sg_publikationen · 24-72 · 2024-03-04 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
24-72
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 18.03.2024
Entscheiddatum:
04.03.2024
BUDE 2024 Nr. 023
Allg. Verwaltungsrecht, Art. 29 Abs. 2 BV. Das Recht einer Partei, sich im 
Rahmen eines Verfahrens zu den Stellungnahmen der anderen 
Verfahrensbeteiligten zu äussern, steht einer Prozesspartei unabhängig 
davon zu, ob die eingereichte Eingabe neue Tatsachen oder rechtliche 
Argumente enthält und ob sie im Einzelfall geeignet ist, den Entscheid zu 
beeinflussen. Soll die Partei ihr Replikrecht effektiv wahrnehmen können, 
muss ihr die Behörde ausreichend Zeit für eine Stellungnahme lassen; sie 
darf erst nach Ablauf von zehn Tagen ab Zustellung (d.h. ab Empfang) der 
letzten Eingabe, also vom elften Tag an, ihr Urteil fällen (Erw. 2.3). Im 
vorliegenden Fall hat die Vorinstanz den Anspruch der Rekurrentin auf 
rechtliches Gehör in mehrfacher Hinsicht verletzt, weshalb eine Heilung im 
Rekursverfahren nicht möglich war. Gutheissung des Rekurses, Aufhebung 
des Beschlusses und Rückweisung der Sache zur Gewährung des 
rechtlichen Gehörs und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz.
BUDE 2024 Nr. 23 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/13


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
24-72 
 
Entscheid Nr. 23/2024 vom 4. März 2024 
Rekurrentin 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Bischofszeller-
strasse 53, 9200 Gossau 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 14. Dezember 2023) 
Rekursgegnerin 
B.___ 
vertreten durch lic.iur. Daniel Perret, Rechtsanwalt, Grossfeld-
strasse 40, 7320 Sargans 
Betreff 
Baubewilligung betreffend Erschliessungsanlagen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 2/12 
 
Sachverhalt 
A. 
 
B.___, Y.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 
Z.___, an der M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss 
geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 29. Mai 2012 in der 
Landwirtschaftszone. Es ist mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 002 über-
baut. Das Grundstück Nr. 001 ist strassenmässig ab der M.___strasse 
(Gemeindestrasse 3. Klasse) über eine private Zufahrtsstrasse über 
das Grundstück Nr. 003 erschlossen. Das Wohnhaus Vers.-Nr. 002 ist 
nicht an der öffentlichen Kanalisation angeschlossen. Das Abwasser 
der Liegenschaft wird in einer Stapelgrube gesammelt und mittels 
Tankwagen der Abwasserreinigungsanlage zugeführt. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 31. Januar 2023 beantragte B.___ bei der 
Politischen Gemeinde Z.___ die Baubewilligung für den Anschluss des 
Wohnhauses Vers.-Nr. 002 an die öffentliche Kanalisation. Nach den 
eingereichten Baugesuchsunterlagen soll die Abwasserleitung von 
Süden her, durch das im übrigen Gemeindegebiet gelegene Grund-
stück Nr. 004, zum Wohnhaus geführt werden; gleichzeitig sollen im 
selben Graben auch die Strom- und TV-Leitungen eingelegt werden. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 6. bis 20. März 2023 erhob A.___, 
Y.___, u.a. Miteigentümerin des das Baugrundstück umschliessenden 
Grundstücks Nr. 003, vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, 
Gossau, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügte, beim 
Wohnhaus Vers.-Nr. 002 handle es sich um ein zonenfremdes 
Wohnhaus ausserhalb der Bauzonen. Das Gebäude stehe seit mehr 
als 
zwei 
Jahrzehnten 
leer. 
Folglich 
geniesse 
es 
keine 
Bestandesgarantie mehr und sei auch die Erstellung neuer 
Erschliessungsanlagen unzulässig. Sofern das Bauvorhaben bereits 
ausgeführt worden sei, müssten die Leitungen wieder entfernt werden. 
 
c) 
Mit Schreiben vom 27. April 2023 nahm die Baugesuchstellerin, 
vertreten durch lic.iur. Daniel Perret, Rechtsanwalt, Sargans, zur Ein-
sprache Stellung. Sie führte aus, die Einsprecherin sei nicht ein-
spracheberechtigt, weil sie keinen Vorteil aus einer Verweigerung der 
Baubewilligung ziehe. Gemäss Schreiben der Politischen Gemeinde 
Z.___ vom 29. September 2020 bestehe eine gesetzliche Anschluss-
pflicht für das Grundstück Nr. 001; dieser werde mit diesem Bauge-
such Rechnung getragen. Das Bauvorhaben sei vorgängig im Melde-
verfahren bewilligt und anschliessend weitgehend ausgeführt worden; 
zumindest sei die Leitung bis unmittelbar vor das Wohnhaus Vers.-
Nr. 002 und bis unmittelbar vor die Hauptleitung in der N.___strasse 
eingelegt worden. Die entsprechenden Dienstbarkeitsverträge lägen 
vor. 
 
d) 
Am 9. Oktober 2023 stellte die Bauverwaltung Z.___ dem Ver-
treter der Einsprecherin eine vom Vertreter der Baugesuchstellerin 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 3/12 
 
eingereichte Fotodokumentation über den Zustand des Wohnhauses 
Vers.-Nr. 002 zu. 
 
e) 
Mit Schreiben vom 7. November 2023 nahm die Einsprecherin 
dazu Stellung. Zudem beantragte sie die Zustellung aller Unterlagen, 
mit welchen der Vorbestand, das heisse, die bis heute angeblich an-
dauernde Nutzung des Gebäudes, durch die Gesuchstellerin, das Amt 
für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) oder durch den Ge-
meinderat Z.___ nachgewiesen werde. 
 
f) 
Die auf dieses Schreiben eingegangene Replik des Vertreters 
der Gesuchstellerin vom 29. November 2023 wurde dem Vertreter der 
Einsprecherin von der Bauverwaltung mit Schreiben vom 5. Dezember 
2023 zur Kenntnis gebracht; gleichzeitig wurde der Schriftenwechsel 
abgeschlossen und der Entscheid angekündigt. 
 
g) 
Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 8. Dezember 
2023 stimmte das AREG dem Baugesuch zu. Zur Begründung wurde 
ausgeführt, dass das Gebäude gemäss den vorliegenden Unterlagen 
fortlaufend bewohnt worden sei und sich in einem bewohn- und ver-
mietbaren Zustand befinde. Der Anschluss an die Kanalisation wurde 
als standortgebunden im Sinn von Art. 24 des Bundesgesetzes über 
die Raumplanung (SR 700; abgekürzt RPG) beurteilt. 
 
h) 
Mit Eingabe vom 18. Dezember 2023 an den Gemeinderat 
Z.___ nahm der Vertreter der Einsprecherin erneut Stellung zur Replik 
vom 29. November 2023. Er hielt dabei an seinen Anträgen fest und 
betonte, dass nach wie vor keine Beweise vorgelegt worden seien, aus 
denen sich ergebe, dass das Wohnhaus Vers.-Nr. 002 bis heute dau-
ernd bewohnt gewesen sei. 
 
i) 
Bereits mit Beschluss vom 14. Dezember 2023 hatte der Ge-
meinderat Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen 
erteilt und die Einsprache von A.___ abgewiesen. Zur Begründung 
wurde einleitend ausgeführt, die Einsprecherin sei Eigentümerin eines 
Nachbargrundstücks und deshalb zur Einsprache legitimiert. In mate-
rieller Hinsicht wurde einzig geltend gemacht, die Standortgebunden-
heit des Bauvorhabens sei gemäss AREG gegeben. Daher stünden 
dem Vorhaben keine überwiegenden Interessen entgegen. Aus die-
sem Grund sei die Einsprache vollumfänglich abzuweisen. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch ihren Rechtsvertreter mit 
Schreiben vom 3. Januar 2024 Rekurs beim Bau- und Umweltdepar-
tement. Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindera-
tes Z.___ vom 14. Dezember 2023 (Nr. 362/2023) für 
das Baugesuch Nr. 2023-30 sei wegen Verletzung von 
öffentlich-rechtlichen Vorschriften aufzuheben, mit 
Einschluss aller weiteren Teilbewilligungen; 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 4/12 
 
die Angelegenheit sei gemäss nachfolgenden Ausfüh-
rungen an den Gemeinderat Z.___ zurückzuweisen 
zur nochmaligen Beurteilung. 
2. 
Eventualantrag: 
Der Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindera-
tes Z.___ vom 14. Dezember 2023 (Nr. 362/2023) für 
das Baugesuch Nr. 2023-30 sei wegen Verletzung von 
öffentlich-rechtlichen Vorschriften aufzuheben, mit 
Einschluss aller weiteren Teilbewilligungen; 
dementsprechend sei das Baugesuch Nr. 362/2023 
wegen Verletzung von öffentlich-rechtlichen Vorschrif-
ten abzuweisen, unter gleichzeitiger Gutheissung der 
öffentlich-rechtlichen Einsprache von A.___ vom 10. 
März/3. April 2023. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
 
Zur Begründung wird geltend gemacht, der angefochtene Entscheid 
sei am 19. Dezember 2023 direkt an die Rekurrentin (nicht an deren 
Vertreter) versandt worden. Zudem sei ihr einzig der Bau- und Ein-
spracheentscheid der Vorinstanz eröffnet worden; von der raumpla-
nungsrechtlichen Teilverfügung des AREG habe sie bis jetzt keine 
Kenntnis erhalten. Im Weiteren müsse gemäss der bundesgerichtli-
chen Praxis den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit geboten werden, 
zu jeder neuen Eingabe der Gegenpartei innert einer Frist von zehn 
Tagen Stellung zu nehmen. Die letzte Eingabe des Vertreters der Bau-
gesuchstellerin vom 29. November 2023 sei von der Vorinstanz am 
5. Dezember 2023 versandt worden. Bereits am 14. Dezember 2023 
habe diese – ohne die Eingabe des Vertreters der Einsprecherin vom 
18. Dezember 2023 abzuwarten – den angefochtenen Bau- und Ein-
spracheentscheid erlassen. Zudem sei den gestellten Beweisanträgen 
nicht nachgekommen worden und der Einspracheentscheid sei auch 
unzureichend begründet. Insgesamt habe die Vorinstanz somit wie-
derholt gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör verstossen, wes-
halb der Entscheid aufzuheben und zur Gewährung des rechtlichen 
Gehörs und zur Neubeurteilung zurückzuweisen sei. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 7. Februar 2024 beantragt die Re-
kursgegnerin durch ihren Rechtsvertreter, den Rekurs unter Kosten-
folge abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten sei. Zur Be-
gründung wird geltend gemacht, die Rekurrentin sei nicht rekursbe-
rechtigt. Im Übrigen genüge der angefochtene Entscheid der Vorin-
stanz den formellen Anforderungen. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 13. Februar 2024 beantragt die Vor-
instanz, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung 
wird geltend gemacht, sie habe den Anspruch der Rekurrentin auf 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 5/12 
 
rechtliches Gehör nicht verletzt. Der Schriftenwechsel sei am 5. De-
zember 2023 abgeschlossen worden, weil der Vertreter der Gesuch-
stellerin in seiner Eingabe vom 29. November 2023 keine neuen Tat-
sachen mehr vorgebracht habe. Auch die Eingabe des Vertreters der 
Einsprecherin vom 18. Dezember 2023 habe keine neuen Erkennt-
nisse enthalten. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. 
 
1.3 
Umstritten ist die Frage der Rekursberechtigung. Die Rekurs-
gegnerin bringt vor, die Rekurrentin sei nicht rekursberechtigt, weil sie 
höchstens eine mittelbare Nähe zum Bauvorhaben aufweise und der 
Ort, an dem der Kanalisationsanschluss erfolgen solle, von ihren 
Grundstücken aus nicht oder nur schwer einsehbar sei. 
 
1.3.1 Kantonalrechtlich ist nach Art. 45 Abs. 1 VRP zur Erhebung ei-
nes Rekurses berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der 
Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse 
dartut. 
 
1.3.2 Das Bundesgericht verlangt neben der formellen Beschwer, 
dass der Beschwerdeführende über eine spezifische Beziehungsnähe 
zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhe-
bung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe 
der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbe-
sondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges In-
teresse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des 
Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst 
werden kann. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind 
Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, 
wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit 
durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere 
Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fragli-
chen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Be-
troffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 6/12 
 
bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legiti-
mation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis 
von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss 
eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaub-
haft gemacht werden. Allerdings wurde stets betont, dass nicht sche-
matisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abgestellt 
werden dürfe, sondern eine Gesamtwürdigung anhand der konkreten 
Verhältnisse erforderlich sei (Urteil des Bundesgerichtes 1C_11/2021 
vom 15. Dezember 2021 Erw. 1.5 mit Hinweisen; BUDE Nr. 40/2023 
vom 24. April 2023 Erw. 1.3.2). 
 
1.3.3 Das Baugrundstück Nr. 001 ist strassenmässig über eine private 
Zufahrtsstrasse, die durch das Grundstück Nr. 003 führt, an welchem 
die Rekurrentin einen Miteigentumsanteil besitzt, erschlossen. Das 
Grundstück Nr. 003 grenzt zudem westlich, nördlich und östlich unmit-
telbar an das Baugrundstück Nr. 001 an. Damit ist auch die erforderli-
che räumliche Nähe zum Bauvorhaben auf Grundstück Nr. 001 ohne 
Weiteres gegeben. Entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin liegt 
auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse vor, weil die tatsächliche 
oder rechtliche Situation der Rekurrentin durch den Ausgang des Bau-
bewilligungsverfahrens auf Grundstück Nr. 001 beeinflusst wird. Nicht 
entscheidend ist dagegen, ob die Rekurrentin direkte Sicht auf jene 
Grundstücksseite hat, an welcher der Kanalisationsanschluss erfolgen 
soll. Die Rekursberechtigung ist damit gegeben (Art. 45 VRP). Auf den 
Rekurs ist deshalb einzutreten. 
 
2. 
 
Die Rekurrentin macht geltend, ihr Anspruch auf rechtliches Gehör sei 
im erstinstanzlichen Verfahren mehrfach verletzt worden. 
 
2.1 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein Verfahrensrecht und 
setzt ein hängiges Verwaltungsverfahren voraus (M. ALBERTINI, Der 
verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungs-
verfahren des modernen Staates, Abhandlungen zum schweizeri-
schen Recht, Heft 637, Bern 2000, S. 206 f.). Er dient einerseits der 
Sachaufklärung und stellt andererseits ein persönliches Mitwirkungs-
recht der Parteien dar. Sein Umfang richtet sich primär nach 
kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundes-
verfassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten 
gehören die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor Erlass 
einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf 
Teilnahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf 
einen begründeten Entscheid (STEINMANN/SCHINDLER/WYSS, in: 
Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, 
4. Auflage, Zürich/St.Gallen 2023, Art. 29 Rz. 60 ff.; BUDE Nr. 3/2024 
vom 19. Januar 2024 Erw. 4.1). 
 
2.2 
Die Rekurrentin rügt, die Vorinstanz habe keinen Gesamt-
entscheid über das Baugesuch gefällt; jedenfalls habe sie bis heute 
keine Kenntnis von der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung des 
AREG erhalten. Darin liege bereits ein schwerwiegender Verstoss 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 7/12 
 
gegen die Verfahrensbestimmungen und gegen den Grundsatz des 
rechtlichen Gehörs. 
 
2.2.1 Es ist unbestritten, dass die vorliegend aufgrund der koordi-
nationsrechtlichen Vorgaben zwingend erforderliche raumplanungs-
rechtliche Teilverfügung des AREG, die vom 8. Dezember 2023 
datiert, der Rekurrentin von der Vorinstanz nicht eröffnet wurde. Nach 
Art. 132 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; 
abgekürzt 
PBG) 
sind 
die 
koordinierten 
Verfügungen 
oder 
Stellungnahmen der kantonalen Stellen für die politische Gemeinde 
verbindlich. Nach Art. 133 Bst. f PBG entscheidet die politische 
Gemeinde im eigenen Zuständigkeitsbereich (vgl. dazu Art. 157 PBG) 
und eröffnet die Verfügung als Gesamtentscheid. Das bedeutet, dass 
die politische Gemeinde ihre Verfügungen aus dem eigenen 
Zuständigkeitsbereich und jene der kantonalen Stellen zu einem 
Gesamtentscheid zusammenzuführen und diese den Adressaten zu 
eröffnen hat. Dies gilt jedenfalls dann, wenn diese – wie vorliegend – 
koordiniert zu eröffnen sind (BDE Nr. 35/2012 vom 23. Juli 2012 
Erw. 2.1.1 mit Hinweis). 
 
2.2.2 Nachdem feststeht, dass der Rekurrentin nur die kommunale 
Baubewilligung mit Einspracheentscheid zugestellt wurde, nicht aber 
die zur kommunalen Baubewilligung gehörende raumplanungs-
rechtliche Teilverfügung des AREG, liegt ein Verfahrensfehler sowie 
eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor. Dieser Fehler hätte von 
der Vorinstanz nach Kenntnisnahme der Rekursbegründung behoben 
werden können; aus den Akten und der Rekursvernehmlassung der 
Vorinstanz vom 13. Februar 2024 ergibt sich jedoch nicht, dass eine 
nachträgliche Eröffnung der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung 
des AREG an die Rekurrentin noch erfolgt wäre. Eine Heilung dieses 
Verfahrensmangels wäre grundsätzlich auch durch die Rekursinstanz 
selbst noch möglich gewesen, indem die Teilverfügung des AREG der 
Rekurrentin noch nachträglich eröffnet und ihr Gelegenheit geboten 
worden wäre, die Rekursbegründung nochmals zu ergänzen (BDE 
Nr. 35/2012 vom 23. Juli 2012 Erw. 2.3.2). Von einem solchen 
Vorgehen 
wurde 
vorliegend 
indessen 
abgesehen, 
weil 
die 
angefochtene Verfügung der Vorinstanz noch an weiteren Mängeln 
leidet. 
 
2.3 
Die Rekurrentin bringt auch vor, die Vorinstanz habe ihr Replik-
recht verletzt, weil sie erst am 5. Dezember 2023 den Schriftenwech-
sel abgeschlossen, aber bereits am 14. Dezember 2023 über das Bau-
gesuch und die Einsprache entschieden habe. 
 
2.3.1 Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör ergibt sich gemäss der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung unter anderem auch das Recht 
einer 
Partei, 
sich 
im 
Rahmen 
eines 
Verfahrens 
zu 
den 
Stellungnahmen der anderen Verfahrensbeteiligten zu äussern. 
Dieses Äusserungsrecht steht einer Prozesspartei – entgegen der 
Auffassung der Vorinstanz – unabhängig davon zu, ob die 
eingereichte Eingabe neue Tatsachen oder rechtliche Argumente 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 8/12 
 
enthält und ob sie im Einzelfall geeignet ist, den Entscheid zu 
beeinflussen. Es ist Sache der Parteien und nicht des Gerichts zu 
beurteilen, ob eine neue Eingabe oder ein neues Beweismittel 
Bemerkungen erfordert (Urteil des Bundesgerichtes 1C_191/2022 
vom 16. Mai 2023 Erw. 2.3 mit Hinweisen). 
 
2.3.2 Die Wahrnehmung des Replikrechts setzt voraus, dass die frag-
liche Eingabe der Partei vor Erlass des Entscheids zugestellt wird, da-
mit sie entscheiden kann, ob sie sich dazu äussern will. Es genügt 
grundsätzlich, ihr die Eingabe zur Information («zur Kenntnisnahme») 
zuzustellen (BGE 138 I 484 Erw. 2.4; Urteil des Bundesgerichtes 
8C_710/2022 vom 6. März 2023 Erw. 3.1). Soll die Partei ihr Replik-
recht effektiv wahrnehmen können, muss ihr die Behörde ausreichend 
Zeit für eine Stellungnahme lassen. Allerdings muss die Behörde mit 
der Entscheidfällung auch nur so lange zuwarten, bis sie annehmen 
darf, dass die Partei auf eine weitere Eingabe verzichtet habe. Welche 
Wartezeit ausreichend ist, hängt vom Einzelfall ab. Das Bundesgericht 
hielt in allgemeiner Weise fest, dass jedenfalls vor Ablauf von zehn 
Tagen nicht, hingegen nach zwanzig Tagen schon von einem Verzicht 
auf das Replikrecht ausgegangen werden dürfe. Diese Frist beginnt 
gemäss Bundesgericht am Tag der Zustellung (d.h. des Empfangs) 
der fraglichen Eingabe durch die betroffene Partei. Das bedeutet, dass 
die Behörde nach Ablauf der zehn Tage, das heisst vom elften Tag an, 
ihr Urteil fällen darf. Will eine Partei sicherstellen, dass ihre Replik be-
rücksichtigt werden kann, so ist es an ihr, dafür zu sorgen, dass die 
Eingabe bis spätestens am zehnten Tag bei der Behörde eintrifft (Ur-
teil des Bundesgerichtes 1C_191/2022 vom 16. Mai 2023 Erw. 2.4 mit 
Hinweisen). 
 
2.3.3 Vorliegend bestand für die Vorinstanz kein Grund, vom Regelfall 
der 10-tägigen Wartefrist abzuweichen. Da sie das Schreiben des Ver-
treters der Baugesuchstellerin vom 29. November 2023 erst am 5. De-
zember 2023 per Einschreiben dem Vertreter der heutigen Rekurrentin 
zustellte, hätte sie somit nicht vor dem 15. Dezember 2023 über Bau-
gesuch und Einsprache entscheiden dürfen. Der angefochtene Ent-
scheid vom 14. Dezember 2023 erging somit in Verletzung des Rep-
likrechts. 
 
2.4 
Die Rekurrentin beanstandet weiter, der angefochtene Ein-
spracheentscheid sei völlig unzureichend begründet. Zudem seien 
ihre Beweisanträge nicht berücksichtigt worden. Namentlich sei nicht 
nachgewiesen worden, dass das umstrittene Wohnhaus Vers.-Nr. 002 
in den letzten Jahrzehnten nicht leer gestanden habe und demzufolge 
die Bestandesgarantie auch nicht erloschen sei. 
 
2.4.1 Nach Art. 24 Abs. 1 VRP soll ein Entscheid unter anderem die 
Tatsachen, die Vorschriften und die Gründe enthalten, auf die er sich 
stützt (Bst. a), sowie den Rechtsspruch der Behörde (Bst. b). Der An-
spruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die 
Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung 
Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 9/12 
 
der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche 
Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung 
eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn ge-
gebenenfalls sachgerecht anfechten kann (BGE 125 II 369 Erw. 2c). 
Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz 
sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In 
diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer-
den, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr 
Entscheid stützt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich diese aus-
drücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtli-
chen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf 
die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken 
(vgl. VerwGE B 2018/52 vom 27. Februar 2019 Erw. 2.2; BGE 134 I 
83 Erw. 4.1). 
 
2.4.2 Die Rekurrentin hatte im Rahmen ihrer Eingaben im Einsprache-
verfahren wiederholt vorgebracht, das Gebäude Vers.-Nr. 002 stehe 
seit mehr als zwei Jahrzehnten leer. Es sei nicht mehr bewohnbar und 
geniesse deshalb keine Bestandesgarantie. Am 9. Oktober 2023 
stellte die Bauverwaltung Z.___ dem Vertreter der heutigen 
Rekurrentin eine Fotodokumentation über den Zustand des 
Wohnhauses Vers.-Nr. 002 zu. Mit Schreiben vom 7. November 2023 
nahm der Vertreter der heutigen Rekurrentin dazu Stellung und 
beantragte ausdrücklich die Zustellung aller Unterlagen, mit welchen 
die bis heute angeblich andauernde Nutzung des Gebäudes 
nachgewiesen werden könne. Die Vorinstanz unterliess es in der 
Folge, dem Vertreter der heutigen Rekurrentin zusätzliche Unterlagen 
zuzustellen. Das AREG stützte in der raumplanungsrechtlichen 
Teilverfügung vom 8. Dezember 2023 (Ziff. 3 Bst. a bis g des 
Sachverhalts) auf die nichtlandwirtschaftlichen Schätzungsunterlagen 
der Jahre 1969 bis 2012 ab. Offenbar aufgrund des in diesen Doku-
menten jeweils geschätzten Minderwerts kam das AREG in Ziff. 5 
Abs. 2 der Erwägungen zu folgendem Ergebnis: «Gemäss den vorlie-
genden Unterlagen kann davon ausgegangen werden, dass das Ge-
bäude fortlaufend bewohnt wurde und sich in einem bewohn- und ver-
mietbaren Zustand befindet». Eine weitere Begründung, weshalb das 
umstrittene Gebäude noch bestimmungsgemäss nutzbar sein soll, fin-
det sich in der Teilverfügung des AREG nicht. 
 
2.4.3 Die Vorinstanz begründete ihren abweisenden Einspracheent-
scheid (Ziff. 2, Materielles) folgendermassen: «Gemäss den Erwägun-
gen der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 8. Dezember 
2023 wird in den Ziffern 4 ff. festgestellt, dass die Standortgebunden-
heit gegeben ist. Daher stehen dem Vorhaben keine überwiegenden 
Interessen entgegen. Aus diesem Grund ist die Einsprache vollum-
fänglich abzuweisen.» Mit dieser knappen Begründung setzte sich die 
Vorinstanz mit den Einwänden der heutigen Rekurrentin zum 
baulichen Zustand des Wohnhauses mit keinem Wort auseinander. 
Erschwerend 
kommt 
hinzu, 
dass 
die 
Vorinstanz 
die 
raumplanungsrechtliche Teilverfügung, auf welche sie sich in ihrem 
Einspracheentscheid ausdrücklich bezog, der Rekurrentin nicht einmal 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 10/12 
 
eröffnet hat. Abgesehen davon, dass sich auch aus dieser 
Teilverfügung nicht klar ergibt, weshalb das umstrittene Gebäude noch 
bestimmungsgemäss nutzbar sein soll, hat es die Vorinstanz auch un-
terlassen, dem Vertreter der Rekurrentin die nichtlandwirtschaftlichen 
Schätzungsunterlagen, aus welchen offenbar die bestimmungsge-
mässe Nutzbarkeit des Gebäudes abgeleitet werden soll, antragsge-
mäss zukommen zu lassen. Nach Art. 16 Abs. 1 VRP haben die 
Beteiligten allerdings Anspruch auf Einsicht in die Akten, soweit nicht 
wichtige 
öffentliche 
oder 
schutzwürdige 
private 
Interessen 
entgegenstehen. Das Akteneinsichtsrecht erstreckt sich auf alle für 
den Entscheid wesentlichen Akten, d.h. auf all jene, die Grundlage 
einer Anordnung bilden (BDE Nr. 24/2020 vom 10. Dezember 2020 
Erw. 5.1.1). Das wären im vorliegenden Fall, nachdem im 
erstinstanzlichen 
Verfahren 
nicht 
einmal 
ein 
Augenschein 
durchgeführt wurde, wenigstens diese nichtlandwirtschaftlichen 
Schätzungsunterlagen gewesen. Der Rekurrentin ist deshalb 
zuzustimmen, 
dass 
die 
Vorinstanz 
den 
Einspracheentscheid 
ungenügend begründet und ihr zudem entscheidrelevante Akten 
vorenthalten hat. Der Rekurrentin war es dadurch nicht möglich, von 
der Tragweite des Entscheids Kenntnis zu nehmen und ihn 
anzufechten. Damit ist der Gehörsanspruch der Rekurrentin auch in 
diesem Punkt verletzt. 
 
3. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz den Anspruch der 
Rekurrentin auf rechtliches Gehör in mehrfacher Hinsicht verletzt hat. 
Bei einer derartigen Häufung von Verfahrensfehlern ist eine Heilung 
im Rekursverfahren grundsätzlich nicht angezeigt. Hinzu kommt im 
vorliegenden Fall, dass es die Vorinstanz auch unterlassen hat, der 
Rekurrentin die raumplanungsrechtliche Teilverfügung vom 8. Dezem-
ber 2023 wenigstens nach der Rekurserhebung zu eröffnen. Auch hat 
sie davon abgesehen, sich im Rahmen ihrer Rekursvernehmlassung 
vom 13. Februar 2024 inhaltlich mit den materiellen Rügen in der Ein-
spracheschrift auseinanderzusetzen. Unter diesen Umständen wäre 
eine Heilung der Gehörsverletzungen im Rekursverfahren auch gar 
nicht möglich. Der Rekurs ist deshalb im Sinn der Erwägungen gutzu-
heissen. Nachdem der Anspruch auf rechtliches Gehör formeller Natur 
ist und seine Verletzung (soweit sie – wie hier – nicht geheilt wird) un-
geachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheis-
sung des Rekurses und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids 
führt (BGE 144 I 11 Erw. 5.3 mit Hinweis), ist der Beschluss der 
Vorinstanz vom 14. Dezember 2023 aufzuheben und die Sache zur 
Gewährung des rechtlichen Gehörs und zu neuer Entscheidung an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. Bei diesem Ergebnis kann auf die inhalt-
lichen Rügen der Rekurrentin nicht eingegangen werden. 
 
4. 
 
4.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes unter-
scheiden sich Bauprozesse, an denen Bauwillige und Einsprechende 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 11/12 
 
mit einem direkten Interesse am Prozessausgang teilnehmen, grund-
sätzlich nicht von den Verfahren vor Zivilgerichten. Die Prozesskosten 
werden deshalb in diesen Fällen jeweils in der Regel nicht dem Ge-
meinwesen, sondern den beteiligten Privaten auferlegt (VerwGE vom 
16. November 1998 i.S. E.D.). Indessen ist zu beachten, dass das Er-
folgsprinzip in gewissen, vom Gesetz ausdrücklich geregelten Fällen 
durch das Verursacherprinzip durchbrochen wird (VerwGE vom 
17. August 1999 i.S. H.S.). So gehen unter anderem Kosten, die ein 
Verfahrensbeteiligter durch Verletzung wesentlicher Verfahrensvor-
schriften verursacht hat, unabhängig vom Prozessausgang zu dessen 
Lasten (Art. 95 Abs. 2 VRP). 
 
4.2 
Die aufgeführten Verletzungen des rechtlichen Gehörsan-
spruchs der Rekurrentin stellen eine Verletzung grundlegender Ver-
fahrensrechte dar. Es rechtfertigt sich deshalb, die amtlichen Kosten 
in der Höhe von Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die 
Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5) der Politischen Ge-
meinde Z.___ aufzuerlegen und – wie es in solchen Fällen der Praxis 
des Bau- und Umweltdepartementes entspricht (BDE Nr. 3/2024 vom 
19. Januar 2024 Erw. 6.2 mit Hinweisen) – auf die Erhebung nicht zu 
verzichten. 
 
4.3 
Der von der Rekurrentin am 16. Januar 2024 geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
5. 
 
Rekurrentin, Rekursgegnerin und Vorinstanz stellen ein Begehren um 
Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
5.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
5.2 
Die Rekurrentin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf 
Fr. 2'750.– plus 4 % Barauslagenpauschale, insgesamt also auf 
Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der 
Politischen Gemeinde Z.___ zu bezahlen. 
 
5.3 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 23/2024), Seite 12/12 
 
 
5.4 
Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach 
st.gallischem 
Verwaltungsrechtspflegegesetz, 
St.Gallen 
2004, 
S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser 
Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___, Y.___, wird im Sinn der Erwägungen 
gutgeheissen. 
 
b) 
Der Beschluss des Gemeinderates Z.___ vom 14. Dezember 
2023 wird aufgehoben und die Streitsache zur Gewährung des 
rechtlichen Gehörs und zu neuer Entscheidung an den Gemeinderat 
zurückgewiesen. 
 
2. 
 
a) 
Der Politischen Gemeinde Z.___ wird eine Entscheidgebühr von 
Fr. 3'000.– auferlegt. 
 
b) 
Der am 16. Januar 2024 von A.___ geleistete Kostenvorschuss 
von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird gutgeheissen. Die Politische Gemeinde Z.___ entschädigt 
A.___ ausseramtlich mit Fr. 2'860.– zuzüglich Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren von B.___, Y.___, um Ersatz der ausseramtli-
chen Kosten wird abgewiesen. 
 
c) 
Das Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin