sg_publikationen · 22-3095 · 2023-03-02 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
22-3095
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 20.03.2023
Entscheiddatum:
02.03.2023
BUDE 2023 Nr. 030
Baurecht, Art. 88 Abs. 1 VRP, Art. 22 Abs. 1, 24c Abs. 2 RPG, Art. 41c GSchV. 
Der ursprünglich bewilligte Kaninchenauslauf ist als solcher nicht mehr 
vorhanden, sondern wurde zu einem geschlossenen Raum ausgebaut. Ein 
geschlossener Raum ist jedoch nicht bewilligt, weshalb ein unrechtmässiger 
Zustand zu bejahen ist (Erw. 3). Weitere bauliche Massnahmen lassen den 
Hühnerstall in einen höheren Rang aufrücken. Eine bewilligungsfreie 
Sanierung oder Erneuerung ist daher zu verneinen. Dies muss erst recht 
gelten, wenn beachtet wird, dass sich der Hühnerstall im 
übergangsrechtlichen Gewässerraum befindet, welcher zumindest auf 
längere Sicht von Bauten und Anlagen freizuhalten ist (Erw. 4.5). Der 
Beschwerdegegner wird deshalb angewiesen, ein nachträgliches 
Baubewilligungs- oder Wiederherstellungsverfahrens durchzuführen (Erw. 
5). Gutheissung der Rechtsverweigerungsbeschwerde.
BUDE 2023 Nr. 30 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
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Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
1/14 
22-3095 
 
Entscheid Nr. 30/2023 vom 2. März 2023 
Beschwerdeführer 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. Werner Rechsteiner, Rechtsanwalt, 
Unterer Graben 1, 9001 St.Gallen 
gegen 
Beschwerdegegner 
Gemeinderat Z.___ 
Beschwerdebeteiligte 
B.___ und C.___ 
vertreten durch lic.iur.HSG Christina Nossung, Rechtsanwältin, 
Teufenerstrasse 3, 9001 St.Gallen 
Betreff 
Rechtsverweigerungsbeschwerde 


2/14 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
B.___ und C.___, Z.___, sind Eigentümer der Grundstücke Nrn. 001 und 002 an der 
D.___strasse in Z.___, wo sie eine Eierproduktion betreiben. Sie haben die Grundstücke im Jahr 
2019 vom damaligen Besitzer E.___, welcher ebenfalls eine Eierproduktion betrieb, erworben. 
Das Grundstück Nr. 001 liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 3. Februar 
1995 im übrigen Gemeindegebiet (üG) und somit ausserhalb der Bauzone. Der nördliche Bereich 
des Grundstücks Nr. 002 ist dem üG, der südliche Bereich der Landwirtschaftszone zugewiesen. 
Der nördliche Bereich des Grundstücks Nr. 002 bildet zusammen mit dem Grundstück Nr. 001 
den Hofbereich. Das Grundstück Nr. 001 ist mit Wohnbauten (Vers.-Nrn. 003 und 004) überbaut, 
welche von den Eigentümern bewohnt werden. Das Grundstück Nr. 002 ist mit den Gebäuden 
Vers.-Nrn. 005, 006, 007, 008 und 009 überbaut. Direkt an der D.___strasse (Gemeindestrasse 
2. Klasse) liegen die Gebäude Vers.-Nrn. 005 und 006. Hierbei handelt es sich um ein ehemaliges 
Wohnhaus (Vers.-Nr. 005) mit angebauter Scheune (Vers.-Nr. 006). Das ehemalige Wohnhaus 
(Vers.-Nr. 005) wird für die Lagerung, Sortierung und Verpackung der Eier verwendet. Der grösste 
Teil der Legehennen befindet sich im aus rotem Backstein erbauten Legehennenstall (Vers.-
Nr. 008). Der Legehennenstall verfügt über zwei getrennte Kammern. In jeder Kammer befinden 
sich gemäss Aussage von C.___ rund 600 Hennen. Östlich an den Legehennenstall angebaut 
befindet sich eine betonierte Freifläche, welche nördlich und südlich durch einen Bretterverschlag 
mit Türe abgetrennt ist. Östlich der betonierten Freifläche befindet sich ein rund 23 m langer 
Raum. Östlich des leerstehenden Raums befindet sich der ehemalige, rund 24 m lange, Kanin-
chenstall (Vers.-Nr. 007). Knapp 100 m entfernt vom Hofbereich, in einer Senke, befindet sich ein 
weiterer Hühnerstall (Vers.-Nr. 009). In unmittelbarer Nähe des Stalls fliesst das F.___bächli, wel-
ches das Grundstück Nr. 002 von Südwest nach Nordost durschneidet. Im zweigeschossigen 
Hühnerstall halten die Eigentümer rund 100 Hühner. 
 
b) 
Von besonderem Interesse für den vorliegenden Fall ist der Kaninchenstall (Vers.-Nr. 007) 
sowie der Hühnerstall (Vers.-Nr. 009). Der altrechtliche Hühnerstall ist im Jahr 1959 ohne Baube-
willigung erstellt worden. Gemäss der ersten nichtlandwirtschaftlichen Schätzung vom 8. Septem-
ber 1966 hatte der Hühnerstall damals einen Minderwert von 18 %. Gemäss den nachfolgenden 
Grundstücksschätzungen nahm der Minderwert des Gebäudes immer mehr zu. Im Jahr 2020 be-
trug der Minderwert 95 %. 
 
Der Kaninchenstall wurde im Jahr 1972 durch die Gemeinde Z.___ sowie das damalige Amt für 
Gewässerschutz bewilligt. Bei der Baute handelt es sich um zwei, auf der kurzen Seite zusam-
mengebaute Container. Im Jahr 1983 wurde westlich vom Kaninchenstall (Vers.-Nr. 007) mit ei-
nem Abstand von rund 7 m der Legehennenstall (Vers.-Nr. 008) bewilligt. Im Jahr 1989 wurde 
sodann auf der Westseite des Kaninchenstalls (Vers.-Nr. 007) ein überdachter Kaninchenauslauf 
mit teilweiser Verbindung zum Legehennenstall bewilligt. 
 
B. 
 
a) 
A.___ ist Eigentümer der östlich angrenzenden Grundstücke Nrn. 010 und 011. Er gelangte 
im Jahr 2020 an die Politische Gemeinde Z.___ und beantragte die Überprüfung der 
Rechtmässigkeit der Bauten und Anlagen auf Grundstück Nr. 002. Er machte geltend, dass der 
Kaninchenstall rechtswidrig als Werkstatt und Fahrzeugunterstand genutzt werde. 
 
b) 
Daraufhin gelangte die Bauverwaltung an das Amt für Raumentwicklung und Geoinforma-
tion (AREG) und bat um eine Überprüfung des massgeblichen Zustands. Mit raumplanungsrecht-
licher Zusammenstellung vom 20. April 2020 stellte das AREG den massgeblichen Sachverhalt 
für die Bauten und Anlagen auf Grundstück Nr. 002 fest. Gestützt auf den Sachverhalt hielt das 
AREG unter anderem fest, dass aufgrund der teils hohen Minderwerte der Gebäude eine bestim-
mungsgemässe Nutzung fraglich sei. 


