sg_verwaltungsgericht · B 2013/182 · 2014-08-19 · de
Urteil Verwaltungsgericht, 19.08.2014
Verwaltungsgericht

Individueller Sonderlastenausgleich. Art. 32 Abs. 1 FAG (sGS 813.1). Art. 20 VV zum FAG (sGS 813.11). Das Verwaltungsgericht bestätigte den vorinstanzlichen Entscheid, gemäss welchem bei der Berechnung des individuellen Sonderlastenausgleichs 2012 der Gemeinde X. (Beschwerdeführerin) der rechnerische Buchgewinn auf dem Verkauf einer Liegenschaft zu berücksichtigen ist. Unter Berücksichtigung des Buchgewinns sinke der Nettoaufwand 2012 der Beschwerdeführerin unter die Ausgleichsgrenze von 137 Prozent (Verwaltungsgericht, B 2013/182).

Urteil vom 19. August 2014
Anwesend:  Präsident lic. iur. B. Eugster; Verwaltungsrichter lic. iur. A. Linder, Dr. B. Heer, lic. iur. A. Rufener, Dr. S. Bietenharder-Künzle; Gerichtsschreiber Dr. W. Schmid
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In Sachen
Politische Gemeinde X., vertreten durch den Gemeinderat,
Beschwerdeführerin,
gegen
Regierung des Kantons St. Gallen, Regierungsgebäude, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
vertreten durch das Departement des Innern des Kantons St. Gallen, lic. iur. G. Maag Schwendener, 9001 St. Gallen
betreffend
Leistungen aus dem kantonalen individuellen Sonderlastenausgleich
hat das
Verwaltungsgericht festgestellt:
A./ Mit Schreiben vom 25. Oktober 2011 gab das Departement des Innern des Kantons St. Gallen dem Gemeinderat der politischen Gemeinde X. bekannt, gemäss Regierungsbeschluss werde der Gemeinde für das Jahr 2012 ein Beitrag von Fr. 117'500.-- aus dem individuellen Sonderlastenausgleich in Aussicht gestellt. Die Regierung werde erst im Sommer 2013 definitiv über die Höhe des Ausgleichsbeitrags entscheiden (act. G 3/7). Am 15. Mai 2013 bestätigte das Departement des Innern, dass die Revisionen der individuellen Sonderlasten 2012 vollzogen seien. Der Gemeinde X. wurde die Anrechnung eines Buchgewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft A. von Fr. 504'915.-- und der daraus resultierende Wegfall des Ausgleichsbeitrags in Aussicht gestellt (act. G 3/9). In seiner Stellungnahme vom 7. Juni 2013 führte der Gemeinderat X. unter anderem aus, er habe im Frühjahr 2012 den Entschluss gefasst, den Verkauf der Liegenschaft A. zu prüfen. Es sei eigentumsrechtlich unbestritten, dass die Übertragung der Liegenschaft noch im Jahr 2012 erfolgt sei. Dies sei jedoch kein Grund, die vertragliche Vereinbarung betreffend Besitzesantritt im Jahr 2013 ausser Acht zu lassen. Die Revision des Sonderlastenausgleichsbeitrages 2012 sei nochmals zu prüfen und aufgrund der zeitlich nicht umsetzbaren vorgängigen Abgrenzung des mutmasslichen Buchgewinns auf der Liegenschaft keine Anrechnung zuungunsten der Gemeinde X. vorzunehmen (act. G 3/10).
In der Verfügung vom 18. Juni 2013 (act. G 3/1) bestätigte das Departement des Innern, dass die politische Gemeinde X. für das Jahr 2012 keinen Beitrag aus dem individuellen Sonderlastenausgleich erhalte (Dispositiv Ziff. 1). Der zu viel erhaltene provisorische Betrag von Fr. 117'500.-- sei innert sechs Wochen seit Eröffnung der Verfügung zurückzuerstatten (Dispositiv Ziff. 2). Zur Begründung legte das Departement unter anderem dar, in der Gemeinde X. betrage der massgebliche Nettoaufwand nach der ersten Stufe des Finanzausgleichs 134 Steuerprozente und liege somit unter der definitiven Ausgleichsgrenze von 137 Steuerprozent. Die ausgewiesenen Sonderlasten würden einen individuellen Sonderlastenausgleichsbeitrag von Fr. 127'100.-- ergeben (Detailberechnung im Anhang; act. G 3/1). Im Protokoll der Regierung des Kantons St. Gallen vom 18. Juni 2013 wurde unter anderem ausgeführt, der aus dem Liegenschaftsverkauf resultierende Buchgewinn falle in das Jahr 2012. Da die Gemeinde für 2012 keine zusätzlichen Abschreibungen infolge des Buchgewinns budgetiert habe, sei der individuelle Sonderlastenausgleichsbeitrag zurückzuerstatten (act. G 7/12 S. 3). Ein Wiedererwägungsgesuch der Gemeinde X. vom 11. Juli 2013 (act. G 3/11) lehnte die Regierung im Beschluss vom 13. August 2013 ab (act. G 3/12).
B./ Mit Eingabe vom 26. August 2013 erhob die Politische Gemeinde X. Beschwerde beim Bundesgericht mit den Rechtsbegehren, die Verfügung vom 18. Juni 2013 sowie der Beschluss Nr. 440 der Regierung des Kantons St. Gallen vom 13. August 2013 seien aufzuheben (Ziff. 1). Der Kanton St. Gallen, Departement des Innern, sei zu verpflichten, der Gemeinde X. unter dem Titel des individuellen Sonderlastenausgleichs für das Jahr 2012 den Betrag von Fr. 117'500.-- innert 10 Tagen nach Rechtskraft des Entscheides zu überweisen. Es sei der Beschwerdeführerin die unentgeltliche Rechtspflege zu gewähren (Ziff. 3). Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners (Ziff. 4; act. G 2). Das Bundesgericht trat auf die Beschwerde mit Urteil vom 1. September 2013 nicht ein und überwies die Streitsache zur Behandlung an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen (act. G 1).
Mit Verfügung vom 17. September 2013 wies der Verwaltungsgerichtspräsident das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ab (act. G 4).
In der Vernehmlassung vom 14. Oktober 2013 beantragte die Vorinstanz Abweisung der Beschwerde. Sie hielt unter anderem fest, die Beschwerdeführerin bringe nichts vor, das Anlass geben würde, von den Regierungsbeschlüssen vom 18. Juni und 13. August 2013 abzuweichen. An den Beschlüssen wie auch an den entsprechenden Erwägungen werde vollumfänglich festgehalten (act. G 6).
Mit Replik vom 25. Oktober 2013 bestätigte die Beschwerdeführerin ihre Anträge und Ausführungen (act. G 9).
Auf die Darlegungen der Parteien in den erwähnten Eingaben wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.
Darüber wird in Erwägung gezogen:
1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist im Sinn des Bundesgerichtsurteils vom 1. September 2013 (2C_739/2013) in bundesrechtskonformer Anwendung von Art. 59bis Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; VRP) gegeben. Die Beschwerdeführerin ist als Adressatin des Regierungsbeschlusses vom 18. Juni 2013 und des diesen bestätigenden Beschlusses vom 13. August 2013 zur Ergreifung des Rechtsmittels berechtigt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP). Die Eingabe entspricht formal und inhaltlich den gesetzlichen  Voraussetzungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 VRP). Mit der Eingabe an das Bundesgericht wurde die in der Rechtsmittelbelehrung der Verfügung vom 18. Juni 2013 angeführte Frist (act. G 3/1) unter Berücksichtigung der Gerichtsferien gewahrt (Art. 11 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 64 VRP); aus der unrichtigen Rechtsmittelbelehrung erwächst der Beschwerdeführerin kein Nachteil (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 3 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verfassung des Kantons St. Gallen (sGS 111.1; KV) sind die Grundrechte nach Massgabe der Bundesverfassung gewährleistet, namentlich die Rechtsgleichheit (lit. b), der Schutz vor Willkür und die Wahrung von Treu von Glauben (lit. c). Das Gesetz regelt den Finanzausgleich. Dieser hat zum Ziel, den politischen Gemeinden die notwendigen Mittel zur Verfügung zu stellen, finanzielle Unterschiede zwischen den Gemeinden zu verringern und übermässige Belastungen der Gemeinden auszugleichen (Art. 85 KV).
2.1. Das Finanzausgleichsgesetz (sGS 813.1; FAG) sieht unter anderem die Instrumente des partiellen Steuerfussausgleichs und des individuellen Sonderlastenausgleichs vor. Anspruch auf einen Beitrag aus dem zusätzlichen Ausgleich haben Gemeinden, welche einen Steuerfuss von wenigstens 145 Prozent erheben (Art. 32 Abs. 1 FAG in der Fassung gemäss Nachtrag nGS 48-75 vom 29. Januar 2013, gültig ab 1. Januar 2013). Vor dem 1. Januar 2013, und damit auch für die Finanzausgleichsbeiträge für 2012, wurde die Ausgleichsgrenze gestützt auf Art. 20 der Vollzugsverordnung zum Finanzausgleichsgesetz (sGS 813.11; VV zum FAG) festgelegt (137 Prozent für 2012; vgl. act. G 7/3 und G 3/1 Begründung Ziff. 2). Der Hinweis der Beschwerdeführerin, wonach Art. 20 VV zum FAG auf Ende Dezember 2012 aufgehoben wurde (act. G 2 S. 8 Ziff. 1), trifft zu, ändert jedoch nichts an der Anwendbarkeit dieser Bestimmung für das Jahr 2012.
2.2. Die zuständige Stelle des Kantons ermittelt vor der ersten Teilzahlung nach Art. 4 VV zum FAG den provisorischen Beitrag jeder Gemeinde aufgrund der verfügbaren Mittel gemäss Voranschlag des Kantons. Sie berücksichtigt die Angaben gemäss Voranschlag der Gemeinde sowie die Ausgleichsgrenze nach Art. 35 Abs. 2 FAG (Art. 23 Abs. 1 VV zum FAG). Sie legt den definitiven Beitrag nach Ablauf des Ausgleichsjahres fest. Massgebend sind die Jahresrechnung der politischen Gemeinde sowie die Ausgleichsgrenze. Beitragsrückzahlungen und -nachzahlungen erfolgen innert sechs Wochen nach Bekanntgabe des definitiven Beitrags (Art. 23 Abs. 2 VV zum FAG). Zutreffend ist in diesem Zusammenhang die Anmerkung der Beschwerdeführerin, wonach Art. 23 Abs. 3 VV zum FAG aufgehoben wurde und daher der Hinweis auf diese Bestimmung in der Verfügung vom 18. Juni 2013 nicht korrekt ist (act. G 2 S. 8 Ziff. 1). Mit dem III. Nachtrag zur VV zum FAG wurde Art. 23 Abs. 3 in Art. 23 Abs. 2 VV zum FAG integriert (vgl. act. G 7/9 S. 2 unten), so dass sich am Regelungsinhalt nichts geändert hat. Nach Art. 31 VV zum FAG ist der individuelle Sonderlastenausgleichsbeitrag auf die Höhe der Differenz zwischen dem Steuerfuss der Gemeinde vor Steuerfussausgleich und der Ausgleichsgrenze begrenzt. Stellt sich nachträglich heraus, dass die ursprünglichen Beurteilungsgrundlagen in wesentlichen Teilen nicht den Tatsachen entsprechen, kann die Regierung ihren Entscheid ändern (Art. 34 VV zum FAG).
3. Die Beschwerdeführerin legt im vorliegenden Verfahren zur Begründung ihres Standpunktes unter anderem dar, der Gemeinderat habe sich im Laufe des Frühjahrs 2012 Überlegungen zum weiteren Verbleib der Liegenschaft A. in ihrem Eigentum gemacht. Der Verkauf der Liegenschaft sei angegangen worden, ohne einen endgültigen Verkaufstermin festzulegen (act. G 2 III. Ziff. 3). Die Bürgerschaft sei anlässlich der Versammlung vom 26. März 2012 über die mögliche Veräusserung informiert worden (act. G 2 III. Ziff. 4). Sie habe (für 2012) einen Buchgewinn nicht budgetieren können, weil sie nicht habe wissen können, ob ein Verkauf zustande kommen werde, und weil sie den Verkaufspreis nicht gekannt habe. Nachdem die Höhe des Gewinns nicht bekannt gewesen sei, hätte diesbezüglich eine sehr vage Annahme getroffen werden müssen. Dies sei nicht Gegenstand einer seriösen Buchführung. In dieser Situation könne kein Gemeinderat mit gutem Gewissen (Buchgewinn und Abschreibungen) budgetieren. Dies zu verlangen sei willkürlich. Die Beschwerdeführerin beruft sich auf die Grundsätze der Rechtsgleichheit, des Willkürverbots und des Schutzes von Treu und Glauben (act. G 2 III. Ziff. 7-9, IV. Ziff. 3-7). In ihrer Vernehmlassung hält die Vorinstanz unter anderem fest, dass sich der Gemeinderat bereits mehrere Monate vor der Bürgerversammlung vom 26. März 2012 mit dem Verkauf der Liegenschaft A. beschäftigt und mit einem baldigen Verkauf gerechnet habe und genügend Informationen vorgelegen hätten, um eine erste Kaufpreisschätzung vornehmen zu können. Der Gemeinderat hätte demgemäss der Bürgerschaft den möglichen Buchgewinn zusammen mit entsprechenden zusätzlichen Abschreibungen für das Jahr 2012 unterbreiten und damit den Verkauf auch im Jahr 2012 ohne Auswirkungen auf den Finanzausgleich abwickeln können. Alternativ hätte der Gemeinderat auch die Eigentumsübertragung auf das Jahr 2013 verschieben können, in welchem die Beschwerdeführerin keine Mittel mehr aus der zweiten Stufe des Finanzausgleichs beanspruche. Sodann seien nach allgemein anerkannten Grundsätzen der Buchführung Kauf und Verkauf von Sachanlagevermögen spätestens im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung buchhalterisch zu erfassen. Die Eigentumsübertragung habe mit der Grundbuch-Eintragung vom 23. November 2012 stattgefunden. Somit sei der Buchgewinn aus dem Liegenschaftsverkauf im Jahr 2012 angefallen (act. G 6).
3.1. Fest steht vorliegend, dass der Gemeinderat an der Sitzung vom 14. Februar 2012 einen Zeitplan über den Verkauf der Liegenschaft A. verabschiedet (act. G 3/3 Ziff. I) und am 23. Februar 2012 eine detaillierte Verkaufsdokumentation vorgelegen hatte (act. G 7/6 S. 6); letztere wurde am 1. März 2012 auf der Website der Gemeinde publiziert (act. G 7/7). Das Mitteilungsblatt der Gemeinde vom 16. März 2012 enthielt ebenfalls eine entsprechende Information (act. G 7/8). Der Zeitplan sah eine Gemeinderatssitzung zu den Kaufsangeboten am 8. Mai 2012 und einen definitiven Verkaufsentscheid für den 29. Mai 2012 vor (act. G 3/3 Ziff. I). Bei der geschilderten Ausgangslage hat als dargetan zu gelten, dass der Gemeinderat Mitte Februar 2012 einen Verkauf konkret in Betracht zog und auch die Vorstellungen über den Verkaufspreis konkretisiert waren, zumal - wie die Vorinstanz zu Recht festhält (act. G 6 S. 3) - der Gemeinderat, der Ratsschreiber und der Grundbuchverwalter (Gemeindepräsident) die Marktsituation in ihrer Gemeinde am besten kennen. Der in der Verkaufsdokumentation genannte Nettoertrag der Liegenschaft (71'400.--; act. G 7/6 S. 10) erlaubte - nach Zuordnung eines geeigneten Zinssatzes zum Ertrag - dessen Kapitalisierung, wobei die Studien für eine Sanierung der Liegenschaft (act. G 7/6 S. 2) für die Wertfestlegung zusätzlich Berücksichtigung finden konnten. Damit wäre auch die Grundlage vorhanden gewesen für eine Budgetierung (Schätzung) des mutmasslichen Buchgewinns aus dem Verkauf im Voranschlag der Gemeinde, in welchem die mutmasslichen Einnahmen und Ausgaben des Budgetjahres aufzuführen sind (Art. 113 des Gemeindegesetzes, GG; sGS 151.1). Das Vorbringen, dass der Bürgerschaft ohne seriöse Grundlage Gewinne und Abschreibungen zu einem Grundstückverkauf hätten vorgelegt werden müssen (act. G 2 S. 9), erscheint damit insofern als nicht zutreffend, als es sich bei den im Rahmen eines Nachtrags eingebrachten Budgetwerten, für jedermann ersichtlich, um Schätzungen bzw. Annäherungswerte gehandelt hätte. Auch ist ein Verstoss gegen das Willkürverbot und die Rechtsgleichheit im Zusammenhang mit der erwähnten Budgetierungs-Anforderung nicht erkennbar.
3.2. Zum Erwerb von Grundeigentum bedarf es der Eintragung im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches, ZGB; SR 210). Mit der Eintragung im Hauptbuch geht das Eigentum auf den Erwerber über. Mit der Eintragung verbunden ist unter anderem die formelle Verfügungsmacht des als Grundeigentümer im Hauptbuch Eingetragenen (H. Laim, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 4. A., Rz 34 und 35 zu Art. 656 ZGB). Die Beschwerdeführerin stellt sich auf den Standpunkt, der eigentumsrechtliche Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr sei betreffend das Einfamilienhaus (Vers.Nr. 000) Ende August 2012, betreffend das Mehrfamilienhaus (Vers. Nr. 001) und die Scheune (Vers.Nr. 002) jedoch erst per 1. Januar 2013 erfolgt (act. G 2 III. Ziff. 10). Dazu ist festzuhalten, dass der eigentumsrechtliche Übergang des Mehrfamilienhauses mit Scheune (Vers.Nr. 001 und 002) am 23. November 2012 im Grundbuch eingetragen wurde (act. G 3/4 S. 5). Der Umstand, dass der Grundstückkaufvertrag die Tilgung des Restkaufpreises von Fr. 800'000.-- (Fr. 900'000.-- abzüglich die im Juni 2012 geleistete Anzahlung) per 1. Februar 2013 und den Besitzesantritt mit Nutzen, Lasten und Gefahr für die Käuferin auf 1. Januar 2013 festlegte (act. G 3/4 S. 2), vermag am formellen Übergang des Eigentums im Jahr 2012 nichts zu ändern, auch wenn es sich bei der Anzahlung und den Zahlungsbedingungen um beurkundungspflichtige Vertragsmodalitäten (vgl. dazu H. Giger, in: Berner Kommentar, OR, Band VI, 2. Abteilung, 1. Teilband, Der Grundstückkauf, Rz 266 zu Art. 216 OR) handelt. Der Buchgewinn stand im Zeitpunkt der Beurkundung des Verkaufs im November 2012 fest und konnte bzw. musste daher entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin (act. G 9 S. 3) in die Buchhaltung 2012 Eingang finden (nachstehende E. 3.3).
Selbst wenn entgegen den Darlegungen in E. 3.1 die zeitlichen Verhältnisse es nicht erlaubt hätten, den (damals zu schätzenden) Buchgewinn und die zusätzlichen Abschreibungen auf der Liegenschaft noch im Budget von 2012 zu berücksichtigen bzw. nachzutragen, hätte die Möglichkeit bestanden, den Eigentumsübergang ins Jahr 2013 zu verlegen und das Budget für dieses Jahr mit den entsprechenden Positionen (Buchgewinn, zusätzliche Abschreibungen) zu versehen.
3.3. Auf den Zeitpunkt des Eigentumsübergangs von Sachanlagen (Grundstücken) sind auch die entsprechenden bilanz- und erfolgswirksamen Vorgänge (d.h. der Abgang des Aktivums und der Buchgewinn) zu verbuchen (vgl. Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, Band 1, 1998, S. 169f.). Konkret wäre somit die Liegenschaft bei der Beschwerdeführerin im November 2012 auszubuchen und die Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis zu verbuchen gewesen. Die vertraglich bis 1. Februar 2013 gestundete Zahlung des restlichen Kaufpreises ändert wie dargelegt nichts an der Realisierung des Liegenschaftsverkaufs mit Eigentumsübergang im November 2012. Im Sinn einer Analogie ist im Übrigen darauf hinzuweisen, dass beispielsweise auch ein Grundstückgewinn steuerrechtlich mit der Veräusserung bzw. mit dem Grundbucheintrag als realisiert gilt (Zigerlig/Oertli/Hofmann, Das St. Gallische Steuerrecht, 7. A. 2014, V. Rz 21-26). Bei der Veräusserung von Geschäftsgrundstücken wird der steuerbare Einkommenszugang sogar bereits mit dem Vertragsabschluss als gegeben erachtet. Mit der Besteuerung wird nicht bis zur Vertragserfüllung zugewartet (vgl. SGE 2010 Nr. 27 und 2005 Nr. 22).
3.3.1. Die Beschwerdeführerin wendet ein, die Geschäftsprüfungskommission der Gemeinde X. (GPK) habe die Finanzbuchhaltung im Rahmen des Jahresabschlusses 2012 am 8. Februar 2013 geprüft. Dabei habe sich ihr die Frage nach der Verbuchung des Reingewinns aus dem Verkauf der Liegenschaft im Buchhaltungsjahr 2013 gestellt. Auf Grund der Vereinbarungen im Kaufvertrag vom 23. November 2012 sei der Gemeinderat in gutem Glauben davon ausgegangen, dass die Verbuchung des Gewinns mit entsprechender Abschreibung im Jahr 2013 erfolgen müsse, da die zweite Tranche von Fr. 800'000.-- aus dem Verkauf des Mehrfamilienhauses vertragsgemäss erst am 1. Februar 2013 überwiesen worden sei. Die GPK habe daraufhin zur genaueren Abklärung dieser Frage das Departement des Innern, Amt für Gemeinden, kontaktiert. Es hätten mehrere Gespräche mit dessen Leiter, C.R., und dem Leiter der Gemeindeaufsicht, D.W., stattgefunden. Die GPK habe ihr (der Beschwerdeführerin) daraufhin mitgeteilt, dass die Angelegenheit beim Amt für Gemeinden nicht "auf die Schnelle" beurteilt werden könne, da dieser Fall noch nie vorgekommen und die zuständigen Mitarbeiter abwesend seien. Der Präsident der GPK habe am 13. Februar 2013 mündlich und am 8. April 2013 schriftlich (act. G 3/8 S. 3 oben) mitgeteilt, dass die Amtsrechnung 2012 einschliesslich Bilanz so (also ohne Verbuchung des Reingewinns) gedruckt werden könne. Erst nach der Bürgerversammlung vom 25. März 2013 sei ihr (der Beschwerdeführerin) von den kantonalen Stellen mitgeteilt worden, dass der Gewinn nach deren Ansicht im Buchhaltungsjahr 2012 hätte verbucht werden müssen (act. G 2 S. 6 Ziff. 12f. mit Hinweis auf act. G 3/9).
3.3.2. Fest steht aufgrund der Akten, dass eine Mailanfrage des GPK-Präsidenten an D.W. vom 12. Februar 2013 von letzterem an E.M., Amt für Gemeinden, weitergeleitet worden war mit dem Hinweis, dass er (D.W.) bezüglich Eigentumsübertragung bereits einmal vom Gemeindepräsidenten von X. angefragt worden sei. Er habe damals vermutlich die Auskunft erteilt, dass ein Buchgewinn nur mit budgetierten zusätzlichen Abschreibungen verwendet werden dürfe (auf den Finanzausgleich bezogen) und er deshalb das Geschäft (d.h. die Grundstücksveräusserung) ins Jahr 2013 verlegen solle (act. G 7/10). Hierauf erteilte E.M. - nach den Darlegungen der Vorinstanz in der Vernehmlassung - dem GPK-Präsidenten am 13. Februar 2013 die telefonische Auskunft, dass die Eigentumsübertragung 2012 stattgefunden habe und somit der Buchgewinn auch im Jahr 2012 zu verbuchen sei (act. G 6 S. 4f. mit Hinweis auf act. G 7/11 einschliesslich handschriftliche Notizen auf S. 2). Diese Darlegungen der Vorinstanz blieben in der Replik des vorliegenden Verfahrens unwidersprochen (vgl. act. G 9). Hiervon abweichend ist in der Pendenzenliste der GPK X. unter dem Datum des 13. Februar 2013 allerdings eine Feststellung des Gemeindepräsidenten (GP) erwähnt, dass nach Rücksprache mit dem Amt für Gemeinden diese Angelegenheit (d.h. die Frage, ob die Liegenschaft A. noch im Bestand 2013 der Gemeinde aufzuführen ist) nicht "auf die Schnelle" beantwortet werden könne, da so ein Fall noch nicht vorgekommen sei. Die Amtsrechnung (2012) werde "so abgedruckt" (act. G 3/8 S. 3). Anderseits findet sich unter demselben Datum (13. Februar 2013) auch eine Feststellung des Gemeindepräsidenten, wonach der Überschuss (gemeint war wohl der Buchgewinn auf der verkauften Liegenschaft) "komplett abgeschrieben" worden sei, der Abschreiber nach Angaben des Amtes für Gemeinden beim Finanzausgleich jedoch nicht berücksichtigt werde (act. G 3/8 S. 3).
Die geschilderte Aktenlage macht insgesamt deutlich, dass die Beschwerdeführerin spätestens am 13. Februar 2013 - und damit noch vor der Gemeindeversammlung vom 25. März 2013 - über die fehlerhafte Verbuchung (Nichtverbuchung des Liegenschaftsverkaufs im 2012) orientiert war. Im Weiteren war den Gemeinden der Umstand, wonach für die Festlegung des individuellen Sonderlastenausgleichsbeitrags auf den Nettoaufwand vor Verwendung des Ertragsüberschusses abgestellt werde, bereits im Juli 2009 angekündigt worden (vgl. act. G 7/1 S. 3 Mitte und act. G 7/2 S. 2 unten). Die Vorinstanz legt hierzu dar, neben den geplanten Abschreibungen könnten die Gemeinden auch darüber hinausgehende Abschreibungen in den Voranschlag aufnehmen und der Bürgerschaft einen entsprechenden Kredit beantragen. Auf diese Weise könne die Bürgerschaft entscheiden, ob zusätzliche Abschreibungen vorgenommen oder der Steuerfuss entsprechend gesenkt werden solle. Vorliegend sei (wie vorgängig angekündigt) auf den Nettoaufwand vor Verwendung des Ertragsüberschusses abgestellt worden. Der Nettoaufwand habe jedoch um den Buchgewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft A. korrigiert werden müssen, da dieser fälschlicherweise im Jahr 2013 statt 2012 verbucht worden sei (act. G 6 S. 6). Angesichts dieser Sachlage war der erwähnte Hinweis (act. G 7/10) zutreffend, wonach ein Buchgewinn nur mit zusätzlichen budgetierten Abschreibungen verwendet werden dürfe. Die Beschwerdeführerin war auch insofern über das Verfahren informiert, als ihr zu einem früheren Zeitpunkt das Vorgehen bereits im Zusammenhang mit dem Verkauf einer anderen Liegenschaft und dem daraus resultierenden Buchgewinn erläutert worden war (vgl. E-Mail vom 23. November 2011; act. G 7/5). Ein Vertrauensschutz-Problem stellt sich bei diesem Sachverhalt insofern nicht, als es an konkreten Anhaltspunkten für eine unzutreffende Auskunft von Seiten des Amtes für Gemeinden fehlt. Die Auskunfterteilung durch D.W. gegenüber dem Gemeindepräsidenten von X., wonach ein Buchgewinn nur mit budgetierten zusätzlichen Abschreibungen verwendet werden dürfe und er deshalb das Geschäft (d.h. die Grundstücksveräusserung) ins Jahr 2013 verlegen solle (act. G 7/10), betraf die Eigentumsübertragung als solche und nicht deren Verbuchung.
4. Zusammenfassend lässt es sich nicht beanstanden, wenn die Vorinstanz bei der Berechnung des individuellen Sonderlastenausgleichs 2012 den rechnerischen Buchgewinn von Fr. 504'915.-- auf dem Verkauf der Liegenschaft A. berücksichtigte (act. G 3/1 Beilage). Unter Berücksichtigung des Buchgewinns sinkt der Nettoaufwand 2012 der Beschwerdeführerin unbestrittenermassen unter die Ausgleichsgrenze von 137 Prozent. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zu Lasten der Beschwerdeführerin (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.--, einschliesslich der Kosten der Verfügung vom 17. September 2013 (act. G 4), erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Auf die Erhebung ist nicht zu verzichten, da mit der Beschwerde überwiegend finanzielle Interessen verfolgt werden (Art. 95 Abs. 1 und 3 VRP; R. Hirt, Die Regelung der Kosten nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Diss. St. Gallen 2004, S. 107).
Ausseramtliche Entschädigungen sind nicht zuzusprechen (Art. 98 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 98bis VRP).
Demnach hat das Verwaltungsgericht
zu Recht erkannt:
1./  Die Beschwerde wird abgewiesen.
2./  Die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 2'000.-- bezahlt die Beschwerdeführerin unter Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe.
3./  Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen.
V.          R.           W.
Der Präsident:                       Der Gerichtsschreiber:
lic. iur. Beda Eugster             Dr. Walter Schmid