sg_publikationen · 21-3590 · 2023-01-20 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
21-3590
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 22.02.2023
Entscheiddatum:
20.01.2023
© Kanton St.Gallen 2026
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Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
BUDE 2023 Nr. 010
Baurecht, Art. 7, 45 VRP, Art.19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG, Art. 12 
und 72 Abs. 1 BauG, Art. 67 Bst. a, 101, 146, 147 PBG, Art. 21 PBV, Art. 11 
StrG, Weil sich das Grundstück von D.___ – anders als die Grundstücke der 
übrigen Rekurrentinnen – mehr als 100 m vom Vorhaben entfernt befindet 
und keine Beeinträchtigung glaubhaft gemacht werden kann, ist auf den 
Rekurs von D.___ nicht einzutreten (Erw. 1.2). Bloss weil die Stadt Z.___ das 
Projekt über ein Darlehen mitfinanziert, ist kein Ausstandsgrund gegeben 
(Erw. 4). Das etwa 40 m lange Verbindungsstück zwischen der 
Grundstücksgrenze und der K.___strasse stellt die Feinerschliessungsanlage 
im Sinn des st.gallischem Rechts dar. Inwiefern dieser Strassenabschnitt 
rechtlich oder tatsächlich nicht sichergestellt sein soll, ist nicht ersichtlich 
und wird auch nicht geltend gemacht (Erw. 8.1.5). Die rekurrentischen 
Ausführungen beziehen sich dagegen auf die grundstücksinterne 
Ausgestaltung der F.___strasse. Es ist unbestritten, dass die rechtlich 
gesicherte und die tatsächliche Strassenführung in diesem Abschnitt 
auseinanderfallen. Dieser Missstand von Planung und Wirklichkeit ist zu 
beheben, hat aber auf die Beurteilung des vorliegenden Bauvorhabens 
keinen Einfluss (Erw. 8.1.8). Die Bejahung der abstrakten Zonenkonformität 
(Erw. 10.5) bedeutet noch nicht, dass die konkret erzeugten Immissionen in 
der Umgebung hingenommen werden müssen. Es ist unbestritten, dass die 
Traglastreserven des Dachs für das geplante Vorhaben (aufgrund der 
zusätzlichen Lärmdämmung des Dachs sowie der geplanten Oblichter) 
unzureichend und statische Ertüchtigungsmassnahmen notwendig sind. 
Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin handelt es sich hierbei nicht 
um einen untergeordneten Mangel, welcher im Rahmen der Ausführung 
behoben werden könnte (Erw. 11.3.3). Gutheissung des Rekurses. // Dieser 
Entscheid wurde mit VerwGE B 2023/21 vom 15. Dezember 2023 bestätigt. 
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes wurde Beschwerde beim 
Bundesgericht erhoben.
BUDE 2023 Nr. 10 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
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Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
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21-3590 
 
Entscheid Nr. 10/2023 vom 20. Januar 2023 
Rekurrentinnen und 
Rekurrenten 
A.___ 
B.___ 
C.___ 
D.___ 
vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, 
Bischofszellerstrasse 35, 9200 Gossau 
gegen 
Vorinstanz 
Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ 
(Beschluss vom 19. März 2021) 
Rekursgegnerin 
E.___ AG 
vertreten durch Dr.iur. David Brunner, Rechtsanwalt, Hinterlauben 12, 
9000 St.Gallen 
Betreff 
Umbau und Umnutzung für Eventhalle (300 Personen) 


2/22 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
Das F.___areal erstreckt sich über die beiden Grundstücke Nrn. 001 und 002. Das Grund-
stück Nr. 001 steht im Eigentum der G.___ AG; Der Kanton St.Gallen ist Eigentümer des Grund-
stücks Nr. 002. Gemäss geltendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 15. November 2001 ist das 
Areal der Wohn-Gewerbezone für viergeschossige Bauten (WG4) zugewiesen. Das Areal wird 
von den Bahngleisen der G.___ AG und den heute nicht mehr genutzten Gleisen der H.___ AG 
begrenzt. Über die Länge des Areals erstreckt sich das rund 250 m lange F.___gebäude, welches 
verschiedenen Eigentümern gehört. Der Gebäudeteil Vers.-Nr. 003 liegt auf dem Grundstück des 
Kantons St.Gallen (Grundstück Nr. 002); Vers.-Nr. 004 auf demjenigen der G.___ AG (Grund-
stück Nr. 001). Das Areal wird über die parallel zum F.___gebäude verlaufende nicht ausparzel-
lierte F.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) erschlossen. Die Fläche vor dem F.___gebäude 
ist grossflächig asphaltiert. 
 
b) 
Das Areal wurde zu Beginn des 20. Jahrhunderts überbaut und damals durch die G.___ 
AG und die H.___ AG, hauptsächlich für den Umschlag von Stückgut, genutzt. Die Nutzung in 
den 1990er-Jahren allmählich aufgegeben. In den 2000er-Jahren plante die G.___ AG das Gebiet 
zu überbauen und einer gemischten Nutzung zuzuführen. Aufgrund des geplanten Autobahnzu-
bringers F.___ wurden die Pläne der G.___ AG sistiert. Als sich das Projekt Engpassbeseitigung 
I.___ – wovon der Zubringer F.___ ein Teilprojekt ist – konkretisierte, wurde ein bereits erarbeite-
ter Gestaltungsplan zurückgezogen. Die Planung des Teilprojekts läuft derzeit. Mit einer Inbe-
triebnahme ist nach Angaben von Bund, Kanton und Stadt im Jahr 2040 zu rechnen. Vor diesem 
Hintergrund etablierten sich auf dem Areal diverse – teils auf mehrere Jahre ausgelegte – Nut-
zungen. So befinden sich im F.___gebäude eine Velowerkstatt, eine städtische Abfallsammel-
stelle, verschiedene Musikateliers, Büros, ein Konzert- und Partylokal sowie Verkaufsgeschäfte. 
Der Verein «J.___» etablierte seit dem Jahr 2016 weitere Zwischennutzungen im Bereich der 
Kultur und Gastronomie sowie der Kreativwirtschaft auf dem Areal. Im Jahr 2019 wurde hierzu 
südöstlich der F.___strasse ein viergeschossiger Holzmodulbau ("J.___" [Vers.-Nr. 005]) errich-
tet. Darin befindet sich ein Restaurant, ein Yoga-Studio, diverse Büros wie auch Verkaufsge-
schäfte. 
 
B. 
 
a) 
Mit 
Baugesuch 
vom 
17. 
Juli 
2020 
beantragte 
die 
E.___ 
AG 
bei 
der 
Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung für den Umbau und die Umnut-
zung der bestehenden Räumlichkeiten an der F.___strasse 8 (Vers.-Nr. 004) in eine für bis zu 
300 Personen ausgelegte Eventhalle. Gemäss eingereichtem Betriebskonzept soll eine multifunk-
tionale Eventhalle entstehen, welche von unterschiedlichsten Zielgruppen zu verschiedenen Ta-
geszeiten gemietet und mit eigenen kreativen Ideen zu Leben erweckt werden kann. Die Event-
halle ist auf mehrere Stockwerke aufgeteilt – Hochparterre, Untergeschoss und Galeriegeschoss. 
Im Hochparterre befindet sich die eigentliche rund 680 m2 grosse Eventhalle. Im Untergeschoss 
sind Toiletten- und Duschanlagen, Garderobe, Heizungslüftungsräume, Cateringräume und La-
gerflächen vorgesehen. Im Galeriegeschoss befindet sich ein rund 200 m2 grosser Yogaraum. 
Der Aussenbereich zur Südseite hin kann zu speziellen Anlässen (etwa Hochzeitsapéro oder zur 
Erweiterung eines Events z.B. Foodfestivals) genutzt werden. Vorgesehen sind Öffnungszeiten 
von Sonntag bis Donnerstag, 07.00 bis 00.00 Uhr, sowie am Freitag und Samstag, von 07.00 bis 
1.00 Uhr. Der Aussenbereich soll jedoch um 22.00 Uhr geschlossen werden. Weiter ist dem Be-
triebskonzept zu entnehmen, dass parallel ein separates Baugesuch für einen kompletten Umbau 
für Veranstaltungen mit bis zu maximal 1'800 Personen eingereichte werde. Das Baugesuch über 
300 Person soll den Cashflow bis zur Realisierung der finalen Projektgrösse sichern. 
 
b) 
Die Baugesuche Nrn. 006 über 300 Personen und 007 über 1'800 Personen lagen vom 
20. August bis 2. September 2020 auf. 


 
 
3/22 
c) 
Innert der Auflagefrist erhoben A.___, B.___, C.___ und D.___, vertreten durch lic.iur. Urs 
Pfister, 
Gossau, 
Rechtsanwalt, 
öffentlich-rechtliche 
Einsprache 
sowie 
privatrechtliche 
Immissionseinsprache nach Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt 
ZGB) und beantragten die Abweisung des Baugesuchs Nr. 006 über 300 Personen. A.___, B.___ 
und C.___ sind jeweils Eigentümer von Grundstücken in der unmittelbar südlich an das F.___areal 
angrenzenden Wohnzone für zweigeschossige Bauten (W2). Die Grundstück Nrn. 008 und 009 
gehören A.___, Nr. 010 gehört B.___ und die Grundstücke Nrn. 011 sowie 012 stehen im 
Eigentum von C.___. Das Grundstück Nr. 013 von D.___ liegt dagegen auf der anderen Seite der 
G.___ AG-Gleise und ist der Wohnzone für viergeschossige Bauten zugewiesen (W4a). Die 
Einsprecherinnen und Einsprecher machten Ausstandsgründe, mangelhafte Visierung, fehlende 
Erschliessung und übermässige Immissionen geltend. 
 
d) 
Mit kantonaler Beurteilung vom 20. August 2020 wurde das Projekt hinsichtlich des Brand-
schutzes, des Arbeitnehmerschutzes, der Lebensmittelgesetzgebung, der Denkmalpflege sowie 
des Umweltschutzes positiv beurteilt. 
 
e) 
Mit Korrektureingabe vom 14. Januar 2021 präzisierte die E.___ AG die Luftwandanlage, 
die Lüftung sowie die Verglasungen auf der Seite der G.___ AG. Das Korrekturgesuch wurde den 
Einsprecherinnen und Einsprechern eröffnet, worauf diese wiederum Einsprache erhoben. 
 
f) 
Mit Schreiben vom 11. Februar 2021 bestätigte die kantonale Denkmalpflege (KDP), dass 
das Vorhaben keine Beeinträchtigung des Schutzobjekts zur Folge habe. 
 
g) 
Mit Beschluss vom 19. März 2021 erteilte die Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ 
die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die erhobenen Einsprachen ab. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, B.___, C.___ sowie D.___ durch ihren Rechtsvertreter 
mit Schreiben vom 11. April 2021 Rekurs beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und 
Umweltdepartement). Mit Rekursergänzung vom 20. Mai 2021 werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ vom 19. März 2021 
(Baugesuch Nr. 006; versandt am 1. April 2021) sei, mit Einschluss aller weiteren 
Teilbewilligungen, wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften aufzuhe-
ben; 
dementsprechend 
 sei das Baugesuch Nr. 006 wegen Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften 
abzuweisen, unter gleichzeitiger Gutheissung der öffentlich-rechtlichen Ein-
sprache der Rekurrenten; oder, eventualiter, 
 sei die Angelegenheit zur nochmaligen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen; 
2. 
Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ vom 19. März 2021 
(Baugesuch Nr. 006; versandt am 1. April 2021) sei, mit Einschluss aller weiteren 
Teilbewilligungen, wegen Verletzung von Art. 684 ZGB aufzuheben; 
dementsprechend 
 sei das Baugesuch Nr. 006 wegen Verletzung von Art. 684 ZGB abzuweisen, 
unter gleichzeitiger Gutheissung der privatrechtlichen Einsprache der Rekurren-
ten nach Art. 684 ZGB; oder, eventualiter, 


 
 
4/22 
 sei die Angelegenheit zur nochmaligen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen; 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
Die Rekurrenten rügen, dass eine neutrale Beurteilung des Bauvorhabens durch die Vorinstanz 
nicht möglich gewesen sei, da die Stadt Z.___ das Projekt selbst mitfinanziert habe. Weiter rügen 
die Rekurrenten eine unzureichende Erschliessung des Vorhabens. Eine Eventhalle dieser 
Grösse und mit den vorgesehenen Öffnungszeiten sei in der WG4 sodann nicht zonenkonform. 
Auch würde der Betrieb die Vorschriften über den Lärmschutz nicht einhalten. Die Vorinstanz 
hätte sodann zu Unrecht eine energetische Ausnahmebewilligung erteilt. Die Anzahl geplanter 
Toiletten sei für die Grösse des geplanten Projekts schliesslich ebenfalls unzureichend. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 8. Juni 2021 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 15. Juni 2021 beantragt die Rekursgegnerin, wie schon im Ein-
spracheverfahren vertreten durch Dr.iur. David Brunner, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs un-
ter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Auf den Rekurs von D.___ sei nicht 
einzutreten, da sich dessen Grundstück in etwa 200 m Entfernung vom Vorhaben auf der anderen 
Seite der Gleise befinde. Eine Sichtverbindung zur Eventhalle oder gar zum südlichen Aussenbe-
reich sei somit nicht gegeben, weshalb auch keine Betroffenheit vorliegen könne. Soweit auf den 
Rekurs eingetreten werden könne, erweise sich dieser als unbegründet. So sei etwa der behaup-
tete Ausstandsgrund der Vorinstanz nicht gegeben. Das von den Rekurrenten angesprochene 
Darlehen zugunsten der Rekursgegnerin habe die Standortförderung der Stadt Z.___ und nicht 
die Vorinstanz bearbeitet. Die Erschliessung der Eventhalle sei sodann gegeben, auch wenn – 
wie die Rekursgegnerin eingesteht – die tatsächliche Strassenführung nicht mit der rechtlichen 
übereinstimmt. Die Zonenkonformität sei gegeben, da in der WG4 mässig störende Betriebe zu-
lässig seien. Wie aus dem erstellten Lärmgutachten hervorgehe, seien die lärmschutzrechtlichen 
Bestimmungen sehr wohl eingehalten. Die energetische Ausnahmebewilligung sei angezeigt, da 
die Erfüllung sämtlicher Energievorschriften unverhältnismässig wäre, handle es sich doch um 
eine blosse Zwischennutzung bis der Autobahnanschluss realisiert werde. Die Anzahl Toiletten 
sei für eine Eventhalle mit maximal 300 Gästen mehr als genügend. 
 
c) 
Mit Amtsbericht vom 6. Juli 2021 führt das kantonale Tiefbauamt (TBA) aus, dass die 
klassierte Strassenfläche der F.___strasse nicht dem effektiven Strassenverlauf entspreche. Zum 
Teil seien sogar Parkplätze auf der klassierten Fläche markiert, was nach Ansicht des TBA 
unzulässig sei. Die klassierten und auch effektiven Breiten der Strasse seien jedoch grundsätzlich 
ausreichend. Nach Ansicht des TBA fehlt aber ein generelles Konzept für das gesamte 
F.___areal. 
Es 
brauche 
eine 
genaue 
Evaluation 
des 
Verkehrs 
und 
auch 
eine 
Entwicklungsstrategie für das Areal. Die neue Haltestelle "F.___" der H.___ AG und das 
vorliegende Projekt zeigten, dass sich das Gebiet insgesamt entwickle. Mit der Zeit könne dies 
zu Problemen führen. Hierbei sei dem Langsamverkehr die grösste Priorität beizumessen. 
 
d) 
Mit Amtsbericht vom 24. September 2021 führt das Amt für Umwelt (AFU) aus, dass der 
von der Eventhalle ausgehende Lärm – abgesehen von demjenigen der haustechnischen Anla-
gen – als Alltagslärm zu qualifizieren sei. Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
müsse daher eine Einzelfallbeurteilung vorgenommen werden, wobei der Charakter des Lärms, 
der Zeitpunkt und die Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. Lärmvor-
belastung zu berücksichtigen seien. Die im Lärmgutachten gewählten Immissionspunkte seien 
zweckmässig. Die massgeblichen Lärmquellen seien im Lärmgutachten zwar abgehandelt wor-
den. Allerdings seien die daraus abgeleiteten Schlüsse und Massnahmen nicht in allen Punkten 
nachvollziehbar und es fehle eine Gesamtbeurteilung. Sodann befinde sich gemäss Gebäude- 


 
 
5/22 
und Wohnungsregister (GWR) an der F.___strasse 6 eine weitere Wohnung, welche im Lärmgut-
achten zu Unrecht nicht berücksichtigt worden sei. 
 
e) 
Mit Stellungnahme vom 12. November 2021 stimmt die Vorinstanz zu, dass die klassierte 
Strassenfläche teilweise mit markierten Parkplätzen überlagert sei und die tatsächliche Strassen-
führung nicht der rechtlichen entspreche. Zumal aber das F.___areal in naher Zukunft wegen dem 
Autobahnanschluss ohnehin umgestaltet werde, habe die Stadt auf die formelle Anpassung des 
Strassenplans verzichtet. An der vom AFU erwähnten Wohnung an der F.___strasse 6 sei in jün-
gerer Zeit keine natürliche Person gemeldet gewesen. Das Amt für Baubewilligungen habe daher 
den Eintrag im Gebäude- und Wohnungsregister angepasst. 
 
f) 
Mit Schreiben vom 25. November 2021 teilen die Rekurrenten mit, die Rekursgegnerin habe 
ihr Baugesuch Nr. 007 über 1'800 Personen angepasst. Die geänderten Pläne würden nach 
Ansicht der Rekurrenten auch das Baugesuch über 300 Personen betreffen. Weil die 
Plangrundlagen nicht mehr akutell seien, sei auch das vorliegende Rekursverfahren zu sistieren. 
 
g) 
Mit Schreiben vom 26. November 2021 wies der instruierende Verfahrensleiter der Rechts-
abteilung des Bau- und Umweltdepartementes den Sistierungsantrag ab, da es dem Baugesuch-
steller freistehe, für das gleiche Grundstück gleichzeitig mehrere Baugesuche hängig zu machen. 
 
h) 
Die Rekurrenten wiederholen mit Stellungnahme vom 29. November 2021, dass das Vor-
haben nicht genügend erschlossen sei und die Lärmvorschriften verletze. Weiter sei das Vorha-
ben auch aus Gründen des Denkmalschutzes nicht bewilligungsfähig. Dies habe die Rekursgeg-
nerin selbst eingeräumt, in dem sie das Baugesuch über 1'800 Personen aus denkmalpflegeri-
schen Gründen überarbeitet habe. 
 
i) 
Mit Schreiben vom 30. November 2021 reicht die Rekursgegnerin ein revidiertes Lärmgut-
achten (datierend vom 11. November 2021; nachfolgend "Lärmgutachten Revision A") ein, wel-
ches aufgrund der Hinweise des AFU überarbeitet worden sei. Hinsichtlich der erwähnten Wohn-
nutzung an der F.___strasse 6 sei der GWR-Eintrag nicht aktuell gewesen. Nach Informationen 
der Rekursgegnerin sei dort ein Büro eingemietet. Hinsichtlich der Erschliessung stellt sich die 
Rekursgegnerin auf den Standpunkt, dass die Eventhalle jederzeit tatsächlich und rechtlich er-
schlossen sei. Denn die Rückführung der heutigen provisorischen Strassenführung auf die klas-
sierte Strasse sei jederzeit gewährleistet. 
 
j) 
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2021 machen die Rekurrenten geltend, dass es sich bei 
den Räumlichkeiten an der F.___strasse 6 um Ruhe- und Schlafräume für Personal der G.___ 
AG im Pikettdienst handle. 
 
k) 
Mit Schreiben vom 6. Januar 2022 führt das AFU aus, es sei abzuklären, ob sich in den 
Räumlichkeiten nun ein Büro oder tatsächlich Pikettschlafplätze befinden würden. Das revidierte 
Lärmgutachten vom 11. November 2021 sei nach Ansicht des AFU ansonsten nachvollziehbar. 
 
l) 
Mit Schreiben vom 7. Februar 2022 konkretisieren die Rekurrenten ihren Verdacht, dass es 
sich bei den Räumlichkeiten an der F.___strasse 6 um Ruhe- und Schlafräume der G.___ AG 
handle. Weiter rügen die Rekurrenten, dass der Eintrag im Gebäude- und Wohnungsregister zu 
Unrecht gelöscht worden sei und verlangen Angaben zur Person, welche die Löschung veranlasst 
hat. 
 
m) 
Mit Schreiben vom 22. Juli 2022 teilt die Rekursgegnerin mit, dass sich im Dachgeschoss 
des Gebäudes tatsächlich Ruheräume der Betriebswehr der G.___ AG befinden würden. Entspre-
chend habe die Rekursgegnerin das Lärmgutachten nochmals überarbeiten lassen (datierend 
vom 22. März 2022; nachfolgend "Lärmgutachten Revision B"). Zudem habe sie ein Gutachten 


 
 
6/22 
betreffend Schallschutz gegenüber internen Lärmquellen erstellen lassen. Gemäss beiden Be-
richten seien die vorgeschriebenen Grenzwerte eingehalten. 
 
n) 
Mit Schreiben von 7. Oktober 2022 machen die Rekurrenten zusammengefasst geltend, 
dass die im Lärmgutachten Revision B angenommenen Schalldämmwerte des Dachs gar nicht 
erfüllt werden könnten. Das Dach müsste hierzu mit zusätzlichem Dämmmaterial ausgestattet 
werden. Wie aber aus dem Bericht zur Statik vom 3. Dezember 2019 hervorgehe, seien die Trag-
lastreserven des Dachs bereits aufgebraucht. 
 
o) 
Mit Schreiben vom 12. Dezember 2022 stimmt die Rekursgegnerin zu, dass das Hallendach 
für die Aufnahme der notwendigen Wärmedämmungen und Gipsfaserplatten statisch ertüchtigt 
werden müsste. Dies sei jedoch ohne Weiteres machbar und werde Gegenstand der Ausfüh-
rungsplanung sein. Sodann reicht die Rekursgegnerin eine Stellungnahme der Lärmgutachter 
vom 1. Dezember 2022 sowie des Statikers vom 9. Dezember 2022 ein. 
 
p) 
Mit Schreiben vom 2. Januar 2023 bringen die Rekurrenten vor, dass die Ertüchtigungs-
massnahmen nicht im Rahmen der Ausführungsplanung erfolgen könnten, sondern Gegenstand 
des Baugesuchs hätten sein müssen. Darüber hinaus seien die Angaben der Lärmgutachter zum 
Gewicht der geplanten Oblichter fehlerhaft. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben 
wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die 
Rekursberechtigung von D.___ wird von der Rekursgegnerin jedoch bestritten. 
 
1.2.1 Nach Art. 45 Abs. 1 VRP ist zur Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer an der Änderung 
oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. 
Schutzwürdig ist es, wenn der Betroffene rechtlich geschützte Interessen geltend macht oder 
wenn eine Verfügung oder ein Entscheid seine tatsächliche Interessenlage mehr berührt als 
irgendeinen Dritten oder die Allgemeinheit (GEISSER/ZOGG, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Pra-
xiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 45 
N 12, CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, Rz. 390 
mit Hinweisen). Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren 
Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernun-
gen muss eine Beeinträchtigung glaubhaft gemacht und gestützt auf eine Gesamtwürdigung der 
konkreten Verhältnisse beurteilt werden (BGE 140 II 214 Erw. 2.3 S. 219 f. mit Hinweisen). Der 
Beeinträchtigung muss ein gewisses Gewicht zukommen, um eine Betroffenheit zu begründen, 
die grösser ist als diejenige der Allgemeinheit. Bei Lärm, der durch eine Anlage oder deren Zu-
bringerverkehr verursacht wird, ist die Legitimation zu bejahen, wenn die Zunahme deutlich wahr-
nehmbar ist, was anhand von qualitativen Kriterien wie namentlich die Art des Geräuschs und 
quantitativen Anhaltspunkten wie die Erhöhung des vorbestandenen Lärmpegels beurteilt wird 
(Urteil des Bundesgerichtes 1C_608/2019 vom 7. Dezember 2020 mit weiteren Hinweisen). Bei 
Lärmimmissionen 
ist 
die 
deutliche 
Wahrnehmbarkeit 
des 
Lärms 
ausschlaggebend 


 
 
7/22 
(GEISSER/ZOGG, a.a.O., Art. 45 N 23). So hat das Bundesgericht festgehalten, dass als beschwer-
delegitimiert all jene zu betrachten sind, die Lärmimmissionen deutlich wahrnehmen und dadurch 
in ihrer Ruhe gestört werden (BGE 110 Ib 99 Erw. 1c). 
 
1.2.2 Weil sich das Grundstück Nr. 013 von D.___ – anders als die Grundstücke der übrigen 
Rekurrentinnen – mehr als 100 m vom Vorhaben entfernt befindet, muss eine Beeinträchtigung 
glaubhaft gemacht und gestützt auf eine Gesamtwürdigung der konkreten Verhältnisse beurteilt 
werden. Inwiefern mit dem Vorhaben das rechtlich geschützte Interesse bzw. die tatsächliche 
Interessenlage von D.___ tangiert wird, begründen die Rekurrenten nicht näher und ist auch nicht 
ersichtlich. Bereits die räumliche Distanz von rund 160 m spricht grundsätzlich gegen eine direkte 
Betroffenheit. Hinzukommt, dass zwischen dem Vorhaben und dem rekurrentischen Grundstück 
acht Bahngleise liegen, so dass bereits ein erheblicher Lärmvorbestand besteht. Auch befindet 
sich das Grundstück nicht frontal gegenüber dem Vorhaben, sondern ist dazu diagonal versetzt. 
Entsprechend schirmen die direkt entlang der Gleise liegenden Häuserzeilen das Grundstück von 
D.___ zu einem beträchtlichen Grad ab. Das Baugesuch sieht zur Gleisseite hin zudem keine 
besonders immissionsreichen Tätigkeiten vor. Entsprechend ist D.___ die Rekursberechtigung 
abzusprechen. 
 
1.3 
Auf den Rekurs von A.___, B.___ und C.___ ist somit einzutreten, nicht aber auf denjenigen 
von D.___. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft ge-
treten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden 
(Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 
19. März 2021. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, so-
fern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 
8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar 
erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-
ment zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrentinnen stellen mehrere verfahrensrechtliche Anträge. So beantragen sie die Einsicht 
in die Rekursakten, die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels sowie eines Augen-
scheins. Die Rekursakten wurden den Rekurrentinnen antragsgemäss zur Einsicht zugestellt. Ein 
zweiter Schriftenwechsel wurde durchgeführt. Zudem war es den Rekurrentinnen unbenommen, 
sich im Rahmen des Replikrechts zu den erhaltenen Stellungnahmen zu äussern. Von diesem 
Recht haben die Rekurrentinnen Gebrauch gemacht, womit das Replikrecht hinlänglich gewahrt 
ist. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 
Instanz. Nur wo sich eine Tatsache nicht anders abklären lässt, wird eine Verpflichtung zur Durch-
führung eines Augenscheins bejaht. Ergibt sich eine Tatsache dagegen zweifelsfrei aus den Ak-
ten, so braucht sie nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden. Die entscheidenden tat-
sächlichen Verhältnisse ergeben sich vorliegend vollständig aus den Verfahrensakten, dem öf-
fentlich zugänglichen Geoportal (www.geoportal.ch) sowie öffentlich zugänglichen Bildmaterial 
(google.maps.ch). Auf die Durchführung eines Augenscheins kann daher verzichtet werden. 
Ebenfalls abzulehnen ist der Antrag der Rekurrentinnen auf persönliche Anhörung nach Art. 6 der 
Konvention zum Schutze der Menschenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101; abgekürzt EMRK) 
im Fall des Verzichts auf einen Augenschein. Die Verfahrensgarantie von Art. 6 Ziff. 1 EMRK gilt 
nur für Verfahren vor verwaltungsunabhängigen Justizbehörden, d.h. vor dem Verwaltungsgericht 
und der Verwaltungsrekurskommission (A. FEDI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskom-
mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 55 N 3). Die 
Baugesuchsakten wurden beigezogen. Aus der beantragten Edition diverser weiterer Akten (Bau-


 
 
8/22 
akten zum Gebäude, Akten über bisher erteilte Veranstaltungsbewilligungen, allfällige privatrecht-
liche Verträge der Rekursgegnerin mit der Stadt Z.___) ist dagegen kein Erkenntnisgewinn zu 
erwarten, so dass hierauf – wie auch noch zu zeigen ist – in antizipierter Beweiswürdigung ver-
zichtet werden kann. 
 
4. 
 
Die Rekurrentinnen machen geltend, dass die Stadt Z.___ das geplante Bauvorhaben mitfinan-
ziert habe. Entsprechend habe die Stadt Z.___ ein eigenes finanzielles Interesse an der Umset-
zung des Vorhabens, weshalb die Vorinstanz auch nicht unabhängig habe entscheiden können. 
Der angefochtene Beschluss sei somit in Verletzung der Ausstandspflicht ergangen. Die Rekurs-
gegnerin räumt ein, dass sie von der Stadt Z.___ ein Darlehen erhalten habe. Das Darlehensge-
such sei jedoch von der Standortförderung bearbeitet worden, die mit der Baubewilligungskom-
mission, die für den Entscheid über das Baugesuch und die Einsprachen zuständig sei, nichts zu 
tun habe. 
 
4.1 
Art. 7 Abs. 1 VRP bestimmt, dass Behördenmitglieder sowie öffentliche Angestellte und 
amtlich bestellte Sachverständige von sich aus in den Ausstand zu treten haben, wenn sie oder 
eine ihnen nahestehende Person an der Angelegenheit persönlich beteiligt sind (Bst. a), wenn sie 
Vertreter, Beauftragte, Angestellte oder Organe einer an der Angelegenheit beteiligten Person 
sind oder in der Sache Auftrag erteilt haben (Bst. b), wenn sie bei einer Anordnung der Vorinstanz 
mitgewirkt haben (Bst. bbis) oder wenn sie "aus anderen Gründen" befangen erscheinen (Bst. c). 
Bei Art. 7 Abs. 1 Bst. c VRP handelt es sich um einen Auffangtatbestand, der alle Fälle abdeckt, 
die von den voranstehenden Bestimmungen und Spezialgesetzen nicht erfasst werden 
(C. REITER, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwal-
tungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 47 N 24). Bei Verfahren vor Verwaltungsbehörden 
ist stets dem Umstand Rechnung zu tragen, dass diese im Gegensatz zu den gerichtlichen In-
stanzen nicht nur zur neutralen Rechtsanwendung und Streitentscheidung berufen sind, sondern 
vor allem öffentliche Aufgaben erfüllen und in eine hierarchische Verwaltungsorganisation einge-
bunden sind. Mitglieder von Verwaltungsbehörden müssen daher im Allgemeinen nur dann von 
sich aus in den Ausstand treten, wenn sie an der zu behandelnden Sache ein eigenes, persönli-
ches Interesse haben; nimmt ein Behördenmitglied jedoch öffentliche Interessen wahr, so besteht 
grundsätzlich keine Ausstandspflicht (VerwGE B 2020/120 vom 22. Februar 2021 Erw. 2.5.1). 
 
4.2 
Soweit die Rekurrentinnen zunächst nicht – wie es zur Begründung der Rüge der Verlet-
zung der Ausstandsvorschriften praxisgemäss erforderlich wäre – einer einzelnen konkreten Per-
son, sondern in pauschaler und unzulässiger Weise der Vorinstanz als Gesamtbehörde Befan-
genheit vorwerfen, stösst ihre Rüge von vornherein ins Leere (vgl. dazu VerwGE B 2021/210 vom 
19. April 2022 Erw. 3 mit weiteren Hinweisen). Auch liegt kein Sonderfall vor, auch wenn die Stadt 
Z.___ das Projekt über ein Darlehen mitfinanziert. Der vorliegende Sachverhalt ist vergleichbar 
mit der in der Praxis oft vorkommenden Konstellation, in welcher ein Gemeinderat sowohl für die 
Einreichung eines Baugesuchs für ein bauliches Vorhaben, das zur Erfüllung öffentlicher Aufga-
ben einer Gemeinde erforderlich ist, wie auch für dessen Beurteilung zuständig sein kann. Dieser 
Umstand begründet allein weder für den Gemeinderat noch für dessen Mitglieder eine Vorbefas-
sung (VerwGE B 2008/215 vom 9. Juli 2009 Erw. 2; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2009/II/5). Die Rüge erweist sich somit als unbegründet. Entsprechend kann auch auf die bean-
tragte Edition allfälliger Akten und Verträge zwischen der Rekursgegnerin und der Stadt Z.___ 
verzichtet werden. 
 
5. 
 
Rekursgegnerin und Vorinstanz bezeichnen das geplante Vorhaben als befristete Zwischennut-
zung. Hierauf ist vorab kurz einzugehen. 
 


 
 
9/22 
5.1 
Die eigentliche Zwischennutzung ist die Nutzung leerstehender Räume oder Flächen vor 
einer bereits festgelegten neuen Nutzung. Die Dauer der Zwischennutzung ist mehr oder weniger 
definiert, je nach Planungsprozess für die neue Nutzung. Zwischennutzungen verhindern nicht 
nur Besetzungen, sondern dienen den Eigentümerinnen und Eigentümern dazu, die Kosten zu 
decken oder eine kleine Rendite zu erzielen und den Nutzerinnen und Nutzern als kostengünstige 
Möglichkeit, Räume oder Flächen zu nutzen, manchmal an äusserst guter Lage. Sie beleben die 
Nachbarschaft und das Quartier und ermöglichen auch das Ausprobieren neuer Nutzungsmög-
lichkeiten. Je nach neuer geplanter Nutzung kann die Zwischennutzung von längerer Dauer sein. 
Eine eigentliche Zwischennutzung lässt jedoch immer alle Optionen für die zukünftige Bebauung 
oder Nutzung offen und bewirkt keine Änderungen in planungsrechtlicher Hinsicht. Es ist aber 
möglich, dass eine Zwischennutzung aufgrund eines gescheiterten Planungsprozesses zu einer 
Umnutzung wird. Die beschränkte Zeitdauer wird aufgehoben und es kommt zu einer definitiven 
Nutzung (M. SAPUTELLI, Zwischennutzungen, PBG aktuell, 2021, S. 5). 
 
5.2 
Zwar mag die Rekursgegnerin eine befristete Nutzungsdauer angedacht und privatrechtlich 
auch vereinbart haben. Die Baubewilligung selbst weist aber keine Befristung auf. Die Befristung 
begründet sich einzig und alleine in der zukünftigen Erwartung, dass das F.___areal im Rahmen 
des geplanten Autobahnanschlusses neu beplant wird. Aufgrund des jetzigen Planungsstands 
des Autobahnanschlusses ist somit noch mit einer jahrelangen Nutzung der Eventhalle zu rech-
nen. Hinzu kommt in Konstellationen wie der vorliegenden immer die Gefahr, dass sich die ge-
plante Zwischennutzung aufgrund von gescheiterten oder verzögerten Planungsprozessen zu ei-
ner definitiven oder zumindest stark verlängerten Nutzung wandeln kann. Die im Baugesuch ge-
wählte Terminologie der befristeten Zwischennutzung ist daher irreführend. Zudem ist festzuhal-
ten, dass auch für Zwischennutzungen die geltenden Regelungen zu beachten sind und (sofern 
kein Beurteilung- oder Ermessensspielraum besteht) keine verminderten Anforderungen 
gestellt werden dürfen. 
 
6. 
 
Soweit die Rekurrentinnen sich auf den Standpunkt stellen, Projektänderungen im Baugesuchs-
verfahren Nr. 007 betreffend der Nutzung für 1'800 Personen würden per se auch die vorliegende 
Baubewilligung tangieren, kann ihnen nicht gefolgt werden. Für das gleiche Grundstück können 
gleichzeitig auch mehrere Baugesuche gestellt werden, wobei es dem Bauherrn freisteht, welches 
der Projekte er allenfalls realisieren möchte. Die von den Rekurrentinnen mit Schreiben vom 
29. November 2021 vorgebrachten "gestalterischen Gründe", welche eine Überarbeitung des 
Projekts notwendig machen würden, werden sodann in keiner Weise substantiiert. 
 
7. 
 
Die Rekurrentinnen rügen eine ungenügende Visierung des Bauvorhabens. 
 
7.1 
Nach Art. 138 PBG stellt die Bauherrschaft vor dem Auflageverfahren Visiere auf, die Stel-
lung und Ausmass der Baute oder Anlage bezeichnen. Bauvisiere sollen einerseits Nachbarn und 
sonstige Interessenten auf einen geplanten Bau aufmerksam machen, damit sie sich darüber in 
den Bauplänen orientieren können, anderseits der Baupolizeibehörde bei der Prüfung und Beur-
teilung des Baugesuchs als Hilfsmittel dienen (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, 
Bern 2003, N 886). Gegenüber vom Bauvorhaben betroffenen Personen verfolgen Visiere somit 
in erster Linie Publikationswirkung (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2001/I/6). Für 
die Beurteilung eines Baugesuchs sind aber letztlich die Baupläne massgebend. Auf Ungenauig-
keiten in der Visierung des geplanten Bauprojekts kann sich der Nachbar nur berufen, wenn es 
ihm nicht möglich oder nicht zumutbar war, sich anhand der Baupläne zu orientieren. Fehlende 
oder mangelhafte Visierungen bleiben somit ohne Folgen für das Baubewilligungsverfahren, 
wenn der Einsprecher dadurch keine Nachteile erleidet (Urteil des Bundesgerichtes 1C_155/2015 
vom 19. Januar 2016 Erw. 3.2; BDE Nr. 39/2014 vom 2. Juni 2014 Erw. 2.3.1). 
 


 
 
10/22 
7.2 
Die Rekurrentinnen machen – wie bereits vor Vorinstanz – nicht geltend, inwiefern eine 
falsche Visierung vorgenommen worden sei. Auch ist fraglich, inwiefern das Vorhaben überhaupt 
visiert hätte werden können, da es sich um eine blosse Umnutzung mit untergeordneten baulichen 
Massnahmen handelt und nicht etwa um einen gänzlichen Neubau. Auch ist fraglich, ob den Re-
kurrentinnen aus der behaupteten falschen Visierung überhaupt ein rechtlicher Nachteil erwach-
sen ist. Wie oben dargelegt, ist es zwar ein wesentlicher Ausfluss der Visierungspflicht, dass sich 
Anstösser ein Bild des Bauprojekts machen können. Allerdings genügt das Studium der Planun-
terlagen regelmässig, um bezüglich eines Bauprojekts eine klare Vorstellung zu erhalten. Diese 
Pläne standen den Rekurrentinnen zur Verfügung. Den Unterlagen konnten die Rekurrentinnen 
die geplanten baulichen Massnahmen sowie die Nutzungen entnehmen. Damit war es ihnen ohne 
weiteres möglich, die Auswirkungen des Projekts abzuschätzen. Es war ihnen auch offensichtlich 
möglich, rechtzeitig Einsprache gegen das Baugesuch zu erheben. Daraus folgt, dass die Rekur-
rentinnen aus der behaupteten falschen Visierung nichts zu ihren Gunsten abzuleiten vermögen. 
Damit kann auch offenbleiben, ob die Visiere tatsächlich nicht korrekt gestellt worden seien. Die 
Rüge erweist sich ohnehin als unbegründet. 
 
8. 
 
Die Rekurrentinnen rügen weiter die Erschliessung des Vorhabens. Die klassierte Fläche der 
F.___strasse werde seit Jahren mit Parkplätzen überstellt. Der eigentliche Verkehr werde dage-
gen über eine Fläche geführt, die weder rechtlich sichergestellt sei, noch den Erfordernissen der 
Verkehrssicherheit genüge. 
 
8.1 
Bevor auf die Frage der Verkehrssicherheit näher eingegangen werden kann, ist zuerst zu 
prüfen, ob das Bauvorhaben überhaupt grundsätzlich den Anforderungen an eine Erschliessung 
genügt. 
 
8.1.1 Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) 
ist Land unter anderem dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende 
Zufahrt besteht. Das Bundesrecht stellt diesbezüglich jedoch nur allgemeine Grundsätze auf; die 
konkreten Anforderungen ergeben sich aus dem kantonalen und kommunalen Recht wie auch 
aus der kantonalen Gerichts- und Verwaltungspraxis, so insbesondere in Bezug auf das Ausmass 
der Erschliessungsanlagen und die Anforderungen an eine genügende Zugänglichkeit (vgl. u.a. 
Urteile des Bundesgerichtes 1C_489/2017 vom 22. Mai 2018 Erw. 3.2 und 1C_244/2020 vom 
17. Juni 2021 Erw. 5.2.1; A. REY, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öf-
fentliches Baurecht, Zürich/Basel/Genf 2016, N 3.284 f.; M. NEFF, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], 
Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 67 N 3). Nach 
Art. 67 Bst. a PBG ist Land strassenmässig erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und 
Wegfahrten verfügt. Die Bestimmung entspricht inhaltlich Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG, weshalb für 
die Frage der hinreichenden strassenmässigen Erschliessung auch auf die Rechtsprechung zum 
BauG abgestellt werden kann. Eine Zufahrt ist allgemein dann als hinreichend zu betrachten, 
wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden und 
der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren 
Weg bietet und von den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr 
und Schneeräumung) ungehindert benützt werden kann und – wenn sie über fremdes Grundei-
gentum führt – rechtlich gesichert ist (vgl. HEER, a.a.O., N 513; NEFF, a.a.O., Art. 67 N 10 und 12). 
 
8.1.2 Strassen werden nach Art. 8 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG) nach der 
geplanten Zweckbestimmung in verschiedene Klassen eingeteilt: Für den örtlichen und überörtli-
chen Verkehr sind nach Art. 8 Abs. 1 StrG Gemeindestrassen erster Klasse vorgesehen. Diese 
stehen dem allgemeinen Motorfahrzeugverkehr offen. Gemeindestrassen zweiter Klasse dienen 
der Groberschliessung des Baugebiets und der Erschliessung grösserer Siedlungsgebiete aus-
serhalb des Baugebiets. Sie stehen dem allgemeinen Motorfahrzeugverkehr regelmässig offen 


 
 
11/22 
(Art. 8 Abs. 2 StrG). Gemeindestrassen dritter Klasse dienen dagegen der übrigen untergeordne-
ten Erschliessung sowie der Land- und Forstwirtschaft. Sie stehen dem allgemeinen Motorfahr-
zeugverkehr nicht offen (Art. 8 Abs. 3 StrG). Gemeindestrassen dritter Klasse sind somit die nied-
rigste Kategorie öffentlicher Strassen und eine Auffangklasse. Alle öffentlichen Strassen, die nicht 
zwingend einer höheren Klasse zuzuordnen sind, gehören folglich zu den Gemeindestrassen drit-
ter Klasse; sie dienen der Feinerschliessung und ihre bautechnische Ausgestaltung wird nach 
ständiger Praxis des TBA auf Basis der VSS-Norm 40 045 ("Projektierung, Grundlagen: Stras-
sentyp Erschliessungsstrassen") beurteilt. Die Feinerschliessung umfasst dabei den Anschluss 
der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von 
öffentlich zugänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen (BDE Nr. 96/2020 vom 
13. Oktober 2020 Erw. 5.1.1). Bereits in der "Botschaft und Entwürfe des Regierungsrates vom 
28. Mai 1986 zu Strassengesetz und Grossratsbeschluss über den Strassenplan" (im Folgenden: 
Botschaft zum StrG) führte die Regierung aus, dass die früher noch häufig bestehenden Bau-
landerschliessungen mittels dienstbarkeitsrechtlich gesicherten Privatstrassen "ungeeignet" 
seien. Der Begriff der öffentlichen Strasse müsse deshalb so verstanden werden, dass sämtliche 
Erschliessungsstrassen als öffentlich gelten. Namentlich sollten ausdrücklich auch die Anlagen 
zur Feinerschliessung öffentlich sein (Botschaft zum StrG, in: ABl 1986, S. 1619; s. dazu auch 
G. GERMANN, Kurzkommentar zum st.gallischen Strassengesetz vom 12. Juni 1988, St.Gallen 
1989, Art. 1 N 3, wonach Bauland künftig nicht mehr durch Privatstrassen erschlossen werden 
darf). 
 
8.1.3 Nur die Hauszugänge und -zufahrten auf dem Baugrundstück selbst zählen nicht mehr zur 
eben beschriebenen Feinerschliessung (Botschaft zum StrG, a.a.O., S. 1619; GVP 2011 Nr. 21). 
Aufgrund der Tatsache, dass dort der Verkehr innerhalb eines einzigen Privatgrundstücks statt-
findet, besteht in der Regel keine Notwendigkeit an einer Öffentlicherklärung der internen Er-
schliessung (Hauszufahrt). Bei solchen Hauszufahrten handelt es sich um klassische Privatstras-
sen, die lediglich Einzelinteressen dienen und bei denen das Verfügungsrecht über sie aus-
schliesslich beim privaten Eigentümer liegt (Botschaft zum StrG, in: ABl 1986, S. 1619 f.). Solche 
internen Grundstückzufahrten werden deshalb regelmässig nach der VSS-Norm 40 050 ("Grund-
stückzufahrten") beurteilt (vgl. dazu auch VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 4.2; BDE 
Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.1.2). Genau so wird in Kapitel A, Ziff. 1, der VSS-Norm 
40 050 auch deren Geltungsbereich definiert: "Diese Norm gilt für Grundstückzufahrten. Als 
Grundstückzufahrt wird eine für die Benützung mit Strassenfahrzeugen bestimmte Verbindung 
(private Ein- und Ausfahrt) zwischen einer öffentlichen, vortrittsberechtigten Strasse und einem 
anliegenden Grundstück mit kleinem Verkehrsaufkommen verstanden." 
 
8.1.4 Entsprechend der geschilderten Praxis ist eine Zufahrt, die – wenn auch nur teilweise – 
über ein Drittgrundstück verläuft, um ein Baugrundstück strassenmässig zu erschliessen, keine 
blosse Hauszufahrt mehr. So hält auch das Verwaltungsgericht im Urteil B 2021/45 vom 13. Feb-
ruar 2022 (Erw. 3.2.2) fest, dass eine (private) Zufahrt als Gemeindestrasse dritter Klasse öffent-
lich zu erklären sei, wenn sie über ein Drittgrundstück führe. Bei einer solchen Strasse handelt es 
sich bereits um eine Feinerschliessungsanlage (vgl. BDE Nr. 63/2019 vom 17. Oktober 2019 
Erw. 4.7.1 f.; BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.1.3), womit ihr Bestand auch als im 
öffentlichen Interesse liegend zu betrachten ist. Eine solche Strasse ist nach der st.gallischen 
Regelung von Art. 8 Abs. 3 StrG zwingend (und zumindest) als Gemeindestrasse dritter Klasse 
zu widmen, also öffentlich zu erklären. Eine solche Erschliessungsanlage lediglich privatrechtlich 
zu sichern genügt nicht, weil das Strassengesetz für sämtliche Strassen, denen eine Feiner-
schliessungsfunktion zukommt, die Öffentlicherklärung verlangt. Folglich ist die bloss privatrecht-
liche Sicherstellung der Erschliessungsanlage mit st.gallischem Recht unvereinbar (BDE 
Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 5.1.3; BDE Nr. 27/2021 vom 22. April 2021 Erw. 7.3; 
BUDE Nr. 27/2022 vom 21. März 2022 Erw. 3.2). 
 


 
 
12/22 
8.1.5 Der Grossteil des strittigen Vorhabens betrifft das Grundstück Nr. 001. Die auf der Südseite 
des Gebäudes geplanten Parkplätze befinden sich jedoch zur Hälfte auf dem Grundstück Nr. 002, 
weshalb beide Grundstücke als zu erschliessende Baugrundstücke zu betrachten sind. Das für 
die Anfahrt massgebende Baugrundstück Nr. 002 ist über die F.___strasse (Gemeindestrasse 2. 
Klasse) fein erschlossen. Das etwa 40 m lange Verbindungsstück zwischen der Grundstücks-
grenze und der K.___strasse (Kantonsstrasse) stellt die Feinerschliessungsanlage für das Bau-
grundstück Nr. 002 im obengenannten Sinn dar. Inwiefern dieser Strassenabschnitt rechtlich oder 
tatsächlich nicht sichergestellt sei, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Na-
mentlich fallen rechtliche Sicherstellung und tatsächliche Nutzung nicht auseinander. Das Bau-
vorhaben auf dem Grundstück Nr. 002 ist daher nach st.gallischer Praxis in rechtlicher wie auch 
tatsächlicher Hinsicht grundsätzlich erschlossen. 
 
8.1.6 Die rekurrentischen Ausführungen beziehen sich dagegen auf die grundstücksinterne Aus-
gestaltung der F.___strasse. Es ist unbestritten, dass die klassierte Fläche der F.___strasse als 
Abstellfläche für Motorfahrzeuge genutzt wird. Auf der ganzen Länge des F.___gebäudes befin-
den sich Abstellflächen, welche im klassierten Bereich der Strassenfläche liegen. Dies wird durch 
den untenstehenden Kartenausschnitt aus dem Geoportal (Orthofoto 2019 überlagert mit Stras-
senklassierung) verdeutlicht. Der tatsächliche Verkehr wird aber über die südöstlich der Klassie-
rung gelegene Fläche geführt. 
 
8.1.7 Die rechtlich gesicherte Strassenführung kann nicht genutzt werden, während die tatsäch-
liche Strassenführung rechtlich nicht gesichert ist. Dieser offensichtliche Missstand hat aber für 
die Erschliessung des strittigen Bauvorhabens keine Auswirkungen. Denn die Erteilung der Bau-
bewilligung ist hinsichtlich der rechtlichen und tatsächlichen Erschliessung auf das Verbindungs-
stück zwischen der Grundstücksgrenze und der K.___strasse (Kantonsstrasse) angewiesen. Dar-
über hinaus stellt die F.___strasse für das Grundstück Nr. 002 bloss eine grundstücksinterne Er-
schliessungsanlage dar, welche nach der st.gallischen Praxis gar nicht zu klassieren wäre. An-
ders verhält es sich aber mit dem Grossteil des F.___gebäudes, welches auf dem Grundstück 
Nr. 001 der G.___ AG liegt. Diese Eingänge des Gebäudes sind nur über das Grundstück Nr. 002 
erschlossen. Diesbezüglich stellt die F.___strasse daher eine Feinerschliessungsanlage dar. Da 
sich aber vorliegend ein Teil der streitgegenständlichen Parkplätze auf dem rechtlich und tatsäch-
lich erschlossenen Grundstück Nr. 002 befinden, bleibt dies ohne Belang. 
 
8.1.8 Auch wenn das strittige Bauvorhaben rechtlich und tatsächlich hinreichend erschlossen ist 
und sich die rekurrentische Rüge daher als unbegründet erweist, ist der Vollständigkeit halber 
kurz auf den unrechtmässigen Zustand der F.___strasse einzugehen. Es ist unbestritten, dass 
die rechtlich gesicherte und die tatsächliche Strassenführung auseinanderfallen. Dieser Miss-
stand von Planung und Wirklichkeit ist zu beheben. Hierfür ist die Stadt Z.___ zuständig, da sie 
die Hoheit über die Gemeindestrassen innehat (Art. 11 StrG). An dieser Zuständigkeit ändert 
nichts, dass der Kanton St.Gallen Grundeigentümer ist. Strassenaufsichtsbehörde ist die Stadt. 
Die Anpassung ist in mehrfacher Hinsicht überfällig. In zeitlicher Hinsicht ist festzustellen, dass 
der Missstand bereits seit Jahrzehnten besteht. Auch hinsichtlich der Bedeutung der F.___strasse 
ist eine Anpassung überfällig. Zum einen führt ein für den Langsamverkehr wichtiger Radweg 
über die F.___strasse. Zum anderen erfährt das gesamte F.___areal und die nahe Umgebung 
aufgrund der diversen Nutzungen einen immer grösseren Publikumsverkehr. Im F.___gebäude 
wie auch im J.___ erfolgen verschiedene – teils an die Öffentlichkeit gerichtete – Nutzungen. Der 
Anpassungsbedarf von Planung und Wirklichkeit ist ausgewiesen. So hält auch das TBA in sei-
nem Amtsbericht zu Recht fest, dass ein generelles Konzept für das gesamte F.___areal fehle. 
Der pauschale Verweis der Vorinstanz – eine formelle Anpassung des Strassenplans sei nicht 
nötig, da das Areal aufgrund des Autobahnanschlusses ohnehin in naher Zukunft überbaut werde 
– geht dagegen fehl. Wie bereits einleitend ausgeführt, gibt es keine gesetzliche Grundlage, wel-


 
 
13/22 
che bei blossen Zwischennutzungen die raumplanungs- und baurechtlichen Rahmenbedingun-
gen aushebeln würde. Weiter kann bei einer mehrjährigen Nutzungsphase ohnehin nicht von ei-
ner blossen Zwischennutzung gesprochen werden. 
 
8.2 
Ungeachtet des beschriebenen Missstands ist festzuhalten, dass das strittige Bauvorhaben 
in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht grundsätzlich erschlossen ist. 
 
8.3 
Näher zu prüfen ist, ob Gründe der Verkehrssicherheit dem Vorhaben entgegenstehen. Die 
Rekurrentinnen bringen vor, die Erfordernisse der Verkehrssicherheit seien nicht erfüllt. Sodann 
seien die eingezeichneten Parkplätze nicht zulässig. Zum einen würde die Zustimmung der 
Grundeigentümerschaft fehlen, zum anderen würden die Dimension und die Anordnung nicht den 
verkehrspolizeilichen Anforderungen genügen. 
 
8.3.1 Aufgrund dessen, dass das massgebende Gebiet eben und grossflächig asphaltiert ist, lie-
gen grundsätzlich optimale Bedingungen vor, um eine sichere Verkehrsführung zu gewährleisten. 
Dies umso mehr als die Höchstgeschwindigkeit auf 30 km/h beschränkt ist und – abgesehen vom 
Langsamverkehr – ausschliesslich Zubringerdienste zulässig sind. So hält auch das TBA in sei-
nem Amtsbericht fest, dass der massgebende Grundbegegnungsfall PW / LW auf der klassierten 
wie auch der effektiv genutzten Strasse problemlos möglich ist. Ob die Verkehrsführung über die 
nicht klassierte Fläche rechtlich zulässig ist, stellt – wie oben dargelegt – keine im vorliegenden 
Rekurs zu beantwortende Frage dar. Zumal der Grundbegegnungsfall in der gelebten Verkehrs-
führung möglich ist, kann eine diesbezügliche Verkehrsgefährdung verneint werden. 
 
8.3.2 Das TBA bemängelt in seinem Amtsbericht die Sichtweiten der Parkplätze. Ein Sichtwei-
tennachweis könne aufgrund der Anordnung der Parkplätze wahrscheinlich nicht geführt werden. 
Das TBA kontrollierte offensichtlich die Sichtweiten auf die klassierte Strasse. Da die Parkplätze 
direkt an die klassierte Strasse anstossen ist eine freie Sicht beim Rückwärtssetzen nicht gege-
ben. Ausschlaggebend für die Verkehrssicherheit ist vorliegend aber nicht die Sicht auf die klas-
sierte, sondern diejenige auf die tatsächlich genutzte Strassenfläche, da auch nur hier potenzielle 
Gefahrensituationen überhaupt entstehen können. Wie ein Blick in das öffentlich zugängliche 
Bildmaterial (google.maps.ch) zeigt, besteht zwischen den Parkplätzen und der markierten Stras-
senführung eine erhebliche Distanz von bis zu etwa 5 m. Gegen Südwesten hin verkleinert sich 
der Abstand zur Strassenführung zwar, es bleibt jedoch ein Abstand von rund 2 m. Bei dieser 
Ausgangslage ist auch eine Verkehrsgefährdung zu verneinen (vgl. hierzu BDE Nr. 22/2016 vom 
23. Mai 2016 Erw. 7.4). 
 
8.4 
Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass das strittige Vorhaben (ungeachtet des offensicht-
lichen Missstands hinsichtlich der auseinanderklaffenden Strassenführung) in rechtlicher und tat-
sächlicher Hinsicht erschlossen ist und sich die Rüge daher als unbegründet erweist. 
 
9. 
 
Die Rekurrentinnen rügen weiter, dass die Anzahl der geplanten Parkplätze angesichts von bis 
zu 300 Gästen nicht ausreichend seien. 
 
9.1 
Art. 72 Abs. 1 BauG bestimmt, dass der Bauherr bei Neuerstellung, Zweckänderung oder 
Erweiterung von Bauten und Anlagen verpflichtet werden könne, auf privatem Grund Abstellflä-
chen für Motorfahrzeuge der Benützer oder Besucher zu schaffen, soweit die örtlichen Verhält-
nisse es zulassen und die Kosten zumutbar sind. Bei Art. 72 Abs. 1 BauG handelt es sich um eine 
Kann-Vorschrift; wenn die politische Gemeinde im kommunalen Recht – in aller Regel in ihrem 
Bau- oder einem separaten Parkplatzreglement – keine Verpflichtung zur Erstellung von Parkplät-
zen vorgesehen hat, kann sie diese nicht einzelfallweise und direkt gestützt auf Art. 72 Abs. 1 
BauG verlangen (B. HEER, a.a.O. N 710; VerwGE B 2010/96 vom 10. Oktober 2010 Erw. 5.1). 
 


 
 
14/22 
9.2 
Das kommunale Recht der Stadt Z.___ kennt keine Verpflichtung zur Erstellung von Park-
plätzen auf privaten Grundstücken. Wie dargelegt, stellt Art. 72 Abs.1 BauG allein auch keine 
genügende gesetzliche Grundlage dar, die Erstellung von Parkplätzen zu verfügen. Entgegen den 
rekurrentischen Ausführungen beschränkt sich die Befreiung von Pflichtparkplätzen nicht nur auf 
kleinere Bauvorhaben. So hielt das Verwaltungsgericht im Urteil B 2014/77 vom 28. April 2015 
fest, dass selbst für den Neubau einer Kirche mit bis zu 300 Besuchern keine Pflichtparkplätze im 
Sinn von Art. 72 Abs. 1 BauG zu erstellen seien (Erw. 6, bestätigt im Urteil des Bundesgerichtes 
1C_291/2015 vom 16. Oktober 2015 Erw. 2.2). Zudem ist im Betriebskonzept (Ziff. 4.8) vorgese-
hen, dass auf die fehlenden Parkplätze vor Ort hingewiesen werde und die geladenen Gäste 
gebeten würden mit öffentlichen Verkehrsmitteln anzureisen. Es ist ohne Weiteres davon auszu-
gehen, dass die Gäste der Aufforderung nachkommen werden, befindet sich doch die Lokalität in 
Gehdistanz zum Hauptbahnhof. Darüber hinaus befindet sich eine Haltestelle der H.___ AG auf 
dem F.___areal. Entsprechend beurteilte das TBA in seinem Amtsbericht die Anbindung an den 
öffentlichen Verkehr auch als sehr gut. Darüber hinaus stehen Fahrradabstellplätze inkl. Ab-
schliessmöglichkeiten zur Verfügung. Bei grösseren Veranstaltungen werde sodann mit Schildern 
auf das Parkverbot aufmerksam gemacht und die Einfahrt zur F.___strasse überwacht. Aufgrund 
dieser Massnahmen sowie der Tatsache, dass die Stadt Z.___ keine Verpflichtung zur Erstellung 
von Parkplätzen kennt, ist die Parkplatzsituation nicht zu beanstanden. Die rekurrentische Rüge 
erweist sich als unbegründet. 
 
10. 
 
Die Rekurrentinnen rügen, das Vorhaben sei bereits aufgrund seiner Grösse sowie der vorgese-
henen Öffnungszeiten nicht zonenkonform. 
 
10.1 Bauten und Anlagen haben dem Zweck der jeweiligen Nutzungszone zu entsprechen 
(Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG). Der Zweck der Nutzungszone ergibt sich aus der Umschreibung der 
Zonenart. In einem ersten Schritt wird nur abstrakt geprüft, ob eine Baute oder Anlage zu einer 
bestimmten Kategorie gehört, die in der betreffenden Zone zulässig ist. Nicht geprüft wird, welche 
Immissionen ein Betrieb konkret verursacht. Die Zulässigkeit einer Baute oder Anlage beurteilt 
sich unabhängig einer bereits bestehenden örtlichen Belastung. Die konkrete Beurteilung ist erst 
in einem zweiten Schritt vorzunehmen. Dabei ist namentlich zu prüfen, ob der Betrieb Immissio-
nen zur Folge hat, die das zulässige Mass überschreiten. Die zweistufige Beurteilung von Bauten 
und Anlagen auf ihre immissionsrechtliche Zulässigkeit wird durch Art. 43 der eidgenössischen 
Lärmschutz-Verordnung (SR 814.41; abgekürzt LSV) bestätigt. Nach dieser Bestimmung sind 
den Nutzungszonen nach dem Raumplanungsgesetz Empfindlichkeitsstufen zuzuordnen 
(vgl. u.a. GVP 2005 Nr. 26 Erw. 3b). 
 
10.2 Das Grundstück ist der WG4 zugewiesen. Die in Art. 13 PBG geregelte Wohn-Gewerbe-
zone ist nicht direkt anwendbar, weshalb weiterhin auf Art. 12 BauG abzustellen ist. Gemäss 
Botschaft entspricht Art. 13 Abs. 1 PBG aber materiell ohnehin Art. 12 BauG (Botschaft und Ent-
wurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, in: ABl 2015, 2437). In 
Wohn-Gewerbezonen, für die nach Art. 4 der Bauordnung der Politischen Gemeinde Z.___ vom 
9. August 2002 bzw. 23. Februar 2006 (SRS 731.1; abgekürzt BO) die Empfindlichkeitsstufe III 
gilt, sind mässig störende Gewerbebetriebe zulässig (Art. 12 BauG). Im Gegensatz zur Wohn-
zone, von der störende Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe grundsätzlich fernzuhalten sind, 
sind in der gemischten Zone Gewerbebetriebe erlaubt, die gewisse Unannehmlichkeiten mit sich 
bringen, solange das gesunde Wohnen nicht beeinträchtigt bzw. die Wohnnutzung nicht erheblich 
gestört wird (URP 1997/4, S. 323). Allgemein gesprochen sind hier Gewerbe erlaubt, die nicht in 
die Gewerbe-Industrie- oder Industriezone gehören. Das sind mittlere, nicht übermässig störende 
Betriebe, Ladengeschäfte, Restaurants und dergleichen, ebenso Baulager, Umschlagplätze für 
Kies und Sand, nicht aber Grossbetriebe mit bedeutendem Bedarf nach Land und Verkehrsflä-
chen. Autoreparaturwerkstätten, Spenglereien, Kundenschreinereien einer bestimmten Grösse 


 
 
15/22 
werden ebenso den mässig störenden Betrieben zugerechnet wie Handwerksbetriebe, Lager-
plätze von Bauunternehmungen für Mulden, Maschinen und Baugeräte. Bei der Prüfung der Zo-
nenkonformität fallen als massgebende Betriebsmerkmale bzw. Betriebsdaten nach ständiger 
Praxis des Bau- und Umweltdepartementes (vgl. Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2014/I/2) in erster Linie die Art der Produkte oder Dienstleistungen, die Zahl der Beschäftigten, 
die eingesetzten Produktionsmittel, die baulichen und betrieblichen Bedürfnisse, die Anforderun-
gen an die Infrastruktur, der angestrebte Umsatz, die räumliche Bedeutung und die Auswirkungen 
auf die Umwelt in Betracht (J. BEREUTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Pla-
nungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 13 N 7; B. HEER, a.a.O., N 373). 
 
10.3 Gemäss Betriebskonzept ist die geplante Eventhalle auf Veranstaltungen mit bis zu 
300 Personen beschränkt. Soweit sich die Rekurrentinnen auf den Standpunkt stellen, dass auf 
den Baugesuchsplänen 200 zusätzliche Sitzplätze eingezeichnet seien und deshalb mit insge-
samt 500 Gästen zu rechnen sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Baugesuchsformular und Be-
triebskonzept gehen klar von 300 Gästen aus. Wie die Rekurrentinnen auf die angeblichen Sitz- 
und Stehplatzzahlen kommen, ist nicht nachvollziehbar und wird auch nicht näher begründet. 
 
10.4 Das Herzstück des Projekts – so das Betriebskonzept – ist die Eventhalle im Hochparterre. 
Darin befindet sich ein mobiler Bühnenbereich, eine fix installierte Bar sowie zwei mobile Bars. 
Das Untergeschoss beherbergt hauptsächlich Nebenräume (Toiletten, Lagerraum usw.). Der 
Aussenbereich zur Südseite kann zu speziellen Anlässen genutzt werden. Sei es für einen Hoch-
zeits- oder Firmenapéro oder zur Erweiterung eines Events. Auf der Rampe ist ein bestuhlter 
Aussenbereich mit insgesamt 42 Sitzplätzen vorgesehen. Die meisten Veranstaltungen seien im 
Corporate-, Sport-, Kultur- und Privatsegment angesiedelt. Bei diesen Veranstaltungen gehe die 
Rekursgegnerin von einer kleineren (bis 100 Personen) bis mittleren (ab 100 bis 300 Personen) 
Belegung aus. Ca. 80% der bisher eingegangenen Reservationen befänden sich in diesem Be-
reich. Es seien zukünftig auch grössere Anlässe mit einem prozentualen Anteil von etwa 20% 
vorgesehen (z.B. Generalversammlungen, Musikveranstaltungen, Getränke- und Foodfestivals 
und diverse Meisterschaften). 
 
10.5 Generell können unter dem Begriff "Event" sehr verschiedenartige kommerzielle Anlässe 
mit sehr unterschiedlichen Nutzungsarten und -intensitäten verstanden werden wie z.B. Konzerte, 
Theater, Feiern und Feste aller Art, Messen und Ausstellungen, Tagungen und Kongresse oder 
sonstige kleinere, mittlere und grössere Veranstaltungen. Abstrakt betrachtet kann eine Event-
halle am ehesten mit dem Betrieb einer Gastwirtschaft verglichen werden, da auch hier Feiern 
und Feste stattfinden. Auch verfügen Gastwirtschaftsbetriebe oft über separate anmietbare 
Räumlichkeiten, so dass geschlossene Gesellschaften Veranstaltungen durchführen können. Der 
von der Rekursgegnerin geplante Betrieb ist somit in der Wohn-Gewerbezone ohne Weiteres 
abstrakt zonenkonform. Der Verweis der Rekurrentinnen auf die hohe Gästeanzahl ist dabei un-
behelflich. Erweist sich doch nach Praxis des Bau- und Umweltdepartementes auch ein Gastwirt-
schaftsbetrieb mit 260 Plätzen als abstrakt zonenkonform (GVP 2000 Nr. 76). Der Fall betraf zwar 
einen Betrieb in der Kernzone. Zumal aber auch in der Kernzone mässig störende Betriebe zu-
lässig sind, ist die Praxis auch auf den vorliegenden Sachverhalt anwendbar. Auch die Öffnungs-
zeiten stehen der Bejahung der abstrakten Zonenkonformität nicht entgegen. In der Wohn-Ge-
werbezone sind nach abstrakter Betrachtungsweise Betriebe mit bis zu 50 Vollbeschäftigten, Öff-
nungszeiten vorwiegend zwischen 6.00 und 22.00 Uhr, mässigem Individualverkehr und mässi-
gen (materiellen und ideellen) Immissionen zonenkonform (Baudepartement SG, Juristische Mit-
teilungen 2000/I/5). Daran ändert nichts, dass die ordentlichen Schliessungszeiten gemäss dem 
Gastwirtschaftsgesetz des Kantons St.Gallen (sGS 553.1; abgekürzt GWG) weitergehend sind 
(Schliessungszeit von Mitternacht bis 5.00 Uhr; am Wochenende ab 1.00 Uhr). Denn dem GWG 
unterstehen alle Gastwirtschaftsbetriebe, welche nach ständiger Praxis in Mischzonen wie der 


 
 
16/22 
Wohn-Gewerbezone abstrakt zonenkonform sind. Die Grösse des Betriebs sowie die Öffnungs-
zeiten sind vielmehr im Rahmen der konkreten Zonenkonformität zu beurteilen. Die Rüge der 
Rekurrentinnen erweist sich als unbegründet. 
 
11. 
 
Weiter beanstanden die Rekurrentinnen die konkreten Emissionen sowie den Lärmschutznach-
weis. 
 
11.1 Die Bejahung der abstrakten Zonenkonformität bedeutet noch nicht, dass die konkret er-
zeugten Immissionen in der Umgebung hingenommen werden müssen. In einem zweiten Schritt 
ist zu prüfen, ob der Betrieb Emissionen zur Folge hat, die das zulässige Mass überschreiten. 
Nach Art. 11 Abs. 2 des eidgenössischen Umweltschutzgesetzes (SR 814.01; abgekürzt USG) 
sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieb-
lich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (vorsorgliche Emissionsbegrenzung). Gemäss Art. 11 
Abs. 3 USG werden die Emissionsbegrenzungen verschärft, wenn feststeht oder zu erwarten ist, 
dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich oder 
lästig werden (verschärfte Emissionsbegrenzung). Für die Beurteilung der schädlichen oder läs-
tigen Einwirkungen legt der Bundesrat Immissionsgrenzwerte fest (Art. 13 USG). Diese sind so 
festzulegen, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissionen unterhalb 
dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören (Art. 15 USG). Neue 
ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch diese Anlagen allein erzeugten 
Lärmimmissionen die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten. Die Bewilligungsbe-
hörde kann eine Lärmprognose verlangen (Art. 25 Abs. 1 USG). Das von der Rekursgegnerin in 
Auftrag gegebene und im Rekurs zweimal überarbeitete Lärmgutachten stellt eine Lärmprognose 
im Sinn von Art. 25 Abs. 1 USG dar und bildet den Ausgangspunkt für die Beurteilung der kon-
kreten Emissionen. 
 
11.2 Nach Art. 28 des Einführungsgesetzes zur eidgenössischen Umweltschutzgesetzgebung 
(sGS 672.1; abgekürzt EG-USG) vollzieht die politische Gemeinde die eidgenössischen Vorschrif-
ten über den Lärmschutz, soweit keine besonderen Vorschriften gelten. In Art. 29 EG-USG sind 
diejenigen Tatbestände aufgezählt, für deren Beurteilung der Kanton zuständig ist. Insbesondere 
ist gemäss Art. 29 Abs. 1 Bst. g EG-USG das Amt für Umwelt zuständig, den Lärmschutz in Ver-
fügungen betreffend Lärm aus Industrie und Gewerbe zu behandeln, wenn eine kantonale Stelle 
nach der Gesetzgebung über den Arbeitnehmerschutz für die Anlage zuständig ist. Veranstal-
tungsbetriebe wie der vorliegende sind entgegen der Ansicht der Rekurrentinnen nicht plange-
nehmigungspflichtig. Die Zuständigkeit zur Beurteilung, ob das Vorhaben die massgebenden 
Bestimmungen des Lärmschutzrechts einhält, obliegt im Kanton St.Gallen somit den Gemeinden. 
Vollständigkeitshalber zu erwähnen bleibt an dieser Stelle, dass die Stadt Z.___ gestützt auf Art. 9 
der Verordnung zum EG-USG (sGS 672.11) als einzige Gemeinde auch den Lärm von plange-
nehmigungspflichten Industrie- und Gewerbebetrieben beurteilt. Die rekurrentische Rüge der Un-
zuständigkeit erweist sich damit als unbegründet. 
 
11.3 Die Rekurrentinnen machen sodann geltend, das Lärmgutachten gehe von einem unzuläs-
sig hohen Schalldämmwert der Decke von 56 dB(A) aus. Die für diesen Wert erforderliche Aus-
stattung des Dachs sei weder heute vorhanden, noch aufgrund der Statik des Dachs realisierbar. 
 
11.3.1 
Im Bericht zur Statik des Dachs vom 3. Dezember 2019 wurde die Traglast im aktu-
ellen Bestand ermittelt. Die Gutachter berücksichtigten den Aufbau des Dachs (von oben nach 
unten: Kiesdach, Schwarzabdichtung, Holzdach, Sparren, Sekundärstahlprofile und Durchlaufträ-
ger Mittelpfette) sowie eine Schneelast nach SIA 261:2003 von 1,6 kN/m2. Die Gutachter kamen 
zum Schluss, dass die Traglastreserven aufgebraucht seien und eine Auflasterhöhung ohne Mas-
snahmen nicht stattfinden könne. Im Betriebskonzept ist dagegen eine zusätzliche Auflasterhö-


 
 
17/22 
hung von 60 kg/m2 vorgesehen (Ziff. 4.12). Dabei handelt es sich um Isolation 30 cm, 2 x Dach-
lattenrost à 5 cm, 2 x Fermacell à 1,5 cm und 1 x Heraklith 2,5 cm. Dieses Material sei notwendig, 
damit die Lärm- und Energievorschriften eingehalten werden können. Durch das zusätzliche Ge-
wicht ergebe sich aber bei Schneefall (gerechnet mit einer bereits reduzierten Schneelast von 1,4 
kN/m2) eine Überlast von 40 kg/m2. Soweit also die Rekurrentinnen beanstanden, dass die schall-
dämmenden Materialien nur auf Kosten der Schneelastreserve verbaut werden können, ist ihnen 
zuzustimmen. Dem Sicherheitsmangel der Statik wollte die Rekursgegnerin aber gemäss Be-
triebskonzept mit einem Pikett- und Dachräumungsdienst Rechnung tragen. Zusätzlich sollten 
Hochlaststützen zur temporären Entlastung eingelagert werden. Von diesem Plan scheint die Re-
kursgegnerin abgewichen zu sein, hält sie doch mit Schreiben vom 12. Dezember 2022 klar fest, 
dass das bestehende Hallendach für die Aufnahme der notwendigen Wärmedämmungen und 
Gipsfaserplatten statisch ertüchtigt werden müsse. Erstaunlicherweise geht die Rekursgegnerin 
bzw. die von ihr beigezogenen Lärmgutachter und Statiker neu auch von einer effektiven Zusatz-
last von 100 kg/m2 aus. 
 
11.3.2 
Art. 101 PBG schreibt vor, dass Bauten und Anlagen während der Erstellung und der 
Dauer des Bestehens den notwendigen Anforderungen an die Sicherheit nach den Regeln der 
Baukunde entsprechen müssen. Die Regeln der Baukunde ergeben sich aus gesetzlichen Vor-
schriften und aus privaten Regelwerken. Bauten und Anlagen, die den Erfordernissen der Sicher-
heit nicht entsprechen, dürfen nicht bewilligt werden (vgl. dazu W. LOCHER, in: Bereuter/Frei/Ritter 
[Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, zu 
Art. 101 N 4 ff.). Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätzlich der 
Bauabschlag zu erteilen (Art. 146 PBG e contrario). Die Baubewilligung darf unter dem Gesichts-
punkt der Verhältnismässigkeit (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung [SR 101; abgekürzt BV]) nicht 
verweigert werden, wenn sie gemäss Art. 147 Abs. 1 PBG mit einschränkenden Bedingungen 
und Auflagen verbunden werden kann. Durch solche Nebenbestimmungen können lediglich un-
tergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach Art. 147 Abs. 1 
PBG vorzugehen, entfällt immer dann, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. 
eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmun-
gen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand 
nicht mehr beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzepti-
onellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Es geht beispielsweise nicht an, 
einen Bau zu bewilligen mit der Auflage, die fehlende Erschliessung müsse vor Baubeginn gere-
gelt sein. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine ein-
heitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Nachgelagerte 
Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist – so etwa wenn die 
Beurteilung der Farb- und Materialwahl während der Bauausführung besser möglich ist – und sich 
daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder 
ergeben können. Dabei ist auf die konkreten Verhältnisse abzustellen. Des Weiteren werden laut 
Art. 21 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz (sGS 731.11; abgekürzt PBV) Baugesu-
che, welche die für die Beurteilung notwendigen bzw. erforderlichen Unterlagen nicht enthalten 
und deshalb unvollständig sind, zur Ergänzung oder Verbesserung zurückgewiesen, und die Be-
willigungsbehörde tritt auf das Gesuch bei Unterbleiben der Verbesserung innert der angesetzten 
Frist nicht ein (zum ganzen VerwGE B 2022/132 vom 17. November 2022 Erw. 4.2 mit weiteren 
Hinweisen). 
 
11.3.3 
Es ist unbestritten, dass die Traglastreserven des Dachs für das geplante Vorhaben 
unzureichend und statische Ertüchtigungsmassnahmen notwendig sind. Es dürfte klar sein, dass 
die Statik eines Gebäudes den notwendigen Anforderungen an die Sicherheit nach den Regeln 
der Baukunde genügen muss. Umso mehr wenn wie vorliegend eine publikumsintensive Nutzung 
mit bis zu 300 Personen vorgesehen ist. Ebenso klar dürfte sein, dass eine ausreichende 
Schneelastreserve (wie sie etwa SIA 261:2003 vorsieht) eine grundlegende Anforderung an die 
Sicherheit im Sinn von Art. 101 PBG darstellt. So anerkennen diverse Gebäudeversicherungen 


 
 
18/22 
die durch Schneedruck verursachte Beschädigung eines Dachs nur bei einer Überschreitung des 
Schneelastgrenzwertes gemäss SIA-Norm als versichertes Elementarereignis (BEZ 2014 
Nr. 15, Ausserrhodische Gerichts- und Verwaltungspraxis [GVP], 2008, 2277). Bei der ursprüng-
lich vorgesehenen Massnahme des Pikett- und Dachräumungsdiensts dürfte es sich kaum um 
eine Sicherheitsmassnahme nach der Regel der heutigen Baukunde handeln. Umso mehr als es 
sich um eine grundlegende, sehr publikumsintensive Umnutzung handelt und die Rekursgegnerin 
auch selbst neu von baulichen Ertüchtigungsmassnahmen spricht. Demnach ist erstellt, dass das 
Vorhaben den Erfordernissen der Sicherheit nicht entspricht. Soweit sich die Rekursgegnerin auf 
den Standpunkt stellt, die notwendigen Ertüchtigungsmassnahmen könnten im Rahmen der nach-
folgenden Ausführungsplanung erfolgen, kann ihr aus mehreren Gründen nicht gefolgt werden. 
Bei der Ertüchtigung der Statik wird in die tragende Grundsubstanz eingegriffen, was in aller Regel 
baubewilligungspflichtig ist (B. WALDMANN, Bauen ohne Baubewilligung? Von klaren und den 
Zweifelsfällen, Schweizerische Baurechtstagung 2017, S. 46). Verstärkend kommt hinzu, dass es 
sich gemäss dem Schreiben der KDP vom 11. Februar 2021 beim fraglichen Gebäude um ein 
Schutzobjekt von kantonaler bzw. nationaler Bedeutung handelt. Auch unter diesem Gesichts-
punkt ist bei Eingriffen in die tragende Struktur eine Baubewilligungspflicht zu bejahen. Da die 
statische Ertüchtigung somit baubewilligungspflichtig ist, kann sie nicht im Rahmen der nachfol-
genden Ausführungsplanung vorgenommen werden. Ebenso wenig handelt es sich um einen un-
tergeordneten Mangel, welcher auflageweise geheilt werden könnte. Das Verwaltungsgericht hat 
mit VerwGE B 2022/132 vom 17. November 2022 entschieden, dass die Einhaltung der sicher-
heitspolizeilichen Anforderungen in Bezug auf die Statik einer Blocksteinmauer eine wesentliche 
Projektänderung erforderlich machen könnte, weswegen dieser Mangel nicht auflageweise ge-
heilt werden durfte (Erw. 4.2). Wenn schon die Statik einer Blocksteinmauer nicht mittels Auflage 
geheilt werden kann, muss das Gleiche erst recht für die Dachstatik einer denkmalgeschützten 
Eventhalle mit bis zu 300 Personen gelten. Die Rüge der Rekurrentinnen erweist sich damit als 
begründet und der angefochtene Beschluss ist aufzuheben. 
 
12. 
 
Bei diesem Ergebnis erübrigt sich eine Auseinandersetzung mit den weiteren Rügen. Aus pro-
zessökonomischen Überlegungen ist dennoch, wenn auch nur summarisch, auf einige weitere 
Rügen einzugehen. 
 
12.1 Die Rekurrentinnen bringen im Zusammenhang mit dem Lärmgutachten mehrere Rügen 
vor. 
 
12.1.1 
Die Lärmquellen des Vorhabens sind vielfältig (Geräuschquellen innerhalb der Event-
halle [Veranstaltungen], Geräuschquellen ausserhalb der Eventhallte [Veranstaltungen, Aussen-
gastronomie] sowie der Lärm der haustechnischen Anlagen [Heizung, Lüftung]). Die verschiede-
nen Lärmquellen sind separat zu beurteilen und schliesslich einer Gesamtbeurteilung zuzuführen. 
Die von den geplanten haustechnischen Anlagen (abgekürzt HLK-Anlagen) ausgehenden Immis-
sionen sind etwa nach Anhang 6 Ziff. 1 Abs. 1 Bst. e LSV als Industrie- und Gewerbelärm zu 
beurteilen. Der Beurteilungspegel für Industrie- und Gewerbelärm und ähnliche Lärmarten wird, 
getrennt für den Tag (7.00 bis 19.00 Uhr) und die Nacht (19.00 bis 7.00 Uhr) berechnet (Anhang 6 
Ziff. 31 LSV). Beim vom Betrieb einer Eventhalle ausgehenden Schallemissionen (Musik, Publi-
kum, Gastronomie) handelt es sich dagegen um Alltagslärm, für welchen es keine allgemeingül-
tige Beurteilungsmethode mit zahlenmässigen Grenzwerten in der LSV gibt. Es ist daher jeweils 
eine Einzelfallbeurteilung notwendig. Die Vollzugsbehörde hat dabei aufgrund von Erfahrungs-
werten einen gewissen Ermessensspielraum. Die vom Betrieb der Eventhalle ausgehenden 
Schallemissionen dürfen höchstens geringfügige Störungen verursachen (vgl. dazu die Ausfüh-
rungen in Urteil des Bundesgerichtes 1C_293/2017 vom 9. März 2018 Erw. 3.1.2). Für die Beur-
teilung können fachlich genügend abgestützte private Richtlinien, wie namentlich die von der Ver-
einigung kantonaler Lärmschutzfachleute („Cercle Bruit“) herausgegebene „Vollzugshilfe zur Er-


 
 
19/22 
mittlung und Beurteilung der Lärmbelastung im Zusammenhang mit dem Betrieb öffentlicher Lo-
kale“ (abrufbar unter www.cerclebruit.ch, "Vollzugsordner", "Alltagslärm", "8.10 Kultur- & Gastge-
werbebetriebe") herangezogen werden. Darin wird die für Gewerbe- und Industriebetriebe gel-
tende Nachtzeit (Anhang 6 Ziff. 31 Abs. 1 LSV) zusätzlich in Abend- und Nachtstunden unterteilt. 
Diese Unterteilung fusst letztlich auf der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, welche die Bewir-
tung auf Aussensitzplätzen verschiedentlich ab 22.00 Uhr abends untersagte. Soweit also die 
Rekurrentinnen rügen, dass eine Differenzierung der Nachstunden nicht zulässig sei, kann ihnen 
nicht gefolgt werden. 
 
12.1.2 
Im Lärmgutachten werden die verschiedenen Lärmquellen separat beurteilt und 
schliesslich – nachdem das AFU dies beanstandet hat – auch einer Gesamtbeurteilung zugeführt. 
Entgegen der rekurrentischen Rüge wurden im Lärmgutachten auch die Immissionen auf die an-
grenzenden und lärmempfindlichen Wohnzonen berücksichtigt. Den Rekurrentinnen ist aber in-
soweit Recht zu geben, dass beim ersten Lärmgutachten nicht alle relevanten Beurteilungsorte 
berücksichtigt wurden. Aber auch diesen Mangel hat die Rekursgegnerin in Bezug auf die lärm-
empfindlichen Räume an der F.___strasse 6 behoben. Inwiefern weitere Beurteilungspunkte feh-
len würden, ist nicht ersichtlich und machen die Rekurrentinnen auch nicht geltend. Die von den 
Rekurrentinnen aufgeworfene Frage, wer von der Stadtverwaltung die Befugnis habe das Ge-
bäude- und Wohnungsregister (GWR) anzupassen, liegt ausserhalb des Verfahrensgegenstands 
und ist daher nicht von Belang. Die Einholung eines Amtsberichts beim Bundesamt für Statistik 
erübrigt sich daher. 
 
12.1.3 
Hinsichtlich des gesondert zu beurteilenden Lärms der HLK-Anlagen hat die Rekurs-
gegnerin – nachdem dies vom AFU beanstandet worden ist – auch den praxisgemässen Vorsor-
gezuschlag von 3 dB(A) berücksichtigt. Die gestützt auf das Tool der Vollzugshilfe 8.10 im Lärm-
gutachten vorgenommene Beurteilung des Gaststättenlärms wurde vom AFU nicht beanstandet. 
Nach Beurteilung des AFU könne davon ausgegangen werden, dass die Lautäusserungen von 
Personen, die sich im Freien aufhalten, bei einem Abstand von mehr als 20 m zum Immissionsort 
zu keinen störenden Immissionen führen werden, wenn es sich wie vorliegend um einen offenen 
Ort handelt und wenn im Freien weder musiziert noch Musik abgespielt wird. Erfahrungsgemäss 
werde ohne Hintergrundmusik in der Regel in Zimmerlautstärke gesprochen. Soweit die Rekur-
rentinnen also massive Ruhestörungen durch vereinzelte Personen nach 22.00 Uhr befürchten, 
kann ihnen nicht gefolgt werden. Im Weiteren geht das AFU auch davon aus, dass sich der 
grösste Teil des maximal 300-köpfigen Publikums im Eventlokal bewegen wird und nicht 
draussen. Dies gelte auch für Raucherinnen und Raucher, die gemäss Betriebskonzept nach 
22 Uhr ausschliesslich in den Rauchercontainern rauchen dürfen. Unbestrittenermassen verbleibt 
nach 22.00 Uhr ein durch den Gästeverkehr verursachter Sekundärlärm. Die Vollzugshilfe 8.10 
ist aber nicht nur auf öffentliche Lokale mit Musikerzeugung zugeschnitten, sondern umfasst alle 
Lärmimmissionen von Gaststätten, einschliesslich Kundenverkehr, Parkplatzlärm und durch Ver-
kehr erzeugten Lärm (Urteil des Bundesgerichtes 1C_293/2017 vom 9. März 2018 Erw. 3.1.2). 
Damit erweist sich auch der von den Rekurrentinnen gerügte Gästeverkehr bzw. die daraus re-
sultierenden übermässigen Immissionen als unbegründet. 
 
12.2 Die Rekurrentinnen rügen weiter, dass angesichts der bis zu 300 Personen zu wenig sani-
täre Anlagen zu Verfügung gestellt würden. Gemäss Art. 9 Abs. 1 der eidgenössischen Hygiene-
verordnung (SR 817.024.1; abgekürzt HyV) müssen Lebensmittelbetriebe – zu welchen der vor-
liegend geplante Betrieb zu zählen ist (Art. 2 Abs. 1 des eidgenössischen Lebensmittelgesetzes 
[SR 817.0; abgekürzt LMG], Art. 2 Abs. 1 Ziff. 1 der eidgenössischen Lebensmittel- und Ge-
brauchsgegenständeverordnung [SR 817.02; abgekürzt LGV]) – über genügend Toiletten mit 
Wasserspülung und Kanalisationsanschluss verfügen. Die Bestimmung statuiert eine generelle 
Pflicht zur Erstellung von Toiletten, eine genaue Zahl lässt sich indessen nicht entnehmen. Auch 
in der kantonalen Gesetzgebung wurde auf eine weitere Konkretisierung verzichtet. Im Kanton 
St.Gallen gibt es auch keine Leitfäden oder Merkblätter, welche bei der Auslegung der geltenden 


 
 
20/22 
baulichen Vorschriften für Gastwirtschaften herangezogen werden könnten. Eine kommunale 
Richtlinie ist ebenfalls nicht vorhanden. Der Bewilligungsbehörde steht daher bei der Festlegung 
der genügenden Anzahl Toiletten ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Gemäss Baugesuchs-
unterlagen ist vorgesehen, dass in einer ersten Phase bis die grosszügigen Toilettenanlagen im 
Untergeschoss (20 Damentoiletten, 5 Herrentoiletten mit 11 Pissoirs) eingebaut sind, den Gästen 
eine mobile Toilettenanlage (4 Damentoiletten, 1 Herrentoilette mit 4 Pissoirs) auf der Südseite 
bereitgestellt werden soll. Die Anzahl der provisorischen Toiletten scheint angesichts von 300 
Personen und der grossen Anzahl von definitiven Toiletten doch sehr gering. Zumal diese Situa-
tion nur während einer Phase von acht Wochen (Betriebskonzept Ziff. 4.4.9) bestehen soll und 
der Vorinstanz ein erheblicher Ermessensspielraum zukommt, ist dies jedoch nicht zu beanstan-
den. 
 
12.3 Die Rekurrentinnen rügen die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 25 des Ener-
giegesetzes (sGS 741.1; abgekürzt EnG). Die Vorinstanz führt in Ziff. 12.1 der Baubewilligung 
aus, dass die Bauteile B1, B1a, W1 und W1a nicht den energetischen Anforderungen an die Ge-
bäudehülle entsprechen würden. Da es sich aber bloss um ein befristetes Provisorium handle, 
würde die Anwendung der Vorschriften zu einer offensichtlichen Härte und einem unverhältnis-
mässigen Aufwand führen. Entsprechend erteilte die Vorinstanz eine Ausnahmebewilligung. In 
der Tat geht aus der Begründung der Vorinstanz zu wenig hervor, inwiefern die Einhaltung der 
Energievorschriften eine offensichtliche Härte darstellt oder zu einem unverhältnismässigen Auf-
wand führt. Der blosse Verweis auf die befristete Dauer vermag eine offensichtliche Härte bzw. 
einen unverhältnismässigen Aufwand jedenfalls nicht zu begründen. Wie eingangs ausgeführt, 
handelt es sich beim strittigen Vorhaben nicht um eine Zwischennutzung von kurzer Dauer. Viel-
mehr ist mit einer mehrjährigen Nutzung zu rechnen. Inwiefern es sich da rechtfertigt in pauscha-
ler Weise eine Ausnahmebewilligung zu erteilen, ist nicht ersichtlich und kann mangels ausrei-
chender Begründung auch nicht nachvollzogen werden. Auch deshalb erweist sich der Rekurs 
als begründet. 
 
13. 
 
Im Weiteren erübrigt sich bei diesem Ergebnis die zusätzliche immissionsrechtliche Prüfung des 
Bauvorhabens nach Art. 684 ZGB (vgl. dazu VerwGE B 2013/135 vom 19. August 2014 
Erw. 2.2.4). 
 
14. 
 
Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Traglastreserven des Dachs für das geplante 
Vorhaben nicht ausreichen und statische Ertüchtigungsmassnahmen notwendig sind. Diese 
Massnahmen sind baubewilligungspflichtig und können nicht im Rahmen der Ausführungspla-
nung erfolgen. Diesbezüglich erweist sich der Rekurs als begründet, weshalb die Baubewilligung 
aufzuheben ist. Sollte das Projekt überarbeitet und ein neues Baugesuch eingereicht werden, so 
wird die Vorinstanz eingehend zu prüfen und zu begründen haben, warum eine Ausnahmebewil-
ligung gemäss Art. 25 EnG zulässig sein soll. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, 
dass sich die Ausnahmetatbestände gemäss Art. 25 EnG per 21. Juli 2021 geändert haben. 
 
15. 
 
15.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, deren 
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– 
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Weil 
auf den Rekurs von D.___ nicht eingetreten werden konnte, der Rekurs der übrigen Rekurrentin-
nen sich aber als begründet erwies, sind die amtlichen Kosten aufzuteilen. Dem Ausgang des 
Verfahrens entsprechend sind D.___ Fr. 500.– an amtlichen Kosten aufzuerlegen, die übrigen 
Fr. 2'500.– sind der Rekursgegnerin zu überbinden. 
 


 
 
21/22 
15.2 Der von den Rekurrentinnen und Rekurrenten am 21. April 2021 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– ist mit den von D.___ zu leistenden amtlichen Kosten von Fr. 500.– zu 
verrechnen und im Mehrbetrag von Fr. 1'300.– zurückzuerstatten. 
 
16. 
 
Rekurrenten und Rekursgegnerin stellen je ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
16.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der 
Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausser-
amtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auf-
erlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; ab-
gekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). 
 
16.2 Die Rekurrenten obsiegen grossmehrheitlich mit ihren Anträgen, auch wenn auf den Rekurs 
von D.___ nicht eingetreten werden konnte. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und recht-
licher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht 
grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Nach Art. 22 
Abs. 1 Bst. a der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der 
Verwaltungsrechtspflege vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis Fr. 6'000.–. Für ein 
aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann das Honorar um 100 Prozent erhöht werden 
(Art. 22 Abs. 2 HonO). Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundho-
norar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendigen Be-
mühungen, der Schwierigkeit des Falls und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, 
bemessen (Art. 19 HonO). Nach ständiger Praxis des Bau- und Umweltdepartementes wird für 
durchschnittlich schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugenschein) regelmässig ein mittle-
res Honorar von Fr. 2'750.– zuzüglich Mehrwertsteuer festgesetzt, sofern ein begründeter Antrag 
auf Entschädigung der Mehrwertsteuer gestellt wurde. 
 
16.3 Mit Schreiben vom 7. Februar 2022 beantragen die Rekurrentinnen und Rekurrenten eine 
erhöhte ausseramtliche Entschädigung von pauschal Fr. 4'500.– zuzüglich 4 % Bausauslagen 
und 7,7 % Mehrwertsteuer. Es ist den Rekurrentinnen und Rekurrenten grundsätzlich zuzustim-
men, dass im vorliegenden Verfahren eine erhöhte Entschädigung angemessen erscheint. 
Musste doch das Lärmgutachten insgesamt zweimal überarbeitet werden, weshalb mehrere 
Amtsberichte zur prüfen waren und auch ein mehrfacher Schriftenwechsel notwendig war. Redu-
zierend zu berücksichtigten ist jedoch, dass auf den Rekurs von D.___ nicht einzutreten war. Sein 
Begehren ist somit auch abzuweisen. Die ausseramtliche Entschädigung ist daher ermessens-
weise auf Fr. 4'000.– zuzüglich der beantragen 4 % Barauslagen (Fr. 160.–), insgesamt also auf 
Fr. 4'160.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
16.4 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen materiell unterliegt und das Nichteintreten auf 
den Rekurs von D.___ bereits bei der Bemessung der ausseramtlichen Entschädigung der 
Rekurrentinnen und Rekurrenten berücksichtigt wurde, hat sie keinen Anspruch auf eine ausser-
amtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
 
 


 
 
22/22 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___, B.___ und C.___ wird gutgeheissen. 
 
b) 
Auf den Rekurs von D.___ wird nicht eingetreten. 
 
c) 
Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt Z.___ vom 19. März 2021 
betreffend Baubewilligung und der Einspracheentscheid werden aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Der E.___ AG wird eine Entscheidgebühr von Fr. 2'500.– auferlegt. 
 
b) 
D.___ wird eine Entscheidgebühr von Fr. 500.– auferlegt. 
 
c) 
Der am 21. April 2021 von D.___ geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'800.– wird 
mit der von ihm zu leistenden Entscheidgebühr von Fr. 500.– verrechnet und im Restbetrag 
von Fr. 1'300.– zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___, B.___ und C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 
gutgeheissen. Die E.___ AG entschädigt A.___, B.___ und C.___ ausseramtlich mit insge-
samt Fr. 4'160.– zuzüglich Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das 
Begehren 
von 
D.___ 
um 
Ersatz 
der 
ausseramtlichen 
Kosten 
wird 
abgewiesen. 
 
c) 
Das Begehren der E.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin