sg_publikationen · 19-4873 · 2021-03-09 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
19-4873
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 30.03.2021
Entscheiddatum:
09.03.2021
BDE 2021 Nr. 23
Art. 19 Abs. 2, 24c RPG; Art. 43a Bst. e RPV; Art. 691 ZGB; Art. 11 Abs. 1 
PBG; Art. 5 Bst. a EntG. Das Gemeinwesen untersteht grundsätzlich nur 
innerhalb der Bauzone einer Erschliessungspflicht; diese kann – über den 
Rahmen von Art. 19 Abs. 1 RPG bzw. ausdrückliche bundesrechtliche oder 
kantonale Vorschriften (wie im Bereich der Abwasserversorgung) 
hinausgehend – über kommunales Recht nicht auf die Nichtbauzone 
ausgedehnt werden. Die Vorinstanz hat folglich eine auf das kommunale 
Wasserreglement gestützte Pflicht zum Anschluss des rekurrentischen 
Grundstücks an die öffentliche Wasserversorgung zu Recht abgelehnt (Erw. 
3.6). Die Vorinstanz hat sodann zu Recht für die Erschliessung zweier 
Grundstücke mit nicht landwirtschaftlich genutzten Wohn- bzw. 
Ferienhäusern ein hinreichendes öffentliches Interesse, wie es für die 
Erstellung von Bauten und Anlagen bzw. eine Erschliessung ausserhalb der 
Bauzone und entsprechend auch für eine damit einhergehende Enteignung 
nach Art. 5 EntG vorausgesetzt ist, verneint (Erw. 4.2). // (Gegen diesen 
Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)
BDE 2021 Nr. 23 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
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Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
19-4873 
 
Entscheid Nr. 23/2021 vom 9. März 2021 
Rekurrenten 
 
A.___ 
B.___ 
beide vertreten durch Dr.iur. Karl Gehler, Rechtsanwalt, 
Lattenhofweg 4, 8645 Rapperswil-Jona 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 14. Mai 2019) 
Rekursgegnerin 
C.___ 
vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 
9000 St.Gallen 
Betreff 
Erschliessungsgesuch betreffend Wasseranschluss 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 2/14 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
A.___ und B.___ sind je zur Hälfte Miteigentümer von Grund-
stück Nr. 001, Grundbuch O.___, an der H.___strasse in O.___. Das 
rund 707 m2 grosse Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan 
der Gemeinde Z.___ vom 15. Juli 2019 in der Landwirtschaftszone, an 
einem nach Osten/Südosten abfallenden Hang. Es ist mit einem rund 
sechzigjährigen, ursprünglich offenbar zu Ferienzwecken erstellten 
Wohnhaus (Vers.-Nr. 004) überbaut. Auf dem südwestlich angrenzen-
den, rund 626 m2 grossen Grundstück Nr. 002 steht ein ebenfalls in 
den 1960er-Jahren erbautes Ferienhaus. Beide Grundstücke sind vom 
rund 10,5 ha grossen Grundstück Nr. 003 umgeben, das Wiesland, 
Wald sowie landwirtschaftliche Gebäude und ein Wohnhaus umfasst. 
Das Grundstück Nr. 003 steht im Eigentum von C.___. 
 
b) 
Die beiden Liegenschaften Nrn. 001 und 002 sind ebenso wie 
der Bauernhof zwar an die Kanalisation, nicht aber an die öffentliche 
Wasserversorgung angeschlossen; sie beziehen ihr Frischwasser von 
einer auf dem Grundstück Nr. 003 liegenden Quelle, von welcher Was-
ser unter anderem zu einem oberhalb der beiden Grundstücke liegen-
den Reservoir gepumpt wird. Hiezu besteht für das Grundstück 
Nr. 001 gemäss Eintrag im Grundbuch O.___ vom 1. Dezember 1962 
ein grundbuchlich gesichertes "Quellenanteilsrecht" sowie ein "Durch-
leitungsrecht für Kabelleitung" zulasten des Grundstücks Nr. 003. Die 
derzeit bestehende öffentliche Wasserleitung endet beim südwestlich 
liegenden Grundstück Nr. 006. 
 
c) 
Zugunsten des Grundstücks Nr. 001 ist sodann im Grundbuch 
O.___ ein Fuss- und Fahrwegrecht über das Grundstück Nr. 003 ein-
getragen. Am 28. September 1993 folgte ein weiterer Eintrag über ein 
Parkierungsrecht für zwei Personenwagen. 
 
d) 
Nachdem offenbar die Ergiebigkeit der gemeinsam genutzten 
Quelle stetig zurückgegangen war, ersuchten A.___ und B.___ den 
Gemeinderat Z.___ im Jahr 2015 um Anschluss ihres Grundstücks an 
die öffentliche Trinkwasserversorgung. Die Wasserknappheit war be-
reits im Zusammenhang mit einem im Jahr 2014 für das Grundstück 
Nr. 002 zur Bewilligung eingereichten Bauprojekt thematisiert worden. 
Mit Schreiben vom 15. April 2015 orientierte der Gemeinderat die Ei-
gentümer der Grundstücke Nrn. 006, 002 und 001 darüber, dass die 
Wasserversorgung Z.___ im Auftrag der Gemeinde plane, ihre Grund-
stücke über eine Verbindungsleitung ab der Leitung S.___ über das 
Gebiet N.___ – d.h. die Grundstücke Nrn. 005 und 003 – zu erschlies-
sen. Vorausgesetzt werde jedoch, dass alle drei Liegenschaften den 
Anschluss begrüssten und vorbehaltlos Wasser von der neuen Zulei-
tung beziehen würden. Der Kostenvoranschlag für den Leitungsbau 
belaufe sich auf brutto rund Fr. 70'000.–, wobei die Wasserversorgung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 3/14 
 
einen Kostenanteil von 60 Prozent übernehmen würde. Die Restkos-
ten von 40 Prozent zuzüglich der individuellen Hausanschlussleitung 
und -installationen gingen zu Lasten der Grundeigentümer. 
 
e) 
Mit Schreiben vom 1. Dezember 2015 teilte der Gemeinderat 
Z.___ C.___ – unter Verweis auf Art. 3 und 35 des Wasserreglements 
der Gemeinde Z.___ vom 18. Oktober 2012 – mit, dass er dem Er-
schliessungsbegehren von B.___ und A.___ positiv gegenüberstehe. 
Die aktuell bis zum Grundstück Nr. 006 bestehende Leitung solle über 
das Gebiet N.___ bzw. das Grundstück Nr. 005 und das Grundstück 
Nr. 003 zum Grundstück Nr. 002 und von dort aus dann zum Grund-
stück Nr. 001 geführt werden. Die Gemeinde wolle das Projekt, sofern 
die Witterungsverhältnisse dies zuliessen, in diesem Jahr oder in den 
ersten Monaten des Jahres 2016 ausserhalb der Vegetationszeiten re-
alisieren. Die Vergütung für Kulturschäden würde nach Bauabschluss 
gemäss Art. 35 Abs. 2 Wasserreglement aufgrund einer gemeinsamen 
Beurteilung nach den Richtlinien des Schweizerischen Bauernver-
bands ausgerichtet. 
 
C.___, vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, un-
tersagte dem Gemeinderat Z.___ in der Folge mit Schreiben vom 
6. Dezember 2015 die Erstellung der Leitung, soweit das Grundstück 
Nr. 003 betroffen sei. Es sei kein Baubewilligungsverfahren durchge-
führt worden. Die politische Gemeinde verfüge über kein auf eine 
Dienstbarkeit, eine Vereinbarung oder ein rechtskräftig abgeschlosse-
nes Enteignungsverfahren gestütztes Eingriffsrecht. Auch das Was-
serreglement verweise auf das Enteignungsverfahren. Gleichzeitig 
liess C.___ über ihren Rechtsvertreter Rekurs bzw. aufsichtsrechtliche 
Anzeige beim Baudepartement erheben (Verfahren Nr. 15-8657). Die-
ses Verfahren wurde mit Beschluss vom 8. August 2016 zufolge Rück-
zugs bzw. Gegenstandslosigkeit als erledigt abgeschrieben. Eine da-
gegen beim Verwaltungsgericht erhobene Beschwerde von C.___ 
wurde zufolge Rückzugs am 26. Oktober 2016 als erledigt abgeschrie-
ben. 
 
f) 
Mit Eingabe vom 19. Februar 2016 ersuchten A.___ und B.___, 
neu vertreten durch Dr.iur. Karl Gehler, Rechtsanwalt, Rapperswil-
Jona, den Gemeinderat Z.___, alle notwendigen rechtlichen Schritte 
einzuleiten, um das Durchleitungsrecht auf Grundstück Nr. 003 
gemäss Art. 35 Wasserreglement durchzusetzen, wobei eine 
ensprechende 
Entschädigung 
nach 
den 
Richtlinien 
des 
Bauernverbands bezahlt werde. A.___ und B.___ erneuerten ihr 
Gesuch mit Schreiben vom 14. Juni 2016 und 14. September 2016, 
nachdem Versuche für eine einvernehmliche Regelung gescheitert 
waren, wobei sie darauf hinwiesen, dass mittlerweile gar kein Wasser 
mehr aus dem Quellrecht zur Verfügung gestellt werde. In der Folge 
ersuchte der Gemeinderat Z.___ mit Schreiben vom 27. September 
und 21. Oktober 2016 den Rechtsvertreter von C.___ um eine 
Besprechung der Vergütung der Kulturschäden während der Bauzeit 
und allfälliger weiterer mit einem Wasseranschluss verbundenen 
Punkte. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2016 wies C.___ über ihren 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 4/14 
 
Rechtsvertreter darauf hin, dass kein Recht bestehe, auf ihrem 
Grundstück auf irgendeiner Trasseeführung eine Wasserleitung zu 
erstellen und dass bis heute auch kein Baubewilligungsverfahren 
durchgeführt worden sei. Demzufolge sei auch keine Besprechung 
notwendig. Mit der in einem durch die D.___AG im Auftrag der 
Wasserversorgung Z.___ ausgearbeiteten Projektplan "Trinkwasser-
Versorgungsleitung 
Anschluss 
Parzelle 
002 
und 
001" 
vom 
14. November 2016 ausgewiesenen Linienführung erklärten sich mit 
Ausnahme 
von 
C.___ 
alle 
betroffenen 
Grundeigentümer 
unterschriftlich einverstanden. 
 
B. 
 
a) 
Mit Eingabe vom 20. März 2019 reichten A.___ und B.___ über 
ihren Rechtsvertreter bei der Gemeinde Z.___ eine als "Enteignungs-
begehren" bezeichnete Eingabe mit folgenden Anträgen ein: 
 
1. 
Es sei zu Lasten der Parzelle-Nr. 003, Grundbuch 
Z.___, das Durchleitungsrecht für eine Wasserleitung 
– einschliesslich Bau, Unterhalt und Erneuerung mit 
entsprechendem Zutrittsrecht – durch die Parzelle-Nr. 
003, Grundbuch Z.___ gemäss dem Bauprojekt der 
D.___AG (Bauherrin: Wasserversorgung Z.___) vom 
14. November 2016 gegen Bezahlung einer angemes-
senen Einmalentschädigung zu enteignen. 
2. 
Unter entsprechenden Kosten- und Entschädigungs-
folgen (zzgl. MWST). 
In der Begründung wurde unter anderem darauf hingewiesen, dass 
eine zwischenzeitlich beim Kreisgericht See-Gaster, Uznach, erho-
bene Klage auf Einräumung eines Durchleitungsrechts mit Urteil vom 
27. Februar 2019 abgewiesen worden sei. In jenem Verfahren habe 
C.___ ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein zivilrechtliches 
Durchleitungsrecht nicht eingeräumt werden könne, weil der Ge-
meinde eine Enteignung des Durchleitungsrechts möglich sei, welcher 
Argumentation sich das Gericht nun angeschlossen habe. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 2. April 2019 orientierte der Gemeinderat 
Z.___ C.___ über den Eingang des "Erschliessungsgesuchs" und den 
Antrag auf Enteignung. C.___ hielt mit Stellungnahme ihres Rechts-
vertreters vom 16. April 2019 daran fest, dass für das in der Landwirt-
schaftszone liegende Ferienhaus keine Anschlussleitung an die öffent-
liche Trinkwasserversorgung notwendig sei. 
 
c) 
Mit Beschluss vom 14. Mai 2019 wies der Gemeinderat Z.___ 
das "Erschliessungsbegehren" von A.___ und B.___ ab. Zur Begrün-
dung wurde ausgeführt, dass zum einen der Gemeinderat zur Beurtei-
lung von Enteignungsbegehren nicht zuständig sei und zum andern 
den Gesuchstellern die Berechtigung fehle, ein Enteignungsbegehren 
zu stellen. Die entsprechende Eingabe vom 20. März 2019 werde 
demzufolge als Erschliessungsgesuch entgegengenommen mit dem 
sinngemässen Antrag, die Liegenschaft Nr. 001 an die öffentliche 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 5/14 
 
Wasserversorgung anzuschliessen. Ausserhalb der Bauzone treffe die 
Gemeinde jedoch keine Erschliessungspflicht und auch aus dem Was-
serreglement lasse sich eine solche nicht ableiten. Im Weiteren sei 
auch kein Enteignungsgrund gegeben. Auf dem öffentlich-rechtlichen 
Weg lasse sich somit gegen den Willen der betroffenen Grundeigen-
tümerin die Realisierung einer Wasseranschlussleitung nicht durchset-
zen. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ durch ihren 
Rechtsvertreter am 18. Juni 2019 Rekurs beim Baudepartement. Es 
werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Entscheid der Politischen Gemeinde Z.___ vom 
14. Mai 2019 betreffend Erschliessungsgesuch von 
A.___ und B.___ betreffend Wasseranschluss der Lie-
genschaft Nr. 001, O.___, sei aufzuheben. 
2. 
Die Politische Gemeinde Z.___ sei zu verpflichten, die 
Liegenschaft Nr. 001, Grundbuch Z.___, O___, an die 
öffentliche Wasserversorgung anzuschliessen. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Rekursgegnerin. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, dass das rekurrentische 
Grundstück über eine ungenügende Wasserversorgung verfüge. Die 
Ergiebigkeit der bisher gemeinsam mit der Rekursgegnerin und der 
Eigentümerin von Grundstück Nr. 002 genutzten Quelle sei stetig zu-
rückgegangen, weshalb die Rekurrenten ein Gesuch um Anschluss an 
die kommunale Wasserversorgung gestellt hätten. Der Anspruch er-
gebe sich aus dem Wasserreglement und die Pflicht zur Duldung der 
Durchleitung aus Art. 691 Abs. 1 des eidgenössischen Zivilgesetzbu-
ches (SR 210; abgekürzt ZGB). Die Rekursgegnerin habe sich jedoch 
im Schreiben vom 6. Dezember 2015 mit geradezu unverständlicher 
Vehemenz dagegen gewehrt, weshalb die Vorinstanz bis heute auf die 
Ausführung verzichtet habe. Da die Rekursgegnerin das Fehlen eines 
(zivilrechtlichen) Durchleitungsrechts wie auch eines Enteignungsver-
fahrens gerügt habe und für die Baubewilligung das Durchleitungs-
recht rechtlich gesichert sein müsse, sei Klage beim Kreisgericht See-
Gaster eingereicht worden. Obschon dieses den Bedarf anerkannt 
habe, sei die Klage mit Verweis auf das Enteignungsrecht abgewiesen 
worden, da es sich um eine öffentliche Leitung handle, die dem öffent-
lichen Recht unterstehe. Die Entgegennahme des in der Folge bei der 
Vorinstanz eingereichten Enteignungsbegehrens als Erschliessungs-
gesuch sei korrekt, nicht aber die Begründung der Abweisung dessel-
ben. So bestehe zwar nach Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) und Art. 11 Abs. 1 des 
Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) keine Er-
schliessungspflicht für Grundstücke ausserhalb der Bauzone; eine Er-
schliessung wie auch eine weitergehende Erschliessungspflicht ge-
stützt auf kommunales Recht würden aber auch nicht ausgeschlossen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 6/14 
 
Sodann sei die von der Vorinstanz vertretene Auslegung des Wasser-
reglements nicht richtig, wonach nur als Kunde gelte, wer bereits an-
geschlossen sei, weshalb die Rekurrenten nicht versorgt werden 
müssten. Vielmehr sei auch gemäss Wasserreglement der Anschluss 
der rekurrentischen Liegenschaft eine öffentlich-rechtliche Aufgabe, 
wie sie die Vorinstanz ursprünglich ja auch an die Hand genommen 
habe. Nachdem die zivilrechtliche Klage abgewiesen worden sei, wür-
den die Rekurrenten mit der Abweisung auch des öffentlich-rechtli-
chen Erschliessungsgesuchs nun zwischen Stuhl und Bank fallen. Es 
könne aber nicht angehen, dass ein Wohnhaus nicht an die Wasser-
versorgung angeschlossen werden könne. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 27. August 2019 beantragt die Vor-
instanz, den Rekurs abzuweisen. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 9. September 2019 beantragt die 
Rekursgegnerin über ihren Rechtsvertreter, den Rekurs unter Kosten-
folge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung wird 
geltend gemacht, die Rekurrenten wollten ihr Grundstück als Dauer-
wohnsitz verkaufen und mit dem Erschliessungsgesuch einen besse-
ren Verkaufspreis erzielen. Für die Erstellung einer Erschliessungsan-
lage auf Drittgrundstücken sei aber vorab die Einreichung eines ent-
sprechenden Baugesuchs notwendig. Im Weiteren hätten die Rekur-
renten einen Plan nach dem Enteignungsrecht mit den Angaben des 
Landbedarfs einzureichen und der Vorinstanz einen Vorschlag mit 
einem Kostenverteiler bzw. eine schriftliche Zusage über die Über-
nahme sämtlicher Baukosten zu unterbreiten. Schliesslich müssten 
die Rekurrenten gleichzeitig ein Baugesuch zur Umnutzung des Fe-
rienhauses sowie für die beiden bestehenden Parkplätze auf Grund-
stück Nr. 003 einreichen. Diese Unterlagen seien nach Art 25a RPG 
gemeinsam aufzulegen. Für eine Gesamtbeurteilung der Angelegen-
heit sei sodann der Vorbestand auf dem rekurrentischen Grundstück 
wesentlich, unter dem Vorbehalt, dass das Wohnhaus überhaupt noch 
als bewohnbar gelten könne. Die Nutzung eines Ferienhauses benö-
tige weniger Trinkwasser als eine Nutzung als Dauerwohnsitz. Für 
eine Nutzung als Ferienhaus aber genüge die mittels Dienstbarkeit ge-
regelte Wasserversorgung aus der Quelle, eine zusätzliche Leitung sei 
nicht erforderlich. Mit Blick auf das seit längerem leerstehende, mehr 
als fünfzigjährige Gebäude werde bestritten, dass die Rekurrenten aus 
dessen Bestand überhaupt noch Rechte ableiten könnten. Selbst 
wenn das Erfordernis der "dauernden ununterbrochenen Nutzung und 
Nutzbarkeit" noch erfüllt wäre, würde die Bestandesgarantie nach 
Art. 24c RPG nicht für die Erweiterung der Erschliessung gelten. Eine 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG wäre sodann mehr als frag-
lich. Im Weiteren sei der Anschluss auch nicht notwendig. Auch die 
Rekurrenten könnten, wie dies die Eigentümerin des Nachbargrund-
stücks Nr. 002 in ihrem Baugesuch nachgewiesen habe, die Wasser-
versorgung mit einem "autonomen" Konzept lösen. Eine Wasserlei-
tung sei folglich nicht standortgebunden im Sinn von Art. 24 RPG. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 7/14 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 
abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Die Rekurrenten haben der Vorinstanz ein "Enteignungsbegehren" 
eingereicht und die Enteignung des Durchleitungsrechts für eine Was-
serleitung über das Grundstück Nr. 003 gegen angemessene Entschä-
digung beantragt. Die Vorinstanz erwog in formeller Hinsicht, dass 
Enteignungsbegehren gemäss Art. 22 Abs. 1 des Enteignungsgeset-
zes (sGS 73.1; abgekürzt EntG) dem Präsidenten der Schätzungs-
kommission einzureichen seien. Dazu seien die Rekurrenten aller-
dings nicht berechtigt, da nach Art. 7 EntG nur der Staat und die poli-
tischen Gemeinden oder andere öffentlich-rechtliche juristische Perso-
nen und Private, denen die Regierung das Enteignungsrecht übertra-
gen habe, enteignungsberechtigt seien. Entsprechend müsste die Ge-
meinde ein Bauprojekt für den Anschluss des Grundstücks Nr. 001 an 
die Trinkwasserversorgung erarbeiten und gestützt auf dieses nötigen-
falls selber dem Präsidenten der Schätzungskommission ein Enteig-
nungsbegehren einreichen. Die Vorinstanz nahm deshalb die als Ent-
eignungsbegehren bezeichnete Eingabe vom 20. März 2019 als Er-
schliessungsgesuch entgegen und bejahte ihre Zuständigkeit zur Be-
urteilung desselben gestützt auf Art. 4 Wasserreglement, da die Was-
serversorgung Z.___ als solche ein Gemeindebetrieb mit Spezialfinan-
zierung ohne eigene Rechtspersönlichkeit darstelle. 
 
Die Vorinstanz hat das Enteignungsbegehren der Rekurrenten zu 
Recht als Erschliessungsgesuch entgegengenommen, was seitens 
der Rekurrenten ausdrücklich anerkannt wird. Ob die Vorinstanz das 
Gesuch in materieller Hinsicht abweisen durfte, ist nachfolgend zu prü-
fen. 
 
3. 
 
In Frage steht der Anschluss eines Grundstücks ausserhalb der 
Bauzone an die öffentliche Trinkwasserversorgung bzw. die entspre-
chende Pflicht des Gemeinwesens zur Erschliessung. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 8/14 
 
3.1 
Die 
Rekurrenten 
rügen, 
dass 
die 
Vorinstanz 
die 
Erschliessungspflicht ausschliesslich aus dem RPG bzw. aus der 
Umsetzungsnorm im PBG ableite. Zwar statuierten Art. 19 Abs. 2 RPG 
und Art. 11 Abs. 1 PBG eine Erschliessungspflicht nur für Grundstücke 
innerhalb der Bauzone. Dies verunmögliche eine Erschliessung aus-
serhalb der Bauzone jedoch nicht und auch eine weitergehende Er-
schliessungspflicht auf kommunaler Ebene werde nicht ausgeschlos-
sen. Vorliegend habe sich die Vorinstanz im Wasserreglement eine 
solche Erschliessungspflicht auferlegt. 
 
Die Rekurrenten verweisen insbesondere auch auf das Urteil des 
Kreisgerichts See-Gaster vom 27. Februar 2019. Darin hält das 
Gericht mit Verweis auf Art. 691 Abs. 2 ZGB fest, dass der von den 
Rekurrenten geltend gemachte Anspruch auf Einräumung des 
nachbarlichen Durchleitungsrechts nicht gegeben sei, wenn die 
Rechtsordnung die Enteignung vorsehe. Nach Art. 5 Bst. a EntG sei 
die Enteignung zulässig für den Bau, Betrieb und Unterhalt sowie die 
künftige Erweiterung öffentlicher oder überwiegend im öffentlichen 
Interesse liegender Werke. Zu prüfen sei folglich, ob die Erstellung der 
umstrittenen Trinkwasserleitung über die Enteignung zu erfolgen 
habe, wobei ausschlaggebend sei, ob es sich dabei um eine private 
oder um eine öffentliche Anlage handle. Nach den Vorgaben im Was-
serreglement (Art. 14 f. und 20 f. Wasserreglement) stellten Haupt- 
und Versorgungsleitungen ohne Weiteres öffentliche Anlagen dar, 
während Hausanschlussleitungen grundsätzlich in der Verantwortung 
des Grundeigentümers stünden. Das Gericht kam zum Schluss, dass 
es sich vorliegend um eine öffentliche Leitung handle, dies auch mit 
Blick auf den Umstand, dass die Vorinstanz 60 Prozent der gemäss 
Kostenvoranschlag anfallenden Kosten übernehmen würde. Es hielt 
fest, dass die Vorinstanz mit ihrer Kostenbeteiligung selbst zum 
Ausdruck bringe, dass auch sie die Erstellung der Leitung als 
öffentliche Aufgabe sehe, zumal eine Rechtsgrundlage für die 
Kostenübernahme einer grundsätzlich von Privaten zu bezahlenden 
Hausanschlussleitung nicht ersichtlich sei. Ein Durchleitungsanspruch 
gestützt auf Art. 691 ZGB bestehe folglich nicht; die Gemeinde habe 
vielmehr nach Art. 35 Abs. 1 Wasserreglement das Enteig-
nungsverfahren durchzuführen. 
 
3.2 
Die Vorinstanz verneint demgegenüber in ihrem Beschluss vom 
14. Mai 2019 eine ihr mit dem Wasserreglement zugewiesene Pflicht 
zur Erschliessung des rekurrentischen Grundstücks. Zum einen sei es 
gemäss Art. 3 Bst. a Wasserreglement zwar Aufgabe der Wasserver-
sorgung, Kunden im Gemeindegebiet mit Wasser zu versorgen. 
Kunde sei gemäss Art. 6 Abs. 1 Wasserreglement aber nur, wer Was-
ser beziehe. Wer nicht an die Wasserversorgung angeschlossen sei, 
sei nicht Kunde im Sinn des Reglements. Aus Art. 3 Bst. a und Art. 10 
Abs. 1 Wasserreglement – gemäss welcher Bestimmung die Wasser-
versorgung den Kunden genügend und einwandfreies Trink- und 
Brauchwasser liefert – folge denn auch nur, dass die Wasserversor-
gung den angeschlossenen Kunden genügend und einwandfreies 
Wasser zu liefern habe. Zum andern sei entgegen der Auffassung der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 9/14 
 
Rekurrenten eine Erschliessungspflicht auch dann nicht gegeben, 
wenn die fragliche Leitung im Sinn von Art. 15 Wasserreglement der 
Versorgung mehr als einer Liegenschaft diene; eine Pflicht ergebe sich 
ausserhalb der Bauzone vielmehr (nur) aus dem übergeordneten 
Recht (Art. 19 Abs. 2 RPG und Art. 11 Abs. 1 PBG). 
 
3.3 
Die Erteilung einer Baubewilligung setzt in allen Zonen voraus, 
dass das Baugrundstück erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG), 
worunter die Gesamtheit aller Einrichtungen fällt, die notwendig sind, 
damit ein Grundstück zonen- und bauordnungsgerecht genutzt 
werden kann (vgl. P. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes 
Umweltschutzrecht, Bern 2016, 6. Auflage, S. 274). 
 
3.3.1 Land ist erschlossen, wenn eine für die betreffende Nutzung 
hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- 
sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss 
ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG). Art. 67 
PBG hält entsprechend fest, dass Land erschlossen ist, wenn (Bst. a) 
eine hinreichende Zu- und Wegfahrt besteht und (Bst. b) wenn die 
genügende Versorgung und Entsorgung sichergestellt sind. Auch 
Grundstücke im Nichtbaugebiet bzw. Bauten und Anlagen im Sinn von 
Art. 24 ff. RPG müssen eine genügende Erschliessung gemäss Art. 19 
Abs. 1 RPG und Art. 67 PBG aufweisen (GVP 2012 Nr. 20; HÄNNI, 
a.a.O., S. 274 und 276; E. JEANNERAT, in: Aemisegger/Moor/ 
Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 
Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 19 N 7). 
 
Der Begriff der Erschliessung ist bundesrechtlich geregelt und 
definiert. Die konkreten Anforderungen ergeben sich hingegen aus 
dem kantonalen und kommunalen Recht wie auch aus der kantonalen 
Gerichts- und Verwaltungspraxis, so insbesondere in Bezug auf das 
Ausmass der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an eine 
genügende 
Zugänglichkeit 
(vgl. 
Urteil 
des 
Bundesgerichtes 
1C_501/2018 vom 15. Mai 2019 Erw. 1.1; HÄNNI, a.a.O., S. 277; 
JEANNERAT, a.a.O., Art. 19 N 38; A. REY, in: Griffel/Liniger/Rausch/ 
Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht, Zürich/ 
Basel/Genf 2016, N 3.284). In Bezug auf die Trinkwasserversorgung 
können die Anforderungen (wie vorliegend) unter anderem im 
kommunalen Wasserreglement präzisiert sein (vgl. CHR. BERNET, in: 
Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Bauge-
setz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 11 N 1 und 11; M. NEFF, 
in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Bau-
gesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 67 N 3 f. und 26). 
 
3.3.2 Gemäss Art. 19 Abs. 2 RPG hat das Gemeinwesen die 
Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm festgelegten 
Fristen zu erschliessen. Entsprechend hält Art. 11 Abs. 1 PBG fest, 
dass die politische Gemeinde die Erschliessung der Bauzonen plant 
(Bst. a), die Bauzonen zeitgerecht, wenn nötig in Etappen erschliesst 
(Bst. b) und ein Erschliessungsprogramm erlässt (Bst. c). Nur 
innerhalb der Bauzonen nach Art. 15 RPG untersteht das 


 
 
 
 
 
 
 
 
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Gemeinwesen 
folglich 
einer 
Erschliessungspflicht. 
Bezüglich 
Grundstücken ausserhalb der Bauzone hingegen besteht keine solche 
Verpflichtung, es sei denn, besondere bundesrechtliche oder 
kantonale Vorschriften würden eine solche vorsehen (wie namentlich 
im Bereich der Abwasserentsorgung) oder die Erschliessungspflicht 
ergebe sich aus dem Grundsatz der Rechtsgleichheit und die 
Erschliessung sei gemäss RPG zulässig. Die Erschliessung 
ausserhalb der Bauzone muss dabei stets einem erheblichen 
öffentlichen Interesse entsprechen, das höher ist als der Grundsatz 
der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet (JEANNERAT, a.a.O., 
Art. 19 N 48 und 50 Fn 173; REY, a.a.O., N 3.314; JOMINI, in: 
Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundesge-
setz über die Raumplanung, 3. Nachlieferung, Zürich 2010, Art. 19 
N 33; BERNET, a.a.O., Art. 11 N 13). 
 
3.4 
Das Wasserreglement der Gemeinde Z.___ unterscheidet nicht 
zwischen der Versorgung innerhalb und ausserhalb der Bauzone, son-
dern spricht vom "Gemeindegebiet" (Art. 3 Wasserreglement). Auch 
enthält es keinen ausdrücklichen Vorbehalt zu Gunsten des kantona-
len oder des Bundesrechts. Auslegung und Anwendung des Wasser-
reglements als kommunaler Bestimmung haben sich dennoch ohne 
Weiteres am Rahmen zu orientieren, der sich aus dem übergeordne-
ten Recht ergibt. Selbst wenn, wie die Rekurrenten geltend machen 
und die Vorinstanz bestreitet, die Vorinstanz sich mit dem Wasserreg-
lement eine erweiterte Erschliessungspflicht auferlegt hätte, hätte sie 
zur Beurteilung eines Anschlussgesuchs immer auch die massgebli-
chen kantonalen und bundesrechtlichen Voraussetzungen zu prüfen. 
 
3.5 
Nach Art. 3 Bst. a Wasserreglement ist es unter anderem 
Aufgabe der Wasserversorgung Z.___, Kunden im Gemeindegebiet 
mit Wasser zu versorgen. Die Rekurrenten halten zu Recht dafür, dass 
diese Aufgabe grundsätzlich für das ganze Gemeindegebiet und 
entsprechend in allen Zonen gilt. Sie rügen sodann zu Recht, dass die 
Argumentation der Vorinstanz, wonach gestützt auf Art. 6 
Wasserreglement nur Kunde sein kann, wer bereits Wasser von der 
Wasserversorgung bezieht – was für die Rekurrenten gerade nicht 
zutrifft –, zumindest im vorliegenden Zusammenhang einen 
Zirkelschluss 
darstellt 
und 
als 
"Kunden" 
im 
Sinn 
der 
Grundbestimmung von Art. 3 Bst. a Wasserreglement ohne Weiteres 
auch alle künftigen anschlusswilligen Bezügerinnen und Bezüger 
mitgemeint sind. Das Wasserreglement erwähnt denn auch als weitere 
Aufgaben der Wasserversorgung unter anderem die Planung und 
Erstellung auch künftiger Wasserversorgungsanlagen und von 
Neuanschlüssen (Art. 3 Bst. c in Verbindung mit Art. 7 und 19 
Wasserreglement). Entsprechend können, wie von den Rekurrenten 
ausgeführt, 
neue 
Kunden 
hinzukommen, 
sobald 
eine 
Anschlussbewilligung nach Art. 19 Wasserreglement erteilt ist und trifft 
die Wasserversorgung ab dann eine Lieferpflicht nach Art. 3 Bst. a 
bzw. Art. 10 Wasserreglement. Allerdings bleibt auch aus dieser Sicht 
die 
Frage 
offen, 
ob 
die 
Rekurrenten 
Anspruch 
auf 
eine 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 11/14 
 
Anschlussbewilligung haben bzw. unter welchen Voraussetzungen es 
denn überhaupt möglich ist, Kunde zu werden. 
 
3.6 
Vorliegend machen die Rekurrenten unter Verweis auf das Urteil 
des Kreisgerichtes See-Gaster geltend, dass es sich beim umstritte-
nen Trinkwasseranschluss nicht um einen Hausanschluss nach 
Art. 20 Wasserreglement, sondern um eine Versorgungsleitung im 
Sinn von Art. 15 Wasserreglement und damit um eine öffentliche Auf-
gabe bzw. ein öffentliches Werk handle, das in einem öffentlichen In-
teresse stehe. Tatsächlich stellen Versorgungsleitungen nach dieser 
Bestimmung einen Teil des Leitungsnetzes dar und dienen sie der 
Feinerschliessung, welche – anders als die Hausanschlussleitungen 
bzw. der eigentliche Hausanschluss (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 284; 
JEANNERAT, a.a.O., Art. 19 N 21; NEFF, a.a.O., Art. 67 N 4) – grund-
sätzlich der Erschliessungspflicht nach Art. 19 Abs. 1 RPG untersteht. 
Sinn und Zweck der Erschliessungspflicht liegen allerdings darin, zur 
Verfügbarkeit von Bauland beizutragen und Flächen in der Bauzone 
innerhalb des vorgegebenen Planungshorizonts von 15 Jahren auch 
tatsächlich einer Überbauung zuzuführen (Art. 15 Abs. 4 Bst. d und 
Art. 15a RPG; vgl. u.a. REY, a.a.O., N 3.312; BERNET, a.a.O., Art. 8-10 
N 13 f. und Art. 11 N 2), was ausserhalb der Bauzone, welche von 
Überbauung nach Möglichkeit gerade freigehalten werden soll, nicht 
von Bedeutung sein kann. Bauten und Anlagen ausserhalb der 
Bauzone unterstehen vielmehr den für die Landwirtschaftszone aufge-
stellten Anforderungen nach Art. 16 f. RPG oder allenfalls den Voraus-
setzungen einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG. Auch mit 
Blick auf ihre derart beschränkte Zulässigkeit kann der Auffassung, 
dass die für die Bauzone geltende Erschliessungspflicht über kommu-
nales Recht auf die Nichtbauzone ausgedehnt werden könnte, nicht 
zugestimmt werden. Mit einer über den Rahmen von Art. 19 Abs. 1 
RPG hinausgehenden generellen Erschliessungspflicht auch aus-
serhalb der Bauzone würde sich eine Gemeinde vielmehr zur Erstel-
lung von in der Mehrzahl wohl nicht bewilligungsfähigen Anlagen ver-
pflichten. Die Vorinstanz hat folglich eine aus dem Wasserreglement 
fliessende Pflicht zum Anschluss des rekurrentischen Grundstücks an 
die öffentliche Trinkwasserversorgung zu Recht abgelehnt. Daran än-
dert auch nichts, dass sie zu einer Kostenbeteiligung bereit wäre. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 12/14 
 
 
4. 
 
Auch wenn eine generelle Erschliessungspflicht der Vorinstanz aus-
serhalb der Bauzone verneint wird, bleibt zu prüfen, ob ein individueller 
Anspruch der Rekurrenten auf einen Anschluss an die öffentliche 
Trinkwasserversorgung besteht. Die Rekurrenten verweisen dies-
bezüglich auf die Wasserknappheit im Gebiet H.___ und machen 
geltend, dass auch das Kreisgericht See-Gaster die Notwendigkeit der 
Leitung zur bestimmungsgemässen Nutzung des Grundstücks bejaht 
habe. Sodann sei keine wesentliche Beeinträchtigung der Interessen 
der Rekursgegnerin ersichtlich. 
 
4.1 
Baubewilligungen für Bauten ausserhalb der Bauzone setzen 
wie erwähnt grundsätzlich ebenfalls eine ausreichende Erschliessung 
und damit eine für den beabsichtigten Nutzungszweck ausreichende 
Trinkwasserversorgung voraus (vgl. JEANNERAT, a.a.O., Art. 19 N 38). 
Eine solche war im Zeitpunkt der Erstellung der Wohnbaute auf Grund-
stück Nr. 001 unbestrittenermassen vorhanden, und sie funktionierte 
in der Folge offenbar über Jahrzehnte zufriedenstellend für alle Betei-
ligten, bis sich in den letzten Jahren – offenbar insbesondere als Folge 
des steten Rückgangs der Ergiebigkeit der Quelle – Uneinigkeit über 
die Verteilung des vorhandenen Wasservorkommens einstellte. 
 
4.2 
Beim Wohnhaus auf Grundstück Nr. 001 handelt es sich um eine 
altrechtliche zonenwidrige Baute im Sinn von Art. 24c RPG, welche 
grundsätzlich Bestandesgarantie geniesst und deren Erneuerung, Än-
derung, Erweiterung und Wiederaufbau sich nach den Voraussetzun-
gen von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 der eidgenössischen 
Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV) richtet. Zum 
einen ergibt sich jedoch aus der Besitzstandsgarantie allein kein An-
spruch auf eine Verbesserung der bestehenden Infrastruktur (vgl. 
Espace Suisse, Raum&Umwelt, 3/2020, S. 19). Zum andern bleibt die 
Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung nach 
Art. 24c Abs. 5 RPG vorbehalten bzw. dürfen einer Bewilligung keine 
überwiegenden Interessen entgegenstehen (vgl. Art. 24 Bst. b und 
Art. 24c in Verbindung mit Art. 43a Bst. e RPV). 
 
Die Rekurrenten verweisen auf Art. 8 Abs. 1 Wasserreglement, wo-
nach Haupt- und Versorgungsleitungen dem öffentlichen Recht unter-
worfen sind, und machen geltend, dass ihre Erstellung, wie auch das 
Kreisgericht See-Gaster festgehalten habe, eine öffentliche Aufgabe 
darstelle und im öffentlichen Interesse liege. Dieses innerhalb der 
Bauzone im Grundsatz ohne Weiteres zu bejahende öffentliche Inte-
resse ist jedoch nicht gleichzusetzen mit dem erheblichen öffentlichen 
Interesse, das für die Erstellung von Bauten und Anlagen bzw. eine 
Erschliessung ausserhalb der Bauzone und entsprechend auch für 
eine damit einhergehende Enteignung nach Art. 5 EntG vorausgesetzt 
wird. Auch der Umstand, dass eine Versorgungsleitung in Frage steht 
und die Vorinstanz kostenpflichtig würde, vermag für sich allein noch 
kein derartiges Interesse zu begründen. Vorliegend soll die umstrittene 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 23/2021), Seite 13/14 
 
Leitung der Erschliessung zweier Grundstücke mit nicht landwirt-
schaftlich genutzten Wohn- bzw. Ferienhäusern dienen, was die 
Vorinstanz im angefochtenen Beschluss vom 14. Mai 2019 zu Recht 
als lediglich privates Interesse an der verbesserten Trinkwasserer-
schliessung qualifiziert hat und weshalb sie auch das Bestehen eines 
Enteignungsgrunds nach Art. 5 Bst. a EntG verneint hat. Da dieses 
private Interesse das erhebliche öffentliche Interesse an der Trennung 
von Bauzone und Nichtbauzone nicht zu überwiegen vermag, kann die 
Vorinstanz im konkreten Fall nicht verpflichtet werden, das Grundstück 
Nr. 002 an die öffentliche Trinkwasserversorgung anzuschliessen. 
 
5. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz in Bezug auf das 
ausserhalb der Bauzone liegende Grundstück der Rekurrenten keine 
Erschliessungspflicht trifft und auch kein öffentliches Interesse gege-
ben ist, das eine Erschliessung erfordern und rechtfertigen würde. Die 
Vorinstanz hat das Erschliessungsgesuch folglich zu Recht abgewie-
sen. Der Rekurs erweist sich deshalb als unbegründet und ist abzu-
weisen. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die 
Rekurrenten die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu 
bezahlen (Art. 96bis VRP). 
 
6.2 
Der von den Rekurrenten am 27. Juni 2019 geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 
 
7. 
 
Rekurrenten und Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Die Rekursgegnerin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfah-
ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten 
bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht 
grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 
(Art. 98bis VRP). Die Rekursgegnerin hat Antrag auf eine ausseramtli-
che Entschädigung zuzüglich vier Prozent Barauslagen nach Art. 28bis 
Abs. 1 HonO sowie 7,7 Prozent Mehrwertsteuer gestellt. Weil keine 


 
 
 
 
 
 
 
 
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Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwen-
dung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung 
(sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich der beantrag-
ten vier Prozent Barauslagen (Fr. 110.–), insgesamt auf Fr. 2'860.– 
(zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von den Rekurrenten 
zu gleichen Teilen zu bezahlen. 
 
7.3 
Da die Rekurrenten mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie 
von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi-
gung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
Der Rekurs von A.___ und B.___ wird im Sinn der Erwägungen 
abgewiesen. 
 
2. 
 
a) 
A.___ und B.___ bezahlen unter solidarischer Haftung eine Ent-
scheidgebühr von Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Der am 27. Juni 2019 von A.___ und B.___ geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird gutgeheissen. A.___ und B.___ entschädigen C.___ zu glei-
chen Teilen ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'860.– zuzüglich 
Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt-
lichen Kosten wird abgewiesen. 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin