sg_verwaltungsgericht · B 2023/186 · 2024-11-14 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 14.11.2024
Verwaltungsgericht

Baurecht, Verfahren (formelle Beschwer im Rekursverfahren; taugliches Anfechtungsobjekt), Art. 43bis Abs. 1 Ingress und Bst. a sowie Art. 45 Abs. 1 VRP, Art. 139 Abs. 1 PBG.
Bestätigung der bisherigen Praxis des Bau- und Umweltdepartements, wonach die Bauanzeige im Sinne von Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. b PBG nur an (Mit-)Eigentümerinnen von Liegenschaften zuzustellen ist (E. 2.6.2-2.6.3.7); 
Anforderungen an die Bekanntmachung im Sinne von Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. a PBG im vorliegenden Fall erfüllt (E. 2.6.4.4); 
Da die strittige Baubewilligung durch die kommunale Baubehörde nicht widerrufen worden ist, konnten die nach Rechtskraft dieser Bewilligung erlassenen, verfahrensleitenden Anordnungen der Baubehörde (nachträgliche Durchführung eines vereinfachten sowie eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens) sowie deren Widerruf keine Rechte und Pflichten der Beschwerdeführerin begründen und deswegen keine tauglichen Anfechtungsobjekte im vorinstanzlichen Rekursverfahren bilden (E. 2.7-2.8); 
Nichtigkeit der strittigen Baubewilligung verneint (E. 3), (Verwaltungsgericht, B 2023/186).

Die gegen dieses Urteil erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Verfügung vom 11. April 2025 infolge Rückzugs der Beschwerde abgeschrieben (Verfahren 1C_22/2025).

Kanton St. Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung I
Entscheid vom 14. November 2024
Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterinnen Lendfers,
Zindel, Verwaltungsrichter Steiner, Engeler;
Gerichtsschreiber Bischofberger
Geschäftsnr. B 2023/186
Verfahrens- A.__ AG,
beteiligte
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Walter Locher, Locher Kobler
Stadelmann, Museumstrasse 35, Postfach 41, 9004 St. Gallen,
Beschwerdeführerin,
gegen
Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen,
Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Genossenschaft B.__,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Karl Gehler, LL.M.,
Hofmann Gehler Schmidlin, Lattenhofweg 4, Postfach 2151, 8645 Jona,
Beschwerdegegnerin,
Politische Gemeinde Z.__,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur Stephan Staub,
Advokatur Staub AG, Neugasse 34, 9000 St. Gallen
Beschwerdebeteiligte,
Gegenstand Baubewilligung / Nichteintreten

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Die Genossenschaft B.__ ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 0000_, Grundbuch Z.__, welche
unter anderem mit dem im Jahr 1962 erstellten D.__ (Assek.-Nr. 0001_) überbaut ist. Die
Parzelle Nr. 0000_ ist im Bereich dieses Pumpwerks im Zonenplan der Stadt Z.__ der
Grünzone SA/G ("Sportanlagen"/"Grundwasserschutz") zugewiesen. Um das Pumpwerk ist
eine Grundwasserschutzzone S1 ausgeschieden. Auch ist die Anlage D.__ im kantonalen
Richtplan in der Liste der Grundwasserfassungen aufgeführt (vgl. Koordinationsblatt VII 32
Wasserversorgungsanlagen).
Mit Verfügung vom 12. März 2008 erteilte das Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau-
und Umweltdepartement [BUD]) der Genosschenschaft B.__ die Konzession und die ge-
wässerschutzrechtliche Bewilligung für die Nutzung der Grundwasserfassung D.__ (Was-
serrecht Nr. Gr. 41/1) für die öffentliche Trink- und Brauchwasserversorgung bis 31. De-
zember 2057. Ende 2020 erneuerte die Genossenschaft B.__ eigenen Angaben zufolge die
unterirdischen, korrodierten Filterstränge des D.__, welche das Grundwasser aus dem Erd-
reich aufnehmen. Ebenso wurde der Fassungsbrunnen instandgesetzt (act. 9/7/6, 9/7/11,
S. 2, 9/36/12 f., 9/49/2, act. 2, S. 26 f. E. 7.2, act. 61/2 f., https://www.geoportal.ch, Stand:
11. September 2024).
B.
Gemäss Beschluss vom 19. März 2021 machte die Bau- und Umweltkommission Z.__
(BUK) am 25./29. März 2021 das Baugesuch Nr. 2021-0045 der Genossenschaft B.__ vom
19. Februar/2. März 2021 für einen Ersatzbau des Grundwasserpumpwerks Assek.-
Nr. 0001_ sowie die Stilllegung und den Neubau von Werkleitungen auf den Parzellen
Nrn. 0000_, 0002_ und 0003_ (die beiden Letzteren im Eigentum der Politischen Gemeinde
Z.__) bekannt und legte es vom 30. März bis 12. April 2021 öffentlich auf. Zudem zeigte sie
das Baugesuch drei beschwerdeberechtigten Organisationen an (act. 9/6/1-3).
C.
Am 25. Juni 2021 bewilligte die BUK das Baugesuch unter gleichzeitiger Eröffnung aller
kantonalen und kommunalen Teilverfügungen als Gesamtentscheid.
Mit den Bauarbeiten wurde nach Angaben der Politischen Gemeinde Z.__ bzw. der Genos-
senschaft B.__ Mitte Juli 2021, Mitte August 2021 oder am 23. August 2021 begonnen
(act. 9/6, 9/6/4, 10, 9/7, S. 5 Rz. 12).
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D.
Die A.__ AG (S-AG) ist Inhaberin von selbständigen und dauernden Baurechten zulasten
der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0003_, verselbständigt unter den Parzellennum-
mern 0004_ (E.__ + F.__, eingeräumt bis 2040) und 0005_ (ehemals: 0006_, Sporthalle mit
Annexbauten und Restaurant, bis 1. Mai 2055). Die Parzellen Nrn. 0004_ und 0005_ liegen
innerhalb der Grundwasserschutzzone S2. Am 3. September 2021 beantragte die S-AG bei
der BUK, es sei das Auflageverfahren für die Bauarbeiten auf Grundstück Nr. 0000_ durch-
zuführen bzw. gesetzeskonform zu wiederholen. Ihr als Baurechtsnehmerin sei eine Bau-
anzeige zuzustellen und das Einspracheverfahren zu eröffnen. Für die begonnenen Bauar-
beiten sei unverzüglich ein Baustopp anzuordnen.
Am 6. September 2021 teilte die BUK der S-AG gestützt auf einen gleichentags ergange-
nen Beschluss mit, dass das vom 30. März bis 12. April 2021 bereits durchgeführte An-
zeige- und Auflageverfahren nicht noch einmal durchgeführt werde. Auch sah sie davon ab,
einen Baustopp zu erlassen. Hingegen eröffnete sie der S-AG eine Frist, sich bis 22. Sep-
tember 2021 "im vereinfachten Verfahren" zum Bauvorhaben zu äussern (act. 5, S. 5
Rz. 10, 6/1, 9/6/5 f., 30, S. 6 Rz. 18, https://www.geoportal.ch, Stand: 11. September 2024).
E.
Am 10. September 2021 erneuerte die S-AG ihre Anträge vom 3. September 2021 und
stellte in Aussicht, zum Bauvorhaben innert der bis 22. September 2021 angesetzten Frist
im Sinne einer "Einsprache" Stellung zu nehmen.
Gestützt auf einen Beschluss der BUK vom 17. September 2021 zeigte der damalige Leiter
des Fachbereichs Baubewilligungen der Stadt Z.__ der S-AG sowie den Eigentümerinnen
der Parzellen Nrn. 0002_, 0007_, 0003_, 0008_ und 0009_ am 20. September 2021 in Ab-
änderung des Beschlusses der BUK vom 6. September 2021 das Baugesuch Nr. 2021-
0045 an und legte es vom 22. September bis 5. Oktober 2021 erneut öffentlich auf. Darauf-
hin stellte die Genossenschaft B.__ die Bauarbeiten vorübergehend ein (act. 9/1/13,
9/6/7 f., 9/7, S. 11 Rz. 15). Mit Schreiben vom 1. Oktober 2021 widerrief der damalige Leiter
des Fachbereichs Baubewilligungen der Stadt Z.__ die "Bauanzeige" vom 20. Septem-
ber 2021. Zudem wies er, wie bereits zuvor die BUK am 6. September 2021, das Gesuch
der S-AG um Erlass einer Baueinstellungsverfügung ab (act. 9/6/9 f.).
Am 4. Oktober 2021 erhob die S-AG gegen das Baugesuch Nr. 2021-0045 "öffentlich-recht-
liche und privatrechtliche Einsprache" (act. 9/6/11).
F.
Am 5. Oktober 2021 rekurrierte die S-AG an das BUD (Verfahrensnr. 21-9043) mit den
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Rechtsbegehren, es sei die Verfügung des damaligen Leiters des Fachbereichs Baubewil-
ligungen der Stadt Z.__ vom 1. Oktober 2021 aufzuheben, soweit auf die Anordnung eines
Baustopps verzichtet worden sei; das BUD habe aufsichtsrechtlich die Einstellung der Ar-
beiten auf den Grundstücken Nrn. 0000_ und 0003_ sowie ein Benützungsverbot für die
zwischenzeitlich bereits rechtswidrig erstellten und in Betrieb genommenen Bauten und An-
lageteile zu verfügen. Im Weiteren beantragte die S-AG, es sei ihr eine Nachfrist anzuset-
zen, um den Rekurs hinsichtlich des Widerrufs des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens
sowie der am 25. Juni 2021 erteilten Baubewilligung zu ergänzen (act. 9/1).
G.
Mit (Zwischen-)Entscheid Nr. 70/2021 vom 8. November 2021 wies das BUD den Rekurs
der S-AG vom 5. Oktober 2021 insoweit ab, als der Verzicht auf den Erlass eines Baustopps
angefochten worden war (Dispositiv-Ziff. 1a). Zudem wies es das Gesuch der S-AG um
Erlass vorsorglicher Massnahmen (Baustopp und Benützungsverbot) ab (Ziff. 1b).
Die dagegen von der S-AG am 15. November 2021 erhobene Beschwerde hiess der da-
mals zuständige Abteilungspräsident des Verwaltungsgerichts mit Entscheid B 2021/241
vom 17. Februar 2022 teilweise gut, soweit er darauf eintrat und sie nicht gegenstandslos
geworden war; er änderte Dispositiv-Ziff. 1a des Entscheids des BUD vom 8. Novem-
ber 2021 insoweit ab, als die Politische Gemeinde Z.__ (in teilweiser Gutheissung des Re-
kurses) angewiesen wurde, die Einstellung sämtlicher Bauarbeiten auf den Grundstücken
Nrn. 0000_ und 0003_ ab sofort bis zur rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung zu
verfügen. Am 3. März 2022 verfügte der damalige Leiter Fachbereich Baubewilligungen der
Stadt Z.__ entsprechend der Anordnung des damals zuständigen Abteilungspräsidenten
des Verwaltungsgerichts die sofortige Einstellung sämtlicher Bauarbeiten auf den Parzellen
Nrn. 0000_ und 0003_ bis zur rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung, mit Ausnahme
derjenigen zur Sicherung der Baustelle und zur Abwendung von Wasserverunreinigungen
(act. 9/14, 26 f.).
Eine von der Genossenschaft B.__ am 4. Juli 2024 eingereichte und als Wiederaufnahme-
begehren gegen den Präsidialentscheid B 2021/241 vom 17. Februar 2022 entgegenge-
nommene Eingabe schrieb der zuständige Abteilungspräsident des Verwaltungsgerichts
mit Entscheid B 2024/144 vom 30. August 2024 zufolge Rückzugs ab.
H.
Mit Rekursergänzung vom 11. April 2022 beantragte die S-AG im Verfahren Nr. 21-9043
(vgl. Bst. F hiervor), es sei die Baubewilligung vom 25. Juni 2021 für nichtig zu erklären,
eventualiter sei sie aufzuheben; es sei die Baubewilligung zu verweigern; die Verfügung
vom 1. Oktober 2021 (vgl. Bst. E hiervor) sei aufzuheben und das mit öffentlicher Auflage
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vom 22. September bis 5. Oktober 2021 eingeleitete ordentliche Baubewilligungsverfahren
fortzusetzen.
Am 29. Juni und 29. November 2022 liess sich das Amt für Wasser und Energie (AWE)
vernehmen. Mit Entscheid Nr. 75/2023 vom 31. August 2023 trat das BUD auf den Rekurs
Nr. 21-9043 nicht ein (act. 2, 9/31, 38, 49).
I.
Gegen den Entscheid des BUD (Vorinstanz) vom 31. August 2023 erhob die S-AG (Be-
schwerdeführerin) mit Eingabe vom 15. September 2023 und Ergänzung vom 25. Okto-
ber 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, der angefoch-
tene Entscheid sei aufzuheben, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehr-
wertsteuer (vorliegend zu entscheidendes Verfahren B 2023/186, Anm. des Verwaltungs-
gerichts). Am 10. November 2023 schloss das BUD (Vorinstanz) auf Abweisung der Be-
schwerde. Am 18. April 2024 beantragte die Politische Gemeinde Z.__ (Beschwerdebetei-
ligte), es sei auf die Beschwerde kostenfällig nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuwei-
sen. Die Genossenschaft B.__ (Beschwerdegegnerin) trug am 19. April 2024 auf Abwei-
sung der Beschwerde an, unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwert-
steuer und Auslagen. Am 26. Juni 2024 replizierte die Beschwerdeführerin (act. 1, 5, 8,
29 f., 41).
J.
Am 4. April 2024 hatte der Vorsteher des Ressorts Bau, Liegenschaften der Stadt Z.__ in
Gutheissung eines von der Genossenschaft B.__ mit Eingabe vom 12. Mai 2023 gestellten
Antrags die am 3. März 2022 verfügte Baueinstellung auf den Grundstücken Nrn. 0000_
und 0003_ widerrufen und einem allfälligen Rekurs gegen die Aufhebung der Baueinstel-
lung die aufschiebende Wirkung entzogen. Hiergegen rekurrierte die S-AG am 10. Ap-
ril 2024 an das BUD (Verfahrensnr. 24-2627, B 2024/160 act. 2/1, 2/16/1, 3, 9). Am 5. und
12. Juni 2024 beantragte sie beim BUD, es sei eine Baueinstellungsverfügung zu erlassen.
Mit verfahrensleitendem Zwischenentscheid Nr. 55/2024 vom 18. Juni 2024 wies das BUD
das Gesuch der S-AG um Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rekurses
Nr. 24-2627 und deren Gesuche vom 5. und 12 Juni 2024 um Erlass vorsorglicher Mass-
nahmen (Baueinstellung) für die Dauer des Rekursverfahrens ab (B 2024/132, act. 1 f.,
B 2024/160 act. 2/9, 12, 14, 19). Hiergegen erhob die S-AG mit Eingabe vom 25. Juni 2024
und Ergänzung vom 27. Juni 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Verfahren
B 2024/132). Am 16. Juli 2024 führte der zuständige Abteilungspräsident des Verwaltungs-
gerichts im Beisein der Parteien sowie des AWE eine Instruktionsverhandlung in den Ver-
fahren B 2024/132 und B 2024/144 (vgl. Bst. G hiervor) durch.
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K.
Am 19. August 2024 überwies das BUD dem Verwaltungsgericht den Rekurs Nr. 24-2627
der S-AG vom 10. April 2024 gegen den am 4. April 2024 vom Vorsteher des Ressorts Bau,
Liegenschaften der Stadt Z.__ verfügten Widerruf der Baueinstellungsverfügung vom
3. März 2022 (vgl. Bst. J hiervor) als Sprungbeschwerde (B 2024/160 act. 1). Mit Entscheid
vom 27. August 2024 hiess der zuständige Abteilungspräsident des Verwaltungsgerichts
die Beschwerde B 2024/160 gut, hob die Widerrufsverfügung der Beschwerdebeteiligten
vom 4. April 2024 auf und schrieb die Beschwerde B 2024/132 (vgl. Bst. J hiervor) zufolge
Gegenstandslosigkeit ab.
L.
Im vorliegend zu entscheidenden Hauptsacheverfahren B 2023/186 erliess der zuständige
Abteilungspräsident des Verwaltungsgerichts im Nachgang zur Instruktionsverhandlung in
den Verfahren B 2024/132 und B 2024/144 (vgl. Bst. G und J hiervor) mit Zwischenverfü-
gung vom 18. Juli 2024 vorsorgliche Massnahmen zum Schutz des Grundwassers. In der
Folge liessen sich die Beschwerdegegnerin am 8. und 16. August 2024 sowie am 3. und
6. September 2024, die Vorinstanz am 9. August 2024, die Beschwerdebeteiligte am
10. August 2024 und 9. September 2024 sowie die Beschwerdeführerin am 30. Juli 2024,
12. und 26. August 2024 (nach gerichtlich angeordneter Aktenedition durch die Beschwer-
debeteiligte) nochmals vernehmen. Mit Zwischenverfügung vom 27. August 2024 gestat-
tete der zuständige Abteilungspräsident der Beschwerdegegnerin vorsorglich den Bau und
Betrieb eines provisorischen Pumpbetriebs unter Nebenbestimmungen. In der Folge nah-
men die Beschwerdeführerin am 30. September 2024 und 28. Oktober 2024 sowie die Be-
schwerdegegnerin am 14. Oktober 2024 abschliessend Stellung (act. 45, 47, 50, 51.1, 52.1,
53, 60, 64, 66 f., 70, 72, 78, 81, 84).
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 des Ge-
setzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Da erstmals gerichtlich zu be-
urteilen ist, ob unter Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer im Sinne von Art. 139
Abs. 1 Ingress und Bst. b des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) baurechtlich
nur Eigentümerinnen von Liegenschaften im Sinne von Art. 655 Abs. 2 Ingress und
Ziff. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) fallen (vgl. E. 2.3.2.1 hier-
nach), ergeht der vorliegende Entscheid in Fünferbesetzung (Art. 18 Abs. 3 Ingress und
Bst. b Ziff. 1 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1, GerG). Entgegen teilweise anderslautender
Auffassung der Beschwerdebeteiligten (act. 29, S. 1, 10 Ziff. I/1, II/B/15, anders: S. 5
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Ziff. II/B/9.5) ist die Beschwerdeführerin ungeachtet ihrer Legitimation in der Sache selbst
befugt, das vorinstanzliche Nichteintreten auf ihr Rechtsmittel (vgl. Bst. H hiervor) anzu-
fechten (vgl. dazu Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP; VerwGE B 2024/20 vom
19. April 2024 E. 1.1, mit Hinweisen). Die Beschwerdeeingabe vom 15. September 2023
erfolgte rechtzeitig und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 25. Oktober 2023 formell
und inhaltlich die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 so-
wie Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten und zwar unbesehen der
Frage, ob die von der Beschwerdeführerin gegen die Baubewilligung der BUK vom
25. Juni 2021 erhobene Nichtigkeitsrüge durchdringt (vgl. dazu E. 3 hiernach). Nichtige Ent-
scheide entfalten zwar keine Wirkungen; sie bilden dennoch ein zulässiges Anfechtungs-
objekt, solange sie zumindest ihrer Gestalt nach Gegenstand des betreffenden Rechtsmit-
tels sein können (vgl. BGer 9C_496/2023 vom 29. Februar 2024 E. 7.1.1, mit Hinweisen, in
BGE 150 II 244 nicht publiziert).
2.
Das Verwaltungsgericht prüft von Amtes wegen, ob die Eintretensvoraussetzungen vor sei-
ner Vorinstanz gegeben waren (vgl. dazu VerwGE B 2023/8 vom 21. September 2023
E. 2.1 mit Hinweis auf VerwGE B 2023/11 vom 17. August 2023 E. 2.3 und 4.3).
2.1.
Die Vorinstanz hat ihre (funktionelle) Zuständigkeit in Erwägung 1.1 und 1.1.1 des ange-
fochtenen Entscheids (act. 2, S. 9) gestützt auf Art. 43bis Abs. 1 Ingress und Bst. a VRP (in
Verbindung mit Art. 25 Bst. b des Geschäftsreglements der Regierung und der Staatskanz-
lei, sGS 141.3, GeschR) in Verbindung mit Art. 2 Abs. 4 des Baureglements der Beschwer-
debeteiligten (vom Baudepartement genehmigt am 9. März 2011/9. Januar 2013, BauR) zu
Recht bejaht, obgleich nicht der Rat (vgl. dazu Art. 95 Abs. 1 Ingress und Bst. b der Verfas-
sung des Kantons St. Gallen, sGS 111.1, KV; Art. 89 Abs. 1 des Gemeindegesetzes,
sGS 151.2, GG; Art. 3 Bst. b und Art. 37 Abs. 1 der Gemeindeordnung der Beschwerdebe-
teiligten [vom Departement des Innern genehmigt am 23. Dezember 2005, GO] sowie Art. 2
Abs. 1 und Art. 2a Abs. 1 BauR), sondern die BUK und die Bauverwaltung als (oberste)
Baubehörden für die Beschwerdebeteiligte erstinstanzlich entschieden bzw. verfügt haben
(vgl. dazu Art. 95 Abs. 2 KV in Verbindung mit Art. 93 Abs. 1 GG, Art. 135 PBG und Art. 2
Abs. 2 und 3 sowie Art. 2a Abs. 2 bis 4 BauR).
2.2.
Der Beschwerdeführerin als Inhaberin von selbständigen und dauernden Baurechten zu-
lasten der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0003_ kann ein eigenes schutzwürdiges Interesse
im Sinne von Art. 45 Abs. 1 VRP (materielle Beschwer) an der Anfechtung der Baubewilli-
gung der BUK vom 25. Juni 2021 und des Widerrufs der am 20. September 2021 verfügten
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verfahrensleitenden Anordnungen der BUK durch den damaligen Leiter des Fachbereichs
Baubewilligungen der Beschwerdebeteiligten vom 1. Oktober 2021 nicht abgesprochen
werden (vgl. dazu act. 9/1, S. 3 f. Ziff. II/A/3). Das dem Streit zugrundliegende Bauvorhaben
befindet sich in einer Entfernung von weniger als 100 m zum Baurechtsgrundstück
Nr. 0004_ der Beschwerdeführerin (vgl. dazu VerwGE B 2023/61 und B 2023/63 je vom
22. Oktober 2023 je E. 4.2.2, mit Hinweisen).
2.3.
Die öffentlich-rechtliche Einsprache im Baubewilligungsverfahren (Art. 153 Abs. 1 PBG) ge-
währleistet ein formalisiertes Anhörungsrecht im Rahmen des erstinstanzlichen Verfahrens
und dient damit der Wahrung des rechtlichen Gehörs (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung
der Schweizerischen Eidgenossenschaft, SR 101, BV) der Betroffenen. Wer nicht innert
Auflagefrist (Art. 139 Abs. 3 PBG) öffentlich-rechtliche Einsprache oder privatrechtliche
Einsprache nach Art. 684 ZGB (vgl. dazu Art. 154 Abs. 1 PBG) erhebt, ist vom Verfahren
ausgeschlossen (vgl. dazu Art. 30bis VRP und VerwGE B 2020/171 vom 23. Januar 2021
E. 3.4) und verliert damit auch die Rechtsmittelbefugnis (vgl. dazu M. MÖHR, in: Bereu-
ter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen,
2020, N 3 f. zu Art. 153 PBG; BGer 1C_630/2014 vom 18. September 2015 E. 3.1, mit Hin-
weisen, in: URP 2016, S. 25 ff.; E. 2.3.1 hiernach). Unterbleibt die gebotene Bauanzeige
(Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. b des Planungs- und Baugesetzes, sGS 731.1, PBG) oder
war die Bekanntmachung des Baugesuchs (Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. a sowie
Abs. 2 PBG) in relevanten Punkten unvollständig, kann die einspracheberechtigte Person
oder Organisation nach Ablauf der Auflagefrist Einsprache oder, wenn der Bauentscheid
bereits gefällt ist, Rekurs erheben, sobald sie Kenntnis vom Bauvorhaben erlangt hat (vgl.
dazu ZAUGG/LUDWIG, Baugesetz des Kantons Bern, Kommentar, Band I, 5. Aufl. 2020, N 11
zu Art. 35-35c BauG BE, siehe dazu auch E. 1.1.3 des angefochtenen Entscheids, act. 2,
S. 10, mit Hinweis auf BGer 1C_68/2022 vom 24. November 2022 E. 2.2).
2.4.
Das Baugesuch der Beschwerdegegnerin vom 19. Februar/2. März 2021 lag vom 30. März
bis 12. April 2021 öffentlich auf und wurde von der BUK mit Entscheid vom 25. Juni 2021
bewilligt (act. 9/6/1-4). Die Beschwerdeführerin reichte erst am 4. Oktober 2021 bei der
BUK eine als "Einsprache" bezeichnete Eingabe ein (act. 9/6/11). Da das fragliche Bauvor-
haben von der BUK bereits mit Entscheid vom 25. Juni 2021 bewilligt worden war, war die
Beschwerdeführerin am erstinstanzlichen Verfahren nicht beteiligt. Die Eingabe der Be-
schwerdeführerin vom 4. Oktober 2021 wäre nach dem Gesagten (vgl. E. 2.3 hiervor) ge-
stützt auf Art. 11 Abs. 3 VRP (vgl. dazu auch Art. 48 Abs. 3 des Bundesgesetzes über das
Bundesgericht, Bundesgerichtsgesetz, SR 173.110, BGG; BGE 140 III 636 E. 3.5; BGer
B 2023/186 8/32

2C_295/2023 vom 20. September 2023 E. 4.2, je mit Hinweisen) von der BUK zuständig-
keitshalber als Rekurs (Art. 43bis VRP) an das BUD zu übermitteln gewesen. Da die Be-
schwerdeführerin von sich aus mit Eingabe vom 5. Oktober 2021 unter anderem gegen die
Baubewilligung vom 25. Juni 2021 an die Vorinstanz rekurrierte (act. 9/1 Antrag Ziff. I/C),
ist ihr aus der von der BUK in Verletzung von Art. 11 Abs. 3 VRP unterlassenen Überwei-
sung der Eingabe vom 4. Oktober 2021 allerdings kein Rechtnachteil erwachsen. Von einer
diesbezüglichen Rückweisung an die BUK ist daher abzusehen.
2.5.
Die Eingaben der Beschwerdeführerin vom 3. und 10. September 2021 (act. 9/6/5 und 7)
können demgegenüber unabhängig von ihrer Form nach Treu und Glauben nicht als Rekurs
gegen die Baubewilligung vom 25. Juni 2021 qualifiziert werden (vgl. zur Auslegung der
Begehren nach Treu und Glauben BGer 9C_8/2022 vom 6. März 2023 E. 1.1, mit Hinwei-
sen). Solches wird von der Beschwerdeführerin denn auch nicht behauptet.
2.6.
Zu prüfen ist, ob im vorinstanzlichen Rekursverfahren in Bezug auf die Anfechtung der Bau-
bewilligung vom 25. Juni 2021 auf das Erfordernis der formellen Beschwer hätte verzichtet
werden müssen.
2.6.1.
Die formelle Beschwer ist erfüllt, wenn die rechtssuchende Partei im Verfahren vor der Vor-
instanz teilgenommen hat und mit ihren Anträgen nicht oder nicht vollständig durchgedrun-
gen ist. Ohne entsprechende Teilnahme können Dritte an den nachfolgenden Rechtsmittel-
verfahren nicht mehr teilnehmen (vgl. E. 2.3 hiervor). Auf das Erfordernis kann einzig ver-
zichtet werden, wenn jemand zu Unrecht und ohne eigenes Verschulden am vorinstanzli-
chen Verfahren nicht teilnehmen konnte (vgl. dazu GEISSER/ZOGG, in: Rizvi/Schindler/Ca-
velti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar, 2020, N 5-7 zu
Art. 45 VRP; B. WALDMANN, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler [Hrsg.], Basler
Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, 3. Aufl. 2018, N 9 zu Art. 89 BGG).
Die Beschwerdeführerin erhebt hinsichtlich der Baubewilligung vom 25. Juni 2021 die Ver-
fahrensrügen (act. 5, S. 5, 7-10, 18 f. Rz. 5-27, 64, act. 41, S. 9-11, 23-26, 31, 33 Rz. 14-
16, 38, 41-47, 68, 71-73, siehe auch act. 9/12, S. 5-7 Ziff. III/B/3, act. 9/31, S. 6-10 Rz. 16-
29, 32-35, act. 9/43, S. 4, 12-20 Rz. 6-9, 37-64, act. 9/60, S. 15, 18 f. Rz. 37 f., 47-50,
B 2024/132 act. 23.1, S. 4 f. Rz. 7 f., act. 78, S. 7 f. Rz. 12-15), ihr sei keine persönliche
Bauanzeige zugestellt und das Bauvorhaben sei unvollständig publiziert worden. Dadurch
sei ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden. Implizit folgt aus diesen Rügen der
B 2023/186 9/32

Standpunkt, auf das Erfordernis der formellen Beschwer hätte im vorinstanzlichen Rekurs-
verfahren verzichtet werden müssen.
2.6.2.
Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, SR 700, RPG)
enthält Minimalanforderungen an den individuellen Rechtsschutz im Nutzungsplanverfah-
ren (öffentliche Auflage [Abs. 1]; wenigstens ein ordentliches kantonales Rechtsmittel ge-
gen Verfügungen und Nutzungspläne [Abs. 2]; Gewährleistung der Legitimation mindes-
tens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten
an das Bundesgericht sowie volle Überprüfung durch mindestens eine Rechtsmittelbehörde
[Abs. 3]). Zweck von Art. 33 RPG ist es, den Anforderungen von Art. 6 der Europäischen
Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK) so-
wie Art. 29 und 29a BV zu genügen, indem im Bereich des Raumplanungs- und Baurechts
ein umfassender Rechtsschutz garantiert wird (vgl. BGE 143 II 467 E. 2.2, mit Hinweisen,
in: Pra 2018 Nr. 94). Die für die Raumplanung beschriebenen Anforderungen im Bereich
der Veröffentlichung und Information gelten, mutatis mutandis, in Anwendung von Art. 33
Abs. 3 RPG auch im Bereich der Erteilung von Baubewilligungen (vgl. dazu BGE 143 II 467
E. 2.3, mit Hinweisen). Art. 33 Abs. 3 Ingress und Bst. a RPG in Verbindung mit Art. 89 und
Art. 111 Abs. 1 BGG verlangt, dass das Beschwerderecht Dritter (Nachbarn, Mieter,
Schutzorganisationen usw.) gegenüber einer in Anwendung – oder zu Unrecht erfolgten
Nichtanwendung – des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes erteilten Baubewilligung
(Art. 22 Abs. 1 RPG) tatsächlich gewährleistet ist (vgl. dazu BGer 1C_5/2019 vom
12. Juni 2019 E. 3.2.1, mit Hinweis, in: ZBl 2020, S. 444 ff.). Voraussetzung dafür ist, dass
Personen und Körperschaften, die grundsätzlich zur Beschwerdeführung berechtigt sind,
über ein Bauvorhaben, für welches um Bewilligung nachgesucht wird (vgl. dazu Art. 22
Abs. 1 RPG), in Kenntnis gesetzt werden. Dies geschieht in der Regel durch Ausschreibung
des Bauvorhabens in einem amtlichen Publikationsorgan und durch öffentliche Auflage der
Pläne (vgl. dazu AEMISEGGER/HAAG, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxis-
kommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020, N 72 zu
Art. 33 RPG). Als direkt anwendbare bundesrechtliche Norm muss Art. 33 RPG Bestim-
mungen des kantonalen Rechts vorgehen, die mit ihm im Widerspruch stehen oder lücken-
haft sind (vgl. dazu BGE 138 I 131 E. 5.4.3, mit Hinweisen, in: Pra 2012 Nr. 99). Die Aus-
gestaltung des Auflageverfahrens und die Art und Weise der Veröffentlichung im Sinne von
Art. 33 RPG bleiben aber den Kantonen überlassen (vgl. dazu Art. 25 Abs. 1 RPG und
BGE 116 Ia 215 E. 2c, mit Hinweis; BGer 1C_639/2019 vom 25. August 2020 E. 2.4).
Zur Gewährleistung der von Bundesrechts wegen zu beachtenden Publizitätswirkung
schreibt das PBG im ordentlichen Baubewilligungsverfahren neben der Visierung (Art. 138)
B 2023/186 10/32

und der öffentlichen Auflage (Art. 139 Abs. 3, vgl. dazu auch Art. 33 Abs. 1 RPG) die Bau-
anzeige (Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. b, vgl. E. 2.6.3 hiernach) sowie die öffentliche
Bekanntmachung (Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. a sowie Abs. 2, vgl. E. 2.6.4 hiernach)
vor.
2.6.3.
2.6.3.1.
Nach Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. b PBG gibt die Baubehörde (Art. 135 PBG) Grundei-
gentümerinnen, deren Grundstück nicht mehr als 30 Meter von der geplanten Baute oder
Anlage entfernt ist, das Baugesuch mit eingeschriebenem Brief zur Kenntnis. Ursprünglich
war diese sogenannte Bauanzeige auf kantonaler Ebene in Art. 100 Abs. 1 des Einfüh-
rungsgesetzes zum Zivilgesetzbuch verankert (Neudruck August 1968, nGS 6, 39; "Wer
eine Neubaute erstellen oder an einem bestehenden Gebäude eine An- oder Höherbaute vor-
nehmen will, hat vor dem Beginn der Baute durch den Gemeindammann allen Beteiligten von
dem Bauvorhaben unter Angabe der Baumasse und der Abstände von den Nachbargrundstü-
cken Kenntnis zu geben."). Diese Vorschrift wurde in Art. 82 Abs. 1 und 2 des bis 30. Sep-
tember 2017 gültig gewesenen Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Bau-
recht vom 6. Juni 1972 (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom 1. Januar 2015)
ins öffentliche Recht überführt ("Die zuständige Gemeindebehörde hat den Anstössern mit
eingeschriebenem Brief vom Baugesuch Kenntnis zu geben. Anstösser im Sinne dieser Vor-
schrift sind Grundeigentümer, deren Grundstück nicht mehr als 30 Meter von der geplanten
Baute oder Anlage entfernt ist.", vgl. dazu auch GVP 1999 Nr. 21; Botschaft des damaligen
Regierungsrates vom 22. September 1970, ABl 1970, 1273 ff., 1312 f., 1342 [in Bezug auf
Art. 75 des Entwurfs] und zur grundsätzlichen Kritik an dieser Regelung: Juristische Mittei-
lungen des Baudepartements 2001/I/6, S. 13, 15, 21).
Nach bisheriger, vom damaligen Regierungsrat vorgegebener Praxis der kantonalen Ver-
waltung wurden Inhaber eines im Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauern-
den Baurechts (vgl. dazu Art. 779 in Verbindung mit Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2; Art. 675 Abs. 1
und Art. 943 Abs. 1 Ziff. 2 ZGB) nicht als "Anstösser" im Sinne von Art. 82 Abs. 1 und
2 BauG betrachtet. Begründet wurde dies dem Sinn nach damit, dass als "Anstösser" nur
Eigentümer von Liegenschaften zu verstehen seien. Die selbständigen und dauernden
Rechte seien nicht Grundstücke im eigentlichen Sinne, sondern würden nur so behandelt,
wie wenn sie Grundstücke wären. Ihrer Natur nach blieben sie Dienstbarkeiten (vgl. dazu
GVP 1977 Nr. 56 und M. ZEMP, Kommentar zum Baugesetz des Kantons St. Gallen, 1980,
S. 164).
Gemäss C. KÄGI (in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 11 zu Art. 139 PBG) ist unter der
B 2023/186 11/32

Herrschaft des PBG kein Grund erkennbar, den Eigentümer eines selbständigen und dau-
ernden Baurechts in Bezug auf die Publikation von (Planerlassen und) Baugesuchen an-
ders zu behandeln als den Eigentümer des mit einem selbständigen und dauernden Bau-
recht belasteten Grundstücks. In diesem Sinn sei zu empfehlen, beiden eine Anzeige zu-
zustellen. Im Entscheid VerwGE B 2021/241 vom 17. Februar 2022 betreffend vorsorgli-
che(s) Baueinstellung/Benützungsverbot schloss der damals zuständige Abteilungspräsi-
dent nicht aus, dass sich das Verwaltungsgericht der Meinung von KÄGI anschliessen und
hinsichtlich des unbestimmten Rechtsbegriffs der "Grundeigentümerinnen und Grundeigen-
tümer" in Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. b PBG eine Praxisänderung vornehmen könnte
(a.a.O., E. 4.2.1).
2.6.3.2.
Gesetzesbestimmungen sind in erster Linie nach ihrem Wortlaut auszulegen. An einen kla-
ren Gesetzeswortlaut ist die rechtsanwendende Behörde grundsätzlich gebunden. Abwei-
chungen vom klaren Wortlaut sind indessen zulässig oder sogar geboten, wenn triftige
Gründe zur Annahme bestehen, dass er nicht dem wahren Sinn der Bestimmung entspricht.
Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Norm, aus ihrem Sinn und
Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben. Vom klaren Wort-
laut kann ferner abgewichen werden, wenn die grammatikalische Auslegung zu einem Er-
gebnis führt, das der Gesetzgeber nicht gewollt haben kann. Im Übrigen sind bei der Aus-
legung alle herkömmlichen Auslegungselemente zu berücksichtigen, wobei das Bundesge-
richt einen pragmatischen Methodenpluralismus befolgt und es ablehnt, die einzelnen Aus-
legungselemente einer Prioritätsordnung zu unterstellen (vgl. BGer 9E_1/2023 vom 12. Au-
gust 2024 E. 1.5.1, mit Hinweisen, zur Publikation vorgesehen).
2.6.3.3.
Die Meinung von KÄGI findet in den Materialien, etwa in der Botschaft der Regierung zum
Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015 (ABl 2015, 2399 ff. [fortan: Botschaft]) oder
dem Protokoll der vorberatenden Kommission der Sitzung vom 15. Januar 2016 (S. 32-35,
https://www.ratsinfo.sg.ch, Stand: 11. September 2024), keinen Widerhall. Vielmehr wird in
der Botschaft (ABl 2015, 2515) ausdrücklich festgehalten, dass mit der Regelung zur Be-
kanntmachung in Art. 139 Abs. 1 PBG (Art. 140 Abs. 1 des Entwurfs) am geltenden Verfah-
ren der Veröffentlichung festgehalten werden solle. Wie bisher (vgl. E. 2.6.3.1 hiervor) soll-
ten demnach Grundeigentümerinnen, deren Grundstücke nicht mehr als 30 Meter von der
geplanten Baute oder Anlage entfernt sind, eine eingeschriebene Bauanzeige erhalten. Da-
raus lässt sich für die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs der "Grundeigentüme-
rinnen oder Grundeigentümern" in Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. b PBG ableiten, dass
die bisherige Verwaltungspraxis beibehalten werden sollte (vgl. dazu auch E. 1.2.3 und
1.2.5 des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 11 f.).
B 2023/186 12/32

2.6.3.4.
Nach der zivilrechtlichen Definition in Art. 655 ZGB fallen unter den Begriff des "Grundei-
gentums" im Sinne von Abs. 1 neben Liegenschaften (vgl. dazu Abs. 2 Ziff. 1 sowie Art. 667
Abs. 1 ZBG), Bergwerken (vgl. dazu Abs. 2 Ziff. 3 sowie Art. 1 f. des Gesetzes über den
Bergbau, sGS 852.1) sowie Miteigentumsanteilen an Grundstücken (vgl. dazu Abs. 2 Ziff. 4
sowie Art. 646 ff. und Art. 712a ff. ZGB) auch in das Grundbuch aufgenommene selbstän-
dige und dauernde Rechte (Ziff. 2 sowie Abs. 3). Als selbständiges und dauerndes Recht
kann eine Dienstbarkeit an einem Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden,
wenn sie weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten
einer bestimmten Person errichtet und auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit
begründet ist (Art. 655 Abs. 3 und Art. 943 ZGB sowie Art. 22 Abs. 1 Bst. a Ziff. 1 der
Grundbuchverordnung, SR 211.432.1, GBV). Als Grundstücke können etwa in das Grund-
buch aufgenommen werden: das Baurecht (Art. 675, 779, 779a ff. ZGB); das Quellenrecht
(Art. 704 Abs. 2 und Art. 780 ZGB); die irregulären Personaldienstbarkeiten im Sinne von
Art. 781 ZGB, so z.B. das Recht zum Materialabbau sowie (allenfalls) die Personalgrundlast
(Art. 782 ff. ZGB, vgl. dazu L. STREBEL, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilge-
setzbuch I, 7. Aufl. 2023, N 17 zu Art. 655 ZGB). Durch die Bezeichnung der in das Grund-
buch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte als Grundstücke im Sinne des
Gesetzes (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 ZGB) unterstellt der Gesetzgeber diese den Bestimmun-
gen über die unbeweglichen Sachen. Damit stellt er die selbständigen und dauernden
Rechte bewusst den unbeweglichen Sachen gleich, obwohl sie offensichtlich die Sachqua-
lität nicht erfüllen und somit nicht Objekte des Eigentums sind. Das Gesetz fingiert, dass
die selbständigen und dauernden Rechte Grundstücke sind und vom Rechtsanwender so
angesehen werden sollen, "als ob" sie Grundstücke im eigentlichen Sinne wären. Das selb-
ständige und dauernde Baurecht ist mit Bezug auf seine Stellung im Rechtsverkehr den
Grundstücken im eigentlichen Sinn gleichgestellt. Bei alledem ist den Besonderheiten des
Charakters des Baurechts als Dienstbarkeit Rechnung zu tragen. Die Gleichstellung des
selbständigen und dauernden Baurechts mit Grundstücken im eigentlichen Sinn ist dort
versagt, wo es auf die Körperlichkeit des Gegenstandes ankommt. Die Grenze der Anwend-
barkeit der Bestimmungen über das Grundeigentum liegt dort, wo die Anwendbarkeit mit
dem dienstbarkeitsrechtlichen Charakter und der fehlenden Körperlichkeit nicht mehr ver-
einbar ist (vgl. dazu BGE 147 III 1 E. 3.2-3.7, mit Hinweisen).
Die Berücksichtigung der zivilrechtlichen Definition im Zusammenhang mit der persönlichen
Anzeigepflicht drängt sich in den kantonalen Ausführungsvorschriften zum RPG dann auf,
wenn private Rechte abgetreten werden müssen bzw. eine Planung oder ein (öffentliches
Strassen- oder Wasser-)Bauvorhaben eine materielle oder formelle Enteignung bewirkt
(vgl. dazu Art. 5, Art. 7 sowie Art. 23 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 8 Abs. 1 Ingress und
Bst. a des Enteignungsgesetzes, sGS 735.1, EntG; [Art. 39 Abs. 2-6 bzw. Art. 26
B 2023/186 13/32

Abs. 2 PBG in Verbindung mit] Art. 42 des Strassengesetzes, sGS 732.1, StrG; [Art. 1
Abs. 2 des Rheingesetzes, sGS 734.21, RhG, in Verbindung mit] Art. 25 Abs. 1 des Was-
serbaugesetzes, sGS 734.1, WBG, und VerwGE B 2022/211 vom 21. September 2023
E. 4.1, mit Hinweisen, siehe dazu auch Art. 30 Abs. 2 des Vollzugsgesetzes zur eidgenös-
sischen Gewässerschutzgesetzgebung, sGS 752.2, GSchVG).
Hingegen ergibt sich eine solche Bindung an die privatrechtliche Definition in Hinblick auf
die Auslegung von Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. b PBG nicht (vgl. zur Harmonisierung
von Bundeszivilrecht und kantonalem öffentlichem Recht Art. 6 Abs. 1 ZGB und
BGE 138 III 49 E. 4.4, mit Hinweisen, in: Pra 2012 Nr. 75), können doch die (privaten) "Bau-
anzeigeberechtigten" im ordentlichen Baubewilligungsverfahren nicht mit den (privaten)
"Einspracheberechtigten" (vgl. dazu Art. 153 Abs. 2 PBG) gleichgesetzt werden, selbst
wenn dies im altrechtlichen privatrechtlichen Verfahren nach EG-ZGB zur Durchsetzung
zivilrechtlicher Ansprüche unter dem Gesichtspunkt der Aktiv- oder Sachlegitimation mate-
riell-rechtlich so gehandhabt worden sein mag. Im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungs-
verfahren können Dritte auch ausserhalb des 30 m-Radius im Sinne von Art. 139 Abs. 1
Ingress und Bst. B PBG ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Einspracheerhebung
haben (vgl. dazu WALDMANN, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneubühler [Hrsg.], a.a.O,
N 19 ff. zu Art. 89 BGG).
2.6.3.5.
Unter mehreren denkbaren Lösungen ist diejenige zu wählen, welche am besten der Ver-
fassung entspricht (vgl. zur verfassungskonformen Auslegung BGE 150 V 120 E. 4.2, mit
Hinweisen). Das Gebot der rechtsgleichen Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV) ist verletzt, wenn
ein Erlass hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen
trifft, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersichtlich ist,
oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrängen.
Gleiches muss nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe
seiner Ungleichheit ungleich behandelt werden. Die Frage, ob für eine rechtliche Unter-
scheidung ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen ersichtlich ist, kann zu
verschiedenen Zeiten unterschiedlich beantwortet werden, je nach den herrschenden An-
schauungen und Verhältnissen. Dem Gesetzgeber bleibt im Rahmen dieser Grundsätze
und des Willkürverbots ein weiter Gestaltungsspielraum (vgl. dazu BGE 147 I 16 E. 4.2.1;
142 II 425 E. 4.2, je mit Hinweisen).
Mittels der Bauanzeige werden "Grundeigentümerinnen" im Umkreis von 30 m zum Bau-
projekt unabhängig davon, ob sie ortsansässig sind oder nicht, gegenüber den nicht anzei-
geberechtigten, allenfalls in schutzwürdigen Interessen Betroffenen privilegiert, indem sie
frühzeitig vor der öffentlichen Auflage mit eingeschriebenem Brief über ein Bauvorhaben
B 2023/186 14/32

informiert werden. Sie müssen spätestens am Tag vor Beginn der öffentlichen Auflage
Kenntnis von der Bauanzeige nehmen können (vgl. dazu KÄGI, in: Bereuter/Frei/Ritter
[Hrsg.], a.a.O., N 11 und 13 zu Art. 139 PBG). Aufgrund der eingeschriebenen Sendung
wird im Vergleich zur Visierung, Bekanntmachung und Auflage in erhöhtem Mass gewähr-
leistet, dass die Anzeigeberechtigten über ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück in
Kenntnis gesetzt werden. Mit Blick auf Sinn und Zweck der Bestimmungen zum ordentli-
chen Baubewilligungsverfahren, nämlich die tatsächliche Gewährleistung des Beschwerde-
rechts Dritter (vgl. E. 2.6.2 hiervor), führt dies zu einer Besserstellung der Anzeigeberech-
tigten gegenüber den übrigen allenfalls Einspracheberechtigten, welche sich im Hinblick auf
eine allfällige Einspracheerhebung innert Auflagefrist damit begnügen müssen, auf die Vi-
sierung sowie die öffentliche Bekanntmachung im Internet bzw. der Publikationsplattform
zu achten, obschon die Anzeigeberechtigten von einem Bauvorhaben mitunter nicht betrof-
fen sind, und jedenfalls im Vergleich zu den übrigen Einspracheberechtigten nicht stärker
betroffen sein müssen. Eine Gleichbehandlung im Sinne von Art. 8 Abs. 1 BV wäre an sich
nur dann zu bewerkstelligen, wenn die Bauanzeigepflicht im Gesetz selbst auf sämtliche
potentiell Einspracheberechtigten ausgedehnt oder sie ersatzlos gestrichen würde. Erste-
res führte zu einer Vielzahl von zusätzlichen Bauanzeigen (siehe dazu etwa die Berechnung
des Einspracheradius beim Neubau von Mobilfunkanlagen: BGE 128 II 168 E. 2.4). Letzte-
res diente demgegenüber der Beschleunigung der Baubewilligungsverfahren (Art. 29
Abs. 1 BV). In Bezug auf die Publizitätswirkung des ordentlichen Baubewilligungsverfah-
rens würde eine Ausdehnung der Anzeigepflicht auf Eigentümerinnen von selbständigen
und dauernden Baurechten oder gar auf Eigentümerinnen von Quellenrechten, irregulären
Personaldienstbarkeiten oder Personalgrundlasten (vgl. E. 2.6.3.4 hiervor) demnach ledig-
lich (eine) weitere "privilegierte" Gruppe(n) von Anzeigeberechtigten schaffen, ohne die ge-
schilderte Ungleichbehandlung zu beheben.
2.6.3.6.
Mit Blick auf Sinn und Zweck der kantonalen Vorschriften zum ordentlichen Baubewilli-
gungsverfahren, nämlich die tatsächliche Gewährleistung des Beschwerderechts Dritter ge-
genüber einer erteilten Baubewilligung (vgl. dazu E. 2.6 hiervor), führte sodann eine Aus-
dehnung der Anzeigepflicht auf Eigentümerinnen von selbständigen und dauernden Bau-
rechten nicht dazu, dass die – ursprünglich anstelle der Visierung mit öffentlicher Bekannt-
machung und Auflage (auf kantonaler Stufe privatrechtlich) vorgeschriebene (vgl.
E. 2.6.3.1) – Bauanzeige in der vorliegenden Ausgestaltung, insbesondere aufgrund deren
Beschränkung auf "Grundeigentümerinnen", die in Art. 33 RPG umschriebenen bundes-
rechtlichen Minimalanforderungen an eine ausreichende Publizität des ordentlichen Bau-
bewilligungsverfahren für sich genommen gegenüber allen potentiell Einspracheberechtig-
ten sicherzustellen vermöchte. Auch ergibt sich aus Art. 33 RPG keine Verpflichtung zu ei-
ner solchen Ausdehnung der Bauanzeige. Dem Anspruch auf rechtliches Gehör ist mit einer
B 2023/186 15/32

amtlichen Publikation am Ort des gelegenen Grundstücks Genüge getan (vgl. dazu
BGer 1C_561/2019 vom 12. Oktober 2020 E. 3.3, mit Hinweisen, allerdings in Bezug auf
Art. 32a und 32b BauG BE und Art. 25 ff. BewDE, wonach nicht ortsansässige Grundeigen-
tümerinnen und Grundeigentümer die örtlichen Publikationen selbst verfolgen oder eine
Drittperson damit beauftragen müssen und zwar unabhängig davon, ob sie aufgrund der
Umstände mit einem Baugesuch rechnen mussten). Darüber hinaus erscheint eine Aus-
dehnung der Bauanzeigepflicht seit Einführung der in Art. 139 Abs. 1 Ingress und
Bst. a PBG verankerten Pflicht zur Publikation des Baugesuchs im Internet bzw. auf der
Publikationsplattform (mit Suchabonnementsfunktion) weitgehend als entbehrlich. Im Übri-
gen bliebe eine solche Ausdehnung ohne Einfluss auf Beginn und Dauer der Einsprachefrist
(vgl. dazu Art. 153 Abs. 1, Art. 154 Abs. 1 PBG, vgl. dazu KÄGI, in: Bereuter/Frei/Rit-
ter [Hrsg.], a.a.O., N 13 zu Art. 139 PBG; Juristische Mitteilungen des Baudepartements
2006/III/23, S. 25 f.).
2.6.3.7.
In Bestätigung der bisherigen Praxis der kantonalen Verwaltung – Verpflichtung zum Ver-
sand einer Bauanzeige nur an (Mit-)Eigentümerinnen von Liegenschaften – ist unter diesen
Umständen weiterhin von einer Ausdehnung der Anzeigepflicht auf Eigentümerinnen von
selbständigen und dauernden Baurechten abzusehen, selbst wenn dies nicht vollumfäng-
lich in Einklang mit der in diesem Zusammenhang nicht bindenden privatrechtlichen Termi-
nologie steht. Demzufolge ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdebeteiligte der Be-
schwerdeführerin vor Erlass der Baubewilligung vom 25. Juni 2021 keine Bauanzeige zu-
gestellt hat. Daran vermag auch der Präsidialentscheid VerwGE B 2021/241 nichts zu än-
dern. Abgesehen davon, dass dieser schon deshalb keine Vertrauensgrundlage (vgl. zur
Berücksichtigung des Gebots von Treu und Glauben [Art. 5 Abs. 3 BV] bzw. des dieses
konkretisierenden Vertrauensschutzprinzip [Art. 9 BV] auch BGE 142 V 551 E. 4.1, mit Hin-
weisen) bilden kann, weil darin eine Praxisänderung nur in Betracht gezogen wurde, ist für
die definitive Klärung der Frage eine Fünferbesetzung zuständig (vgl. E. 1.1 hiervor sowie
VerwGE B 2023/80 vom 17. August 2023 E. 1.2).
2.6.4.
2.6.4.1.
Laut Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. a PBG (in der seit 1. Juni 2019 anwendbaren Fas-
sung, nGS 2019-028) gibt die Baubehörde das Baugesuch im amtlichen Publikationsorgan
oder durch öffentlichen Anschlag sowie im Internet bekannt. Die zusätzliche Bekanntma-
chung im Internet entfällt, wenn das amtliche Publikationsorgan der Gemeinde die Publika-
tionsplattform nach Art. 22 und 27 des Publikationsgesetzes (sGS 140, PubG) ist.
B 2023/186 16/32

Bekanntzumachen sind im Rahmen von Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. a PBG insbeson-
dere Ort und Dauer der Auflage sowie Beginn und Ende der Einsprachefrist. Weiter muss
auch ein Hinweis auf die Einsprachemöglichkeit angebracht werden (vgl. dazu KÄGI, in:
Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 6 zu Art. 139 PBG). Die amtliche Publikation eines
Baugesuchs muss nicht zuletzt im Hinblick auf die Wahrnehmung der Rechtsmittelmöglich-
keiten aussagekräftig sein. Ein Dritter soll sich aus der inhaltlichen Umschreibung des Bau-
vorhabens in der Publikation ein grundsätzliches Bild über mögliche Auswirkungen machen
können (vgl. dazu BGer 1C_555/2019 vom 9. September 2020 E. 4.5.5 mit Hinweisen, in:
SJZ 2020, S. 793 ff., in Bezug auf einen dem obligatorischen Referendum unterstehenden
Einwohnerratsbeschluss über die Änderung einer Gemeindeordnung im Kanton Aargau).
2.6.4.2.
Vor diesem rechtlichen Hintergrund erscheint die Auffassung der Vorinstanz in Erwä-
gung 1.2.4 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 11 f.) im Kontext von Art. 139 Abs. 1
Ingress und Bst. a PBG zutreffend; demnach wird mit der Bekanntmachung primär die In-
formation der Allgemeinheit bzw. gewisser Nachbarn über den Eingang des Baugesuchs
und über den daraus folgenden Beginn des Baubewilligungsverfahrens bezweckt, weswe-
gen darin nicht detailliert über den genauen Inhalt des Bauvorhabens informiert, sondern
das Bauvorhaben nur grob umschrieben werden muss. Folglich haben sich allfällige Ein-
spracheberechtigte in erster Linie im Rahmen der öffentlichen Auflage über die konkrete
Ausgestaltung und den exakten Umfang des Bauvorhabens zu informieren.
Diese Anforderungen von Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. a PBG an die Bekanntmachung
gehen weniger weit als diejenigen von Art. 12b NHG, wonach inhaltlich die Nennung min-
destens von Art, Zweck und Umfang des Projekts, dessen genauen Ortes und raumplane-
rischen Einordnung sowie der betroffenen bundes- oder kantonalrechtlich geschützten Ge-
biete verlangt wird, um den beschwerdeberechtigten Verbänden die Triage unter zahlrei-
chen Baugesuchen zu ermöglichen, ohne zuvor die Veröffentlichungen und Unterlagen in
den Gemeinden einsehen zu müssen (vgl. dazu VerwGE B 2018/248 vom 14. März 2019
E. 4.2, mit Hinweisen, bestätigt mit BGer 1C_213/2019 vom 26. April 2019 [Nichteintreten]).
Die Einhaltung der Rechte von Gemeinden und beschwerdeberechtigten Organisationen
im Sinne von Art. 12b NHG ist im Rahmen der in der Beschwerde vorgebrachten Kritik in-
des nicht zu überprüfen.
2.6.4.3.
Am 29. März 2021 wurde auf der Publikationsplattform folgender Text veröffentlicht (Publ.-
Nr. 00.041.855, https://publikationen.sg.ch, Stand: 11. September 2024):
"Bauanzeige A.__
B 2023/186 17/32

Vom 30. März bis zum 12. April 2021 können in Z.__ folgende Baugesuchsunterlagen
eingesehen werden:
Gesuchsteller
Wasserversorgung Z.__,
Planverfasser
G.__ AG
Bauvorhaben
Sanierung/Ersatzbau Grundwasserpumpwerk Vers.-Nr. 0001_
Standort
Grundstück Nr. 0000_ im A.__,
Wer ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut, kann während der Auflagefrist gegen
die Bauprojekte bei der Baukommission Z.__, Einsprache erheben. Einsprachen müs-
sen eine Darstellung des Sachverhalts, eine Begründung und einen Antrag enthalten."
Beigelegt war diesem Publikationstext ein Auszug aus dem Geoportal (Rubrik: amtliche
Vermessung grau, Massstab 1:1'000) vom 11. März 2021, auf welchem das D.__ Assek.-
Nr. 0001_ ersichtlich und ein Ausschnitt der Parzelle Nr. 0000_, auf welcher das Pumpwerk
liegt, rot markiert waren. Im Gegensatz zum Plan Umgebungs- und Werkleitungsarbeiten
vom 19. Februar 2021 (act. 9/6/1) war daraus nicht erkennbar, dass das Baugesuch nebst
dem Ersatzbau des Grundwasserpumpwerks Assek.-Nr. 0001_ auf Parzelle Nr. 0000_
auch den Rückbau resp. die Stilllegung von nicht mehr benötigten Werkleitungen auf den
Parzellen Nrn. 0000_ und 0003_, insbesondere einer Wasserleitung und eines Steuerka-
bels im Bereich des Grundstücks Nr. 0004_, sowie den Bau einer neuen Wasserleitung
sowie von zwei neuen Abwasserleitungen auf den Grundstücken Nrn. 0000_, 0002_ und
0003_ umfasste. Allerdings handelt es sich beim Rückbau bzw. der Stilllegung sowie beim
Neubau von (erdverlegten) Werkleitungen (siehe dazu auch Art. 51 Abs. 1 und 2 Ingress
sowie Bst. h StrG, wonach lediglich das Instandhalten – nicht der Neubau – von Entwässe-
rungsleitungen zum Strassenunterhalt zählt, sowie Art. 113 Abs. 1 Ingress und Bst. g sowie
Abs. 3 f. PBG, wonach Grundeigentümerinnen [öffentliche] Leitungen an Bauten und Anla-
gen sowie Einfriedungen grundsätzlich ohne Entschädigung zu dulden haben) fraglos nicht
um wesentliche Bestandteile des gesamten Vorhabens (Ersatzbau des Grundwasser-
pumpwerks Assek.-Nr. 0001_). Als solche mussten sie nach dem Gesagten (vgl.
E. 2.6.4.1 f. hiervor) nicht zwingend bekanntgemacht werden.
Daran ändert nichts, dass die betreffenden Teilaspekte nicht nur den Baugrund auf der
Parzelle Nr. 0000_ – mitsamt dem Baurechtsgrundstücks Nr. 0004_ der Beschwerdeführe-
rin –, sondern auch die Grundstücke Nrn. 0002_ und 0003_ betrafen.
B 2023/186 18/32

2.6.4.4.
Im Hinblick auf die Wahrnehmung der Einsprachemöglichkeit war die fragliche Bekanntma-
chung damit hinreichend aussagekräftig. Die Beschwerdeführerin konnte sich aus der darin
enthaltenen inhaltlichen Umschreibung des Bauvorhabens ein grundsätzliches Bild über
mögliche Auswirkungen machen (anders noch: VerwGE B 2021/241 vom 17. Februar 2022
E. 4.2.1, mit Hinweisen). Wie die Vorinstanz in Erwägung 1.2.4 f. des angefochtenen Ent-
scheids (act. 2, S. 11 f.) vor diesem Hintergrund zutreffend dargetan hat, entsprach die Be-
kanntmachung den Mindestanforderungen von Art. 139 Abs. 1 Ingress und Bst. a PBG.
2.6.5.
Zusammenfassend liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass der Anspruch der Beschwer-
deführerin auf rechtliches Gehör im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren verletzt
worden wäre und der Beschwerdeführerin deswegen die Möglichkeit zur Teilnahme an die-
sem Verfahren versperrt gewesen wäre. Der Beschwerdeführerin hätte es freigestanden,
gegen das Bauvorhaben der Beschwerdegegnerin innert Auflagefrist Einsprache zu erhe-
ben. Da sie dies unterlassen hat, war sie vom erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren
und einem daran anschliessenden Rechtsmittelverfahren ausgeschlossen. Der Beschwer-
deführerin fehlte daher im vorinstanzlichen Rekursverfahren bezüglich der Anfechtung der
Baubewilligung vom 25. Juni 2021 die formelle Beschwer. Die Vorinstanz, welche auf den
Rekurs mit der Begründung nicht eingetreten ist, dass die Beschwerdeführerin ihr Einspra-
che- und Rekursrecht verwirkt habe (vgl. dazu E. 1.1.2, 1.2-1.3 des angefochtenen Ent-
scheids, act. 2, S. 10-12), ist folglich auf den Rekurs der Beschwerdeführerin gegen die
Baubewilligung vom 25. Juni 2021 im Ergebnis zu Recht nicht eingetreten.
Bei diesem Ergebnis braucht nicht erörtert zu werden, ob eine Gehörsverletzung, hätte sie
denn vorgelegen, einer Heilung zugänglich gewesen wäre (vgl. dazu act. 30, S. 4 f., 8-10
Rz. 8-12, 22-24, act. 67, S. 12, 16 f. Rz. 33, 47, 49). Im Weiteren hätte der Eingabe der
Beschwerdeführerin vom 3. September 2021 (act. 9/6/5), soweit diese dem Sinn nach als
Fristwiederherstellungsgesuch zu behandeln gewesen wäre und die Beschwerdeführerin
unter Vertrauensgesichtspunkten diesbezüglich rechtzeitig bei der Beschwerdebeteiligten
vorstellig geworden wäre, vor diesem Hintergrund mangels unverschuldeten Hindernisses
kein Erfolg beschieden sein können (vgl. dazu Art. 30bis und Art. 30ter Abs. 1 VRP in Ver-
bindung mit Art. 148 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, SR 272, ZPO, und
VerwGE B 2023/66 vom 27. Juni 2023 E. 2.1, mit Hinweisen). Ebenso erschiene der am
5. Oktober 2021/11. April 2022 erhobene Rekurs der Beschwerdeführerin gegen die Bau-
bewilligung der BUK vom 25. Juni 2021 als verspätet eingereicht (vgl. dazu Art. 47 Abs. 1
in Verbindung mit Art. 30bis VRP; Art. 47 Abs. 3 VRP; Art. 49 BGG; BGer 1C_150/2012 vom
6. März 2013 E. 2.3, in: ZBl 2014, S. 324 ff.; URP 2013, S. 138 ff., 1C_518/2017 vom 3. De-
zember 2018 E. 3.1, in: URP 2019, S. 215 ff., je mit Hinweisen, sowie die diesbezüglichen
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Einwände der Beschwerdegegnerin im Rekursverfahren, act. 9/7, S. 5-10, 13 f. Rz. 12 f.,
15 f., act. 9/16, 9/36, S. 2 Rz. 3). Auch diese Gründe führten zu einer Bestätigung des vo-
rinstanzlichen Nichteintretens.
2.7.
Das Nichteintreten auf den Rekurs gegen den Widerruf der am 20. September 2021 von
der BUK erlassenen verfahrensleitenden Anordnungen (Bauanzeige, erneute öffentliche
Auflage) durch den damaligen Leiter des Fachbereichs Baubewilligungen der Beschwerde-
beteiligten vom 1. Oktober 2021 begründete die Vorinstanz in Erwägung 1.1.3 und 12 f. des
angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 10, 32) damit, dass die Beschwerdeführerin ihre
Rechte im Rekursverfahren gegen die Baubewilligung vom 25. Juni 2021 hätte wahren kön-
nen und ihr aus dem Widerruf keine unmittelbaren Rechte und Pflichten, insbesondere
keine rechtserheblichen Nachteile, erwachsen seien, weshalb es sich dabei nicht um ein
taugliches Anfechtungsobjekt handle.
2.7.1.
Nach Art. 43bis Abs. 1 Ingress und Bst. a VRP können mit Rekurs beim zuständigen Depar-
tement nur Verfügungen und Entscheide angefochtenen werden. Art. 24 Abs. 1 VRP regelt
den Inhalt von Verfügungen. Im VRP fehlt aber eine eigene Umschreibung des Verfügungs-
begriffs. Die st. gallische Verwaltungspraxis hat im Wesentlichen den materiellen Verfü-
gungsbegriff des Bundesrechts (vgl. Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Verwal-
tungsverfahren, SR 172.021, VwVG) übernommen. Eine Verfügung stellt einen individuel-
len, an eine bestimmte Person gerichteten Hoheitsakt dar, durch den eine verwaltungs-
rechtliche Rechtsbeziehung gestaltend oder feststellend in verbindlicher oder erzwingbarer
Weise geregelt bzw. begründet, aufgehoben, abgeändert oder festgestellt wird (vgl. dazu
VerwGE B 2021/220 vom 20. Mai 2022 E. 4.4; B 2020/213 vom 24. Juni 2021 E. 2.2;
B 2018/225 vom 29. August 2019 E. 4.1, je mit Hinweisen, H.-R. ARTA, in: Rizvi/Schind-
ler/Cavelti [Hrsg.], a.a.O., Überblick N 60).
2.7.2.
Die verfahrensleitenden Anordnungen der BUK vom 6. und 17./20. September 2021 (act. 9/
6/6, 8) sowie deren Widerruf vom 1. Oktober 2021 (act. 9/6/9) beziehen sich, wie die rechts-
kräftige Bewilligung der BUK vom 25. Juni 2021, auf das Baugesuch der Beschwerdegeg-
nerin vom 19. Februar/2. März 2021. Die Baubewilligung vom 25. Juni 2021 war bei deren
Erlass formell bereits in Rechtskraft erwachsen. Wie sich aus der vorstehenden Erwägung
2.6 ergibt, hat sich die Beschwerdeführerin am erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren
nicht beteiligt, weshalb die Vorinstanz auf ihren diesbezüglichen Rekurs mangels formeller
Beschwer zu Recht nicht eingetreten ist (zusammenfassend E. 2.6.5 hiervor). Die Be-
schwerdegegnerin hat von der Baubewilligung vom 25. Juni 2021 entsprechend in guten
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Treuen bereits Gebrauch machen dürfen (vgl. dazu auch E. 3 des angefochtenen Ent-
scheids, act. 2, S. 12-14, und zur Geltungsdauer der Bewilligung auch Art. 148 PBG). Vor
diesem Hintergrund fielen die verfahrensleitenden Anordnungen der BUK vom 6. und
17./20. September 2021 (act. 9/6/6, 8) sowie der Widerruf der verfahrensleitenden Anord-
nungen vom 17./20. September 2021 vom 1. Oktober 2021 (act. 9/6/9) in Bezug auf das
bereits rechtskräftig bewilligte Baugesuch der Beschwerdegegnerin vom 19. Feb-
ruar/2. März 2021 nurmehr dann als taugliche Anfechtungsobjekte im Rekursverfahren in
Betracht (vgl. zur Mehrfachzustellung von Verfügungen auch BGE 148 II 536 E. 9.5.1, in:
Pra 2023 Nr. 51, mit Hinweisen; sowie BGer 6B_758/2022 vom 9. November 2022 E. 2.3;
2C_814/2022 vom 19. Oktober 2022 E. 2.1; 2C_1038/2017 vom 18. Juli 2018 E. 5.3.2, je
mit Hinweisen; J. BICKEL, Auslegung von Verwaltungsrechtsakten, 2014, Rz. 69 ff.), falls
die BUK die Baubewilligung vom 25. Juni 2021 im Sinne von Art. 28 VRP widerrufen hätte
(vgl. dazu VerwGE B 2024/2 und B 2024/122 vom 15. August 2024 E. 5.2.1 und 5.2.2;
B 2023/43 vom 13. Juni 2023 E. 2.1; B 2022/136 vom 8. Dezember 2022 E. 3.1;
B 2020/231 vom 15. Juli 2021 E. 2.3, je mit Hinweisen) und das Verfahren wieder eröffnet
gewesen wäre; nur unter diesen Voraussetzungen konnten die verfahrensleitenden Zwi-
schenverfügungen überhaupt Rechtswirkungen entfalten.
2.7.3.
Die bereits damals anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin hat mit Eingabe vom 3. Sep-
tember 2021 (act. 9/6/5) beim "Bauamt" der Beschwerdebeteiligten beantragt, es sei das
Auflageverfahren für die – spätestens seit dem 23. August 2021 ausgeführten – Bauarbei-
ten auf Grundstück Nr. 0000_ durchzuführen bzw. gesetzeskonform zu wiederholen. Ihr als
Baurechtsnehmerin sei eine Bauanzeige zuzustellen und das Einspracheverfahren zu er-
öffnen. Für die begonnenen Bauarbeiten sei unverzüglich ein Baustopp anzuordnen. Darin
kann in Bezug auf die Baubewilligung vom 25. Juni 2021 dem Sinn nach ein Wiedererwä-
gungsgesuch (Art. 27 VRP) erblickt werden (vgl. dazu auch VerwGE B 2020/10 vom
17. Juni 2022 E. 4.1 Abs. 2, mit Hinweisen).
2.7.3.1.
Die BUK sandte ihr Schreiben an den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin vom 6. Sep-
tember 2021 (act. 9/6/6) in Kopie per E-Mail an H.__ (bis 7. Oktober 2022 stellvertretender
Geschäftsführer der Beschwerdegegnerin, https://www.zefix.ch, Stand: 11. Septem-
ber 2024). Darin beschränkte sie sich nicht darauf, auf das Gesuch der Beschwerdeführerin
vom 3. September 2021 aus folgenden Gründen implizit nicht einzutreten bzw. es abzuwei-
sen: Erstens sei das Anzeige- und Auflageverfahren (für das Bauvorhaben auf Parzelle
Nr. 0000_) vom 30. März bis 12. April 2021 durchgeführt worden. Zweitens habe die Be-
schwerdeführerin keine Bauanzeige erhalten, da das zu erneuernde Gebäude (Ersatzbau
B 2023/186 21/32

Grundwasserpumpwerk) mehr als 30 m vom Grundstück der Beschwerdeführerin (Bau-
rechtsgrundstück Nr. 0004_) entfernt sei. Drittens würden für unterirdische Leitungen von
ihr praxisgemäss keine Bauanzeigen versandt, weshalb sie davon abgesehen habe, das
Anzeige- und Auflageverfahren zu wiederholen. Auch liess sie es darin nicht mit dem Hin-
weis bewenden, dass die (unterirdischen) Bauarbeiten weit fortgeschritten seien und der
Erlass einer Baueinstellungsverfügung unverhältnismässig sei, zumal die Beschwerdefüh-
rerin über die Bauarbeiten auf Parzelle Nr. 0000_ im Jahr 2020 sowie in den vorangegan-
genen Monaten von der Beschwerdegegnerin informiert worden sei. Auch stellte sie der
Beschwerdeführerin nicht nur per E-Mail als Beilage die (bewilligten) Baugesuchsunterla-
gen (act. 9/6/1) mitsamt der Bauanzeige vom 25. März 2021 (act. 9/6/3) – jedoch ohne die
Baubewilligung vom 25. Juni 2021 – zu. Vielmehr sah sie sich überdies dazu veranlasst,
Folgendes festzuhalten: "Nichts destotrotz kann Ihr Mandant natürlich jederzeit die Pläne
einsehen. In diesem Sinne, gestützt auf Art. 140 (vereinfachtes Verfahren), gewähren wir
eine Frist bis 22. September 2021 sich zum Bauvorhaben zu äussern."
2.7.3.2.
Abgesehen davon, dass die BUK der Beschwerdegegnerin die Anordnung der nachträgli-
chen Durchführung eines "vereinfachten Verfahrens" ohne deren Zustimmung nur per
E-Mail eröffnete (vgl. dazu Art. 25 Abs. 2, Art. 26bis VRP, siehe dazu auch Präsidialent-
scheid B 2021/140 vom 1. Juli 2021 E. 4.1, mit Hinweisen), verhielt sie sich damit ihr ge-
genüber qualifiziert widersprüchlich (vgl. dazu Art. 9 und Art. 5 Abs. 3 BV; BGer
2C_706/2018 vom 13. Mai 2019 E. 3.1, mit Hinweisen), zumal sie gleichzeitig von einer
Wiederholung des Anzeige- und Auflageverfahrens sowie von der Verfügung einer Bauein-
stellung absah. Die Beschwerdeführerin ihrerseits genoss hinsichtlich der Anordnung der
nachträglichen Durchführung eines "vereinfachten Verfahrens" keinen Vertrauensschutz:
Angesichts der öffentlichen Bekanntmachung des dem Streit zugrundeliegenden Bauvor-
habens auf der Publikationsplattform am 29. März 2021 (vgl. E. 2.6.4.3 hiervor) und der
Angaben der BUK im Schreiben vom 6. September 2021 musste ihr bekannt gewesen sein,
dass dieses Gesuch bereits vom 30. März bis 12. April 2021 öffentlich aufgelegt worden
war. Deswegen hätte sie bei zumutbarer Sorgfalt erkennen müssen, dass die von der BUK
am 6. September 2021 angeordnete nachträgliche Durchführung eines "vereinfachten Ver-
fahrens" rechtsfehlerhaft war. Dies umso mehr, als diese nachträgliche Durchführung eines
vereinfachten Verfahrens (Art. 140 f. PBG) zur Wahrung der Rechte der Beschwerdeführe-
rin selbst unter der (unzutreffenden; vgl. E. 2.6 hiervor) Hypothese nicht notwendig gewe-
sen wäre, dass deren rechtliches Gehör im erstinstanzlichen Verfahren tatsächlich verletzt
worden wäre. Die Beschwerdeführerin hätte sich in diesem Fall durch Akteneinsicht bei der
Beschwerdebeteiligten innert kurzer Frist die notwendigen Grundlagen für die Erhebung
eines nachträglichen Rekurses an das BUD beschaffen können und müssen. Ferner
musste ihr damals bekannt gewesen sein, dass die politische Gemeinde nach Art. 159
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Abs. 1 Ingress und Bst. a PBG bei entsprechender Wahrnehmung verpflichtet ist, die ille-
gale Bautätigkeit zur Durchsetzung der Baubewilligungspflicht und zur Sicherung der
Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu stoppen und sie dabei
abgesehen von Bagatellen keinen Beurteilungsspielraum geniesst und keine Interessenab-
wägung vorzunehmen hat (vgl. dazu C. KÄGI, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 4
und 6 zu Art. 159 PBG). Aus der Weigerung der kommunalen Baupolizeibehörde, trotz der
laufenden – unbestrittenermassen bewilligungspflichtigen – Bauarbeiten auf Parzelle
Nr. 0000_ eine (vorsorgliche) Baueinstellung im Sinne von Art. 159 Abs. 1 Ingress und
Bst. a PBG zu verfügen, konnte sie schliessen, dass diese Bauarbeiten bereits rechtskräftig
bewilligt worden waren, als ihr das Schreiben vom 6. September 2021 zuging.
2.7.3.3.
Im Weiteren erneuerte die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 10. September 2021
(act. 9/6/7) ihr Wiedererwägungsgesuch vom 3. September 2021 dem Sinn nach insoweit,
als sie wiederum um Erlass eines Baustopps und um Durchführung des ordentlichen Bau-
bewilligungsverfahrens ersuchte. In Abänderung des Beschlusses vom 6. September 2021
zeigte die BUK am 17./20. September 2021 der Beschwerdeführerin sowie den Eigentüme-
rinnen der Parzellen Nrn. 0002_, 0007_, 0003_, 0008_ und 0009_ das Baugesuch
Nr. 2021-0045 an und legte es vom 22. September bis 5. Oktober 2021 erneut öffentlich
auf (act. 9/1/13, 9/6/8). Diese "Bauanzeige" wurde der Beschwerdegegnerin nicht eröffnet.
Zudem muss sich die BUK auch in diesem Zusammenhang – angesichts der bereits erteil-
ten Baubewilligung – qualifiziert widersprüchliches Verhalten vorwerfen lassen, weshalb
sich die Beschwerdegegnerin diese Anordnungen unter Vertrauensgesichtspunkten nicht
entgegenhalten lassen muss. Da der Beschwerdeführerin, wie gesagt, bekannt gewesen
sein musste, dass das Bauvorhaben bereits öffentlich aufgelegt worden war, konnte sie
auch daraus nach Treu und Glauben nichts zu ihren Gunsten ableiten.
2.7.4.
Zusammengefasst kann von einem wie auch immer gearteten Widerruf der Baubewilligung
vom 25. Juni 2021 durch die BUK, welcher mit den Interessen der Beschwerdegegnerin
sowie dem Grundsatz der Rechtssicherheit ohnehin kaum vereinbar und auch nicht durch
ein ausreichendes öffentliches Interesse geboten gewesen wäre, keine Rede sein, zumal
sich die Rechts- oder Sachlage seit der rechtskräftigen Baubewilligung nicht geändert hatte.
Alles, was die Beschwerdeführerin nach Erlass der Baubewilligung am 25. Juni 2021 ins-
besondere ab dem 3. September 2021 vorbrachte, hätte sie auch im ordentlichen Baube-
willigungs- und Einspracheverfahren geltend machen können. Wiedererwägungsgesuche,
wie diejenigen der Beschwerdeführerin vom 3. und 10. September 2021, dürfen nicht dazu
dienen, rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen, gesetzliche Vorschrif-
B 2023/186 23/32

ten über die Rechtsmittelfristen zu umgehen oder die Folgen eigener Unsorgfalt im ordentli-
chen Verfahren nachträglich zu beseitigen (vgl. dazu BGer 1C_217/2010 vom 3. Feb-
ruar 2011 E. 3.2, mit Hinweisen). Weil die verfahrensleitenden Anordnungen der BUK vom
6. und 17./20. September 2021 in Bezug auf die rechtskräftige Baubewilligung vom
25. Juni 2021 demzufolge letztlich unbeachtlich blieben, konnte der durch den damaligen
Leiter des Fachbereichs Baubewilligungen der Beschwerdebeteiligten am 1. Oktober 2021
verfügte Widerruf dieser Anordnungen vom 17./20. September 2021 auch keine Rechte
und Pflichten der Beschwerdeführerin berühren. Damit erfüllt dieser "Widerruf" den Verfü-
gungsbegriff im oben dargelegten Sinne nicht. Demzufolge trat die Vorinstanz mangels
tauglichen Anfechtungsobjekts auf den Rekurs der Beschwerdeführerin vom 5. Okto-
ber 2021/11. April 2022 gegen den Widerruf vom 1. Oktober 2021 im Ergebnis zu Recht
nicht ein.
2.8.
Das vorinstanzliche Nichteintreten ist damit nicht zu beanstanden.
3.
Die Beschwerdeführerin rügt unter anderem mit Hinweisen auf den Technischen Bericht,
Sanierung Genossenschaft B.__ (gekürzte Version), der G.__ AG, Z.__, vom 5. Juli 2021
(act. 42/14), das Schema "Konfliktbewältigung: bestehende Anlagen in der Zone S2" des
Bundesamtes für Umwelt BAFU vom 21. März 2017 (https://www.bafu.admin.ch > Themen
> Thema Wasser > Fachinformationen > Massnahmen > Grundwasserschutz > Grundwas-
ser als Trinkwasser, Stand: 11. September 2024) und den Konfliktplan A.__ der I.__ AG,
Y.__, vom 28. November 2019 (act. 9/36/18) bzw. vom 1. September 2021 mitsamt hydro-
geologischem/technischem Bericht (act. 9/7/11) des Weiteren, die Baubewilligung vom
25. Juni 2021 sei nichtig (act. 5, S. 7-18 Ziff. IV, V, act. 41, S. 9-25, 28-34 Rz. 14-36, 38-44,
53-71, B 2024/132 act. 23.1, S. 4 f., 15 f., 18 Rz. 7-11, 48, 60, act. 36, S. 7, act. 78, S. 6 f.,
8-14, 19 Rz. 10 f., 16-33, 36, 53 f., act. 84 Rz. 6). Ihr hafteten besonders schwere formelle
und inhaltliche Mängel an, welche leicht erkennbar seien (neben fehlender Bauanzeige und
mangelhafter Bekanntmachung: unvollständige Baugesuchsunterlagen, fehlende gewäs-
sernutzungsrechtliche Verleihung, fehlende Zuständigkeit des AWE für die gewässernut-
zungsrechtliche Bewilligung, Verletzung der Koordinationspflicht und fehlende Zonenkon-
formität).
3.1.
Die Prozessvoraussetzungen für die Beurteilung der Nichtigkeit der Baubewilligung vom
25. Juni 2021 sind vorliegend erfüllt (vgl. dazu BGer 1C_301/2019 vom 1. November 2019
E. 4.2; VerwGE B 2023/94 vom 10. Januar 2024 E. 4.2.1, je mit Hinweisen). Namentlich ist
B 2023/186 24/32

bei gegebener prozessualer Ausgangslage (Bestätigung des vorinstanzlichen Nichteintre-
tensentscheids; Behandlung des Antrags auf Feststellung der Nichtigkeit in der Rekurser-
gänzung vom 11. April 2022 [act. 9/31] durch die Vorinstanz in Erwägung 4-13 des ange-
fochtenen Entscheids [act. 2, S. 14-32]; keine Pflicht der Vorinstanz zur Überweisung des
Begehrens an die Beschwerdebeteiligte, zumal sich diese in ihrer Vernehmlassung vom
2. Mai 2022 [act. 9/33, S. 2, 4] auch dazu geäussert hat) nicht erkennbar, dass die Be-
schwerdeführerin ihr Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit der Baubewilligung vom
25. Juni 2021 mit einem Leistungs- oder Gestaltungsbegehren hätte wahren können.
3.2.
Fehlerhafte Entscheide sind nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nichtig, wenn der
ihnen anhaftende Mangel besonders schwer ist, wenn er sich als offensichtlich oder zumin-
dest leicht erkennbar erweist und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit
nicht ernsthaft gefährdet wird. Inhaltliche Mängel einer Entscheidung führen – anders als
krasse Verfahrensfehler – nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit (vgl. dazu BGE 149 IV 9
E. 6.1; 148 II 564 E. 7.2, in: Pra 2023 Nr. 57; 147 III 226 E. 3.1.2, je mit Hinweisen).
3.3.
Wie sich aus Erwägung 2.6 hiervor ergibt, hat die Beschwerdebeteiligte den Anspruch der
Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör im erstinstanzlichen Verfahren nicht verletzt (vgl.
dazu auch E. 1.2-1.2.5 und E. 4.2 f. des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 10-12, 14 f.).
Zu untersuchen ist, wie es sich mit den übrigen von der Beschwerdeführerin geltend ge-
machten Mängeln verhält.
3.3.1.
Die Baugesuchsunterlagen (act. 9/6/1) waren so detailliert, dass die Prüfung der Überein-
stimmung des Bauvorhabens mit dem massgebenden Recht möglich war (vgl. dazu
Art. 137 PBG in Verbindung mit Art. 21 PBV, Art. 3 der Vollzugsverordnung zum Gesetz
über die Gewässernutzung [sGS 751.11, VV GNG], Art. 32 Abs. 3 der Gewässerschutzver-
ordnung [SR 814.201, GSchV], Art. 12 der Verordnung zum Vollzugsgesetz zur eidgenös-
sischen Gewässerschutzgesetzgebung [sGS 752.21, GschVV], Art. 23 BauR; E. 3.3.2 hier-
nach; E. 5-5.1, 5.2.1, 5.3-5.5 des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 15 f., 18-20). Na-
mentlich hat das AWE, welches der Beschwerdegegnerin am 2. Juni 2021 eine gewässer-
schutzrechtliche Bewilligung im Sinne von Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den
Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, SR 814.20, GSchG) in Verbindung mit
Art. 32 Abs. 2 und 4 GSchV, Art. 28 Abs. 1 GSchVG sowie Art. 2 GSchVV erteilt hat, in sei-
nem Amtsbericht vom 29. November 2022 (act. 9/49 Ziff. II/2) festgehalten, dass ihm alle
für die Prüfung der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung erforderlichen Unterlagen vor-
gelegen hätten. Dem ist nichts hinzuzufügen.
B 2023/186 25/32

3.3.2.
Die Auslegung von Art. 14 Abs. 2 des Gesetzes über die Gewässernutzung (sGS 751.1,
GNG) durch die Vorinstanz in Erwägung 5.2.4 bis 5.2.7 des angefochtenen Entscheids
(act. 2, S. 17 f.), wonach bei einer Änderung der Nutzungsart sowie beim Umbau oder der
Erweiterung der Nutzungsanlagen eine Verleihung im Sinne von Art. 12 ff. GNG nur not-
wendig sei, wenn der zukünftige Wasserbezug über der konzedierten Maximalmenge liege,
überzeugt, weshalb darauf vollumfänglich zu verweisen ist. Die Beschwerdeführerin stellt
nicht in Abrede, dass der zukünftige Wasserbezug nicht über der am 12. März 2008 konze-
dierten Maximalmenge (höchstens 8'500 Liter je Minute, 5'760 m3 je Tag sowie
1'500'000 m3 je Jahr, vgl. dazu Verleihung vom 12. März 2008, Beilage zu act. 9/6/4) liegt.
Überdies hat sich die Qualität des Wassers nach Einschätzung der kantonalen Fachstelle
hinsichtlich der Tetrachlorethen-Konzentration nicht verändert bzw. verschlechtert (vgl.
dazu Amtsbericht des AWE vom 29. November 2022, act. 9/49 Ziff. II/3). Anhaltspunkte,
welche den Beweiswert dieser fachkundigen Einschätzung ernsthaft zu erschüttern vermö-
gen, liegen nicht vor (vgl. zur erhöhten Beweiskraft des Amtsberichts des AWE BGer
1C_497/2021 vom 19. Dezember 2023 E. 5.2.2.2 mit Hinweisen). Folglich unterstand der
streitbetroffene Ersatzbau des Grundwasserpumpwerks Assek.-Nr. 0001_ lediglich der ge-
wässernutzungsrechtlichen Bewilligungspflicht im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GNG. Die ent-
sprechende Bewilligung wurde der Beschwerdegegnerin am 9. Juni 2021 erteilt (vgl. Bei-
lage zu act. 9/6/4). Unabhängig davon, ob weiterhin die maximale Wasserbezugsmenge
gemäss Konzession vom 12. März 2008 gefördert werden wird (vgl. dazu E. 5.2.3 des an-
gefochtenen Entscheids, act. 2, S. 17, act. 29, S. 5-7 Ziff. II/B/10.3, 11.2; act. 30, S. 12 f.
Rz. 27, act. 67, S. 9 Rz. 25), bedurfte das Baugesuch der Beschwerdegegnerin demzufolge
keiner (weiteren) Verleihung. Darüber hinaus hat die Vorinstanz in Erwägung 5.2.8 des an-
gefochtenen Entscheids (act. 2, S. 18) zutreffend dargetan, dass das AWE gestützt auf
Art. 3a Abs. 1 sowie Art. 18 Abs. 2 VV GNG (sowohl in der bis 30. September 2021 gelten-
den [nGS 2017-043] als auch in der seit 1. Oktober 2021 gültigen Fassung [nGS 2021-066])
und nicht das Amt für Umwelt (AFU) für die Erteilung der gewässernutzungsrechtlichen Be-
willigung im Sinne von Art. 14 Abs. 1 GNG zuständig war, wenngleich in der Überschrift zu
Art. 3 VV GNG "Bewilligung" in Klammern nur die Art. 9 ff. und Art. 13 Abs. 2 GNG erwähnt
werden. Darauf ist vollumfänglich zu verweisen.
3.3.3.
Die Koordinationspflicht (vgl. dazu Art. 25a RPG und Art. 46 GSchV; BGer 1C_35/2023
vom 13. Juni 2023 E. 4.2.1, mit Hinweis auf BGer 1C_238/2021 vom 27. April 2022
E. 1.3.2, in: ZBl 2023/, S. 486 ff., mit Hinweisen) wurde vorliegend nicht verletzt:
3.3.3.1.
Erstens bestand kein Koordinationsbedarf zwischen der Baubewilligung vom 25. Juni 2021
B 2023/186 26/32

und einem allfälligen Verfahren betreffend Anpassung der vom damaligen Baudepartement
am 6. Juli 2001 genehmigten Grundwasserschutzzonen Grundwasserfassung D.__
(act. 9/49/B2). Das öffentliche Interesse an dieser Schutzzone ist nicht dahingefallen (vgl.
dazu Amtsberichte des AWE vom 29. Juni und 29. November 2022, act. 9/38 Ziff. II/1, 9/49
Ziff. I und II/1). Die Voraussetzungen für eine akzessorische Überprüfung dieser Schutz-
zone auf deren Verfassungsmässigkeit hin waren somit nicht erfüllt (vgl. dazu Art. 20
Abs. 1 GSchG in Verbindung mit Art. 29 Abs. 2 und Anhang 4 Ziff. 12 GSchV sowie
Art. 29 GschVG; BGer 1C_497/2021 vom 19. Dezember 2023 E. 5.1 f.; 1C_456/2016 vom
30. Mai 2017 E. 2.5, in: URP 2018, S. 264 ff., je mit Hinweis[en], und zur Frage, ob es sich
bei einer Grundwasserschutzzone nach st. gallischem Recht um eine planerische Mass-
nahme nach RPG handelt: BGer 1C_47/2019; 1C_95/2019 vom 10. September 2020
E. 2.2 f., mit Hinweisen).
3.3.3.2.
Zweitens bestand kein Koordinationsbedarf zwischen der fraglichen Baubewilligung und ei-
nem angeblich noch offenen gewässernutzungsrechtlichen Konzessions- bzw. Verlei-
hungsverfahren (vgl. E. 3.3.2 hiervor).
3.3.3.3.
Drittens ist ein solcher Bedarf auch nicht zwischen der besagten Baubewilligung und der
Sanierung der vom Betriebsstandort Register-Nr. 3340B1167 auf Parzelle Nr. 0010_ (vgl.
dazu Art. 13 Abs. 2 der Verordnung über die Sanierung von belasteten Standorten, Altlas-
ten-Verordnung, SR 814.680, AltlV, act. 42/15, https://www.geoportal.ch, Stand: 11. Sep-
tember 2024) ausgehenden Schadstoffbelastung mit Tetrachlorethen, chlorierten Kohlen-
wasserstoffen und Kohlenwasserstoff auszumachen. Bei gegebener Aktenlage, insbeson-
dere mit Blick auf die Amtsberichte des AWE vom 29. Juni und 29. November 2022
(act. 9/38 und 49, Ziff. II/), ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Einhaltung
der gewässerschutz- und lebensmittelrechtlichen Vorgaben im erstinstanzlichen Baubewil-
ligungsverfahren unabhängig von der altlastenrechtlichen Sanierung auf Parzelle Nr. 0010_
gewährleistet gewesen ist (vgl. zur diesbezüglichen Einschätzung des AWE auch E. 3.3.2
hiervor). Auf die überzeugende Begründung der Vorinstanz in Erwägung 6.6 bis 6.6.4 und
9.4 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S. 23-25, 30) ist vollumfänglich zu verweisen.
Der von der Beschwerdeführerin anbegehrte Amtsbericht des AFU (act. 5, S. act. 41, S. 19
Rz. 30, act. 42 lit. B, act. 79, lit. B) vermag in dieser Hinsicht voraussichtlich zu keinen
neuen Erkenntnissen zu führen, weshalb auf die Einholung eines solchen Berichts in anti-
zipierter Beweiswürdigung zu verzichten war und ist (vgl. dazu BGE 144 II 427 E. 3.1.3; 141
I 60 E. 3.3, mit Hinweis[en]). Dasselbe gilt, soweit die Beschwerdeführerin die Durchführung
eines Augenscheins beantragt (act. 79 lit. C). Des Weiteren bestehen keine Anhaltspunkte
B 2023/186 27/32

dafür, dass die Umgebung des Grundwasserpumpwerks D.__ mit per- und polyfluorierten
Alkylverbindungen (PFAS) belastet ist (vgl. dazu act. 78, S. 11 Rz. 24, act. 84 Rz. 1-5).
3.3.3.4.
Viertens war die fragliche Baubewilligung nicht mit der regionalen Wasserversorgungspla-
nung zu koordinieren. Die Grundwasserschutzzonen bestehen aus dem Fassungsbereich
(Zone S1), der Engeren Schutzzone (Zone S2) und der Weiteren Schutzzone (Zone S3;
vgl. Anhang 4 Ziff. 121 GSchV sowie Art. 2 des Schutzzonenreglements für die Grundwas-
serfassung D.__, vom Baudepartement genehmigt am 14. April 2009, SchutzR,
act. 9/49/B2). Die Zone S2 soll verhindern, dass Keime und Viren in die Grundwasserfas-
sung oder -anreicherungsanlage gelangen, das Grundwasser durch Grabungen und unter-
irdische Arbeiten verunreinigt und der Grundwasserzufluss durch unterirdische Anlagen be-
hindert wird (vgl. Anhang 4 Ziff. 123 GSchV). Anhang 4 Ziff. 222 GSchV definiert die Anfor-
derungen an die Zone S2 und legt Nutzungsbeschränkungen fest. Grundwasserschutzzo-
nen sollen das Wasser von Trinkwasserfassungen vor Beeinträchtigung schützen. In aller
Regel rechtfertigt sich die Ausscheidung einer Schutzzone auch und gerade dann, wenn
potenzielle Verunreinigungsherde vorhanden sind (vgl. dazu BGer 1C_522/2014 vom
18. März 2015 E. 3.2, mit Hinweis, in: URP 2015, S. 254 ff., zusammengefasst in: BR 2016,
S. 117). Lässt sich eine Gefährdung in der Schutzzone S2 durch Sanierungsmassnahmen
nicht ausschliessen, müssen bestehende zonenwidrige Anlagen, die eine Grundwasserfas-
sung oder -anreicherungsanlage gefährden, innert angemessener Frist beseitigt und bis zur
Beseitigung der Anlagen andere Massnahmen zum Schutz des Trinkwassers, insbeson-
dere Entkeimung oder Filtration, getroffen werden (vgl. Art. 31 Abs. 2 Ingress und
Bst. b GSchV). Soweit dies nicht möglich ist, ist eine Verlegung der Grundwasserfassung
zu prüfen (vgl. dazu BGer 1C_497/2021 vom 19. Dezember 2023 E. 5.2.5.3, mit Hinwei-
sen). Gemäss Art. 22 Abs. 1 SchutzR hat die Schutzzone infolge der bestehenden Bauten
und Anlagen nur beschränkte Wirkung (Satz 1). Deshalb schreibt diese Bestimmung vor
(Satz 2 und 3), dass das Wasser der Grundwasserfassung vierteljährlich auf die bakterio-
logische und chemische Beschaffenheit und jährlich auf den Gehalt an Kohlenwasserstof-
fen und auf Rückstände von Pflanzenbehandlungsmitteln zu untersuchen ist. Eine Entkei-
mungsanlage ist vorsorglich bereitzustellen. Mit anderen Worten wurden in der Grundwas-
serschutzzone Grundwasserfassung D.__ bereits Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 2
Ingress und Bst. b GSchV zum Schutz des Trinkwassers bis zur Beseitigung der zonenwid-
rigen Anlagen getroffen (vgl. dazu auch Art. 25, 27 und 29-32 SchutzR). Deshalb durfte die
Vorinstanz in Erwägung 6.7-6.7.3 des angefochtenen Entscheids (act. 2, S 25) davon aus-
gehen, dass allfällige Beseitigungen grundwassergefährdender Anlagen in der Zone S2
oder eine allfällige Aufhebung der Trinkwassergewinnungsanlage D.__ auch in dem fragli-
chen Baubewilligungsverfahren nachgelagerten gewässerschutzrechtlichen Verfahren von
B 2023/186 28/32

der zuständigen Behörde angeordnet werden können bzw. die Baubewilligung nicht mit
solchen Anordnungen abstimmt werden muss.
3.3.3.5.
Fünftens liegt der Baugrund innerhalb des Siedlungsgebietes (vgl. dazu E. 3.3.4 hiernach).
Die Baubewilligung vom 25. Juni 2021 musste deshalb nicht mit einer Ausnahmebewilli-
gung im Sinne von Art. 24 RPG bzw. mit der Abklärung alternativer Standorte koordiniert
werden (vgl. dazu auch E. 11.1 f. des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 31 f., siehe
demgegenüber BGer 1C_502/2020 vom 23. September 2021 E. 4, mit Hinweisen, betref-
fend Quellfassungsanlagen im Wald).
3.3.3.6.
Sechstens räumt die Beschwerdeführerin selbst ein (act. 5, S. 16 Rz. 51, act. 41, S. 21
Rz. 32), dass die Baustellenzufahrt zum D.__ auf Parzelle Nr. 0000_ grundstücksintern
über einen offenbar auch von ihren Kunden frequentierten, privaten Weg erfolgt. Eine Ko-
ordination des fraglichen Bauprojekts mit Anordnungen nach dem StrG oder der Strassen-
verkehrsgesetzgebung war nicht angezeigt.
3.3.4.
Zu prüfen ist weiter, ob das am 25. Juni 2021 bewilligte Pumpwerk auf Parzelle Nr. 0000_
in der Grünzone SA/G ("Sportanlagen"/"Grundwasserschutz") zonenkonform ist.
3.3.4.1.
Vorweg ist festzuhalten, dass für die Frage der Zonenzuweisung allein der am 9. März 2011
vom damaligen Baudepartement genehmigte Zonenplan der Beschwerdebeteiligten mass-
gebend ist. Dem Geoportal bzw. der darin abgebildeten Zonenordnung kommt keine solche
Wirkung zu (vgl. dazu auch Art. 3a der Verordnung über den Kataster der öffentlich-rechtli-
chen Eigentumsbeschränkungen, SR 510.622.4, ÖREBV). Gemäss den Nutzungsbedin-
gungen zum Geoportal der GEOINFO Applications AG, Herisau, vom 21. September 2023
werden die Daten entsprechend ausschliesslich zu Informationszwecken bereitgestellt, wo-
bei die inhaltliche Richtigkeit, Genauigkeit, Aktualität, Zuverlässigkeit und Vollständigkeit
dieser Informationen explizit nicht gewährleistet ist (vgl. S. 1 f., https://www.geoportal.ch >
Nutzungsbedingungen, Stand: 11. September 2024).
3.3.4.2.
Das D.__ auf Parzelle Nr. 0000_ liegt gemäss dem unter Erwägung 7.2 des angefochtenen
Entscheids (act. 2, S. 26) auszugsweise wiedergegebenen genehmigten (physischen) Zo-
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nenplan der Beschwerdebeteiligten in der Grünzone SA/G. Aus den Angaben der Vo-
rinstanz zur Legende des Zonenplans lässt sich schliessen, dass die Grünzone SA/G zum
einen ("Sportanlagen") der Erhaltung und Schaffung von Sportanlagen im Sinn von Art. 17
Abs. 1 Ingress und Bst. b des hier noch anwendbaren BauG (vgl. zum Übergangsrecht
VerwGE B 2023/22 vom 18. Januar 2024 E. 2, mit Hinweis) und zum anderen ("Grundwas-
serschutz") der Sicherung von Grundwasserschutzzonen oder Grundwasserschutzarealen
im Sinn von Art. 17 Abs. 1 Ingress und lit. d BauG dient.
3.3.4.3.
Bauten und Anlagen müssen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2
Ingress und Bst. a RPG). Der Zweck der Nutzungszonen ergibt sich abstrakt aus der Um-
schreibung der Zonenarten (Art. 11 ff. BauG). Die Zonenkonformität im Sinne des Bundes-
rechts setzt dabei einen funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonen-
zweck voraus. Grünzonen im Sinne von Art. 10 Bst. g und Art. 17 BauG sind, wenn sie wie
hier keine Bauzonen überlagern, d.h. nicht primär Siedlungszwecken dienen, nach ihrer
Zweckbestimmung keine Bauzonen im Sinne von Art. 15 RPG, sondern Spezialzonen im
Sinne von Art. 18 Abs. 1 RPG (vgl. dazu BGE 147 II 351 E. 4.1 und 4.3, mit Hinweis auf
BGE 145 II 83 E. 4.1, mit Hinweisen). Sie umfassen nach Art. 17 Abs. 1 Satz 1 BauG Ge-
biete, die nicht überbaut werden dürfen. Dennoch ist nicht jede Bautätigkeit ausgeschlos-
sen. Zugelassen sind nach Art. 17 Abs. 2 BauG oberirdische Bauten und Anlagen, soweit
der Zweck der Zone sie erfordert. Den Bauten muss zudienende Funktion zukommen; sie
dürfen nicht Hauptzweck bilden. Unterirdische Bauten sind in den Fällen von Art. 17 Abs. 1
Bst. a und b BauG erlaubt, wenn der Zweck der Zone nicht beeinträchtigt wird (vgl. dazu
VerwGE B 2013/212 und 213 vom 19. Februar 2015 E. 4.2, mit Hinweisen, siehe dazu auch
BGer 1C_663/2020 vom 2. November 2021 E. 4.2; 1C_444/2018 vom 3. Juli 2019 E. 4.3,
je mit Hinweisen, sowie zu den neurechtlichen Freihaltezonen inner- und ausserhalb der
Bauzonen: W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], a.a.O., N 3 ff. zu Art. 16 PBG). Da
Grünzonen sowohl innerhalb wie ausserhalb des Baugebiets ausgeschieden werden kön-
nen, bedürfen Bauten und Anlagen in diesen Zonen nur dann einer (kantonalen) Ausnah-
mebewilligung im Sinne von Art. 24 ff. RPG, wenn sie ausserhalb des Baugebietes liegen
und nicht dem Zonenzweck entsprechen (vgl. dazu BGer 1C_328/2015 vom 18. Ja-
nuar 2016 E. 2.2, je mit Hinweisen, insbesondere auf BGE 118 Ib 503 E. 5, allerdings in
Bezug auf die Zürcher Freihalte- oder Erholungszone; B. HEER, St. Gallisches Planungs-
und Baurecht, 2003, Rz. 385).
3.3.4.4.
Die Parzelle Nr. 0000_ und damit auch die Grünzone SA/G liegt nach dem kantonalen
Richtplan innerhalb des Siedlungsgebietes. Demnach ist die Grünzone SA/G, welche auch
B 2023/186 30/32

der Schaffung von Sport-, Park und Erholungsanlagen dient, auf Parzelle Nr. 0000_ inner-
halb des Baugebietes ausgeschieden (vgl. dazu auch E. 7.4 des angefochtenen Ent-
scheids, act. 2, S. 27). Das am 25. Juni 2021 bewilligte Pumpwerk mitsamt Leitungen ist in
dieser Grünzone zudem fraglos zonenkonform, sind doch in der Grundwasserschutz-
zone S1 Nutzungen zulässig, die der Wassergewinnung und -aufbereitung dienen
(Art. 19 SchutzR, vgl. dazu auch E. 9.3 des angefochtenen Entscheids, act. 2, S. 30).
3.4.
Die Baubewilligung vom 25. Juni 2021 weist demnach keine formellen und inhaltlichen
Mängel auf, welche ausnahmsweise zur Nichtigkeit dieser Bewilligung hätten führen kön-
nen. Dahingestellt bleiben kann bei diesem Ergebnis, ob die von der Beschwerdeführerin
ins Feld geführten Mängel offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar gewesen wären
und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wor-
den wäre.
4.
Gemäss den vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Verfahrens-
ausgang entsprechend wären die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens der Be-
schwerdeführerin aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Da über die Rechtsfrage, ob unter
Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer im Sinne von Art. 139 Abs. 1 Ingress und
Bst. b des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) baurechtlich nur Eigentümerin-
nen von Liegenschaften im Sinne von Art. 655 Abs. 2 Ingress und Ziff. 1 ZGB fallen, erst-
mals entschieden wurde, rechtfertigt es sich, in Anwendung von Art. 97 VRP auf die Erhe-
bung der Kosten zu verzichten (vgl. dazu VerwGE B 2021/7 vom 6. September 2021 E. 6,
mit Hinweisen). Der von der Beschwerdeführerin geleistete Kostenvorschuss von
CHF 2'500 ist zurückzuerstatten.
Da die obsiegende Beschwerdegegnerin, welche mit der Versorgung der erstinstanzlich
verfügenden Beschwerdebeteiligten mit Trink-, Brauch- und Löschwasser betraut ist (vgl.
Art. 2 Abs. 1 ihrer Statuten), ihr Baugesuch unmittelbar in Erfüllung dieser ihr übertragenen
kommunalen Aufgabe eingereicht hat (Verwaltungs- und nicht Finanzvermögen, vgl. dazu
Art. 110g und 110i GG), ist sie nicht wie eine Privatperson betroffen, weshalb ihr keine aus-
seramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98bis VRP) zuge-
sprochen werden kann (vgl. dazu VerwGE B 2015/279 vom 28. März 2017 E. 8, mit Hin-
weisen, A. LINDER, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], a.a.O., N 20 f. zu Art. 98bis VRP). Ent-
sprechend wurden der Beschwerdegegnerin in den Zwischenverfahren B 2024/132 und
160 sowie B 2024/144 denn auch keine amtlichen Kosten auferlegt.
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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Auf die Erhebung amtlicher Kosten wird verzichtet. Der Beschwerdeführerin wird der ge-
leistete Kostenvorschuss in der Höhe von CHF 2'500 zurückerstattet.
3.
Ausseramtliche Entschädigungen werden nicht zugesprochen.
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