sg_verwaltungsrekurskommission · I/1-2022/68 · 2023-04-03 · de
Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 03.04.2023
Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Grundstückgewinn, Erwerbspreis. Teile des Grundstücks wurden im Jahr 2003 infolge Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit ins Privatvermögen überführt. Gemäss Veranlagungsberechnung 2003 vom 13. April 2005 betrug der mit den übrigen Einkünften des Jahres 2003 besteuerte Liquidations-gewinn Fr. 38'770.–. Im Jahr 2006 wurde der Rest der Liegenschaft ins Privatvermögen überführt. Der Liquidationsgewinn (Differenz zwischen Buchwert und aktuellem Verkehrswert) von Fr. 362'000.– unterlag mit den übrigen Einkünften des Jahres 2006 der Einkommensbesteuerung. Einkommens-steuerrechtlich schied das Grundstück somit zum Wert von Fr. 400'770.– aus dem Geschäftsvermö-gen aus. Dieser sogenannte Entnahmewert entsprach dem Erwerbspreis, der gemäss Art. 136 Abs. 1 StG für die Berechnung der Anlagekosten zur Anwendung gelangt. Da es in der Folge zu zwei Han-dänderungen mit Steueraufschub kam (Erbgang im Jahr 2010 und Schenkung im Jahr 2011), ist die Entnahme aus dem Geschäftsvermögen als letzte Veräusserung im Sinn von Art. 136 Abs. 4 StG zu werten. Der massgebende Erwerb liegt somit nicht mehr als zwanzig Jahre zurück, weshalb die Wahl nach Art. 139 Abs. 3 StG ausser Betracht fällt (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 3. April 2023, I/1-2022/68). Gegen diesen Entscheid wurde beim Verwaltungsgericht Beschwerde erhoben. Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde mit Entscheid vom 16. September 2023 abgewiesen (B 2023/92).

Publikationsplattform
St.Galler Gerichte
Fall-Nr.:
I/1-2022/68
Stelle:
Verwaltungsrekurskommission
Rubrik:
Abgaben und öffentliche Dienstpflichten
Publikationsdatum: 11.05.2023
Entscheiddatum:
03.04.2023
Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 03.04.2023
Grundstückgewinn, Erwerbspreis. Teile des Grundstücks wurden im Jahr 
2003 infolge Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit ins Privatvermögen 
überführt. Gemäss Veranlagungsberechnung 2003 vom 13. April 2005 betrug 
der mit den übrigen Einkünften des Jahres 2003 besteuerte Liquidations- 
gewinn Fr. 38'770.–. Im Jahr 2006 wurde der Rest der Liegenschaft ins 
Privatvermögen überführt. Der Liquidationsgewinn (Differenz zwischen 
Buchwert und aktuellem Verkehrswert) von Fr. 362'000.– unterlag mit den 
übrigen Einkünften des Jahres 2006 der Einkommensbesteuerung. 
Einkommens-steuerrechtlich schied das Grundstück somit zum Wert von Fr. 
400'770.– aus dem Geschäftsvermö-gen aus. Dieser sogenannte 
Entnahmewert entsprach dem Erwerbspreis, der gemäss Art. 136 Abs. 1 StG 
für die Berechnung der Anlagekosten zur Anwendung gelangt. Da es in der 
Folge zu zwei Han-dänderungen mit Steueraufschub kam (Erbgang im Jahr 
2010 und Schenkung im Jahr 2011), ist die Entnahme aus dem 
Geschäftsvermögen als letzte Veräusserung im Sinn von Art. 136 Abs. 4 StG 
zu werten. Der massgebende Erwerb liegt somit nicht mehr als zwanzig 
Jahre zurück, weshalb die Wahl nach Art. 139 Abs. 3 StG ausser Betracht 
fällt (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 3. April 2023, I/1-2022/68). 
Gegen diesen Entscheid wurde beim Verwaltungsgericht Beschwerde 
erhoben. Das Verwaltungsgericht hat die Beschwerde mit Entscheid vom 16. 
September 2023 abgewiesen (B 2023/92).
Entscheid siehe PDF
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/8
Kanton St. Gallen 
Gerichte 
 
 
 
 
 
Verwaltungsrekurskommission 
Abteilung I - 1. Kammer 
 
 
Entscheid vom 3. April 2023 
Besetzung 
Präsidentin Louise Blanc Gähwiler, Richter Markus Frei und Richterin 
Barbara Steinbacher, Gerichtsschreiber Philipp Lenz 
Geschäftsnr. 
I/1-2022/68 
Parteien 
S.__ 
und 
L.__, 
Rekurrenten, 
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armin Thaler, 
Gartenstrasse 8, Postfach 38, 9004 St. Gallen, 
gegen 
Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, 
Vorinstanz, 
 
Gegenstand 
Grundstückgewinnsteuer (Fall-Nr. 0203808) 
 
 
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2/7 
Sachverhalt: 
A.- Auf Ersuchen von S.__ und L.__ bewilligte das Landwirtschaftsamt mit Verfügung vom 
21. September 2020 die Zerstückelung des Grundstücks Nr. __, N.__, mit einer Fläche von 
___ m2. Es wurde in die folgenden drei neuen Grundstücke aufgeteilt: 
1. Grundstück Nr. __: 
Wohnhaus mit Wirtschaft (Nr. __), Scheune (Nr. __), 
Holzschopf (Nr. __) und ___ m2 Boden (Bauzone) 
2. Grundstück Nr. __: 
Wohnhaus (Nr. __) und ___ m2 Boden (Bauzone) 
3. Grundstück Nr. __: 
___ m2 Boden 
B.- Am 4. Januar 2021 verkauften S.__ und L.__ ihre hälftigen Miteigentumsanteile an der 
___ m2 umfassenden Liegenschaft Nr. __, im ___, N.__ mit Wohnhaus mit Wirtschaft, 
Scheune und Holzschopf an die A.__ AG mit Sitz in W.__. ___ m2 des Grundstücks befin-
den sich in der Kernzone K2, die restlichen ___ m2 in der Wohnzone W2b (zwischen der 
Liegenschaftsfläche und den Zonenflächen besteht eine Rundungsdifferenz von ___ m2). 
In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierten S.__ und L.__ einen 
steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. ___, den sie wie folgt berechneten: 
Veräusserungserlös 
 
 
Fr.___ 
Erwerbspreis 
Fr.___ 
Nebenkosten 
Fr.___ 
Aufwendungen 
Fr.___ 
Anlagekosten 
 
 
Fr.___ 
Grundstückgewinn 
 
 
Fr.___ 
Die Steuerbehörde korrigierte die deklarierten Werte, setzte namentlich den Ertragswert als 
Erwerbspreis ein, und veranlagte die Steuerpflichtigen am 12. Januar 2022 mit einem steu-
erbaren Grundstückgewinn von Fr. ___ 
Veräusserungserlös 
 
 
Fr.___ 
Abzüge 
 
 
Fr.___ 
Anrechenbarer Verkaufserlös 
 
 
Fr.___ 
Erwerbspreis: 
Fr.___ 
Nebenkosten 
Fr.___ 
Anrechenbare Anlagekosten 
 
 
Fr.___ 
Grundstückgewinn 
 
 
Fr.___ 
Die dagegen am 1. Februar 2022 erhobene Einsprache hiess das Kantonale Steueramt mit 
Entscheid vom 3. März 2022 teilweise gut. Es erhöhte den Erwerbspreis auf Fr.___ was 
einen steuerbaren Gewinn von Fr.___ ergab. 
 
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3/7 
C.- Mit Eingabe vom 31. März 2022 erhoben S.__ und L.__ durch ihren Rechtsvertreter 
Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK). Sie beantrag-
ten, der Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramts vom 3. März 2022 sei aufzuhe-
ben, der steuerbare Grundstückgewinn sei von Fr.___ um Fr.___ auf Fr.___ zu reduzieren, 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
Das Kantonale Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 27. Juni 2022, der Rekurs 
sei teilweise gutzuheissen und der Erwerbspreis auf Fr.___ festzulegen. Die Rekurrenten 
verzichteten auf eine Stellungnahme dazu. 
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, soweit 
erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 
Erwägungen: 
1.- [Eintretensvoraussetzungen] 
2.- Im Rekursverfahren ist zu prüfen, ob die Vorinstanz den Grundstückgewinn zu Recht 
auf Fr.___ festlegte. Dabei ist einzig streitig, von welchem Erwerbspreis auszugehen ist. 
a) aa) Die Vorinstanz führte aus, es stelle sich die Frage, wie die rechtliche Substanzver-
mehrung bei der Einzonung oder Aufzonung einer Liegenschaft, die sich im Zeitpunkt des 
Erwerbs noch in der Reservezone befunden habe, bei der Gewinnermittlung zu berücksich-
tigen sei. Da die Grundstückgewinnsteuer die Besteuerung des unverdienten Wertzuwach-
ses bezwecke, könne bei einer Ein- oder Aufzonung lediglich die zur Erreichung dieses 
Ziels getätigten objektbezogenen Aufwendungen als Anlagekosten angerechnet werden. 
Die durch Planungsmassnahmen erfolgte Wertsteigerung des Grundstücks sei dagegen für 
sich betrachtet ein der Grundstückgewinnsteuer unterliegender unverdienter Wertzuwachs. 
Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip) bedeute nicht, dass auf-
grund des Umstands, dass sich der Veräusserungserlös auf ein eingezontes oder aufge-
zontes Grundstück beziehe, der Erwerbspreis voraussetzungslos auf eine ein- oder aufge-
zonte Liegenschaft umzurechnen sei. Da das Grundstück vor zwanzig Jahren als land- oder 
forstwirtschaftliches Grundstück qualifiziert worden sei, sei der Ertragswert massgebend 
und auf den dannzumal veranlagten Vermögenswert abzustellen. Der anrechenbare Er-
satzwert (Ertragswert) betrage demnach Fr.___ Davon entfielen Fr.___ auf das Wohnhaus 
(Überführungswert vom Geschäfts- ins Privatvermögen), Fr.___ auf die Scheune, Fr.___ 
auf den Holzschopf und Fr.___ auf die ___ m2 Bauland (anteilsmässig von Fr.___ für ___ 
 
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4/7 
m2). Im Rekursverfahren habe sie feststellen können, dass im Jahr 2003 der Boden und die 
restlichen Gebäude auf dem Grundstück ___ infolge Aufgabe der selbständigen Tätigkeit 
als Landwirt zum Wert von Fr.___ vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt worden 
seien. Die Überführung sei zu den Anlagekosten vorgenommen worden, die bei der Fest-
legung des effektiven Erwerbspreises ebenfalls noch zu berücksichtigen seien. Dieser be-
trage demnach Fr.___ (Fr.___ + Fr.___). 
bb) Die Rekurrenten führten aus, das alte Grundstück Nr. ___ habe sich bereits vor 1996 
teilweise (___ m2 Bauland, Gebäude Nrn. ___, ___, ___ und ___) in der Bauzone befunden. 
Eigentümer sei damals K.__ sel. gewesen. Gemäss der amtlichen Schätzung vom 9. Mai 
1996 habe der Ertragswert dieses Grundstücks Fr.___ und der Verkehrswert Fr.___ betra-
gen. Wegen des Eintrags im Schätzungskataster für landwirtschaftliche Grundstücke sei es 
im Jahr 2001, zwanzig Jahre vor der Veräusserung vom 4. Januar 2021, beim Vermögen 
zum Ertragswert von Fr.___ besteuert worden. Im Jahr 2006 sei der Grundstücksteil mit 
dem Wohnhaus mit Wirtschaft (Vers.-Nr. ___) vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt 
und steuerlich mit einem Verkehrswert von Fr.___ erfasst worden. Fortan sei das (alte) 
Grundstück Nr. ___ beim Vermögen von K.__ sel. mit einem Verkehrswert von Fr.___ ver-
anlagt worden. Die Vorinstanz ignoriere, dass sich die steuerrechtliche Qualifikation eines 
(landwirtschaftlichen) Grundstücks nach dem Recht zur Grundstückgewinnsteuer und nicht 
aus demjenigen der Vermögensteuer ergebe. Zudem verkenne sie, dass der Verkehrswert 
des Grundstücks im Zeitpunkt der Privatentnahme massgebend sei. Im Rahmen der Ver-
anlagung der Grundstückgewinnsteuer sei unberücksichtigt geblieben, dass der Verkauf 
nicht nur das Gebäude Nr. ___ umfasst habe, sondern auch weitere Gebäude und ___ m2 
Boden, der bereits im Jahr 1996 vollständig in der Bauzone gelegen sei. Gemäss der Ver-
fügung des Landwirtschaftsamts vom 21. September 2020 sei die Zerstückelung mit der 
Begründung bewilligt worden, dass die abzuparzellierenden Gebäude zu keinem landwirt-
schaftlichen Gewerbe gehörten und der neue Grenzverlauf mit der Bauzonengrenze zu-
sammenfalle. Die Grundstücke Nrn. ___ und ___ lägen somit vollumfänglich in der 
Bauzone. Daher sei das Grundstück Nr. ___ zwanzig Jahre vor dem Verkauf im Jahr 2021 
nicht dem BGBB unterstellt gewesen. Zu beachten sei zudem das Kongruenzprinzip, wel-
ches besage, dass sich die Grundstücksgewinnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich 
gleiche Grundstück beziehen müsse, um vergleichbare Verhältnisse herzustellen. Die Tat-
sache, dass das Grundstück bei der Vermögenssteuer aufgrund der überwiegend landwirt-
schaftlichen Fläche im Jahr 2001 als landwirtschaftliches Grundstück zum Ertragswert be-
steuert worden sei, habe für die Belange der Grundstückgewinnsteuer daher keine Rele-
vanz. Als Ersatzwert sei deshalb, nach dem Prinzip der vergleichbaren Verhältnisse, der 
amtliche Verkehrswert von vor zwanzig Jahren beizuziehen (Fr.___). 
 
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b) Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, die aus Veräusserung von 
Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (Art. 130 
Abs. 1 StG). Als Veräusserung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der 
wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 131 Abs. 1 StG). Der Grund-
stückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und 
Aufwendungen) übersteigt (Art. 134 StG). Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuch-
belege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tat-
sächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG). Liegt kein Kaufpreis vor, wird der 
Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt (Abs. 2). Bei Er-
werb durch einen Pfandgläubiger oder Pfandbürgen, der das Grundstück im Zwangsver-
wertungsverfahren erworben hat, gelten die erlittenen Verluste als Teil des Erwerbspreises 
(Abs. 3). Bei Erwerb aus Eigentumswechsel mit Steueraufschub ist der Erwerbspreis bei 
der letzten Veräusserung massgebend, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt 
hätte (Abs. 4). Leistungen, für die eine Steuerhinterziehung eingetreten ist, die nicht mehr 
geahndet werden kann, werden nicht angerechnet (Abs. 5). Liegt der massgebende Erwerb 
mehr als 20 Jahre zurück, kann der Steuerpflichtige anstelle der tatsächlichen Kosten den 
amtlichen Verkehrswert oder bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken den amtli-
chen Ertragswert vor 20 Jahren als Anlagekosten geltend machen. In diesem Fall sind die 
in den letzten 20 Jahren getätigten Aufwendungen nach Art. 137 StG zusätzlich anrechen-
bar, soweit sie nachgewiesen werden (Art. 139 StG). 
c) aa) Aus den Akten ist ersichtlich, dass der frühere Eigentümer (K.__) das streitige Grund-
stück am 31. März 1971 aus Erbteilung erwarb (vi-act. 2). Am 26. August 2003 gab er den 
Landwirtschaftsbetrieb auf und überführte das Grundstück vom Geschäfts- ins Privatver-
mögen. Ausgenommen davon war das Restaurant, das im Geschäftsvermögen verblieb. 
Die wiedereingebrachten Abschreibungen in der Höhe von Fr.___ wurden zusammen mit 
den übrigen Einkünften des Jahres 2003 besteuert, und die Liegenschaft "D.__, O.__" mit 
einem Wert von Fr.___ beim Vermögen veranlagt (vi-act. 9). Hinsichtlich der Steuerperiode 
2005 teilte die Vorinstanz K.__ mit, gemäss Präponderanzmethode seien die Grundstücke 
Nrn. ___, ___, ___, ___ und ___ ab dem 1. Januar 2005 zum Verkehrswert zu versteuern. 
Es sei zudem darauf hinzuweisen, dass auf den Grundstücken ___ und ___ die latente 
Steuerschuld der ergänzenden Vermögenssteuer (bis 31. Dezember 2004 und zugleich Be-
ginn der Besteuerung zum Verkehrswert) liege. Diese werde fällig bei Realisierung (Ver-
kauf) der Parzellen oder Teilen davon (vi-act. 4/3). Per 31. Mai 2006 haben die Eheleute 
auch die selbständige Erwerbstätigkeit als Gastwirte aufgeben und das Restaurant zum 
Verkehrswert von Fr.___ (gemäss amtlicher Schätzung vom 9. Mai 1996) in das Privatver-
mögen überführt. Die Vorinstanz besteuerte die Differenz zwischen dem Buchwert und dem 
 
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aktuellen Verkehrswert des Restaurants mit Wohnhaus (ohne Boden) zusammen mit den 
übrigen Einkünften des Jahres 2006 (act. 2/6). Sodann wurde das Grundstück "D.__, O.__" 
in der Veranlagungsberechnung für die Staats- und Gemeindesteuern 2006 mit einem Ver-
mögenswert von Fr.___ erfasst (act. 2/7). Am 28. Juni 2010 gingen das Restaurant mit 
Wohnung (Nr. ___), die Scheune (Nr. ___), das Wohnhaus (Nr. ___), der Holzschopf 
(Nr. ___) und ___ m2 Boden durch Erbgang von K.__ sel. an D.__ über, die das Grundstück 
Nr. ___ mit Gebäuden am 14. April 2011 schenkungsweise an die Rekurrenten übertrug. 
bb) Aus dem zeitlichen Ablauf ergibt sich, dass Teile des Grundstücks im Jahr 2003 infolge 
Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit ins Privatvermögen überführt wurden. Gemäss 
Veranlagungsberechnung 2003 vom 13. April 2005 betrug der mit den übrigen Einkünften 
des Jahres 2003 besteuerte Liquidationsgewinn Fr.___ Im Jahr 2006 wurde der Rest der 
Liegenschaft ins Privatvermögen überführt. Der Liquidationsgewinn (Differenz zwischen 
Buchwert und aktuellem Verkehrswert) von Fr.___ unterlag mit den übrigen Einkünften des 
Jahres 2006 der Einkommensbesteuerung. Diese Steuerveranlagungen wurden weder von 
den Rekurrenten noch – soweit ersichtlich – vom früheren Eigentümer bestritten und er-
wuchsen unangefochten in Rechtskraft. Einkommenssteuerrechtlich schied das Grund-
stück Nr.___ somit zum Wert von Fr.___ aus dem Geschäftsvermögen aus. Dieser soge-
nannte Entnahmewert entsprach dem Erwerbspreis, der gemäss Art. 136 Abs. 1 StG für die 
Berechnung der Anlagekosten zur Anwendung gelangt, und nicht der Verkehrswert, wie die 
Rekurrenten vorbrachten (vgl. WEIDMANN/GROSSMANN/ZIGERLIG, Wegweiser durch das 
st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 239; ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das st. galli-
sche Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, V. Teil N 81). Da es in der Folge zu zwei Handänderungen 
mit Steueraufschub kam (Erbgang vom 28. Juni 2010 und Schenkung vom 14. April 2011) 
– Gegenteiliges wurde jedenfalls von den Verfahrensbeteiligten nicht geltend gemacht –, 
ist die Entnahme aus dem Geschäftsvermögen als letzte Veräusserung im Sinn von 
Art. 136 Abs. 4 StG zu werten. Der massgebende Erwerb liegt somit nicht mehr als zwanzig 
Jahre zurück, weshalb die Wahl nach Art. 139 Abs. 3 StG ausser Betracht fällt. Die Frage, 
ob der Ertrags- oder Verkehrswert einzusetzen ist, stellt sich somit nicht. 
cc) Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die Schenkung vom 14. April 2011 an 
die Rekurrenten in der Handänderungsanzeige vom 4. Januar 2021 mit einem Erwerbspreis 
von Fr.___ aufgeführt wurde (inklusive Grundstücke Nrn. ___, ___, ___). Dabei dürfte es 
sich aber eher um ein Entgelt gehandelt haben, das bei der Berechnung der Grundstück-
gewinnsteuer von den Verfahrensbeteiligten zu Recht nicht geltend gemacht wurde. Solche 
Gegenleistungen der Erwerber stellen namentlich keine wertvermehrenden Aufwendungen 
 
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dar. Der Steueraufschub nach Art. 132 Abs. 1 lit. a StG wird nur vollständig und nicht an-
teilsmässig gewährt (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches 
Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 7 N 11). Angerechnet wurden 
hingegen die von den Rekurrenten deklarierten Abzüge (Fr.___) und Nebenkosten (Fr.___). 
Diese Beträge sind nicht streitig. 
d) Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen und der Einspracheentscheid des Kantona-
len Steueramts vom 27. Juni 2022 aufzuheben. Der Grundstückgewinn aus der Veräusse-
rung des Grundstücks Nr. __ (Grundbuch O.__) ist unter Berücksichtigung eines Erwerbs-
preises von Fr.___ auf Fr.___ festzusetzen. 
3.- [Kostenspruch] 
Entscheid: 
1. 
Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und der Einspracheentscheid des Kantonalen 
Steueramts vom 27. Juni 2022 aufgehoben. 
2. 
Der steuerbare Grundstückgewinn aus der Veräusserung des Grundstücks Nr. ___ 
(Grundbuch O.__) beträgt Fr.___ und ist vom Kantonalen Steueramt neu zu veranla-
gen. 
3. 
[amtliche Kosten] 
4. 
[ausseramtliche Kosten]