sg_publikationen · 21-704 · 2021-01-05 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
21-704
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 14.05.2021
Entscheiddatum:
22.04.2021
BDE 2021 Nr. 34
Art. 25 Bst. a PBG. Legen die besonderen Vorschriften eines 
Sondernutzungsplans fest, dass von Bauten talseitig nur ein einziges 
Untergeschoss in Erscheinung treten darf, sind zusätzliche Untergeschosse, 
auch wenn von diesen talseitig nur die zugehörige Gargageneinfahrt 
sichtbar ist, eben nicht zulässig (Erw. 3.1 ff.).
BDE 2021 Nr. 34 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/15


Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21-704 
 
Entscheid Nr. 34/2021 vom 22. April 2021 
Rekurrenten 
A.___ 
B.___ 
C.___ 
alle vertreten durch Dr.iur. André Hutter, Rechtsanwalt, Schützenwie-
se 8, 9451 Kriessern 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 5. Januar 2021) 
Rekursgegner 
D.___ 
vertreten durch lic.iur. Jürg Bereuter, Rechtsanwalt, Vadianstras-
se 44, 9001 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Abbruch Wohnhaus, Neubau Einfamilienhaus) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 2/14 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
D.___, Y.___, ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grund-
buch Z.___, an der M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt ge-
mäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___vom 9. November 
2017 (Nachtrag Legende Zonenplan) in der Wohnzone W2a. Es ist mit 
einem Einfamilienhaus überbaut. 
 
b) 
Das Grundstück Nr. 001 liegt innerhalb des Perimeters des 
Überbauungsplans "X.___" (im Folgenden: Überbauungsplan) mit be-
sonderen Vorschriften (besV) vom 26. Mai 1983 (Änderung vom 
14. März 2018) im Baubereich B. Gemäss Art. 2 besV müssen sich 
Bauten und Anlagen hinsichtlich Massstab, Gliederung, Stellung, 
Farbgebung, Bepflanzung und Terraingestaltung gut in die landschaft-
lich empfindliche Umgebung einfügen (Abs. 1), wobei Attikageschosse 
nicht zugelassen sind und talseitig ein Untergeschoss in Erscheinung 
treten darf (Abs. 2). Nach Art. 3bis besV sind nur Hauptbauten mit ma-
ximal zwei Wohn- bzw. nicht störenden Gewerbeeinheiten zugelas-
sen. Dabei sind Gewerbeeinheiten auf 150 m2 pro Einheit beschränkt. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 16. Juni 2020 beantragte D.___ beim Ge-
meinderat Z.___ die Baubewilligung für den Abbruch des bestehenden 
Wohnhauses und die Erstellung eines neuen Einfamilienhauses mit 
Tiefgarage und Schwimmbad. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 27. Juni bis 10. Juli 2020 erhoben 
A.___, B.___, C.___ sowie E.___, alle Z.___, und alle vertreten durch 
Dr.iur. André Hutter, Rechtsanwalt, Kriessern, Einsprache gegen das 
Bauvorhaben. Sie rügten die Unvereinbarkeit des Bauvorhabens mit 
dem Überbauungsplan in Bezug auf die Einfügung, die Anzahl 
Wohneinheiten und die Anzahl sichtbarer Untergeschosse, die falsche 
Berechnung der erforderlichen Schutzraumplätze, die fehlende 
Nutzbarkeit der Autoabstellplätze sowie die Überschreitung der 
Ausnützungsziffer. 
 
c) 
Mit Beschluss vom 5. Januar 2021 erteilte der Gemeinderat 
Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies 
die Einsprache von A.___, B.___, C.___ sowie E.___ ab. Zur Begrün-
dung wurde geltend gemacht, die Vorgaben des Überbauungsplans 
seien eingehalten. Es handle sich offensichtlich um ein Einfamilien-
haus, weshalb die Nutzungsbeschränkung auf zwei Wohneinheiten 
nicht verletzt werde. Das geplante Gebäude gehöre zwar eher zu den 
grösseren Bauten im Quartier, füge sich aber aufgrund des aufgebro-
chenen Hofbaus und der Stellung des Volumens im Terrain gut in die 
Umgebung ein. Das zweite Untergeschoss trete talseitig nicht in Er-
scheinung; es sei lediglich die Einfahrt in die Tiefgarage sichtbar. Die 
Ersatzabgabe für die Schutzraumplätze sei richtig berechnet worden. 
Die Anrechenbarkeit von Garagenvorplätzen als Autoabstellplätze bei 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 3/14 
 
Einfamilienhäusern mit mehr als drei erforderlichen Abstellplätzen sei 
in Art. 17 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Z.___ vom 26. Ap-
ril 2016 (BauR) ausdrücklich vorgesehen und daher auch im vorliegen-
den Fall zulässig. Die Ausnützungsziffer sei eingehalten; es seien so-
gar gewisse nicht anrechenbare Flächen in der Berechnung mitbe-
rücksichtigt worden. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, B.___ sowie C.___ durch 
ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 21. Januar 2021 Rekurs beim 
Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 11. Februar 2021 werden 
folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Beschluss des Gemeinderates Z.___ vom 5. Ja-
nuar 2021 sei aufzuheben. 
2. 
Das Baugesuch sei abzuweisen, soweit darauf einzu-
treten ist. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten des 
Rekursgegners. 
 
Zur Begründung wird geltend gemacht, beim geplanten Neubau 
handle es sich aufgrund der Wohnfläche und des Gebäudevolumens – 
entgegen der Bezeichnung im Baugesuch als Einfamilienhaus – um 
ein im Überbauungsplangebiet unzulässiges Mehrfamilienhaus. Sinn 
und Zweck des Überbauungsplans sei es, grossvolumige Bauten im 
Plangebiet zu verhindern. Die geplante Baute verletze offensichtlich 
diese Nutzungsbeschränkung. Aufgrund des Volumens, der Fläche, 
der Aussengestaltung, der Gesamtlänge und des vermittelten Ge-
samteindrucks des geplanten Neubaus sei auch die erforderliche gute 
Einfügung in die landschaftlich empfindliche Umgebung nicht gege-
ben. Die grosse Einfahrt in die Tiefgarage lasse das zweite Unterge-
schoss talseitig offen zu Tage treten, was gemäss Überbauungsplan 
ausdrücklich unzulässig sei. Die Behauptung, der sichtbare Teil des 
zweiten Untergeschosses trete nicht als zusätzliches Geschoss, son-
dern nur als eigenständiger, abgesetzter Bauteil in Erscheinung, stelle 
eine reine Schutzbehauptung dar. Der Überbauungsplan lasse keine 
talseitig sichtbare Öffnung des zweiten Untergeschosses zu. Die zwei 
vor der Einfahrt zur Tiefgarage platzierten Autoabstellplätze seien 
nicht als solche nutzbar, da sie die Durchfahrt für die in der Tiefgarage 
abgestellten Fahrzeuge blockieren würden, wodurch eine Gefährdung 
für die Bewohner entstehe. Zudem müssten die Fahrzeuge mangels 
Manövrierfläche rückwärts in die Strasse zurücksetzen, was unzuläs-
sig sei. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 26. Februar 2021 beantragt die Vor-
instanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge-
macht, das Gebiet M.___ habe sich aufgrund der Lage und der Best-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 4/14 
 
immungen des Überbauungsplans als ein reines Einfamilienhaus-Ge-
biet mit niedriger Dichte und besonderer Wohnqualität entwickelt, was 
auch künftig so erhalten bleiben solle. Mehrfamilienhäuser seien auf-
grund der Topographie des Geländes und der Erschliessung ungeeig-
net. Grosszügige Einfamilienhäuser würden hingegen, insbesondere 
in Bezug auf die Erschliessung, nicht die gleichen Probleme wie Mehr-
familienhäuser verursachen. In der nahen Umgebung des Baugrund-
stücks befänden sich bereits heute grosse Einfamilienhäuser. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 4. März 2021 beantragt der Rekurs-
gegner, vertreten durch lic.iur. Jürg Bereuter, Rechtsanwalt, St.Gallen, 
den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird gel-
tend gemacht, es handle sich zwar um ein grosses Einfamilienhaus, 
welches allerdings die gemäss Überbauungsplan und Baureglement 
zulässigen Masse einhalte. Die im Gebiet des Überbauungsplans gel-
tende Einfügungsvorschrift sei erfüllt. Die Breite der Tiefgaragenein-
fahrt entspreche weniger als einem Drittel der nordseitigen Länge des 
zweiten Untergeschosses und die Einfahrt sei gegenüber der nördli-
chen Fassadenflucht der darüber liegenden, talseitig sichtbaren Ge-
schosse horizontal um rund 4 m in Richtung Norden versetzt, womit 
es sich bei der Garageneinfahrt um eine reine Funktionsöffnung im 
Sinn eines eigenständigen abgesetzten Bauteils handle. Ein weiteres 
Untergeschoss trete dadurch nicht in Erscheinung. Die Verwendung 
des Garagenvorplatzes als Autoabstellplatz sei gemäss Art. 17 Abs. 1 
BauR ausdrücklich zulässig. Aus einer privaten Grundstückszufahrt 
dürfe auch rückwärts in die öffentliche Strasse ausgefahren werden. 
 
E. 
 
a) 
Das Baudepartement führte am 17. März 2021 in Anwesenheit 
der Verfahrensbeteiligten einen Augenschein durch. 
 
b) 
Mit Eingabe vom 25. März 2021 lässt sich der Vertreter der 
Rekurrenten zum Augenscheinprotokoll vernehmen. 
 
c) 
Der Vertreter des Rekursgegners nimmt mit Eingabe vom 1. Ap-
ril 2021 Stellung zum Augenscheinprotokoll. 
 
F. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 
abgekürzt VRP). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 5/14 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 5. Januar 2021. Mithin sind vorliegend grundsätzlich 
die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang 
zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ 
vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelan-
gen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement 
zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrenten beanstanden, dass aufgrund der Sichtbarkeit der Ein-
fahrt in die Tiefgarage das zweite Untergeschoss talseitig offen zu 
Tage trete, was gegen Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV verstosse. 
 
3.1 
Für das Gebiet des Überbauungsplans gilt gemäss Art. 2 Abs. 2 
Satz 2 besV, dass talseitig ein Untergeschoss in Erscheinung treten 
darf. Das geplante Bauvorhaben sieht unbestrittenermassen zwei Voll-
geschosse, einen Wellnessbereich im ersten Untergeschoss sowie 
eine Tiefgarage im zweiten Untergeschoss vor. Das erste Unterge-
schoss liegt talseitig auf der gesamten Länge frei. Das zweite Unter-
geschoss ist hauptsächlich unterirdisch angeordnet; sichtbar ist jedoch 
die rund 5,5 m breite Einfahrt in die Tiefgarage, mit der vorgelagerten, 
in Richtung Nordwesten strebenden Stützmauer, der teilweisen Über-
dachung der Einfahrt und dem Tor. Die Sichtbarkeit des ersten Unter-
geschosses ist aufgrund der vorgenannten Bestimmung unproblema-
tisch. Strittig ist einzig, ob aufgrund der talseitig ausgerichteten Ein-
fahrt in die Tiefgarage auch das zweite Untergeschoss talseitig in Er-
scheinung tritt. 
 
 
Nordfassade (talseitig) 
 
3.2 
Nach der ursprünglichen Fassung der besV des Überbauungs-
plans vom 26. Mai 1983 durften Bauten talseitig nur zweigeschossig 
1. Untergeschoss 
Einfahrt in Tiefgarage; 
2. Untergeschoss 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 6/14 
 
in Erscheinung treten. Die Praxis zeigte jedoch, dass diese Vorschrift 
insbesondere bei schmalen Grundstücken in der Falllinie des Gelän-
des kaum sinnvoll umsetzbar war (vgl. dazu Planungsbericht vom 
27. September 2016 zur Änderung des Überbauungsplans "X.___" 
[nachfolgend Planungsbericht], S. 5). Anlässlich des Rekursaugen-
scheins vom 17. März 2021 erklärte der Vertreter der Vorinstanz, dass 
nach der früheren Praxis Garagengeschosse deshalb regelmässig als 
drittes sichtbares Geschoss (Untergeschoss) – zusätzlich zu zwei tal-
seitig sichtbaren Vollgeschossen – bewilligt worden seien, obwohl dies 
nach den früheren besV eigentlich nicht zulässig gewesen wäre. Am 
Augenschein zeigte sich denn auch, dass die überwiegende Mehrheit 
der bestehenden Bauten im Plangebiet zwei Vollgeschosse und ein 
sichtbares Untergeschoss – in der Regel mit Garageneinfahrt und/o-
der Eingängen – aufweisen und sie damit talseitig dreigeschossig in 
Erscheinung treten. Um diese rechtswidrige Praxis zu korrigieren, wur-
den die besV im Rahmen der Änderung des Überbauungsplans vom 
14. März 2018 so angepasst, dass neu zusätzlich zu den zwei erlaub-
ten Vollgeschossen ein Untergeschoss talseitig sichtbar sein darf, so-
fern dieses der Regelbauweise entspricht (Planungsbericht, S. 5). Ent-
gegen der Auffassung des Rekursgegners in seiner Stellungnahme 
vom 1. April 2021 zum Augenscheinprotokoll lässt die frühere Praxis 
der Vorinstanz nicht darauf schliessen, dass die direkt unterhalb der 
beiden sichtbaren Vollgeschosse angeordneten Garagenöffnungen 
von der Vorinstanz nicht als "in Erscheinung tretende Geschosse", 
sondern bloss als Funktionsöffnungen im Sinn von technisch notwen-
digen, eigenständigen Bauteilen beurteilt und deshalb früher auch be-
willigt worden seien. Eine solche Interpretation widerspricht gerade 
den Ausführungen des Vertreters der Vorinstanz, wonach die Bewilli-
gung von Garagengeschossen als drittes sichtbares Geschoss trotz 
Kenntnis der Rechtswidrigkeit dieser Bewilligungspraxis erfolgt sei. 
Aus dieser Aussage ergibt sich klar, dass die fraglichen Garagenein-
fahrten von der Vorinstanz stets als Teil von in Erscheinung tretenden 
Untergeschossen betrachtet wurden und die Bewilligung solcher (un-
zulässiger) Untergeschosse bloss aus Zweckmässigkeitsüberlegun-
gen erfolgte. Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Vorinstanz – 
nach der Anpassung der besV – solche Garageneinfahrten oder Ge-
bäudezugänge neuerdings nicht mehr als sichtbaren Teil eines Unter-
geschosses, sondern als blosse Funktionsöffnungen betrachtet. Sach-
liche Gründe für eine solche Neubeurteilung werden weder vom Re-
kursgegner noch von der Vorinstanz vorgebracht. Solche sind auch 
nicht ersichtlich, zumal eben auch eine Funktionsöffnung – und zwar 
unabhängig davon, ob diese direkt in die Fassade integriert oder die-
ser vorgelagert ist oder ob sie, wie vorliegend, durch einen um wenige 
Meter überdachten Einfahrtsbereich kaschiert werden soll – stets Teil 
des dahinterliegenden Untergeschosses ist und damit zu dessen 
(Teil)Sichtbarkeit führt. Nachdem die besV vor Kurzem gerade des-
halb angepasst wurden, um auch ein sichtbares Untergeschoss zu er-
lauben und damit der bislang gelebten Praxis eine rechtliche Grund-
lage zu geben und eine bessere Überbauung der Grundstücke zu er-
möglichen, kann die Vorinstanz nicht entgegen den klaren Wortlaut 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 7/14 
 
von Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV neuerlich weitere teilweise sichtbare Un-
tergeschosse bewilligen, wenn diese nur Garageneinfahrten oder Zu-
gänge aufweisen. Die vorliegend umstrittene Tiefgarageneinfahrt führt 
somit dazu, dass das zweite Untergeschoss teilweise sichtbar wird; 
folglich verstösst das Bauvorhaben gegen Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV, 
weshalb die Baubewilligung zu verweigern gewesen wäre. 
 
3.3 
Der Rekursgegner bringt in seiner Stellungnahme vom 1. April 
2021 vor, es bestehe kein Anlass für die Rechtsmittelinstanz, in den 
der Vorinstanz als örtlicher Planungs- und Baubehörde zukommenden 
Ermessensspielraum bei der Auslegung der eigenen Bauvorschriften 
einzugreifen. Die Vorinstanz sei sowohl für den geänderten Überbau-
ungsplan als auch für das hier zur Diskussion stehende Baugesuch 
zuständig, weshalb sie auch befugt sei, die von ihr erlassenen Vor-
schriften selbst auszulegen. 
 
Beim Begriff "in Erscheinung treten" gemäss Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV 
handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Ein unbestimm-
ter Rechtsbegriff ist vom Begriff des „Ermessens“ zu unterscheiden. 
Unbestimmte Rechtsbegriffe kennzeichnen sich dadurch, dass die 
Umschreibung des Tatbestands unbestimmt ist, wohingegen beim Er-
messen die Unbestimmtheit die Rechtsfolgeseite betrifft. Die Konkre-
tisierung eines unbestimmten Rechtsbegriffs erfolgt durch Auslegung 
und stellt keine Ausübung von Ermessen dar (vgl. BGE 122 III 289 
Erw. 3a; 
TSCHANNEN/ZIMMERLI, 
Allgemeines 
Verwaltungsrecht, 
4. Aufl., Bern 2014, § 26 N 25). Dem Baudepartement kommt bei der 
Überprüfung eines solchen unbestimmten Rechtsbegriffs volle Kogni-
tion zu (Art. 46 Abs. 1 VRP). Das Departement auferlegt sich jedoch 
eine gewisse Zurückhaltung, insbesondere wenn die Baubehörde zur 
Beurteilung der konkreten Umstände besser geeignet ist als die Re-
kursinstanz. Dies ist insbesondere der Fall, wo die örtlichen Verhält-
nisse bei der Auslegung eine Rolle spielen (BDE Nr. 54/2018 vom 
20. November 2018 Erw. 7.4). Vorliegend muss aufgrund des klaren 
Wortlauts von Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV sowie aufgrund der früheren 
Praxis der Vorinstanz das zweite Untergeschoss angesichts der Sicht-
barkeit der dazugehörenden Tiefgarageneinfahrt – wie vorstehend 
ausführlich dargelegt – als "in Erscheinung" tretend qualifiziert wer-
den. Für eine abweichende Interpretation dieses unbestimmten – aber 
doch ziemlich eindeutigen – Rechtsbegriffs sind keine Gründe ersicht-
lich und werden auch nicht vorgebracht. Hätte die Vorinstanz eine an-
dere Regelung treffen wollen, hätte sie diese bei der erst kürzlich er-
folgten Überarbeitung der besV des Überbauungsplans ohne weiteres 
vornehmen können. 
 
3.4 
Die Vorinstanz beruft sich im angefochtenen Entscheid sowie 
anlässlich des Augenscheins auf einen Entscheid des Verwaltungsge-
richtes, wonach eine Tiefgarage unter Umständen nicht unbedingt als 
zusätzliches Geschoss angesehen werden müsse, sondern als eigen-
ständiger, abgesetzter Bauteil betrachtet werden könne (VerwGE 
B 83/1993 vom 22. April 1994). Die Vorinstanz ist der Ansicht, diese 
Rechtsprechung sei auf den vorliegenden Fall anwendbar, weshalb 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 8/14 
 
die fragliche Tiefgarageneinfahrt nicht als sichtbares Untergeschoss 
zu beurteilen sei. 
 
3.4.1 Im fraglichen Entscheid des Verwaltungsgerichtes ging es um 
ein Einfamilienhaus mit Erd- und Dachgeschoss sowie einem ersten 
Untergeschoss und einem als Garage geplanten zweiten Unterge-
schoss. Sowohl das erste als auch das zweite Untergeschoss lagen 
auf der ganzen talseitigen, nördlichen Schmalseite von 10 m frei. Die 
Front des zweiten Untergeschosses war dabei gegenüber der übrigen 
Nordfassade des Gebäudes seitlich versetzt angeordnet und um 5,8 m 
vorgelagert; der vorgelagerte Teil des Untergeschosses beinhaltete 
dabei eine Doppelgarage. Aufgrund einer kommunalen Regelbauvor-
schrift zur zulässigen Terraingestaltung war unumstritten, dass die tal-
seitig freigelegte Garage wegen der kommunalen Abgrabungsbestim-
mungen nicht als zweites Untergeschoss bewilligt werden konnte. Die 
fragliche Vorschrift sah vor, dass in Hanglagen, in denen ein freilie-
gendes Untergeschoss geplant war, das gestaltete Terrain talseitig 
höchstens 0,5 m tiefer als Oberkant Fussboden des Untergeschosses 
zu liegen kommen darf. Bezweckt wurde mit dieser Bestimmung die 
Verhinderung übermässiger baulicher Eingriffe in das gewachsene 
Terrain, weil solche Eingriffe an Hanglagen von der Talseite her gese-
hen den Eindruck eines in der betreffenden Zone übergeschossigen 
Gebäudes entstehen lassen. Das Verwaltungsgericht prüfte deshalb, 
ob für das umstrittene Bauvorhaben allenfalls verschiedene Niveau-
punkte angenommen werden könnten, wodurch die fragliche Vor-
schrift zur zulässigen Terraingestaltung auf die Bewilligung der um-
strittenen Garage nicht mehr anwendbar gewesen wäre. Es kam in der 
Folge zum Schluss, dass aufgrund der nach Westen versetzten An-
ordnung der Doppelgarage der Eindruck eines turmartigen Gebäudes 
vermieden werde, womit die Garage eher einer Anbaute an das Einfa-
milienhaus als einem zusätzlichen Untergeschoss gleiche. Die umstrit-
tene Garage könne deshalb als gestaffelter Baukörper gelten, weshalb 
der Niveaupunkt für die Garage separat zu bestimmen und davon aus-
gehend die Gebäude- und Firsthöhe für die Garage auch eigenständig 
zu ermitteln sei. Die Abgrabungsvorschrift zur zulässigen Freilegung 
von Untergeschossen stand damit der Bewilligung der Garage nicht 
mehr entgegen. Beim beschriebenen Bauvorhaben ging es somit we-
niger um die Frage der Zulässigkeit der Sichtbarkeit des zweiten Un-
tergeschosses. Stattdessen stellte sich die Frage, ob das zweite Un-
tergeschoss als gestaffelter bzw. versetzter (separater) Baukörper be-
trachtet und entsprechend der Niveaupunkt für die Garage auch sepa-
rat bestimmt werden kann. Das Verwaltungsgericht führte zur Sicht-
barkeit des zweiten Untergeschosses aber immerhin aus, dass "das 
als Garage geplante Untergeschoss auf dessen ganzen nördlichen 
Schmalseite von 10 m freigelegt" sei und damit "räumlich deutlich in 
Erscheinung" trete (Erw. 4.b). 
 
3.4.2 Im Gegensatz dazu kann im vorliegend zu beurteilenden Fall 
das zweite Untergeschoss nicht als eigenständiger Bauteil betrachtet 
werden. Das zweite Untergeschoss ist das flächenmässig bei weitem 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 9/14 
 
grösste Geschoss des geplanten Hauses, auf dem das erste Unterge-
schoss, das Erd- und das Obergeschoss flächengleich aufgesetzt 
sind. Das zweite Untergeschoss, das neben der Tiefgarage diverse 
weitere Räume (Velos/Entsorgung, Technik, Pooltechnik, Weinkeller, 
Waschen, Abstellräume, Treppenhaus und Lift) beinhaltet, unterkellert 
das umstrittene Gebäude damit einerseits vollständig. Anderseits 
springt es Richtung Norden aber auch deutlich über die Grundrisse der 
darüber liegenden Geschosse vor; in diesem Bereich liegen ein Teil 
der Tiefgarage sowie der Raum für die Velos und die Entsorgung. Die 
Tiefgarageneinfahrt ist zudem auf einer Länge von über 4 m überdeckt 
und damit gegenüber Teilen der Nordfassade der sichtbaren Ge-
schosse nochmals vorgelagert. Beim zweiten Untergeschoss handelt 
es sich dennoch um keinen eigenständigen Gebäudeteil, der isoliert 
von den darüber liegenden Geschossen betrachtet werden könnte. 
Das zweite Untergeschoss ist zwar flächenmässig erheblich grösser 
als die anderen Geschosse; allein aufgrund des Umstands, dass ein 
Bereich des zweiten Untergeschosses nach Norden vorspringt, kann 
indessen nicht abgeleitet werden, es handle sich dabei um einen ei-
genständigen Gebäudeteil. Das zweite Untergeschoss bildet zusam-
men mit den darüber liegenden Geschossen baulich und funktionell 
eine Einheit; es stellt damit einen Teil des gesamten Hauptbaus dar 
und kann nicht als An- oder Nebenbaute betrachtet werden. Damit 
liegt – im Unterschied zum oben beschriebenen Sachverhalt des Ur-
teils des Verwaltungsgerichtes (B 83/1993 vom 22. April 1994) – keine 
versetzte Anordnung der Tiefgarage gegenüber der Hauptbaute vor, 
die eine rechtlich eigenständige Beurteilung des vorspringenden Ge-
bäudeteils rechtfertigte. Aufgrund dieser Unterschiede lässt sich aus 
dem fraglichen Verwaltungsgerichtsentscheid somit nichts für die Be-
urteilung des vorliegenden Falls ableiten. 
 
3.5 
Die fragliche Tiefgarage ist damit als gewöhnliches zweites Un-
tergeschoss zu behandeln und aufgrund von Art. 2 Abs. 2 Satz 2 besV 
nur zulässig, wenn sie nicht in Erscheinung tritt. Das zweite Unterge-
schoss liegt zwar hauptsächlich unterirdisch, die Einfahrt zur Tiefga-
rage, welche eine Breite von über 5 m aufweist, ist jedoch freigelegt 
und talseitig gut sichtbar. An dieser Tatsache vermag auch der Um-
stand, dass ein Teil der Tiefgarageneinfahrt überdeckt werden soll, 
nichts zu ändern. Ein Teil des zweiten Untergeschosses ist auf diese 
Weise talseitig sichtbar, weshalb das Bauvorhaben gegen Art. 2 
Abs. 2 Satz 2 besV verstösst. 
 
3.6 
Der Rekurrent kann sich auch nicht auf eine Gleichbehandlung 
im Unrecht (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung; SR 101; abgekürzt 
BV) berufen, weil die Vorinstanz in zwei früheren Fällen in der unmit-
telbaren Nachbarschaft zusätzlich zum (sichtbaren) Untergeschoss 
eine unterhalb des Untergeschosses, seitlich zum Hauptbau versetzte 
Garageneinfahrt bewilligt hatte (Grundstücke Nrn. 002 und 003). Nach 
der bundesgerichtlichen Rechtsprechung geht der Grundsatz der Ge-
setzmässigkeit der Verwaltung in der Regel der Rücksicht auf die 
gleichmässige Rechtsanwendung vor. Der Umstand, dass das Gesetz 
in anderen Fällen nicht oder nicht richtig angewendet worden ist, gibt 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 10/14 
 
den Bürgern grundsätzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abwei-
chend vom Gesetz behandelt zu werden. Eine Gleichbehandlung im 
Unrecht würde voraussetzen, dass die zu beurteilenden Fälle in den 
tatbestandserheblichen 
Sachverhaltselementen 
übereinstimmen, 
dass dieselbe Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und 
zudem zu erkennen gibt, auch inskünftig nicht gesetzeskonform ent-
scheiden zu wollen. Schliesslich dürfen keine überwiegenden Gesetz-
mässigkeitsinteressen oder Interessen Dritter entgegenstehen (Urteil 
des Bundesgerichtes 1C_554/2018 vom 5. August 2019 Erw. 3.1 mit 
Hinweisen; BDE Nr. 111/2020 vom 19. November 2020 Erw. 7.4). 
 
Die fraglichen Garageneinfahrten bei den beiden Bauten auf den 
Grundstücken Nrn. 002 und 003 liegen – ähnlich wie im Fall des er-
wähnten Verwaltungsgerichtsentscheides – östlich versetzt zu den 
Hauptbauten. Auch ragen die beiden Garagengeschosse nicht gänz-
lich, sondern jeweils bloss teilweise unter die beiden Nachbarhäuser 
hinein. Damit liegt von vornherein kein übereinstimmender Sachver-
halt vor, was allerdings Voraussetzung für einen allfälligen Anspruch 
auf rechtsgleiche Behandlung wäre. Im Übrigen hat die Vorinstanz 
durch die erst vor Kurzem vorgenommene Änderung der besV des 
Überbauungsplans deutlich zu erkennen gegeben, dass sie künftig 
eben nur mehr ein sichtbares Untergeschoss zulassen will. Es wäre 
ihr als zuständiger Planungsbehörde freigestanden, die besV so an-
zupassen, dass talseitig auch weitere Untergeschosse sichtbar sein 
dürfen, sofern sich das "in Erscheinung treten" auf die für die Er-
schliessung des Gebäudes notwendigen Einfahrten und Zugänge be-
schränkt. Nachdem sie diese Anpassung des Überbauungsplans nicht 
vorgenommen hat, ist sie vorliegend eben darauf zu behaften. 
 
4. 
 
Bei diesem Ergebnis erübrigten sich eigentlich weitere Ausführungen 
zum geplanten Bauvorhaben. Aus verfahrensökonomischen Gründen 
scheint es jedoch angezeigt, auf die wesentlichsten zusätzlichen Rü-
gen im Folgenden noch kurz einzugehen. 
 
4.1 
Die Rekurrenten machen eine ungenügende Einfügung des ge-
planten Baukörpers in die landschaftlich empfindliche Umgebung gel-
tend. 
 
4.1.1 Art. 2 Abs. 1 besV schreibt vor, dass sich Bauten und Anlagen 
hinsichtlich Massstab, Gliederung, Stellung, Farbgebung, Bepflan-
zung und Terraingestaltung gut in die landschaftlich empfindliche Um-
gebung einfügen müssen. Im Vergleich zum Verunstaltungs- und zum 
Beeinträchtigungsverbot gemäss Art. 99 PBG stellt dieses Einfü-
gungsgebot höhere gestalterische Anforderungen an ein Bauvorha-
ben. Den kommunalen Behörden steht bei der Anwendung von kom-
munalen Ästhetikvorschriften ein besonderer Ermessensspielraum zu, 
der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Einordnungsent-
scheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin 
auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, 
haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 11/14 
 
das Ermessen der kommunalen Behörde nicht durch ihr eigenes er-
setzen (VerwGE B 2018/41 vom 19. November 2018 Erw. 4.1; BDE 
Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 Erw. 6.1.2). 
 
4.1.2 Die Rekurrenten erachten die fragliche Einfügungsvorschrift auf-
grund der Dimensionen des geplanten Neubaus und der Aussenanla-
gen als verletzt. Die Vorinstanz führte im Einspracheentscheid aus, 
das geplante Gebäude gehöre zwar vergleichsweise zu den grösseren 
Bauten im Quartier, es bestünden allerdings schon ähnliche oder 
gleich grosse Einfamilienhäuser rund um das Baugrundstück herum. 
Das Volumen werde als aufgebrochener "Hofbau" mit untereinander 
verbundenen Volumina gegliedert. Das Thema Hof werde auch für die 
Zugangssituation im Norden mit der "Hofmauer", die gleichzeitig Ob-
jektschutz sei, weitergedacht und konsequent umgesetzt. Die Stellung 
der Volumina im Terrain folge grösstenteils den Höhenlinien respek-
tive dem bestehenden Plateau des bestehenden Hauses. Durch die 
Positionierung im Terrain sei ein grosser Teil des Gebäudevolumens 
nicht sichtbar. Das Materialisierungskonzept sei harmonisch aufeinan-
der abgestimmt und verspreche ein edles und werthaltiges Erschei-
nungsbild. 
 
4.1.3 Die Grösse der geplanten Baute (samt Aussenanlage) stellt die 
einzige Kritik der Rekurrenten betreffend Einfügung in die Umgebung 
dar. Die Vorinstanz setzt sich in ihrem Entscheid ausführlich mit dem 
grossen Volumen der geplanten Neubaute auseinander und erklärt 
nachvollziehbar, weshalb sich das Bauvorhaben trotz der grosszügi-
gen Dimensionierung in die bestehende Umgebung, sowohl in Bezug 
auf die übrigen Bauten als auch in Bezug auf die landschaftlichen Ge-
gebenheiten, einfügt. Die Vorinstanz äussert sich zudem auch zum 
Materialisierungskonzept. Sie nimmt mithin eine umfassende Würdi-
gung der massgebenden Sachumstände vor. Aus den Vorakten ergibt 
sich und bestätigte sich auch anlässlich des Augenscheins, dass sich 
im fraglichen Quartier bereits eine Vielzahl grosser Einfamilienhäuser 
befindet. Dass die geplante Neubaute aufgrund ihres Volumens be-
sonders hervorstechen soll, ist nicht zu befürchten. Auch erscheinen 
die Ausführungen der Vorinstanz, wonach die vertikale Ausrichtung 
des Gebäudes in Hangrichtung im Gegensatz zu einer horizontalen 
Ausrichtung die Wahrnehmbarkeit des Gebäudes verringere und da-
mit zu einer besseren Einfügung beitrage, einleuchtend. Insgesamt ist 
die Würdigung der Vorinstanz betreffend Einfügung des Bauvorha-
bens in die Umgebung unter Berücksichtigung des ihr zustehenden 
Ermessensspielraums nicht zu beanstanden. 
 
4.2 
Weiter rügen die Rekurrenten, beim geplanten Neubau handle 
es sich – entgegen der Bezeichnung als Einfamilienhaus – aufgrund 
der Wohnfläche und des Gebäudevolumens um ein Mehrfamilienhaus, 
was der Nutzungsbeschränkung auf höchstens zwei Wohneinheiten 
gemäss Art. 3bis besV widerspreche. 
 
4.2.1 Nach den vorliegenden Plänen befinden sich im Erdgeschoss 
der geplanten Baute das Wohnzimmer, der Koch- und Essbereich, ein 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 12/14 
 
Gästezimmer mit Dusche und WC sowie ein separates WC im Ein-
gangsbereich. Im Obergeschoss sind drei Schlafzimmer, jeweils mit 
eigener Dusche und WC sowie Schrankraum vorgesehen, wobei das 
eine Zimmer über eine grössere Ankleide und ein grösseres Bad ver-
fügt. Zudem befindet sich im Obergeschoss ein Arbeitszimmer. Das 
erste Untergeschoss ist hauptsächlich als Wellnessbereich mit 
Schwimmbecken, Sauna und Dampfbad vorgesehen; es weist aber 
auch einen Abstellraum und einen Keller auf. Im zweiten Unterge-
schoss sind nebst der Tiefgarage noch Abstellräume, Technikraum, 
Weinkeller sowie Waschküche vorgesehen. 
 
4.2.2 Aufgrund dieser Aufteilung der Wohnfläche ist die geplante 
Baute ohne weiteres als Einfamilienhaus zu qualifizieren. Es sind nur 
eine Küche und nur ein Wohnbereich vorgesehen. Selbständig nutz-
bare und funktional voneinander weitgehend getrennte Wohneinheiten 
sind offensichtlich nicht vorgesehen. Dass mehrere Familien oder Ein-
zelpersonen in die geplante Baute einziehen, ist aufgrund des Grund-
risses des Gebäudes zwar nicht ausgeschlossen, jedoch auch nicht 
ernsthaft zu erwarten. Bloss aufgrund der Grösse der Wohnfläche 
kann nicht auf ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten ge-
schlossen werden. Der geplante Neubau verstösst damit nicht gegen 
Art. 3bis besV. 
 
4.3 
Die Rekurrenten beanstanden auch, dass die zwei vor der Ein-
fahrt zur Tiefgarage platzierten Autoabstellplätze nicht als solche nutz-
bar seien, da sie die Durchfahrt für die in der Tiefgarage abgestellten 
Fahrzeuge blockieren würden. 
 
4.3.1 Gemäss Art. 17 Abs. 1 BauR ist bei Wohnnutzung ein Autoab-
stellplatz je 80 m2 anrechenbare Geschossfläche zu erstellen, wenigs-
tens aber ein Autoabstellplatz je Wohnung. Bei Einfamilienhäusern mit 
mehr als drei erforderlichen Autoabstellplätzen darf der Garagenvor-
platz angerechnet werden. 
 
4.3.2 Vorliegend sind aufgrund der anrechenbaren Geschossfläche 
von 644,58 m2 unbestrittenermassen neun Autoabstellplätze erforder-
lich. Gemäss Baugesuchsunterlagen sind sechs Abstellplätze in der 
Tiefgarage, zwei Abstellplätze vor der Tiefgarageneinfahrt und ein Ab-
stellplatz im südwestlichen Eck des Baugrundstücks geplant. Wie 
soeben dargelegt, handelt es sich beim vorliegenden Bauvorhaben um 
ein – wenn auch grosszügiges – Einfamilienhaus, weshalb die beiden 
vor der Tiefgarageneinfahrt geplanten Autoabstellplätze nach Art. 17 
Abs. 1 Satz 2 BauR zulässig sind. Dass durch das Abstellen von Fahr-
zeugen vor der Garageneinfahrt die in der Garage stehenden Fahr-
zeuge blockiert werden, ist keine Besonderheit des vorliegenden Falls, 
sondern kommt bei Einfamilienhäusern mit Abstellplätzen auf dem Ga-
ragenvorplatz regelmässig vor. Bei Einfamilienhäusern wird dies – im 
Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern – mit Art. 17 Abs. 1 Satz 2 BauR 
ausdrücklich in Kauf genommen, da sich solche Konflikte aufgrund der 
geringeren Anzahl Betroffener in der Regel leicht lösen lassen. Bei der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 13/14 
 
M.___strasse handelt es sich sodann um eine insgesamt schwach be-
fahrene, etwa 5,6 m breite Quartierstrasse mit einem 1,5 m breiten 
Trottoir. Das Rückwärtsfahren in eine solche Quartierstrasse ist – wie 
es im Übrigen entlang der M.___strasse fast überall der Fall ist –zu-
lässig und nicht weiter zu beanstanden, sofern die erforderlichen 
Sichtweiten gegeben sind. Der Bewilligung der beiden Autoabstell-
plätze vor der Tiefgarageneinfahrt stünde somit vorliegend nichts ent-
gegen. 
 
5. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben aufgrund der 
Sichtbarkeit des zweiten Untergeschosses gegen Art. 2 Abs. 2 Satz 2 
besV verstösst. Die angefochtene Baubewilligung und der Einsprache-
entscheid der Vorinstanz vom 5. Januar 2021 sind deshalb aufzuhe-
ben. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der Erwä-
gungen gutzuheissen. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten dem Rekursgegner zu überbinden. 
 
6.2 
Der von F.___ am 27. Januar 2021 geleistete Kostenvorschuss 
von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
7. 
 
Die Rekurrenten und der Rekursgegner stellen jeweils ein Begehren 
um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 3'250.– festzule-
gen; sie ist vom Rekursgegner zu bezahlen. Da kein begründeter An-
trag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese 
aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum 
Honorar hinzugerechnet. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 34/2021), Seite 14/14 
 
 
7.3 
Da der Rekursgegner mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Sein Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___, B.___ sowie C.___, alle Z.___, wird im 
Sinn der Erwägungen gutgeheissen. 
 
b) 
Der 
Einspracheentscheid 
und 
die 
Baubewilligung 
des 
Gemeinderates Z.___ vom 5. Januar 2021 werden aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
D.___, Y.___, bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.–. 
 
b) 
Der am 27. Januar 2021 von F.___ geleistete Kostenvorschuss 
von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___, B.___ sowie C.___ um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. D.___ entschädigt A.___, 
B.___ sowie C.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'250.–. 
 
b) 
Das Begehren von D.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin