sg_verwaltungsgericht · B 2025/14 · 2025-04-24 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 24.04.2025
Verwaltungsgericht

Grundstückgewinnsteuer. Art. 44, 134, 136 und 137 StG (SR 811.1). Art. 32 DBG (SR 642.11), Art. 412 f. OR (SR 220). Streitig war zum einen, ob im vorinstanzlichen Entscheid die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Provisionszahlung (Mäklerprovision) an die B.__ AG zu Recht nicht als anrechenbare Aufwendung im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. e StG bzw. als Nebenkosten akzeptiert wurde. Streitig war zum anderen die Höhe der wertvermehrenden Aufwendungen im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. a StG bzw. die Anrechenbarkeit von Liegenschaftsaufwänden, die während der massgebenden Eigentumsdauer angefallen sind und eine dauerhafte Werterhöhung bzw. körperliche oder rechtliche Verbesserung des Grundstückes bewirkten. Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass angesichts der gegebenen Verhältnisse (unter anderem wegen fehlendem Nachweis einer tatsächlichen Vermittlungstätigkeit) die Anrechnung einer Provision ausser Betracht falle. Im Weiteren bestehe kein Anlass, den vom Beschwerdegegner im Veranlagungsverfahren gewährten und von der Vorinstanz bestätigten Wertvermehrungsanteil von CHF 127’574 zu korrigieren. Die Beschwerde sei auch in diesem Punkt unbegründet.
(Verwaltungsgericht, B 2025/14)
Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 9C_295/2025)

Kanton St.Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung III
Entscheid vom 24. April 2025
Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwal-
tungsrichter Engeler; Gerichtsschreiber Schmid
Geschäftsnr. B 2025/14
Verfahrens- A.__,
beteiligte Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwältin M.A. HSG in Law Ilona Zürcher,
Anwaltskanzlei Zürcher, Tobelmülistrasse 1, 9425 Z.__,
gegen
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,
Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegner,
Gegenstand Grundstückgewinnsteuer

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a.
A.__ war bis 16. Juni 2005 Präsident und danach bis 20. Januar 2020 Mitglied des Verwal-
tungsrats der im Heizungsbereich tätigen B.__ AG, Z.__. Im Jahr 2017 verkaufte er seine
Aktienbeteiligung an dieser Unternehmung an C.__. Die Übergabe der Aktien fand zwei
Jahre später statt.
b.
Am 14. September 2007 erwarb A.__ im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens
das 389 m2 grosse, mit einem Wohnhaus/Gasthof überbaute Grundstück Nr. 0000_, Grund-
buch Z.__-Y.__ für CHF 361'000. Das Kantonale Steueramt schätzte den Verkehrswert der
Liegenschaft am 10. Oktober 2012 auf CHF 755'000.
c.
Im Rahmen eines geplanten Verkaufs des Grundstücks Nr. 0000_ an die D.__ AG zum
Preis von CHF 1'030'000 stellte A.__ dem kantonalen Steueramt am 30. August 2021 eine
Vorausberechnung der Grundstückgewinnsteuer zu. Darin führte er unter anderem aus, er
habe in den Jahren 2008 und 2009 das Restaurant/Café/Bar im Erdgeschoss sowie die
Aussenfassade der Liegenschaft erneuert. Er verfüge diesbezüglich lediglich über hand-
schriftliche Aufzeichnungen und könne zum Beweis nur die Baupläne, die Baubewilligungen
der Stadt Y.__ sowie eine Fotodokumentation einreichen.
Das kantonale Steueramt erachtete die deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen in
der Vorberechnung vom 2. September 2021 als nicht abzugsfähig und legte den steuerba-
ren Gewinn auf CHF 627'204 fest. Es führte unter anderem aus, ohne Belege sei eine Auf-
teilung der Unterhaltskosten und der wertvermehrenden Aufwendungen kaum möglich. Zu-
dem ergebe sich aus dem Neuwertvergleich 2007/2012 keine Wertvermehrung (act. G 8/8
Beilage 2). Der im Jahr 2021 geplante Liegenschaftsverkauf kam in der Folge nicht zu-
stande.
d.
Mit Kaufvertrag vom 5. Juli 2022 veräusserte A.__ das Grundstück Nr. 0000_ für
CHF 1'380'000 an eine Privatperson. In der Steuererklärung vom 2. Mai 2023 deklarierte er
einen Grundstückgewinn von CHF 194'774 (Erlös CHF 1'380'000 abzüglich Aufwände
CHF 69'483 [Malerarbeiten CHF 25'768, Wärmepumpe CHF 43’715] abzüglich Anlagekos-
ten CHF 1'115'743 [Erwerbspreis CHF 361'000 + Nebenkosten CHF 270'009 + wertver-
B 2025/14 2/16

mehrende Aufwendungen CHF 484’734]). Die Malerarbeiten waren von der E.__ AG, X.__,
und die Wärmepumpe von der B.__ AG in Rechnung gestellt worden. Die Nebenkosten
enthielten unter anderem eine Provisionszahlung an die B.__ AG von CHF 255'000 und
Handänderungssteuern von CHF 15'009 (act. G 8/2 Beilagen 4 und 5).
B.
a.
Mit Verfügung vom 5. Juli 2023 veranlagte das kantonale Steueramt einen steuerbaren
Grundstückgewinn von CHF 1'005'123. Die Aufwände von CHF 69'483 qualifizierte es als
Unterhaltskosten und liess sie nicht zum Abzug zu. Die Nebenkosten reduzierte es auf
CHF 13'877 mit der Begründung, dass die Vorbereitungs- und Beurkundungsgebühren von
CHF 1'131.80 und die Eigenprovision von CHF 255'000 nicht abzugsfähig seien. Die wert-
vermehrenden Aufwendungen wurden gänzlich nicht zum Abzug zugelassen (act. G 8/2
Beilage 6).
b.
Die hiergegen erhobene Einsprache (act. G 8/2 Beilage 7) hiess das kantonale Steueramt
mit Einspracheentscheid vom 21. März 2024 teilweise gut, indem es wertvermehrende Auf-
wendungen von CHF 127'574 (Ausbau Bar und Gästezimmer CHF 57'574 + ermessens-
weise CHF 70'000 für den Dachausbau bzw. den Einbau der Wohnungen) anerkannte und
den steuerbaren Grundstückgewinn auf CHF 877'549 reduzierte (act. G 8/2 Beilage 1).
c.
Den hiergegen von A.__ erhobenen Rekurs vom 5. April 2024 mit den Anträgen, es seien
wertvermehrende Aufwendungen von CHF 333'652.60 sowie die Provisionszahlung von
CHF 255'000 als anrechenbare Anlagekosten zuzulassen (act. G 8/1), wies die Verwal-
tungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK) mit Entscheid vom 12. Dezember
2024 ab, soweit sie darauf eintrat (act. G 2).
C.
Gegen den Rekursentscheid vom 12. Dezember 2024 erhob A.__ (nachfolgend: der Be-
schwerdeführer) mit Eingabe vom 15. Januar 2025 Beschwerde an das Verwaltungsgericht.
Er stellte den Antrag, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Einspracheent-
scheid vom 21. März 2024 sei dahingehend abzuändern, dass wertvermehrende Aufwen-
dungen von CHF 333'652.60 (anstelle der bisherigen CHF 127'574) sowie Nebenkosten
von CHF 255'000 anzurechnen seien (Ziffer 1); die im Einspracheentscheid vom 21. März
2024 nicht als anrechenbar qualifizierten Kosten für die Provisionszahlung an die B.__ AG
B 2025/14 3/16

seien im Umfang von CHF 255'000 als anrechenbare Nebenkosten zuzulassen (Ziffer 2);
die im Einspracheentscheid vom 21. März 2024 nicht als anrechenbare wertvermehrende
Aufwendungen qualifizierten Kosten für den Ausbau des Dachstocks seien im Umfang von
CHF 192'910 als anrechenbare wertvermehrende Aufwendungen zuzulassen (Ziffer 3); al-
les unter Kosten- und Entschädigungsfolge (Ziffer 4).
Am 29. Januar 2025 teilte die Verwaltungsrekurskommission (nachfolgend: die Vorinstanz)
mit, auf eine Vernehmlassung zu verzichten (act. G 7). Das kantonale Steueramt (nachfol-
gend: der Beschwerdegegner) beantragte mit Eingabe vom 19. Februar 2025 unter Verzicht
auf eine Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde (act. G 10).
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 196 Abs. 1 des
Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege, sGS 951.1, VRP). Als Steuerpflichtiger, dessen Begehren mit dem angefochtenen
Entscheid abgewiesen wurden, ist der Beschwerdeführer zur Beschwerdeerhebung befugt
(Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerde gegen den am 13. Dezember 2024 versandten Re-
kursentscheid wurde mit Eingabe vom 15. Januar 2025 rechtzeitig erhoben und erfüllt for-
mell und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 und Art. 161 StG in
Verbindung mit Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Darauf ist einzutreten.
2.
2.1.
Gemäss Art. 134 Abs. 1 des Steuergesetzes (sGS 811.1, StG) entspricht der Grundstück-
gewinn dem Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwen-
dungen) übersteigt. Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene
Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tatsächlich bezahlte nied-
rigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG). Als Aufwendungen anrechenbar sind nach Art. 137
Abs. 1 StG unter anderem Ausgaben, die eine dauerhafte Werterhöhung des Grundstückes
bewirkt haben, wie Kosten für Planung, Bau und Verbesserung (lit. a; ZIGERLIG/OERTLI/HOF-
MANN, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, V. Rz. 85) sowie die mit dem Erwerb
und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten (lit. f). Unter die anrechen-
baren Aufwendungen fallen sodann Provisionen an Drittpersonen, soweit sie ortsüblich sind
und für eine Tätigkeit entrichtet wurden, die zum Vertragsabschluss geführt hat (sog.
B 2025/14 4/16

Mäklerprovisionen; vgl. Art. 137 Abs. 1 lit. e StG). Aufwendungen, die steuerlich bereits
abgezogen worden sind, werden nicht angerechnet (Art. 137 Abs. 2 StG).
2.2.
Im angefochtenen Entscheid bestätigte die Vorinstanz den Einspracheentscheid des Be-
schwerdegegners vom 21. März 2024, mit welchem für die Bemessung der Grundstück-
gewinnsteuer (bei einem Erlös von CHF 1'380'000) der Erwerbspreis auf CHF 381’000, die
anrechenbaren Nebenkosten auf CHF 13’877, die wertvermehrenden Aufwendungen auf
CHF 127'574 (CHF 57'574 + CHF 70'000) und der steuerbare Grundstückgewinn auf
CHF 877’549 festgesetzt worden waren (act. G 8/2 Beilage 8). Streitig ist vorliegend zum
einen, ob im vorinstanzlichen Entscheid die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Pro-
visionszahlung von CHF 255'000 an die B.__ AG zu Recht nicht als anrechenbare Aufwen-
dung im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. e StG bzw. als Nebenkosten akzeptiert worden ist (vgl.
dazu nachstehende E. 3). Streitig ist zum anderen die Höhe der vom Beschwerdeführer auf
CHF 333'652.60 bezifferten wertvermehrenden Aufwendungen im Sinn von Art. 137 Abs. 1
lit. a StG bzw. die Anrechenbarkeit von Liegenschaftsaufwänden, die während der mass-
gebenden Eigentumsdauer angefallen sind und eine dauerhafte Werterhöhung bzw. kör-
perliche oder rechtliche Verbesserung des Grundstückes bewirkten (vgl. nachstehende
E. 4).
2.3.
Für die Klärung der streitigen Gegebenheiten kommt die im Steuerrecht geltende Beweis-
lastverteilung zur Anwendung. Nach dieser trägt die Steuerbehörde die Beweislast für Tat-
sachen, welche die Steuerschuld begründen oder mehren, die steuerpflichtige Person für
Tatsachen, welche die Steuerschuld aufheben oder mindern. Im Rahmen ihrer Mitwirkungs-
pflicht hat die steuerpflichtige Person Belege vorzulegen, soweit sie für die Veranlagung
von Bedeutung sein können (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., VI. Rz. 15, VII. Rz. 23 und
25).
3.
3.1.
Die Anrechnung eines Mäklerlohns im Sinn von Art. 413 Obligationenrecht (SR 220, OR)
setzt den Abschluss eines Mäklervertrags gemäss Art. 412 OR mit einer Drittperson voraus.
Eigenprovisionen wie Entschädigungen an Miterben, Mit- und Gesamteigentümer sowie
Verkaufsbemühungen von Organen für eine Gesellschaft fallen für eine Anrechnung grund-
sätzlich ausser Betracht. Hingegen kann eine Gesellschaft grundsätzlich von ihren Anteils-
inhabern beauftragt werden, für sie den Verkauf einer Liegenschaft zu vermitteln. Ein sol-
ches Rechtsgeschäft ist steuerlich als Mäklervertrag anzuerkennen, ausser wenn mit einem
B 2025/14 5/16

unbeteiligten Dritten ein gleichartiger Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre oder es
sich um ein in Wirklichkeit nicht gewolltes Scheingeschäft handelt. Muss aus den Umstän-
den geschlossen werden, der Veräusserer hätte einen gleichartigen Vertrag mit einem un-
beteiligten Dritten nicht abgeschlossen, kann die Provisionszahlung nicht angerechnet wer-
den (VerwGE B 2024/105 vom 15. November 2024 E. 2.1 m.H. auf ZWEIFEL/HUNZIKER/MAR-
GRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf
2021, § 10 N 165-168; Steuerbuch [StB] 137 Nr. 1). Eine als Mäklerin beauftragte Gesell-
schaft gilt im Verhältnis zum Veräusserer nicht als unabhängig einzustufende Dritte, wenn
die entscheidenden, zum Verkauf führenden Tätigkeiten vom Auftraggeber selbst – allen-
falls zivilrechtlich betrachtet für die Mäklerin – erbracht worden sind. Der Rechtsgrund einer
Provision liegt dann nicht im Mäklervertrag, sondern vielmehr im Beteiligungsverhältnis zwi-
schen Mäklerin und Veräusserer und stellt eine nicht anrechenbare Eigenprovision für ei-
gene Verkaufsbemühungen dar (VerwGE B 2024/105 vom 15. November 2024 E. 2.4.2
m.H. auf die Urteile des Verwaltungsgerichts Zürich SB.2015.00014 vom 3. Juni 2015
E. 2.1.2, SB.2015.00088 vom 23. September 2015 E. 2.2 und 2.2.2 sowie SB.2012.00018
vom 22. August 2012 E. 2.1; vgl. auch ZEHNDER/KLÖTI-WEBER, in: Klöti-Weber/Schu-
del/Schwarb [Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Aufl. 2023, § 104 N 17a,
18).
3.2.
Als weitere Voraussetzung für die Anrechenbarkeit muss die Provision ortsüblich sein. Die
Ansätze gemäss Honorarordnung des Schweizerischen Verbandes der Immobilien-Treu-
händer, Sektion Ostschweiz (OSVIT), gelten in der Praxis als ortsüblich. Für Wohn- und
Geschäftshäuser gilt gemäss Veranlagungspraxis eine Provision von 1 bis 3 % und für Ein-
zelobjekte im Stockwerkeigentum eine solche von 2 bis 4 % als ortsüblich (vgl. StB 137
Nr. 1). Für die Anerkennung der Mäklerprovision als Anlagekosten im Sinn von Art. 137
Abs. 1 lit. e StG ist im Weiteren erforderlich, dass die Vermittlungstätigkeit der Mäklerin
auch effektiv zum Vertragsabschluss führte (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT,
a.a.O., § 10 N 166; ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., V. Rz. 98).
3.3.
Eine Mäklerprovision kann als steuermindernde Tatsache gemäss der allgemeinen Beweis-
lastregel grundsätzlich nur berücksichtigt werden, wenn die steuerpflichtige Person neben
dem Beweis über den Abschluss des Mäklervertrags und die Art der Mäklertätigkeit auch
die zum Grundstücksverkauf führende Mäklertätigkeit zu belegen sowie den Zahlungsnach-
weis zu erbringen vermag (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT a.a.O., § 10 N 173;
VerwGE B 2024/105 vom 15. November 2024 E. 2.1).
3.4.
B 2025/14 6/16

3.4.1.
Unbestritten ist, dass der Beschwerdeführer die B.__ AG im Jahr 2017 an C.__, X.__, ver-
kaufte, die Aktien zwei Jahre später dem Käufer übergab und im Wertschriftenverzeichnis
der Steuererklärung 2021 ein «Darlehen F.__ (Aktienverkauf)» von CHF 64'000 deklarierte
(act. G 8/2 Beilage 18). Aktenkundig ist im Weiteren, dass der im Jahr 2021 zum Preis von
CHF 1'030'000 geplante Verkauf der Liegenschaft Nr. 0000_ an die D.__ AG (vgl. act. G
8/8 Beilage 2) nicht zustande kam.
Im angefochtenen Entscheid hielt die Vorinstanz sodann unter anderem fest, der Beschwer-
deführer berufe sich auf eine mündliche Vereinbarung, wonach die Mäklerin (B.__ AG) die
Differenz zwischen dem mit der D.__ AG vereinbarten Kaufpreis von CHF 1'030'000 und
dem effektiv erzielten Kaufpreis von CHF 1'380'000 abzüglich der Kosten von CHF 94'492
als Provision – mithin ein Betrag von CHF 255'508 – vereinnahmen dürfe. Eine Entschädi-
gung von 18 Prozent des Verkaufspreises lasse auf ein besonderes Näheverhältnis schlies-
sen. Ein Näheverhältnis wirtschaftlicher Art ergebe sich auch aus der Faktura vom 30. Mai
2022, worin die B.__ AG ein ihr vom Beschwerdeführer gewährtes Darlehen von
CHF 90'000 einschliesslich Zins von CHF 10'000 verrechnet und lediglich einen Betrag von
CHF 155'000 in Rechnung gestellt habe. Was es mit diesem Darlehen genau auf sich ge-
habt habe, ergebe sich aus den Akten nicht, weshalb auch unklar sei, ob ein Zusammen-
hang mit dem in der Steuererklärung 2021 aufgeführten «Darlehen F.__ (Aktienverkauf)»
bestehe, dessen Steuerwert mit CHF 64'000 deklariert worden sei. Zu berücksichtigen sei
auch, dass die B.__ AG dem Beschwerdeführer am 10. Mai 2022 den Einbau einer Hei-
zungsanlage für CHF 43'715 offeriert habe. Vor diesem Hintergrund könne nicht von einem
Vertragsverhältnis unter wirtschaftlich unabhängigen Dritten gesprochen werden, zumal
beim früheren Verkaufsversuch eine Provision von lediglich CHF 3'000 vereinbart worden
sei (act. G 8/8 Beilage 1). Zudem falle auf, dass die B.__ AG die Provisionsrechnung am
30. Mai 2022 erstellt habe, mithin mehrere Wochen vor dem Zustandekommen des Ver-
kaufs. Im Übrigen sei nicht nachvollziehbar, wie der Betrag von CHF 9'806.25 für die Han-
dänderungssteuer in der Provisionsberechnung der B.__ AG vom 30. Mai 2022 bereits
habe berücksichtigt werden können, sei diese doch erst am 27. Juli 2022 in Rechnung ge-
stellt worden (act. G 8/8 Beilage 6). Aufgrund der dargelegten Umstände sei davon auszu-
gehen, dass die B.__ AG nur formell als Mäklerin aufgetreten sei, zumal die Liegenschafts-
vermittlung nicht vom Zweck der Gesellschaft gemäss Handelsregister umfasst sei. Zudem
fehle es am Nachweis, dass die B.__ AG überhaupt vermittelnd tätig geworden sei. Der
Beschwerdegegner habe die Mäklerprovision daher zu Recht nicht den abzugsfähigen Ne-
benkosten zugerechnet (act. G 2 S. 7 f.).
3.4.2.
Der Beschwerdeführer wendet ein, Beschwerdegegner und Vorinstanz würden verkennen,
B 2025/14 7/16

dass zwischen dem Verkauf der Aktien im Jahr 2017 und der Grundstückveräusserung im
Jahr 2022 fünf Jahre lägen. Dieser (zeitliche) Abstand reiche aus, um eine wirtschaftliche
Trennung der beteiligten Parteien anzunehmen. Der Beschwerdeführer sei weder Gesell-
schafter noch Organ der B.__ AG, weshalb eine Eigenprovision sowie ein Eigennutzen aus-
geschlossen werden könne. Allfällige eigene Verkaufsbemühungen des Beschwerdefüh-
rers hätten bereits aufgrund der damals vorliegenden krankheitsbedingten Einschränkung
nicht stattgefunden. Im Weiteren stehe das Darlehen über CHF 90'000 (mit fest vereinbar-
tem Zins von CHF 10'000) in keinem Zusammenhang mit der Vermittlungstätigkeit. Es gebe
keine Anhaltspunkte/Beweise dafür, dass es einen Einfluss auf die Höhe der Provision ge-
habt oder die Unabhängigkeit der B.__ AG beeinträchtigt hätte. Weder die Vorinstanz noch
der Beschwerdegegner hätten schlüssig und nachvollziehbar dargelegt, weshalb ein Nähe-
verhältnis aufgrund anderweitiger Geschäftsbeziehungen anzunehmen sein sollte. Die vor-
getragenen Argumente vermöchten keine Abhängigkeit oder Interessenkollision aufzuzei-
gen. Der Mäkler (Organ der B.__ AG) habe im späteren Verlauf selber ein entsprechendes
Unternehmen – die G.__ AG – gegründet (act. G 3 Beilage 4), weshalb die Qualifikation für
einen Vermittlungsauftrag nicht in Frage gestellt werden könne. Die B.__ AG habe das Dar-
lehen (CHF 90'000) zur Vorauszahlung von Heizungsmaterial benötigt. Im Darlehensver-
trag sei ein pauschaler Zins von CHF 10'000 für einen Zeitraum von 9 Monaten (14. März
bis 25. Dezember 2022) vereinbart; der Zinssatz liege über den steuerlich anerkannten
Zinssätzen 2022 für Vorschüsse/Darlehen von Beteiligten oder nahestehenden Dritten. Zu-
sätzlich sei auch ein Verzugszins bei Nichteinhaltung der Zahlungsfrist vereinbart worden
(act. G 3 Beilage 5). Ein Zusammenhang mit dem in der Steuererklärung 2021 aufgeführten
«Darlehen F.__ (Aktienverkauf)» bestehe nicht, da es sich dabei um ein Verkäuferdarlehen
für den Firmenkauf handle, für welches in der Steuererklärung 2021 kein Zinsertrag aufge-
führt worden sei. Im Rekursverfahren sei das Zustandekommen der Provisionsvereinba-
rung klar aufgezeigt worden. Dies sei im Rekursentscheid nicht vollumfänglich berücksich-
tigt worden. Die Ansätze für die Handänderungssteuer und allfällige Inserat- und Werbe-
kosten sowie die Beurkundungsgebühren seien bekannt; sie seien ausnahmsweise bei der
Provisionsvereinbarung berücksichtigt worden. Die Provision sei ergebnisorientiert festge-
legt und der Mäklerin sei ein höherer Anteil am Mehrerlös zugestanden worden. Dies sei
eine übliche Methode, insbesondere bei schwierigen oder gescheiterten Verkaufsversu-
chen. Die Provisionsvereinbarung habe auf einer nachgewiesenen Vermittlungstätigkeit der
Mäklerin basiert. Die Provisionshöhe stehe im Verhältnis zur erzielten Preissteigerung. Auf-
grund der dargelegten Umstände könne nicht davon ausgegangen werden, dass die B.__
AG nur formell als Mäklerin tätig gewesen sei. Sofern die Provisionshöhe von CHF 255'000
wider Erwarten als unüblich angesehen werde, sei mindestens die gemäss StB 137 Nr. 1
anerkannte Provision von 3 % als abzugsfähiger Betrag zu gewähren (act. G 1 S. 3-8).
3.5.
B 2025/14 8/16

3.5.1.
Vorliegend wurde die B.__ AG von ihrem früheren Aktionär/Organ – dem Beschwerdeführer
– beauftragt, den Verkauf der Liegenschaft Nr. 0000_ zu vermitteln. Ein solcher Mäklerver-
trag im Sinn von Art. 412 OR bedarf keiner besonderen Form. Gemäss Feststellung im
vorinstanzlichen Entscheid basiert die streitige Provision laut Angaben des Beschwerde-
führers auf einer mündlichen Vereinbarung mit der B.__ AG, wonach die Mäklerin (B.__
AG) die Differenz zwischen dem mit der D.__ AG vereinbarten Kaufpreis von
CHF 1'030'000 (vgl. vorstehende E. 3.4.1) und dem effektiv erzielten Kaufpreis von
CHF 1'380'000 abzüglich der Kosten von CHF 94'492 (CHF 69'483 [«Abzüge»] +
CHF 15'009 [«Nebenkosten»] + CHF 10'000 [«Unvorhergesehenes»]) als Provision verein-
nahmen dürfe (vgl. act. G 8/1 S. 6). Aus dem Vergleich des Provisionsbetrags
(CHF 255'000) mit dem erzielten Preis (CHF 1'380'000) resultiert eine Provisionssatz von
gut 18%. Dieser liegt weit ausserhalb des üblichen Provisionsbereichs für vergleichbaren
Objekte von 2-4% (vgl. vorstehende E. 3.2). An der Unüblichkeit der Provisionshöhe ver-
mag auch der vom Beschwerdeführer angeführte Umstand nichts zu ändern, dass die Pro-
vision ergebnisorientiert und mit Blick auf die früheren (gescheiterten) Verkaufsbemühun-
gen festgelegt worden sei (act. G 1 S. 7). Damit fällt die Anrechenbarkeit des Betrags von
CHF 255'000 ausser Betracht. Zu klären bleibt, ob die Voraussetzungen für die Anrechen-
barkeit einer im üblichen Bereich liegenden Provision gegeben sind.
3.5.2.
Wie dargelegt erachtet die Vorinstanz ein wirtschaftliches Näheverhältnis zwischen dem
Beschwerdeführer und der Mäklerin (B.__ AG) unter anderem mit Blick auf die vom Be-
schwerdeführer der Mäklerin gewährten beiden Darlehen als gegeben. Das «Darlehen F.__
(Aktienverkauf)» wurde in der Steuerklärung 2021 mit CHF 64'000 Nennwert und als er-
tragslos aufgeführt (act. G 8/2 Beilage 18). In der Steuererklärung 2022 (act. G 3/7) wurde
es noch mit CHF 8'000 deklariert. Das weitere, auf einem Vertrag vom 14. März 2022 (act.
G 3/5) basierende, per Ende 2022 rückzahlbare Darlehen von CHF 90’000 wurde in der
Steuererklärung 2022 mit CHF 0 und einem Zinsertrag von CHF 10'000 aufgeführt (act. G
3/7). Der daraus sich ergebende Zinssatz p.a im Bereich von 15% (vgl. ESTV Rundschrei-
ben Nr. 195/steuerlich anerkannte Zinssätze für Vorschüsse und Darlehen 2022; act. G 3/6)
deutet als solcher nicht auf ein Näheverhältnis im erwähnten Sinn. Hingegen weist die Art
der Darlehenstilgung und der Zinszahlung (Verrechnung mit der Provisionsforderung von
CHF 255'000; act. G 8/2 Beilage 5) auf einen gewissen Zusammenhang des Darlehens
bzw. der Zinshöhe einerseits und der Provisionsforderung von CHF 255'000 anderseits hin.
So war der nach Verrechnung verbleibende Betrag von CHF 155'000 bereits Mitte Juni
2022 zur Zahlung fällig (vgl. act. G 8/2 Beilage 5), wodurch auf diesen Zeitpunkt auch das
– erst im März 2022 aufgenommene – Darlehen von 90'000 getilgt und der gesamte Zins
von CHF 10'000 – an sich geschuldet für die vereinbarte Laufzeit bis Ende 2022 – bezahlt
B 2025/14 9/16

war. Im Ergebnis wurde das Darlehen von CHF 90'000 somit für eine Laufzeit von zwei
Monaten mit CHF 10'000 verzinst. Dieses Geschäftsgebaren ist, soweit es sich nachvoll-
ziehen lässt, als ungewöhnlich zu bezeichnen. Hinzu kommt, dass die Provision bereits am
30. Mai 2022 und damit rund einen Monat vor Unterzeichnung des Grundstück-Kaufver-
trags vom 5. Juli 2022 (act. G 8/2 Beilage 24) in Rechnung gestellt und zur Zahlung fällig
(act. G 8/2 Beilage 5) wurde. Zu Recht ortete die Vorinstanz in diesem Zusammenhang
eine wirtschaftliche Nähe der Beteiligten. Der Umstand allein, dass zwischen dem Verkauf
der Aktien der B.__ AG durch den Beschwerdeführer (2017) und dem Verkauf der Liegen-
schaft Nr. 0000_ (2022) ein Zeitraum von fünf Jahren liegt, ist vor dem geschilderten Hin-
tergrund für sich allein nicht geeignet, ein wirtschaftliches Näheverhältnis des Beschwerde-
führers zur B.__ AG auszuschliessen.
3.5.3.
Im Weiteren ist die Vermittlungstätigkeit der B.__ AG, welche die Vermittlung von Immobi-
lien nicht zum Gesellschaftszweck hat (vgl. Handelsregister), betreffend das Grundstück
Nr. 0000_ nicht durch konkrete Bemühungsnachweise dokumentiert. Auch fehlt es an ei-
nem Nachweis, dass die Vermittlungstätigkeit der B.__ AG zum Zustandekommen des
Grundstückverkaufs führte. Die nicht belegten Angaben im Schreiben von C.__ vom 14.
Januar 2025 (act. G 3/4) vermögen weder eine konkrete Vermittlungstätigkeit der B.__ AG
noch eine Kausalität zum Grundstückkaufvertrags-Abschluss am 5. Juli 2022 (act. G 8/2
Beilage 24) nachzuweisen.
3.5.4.
Die vom Beschwerdeführer als Auftraggeber im Mäklervertrag mit der B.__ AG geltend ge-
machte Provision von 3% des Verkaufspreises kann deshalb angesichts des fehlenden
Nachweises, dass die Vermittlungstätigkeit der B.__ AG zum Vertragsabschluss führte,
nicht als anrechenbare Aufwendung abgezogen werden. Hieran vermag der vom Be-
schwerdeführer angeführte Umstand, dass der Eigentümer der B.__ AG (C.__) am 8. Au-
gust 2023 die G.__ AG mit Sitz in Z.__ gründete, nichts zu ändern, zumal es vorliegend
nicht um die Vermittlungsqualifikation des Organs der Mäklerin geht, sondern um den Nach-
weis der tatsächlichen Vermittlungstätigkeit. Angesichts der geschilderten tatsächlichen
Verhältnisse fällt – wie im vorinstanzlichen Entscheid festgestellt – die Anrechnung einer
Provision ausser Betracht. Die Beschwerde ist in diesem Punkt unbegründet.
4.
Die vom Beschwerdeführer auf CHF 333'652.60 bezifferten wertvermehrenden Aufwendun-
gen im Sinn von Art. 137 Abs. 1 lit. a StG wurden vom Beschwerdegegner im Betrag von
CHF 57'574 betreffend Baukosten für Bar und Gästezimmer sowie mit einem Pauschalbe-
trag von CHF 70'000 betreffend Dachausbau und Einbau Dachwohnungen anerkannt
B 2025/14 10/16

(act. G 8/2 Beilage 1 S. 3 f.) und von der Vorinstanz bestätigt. Streitig sind – in dem über
den Pauschalbetrag von CHF 70'000 hinausgehenden Umfang – die im geltend gemachten
Gesamtbetrag enthaltenen Kosten für den Ausbau des Dachstocks von CHF 192'910 und
den Bau der Dachwohnungen von CHF 83'168.60.
4.1.
Für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer relevante wertvermehrende Ausgaben
sind zu unterscheiden von den bei der Einkommenssteuerveranlagung abzugsfähigen Un-
terhaltskosten für Instandhaltung, Instandstellung, Ersatzbeschaffung und Betrieb der Lie-
genschaft im Sinn von Art. 44 StG (vgl. ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., II. Rz. 484). Bei
Grundstücken des Privatvermögens können die Unterhaltskosten, die Kosten der In-
standstellung von neu erworbenen Grundstücken, die Versicherungsprämien und die Kos-
ten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind Investitio-
nen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, soweit sie bei
der direkten Bundessteuer abziehbar sind. Den Unterhaltskosten gleichgestellt sind auch
die Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau (Art. 44 Abs. 2 StG; vgl. auch die
gleichlautende Regelung von Art. 32 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die direkte Bundes-
steuer, SR 642.11, DBG). Der Steuerpflichtige kann für Grundstücke des Privatvermögens,
die vorwiegend Wohnzwecken dienen, anstelle der tatsächlichen Kosten einen Pauschal-
abzug geltend machen (Art. 44 Abs. 4 StG). Für die Abgrenzung der wertvermehrenden
und werterhaltenden Aufwendungen sind deren Anteile zu schätzen. Dabei obliegt es der
steuerpflichtigen Person, die notwendigen Schätzungsgrundlagen (Angaben über ausge-
führte Arbeiten, Zustand/Ausstattung der Liegenschaft vor und nach dem Umbau) zu be-
schaffen. Gegebenenfalls hat die Steuerbehörde von der steuerpflichtigen Person eine de-
taillierte Sachdarstellung zu verlangen (ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, a.a.O.,
S. 394 Rz. 157). Aufwendungen, die im Einzelnen nicht mehr belegt, aber glaubhaft ge-
macht werden können, sind von der Steuerbehörde nach pflichtgemässem Ermessen an-
zurechnen. Letzteres kommt vorab bei Aufwänden zum Tragen, die längere Zeit zurücklie-
gen und für welche keine Belege mehr verfügbar sind (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O.,
V. Rz. 88). Gemäss Veranlagungspraxis (StB 137 Nr. 2) und Rechtsprechung (SGE 1998
Nr. 14) bildet der Vergleich der in den Schätzungen festgestellten Neuwerte innerhalb der
Eigentumsdauer (sog. Neuwertvergleich) eine taugliche Grundlage, um die vom Steuer-
pflichtigen pauschal geltend gemachten Aufwendungen zu überprüfen bzw. um die wert-
vermehrenden von den werterhaltenden Aufwendungen ermessensweise abzugrenzen.
Dabei wird die mutmassliche Wertvermehrung ermittelt aus dem arithmetischen Mittel der
Wertvermehrung aus Gesamt- und Einzelvergleich. Beim gesamthaften Vergleich wird der
Neuwert im Zeitpunkt des Erwerbs (amtliche Schätzung) mit dem Baukostenindex auf den
Veräusserungszeitpunkt hochgerechnet. Die mutmassliche Wertvermehrung ergibt sich
aus dem Unterschied zwischen dem hochgerechneten Neuwert gemäss Baukostenindex
B 2025/14 11/16

und dem Neuwert gemäss amtlicher Schätzung im Zeitpunkt des Verkaufs. Beim Einzelver-
gleich wird sinngemäss verfahren; die Wertvermehrungen werden hierbei stufenweise von
einer amtlichen Neuwertschätzung zur nächsten über die ganze Eigentumsdauer ermittelt
(ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, a.a.O., V. Rz. 89; BGer 2C_1058/2018 vom 26. September
2019 E. 4.3).
4.2.
Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid, aus der eingereichten Foto- und Plan-
dokumentation (act. G 8/2 Beilage 4) und dem Vergleich der amtlichen Schätzungen von
2007 und 2012 (act. G 8/8 Beilage 6) ergebe sich, dass am Haus auf Grundstück Nr. 0000_
verschiedene Um- und Ausbauarbeiten vorgenommen worden seien. Gemäss Schätzung
vom 20. März 2007 habe die Liegenschaft eine Bar mit Wirtewohnung (EG/1. OG) sowie
Gästezimmer umfasst. In der Schätzung vom 26. September 2012 seien demgegenüber
eine Bar im Erdgeschoss, Gästezimmer und ein Büro im ersten Obergeschoss sowie zwei
Zweizimmerwohnungen im zweiten Obergeschoss aufgeführt worden. Die genauen Bau-
kosten würden sich aus den vom Beschwerdeführer eingereichten Unterlagen nicht zuver-
lässig ermitteln lassen. In den Akten befänden sich einzig eine Kopie der Rechnung der
H.__ GmbH vom 5. September 2009 über CHF 179'118 (act. G 8/2 Beilage 16) sowie ver-
schiedene Kostenaufstellungen (z.B. act. G 8/8 Beilage 12), die jedoch zum Nachweis der
effektiven Kosten nicht ausreichen würden. Auch die dokumentierten Bargeldbezüge wür-
den keine Rückschlüsse auf die angefallenen bzw. bezahlten Baukosten zulassen, weil es
am Nachweis fehle, dass die Mittel tatsächlich im behaupteten Umfang für den Um- bzw.
Anbau verwendet worden seien. So habe der Beschwerdeführer beispielsweise keine Zah-
lungsquittungen eingereicht. Gestützt auf die eingereichten Unterlagen lasse sich auch
keine Aufteilung in Unterhalts- und Anlagekosten vornehmen. Da wertvermehrende Auf-
wendungen zwar glaubhaft gemacht seien, jedoch nicht belegt werden könnten, sei deren
Anteil anhand eines Neuwertvergleichs festzulegen. Dies erscheine sachgerecht, nachdem
die Umbauarbeiten rund 15 Jahre zurücklägen. Aus dem Unterschied des (mit Baukosten-
index auf den Veräusserungszeitpunkt) hochgerechneten Neuwerts (GVA-Schätzung) und
dem Neuwert (GVA-Schätzung) im Zeitpunkt des Verkaufs resultiere eine mutmassliche
Wertvermehrung von CHF 113'090. Somit sei nicht zu beanstanden, dass der Beschwer-
degegner die wertvermehrenden Investitionen auf CHF 127'574 (CHF 57'574 +
CHF 70'000) festgesetzt habe (act. G 2 S. 9-11).
4.3.
Der Beschwerdeführer legt dar, für den Ausbau des Dachstocks einschliesslich der Dach-
wohnungen im Zeitraum von Februar 2009 bis Juli 2010 seien lediglich CHF 70'000 der
bewiesenen Aufwendungen von CHF 276'078.60 (CHF 192'910 + CHF 83'168.60) aner-
kannt worden; dies sei angesichts der umfangreichen Nachweise, die er beigebracht habe,
B 2025/14 12/16

weder nachvollziehbar noch gerechtfertigt. Nicht alle der von ihm eingereichten Beweismit-
tel zur Beurteilung der Zahlungen für wertvermehrende Aufwendungen seien von der Vor-
instanz gebührend berücksichtigt worden. Insbesondere belege ein im Rekursverfahren
eingereichter Entscheid des Kreisgerichts I.__, dass von der Rechnung der H.__ GmbH
vom 5. September 2009 zumindest ein Betrag von CHF 115'900 vom Beschwerdeführer
bezahlt worden sei. Die Vorinstanz sei in Verletzung des rechtlichen Gehörs in keiner Weise
auf diesen Entscheid eingegangen. Dieser Entscheid sei auch für die Vorinstanz bindend
und von ihr entsprechend zu würdigen. Die im Entscheid angeführte Zahlung sei als wert-
vermehrender Aufwand anzuerkennen. Weitere Kosten von CHF 83'168.60 hätten während
des Veranlagungsverfahrens belegt werden können (act. G 8/8 Beilage 9). Trotz Vorhan-
denseins diverser Beweismittel seien die anrechenbaren Kosten mit CHF 70'000 pauschal
gewürdigt worden. In der pauschalen Würdigung seien trotz vorhandenen Belegs auch die
Kosten der H.__ GmbH enthalten. Unter Berücksichtigung aller Beweismittel seien noch
CHF 77'010 (CHF 276’78.60 – CHF 115'900 [effektiv belegte Kosten Ausbau Dachstock] –
CHF 83'168.60 [effektiv belegte Kosten Bau Dachwohnungen]) allein für die Rechnung der
H.__ GmbH streitig. Der Beschwerdeführer habe auch die Differenz von CHF 77'010 bar
bezahlt. Dies habe er anhand der «Liste Vergleich Bargeldbezüge 01.01.2009 – 31.10.2010
& 2011-2012» (act. G 8/2 Beilage 23) plausibel darlegen können. Es seien somit wertver-
mehrende Aufwendungen von insgesamt CHF 276'078.60 zum Abzug zuzulassen. Vo-
rinstanz und Beschwerdegegner würden verkennen, dass es möglich sei, auch hinsichtlich
steuermindernder Tatsachen eine Schätzung nach pflichtgemässem Ermessen vorzuneh-
men. Es erscheine völlig lebensfremd, dass der Ausbau eines Dachstocks und der Bau von
zwei Dachwohnungen lediglich Kosten von CHF 70'000 verursacht haben solle. Zumindest
sei unter dem Titel der wertvermehrenden Aufwendungen ein Betrag von CHF 199'068.60
zu anerkennen. Diese Summe basiere auf den detaillierten Nachweisen, die vom Be-
schwerdeführer vorgelegt worden seien (act. G 1 S. 8-13).
4.4.
4.4.1.
Dem Entscheid des Kreisgerichts I.__ vom 17. März 2010 (act. G 8/14, Beilage 27, S. 6),
lässt sich entnehmen, dass von der Rechnung der H.__ GmbH vom 5. September 2009
betreffend Ausbau des Dachstocks (act. G 8/2 Beilage 16) im damaligen Zeitpunkt ein Be-
trag von CHF 105'510 vom Beschwerdeführer bezahlt worden war und das Gericht von
einem Gesamtanspruch der H.__ GmbH von CHF 115'900 ausging. Allein mit dem Beleg
der Zahlung im erwähnten Umfang ist jedoch der hier streitige wertvermehrende Charakter
der vorgenommenen Arbeiten noch nicht dargetan. Auch zum Vorbringen des Beschwer-
deführers, dass die Kosten von CHF 83'168.60 (Dachwohnungen) während des Veranla-
gungsverfahrens (act. G 8/8 Beilage 9) belegt worden seien, ist festzuhalten, dass der
B 2025/14 13/16

Nachweis der Baukosten und der Bezahlung derselben für sich allein noch nicht genügt,
eine aus der Bautätigkeit resultierende Wertvermehrung nachzuweisen. Bei der Sanierung
einer Altliegenschaft, wie sie hier in Frage steht, fällt in aller Regel ein erheblicher Anteil
Instandstellungs- und Unterhaltskosten an, welche bei der jeweiligen Einkommenssteuer-
veranlagung geltend zu machen sind bzw. gewesen wären (vgl. E. 4.1 hiervor; Art. 44 Abs.
2 StG; vgl. zum Verhältnis zwischen abziehbaren Unterhaltskosten und nicht abzugsfähigen
Anlagekosten auch St. Galler Steuerbuch [StB] 44 Nr. 3 Ziffern 2 und 3). Im Rahmen der
Einkommenssteuerveranlagung 2008 hatte der Beschwerdeführer Unterhaltskosten von
CHF 100'000 aufgeführt, wohingegen für die Steuerveranlagung 2009 insbesondere die
Rechnung der H.__ GmbH vom 5. September 2009 soweit ersichtlich (vgl. act. G 8/8 Bei-
lage 9 [Steuerformular 7 für 2009) mit Bezug auf Kosten für Liegenschaftsinstandstel-
lung/Unterhalt nicht zum Tragen kam. Mit Blick auf die Positionen der erwähnten Rechnung
ist davon auszugehen, dass damals eine zu einem erheblichen Teil als werterhaltend ein-
zustufende Sanierung (vgl. vorstehende E. 4.1 zweiter Absatz und StB 44 Nr. 3 Ziffer 1 [zur
Abzugsfähigkeit der entsprechenden Aufwände im Rahmen der Einkommensbesteuerung])
stattgefunden haben dürfte, wobei auch ein wertvermehrender Anteil resultierte.
4.4.2.
Soweit vorliegend die baulichen Investitionen als solche und die entsprechenden Zahlun-
gen als belegt zu erachten sind, vermag dieser Umstand wie dargelegt nichts an der Not-
wendigkeit der Abgrenzung der wertvermehrenden und werterhaltenden Anteile der Lie-
genschaftsaufwände (vgl. dazu vorstehende E. 4.1) zu ändern. Aus den vom Beschwerde-
führer im Veranlagungs- und in den Rechtsmittelverfahren eingereichten Unterlagen/Auf-
stellungen ergibt sich keine konkrete Begründung, inwiefern den von ihm angeführten Auf-
wänden effektiv zur Hauptsache bzw. ausschliesslich wertvermehrender Charakter zukom-
men soll. In der gegebenen Situation blieb als Möglichkeit für die Festlegung des Wertver-
mehrungs-Anteils der getätigten Investitionen einzig eine Annäherungslösung. Der Be-
schwerdegegner nahm zu diesem Zweck praxisgemäss eine Neuwertvergleichsberech-
nung vor und anerkannte wie dargelegt einen Betrag von CHF 127'574 (CHF 57'574 +
CHF 70'000) als wertvermehrenden Anteil (act. G 8/2 Beilage 1). Hinsichtlich der vo-
rinstanzlich bestätigten Bemessung der mutmasslichen Wertvermehrung in den Jahren ab
2007 für das Gebäude mit CHF 113'090.14 (Neuwertschätzung GVA 2012 von
CHF 1'246'000 [act. G 8/2 Beilage 25] abzüglich GVA-Neuwert 2007 gemäss Baukostenin-
dex von CHF 1'132.909.86 [CHF 1'048'000 : 987.4 x 1067.4]; act. G 2 S. 11) bestehen keine
Anhaltspunkte für fehlerhafte Annahmen, und der Beschwerdeführer bringt auch keine ent-
sprechenden Einwände vor. Die GVA-Schätzung vom 10. Oktober 2012 war mit Blick auf
den Zehnjahres-Schätzungsturnus (Art. 6 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Durchführung
der Grundstückschätzung, sGS 814.1) auch im Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft
am 5. Juli 2022 noch aktuell und damit für die Grundstückgewinnsteuer-Bemessung
B 2025/14 14/16

anwendbar. Es besteht mithin kein Anlass, den vom Beschwerdegegner im Veranlagungs-
verfahren gewährten und von der Vorinstanz bestätigten Wertvermehrungsanteil von
CHF 127’574 zu korrigieren. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet.
5.
Ganz am Ende seiner Beschwerde rügt der Beschwerdeführer der «Vollständigkeit halber»,
ihm sei das Recht gemäss Art. 181 Abs. 2 StG verwehrt worden, seine Einsprache vor der
Veranlagungsbehörde mündlich zu begründen. Daraus leitet er eine Gehörsverletzung ab.
Dazu ist vorab festzuhalten, dass Art. 181 Abs. 2 StG lediglich ein Recht auf mündliche
Begründung statuiert, nicht jedoch ein solches auf Durchführung einer Einspracheverhand-
lung (vgl. VerwGE B 2023/127 und B 2023/128 vom 24. Mai 2024 E. 6.2). In seiner Ein-
sprache vom 12. Juli 2023 hat der Beschwerdeführer keinen Antrag gestellt, die Einsprache
(ergänzend zu seiner schriftlichen Begründung) auch mündlich begründen zu dürfen (vgl.
act. G 8/8/9). Erst als der Einspracheentscheid bereits ergangen war, bat der – nunmehr
durch einen Fachmann für Finanz- und Rechnungswesen – vertretene Beschwerdeführer
«um einen Termin, damit wir Ihnen den Sachverhalt vor Ort aufzeigen/schildern können»
(vgl. act. G 8/28). Diese Bitte kann nicht als förmlicher Antrag auf mündliche Einsprachebe-
gründung interpretiert werden (vgl. VerwGE B 2005/139 vom 15. November 2005 E. 2),
wobei sie ohnehin verspätet gewesen wäre. Der Vollständigkeit halber ist beizufügen, dass
die Rüge, dem Beschwerdeführer sei das Recht auf mündliche Begründung verwehrt wor-
den, im Verfahren vor Verwaltungsgericht erstmals erhoben wird; im Rekursverfahren (und
auch dort erst im Rahmen des zweiten Schriftenwechsels) wurde diesbezüglich bloss vor-
gebracht, man wolle «festhalten, dass der [Beschwerdeführer] nach Erhalt des Einsprache-
entscheids vom 21. März 2024 um einen Termin mit dem Kantonalen Steueramt St. Gallen
gebeten hat, um den Sachverhalt bei einem Gespräch aufzeigen zu können und allfällige
Unklarheiten und Missverständnisse zu klären». Ein solches Vorgehen erscheint mit Blick
auf das aus Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) abgeleitete Gebot, angebliche Verfah-
rensmängel möglichst rasch vorzutragen, um unnötige Verfahrensweiterungen zu vermei-
den (vgl. statt vieler BGer 1C_128/2013 vom 17. Juni 2014 E. 9), deutlich verspätet. Die
Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegründet.
6.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Aufgrund dieses
Verfahrensausgangs gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens – dem Streit-
wert entsprechend ergibt sich eine Entscheidgebühr von CHF 6'700 – zulasten des Be-
schwerdeführers (Art. 95 Abs. 1 VRP). Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht ge-
schuldet.
B 2025/14 15/16

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von
CHF 6'700, unter Anrechnung seines Kostenvorschusses in gleicher Höhe.
3.
Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.
B 2025/14 16/16