sg_verwaltungsgericht · B 2025/38 · 2026-01-15 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 15.01.2026
Verwaltungsgericht

Raumplanungs- und Baurecht, Baubewilligung für Umgebungsarbeiten (Terrainveränderungen, Stützmauern), Art. 97 PBG und 136 Abs. 2 lit. c PBG, Bestandesgarantie Art. 109 PBG. Die Bestandesgarantie umfasst die Möglichkeit, rechtmässig errichtete Bauten und Anlagen im Rahmen der normalen Lebensdauer in ihrem Bestand zu erhalten und die dafür nötigen Unterhaltsarbeiten vorzunehmen. Sie greift nur bei formell rechtmässig erstellten Bauten. Erlangt die Behörde Kenntnis von einem ohne Baubewilligung erstellten Bauwerk, hat sie vor diesem Hintergrund stets von Amtes wegen zu prüfen, ob dieses im Nachhinein nachträglich bewilligt und damit legalisiert werden kann. Vorliegend durfte eine Stützmauer, die im heutigen Zustand als formell nicht bewilligte Anlage zu qualifizieren ist, nicht baulich angepasst werden. Vorab ist ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen (Art. 159 Abs. 1 lit. c PBG, Verwaltungsgericht, B 2025/38).

Kanton St.Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung I
Entscheid vom 15. Januar 2026
Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Zindel,
Verwaltungsrichter Steiner; Gerichtsschreiberin Schmid Etter
Geschäftsnr. B 2025/38
Verfahrens- A.__ und B.__,
beteiligte Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Werner Rechsteiner, FRT Rechts-
anwälte & Notare, Unterer Graben 1, Postfach 637, 9001 St. Gallen,
gegen
Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen,
Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
C.__,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Pascal Adrien Manhart,
Knus Gnädinger Landolt, Molkereistrasse 1, 8645 Jona,
Politische Gemeinde Z.__,
Beschwerdebeteiligte,
Gegenstand Baubewilligung (Erstellung Vorplatz, Abbruch und Erweiterung
Stützmauer, Ersatz Lebhag durch Sichtschutz)

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
A.__ und B.__ sind hälftige Miteigentümer des Grundstücks Nr. 0000_ (Grundbuch Z.__)
an der D.__-strasse 001_ in Y.__. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der
Gemeinde Z.__ vom 27. Dezember 2018 in der Wohnzone niedriger Dichte (W10.5). Es ist
mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 0001_ überbaut. Das Grundstück ist über eine von der D.___-
strasse abzweigende Privatstrasse erschlossen, die über die Grundstücke Nrn. 0002_ und
0003_ führt.
B.
a.
Mit Baugesuch vom 14. Juni 2023 beantragten A.__ und B.__ bei der Baukommission der
Politischen Gemeinde Z.__ die Baubewilligung für die Erstellung eines Vorplatzes mit si-
ckerfähigen Verbundsteinen, die Anpassung einer nördlich daran angrenzenden Stütz-
mauer (Teilabbruch und Erweiterung) sowie den Ersatz eines Lebhags (Thuja-Hecke) ent-
lang der südlichen Grundstücksgrenze zu Grundstück Nr. 0004_ durch einen Sichtschutz
mit einer Höhe von 1.80m.
b.
Innert der Auflagefrist erhob unter anderem C.__, Eigentümerin des südlich angrenzenden
Nachbargrundstücks Nr. 0004_, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie machte geltend,
das massgebende Terrain sei nicht korrekt ermittelt worden und widerspreche früheren
Baugesuchsakten. Die Stützmauer sei zudem nie bewilligt worden und könne daher nicht
gestützt auf die Bestandesgarantie angepasst werden.
c.
Mit Entscheid vom 19. Dezember 2023 wies die Baukommission Z.__ sämtliche Einspra-
chen ab und erteilte am 3. Januar 2024 die Baubewilligung unter Bedingungen und Aufla-
gen. Sie erwog, es könne auf das vom Geometer aufgenommene, interpolierte Terrain ab-
gestellt werden. Für die Stützmauer sei zwar höchstwahrscheinlich nie eine Baubewilligung
erteilt worden, jedoch handle es sich dabei um eine altrechtliche Anlage, weshalb eine An-
passung im Rahmen der Bestandes- und Erweiterungsgarantie möglich sei. Der neue Sicht-
schutz ersetze die bestehende Thuja-Hecke, weshalb auf die privatrechtlichen Vorschriften
abzustellen sei.
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C.
Der dagegen von C.__ erhobene Rekurs wurde vom Bau- und Umweltdepartement des
Kantons St. Gallen (BUD) nach Durchführung eines Augenscheins
mit Entscheid vom 31. Januar 2025 gutgeheissen und der Beschluss der Baukommission
Z.__ (Baubewilligung und Einsprache-Entscheid) vom 19. Dezember 2023 unter Kosten-
und Entschädigungsfolge zulasten der Baugesuchsteller aufgehoben. Das BUD erachtete
die Erstellung des Vorplatzes und die Errichtung des Sichtschutzes zwar für sich genom-
men als bewilligungsfähig, stellte jedoch fest, dass die Stützmauer, die ebenfalls geändert
werden solle, bisher nicht bewilligt worden sei und daher auch nicht abgeändert werden
könne. Dies führte das BUD – mit Blick auf die Einheit des Baubewilligungsentscheids – zur
vollständigen Aufhebung der erteilten Baubewilligung.
D.
a.
Mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 14. Februar 2025 und Ergänzung vom 18. März
2025 erhoben A.__ und B.__ (Beschwerdeführer) gegen den Entscheid des BUD vom
31. Januar 2025 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellten den Antrag, der ange-
fochtene Entscheid sei aufzuheben und die erteilte Baubewilligung sei zu bestätigen; even-
tualiter sei die Baubewilligung bezüglich der Teilbereiche des Vorplatzes und des Ersatzes
der Hecke durch den Sichtschutz zu bestätigen; subeventualiter sei die Sache an die Vo-
rinstanz zurückzuweisen (alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge).
b.
Das BUD (Vorinstanz) beantragte mit Vernehmlassung vom 12. Mai 2025 unter Verweis
auf den angefochtenen Entscheid die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission der
Gemeinde Z.__ (Beschwerdebeteiligte) beantragte mit Stellungnahme vom 21. Mai 2025
die Gutheissung der Beschwerde. C.__ (Beschwerdegegnerin) beantragte mit Eingabe vom
20. Juni 2025 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführer repli-
zierten mit Eingabe vom 4. Juli 2025. Die Duplik der Beschwerdegegnerin datiert vom
15. August 2025. Am 28. August 2025 reichten die Beschwerdeführer eine weitere Eingabe
ein; dieser war ein Entscheid des Kreisgerichtes E.__ vom 23. Juni 2025 betreffend die
privatrechtliche Beurteilung des Bauvorhabens beigelegt. Die Beschwerdegegnerin nahm
dazu am 26. September 2025 Stellung, wobei sie ihrer Eingabe die Berufungsschrift bei-
fügte, die sie am 22. September 2025 gegen den kreisgerichtlichen Entscheid vom 23. Juni
2025 beim Kantonsgericht eingereicht hatte.
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c.
Den Beschwerdeführern wurde am 12. November 2025 antragsgemäss Einsicht in die vor-
instanzlichen Akten gewährt; daraufhin erhielt auch die Beschwerdegegnerin Akteneinsicht.
Beide Parteien reichten Kostennoten ein, die den weiteren Beteiligten jeweils zur Kenntnis-
nahme zugestellt wurden.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Nachdem die Vorinstanz
die von der Beschwerdebeteiligten erteilte Baubewilligung aufgehoben hat, sind die Be-
schwerdeführer als Baugesuchsteller zur Erhebung der Beschwerde befugt (Art. 64 in Ver-
bindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom 31. Ja-
nuar 2025 wurde mit Eingabe vom 14. Februar 2025 rechtzeitig erhoben und erfüllt zusam-
men mit der Ergänzung vom 18. März 2025 in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetz-
lichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1 und 2
VRP). Darauf ist einzutreten.
2.
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1, PBG) in Kraft getreten.
Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging nach dessen In-
krafttreten. Auf das vorliegende Verfahren gelangt deshalb das PBG zur Anwendung, zumal
die Beschwerdebeteiligte die Instrumente der Ortsplanung mit Inkraftsetzung ihres Baureg-
lements (BauR) am 1. Januar 2019 an das neue Recht angepasst hat (vgl. Art. 175a PBG).
3.
3.1.
Die Beschwerdeführer beantragen die Durchführung eines Augenscheins vor Ort. Der Au-
genschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entschei-
dende Instanz. Er dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augenschein
durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Unbestrit-
tene Tatsachen brauchen nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine
Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist (vgl. B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schind-
ler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, 2020, N 50
zu Art. 12-13 VRP). Die tatsächlichen (örtlichen) Verhältnisse ergeben sich im vorliegenden
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Fall aus den Verfahrensakten. Im Rekursverfahren wurde zudem ein Augenschein durch-
geführt; von diesem liegt ein aussagekräftiges Protokoll samt Fotografien in den Akten
(act. 11/7.13). Für die Klärung der tatsächlichen Gegebenheiten – soweit sie vorliegend
überhaupt zu prüfen sind – vermöchte ein Augenschein deshalb nicht zu weiteren für das
Gericht relevanten Erkenntnissen zu führen, weshalb der Beweisantrag abzuweisen ist.
3.2.
Auf die von den Beschwerdeführern beantragte Edition des Entscheids der Vorinstanz zur
Einheit der Baubewilligung (BDE Nr. 40/2016 vom 6. Juli 2016) kann ebenfalls verzichtet
werden, zumal das Verwaltungsgericht das Recht von Amtes anwendet und nicht an Ent-
scheide der Rekursinstanz gebunden ist (vgl. VerwGE B 2025/20 vom 5. Dezember 2025
E. 2.2.1, m.w.H.). Den Beschwerdeführern steht es frei, beim BUD gestützt auf das Öffent-
lichkeitsprinzip Einsicht in den betreffenden Entscheid zu verlangen.
4.
4.1.
Die Beschwerdebeteiligte hatte im Einsprache-Entscheid ausgeführt, die Stützmauer nörd-
lich des zu erstellenden Vorplatzes sei bereits in Baubewilligungsunterlagen aus dem Jahr
1999 als bestehende Stützmauer vermerkt. Das damalige Einsprache- und Rekursverfah-
ren gegen das Bauvorhaben „Neue Terraingestaltung“ sei mittels Vergleichs abgeschlos-
sen worden. Ältere Baubewilligungen zeigten die Situation der Umgebungsgestaltung nicht
klar auf, weshalb für diese höchstwahrscheinlich keine Baubewilligung erteilt worden sei.
Der Zustand der Umgebung sei jedoch altrechtlich bestehend, weshalb keine Wiederher-
stellung verlangt werden könne.
4.2.
Die Vorinstanz erwog betreffend die Stützmauer, diese sei gemäss Angaben der Beschwer-
debeteiligten nie bewilligt worden. Aus den eingereichten Akten ergebe sich zudem nicht,
dass die Mauer je Bestandteil eines Baubewilligungsverfahrens gewesen sei. Sie sei auch
nicht „en passant“ im Rahmen des Vergleichs aus dem Jahr 2001 oder der Baubewilligung
für den Neubau eines Biotops im Jahr 2005 bewilligt worden. In jenen Plänen sei sie viel-
mehr stets als bestehend gekennzeichnet gewesen; sie sei damit nicht Bestandteil der Bau-
bewilligungen, die gestützt darauf erteilt worden seien. Die Bestandes- und Erweiterungs-
garantie gemäss Art. 109 PBG, die sich auf formell rechtmässig erstellte Bauten beziehe,
sei vor diesem Hintergrund auf die Mauer nicht anwendbar, und zwar unabhängig von deren
Alter. Die verjährungsrechtliche Bestandesgarantie sei nur im Rahmen eines Rückbau-
oder Wiederherstellungsverfahrens relevant. Für die Erhöhung der Mauer könne keine Bau-
bewilligung erteilt werden.
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4.3.
Die Beschwerdeführer bringen gegen die vorinstanzliche Würdigung vor, die bestehende
Stützmauer werde einzig im mittleren Bereich um eine zusätzliche Steinlage erhöht, um sie
in diesem Bereich an das Niveau der restlichen Mauer anzugleichen und so den darüber-
liegenden Platz auszuebnen. Im Plan, auf den im Rekursvergleich von 2001 verwiesen wor-
den sei und der damit integrierender Bestandteil desselben bilde, sei die betreffende Mauer
als bestehend eingezeichnet gewesen. Allen Vergleichsparteien, insbesondere der Be-
schwerdegegnerin, sei der Plan bekannt gewesen, und er sei damit auch von allen als
rechtmässig anerkannt worden. Die Ansicht der Vorinstanz, dass die Mauer nicht Gegen-
stand des Vergleichs gebildet habe, treffe daher nicht zu. Dies ergebe sich auch aus der
anschliessenden Baukontrolle, bei welcher festgehalten worden sei, bei der zweiten Mauer
sei eine zusätzliche, nicht projektierte Berme erstellt worden, die jedoch nicht nachträglich
bewilligt werden müsse. Die bestehende Mauer sei folglich als bewilligt zu taxieren.
4.4.
Die Beschwerdegegnerin führt im Wesentlichen aus, die Stützmauer oberhalb des Vorplat-
zes sei nie rechtmässig erstellt worden. Das Einzeichnen einer Mauer als bestehend in
einem Plan sage nichts über deren rechtmässige Erstellung aus. Die Mauer sei im Plan aus
dem Jahr 2001, auf den im Rekursvergleich verwiesen werde, nicht rot markiert gewesen
und damit nicht als neu dargestellt worden. Es könne auch nicht davon ausgegangen wer-
den, dass sie (die Beschwerdegegnerin) in einem Vergleich etwas anerkannt habe, was
nicht Gegenstand des betreffenden Verfahrens gewesen sei. Auch aus der anschliessen-
den Baukontrolle könnten die Beschwerdeführer nichts ableiten, zumal eine Baukontrolle
nicht zu einer formellen Baubewilligung führe.
4.5.
4.5.1.
Erstellung, Änderung und Beseitigung von Bauten und Anlagen bedürfen der Bewilligung
(Art. 136 Abs. 1 PBG; vormals Art. 78 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffent-
liche Baurecht, nGS 32-47, BauG). Soweit die baupolizeilichen und übrigen öffentlich-recht-
lichen Vorschriften eingehalten sind, sind in der Bauzone Mauern und Einfriedungen von
weniger als 1.20m Höhe längs Gemeindestrassen, Wegen und Plätzen sowie von weniger
als 1.80m Höhe längs Grundstücksgrenzen nicht bewilligungspflichtig, wenn ihnen keine
Stützfunktion zukommt (Art. 136 Abs. 2 lit. c PBG; vormals Art. 78 Abs. 2 lit. f BauG, jedoch
ohne die Erwähnung von Stützmauern). Keiner Bewilligung bedürfen sodann Terrainverän-
derungen von weniger als 0.50m Höhe und 100m2 Fläche (Art. 136 Abs. 2 lit. d PBG; vgl.
vormals Art. 78 Abs. 2 lit. g BauG, wonach eingreifende Veränderungen des Geländes bau-
bewilligungspflichtig waren [und dazu sogleich E. 4.5.2]). Die Kombination mehrerer
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bewilligungsfreier Bauvorhaben ist hingegen in der Regel bewilligungspflichtig (Art. 136
Abs. 3 PBG). Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätzlich
der Bauabschlag zu erteilen (Art. 146 PBG e contrario).
4.5.2.
Nach Art. 78 Abs. 2 lit. g BauG bedurften eingreifende Veränderungen des Geländes der
Baubewilligung. Die nähere Regelung erfolgte damals in den kommunalen Baureglemen-
ten. Art. 97 PBG regelt demgegenüber neu Terrainveränderungen, einerseits in der Form
von Abgrabungen, anderseits in der Form von Aufschüttungen mit Stützmauern oder Bö-
schungen (VerwGE B 2020/65 vom 28. April 2021 E. 4.2.1). Abgrabungen sind demnach
höchstens bis zum zulässigen Mass unter das massgebende Terrain erlaubt. Ausgenom-
men sind Haus- und Kellerzugänge, Gartenausgänge sowie Zufahrten (Art. 97 Abs. 1 PBG).
Aufschüttungen werden dem massgebenden Gelände angepasst, Stützmauern und Bö-
schungen weisen einen Grenzabstand auf (Art. 97 Abs. 2 PBG). Die politische Gemeinde
legt im kommunalen Nutzungsplan die zulässigen Masse und den Grenzabstand von Stütz-
mauern und Böschungen fest (Art. 97 Abs. 3 PBG).
Die Regelung von Art. 97 PBG bezweckt eine gewisse Vereinheitlichung der zahlreichen
unterschiedlichen Abgrabungs- und Aufschüttungsvorschriften in den bestehenden kom-
munalen Baureglementen. Es ist jedoch weiterhin Sache der politischen Gemeinden, im
kommunalen Nutzungsplan das maximal zulässige Abgrabungsmass festzulegen. Bei
Art. 97 Abs. 2 PBG, wonach Aufschüttungen dem massgebenden Terrain angepasst wer-
den müssen, handelt es sich um eine kantonalrechtliche Gestaltungsvorschrift, welche für
das ganze Gemeindegebiet gilt und über das Verunstaltungsverbot (Art. 99 Abs. 1 PBG)
hinausgeht. Die Bestimmung ist nicht direkt anwendbar, sondern bedarf im kommunalen
Baureglement der Konkretisierung der Grenzabstände, die für Stützmauern und Böschun-
gen eingehalten werden müssen (VerwGE B 2020/65 vom 28. April 2021 E. 4.2.1). Im Ge-
gensatz zu den Abgrabungen dürfen die politischen Gemeinden nach Auffassung des BUD
im Nutzungsplan für Aufschüttungen keine Masse festlegen. Sonst resultiere eine Verschär-
fung gegenüber dem aBauG SG, was nicht der Wille des Gesetzgebers gewesen sei (BUDE
2021 Nr. 67 vom 8. November 2021 E. 2.2 mit Verweis auf das Handbuch der Rechtsabtei-
lung des Bau- und Umweltdepartementes zum neuen Planungs- und Baugesetz, S. 120).
Die Gemeinde darf bzw. muss nach Art. 97 Abs. 3 PBG im kommunalen Nutzungsplan folg-
lich das Mass für Abgrabungen (Abs. 1) und den Abstand von Stützmauern sowie Böschun-
gen zur Grenze (Abs. 2 Satz 2) festlegen, wobei je nach Zonenarten oder bestimmten Tei-
len des Gebiets unterschiedliche Masse festgelegt werden können (Botschaft und Entwurf
der Regierung vom 11. August 2015 zum PBG, in: ABl 2015, S. 2488).
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4.5.3.
Gemäss Art. 25 Abs. 1 BauR sind die maximal zulässigen Masse für Abgrabungen für Bau-
ten in der Masstabelle der Regelbauweise festgelegt; gemäss Anhang gilt für die Zone
W10.5 eine Höhe von maximal 1.60m. Auffüllungen werden dem massgebenden Terrain
angepasst. Böschungen mit einem steileren Neigungswinkel als 2:3 müssen gesichert wer-
den (Art. 25 Abs. 2 BauR). Böschungen und Stützkonstruktionen bis 0.50m Höhe dürfen
bis an die Grenze reichen. Bis zu einer Höhe von 1.80m beträgt der Grenzabstand des
Böschungsfusses bzw. der Stützkonstruktion mindestens 0.50m, darüber zusätzlich die
Mehrhöhe; höchstens aber den Grenzabstand der fraglichen Zonenart. Mit Zustimmung des
Nachbarn kann die Böschung bzw. Stützkonstruktion bis an die Grenze gestellt werden
(Art. 25 Abs. 3 BauR). Weil es sich bei der Bestimmung von Art. 25 Abs. 2 BauR, wonach
Auffüllungen dem massgebenden Terrain angepasst werden müssen, um eine das ganze
Gemeindegebiet – und nicht nur Kern- und Schutzzonen – umfassende, kommunale Ge-
staltungsvorschrift handelt, kommt dieser keine über das Verunstaltungsverbot (Art. 99
PBG) hinausgehende Bedeutung zu (W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar
zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, 2020, N 6 zu Art. 99 PBG).
4.5.4.
Bestand und Erneuerung von formell rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen innerhalb
der Bauzone, die den geltenden Vorschriften oder Plänen widersprechen, sind gewährleis-
tet (Art. 109 Abs. 1 PBG). Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen sind zulässig,
soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird
(Art. 109 Abs. 2 PBG). Wird durch Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung
oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen, wird eine Frist zur Einrei-
chung eines nachträglichen Baugesuchs angesetzt (Art. 159 Abs. 1 lit. c PBG).
4.6.
4.6.1.
Gemäss verwaltungsgerichtlicher Praxis zu Art. 78 Abs. 2 lit. f BauG unterstand eine Stütz-
mauer, die der Sicherung einer Aufschüttung diente, ungeachtet ihrer Höhe der Baubewil-
ligungspflicht (GVP 1998 Nr. 28), was nicht zuletzt mit den Erfordernissen an die Sicherheit
bei Bauten und Anlagen zusammenhing (vgl. Art. 52 BauG). Dies stimmt mit der heutigen
Regelung von Art. 136 Abs. 2 lit. c PBG überein, wonach e contrario Mauern mit Stützfunk-
tion stets einer Bewilligung bedürfen. Vor diesem Hintergrund ist zu Recht nicht umstritten,
dass die heute bestehende Stützmauer bei ihrer Errichtung bewilligungspflichtig war; das-
selbe gilt für die Änderungen der Stützmauer, die sich im Zusammenhang mit verschiede-
nen Umgestaltungen der Umgebung (Bau Schwimmbad [keine Angaben zum Zeitpunkt],
Abbruch Schwimmbad und Erstellung Vorplatz [Vergleich 2001], Bau Biotop [2005],
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Anbringung Sichtschutz auf der Mauer beim Biotop [2012], Abbruch Biotop [2016]) ergaben.
Mit der nunmehr beabsichtigten Erstellung des Vorplatzes auf einer Höhe von 705 m.ü.M.
wird Terrain am Sockelfuss der heute bestehenden Mauer abgetragen, wodurch die in Ost-
West-Richtung verlaufende Mauer auf der gesamten Länge von 12m im Sockelbereich um
1m gegen unten zu ergänzen ist. Ferner soll die erwähnte Abstufung im mittleren Bereich
der Mauer mittels Versetzung derselben um 1m nach Süden beseitigt werden, sodass eine
durchgehend verlaufende Mauer über die gesamte Länge mit einer Höhe von maximal
2.50m resultiert. Unabhängig davon, ob die Mauer im heutigen Zustand vormals bewilligt
worden ist, unterliegen diese Änderungen an der Stützmauer der Bewilligungspflicht, was
ebenfalls von keiner Seite bestritten wird. Entsprechend haben die Beschwerdeführer dafür
zu Recht auch um eine Baubewilligung ersucht.
4.6.2.
Aus den vorliegenden Akten geht nicht hervor, dass die Erstellung der streitgegenständli-
chen Stützmauer bzw. die späteren Abänderungen im Rahmen früherer Bauprojekte ein-
gegeben und bewilligt worden wären. Es steht nicht fest, wann die Mauer erstmals gebaut
worden ist; die Mauer wurde nicht vermessen und in den amtlichen Plänen eingetragen,
was ebenfalls darauf hindeutet, dass dafür nie eine Bewilligung erteilt worden ist. Davon
geht auch die Beschwerdebeteiligte aus, wenn sie ausführt, „höchstwahrscheinlich“ sei
keine Baubewilligung für die Mauer erteilt worden. Die Beschwerdeführer ihrerseits behaup-
ten ebenfalls nicht, dass die Mauer formell je Bestandteil eines Baugesuchs gewesen wäre.
Sie berufen sich stattdessen darauf, dass die Bauverwaltung die Bezeichnung der Mauer
als „bestehend“ in den Plänen mehrerer späterer Baugesuchsverfahren nicht moniert habe.
Damit lässt sich jedoch eine formell korrekt erteilte Baubewilligung nicht ersetzen. Desglei-
chen lässt sich aus der Bauabnahme vom 13. Dezember 2001 mit visueller Kenntnisnahme
der Mauer nach Ausführung der Erstellung des Vorplatzes im Jahr 2001 keine Baubewilli-
gung ableiten, da die Mauer gemäss damaligen Plänen eindeutig nicht Gegenstand des
Baugesuchs war (act. 6/2 und 6/3). Ferner würden mit einer solchen stillschweigenden
nachträglichen Genehmigung die Rechte von Einsprechern nicht gewahrt.
4.6.3.
Vor diesem Hintergrund ist die Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass die Stütz-
mauer im heutigen Zustand als formell nicht bewilligte Anlage zu qualifizieren ist, womit für
eine Anpassung derselben gestützt auf Art. 109 Abs. 2 PBG keine Baubewilligung erteilt
werden kann. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer kann auch gestützt auf die ver-
fassungsrechtliche Bestandesgarantie keine Baubewilligung erteilt werden. Die Bestandes-
garantie umfasst die Möglichkeit, rechtmässig errichtete Bauten und Anlagen im Rahmen
der normalen Lebensdauer in ihrem Bestand zu erhalten und die dafür nötigen
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Unterhaltsarbeiten vorzunehmen (BGer 1C_601/2022 vom 9. Juli 2024 E. 4.2). Sie greift
somit nur bei formell rechtmässig erstellten Bauten. Erlangt die Behörde Kenntnis von ei-
nem ohne Baubewilligung erstellten Bauwerk, hat sie vor diesem Hintergrund stets von Am-
tes wegen zu prüfen, ob dieses im Nachhinein nachträglich bewilligt und damit legalisiert
werden kann; dies liegt nicht zuletzt im Interesse der Eigentümer, die damit erweiterte Mög-
lichkeiten für künftige Umbauten erlangen (M. RUOSS FIERZ, Massnahmen gegen illegales
Bauen, Zürich 1999, S. 107). Erst, wenn feststeht, dass eine nachträgliche Legalisierung
nicht möglich ist, ist zu prüfen, ob der Anspruch der Behörden auf Wiederherstellung des
rechtmässigen Zustands im Interesse der Rechtssicherheit zufolge Zeitablaufs verwirkt ist
(BGE 147 II 309 E. 4).
4.7.
Die Beschwerde ist somit im Hauptantrag abzuweisen. Gestützt auf Art. 159 Abs. 1
lit. c PBG wird die Beschwerdebeteiligte mit Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Ent-
scheids gehalten sein, den Beschwerdeführern eine Frist zur Einreichung des Baugesuchs
hinsichtlich der gesamten U-förmigen Stützmauer samt Ergänzung im Sockel- und Kronen-
bereich anzusetzen. Sie wird im Weiteren zu prüfen haben, ob die Mauer, so wie sie heute
dasteht, den Grenzabstand einhält, und ob sich die damit verbundenen Aufschüttungen
dem massgebenden Terrain anpassen. Sofern die nachträgliche Baubewilligung erteilt wer-
den kann, ist in einem zweiten Schritt die Bewilligungsfähigkeit der Änderungen der Stütz-
mauer zu prüfen.
Der Vollständigkeit halber ist ausserdem übergangsrechtlich auf Folgendes hinzuweisen:
Nachträgliche Baugesuche sind grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Aus-
führung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen. Späteres Recht ist nur an-
zuwenden, wenn es für die Bauherrschaft günstiger ist oder wenn die Bauherrschaft das
Baubewilligungserfordernis in der Absicht missachtet hat, dem späteren strengeren Recht
zuvorzukommen (BGer 1C_179/2013 vom 15. August 2013 E. 1.2 mit Verweis auf BGE 123
II 248 E. 3a/bb). Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, dass das neue Recht (PBG
und BauR) das günstigere ist (vgl. E. 4.5.2 hiervor).
5.
5.1.
Die Beschwerdeführer beantragen für den (damit eingetretenen) Fall, dass das Verwal-
tungsgericht ihrer Hauptargumentation nicht folge, es seien (Teil-)Baubewilligungen für den
Sichtschutz sowie die Errichtung des Vorplatzes zu erteilen.
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5.2.
Das Koordinationsgebot (Art. 25a des Bundesgesetzes über die Raumplanung, SR 700,
RPG) verlangt, dass die für die Errichtung einer Baute erforderlichen Verfügungen materiell
und soweit möglich formell koordiniert ergehen (Abs. 1-3). Der Grundsatz der Einheit des
Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts
sichergestellt werden soll, lässt die teilweise Bewilligung einer Baute oder Überbauung nur
zu, wenn der bewilligte Teil unabhängig vom nicht bewilligten Teil beurteilt werden kann.
Bei einer Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte und Bewilligungsver-
fahren sind zu diesem Zweck die Gesamtauswirkungen des Vorhabens zu prüfen (BGer
1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 E. 2.4 und 2.5 mit Hinweis auf BGer 1C_350/2014
vom 13. Oktober 2015 E. 2.5; siehe auch BGE 124 II 293 E. 26b). Demnach kann die Auf-
teilung einer Baubewilligung in mehrere Zwischen- oder Teilverfügungen gegen das Gebot
der materiellen Koordination gemäss Art. 25a RPG und der umfassenden Interessenabwä-
gung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beur-
teilen lassen, sondern eine Gesamtschau verlangen (BGer 1C_658/2017 vom 18. Septem-
ber 2018 E. 3.3, 1C_150/2009 vom 8. September 2009 E. 2.2; vgl. auch Art. 149 PBG
betreffend nachlaufende Bewilligung).
5.3.
Die vorliegend geplante Umgebungsgestaltung mit den drei räumlich eng zusammenhän-
genden Teilvorhaben verlangt nach einer Gesamtschau im vorerwähnten Sinn: Wie die Vor-
instanz zutreffend erwogen hat, lassen sich die einzelnen Anlagenteile isoliert nicht sinnvoll
beurteilen; insbesondere wirkt sich die Absenkung des Niveaus des Terrains zwecks Er-
stellung des Vorplatzes auf die Ergänzung der Stützmauer im Sockelbereich aus und ist
das massgebende Terrain auch für die Errichtung des Sichtschutzes von Bedeutung. Un-
abhängig von der Bewilligungsfähigkeit der beiden anderen Bauvorhaben (Ersatz der Thu-
jahecke durch einen Sichtschutz und Erweiterung des Vorplatzes) ist der Eventualantrag
der Beschwerdeführer auf eine Teilbewilligung somit ebenfalls abzuweisen.
6.
Zusammenfassend erweist sich die vorinstanzliche Aufhebung des Einsprache-Entscheids
der Baukommission Z.__ vom 19. Dezember 2023 sowie der Baubewilligung vom 3. Januar
2024 als rechtmässig. Die Beschwerde ist abzuweisen.
B 2025/38 11/13

7.
7.1.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten den Beschwerdeführern
aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 2’500 ist angemessen
(Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der von den Beschwerdefüh-
rern in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss ist anzurechnen.
7.2.
Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und
Unterliegen auferlegt (Art. 98 VRP). Die unterliegenden Beschwerdeführer haben keinen
Anspruch auf Entschädigung ihrer ausseramtlichen Kosten (Art. 98bis VRP).
Die Beschwerdegegnerin obsiegt und ist somit von den Beschwerdeführern ausseramtlich
zu entschädigen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin reichte eine Kostennote
ein, worin er einen Zeitaufwand von 22 Stunden auswies (act. 36). Vor Verwaltungsgericht
ist die Honorarpauschale innerhalb des von Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung
(sGS 963.5, HonO) festgelegten Rahmens zwischen CHF 1'500 und CHF 15'000 festzule-
gen (vgl. dazu auch Art. 30 lit. b Ziff. 1 des Anwaltsgesetzes, sGS 963.70, AnwG). Inner-
halb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar nach den beson-
deren Umständen, namentlich nach Art und Umfang der Bemühungen, der Schwierigkeit
des Falls und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten bemessen (vgl. Art. 31
Abs. 1 und 2 AnwG; Art. 19 HonO; VerwGE B 2017/221 vom 25. Juni 2018 E. 3.2 mit Hin-
weisen). Mit Blick auf die Bemessungskriterien, insbesondere die in vergleichbaren, nicht
überaus aufwendigen Fällen zugesprochenen Entschädigungen (vgl. etwa VerwGE
B 2022/132 vom 17. November 2022), erscheint eine ausseramtliche Entschädigung für
das Beschwerdeverfahren in der Höhe von CHF 3'000 als angemessen. Hinzu kommen die
pauschalen Barauslagen von CHF 120 (4 Prozent von CHF 3‘000) und die Mehrwertsteuer
(vgl. dazu Art. 28bis und Art. 29 HonO). Die solidarische Haftung der Beschwerdeführer be-
steht gestützt auf Art. 96bis VPR bereits von Gesetzes wegen und braucht daher nicht ge-
sondert angeordnet zu werden.
B 2025/38 12/13

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerdeführer bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von
CHF 2'500. Die Kosten sind mit dem Kostenvorschuss in gleicher Höhe gedeckt.
3.
Die Beschwerdeführer entschädigen die Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfah-
ren ausseramtlich mit CHF 3‘120 (inklusive Barauslagen), zuzüglich Mehrwertsteuer.
B 2025/38 13/13