sg_verwaltungsgericht · B 2024/31 · 2024-11-14 · de
Entscheid Verwaltungsgericht, 14.11.2024
Verwaltungsgericht

Baurecht. Streitig war, ob die Vorinstanz im angefochtenen Rekursentscheid zu Recht die Beschlüsse der Gemeinde vom 9. Mai 2023 (Einspracheentscheid und Baubewilligung MFH sowie Verfügung einer Sichtzone für die Tiefgaragenrampe) mit der Begründung aufhob, das geplante MFH verletze den – gegen die Hauptwohnseite einzuhalten-den - grossen Grenzabstand. Das Verwaltungsgericht hielt unter anderem zu dem im angefochtenen Entscheid angeführten Umstand, wonach die Längsseiten (Nord und Süd) der geplanten Baute grössere Fensterlängen und -flächen aufweisen würden als die Schmalseiten, fest, dass sich hieraus kein Argument für die Nordseite als Hauptwohnseite ergebe, zumal sich die Festlegung der Hauptwohnseite an der Nutzung orientiere und von daher auch eine der Kurzseiten als solche in Betracht falle. Zum Kriterium der durch die Fassadenfenster belichteten Raumfläche hielt es fest, dass aufgrund der Nutzungsorientiertheit der Hauptwohnseitenfestlegung die natürliche Belichtung von Aufenthaltsräumen kein ausschlaggebendes Kriterium für die Festlegung der Hauptwohnseite darstelle, zumal vorliegend die zureichende natürliche Belichtung sämtlicher Aufenthaltsräume von keiner Seite in Frage gestellt werde. 
Bei den Aufenthaltsräumen mit besonderer Bedeutung für die Wohnnutzung solle die Besonnung durch den grossen Grenzabstand verbessert werden. Ein grosser Grenzabstand vor der Nordfassade könne im Vergleich zum kleinen Grenzabstand weder die (konkret im Herbst, Winter und Frühling fehlende) Besonnung noch die Belichtung und die Aussicht der hinter der Nordfassade gelegenen Räume verbessern. Sodann wirke einerseits die an der Nordfassade verlaufende offene Tiefgaragenrampe für diese Grundstückseite eher attraktivitätsmindernd; anderseits sei mit festzuhalten, dass die an die Westseite angrenzenden Wohnbauten mit Tiefgaragenzugang gewisse Lärmimmissionen mit sich bringen dürften. Für die Westfassade als Hauptwohnseite spreche indes zum einen die hinter dieser Fassade vorgesehene Nutzung Essen/Kochen/Wohnen und die ganzjährige Besonnung des westlichen Bereichs am Nachmittag/Abend sowie zum anderen die – wenn auch nur bescheidene – Seesicht (gegen Nordwest) und der Aussenbereich/Grünbereich mit davorliegendem Gewässerraum; letzterer schütze den Aussenbereich aufgrund seiner gewässerschutzbedingten Unverbaubarkeit. Unter diesen Umständen habe das geplante MFH gegen Westen den grossen Grenzabstand, gegen Süden und Norden den kleinen Grenzabstand und gegen Osten den Strassenabstand einzuhalten. Der angefochtene Entscheid, mit welchem die Nordseite als Hauptwohnseite bestätigt worden sei, lasse sich nicht aufrechterhalten. (Verwaltungsgericht, B 2024/31)

Kanton St.Gallen
Gerichte
Verwaltungsgericht
Abteilung I
Entscheid vom 14. November 2024
Besetzung Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Zindel,
Verwaltungsrichter Steiner; Gerichtsschreiber Schmid
Geschäftsnr. B 2024/31
Verfahrens- A.__ GmbH,
beteiligte Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Alex Keller, relevanz.legal,
X.__er Strasse 11, Postfach 1733, 9001 St. Gallen,
gegen
Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen,
Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. Gallen,
Vorinstanz,
B.__ und C.__,
Beschwerdegegner,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Enrico Mattiello,
Eisenbahnstrasse 41, Postfach 161, 90000_1 Rorschach,
Politische Gemeinde Z.__,
Beschwerdebeteiligte,
Gegenstand Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus)

Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a.
Das im Eigentum der D.__ AG, Y.__, stehende Grundstück Nr. 0000_, Grundbuch Z.__,
liegt gemäss Zonenplan der Gemeinde Z.__ vom 9. November 2017 in der Wohnzone W2b.
Es weist eine Fläche von 1'173 m2 auf und ist mit einem Wohnhaus überbaut. Gemäss dem
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung
(ISOS) liegt das Grundstück Nr. 0000_ in der Umgebungsrichtung X, Nr. 0.0.31 "Mittelstän-
dische Wohnbauten, 1. H. 20. Jh., sowie schlichte Einfamilienhäuser, 190000_/50er Jahre"
mit Erhaltungsziel b (Erhalt der Eigenschaften). Nach der Gewässerschutzkarte und der
Gefahrenkarte des Kantons St. Gallen (Geoportal.ch) befindet sich das Grundstück Nr.
0000_ im Gewässerschutzbereich A sowie (zum Teil) in einem Gebiet mit geringen Was-
u
sergefahren. Entlang der westlichen Grundstückgrenze verläuft das eingedolte Fliessge-
wässer "E.__". Am 6. Mai 2022 ersuchte die A.__ GmbH, X.__, die Gemeinde Z.__ um
Erteilung der Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses (MFH) auf Grund-
stück Nr. 0000_ mit zwei Vollgeschossen, einer Tiefgarage und einem ausgebauten Dach-
geschoss. Sodann sieht das Projekt eine von der E.__-strasse ausgehende, 25 m lange
Tiefgaragenzufahrt mit einem Abstand von 0.6 m entlang der nördlichen Grundstückgrenze
vor.
b.
Gegen dieses Bauprojekt erhoben unter anderen die Eigentümer des nördlich an die Par-
zelle angrenzenden Grundstücks Nr. 0001_ (B.__ und C.__, Z.__) Einsprache. Nach Durch-
führung des Schriftenwechsels teilte die Gemeinde Z.__ den Einsprechern am 20. Dezem-
ber 2022 mit, dass auf den Grundstücken Nrn. 0000_ und 0001_ aufgrund der geplanten
Tiefgaragenzufahrt die Verfügung einer Sichtzone vorgesehen sei. Nachdem B.__ und C.__
hierzu mit Eingabe ihres Rechtsvertreters vom 23. Januar 2023 Stellung genommen hatten,
erteilte der Gemeinderat Z.__ mit
Beschlüssen vom 9. Mai 2023 die Baubewilligung für das MFH unter Bedingungen und
Auflagen. Die Einsprachen wurden abgewiesen (act. G 9/1 Beilagen 2 f.). Zudem erliess er
mit Beschluss vom gleichen Datum eine Sichtzone auf den Grundstücken Nrn. 0000_ und
0001_ (act. G 9/1 Beilage 4). Zur Begründung hielt er fest, die geplante Zufahrt sei die
einzige geeignete Erschliessungsvariante. Zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit sei
eine Sichtzone auf den Grundstücken Nrn. 0000_ und 0001_ nötig. Der damit verbundene
geringfügige Eingriff in das Nachbargrundstück sei verhältnismässig (act. G 9/1 Beilage 4).
Für die Festlegung der Hauptwohnseite seien jene Wohnräume massgebend, in welchen
sich die Bewohner regelmässig aufhielten. Die Wohnbereiche wiesen zwar auch gegen
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Norden und Süden Fenster auf. Auf der Westseite befänden sich jedoch die grössten Fens-
terflächen. Auch die Terrasse sei nach Westen orientiert. Der grosse Grenzabstand sei so-
mit nach Westen einzuhalten. Ferner befinde sich das Baugrundstück weder in einem Orts-
bildschutzgebiet noch werde ein Einzelschutzobjekt vom Bauvorhaben betroffen (act. G 9/1
Beilage 2).
c.
Den gegen diese Beschlüsse von B.__ und C.__ erhobenen Rekurs (act. G 9/1, 9/4) hiess
das Bau- und Umweltdepartement des Kantons St. Gallen nach Einholung von Amtsberich-
ten des kantonalen Tiefbauamtes (TBA) vom 18. September 2023 (act. G 9/11) und der
kantonalen Denkmalpflege (DMP) vom 26. Oktober 2023 (act. G 9/15) mit Entscheid vom
8. Februar 2024 im Sinn der Erwägungen gut und hob die Beschlüsse auf. Der A.__ GmbH
wurden die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von CHF 3'000 sowie die ausseramtli-
che Entschädigung der Rekurrenten von CHF 2'860 auferlegt (act. G 2).
B.
a.
Gegen diesen Rekursentscheid erhob die A.__ GmbH mit Eingabe ihres Rechtsvertreters
vom 26. Februar 2024 Beschwerde (act. G 1). In der Beschwerdeergänzung vom 15. April
2024 beantragte der Rechtsvertreter Aufhebung des Rekursentscheids, unter
Kostenfolge (act. G 5).
b.
In der Vernehmlassung vom 23. April 2024 beantragte die Vorinstanz Abweisung der Be-
schwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid (act. G 8). Die
Beschwerdebeteiligte beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 21. Mai 2024 Gutheissung
der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den Beschluss vom 9. Mai 2023 (Baube-
willigung und Einspracheentscheid) und äusserte sich ergänzend zur Beschwerde (act.
G 13). Mit Vernehmlassung ihres Rechtsvertreters vom 10. Mai 2024 beantragten die Be-
schwerdegegner, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten (Ziffer 1). Eventualiter sei die
Beschwerde vollumfänglich abzuweisen (Ziffer 2), unter Kosten- und Entschädigungsfolgen
zuzüglich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdeführerin (Ziffer 3; act. G 14 f.).
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c.
Auf eine Mail-Anfrage der Beschwerdebeteiligten betreffend zeitlich dringliche Sicherungs-
massnahmen am Grundstück Nr. 0000_ (Bodenbewegung infolge von Niederschlägen)
teilte die verfahrensleitende Abteilungspräsidentin am 3. Juli 2024 mit, dass die Sicherungs-
massnahmen den Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nicht betreffen würden und die
diesbezügliche Zuständigkeit bei der Beschwerdebeteiligten liege (act. G 17). Am 4. Juli
2024 reichte die Beschwerdebeteiligte Unterlagen betreffend Ausführungsfreigabe für So-
fortmassnahmen auf Grundstück Nr. 0000_ zur Schadenabwendung für Grundstück Nr.
0002_ ein (act. G 22).
d.
In der Eingabe vom 3. Juli 2024 hatte die Beschwerdeführerin zur Vernehmlassung der
Beschwerdegegner Stellung genommen und ihren Beschwerdeantrag sowie ihre Ausfüh-
rungen bestätigt (act. G 19 f.).
e.
Mit Stellungnahme (Duplik) vom 25. Juli 2024 bestätigten die Beschwerdegegner ihren
Standpunkt (act. G 26). Am 6. August 2024 teilte die Beschwerdeführerin den Verzicht auf
eine weitere Eingabe mit und wies auf den von ihr beantragten Augenschein hin (act. G 28).
Am 24. August 2004 führte das Verwaltungsgericht mit den Verfahrensbeteiligten einen
Augenschein vor Ort durch. Die Verfahrensbeteiligten verzichteten auf ein Augenschein-
protokoll (vgl. nachstehende E. 2).
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1.
1.1.
Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 59bis Abs. 1 des Ge-
setzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Art. 45 Abs. 1 VRP (in Verbin-
dung mit Art. 64 VRP) setzt für die Rechtsmittelbefugnis eine formelle und eine materielle
Beschwer voraus. Die formelle Beschwer ist erfüllt, wenn die rechtsuchende Person am
Verfahren vor Vorinstanz teilgenommen hat und mit ihren Anträgen nicht oder nicht voll-
ständig durchgedrungen ist. Dies beurteilt sich durch einen Vergleich der Rechtsbegehren
mit dem Dispositiv des angefochtenen Entscheids. Die Erwägungen können für sich allein
nicht Anfechtungsobjekt sein (GEISSER/ZOGG, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz
über die Verwaltungsrechtspflege, Praxiskommentar 2020, N 6 f. zu Art. 45 VRP).
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1.2.
Mit Hinweis auf die vorerwähnte Praxis halten die Beschwerdegegner fest, die Vorinstanz
habe der Beschwerdeführerin am 6. Juli 2023 (act. G 9/5) eine Frist zur Vernehmlassung
angesetzt. Am 21. Juli 2023 habe die Beschwerdeführerin darum ersucht, das Rekursver-
fahren ohne Verzug fortzusetzen. Anträge habe sie keine gestellt (act. G 9/6). Erst mit Stel-
lungnahme vom 5. Januar 2024 habe sie erstmals Anträge gestellt (act. G 9/19). Die wei-
teren Stellungnahmen hätten sich auf Umstände zu beschränken, die Anlass für eine Stel-
lungnahme seien und diese rechtfertigen würden, d.h. vorliegend auf die Vernehmlassun-
gen des Gemeinderats, des Tiefbauamtes und der Denkmalpflege (act. G 9/16). Dement-
sprechend seien – nach Ablauf der Rekursfrist – Anträge ausgeschlossen, die bereits in der
Rekursschrift hätten erhoben werden können, ausser eine (zulässige) Stellungnahme eines
anderen Verfahrensbeteiligten gebe hierzu Anlass (act. G 14 S. 3 f. m.H. auf ZUBER/HAGEN,
in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.] a.a.O., N 28 zu Art. 53 VRP). Dies müsse umgekehrt auch
für die Vernehmlassung gelten; d.h. wenn für Antragstellung und Begründung eine Frist
angesetzt werde, habe sich die Verfahrensbeteiligte innert dieser Frist zu äussern, andern-
falls die Stellungnahme nicht berücksichtigt werde (act. G 14 S. 4 m.H. auf CAVELTI/VÖGELI,
Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 948). Die Beschwerde-
führerin habe sich folglich am 5. Januar 2024 nicht nochmals umfassend äussern und An-
träge stellen können. Es sei jedenfalls nicht zulässig, dass im Rahmen der zweiten Eingabe
neue Beschwerdegründe oder gar Anträge nachgeschoben würden (CAVELTI/VÖGELI
a.a.O., N 951). Die Beschwerdeführerin habe sich somit nicht von Anfang an am Rekurs-
verfahren beteiligt und sei vom (Beschwerde-)Verfahren grundsätzlich ausgeschlossen. Auf
die Beschwerde könne somit nicht eingetreten werden (act. G 14 S. 4 m.H. auf VerwGE
B 2011/268 E. 3.2).
1.3.
Hierzu ist anzumerken, dass der Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren die
Rolle der Rekursgegnerin zukam. Als solche – und als Baugesuchstellerin – konnte sie sich
bis zum Abschluss des dortigen Schriftenwechsels zu den im Rekursverfahren ergangenen
Eingaben und Stellungnahmen betreffend ihr Baugesuch äussern und Anträge stellen. Die
Fristansetzung vom 6. Juli 2023 (act. G 9/5) bzw. der Ablauf dieser Frist hatte keine Ver-
wirkungsfolge in dem Sinn, dass eine umfassende spätere Äusserung zu sämtlichen Ein-
gaben/Stellungnahmen mit Eingabe vom 5. Januar 2024 (act. G 9/19) als "verspätet" zu
betrachten wäre. Dies umso weniger, als der vorerwähnten Eingabe unbestritten (vgl. act.
G 5 Ziffer 20) eine telefonische Aufforderung vom 27. November 2023 zum Rückzug des
Rekurses vorausgegangen war. Das Ersuchen vom 21. Juli 2023, das (Rekurs-)Verfahren
ohne Verzug fortzusetzen (act. G 9/6), war sodann nach Treu und Glauben auch als Antrag
der Beschwerdeführerin (Rekursgegnerin) auf abschlägige Erledigung des Rekurses zu
verstehen (vgl. ZUBER-HAGEN, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.] a.a.O., N 8 zu Art. 53
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VRP). Die Beschwerdeführerin kann mithin schon deshalb nicht vom Beschwerdeverfahren
"ausgeschlossen" werden, weil es um ihr eigenes (streitiges) Baugesuch geht und ihr Fest-
halten am Baugesuch – und damit auch ihre (zwingende) Beteiligung am vorinstanzlichen
Verfahren als Rekursgegnerin – zu keinem Zeitpunkt zweifelhaft war. Die Beschwerdefüh-
rerin ist durch den angefochtenen Rekursentscheid, mit welchem ihr Baugesuch bean-
standet und die von der Beschwerdebeteiligten erteilte Bewilligung aufgehoben wurde,
formell und materiell beschwert. Ihre Beschwerdelegitimation ist dementsprechend zu be-
jahen. Die Beschwerdeeingabe vom 26. Februar 2024 (act. G 1) erfüllt in Verbindung mit
der Beschwerdeergänzung vom 15. April 2024 (act. G 5) zeitlich, formal und inhaltlich die
gesetzlichen Anforderungen (Art. 64 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 47 Abs. 1 bzw. Art. 48
Abs. 1 und 2 VRP). Darauf ist einzutreten.
2.
Die erstinstanzlichen Beschlüsse der Beschwerdebeteiligten vom 9. Mai 2023 ergingen
nach Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1, PBG) am 1. Oktober 2017.
Auf das strittige Bauvorhaben ist somit das PBG grundsätzlich anwendbar (vgl. Art. 173
Abs. 1 PBG). Die Anwendung "neuen Rechts" im Sinn von Art. 173 Abs. 2 PBG setzt aller-
dings nach der vom Verwaltungsgericht bestätigten Praxis der Vorinstanz voraus, dass die
ans PBG angepassten kommunalen Rahmennutzungspläne in Kraft sind. Das Bauregle-
ment der Beschwerdebeteiligten (vom Baudepartement [BD] genehmigt am 26. April 2016)
wurde noch nicht an das neue Recht angepasst. Von den neuen PBG-Regelungen kann
daher vorerst nur Gebrauch gemacht werden, sofern sie direkt anwendbar sind. Ist dies
nicht der Fall, ist das bis 30. September 2017 gültig gewesene Gesetz über die Raumpla-
nung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz; nGS 32-47, BauG, in der Fassung vom
1. Januar 2015) heranzuziehen (vgl. dazu VerwGE B 2022/120 vom 12. Mai 2023 E. 3.1,
mit Hinweisen).
In formeller Hinsicht ist festzuhalten, dass die Parteien am Ende des Augenscheins vom
24. Oktober 2024 auf ein Augenscheinprotokoll verzichtet haben, was ihnen praxisgemäss
freisteht (BGE 10001_ I 86 E. 2.4 und 2.6; m.w.H. BGer 1C_646/2020 vom 28. März 2022
E. 3.2; zu den am Augenschein anwesenden Personen siehe act. G 29-32). Das Gericht
hat daher auf die Erstellung eines Protokolls verzichtet und nimmt auf die relevanten Tat-
sachen, die es anlässlich des Augenscheins erhoben hat, in den Erwägungen Bezug (vgl.
dazu BGer 1C_82/2008 vom 28. Mai 2008 E. 5.2).
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3.
3.1.
Streitig ist, ob die Vorinstanz im angefochtenen Rekursentscheid zu Recht die Beschlüsse
der Beschwerdebeteiligten vom 9. Mai 2023 (Einspracheentscheid und Baubewilligung
MFH sowie Verfügung einer Sichtzone für die Tiefgaragenrampe) mit der Begründung auf-
hob, das geplante MFH verletze den grossen Grenzabstand (Art. 10 Abs. 1 BauR) gegen
die nördliche Grenze von Grundstück Nr. 0000_. Die verfügte Sichtzone wurde von den
Beschwerdegegnern sowohl im Rekursverfahren (act. G 9/4 S. 7-11) als auch im vorliegen-
den Verfahren (act. G 14 S. 7) beanstandet, sodass grundsätzlich auch hierauf einzugehen
ist.
3.2.
Nach Art. 10 BauR ist der grosse Grenzabstand gegenüber der Hauptwohnseite, der kleine
Grenzabstand auf die übrigen Seiten einzuhalten. Bei gleichwertigen Fassaden kann die
Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstandes je zur Hälfte auf beide
Fassaden bewilligt werden. In Zweifelsfällen bestimmt die Bewilligungsbehörde die für den
grossen Grenzabstand massgebliche Gebäudeseite (Abs. 1). Steht die Hauptwohnseite
schräg oder ist versetzt zur Grenze, so kann der grosse Grenzabstand flächengleich aus-
gemittelt werden, vorausgesetzt der kleine Grenzabstand wird nirgends unterschritten
(Abs. 2). Mit Abstandsvorschriften sollen gute wohnhygienische Verhältnisse geschaffen
werden (vgl. GRIFFEL/LINIGER/RAUSCH/THURNHERR, Fachhandbuch öffentliches Baurecht
2016, Rz. 3.0002_8). Der Grenzabstand hat sodann auch eine "nachbarschützende" Funk-
tion, indem er die Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf das Nachbargrundstück
mindert (B. HEER, St. Gallisches Bau- und Planungsrecht, 2003, Rz. 612).
Bei der Auslegung des unbestimmten Begriffs Hauptwohnseite ist an die Nutzung der hinter
den entsprechenden Fassaden liegenden Räume anzuknüpfen. Die Nutzung des Wohn-
und Essbereichs ist dabei regelmässig ausgeprägter als die der Schlafzimmer und der wei-
teren Nebenräume. Je nach örtlichen Verhältnissen kann auch eine der Kurzseiten als
Hauptwohnseite ausgestaltet sein (vgl. VerwGE B 2013/50 f. vom 8. Juli 2014 E. 3.1.2 und
3.1.4, VerwGE B 2015/14 vom 20. Januar 2017 E. 10). Neben der Möglichkeit, eine der
Kurzseiten als Hauptwohnseite auszugestalten, sieht Art. 10 Abs. 1 Satz 2 BauR bei gleich-
wertigen Fassaden wie erwähnt die Möglichkeit vor, die Summe des grossen und kleinen
Grenzabstands je zur Hälfte auf beide Fassaden aufzuteilen. Diese Möglichkeit setzt weder
vom Wortlaut noch vom Sinn und Zweck der Bestimmung her annähernd gleich lange Sei-
ten voraus. Verlangt wird einzig, dass es sich um annähernd gleichwertige Hauptwohnsei-
ten handelt (VerwGE B 2013/50 f. a.a.O. E. 3.1.4). Im Weiteren werden bei der Bestimmung
der Hauptwohnseite je nach den konkreten Gegebenheiten die Aussenräume und die
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multifunktionale Küche (Wohnen/Essen/Kochen) als Hauptwohnräume mitberücksichtigt
(VerwGE B 2013/50 f. a.a.O. E. 3.1.8). Für die Festlegung der Hauptwohnseite wurde so-
dann in VerwGE B 2010/211 vom 12. April 2011 der Seesicht gegen Norden zwar eine
gewisse Rolle bei der Gestaltung der Wohnnutzung eingeräumt. Indes berücksichtigte das
Verwaltungsgericht in jenem Entscheid, dass das Haus an einen gegen Norden exponierten
Hang zu stehen komme und die Nachmittags- und Abendsonne gegen Westen sichtbar sei.
Auch sei der See durch die Westfassade ebenfalls sichtbar. Das Gericht bestätigte die
Westseite als Hauptwohnseite (VerwGE B 2010/211 vom 12. April 2011 E. 2.1.3). Ohne
Einfluss auf die Qualifikation der Hauptwohnseite bleibt, wie die Hauptwohnseiten der um-
liegenden Bauten angeordnet sind und wie sich der Schattenwurf der umliegenden Bauten
auf das Baugrundstück auswirkt.
3.3.
Die Vorinstanz legte im angefochtenen Rekursentscheid dar, der geplante Bau umfasse im
Erdgeschoss, im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss je eine Wohneinheit, welche
beinahe identisch aufgebaut seien. Der längliche Bau weise mittig einen Gebäuderück-
sprung auf und könne in zwei etwa gleich grosse Gebäudehälften unterteilt werden. Im
westlichen Gebäudeteil befinde sich ein grosser Wohnbereich mit einer Fläche von 67.5 m2
sowie eine hauptsächlich nach Westen ausgerichtete Terrasse mit 44.5 m2. Darüber hinaus
befänden sich im westlichen Gebäudeteil das Entrée sowie ein fensterloser Hauswirt-
schaftsraum. Der östliche Teil der geplanten Baute umfasse neben den Zugangsflächen
(Treppenhaus und Lift) drei Nasszellen sowie drei Zimmer, wobei das Zimmer an der Nord-
seite (17.7 m2) in den Planunterlagen als Büro bezeichnet sei und eine Doppelflügeltüre
aufweise. Aufgrund der Lage des grossen Wohn-, Küchen- und Essbereichs im westlichen
Gebäudeteil habe die Beschwerdebeteiligte zu Recht in diesem Bereich die intensivste
Wohnnutzung verortet. Allein aus diesem Umstand könne jedoch nicht auf die Westseite
als Hauptwohnseite geschlossen werden, denn dieser Wohnbereich weise auch gegen Nor-
den und Süden jeweils eine grossflächige Befensterung auf. Die mobilen Glaswände auf
der Westseite seien zwar etwas grösser wie die jeweiligen Fensterfronten an der Nord- und
Südseite des westlichen Gebäudeteils. Jedoch sei es keineswegs so, dass die Belichtung
dieses Gebäudeteils hauptsächlich oder ausschliesslich von Westen durch die Glasfront
erfolge. Unter Betrachtung der reinen Fensterflächen könne somit keine eindeutige Bestim-
mung der Hauptwohnseite des westlichen Gebäudeteils erfolgen. In Abweichung zu
VerwGE B 2013/50 f. a.a.O. sei keine der Fensterflächen dominant und der Raum auch
nicht in eine bestimmte Himmelsrichtung ausgerichtet. Es liege somit bei isolierter Betrach-
tung des Wohn- und Essbereichs im westlichen Gebäudeteil ein Zweifelsfall im Sinn von
Art. 10 Abs. 1 (Satz 3) BauR vor. Die Beschwerdebeteiligte und die Beschwerdeführerin
würden jedoch verkennen, dass die Beurteilung der Hauptwohnseite nicht allein in Bezug
auf den Wohn- und Essbereich, sondern unter Gesamtbetrachtung sämtlicher Räume zu
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erfolgen habe. Auch wenn einem Nebenraum nicht dieselbe Nutzungsintensität wie dem
Wohnbereich zugeschrieben werden könne, so müsse auch für Nebenräume anhand der
einschlägigen Kriterien eine Gewichtung vorgenommen werden. Das Büro (Zimmer 3) an
der Nordseite des östlichen Gebäudeteils weise ebenfalls eine grosse Fensterfront (10 m2)
auf. Dasselbe gelte für die Zimmer 1 (Südseite) und 2 (Ostseite). Aufgrund der Nutzungsart
und Fassadengestaltung müsse den erwähnten Räumen durchaus auch eine Bedeutung
bei der Bestimmung der Hauptwohnseite zugeschrieben werden. Insbesondere das nach
Norden auf fast der gesamten Raumlänge verglaste Büro mit grosszügiger Doppelflügeltüre
zum Gang hin hebe sich von den anderen Räumlichkeiten ab. Vergleiche man die Fenster-
flächen an sämtlichen Fassaden miteinander, werde deutlich, dass die Belichtung der ge-
samten Räumlichkeiten der Wohngeschosse deutlich intensiver über die Nord- und Süd-
fasse als über die Westfassade erfolge. Einzige Ausnahme bilde das Zimmer 2, welches
nur auf der Ostseite Fenster aufweise. Die beiden Vollgeschosse würden in Richtung Nor-
den und Süden eine Fensterlänge von insgesamt 11.4 m und eine Fensterfläche von
27.4 m2 aufweisen, wohingegen das Fenster in Richtung Westen nur 7.3 m lang sei und
eine Fläche von 17.5 m2 aufweise (act. G 2 S. 10-12).
Die Vorinstanz führte im Weiteren aus, dass neben der Nutzung auch die Aussicht sowie
die Belichtung/Besonnung als Kriterien herangezogen werden könnten, diese Kriterien je-
doch konkret nicht zu einem eindeutigen Ergebnis zugunsten einer der beiden Wohnseiten
führten. Während die Nordseite gegen den See gerichtet sei, böten die Fenster an der Süd-
und an der Westseite eine höhere Belichtung und bessere Besonnung. Allerdings werde
über die Westseite lediglich der Wohn- und Essbereich belichtet, während die Fenster an
der Nord- und Südseite mehreren Räumen dienten (act. G 2 S. 12 f.). Unter Berücksichti-
gung aller Kriterien liege kein Zweifelsfall vor, in welchem die Bestimmung der Hauptwohn-
seite der Baubehörde überlassen sei. Über die Nordseite, welche eine grössere Fenster-
länge und -fläche aufweise als die Westseite, werde sowohl der Wohn- und Essbereich als
auch das Büro massgeblich belichtet. Im Vergleich zur Südseite, welche aufgrund der grös-
seren Fensterlänge und -fläche ebenfalls der Westseite vorzuziehen wäre, sei die Nordseite
gegen den See ausgerichtet und deshalb infolge der attraktiven Aussicht höher zu gewich-
ten. Zu beachten sei, dass die grosszügigen, mehrheitlich gegen Westen ausgerichteten
Terrassenflächen zeitlich nur eingeschränkt (bei entsprechender Witterung) genutzt werden
könnten, während die Seesicht und die grosszügige Belichtung über die Nord- und Südfas-
sade ganzjährig vorhanden sei. Bei der Nordfassade handle es sich damit um die Haupt-
wohnseite, weshalb das Bauvorhaben den grossen Grenzabstand gegen Norden verletze.
Die angefochtene Sichtzonenverfügung teile das rechtliche Schicksal der (aufzuhebenden)
Baubewilligung, weshalb sie ebenfalls aufzuheben sei (act. G 2 S. 12 f. m.H. auf VerwGE
B 2021/6 vom 23. November 2023 E. 1.2.2 f.).
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3.4.
Die Beschwerdeführerin vertritt den Standpunkt, dass die Einstufung der Nordfassade als
Hauptwohnseite abzulehnen sei, weil letztere nicht nach quantitativen, sondern nach qua-
litativen Kriterien zu bestimmen sei. Sämtliche Räume der geplanten Baute würden über
grossflächige Fenster ausgezeichnet belichtet. Die Belichtung wie auch die Zahl der belich-
teten Räume könne für die Bestimmung der Hauptwohnseite jedoch nicht massgebend
sein, weil es nicht um Fassadenlängen bzw. Fensterflächen und Anzahl Räume gehe, son-
dern um die qualitativ zu beurteilende Nutzung der Räume. Quantitativ sei nur in Anschlag
zu bringen, dass die Hauptwohnnutzung aus der Dreifachnutzung Wohnen/Essen/Kochen
bestehe, welche durch den Aussenwohnraum ergänzt werde. Die Nordseite weise keine
attraktive Aussicht gegen den See auf; die Seesicht werde durch das Wohnhaus und die
Bäume der Beschwerdegegner verstellt und werde durch künftige Überbauung der nördlich
liegenden Grundstücke weiter eingeschränkt werden. Einzig die Aussicht von der West-
fassade werde durch den Gewässerraum geschützt. Der Umstand der (witterungsbedingt)
eingeschränkten Nutzbarkeit der Terrassen erhöhe deren Attraktivität und mache deren
Nutzung zu einem Erlebnis. Hinzu komme, dass auch die Aussicht und die Belichtung der
anderen Fassaden durch die Jahreszeiten und die Witterung beeinflusst würden. Die See-
sicht, die grosszügige Belichtung und die vorzügliche Besonnung seien in dieser Kombina-
tion nur bei der Westfassade ganzjährig vorhanden. Bei der Südfassade fehle die Aussicht;
bei der Nordfassade fehlten die Aussicht und die Besonnung. Die Vorinstanz habe sich in
Bezug auf Exposition und Aussicht des Baugrundstücks auf einen falschen Sachverhalt
gestützt und die Hauptwohnseite vorweg nach quantitativen statt qualitativen Kriterien und
damit rechtswidrig festgelegt (act. G 5, G 19).
Die Beschwerdegegner halten dem entgegen, aus der Form des Grundstücks sowie der
Topographie ergebe sich gerade keine Exposition gegen Westen. Sie, die Beschwerdegeg-
ner, hätten ein Spalier, welches ca. der Höhe des 1. Stockwerks entspreche. Die Fotos (act.
6/8-11) zeigten – sogar mit falschem Winkel –, dass sämtliche Wohnungen eine attraktive
Seesicht hätten. Der Nordosten weise eine freie Sicht auf Kloster und See auf. Der Westen
sei hingegen geprägt von diversen Wohnbauten sowie Bäumen und habe in keiner Art eine
attraktive Aussicht (act. G 15/1). Beim geplanten Bauprojekt gehe es nicht um eine "bessere
Einfügung", sondern um ein Maximieren der Wohnfläche zulasten der Nachbarn. Das
Schattendiagramm sei eine Parteibehauptung und werde bestritten. Die Belichtung der ge-
samten Räumlichkeiten erfolge jedenfalls durch die Nordfassade, mit Sicherheit aber nicht
über die Westfassade. Die Vorinstanz habe überzeugend dargelegt, dass die Nordseite
gegen den See ausgerichtet und deshalb infolge der attraktiven Aussicht höher zu gewich-
ten sei. Beim grossen Grenzabstand gehe es nicht lediglich um die Besonnung; er erfülle
sowohl öffentliche als auch nachbarschützende Funktionen. In den VerwGE B 2015/14
a.a.O. und B 2013/51 a.a.O. sei es um kleine Fensteröffnungen bei nahezu gleichlangen
B 2024/31 10/17

Fassaden gegangen. Vorliegend handle es sich jedoch bei der Nordfassade um die Haupt-
wohnseite. Der Wohnbereich sowie die weiteren Räume mit den riesigen Fensterfronten
seien gegen den See ausgerichtet. Die Belichtung der wesentlichen Geschossbereiche er-
folge ebenfalls durch die Nordfassade, zumal die kleineren Fensterfronten an der Westfas-
sade aufgrund der grossen Überdachung gegen innen versetzt und damit für die Belichtung
ungeeignet seien. Aufgrund der nach innen versetzten Fensterflächen im Westen profitiere
die nach Norden gerichtete Fensterfront von der "in den Raum strahlenden Nachmittags-
und Abendsonne". Von einer "beschränkten Seesicht" im Westen könne keine Rede sein.
Die Westfassade zeige eher in Richtung W.__/V.__; eine Seesicht (von der Westseite) sei
nur möglich, wenn der Kopf zuvorderst am Geländer auf dem Balkon um 90° gedreht werde.
Gegen Westen befänden sich mehrere Wohnblöcke mit kinderreichen
Familien, Parkplätze und ein Spielplatz. Von einer "ruhigen Terrasse" könne nicht die Rede
sein. In dieser Richtung befinde sich auch die Tiefgaragenausfahrt der Wohnblöcke, welche
erheblichen Lärm verursache. Tatsächlich handle es sich bei der E.__-strasse um die ru-
hige Seite. Es gebe auch keine Zweifel, dass die Nordfassade aufgrund ihrer Gestaltung
als die dominierende Fassade in Erscheinung trete. Zur Bestimmung der Hauptwohnseite
könne darauf abgestellt werden, wieviel Raumfläche die Fenster einer Fassade belichten
würden (CH. HÄUPTLI, in: Baumann/van den Bergh/Gossweiler/Häuptli-Schwaller/Sommer-
halder Forestier [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 47
N 20). Die Westfassade könne aufgrund der langen Überdachung von Vornherein keine
wesentliche Belichtung gewährleisten. Die Beschwerdeführerin ignoriere, dass der grosse
Grenzabstand auch die zulässige Nutzungsdichte regle. Entgegen den Ausführungen der
Beschwerdeführerin sei die Seesicht (gegen Norden) attraktiv. Grundstücke an solchen
Lagen seien begehrt. Künftige sichtbehindernde Überbauungen seien nicht denkbar, zumal
dafür die Liegenschaft der Beschwerdegegner benötigt werde (act. G 14).
3.5.
3.5.1.
Das Grundstück Nr. 0000_, auf welchem das vorliegend in Frage stehende MFH mit Tief-
garagenrampe auf der Nordseite (vgl. Pläne und Visualisierungen in act. G 9/9/38 und G 6
Beilage 12) erstellt werden soll, befindet sich auf 462 m üM – rund einen Kilometer (Luftlinie)
von dem in nördlicher Richtung liegenden Bodensee (396 m üM) entfernt – an der nach
Süden ansteigenden E.__-strasse. Die an die E.__-strasse anstossende Ostseite des
Grundstücks ist rund 27 m und die Westseite rund 26 m lang; die Nordseite und die Südseite
weisen Längen von rund 46 und 43 m auf (vgl. Geoportal.ch). Die Ostseite des Grundstücks
weist ein mässiges Gefälle gegen Norden auf, während die Westseite stark nach Westen
abfällt (vgl. act. G 6 Beilage 5). Der westliche Teil des Grundstücks Nr. 0000_ sowie die
B 2024/31 11/17

anstossenden Nachbargrundstücke liegen im Gewässerraum des F.__ (Art. 36a des Bun-
desgesetzes über den Schutz der Gewässer, SR 814.20, GSchG; act.
G 6 Beilage 6), in welchem lediglich eine extensive Nutzung als Grünraum in Betracht fällt.
Aus diesen Gegebenheiten resultiert – wie die Beschwerdeführerin zu Recht festhält (act.
G 5 S. 2) – eine Ausrichtung des Grundstücks nach Westen zur Abendsonne sowie eine
gewässerraumbedingte Unverbaubarkeit im Westen auf einer (grundstücküberschreiten-
den) Breite von rund 20 m. Die gegenteilige Behauptung der Beschwerdegegner, wonach
sich aus Grundstück-Form und Topographie (trotz des erwähnten Gefälles nach Westen)
keine Exposition gegen Westen ergebe (vgl. act. G 14 Rz. 8), blieb ohne nähere Begrün-
dung und legt damit keine andere Schlussfolgerung nahe.
Auf der Nordseite des Grundstücks Nr. 0000_ beschränkt sich die Besonnung gemäss den
von der Beschwerdeführerin eingereichten Schattendiagrammen auf die Sommermonate
mit Sonnenhochstand (Nachmittags- und Abendsonne vgl. Schattendiagramme in act. G 6
18-20). Die pauschale und nicht weiter begründete Bestreitung der Schattendiagramme
durch die Beschwerdegegner und deren Bezeichnung als "Parteibehauptung" (act. G 14
Rz. 14) vermögen deren Beweiswert nicht in Frage zu stellen. Sie legen insbesondere nicht
konkret dar, inwiefern die aus den Schattendiagrammen ersichtlichen Gegebenheiten nicht
zutreffen sollten. Die Feststellung der Beschwerdeführerin, dass die Sicht auf den See in
nördlicher Richtung durch die – aktuell bestehende und künftig noch erweiterbare – Bebau-
ung und Baumbepflanzung des Nachbargrundstücks Nr. 0001_ eingeschränkt wird (act. G
6 Beilagen 8-11; act. G 19 Ziffer 22), stellen die Beschwerdegegner implizit lediglich mit
dem Hinweis in Abrede, dass sämtliche Wohnungen eine attraktive Seesicht hätten (act. G
14 Rz. 9). Zutreffend dürfte hier sein, dass jedenfalls für das Erd- und das erste Geschoss
die Aussicht ab dem Grundstück Nr. 0000_ durch die umliegenden Bäume/Hecken und Ge-
bäude in sämtliche Richtungen erheblich eingeschränkt wird (vgl. Geoportal Z.__ Orthofoto
2022 und google street view). Dieser Eindruck ist auch am Augenschein entstanden. Aus
den Schattendiagrammen ergibt sich im Weiteren eine Besonnung der Ostfassade und der
Südfassade grundsätzlich das ganze Jahr über von Morgen bis Mittag (act. G 6 Beilagen
18-20). Die Westfassade wird von Nachmittag bis Sonnenuntergang ganzjährig mit flachem
Einfallswinkel besonnt, während die Besonnung der Nordfassade von Herbstbeginn bis
Frühlingsbeginn entfällt (act. G 6 Beilagen 18-20). Ihren anderslautenden Standpunkt, wo-
nach die Belichtung der gesamten Räumlichkeiten durch die Nordfassade erfolge (act. G
14 Rz. 14 und Rz. 17 zweitletzter Satz), begründeten die Beschwerdegegner nicht. Ohne
Begründung blieb auch das damit verbundene Vorbringen der Beschwerdegegner, dass die
kleineren Fensterfronten an der Westfassade aufgrund der Überdachung gegen innen ver-
setzt und damit für die Belichtung ungeeignet seien (act. G 14 Rz. 17 am Schluss und
Rz. 21 am Schluss) bzw. keine hinreichende Belichtung gewährleistet sei (act. G 26 Rz. 9):
Die Überdachung stellt insofern kein Hindernis für die Besonnung der Westfassade dar, als
B 2024/31 12/17

die Sonne von Nachmittag bis Sonnenuntergang wie dargelegt mit flachem Winkel einfällt
(vgl. act. G 6 Beilagen 18-20). Zum weiteren Vorbringen der Beschwerdegegner, dass die
nach Norden gerichtete Fensterfront von der "in den Raum strahlenden Nachmittags- und
Abendsonne" profitiere (act. G 14 Rz. 18), ist anzumerken, dass die Schattendiagramme
eine Besonnung der Nordfassade (Nachmittags- und Abendsonne) wie dargelegt nur für
wenige Wochen im Sommer bestätigen, nicht jedoch für die übrige Zeit (Herbst, Winter,
Frühling).
Aus den Grundrissen (Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss; act. G 9/9/38 Bei-
lage, G 6 Beilagen 15-17) ergibt sich, dass die Räume des leicht nach Süden versetzten
östlichen Hausteils der drei Geschosse für individuelle Nutzungen (etwa als Kinderzimmer,
Gästezimmer oder Büro usw.) zur Verfügung stehen sollen. Sämtliche Räume weisen
grosszügige Fensterflächen auf, wobei die in den Plänen vermerkte Büronutzung offenkun-
dig lediglich beispielhaft angeführt ist und die Nutzungsart den späteren Bewohnern/Eigen-
tümern überlassen bleibt. Nicht ohne Weiteres nachvollziehbar ist dabei die Feststellung
der Vorinstanz, dass sich der mit "Zimmer 3/Büro" beschriftete Raum "von den anderen
Räumlichkeiten abhebt" (act. G 2 S. 12 Mitte), zumal alle im Räume im östlichen Hausteil
grosszügig verglast sind. Weiter darf nicht ausser Acht bleiben, dass östlich neben diesem
"Zimmer 3/Büro" nicht etwa das Zimmer 1 oder 2, also kein der Wohnnutzung dienender
Raum, sondern das Badezimmer vorgesehen ist. Der westliche Hausteil, der mit einer
raumhohen, beweglichen Fensterfront abgeschlossen ist und an welchen die rund 45 m2
grosse Terrasse vor der Westfassade anschliesst, soll mit einem rund 65 m2 grossen Wohn-
bereich einer gemeinschaftlichen Nutzung (Wohnen/Essen/Kochen) dienen. Der Aussen-
bereich (Terrasse) und der Wohnraum im Innern lassen sich mithin – wenn auch witterungs-
abhängig in unterschiedlicher Form – als integriertes Ganzes nutzen.
3.5.2.
Zu dem im angefochtenen Entscheid angeführten Umstand, wonach die Längsseiten (Nord
und Süd) der geplanten Baute grössere Fensterlängen und -flächen aufweisen als die
Schmalseiten (act. G 2 S. 12 E. 3.7 am Schluss), ist festzuhalten, dass sich hieraus kein
Argument für die Nordseite als Hauptwohnseite ergibt, zumal sich die Festlegung der
Hauptwohnseite vorderhand an der Nutzung orientiert und von daher auch eine der Kurz-
seiten als solche in Betracht fällt (vorstehende E. 3.2. zweiter Absatz). Zum von den
Beschwerdegegnern angeführten Kriterium der durch die Fassadenfenster belichteten
Raumfläche (act. G 14 Rz. 21 m.H. auf die Praxis des Kantons Aargau) ist festzuhalten,
dass die natürliche Belichtung von Aufenthaltsräumen kein ausschlaggebendes Kriterium
für die Festlegung der Hauptwohnseite darstellt, zumal vorliegend die zureichende natür-
liche Belichtung sämtlicher Aufenthaltsräume von keiner Seite in Frage gestellt wird. Was
B 2024/31 13/17

im Übrigen die von den Beschwerdegegnern implizit gerügte Beeinträchtigung ihrer Inte-
ressen als Nachbarn (act. G 14 Rz. 12) betrifft, ist festzuhalten, dass die Ausnützung der
Regelbauweise allein noch keine solche Beeinträchtigung zu bewirken vermag (vgl. BGer
1C_205/2023 vom 3. Januar 2024 E. 4.4).
Bei den Aufenthaltsräumen mit besonderer Bedeutung für die Wohnnutzung soll die Beson-
nung durch den grossen Grenzabstand verbessert werden. Zu Recht weist die Beschwer-
deführerin darauf hin, dass ein grosser Grenzabstand vor der Nordfassade im Vergleich
zum kleinen Grenzabstand weder die (im Herbst, Winter und Frühling fehlende; vgl. vorste-
hende E. 3.5.2 zweiter Absatz) Besonnung noch die Belichtung und die Aussicht der hinter
der Nordfassade gelegenen Räume verbessern könnte (act. G 5 S. 6 f.). Mit der Beschwer-
debeteiligten (act. G 13 S. 2) ist sodann einerseits anzumerken, dass die an der Nordfas-
sade verlaufende offene Tiefgaragenrampe für diese Grundstückseite eher attraktivitäts-
mindernd wirkt. Anderseits ist mit den Beschwerdegegnern (act. G 14 Rz. 18 vierter Absatz)
festzuhalten, dass auch die an die Westseite angrenzenden Wohnbauten mit Tiefgaragen-
zugang gewisse Lärmimmissionen mit sich bringen dürften, wobei diese anlässlich des
Augenscheins angesichts der insgesamt grosszügig angelegten Umgebung untergeordnet
wirkten. Für die Westfassade als Hauptwohnseite spricht indes angesichts der in E. 3.5.1
geschilderten Gegebenheiten und mit Blick auf die dargelegte Rechtsprechung (vorste-
hende E. 3.2 zweiter Absatz) zum einen die hinter dieser Fassade vorgesehene Nutzung
Essen/Kochen/Wohnen und die ganzjährige Besonnung des westlichen Bereichs am Nach-
mittag/Abend sowie zum anderen die – wenn auch nur bescheidene – Seesicht (gegen
Nordwest) und der Aussenbereich/Grünbereich mit davorliegendem Gewässerraum; letz-
terer schützt den Aussenbereich aufgrund seiner gewässerschutzbedingten Unverbaubar-
keit. Anlässlich des Augenscheins vom 24. Oktober 2024 bestätigten sich die aus den Akten
ersichtlichen tatsächlichen Gegebenheiten.
Unter diesen Umständen hat das geplante MFH gegen Westen den grossen Grenzabstand,
gegen Süden und Norden den kleinen Grenzabstand und gegen Osten den Strassenab-
stand einzuhalten. Der angefochtene Entscheid, mit welchem die Nordseite als Hauptwohn-
seite bestätigt wurde, lässt sich nicht aufrechterhalten. Dies würde selbst dann gelten, wenn
vom Vorliegen eines Zweifelsfalls im Sinn von Art. 10 Abs. 1 Satz 3 BauR auszugehen
wäre, da diesfalls der Baubewilligungsentscheid der Beschwerdebeteiligten (act. G 9/1 Bei-
lage 2: Westseite als Hauptwohnseite) zum Tragen käme. Mit dem Baubewiligungsent-
scheid hat die Beschwerdebeteiligte den ihr zustehenden und von den kantonalen Rechts-
mittelinstanzen zu respektierenden Spielraum insofern in zulässiger Weise genutzt, als ihr
Entscheid sachlich vertretbar ist und sie sich nicht von unsachlichen, dem Zweck der Haupt-
B 2024/31 14/17

wohnseiten-Regelung fremden Erwägungen leiten liess oder die Grundsätze der Rechts-
gleichheit und Verhältnismässigkeit verletzte (vgl. BGer 1C_204/2023 vom 1. Juli 2024
E. 3.2).
3.6.
3.6.1.
Die Feststellung der Kantonalen Denkmalpflege (DMP) im Rekursverfahren, wonach auf-
grund der geltend gemachten Einwände (schwerwiegende Beeinträchtigung des Ortsbildes
mit mittelständischen Wohnbauten bzw. schlichten Einfamilienhäusern) im Umgebungs-
schutz b keine Prüfung zu erfolgen habe (act. G 9/15), blieb unbestritten bzw. unerwähnt.
Der angefochtene Entscheid, der sich im Wesentlichen auf die Prüfung der Frage der
Hauptwohnseitenfestlegung beschränkte, enthält hierzu bzw. zu den entsprechenden Ein-
wänden in der Rekursergänzung (act. G 9/4 S. 6) keine Ausführungen, weshalb darauf mit
Blick auf den Instanzenzug im vorliegenden Verfahren nicht weiter eingegangen werden
kann.
3.6.2.
Betreffend die geplante Sichtzone halten die Beschwerdegegner fest, es bestehe das Prob-
lem, dass sogar ein eigentumsrechtlicher Eingriff notwendig sei (Erlass einer Sichtzone zu
ihren Lasten), um das Projekt bewilligen zu können. Das Projekt könne somit nicht sinnvoll
erschlossen werden. Den potentiellen Käufern sollten zusätzliche Parkflächen für drei oder
vier Fahrzeuge zur Verfügung stehen. Auf die übrigen Interessen sei bei der Planung keine
Rücksicht genommen worden (act. G 14 S. 7). Durch die Verkleinerung der Garage bzw.
des Baukörpers könne auf den Erlass einer Sichtzone verzichtet werden (act. G 26 Rz. 10).
Die bereits im vorinstanzlichen Verfahren beanstandete Sichtzone wurde im Rekursent-
scheid nicht inhaltlich geprüft. Als Folge der Aufhebung der Baubewilligung hob die Vor-
instanz auch den Beschluss vom 9. Mai 2023 betreffend Sichtzone auf (act. G 2 E. 5). Im
Rahmen des Augenscheins vom 24. Oktober 2024 äusserte sich die Vorinstanz dahinge-
hend, dass sie zur Frage der Sichtzonenfestlegung keine Stellungnahme abgeben könne.
Die Frage der Sichtzone ist vor diesem Hintergrund und mit Blick auf die Einhaltung des
Instanzenzuges – gleich wie diejenige der Ortsbildbeeinträchtigung – im vorliegenden Ver-
fahren nicht materiell zu prüfen, weshalb die Angelegenheit diesbezüglich an die Vor-
instanz zurückzuweisen ist.
4.
B 2024/31 15/17

4.1.
Im Sinn der vorstehenden Erwägungen ist die Beschwerde unter Aufhebung des Rekurs-
entscheids vom 8. Februar 2024 gutzuheissen und die Sache im Sinn der Erwägungen
sowie zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dem Verfahrensausgang
entsprechend sind die amtlichen Kosten des Verfahrens von den Beschwerdegegnern zu
bezahlen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von CHF 3'000 ist angemessen
(Art. 7 Ziff. 222 der Gerichtskostenverordnung, sGS 941.12). Der Kostenvorschuss von
CHF 2'500 ist der Beschwerdeführerin zurückzuerstatten.
In analoger Weise gehen die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von CHF 3'000 zu-
lasten der Beschwerdegegner, unter Anrechnung des von ihnen für dieses Verfahren
geleisteten Kostenvorschusses von CHF 1'800.
4.2.
Zufolge Unterliegens besteht kein Anspruch der Beschwerdegegner auf ausseramtliche
Entschädigung. Vorinstanz und Beschwerdebeteiligte haben ebenfalls keinen Anspruch auf
ausseramtliche Entschädigung (Art. 98 Abs. 1 VRP in Verbindung mit Art. 98bis VRP;
A. LINDER, in: RIZVI/SCHINDLER/CAVELTI [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege,
Praxiskommentar, 2020, N 20 zu Art. 98bis VRP); beide stellten auch keinen Antrag. Dem-
gegenüber ist die obsiegende Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren und das
vor-angehende Rekursverfahren ausseramtlich zu entschädigen. Das Verwaltungsgericht
spricht grundsätzlich Pauschalentschädigungen nach Ermessen gemäss Art. 19 und
Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung zu (sGS 963.75, HonO). Mit Blick auf vergleichbare
Verfahren und die konkreten Verhältnisse ist eine Entschädigung der Beschwerdeführerin
durch die Beschwerdegegner mit insgesamt CHF 5'000 (in Berücksichtigung auch des ge-
tätigten Aufwands CHF 2'000 für das Rekursverfahren und CHF 3'000 für das Beschwer-
deverfahren, unter solidarischer Haftbarkeit) zuzüglich 4 % Barauslagen für beide Verfah-
ren (CHF 200) angemessen (Art. 19, 22 Abs. 1 Ingress und lit. b, 28bis und 29 HonO).
Da die Beschwerdeführerin mehrwertsteuerpflichtig ist (siehe www.uid.admin.ch, Stand
25. Oktober 2024), ist mangels gegenteiliger Begründung (Art. 29 HonO) davon auszuge-
hen, dass eine Vorsteuerabzugsmöglichkeit für die von ihrem Rechtsvertreter in Rechnung
gestellte Mehrwertsteuer besteht, weshalb diese nicht zu entschädigen ist.
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Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:
1.
Die Beschwerde wird unter Aufhebung des Rekursentscheids vom 8. Februar 2024 gutge-
heissen und die Sache im Sinne der Erwägungen zu neuem Entscheid an die Vorinstanz
zurückgewiesen.
2.
Die Beschwerdegegner bezahlen die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens von
CHF 3'000. Der Kostenvorschuss von CHF 2'500 wird der Beschwerdeführerin zurücker-
stattet.
Die Beschwerdegegner bezahlen die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von
CHF 3'000, unter Anrechnung des von den Beschwerdegegnern für dieses Verfahren
geleisteten Kostenvorschusses von CHF 1'800.
3.
Die Beschwerdegegner entschädigen die Beschwerdeführerin ausseramtlich für das
Rekursverfahren mit CHF 2'080 und für das Beschwerdeverfahren mit CHF 3'120 (je inklu-
sive Barauslagen, ohne Mehrwertsteuer).
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