sg_publikationen · I/2-2005/20 · 2005-09-07 · de


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St.Galler Gerichte
Fall-Nr.:
I/2-2005/20
Stelle:
Verwaltungsrekurskommission
Rubrik:
Abgaben und öffentliche Dienstpflichten
Publikationsdatum: 07.09.2005
Entscheiddatum:
07.09.2005
Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 07.09.2005
Art. 239 Satz 1, 54, 57 Abs. 1 StG: Für die Bemessung der Grundsteuer ist 
seit dem 1. Januar 2001 (Revision des StG durch das GGS) nicht mehr in 
jedem Fall die amtliche Verkehrswertschätzung massgebend. Dem 
Steuerpflichtigen ist es unbenommen, durch geeignete Mittel darzutun, dass 
der geschätzte Verkehrswert nicht mehr dem aktuellen Marktwert des 
Grundstücks zu Beginn der Steuerperiode entspricht 
(Verwaltungsrekurskommission I/2-2005/20 vom 7. September 2005).
Präsident Ralph Steppacher, Mitglieder Verena Koller und Rudolf Lippuner; 
Gerichtsschreiberin Susanne Schmid Etter
In Sachen
A. B.,
Rekurrent,
vertreten durch
gegen
Gemeinderat C.,
Vorinstanz,
betreffend
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Grundsteuer 2005
Sachverhalt:
A.- Mit Kaufvertrag vom 30. Juli 2004 erwarb A. B. die Grundstücke Nrn. 1 und 2 
(Grundbuch C.) zu einem Kaufpreis von Fr. 425'000.--. Die Parzelle Nr. 1 umfasst 1'082 
m2 Wiesland sowie einen Schopf. Gemäss amtlicher Schätzung vom 17. Oktober 2002 
betrug deren Verkehrswert Fr. 9'000.--. Das Grundstück Nr. 2 weist eine Fläche von 
2'286 m2 auf und war zum Zeitpunkt des Erwerbs mit einen Wohnhaus samt Käserei 
sowie einem Schweinestall überbaut, wobei jedoch seit längerer Zeit weder 
Käseherstellung noch Schweinehaltung betrieben wurden. Der am 17. Oktober 2002 
geschätzte Verkehrswert betrug Fr. 915'000.--. A. B. beabsichtigte, den bestehenden 
Schweinestall in eine Einstellhalle für Baumaschinen und Lastkraftwagen umzunutzen.
B.- Mit Schreiben vom 30. Oktober 2004 beantragte A. B. beim Grundbuchamt C. die 
Neuschätzung dieser Grundstücke. Zur Begründung führte er an, dass er keinen 
Ertragswert für die Käseproduktion erziele und daher einen neu geschätzten Mietwert 
benötige. Am 12. Januar 2005 wurde die Schätzung durchgeführt. Am 21. Januar 2005 
erfolgte die Eröffnung der Steuerwerte. Für das Grundstück Nr. 1 betrug der 
Verkehrswert unverändert Fr. 9'000.--, für Nr. 2 neu Fr. 409'000.--. Diese Schätzungen 
erwuchsen unangefochten in Rechtskraft.
C.- Am 26. April 2005 veranlagte die Gemeindeverwaltung C. A. B. für das Jahr 2005 
mit einer Grundsteuer von insgesamt Fr. 924.-- für die Grundstücke Nrn. 1 (Fr. 9.--) und 
2 (Fr. 915.--), was einem Promille der Verkehrswerte gemäss Schätzung vom 17. 
Oktober 2002 entsprach. Dagegen erhob der Pflichtige am 9. Mai 2005 Einsprache 
beim Gemeinderat C.. Er beantragte sinngemäss, der Berechnung der Grundsteuer 
2005 seien die im Januar 2005 neu geschätzten tieferen Verkehrswerte zugrunde zu 
legen.
Mit Einsprache-Entscheid vom 24. Mai 2005 (Versand: 1. Juni 2005) wies der 
Gemeinderat C. die Einsprache ab.
D.- Mit Eingabe seiner Rechtsvertreterin vom 24. Juni 2005 erhob A. B. gegen diesen 
Entscheid Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission. Er beantragt unverändert, die 
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Grundsteuer für das Jahr 2005 sei anhand der im Januar 2005 ermittelten 
Verkehrswerte zu veranlagen.
In ihrer Vernehmlassung vom 18. Juli 2005 beantragt die Vorinstanz die vollumfängliche 
Abweisung des Rekurses.
Im Rahmen der Rekursbearbeitung hat die Verwaltungsrekurskommission zusätzliche 
Abklärungen getätigt, welche den Parteien zur Kenntnis gebracht wurden.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, 
soweit notwendig, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 
Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 24. Juni 2005 ist rechtzeitig eingereicht 
worden. Er erfüllt in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen 
(Art. 229 in Verbindung mit Art. 194 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, abgekürzt: 
StG; Art. 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: 
VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.- Gegenstand des Rekurses ist die Bemessung der Grundsteuer für das Jahr 2005.
a) Der Rekurrent macht im Wesentlichen geltend, auf den von ihm im Sommer 2004 
erworbenen Liegenschaften sei von der vorhergehenden Eigentümerin aus 
wirtschaftlichen Gründen schon seit längerer Zeit keine Käseproduktion und 
Schweinehaltung mehr betrieben worden. Er habe die Grundstücke Nrn. 1 und 2 
gekauft, um den bestehenden Schweinestall in eine Einstellhalle für Baumaschinen 
umzunutzen. Bereits seit dem Sommer 2003 sei er mit der Verkäuferin in 
entsprechenden Verhandlungen gestanden und habe sich um die Erteilung einer 
Baubewilligung bemüht. Die Verkäuferin habe im November 2002 eine 
Immobilienschätzung erstellen lassen, um bei den Verkaufsverhandlungen einen 
marktgerechten Basispreis zu haben. Bereits im Zeitpunkt des Besitzesantrittes am 30. 
Juli 2004 hätte daher von Seiten des Grundbuchamtes gemäss Art. 6 GGS eine 
Neuschätzung erfolgen sollen, da sich die wertbestimmenden Eigenschaften vor Ablauf 
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von zehn Jahren wesentlich verändert hätten. Auch in Anwendung von Art. 30bis Abs. 
1 StV hätte eine Neubewertung erfolgen sollen, weil sich der Marktpreis um mehr als 
zehn Prozent verändert habe. Im vorliegenden Fall betrage die prozentuale 
Veränderung zwischen der Schätzung vom 17. Oktober 2002 und jener vom 21. Januar 
2005 nahezu 55 %. Nach Abbruch der Schweinestallungen im Mai 2005 sei seitens des 
Grundbuchamtes sofort eine neue reduzierte Schätzung für das Grundstück Nr. 2 
erfolgt.
Die Vorinstanz bringt vor, die Grundsteuer werde nach dem für die Vermögenssteuer 
massgebenden Wert des Grundstücks zu Beginn des Kalenderjahres bemessen (Art. 
239 StG). Der Steueranspruch entstehe mit Beginn des Kalenderjahres (Art. 237 Abs. 2 
StG). Gemäss rechtskräftiger Schätzung habe der Wert des Grundstücks Nr. 1 am 1. 
Januar 2005 bei Fr. 9'000.-- und jener von Nr. 2 bei Fr. 915‘000.-- gelegen. Damit sei 
die Rechnung für die Grundsteuer mit Fr. 924.-- zu Recht erfolgt. Solange keine andere 
Schätzung vorhanden sei, könne auch nicht beurteilt werden, ob der Verkehrswert 
noch dem Marktwert entspreche. Es könne nicht Sache der Gemeinde sein, jeweils zu 
Beginn des Kalenderjahres bei allen Grundstücken eine Neubeurteilung der 
Verkehrswerte vorzunehmen. Mit Zustimmung der Bürgerschaft vom 1. April 2005 zu 
Budget und Steuerplan sei die Grundsteuer auf ein Promille des Verkehrswerts privater 
Grundstücke festgesetzt worden.
b) Die Grundsteuer wird jährlich auf den in der Gemeinde gelegenen Grundstücken 
erhoben. Der Steueranspruch entsteht mit Beginn des Kalenderjahres und wird mit der 
Rechnungstellung fällig (Art. 237 StG). Die Steuer wird nach dem für die 
Vermögenssteuer massgebenden Wert des Grundstückes zu Beginn des 
Kalenderjahres bemessen (Art. 239 Satz 1 StG). Das Vermögen wird grundsätzlich zum 
Verkehrswert bewertet (Art. 54 StG). Nach Art. 57 Abs. 1 StG entspricht der 
Verkehrswert von Grundstücken dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher 
oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend 
veräussert werden. Im Übrigen regelt die Regierung die Schätzung des Verkehrswertes 
durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). Gemäss Art. 30bis Abs. 1 der Steuerverordnung 
(sGS 811.11, abgekürzt: StV) wird der Verkehrswert nach Art. 57 Abs. 1 StG im 
Verfahren nach dem Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung vom 9. 
November 2000 (sGS 814.1, abgekürzt: GGS) ermittelt. Er wird ohne Neubeurteilung 
der Schätzung im Sinn des GGS an die Entwicklung der Marktpreise angepasst, wenn 
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sich diese im Vergleich zum Stand der letzten Wertermittlung um mehr als zehn 
Prozent verändert haben. Art. 178bis Abs. 2 StG bestimmt, dass rechtskräftige 
Grundstückwerte für die Veranlagung der laufenden Steuerperiode verbindlich sind. Die 
Grundsteuer beträgt nach Art. 240 Abs. 1 StG für Grundstücke von natürlichen und 
juristischen Personen 0,3 bis 1,0 Promille (lit. a). Die zuständigen Gemeindeorgane 
bestimmen jährlich den Steuersatz gemäss lit. a dieser Bestimmung (Art. 240 Abs. 2 
StG).
Nach Art. 6 Abs. 1 lit. a GGS erfolgt in der Regel alle zehn Jahre eine Neubeurteilung 
der Schätzung. Zudem kann der Eigentümer eine Neuschätzung beantragen (Art. 6 
Abs. 1 lit. b GGS) und ist eine solche nach einer wesentlichen Veränderung der 
wertbestimmenden Eigenschaften eines Objekts durchzuführen (Art. 6 Abs. 1 lit. c 
GGS). Der Eigentümer reicht das Begehren um Neubeurteilung beim zuständigen 
Grundbuchamt schriftlich ein (Art. 6 Abs. 2 GGS). Die Schätzungen werden von der 
Gebäudeversicherungsanstalt durchgeführt, wobei der Fachdienst für 
Grundstückschätzung die zuständige Stelle ist (Art. 3 und 4 der Verordnung über die 
Durchführung der Grundstückschätzung vom 5. Dezember 2000, sGS 814.11, 
abgekürzt: VGS). Die Ermittlung der Schätzwerte erfolgt durch angestellte 
Fachpersonen, der Grundbuchverwalter am Ort der gelegenen Sache wirkt von Amtes 
wegen bei der Schätzung mit (Art. 5 und 6 VGS). Massgebend für die Schätzung sind 
die Verhältnisse im Zeitpunkt der Grundstückschätzung (Art. 7 VGS). Die 
Schätzungswerte werden nach den allgemein anerkannten, von den massgeblichen 
Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln ermittelt (vgl. Schweizerische 
Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und Schweizerische 
Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobilientreuhänder 
[Hrsg.], Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, insbesondere Abschnitte C und 
D). Der Fachdienst für Grundstückschätzung erlässt ergänzende Richtlinien und 
Weisungen (Art. 9 VGS).
c) Den gesetzlichen Bestimmungen ist zu entnehmen, dass als Bemessungsgrundlage 
für die Grundsteuer der zu Beginn des Kalenderjahres für die Vermögenssteuer 
massgebende Wert heranzuziehen ist. Nach den Bestimmungen zur Vermögenssteuer 
erfolgt die Bewertung nach dem Verkehrswert, welcher bei Grundstücken dem 
Marktwert entspricht. Der Marktwert wird dabei mit dem mittleren Preis, zu dem ein 
Grundstück gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der 
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betreffenden Gegend veräussert werden kann, umschrieben. Im Gegensatz zur bis 31. 
Dezember 2000 gültigen Fassung von Art. 57 Abs. 1 StG (nGS 33-116) wird nicht mehr 
auf die in jedem Fall massgebende amtliche Verkehrswertschätzung verwiesen. Dies 
hat mit den ab 1. Januar 2001 für die Kantone verbindlichen 
harmonisierungsrechtlichen Rahmenbedingungen zu tun. Danach ist es zwar nach wie 
vor zulässig, die Verkehrswerte in einem separaten, vom jährlichen 
Veranlagungsverfahren unabhängigen Verfahren festzulegen. Eine auf diesem Weg in 
Rechtskraft erwachsene Vermögenssteuerbewertung kann jedoch nur für die laufende 
Steuerperiode absolut verbindlich sein (vgl. auch Art. 178bis Abs. 2 StG). Der 
Steuerpflichtige kann den entsprechenden Wert bei einer späteren 
Vermögenssteuerveranlagung grundsätzlich wieder anfechten. Nicht mehr zulässig ist 
die früher vorgesehene Verbindlichkeit geschätzter Verkehrswerte für in der Regel zehn 
Jahre. Auch kann bei einem Eigentümerwechsel dem neuen Eigentümer die allfällige 
Rechtskraft des vermögenssteuerrechtlich massgebenden Liegenschaftswertes nicht 
entgegengehalten werden (vgl. zum Ganzen Botschaft der Regierung zum Gesetz über 
die Durchführung der Grundstückbewertung vom 21. Dezember 1999, ABl 2000 S. 509 
und 526; vgl. die ähnliche Entwicklung bei der Handänderungssteuer in GVP 1999 Nr. 
25).
Sofern vom Steuerpflichtigen keine Einwendungen gegen den rechtskräftig 
geschätzten Verkehrswert erhoben werden und keine im Sinn von Art. 30bis StV 
erhebliche Veränderung der Marktpreisentwicklung stattgefunden hat, werden die 
Veranlagungsbehörden bei der Ermittlung des steuerbaren Vermögens nach wie vor 
auf den in früheren Jahren geschätzten Verkehrswert abstellen. Dem Pflichtigen ist es 
aber unbenommen, durch geeignete Mittel darzutun, dass jener Verkehrswert nicht 
mehr dem aktuellen Marktwert des Grundstücks zu Beginn der fraglichen 
Steuerperiode entspricht. Dazu muss er Indizien oder Umstände vorbringen, aus denen 
die Abweichung von der damaligen Schätzung hervorgeht. Dabei hat er für seine 
Darstellung Beweismittel anzubieten, soweit ihm dies zumutbar ist. Allerdings werden 
die Steuerbehörden den Verkehrswert im Veranlagungsverfahren mit einer gewissen 
Zurückhaltung korrigieren, weil den konkreten Gegebenheiten im Rahmen des 
Schätzungsverfahrens in der Regel besser Rechnung getragen werden kann.
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Da Art. 239 StG betreffend den massgebenden Grundstückwert auf die 
Vermögenssteuer verweist, gelten die gemachten Erwägungen auch für die Ermittlung 
des Verkehrswertes zur Bemessung der Grundsteuer.
d) Nachdem das Grundstück Nr. 1 sowohl in der Schätzung vom 17. Oktober 2002 als 
auch in jener vom 12./21. Januar 2005 mit einem Verkehrswert von Fr. 9'000.-- 
bewertet wurde, beschränken sich die nachfolgenden Erwägungen auf das Grundstück 
Nr. 2. Dieses befand sich am 17. Oktober 2002 im Eigentum der 
Käsereigenossenschaft H., die darauf eine Käserei sowie Schweinemast betrieb. Für 
die Ermittlung des Verkehrswertes stand folglich der mit diesen gewerblichen 
Tätigkeiten erwirtschaftete Ertrag im Vordergrund. Aus den Akten geht jedoch hervor, 
dass dieses Grundstück spätestens ab dem Frühjahr 2003 aus wirtschaftlichen 
Gründen nicht mehr der Käseproduktion und Schweinehaltung diente. Ohne 
Käsereibetrieb und Schweinehaltung widerspiegelte der Verkehrswert in der Höhe von 
Fr. 915'000.-- aber nicht mehr dessen aktuellen Marktwert. Dies zeigt sich auch in der 
von der Käsereigenossenschaft H. im Hinblick auf den Verkauf der Liegenschaft in 
Auftrag gegebenen privaten Schätzung vom 9. November 2002, die für die Parzellen 
Nrn. 1 und 2 ohne Milchverarbeitung einen Marktwert von Fr. 540'000.-- ermittelte. 
Dem Rekurrenten ist zuzustimmen, dass unter diesen Umständen bereits nach 
Aufgabe des Käsereibetriebs und der Schweinemast aufgrund der Umnutzung als 
wesentlicher Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften des Objekts eine 
Neubeurteilung der Schätzung angebracht gewesen wäre (Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS).
Bei Erwerb der Liegenschaften Nrn. 1 und 2 am 30. Juli 2004 bezahlte der Rekurrent 
Fr. 425'000.--. Dieser Kaufpreis, der nicht einmal die Hälfte der geschätzten 
Verkehrswerte betrug, zeigt ebenfalls den ohne gewerbliche Nutzung noch 
verbleibenden, tieferen Marktwert. Er entspricht jenem Preis, zu dem diese 
Grundstücke effektiv veräussert werden konnten. Unter diesen Umständen vermag der 
im Jahr 2002 geschätzte Verkehrswert des Grundstücks Nr. 2 von Fr. 915'000.-- keine 
Gültigkeit als aktueller Marktwert per 1. Januar 2005 zu beanspruchen. Zudem muss 
sich der Rekurrent als neuer Eigentümer, wie eingangs erwähnt, die alte Schätzung 
nicht entgegenhalten lassen.
Hinzu kommt, dass der Rekurrent beim Grundbuchamt C. mit Schreiben vom 30. 
Oktober 2004 eine Neuschätzung verlangt hatte. Er legte darin dar, dass er keine 
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Käseproduktion betreibe, sondern eine Umnutzung anstrebe und daher eine neue 
Schätzung für den Mietwert benötige. Nachdem auf dieses Schreiben keine Reaktion 
einging, fragte er offenbar Anfang Dezember 2004 telefonisch nochmals beim 
Grundbuchamt C. nach und erhielt die Auskunft, dass im Dezember jeweils keine 
Schätzungen durchgeführt würden. Es mag zwar einleuchten, dass für die rechtzeitige 
Datenverarbeitung gegen Ende Jahr irgendwann ein Schlussstrich gezogen werden 
muss. Im vorliegenden Fall hätte jedoch das Grundbuchamt C. erkennen müssen, dass 
aufgrund der bereits seit längerer Zeit zurückliegenden Zweckänderung und der 
grossen Verkehrswertdifferenz zwischen der Schätzung vom 17. Oktober 2002 und 
dem im Sommer 2004 bezahlten Kaufpreis ein dringender Handlungsbedarf – 
insbesondere auch im Hinblick auf den Mietwert – bestand, und daher die 
Durchführung der Schätzung noch im November oder Dezember 2004 ermöglichen 
müssen. Angesichts des Gesuchs vom 30. Oktober 2004 wäre dies zweifellos zu 
bewerkstelligen gewesen.
Schliesslich zeigt sich auch anhand der am 12. Januar 2005 durchgeführten und am 
21. Januar 2005 eröffneten Verkehrswertschätzung von Fr. 409'000.-- für das 
Grundstück Nr. 2 deutlich, dass der Marktwert Anfang 2005 keineswegs mehr dem im 
Jahr 2002 ermittelten Verkehrswert von Fr. 915'000.-- entspricht.
Lediglich der Vollständigkeit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass entgegen der 
Behauptung des Rekurrenten kein Anwendungsfall von Art. 30bis Abs. 1 Satz 2 StV 
vorliegt. Dies würde die Veränderung der generellen Entwicklung der Marktpreise um 
mehr als zehn Prozent unabhängig vom Einzelfall voraussetzen.
e) Unter den dargelegten Umständen kann daher für die Bemessung der Grundsteuer 
des Grundstücks Nr. 2 nicht auf die Verkehrswertschätzung vom 17. Oktober 2002 
abgestellt werden. Die damals geschätzten Fr. 915'000.-- widerspiegeln nicht den 
gemäss Art. 57 Abs. 1 StG massgebenden Verkehrswert dieser Liegenschaft zu Beginn 
des Kalenderjahres 2005. Angesichts der aktuellen Schätzung vom 12./21. Januar 2005 
rechtfertigt es sich, für die Bemessung der Grundsteuer 2005 den damals festgelegten 
Verkehrswert in der Höhe von Fr. 409'000.-- als Marktwert heranzuziehen. Dieser 
Betrag stellte den per 1. Januar 2005 erzielbaren mittleren Preis, zu dem ein 
Grundstück gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der 
betreffenden Gegend veräussert werden kann, dar. Der Rekurrent beantragt zu Recht 
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nicht das Abstellen auf die Schätzung vom 19./27. Mai 2005 mit einem Verkehrswert 
von Fr. 371'000.--, die nach Abbruch des Schweinestalls gemacht worden ist.
Der anzuwendende Steuersatz von einem Promille des Verkehrswertes ist nicht 
umstritten.
f) Der Rekurs ist somit gutzuheissen, und der angefochtene Einsprache-Entscheid der 
Vorinstanz vom 24. Mai 2005 (Versand: 1. Juni 2005) sowie die diesem zugrunde 
liegende Rechnung vom 26. April 2005 sind aufzuheben. Der Rekurrent ist für 2005 mit 
einer Grundsteuer von Fr. 9.-- (ein Promille von Fr. 9'000.--) für das Grundstück Nr. 1 
und Fr. 409.-- (ein Promille von Fr. 409'000.--) für das Grundstück Nr. 2, insgesamt 
also Fr. 418.--, zu veranlagen.
3.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten von der 
Politischen Gemeinde C. zu tragen (Art. 95 Abs. 1 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 
800.-- ist angemessen (vgl. Ziff. 362 Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Da das 
Gemeinwesen finanzielle Interessen verfolgt, ist auf deren Erhebung nicht zu verzichten 
(Art. 95 Abs. 3 VRP). Die Finanzverwaltung ist anzuweisen, dem Rekurrenten den 
geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 600.-- zurückzuerstatten.
Entscheid:
1. Der Rekurs wird gutgeheissen, und der angefochtene Einsprache-Entscheid der 
Vorinstanz vom 24. Mai 2005 (Versand: 1. Juni 2005) sowie die ihm zugrunde liegende 
Rechnung vom 26. April 2005 werden aufgehoben.
2. Der Rekurrent wird für 2005 mit einer Grundsteuer von Fr. 418.-- (ein Promille von Fr. 
418'000.--, Gesamtverkehrswert der Grundstücke Nrn. 1 und 2) veranlagt.
3. Die Politische Gemeinde C. bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 800.--.
4. Die Finanzverwaltung wird angewiesen, dem Rekurrenten den Kostenvorschuss von 
Fr. 600.-- zurückzuerstatten.
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Der Präsident:
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Die Gerichtsschreiberin:
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