sg_publikationen · 20-10150, 21-121 · 2022-12-20 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
20-10150, 21-121
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 21.02.2023
Entscheiddatum:
20.12.2022
BUDE 2022 Nr. 112
Baurecht. Art. 45 Abs. 1 VRP, Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV, Abs. 1 ÜBest 
GschV, Abs. 2 Bst. a Übest GSchV. Baureglementarische 
Gewässerabstandsvorschriften haben seit Inkrafttreten des Planungs- und 
Baugesetzes keine Grundlage mehr, da dieses im Gegensatz zum Baugesetz 
keinen kantonalrechtlichen Gewässerabstand mehr vorsieht. Mangels 
Festlegung des definitiven Gewässerraums war vorliegend nur noch der 
übergangsrechtliche Gewässerabstand massgeblich. Die Messungen vor Ort 
ergaben, dass die Werte der Sohlenbreite zwischen 0,6 m und 1,4 m lagen, 
weshalb der in der Grundlagenkarte Gewässerraum eingetragene Wert von 1 
m als generalisierte Sohlenbreite sachgerecht war. Da die Vorinstanz von 
einer geringeren Sohlenbreite ausging, verletzte das Bauvorhaben den 
übergangsrechtlichen Gewässerabstand und war nicht bewilligungsfähig 
(Erw. 3.2). Gutheissung der Rekurse.
BUDE 2022 Nr. 112 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
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Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
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20-10150/21-121 
 
Entscheid Nr. 112/2022 vom 20. Dezember 2022 
Rekurrentinnen und 
Rekurrenten 1 
(im Rekurs Nr. 20-10150) 
Rekurrentin 2 
(im Rekurs Nr. 21-121) 
Erbengemeinschaft A.___sel., bestehend aus: 
- 
A.A.___ 
- 
B.A.___ 
- 
C.A.___ 
B.___ 
A.C.___ und B.C.___ 
D.___ 
alle vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, 
Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen 
E.___ 
F.___ 
vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, 
Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen 
 
gegen 
Vorinstanz 
Baukommission Z.___ (Entscheid vom 14. Dezember 2020) 
Rekursgegnerin 
G.___AG 
vertreten durch lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, 
Kirchenweg 5, 8034 Zürich 
Betreff 
Baubewilligung (Tiefgarage mit Lagerräumen) 


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Sachverhalt 
A. 
 
a) 
Die G.___AG, Y.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, in X.___. 
Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 28. April 1999 in 
drei Zonen; der östliche Teil befindet sich in der Wohnzone W2b, der westliche Teil in der Wohn-
Gewerbezone WG3 und im Süden wird ein Teil von der Grünzone Freihaltung überlagert. Aus-
serdem ragt der südöstliche Zipfel des Baugrundstücks in den Wald hinein. Es ist mit sechs 
Mehrfamilienhäusern überbaut. Das hügelige Gelände ist gegen Süden steil abfallend. 
 
b) 
Die Grundstücke Nrn. 002 (F.___, vorgängig H.___), 003 (A.C___/B.C___) und 004 
(B.___/Erbengemeinschaft A.___sel., vorgängig B.___ und A.___) grenzen südwestlich und das 
Grundstück Nr. 005 (E.___) nördlich an das Baugrundstück. Das in der Landwirtschaftszone lie-
gende Grundstück Nr. 006 (D.___) befindet sich südlich des Baugrundstücks und wird durch den 
M.___bach abgetrennt. 
 
Ausschnitt kommunaler Zonenplan (Geoportal SG) 
 
c) 
Das Baugrundstück wird von der N.___strasse (Kantonsstrasse), über die O.___strasse 
(Gemeindestrasse 2. Klasse) – einem Abzweiger im Bereich der Einmündung der O.___strasse 
in die N.___strasse – erschlossen. Die Notzufahrt ist über den P.___weg (Gemeindeweg 
2. Klasse) vorgesehen, der von der O.___strasse steil nach Südosten abbiegt. Im Bereich von 
dessen Kurve ostwärts grenzt der Weg an das Baugrundstück, wo etwa in der Mitte des angren-
zenden Grundstücks Nr. 001 die Notzufahrt zum Grundstück geplant ist. Von der Einfahrt zum 
Baugrundstück in südwestlicher Richtung ist der P.___weg etwa wagenbreit, von der Kurve an in 
Richtung Einmündung in die O.___strasse verbreitert er sich. 
 
Ausschnitt Strassenklassierung Gemeinde (Geoportal SG) 
 
d) 
Mit Baugesuch vom 12. August 2020 beantragte die G.___AG bei der Baukommission 
Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung einer Tiefgarage mit Lagerräumen. Das Gesuch um-
fasst 14 Autoabstellplätze in der Tiefgarage sowie Velo- und Lagerräume im Südosten des Grund-
stücks Nr. 001. Im Sockelgeschoss sind weitere Lagerräume geplant. Die Erschliessung erfolgt 
über die Zufahrt der Wohnhäuser auf Grundstück Nr. 001 grösstenteils unterirdisch und führt unter 
den Wohnhäusern und durch die Tiefgaragen auf einer rund 5 m breiten Privatstrasse hindurch. 
Das Bauvorhaben ist auf dem südlichen, rund 6'000 m2 grossen Teil des Grundstücks Nr. 001 
geplant, welcher zur Zeit der Baueingabe noch ein separates Grundstück Nr. 007 war und erst im 
weiteren Verlauf mit dem nördlichen, rund 7'500 m2 grossen Grundstück Nr. 001 zusammenge-
legt wurde. 
 
e) 
Innert der Auflagefrist vom 26. August bis 8. September 2020 erhoben A.___ und B.___, 
E.___, A.C.___ und B.C.___ und D.___ sowie H.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben. Mit 
Einspracheergänzung vom 21. September 2020 wurden von H.___, vertreten durch Dr.iur. Walter 
Locher, Rechtsanwalt, St.Gallen, Rügen öffentlich-rechtlicher und privatrechtlicher Natur vorge-
bracht. 
 
f) 
Mit Beschluss vom 14. Dezember 2020 erteilte die Baukommission Z.___ die Baubewilli-
gung unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einsprachen in öffentlich-rechtlicher Hinsicht 
ab, soweit sie darauf eintrat. In privatrechtlicher Hinsicht wurden die Einsprachen von E.___ und 
H.___ auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Zur Begründung führte die Baukommission Z.___ aus, 
dass das Bauvorhaben zonenkonform sei und die angrenzende Grünzone nicht beeinträchtige. 
Da die fensterlosen Lagerräume nicht beheizt würden, würden sie nicht zur anrechenbaren Ge-
schossfläche gezählt und damit werde die Ausnützungsziffer nicht überschritten. Aufgrund der 


 
 
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vorliegenden Unterlagen seien durch das Bauvorhaben keine Eingriffe in die Wasserverläufe er-
kennbar. Die ursprünglich mangelhafte Visierung sei durch Visiere mit Höhenmarkierung behoben 
worden. Eine Revitalisierung des M.___-, Q.___-, R.___bachs und der übrigen Zuflüsse sei nicht 
geplant und sei auch nicht Bestandteil des Baugesuchs. Auf die Einsprache sei diesbezüglich 
nicht einzutreten. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werde das Grundstück Nr. 007 mit 
dem Grundstück Nr. 001 vereinigt. Der entsprechende Mutationsplan Nr. 008 liege der Baukom-
mission Z.___ vor, der Eintrag ins Grundbuch sei noch nicht erfolgt. Die Erschliessung des Grund-
stücks Nr. 001 sei mit dem Teilstrassenplan "Einlenker O.___strasse" vom 29. März 2019 recht-
lich geregelt worden. Zusätzlich bestehe ab dem P.___weg eine Zufahrt für die Feuerwehr oder 
andere öffentliche Dienste. Eine hinreichende Erschliessung sei somit vorhanden. Die Feiner-
schliessung erfolge innerhalb des Grundstücks und eine Klassierung sei nicht angezeigt. Der Ge-
wässerraum nach Art. 90 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) 
sei noch nicht festgelegt. Bis zur Festlegung des Gewässerraums seien die Übergangsbestim-
mungen der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung (SR 814.201; abgekürzt GSchV) an-
zuwenden. Die Abstandsregelungen im Baureglement blieben weiterhin in Kraft und fänden nur 
noch dort Anwendung, wo sie über den übergangsrechtlich definierten Bereich hinausreichten. 
Die Übergangsbestimmungen zur Änderung der GSchV vom 4. Mai 2011 (abgekürzt ÜBest 
GSchV) verlangten Abstände für Bauten und Anlagen entlang von Gewässern von je 8 m plus die 
Breite der bestehenden Gerinnesohle bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m. Der 
M.___bach weise eine Sohlenbreite von max. 0,6 m aus, der Gewässerabstand gemäss ÜBest 
GSchV betrage demnach 8,6 m. Da die geplante Baute nicht innerhalb des übergangsrechtlichen 
Gewässerabstands liege, sei keine kantonale Zustimmung erforderlich. Der Gewässerabstand 
gemäss Art. 22 Abs. 1 des geltenden Baureglements der Gemeinde Z.___ vom 29. Juli 2015, 
welcher nach wie vor Anwendung finde, werde aber unterschritten. Da der Zugang zum Gewässer 
bestehen bleibe, keine überwiegenden öffentlichen Interessen verletzt würden, die Nachbarschaft 
nicht unzumutbar benachteiligt werde und der Zweck der Zone weder vereitelt noch gefährdet 
werde, werde eine Ausnahmebewilligung nach Art. 108 PBG erteilt. 
 
B. 
 
a) 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___, A.C.___ und B.C.___, D.___ sowie 
E.___, vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben vom 
23. Dezember 2020 Rekurs (im Folgenden Rekurs 1; Verfahren Nr. 20-10150) beim Baudeparte-
ment (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). Mit Rekursergänzung vom 27. Januar 
2021 wird folgender Antrag gestellt: 
 
Baubewilligung der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 sei ebenso wie 
der Einspracheentscheid der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 auf-
zuheben, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
Zur Begründung wird geltend gemacht, das Baugesuch sei ein Musterbeispiel für den Versuch 
von diversen Gesetzesumgehungen. Zum Einen würde vorerst lediglich ein Garagengeschoss 
mit Zwischenlager erstellt, obwohl dieses Vorhaben nur als erste Etappe zur Erstellung eines 
weiteren Mehrfamilienhauses dienen solle. Zum Andern sei noch kurz vor Erteilung der 
Baubewilligung eine Vereinigung der Grundstücke Nrn. 001 und 007 vorgenommen worden; 
offensichtlich um die Frage der rechtlich hinreichenden Erschliessung und der Ausnützung zu 
umgehen. Die Rekursgegnerin kümmere sich in keiner Weise um ihre auch grundbuchlich 
eingetragenen rechtlichen Verpflichtungen (Verletzung von bestehenden Quellrechten und des 
Fuss- und Fahrwegrechts der Rekurrenten sowie Einbringung von Ankernägeln ohne Einwilligung 
von E.___). Diesbezüglich seien Zivilverfahren in die Wege geleitet worden. Obwohl die 
Baubewilligung für die Häuser O.___strasse 009a-c und 010a-c zwischenzeitlich rechtskräftig sei, 
hätte eine Baubewilligung ohne vorgängige oder parallele Erstellung einer Gemeindestrasse 
2. Klasse nicht bewilligt werden dürfen. Es stehe ausser Zweifel, dass die O.___strasse bereits 
heute auf diese Weise wesentlich mehr als zehn Wohneinheiten erschliesse und daher hätte 


 
 
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klassiert werden müssen. Sicher müsse dies aber passieren, wenn nun ein weiteres 
Mehrfamilienhaus auf dem ursprünglichen Grundstück Nr. 007 erstellt werden solle; die aufgrund 
des Hinweises auf die mangelnde rechtliche Erschliessung noch wenige Tage vor Erteilung der 
Baubewilligung und Abweisung der Einsprache vorgenommene Grundstückszusammenführung 
vermöge an dieser klaren Feststellung nichts zu ändern. Das Bauvorhaben verfüge auch über 
keine Notzufahrt. Wie sich aus dem Fuss- und Fahrwegrecht vom 23. Juli 1979 klar ergebe, sei 
das Fuss- und Fahrwegrecht einzig auf das Grundstück Nr. 001 beschränkt; inwiefern dieses 
Recht ausreiche, um eine Notzufahrt zu begründen (in öffentlich-rechtlicher Sicht handle es sich 
lediglich um einen Weg) sei im Rahmen des Zivilrechts zu entscheiden. Jedenfalls stehe fest, 
dass das Grundstück Nr. 007 in rechtlicher Hinsicht keinerlei Zugangs- und Zufahrtsrechte im 
Rahmen der Dienstbarkeit und damit auch kein Recht zum Befahren des Grundstücks Nr. 005 
aufweise. Damit fehle es an einer rechtlich hinreichenden Erschliessung. Auch verletze das 
Bauvorhaben die massgeblichen Vorschriften über die Naturgefahren und die Ausscheidung des 
Gewässerraums. Der östlich des Bauvorhabens verlaufende M.___bach führe immer wieder zu 
Überschwemmungen und damit seien die Grundstücke der Rekurrenten erheblich gefährdet; die 
diesbezüglichen Abklärungen und erforderlichen Bewilligungen lägen nicht vor. Beim M.___bach 
handle es sich um ein Gewässer, das im östlichen Teil – im P.___wald – eine erhebliche 
Gefährdung aufweise; nach Verlassen des Waldes weise der Bach immer noch eine mittlere 
Gefährdung auf und führe sehr oft im Talbereich östlich und westlich der N.___strasse – im 
Bereich der rekurrentischen Liegenschaften – zu Überflutungen. Bei dieser Sachlage sei es 
verfehlt, einen reduzierten Gewässerraum festzulegen. Das Bauvorhaben liege im 
Gewässerraum bzw. innerhalb des ordentlichen Gewässerabstands nach Art. 19 Abs. 4 Bst. a 
und b PBG. Der altrechtliche Gewässerabstand von 10 m zum M.___bach sei vorliegend 
unterschritten worden; er betrage lediglich noch 8,6 m. Eine formelle Bewilligung des Amtes für 
Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) liege nicht vor. Ebenso fehle eine Untersuchung 
der effektiven Gerinnesohle und der tatsächlichen Gefährdungsverhältnisse. Obwohl der 
Gemeinde empfohlen worden sei, die Lage des Bachs zu überprüfen, habe sie dies unterlassen. 
Dies wiege umso schwerer, weil der M.___bach eine grosse bis mittlere Gefährdung der 
Überflutung aufweise und damit ganz besondere öffentliche Interessen vorliegen müssten, um 
trotzdem eine entsprechende Ausnahmebewilligung zu erteilen. Das geplante Gebäude rage mit 
den Dachvorsprüngen zudem in den übergangsrechtlichen Gewässerraum hinein, und es sei 
davon auszugehen, dass Terrainveränderungen im Gewässerraum nötig seien, um das Objekt 
überhaupt zu erstellen. Diesbezüglich seien keinerlei Abklärungen getroffen worden. Angesichts 
der dargelegten Naturgefahren sei die Möglichkeit, den M.___bach auch beidseitig unbeschränkt 
zu betreten, um Unterhalts- und Korrektionsarbeiten zu machen, erforderlich. Eine Abklärung der 
vorhandenen Naturgefahren und der Auswirkung auf die Wasserführung und Tiefenstruktur des 
Bodens sei nicht durchgeführt worden. Auch sei die Funktion der Grünzone am Fuss des Hangs 
unklar. Ausserdem werde der Waldabstand um einen Meter unterschritten; weiter würden zur 
Erstellung des Gebäudes massive Abgrabungen notwendig sein. Für diese Abgrabungen und für 
die Unterschreitung des Waldabstands liege wiederum keine Ausnahmebewilligung vor. Von 
einer Gesetzesumgehung sei auch im Zusammenhang mit der Ausnützungsziffer auszugehen. 
Die Nutzungsübertragung von einer Zone in eine solche mit anderen Nutzungsvorschriften sei 
unzulässig. Im vorliegenden Fall befinde sich das streitige Bauvorhaben in einer Zone mässiger 
Baudichte (W2b); die Zonengrenze verlaufe mitten durch die Grundstücke Nrn. 007 (alt) und 001; 
der westliche Teil sei der Zone WG3 mit höherer Dichte zugeteilt. Offensichtlich sei bereits im 
Rahmen der Überbauung mit den Häusern O.___strasse 009a-c und 010a-c ein solcher 
Ausnützungstransfer über die Zonengrenzen hinweg gemacht worden. Es gehe nicht an, durch 
die Vereinigung der Grundstücke Nrn. 001 und 007 ohne Prüfung der Ausnützungsberechnung 
und Ausnützungsermittlung eine weitere Baute zuzulassen. 
 
b) 
Gegen diesen Beschluss vom 14. Dezember 2020 erhob auch H.___ durch ihren Rechts-
vertreter mit Schreiben vom 4. Januar 2021 Rekurs (im Folgenden Rekurs 2; Verfahren Nr. 21-


 
 
5/16 
121) beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 1. Februar 2021 wird folgender Antrag 
gestellt: 
 
Die Baubewilligung der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 sei ebenso 
wie der Einspracheentscheid der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 
aufzuheben, alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
 
In formeller Hinsicht wird eine Vereinigung der Rekurse 1 und 2 beantragt. Zur Begründung wird 
geltend gemacht, dass die Liegenschaft der Rekurrentin 2 in der Vergangenheit schon mehrfach 
durch den M.___bach überflutet worden sei. Die Vorinstanz habe sich dieser Sache nie richtig 
angenommen, selbst nicht im vorliegenden Verfahren, indem die Gefährdung durch den 
M.___bach und die Veränderungen durch das Bauvorhaben nochmals thematisiert worden seien. 
Im Übrigen ist die Begründung grösstenteils identisch mit derjenigen in Rekurs 1. 
 
C. 
 
a) 
Mit Vernehmlassungen vom jeweils 26. Februar 2021 beantragt die Vorinstanz, die Re-
kurse 1 und 2 unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird auf den angefochtenen Ent-
scheid verwiesen und ergänzend geltend gemacht, dass es im Ermessen der Rekursgegnerin 
liege, wann und wie viele Baugesuche eingereicht würden. Die Bauverwaltung habe nur die bau-
rechtlichen Belange zu prüfen und zu beurteilen. Der unterschwellige Vorwurf, dass die Bauver-
waltung rechtsmissbräuchliches Tun unterstütze, werde dezidiert zurückgewiesen. Das vereinigte 
Grundstück Nr. 001 habe direkten Anstoss an eine klassierte Gemeindestrasse 2. Klasse 
(O.___strasse). Weshalb die Zufahrt in die Tiefgaragen bzw. die Verbindungen der weiteren Tief-
garagen innerhalb des Grundstücks zu klassieren seien, sei weder nachvollziehbar noch entspre-
che es einer gängigen Praxis. Es sei ökonomisch, bestehende und rechtskräftig bewilligte Er-
schliessungen für weitere Bauvorhaben zu nutzen; insbesondere in Anbetracht der Topografie 
und dem haushälterischen Umgang mit Bauland. Dass Grundstücke im Rahmen eines Bauvor-
habens vereinigt würden, sei nicht unüblich. Die Notzufahrt für Zufahrten von Feuerwehr- und 
Rettungsfahrzeugen erfolge über einen Gemeindeweg 2. Klasse (P.___weg). Das streitige Bau-
gesuch beinhalte keine anrechenbaren Geschossflächen, die für eine Ausnützungsberechnung 
relevant wären. Aus diesem Grund sei es obsolet, dies mit einer Berechnung zu belegen. Selbst-
verständlich würde bei einem weiteren Baugesuch eine entsprechende Berechnung einverlangt, 
sofern erforderlich. Das Bauvorhaben befinde sich in der Gefahrenzone Rutschung. Diesem Um-
stand sei mit dem entsprechenden Gefahrennachweis Rechnung getragen worden. Es sei belegt, 
dass die Grundstücke der Rekurrentinnen und Rekurrenten durch den M.___bach gefährdet 
seien. Es sei aber auch belegt, dass das Bauvorhaben keinen Einfluss auf die Gefahrensituation 
Wasser habe, die direkt vom M.___bach ausgehe. Der Waldabstand sei eingehalten. Dass eine 
Ausnahmebewilligung für Baugruben im Waldabstand benötigt werde, werde bestritten, da eine 
Baugrube nur eine vorübergehende Inanspruchnahme darstelle, und die Wiederherstellung 
gemäss den eingereichten Plänen vollständig erfolge. 
 
b) 
Mit Vernehmlassungen vom jeweils 15. März 2021 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten 
durch lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, Zürich, die Rekurse 1 und 2 unter Kostenfolge 
abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung wird geltend gemacht, dass zumin-
dest bei zwei der Rekurrentinnen und Rekurrenten die Legitimation zu prüfen sei, weil diese ge-
mäss Adressangaben nicht im unmittelbaren Bereich des Bauvorhabens wohnhaft seien. Die 
Mutmassungen der Rekurrentinnen und Rekurrenten über weitere Etappen entbehrten jeglicher 
Grundlage und seien für die vorliegende Baubewilligung auch irrevant. Es sei nicht ersichtlich, 
inwieweit der Hinweis der Vorinstanz auf die Notwendigkeit eines Teilstrassenplans und die 
Möglichkeit einer Vereinigung der Grundstücke Nrn. 001 und 007 eine Gesetzesumgehung 
darstelle. Die Behauptungen der Rekurrentinnen und Rekurrenten, dass sich die Rekursgegnerin 
über private Rechte hinwegsetze, würden grösstenteils bestritten und seien Gegenstand in 
hängigen 
Zivilverfahren. 
Diese 
haltlosen 
Vorbringen 
seien 
im 
öffentlich-rechtlichen 


 
 
6/16 
Rechtsmittelverfahren nicht relevant, weshalb darauf nicht einzutreten sei. Die Rekursgegnerin 
plane den Bau einer Tiefgarage mit Keller- und Abstellräumen. Eine allenfalls beabsichtigte 
nächste Bauetappe wäre wiederum in einem Baubewilligungsverfahren zu publizieren und die 
Rekurrentinnen und Rekurrenten hätten wiederum die Möglichkeit, dagegen Einsprache zu 
erheben. Die O.___strasse sei eine Gemeindestrasse 2. Klasse; es sei deshalb nicht ersichtlich, 
warum deren Klassierung verlangt werde. Der Vollzug der Zusammenlegung der beiden 
Grundstücke Nrn. 001 und 007 im Grundbuch habe vor Baufreigabe zu erfolgen. Das Begehren 
sei beim Grundbuchamt eingereicht worden. Das Bauvorhaben verfüge über eine ausreichende 
Notzufahrt über den P.___weg als Gemeindeweg 2. Klasse, welche auch vom Zuständigen der 
Feuerwehr als genügend beurteilt worden sei. Die Rekurrentinnen und Rekurrenten legten nicht 
dar, inwiefern das streitige Bauvorhaben im Fall eines Hochwassers zu einer Verschlechterung 
der Situation für ihre Anliegerliegenschaften führen sollte. Abstandsregelungen für den Gewäs-
serabstand im Baureglement fänden nur noch dort Anwendung, wo sie einen grösseren als den 
übergangsrechtlich definierten Bereich vorsähen. Da in Art. 22 Abs. 1 BauR noch ein Gewässer-
abstand von 10 m verlangt werde, wäre dieser Abstand einzuhalten. Aufgrund der kantonal gel-
tenden Übergangsbestimmungen, die einen Abstand von 8 m plus die Breite der bestehenden 
Gerinnesohle von 0,6 m vorsähen, sei die Bewilligung dieses reduzierten Abstands im Sinn einer 
Ausnahmebewilligung gemäss Art. 108 PBG nicht zu beanstanden. Eine Zustimmung der kanto-
nalen Ämter sei dann nicht einzuholen, wenn wie vorliegend der übergangsrechtliche Gewässer-
abstand gemäss kantonalen Vorschriften eingehalten sei. Es werde nicht ansatzweise dargelegt, 
inwieweit das Bauvorhaben die Situation längs des M.___bachs überhaupt und insbesondere zu-
lasten der Rekurrentinnen und Rekurrenten verschärfe. Gestützt auf die Baugesuchspläne sei die 
Vorinstanz zu Recht davon ausgegangen, dass das bestehende gewachsene Terrain bestehen 
bleibe. Die Behauptung, dass der übergangsrechtlich vorgeschriebene Gewässerabstand von 
8,6 m die Möglichkeit verhindere, den M.___bach beidseitig unbeschränkt für Unterhalts- und 
Korrektionsarbeiten zu betreten, entbehre jeglicher Grundlage. Die Bauliegenschaft befinde sich 
nicht in einer geschützten Grundwasserzone, und das Bauvorhaben beeinflusse die Grundwas-
serströme, so sie denn überhaupt vorhanden seien, nicht nachteilig. Ebenfalls unerfindlich sei, 
welchen Einfluss die Frage nach der Funktion der Grünzone südlich des Bauvorhabens oder nach 
einer tatsächlich nicht vorhandenen Grundwasserfassung im Zusammenhang mit der Bewilli-
gungsfähigkeit des nachgesuchten Bauvorhabens habe. Im Übrigen werde der gesetzliche Wald-
abstand vom Neubau eingehalten. Die von den Rekurrentinnen und Rekurrenten geltend gemach-
ten, bewilligungspflichtigen Abgrabungen im Bereich des Gewässer- bzw. Waldabstands über-
schritten die einzuhaltenden Abstände nicht, wie dem Plan "TG + Lagerraum D2 – Grundrisse 
und Schnitte" vom 12. August 2020 klar zu entnehmen sei. Eine Ausnahmebewilligung und damit 
eine Zustimmung des AREG sei daher auch hier nicht nötig. Der stattgefundene Ausnützungs-
transfer sei jeweils innerhalb der entsprechenden Nutzungszone vorgenommen worden. Da es 
sich bei dem nachgesuchten Bauvorhaben um eine Tiefgarage mit nicht ausnützungsrelevanten 
Keller- und Abstellräumen für die Wohnhäuser O.___strasse 15a-c und 17a-c handle, sei nicht 
ersichtlich, inwiefern die Frage der Ausnützung überhaupt relevant sei, da es sich um nicht anre-
chenbare Flächen handle. 
 
c) 
Mit Amtsberichten vom jeweils 21. Juni 2021 führt das kantonale Tiefbauamt (TBA) in den 
Rekursen 1 und 2 aus, dass aufgrund der Tatsache, dass der Ziel-, Anlieger- und Quellverkehr 
innerhalb eines einzigen Privatgrundstücks (Grundstück Nr. 001) stattfinde, an einer 
Öffentlicherklärung der grundstücksinternen Zufahrtsstrasse in der Regel keine Notwendigkeit 
bestehe. Vorliegend seien keine Ausnahmekriterien erfüllt, die eine Klassierung der Strasse 
erforderlich mache. 
 
d) 
Mit Amtsberichten vom jeweils 28. Juli 2021 führt das Amt für Wasser und Energie, Abtei-
lung Wasserbau, in den Rekursen 1 und 2 aus, dass die generalisierte Sohlenbreite des 
M.___bachs gemäss Geoportal des Kantons St.Gallen von Profil km 0,586 bis km 0,705 einen 
Meter betrage. Somit betrage der Gewässerabstand gemäss ÜBest GSchV 9 m. Dieser gelte 


 
 
7/16 
beidseits des Gewässers und werde somit jeweils ab dem Böschungsfuss gemessen. Gemäss 
Angaben im Katasterplan betrage der Abstand des geplanten Gebäudes 8,6 m. Aufgrund der vor-
liegenden Informationen seien die Übergangsbestimmungen somit nicht eingehalten. Die genaue 
Lage des Gewässers könne aber nicht verifiziert werden, da das Gewässer gemäss Orthofoto 
aus dem Jahr 2019 vollständig mit Büschen eingewachsen sei. Ein Unterhalt des Gewässers 
sollte aber gemäss ihrer Einschätzung möglich sein. 
 
e) 
Mit Amtsberichten vom jeweils 2. August 2021 führt das Amt für Wasser und Energie, Ab-
teilung Naturgefahren, in den Rekursen 1 und 2 aus, dass sich die geplante Tiefgarage am Rand 
eines mittleren Gefahrengebiets durch die Hangmure M.___ befinde. In diesem Bereich sei mit 
einer Überschwemmungshöhe zwischen 0,5 m und 2 m zu rechnen. In Gebieten mit mittlerer Ge-
fährdung seien gemäss Art. 103 PBG bauliche Massnahmen möglich, wenn die Risiken durch 
angemessene Massnahmen im zulässigen Bereich gehalten werden könnten. Hierfür seien Ob-
jektschutzmassnahmen in einem Objektschutznachweis aufzuführen. Die Gemeinde überprüfe 
die vorgesehenen Objektschutzmassnahmen auf ihre Plausibilität und verfüge deren Realisierung 
mit einer Auflage in der Baubewilligung. 
 
f) 
Mit Amtsberichten vom jeweils 6. Oktober 2021 führt das Kantonsforstamt in den Rekur-
sen 1 und 2 aus, dass der Abstand der östlichen Ecke der geplanten Tiefgarage zur Stockgrenze 
15 m betrage. Der gesetzliche Waldabstand sei damit eingehalten. Das Vorhaben beeinträchtige 
den Wald nicht. 
 
g) 
Mit Stellungnahmen vom jeweils 22. Oktober 2021 führen die Rekurrentinnen und 
Rekurrenten in den Rekursen 1 und 2 aus, dass der Waldabstand – wie bereits in der 
Rekursbegründung festgehalten – vom Bauvorhaben an der südöstlichen Gebäudeecke um rund 
einen Meter unterschritten werde. Weiter würden zur Erstellung des Gebäudes massive 
Abgrabungen notwendig sein. Weder für diese Abgrabungen noch für die Unterschreitung des 
Waldabstands liege eine Ausnahmebewilligung vor. 
 
D. 
 
a) 
Das Bau- und Umweltdepartement führte am 25. November 2021 in Anwesenheit der Ver-
fahrensbeteiligten sowie je eines Vertreters des Kantonsforstamtes, des Amtes für Wasser und 
Energie, Abteilungen Wasserbau und Naturgefahren, einen Augenschein durch. Dabei erklärten 
die Rekurrentinnen und Rekurrenten, dass sie nicht nur eine fehlende rechtliche Sicherstellung 
der Notzufahrt über den P.___weg geltend machten, sondern auch eine tatsächliche. Der Weg 
sei steil und schmal. Das Bauvorhaben generiere ziemlich grosse Abgrabungen, daher sei nicht 
vom Umriss des Gebäudes auszugehen, sondern von den Abgrabungen, die bis in den Wald 
reichten. Es seien keine Abklärungen betreffend Baugrube gemacht worden. Der Vertreter des 
Kantonsforstamtes führte aus, dass das Bauvorhaben gegenüber der massgeblichen Waldecke 
gemäss Geoportal einen Abstand von 14,75 m einhalte. Allerdings sei einzuräumen, dass das 
Geoportal nicht ganz präzise sei. Diese Unterschreitung hätte aber auf jeden Fall keinen Einfluss 
auf den Wald. Eine Faustregel besage, dass die Wurzeln etwa gleich weit hinausragten wie die 
Äste, d.h. bis etwa 10 m ab Stockgrenze; dabei sei unerheblich, ob es sich um Laub- oder Nadel-
bäume handle. Der Vertreter der Vorinstanz bemerkte, dass das Baugesuch mit einem Waldab-
stand von 15 m bewilligt worden sei; dieser sei einzuhalten. Der Vertreter der Abteilung Naturge-
fahren führte aus, dass betreffend Hochwasser keine Mehrgefährdung erfolge, sobald das Mete-
orwasser – üblicherweise durch ein Retentionsbecken – gedrosselt an den Bach abgegeben 
werde, und schloss eine Mehrgefährdung bei einer Überbauung unter diesen Voraussetzungen 
aus. Der Vertreter des Wasserbaus ergänzte, dass die Abflussmenge so gedrosselt werden 
müsse, dass sich der Koeffizient bei einer Überbauung auf die Grösse 0,3 reduziere, welche einer 
unüberbauten Wiese entspreche. Auch er betonte, dass die streitige Überbauung keinen Einfluss 
auf die Überschwemmungssituation habe. Im Weiteren hätten die am Augenschein vorgenom-


 
 
8/16 
menen Messungen gezeigt, dass der im Geoportal gemittelte Wert von 1 m im Bereich des Bau-
vorhabens zutreffend sei. Für den übergangsrechtlichen Gewässerabstand bedeute dies, dass 
zu 8 m eine Sohlenbreite von 1 m addiert werde, und er bestätigte nochmals, dass der übergangs-
rechtliche Gewässerabstand 9 m betrage und somit verletzt sei. Weiter führte er aus, dass ge-
mäss Geoportal für den M.___bach in diesem Bereich eine minimale Gewässerraumbreite von 
11 m eingetragen sei. Hinzu käme, dass die Zugänglichkeit für den Unterhalt gegeben sein 
müsse; wobei dies allerdings aufgrund der Topografie nicht vom Baugrundstück, sondern vom 
Grundstück Nr. 006 aus erfolgen würde. Die Uferbestockung käme knapp innerhalb des Gewäs-
serraums zu stehen. 
 
b) 
Mit Eingabe vom 23. Dezember 2021 lässt sich die Vorinstanz zum Augenscheinprotokoll 
vernehmen und reicht eine Bestätigung des Kommandanten der Feuerwehr Z.-W.___ vom 
24. Oktober 2018 ein, dass aus der Sicht der Feuerwehr die (Not-)Zufahrt über den P.___weg 
völlig ausreiche. 
 
c) 
Mit Eingabe vom 13. Januar 2022 teilt der Rechtsvertreter von H.___ sel. mit, dass die Er-
bengemeinschaft H.___ sel. (nunmehr F.___, Z.___) neu Partei im Rekursverfahren sei. 
 
d) 
 
aa) 
Mit Eingabe vom 25. Januar 2022 lässt sich die Rekursgegnerin zum Augenscheinprotokoll 
vernehmen. Es wird geltend gemacht, dass die beschriebene Notzufahrt über den P.___weg be-
reits rechtskräftig bewilligt und soweit auf dem Grundstück verlaufend erstellt sei sowie bereits 
den teilweise noch im Bau befindlichen Mehrfamilienhäusern diene. Sie solle nun auch als solche 
zur nachgesuchten Tiefgarage dienen. Bei den Angaben zur Sohlenbreite handle es sich um ei-
nen gemittelten Wert von 1 m; die Sohlenbreite variiere jedoch gemäss Messungen am 
Augenschein stark – zwischen 0,6 m und 1,4 m. Der Stellungnahme wurde ein am 12. Januar 
2022 erstellter Vermessungsplan der I.___AG, Z.___, beigelegt, welcher aufzeigt, dass der Wald-
abstand von 15 m eingehalten sei. 
 
bb) 
Mit Eingabe vom 28. Januar 2022 lassen sich die Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 und 2 
zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Darin wird beantragt, den Waldfeststellungsplan in dem 
entsprechenden Bereich (mit der erwähnten Lücke) zu edieren, da der Waldverlauf für das Bau-
vorhaben wesentlich sei. Ergänzend wird ausgeführt, dass keine Unterlagen betreffend Retenti-
onsbecken und dessen Dimensionierung vorhanden seien. Aufgrund der bereits heutigen man-
gelnden Retention – und erst recht nach Erstellung des streitigen Bauvorhabens – seien zusätz-
liche Überflutungen zu erwarten. Es werde nochmals ausdrücklich festgehalten, dass keine Auf-
lagen betreffend Liegenschaftsentwässerung usw. in der Baubewilligung aufgenommen worden 
seien. 
 
e) 
Mit Eingabe vom 26. April 2022 verzichtet die Rekursgegnerin auf eine Stellungnahme zu 
den Eingaben der Verfahrensbeteiligten zum Augenscheinprotokoll, verweist aber auf die bishe-
rigen Stellungnahmen, insbesondere auf die Vernehmlassung vom 15. März 2021 und die Stel-
lungnahme zum Augenscheinprotokoll vom 25. Januar 2022. 
 
f) 
Mit Eingabe vom 27. April 2022 informiert der Rechtsvertreter von A.___sel. und B.___ über 
den Parteiwechsel, dass nunmehr die Erbengemeinschaft A.___sel. anstelle von A.___sel. trete. 
 
E. 
 
a) 
Mit Amtsbericht vom 28. April 2022 überprüfte das Amt für Raumentwicklung und Geoinfor-
mation, Abteilung Vermessung, die digital erfasste Stockgrenze anhand der Originalfeststellung 
(Waldfeststellung Detailplan Nr. 27, 1:1'000). Dazu wurde der Detailplan Nr. 27 im GIS (Geome-
dia Professional) eingepasst. Im Bereich der fraglichen Stockgrenze betrage die Genauigkeit der 


 
 
9/16 
Einpassung ungefähr 5 cm. Die herausgemessene Distanz von der südöstlichen Ecke des ge-
planten Gebäudes bis zur Ecke Stockgrenze belaufe sich auf 14,725 m. Die verschiedenen Feh-
lereinflüsse (Vermessung der Stockgrenzen, originaler Waldfeststellungsplan, Scanning der Ori-
ginalpläne, Abgriff ab dem Scan) könnten sich überlagern, so dass für die digital erfasste Stock-
grenze gesamthaft von einer Genauigkeit von 0,2 bis 0,3 m auszugehen sei. Unter Berücksichti-
gung der obigen Ausführungen könne die Distanz von 14,7 m +/- 0,3 m zwischen der rechtsgülti-
gen Stockgrenze und der streitigen, projektierten Gebäudeecke herausgelesen werden. In der 
amtlichen Vermessung gelte üblicherweise als Toleranzgrenze für die Beurteilung einzelner Wi-
dersprüche die dreifache Standardabweichung. Eindeutig von einer Verletzung der Abstandsvor-
schrift könne in Analogie somit erst gesprochen werden, wenn der Toleranzwert überschritten 
werde. Anhand der obgenannten Ausführungen könne eine Unterschreitung der 15 m nicht mit 
der erforderlichen Sicherheit und Genauigkeit festgestellt werden. Dennoch sei die vorhandene 
digitale Stockgrenze die beste verfügbare Linie. Sie sei bestmöglich digitalisiert worden, und ein 
grober Fehler sei nicht festgestellt worden. 
 
b) 
Mit Stellungnahme vom 16. Mai 2022 führt die Rekursgegnerin aus, dass selbst wenn die 
Rekursinstanz entgegen der klaren Aussage im Amtsbericht und der stets vertretenen Meinung 
der Rekursgegnerin den gesetzlich vorgeschriebenen Waldabstand als unterschritten beurteilen 
sollte, dies kein Grund wäre, die Baubewilligung aufzuheben, da bei dieser offensichtlich für die 
Rekursgegnerin vor Einreichung des Baugesuchs nicht erkennbaren Unschärfe der planlichen 
Grundlagen mit einer marginalen Projektänderung die Verletzung des Waldabstands geheilt wer-
den könnte. 
 
c) 
Mit Stellungnahme vom 28. Juni 2022 führen die Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 und 2 
aus, dass sie daran festhielten, dass der massgebliche Waldabstand unterschritten sei. Der Amts-
bericht der Abteilung Vermessung belege nicht das Gegenteil. Massgeblich sei der originale 
Waldfeststellungsplan. Die mit verschiedenen Annäherungswerten und Aufrundungen hergelei-
tete digitale Stockgrenze sei weder die beste verfügbare Linie, noch sei sie für die Einhaltung des 
Waldabstands massgeblich. Es werde der Nachweis nicht erbracht, dass der Waldabstand ge-
stützt auf den Waldfeststellungsplan eingehalten sei. Zu Recht habe der Vertreter des Kantons-
forstamtes darauf hingewiesen, dass der Abstand mindestens um 0,25 m unterschritten sei. Auch 
in dem von der Rekursgegnerin eingereichten Katasterplan vom 12. August 2020 sei dieser Nach-
weis nicht erbracht; dieser Plan enthalte lediglich schematisch die Stockgrenze, die digital und 
nicht anhand der Originalpläne ermittelt worden sei. Ausserdem habe die Rekursgegnerin mit 
ihrer Eingabe zum Augenscheinprotokoll zahlreiche aktenwidrige Feststellungen gemacht. Viel-
mehr bestehe keine rechtlich hinreichende Erschliessung für den Grundstückteil, auf dem sich die 
streitige Tiefgarage befinde; es handle sich hier um das ehemalige Grundstück Nr. 007. Die Not-
zufahrt über den P.___weg sei damit keineswegs "bereits rechtskräftig bewilligt" und erstellt. Sie 
sei weder tatsächlich genügend noch rechtlich gesichert. Ausserdem unterschreite das Baupro-
jekt den massgeblichen Gewässerabstand, wofür keine Ausnahmebewilligung vorliege. Zur Stel-
lungnahme des Amtes für Wasser und Energie vom 11. Januar 2022 wird ausgeführt, dass für 
das Bauprojekt keinerlei Objektschutzmassnahmen vorgesehen seien. 
 
d) 
Mit E-Mail vom 25. Oktober 2022 teilt E.___ mit, dass er von seinem Rechtsvertreter nicht 
mehr vertreten werde. 
 
F. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben 
wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. 
 
 


 
 
10/16 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusammenhang. Sie werfen 
dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich 
zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und 
B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 
 
1.2 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.3 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. 
 
1.4 
Die Rekursgegnerin stellt die Rekursberechtigung zumindest der Erbengemeinschaft 
A.___sel., von B.___ sowie von E.___ in Frage, da diese offenbar nicht im unmittelbaren Bereich 
des Bauvorhabens wohnhaft seien. 
 
1.4.1 Nach Art. 45 Abs. 1 VRP zur Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer an der Änderung 
oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. 
 
1.4.2 Das Bundesgericht verlangt neben der formellen Beschwer, dass der Beschwerdeführende 
über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus 
der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe der Beziehung zum 
Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbesondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein 
schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwer-
deführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Nach der bundesgericht-
lichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legiti-
miert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen 
(Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau 
oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Betrof-
fenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Recht-
sprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem 
Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung 
aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden. Allerdings wurde stets betont, 
dass nicht schematisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abgestellt werden 
dürfe, sondern eine Gesamtwürdigung anhand der konkreten Verhältnisse erforderlich sei (Urteil 
des Bundesgerichtes 1C_11/2021 vom 15. Dezember 2021 Erw. 1.5 mit Hinweisen; vgl. auch 
BUDE Nr. 80/2022 vom 6. September 2022 Erw. 1.3.3 und Nr. 41/2022 vom 11. Mai 2022 
Erw. 1.2.3 f.). 
 
1.4.3 Die Erbengemeinschaft A.___sel. und B.___ sind je zur Hälfte Eigentümer von Grundstück 
Nr. 004. Die Distanz zwischen dem geplanten Gebäude und ihrer Liegenschaft beträgt rund 57 m. 
E.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 005; dieses ist vom Bauvorhaben rund 96 m entfernt. 
Damit befinden sich beide Grundstücke in einem Umkreis innerhalb von 100 m zum Projekt. Unter 
diesen Umständen verfügen sowohl die Erbengemeinschaft A.___sel. und B.___ als auch E.___ 
über die geforderte Nähe zum Streitgegenstand. Auch die Liegenschaften der übrigen Rekurren-
tinnen und Rekurrenten liegen im Umkreis von 100 m, weshalb auch bei ihnen die räumliche Nähe 
gegeben ist. 
 
1.5 
Die Rekursberechtigung ist daher bei allen Rekurrentinnen und Rekurrenten gegeben 
(Art. 45 VRP). Auf die Rekurse 1 und 2 ist einzutreten. 
 


 
 
11/16 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 
134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einspra-
che- und Baubewilligungsentscheid erging am 14. Dezember 2020. Mithin sind vorliegend grund-
sätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben 
"Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG" vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen wei-
terhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrenten und Rekurrentinnen machen geltend, dass der übergangsrechtliche Gewässer-
abstand verletzt sei. 
 
3.1 
Am 1. Januar 2011 trat Art. 36a des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer 
(SR 814.2; abgekürzt GSchG) in Kraft. Gestützt auf Art. 36a Abs. 2 GSchG beschloss der 
Bundesrat am 4. Mai 2011 Änderungen der GSchV und setzte diese auf den 1. Juni 2011 in Kraft. 
Nach Art. 36a Abs. 1 GSchG legen die Kantone nach Anhörung der betroffenen Kreise den 
Raumbedarf der oberirdischen Gewässer fest, der erforderlich ist für die Gewährleistung folgen-
der Funktionen (Gewässerraum): 
 
 
a. 
die natürlichen Funktionen der Gewässer; 
 
b. 
den Schutz vor Hochwasser; 
 
c. 
die Gewässernutzung. 
 
Der Bundesrat regelt die Einzelheiten (Art. 36a Abs. 2 GSchG). Die Kantone sorgen dafür, dass 
der Gewässerraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berücksichtigt sowie extensiv bewirt-
schaftet wird (Art. 36a Abs. 3 erster Satz GSchG). 
 
3.2 
Art. 41a und Art. 41b GSchV legen fest, welche Breite der Gewässerraum für Fliessgewäs-
ser (Art. 41a GSchV) bzw. für stehende Gewässer (Art. 41b GSchV) mindestens zu betragen hat. 
In beiden Fällen muss die Breite des Gewässerraums unter bestimmten Voraussetzungen erhöht 
werden (Art. 41a Abs. 3 bzw. Art. 41b Abs. 2 GSchV), kann aber in dicht überbauten Gebieten 
auch den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser ge-
währleistet ist (Art. 41a Abs. 4 bzw. Art. 41b Abs. 3 GSchV). Art. 41c GSchV regelt die extensive 
Gestaltung und Bewirtschaftung des Gewässerraums. Nach Art. 41c Abs. 1 erster Satz GSchV 
dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie 
Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Als standortgebunden 
gelten Anlagen, die aufgrund ihres Bestimmungszwecks oder aufgrund der standörtlichen Ver-
hältnisse (z.B. Schluchten oder durch Felsen eingeengte Platzverhältnisse) nicht ausserhalb des 
Gewässerraums angeordnet werden können (Bundesamt für Umwelt, Erläuternder Bericht zur 
parlamentarischen Initiative "Schutz und Nutzung der Gewässer (07.492) – Änderung der Gewäs-
serschutz-, Wasserbau-, Energie- und Fischereiverordnung, S. 14). In dicht überbauten Gebieten 
kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegen-
den Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 zweiter Satz GSchV). Nach Abs. 1 ÜBest GSchV 
legen die Kantone den Gewässerraum gemäss den Art. 41a und 41b GSchV bis zum 31. Dezem-
ber 2018 fest. Solange sie den Gewässerraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften für 
Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von Gewässern auf einem beidseitigen Strei-
fen von je 8 m zuzüglich die Breite der bestehenden Gerinnesohle bei Fliessgewässern mit einer 
bestehenden Gerinnesohle bis 12 m Breite (Abs. 2 Bst. a ÜBest GSchV). Soll eine Baute oder 
Anlage innerhalb des übergangsrechtlich geltenden Gewässerabstands erstellt werden, kann 
eine Baubewilligung nur erteilt werden, wenn die Voraussetzungen nach Art. 41c GSchV erfüllt 
sind. 
 


 
 
12/16 
3.3 
Die Gemeinde Z.___ hat den definitiven Gewässerraum nach Art. 41a und Art. 41b GSchV 
für den M.___bach in diesem Bereich nicht festgelegt. Es gelten demnach die übergangsrechtli-
chen Bestimmungen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz – für den Gewässerabstand gälten 
nach wie vor die Vorschriften des Baureglements der Gemeinde Z.___, wenn der baureglemen-
tarische Abstand grösser ist als der übergangsrechtliche Gewässerabstand – haben die baureg-
lementarischen Gewässerabstandvorschriften seit Inkrafttreten des PBG keine Grundlage mehr, 
da dieses im Gegensatz zum BauG keinen kantonalrechtlichen Gewässerabstand mehr vorsieht. 
Es gilt daher nicht mehr der Gewässerabstand von 10 m, der unterschritten wird, sondern mass-
geblich ist nur noch der übergangsrechtliche Gewässerabstand. Die Vorinstanz geht von einer 
Gerinnesohle von 0,6 m aus. Gemäss Gewässerraum Grundlagenkarte (Publikationsdatum: 
20. September 2022) beträgt die generalisierte Sohlenbreite des M.___bachs in diesem Bereich 
1 m. Anlässlich des Augenscheins wurden Messungen der Sohlenbreite vorgenommen. Diese 
Messungen zeigten ein sehr unterschiedliches Bild; die Werte lagen zwischen 0,6 m bis 1,4 m. 
Sowohl im Bereich der südwestlichen als auch südöstlichen Ecke des Bauvorhabens wurde eine 
Sohlenbreite von 1,4 m gemessen. Diese Feststellung wurde im Augenscheinprotokoll festgehal-
ten und wurde von keinem Verfahrensbeteiligten in Abrede gestellt. Aufgrund der sehr unter-
schiedlichen Werte der Sohlenbreite – alleine im Bereich des Baugrundstücks – ist die gemittelte 
Sohlenbreite von 1 m sachgerecht, was auch der Vertreter der Abteilung Wasserbau am Augen-
schein bestätigt hat. In Anbetracht dessen, dass die effektive Sohlenbreite von 1,4 m beim Stand-
ort der geplanten Baute sogar grösser ist, zieht die Rekursgegnerin aus der generalisierten Soh-
lenbreite sogar einen Vorteil. 
 
Ausschnitt Gewässerraum Grundlagenkarte (Geoportal SG) 
 
3.4 
Im Amtsbericht der Abteilung Wasserbau wird festgehalten, dass die genaue Lage des Ge-
wässers nicht verifiziert werden könne, da das Gewässer gemäss Orthofoto aus dem Jahr 2019 
vollständig mit Büschen eingewachsen sei. Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass der 
Bach teilweise verbaut ist. Die in die Jahre gekommene Verbauung ist mehr oder weniger intakt 
und konzentriert sich auf die Seite des Baugrundstücks. Gerade im Bereich der geplanten Baute 
ist die Verbauung auf der Seite des Baugrundstücks noch recht gut erhalten. Aufgrund des Zu-
stands der Verbauung kann ohne weiteres geschlossen werden, dass diese bereits vor dem Jahr 
2019 erstellt worden ist und dass sich der Verlauf – zumindest auf der Baugrundstückseite – nicht 
geändert hat. 
 
 
 
Visier 
Visier 


 
 
13/16 
3.5 
Somit ist erstellt, dass das Bauprojekt teilweise innerhalb des eidgenössisch geltenden 
übergangsrechtlichen Gewässerabstand von 9 m (8 m plus Sohlenbreite von 1 m) liegt und damit 
bereits aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig ist. 
 
4. 
 
Bei diesem Ergebnis würden sich weitere Ausführungen zu den Rügen der Rekurrentinnen und 
Rekurrenten an sich erübrigen. Aus verfahrensökonomischen Gründen sind jedoch folgende 
Überlegungen angezeigt: 
 
4.1 
Der M.___bach wird auf der Seite des Baugrundstücks von einer Uferbestockung von einer 
Breite von 4 bis 5 m gesäumt. Nach Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und 
Heimatschutz (SR 451; abgekürzt NHG) ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenar-
ten u.a. durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) entgegenzuwirken. Be-
sonders schützenwert sind Uferbereiche, Riedgebiete, Moore, seltene Waldgesellschaften, He-
cken, Feldgehölze, Trockenrasen und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Na-
turhaushalt erfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften auf-
weisen (Art. 18 Abs. 1bis NHG). Nach Art. 115 Bst. a PBG sind Gewässer und ihre Ufer Schutzob-
jekte, für deren Ufervegetation bereits ein „ex lege“-Schutz von Bundesrechts wegen besteht 
(Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1, S. 13, Ziff. 5b). Den Bauplänen ist nir-
gends zu entnehmen, wie die Baugrube hinsichtlich des M.___bachs und dessen Uferbestockung 
aussehen wird. Der geologische Bericht der J.___AG, V.___, vom 7. August 2020, zeigt Stabili-
tätsberechnungen und auch elf verschiedene Schnitte von – teilweise mehrere Meter auskragen-
den – Baugruben; allerdings können diese nicht dem Standort zugeordnet werden. Demenspre-
chend muss auch abgeklärt werden, ob und in welchem Umfang der Bau und Unterhalt der ge-
planten Tiefgarage mit Lagerräumen das Gelände im angrenzenden übergangsrechtlichen Ge-
wässerabstand beansprucht und welche Einwirkungen sowohl auf die Fläche innerhalb des über-
gangsrechtlichen Gewässerabstand als auch auf die Ufervegetation entstehen. Hierzu hätte die 
Rekursgegnerin allfällige neue Baugesuchsunterlagen bei der Vorinstanz einzureichen. 
 
4.2 
Weitere Abklärungen müssen auch in Bezug auf den Waldabstand getroffen werden. Ge-
mäss Amtsbericht hält das Bauvorhaben gemäss Geoportal einen Waldabstand von nur 14,725 m 
ein. Da das Geoportal rechtlich nicht verbindlich ist, und der Standort des geplanten Gebäudes 
ausserhalb des Waldfeststellungsplans Nr. 27 liegt, wurde der Waldfeststellungsplan im GIS ein-
gelesen. Durch die verschiedenen Fehlereinflüsse von der Feldaufnahme bis zum Abgriff ab Scan 
ergibt sich ein Toleranzwert von +/- 0,3 m. Dem Amtsbericht ist zu folgen, indem von einer Verlet-
zung der Waldabstandsvorschrift erst gesprochen werden kann, wenn der Toleranzwert über-
schritten wird. Wird der Toleranzwert dem aus dem Geoportal herausgelesenen Waldabstand von 
14,725 m hinzugezählt, wird der gesetzlich vorgeschriebene Waldabstand von 15 m eingehalten. 
Wie bereits beim M.___bach und dessen Uferbestockung ist auch hinsichtlich des Walds aus den 
Bauplänen nicht ersichtlich, wie die Baugrube aussehen wird. Es wäre auch bezüglich des Walds 
vorinstanzlich abzuklären, ob und in welchem Umfang der Bau und der Unterhalt der geplanten 
Tiefgarage mit Lagerräumen das Gelände innerhalb des Waldabstands beansprucht und mit wel-
chen Einwirkungen zu rechnen ist. Auch diesbezüglich sind die aktuellen Baugesuchsunterlagen 
unvollständig. 
 
Ausschnitt Waldfeststellungsplan Schmidberg II, Detailplan 27 
 
4.3 
Wenn ein einzelnes Baugrundstück bereits direkt an eine öffentliche Strasse angrenzt und 
die zu erstellende Erschliessungsanlage (Zufahrt, Vorplatz o.ä.) erkennbar der privaten Nutzung 
vorbehalten ist (vgl. GVP 2001 Nr. 98), liegt eine blosse Hauszufahrt vor. Dabei spielt es keine 
Rolle, wenn sich auf dem einzelnen Grundstück mehr als ein Gebäude (Ein- und/oder Mehrfami-
lienhäuser, unabhängig der Eigentumsverhältnisse am Gebäude, z.B. Stockwerkeigentum) und 


 
 
14/16 
damit eine Vielzahl von Wohneinheiten befinden; die Eigentümer haben sich in diesen Fällen pri-
vatrechtlich zu organisieren (Hausordnung, Stockwerkeigentümer-Reglement). Auf grundstücks-
internen Zufahrtsstrassen (zu Garagen, Aussenparkplätzen oder zu Tiefgarageneinfahrten) be-
wegt sich – wie auf einer Gemeindestrasse dritter Klasse – zwar ebenfalls lediglich Ziel-, Anlieger- 
und Quellverkehr. Trotzdem besteht aufgrund der Tatsache, dass dieser Verkehr innerhalb eines 
einzigen Privatgrundstücks stattfindet, in der Regel keine Notwendigkeit an einer Öffentlicherklä-
rung der internen Erschliessung (BDE Nr. 98/2020 vom 27. Oktober 2020 Erw. 2.1 f.) Die Feiner-
schliessung umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Er-
schliessungsanlagen. Die Hauszugänge und -zufahrten auf den Baugrundstücken selbst zählen 
indessen nicht mehr zur Feinerschliessung (GVP 2011 Nr. 21). Für die Frage der Öffentlicherklä-
rung einer Erschliessungsanlage ist damit neben der Abgrenzung zur Groberschliessung insbe-
sondere die Unterscheidung zur privaten Hauszufahrt wichtig. 
 
Das Grundstück Nr. 001 ist über die klassierte O.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) stras-
senmässig erschlossen. Diese stellt die Feinerschliessung dar. Der weitere Verlauf der 
O.___strasse, dessen Klassierung die Rekurrentinnen und Rekurrenten verlangen, verläuft dage-
gen innerhalb des Grundstücks Nr. 001. Die Strasse auf dem Grundstück Nr. 001 dient denn auch 
nur der grundstücksinternen Erschliessung und ist nicht etwa Bestandteil eines übergeordneten 
Strassennetzes (vgl. VerwGE B 2014/16 vom 30. Juni 2015 Erw. 2.2; VerwGE B 2009/30 vom 
3. Dezember 2009 Erw. 4.2). Als solche gehört sie nicht zur Feinerschliessung (VerwGE 
B 2018/185 vom 24. Januar 2019 Erw. 5.2; GVP 2011 Nr. 21). Damit fehlt es im vorliegenden Fall 
an einem öffentlichen Interesse für die beantragte Klassierung. 
 
4.4 
Dabei spielt es keine Rolle, ob bzw. wann eine Vereinigung von mehreren Grundstücken 
erfolgt ist. Ausschlaggebend ist lediglich, dass die Strasse der Erschliessung eines einzigen 
Grundstücks dient. Eine Öffentlicherklärung der internen Zufahrtsstrasse ist daher vorliegend 
nicht zwingend. Die Feinerschliessung ist aber bis unmittelbar an die Grundstücksgrenze des zu 
überbauenden Grundstücks heranzuführen, so dass dieses einen direkten Anstoss an die öffent-
liche Strasse hat. 
 
Im Zusammenhang mit dem Baugesuch der Rekursgegnerin für sechs Mehrfamilienhäuser mit 
drei Tiefgaragen auf Grundstück Nr. 001 wurde die südliche Ein- und Ausfahrt der O.___strasse 
in die N.___strasse optimiert. Innerhalb des Strassengrundstücks wurde der Einlenker vergrös-
sert. In diesem Bereich wurde die private Erschliessung für die sechs Mehrfamilienhäuser ange-
schlossen. Der Teilstrassenplan "Einlenker O.___strasse" wurde mit Verfügung des Baudeparte-
mentes am 29. März 2019 genehmigt. 
 
Ausschnitt Teilstrassenplan Einlenker O.___strasse 
 
Wie dem Ausschnitt zu entnehmen ist, wurde der Einlenker O.___ zum Baugrundstück Nr. 001 
zwar erneuert und verbreitert; allerdings ist die Zufahrt zum Baugrundstück nach wie vor nicht 
vollständig klassiert. Der Spickel vor der Einfahrt wurde von der Klassierung aus nicht nachvoll-
ziehbaren Gründen ausgenommen, obwohl dieser für die Erschliessung des Grundstücks Nr. 001 
notwendig gewesen wäre. Der Spickel gehört zu Grundstück Nr. 011 (Eigentümerin Politische 
Gemeinde Z.___). Da die Erschliessung somit über ein Drittgrundstück führt, ist dieser Spickel 
zwingend ebenfalls zu klassieren (vgl. auch VerwGE B 2021/45 vom 13. Februar 2022 Erw. 3.2.2, 
wonach eine Zufahrt öffentlich zu erklären ist, wenn sie über ein Drittgrundstück führt). 
 
5. 
 
Zusammenfassend 
ergibt 
sich, 
dass 
das 
Bauvorhaben 
den 
übergangsrechtlichen 
Gewässerabstand verletzt. Die angefochtene Baubewilligung vom 14. Dezember 2020 und die 
Einspracheentscheide der Baukommission Z.___ vom jeweils 14. Dezember 2020 sind deshalb 


 
 
15/16 
aufzuheben. Die Rekurse 1 und 2 erweisen sich als begründet und sind im Sinn der Erwägungen 
gutzuheissen. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen 
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– 
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem 
Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu über-
binden. 
 
6.2 
Der von A.___sel. und B.___ im Rekurs 1 am 14. Januar 2021 geleistete Kostenvorschuss 
von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
6.3 
Der von H.___ sel. im Rekurs 2 am 29. Januar 2021 geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
7. 
 
Rekurrentinnen und Rekurrenten, Rekursgegnerin und Vorinstanz stellen je ein Begehren um Er-
satz der ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der 
Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausser-
amtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auf-
erlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; ab-
gekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
 
7.2.1 Sowohl die Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 als auch die Rekurrentin 2 obsiegen mit 
ihren Anträgen. Da die beiden Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwie-
rigkeiten boten, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich An-
spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennoten vorlie-
gen, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der 
Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise festzulegen. Die Rekursbe-
gründungen sind in den beiden Verfahren weitgehend identisch, weshalb je eine reduzierte aus-
seramtliche Entschädigung zugesprochen wird. 
 
7.2.2 Die ausseramtliche Entschädigung für die Rekurrentinnen und Rekurrenten 1 ist auf ins-
gesamt Fr. 2'500.– festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
7.2.3 Die ausseramtliche Entschädigung für die Rekurrentin 2 ist auf Fr. 2'500.– festzulegen; sie 
ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
7.2.4 Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese 
aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 
 
7.3 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen An-
spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihre Begehren in den beiden Rekursen sind des-
halb abzuweisen. 
 
7.4 
Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
(R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St.Gallen 
2004, S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser Regel rechtfertigen. Ihre 
Begehren in den beiden Rekursen sind daher abzuweisen. 


 
 
16/16 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs Nr. 20-10150 der Erbengemeinschaft A.___sel., bestehend aus A.A.___, 
B.A.___, C.A.___, von B.___, A.C.___ und B.C.___, D.___ sowie E.___, wird im Sinn der 
Erwägungen gutgeheissen. 
 
b) 
Der Rekurs Nr. 21-121 von F.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. 
 
c) 
Der Beschluss der Baukommission Z.___ vom 14. Dezember 2020 und die 
Einspracheentscheide vom jeweils 14. Dezember 2020 werden aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Der G.___AG wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt. 
 
b) 
Der am 14. Januar 2021 von A.___sel. und B.___ im Rekurs Nr. 20-10150 geleistete Kos-
tenvorschuss in Höhe von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
c) 
Der am 29. Januar 2021 von H.___ sel. im Rekurs Nr. 21-121 geleistete Kostenvorschuss 
in Höhe von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren der Erbengemeinschaft A.___sel., bestehend aus A.A.___, B.A.___, 
C.A.___, sowie von B.___, A.C.___ und B.C.___, D.___ sowie E.___ um Ersatz der aus-
seramtlichen Kosten in Rekurs Nr. 20-10150 wird gutgeheissen. Die G.___AG entschädigt 
die Erbengemeinschaft A.___sel., bestehend aus A.A.___, B.A.___, C.A.___, sowie B.___, 
A.C.___ und B.C.___, D.___ und E.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'500.–. 
 
b) 
Das Begehren von F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in Rekurs Nr. 21-121 wird 
gutgeheissen. Die G.___AG entschädigt F.___ ausseramtlich mit Fr. 2'500.–. 
 
c) 
Die Begehren der G.___AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in den Rekursen 
Nrn. 20-10150 und 21-121 werden abgewiesen. 
 
d) 
Die Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in 
den Rekursen Nrn. 20-10150 und 21-121 werden abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin