sg_publikationen · 22-1704 · 2022-02-21 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
22-1704
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 24.10.2022
Entscheiddatum:
15.09.2022
BUDE 2022 Nr. 085
Baurecht, Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG, Art. 13 PBG, Art. 72 BauG. Ein 
Erotikbetrieb mit zwei Sexarbeiterinnen ist in der Wohn-Gerwerbezone 
zonenkonform. Auch die vom Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen 
sind nicht übermässig und folglich zulässig (Erw.3). Für die Pflicht zur 
Beschaffung von Abstellplätzen bei Zweckänderungen von Bauten und 
Anlagen ist allein der aus dem Vorhaben resultierende Mehrbedarf relevant 
(Erw.4). Gutheissung des Rekurses.
BUDE 2022 Nr. 85 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/13


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
22-1704 
 
Entscheid Nr. 85/2022 vom 15. September 2022 
Rekurrentin 
 
A.___GmbH 
vertreten durch lic.iur. Pascal Felchlin, Rechtsanwalt, 
Hohlstrasse 216, 8004 Zürich 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___(Entscheid vom 21. Februar 2022) 
. 
Rekursgegnerin 1 
Rekursgegner 2 
Rekursgegner 3 
Rekursgegner 4 
B.___AG 
C.___ 
beide vertreten durch Dr.iur. Andreas Brenner, Vadianstrasse 44, 
9001 St.Gallen 
D.___ 
E.___ 
Betreff 
Baugesuch (Umnutzung Wohnhaus für Erotik-Gewerbe) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 2/12 
 
Sachverhalt 
A. 
 
Die A.___GmbH, Y.___, ist Mieterin des Wohnhauses Vers.-Nr. 001 
auf Grundstück Nr. 002, Grundbuch Z.___, an der G.___strasse in 
Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Ge-
meinde Z.___vom 4. September 1991 in der Wohn-Gewerbezone 
WG3. Die beiden Grundstücke werden direkt ab der G.___strasse, ei-
ner Kantonsstrasse, erschlossen. 
 
B. 
 
Mit Baugesuch vom 11. Juli 2019 ersuchte die A.___GmbH den Ge-
meinderat Z.___um Bewilligung der Umnutzung des Gebäudes Vers.-
Nr. 001 auf Grundstück Nr. 002 in einen Erotikbetrieb. Mit Schreiben 
vom 23. August 2019 teilte die Bauverwaltung Z.___der A.___GmbH 
mit, dass der bestehende Parkplatz auf Grundstück Nr. 003 aufgrund 
der beantragten Umnutzung neu beurteilt werden müsse. Daraufhin 
teilte die A.___GmbH, vertreten durch lic.iur. Pascal Felchlin, Rechts-
anwalt, Zürich, der Bauverwaltung mit Schreiben vom 11. September 
2019 mit, sie werde eine Neugestaltung des bestehenden Parkplatzes 
prüfen. Während des Baubewilligungsverfahrens zog die A.___GmbH 
mit Schreiben vom 22. Juni 2020 das Bauvorhaben in Bezug auf die 
geplante Parkplatzumgestaltung zurück und erklärte, sie werde die 
notwendigen Parkplätze bei der nahe gelegenen F.___, Z.___, mieten. 
 
C. 
 
a) 
Zu dieser Zeit wurde durch das Strassenkreisinspektorat St.Gal-
len die Sanierung der G.___strasse vorgenommen. Im Rahmen dieser 
Kantonsstrassensanierung 
führte 
das 
Strassenkreisinspektorat 
St.Gallen eine sogenannte "Road-Safety-Inspection" durch, um beste-
hende Defizite entlang der Kantonsstrassen zu identifizieren und nach 
Möglichkeit zu beheben. Im Anschluss an die "Road-Safety-Inspec-
tion" entlang der G.___strasse wurden die bestehende Hecke auf den 
beiden Grundstücken Nrn. 002 und 003 entfernt, die damals bestehen-
den Senkrechtparkfelder auf Grundstück Nr. 003 aufgehoben und im 
Gegenzug die zur Parkierung vorgesehene Fläche sowie die Zufahrt 
erneuert bzw. neu angeordnet. Die neuen Parkplätze kamen im Be-
reich der Grundstücksgrenze der Grundstücke Nrn. 002 und 003 ne-
ben dem Gebäude Vers.-Nr. 001 zu liegen und die Ein- und Ausfahrt 
wurde im Vergleich zur früheren Situation in Richtung Osten verscho-
ben. 
 
b) 
Mit heutigem Entscheid Nr. 84/2022 (Rekursverfahren Nrn. 22-
1701 und 22-1703) hat das Bau- und Umweltdepartement festgestellt, 
dass die beiden geplanten Parkfelder sowie die Ein- und Ausfahrt auf 
die G.___strasse den Anforderungen an die Verkehrssicherheit genü-
gen und entsprechend bewilligungsfähig sind. Die von der Gemeinde 
Z.___erteilte Baubewilligung für die beiden Parkplätze wurde ge-
schützt und die dagegen erhobenen Rekurse abgewiesen. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 3/12 
 
D. 
 
a) 
Innert der Auflagefrist vom 24. September bis 7. Oktober 2019 
erhoben die B.___AG, X.___, und C.___, Z.___, beide jeweils vertre-
ten durch lic.iur. Jürg Bereuter, Rechtsanwalt, und Dr. Andreas 
Brenner, Rechtsanwalt, beide St.Gallen, Einsprache gegen die Um-
nutzung des Wohnhauses in einen Erotikbetrieb. Sie rügten 
insbesondere, der geplante Erotikbetrieb sei nicht zonenkonform und 
führe zu übermässigen ideellen Immissionen. Ausserdem seien nicht 
genügend Parkplätze vorhanden. 
 
b) 
Ebenfalls innert der Auflagefrist erhoben E.___, Z.___sowie 
D.___, Z.___Einsprache. 
 
c) 
Mit Beschluss vom 21. Februar 2022 hiess der Gemeinderat 
Z.___die Einsprachen der B.___AG und C.___ gegen das Bauvorha-
ben gut und verweigerte die Baubewilligung für die Umnutzung des 
bestehenden Wohnhauses in einen Erotikbetrieb. Die Einsprachen 
von D.___ sowie E.___ wurden abgewiesen. Zur Begründung wurde 
insbesondere angeführt, vom geplanten Erotikbetrieb würden ideelle 
Immissionen ausgehen, die in der umliegenden Wohngegend als stark 
störend und somit als unzulässig zu qualifizieren seien. Damit sei der 
Erotikbetrieb als nicht zonenkonform einzustufen und nicht bewilli-
gungsfähig. Ausserdem würden durch die künftige gewerbliche Nut-
zung der Liegenschaft pro 100 m2 Bruttogeschossfläche zwei Park-
plätze für das Personal sowie ein Besucherparkplatz notwendig. Da 
die Liegenschaft lediglich über zwei anstatt drei Parkplätze verfüge, 
könne die Baubewilligung nicht erteilt werden. 
 
E. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob die A.___GmbH, durch ihren 
Rechtsvertreter, mit Schreiben vom 14. März 2022 Rekurs beim Bau- 
und Umweltdepartement. Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Entscheid des Gemeinderates Z.___vom 21. Feb-
ruar 2022 betreffend Baugesuch Nr. 2019-0081 vom 
11. Juli 2019 und Einsprachen vom 3., 4. und 7. Okto-
ber 2019 sei aufzuheben. 
2. 
Die Einsprachen der Rekursgegner seien abzuweisen 
und das Baugesuch Nr. 2019-0081 vom 11. Juli 2019 
sei zu bewilligen. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) 
zulasten der Rekursgegner. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, der unter anderem von der 
Vorinstanz zur Beurteilung der Zonenkonformität herangezogene Bun-
desgerichtsentscheid 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 besage nicht, 
dass ein Erotikbetrieb in einer Gegend mit 60% Wohnanteil generell 
nie zulässig sein könne, sondern nur, dass es das Bundesgericht in 
einem konkreten Fall als vertretbar erachtet habe, in einer Zone mit 
mindestens 60% Wohnanteil eine sexgewerbliche Nutzung als stark 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 4/12 
 
störend einzustufen. In den betreffenden, auch von der Vorinstanz an-
gegebenen, Entscheiden heisse es aber ausserdem auch, dass eine 
Gesamtschau unter Einbezug des geplanten Vorhabens und der be-
stehenden Umgebung anzustellen sei. So sei vorliegend im Rahmen 
einer Gesamtschau zu berücksichtigen, dass sich der geplante Erotik-
betrieb in einem Einfamilienhaus befinden würde. Anders als bei ei-
nem Mehrfamilienhaus oder bei einem Zugang über eine Quar-
tierstrasse, könne vorliegend die geplante sexgewerbliche Nutzung 
nicht dazu führen, dass sich Anwohner dadurch belästigt fühlten. 
Dadurch, dass es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Zu-
gang ab der Kantonsstrasse handle, relativiere sich das Argument der 
hohen Wohndichte stark. Ausserdem vermöge das blosse vermeintli-
che Wissen, dass hinter verschlossener Tür des Nachbars etwas aus 
Sicht der Rekursgegner Verwerfliches geschehe, noch keine störende 
ideelle Immission zu begründen. Weiter würden für den Erotikbetrieb 
zwei Parkplätze ausreichen, da die Parkplätze aus Diskretionsgründen 
nicht oft benutzt würden. 
 
F. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 13. Mai 2022 beantragen die 
Rekursgegnerin 1 und der Rekursgegner 2, durch ihren Rechtsvertre-
ter, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird 
geltend gemacht, dass die mit der Umnutzung einhergehenden ideel-
len Immissionen in einem Gebiet mit einem Wohnanteil in der unmit-
telbaren Umgebung von über 74% als stark störend zu qualifizieren 
seien. Betreffend die Parkplätze sei davon auszugehen, dass nebst 
den Kunden auch die Sexarbeiterinnen, die nicht im Erotikbetrieb woh-
nen, die Parkplätze auf Grundstück Nr. 003 benutzen würden. Somit 
benötige der Erotikbetrieb über mindestens fünf Parkplätze. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 19. Mai 2022 teilt die Vorinstanz mit, auf eine 
Vernehmlassung zu verzichten. 
 
G. 
 
a) 
Das Bau- und Umweltdepartement führte am 23. Juni 2022 in 
Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten einen Augenschein durch. 
 
b) 
Mit Eingabe vom 14. Juli 2022 lassen sich die Rekursgegnerin 1 
und der Rekursgegner 2 durch ihren Rechtsvertreter zum Augen-
scheinprotokoll vernehmen. 
 
H. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 5/12 
 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 21. Februar 2022. Mithin sind vorliegend grundsätz-
lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An-
hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im 
PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-
gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen 
gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-
ment zur Anwendung. 
 
3. 
 
Umstritten ist, ob der rekursgegenständliche Erotikbetrieb in der 
Wohn-Gewerbezone (WG3) zulässig ist. 
 
3.1 
Die Zonenkonformität ergibt sich für jede Zone aus dem Nut-
zungsplan und den zugehörigen Nutzungsvorschriften. Sollen die 
Ziele der Raumplanungsgesetzgebung erreicht werden, muss das Ge-
bot der Zonenkonformität konsequent eingehalten werden. Bauten 
und Anlagen müssen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen 
(Art. 22 Abs. 2 Bst. a des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes 
[SR 700; abgekürzt RPG]). Die Zonenkonformität im Sinn des Bundes-
rechts setzt einen funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorha-
ben und Zonenzweck voraus. Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG gewährleistet 
sodann einen abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissions-
schutz. Deshalb ist zunächst festzustellen, ob eine Baute oder Anlage 
zu einer bestimmten Kategorie gehört, die in der betreffenden Zone 
zulässig ist. Dazu gehört auch die Beurteilung der typischerweise von 
einem solchen Betrieb ausgehenden Immissionen. Erst anschliessend 
ist – soweit noch erforderlich – zu beurteilen, ob der Betrieb konkrete 
Immissionen zur Folge hat, die das zulässige Mass überschreiten 
(BDE Nr. 113/2020 vom 24. November 2020 Erw. 4.2). 
 
3.2 
Das Grundstück Nr. 002 befindet sich in der Wohn-Gewerbe-
zone WG3. Die Wohn-Gewerbezone ist in Art. 13 PBG geregelt. Da 
die Bestimmung nicht direkt anwendbar ist und die Politische Ge-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 6/12 
 
meinde Z.___ihr Baureglement (BauR) noch nicht ans neue Recht an-
gepasst hat, ist jedoch weiterhin Art. 12 BauG anwendbar. Demnach 
dienen Wohn-Gewerbezonen der Schaffung von Gebieten, in denen 
Wohnen und Arbeiten nebeneinander möglich sein sollen; es handelt 
sich um eine sogenannte gemischte Zone (B. HEER, St.Gallisches 
Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 126). Im Unterschied zu rei-
nen Wohnzonen ist in solchen Mischzonen eine Autoeinstellhalle mit 
Kiosk und Parkgarage, ein Nachtclub, ein Sexbetrieb oder auch eine 
Schlittenhundehaltung ohne weiteres zonenkonform (P. HÄNNI, Pla-
nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, 
S. 170). Auch das Bau- und Umweltdepartement hat bereits in ver-
schiedenen Entscheiden festgehalten, dass Erotikbetriebe in der 
Wohn-Gewerbezone zonenkonform sind (vgl. BDE vom 24. Septem-
ber 2004 i.S. Th.R.; BDE Nr. 39/2007 vom 3. Dezember 2007; VerwGE 
B 2007/220 vom 17. Juni 2008). So kam das Baudepartement bei-
spielsweise im BDE vom 24. September 2004 i.S. Th.R zum Schluss, 
dass es sich bei einem Erotikclub, in dem rund zwölf Frauen im 
Schichtbetrieb angestellt sind, um einen grösseren, bordellähnliche 
Betrieb handelt, der zwar in der reinen Wohnzone nicht zulässig wäre, 
aber auf jeden Fall in die Kategorie der in der Wohn-Gewerbezone 
zulässigen Betriebe gehört, weil in dieser Mischzone mässig störende 
Dienstleistungsbetriebe zulässig sind und die Wohnnutzung auf die 
gleiche Stufe wie die anderen Nutzungen zurückgesetzt werden muss. 
Umso mehr ist der vorliegend zu beurteilende Erotikbetrieb, in wel-
chem lediglich zwei Sexarbeiterinnen gleichzeitig anwesend sein wer-
den, in der Wohn-Gewerbezone zonenkonform. Die abstrakte Immis-
sionsbeurteilung ergibt somit, dass ein Betrieb dieser Grössenordnung 
in der Wohn-Gewerbezone nur mässig störend wirkt und daher zonen-
konform ist. 
 
3.3 
Das bedeutet jedoch noch nicht, dass die konkret erzeugten Im-
missionen in der Umgebung in jedem Fall hingenommen werden müs-
sen. Die Vorinstanz sowie die Rekursgegner sind der Ansicht, der ge-
plante Erotikbetrieb und die mit ihm verbundenen Begleiterscheinun-
gen würden sich in ideeller Hinsicht störend auf die Anwohner auswir-
ken. 
 
3.3.1 Die Vorinstanz hat erwogen, dass der Erotikbetrieb zwar in der 
Wohn-Gewerbezone eingerichtet werden soll, es sich beim umliegen-
den Quartier (Radius von 50 m um Grundstück Nr. 002) jedoch um ein 
dicht bewohntes Gebiet handle, welches zu 74% für Wohnzwecke ge-
nutzt werde. Gestützt auf eine bundesgerichtliche Rechtsprechung – 
in welcher es als vertretbar bezeichnet wurde, in einer Zone mit einem 
Wohnanteil von mindestens 60%, sexgewerbliche Betriebe aufgrund 
ihrer ideellen Immissionen als stark störend einzustufen (vgl. BGE 136 
I 395; Urteil des Bundesgerichtes 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012) – 
befand die Vorinstanz den geplanten Erotikbetrieb in dem von ihr als 
ausgeprägte Wohngegend bezeichneten Quartier als stark störend 
und damit als unzulässig. Dies insbesondere auch deshalb, weil ein 
Erotikbetrieb im Quartier dazu geeignet sei, bei den Bewohnerinnen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 7/12 
 
und Bewohnern der umliegenden Liegenschaften ein Gefühl des Un-
behagens auszulösen, den guten Ruf der Wohngegend zu beeinträch-
tigen und dadurch die Vermietbarkeit von Wohnungen in der Umge-
bung der betroffenen Liegenschaften, insbesondere an Familien mit 
Kindern, zu erschweren. 
 
3.3.2 Als ideelle Einwirkungen gelten Einwirkungen, die das seelische 
Empfinden verletzen bzw. unangenehme Eindrücke erwecken. Sie 
können die Nachbarschaft direkt belästigen oder aber indirekte Wir-
kungen zeitigen, indem sie durch eine unästhetische oder sonst uner-
freuliche Umgebung die Wohnqualität (und sei es auch nur den Ruf 
der Wohngegend) beeinträchtigen, die Vermietbarkeit von Wohnun-
gen erschweren oder den Geschäften die Kundinnen und Kunden 
fernhalten. Im Gegensatz zu materiellen Immissionen wie Lärm, Luft-
verunreinigung, Strahlen und Erschütterungen, werden ideelle Immis-
sionen oft als immaterielle Immissionen bezeichnet. Es ist notorisch, 
dass derartige Einwirkungen in der Umgebung von Einrichtungen des 
Sex-Gewerbes entstehen können. Sie können in einem Ausmass un-
angenehm und lästig werden, dass es im öffentlichen Interesse liegt, 
sie zu verhindern. Die Rekurrentin geht indessen mit Recht davon aus, 
dass die Qualifizierung ideeller Immissionen als stark störend nach der 
bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein erhebliches Konfliktpotential 
zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen voraussetzt 
(VerwGE B 2007/220 vom 17. Juni 2008 Erw. 3.3.1 mit Hinweisen). 
 
3.3.3 Das eidgenössische Umweltschutzrecht erfasst nicht alle denk-
baren Auswirkungen, die eine Baute oder Anlage mit sich bringen 
kann. Immaterielle Immissionen sind vom Bundesgesetz über den 
Umweltschutz (SR 814.01; abgekürzt USG) und seiner Ausführungs-
gesetzgebung nicht erfasst. Dies schliesst indessen nicht generell aus, 
dass sich das öffentliche Recht von Bund, Kantonen und Gemeinden 
mit den ideellen Immissionen befasst. Im Rahmen ihrer bau- und pla-
nungsrechtlichen Zuständigkeiten sind Kantone und Gemeinden be-
fugt, ideelle Immissionen einzuschränken. Städtebauliche Nutzungs-
vorschriften des kantonalen und kommunalen Rechts haben selbstän-
digen Gehalt, soweit sie die Frage regeln, ob eine Baute am vorgese-
henen Ort erstellt und ihrer Zweckbestimmung übergeben werden 
darf. Namentlich ist es weiter Sache des kantonalen Rechts, die für 
den Charakter eines Quartiers wesentlichen Vorschriften bezüglich 
Nutzungsart und -intensität zu erlassen, wobei diese Vorschriften mit-
telbar ebenfalls dem Schutz der Nachbarn vor Übelständen verschie-
denster Art dienen können. Sodann finden sich Vorschriften zum 
Schutz vor ideellen Einwirkungen im allgemeinen Polizeirecht oder im 
Gewerbepolizeirecht (VerwGE B 2007/220 vom 17. Juni 2008 
Erw. 3.3.1 mit Hinweisen). 
 
3.3.4 Der von der Vorinstanz zitierten bundesgerichtlichen Rechtspre-
chung – insbesondere dem für das Urteil des Bundesgerichtes 
1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 massgebliche Urteil des Bundesgerich-
tes 1P.771/2001 vom 5. Mai 2003 – lag die Bau- und Zonenordnung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 8/12 
 
der Stadt Zürich zu Grunde, wonach sexgewerbliche Salons in Gebie-
ten mit einem bestimmten Wohn(flächen)anteil verboten sind (vgl. 
auch ZBl 2004 S. 111). Das Gericht erwog, es handle sich um eine 
planungsrechtliche Festlegung, die im Baubewilligungsverfahren zu 
beachten sei. Im dort zitierten Urteil 1P.191/1997 vom 26. November 
1997 betreffend Zonenkonformität eines Massagesalons in der Wohn-
zone hat das Bundesgericht ausgeführt, bei einem Wohnanteil von 
mindestens 60% in einer Zone W4 sei es nicht willkürlich, auf ein dicht 
überbautes Gebiet mit einem hohen Wohnanteil bzw. einer hohen 
Wohnnutzung zu schliessen und es sei daher vertretbar, sexgewerbli-
che Betriebe in einer solchen Zone aufgrund ihrer ideellen Immissio-
nen als stark störend einzustufen. Am 25. Juni 1982 (BGE 108 1a 140 
f.) hatte das Bundesgericht schliesslich ein Unterhaltungsgewerbege-
setz zu beurteilen, wonach die Bewilligung bestimmter Darbietungen 
zu verweigern ist, "wenn wegen der Lage des Betriebslokals eine über-
mässige Einwirkung ideeller oder materieller Art auf die Nachbarschaft 
zu erwarten oder eingetreten ist". Das Bundesgericht erwog, diese 
Vorschrift liege im öffentlichen Interesse und stelle eine zulässige, po-
lizeilich motivierte Einschränkung der Handels- und Gewerbefreiheit 
dar (siehe auch VerwGE B 2007/220 vom 17. Juni 2008, Erw. 3.3.2 
mit Hinweisen). 
 
3.3.5 Im vorliegenden Fall bestehen keine Nutzungsvorschriften des 
kantonalen oder kommunalen Rechts, wonach der zur Diskussion ste-
hende Erotikbetrieb bezüglich ideeller Immissionen als stark störend 
und damit auch zonenwidrig einzustufen wäre. Vielmehr ist in den 
Wohn-Gewerbezonen der Gemeinde Z.___gerade kein fester 
Wohn(flächen)anteil vorgeschrieben, wonach es eine Wohnquote zu 
schützen gäbe. Entsprechend besteht die Wahl, eine Liegenschaft zu 
Wohn- oder zu Gewerbezwecken zu nutzen, was zur Folge hat, dass 
die Wohn- und Gewerbequote jederzeit variieren kann und dem Zufall 
überlassen ist. Die neue, sexgewerbliche Nutzung der Liegenschaft 
der Rekurrentin tritt zudem nach aussen kaum in Erscheinung. Rot-
lichtschlangen werden am Gebäude gemäss Zusicherung der Rekur-
rentin am Augenschein nicht angebracht. Der Betrieb eines Erotikbe-
triebs an diesem Ort kann daher nicht generell wegen der ideellen Im-
missionen als störende Nutzung bezeichnet werden. Es mag zwar zu-
treffen, dass es trotzdem Personen gibt, die auf die Miete oder den 
Erwerb einer Wohnung in der Nachbarschaft verzichten werden, na-
mentlich, wenn sie Erotikbetriebe aus moralischen Gründen ablehnen. 
Ebenso kann nicht ausgeschlossen werden, dass Eltern mit Kindern 
auf den Bezug einer Wohnung in der Nachbarschaft eines solchen 
Etablissementes selbst dann verzichten, wenn dieses nach aussen 
kaum in Erscheinung tritt. Jedenfalls lässt sich aber nicht sagen, die 
ideellen Immissionen seien generell derart, dass das gesunde Woh-
nen durch den Betrieb eines Erotiketablissements beeinträchtigt 
werde. Somit ergibt sich, dass unter Berücksichtigung der örtlichen 
Verhältnisse und der Interessen der Rekurrentin und der Nachbarn 
nicht von einer übermässigen Einschränkung der Wohnnutzung durch 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 9/12 
 
den geplanten Betrieb gesprochen werden kann. Die vom Betrieb aus-
gehenden ideellen Immissionen sind damit nicht übermässig und folg-
lich zulässig (BDE Nr. 39/2007 vom 3. Dezember 2007 Erw. 5.3). 
 
4. 
 
Umstritten ist ausserdem, wie viele Parkplätze durch die beabsichtigte 
Umnutzung benötigt werden. 
 
4.1 
Die Vorinstanz hat erwogen, mit der beantragten Umnutzung 
müssten die erforderlichen Parkplätze mit der entsprechenden Norm 
des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Verkehrsfachleute 
(VSS) berechnet werden. Gemäss der VSS-Norm 40 281 seien pro 
100 m2 Bruttogeschossfläche zwei Parkplätze für Personal und ein 
Parkplatz für Besucher nachzuweisen. Vorliegend seien 72 m2 anre-
chenbare Geschossfläche massgeblich, was unbestritten geblieben 
ist. Daraus resultiere ein Bedarf von drei Parkplätzen. Demgegenüber 
bringt die Rekurrentin vor, dass die Sexarbeiterinnen in aller Regel 
nicht mit dem eigenen Auto anreisen würden und somit keinen Park-
platz benötigten. Die Parkplätze würden somit ausschliesslich den 
Kunden dienen, von denen es aufgrund der Anwesenheit von zwei 
Sexarbeiterinnen maximal zwei gleichzeitig vor Ort habe. Während der 
Reinigungs- oder Unterhaltsarbeiten würden sich keine Kunden im Be-
trieb befinden, weshalb es auch in diesem Fall zu keinen Überschnei-
dungen führen würde. Entsprechend seien die beiden Parkplätze auf 
den Grundstücken Nrn. 002 und 003 ausreichend. 
 
4.2 
Bei Neuerstellung, Zweckänderung oder Erweiterung von Bau-
ten und Anlagen kann der Bauherr verpflichtet werden, auf privatem 
Grund Abstellflächen für Motorfahrzeuge der Benützer oder Besucher 
zu schaffen, soweit die örtlichen Verhältnisse es zulassen und die Kos-
ten zumutbar sind (Art. 72 Abs. 1 BauG). Die bisherige Rechtspre-
chung gilt weiter. Insbesondere liegt demnach eine Erweiterung oder 
eine Zweckänderung einer Baute oder Anlage nur vor, wenn unter An-
wendung gleicher Massstäbe der Bedarf an Abstellflächen nach der 
Umgestaltung grösser ist als zuvor. Die Pflicht zur Beschaffung von 
Abstellplätzen beschränkt sich in diesen Fällen auf den Mehrbedarf 
(vgl. Botschaft und Entwurf der Regierung vom 11. August 2015 zum 
neuen Planungs- und Baugesetz, S. 63 mit Hinweis auf GVP 1985 Nr. 
81). 
 
4.3 
Gemäss Art. 48 BauR bestimmt bei der Neuerstellung, Zweck-
änderung oder Erweiterung von Bauten und Anlagen, die nicht Einfa-
milien- oder Mehrfamilienhäuser sind, der Gemeinderat die Anzahl der 
erforderlichen Abstellplätze. Wegleitend ist die VSS-Norm SN 641 400 
(Art. 48 BauR). Diese Norm wurde durch 40 281 (gültig seit 31. März 
2019) ersetzt. In Anwendung dieser Norm ist die Vorinstanz deshalb 
der Auffassung, dass bei einer gewerblichen Nutzung von wie vorlie-
gend 72 m für das Personal zwei und für die Besucher ein Parkplatz, 
insgesamt also drei Parkplätze zur Verfügung stehen müssten (Ta-
belle 1 – Richtwerte für das spezifische Parkfeld-Angebot, VSS-Norm 
40 281). Mit Verfügung vom 21. Februar 2022 hat die Vorinstanz zwei 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 10/12 
 
Parkplätze auf den Grundstücken Nrn. 002 und 003 bewilligt, weshalb 
ihres Erachtens ein zusätzlicher Parkplatz fehlt und deshalb die Bewil-
ligung für die Umnutzung verweigert wurde. Demgegenüber vertreten 
die Rekursgegner die Auffassung, dass mindestens fünf Parkplätze für 
die geplante Umnutzung erforderlich seien. 
 
Nach dem oben Ausgeführten ist bei Zweckänderungen wie der vor-
liegenden allein der aus dem Vorhaben resultierende Mehrbedarf re-
levant. Für das vorbestehende Einfamilienhaus wären gemäss Art. 48 
BauR bislang zwei Parkplätze notwendig gewesen. Nach der oben zi-
tierten VSS-Norm ergibt sich aus der geplanten Zweckänderung in 
eine gewerbliche Nutzung gemäss der Vorinstanz ein Bedarf von drei 
Parkplätzen, mithin ein Mehrbedarf von einem Parkplatz gegenüber 
der bisher bestehenden Wohnnutzung. Die Behauptung der Rekurs-
gegner, es seien für die gewerbliche Nutzung mindestens fünf Park-
plätze notwendig, ist weder begründet noch aufgrund der Empfehlun-
gen der VSS-Norm nachvollziehbar. Besteht aufgrund der Zweckän-
derung ein Mehrbedarf von lediglich einem Parkplatz, ist die Beurtei-
lung der Vorinstanz, für die Bewilligung der Umnutzung fehle ein wei-
terer Parkplatz, nicht haltbar. Weil mit der gleichzeitig zum hier zu be-
urteilenden Umnutzungsgesuch ergangenen Verfügung vom 21. Feb-
ruar 2022 zwei Parkplätze auf den Grundstücken Nrn. 002 und 003 
bewilligt wurden, ist der Mehrbedarf abgedeckt und wird sogar um ei-
nen Parkplatz überschritten. Unter diesen Umständen ist die Beurtei-
lung der Vorinstanz, das Umnutzungsgesuch müsse bereits in Folge 
eines fehlenden Parkplatzes abschlägig beurteilt werden, nicht halt-
bar. 
 
5. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass der öffentlichrechtliche Immissi-
onsschutz keine Handhabe bietet, den von den Rekursgegnern be-
fürchteten ideellen Immissionen des Quartiers entgegenzuwirken und 
zu verhindern, dass die Liegenschaft nicht in einen Erotikbetrieb der 
hier zur Diskussion stehenden Grössenordnung umgenutzt werden 
darf. Zudem ist der aufgrund der Umnutzung entstandene Mehrbedarf 
von einem Parkplatz gedeckt. Der Rekurs erweist sich als begründet 
und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. 
Die 
Entscheidgebühr 
beträgt 
Fr. 3'200.–. 
Die 
Entscheidgebühr wird von der üblichen Gebühr von Fr. 3'500.– für ein 
Verfahren mit Augenschein auf Fr. 3'200.– reduziert, weil der 
Augenschein mit demjenigen in einem anderen Rekursverfahren 
(Verfahren Nrn. 22-1701/22-1703) kombiniert werden konnte 
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindever-
waltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend 
sind die amtlichen Kosten den Rekursgegnern 1 und 2 zu überbinden. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 11/12 
 
6.2 
Der von der A.___GmbH am 21. März 2022 geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
7. 
 
Rekurrentin, Rekursgegnerin 1 und Rekursgegner 2 stellen ein Begeh-
ren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Ent-
schädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Un-
terliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizeri-
schen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Die Rekurrentin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 3'000.– (wiederum 
vom üblichen Honorar für ein Verfahren mit Augenschein von 
Fr. 3'250.– auf Fr. 3'000.– reduziert, weil der Augenschein mit 
demjenigen in einem anderen Rekursverfahren [Verfahren Nrn. 22-
1701/22-1703] kombiniert werden konnte) festzusetzen; sie ist von der 
Rekursgegnerin 1 und dem Rekursgegner 2 zu gleichen Teilen zu be-
zahlen. 
 
Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer ge-
stellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten 
Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 
 
7.3 
Da die Rekursgegner 1 und 2 mit ihren Anträgen unterliegen, 
haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche 
Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs der A.___GmbH, Y.___, wird im Sinn der Erwägun-
gen gutgeheissen. 
 
b) 
Der Bau- und Einspracheentscheid des Gemeinderates 
Z.___vom 21. Februar 2022 wird aufgehoben und die Streitsache zur 
Erteilung der Baubewilligung an den Gemeinderat zurückgewiesen. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 85/2022), Seite 12/12 
 
2. 
 
a) 
Die B.___AG und C.___ bezahlen unter solidarischer Haftung 
eine Entscheidgebühr von Fr. 3'200.–. 
 
b) 
Der am 21. März 2022 von der A.___GmbH geleistete Kosten-
vorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren der A.___GmbH um Ersatz der ausseramtlichen 
Kosten wird gutgeheissen. Die B.___AG und C.___ entschädigen die 
A.___GmbH zu gleichen Teilen ausseramtlich mit insgesamt 
Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Das Begehren der B.___AG und C.___ um Ersatz der ausser-
amtlichen Kosten wird abgewiesen. 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin