sg_publikationen · 20-125 · 2020-10-27 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
20-125
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 02.12.2020
Entscheiddatum:
27.10.2020
BDE 2020 Nr. 101
Art. 48 Abs. 2 VRP, Art. 41b, 41c GschV, Art. 109 PBG. Nach der 
Rechtsprechung gilt innerhalb der Bauzone für bestehende (ursprünglich 
rechtmässig erstellte) Bauten und Anlagen innerhalb des Gewässerraums 
neben der Bestandesgarantie auch die Erweiterungs- und 
Wiederaufbaugarantie nach Art. 109 f. PBG (Erw. 5.2). Vorliegend wurde zur 
Beurteilung, ob der geplante Umbau zu einer wesentlichen Verstärkung der 
Rechtswidrigkeit führt, in erster Linie auf das zusätzliche Gebäudevolumen 
im übergangsrechtlichen Gewässerraum abgestellt. Bei einem Plus von 
etwas mehr als 25 Prozent – wobei es keine Rolle spielt, dass der 
Fussabdruck des Gebäudes nicht vergrössert wird und sich das Zimmer im 
Untergeschoss befindet – liegt eine wesentliche Verstärkung der 
Rechtswidrigkeit vor und der Umbau fällt nicht mehr unter die Bestandes- 
und Erweiterungsgarantie (Erw. 5.4.2).
BDE 2020 Nr. 101 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/12


Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
20-125 
 
Entscheid Nr. 101/2020 vom 27. Oktober 2020 
Rekurrenten 
 
Erbengemeinschaft F.___, bestehend aus 
- A.___ 
- B.___ 
- C.___ 
D.___ 
alle vertreten durch lic.iur. Christoph Fritzsche, Rebbergstrasse 134, 
8706 Feldmeilen 
gegen 
Vorinstanz 
Bau- und Umweltkommission Z.___ (Entscheid vom 
16. Dezember 2019) 
Rekursgegner 
E.___ 
vertreten durch lic.iur. Matthias Geiser, Rechtsanwalt, 
Dufourstrasse 48, 8024 Zürich 
Betreff 
Baubewilligung (Umbau Reiheneinfamilienhaus) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 2/11 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
E.___, Y.___, ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grund-
buch Z.___, an der G.___strasse in W.___. Das Grundstück liegt ge-
mäss geltendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 9. März 2011 in der 
Dorfkernzone (DK2). Es ist mit einem Reihenmittelhaus (Vers.-
Nr. 002) überbaut. Das Grundstück Nr. 001 grenzt unmittelbar an den 
Zürichsee. 
 
b) 
In der Vergangenheit sind bereits mehrere Projekte für den 
Umbau des Reiheneinfamilienhauses auf dem Grundstück Nr. 001 
eingereicht worden. Mit Schreiben vom 9. Mai 2019 hat das 
Baudepartement 
ein 
das 
Baugrundstück 
betreffendes 
Rekursverfahren aufgrund eines Rückzugs des Baugesuchs – die 
Teilverfügung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation 
(AREG) hatte gefehlt – abgeschrieben (Verfahren Nr. 003). 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 29. April 2019 beantragte E.___ bei der 
Bau- und Umweltkommission Z.___ wiederum die Baubewilligung für 
den Umbau seines Reihenmittelhauses. Gegenstand des Baugesuchs 
ist im Untergeschoss der Abbruch der Wand des bestehenden Zim-
mers und eine Erweiterung der Fläche dessen durch eine Abgrabung. 
Im Erdgeschoss werden die bestehende Schiebetür entfernt und das 
Cheminée sowie die Fensterfront ersetzt. Die Aussentreppe wird teil-
weise abgebrochen. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 29. Mai bis 11. Juni 2019 erhoben 
die Erbengemeinschaft F.___, bestehend aus A.___, B.___ und 
C.___, alle X.___, sowie D.___, V.___, alle vertreten durch lic.iur. 
Christoph Fritzsche, Feldmeilen, Einsprache gegen das Bauvorhaben. 
 
c) 
Mit Beschluss vom 16. Dezember 2019 erteilte die Bau- und 
Umweltkommission Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und 
Auflagen und wies die Einsprache der Erbengemeinschaft F.___ und 
von D.___ ab. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhoben die Erbengemeinschaft F.___ und 
D.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 6. Januar 2020 
Rekurs beim Baudepartement. Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Die angefochtenen Entscheide seien aufzuheben; 
2. 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der 
Rekursgegnerschaft; 
(3-7 Anträge zum Verfahren) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 3/11 
 
Zur Begründung wird mit Rekursergänzung vom 3. Februar 2020 gel-
tend gemacht, der Umbau würde die Bestandes- und Erweiterungsga-
rantie verletzen. Es würde dadurch sowohl eine Vermehrung als auch 
eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit begründet werden. 
 
D. 
 
a) 
Mit Schreiben vom 21. Februar 2020 verzichtet die Vorinstanz 
auf eine Vernehmlassung. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 25. Februar 2020 beantragt der 
Rekursgegner, vertreten durch lic.iur. Matthias Geiser, Rechtsanwalt, 
Zürich, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung 
wird geltend gemacht, dass der Bestandesschutz greife, weil der um-
baute Raum nicht vergrössert werde. Sodann liege schon heute eine 
geschlossene Bauweise und damit eine Grenzbaute vor. Eine zusätz-
liche Vorschrift werde nicht verletzt. 
 
c) 
Mit Vernehmlassung vom 30. April 2020 führt das AREG aus, 
der Umbau tangiere den übergangsrechtlichen Gewässerraum. Nach 
Angaben der Vorinstanz seien die betroffenen Bauten und Anlagen 
rechtmässig erstellt worden. Aus den Gesuchsunterlagen gehe hervor, 
dass der Umbau innerhalb des oberirdisch bereits allseitig umbauten 
Volumens eines massiven Wohnhauses stattfinde und der zusätzliche 
Raum im Untergeschoss den bestehenden Fussabdruck des gesam-
ten Gebäudes nicht vergrössere. Es läge weder eine Vermehrung 
noch eine wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit vor. Das 
AREG habe seine Zustimmung für die Baubewilligung im Gewässer-
raum gemäss Art. 90 Abs. 4 Bst. a des Planungs- und Baugesetzes 
(sGS 731.1; abgekürzt PBG) erteilt. An dieser Einschätzung ändere 
sich nichts. 
 
d) 
Mit Vernehmlassung vom 25. Juni 2020 replizieren die Rekur-
renten zu den eingereichten Vernehmlassungen der anderen Verfah-
rensbeteiligten. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 
abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und 
Art. 48 VRP sind erfüllt. Nicht ersichtlich ist, wie vom Rekursgegner 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 4/11 
 
geltend gemacht, inwiefern die Fristerstreckung bis am 3. Feb-
ruar 2020 (nicht erstreckbar) für die Rekursbegründung – der Rekurs 
ist am 8. Januar 2020 bei der Rekursinstanz eingegangen – unzuläs-
sig gewesen sein sollte. Innert der Rekursfrist ist einzig das Rechts-
mittel zu erheben. Es entspricht der gängigen Praxis der Rekurs-
instanz (sowie des Verwaltungsgerichtes) eine weitere Frist – wobei 
drei Wochen nicht ausserordentlich lange erscheinen – für die Ergän-
zung bzw. Begründung des Rekus einzuräumen (vgl. VerwGE B 
2012/71 vom 1. Mai 2012 Erw. 1.2; Art. 48 Abs. 2 VRP). Auf den Re-
kurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz 
vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden 
(Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil-
ligungsentscheid erging am 16. Dezember 2019. Mithin sind vorlie-
gend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern 
sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Best-
immungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. 
Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende 
Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrenten beantragen eine Sistierung des Rekursverfahrens. 
 
3.1 
Die Sistierung bedeutet eine Abweichung vom Grundsatz einer 
möglichst beförderlichen Erledigung des Verfahrens und bedarf daher 
einer Rechtfertigung. Eine Sistierung ist anzuordnen, wenn sie gesetz-
lich vorgeschrieben oder wenn ein anderes Verfahren anhängig ist, 
dessen Ausgang von präjudizieller Bedeutung ist. Zulässig ist die Ver-
fahrenssistierung ausserdem, wenn sie aus gewichtigen Gründen ge-
boten erscheint und ihr keine überwiegenden öffentlichen oder priva-
ten Interessen entgegenstehen (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsge-
richtsbarkeit im Kanton St.Gallen, 2. Aufl., St.Gallen 2003, N 1093). 
 
3.2 
Die Rekurrenten bringen selbst keine Begründung für ihren Sis-
tierungsantrag vor. Es ist auch kein Grund ersichtlich, der eine Sistie-
rung rechtfertigen würde. Das Begehren um Sistierung ist deshalb ab-
zuweisen. 
 
4. 
 
Weiter verlangen die Rekurrenten einen Augenschein sowie den Bei-
zug der Akten aus dem Verfahren Nr. 003. 
 
4.1 
Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung 
von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besse-
ren Verständnis des Sachverhalts. Die Entscheidung, ob eine Besich-
tigung vor Ort durchzuführen ist, liegt allein im pflichtgemässen Ermes-
sen der urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen nicht 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 5/11 
 
durch einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine Nachprü-
fung nicht durch öffentliche Interessen geboten ist (CAVELTI/VÖGELI, 
a.a.O., N 966). 
 
4.2 
Die relevanten tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich aus den 
Verfahrensakten des vorliegenden Verfahrens und den allgemein öf-
fentlich zugänglichen Plänen und Daten wie das Geoportal. Auf einen 
Augenschein sowie den Beizug der Akten aus dem Verfahren 
Nr. 003 kann somit verzichtet werden. 
 
5. 
 
Die Rekurrenten machen im Zusammenhang mit der Bestandes- und 
Erweiterungsgarantie geltend, die Rechtswidrigkeit des bestehenden 
bauvorschriftenwidrigen Gebäudes werde vermehrt. Denn durch den 
Umbau würde geschlossen an die Grenze gebaut werden, was neu 
einen unzulässigen Grenzbau darstelle. Weiter liege eine Verstärkung 
der Rechtswidrigkeit vor, weil der Gewässerraum noch stärker als bis-
her verletzt werde. Die vorgesehene Abgrabung liege ausserhalb des 
umbauten Raums. Die Abgrabung müsse sodann durch eine Stütz-
mauer gesichert werden, welche zusätzlich in den Gewässerraum hin-
einrage. 
 
Dem hält der Rekursgegner entgegen, mit dem umbauten Raum seien 
oberirdische Fassaden, Abstützungen und das Dach gemeint 
(Art. 109 Abs. 2 PBG). Weil der umbaute Raum vorliegend nicht ver-
grössert werde, greife der Bestandesschutz (Art. 109 Abs. 2 PBG). In 
Bezug auf das Cheminée-/Gartenzimmer (EG) sei festzuhalten, dass 
die aufschiebbare Fensterfront lediglich ersetzt und nicht neu gebaut 
werde. Es finde keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit statt. Zudem 
sei zu beachten, dass eine weitgehende Bestandespriviligierung im 
vorliegenden Fall greife. Dies sowie das neue Raumplanungsrecht des 
Bundes – im Sinn einer Siedlungsentwicklung nach innen – spreche 
gegen eine restriktive Auslegung der Bestimmung. Sodann liege 
schon heute eine geschlossene Bauweise und damit eine Grenzbaute 
vor, die keinen Grenzabstand zu beachten habe. Eine zusätzliche Vor-
schrift werde nicht verletzt. Abschliessend wird draufhingewiesen, 
dass keine Stützmauer erstellt werde. Eine solche sei nicht in den Plä-
nen ersichtlich. 
 
5.1 
Der Gewässerraum wurde im Gebiet des Grundstücks Nr. 001 
nach Art. 41b der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung 
(SR 814.201; abgekürzt GSchV) noch nicht festgelegt. Somit sind die 
Übergangsbestimmungen zur Änderung der Gewässerschutzverord-
nung vom 4. Mai 2011 anzuwenden. Entlang des Zürichsees gelten 
die Vorschriften für Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV in ei-
nem Uferstreifen mit einer Breite von 20 m. Unbestritten befindet sich 
somit das gesamte Gebäude mit der Versicherungs-Nr. 002 heute im 
übergangsrechtlichen Gewässerraum. Es ist – ebenfalls unbestritten – 
ursprünglich rechtmässig erstellt worden. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 6/11 
 
5.2 
Entgegen der früheren Rechtsprechung der Rekursinstanz gilt 
heute innerhalb der Bauzone für bestehende (ursprünglich rechtmäs-
sig erstellte) Bauten und Anlagen innerhalb des Gewässerraums ne-
ben der Bestandesgarantie auch die Erweiterungs- und Wiederauf-
baugarantie nach Art. 109 f. PBG (vgl. Baudepartement SG, Hand-
buch der Rechtsabteilung des Baudepartementes zum neuen Pla-
nungs- und Baugesetz, S. 134 f., Stand 6. Oktober 2020, 
https://www.sg.ch/recht/planungs-bau-umweltrecht/Planungs_und_ 
Baugesetz/Handbuch_PBG_Rechtsabteilung.html). Es ist daher zu 
prüfen, ob durch den geplanten Umbau eine Vermehrung oder 
wesentliche 
Verstärkung 
der 
Rechtswidrigkeit 
im 
Sinn 
von 
Art. 109 PBG erfolgt. 
 
5.3 
Gemäss Art. 109 PBG sind nach Abs. 1 der Bestand und die 
Erneuerung von formell rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen in-
nerhalb der Bauzone, die den geltenden Vorschriften oder Plänen wi-
dersprechen, gewährleistet. Umbauten, Zweckänderungen und Erwei-
terungen sind zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder 
vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Keine Verstärkung der 
Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn Bauten und Anlagen ohne Vergrösse-
rung des umbauten Raums umgebaut oder in ihrem Zweck geändert 
werden, sowie beim Anbringen einer Wärme- und Schalldämmung 
(vgl. Art. 109 Abs. 2 PBG). Gemäss Botschaft und Entwurf der Regie-
rung zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015 weicht 
Art. 109 PBG in den zitierten Absätzen im Wesentlichen nicht von der 
Bestandes- 
und 
Erweiterungsgarantie 
nach 
Baugesetz 
ab 
(vgl. Art. 77bis BauG). Neu werde ergänzend ausdrücklich festgehal-
ten, dass baurechtswidrige Bauten zusätzlich mit einer Wärme- und 
Schallisolation versehen werden können, auch wenn dies zu einer 
Verminderung der Abstände oder zur Überschreitung der Höhen-, 
Längen- oder Dichtevorschriften führen könne. Weitere Neuerungen 
werden nicht erwähnt (Botschaft und Entwurf der Regierung zum Pla-
nungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, S. 88). Daraus lässt sich 
insbesondere schliessen, dass die Verstärkung der Rechtswidrigkeit 
bei Umbauten durch die etwas andere Formulierung "ohne Vergrösse-
rung des umbauten Raums" materiell nicht neu definiert werden wollte. 
 
5.4 
 
5.4.1 Mit der Bestandes- und Erweiterungsgarantie sollen die 
Möglichkeiten zur Änderung bestehender baurechtswidriger Bauten 
und Anlagen gelockert werden und die negativen Folgen der 
materiellen 
Rechtswidrigkeit, 
namentlich 
eingeschränkte 
Nutzungsmöglichkeiten, gemildert werden. Eine Vermehrung der 
Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn die Änderung zu einer Verletzung 
zusätzlicher Vorschriften führt. Eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit 
liegt demgegenüber vor, wenn eine bereits verletzte Vorschrift in noch 
stärkerem Mass verletzt wird. Die Wesentlichkeit beurteilt sich dabei 
nach der Schwere der Verletzung des Schutzzwecks der in Frage 
stehenden Norm und dem Ausmass der Erweiterung. Unwesentlich ist 
eine Verstärkung der Rechtswidrigkeit nur, wenn weder der 
Schutzzweck der Norm erheblich beeinträchtigt, noch die Erweiterung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 7/11 
 
des bestehenden rechtswidrigen Teils für sich allein oder zusammen 
mit dem weiteren Gebäude als bedeutsam bezeichnet werden muss 
(M.E. LOOSER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum 
Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, 
Art. 109 N 11). Ist die bestehende Rechtswidrigkeit bereits erheblich, 
kann folglich eine an sich wenig bedeutende Erweiterung dazu führen, 
dass die Verstärkung der Rechtswidrigkeit insgesamt als wesentlich 
bezeichnet werden muss (VerwGE B 2010/106 vom 26. Januar 2011 
Erw. 5.3.4). 
 
5.4.2 Zur Beurteilung, ob der Umbau zu einer wesentlichen 
Verstärkung der Rechtswidrigkeit führt, ist auf das zusätzliche 
Gebäudevolumen 
im 
übergangsrechtlichen 
Gewässerraum 
abzustellen. Gemäss den eingereichten Plänen bestehen im 
Erdgeschoss ein Bereich Bad/Küche, ein Zimmer "Essen" (19,7 m2 
Bruttogeschossfläche; abgekürzt BGF) sowie ein Zimmer "Wohnen" 
(24,3 m2 BGF). Im Wohnzimmer werden die Schiebetüre entfernt 
sowie das Cheminée und die Fensterfront ersetzt. Die Südseite des 
Wohnzimmers wird zusätzlich isoliert. Die Bruttogeschossfläche des 
Untergeschosses soll neu gesamthaft 45,1 m2 betragen. Unter dem 
Esszimmer des Erdgeschosses liegt heute bereits ein Zimmer. Die 
Grundrisse sind ähnlich, wobei beim Zimmer im Untergeschoss von 
einem Plus von 1,1 m2 BGF (45,1 m2 – 24,3 m2 – 19,7 m2) bzw. einer 
Bruttogeschossfläche von 20,8 m2 (19,7 m2 + 1,1 m2) auszugehen ist. 
Die südliche Wand dieses Zimmers soll abgebrochen werden und neu 
hinzukommen soll durch eine Abgrabung der Bereich unterhalb des 
Wohnzimmers des Erdgeschosses. Dabei ist von einem identischen 
Grundriss der beiden übereinanderliegenden Zimmern von Unter- und 
Erdgeschoss auszugehen (24,3 m2 BGF). Selbst wenn das 
Wohnzimmer im Erdgeschoss als Bestand in die Berechnung 
einbezogen wird – wobei vorliegend auch argumentiert werden 
könnte, die Nutzung intensiviere sich durch die Isolation und die 
ersetzte Fensterfront (vgl. zur vollständigen Schliessung eines 
überdachten Stizplatzes VerwGE B 2010/265 vom 3. Mai 2011 
Erw. 3.2.4) –, entspricht die Bruttogeschossfläche der Erweiterung im 
Untergeschoss (Zimmerteil neu UG) im Verhältnis zum bestehenden 
Teil (Bad/Küche EG, Wohnzimmer EG, Esszimmer EG und Zimmerteil 
bestehend 
UG) 
innerhalb 
des 
übergangsrechtlichen 
Gewässerabstands einem Plus von etwas mehr als 25 Prozent. 
Entgegen der Ansicht des Rekursgegners, der Vorinstanz und des 
AREG kann es dabei keine Rolle spielen, dass der Fussabdruck des 
Gebäudes nicht vergrössert wird und sich das Zimmer im 
Untergeschoss befindet. Das Untergeschoss ist zum umbauten Raum 
zu zählen, denn auch dieser Bereich ist für den Gewässerschutz von 
Bedeutung. Zudem besteht bei Untergeschossen grundsätzlich eine 
grössere Hochwassergefahr. Damit ist klar, dass durch den geplanten 
Umbau eine wesentliche Verstärkung der Rechtswidrigkeit erfolgt, 
denn es wird einerseits der Schutzzweck der Norm erheblich 
beeinträchtigt, andererseits muss die Erweiterung des bestehenden 
rechtswidrigen Teils für sich allein oder zusammen mit dem weiteren 
Gebäude als bedeutsam bezeichnet werden. Ohnehin befindet sich 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 8/11 
 
das gesamte Gebäude im übergangsrechtlichen Gewässerabstand, 
weshalb die bestehende Rechtswidrigkeit sehr erheblich ist. Folglich 
würde selbst eine an sich wenig bedeutende Erweiterung bereits zu 
einer widerrechtlichen Verstärkung der Rechtswidrigkeit führen. Der 
Rekurs ist in diesem Punkt gutzuheissen. 
 
 
 
 
Baueingabe, Untergeschoss (UG) 
Baueingabe, Erdgeschoss (EG) 
 
 
5.5 
Der Vollständigkeit halber sei darauf hinzuweisen, dass bereits 
heute eine Grenzbaute im Sinn von Art. 13 Abs. 2 des Baureglements 
der Stadt Z.___ vom 9. März 2011 (abgekürzt BauR) besteht. Denn 
das "Cheminéezimmer" bzw. Wohnzimmer im Erdgeschoss ist heute 
schon gedeckt und ist allseitig geschlossen. Kommt hinzu, dass nicht 
zwingend die ganze Gebäudelänge bündig mit der Baute auf dem 
Nachbarsgrundstück sein muss, um unter den Begriff der 
"geschlossenen Bauweise" gemäss Art. 13 Abs. 2 BauR zu fallen. 
Demnach wären keine Grenzabstandsvorschriften einzuhalten. 
Sodann würde sich die bestehende Gebäudelänge von 27,20 m, 
welche gemäss heutigem Baureglement der Stadt Z.___ unzulässige 
wäre (vgl. Art. 8 BauR, wonach die maximale Gebäudelänge in der 
DK2 20 m beträgt), durch den Umbau nicht verändern. Folglich 
würden keine zusätzlichen Rechtsnormen verletzt werden und es läge 
keine Vermehrung der Rechtswidrigkeit vor. Dies kann jedoch 
vorliegend 
offenbleiben, 
da 
ohnehin 
die 
Verstärkung 
der 
Rechtswidrigkeit bejaht wurde. 
 
 
Zimmerteil 
(bestehend) 
Bad/Küche 
(bestehend) 
Esszimmer 
(bestehend) 
Wohnzimmer 
(bestehend) 
Zimmerteil 
(neu) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 9/11 
 
6. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Umbau die Rechtswidrigkeit 
verstärkt und nicht unter die Bestandes- und Erweiterungsgarantie 
fällt. Die angefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid 
der Bau- und Umweltkommission Z.___ vom 16. Dezember 2019 samt 
Teilverfügung des AREG vom 5. September 2019 sind deshalb aufzu-
heben. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der Er-
wägungen gutzuheissen. 
 
7. 
 
7.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten dem Rekursgegner zu überbinden. 
 
7.2 
Der von den Rekurrenten am 20. Januar 2020 geleistete Kos-
tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
8. 
 
Die Rekurrenten und der Rekursgegner stellen je ein Begehren um 
Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
8.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
Nicht anwaltlich vertretene Verfahrensbeteiligte haben grundsätzlich 
mangels eines besonderen Aufwands keinen Anspruch auf eine aus-
seramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP in Verbindung mit Art. 95 
Abs. 3 Bst. c ZPO; vgl. dazu und zum Folgenden: VerwGE B 2013/178 
vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff., zusammengefasst in: Baudeparte-
ment SG, Juristische Mitteilungen 2014/I/6). Dass ihnen gleichwohl er-
satzfähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und be-
darf deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädi-
gung erfolgt somit nur ausnahmsweise, insbesondere wenn es sich 
um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der 
getätigte Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Auf-
wand und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Ver-
hältnis besteht. Nicht anwaltlich vertretenen Personen spricht das 
Baudepartement lediglich eine Umtriebsentschädigung ohne Bezug-
nahme auf den Anwalts- oder einen anderen Branchentarif zu, und 
zwar praxisgemäss in der Höhe von Fr. 300.– bis Fr. 500.– (vgl. auch 
hierzu VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 5, insbeson-
dere Erw. 5.1 mit Hinweisen). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 10/11 
 
8.2 
Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Sie sind nicht an-
waltlich vertreten, denn ihr Rechtsvertreter verfügt nicht über das An-
waltspatent. Vorschriften über die Bemessung der Entschädigung bei 
Vertretungen durch Personen, die nicht über das Anwalts- oder 
Rechtsagentenpatent verfügen, aber im Rahmen von Art. 12 Bst. d 
des Anwaltsgesetztes (sGS 963.70) zur entgeltlichen Vertretung be-
rechtigt sind, gibt es keine. Entsprechend den obigen Ausführungen 
ist folglich auch ihnen lediglich eine Umtriebsentschädigung zuzuspre-
chen (vgl. R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Ver-
waltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, S. 198 f.; 
VerwGE vom 13. September 2005 i.S. B.C.; Baudepartement SG, Ju-
ristische Mitteilung 2005/III/25). Diese ausseramtliche Entschädigung 
ist ermessensweise auf Fr. 500.– festzulegen; sie ist vom Rekursgeg-
ner zu bezahlen. 
 
8.3 
Da der Rekursgegner mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Sein Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs der Erbengemeinschaft F.___, bestehend aus 
A.___, B.___ und C.___, alle X.___, sowie D.___, V.___, wird im Sinn 
der Erwägungen gutgeheissen. 
 
b) 
Baubewilligung und Einspracheentscheid der Bau- und 
Umweltkommission Z.___ vom 16. Dezember 2019 sowie die 
Teilverfügung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation 
vom 5. September 2019 werden aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
E.___, Y.___, bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Der am 20. Januar 2020 von Christoph Fritzsche, Feldmeilen, 
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren der Erbengemeinschaft F.___, bestehend aus 
A.___, B.___, C.___ und D.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird gutgeheissen. E.___ entschädigt die Erbengemeinschaft F.___, 
bestehend aus A.___, B.___ und C.___, sowie D.___ ausseramtlich 
mit insgesamt Fr. 500.–. 
 
b) 
Das Begehren von E.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird abgewiesen. 
 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 101/2020), Seite 11/11 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin