sg_verwaltungsgericht · B 2025/116 · 2025-11-04 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 04.11.2025
Verwaltungsgericht

Baurecht, Verfahren, Art. 63 Abs. 1 Ingress und Bst. a StrG, Art. 29 HonO.
Vorliegen einer bewilligungspflichtigen Änderung einer Zufahrt verneint (E. 5.4).
Mitwirkung der entschädigungsberechtigten Partei bei der Frage der Vorsteuerabzugs-möglichkeit (E. 7.1 f., 8), (Verwaltungsgericht, B 2025/116)

Kanton St. Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung I
Entscheid vom 4. November 2025
Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichter Engeler, Steiner;
Gerichtsschreiber Bischofberger
Geschäftsnr. B 2025/116
Verfahrens- A.__,
beteiligte B.__,
beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Titus Bossart,
Senn Somm Bossart, Museumstrasse 47, 9000 St. Gallen,
Beschwerdeführerin-
nen,
gegen
C.__ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andreas Brenner,
Bratschi AG, Vadianstrasse 44, Postfach 262, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegnerin,
Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen,
Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Politische Gemeinde Z.__,
Beschwerdebeteiligte,
Gegenstand Baubewilligung

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
Die C.__ AG (B-AG) ist Eigentümerin der Parzelle Nr. 0000_, Grundbuch Z.__. Nach dem
Zonenplan der Politischen Gemeinde Z.__ ist dieses Grundstück der Kernzone Dorf (KD)
zugewiesen. Überdies befindet es sich im Perimeter des Gestaltungsplans D.__ (vom Ge-
meinderat erlassen am 16. Juni 2005, vom Baudepartement [BD] genehmigt am 18. Sep-
tember 2009, GPB) und des Überbauungsplans E.__ (vom BD genehmigt am 1. April 1969,
Teilaufhebung auf Parzelle Nr. 0000_ vom BD genehmigt am 29. Oktober 1982). Gemäss
der Schutzverordnung der Politischen Gemeinde Z.__ (vom BD genehmigt am 15. Juli
2005) liegt das Grundstück ausserdem im geschützten Ortsbild Dorf Z.__ (Objekt Nr. V). Im
Südwesten grenzt es an die D.__ (Gemeindestrasse erster Klasse, Parzelle Nr. 0001_ im
Eigentum der Politischen Gemeinde Z.__), auf welcher eine Höchstgeschwindigkeit von
50 km/h zugelassen ist. Westlich an das Grundstück Nr. 0000_ (meist) angrenzend verläuft
der F.__-weg (Gemeindeweg erster Klasse) über die Parzellen Nrn. 0002_, 0003_ und
0004_.
B.
Am 7. Juli 2022 bewilligte der Gemeinderat Z.__ ein Baugesuch der B-AG vom 8. März
2021, revidiert am 8. April 2021, für den Abbruch der bestehenden Reithalle (Assek.-
Nr. 0005_) und Remise mit Pferdeboxen (Assek.-Nr. 0006_) sowie für den Neubau von fünf
Mehrfamilienhäusern (Haus A - E) mit Tiefgarage auf Parzelle Nr. 0000_. Gleichzeitig ver-
fügte er auf den Parzellen Nrn. 0000_, 0007_ und 0003_ Sichtzonen, um genügende Sicht-
verhältnisse bei den geplanten zwei Zufahrten von der Parzelle Nr. 0000_ in die D.__
sicherzustellen. Diese Anordnungen sind in Rechtskraft erwachsen.
C.
Am 14./15. Juni 2023 reichte die B-AG ein Projektänderungsgesuch ein. Dieses sieht die
Erweiterung der Tiefgarage um ein zweites Geschoss, die Teileindeckung der Einfahrts-
rampe, den Einbau maschineller Rauch- und Wärmeabzugsanlagen sowie die Verbreite-
rung des Eingangs zum Haus C vor. Während der öffentlichen Auflage vom 5. bis 18. Juli
2023 ging eine Einsprache von B.__ und A.__ (Miteigentümerinnen der Parzelle Nr. 0008_)
ein (G.__ wurde darauf als Absender aufgeführt, ohne dass er die Einsprache unterschrie-
ben hätte). Am 2. November 2023 reichte die B-AG revidierte Planunterlagen ein und teilte
mit, dass sie auf die Teileindeckung der Einfahrtsrampe verzichte und das Projektände-
rungsgesuch diesbezüglich zurückziehe. Mit Gesamtentscheid vom 10. September 2024
(versandt am 3. Oktober 2024) bewilligte der Gemeinderat Z.__ das revidierte Projektände-
rungsgesuch unter Nebenbestimmungen sowie gleichzeitiger Eröffnung der kantonalen
Teilverfügungen und wies die öffentlich-rechtliche Einsprache ab, soweit er darauf eintrat.
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Die privatrechtliche Immissionseinsprache nach Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetz-
buches (SR 210, ZGB) wies er ab. Für die übrigen privatrechtlichen Einsprachen eröffnete
er eine Frist von 30 Tagen zur Einleitung eines zivilrechtlichen Verfahrens.
D.
Dagegen rekurrierten B.__ und A.__ am 18. Oktober 2024 an das Bau- und Umweltdepar-
tement (BUD, Verfahren 24-7230). Das Tiefbauamt (TBA) und das Amt für Umwelt (AfU)
reichten am 27. Januar und 12. Februar 2025 Amtsberichte ein. Mit Entscheid vom 13. Mai
2025 hiess das BUD den Rekurs teilweise gut (Dispositivziff. 1a) und ergänzte Ziffer 1 der
Baubewilligung vom 3. Oktober 2024 mit folgender Auflage: „Die Tiefgaragenparkplätze
dürfen nur für die Bewohnerinnen und Bewohner des Grundstücks Nr. 0000_ zur Verfügung
gestellt werden.“ (Ziff. 1b). Darüber hinaus verpflichtete es die B-AG, B.__ und A.__ aus-
seramtlich mit CHF 2‘750 zu entschädigen (Ziff. 3a).
E.
Gegen den Entscheid des BUD (Vorinstanz) vom 13. Mai 2025 erhoben A.__ und B.__
(Beschwerdeführerinnen) mit Eingabe vom 28. Mai 2025 und Ergänzung vom 1. Juli 2025
Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, die Ziffern 1a, 1b und 3a
des angefochtenen Entscheids und der Gesamtentscheid des Rates der Politischen Ge-
meinde Z.__ (Beschwerdebeteiligte) vom 10. September 2024 seien aufzuheben, ihre öf-
fentlich-rechtliche sowie privatrechtliche Einsprache sei gutzuheissen und die nachge-
suchte Baubewilligung für die Erweiterung der Tiefgarage sei nicht zu erteilen, unter Kos-
ten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8,1% Mehrwertsteuer. Eventualiter sei die Sache
an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei die von der Vorinstanz in Ziffer 1b
verfügte Auflage insofern zu ergänzen, als ein Kontrollmechanismus zur Überprüfung der
Auflage zu verfügen sei. Ziffer 3a sei insofern zu korrigieren, als den Beschwerdeführerin-
nen für das Rekursverfahren eine ausseramtliche Entschädigung von CHF 2'750 zuzüglich
8,1% Mehrwertsteuer zuzusprechen sei.
Am 10. Juli 2025 schloss die Vorinstanz auf Abweisung der Beschwerde. Am 31. Juli 2025
trug die B-AG (Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerde an, unter Kosten- und
Entschädigungsfolge, zuzüglich Mehrwertsteuerzuschlag. Am 18. August 2025 beantragte
die Beschwerdebeteiligte, die Beschwerde sei abzuweisen. Am 18. September 2025 lies-
sen sich die Beschwerdeführerinnen abschliessend vernehmen.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Das Verwaltungsgericht ist zum Entscheid in der Sache zuständig (Art. 59bis Abs. 1 des
Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerinnen
sind zur Erhebung der Beschwerde befugt (Art. 64 in Verbindung mit Art. 45 Abs. 1 VRP).
Die Beschwerde wurde mit Eingabe vom 28. Mai 2025 rechtzeitig erhoben (Art. 64 in Ver-
bindung mit Art. 47 Abs. 1 VRP) und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 1. Juli 2025
in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung
mit Art. 48 Abs. 1 und 2 VRP). Darauf ist einzutreten.
2.
Die Beschwerdeführerinnen verlangen in ihrem Hauptantrag unter anderem die Aufhebung
der unter Dispositivziffer 1b des angefochtenen Entscheids verfügten Auflage. Subeventu-
aliter beantragen sie, die Auflage sei mit einem Kontrollmechanismus zu versehen. Im
Lichte der Beschwerdebegründung können diese Anträge nach Treu und Glauben nur so
verstanden werden (vgl. dazu BGer 2C_407/2024 vom 18. Juli 2025 E. 1.2, mit Hinweisen),
dass der angefochtene Entscheid (im Falle der Abweisung ihres Hauptantrags auf Aufhe-
bung der Baubewilligung für die modifizierte Projektänderung) unter der Voraussetzung zu
bestätigen sei, dass ein Bedarfsnachweis für zusätzliche Parkplätze beigebracht werde,
wobei auch in diesem Fall die Auflage zusätzlich um einen geeigneten Kontrollmechanis-
mus zu ergänzen sei. Nur bei einem solchen Verständnis sind die Beschwerdeführerinnen
zur Anfechtung des Rekursentscheids mit Blick auf die Auflage überhaupt legitimiert. In
ihrer Stellungnahme vom 18. September 2025 halten die Beschwerdeführerinnen denn
auch fest, die von der Vorinstanz verfügte Auflage sei, wie von der Beschwerdebeteiligten
in deren Vernehmlassung vom 18. August 2025 richtig festgehalten, weder von dieser noch
der Beschwerdegegnerin angefochten worden und deshalb verbindlich.
3.
Soweit die Beschwerdeführerinnen eine Rückweisung der Sache zu neuer Entscheidung
an die Vorinstanz beantragen, ist darauf mangels Begründung nicht weiter einzugehen, zu-
mal nicht ersichtlich ist, dass die Verfahrensrechte der Beschwerdeführe-rinnen verletzt
worden wären oder der Sachverhalt unvollständig abgeklärt worden ist.
Ebenfalls nicht weiter einzugehen ist auf die Beschwerde, soweit die Beschwerdeführe-
rinnen vorbringen, die Benutzer des Fussgängerstreifens, welcher vom F.__-weg auf die
gegenüberliegende Seite der D.__ führe und auf ihrem Grundstück ende, müssten ihren
privaten Boden beanspruchen, um auf das angrenzende Trottoir auf Parzelle Nr. 0009_
(H.__-strasse, Gemeindestrasse zweiter Klasse) zu gelangen, womit die Benutzung des
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Fussgängerstreifens rechtlich nicht gesichert sei. Diese Einwände, welche den Gemeinge-
brauch des (nicht klassierten) Trottoirs auf der beschwerdeführerischen Parzelle Nr. 0008_
betreffen – der Fussgängerstreifen selbst und ein Teilstück des fraglichen Trottoirs befinden
sich auf der Parzelle Nr. 0001_ im Eigentum der Beschwerdebeteiligten (vgl. dazu
act. 8/3 f.; https:// www.geoportal.ch, Stand: 23. Oktober 2025) –, berühren das vorliegende
Baubewilligungsverfahren auf Parzelle Nr. 0000_ nicht. Darüber wäre im Rahmen eines
separaten strassenbaurechtlichen Planverfahrens (Art. 39 ff. des Strassengesetzes, sGS
732.1, StrG) betreffend die Parzelle Nr. 0008_ zu befinden, soweit, wie von den Beschwer-
deführerinnen behauptet, (zivilrechtlich) keine gütliche Verständigung möglich ist.
4.
Die Beschwerdeführerinnen stellen die Beweisanträge, es sei ein Augenschein durchzufüh-
ren und ein Gutachten betreffend Verkehrssicherheit einzuholen.
Die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Entscheid erweisen sich als ausrei-
chend zur Beurteilung des vorliegenden Falls. Namentlich ist nicht ersichtlich, inwiefern die
Durchführung eines Augenscheins im Sinne von Art. 12 Abs. 1 VRP zu anderen oder neuen
rechtserheblichen Erkenntnissen führen würde (vgl. dazu VerwGE B 2023/194 vom
11. März 2024 E. 4.3, mit Hinweis). Die mit Blick auf die nachstehend zu schildernden Ge-
gebenheiten entscheidrelevanten tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich aus den Verfah-
rensakten und dem Geoportal, welchem ein offizieller Anstrich anhaftet und dessen Beizug
im vorliegenden Zusammenhang nahelag, weshalb die daraus stammenden Tatsachenan-
gaben als notorisch betrachtet werden können (vgl. zu den nicht beweisbedürftigen notori-
schen Tatsachen BGE 149 I 91 E. 3.4; BGer 1C_582/2018 vom 23. Dezember 2019 E. 2.3,
je mit Hinweisen, insbesondere auf BGE 143 IV 380 E. 1.2, in: Pra 2018 Nr. 61). Es besteht
kein Anlass, den Beweisanträgen der Beschwerdeführerinnen zu entsprechen (vgl. zur an-
tizipierten Beweiswürdigung BGE 144 V 361 E. 6.5; 144 II 427 E. 3.1.3, je mit Hinweis[en],
kritisch dazu M. BICKEL, Antizipierte Beweiswürdigung, 2021, Rz. 530 ff.).
5.
Die Beschwerdeführerinnen beantragen die Verweigerung der Baubewilligung hinsichtlich
des revidierten Projektänderungsgesuchs.
5.1.
Sie bemängeln unter Anrufung des Rekursentscheids des BUD Nr. 38/2024 vom 29. Mai
2024, die Beschwerdebeteiligte habe im Rahmen der Baubewilligung vom 10. September/3.
Oktober 2024 zu Unrecht von einer strassenbaupolizeilichen Neubeurteilung der Erschlies-
sungssituation/Verkehrssicherheit abgesehen. Ausgehend von 2,5 täglichen Fahrzeugbe-
wegungen pro Parkplatz erhöhten sich die Fahrzeugbewegungen auf der
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Tiefgaragenzufahrt aufgrund der im strittigen Projektänderungsgesuch vorgesehenen 33
neuen Tiefgaragenparkplätze von 125 auf 207, also auf rund 10 Bewegungen pro Stunde
(unter der Annahme, dass nachts nur wenige Ein- und Ausfahrten stattfänden). Durch die
strittige Tiefgaragenerweiterung werde die Zufahrt viel intensiver genutzt als ursprünglich
geplant. Daran ändere nichts, dass die Anzahl Wohnungen unverändert bliebe und die
Parkplätze nur an Bewohner der Mehrfamilienhäuser vermietet werden dürften. Jeder zu-
sätzliche Parkplatz führe zu Mehrverkehr. Eine erneute Überprüfung der Verkehrssicherheit
sei umso mehr angezeigt, als die im 20 Jahre alten GPB festgesetzte Zufahrt in der heutigen
Zeit bei einer objektiven Beurteilung der Verkehrssicherheit unzulässig wäre, da sie aus
einer Tiefgarage direkt auf eine Kreuzung führe. Überdies verlaufe der viel begangene F.__-
weg parallel zur Tiefgaragenausfahrt und wenige Meter daneben sei auf der D.__ ein Fuss-
gängerstreifen markiert, welcher aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Alters- und Pflege-
heim stark frequentiert werde, insbesondere auch von gehbehinderten Fussgängern. Fer-
ner seien zwei Zufahrten zu demselben Grundstück innerhalb weniger Meter absolut unüb-
lich.
5.2.
Vorab ist festzuhalten, dass die Beschwerdeführerinnen keine akzessorische Überprüfung
des GPB verlangen und eine solche auch nicht angezeigt ist, da von der rechtskräftigen
Baubewilligung vom 7. Juli 2022, welche gestützt auf den GPB erteilt worden ist (und die
bis 7. Juli 2027 verlängert werden könnte), jederzeit Gebrauch gemacht werden kann (vgl.
dazu BGE 148 II 147 E. 3.3 und zur Geltungsdauer der Baubewilligung Art. 148 Abs. 1 und
2 des Planungs- und Baugesetzes, sGS 731.1, PBG). Weiter steht ausser Frage, dass der
Baugrund auf Parzelle Nr. 0000_ im Sinne von Art. 22 Abs. 2 Ingress und Bst. b in Verbin-
dung mit Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsge-
setz, SR 700, RPG) sowie Art. 63 Ingress und Bst. a sowie Art. 67 Ingress und Bst. a PBG
über die angrenzende D.__ auf Grundlage der im GPB festgesetzten Zufahrten strassen-
mässig hinreichend erschlossen ist. Deswegen erweist sich der von den Beschwerdeführe-
rinnen angerufene Rekursentscheid des BUD Nr. 38/2024 vom 29. Mai 2024 (E. 4.2 ff.),
welcher sich zur hinreichenden Erschliessung äusserte, vorliegend nicht als einschlägig.
Sodann bestreiten die Beschwerdeführerinnen nicht, dass die Baubewilligung vom 7. Juli
2022 auch die strassenbaupolizeiliche Bewilligung nach Art. 63 Abs. 1 Ingress und Bst. a
sowie Abs. 2 StrG für den Bau der zwei Zufahrten auf Parzelle Nr. 0000_ mitenthält, selbst
wenn sie diesbezüglich nicht mit einer separaten Dispositiv-Ziffer versehen worden ist
(siehe dazu auch VerwGE B 2023/50 vom 26. Oktober 2023 E. 7.1, mit Hinweisen).
5.3.
Der Rat der Beschwerdebeteiligten ist im Einspracheentscheid vom 10. September 2024
auf die öffentlich-rechtliche Einsprache der Beschwerdeführerinnen in Bezug auf die darin
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erhobenen Rügen betreffend Verkehrssicherheit mit der Begründung nicht eingetreten, der
Standort der Tiefgaragenzufahrt sei bereits im GPB rechtskräftig festgelegt und die Grund-
stückszufahrt/Tiefgaragenrampe gestützt darauf mit der Baubewilligung vom 7. Juli 2022
rechtskräftig bewilligt worden. Weiter hat er erwogen, die erforderlichen Knotensichtweiten
seien eingehalten, da die entsprechenden Sichtzonen bei der Erteilung der Baubewilligung
am 7. Juli 2022 rechtskräftig verfügt worden seien. Der parallel zur Tiefgaragenausfahrt
verlaufende F.__-weg dürfe nicht von Personenwagen befahren werden. Überdies seien
die Geometrien der Tiefgaragenrampe nicht zu beanstanden, da das Kreuzen von zwei
Fahrzeugen im Bereich der Rampe möglich und die Rampe nicht zu steil sei. Der geringfü-
gige Mehrverkehr auf der Zufahrt durch die Vergrösserung der Tiefgarage sei nicht als Än-
derung der bestehenden Zufahrt einzustufen, welche eine Neubeurteilung der Zufahrtssitu-
ation erfordern würde. Die Vorinstanz hat dieses teilweise „Nichteintreten“ – präziser:
„Nichteingehen“ – auf die Einsprache der Beschwerdeführerinnen im Ergebnis bestätigt
(vgl. dazu E. 4.2.3 f. des angefochtenen Entscheids), selbst wenn sie die Baubewilligung
vom 10. September/3. Oktober 2024 aus anderen Gründen (vgl. E. 3 des angefochtenen
Entscheids) mit einer Auflage ergänzt hat.
5.4.
Im Rahmen der in der Beschwerde vorgebrachten Kritik zu prüfen ist, ob die strittige Pro-
jektänderung in strassengesetzlicher Hinsicht zu einer bewilligungspflichtigen Änderung der
bereits bewilligten Tiefgaragenzufahrt auf Parzelle Nr. 0000_ führt.
5.4.1.
Eine bewilligungspflichtige Änderung im Sinne von Art. 63 Abs. 1 Ingress und Bst. a StrG
liegt vor, wenn ein Bau-, Projektänderungs- oder Korrekturgesuch dazu führt, dass eine
bereits erstellte oder eine rechtskräftig bewilligte Zufahrt baulich angepasst, eine verkehrs-
relevante Nutzung geändert oder deutlich mehr Fahrten generiert werden sollen (vgl. dazu
VerwGE B 2023/137 vom 6. Dezember 2024 E. 4.3; Arbeitshilfe des TBA „Strassenpolizei-
liche Bewilligungen an Kantonsstrassen“, Stand: 2. September 2022, https://www.sg.ch ˃
Bauen ˃ Tiefbau ˃ Richtlinien, Normalien, Merkblätter, Arbeitshilfe, S. 11).
5.4.2.
Nicht umstritten ist, dass die am 7. Juli 2022 rechtskräftig bewilligte Tiefgaragenzufahrt im
Rahmen der strittigen Projektänderung baulich nicht angepasst wird und keine verkehrsre-
levante Nutzungsänderung (etwa Umnutzung von Wohnen in Verkaufsräume oder Gastro-
nomie) erfolgen soll. Die Grösse und Anzahl (40 Wohneinheiten) der am 7. Juli 2022 rechts-
kräftig bewilligten Wohnungen bleiben ebenfalls unverändert. Die Tiefgarage soll neu in-
dessen von 50 auf 83 Parkplätze erweitert werden. Gemäss dem Amtsbericht des AFU vom
12. Februar 2025 erscheinen 2,5 tägliche Fahrzeugbewegungen pro Parkplatz als
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plausibel, wobei das Verwaltungsgericht diese Einschätzung mit Blick auf die unveränderte
Zahl von Wohnungen als eher hoch erachtet.
5.4.3.
Folgt man gleichwohl der Einschätzung des AFU und rechnet man neu mit 207,5 statt 125
Fahrten pro Tag, ist wegen der Tiefgaragenerweiterung mit einem Mehrverkehr von 82,5
Fahrten pro Tag zu rechnen. Unter der Annahme, dass sich diese Mehrfahrten alle auf den
Tag verteilen (d.h. diese zwischen 7 und 19 Uhr erfolgen), sind damit höchstens 6,875
Mehrfahrten pro Stunde zu erwarten. Bei einem solch geringen Mehrverkehr kann mit Blick
auf die konkreten Verhältnisse (Gemeindestrasse 1. Klasse mit gewisser Benützerfre-
quenz) – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen – nicht von einer Änderung
der rechtskräftig bewilligten Zufahrt gesprochen werden. Demzufolge löst die strittige Pro-
jektänderung keine Bewilligungspflicht im Sinne von Art. 63 Abs. 1 Ingress und Bst. a StrG
aus. Folglich durfte der Rat der Beschwerdebeteiligten im Einspracheentscheid vom
10. September 2024 davon absehen, sich erneut mit der Verkehrssicherheit der Tiefgara-
genzufahrt auseinanderzusetzen, und auf die Einsprache der Beschwerdeführerinnen dies-
bezüglich nicht eingehen.
5.4.4.
Bei diesem Ergebnis tut nichts zur Sache, dass das TBA gemäss den Beschwerdeführe-
rinnen im Bericht vom 27. Januar 2025 die Verkehrssicherheit nicht geprüft hat.
5.5.
Worin im Übrigen die rechtliche Grundlage dafür bestehen sollte, von der Beschwerdegeg-
nerin einen Bedarfsnachweis für die Erstellung der zusätzlichen Parkplätze einzuverlangen,
ist nicht ersichtlich. Selbst wenn man einen solchen verlangen wollte, scheint die Bedarfs-
berechnung der Beschwerdegegnerin (vgl. dazu E. 3.2.3 des angefochtenen Entscheids)
als plausibel und nachvollziehbar.
5.6.
Der Antrag der Beschwerdeführerinnen auf Abänderung des angefochtenen Entscheids da-
hingehend, dass die Baubewilligung hinsichtlich des revidierten Projektänderungsgesuchs
zu verweigern sei, erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzuweisen.
6.
Die Beschwerdeführerinnen verlangen ferner im Sinne eines (Sub-)Eventualantrags die Er-
weiterung der unter Dispositiv-Ziffer 1b des angefochtenen Entscheids verfügten Auflage
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dahingehend, dass ein effektiver Kontrollmechanismus vorgegeben wird (vgl. dazu bereits
E. 2 hiervor).
6.1.
Wie die Beschwerdegegnerin und die Beschwerdebeteiligte zu Recht ausführen, entbehrt
die strittige Auflage, welche vorschreibt, dass die Tiefgaragenparkplätze nur den Bewohne-
rinnen des Grundstücks Nr. 0000_ zur Verfügung gestellt werden dürfen, einer gesetzlichen
Grundlage. Weder das kantonale Recht (vgl. dazu den hier noch anwendbaren Art. 15 des
bis 30. September 2017 gültig gewesene Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche
Baurecht, Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom 1. Januar 2015, sowie
VerwGE B 2022/120 vom 12. Mai 2023 E. 3.1, mit Hinweisen auch zum Übergangsrecht;
BGer 1C_597/2021 vom 18. April 2023 E. 3.2.1; 1C_614/2021 vom 23. Februar 2023 E. 3.1
und 4.3) noch das kommunale Recht (vgl. dazu Art. 69 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 5,
7 und 15 des Baureglements der Politischen Gemeinde Z.__, vom BD genehmigt am
23. Dezember 1994, BauR, sowie Art. 4 der besonderen Vorschriften des GPB) verbieten
die Vermietung von Abstellplätzen an Dritte, soweit der Mindestbedarf an Abstellplätzen
von den jeweiligen Grundeigentümerinnen dauerhaft sichergestellt bleibt. Entgegen der
Auffassung der Vorinstanz (vgl. E. 3.2.4 des angefochtenen Entscheids) ergibt sich aus
Art. 5 BauR nichts Abweichendes. Aus der Bestimmung lässt sich lediglich ableiten, dass
ein Ausbau des Untergeschosses für Wohnzwecke, d.h. der Einbau von Wohnräumen,
nicht gestattet ist. Überdies ist die Erstellung von Abstellplätzen in der im GPB umgrenzten
Tiefgarage nicht beschränkt.
6.2.
Damit erweist sich schon die bestehende – aus prozessualen Gründen vom Verwaltungs-
gericht nicht korrigierbare (vgl. dazu Art. 63 VRP) – Auflage als unzulässig; umso mehr fällt
ausser Betracht, sie im Sinne des Eventualantrags der Beschwerdeführerinnen zu ver-
schärfen. Der entsprechende Antrag ist abzuweisen.
7.
Die Beschwerdeführerinnen haben im Weiteren die Aufhebung von Ziffer 3a des Dispositivs
des angefochtenen Entscheids (ausseramtlichen Entschädigung) verlangt. Gleichzeitig ha-
ben sie diesen Antrag insoweit reduziert, als Ziffer 3a nur insofern zu korrigieren sei, als
ihnen auch ein Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen sei. In der Beschwerdebegründung
stellen sie sich auf den Standpunkt, sie hätten einen Antrag auf Mehrwertsteuerzuschlag
gestellt, ohne diesen zu begründen. Es sei dennoch augenfällig und offensichtlich und
werde von Rechtsanwalt Raphael Fisch bestätigt, dass die SteuriFisch AG, Wil, welche sie
im Rekursverfahren vertreten haben, mehrwertsteuerpflichtig sei. Departemente und Ge-
richte würden in einer solchen Konstellation im Wissen, dass der antragstellende Anwalt
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der Mehrwertsteuerpflicht unterliege, meist die Mehrwertsteuer ohne Begründung zuspre-
chen.
7.1.
Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht besteht Anspruch auf Ersatz ausseramt-
licher Kosten (Art. 98 Abs. 1 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfah-
ren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Bestandteil der
zu entgeltenden ausseramtlichen Kosten bildet grundsätzlich auch die Entschädigung der
Mehrwertsteuer. Gemäss Art. 29 der Honorarordnung (sGS 963.75, HonO, Fassung vom
28. November 2018, in Kraft gesetzt auf 1. Januar 2019, nGS 2019-019) ist der Antrag, es
sei die Mehrwertsteuer zu entschädigen, zu begründen. Im Entscheid B 2023/109 vom
4. Juli 2024 hielt das Verwaltungsgericht hierzu fest (E. 4.3), dass es dort, wo sich ein An-
spruch auf Entschädigung der Mehrwertsteuer bereits ohne Mitwirkung der berechtigten
Partei ohne weiteres ergebe, keiner Mitwirkungspflicht mit unmittelbarer Säumnisfolge (Ver-
lust des Anspruchs auf eine Entschädigung der Mehrwertsteuer) bedürfe. Bei einer solchen
Ausgangslage sei eine zusätzliche Begründung nutzlos und deren Einforderung überspitzt
formalistisch. Dieser Rechtsanwendung stehe Art. 29 HonO nicht entgegen, da diese Be-
stimmung die Mitwirkung der entschädigungsberechtigten Partei bei der Frage der Vorsteu-
erabzugsmöglichkeit und die Folgen bei einer Mitwirkungspflichtverletzung ordne. Nur wenn
das Fehlen einer Vorsteuerabzugsmöglichkeit nicht offensichtlich sei, rechtfertige es sich,
den öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Entschädigung der Mehrwertsteuer von einem be-
gründeten Mehrwertsteuerantrag abhängig zu machen (vgl. dazu auch VerwGE B 2024/130
vom 3. Dezember 2024 E. 4.3, siehe zur Aufforderung zur Rekursergänzung auch Art. 48
Abs. 2 VRP).
7.2.
Die Vorinstanz begründet die Auferlegung der amtlichen und ausseramtlichen Kosten zu-
lasten der Beschwerdegegnerin nach dem Verursacherprinzip (Art. 95 Abs. 2 VRP) damit,
dass die erstinstanzliche Baubewilligung vom 10. September/3. Oktober 2024 mit der unter
Dispositiv-Ziffer 1b des Rekursentscheides vom 13. Mai 2025 verfügten Auflage zu ergän-
zen gewesen sei (vgl. E. 7.1 und 8.2 des angefochtenen Entscheids). Da diese Auflage
aber, wie gesagt (vgl. E. 6.2 hiervor), rechtswidrig ist, wären die amtlichen und ausseramt-
lichen Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfahrens an sich nach dem Erfolgsprinzip
(Art. 95 Abs. 1 und Art. 98bis VRP) vollumfänglich den Beschwerdeführerinnen aufzulegen
gewesen (vgl. im Übrigen VerwGE B 2024/155 vom 18. September 2025 E. 4.2.1 ff., wo-
nach bei einer Bestätigung der erstinstanzlichen Baubewilligung durch die Rekursinstanz
allein der Umstand, dass diese eine Auflage hinzufügt, nicht die Annahme vollständigen
Obsiegens der Rekurrentinnen zulässt). Dem Verwaltungsgericht ist es indessen verwehrt,
über die Begehren der Beschwerdeführerinnen hinauszugehen (Art. 63 VRP). Damit hat es
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mit dem Kostenspruch im angefochtenen Entscheid (Dispositiv-Ziff. 2 und 3) sein Bewen-
den. Angesichts dessen, dass die amtlichen und ausseramtlichen Kosten des vorinstanzli-
chen Rekursverfahrens an sich vollumfänglich den Beschwerdeführerinnen aufzuerlegen
gewesen wären, kann ihnen der beantragte Mehrwertzuschlag indes nicht zugesprochen
werden. Daran ändert nichts, dass ihnen gemäss der zitierten verwaltungsgerichtlichen
Rechtsprechung – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – nicht zum Nachteil hätte ge-
reichen dürfen, dass sie ihren Mehrwertsteuerantrag im vorinstanzlichen Rekursverfahren
in ihren Eingaben vom 18. Oktober 2024 (eingegangen am 21. Oktober und 19. November
2024) nicht begründet haben, weil sie selbst offensichtlich nicht mehrwertsteuerpflichtig
sind.
8.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Dem Verfahrens-
ausgang entsprechend haben die Beschwerdeführerinnen die amtlichen Kosten des Be-
schwerdeverfahrens zu bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Sie haften solidarisch
(Art. 96bis VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 2’500 ist angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der
Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12, GKV); sie ist mit dem geleisteten Kostenvorschuss
in gleicher Höhe gedeckt.
Der Verlegung der amtlichen Kosten entsprechend haben die Beschwerdeführerinnen die
obsiegende Beschwerdegegnerin für das Beschwerdeverfahren antragsgemäss unter soli-
darischer Haftbarkeit ausseramtlich pauschal mit insgesamt CHF 2'860 (inkl. 4% Barausla-
gen) zu entschädigen (Art. 98 Abs. 1 und Art. 98bis VRP; Art. 98ter VRP in Verbindung mit
Art. 106 Abs. 3 der Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zivilprozessordnung, SR 272,
ZPO; Art. 30 Abs. 1 Ingress und Bst. b Ziff. 1 sowie Art. 31 Abs. 1 f. des Anwaltsgesetzes,
sGS 963.70, AnwG, Art. 6, Art. 19, Art. 22 Abs. 1 Bst. b, Art. 28bis HonO). Da nicht offen-
sichtlich ist, dass die Beschwerdegegnerin selbst nicht mehrwertsteuerpflichtig ist (MWST-
Nummer … MWST, https://www.uid.admin.ch), ist mangels gegenteiliger Begründung
(Art. 29 HonO) davon auszugehen, dass eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit für die von ihrem
Rechtsvertreter in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer besteht, weshalb diese nicht zu ent-
schädigen ist (vgl. dazu VerwGE B 2025/82 vom 10. Juni 2025 E. 6.2 Abs. 3, mit Hinwei-
sen).
B 2025/116 11/12

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Beschwerdeführerinnen bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens
von CHF 2'500; diese sind mit dem von ihnen in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss
gedeckt.
3.
Die Beschwerdeführerinnen entschädigen die Beschwerdegegnerin für das Beschwerde-
verfahren mit insgesamt CHF 2'860 (ohne Mehrwertsteuer) unter solidarischer Haftbarkeit.
B 2025/116 12/12