sg_verwaltungsrekurskommission · I/1-2025/115 · 2026-01-28 · de
Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 28.01.2026
Abgaben und öffentliche Dienstpflichten

Steuerrecht; Bewertung eines im Ausland gelegenen Grundstücks. Die während des Veranlagungsverfahrens verstorbene Steuerpflichtige verfügte über zwei Grundstücke in Spanien, welche an den Sohn vermietet waren. Gestützt auf das Doppelbesteuerungsabkommen dürfen die Grundstücke in der Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern grundsätzlich weder in vermögensrechtlicher noch in einkommensrechtlicher Hinsicht besteuert werden. Bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen und das übrige Vermögen der in der Schweiz ansässigen Person kann aber der Steuersatz angewendet werden, der dem Gesamteinkommen bzw. dem Gesamtvermögen entspricht, ohne die Befreiung zu berücksichtigen. Da das StHG keine Bestimmungen zur Bewertung ausländischer unbeweglicher Vermögenswerte enthält, ist ersatzweise vom Recht auszugehen, das für inländische Objekte gilt. Spanien kennt einen Katasterwert, der allerdings weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts ausmacht und damit nicht mit den hiesigen Bewertungsregeln vereinbar ist. Es obliegt der kantonalen Steuerbehörde, dazu einen Erhöhungssatz festzulegen, der die Gleichbehandlung mit den St. Galler Steuerpflichtigen gewährleistet. Der Mietwert wird im spanischen Recht mit einem Umrechnungssatz von 1,1% bis 2% vom Katasterwert abgeleitet. Damit errechnet sich ein Mietwert, der weit unter dem Mietwert nach der st. gallischen Schätzungspraxis liegt. Ein angemessener Bruttomietwert liegt gemäss Bundesgericht bei rund 6% des Verkehrswerts. Die Vorinstanz hat unter Berücksichtigung der gesamten Umstände den Katasterwert zu Recht verdoppelt. Für die Berechnung des (Netto-)Mietwerts hat sie auf dem bebauten Grundstück einen Prozentsatz von 5% angewendet. Für das andere Grundstück (Doppelgarage und Pool) erachtete sie einen Prozentsatz von 5% zu hoch und legte den Mietwert auf € 1'800.-- fest (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 28. Januar 2026, I/1-2025/115).

Kanton St. Gallen
Gerichte
Verwaltungsrekurskommission
Abteilung I - 1. Kammer
Entscheid vom 28. Januar 2026
Besetzung Präsidentin Louise Blanc Gähwiler, Richter Markus Frei und Richterin
Isabelle Krüse, Gerichtsschreiberin Franziska Geser
Geschäftsnr. I/1-2025/115
Parteien Erbengemeinschaft A.__,
1. B.__,
2. C.__,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Loeb, Bahnhofstrasse 92,
5000 Aarau,
Rekurrenten,
gegen
Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Gegenstand Kantons- und Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen 2023)

Sachverhalt:
A.- A.__ wohnte im Steuerjahr 2023 in der Gemeinde D.__. In der Steuererklärung 2023
deklarierte die Steuerpflichtige ein steuerbares Einkommen von Fr. __ und ein steuerbares
Vermögen von Fr. __. Mit Veranlagungsverfügung vom 2. Juli 2024 wurde sie mit einem
steuerbaren Einkommen von Fr. __ (satzbestimmend: Fr. __) und einem steuerbaren Ver-
mögen von Fr. __ (insgesamt: Fr. __) veranlagt.
B.- Gegen die Veranlagungsverfügung vom 2. Juli 2024 erhob die Tochter B.__ als Vertre-
terin am 14. August 2024 Einsprache. A.__ verstarb am 14. Februar 2025. Die Einsprache
wurde am 2. April 2025 abgewiesen und A.__ neu mit einem steuerbaren Einkommen von
Fr. __ (satzbestimmend: Fr. __) und einem steuerbaren Vermögen von Fr. __ (insgesamt:
Fr. __) veranlagt.
C.- Gegen den Einspracheentscheid vom 2. April 2025 erhob B.__ durch ihren Rechtsver-
treter am 13. August 2025 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons
St. Gallen (VRK). Sie stellte folgendes Rechtsbegehren:
" 1. Der Einsprache-Entscheid vom 2. April 2025 sei aufzuheben.
2. Es seien die Einkünfte aus dem in Spanien gelegenen unbeweglichen Vermögen der Rekurrentin
gemäss Art. 6 Ziff. 1 und Art. 23 Ziff. 2 lit. a des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der
Schweiz und Spanien aus den veranlagten Einkünften der Rekurrentin zu streichen und das Ein-
kommen entsprechend zu reduzieren und zu korrigieren.
3. Es sei die Berechnung der Liegenschaftswerte entsprechend der rechtlich zulässigen Praxis zu
berechnen und die Veranlagung zu diesem Zweck an die Vorinstanz zurückzuweisen.
4. Eventualiter: Es sei das veranlagte Vermögen der Rekurrentin in Bezug auf die Liegenschaften
im Ausland zu korrigieren und auf 584'381.41 Euro festzulegen. Dieser Wert sei, zum Kurs vom
31.12.2023, in Schweizer Franken umzurechnen.
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Rekursgegnerin."
Am 22. August 2025 reichte der Rechtsvertreter die Erbbescheinigung sowie die Vollmacht
von C.__ nach. Das Kantonale Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 29. Sep-
tember 2025 die Abweisung des Rekurses.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in den Erwägun-
gen eingegangen.
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Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die VRK ist für den
Sachentscheid zuständig. Die Erben sind die Rechtsnachfolger der verstorbenen Steuer-
pflichtigen und treten unmittelbar in ihre Rechten und Pflichten ein (Art. 560 ZGB). Mit dem
nachträglichen Einreichen der Erbenbescheinigung und entsprechender Vollmacht ist die
Befugnis zur Rechtsmittelerhebung gegeben. Der Rechtsvertreter der Rekurrenten führte
im Rekurs aus, der Einspracheentscheid vom 2. April 2025 sei am 15. Juli 2025 zugestellt
worden. Die Vorinstanz bestreitet dies nicht. Dementsprechend ist der Rekurs vom 13. Au-
gust 2025 gegen den Einspracheentscheid vom 2. April 2025 rechtzeitig eingereicht wor-
den. Er erfüllt die gesetzlichen Anforderungen (Art. 194 Abs. 1 des St. Galler Steuergeset-
zes, sGS 811.1, abgekürzt: StG; Art. 41 lit. h Ziff. 1, Art. 45 Abs. 1 und Art. 48 des Gesetzes
über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: VRP).
2.- Die Rekurrenten führen sinngemäss aus, die Vorinstanz habe in der Veranlagung für
das in Spanien gelegene unbewegliche Vermögen der Erblasserin unangemessene Ver-
kehrs- und Mietwerte eingesetzt. Der massgebliche spanische Katasterwert für die beiden
nebeneinanderliegenden Grundstücke betrage insgesamt 389'587.61 Euros. Sie seien per
Vertrag vom 15. Januar 2022 zu einem jährlichen Mietzins von 7'700 Euros an den Sohn
der Erblasserin vermietet. Dieser vermiete die Liegenschaft weiter an Feriengäste. Es sei
problematisch, für die Wertbestimmung der Liegenschaft auf Verkaufsangebote anderer
Liegenschaften in derselben Ortschaft abzustellen. Diese würden erfahrungsgemäss er-
heblich von den effektiv realisierten Verkaufspreisen abweichen.
a) Gemäss Art. 6 Abs. 1 des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Schweiz und
Spanien vom 26. April 1966 (SR 0.672.933.21, abgekürzt: DBA CH-ES) können Einkünfte
aus unbeweglichem Vermögen in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem dieses Ver-
mögen liegt. Unbewegliches Vermögen kann in dem Vertragsstaat besteuert werden, in
dem dieses Vermögen liegt (Art. 22 Abs. 1 DBA CH-ES). Auch das kantonale Steuerrecht
stellt auf das Territorialitätsprinzip ab. Es bestimmt, dass die Steuerpflicht bei persönlicher
Zugehörigkeit unbeschränkt ist, sich aber unter anderem nicht auf Grundstücke erstreckt,
die ausserhalb des Kantons liegen (Art. 15 Abs. 1 StG). Dementsprechend ist klar, dass die
in Spanien gelegenen Grundstücke in der Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern
grundsätzlich weder in vermögensrechtlicher noch in einkommensrechtlicher Hinsicht be-
steuert werden dürfen. Bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen und das
übrige Vermögen der in der Schweiz ansässigen Person kann aber der Steuersatz ange-
wendet werden, der dem Gesamteinkommen oder dem Gesamtvermögen entspricht, ohne
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die Befreiung zu berücksichtigen (Art. 23 Abs. 2 lit. a DBGA CH-ES; Befreiungsmethode
mit Progressionsvorbehalt; vgl. zum Ganzen auch BGE 150 II 417 vom 12. März 2024,
E. 2.1 ff.). Aus dem Staatsvertragsrecht gehen allerdings keine Bestimmungen über die
Ermittlung und Bewertung des Einkommens und Vermögens hervor. Wird dies staatsver-
traglich nicht festgelegt, so richtet sich die in den Steuersatz einfliessende Bewertung nach
dem internen Schweizer Recht (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGer] 2C_1154/2013,
2C_1155/2013 vom 26. Juni 2015 E. 3.6).
Aus dem Steuerharmonisierungsgesetz (SR 642.14, abgekürzt: StHG) lassen sich keine
Bestimmungen zur Bewertung ausländischen unbeweglichen Vermögens entnehmen. So-
dann lassen sich weder aus dem StG noch aus dem Gesetz über die Durchführung der
Grundstückschätzung (sGS 814.1, abgekürzt: GGS) entsprechende Bestimmungen ent-
nehmen. Ersatzweise ist vom Recht auszugehen, das für inländische Objekte gilt (BGE 150
II 417, E. 2.5.2 und E. 3). Demnach entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem
mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffen-
heit in der betreffenden Gegend veräussert werden (Art. 57 Abs. 1 StG). Sodann sind Er-
träge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar, unter anderem Einkünfte aus Vermietung
(Art. 34 Abs. 1 lit. a StG). Der Mietwert von Grundstücken ist dann zu versteuern, wenn das
unbewegliche Vermögen dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder aufgrund ei-
nes unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zu Verfügung steht (Art. 34
Abs. 1 lit b StG). Dabei entspricht der Mietwert dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke
gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend ver-
mietet werden (Art. 34 Abs. 2 StG). Bei Vermietung sind grundsätzlich nur die effektiven
Einkünfte zu versteuern. Liegen Vorzugsmietzinsen an Verwandte vor, ist jedoch eine Steu-
erumgehung zu vermuten, wenn der Mietzins weniger als die Hälfte des Mietwerts beträgt
und dem Eigentümer ein gewisser Zugriff auf das Mietobjekt erhalten bleibt (BGE 146 II 97
E. 2). Die Vornahme eines Augenscheins des Grundstücks für die Bewertung ausländischer
Grundstücke fällt aufgrund des Territorialitätsprinzips ausser Betracht. Die steuerpflichtige
Person, die sich auf eine ausländische Bewertung beruft, hat im Rahmen ihrer Mitwirkungs-
pflicht den entsprechenden Nachweis zu erbringen. Amtliche oder private Bewertungen von
ausländischen Objekten unterliegen in der Schweiz der freien Beweiswürdigung. Aufgrund
der entsprechenden Schwierigkeiten bei internationalen Verhältnissen ist es der Veranla-
gungsbehörde unbenommen, bei der Bewertung ausländischer Objekte schematischer vor-
zugehen, als sie dies bei inländischen Verhältnissen dürfte (BGE 150 II 417 E. 3). Spanien
kennt einen Katasterwert, der allerdings weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts aus-
macht und damit nicht mit den hiesigen Bewertungsregeln vereinbar ist. Der Katasterwert
kann allenfalls als Ausgangspunkt für eine hiesige Bewertung herangezogen werden. Es
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obliegt der kantonalen Steuerbehörde, dazu einen Erhöhungssatz festzulegen, der die
Gleichbehandlung mit den St. Galler Steuerpflichtigen gewährleistet (BGer 2C_700/2021
vom 23. Juni 2022 E. 7.4). Der Mietwert wird im spanischen Recht mit einem Umrechnungs-
satz von 1,1% bis 2% vom Katasterwert abgeleitet. Damit errechnet sich ein Mietwert, der
weit unter dem Mietwert nach der st. gallischen Schätzungspraxis liegt. Ein angemessener
Bruttomietwert liegt gemäss Bundesgericht bei rund 6% des Verkehrswerts (BGer
2C_829/2016 / 2C_830/2016 vom 10. Mai 2017 E. 7.3).
b) Die Vorinstanz nahm keine Besteuerung des in Spanien gelegenen unbeweglichen Ver-
mögens und der Einkünfte daraus vor. Im Einklang mit der voranstehend ausgeführten
Rechtslage berücksichtigte sie diese Werte nur in Bezug auf die Satzbestimmung. Aus den
vorliegenden Unterlagen geht hervor, dass es sich bei den beiden Grundstücken um zwei
nebeneinanderliegende Parzellen handelt, wobei die eine mit einer Grundstückfläche von
844 m2 mit einem Chalet des Baujahrs 1992 bebaut ist. Die andere Parzelle mit einer
Grundstückfläche von 579 m2 ist mit einer Doppelgarage und einem Pool (Baujahr 2020)
bebaut. Das Chalet verfügt über eine grosszügige Nutzfläche von 361 m2 (act. 8/I/13 bis
8/I/15). Aus dem zwischen der Erblasserin und dem Sohn abgeschlossenen Mietvertrag ist
ersichtlich, dass das Chalet über vier Schlafzimmer, drei Badezimmer, zwei Vorratskam-
mern, zwei grosse Wohnzimmer, ein Esszimmer, zwei Küchen und ein über 30 Quadrat-
meter grosses Hauptwohnzimmer sowie mehrere Terrassen verfügt (act. 5/4). Es ist an
guter Lage in Meeresnähe und unweit des Ortskerns gelegen. Fotos der Liegenschaft, die
auch an Feriengäste weitervermietet wird, liegen bei den Akten (act. 8/I/15). Gestützt darauf
ist davon auszugehen, dass sich die Liegenschaft in einem guten Zustand befindet und
über einen ansprechenden Ausbaustandard verfügt. Ob die Liegenschaft tatsächlich über
keine Heizung verfügt, lässt sich nicht überprüfen. Allerdings ist es aufgrund des milden
Klimas in Südspanien nicht untypisch, dass Häuser nicht über eine zentrale Heizung verfü-
gen. Dass die Liegenschaft aber mindestens über einen grossen Kamin verfügt, ist auf den
Fotos ersichtlich.
Der spanische Katasterwert für die beiden Grundstücke betrug am 10. November 2023 ins-
gesamt 389'587.61 Euros. Mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist davon auszu-
gehen, dass dieser Katasterwert mindestens 50% unter dem Verkehrswert liegt (vgl. vor-
anstehende Erwägung 2a). Die Vorinstanz zog zur Plausibilisierung des Marktwerts der
Liegenschaft Verkaufsangebote eines Immobilienportals bei (act. 8/I/16). Dabei handelt es
sich durchwegs um Liegenschaften in der Umgebung des vorliegenden Objekts, die im Ver-
gleich mit dem vorliegenden Objekt über eine geringere Nutzfläche verfügen. Die Grund-
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stückfläche ist mehrheitlich nicht bekannt. Teilweise sind die Häuser – anders als das vor-
liegende Objekt – nicht freistehend. Teilweise scheint es sich eher um renovationsbedürf-
tige Objekte zu handeln. Sodann verfügen nicht alle dieser Liegenschaften über einen
grosszügigen, gepflegten Garten mit Pool. Die Preisangebote bewegen sich allesamt zwi-
schen 360'000 und 2'099'000 Euros. Aufgrund der fehlenden Möglichkeit, Augenscheine
vorzunehmen, lässt sich die direkte Vergleichbarkeit – insbesondere in Bezug auf den bau-
lichen Zustand und den Ausbaustandard – nicht überprüfen. Auch ist nicht erwiesen, dass
diese Liegenschaften tatsächlich zum angebotenen Preis verkäuflich sind. Dennoch erge-
ben die Angebote einen Eindruck von den Marktpreisen in der entsprechenden Umgebung.
Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass der Katasterwert von 389'587.61 Euros für die
grosszügige Liegenschaft mit grossem Garten und Pool an guter Lage deutlich unter dem
Marktwert liegt, lässt sich nachvollziehen. Zudem steht sie im Einklang mit der erläuterten
bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Dass die Vorinstanz den Katasterwert verdoppelt hat
und die beiden Grundstücke zum Jahresendkurs von 0.9297 mit einem Verkehrswert von
insgesamt Fr. 723'306.– bewertet hat, erscheint somit angemessen und jedenfalls nicht als
zu hoch.
