon konnte sich das Gericht auch 
am Augenschein einen Eindruck verschaffen. Die heutige Situation entspricht 
insbesondere auch nicht den Anforderungen der kommunalen Dachgestal-
tungsvorschriften, die in der Altstadtzone für Hauptbauten Satteldächer vor-
schreiben, deren Neigung auf die Nachbarbauten abzustimmen ist (Art. 39 
Abs. 1 Satz 1 BauO). Flachdächer sind von daher grundsätzlich nicht zuläs-
sig. 
 
Mit der vorgesehenen Elimination des Flachdachs auf der Nord- bzw. 
Nordwestseite (Richtung Liegenschaft der Beschwerdeführer) passt sich 
demnach das Gebäude besser ans geschützte Ortsbild, insbesondere an die 
Charakteristik der Dachlandschaft und die Bauformen der bestehenden Häu-
serzeilen der Umgebung an als bisher. Dies ist aber – um im Vergleich zu den 
Nachbarbauten einen unpassend flachen Neigungswinkel zu vermeiden – 
letztlich nur durch Erhöhung des Dachfirsts möglich. Auch so bleibt das Ge-


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bäude gemäss den Bauplänen noch rund 2,5 m weniger hoch als das südöst-
lich angebaute Nachbarhaus (...) und ordnet sich durchaus ins Orts- und Stras-
senbild ein. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer muss in der Ge-
samtbetrachtung bezüglich der Dachgestaltung in Sachen Ortsbild von einem 
ästhetischen Gewinn gesprochen werden. Die kantonale Denkmalpflege hatte 
im übrigen keine Einwendungen gegen das Bauprojekt. 
 
Es ist daher im Ergebnis grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass dem 
privaten Beschwerdegegner ausnahmsweise eine Erhöhung des Dachfirsts 
und gestützt darauf eine Vergrösserung des Dachgeschosses bewilligt wurde. 
Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Stadtrat Stein am Rhein nach 
der – nicht konkretisierten und belegten – Behauptung der Beschwerdeführer 
ansonsten generell auf die peinlich genaue Einhaltung der ursprünglichen 
Firsthöhen achten soll. Die Beschwerdeführer tun jedenfalls nicht dar, dass 
und inwieweit die begründbare Abweichung im hier vorliegenden speziellen 
Einzelfall gegen den sinngemäss angesprochenen Grundsatz der Rechts-
gleichheit verstiesse. 
 
c) Die Beschwerdeführer machen geltend, durch die Anhebung und 
Vergrösserung des Dachgeschosses würden die Wohnverhältnisse in den be-
nachbarten Liegenschaften erheblich verschlechtert. Ihre im Nordosten des 
Baugrundstücks situierte Liegenschaft würde zusätzlich beschattet. 
 
Bei der Frage, ob die mit einem Bauprojekt verbundenen (zusätzlichen) 
Einwirkungen übermässig und unzumutbar seien, ist insbesondere auf die ört-
lichen Verhältnisse und die dabei vorherrschenden normalen Immissionen ab-
zustellen. Hält ein Bauvorhaben die primären Baubegrenzungsnormen ein, so 
kann es durch Lichtentzug oder Schattenwurf grundsätzlich nicht dergestalt 
auf Nachbargrundstücke einwirken, dass seine Verwirklichung verhindert 
oder eine Änderung von Lage oder Gestaltung verlangt werden könnte. Insbe-
sondere muss in einem Gebiet mit verdichteter Bauweise und mehrgeschossi-
gen, zusammengebauten Gebäuden – wie hier in einem Stadtkern – generell 
mit baulichen Veränderungen gerechnet werden, die sich unmittelbar auf die 
Besonnung in der nahen Umgebung auswirken können. Ein entsprechender 
Entzug von Licht ist – soweit die Bauvorschriften insbesondere über Höhe 
und Abstände eingehalten werden – grundsätzlich in Kauf zu nehmen (vgl. 
BEZ 1990 Nr. 28). 
 
Im vorliegenden Fall ist die Erhöhung des Dachfirsts als solche – entge-
gen der Auffassung der Beschwerdeführer – unter den gegebenen Umständen 
nicht baurechtswidrig. Der damit verbundene zusätzliche Schattenwurf ist da-
her grundsätzlich nicht als ungewöhnlich starke bzw. unzumutbare übermäs-
sige negative Einwirkung zu betrachten. ... Doch ist zu beachten, dass auf-
grund der Lage der verschiedenen Gebäude bis über die Zeit des Sonnen-


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höchststands hinaus die das Bauprojekt deutlich überragende, südlich des 
Wohngebäudes der Beschwerdeführer befindliche Liegenschaft ... den Schat-
tenwurf auf die Liegenschaft der Beschwerdeführer wesentlich bestimmt. Die 
negativen Einwirkungen der geplanten Dachgestaltung sind von daher be-
grenzt. 
 
In dieser Situation kann nicht gesagt werden, aufgrund besonderer Um-
stände wären vom neuen Dachgeschoss trotz Einhaltung der Bauvorschriften 
ausnahmsweise spezielle, übermässige negative Einwirkungen auf die Lie-
genschaft der Beschwerdeführer zu erwarten. 
 
d) Der Regierungsrat hat demnach das einschlägige Recht nicht verletzt 
– insbesondere auch nicht etwa durch rechtsfehlerhafte Ermessensausübung –, 
indem er mit dem angefochtenen Entscheid die Bewilligung der Erhöhung 
und Erweiterung des Dachgeschosses genehmigt hat. 
 
3.– Die Beschwerdeführer rügen im weitern, die Konstruktion der ge-
planten Aussenerschliessung der oberen Wohnung im Innenhof sei überdi-
mensioniert und beeinträchtige deshalb die Nachbarschaft über Gebühr. 
 
a) ... 
 
Es ist ... im Grundsatz von einem aktuell (wieder) bestehenden Innenhof 
auszugehen, in dessen Richtung das Gebäude des privaten Beschwerde-
gegners durch die geplante Aussenerschliessung erweitert werden soll. Dabei 
geht es im übrigen nicht etwa um einen historisch wertvollen Hof, der prinzi-
piell erhalten werden müsste (Art. 45 Abs. 2 Satz 2 BauO). 
 
b) Unter Privatgrundstücken dürfen Bauten und Anlagen mit ihrem äus-
sersten Bauteil die im Abstand von 2,5 m parallel zur Grenze verlaufende Li-
nie nicht überschreiten, sofern der Gemeinderat und die Nachbarin oder der 
Nachbar nicht ihre schriftliche Zustimmung geben (Art. 32 Abs. 1 BauG). Bei 
geschlossener Bauweise – wie sie in der Altstadtzone von Stein am Rhein die 
Regel ist (Art. 35 Abs. 1 Satz 3 BauO) – muss in der Regel an die Seitenmau-
er der Nachbarbaute angebaut werden (Art. 33 Abs. 1 BauG). 
 
Bei geschlossener oder verdichteter Bauweise und bei zusammengebau-
ten Häusern können unter anderem an der Fassade angebrachte Bauteile wie 
Balkone, überdachte Hauszugänge und dergleichen in einem Abstand von 
weniger als 2,5 m von der Grenze erstellt werden, wenn sie für das Nachbar-
grundstück keine nachteiligen Auswirkungen haben (Art. 33 Abs. 4 BauG). In 
der Altstadtzone Stein am Rhein dürfen sodann die zwischen den Gebäuden 
liegenden Hofflächen nur mit eingeschossigen An- und Nebenbauten über-
baut werden (Art. 45 Abs. 2 Satz 1 BauO). 


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Der Regierungsrat ist davon ausgegangen, dass die geplante Aussen-
erschliessung nicht – wie von den Beschwerdeführern im Rekursverfahren 
geltend gemacht – als An- oder Nebenbaute bezeichnet werden könne. Es 
handle sich von der Funktion her um an der Fassade angebrachte Balkone, die 
untereinander durch eine Wendeltreppe verbunden seien. Diese Konstruktion 
falle unter den Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 4 BauG. Sie beeinträch-
tige die westlich angrenzende Liegenschaft ..., gegenüber welcher sie den 
Mindestgrenzabstand von 2,5 m verletze, nicht. 
 
c) Von einem unbewohnten, eigenständigen An- oder Nebenbau kann in 
der Tat nicht gesprochen werden (vgl. Art. 21 BauO; zum Begriff der Klein-
baute [An- oder Nebenbaute] in der Bauordnung einer andern Gemeinde auch 
OGE vom 8. April 1994 i.S. G., E. 2, Amtsbericht 1994, S. 121 ff.). Die ge-
planten, mit einer Wendeltreppe verbundenen Loggias dienen letztlich viel-
mehr speziell dem Zugang zur oberen Wohnung im dritten Obergeschoss. Sie 
sind insoweit mit dem Gebäude räumlich, baulich und insbesondere auch 
funktionell eng verbunden. Sie sind daher als – abstandsrechtlich relevanter – 
Bauteil des (Haupt-)Gebäudes als solchen zu betrachten. 
 
Die abstandsrechtlich privilegierten Auf- und Vorbauten werden zwar in 
Art. 33 Abs. 4 BauG nicht abschliessend aufgezählt. Die genannten Beispiele 
sind aber hilfreich für die Auslegung der Bestimmung. Dabei ist vom Grund-
gedanken auszugehen, dass die fraglichen Bauteile schon im Grundsatz weni-
ger immissionsträchtig sind als andere Gebäudebestandteile. Dies ist in erster 
Linie Folge davon, dass sie prinzipiell höhenmässig begrenzt, nicht etwa Teil 
der gesamten Fassade und jedenfalls gegenüber dem Hauptgebäude klar un-
tergeordnet sind. Die Privilegierung rechtfertigt sich aber nicht mehr, wenn 
sich ein Vorbau über die gesamte Fassadenhöhe erstreckt und das Gebäude so 
letztlich generell erweitert (vgl. zum Ganzen auch die Hinweise und Beispiele 
bei Fritzsche/Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 3. A., Zürich 2003, 
Ziff. 12.8.4.2). 
 
Es ist fraglich, ob sich der geplante Vorbau in seiner diesbezüglichen 
Bedeutung auf die einzelnen Plattformen bzw. Balkone beschränken lässt. 
Entscheidendes Element ist die Aussentreppe, d.h. die über die gesamte Fas-
sadenlänge geplante Aussenerschliessungsanlage als solche. Es kann daher in 
der Gesamtbetrachtung kaum noch von (einzelnen) untergeordneten Gebäu-
devorsprüngen gesprochen werden. 
 
Dies kann letztlich jedoch offenbleiben. Gegenüber dem Grundstück der 
Beschwerdeführer hält der geplante Vorbau den Mindestgrenzabstand jeden-
falls ein. Die heutigen Eigentümer des westlich angrenzenden Grundstücks 
mit dem angebauten Gebäude ... haben den Entscheid des Regierungsrats über 
den noch von ihrem Rechtsvorgänger erhobenen Rekurs sodann nicht ange-


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fochten; sie haben das Bauprojekt somit letztlich akzeptiert. Es besteht kein 
Grund, dieses Ergebnis von Amts wegen in Frage zu stellen, geht es doch in 
diesem Zusammenhang nicht um übergeordnete und überwiegende öffentli-
che Interessen, sondern um spezifisch nachbarschützende Abstandsvorschrif-
ten, von denen im Einverständnis der Beteiligten abgewichen werden kann. 
 
d) Die Aussenerschliessung stellt eine Erweiterung des bisherigen Ge-
bäudes dar, so dass auch insoweit die einschlägigen Vorschriften der Altstadt-
zone zu berücksichtigen sind (Art. 35 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 35 BauO; vgl. 
oben, E. 2a). 
 
Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer kann nicht gesagt wer-
den, die Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners (mit vier Vollgeschos-
sen und einem Dachgeschoss) sei mit dem Ladengeschäft im Erdgeschoss und 
zwei Wohnungen übernutzt. Bei der baulichen Erneuerung der Altstadt ist im 
übrigen sicherzustellen, dass gesamthaft genügend Wohnraum erhalten bleibt 
oder sogar geschaffen wird (Art. 35 Abs. 3 BauO); diesem Grundsatz durften 
die Behörden bei der Beurteilung des Bauprojekts durchaus Rechnung tragen. 
Dass aber das Gebäude insbesondere in den Wohngeschossen renovationsbe-
dürftig ist, konnte beim Augenschein auch das Gericht feststellen. 
 
Dem Regierungsrat ist sodann beizupflichten, dass der Zugang zur obe-
ren Wohnung über ein von der unteren Wohnung abgetrenntes Treppenhaus 
bei einer Breite der Liegenschaft von nur rund 5 m (unter Berücksichtigung 
insbesondere auch der Seitenmauern zu den Nachbarbauten) im Innern des 
Gebäudes kaum befriedigend gelöst werden könnte. Dies gilt im übrigen un-
geachtet der geplanten Erweiterung des Dachgeschosses, das mit der Neuges-
taltung – abgesehen vom weiterhin bestehenden Zugang zur Terrasse auf der 
Südseite – nur als Estrich, nicht als eigentlicher Wohnraum ausgestaltet und 
genutzt werden soll. Die geplante Aussenerschliessung lässt sich von daher 
prinzipiell ohne weiteres rechtfertigen, und zwar insbesondere auch mit der 
vorgesehenen Tiefe Richtung Innenhof; diese wird im wesentlichen durch die 
feuerpolizeilichen Anforderungen an die Abmessungen der Treppe bestimmt. 
Wenn der Stadtrat als antragstellende, mit den örtlichen Verhältnissen ver-
traute Behörde und auf seinen Antrag hin auch das Bauinspektorat als Bewil-
ligungsinstanz im Rahmen ihres Beurteilungsspielraums vergleichsweise auch 
den noch vor wenigen Jahren bestehenden Zustand (mit Zwischenbau) mitbe-
rücksichtigt haben, so ist das im Ergebnis nachvollziehbar, wenn auch nicht 
als Ausfluss der Bestandesgarantie (...), sondern nur als zusätzliches Element 
für die Gesamtwürdigung der Interessenlage. 
 
In dieser Situation ist letztlich nicht zu beanstanden, dass dem privaten 
Beschwerdegegner bewilligt wurde, ausserhalb der bisherigen Gebäudeform 
den geplanten Zugang zur oberen Wohnung zu erstellen. Zumindest in der 


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vom Regierungsrat genehmigten Form (ohne Sichtschutz) wird die eigentli-
che Gebäudeform durch den Vorbau nicht, jedenfalls nicht grundlegend be-
einträchtigt. Dieser wirkt sich im übrigen – weil er sich auf der Rückseite des 
Gebäudes befindet – auch nicht auf das Strassenbild aus. 
 
e) ... 
 
f) Der Regierungsrat hat demnach das einschlägige Recht nicht verletzt – 
insbesondere auch nicht etwa durch rechtsfehlerhafte Ermessensausübung –, 
indem er mit dem angefochtenen Entscheid die Bewilligung des Vorbaus im 
Grundsatz – wenn auch ohne den geplanten Sichtschutz – genehmigt hat.