sg_publikationen · 17-3861 · 2021-04-08 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
17-3861
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 22.04.2021
Entscheiddatum:
08.04.2021
BDE 2021 Nr. 29
Art. 25a RPG. Kommt die Baubewilligungsbehörde zum Ergebnis, dass die 
bestehende Erschliessung über eine vorhandene Strasse für geplante 
Neubauten unzureichend ist, ist es nicht zulässig, die Baubewilligung zu 
erteilen und mit der Auflage zu verbinden, dass mit den Bau- und 
Abbrucharbeiten erst begonnen werden darf, wenn der Teilstrassenplan für 
den Ausbau der Strasse in Rechtskraft erwachsen ist. Bei der hinreichenden 
Erschliessung handelt es sich nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis, 
das mit einer Auflage beseitigt werden kann, sondern um eine 
Grundvoraussetzung, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines 
Bauvorhabens von ausschlaggebender Bedeutung ist. Indem die Vorinstanz 
das Baugesuch nicht wenigstens zeitgleich mit einem die strassenmässige 
Erschliessung sicherstellenden Teilstrassenplan aufgelegt und materiell 
behandelt hat, hat sie gegen die ihr obliegende Koordinationspflicht 
verstossen (Erw. 4.2). // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht erhoben.)
BDE 2021 Nr. 29 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/21


Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
17-3861 
 
Entscheid Nr. 29/2021 vom 8. April 2021 
Rekurrenten 
A.___ 
B.___ 
C.___ 
D.___ 
E.___ 
F.___ 
G.___ 
H.___ 
alle vertreten durch lic.iur. Titus Marty, Rechtsanwalt, Obere Bahn-
hofstrasse 11, 9501 Wil 
gegen 
Vorinstanz 
Baukommission Z.___ (Entscheid vom 6. Juni 2017) 
Rekursgegner 
I.___ 
vertreten durch Dr.iur. Rudolf Schwager, Rechtsanwalt, Poststras-
se 23, 9001 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Abbruch der bestehenden Gebäude und Neubau von 
zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 2/20 
 
Sachverhalt 
A. 
 
J.___, Y.___, und K.___, X.___, sind Eigentümer der Grundstücke 
Nrn. 001 und 002, beide Grundbuch X.___, an der M.___strasse in 
X.___. Die beiden Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan 
der früheren Gemeinde X.___ vom 14. Dezember 2012 in der Kern-
zone und gemäss Schutzverordnung der früheren Gemeinde X.___ 
vom 30. August 1995 (SchutzV) im Ortsbildschutzgebiet. Sie sind mit 
einem Wohn- sowie einem Wohn- und Gewerbehaus (Vers.-Nrn. 003 
und 004) überbaut. In unmittelbarer Nachbarschaft der beiden Grund-
stücke befinden sich mehrere Einzelschutzobjekte. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 8. Juli 2016 beantragten die I.___, W.___, 
bei der Baukommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung zum Ab-
bruch der bestehenden Gebäude Vers.-Nrn. 003 und 004 sowie zum 
Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage 
auf den Grundstücken Nrn. 001 und 002. Die Zu- und Wegfahrt soll 
über die N.___strasse erfolgen. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 19. August bis 1. September 2016 
erhoben A.___, L.___, C.___, D.___ sowie H.___, alle X.___, wie auch 
die E.___, V.___, und die O.___AG, Z.___, sowie G.___, U.___, ge-
meinsam öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache nach 
Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (SR 210; abgekürzt 
ZGB) gegen das Bauvorhaben. Mit Einspracheergänzung vom 
23. September 2016, in welcher neu alle Einsprecher von lic.iur. Titus 
Marty, Rechtsanwalt, Wil, vertreten wurden, rügten sie, das Bauvorha-
ben verletze die kantonalgesetzlichen Bestimmungen für die Kernzone 
bzw. die subsidiäre Regelung von Art. 67 des Baugesetzes vom 
6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG). Es missachte zudem die 
für die Kernzone geltende besondere Gestaltungsvorschrift von Art. 12 
Abs. 1 des Baureglements der früheren Gemeinde X.___ vom 14. De-
zember 2012 (BauR). Der für das Haus Nord ermittelte Niveaupunkt 
sei 
falsch 
ermittelt 
worden, 
was 
eine 
Überschreitung 
der 
Gebäudehöhe zur Folge habe. Die geltenden Strassenabstände von 
4 m gegenüber der M.___strasse und von 3 m gegenüber der 
N.___strasse würden unterschritten, ohne dass Gründe für die 
Erteilung einer Ausnahmebewilligung vorlägen. Die geplanten fassa-
denbündigen Dachgauben würden gegen die Vorschriften für Dach-
aufbauten verstossen und die Dachlandschaft beeinträchtigen. Ledig-
lich zwei Besucherparkplätze seien nicht ausreichend, und sie lägen 
zudem an einem ungeeigneten, die Verkehrssicherheit gefährdenden 
Ort. Die Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage sei nicht verkehrssicher 
ausgestaltet. Das Bauvorhaben habe übermässige Auswirkungen auf 
die beiden direkt angrenzenden Grundstücke Nrn. 005 und 006 zur 
Folge; aufgrund der übermässigen Höhe der geplanten Gebäude 
werde den Eigentümern dieser Grundstücke Licht und Besonnung wie 
auch Sicht entzogen. Als Eventualantrag beantragten die Einsprecher 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 3/20 
 
den Erlass einer Planungszone durch den Stadtrat und die Sistierung 
des Baubewilligungsverfahrens bis zum Inkrafttreten des neuen Bau-
reglements der Stadt Z.___. 
 
c) 
Am 15. Februar 2017 reichten die Gesuchsteller angepasste 
Pläne ein. Die Höhe des Hauses Nord wurde um 65 cm gesenkt. Auf 
die Wohnung im Westflügel des Erdgeschosses wurde verzichtet und 
das Haus Süd leicht abgedreht, wobei der Gebäudeabstand von 6 m 
zum Haus Nord im Innenhof beibehalten wurde. Bei beiden Häusern 
wurden die Längen der Dachgauben um jeweils 15 cm reduziert und 
die Befensterung jener der unteren Geschosse angepasst. 
 
d) 
Der Rechtsvertreter der Einsprecher hielt nach Erhalt der Kor-
rekturpläne und weiterer Unterlagen an der Einsprache fest und er-
gänzte die Begründung in dem Sinn, dass auch eine ungenügende 
strassenmässige Erschliessung vorliege. 
 
e) 
Mit Beschluss vom 6. Juni 2017 erteilte die Baukommission der 
Stadt Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Sie 
hiess die öffentlich-rechtliche Einsprache von A.___, L.___, C.___, 
D.___, der E.___, der O.___ AG, von G.___ sowie H.___ bezüglich 
der ungenügenden Erschliessung und der Unzulässigkeit einer Ersatz-
abgabe für fehlende Besucherparkplätze gut, wies sie im Übrigen je-
doch ab. Zur Begründung wurde geltend gemacht, es brauche keine 
Planungszone. Das Bauvorhaben füge sich gut in die Umgebung ein, 
was auch das Architektenkollegium der Stadt Z.___ bestätigt habe; 
damit seien die Vorgaben von Art. 5 SchutzV erfüllt. Auch sehe Art. 12 
BauR bewusst keine Bestimmungen zur äusseren Erscheinungsform 
von Bauten und Anlagen vor; Art. 67 BauG komme vorliegend nicht 
zur Anwendung, womit auch keine maximale Gebäudehöhe gelte. Als 
Richtwert werde jedoch Art. 6 des früheren, bis 14. Dezember 2012 
geltenden Baureglements der Gemeinde X.___ beigezogen, welcher 
eine maximale Gebäudehöhe von 8 m vorgesehen habe. Das Haus 
Süd überschreite diese damals geltende Gebäudehöhe bloss um 5 %. 
Die Unterschreitung des Strassenabstands sei ein charakteristisches 
Merkmal des Ortsbilds und solle im Ortsbildschutzgebiet von Neubau-
ten übernommen werden. Da die Verkehrssicherheit nicht gefährdet 
sei, rechtfertige sich die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach 
Art. 108 Abs. 2 Bst. a des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt 
StrG). Die Voraussetzungen von Art. 24 BauR seien erfüllt, weshalb 
der interne Gebäudeabstand zwischen den Häusern Nord und Süd auf 
6 m reduziert werden dürfe. Mit dem Korrekturgesuch seien die Dach-
gauben und Fensterflächen verkleinert worden, womit sie sich nun gut 
in die Umgebung einfügten. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage halte 
sämtliche Vorgaben ein. Der bestehenden unzureichenden Erschlies-
sung begegnete die Baukommission mit einer Auflage in der Baube-
willigung, wonach mit den Abbruch- und Bauarbeiten erst begonnen 
werden dürfe, wenn der Teilstrassenplan für den Ausbau der 
N.___strasse in Rechtskraft erwachsen sei. In Bezug auf die ungenü-
gende Zahl an Besucherparkplätzen verfügte die Baukommission zu-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 4/20 
 
dem die Auflage, dass in der Tiefgarage vier frei zugängliche Park-
plätze für Besucher anzubieten seien. Die privatrechtliche Einsprache 
nach Art. 684 ZGB wies die Baukommission mit der Begründung ab, 
das Bauvorhaben entspreche den öffentlich-rechtlichen Bauvorschrif-
ten und es seien keine besonderen Umstände ersichtlich, welche 
übermässige Einwirkungen auf die Nachbargrundstücke zur Folge ha-
ben könnten. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, L.___, C.___, D.___, die 
E.___, die O.___ AG, G.___ sowie H.___ durch ihren Rechtsvertreter 
mit Schreiben vom 26. Juni 2017 Rekurs beim Baudepartement. Mit 
Rekursergänzung vom 24. Juli 2017 werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Das Rekursverfahren sei bis zum Vorliegen eines Ent-
scheides des Stadtrates über das Begehren um Erlass 
einer Planungszone zu sistieren. 
2. 
Es sei der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid 
der Vorinstanz vom 06. Juni 2017 vollumfänglich auf-
zuheben. 
3. 
Das Baugesuch sei aus öffentlich-rechtlichen und aus 
privatrechtlichen Gründen (Art. 684 ZGB) abzuweisen, 
eventuell zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen. 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
Zur Begründung wird geltend gemacht, das Begehren um Erlass einer 
Planungszone hätte zuständigkeitshalber dem Stadtrat zur Entschei-
dung unterbreitet werden müssen. Die Baukommission sei dazu nicht 
zuständig gewesen. Die ungenügende Erschliessung stelle kein Bau-
hindernis von untergeordneter Bedeutung dar, welches mit einer Auf-
lage beseitigt werden könne. Mit der Erteilung der Baubewilligung trotz 
fehlender hinreichender Erschliessung sei die Koordinationspflicht ver-
letzt worden. Das bewilligte Bauvorhaben präjudiziere das nachfol-
gende Strassenplanverfahren. Die schiefwinkligen, ineinander ver-
schränkten Baukörper mit übermässig vielen und zu grossen Gauben 
sowie unruhiger, heterogener Fensteranordnung und horizontal schief 
verlaufenden Dächern würden sich nicht gut ins Ortsbild einfügen; da-
mit würden die Bestimmungen von Art. 12 Abs. 1 sowie Art. 33 Abs. 1 
BauR verletzt. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Unter-
schreitung des Strassenabstands – sowohl zur M.___strasse als auch 
zur N.___strasse – sei zu Unrecht erfolgt, weil die Verkehrssicherheit 
nicht gewährleistet sei. Auch die Reduktion des Gebäudeabstands von 
8 m auf 6 m sei unzulässig, weil die dafür nötigen Voraussetzungen 
von Art. 24 BauR nicht erfüllt seien. Da Art. 12 BauR keine konkreten 
Vorschriften zur äusseren Erscheinungsform von Bauten und Anlagen 
enthalte, gelte subsidiär Art. 67 BauG. Der Niveaupunkt des Hauses 
Nord könne, wenn der Geländeverlauf in der Umgebung berücksichtigt 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 5/20 
 
werde, nicht stimmen. Die spitzwinklige Ein- und Ausfahrt der Tiefga-
rage genüge den Anforderungen der Verkehrssicherheit nicht. Die 
übermässige Höhe des Hauses Nord habe negative Immissionen im 
Sinn von Art. 684 ZGB für die benachbarten Rekurrenten zur Folge. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 4. September 2017 beantragt die Vor-
instanz unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid, den Rekurs 
unter Kostenfolge abzuweisen. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 12. Oktober 2017 beantragen die 
Rekursgegner, 
vertreten 
durch 
Dr.iur. 
Rudolf 
Schwager, 
Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, die Erschliessung sei hinrei-
chend, da für die Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage nur ein kurzes 
Teilstück der N.___strasse beansprucht werden müsse und deren 
Breite aufgrund des geringen Verkehrsaufkommens und der guten 
Übersichtlichkeit genüge. Die Verneinung der hinreichenden Er-
schliessung durch die Vorinstanz verstosse gegen den Grundsatz der 
Rechtsgleichheit, da sich die Frage einer Aufklassierung der 
N.___strasse in eine Gemeindestrasse zweiter Klasse aufgrund der 
Anzahl Wohneinheiten bereits bei der Bewilligung des Neubaus auf 
Grundstück Nr. 007 (Haus zur N.___) hätte stellen müssen. Die ange-
fochtene Baubewilligung verstosse auch nicht gegen das Koordinati-
onsgebot, da mit der Auflage, dass mit den Abbruch- und Bauarbeiten 
erst begonnen werden dürfe, wenn der Teilstrassenplan für den Aus-
bau der N.___strasse in Rechtskraft erwachsen sei, eine hinreichende 
Verknüpfung von Baubewilligungs- und Teilstrassenplanverfahren er-
folgt sei. Mit dem Korrekturgesuch seien die Höhe des Hauses Nord 
sowie die Zahl und Grösse der Dachgauben reduziert worden, 
wodurch – in Übereinstimmung mit der Beurteilung durch das Archi-
tektenkollegium – eine gute Einordnung des Bauvorhabens in die bau-
liche Umgebung gegeben sei. Die gesetzlichen Voraussetzungen für 
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des 
Strassenabstands seien erfüllt, da weder die Verkehrssicherheit noch 
andere öffentliche Interessen oder Interessen von Nachbarn beein-
trächtigt würden. Das Baureglement schreibe für die Kernzone keinen 
Gebäudeabstand vor. Selbst wenn aber in der Kernzone ein Gebäu-
deabstand von 8 m gelten würde, sei die Unterschreitung gestützt auf 
Art. 24 BauR zulässig. Die Einfahrt in die Tiefgarage sei verkehrssi-
cher ausgestaltet. Auch die Knotensichtweiten seien – selbst für den 
Fall der Verbreiterung der N.___strasse – gegeben. Die Auswirkungen 
der neuen Überbauung auf die Wohnhäuser auf den Grundstücken 
Nrn. 005 und 006 seien massvoll und keineswegs übermässig, da 
diese Häuser deutlich höher lägen. 
 
c) 
Auf Antrag der Rekursgegner erfolgte vom 3. Januar 2018 bis 
31. Oktober 2020 eine mehrmals verlängerte Sistierung des Rekurs-
verfahrens, zuerst zur Erarbeitung eines allfälligen Korrekturgesuchs, 
danach aufgrund des inzwischen eingeleiteten Teilstrassenplanver-
fahrens für den Ausbau der N.___strasse. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 6/20 
 
 
d) 
Mit Beschluss vom 21. November 2018 wies der Stadtrat Z.___ 
das im Rahmen der Einsprache gegen das Bauvorhaben gestellte Ge-
such der Rekurrenten um Erlass einer Planungszone über die Grund-
stücke Nrn. 001 und 002 mit der Begründung ab, es solle bewusst da-
rauf verzichtet werden, mittels Erlass einer Planungszone der derzeit 
laufenden Revision der Ortsplanung von Z.___ Vorwirkung zu ver-
schaffen. 
 
e) 
Mit Schreiben vom 19. November 2020 ersucht der Vertreter der 
Rekursgegner, das Rekursverfahren wieder fortzusetzen, weil das 
Teilstrassenplanverfahren inzwischen erstinstanzlich abgeschlossen 
und dagegen bereits zwei Rekurse beim Baudepartement (Verfahren 
Nrn. 20-3788 und 20-3795) erhoben worden seien. 
 
f) 
Mit verfahrensleitender Anordnung vom 2. Dezember 2020 
wurde die Sistierung des Rekursverfahrens Nr. 17-3861 aufgehoben 
und die kantonale Denkmalpflege (DMP) zur Erstellung eines Amtsbe-
richts eingeladen. 
 
g) 
Mit Amtsbericht vom 29. Januar 2021 führt die DMP aus, die neu 
geplante Bebauung nehme in den wesentlichen Punkten die Schutz-
ziele der Schutzverordnung auf. Die eigenständige Architektur füge 
sich gut in den Bestand ein und trage auch der geforderten baulichen 
Verdichtung angemessen Rechnung. Die Bauten seien massstäblich 
gut proportioniert und würden den Dialog mit den ortsbildprägenden 
Bauten der Umgebung aufnehmen, ohne diese zu beeinträchtigen. 
Unter Berücksichtigung der Topografie lägen die geplanten Gebäude- 
und Firsthöhen durchwegs im Bereich der angrenzenden, ortsbaulich 
bedeutsamen Bauten. Es erfolge durch die geplanten Neubauten 
keine wesentliche Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands. Mit er-
gänzender Stellungnahme vom 5. Februar 2021 führt die DMP aus, 
die von der Vorinstanz bewilligte Unterschreitung des Strassenab-
stands gegenüber der M.___strasse erscheine aus denkmalpflegeri-
scher Sicht erforderlich und verlange nach einer Ausnahmebewilli-
gung. Demgegenüber werde die Unterschreitung des Abstands zur 
N.___strasse zwar ortsbaulich als passend empfunden, könne aber 
nicht aus den Zielen des Ortsbildschutzes abgeleitet werden. 
 
h) 
Mit Amtsbericht vom 19. Februar 2021 führt das kantonale Tief-
bauamt (TBA) aus, die Kombination aus privater Grundstückszufahrt 
und Strassenknoten M.___strasse/N.___strasse verstosse einerseits 
gegen die Norm 40 050 ("Grundstückszufahrten") der Vereinigung 
Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) sowie gegen Art. 65 f. 
BauR und sei andererseits auch nicht genügend verkehrssicher. Die 
nötigen Sichtweiten auf die öffentlichen Strassen könnten bei der ge-
planten Grundstückszufahrt nicht eingehalten werden, da es sich um 
eine schleifende Zufahrt handle; eine solche sei schon aus grundsätz-
lichen Sicherheitsaspekten zu vermeiden. Auch sei die Breite der 
N.___strasse im Einmündungsbereich in die M.___strasse sowohl im 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 7/20 
 
Bestand als auch mit dem geplanten Strassenprojekt nicht ausrei-
chend, um eine verkehrssichere Erschliessung der an der 
N.___strasse liegenden Grundstücke sicherzustellen. 
 
E. 
 
a) 
Am 12. März 2021 reicht der Vertreter der Rekurrenten eine Stel-
lungnahme zu den erwähnten Amtsberichten sowie seine Kostennote 
ein. Er macht zusätzlich geltend, das erforderliche Material- und Farb-
konzept fehle beim umstrittenen Baugesuch, weshalb der Amtsbericht 
der DMP unvollständig sei. Das Vorgehen der Vorinstanz, mittels einer 
Auflage die Nachreichung des Material- und Farbkonzepts in einem 
Gebiet mit erhöhten ästhetischen Anforderungen zu verlangen, sei un-
zulässig. Die DMP befürworte im Amtsbericht die Strassenabstands-
unterschreitung gegenüber der N.___strasse als ortsbaulich passend, 
sehe sie jedoch ausdrücklich nicht aus Gründen des Ortsbildschutzes 
geboten; somit hätte von der Vorinstanz keine Ausnahebewilligung er-
teilt werden dürfen. Das massive Ausmass der geplanten Strassenab-
standsunterschreitung gegenüber der M.___strasse könne entgegen 
dem Amtsbericht der DMP nicht mit dem historischen Bestand begrün-
det werden, weil die noch bestehende Baute (Vers.-Nr. 004) eine an-
dere Stellung zur Strasse aufweise. In einer weiteren Eingabe, eben-
falls vom 12. März 2021, teilt der Vertreter der Rekurrenten mit, die 
E.___ sowie G.___ würden sich aus dem Rekursverfahren zurückzie-
hen. F.___, Z.___, habe das Grundstück Nr. 008 inzwischen von der 
O.___AG übernommen und trete als deren Rechtsnachfolger in das 
Rekursverfahren ein. Ebenso würden B.___, X.___, als neue Eigentü-
mer des Grundstücks Nr. 009 und damit als Rechtsnachfolger von 
L.___ in das Rekursverfahren eintreten. 
 
b) 
Am 16. März 2021 reicht die Vorinstanz und am 18. März 2021 
der Vertreter der Rekursgegner eine Stellungnahme zu den erwähnten 
Amtsberichten ein. 
 
c) 
Mit Eingabe vom 29. März 2021 nimmt der Vertreter der Rekurs-
gegner Stellung zur Stellungnahme des Vertreters der Rekurrenten 
vom 12. März 2021. 
 
F. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 
abgekürzt VRP). Aufgrund des Umstands, dass die heutige Vorstehe-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 8/20 
 
rin des Baudepartementes beim vorinstanzlichen Einspracheent-
scheid und bei der Erteilung der Baubewilligung noch als Mitglied der 
Baukommission Z.___ mitgewirkt hatte, hat sie in den Ausstand zu tre-
ten. Entsprechend hat der Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartemen-
tes über das Rechtsmittel zu befinden (Art. 24 Abs. 2 des Staatsver-
waltungsgesetzes [sGS 140.1]). Unabhängig davon war das Rekurs-
verfahren von der Rechtsabteilung des Baudepartementes zu instru-
ieren (vgl. ABl 2015 3468). 
 
1.2 
Die Rekurrenten beantragen in Ziff. 1 der Rekursergänzung vom 
24. Juli 2017 die Sistierung des Rekursverfahrens bis zum Vorliegen 
eines Entscheids des Stadtrates Z.___ über ihr Begehren um Erlass 
einer Planungszone. Mit Beschluss vom 21. November 2018 wies der 
Stadtrat Z.___ das im Rahmen der Einsprache gegen das Bauvorha-
ben gestellte Gesuch der Rekurrenten um Erlass einer Planungszone 
über die Grundstücke Nrn. 001 und 002 nachträglich ab. Dieser Be-
schluss ist zwischenzeitlich in Rechtskraft erwachsen. Mithin ist der 
Rekurs in Bezug auf den Sistierungsantrag gegenstandslos. 
 
1.3 
Der Vertreter der Rekurrenten hatte am 26. Juni 2017 unter an-
derem auch für die E.___ und G.___ Rekurs erhoben. Mit Stellung-
nahme vom 12. März 2021 erklärte er jedoch, dass die E.___ und 
G.___ sich aus dem Rekursverfahren zurückgezogen hätten. Mithin ist 
der Rekurs in Bezug auf die E.___ und G.___ zufolge Rückzugs ab-
zuschreiben (Art. 57 Abs. 1 VRP). 
 
1.4 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Fraglich ist, ob die Rekursberechtigung nach Art. 45 
VRP gegeben ist. 
 
1.4.1 Die Rekursgegner bringen vor, mit Ausnahme von C.___ seien 
die Rekurrenten in Bezug auf die Rügen der ungenügenden Erschlies-
sung mit der vorgesehenen Zu- und Wegfahrt über die N.___strasse 
und in Bezug auf die Unterschreitung des Strassenabstands gegen-
über der N.___strasse gar nicht selbst betroffen. Sodann sei lediglich 
F.___ Eigentümer eines Grundstücks mit geschütztem Kulturobjekt 
(Grundstück Nr. 008); die anderen Rekurrenten seien in Bezug auf die 
Anliegen des Ortsbildschutzes nicht mehr als die Allgemeinheit betrof-
fen. Damit machen die Rekursgegner sinngemäss geltend, dass ein-
zelne Rekurrenten in Bezug auf einzelne Rügen nicht zur Rekurserhe-
bung legitimiert seien. 
 
1.4.2 Nach Art. 45 VRP ist zur Erhebung des Rekurses berechtigt, wer 
an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids 
ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Nach der bundesgericht-
lichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen 
ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest 
grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschüt-
terungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der 
Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Krite-
rium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 9/20 
 
Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung be-
jaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften 
sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren 
Entfernungen muss eine Beeinträchtigung glaubhaft gemacht und ge-
stützt auf eine Gesamtwürdigung der konkreten Verhältnisse beurteilt 
werden (BGE 140 II 214 Erw. 2.3 mit Hinweisen). 
 
1.4.3 Die erforderliche räumliche Nähe der Rekurrenten, die sich alle 
in einer Distanz von weniger als 40 m zum Bauvorhaben befinden, 
wird vorliegend zu Recht nicht bestritten. Folglich muss die besondere 
Betroffenheit der Rekurrenten nicht näher begründet werden, weil sie 
aufgrund der Distanz von unter 100 m grundsätzlich zu vermuten ist 
(Urteils des Bundesgerichtes 1C_286/2020 vom 15. Dezember 2020 
Erw. 2.4). Gründe für ein Abweichen von diesem Grundsatz nennen 
die Rekursgegner nicht. Sie stellen lediglich das schutzwürdige Inte-
resse der Rekurrenten bei einzelnen Rügen in Abrede. In Bausachen 
wird nach der Rechtsprechung ein praktischer Nutzen allerdings be-
reits bejaht, wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen würde, 
dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich 
nicht oder anders realisiert würde als geplant. Das schutzwürdige In-
teresse besteht im Umstand, einen materiellen oder ideellen Nachteil 
zu vermeiden, den der angefochtene Entscheid mit sich bringen 
würde. Sind die Voraussetzungen für die Beschwerdelegitimation ge-
geben, ist der Beschwerdeführer mit sämtlichen Rügen zum Verfahren 
zugelassen, wenn ihm durch die Gutheissung der Beschwerde ein 
praktischer Nutzen entstehen würde. In diesem Rahmen ist eine rüge-
spezifische Beurteilung der Legitimation nicht statthaft. Ein bloss mit-
telbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse be-
gründet hingegen – ohne die erforderliche Beziehungsnähe zur Streit-
sache selber – keine Parteistellung (Urteil des Bundesgerichtes 
1C_313/2019 vom 28. April 2020 Erw. 2.3; 1C_25/2019 vom 5. März 
2020 Erw. 3.1; BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020 Erw. 1.2.1). Damit 
ist die Rekursberechtigung der Rekurrenten vorliegend aufgrund der 
vorhandenen räumlichen Nähe grundsätzlich und unabhängig von den 
einzelnen Rügen gegeben. 
 
1.5 
Die Rekursgegner erachten die Einwendung des fehlenden Ma-
terial- und Farbkonzepts des Vertreters der Rekurrenten in der Stel-
lungnahme vom 12. März 2021 zum Amtsbericht der DMP vom 
29. Januar 2021 als verspätet und erblicken darin einen Verstoss 
gegen Treu und Glauben. 
 
1.5.1 Grundsätzlich sind im Rekursverfahren neue Begehren zuläs-
sig, d.h. die Rechtsbegehren können gegenüber dem erstinstanzli-
chen Verfahren grundsätzlich erweitert bzw. geändert werden. Eine 
ausdehnende Änderung eines Antrags ist jedoch nur innerhalb der Re-
kursfrist bzw. der zur Antragstellung angesetzten Nachfrist zulässig 
(GVP 2015 Nr. 67, Erw. 3 mit Hinweisen). Gleiches gilt grundsätzlich 
für Sachverhaltsdarstellung und Begründung des Rekurses. Auch sie 
haben im Rahmen der Rekurseingabe bzw. innert der nach Art. 48 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 10/20 
 
Abs. 2 VRP gesetzten Nachfrist zu erfolgen (Urteil des Bundesgerich-
tes 1C_643/2015 vom 3. August 2016 Erw. 2.2.2) – allerspätestens 
aber an dem die Sachverhaltsermittlung grundsätzlich abschliessen-
den Augenschein (Urteil des Bundesgerichtes 1C_643/2015 vom 
3. August 2016 Erw. 2.2.4; vgl. zum Ganzen BDE Nr. 41/2017 vom 
24. November 2017 Erw. 2.2.1 ff. und BDE Nr. 7/2021 vom 22. Januar 
2021 Erw. 1.3.1 f.). 
 
1.5.2 Die Änderung des Klagegrunds in einer nachträglichen Pro-
zesseingabe ist gemäss Praxis nur zulässig, wenn die Gegenpartei 
zustimmt. Fehlt deren Einwilligung, so kann die entscheidende Be-
hörde eine Änderung des Klagegrunds dennoch zulassen, sofern dar-
aus keine erhebliche Erschwerung oder Verzögerung des Verfahrens 
zu erwarten ist. Die Behörde hat sich für diesen Entscheid vorab an 
prozessökonomischen Gesichtspunkten zu orientieren. Die Geltend-
machung neuer Bauhinderungsgründe nach Ablauf der Rechtsmittel-
frist oder einer allfälligen Frist zur Rekursergänzung wird in der Regel 
zugelassen, wenn bereits erhebliche Abklärungen getroffen worden 
sind und die bisherige Arbeit für die Beurteilung des geänderten Kla-
gegrunds verwendbar ist (vgl. MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kom-
mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 
Bern 1997, Art. 26 N 8). Führt die Beurteilung des neuen Bauhinde-
rungsgrunds dagegen zu einer erheblichen Erschwerung oder Verzö-
gerung des Rekursverfahrens, insbesondere durch zusätzliche Be-
weismassnahmen, werden im Rekursverfahren verspätet vorge-
brachte Bauhinderungsgründe nicht berücksichtigt (BDE Nr. 41/2017 
vom 24. November 2017 Erw. 2.2.6). 
 
1.5.3 Die Rekurrenten bringen zwar keine Gründe vor, weshalb es 
ihnen im Rahmen der Rekursschrift nicht möglich gewesen sei, die an-
lässlich der Stellungnahme vom 12. März 2021 zum Amtsbericht der 
DMP vom 29. Januar 2021 erstmals vorgebrachte Rüge vorzubringen. 
Allerdings haben sie den Einwand des fehlenden Material- und Farb-
konzepts immerhin in der Stellungnahme vom 12. März 2021 zum 
Amtsbericht der DMP vom 29. Januar 2021 und damit noch während 
der Sachverhaltsermittlung im Rekursverfahren vorgebracht, weshalb 
der nachträgliche Einwand dennoch nicht verspätet erfolgt ist. Ausser-
dem wirft die Rüge des fehlenden Material- und Farbkonzepts haupt-
sächlich rechtliche Fragen auf, die keiner weiteren Sachverhaltsabklä-
rungen bedürfen und somit zu keiner Verzögerung des Rekursverfah-
rens führen. Ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen lässt sich aus die-
ser nachträglichen Rüge nicht ableiten. Auf die in der Stellungnahme 
vom 12. März 2021 erhobene Rüge ist deshalb in den nachfolgenden 
Erwägungen einzugehen. 
 
1.6 
Auf den Rekurs ist somit einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab-
gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz aufgehoben worden 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 11/20 
 
(Art. 172 Bst. a PBG). Gestützt auf Art. 173 PBG werden die bei Voll-
zugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren 
grundsätzlich nach jenem Recht beurteilt, das im Zeitpunkt des erstin-
stanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hatte 
(Art. 173 Abs. 1 PBG). Vorbehalten bleibt die Anwendung neuen 
Rechts, soweit es für die Baugesuchsteller günstiger ist (Art. 173 
Abs. 2 PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungs-
entscheid erging am 6. Juni 2017. Mithin sind vorliegend somit grund-
sätzlich weiterhin das Baugesetz und das kommunale Baureglement 
anwendbar. 
 
3. 
 
Die Rekurrenten machen in formeller Hinsicht eine Verletzung ihres 
Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, weil die Vorinstanz bei der 
Frage der Einfügung der umstrittenen Mehrfamilienhäuser ins Ortsbild 
lediglich auf die Ausführungen des Architektenkollegiums verwiesen 
habe, ohne sich mit den auch nach der Einreichung der Korrekturpläne 
verbliebenen Rügen und Einwendungen der Einsprecher auseinan-
derzusetzen. 
 
3.1 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt unter anderem, 
dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechts-
stellung Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft 
prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die 
grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Der 
Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag ent-
schieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst 
sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten 
kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittel-
instanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kön-
nen. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge-
nannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche 
sich ihr Entscheid stützt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich diese 
ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem recht-
lichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf 
die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken 
(BGE 134 I 83 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Die Begründung muss jedoch 
auf jeden Fall angemessen und hinreichend, d.h. nachvollziehbar und 
verständlich, sein. Dabei sind die Anforderungen an die Begründung 
umso höher, je grösser der Entscheidungsspielraum der Behörde ist 
und je stärker ein Entscheid in die individuellen Rechte eingreift 
(BGE 112 IA 107 Erw. 2b mit Hinweisen; BDE Nr. 82/2020 vom 
28. August 2020 Erw. 3.1). 
 
3.2 
Die Vorinstanz gibt im angefochtenen Beschluss die Stellung-
nahme des Architektenkollegiums vom November 2016 sowie den 
Nachtrag vom März 2017 zum Korrekturgesuch wider und schliesst 
sich in der Folge dieser Expertenmeinung ausdrücklich an. Dadurch 
macht sie die Ausführungen des Architektenkollegiums zu ihren eige-
nen Erwägungen. Die Erwägung der Vorinstanz im angefochtenen Be-
schluss, dass durch die Projektanpassung die verbliebenen Mängel 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 12/20 
 
am Projekt beseitigt und die Einfügung in die Umgebung gelungen sei, 
gibt zu verstehen, dass die übrigen Einwendungen der Einsprecher 
von ihr nicht als ausschlaggebend betrachtet wurden. Eine solche Be-
gründung ist zwar knapp, aber zulässig, zumal sich die Vorinstanz 
nicht ausdrücklich zu jeder tatbeständlichen Behauptung äussern 
muss. Aus dem angefochtenen Beschluss geht damit mit genügender 
Klarheit hervor, aus welchen Gründen die Vorinstanz die Vorgaben 
von Art. 5 SchutzV bezüglich guter Einfügung als erfüllt betrachtete. 
Die Vorinstanz hat somit ihre Begründungspflicht nicht verletzt, wes-
halb sich die Rüge der Rekurrenten auf Verletzung des Anspruchs auf 
rechtliches Gehör als unbegründet erweist. 
 
4. 
 
Die Rekurrenten beanstanden in materieller Hinsicht die unzu-
reichende Erschliessung der Baugrundstücke Nrn. 001 und 002. Sie 
rügen, die ungenügende strassenmässige Erschliessung stelle kein 
Bauhindernis von untergeordneter Bedeutung dar, welches mit einer 
Auflage beseitigt werden könne. Die Baubewilligung sei deshalb schon 
allein aus diesem Grund aufzuheben. 
 
4.1 
Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(SR 700; abgekürzt RPG) ist Land insbesondere dann erschlossen, 
wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Da 
das Bundesrecht nur allgemeine Grundsätze enthält, ergeben sich die 
Anforderungen an die Erschliessung im Detail aus dem kantonalen 
Recht (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht unter Berück-
sichtigung des Raumplanungs- und Umweltschutzrechts des Bundes, 
Bern 2003, Rz. 508). Nach Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG ist Land stras-
senmässig erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und Wegfahr-
ten verfügt. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn 
sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch 
der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den zu er-
wartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von 
den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtab-
fuhr und Schneeräumung) ungehindert benützt werden kann und – 
wenn sie über fremdes Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist 
(HEER, a.a.O., Rz. 513; BDE Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 
Erw. 6.2.1). Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen 
nicht, ist grundsätzlich die Baubewilligung zu verweigern. Durch Ne-
benbestimmungen wie Auflagen können lediglich untergeordnete 
Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, die Be-
willigung mit gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingun-
gen, Befristungen) zu verknüpfen, entfällt, wenn die Mängel eine we-
sentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung 
des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen 
kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren 
planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben 
sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen 
Auswirkungen dies nach sich zieht. Es geht beispielsweise nicht an, 
einen Bau zu bewilligen mit der Auflage, die fehlende Erschliessung 
müsse vor Baubeginn geregelt sein. Dies folgt aus dem Grundsatz der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 13/20 
 
Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung ei-
nes baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bun-
desrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a RPG verlangt, dass ein 
geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilli-
gungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind nur dann 
zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus 
keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das 
Projekt ergeben oder ergeben können (Urteil des Bundesgerichtes 
1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 Erw. 2.5 mit Hinweisen; VerwGE 
B 2014/100 vom 27. April 2016 Erw. 7.1). 
 
4.2 
Die Vorinstanz kam im angefochtenen Beschluss selbst zum Er-
gebnis, dass die Erschliessung über die bestehende N.___strasse, 
eine Gemeindestrasse 3. Klasse, für die geplanten Neubauten auf den 
Grundstücken Nrn. 001 und 002 unzureichend sei. Aus diesem Grund 
wurde die Baubewilligung mit der Auflage verbunden, dass mit den 
Bau- und Abbrucharbeiten erst begonnen werden dürfe, wenn der Teil-
strassenplan für die Umklassierung der N.___strasse in eine Gemein-
destrasse 2. Klasse und der damit verbundene Ausbau der 
N.___strasse in Rechtskraft erwachsen seien. Die Vorinstanz war sich 
somit bewusst, dass zwischen dem Bauvorhaben und dem nachfol-
gend ausgearbeiteten – und inzwischen in den Rekursverfahren 
Nrn. 20-3788 und 20-3795 zu beurteilenden – Teilstrassenplan 
N.___strasse eine Abhängigkeit besteht, womit sie auch die Pflicht zur 
Koordination der beiden Anliegen (Baubewilligungs- und Teilstrassen-
planverfahren) hätte erkennen müssen. Um dieser Koordinations-
pflicht nachzukommen, genügte es jedoch nicht, die vorliegend um-
strittene Baubewilligung vorab zu erteilen und nur mit der Auflage zu 
verknüpfen, dass mit den Bau- und Abbrucharbeiten erst begonnen 
werden dürfe, wenn der für die Erschliessung notwendige Teilstras-
senplan für den Ausbau der N.___strasse in Rechtskraft erwachsen 
sei. Es macht nicht nur wenig Sinn, zuerst die Platzierung von Neu-
bauten auf einem Grundstück zu bewilligen und dabei gleichzeitig 
auch noch Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Abstands 
von den bestehenden, ungenügend ausgebauten Erschliessungs-
strassen zu gewähren. Durch ein solches Vorgehen wird der künftige 
Strassenausbau geradezu negativ präjudiziert. Die Vorinstanz ver-
kannte somit, dass es sich bei der hinreichenden Erschliessung nicht 
um ein untergeordnetes Bauhindernis handelt, welches mit einer Auf-
lage beseitigt werden kann, sondern um eine Grundvoraussetzung, 
die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von ausschlag-
gebender Bedeutung ist. Mit der zeitlich vorgelagerten Erteilung der 
Baubewilligung präjudizierte die Vorinstanz den nachfolgenden Teil-
strassenplan, welcher eigentlich Voraussetzung für die zu bewilligen-
den Bauprojekte hätte sein müssen. Indem die Vorinstanz das Bauge-
such nicht wenigstens zeitgleich mit einem die strassenmässige Er-
schliessung sicherstellenden Teilstrassenplan aufgelegt und materiell 
behandelt hat, hat sie gegen die ihr obliegende Koordinationspflicht 
verstossen. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 14/20 
 
4.3 
Allein schon aufgrund dieser ungenügenden Koordination zwi-
schen der angefochtenen Baubewilligung und dem Teilstrassenplan 
ist die Baubewilligung aufzuheben und der Rekurs gutzuheissen. Da-
bei ist unter Verweis auf den ebenfalls mit heutigem Datum ergehen-
den BDE Nr. 28/2021 anzumerken, dass selbst bei einer Koordination 
des vorliegend streitgegenständlichen Bauvorhabens mit dem in den 
Rekursverfahren Nrn. 20-3788 und 20-3795 streitgegenständlichen 
Teilstrassenplan die erforderliche hinreichende Erschliessung des 
Quartiers N.___ nicht gegeben wäre, weil sowohl der vorgesehene 
Wendeplatz am Ende der N.___strasse als auch der geplante 
Einmündungsbereich 
der 
N.___strasse 
in 
die 
M.___strasse 
ungenügend dimensioniert sind. 
 
5. 
 
Bei diesem Ergebnis erübrigten sich eigentlich weitere Ausführungen 
zum geplanten Bauvorhaben. Aus verfahrensökonomischen Gründen 
scheint es jedoch angezeigt, auf die wesentlichsten zusätzlichen 
Mängel des Bauvorhabens im Folgenden noch kurz einzugehen. 
 
5.1 
Die Rekurrenten rügen eine unzulässige Unterschreitung des 
Gebäudeabstands zwischen den geplanten Mehrfamilienhäusern, wo-
gegen die Rekursgegner der Ansicht sind, in der Kernzone gebe es 
gar keinen Gebäudeabstand. 
 
5.1.1 Art. 12 Abs. 2 BauR sieht für Bauten in der Kernzone einen all-
seitigen Grenzabstand von 4 m vor. Der Gebäudeabstand ist nach 
Art. 57 BauG – der Art. 93 PBG entspricht – die kürzeste Entfernung 
zwischen zwei Fassaden (Abs. 1). Fehlen im Baureglement Vorschrif-
ten zum Gebäudeabstand, so ist der Gebäudeabstand gleich der 
Summe der für die beiden Gebäude vorgeschriebenen Grenzabstände 
(Abs. 2), wobei der Gebäudeabstand auch zwischen Gebäuden auf 
dem gleichen Grundstück einzuhalten ist (Abs. 4). Gemäss Art. 24 
BauR wird zwischen Bauten auf dem gleichen Grundstück, die betrieb-
lich oder funktionell zusammengehören, ein reduzierter Gebäudeab-
stand bewilligt, wenn dadurch weder wohn- noch arbeitshygienische 
Nachteile entstehen (keine nach Art. 34 Bst. c BauR erforderlichen 
Fenster) noch öffentliche oder nachbarliche Interessen verletzt werden 
und eine architektonisch gute Lösung erzielt wird (Abs. 1). Zwischen 
Hauptbauten kann unter diesen Voraussetzungen der Gebäudeab-
stand bis auf 6 m reduziert werden (Abs. 2). 
 
5.1.2 Vorliegend müsste also zwischen dem Haus Nord und dem 
Haus Süd grundsätzlich ein Gebäudeabstand von 8 m eingehalten 
werden (Art. 57 Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. 12 Abs. 2 BauR). 
Zwischen der südwestlichen Fassade des Hauses Nord und der nord-
östlichen Fassade des Hauses Süd wird jedoch bloss ein Gebäudeab-
stand von 6 m eingehalten. Selbst zwischen der nordöstlichen Ecke 
des Hauses Süd und der südwestlichen Fassade des Hauses Nord 
besteht lediglich ein Gebäudeabstand von etwa 7 m. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 15/20 
 
 
 
Damit diese Unterschreitung nach Art. 24 BauR zulässig wäre, müsste 
es sich bei den beiden Häusern Nord und Süd um betrieblich oder 
funktionell zusammengehörende Bauten handeln. Die beiden Mehrfa-
milienhäuser sind zwar unterirdisch über die gemeinsame Tiefgarage 
miteinander verbunden, weisen aber ansonsten keine Zusammenge-
hörigkeit auf. Es sind keine betrieblichen oder funktionalen Gründe er-
sichtlich – und solche werden von der Vorinstanz und den Rekursgeg-
nern auch nicht vorgebracht –, weshalb die beiden Gebäude näher 
aneinandergebaut werden müssten. Allein der Umstand, dass die 
Mehrfamilienhäuser über eine gemeinsame Tiefgarage verfügen, ver-
mag die Unterschreitung des Gebäudeabstands jedenfalls nicht zu 
rechtfertigen. Hinzu kommt, dass sich im Bereich der Abstandsunter-
schreitung im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss des Hau-
ses Süd jeweils die Koch-, Ess- und Wohnbereiche befinden. Ein Teil 
der Fenster in den Koch-, Ess- und Wohnbereichen dieser beiden Ge-
schosse sind nach Osten gerichtet und befinden sich folglich im Be-
reich der gerügten Abstandsunterschreitung. Im zweiten Oberge-
schoss des Hauses Süd ist das einzige Fenster des Zimmers 2 nach 
Osten gerichtet und befindet sich damit ebenfalls im Bereich der Ab-
standsunterschreitung. Die Voraussetzung, wonach keine der nach 
Art. 34 Bst. c BauR erforderlichen Fenster für die Belichtung von Auf-
enthaltsräumen von einem reduzierten Gebäudeabstand betroffen 
sein dürfen, ist somit ebenfalls nicht erfüllt. Die Unterschreitung des 
Gebäudeabstands von 8 m ist damit nicht zulässig und hätte ebenfalls 
die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge gehabt. 
 
5.2 
Die Rekurrenten machen zudem geltend, die geplanten Neu-
bauten würden sich nicht gut in die charakteristische Umgebung ein-
ordnen. Mit Eingabe vom 12. März 2021 rügen sie, es fehle das erfor-
derliche Material- und Farbkonzept, weshalb die Frage der Einordnung 
derzeit noch gar nicht beurteilbar sei. 
 
Bereich der Abstands-
unterschreitung (1. OG) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 16/20 
 
Nach ständiger Rechtsprechung ist in Gebieten mit erhöhten ästheti-
schen Anforderungen das Baugesuch stets einschliesslich der konkre-
ten Fassaden- und Dachgestaltung sowie Material- und Farbwahl zu 
beurteilen, weil andernfalls die Einfügung der Baute bzw. die allfällige 
Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands noch nicht abschliessend 
beurteilt werden kann (GVP 2010 Nr. 132; VerwGE B 2011/122 vom 
1. Mai 2012 Erw. 2.3; BDE Nr. 32/2019 vom 5. Juni 2019 Erw. 5; BDE 
Nr. 20/2020 vom 20. März 2020 Erw. 2.5.1 ff.; BDE Nr. 33/2020 vom 
5. Mai 2020 Erw. 3.1). Diesen Anforderungen kamen die Rekursgeg-
ner vorliegend nicht nach; das Baugesuch wurde ohne Material- und 
Farbkonzept eingereicht. Der Umstand, dass im Zeitpunkt der Baube-
willigung der östlich unmittelbar angrenzende Neubau des Hauses 
"Zur N.___" im Gang war, ändert nichts an der Tatsache, dass für die 
Baugrundstücke erhöhte ästhetische Anforderungen bestehen. Ob-
wohl das Baugrundstück im Ortsbildschutzgebiet liegt und das Archi-
tektenkollegium noch ausdrücklich darauf aufmerksam machte, dass 
ein angepasstes Material- und Farbkonzept als Teil der Baueingabe 
zu erbringen sei, sah die Vorinstanz von einer gleichzeitigen Prüfung 
des gesamten Bauvorhabens ab bzw. war ihr mangels Vollständigkeit 
der Baugesuchsunterlagen eine gleichzeitige Prüfung erst gar nicht 
möglich. Die Vorinstanz war sich jedoch der Notwendigkeit eines um-
fassenden Material- und Farbkonzepts bewusst und ordnete deshalb 
in Ziff. 4 der Auflagen zur Baubewilligung vom 6. Juni 2017 die Nach-
reichung eines solchen noch vor Baubeginn an. Damit verwies sie die 
Prüfung der Fassaden- und Dachgestaltung sowie der Material- und 
Farbwahl in ein nachlaufendes Bewilligungsverfahren, was in Gebie-
ten mit erhöhten ästhetischen Anforderungen nach dem oben Gesag-
ten gerade unzulässig ist. Somit ergibt sich, dass der Rekurs auch in-
folge unvollständiger Gesuchsunterlagen bzw. daraus resultierender 
unkoordinierter Beurteilung des Baugesuchs gutzuheissen und die 
Baubewilligung aufzuheben gewesen wäre. 
 
5.3 
Im Weiteren wenden die Rekurrenten ein, die geplante, spitz-
winklige Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage in die N.___strasse genüge 
den Anforderungen der Verkehrssicherheit nicht. 
 
Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsäch-
lich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der beste-
henden und der geplanten Überbauung genügt und den zu erwarten-
den Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet (vgl. vorste-
hend Erw. 4.1). Das TBA führt in Bezug auf die geplante Grundstücks-
zufahrt im Amtsbericht vom 19. Februar 2021 aus, die nötigen Sicht-
weiten auf die N.___strasse und die M.___strasse seien von dieser 
aus nicht eingehalten, da es sich um eine schleifend angelegte Zufahrt 
handle. Eine solche sei an sich schon aus grundsätzlichen Sicher-
heitsaspekten zu vermeiden, in einem Verkehrsknoten zweier öffentli-
cher Strassen sei sie aber überhaupt nicht verantwortbar. Die geplante 
Tiefgarageneinfahrt ist damit nicht verkehrssicher ausgestaltet und 
kann daher nicht als hinreichende Erschliessung betrachtet werden. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 17/20 
 
Das Bauvorhaben wäre also auch mangels einer hinreichend ver-
kehrssicheren Zufahrt zu den Baugrundstücken nicht bewilligungsfä-
hig. 
 
5.4 
Die Rekurrenten rügen weiter, die Ausnahmebewilligung zur Un-
terschreitung des Strassenabstands – sowohl zur M.___strasse als 
auch zur N.___strasse – sei zu Unrecht erteilt worden. 
 
5.4.1 Gemäss Art. 108 Abs. 2 StrG kann die zuständige Behörde Aus-
nahmen von Strassenabstandsvorschriften bewilligen, wenn weder 
Verkehrssicherheit noch Strasse beeinträchtigt werden (Bst. a), 
Schutzobjekte nach Art. 115 PBG zu erhalten sind (Bst. b) oder redu-
zierte Abstände für Lärmschutzanlagen der Einhaltung der Lärm-
schutzgesetzgebung dienen (Bst. c). Ausnahmen nach Strassenrecht 
sind nur zurückhaltend und einzig bei Vorliegen besonderer Verhält-
nisse zu gewähren, auch wenn der Gesetzeswortlaut nicht zwingend 
nach einem Härtefall im Sinn von Art. 77 Abs. 1 Bst. a BauG verlangt 
(GVP 2006 Nr. 35 S. 155; D. GMÜR, in: G. Germann [Hrsg.], Kurzkom-
mentar zum st.gallischen Strassengesetz vom 12. Juni 1988, St.Gal-
len 1988, Art. 108 N 3) und strassenrechtliche Ausnahmebewilligun-
gen nicht nur bei Vorliegen einer eigentlichen Ausnahmesituation er-
teilt werden dürfen (VerwGE B 2013/50 und 51 vom 8. Juli 2014 
Erw. 3.3.2; BDE Nr. 5/2021 vom 20. Januar 2021 Erw. 7.1). 
 
5.4.2 Es ist vorliegend unbestritten, dass die geplanten Neubauten 
den Strassenabstand sowohl zur M.___strasse als auch zur 
N.___strasse (teilweise massiv) unterschreiten. Die DMP führte in ih-
rer ergänzenden Stellungnahme vom 5. Februar 2021 zum Amtsbe-
richt diesbezüglich aus, die von der Vorinstanz bewilligte Unterschrei-
tung des Strassenabstands gegenüber der M.___strasse sei aus 
denkmalpflegerischer Sicht erforderlich. Demgegenüber werde die 
Unterschreitung des Strassenabstands zur N.___strasse zwar orts-
baulich als passend empfunden, diese Abstandsunterschreitung sei 
aber nicht mit Gründen des Ortsbildschutzes rechtfertigbar. Unter die-
sen Umständen ist mit den Rekurrenten davon auszugehen, dass zu-
mindest die ausnahmsweise Unterschreitung des Strassenabstands 
entlang der N.___strasse durch das Haus Süd nicht zu Recht bewilligt 
wurde. 
 
5.5 
Die Rekurrenten beanstanden sodann, dass der Niveaupunkt 
beim Haus Nord falsch ermittelt worden sei. Der fragliche Niveaupunkt 
könne – unter Berücksichtigung des Geländeverlaufs in der Umge-
bung und der bestehenden Aufschüttung zur Garage und zum heuti-
gen Sitzplatz hin – nicht stimmen. Den Rekurrenten ist zuzustimmen, 
dass die Ermittlung des Niveaupunkts aufgrund der eingereichten Un-
terlagen nicht nachvollziehbar ist. Der eingezeichnete Verlauf des ge-
wachsenen Terrains scheint um einiges tiefer zu liegen als der ange-
gebene Niveaupunkt des Hauses Nord. Es ist jedoch auch anzumer-
ken, dass es in der Kernzone keine Vorgaben betreffend Gebäude-
höhe oder Geschosszahl gibt. Vielmehr sind die zulässigen Gebäude-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 18/20 
 
dimensionen im Einzelfall aufgrund der Einfügung in die charakteristi-
sche bauliche Umgebung festzulegen. Entsprechend spielt auch der 
Niveaupunkt als Ausgangspunkt zur Bestimmung der Gebäudehöhe 
und der Geschossart im vorliegenden Fall für sich allein keine wesent-
liche Rolle. Mangels Entscheidrelevanz durfte die Vorinstanz deshalb 
auf weitere Abklärungen und Beweisabnahmen in Bezug auf den Ni-
veaupunkt verzichten. 
 
6. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass infolge ungenügender Koordina-
tion zwischen der angefochtenen Baubewilligung und dem Teilstras-
senplan N.___strasse die Baubewilligung und der Einspracheent-
scheid der Baukommission Z.___ vom 6. Juni 2017 aufzuheben sind. 
Der Rekurs erweist sich somit als begründet und ist im Sinn der Erwä-
gungen gutzuheissen. 
 
7. 
 
7.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten den Rekursgegnern zu überbinden. 
 
7.2 
Der von P.___ am 21. Juli 2017 geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 1'000.– ist zurückzuerstatten. 
 
8. 
 
Rekurrenten, Rekursgegner und Vorinstanz stellen ein Begehren um 
Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
8.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
8.2 
Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Honorarordnung (sGS 963.75; 
abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der Verwaltungsrechtspflege 
vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis Fr. 6'000.–. Für ein 
aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann das Honorar um 100 
Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). Innerhalb des für eine 
Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar nach den be-
sonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendi-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 19/20 
 
gen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falls und den wirtschaftli-
chen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen (Art. 19 HonO). Nach 
ständiger Praxis des Baudepartementes wird für durchschnittlich 
schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugenschein) regelmässig 
ein mittleres Honorar von Fr. 2'750.–, bzw. von Fr. 3'250.– mit Re-
kursaugenschein, zuzüglich Mehrwertsteuer festgesetzt, sofern ein 
begründeter Antrag auf Entschädigung der Mehrwertsteuer gestellt 
wurde. 
 
8.2.1 Der Rechtsvertreter der Rekurrenten reichte am 12. März 2021 
eine Kostennote über insgesamt Fr. 4'928.35 (bestehend aus einem 
Honorar von Fr. 4'400.–, plus 4 % Barauslagen, plus 7,7 % Mehrwert-
steuer) ein. Er begründete die über dem mittleren Honorar liegende 
Kostennote mit der besonderen Schwierigkeit des Rekurses sowie da-
mit, dass er eine Vielzahl an Rekurrenten vertreten habe und ein mehr-
facher Schriftenwechsel stattgefunden habe. Das vorliegende Rekurs-
verfahren ist – entgegen der Ansicht des Vertreters der Rekurrenten – 
nur als durchschnittlich schwierig zu werten. Aufgrund der Vertretung 
mehrerer Rekurrenten und des umfangreichen Schriftenwechsels er-
geben sich jedoch besondere Umstände und dadurch ein überdurch-
schnittlicher Aufwand für den Rechtsvertreter der Rekurrenten, die es 
rechtfertigen, die üblicherweise zugesprochene pauschale Entschädi-
gung von Fr. 2'750.– antragsgemäss um 60 %, also um Fr. 1'650.–, zu 
erhöhen. Die Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung in der 
Höhe von insgesamt Fr. 4'400.– zuzüglich vier Prozent (pauschale) 
Barauslagen (Fr. 176.–) plus Mehrwertsteuer erscheint als angemes-
sen. Die ausseramtliche Entschädigung ist von den Rekursgegnern zu 
bezahlen. 
 
8.3 
Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie 
von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi-
gung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
 
8.4 
Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach 
st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, 
S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser 
Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs der E.___, V.___, und von G.___, U.___, wird 
zufolge Rückzugs von der Geschäftsliste des Baudepartementes 
abgeschrieben. 
 
b) 
Der Rekurs von A.___, B.___, C.___, D.___ und H.___, alle 
X.___, sowie von F.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen 
gutgeheissen, soweit er nicht gegenstandslos geworden ist. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 20/20 
 
 
c) 
Der Beschluss Nr. 56/2017 der Baukommission Z.___ vom 
6. Juni 2017 (Baubewilligung und Einspracheentscheid) wird aufgeho-
ben. 
 
2. 
 
a) 
Die I.___, W.___, bezahlen eine Entscheidgebühr von 
Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Der am 21. Juli 2017 von P.___geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 1'000.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___, B.___, C.___, D.___, H.___ und 
F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die 
I.___ entschädigen A.___, B.___, C.___, D.___, H.___, und F.___ 
ausseramtlich mit insgesamt Fr. 4'576.– zuzüglich Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren der I.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird abgewiesen. 
 
c) 
Das Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. 
 
 
 
Der Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartementes 
 
 
 
 
Beat Tinner 
Regierungsrat