 
 
3/14 
 
c) 
Mit Schreiben vom 6. Oktober 2020 gelangte A.___, vertreten durch lic.iur. Werner Rech-
steiner, Rechtsanwalt, St.Gallen, an die Bauverwaltung Z.___ und teilte mit, dass die im Jahr 1989 
bewilligte Überdachung des Kaninchenstalls zwischenzeitlich als Werkstatt und Fahrzeugabstell-
platz unrechtmässig genutzt werde. Weiter befänden sich seit kurzem im Hühnerstall beim 
F.___bächli auch wieder Hühner, was unter dem Gesichtspunkt der Raumplanung, des Gewäs-
serschutzes sowie des Tierschutzes fraglich sei. Entsprechend werde die Gemeinde Z.___ gebe-
ten, den rechtmässigen Zustand auf Grundstück Nr. 002 wiederherzustellen. 
 
C. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 18. Dezember 2020 beantragten B.___ und C.___ bei der Politischen 
Gemeinde Z.___ die Baubewilligung für die Umnutzung des überdachten Auslaufs in eine Werk-
statt und einen Fahrzeugunterstand. Darüber hinaus beantragten sie die Baubewilligung für die 
Erstellung eines Luftwäschers auf der Südseite des Legehennenstalls (Vers.-Nr. 007). Nachdem 
A.___ gegen das Vorhaben Einsprache erhoben hatte, zogen B.___ und C.___, zwischenzeitlich 
vertreten durch lic.iur. HSG Christina Nossung, Rechtsanwältin, St.Gallen, mit Schreiben vom 12. 
Februar 2021 das Baugesuch zurück. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 18. März 2022 teilte der Rechtsvertreter von A.___ der Bauverwaltung 
Z.___ mit, dass der Hühnerstall eingerüstet sei und Bauarbeiten vorgenommen würden. Da das 
Gebäude im Gewässerabstand stünde, seien die Arbeiten baubewilligungspflichtig. Entsprechend 
sei der Erlass eines Baustopps angezeigt. 
 
c) 
Mit E-Mail vom 21. März 2022 teilte der Leiter der Bauverwaltung dem Rechtsvertreter von 
A.___ mit, dass auf seine Anzeige hin ein Augenschein durchgeführt worden sei. Dabei sei fest-
gestellt worden, dass es sich bloss um bewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten handle. 
 
d) 
Mit E-Mail vom 22. März 2022 an den Leiter der Bauverwaltung führte der Rechtsvertreter 
von A.___ aus, dass dem Hühnerstall keine Bestandesgarantie zukomme und daher bereits die 
Hühnerhaltung an sich bewilligungspflichtig sei. Zumal sich das Gebäude im Gewässerraum be-
finde, müsse die Bewilligungsfähigkeit verneint werden. Das gleiche gelte für die nun erfolgten 
baulichen Massnahmen. Entsprechend werde die Gemeinde erneut gebeten einen Baustopp zu 
erlassen. 
 
e) 
Mit E-Mail vom 4. April 2022 teilte der Leiter der Bauverwaltung dem Rechtsvertreter von 
A.___ mit, dass sich an der Einschätzung nichts geändert hätte. Bei den strittigen Arbeiten handle 
es sich um bewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten. 
 
D. 
 
Mit Schreiben vom 3. Mai 2022 erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter beim Bau- und Um-
weltdepartement Rechtsverweigerungsbeschwerde. Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, B.___ und C.___, D.___strasse 30, 
Z.___, für die Umnutzung des Schopfs Vers.-Nr. 009 in einen Hühnerstall und die 
durchgeführten Bauarbeiten sofort zur Einreichung eines Baugesuchs aufzufordern 
und ein ordentliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen sowie ein Nutzungs-
verbot als Hühnerstall zu verfügen. 
2. 
Die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, B.___ und C.___, D.___strasse 30, 
Z.___, für die Umnutzung des Kaninchenstalls und die Überdachung aufzufordern, 
ein Baugesuch einzureichen. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt.) zu Lasten der Beschwer-
degegnerin. 


 
 
4/14 
Zur Begründung wird geltend gemacht, dass das Grundstück Nr. 002 mit einer Dienstbarkeit zu 
Gunsten des Grundstücks Nr. 010 belastet sei. Gemäss Dienstbarkeitsvertrag vom 6. September 
1983 seien die Eigentümer von Grundstück Nr. 002 verpflichtet die benutzten Bauten und Anlagen 
voll funktionstüchtig zu unterhalten. Da die Beschwerdebeteiligten ihrer Unterhaltspflicht gemäss 
Dienstbarkeitsvertrag nicht nachkommen würden, habe der Beschwerdeführer beim Kreisgericht 
G.___ ein Zivilverfahren wegen Verletzung der Dienstbarkeit eingeleitet. Am 17. Mai 2022 sollen 
die Gebäude auf Grundstück Nr. 002 im Rahmen eines gerichtlichen Augenscheins besichtigt 
werden. Hinsichtlich der Rechtsverweigerungsbeschwerde macht der Beschwerdeführer geltend, 
dass der Kaninchenstall und die Überdachung in eine Werkstatt sowie einen Fahrzeugunterstand 
umgenutzt worden seien. Hierbei handle es sich um eine bewilligungspflichtige Umnutzung. Die 
Haltung von Hühnern im Hühnerstall stelle ebenfalls eine bewilligungspflichtige Umnutzung dar. 
Denn die Nutzung als Hühnerstall sei vor Jahrzehnten aufgegeben worden, weshalb die Wieder-
aufnahme der Nutzung bewilligungspflichtig sei. Verstärkend hinzu komme, dass durch die Nut-
zung das nahegelegene F.___bächli verschmutzt bzw. gefährdet werde. Weiter hätten die Be-
schwerdebeteiligten den Hühnerstall in einer Art und Weise ausgebaut, welcher den Rahmen von 
bewilligungsfreien Unterhaltsarbeiten sprenge. So sei mindestens ein Fundament erneuert und 
das Vordach vergrössert worden. Trotz all dieser Hinweise auf einen unrechtmässigen Zustand 
auf Grundstück Nr. 002 sei der Beschwerdegegner untätig geblieben. 
 
E. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 27. Mai 2022 beantragen die Beschwerdebeteiligten durch ihre 
Rechtsvertreterin die Rechtsverweigerungsbeschwerde unter Kostenfolge abzuweisen, soweit 
darauf 
einzutreten 
ist. 
Hinsichtlich 
der 
Nutzung 
des 
Hühnerstalls 
halten 
die 
Beschwerdebeteiligten fest, dass dieser seit jeher als Hühnerstall deklariert sei. Die Nutzung sei 
daher auch nie aufgegeben worden. Im erwähnten Zivilverfahren sei am 17. Mai 2022 ein 
Augenschein vor Ort durchgeführt worden. Der vom Kreisgericht beigezogene Fachmann habe 
dabei – wie das Verhandlungsprotokoll zeige – bestätigt, dass die Bauten vorbildlich unterhalten 
seien. Die Behauptungen des Beschwerdeführers hinsichtlich der Nutzung des Kanichenstalls 
und der Überdachung würden bestritten. Die Beschwerdebeteiligten hätten die Liegenschaft im 
Jahr 2019 erworben und dabei dem Vorbesitzer erlaubt einige Sache zwischenzulagern und diese 
erst nach und nach zu räumen. Dies sei zwischenzeitlich erfolgt. Richtig sei, dass der Hühnerstall 
weiterhin zur Hühnerhaltung genutzt werde. Es bestehe daher keine Notwendigkeit für eine 
Umnutzungsbewilligung. Die knapp 100 Hühner im Hühnerstall würden das F.___bächli nicht ge-
fährden. Eine Kontrolle durch einen Mitarbeiter des Amtes für Umwelt (AFU) am 19. April 2021 
habe ergeben, dass die Haltung von knapp 100 Hühnern im Bagatellbereich liege und dass der 
Hühnerstall sämtliche gesetzlichen Anforderungen erfülle. Im Frühling 2022 hätten die 
Beschwerdebeteiligten beim Hühnerstall seit langer Zeit geplante Unterhaltsarbeiten 
vorgenommen. Dabei seien lediglich das Dach repariert und zwei Aussenwände erneuert worden. 
In tragende Teile sei nicht eingegriffen worden. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 9. Juni 2022 beantragt der Beschwerdegegner, die Rechtsver-
weigerungsbeschwerde unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, 
dass der Kaninchenstall im Herbst 2020 vorübergehend für einen anderen Zweck – namentlich 
Werkstatt und Fahrzeugunterstand – genutzt worden sei. Entsprechend seien die Beschwerde-
beteiligten zur Einreichung eines Baugesuchs aufgefordert worden. Dem seien die Beschwerde-
beteiligten nachgekommen, hätten das Gesuch aber am 12. Februar 2021 wieder zurückgezogen. 
Bei einem am 24. Mai 2021 durchgeführten Augenschein habe der Bauverwalter der Gemeinde 
keine abweichende Nutzung mehr feststellen können; Kaninchenstall und Überdachung seien 
leergeräumt gewesen. Handlungsbedarf seitens des Beschwerdegegners habe daher nicht be-
standen. Soweit sich die Rechtsverweigerungsbeschwerde gegen die Unterhaltsarbeiten beim 
Hühnerstall richte, sei festzuhalten, dass es sich lediglich um bewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten 
handle. Eine bewilligungspflichtige Umnutzung liege ebenfalls nicht vor, da der Stall seit jeher als 


 
 
5/14 
solcher genutzt worden sei. Somit bestehe auch hinsichtlich des Hühnerstalls kein Handlungsbe-
darf. 
 
c) 
Mit Amtsbericht vom 1. Juli 2022 führt das AREG aus, dass sich der Hühnerstall im 
übergangsrechtlichen Gewässerraum befinde, weshalb auch grundsätzlich keine weitreichenden 
Erneuerungs- und Erweiterungsmöglichkeiten bestünden. Inwiefern die vorgenommenen 
baulichen Massnahmen als baubewilligungspflichtig einzustufen seien, könne aufgrund der Akten 
nicht beurteilt werden. Gemäss der aktuellen Schätzung vom 1. Oktober 2020 weise der 
Hühnerstall jedoch einen Minderwert von 95 % auf, weshalb kaum noch von einer intakten 
Bausubstanz gesprochen werden könne. 
 
F. 
 
a) 
Das Bau- und Umweltdepartement führte am 22. August 2022 in Anwesenheit der Verfah-
rensbeteiligten einen Augenschein durch, wobei die zuständige Sachbearbeiterin des AREG 
krankheitsbedingt jedoch nicht teilnehmen konnte. Dabei wurde festgestellt, dass der Kaninchen-
stall nicht mehr genutzt wird. Die Räumlichkeiten waren bis auf wenige eingelagerte Gegenstände 
leer. Der überdachte Kaninchenauslauf präsentierte sich komplett eingewandet als geschlossener 
Raum. Eine Nutzung als Werkstatt bzw. Fahrzeugunterstand konnte nicht festgestellt werden. 
Das Gleiche gilt für die betonierte Freifläche zwischen der Überdachung und dem Legehennen-
stall. Beim Hühnerstall zeigte sich deutlich, dass vor kurzem die Nord- und Südfassade sowie das 
Dach renoviert worden sind. 
 
b) 
Mit Eingabe vom 5. September 2022 lässt sich der Beschwerdeführer zum Augenschein-
protokoll vernehmen. 
 
c) 
Mit Eingabe vom 7. September 2022 nimmt das AREG zum Augenscheinprotokoll Stellung. 
Es hält fest, dass das Augenscheinprotokoll sowie die beiliegende Fotodokumentation keine ein-
deutigen Schlüsse zuliessen, ob weitrechend in die tragende Substanz eingegriffen worden sei 
und ob es sich bei den Sanierungsarbeiten an Dach und Fassade um baubewilligungspflichtige 
Massnahmen handle. Aus den Schätzungsprotokollen ergebe sich aber, dass die Hühnerhaltung 
im Hühnerstall wahrscheinlich im Jahr 2005 aufgegeben worden sei. Diese Annahme würden 
auch die Zahlen aus dem Formular Tiererhebung stützen. 
 
d) 
Mit Eingabe vom 16. September 2022 lassen sich die Beschwerdebeteiligten zum Augen-
scheinprotokoll vernehmen. 
 
e) 
Mit Eingabe vom 10. Oktober 2022 bestreitet der Beschwerdeführer die Äusserungen der 
Beschwerdebeteiligten. 
 
G. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben 
wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes zur Behandlung der Rechtsverwei-
gerungsbeschwerde ergibt sich aus Art. 89 Abs. 1 Bst. b des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP) in Verbindung mit Art. 25 Abs. 1 Bst. b des Geschäfts-
reglementes der Regierung und der Staatskanzlei (sGS 141.3). 
 


 
 
6/14 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse nach Art. 90 VRP und Art. 92 in Verbindung mit Art. 48 
VRP sind erfüllt. Auf die Rechtsverweigerungsbeschwerde ist somit einzutreten. 
 
2. 
 
Der Beschwerdeführer macht eine Rechtsverweigerung geltend, weil sich der Beschwerdegegner 
trotz Hinweisen auf einen unrechtmässigen Zustand auf Grundstück Nr. 002 weigere ein nach-
trägliches Baugesuch einzufordern bzw. den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen. 
 
2.1 
Rechtsverweigerungsbeschwerde kann erhoben werden, soweit kein ordentliches Rechts-
mittel gegeben ist oder offenstand (Art. 88 Abs. 1 VRP). Die Rechtsverweigerungsbeschwerde ist 
somit ein ausserordentliches und absolut subsidiäres Rechtsmittel. Vor ihrer Ergreifung müssen 
sämtliche ordentlichen Rechtsmittel ausgeschöpft werden. Wird namentlich die Einsprache- und 
Rekursmöglichkeit versäumt, bleibt die Rechtsverweigerungsbeschwerde ausgeschlossen. Eine 
Besonderheit der Rechtsverweigerungsbeschwerde liegt darin, dass es diesem Rechtsmittel oft-
mals an einem Anfechtungsobjekt fehlt oder gegen das Anfechtungsobjekt kein ordentliches 
Rechtsmittel offensteht (BDE Nr. 20/2020 vom 20. März 2020 Erw. 1.2 mit Hinweisen). Bei den 
Gründen für eine Rechtsverweigerungsbeschwerde wird unterschieden zwischen formeller und 
materieller Rechtsverweigerung. Art. 88 Abs. 2 Bst. a VRP nennt die formellen Gründe. Es sind 
dies die Weigerung, eine vorgeschriebene Amtshandlung vorzunehmen (formelle Rechtsverwei-
gerung im engen Sinn) sowie die ungerechtfertigte Verzögerung einer Amtshandlung bzw. die 
Verschleppung des Verfahrens (Rechtsverzögerung). Bei der formellen Rechtsverweigerung im 
engen Sinn fällt die an sich zuständige Behörde zu Unrecht keine Entscheidung bzw. nur eine 
Teilentscheidung oder unterlässt es zu Unrecht, die für die Beurteilung notwendigen Abklärungen 
zu treffen. Erforderlich ist dabei zunächst, dass der Betroffene einen Anspruch auf die Vornahme 
der entsprechenden Handlung respektive den Erlass einer Verfügung hat. Ist eine solche nicht 
vorgeschrieben, fehlt es an einem Anspruch auf die geforderte Amtshandlung und entsprechend 
an der Voraussetzung für die Rechtsverweigerungsbeschwerde im engen Sinn. Die Weigerung, 
die vorgeschriebene Amtshandlung vorzunehmen, kann ausdrücklich oder stillschweigend erfol-
gen. Dabei muss aus den Umständen eindeutig hervorgehen, dass die Behörde in der Sache 
nicht tätig zu werden gedenkt (BDE Nr. 20/2020 vom 20. März 2020 Erw. 1.3 mit Hinweisen). 
 
2.2 
Der zweite formelle Grund für eine Rechtsverweigerungsbeschwerde besteht in einer un-
gerechtfertigten Verzögerung des Verfahrens. Es lassen sich insbesondere die schlichte Untätig-
keit 
der 
Behörde 
und 
ein 
tatsächliches 
Tun 
in 
Form 
von 
als 
ungerechtfertigt 
erachteten Instruktionsmassnahmen (z.B. Sistierungen, Fristerstreckungen) unterscheiden. Eine 
ungerechtfertigte Verzögerung ist gegeben, wenn die Behandlung der Angelegenheit nicht innert 
angemessener Frist erfolgt. Was unter einer angemessenen Behandlungsfrist zu verstehen ist, 
bestimmt sich nach der Natur und den Umständen der betreffenden Angelegenheit, namentlich 
der Bedeutung der Sache für die am Verfahren Beteiligten, deren Verhalten sowie der Natur und 
Komplexität des zugrundeliegenden Sachverhalts. Allgemein ist davon auszugehen, dass die 
Frist umso kürzer ist, je höher die Interessen der Betroffenen an einem raschen Entscheid sind. 
Den Behörden ist beispielsweise Rechtsverzögerung vorzuhalten, wenn sie ohne ersichtlichen 
Grund während längerer Perioden keine konkreten Vorkehren treffen, ungerechtfertigte Instrukti-
onsmassnahmen vornehmen oder generell überlange Vernehmlassungsfristen ansetzen 
(BDE Nr. 26/2021 vom 25. März 2021 Erw. 2.1 mit Hinweisen). 
 
2.3 
Im vorliegend zu beurteilenden Fall hat der Beschwerdegegner klar zum Ausdruck ge-
bracht, dass seiner Ansicht nach auf Grundstück Nr. 002 kein unrechtmässiger Zustand vorliege 
und daher auch keine Massnahmen angezeigt seien. Somit ist zunächst zu prüfen, ob bezüglich 
dem gerügten Kaninchenstall (Vers.-Nr. 007) und der Überdachung sowie dem Hühnerstall Hin-
weise auf einen unrechtmässigen bzw. abklärungsbedürftigen Zustand bestehen. 
 
3. 
 


 
 
7/14 
Der Beschwerdeführer macht geltend, der Kaninchenstall und die Überdachung des Auslaufs 
würden in unrechtmässiger Weise als Werkstatt und Fahrzeugunterstand verwendet. 
 
3.1 
Wie die Zusammenstellung des AREG zeigt, wurde der Kaninchenstall im Jahr 1972 bewil-
ligt. Bei der Baute handelt es sich – wie am Augenschein gut zu sehen war – um zwei, auf der 
kurzen Seite zusammengebaute Container. Die Baubewilligung der Politischen Gemeinde Z.___ 
vom 18. August 1972 sowie die Zustimmung vom 17. Juli 1972 des damals zuständigen Amtes 
für Gewässerschutz liegen vor. Im Jahr 1989 wurde eine Überdachung des Kaninchenauslaufs 
sowie eine Verbindung zum Legehennenstall bewilligt. Die Baubewilligung der Politischen Ge-
meinde Z.___ vom 13. Dezember 1989 sowie die Zustimmung vom 28. November 1989 des da-
mals zuständigen AFU für die Überdachung liegen ebenfalls vor. 
 
3.2 
Damit sind Kaninchenstall, die Überdachung des Kaninchenauslaufs sowie die Verbindung 
zum Legehennenstall grundsätzlich bewilligt. Eine Nutzung als Werkstatt oder Fahrzeugunter-
stand konnte am Augenschein nicht festgestellt werden. Die zusätzliche Überdachung, welche 
das AREG in seiner raumplanungsrechtlichen Zusammenstellung vom 20. April 2020 festgestellt 
hat (Bst. nn), war nicht mehr vorhanden. Es zeigte sich jedoch deutlich, dass der überdachte 
Kaninchenauslauf abweichend von den Bauplänen erstellt bzw. umgebaut worden ist. Gemäss 
den Baugesuchsunterlagen aus dem Jahr 1989 sollte der Kaninchenauslauf gegen Westen hin 
mit einer Mauer von 1 m Höhe und darüber mit Maschengitter abgetrennt seien. Am Augenschein 
konnte festgestellt werden, dass der Kaninchenauslauf mit Schirmbrettern komplett eingewandet 
worden ist. So erinnert der Raum eher an eine Werkstatt oder ein Lager. Als solches haben es 
die Beschwerdebeteiligten in der Vergangenheit – zumindest zeitweise, wie sie selbst eingeste-
hen – auch genutzt. Davon zeugen auch die an Wänden verlegten Stromleisten. Der Kaninchen-
auslauf ist für seinen ursprünglich bewilligten Zweck – nämlich dem Aufenthalt von Kaninchen an 
der frischen Luft – nicht mehr nutzbar. Auch der befestigte Boden erscheint für einen Auslauf 
wenig geeignet. Hinzu kommt, dass die Beschwerdebeteiligten selbst am Augenschein ausge-
führt haben, den Kaninchenstall (Vers.-Nr. 007) nicht mehr zu benötigen und daher ein Abbruch-
gesuch gestellt zu haben. Fehlt es an einem Kaninchenstall, so besteht von vornherein kein Be-
darf für einen überdachten Kaninchenauslauf. Auch ist fraglich, ob die Überdachung statisch über-
haupt einem Abbruch des Kaninchenstalls standhalten könnte. Insgesamt ist somit festzuhalten, 
dass der bewilligte Kaninchenauslauf als solcher nicht mehr vorhanden ist, sondern zu einem 
geschlossenen Raum ausgebaut worden ist. Ein geschlossener Raum ist jedoch nicht bewilligt, 
weshalb ein unrechtmässiger Zustand zu bejahen ist. 
 
3.3 
Zumal ein unrechtmässiger Zustand bejaht werden muss und der Beschwerdegegner klar 
zum Ausdruck gebracht hat, diesbezüglich nichts zu unternehmen, erweist sich die Rechtsver-
weigerungsbeschwerde als begründet. Der Beschwerdegegner ist deshalb anzuweisen, hinsicht-
lich des heutigen Raums innert zwei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Ent-
scheids ein nachträgliches Baubewilligungs- oder Wiederherstellungsverfahren durchzuführen. 
 
4. 
 
Weiter rügt der Beschwerdeführer einen unrechtmässigen Zustand in Zusammenhang mit dem 
Hühnerstall. Er stellt sich auf den Standpunkt, die baulichen Massnahmen wie auch die Wieder-
aufnahme der Hühnerhaltung seien baubewilligungspflichtig. Beschwerdegegner und Beschwer-
debeteiligte sind dagegen der Ansicht, es handle sich um bewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten. 
Hinsichtlich der Nutzung gäbe es sodann keine bewilligungspflichtige Umnutzung. 
 
4.1 
Nach Art. 22 Abs. 1 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 700; abgekürzt 
RPG) dürfen Bauten und Anlagen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert wer-
den. Die Baubewilligungspflicht soll es der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf die 
räumlichen Folgen vor der Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nut-
zungsordnung und der übrigen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Massstab dafür ist 


 
 
8/14 
die Frage, ob mit der Realisierung des Vorhabens im Allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf 
der Dinge, so wichtige räumliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit 
oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (BGE 139 II 134 Erw. 5.2). Wesentlich 
für die Frage der Bewilligungspflicht ist aber nicht nur das Vorhaben selbst, sondern auch die Art 
und die Empfindlichkeit der Umgebung, in der dieses realisiert werden soll (WALDMANN/HÄNNI, 
Handkommentar RPG, Bern 2006, Art. 22 N 12). 
 
4.2 
Bevor auf die strittigen baulichen Massnahmen sowie die Nutzung eingegangen werden 
kann, ist unter dem Gesichtspunkt des soeben Gesagten die Empfindlichkeit der Umgebung nä-
her zu prüfen. 
 
4.2.1 Der Hühnerstall wurde im Jahr 1959 erstellt. Der Unterhalt, Erneuerung und Wiederaufbau 
solcher altrechtlichen Bauten richtet sich – selbst wenn es sich um eine zonenfremde gewerbliche 
Baute ausserhalb der Bauzone im Sinn von Art. 37a RPG handeln sollte – nach Art. 24c RPG. 
Demnach sind bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die 
nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten 
und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, mas-
svoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wor-
den sind (Abs. 2). 
 
4.2.2 Neben der Besitzstandsgarantie gemäss Art. 24c RPG sind im vorliegenden Fall auch die 
gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen zu beachten. Der Hühnerstall befindet sich in unmit-
telbarer Nähe des F.___bächli, für welchen die Politische Gemeinde Z.___ den Gewässerraum – 
zumindest im vorliegend massgebenden Bereich – nicht festgelegt hat. Es gelten daher die über-
gangsrechtlichen Abstandsvorschriften. Die Übergangsbestimmungen zur Änderung vom 4. Mai 
2011 gemäss der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung (SR 814.201; abgekürzt GSchV) 
sehen in Abs. 2 vor, dass – solange der Gewässerraum nicht festgelegt ist – die Vorschriften von 
Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV für Bauten und Anlagen entlang von Gewässern auf einem beidsei-
tigen Streifen von je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle (bei Fliessgewässern mit 
einer Gerinnesohle bis 12 m Breite) zur Anwendung gelangen. Der Hühnerstall befindet sich mit 
einem Abstand von rund 3 m klar im übergangsrechtlichen Gewässerraum, weshalb die Vorschrif-
ten von Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV zur Anwendung gelangen. Im Gewässerraum dürfen gemäss 
Art. 41c Abs. 1 GschV nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie 
Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Weiter sieht Abs. 2 vor, 
dass bestehende Anlagen im Gewässerraum in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt sind, so-
fern sie rechtmässig erstellt wurden und bestimmungsgemäss nutzbar sind. In Literatur und 
Rechtsprechung ist streitig, ob Art. 41c Abs. 2 GSchV bei zonenwidrigen Bauten ausserhalb der 
Bauzone eigenständige Bedeutung zukommt, oder ob sich der Besitzstandsschutz für diese Ka-
tegorie von Bauten nach Art. 24c RPG richtet. Das Bundesgericht hat sich in BGE 146 II 304 
ausführlich mit dem gewässerschutzrechtlichen Bestandesschutz bei zonenwidrigen Bauten aus-
serhalb der Bauzone auseinandergesetzt. Gemäss dieser Rechtsprechung kommt Art. 41c Abs. 
2 GSchV gegenüber dem Besitzstandsschutz nach Art. 24c Abs. 2 RPG bei zonenwidrigen Bau-
ten ausserhalb der Bauzone eine eigenständige Bedeutung zu. Der erweiterte Besitzstandsschutz 
nach Art. 24c Abs. 2 RPG findet im Gewässerraum keine Anwendung, weswegen mangels ge-
setzlicher Regelung nur (aber immerhin) der aus der Eigentumsgarantie und dem Vertrauens-
schutz abgeleitete verfassungsrechtliche Besitzstandsschutz gilt. Dieser umfasst den Bestand, 
die Weiternutzung und den Unterhalt von Bauten. Zulässig dürften – unter Berücksichtigung des 
Normzwecks und des Verhältnismässigkeitsprinzips – auch Umbauten sein, welche die Funktio-
nen des Gewässerraums nicht berühren. Dagegen dürfen zonenwidrige Bauten ausserhalb der 
Bauzone im Gewässerraum weder erweitert noch wiederaufgebaut werden, weil dadurch der ge-
wässerrechtswidrige Zustand verstärkt und über die Lebensdauer der ursprünglich bewilligten 
Baute hinaus perpetuiert würde. Dies würde das Ziel von Art. 36a des Bundesgesetzes über den 


 
 
9/14 
Schutz der Gewässer (SR 814.20; abgekürzt GSchG), die Gewässerräume zumindest auf längere 
Sicht von Bauten und Anlagen freizuhalten, vereiteln (vgl. BGE 146 II 304 Erw. 9.2). 
 
4.2.3 Schliesslich unterschreitet der Hühnerstall auch noch den Waldabstand von 15 m gemäss 
Art. 91 Abs. 1 Bst. c des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG). Der Hühner-
stall ist somit auch unter diesem Gesichtspunkt aller Wahrscheinlichkeit nach rechtswidrig. Aber 
auch hier greift grundsätzlich die Bestandesgarantie (Art. 109 Abs. 1 PBG). 
 
4.3 
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass sich der Hühnerstall aufgrund seiner Lage in der 
Landwirtschaftszone sowie aufgrund seiner Nähe zum Bach und Wald in einer empfindlichen Um-
gebung befindet. 
 
4.4 
Weiter ist zu prüfen, ob es sich bei den vorgenommenen Sanierungsarbeiten angesichts 
der empfindlichen Umgebung tatsächlich um bewilligungsfreie Unterhaltsarbeiten handelt. 
 
Der kantonale Gesetzgeber sieht in Art. 136 Abs. 1 PBG als Grundsatz vor, dass Erstellung, Än-
derung und Beseitigung von Bauten und Anlagen der Bewilligung bedürfen. Soweit die baupoli-
zeilichen und übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind, bedürfen in der 
Bauzone unter anderem der Unterhalt von Bauten und Anlagen sowie geringfügige Änderungen 
im Innern von bestehenden Gebäuden keiner Baubewilligung (Art. 136 Abs. 2 Bst. g PBG). Be-
willigungsfrei können beispielsweise Arbeiten sein, die den Zustand der Baute erhalten (M. MÖHR, 
in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, 
Basel 2020, Art. 136 N 20), weil Massnahmen zur Bestanderhaltung einer bestehenden, formell 
rechtmässigen Baute oder Anlage durch die Baubewilligung abgedeckt bleiben und durch die 
Besitzstandsgarantie geschützt sind. Der Eigentümer oder die Eigentümerin bestehender Bauten 
und Anlagen kann sich für diese Arbeiten auf die Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfas-
sung [SR 101; abgekürzt BV]), den Vertrauensgrundsatz (Art. 9 BV) und – gegenüber neuen, 
einschränkenden Vorschriften – die Besitzstandsgarantie berufen (B. WALDMANN, Bauen ohne 
Baubewilligung?, Schweizerische Baurechtstagung 2017, S. 48). Vor diesem Hintergrund fallen 
Unterhaltsarbeiten, kleinere Reparaturen sowie Erneuerungen, die das übliche Mass einer Reno-
vation nicht überschreiten, grundsätzlich nicht unter die Baubewilligungspflicht im Sinn von Art. 22 
Abs. 1 RPG. Als "Unterhalt" gelten Vorkehrungen, die auf die Erhaltung einer Baute in ihrer der-
zeitigen inneren und äusseren Gestalt, Form und Zweckbestimmung abzielen. Sie umfassen Ar-
beiten der Pflege und Instandhaltung. Teilweise werden auch kleinere Reparaturen als Massnah-
men der Instandstellung unter den Begriff der Unterhaltsarbeiten subsumiert. Als "Reparatur" wird 
ein baulicher Vorgang mit oder ohne Materialeinsatz verstanden, der den Ursprungszustand wie-
derherstellt. Es wird nichts Neues hinzugefügt. Die Reparatur beschränkt sich stets auf einzelne 
Stellen. Die Grenze zur bewilligungspflichtigen Neu- und Ersatzbaute ist allerdings dann erreicht, 
wenn an bestehenden Anlagen Teile, die weder reparaturbedürftig noch mit Blick auf den neuen 
Stand der Technik anpassungsfähig sind, abgebrochen und durch neue Teile (Ersatzinstallatio-
nen) ersetzt werden. Damit wird nämlich die Betriebstüchtigkeit der Anlage über ihre normale 
Lebensdauer hinaus verlängert (WALDMANN, a.a.O., S. 48 mit Hinweisen). Bewilligungsfrei mög-
lich sind daher sämtliche Arbeiten zur Erhaltung (Instandhaltung), Schadensbehebung (Instand-
setzung) und Erneuerung/Modernisierung (Renovation) der Baute oder Anlage. Solche Arbeiten 
verhindern den vorzeitigen Verfall bzw. die Unbenutzbarkeit vor Ablauf der Lebensdauer der 
Baute oder Anlage, wobei der "bauliche status quo" beibehalten wird und sich der Umfang der 
Arbeiten auf den Erhalt der Baute zu beschränken hat. Der Erhaltung des "baulichen status quo" 
dienen etwa der Ersatz und die Instandstellung mangelhafter Teile. In diesem Sinn bewilligungs-
frei sind etwa das Streichen einer Fassade in gleicher Farbe, der Ersatz von Dachziegeln oder 
von Fenstern. Auch Reparaturen fallen darunter, solange es sich um den Ersatz schadhaft ge-
wordener Bauteile von untergeordneter Bedeutung handelt (B. WALDMANN, a.a.O., S. 48 mit Hin-
weisen). Das Ausmass einer bewilligungsfreien Erneuerung wird allerdings überschritten, wenn 
die Arbeiten die Baute oder Anlage in einen höheren Rang aufrücken lassen und somit zu einer 


 
 
10/14 
Wertvermehrung führen. Bewilligungsfrei sind Unterhalts-, Reparatur- und Revisionsarbeiten fer-
ner nur soweit, als sie dem normalen Unterhalt dienen und gegenüber dem Bestehenden keine 
nach aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringen sowie die Sicherheit von Mensch und 
Sachen nicht verschlechtern. Bewilligungspflichtig werden sie dann, wenn sie geeignet sind, mehr 
als geringfügige Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt nach sich zu ziehen, sodass 
ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn besteht, die Übereinstimmung des Vorhabens 
mit den öffentlich-rechtlichen Bau- und Nutzungsvorschriften vorgängig zu kontrollieren. Dies ist 
etwa der Fall, wenn mit den Arbeiten bedeutende Terrainveränderungen verbunden sind oder 
wenn die Arbeiten in der Umgebung zu Lärm-, Geruchs- oder anderen Immissionen führen. 
Blosse Hilfsinstallationen zur Arbeitsausführung, die für Unterhaltsarbeiten üblich sind, sind 
grundsätzlich bewilligungsfrei (B. WALDMANN, a.a.O., S. 49 mit Hinweisen). In der Gerichtspraxis 
wurden – in Abgrenzung zu bewilligungsfreien Unterhalts-, Reparatur- und Renovationsarbeiten 
– beispielsweise der vollständige Ersatz des Dachs und seiner Isolation als bewilligungspflichtig 
angesehen, weil diese Arbeiten den gewöhnlichen Unterhalt, der sich in der Regel auf das Aus-
wechseln von einzelnen Ziegeln beschränkt, übersteigen (VerwGE Graubünden Urteil vom 
17. August 2000, in: PVG 2000, S. 222 ff. Erw. 3). Auch die Erneuerung und Isolation des Dach-
stuhls und das Herausbrechen von Mauerwerk zwischen der Riegelkonstruktion stellen aufwän-
dige, weitreichende Massnahmen dar, mit denen wesentliche Teile ersetzt oder grundlegend ge-
ändert werden. Durch solche Bauarbeiten rückt ein Gebäude in einen höheren Rang. Die durch 
die Bauarbeiten herbeigeführte bessere Qualität des Gebäudes hat zur Folge, dass es sich bei 
den beschriebenen Arbeiten nicht mehr um eine bewilligungsfreie Sanierung oder Erneuerung 
handelt, sondern um einen baubewilligungspflichtigen Umbau. An solchen Arbeiten besteht ein 
öffentliches Interesse der vorgängigen Kontrolle durch die Baubewilligungsbehörde (VerwGE Lu-
zern, Entscheid vom 27. Juli 1993, in: LGVE 1993 II Nr. 4 Erw. 3c). 
 
4.5 
Es ist unbestritten und hat sich am Augenschein auch bestätigt, dass die Nord- und West-
fassade des Hühnerstalls sowie das Dach saniert worden sind. Hinsichtlich der Fassadensanie-
rung gab der Beschwerdebeteiligte C.___ an, lediglich die Schirmbretter ersetzt zu haben. Es ist 
fraglich, ob der Ersatz aller Schirmbretter – und nicht bloss einzelner beschädigter Elemente – 
noch bewilligungsfrei erfolgen kann. Denn der bewilligungsfreie Unterhalt beschränkt sich grund-
sätzlich auf den Ersatz und die Instandstellung einzelner mangelhafter Teile. Die grossflächigen 
Sanierungsarbeiten – insbesondere wenn es wie vorliegend die besonders dem Wetter ausge-
setzte Westseite betrifft –, verlängern die Betriebstüchtigkeit der Baute über ihre normale Lebens-
dauer hinaus. Von einem blossen Erhalt des "baulichen status quo" kann daher nur schwerlich 
gesprochen werden. Wenn zusätzlich noch die Sanierung des Dachs betrachtet wird, ist das Aus-
mass einer bewilligungsfreien Erneuerung sicherlich überschritten. Der Beschwerdebeteiligte 
C.___ gab am Augenschein an, die Dachhaut ersetzt zu haben. Vorher sei Eternit verbaut gewe-
sen, dieses habe er durch Blech ersetzt. Wie oben bereits ausgeführt, wird der vollständige Ersatz 
eines Dachs als bewilligungspflichtig angesehen. Durch den Ersatz des Dachs wurde die Betrieb-
stüchtigkeit und damit auch die Lebensdauer massgeblich verlängert. Die Verlängerung der Le-
bensdauer zeigt sich auch darin, dass der Hühnerstall gemäss Grundstückschätzung aus dem 
Jahr 2020 – und somit vor der Sanierung – einen Minderwert von 95 % aufwies. Der hohe Min-
derwert – und damit der baldige Ablauf der normalen Lebensdauer des im Jahr 1959 erstellten 
Hühnerstalls – zeigte sich auch am Augenschein. Der Hühnerstall steht auf unebenem Grund, so 
dass das Gebäude durch mehrere Stützen getragen wird und die Gebäudeunterseite von der 
Nordseite einsehbar ist. Die Unterseite präsentierte sich am Augenschein baulich in einem 
schlechten Zustand. An einer Stelle ist das Holz so geschwächt, dass die Bodenplatten durch-
hängen. Etwa in der Mitte der Gebäudeunterseite verläuft ein Querbalken aus Holz, welcher durch 
sechs Stützen getragen wird. Der Querbalken scheint — wie die Gebäudeunterseite insgesamt 
— älteren Datums zu sein. Eine der sechs Stützen ist ebenfalls aus Holz, die restlichen Stützen 
unterschiedlicher Höhe sind dagegen aus Kalkstein-Mauerziegeln gefertigt. Es scheint, dass die 
gemauerten Stützen deutlich neueren Datums sind, als die Holzstütze samt Querbalken. Das ge-
naue Erstellungsdatum der Kalksteinstützen konnte nicht eruiert werden, so das weder bejaht 


 
 
11/14 
noch verneint werden kann, dass die Stützen im Zuge der vorliegend strittigen Sanierung ange-
bracht worden sind. Aber unabhängig davon zeigt der Blick auf den Unterboden des Hühnerstalls 
deutlich, dass die im Jahr 1959 erstellte Baute ihre normale Lebensdauer eigentlich schon längst 
erreicht hätte. Die komplette Sanierung des Dachs und der Fassaden verlängern daher die zu 
Ende neigende Lebensdauer massgeblich. Die Grundstückschätzung aus dem Jahr 2020 zeigt 
sodann, dass der Hühnerstall einen Zeitwert von Fr. 3'000.– aufweist. Gemäss der von den Be-
schwerdebeteiligten eingereichten Offerte vom 17. Februar 2022 betrugen die Sanierungskosten 
rund Fr. 25'000.–. Damit liegen die Sanierungskosten mehr als achtmal so hoch wie der ge-
schätzte Zeitwert. Dies ist wiederum einerseits Indiz dafür, dass die Sanierungsarbeiten weit über 
einen blossen Unterhalt hinausgehen. Anderseits kann daraus abgeleitet werden, dass die Arbei-
ten den Hühnerstall in einen höheren Rang aufrücken lassen, zu einer besseren Qualität und zu 
einer Wertvermehrung führen. Aufgrund des Gesagten zeigt sich deutlich, dass es sich bei den 
Arbeiten nicht mehr um eine bewilligungsfreie Sanierung oder Erneuerung handelt, sondern um 
einen baubewilligungspflichtigen Um- oder Erneuerungsbau. Dies muss erst recht gelten, wenn 
beachtet wird, dass sich der Hühnerstall im übergangsrechtlichen Gewässerraum befindet, wel-
cher zumindest auf längere Sicht von Bauten und Anlagen freizuhalten ist. 
 
4.6 
Bereits aufgrund der baubewilligungspflichtigen Sanierungsarbeiten erweist sich die 
Rechtsverweigerungsbeschwerde als begründet. Dennoch ist – wenn auch nur summarisch – auf 
die Rüge der bewilligungspflichtigen Nutzung einzugehen. Der Beschwerdeführer stellt sich auf 
den Standpunkt, der Hühnerstall sei seit Jahren nicht mehr als solcher genutzt und die Nutzung 
daher aufgegeben worden. Die Beschwerdebeteiligten hätten daher keine Besitzstandsgarantie 
auf jene Nutzung, so dass die Wiederaufnahme der Nutzung – sprich die nun vorliegende Hüh-
nerhaltung – bewilligungspflichtig sei. 
 
4.6.1 Die Besitzstandsgarantie umfasst grundsätzlich auch die bestehende Nutzung. Nicht mehr 
als bestehend im besitzstandsrechtlichen Sinn gelten dagegen Nutzungen, welche vollständig 
aufgegeben worden sind. Bei einer Wiederaufnahme der früheren Nutzung am alten Ort kann sich 
der Eigentümer folglich nicht mehr auf die Besitzstandsgarantie berufen; vielmehr hat er die gel-
tenden Vorschriften zu beachten (W. KONRAD, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige 
Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzone, ZStöR 2003, S. 21). Die Wiederaufnahme einer vor-
bestehenden Nutzung ist vergleichbar mit dem Wiederaufbau eines vorbestehenden Gebäudes, 
wie es Art. 24c Abs. 2 RPG grundsätzlich erlaubt. Gemäss Art. 42 Abs. 4 Satz 1 der eidgenössi-
schen Raumplanungsverordnung (SR 700.1) darf eine Baute jedoch nur dann wiederaufgebaut 
werden, wenn über den Untergang der alten Baute hinaus ein ununterbrochenes Interesse an 
einer weiteren Nutzung besteht. Nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbare Bauten dürfen selbst-
redend nicht wiederaufgebaut werden. Zwischen dem Abbruch bzw. Zerstörung und dem Wieder-
aufbau darf zudem nicht allzu viel Zeit verstreichen, denn sonst fehlt es am geforderten ununter-
brochenen Interesse an der Weiternutzung (R. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen 
[Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, 
Art. 24c N 40). Das Bundesgericht hat mit Urteil 1C_371/2021 vom 15. September 2022 etwa die 
Zeitspanne von sieben Jahren zwischen dem Abbruch und der eigenmächtigen Neuerstellung als 
zu lang beurteilt (Erw. 2.6). 
 
4.6.2 In der Grundstücksschätzung aus dem Jahr 1995 wurde das Gebäude Vers.-Nr. 009 noch 
als Hühnerstall bezeichnet. In den Schätzungsprotokollen aus den Jahren 2005 und 2015 wird 
das Gebäude dagegen als Schopf bezeichnet. Im aktuellsten Schätzungsprotokoll aus dem Jahr 
2020 – also ein Jahr nachdem die Beschwerdebeteiligten das Grundstück erworben haben – ist 
dagegen wiederum von einem Hühnerstall die Rede. Es liegt somit nahe, dass zumindest in den 
Jahren 2005 bis 2015 im Gebäude Vers.-Nr. 009 keine Hühner gehalten wurden und diese Nut-
zung aufgegeben worden war. Aus dem Formular Tiererhebungen zeigt sich sodann, dass der 
Vorbesitzer bis ins Jahr 2006 neben Legehennen separat auch Küken ausgewiesen hatte. Es ist 
mit dem AREG davon auszugehen, dass die Küken bzw. Jungtiere vermutlich im Gebäude Vers.-


 
 
12/14 
Nr. 009 gehalten wurden, um sie dort aufzuziehen. Damit bestehen deutliche Indizien, dass die 
Hühnerhaltung im Gebäude Vers.-Nr. 009 ab etwa dem Jahr 2006 aufgegeben worden ist. Ein 
Vergleich zwischen den historischen und den aktuellen Luftbildern lässt sodann den Schluss zu, 
dass die Beschwerdebeteiligten – anders als der Vorbesitzer – auf der Südseite des Gebäudes 
einen mit mobilen Zäunen abgesteckten Auslauf unterhalten. Dieser Schluss liegt nahe, nutzte 
doch der Vorbesitzer das Gebäude lediglich zur Aufzucht von Jungtieren. Zumal einige Indizien 
bestehen, dass die Nutzung zeitweise aufgegeben worden ist und die Beschwerdebeteiligten aller 
Wahrscheinlichkeit nach eine etwas andere Hühnerhaltung als ihr Vorbesitzer führen, bestehen 
Gründe eine Baubewilligungspflicht zu bejahen. Denn die Baubewilligungspflicht soll es der Be-
hörde ermöglichen, die Nutzung in Bezug auf die räumlichen Folgen vor der Ausführung auf die 
Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen Ge-
setzgebung zu überprüfen. Dies ist erst recht angezeigt, wenn die strittige Nutzung in einem emp-
findlichen Bereich wie dem vorliegenden stattfinden soll. Daran ändert nichts, dass ein Mitarbeiter 
des AFU – wie die Beschwerdebeteiligten vorbringen – die Hühnerhaltung im Jahr 2021 kontrol-
liert und für gut befunden hat. Eine solche Beurteilung ist vielmehr im Rahmen eines Baubewilli-
gungsverfahrens unter Wahrung der entsprechenden Verfahrensrechte durchzuführen. Die 
Rechtsverweigerungsbeschwerde erweist sich somit auch unter diesem Gesichtspunkt als be-
gründet. 
 
4.7 
Es ist festzuhalten, dass im vorliegenden Fall die baulichen Sanierungsarbeiten am Hüh-
nerstall wie auch die Wiederaufnahme der Hühnerhaltung baubewilligungspflichtig sind. Indem 
der Beschwerdegegner im Vorverfahren wie auch im Beschwerdeverfahren klar zum Ausdruck 
gebracht hat, kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen, hat er eine Rechts-
verweigerung begangen. Der Beschwerdegegner ist daher anzuweisen, hinsichtlich den vorge-
nommenen Arbeiten wie auch der Nutzung beim Hühnerstall innert zwei Monaten nach Eintritt der 
Rechtskraft des vorliegenden Entscheids ein nachträgliches Baubewilligungs- oder Wiederher-
stellungsverfahren durchzuführen. Dabei wird der Beschwerdegegner auch über das beantragte 
Nutzungsverbot in Zusammenhang mit der Hühnerhaltung im Gebäude Vers.-Nr. 009 zu befinden 
haben. 
 
5. 
 
Die Rechtsverweigerungsbeschwerde beschränkt sich auf die Frage, ob eine Rechtsverweige-
rung begangen wurde oder nicht. Im Falle einer Gutheissung wird die Sache mit verbindlichen 
Weisungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. Zusammenfassend ergibt sich, dass mit dem 
geschlossenen Raum beim Kaninchenstall (Vers.-Nr. 007) sowie dem Umbau und der Nutzung 
beim Hühnerstall (Vers.-Nr. 009) ein nicht bewilligter baulicher Zustand besteht. Die Rechtsver-
weigerungsbeschwerde ist somit begründet und gutzuheissen. Der Beschwerdegegner wird des-
halb angewiesen, diesbezüglich innerhalb von zwei Monaten ein nachträgliches Baubewilligungs- 
oder Wiederherstellungsverfahrens durchzuführen. Für die Durchführung des Baubewilligungs-
verfahrens hätten die Beschwerdebeteiligten ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Dabei 
hat der Beschwerdegegner auch das beantragte Nutzungsverbot in Zusammenhang mit der Hüh-
nerhaltung im Gebäude Vers.-Nr. 009 zu prüfen und gegebenenfalls zu verfügen. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen 
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– 
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem 
Ausgang des Verfahrens entsprechend wären die amtlichen Kosten der Politischen Gemeinde 
Z.___ aufzuerlegen. Auf die Erhebung der Kosten ist jedoch zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). 
 
6.2 
Der von Werner Rechsteiner am 10. Mai 2022 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– 
ist zurückzuerstatten. 
 


 
 
13/14 
7. 
 
Beschwerdeführer, Beschwerdegegner sowie die Beschwerdebeteiligten stellen je ein Begehren 
um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Beschwerdeverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund 
der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die 
ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen 
auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; 
abgekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Der Beschwerdeführer obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächli-
cher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfer-
tigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). 
Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in 
Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf 
Fr. 3'250.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Politischen Gemeinde Z.___ 
zu bezahlen. 
 
7.3 
Da der Beschwerdegegner wie auch die Beschwerdebeteiligten mit ihren Anträgen 
unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Die Begehren sind deshalb abzuweisen. 
 
 


 
 
14/14 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Die Rechtsverweigerungsbeschwerde von A.___ wird im Sinn der Erwägungen 
gutgeheissen. 
 
b) 
Der Gemeinderat Z.___ wird angewiesen, innert zwei Monaten nach Eintritt der Rechtskraft 
des vorliegenden Entscheids hinsichtlich dem geschlossenen Raum (ehemaliger Kanin-
chenauslauf) beim Kaninchenstall (Vers.-Nr. 007) sowie den Sanierungsarbeiten und der 
Nutzung beim Hühnerstall (Vers.-Nr. 009) ein nachträgliches Baubewilligungs- oder Wie-
derherstellungsverfahrens durchzuführen. Dabei hat der Gemeinderat Z.___ auch das be-
antragte Nutzungsverbot in Zusammenhang mit der Hühnerhaltung im Hühnerstall (Vers.-
Nr. 009) zu prüfen und gegebenenfalls zu verfügen. 
 
2. 
 
a) 
Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der Höhe von Fr. 3'500.– bei der Politischen 
Gemeinde Z.___ wird verzichtet. 
 
b) 
Der am 10. Mai 2022 von Werner Rechsteiner geleistete Kostenvorschuss in Höhe von 
Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die 
Politische Gemeinde Z.___ entschädigt A.___ ausseramtlich mit Fr. 3'250.– zuzüglich 
Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 
abgewiesen. 
 
c) 
Das Begehren von B.___ und C.___, Z.___, um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 
abgewiesen. 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin