sg_publikationen · 23-3577 · 2023-04-24 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
23-3577
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 20.02.2024
Entscheiddatum:
29.01.2024
BUDE 2024 Nr. 007
Verfahrensrecht, Baurecht, Art. 15 und Art. 16 VRP, Art. 72 und Art. 72ter 
BauG. Eine Baubewilligung mit Auflagen und Bedingungen muss nicht 
vorgängig den Gesuchstellenden zugestellt werden. Hingegen ist eine 
kantonale Stellungnahme vorab sowohl den Gesuchstellenden als auch den 
übrigen Verfahrensbeteiligten zuzustellen, um den Anspruch auf rechtliches 
Gehör nicht zu verletzen (Erw. 4.2). Heilung der Verletzung des rechtlichen 
Gehörs im Rekursverfahren (Erw. 4.5). Sieht ein kommunales Reglement vor, 
dass bei Interessen des Ortsbildschutzes eine reduzierte Anzahl 
Pflichtparkplätze bewilligt werden kann und wendet die zuständige 
Baubehörde diese Bestimmung nur unter der Bedingung an, dass ein 
Parkplatz überhaupt aufgrund der Platzverhältnisse erstellt werden kann, 
entspricht diese Anwendung dem Sinn und Zweck der Bestimmung und ist 
rechtmässig (Erw. 5.2.3). Abweisung des Rekurses.
BUDE 2024 Nr. 007 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/14


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23-3577 
 
Entscheid Nr. 7/2024 vom 29. Januar 2024 
Rekurrentin 
A.___ G 
gegen 
Vorinstanz 
Baukommission Z.___ (Entscheid vom 24. April 2023) 
Betreff 
Baubewilligung (Einbau einer zusätzlichen Wohnung im 
Dachgeschoss mit Einbau einer Dachgaube / Ersatzabgabe 
Parkplatz) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 2/13 
 
Sachverhalt 
A. 
 
Die A.___AG ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 
Z.___, an der G.___strasse 10 in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss 
geltendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 25. November 1992 in der 
Kernzone Altstadt. Es ist mit einem Wohnhaus mit zwei Wohnungen 
(Vers.-Nr. 002) überbaut. Das Grundstück liegt im Weiteren im Orts-
bildschutzgebiet. Gemäss Bundesinventar der schützenswerten Orts-
bilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (Verordnung über das 
Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz; SR 
451.12) besitzt Z.___ Obere Vorstadt ein Ortsbild von nationaler Be-
deutung. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 3. Oktober 2022 beantragte die A.___AG 
bei der Baukommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung für die Er-
stellung einer zusätzlichen Wohnung im Dachgeschoss mit Einbau ei-
ner Dachgaube auf der Nordseite, Dachsanierung (Ziegelersatz) mit 
Innendämmung sowie Innenumbauarbeiten auf dem Grundstück 
Nr. 001. 
 
b) 
Mit Beschluss vom 24. April 2023 erteilte die Baukommission die 
Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und mit der weiteren 
Verpflichtung für den fehlenden Parkplatz eine Ersatzabgabe von 
Fr. 1'750.– zu entrichten. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob die A.___AG mit Schreiben vom 
15. Mai 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Es werden 
folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
A) des Beschlusses sei aufzuheben; 
2. 
B) Ziff. 13 sei bezüglich des Betrages von CHF 1750 
(Ersatzabgabe für Autoabstellplätze) aufzuheben; 
3. 
Es sei festzustellen, dass das Baugesuch ansonsten 
rechtskräftig ist und mit den Bauarbeiten begonnen 
werden darf; 
4. 
Die Baukommission sei anzuweisen, künftig vor Erlass 
einer Verfügung sowohl Akteneinsicht als auch ein 
Replikrecht einerseits bezüglich eingegangenen Akten 
sowie andererseits bezüglich vorgesehenen Auflagen 
und Bedingungen zu gewähren; 
5. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
Zur Begründung wird unter anderem geltend gemacht, die Stellung-
nahme der kantonalen Denkmalpflege vom 21. April 2023 sei ihr erst 
zusammen mit der Baubewilligung zugestellt worden. Das Recht auf 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 3/13 
 
Akteneinsicht sei ihr verwehrt worden. Zu prüfen sei, ob künftig nicht 
ein «Bewilligungsvorschlag» ergehen sollte, damit den Parteien effek-
tiv das rechtliche Gehör gewährt werde. Im Weiteren fehle für die Er-
satzabgabe für Parkplätze die rechtliche Grundlage, da das kommu-
nale Baureglement vom 3. März 2016 (sRS 721.1; abgekürzt: BauR) 
sich nach wie vor auf das alte Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 
134; abgekürzt BauG) beziehen würde. Sollte das BauR dennoch An-
wendung finden, sei zu Unrecht Art. 53 Abs. 3 Bst. a i.V.m. Art. 54 
Abs. 4 BauR nicht berücksichtigt worden, wonach bei Interesse des 
Ortsbildschutzes eine reduzierte Anzahl Parkplätzen bewilligt werden 
könne und somit keine Ersatzabgabe zu leisten sei. Ferner gäbe es 
gemäss Art. 53 Abs. 3 BauR auch weitere Möglichkeiten eine redu-
zierte Anzahl von Parkplätzen zu bewilligen wie zum Beispiel eine 
«nachgewiesene, vertraglich geregelte und zweckmässige Mehrfach-
nutzung» (Buchstabe b) oder ein nachgewiesener, vertraglich oder 
reglementarisch gesicherter Verzicht auf Autos durch die Bewohnen-
den» (Buchstabe c). Diese Optionen seien seitens der Vorinstanz we-
der erfragt noch geprüft worden. Im Übrigen wisse die Vorinstanz ge-
nau, dass die Rekurrentin in der Nähe noch weitere Parkplätze besitze 
und diese als Alternative anbieten könnte und sich somit die Entrich-
tung einer Ersatzabgabe erübrigen würde. 
 
D. 
 
a) 
Mit Schreiben vom 11. Juli 2023 teilt die Vorinstanz der Rekur-
rentin mit, dass sie in Erwägung ziehe, ihre bisherige Praxis, die eine 
Halbierung der Ersatzabgabe vorsah, aufzugeben, da sie auf keiner 
rechtlichen Grundlage beruhen würde. Dies hätte zur Folge, dass die 
im Rekurs umstrittene Ersatzabgabe widerrufen und neu entschieden 
werden müsste. Dadurch hätte die Rekurrentin eine Ersatzabgabe von 
Fr. 3'500 statt Fr. 1'750.– zu entrichten. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 21. August 2023 beantragt die Vorin-
stanz, den Rekurs abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden 
könne. Zur Begründung wird geltend gemacht, ihr Entscheid sei recht-
mässig, jedoch hätte sich in dessen Begründung ein Fehler eingeschli-
chen. Der fälschlicherweise in den Erwägungen aufgeführte Art. 53 
Abs. 3 Bst. a BauR finde in casu keine Anwendung. «Interessen des 
Ortsbilds» seien dann tangiert, wenn auf dem Baugrundstück in bau- 
und verkehrspolizeilicher Hinsicht ein Parkplatz erstellt werden könnte, 
dieser allerdings zum Erhalt eines geschützten Ortsbilds nicht bewilligt 
werde. In solchen Fällen sei gestützt auf Art. 54 Abs. 4 BauR keine 
Ersatzabgabe zu entrichten. Im vorliegenden Fall fehlten aber die 
räumlichen Verhältnisse auf dem Baugrundstück, um einen Parkplatz 
zu erstellen. Daher resultiere aufgrund der Erweiterung der Wohnflä-
che gemäss Baugesuch eine Parkplatzabgabe. In diesem Fall sei 
Art. 54 Abs. 4 BauR nicht anwendbar und eine Ersatzabgabe sei zu 
entrichten. Ferner habe die Vorinstanz seit Inkrafttreten des aktuellen 
BauR per 1. März 2021 für die Altstadt und weitere Ortsbildschutzge-
biete mit guter öV-Anbindung in ständiger Praxis die Ersatzabgabe 
halbiert. Sie hätte nun allerdings beschlossen, ihre bisherige – nicht 
auf einer direkten rechtlichen Grundlage beruhende – Praxis per sofort 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 4/13 
 
aufzugeben. Ursprünglich sei daher geplant gewesen, den nun ange-
fochtenen Entscheid zu widerrufen und die Baubewilligung neu zu er-
teilen unter Verfügung der vom Baureglement vorgesehenen Ersatz-
abgabe von Fr. 3'500.–. Darauf werde aber verzichtet. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das BauG aufgehoben worden 
(Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Baubewilligungsentscheid 
erging am 24. April 2023. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die 
Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum 
Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 
8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) 
als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen wei-
terhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur An-
wendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrentin beantragt, die nicht angefochtenen Teile der 
Baubewilligung seien für rechtskräftig zu erklären. Sie bringt 
sinngemäss vor, angefochten sei lediglich die Ersatzagbe für den 
Parkplatz. Die Baubewilligung könne im Übrigen als rechtskräftig 
erklärt werden, damit mit den Bauarbeiten begonnen werden könne. 
 
3.1 
Nach Art. 51bis Abs. 1 VRP kann die Rekursinstanz den Umfang 
der aufschiebenden Wirkung feststellen und ausscheidbare Teile der 
Verfügung, die nicht angefochten sind, rechtskräftig erklären. Wird 
eine Verfügung nur teilweise angefochten, stellt sich die Frage, ob der 
nicht angefochtene Teil selbständig in (formelle) Rechtskraft erwächst 
(Teilrechtskraft). In der Literatur wird die Teilrechtskraft für einzelne 
(nicht angefochtene) Dispositivpunkte bejaht. Voraussetzung ist, dass 
sich die einzelnen Punkte voneinander trennen lassen (U. CAVELTI/ 
T. VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 5/13 
 
2003, Rz. 1089). An sich ausscheidbare Teile einer Verfügung treten 
im Dispositiv häufig nicht separat in Erscheinung (zum Beispiel bei ei-
ner Bewilligung). Es kann daher unklar sein, bezüglich welcher Teile 
des Anfechtungsgegenstands die Rechtskraft eingetreten ist. Art. 51bis 
VRP gibt der Rekursinstanz die Möglichkeit, den Umfang der aufschie-
benden Wirkung festzustellen und ausscheidbare und nicht im Streit 
liegende Teile der Verfügung rechtskräftig zu erklären. Damit kann ins-
besondere fixiert werden, inwiefern von einer Bewilligung Gebrauch 
gemacht werden darf (Botschaft der Regierung vom 28. Februar 2006 
zum V. Nachtrag zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, 
in: ABl 2006, S. 837). Im Baubewilligungsverfahren muss die Bewilli-
gung grundsätzlich als Gesamtentscheid ergehen. Eine Teilrechtskraft 
ist nur dann möglich, wenn das Bauvorhaben aufteilbar ist und die 
Teile unabhängig voneinander realisierbar sind. Gleiches gilt, wenn 
einzig eine Nebenfolge der Verfügung angefochten wird, zum Beispiel 
die Höhe oder Verteilung der Prozesskosten. In diesen Fällen erwach-
sen auch im Baubewilligungsverfahren die Hauptpunkte in Rechtskraft 
(Baudepartement 
SG, 
Juristische 
Mitteilungen 
2007/I/2; 
BDE Nr. 22/2019 vom 3. April 2019 Erw. 2.1). 
 
3.2 
Zu prüfen ist, ob die angefochtenen Teile der Baubewilligung ei-
nen vorgezogenen Baubeginn hemmen oder nicht. Die Rekurrentin 
ficht lediglich die zu entrichtenden Ersatzabgaben für die Parkplätze 
an, die auf die Bauphase keinerlei Einfluss haben. Bei dieser Sachlage 
spricht nichts dagegen, die Teilrechtskraft der Baubewilligung zu er-
klären und die aufschiebende Wirkung des Rekurses auf die ange-
fochtene Dispositivziffern A sowie B13 in Bezug auf die Ersatzabgabe 
zu begrenzen. 
 
4. 
 
Die Rekurrentin beanstandet, dass ihr die Stellungnahme der 
kantonalen Denkmalpflege vom 21. April 2023 erst mit der Bau-
bewilligung zugestellt wurde und ihr dadurch das Recht auf 
Akteneinsicht und somit das rechtliche Gehör vereitelt worden sei. 
Ferner habe ihr auch die Baubewilligung vorab zugestellt werden 
sollen, weil sie sowohl Auflagen und Bedingungen, als auch 
Ersatzabgaben zum Inhalt gehabt habe. 
 
4.1 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der 
Sachaufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes 
Mitwirkungsrecht der Beteiligten dar. Sein Umfang richtet sich primär 
nach kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der 
Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen 
Inhalten gehören die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung 
vor Erlass einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht 
auf Teilnahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und 
auf begründeten Entscheid (R. WIEDERKEHR/K. PLÜSS, Praxis des 
öffentlichen Verfahrensrechts, Bern 2020, N 269 ff.; BUDE Nr. 92/2023 
vom 27. September 2023 Erw. 3.1). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 6/13 
 
4.1.1 Gemäss Art. 15 Abs. 2 VRP sind erheblich belastende Verfü-
gungen nur zulässig, wenn die Betroffenen den wesentlichen Sach-
verhalt kennen und Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Das Recht 
auf Stellungnahme und die entsprechende Anhörungspflicht der Be-
hörde führen jedoch nicht dazu, dass diese einem Gesuchsteller im 
Rahmen des rechtlichen Gehörs (vorab) bekannt zu geben hat, wie sie 
zu entscheiden gedenkt. Dies wäre nur der Fall, wenn der Entscheid 
sich auf eine Begründung stützen würde, die von keiner der Parteien 
angeführt wurde und mit welcher diese auch nicht rechnen mussten. 
Andernfalls hat der Gesuchsteller immer damit zu rechnen, dass sein 
Gesuch abgewiesen werden kann (S. RIZVI/S. RISI, in: Rizvi/Schind-
ler/Cavelti [Hrsg.], Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRP], 
Praxiskommentar, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 15-17 N 29; VerwGE B 
2014/216 vom 28. April 2015 Erw. 2 und B 2016/229 vom 26. April 
2018 Erw. 2.1; BUDE Nr. 92/2023 vom 27. September 2023 Erw. 3.1; 
WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., N 327 f.). 
 
4.1.2 Nach Art. 16 Abs. 1 VRP haben die Beteiligten Anspruch auf 
Einsicht in die Akten, soweit nicht wichtige öffentliche oder schutzwür-
dige private Interessen entgegenstehen. Das Akteneinsichtsrecht er-
streckt sich auf alle für den Entscheid wesentlichen Akten, d.h. all jene 
Akten, die Grundlage einer Anordnung bilden. Abzustellen ist dabei 
ausschliesslich auf die objektive Bedeutung eines Schriftstücks für die 
entscheidwesentliche Sachverhaltsfeststellung. Keine Einsicht muss 
in Akten gewährt werden, die nicht der Stützung einer behördlichen 
Anordnung dienen. Dazu gehören vor allem auch die Akten des inter-
nen amtlichen Verkehrs, etwa Vorbereitungsunterlagen (Referat) usw. 
Als interne Akten gelten Unterlagen, denen kein Beweischarakter zu-
kommt, welche vielmehr ausschliesslich der internen Meinungsbildung 
dienen, also namentlich Entwürfe, Anträge, Notizen, Mitberichte, Hilfs-
belege usw. Mit dem Ausschluss des Einsichtsrechts in diese Akten 
soll verhindert werden, dass die interne Meinungsbildung über die ent-
scheidenden Aktenstücke und die erlassenen begründeten Verfügun-
gen hinaus vollständig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird. Ob ein 
Aktenstück als intern zu qualifizieren ist, muss nach objektiven Ge-
sichtspunkten geprüft werden. Wenn ein Aktenstück objektiv betrach-
tet von Bedeutung für die Sachverhaltsfeststellung ist, so unterliegt es 
ungeachtet einer allfälligen Bezeichnung als internes Dokument der 
Einsicht. Einsicht ist somit in alle Akten zu gewähren, welche geeignet 
sind, Grundlage der späteren Verfügung bzw. des späteren Ent-
scheids zu bilden (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 1131 mit Hinweisen). 
Allerdings sind Aktendossiers nicht vor der Gewährung der Aktenein-
sicht zu durchkämmen und in erhebliche und unerhebliche Akten auf-
zuteilen. Werden interne Vernehmlassungen als förmliche Stellung-
nahmen zu einzelnen Aspekten eines Baugesuchs eingeholt, besteht 
kein Grund, diese gegenüber dem Baugesuchsteller oder dem Ein-
sprecher nicht offen zu legen (VerwGE B 2009/139 vom 11. Mai 2010 
Erw. 4.2.2; BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 5.1.1). 
 
4.2 
Die Rekurrentin rügt, ihr sei die Stellungnahme der kantonalen 
Denkmalpflege vom 21. April 2023 nicht zur Kenntnis und 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 7/13 
 
Stellungnahme unterbreitet worden. Werden von der Bewilligungs-
behörde Stellungnahmen oder Amtsberichte von internen oder 
externen Fachstellen eingeholt und wird anschliessend bei der 
Gesuchsbearbeitung darauf abgestellt oder darauf verwiesen, besteht 
nach den geschilderten Grundsätzen zum rechtlichen Gehör eine 
Pflicht, diese sowohl gegenüber den Gesuchstellenden als auch 
sämtlichen Verfahrensbeteiligten offen zulegen. Die Vorinstanz hätte 
somit die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege der 
Rekurrentin vor der Erteilung der Baubewilligung zur Einsicht und 
Stellungnahme zustellen müssen, um das rechtliche Gehör nicht zu 
verletzen. Diesbezüglich erweist sich die Rüge der Rekurrentin als 
begründet. Anders ist allerdings der Fall zu beurteilen hinsichtlich der 
vorgängigen 
Zustellung 
der 
Baubewilligung. 
Gemäss 
oben 
Ausgeführtem haben die Gesuchstellenden immer damit zu rechnen, 
dass ihr Gesuch abgewiesen werden kann. Somit ist es nicht erforder-
lich, eine Baubewilligung vor dessen Eröffnung vorab den Gesuchstel-
lenden zuzustellen, selbst dann nicht, wenn diese Auflagen, Bedingun-
gen oder Ersatzabgaben zum Inhalt hat. 
 
4.3 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz, indem 
sie der Rekurrentin die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege 
vom 21. April 2023 vorgängig nicht zugestellt hat, deren Anspruch auf 
rechtliches Gehör verletzt hat. 
 
4.4 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nach der Rechtspre-
chung formeller Natur und führt bei seiner Verletzung grundsätzlich zur 
Aufhebung des betreffenden Entscheids und zur Rückweisung der 
Streitsache an die Vorinstanz. Nach der Rechtsprechung des Bundes-
gerichtes kann ein solcher Verfahrensmangel durch die Gewährung 
des rechtlichen Gehörs in einem nachfolgenden Rechtsmittelverfahren 
nur geheilt werden, wenn der Rechtsmittelinstanz die volle Überprü-
fungsbefugnis zusteht und sie von diesem Recht tatsächlich Gebrauch 
macht (BGE 126 I 72). Zurückhaltung ist jedoch am Platz, wenn es um 
die Beurteilung von Ermessensfragen geht und der Vorinstanz ein er-
heblicher Beurteilungsspielraum zukommt. Wenn hingegen die unter-
bliebene Anhörung nachgeholt werden kann und die Rechtsmittelbe-
hörde mit derselben Kognition entscheidet, wird eine Heilung zugelas-
sen (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 990; BUDE Nr. 11/2023 vom 25. Ja-
nuar 2023 Erw. 4.6). 
 
4.5 
Im vorliegenden Fall verfügt die Rekursinstanz zum einen über 
volle Kognition. Zum anderen konnte sich die Rekurrentin im Rahmen 
des Rekursverfahrens zu der entsprechenden Eingabe äussern. Unter 
diesen Umständen ist eine Heilung des Verfahrensmangels angezeigt. 
Die Gehörsverletzungen sind jedoch bei der Verlegung der Kosten zu 
berücksichtigen. 
 
5. 
 
5.1 
Weiter rügt die Rekurrentin, dass für die Entrichtung der Ersatz-
abgabe die gesetzliche Grundlage fehle, weil das BauR sich noch auf 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 8/13 
 
das alte BauG stützen würde und im Übrigen die Bestimmungen des 
BauR nicht die Anforderungen von Art. 70 PBG erfüllen würden. 
 
5.1.1 Der Erlass des BauR erfolgte vor dem Erlass bzw. vor dem In-
krafttreten des PBG und zwar am 3. März 2016, auch wenn die Inkraft-
setzung des BauR erst am 1. März 2021 erfolgte. Entsprechend ba-
siert das geltende BauR noch auf dem BauG und nicht auf dem PBG. 
Daher ist der Verweis in den Bestimmungen des BauR zum BauG kor-
rekt. Im Übrigen – wie oben in Ziff. 2 bereits ausgeführt – sind grund-
sätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie als unmit-
telbar anwendbar erklärt werden. Nachdem die Bestimmungen von 
Art. 69 f. PBG betreffend die Erstellung von Abstellplätzen nicht direkt 
anwendbar sind und somit nicht zur Anwendung gelangen (vgl. An-
hang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im 
PBG» vom 8. März 2017) sind auch die vorgebrachten Rügen der Re-
kurrentin zu Art. 70 PBG lediglich im Rahmen der Frage zu prüfen, ob 
die Bestimmungen über die Ersatzabgaben im BauR den Anforderun-
gen des BauG gerecht werden. 
 
5.1.2 Nach Art. 72 Abs. 1 BauG kann der Bauherr bei Neuerstellung, 
Zweckänderung oder Erweiterung von Bauten und Anlagen zur Schaf-
fung von Abstellflächen für Motorfahrzeuge verpflichtet werden. Las-
sen die örtlichen Verhältnisse die Erstellung der erforderlichen Anzahl 
Parkplätze nicht zu oder erweisen sich die Kosten als unzumutbar, hat 
der Pflichtige gemäss Art. 72ter BauG in angemessener Nähe Ersatz 
zu beschaffen oder eine angemessene Ersatzabgabe zu leisten (vgl. 
BDE Nr. 18/2020 vom 12. März 2020 Erw. 3.1.1). Bei Art. 72 BauG 
handelt es sich um eine Kann-Vorschrift. Wenn die politische Ge-
meinde eine Verpflichtung zur Erstellung von Parkplätzen vorsehen 
will, muss sie dies in ihrem kommunalem Recht – in aller Regel in ih-
rem Bau- oder einem separaten Parkplatzreglement – regeln. 
 
5.1.3 Die Stadt Z.___ regelt in Art. 53 BauR die Pflicht zur Erstellung 
von Parkplätzen sowie in Art. 54 BauR die Ersatzabgaben, wenn die 
erforderliche Anzahl der Parkplätze nicht erfüllt werden kann. Art. 54 
Abs. 1 BauR sieht eine Ersatzabgabe von Fr. 3'500.– für jeden fehlen-
den Parkplatz vor. Mit den genannten Bestimmungen ist die Stadt 
Z.___ somit ihrer Pflicht nachgekommen die Erstellungspflicht und die 
Ersatzabgabe in einem kommunalen Erlass vorzusehen. Die gesetzli-
che Grundlage liegt somit vor und es liegen auch keine Gründe vor 
bzw. diese werden von der Rekurrentin auch nicht genannt, weshalb 
Art. 53 und Art. 54 BauR die Anforderungen des BauG nicht erfüllen 
sollten. Diese Rügen erweisen sich somit als unbegründet. 
 
5.2 
Die Rekurrentin macht im Weiteren geltend, die Vorinstanz hätte 
zu Unrecht nicht Art. 53 Abs. 3 Bst. a i.V.m. Art. 54 Abs. 4 BauR be-
rücksichtigt, wonach bei Interesse des Ortsbildschutzes eine redu-
zierte Anzahl Parkplätzen bewilligt werden könnte und somit keine Er-
satzabgabe zu leisten sei. Ferner gäbe es auch weitere Möglichkeiten 
für eine reduzierte Anzahl von Parkplätzen gemäss Art. 53 BauR. 


 
 
 
 
 
 
 
 
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Diese Möglichkeiten seien aber seitens der Vorinstanz weder erfragt 
noch geprüft worden. 
 
5.2.1 Die kommunale Baubewilligungsbehörde hat nach Eingang ei-
nes Baugesuchs anhand der massgebenden Vorschriften (in der Re-
gel Baureglement, Parkplatzreglement oder Normen des Schweizeri-
schen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute [VSS]) zu eru-
ieren, wie viele Abstellflächen das geplante Bauvorhaben erfordert. 
Betrifft das Vorhaben nicht einen Neubau, sondern (nur) eine Zweck-
änderung oder Erweiterung, hat sich die Pflicht zur Schaffung von Ab-
stellflächen auf den Mehrbedarf zu beschränken (Baudepartement 
SG, Juristische Mitteilungen 2004/II/20). Der Bauherr kann mithin nur 
dann zur Schaffung von Abstellflächen verpflichtet werden, wenn der 
Bedarf an Parkplätzen nach der Umgestaltung grösser ist als zuvor. 
Sieht das Baugesuch weniger Parkplätze vor als von der Gemeinde 
ermittelt, ist zu prüfen, ob der Baugesuchsteller auf seinem Baugrund-
stück noch weitere Abstellflächen für Motorfahrzeuge erstellen könnte. 
Wenn auf dem Baugrundstück aus objektiven Gründen keine weiteren 
Parkplätze erstellt werden können oder sich die Kosten als unzumut-
bar erweisen, ist weiter zu prüfen, ob der Baugesuchsteller entspre-
chende Abstellflächen in angemessener Nähe beschaffen kann 
(Art. 72ter BauG). Kann der Baugesuchsteller keine Ersatzparkplätze 
beschaffen, ist ihm die Baubewilligung grundsätzlich mit Vorbehalt der 
Ersatzabgabe zu erteilen, es sei denn, es lägen andere Bauhinder-
nisse oder Verkehrserschwernisse im Sinn von Art. 72 Abs. 2 BauG 
vor (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2004/II/20). 
 
5.2.2 Gemäss Baubewilligung wird eine zusätzliche Wohnung im 
Dachgeschoss eingebaut. Dieser Einbau löst eine entsprechende 
Neuberechnung bzw. Differenzberechnung der Zahl der erforderlichen 
Abstellflächen für Motorfahrzeuge aus. Die Vorinstanz hat in ihrem 
Entscheid eine Berechnung vorgenommen. Gemäss dieser ist für die 
neue Wohnung ein zusätzlicher Parkplatz notwendig. Da auf dem Bau-
grundstück keine Abstellflächen für Motorfahrzeuge zur Verfügung 
stehen, löst der zusätzlich erforderliche Pflichtparkplatz eine entspre-
chende Ersatzpflicht aus. Diese Berechnung wird seitens der Rekur-
rentin auch nicht in Frage gestellt. Sie moniert aber, dass Art. 53 
Abs. 3 Bst. a BauR vorsehe, bei Interessen des Ortsbildschutzes eine 
reduzierte Anzahl von Pflichtparkplätzen zu bewilligen. Für diese seien 
aufgrund von Art. 54 Abs. 4 BauR keine Ersatzabgaben zu entrichten. 
Die Vorinstanz hält in ihrer Eingabe vom 21. August 2023 fest, dass 
der fälschlicherweise in den Erwägungen des angefochtenen Ent-
scheids aufgeführte Art. 53 Abs. 3 Bst. a BauR in casu keine Anwen-
dung finde. Diese Bestimmung sei dann tangiert, wenn auf dem Bau-
grundstück in bau- und verkehrspolizeilicher Hinsicht ein Parkplatz er-
stellt werden könnte, dieser zum Erhalt eines geschützten Ortsbilds 
jedoch nicht bewilligt werden könne. In solchen Fällen könne auf eine 
Ersatzabgabe verzichtet werden. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 10/13 
 
5.2.3 Gemäss Orthofoto ist klar zu erkennen, dass auf dem Grund-
stück der Rekurrentin kein Platz mehr für einen Parkplatz vorhanden 
ist. Im Übrigen wird dies von der Rekurrentin auch nicht bestritten. 
 
Art. 53 Abs. 3 Bst. a BauR sieht vor, dass bei Interessen des Ortsbild-
schutzes eine reduzierte Anzahl Pflichtparkplätze bewilligt werden 
kann. Gemäss der Vorinstanz ergibt sich aus dieser Bestimmung nicht 
per se der Anspruch, dass für Eigentümerinnen und Eigentümer, de-
ren Grundstücke in einem Ortsbildschutzgebiet liegen, automatisch 
eine reduzierte Anzahl Parkplätze bewilligt werden kann. Sondern sie 
setzt voraus, dass zwar ein Parkplatz aufgrund der Platzverhältnisse 
erstellt werden kann, diese Nutzung allerdings das geschützte Ortsbild 
beinträchtigen würde. Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist es, das 
Ortsbild vor störenden Parkplätzen zu schützen. Die Bauherrschaft 
soll in Fällen, in denen zugunsten des Ortsbildschutzes («freiwillig») 
auf einen Parkplatz verzichtet wird, nicht mit einer Ersatzabgabe be-
lastet werden. Anders verhält es sich natürlich, wenn die räumlichen 
Verhältnisse gar keinen Parkplatz zulassen. Die Auslegung der kom-
munalen Bestimmung durch die Vorinstanz ist somit nicht zu bean-
standen. Vielmehr entspricht sie dem Sinn und Zweck der Vorschrift. 
Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die Vorinstanz zu Recht 
Art. 53 Abs. 3 Bst. a i.V.m. Art. 54 Abs. 4 BauR nicht angewendet und 
für den fehlenden Parkplatz eine Ersatzabgabe verlangt hat. Ob die 
Reduzierung der Ersatzabgabe um die Hälfte rechtmässig war, kann 
offengelassen werden, da sie für die Rekurrentin nicht nachteilig ist 
und im Übrigen die Vorinstanz vorsieht diese Praxis abzuschaffen. 
 
5.3 
Weiter rügt die Rekurrentin, dass die Vorinstanz, namentlich der 
Leiter Bewilligungen wisse, dass sie 200 m (Luftlinie) entfernt über 
mehrere Tiefgaragenplätze sowie mehr als ein halbes Dutzend Later-
nenparkplätze verfüge und sie deshalb in der Lage wäre, Alternativ-
parkplätze anzubieten. Die Vorinstanz hätte sich daher vor Erhebung 
der Ersatzabgabe bei ihr erkundigen müssen, ob sie Alternativpark-
plätze anbieten könnte. 
 
5.3.1 Ein Baugesuch im Sinn von Art. 137 PBG ist der an die zustän-
dige Behörde gerichtete Antrag, das in den Baugesuchsunterlagen 
umschriebene Bauprojekt aufgrund der öffentlichen Bauvorschriften 
sowie weiterer zu beachtender öffentlich-rechtlicher Normen zu prüfen 
und nach Massgabe des Ergebnisses dieser Prüfung die Bewilligung 
zur Bauausführung zu erteilen. Nach ständiger Rechtsprechung ist es 
allein der Baugesuchsteller, der mit seiner Eingabe den Umfang eines 
Baugesuchs bestimmt (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2018/IV/6 mit Hinweisen). Damit ist es auch allein der Baugesuchstel-
ler, der mit der Einreichung des Baugesuchs (mittels ausgefülltem 
Baugesuchsformular) die Durchführung des Baubewilligungsverfah-
rens beantragt und dieses damit auslöst (BDE Nr. 73/2020 vom 7. Au-
gust 2020 Erw. 2.1). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 11/13 
 
5.3.2 Gemäss oben Ausgeführtem obliegt es grundsätzlich der Bau-
gesuchstellerin die notwendigen Baugesuchsunterlagen bei der zu-
ständigen Behörde einzureichen. Dies beinhaltet auch die Pflicht der 
Baubehörde bekannt zu geben, dass ein Alternativparkplatz geschaf-
fen werden könnte. Es kann von der Vorinstanz trotz möglicher vor-
handene Vorkenntnisse nicht verlangt werden, dass sie selbst heraus-
finden muss, ob Alternativparkplätze vorhanden sind. Ein solcher An-
spruch würde die Prüfungspflicht der Baubewilligungsbehörde spren-
gen. Es obliegt vielmehr den Baugesuchstellenden, jegliche Informati-
onen betreffend das Baugesuch von sich aus der Baubehörde anzu-
zeigen. Zudem hat die Rekurrentin gemäss Art. 54 Abs. 2 BauR nach 
wie vor die Möglichkeit bei Nachweis einer rechtmässig erstellten Al-
ternative, den Ersatzbeitrag bis zwei Jahre nach Erteilung der Baube-
willigung zinsfrei rückerstattet zu bekommen. Ihre Rüge erweist sich 
somit ebenfalls als unbegründet. 
 
6. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass den vorgebrachten Rügen – mit 
Ausnahme der Verletzung des rechtlichen Gehörs − nicht gefolgt wer-
den kann. Der Rekurs erweist sich deshalb als unbegründet und ist 
abzuweisen. 
 
7. 
 
7.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat grundsätz-
lich die Rekurrentin die amtlichen Kosten zu bezahlen. Es ist jedoch 
dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Vorinstanz den Anspruch 
der Rekurrentin auf rechtliches Gehör verletzt hat. Die amtlichen Kos-
ten des Rekursverfahrens von Fr. 2'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebüh-
rentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5) sind 
deshalb lediglich im Umfang von Fr. 1'500.– der Rekurrentin aufzuer-
legen. Den verbleibenden Kostenanteil von Fr. 1'000.– hat die Politi-
sche Gemeinde Z.___ zu tragen. Auf deren Erhebung ist jedoch zu 
verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). 
 
7.2 
Der von der Rekurrentin am 25. Mai 2023 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 700.– ist anzurechnen. 
 
8. 
 
Die Rekurrentin stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen 
Kosten. 
 
8.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). Nicht anwaltlich vertretene Verfahrensbeteiligte ha-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 12/13 
 
ben grundsätzlich mangels eines besonderen Aufwands keinen An-
spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP in Ver-
bindung mit Art. 95 Abs. 3 Bst. c ZPO). Dass ihnen gleichwohl ersatz-
fähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf 
deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädigung 
erfolgt somit nur ausnahmsweise, insbesondere wenn es sich um eine 
komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der getätigte 
Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Aufwand und 
dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis be-
steht. Nicht anwaltlich vertretenen Personen spricht das Baudeparte-
ment lediglich eine Umtriebsentschädigung ohne Bezugnahme auf 
den Anwalts- oder einen anderen Branchentarif zu, und zwar praxis-
gemäss in der Höhe von Fr. 300.– bis Fr. 500.– (vgl. VerwGE B 
2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff. und 5 ff., zusammenge-
fasst in: Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2014/I/6). 
 
8.2 
Die Rekurrentin unterliegt mit ihren Anträgen. Lediglich in Bezug 
auf die geltend gemachte Verletzung des rechtlichen Gehörs ist sie als 
obsiegend zu betrachten. Wie den obigen Ausführungen zu entneh-
men ist, wird eine Umtriebsentschädigung nur ausnahmsweise zuge-
sprochen. Eine solche spezielle Situation ist vorliegend nicht erkenn-
bar und das Begehren wird von der Rekurrentin auch nicht begründet. 
Entsprechend ist das Begehren abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Beschluss der Baukommission Z.___ vom 24. April 2023 (zu 
Baugesuch-Nr. 2022-309) wird mit Ausnahme von Dispositiv A 
(Ersatzabgabe) und B13 (in Bezug auf den Betrag der Ersatzabgabe) 
rechtskräftig erklärt. 
 
b) 
Der Rekurs der A.___AG wird abgewiesen. 
 
2. 
 
a) 
Der A.___AG wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– 
auferlegt. 
 
b) 
Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der von Höhe von 
1'000.– bei der Politischen Gemeinde Z.___ wird verzichtet. 
 
c) 
Der am 25. Mai 2023 von der A.___AG geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 700.– wird angerechnet. 
 
3. 
 
Das Begehren der A.___AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird abgewiesen. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 7/2024), Seite 13/13 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin