sg_publikationen · 20-8230, 20-10077 · 2021-10-11 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
20-8230, 20-10077
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 22.11.2021
Entscheiddatum:
11.10.2021
BUDE 2021 Nr. 065
Art. 45 Abs. 1 VRP, Art. 24c RPG, Art. 42 RPV. Die Rekurrenten haben 
vorliegend weder an der Erhöhung der vorinstanzlichen Entscheidgebühr 
noch an der Erhöhung der von der Vorinstanz ausgesprochenen Busse 
zulasten des Rekursgegners ein eigenes schutzwürdiges Interesse. Insofern 
ist auf ihren Rekurs nicht einzutreten (Erw. 1.4). Sodann wurde die 
Baubewilligung für den Umbau bzw. die Sanierung eines bestehenden 
Wohnhauses ausserhalb der Bauzone zu Recht gestützt auf Art. 24c RPG 
erteilt (Erw. 4). Das Wohnhaus war trotz bereits erfolgter Entkernung eines 
Geschosses weiterhin bestimmungsgemäss nutzbar (Erw. 4.2). Auch wurde 
im Baugesuch einzig um Bewilligung einer Wohnnutzung, nicht aber einer 
gewerbliche Nutzung des Wohnhauses ersucht, was vorliegend 
bewilligungsfähig ist. Daran ändert nichts, dass derzeit teilweise eine 
unbewilligte gewerbliche Nutzung stattfindet (Erw. 4.3). Schliesslich wahrt 
das Bauvorhaben die Identität der Baute (Erw. 4.4). Hinsichtlich einer 
ebenfalls Streitgegenstand bildenden Halle und deren Nutzung hat die 
Vorinstanz die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf dem 
fraglichen Grundstück angeordnet. Diesbezüglich geht sie zu Unrecht davon 
aus, die Wiederherstellung sei bereits vollständig erfolgt. Dem Rekursgegner 
wird eine neue Frist zur vollständigen Wiederherstellung angesetzt (Erw. 5 
und 6).
BUDE 2021 Nr. 65 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/39


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
20-8230/20-10077 
Entscheid Nr. 65/2021 vom 11. Oktober 2021 
Rekurrenten 
A.___ und B.___ 
vertreten durch lic.iur. Titus Bossart, Rechtsanwalt, 
Museumstrasse 47, 9000 St.Gallen 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat X.___ (Entscheide vom 21. September und 
11. Dezember 2020) 
Rekursgegner 
C.___ 
vertreten durch Dr.iur. André Hutter, Rechtsanwalt, Schützenwiese 8, 
9451 Kriessern 
Betreff 
Baubewilligung (Umbau/Sanierung Wohnhaus) sowie 
Baugesuch (Umnutzung Halle; Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands) und Feststellungsverfügung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 2/38 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
C.___ und D.___, beide Y.___, sind Eigentümer der Grundstü-
cke Nrn. 001 und 002, Grundbuch X.___, in Y.___. Die Grundstücke 
liegen gemäss geltendem Zonenplan der Politischen Gemeinde X.___ 
vom 26. Mai 1994 in der Landwirtschaftszone. Ersteres ist im Wesent-
lichen mit einem Wohnhaus (Vers.-Nr. 003), Letzteres mit einem ein-
geschossigen Gebäude (Halle; Vers.-Nr. 004) überbaut. 
 
b) 
Nördlich von Grundstück Nr. 002 befindet sich das Grundstück 
Nr. 005 (Wiesland; ebenfalls Landwirtschaftszone). Zwischen den 
Grundstücken Nrn. 001 und 002 befindet sich das mit einem Wohn-
haus (Vers.-Nr. 006) überbaute Grundstück Nr. 007 und ein Teil des 
Grundstücks Nr. 008. Westlich der genannten Grundstücke verläuft 
die Strasse L.___ (Gemeindestrasse 3. Klasse; Strasse Nr. 009; 
Grundstück Nr. 010). 
 
[…] 
Übersicht Grundstücke 
(Quelle: Geoportal SG) 
 
c) 
Mit Schreiben vom 26. Juni 2006 ersuchte das Amt für Raum-
entwicklung und Geoinformation (AREG) den Gemeinderat X.___, von 
den Eigentümern der Grundstücke Nrn. 001 und 007 ein Baugesuch 
zu verlangen. Es sei aufgefallen, dass diverse bauliche Massnahmen 
an den Bauten Vers.-Nrn. 003 und 006 vorgenommen worden seien. 
In der Folge reichten D.___ und E.___ ein Baugesuch für den Umbau 
und die Erweiterung sowie die Nutzungsänderung des Wohnhauses 
Vers.-Nr. 003 ein. Dieses wurde dem AREG unterbreitet, welches mit 
raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 4. Dezember 2006 fest-
stellte, dass die Wohnhäuser Vers.-Nrn. 003 und 006 vor dem 1. Juli 
1972 nicht mehr landwirtschaftlich genutzt worden seien. Weiter er-
teilte das AREG die Zustimmung zur Umnutzung sowie zu den Erwei-
terungen im Sinn seiner Erwägungen. Ferner ordnete das AREG zur 
Sicherung des Verbots der baulichen Nutzungserweiterung als öffent-
lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten der Grundstücke 
Nrn. 007 und 001 ein "Verbot der baulichen Nutzungserweiterung 
nach RPV" samt dessen Anmerkung im Grundbuch an. In der Folge 
erteilte der Gemeinderat X.___ mit Beschluss vom 8. Januar 2007 die 
Baubewilligung für den Umbau und die Erweiterung des Wohnhauses 
Vers.-Nr. 003 sowie dessen Nutzungserweiterung und verband damit 
eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten des 
Grundstücks Nr. 001 betreffend "Verbot der baulichen Nutzungserwei-
terung nach RPV". 
 
d) 
Ebenfalls am 26. Juni 2006 hatte das AREG den Gemeinderat 
X.___ ersucht, von den Eigentümern des Grundstücks Nr. 002 ein 
Baugesuch für diverse bauliche Massnahmen an der Baute Vers.-
Nr. 004 zu verlangen. D.___ und E.___ reichten sodann ein entspre-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 3/38 
 
chendes Baugesuch (betreffend "Umnutzung Lagerhalle und Erweite-
rung mit Unterstand und Trockenmistlager sowie Umgebungsgestal-
tung") ein. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 27. No-
vember 2006 erteilte das AREG die nachträgliche Zustimmung zum 
Teilabbruch und zur Umnutzung der Lagerhalle Vers.-Nr. 004 auf 
Grundstück Nr. 002 mit dem Trockenmistlager und dem angebauten 
Unterstand im Sinn seiner Erwägungen. Hingegen verweigerte das 
AREG die nachträgliche Zustimmung zur Baubewilligung für ein Gar-
tenhäuschen und die Abdeckung eines Freigeheges. Gleichzeitig ord-
nete das AREG zulasten des Grundstücks Nr. 002 ein "Verbot der 
baulichen Nutzungserweiterung nach RPV" samt dessen Anmerkung 
im Grundbuch an. Das AREG hielt zusammenfassend fest, dass die 
bereits durchgeführten Massnahmen für die Kleintierboxen und Ab-
stellräume im Zusammenhang mit der Umnutzung der Lagerhalle 
Vers.-Nr. 004 auf Grundstück Nr. 002 im zulässigen Rahmen lägen. 
Als Teil der neuen Nutzung würden das Trockenmistlager sowie der 
angebaute Unterstand angesehen. Die Voraussetzungen nach 
Art. 24c des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; ab-
gekürzt RPG) und Art. 42 der eidgenössischen Raumplanungsverord-
nung (SR 700.1; abgekürzt RPV) seien gegeben. Die vorliegende 
Zweckänderung (ehemalig gewerblicher Hühnerstall/Lagerhalle in La-
gerräume und Kleintierställe als Teil der Wohnnebennutzung) sei weit-
reichend. Der Rahmen der teilweisen Änderung sei damit ausge-
schöpft, so dass künftig keine Erweiterungen ausserhalb der beste-
henden Bauten und Anlagen mehr möglich seien. Gestützt auf diese 
Teilverfügung des AREG vom 27. November 2006 bewilligte der Ge-
meinderat X.___ am 8. Januar 2007 das Bauvorhaben betreffend die 
Halle Vers.-Nr. 004. Er verband damit zulasten des Grundstücks 
Nr. 002 wiederum ein "Verbot der baulichen Nutzungserweiterung 
nach RPV". 
 
e) 
Am 29. Mai 2015 zeigte das AREG dem Gemeinderat X.___ an, 
auf den Grundstücken Nrn. 002 und 005 werde ohne Bewilligung ge-
baut und es forderte ihn zur Darlegung des Sachverhalts und zum Auf-
zeigen von Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands auf. In der Folge reichte die – zwischenzeitlich aufgelöste; 
vgl. www.zefix.ch – G.___ GmbH, X.___, bzw. ihr damaliger Gesell-
schafter und Geschäftsführer C.___ drei Baugesuche betreffend die 
Grundstücke Nrn. 008, 005 und 002, alle datierend vom 25. August 
2015, ein. Gegenstand der Baugesuche war nach einem teilweisen 
Rückzug im Wesentlichen noch einerseits die mit baulichen Massnah-
men verbundene Umnutzung der Lagerhalle Vers.-Nr. 004 zu einem 
Lager, einer Werkstatt und einem Büro und andererseits der Anbau 
von Holzbohlenwänden an der Nordfassade der Halle zur Lagerung 
von inerten Baumaterialien der G.___ GmbH. Ausserdem wurde um 
Bewilligung eines Humus- und Grüngutlagerplatzes auf Grundstück 
Nr. 005 ersucht. 
 
f) 
Das AREG verweigerte die nachträgliche Zustimmung zur Bau-
bewilligung mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 9. Juni 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 4/38 
 
2016. Es erwog zusammengefasst, die Materiallager und die Umnut-
zung der Lagerhalle Vers.-Nr. 004 entsprächen nicht dem Zweck der 
Nutzungszone, weshalb gestützt auf Art. 16a Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 
RPG keine nachträgliche Zustimmung erteilt werden könne. Auch kam 
die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht in Frage. Das AREG 
hielt diesbezüglich insbesondere fest, es sei davon auszugehen, dass 
die geplante Umnutzung des ehemaligen Lagergebäudes zu einem 
weiteren Bauunternehmen mit einem zusätzlichen Verkehrsaufkom-
men verbunden wäre. Dies würde gemäss AREG zu einer Mehrbelas-
tung der bestehenden Erschliessung und zu zusätzlichen Immissionen 
führen. Ausserdem seien mit der Umnutzung bauliche Veränderungen 
vorgenommen worden, welche zusätzlich den Rahmen von Art. 24a 
RPG sprengten. 
 
g) 
Der Gemeinderat X.___ stellte nach Durchführung eines Augen-
scheins mit Beschluss vom 11. Februar 2019 fest, dass die Nutzung 
und die Anlagen auf den Grundstücken Nrn. 002 und teilweise 005 so-
wie im Gebäude Vers.-Nr. 004 formell und materiell baurechtswidrig 
seien. Es sei der rechtmässige Zustand bis zum 31. März 2019 wie-
derherzustellen. Die Anlagen seien zu entfernen und dem ursprüngli-
chen Zustand zuzuführen (Grünfläche). Ausserdem sei keine intensive 
Nutzung, wie z.B. für ein Baugeschäft zulässig. Der Gemeinderat 
X.___ erwog diesbezüglich namentlich, nicht bewilligt seien die Nut-
zungen rund um das Gebäude Vers.-Nr. 004 als Lagerfläche für die 
Firma G.___ GmbH (Grüngut-, Schutt-, Erdlager / Abstellflächen für 
Maschinen Geräte usw.). Ebenfalls nicht bewilligt sei die Nutzung der 
Halle 
Vers.-Nr. 004 
als 
Lager/Depot/Werkhof 
für 
die 
Firma 
G.___ GmbH. Gegen diese Wiederherstellungsverfügung erhob 
C.___ Rekurs beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und 
Umweltdepartement; Verfahren Nr. 19-1860). In der Folge trafen 
C.___ und der Gemeinderat X.___ eine Vereinbarung. Darin verpflich-
tete sich C.___, sämtliche Lager/Depots auf Grundstück Nr. 005 zu 
entfernen und ein Baugesuch für die Nutzung des Gebäudes Vers.-
Nr. 004 als Sarglager für die F.___ GmbH, X.___, einzureichen (vgl. 
zu diesem Baugesuch unten, Bst. C). Gestützt auf diese Vereinbarung 
widerrief der Gemeinderat X.___ die Wiederherstellungsverfügung 
vom 11. Februar 2019, weshalb das Rekursverfahren Nr. 19-1860 am 
26. März 2019 als gegenstandslos geworden von der Geschäftsliste 
des Baudepartementes abgeschrieben wurde. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 31. Oktober 2018 beantragte C.___ bei der 
Gemeinde X.___ die Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses 
Vers.-Nr. 003 auf Grundstück Nr. 001 (Umbau zweites Obergeschoss; 
Einbau Dachterrasse; energetische Sanierung). 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 27. November bis 10. Dezember 
2018 erhoben A.___ und B.___, Y.___, vertreten durch lic.iur.Titus 
Bossart, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache gegen das Bauvorha-
ben. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 5/38 
 
c) 
Mit Zwischenbeurteilung vom 28. Juni 2019 stellte das AREG 
eine Zustimmung für den Umbau und die Sanierung des Wohnhauses 
Vers.-Nr. 003 in Aussicht. Es verlangte jedoch noch weitere Angaben 
und Unterlagen. In der Folge wurden insbesondere zusätzliche Plan-
unterlagen zum Bauvorhaben eingereicht. Diese "Projektergänzung 
zu Umbau Einfamilienhaus – Umgebungsgestaltung" lag vom 22. No-
vember bis 5. Dezember 2019 zur Einsprache auf. Mit Eingabe vom 
3. Dezember 2019 erhoben A.___ und B.___ Einsprache gegen diese 
Projektergänzung. 
 
d) 
Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 25. März 2020 
verweigerte das AREG die Zustimmung zur Baubewilligung bzw. zum 
Baugesuch vom 31. Oktober 2018 betreffend Umbau Wohnhaus 
Vers.-Nr. 003. Es begründete dies grundsätzlich nicht mit den geplan-
ten baulichen Massnahmen am Wohnhaus; vielmehr erwog das AREG 
diesbezüglich zusammengefasst, es finde weder eine Flächen- noch 
eine Gebäudevolumenerweiterung statt, sondern es würden im Ge-
genteil Flächen und Volumen reduziert. Hinsichtlich der Umgebungs-
gestaltung (Gartengestaltung) hielt das AREG fest, mit den neuen An-
lagen erfolge eine Anpassung und vermehrte Befestigung der Umge-
bung, wodurch die Identität der Baute und ihrer Umgebung massge-
blich betroffen sei. Die geplanten baulichen Massnahmen am Wohn-
gebäude und die in der Umgebung vorgenommenen Änderungen wür-
den den durch die Identität und die zulässigen Veränderungen am 
äusseren Erscheinungsbild abgesteckten Rahmen überschreiten. Die 
Voraussetzungen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41, 42 und 
43a RPV seien demnach – im Rahmen einer Gesamtbetrachtung – 
nicht gegeben. Dem eingereichten Bauvorhaben fehle es am Erforder-
nis der Wesensgleichheit, weshalb die Zustimmung zur Baubewilli-
gung zu verweigern sei. 
 
e) 
Anschliessend reichte C.___ neue Unterlagen zur Umgebungs-
gestaltung ein (vgl. Plan "1:100, Neue Umgebung Parzelle 001 […]" 
sowie Visualisierung "Neue Umgebung Parzelle 001 […]", beide unda-
tiert, 
Eingang 
bei 
der 
Gemeinde 
am 
28. Mai 
2020; 
vgl. 
komm. act. 14 f.). Diese Änderung des Baugesuchs lag als "Projekter-
gänzung zu Umbau Einfamilienhaus - Umgebungsgestaltung (Anpas-
sung gemäss Rückmeldung Kanton)" vom 10. bis 23. Juni 2020 zur 
Einsprache auf. Hiergegen ging keine Einsprache ein. 
 
f) 
Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 20. August 
2020 stellte das AREG fest, dass es sich beim Wohnhaus Vers.-
Nr. 003 um ein rechtmässig erstelltes, altrechtliches, nicht mehr zo-
nenkonformes Bauwerk handle. Weiter erteilte das AREG die Zustim-
mung zum Umbau des Wohnhauses und zu dessen Umgebungsge-
staltung im Sinn der Erwägungen und unter Bedingungen und Aufla-
gen. Weiter ordnete das AREG zur Sicherung der Beschränkung der 
baulichen Nutzungserweiterung eine öffentlich-rechtliche Eigentums-
beschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 001 und deren Anmer-
kung im Grundbuch an. Das AREG erwog hinsichtlich der baulichen 
Massnahmen am Wohnhaus Vers.-Nr. 003 unter anderem, es finde 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 6/38 
 
weder eine Flächen- noch eine Gebäudevolumenerweiterung statt. 
Vielmehr würden mit dem Rückbau des Estrichs Flächen und mit der 
Erstellung des Balkons Gebäudevolumen reduziert. Hinsichtlich der 
– zwischenzeitlich angepassten – Umgebungsgestaltung hielt das 
AREG fest, die Voraussetzungen für Veränderungen am äusseren Er-
scheinungsbild für zonenfremde Bauten seien erfüllt. Das Kriterium 
der Identität der unmittelbaren Umgebung der Wohnbaute sei einge-
halten und eine Zustimmung für die Neugestaltung der Umgebung 
könne erteilt werden. 
 
C. 
 
a) 
Bereits mit Baugesuch vom 27. April 2019 hatte C.___ die Be-
willigung für die Umnutzung der Halle Vers.-Nr. 004 auf Grundstück 
Nr. 002 beantragt. Als Anlagebetreiberin bzw. Mieterin war sein Be-
stattungsunternehmen (F.___ GmbH) ausgewiesen und als Kurzbe-
schrieb wurde "Nutzungsänderung: Gesamte Innenfläche in Lager für 
Hof und Garten sowie Sarglager" angegeben. Gemäss den Planunter-
lagen hätten zudem Flächen im Freien nördlich der Halle Vers.-Nr. 004 
als Abstellflächen für diverse Gegenstände genutzt werden sollen 
("Abstellfläche für Brennholzpaloxen, Paletten mit Zement- und Gra-
nitartikel für Gräber, BigBags mit Kies, Splitt und Geröll, Bagger, An-
hänger und Zugfahrzeuge für Bestattungsarbeiten"). 
 
b) 
Dieses Baugesuch lag vom 21. Mai bis 3. Juni 2019 öffentlich 
auf. A.___ und B.___ erhoben am 29. Mai 2019 Einsprache dagegen. 
Mit Schreiben vom 20. Juni 2019 monierte das AREG fehlende Unter-
lagen (unter anderem Detailplan der Baute Vers.-Nr. 004 und deren 
Umgebung 
mit 
Beschreibung 
der 
Nutzung; 
Angaben 
zur 
F.___ GmbH). Nach Eingang zusätzlicher Unterlagen verweigerte das 
AREG mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 25. März 2020 
die nachträgliche Zustimmung zur Baubewilligung. 
 
D. 
 
Mit Beschluss vom 21. September 2020 erteilte der Gemeinderat 
X.___ die Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses samt Um-
gebungsgestaltung auf Grundstück Nr. 001 unter Bedingungen und 
Auflagen und wies die Einsprache von A.___ und B.___ im Sinn der 
Erwägungen ab. Gleichzeitig verweigerte er die Baubewilligung für die 
Umnutzung der Halle Vers.-Nr. 004. Er verband diese Verweigerung 
mit "zusätzlichen Auflagen". Danach sind "bereits erstellte Bauten und 
Anlagen zurückzubauen" bzw. ist "der legale, ursprüngliche Zustand 
wiederherzustellen". Namentlich sind "die Anlagen (Lager, Abstellflä-
chen etc.) dem ursprünglichen Zustand (Grünfläche) zuzuführen". 
Ausserdem "ist, ohne die entsprechende Bewilligung des AREG sowie 
der Gemeinde, auf dem ganzen Grundstück keine intensive Nutzung, 
wie z.B. für ein Baugeschäft oder für ein intensiv genutztes Lager, er-
laubt". Der Gemeinderat X.___ führte weiter aus, die Wiederherstel-
lung des rechtmässigen Zustands sei von der Bauherrschaft bis 
31. Oktober 2020 zugesichert worden; diese Frist legte der Gemein-
derat X.___ zur Wiederherstellung fest. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 7/38 
 
E. 
 
a) 
Gegen den Beschluss vom 21. September 2020 erhoben A.___ 
und B.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 19. Oktober 
2020 Rekurs beim Baudepartement (Verfahren Nr. 20-8230; im Fol-
genden Rekurs 1). Mit Rekursergänzung vom 20. November 2020 
werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Ziffern 1, 3 und 6 des Beschlusses der Politischen Ge-
meinde X.___ vom 21. September 2020 (Protokoll 
Nr. 123) seien vollumfänglich aufzuheben. 
2. 
Es sei die Baubewilligung für den Umbau Einfamilien-
haus und Umgebungsgestaltung auf dem Grundstück 
Nr. 001 an der K.___strasse, Y.___, nicht zu erteilen, 
eventualiter sei die Bewilligung mit weiteren Bedingun-
gen/Auflagen zu verbinden. 
Die Mulde und auch die Baustellenzäune auf dem öst-
lichen Wohnhausplatz seien sofort zu entfernen. 
3. 
Ziffer 4 des Entscheids sei insofern aufzuheben, als 
festzustellen ist, dass die Einsprache der Rekurrenten 
im Sinne der Erwägung gutgeheissen wird und keine 
gewerbliche Nutzung erlaubt ist. 
4. 
Es sei auf den Grundstücksnummern 002 und 001, 
insbesondere auch für das Wohnhaus Nr. 003, ein ge-
werbliches Nutzungsverbot per sofort zu verfügen und 
es sei die gewerbliche Nutzung während der Dauer 
des Rekursverfahrens bis zur Rechtskraft des Rekurs-
entscheides zu verbieten. 
5. 
Die Kosten für den Einspracheentscheid seien zulas-
ten der Bauherrschaft verhältnismässig festzulegen 
und auf mindestens Fr. 3'000.– festzusetzen. 
6. 
Ziffer 7 sei insofern aufzuheben, als die von der Ge-
meinde ausgesprochene Busse angemessen zu erhö-
hen sei, auf mindestens Fr. 10'000.–. Eventualiter sei 
eine Strafanzeige von Amtes wegen bei der Staatsan-
waltschaft einzureichen, damit die Sanktionierung ge-
mäss StPO geprüft wird. 
7. 
Die raumplanungsrechtliche Verfügung des AREG 
vom 20. August 2020 sei aufzuheben und es sei die 
Zustimmung zum Umbau des Wohnhauses in der vor-
liegenden Form nicht zu erteilen. 
8. 
Alles 
unter 
Kosten- 
und 
Entschädigungsfolge 
zzgl. MWST zulasten der Bauherrschaft/Vorinstanzen. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, das zweite Obergeschoss und 
der Estrich des Wohnhauses Vers.-Nr. 003 seien entkernt worden, 
weshalb eine tatsächliche Bestandesaufnahme nicht mehr möglich 
und das zweite Obergeschoss und der Estrich nicht mehr bestim-
mungsgemäss nutzbar seien. Weiter sei jede gewerbliche Nutzung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 8/38 
 
des Wohnhauses Vers.-Nr. 003 schon vor Jahren aufgegeben und in 
eine Wohnnutzung umgewandelt worden. Die Bauherrschaft verfüge 
über keine Bewilligung für die Nutzung des Wohnhauses zu Gewerbe-
zwecken. Solange die Bauherrschaft die Büroräume für ihre Gewerbe-
betriebe nutze, könne mangels Nachweis des rechtmässigen Zu-
stands keine Bewilligung für die Änderung der Wohnbaute erteilt wer-
den. Ferner beziehen sich die Rekurrenten auf verschiedene beste-
hende Elemente der Umgebungsgestaltung (Diagonalgeflechtzaun; 
Cheminée; Parkplatz), welche im Jahr 1972 noch nicht bestanden hät-
ten. Hinsichtlich des Grundstücks Nr. 002 und der Halle Vers.-Nr. 004 
monieren die Rekurrenten, die Vorinstanz unterlasse es, im Dispositiv 
klar festzuhalten, was erlaubt sei und was nicht. Sie sei deshalb be-
züglich Grundstück Nr. 002 zu verpflichten, ein Verbot zum Betreiben 
eines Gewerbes "in welcher Form auch immer" zu erlassen. Weiter 
rügen die Rekurrenten eine Verletzung der Ausstandspflicht durch die 
Vorinstanz und sie verlangen eine Korrektur des vorinstanzlichen Kos-
ten- und des Bussenentscheids. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 4. Dezember 2020 beantragt die 
Vorinstanz, den Rekurs 1 abzuweisen. Es seien der Entscheid sowie 
die Baubewilligung vom 21. September 2020 zu bestätigen. 
 
c) 
Mit Vernehmlassung vom 10. Dezember 2020 beantragt der 
Rekursgegner, vertreten durch Dr.iur. André Hutter, Rechtsanwalt, 
Kriessern, den Rekurs 1 unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf 
einzutreten sei. Zur Begründung wird geltend gemacht, die Rekurren-
ten seien hinsichtlich Kostenspruch und Busse nicht zur Erhebung des 
Rekurses legitimiert. Ferner liege keine Verletzung der Ausstands-
pflicht vor und es sei die Wohnnutzung im zweiten Obergeschoss des 
Wohnhauses nicht aufgegeben worden. Auch existiere keine unzuläs-
sige gewerbliche Tätigkeit im Wohnhaus Vers.-Nr. 003. Weiter er-
weise sich die geplante Gestaltung der Umgebung des Wohnhauses 
als zulässig. 
 
d) 
Mit Stellungnahme vom 11. Januar 2021 beantragt das AREG 
die Abweisung des Rekurses 1. 
 
F. 
 
a) 
Bereits am 12. November 2020 – mithin während hängigem Re-
kursverfahren Nr. 20-8230 – hatte der Gemeinderat unter Bezug-
nahme auf seinen Beschluss vom 21. September 2020 betreffend 
Grundstück Nr. 002 dem Rekursgegner eine "letzte Frist" bis zum 
30. November 2020 zur "Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands (Grünfläche)" gewährt und dies mit der Androhung einer Er-
satzvornahme verbunden. 
 
b) 
Am 11. Dezember 2020 erliess der Gemeinderat eine Feststel-
lungsverfügung betreffend "Wiederherstellung Grünbereich sowie Nut-
zung Halle Vers.-Nr. 004 auf dem Grundstück Nr. 002 […]". Darin hält 
er fest, es sei die Wiederherstellung des Grünbereichs (ohne Ansaat) 
auf Grundstück Nr. 002 umgesetzt worden. Der rechtmässige Zustand 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 9/38 
 
sei wiederhergestellt. Das Ansäen/Anpflanzen habe bis spätestens 
31. Mai 2021 zu erfolgen. Weiter stellt der Gemeinderat fest, die Nut-
zung der Halle Vers.-Nr. 004 liege im zulässigen Rahmen. Die Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands sei auch diesbezüglich er-
füllt. Zusammengefasst erwog er, die Wiederherstellung des Grünbe-
reichs sei am 1. Dezember 2020 sowie am 4. Dezember 2020 kontrol-
liert worden. Die Betonblöcke und das Kies/Schotter seien entfernt und 
die Fläche sei humusiert worden. Gemäss Auskunft von C.___ werde 
der Kieshaufen für den Installationsplatz bezüglich Umbau des Einfa-
milienhauses verwendet, sobald eine rechtskräftige Bewilligung dafür 
vorliege. Ein Abführen mache deshalb zum jetzigen Zeitpunkt umwelt-
schutztechnisch keinen Sinn. Auch die Nutzung im Innern der Halle 
sei am 4. Dezember 2020 kontrolliert worden; Rückbauten an sich 
seien keine erforderlich. In der Halle befänden sich diverse privat ge-
nutzte Gegenstände. Ausserdem befänden sich von der aufgelösten 
Firma G.___ GmbH noch diverse Materialien in der Halle, welche ge-
mäss Auskunft des ehemaligen Firmeninhabers nun ihm privat gehör-
ten. Zusammenfassend hält der Gemeinderat fest, es habe keine Nut-
zung im Zusammenhang mit dem Bestattungsunternehmen oder einer 
sonstigen gewerblichen Nutzung festgestellt werden können. Es sei 
davon auszugehen, dass die momentane Nutzung aufgrund des Au-
genscheins vom 4. Dezember 2020 im zulässigen Rahmen liege. Es 
finde weder eine gewerbliche Nutzung noch eine intensive Lagernut-
zung statt. 
 
c) 
Gegen diese Feststellungsverfügung erhoben A.___ und B.___ 
durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 18. Dezember 2020 
Rekurs beim Baudepartement (Verfahren Nr. 20-10077; im Folgenden 
Rekurs 2). Mit Rekursergänzung vom 29. Januar 2021 werden fol-
gende Anträge gestellt: 
 
1. 
Die Feststellungsverfügung des Gemeinderats X.___ 
vom 11. Dezember 2020 sei aufzuheben. 
2. 
Der Gemeinderat X.___ sei aufzufordern und zu ver-
pflichten, die mit Entscheid vom 21. September 2020 
verfügte Wiederherstellung vollumfänglich und korrekt 
anzuordnen und durchzusetzen, eventualiter sei der 
Vollzug der Wiederherstellung durch das Baudeparte-
ment bzw. das AREG anzuordnen, zu überwachen 
und zu vollziehen. 
3. 
Im Rahmen der Wiederherstellungsverfügung sei der 
Rekursgegner zu verpflichten, 
- 
die asphaltierte Fläche westlich der Halle 004 
(nördlicher Teil) zurückzubauen und die gelager-
ten Materialien zu entfernen 
- 
den Kieshaufen auf der Nordseite der Halle 004 
sofort zu entfernen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 10/38 
 
- 
die Hilti-Steine und die Baggerschaufel vom 
Grundstück Nr. 008 zu entfernen 
- 
den Bagger aus der Landwirtschaftszone wegzu-
bringen 
- 
den Innenbereich 004 gemäss den nach Durch-
führung des Augenscheins festgestellten Verstös-
sen komplett wiederherzustellen und die darin ge-
lagerten Baumaterialien und Baugeräte zu entfer-
nen. 
4. 
Alles 
unter 
Kosten- 
und 
Entschädigungsfolge 
zzgl. MWST zulasten des Rekursgegners. 
Zur Begründung wird zusammengefasst geltend gemacht, die Wieder-
herstellung des Grünbereichs auf Grundstück Nr. 002 sei nur teilweise 
erfolgt und im gleichen Rahmen seien neue widerrechtliche Zustände 
geschaffen worden. Mit der Feststellungsverfügung toleriere die Vo-
rinstanz im Gebiet L.___ nach wie vor widerrechtliche Zustände zu-
gunsten des Rekursgegners und zulasten der Rekurrenten. Auf der 
Westseite der Halle Vers.-Nr. 004 sei ursprünglich lediglich der südli-
che Teil asphaltiert und als Parkplatz genutzt worden. Im nördlicheren 
Teil habe sich im Jahr 2000 ein Gehege für die hobbymässige Klein-
tierhaltung befunden. Dieser Teil sei im Jahr 2010 asphaltiert worden 
und werde bis heute widerrechtlich als Lager- und Parkplatz genutzt. 
Im Rahmen der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sei 
der Asphalt nördlich des Garagenvorplatzes zu entfernen und es sei 
die Nutzung dieser Fläche als Lager- und Parkplatz zu verbieten. Be-
züglich der Halle Vers.-Nr. 004 machen die Rekurrenten geltend, es 
seien im Innern der Halle bewilligungspflichtige Änderungen vorge-
nommen worden, die von der Vorinstanz toleriert würden, obwohl 
diese in die Wiederherstellungsmassnahmen hätten miteinbezogen 
werden müssen. Auch gehen die Rekurrenten von einer fortbestehen-
den gewerblichen und unbewilligten Tätigkeit bzw. Nutzung im Innern 
der Halle aus. 
 
d) 
Mit Vernehmlassung vom 9. Februar 2021 beantragt die 
Vorinstanz im Wesentlichen die Abweisung des Rekurses 2 und die 
Bestätigung der Feststellungsverfügung vom 11. Dezember 2020. Die 
Wiederherstellung sei vollumfänglich und korrekt angeordnet worden. 
 
e) 
Mit Eingabe vom 3. März 2021 beantragt der Rekursgegner, es 
sei der Rekurs 2 abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Er macht 
die Nichtigkeit der angefochtenen Feststellungsverfügung geltend. Bei 
dieser handle es sich um eine reine Orientierung an die Adresse der 
Rekurrenten, ohne dass jene aber Anspruch auf eine solche Orientie-
rung gehabt hätten. Verfügungscharakter habe dadurch nicht entste-
hen können. Es fehle ein anfechtbarer Rechtsakt. Falls auf den Rekurs 
eingetreten würde, erwiese sich insbesondere Ziff. 3 der rekurrenti-
schen Anträge als unzulässig. Den Nachbarn stehe im Rahmen einer 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 11/38 
 
reinen Vollzugshandlung der Gemeinde keine Beteiligtenstellung zu. 
Sie hätten damit kein Recht, konkretisierende Anträge zu unterbreiten. 
 
f) 
Mit Stellungnahme vom 24. März 2021 führt das AREG zusam-
mengefasst aus, es habe sich im Rahmen von zwei raumplanungs-
rechtlichen Teilverfügungen vom 27. November 2006 und vom 
25. März 2020 mit dem baulichen Zustand auf Grundstück Nr. 002 
auseinandergesetzt. Formell bewilligt seien die Nutzung der Halle 
Vers.-Nr. 004 mit baulichen Massnahmen für Kleintierboxen und Ab-
stellräume für die hobbymässige Tierhaltung als Ausfluss der Wohn-
nebennutzung sowie ausserhalb ein Unterstand und ein Trockenmist-
lager auf der Nordseite im ehemaligen Windschutzstreifen. Mit Verfü-
gung des AREG vom 27. November 2006 sei ein Verbot der baulichen 
Nutzungserweiterung angeordnet worden. Anlässlich des geplanten 
Augenscheins sei zu prüfen, inwieweit auf Grundstück Nr. 002 ein for-
mell und materiell rechtmässiger Zustand herrsche. 
 
G. 
 
a) 
Das Baudepartement führte am 8. April 2021 in beiden 
Rekursverfahren in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten und eines 
Vertreters des AREG einen Augenschein durch. 
 
b) 
Mit Eingabe vom 30. April 2021 lassen sich die Rekurrenten zum 
Augenscheinprotokoll vernehmen. 
 
c) 
Mit Eingabe vom 17. Mai 2021 nimmt der Rekursgegner Stel-
lung zur rekurrentischen Vernehmlassung vom 30. April 2021. 
 
H. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu-
sammenhang. Sie werfen zumindest in Teilen die gleichen oder zu-
sammenhängende Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit 
zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen 
einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 
vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 
 
1.2 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.3 
In formeller Hinsicht macht die Vorinstanz geltend, es sei ledig-
lich der Entscheid vom 21. September 2020 (Protokoll Nr. 123), nicht 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 12/38 
 
jedoch die eigentliche Baubewilligung (separate Verfügung) vom 
21. September 2020 angefochten worden. Letztere sei in Rechtskraft 
erwachsen. 
 
1.3.1 Verfügungen und Entscheide sind vollstreckbar, wenn sie mit or-
dentlichen Rechtsmitteln nicht oder nicht mehr angefochten werden 
können (Art. 101 Abs. 1 VRP). Entsprechend darf mit Bauarbeiten 
grundsätzlich erst begonnen werden, wenn eine Baubewilligung 
rechtskräftig geworden ist. 
 
1.3.2 Die Rekurrenten legten ihrer Rekursanmeldung 1 sowohl einen 
Protokollauszug der Vorinstanz ("Protokoll Nr. 123 der Gemeinderats-
sitzung vom 21. September 2020") als auch die eigentliche Baubewil-
ligung vom 21. September 2020 bei (vgl. rekurrentische Beilagen 2 
und 3 zur Rekursanmeldung 1 vom 19. Oktober 2020). Bereits im 
Rahmen der Rekursanmeldung 1 beantragten sie einerseits die Auf-
hebung einzelner Ziffern des Beschlusses vom 21. September 2020 
("Protokoll Nr. 123") und andererseits die Nicht-Erteilung der Baube-
willigung für den Umbau des Wohnhauses. An diesen Rechtsbegeh-
ren hielten die Rekurrenten in der Rekursbegründung 1 vom 20. No-
vember 2020 fest. Somit fechten die Rekurrenten beide Beschlüsse 
an und die Baubewilligung ist entgegen der vorinstanzlichen Auffas-
sung noch nicht in Rechtskraft erwachsen. 
 
1.4 
Die Rekurrenten beantragen mit Bezug auf Ziff. 6 des angefoch-
tenen Beschlusses, es seien die Kosten für den Einspracheentscheid 
zulasten der Bauherrschaft verhältnismässig festzulegen und auf min-
destens Fr. 3'000.– festzusetzen. Weiter verlangen die Rekurrenten, 
es sei Ziff. 7 des angefochtenen Beschlusses insofern aufzuheben, als 
die von der Vorinstanz ausgesprochene Busse angemessen zu erhö-
hen sei, auf mindestens Fr. 10'000.–. Eventualiter sei eine Strafan-
zeige von Amtes wegen bei der Staatsanwaltschaft einzureichen, da-
mit die Sanktionierung gemäss Schweizerischer Strafprozessordnung 
(SR 312.0; abgekürzt StPO) geprüft werde. 
 
1.4.1 Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung eines Rekurses be-
rechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des 
Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Schutzwür-
dig ist es, wenn der Betroffene rechtlich geschützte Interessen geltend 
macht oder wenn eine Verfügung oder ein Entscheid seine tatsächli-
che Interessenlage mehr berührt als irgendeinen Dritten oder die All-
gemeinheit. Legitimiert ist mithin nur, wer den Rekurs im eigenen Inte-
resse führt. Auf Rekurse, die einzig im Interesse der Allgemeinheit 
oder der korrekten Gesetzesanwendung geführt werden, ist hingegen 
nicht einzutreten (vgl. GEISSER/ZOGG, in: Rizvi/Schindler/Cavelti 
[Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechts-
pflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 45 N 12; CAVELTI/VÖGELI, Verwal-
tungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfah-
ren vor Verwaltungsgericht, St.Gallen 2003, Rz. 390 ff.; vgl. zum Gan-
zen auch BDE Nr. 25/2021 vom 25. März 2021 Erw. 1.2.2). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 13/38 
 
1.4.2 Die Rekurrenten sind nicht Adressaten der fraglichen Anordnun-
gen betreffend Kosten und Busse. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, 
inwiefern sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse an den beantrag-
ten Änderungen des vorinstanzlichen Beschlusses (Erhöhung Gebühr 
und Busse; beides zulasten des Rekursgegners) haben. Hinzu kommt, 
dass die Rekurrenten auch selber strafrechtliche Anzeigen erstatten 
könnten, um so ihren (angeblichen) Interessen an der strafrechtlichen 
Verfolgung des Rekursgegners Gehör zu verschaffen. Somit ist dies-
bezüglich auf den Rekurs 1 nicht einzutreten. 
 
1.5 
Hinsichtlich der Legitimation der Rekurrenten im Rekursverfah-
ren Nr. 20-8230 macht der Rekursgegner geltend, das Baugesuch be-
treffend Umnutzung der Halle in ein Sarglager sei verweigert worden, 
was er als Baugesuchsteller akzeptiert habe. Für den Rekurs fehle je-
des Rechtsschutzinteresse. Es stehe mangels Baubewilligung in die-
sem Bereich gar kein Anfechtungsobjekt (mehr) zur Verfügung. So-
dann sei die Vollstreckung der Verfügung durch Abwicklung der ange-
drohten Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands allein Sache 
der Vorinstanz. Die Rekurrenten seien hinsichtlich des reinen Vollzugs 
nicht Beteiligte und auch nicht teilnahmelegitimiert. Auf den Rekurs 1 
sei insoweit ohnehin nicht einzutreten. Der Rückbau sei ausserdem 
erfolgt. Im gleichen Zusammenhang – jedoch im Rekursverfahren 
Nr. 20-10077 – macht der Rekursgegner ausserdem geltend, die an-
gefochtene Feststellungsverfügung sei nichtig. Zusammengefasst ar-
gumentiert er, der Verfügung der Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands müsse ein Rechtsverhältnis zwischen der Gemeinde 
und einem angeblichen Zustands- oder Verhaltensstörer zugrunde lie-
gen. In diese Beziehung seien einzig die Gemeinde und der angebli-
che Verhaltens- oder Zustandsstörer involviert. Daraus folge, dass die 
Gemeinde nicht mit einer Feststellungsverfügung an die Adresse der 
Rekurrenten hätte reagieren dürfen. Die Rekurrenten seien in dieser 
Angelegenheit weder aktiv- noch passivlegitimiert. Einer Feststel-
lungsverfügung müsse ein hinreichendes Feststellungsinteresse zu-
grunde liegen, woran es einem Nachbarn fehle. Man müsse das 
Schreiben der Vorinstanz vom 11. Dezember 2020 richtigerweise als 
reine Orientierung an die Adresse der Rekurrenten verstehen, ohne 
dass jene aber Anspruch auf eine solche Orientierung gehabt hätten. 
Verfügungscharakter habe dadurch nicht entstehen können. Erweise 
sich die Verfügung als nichtig, falle der Rekurs 2 in sich zusammen. 
Auf den Rekurs 2 sei nicht einzutreten. Falls auf den Rekurs eingetre-
ten würde, erwiese sich insbesondere Ziff. 3 der Anträge in Rekurs 2 
als unzulässig. Den Nachbarn stehe im Rahmen einer reinen Vollzugs-
handlung der Gemeinde keine Beteiligtenstellung zu. Sie hätten damit 
kein Recht, konkretisierende Anträge zu unterbreiten. 
 
1.5.1 Mit der Verweigerung der Baubewilligung betreffend die Halle 
Vers.-Nr. 004 verknüpfte die Vorinstanz Auflagen, welche die Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustands auf Grundstück Nr. 002 zum 
Ziel hatten. Die Vorinstanz definierte mit diesen Auflagen die nach ih-
rer Auffassung erforderlichen Wiederherstellungsmassnahmen, wel-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 14/38 
 
che der Rekursgegner (als von der Wiederherstellungsanordnung Be-
troffener) akzeptierte. Auf Bestreben der Rekurrenten überprüfte die 
Vorinstanz die getroffenen Massnahmen und stellte in der Folge fest, 
dass auf Grundstück Nr. 002 ihres Erachtens der rechtmässige Zu-
stand wiederhergestellt ist. Entsprechend verzichtete sie auf die An-
ordnung weiterer Wiederherstellungsmassnahmen und erliess statt-
dessen die streitgegenständliche Feststellungsverfügung. 
 
1.5.2 Eine Verfügung stellt nach Lehre und Praxis einen individuellen, 
an eine bestimmte Person gerichteten Hoheitsakt dar, durch den eine 
verwaltungsrechtliche Rechtsbeziehung gestaltend oder feststellend 
in verbindlicher oder erzwingbarer Weise geregelt bzw. begründet, 
aufgehoben, abgeändert oder festgestellt wird. Die st.gallische Ver-
waltungspraxis hat im Wesentlichen den materiellen Verfügungsbegriff 
des Bundesrechts übernommen. Nur wenn die Wesensmerkmale ei-
ner Verfügung gegeben sind, liegt das verfahrensrechtlich notwendige 
Anfechtungsobjekt vor (vgl. z.B. VerwGE B 2020/213 vom 24. Juni 
2021 Erw. 2.2 mit Hinweisen). 
 
1.5.3 Fehlerhafte Entscheide sind nach bundesgerichtlicher Recht-
sprechung nur dann nichtig, wenn der ihnen anhaftende Mangel be-
sonders schwer ist, wenn er offensichtlich oder zumindest leicht er-
kennbar ist und wenn zudem die Rechtssicherheit durch die Annahme 
der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Inhaltliche Mängel einer 
Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit. Als Nichtig-
keitsgründe fallen vorab die funktionelle oder sachliche Unzuständig-
keit der entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Be-
tracht. Die Nichtigkeit eines Entscheids ist von sämtlichen rechtsan-
wendenden Behörden jederzeit von Amtes wegen zu beachten. In der 
Regel bewirkt die Fehlerhaftigkeit einer Verfügung demgegenüber 
bloss deren Anfechtbarkeit; d.h., dass eine fehlerhafte Verfügung Gül-
tigkeit erlangt, wenn sie nicht förmlich angefochten wird; erfolgt dage-
gen eine Anfechtung, so wird die Verfügung aufgehoben oder abge-
ändert. Der Begriff der Anfechtbarkeit impliziert, dass eine solche man-
gelhafte Verfügung aufgehoben wird, sofern eine am Prozess betei-
ligte Partei den betreffenden Fehler beanstandet (Urteil des Bundes-
gerichtes 1C_5/2019 vom 12. Juni 2019 Erw. 4.2 mit Hinweisen; so 
auch BDE Nr. 49/2021 vom 12. Juli 2021 Erw. 3.1). 
 
1.5.4 Zur Erhebung des Rekurses ist – wie bereits erwähnt – berech-
tigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des 
Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut (Art. 45 
Abs. 1 VRP; vgl. bereits oben, Erw. 1.4.1). Im Zusammenhang mit 
Wiederherstellungsanordnungen bzw. im Anwendungsbereich von 
Art. 159 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) 
gilt, dass erst das Durchführen eines nachträglichen Baubewilligungs-
verfahrens oder – gegebenenfalls – eines Wiederherstellungsverfah-
rens ohne vorgängiges Bewilligungsverfahren der zuständigen Be-
hörde eine umfassende Prüfung der anwendbaren Bestimmungen un-
ter Berücksichtigung sämtlicher zu berücksichtigenden Interessen (na-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 15/38 
 
mentlich der Interessen der rechtsmittelbefugten Dritten [beispiels-
weise Nachbarn] bzw. derjenigen der von einer [drohenden] Anord-
nung betroffenen Bauherrschaft) ermöglicht. Ohne ein solches gesetz-
lich vorgesehenes Verfahren ist weder das rechtliche Gehör noch der 
Rechtsschutz allfällig Betroffener sichergestellt. Der Gewährung die-
ser Rechte dient gerade das Auflage- und Einspracheverfahren (vgl. 
Art. 152 ff. PBG) im (nachträglichen) Baubewilligungsverfahren oder 
die sachgemässe Anwendung der Vorschriften des PBG über das 
Baubewilligungsverfahren 
im 
Wiederherstellungsverfahren 
(vgl. 
Art. 159 Abs. 3 PBG). Dabei kommt gemäss verwaltungsgerichtlicher 
Rechtsprechung den legitimierten Drittbetroffenen, aber auch der Bau-
herrschaft Parteistellung zu und es ist ihnen die Teilnahme am Verfah-
ren mit den dazu gehörigen Verfahrensrechten zu ermöglichen (vgl. 
zum Ganzen VerwGE B 2020/224 vom 27. Mai 2021 Erw. 5.3 mit Hin-
weisen). 
 
1.5.5 Mit der Wiederherstellungsanordnung liegt klarerweise eine Ver-
fügung im dargestellten Sinn vor. Gleiches gilt auch für die streitge-
genständliche Feststellungsverfügung, mit welcher die Vorinstanz im 
Ergebnis auch zum Ausdruck brachte, dass sie keine weiteren Wie-
derherstellungsmassnahmen anordnen werde. Aus der Perspektive 
der Rekurrenten hat sich die Vorinstanz damit in feststellender und 
verbindlicher Weise zum Umfang der Wiederherstellung geäussert. Es 
liegt ein taugliches Anfechtungsobjekt vor. 
 
1.5.6 Sodann ist das Grundstück Nr. 007 der Rekurrenten vom Grund-
stück Nr. 002 und von der dortigen Halle Vers.-Nr. 004 nur wenige Me-
ter entfernt; sie haben damit ein offensichtliches eigenes und schutz-
würdiges Interesse daran, dass auf Grundstück Nr. 002 ein rechtmäs-
siger Zustand besteht. Angesichts der dargestellten Rechtslage sind 
bzw. waren sie ohne Weiteres zur Teilnahme am Wiederherstellungs-
verfahren betreffend das Grundstück Nr. 002 und der dortigen Halle 
Vers.-Nr. 004 berechtigt. Damit sind sie zur Erhebung des Rekurses 1 
legitimiert. Daran ändert nichts, dass das Baugesuch des Rekursgeg-
ners nicht bewilligt wurde, umso weniger, als sich die Rekurrenten mit 
ihrem Rekurs 1 (naturgemäss) nicht gegen diese Bewilligungsverwei-
gerung zur Wehr setzen. 
 
1.5.7 Gleich verhält es sich hinsichtlich ihrer Legitimation zu Rekurs 2. 
Die Frage, ob der rechtmässige Zustand vollumfänglich wiederherge-
stellt wurde, berührt ebenfalls schutzwürdige Interessen der Rekurren-
ten als Nachbarn. Wenn die Vorinstanz förmlich feststellt, die Wieder-
herstellung sei erfolgt bzw. abgeschlossen, bleibt einem Nachbarn, 
der diese Feststellung für unzutreffend hält, nichts Anderes übrig, als 
dagegen ein Rechtsmittel zu erheben. Nur so kann er eine Überprü-
fung der angeblich vollständig erfolgten Wiederherstellung durch die 
Rechtsmittelinstanzen sicherstellen. 
 
1.5.8 Der Rekursgegner macht schliesslich geltend, Begehren 3 von 
Rekurs 2 sei unzulässig, weil den Nachbarn im Rahmen einer reinen 
Vollzugshandlung der Gemeinde keine Beteiligtenstellung zustehe. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 16/38 
 
Die Anträge gemäss Ziff. 3 des Rekurses 2 beziehen sich jedoch auf 
den Umfang der Wiederherstellung. Bei der Anordnung der Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustands im Sinn von Art. 159 Abs. 1 
Bst. d PBG handelt es sich um eine Sachverfügung und nicht um eine 
Vollstreckungs- bzw. Vollzugsmassnahme. Der Auffassung des Re-
kursgegners ist deshalb nicht zu folgen. 
 
1.6 
Die Rekurrenten beantragen ferner in ihrem Rekurs 1, es sei Zif-
fer 4 des angefochtenen Entscheids insofern aufzuheben, als festzu-
stellen sei, dass ihre Einsprache im Sinn der Erwägung gutgeheissen 
werde und keine gewerbliche Nutzung erlaubt sei. 
 
1.6.1 Eine Verfügung oder ein Entscheid als Anfechtungsgegenstand 
sind Prozessvoraussetzung, ohne die auf die Rechtsmittel der nach-
träglichen Verwaltungsrechtspflege nicht eingetreten werden. Sodann 
kann Gegenstand des Verfahrens nur sein, was vom erstinstanzlichen 
Entscheid erfasst wurde. Sprengt die mit dem Rekursantrag aufge-
stellte Rechtsbehauptung den durch die erstinstanzliche Verfügung 
gesteckten Rahmen, ist darauf nicht einzutreten. Nur die Verfügung ist 
Gegenstand des Anfechtungsverfahrens und sie bildet den Ausgangs-
punkt 
der 
nachträglichen 
Verwaltungsrechtspflege 
(vgl. 
BDE 
Nr. 53/2020 vom 9. Juni 2020 Erw. 1.3.1 mit Hinweisen). Im Rekurs-
verfahren kann mithin nur Verfahrensgegenstand sein, was bereits 
Gegenstand des Bewilligungs- und Einspracheverfahrens war. Der 
Anfechtungsgegenstand ist sowohl Ausgangspunkt als auch äussers-
ter Rahmen für den Streitgegenstand, weshalb dieser im Verlaufe des 
Verfahrens – vom aufsichtsrechtlichen Einschreiten abgesehen – nur 
verengt, nicht aber erweitert werden kann (vgl. VerwGE B 2011/106 
vom 20. März 2012 Erw. 1.3). Weiter ist es nach ständiger Rechtspre-
chung allein der Baugesuchsteller, der mit seiner Eingabe den Umfang 
eines Baugesuchs bestimmt (BDE Nr. 73/2020 vom 7. August 2020 
Erw. 2.1; BDE Nr. 46/2020 vom 25. Mai 2020 Erw. 3.1; Baudeparte-
ment SG, Juristische Mitteilungen 2018/IV/6; GVP 1998 Nr. 9; je mit 
Hinweisen). 
 
1.6.2 Gegenstand des Baugesuchs vom 27. April 2019 war die Um-
nutzung der Halle Vers.-Nr. 004 auf Grundstück Nr. 002. Als Anlage-
betreiberin bzw. Mieterin war das Bestattungsunternehmen des Re-
kursgegners (F.___ GmbH) ausgewiesen und als Kurzbeschrieb 
wurde "Nutzungsänderung: Gesamte Innenfläche in Lager für Hof und 
Garten sowie Sarglager" angegeben. Gemäss zugehörigem Plan hät-
ten zudem Flächen im Freien nördlich der Halle Vers.-Nr. 004 als Ab-
stellfläche für diverse Gegenstände genutzt werden sollen ("Abstellflä-
che für Brennholzpaloxen, Paletten mit Zement- und Granitartikel für 
Gräber, BigBags mit Kies, Splitt und Geröll, Bagger, Anhänger und 
Zugfahrzeuge 
für Bestattungsarbeiten"; 
vgl. 
ergänzend 
auch 
komm.act. 73 
und 
79). 
Dieses 
Baugesuch 
prüften 
die 
Vorinstanz und das AREG und diesem Baugesuch wurde die Bewilli-
gung verweigert. Ob irgendeine andere (z.B. gewerbliche) Nutzung 
des Grundstücks bzw. der Halle bewilligungsfähig sein könnte, war 
demgegenüber schon mangels eines entsprechenden Baugesuchs 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 17/38 
 
nicht zu prüfen. Mit ihrem Antrag auf Feststellung, dass keine gewerb-
liche Nutzung (gemeint: auf Grundstück Nr. 002) erlaubt sei, bewegen 
sich die Rekurrenten nach dem Gesagten ausserhalb des Streitgegen-
stands. Insofern ist auf ihren Rekurs 1 nicht einzutreten. Daran ändert 
nichts, dass die Vorinstanz eine "intensive Nutzung, wie z.B. für ein 
Baugeschäft oder für ein intensiv genutztes Lager" auf dem ganzen 
Grundstück untersagte, zumal der Rekursgegner diese Anordnung of-
fenbar akzeptierte. 
 
1.6.3 Anders verhält es sich mit dem Einwand der Rekurrenten be-
züglich Abschreibung ihrer Einsprache zufolge Gegenstandslosigkeit. 
Dieser Einwand betrifft das fragliche (abgewiesene) Baugesuch und 
er liegt innerhalb des durch Ziff. 4 des angefochtenen Beschlusses de-
finierten Streitgegenstands. Zudem machen die Rekurrenten in mate-
rieller Hinsicht zufolge der Baugesuchsablehnung im Ergebnis zu 
Recht geltend, dass sie mit ihrer Einsprache obsiegt hätten, was eine 
Gutheissung der Einsprache zur Folge haben müsse. Der Rekurs 1 
erweist sich insofern als begründet und Ziff. 4 des angefochtenen Be-
schlusses ist teilweise anzupassen. Ziff. 4, dritter Spiegelstrich, ("In-
folge der Ablehnung des Baugesuchs und der auferlegten Wiederher-
stellung des rechtmässigen Zustands ist die eingegangene Einspra-
che als gegenstandslos abzuschreiben") ist zu ersetzen durch fol-
gende Formulierung: "Infolge der Ablehnung des Baugesuchs und der 
auferlegten Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird die 
eingegangene Einsprache im Sinn der Erwägungen gutgeheissen". 
Dass im Übrigen auch die Vorinstanz zumindest im Ergebnis von einer 
Gutheissung der Einsprache ausging, ergibt sich aus den Ausführun-
gen im angefochtenen Beschluss, wonach den "Anträgen der Einspre-
cherschaft […] vollumfänglich entsprochen" werde (vgl. S. 8 zweitletz-
ter Absatz). 
 
1.7 
Die Rekurrenten beantragen ferner, es seien "die Mulde und 
auch die Baustellenzäune auf dem östlichen Wohnhausplatz […] so-
fort zu entfernen". Darüber hinaus – jedoch ohne ausdrückliche 
Rechtsbegehren – machen sie in ihrer Rekursbegründung 1 geltend, 
es sei "der Bauherrschaft zu befehlen, die stehengelassene Wand [der 
alten Sattelkammer] […] sofort abzubrechen". Weiter seien während 
des laufenden Baugesuchsverfahren auf Grundstück Nr. 001 ohne Be-
willigung drei Hochbeete erstellt worden, die "sofort zu entfernen" 
seien. 
 
1.7.1 Weiterhin gilt, dass im Rekursverfahren nur Verfahrensgegen-
stand sein kann, was bereits Gegenstand des Bewilligungs- und Ein-
spracheverfahrens war. Zudem ist es allein der Baugesuchsteller, der 
mit seiner Eingabe den Umfang eines Baugesuchs bestimmt (vgl. 
oben, Erw. 1.6.1). 
 
1.7.2 Die beantragte sofortige Entfernung der genannten Gegen-
stände, Bauteile und Anlagen war naturgemäss nicht Gegenstand des 
Baugesuchs zum Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 003. Vielmehr 
ergibt sich aus den Planunterlagen, dass gewisse bereits bestehende 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 18/38 
 
Elemente in die neue Umgebungsgestaltung einfliessen und auch zu-
künftig bestehen sollen (vgl. insbesondere Plan "1:100, Neue Umge-
bung Parzelle 001 […]" sowie Visualisierung "Neue Umgebung Par-
zelle 001 […]", beide undatiert). Zu erwähnen sind namentlich die 
Mauer der ehemaligen Sattelkammer (östlich des Wohnhauses) sowie 
das Blumenbeet (westlich des Wohnhauses). In dieser Hinsicht han-
delt es sich im Ergebnis um ein nachträgliches Bewilligungsverfahren, 
womit eine sofortige Entfernung – jedenfalls bei Bewilligungsfähigkeit 
und mangels Dringlichkeit – im Baubewilligungsverfahren ausser 
Frage stand und damit auch nicht Gegenstand des angefochtenen Be-
schlusses war. Entsprechend kann die sofortige Entfernung auch nicht 
Verfahrensgegenstand des Rekursverfahrens sein. Die Mulde und die 
Baustellenzäune sind – anders als die Mauer der Sattelkammer und 
das Blumenbeet – demgegenüber nicht Teil des Baugesuchs und wur-
den auch nicht bewilligt. Eine sofortige Entfernung haben die Rekur-
renten aber auch im Einspracheverfahren nicht beantragt, sondern sie 
verlangten die Verweigerung der Baubewilligung für sämtliche nicht 
bewilligungsfähigen Bauten und Anlagen auf Grundstück Nr. 001 so-
wie die Anordnung des Rückbaus und der Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands. Die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands (und nicht die sofortige Entfernung) verlangten sie ausdrück-
lich auch hinsichtlich der bemängelten Abfallmulde und des Baustel-
lenzauns (vgl. Einsprache vom 3. Dezember 2019 [komm. act. 25], 
Rechtsbegehren in Verbindung mit Ziff. III.a). Die Vorinstanz entschied 
vor diesem Hintergrund zu Recht nicht über eine allfällige sofortige 
Entfernung. Somit bewegen sich die Rekurrenten auch diesbezüglich 
ausserhalb des Streitgegenstands. Im dargestellten Rahmen ist nicht 
auf den Rekurs 1 einzutreten. 
 
1.8 
Die Rekurrenten beantragen im Rekurs 2 weiter, es sei der Re-
kursgegner im Rahmen der Wiederherstellungsverfügung zu verpflich-
ten, die Hilti-Steine und die Baggerschaufel vom Grundstück Nr. 008 
zu entfernen. Auch diese Anträge befinden sich ausserhalb des Streit-
gegenstands; keiner der beiden angefochtenen Beschlüsse befasst 
sich mit dem Grundstück Nr. 008. Es obliegt – allenfalls auf Anzeige 
der Rekurrenten – der Politischen Gemeinde X.___ und dem AREG, 
sich erstinstanzlich mit der Bewilligungspflicht und der Bewilligungsfä-
higkeit allfälliger neu geschaffener Zustände und Nutzungen auf 
Grundstück Nr. 008 zu befassen. Auf den Rekurs 2 ist insofern nicht 
einzutreten. 
 
1.9 
Die Rekurrenten beantragen im Rekurs 2 weiter, es sei der Re-
kursgegner im Rahmen der Wiederherstellungsverfügung zu verpflich-
ten, den Bagger aus der Landwirtschaftszone wegzubringen. Die 
Vorinstanz äusserte sich im Rekursverfahren bezüglich des Baggers 
dahingehend, dass sie mit den Rekurrenten einig gehe; der Bagger sei 
vom jetzigen Standort innert nützlicher Frist zu entfernen und auf ei-
nem legalen Standort abzustellen. Am Augenschein zeigte sich so-
dann, dass auf Grundstück Nr. 002 kein Bagger mehr vorhanden war. 
Der Rekursgegner hat die Aufforderung der Vorinstanz offenbar ak-
zeptiert, womit die Rekurrenten den diesbezüglichen Antrag zwar zu 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 19/38 
 
Recht erhoben haben, dieser jedoch zwischenzeitlich gegenstandslos 
geworden ist. Diesbezüglich ist der Rekurs 2 abzuschreiben. Keine 
entscheidwesentliche Rolle spielt demgegenüber, ob der Bagger an 
anderer Stelle abgestellt wurde und ob damit ein bewilligungspflichti-
ger und/oder widerrechtlicher Zustand geschaffen wurde. Diese Fra-
gen befinden sich ausserhalb des Streitgegenstands und sind nicht im 
vorliegenden Rekursverfahren zu klären. 
 
1.10 Im Übrigen sind die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 
Abs. 1 und Art. 48 VRP erfüllt. Auf die Rekurse ist unter Vorbehalt der 
vorstehenden Ausführungen einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz 
vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden 
(Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil-
ligungsentscheid erging am 21. September 2020. Mithin sind vorlie-
gend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern 
sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Best-
immungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. 
Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende 
Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrenten machen im Rekurs 1 eine Verletzung der Ausstands-
pflicht durch die Vorinstanz geltend. Daraus leiten sie eine schwerwie-
gende Verletzung der Verfahrensvorschriften ab, die grundsätzlich un-
abhängig vom Inhalt des Entscheids zu dessen Aufhebung führe. 
 
3.1 
Art. 7 Abs. 1 VRP bestimmt, dass Behördenmitglieder sowie öf-
fentliche Angestellte und amtlich bestellte Sachverständige von sich 
aus in den Ausstand zu treten haben, wenn sie oder eine ihnen nahe-
stehende Person an der Angelegenheit persönlich beteiligt sind 
(Bst. a), wenn sie Vertreter, Beauftragte, Angestellte oder Organe ei-
ner an der Angelegenheit beteiligten Person sind oder in der Sache 
Auftrag erteilt haben (Bst. b) oder wenn sie "aus anderen Gründen" 
befangen erscheinen (Bst. c). Es genügt, dass das betroffene Mitglied 
befangen sein könnte oder befangen erscheint. Ein ausschliesslich 
persönliches Empfinden einer Partei reicht dafür jedoch nicht aus. Ver-
nünftige Gründe müssen das Misstrauen in die Unabhängigkeit und 
Unparteilichkeit objektiv rechtfertigen. Im Weiteren ist von Befangen-
heit auszugehen, wenn Personen im Sinn von Art. 7 Abs. 1 VRP bei 
einer Anordnung einer Vorinstanz mitgewirkt haben (Art. 7 Abs. 1 
Bst. bbis VRP). Gemäss Rechtsprechung können jedoch die Grunds-
ätze der richterlichen Unabhängigkeit nicht unbesehen auf nichtrich-
terliche Behörden übertragen werden. Verlangt ist (lediglich) ein be-
stimmtes Mass an Unparteilichkeit, Unbefangenheit und Unvoreinge-
nommenheit der Entscheidbehörde. Denn Verwaltungsbehörden sind 
nicht nur zur neutralen Rechtsanwendung berufen, sie haben auch öf-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 20/38 
 
fentliche Aufgaben zu erfüllen. Von daher können sie nicht im eigent-
lichen Sinn als unparteilich bezeichnet werden. Im verwaltungsinter-
nen Verfahren bejaht das Bundesgericht eine diesbezügliche Aus-
standspflicht in der Regel nur dann, wenn das betreffende Behörden-
mitglied oder der Beamte ein persönliches Interesse an dem zu be-
handelnden Geschäft hat. In jedem Fall ist eine Beurteilung aller kon-
kreten Umstände nötig. Massgebend sind sowohl die behördliche Or-
ganisation als auch die Funktionen, welche die Betreffenden wahrzu-
nehmen haben, sowie ihre Stellung im konkreten Verfahren. Eine Aus-
standspflicht kann insbesondere dann bestehen, wenn die Person 
selbst Partei des Verfahrens ist oder ein persönliches Interesse am 
Verfahrensgegenstand hat und insoweit in "eigener Sache" entschei-
det. Bei Wahrung öffentlicher Interessen besteht grundsätzlich keine 
Ausstandspflicht (vgl. zum Ganzen VerwGE B 2020/120 vom 29. April 
2021 Erw. 2.5.1; VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 Erw. 2.3.1; je 
mit Hinweisen). 
 
3.2 
Die Rekurrenten machen geltend, "der Gemeinderat" habe die 
zur Diskussion stehenden Gesuche nicht mehr unvoreingenommen 
beurteilen können und "der Gemeinderat" sei befangen gewesen bzw. 
zumindest bestehe der Anschein der Befangenheit. Ihres Erachtens 
hätte deshalb der ganze Gemeinderat in den Ausstand treten müssen. 
Damit lassen die Rekurrenten ausser Acht, dass sich ein Ausstands-
begehren immer gegen eine (oder mehrere) bestimmte natürliche Per-
son(en) zu richten hat (VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 
Erw. 2.3.1; BDE Nr. 22/2021 vom 5. März 2021 Erw. 3.2 mit Hinwei-
sen). Der Grund dafür liegt darin, dass die Befangenheit einen inneren 
Gemütszustand betrifft, weshalb nur natürliche Personen, nicht aber 
eine Gesamtbehörde befangen sein können (BDE Nr. 49/2021 vom 
12. Juli 2021 Erw. 3.3.2; BDE Nr. 22/2021 vom 5. März 2021 Erw. 3.2; 
BDE Nr. 48/2019 vom 6. August 2019 Erw. 2.2; je mit Hinweisen). So-
weit die Rekurrenten eine Befangenheit der Vorinstanz als Gesamtbe-
hörde geltend machen, ist ihnen zum Vornherein nicht zu folgen. 
 
3.3 
Ebenfalls nicht ersichtlich ist, inwiefern einzelne Mitglieder der 
Vorinstanz ein persönliches Interesse an den beiden angefochtenen 
Entscheiden haben könnten. Solche machen auch die Rekurrenten 
nicht geltend. Vielmehr sind sie der Auffassung, weil dem 
Bestattungsunternehmen des Rekursgegners im Januar 2019 durch 
die Politische Gemeinde X.___ ein Bestattungsauftrag erteilt worden 
sei, verfolge die Vorinstanz auf dem Grundstück des Rekursgegners 
mittlerweile eigene Interessen, weil sie daran interessiert sei, dass das 
Bestattungsunternehmen weiterbetrieben werden könne. Diese 
Einwände begründen keinen Anschein der Befangenheit der 
Vorinstanz, namentlich auch angesichts der Tatsache, dass dem 
Rekursgegner 
bzw. 
seinem 
Bestattungsunternehmen 
keine 
gewerbliche Nutzung irgendwelcher Räumlichkeiten bewilligt wurde. 
Vielmehr ordnete die Vorinstanz – in Übereinstimmung mit dem 
AREG – betreffend die Halle Vers.-Nr. 004 die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands an (vgl. dazu auch unten) und bewilligte 
einen Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 003 mit auch zukünftig 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 21/38 
 
privater Wohnnutzung. Inwiefern die Vorinstanz damit die Verfolgung 
eigener Interessen belegt haben könnte, ist nicht ersichtlich. Daran 
würde die beantragte Edition der Ausschreibungsunterlagen und der 
eingegangenen Bewerbungen für den Bestattungsauftrag nichts 
ändern; darauf ist in antizipierter Beweiswürdigung zu verzichten und 
der Rekurs 1 erweist sich insofern als unbegründet. 
 
4. 
 
Die Rekurrenten gehen zusammengefasst von der Unrechtmässigkeit 
der von der Vorinstanz mit Zustimmung des AREG gestützt auf 
Art. 24c RPG erteilten Baubewilligung für den Umbau des 
Wohnhauses Vers.-Nr. 003 aus. 
 
4.1 
Gemäss Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare 
Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonen-
konform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Sol-
che Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Be-
hörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederauf-
gebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden 
sind (Abs. 2). 
 
4.2 
Die Rekurrenten machen zunächst geltend, im Wohnhaus 
Vers.-Nr. 003 sei die Wohnnutzung im zweiten Obergeschoss im Jahr 
2017 definitiv aufgegeben worden. Namentlich sei der Zwischenboden 
zwischen dem ehemaligen Estrich und dem zweiten Obergeschoss 
herausgebrochen worden. Das zweite Obergeschoss sei aktuell nicht 
bewohnbar und nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar, sondern be-
stehe nur noch aus der Holzkonstruktion. 
 
4.2.1 Bestimmungsgemäss nutzbar im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG 
ist eine Baute dann, wenn der Eigentümer durch einen angemessenen 
Unterhalt das fortbestehende Interesse an der Weiternutzung doku-
mentiert hat. Dies äussert sich darin, dass sie gemessen an ihrer 
Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden Konstruktio-
nen mehrheitlich intakt sind (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichtes 
1C_204/2019 vom 8. April 2020 Erw. 2.2; VerwGE B 2017/189 vom 
28. Februar 2019 Erw. 5.7.1; VerwGE B 2016/127 vom 23. Mai 2018 
Erw. 5.4; je mit Hinweisen). 
 
4.2.2 Das Wohnhaus Vers.-Nr. 003 wird derzeit vom Rekursgegner 
und seiner Ehefrau bewohnt und am Augenschein zeigten sich keiner-
lei Anhaltspunkte, dass das Wohnhaus (als Ganzes) unbewohnbar 
bzw. nicht betriebstüchtig sein könnte. Auch sprechen keine Um-
stände dafür, dass die tragenden Konstruktionen des Wohnhauses 
nicht intakt sein könnten; insbesondere waren anlässlich des Augen-
scheins im oder am Wohnhaus keine provisorischen Stützkonstruktio-
nen oder dergleichen feststellbar. Gegenteiliges machen auch die Re-
kurrenten nicht geltend. Zutreffend ist hingegen, dass aktuell das 
zweite Obergeschoss und der (ehemals vorhandene) Estrich nicht 
nutzbar sind, weil hier Zwischenwände, Installationen und auch die 
Zwischendecke zum Estrich bereits entfernt wurden. Daraus lässt sich 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 22/38 
 
jedoch nicht ableiten, dass das Wohnhaus als Ganzes oder auch nur 
das zweite Obergeschoss samt Estrich nicht mehr bestimmungsge-
mäss nutzbar sein könnten. Denn diese Teile des Wohnhauses waren 
bis in das Jahr 2017 bewohnt und bewohnbar, wovon auch die Rekur-
renten ausgehen (vgl. insbesondere Ausführungen am Augenschein; 
relativierend dann Eingabe vom 30. April 2021). Damit ist bis in das 
Jahr 2017 die Betriebstüchtigkeit auch des zweiten Obergeschosses 
samt Estrich ohne Weiteres erstellt. Daran ändern auch die rekurren-
tischen Ausführungen betreffend Eindringen von Wasser in das Haus 
und angeblich mangelndem Unterhalt nichts, umso weniger, als sie 
nicht die tragenden Konstruktionen betreffen. Dass eine Nutzung des 
zweiten Obergeschosses seit 2017 nicht mehr möglich ist, liegt so-
dann offenkundig nicht an Mängeln der tragenden Konstruktionen, 
sondern daran, dass der Rekursgegner durch das hängige Baubewil-
ligungs- bzw. Rekursverfahren derzeit blockiert ist. Unumstritten ist 
schliesslich, dass der Rekursgegner bereits (nicht die tragenden Kon-
struktionen betreffende) Abbruch-/Rückbauarbeiten im zweiten Ober-
geschoss ausgeführt und in der Folge ein Baugesuch eingereicht hat. 
Dies spricht zumindest vorliegend und zusammen mit der ununterbro-
chenen Wohnnutzung von Erdgeschoss und erstem Obergeschoss 
klar dafür, dass ein fortbestehendes Interesse an der Weiternutzung 
des gesamten Wohnhauses besteht. 
 
4.2.3 Insgesamt ist somit erstellt, dass es sich beim Wohnhaus Vers.-
Nr. 003 einschliesslich des zweiten Obergeschosses und des Estrichs 
um eine bestimmungsgemäss nutzbare Baute im Sinn von Art. 24c 
Abs. 1 RPG handelt. Der Rekurs 1 erweist sich diesbezüglich als un-
begründet. 
 
4.3 
Im Zusammenhang mit Art. 24c RPG machen die Rekurrenten 
sodann geltend, im Wohnhaus Vers.-Nr. 003 werde auch ein Gewerbe 
betrieben. Insbesondere diene der als Büro eingerichtete Raum dem 
Bestattungsunternehmen. Es handle sich um eine gewerbliche 
Nutzung, welche nie bewilligt worden sei. Weiter diene das mit einem 
Tisch und einem Klavier und diversen Graburnen ausgestattete 
Zimmer (mit direktem Zugang von aussen) offensichtlich gewerblichen 
Zwecken. In diesem Zimmer würden Trauergespräche durchgeführt, 
wie es auf der Internetseite des Bestattungsunternehmens angeboten 
werde. Darauf deuteten auch die Bestuhlung und die Einrichtung des 
Zimmers. Gemäss Werbeautritt der F.___ GmbH werde das 
persönliche Trauergespräch "bei uns" angeboten, womit nur der 
Firmensitz gemeint sein könne. Unmittelbar neben der Zugangstüre 
zum Besprechungszimmer sei zudem eine Firmentafel angebracht. 
Die 
Eigentümer 
würden 
im 
Wohnhaus 
Vers.-Nr. 003 
ihre 
Bestattungsfirma betreiben und dort Kunden für Trauergespräche 
empfangen. Ergänzend machen die Rekurrenten geltend, der 
usprüngliche Keller sei ohne Bewilligung in ein Elternschlafzimmer 
umgewandelt worden. In rechtlicher Hinsicht gehen die Rekurrenten 
davon aus, es sei der rechtmässige Zustand nicht nachgewiesen, wes-
halb die Erteilung einer Baubewilligung zum Vornherein ausgeschlos-
sen sei. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 23/38 
 
 
4.3.1 Den Gegenstand einer Baubewilligung bestimmt der Bauherr 
mit seinem Baugesuch. Die von den Rekurrenten thematisierten 
Räume befinden sich im Erdgeschoss des Wohnhauses. Dort ist ge-
mäss Baugesuchsplänen eine Nutzung als "Büro" (heute gemäss Re-
kurrenten Raum für Trauergespräche), als "Keller" (heute angeblich 
Elternschlafzimmer) und nochmals als "Büro" (heute angeblich Büro 
auch für Bestattungsunternehmen) ausgewiesen. Im Rahmen des 
Baugesuchs vom 31. Oktober 2018 wurde als geplante Nutzung "zo-
nenfremd Wohnen" angegeben (vgl. Formular K4 in komm.act. 41). 
Somit ersuchte der Rekursgegner mit seinem Baugesuch nicht um Be-
willigung einer gewerblichen Nutzung der Räume im Erdgeschoss. 
Auch ist gemäss Baugesuch keine Nutzung des Kellers als Schlafzim-
mer geplant. Entsprechend wurden auch keine solchen Nutzungen be-
willigt. Die Nutzung der fraglichen Räume im Erdgeschoss gemäss 
Baugesuch (zwei Büros; ein Keller) entspricht im Übrigen auch der 
letzten bewilligten Nutzung, welche sich primär aus der Teilverfügung 
des AREG vom 4. Dezember 2006 in Verbindung mit dem Plan "Erd-
geschoss" vom 16. November 2006 ergibt. Bereits damals wurden fol-
gende (damals teilweise neuen) Nutzungen deklariert (vgl. Hinweise 
"N" [neu]): 
 
[…] 
Übersicht Erdgeschoss 
(Quelle: Plan "Erdgeschoss" 1:50 vom 16.11.2006 
gemäss AREG-act. 42) 
 
Hinsichtlich der Nutzung der Räume im Erdgeschoss beantragt der 
Rekursgegner mit seinem Baugesuch somit nichts, was nicht bereits 
vor Jahren bewilligt worden war. 
 
4.3.2 Soweit die Rekurrenten davon ausgehen, die Erteilung einer 
Baubewilligung sei ausgeschlossen, weil der rechtmässige Zustand 
mit Blick auf die aktuelle (angeblich gewerbliche) Nutzung nicht nach-
gewiesen sei, ist ihnen nicht zu folgen. Im Zusammenhang mit den 
Voraussetzungen gemäss Art. 24c Abs. 2 RPG ("sofern sie rechtmäs-
sig erstellt oder geändert worden sind") gilt, dass Anknüpfungspunkt 
für die Frage des rechtmässigen oder unrechtmässigen Bestands 
nicht eine allfällig heute vorhandene Rechtswidrigkeit ist. Vielmehr 
knüpfen die Regelungen über die Bestandes- und Erweiterungsgaran-
tie in Art. 24c RPG an die ursprünglich gegebene, materielle und for-
melle Rechtmässigkeit der Baute an (VerwGE B 2014/182 vom 
27. April/25. Mai 2016 Erw. 3.6.2; VerwGE B 2015/99 vom 20. Januar 
2017 Erw. 2.6.2). Dass es sich beim Wohnhaus Vers.-Nr. 003 um ein 
rechtmässig erstelltes, altrechtliches, nicht mehr zonenkonformes 
Bauwerk handelt (so AREG-Teilverfügung vom 20. August 2020, Dis-
positiv-Ziffer 1) blieb im Rekursverfahren unbestritten und davon ist 
auszugehen. 
 
4.3.3 Ergänzend ist gleichwohl auf die aktuelle Nutzung im Erdge-
schoss des Wohnhauses einzugehen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 24/38 
 
 
4.3.3.1 
Grundsätzlich ist seitens des Rekursgegners zugestan-
den, dass im Büroraum des Wohnhauses Vers.-Nr. 003 eine Nutzung 
stattfindet, die auch seinem Bestattungsunternehmen (F.___ GmbH) 
dient (Rechnungsversand; Telefonate). Ausserdem lassen sich dem 
Internetauftritt des rekursgegnerischen Bestattungsunternehmens die 
angebotenen Dienstleistungen entnehmen (vgl. www.[…], zuletzt be-
sucht am 30. August 2021). Dazu gehören auch "persönliche Trauer-
gespräche" (unter anderem "bei uns" bzw. im Rahmen von "telefoni-
scher Beratung rund um die Uhr"), ferner eine Begleitung von Trau-
ernden "von der Vorbereitung über die Durchführung bis zu den not-
wendigen Massnahmen nach der Trauerfeier". Hinzu kommen "Druck-
sachen" wie Leidzirkulare und Danksagungen samt "Aufgabe der To-
desanzeige in der Zeitung", ausserdem "Blumenschmuck", "diverse 
Pietätsartikel" und die Herstellung von "Fotokeramik und Gedenkstei-
nen mit persönlicher Gravur". Dass alle diese Tätigkeiten bzw. Dienst-
leistungen an einem anderen Ort als im Wohnhaus Vers.-Nr. 003 aus-
geübt werden könnten, ist nicht anzunehmen. Vielmehr liegt nahe, 
dass aktuell ein Teil der Räume im Erdgeschoss des Wohnhauses 
mindestens teilweise dem Bestattungsunternehmen dienen und inso-
fern eine gewerbliche Nutzung stattfindet. Dafür spricht auch, dass das 
unter anderem mit einem Tisch und einem Klavier und diversen Grab-
urnen ausgestattete Zimmer über einen direkten Zugang von aussen 
verfügt und aussen eine Firmentafel des Bestattungsunternehmens 
angebracht ist, worauf die Rekurrenten zu Recht hinweisen. 
 
4.3.3.2 
Damit liegt eine (auch) gewerbliche Nutzung des Wohn-
hauses Vers.-Nr. 003 vor, welche weder mit der angefochtenen Bau-
bewilligung noch vorher jemals bewilligt wurde; spätestens seit 2006 
bzw. seit der damaligen Baubewilligung der Vorinstanz vom 8. Januar 
2007 war für das gesamte Erdgeschoss des Wohnhauses nur noch 
eine private Wohnnutzung, nicht jedoch irgendeine gewerbliche Nut-
zung bewilligt. Dies ergibt sich namentlich aus der Teilverfügung des 
AREG vom 4. Dezember 2006. Darin legte das AREG mit Verweis auf 
die damaligen Planunterlagen in tabellarischer Form dar, dass per 
1. Januar 1980 im Erdgeschoss ein "Büro (25 m2) und [ein] Eierladen 
(19 m2)" vorhanden waren. Sodann bezieht sich das AREG auf eine 
"Erweiterung innerhalb im Jahr 1989", in deren Rahmen im Erdge-
schoss das "Büro der Hühnerfarm (25 m2) und [der] Eierladen (19 m2) 
in private Büro" umgenutzt wurden. Entsprechend hält das AREG zu-
sammenfassend fest, dass die bereits durchgeführten Erweiterungen 
"der Wohnnutzung in die ursprünglich als Wohnnebenflächen bzw. als 
gewerblich genutzten Räume den zulässigen Rahmen" einhielten. 
Übereinstimmend damit führt das AREG an anderer Stelle aus, es sei 
der ehemalige Eierladen der Hühnerfarm zu "einem privaten Büro um-
genutzt" worden (vgl. S. 3 Ziff. 2.c). Bewilligt war seither also eine 
reine Wohnnutzung des Erdgeschosses. 
 
4.3.3.3 
Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung unterste-
hen grundsätzlich auch reine Umnutzungen ohne bauliche Massnah-
men der Baubewilligungspflicht. Eine solche Umnutzung ist nur dann 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 25/38 
 
nicht bewilligungspflichtig, wenn erstens auch der neue Verwendungs-
zweck der in der fraglichen Zone zulässigen Nutzung entspricht und 
zweitens sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Um-
welt und Planung als ausgesprochen geringfügig erweist. Dagegen ist 
auch eine zonenkonforme Nutzungsänderung bewilligungspflichtig, 
wenn die mit der neuen Nutzung verbundenen Auswirkungen intensi-
ver sind als die bisherigen, was bei einer deutlichen Zunahme der Im-
missionen der Fall ist (Urteil des Bundesgerichtes 1C_558/2018 vom 
9. Juli 2019 Erw. 2.4; Urteil des Bundesgerichtes 1C_395/2015 vom 
7. Dezember 2015 Erw. 3.1.1; so auch Urteil des Verwaltungsgerich-
tes Kanton Glarus VG.2020.00077 vom 3. Dezember 2020 Erw. 4.1; 
je mit Hinweisen; vgl. ferner BDE Nr. 54/2021 vom 2. August 2021 
Erw. 2.1 sowie M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar 
zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St. Gallen, Basel 2020, 
Art. 136 N 6). Inwiefern die aktuelle gewerbliche Nutzung von Räumen 
im Wohnhaus Vers.-Nr. 003 für ein Bestattungsunternehmen diese 
Voraussetzungen erfüllen könnte, ist nicht ersichtlich. Denn diese – im 
Vergleich zur bewilligten Wohnnutzung neue – Nutzungsart ist in der 
Landwirtschaftszone nicht zonenkonform, womit schon die erste 
Voraussetzung für die Annahme einer baubewilligungsfreien Nut-
zungsänderung nicht erfüllt ist. Für die heute stattfindende gewerbli-
che Nutzung wäre ein Baugesuch einzureichen (gewesen). Ob dar-
über hinaus auch allfällige Auswirkungen auf die Umwelt zur Bewilli-
gungspflicht der Umnutzung führen, kann somit offenbleiben. 
 
4.3.3.4 
Sollte der Rekursgegner somit – entgegen seiner eigenen 
Angaben im Baugesuch – auch zukünftig eine gewerbliche Nutzung 
von Räumen im Wohnhaus Vers.-Nr. 003 aufrechterhalten wollen, 
hätte er dafür ein separates Baugesuch einzureichen. Ob ein solches 
Gesuch bewilligungsfähig sein könnte, wäre erstinstanzlich von der 
Vorinstanz bzw. vom AREG zu prüfen. Zu erwähnen ist gleichwohl, 
dass vorliegend schon vor Jahren ein "Verbot der baulichen Nutzungs-
erweiterung nach RPV" angeordnet wurde und dass ein solches Nut-
zungsverbot auch blosse Zweckänderungen umfasst (vgl. BDE 
Nr. 63/2021 vom 30. September 2021 Erw. 5.6.5). 
 
4.3.3.5 
Schliesslich beantragen die Rekurrenten im Zusammen-
hang mit der aktuellen gewerblichen Nutzung von Räumen im Erdge-
schoss, es sei insbesondere auch für das Wohnhaus Vers.-Nr. 003 ein 
gewerbliches Nutzungsverbot per sofort zu verfügen und es sei die 
gewerbliche Nutzung während der Dauer des Rekursverfahrens bis 
zur Rechtskraft des Rekursentscheides zu verbieten. Dieser rekurren-
tische Antrag auf Erlass eines Benützungsverbots ("während der 
Dauer des Rekursverfahrens") wird mit Erlass des vorliegenden Ent-
scheids jedoch gegenstandslos (vgl. VerwGE B 2020/177 und 
B 2020/178 vom 25. März 2021 Erw. 6.2 mit Hinweisen) und ist abzu-
schreiben. Ausserdem ist zu beachten, dass ein auf Art. 58 Abs. 1 in 
Verbindung mit Art. 18 VRP gestütztes vorsorgliches Nutzungsverbot 
aufgrund der jüngst vorgenommenen Praxisänderung des Verwal-
tungsgerichtes – und entgegen der Ansicht des Bau- und Umweltde-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 26/38 
 
partementes – mit Ablauf der Rechtsmittelfrist gegen den Endent-
scheid endet (vgl. VerwGE B 2020/226 vom 29. Juni 2021 Bst. B; 
VerwGE B 2020/219 vom 29. März 2021 Erw. 3 und 4). Ein im jetzigen 
Zeitpunkt von der Rekursinstanz angeordnetes Nutzungsverbot wäre 
somit während einer derart kurzen Dauer wirksam, dass sich dessen 
Anordnung als unsinnig, unverhältnismässig und kaum vollziehbar er-
wiese. Der Antrag der Rekurrentin ist somit insofern abzuweisen, als 
ein Nutzungsverbot "bis zur Rechtskraft des Rekursentscheides" ver-
langt wird. 
 
4.4 
Bezüglich der angefochtenen Baubewilligung für den Umbau 
des Wohnhauses Vers.-Nr. 003 beziehen sich die Rekurrenten so-
dann auf die Umgebungsgestaltung, welche sie in ihrer Einsprache im 
Detail gerügt hätten. Sie hätten darauf aufmerksam gemacht, dass die 
Bauherrschaft die gesamte Umgebung unrechtmässig nutze. Insbe-
sondere sei gegen das Cheminée und den Parkplatz und auch gegen 
die Umfriedung opponiert worden. An diesen Einwendungen halten die 
Rekurrenten fest und sie legen dar, dass bzw. weshalb ihres Erach-
tens einzelne, heute bereits bestehende Elemente der Umgebungsge-
staltung ohne Bewilligung erstellt worden seien (vgl. insbesondere 
Ausführungen zum Diagonalgeflechtzaun, zum Cheminée und zum 
Parkplatz in Ziff. III.B.4 der Rekursbegründung 1). 
 
4.4.1 Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb 
der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, werden wie bereits 
erwähnt in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Art. 24c Abs. 1 
RPG). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zustän-
digen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder 
wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert 
worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Eine Änderung gilt als teilweise 
und eine Erweiterung als massvoll, wenn die Identität der Baute ein-
schliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt 
bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig (Art. 42 
Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der 
Identität ist der Zustand, in dem sich die Baute im Zeitpunkt der Zu-
weisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). 
 
4.4.2 Das AREG befasste sich bereits in der raumplanungsrechtlichen 
Teilverfügung vom 25. März 2020 mit der Umgebungs- bzw. Garten-
gestaltung. Konkret hielt das AREG fest, ein Luftbild um den Referenz-
zeitpunkt (1. Juli 1972) zeige einen bewachsenen Vorgarten auf der 
Westseite des Wohnhauses. Südwestlich des Wohngebäudes, im Be-
reich des eingekiesten Autoabstellplatzes, sei ein grosser Baum ge-
standen. Ein abgetrennter Kiesbereich habe nördlich der Grasfläche 
bestanden. Im Vergleich zur damals geplanten (bzw. bereits umge-
setzten) Umgebungsgestaltung kam das AREG im Rahmen einer Ge-
samtbetrachtung zum Schluss, dass die geplanten baulichen Mass-
nahmen am Wohngebäude und die in der Umgebung vorgenomme-
nen Änderungen den durch die Identität und die zulässigen Verände-
rungen am äusseren Erscheinungsbild abgesteckten Rahmen über-
schritten. Dem eingereichten Bauvorhaben fehlte es am Erfordernis 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 27/38 
 
der Wesensgleichheit, weshalb das AREG die Zustimmung zur Bau-
bewilligung verweigerte. In der Folge reichte der Rekursgegner neue 
Unterlagen zur Umgebungsgestaltung ein (vgl. Plan "1:100, Neue Um-
gebung Parzelle 001 […]" sowie Visualisierung "Neue Umgebung Par-
zelle 001 […]", beide undatiert, Eingang bei der Gemeinde am 28. Mai 
2020; vgl. komm. act. 14 f.). Mit diesen ergänzenden Planunterlagen 
bzw. der darin enthaltenen Umgebungsgestaltung setzt sich das 
AREG in der Teilverfügung vom 20. August 2020 auseinander. Da-
nach wolle der Rekursgegner die bestehende Umgebung auf der Süd- 
und Westseite weitreichend begrünen und die Holzpalisaden und den 
Maschendrahtzaun zur Nachbarliegenschaft und entlang der 
L.___strasse erhalten. Der Wohnhausvorplatz werde neu mit Ver-
bundsteinen statt mit einer durchgehenden Betonplatte befestigt. Das 
Blumenbeet und das Cheminée blieben bestehen. Der bestehende 
Autoabstellplatz bleibe ebenfalls erhalten und solle duch einen ge-
schwungenen Verbundsteinweg mit dem Wohnhaus verbunden wer-
den. Im Westbereich der Liegenschaft bleibe anstelle des ehemaligen 
Holzbohlenbodens der zurückgebauten Sattelkammer eine Kiesfläche 
bestehen. Im südlichen und östlichen Bereich blieben zwei Betonplat-
ten bestehen. Vom ehemaligen Anbau bestehe des Weiteren eine 
rund 2 m hohe Mauer hin zur Nachbarliegenschaft. Angesichts dieser 
Umstände schlussfolgert das AREG, die nun geplante Umgebungsge-
staltung trage dem Grundsatz der Identität bzw. Wesensgleichheit 
Rechnung. Der Rekursgegner plane – im Vergleich zum Referenzzeit-
punkt 1. Juli 1972 – eine weitaus grosszügigere Begrünung seines 
Wohnhausvorplatzes und baue einen Teil des Maschendrahtzauns zu-
rück. Das Kriterium der Identität der unmittelbaren Umgebung der 
Wohnbaute sei eingehalten und eine Zustimmung für die Neugestal-
tung der Umgebung könne erteilt werden. 
 
4.4.3 Inwiefern diese Darlegungen unzutreffend sein könnten, ist we-
der ersichtlich noch dargetan. Sie werden insbesondere gestützt durch 
die Planunterlagen zur Umgebungsgestaltung (komm. act. 14 f.). Zu 
Recht bezieht sich das AREG sodann auf den Referenzzeitpunkt am 
1. Juli 1972. Ebenfalls zu Recht verweist es auf die (mit)prägende Wir-
kung der Umgebung bei der Prüfung der Identität sowie auf eine Ge-
samtbetrachtung. Denn auch nach bundesgerichtlicher Rechtspre-
chung ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbe-
trachtung untergeordneter Natur ist; die Wesensgleichheit der Baute 
oder Anlage muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie 
Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen 
neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und 
Umwelt geschaffen werden. Gefordert ist nicht völlige Gleichheit von 
Alt und Neu; die Identität bezieht sich vielmehr auf die "wesentlichen 
Züge", also die aus raumplanerischer Sicht wichtigen Merkmale des 
Objekts (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichtes 1C_154/2020 vom 
13. Juli 2021 Erw. 6.1; ähnlich VerwGE B 2019/62 vom 26. September 
2019 Erw. 4.1.3; je mit Hinweisen). Insgesamt geht das AREG hin-
sichtlich der Umgebungsgestaltung zu Recht von der Wahrung der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 28/38 
 
Identität aus, umso mehr, als es sich zufolge der zusätzlichen Begrü-
nung um eine Verbesserung der Einpassung in die Landschaft han-
delt, was der Zielsetzung von Art. 24c Abs. 4 RPG entspricht. 
 
4.4.4 Soweit sich die Rekurrenten darauf berufen, gewisse Elemente 
der Umgebungsgestaltung (Diagonalgeflechtzaun; Cheminée; Park-
platz) hätten im Jahr 1972 noch nicht bestanden, zielen ihre Einwände 
an der Sache vorbei. Relevant ist wie dargelegt ein Vergleich zur Situ-
ation vor 1. Juli 1972 und die Prüfung, ob die Identität im Vergleich 
zum damaligen Zustand noch gewahrt ist, was vorliegend der Fall ist. 
Nicht entscheidwesentlich ist demgegenüber, ob zwischenzeitlich ein-
zelne Elemente der Umgebungsgestaltung erstellt wurden. 
 
4.4.5 Insgesamt ist somit die Beurteilung des AREG betreffend Um-
gebungsgestaltung nicht zu beanstanden. Auch unter Berücksichti-
gung der geplanten Änderungen am Wohnhaus selber erweist sich 
das Bauvorhaben als identitätswahrend. Weder Grundriss noch Form 
des Wohnhauses werden wesentlich geändert, sondern primär wird 
das Wohnhaus mit einer zusätzlichen Isolation versehen (vgl. zur Zu-
lässigkeit von Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild im Zu-
sammenhang mit energetischen Sanierungen auch Art. 24c Abs. 4 
RPG). Auch sonst sind nur untergeordnete Änderungen am äusseren 
Erscheinungsbild des Wohnhauses erkennbar (vgl. insbesondere 
Photovoltaikanlage und Glasdach). Unverändert bleibt sodann die 
Zweckbestimmung des Wohnhauses und es ist angesichts der fortbe-
stehenden Wohnnutzung auch nicht mit wesentlichen neuen Auswir-
kungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt zu rech-
nen. Soweit schliesslich neu ein Balkon erstellt werden soll, ist zu be-
achten, dass damit eine Reduktion des Gebäudevolumens einhergeht. 
Derartige Reduktionen sind jedenfalls im Zusammenhang mit Art. 24c 
Abs. 4 RPG ausdrücklich erwünscht und der Balkon führt vorliegend 
angesichts seiner Ausmasse und Gestaltung nicht dazu, dass von der 
Nichtwahrung der Identität gesprochen werden müsste (vgl. zum Gan-
zen VerwGE B 2020/176 vom 1. Juli 2021, insbesondere Erw. 5.3 und 
Erw. 6 mit Hinweisen namentlich auf die bundesgerichtliche Recht-
sprechung). Unter Würdigung aller raumrelevanten Gesichtspunkte in 
ihrem Zusammenwirken ist vorliegend erstellt, dass die Identität ge-
wahrt ist und entsprechend die Baubewilligung zu Recht erteilt wurde. 
Der Rekurs 1 erweist sich diesbezüglich als unbegründet. 
 
5. 
 
Mit Rekurs 2 beantragen die Rekurrenten, es sei der Rekursgegner im 
Rahmen der Wiederherstellungsverfügung zu verpflichten, den Innen-
bereich der Halle Vers.-Nr. 004 gemäss den nach Durchführung des 
Augenscheins festgestellten Verstössen komplett wiederherzustellen 
und die darin gelagerten Baumaterialien und Baugeräte zu entfernen. 
Im Einzelnen machen sie geltend, die Lagerhalle weise zwei abge-
trennte Räume auf, die als Lager und Werkstatt genutzt würden. Zu-
dem seien diverse Holzbohlenwände zur Lagerung von Bau- und Gar-
tenmaterialien installiert. Die unbewilligten Änderungen seien nach Er-
teilung der Umnutzungsbewilligung zur Hobbytierhaltung im Jahr 2007 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 29/38 
 
und nach der Verfügung des Verbots der baulichen Nutzungserweite-
rung erfolgt. Das Lager, die Werkstatt und die Holzbohlenwände seien 
nicht bewilligt. Entsprechend seien sie rückzubauen. Die in der Halle 
gelagerten Bau- und Gartenmaterialien sprengten zudem den Rah-
men einer privaten Nutzung. Bewilligt sei eine Hobbytierhaltung (mit 
Bezug zur Landwirtschaft). Eine Umnutzung und ein Umbau in eine 
Werkstatt und einen Lagerraum für Baugeräte und Baumaterial im vor-
handenen Umfang (ohne Bezug zur Landwirtschaft) sei rechtswidrig. 
 
5.1 
Wird durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewil-
ligung oder auf andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaf-
fen, wird die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt 
(Art. 159 Abs. 1 Bst. d PBG). Die für den unrechtmässigen Zustand 
verantwortlichen Personen wirken im Wiederherstellungsverfahren 
mit. Wird innert angesetzter Frist kein Vorschlag für die Wiederherstel-
lung vorgelegt, legt die politische Gemeinde die Wiederherstellungs-
massnahme im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens fest 
(Art. 159 Abs. 2 PBG). 
 
5.2 
Mit Ziff. 4 ihres Beschlusses vom 21. September 2020 verwei-
gerte die Vorinstanz die Erteilung der Baubewilligung für die Umnut-
zung der Halle Vers.-Nr. 004 auf Grundstück Nr. 002. Damit verband 
sie "zusätzliche Auflagen", wonach "bereits erstellte Bauten und Anla-
gen […] zurückzubauen" seien "bzw. der legale, ursprüngliche Zu-
stand […] wiederherzustellen" sei. "Namentlich sind die Anlagen (La-
ger, Abstellflächen etc.) dem ursprünglichen Zustand (Grünfläche) zu-
zuführen". Ausserdem "ist, ohne die entsprechende Bewilligung des 
AREG sowie der Gemeinde, auf dem ganzen Grundstück keine inten-
sive Nutzung, wie z.B. für ein Baugeschäft oder für ein intensiv genutz-
tes Lager, erlaubt". Mit diesen Anordnungen hat die Vorinstanz die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands bezweckt und den ih-
res Erachtens zulässigen Umfang der zukünftigen Nutzung des 
Grundstücks samt Halle definiert ("keine intensive Nutzung", u.a. für 
ein "intensiv genutztes Lager"). Der Rekursgegner als Adressat der 
Wiederherstellungsanordnung hat den Entscheid der Vorinstanz ak-
zeptiert. Somit ist vorliegend hinsichtlich des Innenbereichs der Halle 
Vers.-Nr. 004 nur zu prüfen, ob der rechtmässige Zustand auch dort 
wiederherzustellen ist und – gegebenenfalls – bereits wiederherge-
stellt wurde. 
 
5.2.1 Ausgangspunkt bildet der zuletzt bewilligte Zustand auf Grund-
stück Nr. 002 bzw. die zuletzt bewilligte Nutzung der Halle Vers.-
Nr. 004. Diese gestaltet sich wie folgt: 
 
[…] 
Übersicht bewilligte Nutzung Halle Vers.-Nr. 004 
(Quelle: Plan "Grundriss" 1:50 vom 16.11.2006 
gemäss AREG-act. 38) 
 
Im Innern der Halle sind somit eine Kleintierbox, ein Futterraum, eine 
zweite Kleintierboxe für die Offenstallhaltung sowie ein Lager bewilligt. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 30/38 
 
Die letzte bewilligte Nutzung der Halle Vers.-Nr. 004 beschränkte sich 
auf eine Nutzung für die Hobbytierhaltung, was im Übrigen auch das 
AREG in seiner raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 27. No-
vember 2006 festhielt. In baulicher Hinsicht war die Halle unterteilt in 
den Bereich der ehemaligen Hühnerkäfigbatterien sowie in den sepa-
raten, zweigeteilten ehemaligen Kükenaufzuchtraum im nordwestli-
chen Bereich der Halle. Hinzu kommt ein Bereich mit der "Kleintier-
boxe für Offenstallhaltung" im Nordosten der Halle. 
 
5.2.2 Im Rahmen seines Baugesuchs vom 27. April 2019 gab der Re-
kursgegner an, er (bzw. die F.___ GmbH) werde das Abteil mit der 
Kleintierboxe und den Futterraum neu für Geräte für Hof und Garten 
nutzen. Der restliche Raum mit Kleintierboxe und Offenstallhaltung 
und Lager werde neu als Lager im Bestattungsbereich (Särge, Holz-
kreuze, Urnen usw.) genutzt. In baulicher Hinsicht sah das Baugesuch 
eine Aufteilung der Halle Vers.-Nr. 004 wie folgt vor: 
 
[…] 
Übersicht Halle Vers.-Nr. 004 gemäss Baugesuch 
(Quelle: Plan "Amtliche Vermessung Gde." 1:200 
vom 24.1.2019 gemäss komm.act. 79) 
 
5.2.3 Am Augenschein hat sich gezeigt, dass die Halle – in Abwei-
chung vom letzten bewilligten Zustand und auch in Abweichung vom 
Baugesuch – um Zwischenwände im Innern ergänzt wurde. Es exis-
tieren heute neben dem als Lager genutzten flächenmässig grössten 
Teil der Halle zwei abgetrennte und über separate Eingänge verfü-
gende Räume im Nordwesten der Halle. Einer dieser Räume ist als 
Werkstatt eingerichtet, der zweite Raum dient derzeit als Lager für di-
verse Gegenstände (u.a. Stühle auf insgesamt ca. 14 Holzpalletten). 
Auch im flächenmässig grössten Teil der Halle lagert der Rekursgeg-
ner diverse Gegenstände, Maschinen und Materialien (vgl. zum Gan-
zen Augenscheinprotokoll samt Fotodokumentation). Dass diese Ge-
genstände einen Bezug zur ohnehin nicht mehr existierenden Hobby-
tierhaltung haben könnten, ist nicht ersichtlich und auch nicht behaup-
tet. Vielmehr gibt der Rekursgegner im Wesentlichen an, die fraglichen 
Gegenstände dienten dem privaten Gebrauch bzw. würden verkauft. 
 
5.3 
Insgesamt steht damit fest, dass für den heutigen baulichen Zu-
stand der Halle Vers.-Nr. 004 bzw. für die aktuelle Nutzung (insbeson-
dere als angeblich privates Lager) bislang keine Bewilligung erteilt 
wurde. Von einer bereits erteilten Baubewilligung scheint auch der Re-
kursgegner nicht auszugehen. Zumindest sinngemäss umstritten ist 
jedoch, ob die bislang unbewilligte Nutzung als Lager und der am Au-
genschein festgestellte bauliche Zustand der Halle überhaupt einer 
Baubewilligung bedürfen. 
 
5.3.1 Ob ein Vorhaben baubewilligungspflichtig ist, bestimmt sich 
nach Bundesrecht. Gestützt auf Art. 22 Abs. 1 RPG dürfen Neubau-
ten, Wiederaufbauten, Ersatzbauten, Umbauten, Anbauten, Zweckän-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 31/38 
 
derungen und Sanierungen, die über das übliche Mass einer Renova-
tion hinausgehen, nur mit einer behördlichen Bewilligung vorgenom-
men werden. Nach der Rechtsprechung ist eine bauliche Massnahme 
dann dem Baubewilligungsverfahren zu unterwerfen, wenn mit der Re-
alisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen, nach dem gewöhn-
lichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, 
dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vor-
gängigen Kontrolle besteht. Wenn diese Voraussetzung erfüllt ist, un-
terstehen auch reine Umnutzungen der Baubewilligungspflicht. Reno-
vationsarbeiten dürfen nicht so umfangreich sein, dass im Ergebnis 
etwas Neues entsteht; denn dann wird das Vorhaben grundsätzlich 
baubewilligungspflichtig 
(vgl. 
Urteil 
des 
Bundesgerichtes 
1C_131/2018 vom 27. August 2018 Erw. 3.2 f. mit Hinweisen). Die 
Baubewilligungspflicht soll es der Behörde ermöglichen, das Baupro-
jekt in Bezug auf seine räumlichen Folgen vor seiner Ausführung auf 
die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und 
der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Als bewilli-
gungspflichtige Änderungen gelten zunächst die baulichen Verände-
rungen von Bauten und Anlagen. Dazu gehören namentlich Um- und 
Ausbauten sowie die über den blossen Unterhalt hinausgehenden Er-
neuerungen. Um- und Ausbauten im Innern eines Gebäudes sind be-
willigungspflichtig, wenn davon auszugehen ist, dass sie baupolizeilich 
relevante Auswirkungen haben. Dasselbe gilt, wenn derartige Um- und 
Ausbauten im Innern die Zonenordnung, insbesondere Art und Mass 
der Nutzung, oder die Erschliessung berühren oder in anderer Weise 
wesentliche Auswirkungen auf Raum und Umwelt haben. Die Abgren-
zung der bewilligungsfreien Unterhalts-, Reparatur- und Renovations-
arbeiten von den bewilligungspflichtigen Erneuerungen ist nur mittels 
einer Gesamtbetrachtung aller im konkreten Fall massgebenden Ele-
mente und Interessen möglich. Eine früher erteilte Baubewilligung um-
fasst auch das Recht, die Baute in ihrer Gestalt, Form und Zweckbe-
stimmung zu erhalten, Schäden zu beheben und die Ausrüstung an 
die Erfordernisse der Zeit anzupassen. Dieser durch Art. 9 und Art. 26 
der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV) gewährte Bestandes-
schutz verbietet es, die Baubewilligungspflicht zu "überdehnen" und 
Arbeiten zur Substanz- und Werterhaltung einer bewilligten Anlage ge-
nerell der Bewilligungspflicht zu unterstellen (so VerwGE B 2020/253 
vom 23. Juni 2021 Erw. 3.1 mit Hinweisen). 
 
5.3.2 Vorliegend spricht für eine Bewilligungspflicht, dass die heute 
stattfindende Nutzung (angeblich private Lagerung diverser Gegen-
stände) in der Landwirtschaftszone zonenfremd ist, denn wie gezeigt 
sind auch reine Umnutzungen nur dann nicht bewilligungspflichtig, 
wenn auch der neue Verwendungszweck der in der fraglichen Zone 
zulässigen Nutzung entspricht (vgl. oben, Erw. 4.3.3.3). Hinzu kommt, 
dass die Halle im Vergleich zum letzten bewilligten Zustand um Zwi-
schenwände im Innern ergänzt wurde. Es existieren heute – neben 
dem als Lager genutzten flächenmässig grössten Teil der Halle in de-
ren südlichen und östlichen Hälfte – zwei abgetrennte Räume, wovon 
einer als Werkstatt eingerichtet ist. Sowohl diese baulichen Massnah-
men als auch die ebenfalls neue Nutzung als Werkstatt sprechen für 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 32/38 
 
eine Bewilligungspflicht. Auch sind durch die Lager- und Werkstattnut-
zung im Vergleich zur Hobbytierhaltung andere bzw. zusätzliche Im-
missionen zu erwarten. Dies gilt selbst dann, wenn es sich um eine 
rein private Lagernutzung handelt. Zu rechnen ist insbesondere mit 
Zu- und Wegfahrten und Güterumschlag, was auch der Rekursgegner 
zugesteht (wobei er geltend macht, soweit ein Verlad von Geräten/Gü-
tern stattfinde, diene dies im Wesentlichen dem Verkauf derselben). 
Insgesamt sind deshalb die baulichen Änderungen in der Halle Vers.-
Nr. 004 mit der damit einhergehenden Nutzungsänderung insbeson-
dere als (angeblich privates) Lager samt Werkstatt baubewilligungs-
pflichtig. Es besteht ein Interesse der Öffentlichkeit und der Nachbarn, 
insbesondere auch der Rekurrenten, an einer vorgängigen Kontrolle. 
Dafür spricht auch, dass im Jahr 2006 als öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung zulasten des Grundstücks Nr. 002 ein "Verbot der 
baulichen Nutzungserweiterung nach RPV" samt dessen Anmerkung 
im Grundbuch angeordnet wurde. 
 
5.4 
Weil sich der aktuelle bauliche Zustand und die derzeitige Nut-
zung der Halle Vers.-Nr. 004 als bewilligungspflichtig und gleichzeitig 
als nicht bewilligt erweisen, liegt ein formell baurechtswidriger Zustand 
vor. Ob die heutige Nutzung der Halle allenfalls bewilligungsfähig sein 
könnte (wovon die Vorinstanz sinngemäss auszugehen scheint), än-
dert daran nichts. Vielmehr wäre die materielle Bewilligungsfähigkeit 
zufolge der dargestellten Baubewilligungspflicht in einem entspre-
chenden Baubewilligungsverfahren zu ermitteln und gegebenenfalls 
wäre eine Baubewilligung zu erteilen. Bislang hat der Rekursgegner 
jedoch nicht um eine solche Baubewilligung ersucht. Momentan lässt 
sich somit nur die formelle Baurechtswidrigkeit des aktuellen Zustands 
und der aktuellen Nutzung der Halle Vers.-Nr. 004 feststellen. Daraus 
folgt, dass der rechtmässige Zustand in der Halle Vers.-Nr. 004 noch 
nicht wiederhergestellt ist. Eine Beschränkung der Wiederherstellung 
auf den Aussenbereich der Halle lässt sich dem angefochtenen Be-
schluss im Übrigen nicht entnehmen. Vielmehr beschloss die 
Vorinstanz mit Blick auf die gesamte Halle bzw. das ganze Grundstück 
Nr. 002, es seien "bereits erstellte Bauten und Anlagen […] zurückzu-
bauen bzw. der legale, ursprüngliche Zustand [sei] wiederherzustel-
len". 
 
5.5 
Bei diesem Ergebnis erweist sich die Feststellung der 
Vorinstanz im angefochtenen Beschluss, wonach die Nutzung der 
Halle Vers.-Nr. 004 im zulässigen Rahmen liege und wonach die Wie-
derherstellung des rechtmässigen Zustands auch diesbezüglich erfüllt 
sei (vgl. Dispositiv-Ziff. 2) als unzutreffend. Diesbezüglich ist der Re-
kurs 2 gutzuheissen und Dispositiv-Ziff. 2 der Feststellungsverfügung 
ist ersatzlos aufzuheben. 
 
5.6 
Die dem Rekursgegner von der Vorinstanz in Ziff. 4, zweiter 
Spiegelstrich, des Dispositivs des angefochtenen Entscheids ange-
setzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (bis 
31. Oktober 2020) ist inzwischen verstrichen. Dem Rekursgegner ist 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 33/38 
 
deshalb mit diesem Entscheid eine neue Frist anzusetzen. Er hat dem-
gemäss auch im Innenbereich der Halle Vers.-Nr. 004 den rechtmäs-
sigen Zustand innert drei Monaten nach Rechtskraft dieses Entscheids 
wiederherzustellen. Bis dahin ist (auch) das Innere der Halle auf den 
letzten bewilligten Zustand zurückzubauen und die aktuelle (angeblich 
private) Lagernutzung sowie eine Nutzung des Werkstattraums ist ein-
zustellen. Der weitere Vollzug der Wiederherstellung obliegt der 
Vorinstanz. 
 
5.7 
Ob der Rekursgegner angesichts der dargestellten Sach- und 
Rechtslage (aktuell unbewilligter, aber bewilligungspflichtiger Zustand 
im Innern der Halle) ein weiteres Baugesuch einreichen will, ist ihm 
überlassen. Jedenfalls ist über die materielle Bewilligungsfähigkeit ei-
nes solchen Baugesuchs nicht im vorliegenden Verfahren zu entschei-
den. Vielmehr wäre dies erstinstanzlich Sache der Vorinstanz bzw. 
des AREG, welche sich mangels eines entsprechenden Baugesuchs 
ebenfalls noch nicht zu einer allfälligen Bewilligungsfähigkeit äussern 
mussten. 
 
6. 
 
Im Rekurs 2 beantragen die Rekurrenten ausserdem, der Rekursgeg-
ner sei im Rahmen der Wiederherstellungsverfügung zu verpflichten, 
die asphaltierte Fläche westlich der Halle Vers.-Nr. 004 (nördlicher 
Teil) zurückzubauen und die gelagerten Materialien zu entfernen. Sie 
machen insbesondere geltend, der ehemals für die Hobbytierhaltung 
genutzte Vorplatz vor der Halle Vers.-Nr. 004, welcher damals nicht 
asphaltiert gewesen sei, lade zur illegalen Nutzung als Parkplatz ein 
und werde heute auch entsprechend genutzt. Weiter verlangen sie die 
Verpflichtung des Rekursgegners zur sofortigen Entfernung des Kies-
haufens auf der Nordseite der Halle Vers.-Nr. 004. 
 
Die Vorinstanz entgegnet, die westlich der Halle Vers.-Nr. 004 gele-
gene asphaltierte Fläche sei bereits seit mindestens 1. Juli 1972 auf 
eine Art und Weise befestigt und demzufolge sei sie seit dem Refe-
renzzeitpunkt auch nie begrünt gewesen. Luftbilder aus den Jahren 
1972 und 1989 zeigten zusätzlich abgestellte Fahrzeuge (oder Ähnli-
ches) auf besagter Fläche. Da die Fläche seit mindestens 1. Juli 1972 
als Abstellfläche genutzt werde, fällt nach Auffassung der Vorinstanz 
eine Wiederherstellung und insbesondere die Anordnung zur Erstel-
lung einer begrünten Fläche ausser Betracht. Dass diese Fläche zwi-
schenzeitlich auch als Auslauf für Tiere (nicht begrünt / Schotter) ge-
nutzt worden sei, ändere daran nichts. Die Änderung der Befestigung 
(Belag statt Schotter) sei lediglich bezüglich Entwässerung relevant, 
löse aber keine raumplanungsrechtliche Änderung aus. 
 
6.1 
Mit Ziff. 4 des mit Rekurs 1 angefochtenen Beschlusses ver-
band die Vorinstanz wie gezeigt mit der Baubewilligungsverweigerung 
"zusätzliche Auflagen", wonach "bereits erstellte Bauten und Anlagen 
[…] zurückzubauen" seien "bzw. der legale, ursprüngliche Zustand […] 
wiederherzustellen" sei. "Namentlich sind die Anlagen (Lager, Abstell-
flächen etc.) dem ursprünglichen Zustand (Grünfläche) zuzuführen". 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 34/38 
 
Eine Beschränkung dieser Wiederherstellungsanordnung auf be-
stimmte Teilflächen des Grundstücks Nr. 002 ausserhalb der Halle 
lässt sich dem angefochtenen Beschluss nicht entnehmen. In der 
Folge gewährte die Vorinstanz jedoch dem Rekursgegner mit Schrei-
ben vom 12. November 2020 unter Bezugnahme auf den im vorliegen-
den Verfahren angefochtenen Beschluss vom 21. September 2020 
betreffend Grundstück Nr. 002 eine "letzte Frist" bis zum 30. Novem-
ber 2020 zur "Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Grün-
fläche)". Sie verband dies mit der Androhung einer Ersatzvornahme 
und verwies auf einen beigelegten Plan, woraus sich ergibt, "welcher 
Bereich [nach Meinung der Vorinstanz] wieder zwingend als Grünflä-
che zu gestalten ist (grün markiert)". Auf diesem Plan war namentlich 
die asphaltierte Fläche westlich der Halle Vers.-Nr. 004 (nördlicher 
Teil) sowie der Bereich des heute vorhandenen Kieshaufens von der 
wiederherzustellenden Fläche ausgenommen: 
 
[…] 
Plan betreffend Wiederherstellung Grünfläche 
(Quelle: Plan gemäss Beilage zu 
"Androhung Ersatzvornahme" vom 12.11.2020) 
 
6.2 
Bei dieser Ausgangslage ist es nachvollziehbar, dass die Rekur-
renten mit Blick auf die Aussenflächen ursprünglich von einer Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustands auf sämtlichen Flächen aus-
gingen und in ihrem Rekurs 1 diesbezüglich noch keine Anträge stell-
ten. Erst anschliessend wurde klar, dass die Vorinstanz die Wieder-
herstellungsanordnung einschränken würde bzw. ihre Wiederherstel-
lungsanordnung einschränkend interpretierte. 
 
6.3 
Hinsichtlich der von der Wiederherstellung ausgeklammerten 
Flächen westlich der Halle (exklusiv Zufahrt zu Halle) gilt sodann, dass 
keine Bewilligung für die Nutzung dieser Flächen als Parkplätze akten-
kundig ist. Auch eine Bewilligung als Lager- oder Umschlagplatz fehlt. 
Zuletzt bewilligt wurde vielmehr eine Nutzung der Halle Vers.-Nr. 004 
für die Kleintierhaltung. Mit ihrem Rekurs 2 reichten die Rekurrenten 
zudem Fotographien ein, worauf eine Umzäunung der heute asphal-
tierten Fläche mit Schotterbelag und – nördlich der kleinen Mauer – 
eine grün bewachsene Fläche erkennbar sind (vgl. rekurrentische Bei-
lage 10). Eine Umzäunung sowie die kleine Mauer sind auch auf der 
Fotografie gemäss rekurrentischer Beilage 11 ersichtlich. Die Fotogra-
fien stammen zudem gemäss Angaben der Rekurrenten aus den Jah-
ren 2000 und 2004, was im Rekursverfahren unbestritten blieb. Insge-
samt ist damit ausgeschlossen, dass sowohl der heutige bauliche Zu-
stand als auch die heutige Nutzung der fraglichen Teilflächen von 
Grundstück Nr. 002 auf einer rechtskräftigen Baubewilligung basieren. 
Gleichzeitig ist offensichtlich und hat sich am Augenschein bestätigt, 
dass die fragliche Fläche zur Nutzung als Parkplatz einlädt, zumal sie 
direkt an die klassierte Strassenfläche grenzt. Auch eine Nutzung als 
Lager- und/oder Umschlagplatz ist nicht ausgeschlossen und findet 
teilweise bereits statt (vgl. Kieshaufen). Bei derartigen Vorgängen han-
delt es sich (zumindest) um baubewilligungspflichtige Umnutzungen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 35/38 
 
(vgl. zur Baubewilligungspflicht reiner Umnutzungen bereits oben, 
Erw. 4.3.3.3), für welche vorliegend bislang keine Bewilligungen exis-
tieren. Vor diesem Hintergrund erweist sich die Einschränkung der 
Wiederherstellungsanordnung auf gewisse, primär nördlich der Halle 
Vers.-Nr. 004 gelegene Teilflächen des Grundstücks Nr. 002 als un-
rechtmässig. Sie steht zudem im Widerspruch zur ursprünglichen, vom 
Rekursgegner akzeptierten Anordnung, wonach auf dem ganzen 
Grundstück Nr. 002 der rechtmässige Zustand wiederherzustellen 
war. Somit ist der Rekurs 2 auch unter diesem Aspekt gutzuheissen. 
Die Vorinstanz stellte in Ziff. 1 des Dispositivs des angefochtenen Be-
schlusses ("Feststellungsverfügung") zu Unrecht fest, dass die Wie-
derherstellung des Grünbereichs auf dem Grundstück Nr. 002 erfüllt 
worden und der rechtmässige Zustand wiederhergestellt sei. Disposi-
tiv-Ziff. 1 des angefochtenen Beschlusses ist ersatzlos aufzuheben. 
 
6.4 
Die dem Rekursgegner von der Vorinstanz in Ziff. 4, zweiter 
Spiegelstrich, des Dispositivs des angefochtenen Entscheids ange-
setzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (bis 
31. Oktober 2020) ist inzwischen verstrichen (vgl. bereits oben, 
Erw. 5.6). Hinsichtlich der Aussenflächen auf Grundstück Nr. 002 (as-
phaltierte Fläche westlich der Halle Vers.-Nr. 004 [nördlicher Teil] so-
wie Bereich mit Kieshaufen) ist dem Rekursgegner deshalb mit diesem 
Entscheid ebenfalls eine neue Frist anzusetzen; die Wiederherstellung 
des rechtmässigen Zustands hat innert drei Monaten nach Rechtskraft 
dieses Entscheids zu erfolgen. 
 
6.5 
Ob der Rekursgegner bezüglich der Aussenflächen westlich der 
Halle Vers.-Nr. 004 ein weiteres Baugesuch einreichen will, ist wiede-
rum ihm überlassen. Weiterhin gilt, dass über die materielle Bewilli-
gungsfähigkeit des aktuellen baulichen Zustands bzw. der aktuellen 
Nutzung dieser Flächen nicht im vorliegenden Verfahren zu entschei-
den ist (vgl. bereits oben, Erw. 5.7). 
 
7. 
 
Die Rekurrenten beantragen mit Rekurs 1, es sei auf Grundstück 
Nr. 002 ein gewerbliches Nutzungsverbot per sofort zu verfügen und 
es sei die gewerbliche Nutzung während der Dauer des Rekursverfah-
rens bis zur Rechtskraft des Rekursentscheides zu verbieten. Wiede-
rum gilt, dass der rekurrentische Antrag auf Erlass eines Benützungs-
verbots insofern als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist, als 
damit ein Nutzungsverbot "während der Dauer des Rekursverfahrens" 
beantragt wird. Hinsichtlich des beantragten Nutzungsverbots "bis zur 
Rechtskraft des Rekursentscheides" gilt sodann gemäss Verwaltungs-
gericht wie erwähnt, dass ein vorsorgliches Nutzungsverbot mit Ablauf 
der Rechtsmittelfrist gegen den angefochtenen Entscheid endet. Der 
Antrag der Rekurrentin ist somit insofern abzuweisen (vgl. betreffend 
Nutzungsverbot 
zu 
Wohnhaus 
Vers.-Nr. 003 
bereits 
oben, 
Erw. 4.3.3.5 mit Verweis auf VerwGE B 2020/177 und B 2020/178 
vom 25. März 2021 Erw. 6.2 sowie VerwGE B 2020/226 vom 29. Juni 
2021 Bst. B und VerwGE B 2020/219 vom 29. März 2021 Erw. 3 
und 4). 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 36/38 
 
 
8. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass auf verschiedene mit Rekurs 1 
gestellte Anträge nicht einzutreten ist. Darüber hinaus ist Rekurs 1 in-
sofern abzuweisen, als damit die Erteilung der Baubewilligung für den 
Umbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 003 auf Grundstück Nr. 001 in 
Frage gestellt wird. Hingegen ist Rekurs 1 gutzuheissen, weil in Ziff. 4, 
dritter Spiegelstrich, des angefochtenen Beschlusses zu Unrecht die 
Einsprache der Rekurrenten als gegenstandslos abgeschrieben 
wurde. Die entsprechende Passage des angefochtenen Beschlusses 
ist zu korrigieren. Sodann erweist sich Rekurs 2 im Wesentlichen als 
begründet, soweit darauf einzutreten ist. Die angefochtene vorinstanz-
liche Feststellungsverfügung vom 11. Dezember 2020 ist aufzuheben, 
weil nicht von einer bereits erfolgten Wiederherstellung des rechtmäs-
sigen Zustands auf Grundstück Nr. 002 ausgegangen werden kann. 
Dem Rekursgegner ist zur – bereits rechtskräftig verfügten – Wieder-
herstellung des rechtmässigen Zustands eine neue Frist anzusetzen. 
Dies betrifft sowohl das Innere der Halle Vers.-Nr. 004 als auch die 
Aussenflächen westlich dieser Halle (asphaltierte Fläche [nördlicher 
Teil]; Bereich des Kieshaufens). Der weitere Vollzug der Wiederher-
stellung obliegt der Vorinstanz. 
 
9. 
 
9.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt für beide Rekursverfahren ins-
gesamt Fr. 4'000.– (vgl. Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kan-
tons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5), zumal mit vorliegendem 
Entscheid über zwei separate Rekurse betreffend zwei verschiedene 
Grundstücke entschieden wird. Nachdem der Rekurs 1 – soweit über-
haupt darauf eingetreten werden kann – im Wesentlichen unbegrün-
det, der Rekurs 2 hingegen grossmehrheitlich begründet ist, rechtfer-
tigt sich eine hälftige Teilung der Entscheidgebühr. Die amtlichen Kos-
ten sind deshalb hälftig den solidarisch haftenden (Art. 96bis VRP) Re-
kurrenten und hälftig dem Rekursgegner zu überbinden. 
 
9.2 
Der von den Rekurrenten im Verfahren Nr. 20-8230 am 
26. Oktober 2020 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist 
anzurechnen. Der ebenfalls von den Rekurrenten im Verfahren Nr. 20-
10077 am 5. Januar 2021 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– 
ist im Umfang von Fr. 200.– anzurechnen. Im Umfang von Fr. 1'600.– 
ist der Kostenvorschuss zurückzuerstatten. 
 
10. 
 
Rekurrenten und Rekursgegner stellen in beiden Rekursverfahren je 
ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
10.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 37/38 
 
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). Bei gleichmässigem (je hälftigem) Obsiegen der Re-
kurrenten und des Rekursgegners werden die Kosten wettgeschlagen 
(vgl. für Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht VerwGE 
B 2015/321 vom 25. Februar 2016 Erw. 3.1). 
 
10.2 Die beiden Verfahren boten in tatsächlicher und rechtlicher Hin-
sicht Schwierigkeiten, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfer-
tigen, womit grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä-
digung bestünde (Art. 98bis VRP). Weil insgesamt jedoch von einem 
hälftigen Obsiegen beider Parteien auszugehen ist, sind die Kosten für 
die anwaltliche Vertretung wettzuschlagen und die entsprechenden 
Entschädigungsanträge sowohl der Rekurrenten als auch des Rekurs-
gegners abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs Nr. 20-8230 von A.___ und B.___, Y.___, wird im 
Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen, soweit darauf 
eingetreten wird. 
 
b) 
Ziff. 4, dritter Spiegelstrich, des Beschlusses Nr. 123 des Ge-
meinderates X.___ vom 21. September 2021 wird aufgehoben und 
lautet neu: 
 
Infolge der Ablehnung des Baugesuchs und der auferlegten 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird die 
eingegangene Einsprache im Sinn der Erwägungen gutge-
heissen. 
 
c) 
Im Übrigen wird der Rekurs Nr. 20-8230 abgewiesen. 
 
2. 
 
a) 
Der Rekurs Nr. 20-10077 von A.___ und B.___ wird insofern als 
gegenstandslos geworden von der Geschäftsliste des Bau- und 
Umweltdepartementes abgeschrieben, als darin die Verpflichtung von 
C.___ zur Entfernung des Baggers aus der Landwirtschaftszone 
beantragt wird. 
 
b) 
Im Übrigen wird der Rekurs Nr. 20-10077 im Sinn der Erwägun-
gen gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. 
 
c) 
Der Beschluss des Gemeinderates X.___ vom 11. Dezember 
2020 wird aufgehoben. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 65/2021), Seite 38/38 
 
d) 
Die Frist in Ziff. 4, zweiter Spiegelstrich, des Beschlusses des 
Gemeinderates X.___ vom 21. September 2020 wird angepasst. Die 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf Grundstück 
Nr. 002 (Inneres der Halle Vers.-Nr. 004 sowie Aussenflächen westlich 
der Halle Vers.-Nr. 004 [asphaltierte Fläche, nördlicher Teil, und 
Kieshaufen]) ist innert einer Frist von drei Monaten nach Rechtskraft 
dieses Entscheids umzusetzen. 
 
3. 
 
Das Begehren um Erlass vorsorglicher Massnahmen (Verbot gewerb-
licher Nutzung auf den Grundstücken Nrn. 002 und 001, insbesondere 
auch für das Wohnhaus Vers.-Nr. 003) wird im Sinn der Erwägungen 
abgewiesen, soweit es nicht gegenstandslos geworden ist. 
 
4. 
 
a) 
A.___ und B.___ bezahlen unter solidarischer Haftung eine Ent-
scheidgebühr von Fr. 2'000.–. 
 
b) 
Die in den Verfahren Nrn. 20-8230 und 20-10077 am 26. Okto-
ber 2020 und am 5. Januar 2021 von A.___ geleisteten Kostenvor-
schüsse von je Fr. 1'800.– werden im Umfang von Fr. 2'000.– ange-
rechnet. Fr. 1'600.– werden A.___ zurückerstattet. 
 
c) 
C.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 2'000.–. 
 
5. 
 
Die Begehren von A.___ und B.___ und von C.___ um Ersatz der aus-
seramtlichen Kosten werden abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin