sg_verwaltungsgericht · B 2025/33 · 2025-12-03 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 03.12.2025
Verwaltungsgericht

Grundstückgewinnsteuer. Art. 3 Abs. 1 und 4 GGS (sGS 814.1). Art. 34 Abs. 2 und 57 StG (SR 811.1). Art. 8 lit. a und 9 Abs. 1 VGS (sGS 814.11). Materiell streitig war die Festlegung des Mietwerts und des Verkehrswerts des Grundstücks des Beschwerdeführers. Das Verwaltungsgericht erachtete den im angefochtenen Entscheid bestätigten Mietwert nachvollziehbar begründet und ausgewiesen. Hinsichtlich der Verkehrswertbemessung hielt es unter anderem fest, dass der Landwert aufgrund der geringen Grundstückfläche (280 m2), der eher länglichen Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplans (mit geringerem kleinem Grenzabstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu bewerten sei. Es bestehe mit Blick auf die besondere Fachkompetenz, die dem Beschwerdegegner mit Blick auf Schätzungen zukomme, kein Anlass, von dieser Sichtweise abzuweichen. Hieran vermöge das Vorhandensein von Vergleichspreisen für Landverkäufe nichts zu ändern, zumal diese Verkäufe unbebaute und häufig grössere Grundstücke betroffen hätten, wohingegen hier der Wert eines bebauten kleinen Grundstücks im Überbauungsplan in Frage stehe. Eine andere Sichtweise bzw. eine Bemessung nach der absoluten Methode lasse sich mit den Darlegungen der Vorinstanz und der Beschwerdeführerin nicht begründen. Im Weiteren weiche der von der Vorinstanz ermittelte Verkehrswert (2021) ganz erheblich von dem im Jahr vor der Schätzung (2020) vom Beschwerdeführer bezahlten Kaufpreis ab. Die Liegenschaften gemäss der vom Beschwerdegegner eingereichten (erweiterten) Liste von Vergleichsobjekten seien mit Blick auf Lage, Baujahr, Kaufdatum, Nutzfläche und Grundstückfläche mit der Liegenschaft des Beschwerdeführers unmittelbar vergleichbar. Der von der Vorinstanz festgelegte Verkehrswert erweise sich mit Blick auf die Vergleichstransaktionen als zu tief. Die relativ erhebliche Abweichung des von der Vorinstanz ermittelten Schätzwerts vom Kaufpreis sowie von den erwähnten Vergleichspreisen erscheine vorliegend nicht zureichend erklärt und lasse sich insbesondere mit Art. 57 StG nicht vereinbaren. Für die Vorinstanz habe im Übrigen auch kein zureichender Anlass bestanden, in den Beurteilungsspielraum des Beschwerdegegners einzugreifen und von der Verkehrswertbemessung gemäss Einspracheentscheid abzuweichen (Verwaltungsgericht, B 2025/33).

Gegen dieses Urteil wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (Verfahren 9C_27/2026)

Kanton St.Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung III
Entscheid vom 3. Dezember 2025
Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder,
Verwaltungsrichter Engeler; Gerichtsschreiber Schmid
Geschäftsnr. B 2025/33
Verfahrens- A.__,
beteiligte Beschwerdeführer,
gegen
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen,
Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegner,
Gegenstand Schätzung der Grundstückwerte (Grundstück Nr. 0000_,
Z.__)

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
A.__ ist Eigentümer des 280 m2 grossen, mit einem Einfamilienhaus (EFH) überbauten
Grundstücks Nr. 0000_, Grundbuch Z.__, in Y.__. Das Grundstück ist belastet mit einem
beschränkten dinglichen Benützungsrecht an einem Garageneinstellplatz (Garage F) mit
Vorplatz zugunsten des Nachbargrundstücks Nr. 0001_; dieser Garagenplatz wurde in die
Schätzung des Grundstücks Nr. 0001_ (vgl. Beschwerdeverfahren B 2025/33) einbezogen.
Sodann besteht ein Fusswegrecht für den Treppenaufgang über die Nachbargrundstücke
Nrn. 0002_, 0001_, 0003_ und 0004_.
Mit Schätzung vom 15. April 2021 wurde der Mietwert des Grundstücks mit dem im Jahr
2018 neu erstellten EFH auf CHF 16’560 festgelegt, der Verkehrswert auf CHF 860'000.
Diese Werte eröffnete das Gemeindesteueramt Z.__ mit Verfügung vom 27. April 2021 (act.
G 9/8/4).
Nachdem A.__ gegen die Schätzungsverfügung vom 27. April 2021 am 12. Mai 2021 Ein-
sprache erhoben hatte, fand am 30. November 2021 eine Einspracheverhandlung statt, an
welcher keine Einigung erzielt werden konnte. Mit Entscheid vom 21. Juni 2022 hiess das
kantonale Steueramt die Einsprache teilweise gut, bestätigte den Mietwert von CHF 16'560
und legte den Verkehrswert auf CHF 729'000 fest (act. G 9/8/14).
B.
Mit Eingabe vom 21. Juli 2022 erhob A.__ gegen den Entscheid des kantonalen Steueramts
vom 21. Juni 2022 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen
(VRK). Nach einem umfangreichen Schriftenwechsel wies die VRK mit Entscheid vom 28.
November 2023 ein Ausstandsbegehren des Rekurrenten gegen den zuständigen Abtei-
lungspräsidenten ab; das Verwaltungsgericht bestätigte diesen Entscheid in VerwGE B
2023/266 vom 15. Mai 2024.
Nach Wiederaufnahme des Verfahrens und Durchführung eines Augenscheins am 6. De-
zember 2024 hiess die VRK den Rekurs A.__s mit Entscheid vom 9. Januar 2025 teilweise
gut, hob den Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf und legte den Verkehrswert des
Grundstücks Nr. 0000_ auf CHF 635'000 und den Mietwert auf CHF 16'920 fest. Von den
amtlichen Kosten von CHF 3'750 (Entscheidgebühr) wurden A.__ CHF 2'500 und dem
Staat CHF 1’250 auferlegt (act. G 2).
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C.
Gegen den Rekursentscheid vom 9. Januar 2025 erhob A.__ mit Eingabe vom 6. Februar
2025 (act. G 1) Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Er stellte dabei (sinngemäss) die
folgenden Rechtsbegehren: Das Beschwerdeverfahren sei mit dem Beschwerdeverfahren
B 2025/32 (B.__) zu vereinigen (Ziffer 1); der angefochtene Rekursentscheid sei zufolge
diverser Rechtsverletzungen aufzuheben und die Sache neu zu beurteilen (Ziffer 2); der
Mietwert sei auf CHF 16'560 und der Verkehrswert auf CHF 533'000 festzulegen (Ziffern 3
und 4); die im Rekursentscheid inkludierte Steuerveranlagung Grundstück Nr. 0004_ vom
4. Mai 2019 (Treppenzugang) sei als nichtig anzuerkennen und der angefochtene Ent-
scheid entsprechend zu berichtigen (Ziffer 5); unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu-
lasten des Beschwerdegegners (Ziffer 6).
Mit Schreiben vom 21. Februar 2025 teilte die Vorinstanz den Verzicht auf eine Vernehm-
lassung mit (act. G 7). Der Beschwerdegegner beantragte in der Vernehmlassung vom
3. April 2025 (act. G 12) die Abweisung der Beschwerde (Ziffer 1) und eine Anpassung des
angefochtenen Entscheids zu Ungunsten des Beschwerdeführers dahingehend, dass der
Verkehrswert entsprechend dem Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf CHF 729'000
festzulegen sei (Ziffer 2).
Am 23. April 2025 nahm der Vertreter (Vater) des Beschwerdeführers Einsicht in die Akten
(act. G 17). Mit Eingabe vom 7. Mai 2025 bestätigte und ergänzte der Beschwerdeführer
seinen Standpunkt (act. G 18).
Mit Schreiben vom 29. September 2025 teilte das Verwaltungsgericht dem Beschwerdefüh-
rer mit, dass es in Betracht ziehe, den angefochtenen Rekursentscheid – über seine Be-
schwerdebegehren hinausgehend – im Sinne der Position des kantonalen Steueramts da-
hingehend abzuändern, dass der Verkehrswert entsprechend dem Einspracheentscheid
vom 21. Juni 2022 auf CHF 729'000 festzulegen sei. Es setzte ihm Frist an, sich zu dieser
drohenden Schlechterstellung zu äussern. Mit Eingabe vom 14. Oktober 2025 liess sich der
Beschwerdeführer vernehmen. Die Eingabe wurde den übrigen Verfahrensbeteiligten am
16. Oktober 2025 zur Kenntnisnahme zugestellt. Weitere Stellungnahmen gingen nicht ein.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 des Steu-
ergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechts-
pflege, sGS 951.1, VRP). Der Beschwerdeführer ist zur Ergreifung des Rechtsmittels legi-
timiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerdeeingabe vom 6. Februar 2025 wurde rechtzei-
tig eingereicht und genügt formal und inhaltlich den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196
Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161 StG sowie Art. 64 und Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Be-
schwerde ist einzutreten.
2.
Das Verwaltungsgericht entscheidet im Steuerbeschwerdeverfahren, ohne an die Begeh-
ren der Beteiligten gebunden zu sein (Art. 196 Abs. 2 StG). Es hat im Rahmen der ange-
fochtenen Veranlagung aufgrund des Sachverhalts und der massgeblichen Vorschriften
dem objektiven Recht zum Durchbruch zu verhelfen. Daraus folgt – abweichend von den
allgemeinen verfahrensrechtlichen Vorschriften (Art. 63 VRP) – die Zulässigkeit einer refor-
matio in peius (vgl. dazu VerwGE B 2022/13-14 vom 21. Dezember 2022 E. 6). Zur Ver-
meidung eines Überraschungsentscheids (vgl. dazu BGE 150 I 174 E. 4.1; BRUN-
NER/ZOLLINGER, Das Verbot des Überraschungsentscheids im schweizerischen Prozess-
recht, SJZ 22/2022, S. 1077 ff., S. 1087 ff.) hat das Gericht vorgängig anzukündigen, wenn
es eine solche in Betracht zieht (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung, SR 101, BV). Dieser
Vorgabe wurde vorliegend Rechnung getragen (vgl. Bst. C hiervor). Entgegen der Auffas-
sung des Beschwerdeführers (act. G 22 S. 1 f.) wurde sein «Rechtsanspruch auf ein orden-
tliches Verfahren» nicht beeinträchtigt. Eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte (Art.
5, 8, 9, 29 Abs. 2, 29a und 30 BV) sowie von Art. 6 Ziffer 1 der der Konvention zum Schutze
der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101, EMRK) ist nicht ersichtlich.
3.
3.1.
Die benachbarten Grundstücke Nrn. 0000_ (im Eigentum von A.__) und Nr. 0001_ (im Ei-
gentum von B.__) bilden Gegenstand der Beschwerdeverfahren B 2025/33 und B 2025/32.
Zwar geht es in den beiden Verfahren um in vielen Teilen ähnliche oder identische Liegen-
schaften und es sind vergleichbare Streitfragen zu beantworten; da die Liegenschaften je-
doch nicht denselben Eigentümern/Beschwerdeführern
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gehören, erweist sich die beantragte Vereinigung der Beschwerdeverfahren als nicht sach-
gerecht.
Der entsprechende Antrag des Beschwerdeführers ist daher abzuweisen.
3.2.
Nachdem der Beschwerdeführer gegen die Schätzungsverfügungen vom 27. April 2021 am
12. Mai 2021 Einsprache erhoben hatte, hiess der Beschwerdegegner das Rechtsmittel
teilweise gut, bestätigte den Mietwert von CHF 16'560 und legte den Verkehrswert auf
CHF 729'000 fest (vgl. vorstehend A.a; act. G 9/8/14). Auf dem Grundstück Nr. 0001_ be-
finden sich die beiden Garagen E und F. Der mit einem beschränkten Benützungsrecht
zugunsten des Grundstücks Nr. 0000_ belastete Garagenteil (Garage F) wurde mit Ein-
spracheentscheid vom 21. Juni 2022 zu Recht in die Schätzung des Grundstücks Nr. 0001_
(Beschwerdeverfahren B 2025/32) einbezogen, da er schätzungstechnisch diesem Grund-
stück zugeschieden ist. Die im Eigentum des Beschwerdeführers stehende Garage F bildet
dementsprechend nicht Teil der vorliegend streitigen Schätzung. Dementsprechend wurde
lediglich die Garage E bzw. der hälftige Sachwert der Doppelgarage E+F (CHF 62'000) bei
der Schätzung des Grundstücks Nr. 0001_ berücksichtigt (vgl. act.
G 9/8/14 Ziffer 10).
3.3.
Im Weiteren wurde im vorinstanzlichen Entscheid festgehalten, dass es sich bei den Akten
aus dem Verfahren betreffend die Versicherungswerte, deren Beizug der Beschwerdefüh-
rer beantragt hatte, um verfahrensfremde Unterlagen handle, die vorliegend nicht von Re-
levanz seien. Konkret könnten nur die Steuerwerte überprüft werden. Es werde somit auf
den Beizug von Unterlagen betreffend die Versicherungswerte verzichtet (act. G 2 S. 3 E.
3a). Hinsichtlich der Rüge des Beschwerdeführers, die vom Beschwerdegegner eingereich-
ten Akten seien nicht vollständig, merkte die Vorinstanz an, dass die Unterlagen die übli-
chen Dokumente, Verfügungen, Berechnungsgrundlagen sowie den Einspracheentscheid
enthalten würden. Die massgeblichen Grundlagen für eine Überprüfung des vorinstanzli-
chen Einspracheentscheids lägen somit vor. Diesbezügliche Unregelmässigkeiten seien
nicht ersichtlich (act. G 2 S. 3 E. 3b). Es seien die Schätzungsverfügungen über die Nach-
bargrundstücke Nrn. 0005_, 0003_, 0004_ und 0006_, die praktisch identisch überbaut
seien wie das vorliegende Grundstück, als allfällige Vergleichsgrundlage eingeholt worden
(act. G 9/36/25-28). Es werde berücksichtigt, dass die dortigen Stichtage mit dem vorlie-
genden Stichtag nicht identisch seien, soweit die eingeholten Schätzungsverfügungen
überhaupt als Vergleichsgrundlage herangezogen würden. Da sie dem Amtsgeheimnis un-
terlägen, sei dem Beschwerdeführer diesbezüglich keine vollständige Einsicht gewährt wor-
den (vgl. act. G 9/35 und 9/41). Die wesentlichen Kennzahlen seien dem Vertreter des
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Beschwerdeführers anlässlich des Augenscheins jedoch mündlich zusammengefasst zur
Kenntnis gebracht worden (act. G 2 S. 3 f. E. 3c). In die übrigen Verfahrensakten habe der
Vater und Vertreter des Beschwerdeführers bereits am 19. September 2022 Einsicht ge-
nommen (act. G 9/10). Weitere Aktenstücke seien dem Beschwerdeführer jeweils umge-
hend nach Eingang zugestellt worden, sofern sie nicht – wie mehrheitlich – von ihm selbst
gestammt hätten. Die Akteneinsicht sei ihm vom Gericht somit vollumfänglich gewährt wor-
den (act. G 2 S. 4 E. 3d).
3.3.1.
Hinsichtlich der Akten betreffend die Versicherungswerte hatte der Beschwerdegegner am
26. Oktober 2023 auf Anfrage der Vorinstanz vom 11./17. Oktober 2023 (act. G 9/24 f.)
mitgeteilt, dass sich die Verfügung der Versicherungswerte vom 27. April 2021 und die Ei-
nigung zu den Versicherungswerten ebenfalls bei den von ihm eingereichten Akten befän-
den. Die Akten aus dem Einspracheverfahren gegen die Versicherungswerte befänden sich
nicht bei den Akten, weil diese ein anderes Verfahren betreffen würden (act. G 9/26). Wenn
der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren vorbringt, dass er in keiner Eingabe ver-
fahrensfremde Dokumente (betreffend Versicherungswerte) angefordert und sich bei allen
Eingaben auf die Steuerveranlagung berufen habe (act. G 1 S. 6 f. Ziffer 4), so lässt sich
der unterlassene Beizug von Akten betreffend die Versicherungswerte, welche über die in
den Akten ohnehin befindlichen (vgl. act. G 9/8/2 f. und 9/8/10 f. und 9/8/24) Unterlagen
hinausgehen, nicht beanstanden.
3.3.2.
Mit Schreiben vom 22. Oktober 2024 ersuchte die Vorinstanz den Beschwerdegegner um
Einreichung der Schätzungen der Nachbargrundstücke Nrn. 0003_, 0004_ und 0005_ (act.
G 9/33). Diesem Ersuchen kam der Beschwerdegegner am 30. Oktober 2024 nach, wobei
er zusätzlich auch noch die Schätzung des Nachbargrundstücks Nr. 0006_ vom 7. Juli 2023
einreichte (act. G 9/35 f.). Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers liegt somit der
Nennung des Grundstücks Nr. 0006_ im angefochtenen Entscheid weder ein «Abschreibe-
fehler» noch eine «bewusst falsche Bezeichnung» (act. G 1 S. 8) zugrunde. Soweit er in
diesem Zusammenhang eine Voreingenommenheit/Befangenheit des verfahrensleitenden
Richters der Vorinstanz bzw. eine Anforderung von Informationen ausserhalb des Schrif-
tenwechsels vermutet (act. G 1 S. 9), ist auf die Darlegungen in VerwGE B 2023/266 vom
15. Mai 2024 zu verweisen. Die weitere Mutmassung des Beschwerdeführers, wonach der
Beschwerdegegner bei den nachgereichten Schätzungen die Bewertungsmassstäbe ange-
passt und eine rechtliche Überprüfung der wertbestimmenden Einheiten bei den angefor-
derten Verfügungen wahrscheinlich nicht vorliege (act. G 1 S. 9 vierter Absatz), hilft für das
vorliegende Verfahren mangels Beweistauglichkeit nicht weiter.
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Nachdem der Beschwerdeführer am 6. November 2024 unter anderem um Akteneinsicht in
die nachträglich angeforderten Schätzungen ersucht hatte (act. G 9/40), teilte ihm die Vor-
instanz am 8. November 2024 unter Zustellung des aktuellen Aktenverzeichnisses mit, dass
die Einsicht in die beigezogenen Schätzungen verweigert werde, da das Interesse der Ei-
gentümer der Nachbargrundstücke an der Nichtpublizierung ihrer Steuerdaten höher zu ge-
wichten sei als sein (des Beschwerdeführers) Interesse an der Einsichtnahme. Indes werde
der Inhalt der Schätzungen anlässlich des Augenscheins mündlich anonymisiert erläutert
(act. G 9/41). Die in Aussicht gestellte Erläuterung erfolgte sodann am Augenschein vom
6. Dezember 2024 in der Weise, dass die den beigezogenen Schätzungen der Nachbar-
grundstücke zugrundeliegenden Bodenpreise (zwischen CHF 710 und CHF 870 pro m2;
durchschnittlich CHF 803 m2) sowie der angewandte Faktor m (m = 0.3 in drei Fällen,
m = 0.4 in einem Fall) bekanntgegeben wurden (act. G 9/47). Der Beschwerdeführer mo-
niert das Fehlen von mündlichen Angaben zu den Schätzungsdaten, zum Volumen nach
SIA-Norm, zur Wohnfläche, zum Mietwert, zum Kapitalisierungssatz, zu den Umgebungs-
kosten, zum Baugrubenaushub, zur Bewertung der Garage und zum Preis pro m3; im Pro-
tokoll seien die mündlich verkündeten Daten der drei Schätzungen nicht vermerkt worden
(act. G 1 S. 10 f.). Hierzu ist anzumerken, dass die vorerwähnten (im Protokoll nicht enthal-
tenen) Daten der drei nachträglich angeforderten Schätzungen im angefochtenen Ent-
scheid nicht zum Beweis bzw. zur Entscheidbegründung herangezogen wurden und damit
keine Entscheidgrundlage gebildet haben. Auf geheim gehaltene Akten darf nach bundes-
gerichtlicher Rechtsprechung zu Art. 29 Abs. 2 BV insoweit abgestellt werden, als de-
ren wesentlicher Inhalt unter Wahrung der Äusserungsmöglichkeit bekannt gegeben wird
(BGer 2C_779/2019 vom 29. Januar 2020 E. 3.1 m.H.). Die bundesverfassungsrechtliche
Vorgabe konvergiert mit Art. 16 Abs. 2 VRP, wonach bei Verweigerung der Einsicht nur der
wesentliche Inhalt eines Aktenstückes so weit mitgeteilt werden muss, als dies ohne Ver-
letzung des zu schützenden Interesses möglich ist. Die dem angefochtenen Entscheid zu-
grundegelegten wesentlichen Akten und Angaben unterlagen der Akteneinsicht bzw. wur-
den anlässlich des Augenscheins offengelegt/erläutert. Die Frage der Vollständigkeit der
mündlich verkündeten Schätzungsparameter der drei Schätzungen braucht von daher nicht
weiter untersucht zu werden.
3.3.3.
Zur weiteren Rüge des Beschwerdeführers, dass sein Akteneinsichtsgesuch vom 11. Juni
2024 und spätere Einsichtsgesuche ignoriert worden seien (act. G 1 S. 7 oben und S. 11),
weist die Vorinstanz darauf hin, dass der Rechtsvertreter (und Vater) des Beschwerdefüh-
rers bereits am 19. September 2022 Einsicht in die damals vorliegenden Verfahrensakten
genommen hatte (vgl. act. G 9/8 und G 9/10) und dem Beschwerdeführer die in der Folge-
zeit eingehenden weiteren Eingaben jeweils nach Eingang zugestellt worden seien (vgl.
act. G 9/27). Dies blieb vorliegend unbestritten. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern das
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Einsichtsrecht des Beschwerdeführers hinsichtlich der für dieses Verfahren wesentlichen
Akten durch die vorinstanzliche Nichtbeachtung der im Verlauf des vorinstanzlichen Ver-
fahrens gestellten Einsichtsgesuche verletzt worden sein sollte; dies umso mehr, als der
Beschwerdeführer im Verfahren vor Verwaltungsgericht über seinen Rechtsvertreter erneut
von seinem Akteneinsichtsrecht Gebrauch machte und er in der Folge nicht geltend machte,
ihm seien vorinstanzlich Aktenstücke vorenthalten worden (act. G 15 und 18).
3.3.4.
Im angefochtenen Entscheid wurde sodann festgehalten, dass die Einholung weiterer Un-
terlagen vorliegend nicht als erforderlich erscheine. Soweit der Beschwerdeführer die Her-
ausgabe verfahrensfremder Unterlagen – wie z.B. die Schätzungsverfügung über den Trep-
penaufgang – verlange, könne er bei den fallführenden Behörden ein Einsichtsgesuch stel-
len. Das Gericht (VRK) sei dafür im vorliegenden Verfahren nicht zuständig (act. G 2 S. 4
E. 3e). Inwiefern sich aus dieser Feststellung der Vorinstanz – wie der Beschwerdeführer
beanstandet (act. G 1 S. 12) – eine Verletzung von Art. 12 VRP (behördliche Untersu-
chungs- und Abklärungspflicht) ergeben sollte, ist nicht erkennbar. Die Schätzungsdaten
des vom Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang angeführten Grundstücks Nr. 0004_
bilden wie dargelegt (vorstehende E. 3.3.2) nicht Grundlage des Rekursentscheids und un-
terliegen daher nicht der Akteneinsicht. Im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 war
diesbezüglich festgehalten worden, die gemeinsame Erschliessung, also der gedeckte
Treppenaufgang, befinde sich nicht auf dem Einspracheobjekt (Grundstück Nr. 0000_). Der
Beschwerdeführer sei daran gemäss Dienstbarkeit zur Mitbenützung berechtigt. Die Schät-
zung des (fiktiven) Grundstücks für die Erschliessung (Nr. 2009-PDBK-2463) vom 25. April
2019 sei rechtskräftig. Der Verkehrswert sei auf CHF 190'000 festgelegt worden. Der Anteil
des Beschwerdeführers (ein Siebtel) betrage demnach CHF 27'000 (act.
G 9/8/14 S. 3). Mit Blick auf diese Gegebenheiten verfügt der Beschwerdeführer über die
in diesem Zusammenhang relevanten Informationen.
3.3.5.
Im Weiteren vermochte der Beschwerdeführer (vgl. act. G 1 S. 8) nicht darzutun, inwiefern
– entgegen der vorinstanzlichen Feststellung (act. G 2 S. 3 E. 3b) – die massgeblichen
Grundlagen für eine Überprüfung des vorinstanzlichen Einspracheentscheids nicht vorlie-
gen sollten. Seine in diesem Zusammenhang geäusserte Behauptung, wonach die von ihm
eingereichten Gebäudegrundrisspläne (act. G 9/14/34) vom Beschwerdegegner aus dem
Aktenbündel entfernt worden seien (act. G 1 S. 8 oben), trifft nicht zu; die Pläne liegen bei
den Akten. Es besteht von daher kein Anlass, die vorinstanzliche Aktenführung zu bean-
standen.
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3.4.
Zur Rüge des Beschwerdeführers betreffend mangelhafte Begründung des Einsprachent-
scheids vom 21. Juni 2022 hielt die Vorinstanz fest, der Beschwerdegegner sei im Ein-
spracheentscheid auf zahlreiche Sachverhalte eingegangen und habe den Entscheid nach-
vollziehbar begründet. Schätzungen seien keine mathematischen Berechnungen, weshalb
die Annahme gewisser Faktoren und die Gewichtung von Sachverhalten nicht mit einer
rechnerisch genauen Begründung versehen werden könnten. Streitgegenstand seien der
Mietwert und der Verkehrswert, weshalb Einwendungen zu einzelnen Faktoren oder Hilfs-
werten nicht im Detail behandelt werden müssten. Es genüge, wenn anhand der Begrün-
dung nachvollzogen werden könne, wie der Beschwerdegegner zu seinem Entscheid ge-
langt sei, und wenn es möglich sei, den Einspracheentscheid begründet anzufechten. Dies
sei vorliegend der Fall, weshalb keine Gehörsverletzung vorliege (act. G 2 S. 4 f. E. 4).
3.4.1.
Unter Bezugnahme auf die vorstehenden Darlegungen rügt der Beschwerdeführer sinnge-
mäss eine mangelhafte Begründung des angefochtenen Entscheids bzw. eine Verletzung
von Art. 52 VRP (Aktenüberweisungspflicht der Vorinstanz), Art. 29 Abs. 2 BV (rechtliches
Gehör) und Art. 12 VRP (Sachverhaltsermittlung; act. G 1 S. 12 f.).
3.4.2.
Hierzu ist festzuhalten, dass die Begründung eines Entscheids dem Betroffenen eine sach-
gerechte Anfechtung des Entscheids ermöglichen soll (BGE 133 III 439 E. 3.3; BGE 129 I
232 E. 3.2). Letzteres ist gegeben, wenn sowohl der Betroffene als auch die Rechtsmitte-
linstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn
müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde
leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Allerdings bedeutet dies nicht, dass
sich die Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtli-
chen Einwand auseinandersetzen muss; vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid
wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 133 I 270 E. 3.1). Diese Voraussetzungen
erfüllen sowohl der Einspracheentscheid als auch der angefochtene Rekursentscheid. Ein
formeller Begründungsmangel ist nicht ersichtlich. Nicht erkennbar ist zudem, inwiefern dar-
über hinausgehend 12 und 52 VRP verletzt sein könnten. Die Frage, ob die vorinstanzlichen
Feststellungen sich auch in materieller Hinsicht als haltbar erweisen, ist nachstehend (E. 4)
im jeweiligen Sachzusammenhang zu prüfen.
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3.5.
3.5.1.
Hinsichtlich der im Rekursverfahren erhobenen Beanstandungen des Beschwerdeführers
betreffend die Durchführung des Augenscheins und dessen Protokollierung führte die Vor-
instanz im angefochtenen Entscheid aus, beim Augenscheinprotokoll handle es sich um
sinngemässe Zusammenfassungen der Äusserungen von Teilnehmenden. Dabei werde re-
gelmässig darauf verzichtet, alles nochmals zu dokumentieren, was bereits im Schriften-
wechsel vorgebracht worden sei. Nicht entscheidwesentliche Punkte würden ebenfalls nicht
protokolliert. Beim Augenschein handle es sich nicht um eine mündliche Verhandlung.
Kernelement des Augenscheins sei der Baubeschrieb, der von einem Fachrichter auf ein
elektronisches Gerät diktiert und von der Gerichtsschreiberin nach dem Augenschein
schriftlich protokolliert werde. Mit dem Versand des Protokolls sei dem Beschwerdeführer
der Baubeschrieb zu Kenntnis gebracht worden. Dieser sei nicht beanstandet worden. Der
Augenschein sei (mit einem Protokoll pro Fall) ordnungsgemäss durchgeführt und protokol-
liert worden. Es existiere weder ein Schattenprotokoll noch seien nachträglich externe Un-
terlagen beigezogen worden. Da die Fälle II/2-2022/12 und 13 in vielen Punkten deckungs-
gleich seien, seien die einleitenden und abschliessenden Ausführungen mündlich nicht für
beide Fälle separat wiederholt worden. Im jeweiligen Protokoll seien nur die den jeweiligen
Fall betreffenden Punkte notiert worden. Die geänderte Reihenfolge der Augenscheine so-
wie die Verzögerungen seien auf das im Protokoll beschriebene Verhalten des Vertreters
des Beschwerdeführers zurückzuführen. Obwohl die Vorladung den Gerichtstermin ver-
bindlich festlege, habe sich das Gericht diesbezüglich dem Vertreter des Beschwerdefüh-
rers angepasst. Insgesamt bestehe keine Veranlassung, das Protokoll vom 10. Dezember
2024 nachträglich anzupassen (act. G 2 S. 5 E. 5).
3.5.2.
Der Beschwerdeführer beanstandet sinngemäss, dass gemäss Vorinstanz nur die mündli-
chen und aus ihrer Sicht wesentlichen Aussagen protokolliert würden. Dies sei mit den gel-
tenden Rechtsgrundlagen nicht zu vereinbaren (act. G 1 S. 13). Die Vorinstanz habe den
Augenschein nach dem Motto «entscheidend ist nicht die Aussage, sondern die Art und
Weise der Protokollierung» geführt. Dieses Verhalten widerspreche mehreren Gesetzes-
normen. Die (im Protokoll enthaltene) Aussage «Der Baubeschrieb wurde nicht bean-
standet» werde bestritten. Verdeckte Tonaufnahmen bei Gerichtsverhandlungen seien ver-
boten. Unfassbar sei der Versuch, diese Rechtsverletzung im angefochtenen Entscheid
(«… auf ein elektronisches Gerät diktiert und im Augenscheinprotokoll von der Gerichts-
schreiberin nach der Durchführung des Augenscheins verschriftlicht …»; act. G 2 E. 5) zu
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rechtfertigen. Was nicht den Parteien beim Augenschein angezeigt worden sei, könne nicht
Inhalt des Protokolls sein. Zu protokollierten sei der Zustand am Stichtag. Dies sei an die-
sem Augenschein nicht geschehen. Die Bezeichnung Baubeschrieb im Protokoll sei falsch
(act. G 1 S. 13 f.).
3.5.3.
Es entspricht einem aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör abgeleiteten allgemeinen
Verfahrensgrundsatz, dass entscheidrelevante Tatsachen und Ergebnisse schriftlich zu
protokollieren sind. Der Umfang der Protokollierungspflicht hat sich an ihrem Zweck – der
Garantie der prozessorientierten Mitwirkungsrechte der Parteien – auszurichten und hängt
von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab (VerwGE B 2019/24 vom 25. Juni 2019
E. 2.2 m.H. auf BGer 2C_632/2013 vom 8. Juli 2014 E. 4.1 und 4.2 sowie BGE 130 II
473 E. 4.2; 124 V 389 E. 3). Mithin sind die wesentlichen Ergebnisse eines Augenscheins
in einem Protokoll oder Aktenvermerk festzuhalten oder zumindest – soweit sie für die Ent-
scheidung erheblich sind – in den Erwägungen des Entscheids klar zum Ausdruck zu brin-
gen (BGE 119 V 208 E. 4c). Diese inhaltlichen Anforderungen erfüllt das Augenschein-Pro-
tokoll vom 6. Dezember 2024 (act. G 3/3) auch bezüglich des Baubeschriebs. Dieser wurde
wie dargelegt von einem Fachrichter während des Augenscheins auf ein elektronisches
Gerät diktiert und von der Gerichtsschreiberin nach dem Augenschein schriftlich protokol-
liert. Mit dem Versand des Protokolls erhielt der Beschwerdeführer Kenntnis vom Baube-
schrieb. Inwiefern dieses – für alle Beteiligten am Augenschein sichtbare und dort auch
nicht beanstandete – Vorgehen rechtswidrig sein könnte, ist nicht erkennbar. Auf die mate-
riellen Einwände (betreffend Baubeschrieb und Garagenplatz) ist soweit erforderlich in der
nachstehenden E. 4 einzugehen.
3.6.
Die formellen Rügen des Beschwerdeführers erweisen sich damit als unbegründet.
4.
4.1.
Strittig ist vorliegend einerseits die Festlegung des Verkehrswerts des Grundstücks Nr.
0000_, anderseits die Festlegung des Mietwerts. Vorab ist diesbezüglich auf den gesetzli-
chen Rahmen sowie die Parteistandpunkte einzugehen.
4.1.1.
Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung
(sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die politischen
B 2025/33 11/26

Gemeinden mitwirken. Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines Objektes nach
den in Art. 1 GGS genannten Erlassen und Bestimmungen, unter anderem dem Steuerge-
setz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (GGV, sGS 873.1). Art. 57 Abs. 2 StG
ermächtigt die Regierung, die Einzelheiten der Schätzung des Verkehrswertes durch Ver-
ordnung zu regeln. Zudem erlässt die Regierung gemäss Art. 318 Abs. 1 StG die Vorschrif-
ten, die zum Vollzug des StG erforderlich sind. Gestützt auf diese Bestimmungen hat die
Regierung Art. 14 und Art. 30bis Abs. 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) erlassen,
welche für die Ermittlung des Mietwerts von selbst genutzten Grundstücken sowie die Fest-
setzung von Verkehrs- und Ertragswert eines Grundstücks wiederum auf das GGS bzw.
indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über die Durchführung der Grund-
stückschätzung, sGS 814.11, VGS) verweisen.
4.1.2.
Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstü-
cken als Steuerwerte der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grund-
lage der Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den
massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis wird
das SCHÄTZERHANDBUCH der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewer-
tungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer sowie des Schwei-
zerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien ange-
wendet. Im Zeitpunkt der hier angefochtenen Schätzung war das SCHÄTZERHANDBUCH 2019
(nachfolgend: SHB) massgebend.
4.1.3.
Nach Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis,
zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der be-
treffenden Gegend veräussert werden. Nach Art. 34 Abs. 2 StG entspricht der Mietwert dem
mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffen-
heit in der betreffenden Gegend vermietet werden.
Als Mietwert gilt der am Markt als nachhaltig erzielbar geschätzte Mietertrag der Liegen-
schaft. Der Bruttomietertrag entspricht dem marktüblichen Ertrag aus einem Grundstück
ohne Einbezug der separat abgerechneten Nebenkosten. Sofern nicht auf ausgewiesene
Marktmieten abgestellt werden kann, sind die Mietwertansätze entsprechend dem örtlichen
Mietpreisniveau von vergleichbaren vermieteten Objekten unter Berücksichtigung der wert-
bestimmenden Kriterien zum Zeitpunkt der Schätzung festzulegen (vgl. SHB S. 129-131).
B 2025/33 12/26

4.1.4.
Für die Bewertung von Immobilien kommen im Wesentlichen folgende Verfahren zum Zug:
die Vergleichs(wert)methode (statistische Methode) bzw. hedonische Methode, die Kenn-
wertmethode, die Mischwertmethode, die Ertragswert- und Barwertmethode (DCF-Me-
thode, Strukturwertmethode), die Rückwärtsrechnung und die Lageklassenmethode. Bei
der Schätzung selbstgenutzter Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser wird regelmäs-
sig die Mischwertmethode herangezogen (vgl. SHB S. 174).
4.1.5.
Der Mischwert wird in der Regel nach der Formel (m x EW + SW) : (m + 1) berechnet (SHB
S. 177). Er beinhaltet einen gewichteten Mischwert von Sachwert/Realwert und Ertrags-
wert.
Die Anwendung des Gewichtungsfaktors (m) bzw. die Frage, welches Gewicht dem Sach-
wert (SW) und dem Ertragswert (EW) zugemessen wird, hängt ab von der Art des Objektes
und den am Stichtag herrschenden Verhältnissen auf dem Immobilienmarkt und ist daher
auch durch konjunkturelle Schwankungen beeinflusst. Für die Wahl der Gewichtszahl m
sind mithin insbesondere die Wirtschaftslage sowie die Grösse des Objekts und dessen
Lage und Vermietbarkeit zu berücksichtigen. Bei Einfamilienhäusern und Stockwerkeigen-
tum liegt die Bandbreite für m zwischen 0 und 0.5 (SHB S. 167 f., 175 f.).
Der Sachwert (SW) setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) der Anlagen auf
dem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten sowie dem Land-
wert (SHB S. 115). Zu beachten sind sodann die rechtlichen Gegebenheiten, Grundstück-
form, Beschaffenheit des Baugrundes, Hang- oder Flachlage, Naturgefahren, grundstück-
bedingte Stützmauern, Lage, Aussicht, Erschliessung, Umgebung, Quartiercharakter, Ein-
kaufsmöglichkeiten, Grösse und Bedeutung der Ortschaft. Beim Landwert werden der ab-
solute (effektiv bezahlter Kaufpreis oder Vergleichspreise) und der relative Landwert (nach
Lageklassenmethode) unterschieden (Richtlinien und Weisungen 2020 [RuW 2020] Ziffer
4.1.1; https://www.gvsg.ch). Der Vergleichswertmethode (zur Bemessung des absoluten
Landwerts) liegt ein Preisvergleich von Grundstücken mit ähnlichen Voraussetzungen auf
der Basis einer Datenbank über getätigte Landverkäufe zugrunde, wobei Abweichungen
mit Zu- oder Abschlägen beim zu bewertenden Grundstück zu berücksichtigen sind
(vgl. SHB S. 117 ff.).
Der Ertragswert (EW) ergibt sich aus der Ertragskapitalisierung (Mietwert p.a x 100 / Kapi-
talisierungssatz). Der Kapitalisierungssatz setzt sich zusammen aus dem Basiszinssatz
(mittlerer Satz für langfristige Kapitalverzinsung) und den Zuschlägen für Bewirtschaftungs-
kosten (Betrieb-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko) und
B 2025/33 13/26

Rückstellungen für Erneuerungen (vgl. SHB S. 129 und 134 ff.). Der Basiszinssatz wird für
jedes Jahr neu festgelegt; er betrug im Jahr 2021 – dem Jahr der vorliegend streitigen
Schätzung – 2.5 % für Wohnbauten und 3 % für gewerbliche und industrielle Bauten (Kreis-
schreiben 2021 des Fachdienstes für Grundstückschätzungen vom 31. Dezember 2020).
4.1.6.
Jede Schätzmethode führt in der Anwendung zwangsläufig zu einer gewissen Pauschalie-
rung und Schematisierung und vermag nicht allen Einzelaspekten völlig gerecht zu werden
(vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizerisches Grundstückgewinnsteu-
errecht, Zürich/Basel/Genf 2021, N 96 f. zu § 10). Mithin ist der Marktwert/Verkehrswert (im
Sinn von Art. 57 Abs. 1 StG) einer Immobilie oft eine nicht eindeutig zu fassende und mit
vielen Unwägbarkeiten behaftete Grösse (vgl. auch VerwGE B 2024/161 vom 6. März 2025
E. 3.3.3). Schätzungen beruhen auf Tatsachenfeststellungen. Sie führen zu annäherungs-
weise ermittelten Zahlen. Auch wenn die Verwaltungsrekurskommission – als Fachgericht,
das u.a. im Bereich des Schätzungswesens mit Fachspezialisten ausgestattet ist (Art. 16
Abs. 1 GerG, sGS 941.1; Art. 1 Abs. 3 der Verordnung des Verwaltungsgerichts über die
Organisation der Verwaltungsrekurskommission vom 2. Dezember 2010, sGS 941.113) –
– grundsätzlich über eine umfassende Kognition verfügt und ihr insofern auch die Ermes-
senskontrolle überantwortet ist (vgl. GVP 1995 Nr. 27), hat sie bei der Überprüfung von
erstinstanzlichen Schätzungen eine gewisse Zurückhaltung zu üben; dies nicht nur aus
Rechtsgleichheitsüberlegungen, sondern auch mit Blick darauf, dass dem Steueramt bei
der Handhabung seines Schätzungsermessens ein Beurteilungsspielraum zusteht. Vor
Verwaltungsgericht, wo die Rüge der fehlerhaften Ermessensausübung zum Vornherein
nicht zugelassen ist (Art. 61 Abs. 1 und Abs. 2 VRP), gilt dies noch in gesteigertem Masse
(vgl. VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 2.2 m.H. auf B 2013/196 vom 16. Septem-
ber 2014, E. 2.1 mit Hinweis auf VerwGE B 2008/185 vom 21. April 2009 und B 2006/8 vom
8. Juni 2006).
4.2.
4.2.1.
Im angefochtenen Entscheid stellte die Vorinstanz fest, das Grundstück Nr. 0000_ – mit
dem EFH Vers. Nr. 001_, der Doppelgarage Vers. Nr. 002_, einer Grundstückfläche von
280 m2 sowie einem Fusswegrecht an dem über Nachbargrundstücke führenden Treppen-
aufgang – grenze westlich, nördlich und östlich an überbaute Grundstücke. Beim EFH
handle es sich um einen Neubau, der als Holzhaus im Minergiestandard P erstellt
B 2025/33 14/26

worden sei. Es liege am Dorfrand von Y.__ an gut besonnter Südhanglage mit guter Aus-
sicht. Werktags seien Immissionen vom Sägewerk im Dorfkern hörbar. Vom C.__-bach sei
allenfalls ein sanftes Rauschen hörbar. Ein Einkaufszentrum sowie eine Postautohaltestelle
und die Bergbahnen lägen in kurzer bis mittlerer Fussdistanz (act. G 2 S. 6 f. E. 6a).
4.2.2.
Weiter erwog die Vorinstanz, die Nutzfläche von Wohnungen sei aus den Nettoflächen
(lichte Masse zwischen den Wänden) für jeden Raum einzeln zu ermitteln. Nicht anzurech-
nen seien unter anderem die Grundflächen von Estrich- und Kellerräumen, Wasch- und
Trockenräumen, Kellergängen und Treppenläufen. Gedeckte Balkone seien bis zu einer
Maximalfläche von 20 m2 hälftig anzurechnen (SHB S. 408; RuW 2020 Ziffer 4.2.1). Vorlie-
gend ergebe sich aus den Gebäudegrundrissplänen (act. G 9/14/45) für den Eingangsbe-
reich einschliesslich WC/Lavabo im Erdgeschoss eine Nutzfläche von 7.54 m2, für das
Wohnzimmer 30.62 m2 und für die Küche 6.66 m2. Insgesamt betrage die Nutzfläche im
Erdgeschoss 44.82 m2. Die Nutzfläche im Obergeschoss betrage insgesamt 44.6 m2 (Büro
8.15 m2, südöstlich ausgerichtetes Zimmer 13.5 m2, südlich ausgerichtetes Zimmer 14.86
m2, Badezimmer 5.53 m2, Flurbereich 2.56 m2). Die Fläche des gedeckten Balkons vor dem
Wohnzimmer im Erdgeschoss von 14.72 m2 sei zur Hälfte (mit 7.36 m2) anrechenbar. Ins-
gesamt betrage die Nutzfläche des EFH 96.78 m2 (act. G 2 S. 8 E. 8a). Das durchschnittli-
che Mietpreisniveau für EFH in Z.___ habe im Jahr 2020 CHF159.79/m2 betragen (act. G
9/8/22 f.). Es lägen hinreichende Vergleichswerte vor. Beim EFH handle es sich um einen
ansprechenden Neubau im Minergiestandard P mit zeitgemässem Grundriss und Aus-
baustandard. Das EFH teile eine Aussenwand mit dem auf dem Nachbargrundstück ste-
henden EFH. Dies ändere nichts daran, dass es für die Schätzung als EFH zu behandeln
sei. Auch die Konzipierung als Ferienhaus sei dem Mietwert nicht abträglich. Das Grund-
stück liege abseits der Durchgangsstrasse am Dorfrand an gut besonnter Südhanglage mit
guter Aussicht und wenig Immissionen. Ein Einkaufszentrum und eine Postautohaltestelle
sowie die Bergbahnen lägen in kurzer bis mittlerer Fussdistanz. Dementsprechend sei ein
Ansatz von CHF 161.20/m2, der leicht über dem Durchschnittswert der Gemeinde liege,
angemessen. Der Beschwerdegegner habe zu Recht nur die Garage E (und nicht die mit
einem dinglichen Nutzungsrecht belastete Garage F) in die Schätzung einbezogen. Die Be-
wertung mit monatlich CHF 80 bzw. CHF 960 jährlich sei angemessen. Weiter befinde sich
ein Autoabstellplatz auf dem Grundstück. Er sei zwar in der Berechnungsgrundlage des
Beschwerdegegners nicht aufgeführt worden, müsse aber gleichermassen Eingang in die
Schätzung finden. Ein monatlicher Mietwert von CHF 30 bzw. CHF 360 pro Jahr erscheine
hierfür als angemessen. Insgesamt sei der Mietwert auf CHF 16'920 anzupassen (act. G 2
S. 9 E. 8b).
B 2025/33 15/26

4.2.3.
Mit Blick auf die Einwände des (damaligen) Rekurrenten (nun: Beschwerdeführer) wies die
Vorinstanz darauf hin, dass eine (erstinstanzlich) zwei Jahre früher vorgenommene Schät-
zung eines Nachbargrundstücks nicht massgeblich sei, zumal sich die Marktsituation in den
Jahren 2019 bis 2021 erheblich verändert habe und sich das Nachbargrundstück hinsicht-
lich Nutzfläche und Ausbaustandard unterscheiden könne. Der Umstand, dass die Boden-
preise der Nachbargrundstücke nicht auf der Übersicht der Baulandpreise (act. G 9/8/19,
9/8/20s) aufgeführt seien, sei mutmasslich darauf zurückzuführen, dass diese in der mass-
geblichen Periode nicht als unbebautes Bauland gehandelt worden seien (act. G 2 S. 11
E. 9a/bb). In den Berechnungsgrundlagen zum Einspracheentscheid habe der Beschwer-
degegner den Neuwert des EFH mit CHF 707'000 festgelegt und davon aufgrund der An-
passung der Versicherungswerte CHF 201'000 abgezogen, woraus ein angepasster Neu-
wert einschliesslich Garage E von CHF 506'000 resultiert habe. Die Umgebungskosten
habe er mit CHF 50'000, den Baugrubenaushub mit CHF 25'000 und die Baunebenkosten
mit CHF 35'000 bewertet. Insgesamt habe so ein Sachwert (ohne Land) von CHF 616'000
resultiert. Nach Angaben des Beschwerdegegners am Augenschein sei der Versicherungs-
wert des EFH deshalb (am 6. Januar 2022) nachträglich einvernehmlich reduziert worden,
weil in der Baukostenabrechnung nicht massgebliche Positionen (z.B. Anteil an der Auf-
gangstreppe) aufgeführt worden seien und damit der Neuwert anfänglich zu hoch festgelegt
worden sei. Der reduzierte Neuwert von CHF 468'000 (festgelegt mit Einigung vom 6. Ja-
nuar 2022) erscheine angemessen. Bis zum Stichtag sei noch kein Minderwert eingetreten.
Für die Doppelgarage erscheine ein Neuwert von CHF 100'000 angemessen. Da ein Gara-
genplatz mit einem Benützungsrecht zugunsten des Nachbargrundstücks (0001_) belastet
sei, sei nur ein Garagenplatz in die Bewertung einzubeziehen. Der Neuwert des Garagen-
platzes betrage CHF 50'000. Zusammen mit den Umgebungskosten gemäss Baukosten-
abrechnung von CHF 45'000 und dem Baugrubenaushub von CHF 35'000 (act. G 9/8/1)
ergebe sich ein Zwischentotal von CHF 598'000. Entgegen der Berechnung des Beschwer-
degegners seien die Baunebenkosten (6% des Neuwerts des EFH und der Garage bzw.
CHF 31’000) ohne Einrechnung des Baugrubenaushubs und der Umgebungskosten zu be-
stimmen. Der Sachwert ohne Land sei somit auf CHF 629'000 anzupassen. Die Konzipie-
rung des EFH als Ferienhaus sei seinem Wert in der Tourismusregion Z.__ nicht abträglich
(act. G 2 S. 11 E. 9a/cc). Im Weiteren habe der Beschwerdegegner den relativen Landwert
auf CHF 233'000 (CHF 832/m2) veranschlagt. Die anlässlich des Augenscheins vorge-
brachte Begründung des Beschwerdegegners, wonach aufgrund der hohen Ausnützung bei
verdichteter Bauweise der Landwert nach der Lageklassenmethode bestimmt worden sei,
überzeuge nicht. Es seien Vergleichswerte vorhanden. Ein Preis von CHF 832/m2 er-
scheine deutlich zu hoch. Verglichen mit anderen Grundstücken in der Gemeinde, die teil-
weise deutlich abgelegener und sich nicht an derart vorteilhafter Wohnlage befänden, er-
scheine ein Ansatz von CHF 450/m2 angemessen (act. G 9/8/19 f.). Somit ergebe sich ein
B 2025/33 16/26

Landwert von CHF 126'000. Nicht massgeblich sei, dass auf der Baukostenabrechnung mit
CHF 220/m2 gerechnet worden sei; dieser Ansatz sei gestützt auf die Vergleichswerte deut-
lich zu tief. Einschliesslich Landwert belaufe sich der Sachwert somit auf CHF 755'000 (act.
G 2 S. 11 f. E. 9a/dd).
4.2.4.
Schliesslich erwog die Vorinstanz, der vom Beschwerdegegner zugrunde gelegte Kapitali-
sierungszinssatz von 5 % (K 2.5 %, B 0.25 %, U 1 %, A 1.25 %, R 0 %, V 0 %) sei praxis-
konform und sei nicht zu beanstanden. Bei einer Kapitalisierung des Mietwerts von
CHF 16'920 mit 5 % ergebe sich ein Ertragswert von CHF 338’000 (act. G 2 S. 13 E. 9b).
Der Beschwerdegegner habe für das Grundstück Nr. 0001_ einen Gewichtungskoeffizien-
ten m = 0.3 verwendet. Das Schätzungsobjekt sei von normaler Grösse und gewöhnlichem
Gebäudecharakter; es sei in Leichtbauweise erstellt worden. Die Raumanordnung sei
zweckmässig. Abträglich sei praxisgemäss der Umstand, dass das Gebäude mit dem Ge-
bäude auf dem Nachbargrundstück eine gemeinsame Wand teile. Insgesamt erscheine ein
Gewichtungskoeffizient von 0.4 angemessen (SHB S. 175). Dass bei der Schätzung des
Grundstücks Nr. 0006_ vom 25. April 2019 auf m = 1 abgestellt worden sei (act.
G 9/14/50), sei nicht nachvollziehbar und lasse sich anhand der Schätzregeln nicht begrün-
den. Im Übrigen bestehe kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.
4.2.5.
Die Vorinstanz schloss, für das Grundstück Nr. 0000_ ergebe sich in Anwendung der ent-
sprechenden Formel (VW = [(m x EW) + SW] : [m + 1]); SHB S. 167) ein Verkehrswert von
CHF 635'000 (act. G 2 S. 14 E. 9c).
4.3.
4.3.1.
Der Beschwerdeführer wendet unter anderem ein, gemäss Geoportal liege der C.__-bach
in der mittleren Gefahrenzone. Sodann befinde sich das Sägewerk 60 m vom Wohnhaus
auf Grundstück Nr. 0000_ entfernt. Dies bedeute, dass in der Zone WE eine Beeinträchti-
gung der Wohnqualität vorliege. Der Fachrichter habe zu dieser Immissionsbelastung keine
Stellung genommen (act. G 1 S. 15 Ziffer 12 [zu E. 6a]). Im Weiteren sei bei einem identi-
schen Haus in der Überbauung die Nutzfläche mit 93 m2 veranschlagt worden, wohingegen
beim streitigen EFH von 95 m2 Nutzfläche ausgegangen und dieser Wert im Einsprache-
entscheid ohne Begründung auf 102 m2 erhöht worden sei (act. G 1 S. 16 Ziffer 15 [zu E.
8a]). Es werde bestritten, dass gestützt auf RuW 2020 Ziffer 4.2.1 ein Benützungsrecht am
eigenen Vorplatz (Autoabstellplatz) steuerlich veranschlagt werden könne (act. G 1 S. 17 f.
Ziffer 16 [zu E. 8b]). Gemäss RuW 2020 Ziffer 4.2.1 würden die vermieteten Wohneinheiten
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selbst nutzbarer Objekte alle zwei Jahre ausgewertet. Diese Objekte würden im Rechtsmit-
telverfahren als Vergleichsobjekte gelten. Der Beschwerdeführer müsse nicht betraglich
den Landverkaufspreis für die Nachbargrundstücke nachweisen. Wenn nach den gleichen
Bauplänen gebaut worden sei, könnten die Nutzflächen nur geringfügig voneinander ab-
weichen; das gleiche gelte für die Ausstattung. Mit dem Argument, die Marktsituation habe
sich in den Jahren 2019 bis 2021 erheblich verändert, könne die Vor-instanz den Anspruch
auf Bewertung nach Vergleichsobjekten nicht geltend machen, da der Beschwerdegegner
seine Bewertung von CHF 636'000 auf CHF 468'000 habe reduzieren müssen. Die Beweis-
mittel act. G 9/8/22 f. (Listen Baulandverkäufe) seien unbrauchbar, weil dieser «Beweis»
erst am 24. August 2024 erstellt und nicht Bestandteil des Vorverfahrens gewesen sei. Dazu
komme, dass darin unter anderem Verkaufspreise von unter CHF 100/m2 sowie von
CHF 120/m2, CHF 213/m2 und CHF 500/m2 ausgewiesen seien. Die Nachbargrundstücke
Nrn. 0003_ und 0006_ (vgl. act. G 3/25), auf denen das gleiche Doppel-EFH stehe, würden
sich in der Grösse nur geringfügig unterscheiden (act. G 1 S. 18 f. Ziffer 17 [zu E. 9a/aa und
bb]). Sodann sei der Sachwert ohne Land gemäss Einspracheentscheid von CHF 616'000
wohl ausgewiesen, aber nicht verifiziert (act. G 3/10 S. 2). Die Behauptung, dass die Bau-
kostenabrechnung nur in Bezug auf die Versicherungswerte, nicht jedoch als Grundlage in
die Veranlagung einbezogen werden könne, sei falsch. Die Baukostenabrechnung sei nicht
als Beweisgegenstand anzuerkennen (act. G 3/3 [Aussage Jürg Schneider betreffend Bau-
kostenabrechnung]). Die Vorinstanz setze sich über die Falschbeurteilung hinweg und be-
haupte im angefochtenen Entscheid, dass die Umgebungskosten von CHF 45'000 und der
Baugrubenaushub von CHF 35'000 als angemessen anzusehen seien. In der Steuerveran-
lagung vom 27. April 2021 (act. G 3/10) seien CHF 35'000 für die Umgebungskosten und
CHF 15'000 für den Baugrubenaushub veranschlagt worden. Die Baunebenkosten seien
mit CHF 31’000 (6% von CHF 468'000 und CHF 50'000 [Garage E]) zu veranschlagen. So-
mit betrage der Sachwert ohne Land CHF 549'000 (act. G 1 S. 19 f. Ziffer 18 [zu E. 9a/cc]).
Die Vorgaben für die Landbewertung ergäben sich aus RuW 2020 Ziffer 4.1.1. Der Betrag
von CHF 220/m2 sei in der Baukostenabrechnung (act. G 3/26) aufgeführt. Der Landwert
sei mit CHF 69'000 zu bestätigen (act. G 3/28 S. 2 Ziffer 5). Es könne aufgrund der Liste
(act. G 9/8/19 f.) kein Ansatz von CHF 450/m2 als angemessen veranschlagt werden (act.
G 1 S. 21 Ziffer 19 [zu E. 9a/dd]). Sodann sei der Kapitalisierungszinssatz von 5% in Ord-
nung, jedoch seien der Mietwert von CHF 16'920 und der Ertragswert von CHF 338'000
bestritten. Die Schätzung des Grundstücks Nr. 0006_ vom 25. April 2019 sei von m = 1
ausgegangen (act. G 9/14/50). Dies sei in sämtlichen Veranlagungen in der Überbauung
(act. G 3/10, 3/11, 3/25, 3/28) so veranschlagt worden. Gestützt hierauf habe er (der Be-
schwerdeführer) die Gleichbehandlung
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verlangt. Das habe nichts zu tun mit «Gleichbehandlung im Unrecht» (act. G 1 S. 22 f.
Ziffern 20 f. [zu E. 9b und 9c]). Der Beschwerdeführer anerkenne einen totalen Markt-
wert/Verkehrswert von CHF 533’000 und einen Mietwert von CHF 16’560 (act. G 1 S. 23-
25 Ziffern 22 f.).
4.3.2.
Der Beschwerdegegner verweist zur Berechnung des Verkehrswerts auf den Einsprache-
entscheid vom 21. Juni 2022 und hält fest, dass bislang kein stichhaltiges Argument für die
Bezahlung eines übersetzten Kaufpreises vorgebracht worden sei. Der von ihm festgelegte
Verkehrswert von CHF 729’000 widerspiegle die Marktverhältnisse. Trotzdem weiche die
Vorinstanz beim Verkehrswert (CHF 635'000) massgeblich vom Kaufpreis von
CHF 867'700 ab. Die (erweiterte) Liste mit den Vergleichsobjekten zeige das örtliche Preis-
niveau. Der Landwert sei aufgrund der geringen Grundstückfläche, der eher länglichen
Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplan D.__ (mit geringerem kleinem Grenz-
abstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu bewerten (Einspracheentscheid,
Ziffern 9-11). Sollte die Landbewertung nach der absoluten Methode beibehalten werden,
so sei in jedem Fall die Gewichtungszahl m so festzulegen, dass der Verkehrswert einem
mittleren Preis entspreche. Die Gewichtungskoeffizienten seien variabel und müssten kon-
tinuierlich den Marktgegebenheiten angepasst werden. Mit einer für das Objekt realisti-
schen Gewichtungszahl von m = 0.05 resultiere ein mittlerer Handelspreis von
CHF 735'000, welcher dem Verkehrswert gemäss Einspracheentscheid (annähernd) ent-
spreche. Dieser bilde den vom Gesetz vorgegebenen mittleren Preis korrekt ab (act. G 12).
4.3.3.
In seiner Stellungnahme vom 14. Oktober 2025 zur drohenden Schlechterstellung – Fest-
legung des Verkehrswerts entsprechend dem Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf
CHF 729'000 (act. G 21) – bestätigte der Beschwerdeführer den in der Beschwerde vorge-
brachten Standpunkt (act. G 22).
5.
5.1.
Für die Mietwertfestlegung (vgl. dazu vorstehende E. 4.1.3) verwies der Beschwerdegegner
im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 auf den durchschnittlichen Mietpreisansatz ver-
mieteter EFH in der Gemeinde Z.__ von CHF 159.79 pro m2 Nutzfläche (act. G 9/8/22 f.).
Ausgehend von einem Mietwert von CHF 16'560 (CHF 1'300 pro Monat [EFH] zuzüglich
CHF 80 pro Monat [Garage E]) für die Liegenschaft Nr. 0000_ mit einer Nutzfläche von 102
m2 errechnete er einen Ansatz von CHF 162 pro m2 Nutzfläche (act. G 3/9 Ziffer 8). Der
Mietwert der Garage F auf Grundstück Nr. 0000_ (Grunddienstbarkeit zugunsten des
B 2025/33 19/26

Grundstücks Nr. 0001_) bildet nicht Teil der hier streitigen Schätzung, sondern derjenigen
des Grundstücks Nr. 0001_, zumal eine Grunddienstbarkeit nie selbständig, sondern mit
den jeweiligen Grundstücken verbunden ist (vgl. SHB S. 29 Ziffer 1.3.7.1.1); mithin ist das
Benützungsrecht schätzungsrechtlich dem berechtigten Grundstück Nr. 0001_ zugeschie-
den. Der Mietwert des EFH von CHF 15'600 würde (mit CHF 161 pro m2) auch unter Zu-
grundelegung der im angefochtenen Entscheid festgelegten geringeren Nutzfläche des
EFH von 96.78 m2 (act. G 2 S. 8 f. E. 8a; vorstehende E. 4.2.2) dem erwähnten örtlichen
Mietpreisniveau entsprechen. Im Weiteren erweist sich auch die Berücksichtigung des ei-
genen Vorplatzes (Autoabstellplatz) auf Grundstück Nr. 0000_ – dieser wurde im Einspra-
che-Entscheid nicht in die Schätzung einbezogen (vgl. act. G 3/9 S. 5 oben) – als Nutzfläche
(vgl. RuW 2020 Ziffer 4.2.1 und SHB S. 471 oben) in der vorin-stanzlichen Schätzung mit
einem monatlichen Mietwert von CHF 30 bzw. CHF 360 pro Jahr als begründet.
5.2.
Insgesamt erscheint somit der Mietwert von CHF 16'920 (act. G 2 S. 9 f. E. 8b) nachvoll-
ziehbar begründet und ausgewiesen. Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach nicht
alle in Betracht fallenden Mietpreise in die Mietwert-Festlegung einbezogen worden seien
(act. G 22 S. 10 f. und S. 15 f.), vermag eine veränderte Mietwert-Festlegung für sich allein
nicht zu begründen, zumal der Beschwerdeführer nicht darzutun vermag, dass sich durch
Einbezug weiterer Mietpreise eine Abweichung des Mietwerts zu seinen Gunsten ergäbe.
Gänzlich unbelegt blieb der Vorwurf des Beschwerdeführers einer vorsätzlichen Verfäl-
schung der Vergleichswerte (act. G 22 S. 11). Die von ihm im Weiteren erwähnte, aus dem
Geoportal ersichtliche mittlere Gefahrenzone im Bereich des C.__-bachs (act. G 3/22) so-
wie die Immissionen des Sägewerks (vgl. act. G 2 E. 6a: werktags hörbare Immissionen)
sind ebenfalls nicht geeignet, den Mietwert massgebend zu beeinflussen. Die Beschwerde
ist in diesem Punkt abzuweisen.
6.
6.1.
Bei der Bemessung des Verkehrswerts (bestehend aus Ertrags- und Sachwert; vgl. vorste-
hende E. 4.1.5) ist für den Ertragswert von dem – im vorliegenden Verfahren unbestritten
gebliebenen – Kapitalisierungssatz von 5 % und dem vorerwähnten Mietwert von
CHF 16'920 auszugehen, woraus sich ein Ertragswert von CHF 338'000 (abgerundet) er-
rechnet.
B 2025/33 20/26

6.2.
Streitig und zu klären ist der Sachwert, welcher sich wie dargelegt (E. 4.1.5) aus dem Zeit-
wert (Zustandswert) der Anlagen auf dem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten,
Baunebenkosten sowie dem Landwert zusammensetzt. Beim letzteren werden der absolute
(effektiv bezahlter Kaufpreis oder Vergleichspreise) und der relative Landwert (nach Lage-
klassenmethode) unterschieden (vgl. vorstehende E. 4.1.5).
Der Beschwerdegegner hatte im Einsprache-Entscheid (act. G 3/9 und G 9/8/14 S. 5 f. Ziffer
10 und Berechnung im Anhang) den Sachwert ohne Land auf CHF 616'000 festgelegt (an-
gepasster Neuwert des EFH von CHF 506'000 [CHF 707'000 abzüglich CHF 201'000 auf-
grund der Anpassung der Versicherungswerte einschliesslich Garage F] zuzüglich Umge-
bungskosten von CHF 50'000, Baugrubenaushub von CHF 25'000 und Baunebenkosten
von CHF 35'000). Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen Entscheid den mit Einigung
vom 6. Januar 2022 festgelegten Neuwert des EFH von CHF 468'000 (vgl. act. G 3/27)
sowie einen Neuwert der Doppelgarage von CHF 100'000 als angemessen, wobei sie auf-
grund des Benützungsrechts des Garagenplatzes durch das Nachbargrundstück lediglich
den hälftigen Betrag von CHF 50'000 hinzurechnete. Unter Berücksichtigung der Umge-
bungskosten gemäss Baukostenabrechnung von CHF 45'000 (vgl. act. G 9/8/1), des Bau-
grubenaushubs von CHF 35'000 (vgl. act. G 9/8/1) und der Baunebenkosten von
CHF 31'000 (6% von CHF 518'000 [Neuwert des EFH CHF 468’000 + Neuwert Garagen-
platz CHF 50’000; ohne Einrechnung des Baugrubenaushubs und der Umgebungskosten])
ergab sich im vorinstanzlichen Entscheid ein Sachwert ohne Land von CHF 629'000.
6.3.
6.3.1.
In der Schätzungsveranlagung vom 27. April 2021 (act. G 9/8/4 S. 2) waren wie dargelegt
CHF 35'000 für die Umgebungskosten und CHF 15'000 für den Baugrubenaushub veran-
schlagt worden. Der Einspracheentscheid bestätigte demgegenüber den Baugrubenaus-
hub mit CHF 25'000 und die Umgebungskosten mit CHF 50’000 (act. G 9/8/14 S. 5 f.). Mit
Bezug auf die im vorinstanzlichen Entscheid (vorstehende E. 4.2.3) gestützt auf die Bau-
kostenabrechnung (act. G 9/8/1) bestätigten Umgebungskosten (CHF 45'000) und den
Baugrubenaushub (CHF 35'000) besteht mit Blick auf die Aussage des Vertreters des Be-
schwerdegegners (Jürg Schneider) anlässlich des Augenscheins vom 6. Dezember 2024
(act. G 9/47 S. 1 unten) betreffend einvernehmliche Anpassung der Versicherungswerte
(vgl. act. G 9/8/11) Anlass, entgegen dem angefochtenen Entscheid auch für die Steuer-
werte nicht auf die Baukostenabrechnung (act. G 9/8/1) abzustellen. Die von ihm angeführ-
ten nicht massgeblichen Positionen der Baukostenabrechnung betrafen unter anderem ei-
nen Anteil an der Aufgangstreppe. Im Einspracheentscheid wurde der (in den
B 2025/33 21/26

Versicherungswerten nicht enthaltene) Aushub mit CHF 25'000 und die Umgebungskosten
(einschliesslich Erschliessung) mit CHF 50'000 übernommen (vgl. act. G 9/8/15; act.
G 9/8/14 S. 5 f.). Hiervon ist vorliegend auszugehen. Insgesamt ist – entgegen der Auffas-
sung der Vorinstanz – kein zureichender Anlass ersichtlich, in den Beurteilungsspielraum
des Beschwerdegegners (vgl. vorstehende E. 4.1.6) einzugreifen und den im Einsprache-
entscheid mit CHF 616'000 festgelegten Sachwert ohne Land (angepasster Neuwert des
EFH von CHF 506'000 [CHF 707'000 abzüglich CHF 201'000 aufgrund der Anpassung der
Versicherungswerte einschliesslich Garage F] zuzüglich Umgebungskosten von
CHF 50'000, Baugrubenaushub von CHF 25'000 und Baunebenkosten von CHF 35'000
[6% von CHF 581’000]; act. G 3/9 und G 9/8/14 S. 5 f. Ziffer 10 und Berechnung im Anhang)
auf CHF 629'000 (vgl. act. G 2 S. 11) zu erhöhen. Es bleibt damit beim Sachwert ohne Land
von CHF 616'000.
6.3.2.
Im Weiteren zu prüfen ist der Landwert. Hierbei ist insbesondere zu klären, ob vom abso-
luten Landwert (Standpunkt Vorinstanz und Beschwerdeführer) oder vom relativen Land-
wert (Standpunkt Beschwerdegegner) auszugehen ist. Mit Bezug auf den vom Beschwer-
degegner mit CHF 233'000 (CHF 832/m2) veranschlagten relativen Landwert erachtete die
Vorinstanz die hierfür angeführte Begründung, wonach aufgrund der hohen Ausnützung bei
verdichteter Bauweise der Landwert nach der Lageklassenmethode (relative Methode) zu
bestimmen sei, wie dargelegt (vorstehende E. 4.2.3) als nicht überzeugend, da Vergleichs-
werte vorhanden seien; gestützt auf letztere (act. G 9/8/19 f.) erachtete die Vorinstanz einen
Ansatz von CHF 450/m2 bzw. einen absoluten Landwert von CHF 126'000 als angemessen.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass gemäss RuW 2020 (E. 4.1.1 am Schluss)
der relative Landwert insbesondere bei Grundstücken mit hoher baulicher Ausnützung (z.B
Reiheneinfamilienhäuser) zur Anwendung kommt. In diesem Kontext ist auf die dem Ein-
sprache-Entscheid vom 21. Juni 2022 (act. G 9/8/14 Ziffern 10 und 11) zugrundeliegende
und im vorliegenden Verfahren bestätigte (vorstehende E. 4.3.2) Sichtweise des Beschwer-
degegners zu verweisen, dass der Landwert aufgrund der geringen Grundstückfläche
(280 m2), der eher länglichen Grundstücksform und aufgrund des Überbauungsplan D.__
(mit geringerem kleinem Grenzabstand) nach der relativen Methode mit Lageklasse zu be-
werten ist. Es besteht mit Blick auf die besondere Fachkompetenz, die dem Beschwerde-
gegner mit Blick auf Schätzungen zukommt, kein Anlass, von dieser Sichtweise abzuwei-
chen. Hieran vermag das Vorhandensein von Vergleichspreisen für Landverkäufe (act.
G 9/8/19 f.) nichts zu ändern, zumal diese Verkäufe unbebaute und häufig grössere Grund-
stücke betrafen, wohingegen hier der Wert eines bebauten kleinen Grundstücks im D.__ in
Frage steht. Eine andere Sichtweise bzw. eine Bemessung nach der absoluten Methode
lässt sich insbesondere auch mit den Darlegungen des Beschwerdeführers (vgl. unter an-
derem act. G 19 S. 7-9 sowie act. G 22 S. 5 f., S. 9 ff. und S. 12 ff.) nicht begründen.
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Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass der Wert des Bodens in einer
bestimmten Relation sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft (Realwert) als auch zu de-
ren Mietertrag steht (VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 E. 3.6.3 m.H.; SHB S. 193;
vgl. auch Lageklassenschlüssel Wohnen in SHB S. 403). Im Einspracheentscheid vom
21. Juni 2022 hielt der Beschwerdegegner fest, die Lageklasse (LK) 4.4 erscheine für das
Schätzungsobjekt angemessen. Sie setze sich zusammen aus dem Standort A mit LK 3,
der Nutzung B mit LK 5, der Wohnlage C mit LK 5, der Erschliessung D mit LK 4 und den
Marktverhältnissen E mit LK 5. Der Landwert betrage somit 37.93 % des Neuwerts (BKP 2,
BKP 4 und BKP 5; SHB S. 406), was einen Betrag von CHF 233'000 (für 280 m2 Boden)
bzw. CHF 832/m2 ausmache. Der relative Landwert betrage somit 27.5 % am gesamten
Sachwert von CHF 849’000 (act. G 3/9 bzw. G 9/8/14 S. 6). Hinsichtlich der Gewichtung
von Sachwert und Ertragswert im Rahmen der Mischwertmethode (vgl. vorstehende
E. 4.1.5) erachtete der Beschwerdegegner eine Anpassung des Verkehrswerts unter Be-
rücksichtigung der Marktverhältnisse als gerechtfertigt. Der mit der Gewichtung mit Ertrags-
wertfaktor von m = 0.3 ermittelte Verkehrswert von CHF 729'000 bzw. CHF 7’147/m2 Nutz-
fläche für das EFH erscheine unter Berücksichtigung des Benützungsrechts für den hälfti-
gen Anteil der Doppelgarage zugunsten des Nachbargrundstücks Nr. 0001_ angemessen
(act. G 3/9 bzw. G 9/8/14 S. 7).
6.3.3.
Wenn in Art. 57 StG festgehalten wird, dass der Verkehrswert von Grundstücken dem mitt-
leren Preis entspreche, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Be-
schaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden, so soll bei der Festlegung des
Preises bzw. Verkehrswerts einer Liegenschaft nach dem Wortlaut der Bestimmung eine
Objektivierung in dem Sinn zum Tragen kommen, dass nicht (nur) die betreffende Liegen-
schaft, sondern auch andere vergleichbare Objekte betrachtet werden (vgl. VerwGE B
2013/196 vom 16. September 2014 E. 5.4.2). Beim Verkehrswert handelt es sich m.a.W.
um den Preis, der für einen Vermögenswert bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Ge-
schäftsverkehr erzielt werden kann (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das st. gallische Steuer-
recht, 7. Aufl. 2014, II./Rz. 736). Der vorliegend von der Vorinstanz mit CHF 635'000 ermit-
telte Verkehrswert (2021) weicht ganz erheblich von dem im Jahr vor der Schätzung (2020)
vom Beschwerdeführer bezahlten Kaufpreis von CHF 867'700 ab. Die Liegenschaften ge-
mäss der vom Beschwerdegegner eingereichten (erweiterten) Liste von Vergleichsobjekten
(Kaufpreise Einfamilienhäuser; act. G 9/8/29) sind mit Blick auf Lage (Rotenbrunnenstrasse
Y.__), Baujahr, Kaufdatum, Nutzfläche und Grundstückfläche mit der Liegenschaft des Be-
schwerdeführers unmittelbar vergleichbar. Der durchschnittliche Kaufpreis betrug rund
CHF 829'000 bzw. CHF 8’310/m2 Nutzfläche. Der Verkehrswert dieser Liegenschaften be-
wegt sich um einen Mittelwert von CHF 726'200 (act. G 9/8/29). Der von der Vorinstanz mit
CHF 635'000 festgelegte Verkehrswert erweist sich mit Blick auf die
B 2025/33 23/26

Vergleichstransaktionen als zu tief. Im Übrigen ist festzuhalten, dass sich die vom Be-
schwerdeführer behauptete Unzulässigkeit des Vergleichs der streitigen Schätzung mit
Schätzungen mit späterem Schätzungsstichtag (act. G 1 S. 10) den von ihm angeführten
Gerichtsentscheiden, insbesondere VerwGE B 2015/190 vom 28. März 2017 (vgl. dort E.
3.9.2), nicht entnehmen lässt.
6.3.4.
Ältere Schätzungen von Nachbarliegenschaften (act. G 9/14/50, act. G 3/25; Liegenschaft
Nr. 0006_), auf welche der Beschwerdeführer verweist (G 22 S. 13), können schon mit Blick
auf die Entwicklung der Immobilienpreise in den Jahren 2019 bis 2021 nicht zum Vergleich
herangezogen werden. Auch lässt sich der dort angenommene Faktor m = 1 (für ertrags-
wertorientierte Renditeobjekte; vgl. SHB S. 175 f.) offensichtlich nicht auf die streitige Schät-
zung anwenden. Die vorliegend durch den Beschwerdegegner vorgenommene Bemessung
des Faktors m mit 0.3 (vgl. SHB S. 175; normaler Gebäudecharakter, gemischte Bauart,
brauchbare Raumausnützung, mittlere Wohnlage) erscheint angemessen und lässt sich
demgemäss nicht beanstanden. Der Beschwerdegegner hält an seiner Praxis (mit m =1)
nicht fest, weshalb der Beschwerdeführer sich zum vornherein auch nicht auf eine Gleich-
behandlung (im Unrecht) berufen kann. Im Weiteren erweist sich die Festlegung der Lage-
klasse (4.4) als begründet (vgl. SHB S. 403: Standort LK 3 [einfacher Ferienort]; Nutzung
LK 5 [gehobene Wohnzone]; Wohnlage LK 5 [gute Wohnlage, schwache Immissionen]; Er-
schliessung LK 4 [mittlere Frequenz für öffentlichen Verkehr, Schulen und Einkauf in mitt-
lerer Entfernung]; Marktverhältnissen LK 5 [ausgeglichene Nachfrage]). Bei einem Sach-
wert von insgesamt CHF 850'000 (Sachwert/Neuwert CHF 616'000 + Landwert 234'000
[37.93 % von CHF 616’000]) und einem Ertragswert von CHF 338'000 (vgl. vorstehende
E. 6.1 und 6.3.1 f.) resultiert ein Verkehrswert von CHF 732'000 ([0.3 x CHF 338'000 +
850’000] : [0.3 + 1]; vgl. Formel in E. 4.1.5).
6.3.5.
Anhaltspunkte für die Bezahlung eines übersetzten Kaufpreises (CHF 867'700 für das
Grundstück 0000_ im Jahr 2020) sind vorliegend nicht belegt. Die erwähnten Transaktions-
preise von Vergleichsobjekten deuten ebenfalls darauf hin, dass der vom Beschwerdefüh-
rer bezahlte Preis nicht durch «marktfremde» Gegebenheiten beeinflusst war, sondern viel-
mehr (objektiv) marktbedingt zustande kam. Insgesamt ist festzuhalten, dass amtliche
Schätzungen sich auf nachvollziehbar und rechtsgleich angewendete Regeln stützen müs-
sen. Die relativ erhebliche Abweichung des von der Vorinstanz ermittelten Schätzwerts vom
Kaufpreis sowie von den erwähnten Vergleichspreisen erscheint vorliegend nicht zu-
reichend erklärt und lässt sich insbesondere mit Art. 57 StG nicht vereinbaren. Aufgrund
der geschilderten Gegebenheiten bestand für die Vorinstanz im Übrigen auch kein zu-
reichender Anlass, in den Beurteilungsspielraum des Beschwerdegegners einzugreifen
B 2025/33 24/26

(vgl. vorstehende E. 4.1.6) und von der Verkehrswertbemessung gemäss Einspracheent-
scheid (CHF 729'000) abzuweichen.
7.
Zusammengefasst lässt sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Verkehrswertbe-
messung nicht aufrechterhalten, wohingegen die Mietwertbemessung mit CHF 16'920 zu
bestätigen ist.
8.
8.1.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Bemessung
des Verkehrswerts der Liegenschaft Nr. 0000_ im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022
mit CHF 729'000 (act. G 9/8/14) ist zu bestätigen. Dem Verfahrensausgang entsprechend
gehen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zulasten des Beschwerdeführers
(Art. 95 Abs. 1 VRP). Angemessen erscheint eine Entscheidgebühr von CHF 2'000 (Art. 7
Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der vom Beschwerdeführer geleis-
tete Kostenvorschuss in gleicher Höhe ist anzurechnen.
Aufgrund des Verfahrensausgangs gehen die Kosten des vorinstanzlichen Rekursverfah-
rens von CHF 3'750 vollständig zulasten des Beschwerdeführers, unter Anrechnung des
von ihm für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschusses von CHF 2'500.
8.2.
Zufolge seines Unterliegens sind dem Beschwerdeführer keine ausseramtlichen Kosten zu
entschädigen (Art. 98bis VRP). Beschwerdegegner und Vorinstanz haben keinen Anspruch
auf ausseramtliche Entschädigung (LINDER in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskom-
mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St. Gallen 2020, N 19 f. zu
Art. 98bis VRP).
B 2025/33 25/26

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen. Der angefochtene Entscheid wird zum Nachteil des Be-
schwerdeführers dahingehend abgeändert, dass die Bemessung des Verkehrswerts der
Liegenschaft Nr. 0000_ im Einspracheentscheid vom 21. Juni 2022 mit CHF 729'000 be-
stätigt wird.
2.
Der Beschwerdeführer bezahlt amtliche Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 2'000,
unter Anrechnung des von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschusses.
Der Beschwerdeführer bezahlt amtliche Kosten des Rekursverfahrens von CHF 3'750, un-
ter Anrechnung des von ihm für jenes Verfahren geleisteten Kostenvorschusses von
CHF 2'500.
3.
Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt, weder für das Rekurs- noch für das Be-
schwerdeverfahren.
B 2025/33 26/26