sg_publikationen · 20-4923 · 2022-02-01 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
20-4923
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 21.02.2022
Entscheiddatum:
01.02.2022
BUDE 2022 Nr. 009
Art. 136 PBG, Art. 14 GSchVG. Sind mit dem Erstellen eines unterirdischen 
Leitungsstücks auf dem Baugrundstück selbst keine Auswirkungen auf die 
Umgebung verbunden (es ist weder eine öffentliche Strasse, ein Gewässer 
noch ein Grundstück eines Dritten davon berührt), ist gemäss ständiger 
Praxis im Kanton St.Gallen keine Baubewilligung nötig (Erw. 3). Ebenfalls 
baubewilligungsfrei ist die Mitbenützung einer bestehenden Leitung auf dem 
Nachbargrundstück, sofern für die Ableitung des Abwassers wie bis anhin 
keine baulichen Massnahmen nötig sind und folglich damit auch keine 
baubewilligungspflichtige Nutzungsänderung verbunden ist. Entsteht 
dadurch aber eine Sammelleitung, die das Abwasser von zwei oder 
mehreren Hausanschlussleitungen aufnimmt oder die durch das Grundstück 
eines Dritten verläuft, ohne dass hierfür privatrechtliche Durchleitungsrechte 
vereinbart wurden, ist diese Teil der öffentlichen Kanalisation, weshalb sie in 
den Generellen Entwässerungsplan (GEP) als öffentliche Leitung 
aufzunehmen ist (Erw. 4). // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde 
beim Verwaltungsgericht erhoben.)
BUDE 2022 Nr. 9 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/14


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
20-4923 
 
Entscheid Nr. 9/2022 vom 1. Februar 2022 
Rekurrentin 
 
A.___, 
vertreten durch Dr. David Brunner, Rechtsanwalt, Hinterlauben 12, 
9000 St.Gallen 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Beschlüsse vom 19. und 25. Juni 2020) 
Rekursgegner 
Stockwerk- bzw. Miteigentümergemeinschaft des Grundstücks 
Nr. 001, Grundbuch Z.___, bestehend aus: 
B.___ 
- C.___ 
D.___ 
- E.___ 
- F.___ 
- G.___ 
- H.___ 
- I.___ 
- J.___ 
- K.___ 
 
verwaltet durch L.___ AG, 
vertreten durch M.___ AG, 
diese vertreten durch lic.iur. Adrian Gmür, Rechtsanwalt, Obere 
Bahnhofstrasse 11, 9501 Wil 
Baustopp bzw. Feststellung der Baubewilligungspflicht 
(Neubau Doppeleinfamilienhäuser mit Parkierung, GS-Nr. 001) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 2/13 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
A.___, ist Eigentümerin des 661 m2 grossen unbebauten Grund-
stücks Nr. 002, Grundbuch Z.___, an der Alten Strasse (Gemein-
destrasse 3. Klasse) in Z.___. Das Grundstück befindet sich nach dem 
geltenden Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 8. September 1997 in 
der Kernzone K3. Es ist hauptsächlich als unbefestigte Verkehrsfläche 
gestaltet. Quer über das Grundstück führt von der Alten Strasse im 
Norden in die O.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) im Süden 
der nicht ausgebaute S.___weg (Gemeindestrasse 3. Klasse). Das 
westliche, 3'578 m2 grosse Nachbargrundstück Nr. 001, Z.___weg und 
S.___weg gehört der entsprechenden Stockwerk- bzw. Miteigentü-
mergemeinschaft. Dieses Grundstück war ursprünglich mit einer 
Schreinerei überbaut. 
 
b) 
Am 5. April 2018 bewilligte der Gemeinderat Z.___ das Bauge-
such der damaligen Grundeigentümerin M.___ AG für die Neuüber-
bauung des Grundstücks mit neun Reiheneinfamilienhäusern mit Tief-
garage und zwei Doppelgaragen. Der mitbewilligte Kanalisationsplan 
vom 8. März 2018 sah vor, das Abwasser in einer neuen Leitung nörd-
lich über das Nachbargrundstück Nr. 002 und von dort in die öffentliche 
Kanalisation zu führen. Auch die strassenmässige Erschliessung führt 
über das Grundstück Nr. 002. 
 
 
c) 
Am 20. Juni 2019 beantragte A.___ die sofortige Einstellung der 
Bauarbeiten auf dem Grundstück Nr. 001, weil die strassenmässige 
Erschliessung, die über ihr Grundstück Nr. 002 führt, unklar sei. Der 
Gemeinderat Z.___ wies den Baustopp mit Schreiben vom 10. Juli 
2019 ab. 
 
d) 
Am 23. September 2019 liess A.___, vertreten durch Dr. David 
Brunner, Rechtsanwalt, St.Gallen, der Bauherrin mitteilen, dass für 
den Bau der Kanalisation auf ihrem Grundstück Nr. 002 kein Recht 
bestehe. Sie biete erst Hand für eine Einigung, wenn eine Gesamtlö-
sung vorliege. In der Folge reichte die Bauherrin am 18. Mai 2020 bei 
der Baubehörde einen neuen Kanalisationsplan ein. Demnach sollte 
das Abwasser nicht wie bewilligt mit einer neuen Leitung entlang der 
nördlichen Grenze des Grundstücks Nr. 002 abgeführt, sondern in die 
bereits bestehende Leitung eingeführt werden, die quer über das 
Grundstück Nr. 002 verläuft, so dass auf diesem Grundstück keine 
baulichen Massnahmen nötig würden. Die Q.___ AG, Bauingenieure 
und Planer überprüfte die bestehende Leitung am 30. Mai 2020 zu 
Handen der Baubehörde und kam dabei zum Schluss, dass diese Lei-
tung in Ordnung sei und der Anschluss der Reihenhäuser an die öf-
fentliche Kanalisation über diese Leitung gewässerschutzrechtlich 
kein Problem darstelle. Die bestehende Leitung weise ein Schluckver-
mögen von 3 l/s auf, wogegen mit den neun Einfamilienhäusern bloss 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 3/13 
 
0,8 bis 1,0 l/s Abwasser anfallen würden. Ende Mai habe die beste-
hende Leitung zudem problemlos gespült und mittels Rohrkamera 
kontrolliert werden können, wobei man keine Schäden festgestellt 
habe. Der entsprechende Bericht wurde A.___ am 16. Juni 2020 zur 
Kenntnis gebracht. 
 
B. 
 
a) 
Mit Eingabe vom 17. Juni 2020 liess A.___ gegen den neuen 
Kanalisationsplan öffentliche und privatrechtliche Einsprache erheben 
mit den Anträgen: 
 
1. 
Es sei das Projektänderungsgesuch abzuweisen, so-
weit darauf eingetreten werden kann, und es sei die 
Baubewilligung für die Projektänderung nicht zu ertei-
len; 
2. 
es sei für das Bauvorhaben Neubau Doppeleinfamili-
enhäuser (recte: Reihenfamilienhäuser) mit Parkie-
rung ein sofortiger Baustopp anzuordnen, bis die Er-
schliessung mit Kanalisation und Zufahrt rechtskräftig 
geregelt ist; 
3. 
unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich 
7,7 Prozent MWSt. 
b) 
Der Gemeinderat antwortete mit Schreiben vom 19. Juni 2020, 
dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Erstellung der 
Kanalisationsleitung erfüllt seien. Der Anschluss sei auf dem Grund-
stück der Bauherrin erfolgt, das Grundstück der Nachbarin werde nicht 
tangiert. Es bestehe somit keine Grundlage für eine Einstellung der 
Bauarbeiten. 
 
c) 
Mit E-Mail vom 23. Juni 2020 liess A.___ nachfragen, ob und 
wann über die Projektänderung entschieden werde. Der Gemeinderat 
antwortete am 25. Juni 2020, dass nach ständiger Praxis die Leitungs-
verlegung von rund 10 m auf dem eigenen Grundstück nicht baubewil-
ligungspflichtig sei. Was ihre Frage bezüglich des Leitungsrechts ge-
mäss Art. 691 Abs. 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 
(SR 101; abgekürzt ZGB) betreffe, verweise er sie auf den Zivilrechts-
weg. 
 
C. 
 
Gegen die Schreiben des Gemeinderates vom 19. und 25. Juni 2020 
betreffend Antrag auf Baustopp und Baubewilligungspflicht erhob 
A.___ mit Schreiben vom 26. Juni 2020 Rekurs beim Baudepartment 
(seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). Dabei werden 
folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Es seien die angefochtenen Verfügungen des Ge-
meinderates Z.___ vom 19. Juni 2020 und vom 
25. Juni 2020 aufzuheben; 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 4/13 
 
2. 
es sei anzuordnen, dass der Gemeinderat über das 
Projektänderungsgesuch der Bauherrschaft betref-
fend Kanalisation und die Einsprache der Rekurrentin 
gegen dieses entscheidet; 
3. 
es sei für das Bauvorhaben Neubau Doppeleinfamili-
enhäuser (recte: Reihenfamilienhäuser) mit Parkie-
rung ein sofortiger Baustopp anzuordnen, bis die Er-
schliessung mit Kanalisation und Zufahrt rechtskräftig 
geregelt ist; 
es sei der Baustopp superprovisorisch ohne Anhören 
der Gesuchsgegnerin anzuordnen; 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, dass weder für die vorgese-
hene Zufahrt durch das Grundstück der Rekurrentin noch für die nun 
vorgesehene Kanalisationserschliessung eine Bewilligung vorliege. 
Zudem sei weder die strassenmässige noch die gewässerschutzrecht-
liche Erschliessung rechtlich gesichert. Beide Erschliessungsanlagen 
für die Reiheneinfamilienhäuser führten über das Grundstück Nr. 002 
der Rekurrentin, diese habe das bewilligte Baugesuch aber nicht mit-
unterschrieben. Zwar habe sie gegen das Baugesuch keine Einspra-
che erhoben, sie habe aber darauf vertraut, dass die Baubehörde 
diese nur erteile, wenn die gesetzlichen Erfordernisse gegeben seien. 
Alsdann habe die Bauherrin sich nicht vorschriftsgemäss um die Si-
cherstellung ihrer Abwasserleitungen gekümmert. Wenn nun ein An-
schlussnotstand bestehe, müsse die Bauherrschaft diesen selber ver-
antworten. Sie sei nicht damit einverstanden, dass die bestehende Ab-
wasserleitung weiterbenutzt werde oder dass diese als öffentliche Lei-
tung erklärt werde. Da die Bauvollendung und der Verkauf der einzel-
nen Reihenhäuser kurz bevorstehe, sei der Baustopp superproviso-
risch zu verfügen. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 10. Juli 2020 beantragt die M.___ AG, 
vertreten durch lic.iur. Adrian Gmür, Rechtsanwalt, Wil, den Rekurs 
unter Kostenfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Be-
gründung wird geltend gemacht, die beiden Schreiben der Vorinstanz 
vom 19. bzw. 25. Juni 2020 stellten keine Verfügungen im Rechtsinn 
dar. Damit sei der Rekurrentin lediglich mitgeteilt worden, dass die 
ausgeführten Bauarbeiten nicht baubewilligungspflichtig seien. Sollte 
es sich dabei dennoch um Verfügungen handeln, wäre der Rekurs ver-
spätet erfolgt, weil die Vorinstanz bereits mit Schreiben vom 10. Juli 
2019 der Rekurrentin mitgeteilt habe, dass es keine gesetzliche 
Grundlage für einen Baustopp gebe. Der Rekurrentin gehe es bei dem 
vorliegenden Streit weder um die seit "Menschengedenken" beste-
hende Zufahrt zum Baugrundstück bzw. um die Kanalisationsleitung, 
sondern darum, dass der Eigentümer des Grundstücks Nr. 003 dazu 
gebracht werden soll, einen Teil seines Grundstücks an die Rekurren-
tin abzutreten, damit diese ihr Grundstück Nr. 002 zukünftig besser 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 5/13 
 
