sg_publikationen · 19-7374 / 20-7999 · 2021-04-19 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
19-7374 / 20-7999
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 14.05.2021
Entscheiddatum:
19.04.2021
BDE 2021 Nr. 33
Art. 28bis GSchVG. Aufgrund der erheblichen Grabung nach Art. 28bis 
GSchVG i.V.m. Art. 9ter GSchVV hätte eine kantonalrechtliche Bewilligung 
beim Amt für Wasser und Energie (AWE) eingeholt werden müssen. Es fehlt 
damit am notwendigen Gesamtentscheid, weshalb die angefochtene 
Baubewilligung keine Rechtswirkung entfalten kann und aufzuheben ist 
(Erw. 4).
BDE Nr. 2021 Nr. 33 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/16


Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
19-7374/20-7999 
 
Entscheid Nr. 33/2021 vom 19. April 2021 
Rekurrenten 
A.___ und B.___ 
vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Museumstrasse 35, 
9000 St.Gallen 
gegen 
Vorinstanz 
Baukommission Z.___ (Beschlüsse vom 2. September 2019 und 
21. September 2020) 
Rekursgegnerin 
C.___ 
vertreten durch Dr.iur. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Bogen- 
strasse 9, 9000 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage sowie 
Abbruch Gebäude) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 2/15 
 
Sachverhalt 
A. 
 
Die C.___ ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z., an 
der F.___strasse 45 in Z.. Das Grundstück liegt gemäss geltendem 
Zonenplan der Stadt Z. vom 25. November 1992 in der Wohnzone W2. 
Es ist zurzeit noch mit einem Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 002) über-
baut. 
 
 
a) 
Mit Baugesuchen vom 6. Juli 2018 und 6. Mai 2019 beantragte 
die C.___ bei der Baukommission Z.___ die Baubewilligung für die Er-
stellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage sowie die Bewilli-
gung für den Abbruch des bestehenden Einfamilienhauses (Vers.-
Nr. 002). 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 28. September 2018 bis 11. Oktober 
2018 erhoben A.___ und B.___ Einsprache gegen das Bauvorhaben. 
Sie rügten insbesondere unvollständige Baugesuchs-unterlagen 
sowie Verletzungen der Bestimmungen über die Sicherheit, die 
Gestaltung, die Ausnützung, die Geschossigkeit, den Grenzabstand, 
die Zufahrt sowie die Parkierung. Im Übrigen sei mit übermässigen 
Beeinträchtigungen durch Lärm der Wärmepumpe sowie Schattenwurf 
zu rechnen. 
 
c) 
Am 6. Mai 2019 reichte die C.___ ein angepasstes Baugesuch 
(Korrekturgesuch) ein. 
 
d) 
Innert der Auflagefrist vom 7. bis 20. Juni 2019 erhoben A.___ 
und B.___ erneut Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten im 
Wesentlichen dieselben Punkte wie in der Einsprache vom 7. Oktober 
2018. 
 
e) 
Am 8. Juli 2019 wurde erneut ein Korrekturgesuch eingereicht, 
was A.___ und B.___ mit Schreiben vom 15. Juli 2019 angezeigt 
wurde. Mit Einspracheergänzung vom 3. August 2019 nahmen A.___ 
und B.___ Stellung. 
 
f) 
Mit Beschluss vom 2. September 2019 erteilte die Baukommis-
sion Baukommission Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen 
und Auflagen, erteilte die Abbruchbewilligung und wies die Einspra-
chen von A.___ und B.___ ab. Die privatrechtlichen Einsprachepunkte 
wurden auf den Zivilrechtsweg verwiesen und ein Ausnützungstrans-
fer von Grundstück Nr. 003 verfügt. Zur Begründung wurde im We-
sentlichen ausgeführt, die Baugesuchsunterlagen seien korrekt und 
vollständig, die Ausnützungsziffer werde nicht überschritten, die Vor-
schriften über die Zufahrt und Parkierung seien eingehalten und das 
geplante Mehrfamilienhaus weise zwei Untergeschosse, zwei Vollge-
schosse sowie ein Dachgeschoss auf, weshalb die Höhenvorschriften 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 3/15 
 
sowie die Anzahl möglicher Vollgeschosse eingehalten seien. Ein de-
taillierter Umgebungsplan sowie der Minergie-Nachweis könnten vor 
Baubeginn eingereicht werden und es sei nicht mit einer übermässi-
gen Lärmbelastung durch die Wärmepumpe zu rechnen. Im Übrigen 
seien auch die Sicherheitsvorschriften eingehalten, soweit dies öffent-
lich-rechtlich massgebend sei. Schliesslich sei auch der Kanalisations-
plan bewilligungsfähig. 
 
B. 
 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___, nunmehr vertre-
ten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben 
vom 20. September 2019 Rekurs beim Baudepartement (im Folgen-
den Rekurs 1; Verfahren Nr. 19-7374). Mit Rekursergänzung vom 8. 
November 2019 werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Bau- und Einspracheentscheid Nr. 207/2019 der 
Baukommission Z.___ vom 2. September 2019 sei, mit 
Einschluss aller weiteren Teilbewilligungen, aufzuhe-
ben. 
2. 
Das Baugesuch Nr. 2018-169 sei wegen Verletzung 
öffentlich-rechtlicher Vorschriften abzuweisen, unter 
gleichzeitiger Gutheissung der öffentlich-rechtlichen 
Einsprache der Rekurrenten. 
3. 
Das Baugesuch Nr. 2018-169 sei wegen Verletzung 
von Art. 684 ZGB abzuweisen, unter gleichzeitiger 
Gutheissung der privatrechtlichen Einsprache nach 
Art. 684 ZGB. 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, die Baubewilligung sei unvoll-
ständig eröffnet worden. Zudem sei das Baugesuch bewilligt worden, 
obwohl notwendige Unterlagen wie eine Schadstoffanalyse und ein 
Entsorgungskonzept für den Gebäudeabbruch, ein Baustelleninstalla-
tionsplan, das Minergiezertifikat sowie ein detaillierter Umgebungsplan 
fehlen würden. Ferner sei der Kanalisationsplan ohne den erforderli-
chen Versickerungsnachweis genehmigt worden. Weiter sei der Koor-
dinationsgrundsatz verletzt. In materieller Hinsicht seien insbesondere 
die Ausnützung überschritten sowie die Höhen- und Geschossvor-
schriften verletzt. Im Übrigen seien die gewerblichen Abstellplätze in 
der Tiefgarage nicht zonenkonform. Schliesslich gehe vom Bauvorha-
ben auch eine übermässige Beeinträchtigung nach Art. 684 des 
Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB) aus. 
 
C. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 3. Dezember 2019 beantragt die Vor-
instanz, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf ein-
getreten werden könne. Zur Begründung wird geltend gemacht, die 
notwendigen Unterlagen seien den Rekurrenten eröffnet worden. Der 
Energienachweis könne nach Erteilung der Baubewilligung erbracht 
werden und auch der Versickerungsversuch erfolge in der Regel mit 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 4/15 
 
dem Baugrubenaushub, weshalb es sich dabei um standardmässige 
Auflagen handle. Im weiteren seien die Abstellplätze nicht gewerblich 
und der Ausnützungstransfer entspreche langjähriger Praxis. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 10. Januar 2020 beantragt die 
Rekursgegnerin, vertreten durch Dr.iur. Christoph Bürgi, Rechts-
anwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Be-
gründung wird geltend gemacht, es läge keine ungenügende Eröff-
nung des Entscheids vor. Die Angaben für den Gebäudeabbruch, der 
detaillierte Umgebungsplan sowie der Baustelleninstallationsplan 
seien im nachlaufenden Verfahren zu beurteilen. Zudem sei der Mi-
nergie-Nachweis bereits bei der Vorinstanz eingereicht worden. Auch 
die Kanalisationsbewilligung sei in Ordnung. Im Übrigen sei die Aus-
nützung nicht überschritten und die Tiefgarage werde nicht gewerblich 
genutzt, sondern es soll ein Teil davon für die Oldtimer-Sammlung der 
zukünftigen Bewohner genutzt werden. Weiter seien die Vorschriften 
zur Geschosszahl sowie die Höhenbeschränkungen eingehalten. 
Schliesslich werde auch Art. 684 ZGB nicht verletzt, da insbesondere 
keine Übernutzung des Baugrundstücks vorliege. 
 
c) 
Mit Amtsbericht vom 7. Februar 2020 führt das Amt für Raum-
entwicklung und Geoinformation (AREG) aus, dass der von der Vor-
instanz herangezogene Baulinienplan N.___ vom 28. Dezember 1959 
geeignet sei, den Verlauf des gewachsenen Terrains zu beurteilen. 
Der in den Bauplänen eingezeichnete Verlauf des gewachsenen Ter-
rains stimme damit überein. Im Übrigen sei die Interpolation des Ni-
veaupunkts korrekt erfolgt. Schliesslich sei auch die Berechnung zur 
Bestimmung des Untergeschosses korrekt durchgeführt worden. 
 
d) 
Mit Schreiben vom 3. April 2020 nehmen die Rekurrenten zu den 
Vernehmlassungen der Vorinstanz sowie der Rekursgegnerin 
Stellung. Dabei bringen sie unter anderem vor, es liege kein 
rechtsgenüglich beurkundeter Ausnützungstransfer vor. Weiter seien 
zu Unrecht Flächen als nicht anrechenbar bezeichnet worden. Es fehle 
sodann weiterhin ein Baustelleninstallationsplan, da massive 
Abgrabungen – welche ohnehin eine kantonale Bewilligung erfordern 
würden – vorgesehen seien. 
 
e) 
Mit Schreiben vom 2. Juni 2020 reicht die Rekursgegnerin eine 
Stellungnahme ein. Dabei wird insbesondere darauf aufmerksam 
gemacht, dass die Ausnützungsbeschränkung lediglich im Grundbuch 
angemerkt werden müsse. Zudem entspreche es gefestigter Praxis 
der Vorinstanz, dass nicht anrechenbare Nebenräume mit einer 
bestimmten 
Fläche 
(vorliegend 
16,8 
% 
im 
Verhältnis 
zur 
Nettowohnfläche) innerhalb der Wohnungen zulässig seien. Zudem 
sehe das neue Baureglement ein Mindestmass von 10 % der 
anrechenbaren Geschossfläche für Abstellräume vor. Im Übrigen sei 
der Baugrund unproblematisch und anhand früherer Bauvorhaben 
entlang der F.___strasse bekannt. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 5/15 
 
D. 
 
a) 
Am 23. Juli 2020 reichte die Rekursgegnerin ein Korrektur-
gesuch ein. Mit Eingabe vom 1. September 2020 erhoben A.___ und 
B.___ auch gegen das Korrekturgesuch Einsprache. 
 
b) 
Die Baukommission Baukommission Z.___ wies die Einspra-
chen ab, sofern sie nicht auf den Zivilrechtsweg verwiesen wurden und 
erteilte die Bewilligung für das Korrekturgesuch sowie die Bauplatzin-
stallation unter Bedingungen und Auflagen. Weiter wurde die öffent-
lich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (Ausnützungstransfer von 
Grundstück Nr. 003) angepasst. Zur Begründung wurde namentlich 
ausgeführt, dass die Ausnützungsziffer weiterhin eingehalten sei. 
Schliesslich könne auch keine übermässige Beeinträchtigung im Sinn 
von Art. 684 ZGB festgestellt werden. Soweit nicht anders bestimmt, 
finde die Baubewilligung vom 2. September 2019 weiterhin Anwen-
dung. 
 
E. 
 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ durch ihren 
Rechtsverteter mit Schreiben vom 12. Oktober 2020 erneut Rekurs 
beim Baudepartement (im Folgenden Rekurs 2; Verfahren Nr. 20-
7999). Mit Rekursergänzung vom 20. November 2020 werden 
folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Bau- und Einspracheentscheid Nr. 376/2020 der 
Baukommission Z.___ vom 21. September 2020 sei, 
mit Einschluss aller weiteren Teilbewilligungen, aufzu-
heben. 
Dementsprechend sei 
a) das Baugesuch Nr. 2020-189 wegen Verletzung 
öffentlich-rechtlicher Vorschriften abzuweisen, unter 
gleichzeitiger Gutheissung der öffentlich-rechtlichen 
Einsprache der Rekurrenten; 
b) das Baugesuch Nr. 2020-189 wegen Verletzung 
von Art. 684 ZGB abzuweisen, unter gleichzeitiger 
Gutheissung der privatrechtlichen Einsprache nach 
Art. 684 ZGB. 
2. 
Eventualantrag: Der Bau- und Einspracheentscheid 
Nr. 376/2020 
der 
Baukommission 
Z.___ vom 
21. September 2020 sei, mit Einschluss der beiden 
Einspracheentscheide 
und 
aller 
weiteren 
Teilbewilligungen, aufzuheben. 
Die Angelegenheit sei im Sinn der nachfolgenden 
Ausführungen an die Vorinstanz zur nochmaligen 
Beurteilung zurückzuweisen. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 6/15 
 
Zur Begründung wird ausgeführt, es fehle an einer Auflage, wonach 
das Baugesuch Nr. 2020-189 mit dem ursprünglichen Baugesuch 
Nr. 2018-169 verknüpft sei. Die Ausnützung werde nach wie vor 
überschritten und der Ausnützungstransfer sowie der Minergie-Bonus 
seien unrechtmässig. Da die Baugesuchsunterlagen nach wie vor 
unvollständig seien, könne auch keine Gesamtinteressenabwägung 
nach Art. 684 ZGB vorgenommen werden. 
 
F. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 9. Dezember 2020 beantragt die Vor-
instanz, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf ein-
getreten werden könne. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 1. Februar 2021 beantragt die 
Rekursgegnerin, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur 
Begründung wird geltend gemacht, vorliegend handle es sich um ein 
gemäss Praxis zugelassenes Korrekturgesuch im Rahmen eines 
hängigen Rekursverfahrens. Die Ausnützung sei nach wie vor 
eingehalten. Im Übrigen sei das Baugesuch vollständig und 
Beeinträchtigungen durch Abgrabungen seien nach Art. 685 ZGB auf 
dem Zivilrechtsweg geltend zu machen. Sodann seien die Boden-
verhältnisse bekanntermassen unproblematisch, weshalb auch keine 
vertieften Abklärungen gefordert werden könnten. Schliesslich liege 
keine unzulässige Übernutzung vor und konkrete Auswirkungen auf 
das Grundstück der Rekurrenten seien nicht dargelegt. 
 
c) 
Mit Stellungnahme vom 4. März 2021 bringen die Rekurrenten 
vor, dass nach wie vor keine kantonale Bewilligung für die geplanten 
massiven Abgrabungen vorliege. Die Sicherheit von Bauten und 
Anlagen sei sodann auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht zu 
gewährleisten, was vorliegend auch für die Sicherung und Erstellung 
der Baugrube gelte. 
 
d) 
Mit Schreiben vom 17. März 2021 teilt die Vorinstanz mit, dass 
die Gesuchsunterlagen zur Plausibilisierung der Sicherheitsan-
forderungen ausreichten und die Rekursgegnerin die Sicherheit 
während der Ausführung zu gewährleisten habe. 
 
e) 
Mit Eingabe vom 26. März 2021 nimmt die Rekursgegnerin ins-
besondere zur Baugrubensicherung Stellung. Weiter sei die Rüge der 
fehlenden gewässerschutzrechtlichen Bewilligung verspätet. Vorlie-
gend wäre eine solche Bewilligung ohnehin nicht notwendig und selbst 
wenn, wäre das Verfahren bis zu dessen Vorliegen zu sistieren. Mit 
Schreiben vom 8. April 2021 weist die Rekursgegnerin sodann auf die 
sich nahe der nördlichen Grenze befindlichen Unterkellerung des be-
stehenden Gebäudes auf Grundstück Nr. 1548W hin. Rutschungen 
seien demnach zusammen mit der geplanten Rühlwand ausgeschlos-
sen. 
 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 7/15 
 
G. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu-
sammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen 
auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen 
und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 
und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 
 
1.2 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 
abgekürzt VRP). Aufgrund des Umstands, dass die heutige Vorstehe-
rin des Baudepartementes beim vorinstanzlichen Entscheid vom 
2. September 2019 noch als Mitglied der Baukommission Z.___ mit-
gewirkt hatte, hat sie in den Ausstand zu treten. Entsprechend hat der 
Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartementes über das Rechtsmittel 
zu befinden (Art. 24 Abs. 2 des Staatsverwaltungsgesetzes 
[sGS 140.1]). Unabhängig davon war das Rekursverfahren von der 
Rechtsabteilung des Baudepartementes zu instruieren (vgl. ABl 2015 
3468). 
 
1.3 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Die erstinstanzlichen Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheide ergingen nach Inkrafttreten des PBG. Mithin sind vorliegend 
grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie ge-
mäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmun-
gen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mit-
teilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Üb-
rigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bau-
reglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrenten sowie die Rekursgegnerin beantragen die Durchfüh-
rung eines Augenscheins. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 8/15 
 
3.1 
Nach Art. 12 Abs. 1 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr 
beauftragte Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Be-
weise von Amtes wegen durch Befragen von Beteiligten, Auskunfts-
personen und Zeugen, durch Beizug von Urkunden, Amtsberichten 
und Sachverständigen, durch Augenschein sowie auf andere geeig-
nete Weise. Sind zur Wahrung des öffentlichen Interesses keine be-
sonderen Erhebungen nötig, so sind nur die von den Beteiligten ange-
botenen und die leicht zugänglichen Beweise über erhebliche Tatsa-
chen aufzunehmen (Art. 12 Abs. 2 VRP). Der Augenschein ist die un-
mittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entschei-
dende Instanz. Er dient der unmittelbaren Wahrnehmung von (in der 
Regel streitigen) Tatsachen und/oder dem besseren Verständnis des 
Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflicht-
gemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Nur wo sich eine Tatsa-
che nicht anders abklären lässt, wird eine Verpflichtung zur Durchfüh-
rung eines Augenscheins bejaht. Ergibt sich eine Tatsache dagegen 
zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augen-
schein überprüft zu werden. Dies gilt auch für unbestrittene Behaup-
tungen, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen ge-
boten erscheint. Tatsachen aber, vor allem umstrittene, deren umfas-
sende Feststellung und Würdigung eine eigene Wahrnehmung erhei-
schen, sind in Augenschein zu nehmen (CAVELTI/VÖGELI, Verwal-
tungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl., St.Gallen 2003, Rz. 966; 
B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum 
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP), Zürich/St.Gallen 
2020, Art. 12 N 50 ff.; BDE Nr. 8/2021 vom 22. Januar 2021 Erw. 3.1). 
 
3.2 
Die entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich 
vorliegend vollständig aus den Baugesuchsakten und -plänen, den üb-
rigen Verfahrensakten sowie dem öffentlich zugänglichen Geoportal 
(www.geoportal.ch). Auf die Durchführung eines Augenscheins kann 
daher verzichtet werden (vgl. BGer 1C_281/2015 vom 28. Juni 2016 
Erw. 2 mit Hinweisen). 
 
3.3 
Ebenfalls abzulehnen ist der Antrag der Rekurrenten auf per-
sönliche Anhörung nach Art. 6 der Konvention zum Schutze der Men-
schenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101; abgekürzt EMRK) im Fall 
des Verzichts auf einen Augenschein. Gemäss Art. 6 Ziff. 1 EMRK hat 
jede Person ein Recht darauf, dass über Streitigkeiten in Bezug auf 
ihre zivilrechtlichen Ansprüche und Verpflichtungen oder über eine ge-
gen sie erhobene strafrechtliche Anklage von einem unabhängigen 
und unparteiischen, auf Gesetz beruhendem Gericht in einem fairen 
Verfahren, öffentlich und innerhalb angemessener Frist verhandelt 
wird. Die Verfahrensgarantie von Art. 6 Ziff. 1 EMRK gilt demnach nur 
für Verfahren vor verwaltungsunabhängigen Justizbehörden, d.h. vor 
dem Verwaltungsgericht und der Verwaltungsrekurskommission 
(A. FEDI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti, Praxiskommentar zum Gesetz 
über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 55 N 3; 
siehe auch G. STEINMANN, in: Ehrenzeller/Schindler/Schweizer/Vallen-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 9/15 
 
der, Kommentar zur Schweizerischen Bundesverfassung, 3. Aufl., Zü-
rich/St.Gallen 2014, N 46 zu Art. 29 BV). Selbst wenn vorliegend auf-
grund der Einsprache nach Art. 684 ZGB ein zivilrechtlicher Anspruch 
im Sinn von Art. 6 EMRK vorliegen würde, ist mangels Anwendbarkeit 
der vorgenannten Bestimmung im Rekursverfahren vor dem Baude-
partement der Antrag der Rekurrenten nach einer persönlichen Anhö-
rung abzulehnen. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Rekur-
renten in den vorliegenden Rekursverfahren umfassend Gelegenheit 
zur schriftlichen Stellungnahme erhalten und diese auch mehrfach ge-
nutzt haben. Zudem machen die Rekurrenten nicht geltend, inwiefern 
eine persönliche Anhörung vorliegend notwendig wäre, zumal auf-
grund der Vorbringen der Rekurrenten kein zusätzlicher Abklärungs-
bedarf besteht. 
 
4. 
 
Die Rekurrenten rügen, es fehle am notwendigen Gesamtentscheid, 
da keine kantonalrechtliche Bewilligung nach Art. 28bis des Vollzugs-
gesetzes 
zur 
eidgenössischen 
Gewässerschutzgesetzgebung 
(sGS 752.2; abgekürzt GSchVG) eingeholt wurde. 
 
4.1 
Entgegen der Ansicht der Rekursgegnerin haben die Rekurren-
ten die Rüge der fehlenden Abgrabungsbewilligung bereits in der Stel-
lungnahme vom 3. April 2020 im Rekursverfahren Nr. 19-7374 (Re-
kurs 1) vorgebracht. Die Rüge erfolgte somit zweifellos rechtzeitig (vgl. 
BDE Nr. 7/2021 vom 22. Januar 2021 Erw. 1.3). Darauf ist in den nach-
folgenden Erwägungen einzugehen. 
 
4.2 
Gemäss Art. 28bis GSchVG bedürfen Bohrungen und erhebliche 
Grabungen ausserhalb besonders gefährdeter Bereiche einer Bewilli-
gung der zuständigen kantonalen Stelle. In der Botschaft der Regie-
rung zum Nachtragsgesetz zum Vollzugsgesetz zur eidgenössischen 
Gewässerschutzgesetzgebung vom 14. August 2001 wird dazu aus-
geführt, dass die von Bundesrechts wegen bestehende Bewilligungs-
pflicht nicht ausreiche um auch tiefer liegende Grundwasservorkom-
men in wasserführenden Festgesteinen, welche für eine künftige Nut-
zung allenfalls von Interesse sein könnten, vor vermeidbaren Beein-
trächtigungen zu schützen. Ohne generelle Bewilligungspflicht für 
Bohrungen und erhebliche Grabungen müssten die besonders gefähr-
deten Bereiche dort, wo noch keine genügenden Kenntnisse über den 
Untergrund vorhanden seien, vorsorglich weiter gefasst werden. Mit 
der Einführung einer generellen, auch ausserhalb der besonders ge-
fährdeten Bereiche geltenden Bewilligungspflicht für Bohrungen und 
erhebliche Grabarbeiten könne die ausreichende fachliche Begleitung 
solcher Arbeiten sichergestellt werden. Gemäss Art. 9ter der Verord-
nung zum Vollzugsgesetz zur eidgenössischen Gewässerschutzge-
setzgebung (sGS 752.21; abgekürzt GSchVV) ist eine Grabung erheb-
lich, wenn sie mehr als sechs Meter tief ist oder wenn damit, auch nur 
vorübergehend, mehr als 10'000 m3 Material entnommen oder ver-
schoben wird. In erster Linie dient Art. 28bis GSchVG i.V.m. Art. 9ter 
GSchVV dem Gewässerschutz. Dafür werden die beiden Vorausset-
zungen einer bewilligungspflichtigen Grabung, d.h. Tiefe und Kubatur, 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 10/15 
 
alternativ nebeneinandergestellt, um den Gewässerschutzbereich Au 
nicht zu grosszügig zu dimensionieren. Zugleich soll damit eine we-
sentliche Verminderung der schützenden Deckschicht verhindert wer-
den (ABl 2001 S. 1944; Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2002/IV/32). 
 
4.3 
Das Baugrundstück Nr. 001 liegt gemäss der geltenden Gewäs-
serschutzkarte (www. geoportal.ch/ktsg) in keinem Gewässerschutz-
bereich und somit in keinem besonders gefährdeten Bereich gemäss 
Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Gewässerschutz (SR 
814.20; abgekürzt GSchG). Vielmehr ist es dem "übrigen Bereich" zu-
gewiesen, für welchen gemäss Art. 28bis GSchVG eine gewässer-
schutzrechtliche Bewilligung des Amtes für Wasser und Energie 
(AWE) erforderlich ist, wenn es sich um eine erhebliche Grabung han-
delt. Wie die Rekurrenten zu Recht vorbringen, muss gemäss den 
massgeblichen Baugesuchsplänen (Ansichten 1:100 Ost und West; 
vi act. 55 und 57) für die Baugrube hangwärts eine rund neun Meter 
tiefe Abgrabung (lotrecht gemessen) vorgenommen werden. Selbst 
wenn an einer Hanglage rechtwinklig zum bestehenden Terrain ge-
messen werden könnte, sind auf beiden Seiten eindeutig mehr als 
sechs Meter tiefe Abgrabungen notwendig, selbst wenn man den tiefer 
liegenden Liftschacht nicht mitberücksichtigt. Vorliegend handelt es 
sich somit klarerweise um eine erhebliche Grabung i.S. von Art. 28bis 
GSchVG i.V.m. Art. 9ter GSchVV, weshalb eine kantonalrechtliche Be-
willigung einzuholen gewesen wäre. Zur Beurteilung wäre dabei ins-
besondere auch ein geologisches Gutachten erforderlich gewesen. 
Der Verweis auf angeblich unproblematische Bodenverhältnisse in der 
Nachbarschaft reicht dafür nicht aus. Ebenfalls nicht massgebend da-
für ist die Unterkellerung des bestehenden Gebäudes, welches sich 
an einer anderen Stelle befindet und deutlich geringere Ausmasse als 
das geplante Mehrfamilienhaus aufweist. 
 
4.4 
Kommunale Baubewilligungen, die ohne die erforderliche Zu-
stimmung oder Genehmigung durch die kantonale Behörde erteilt wer-
den, entfalten keine Rechtswirkung beziehungsweise sind unter be-
stimmten Voraussetzungen sogar nichtig. Dies gilt unabhängig davon, 
ob der Genehmigungsvorbehalt im Bundesrecht oder im kantonalen 
Recht begründet ist. Mit der Bestimmung von Art. 28bis GSchVG wird 
eine wirksame Staatsaufsicht gewährleistet, indem die Einhaltung der 
gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen durch den Kanton erleich-
tert wird. Würde man einer kommunalen Verfügung ohne notwendige 
kantonale Bewilligung eine Rechtswirkung zuerkennen, könnte keine 
wirksame Staatsaufsicht erfolgen und es läge im Belieben der Politi-
schen Gemeinden, die Staatsaufsicht zu untergraben (GVP 2001 
Nr. 94 mit Hinweisen; BDE 17/2018 vom 5. April 2018 Erw. 2.6.1). Mit-
hin entfaltet die vorliegende Baubewilligung, welche ohne notwendige 
Bewilligung gemäss Art. 28bis GSchVG erteilt wurde, keine Rechtswir-
kung. Es fehlt somit am notwendigen Gesamtentscheid, woran auch 
eine nachträgliche Beibringung dieser Bewilligung nichts ändern 
würde. Der entsprechende Sistierungsantrag der Rekursgegnerin ist 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 11/15 
 
folglich abzuweisen. Der Rekurs erweist sich diesbezüglich als be-
gründet, womit die angefochtenen Beschlüsse der Vorinstanz vom 
2. September 2019 und 21. September 2020 aufzuheben sind. 
 
5. 
 
Bei diesem Ergebnis erübrigten sich eigentlich weitere Ausführungen. 
Aus verfahrensökonomischen Gründen scheint es jedoch angezeigt, 
auf einige wesentliche Einwände der Rekurrenten im Folgenden noch 
kurz einzugehen. 
 
5.1 
Die Rekurrenten beanstanden die Unvollständigkeit der Bauge-
suchsunterlagen. Im Zeitpunkt des Entscheids habe insbesondere der 
Versickerungsnachweis gefehlt. 
 
5.1.1 Art. 21 der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz 
(sGS 731.11; abgekürzt PBV) sieht den Kanalisationsplan als Be-
standteil des Baugesuchs vor. Gemäss Art. 26 GSchVG prüft die poli-
tische Gemeinde bei der Erteilung der Baubewilligung, ob die abwas-
sertechnischen Voraussetzungen erfüllt sind. Als Bestandteil der hin-
reichenden Erschliessung ist die Kanalisation zwingend Teil des Bau-
gesuchs. Dies gilt auch für die Meteorwasserplanung; Versickerungs- 
und Retentionsnachweis müssen somit mit dem Baugesuch vorliegen 
(vgl. BDE 54/2020 vom 24. Juni 2020 Erw. 3.3.8). Vorliegend liegen 
zwar ein Kanalisationsgesuch sowie ein Kanalisationsplan vor. Ge-
mäss Kanalisationsbewilligung vom 2. September 2019 erfolgt ge-
stützt auf Art. 8 des Abwasserreglements der Stadt Z. vom 21. Mai 
2015 der Versickerungsversuch vor Baubeginn bzw. mit dem Baugru-
benaushub. Falls dieser Versuch ein positives Ergebnis zeigt, müssen 
Dach- und Sickerwasser über eine Versickerungsanlage geführt wer-
den. Falls eine Versickerung aufgrund der hydrogeologischen Verhält-
nisse nicht möglich ist, muss das gesamte Dachwasser über eine Re-
tentionsanlage geführt werden (Ziff. 5). Sodann sind die Versicke-
rungs- und Retentionsmöglichkeiten voll auszuschöpfen. Dazu sind 
insbesondere die Flachdächer extensiv zu begrünen und die Umge-
bungsflächen wasserdurchlässig auszugestalten (Ziff. 6). 
 
5.1.2 Demnach fehlt es vorliegend im Zeitpunkt der Erteilung der 
Baubewilligung am Versickerungs- bzw. Retentionsnachweis. Ent-
sprechend sind auch die Bedingungen und Auflagen der Bewilligung 
vom 2. September 2019 teils vage formuliert und mit Unsicherheiten 
behaftet. Der Gemeinde war es ohne Versickerungsnachweis nicht 
möglich, zu überprüfen, ob die abwassertechnischen Voraussetzun-
gen für das Bauvorhaben erfüllt sind. Auch diesbezüglich sind somit 
weitergehende Abklärungen notwendig, welche sinnvollerweise mit 
denjenigen der gewässerschutzrechtlichen Bewilligung (vgl. Erw. 4) 
koordiniert werden sollten. 
 
5.2 
Sodann ist umstritten, ob das geplante Bauvorhaben die Aus-
nützungsziffer überschreitet. Die Rekurrenten machen diesbezüglich 
insbesondere geltend, bei zahlreichen Nebenräumen handle es sich 
um anrechenbare Flächen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 12/15 
 
 
5.2.1 Nach Art. 61 Abs. 1 BauG ist die Ausnützungsziffer die Verhält-
niszahl der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur anre-
chenbaren Parzellenfläche. Nach Art. 62 Abs. 2 BauG zählen zu den 
anrechenbaren Geschossflächen die nutzbaren Geschossflächen ein-
schliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht an-
rechenbar sind unter anderem Keller-, Estrich- und nichtgewerbliche 
Einstellräume, unterirdische gewerbliche Lagerräume sowie Gemein-
schaftsräume in Mehrfamilienhäusern. Massgebend ist nicht die Be-
zeichnung eines Raums in den Planunterlagen oder die Absicht der 
Baugesuchsteller, sondern die nach objektiven Kriterien beurteilte Ver-
wendungsmöglichkeit eines Raums (vgl. bereits GVP 1978 Nr. 3). Ge-
mäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist für die Nutzung ei-
nes Raums zu Arbeitszwecken eine natürliche Belichtung nicht zwin-
gend erforderlich. Das Fehlen von Fenstern in den Plänen schliesst 
eine Eignung zur Nutzung als Arbeitsraum nicht aus. Sodann muss die 
Belüftung nicht zwingend über Fenster erfolgen (Urteil des Verwal-
tungsgerichtes B 2009/25 vom 15. Oktober 2009 Erw. 3.5.4; siehe 
auch BDE Nr. 68/2013 vom 8. November 2013 Erw. 2). 
 
5.2.2 Vorliegend befindet sich im Erdgeschoss (EG) ein mit 
"Weintheke/Keller" bezeichneter Raum mit einer Fläche von 17,06 m2, 
welcher nicht angerechnet wird. Dabei fällt auf, dass der annähernd 
quadratische Raum zwar keine Fenster aufweist, aber wohl auf zwei 
Seiten verglast werden soll. Der sich inmitten der Wohnung befindliche 
"Weinkeller" ist damit bei objektiver Betrachtungsweise entgegen den 
Planunterlagen als anrechenbarer Wohnraum zu qualifizieren, zumal 
die Wohnung im EG bereits über einen grosszügigen Abstellraum 
(12,22 m2) auf der gleichen Ebene verfügt. Insgesamt weisen die Re-
kurrenten zudem zu Recht darauf hin, dass die nicht anrechenbaren 
Nebenräume je Wohnung sehr grosszügig dimensioniert sind. Die ge-
mäss Baugesuchsunterlagen eine Nettowohnfläche von 144,18 m2 
aufweisende Wohnung im Obergeschoss (OG) verfügt beispielsweise 
gesamthaft über nicht anrechenbare Nebenräume von rund 85 m2 
(Hobbyraum 40,41 m2, Keller 24,7 m2, Waschen 20,6 m2), was einem 
Anteil von beinahe 59 Prozent entspricht. Dies erscheint selbst bei 
Wohnungen im oberen Preissegment, welche gemäss Angaben der 
Bauherrschaft nicht als Renditeobjekt gebaut werden sollen, als über-
mässig, zumal ein Grossteil der Räume nicht unterirdisch liegen und 
über eine kleine Fensteröffnung sowie teilweise Türen ins Freie verfü-
gen. Unabhängig davon, ob das am 1. März 2021 in Kraft getretene 
Baureglement vorliegend überhaupt anwendbar wäre (vgl. Über-
gangsbestimmung in Art. 64), kann die Rekursgegnerin deshalb nichts 
aus der Bestimmung über die Mindestmasse in Art. 47 BauR zu ihren 
Gunsten ableiten. Grundsätzlich anrechenbar sind entsprechend ihrer 
Form, Grösse, Lage und Befensterung auch die Räume "Waschen" im 
OG und UG sowie die Räume "Basteln/Hobby" im UG. Letztere könn-
ten sodann sogar ohne natürliche Belichtung nach objektiven Kriterien 
ohne Weiteres z.B. als Arbeitsräume genutzt werden, zumal sie auch 
über einen eigenen Zugang von aussen verfügen. Bei einer gesamt-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 13/15 
 
heitlichen Betrachtung sind die entsprechenden Räume folglich – zu-
mindest teilweise – als anrechenbare Flächen zu qualifizieren, auch 
wenn die geringen Fensterflächen die wohnhygienischen Anforderun-
gen für sich alleine nicht erfüllen würden. 
 
6. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass es vorliegend aufgrund der feh-
lenden kantonalrechtlichen Bewilligung gemäss Art. 28bis GSchVG am 
notwendigen Gesamtentscheid fehlt und damit die angefochtene Bau-
bewilligung keine Rechtswirkung entfaltet. Die angefochtenen Be-
schlüsse mit Baubewilligung und Einspracheentscheiden der Vor- 
instanz vom 2. September 2019 und 21. September 2020 sind deshalb 
aufzuheben. Die Rekurse 1 und 2 erweisen sich als begründet und 
sind im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. 
 
7. 
 
7.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt für beide Rekursverfahren ins-
gesamt Fr. 4'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- 
und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens 
entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu über-
binden. 
 
7.2 
Die von den Rekurrenten am 1. Oktober 2019 sowie 
10. November 2020 geleisteten Kostenvorschüsse von je Fr. 1'800.– 
sind zurückzuerstatten. 
 
8. 
 
Rekurrenten, Rekursgegnerin und Vorinstanz stellen ein Begehren um 
Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
8.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
8.2 
Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise für beide Rekursverfahren 
auf Fr. 4'000.– festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezah-
len. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer 
gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten 
Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 14/15 
 
 
8.3 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
 
8.4 
Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach 
st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, 
S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser 
Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs Nr. 19-7374 von A.___ und B.___ wird im Sinn der 
Erwägungen gutgeheissen. 
 
b) 
Der Rekurs Nr. 20-7999 von A.___ und B.___ wird im Sinn der 
Erwägungen gutgeheissen. 
 
c) 
Die 
Beschlüsse 
der 
Baukommision 
Z.___ 
mitsamt 
Baubewilligung und Einspracheentscheiden vom 2. September 2019 
und 21. September 2020 werden aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Die C.___ bezahlt für die beiden Rekurse eine Entscheidgebühr 
von insgesamt Fr. 4'000.–. 
 
b) 
Der am 1. Oktober 2019 von B.___ im Rekursverfahren Nr. 19-
7374 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
c) 
Der am 10. November 2020 von B.___ im Rekursverfahren 
Nr. 20-7999 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird 
zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Die Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramtli-
chen Kosten werden gutgeheissen. Die C.___ entschädigt A.___ und 
B.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 4'000.–. 
 
b) 
Die Begehren der C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
werden abgewiesen. 
 
c) 
Die Begehren der Politischen Gemeinde Z. um Ersatz der aus-
seramtlichen Kosten werden abgewiesen. 
 
 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 33/2021), Seite 15/15 
 
Der Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartementes 
 
 
 
Beat Tinner 
Regierungsrat