Bei der Vermögenssteuer gibt es keine Progression; die einfache Steuer vom steuerbaren
Vermögen beträgt unabhängig von der Höhe des Vermögens 1,7 Promille (Art. 65 Abs. 1
StG). Der Verkehrswert der ausländischen Liegenschaft ist insoweit für die schweizerische
Steuerveranlagung nicht von Belang. Hinsichtlich des Vermögenswerts der beiden auslän-
dischen Grundstücke ist der vorinstanzliche Einspracheentscheid somit nicht zu beanstan-
den. Der Rekurs ist diesbezüglich abzuweisen.
c) Für die Berechnung des (Netto-)Mietwerts hat die Vorinstanz einen Prozentsatz von 5%
auf dem mit dem Chalet bebauten Grundstück (Verkehrswert von 516'000 Euros) angewen-
det, was einen Betrag von 25'800 Euros ergibt. Für das andere Grundstück mit der Doppel-
garage und dem Pool (Verkehrswert von 262'000 Euros) erachtete die Vorinstanz eine
Marktmiete von 5% als zu hoch. Sie legte jenen Mietwert auf 1'800 Euros fest. Insgesamt
ergibt sich damit ein Mietwert von 27’600 Euros bzw. Fr. 26'818.–. Dies erscheint als kon-
form mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, die als angemessenen Bruttomietwert
einen Prozentsatz von rund 6% des Verkehrswerts erachtet (vgl. voranstehende Erwägung
2a). Im Vergleich zu potentiell vergleichbaren Objekten in der Schweiz ist dieser Mietwert
eher tief angesetzt. Da eine Überprüfbarkeit im ausländischen Belegenheitsstaat in Bezug
auf den Zustand der Liegenschaft und deren Ausbaustandard fehlt, erscheint er jedoch
noch als angemessen. Der Umstand, dass die Rekurrenten trotz entsprechender Aufforde-
rung der Vorinstanz (act. 8/I/17) keine Aufstellung der Einnahmen aus der Vermietung an
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Feriengäste einreichten und dies auch im vorliegenden Verfahren nicht machten, legt eben-
falls nahe, dass die Bewertung des Mietwerts durch die Vorinstanz jedenfalls nicht zu hoch
ausgefallen ist.
Allerdings bleibt noch zu klären, ob auf den effektiven Mietzins, den die Erblasserin von
ihrem Sohn in der Höhe von 7'700 Euros jährlich erzielte, oder den darüberliegenden Miet-
wert von 27'600 Euros bzw. Fr. 26'818.– abzustellen ist. Grundsätzlich wären nur die effek-
tiven Einkünfte zu versteuern bzw. für die Satzbestimmung einzubeziehen. Vorliegend liegt
aber ein Vorzugsmietzins an den Sohn vor, der rund 3,5-mal tiefer ist als der festgelegte
Mietwert. Der bezahlte Mietzins liegt damit deutlich unter dem Marktwert, weshalb der Sohn
dadurch erheblich begünstigt erscheint. Zudem ist unklar, wie die Liegenschaft effektiv be-
wohnt wird. Einerseits ist der Sohn Mieter und hat dort seine Wohnadresse. Teilweise wird
die Liegenschaft auch an Dritte weitervermietet. Wie häufig dies geschieht, wurde durch die
Rekurrenten nicht belegt. Die Liegenschaft ist sehr gross. Sie hat mehrere Schlafzimmer
und verfügt über zwei Küchen und mehrere Wohnzimmer. Es ist unklar, ob sie sich in zwei
klar voneinander abgegrenzte Wohnungen unterteilt bzw. unterteilen lässt. Jedenfalls er-
scheint aber nicht als abwegig, dass der Erblasserin ein gewisser Zugriff auf die Liegen-
schaft erhalten blieb und sie sich selbst zeitweise in dieser Liegenschaft aufhielt. Dement-
sprechend erscheint es im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung (BGE 146 II 97
E. 2; vgl. voranstehende Erwägung 2a) als gerechtfertigt, dass die Vorinstanz im vorliegen-
den Fall nicht auf den effektiven Mietzins, sondern den ermittelten Mietwert abgestellt und
diesen – nach Abzug des Pauschalkostenabzugs für die Unterhaltskosten – für die Satzbe-
stimmung herangezogen hat. Der Rekurs ist somit auch diesbezüglich abzuweisen.
3.- Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den Rekurrenten aufzuerlegen (Art 95
Abs. 1 VRP). Eine Gebühr von Fr. 1'500.– erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 122 der Ge-
richtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist damit zu
verrechnen. Ausseramtliche Kosten sind bei diesem Verfahrensausgang nicht zu entschä-
digen (Art. 98bis VRP).
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Entscheid auf dem Zirkulationsweg
(Art. 58 Abs. 1 i.V.m. Art. 22 Abs. 3 VRP und Art. 8bis Abs. 1 lit. b des Reglements über
den Geschäftsgang der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.223):
1. Der Rekurs wird abgewiesen.
2. Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 1'500.– (Entscheidge-
bühr) zu bezahlen, unter Verrechnung des Kostenvorschusses in gleicher Höhe.
3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.
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