sg_verwaltungsgericht · B 2025/90 · 2025-06-10 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 10.06.2025
Verwaltungsgericht

Steuerrecht, Grundstückgewinnsteuer, Entscheid nach Rückweisung durch das Bundesgericht zwecks Sachverhaltsabklärung. Die Sachverhaltsabklärung bestätigte den dem aufgehobenen Entscheid (B 2023/252 vom 7. März 2024) zugrundeliegenden Sachverhalt, weshalb die Beschwerde erneut abgewiesen wurde 
(Verwaltungsgericht, B 2025/90).

Kanton St.Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung III
Entscheid vom 10. Juni 2025
Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwal-
tungsrichter Engeler; Gerichtsschreiberin Schmid Etter
Geschäftsnr. B 2025/90
Verfahrens- A.___,
beteiligte Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Daniel Beeler, beelerlegal.ch,
Im Stadtwald 1, 9400 Rorschach,
gegen
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,
Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegner,
Gegenstand Bundesgerichtsurteil 9C_199/2024 vom 11. April 2025 betreffend
Grundstückgewinnsteuer / Rückweisung zu ergänzender Sachver-
haltsfeststellung und Neubeurteilung
(vorher B 2023/252)

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
A.___ erwarb das Grundstück Nr. B.___ (Grundbuch Z.___), ein angebautes Einfamilien-
haus an der B.__-strasse 8 im Weiler Y.__ in Z.___, am 12. Dezember 2019 im Rahmen
einer Zwangsversteigerung zu einem Preis von CHF 150'000. Gemäss damals geltender
amtlicher Schätzung vom 27. November 2013 betrug der Verkehrswert CHF 306'000. Am
24. April 2020 veräusserte A.___ das Grundstück zu einem Verkaufspreis von CHF 152'000
an die vom ihm beherrschte Y.__ AG. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinn-
steuer deklarierte er einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 18, ausgehend von
einem Veräusserungserlös von CHF 152'000 abzüglich des Erwerbspreises von
CHF 150'000 sowie der Nebenkosten von CHF 1'982. Noch vor Veranlagung der Grund-
stückgewinnsteuer veräusserte die Y.__ AG das Grundstück Nr. B.___ (Grundbuch Z.___)
zu einem Preis von CHF 360'000 an D.__. Ausgehend von diesem Wert als Veräusserungs-
erlös, dem Erwerbspreis von CHF 150'000 sowie Nebenkosten von CHF 1'982 veranlagte
das Kantonale Steueramt A.___ am 17. November 2021 mit einem steuerbaren Grund-
stückgewinn von CHF 208'018. Die dagegen von A.___ erhobene Einsprache wies das
Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 7. Dezember 2021 ab.
B.
A.___ erhob gegen diesen Einspracheentscheid Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommis-
sion mit dem Antrag, der Veräusserungserlös sei auf CHF 152'000 zu reduzieren. Die Ver-
waltungsrekurskommission wies das Rechtsmittel mit Entscheid vom 23. Oktober 2023 ab.
C.
A.___ (Beschwerdeführer) erhob gegen den am 27. Oktober 2023 versandten Entscheid
der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 29. November 2023 Be-
schwerde beim Verwaltungsgericht (Verfahren B 2023/252) mit dem Rechtsbegehren, der
Rekurs- und der Einspracheentscheid seien aufzuheben und der massgebende Verkaufs-
preis sei auf CHF 152'000 festzusetzen; eventualiter sei eine Neuschätzung des Grund-
stücks Nr. B.___ (Grundbuch Z.___) per 24. April 2020 vorzunehmen und
das vorliegende Verfahren zu sistieren; subeventualiter sei der Veräusserungserlös
auf CHF 153'000 festzusetzen; subsubeventualiter sei der Veräusserungserlös auf
CHF 306'000 festzusetzen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich Mehrwert-
steuer zulasten des Staates.
Mit Entscheid vom 7. März 2025 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab und auf-
erlegte dem Beschwerdeführer die amtlichen Kosten von CHF 4'300. Es erwog, dem zwi-
schen dem Beschwerdeführer und der von ihm beherrschten Y.__ AG unter nahestehenden
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Personen vereinbarten Kaufpreis von CHF 152'000 bei einem geschätzten Verkehrswert
von CHF 306'000 komme keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zu. Zum Kaufpreis komme
als weitere Leistung der höhere Wert der inneren Beteiligung an der beherrschten Gesell-
schaft hinzu, der in der Form einer verdeckten Kapitaleinlage erfolgt sei (E. 4.1). Die Höhe
der verdeckten Kapitaleinlage ergebe sich aus der Differenz des beurkundeten Kaufpreises
von CHF 152'000 zum Verkaufspreis von CHF 360'000, zu welchem die Y.__ AG das
Grundstück knapp ein Jahr später weiterveräussert habe. Der steuerbare Grundstückge-
winn belaufe sich somit auf CHF 208'018.
D.
Die vom Beschwerdeführer dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Bundesgericht mit
zur amtlichen Publikation vorgesehenem Entscheid 9C_199/2024 vom 11. April 2025 teil-
weise gutgeheissen, der angefochtene Entscheid aufgehoben und das Verfahren zur er-
gänzenden Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung im Sinn der Erwägungen an die
Vorinstanz zurückgewiesen. Das Bundesgericht erwog, die Wertsteigerung auf den Gesell-
schaftsanteilen des Verkäufers lasse sich zivilrechtlich betrachtet nicht als Gegenleistung
der Verkäuferin verstehen, sondern sie sei das Resultat einer Umschichtung des Vermö-
gens des Verkäufers, der mit der verdeckten Kapitaleinlage stille Reserven auf dem Grund-
stück in stille Reserven auf seinen Gesellschaftsanteilen umwandle (E. 3.3.1). Auch ohne
streng zivilrechtliche Anknüpfung verbiete es Art. 12 des Bundesgesetzes über die Harmo-
nisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, StHG) den Kan-
tonen nicht, neben dem Kaufpreis auch die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen
des Verkäufers als Erlösbestandteil zu erfassen, insbesondere in jenen Kantonen mit dem
dualistischen System (E. 3.3.2). Es gebe ein schlagkräftiges steuersystematisches Argu-
ment dafür, den Erlösbegriff von Art. 135 Abs. 1 des Steuergesetzes (sGS 811.1, StG) will-
kürfrei so auszulegen, ansonsten der Wertzuwachs auf dem Grundstück jeder Besteuerung
entzogen wäre (E. 3.4.2). Das in Abweichung vom amtlichen Verkehrswert erfolgte Abstel-
len auf den ein Jahr später erzielten Verkaufspreis sei bundesrechtlich nicht zu beanstan-
den (E. 4.1). Indessen stimme die Zurechnung des gesamten erzielten Gewinns auf den
Anteilen nicht mit der Feststellung überein, dass der Beschwerdeführer nicht Allein-, son-
dern lediglich Mehrheitsaktionär sei. Entweder sei der Sachverhalt falsch festgestellt wor-
den, indem der Beschwerdeführer als Mehrheits- statt als Alleinaktionär bezeichnet worden
sei, oder das harmonisierte kantonale Steuerrecht sei verletzt worden, soweit die verdeckte
Kapitaleinlage von CHF 208'000 der Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers
gleichgesetzt und diese zusammen mit dem Kaufpreis als Erlös abzüglich des Erwerbsprei-
ses der Grundstückgewinnsteuer unterworfen worden sei (E. 4.3). Es sei nicht ersichtlich,
dass eine unzulässige Doppelbesteuerung desselben Wertzuwachses vorliege (E. 5.3).
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E.
Das Verwaltungsgericht forderte den Beschwerdeführer am 24. April 2025 im neu unter der
Nummer B 2025/90 geführten Beschwerdeverfahren auf, Unterlagen zum Besitz der Aktien
der Y.__ AG per 24. April 2020 einzureichen, und gab ihm gleichzeitig die Gelegenheit zur
Stellungnahme zum Rückweisungsentscheid des Bundesgerichts 9C_199/2024 vom 11.
April 2025. In der Eingabe vom 22. Mai 2025 bestätigte der Beschwerdeführer, zum Zeit-
punkt des Verkaufs des Grundstücks Nr. B.___ (Grundbuch Z.___) sowie bis heute Allein-
aktionär der Y.__ AG zu sein (act. 4).
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet einzig das durch den Rückweisungsent-
scheid des Bundesgerichts 9C_199/2024 vom 11. April 2025 eingegrenzte Streitthema, na-
mentlich eine Neubeurteilung in der Sache gestützt auf die durchgeführte Sachverhaltsab-
klärung betreffend den Beteiligungsgrad des Beschwerdeführers an der Y.__ AG im mass-
geblichen Zeitpunkt der Veräusserung des Grundstücks Nr. B.___ (Grundbuch Z.___) an
diese (24. April 2020).
2.
2.1.
Die Behörde, an welche die Sache vom Bundesgericht gestützt auf Art. 107 Abs. 2 des
Bundesgesetzes über das Bundesgericht (SR 173.110, BGG) zurückgewiesen wird, ist an
die rechtlichen Erwägungen im Rückweisungsentscheid gebunden. Dabei betrifft die Ver-
bindlichkeit der Erwägungen des bundesgerichtlichen Rückweisungsentscheids sowohl
Punkte, bezüglich deren keine Rückweisung erfolgt ist (die also «definitiv» entschieden
wurden), wie auch diejenigen Erwägungen, die den Rückweisungsauftrag umschreiben.
Diesen Rahmen überschreitende neue Vorbringen rechtlicher und tatsächlicher Art in Ver-
fahren, die dem Rückweisungsentscheid nachfolgen, sind unzulässig (vgl. BGer
2C_890/2018 vom 18. September 2019 E. 3.2 und 2C_131/2021 vom 15. Februar 2023
E. 4.2). Die Rechtskraftwirkung des Rückweisungsentscheids steht aber immer unter dem
Vorbehalt, dass sich nicht aus dem Rückweisungsverfahren neue Tatsachen oder Beweis-
mittel im Sinn der prozessualen Revision ergeben, welche die sachverhaltliche Grundlage
des Rückweisungsurteils erschüttern. Konsequenterweise muss im bzw. in den an die
Rückweisung anschliessenden Verfahren auch die Grenze der Parteibegehren im Sinn von
Art. 107 Abs. 1 BGG berücksichtigt werden: Die Rückweisung soll nicht dazu führen, dass
ein Beschwerdeführer besser gestellt wird, als wenn das Bundesgericht reformatorisch
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entschieden hätte (siehe zum Ganzen J. DORMANN, in: Niggli/Uebersax/Wiprächtiger/Kneu-
bühler [Hrsg.], Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2. Auflage, 2018, Art. 107
N 18 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).
2.2.
Aus BGer 9C_199/2024 vom 11. April 2025 ergibt sich, dass der vom Bundesgericht defi-
nierte Abklärungsbedarf einzig den Beteiligungsbetrag des Beschwerdeführers an der Käu-
ferin Y.__ AG betraf. Die entsprechenden Abklärungen haben ergeben, dass der Beschwer-
deführer im Verkaufszeitpunkt am 24. April 2020 sämtliche 1'500 Aktien hielt und damit zu
100 Prozent an der Käuferin beteiligt war. Damit erübrigen sich eine Berechnung der Wert-
zunahme auf den Aktien gemäss seinem Beteiligungsgrad und daraus folgend eine neue
Festsetzung des Grundstückgewinns bzw. ein Aufschub wegen gemischter Schenkung, wie
der Beschwerdeführer ausdrücklich zugesteht (vgl. act. 4). Es bleibt damit
im Ergebnis bei der Besteuerung des gesamten Grundstückgewinns in der Höhe von
CHF 208'018 beim Beschwerdeführer. Die Erfassung der Wertzunahme auf den Gesell-
schaftsanteilen als Erlösbestandteil (E. 3.3.2 und 3.4.2) sowie das Abstellen auf den tat-
sächlich erzielten Verkaufspreis als Veräusserungserlös (E. 4.1) wurden vom Bundesge-
richt im Ergebnis, wenn auch teilweise mit einer anderen rechtlichen Begründung, als recht-
mässig erachtet. Von dieser materiellen Beurteilung durch das Bundesgericht darf nicht
abgewichen werden.
3.
Die Beschwerde betreffend die Grundstückgewinnsteuer aus dem Verkauf des Grund-
stücks Nr. B.___ (Grundbuch Z.___) vom Beschwerdeführer an die Y.__ AG ist folglich
unter Bestätigung des Entscheids des Kantonalen Steueramts vom 23. Oktober 2023 ab-
zuweisen. Diesem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Be-
schwerdeführer aufzuerlegen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Mit Blick auf den Streitwert von rund
CHF 64'000 (entsprechend der Steuerdifferenz bei einem steuerbaren Gewinn von
CHF 208'018 gegenüber einem solchen von CHF 18) erscheint eine Entscheidgebühr von
CHF 4'300 angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der
in gleicher Höhe geleistete Kostenvorschuss ist anzurechnen.
Bei diesem Verfahrensausgang besteht zufolge Unterliegens kein Anspruch des Beschwer-
deführers auf die Entschädigung ausseramtlicher Kosten (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit
Art. 98bis VRP).
B 2025/90 5/6

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten von CHF 4'300. Sie sind durch den
von ihm in der gleichen Höhe geleisteten Kostenvorschuss gedeckt.
3.
Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.
B 2025/90 6/6