sg_publikationen · 23-1587 · 2023-02-06 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
23-1587
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 24.11.2023
Entscheiddatum:
27.09.2023
BUDE 2023 Nr. 089
Planungsrecht, Art. 65 Abs. 1 Bst. f, Art. 121 Abs. 1 und 3 PBG. Art. 121 Abs. 
1 PBG enthält eine abschliessende Aufzählung der Möglichkeiten für eine 
Unterschutzstellung, nämlich den Nutzungsplan als planerische Massnahme 
(Bst. a), eine Baubeschränkung oder Auflage als Ergebnis eines 
Baubewilligungsverfahrens (Bst. b) oder – allerdings nur ausnahmsweise – 
eine Schutzverfügung (Bst. c). Mit einem verwaltungsrechtlichem Vertrag mit 
der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer kann der Schutz nur 
näher geregelt werden (Art. 121 Abs. 3 PBG); eine 
grundeigentümerverbindliche Unterschutzstellung kann durch einen 
verwaltungsrechtlichen Vertrag jedoch nicht erfolgen (Erw. 4.3 f.). //(Gegen 
diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)
BUDE 2023 Nr. 89 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/13


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23-1587 
 
Entscheid Nr. 89/2023 vom 27. September 2023 
Rekurrentin 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Bischofszeller-
strasse 53, 9200 Gossau 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 6. Februar 2023) 
Rekursgegnerin 
Erbengemeinschaft B.___, bestehend aus: 
- C.___ 
- D.___ 
vertreten durch Dr.iur. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Bogenstras-
se 9, 9000 St.Gallen 
Betreff 
Unterschutzstellung mittels Schutzvereinbarung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 2/12 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
Die Erbengemeinschaft B.___ (im Folgenden: Erbengemein-
schaft), bestehend aus C.___, Z.___, und D.___, Y.___, ist Eigentü-
merin 
von 
Grundstück 
Nr. 001, 
Grundbuch 
Z.___, 
an 
der 
M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zo-
nenplan der Gemeinde Z.___ vom 30. April 2014 teils in der Wohn-
zone (W2) und teils in der Landwirtschaftszone. Es ist mit der Villa 
«X.___» (Vers.-Nr. 002) überbaut. 
 
b) 
Die A.___, Z.___, ist Eigentümerin des unmittelbar östlich an-
grenzenden Grundstücks Nr. 003 das ebenfalls teilweise der W2 und 
teilweise der Landwirtschaftszone zugewiesen ist. Es soll mit zwei 
Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage überbaut werden; die diesbezüg-
liche Baubewilligung ist bereits rechtskräftig erteilt. 
 
c) 
Das Grundstück Nr. 001 weist östlich der Villa «X.___», gegen-
über von Grundstück Nr. 003, eine Nebenbaute und eine Gartenan-
lage mit ausgeprägter Bestockung auf. 
 
B. 
 
a) 
Am 29. Mai 2020 beantragte die A.___ beim Vermittleramt, dass 
auf dem Nachbargrundstück Nr. 001 diverse Bäume gefällt werden 
müssten. Nach einer erfolglosen Schlichtungsverhandlung stellte die 
A.___ die Anträge, die Erbengemeinschaft sei zu verpflichten, auf ih-
rem Grundstück Nr. 001 die Nebenbaute (Vers.-Nr. 004) mitsamt der 
darunterliegenden Stützmauer abzubrechen, neun Bäume zu entfer-
nen und einen Strauch auf das maximal zulässige Höhenmass zurück-
zuschneiden. Am 24. Juni 2020 erteilte das Vermittleramt der A.___ 
die Klagebewilligung. 
 
b) 
Die Erbengemeinschaft, vertreten durch Dr.iur. Christoph Bürgi, 
Rechtsanwalt, St.Gallen, stellte daraufhin am 14. Juli 2020 beim Ge-
meinderat Z.___ ein Gesuch mit folgenden Anträgen: 
 
1. 
Die Gartenanlage auf dem Grundstück GB Z.___ 
Nr. 001 entlang der gemeinsamen Grenze zum 
Grundstück GB Z.___ Nr. 003 sei unter Schutz zu stel-
len. 
2. 
Eventuell sei festzustellen, dass die von der A.___ ge-
mäss Klagebewilligung vom 24. Juni 2020 verlangten 
Massnahmen Schutzgegenstände beinträchtigen und 
deshalb untersagt sind. 
3. 
Es sei die kantonale Denkmalpflege rechtzeitig in das 
Verfahren einzubeziehen. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 3/12 
 
Zur Begründung wurde ausgeführt, die Villa «X.___» sei nach der Hei-
matschutz-Verordnung der Politischen Gemeinde Z.___ vom 9. Feb-
ruar 2004 als erhaltenswerte Baute geschützt. In Art. 7 der Heimat-
schutz-Verordnung werde der Umgebungsschutz geregelt. Danach 
seien in der unmittelbaren Umgebung von Schutzgegenständen alle 
Massnahmen, welche die Schutzgegenstände beeinträchtigten, unter-
sagt. Auch nach Art. 115 Bst. b des Planungs- und Baugesetzes 
(sGS 731.1; abgekürzt PBG) seien Baudenkmäler, wozu auch deren 
Umgebung, feste Ausstattungen und Zugehör zählten, geschützt. Mit 
den von der A.___ im zivilgerichtlichen Verfahren gestellten Anträgen 
strebe diese einen Kahlschlag entlang der gemeinsamen Grenze an, 
wodurch die Gartenanlage und auch die Villa schwer beeinträchtigt 
würden. Nach Art. 116 Abs. 1 PBG könnten Grundeigentümerinnen 
und Grundeigentümer ausserhalb eines Nutzungsplan- oder Baube-
willigungsverfahrens unentgeltlich einen Entscheid über die Unter-
schutzstellung verlangen; dazu brauche nach Art. 116 Abs. 2 PBG nur 
ein Antrag an die Baubehörde gestellt zu werden. Nach Art 121 Abs. 1 
Bst. c PBG könne für die Unterschutzstellung ausnahmsweise auch 
eine Schutzverfügung erlassen werden. Die Voraussetzungen für den 
Erlass einer solchen Schutzverfügung seien vorliegend gegeben. Im 
Hinblick auf die rechtshängige Klage bestehe sogar Gefahr im Verzug. 
Um das Verfahren zu beschleunigen, sei die Gesuchstellerin auch be-
reit, einen verwaltungsrechtlichen Vertrag abzuschliessen, wie das 
Art. 121 Abs. 3 PBG vorsehe. 
 
c) 
In der Folge zog die Baubehörde für die Bearbeitung des Ge-
suchs die kantonale Denkmalpflege (DMP) bei. Mit E-Mail vom 10. Au-
gust 2020 teilte der kantonale Denkmalpfleger der Baubehörde mit, 
dass eine ausschliessliche Betrachtung und Beurteilung des Gartens 
des Grundstücks Nr. 001 nicht angebracht sei. Die Villa sei zwar im 
kommunalen Richtplan als erhaltenswertes Kulturobjekt eingestuft 
worden. Im zur Heimatschutz-Verordnung gehörenden Schutzplan sei 
sie indessen nicht als geschütztes Objekt aufgeführt. Nachdem aber 
eine hohe Schutzvermutung bestehe, müsse die gesamte Liegen-
schaft, einschliesslich der Gartenanlage, einer Überprüfung unterzo-
gen werden. In der Folge könne dann eine Schutzvereinbarung zwi-
schen der Gemeinde und der Eigentümerin ausgearbeitet werden. Als 
Basis für das ganze Verfahren müsse vorab ein Gutachten zur Frage 
der Schutzwürdigkeit erstellt werden. Dafür werde C.___, Kunsthisto-
rikerin, Kreuzlingen, vorgeschlagen. 
 
d) 
Am 23. September 2020 reichte die A.___, inzwischen vertreten 
durch lic.iur. Roger Lippuner, Rechtsanwalt, Buchs, beim Kreisgericht, 
W.___, eine Klage mit dem Begehren ein, die Erbengemeinschaft sei 
zu verpflichten, auf ihrem Grundstück Nr. 001 insgesamt neun Bäume 
zu entfernen. Das zivilgerichtliche Verfahren wurde in der Folge sis-
tiert. 
 
e) 
Mit Schreiben vom 29. Juni 2021 übermittelte der Vertreter der 
Erbengemeinschaft dem Gemeinderat Z.___ die zwei inzwischen er-
arbeiteten Gutachten, die sich für die Unterschutzstellung der Villa 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 4/12 
 
(Vers.-Nr. 002) und des Gartens aussprachen. Die Einstufungserklä-
rung der Villa vom Februar 2021 wurde von C.___ vorgenommen und 
das gartendenkmalpflegerische Kurzgutachten vom Juni 2021 von 
D.___, Landschaftsarchitekt, Rorschach, erstellt. Weil in den beiden 
Gutachten sowohl der Villa als auch dem Garten jeweils kantonale Be-
deutung beigemessen werde, müsse die Unterschutzstellung nun in 
Absprache mit der DMP erfolgen. 
 
f) 
In der Folge erarbeitete der Vertreter der Erbengemeinschaft zu-
sammen mit seiner Mandantin und der DMP eine Schutzvereinbarung. 
Diese wurde von den beiden Mitgliedern der Erbengemeinschaft und 
dem Leiter-Stv. der DMP am 24. Januar 2023 unterzeichnet und an-
schliessend dem Gemeinderat Z.___ zur Unterzeichnung zugesandt. 
Unter Ziff. 2 (Schutzgegenstände) der Schutzvereinbarung wird fol-
gendes bestimmt: 
 
Das Gebäude «X.___», Vers.-Nr. 40.00002, sowie die 
Gartenanlage auf dem Grundstück Nr. 001, Grund-
buch Z.___, bilden einen Schutzgegenstand von kan-
tonaler Bedeutung gemäss Art. 115 Bst. g PBG. Das 
Gebäude «X.___» ist in der Heimatschutz-Verordnung 
der Gemeinde Z.___ vom 9. Februar 2004 als erhal-
tenswertes Einzelobjekt B aufgeführt und wird mit der 
vorliegenden Vereinbarung zusammen mit der Gar-
tenanlage neu als Schutzgegenstand von kantonaler 
Bedeutung unter Schutz gestellt. 
 
g) 
Am 6. Februar 2023 erliess der Gemeinderat Z.___ folgenden 
Beschluss: 
 
1. 
Der Gemeinderat stimmt der Schutzvereinbarung betr. 
Unterschutzstellung der Gartenanlage auf Grundstück 
Nr. 001 zu. Der Gemeindepräsident und der Gemein-
deratsschreiber werden mit der Unterzeichnung der 
Schutzvereinbarung beauftragt und ermächtigt. Ge-
mäss Artikel 25 des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege (VRP) wird der Entscheid den Eigentü-
mern der anstossenden Grundstücke ebenfalls eröff-
net. 
2. 
Öffentlich-rechtliche Anmerkung im Grundbuch bzgl. 
Schutzmassnahmen 
Gestützt auf Art. 65 Abs. 2 PBG ist die Unterschutz-
stellung der Gartenanlage als öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkung mit folgendem Stichwort nach 
Rechtskraft dieser Verfügung auf Grundstück Nr. 001 
im Grundbuch der Gemeinde Z.___ angemerkt: 
 
«Schutzmassnahmen betr. Haus X.___» 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 5/12 
 
h) 
Aufgrund dieses Beschlusses des Gemeinderates unterzeich-
neten der Gemeindepräsident und der Gemeinderatsschreiber am 
7. Februar 2023 die Schutzvereinbarung. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob die A.___, vertreten durch lic.iur. Urs 
Pfister, Rechtsanwalt, Gossau, mit Schreiben vom 1. März 2023 Re-
kurs beim Bau- und Umweltdepartement. Mit Rekursergänzung vom 
21. April 2023 werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Entscheid des Gemeinderates Z.___ vom 6. Feb-
ruar 2023 (Nr. 48) sei aufzuheben, mit Einschluss der 
Schutzvereinbarung vom 24. Januar/7. Februar 2023. 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
Zur Begründung wird geltend gemacht, die Rekurserhebung setze 
grundsätzlich voraus, dass sich der Rekurrent oder die Rekurrentin am 
erstinstanzlichen Verfahren beteiligt habe. Vorliegend sei allerdings 
kein Verfahren durchgeführt worden, weshalb es zulässig sein müsse, 
den Beschluss der Vorinstanz direkt mit Rekurs anzufechten. Die 
Schutzvereinbarung und der Beschluss der Vorinstanz vom 6. Februar 
2023 seien rechtswidrig, weil sie einen unzulässigen Vertrag zulasten 
Dritter darstellten und unter Missachtung des Anspruchs auf rechtli-
ches Gehör zustande gekommen seien. Zudem sei es nach Art. 121 
Abs. 1 PBG nicht zulässig, eine Unterschutzstellung mittels einer 
Schutzvereinbarung vorzunehmen. Selbst mit einer Schutzverfügung 
sei eine solche nur ausnahmsweise zulässig. 
 
D. 
 
a) 
Mit Eingabe vom 4. Mai 2023 verzichtet die Vorinstanz auf eine 
Vernehmlassung. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 26. Juni 2023 beantragt die 
Rekursgegnerin durch ihren Rechtsvertreter, der Rekurs sei unter 
Kostenfolge (zuzüglich Mehrwertsteuer) abzuweisen, soweit über-
haupt darauf einzutreten sei. Zur Begründung wird in formeller Hinsicht 
geltend gemacht, die Rekurrentin sei nicht rekursberechtigt. In materi-
eller Hinsicht wird vorgebracht, Art. 121 Abs. 3 PBG sehe den Ab-
schluss von Schutzvereinbarungen ausdrücklich vor. Mit solchen Ver-
einbarungen sei es möglich, Objekte zu schützen und zu erhalten. Die 
der Unterschutzstellung zugrundeliegenden Gutachten hätten der Re-
kurrentin nicht zugestellt werden müssen, zumal sie sich nie um einen 
Einbezug ins Verfahren bemüht habe; somit sei auch ihr Anspruch auf 
rechtliches Gehör nicht verletzt worden. Eine Unterschutzstellung mit-
tels Schutzvereinbarung sei jedenfalls ohne Weiteres zulässig. 
 
c) 
Mit Amtsbericht vom 24. August 2023 bestätigt die DMP in ma-
terieller Hinsicht, dass es sich bei der Villa «X.___» und der Gartenan-
lage um Schutzgegenstände handle, ohne sich aber im Weiteren zur 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 6/12 
 
Frage der Zulässigkeit einer Unterschutzstellung mittels Schutzverein-
barung zu äussern. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. 
 
1.3 
Umstritten ist die Frage der Rekursberechtigung. Die Rekurs-
gegnerin bringt vor, die Rekurrentin sei wegen des zivilgerichtlichen 
Verfahrens seit mehr als zwei Jahren darüber informiert gewesen, 
dass die Rekursgegnerin bei der Vorinstanz ein Verfahren zur Unter-
schutzstellung des Gebäudes und der Gartenanlage auf Grundstück 
Nr. 001 anhängig gemacht habe. Trotzdem habe die Rekurrentin nie 
Parteistellung in diesem Unterschutzstellungs-Verfahren verlangt. 
Folglich habe sie sich am erstinstanzlichen Verfahren nicht beteiligt, 
weshalb auf den Rekurs nicht einzutreten sei. Im Übrigen erscheine 
der erst am 1. März 2023 erhobene Rekurs auch verspätet. 
 
1.3.1 Es trifft zu, dass die Berechtigung zur Erhebung des Rekurses 
grundsätzlich voraussetzt, dass bereits erstinstanzlich eine öffentlich-
rechtliche Einsprache erhoben wurde (Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 2009/III/7). Damit eine Einspracheerhebung erstin-
stanzlich erfolgen kann, ist indessen unabdingbar, dass auch ein erst-
instanzliches Verfahren durchgeführt worden ist. Gerade das ist vor-
liegend nicht der Fall. Aufgrund des Gesuchs der Rekursgegnerin vom 
14. Juli 2020 an die Vorinstanz um Unterschutzstellung der Gartenan-
lage auf Grundstück Nr. 001 wurde kein formelles Verfahren durchge-
führt, in welches allfällige betroffene Dritte einbezogen worden wären. 
Vielmehr erfolgte über Jahre hinweg lediglich wiederholter, formloser 
Schriftverkehr zwischen Vorinstanz, DMP und dem Vertreter der Re-
kursgegnerin. Bei dieser Sachlage nun der Rekurrentin entgegenzu-
halten, es wäre an ihr gewesen, von sich aus Parteistellung im erstin-
stanzlichen «Verfahren» zu beantragen, nur weil sie aufgrund des pa-
rallel laufenden zivilgerichtlichen Verfahrens Kenntnis von der bean-
tragten Unterschutzstellung hatte, ist forsch. Es ist – wenn in Fällen 
wie dem Vorliegenden der Verfahrensablauf nicht gesetzlich normiert 
ist – stets und allein Sache der für die Gesuchsbehandlung zuständi-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 7/12 
 
gen Bau- oder Planungsbehörde, zu beurteilen, wie ein Verfahren kor-
rekt durchzuführen ist. Ausgangspunkt dafür ist immer die Ermittlung 
aller allfällig vom Gesuch betroffenen Dritten (vgl. dazu auch BDE 
Nr. 55/2021 vom 31. August 2021 Erw. 5). Eine solche Ermittlung hat 
vorliegend aber nie stattgefunden, obwohl augenscheinlich sein 
musste, dass sicher die benachbarte Rekurrentin vom Gesuch der Re-
kursgegnerin und dem Ausgang des Verfahrens unmittelbar betroffen 
sein würde. Erst bei der Eröffnung des Beschlusses vom 6. Februar 
2023 hielt die Vorinstanz in Ziff. 1 des Dispositivs fest, dass der Ent-
scheid den Eigentümern aller anstossenden Grundstücke ebenfalls er-
öffnet werde. Mit anderen Worten war es der Vorinstanz bewusst, dass 
mehrere Dritte von der beantragten Unterschutzstellung betroffen sein 
würden. Trotzdem hat sie diese nicht am Unterschutzstellungs-Verfah-
ren beteiligt und damit deren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. 
Unter diesen Umständen kann der Rekurrentin nicht der Vorwurf ge-
macht werden, sie habe sich nicht am erstinstanzlichen Verfahren be-
teiligt. Folglich ist sie berechtigt, den umstrittenen Beschluss vom 
6. Februar 2023 direkt mit Rekurs anzufechten. 
 
1.3.2 Der zusätzliche Einwand der Rekursgegnerin, der Rekurs sei 
verspätet erhoben worden, trifft ebenfalls nicht zu. Der Beschluss der 
Vorinstanz vom 6. Februar 2023 wurde am 8. Februar 2023 versandt 
und am 16. Februar 2023 am Schalter in Z.___ zugestellt. Damit er-
folgte die Rekurserhebung mit Schreiben vom 1. März 2023 (Post-
stempel: 2. März 2023) fristgerecht. 
 
1.4 
Die Rekursberechtigung ist somit gegeben (Art. 45 VRP). Auf 
den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz 
vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden 
(Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Beschluss erging am 
6. Februar 2023. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmun-
gen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschrei-
ben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 
(Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittel-
bar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das 
Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrentin macht u.a. geltend, die Vorinstanz habe ihren An-
spruch auf rechtliches Gehör verletzt, weil sie sie nicht am Unter-
schutzstellungs-Verfahren beteiligt habe und ihr bis heute auch die der 
Schutzvereinbarung zugrundeliegenden Gutachten nicht zur Kenntnis 
gebracht worden seien. Dass der Anspruch der Rekurrentin auf recht-
liches Gehör von der Vorinstanz verletzt wurde, wurde bereits oben 
unter Erw. 1.3.1 festgestellt. Weitere Ausführungen dazu erübrigen 
sich jedoch, weil der Rekurs auch aus dem folgenden Grund zu schüt-
zen ist. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 8/12 
 
4. 
 
Die Rekurrentin beanstandet, es sei nach Art. 121 Abs. 1 PBG gar 
nicht zulässig, eine Unterschutzstellung mittels einer Schutzvereinba-
rung vorzunehmen. Demgegenüber ist die Rekursgegnerin der An-
sicht, eine Unterschutzstellung mittels Schutzvereinbarung sei nach 
Art. 121 Abs. 1 PBG in Verbindung mit Art. 65 Abs. 1 PBG ohne Wei-
teres zulässig. 
 
4.1 
Entscheide über die Unterschutzstellung von Baudenkmälern 
und archäologischen Denkmälern erfolgen gemäss Art. 121 Abs. 1 
PBG durch Aufnahme und Beschrieb in einem Nutzungsplan (Bst. a), 
durch Baubeschränkungen und Auflagen in der Baubewilligung 
(Bst. b) oder ausnahmsweise durch Schutzverfügung, insbesondere 
bei Gefährdung eines im Schutzinventar erfassten Objekts, bei Entde-
ckungen oder zur Schaffung einer Grundlage für einen verwaltungs-
rechtlichen Vertrag (Bst. c). Die für die Unterschutzstellung zuständige 
Stelle der politischen Gemeinde bezieht die zuständige kantonale 
Stelle rechtzeitig in das Verfahren ein, wenn Objekte von nationaler 
oder kantonaler Bedeutung betroffen sind (Art. 121 Abs. 2 PBG). Kan-
ton und politische Gemeinde können den Schutz durch verwaltungs-
rechtlichen Vertrag mit der Grundeigentümerin oder dem Grundeigen-
tümer näher regeln (Art. 121 Abs. 3 PBG). In Bezug auf verwaltungs-
rechtliche Verträge legt Art. 65 Abs. 1 Bst. f PBG fest, dass Kanton 
und politische Gemeinde mit Grundeigentümerinnen oder Grundei-
gentümern verwaltungsrechtliche Verträge insbesondere über Schutz 
und Erhaltung von Objekten des Natur- und Heimatschutzes ab-
schliessen können. 
 
4.2 
Die Rekursgegnerin begründet ihre Behauptung, eine Unter-
schutzstellung mittels verwaltungsrechtlichem Vertrag sei schon nach 
Art. 65 Abs. 1 PBG zulässig, weshalb Art. 121 Abs. 1 PBG ergänzt 
werden müsse, nicht weiter. Sie beruft sich für ihre Auslegung aus-
schliesslich auf einen Kommentar von Walter Engeler (in: Ehrenzel-
ler/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht, Zürich/St.Gallen 
2020, § 7 N 215). Gemäss dessen Meinung könnte aus dem Wortlaut 
von Art. 121 Abs. 1 Bst. c PBG zwar gefolgert werden, dass der ver-
waltungsrechtliche Vertrag grundsätzlich nur dann zur Anwendung ge-
lange, wenn Objekte bereits unter Schutz stünden und dass Unter-
schutzstellungen nicht mittels Vertrag erfolgen sollten. Dem widerspre-
che jedoch Art. 65 Abs. 1 Bst. f PBG, welcher verwaltungsrechtliche 
Verträge für den Schutz von Objekten des Heimatschutzes explizit vor-
sehe. Aus systematischer Sicht sei deshalb aufgrund dieser gesetzli-
chen Regelungen zu erwägen, dass eine Unterschutzstellung durch 
verwaltungsrechtlichen Vertrag doch zulässig sei, jedoch nach dem 
Willen des Gesetzgebers die Ausnahme sein solle. 
 
4.3 
Diese Lehrmeinung von Walter Engeler, eine Unterschutzstel-
lung solle auch mittels verwaltungsrechtlichem Vertrag möglich sein, 
widerspricht nun aber dem klaren Wortlaut des Gesetzes. Art. 121 
Abs. 1 PBG enthält eine abschliessende Aufzählung der Möglichkeiten 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 9/12 
 
für eine Unterschutzstellung, nämlich den Nutzungsplan als planeri-
sche Massnahme (Bst. a), eine Baubeschränkung oder Auflage als Er-
gebnis eines Baubewilligungsverfahrens (Bst. b) oder – allerdings nur 
ausnahmsweise – eine Schutzverfügung (Bst. c). Art. 121 Abs. 3 PBG 
erwähnt zwar ausdrücklich, dass Kanton und politische Gemeinde den 
Schutz eines Baudenkmals oder eines archäologischen Denkmals 
durch verwaltungsrechtlichen Vertrag mit der Grundeigentümerin oder 
dem Grundeigentümer näher regeln können. Inhaltlich gibt diese Be-
stimmung aber nicht mehr her als Art. 65 Abs. 1 Bst. f PBG, nach wel-
cher Kanton und politische Gemeinde mit Grundeigentümerinnen oder 
Grundeigentümern verwaltungsrechtliche Verträge insbesondere über 
Schutz und Erhaltung von Objekten des Natur- und Heimatschutzes 
abschliessen können (J. BEREUTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], 
Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, 
Basel 2020, Art. 121 N 22). Auch der Leitfaden der DMP (abrufbar un-
ter 
www.sg.ch/kultur/denkmalpflege/Leitfaden.html) 
sieht 
unter 
Ziff. 2.3.2 lediglich die erwähnten drei Schutzinstrumente vor und hält 
weiter fest, dass der dadurch begründete Schutz zudem durch verwal-
tungsrechtlichen Vertrag mit der Grundeigentümerin bzw. dem Grund-
eigentümer näher geregelt werden könne (Leitfaden, Ziff. 2.3.2, S. 2). 
Vertragliche Regelungen stehen insbesondere dann im Vordergrund, 
wenn mit der Grundeigentümerschaft im öffentlichen Interesse «posi-
tive» Schutzmassnahmen hinsichtlich Unterhalt und Pflege eines 
Schutzobjekts vereinbart oder wenn dadurch komplexe Verfahren 
schneller und kostengünstiger abgewickelt werden können (Botschaft 
und Entwurf der Regierung vom 11. August 2015 zum Planungs- und 
Baugesetz, Erläuterungen zu Art. 122, S. 95). Allein mit dem Ab-
schluss eines verwaltungsrechtlichen Vertrags kann die grundeigentü-
merverbindliche Unterschutzstellung von Baudenkmälern oder archä-
ologischen Denkmälern aber nicht erfolgen. Zwar spricht Art. 65 
Abs. 1 Bst. f PBG von Verträgen über «Schutz und Erhaltung». Dem 
ist jedoch entgegenzuhalten, dass Art. 121 Abs. 1 PBG die grundei-
gentümerverbindlichen Unterschutzstellungsmöglichkeiten eben ab-
schliessend auflistet. Mit dem verwaltungsrechtlichen Vertrag soll der 
Schutz ausdrücklich nur «näher geregelt» werden (Art. 121 Abs. 3 
PBG). Dieses Auslegungsergebnis drängt sich auch deshalb auf, weil 
ein verwaltungsrechtlicher Vertrag nicht in einem Verfahren abge-
schlossen wird, in dem die Rechte Dritter gewahrt werden können 
(BEREUTER, a.a.O., Art. 121 N 24). 
 
4.4 
Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz mit dem angefochtenen 
Beschluss vom 6. Februar 2023 dem verwaltungsrechtlichen Vertrag 
zwischen der Rekursgegnerin und der DMP zugestimmt und sich für 
dessen Mitunterzeichnung entschieden. Die Villa «X.___» mit Garten-
anlage soll demzufolge mit diesem verwaltungsrechtlichen Vertrag un-
ter Schutz gestellt werden. Das ergibt sich so auch ausdrücklich aus 
Ziff. 2 des verwaltungsrechtlichen Vertrags, die bestimmt: 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 10/12 
 
kantonaler Bedeutung gemäss Art. 115 Bst. g 
PBG. Das Gebäude «X.___» ist in der Heimatschutz-
Verordnung der Gemeinde Z.___ vom 9. Februar 
2004 als erhaltenswertes Einzelobjekt B aufgeführt 
und wird mit der vorliegenden Vereinbarung zu-
sammen mit der Gartenanlage neu als Schutzge-
genstand von kantonaler Bedeutung unter Schutz 
gestellt. 
 
Nachdem – wie eben ausgeführt – eine grundeigentümerverbindliche 
Unterschutzstellung nicht durch einen verwaltungsrechtlichen Vertrag 
erfolgen kann, ist der angefochtene Beschluss der Vorinstanz vom 
6. Februar 2023, mit dem diese dem Vertrag zugestimmt hat und damit 
die Unterschutzstellung vornehmen wollte, aufzuheben. Damit fällt die 
beabsichtigte Unterschutzstellung der Villa «X.___» und der Garten-
anlage dahin. 
 
4.5 
Entgegen der Ansicht der Rekurrentin ist eine zusätzliche Auf-
hebung des zwischen der Rekursgegnerin und der DMP abgeschlos-
senen verwaltungsrechtlichen Vertrags in diesem Rekursverfahren 
nicht möglich, weil das Bau- und Umweltdepartement dafür nicht zu-
ständig ist. Für eine solche Aufhebung wäre nach Art. 71e Bst. a VRP 
die Verwaltungsrekurskommission zuständig. Eine Aufhebung ist je-
doch ohnehin nicht erforderlich, weil der Rekurrentin der Inhalt des 
ohne ihr Zutun zustande gekommenen Vertrags künftig nicht entge-
gengehalten werden kann. 
 
5. 
 
Soweit die Rekursgegnerin einwendet, die Liegenschaft der Rekurren-
tin sei schon bislang in der Heimatschutz-Verordnung formell unter 
Schutz gestellt gewesen, weshalb gar kein neuer Schutz begründet, 
sondern dieser mit der umstrittenen Schutzvereinbarung nur noch nä-
her geregelt werde, verhält sie sich zum einen widersprüchlich, weil 
sie es selbst war, die bei der Vorinstanz um Unterschutzstellung der 
Gartenanlage auf Grundstück Nr. 001 ersuchte. Zum anderen hatte 
auch bereits der Verwaltungsgerichtspräsident in einem teilweise pa-
rallel anhängigen Baubewilligungsverfahren in Erw. 3.2 seiner Verfü-
gung vom 11. März 2021 (B 2021/34) festgestellt, dass auf Grundstück 
Nr. 001 gemäss Heimat-Schutzverordnung und zugehörigem Schutz-
plan weder das Gebäude noch die Gartenanlage formell unter Schutz 
gestellt sind. Diese Beurteilung des Präsidenten bestätigte das Ver-
waltungsgericht in der Folge unter der Feststellung A.c. des Urteils 
vom 17. März 2022 (B 2021/34). 
 
6. 
 
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der blosse Abschluss einer 
Schutzvereinbarung für die Unterschutzstellung von Baudenkmälern 
und archäologischen Denkmälern aufgrund der klaren gesetzlichen 
Regelung von Art. 121 PBG nicht zulässig ist. Der Rekurs erweist sich 
deshalb als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 11/12 
 
7. 
 
7.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 
 
7.2 
Der von der Rekurrentin am 22. März 2023 geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
8. 
 
Rekurrentin und Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten. 
 
8.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
8.2 
Die Rekurrentin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich 
4% Barauslagen, insgesamt also Fr. 2'860.– festzulegen; sie ist von 
der Rekursgegnerin zu bezahlen. Weil die zu entschädigende Rekur-
rentin selber mehrwertsteuerpflichtig ist, kann sie die der Honorarrech-
nung ihres Anwalts belastete Mehrwertsteuer von ihrer eigenen Steu-
erschuld abziehen, ohne dass ihr dadurch eine Mehrbelastung ent-
steht. Daher muss die Mehrwertsteuer bei der Bemessung der ausser-
amtlichen Entschädigung nicht zusätzlich berücksichtigt werden 
(R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungs-
rechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, S. 194). 
 
8.3 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs der A.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen 
gutgeheissen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 89/2023), Seite 12/12 
 
 
b) 
Der Beschluss des Gemeinderates Z.___ vom 6. Februar 2023 
wird aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Der Erbengemeinschaft B.___, bestehend aus C.___, Z.___, 
und D.___, Y.___, wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– 
auferlegt. 
 
b) 
Der am 22. März 2023 von E.___ geleistete Kostenvorschuss 
von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren der A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird gutgeheissen. Die Erbengemeinschaft B.___ entschädigt die 
A.___ mit Fr. 2'860.–. 
 
b) 
Das Begehren der Erbengemeinschaft B.___ um Ersatz der aus-
seramtlichen Kosten wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin