sg_publikationen · 21-8698, 21-8984 · 2021-09-06 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
21-8698, 21-8984
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 08.09.2022
Entscheiddatum:
08.06.2022
BUDE 2022 Nr. 049
Art. 61 BauG. Räume mit genügenden Belüftungs- und 
Belichtungsmöglichkeiten eignen sich für den längeren Aufenthalt von 
Personen und können zumindest als Arbeitsraum verwendet werden. 
Vorliegend war, aufgrund objektiver Kriterien, der knapp 14 m2 grosse Raum 
bei der Ausnützungsberechnung einzubeziehen, auch wenn er die vom 
Baureglement geforderte Fensterfläche nicht aufwies (Erw.3.4.2). Verfügt ein 
Bauvorhaben über zwei annährend gleichwertige Hauptwohnseiten und 
sieht das kommunale Baureglement in diesem Fall eine Aufteilung der 
Summe des grossen und kleinen Grenzabstands vor, so ist die Summe des 
grossen und kleinen Grenzabstands hälftig auf die beiden annähernd 
gleichwertigen Hauptwohnseiten aufzuteilen (Erw. 4.6).
BUDE 2022 Nr. 49 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/20


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21-8698/21-8984 
 
Entscheid Nr. 49/2022 vom 8. Juni 2022 
Rekurrenten 1 
 
A.___, 
B.___, 
alle vertreten durch MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 
9004 St.Gallen 
und 
Rekurrent 2 
 
C.___, 
vertreten durch Dr.iur. Anja Müller-Gerteis, Paradiesweg 2, 
9410 Heiden 
Vorinstanz 
Stadtrat Z.___ (Entscheid vom 6. September 2021) 
Rekursgegnerin 
D.___, 
vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, 
Bahnhofstrasse 24, 9443 Widnau 
Betreff 
Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und Luft-
Wasser Wärmepumpe) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 2/19 
 
Sachverhalt 
A. 
 
Die D.___, Y.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grund-
buch Z.___, am M.___ in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss gelten-
dem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 19. Dezember 1995 in der Wohn-
zone W2. Es ist unüberbaut. Das Grundstück wird im Nordosten über 
die Strasse "M.___" (Gemeindestrasse 3. Klasse) erschlossen. Im 
westlichen Teil von Grundstück Nr. 001 befindet sich eine bewaldete 
Fläche von 120 m2. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 4. Mai 2021 beantragte die D.___ bei der 
Bauverwaltung Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines 
Mehrfamilienhauses auf Grundstück Nr. 001. Im Unter-, Erd- und 
Dachgeschoss soll je eine 4-Zimmer-Wohnung realisiert werden. Im 
Tiefgaragengeschoss sind insgesamt sieben Parkplätze geplant. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 12. bis 25. Mai 2021 erhoben A.___ 
sowie B.___, alle Z.___ und vertreten durch MLaw Michael Nagel, 
Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Mit 
Einsprachergänzung vom 4. Juni 2021 rügten sie insbesondere die 
Nichteinhaltung des grossen Grenzabstands von 7 m gegen Süden. 
Eine Aufteilung der Summe des kleinen und grossen Grenzabstands 
sei nur bei zwei annähernd gleichwertigen Hauptwohnseiten möglich; 
das gegenständliche Bauvorhaben weise jedoch keine gleichwertigen 
Hauptwohnseiten 
auf. 
Entsprechend 
sei 
der 
eingeplante 
Grenzabstand von 5 m an der Südfassade nicht ausreichend. Weiter 
sei die zulässige Gebäudelänge von 25 m überschritten und das 
Bauvorhaben verletze den Waldabstand, da es lediglich 8 m Abstand 
zum Wald halte. Weiter sei der Niveaupunkt falsch berechnet, da das 
geplante Gebäude den gewachsenen Boden im Bereich der 
nördlichen und südlichen Ecke der Tiefgarage sowie im Westen und 
Süden des Erdgeschosses schneide. Zudem seien zur Erstellung der 
Tiefgarage und des Untergeschosses Abgrabungen geplant, welche 
die 
maximale 
Abgrabungshöhe 
von 
2 m 
im 
Bereich 
der 
Garageneinfahrt nicht einhalten würden. 
 
c) 
Ebenfalls innert der Auflagefrist vom 12. bis 25. Mai 2021 erhob 
C.___, Z.___, vertreten durch Dr.iur. Anja Müller-Gerteis, Rechtsan-
wältin, Heiden, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Er brachte ins-
besondere vor, die beabsichtigten Abgrabungen würden die zulässige 
Höhe überschreiten und der grosse Grenzabstand würde nicht einge-
halten. In Bezug auf die Ausnützungsziffer rügte er, dass die Bruttoge-
schossfläche der Tiefgarage von 35 m2 falsch bemessen und die Flä-
che des Abstellraums im Untergeschoss nicht einberechnet worden 
sei. 
 
d) 
Mit Beschlüssen vom 6. September 2021 erteilte der Stadtrat 
Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 3/19 
 
die Einsprachen von A.___, B.___ sowie C.___ ab. Zur Begründung 
wurde insbesondere ausgeführt, dass das Grundstück Nr. 001 ohne 
die Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstands 
nicht sinnvoll bebaut werden könne und eine Aufteilung angezeigt sei. 
In Bezug auf die Rüge der fehlerhaften Festsetzung des Niveaupunkts 
brachte der Stadtrat Z.___ einzig vor, dieser sei durch den Geometer 
gemessen und bestätigt worden. Weiter führte der Stadtrat Z.___ aus, 
dass die maximal zulässige Abgrabungshöhe im Bereich der Tiefga-
rage nicht überschritten werde. Zudem sei die Berechnung der Aus-
nützungsziffer richtig erfolgt und entsprechend eingehalten, weil der 
Abstellraum im Untergeschoss lediglich eine Fensterfläche mit einem 
Lichtmass von 5,3% der Bodenfläche aufweise, ein Raum jedoch min-
destens über eine Fensterfläche mit einem Lichtmass von 10% der 
Bodenfläche verfügen müsse, um angerechnet werden zu können. Zu-
dem seien die Treppenhäuser entgegen der Auffassung der Einspre-
cher bei der Berechnung der Ausnützungsziffer einberechnet worden, 
jedoch seien bei einem Gebäude mit einer Tiefgarage, einem Unter-
geschoss und zwei Vollgeschossen gesamthaft nur drei Treppenläufe 
zu rechnen, da ansonsten ein Treppenlauf doppelt in die Berechnung 
der Ausnützungsziffer einfliessen würde. Die Angabe der Fläche für 
die Ausnützungsberechnung in der Tiefgarage sei verwirrend, aber 
korrekt. Ausserdem müsse die klassierte Strassenfläche für die anre-
chenbare Parzellenfläche nicht in Abzug gebracht werden, da sie nicht 
abparzelliert wurde und nach wie vor in der Bauzone liege. 
 
C. 
 
a) 
Gegen diese Beschlüsse erhoben A.___ sowie B.___ durch 
ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 22. September 2021 Rekurs 
beim Baudepartment (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdeparte-
ment; 
im 
Folgenden 
Rekurs 1). 
Mit 
Rekursergänzung 
vom 
2. November 2021 werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Es seien die Baubewilligung und der Einspracheent-
scheid des Stadtrates Z.___ vom 6. September 2021 
betreffend Baugesuch Nr. 2021-157, Neubau Mehrfa-
milienhaus mit Tiefgarage und Luft-Wasser Wärmpe-
pumpe aufzuheben und es sei die Baubewilligung 
nicht zu erteilen; 
2. 
Verfahrensantrag: bereits entsprochen 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. 
MwSt. zulasten der Rekursgegnerin. 
Zur Begründung wird insbesondere geltend gemacht, es sei nicht 
nachvollziehbar, wie der Niveaupunkt festgelegt worden sei. Nach An-
sicht der Rekurrenten 1 könne es sich aber beim gemäss den Bauge-
suchsunterlagen bestimmten Niveaupunkt nicht um den Schwerpunkt 
jenes Teils des Gebäudevolumens handeln, der den gewachsenen 
Boden durchschneide. Im Weiteren seien unzulässige Terrainverän-
derungen geplant, durch welche die zulässige Abgrabungshöhe über-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 4/19 
 
schritten werde. Ausserdem sei der grosse Grenzabstand gegen Sü-
den nicht eingehalten. Eine Aufteilung der Summe des grossen und 
des kleinen Grenzabstands auf annähernd gleichwertige Hauptwohn-
seiten sei vorliegend zu Unrecht erfolgt, weil es sich bei der Südwest-
seite nicht um eine Hauptwohnseite handle. Zudem wird vorgebracht, 
die zulässige Gebäudelänge sei überschritten, es befänden sich Mau-
ern der Garageneinfahrt im Strassenabstand, sowie Stützmauern des 
Gartens im Untergeschoss würden bis unmittelbar an die Grund-
stücksgrenze zu Grundstück Nr. 002 reichen und würden daher den 
Grenzabstand unterschreiten. Ausserdem sei die Tiefgarage nicht un-
terirdisch und könne daher nicht vom privilegierten Grenzabstand pro-
fitieren. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 4. Oktober 2021 erhob auch C.___, durch 
seine Rechtsvertreterin Rekurs beim Bau- und Umweltdepartment (im 
Folgenden Rekurs 2). Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Baubewilligungs- und der Einspracheentscheid 
des Stadtrats der Stadt Z.___ vom 6. September 2021 
seien aufzuheben; 
2. 
das Baugesuch der D.___, N.___, Y.___ für den Neu-
bau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und Luft-
Wasser-Wärmepumpe auf dem Grundstück Nr. 001 
sei abzuweisen; 
3. 
Eventualiter: 
 
3.1. 
Es 
sei 
auflageweise 
durch 
geeignete 
Schutzmassnahmen sicherzustellen, dass bei der 
Bauausführung die drohenden Erschütterungseinwir-
kungen am Grundstück und an der Liegenschaft des 
Einsprechers vermieden und die Vorgaben der VSS-
Norm SN 640 312 berücksichtigt werden; 
 
3.2. Es sei auflageweise auf Kosten der Baugesuch-
stellerin 
der 
Zustand 
der 
Liegenschaft 
des 
Einsprechers sowohl vor Baubeginn als auch nach der 
Fertigstellung durch eine Expertise (Rissprotokoll) 
festzustellen; 
 
3.3. 
Es 
seien 
auflageweise 
auf 
Kosten 
der 
Baugesuchstellerin 
während 
und 
nach 
der 
Beendigung der Bauarbeiten am Gebäude und an den 
Stützmauern 
Erschütterungs- 
und 
Deformationsmessungen 
und 
am 
Felsen 
Inklinometermessungen durchzuführen. 
 
3.4. Es sei durch die Baugesuchstellerin eine 
Sicherheitsleistung im Umfang von mindestens 
CHF 300'000 für Schäden an der Liegenschaft 
M.___ , Z.___ und seiner Umgebung zu hinterlegen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 5/19 
 
 
3.5 
Es 
sei 
auflageweise 
auf 
Kosten 
der 
Baugesuchstellerin ein Zustandsprotokoll der Strasse 
zu erstellen. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulasten 
des Rekursgegners 
Zur Begründung wird vorgebracht, das Bauvorhaben halte die 
Grenzabstände nicht ein. Ebenso befinde sich eine Stützmauer an der 
östlichen Grundstücksgrenze sowie die beiden Stützmauern entlang 
der Tiefgarageneinfahrt im Strassenabstand. Weiter sei die zulässige 
Gebäudelänge nicht eingehalten, da Vorbauten im Gegensatz zu 
Anbauten einzuberechnen seien. Ausserdem sei die Festlegung des 
Niveaupunkts 
fehlerhaft, 
da 
dieser 
nach 
jenem 
Teil 
des 
Gebäudevolumens zu bestimmen sei, der den gewachsenen Boden 
durchschneide und nicht nach dem auf dem gewachsenen Terrain 
projizierten Schwerpunkt des kleinsten die Untergeschossgrundfläche 
ohne Terrasse umfassenden Rechtecks. Zudem seien unzulässige 
Abgrabungen und Terrainveränderungen geplant, da insbesondere im 
Bereich der Tiefgarageneinfahrt Abgrabungen von mehr als 2 m 
vorgesehen seien. Weiter werde die Ausnützungsziffer von 
0,5 überschritten, da die Strassenfläche nicht von der anrechenbaren 
Parzellenfläche abgezogen worden sei. Ausserdem seien die 
Angaben der für die Ausnützungsberechnung massgeblichen Fläche 
in der Tiefgarage nicht nachvollziehbar. In privatrechtlicher Hinsicht 
bringt der Rekurrent 2 vor, dass aufgrund der beabsichtigten 
Sprengungen des felsigen Bodens auf Grundstück Nr. 001 mit 
Erschütterungen und Schäden an seiner Liegenschaft zu rechnen sei. 
 
D. 
 
a) 
Mit Schreiben vom 10. November 2021 verzichtet die 
Vorinstanz – ohne Antragstellung – auf eine Vernehmlassung in den 
beiden Rekursverfahren. 
 
b) 
Mit Vernehmlassungen vom 11. April 2022 beantragt die 
Rekursgegnerin, vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, 
Widnau, die Rekurse unter Kostenfolge zuzüglich Barauslagen und 
Mehrwertsteuer abzuweisen. Sie bringt insbesondere vor, die 
Grenzabstände seien eingehalten. Dies auch deshalb, weil die 
Nordostfassade des Bauvorhabens nicht den Grenzabstand, sondern 
den Strassenabstand einzuhalten habe. Ausserdem handle es sich bei 
den im Strassenabstand geplanten Stützmauern um Anlagen, die dem 
Verkehr dienen, welche gemäss Art. 108 des Strassengesetzes 
(sGS 732.1; abgekürzt StrG) keinen Strassenabstand einzuhalten 
hätten. 
Weiter 
seien 
Vorbauten 
bei 
der 
Bestimmung 
der 
Gebäudelänge nicht miteinzubeziehen, weshalb die zulässige 
Gebäudelänge nicht überschritten sei. Zudem sei bereits von der 
Vorinstanz dargelegt worden, dass die geplanten Abgrabungen das 
zulässige Mass einhalten würden. 
 
c) 
Mit Schreiben vom 9. Mai 2022 nimmt der Rekurrent 2 zu den 
Vorbringen der Rekursgegnerin Stellung. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 6/19 
 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den 
vorgenannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den 
Erwägungen eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen 
Zusammenhang. 
Sie 
werfen 
dieselben 
Sachverhalts- 
und 
Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich 
zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen 
(VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; 
GVP 1972 Nr. 30). 
 
1.2 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.3 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf die Rekurse ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungs-
entscheid erging am 6. September 2021. Mithin sind vorliegend 
grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie 
gemäss 
Anhang 
zum 
Kreisschreiben 
„Übergangsrechtliche 
Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, 
Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt 
werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das 
entsprechende Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Der Rekurrent 2 rügt, das geplante Bauvorhaben überschreite die 
Ausnützungsziffer. 
 
3.1 
Nach Art. 61 Abs. 1 BauG ist die Ausnützungsziffer die 
Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur 
anrechenbaren Parzellenfläche. Nach Art. 62 Abs. 2 BauG zählen zu 
den anrechenbaren Geschossflächen die nutzbaren Geschossflächen 
einschliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht 
anrechenbar 
sind 
unter 
anderem 
Keller-, 
Estrich- 
und 
nichtgewerbliche 
Einstellräume, 
unterirdische 
gewerbliche 
Lagerräume sowie Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 7/19 
 
Massgebend ist nicht die Bezeichnung eines Raums in den 
Planunterlagen oder die Absicht der Baugesuchsteller, sondern die 
nach objektiven Kriterien beurteilte Verwendungsmöglichkeit eines 
Raums. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist für die 
Nutzung eines Raums zu Arbeitszwecken eine natürliche Belichtung 
nicht zwingend erforderlich. Das Fehlen von Fenstern in den Plänen 
schliesst eine Eignung zur Nutzung als Arbeitsraum nicht aus. Sodann 
muss die Belüftung nicht zwingend über Fenster erfolgen (VerwGE 
B 2009/25 vom 15. Oktober 2009 Erw. 3.5.4 mit Hinweisen; siehe 
auch BDE Nr. 68/2013 vom 8. November 2013 Erw. 2 und BDE 
Nr. 33/2021 vom 19. April 2021 Erw. 5.2.1). Zudem sind nach 
ständiger 
Praxis 
der 
Rechtsmittelinstanzen 
Gänge 
und 
Treppenhäuser 
bei 
der 
Berechnung 
der 
Ausnützungsziffer 
einzubeziehen, 
soweit 
sie 
als 
Zugang 
zu 
anrechenbaren 
Geschossflächen dienen. Dies ist der Fall, wenn sie sich in einem 
Geschoss mit anrechenbaren Räumlichkeiten befinden oder als 
Hauseingang dienen und gilt selbst dann, wenn sich der Hauseingang 
im Untergeschoss befindet, das für sich keine anrechenbaren 
Geschossflächen enthält (GVP 1996 Nr. 104 mit Hinweisen; B. HEER, 
St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 665). 
 
3.2 
Das strittige Bauvorhaben liegt in der Wohnzone W2. In dieser 
Zone ist eine Ausnützung von 0,5 erlaubt (Art. 5 Abs. 1 des 
Baureglementes der Stadt Z.___; abgekürzt BauR). Gemäss dem Plan 
"Ausnutzungsziffer", Massstab 1:200, datiert vom 3. Mai 2021, sowie 
gemäss den Angaben im Geoportal stehen der Rekursgegnerin nach 
Abzug der Waldfläche von 120 m2 als anrechenbare Parzellenfläche 
insgesamt 1'109,8 m2 (gemäss Geoportal 1'110 m2) zur Verfügung. 
Bei einer Ausnützung von 0,5 ergibt dies eine zulässige anrechenbare 
Geschossfläche von 554,9 m2. Die Rekursgegnerin selber geht von 
einer anrechenbaren Geschossfläche von 558,9 m2 aus. Bereits damit 
ist die zulässige anrechenbare Geschossfläche um 4 m2 und dadurch 
die zulässige Ausnützung überschritten. 
 
3.3 
Zudem ist der Ausnützungsberechnung vom 3. Mai 2021 zu 
entnehmen, dass die Fläche des Treppenaufgangs im Obergeschoss 
von 13,45 m2 nicht in die Berechnung der Ausnutzungsziffer 
einbezogen wurde. Allerdings stellt der Treppenaufgang – neben einer 
internen Liftanlage – die einzige, bau- und feuerpolizeilich zwingend 
erforderliche Erschliessung des Dachgeschosses dar. Da sich im 
Dachgeschoss anrechenbare Geschossflächen befinden, ist auch der 
Treppenaufgang ins Dachgeschoss mit einer Fläche von 13,45 m2 der 
anrechenbaren 
Geschossfläche 
zuzurechnen. 
Nebst 
den 
Treppenaufgängen ist auch die Zugangsfläche zur anrechenbaren 
Geschossfläche 
in 
der 
Tiefgarage 
in 
die 
Berechnung 
der 
Ausnützungsziffer miteinzubeziehen, da der Gebäudezugang einzig 
über die Tiefgarage möglich ist. Dies ist in den Bauunterlagen 
grundsätzlich auch der Fall, es ist vorliegend jedoch äussert 
zweifelhaft, ob diese Zugangsfläche durch die Festlegung eines 
Streifens von der im Garagentor integrierten Eingangstür bis zum 
Durchgang zu den Keller-, Velo- und Technikräumen am Ende der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 8/19 
 
Tiefgarage korrekt erfolgt ist, zumal die Fahrzeughalter die 
Zugangsfläche 
von 
sämtlichen 
Fahrzeugabstellplätzen 
aus 
überqueren werden. Da die Ausnützungsziffer aufgrund der 
vorstehenden Ausführungen bereits überschritten ist, kann die Frage 
der korrekten Flächenberechnung in der Tiefgarage vorliegend aber 
offen bleiben. 
 
3.4 
Die Ausnützungsberechnung vom 3. Mai 2021 berücksichtigt 
sodann den als "Abstellraum" bezeichneten Raum im Untergeschoss 
mit einer Fläche von 13,77 m2 nicht. Der Raum verfügt über ein mit 
einem Lichtschacht verbundenes Entlüftungsfenster. 
 
3.4.1 Bei der Beurteilung der Nutzbarkeit kommt es entscheidend auf 
die 
nach 
objektiven 
Gesichtspunkten 
beurteilten 
Verwendungsmöglichkeiten eines Raums bzw. einer Geschossfläche 
an. Es muss die Frage beantwortet werden, welche Nutzung ein Raum 
in seiner baulichen Gestaltung zulässt. Kann er ohne eigentliche 
bauliche Massnahmen als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum 
verwendet werden, ist er unabhängig von einer allfälligen 
anderslautenden Nutzungsangabe anzurechnen (VerwGE B 2015/14 
vom 20. Januar 2017 Erw. 13.5 mit Hinweisen). Räume sind somit nur 
dann nicht anrechenbar, wenn sie sich auf Grund gesundheits- oder 
feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von 
Personen nicht eignen. Ein Gebäudeteil ist rechtlich ohne weiteres als 
anrechenbarer Wohn- oder Arbeitsraum zu behandeln, wenn er die 
erforderlichen wohnhygienischen Anforderungen erfüllt. Ob ein Raum 
anrechenbaren Zwecken dient oder dafür verwendbar ist, beurteilt sich 
im Einzelfall anhand objektiver Kriterien und nicht nach der 
Absichtserklärung des Bauherrn oder der Bezeichnung in den 
Baueingabeplänen (BDE Nr. 38/2019 vom 24. Juni 2019 Erw. 5.4 mit 
Hinweisen). 
 
3.4.2 Art. 7 BauR sieht als wohnhygienische Anforderung vor, dass 
die Bodenfläche von Wohn- und Schlafräumen mindestens 10 m2 
(Abs. 2) und das Lichtmass der Fensterflächen von Wohn-, Schlaf- 
und Arbeitsräumen mindestens 10% der Bodenfläche zu betragen hat 
(Abs. 3). Der fragliche, als "Abstellraum" bezeichnete Raum verfügt 
über 
eine 
Fläche 
von 
13,77 m2 
und 
hält 
damit 
die 
für 
"Aufenthaltsräume" 
in 
Art. 7 
Abs. 2 
BauR 
vorgesehene 
Mindestbodenfläche von 10 m2 ohne Weiteres ein. Zudem handelt es 
sich 
nicht 
um 
einen 
gefangenen 
Raum 
innerhalb 
des 
Wohnungsgrundrisses, sondern der Raum verfügt über ein Fenster 
von 0,73 m2, was rund 5% seiner Bodenfläche entspricht. Mit dieser 
Fensterfläche wird zwar die Vorgabe von 10% der Bodenfläche 
unterschritten. Insgesamt ist gleichwohl von genügenden Belüftungs- 
und Belichtungsmöglichkeiten auszugehen und der Raum eignet sich 
für den längeren Aufenthalt von Personen bzw. er kann gemäss 
verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung jedenfalls als Arbeitsraum 
verwendet werden. Damit ist seine Fläche anrechenbar und die 
zulässige Ausnützung wird (zusätzlich) überschritten. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 9/19 
 
3.5 
Ebenso in der Ausnützungsberechnung vom 3. Mai 2021 
unberücksichtigt geblieben sind die Speisekammern. Aus den 
eingereichten Grundrissplänen ist nicht eindeutig ersichtlich, ob es 
sich dabei um offene und direkt begehbare Speisekammern handelt, 
oder ob sie durch Türen von der Küche abgetrennt sind. Sollten die 
Speisekammern nicht durch Türen abgetrennt sein, so sind auch diese 
zur anrechenbaren Geschossfläche hinzuzurechnen. 
 
3.6 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Ausnützungsziffer, die 
gemäss der Ausnützungszifferberechnung vom 3. Mai 2021 sogar 
bereits 
knapp 
überschritten 
war, 
nach 
Einberechnung 
des 
Treppenaufgangs und des Abstellraums im Untergeschoss deutlich 
überschritten ist. Entsprechend sind die Rekurse bereits aus diesem 
Grund gutzuheissen und die Entscheide der Vorinstanz vom 
6. September 2021 aufzuheben. 
 
4. 
 
Die Rekurrenten 1 und der Rekurrent 2 rügen zudem, das 
Bauvorhaben halte den grossen Grenzabstand gegen Süden nicht ein. 
Die 
Vorinstanz bringt vor, Grundstück Nr. 001 könne ohne die Aufteilung 
der Summe des grossen und kleinen Grenzabstands nicht sinnvoll 
bebaut werden, weshalb eine Aufteilung angezeigt sei. 
 
4.1 
Der Grenzabstand regelt zusammen mit den weiteren 
Regelbauvorschriften die maximal zulässige Nutzung, die sogenannte 
Baudichte in einem Gebiet. Die öffentlichen Interessen an den Grenz- 
und Gebäudeabständen liegen auf den Gebieten der Feuer- und der 
Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen ohne zu 
dichte Überbauungen 
und 
der Ästhetik. 
Daneben 
hat 
der 
Grenzabstand auch nachbarschützende Funktionen, indem die 
negativen Immissionen auf die Nachbargrundstücke gemindert 
werden (HEER, a.a.O., Rz. 612). Da die Stadt Z.___ das PBG noch 
nicht umgesetzt hat und die Bestimmungen zum Grenzabstand 
(Art. 92 PBG) nicht unmittelbar anwendbar sind, kommt weiterhin das 
BauG und das BauR zur Anwendung. Unter der Geltung des BauG ist 
es den politischen Gemeinden überlassen, einen grossen und einen 
kleinen Grenzabstand vorzusehen. Der grosse Grenzabstand dient 
nicht in erster Linie dem Nachbarschutz, sondern will im Interesse der 
Wohnhygiene eine gute Besonnung und Belichtung der Hauptfassade 
gewährleisten (BDE Nr. 13/2012 vom 25. Februar 2013 Erw. 2.3.1; 
VerwGE vom 14. Juli 1976 i.S. L.). Auf dieser Seite soll durch den 
grösseren Abstand aber auch der Immissionsschutz verbessert 
werden, da hier auch oft der Aussenraum die intensivste Nutzung 
erfährt. Aufgrund dieser Zielsetzung sind für die Bestimmung der 
massgeblichen Hauptwohnseite verschiedene Anknüpfungspunkte 
möglich. 
 
4.2 
Das kantonale Recht definiert die Grenzabstände nicht 
quantitativ und enthält auch keine Regeln über die Verteilung des 
kleinen und grossen Grenzabstands. Die konkrete Regelung ist somit 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 10/19 
 
der 
politischen 
Gemeinde 
im 
Rahmen 
des 
kommunalen 
Baureglements vorbehalten. Nach Art. 5 Abs. 1 BauR haben Bauten 
in der Wohnzone W2 einen grossen Grenzabstand von 7 m und einen 
kleinen Grenzabstand von 4 m einzuhalten. Der grosse Grenzabstand 
ist 
auf 
der 
gegen 
die 
südliche 
Himmelshälfte 
orientierten 
Hauptwohnseite 
einzuhalten. 
Weist 
eine 
Baute 
annähernd 
gleichwertige Hauptwohnseiten auf, so kann die Aufteilung der 
Summe 
des 
grossen 
und 
kleinen 
Grenzabstands 
auf 
die 
entsprechenden Fassaden gestattet werden (Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 
BauR). 
 
Mit dem Begriff der Hauptwohnseite wird an die Nutzung angeknüpft. 
Entsprechend ist auf Art und Flächen der zur betreffenden Fassade 
orientierten Räume abzustellen, wobei die Nutzung des Wohn- und 
Essbereichs dabei regelmässig ausgeprägter ist als die der 
Schlafzimmer und der weiteren Nebenräume. Zum Wohnbereich wird 
auch der Küchenbereich gezählt, zumal heutzutage der Wohnbereich 
häufig aus einem grossen Raum zum Wohnen, Essen und Kochen 
besteht (VerwGE B 2013/51 vom 8. Juli 2014 Erw. 3 ff.; siehe zudem 
Botschaft und Entwurf der Regierung vom 5. Oktober 2021 zum 
II. Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz Ziff. 3.2.20, S.28). So kann 
auf die Ausrichtung der Fensterflächen, auf Art und Flächen der zur 
betreffenden Fassade orientierten Räume, oder – wenn in erster Linie 
ein besserer Immissionsschutz erreicht werden soll – auf die 
Orientierung bezüglich der Aussenräume, wie Sitzplatz oder 
Balkonanordnungen, abgestellt werden. Zumindest hilfsweise kann 
auch darauf abgestellt werden, welche Fassade aufgrund ihrer 
Gestaltung als die dominierende erscheint (vgl. BEZ 2005, Nr. 21, S. 
18 f.). Die Länge der Wohnseite spielt demgegenüber gemäss dem 
Wortlaut von Art. 5 Abs. 1 BauR keine Rolle. Folglich kann je nach den 
örtlichen Verhältnissen auch eine der Kurzseiten eines Gebäudes als 
Hauptwohnseite ausgestaltet sein (VerwGE B 2015/14 vom 20. Januar 
2017 Erw. 10.1; VerwGE B 2013/50, 2013/51 vom 8. Juli 2014 Erw. 
3.1.2 und 3.1.4; siehe ergänzend auch Botschaft und Entwurf der 
Regierung vom 5. Oktober 2021 zum II. Nachtrag zum Planungs- und 
Baugesetz Ziff. 3.2.20, S.28). 
 
4.3 
Unter den Parteien ist streitig, welche Wohnseite die 
Hauptwohnseite des geplanten Gebäudes bildet. In Frage kommen 
grundsätzlich die Nordwest-, die Nordost- sowie die Südostfassade. 
An der Nordwestfassade befinden sich hauptsächlich Nebenräume 
(Trockenraum, Waschraum, Bad) sowie ein Elternschlafzimmer. Auch 
ist sie nicht gegen die südliche Himmelshälfte orientiert. An der 
Nordostfassade kommt ein Teil des Kochbereichs sowie der räumlich 
offen gestaltete Ess- und Wohnbereich entlang einer grossen 
Glasfront zu liegen. Sie ist zumindest teilweise gegen die südliche 
Himmelshälfte orientiert. Der Südostfassade sind im Erd- und 
Dachgeschoss zwei Kinderzimmer, eine Nasszelle sowie die (offene) 
Küche samt Speisekammer zugewandt. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 11/19 
 
Vorliegend hat die Vorinstanz die Nordostseite aufgrund des 
grosszügig 
gestalteten 
Wohn- 
und 
Essbereichs 
als 
eine 
Hauptwohnseite qualifiziert. Im Weiteren ist sie der Ansicht, dass die 
Raumaufteilung entlang der Südostfassade und der Nordwestfassade 
des geplanten Gebäudes praktisch gleichwertig sei. Dabei übersieht 
sie in Bezug auf die Nutzungen auf der Südostseite, dass einerseits 
der (offene) Küchenbereich auch zum Wohnbereich zu zählen ist und 
andererseits die beiden Kinderzimmer als Wohnräume und nicht bloss 
als reine Schlafräume gelten. Kinderzimmer werden viel intensiver 
genutzt als beispielsweise Elternschlafzimmer (welches auf der 
Nordwestseite angeordnet ist), da sie Kindern auch tagsüber als Spiel- 
und Aufenthaltsraum dienen. Damit liegt entlang der – auch aufgrund 
ihrer 
Länge 
dominierend 
wirkenden 
– 
Südostfassade 
eine 
ausgeprägte Wohnraumnutzung mit Hauptwohnseitencharakter vor, 
während entlang der Nordwestfassade auf einer wesentlichen Fläche 
lediglich Nebenräume geplant sind. Vor diesem Hintergrund stellt sich 
sogar die Frage, ob nicht die Südostfassade als die einzige 
Hauptwohnseite anzusehen und damit der grosse Grenzabstand von 
7 m einzig gegen Süden einzuhalten wäre. Da vorliegend gegenüber 
der Südostfassade lediglich ein Grenzabstand von 5 m vorgesehen ist, 
wäre die Baubewilligung aus diesem Grund aufzuheben. 
 
4.4 
Demgegenüber geht die Vorinstanz aufgrund des Wortlauts von 
Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR und der Anordnung der Räume davon 
aus, das geplante Gebäude weise zwei annähernd gleichwertige 
Hauptwohnseiten auf. Beim Begriff "Hauptwohnseite" gemäss Art. 5 
Abs. 1 Fussnote 1 BauR handelt es sich um einen unbestimmten 
Rechtsbegriff. Ein unbestimmter Rechtsbegriff ist vom Begriff des 
„Ermessens“ 
zu 
unterscheiden. 
Unbestimmte 
Rechtsbegriffe 
kennzeichnen sich dadurch, dass die Umschreibung des Tatbestands 
unbestimmt ist, wohingegen beim Ermessen die Unbestimmtheit die 
Rechtsfolgeseite betrifft. Die Konkretisierung eines unbestimmten 
Rechtsbegriffs erfolgt durch Auslegung und stellt keine Ausübung von 
Ermessen dar. Dem Bau- und Umweltdepartement kommt bei der 
Überprüfung eines solchen unbestimmten Rechtsbegriffs volle 
Kognition zu. Das Departement auferlegt sich jedoch eine gewisse 
Zurückhaltung, insbesondere wenn die Baubehörde zur Beurteilung 
der konkreten Umstände besser geeignet ist als die Rekursinstanz. 
Dies ist insbesondere der Fall, wo die örtlichen Verhältnisse bei der 
Auslegung eine Rolle spielen (BDE Nr. 34/2021 vom 22. April 2021 
Erw.3.3 mit Hinweisen). Vorliegend kam die Vorinstanz bei der 
Auslegung von Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR zum Schluss, dass es 
sich bei der Nordostseite um eine Hauptwohnseite handle, und dass 
die Südost- und Nordwestseite aufgrund der Raumaufteilung praktisch 
gleichwertig seien. Damit geht die Vorinstanz davon aus, der 
Tatbestand von Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR sei erfüllt, und es sei 
eine Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstands 
zulässig. Weiter ist die Vorinstanz der Ansicht, auf welche Art die 
Aufteilung der Summe der Grenzabstände erfolgen müsse, schreibe 
Art. 5 Ziff. 1 BauR nicht vor. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 12/19 
 
auf der Nordostseite der Strassenabstand und auf der Nordwestseite 
der Waldabstand einzuhalten seien. 
 
4.5 
Nach dem Wortlaut von Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR kann die 
Summe 
des 
grossen 
und 
kleinen 
Grenzabstands 
auf 
die 
entsprechenden, 
annähernd 
gleichwertigen 
Hauptwohnseiten, 
aufgeteilt werden. In der Regel entspricht es der Praxis der 
Gemeinden bei diesem Wortlaut eine hälftige Aufteilung der Summe 
des Grenzabstands auf die beiden annähernd gleichwertigen 
Hauptwohnseiten 
zuzulassen. 
Diese 
Praxis 
wurde 
vom 
Verwaltungsgericht im Urteil vom 8. Juli 2014 bestätigt, indem erklärt 
wurde, dass die Baubewilligungsbehörde bei einer Bestimmung im 
kommunalen Baureglement ohne Vorgabe der Aufteilung des 
Grenzabstands frei war, bei gleichwertigen Fassaden eine allfällige 
hälftige Aufteilung zuzulassen (VerwGE B 2013/50 und B 2013/51 vom 
8. Juli 2014 Erw. 3.1.5). 
 
4.6 
Somit kann festgehalten werden, dass selbst wenn dem Ausle-
gungsergebnis der Vorinstanz gefolgt und davon ausgegangen wird, 
das vorliegende Bauvorhaben verfüge über zwei annährend gleich-
wertige Hauptwohnseiten, die Vorinstanz in der Annahme fehlgeht, 
dass auf eine Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenz-
abstands gegen Süden aus Praktikabilitätsgründen verzichtet werden 
könnte. Vielmehr liegt – wie vorstehend in Erwägung 4.3 aufgezeigt – 
eine Hauptwohnseite auf jeden Fall an der Südostseite. Entsprechend 
wäre – bei der Annahme zweier annähernd gleichwertigen Haupt-
wohnseiten – die Summe des grossen und kleinen Grenzabstands 
(11 m) 
hälftig 
auf 
die 
beiden 
annähernd 
gleichwertigen 
Hauptwohnseiten, also auf die Nordost- und Südostfassade aufzutei-
len. Auf der Nordostseite wird der aufgrund der Aufteilung einzuhal-
tende Grenzabstand von 5,5 m vom Strassenabstand gemäss Art. 6 
Abs. 1 BauR von lediglich 3 m ersetzt. Auf der Südostseite hingegen 
müsste mindestens ein Grenzabstand von 5,5 m eingehalten werden. 
Da vorliegend lediglich die Einhaltung eines Grenzabstands von 5 m 
geplant ist, ist der Grenzabstand gegen Süden auch bei Annahme 
zweier annähernd gleichwertiger Hauptwohnseiten und in der Folge 
einer Aufteilung des grossen und kleinen Grenzabstands nicht einge-
halten und die Rekurse sind auch in dieser Hinsicht begründet. 
 
5. 
 
Bei diesem Ergebnis würden sich weitere Ausführungen zu den Rügen 
der Rekurrenten an sich erübrigen. Aus verfahrensökonomischen 
Gründen sind jedoch folgende Überlegungen angezeigt: 
 
5.1 
Die Rekurrenten rügen in Bezug auf die geplanten Terrainver-
änderungen insbesondere, die zulässige Abgrabungshöhe von 2 m im 
Bereich der Garageneinfahrt sei überschritten. Demgegenüber hält die 
Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in Erwägung 4c in aller Kürze 
fest, die Abgrabungshöhe betrage im Bereich der Tiefgarageneinfahrt 
2 m und halte damit das zulässige Mass ein. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 13/19 
 
5.1.1 Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauR sind Bauten und Anlagen auf das 
natürliche Terrain auszurichten. Terrainveränderungen, insbesondere 
Aufschüttungen, Stützmauern und Abgrabungen, sind ansprechend zu 
gestalten und haben sich dem bestehenden Terrainverlauf gut anzu-
passen. Für Garagenzufahrten oder Kellereingänge können Abgra-
bungen bis zu 2 m bewilligt werden, wenn sie gesamthaft die Länge 
der Hauptfassade nicht überschreiten oder nicht zu einer Beeinträch-
tigung der baulichen oder landschaftlichen Umgebung führen (Art. 9 
Abs. 3 BauR). Diese Bestimmung beinhaltet nebst einer gestalteri-
schen insbesondere eine nutzungsplanerische Funktion. Die Festle-
gung einer maximalen Abgrabungshöhe ist unter anderem dazu ge-
eignet, die Ausnützung eines Grundstücks zu beschränken. 
 
5.1.2 Das rekursgegenständliche Baugesuch umfasst unter anderem 
einen Grundrissplan des Tiefgaragengeschosses, die "Nord-Ost 
Ansicht" sowie die Pläne "Schnitt A-A", "Schnitt A1-A1" und "Schnitt B-
B" (alle im Massstab 1:100 und datiert vom 3. Mai 2021). Aus dem 
Plan "Nord-Ost Ansicht" ist ersichtlich, dass für die Garageneinfahrt 
zwei seitliche Stützmauern erstellt werden. Die Höhendifferenz zwi-
schen der Oberkannte der Garageneinfahrt (475,26 m.ü.M) und der 
Unterkannte der nördlicher gelegenen Stützmauer ("neue Höhenkote" 
bei 472,95 m.ü.M) beträgt 2,31 m. Inwiefern für die Erstellung dieser 
Einfahrt Abgrabungen und Anpassungen des Terrainverlaufs vorge-
nommen werden müssten, sollte gemäss dem Grundrissplan des Tief-
garagengeschosses grundsätzlich aus dem Plan "Schnitt A-A1" er-
sichtlich sein. Es ist unklar, ob damit der Plan "Schnitt A-A" oder 
"Schnitt A1-A1" gemeint ist. Immerhin führt der Plan "Schnitt A1-A1" 
durch die südlicher gelegene Stützmauer der Tiefgarageneinfahrt. Aus 
den in diesem Plan eingezeichneten beiden Markierungslinien "Ter-
rain Bestand" (durchgezogen und in roter Farbe), sowie "Abgrabung" 
(gestrichelt und in roter Farbe) und "Terrain neu" (grün und durchge-
zogen) ergibt sich nicht eindeutig, welches nun das bestehende Ter-
rain ist bzw. was davon abgetragen werden soll. Vielmehr erweckt die 
Darstellung den Anschein, dass die gesamte grün eingefärbte Fläche 
abgetragen werden soll. In diesem Fall wäre die zulässige Abgra-
bungshöhe von 2 m deutlich überschritten. 
 
5.1.3 Zusammengefasst kann aufgrund der unklaren Darstellung die 
Einhaltung der Regelbauvorschriften im Bereich der Tiefgaragenein-
fahrt nicht überprüft werden. 
 
5.2 
Zudem rügen die Rekurrenten, die zulässige Gebäudelänge ge-
mäss Art. 4 Abs. 7 BauR bemesse sich zwar ohne Anbauten aber mit 
Vorbauten. Mit den geplanten Vorbauten weise das Bauvorhaben eine 
Gebäudelänge von 27,1 m auf, wodurch die zulässige Gebäudelänge 
von 25 m überschritten sei. Die Vorinstanz geht davon aus, dass die 
Nordwestfassade zur Bestimmung der Gebäudelänge massgeblich sei 
und dass Vorbauten nicht zur Gebäudelänge gerechnet werden müss-
ten, weshalb die Gebäudelänge eingehalten sei. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 14/19 
 
5.2.1 Für die Anwendbarkeit von Art. 82 PBG, welche die Gebäude-
länge definiert, braucht es eine entsprechende Umsetzung des kom-
munalen Rechts, die vorliegend noch aussteht. Im Baugesetz aus dem 
Jahr 1972 wird die Gebäudelänge nicht festgelegt. Art. 4 Abs. 7 BauR 
definiert die Gebäudelänge als die längste Fassadenabmessung ohne 
Anbauten. Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sich 
die massgebende Gebäudelänge nach der senkrechten Projektion der 
äussersten Gebäudekante auf die Flucht des längsten Fassadenteils. 
Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem gewöhnli-
chen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Regelfall bis 
auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz bie-
tenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die 
zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen 
aufweisen. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte Stützen 
sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkon-
brüstungen, -geländer oder einfache, nicht thermisch relevante Bal-
konverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (vgl. BDE 
Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 10.1.3.1 f; BDE 
Nr. 77/2020 vom 20. August 2020 Erw. 5.3; BDE Nr. 38/2021 vom 
30. April 2021 Erw. 7.1.4; VerwGE B 2020/86 vom 6. November 2020 
Erw. 4.1). 
 
5.2.2 Vorliegend misst die Nordwestfassade gemäss dem Plan "Erd-
geschoss" vom 3. Mai 2021 von der südlichsten Ecke bis zum Beginn 
der Terrassenfläche 13,52 m. Die abgewinkelte Verlängerung dieser 
Fassade entlang der Terrassenfläche misst 11,5 m. Die Südostfas-
sade beträgt gemäss diesem Plan 23,06 m. Somit befindet sich die 
längste Fassadenabmessung an der Südostfassade. Da die Nordost-
fassade nicht im rechten Winkel zur Südostfassade verläuft und des-
halb einen leichten Versatz aufweist, handelt es sich um eine abge-
setzte Fassade im Sinn von Art. 4 Abs. 7 BauR. Diese Absetzung hat 
zur Folge, dass sich die massgebende Gebäudelänge nach der senk-
rechten Projektion der äussersten Gebäudekante auf die Flucht des 
längsten Fassadenteils bemisst. Die äusserste Gebäudekante, welche 
auf die Flucht des längsten Fassadenteils zu projizieren ist, ist auf-
grund der vorstehenden Ausführungen die nördlichste Ecke der Ter-
rasse. 
 
Die im BauR vorgesehene senkrechte Projektion der äussersten Ge-
bäudekante auf die Flucht der Südostfassade verlängert die für die 
Gebäudelänge massgebliche Abmessung der Südostfassade wesent-
lich. Aus den Plänen ergibt sich die korrekte Abmessung nicht. Es ist 
jedoch davon auszugehen, dass die Gebäudelänge bei korrekter Be-
rechnung leicht überschritten und die Rekurse der Rekurrenten auch 
diesbezüglich begründet sind. 
 
5.3 
Die Rekurrenten beanstanden zudem, es sei nicht nachvollzieh-
bar, wie der Niveaupunkt festgelegt worden sei. Ihrer Ansicht nach 
könne es sich aber beim in den Baugesuchunterlagen festgelegten 
Niveaupunkt nicht um den Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevo-
lumens handeln, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Mit 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 15/19 
 
diesen Einwänden, welche die Rekurrenten bereits im Einsprachever-
fahren vorgebracht haben, habe sich die Vorinstanz nicht auseinan-
dergesetzt und im Einspracheentscheid lediglich festgehalten, dass 
der Niveaupunkt vom Geometer gemessen und bestätigt worden sei. 
 
5.3.1 Der Niveaupunkt wird als Referenzpunkt zur Ermittlung der 
Gebäudehöhe – gemäss vorliegend anwendbarem Art. 60 Abs. 2 
BauG – stets vom Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevolumens 
bestimmt, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Veränderun-
gen am Gebäudevolumen unter- oder oberhalb dieser Schnittebene 
haben keinen Einfluss auf die Festlegung des Niveaupunkts und damit 
auf die Gebäudehöhe (GVP 2008 Nr. 102; BDE Nr. 124/2020 vom 
10. Dezember 2020 Erw. 10.1.2). 
 
5.3.2 Wie aus den eingereichten Baugesuchsunterlagen hervorgeht, 
wurde der Niveaupunkt bei 479,74 m.ü.M. ermittelt. Ausgangspunkt 
für die Festlegung des Niveaupunkts ist gemäss Bauvermessung der 
FKL & Partner AG, Grabs, vom 12. Februar 2020 der abgebildete 
Grundriss des Gebäudes. In den Baugesuchsplänen ist zudem der 
Verlauf des gewachsenen Terrains vermasst. 
 
5.3.3 Diese Festlegung des Niveaupunkts ist – zumal die Vorinstanz 
im angefochtenen Entscheid vom 6. September 2021 jegliche Begrün-
dung schuldig bliebt, weshalb dieser Niveaupunkt stimmten sollte – 
wahrscheinlich nicht korrekt. Dies, weil aufgrund der eingereichten 
Baugesuchsunterlagen davon auszugehen ist, dass das Tiefgaragen-
geschoss Richtung Nordosten unter dem Untergeschoss vorspringt 
und das Gebäude den gewachsenen Boden auch im Bereich des nörd-
lichen und südlichen Ecks der Tiefgarage, im Untergeschoss sowie 
teilweise im Erdgeschoss schneidet. Folglich hätte auch dieses Volu-
men für die Ermittlung des Niveaupunkts herangezogen werden müs-
sen, nicht aber ausschliesslich der Grundriss der oberirdischen Haupt-
baute. Aufgrund der Relevanz des Niveaupunkts zur Bestimmung der 
Gebäudehöhe, hätte die Vorinstanz deshalb weitere Abklärungen in 
Bezug auf den Niveaupunkt vornehmen müssen. Auch deshalb sind 
die Rekurse gutzuheissen. 
 
6. 
 
Die Rekurrenten 1 beantragen die Zusprechung einer ausseramtlichen 
Entschädigung im erstinstanzlichen Verfahren. 
 
6.1 
Art. 98 Abs. 2 VRP sieht in Rekursverfahren die Entschädigung 
ausseramtlicher Kosten vor, soweit sie aufgrund der Sach- und 
Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen. Demgegenüber 
werden gemäss Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP in erstinstanzlichen und in 
Einspracheverfahren in der Regel keine ausseramtlichen Kosten zu-
gesprochen. Die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung 
wird praxisgemäss dann als gerechtfertigt erachtet, wenn das Verfah-
ren willkürlich eröffnet wurde bzw. der angefochtene Entscheid willkür-
lich erging oder wenn für die Betroffenen zur Wahrung ihrer Rechte im 
erstinstanzlichen Verwaltungs- bzw. Einspracheverfahren der Beizug 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 16/19 
 
eines Anwalts oder einer Anwältin unbedingt erforderlich war. Die 
Frage, wann eine fachkundige rechtliche Vertretung notwendig er-
scheint, ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes in 
sachgemässer Analogie zur Praxis bei der Gewährung der unentgelt-
lichen Rechtsverbeiständung zu beantworten (VerwGE B 2002/155 
vom 22. Mai 2003 Erw. 2b und VerwGE B 2015/44 vom 28. Juni 2016 
Erw. 3.2). Dementsprechend ist insbesondere auf die Schwierigkeit 
der sich im Verfahren stellenden Fragen, die Rechtskenntnisse der 
Beteiligten, die Bedeutung der Streitsache für die Betroffenen und auf 
eine allfällige Rechtsvertretung der Gegenpartei abzustellen. Dabei ist 
allerdings zu beachten, dass an das Vorhandensein und die Massge-
blichkeit dieser Kriterien im Rahmen von Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP hö-
here Anforderungen als bei Art. 98 Abs. 2 VRP zu stellen sind, wo sich 
die Notwendigkeit der Entschädigung ausseramtlicher Kosten eben-
falls anhand dieser Kriterien beurteilt. Erforderlich sind somit eine ge-
wisse Komplexität der Angelegenheit und besondere Umstände, die 
den Beizug eines Anwalts oder einer Anwältin geradezu bedingen. 
Bietet ein Fall bzw. eine konkrete Baueingabe bei objektiver Betrach-
tungsweise für einen durchschnittlich rechtskundigen Bürger nicht 
mehr Schwierigkeiten als viele andere, ähnlich gelagerte Fälle, besteht 
deshalb regelmässig kein Entschädigungsanspruch. Andernfalls 
müsste in sämtlichen Einspracheverfahren eine ausseramtliche Ent-
schädigung zugesprochen werden, was die gesetzliche Regelung aus 
den Angeln heben würde. In Frage kommt daher in Einsprache- bzw. 
erstinstanzlichen Verwaltungsverfahren im Rahmen des geltenden 
Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP eine einzelfallweise Anordnung der Entschä-
digungspflicht (BDE Nr. 4/2012 vom 28. Februar 2012 Erw. 3.1 mit 
Hinweisen). 
 
6.2 
Die Rekurrenten 1 machen geltend, es sei ihnen ermessenweise 
für das Einspracheverfahren eine Parteientschädigung zuzusprechen. 
Dies, weil es sich beim rekursgegenständlichen Baugesuch bereits um 
das sechste Baugesuch der Rekursgegnerin handle. Die bisherigen 
Baugesuche seien aufgrund der Rügen der Einsprecher bzw. der Re-
kurrenten 1 abgewiesen worden. Entsprechend habe die Rekursgeg-
nerin die Kosten für die rechtlichen Abklärungen betreffend die Einhal-
tung der Regelbauvorschriften auf die Einsprecher, bzw. die Rekurren-
ten 1, überbunden. Beim vorliegenden Baugesuch handle es sich um 
eines von komplexer Natur, da insbesondere die Geologie und die 
Hanglage die Beurteilung desselben erschweren, was für das Vorlie-
gen eines Ausnahmefalls spreche. Es sei unbillig, das Kostenrisiko für 
ein kompliziertes Baugesuch auf die Rekurrenten 1 abzuwälzen, wes-
halb ihnen im Rahmen dieses Rekursverfahrens eine Parteientschädi-
gung für das Einspracheverfahren zuzusprechen sei. 
 
6.3 
Zwar mag es zutreffen, dass den Rekurrenten 1 im Rahmen der 
mehrfachen Einspracheverfahren ein nicht unbeachtlicher Kostenauf-
wand entstanden ist, jedoch kommt es in der Praxis häufig vor, dass 
ein Bauvorhaben überarbeitet und geändert wird. Auch beim geplan-
ten Bauvorhaben selbst handelt es sich um ein nicht ungewöhnliches 
Mehrfamilienhaus, dessen Beurteilung sich durch die Hanglage nicht 


 
 
 
 
 
 
 
 
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wesentlich von anderen Baugesuchen unterscheidet. Unter dem Blick-
winkel von Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP betrachtet unterschied sich das 
vorliegende Einspracheverfahren hinsichtlich Komplexität und Auf-
wand nicht derart von übrigen Baueinspracheverfahren, dass ein Ab-
weichen von der Regel, wonach in erstinstanzlichen Verfahren keine 
ausseramtlichen Kosten zugesprochen werden, zwingend geboten 
wäre. 
 
7. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die Ausnützungsziffer überschrit-
ten und der Grenzabstand gegen Süden nicht eingehalten ist. Zudem 
kann die Festlegung des Niveaupunkts und das Ausmass der geplan-
ten Abgrabung im Bereich der Tiefgarageneinfahrt nicht nachvollzo-
gen werden. Die angefochtene Baubewilligung und der Einsprache-
entscheid vom 6. September 2021 sind deshalb aufzuheben. Die Re-
kurse erweisen sich als begründet und sind im Sinn der Erwägungen 
gutzuheissen. 
 
8. 
 
8.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 
 
8.2 
Der von der schochauer ag, St.Gallen, am 30. September 2021 
in Rekurs 1 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzu-
erstatten. 
 
8.3 
Der von E.____, Y.___, am 15. Oktober 2021 in Rekurs 2 
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
9. 
 
Die Rekurrenten und die Rekursgegnerin stellen jeweils ein Begehren 
um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
9.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
9.2 
Die Rekurrenten 1 obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfah-
ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten 
bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht 
grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung 
(Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche 
Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 18/19 
 
Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– 
zuzüglich der Barauslagenpauschale von 4 Prozent, insgesamt also 
Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der 
Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
9.3 
Der Rekurrent 2 obsiegt mit seinen Anträgen. Weil keine Kos-
tennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung 
von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 HonO ermessensweise auf 
Fr. 2'750.– zuzüglich der Barauslagenpauschale von 4 Prozent, 
insgesamt also auf Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzule-
gen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
9.4 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___ und B.___, alle Z.___, wird im Sinn der 
Erwägungen gutgeheissen. 
 
b) 
Der Rekurs von C.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen gut-
geheissen. 
 
c) 
Der Beschluss des Stadtrates Z.___ vom 6. September 2021 
und der Einspracheentscheid vom 6. September 2021 werden 
aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Die D.___,Y.___, bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-. 
 
b) 
Der am 30. September 2021 von der schochauer ag, St.Gallen, 
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
c) 
Der am 15. Oktober 2021 von Heinrich Eggenberger, Heiden, 
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt-
lichen Kosten wird gutgeheissen. Die D.___ entschädigt A.___ und 
B.___ 
ausseramtlich 
mit 
insgesamt 
Fr. 2'860.– 
zuzüglich 
Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird gutgeheissen. Die D.___ entschädigt C.___ ausseramtlich mit 
insgesamt Fr. 2'860.– zuzüglich Mehrwertsteuer. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 19/19 
 
c) 
Das Begehren der D.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin