sg_publikationen · 23-669 · 2024-03-28 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
23-669
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 14.05.2024
Entscheiddatum:
28.03.2024
BUDE 2024 Nr. 029
Baurecht, Art. 109 Abs. 2 PBG. Sieht eine Regelung im Baureglement vor, 
dass das Dachgeschoss mit einem Kniestock oder mit einem längsseitigen 
Attikageschoss auszugestalten ist, ist eine Kombination der beiden 
Varianten nicht möglich, wenn damit eine angestrebte 
Nutzungsbeschränkung unterlaufen würde. Ein Attikageschoss setzt voraus, 
dass das Geschoss unter dem vorgegebenen Neigungswinkel 
zurückversetzt wird, d.h. der Raum bis zum Versatz ist freizuhalten (Erw. 
4.4.3). Hält das neue Geschoss weder die Regelungen eines zulässigen 
Attikageschosses noch eines zulässigen Satteldachs ein, ist es nicht als 
Dachgeschoss, sondern als Vollgeschoss zu beurteilen (Erw. 4.4.4). Im 
vorliegenden Fall war infolge die Gebäudehöhe neu zu bemessen und 
vergrösserte sich dann auch der Grenzabstand. Da bereits das bestehende 
Gebäude nahezu keinen Grenzabstand einhält, liegt aufgrund des 
vergrösserten Grenzabstands eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit vor. 
Eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt aber auch deshalb vor, weil das 
im vergrösserten Grenzabstand liegende Bauvolumen sich erhöht. Hierbei ist 
nicht nur auf das im jeweiligen Grenzabstand liegende Volumen des Ober- 
bzw. Dachgeschosses abzustellen (Erw. 4.6), sondern auch auf das im 
jeweiligen Grenzabstand liegende Bauvolumen des gesamten Gebäudes 
(Erw. 4.7). Gutheissung des Rekurses. // (Gegen diesen Entscheid wurde 
Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)
BUDE 2024 Nr. 29 fiden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/13


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23-669 
 
Entscheid Nr. 29/2024 vom 28. März 2024 
Rekurrentin 
 
A.___ 
vertreten durch Martin Aurich, Rechtsagent, Zürcherstrasse 65, 
9500 Wil 
gegen 
Vorinstanz 
Baukommission der Stadt Z.___ (Entscheid vom 17. Januar 2023) 
Rekursgegnerin 
B.___ 
vertreten durch lic.iur. Othmar Somm, Rechtsanwalt, 
Museumstrasse 47, 9000 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Ersatz des Dachgeschosses) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 2/12 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
Die B.___ ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 
Z.___, an der G.___strasse in Wil. Das Grundstück liegt gemäss gel-
tendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 25. November 1992 in der 
Gewerbe-Industriezone (GI A). Es ist mit einem dreigeschossigen 
Gebäude mit Satteldach und eingeschossigem Flachdachanbau 
(Vers.-Nr. 002) überbaut, das als Schulhaus genutzt wird. 
 
b) 
 Das bestehende Schulgebäude steht allseitig auf den Grund-
stücksgrenzen. Im Norden grenzt das Schulhaus an das Grundstück 
Nr. 003 und ist zudem mit dem Gebäude Vers.-Nr. 004 zusammenge-
baut. Im Süden ist das Schulhaus an das Gebäude Vers.-Nr. 005 auf 
Grundstück Nr. 006 angebaut. Im Westen ist der eingeschossige An-
bau des Schulhauses an das Gebäude Vers.-Nr. 007 angebaut und 
steht auf der Grenze zum Grundstück Nr. 008. Im Osten grenzt das 
Schulhaus an das Grundstück Nr. 009. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 26. September 2022 beantragte die B.___ 
bei der Baukommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung für den 
Abbruch und den Ersatz des bestehenden Satteldachs auf dem Schul-
haus Vers.-Nr. 002 durch ein attikaähnliches Dachgeschoss. Anstelle 
der heutigen Wohnnutzung soll ein Mehrzweckraum mit Toilettenanla-
gen sowie einem Lagerraum eingerichtet werden. Der Lagerraum ist 
mit einem Schrägdach mit Kniestock und zwei Dachflächenfenstern 
vorgesehen, während im Übrigen das Dachgeschoss als Flachdach 
ausgestaltet wird, welches im Norden als Dachterrasse genutzt und im 
Süden mit aufgeständerten Solarmodulen belegt werden soll. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 28. Oktober bis 10. November 2022 
erhob die Eigentümerin des südlich angrenzenden Grundstücks 
Nr. 006 öffentlichrechtliche und privatrechtliche Einsprache gegen das 
Bauvorhaben. Die Einsprecherin beantragte die Ablehnung des 
Baugesuchs, eventualiter sei das Baugesuch zu sistieren bis die 
Grundlagen für eine Arealüberbauung «G.___strasse» mit einem 
gesamtheitlichen Verkehrs- und Parkplatzkonzept geschaffen bzw. 
rechtskräftig seien. Materiell rügte sie unter anderem eine massive 
Verletzung des Grenzabstands und der zulässigen Baumasse sowie 
eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit. 
 
c) 
Mit Beschluss vom 11. Januar 2023 erteilte die Baukommission 
Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Die öffent-
lichrechtliche Einsprache wies sie ab und verwies die A.___ hinsicht-
lich der privatrechtlichen Einsprache auf den Zivilrechtsweg. Über das 
Eventualbegehren entschied die Baukommission nicht. Die Baukom-
mission Z.___ führte zur Begründung aus, das neue Dachgeschoss 
halte die massgeblichen Vorschriften des Baureglements der Stadt 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 3/12 
 
Z.___ (sRS 721.1; abgekürzt BauR) zu Geschossen und zu Dachauf-
bauten und -einschnitten ein. Das neue Dachgeschoss, das auf der 
Westseite je zur Hälfte mit einem geneigten Dach und mit einer fast 
bis an die Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses rei-
chenden Attika-Dachaufbaute ausgestaltet werde, halte auf der West-
seite den Grenzabstand ein. Auf den übrigen Seiten werde das Attika-
geschoss zurückversetzt, sodass die bereits verletzten Grenzab-
stände verbessert würden. Innerhalb der bereits unterschrittenen 
Grenzabstände werde durch den Umbau des Dachgeschosses das 
bestehende Volumen allseitig vermindert, sodass die Rechtswidrigkeit 
verringert werde. Damit sei das geplante neue Dachgeschoss be- 
willigungsfähig. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob die A.___ durch ihren Rechtsvertreter 
mit Schreiben vom 28. Januar 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltde-
partement. Mit Rekursergänzung vom 24. Februar 2023 werden fol-
gende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Entscheid der Baukommission vom 17.01.2023 
(richtig: 11.01.2023) 2022-400 sei aufzuheben. 
2. 
Die Baubewilligung für den Ersatz des Dachgeschos-
ses durch ein Attikageschoss mit Terrasse auf dem 
Dach auf dem Grundstück G.___strasse 3, Parz. 
Nr. 001, sei zu verweigern. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 
Vorinstanz bzw. der Gesuchstellerin bzw. der Rekurs-
gegnerin. 
 
Zur Begründung wird geltend gemacht, eine geordnete, sinnvolle und 
einheitliche Überbauung des Gesamtareals erfordere den Erlass eines 
Sondernutzungsplans. Materiell rügt die Rekurrentin unter anderem, 
die Parkplatzberechnung sei falsch und die erforderlichen Parkplätze 
seien nicht ausgewiesen. Überdies fehle ein Verkehrskonzept. Zudem 
sei die Zonenkonformität zu bezweifeln und es bestünde eine Vermeh-
rung der Rechtswidrigkeit durch die extreme Verletzung der maximal 
zulässigen Baumassenziffer. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 15. März 2023 beantragt die Vorin-
stanz unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid, den Rekurs 
abzuweisen. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 3. April 2023 beantragt die Rekurs-
gegnerin, vertreten durch lic.iur. Othmar Somm, Rechtsanwalt, 
St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung 
wird insbesondere geltend gemacht, vorliegend erfolge lediglich eine 
Dachsanierung und keine Neuüberbauung mit der neue Schulungs-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 4/12 
 
räume realisiert würden. Es liege keine Verstärkung der Rechtswidrig-
keit vor, denn durch das geplante Umbauvorhaben werde die Bau-
massenziffer nicht vergrössert. Indem gegenüber dem Grundstück 
Nr. 009 neu ein Rücksprung unter dem Winkel von 45° erfolge, mithin 
das Dachgeschoss als Attikageschoss ausgestaltet werde, werde ge-
genüber dem Nachbargrundstück der Grenzabstand durch das Dach-
geschoss eingehalten. 
 
c) 
Mit Amtsbericht vom 14. September 2023 führt das kantonale 
Hochbauamt (HBA) aus, der neue Dachaufbau könne die geforderten 
Grenzabstände nicht einhalten. Die Berechnung der Baumassen- 
ziffern gemäss Art. 63bis des Baugesetzes (nGS 8, 134; abgekürzt 
BauG) seien im Bestand im Erdgeschoss nicht korrekt, da der einge-
schossige Anbau volumetrisch nicht erfasst sei. Dasselbe gelte auch 
für die Treppe im ersten bzw. zweiten Obergeschoss. Laubengänge 
und Treppen seien in die Baumasse einzurechnen, Dachaufbauten 
wie Gauben, Lukarnen, Liftaufbauten und dergleichen dagegen nicht, 
einspringende Bauteile wie Dacheinschnitte demgegenüber wiederum 
schon. Die Berechnung sei hier nicht korrekt und anzupassen. Ausge-
hend von den nicht überprüfbaren Massangaben der Pläne kommt der 
Amtsbericht zu dem Ergebnis, dass sich das Volumen der neuen 
Dachform gegenüber dem bestehenden Satteldach um 23,06 m3 redu-
ziere. 
 
d) 
Mit Stellungnahme vom 6. Oktober 2023 lässt sich die 
Rekurrentin zum Amtsbericht vernehmen. Der Amtsbericht, so die 
Rekurrentin, bestätige, dass der neue Dachaufbau bereits an der 
Einhaltung der Grenzabstände scheitere. Zudem sei schon das 
bestehende Gebäude dermassen übernutzt, dass bereits eine geringe 
Erweiterung als eine wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit zu 
erachten sei. 
 
e) 
Mit Vernehmlassung vom 30. November 2023 meint demgegen-
über die Rekursgegnerin, der Amtsbericht bestätige, dass das Volu-
men nach der erfolgten Dachsanierung gegenüber dem Ist-Zustand 
reduziert werde. Demnach sei die Baumassenziffer vermindert und 
das Bauvorhaben durch die Bestandesgarantie gedeckt. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 5/12 
 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab-
gekürzt PBG) in Kraft getreten und das BauG vom 6. Juni 1972 aufge-
hoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- 
und Baubewilligungsentscheid erging am 11. Januar 2023. Mithin sind 
vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, so-
fern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche 
Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Ju-
ristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt wer-
den. Im Übrigen gelangen weiterhin das BauG und das entsprechende 
Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrentin beantragt die Durchführung eines Augenscheins. 
 
3.1 
Nach Art. 12 Abs. 1 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr 
beauftragte Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Be-
weise von Amtes wegen durch Befragen von Beteiligten, Auskunfts-
personen und Zeugen, durch Beizug von Urkunden, Amtsberichten 
und Sachverständigen, durch Augenschein sowie auf andere geeig-
nete Weise. Sind zur Wahrung des öffentlichen Interesses keine be-
sonderen Erhebungen nötig, so sind nur die von den Beteiligten ange-
botenen und die leicht zugänglichen Beweise über erhebliche Tatsa-
chen aufzunehmen (Art. 12 Abs. 2 VRP). Der Augenschein ist die un-
mittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entschei-
dende Instanz. Er dient der unmittelbaren Wahrnehmung von (in der 
Regel streitigen) Tatsachen und/oder dem besseren Verständnis des 
Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflicht-
gemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Nur wo sich eine Tatsa-
che nicht anders abklären lässt, wird eine Verpflichtung zur Durchführ-
ung eines Augenscheins bejaht. Ergibt sich eine Tatsache dagegen 
zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augen-
schein überprüft zu werden. Dies gilt auch für unbestrittene Behaupt-
ungen, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen ge-
boten erscheint. Tatsachen aber, vor allem umstrittene, deren umfas-
sende Feststellung und Würdigung eine eigene Wahrnehmung erhei-
schen, sind in Augenschein zu nehmen (CAVELTI/VÖGELI, Verwal-
tungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl., St.Gallen 2003, Rz. 966; 
B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum 
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP), Zürich/St.Gallen 
2020, Art. 12-13 N 50 ff.; BUDE Nr. 29/2023 vom 2. März 2023 
Erw. 3.1). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
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3.2 
Die entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich 
vorliegend vollständig aus den Baugesuchsakten und -plänen, den üb-
rigen Verfahrensakten sowie dem öffentlich zugänglichen Geoportal 
(www.geoportal.ch). Bezüglich der sich hier stellenden Fragen rechtli-
cher Natur ist nicht ersichtlich, was der beantragte Augenschein an 
zusätzlichem Erkenntnisgewinn bringen würde (vgl. Urteile des Bun-
desgerichtes 1C_281/2015 vom 28. Juni 2016 Erw. 2 und 1C_90/2020 
vom 15. September 2021 Erw. 3.4.1). Auf die Durchführung eines Au-
genscheins kann daher verzichtet werden. 
 
4. 
 
Die Rekurrentin rügt, dass das Bauvorhaben zu einer wesentlichen 
Verstärkung der bereits bestehenden Rechtswidrigkeit des Gebäudes 
Vers.-Nr. 002 führe. Die Rekursgegnerin verweist demgegenüber auf 
den Amtsbericht des HBA, wonach das Volumen nach erfolgter 
Dachsanierung gegenüber dem Ist-Zustand reduziert sei, sodass 
keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit angenommen werden könne. 
 
4.1 
Gemäss Art. 109 Abs. 1 PBG ist der Bestand und die Erneue-
rung von formell rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen, die den 
geltenden Vorschriften oder Plänen widersprechen, gewährleistet. 
Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen sind zulässig, so-
weit dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich 
verstärkt wird. Keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn 
Bauten und Anlagen ohne Vergrösserung des umbauten Raums 
umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, sowie beim Anbrin-
gen einer Wärme- und Schalldämmung (Art. 109 Abs. 2 PBG). Ge-
mäss den Gesetzgebungsmaterialien weicht Art. 109 PBG in den eben 
zitierten Absätzen im Wesentlichen nicht von der Bestandes- und Er-
weiterungsgarantie des früheren Baugesetzes ab (vgl. Art. 77bis 
BauG). Neu wird ergänzend ausdrücklich festgehalten, dass bau-
rechtswidrige Bauten zusätzlich mit einer Wärme- und Schallisolation 
versehen werden können, auch wenn dies zu einer Verminderung der 
Abstände oder zur Überschreitung der Höhen-, Längen- oder Dichte-
vorschriften führen könne. Weitere Neuerungen werden nicht erwähnt 
(Botschaft und Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz 
vom 11. August 2015, in: ABl 2015, S. 2497; BDE Nr. 43/2021 vom 
11. Juni 2021 Erw. 4.1). 
 
4.2 
Eine Vermehrung der Rechtswidrigkeit im Sinn von Art. 109 
Abs. 2 PBG liegt vor, wenn die Änderung zu einer Verletzung zusätz-
licher Vorschriften führt, z.B. neben der bestehenden Verletzung des 
Grenzabstands auch noch zu einer Verletzung der Ausnützungsziffer. 
Eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn eine bereits ver-
letzte Vorschrift in noch stärkerem Ausmass verletzt wird, indem z.B. 
ein bereits unterschrittener Grenzabstand noch weiter unterschritten 
oder – selbst wenn er gleichbleibt – durch zusätzliche Bauteile unter-
schritten wird. Gemäss Art. 109 Abs. 2 PBG ist es somit beispiels-
weise möglich, ein Gebäude, das den geltenden Abstandsvorschriften 
widerspricht, aufzustocken, falls die Aufstockung hinsichtlich der Ab-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 7/12 
 
standsverletzung zu keiner wesentlichen Verstärkung der Rechtswid-
rigkeit führt und mit den übrigen Vorschriften (Gebäudehöhe, Ge-
schosszahl usw.) vereinbar ist. Möglich ist es beispielsweise auch, ein 
im Waldabstand liegendes Gebäude durch einen Anbau auf der wald-
abgewandten Seite zu ergänzen, weil dieser Anbau zu keiner wesent-
lichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit in Bezug auf den verletzten 
Waldabstand führt. Nicht durch Art. 109 Abs. 2 PBG gedeckt ist dage-
gen zum Beispiel der Ausbau eines bestehenden Gebäudes, wenn 
dadurch die schon überschrittene Ausnützungsziffer noch zusätzlich 
wesentlich überschritten oder der Ausbau zu einer Verletzung zusätz-
licher Vorschriften führen würde. Wann die Verstärkung der Rechts-
widrigkeit wesentlich ist, beurteilt sich grundsätzlich anhand zweier 
Kriterien, zum einen nach der Schwere der Verletzung des Schutz-
zwecks der Norm und zum anderen nach dem Ausmass, in dem ein 
bestehender rechtswidriger Gebäude- oder Anlageteil erweitert wer-
den soll. Unwesentlich ist eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit nur, 
wenn weder der Schutzzweck der Norm erheblich beeinträchtigt noch 
die Erweiterung des bestehenden rechtswidrigen Teils für sich allein 
oder zusammen mit dem weiteren Gebäude als bedeutsam bezeich-
net werden muss. Ist die bestehende Rechtswidrigkeit bereits erheb-
lich, kann eine an sich wenig bedeutende Erweiterung bereits dazu 
führen, dass die Verstärkung der Rechtswidrigkeit insgesamt als we-
sentlich bezeichnet werden muss (VerwGE B 2010/106 vom 26. Ja-
nuar 2011 Erw. 5.1 ff. mit Hinweisen; BDE Nr. 51/2021 vom 16. Juli 
2021 Erw. 4.2). Zur Beurteilung, ob die geplante Erweiterung zu einer 
wesentlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt, ist auf jenen Be-
reich der Baute abzustellen, der die Baute materiell rechtswidrig macht 
(GVP 2001 Nr. 95; BDE Nr. 43/2021 vom 11. Juni 2021 Erw. 4.4). 
 
4.3 
Das bestehende Schulgebäude Vers.-Nr. 002 auf Grundstück 
Nr. 001 ist der Gewerbe-Industriezone (GI) zugeschieden, sodass ein 
Grenzabstand von allseitig 4 m zu beachten ist, der sich bei einer Ge-
bäudehöhe von über 10 m um das Ausmass der Hälfte der Mehrhöhe 
erhöht (vgl. Art. 19 Abs. 1 und 3 BauR). Unbestritten ist, dass das 
Schulgebäude allseitig auf den Grundstücksgrenzen steht. Auf der 
Westseite gilt es zu beachten, dass lediglich der eingeschossige An-
bau mit einer Tiefe von 6,25 m bis an die Grenze gebaut und an die 
westlichen Nachbargebäude Vers.-Nr. 007 und Nr. 010 angebaut ist. 
Da der eingeschossige Anbau eine Gebäudegrundfläche von mehr als 
50 m2 aufweist (vgl. Art. 40 Abs. 1 BauR), ist auch mit Zustimmung der 
Grundstücksnachbarn kein Grenzbau oder eine Unterschreitung des 
Grenzabstandes gemäss Art. 40 Abs. 4 BauR möglich. Auch gegen 
Süden und gegen Norden ist das Schulgebäude nicht freistehend er-
stellt, sondern mit den anderen Bauten auf den Nachbargrundstücken 
(Vers.-Nrn. 004 und 005) zusammengebaut. Bereits das Verwaltungs-
gericht hat in seinem Entscheid vom 14. Februar 2022 zu einem frühe-
ren Baugesuch der Rekursgegnerin festgestellt, dass weder das gel-
tende noch die früheren Baureglemente der Stadt Z.___ die geschlos-
sene Bauweise oder ein Grenzbaurecht für Hauptbauten in der Ge-
werbe-Industriezone (GI) vorsehen (VerwG B 2021/170 Erw. 6.2). Un-
ter Beachtung der offenen Bauweise des Art. 33 BauR bzw. Art. 96 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 8/12 
 
PBG verletzt somit das bestehende, allseitig auf den Grundstücks-
grenzen stehende Schulgebäude bereits heute hinsichtlich aller 
Grundstücksgrenzen den gemäss Art. 19 Abs. 3 BauR geltenden Min-
destgrenzabstand. Die Verletzung des Grenzabstands beruht unbe-
strittenermassen auf den im Jahr 1994 erfolgten Grundstücksteilun-
gen, welche in Folge zu der heute materiell rechtswidrigen Baute 
führte. 
 
4.4 
Zu prüfen ist somit, ob durch das geplante Vorhaben – wie die 
Rekurrentin geltend macht – die Rechtswidrigkeit vermehrt oder we-
sentlich verstärkt wird. Die Vorinstanz verneint dies. Sie vertritt die Auf-
fassung, das neue Dachgeschoss sei in Bezug auf den Grenzabstand 
gegen Westen regelkonform, da die Fassade des Hauptgebäudes 
nach Westen einen Grenzabstand von 5,95 m aufweise und damit den 
baureglementarischen Grenzabstand von 5,30 m (4 m plus 1,30 m 
Mehrhöhe) einhalte. Mit der Rückversetzung des Attikageschosses 
würden die bereits verletzten Grenzabstände auf den übrigen Seiten 
sogar reduziert. 
 
4.4.1 Da sich der Grenzabstand bei einer Gebäudehöhe von mehr als 
10 m um das Ausmass der Hälfte der Mehrhöhe erhöht, fusst diese 
Schlussfolgerung der Vorinstanz auf der Einschätzung, dass im zu be-
urteilenden Projekt die Gebäudehöhe mit 11,30 m zu vermassen sei 
und damit gegenüber dem Bestand 20 cm tiefer ist. Dies ist einer Über-
prüfung zu unterziehen. Zur Ermittlung der Gebäudehöhe ist zunächst 
zu untersuchen, ob der Dachersatz weiterhin als Dachgeschoss qua-
lifiziert werden kann und nicht als Vollgeschoss gilt. 
 
4.4.2 Das BauG enthält keine Umschreibung der Geschosse. Nach 
Art. 37 Abs. 1 BauR zählt als Vollgeschoss jedes Stockwerk, das we-
der als Untergeschoss noch als Dachgeschoss zu definieren ist. Als 
Dachgeschosse gelten nach Art. 37 Abs. 3 BauR einerseits Ge-
schosse, welche im Dachraum liegen und einen Kniestock, gemessen 
in der Fassadenflucht ab Oberkant fertig Boden bis Dachoberkante, 
von maximal 1 m aufweisen und andererseits Attikageschosse, wel-
che auf den Gebäudelängsseiten von Oberkant fertig Boden, zuzüg-
lich einer Brüstungshöhe von 1 m, bis zum Schnittpunkt der Fassade 
über dem obersten Vollgeschoss unter einem Winkel von 45° zurück-
liegen. Gemäss Art. 44 Abs. 1 BauR dürfen Dachaufbauten, Dachein-
schnitte und Dachflächenfenster zusammen in der Regel höchstens 
die Hälfte der Länge der jeweiligen Gebäudeseite einnehmen und nur 
bis an die Fassadenflucht reichen. Zusätzlich bestimmt Absatz 3 für 
Flachdachbauten, dass hier als Dachaufbauten alle Bauteile gelten, 
welche über einen von den Gebäudelängsfassaden mit Einschluss der 
Brüstung von 1 m über der Gebäudehöhe unter 45° ansteigenden Nei-
gungswinkel hinausragen. 
 
4.4.3 Nach dem Wortlaut von Art. 37 Abs. 3 BauR bestehen somit 
zwei Möglichkeiten, ein Geschoss als Dachgeschoss auszubauen: 
Das Dachgeschoss ist entweder ein solches mit einem Kniestock oder 
ein solches mit einer längsseitigen Attikagestaltung. Die Kombination 


 
 
 
 
 
 
 
 
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der beiden Möglichkeiten der Dachraumgestaltung führt im vorliegen-
den Fall dazu, dass bei der Kniestockvariante ein unzulässiger Dach-
einschnitt vorliegt, indem das Giebeldach auf der ganzen östlichen 
Längsseite abgeschnitten sowie der Dachneigungswinkel nicht einge-
halten werden. Bei der Attikavariante wird demgegenüber die Bestim-
mung verletzt, wonach auf der Gebäudelängsseite der Raum unter ei-
nem Winkel von 45° freigehalten werden muss, was auf der gesamten 
westlichen Längsseite nicht gegeben ist. Auch die teleologische Aus-
legung der kommunalen Geschossnorm des Art. 37 BauR spricht da-
für, dass bei einer Kombination der beiden Varianten kein «Dachge-
schoss» vorliegt. Mit einer Dachgeschossbestimmung wird auch eine 
Nutzungsbeschränkung angestrebt, was vorliegend auch dadurch 
zum Ausdruck kommt, dass sich der Grenzabstand nach der Gebäu-
dehöhe bemisst, konkret sich vorliegend bei einer Gebäudehöhe von 
mehr als 10 m um die Hälfte der Mehrhöhe vergrössert. Mit der Kom-
bination der beiden Möglichkeiten – Kniestock- und Attikavariante – 
würde jedoch eine grössere Nutzung gestattet, als wenn nur von einer 
Möglichkeit Gebrauch gemacht wird. Bei der Attikavariante ist der 
Dachraum unter dem Neigungswinkel von 45° freizuhalten und das At-
tikageschoss entsprechend zurückzuversetzen. Bei der Kniestockva-
riante müsste ein erheblich geringerer Dachneigungswinkel als die 45° 
gewählt werden, andernfalls die maximale Firsthöhe von 16 m über-
schritten würde. Dass eine Kombination aus Attikageschoss und 
Schrägdach als unzulässig zu erachten ist, sofern nach den kommu-
nalen Bauvorschriften einer Gemeinde die Kombination nicht aus-
drücklich als zulässig erklärt wird, entspricht der ständigen Rechtspre-
chung des Bau- und Umweltdepartementes und des Verwaltungsge-
richtes (BDE Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 Erw. 5.3.4, BDE 
Nr. 44/2018 vom 28. September 2018 Erw. 3.7; VerwGE B 2004/120 
vom 25. Januar 2005 Erw. 2b). 
 
4.4.4 Somit ergibt sich, dass der vorliegend geplante Dachaufbau, bei 
dem auf der westlichen Längsseite der Raum unter 45° nicht freige-
halten ist bzw. der Dacheinschnitt auf der Ostseite über die ganze Ge-
bäudelänge vorgesehen ist, als Vollgeschoss gilt. Dies führt zwar nicht 
unmittelbar zur Unzulässigkeit des neuen Ersatzgeschosses, da vor-
liegend die Geschosszahl nicht beschränkt und nach der Zonenord-
nung ein weiteres Vollgeschoss durchaus zulässig wäre. Da sich der 
Grenzabstand jedoch nach der Gebäudehöhe bemisst, hat der 
Dachersatz durch ein neues Vollgeschoss mittelbar Auswirkungen auf 
das Mass des Grenzabstands und damit auch auf die Zulässigkeit 
bzw. die Frage der Verstärkung der Rechtswidrigkeit. 
 
4.5 
Die Bestimmung zur Gebäudehöhe gemäss Art. 60 Abs. 1 
BauG bemisst die Gebäudehöhe nach dem senkrechten Abstand zwi-
schen dem Niveaupunkt und dem ausgemittelten Schnittpunkt der 
Fassade mit der Dachoberkante in der Fassadenmitte. Da das für 
das Satteldach vorgesehene Ersatzgeschoss nicht als Dachgeschoss, 
sondern als Vollgeschoss gilt, ermittelt sich die Gebäudehöhe nach 
dem Abstand zwischen dem Niveaupunkt und der Dachoberkante des 
obersten Vollgeschosses. Ausweislich der Baugesuchsunterlagen ist 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 10/12 
 
damit von einer Gebäudehöhe von 14,50 m auszugehen. Die Gebäu-
dehöhe des Schulgebäudes erhöhte sich damit durch das umstrittene 
Ersatzgeschoss von 11,50 m um 3 m. Wird nunmehr – wie bereits 
ausgeführt – beachtet, dass der nach Art. 19 BauR einzuhaltende 
Grenzabstand von allseitig 4 m bei einer Gebäudehöhe von über 10 m 
sich zusätzlich um das Ausmass der hälftigen Mehrhöhe erhöht, würde 
sich vorliegend der allseitig einzuhaltende Grenzabstand von 4,65 m 
auf 6,25 m vergrössern. Mit Ausnahme der Westseite verstärkte das 
Bauvorhaben damit die Rechtswidrigkeit des bestehenden Gebäudes 
im Hinblick auf die Grenzabstandsverletzung. Nachdem das beste-
hende Gebäude bereits auf der Nord-, Süd- und Ostseite nahezu kei-
nen Grenzabstand einhält und damit die bestehende Rechtswidrigkeit 
des Schulgebäudes im Hinblick auf den allseitig nicht eingehaltenen 
Grenzabstand als erheblich zu betrachten ist, steht ohne weiteres fest, 
dass eine weitere Erhöhung der Grenzabstandsverletzung zu einer 
weiteren erheblichen Beeinträchtigung des Schutzzwecks der Norm 
führt. 
 
4.6 
Die Ausführungen und Berechnungen der Rekursgegnerin, dass 
das Volumen des neuen obersten Geschosses im Vergleich zum Sat-
teldach insgesamt zu einer Volumenreduktion führt, wird zwar im Er-
gebnis vom Amtsbericht des HBA bestätigt, ist jedoch vorliegend nicht 
massgeblich, weil bei der Beurteilung der Erweiterungsmöglichkeiten 
einer baurechtswidrigen Baute nicht auf den gesamten bestehenden 
Baukörper abgestellt werden darf, sondern allein auf jene Flächen 
bzw. Volumina des Baukörpers, die bereits rechtswidrig sind und er-
weitert werden sollen (vgl. GVP 2001 Nr. 95, BDE Nr. 51/2021 vom 
16. Juli 2021 Erw. 4.5, BDE Nr. 43/2021 vom 11. Juni 2021 Erw. 4.4). 
 
In der weiteren Vergleichsberechnung der Rekursgegnerin, in welcher 
sie auf die Volumen im Grenzabstand abstellt (in den Baugesuchsak-
ten als «Volumenerweiterung ausserhalb Grenzabstand» bezeichnet), 
lässt die Rekursgegnerin dagegen unberücksichtigt, dass beim neuen 
Ersatzgeschoss die Volumina bei einem Grenzabstand von 6,25 m 
(und nicht von 4,65 m) ermittelt werden müssten. Wird dies getan, ist 
festzustellen, dass sowohl gegen Süden als auch gegen Norden die 
rechtswidrigen Volumina erweitert würden (gegen Süden: 5,60 m x 
5,15 m x 3,50 m + 2,50 m x 5,15 m x 2,25 m = 129.90 m3; Bestand: 
118.11 m3) und gegen Norden (8,10 m x 4,78 m x 3,5 m = 135,51 m3; 
Bestand: 111.76 m3). 
 
4.7 
Zudem ist zu beachten, dass aufgrund des allseitig vergrösser-
ten Grenzabstands nunmehr auch in allen weiteren Geschossen des 
bestehenden Schulgebäudes mehr Gebäudevolumen innerhalb des 
dann vergrösserten Grenzabstands realisiert würde. Die Realisierung 
des strittigen Bauvorhabens verstärkte die Rechtswidrigkeit des beste-
henden Gebäudes insgesamt volumenmässig um über 10 %. Auch im 
Hinblick auf die rechtswidrigen Gebäudevolumina führt damit der ge-
plante neue Dachaufbau entgegen der Auffassung der Vorinstanz zu 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 11/12 
 
einer erheblichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit, welche im Hin-
blick auf die bereits im Grenzabstand realisierten Gebäudevolumina 
als erheblich zu betrachten ist. 
 
5. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben nicht mit 
Art. 109 Abs. 2 PBG vereinbar ist und deshalb eine Bewilligung ge-
stützt auf Art. 109 PBG nicht möglich ist. Bei diesem Ergebnis braucht 
auf die weiteren Einwände der Rekurrentin nicht eingegangen zu wer-
den. Die angefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid 
der Vorinstanz vom 11. Januar 2023 sind deshalb aufzuheben. Der 
Rekurs erweist sich somit als begründet und ist im Sinn der Erwägun-
gen gutzuheissen. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat die 
Rekursgegnerin die amtlichen Kosten zu bezahlen. 
 
6.2 
Der von der Rekurrentin am 20. Februar 2023 geleistete Kos-
tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
7. 
 
Rekurrentin und Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Die Rekurrentin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf 
Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer ge-
stellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten 
Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 29/2024), Seite 12/12 
 
7.3 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs der A.___ wird im Sinn der Erwägungen 
gutgeheissen. 
 
b) 
Der 
Einspracheentscheid 
und 
die 
Baubewilligung 
der 
Baukommission der Stadt Z.___ vom 11. Januar 2023 werden 
aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Die B.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Der am 20. Februar 2023 von der A.___ geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren der A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird gutgeheissen. Die B.___ entschädigt die A.___ ausseramtlich mit 
Fr. 2'750.– 
 
b) 
Das Begehren der B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin