sg_publikationen · 18-1652 · 2020-09-25 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
18-1652
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 20.10.2020
Entscheiddatum:
25.09.2020
BDE 2020 Nr. 85
Art. 16a Abs. 1, 24, 24a ff., 25 Abs. 2 RPG; Art. 34, 44 RPV; Art. 3, 5 DZV; Art. 
13 f. LBV; Art. 20 aGSchG; Art. 962 ZGB. Bei der Beurteilung, ob eine 
landwirtschaftliche Bewirtschaftung vorliegt, muss mit Waldbewirtschaftung 
verbundener Aufwand nicht berücksichtigt werden (2.3.1.2). Die Tätigkeit des 
Rekurrenten stellt mangels eines wirtschaftlich bedeutsamen Ertrags keine 
"landwirtschaftliche Bewirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG dar (Erw. 
2.3.2 f.). Auch ist die längerfristige Weiterführung des Betriebs nicht 
hinreichend nachgewiesen (Erw. 2.5). Art. 34 RPV ist eine 
Ausführungsbestimmung zu Art. 16a RPG. Auch die Bewirtschaftung 
naturnaher Flächen gemäss Art. 34 Abs. 1 Bst. b RPV muss deshalb im 
Rahmen einer "landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" im Sinn von Art. 16a 
RPG stattfinden, um zonenkonform zu sein (Erw. 2.4). Das AREG hat in 
seiner Teilverfügung zu Recht in einer separaten Dispositivziffer festgestellt, 
dass auf dem Baugrundstück ein unrechtmässiger Zustand besteht (Erw. 4). 
Der unrechtmässige Zustand selbst stellt jedoch keine 
Eigentumsbeschränkung dar; der vom AREG angeordnete Eintrag 
"unrechtmässiger Zustand" ins Grundbuch wird umformuliert (Erw. 5). // 
(Dieser Entscheid wurde mit VerwGE B 2020/203 vom 23. November 2021 
bestätigt. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichtes wurde Beschwerde 
beim Bundesgericht erhoben.)
BDE 2020 Nr. 85 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/24


Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
18-1652 
 
Entscheid Nr. 85/2020 vom 25. September 2020 
Rekurrent 
 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. Mathias Rosskopf, Rechtsanwalt, Altlanden-
bergstrasse 35a, 8494 Bauma 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 28. Februar 2018) 
Betreff 
Baugesuch (Neubau Vordach bei bestehendem Stall, Unterstand) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 2/23 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
A.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 
Z.___, in M. Das rund 1'800 m2 grosse Grundstück liegt gemäss gel-
tendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 22. April 1997 / 30. Ja-
nuar 2013 in der Landwirtschaftszone sowie gemäss Richtplan des 
Kantons St.Gallen in einem Landschaftsschutzgebiet. Im Weiteren 
wird es vom Gebiet Nr. ___ gemäss Bundesinventar der Landschaf-
ten und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (abgekürzt BLN) 
erfasst. In der Schutzverordnung der Gemeinde Z.___ vom 22. April 
1997 / 31. August 2009 ist das Gebiet teilweise als Naturschutzgebiet 
ausgeschieden und insgesamt als Lebensraum Schongebiet aufge-
führt. 
 
b) 
Auf dem Grundstück Nr. 001 steht eine Scheune (Vers.-
Nr. 007) mit angebautem Wohnteil Vers.-Nr. 008. Im Westen grenzt 
das Grundstück an das im Eigentum von B.___, Neffe von A.___, 
stehende rund 1'799 m2 grosse Grundstück Nr. 002, welches mit 
einem im Jahr 1994 als Ersatzbau bewilligten Wohnhaus (Vers.-
Nr. 005) sowie einem freistehenden Schopf (Vers.-Nr. 006) überbaut 
ist. 
 
c) 
Die beiden Grundstücke Nrn. 002 und 001 waren ursprünglich 
Bestandteil des umliegenden und heute noch rund 16,68 ha grossen 
Grundstücks Nr. 003, welches ebenfalls A.___ gehört und 
Landwirtschaftszone, Wald und eine Grünzone Schutz umfasst. Die 
Abtrennung der bis dahin im Eigentum der Mutter C.___ stehenden 
Grundstücke und die Übertragung auf A.___ und seinen Bruder 
D.___ – welcher das Grundstück Nr. 002 im Jahr 2012 wiederum 
seinem Sohn B.___ zu Eigentum überliess – erfolgte am 28. Dezem-
ber 1993. Die Eltern von A.___ und D.___ hatten noch bis etwa Mitte 
des Jahres 1970 einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb 
unterhalten; nach Angaben von A.___ war die landwirtschaftliche 
Nutzfläche sogar bereits ab dem Jahr 1966 verpachtet worden, bis er 
selbst im Jahr 1994/1995 die Bewirtschaftung übernahm und sich ab 
dem Jahr 1996 in der landwirtschaftlichen Datenbank registrieren 
liess. Nebst den Grundstücken Nrn. 003 und 001 steht auch das vom 
Grundstück Nr. 003 eingeschlossene Waldgrundstück Nr. 004 im 
Eigentum von A.___. 
 
d) 
Auf dem noch ungeteilten Grundstück Nr. 003 waren im Hofbe-
reich ursprünglich das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der Schopf Vers.-
Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. In den Jahren 
1978/79 wurden die ersten baulichen Massnahmen im Zusammen-
hang mit der ursprünglich offenbar als Ferienwohnung geplanten 
Wohneinheit Vers.-Nr. 008 realisiert und mit Beschluss des Gemein-
derates Z.___ vom 3. Januar 1980 nachträglich bewilligt, wobei auf 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 3/23 
 
die Einholung einer Zustimmung seitens der kantonalen Behörden 
ausdrücklich verzichtet wurde. Als Bedingung wurde verfügt, dass 
der Stall mit Wohnung nicht losgelöst von der übrigen landwirtschaft-
lichen Liegenschaft veräussert werden dürfe und die Bedingung als 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anzu-
merken sei. Dies gelte auch für das alte bestehende Wohnhaus. Am 
16. August 1993 und 3. März 1998 bewilligte der Gemeinderat Z.___ 
auf Gesuch von A.___ zusätzliche Erweiterungen der Wohneinheit, 
diesmal jeweils mit vorgängiger kantonaler Zustimmung. Dem Bau-
gesuch von D.___ für den Abbruch des ursprünglichen Wohnhauses 
Vers.-Nr. 005 und den heutigen Ersatzbau stimmte das (damals zu-
ständige) Amt für Umweltschutz (heute Amt für Umwelt [AFU]) mit 
Teilverfügung vom 5. Dezember 1994 zu; die zugehörige Baubewilli-
gung des Gemeinderates Z.___ liegt nicht vor, datiert jedoch gemäss 
entsprechendem Grundbuch-Beleg vom 7. Dezember 1994. Das 
Haus wurde im Jahr 1995 erstellt. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 29. Oktober 2016 beantragte A.___ beim 
Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines Vor-
dachs (im Ausmass von 8,3 m x 5,4 m) am bestehenden Stall Vers.-
Nr. 007 als Unterstand für Landwirtschaftsmaschinen. Mit ergänzen-
dem Schreiben vom 9. September 2017 führte A.___ aus, dass er 
vom Wiesland mindestens 150 dt Dürrfutter erwirtschafte, das in der 
Scheune zwischengelagert und dann verkauft werde. Eine künftige 
Verwendung für eigene Tiere sei nicht ausgeschlossen, mit der der-
zeitigen Erwerbstätigkeit aber nicht möglich. Im Wald werde eine 
jährliche Nutzung von mindestens 80 m3 Holz erreicht. Der Unter-
stand werde als Witterungsschutz für verschiedene Geräte benötigt, 
die bisher umständlich in den beiden Ställen eingestellt würden, so 
Motormäher, Zweiachsmäher mit Mähwerk und Bandrechen, Lade-
wagen, zweiteiliger Kreiselheuer und Rapid Spezial mit Triebachsan-
hänger zur Pflege des Wieslands sowie Spaltmaschine, Bündelgerät 
und Bagger für das Fertigen der Holzbündel für die Waldbewirtschaf-
tung (vor allem Brennholzaufbereitung). 
 
b) 
Am 11. Mai 2017 teilte das Amt für Raumentwicklung und 
Geoinformation (AREG) im Rahmen einer raumplanungsrechtlichen 
Zwischenbeurteilung mit, dass der Betrieb aufgrund seiner Grösse, 
der Bewirtschaftung und der erforderlichen Standardarbeitskräfte 
(SAK) als Freizeitlandwirtschaft anzusehen sei. Zudem fehle es auf-
grund des Alters von A.___ (Jahrgang 1954) an der erforderlichen 
längerfristigen Beständigkeit des Betriebs. Ein relevantes Mindest-
einkommen sei nicht erzielbar und das geplante Vorhaben aus land-
wirtschaftlicher Sicht nicht wirtschaftlich. Entsprechend sei es in der 
Landwirtschaftszone nicht zonenkonform im Sinn von Art. 16a des 
Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG). 
Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG könne sodann nicht 
erteilt werden, weil mit der Wohnbaute Vers.-Nr. 008 eine über 
100 m2 grosse und nicht bewilligungsfähige Erweiterung des ur-
sprünglich auf Grundstück Nr. 003 vorhandenen Wohnraums reali-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 4/23 
 
siert worden sei, welche überdies zu einer Übernutzung der beiden 
heutigen Grundstücke Nrn. 002 und 001 führe. Die Baubewilligung 
vom 3. Januar 1980 sei formell wie materiell rechtswidrig. Die mit 
dem umstrittenen Bauvorhaben vorgesehene zusätzliche Erweite-
rung sei damit ohnehin nicht mehr möglich. Eine kantonale Zustim-
mung könne folglich nicht in Aussicht gestellt werden. A.___ wurde 
angefragt, ob er am Baugesuch festhalten wolle. 
 
c) 
Am 14. Juni 2017 fand in Anwesenheit von Vertretern der Ge-
meinde Z.___ sowie des AREG ein Augenschein vor Ort statt, von 
welchem sich A.___ kurzfristig entschuldigte und sich stattdessen 
zum Sachverhalt und zur Zwischenbeurteilung telefonisch sowie mit 
E-Mail vom 15. Juni 2017 und ergänzendem Schreiben vom 9. Sep-
tember 2017 vernehmen liess. Am Baugesuch wurde festgehalten. 
 
d) 
In der Folge erliess das AREG am 19. Oktober 2017 folgende 
raumplanungsrechtliche Teilverfügung: 
 
1. 
Das Bauvorhaben entspricht im Sinn der Erwägun-
gen nicht dem Zweck der Nutzungszone. Die Zu-
stimmung zur Baubewilligung wird für das geplante 
Vordach an den bestehenden Stall Vers.-Nr. 007 (Un-
terstand) verweigert. 
2. 
Es wird festgestellt, dass auf dem Grundstück 
Nr. 001 im Sinne der Erwägungen ein nicht recht-
mässiger Zustand besteht. 
3. 
a) Zur Sicherung des Verbots der baulichen Nut-
zungserweiterung bzw. der Feststellung des un-
rechtmässigen Vorbestandes wird als öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung zulasten des 
Grundstücks Nr. 001 angeordnet: 
«unrechtmässiger Zustand» 
b) Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des 
Grundstücks Nr. 001 wie folgt im Grundbuch Z.___ 
anzumerken: 
«Beschränkungen, Auflagen und Bedingungen nach 
RPV» 
c) Die zuständige Gemeindebehörde ist beauftragt 
und ermächtigt, die Anmerkung im Grundbuch anzu-
melden. 
4. 
(Kosten) 
In den Erwägungen bestätigte das AREG seine bereits in der Zwi-
schenbeurteilung bekanntgegebenen Ausführungen, wonach es sich 
bei der Tätigkeit von A.___ aus raumplanerischer Sicht um einen 
Hobby- und nicht um einen Landwirtschaftsbetrieb mit längerfristiger 
Zukunft handle. Eine nachträgliche Zustimmung zum Bau der Wohn-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 5/23 
 
baute Vers.-Nr. 008 sei weder nach altem noch nach geltendem 
Recht möglich. Die Baubewilligung vom 3. Januar 1980 sei formell 
wie materiell rechtswidrig und die Grundstücke Nrn. 002 und 001 sei-
en übernutzt. 
e) 
Am 28. November 2017 stellte das Bauamt Z.___ A.___ einen 
Entwurf der Baubewilligungsverfügung samt der raumplanungsrecht-
lichen Teilverfügung zur Stellungnahme zu. A.___, neu vertreten 
durch lic.iur. Mathias Rosskopf, Rechtsanwalt, Bauma, liess sich 
dazu mit Schreiben vom 30. Januar 2018 vernehmen und beantrag-
te, das Bauvorhaben sei zu bewilligen und auf die Anordnungen be-
treffend der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung sei zu 
verzichten; die Feststellung eines unrechtmässigen Zustandes werde 
zurückgewiesen. Mit Schreiben vom 7. Februar 2018 teilte das 
AREG mit, dass es an der Teilverfügung festhalte. 
 
f) 
Am 28. Februar 2018 erliess in der Folge der Gemeinderat 
Z.___ folgenden Beschluss: 
 
I. 
Gestützt auf die Raumplanungsrechtliche Teilverfü-
gung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinfor-
mation vom 19. Oktober 2017, die als integrierter Be-
standteil dieser Verfügung gilt (Beilage 1), und die 
darin enthaltenen Erwägungen wird die Baubewilli-
gung für die geplante Überdachung/Unterstand ver-
weigert. 
II. 
Gestützt auf Ziffer 3 der Raumplanungsrechtlichen 
Teilverfügung des Amtes für Raumentwicklung und 
Geoinformation vom 19. Oktober 2017 wird zur Si-
cherung des Verbots der baulichen Nutzungserweite-
rung bzw. der Feststellung des unrechtmässigen 
Vorbestandes als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung zulasten des Grundstücks Nr. 001 ange-
ordnet: 
„unrechtmässiger Zustand" 
Diese Eigentumsbeschränkung ist zulasten des 
Grundstücks Nr. 001 wie folgt im Grundbuch Z.___ 
anzumerken: 
„Beschränkung, Auflage und Bedingungen nach 
RPV" 
III. 
Die Auflage aus der Baubewilligung vom 3. Januar 
1980, dass der Stall mit Wohnung nicht losgelöst von 
der übrigen Landwirtschaftlichen Liegenschaft ver-
äussert werden darf, bleibt bestehen. Diese ist im 
Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung anzumerken. 
IV. 
Für die nicht bewilligten Veränderungen und die Um-
nutzung im Stall Vers. Nr. 007 (vgl. Erw. 7n, Seite 11 
der 
raumplanungsrechtlichen 
Teilverfügung 
des 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 6/23 
 
AREG) und für den bereits erstellten Autounterstand 
südwestlich des Stalls Vers. Nr. 007 ist gestützt auf 
Art. 159 Abs. 1 Bst. c PBG bis spätestens 4 Monate 
nach Rechtskraft dieses Entscheids bei der Gemein-
de ein Baugesuch einzureichen, soweit die nicht be-
willigten Änderungen bis dahin nicht rückgebaut sind. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter 
mit Schreiben vom 14. März 2018 Rekurs beim Baudepartement. Es 
werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Es sei der Beschluss des Gemeinderates vom 
28. Februar 2018 betreffend das Bauprojekt ___ auf-
zuheben und die baurechtliche Bewilligung zu ertei-
len. 
2. 
Es sei die raumplanungsrechtliche Teilverfügung des 
Baudepartementes des Kantons St.Gallen, Amt für 
Raumentwicklung 
und 
Geoinformation 
(AREG), 
Abt. Bauen ausserhalb Bauzone, betreffend Vordach-
Stall, Unterstand vom 19. Oktober 2017 aufzuheben 
und die raumplanungsrechtliche Bewilligung zu ertei-
len. 
3. 
Eventualiter sei die Sache im Sinne der Erwägungen 
und gemäss der nachfolgenden Rekursbegründung 
an die Vorinstanzen zur ergänzenden Untersuchung 
und anschliessendem neuen Entscheid zurückzuwei-
sen. 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten 
der Rekursgegner. 
 
Zur Begründung wird zum einen geltend gemacht, dass es sich bei 
der vom Rekurrenten ausgeübten Bewirtschaftung sehr wohl um eine 
landwirtschaftliche und zonenkonforme Tätigkeit handle. Bezüglich 
der noch vor dem Jahr 1980 erstellten Wohnbaute Vers.-Nr. 008 sei 
sodann die erst mit Art. 25 Abs. 2 RPG geforderte Zustimmung des 
AREG noch nicht notwendig gewesen und folglich von einer formell 
rechtskräftigen Baubewilligung auszugehen. Weder könne diese als 
nichtig bezeichnet werden noch seien, insbesondere mit Blick auf 
den Zeitablauf, die Voraussetzungen für einen Widerruf gegeben. 
Entsprechend erweise sich auch die Feststellung eines unrechtmäs-
sigen Zustands als unzutreffend. Auch die zusätzlich angeordnete 
öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung "unrechtmässiger Zu-
stand" sei unzulässig, da sie Art. 962 des eidgenössischen Zivilge-
setzbuchs (SR 210; abgekürzt ZGB) nicht entspreche. Im Weiteren 
seien Sinn und Zweck der sichernden Auflage gemäss Baubewilli-
gung vom 3. Januar 1980 überholt und die entsprechende Anord-
nung der Vorinstanz auch deshalb aufzuheben. Schliesslich sei der 
Rückbau des in den angefochtenen Verfügungen erwähnten Dach-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 7/23 
 
fensters und des Autounterstands bereits mit Schreiben vom 
30. Januar 2018 zugesichert worden. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 12. April 2018 verzichtet die Vor- 
instanz auf eine Vernehmlassung. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 6. Juli 2018 beantragt das AREG, 
den Rekurs abzuweisen. 
 
E. 
 
a) 
Im Oktober/November 2019 gab die verfahrensleitende Sach-
bearbeiterin der instruierenden Rechtsabteilung des Baudepartemen-
tes den Beteiligten telefonisch eine erste vorläufige rechtliche Ein-
schätzung des Rekurses bekannt, wobei die Durchführung eines 
Augenscheins zur Disposition gestellt wurde. Eine Abklärung beim 
Grundbuchamt Z.___ ergab sodann unter anderem, dass die mit 
Baubewilligung vom 3. Januar 1980 verfügte öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung nie zur Anmerkung angemeldet worden 
war, dafür zu Lasten des Grundstücks Nr. 002 am 19. Juli 1995 ein 
"Verbot der baulichen Nutzungsbeschränkung" und zu Lasten des 
Grundstücks Nr. 001 am 6. Mai 1998 eine "Beschränkung der bauli-
chen Nutzungserweiterung" eingetragen worden war. Entgegen der 
Anordnung in der Baubewilligung vom 3. März 1998 war hingegen zu 
jenem Zeitpunkt keine zu löschende bisherige Anmerkung vorhan-
den. Mit Schreiben vom 13. März 2020 wurde die vorläufige rechtli-
che Beurteilung des Rekurses – unter Vorbehalt einer noch ausste-
henden Stellungnahme seitens des kantonalen Grundbuchinspekto-
rats (GBI) zur gerügten Anordnung der öffentlich-rechtlichen Eigen-
tumsbeschränkung "unrechtmässiger Zustand" – vereinbarungsge-
mäss noch schriftlich erläutert. Die am 19. März 2020 eingegangene 
Stellungnahme des GBI wurde am 2. April 2020 dem AREG zur Stel-
lungnahme übermittelt und festgehalten, dass die entsprechende 
Rüge des Rekurrenten und der Ersatz der gerügten Anordnung als 
begründet erachtet werde. Mit Rückmeldung vom 14. April 2020 er-
klärte sich das AREG mit einer Neuformulierung ("Verbot von bauli-
chen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach Art. 24 ff. 
RPG in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV" [eidgenössische Raumpla-
nungsverordnung; SR 700.1]) einverstanden, betonte jedoch, dass 
es sich bei der angefochtenen Anordnung lediglich um eine wörtlich 
zwar inkonsequente, rechtlich jedoch vertretbare Formulierung hand-
le, deren Eintragung ins Grundbuch gemäss Stellungnahme des GBI 
nicht von vornherein ausgeschlossen sei. Die vorgeschlagene Neu-
formulierung komme sodann aus Sicht des Rekurrenten möglicher-
weise einer Verschärfung gegenüber der angefochtenen Beschrän-
kung gleich, weshalb ihm das rechtliche Gehör zu gewähren sei. 
 
b) 
Am 28. April 2020 stellte die Verfahrensleiterin den Beteiligten 
die Stellungnahmen des GBI und des AREG zu und teilte in der Fol-
ge telefonisch mit, dass gemäss ergänzter vorläufiger Beurteilung der 
Rekurs in Bezug auf die Verweigerung der Baubewilligung und die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 8/23 
 
Feststellungsverfügung des AREG abzuweisen sei, die gerügte öf-
fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung hingegen durch die vor-
geschlagene Neuformulierung ersetzt und die von der Vorinstanz 
zusätzlich angeordnete Beschränkung aufgehoben werde. Es stelle 
sich die Frage, ob am Rekurs festgehalten werde, wobei Vorinstanz 
und AREG sich bezüglich der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-
schränkungen auch zu einem Widerruf mit Neuverfügung bereit er-
klärten. Sodann werde, unter dem Vorbehalt einer gegenteiligen 
Rückmeldung des Rekurrenten, auf die Durchführung eines Augen-
scheins verzichtet. Mit Schreiben vom 31. März 2020 teilte der rekur-
rentische Rechtsvertreter mit, dass ein Rekursentscheid gewünscht 
werde. 
 
F. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Gegenstand des vorliegenden Rekursverfahrens ist ein Baugesuch 
zur Erweiterung einer Baute ausserhalb der Bauzone. Umstritten ist, 
ob es sich dabei um ein zonenkonformes oder zonenwidriges 
Bauvorhaben handelt. Der Rekurrent macht geltend, dass er in er-
heblichem Mass und dauernd eigene Arbeitskraft und Kapital in die 
Bewirtschaftung einbringe, von der Weiterführung des Betriebs aus-
gegangen werden könne und auch die Wirtschaftlichkeit gegeben 
sei. Entgegen der Beurteilung des AREG erfülle er damit insgesamt 
die Voraussetzungen einer zonenkonformen Bewirtschaftung. 
 
2.1 
Die Bewilligung eines Bauvorhabens setzt allgemein (unter 
anderem) voraus, dass es dem Zweck der Nutzungszone entspricht, 
in die es zu liegen kommt, also zonenkonform ist (vgl. Art. 22 Abs. 2 
Bst. a RPG). Ausserhalb der Bauzone kann dies grundsätzlich für 
Bauten und Anlagen bejaht werden, die "zur landwirtschaftlichen 
Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig" sind 
(Art. 16a Abs. 1 RPG). Diese Voraussetzung wird in Art. 34 Abs. 1 
RPV präzisiert: Demnach sind Bauten und Anlagen zonenkonform, 
wenn sie (unter anderem) der bodenabhängigen Bewirtschaftung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 9/23 
 
oder der inneren Aufstockung dienen und wenn sie verwendet wer-
den für die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau 
und Nutztierhaltung (Bst. a) oder die Bewirtschaftung naturnaher 
Flächen (Bst. b). Eine Baubewilligung darf nach Art. 34 Abs. 4 RPV 
aber in jedem Fall nur erteilt werden, wenn die Baute oder Anlage für 
die in Frage stehende Bewirtschaftung nötig ist (Bst. a), ihr am vor-
gesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenste-
hen (Bst. b) und der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen 
kann (Bst. c). 
 
2.2 
Die Landwirtschaftszone soll nach Möglichkeit von Überbauung 
freigehalten werden. Bereits aus diesem Grund fallen unter den Be-
griff der "landwirtschaftlichen Bewirtschaftung" nach Art. 16a RPG 
grundsätzlich nur Tätigkeiten, die von einer gewissen wirtschaftlichen 
Bedeutung sind; es soll nur gebaut werden, was für eine professio-
nelle und langfristig überlebensfähige Landwirtschaft unentbehrlich 
ist 
(vgl. 
RUCH/MUGGLI, 
in: 
Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen 
(Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 
Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 16 N 24). Art. 34 Abs. 5 RPV hält denn 
auch explizit fest, dass Bauten und Anlagen für die "Freizeitlandwirt-
schaft" nicht als zonenkonform gelten. Die Unterscheidung soll dazu 
dienen, die Zonenkonformität und damit die Bewilligungsfähigkeit von 
Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone abzuklären und ins-
besondere auch die landwirtschaftlichen Haupt- und Nebenerwerbs-
betriebe von Tätigkeiten abzugrenzen, die inhaltlich der "Hobbytier-
haltung" oder eben "Freizeitlandwirtschaft" zuzurechnen sind. 
 
2.2.1 Die landwirtschaftliche Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a 
RPG unterscheidet sich von der Freizeitlandwirtschaft insbesondere 
durch einen dauernden, auf Wirtschaftlichkeit ausgerichteten und 
organisierten Einsatz von Kapital und Arbeitskraft in einem wirtschaft-
lich bedeutsamen Umfang (u.a. Urteil des Bundesgerichtes 
1C_516/2016 vom 5. Dezember 2017 Erw. 5.2). Zur Abgrenzung im 
Einzelfall – auf starre Grenzwerte wurde bewusst verzichtet – hat die 
Rechtsprechung verschiedene Kriterien herausgearbeitet, mit wel-
chen (auch zwecks Gleichbehandlung aller Baugesuchstellenden) 
eine objektivierte Beurteilung einer Tätigkeit gewährleistet werden 
soll. Indizien für das Vorliegen eines Freizeitlandwirtschaftsbetriebs 
sind etwa die fehlende Gewinn- und Ertragsorientierung, das Nichter-
reichen einer gewissen Mindestgrösse oder der marginale Arbeitsbe-
darf auf dem Betrieb (u.a. Bundesamt für Raumentwicklung [ARE], 
Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2005, Ziff. IV 
2.3.1, S. 32; Urteil des Bundesgerichtes 1A.64/2006 vom 17. No-
vember 2006 Erw. 2.3). 
 
2.2.2 Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV setzt für die Bewilligung einer zonen-
konformen Baute oder Anlage voraus, dass der Betrieb voraussicht-
lich längerfristig bestehen kann. Entsprechend ist für die Abgrenzung 
von Freizeitlandwirtschaft zu eigentlicher Landwirtschaft nicht bloss 
darauf abzustellen, ob ein Betrieb Direktzahlungen erhält – was nach 
Art. 5 der eidgenössischen Direktzahlungsverordnung (SR 910.13; 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 10/23 
 
abgekürzt DZV) unter anderem voraussetzt, dass auf dem Betrieb 
ein Arbeitsbedarf für mindestens 0,2 SAK besteht, – sondern auch 
darauf, ob der Betrieb insgesamt in der Lage ist, ein bestimmtes mi-
nimales landwirtschaftliches Einkommen zu erwirtschaften. Massge-
bend ist, dass ein namhafter Beitrag an den Existenzbedarf der Be-
wirtschafterfamilie geleistet wird (u.a. Urteile des Bundesgerichtes 
1C_156/2016 vom 5. Dezember 2017 Erw. 5.8 und 1A.64/2006 vom 
7. November 2006 Erw. 3.3; Vollzugshandbuch AREG, Stand 2018, 
Ziff. 8.3 b.cc, S. 121). Das Bundesgericht hat diesbezüglich monatli-
che Einnahmen von Fr. 600.– bzw. Fr. 800.– als nicht annähernd 
existenzsichernd bezeichnet. Gleiches wurde bei einem jährlichen 
Einkommen von Fr. 16'317.– festgestellt (Urteile des Bundesgerich-
tes 1A.64/1998 vom 24. Juli 1998 Erw. 2b, 1A.266/1999 vom 28. Juni 
2000 und 1A.64/2006 vom 7. November 2006 Erw. 4). Nach kantona-
ler Praxis werden neue, der bodenabhängigen Bewirtschaftung die-
nende Bauten nur bewilligt, wenn das im Betrieb erwirtschaftete 
steuerbare landwirtschaftliche Einkommen im Durchschnitt der letz-
ten drei Jahre mehr als 10 Prozent des Soll-Einkommens, mindes-
tens aber Fr. 10'000.– beträgt (vgl. Baudepartement SG, Juristische 
Mitteilungen 2009/IV/3; Vollzugshandbuch AREG, Stand 2018, 
Ziff. 8.3 b.bb, S. 120). Als Soll-Einkommen wird dabei jenes Ein-
kommen definiert, das erforderlich ist, um die laufenden Ausgaben 
für Betrieb und Familie zu decken, die Zins- und Amortisationszah-
lungen zu tätigen, die notwendigen Reserven für künftige Investitio-
nen zu bilden und die notwendige Liquidität sicherzustellen (vgl. 
Art. 8 Abs. 2 der eidgenössischen Strukturverbesserungsverordnung, 
SR 913.1). 
 
2.3 
Der Rekurrent bringt verschiedene Einwände gegen die vom 
AREG in der Teilverfügung vom 19. Oktober 2017 konkret 
vorgenommene Beurteilung der Zonenkonformität vor. 
 
2.3.1 Das AREG geht von einer vom Rekurrenten bewirtschafteten 
Fläche von rund 5,5 ha sowie einer dafür benötigten SAK von 0,23 
aus. Demgegenüber macht der Rekurrent geltend, dass seine Ar-
beitsleistung für die Bewirtschaftung des Wieslands (rund 5,5 ha) und 
des Walds (rund 11,9 ha) auf den Grundstücken Nrn. 003, 001 und 
004 rund 0,38 SAK entspreche (ergänzendes Schreiben des Rekur-
renten vom 9. September 2017 und Rekursschrift Ziff. 7 und 12; tele-
fonisch korrigierte der Rekurrent die Grösse des bewirtschafteten 
Wieslands auf rund 6-7 ha [vgl. Telefonnotizen vom 3. Oktober und 
11. November 2019]). 
 
2.3.1.1 
Die vom AREG angenommene Grösse des bewirtschaf-
teten Wieslands von 5,5 ha wurde ebenso wie die Angaben zur SAK 
den vom Rekurrenten eingereichten Betriebsdaten des Kantons Zü-
rich aus dem Jahr 2017 entnommen. Ergänzend ist zudem darauf 
hinzuweisen, dass der Rekurrent gemäss den in den Vorakten des 
AREG liegenden Betriebsdatenblättern des Kantons St.Gallen der 
Jahre 2016 und 2017 sogar nur 2,75 bzw. 1,8 ha Fläche als landwirt-
schaftliche Nutzfläche (LN) bewirtschaftet und auch die neu einge-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 11/23 
 
reichten Betriebsdaten aus den Jahren 2018 und 2019 eine kleinere 
Fläche ausweisen (2,34 bzw. 4,78 ha, wobei in die Berechnung aus 
dem Jahr 2018 offenbar auch Flächen auf den Grundstücken 
Nrn. 002 und 001 aufgenommen wurden). Auch die Angabe der SAK 
ist auf diesen Auszügen unterschiedlich (zwischen 0,09 und 0,24). 
Weshalb die Datenblätter des Kantons Zürich und des Kantons 
St.Gallen unterschiedliche Angaben enthalten ist offen; an sich sind 
Betriebsdaten im nationalen System "Agricola" enthalten, weshalb 
sie unabhängig der abrufenden Stelle identisch sein sollten. Für die 
Beurteilung der Tätigkeit des Rekurrenten wurde in der Teilverfügung 
des AREG vom 19. Oktober 2017 (vgl. Ziff. 5.c) aber jedenfalls auf 
die höhere Angabe in den vom Kanton Zürich erstellten Betriebsda-
ten von 5,51 ha (sowie auf 0,23 SAK) abgestellt. 
 
2.3.1.2 
Soweit der Rekurrent auch die von ihm ausgeübte Be-
wirtschaftung des Walds in die SAK miteinberechnet, hat das AREG 
in der Teilverfügung zu recht festgehalten, dass bei der Beurteilung, 
ob eine landwirtschaftliche Bewirtschaftung vorliegt, der mit der 
Waldbewirtschaftung verbundene Aufwand des Rekurrenten nicht 
berücksichtigt werden kann. Zwar umfasst der Begriff der „Betriebs-
fläche“ nach Art. 13 der eidgenössischen Verordnung über landwirt-
schaftliche Begriffe und die Anerkennung von Betriebsformen 
(SR 910.91; abgekürzt LBV) unter anderem auch Wald und übrige 
bestockte Flächen. Diese werden jedoch nicht zur „landwirtschaftli-
chen Nutzfläche“ nach Art. 14 LBV hinzugezählt. Entsprechend wird 
die Waldbewirtschaftung auch in der Ermittlung der SAK nach Art. 3 
LBV nicht mitberücksichtigt. Abzustellen ist folglich nur auf die in den 
landwirtschaftlichen Betriebsdaten ausgewiesene SAK von 0,23. 
 
2.3.2 Umstritten ist sodann die durch das AREG vorgenommene 
Würdigung des vom Rekurrenten erzielten Verdiensts. Dieser betrug 
gemäss seiner Angabe über die Jahre 2015 bis 2017 durchschnittlich 
Fr. 12'790.– pro Jahr (Direktzahlungen exklusiv Kreditoren bzw. 
Rechnungen für Maschinen). Damit lag er zwar über der vorerwähn-
ten im Kanton St.Gallen praxisgemäss geltenden Grenze von rund 
Fr. 10'000.–. Zu beachten ist jedoch, dass die Forderung nach einem 
durch den Betrieb erzielten massgeblichen Einkommen sich auf den 
Nettoerlös bezieht. Verlangt wird demzufolge auch eine Berücksichti-
gung der zur Erzielung des Verdiensts notwendigen und zur Verfü-
gung gestellten Arbeitskraft, welche zur Beurteilung der Wirtschaft-
lichkeit als Aufwand ebenfalls miteinzubeziehen ist. Vorliegend dürfte 
dieser Aufwand – geht man entsprechend der für die Bewirtschaftung 
der Wiesenflächen auf Grundstück Nr. 003 errechneten SAK (Daten-
blatt ZH, Stand 2017) von einer (durchschnittlichen) 20-Prozent-
Anstellung aus – wohl bei mindestens Fr. 5'000.– jährlich liegen und 
das jährliche Durchschnittseinkommen damit wesentlich unter 
Fr. 10'000.– fallen. Damit aber liegt nach den angeführten allgemei-
nen Kriterien keine gewinnorientierte Tätigkeit von ausreichend wirt-
schaftlicher Bedeutung vor. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 12/23 
 
2.3.3 Aus dem Gesagten ergibt sich, dass aus der vom Rekurrenten 
ausgeübten Tätigkeit kein wirtschaftlich bedeutsamer Ertrag fliesst 
und das AREG folglich zu recht nicht von einer landwirtschaftlichen 
Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG, sondern von "Freizeit-
landwirtschaft" ausgegangen ist. Damit ist keine Wertung verbunden; 
insbesondere soll damit das persönliche Engagement und der oft 
beträchtliche 
finanzielle 
und 
zeitliche 
Aufwand 
von 
"Nicht-
Landwirten" im Rahmen der Bewirtschaftung, wie er auch beim Re-
kurrenten offensichtlich ist, in keiner Weise geringgeschätzt werden 
(vgl. u.a. Urteil des Bundesgerichtes 1C_516/2016 vom 5. Dezember 
2017 Erw. 5.8 mit Hinweisen). 
 
2.4 
Der Rekurrent verweist im Weiteren auf Art. 34 Abs. 1 Bst. b 
RPV und macht geltend, dass Bauten und Anlagen in der Landwirt-
schaftszone zonenkonform seien, wenn sie für die Bewirtschaftung 
naturnaher Flächen verwendet werden. Das von ihm bewirtschaftete 
Wiesland werde vorab als Biodiversitätsfläche qualifiziert und die 
Bewirtschaftung sei mehrheitlich durch Verträge nach dem Gesetz 
über die Abgeltung ökologischer Leistungen (sGS 671.7) geregelt. 
Das Bauvorhaben diene der Unterstellung der für die Bewirtschaf-
tung dieser Flächen notwendigen Maschinen und sei folglich (auch) 
aus diesem Grund zonenkonform. 
 
Die vom Rekurrenten gemäss den Betriebsdaten als Biodiversitäts-
flächen (BFF) bewirtschafteten Flächen gelten zwar zweifellos als 
"naturnahe Flächen"; Art. 34 RPV ist jedoch eine Ausführungsbe-
stimmung zu Art. 16a RPG. Auch die Bewirtschaftung naturnaher 
Flächen muss deshalb im Rahmen einer "landwirtschaftlichen Be-
wirtschaftung" im Sinn von Art. 16a RPG stattfinden, um zonenkon-
form zu sein, was vorliegend wie ausgeführt nicht der Fall ist. 
 
2.5 
Selbst wenn es sich im Übrigen um eine landwirtschaftliche 
Tätigkeit im Sinn von Art. 16a RPG handeln würde, könnte die nach-
gesuchte Bewilligung nur erteilt werden, wenn der Betrieb voraus-
sichtlich längerfristig bestehen kann (Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV). 
 
2.5.1 Bereits die heutige betriebliche Situation ist unklar. So weisen 
die seitens AREG neu abgerufenen Betriebsdaten für die Jahre 2018 
und 2019 wie vorstehend erwähnt eine geringere landwirtschaftliche 
Nutzfläche als 5,5 ha auf. Zwar dürfte unwahrscheinlich sein, dass 
sich am Umfang der bewirtschafteten Fläche massgebliche Ände-
rungen ergeben haben; aktuelle Unterlagen des Kantons Zürich lie-
gen aber jedenfalls nicht vor. Im Weiteren erlischt der Anspruch auf 
Direktzahlungen mit dem 65. Altersjahr des Rekurrenten (somit wohl 
im Jahr 2020), womit sich die Frage stellt, wer zur Zeit beitragsbe-
rechtigter Bewirtschafter im Sinn von Art. 3 Abs. 1 Bst. b DZV ist 
bzw. künftig werden soll. Eine allfällige Änderung in der Person des 
nach DZV berechtigten Bewirtschafters hat Auswirkungen auf den 
Anspruch auf Direktzahlungen und damit auf den aus der Bewirt-
schaftung fliessenden Ertrag bzw. das daraus erzielte Nettoeinkom-
men. Dies wiederum beeinflusst die Beurteilung, ob der Betrieb auch 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 13/23 
 
längerfristig Bestand haben wird. Der Rekurrent führt aus, dass er die 
Bewirtschaftung zusammen mit seiner Ehefrau, welche Jahrgang 
1965 habe, noch mindestens zehn Jahre werde ausüben können und 
eine Weiterführung durch den (heute rund 18 Jahre alten) Sohn sehr 
wahrscheinlich sei. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung 
reichen jedoch die vage Möglichkeit oder der blosse subjektive Wille 
zu einer längerfristigen Existenz nicht aus, um die Anforderungen 
von Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV zu erfüllen (Urteil des Bundesgerichtes 
1C_8/2010 vom 29. September 2010 Erw. 2.3.3). Auch eine blosse 
Absichtserklärung betreffend Weiterführung durch Nachkommen ist 
nicht ausreichend. Die längerfristige Existenzfähigkeit muss aufgrund 
gesicherter Fakten und einer vertieften Prüfung der Wirtschaftlichkeit 
bejaht werden können (u.a. Urteile des Bundesgerichtes 1A.64/2006 
vom 7. November 2006 Erw. 5.2 und 1C_516/2016 vom 5. Dezember 
2017 Erw. 5.8). 
 
2.5.2 Zum heutigen Zeitpunkt liegen weder Angaben zur aktuellen 
Betriebsführung vor noch kann von gesicherten Fakten zur längerfris-
tigen Weiterführung gesprochen werden. Selbst wenn es sich bei der 
vom Rekurrenten ausgeübten Tätigkeit um eine landwirtschaftliche 
Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG handeln würde, wäre die 
in Art. 34 Abs. 4 Bst. c RPV gesetzte Voraussetzung für eine Bewilli-
gung folglich nicht erfüllt. 
 
2.6 
Zusammenfassend ergibt sich, dass es sich bei der Bewirt-
schaftung des Grundstücks Nr. 003 (sowie der Grundstücke Nrn. 004 
und 001) durch den Rekurrenten nicht um eine landwirtschaftliche 
Bewirtschaftung im Sinn von Art. 16a RPG handelt. Damit ist auch 
das geplante Vordach zum Stall auf Grundstück Nr. 001, das der 
Unterstellung der zur erwähnten Bewirtschaftung verwendeten Ma-
schinen dienen soll, als "nicht landwirtschaftlich" bzw. folglich nicht 
zonenkonform zu beurteilen. Zu Recht wurde demnach eine ordentli-
che Baubewilligung nach Art. 16a RPG verweigert. 
 
2.7 
Art. 24 RPG lässt eine Ausnahmebewilligung zu, wenn der 
Zweck einer Baute oder Anlage einen Standort ausserhalb der 
Bauzonen erfordert (sogenannte Standortgebundenheit; Bst. a) und 
keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Bst. b). 
 
Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung stimmt bei landwirt-
schaftlichen Bauten der Begriff der Zonenkonformität im Sinn von 
Art. 16a Abs. 1 RPG im Wesentlichen mit demjenigen der Standort-
gebundenheit nach Art. 24 Bst. a RPG überein (u.a. BGE 125 II 281 
Erw. 3a; Urteil des Bundesgerichtes 1C_561/2012 vom 4. Oktober 
2013 Erw. 3.1). Auf landwirtschaftliche Nutzungsbedürfnisse, welche 
den Rahmen von Art. 16a RPG sprengen – worunter insbesondere 
der Freizeitlandwirtschaft dienende Bauten und Anlagen fallen –, ist 
Art. 24 RPG folglich nicht anwendbar. Die Zulässigkeit von Umnut-
zungen und Ergänzungen von bestehenden landwirtschaftlichen 
Bauten und Anlagen zu nicht zonenkonformen Zwecken ist vielmehr 
abschliessend nach den Bestimmungen von Art. 24a-24e und 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 14/23 
 
Art. 37a RPG zu prüfen (vgl. R. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/ 
Tschannen (Hrsg.), Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der 
Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24 N 31). Folglich kann, wie 
bereits das AREG in Ziff. 6 der Teilverfügung vom 19. Oktober 2017 
festgehalten hat, im vorliegenden Fall auch keine Ausnahmebewilli-
gung nach Art. 24 RPG erteilt werden. 
 
3. 
 
In Frage steht, ob die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung 
nach Art. 24a ff. RPG erfüllt sind. 
 
3.1 
Art. 24a RPG regelt die Ausnahmebewilligung für Zweckände-
rungen von Bauten oder Anlagen ausserhalb der Bauzonen, wenn 
diese keine baulichen Massnahmen erfordert. 
 
Das Anbringen eines fast 45 m2 grossen Vordachs an der Aussensei-
te des bestehenden Stallgebäudes, wie es das vorliegend umstritte-
ne Baugesuch vorsieht, stellt eine bauliche Massnahme dar. Art. 24a 
RPG kommt damit von vornherein nicht zur Anwendung. 
 
3.2 
Zu prüfen bleibt, ob eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c 
RPG (in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV) erteilt werden kann. 
 
3.2.1 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss 
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht 
mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. 
Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen 
Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder 
aufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wor-
den sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nicht-
baugebiets wurde (Art. 24c Abs. 2 RPG, Art. 41 Abs. 1 RPV). 
 
Eine Änderung gilt als "teilweise" und eine Erweiterung als "massvoll" 
im Sinn von Art. 24c RPG, wenn die Identität der Baute einschliess-
lich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. 
Massgeblicher Vergleichszustand für die Beurteilung der Identität ist 
dabei der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt 
der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 1 und 2 
RPV). Dies ist vorliegend der 1. Juli 1972 (Inkrafttreten des Bundes-
gesetzes über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen 
vom 8. Oktober 1971 [aGSchG; AS 1972 950], mit welchem erstmals 
eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet eingeführt wurde). 
Sodann ist (unter anderem) in jedem Fall die Erweiterung einer Baute 
umfangmässig beschränkt: innerhalb des bestehenden Gebäudevo-
lumens auf 60 Prozent der anrechenbaren Bruttogeschossfläche 
aBGF (worunter Wohnflächen wie Zimmer, Küche, Entrée fallen) und 
ausserhalb auf 30 Prozent bzw. maximal 100 m2 sowohl der aBGF 
als auch der Gesamtfläche inklusive der Bruttonebenfläche BNF 
(welche Wohnnebenflächen wie Keller, Estrich, Garage, Heizungs-
raum erfasst; vgl. Art. 42 Abs. 3 Bst. a und b RPV). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 15/23 
 
3.2.2 Wie erwähnt ist als Vergleichsmassstab die ursprünglich vor-
handene Baute oder Anlage bzw. der Zustand vom 1. Juli 1972 her-
anzuziehen. Entsprechend ist vorliegend der Zustand massgebend, 
wie er auf dem noch ungeteilten Grundstück Nr. 003 bestand; im 
Hofbereich waren damals das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der Schopf 
Vers.-Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. Dieser ur-
sprüngliche Zustand ist sowohl bei der Prüfung von Bauvorhaben auf 
Grundstück Nr. 001 als auch auf Grundstück Nr. 002 massgebend. 
Insbesondere ist dieser Vorbestand auch hinsichtlich der Einhaltung 
der maximal zulässigen Erweiterungen zu beachten (insofern besteht 
zwischen den beiden Grundstücken denn auch nach wie vor eine 
gegenseitige Abhängigkeit, d.h. nach dem 1. Juli 1972 realisierte wie 
geplante bauliche Massnahmen auf dem einen Grundstück sind in 
die Beurteilung von Bauvorhaben auf dem andern Grundstück mit-
einzubeziehen). 
 
3.2.3 Der Stall Vers.-Nr. 007 war ursprünglich freistehend, die Wohn-
einheit Vers.-Nr. 008 wurde erst Ende der 1970er-Jahre angebaut 
und in den Jahren 1993 und 1998 erweitert. Altrechtliche landwirt-
schaftliche Ökonomiebauten fallen jedoch nicht unter die erweiterte 
Besitzstandsgarantie von Art. 24c RPG, soweit sie nicht an eine alt-
rechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute angebaut sind (vgl. Art. 24c 
Abs. 3 RPG und Art. 41 Abs. 2 RPV). Die ursprünglich offenbar zu 
Ferienzwecken nach dem 1. Juli 1972 realisierte Wohneinheit Vers.-
Nr. 008 stellt keine altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbaute dar 
und ist (wie unter nachstehender Erw. 4 ausgeführt wird) auch nicht 
rechtmässig. Folglich kann – abgesehen davon, dass auf dem 
Grundstück Nr. 001 (gemäss den in den Jahren 1993 und 1998 aus-
geführten Flächenberechnungen des AFU) ohnehin bereits über 100 
m2 neuer Wohnraum geschaffen worden ist und die Grenze der nach 
Art. 42 Abs. 3 RPV zulässigen Erweiterung damit ohnehin überschrit-
ten wäre – die vorgesehene Erweiterung des Stalls Vers.-Nr. 007 
nicht gestützt auf Art. 24c RPG bewilligt werden. 
 
3.3 
Nachdem die Bestimmungen von Art. 24b, 24d, 24e und 37a 
RPG auf den vorliegenden Sachverhalt von vornherein keine An-
wendung finden können, ergibt sich zusammenfassend, dass für das 
Bauvorhaben des Rekurrenten auch keine Ausnahmebewilligung 
nach Art. 24a ff. RPG erteilt werden kann. 
 
4. 
 
Der Rekurrent rügt im Weiteren die vom AREG verfügte Feststellung, 
wonach auf dem Grundstück Nr. 001 kein rechtmässiger Zustand 
bestehe. 
 
4.1 
Gerügt wird die materielle Richtigkeit der Beschränkung und 
geltend gemacht, es sei von einer formell rechtsgültigen Baubewilli-
gung für die Wohneinheit Vers.-Nr. 008 auf Grundstück Nr. 001 aus-
zugehen. Bauvorhaben seien nach dem im Zeitpunkt der Gesuchs-
einreichung gültigen Recht zu beurteilen; bei einem nachträglichen 
Baugesuch werde auf den Zeitpunkt der Errichtung abgestellt. Vor-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 16/23 
 
liegend seien Erstellung und Auflage des Baugesuchs noch im Jahr 
1979 erfolgt. Art. 25 Abs. 2 RPG sei jedoch erst ab dem 1. Januar 
1980 anwendbar gewesen. Die Vorinstanz habe deshalb das nach-
trägliche Baugesuch ohne kantonale Zustimmung bewilligen dürfen. 
Selbst wenn sodann mit dem AREG davon ausgegangen würde, 
dass die Gemeinde zur Erteilung der Baubewilligung vom 3. Januar 
1980 nicht zuständig gewesen sei, sei dieser Mangel weder leicht 
erkennbar noch offensichtlich gewesen. Auch müssten sich die Be-
hörden die damalige und die später erteilten Bewilligungen anrech-
nen lassen und sei von einer eigentlichen Akzeptanz insbesondere 
auch seitens der jeweils zuständigen kantonalen Behörde auszuge-
hen. Zudem sei die behördliche Befugnis zur Anordnung eines Ab-
bruchs aus Gründen der Rechtssicherheit auf dreissig Jahre befristet. 
Gleiches müsse auch für die Beurteilung der Rechtsmässigkeit von 
Baubewilligungen gelten. 
 
4.1.1 Die ersten baulichen Massnahmen zum An- bzw. Einbau der 
Wohneinheit Vers.-Nr. 008 an bzw. in das Stallgebäude Vers.-
Nr. 007 wurden in den Jahren 1978/79 realisiert und mit Entscheid 
der Vorinstanz vom 3. Januar 1980 bewilligt (nach Angabe des Re-
kurrenten war bereits im Jahr 1973 ein Anbau erstellt und im Jahr 
1976 erweitert worden, der aber lediglich der Holzlagerung und 
-verarbeitung diente; vgl. Ziff. 4.c der Teilverfügung des AREG vom 
19. Oktober 2017). In der Baubewilligung wurde ausdrücklich festge-
halten, dass auf die Weiterleitung des Baugesuchs nach St.Gallen 
verzichtet werde, da der Bau bereits weit fortgeschritten sei. 
 
4.1.2 Nachträgliche Baugesuche sind gemäss der geltenden Recht-
sprechung grundsätzlich nach dem zur Zeit der (unbewilligten) Aus-
führung des Bauvorhabens anwendbaren Recht zu beurteilen (vgl. 
u.a. Urteil des Bundesgerichtes 1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 
Erw. 3.2 mit Hinweisen). Im Zeitpunkt der Erstellung der Wohnbaute 
Vers.-Nr. 008 war die Vorgabe von Art. 25 Abs. 2 aRPG (AS 1979 
1579), wonach Ausnahmen ausserhalb der Bauzone durch eine kan-
tonale Behörde oder nur mit deren Zustimmung bewilligt werden, 
zwar tatsächlich noch nicht in Kraft. Das AREG führt in seiner Ver-
nehmlassung vom 6. Juli 2018 jedoch zu recht aus, dass gemäss 
Art. 20 aGSchG (in Verbindung mit Art. 27 Abs. 1 der Allgemeinen 
Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 [aGSchV; AS 1972 
967] und Art. 20 Bst. b aEinführungsgesetz zum GSchG [nGS 9, 
737]) für Baubewilligungen ausserhalb des im generellen Kanalisati-
onsprojekt abgegrenzten Gebiets die Zustimmung des damaligen 
Amtes für Wasser- und Energiewirtschaft (Gewässerschutz) einzuho-
len und damit bereits vor dem ab 1. Januar 1980 geltenden RPG die 
Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde konstitutives Er-
fordernis für die Gültigkeit einer Baubewilligung ausserhalb der 
Bauzone war. 
 
Kommunale Ausnahmebewilligungen, die den kantonalen Behörden 
vorgängig nicht zur Zustimmung vorgelegt wurden und denen auch 
nachträglich die Zustimmung nicht erteilt werden kann, haben nach 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 17/23 
 
bundesgerichtlicher Rechtsprechung aufgrund eines schwerwiegen-
den Mangels als nichtig zu gelten (vgl. u.a. Urteil des Bundesgerich-
tes 1C_566/2019 vom 5. August 2020 Erw. 5.2; VerwGE B 2015/131 
vom 30. Mai 2017 Erw. 4.2.1 mit Hinweisen; WALDMANN/HÄNNI, 
Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25 N 33 und 
36 f.; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/II/2). Vorlie-
gend hätte die kantonale Zustimmung für die ursprünglich offenbar 
zu Ferienzwecken vorgesehene Wohneinheit Vers.-Nr. 008 mangels 
Standortgebundenheit weder nach Art. 20 aGSchG noch gestützt auf 
das RPG erteilt werden können. Nach Art. 24c RPG wäre zudem 
ohnehin nur eine Erweiterung des ursprünglichen Wohnhauses 
Vers.-Nr. 005 denkbar gewesen (da wie vorstehend in Erw. 3.2 aus-
geführt für die Beurteilung der Zulässigkeit einer Erweiterung immer 
vom Zustand am 1. Juli 1972 auszugehen ist), d.h. eine innerhalb 
des bereits bestehenden Wohngebäudes zu realisierende oder un-
mittelbar an dieses anschliessende Erweiterung, nicht aber eine 
räumlich separierte neue Wohnbaute (vgl. auch die Ausführungen in 
Ziff. 7 f-h der Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017). Die 
Baubewilligung vom 3. Januar 1980 erweist sich damit als nichtig. 
Entgegen der Auffassung des Rekurrenten kann im Übrigen nicht 
gesagt werden, der formelle Mangel sei weder offensichtlich noch 
erkennbar gewesen. Vielmehr war aus der Baubewilligung vom 
3. Januar 1980 auch für C.___ als damalige Grundeigentümerin und 
Baugesuchstellerin klar ersichtlich, dass die Vorinstanz wider besse-
ren Wissens und bewusst auf die Einholung der kantonalen Zustim-
mung verzichtete. Die Nichtigkeit muss sich auch der Rekurrent als 
Rechtsnachfolger und heutiger Grundeigentümer entgegenhalten 
lassen. 
 
4.1.3 Die Wohneinheit Vers.-Nr. 008 wurde mit jeweils vorgängig 
eingeholten Bewilligungen der Vorinstanz vom 16. August 1993 und 
3. März 1998 und mit Zustimmung der kantonalen Stelle erweitert. 
Wie vom Rekurrenten geltend gemacht, ist davon auszugehen, dass 
den beteiligten Behörden dabei zumindest die bei den heutigen 
Vorakten liegenden Schätzungsprotokolle vom 10. Juni 1976 und 
24. Juni 1980, aus welchen die erstmalige Erweiterung des Stalls 
Vers.-Nr. 007 mit Wohnfläche hervorgeht, schon zugänglich waren 
bzw. der Sachverhalt insofern offenbar unvollständig abgeklärt wor-
den war, hätten die nachgesuchten Bewilligungen doch verweigert 
werden müssen. Dieser Umstand wäre zwar (ebenso wie der vom 
Rekurrenten angeführte Zeitablauf) im Rahmen einer allfälligen – 
vorliegend jedoch nicht Verfahrensgegenstand bildenden – Prüfung 
der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu berücksichti-
gen. Die Tatsache, dass für die in den Jahren 1993 und 1998 vorge-
nommenen Erweiterungen der Wohnbaute Vers.-Nr. 008 jeweils ord-
nungsgemäss die Zustimmung der entsprechend zuständigen kanto-
nalen Behörde eingeholt worden war, ändert aber nichts an der Nich-
tigkeit der ursprünglichen Bewilligung vom 3. Januar 1980; die später 
realisierten baulichen Massnahmen erweisen sich vielmehr als for-
mell zwar korrekt, als materiell aber rechtswidrig, da sie an einen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 18/23 
 
falschen Vorbestand anknüpften. Inhaltlich stellt die angefochtene 
Verfügung deshalb zu Recht einen nicht rechtmässigen Zustand fest. 
 
4.2 
Der Rekurrent verneint im Weiteren das Vorliegen eines Fest-
stellungsinteresses. Eine blosse Feststellung genüge auch nicht als 
Grundlage für eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. 
 
4.2.1 Die zum Erlass entsprechender Gestaltungsverfügungen er-
mächtigte Behörde kann grundsätzlich (auch) eine Feststellungsver-
fügung erlassen. Durch eine solche werden keine neuen Rechte und 
Pflichten begründet, sondern zur Klärung der Rechtslage das Beste-
hen, das Nichtbestehen oder der Umfang von verwaltungsrechtlichen 
Rechten und Pflichten verbindlich festgestellt. Erforderlich ist ein 
schutzwürdiges Interesse an der Feststellung, das sich auf ein kon-
kretes Rechtsverhältnis bezieht und nicht durch eine rechtsgestal-
tende Verfügung geregelt werden kann. Die Rechtsklärung hat sich 
auf konkrete (Rechts-)Fragen zu beziehen (WIEDERKEHR/PLÜSS, Pra-
xis des öffentlichen Verfahrensrechts, Bern 2020, N 2331; 
HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., 
Zürich/St.Gallen 2016, N 889; VerwGE B 2008/11 vom 19. August 
2008 Erw. 5.1 und 5.3; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2008/III/3). 
 
4.2.2 Praxisgemäss stellt das AREG in seinen raumplanungsrechtli-
chen Teilverfügungen in separaten Dispositivziffern fest, dass bzw. 
ob eine Baute oder Anlage rechtmässig erstellt wurde und dass bzw. 
ob sie zonenkonform ist oder nicht. Auch die Frage der Bewilligungs-
pflicht kann Gegenstand einer Feststellung sein (vgl. VerwGE 
B 2008/11 vom 19. August 2008). Aus solchen Feststellungen ergibt 
sich zum einen die Grundlage für eine im konkreten Verfahren allfäl-
lig ergehende materielle Verfügung des AREG – d.h. die Zustimmung 
oder die Verweigerung der Zustimmung zum betreffenden Bauvorha-
ben –, die sich zwar auch aus den Erwägungen ersehen lässt. Mit 
der ausdrücklichen Feststellung im Dispositiv wird aber zum andern 
auch die rechtliche Beurteilungsbasis für künftige Bauprojekte ver-
bindlich festgelegt. In einem künftigen Verfahren soll beispielsweise, 
vorbehältlich neuer Erkenntnisse, nicht mehr neu darüber verhandelt 
und entschieden werden, ob es sich um eine altrechtliche Baute 
handelt oder ob spätere bauliche Veränderungen nach Art. 24c oder 
nach Art. 24d RPG zu beurteilen sind. Da eine solche Feststellung 
sowohl die Grundeigentümerschaft als auch die Baubewilligungsbe-
hörden bindet, kann sie durchaus (auch) im privaten Interesse liegen. 
Eine Feststellung bildet zudem in materieller Hinsicht die Grundlage 
für eine im gleichen Beschluss allenfalls zu verfügende öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung, die ihrerseits in einem öffentli-
chen Interesse steht und deshalb im Grundbuch angemerkt wird, 
wozu das AREG als zuständige kantonale Stelle in Art. 44 RPV aus-
drücklich ermächtigt wird. So erscheint es beispielsweise sinnvoll, im 
Grundbuch sichtbar zu machen, welchen Bauten und Anlagen die 
Möglichkeiten nach Art. 24c RPG nicht offenstehen (ARE, Erläute-
rungen zur RPV, 2007, Art. 44, S. 49). Eine Feststellung des AREG 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 19/23 
 
dient grundsätzlich sowohl der Klärung der Rechtslage als auch der 
einheitlichen Anwendung des RPG (vgl. VerwGE B 2008/11 vom 
19. August 2008 Erw. 5.3). Zu prüfen bleibt das Feststellungsinteres-
se im konkreten Fall. 
 
4.2.3 Vorliegend ergibt sich die umstrittene Feststellung aus einem 
Sachverhalt, der noch vor der Übertragung des Eigentums am 
Grundstück Nr. 001 auf den Rekurrenten gesetzt wurde und der für 
die Beurteilung sowohl seines heutigen als auch für spätere Bauge-
suche massgebliche Bedeutung hat. Damit ist – auch im Hinblick auf 
einen allfälligen künftigen Eigentümerwechsel – ein ausreichendes 
öffentliches wie privates Interesse an der Klärung der Rechtslage 
bzw. an einer entsprechenden Feststellung zu bejahen. 
 
4.3 
Nach dem Gesagten ist die in Dispositivziff. 2 der Teilverfü-
gung des AREG vom 19. Oktober 2017 enthaltene Feststellung, wo-
nach auf Grundstück Nr. 001 im Sinn der Erwägungen ein nicht 
rechtmässiger Zustand besteht, zum einen inhaltlich richtig und ist 
zum andern ein ausreichendes Interesse an derselben zu bejahen. 
Eine Rufschädigung, wie sie der Rekurrent befürchtet, ist darin nicht 
zu erblicken; dies ebensowenig wie die Feststellung eine aufsichts-
rechtliche Massnahme gegenüber der Vorinstanz darstellt, sondern 
vielmehr wie erwähnt der Klärung der Rechtslage und der einheitli-
chen Anwendung des RPG dient (vgl. Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 2008/III/3). 
 
5. 
 
Der Rekurrent macht weiter geltend, dass die vom AREG gestützt 
auf die entsprechende Feststellung verfügte öffentlich-rechtliche Ei-
gentumsbeschränkung "unrechtmässiger Zustand" unzulässig sei. 
Nach Art. 962 ZGB seien nur dauerhafte Nutzungs- oder Verfü-
gungsbeschränkungen oder grundstücksbezogene Pflichten als an-
merkbare Eigentumsbeschränkungen des öffentlichen Rechts zuge-
lassen. Dies sei bei einer blossen Feststellung nicht der Fall, selbst 
wenn ein unrechtmässiger Zustand in raumplanerischer Hinsicht ge-
geben wäre. Die Eigentumsbeschränkung müsste mit einer Rechts-
folge verknüpft sein, die Auskunft darüber gibt, worin die Beschrän-
kung oder die Pflicht des Grundeigentümers zu einem Tun oder Un-
terlassen besteht. 
 
5.1 
Gemäss Art. 962 Abs. 1 ZGB muss das Gemeinwesen oder ein 
anderer Träger einer öffentlichen Aufgabe eine für ein bestimmtes 
Grundstück verfügte Eigentumsbeschränkung des öffentlichen 
Rechts, die dem Eigentümer eine dauerhafte Nutzungs- oder Verfü-
gungsbeschränkung oder grundstücksbezogene Pflicht auferlegt, im 
Grundbuch anmerken lassen. Die konkreten Anmerkungstatbestände 
sind in den Fachgesetzen des Bundes und des Kantons zu präzisie-
ren (vgl. z.B. Art. 44 RPV für Bau- und Nutzungsbeschränkungen 
ausserhalb der Bauzone; Art. 161 des Planungs- und Baugesetzes 
[sGS 731.1]; M. HUSER, Baubeschränkungen und Grundbuch, in: 
BR 2016 S. 197 ff., S. 202). Die anzumerkenden Beschränkungen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 20/23 
 
und Verpflichtungen haben grundstücksbezogen zu sein; der Person 
des konkreten Eigentümers persönlich anhaftende Anordnungen 
können nicht angemerkt werden. Inhalt der Anmerkung ist sodann 
nicht die Verfügung einer Behörde, sondern die sich durch die Verfü-
gung ergebende konkrete Eigentumsbeschränkung, was bei der 
Wahl des Stichworts im Hauptbuch zu berücksichtigen ist (J. SCHMID, 
in: Geiser/Wolf (Hrsg.), Basler Kommentar zum Zivilgesetzbuch II, 
Art. 457-977 ZGB und Art. 1-61 SchlT ZGB, 6. Aufl., Basel 2019, 
Art. 962 N 4 f.). Der Eintrag im Grundbuch hat jedoch nur orientie-
rende, deklaratorische Bedeutung; die öffentlich-rechtliche Eigen-
tumsbeschränkung besteht auch ohne Anmerkung (Urteil des Bun-
desgerichtes 1C_750/2013 vom 28. April 2014 Erw. 4 f.; SCHMID, 
a.a.O., Art. 946 N 71 f. und Art. 962 N 12). Der konkrete Inhalt der 
Beschränkung muss sich aus der Verfügung selber ergeben und bei 
Zweifeln nach den Grundsätzen des öffentlichen Rechts interpretiert 
werden. Für den Inhalt der Beschränkung ist das Dispositiv verant-
wortlich, zur Klärung desselben darf aber auch auf die Begründung in 
der Verfügung und auf die Korrespondenz mit der Bewilligungsbe-
hörde zurückgegriffen werden (HUSER, a.a.O., S. 203). Insofern 
kommt dem Stichwort bei der Anmerkung nicht dieselbe Bedeutung 
zu wie dem Stichwort bei Eintragung einer Dienstbarkeit (vgl. 
SCHMID, a.a.O., Art. 946 N 16 f.). 
 
5.2 
Vorliegend hat das AREG "zur Sicherung des Verbots der bau-
lichen Nutzungserweiterung bzw. der Feststellung des unrechtmässi-
gen Vorbestandes" in Ziff. 3.a des Dispositivs der raumplanungs-
rechtlichen Teilverfügung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung den Eintrag "unrechtmässiger Zustand" ins Grundbuch 
angeordnet, dies unter dem Stichwort "Beschränkungen, Auflagen 
und Bedingungen nach RPV". Die Vorinstanz hat die Eintragung der 
öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung in Ziff. II ihres Be-
schlusses vom 28. Februar 2018 bestätigt. Der Umstand, dass auf 
Grundstück Nr. 001 ein nicht rechtmässiger Zustand besteht, führt 
nun zwar (ebenfalls) zur Verweigerung der Zustimmung zum konkret 
vorliegenden Bauvorhaben, und er wird auch bei künftigen Bauvor-
haben zu beachten sein. Der unrechtmässige Zustand selbst stellt 
jedoch keine Eigentumsbeschränkung dar. Ein Eintrag ins Grund-
buch unter dem erwähnten Stichwort, welches sich auch im entspre-
chenden 
kantonalen 
Stichwortverzeichnis 
(einsehbar 
unter: 
www.sg.ch/politik-verwaltung/gemeinden/grundbuch/grundbuchaem-
ter) findet, wäre wohl nicht gänzlich ausgeschlossen (vgl. die Stel-
lungnahme des GBI vom 19. März 2020) und die sich aus dem un-
rechtmässigen Zustand ergebenden Nutzungsbeschränkungen sind 
ohnehin auch ohne Eintrag zu beachten und wirksam. Dennoch ist 
Ziff. 3.a des Dispositivs zu korrigieren. Unter Verweis auf die materi-
elle und (teilweise) formelle Rechtswidrigkeit der Wohneinheit Vers.-
Nr. 008 und den fehlenden Bestandesschutz schlägt das AREG mit 
Stellungnahme vom 14. April 2020 als neue Formulierung "Verbot 
von baulichen Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach 
Art. 24 ff. RPG in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV" vor. Der Formulie-
rung ist zuzustimmen; Ziff. 3.a des Dispositivs der Teilverfügung des 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 21/23 
 
AREG und Ziff. II des vorinstanzlichen Beschlusses sind entspre-
chend abzuändern. 
 
6. 
 
Der Rekurrent rügt schliesslich Ziffer III des Beschlusses der Vor- 
instanz vom 28. Februar 2018, wonach die mit Baubewilligung vom 
3. Januar 1980 verfügte Auflage – "der Stall mit Wohnung darf nicht 
losgelöst von der übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft veräus-
sert werden" – bestehen bleibe und im Grundbuch als öffentlich-
rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken sei. Er macht gel-
tend, dass Sinn und Zweck dieser Auflage mit der zwischenzeitlich 
erfolgten Abparzellierung des Grundstücks Nr. 001 überholt seien. 
 
Der Argumentation des Rekurrenten ist zu folgen und Ziffer III des 
Beschlusses der Vorinstanz vom 28. Februar 2018 aufzuheben. Wie 
die Nachfrage beim Grundbuchamt Z.___ ergeben hatte, ist die Auf-
lage im Übrigen entgegen der in der Bewilligung vom 3. Januar 1980 
ebenfalls enthaltenen Anordnung bereits bisher offenbar nie zur Ein-
tragung ins Grundbuch angemeldet worden. 
 
7. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Abweisung des rekurrenti-
schen Baugesuchs wie auch die vom AREG verfügte Feststellungs-
verfügung zu bestätigen sind und der Rekurs diesbezüglich abzuwei-
sen ist. Der Rekurs erweist sich hingegen insoweit als begründet, als 
die vom AREG verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung 
umzuformulieren und die von der Vorinstanz zusätzlich verfügte Be-
schränkung aufzuheben sind. Der Rekurs ist folglich im Sinn der Er-
wägungen gutzuheissen und im Übrigen abzuweisen. 
 
8. 
 
8.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte 
die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abge-
wiesen 
werden. 
Die 
Entscheidgebühr 
beträgt 
Fr. 3'000.– 
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeinde-
verwaltung, sGS 821.5). Soweit die vorinstanzlichen Verfügungen 
aufgehoben bzw. angepasst werden, erscheint das teilweise Obsie-
gen des Rekurrenten als untergeordnet. Es erscheint folglich ge-
rechtfertigt, die amtlichen Kosten zu vier Fünfteln dem Rekurrenten 
und zu einem Fünftel der Politischen Gemeinde Z.___ aufzuerlegen. 
Der Rekurrent bezahlt somit eine Entscheidgebühr von Fr. 2'400.–. 
Auf die Erhebung des Anteils der Politischen Gemeinde Z.___ ist zu 
verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). 
 
8.2 
Der vom rekurrentischen Rechtsvertreter am 28. März 2018 
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist anzurechnen. 
 
9. 
 
Der Rekurrent stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen 
Kosten. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 22/23 
 
9.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschä-
digt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und 
angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche 
Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen 
und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der 
Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss 
Anwendung (Art. 98ter VRP). 
 
9.2 
Der Rekurrent obsiegt teilweise mit seinen Anträgen. Da das 
Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierig-
keiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, be-
steht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 
(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtli-
che Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit 
Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf 
Fr. 2'750.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; Entsprechend 
der Verteilung der amtlichen Kosten ist der Rekurrent folglich zu 
einem Fünftel bzw. im Umfang von Fr. 550.– (zuzüglich Mehr-
wertsteuer) von der Politischen Gemeinde Z.___ zu entschädigen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___ wird im Sinn der Erwägungen teilweise 
gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. 
 
b) 
Ziff. 3.a der Teilverfügung des AREG vom 19. Oktober 2017 
und Ziff. II des Beschlusses des Gemeinderates Z.___ vom 
28. Februar 2018 werden wie folgt geändert: 
 
"unrechtmässiger Zustand" wird ersetzt durch "Verbot von baulichen 
Nutzungserweiterungen und des Wiederaufbaus nach Art. 24 ff. RPG 
in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV" 
 
c) 
Ziff. III des Beschlusses des Gemeinderates Z.___ wird 
aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 2'400.–. 
 
b) 
Der am 28. März 2018 von lic.iur. Mathias Rosskopf, Bauma, 
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– wird angerechnet. 
 
c) 
Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der Höhe von 
Fr. 600.– bei der Politischen Gemeinde Z.___ wird verzichtet. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 85/2020), Seite 23/23 
 
 
3. 
 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 
gutgeheissen. Die Politische Gemeinde Z.___ entschädigt A.___ 
ausseramtlich mit Fr. 550.– (zuzüglich Mehrwertsteuer). 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin