sg_publikationen · B 2015/112 · 2017-11-17 · de


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St.Galler Gerichte
Fall-Nr.:
B 2015/112
Stelle:
Verwaltungsgericht
Rubrik:
Verwaltungsgericht
Publikationsdatum: 17.11.2017
Entscheiddatum:
17.11.2017
Zirkulationsentscheid Verwaltungsgericht, 17.11.2017
Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren, Art. 243 Abs. 1 StG, Art. 955 
Abs. 1 ZGB, Art. 13bis VG.Die Beschwerdeführerin macht geltend, der 
verurkundete Kaufpreis inklusive Werklohn von CHF 2‘500‘000 dürfe nicht 
als Bemessungsgrundlage herangezogen werden, weil es beim dem Vertrag 
angefügten Bau- und Leistungsbeschrieb um eine Variante mit einem 
geringeren Leistungsumfang gehandelt habe. So hätte sie den Kaufvertrag 
nicht oder zu einem tieferen Kaufpreis abgeschlossen. Der Einwand ist 
unbehelflich, da die vertragsrechtliche Frage, ob sie sich in einem Irrtum 
befunden habe, zivilprozessual zu klären ist. Dies gilt auch für den Vorwurf, 
der Grundbuchverwalter habe seine Sorgfaltspflichten verletzt 
(Verwaltungsgericht, B 2015/112).Auf die gegen dieses Urteil erhobene 
Beschwerde trat das Bundesgericht mit Urteil vom 18. Januar 2018 nicht ein 
(Verfahren 2C_24/2018).
Besetzung
Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter 
Engeler; Gerichtsschreiber Scherrer
Verfahrensbeteiligte
X. AG,
Beschwerdeführerin,
gegen
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Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 
Gallen,
Vorinstanz,
und
Politische Gemeinde Q., Gemeinderat,
Beschwerdegegnerin,
Gegenstand
Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren
Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A. Am 22. Oktober 2009 schloss die X. AG mit A.K., damaliger Eigentümer des 
Grundstücks Nr. 0000, Grundbuch Q., einen Vertrag über den Erwerb des Grundstücks 
Nr. 0001 (Stockwerkeigentum, 319/1000 Miteigentum am Grundstück Nr. 0000) zum 
Preis von CHF 2‘500‘000. Der „Kaufvertrag“ verband eine kaufrechtliche Leistungs- mit 
einer werkvertraglichen Herstellungspflicht. Der Vertrag samt vom 20. Juni 2008 
datiertem Bau- und Leistungsbeschrieb für den Neubau eines Terrassenhauses wurde 
gleichentags auf dem Grundbuchamt Q. von beiden Parteien unterzeichnet und 
öffentlich beurkundet. Auf Anmeldung des Verkäufers vom 20. März 2014 hin, wurde 
die Eigentumsübertragung am 2. April 2014 im Grundbuch eingetragen. Am 11. April 
2014 wurde sodann auf dem Grundbuchamt Q. ein zwischen der X. AG und der Y.- 
Bank AG abgeschlossener Pfandvertrag über die Erhöhung eines auf dem Grundstück 
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Nr. 0001 lastenden Schuldbriefes um CHF 1‘000‘000 öffentlich beurkundet und 
eingetragen.
Am 5. Mai 2014 veranlagte das Grundbuchamt Q. die X. AG für die Handänderung des 
Grundstücks Nr. 0001 mit einer Handänderungssteuer von CHF 25‘000 (1 Prozent des 
Kaufpreises; Rechnung Nr. 10.212/2014); davon wurde ihr die Hälfte in Rechnung 
gestellt. Daneben wurden ihr die Hälfte der Gebühren für die Vorbereitung und 
Beurkundung (zuzüglich 8 Prozent Mehrwertsteuer) und für die Eintragung von je 
CHF 5‘000 (zwei Promille des Kaufpreises) sowie diverser weiterer Gebühren von 
CHF 350 auferlegt. Es ergab sich ein Rechnungsbetrag von CHF 17‘875. Am 6. Mai 
2014 veranlagte das Grundbuchamt Q. die X. AG sodann für die Erhöhung des 
Schuldbriefes mit Gebühren für die Vorbereitung und Beurkundung (zuzüglich 8 
Prozent Mehrwertsteuer) und für die Eintragung von je CHF 1‘500 (1,5 Promille des 
Erhöhungsbetrags) sowie weiteren Gebühren von CHF 5 (Rechnung Nr. 10.214/2014). 
Es ergab sich ein Rechnungsbetrag von CHF 3‘125. Der Gemeinderat der Politischen 
Gemeinde Q. wies die gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer und der 
Grundbuchgebühren mit der Begründung, es sei nicht die aktuelle Fassung des Bau- 
und Leistungsbeschriebs beurkundet worden, erhobenen Rechtsmittel am 
15. September 2014 ab.
B. Gegen den Entscheid vom 15. September 2014 erhob die X. AG mit Eingabe vom 
7. Oktober 2014 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission. Sie beantragte, die 
Ermittlung beziehungsweise Erstattung des entstandenen Schadens oder eine 
vergleichsweise Feststellung wegen mangelhafter Erfüllung des Kaufvertrages und 
erklärte gleichzeitig die hilfsweise Aufrechnung. Die Rekursinstanz behandelte den 
Antrag als Begehren um Reduktion der Steuer und Gebühren. Die X. AG beantragte mit 
Stellungnahme vom 13. Februar 2015, Handänderungssteuer und Grundbuchabgaben 
seien so lange zu sistieren, bis das Verfahren zu den beiden Bau- und 
Leistungsbeschrieben abgeschlossen sei, da unter anderem von einer 
Rechnungskorrektur ausgegangen werde. Die Rekursinstanz wies die Rechtsmittel am 
21. Mai 2015 ab.
C. Die X. AG (Beschwerdeführerin) erhob gegen den am 22. Mai 2015 versandten 
Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 19. Juni 
2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragt, den angefochtenen 
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Entscheid unter Kostenfolge zulasten der Politischen Gemeinde Q. aufzuheben und die 
„Kosten für die Handänderungssteuer“ und die Grundbuchgebühren „bis zum 
Entscheid des Verfahrens A.K./X. AG vor dem Kreisgericht U. wegen Verletzung der 
Sorgfaltspflicht auf Seiten des Grundbuchamtes“ zu sistieren.
Die Vorinstanz beantragt mit Vernehmlassung vom 25. November 2015 unter Hinweis 
auf die Erwägungen des angefochtenen Entscheides die Abweisung der Beschwerde. 
Die Politische Gemeinde Q. (Beschwerdegegnerin) beantragt mit Vernehmlassung vom 
7. Dezember 2015, unter Kosten- und Entschädigungsfolge sei die Beschwerde 
abzuweisen und die Beschwerdeführerin zu verpflichten, ihr Handänderungssteuer und 
Grundbuchgebühren innert 30 Tagen zu bezahlen. Die Beschwerdeführerin nahm dazu 
am 21. März 2016 Stellung.
Auf die Begründung des angefochtenen Entscheides und die Ausführungen der 
Beschwerdeführerin und der Beschwerdegegnerin zur Begründung ihrer Anträge sowie 
die Akten wird, soweit wesentlich, in den Erwägungen eingegangen.
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (…).
2. Den Antrag, die „Kosten für die Handänderungssteuer“ und die Grundbuchgebühren 
„bis zum Entscheid des Verfahrens A.K./X. AG vor dem Kreisgericht U. wegen 
Verletzung der Sorgfaltspflicht auf Seiten des Grundbuchamtes“ zu sistieren, ist 
sinngemäss als Antrag auf Sistierung des Beschwerdeverfahrens zu verstehen. Die 
Behandlung des Antrags fällt in die Zuständigkeit des Abteilungspräsidenten (vgl. Art. 6 
Abs. 2 des Reglements über die Organisation und den Geschäftsgang des 
Verwaltungsgerichts, sGS 941.22). Eine Sistierung des Verfahrens ist unter anderem 
dann angebracht, wenn ein anderes Verfahren anhängig ist, dessen Ausgang von 
präjudizieller Bedeutung ist (Cavelti/ Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. 
Gallen, 2. Aufl. 2003, Rz. 1093).
Aus den Akten ergeben sich keinerlei Hinweise auf ein vor dem Kreisgericht R. (mit Sitz 
in U.) hängiges Zivilverfahren, welches den zwischen der Beschwerdeführerin und dem 
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Veräusserer des Grundstücks Nr. 0001, Grundbuch Q., abgeschlossenen Kaufvertrag 
vom 22. Oktober 2009 zum Gegenstand hätte. Ebensowenig liegen Anhaltspunkte 
dafür vor, dass die Beschwerdeführerin einen Schadenersatzanspruch gegen den 
Kanton gestützt auf Art. 955 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210, 
ZGB) geltend gemacht hätte. Dies gilt gleichermassen für den allfälligen Vorwurf, der 
Grundbuchverwalter habe seine Sorgfaltspflichten als Urkundsperson verletzt. 
Abgesehen davon würden solche hängigen Zivilverfahren eine Sistierung nicht 
rechtfertigen. Soweit ein Verfahren gegen den Veräusserer zur Unverbindlichkeit des 
öffentlich beurkundeten Kaufvertrages führen sollte, stünde der Beschwerdeführerin – 
worauf die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zu Recht hingewiesen hat – die 
Möglichkeit offen, hinsichtlich der veranlagten Steuern und Gebühren ein 
Revisionsverfahren einzuleiten. Soweit ein rechtswidriges Verhalten des 
Grundbuchverwalters festgestellt werden sollte, hätte dies auf den Inhalt des 
Kaufvertrags keinen Einfluss, sondern Schadenersatz zur Folge. Der Antrag auf 
Sistierung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens ist daher abzuweisen.
3. Die Beschwerdeführerin bestreitet nicht, dass die Handänderung des Grundstücks 
Nr. 0001 und die Erhöhung des Schuldbriefes, die Beurkundung der ihnen zugrunde 
liegenden Verträge und die entsprechenden Eintragungen im Grundbuch die 
veranlagten Handänderungssteuern sowie die Beurkundungs- und 
Grundbuchgebühren auslösen. Ebensowenig wendet sich die Beschwerdeführerin 
gegen die Berechnung der in Rechnung gestellten Steuern und Abgaben. Dazu kann im 
Übrigen auf die zutreffende und eingehende Darstellung der Rechtsgrundlagen und der 
Rechtsprechung insbesondere zur sogenannten Baubindung im vorinstanzlichen 
Entscheid verwiesen werden. Umstritten ist einzig, ob zu Recht der im Vertrag vom 
22. Oktober 2009 öffentlich beurkundete Kaufpreis von CHF 2‘500‘000 als 
Bemessungsgrundlage herangezogen wurde.
4. Gemäss Art. 243 Abs. 1 StG wird die Steuer nach dem Kaufpreis mit allen weiteren 
Leistungen des Erwerbers bemessen (Abs. 1); wurde kein Kaufpreis vereinbart oder 
liegt er unter dem Verkehrswert, ist dieser massgebend (Abs. 2). Die 
Beschwerdeführerin hat mit dem Veräusserer des Grundstücks Nr. 0001 
unbestrittenermassen einen Kaufpreis inklusive Werklohn von CHF 2‘500‘000 
vereinbart. Der Vertrag wurde öffentlich beurkundet. Die Vertreterin der 
Beschwerdeführerin hat anlässlich der Beurkundung des Vertrags jede einzelne Seite 
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des Bau- und Leistungsbeschriebs paraphiert und damit bestätigt, deren Inhalt zu 
kennen. Die Beschwerdeführerin macht nicht geltend, der Preis liege unter dem 
Verkehrswert. Das Grundbuchamt Q. hat dementsprechend für die Bemessung der 
Handänderungssteuern und der Grundbuchgebühren zu Recht auf diesen Preis 
abgestellt.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, der am 22. Oktober 2009 verurkundete Preis 
entspreche nicht ihrem Parteiwillen, da es sich beim dem Vertrag angefügten Bau- und 
Leistungsbeschrieb vom 20. Juni 2008 um eine Variante mit einem geringeren 
Leistungsumfang gehandelt habe. Sie hätte den Kaufvertrag nicht oder zu einem 
tieferen Kaufpreis unterzeichnet, wäre sie auf die verschiedenen Versionen des Bau- 
und Leistungsbeschriebs aufmerksam geworden. Dieser Einwand ist unbehelflich. 
Inwiefern ein anderer Bau- und Leistungsbeschrieb beziehungsweise der Hinweis auf 
verschiedene Versionen Einfluss auf das Zustandekommen des Kaufvertrages 
beziehungsweise den Kaufpreis gehabt hätte und sich die Beschwerdeführerin beim 
Abschluss des Vertrags in einem Irrtum befand, ist eine vertragsrechtliche Frage, 
welche auf dem zivilprozessualen Weg zu klären ist. Es besteht deshalb auch kein 
Anlass, im vorliegenden Beschwerdeverfahren, welches die Veranlagung von 
Handänderungssteuern und Gebühren zum Gegenstand hat, ein 
Sachverständigengutachten zum falschen Bau- und Leistungsbeschrieb und zu dessen 
Einfluss auf den Kaufvertrag einzuholen. Anhaltspunkte dafür, dass auf dem 
zivilprozessualen Weg festgestellt worden wäre, der am 22. Oktober 2009 
abgeschlossene Vertrag sei für die Beschwerdeführerin insbesondere hinsichtlich des 
vereinbarten Kaufpreises und Werklohnes unverbindlich, liegen – wie bereits ausgeführt 
– im Übrigen nicht vor.
Die Beschwerdeführerin behauptet sodann, der Grundbuchverwalter habe im 
Zusammenhang mit der Beurkundung und Eintragung im Grundbuch seine 
Sorgfaltspflichten verletzt. Eine solche Sorgfaltspflichtverletzung durch den Beamten 
des Grundbuchamtes Q., sei es in seiner Funktion als Urkundsperson, sei es in seiner 
Funktion als Grundbuchverwalter, müsste die Beschwerdeführerin – worauf auch die 
Vorinstanz zutreffend hingewiesen hat – auf dem zivilrechtlichen Weg geltend machen 
(Art. 955 Abs. 1 ZGB; Art. 13
 des Verantwortlichkeitsgesetzes, sGS 161.1; Art. 72 
Abs. 1 Ingress und lit. a VRP). Eine allfällige Rechtsverletzung durch den Beamten des 
Grundbuchs hätte im Übrigen Schadenersatz – und nicht in erster Linie die 
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Unverbindlichkeit des Vertrages und des für die Bemessung der Handänderungssteuer 
und der Gebühren massgebenden Kaufpreises – zur Folge.
5. (…).
Demnach verfügt der Abteilungspräsident zu Recht:
Das Gesuch um Sistierung des Beschwerdeverfahrens wird abgewiesen.
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Beschwerdeführerin bezahlt die amtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens 
von CHF 1‘500 unter Verrechnung mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten 
Kostenvorschuss.
3. Ausseramtliche Kosten werden für das Beschwerdeverfahren nicht entschädigt.
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