sg_publikationen · B 2015/99 · 2017-01-20 · de


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St.Galler Gerichte
Fall-Nr.:
B 2015/99
Stelle:
Verwaltungsgericht
Rubrik:
Verwaltungsgericht
Publikationsdatum: 20.01.2017
Entscheiddatum:
20.01.2017
Entscheid Verwaltungsgericht, 20.01.2017
Baurecht. Bestandesgarantie von Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 24c 
RPG).Art. 24c Abs. 2 RPG ist auf Bauten anwendbar, die rechtmässig erstellt 
oder geändert wurden, bevor das betreffende Grundstück (am 1. Juli 1972) 
Teil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Die Regelungen 
über die Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen an 
die ursprünglich gegebene, materielle und formelle Rechtmässigkeit der 
Baute an.Auch wenn konkret davon auszugehen war, dass die heute 
bestehende Baute (Scheune) vom Beschwerdeführer auf der gesetzlichen 
Grundlage der Bestandes- und Erweiterungsgarantie von Art. 24c Abs. 2 
RPG (der früheren Baute) erstellt worden war, so blieb es bei der fehlenden 
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der ursprünglichen Baute (Wohnhaus 
und Scheune) im Zeitpunkt ihres Abbruchs. Die Dachkonstruktion war aus 
statischen und konstruktiven Gründen zu ersetzen. Die Stabilitätseinbusse 
des Dachstuhls und des Wohnhauses ergab sich aufgrund der verlangten 
brandschutztechnischen Trennung von Wohnhaus und Scheune, nachdem 
der Übergang von Wohnhaus zu Scheune nicht den Regeln der Baukunde 
entsprechend konstruiert war und tragende Bauteile der Dachkonstruktion 
der Scheune mit dem abzubrechenden Silo verbunden waren. Die tragende 
Konstruktion konnte im Zeitpunkt des Abbruchs nicht als mehrheitlich intakt 
gelten. Dies führte zur Bestätigung des vorinstanzlichen Entscheids mit 
Abweisung der Beschwerde durch das Verwaltungsgericht 
(Verwaltungsgericht, B 2015/99).
Baurecht. Bestandesgarantie von Bauten ausserhalb der Bauzone (Art. 24c RPG).
Art. 24c Abs. 2 RPG ist auf Bauten anwendbar, die rechtmässig erstellt oder 
geändert wurden, bevor das betreffende Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des 
Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Die Regelungen über die 
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Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen an die 
ursprünglich gegebene, materielle und formelle Rechtmässigkeit der Baute an.
Auch wenn konkret davon auszugehen war, dass die heute bestehende Baute 
(Scheune) vom Beschwerdeführer auf der gesetzlichen Grundlage der Bestandes- 
und Erweiterungsgarantie von Art. 24c Abs. 2 RPG (der früheren Baute) erstellt 
worden war, so blieb es bei der fehlenden bestimmungsgemässen Nutzbarkeit 
der ursprünglichen Baute (Wohnhaus und Scheune) im Zeitpunkt ihres Abbruchs. 
Die Dachkonstruktion war aus statischen und konstruktiven Gründen zu ersetzen. 
Die Stabilitätseinbusse des Dachstuhls und des Wohnhauses ergab sich aufgrund 
der verlangten brandschutztechnischen Trennung von Wohnhaus und Scheune, 
nachdem der Übergang von Wohnhaus zu Scheune nicht den Regeln der 
Baukunde entsprechend konstruiert war und tragende Bauteile der 
Dachkonstruktion der Scheune mit dem abzubrechenden Silo verbunden waren. 
Die tragende Konstruktion konnte im Zeitpunkt des Abbruchs nicht als 
mehrheitlich intakt gelten. Dies führte zur Bestätigung des vorinstanzlichen 
Entscheids mit Abweisung der Beschwerde durch das Verwaltungsgericht 
(Verwaltungsgericht, B 2015/99).
Entscheid vom 20. Januar 2017
Besetzung
Präsident Eugster; Verwaltungsrichter Linder, Heer, Zindel; Ersatzrichterin Gmünder; 
Gerichtsschreiber Schmid
Verfahrensbeteiligte
A.Y.,
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Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Hubert Gmünder, Schwager Mätzler Schneider, 
Poststrasse 23, Postfach 1936, 9001 St. Gallen,
gegen
Baudepartement des Kantons St. Gallen, Lämmlisbrunnenstrasse 54, 9001 St. 
Gallen,
Vorinstanz,
WWF Schweiz, Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich,
Beschwerdegegnerin,
vertreten durch WWF Sektion St. Gallen, Merkurstrasse 2, Postfach 2341, 9001 St. 
Gallen,
Politische Gemeinde X., Gemeinderat,
Beschwerdebeteiligte,
Gegenstand
Baubewilligung (Wiederaufbau Wohnhaus sowie Umbau und Sanierung 
bestehende Scheune)
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Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A.Y. ist Eigentümer des am 27. Juni 2005 abparzellierten Grundstücks Parzelle 
Nr. 0000, Grundbuch X., und des Stammgrundstücks Nr. 001. Gemäss Zonenplan der 
Politischen Gemeinde X. vom 29. April 1999 ist die Parzelle der Landwirtschaftszone 
zugeteilt und gehört gemäss Schutzverordnung der Gemeinde vom 7. Juni 1994 zum 
Landschaftsschutzgebiet. Das Grundstück war mit einem Wohnhaus, einer angebauten 
Scheune und einem Schopf überbaut. Der Landwirtschaftsbetrieb war bereits anfangs 
der Achtzigerjahre aufgegeben worden, ohne dass eine förmliche Zweckänderung 
erfolgt wäre. Am 5. April 2004 hatte A.Y. ein Baugesuch für den Umbau des 
Wohnhauses, die Sanierung der Scheune sowie für den Abbruch des Schopfes und 
einer Jauchegrube eingereicht. Das Wohnhaus wurde damals vom Baugesuchsteller 
und seinem Vater, dem ehemaligen Bewirtschafter des Hofs, bewohnt. Zu den am 
Wohnhaus vorgesehenen Massnahmen gehörten gemäss Baubeschrieb vom 26. April 
2004 die Änderung der Raumeinteilung und die Errichtung eines überdachten 
Sitzplatzes im Erdgeschoss, der Einbau eines Bades im Obergeschoss und der Ausbau 
des Dachraums zu einem Wohnstudio. Weiter sollten in den Scheunenraum zwischen 
Wohnhaus und Tenn eine Garage und ein Heizungsraum eingebaut werden. In Bezug 
auf die Scheune wurde festgehalten, dass sie in ihrer Grundstruktur erhalten bleiben 
solle. Am 15. Oktober 2004 stimmte das Amt für Raumentwicklung (ARE) dem 
Bauvorhaben - in Bezug auf das Wohnhaus gestützt auf Art. 24d des Bundesgesetzes 
über die Raumplanung (SR 700; RPG) und Art. 42a Abs. 1 und 2 der eidgenössischen 
Raumplanungsverordnung (SR 700.1; RPV), in Bezug auf die Scheune gestützt auf 
Art. 24a RPG - zu.  Am 29. Oktober 2004 erteilte die Baukommission X. A.Y. neben der 
Abbruchbewilligung für Schopf und Jauchegrube gestützt auf Art. 24d RPG und 
Art. 42a Abs. 1 und 2 RPV die Baubewilligung für den Umbau und die Zweckänderung 
des Wohnhauses und gestützt auf Art. 24a RPG die Bewilligung für die Zweckänderung 
der Scheune. Bezüglich der am Wohnhaus geplanten baulichen Massnahmen wurde 
festgehalten, dass damit das zulässige Erweiterungskontingent vollständig 
ausgeschöpft werde. Die Bewilligung zur Zweckänderung der Scheune wurde unter 
dem Hinweis erteilt, dass an ihr keinerlei bauliche Veränderungen vorgenommen 
werden dürften (act. G 11 Dossier A).
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b. Mit Schreiben vom 12. Juli 2005 stellte die Hochbauabteilung der Gemeinde X. den 
kompletten Abbruch des Wohnhauses fest. Sie forderte A.Y. zur Einreichung eines 
Korrekturgesuchs samt Stellungnahme und zur Einstellung der Bauarbeiten auf. Am 
28. Juli 2005 reichte A.Y. ein Korrekturgesuch ein unter Angabe der Änderungen 
gegenüber den ursprünglich bewilligten Plänen. Diese umfassten unter anderem den 
Ersatz der tragenden Wohnhauswände und -decken im Erd- und Obergeschoss sowie 
eine neue Brandmauer zwischen Wohnhaus und Scheune. Der Architekt bestätigte 
gemäss Besprechungsnotiz vom 22. August 2005, dass auch die Dachkonstruktion der 
Scheune habe ersetzt werden müssen. Gegen das öffentlich aufgelegte Baugesuch 
wurden keine Einsprachen erhoben. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 
1. September 2005 verweigerte das ARE die Zustimmung zur Baubewilligung. Zur 
Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass ein Wiederaufbau nur nach 
Zerstörung durch höhere Gewalt zulässig sei. Vorliegend sei jedoch das Wohnhaus 
freiwillig vollständig abgebrochen worden. Das Vorbringen der Bauherrschaft, wonach 
die tragende Bausubstanz baufällig gewesen sei, sei wenig glaubwürdig. So habe das 
Wohnhaus im Jahr 2003 einen Minderwert von nur rund 40 Prozent aufgewiesen. Das 
spätere Feststellen der Baufälligkeit hätte im Übrigen zu einem Widerruf der 
Umnutzungsbewilligung vom 15. Oktober 2004 geführt. Eine nachträgliche 
Zustimmung zum Wiederaufbau des Wohnhauses falle ausser Betracht. Mit Beschluss 
vom 2. September 2005 verweigerte die Baukommission X. die Baubewilligung. 
Ausserdem wurde in Bezug auf das bereits erstellte Untergeschoss des Wohnhauses 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands angeordnet. Schliesslich wurde 
A.Y. angewiesen, für die in Abweichung von der Baubewilligung vom 15. Oktober 2004 
vorgenommenen baulichen Massnahmen an der Scheune unverzüglich korrigierte 
Pläne einzureichen. Gegen diesen Beschluss erhob A.Y. am 13. September 2005 
Rekurs bei der Regierung. Diese entschied in der Angelegenheit am 25. April 2006, 
indem sie den Rekurs bezüglich der verweigerten Baubewilligung und der für die 
Scheune geforderten Nachreichung korrigierter Pläne abwies. In Bezug auf die verfügte 
Wiederherstellung des Untergeschosses wurde der Rekurs gutgeheissen und die 
Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.
c. Die von A.Y. gegen den Entscheid der Regierung erhobene Beschwerde wies das 
Verwaltungsgericht, nachdem es mit den Verfahrensbeteiligten einen Augenschein an 
Ort durchgeführt hatte, mit Entscheid B 2006/94 vom 14. September 2006 ab, soweit 
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es darauf eintrat. Zur Begründung hielt es im Wesentlichen fest, dass A.Y. in 
Abweichung von der Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 sein in der 
Landwirtschaftszone liegendes Wohnhaus abgebrochen habe. Da das Wohnhaus somit 
nicht durch höhere Gewalt zerstört worden sei, seien die gesetzlichen Voraussetzungen 
für einen Wiederaufbau nicht gegeben. Die Verweigerung des Wiederaufbaus liege 
sodann im überwiegenden öffentlichen Interesse und erweise sich als verhältnismässig. 
Die angeordnete Rückweisung sei nicht zu beanstanden, da die Beschwerdebeteiligte 
die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verfügt habe, ohne die 
erforderlichen Massnahmen konkret zu bezeichnen. Immerhin könne im Hinblick auf die 
konkrete Anordnung als Hinweis festgehalten werden, dass auch im Rahmen der 
Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes ein Wiederaufbau im Rahmen der 
Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 ausser Betracht falle. Abgesehen davon, dass 
ein Wiederaufbau aus rein praktischen Gründen unmöglich sei, ginge es auch nicht an, 
über die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes einen Wiederaufbau 
zuzulassen, der sich nach Art. 24d RPG als unzulässig erweise. Auf die Einvernahme 
des Projektverfassers, der im Übrigen anlässlich des Augenscheins zu Wort gekommen 
sei, sei zu verzichten. Dieses Urteil erwuchs in Rechtskraft.
d. Am 9. Februar 2007 reichte A.Y. beim Bauamt X. ein Korrekturgesuch für bauliche 
Massnahmen an der Scheune ein. Im Nachgang zu einem Augenschein mit den 
Beteiligten verweigerte das AREG mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 24. 
Mai 2007 die Zustimmung zum Korrekturgesuch und forderte die Gemeindebehörde 
auf, in Bezug auf den umgebauten Bereich der Scheune die Wiederherstellung des 
rechtmässigen Zustands anzuordnen. Zur Begründung hielt das AREG unter anderem 
fest, dass die Umnutzungsbewilligung am 29. Oktober 2004 nur erteilt worden sei, weil 
die Scheune in ihrer Substanz noch gut erhalten gewesen sei. So schliesse denn auch 
Art. 24a RPG jegliche baubewilligungspflichtige Massnahme aus. Eine später 
festgestellte Baufälligkeit hätte folglich zu einem Widerruf der Bewilligung geführt. Eine 
nachträgliche Zustimmung zu den vorgenommenen baulichen Massnahmen falle nicht 
in Betracht, zumal es sich bei letzteren nicht um blosse Unterhaltsarbeiten handle (act. 
G 11 Dossier C). Hierauf ersuchte A.Y. am 30. Juli 2007 um Bewilligung für die 
Wiederaufnahme eines landwirtschaftlichen Betriebs (Neubau Bauernhaus und 
Scheune; act. G 11 Dossier D, 1). Mit Verfügung vom 13. November 2007 stellte das 
Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen fest, dass das Grundeigentum des 
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Gesuchstellers die Mindestanforderungen an ein landwirtschaftliches Gewerbe nach 
Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11; BGBB) 
nicht erfülle. Die gegen diese Feststellungsverfügung erhobene Beschwerde wies die 
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 3. Oktober 
2008 ab. Diesen Entscheid bestätigte das Verwaltungsgericht mit Urteil B 2008/192 
vom 19. August 2009. Dieses erwuchs in Rechtskraft.
Am 20. November 2007 eröffnete die Baukommission X. den Beteiligten ihren 
Beschluss vom 4. Juni 2007, wonach die Korrekturbewilligung für die Umnutzung und 
Sanierung der Scheune verweigert und zur Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands hinsichtlich der Scheune eine Frist von 12 Monaten seit Rechtskraft des 
Entscheids über das Korrekturgesuch vom 30. Juli 2007 betreffend Wiederaufbau des 
Wohnhauses und Scheunen-Umbau gesetzt wurde. Den gegen diesen Beschluss von 
A.Y. erhobenen Rekurs (act. G 11 Dossier D, 72) wies das Baudepartement des 
Kantons St. Gallen mit Entscheid vom 14. August 2008 ab (act. G 11/15/4 3 ff.). Eine 
gegen diesen Rekursentscheid erhobene Beschwerde schrieb das Verwaltungsgericht 
mit Entscheid B 2008/155 vom 30. November 2009 zufolge Rückzugs ab (act. G 11 
Dossier D, 137 ff.).
e. Am 18. April 2011 ersuchte A.Y. um Bewilligung für den Wiederaufbau des 
Bauernhauses und den Neubau einer Scheune sowie eines Stalls zwecks 
landwirtschaftlicher Nutzung. Innert der Auflagefrist erhob die Stiftung WWF Schweiz 
am 7. Juni 2011 Einsprache. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 4. April 
2014 verweigerte das AREG dem Vorhaben seine Zustimmung (vgl. act. G 11/15/8 [S. 
31ff., 63 und 66 Rückseite]). Die Baukommission X. hiess die Einsprache mit Entscheid 
3. Juli 2014 gut und verweigerte die Baubewilligung. Einen dagegen am 18. Juli 2014 
durch A.Y. erhobenen Rekurs schrieb das Baudepartement mit Verfügung vom 29. Juli 
2014 ab (act. G 2 S. 8).
f. Mit Eingabe vom 27. Juni 2013 ersuchte A.Y. um Bewilligung für den Wiederaufbau 
des zonenfremd genutzten Bauernhauses mit Umbau und Sanierung der Scheune. Die 
Stiftung WWF Schweiz erhob innert der Auflagefrist Einsprache. Mit Teilverfügung vom 
4. April 2014 stimmte das AREG dem Bauvorhaben nicht zu mit der Feststellung, dass 
auf das Gesuch, welches im Wesentlichen identisch mit dem Korrekturgesuch aus dem 
Jahr 2007 sei (Neubau statt Umbau), Art. 24c RPG in der seit 1. November 2012 
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geltenden Fassung nicht anwendbar sei. Es fehle als Folge der freiwilligen Beseitigung 
des Wohnhauses und der angebauten Scheune im Jahr 2005 - bezogen auf den 1. 
November 2012 - an einer formell und materiell rechtmässig erstellten Bausubstanz 
(vgl. act. G 11/8/17). Mit Beschluss vom 3. Juli 2014 verweigerte die Baukommission X. 
die Baubewilligung und hiess die Einsprache gut (act. G 11/8 Beilage 20). Den gegen 
diesen Beschluss und die Teilverfügung vom 4. April 2014 durch Rechtsanwalt lic. iur. 
Hubert Gmünder für A.Y. erhobenen Rekurs (act. G 11/1, G 11/6) wies das 
Baudepartement mit Entscheid vom 20. Mai 2015 ab (act. G 2). 
B.
a. Gegen diesen Rekursentscheid erhob Rechtsanwalt Gmünder für A.Y. mit Eingabe 
vom 4. Juni 2015 (act. G 1) Beschwerde mit den Anträgen, der Entscheid sei 
aufzuheben (Ziff. 1) und die am 27. Juni 2013 nachgesuchte Baubewilligung betreffend 
das Grundstück Nr. 001 sei zu erteilen (Ziff. 2); eventualiter sei die Sache zur neuen 
Beurteilung und Entscheidung an die Vorinstanz, allenfalls an die Beschwerdebeteiligte, 
zurückzuweisen (Ziff. 3); alles unter Entschädigungsfolge. In der Beschwerdeergänzung 
vom 17. August 2017 (richtig: 2015) bestätigte und begründete der Rechtsvertreter die 
gestellten Anträge (act. G 7).
b. In der Vernehmlassung vom 7. September 2015 beantragte die Vorinstanz 
Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen 
Entscheid und äusserte sich ergänzend zu Vorbringen in der Beschwerde (act. G 10). 
Beschwerdegegnerin und Beschwerdebeteiligte verzichteten auf eine Vernehmlassung 
(act. G 15). 
c. Mit Replik vom 26. November 2015 bestätigte der Rechtsvertreter des 
Beschwerdeführers seinen Standpunkt (act. G 16).
d. Auf die Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den Eingaben dieses Verfahrens 
wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 
eingegangen.   
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
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1. (…).
2.
2.1. Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens B 2006/94 hatte das Verwaltungsgericht 
mit den Verfahrensbeteiligten einen Augenschein an Ort durchgeführt und die dort 
gewonnenen Erkenntnisse in den Entscheid vom 14. September 2006 einfliessen 
lassen. Weitere Augenscheine wurden von der Beschwerdebeteiligten und der 
Vorinstanz am 9. Mai 2007 (act. G act. G 11 Dossier  C, 78) und 11. Dezember 2013 
(act. G 11/8 Beilage 17 S. 4 oben) durchgeführt. Der Beschwerdeführer verlangt auch in 
diesem Verfahren die Durchführung eines Augenscheins (act. G 7 S. 4; G 8 S. 2). Der 
Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die 
entscheidende Instanz und dient dem besseren Verständnis des Sachverhalts. Ob ein 
Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 
Instanz (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 2. Aufl. 2003, 
Rz. 966). Umstritten ist vorliegend, ob das am 27. Juni 2013 eingereichte Baugesuch 
betreffend „Umbau“ (Wiederaufbau) des 2004/2005 abgebrochenen Wohnhauses auf 
Grundstück Nr. 001 einerseits und betreffend bauliche Massnahmen in bzw. an der 
Scheune anderseits zu bewilligen ist. Das Gesuch stimmt hinsichtlich des Wohnhauses 
im Wesentlichen mit dem nachträglichen Baugesuch überein, für welches die 
Bewilligungsverweigerung im Urteil B 2006/94 des Verwaltungsgerichts rechtskräftig 
bestätigt wurde. Hinsichtlich der Scheune entspricht das Gesuch dem nachträglichen 
Baugesuch, für welches der Rekursentscheid der Vorinstanz vom 14. August 2008 (vgl. 
vorstehend A.d) die Verweigerung der Baubewilligung rechtskräftig bestätigte. Der 
ursprüngliche Zustand und die ausgeführten Arbeiten am Wohnhaus sind protokolliert 
und fotografisch dokumentiert (vgl. act. G 8/11-21, G 11/15 Beilage 2/26-31 und G 
11/15 Beilage 3/11-21). Die Tatsache, dass das Wohnhaus weitgehend abgebrochen 
wurde, ergibt sich aus dem Urteil B 2006/94 des Verwaltungsgerichts sowie auf Grund 
der Verfahrensakten. Im vorliegenden Verfahren geht es vorab um die Frage, ob die 
Rechtsänderung per 1. November 2012 (vgl. nachstehende E. 2.2) zu einer veränderten 
Situation hinsichtlich der erwähnten rechtskräftig verweigerten Bewilligungen führt. 
Angesichts der geschilderten Gegebenheiten fehlt es an einem konkreten Anlass für die 
Durchführung eines erneuten Augenscheins. Im Übrigen ergibt sich aus den 
nachfolgenden Erwägungen, dass der aktuelle Zustand der Baute (Scheune) nicht 
entscheidrelevant ist, weshalb sich auch aus diesem Grund ein Augenschein erübrigt.
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2.2. Der Grundtatbestand für die Erteilung von Ausnahmebewilligungen für nicht 
zonenkonforme Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone findet sich in Art. 24 
RPG. Diese Bestimmung kommt subsidiär zu den Tatbeständen über die erleichterte 
Ausnahmebewilligung zum Zug (Waldmann/Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, 
Rz. 13 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG, dessen 
Marginale und Formulierung in der Fassung vom 1. November 2012 (vgl. Art. 24c Abs. 
1, 2 und 5) unverändert blieben, konkretisiert die Besitzstandsgarantie für alle Bauten 
und Anlagen ausserhalb der Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind (Waldmann/ 
Hänni, a.a.O., Rz. 14 zu den Vorbemerkungen zu Art. 24 ff. RPG). Art. 24c Abs. 1 RPG 
schützt bestimmungsgemäss nutzbare, aber zonenwidrig gewordene Bauten und 
Anlagen ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 dieser 
Bestimmung können solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geändert, massvoll 
erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert 
worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der 
Raumplanung vorbehalten. Die Zulässigkeit einer teilweisen Änderung oder  massvollen 
Erweiterung ergibt sich unmittelbar aus dem Bundesrecht (BGE 127 II 215 E. 3b S. 219 
mit Hinweisen). Art. 24c Abs. 2 RPG gilt gemäss dem auf den 1. November 2012 neu 
eingefügten Art. 24c Abs. 3 RPG auch für landwirtschaftliche Wohnbauten sowie 
angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, 
bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des 
Bundesrechts wurde.
Der Anwendungsbereich von Art. 24c RPG ist auf Bauten und Anlagen beschränkt, die 
nicht mehr zonenkonform, d.h. durch eine nachträgliche Änderung von Erlassen oder 
Plänen zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV; vgl. BGE 127 II 209 E. 2c). Die 
Bestandesgarantie nach Art. 24c RPG erstreckt sich damit nur auf Bauten, die 
seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt und aufgrund einer 
späteren Rechtsänderung zonenwidrig geworden sind, nicht aber auf Bauten, bei 
denen die Zonenwidrigkeit ohne Rechtsänderung, sondern allein durch tatsächliche 
Änderungen, wie namentlich die Aufgabe des Landwirtschaftsbetriebes, entstanden ist. 
"Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli 
1972 erstellt wurden, d.h. vor dem Inkrafttreten des Bundesgesetzes vom 8. Oktober 
1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung (aGSchG; AS 1972 950). 
Mit diesem Gesetz wurde erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet 
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vorgenommen. Nach dem 1. Juli 1972 erstellte Bauten und Anlagen fallen namentlich 
dann in den Anwendungsbereich von Art. 24c RPG, wenn sie aufgrund einer 
Zonenplanänderung von der Bauzone in eine Nichtbauzone gelangten (BGer 
1C_279/2008 vom 6. Februar 2009 E. 2.3; R. Muggli, Kommentar zum Bundesgesetz 
über die Raumplanung, Rz. 6 und 14 zu Art. 24c RPG; P. Karlen, Die 
Ausnahmebewilligung nach Art. 24 - 24d RPG, in: ZBl 102/2001 S. 291, 296 f.). 
Bestimmungsgemäss nutzbar im Sinn von Art. 24c Abs. 1 RPG ist eine Baute dann, 
wenn der Eigentümer durch einen angemessenen Unterhalt das fortbestehende 
Interesse an der Weiternutzung dokumentiert hat. Dies äussert sich darin, dass sie 
gemessen an ihrer Zweckbestimmung betriebstüchtig ist und die tragenden 
Konstruktionen mehrheitlich intakt sind (BGer 1C_356/2010 vom 21. Februar 2011, E. 
2.3 mit Hinweisen).
2.3. Aufgrund der Feststellungen im Urteil des Verwaltungsgerichts B 2006/94 vom 14. 
September 2006 hat als erstellt zu gelten, dass der Beschwerdeführer das ursprünglich 
auf Grundstück Nr. 001 stehende Wohnhaus freiwillig zum grössten Teil abgebrochen 
hatte (vgl. vorstehend A.c; vgl. auch Bilder in act. G 11/15, Beilage 2/26-31, und G 
11/15 Beilage 3/11-21). Das Verwaltungsgericht führte aus, es sei unbestritten, dass 
die Wohnbaute des Beschwerdeführers von Menschenhand vorsätzlich zerstört 
worden sei. Dem Architekten sei die Unzulässigkeit eines vollständigen Abbruchs der 
Wohnbaute seitens der Behörden mehrfach dargelegt worden; sein Wissen und seine 
Handlungen seien dem Beschwerdeführer zuzurechnen. Damit stehe fest, dass die 
Voraussetzungen für einen Wiederaufbau vorliegend nicht erfüllt seien. Daran 
vermöchten auch die Hinweise des Beschwerdeführers auf angebliche technische und 
baurechtliche Notwendigkeiten sowie Sicherheitsaspekte nichts zu ändern. In den 
Schutzbereich von Art. 24d RPG würden zum vornherein nur "gut erhaltene" 
Wohnbauten fallen. Diese Voraussetzung gelte dann als erfüllt, wenn sich die statisch 
wichtigen Teile wie Fundamente, Böden, tragende Wände und Dachkonstruktionen 
noch in einem guten Zustand befinden bzw. nur zu einem kleinen Teil 
erneuerungsbedürftig seien. Müssten hingegen ganze Gebäudeteile abgebrochen 
werden, um die Baute künftig entsprechend nutzen zu können, sei die 
Umnutzungsbewilligung zu verweigern (BBl 1996 III 542). Aber auch der Einwand, es 
handle sich nur um einen Teilabbruch, gehe an der Sache vorbei. Am Augenschein 
habe sich das Verwaltungsgericht davon überzeugen können, dass das Wohnhaus 
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nicht mehr vorhanden sei. Während das Wohnhaus nach Art. 24d RPG zu beurteilen 
sei, finde auf die Scheune, welche nicht Wohnzwecken diene, Art. 24a RPG 
Anwendung. Für die Frage, ob ein Wiederaufbau des vollständig zerstörten 
Wohnhauses gestattet sei, spiele der Umstand, dass Teile der Scheune belassen 
worden seien, mithin keine Rolle (VerwGE B 2006/94, a.a.O., S. 17 f. [E. 3c/dd]).
Die Rechtswidrigkeit des Wiederaufbaus der Wohnbaute wurde mit diesem Urteil 
rechtskräftig festgestellt. An der Tatsache des Nichtmehrvorhandenseins der 
ursprünglichen Wohnbaute vermag der Umstand, dass sich das Kellergeschoss (mit 
ersetzter Decke) schon damals im selben Zustand wie zum aktuellen Zeitpunkt 
präsentierte, nichts zu ändern. Im (rechtskräftigen) Rekursentscheid vom 14. August 
2008 hatte die Vorinstanz hinsichtlich der Scheune festgehalten, gemäss den Angaben 
im Baugesuch vom 9. Februar 2007 seien die Dachdeckung der Scheune ersetzt, die 
Firsthöhe tiefer gelegt, der Leistenschirm und die Tenntore ausgewechselt sowie eine 
Brandmauer, ein Wasch-, Trocknungs- und Heizspeicherraum eingebaut worden. Es 
sei eine nahezu (mit Ausnahme des gemauerten Teils und des davon umfassten 
Stallteils) neue Scheune mit neuen Fassaden und neuer Raumeinteilung geschaffen 
worden (act. G 11/15 Beilage 4/3 ff.). In der raumplanungsrechtlichen Verfügung vom 4. 
April 2014 stellte das AREG unter anderem fest, der Beschwerdeführer habe Abbruch- 
und Bauarbeiten beim Wohnhaus und der angebauten Scheune zu einem Zeitpunkt 
vorgenommen, in welchem weder eine formelle Bewilligung vorgelegen habe noch 
Bauarbeiten im getätigten Umfang bewilligungsfähig gewesen wären. Das heute 
vorhandene Objekt sei formell und materiell unrechtmässig. Die Zonenwidrigkeit gehe 
auf ein rechtswidriges Verhalten zurück, das nicht durch eine erweiterte 
Bestandesgarantie belohnt werden sollte. Die Baute müsse überdies noch 
bestimmungsgemäss nutzbar sein, was einen auf Art. 24c RPG gestützten Umbau von 
Bauruinen zu wieder nutzbaren Bauten ausschliesse. Das Wohnhaus mit angebauter 
Scheune sei in der aktuellen Form formell und materiell unrechtmässig und als Folge 
der freiwilligen Beseitigung der Bausubstanz im Jahr 2005 von der Bestandesgarantie 
nach Art. 24c RPG nicht erfasst (act. G 11/8/17).
2.4. Die Vorinstanz bestätigte im angefochtenen Entscheid die vorerwähnten 
Feststellungen, indem sie festhielt, dass das etwa im Jahr 2005 abgebrochene 
Wohnhaus keinen Bestandesschutz geniesse. Bei der ersetzten Scheune handle es 
sich, wie seit Rechtskraft des Rekursentscheids vom 14. August 2008 feststehe, um 
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eine formell wie materiell rechtswidrige Baute. Die am 1. November 2012 in Kraft 
getretene RPG-Revision führe nicht dazu, dass aus einer rechtswidrigen Baute plötzlich 
eine rechtmässige werde. Zum anderen sei die Scheune selbst nach dem heute 
geltenden Art. 24c RPG nicht bewilligungsfähig. Art. 24c Abs. 2 RPG setze nämlich ein 
bestehendes Wohngebäude voraus, würden doch nur an landwirtschaftliche 
Wohngebäude angebaute Ökonomiegebäude als eine einheitliche Baute neu unter die 
Bestandesgarantie fallen. Nachdem aber kein Wohngebäude mehr bestehe, falle auch 
die Scheune nicht unter den Bestandesschutz im Sinn von Art. 24c RPG. Zudem sei 
(mit Blick auf Art. 42 Abs. 4 Satz 2 RPV) selbst bei einem bestehenden Wohngebäude 
mit angebautem Ökonomieteil im Fall eines Abbruchs ein Wiederaufbau nur im 
notwendigen Umfang möglich, nicht aber ein Aufbau des gesamten früheren 
Scheunenteils (Bundesamt für Raumentwicklung, Erläuterungen zur Revision der 
Raumplanungsverordnung vom 4. Juli 2007, S. 8 f.). Die Privilegierung gelte nur für 
vorhandene Volumen und nur solange sie bestehen würden. Wegen der baulichen 
Massnahmen an der Scheune existiere vorliegend kein bestehendes Volumen mehr, so 
dass ein Wiederaufbau gegebenenfalls nur im beschränkten Mass, nicht aber im 
Umfang des gesamten früheren Ökonomieteils zulässig wäre. Unter diesen Umständen 
sei ohne Belang, ob die Bewilligung vom 2. September 2005 (richtig: Verweigerung der 
Bewilligung für das Korrekturgesuch) sinngemäss den Einbau der Garage und des 
Heizungsraums umfasst habe. Erstellt worden seien im Obergeschoss zusätzlich ein 
Wasch-/Trocknungsraum und ein Heizspeicherraum. Der Wiederaufbau des 
Wohngebäudes und der Scheune sei damit auch gestützt auf die geänderte Fassung 
von Art. 24c RPG nicht bewilligungsfähig (act. G 2 S. 17 f.).
Im Weiteren führte die Vorinstanz hinsichtlich der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit 
der (früher bestandenen) Baute aus, im Rahmen des Verfahrens betreffend 
nachträgliche Baubewilligung und Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands 
habe der Beschwerdeführer wiederholt geltend gemacht, der Abbruch sei notwendig 
gewesen, weil die tragende Holzkonstruktion „verfault“ gewesen und seinerzeit nicht 
fachgerecht ausgeführt worden sei. Auch im daran anschliessenden Rekurs- und 
Beschwerdeverfahren habe er dies geltend gemacht mit dem Hinweis, dass das 
ursprüngliche Gebäude nur einen Minderwert von 40% aufgewiesen und die Substanz 
zu 60% in Ordnung gewesen sei. Der Ersatz sei aus Sicherheitsgründen geboten 
gewesen. Es sei jedoch davon auszugehen, dass statt Erhaltung vielmehr 
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weitgehender Ersatz der maroden Bausubstanz notwendig gewesen sei, weshalb das 
Gebäude bereits im Jahr 2004 nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei. 
Eine auf Art. 24c RPG gestützte Erteilung einer Baubewilligung scheide daher zum 
vornherein aus. Selbst wenn von einer bestimmungsgemässen Nutzbarkeit des 
Wohnhauses im Zeitpunkt des Abbruchs ausgegangen würde, würde dies allein noch 
keine Wiederaufbaugarantie begründen. Das am 27. Juni 2013 eingereichte Baugesuch 
für den Wiederaufbau sei erst rund acht Jahre nach dem Abbruch gestellt worden. 
Dieser Zeitraum sei deutlich zu lange, um noch eine Bestandesgarantie annehmen zu 
können. Bei der Frist für die Stellung eines Wiederaufbaugesuchs könne es sich schon 
begrifflich nur um eine kurze Frist von wenigen Jahren handeln. Zum Vergleich sei die 
fünfjährige Frist für die Einreichung des Wiederaufbaugesuchs innerhalb der Bauzone 
nach Art. 77bis Abs. 1 lit. c des Baugesetzes (BauG; sGS 731.1) zu erwähnen. Es 
verstehe sich von selbst, dass die Frist für die Einreichung eines Wiederaufbaugesuchs 
ausserhalb der Bauzonen sicher nicht länger bemessen sein dürfe. Die 
Bestandesgarantie sei folglich auch aus diesem Grund zu verneinen. Hinsichtlich der 
Scheune erweise sich eine Bewilligung nach Art. 24c RPG als nicht zulässig, weil die 
Scheune das rechtliche Schicksal des Wohngebäudes teile (act. G 2 S. 19 f.).
2.5. Der Beschwerdeführer wendet unter anderem ein, das Wohnhaus sei nicht 
komplett abgebrochen worden. Die Wiedergabe des Sachverhalts im angefochtenen 
Entscheid sei ungenau und entspreche dadurch teilweise in rechtserheblicher Weise 
nicht den tatsächlichen Gegebenheiten. Dass das Untergeschoss nicht mehr dem 
ursprünglichen Zustand entspreche, treffe zwar zu, doch sei diese Darstellung in 
pauschaler Form dennoch sachverhaltsentstellend. Die neu erstellten Kellerzugänge 
seien bereits am 29. Oktober 2004 bewilligt worden. An der Raumaufteilung im Keller 
sei nichts verändert worden. An der Scheune seien rein werterhaltende 
Renovationsarbeiten vorgenommen worden, die nichts am Wert der Scheune geändert 
hätten. Der Wiederaufbau setze voraus, dass die Baute vor der Baugesuchseinreichung 
freiwillig abgebrochen worden oder durch höhere Gewalt zerstört worden sei, 
ansonsten ja kein Anlass bestünde, sie wieder aufzubauen. Die Baute brauche im 
Zeitpunkt der Baugesuchseinreichung nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar zu 
sein, da sie ja bereits abgebrochen worden sei und damit logischerweise im Zeitpunkt 
der Baugesuchseinreichung mit dem Antrag auf Wiederaufbau nicht mehr 
bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei. Es genüge, wenn die Baute vor dem 
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freiwilligen Abbruch bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei. Das ununterbrochene 
Nutzungsinteresse des Beschwerdeführers am Wiederaufbau seines Elternhauses, in 
welchem er seit Geburt bis zu dessen Abbruch (2005) zuletzt noch zusammen mit 
seinem Vater ganzjährig gewohnt habe, sei im Sachverhalt des angefochtenen 
Entscheids eindrücklich dokumentiert. Um den Wiederaufbau des Gebäudes zu 
erreichen, habe sich der Beschwerdeführer sogar zum Landwirt ausbilden lassen und 
versucht, die Bewilligung für den Betrieb des landwirtschaftlichen Gewerbes zu 
erhalten. Dass zwischen dem freiwilligen Abbruch und dem Baugesuch rund acht Jahre 
verstrichen seien, könne dem Beschwerdeführer nicht zum Nachteil gereichen, habe er 
doch die Gelegenheit, das diesem Verfahren zugrunde liegende Baugesuch 
einzureichen, genutzt, sobald sich die Rechtslage zu seinen Gunsten geändert habe. 
Insofern die Vorinstanz feststelle, die formelle und materielle Rechtswidrigkeit der 
Scheune sei bereits rechtskräftig bestätigt worden, treffe dies nicht zu. Es seien nur 
Baugesuche abgewiesen worden. Im Rahmen einer Renovation getätigte, rein 
werterhaltende „Erneuerungen“ im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG würden nicht unter 
„bauliche Massnahmen“ i.S.v. Art. 22 Abs. 1 RPG fallen, sofern durch diese 
Renovationsarbeiten nichts errichtet und nichts geändert werde, das nicht bereits vor 
der Sanierung schon vorhanden gewesen sei. Solche Renovationsarbeiten würden 
nicht unter den Begriff „bauliche Massnahmen“ des Art. 24a RPG fallen. Die 
Bausubstanz des Dachstuhles vor dessen Sanierung hätte denn auch eine Sanierung 
im vorzitierten Umfang erlaubt. Das Scheunendach sei vor Sanierung in einem 
baulichen Zustand gewesen, welcher auch nur eine teilweise werterhaltende 
Renovation desselben in einem Rahmen zugelassen hätte, in dem keine 
Baubewilligung im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG notwendig gewesen wäre. Zudem sei 
die Firsthöhe der Scheune geringfügig auf die Dachfirsthöhe des Wohnhauses reduziert 
worden (act. G 8/12, 8/20, 8/21). Dies habe im Sinn von Art. 24a RPG weder 
Auswirkungen auf Raum, Erschliessung oder Umwelt der Scheune noch sei es 
aufgrund anderer Erlasse unzulässig. Sodann sei der Ersatz des Wetterschirms und der 
Tenntore eine zulässige Renovation gewesen, welche keiner Bewilligung im Sinn von 
Art. 22 Abs. 1 RPG bedurft habe (act. 7 S. 3-18).
Im Weiteren sei die brandschutztechnische Bewilligung vom 4. Mai 2004, welche auf 
die in den Plänen eingezeichneten Brandschutzmauern verweise, Bestandteil der 
Baubewilligungsverfügung vom 29. Oktober 2004 gewesen (act. G 8/5 f.). Das AREG 
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habe im Zeitpunkt der Beurteilung vom 4. Mai 2004 Kenntnis der Pläne mit 
eingezeichneten Feuerschutzmassnahmen gehabt und die Umnutzungsbewilligung 
vom 15. Oktober 2004 (act. G 8/4) in Kenntnis dieser baulichen Massnahmen erteilt. 
Mit der dort gemachten Feststellung des AREG, wonach an der Remise keinerlei 
bauliche Veränderungen vorgenommen würden, könnten offensichtlich nicht die dem 
AREG im Verfügungszeitpunkt bekannten Feuerschutzmassnahmen und baulichen 
Massnahmen im Bereich der Garage/Heizung gemeint gewesen sein. Insofern die 
baulichen Massnahmen mit brandschutztechnischen Vorschriften und dem Einbau der 
Garage und des Heizungsraums zusammenhängen würden, seien sie allesamt im 
Zeitpunkt ihrer Ausführung/Erstellung bewilligt gewesen. Der Beschwerdeführer habe 
damit diese baulichen Massnahmen in der Scheune in guten Treuen ausführen dürfen. 
Ausser der aus feuerschutztechnischen Gründen vorgesehenen Trennwand zwischen 
Heizung und Garage seien keine neuen Wände erstellt worden. Die vorbestehenden 
Wände und die Decke (aus Holzplanken) seien durch gemauerte Wände und eine 
Betondecke ersetzt worden. An der inneren Struktur der Scheune sei nichts verändert 
worden. Im Westteil der Scheune sei gemäss Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 
eine Erweiterung des Wohnhauses gemäss Art. 24d RPG untergebracht und vom 
AREG am 15. Oktober 2004 bewiligt worden. Die Ausführung aller bewilligten baulichen 
Massnahmen könne nicht zur Qualifikation der Scheune als formell und materiell 
rechtswidrige Baute führen. Eine entsprechende Qualifikation durch die Vorinstanz sei 
rechts- und treuwidrig. Es habe sich durch die Sanierung weder an der Identität der 
Baute noch an deren Grundstruktur etwas Wesentliches geändert. Selbst nicht 
bewilligte Änderungen würden die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG dann nicht 
hindern, wenn sie rückgängig gemacht oder nachträglich bewilligt werden könnten (act. 
G 7 S. 18-27).
Das Wohnhaus sei freiwillig aus bautechnischen Gründen bis auf das Kellergeschoss 
abgebrochen worden. Ein Wiederaufbau desselben habe (mit Ausnahme des 
Treppenabgangs und des Ersatzes der Untergeschossdecke) wegen der 
ungenügenden (schiefen) Holzkonstruktion bis heute nicht stattgefunden. Es bestehe 
heute kein illegaler Neubau des Wohnhauses. Alle Voraussetzungen gemäss Art. 24c 
Abs. 2 RPG seien für den Wiederaufbau des Wohnhauses erfüllt. Die Scheune sei 
heute fertig saniert und innen gemäss Baubewilligung vom 29. Oktober 2004 
ausgebaut. Der grösste Teil der Scheune bestehe heute unverändert bzw. mit 
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bewilligten Änderungen und rechtlich zulässigen oder zumindest nachträglich 
bewilligungsfähigen Renovationen. Könne aber eine Abbruchverfügung betreffend die 
heute bestehende Scheune aufgrund der genannten Umstände und aus Gründen der 
Verhältnismässigkeit und des Vertrauensschutzes nicht verfügt werden, könne offen 
bleiben, ob die Scheune im heutigen Zeitpunkt als Ganzes nachträglich bewilligt 
werden könne. Das Wohnhaus sei bis zu seinem Abbruch vom Beschwerdeführer und 
seinem Vater ganzjährig bewohnt worden und wäre auch weiterhin bewohnbar 
gewesen (Fotos in act. G 8/11 bis G 8/18), allerdings nicht mit dem heute üblichen 
Komfort. Schiefe Böden sowie veraltete Technik- und Sanitärinstallationen würden eine 
Wohnnutzung nicht verunmöglichen. Die Bausubstanz des Wohnhauses sei 2004 
insgesamt nicht in einem so schlechten Zustand gewesen, dass auch eine weitere 
Wohnnutzung ohne die Anhandnahme der bewilligten Sanierung noch viele weitere 
Jahre möglich gewesen wäre. Dass das Wohnhaus bis zu seinem Abbruch 
bestimmungsgemäss nutzbar gewesen sei, beweise schon allein die Tatsache, dass 
am 29. Oktober 2004 die Baubewilligung zum Umbau des Wohnhauses erteilt worden 
sei. Hätte die Baubewilligungsbehörde diesbezüglich (d.h. bezüglich der 
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit) irgendwelche Zweifel gehabt, wäre die 
Bewilligung nicht erteilt worden. Das private ökonomische und emotionale Interesse 
des Beschwerdeführers am Wiederaufbau seines Elternhauses und am Erhalt der 
renovierten angebauten Scheune überwiege jegliches öffentliche Interesse an einer 
Verweigerung der nachgesuchten Wiederaufbaubewilligung des Wohnhauses bzw. der 
nachträglichen Bewilligung bzw. Duldung der renovierten Scheune (act. G 7 S. 27-42).
2.6.
2.6.1. Der Beschwerdeführer verweist auf ein Urteil des Bundesgerichts 1C_187/2011 
vom 15. März 2012, wo eine Abbruchverfügung wegen einer altrechtlich unzulässigen 
Auskernung eines landwirtschaftlichen Wohnhauses aufgehoben wurde. Gleiches 
müsse auch vorliegend Geltung haben. Auch hier werde dem Betroffenen ein 
altrechtlich unzulässiger Abbruch und Wiederaufbau eines landwirtschaftlichen 
Wohnhauses vorgeworfen, die unter dem neurechtlichen Art. 24c Abs. 3 RPG ohne 
Weiteres bewilligungsfähig wären (vgl. act. G 7 S. 34-37). In jenem Urteil war die 
Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für den Ersatzbau des Wohnhauses 
sowie die Rechtmässigkeit der Abbruchverfügung umstritten; dies im Unterschied zum 
vorliegenden Verfahren, welches auf der rechtskräftigen Verweigerung einer 
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Ausnahmebewilligung für den Wiederaufbau basiert (vgl. VerwGE B 2006/94 und 
Rekursentscheid vom 14. August 2008). Das Bundesgericht hatte in BGer 
1C_187/2011 ausgeführt, es sei zu prüfen, ob die neuen Bestimmungen des RPG auf 
die Angelegenheit zur Anwendung kommen würden. Wenn dies der Fall sei, seien die 
Rahmenbedingungen einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen. Die Angelegenheit 
wurde hierfür zur erneuten Prüfung an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen 
bzw. an das Baudepartement zurückgewiesen (BGer 1C_187/2011 a.a.O., E. 3.5). 
Anders als im VerwGE B 2006/94 und im Rekursentscheid vom 14. August 2008 blieb 
damit in jenem Verfahren offen, ob eine nachträgliche Bewilligung erteilt werden kann 
oder nicht. In dem in der Folge in derselben Sache ergangenen VerwGE B 2012/171 
vom 10. Oktober 2012 (www.gerichte.sg.ch) bestätigte im Übrigen der 
Verwaltungsgerichtspräsident das von der Vorinstanz angeordnete vorübergehende 
Nutzungsverbot als auch den Entzug der aufschiebenden Wirkung des Rechtsmittels 
als rechtmässig. Aus diesen Gegebenheiten - wie auch aus dem von ihm angeführten 
BGer 1C_555/2013 vom 28. März 2014 - kann der Beschwerdeführer im vorliegenden 
Verfahren für seine Situation nichts ableiten, zumal das geänderte Recht auf den 
vorliegenden Sachverhalt (neues Baugesuch nach Eintritt der Rechtsänderung) 
unstreitig anwendbar ist (nachstehende E. 2.6.2).
2.6.2. Festzuhalten ist im Weiteren, dass das Verwaltungsgericht den im 
vorinstanzlichen Entscheid (act. G 2 S. 16) zum Vergleich angeführten Rekursentscheid 
vom 26. August 2014 im Entscheid B 2014/182 vom 27. April/25. Mai 2016 
(www.gerichte.sg.ch; vgl. auch BGer 1C_301/2016 vom 4. Januar 2017) in materieller 
Hinsicht bestätigte; die dortige teilweise Gutheissung bezog sich lediglich auf die 
Entschädigung ausseramtlicher Kosten im Rekursverfahren. Die Vorinstanz begründete 
im vorliegenden Fall ihre Schlussfolgerung, dass eine Bewilligungserteilung aufgrund 
der formellen und materiellen Rechtswidrigkeit der Scheune und der fehlenden 
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit des abgebrochenen Gebäudes im Sinn von Art. 
24c Abs. 1 RPG nicht in Betracht komme, im angefochtenen Entscheid ausführlich, 
wobei sie von der Anwendbarkeit des per 1. November 2012 revidierten Art. 24c RPG 
ausging (vgl. act. G 2 E. 3-5). Vorliegend besteht kein Anlass, die Anwendbarkeit des 
revidierten Rechts - insbesondere von Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG in der geänderten 
Fassung - in Frage zu stellen. Art. 24c Abs. 2 RPG (in der früheren und in der aktuellen 
Fassung) ist auf Bauten anwendbar, die rechtmässig erstellt, geändert oder 
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wiederaufgebaut wurden, bevor das betreffende Grundstück (am 1. Juli 1972) Teil des 
Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts wurde. Das ursprünglich auf dem 
Grundstück Nr. 001 stehende Haus mit Scheune war von dieser Bestandesgarantie 
zweifellos erfasst. Eine Baubewilligung für den - lange nach Zuteilung des Grundstücks 
zum Nichtbaugebiet erfolgten - Abbruch und Wiederaufbau wurde rechtskräftig 
verweigert (VerwGE B 2006/94 a.a.O., Rekursentscheid vom 14. August 2008 a.a.O.). 
Anknüpfungspunkt für die Frage des rechtmässigen oder unrechtmässigen Bestandes 
ist jedoch nicht die heute unbestritten vorhandene Rechtswidrigkeit, sondern sind die 
vor dem Abbruch bzw. Umbau/Wiederaufbau bestehenden Verhältnisse. Die 
Regelungen über die Bestandes- und Erweiterungsgarantie in Art. 24c RPG knüpfen 
m.a.W. an die ursprünglich gegebene, materielle und formelle Rechtmässigkeit der 
Baute an (vgl. dazu Arnold Marti in ZBl 2005, S. 391 f.).
2.6.3. Im Hinblick auf eine Abbruchverfügung ist auf das nach Erstellung der Baute 
geänderte Recht abzustellen, wenn bei der Beurteilung der Abbruchverfügung milderes 
Recht gilt, nach welchem die Baute zulässig wäre (BGE 123 II 252 E. 3a/bb). Auf diesen 
Grundsatz stützt sich der Beschwerdeführer sinngemäss. In der Auffassung, das 
geänderte Recht sei für ihn günstiger, reichte er im Jahr 2013 auch ein neues 
Baugesuch ein. Eine für ihn günstigere Regelung sieht er zu Recht darin begründet, 
dass die per November 2012 geänderte Regelung den freiwilligen Abbruch von 
(landwirtschaftlichen oder nichtlandwirtschaftlichen) Wohnbauten und den 
Wiederaufbau zulässt, während dies nach der früheren Regelung - diese liess einen 
Wiederaufbau nur nach Zerstörung der Baute durch höhere Gewalt zu (vgl. BBl 2011, 
7083, 7086) - nicht möglich war (act. G 7 S. 11; G 16). Von daher, d.h. unter dem 
Gesichtspunkt des freiwilligen Abbruchs, wäre im konkreten Fall der Wiederaufbau 
nach Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG grundsätzlich zulässig, sofern auch alle weiteren 
Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt wären (vgl. dazu nachstehende E. 2.6.5.). 
Vorliegend fehlt es indessen am Erfordernis der bestimmungsgemässen Nutzbarkeit 
der vorbestandenen Baute gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG. Die Vorinstanz begründete - 
insbesondere mit den vom Beschwerdeführer selbst gemachten Feststellungen 
betreffend die schlechte Bausubstanz (vgl. vorstehende E. 2.4 mit Hinweisen) - im 
angefochtenen Entscheid nachvollziehbar, dass das frühere Gebäude im Zeitpunkt des 
Abbruchs nicht mehr bestimmungsgemäss nutzbar (vgl. Art. 42 Abs. 4 RPV und Art. 
24c Abs. 1 RPG) war. Dass es zu jenem Zeitpunkt bewohnt war, vermag nichts daran 
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zu ändern, dass sich anlässlich der späteren Bauarbeiten ein schlechter Zustand der 
Tragkonstruktion offenbarte, der aus statischen Gründen nicht belassen werden konnte 
(vgl. vorstehende E. 2.3). Der Einwand des Beschwerdeführers, wonach das Wohnhaus 
nicht komplett abgebrochen und das Kellergeschoss im Wesentlichen erhalten 
geblieben sei bzw. der vollständige Abbruch des Fussbodens des Erdgeschosses nur 
aus bautechnischen Aspekten und Sicherheitsüberlegungen für die Dauer der 
Sanierung erfolgt sei (act. G 7 S. 3 f.), vermag an den bereits im Urteil B 2006/94 des 
Verwaltungsgerichts festgehalten tatsächlichen Verhältnissen (vorstehende E. 2.3) 
nichts zu ändern. Der Projektverfasser hatte im Jahr 2005 gegenüber dem AREG 
bestätigt, dass Teile  der tragenden Substanz des Wohnhauses in einem teils 
verwurmten, teils technisch mangelhaften Zustand gewesen seien, so dass das 
Wohnhaus, insbesondere auch aus Gründen des erschwerten Bauablaufs und der 
Sicherheit, nicht mehr vernünftig habe saniert werden können. Auch bei der Scheune 
habe die Dachkonstruktion aus statischen und konstruktiven Gründen ersetzt werden 
müssen (act. G 11/15/2 S. 16). Die tragende Holzkonstruktion des Wohnhauses sei 
„verfault“ gewesen und habe allein schon deshalb ersetzt werden müssen. Die 
gesamte Holzkonstruktion des Wohnhauses sei seinerzeit nicht fachgerecht ausgeführt 
worden, weshalb die schiefen Böden nur durch eine umfassende Erneuerung 
überhaupt hätten beseitigt werden können. Der Ersatz von verfaulten, jedoch 
tragenden Teilen sei bereits aus Sicherheitsgründen geboten. Die fachlichen Mängel 
seien derart gewesen, dass nur durch einen vollständigen Ersatz der schiefen Böden 
die ungenügenden Raumhöhen und die ungenügende Belichtung hätten eliminiert 
werden können (act. G 11/15/2 S. 35). In der Rekursbegründung vom 30. September 
2005 hatte auch der Rekurrent unter anderem bestätigt, dass im Fall des 
Nichtabbruchs der tragenden Teile während der Umbauphase akute Einsturzgefahr 
bestanden hätte (act. G 11/15/4 55 f.).
2.6.4. Auch wenn somit davon auszugehen ist, dass die heute bestehende Baute 
(Scheune) vom Beschwerdeführer auf der gesetzlichen Grundlage der Bestandes- und 
Erweiterungsgarantie von Art. 24c Abs. 2 RPG (der früheren Baute) erstellt worden war, 
so bleibt es mit Blick auf die geschilderten Gegebenheiten bei der fehlenden 
bestimmungsgemässen Nutzbarkeit der ursprünglichen Baute (Wohnhaus und 
Scheune) im Zeitpunkt ihres Abbruchs. Das Vorbringen, dass im Fall der Scheune ein 
Totalersatz aller Dachstuhlbalken nicht erforderlich gewesen wäre (act. G 7 S. 14 mit 
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Hinweis auf Foto in act. G 8/19), ändert nichts daran, dass die Dachkonstruktion aus 
statischen und konstruktiven Gründen zu ersetzen war (vorstehende E. 2.6.3). Die 
Stabilitätseinbusse des Dachstuhls und des Wohnhauses ergab sich nach Darlegungen 
des Beschwerdeführers aufgrund der verlangten brandschutztechnischen Trennung 
von Wohnhaus und Scheune, nachdem der Übergang von Wohnhaus zu Scheune nicht 
den Regeln der Baukunde entsprechend konstruiert war und tragende Bauteile der 
Dachkonstruktion der Scheune mit dem abzubrechenden Silo verbunden waren (act. G 
7 S. 15). Wenn der Beschwerdeführer festhält, dass die Dachkonstruktion der Scheune 
nach der brandschutztechnisch notwendigen Kappung der Verbindung zum Wohnhaus 
und nach dem bewilligten Abbruch des Silos derart instabil geworden sei, dass sie den 
statischen Anforderungen nicht mehr genügt hätte bzw. zu schwach dimensioniert 
gewesen wäre (act. G 7 S. 15), so zeigt sich auch darin die fehlende 
bestimmungsgemässe Nutzbarkeit in dem Sinn, dass die tragende Konstruktion im 
Zeitpunkt des Abbruchs nicht als mehrheitlich intakt (vgl. vorstehende E. 2.2 zweiter 
Absatz) gelten konnte. 
2.6.5. Die Fragen, ob ein (berechtigtes) ununterbrochenes Nutzungsinteresse, wie es 
Art. 42 Abs. 4 RPV als Bedingung für den Wiederaufbau einer Baute anführt, als 
gegeben erachtet werden könnte und ob das Baugesuch vom 27. Juni 2013 rechtzeitig 
gestellt wurde (Frage der Verwirkung der Bestandesgarantie; act. G 7 S. 37 f.), 
brauchen unter diesen Umständen nicht weiter untersucht zu werden. Auch eine 
Befragung des Architekten und des Beschwerdeführers (act. G 7 S. 8 und S. 40) wäre 
nicht geeignet, zu einem anderen Ergebnis zu führen. Konkrete weitere Anhaltspunkte 
dafür, dass die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen unzutreffend ausgeübt oder 
unzutreffende Sachverhaltsfeststellungen getroffen hätte, sind nicht ersichtlich. Die 
vorinstanzlichen Feststellungen hat das Verwaltungsgericht, das nach Art. 61 Abs. 1 
VRP nur zur Rechtskontrolle befugt ist, zu respektieren. Eine Ermessenskontrolle steht 
ihm nicht zu, zumal es konkret auch an einem Anlass dafür fehlen würde.
3.
3.1. (…).
3.2. Die Beschwerdegegnerin verzichtete, nachdem sie ein Fristerstreckungsgesuch 
gestellt hatte (act. G 13), stillschweigend auf eine Vernehmlassung in diesem Verfahren 
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(vgl. act. G 15). Eine ausseramtliche Entschädigung für das vorliegende Verfahren - 
zumal ohne entsprechenden Antrag - entfällt dementsprechend. Der Beschwerdeführer 
hat bei diesem Verfahrensausgang ebenfalls keinen Anspruch auf eine ausseramtliche 
Entschädigung (Art. 98bis VRP).
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Der Beschwerdeführer bezahlt amtliche Kosten von Fr. 3‘500.--, unter Verrechnung 
mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss.
3. Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.
Der Präsident                    Der Gerichtsschreiber
Eugster                              Schmid
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