sg_verwaltungsgericht · B 2025/32 · 2025-12-03 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 03.12.2025
Verwaltungsgericht

Grundstückgewinnsteuer. Art. 3 Abs. 1 und 4 GGS (sGS 814.1). Art. 34 Abs. 2 und 57 StG (SR 811.1). Art. 8 lit. a und 9 Abs. 1 VGS (sGS 814.11). Materiell streitig war die Festlegung des Mietwerts und des Verkehrswerts des Grundstücks der Beschwerdeführerin. Das Verwaltungsgericht erachtete den im angefochtenen Entscheid bestätigten Mietwert nachvollziehbar begründet und ausgewiesen. Hinsichtlich der Verkehrswertbemessung hielt es fest, dass der Landwert aufgrund der geringen Grundstückfläche (315 m2), der eher länglichen Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplans (mit geringerem kleinem Grenzabstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu bewerten sei. Es bestehe mit Blick auf die besondere Fachkompetenz, die dem Beschwerdegegner mit Blick auf Schätzungen zukomme, kein Anlass, von dieser Sichtweise abzuweichen. Hieran vermöge das Vorhandensein von Vergleichspreisen für Landverkäufe nichts zu ändern, zumal diese Verkäufe unbebaute und häufig grössere Grundstücke betroffen hätten, wohingegen hier der Wert eines bebauten kleinen Grundstücks im Überbauungsplan in Frage stehe. Eine andere Sichtweise bzw. eine Bemessung nach der absoluten Methode lasse sich mit den Darlegungen der Vorinstanz und der Beschwerdeführerin nicht begründen. Im Weiteren weiche der von der Vorinstanz ermittelte Verkehrswert (2021) ganz erheblich von dem im Jahr vor der Schätzung (2020) von der Beschwerdeführerin bezahlten Kaufpreis ab. Die Liegenschaften gemäss der vom Beschwerdegegner eingereichten (erweiterten) Liste von Vergleichsobjekten seien mit Blick auf Lage, Baujahr, Kaufdatum, Nutzfläche und Grundstückfläche mit der Liegenschaft der Beschwerdeführerin unmittelbar vergleichbar. Der von der Vorinstanz festgelegte Verkehrswert erweise sich mit Blick auf die Vergleichstransaktionen als zu tief. Die relativ erhebliche Abweichung des von der Vorinstanz ermittelten Schätzwerts vom Kaufpreis sowie von den erwähnten Vergleichspreisen erscheine vorliegend nicht zureichend erklärt und lasse sich insbesondere mit Art. 57 StG nicht vereinbaren. Für die Vorinstanz habe im Übrigen auch kein zureichender Anlass bestanden, in den Beurteilungsspielraum des Beschwerdegegners einzugreifen und von der Verkehrswertbemessung gemäss Einspracheentscheid abzuweichen.(Verwaltungsgericht, B 2025/32)

Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 9C_26/2026)

Kanton St.Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung III
Entscheid vom 3. Dezember 2025
Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder,
Verwaltungsrichter Engeler; Gerichtsschreiber Schmid
Geschäftsnr. B 2025/32
Verfahrens- A.__,
beteiligte Beschwerdeführerin,
gegen
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,
Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegner,
Gegenstand Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück Nr. 0000_,
Z.__)

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
A.__ ist Eigentümerin des 315 m2 grossen, mit einem Einfamilienhaus (EFH) überbauten
Grundstücks Nr. 0000_, Grundbuch Z.__, in Y.__, welches sie im Jahr 2020 für
CHF 870'700 erworben hatte (act. G 9/8/34). Mit dem Grundstück verbunden ist ein be-
schränktes dingliches Benützungsrecht an einem Garagenplatz auf dem Nachbargrund-
stück Nr. 0001_. Sodann besteht ein Fusswegrecht für den Treppenaufgang über die Nach-
bargrundstücke Nrn. 0002_, 0001_, 0003_ und 0004_.
Mit Schätzung vom 15. April 2021 wurde der Mietwert des Grundstücks mit dem im Jahr
2018 neu erstellten EFH auf CHF 15'600 festgelegt, der Verkehrswert auf CHF 724'000.
Diese Werte eröffnete das Gemeindesteueramt Z.__ mit Verfügung vom 27. April 2021 (act.
G 9/8/4). Mit separater Verfügung vom 27. April 2021 wurde der Mietwert des Garagenplat-
zes (Garage F) auf CHF 960 und dessen Verkehrswert auf CHF 62'000 geschätzt (act. G
9/8/6).
Nachdem A.__ gegen die Schätzungsverfügungen vom 27. April 2021 am 12. Mai 2021
Einsprache erhoben hatte, widerrief das kantonale Steueramt am 27. Januar 2022 die se-
parate Schätzung des Garagenplatzes (act. G 9/8/15). Mit Entscheid vom 21. Juni 2022
hiess es die Einsprache teilweise gut, bezog den Garagenplatz in die Schätzung des Grund-
stücks Nr. 0000_ ein und legte den Mietwert auf CHF 16'560 sowie den Verkehrswert auf
CHF 742'000 fest (act. G 9/8/18).
B.
Mit Eingabe vom 21. Juli 2022 erhob A.__ gegen den Entscheid des kantonalen Steueramts
vom 21. Juli 2022 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen
(VRK). Nach einem umfangreichen Schriftenwechsel wies die VRK mit Entscheid vom 28.
November 2023 ein Ausstandsbegehren der Rekurrentin gegen den zuständigen Abtei-
lungspräsidenten ab; das Verwaltungsgericht bestätigte diesen Entscheid in VerwGE B
2023/268 vom 15. Mai 2024.
Nach Wiederaufnahme des Verfahrens und Durchführung eines Augenscheins am 6. De-
zember 2024 hiess die VRK den Rekurs A.__s mit Entscheid vom 9. Januar 2025 teilweise
gut, hob den Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf und legte den Verkehrswert des
Grundstücks Nr. 0000_ auf CHF 655'000 und den Mietwert auf CHF 16'920 fest. Von den
amtlichen Kosten von CHF 3'750 (Entscheidgebühr) wurden A.__ CHF 3'000 und dem
Staat CHF 750 auferlegt (act. G 2).
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C.
Gegen den Rekursentscheid vom 9. Januar 2025 erhob A.__ mit Eingabe vom 6. Februar
2025 (act. G 1) Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie stellte dabei (sinngemäss) die
folgenden Rechtsbegehren: Das Beschwerdeverfahren sei mit dem Beschwerdeverfahren
B 2025/33 (B.__) zu vereinigen (Ziffer 1); der angefochtene Rekursentscheid sei zufolge
diverser Rechtsverletzungen aufzuheben und die Sache neu zu beurteilen (Ziffer 2); der
Mietwert sei auf CHF 15'600 und der Verkehrswert auf CHF 544'000 festzulegen (Ziffern 3
und 4); die im Rekursentscheid inkludierte Steuerveranlagung Grundstück Nr. 0004_ vom
4. Mai 2019 (Treppenzugang) sei als nichtig anzuerkennen und der angefochtene Ent-
scheid entsprechend zu berichtigen (Ziffer 5); die im Rekursentscheid inkludierte Steuer-
veranlagung Grundstück Nr. 0005_ vom 27. April 2021 (Garagenplatz F) sowie alle im an-
gefochtenen Entscheid enthaltenen wertbestimmenden Einheiten seien als nichtig anzuer-
kennen und der angefochtene Entscheid entsprechend zu berichtigen (Ziffer 6); unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge zulasten des Beschwerdegegners (Ziffer 7).
Mit Schreiben vom 21. Februar 2025 teilte die Vorinstanz den Verzicht auf eine Vernehm-
lassung mit (act. G 8). Der Beschwerdegegner beantragte mit Vernehmlassung vom
19. Februar 2025 (act. G 13) die Abweisung der Beschwerde (Ziffer 1) und eine Anpassung
des angefochtenen Entscheids zu Ungunsten der Beschwerdeführerin dahingehend, dass
der Verkehrswert entsprechend dem Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf
CHF 742'000 festzulegen sei (Ziffer 2).
Am 23. April 2025 nahm der Vertreter (Ehemann) der Beschwerdeführerin Einsicht in die
Akten (act. G 17). Mit Eingabe vom 7. Mai 2025 bestätigte und ergänzte die Beschwerde-
führerin ihren Standpunkt (act. G 19).
Mit Schreiben vom 29. September 2025 teilte das Verwaltungsgericht der Beschwerdefüh-
rerin mit, dass es in Betracht ziehe, den angefochtenen Rekursentscheid – über ihre Be-
schwerdebegehren hinausgehend – im Sinne der Position des kantonalen Steueramts da-
hingehend abzuändern, dass der Verkehrswert entsprechend dem Einspracheentscheid
vom 21. Juni 2022 auf CHF 742'000 festzulegen sei. Es setzte ihr Frist an, sich zu dieser
drohenden Schlechterstellung zu äussern. Mit Eingabe vom 14. Oktober 2025 liess sich die
Beschwerdeführerin vernehmen. Die Eingabe wurde den übrigen Verfahrensbeteiligten am
16. Oktober 2025 zur Kenntnisnahme zugestellt. Weitere Stellungnahmen gingen nicht ein.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 des Steu-
ergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerin ist zur Ergreifung des Rechtsmittels le-
gitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingabe vom 6. Februar 2025 wurde recht-
zeitig eingereicht und genügt formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen
(Art. 196 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161 StG sowie Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf
die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Das Verwaltungsgericht entscheidet im Steuerbeschwerdeverfahren, ohne an die Begeh-
ren der Beteiligten gebunden zu sein (Art. 196 Abs. 2 StG). Es hat im Rahmen der ange-
fochtenen Veranlagung aufgrund des Sachverhalts und der massgeblichen Vorschriften
dem objektiven Recht zum Durchbruch zu verhelfen. Daraus folgt – abweichend von den
allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften (Art. 63 VRP) – die Zulässigkeit einer refor-
matio in peius (vgl. dazu VerwGE B 2022/13-14 vom 21. Dezember 2022 E. 6). Zur Ver-
meidung eines Überraschungsentscheids (vgl. dazu BGE 150 I 174 E. 4.1; BRUN-
NER/ZOLLINGER, Das Verbot des Überraschungsentscheids im schweizerischen Prozess-
recht, SJZ 22/2022, S. 1077 ff., S. 1087 ff.) hat das Gericht indes vorgängig anzukündigen,
wenn es eine solche in Betracht zieht (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung, SR 101, BV).
Dieser Vorgabe wurde vorliegend Rechnung getragen (vgl. Bst. C hiervor). Entgegen der
Auffassung der Beschwerdeführerin (act. G 23 S. 1 f.) wurde ihr «Rechtsanspruch auf ein
ordentliches Verfahren» nicht beeinträchtigt. Eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte
(Art. 5, 8, 9, 29 Abs. 2, 29a und 30 BV) sowie von Art. 6 Ziffer 1 der der Konvention zum
Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK) ist nicht ersichtlich.
3.
3.1.
Die benachbarten Grundstücke Nrn. 0001_ (im Eigentum von B.__) und Nr. 0000_ (im Ei-
gentum von A.__) bilden Gegenstand der parallel geführten Beschwerdeverfahren B
2025/33 und B 2025/32. Zwar geht es in den beiden Verfahren um in vielen Teilen ähnliche
oder identische Liegenschaften und es sind vergleichbare
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Streitfragen zu beantworten; da die Liegenschaften jedoch nicht denselben Eigentü-
mern/Beschwerdeführern gehören, erweist sich die beantragte Vereinigung der Beschwer-
deverfahren als nicht sachgerecht.
Der entsprechende Antrag der Beschwerdeführerin ist daher abzuweisen.
3.2.
Nachdem die Beschwerdeführerin gegen die Schätzungsverfügungen vom 27. April 2021
am 12. Mai 2021 Einsprache erhoben hatte, widerrief der Beschwerdegegner mit Schreiben
vom 27. Januar 2022 die separate Schätzung des Garagenplatzes (Dienstbarkeit zulasten
des Grundstücks Nr. 0001_; act. G 9/8/15). Mit Entscheid vom 21. Juni 2022 hiess er die
Einsprache teilweise gut, bezog den Garagenplatz in die Schätzung des Grundstücks Nr.
0000_ ein und legte den Mietwert auf CHF 16'560 und den Verkehrswert auf CHF 742'000
fest (vgl. vorstehend A.a; act. G 9/8/18).
Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, dass der Widerruf der Schätzungsverfügung
vom 27. April 2021 (Garagenplatz) nicht bei ihr eingetroffen sei (act. G 1 S. 4 III/1), ist fest-
zuhalten, dass der Miet- und Verkehrswert der Garage nach Einbezug der letzteren in die
Schätzung des Grundstücks Nr. 0000_ keine Veränderung zu Lasten der Beschwerdefüh-
rerin erfuhren und diese Werte zudem Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden.
Selbst wenn ihr die Widerrufsverfügung nicht zugegangen sein sollte, würde daraus kein
Rechtsnachteil für die Beschwerdeführerin resultieren. Soweit sie im Weiteren beanstandet,
dass im angefochtenen Entscheid zu Unrecht von «sinngemässen Anträgen» die Rede sei
(act. G 1 S. 4 III/2), ist folgendes festzuhalten: Die sinngemässe Wiedergabe von Anträgen
durch die Rechtsmittelinstanz dient der übersichtlichen Darstellung des für den Entscheid
wesentlichen Inhalts der Anträge und ist ohne Weiteres zulässig, soweit dadurch die An-
träge inhaltlich keine Veränderung erfahren. Letzteres ist vorliegend mit Bezug auf die Wie-
dergabe der Rekursanträge im angefochtenen Entscheid der Fall.
3.3.
Hinsichtlich des vorinstanzlichen Antrags der Beschwerdeführerin auf Durchführung eines
separaten Verfahrens für das Grundstück Nr. 0005_ (Garagenplatz mit Dienstbarkeit zu-
gunsten des Grundstücks Nr. 0000_) hielt die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid fest,
dass diesbezüglich kein Einspracheentscheid vorliege, weshalb ein entsprechendes An-
fechtungsobjekt (als Eintretensvoraussetzung) fehle. Auf den Antrag sei somit nicht einzu-
treten (act. G 2 S. 3 E. 2). Der hierzu erhobene Einwand der Beschwerdeführerin, wonach
sie Einsprache gegen die (ursprünglich separate) Steuerverfügung betreffend Grundstück
Nr. 0005_ (Garagenplatz) erhoben habe (act. G 1 S. 5 f. Ziffer 3), trifft zwar zu, ändert je-
doch nichts am fehlenden separaten Anfechtungsobjekt für dieses Grundstück. Wie
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dargelegt (vorstehende E. 3.2) wurde der Garagenplatz (Grundstück Nr. 0005_) mit Ein-
spracheentscheid vom 21. Juni 2022 in die – hier zu prüfende – Schätzung des Grund-
stücks Nr. 0000_ einbezogen.
3.4.
Im Weiteren wurde im vorinstanzlichen Entscheid festgehalten, dass es sich bei den Akten
aus dem Verfahren betreffend die Versicherungswerte, deren Beizug die Beschwerdefüh-
rerin beantragt hatte, um verfahrensfremde Unterlagen handle, die vorliegend nicht von
Relevanz seien. Konkret könnten nur die Steuerwerte überprüft werden. Es werde somit
auf den Beizug von Unterlagen betreffend die Versicherungswerte verzichtet (act. G 2 S. 3
E. 3a). Hinsichtlich der Rüge der Beschwerdeführerin, die vom Beschwerdegegner einge-
reichten Akten seien nicht vollständig, merkte die Vorinstanz an, dass die Unterlagen die
üblichen Dokumente, Verfügungen, Berechnungsgrundlagen sowie den Einspracheent-
scheid enthalten würden. Die massgeblichen Grundlagen für eine Überprüfung des vor-
instanzlichen Einspracheentscheids lägen somit vor. Diesbezügliche Unregelmässigkeiten
seien nicht ersichtlich (act. G 2 S. 3 E. 3b). Es seien die Schätzungsverfügungen über die
Nachbargrundstücke Nrn. 0003_, 0004_ und 0006_, die praktisch identisch überbaut seien
wie das vorliegende Grundstück, als allfällige Vergleichsgrundlage eingeholt worden (act.
G 9/36/29-32). Es werde berücksichtigt, dass die dortigen Stichtage mit dem vorliegenden
Stichtag nicht identisch seien, soweit die eingeholten Schätzungsverfügungen überhaupt
als Vergleichsgrundlage herangezogen würden. Da sie dem Amtsgeheimnis unterlägen, sei
der Beschwerdeführerin diesbezüglich keine vollständige Einsicht gewährt worden (vgl. act.
G 9/35 und 9/41). Die wesentlichen Kennzahlen seien dem Vertreter der Beschwerdefüh-
rerin anlässlich des Augenscheins jedoch mündlich zusammengefasst zur Kenntnis ge-
bracht worden (act. G 2 S. 4 E. 3c). In die übrigen Verfahrensakten habe der Ehemann und
Vertreter der Beschwerdeführerin bereits am 19. September 2022 Einsicht genommen (act.
G 9/10). Weitere Aktenstücke seien der Beschwerdeführerin jeweils umgehend nach Ein-
gang zugestellt worden, sofern sie nicht – wie mehrheitlich – von ihr selbst gestammt hätten.
Die Akteneinsicht sei ihr vom Gericht somit vollumfänglich gewährt worden (act. G 2 S. 4
E. 3d).
3.4.1.
Hinsichtlich der Akten betreffend die Versicherungswerte hatte der Beschwerdegegner am
26. Oktober 2023 auf Anfrage der Vorinstanz vom 11./17. Oktober 2023 (act. G 9/24 f.)
mitgeteilt, dass sich die Verfügung der Versicherungswerte vom 27. April 2021 und die Ei-
nigung zu den Versicherungswerten ebenfalls bei den von ihm eingereichten Akten befän-
den. Die Akten aus dem Einspracheverfahren gegen die Versicherungswerte befänden sich
nicht bei den Akten, weil diese ein anderes Verfahren betreffen würden (act. G 9/26). Wenn
die Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren vorbringt, dass sie in keiner Eingabe
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verfahrensfremde Dokumente (betreffend Versicherungswerte) angefordert und sich bei
allen Eingaben auf die Steuerveranlagung berufen habe (act. G 1 S. 6 f. Ziffer 4), so lässt
sich der unterlassene Beizug von Akten betreffend die Versicherungswerte, welche über
die in den Akten ohnehin befindlichen (vgl. act. G 9/8/2 f. und 9/8/12 f. und 9/8/28) Unterla-
gen hinausgehen, nicht beanstanden.
3.4.2.
Mit Schreiben vom 22. Oktober 2024 ersuchte die Vorinstanz den Beschwerdegegner um
Einreichung der Schätzungen der Nachbargrundstücke Nrn. 0003_, 0004_ und 0007_ (act.
G 9/33). Diesem Ersuchen kam der Beschwerdegegner am 30. Oktober 2024 nach, wobei
er zusätzlich auch noch die Schätzung des Nachbargrundstücks Nr. 0006_ vom 7. Juli 2023
einreichte (act. G 9/35 f.). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin liegt somit der
Nennung des Grundstücks Nr. 0006_ im angefochtenen Entscheid weder ein «Abschreibe-
fehler» noch eine «bewusst falsche Bezeichnung» (act. G 1 S. 9) zugrunde. Soweit sie in
diesem Zusammenhang eine Voreingenommenheit/Befangenheit des verfahrensleitenden
Richters der Vorinstanz bzw. eine Anforderung von Informationen ausserhalb des Schrif-
tenwechsels vermutet (act. G 1 S. 9), ist auf die Darlegungen in VerwGE B 2023/268 vom
15. Mai 2024 zu verweisen. Die weitere Mutmassung der Beschwerdeführerin, wonach der
Beschwerdegegner bei den nachgereichten Schätzungen die Bewertungsmassstäbe ange-
passt und eine rechtliche Überprüfung der wertbestimmenden Einheiten bei den angefor-
derten Verfügungen wahrscheinlich nicht vorliege (act. G 1 S. 10 oben), hilft für das vorlie-
gende Verfahren mangels Beweistauglichkeit nicht weiter.
Nachdem die Beschwerdeführerin am 6. November 2024 unter anderem um Akteneinsicht
in die nachträglich angeforderten Schätzungen ersucht hatte (act. G 9/40), teilte ihr die Vor-
instanz am 8. November 2024 unter Zustellung des aktuellen Aktenverzeichnisses mit, dass
die Einsicht in die beigezogenen Schätzungen verweigert werde, da das Interesse der Ei-
gentümer der Nachbargrundstücke an der Nichtpublizierung ihrer Steuerdaten höher zu ge-
wichten sei als ihr (der Beschwerdeführerin) Interesse an der Einsichtnahme. Indes werde
der Inhalt der Schätzungen anlässlich des Augenscheins mündlich anonymisiert erläutert
(act. G 9/41). Die in Aussicht gestellte Erläuterung erfolgte sodann am Augenschein vom
6. Dezember 2024 in der Weise, dass die den beigezogenen Schätzungen der Nachbar-
grundstücke zugrundeliegenden Bodenpreise (zwischen CHF 710 und CHF 870 pro m2;
durchschnittlich CHF 803 m2) sowie der angewandte Faktor m (m = 0.3 in drei Fällen, m =
0.4 in einem Fall) bekanntgegeben wurden (act. G 9/47). Die Beschwerdeführerin moniert
das Fehlen von mündlichen Angaben zu den Schätzungsdaten, zum Volumen nach SIA-
Norm, zur Wohnfläche, zum Mietwert, zum Kapitalisierungssatz, zu den Umgebungskosten,
zum Baugrubenaushub, zur Bewertung der Garage und zum Preis pro m3; im Protokoll
seien die mündlich verkündeten Daten der drei Schätzungen nicht vermerkt worden
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(act. G 1 S. 11). Hierzu ist anzumerken, dass die vorerwähnten (im Protokoll nicht enthal-
tenen) Daten der drei nachträglich angeforderten Schätzungen im angefochtenen Ent-
scheid nicht zum Beweis bzw. zur Entscheidbegründung herangezogen wurden und damit
keine Entscheidgrundlage gebildet haben. Auf geheim gehaltene Akten darf nach bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung zu Art. 29 Abs. 2 BV insoweit abgestellt werden, als de-
ren wesentlicher Inhalt unter Wahrung der Äusserungsmöglichkeit bekannt gegeben wird
(BGer 2C_779/2019 vom 29. Januar 2020 E. 3.1 m.H.). Die bundesverfassungsrechtliche
Vorgabe konvergiert mit Art. 16 Abs. 2 VRP, wonach bei Verweigerung der Einsicht nur der
wesentliche Inhalt eines Aktenstückes so weit mitgeteilt werden muss, als dies ohne Ver-
letzung des zu schützenden Interesses möglich ist. Die dem angefochtenen Entscheid zu-
grundegelegten wesentlichen Akten und Angaben unterlagen der Akteneinsicht bzw. wur-
den anlässlich des Augenscheins offengelegt/erläutert. Die Frage der Vollständigkeit der
mündlich verkündeten Schätzungsparameter der drei Schätzungen braucht von daher nicht
weiter untersucht zu werden.
3.4.3.
Zur weiteren Rüge der Beschwerdeführerin, dass ihr Akteneinsichtsgesuch vom 11. Juni
2024 und spätere Einsichtsgesuche ignoriert worden seien (act. G 1 S. 7 oben und S. 11),
weist die Vorinstanz darauf hin, dass der Rechtsvertreter (und Ehemann) der Beschwerde-
führerin bereits am 19. September 2022 Einsicht in die damals vorliegenden Verfahrensak-
ten genommen hatte (vgl. act. G 9/8 und G 9/10) und der Beschwerdeführerin die in der
Folgezeit eingegangenen weiteren Eingaben jeweils nach Eingang zugestellt worden seien
(vgl. act. G 9/27). Dies blieb vorliegend unbestritten. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern
das Einsichtsrecht der Beschwerdeführerin hinsichtlich der für dieses Verfahren wesentli-
chen Akten durch die vorinstanzliche Nichtbeachtung der im Verlauf des vorinstanzlichen
Verfahrens gestellten Einsichtsgesuche verletzt worden sein sollte; dies umso mehr, als die
Beschwerdeführerin im Verfahren vor Verwaltungsgericht über ihren Rechtsvertreter erneut
von ihrem Akteneinsichtsrecht Gebrauch machte und sie in der Folge nicht geltend machte,
ihr seien vorinstanzlich Aktenstücke vorenthalten worden (act. G 15 und 19).
3.4.4.
Im angefochtenen Entscheid wird sodann festgehalten, dass die Einholung weiterer Unter-
lagen vorliegend nicht als erforderlich erscheine. Soweit die Beschwerdeführerin die Her-
ausgabe verfahrensfremder Unterlagen – wie z.B. die Schätzungsverfügung über den Trep-
penaufgang – verlange, könne sie bei den fallführenden Behörden ein Einsichtsgesuch stel-
len. Das Gericht (VRK) sei dafür im vorliegenden Verfahren nicht zuständig (act. G 2 S. 4
E. 3e). Inwiefern sich aus dieser Feststellung der Vorinstanz – wie die Beschwerdeführerin
beanstandet (act. G 1 S. 12) – eine Verletzung von Art. 12 VRP (behördliche Untersu-
chungs- und Abklärungspflicht) ergeben sollte, ist nicht erkennbar. Die Schätzungsdaten
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des von der Beschwerdeführerin in diesem Zusammenhang angeführten Grundstücks
Nr. 0004_ bilden nicht Grundlage des Rekursentscheids und unterliegen daher nicht der
Aktenführungspflicht. Im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 war diesbezüglich festge-
halten worden, die gemeinsame Erschliessung, also der gedeckte Treppenaufgang, befinde
sich nicht auf dem Einspracheobjekt (Grundstück Nr. 0000_). Die Beschwerdeführerin sei
daran gemäss Dienstbarkeit zur Mitbenützung berechtigt. Die Schätzung des (fiktiven)
Grundstücks für die Erschliessung (Nr. 2009-PDBK-2463) vom 25. April 2019 sei rechts-
kräftig. Der Verkehrswert sei auf CHF 190'000 festgelegt worden. Der Anteil der Beschwer-
deführerin (ein Siebtel) betrage demnach CHF 27'000 (act. G 9/8/18 S. 3). Mit Blick auf
diese Gegebenheiten verfügt die Beschwerdeführerin über die in diesem Zusammenhang
relevanten Informationen.
3.4.5.
Im Weiteren vermochte die Beschwerdeführerin (vgl. act. G 1 S. 8) nicht darzutun, inwiefern
im Rekursverfahren – entgegen der vorinstanzlichen Feststellung (act. G 2 S. 3 E. 3b) – die
massgeblichen Grundlagen für eine Überprüfung des Einspracheentscheids nicht vorgele-
gen haben sollten. Ihre in diesem Zusammenhang geäusserte Behauptung, wonach die
von ihr eingereichten Gebäudegrundrisspläne (act. G 9/14/34) vom Beschwerdegegner aus
dem Aktenbündel entfernt worden seien (act. G 1 S. 8 zweiter Absatz), trifft nicht zu; die
Pläne liegen bei den Akten. Es besteht von daher kein Anlass, die vorinstanzliche Akten-
führung zu beanstanden.
3.5.
Zur Rüge der Beschwerdeführerin betreffend mangelhafte Begründung des Einspracheent-
scheids vom 21. Juni 2022 hielt die Vorinstanz fest, der Beschwerdegegner sei im Ein-
spracheentscheid auf zahlreiche Sachverhalte eingegangen und habe den Entscheid nach-
vollziehbar begründet. Schätzungen seien keine mathematischen Berechnungen, weshalb
die Annahme gewisser Faktoren und die Gewichtung von Sachverhalten nicht mit einer
rechnerisch genauen Begründung versehen werden könnten. Streitgegenstand seien der
Mietwert und der Verkehrswert, weshalb Einwendungen zu einzelnen Faktoren oder Hilfs-
werten nicht im Detail behandelt werden müssten. Es genüge, wenn anhand der Begrün-
dung nachvollzogen werden könne, wie der Beschwerdegegner zu seinem Entscheid ge-
langt sei, und wenn es möglich sei, den Einspracheentscheid begründet anzufechten. Dies
sei vorliegend der Fall, weshalb keine Gehörsverletzung vorliege (act. G 2 S. 4 f. E. 4).
3.5.1.
Unter Bezugnahme auf die vorstehenden Darlegungen rügt die Beschwerdeführerin sinn-
gemäss eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids bzw. eine
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Verletzung von Art. 52 VRP (Aktenüberweisungspflicht der Vorinstanz), Art. 29 Abs. 2 BV
(rechtliches Gehör) und Art. 12 VRP (Sachverhaltsermittlung; act. G 1 S. 13).
3.5.2.
Hierzu ist festzuhalten, dass die Begründung eines Entscheids dem Betroffenen eine sach-
gerechte Anfechtung des Entscheids ermöglichen soll (BGE 133 III 439 E. 3.3; BGE 129 I
232 E. 3.2). Letzteres ist gegeben, wenn sowohl der Betroffene als auch die Rechtsmitte-
linstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde
leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Allerdings bedeutet dies nicht, dass
sich die Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtli-
chen Einwand auseinandersetzen muss; vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1).
Diese Voraussetzungen erfüllen sowohl der Einspracheentscheid als auch der angefoch-
tene Rekursentscheid. Ein formeller Begründungsmangel ist nicht ersichtlich. Nicht erkenn-
bar ist zudem, inwiefern darüberhinausgehend Art. 12 und 52 VRP verletzt sein könnten.
Die Frage, ob die vorinstanzlichen Feststellungen sich auch in materieller Hinsicht als halt-
bar erweisen, ist nachstehend (E. 4) im jeweiligen Sachzusammenhang zu prüfen.
3.6.
3.6.1.
Hinsichtlich der Beanstandungen der Beschwerdeführerin betreffend die Durchführung des
Augenscheins und dessen Protokollierung führte die Vorinstanz im angefochtenen Ent-
scheid aus, beim Augenscheinprotokoll handle es sich um sinngemässe Zusammenfassun-
gen der Äusserungen von Teilnehmenden. Dabei werde regelmässig darauf verzichtet, al-
les nochmals zu dokumentieren, was bereits im Schriftenwechsel vorgebracht worden sei.
Nicht entscheidwesentliche Punkte würden ebenfalls nicht protokolliert. Beim Augenschein
handle es sich nicht um eine mündliche Verhandlung. Kernelement des Augenscheins sei
der Baubeschrieb, der von einem Fachrichter auf ein elektronisches Gerät diktiert und von
der Gerichtsschreiberin nach dem Augenschein schriftlich protokolliert werde. Mit dem Ver-
sand des Protokolls sei der Beschwerdeführerin der Baubeschrieb zu Kenntnis gebracht
worden. Dieser sei nicht beanstandet worden. Der Vertreter der Beschwerdeführerin habe
zu den Ausführungen betreffend Umschwung vorgebracht, dass sich die drei mit Dienstbar-
keiten belasteten Autoabstellplätze nicht vollständig auf dem streitbetroffenen Grundstück
befinden würden. Die Dienstbarkeit über das Parkierungsrecht auf den drei Parkplätzen
ergebe sich aus dem Grundbuch-Auszug über das Grundstück Nr. 0000_. Für die Grund-
stückschätzung sei nicht relevant, ob die Autoabstellplätze vollständig auf dem Grundstück
B 2025/32 10/27

lägen oder nicht. Da sie nicht der Beschwerdeführerin zur Benützung zuständen, fänden
sie ohnehin keinen Eingang in die Schätzung. Der Beschwerdeführerin stehe ein Benüt-
zungsrecht am Garagenplatz in der Doppelgarage Vers. Nr. 58-02446 zu, weshalb dieser
in die Schätzung einbezogen werde. Der Augenschein sei (mit einem Protokoll pro Fall)
ordnungsgemäss durchgeführt und protokolliert worden. Es existiere weder ein Schatten-
protokoll noch seien nachträglich externe Unterlagen beigezogen worden. Da die Fälle II/2-
2022/12 und 13 in vielen Punkten deckungsgleich seien, seien die einleitenden und ab-
schliessenden Ausführungen mündlich nicht für beide Fälle separat wiederholt worden. Im
jeweiligen Protokoll seien nur die den jeweiligen Fall betreffenden Punkte notiert worden.
Die geänderte Reihenfolge der Augenscheine sowie die Verzögerungen seien auf das im
Protokoll beschriebene Verhalten des Vertreters der Beschwerdeführerin zurückzuführen.
Obwohl die Vorladung den Gerichtstermin verbindlich festlege, habe sich das Gericht dies-
bezüglich dem Vertreter der Beschwerdeführerin angepasst. Insgesamt bestehe keine Ver-
anlassung, das Protokoll vom 10. Dezember 2024 nachträglich anzupassen (act. G 2 S. 5
f. E. 5).
3.6.2.
Die Beschwerdeführerin beanstandet sinngemäss, dass gemäss Vorinstanz nur die münd-
lichen und aus ihrer Sicht wesentlichen Aussagen protokolliert würden. Dies sei mit den
geltenden Rechtsgrundlagen nicht zu vereinbaren (act. G 1 S. 13 unten). Die Vorinstanz
habe den Augenschein nach dem Motto «entscheidend ist nicht die Aussage, sondern die
Art und Weise der Protokollierung» geführt. Dieses Verhalten widerspreche mehreren Ge-
setzesnormen. Die (im Protokoll enthaltene) Aussage «Der Baubeschrieb wurde nicht be-
anstandet» werde bestritten. Es werde bestritten, dass die Vorinstanz bezogen auf den
Garagenplatz F berechtigt sei, den Versicherungswert aus der Veranlagung der Doppelga-
rage (Grundstück Nr. 00001_) anteilmässig in die Veranlagung des Grundstücks
Nr. 0000_ einzufügen (Verbot widersprüchlichen Verhaltens). Verdeckte Tonaufnahmen bei
Gerichtsverhandlungen seien verboten. Unfassbar sei der Versuch, diese Rechtsverletzung
im angefochtenen Entscheid («… auf ein elektronisches Gerät diktiert und im Augenschein-
protokoll von der Gerichtsschreiberin nach der Durchführung des Augenscheins verschrift-
licht …»; act. G 2 E. 5) zu rechtfertigen. Was nicht den Parteien beim Augenschein ange-
zeigt worden sei, könne nicht Inhalt des Protokolls sein. Zu protokollieren sei der Zustand
am Stichtag. Dies sei an diesem Augenschein nicht geschehen. Die Bezeichnung Baube-
schrieb im Protokoll sei falsch (act. G 1 S. 13-15).
B 2025/32 11/27

3.6.3.
Es entspricht einem aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör abgeleiteten allgemeinen
Verfahrensgrundsatz, dass entscheidrelevante Tatsachen und Ergebnisse schriftlich zu
protokollieren sind. Der Umfang der Protokollierungspflicht hat sich an ihrem Zweck – der
Garantie der prozessorientierten Mitwirkungsrechte der Parteien – auszurichten und hängt
von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (VerwGE B 2019/24 vom 25. Juni 2019
E. 2.2 m.H. auf BGer 2C_632/2013 vom 8. Juli 2014 E. 4.1 und 4.2 sowie BGE 130 II
473 E. 4.2; 124 V 389 E. 3). Mithin sind die wesentlichen Ergebnisse eines Augenscheins
in einem Protokoll oder Aktenvermerk festzuhalten oder zumindest – soweit sie für die Ent-
scheidung erheblich sind – in den Erwägungen des Entscheids klar zum Ausdruck zu brin-
gen (BGE 119 V 208 E. 4c). Diese inhaltlichen Anforderungen erfüllt das Augenschein-Pro-
tokoll vom 6. Dezember 2024 (act. G 3/2 f.) auch bezüglich des Baubeschriebs. Dieser
wurde wie dargelegt von einem Fachrichter während des Augenscheins auf ein elektroni-
sches Gerät diktiert und von der Gerichtsschreiberin nach dem Augenschein schriftlich pro-
tokolliert. Mit dem Versand des Protokolls erhielt die Beschwerdeführerin Kenntnis davon.
Inwiefern dieses – für alle Beteiligten am Augenschein sichtbare und dort auch nicht bean-
standete – Vorgehen rechtswidrig sein könnte, ist nicht erkennbar. Auf die materiellen Ein-
wände (betreffend Baubeschrieb und Garagenplatz) ist soweit erforderlich in der nachste-
henden E. 4 einzugehen.
3.7.
Die formellen Rügen der Beschwerdeführerin erweisen sich damit als unbegründet.
4.
4.1.
Strittig ist vorliegend einerseits die Festlegung des Verkehrswerts des Grundstücks Nr.
0000_, anderseits die Festlegung des Mietwerts. Vorab ist diesbezüglich auf den gesetzli-
chen Rahmen sowie die Parteistandpunkte einzugehen.
4.1.1.
Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung
(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die politischen
Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines Objektes nach
den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter anderem dem Steuerge-
setz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (sGS 873.1, GGV). Art. 57 Abs. 2 StG
ermächtigt die Regierung, die Einzelheiten der Schätzung des Verkehrswertes durch Ver-
ordnung zu regeln. Zudem erlässt die Regierung gemäss Art. 318 Abs. 1 StG die Vorschrif-
ten, die zum Vollzug des StG erforderlich sind. Gestützt auf diese Bestimmungen hat die
B 2025/32 12/27

Regierung Art. 14 und Art. 30bis Abs. 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) erlassen,
welche für die Ermittlung des Mietwerts von selbst genutzten Grundstücken sowie die Fest-
setzung von Verkehrs- und Ertragswert eines Grundstücks wiederum auf das GGS bzw.
indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über die Durchführung der Grund-
stückschätzung, sGS 814.11, VGS) verweisen.
4.1.2.
Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstü-
cken als Steuerwerte der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grund-
lage der Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den
massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis wird
das SCHÄTZERHANDBUCH der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewer-
tungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer sowie des Schwei-
zerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien ange-
wendet. Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das SCHÄTZERHANDBUCH 2019
(nachfolgend: SHB) massgebend.
4.1.3.
Nach Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis,
zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der be-
treffenden Gegend veräussert werden. Nach Art. 34 Abs. 2 StG entspricht der Mietwert dem
mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffen-
heit in der betreffenden Gegend vermietet werden.
Als Mietwert gilt der am Markt als nachhaltig erzielbar geschätzte Mietertrag der Liegen-
schaft. Der Bruttomietertrag entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück
ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten. Sofern nicht auf ausgewiesene
Marktmieten abgestellt werden kann, sind die Mietwertansätze entsprechend dem örtlichen
Mietpreisniveau von vergleichbaren vermieteten Objekten unter Berücksichtigung der wert-
bestimmenden Kriterien zum Zeitpunkt der Schätzung festzulegen (vgl. SHB S. 129-131).
4.1.4.
Für die Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Verfahren zum Zug:
die Vergleichs(wert)methode (statistische Methode) bzw. hedonische Methode, die Kenn-
wertmethode, die Mischwertmethode, die Ertragswert- und Barwertmethode (DCF-Me-
thode, Strukturwertmethode), die Rückwärtsrechnung und die Lageklassenmethode. Bei
der Schätzung selbstgenutzter Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser wird regelmäs-
sig die Mischwertmethode herangezogen (vgl. SHB S. 174).
B 2025/32 13/27

4.1.5.
Der Mischwert wird in der Regel nach der Formel (m x EW + SW) : (m + 1) berechnet (SHB
S. 177). Er beinhaltet einen gewichteten Mischwert von Sachwert/Realwert und Ertrags-
wert.
Die Anwendung des Gewichtungsfaktors (m) bzw. die Frage, welches Gewicht dem Sach-
wert (SW) und dem Ertragswert (EW) zugemessen wird, hängt ab von der Art des Objektes
und den am Stichtag herrschenden Verhältnissen auf dem Immobilienmarkt und ist daher
auch durch konjunkturelle Schwankungen beeinflusst. Für die Wahl der Gewichtszahl m
sind mithin insbesondere die Wirtschaftslage sowie die Grösse des Objekts und dessen
Lage und Vermietbarkeit zu berücksichtigen. Bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigen-
tum liegt die Bandbreite für m zwischen 0 und 0.5 (SHB S. 167 f., 175 f.).
Der Sachwert (SW) setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) der Anlagen auf
dem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten sowie dem Land-
wert (SHB S. 115). Zu beachten sind sodann die rechtlichen Gegebenheiten, Grundstück-
form, Beschaffenheit des Baugrundes, Hang- oder Flachlage, Naturgefahren, grundstück-
bedingte Stützmauern, Lage, Aussicht, Erschliessung, Umgebung, Quartiercharakter, Ein-
kaufsmöglichkeiten, Grösse und Bedeutung der Ortschaft. Beim Landwert werden der ab-
solute (effektiv bezahlter Kaufpreis oder Vergleichspreise) und der relative Landwert (nach
Lageklassenmethode) unterschieden (Richtlinien und Weisungen 2020 [RuW 2020] Ziffer
4.1.1; https://www.gvsg.ch). Der Vergleichswertmethode (zur Bemessung des absoluten
Landwerts) liegt ein Preisvergleich von Grundstücken mit ähnlichen Voraussetzungen auf
der Basis einer Datenbank über getätigte Landverkäufe zugrunde, wobei Abweichungen
mit Zu- oder Abschlägen beim zu bewertenden Grundstück zu berücksichtigen sind
(vgl. SHB S. 117 ff.).
Der Ertragswert (EW) ergibt sich aus der Ertragskapitalisierung (Mietwert p.a x 100 / Kapi-
talisierungssatz). Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus dem Basiszinssatz
(mittlerer Satz für langfristige Kapitalverzinsung) und den Zuschlägen für Bewirtschaftungs-
kosten (Betrieb-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko) und Rückstellun-
gen für Erneuerungen (vgl. SHB S. 129 und 134 ff.). Der Basiszinssatz wird für jedes Jahr
neu festgelegt; er betrug im Jahr 2021 – dem Jahr der vorliegend streitigen Schätzung –
2.5 % für Wohnbauten und 3 % für gewerbliche und industrielle Bauten (Kreisschreiben
2021 des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom 31. Dezember 2020).
B 2025/32 14/27

4.1.6.
Jede Schätzmethode führt in der Anwendung zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalie-
rung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden
(vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteu-
errecht, Zürich/Basel/Genf 2021, N 96 f. zu § 10). Mithin ist der Marktwert/Verkehrswert (im
Sinn von Art. 57 Abs. 1 StG) einer Immobilie oft eine nicht eindeutig zu fassende und mit
vielen Unwägbarkeiten behaftete Grösse (vgl. auch VerwGE B 2024/161 vom 6. März 2025
E. 3.3.3). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen. Sie führen zu annäherungs-
weise ermittelten Zahlen. Auch wenn die Verwaltungsrekurskommission – als Fachgericht,
das u.a. im Bereich des Schätzungswesens mit Fachspezialisten ausgestattet ist (Art. 16
Abs. 1 GerG, sGS 941.1; Art. 1 Abs. 3 der Verordnung des Verwaltungsgerichts über die
Organisation der Verwaltungsrekurskommission vom 2. Dezember 2010, sGS 941.113) –
grundsätzlich über eine umfassende Kognition verfügt und ihr insofern auch die Ermes-
senskontrolle überantwortet ist (vgl. GVP 1995 Nr. 27), hat sie bei der Überprüfung von
erstinstanzlichen Schätzungen eine gewisse Zurückhaltung zu üben; dies nicht nur aus
Rechtsgleichheitsüberlegungen, sondern auch mit Blick darauf, dass dem Steueramt bei
der Handhabung seines Schätzungsermessens ein Beurteilungsspielraum zusteht. Vor
Verwaltungsgericht, wo die Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung zum Vornherein
nicht zugelassen ist (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP), gilt dies noch in gesteigertem Masse
(vgl. VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2 m.H. auf B 2013/196 vom 16. Septem-
ber 2014, E. 2.1 mit Hinweis auf VerwGE B 2008/185 vom 21. April 2009 und B 2006/8 vom
8. Juni 2006).
4.2.
4.2.1.
Im angefochtenen Entscheid stellte die Vorinstanz fest, das Grundstück Nr. 0000_ – mit
dem EFH Vers. 0008_, einer Grundstückfläche von 315 m2 sowie einem beschränkten ding-
lichen Benützungsrecht an einem Garageneinstellplatz auf dem Nachbargrundstück Nr.
0001_ und einem Fusswegrecht an dem über Nachbargrundstücke führenden Treppenauf-
gang – grenze westlich, nördlich und südöstlich an überbaute Grundstücke. Nordöstlich
grenze es an die Landwirtschaftszone. Der direkt hinter der Grenze liegende F.__-bach
habe sich anlässlich des Augenscheins nach einer regnerischen Nacht als schmales Bäch-
lein gezeigt. Beim EFH handle es sich um einen Neubau, der als Holzhaus im Minergie-
standard P erstellt worden sei. Es liege am Dorfrand von Y.__ an gut besonnter Südhang-
lage mit guter Aussicht. Werktags seien Immissionen vom Sägewerk im Dorfkern hörbar.
Ein Einkaufszentrum sowie eine Postautohaltestelle und die Bergbahnen lägen in kurzer
bis mittlerer Fussdistanz (act. G 2 S. 6 f. E. 6a).
B 2025/32 15/27

4.2.2.
Weiter erwog die Vorinstanz, die Nutzfläche von Wohnungen sei aus den Nettoflächen
(lichte Masse zwischen den Wänden) für jeden Raum einzeln zu ermitteln. Nicht anzurech-
nen seien unter anderem die Grundflächen von Estrich- und Kellerräumen, Wasch- und
Trockenräumen, Kellergängen und Treppenläufen. Gedeckte Balkone seien bis zu einer
Maximalfläche von 20 m2 hälftig anzurechnen (SHB S. 408; RuW 2020 Ziffer 4.2.1). Vorlie-
gend ergebe sich aus den Gebäudegrundrissplänen (act. G 9/14/34) für den Eingangsbe-
reich einschliesslich WC/Lavabo im Erdgeschoss eine Nutzfläche von 7.54 m2, für das
Wohnzimmer 30.61 m2 und für die Küche 6.66 m2. Insgesamt betrage die Nutzfläche im
Erdgeschoss 44.81 m2. Die Nutzfläche im Obergeschoss betrage insgesamt 44.6 m2 (Büro
8.13 m2, südöstlich ausgerichtetes Zimmer 13.52 m2, südlich ausgerichtetes Zimmer 14.86
m2, Badezimmer 5.53 m2, Flurbereich 2.56 m2). Die Fläche des gedeckten Balkons vor dem
Wohnzimmer im Erdgeschoss von 14.72 m2 sei zur Hälfte (mit 7.36 m2) anrechenbar. Ins-
gesamt betrage die Nutzfläche des EFH 96.77 m2 (act. G 2 S. 8 f. E. 8a). Das durchschnitt-
liche Mietpreisniveau für EFH in Z.__ habe im Jahr 2020 CHF 159.79/m2 betragen (act. G
9/8/26). Es lägen hinreichende Vergleichswerte vor. Beim EFH handle es sich um einen
ansprechenden Neubau im Minergiestandard P mit zeitgemässem Grundriss und Aus-
baustandard. Das EFH teile eine Aussenwand mit dem auf dem Nachbargrundstück ste-
henden EFH. Dies ändere nichts daran, dass es für die Schätzung als EFH zu behandeln
sei. Auch die Konzipierung als Ferienhaus sei dem Mietwert nicht abträglich. Das Grund-
stück liege abseits der Durchgangsstrasse am Dorfrand an gut besonnter Südhanglage mit
guter Aussicht und wenig Immissionen. Ein Einkaufszentrum und eine Postautohaltestelle
sowie die Bergbahnen lägen in kurzer bis mittlerer Fussdistanz. Dementsprechend sei ein
Ansatz von CHF 161.20/m2, der leicht über dem Durchschnittswert der Gemeinde liege,
angemessen. Der Beschwerdegegner habe das beschränkte dingliche Nutzungsrecht am
Garagenplatz F zu Recht in die Schätzung einbezogen. Die Bewertung mit monatlich
CHF 80 bzw. CHF 960 jährlich sei angemessen. Weiter befinde sich ein Autoabstellplatz
auf dem Grundstück, der nicht mit einem Benützungsrecht zugunsten anderer Grundstücke
belastet sei. Er sei zwar in der Berechnungsgrundlage des Beschwerdegegners nicht auf-
geführt worden, müsse aber gleichermassen Eingang in die Schätzung finden. Ein monat-
licher Mietwert von CHF 30 bzw. CHF 360 pro Jahr erscheine hierfür als angemessen. Ins-
gesamt sei der Mietwert auf CHF 16'920 festzulegen (act. G 2 S. 9 f. E. 8b).
4.2.3.
Mit Blick auf die Einwände der (damaligen) Rekurrentin (nun: Beschwerdeführerin) wies die
Vorinstanz darauf hin, dass eine (erstinstanzlich) zwei Jahre früher vorgenommene Schät-
zung eines Nachbargrundstücks nicht massgeblich sei, zumal sich die Marktsituation in den
Jahren 2019 bis 2021 erheblich verändert habe und sich das Nachbargrundstück hinsicht-
lich Nutzfläche und Ausbaustandard unterscheiden könne. Der Umstand, dass die
B 2025/32 16/27

Bodenpreise der Nachbargrundstücke nicht auf der Übersicht der Baulandpreise aufgeführt
seien, sei mutmasslich darauf zurückzuführen, dass diese in der massgeblichen Periode
nicht als unbebautes Bauland gehandelt worden seien (act. G 2 S. 11 E. 9a/bb). In den
Berechnungsgrundlagen zum Einspracheentscheid habe der Beschwerdegegner den Neu-
wert des EFH mit CHF 636'000 festgelegt und davon aufgrund der Anpassung der Versi-
cherungswerte CHF 155'000 abgezogen, woraus ein angepasster Neuwert von
CHF 481'000 resultiert habe. Für die Garage (F) habe er einen Neuwert von CHF 62'000
hinzugerechnet (ohne Minderwert). Die Umgebungskosten habe er mit CHF 35'000, den
Baugrubenaushub mit CHF 15'000 und die Baunebenkosten mit CHF 35'000 bewertet. Ins-
gesamt habe so ein Sachwert (ohne Land) von CHF 628'000 resultiert. Nach Angaben des
Beschwerdegegners am Augenschein sei der Versicherungswert des EFH deshalb (am
6. Januar 2022) nachträglich einvernehmlich reduziert worden, weil die Baukostenabrech-
nung nicht massgebliche Positionen (z.B. Anteil an der Aufgangstreppe) aufgeführt habe
und damit der Neuwert anfänglich zu hoch festgelegt worden sei. Der reduzierte Neuwert
von CHF 481'000 erscheine angemessen. Bis zum Stichtag sei noch kein Minderwert ein-
getreten. Für die Doppelgarage erscheine ein Neuwert von CHF 100'000 angemessen, wo-
mit der Neuwert des aufgrund des Benützungsrechts in die Bewertung einzubeziehenden
Garagenplatzes CHF 50'000 betrage. Zusammen mit den Umgebungskosten gemäss Bau-
kostenabrechnung von CHF 45'000 und dem Baugrubenaushub von CHF 35'000 ergebe
sich ein Zwischentotal von CHF 611'000. Entgegen der Berechnung des Beschwerdegeg-
ners seien die Baunebenkosten (6% des Neuwerts des EFH und der Garage bzw.
CHF 31’000) ohne Einrechnung des Baugrubenaushubs und der Umgebungskosten zu be-
stimmen. Der Sachwert ohne Land sei somit auf CHF 642'000 anzupassen. Die Konzipie-
rung des EFH als Ferienhaus sei seinem Wert in der Tourismusregion Z.__ nicht abträglich
(act. G 2 S. 11 f. E. 9a/cc). Im Weiteren habe der Beschwerdegegner den relativen Landwert
auf CHF 238'000 (CHF 756/m2) veranschlagt. Die anlässlich des Augenscheins vorge-
brachte Begründung des Beschwerdegegners, wonach aufgrund der hohen Ausnützung bei
verdichteter Bauweise der Landwert nach der Lageklassenmethode bestimmt worden sei,
überzeuge nicht. Es seien Vergleichswerte vorhanden. Ein Preis von CHF 756/m2 er-
scheine deutlich zu hoch. Verglichen mit anderen Grundstücken in der Gemeinde, die teil-
weise deutlich abgelegener lägen und sich nicht an derart vorteilhafter Wohnlage befänden,
erscheine ein Ansatz von CHF 450/m2 angemessen (act. G 9/8/23 f.). Somit ergebe sich
ein Landwert von CHF 141'000. Nicht massgeblich sei, dass auf der Baukostenabrechnung
mit CHF 220/m2 gerechnet worden sei; dieser Ansatz sei gestützt auf die Vergleichswerte
deutlich zu tief. Einschliesslich Landwert belaufe sich der Sachwert somit auf CHF 783'000
(act. G 2 S. 12 E. 9a/dd).
4.2.4.
Schliesslich erwog die Vorinstanz, der vom Beschwerdegegner zugrunde gelegte
B 2025/32 17/27

Kapitalisierungszinssatz von 5 % (K 2.5 %, B 0.25 %, U 1 %, A 1.25 %, R 0 %, V 0 %) sei
praxiskonform und nicht zu beanstanden. Bei einer Kapitalisierung des Mietwerts von
CHF 16'920 mit 5 % ergebe sich ein Ertragswert von CHF 338’000 (act. G 2 S. 13 E. 9b).
Der Beschwerdegegner habe für das Grundstück Nr. 0000_ einen Gewichtungskoeffizien-
ten m = 0.3 verwendet. Das Schätzungsobjekt sei von normaler Grösse und gewöhnlichem
Gebäudecharakter; es sei in Leichtbauweise erstellt worden. Die Raumanordnung sei
zweckmässig. Abträglich sei praxisgemäss der Umstand, dass das Gebäude mit dem Ge-
bäude auf dem Nachbargrundstück eine gemeinsame Wand teile. Insgesamt erscheine ein
Gewichtungskoeffizient von 0.4 angemessen (SHB S. 175). Dass bei der Schätzung des
Grundstücks Nr. 0006_ vom 25. April 2019 auf m = 1 abgestellt worden sei (act. G 9/14/41),
sei nicht nachvollziehbar und lasse sich anhand der Schätzregeln nicht begründen. Im
Übrigen bestehe kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
4.2.5.
Die Vorinstanz schloss, für das Grundstück Nr. 0000_ ergebe sich in Anwendung der ent-
sprechenden Formel (VW = [(m x EW) + SW] : [m + 1]); SHB S. 167) ein Verkehrswert von
CHF 655'000 (act. G 2 S. 14 E. 9c).
4.3.
4.3.1.
Die Beschwerdeführerin wendet unter anderem ein, gemäss Geoportal liege der F.__-bach
in der mittleren Gefahrenzone. Sodann befinde sich das Sägewerk 60 m vom Wohnhaus
auf Grundstück Nr. 0000_ entfernt. Dies bedeute, dass in der Zone WE eine Beeinträchti-
gung der Wohnqualität vorliege. Der Fachrichter habe zu dieser Immissionsbelastung keine
Stellung genommen (act. G 1 S. 15 f. Ziffer 12 [zu E. 6a]). Im Weiteren könne der Mietwert
für die Garage F aus der widerrufenen Schätzung nicht als Bestandteil dieser Verfügung
angerechnet werden. Sodann sei bei einem identischen Haus in der Überbauung die Nutz-
fläche mit 93 m2 veranschlagt worden, wohingegen beim streitigen EFH von 95 m2 Nutzflä-
che ausgegangen und dieser Wert im Einspracheentscheid ohne Begründung auf 102 m2
erhöht worden sei (act. G 1 S. 17 Ziffer 15 [zu E. 8a]). Es werde bestritten, dass gestützt
auf RuW 2020 Ziffer 4.2.1 ein Benützungsrecht am eigenen Vorplatz (Autoabstellplatz)
steuerlich veranschlagt werden könne (act. G 1 S. 17 f. Ziffer 16 [zu E. 8b]). Gemäss RuW
2020 Ziffer 4.2.1 würden die vermieteten Wohneinheiten selbst nutzbarer Objekte alle zwei
Jahre ausgewertet. Diese Objekte würden im Rechtsmittelverfahren als Vergleichsobjekte
gelten. Die Beschwerdeführerin müsse nicht betraglich den Landverkaufspreis für die Nach-
bargrundstücke nachweisen. Wenn nach den gleichen Bauplänen gebaut worden sei, könn-
ten die Nutzflächen nur geringfügig voneinander abweichen; das gleiche gelte für die Aus-
stattung. Mit dem Argument, die Marktsituation habe sich in den Jahren 2019 bis 2021
B 2025/32 18/27

erheblich verändert, könne die Vorinstanz den Anspruch auf Bewertung nach Vergleichs-
objekten nicht geltend machen, da der Beschwerdegegner seine Bewertung von
CHF 636'000 auf CHF 481'000 habe reduzieren müssen. Die Beweismittel act. G 9/8/23
und 24 (Listen Baulandverkäufe) seien unbrauchbar, weil dieser «Beweis» erst am
24. August 2024 erstellt und nicht Bestandteil des Vorverfahrens gewesen sei. Dazu
komme, dass darin unter anderem Verkaufspreise von unter CHF 100/m2 sowie von
CHF 120/m2, CHF 213/m2 und CHF 500/m2 ausgewiesen seien. Die Nachbargrundstücke
Nrn. 0003_ und 0006_ (vgl. act. G 3/25), auf denen das gleiche Doppel-EFH stehe, würden
sich in der Grösse nur geringfügig unterscheiden (act. G 1 S. 18 f. Ziffer 17 [zu E. 9a/aa
und bb]). Sodann sei der Sachwert ohne Land gemäss Einspracheentscheid von
CHF 628'000 wohl ausgewiesen, aber nicht verifiziert (act. G 3/11). Die Behauptung, dass
die Baukostenabrechnung nur in Bezug auf die Versicherungswerte, nicht jedoch als
Grundlage in die Veranlagung einbezogen werden könne, sei falsch. Die Baukostenabrech-
nung sei nicht als Beweisgegenstand anzuerkennen (act. G 3/2 [Aussage G.__ betreffend
Baukostenabrechnung]). Die Vorinstanz setze sich über die Falschbeurteilung hinweg und
behaupte im angefochtenen Entscheid, dass die Umgebungskosten von CHF 45'000 und
der Baugrubenaushub von CHF 35'000 als angemessen anzusehen seien. In der Steuer-
veranlagung vom 27. April 2021 (act. G 3/26) seien CHF 35'000 für die Umgebungskosten
und CHF 15'000 für den Baugrubenaushub veranschlagt worden. Bestritten werde auch die
Veranlagung des Anteils der Doppelgarage mit CHF 50'000, die Baunebenkosten von
CHF 31'000 und der Sachwert ohne Land von CHF 642'000. Die Baunebenkosten seien zu
6% vom Versicherungswert von CHF 481'000 mit CHF 29'000 zu veranschlagen. Somit be-
trage der Sachwert ohne Land CHF 560'000 (act. G 1 S. 19-21 Ziffer 18 [zu E. 9a/cc]). Die
Vorgaben für die Landbewertung ergäben sich aus RuW 2020 Ziffer 4.1.1. Der Betrag von
CHF 220/m2 sei in der Baukostenabrechnung (act. G 3/26) aufgeführt. Der Landwert sei mit
CHF 69'000 zu bestätigen (act. G 3/28 S. 2 Ziffer 5). Es könne aufgrund der Liste (act. G
9/8/23 f.) kein Ansatz von CHF 450/m2 als angemessen veranschlagt werden (act. G 1
S. 21 f. Ziffer 19 [zu E. 9a/dd]). Sodann sei der Kapitalisierungszinssatz von 5% in Ordnung,
jedoch seien der Mietwert von CHF 16'920 und der Ertragswert von CHF 338'000 bestritten.
Die Schätzung des Grundstücks Nr. 0006_ vom 25. April 2019 sei von m = 1 ausgegangen
(act. G 9/14/41). Dies sei in sämtlichen Veranlagungen in der Überbauung (act. G 3/10,
3/21, 3/25) so veranschlagt worden. Gestützt hierauf habe sie (die Beschwerdeführerin) die
Gleichbehandlung verlangt. Das habe nichts zu tun mit «Gleichbehandlung im Unrecht»
(act. G 1 S. 22 f. Ziffer 20 f. [zu E. 9b und 9c]). Die Beschwerdeführerin anerkenne einen
totalen Marktwert/Verkehrswert von CHF 544'000 und einen Mietwert von CHF 15’600
(act. G 1 S. 23-26 Ziffern 22 f.).
4.3.2.
Der Beschwerdegegner verweist zur Berechnung des Verkehrswerts auf den
B 2025/32 19/27

Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 und hält fest, dass bislang kein stichhaltiges Argu-
ment für die Bezahlung eines übersetzten Kaufpreises vorgebracht worden sei. Der von
ihm festgelegte Verkehrswert von CHF 742’000 widerspiegle die Marktverhältnisse. Trotz-
dem weiche die Vorinstanz beim Verkehrswert (CHF 655'000) massgeblich vom Kaufpreis
von CHF 870'700 ab. Die (erweiterte) Liste mit den Vergleichsobjekten zeige das örtliche
Preisniveau. Der Landwert sei aufgrund der geringen Grundstückfläche, der eher länglichen
Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplans H.__ (mit geringerem kleinem
Grenzabstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu bewerten (Einspracheent-
scheid, Ziffern 9-11). Sollte die Landbewertung nach der absoluten Methode beibehalten
werden, so sei in jedem Fall die Gewichtungszahl m so festzulegen, dass der Verkehrswert
einem mittleren Preis entspreche. Die Gewichtungskoeffizienten seien variabel und müss-
ten kontinuierlich den Marktgegebenheiten angepasst werden. Mit einer für das Objekt re-
alistischen Gewichtungszahl von m = 0.1 resultiere ein mittlerer Handelspreis von
CHF 742'000, welcher dem Verkehrswert gemäss Einspracheentscheid entspreche. Dieser
bilde den vom Gesetz vorgegebenen mittleren Preis korrekt ab (act. G 13).
4.3.3.
In ihrer Stellungnahme vom 14. Oktober 2025 zur drohenden Schlechterstellung – Festle-
gung des Verkehrswerts entsprechend dem Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf
CHF 742'000 (act. G 22) – bestätigte die Beschwerdeführerin den in der Beschwerde vor-
gebrachten Standpunkt (act. G 23).
5.
5.1.
Für die Mietwertfestlegung (vgl. dazu vorstehende E. 4.1.3) verwies der Beschwerdegegner
im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf den durchschnittlichen Mietpreisansatz ver-
mieteter EFH in der Gemeinde Z.__ von CHF 159.79 pro m2 Nutzfläche (act. G 9/8/26).
Ausgehend von einem Mietwert von CHF 15'600 (CHF 1'300 pro Monat) für die Liegen-
schaft Nr. 0000_ mit einer Nutzfläche von 102 m2 errechnete er einen Ansatz von CHF 153
pro m2 Nutzfläche (act. G 3/9 Ziffer 8). Der Mietwert von CHF 15'600 würde (mit CHF 161
pro m2) auch unter Zugrundelegung der im angefochtenen Entscheid festgelegten geringe-
ren Nutzfläche des EFH von 96.77 m2 (act. G 2 S. 8 f. E. 8a; vorstehende E. 4.2.2) dem
örtlichen Mietpreisniveau entsprechen. Der Mietwert der Garage F (Grunddienstbarkeit zu-
lasten des Grundstücks Nr. 0001_; CHF 960 pro Jahr) gemäss widerrufener Schätzung
vom 27. April 2021 wurde zu Recht in die Schätzung des Grundstücks Nr. 0000_ integriert,
zumal eine Grunddienstbarkeit nie selbständig, sondern mit den jeweiligen Grundstücken
verbunden ist (vgl. SHB S. 29 Ziffer 1.3.7.1.1). Mithin ist das Benützungsrecht an der Ga-
rage F schätzungsrechtlich dem berechtigten Grundstück Nr. 0000_ zugeschieden. Im
B 2025/32 20/27

Weiteren erweist sich auch die Berücksichtigung des eigenen Vorplatzes (Autoabstellplatz)
auf Grundstück Nr. 0000_ – dieser wurde im Einspracheentscheid nicht in die Schätzung
einbezogen (vgl. act. G 3/9 S. 5 oben) – als Nutzfläche (vgl. RuW 2020 Ziffer 4.2.1 und SHB
S. 471 oben) in der vorinstanzlichen Schätzung mit einem monatlichen Mietwert von
CHF 30 bzw. CHF 360 pro Jahr als begründet.
5.2.
Insgesamt erscheint somit der Mietwert von CHF 16'920 (act. G 2 S. 9 f. E. 8b) nachvoll-
ziehbar begründet und ausgewiesen. Der Einwand der Beschwerdeführerin, wonach nicht
alle in Betracht fallenden Mietpreise in die Mietwert-Festlegung einbezogen worden seien
(act. G 23 S. 11 f. und S. 16 f.), vermag eine veränderte Mietwert-Festlegung für sich allein
nicht zu begründen, zumal die Beschwerdeführerin nicht darzutun vermag, dass sich durch
Einbezug weiterer Mietpreise eine Abweichung des Mietwerts zu ihren Gunsten ergäbe.
Gänzlich unbelegt blieb der Vorwurf der Beschwerdeführerin einer vorsätzlichen Verfäl-
schung der Vergleichswerte (act. G 23 S. 12 oben). Die von ihr im Weiteren erwähnte, aus
dem Geoportal ersichtliche mittlere Gefahrenzone im Bereich des F.__-bachs (act. G 3/22;
act. G 2 E. 6a: «…schmales Bächlein…mit einem sanften Rauschen…») sowie die Immis-
sionen des Sägewerks (vgl. act. G 2 E. 6a: werktags hörbare Immissionen) sind ebenfalls
nicht geeignet, den Mietwert massgebend zu beeinflussen. Die Beschwerde ist in diesem
Punkt abzuweisen.
6.
6.1.
Bei der Bemessung des Verkehrswerts (bestehend aus Ertrags- und Sachwert; vgl. vorste-
hende E. 4.1.5) ist für den Ertragswert von dem – im vorliegenden Verfahren unbestritten
gebliebenen – Kapitalisierungssatz von 5 % und dem vorerwähnten Mietwert von
CHF 16'920 auszugehen, woraus sich ein Ertragswert von CHF 338'000 (abgerundet) er-
rechnet.
6.2.
Streitig und zu klären ist der Sachwert, welcher sich wie dargelegt (E. 4.1.5) aus dem Zeit-
wert (Zustandswert) der Anlagen auf dem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten,
Baunebenkosten sowie dem Landwert zusammensetzt. Beim letzteren werden der absolute
(effektiv bezahlter Kaufpreis oder Vergleichspreise) und der relative Landwert (nach Lage-
klassenmethode) unterschieden (vgl. vorstehende E. 4.1.5).
Der Beschwerdegegner hatte im Einspracheentscheid (act. G 3/9 und G 9/8/18 S. 5 f. Ziffer
10) den Sachwert ohne Land auf CHF 628'000 festgelegt (angepasster Neuwert des EFH
B 2025/32 21/27

von CHF 481'000 [CHF 636'000 abzüglich CHF 155'000 aufgrund der Anpassung der Ver-
sicherungswerte] und der Garage von CHF 62'000 zuzüglich Umgebungskosten von
CHF 35'000, Baugrubenaushub von CHF 15'000 und Baunebenkosten von CHF 35'000).
Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen Entscheid den Neuwert des EFH von
CHF 481'000, erachtete jedoch einen Neuwert der Doppelgarage von CHF 100'000 als an-
gemessen und rechnete dementsprechend dem Neuwert aufgrund des Benützungsrechts
des Garagenplatzes den hälftigen Betrag von CHF 50'000 hinzu. Unter Berücksichtigung
der Umgebungskosten gemäss Baukostenabrechnung von CHF 45'000 (vgl. act. G 9/5/26),
des Baugrubenaushubs von CHF 35'000 (vgl. act. G 9/5/25) und der Baunebenkosten von
CHF 31'000 (6% von CHF 531'000 [Neuwert des EFH CHF 481’000 + Neuwert Garagen-
platz CHF 50’000; ohne Einrechnung des Baugrubenaushubs und der Umgebungskosten])
ergab sich ein Sachwert ohne Land von CHF 642'000. Hierzu ist festzuhalten, dass aus den
Akten kein ausreichender Grund (vgl. hierzu vorstehende E. 4.1.6) ersichtlich ist, hinsicht-
lich der Festlegung des Werts des Garagenplatzes in den Beurteilungsspielraum des Be-
schwerdegegners einzugreifen und diesen auf CHF 50'000 statt CHF 62'000 festzulegen.
Es bleibt damit beim letztgenannten Wert.
6.3.
6.3.1.
In der Schätzungsveranlagung vom 27. April 2021 (act. G 3/26, G 9/8/5 S. 2) waren wie
dargelegt CHF 35'000 für die Umgebungskosten und CHF 15'000 für den Baugrubenaus-
hub veranschlagt worden; dies wurde im Einspracheentscheid bestätigt (act. G 3/9,
G 9/8/18 S. 6). Mit Bezug auf die Umgebungskosten (CHF 45'000 gemäss Baukostenab-
rechnung) und den Baugrubenaushub (CHF 35'000 gemäss Baukostenabrechnung) be-
steht mit Blick auf die Aussage des Vertreters des Beschwerdegegners (G.__) anlässlich
des Augenscheins vom 6. Dezember 2024 (act. G 9/47 S. 1 unten) betreffend Anpassung
der Versicherungswerte (vgl. act. G 9/8/13) Anlass, entgegen dem angefochtenen Ent-
scheid nicht auf die Baukostenabrechnung (act. G 9/5/25 und 26) abzustellen. Die von ihm
angeführten nicht massgeblichen Positionen der Baukostenabrechnung betrafen soweit er-
sichtlich auch die Kosten des Aushubs und der Umgebungsarbeiten und wurden dement-
sprechend vom Beschwerdegegner in der Steuerveranlagung und im Einspracheentscheid
mit lediglich CHF 15'000 (Aushub) und CHF 35'000 (Umgebungskosten) übernommen.
Hiervon ist vorliegend auszugehen. Bemessungsgrundlage für die Baunebenkosten bilden
im Weiteren entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin sowohl der Neuwert des
EFH von CHF 481’000 als auch derjenige des Garagenplatzes von CHF 62’000 (6 % von
CHF 543'000 = CHF 33'000 [aufgerundet]). Insgesamt ergibt sich ein Sachwert ohne Land
von CHF 626'000 (Neuwert EFH CHF 481'000 + Wert aufgrund des Benützungsrechts des
B 2025/32 22/27

Garagenplatzes CHF 62'000 + Umgebungskosten CHF 35'000 + Baugrubenaushub von
CHF 15'000 + Baunebenkosten CHF 33'000).
6.3.2.
Im Weiteren zu prüfen ist der Landwert. Hierbei ist insbesondere zu klären, ob vom abso-
luten Landwert (Standpunkt Vorinstanz und Beschwerdeführerin) oder vom relativen Land-
wert (Standpunkt Beschwerdegegner) auszugehen ist. Mit Bezug auf den vom Beschwer-
degegner mit CHF 238'000 (CHF 756/m2) veranschlagten relativen Landwert erachtete die
Vorinstanz die hierfür angeführte Begründung, wonach aufgrund der hohen Ausnützung bei
verdichteter Bauweise der Landwert nach der Lageklassenmethode (relative Methode) zu
bestimmen sei, wie dargelegt (vorstehende E. 4.2.3) als nicht überzeugend, da Vergleichs-
werte vorhanden seien; gestützt auf letztere (act. G 9/8/23 f.) erachtete die Vorinstanz einen
Ansatz von CHF 450/m2 bzw. einen absoluten Landwert von CHF 141'000 als angemessen.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass gemäss RuW 2020 (E. 4.1.1 am Schluss)
der relative Landwert insbesondere bei Grundstücken mit hoher baulicher Ausnützung (z.B
Reiheneinfamilienhäuser) zur Anwendung kommt. In diesem Kontext ist auf die dem Ein-
sprachentscheid vom 21. Juni 2022 (act. G 9/8/18 Ziffern 10 und 11) zugrundeliegende und
im vorliegenden Verfahren bestätigte (vorstehende E. 4.3.2) Sichtweise des Beschwerde-
gegners zu verweisen, dass der Landwert aufgrund der geringen Grundstückfläche (315
m2), der eher länglichen Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplans H.__ (mit
geringerem kleinem Grenzabstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu bewer-
ten ist. Es besteht mit Blick auf die besondere Fachkompetenz, die dem Beschwerdegegner
mit Blick auf Schätzungen zukommt, kein Anlass, von dieser Sichtweise abzuweichen. Hie-
ran vermag das Vorhandensein von Vergleichspreisen für Landverkäufe (act. G 9/8/23 f.)
nichts zu ändern, zumal diese Verkäufe unbebaute und häufig grössere Grundstücke be-
trafen, wohingegen hier der Wert eines bebauten kleinen Grundstücks im Überbauungsplan
in Frage steht. Eine andere Sichtweise bzw. eine Bemessung nach der absoluten Methode
lässt sich insbesondere auch mit den Darlegungen der Beschwerdeführerin (vgl. unter an-
derem act. G 19 S. 7-9; act. G 23 S. 5 f., S. 9 ff., S. 13 ff.) nicht begründen.
Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass der Wert des Bodens in einer
bestimmten Relation sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft (Realwert) als auch zu de-
ren Mietertrag steht (VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 3.6.3 m.H.; SHB S. 193;
vgl. auch Lageklassenschlüssel Wohnen in SHB S. 403). Im Einspracheentscheid vom
21. Juni 2022 hielt der Beschwerdegegner fest, die Lageklasse (LK) 4.4 erscheine für das
Schätzungsobjekt angemessen. Sie setze sich zusammen aus dem Standort A mit LK 3,
der Nutzung B mit LK 5, der Wohnlage C mit LK 5, der Erschliessung D mit LK 4 und den
Marktverhältnissen E mit LK 5. Der Landwert betrage somit 37.93 % des Neuwerts (BKP 2,
BKP 4 und BKP 5; SHB S. 406), was einen Betrag von CHF 238'000 (für 315 m2 Boden)
B 2025/32 23/27

bzw. CHF 756/m2 ausmache. Der relative Landwert betrage somit 27.5 % am gesamten
Sachwert von CHF 866’000 (act. G 9/8/18 S. 6). Hinsichtlich der Gewichtung von Sachwert
und Ertragswert im Rahmen der Mischwertmethode (vgl. vorstehende E. 4.1.5) erachtete
der Beschwerdegegner eine Anpassung des Verkehrswerts unter Berücksichtigung der
Marktverhältnisse als gerechtfertigt. Der mit der Gewichtung mit Ertragswertfaktor von
m = 0.3 ermittelte Verkehrswert von CHF 742'000 bzw. CHF 7’275/m2 Nutzfläche für das
EFH erscheine unter Berücksichtigung des Benützungsrechts für den hälftigen Anteil der
Doppelgarage angemessen (act. G 3/9 bzw. G 9/8/18 S. 7).
6.3.3.
Wenn in Art. 57 StG festgehalten wird, dass der Verkehrswert von Grundstücken dem mitt-
leren Preis entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Be-
schaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden, so soll bei der Festlegung des
Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft nach dem Wortlaut der Bestimmung eine
Objektivierung in dem Sinn zum Tragen kommen, dass nicht (nur) die betreffende Liegen-
schaft, sondern auch andere vergleichbare Objekte betrachtet werden (vgl. VerwGE B
2013/196 vom 16. September 2014 E. 5.4.2). Beim Verkehrswert handelt es sich m.a.W.
um den Preis, der für einen Vermögenswert bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Ge-
schäftsverkehr erzielt werden kann (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das st. gallische Steuer-
recht, 7. Aufl. 2014, II./Rz. 736). Der vorliegend von der Vorinstanz mit CHF 655'000 ermit-
telte Verkehrswert (2021) weicht ganz erheblich von dem im Jahr vor der Schätzung (2020)
von der Beschwerdeführerin bezahlten Kaufpreis von CHF 870'700 ab. Die Liegenschaften
gemäss der vom Beschwerdegegner eingereichten (erweiterten) Liste von Vergleichsob-
jekten (Kaufpreise Einfamilienhäuser; act. G 9/36/33) sind mit Blick auf Lage (I.__-strasse
Y.__), Baujahr, Kaufdatum, Nutzfläche und Grundstückfläche mit der Liegenschaft der Be-
schwerdeführerin unmittelbar vergleichbar. Der durchschnittliche Kaufpreis betrug rund
CHF 829'000 bzw. CHF 8’310/m2 Nutzfläche. Der Verkehrswert dieser Liegenschaften be-
wegt sich um einen Mittelwert von CHF 726'200 (act. G 9/36/33). Der von der Vorinstanz
mit CHF 655'000 festgelegte Verkehrswert erweist sich mit Blick auf die Vergleichstransak-
tionen als zu tief. Im Übrigen ist festzuhalten, dass sich die von der Beschwerdeführerin
behauptete Unzulässigkeit des Vergleichs der streitigen Schätzung mit Schätzungen mit
späterem Schätzungsstichtag (act. G 1 S. 10) den von ihr angeführten Gerichtsentscheiden,
insbesondere VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 (vgl. dort E. 3.9.2), nicht entnehmen
lässt.
B 2025/32 24/27

6.3.4.
Ältere Schätzungen von Nachbarliegenschaften (act. G 9/14/41, act. G 3/25; Liegenschaft
Nr. 0006_), auf welche die Beschwerdeführerin verweist (act. G 19 S. 3, G 23 S. 14), können
schon mit Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise in den Jahren 2019 bis 2021 nicht
zum Vergleich herangezogen werden. Auch lässt sich der dort angenommene Faktor m =
1 (für ertragswertorientierte Renditeobjekte; vgl. SHB S. 175 f.) offensichtlich nicht auf die
streitige Schätzung anwenden. Die vorliegend durch den Beschwerdegegner auf Ein-
spracheebene vorgenommene Bemessung des Faktors m mit 0.3 (vgl. SHB S. 175; norma-
ler Gebäudecharakter, gemischte Bauart, brauchbare Raumausnützung, mittlere Wohn-
lage) erscheint angemessen und lässt sich demgemäss nicht beanstanden. Der Beschwer-
degegner hält an seiner Praxis (mit m =1) nicht fest, weshalb die Beschwerdeführerin sich
zum vornherein auch nicht auf eine Gleichbehandlung (im Unrecht) berufen kann. Im Wei-
teren erweist sich die Festlegung der Lageklasse (4.4) als begründet (vgl. SHB S. 403:
Standort LK 3 [einfacher Ferienort]; Nutzung LK 5 [gehobene Wohnzone]; Wohnlage LK 5
[gute Wohnlage, schwache Immissionen]; Erschliessung LK 4 [mittlere Frequenz für öffent-
lichen Verkehr, Schulen und Einkauf in mittlerer Entfernung]; Marktverhältnissen LK 5 [aus-
geglichene Nachfrage]). Bei einem Sachwert von insgesamt CHF 863'000 (Sachwert/Neu-
wert CHF 626'000 + Landwert 237'000 [37.93 % von CHF 626’000]) und einem Ertragswert
von CHF 338'000 (vgl. vorstehende E. 6.1 und 6.3.1 f.) resultiert ein Verkehrswert von
CHF 742'000 ([0.3 x CHF 338'000 + 863’000] : [0.3 + 1]; vgl. Formel in E. 4.1.5).
6.3.5.
Anhaltspunkte für die Bezahlung eines übersetzten Kaufpreises (CHF 870'700 für das
Grundstück 0000_) sind vorliegend nicht belegt. Die erwähnten Transaktionspreise von
Vergleichsobjekten deuten ebenfalls darauf hin, dass der von der Beschwerdeführerin be-
zahlte Preis nicht durch «marktfremde» Gegebenheiten beeinflusst war, sondern vielmehr
(objektiv) marktbedingt zustande kam. Insgesamt ist festzuhalten, dass amtliche Schätzun-
gen sich auf nachvollziehbar und rechtsgleich angewendete Regeln stützen müssen. Die
relativ erhebliche Abweichung des von der Vorinstanz ermittelten Schätzwerts vom Kauf-
preis sowie von den erwähnten Vergleichspreisen erscheint vorliegend nicht zureichend
erklärt und lässt sich insbesondere mit Art. 57 StG nicht vereinbaren. Aufgrund der geschil-
derten Gegebenheiten bestand für die Vorinstanz im Übrigen auch kein zureichender An-
lass, in den Beurteilungsspielraum des Beschwerdegegners einzugreifen (vgl. vorstehende
E. 4.1.6) und von der Verkehrswertbemessung gemäss Einspracheentscheid
(CHF 742'000) abzuweichen.
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7.
Zusammengefasst lässt sich angefochtene Entscheid hinsichtlich der Verkehrswertbemes-
sung nicht aufrechterhalten, wohingegen die Mietwertbemessung mit CHF 16'920 zu be-
stätigen ist.
8.
8.1.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Bemessung
des Verkehrswerts der Liegenschaft Nr. 0000_ im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022
mit CHF 742'000 (act. G 9/8/18) ist zu bestätigen. Dem Verfahrensausgang entsprechend
gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zulasten der Beschwerdeführerin
(Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 2'000 (Art. 7
Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der von der Beschwerdeführerin ge-
leistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist anzurechnen.
Aufgrund des Verfahrensausgangs gehen die Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfah-
rens von CHF 3'750 vollständig zulasten der Beschwerdeführerin, unter Anrechnung des
von ihr für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschusses von CHF 2'500.
8.2.
Zufolge ihres Unterliegens sind der Beschwerdeführerin keine ausseramtlichen Kosten zu
entschädigen (Art. 98bis VRP). Beschwerdegegner und Vorinstanz haben keinen Anspruch
auf ausseramtliche Entschädigung (LINDER in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskom-
mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2020, N 19 f. zu
Art. 98bis VRP).
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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der angefochtene Entscheid wird zum Nachteil der Be-
schwerdeführerin dahingehend abgeändert, dass die Bemessung des Verkehrswerts der
Liegenschaft Nr. 0000_ im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 mit CHF 742'000 be-
stätigt wird.
2.
Die Beschwerdeführerin bezahlt amtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens von
CHF 2'000, unter Anrechnung des von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschusses.
Die Beschwerdeführerin bezahlt amtliche Kosten des Rekursverfahrens von CHF 3'750,
unter Anrechnung des von ihr für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschusses von
CHF 2'500.
3.
Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt, weder für das Rekurs- noch für das Be-
schwerdeverfahren.
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