sg_publikationen · 23-1822 · 2023-02-21 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
23-1822
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 21.09.2023
Entscheiddatum:
31.08.2023
BUDE 2023 Nr. 074
Baurecht, Art. 28 VRP, Art. 19 Abs. 2 GschG, Art. 25a PRG, Art. 132 PBG. Der 
im Jahr 2020 erteilten Baubewilligung fehlt die kantonale Bewilligung 
gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG bzw. die Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 
Ziff. 211 Abs. 2 GSchV. Zudem ist für die Realisierung der Baute eine 
Pfählung notwendig, welche noch keinem Baubewilligungsverfahren 
unterstellt worden ist (Erw. 4.4). Die fehlende Ausnahmebewilligung des 
AWE stellt ein unentbehrliches, konstitutiv wirkendes Element der 
Bewilligung der Baubehörde dar (sog. Gesamtentscheid). Dieser Mangel 
kann mit der nachträglichen Beibringung nicht behoben werden. Der 
Widerruf der erteilten Baubewilligung ist deshalb nicht zu beanstanden. 
Abweisung des Rekurses.
BUDE 2023 Nr. 74 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/13


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23-1822 
 
Entscheid Nr. 74/2023 vom 31. August 2023 
Rekurrentin 
 
A.___ AG 
vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fässler, Rechtsanwalt, 
Teufenerstrasse 3, 9001 St.Gallen 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 21. Februar 2023) 
Betreff 
Widerruf einer Baubewilligung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 2/12 
 
Sachverhalt 
A. 
 
Die A.___ AG, ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. 001 im Gebiet 
B.___ an der C.___ (Gemeindestrasse 1. Klasse). Das 1'329 m2 
grosse Grundstück ist gemäss geltendem Zonenplan der Politischen 
Gemeinde Z.___ vom 9. April 1998 der Wohn-Gewerbe-Zone für 
dreigeschossige Bauten (WG3) zugewiesen und zurzeit unüberbaut. 
Südöstlich des Grundstücks verlaufen die Gleise der Schweizerischen 
Bundesbahnen (SBB). Das Grundstück befindet sich gemäss 
Gewässerschutzkarte in den Schutzbereichen Ao sowie Au. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 24. Mai 2019 bzw. Korrekturgesuch betref-
fend Dach vom 6. November 2019 beantragte die Rechtsvorgängerin 
der Grundeigentümerin, die D.___ AG, Widnau, beim Gemeinderat 
Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses 
mit Tiefgarage (Baugesuch Nr. 2019/16). Mit separatem Baugesuch 
vom 1. Juli 2019 ersuchte die Rechtsvorgängerin zusätzlich um Bau-
bewilligung für die Erstellung und den Betrieb einer Sole/Wasser-Wär-
mepumpe (Baugesuch Nr. 2019/19). 
 
b) 
Innert der Auflagefristen erhoben mehrere Anwohner Einspra-
che gegen das Bauvorhaben. 
 
c) 
Mit separaten Beschlüssen vom 28. Januar 2020 erteilte der 
Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für den Neubau des Mehrfami-
lienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch 
Nr. 2019/16) sowie für die Sole/Wasser-Wärmepumpe (Baugesuch 
Nr. 2019/19) unter Bedingungen und Auflagen und wies die Einspra-
chen in einem gemeinsamen Entscheid ab. Die beiden Baubewilligun-
gen enthielten die Auflage, dass die angrenzenden Grundstücke mit 
den Gleisen ab Ende Juni 2022 vollumfänglich und ohne jegliche Ein-
schränkungen der SBB zur Verfügung stehen müssen. Dies vor dem 
Hintergrund des Doppelspurausbaus der SBB im St.Galler Rheintal, 
welcher im Rahmen des Ausbauschritts 2025 des Bundes realisiert 
werden soll. 
 
d) 
Gegen die Baubewilligungen und den Einspracheentscheid vom 
28. Januar 2020 erhoben verschiedene Einsprecher Rekurs beim Bau-
departement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). 
Der Rekurs wurde unter der Verfahrensnummer 20-1390 eingeschrie-
ben. Nach Durchführung des Schriftenwechsels zogen die Rekurren-
ten den Rekurs zurück. Das Rekursverfahren wurde mit Schreiben 
vom 26. Mai 2020 als erledigt von der Geschäftsliste des Baudeparte-
mentes abgeschrieben. 
 
C. 
 
a) 
Zwischenzeitlich plante die D.___ AG bzw. die A.___ AG, zu 
welcher die D.___ AG per 10. März 2022 fusioniert wurde, auf dem 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 3/12 
 
Grundstück Nr. 001 anstelle des bewilligten Mehrfamilienhauses ein 
Reihenhaus zu realisieren. Das entsprechende Baugesuch wurde je-
doch im August 2022 wieder zurückgezogen. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 14. Oktober 2022 ersuchte die A.___ AG 
bzw. der von ihr beauftragte Architekt beim Gemeinderat Z.___ um 
Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewilligungen betreffend 
Neubau Mehrfamilienhaus und Sole/Wasser-Wärmepumpe bis Ende 
Januar 2025. Dies mit der Begründung, dass die im Januar 2020 be-
willigten Bauvorhaben mittlerweile mit dem Projekt Doppelspurausbau 
der SBB kollidieren würden. 
 
c) 
Mit E-Mail vom 26. Oktober 2022 stellte der Architekt der A.___ 
AG der Bauverwaltung sodann den geotechnischen Kurzbericht der 
E.___ AG vom 26. Oktober 2022 zu. Dies mit der Bitte um Abklärung 
der Bewilligungspflicht hinsichtlich der neu geplanten Pfahlfundation 
für das Mehrfamilienhaus. 
 
d) 
Mit Schreiben vom 15. Dezember 2022 teilte die Bauverwaltung 
dem Architekten mit, dass sich aus dem eingereichten Kurzbericht 
erstmals ergebe, dass die Sohle der Hauptbaugrube für das geplante 
Mehrfamilienhaus rund 1,8 m unter dem mittleren Grundwasserspiegel 
liege. Der Kurzbericht weise zu Recht darauf hin, dass wegen der Lage 
des Baugrundstücks im Gewässerschutzbereich Au die Erstellung von 
Bauten und Grabungen nach Art. 19 Abs. 2 des eidgenössischen Ge-
wässerschutzgesetzes (SR 814.20; abgekürzt GSchG) einer kantona-
len Bewilligung bedürfe. Die notwendige Bewilligung liege jedoch nicht 
vor. Aller Voraussicht nach könne die Geltungsdauer der Baubewilli-
gung daher nicht verlängert werden und es müsse deren Nichtigkeit 
festgestellt werden. Erschwerend komme laut Kurzbericht die Gefähr-
dung angrenzender Grundstücke hinzu, welche vor der Einreichung 
des Baugesuchs geklärt sein müsse, damit in der Baubewilligung die 
Anforderungen an die Sicherheit festgelegt werden könnten. Aller 
Voraussicht nach müsse der Widerruf der infrage stehenden Baube-
willigung geprüft werden. 
 
e) 
Die A.___ AG, nunmehr vertreten durch Dr.iur. Benedikt Fäss-
ler, Rechtsanwalt, St.Gallen, hielt mit Schreiben vom 23. Dezember 
2022 im Wesentlichen fest, dass den Baubewilligungen kein offen-
sichtlicher Mangel anhafte und daher die Nichtigkeit zu verneinen sei. 
Sodann seien die Voraussetzungen für den Widerruf der Baubewilli-
gungen nicht erfüllt. 
 
f) 
Mit Beschluss vom 21. Februar 2023 wies der Gemeinderat 
Z.___ das Gesuch um Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewil-
ligungen vom 28. Januar 2020 betreffend Neubau des Mehrfamilien-
hauses sowie der Sole/Wasser-Wärmepumpe ab (Ziff. 1). Darüber hin-
aus widerrief der Gemeinderat die beiden Baubewilligungen (Ziff. 2) 
mit der Begründung, dass keine kantonale Zustimmung für die Errich-
tung von Bauten unter dem mittleren Grundwasserspiegel vorliegen 
würde. Ohne diese Zustimmung bzw. Ausnahmebewilligung für die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 4/12 
 
Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels fehle es an einem 
koordinierten Gesamtentscheid. Ohne Gesamtentscheid stelle die 
kommunale Baubewilligung keine anfechtbare Verfügung dar. 
 
g) 
Mit Schreiben vom 7. März 2023 reichte der Architekt der A.___ 
AG der Bauverwaltung ein Baugesuch betreffend Pfahlfundation für 
das bewilligte Mehrfamilienhaus ein. 
 
D. 
 
Gegen den Beschluss vom 21. Februar 2023 erhob die A.___ AG 
durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 13. März 2023 Rekurs 
beim Bau- und Umweltdepartement. Mit Rekursergänzung vom 30. 
März 2023 werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
a) Ziffer 1 des Beschlusses des Gemeinderats Z.___ 
vom 21. Februar 2023 sei aufzuheben. 
b) Es sei festzustellen, dass die dreijährigen Geltungs-
dauern der Baubewilligungen vom 28. Januar 2020 für 
den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage 
auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/16) 
und für die Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdson-
denbohrung auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch 
Nr. 2019/19) erst mit der Rechtskraft der gewässer-
schutzrechtlichen Bewilligung des Amts für Wasser 
und Energie für bauliche Massnahmen unter dem mitt-
leren Grundwasserspiegel zu laufen beginnen. 
c) Eventualiter zu Ziffer 1.b) seien die Geltungsdauern 
der Baubewilligungen vom 28. Januar 2020 für den 
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf 
dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/16) und 
für die Sole-Wasser-Wärmepumpe mit Erdsonden-
bohrung auf dem Grundstück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 
2019/19) um zwei Jahre bis am 17. Mai 2025 zu ver-
längern. 
d) Subeventualiter zu Ziffern 1.b) und 1.c) sei die 
Sache an den Gemeinderat Z.___ zurückzuweisen 
mit der verbindlichen Weisung, die Geltungsdauern 
der Baubewilligungen vom 28. Januar 2020 für den 
Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage 
auf 
dem 
Grundstück 
Nr. 
001 
(Baugesuch 
Nr. 2019/16) und für die Sole-Wasser-Wärme-
pumpe mit Erdsondenbohrung auf dem Grundstück 
Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/19) um zwei Jahre bis 
am 17. Mai 2025 zu verlängern. 
2. 
a) Ziffer 2 des Beschlusses des Gemeinderats Z.___ 
vom 21. Februar 2023 sei aufzuheben. 
b) Auf einen Widerruf der Baubewilligungen vom 
28. Januar 2020 für den Neubau eines Mehrfamilien-
hauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001 
(Baugesuch Nr. 2019/16) und für die Sole-Wasser-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 5/12 
 
Wärmepumpe mit Erdsondenbohrung auf dem Grund-
stück Nr. 001 (Baugesuch Nr. 2019/19) und des Ent-
scheids vom 28. Januar 2020 zu den Einsprachen ge-
gen diese Baugesuche sei zu verzichten. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der 
Vorinstanz. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, dass die Nichtigkeit der Bau-
bewilligungen von vornherein nicht bejaht werden könne. Die Frage 
der Nichtigkeit sei im angefochtenen Entscheid zwar nicht mehr 
thematisiert worden. Die Vorinstanz habe aber im Schreiben vom 
15. Dezember 2022 noch die Auffassung vertreten, es müsse die Fest-
stellung der Nichtigkeit der Baubewilligungen prüfen. Entsprechend 
sei es angebracht, darauf hinzuweisen, dass die Baubewilligungen 
hierfür mit einem besonders schweren und offensichtlichen Mangel 
behaftet sein müssten. Dies könne vorliegend aber ausgeschlossen 
werden, da auch im damaligen Rekursverfahren Nr. 20-1390 der Man-
gel nie thematisiert worden sei. Von einem aus Laienperspektive of-
fensichtlichen oder zumindest leicht erkennbaren Mangel könne des-
halb nicht die Rede sein. Hinsichtlich des Widerrufs wird geltend ge-
macht, dass eine mögliche Verweigerung der Baubewilligung für die 
Pfählung oder der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung sich nicht 
auf den Bestand der Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus mit 
Tiefgarage auswirken würde. Vielmehr könnte in diesem Fall immer 
noch ein Widerruf der Baubewilligungen vom 28. Januar 2020 erfol-
gen. Weder die Interessen des Gewässerschutzes noch schützens-
werte Interessen unbeteiligter Dritter erfordere einen Widerruf der 
Baubewilligungen «auf Vorrat». Die Einhaltung der Gewässerschutz-
gesetzgebung sowie die Interessen Dritter mit Bezug auf die Pfählung 
könnten auch ohne Widerruf der Baubewilligung gewährleistet wer-
den. Der Widerruf sei deshalb aus öffentlichen Interessen nicht erfor-
derlich und damit auch nicht verhältnismässig. 
 
E. 
 
Mit 
Vernehmlassung 
vom 
11. 
April 
2023 
beantragt 
die 
Vorinstanz den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge-
macht, die Erteilung der gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewil-
ligung für das Mehrfamilienhaus sei entgegen den rekurrentischen 
Ausführungen keine reine Formsache. 
 
F. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 6/12 
 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 28. Januar 2020. Mithin sind vorliegend grundsätz-
lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An-
hang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im 
PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-
gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen 
gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-
ment zur Anwendung. 
 
3. 
 
Streitgegenstand des vorliegenden Rekurses ist unter anderem der 
Widerruf einer Baubewilligung. 
 
3.1 
Die Baubewilligung stellt eine sogenannte Polizeierlaubnis dar, 
mit der festgestellt wird, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-recht-
lichen, insbesondere baupolizeilichen, umweltrechtlichen und raum-
planerischen Hindernisse entgegenstehen (vgl. u.a. A. BAUMANN, in: 
A. Baumann et al. [Hrsg.], Kommentar zum Baugesetz des Kantons 
Aargau, Bern 2013, § 59 N 29 und 32). Für die rechtliche Qualifikation 
der vorliegend umstrittenen Baubewilligung ist vorab zu unterscheiden 
zwischen formeller und materieller Rechtswidrigkeit. Eine materiell 
rechtswidrige Baubewilligung tritt bei mangelnder Anfechtung in 
Rechtskraft und gilt damit als formell rechtmässig erteilt. Gestützt auf 
eine solche formell rechtmässige Bewilligung darf in der Folge gebaut 
werden, und die entsprechend erstellte Baute geniesst Bestandesga-
rantie nach Art. 109 Abs. 1 PBG. Eine Anpassung an den rechtmässi-
gen Zustand kann nur im Rahmen eines rechtskräftigen Widerrufs der 
materiell rechtswidrigen Baubewilligung nach Art. 28 VRP verlangt 
werden. Vorbehalten bleibt die Nichtigkeit einer Baubewilligung, wel-
che jederzeit und von Amtes wegen zu beachten ist (B. WALDMANN, in: 
Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches 
Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, N 6.22 und 6.23 ff.). Nichtigkeit ist 
jedoch nur gegeben, wenn die Verfügung einen besonders schweren 
Mangel aufweist, dieser offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar 
ist und die Nichtigkeit die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefährdet. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 7/12 
 
Zur Nichtigkeit können schwerwiegende Zuständigkeitsfehler, beson-
ders gewichtige Verfahrensfehler, schwere Form- oder Eröffnungs-
mängel oder ein ausserordentlich schwerwiegender inhaltlicher Man-
gel führen (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
8. Auflage, Zürich/St.Gallen 2020, N 1098, 1102 ff.). Sind diese Vo-
raussetzungen erfüllt, gilt eine gestützt auf eine solche Bewilligung er-
stellte Baute als formell und materiell rechtswidrig (WALDMANN, a.a.O., 
N 6.25). 
 
Formelle Rechtswidrigkeit einer Baute liegt vor, wenn eine Baute ohne 
oder ohne genügende Baubewilligung erstellt wurde. Kann die erfor-
derliche Bewilligung auf Gesuch hin nachträglich erteilt werden, so ist 
der Mangel geheilt. Andernfalls gilt eine entsprechende Baute als for-
mell und materiell rechtswidrig (WALDMANN, a.a.O., N 6.4 f. und 6.10; 
MÄDER, a.a.O., N 656 f.). 
 
Ist eine Baute sowohl formell als auch materiell rechtswidrig, so hat die 
Behörde grundsätzlich die Wiederherstellung des rechtmässigen Zu-
stands zu prüfen (WALDMANN, a.a.O., N 6.28). Wird im Fall formeller 
Rechtswidrigkeit kein Gesuch um nachträgliche Bewilligung gestellt, 
so bleibt es auch bei einer materiell rechtmässigen Baute bei der for-
mellen Rechtswidrigkeit (vgl. Baudepartement SG, Juristische Mittei-
lungen 2013/III/6). 
 
3.2 
Erfordert die Errichtung oder die Änderung einer Baute oder An-
lage Verfügungen mehrerer Behörden, so ist nach Art. 25a Abs. 1 des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) 
eine Behörde zu bezeichnen, die für ausreichende Koordination sorgt. 
Im Hinblick auf die anzustrebende inhaltliche Widerspruchsfreiheit der 
verschiedenen Verfügungen (Art. 25a Abs. 3 RPG) legt Art. 25a Abs. 2 
RPG verschiedene Koordinationsgrundsätze fest. Im kantonalen 
Recht wird der Koordinationsgrundsatz in Art. 132 f. PBG umgesetzt. 
Die politische Gemeinde hat demnach bei Eingang eines Baugesuchs 
zu prüfen, ob die Bewilligung einer Baute oder Anlage die Mitwirkung 
von Stellen des Kantons erfordert. Sind die Unterlagen vollständig, so 
legt sie diese öffentlich auf und leitet sie mit einer ersten kurzen Stel-
lungnahme an die federführende Stelle des Kantons weiter (Art. 133 
Bst. c PBG; Ziff. 2.1 des Anhangs zur Verordnung zum Planungs- und 
Baugesetz [sGS 731.11; abgekürzt PBV]). 
 
4. 
 
Die Vorinstanz erblickt die Fehlerhaftigkeit der Baubewilligung darin, 
dass das Amt für Wasser und Energie (AWE) als zuständige kantonale 
Stelle dem Vorhaben nicht zugestimmt hat. Diese Fehlerhaftigkeit ist 
nachfolgend darzulegen und im Lichte der oben gemachten Ausfüh-
rungen einzuordnen. 
 
4.1 
Nach Art. 19 Abs. 1 GSchG teilen die Kantone ihr Gebiet nach 
der Gefährdung der ober- und der unterirdischen Gewässer in Gewäs-
serschutzbereiche ein. Der Bundesrat erlässt die erforderlichen Vor-
schriften. In den besonders gefährdeten Bereichen (vgl. Anhang 4 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 8/12 
 
Ziff. 11 
der 
eidgenössischen 
Gewässerschutzverordnung 
[SR 814.201; abgekürzt GSchV]) bedürfen die Erstellung und die Än-
derung von Bauten und Anlagen sowie Grabungen, Erdbewegungen 
und ähnliche Arbeiten einer kantonalen Bewilligung, wenn sie die Ge-
wässer gefährden können (Art. 19 Abs. 2 GSchG). Wer in den beson-
ders gefährdeten Bereichen (Art. 19 Abs. 2 GSchG in Verbindung mit 
Art. 29 Abs. 1 GSchV) sowie in Grundwasserschutzzonen und -area-
len Anlagen erstellt oder ändert oder wer dort andere Tätigkeiten, die 
eine Gefahr für die Gewässer darstellen, ausübt, muss die nach den 
Umständen gebotenen Massnahmen zum Schutz der Gewässer tref-
fen; insbesondere muss er die Massnahmen nach Anhang 4 Ziff. 2 
GSchV treffen (Art. 31 Abs. 1 Bst. a GSchV). Nach Art. 32 Abs. 2 
GSchV ist in den besonders gefährdeten Bereichen (Art. 29 GSchV) 
eine Bewilligung nach Art. 19 Abs. 2 GSchG insbesondere erforderlich 
für Anlagen, die Deckschichten oder Grundwasserstauer verletzen 
(Bst. b) und für Freilegungen des Grundwasserspiegels (Bst. e). Ist 
eine Bewilligung erforderlich, müssen die Gesuchsteller nachweisen, 
dass die Anforderungen zum Schutz der Gewässer erfüllt sind und die 
dafür notwendigen Unterlagen (gegebenenfalls hydrogeologische Ab-
klärungen) beibringen (Art. 32 Abs. 3 GSchV). Die Behörde erteilt eine 
Bewilligung, wenn mit Auflagen und Bedingungen ein ausreichender 
Schutz der Gewässer gewährleistet werden kann (Art. 32 Abs. 4 erster 
Satzteil GSchV). 
 
4.2 
Nach Art. 28 Abs. 1 des Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen 
Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2; abgekürzt GSchVG) er-
teilt (grundsätzlich) die zuständige Stelle des Kantons Bewilligungen 
in besonders gefährdeten Bereichen für Erstellung und Änderung von 
Bauten und Anlagen, die eine Gefahr für die Gewässer darstellen, für 
Bohrungen, Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche Arbeiten sowie 
für dauernde Bewässerungen und Entwässerungen. Dabei ist das Amt 
für Wasser und Energie (AWE) die zuständige Stelle des Kantons für 
den Vollzug der Gewässerschutzgesetzgebung, soweit keine beson-
deren Vorschriften gelten (Art. 2 der Verordnung zum Vollzugsgesetz 
zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung [sGS 752.21; ab-
gekürzt GSchVV]). Nach Art. 28 Abs. 2 GSchVG besteht eine Zustän-
digkeit der politischen Gemeinde, in den Gewässerschutzbereichen Au 
und Zu die Bewilligung für Grabungen, Erdbewegungen und ähnliche 
Arbeiten (Bst. a) sowie für die Erstellung und Änderung von Bauten 
und Anlagen (Bst. b) zu erteilen, u.a. nur dann, wenn solche Vorhaben 
über dem mittleren Grundwasserspiegel liegen. 
 
4.3 
Aus dem Kurzbericht der E.___ AG ergibt sich, dass die Sohle 
der Hauptbaugrube für das infrage stehende Mehrfamilienhaus mit 
Tiefgarage bei 422,8 m.ü.M. und somit rund 1,8 m unter dem auf dem 
Baugrundstück ermittelten mittleren Grundwasserspiegel bei 424,6 
m.ü.M. zu liegen komme. Aufgrund der ungünstigen Bodeneigen-
schaften der oberen Schichten sei für die Realisierung des Bauvorha-
bens eine Pfahlfundation zwingend notwendig. Die Fläche des Gebäu-
des sowie der Pfähle würden im Grundwasserleiter jedoch zu einer 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 9/12 
 
Durchflussreduktion von 14 % führen. Entsprechend seien Kompen-
sationsmassnahmen notwendig. Als mögliche Massnahme empfehle 
der Gutachter die Erstellung eines Geröllriegels auf der Aushubsole. 
Unter Berücksichtigung dieser Kompensationsmassnahme bleibe der 
Durchfluss gegenüber dem Urzustand gleich. 
 
4.4 
Die Sachverhaltsfeststellung, wonach die Sole der Baugrube 
unter dem mittleren Grundwasserspiegel zu liegen komme und für die 
Realisierung der Baute eine Pfahlfundation notwendig sei, ist unbe-
stritten. Das Baugesuch hätte somit dem AWE (Art. 28 Abs. 1 GSchVG 
in Verbindung mit Art. 2 GSchVV) im Rahmen des erstinstanzlichen 
Baubewilligungsverfahrens vorgelegt werden müssen, um prüfen zu 
lassen, ob eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Denn 
gemäss Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV dürfen im Gewässerschutz-
bereich Au keine Anlagen erstellt werden, die unter dem mittleren 
Grundwasserspiegel liegen. Die Behörde kann aber Ausnahmen 
bewilligen, soweit die Durchflusskapazität des Grundwassers gegen-
über dem unbeeinflussten Zustand um höchstens 10 Prozent vermin-
dert wird. Somit steht fest und ist auch nicht bestritten, dass der Bau-
bewilligung die kantonale Bewilligung gemäss Art. 19 Abs. 2 GSchG 
bzw. die Ausnahmebewilligung nach Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV 
fehlt. Ebenfalls unbestritten ist, dass für die Realisierung der Baute 
auch noch eine Pfählung notwendig ist und diese bis anhin noch 
keinem Baubewilligungsverfahren unterstellt worden ist. 
 
4.5 
Die Rekurrentin vertritt den Standpunkt, dass für die Pfahlfunda-
tion und die nachträgliche Erteilung der gewässerschutzrechtlichen 
Ausnahmebewilligung zwar nochmals ein Baubewilligungsverfahren 
durchgeführt werden müsse. In diesem ginge es aber nur noch um die 
Pfählung sowie die Einhaltung der Gewässerschutzgesetzgebung. 
Der Ansicht der Rekurrentin kann aus mehreren Gründen nicht gefolgt 
werden. Die Fundation des Gebäudes und die damit verbundene bau-
liche Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels sind eine 
«conditio sine qua non» für die ganze Baute. Insbesondere kann die 
gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für das Gebäude so-
wie die Fundation nicht als Spezialbewilligung von untergeordneter 
Bedeutung qualifiziert werden, die separat erteilt werden kann. Es kön-
nen daher auch keine Zweifel bestehen, dass die gewässerschutz-
rechtliche (Ausnahme-)Bewilligung der Koordinationspflicht gemäss 
Art. 25a RPG unterliegt (EGV-SZ 2019, B 8.10, Erw. 3.4.1). Für die 
Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Anhang 4 Ziff. 211 
Abs. 2 GSchV ist sodann jeweils eine Interessenabwägung erforder-
lich. Aus gewässerschutzrechtlicher Sicht fällt dabei namentlich ins 
Gewicht, wie gross die Verminderung der Durchflusskapazität inner-
halb der zulässigen Bandbreite von 10 Prozent tatsächlich ausfällt und 
ob ein unterirdisches Gewässer selbst oder bloss ein zu seinem 
Schutz notwendiges Randgebiet betroffen ist (vgl. Anhang 4 Ziff. 111 
Abs. 1 GSchV). Auf Seiten der Gesuchstellenden verdient Berücksich-
tigung, inwieweit die Verweigerung einer Bewilligung eine sinnvolle, 
den übrigen (insbesondere raumplanerischen und umweltrechtlichen) 
Vorgaben entsprechende Nutzung ihres Grundeigentums erschweren 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 74/2023), Seite 10/12 
 
würde (Urteil des Bundesgerichtes 1C_460/2020 vom 30. März 2021 
Erw. 4.2.3). Die Ausnahmebewilligung kann somit gar nicht erteilt wer-
den, ohne dass auch das strittige Mehrfamilienhaus in die Interessens-
abwägung eingeschlossen wird. Ein gestaffeltes Vorgehen lässt 
Art. 25a RPG nach der Rechtsprechung nur zu, sofern dadurch die 
erforderliche materielle und soweit möglich formelle Koordination der 
Entscheide nicht vereitelt wird (BGE 126 II 26 Erw. 5d). Mit diesen ge-
setzlichen Vorgaben an die Koordinationspflicht ist es grundsätzlich 
nicht zu vereinbaren, wenn einzig deren gewässerschutzrechtliche Be-
willigungsfähigkeit geprüft wird und, sofern diese Lösung sich als un-
tauglich erweisen sollte, der (Eventual-)Fall einer bautechnisch erfor-
derlichen alternativen Lösung (vorliegend Fundation mit Pfählung) auf 
ein nachfolgendes (Bau-)Bewilligungsverfahren verschoben wird 
(EGV-SZ 2019, B 8.10, Erw. 3.4.3). 
 
4.6 
Aufgrund der fehlenden Ausnahmebewilligung des AWE nach 
Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 GSchV mangelt es vorliegend an einem gül-
tigen Gesamtentscheid im Sinn von Art. 133 Bst. f PBG. Die fehlende 
Ausnahmebewilligung des AWE stellt ein unentbehrliches, konstitutiv 
wirkendes Element der Bewilligung der Baubehörde dar. Dieser Man-
gel kann mit der nachträglichen Beibringung nicht behoben werden, 
da der Gesamtentscheid ein Gesamtpaket der notwendigen Verfügun-
gen und Stellungnahmen der Behörden von Bund, Kanton und politi-
scher Gemeinde darstellt (S. STAUB, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], 
Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, 
Basel 2020, Art. 133 N 19). Kommunale Baubewilligungen, die ohne 
die erforderliche Zustimmung oder Genehmigung durch die kantonale 
Behörde erteilt werden, entfalten – wie oben dargelegt – keine Rechts-
wirkung beziehungsweise sind unter bestimmten Voraussetzungen 
sogar nichtig. Dies gilt unabhängig davon, ob der Genehmigungsvor-
behalt im Bundesrecht oder im kantonalen Recht begründet ist. Mit der 
Bestimmung von Art. 28 GSchVG wird eine wirksame Staatsaufsicht 
gewährleistet, indem die Einhaltung der gewässerschutzrechtlichen 
Bestimmungen durch den Kanton erleichtert wird. Würde man einer 
kommunalen Verfügung ohne notwendige kantonale Bewilligung eine 
Rechtswirkung zuerkennen, könnte keine wirksame Staatsaufsicht er-
folgen und es läge im Belieben der Politischen Gemeinden, die Staats-
aufsicht zu untergraben (GVP 2001 Nr. 94 mit Hinweisen; BDE 
Nr. 17/2018 vom 5. April 2018 Erw. 2.6.1). Die Erteilung der Baubewil-
ligung allein durch die Vorinstanz stellt somit noch keine anfechtbare 
kommunale Verfügung dar (BUDE Nr. 68/2023 vom 15. August 2023 
Erw. 1.2.1; BUDE Nr. 53/2023 vom 23. Mai 2023 Erw. 3.6; 
BDE Nr. 44/2021 vom 23. Juni 2021 Erw. 1.6.3 und 2; BDE Nr. 5/2020 
vom 17. Januar 2020 Erw. 2.1.7). Die streitbetroffenen Baubewilligun-
gen vom 28. Januar 2020 entfalten daher keine Rechtswirkung. Daran 
ändert auch nichts, dass die strittigen Baubewilligungen Gegenstand 
eines Rekursverfahrens waren. Zum einen war die Frage der Ausnah-
mebewilligung nicht Thema. Zum anderen wurde der Rekurs zurück-
gezogen, so dass die strittige Baubewilligung materiell nicht beurteilt 
wurde. Auch bestanden bei der damaligen Aktenlage keine Hinweise 


 
 
 
 
 
 
 
 
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auf eine offensichtliche Missachtung klaren Rechts, wesentlicher Ver-
fahrensvorschriften oder öffentlicher Interessen, weshalb auch kein 
Grund für ein aufsichtsrechtliches Einschreiten bestanden hat. 
 
4.7 
Der angefochtene Widerruf kommt in der vorliegenden Konstel-
lation einer der Transparenz dienenden Feststellung gleich, wonach 
die Baubewilligungen unwirksam sind. Insoweit ist der Widerruf auch 
ohne Prüfung der eigentlichen Widerrufsgründe nicht zu beanstanden. 
Die gemachten Erwägungen zeigen aber, dass das gewichtige öffent-
liche Interesse am Grundwasserschutz sowie an der Einhaltung der 
gesetzlichen Ordnung einen Widerruf grundsätzlich ohnehin rechtfer-
tigen würden. Umso mehr als die Rekurrentin von ihrer Baubewilligung 
noch nicht Gebrauch gemacht hat. Ein allfälliger Vertrauensschutz 
würde entsprechend geringer ins Gewicht fallen. Der angefochtene 
Entscheid sowie die vorinstanzlichen Erwägungen wären somit selbst 
unter dem Gesichtspunkt von Art. 28 VRP nicht zu beanstanden. 
 
5. 
 
Damit erweist sich der Rekurs gegen den Widerruf als unbegründet. 
Aufgrund des Gesagten wird die Rekurrentin bzw. die Vorinstanz das 
Baugesuch betreffend Neubau des Mehrfamilienhauses um die Pfahl-
fundation zu ergänzen, beim AWE die fehlende Ausnahmebewilligung 
einzuholen und die Vorinstanz alsdann erneut – im Rahmen eines Ge-
samtentscheids – über das Mehrfamilienhaus und die Erdsondenboh-
rung zu befinden haben. Zumal die strittigen Baubewilligungen unwirk-
sam sind, hat die Geltungsdauer der Baubewilligungen gemäss 
Art. 148 Abs. 1 PBG noch nicht zu laufen begonnen bzw. entfalten 
diese keine Rechtswirkung. Damit erweist sich der Rekurs insgesamt 
als unbegründet und ist abzuweisen. Der Verfahrensantrag um vor-
sorgliche Verlängerung der Geltungsdauer der Baubewilligungen wäh-
rend des Rekursverfahrens ist durch vorliegenden Entscheid in der 
Sache zufolge Gegenstandslosigkeit abzuschreiben. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden. 
 
6.2 
Der von der Rekurrentin am 17. März 2023 geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 
 
7. 
 
Die Rekurrentin stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen 
Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-


 
 
 
 
 
 
 
 
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messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
Der Rekurs der A.___ AG wird abgewiesen. 
 
2. 
 
Das Gesuch um vorsorgliche Verlängerung der Geltungsdauer der 
Baubewilligungen wird zufolge Gegenstandslosigkeit abgeschrieben. 
 
3. 
 
a) 
Der A.___ AG wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– 
auferlegt. 
 
b) 
Der am 17. März 2023 von der A.___ AG geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 
 
4. 
 
Das Begehren von A.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin