sg_verwaltungsgericht · B 2024/113 · 2026-02-09 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 09.02.2026
Verwaltungsgericht

Formelle (Teil)Enteignung durch Einräumung einer Dienstbarkeit zur Auffüllung, Höhe der Entschädigung, Art. 15 Abs. 1 lit. a und b, Art. 16 und Art. 20 Abs. 3 EntG SG. Vergütet werden soll im Rahmen der besseren Verwendungsmöglichkeit des Enteignungsobjekts nur ein Wert, der latent im Vermögen des Enteigneten schon vorhanden ist. Die Abbaumöglichkeit zur Gewinnung von Bodenschätzen wie auch die Möglichkeit der Auffüllung (Deponie) kommen anstelle anderer zonenkonformer Nutzungen als bessere Nutzung folglich nur in Betracht, wenn sie bereits dem Enteigneten zugestanden hätten und nicht erst durch das Vorhaben des Enteigners möglich geworden sind. Voraussetzung für den Betrieb einer Deponie ist nicht nur ein Sondernutzungsplan, mit dem die Nutzung eines Grundstücks abweichend vom Rahmennutzungsplan als Deponie raumplanungsrechtlich ermöglicht wird (sog. Deponieplan), sondern auch die entsprechende an diverse Bedingungen geknüpfte Baubewilligung samt Errichtungs- und Betriebsbewilligung, welche bei ausgewiesenem Bedarf auf Gesuch hin einem (allenfalls auch mehreren) bestimmten Betreiber(n) erteilt wird. Da der von der Enteignung betroffene Grundeigentümer weder über eine Baubewilligung noch eine Errichtungs- und Deponiebetriebsbewilligung verfügt, nie um solche ersucht und sich gegen die Erteilung derselben an die Stadt St. Gallen nicht zur Wehr gesetzt hat, stand ihm die Verwendung der Flächen als Deponie nicht offen. Überdies fehlte angesichts der konkreten Situation jegliche Aussicht, das Auffüllrecht überhaupt zu erhalten. Der Grundeigentümer erleidet daher keinen Rechtsverlust. Der finanzielle Schaden des Beschwerdegegners durch die Belastung mit dem Auffüllrecht besteht nicht in den entgangenen Einnahmen aus der Deponienutzung, sondern einzig in der ihm während der Dauer der Auffüllung entgehenden Nutzung als Wald (Holzertrag) bzw. Landwirtschaftsland sowie eines allfälligen nach der Auffüllung verbleibenden Minderwerts (Verwaltungsgericht B 2024/113).

Kanton St.Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung I
Entscheid vom 9. Februar 2026
Besetzung Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Zindel,
Verwaltungsrichter Steiner; Gerichtsschreiberin Schmid Etter
Geschäftsnr. B 2024/113
Verfahrens- Politische Gemeinde St. Gallen,
beteiligte Beschwerdeführerin,
vertreten durch Politische Gemeinde St. Gallen, Direktion Technische
Betriebe, St. Leonhard-Strasse 15, 9001 St. Gallen,
gegen
Schätzungskommission für Enteignungen des Kantons St. Gallen,
c/o Dr. iur. Michael Schöbi, Präsident, Postfach 232, 9450 Altstätten,
Vorinstanz,
A.__,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt Linus Hofmann, M.A. HSG,
Hofmann Gehler Schmidlin, Lattenhofweg 4, Postfach 2151, 8645 Jona,
Gegenstand Enteignung (Festsetzung der Entschädigung)

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a.
Die politische Gemeinde St. Gallen betreibt seit 1964 auf dem Gebiet der Gemeinde
Gaiserwald die Deponie Tüfentobel, in welcher unter anderem unverschmutzter Aushub
(Abfälle Typ A) und übrige Inertstoffe (Abfälle Typ B) gelagert werden. Die im Eigentum von
A.__ stehenden Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ liegen zum Teil im Perimeter der De-
ponie. Im Rahmen der Planung und Realisierung einer Erweiterung der Deponie, welche
auch die beiden Grundstücke von A.__ betraf, reichte die Stadt St. Gallen beim Präsidenten
der kantonalen Schätzungskommission für Enteignungen (nachstehend: Schätzungskom-
mission) am 7. August 2018 ein Enteignungsbegehren ein. Sie beantragte eine dauernde
Beschränkung des Eigentums an den erwähnten Grundstücken in Form einer Dienstbarkeit
(übertragbares Auffüllrecht für Inertmaterial, Typ B) zugunsten der politischen Gemeinde
St. Gallen mit Festlegung einer Entschädigung und vorzeitiger Einweisung in den Besitz.
b.
Gegen das Enteignungsbegehren erhob A.__ am 20. September 2018 Einsprache bei der
Schätzungskommission mit dem Hauptantrag, der Enteignerin sei das Enteignungsrecht
abzusprechen. In der Folge grenzte die Stadt St. Gallen das Enteignungsbegehren auf ein
übertragbares Auffüllrecht für sauberen Aushub Typ A ein. Nachdem ein Vergleich nicht
zustande gekommen war, wies die Regierung des Kantons St. Gallen die Einsprache mit
Entscheid vom 25. August 2020 ab und stellte fest, dass die Enteignung (Dienstbarkeit Auf-
füllrecht für Deponiematerial Typ A zulasten der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_) zu-
lässig sei.
c.
Die dagegen von A.__ erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht mit Urteil vom
25. Februar 2021 ab (Verfahren B 2020/183). Das Bundesgericht bestätigte diesen Ent-
scheid mit Urteil vom 10. März 2022 (BGE 148 II 387).
B.
Das Verfahren vor der Schätzungskommission betreffend Festlegung der Entschädigung
wurde in der Folge fortgesetzt. Am 27. September 2022 wurde eine Einigungsverhandlung
durchgeführt. Mit Entscheid vom 27. September 2022 wurde die Stadt St. Gallen vorzeitig
in den Besitz eingewiesen und verpflichtet, A.__ unpräjudiziell Abschlagszahlungen von
CHF 3.00 pro eingebrachten m3 zu bezahlen. Am 25. Oktober 2023 erging ein
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Beweisbeschluss. Am 11. April / 15. Mai 2024 fällte die Schätzungskommission folgenden
Entscheid:
„1. Es werden folgende Rechte gemäss dem eingereichten Enteignungsplan enteignet:
Dauernde Beschränkung des Grundeigentums auf Grundstück Nr. 0000_ und
Grundstück Nr. 0001_, Grundbuch Gaiserwald (derzeitiger Grundeigentümer A.__),
für die Duldung einer Dienstbarkeit zu Gunsten Politische Gemeinde St. Gallen, um-
fassend ein übertragbares Auffüllrecht für Deponiematerial „Typ A“ auf der im Ent-
eignungsplan rot schraffierten Fläche.
2. Die Enteignerin hat dem Enteigneten bzw. dem jeweiligen Eigentümer der gemäss
beiliegendem Enteignungsplan rot schraffierten Fläche der Grundstücke Nr. 0000_
und Nr. 0001_, Grundbuch Gaiserwald, für jeden auf der rot schraffierten Fläche
eingebrachten Kubikmeter Deponiematerial „Typ A“ CHF 4.00 zu bezahlen.
Die Zahlung ist jährlich geschuldet, jeweils per 30. November verfallen und ab dann
zum Zinsfuss der Bank C.__ für bestehende erste Hypotheken zu verzinsen.
Der Kubikmeterpreis beruht auf dem Stand des Landesindexes der Konsumenten-
preise von 108.4 Punkten (Stand April 2024; Basis Dezember 2015 100 Punkte).
Der Kubikmeterpreis ist jeweils per 30. November für das während der vergangenen
zwölf Monate eingebrachte Material anzupassen, erstmal per 30.11.2024, nach fol-
gender Formel: CHF 4.00 multipliziert mit neuem Indexstand Ende November divi-
diert durch 108.4 Punkte).
3. Die Enteignerin ist gegenüber dem Enteigneten bzw. dem jeweiligen Eigentümer
vollumfänglich ersatzpflichtig, sollte der Enteignete bzw. der jeweilige Eigentümer
allfällige Abgaben zu leisten haben.
4. Die Enteignerin ist gegenüber dem Enteigneten bzw. dem jeweiligen Eigentümer
verpflichtet und wird darauf behaftet:
a) Die Stadt St. Gallen wird die von der Enteignung betroffenen Grundstücke
so zurücklassen, dass eine nachhaltige Waldbewirtschaftung gewährleistet
ist und sie den Enteigneten in die Schlussgestaltung miteinbeziehen.
b) Die Kosten der notwendigen Waldrodung und der Holzereiarbeiten über-
nimmt die Stadt St. Gallen. Der Holzerlös geht an den Enteigneten.
c) Die Stadt St. Gallen entschädigt den Enteigneten für den vorzeitigen Holzab-
trieb und für den Ertragsausfall während der Auffüllzeit. Massgebend hierfür
ist eine Schätzung des Kantonalen Forstdienstes.
d) Die Stadt St. Gallen entschädigt den Enteigneten für die allenfalls nötige Mit-
benutzung der Erschliessungswege des Enteigneten nach Massgabe der
Nutzungsintensität.
e) Für die Rekultivierung werden Fachleute des Kantonalen Forstdienstes ein-
bezogen. Die Aufwendungen für die Wiederherstellung des Waldes trägt die
Stadt St. Gallen, einschliesslich der Jungwaldpflege bis und mit Entwick-
lungsstufe Jungwuchs/Dickung (BHD/d unter 10 cm).
dom
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f) Die Stadt St. Gallen wird die Fläche des wiederhergestellten Waldes mit für
die forstwirtschaftliche Nutzung geeigneten Waldstrassen erschliessen.
5. Die Enteignerin zahlt dem Enteigneten für das gemäss Ziffer 2 bis zum
29.02.2024 eingebrachte Material pauschal CHF 4‘000.00 mit Verzinsungs-
pflicht ab 29.02.2024.
6. Die übrigen Rechtsbegehren werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
7. Die Entscheidgebühr von CHF 5‘000.00 zahlt die Enteignerin.
8. Die Enteignerin entschädigt den Enteigneten für ausseramtliche Kosten mit
CHF 10‘118.15.“
C.
a.
Gegen den Entscheid der Schätzungskommission erhob die Stadt St. Gallen (Beschwerde-
führerin) mit Eingabe vom 6. Juni 2024 und Ergänzung vom 9. Juli 2024 Beschwerde beim
Verwaltungsgericht mit den Rechtsbegehren, die Ziffern 2 und 5 des angefochtenen Ent-
scheids seien aufzuheben und die Sache sei zur Festlegung einer Entschädigung in Höhe
des Minderwerts des Grundstücks an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventualiter sei die
Sache zur Festlegung einer Entschädigung von höchstens CHF 2.50 pro m3 an die Vor-
instanz zurückzuweisen; subeventualiter sei die Sache zur Ergänzung des Sachverhalts an
die Vorinstanz zurückzuweisen.
b.
Mit Eingabe vom 29. August 2024 liess sich die Schätzungskommission (Vorinstanz) zur
Beschwerde vernehmen. A.__ (Beschwerdegegner) beantragte mit Eingabe vom 6. No-
vember 2024 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, eventualiter
sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge.
Hierzu äusserte sich die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 6. Dezember 2024. Der Be-
schwerdegegner nahm dazu am 20. Februar 2025 Stellung. Die Vorinstanz liess sich nicht
mehr vernehmen. Zur Vervollständigung des Sachverhalts wurden vom Gericht Akten bei-
gezogen, welche den Parteien zur Kenntnis gebracht wurden.
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Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichtes ist gegeben (Art. 3bis des Enteig-
nungsgesetzes, sGS 735, EntG SG). Gegen Verfügungen und Entscheide stehen dem Ent-
eigner die gleichen Rechtsmittel zu wie dem Enteigneten, weshalb die beschwerdeführende
Gemeinde zur Beschwerdeerhebung befugt ist (Art. 4 EntG SG; siehe zudem BGer
1C_55/2010 vom 9. April 2010 E. 1). Als Schuldnerin einer Enteignungsentschädigung (vgl.
dazu Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft,
SR 101, BV; Art. 14 Abs. 1 EntG SG) ist sie in Bezug auf den Schutz ihres Verwaltungs-
und Finanzvermögens überdies wie ein Privater betroffen (vgl. dazu Art. 64 in Verbindung
mit Art. 45 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP;
BGE 141 II 161 E. 2.3, mit Hinweisen). Die Beschwerdeeingabe vom 6. Juni 2024 erfolgte
rechtzeitig und erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 9. Juli 2024 formell und inhaltlich
die gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 Abs. 1
und 2 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2.
Da die Beschwerde gutzuheissen ist (vgl. dazu die nachfolgenden Erwägungen), kann of-
fenbleiben, ob die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzt hat.
3.
Umstritten ist, wie hoch die Entschädigung für die formelle Enteignung, bestehend in der
Beschränkung des Eigentums auf den Grundstücken Nrn. 0000_ und 0001_ (Grundbuch
Gasierwald) durch die zwangsweise Auferlegung einer Dienstbarkeit (Duldung eines über-
tragbaren Auffüllrecht für Deponiematerial Typ A zugunsten der Beschwerdeführerin), fest-
zusetzen ist.
3.1.
Die Vorinstanz erwog im angefochtenen Entscheid (act. 2), dem Enteigneten sei der volle
Verkehrswert zu ersetzen. Der Marktpreis entspreche dem Preis, den der Eigentümer durch
freiwillige Veräusserung im freien Handel mutmasslich erhalten hätte. Da Dienstbarkeiten
keine Marktgüter seien, gelangten die Regeln über die Teilenteignung zur Anwendung, wo-
nach der Minderwert zu entschädigen sei. Der Marktwert des enteigneten Rechts nach
Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG SG bestehe vorliegend im objektiv erzielbaren Erlös, den der
Grundeigentümer für das einem Dritten zwangsweise eingeräumte Auffüllrecht hätte erzie-
len können. Der Kanton wäre vorliegend frei, den Deponiebetrieb einem anderen Rechts-
subjekt als der Beschwerdeführerin zu übertragen, namentlich auch einer privaten Betrei-
berin. Müsse die Enteignerin mangels eigenen Grundeigentums das Auffüllrecht für Depo-
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niematerial bei anderen Grundeigentümern erwerben, so bestehe hierfür ein Markt. Ansatz-
punkt für die Entschädigung sei das Auffüllrecht und nicht eine andere, zonenkonforme
Nutzung wie eine wald- oder landwirtschaftliche Nutzung. Eine solche bestehe unabhängig
von der Teilnutzung der Auffüllung weiter bzw. nach dem Abschluss der Auffüllung wieder.
Der objektiv erzielbare Erlös ergebe sich aus der Differenz des Wertes des Auffüllrechts vor
und nach der Auffüllung. Die Entwertung bestehe darin, dass nach der Ablagerung die Auf-
füllnutzung im Grundeigentum des Enteigneten nicht mehr vorhanden sei. Das Werk des
Enteigners bestehe im Einbau von Deponiematerial und nicht in der Errichtung oder dem
Betrieb der Deponie selbst. Anderen Dritteigentümern werde das Auffüllrecht ebenfalls ent-
schädigt. Aufgrund des Gebots der Verhältnismässigkeit sei eine vollständige Enteignung
des Grundeigentums, wie von der Beschwerdeführerin geltend gemacht, nicht zulässig.
3.2.
Dem hält die Beschwerdeführerin zusammengefasst entgegen (act. 6 und 21), sie betreibe
die Deponie Tüfentobel seit den 60-iger Jahren. Im Jahr 1964 sei mit den Grundeigentü-
mern der damals betroffenen Parzellen, darunter auch der Beschwerdegegner, ein unent-
geltliches Auffüllrecht vereinbart worden. In der Folge sei das Deponieprojekt im Jahr 2002
erweitert worden, weshalb sie mit den neu hinzugekommenen Grundeigentümern in Ver-
handlung getreten sei. Mit dem Beschwerdegegner habe keine Einigung über die Entschä-
digung erzielt werden können. Entschädigt werde nach Art. 15 Abs. 1 EntG SG entweder
der Marktwert (lit. a) oder der Minderwert (lit. b). Beim Auffüllrecht handle es sich um eine
Dienstbarkeit, die nicht handelbar sei und daher keinen Verkehrswert aufweise. Zu entschä-
digen sei folglich der Minderwert. Die Vorinstanz habe dies in E. 3.3 ihres Entscheids kor-
rekt festgehalten, anschliessend aber im Widerspruch dazu die Entschädigung nach Markt-
wert festgelegt. Auf den Gebrauch durch den Enteigner komme es für die Ermittlung der
Entschädigung nicht an. Der Enteignete könne aus der Nutzungsmöglichkeit des Enteig-
ners nichts für sich ableiten, es sei denn, die betreffende Nutzung hätte auch ihm offen
gestanden. Wertveränderungen durch das Werk des Enteigners (vorliegend die Deponie)
seien zudem nicht zu berücksichtigen. Ausgangspunkt für die Berechnung der Entschädi-
gung sei die konkrete zonenkonforme Nutzung des Grundstücks durch den Enteigneten.
Es sei so gut wie ausgeschlossen, dass der Kanton die Deponiebewilligung, über die sie
(die Beschwerdeführerin) verfüge, jemand anderem erteilen würde. Für die Gewährung der
Auffüllrechte könne der Beschwerdegegner daher niemand anderen als die Deponiebetrei-
berin auswählen. Der Beschwerdegegner könne seine zwei Grundstücke nicht als Deponie
nutzen und das Auffüllrecht auch niemand anderem verkaufen, der nicht über eine Depo-
niebewilligung verfüge. Es existiere kein Markt für Auffüllrechte. Dass sie (die Beschwerde-
führerin) die Eintragung einer übertragbaren Dienstbarkeit beantragt habe, liege einzig da-
ran, dass die Entsorgung St. Gallen dereinst aus der Stadtverwaltung ausgegliedert werden
könnte. Aufgrund der schweizweiten Deponieknappheit könnten die Grundeigentümer
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heute Entschädigungen verlangen. Als Alternative zu den verlangten Entschädigungen
müssten, wie vorliegend, aufwendige und zeitraubende Enteignungsverfahren eingeleitet
werden. Zwecks Vermeidung solcher Verfahren habe die Bereitschaft bestanden, Entschä-
digungen von CHF 2.50 pro m3 zu bezahlen. Der Beschwerdegegner habe dieses unpräju-
dizielle Angebot abgelehnt und könne daher daraus nichts für sich ableiten. Sofern Realer-
satz angeboten worden wäre, hätte es sich um Wald und nicht um Deponieland gehandelt.
Im Gegensatz zu einem vorhandenen Bodenschatz sei die Deponiefähigkeit dem Boden
nicht inhärent. Vielmehr werde ein Grundstück erst mit der Deponiebewilligung zum Depo-
nieland.
3.3.
Der Beschwerdegegner führt im Wesentlichen aus (act. 17 und 28), die Auffassung der
Beschwerdeführerin, wonach entweder der Markt- oder der Minderwert entschädigt werden
könne, treffe nicht zu. Die volle Entschädigung könne sich im Einzelfall aus allen drei Ele-
menten von Art. 15 Abs. 1 lit. a bis c EntG SG zusammensetzen. Eine gesetzlich monopol-
artige Stellung oder Betriebsbewilligungsexklusivität zugunsten einer Enteignerin bestehe
nicht. In der Schweiz und auch im Kanton St. Gallen existierten privat betriebene Deponien
und Abbaustellen. Die Begründung der Beschwerdeführerin, es sei so gut wie ausgeschlos-
sen bzw. lediglich eine hypothetische Möglichkeit, dass der Kanton jemand anderem die
Deponiebewilligung Tüfentobel erteile, sei allein sachlichen Umständen geschuldet. Beim
Auffüllrecht handle es sich um ein übertragbares Recht, als solches sei es ja auch enteignet
worden. Bei Erfüllen der Voraussetzungen könnten auch Dritte die Deponiebewilligung er-
halten. Wer sich das Auffüllrecht gesichert habe und die übrigen umwelt- und raumpla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen erfülle, habe Anspruch auf die Betriebsbewilligung, bei
der es sich um eine Polizeibewilligung handle. Dass sich die Kombination von zwei Betrei-
bern heute als unpraktikabel erweisen könne, dürfe ihm, dem Beschwerdeführer, nicht zum
Nachteil gereichen. Das übertragbare Recht sei handelbar und weise einen Marktwert auf.
Auch eine Deponiebewilligung müsse übertragbar sein. Die wertvollen Auffüllrechte würden
von der Beschwerdeführerin ausgebeutet. Nach der Auffüllung sei das Grundstück einiger-
massen wertlos und entspreche dem Waldwert. Der Enteignete müsse am Mehrwert teil-
haben können, der durch die Verwendung seines Landes oder Rechts durch die öffentliche
Hand entstehe, wenn er diese Möglichkeit der Verwendung auch einem Dritten hätte kos-
tenpflichtig einräumen können. Es sei nicht der Auftrag der öffentlichen Hand, Deponien zu
betreiben. Die zonenkonforme Nutzung stehe jedem offen und sei nicht an ein bestimmtes
Rechtsobjekt gebunden. Dass die Beschwerdeführerin den gesamten Gewinn wie bereits
seit den 60-iger Jahren auch künftig alleine vereinnahmen solle, sei dreist und treuwidrig.
Folge man der Ansicht der Beschwerdeführerin, bedeute dies, dass sie ohne eine Rechts-
grundlage Verträge eingegangen sei, die sie verpflichteten, freiwillige Leistungen in Höhe
von mehreren Millionen zu bezahlen. Dies wäre eine Verschwendung von Steuergeldern
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und ein Fall für die Geschäftsprüfungskommission. Auch bei Erwerb des ganzen Grund-
stücks hätte der Bodenschatz entschädigt werden müssen.
4.
4.1.
Abfälle dürfen nur auf Deponien abgelagert werden. Wer eine Deponie errichten oder be-
treiben will, braucht eine Bewilligung des Kantons; sie wird ihm erteilt, wenn er nachweist,
dass die Deponie nötig ist. In der Bewilligung werden die zur Ablagerung zugelassenen
Abfälle umschrieben (Art. 30e des Bundesgesetzes über den Umweltschutz, SR 814.0,
USG). Kantone müssen nach Art. 31 USG für ihr Kantonsgebiet eine Abfallplanung erstel-
len. Nach Art. 4 der Verordnung über die Vermeidung und die Entsorgung von Abfällen
(SR 814.600, VVEA) müssen dabei unter anderem der Bedarf an Deponievolumen und die
Standorte von Deponien im Rahmen einer Deponieplanung ausgewiesen werden. Gemäss
Art. 5 VVEA berücksichtigen die Kantone die raumwirksamen Ergebnisse der Abfallplanung
in ihrer Richtplanung, weisen die in der Deponieplanung vorgesehenen Standorte in ihren
Richtplänen aus und sorgen für die Ausscheidung der erforderlichen Nutzungszonen. Eine
Deponie erfordert eine Baubewilligung der Standortgemeinde, eine Errichtungsbewilligung
des Amtes für Umwelt (AFU; Art. 39 VVEA) sowie eine Betriebsbewilligung des AFU (Art. 40
VVEA). Die bis 31. Dezember 2015 in Kraft gewesene Technische Verordnung über Abfälle
(AS 2015 5699, TVA) enthielt vergleichbare Regelungen (Art. 17, 21 und 23 TVA).
Im Kanton St. Gallen werden Deponien und Ablagerungen von Aushub- und Abraummate-
rial gemäss Art. 28bis Abs. 1 des bis 30. September 2017 geltenden, für den vorliegenden
Sachverhalt relevanten Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht
(BauG) aufgrund eines Deponieplans bewilligt. Der Plan ordnet bei Deponien den Deponie-
typ nach der eidgenössischen Technischen Verordnung über Abfälle, das Deponievolumen,
die Etappierung, die Endgestaltung des Geländes und die Erschliessung. Für bestehende
Deponien und Ablagerungen von Aushub- und Abraummaterial können Deponiepläne er-
lassen werden (Art. 28bis Abs. 2 und 4 BauG). Deponiepläne regeln ein Vorhaben oftmals
bis in alle Einzelheiten. Sie gelten daher als Baubewilligung, wenn sie das Projekt gleich
detailliert festlegen wie eine Baubewilligung und bei Planerlass die Verfahrensvorschriften
des ordentlichen Verfahrens nach Art. 81 und 82 BauG eingehalten werden, soweit diese
über die Vorschriften von Art. 29 BauG hinausgehen, und in der amtlichen Bekanntma-
chung sowie in der Anzeige an die Anstösser darauf hingewiesen wird, dass der Plan als
Baubewilligung gilt (Art. 28quinquies BauG). Zuständig für den Erlass von Deponieplänen von
kommunaler Bedeutung ist der Gemeinderat (Art. 28ter Abs. 1 e contrario BauG) vorbehält-
lich der erforderlichen Bewilligungen der kantonalen Behörden (Amt für Raumentwicklung
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und Geoinformation [AREG], AFU, Tiefbauamt [TBA], Amt für Natur, Jagd und Fischerei
[ANJF], Kantonsforstamt).
4.2.
Die Enteignung ist unter anderem zulässig für Bezug, Transport und Lagerung von Bau-
und Aushubmaterial, wenn es für öffentliche oder überwiegend im öffentlichen Interesse
liegende Werke erforderlich ist (Art. 5 lit. b EntG SG). Für die Enteignung für eine Deponie
enthält Art. 58 USG eine spezialgesetzliche bundesrechtliche materiellrechtliche Grund-
lage.
Nach Art. 8 Abs. 1 lit. a EntG SG (entspricht Art. 5 des Bundesgesetzes über die Enteig-
nung, SR 711, EntG) können auf dem Weg der formellen Enteignung unter anderem Grund-
eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken enteignet werden. Bei der Enteig-
nung von dinglichen Rechten spricht man von Teilenteignung. Eine solche ist nicht nur mög-
lich, indem einem Grundstück eine begünstigende Dienstbarkeit entzogen wird, sondern
auch, indem ein Grundstück mit einer Dienstbarkeit, wie beispielsweise der zwangsweisen
Einräumung eines Rechts zum Abbau von Baustoffen oder vorliegend der zwangsweisen
Einräumung des Auffüllrechts, zwangsbelastet wird (HESS/WEIBEL, Das Enteignungsrecht
des Bundes, Bern 1986, N 9 ff. und 33 zu Art. 5 EntG).
4.3.
4.3.1.
Nach Art. 26 Abs. 2 BV sind Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Ent-
eignung gleichkommen, voll zu entschädigen. Die durch die Enteignung entstehenden Ver-
mögensnachteile sind somit vollumfänglich auszugleichen. Zwischen dem geltend gemach-
ten Schaden und dem Rechtsverlust muss ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen.
Das Enteignungsrecht befasst sich mit Personen, in deren Rechte eingegriffen wird. Zu
entschädigen sind die Nachteile, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschrän-
kung seiner Rechte erwachsen. Die Entschädigung ist die Abgeltung für den wegen der
Kollision zwischen privaten und öffentlichen Interessen entstehenden Rechtsverlust, dem
nicht ein äquivalenter Rechtserwerb durch den Enteigner gegenüberzustehen braucht. Da-
her kann es nicht darauf ankommen, welchen Gebrauch der Enteigner von einem Grund-
stück macht (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 9 zu Art. 19 EntG).
4.3.2.
Der Enteignete hat Anspruch auf Entschädigung in Geld (Art. 14 Abs. 1 EntG SG bzw.
Art. 17 EntG). Nach Art. 15 Abs. 1 EntG SG (bzw. Art. 19 EntG mit etwas anderer Formu-
lierung, aber gleicher Bedeutung) werden entschädigt der Marktwert des enteigneten
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Rechts (lit. a; vgl. hiernach E. 4.3.3), der Minderwert des verbleibenden Teils (lit. b; vgl.
hiernach E. 4.3.4) und die weiteren geldwerten Nachteile, die sich als Folge der Enteignung
voraussehen lassen (lit. c; vgl. hiernach E. 4.3.5). Die volle Entschädigung kann sich im
konkreten Einzelfall unter Umständen aus allen drei Elementen von Art. 15 Abs. 1 EntG SG
bzw. Art. 19 EntG zusammensetzen, dem Marktwert (lit. a), dem Minderwert (lit. b) und den
sogenannten Inkonvenienzen (lit. c; R. GERMANN, Entschädigung und Schätzung, in:
Y. Hangartner [Hrsg.], Das neue st. gallische Enteignungsgesetz, St. Gallen 1985, S. 34 f.).
4.3.3.
Der Marktwert nach Art. 15 Abs. 1 lit. a EntG SG bzw. der Verkehrswert nach Art. 19 Abs. 1
lit. a EntG bestimmt sich entweder nach dem Wert, den das Grundstück aufgrund der bis-
herigen, vollen Nutzung oder einer möglichen besseren Verwendung für einen beliebigen
Käufer oder Berechtigten aufweist (objektiver Wert), oder es ist darauf abzustellen, welches
spezielle Interesse der nicht verkaufswillige Eigentümer daran hat, das Grundstück zu be-
halten, und welcher Schaden ihm entsteht, wenn der gegenwärtige oder von ihm in Aussicht
genommene Gebrauch des Bodens verunmöglicht oder eingeschränkt wird (subjektives
Interesse). Zu ersetzen ist der objektive Wert oder der subjektive Schaden, wobei dem
Enteigneten grundsätzlich der höhere Betrag zusteht (W. DUBACH, Die Berücksichtigung
besserer Verwendungsmöglichkeit und der werkbedingten Vor- und Nachteile,
ZBl 79/1978, S. 3 ff.; GERMANN, a.a.O., S. 34; HESS/WEIBEL, a.a.O., N 10 zu Art. 19 EntG).
Bestandteile des objektiven Wertes und Elemente des subjektiven Schadens dürfen bei der
Schadensberechnung nicht vermischt und dieser keine Annahmen zugrunde gelegt wer-
den, die sich gegenseitig ausschliessen (BGE 106 Ib 223 E. 3a, mit Hinweisen).
4.3.4.
Bei einer Teilenteignung wird der Minderwert des verbleibenden Teils entschädigt (Art. 15
Abs. 1 lit. b EntG SG) bzw. jener Betrag, um den der Verkehrswert des verbleibenden Teils
sich vermindert, wenn von einem Grundstück nur ein Teil in Anspruch genommen wird
(Art. 19 lit. b EntG). Wird ein Grundstück oder ein Recht nicht ganz, sondern nur zu einem
Teil entzogen, kann sich die objektive Wertverminderung entweder aus einem faktischen
Nachteil, z.B. durch Immissionen, oder durch den Entzug eines faktischen Vorteils, z.B. der
direkten Zufahrtsmöglichkeit, ergeben (R. MERKER, Der Grundsatz der „vollen Entschädi-
gung“ im Enteignungsrecht, Zürich 1975, S. 62). Wenn Dienstbarkeiten selbständig enteig-
net werden, bilden sie für sich allein kein Handelsobjekt und weisen daher, im Gegensatz
zu den Grundstücken, keinen eigentlichen Verkehrswert auf. Sie erlangen nur im Zusam-
menhang mit dem zugehörigen Grundstück einen Wert (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 172 zu
Art. 19 EntG; MERKER, a.a.O., S. 131). Die Regeln über die Entschädigungsbemessung
sind daher, soweit sie einen Verkehrswert des enteigneten Rechts voraussetzen, nur sinn-
gemäss anwendbar. Der Schaden, der dem Eigentümer durch die Beschwerung seiner
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Liegenschaft mit einem dinglichen Recht erwächst, entspricht dem aus der Belastung re-
sultierenden Minderwert. Die Schadensberechnung erfolgt nach der Differenzmethode, in-
dem der Verkehrswert des Grundstücks ohne die Last mit dem Verkehrswert des belasteten
Grundstücks verglichen wird (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 173 zu Art. 19 EntG; MERKER, a.a.O.,
S. 54, 57 und 79 f.).
4.3.5.
Schliesslich besteht Anspruch auf Vergütung allfälliger weiterer geldwerter Nachteile, der
sog. Inkonvenienzen (Art. 15 Abs. 1 lit. c EntG SG bzw. Art. 19 lit. c EntG). Darunter fällt
der als Folge der Enteignung dem Enteigneten in seinem übrigen Vermögen entstehende
Schaden (GERMANN, a.a.O., S. 38 f.; HESS/WEIBEL, a.a.O., N 196 zu Art. 19 EntG).
4.4.
4.4.1.
Gemäss Art. 16 Abs. 1 EntG SG werden bei der Bemessung der Entschädigung berück-
sichtigt: Der Verlust der Möglichkeit besserer Verwendung des Grundstücks (lit. a) sowie
die Sondervorteile, die durch das Werk des Enteigners entstehen und zu deren Abgeltung
kein Beitrag erhoben wird (lit. b). Allgemeine Wertveränderungen, die durch das Werk des
Enteigners entstehen, werden nicht berücksichtigt (Art. 16 Abs. 2 EntG SG). Nach Art. 20
Abs. 1 EntG ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes auch die Möglichkeit einer besseren
Verwendung angemessen zu berücksichtigen. Soweit der Enteignete durch die Enteignung
von besonderen Lasten befreit wird, ist deren Wert abzuziehen (Art. 20 Abs. 2 EntG). Aus-
ser Betracht fallen die durch das Unternehmen des Enteigners entstehenden Werterhöhun-
gen oder Wertverminderungen (Art. 20 Abs. 3 EntG). Trotz der Aufgliederung in Kompo-
nenten bildet die Entschädigung materiell und formell eine Einheit. Art. 19 und 20 EntG
enthalten eine mit Art. 15 und 16 EntG SG vergleichbare Regelung zur Entschädigung (vgl.
GERMANN, a.a.O., S. 35). Eine Berücksichtigung der hierzu ergangenen Praxis und Litera-
tur erscheint daher sachgerecht (VerwGE B 2022/82 vom 20. Oktober 2022 E. 2.1).
4.4.2.
Weil der Verkehrswert mit dem erzielbaren Verkaufserlös übereinstimmt und dieser von den
Erwartungen abhängt, die (beliebige) Kaufsinteressenten hinsichtlich Art und Intensität der
möglichen Nutzung hegen, ist die gegenwärtige Verwendung des Grundstücks für seine
Bewertung nicht schlechthin ausschlaggebend. Sie ist es dann, wenn die gegenwärtige
Nutzung bereits die bestmögliche nach Art. 16 Abs. 1 lit. a EntG SG bzw. Art. 20 Abs. 1
EntG darstellt und mit ihrer Weiterführung auch für die Zukunft gerechnet werden darf. Kann
sich der potentielle Käufer eine vorteilhaftere als die bisherige Nutzung erhoffen, die auch
dem Enteigneten möglich wäre, so kann sich dieser Umstand auf den Verkehrswert auswir-
B 2024/113 11/21

ken (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 56 zu Art. 19 EntG). Die Möglichkeit einer künftigen besseren
Verwendung des Enteignungsobjekts (Art. 16 Abs. 1 lit. a EntG SG, Art. 20 Abs. 1 EntG) ist
bei der Ermittlung der Entschädigung allerdings nur dann zu berücksichtigen, wenn sie
rechtlich gesichert ist und nicht auf blossen Erwartungen und Hoffnungen – so etwa auf
Erteilung behördlicher Bewilligungen – beruht (m.w.H. BGer 1E.11/2003 vom 22. April 2004
E. 5.3; 1E.15/2002 vom 15. September 2003 E. 6.1). Unbeachtlich ist eine bloss dem Ent-
eigner mögliche Nutzung, die dem Enteigneten nicht auch zugestanden hätte (HESS/WEI-
BEL, a.a.O., N 56 zu Art. 19 EntG; vgl. dazu hiernach unter E. 4.4.3).
Die wertvermehrenden enteignungs- und planungsbedingten Vorwirkungen bleiben daher
unberücksichtigt (MERKER, a.a.O., S. 29). Eine Umzonung, die einzig im Hinblick auf das zu
erstellende Werk erfolgt ist, muss bei der Ermittlung des Enteignungsschadens unbeacht-
lich bleiben (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 72 zu Art. 19 EntG). Daher ist nicht massgebend, wel-
chen Gebrauch der Enteigner mit seinem Werk etwa von einer Parzelle in der Landwirt-
schaftszone, einem Kiesvorkommen, einem Weg oder einem Waldgrundstück zu machen
gedenkt, ob er die Landwirtschaftsparzelle überbaut, das beim Autobahnausbau freigelegte
Kies ausbeutet, den Weg seinem eigenen Strassennetz einverleibt, den Wald für eine
Schiessanlage rodet oder das Grundstück sonstwie einträglicher nutzt, als der Enteignete
es hätte tun können (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 9 zu Art. 19 EntG). Vergütet werden soll im
Rahmen der besseren Verwendungsmöglichkeit nur ein Wert, der latent im Vermögen des
Enteigneten schon vorhanden ist (Botschaft vom 21. Juni 1926 zum Entwurfe eines Bun-
desgesetzes über die Enteignung, BBl 1926 II 29).
Die Abbaumöglichkeit zur Gewinnung von Bodenschätzen wie auch die Möglichkeit der
Auffüllung (Deponie) kommen anstelle anderer zonenkonformer Nutzungen als bessere
Nutzung im Sinn von Art. 16 Abs. 1 lit. a EntG SG folglich nur in Betracht, wenn sie bereits
dem Enteigneten zugestanden hätten und nicht erst durch das Vorhaben des Enteigners
möglich geworden sind (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 127 zu Art. 19 EntG). Aus einer solchen,
vom Enteigner neu geschaffenen Nutzungsmöglichkeit (und dem sich aus ihr ergebenden
funktionellen Wert) entsteht dem Enteigneten kein Rechtsverlust, weshalb er daraus nichts
für sich ableiten kann (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 9 und N 62 zu Art. 19 EntG, mit Verweis auf
BGE 101 Ib 166 E. 2c).
4.4.3.
Vorteile, die mit einem öffentlichen Werk verbunden sind, greifen in keine Rechte ein, und
viele Nachteile eines Unternehmens erreichen nicht den Grad des Eingriffs (DUBACH,
a.a.O., S. 6). Die Vermögensverminderung des Enteigneten ist demzufolge nicht nach der
Bereicherung des Enteigners zu bemessen. Das subjektive Interesse des Enteigners ist
nicht als Richtschnur für die Ermittlung der Entschädigung heranzuziehen (MERKER, a.a.O.,
B 2024/113 12/21

S. 9). Gemäss Bundesgericht hat nämlich das Interesse, das der Enteigner selbst an der
Sache hat, keinen Einfluss auf den Verkehrswert. Es kommt daher nicht darauf an, welchen
Vorteil ihm das Enteignungsobjekt verschafft (BGE 101 Ib 166 E. 2c). Dieser Grundsatz ist
gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unabhängig davon zu beachten, ob er im kan-
tonalen Recht – gleich wie in Art. 20 Abs. 3 EntG – ausdrücklich statuiert wurde (im Kanton
St. Gallen in Art. 16 Abs. 1 lit. b EntG SG), da er generelle Bedeutung hat und sich aus dem
verfassungsrechtlichen Prinzip der vollen Entschädigung ableiten lässt (BGer 1C_469/2024
vom 19. September 2025 E. 2.5). Würde nämlich der Enteigner dazu verpflichtet, im Rah-
men der Enteignungsentschädigung für Vorteile aufzukommen, die er durch sein Werk
selbst geschaffen hat, so bedeutete dies, dass der Enteignete mehr als die durch Art. 26
Abs. 2 BV gewährleistete volle Entschädigung erhielte und dadurch bereichert würde.
Müsste andererseits der Enteigner, dessen Werk sich nachteilig auf die Grundstückspreise
auswirkt, lediglich den wegen des Werkes gesunkenen Preis bezahlen, so würde dem Ent-
eigneten nicht der ihm zustehende volle Verkehrswert ersetzt (BGE 104 Ia 470 E. 5b, mit
Hinweisen; HESS/WEIBEL, a.a.O., N 10 zu Art. 20 EntG). Um zu gewährleisten, dass durch
das Unternehmen des Enteigners entstehende Werterhöhungen oder Wertverminderungen
bei der Ermittlung des Verkehrswertes ausser Betracht bleiben, hat die Verkehrswertbe-
stimmung so zu erfolgen, wie wenn es das Werk des Enteigners nicht gäbe (BGer
1E.9/2007 vom 28. April 2008 E. 10).
Die Bewertung des enteigneten Grundstücks hat folglich unter Annahme derjenige Situation
stattzufinden, die bestünde, wenn Planung und Erstellung des Werkes keinen Einfluss auf
die Entwicklung genommen hätten. Dies gilt sowohl im positiven wie im negativen Sinn.
Werden etwa von einer projektierten Strasse oder Bahnanlage Erschliessungsvorteile er-
hofft, die oft schon vorher zum Ansteigen der Landpreise führen, so soll der Enteigner nicht
den von ihm selber geschaffenen Mehrwert vergüten müssen (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 8 f.
zu Art. 20 EntG, sowie mit der diesbezüglichen Wertung als unbillig bereits die Botschaft
zum EntG vom 21. Juni 1926, BBl 1926 II 30). Lässt andrerseits das Projekt Immissionen
erwarten, die zum Voraus nachfragehemmend wirken und die Preise drücken, so darf der
Enteigner daraus keinen Profit schlagen (HESS/WEIBEL, a.a.O., N 8 f. zu Art. 20 EntG, BBl
1926 II 30). Damit wird vermieden, dass dem Enteignungsgegenstand ein Mehrwert zuge-
messen wird, der ausschliesslich vom Enteigner geschaffen wurde, und dessen der Grund-
eigentümer ohne das die Enteignung bedingende Projekt nie teilhaftig geworden wäre.
5.
5.1.
Seit 1964 betreibt die Beschwerdeführerin im Tüfentobel auf dem Gemeindegebiet von Gai-
serwald eine Deponie. Diese Deponie ist im kantonalen Richtplan für die Abfalltypen
B 2024/113 13/21

A (unverschmutzter Aushub), B (wenig belasteter mineralischer Abfall, Inertstoffe),
D (Schlacke) und E (Reaktormaterial) vorgesehen. Auf Teilbereichen der Grundstücke
Nrn. 0000_ und 0001_ räumte der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin damals un-
entgeltlich auf vertraglicher Basis eine Dienstbarkeit zur Auffüllung mit Deponiematerial ein.
Mit dem vom Gemeinderat Gaiserwald am 11. November 2002 auf Gesuch der Beschwer-
deführerin hin erlassenen Deponieplan „Tüfentobel“ wurde eine Erweiterung der Deponie
bewilligt. Neu hinzu kamen unter anderem zusätzliche Teilflächen der Grundstücke
Nrn. 0000_ (ca. 11‘045m2) und 0001_ (insgesamt ca. 19‘216m2; Enteignungsplan als An-
hang zum angefochtenen Entscheid, act. 2), die raumplanungsrechtlich grossmehrheitlich
dem Wald und zu einem kleineren Teil (rund 2‘000m2) der Landwirtschaftszone zugewiesen
sind (gemäss dem Zonenplan der Gemeinde Gaiserwald vom 29. April 1999).
Der Deponieplan „Tüfentobel“ vom 11. November 2002 ist ein Sondernutzungsplan gemäss
dem damals geltenden Art. 28bis BauG. Mit ihm wurde die Ablagerung von Aushub- und
Abraummaterial auf den vom Plan erfassten Flächen bis zur definierten Höhe bewilligt
(oereblex.sg.ch). Der Deponieplan „Tüfentobel“ bildete gestützt auf Art. 28quinquies BauG
(heute Art. 24 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes, sGS 731.1, PBG) gleichzeitig auch
die Baubewilligung für die Auffüllung der fraglichen Grundstücke. Sämtliche dafür erforder-
lichen kantonalen Bewilligungen wie wasserbaupolizeiliche Bewilligung, fischereirechtliche
Bewilligung, Rodungsbewilligung, naturschutzrechtliche Bewilligung (act. 35/3) sowie der
Umweltverträglichkeitsbericht (UVB) lagen vor. Die Zustimmungen des AREG hinsichtlich
der Erweiterung des Betriebsgebäudes und der Deponieseilbahn ausserhalb der Bauzone
vom 28. Mai 2004 waren ebenfalls vorhanden (act. 35/3). Der Beschwerdegegner setzte
sich dagegen nicht zur Wehr. Mit der Genehmigung durch das Baudepartement am 21. De-
zember 2004 wurde der Deponieplan, dessen integraler Bestandteil die Baubewilligung bil-
dete, rechtskräftig. Die Beschwerdeführerin ist zudem auch Inhaberin der für den Betrieb
einer Deponie erforderlichen Errichtungsbewilligung des AFU, datierend vom 17. Juli 2003
(act. 35/3), und der Betriebsbewilligung des AFU, datierend vom 20. September 1994
(act. 35/1) samt Änderungen vom 26. März 2002, 6. Juli 2011, 27. März 2012 und 27. Mai
2014 (act. 35/2 und 4). Damit verfügt sie seit jeher und bis heute über sämtliche notwendi-
gen Bewilligungen, um auf dem vom Deponieplan erfassten Gebiet, darunter auch auf den
Teilflächen des Beschwerdegegners, abweichend vom Zonenzweck der wald- bzw. land-
wirtschaftlichen Nutzung Aushub- und Ausbruchmaterial abzulagern.
5.2.
Nachdem für die mit dem Deponieplan neu erfassten Flächen der Grundstücke Nrn. 0000_
und 0001_ keine Einigung mit dem Beschwerdegegner über die Entschädigung erzielt wer-
den konnte, reichte die Beschwerdeführerin bei der Schätzungskommission am 7. August
2018 ein Enteignungsbegehren ein. Der Beschwerdegegner erhob Einsprache gegen die
B 2024/113 14/21

Zulässigkeit der zweifachen Teilenteignung (nur Teilflächen der Grundstücke Nrn. 0000_
und 0001_ sind betroffen und diese werden mit einer Dienstbarkeit belastet). Grund dafür
war nicht die Einräumung der Dienstbarkeit an sich, sondern bereits damals die Höhe der
Entschädigung dafür. Die Regierung wies die Einsprache mit Entscheid vom 25. August
2020 und stellte die Zulässigkeit der Enteignung ab.
Der Beschwerdegegner erhob dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Verfahren
B 2020/183). Er machte geltend, er wolle sich mit der Beschwerdeführerin auf vertraglicher
Basis über die Entschädigung einigen, da er ansonsten einer höheren Entschädigung ver-
lustig gehe. Es liege faktisch eine Gewinnenteignung vor. Die Beschwerdeführerin erfülle
keine öffentliche Aufgabe und verfüge über kein Entsorgungsmonopol, da auch Dritte De-
ponien betreiben könnten. Er könne das Recht auch einem Dritten übertragen, der sich um
die Bewilligungen kümmere und ihm eine marktgerechte Entschädigung bezahle
(VerwGE B 2020/183 vom 25. Februar 2021 E. 2.4). Das Verwaltungsgericht wies die Be-
schwerde ab. Es erwog, die Beschwerdeführerin betreibe als alleinige Deponiebetreiberin
ein überwiegend im öffentlichen Interesse liegendes Werk zwecks Sicherung des Depo-
nievolumens für die Abfälle Typ A und verfüge dafür über das Enteignungsrecht nach Art. 5
lit. a EntG (E. 3.3.1). Hinsichtlich des Vorbringens, es bestehe ein Markt für Auffüllrechte,
sei wesentlich, dass bislang stets nur einem einzigen Betreiber die Betriebsbewilligung er-
teilt worden und der Ausnahmefall (mehrere Betreiber) nie zu Anwendung gekommen sei.
Ferner sei die Tatsache der Übertragung des Auffüllrechts im Hinblick auf eine allfällige
Ausgliederung der Dienststelle Entsorgung aus der Stadtverwaltung für sich allein nicht ge-
eignet, den behaupteten Markt für Auffüllrechte zu belegen (E. 3.3.3). Vor diesem Hinter-
grund könne nicht von einer zur Hauptsache gewerblichen Tätigkeit gesprochen werden.
Die Enteignung sei zudem auch erforderlich und geeignet, die ausgewiesene Deponie-
knappheit zu beheben oder zu vermindern. Adäquate Alternativen bzw. mildere Massnah-
men zur Enteignung fehlten (E. 3.4).
Das Bundesgericht wies die Beschwerde dagegen mit Urteil 1C_177/2021 vom 10. März
2022 ab (publiziert in BGE 148 II 387, ohne E. 4 und 5). Es erwog, es bestehe ein Interesse
daran, die Anzahl solcher Anlagen möglichst tief zu halten und für eine möglichst gute Aus-
lastung der bestehenden Deponien zu sorgen, da jede Deponie Umweltrisiken berge. Die
in Art. 30e USG verankerte Bedürfnisklausel sei somit ausschliesslich umweltpolizeilich
motiviert und erweise sich als grundsatzkonformer Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit
(Art. 27 BV); allenfalls eintretende wirtschaftslenkende Effekte, namentlich der Ausschluss
von Mitbewerbern bei der Vergabe der nur beschränkt verfügbaren Deponiebewilligungen,
seien als Nebenwirkung zum umweltpolizeilichen Zweck hinzunehmen (E. 3.2). Die umstrit-
tene Enteignung betreffe die Erweiterung einer Deponie, welche die Stadt St. Gallen be-
treibe. Nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts habe sie eine übertragbare
B 2024/113 15/21

Ausgestaltung des Auffüllrechts für die Eventualität beantragt, dass die Dienststelle Entsor-
gung einmal aus der Stadtverwaltung ausgegliedert würde. Dieser Umstand ändere nichts
daran, dass die ganze Deponie auch zukünftig eine einzige Betreiberin aufweisen solle.
Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlange nicht, dass der enteignungsrechtliche Eingriff
sachlich auf das absolute Minimum zu beschränken sei. Es bestehe ein öffentliches Inte-
resse daran, dass die Rechtsbeziehungen klar und einfach geregelt würden, damit der Ent-
eigner nicht mit unverhältnismässigen Lasten und Kosten beschwert werde. Selbst wenn
die Aufteilung eines mit einer Baubewilligung ausgestatteten Deponieperimeters auf ver-
schiedene Betreiber rechtlich nicht ausgeschlossen sein sollte, so wäre eine solche Lösung
bei den gegebenen Verhältnissen mit Umtrieben und Mehraufwendungen verbunden, die
sich nicht mit dem öffentlichen Interesse vereinbaren liessen. Insgesamt habe das Verwal-
tungsgericht die umstrittene Enteignung unter Würdigung der örtlichen Verhältnisse als not-
wendig qualifizieren dürfen. Aufgrund der Rügen sei ebenso wenig ersichtlich, inwiefern es
bundesrechtswidrig wäre, dass das Verwaltungsgericht das Interesse an der umstrittenen
Enteignung höher als das gegenteilige Interesse des Enteigneten gewichtet und den Eingriff
für ihn als zumutbar betrachtet habe. Namentlich gehe das öffentliche Interesse an einer
geordneten Erweiterung der Deponie, die sich über Grundstücke verschiedener Eigentümer
erstrecke, durch die aktuelle Deponiebetreiberin dem Interesse des Enteigneten an einer
separaten Realisierung beim Teilbereich auf seinen Grundstücken vor (E. 5.4, mit Hinwei-
sen).
5.3.
Die Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin auf den Flächen der Grundstücke Nrn. 0000_
und 0001_ (Grundbuch Gaiserwald) gemäss dem Enteignungsplan im Anhang ein dauer-
haftes übertragbares Auffüllrecht für Deponiematerial Typ A eingeräumt (Ziff. 1 des Dispo-
sitivs). Dem Beschwerdegegner hat sie sowohl eine Entschädigung für die Ausübung des
Auffüllrechts (Ziff. 2 und 5 des Dispositivs) als auch eine Entschädigung für den entgange-
nen Nutzen aus der Waldbewirtschaftung zugesprochen (Ziff. 4 des Dispositivs). Diese
beide Nutzungen schliessen sich indessen zeitlich gegenseitig aus und fallen deshalb nur
alternativ in Betracht (vgl. E. 4.3.2 hiervor).
Die Vorinstanz geht für die Bemessung der Entschädigung von der Enteignung eines dem
Beschwerdegegner zustehenden, einen Marktwert aufweisenden Auffüllrechts aus. Die
Auffüllmöglichkeit als Verwendungszweck der betroffenen Bodenflächen kommt anstelle
der zonenkonformen wald- und landwirtschaftlichen Nutzung nur in Betracht, wenn sie dem
Beschwerdegegner bereits zuvor zugestanden hat und nicht erst durch das Vorhaben der
Beschwerdeführerin als Enteignerin möglich geworden ist (vgl. E. 4.4.2 und 4.4.3 hiervor).
Daran fehlt es vorliegend. Voraussetzung für den Betrieb einer Deponie ist nicht nur ein
Sondernutzungsplan, mit dem die Nutzung eines Grundstücks abweichend vom Rahmen-
B 2024/113 16/21

nutzungsplan als Deponie raumplanungsrechtlich ermöglicht wird (sog. Deponieplan), son-
dern auch die entsprechende an diverse Bedingungen geknüpfte Baubewilligung samt Er-
richtungs- und Betriebsbewilligung, welche bei ausgewiesenem Bedarf auf Gesuch hin ei-
nem (allenfalls auch mehreren) bestimmten Betreiber(n) erteilt wird. Das Auffüllrecht auf
den Teilflächen der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ wurde durch das von der Be-
schwerdeführerin initiierte planungs- und baurechtliche Vorhaben zwecks Errichtung bzw.
Erweiterung der Deponie überhaupt erst möglich. Da der Beschwerdegegner weder über
eine Baubewilligung noch eine Errichtungs- und Deponiebetriebsbewilligung verfügt, nie um
solche ersucht und sich gegen die Erteilung derselben an die Beschwerdeführerin, weder
zu Beginn im Jahr 1964 noch im Rahmen der Erweiterung im Jahr 2002, zur Wehr gesetzt
hat, stand ihm die Verwendung der Flächen als Deponie nicht offen. Es mangelte also nicht
nur in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht an vielen Schritten und zahlreichen Aufwen-
dungen, die der Beschwerdegegner hätte unternehmen müssen, um in nächster Zukunft
eine bessere Verwendung des enteigneten Bodens selbst realisieren zu können (dies
schliesst die Annahme einer besseren Verwendung bereits aus, siehe dazu BGer
1P.659/2006 vom 22. Januar 2007 E. 5.1); überdies fehlte angesichts der konkreten Situa-
tion jegliche Aussicht, das Auffüllrecht überhaupt zu erhalten. Der Beschwerdegegner ist
zwar Grundeigentümer eines Teils des vom Deponieplan erfassten Bodens. Die im Hinblick
auf die Erstellung und Erweiterung der Deponie erfolgte zonenrechtliche Nutzungsände-
rung bleibt für die Ermittlung des Enteignungsschadens jedoch unbeachtlich. Er erleidet
daher keinen Rechtsverlust (vgl. hiervor unter E. 4.4.2). Die Beschwerdeführerin betreibt –
basierend auf dem vielschichtig geprüften und bewilligten Deponieplan „Tüfentobel“, mit
dem ihr gleichzeitig rechtskräftig die Baubewilligung für die Auffüllung erteilt wurde – die
Deponie mit dem dafür nötigen Einsatz von Kapital für die beträchtliche Infrastruktur und
mit dem erforderlichen Know-how seit langem. Sie ist nicht nur an verschiedene u.a. um-
weltrechtliche Auflagen gebunden, sondern hat sich im Anschluss an die Auffüllung insbe-
sondere auch zur Renaturierung (etwa der Neupflanzung von Wald) verpflichtet. Sie muss
ferner die Finanzierung für die Endgestaltung sicherstellen. Gemäss Bundesgericht soll die
Deponie Tüfentobel auch künftig eine einzige Betreiberin aufweisen, da sich die mit einer
Aufteilung des mit einer Baubewilligung ausgestatteten Deponieperimeters auf verschie-
dene Betreiber – sofern rechtlich überhaupt zulässig – verbundenen Umtriebe und Mehr-
aufwendungen nicht mit dem öffentlichen Interesse vereinbaren lassen (BGer 1C_2021
vom 10. März 2022 E. 5.4).
Zutreffend ist, dass eine Deponie grundsätzlich auch von Privatpersonen betrieben werden
kann. Auch ohne eigentlichen Vollzugsauftrag nehmen Privatunternehmen, die im Rahmen
der kantonalen Abfall- und Raumplanung eine VVEA-konforme Deponie betreiben, eine
öffentliche Aufgabe wahr. Dafür können sie sich vom Regierungsrat das Enteignungsrecht
einräumen lassen (Art. 58 Abs. 1 USG, Art. 7 Abs. 2 EntG SG; vgl. BGer 1C_177/2021 vom
B 2024/113 17/21

10. März 2022 E. 5.3; zum vorausgesetzten Bedarfsnachweis siehe Anhang 3 der Weglei-
tung „Planung, Errichtung und Betrieb von Materialabbaustellen und Deponien im Kanton
St.Gallen“, hrsg. vom Bau- und Umweltdepartement, 2022, S. 35 f.; www.sg.ch), womit
ihnen (allein) das Recht zur Auffüllung zusteht. Im Enteignungsfall müsste auch der private
Deponiebetreiber lediglich die vorübergehend verunmöglichte Nutzung als Wald bzw. Land-
wirtschaftsland entschädigen. Vorliegend verfügt indessen von Beginn weg einzig die Be-
schwerdeführerin über sämtliche für den Betrieb der Deponie erforderlichen Bewilligungen,
weshalb die Nutzung zur Auffüllung einer anderen Betreiberin faktisch nicht offensteht und
gemäss Bundesgericht im öffentlichen Interesse auch nicht offenstehen soll
(BGer 1C_177/2021 vom 10. März 2022 E. 5.4).
5.4.
Wie zuvor dargelegt (vgl. hiervor unter E. 4.4.2 und 4.4.3), hat die Bestimmung des Minder-
werts als Folge der vorübergehenden Verhinderung der Nutzung durch den Beschwerde-
gegner unter Annahme derjenigen Situation stattzufinden, die bestünde, wenn Planung und
Erstellung des Werkes keinen Einfluss auf die Entwicklung genommen hätten. Aus enteig-
nungsrechtlicher Betrachtungsweise bestimmt sich der Wert der fraglichen Flächen daher
allein aufgrund der Nutzung als Wald bzw. für die Landwirtschaft und nicht aufgrund jener
als Deponie. Der finanzielle Schaden des Beschwerdegegners durch die Belastung mit dem
Auffüllrecht besteht nicht in den entgangenen Einnahmen aus der Deponienutzung, son-
dern einzig in der ihm während der Dauer der Auffüllung entgehenden Nutzung als Wald
(Holzertrag) bzw. Landwirtschaftsland sowie eines allfälligen nach der Auffüllung verblei-
benden Minderwerts (vgl. nachfolgend E. 6.2).
5.5.
Dass sich Deponiebetreiber, so auch die Beschwerdeführerin, ausserhalb des Enteig-
nungsverfahrens mit den Grundeigentümern von im Deponieplan erfassten Grundstücken
auf privatrechtlicher Basis das Auffüllrecht als Dienstbarkeit gegen Leistung einer Entschä-
digung (meist ein fixer Betrag pro abgelagertem m3) einräumen lassen, vermag daran nichts
zu ändern. Hier finden die enteignungsrechtlichen Bestimmungen zur Bemessung der Ent-
schädigung keine Anwendung, sondern die Willenserklärungen der Parteien betreffend die
Höhe der Entschädigung müssen übereinstimmen. Daraus lässt sich keine Verpflichtung
ableiten, die Entschädigung anhand des Werts des Auffüllvolumens zu bemessen, sondern
lediglich die auf dem Gleichbehandlungsgrundsatz fussende Verpflichtung der Beschwer-
deführerin, sämtlichen betroffenen Grundeigentümern dieselbe Entschädigung vorgängig
eines Enteignungsverfahrens anzubieten. Diese Möglichkeit räumte die Beschwerdeführe-
rin dem Beschwerdegegner zu den gleichen Konditionen wie den anderen Grundeigentü-
mern im Deponiegebiet ein (CHF 2.50 pro m3; act. 11/II.100.2 bis 100.5). Der Beschwerde-
B 2024/113 18/21

gegner stimmte dem jedoch nicht zu. Auf eine Gleichbehandlung im Unrecht kann er sich
somit nicht berufen.
6.
6.1.
Die Schadensberechnung erfolgt nach der Differenzmethode, indem der Verkehrswert des
Grundstücks ohne die Last mit dem Verkehrswert des belasteten Grundstücks verglichen
wird (vgl. hiervor unter E. 4.3.4). Vorliegend fällt mit der Inanspruchnahme der fraglichen
Flächen der Grundstücke Nrn. 0000_ und 0001_ finanziell betrachtet der Ertrag aus der
Waldbewirtschaftung und landwirtschaftlichen Nutzung vorübergehend weg. Diesen Scha-
den muss die Beschwerdeführerin gemäss Ziff. 4 des Dispositivs des angefochtenen Ent-
scheids dem Beschwerdegegner ersetzen, indem sie ihm den Holzerlös der Waldrodung
zukommen lassen muss (lit. b) und ihn für den vorzeitigen Holzabtrieb und für den Ertrag-
sausfall während der Auffüllzeit nach Schätzung des kantonalen Forstamtes zu entschädi-
gen hat (lit. c). Ferner hat die Beschwerdeführerin den Beschwerdegegner für die allenfalls
nötige Mitbenützung der Erschliessungswege nach Massgabe der Nutzungsintensität zu
entschädigen (lit. d), was eine Vergütung für allfällige weitere Nachteile (Inkonvenienzent-
schädigung) nach Art. 15 Abs. lit. c EntG SG darstellt. Die Beschwerdeführerin hat gegen
diese Verpflichtungen keine Beschwerde erhoben. Ergänzend ist ein allfälliger Schaden
resp. Ertragsausfall für die beiden kleineren landwirtschaftlichen Flächen zu entschädigen.
6.2.
Die Beschwerdeführerin beantragt die Rückweisung an die Vorinstanz zur Festlegung eines
Minderwerts des verbleibenden Teils der Grundstücke. Dieser entspreche der minimalen
Entwertung des Bodens nach dem Einbau des Deponiematerials, wobei auch zu berück-
sichtigen sei, dass die Parzelle dannzumal eine vorteilhaftere Oberflächengestaltung auf-
weisen werde.
Der Ersatz des Minderwerts nach Art. 15 Abs. 1 lit. b EntG SG ist geschuldet, wenn bei
einer Teilenteignung dem Restgrundstück ein Minderwert anhaftet. Dabei handelt es sich
um eine Verkehrswerteinbusse, die das Restgrundstück als Folge der Teilenteignung erlei-
det, beispielsweise die reduzierte Nutzbarkeit des verkleinerten Restgrundstücks oder er-
schwerte Zufahrtsmöglichkeiten (GERMANN, a.a.O., S. 38). Gemäss Beschwerdeführerin
besteht aufgrund des eingebrachten Auffüllmaterials Typ A die Möglichkeit eines Minder-
werts des Bodens gegenüber dem jetzigen Waldboden. Zwecks Ermittlung und Schätzung
eines solchen wie auch eines allfälligen Minderwerts der beiden kleineren Flächen Land-
wirtschaftsland ist die Sache daher an die Vorinstanz zurückzuweisen. Miteinzubeziehen
ist indessen auch ein allfälliger Sondervorteil, der sich aus der mit der Auffüllung eintreten-
B 2024/113 19/21

den Ausnivellierung des Geländes und der damit zusammenhängenden erleichterten Be-
wirtschaftung ergibt.
7.
Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und die Ziff. 2 und 5 des angefochtenen Entscheids
der Vorinstanz vom 11. April / 15. Mai 2024, die eine Entschädigung pro Kubikmeter des
eingebrachten Deponiematerials vorsehen, sind aufzuheben. Die Sache ist zur Festsetzung
eines Minderwerts im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die von
der Beschwerdeführerin gestützt auf den Entscheid der Schätzungskommission vom
27. September 2022 (act. 11/I.62) betreffend vorzeitige Besitzeinweisung geleistete Ab-
schlagszahlung in der Höhe von CHF 3‘000 sowie allfällige weitere bereits geleistete Ab-
schlagszahlungen sind mit der Entschädigung zu verrechnen und in einem allfälligen Mehr-
betrag der Beschwerdeführerin zurückzuerstatten.
8.
Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten dem unterliegenden Be-
schwerdegegner aufzuerlegen (Art. 49 EntG SG in Verbindung mit Art. 95 Abs. 1 VRP).
Eine Entscheidgebühr von CHF 2'000 erscheint angemessen (Art. 7 Ziff. 222 der Gerichts-
kostenverordnung, sGS 941.12). Ausseramtliche Kosten sind nicht zu entschädigen; die
Beschwerdeführerin stellt auch keinen entsprechenden Antrag.
B 2024/113 20/21

Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Ziff. 2 und 5 des angefochtenen Entscheids der
Vorinstanz vom 11. April / 15. Mai 2024 werden aufgehoben.
2.
Die Sache wird zur Festsetzung eines Minderwerts im Sinne der Erwägungen an die Vor-
instanz zurückgewiesen.
3.
Der Beschwerdegegner bezahlt die amtlichen Kosten von CHF 2‘000.
B 2024/113 21/21