überbauen könne. Dieses Verhalten sei rechtsmissbräuchlich. Miss-
bräuchlich sei das Verhalten der Rekurrentin auch deshalb, weil sie es 
gewesen sei, welche die Verlegung der Kanalisation an den nördlichen 
Rand ihres Grundstücks Nr. 002 verlangt habe, damit dieses dereinst 
besser überbaut werden könne, die entsprechenden Grabarbeiten auf 
ihrem Grundstück nun aber untersage. Der Antrag auf Verhängung ei-
nes Baustopps sei deshalb abzuweisen, weil gar keine Bauarbeiten 
mehr gestoppt werden könnten. Ausstehend seien nur noch die Baur-
einigung, die nächste Woche durchgeführt werde und die Übergabe 
der Häuser an die neuen Eigentümer. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 10. Juli 2020 beantragt die Vo-
rinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge-
macht, das Baugrundstück Nr. 001 sei strassenmässig über die 
Grundstücke Nrn. 002 der Rekurrentin hinreichend erschlossen. Hier-
für sei eine Grunddienstbarkeit für ein unbeschränktes Fuss- und 
Fahrwegrecht vom 16. März 1960 im Grundbuch eingetragen und mit 
Grunddienstbarkeitsvertrag vom 25. März 1996 erneuert worden. Am 
8. Februar 2018 hätten die Rekurrentin und die M.___ AG einen neuen 
Grunddienstbarkeitsvertrag für das bereits bestehende Fuss- und 
Fahrwegrecht abgeschlossen. Dieser sei zwar öffentlich beurkundet, 
aber im Grundbuch noch nicht eingetragen, weil die Grundeigentüme-
rin die Anmeldung beim Grundbuch verweigere. Massgebend sei so-
mit dasjenige aus dem Jahr 1960, das für die Erschliessung des Bau-
grundstücks genüge. Auch das Abwasser werde wie früher über die 
bestehende Kanalisationsleitung durch die Grundstücke Nrn. 002 und 
184B abgeführt, womit auch die gewässerschutzrechtliche Erschlies-
sung gegeben sei. Für die Verlegung des Hausanschlusses auf dem 
eigenen Grundstück habe die Bauherrin die Zustimmung der Nachba-
rin nicht benötigt. Die Anschlussbewilligung habe erteilt werden kön-
nen, weil die bestehende Leitung über genügend Abflusskapazität ver-
füge. Weil es sich beim Durchleitungsrecht für die bestehende private 
Leitung um eine privatrechtliche Frage handle, müssten diesbezügli-
che Einwände auf dem Zivilrechtsweg entschieden werden. Sollte sich 
im vorliegenden Verfahren zeigen, dass die Strassenerschliessung 
durch den unterbliebenen Eintrag des Fahrwegrechts im Grundbuch 
nicht hinreichend erfüllt wäre, würde eine Klassierung einer öffentli-
chen Gemeindestrasse zu prüfen sein. In diesem Fall würde sich auch 
die Linienführung der Kanalisationsleitung in der öffentlichen Strasse 
aufdrängen. 
 
E. 
 
a) 
Der zuständige Verfahrensleiter hält am 16. Juli 2020 in einer 
ersten vorläufigen Beurteilung fest, dass vorliegend kein Baustopp 
möglich sei, weil die zwei Baukörper mit den neun Reiheneinfamilien-
häusern bereits fertiggestellt und bezugsbereit seien. Dem Bauprojekt 
stehe weiter eine bewilligte Abwasserleitung über die Grundstücke 
Nrn. 002 und 184B gemäss mitbewilligtem Kanalisationsplan vom 
8. März 2018 zur Verfügung. Mithin stehe dem vollendeten Bauvorha-
ben aus öffentlich-rechtlicher Sicht nichts entgegen. Offenbar habe die 
Rekurrentin in der Folge ihre privatrechtliche Zustimmung zum Graben 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 6/13 
 
trotz rechtskräftiger Baubewilligung verweigert, weshalb die Bauherrin 
die neuen Einfamilienhäuser wie vormals die Schreinerei an die beste-
hende private Leitung angeschlossen habe, die ebenfalls durch das 
Nachbargrundstück Nr. 002 führe. Gemäss Kanalisation-Nachkon-
trolle der Q.___ AG vom 30. Mai 2020 erfülle dieser Anschluss alle 
technischen Voraussetzungen. Falls die bewilligte Abwasserleitung 
weiterhin nicht benutzt werde könne, stehe voraussichtlich einer ange-
ordneten Mitbenutzung der bestehenden Leitung oder deren Öffentli-
cherklärung voraussichtlich nichts im Weg. 
 
b) 
Mit Eingabe vom 14. August 2020 führt die Vorinstanz an, dass 
sie der Bauherrschaft erlaubt habe, ihr Abwasser entsprechend der 
tatsächlich ausgeführten Linienführung an die öffentliche Kanalisation 
anzuschliessen. Falls nötig werde sie auch noch eine entsprechende 
schriftliche Verfügung erlassen. Für eine spätere Bebauung des 
Grundstücks Nr. 002 wäre es allerdings von Vorteil für die Rekurrentin, 
wenn sie der bewilligten Linienführung auch noch zivilrechtlich zustim-
men würde. 
 
c) 
Die Rekurrentin verlangte mit Schreiben 2. September 2020 die 
Sistierung des Verfahrens, welche der Verfahrensleiter am 3. Septem-
ber 2020 mangels eines Sistierungsgrunds abwies. Am 11. September 
2020 wies die Rekurrentin darauf hin, dass die bestehende Leitung 
ohne entsprechendes Recht mitbenützt werde und dass sie eine Öf-
fentlicherklärung der Leitung nicht für sinnvoll erachte. 
 
F. 
 
a) 
Die Rekurrentin teilt am 3. November 2020 mit, dass der Rekurs 
den beantragten Baustopp betreffend zu Folge Gegenstandslosigkeit 
abgeschrieben werden könne (Teil des Antrags 1 und Antrag 3). So-
weit sich der Rekurs gegen das Schreiben der Vorinstanz vom 25. Juni 
2020 wende, müsse darüber entschieden werden (Teil von Antrag 1 
und Antrag 2). 
 
G. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Schreiben der Vorinstanz vom 19. und 25. Juni 2020 weisen 
die wesentlichen Elemente einer Verfügung auf, weshalb sie ange-
fochten werden konnten, auch wenn nicht alle Formvorschriften erfüllt 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 7/13 
 
sind (HÄFELIN/ MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 
8. Auflage, Zürich/ St.Gallen 2020 N 855 ff.) Die Frist- und Formerfor-
dernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind ebenfalls erfüllt und 
die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
 
1.3 
Soweit die Rekurrentin den beantragten Baustopp mit der feh-
lenden strassenmässigen Erschliessung begründet, muss ihr entge-
gengehalten werden, dass ihre diesbezügliche Rüge verspätet ist bzw. 
bereits im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hätte vorgebracht 
werden müssen. Kommt dazu, dass die Baubehörde den gleichen An-
trag vom 20. Juni 2019 bereits am 10. Juli 2019 abgelehnt hatte und 
die Rekurrentin diese Verfügung unangefochten in Rechtskraft er-
wachsen liess. Bezüglich des Einwands, das Bauvorhaben sei nicht 
hinreichend strassenmässig erschlossen, kann auf den Rekurs somit 
nicht eingetreten werden. 
 
1.4 
Bezüglich des beantragten Baustopps verlangt die Rekurrentin, 
den Rekurs als gegenstandslos abzuschreiben. Auf Grund der Fotos 
bzw. den Vernehmlassungen, welche die Bauherrschaft und die Vor-
instanz am 10. Juli 2020 gleichlautend eingereicht haben, geht klar 
hervor, dass die wesentlichen Bauarbeiten bereits im Zeitpunkt des 
Rekurses vom 26. Juni 2020 abgeschlossen waren. Ausstehend wa-
ren damals im Wesentlichen bloss noch die Baureinigung und der Ein-
zug der neuen Eigentümer, beides fand anfangs bzw. Mitte Juli 2020 
statt. Damit kommt der Antrag der Rekurrentin, ihren Antrag zufolge 
Gegenstandslosigkeit abzuschreiben, einem (Teil-)Rückzug gleich. 
Der Rekurs ist somit bezüglich des verlangten Baustopps in Anwen-
dung von Art. 57 Abs. 1 VRP als gegenstandslos von der Geschäfts-
liste des Bau- und Umweltdepartementes abzuschreiben. Im Übrigen 
ist vom Einwand abgesehen, dass das Baugrundstück strassenmässig 
nicht hinreichend erschlossen sei, auf den Rekurs einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Die erstinstanzlichen Verfügungen ergingen nach diesem Stich-
tag. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG 
anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Über-
gangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baude-
partement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar an-
wendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Bauge-
setz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrentin rügt die Feststellung der Vorinstanz, dass der 
abweichend vom bewilligten Kanalisationsplan erstellte Anschluss an 
die öffentliche Kanalisation nicht baubewilligungspflichtig sei. 
 
3.1 
Nach Art. 22 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (SR 
700; abgekürzt RPG) und Art. 136 Abs. 1 PBG bedürfen Erstellung, 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 8/13 
 
Änderung und Beseitigung von Bauten und Anlagen einer Bewilligung. 
Das PBG verzichtet darauf, über den bundesrechtlichen Mindeststand 
hinauszugehen. Art. 136 Abs. 2 PBG führt lediglich beispielshaft nicht 
baubewilligungspflichtige Vorhaben innerhalb der Bauzone auf. Mas-
sgebend bei der Beurteilung der Baubewilligungspflicht ist die Frage, 
ob mit der Realisierung der Baute oder Anlage im Allgemeinen nach 
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen ver-
bunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn 
an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Die Baubewilligungspflicht soll 
es der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug auf seine räum-
lichen Folgen vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der 
raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen einschlägigen 
Gesetzgebung zu überprüfen (M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter 
[Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons 
St.Gallen, Basel 2020, Art. 136 N 1f.). Bei unterirdischen Anlagen be-
urteilt sich die Bewilligungspflicht ebenfalls nach den Auswirkungen 
und dem Gesamtzusammenhang mit der Umgebung und weniger 
nach quantitativen Kriterien. Dabei können nicht nur die Auswirkungen 
an der Oberfläche, sondern auch jene im unterirdischen Raum so be-
trächtlich sein, dass die Anlage bewilligungspflichtig wird (vgl. dazu 
B. WALDMANN, Bauen ohne Baubewilligung? Von klaren und den Zwei-
felsfällen, Schweizerische Baurechtstagung 2017, S. 13 mit Hinweis). 
 
3.2 
Ist eine Bewilligungspflicht gegeben, kann ein entsprechendes 
Gesuch unter anderem dann bewilligt werden, wenn das Land er-
schlossen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG). Dazu gehört in der Bauzone auch 
der Anschluss an die öffentliche Kanalisation (M. NEF, in: Bereu-
ter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des 
Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 67 N 30). Baubeginn und das Vor-
gehen bei Projektänderungen richten sich sinngemäss nach den Vor-
schriften des Baureglements und des Baugesetzes (Art. 19 des Ab-
wasserreglements der Politischen Gemeinde Z.___ vom 1. Januar 
2014; abgekürzt AbwasserR). 
 
3.3 
Der Gemeinderat bzw. die Baubehörde hat am 5. April 2018 auf 
dem Gelände der vormaligen Schreinerei neun Reiheneinfamilienhäu-
ser samt dem dafür nötigen Anschluss an die öffentliche Kanalisation 
bewilligt. Die entsprechende Bewilligung ist unangefochten in (for-
melle) Rechtskraft erwachsen. Obwohl die Rekurrentin gegen die mit-
bewilligte neue Abwasserleitung auf ihrem Grundstück Nr. 002 keine 
Einsprache erhoben hat, verweigert sie nun die ebenfalls nötige pri-
vatrechtliche Zustimmung. Aus diesem Grund konnte der Kanalisati-
onsanschluss nicht wie mit Kanalisationsplan vom 8. März 2018 vor-
gesehen realisiert werden. Dass die Reiheneinfamilienhäuser gleich-
wohl in Betrieb genommen bzw. an die öffentliche Kanalisation ange-
schlossen werden konnten, ist der bereits bestehenden Abwasserlei-
tung der vormaligen Schreinerei zu verdanken. Mithin stellt sich die 
Frage, ob der vom bewilligten Kanalisationsplan abweichende An-
schluss an die öffentliche Kanalisation über die bestehende Leitung 
der vormaligen Schreinerei (bau-)bewilligungspflichtig ist oder nicht. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 9/13 
 
3.4 
Für den abweichend vom bewilligten Kanalisationsplan ausge-
führte Anschluss an die öffentliche Kanalisation wurde eine rund 10 m 
lange neue Pumpleitung nötig, wofür auf dem Baugrundstück ein ent-
sprechender Graben ausgehoben wurde. Mit diesem unterirdischen 
Leitungsstück auf dem Baugrundstück selbst wird weder die Umge-
bung beeinträchtigt noch die Nutzungsordnung beeinflusst. Wenn also 
wie vorliegend eine unterirdische Anlage weder eine öffentliche 
Strasse, ein Gewässer noch ein Grundstück eines Dritten berührt und 
mit ihr auch sonst keinerlei Auswirkungen auf die Umgebung verbun-
den sind, die einer vorgängigen Überprüfung durch die Baubehörde 
bedürften, ist dafür gemäss ständiger Praxis im Kanton St.Gallen 
keine Baubewilligung nötig. Ausserhalb des Baugrundstück, nament-
lich auf dem Nachbargrundstück Nr. 002, waren sodann keine weite-
ren baulichen Massnahmen erforderlich, da für die Ableitung des Ab-
wassers wie bis anhin die bestehende Abwasserleitung weitergenutzt 
werden kann. Damit ist mit der bestimmungsgemässen Weiternutzung 
der bestehenden Leitung als Abwasserleitung auch keine baubewilli-
gungspflichtige Nutzungsänderung verbunden. Dass die Leitung vom 
Zustand und der Dimensionierung her ohne weiteres zu genügen ver-
mag, steht ebenfalls fest (vgl. Kanalisations-Nachkontrolle der Q.___ 
AG vom 30. Mai 2020). 
 
3.5 
Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt, 
dass für den vorliegenden Anschluss des häuslichen Abwassers an 
die öffentliche Kanalisation nebst der Anschlussbewilligung gemäss 
Art. 11 Abs. 1 AbwasserR keine zusätzliche Baubewilligung nach 
Art. 135 ff. PBG nötig ist. 
 
4. 
 
Die Rekurrentin wendet sodann ein, das Mitbenützungsrecht an der 
privaten Leitung hätte verfügt werden müssen, was vorliegend nicht 
der Fall sei. 
 
4.1 
Nach Art. 6 AbwasserR kann der Gemeinderat den Inhaber ei-
ner Abwasseranlage verpflichten, die Mitbenützung zu gestatten. Die 
Übernahme privater Abwasserleitungen durch die Gemeinde richtet 
sich nach den Bestimmungen des Enteignungsgesetzes (sGS 735.1). 
Nachdem die Leitung bereits von der vormaligen Schreinerei auf dem 
Baugrundstück genutzt wurde, ist fraglich, ob die Vorinstanz die er-
neute Mitbenützung hätte verfügen müssen. Diese Frage stellte sich 
jedoch erst, wenn klar ist, dass es sich tatsächlich um eine private Ab-
wasserleitung handelt. 
 
4.2 
Die Abgrenzung zwischen privaten und öffentlichen Abwasser-
leitungen ist eine Frage des öffentlichen Rechts. Das Vollzugsgesetz 
zur eidgenössischen Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2; ab-
gekürzt GSchVG) hält in Art. 14 Bst. a fest, dass die Erstellung und 
der Betrieb öffentlicher Kanalisationen und zentraler Abwasserreini-
gungsanlagen von der politischen Gemeinde durch Reglement gere-
gelt werden. Das GSchVG verwendet die Begriffe öffentliche und pri-
vate Abwasseranlage (vgl. Art. 7, 9 und 15 GSchVG), enthält aber 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 10/13 
 
keine Definition dieser Begriffe und keine Kriterien für die Abgrenzung 
öffentlicher und privater Abwasseranlagen. Nach Art. 11 Abs. 2 des 
Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (SR 814.20; abge-
kürzt GSchG) umfasst der Bereich öffentlicher Kanalisationen die 
Bauzonen (Bst. a), weitere Gebiete, sobald für sie eine Kanalisation 
erstellt worden ist (Bst. b), und weitere Gebiete, in welchen der An-
schluss an die Kanalisation zweckmässig und zumutbar ist (Bst. c). 
Diese Bestimmung regelt den Grundsatz, dass Bauzonen durch öf-
fentliche Kanalisationen zu erschliessen sind (BDE Nr. 103/2020 vom 
28. Oktober 2020 Erw. 2.1). 
 
4.3 
Kanalisationsanlagen sind Teil der Erschliessung von Bauland 
bzw. von überbauten Grundstücken. Der Begriff der Erschliessung 
wird nicht nur im Raumplanungs- und im Umweltrecht, sondern auch 
im Bereich des eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförde-
rungsgesetzes (SR 843; abgekürzt WEG) einheitlich verwendet. Die 
Bestimmungen des WEG sind daher bei der Beurteilung der Frage, ob 
Teile einer Kanalisation den öffentlichen Erschliessungsanlagen oder 
der privaten grundstücksinternen Erschliessung angehören, ebenfalls 
heranzuziehen (VerwGE B 2007/62 vom 19. September 2007 
Erw. 2.5.3 mit Hinweisen). Art. 4 WEG definiert die Begriffe der Grob-
erschliessung und der Feinerschliessung. Nach Art. 4 Abs. 1 WEG 
umfasst die Groberschliessung die Versorgung mit den Hauptsträngen 
der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversor-
gungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmit-
telbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Die Feinerschliessung 
umfasst den Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Haupt-
stränge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von öffentlich zu-
gänglichen Quartierstrassen und öffentlichen Leitungen. Art. 5 WEG 
regelt die Erschliessungspflicht und bestimmt in Abs. 1, dass die Grob- 
und Feinerschliessung bedarfsgerecht in angemessenen Etappen 
durchzuführen ist. Nach Art. 5 Abs. 2 WEG bezeichnet das kantonale 
Recht die für die Erschliessung verantwortlichen öffentlich-rechtlichen 
Körperschaften. Es kann die Feinerschliessung den Eigentümern 
überbinden und hat in diesem Fall die Ersatzvornahme durch die öf-
fentlich-rechtlichen Körperschaften vorzusehen. 
 
4.4 
Aus diesen Bestimmungen folgt, dass auch die Feinerschlies-
sung grundsätzlich Sache des Gemeinwesens ist bzw. von der Er-
schliessungspflicht des Gemeinwesens umfasst wird. Daran ändert 
der Umstand nichts, dass das Gemeinwesen die entsprechenden Kos-
ten den Grundeigentümern überbinden kann (Art. 6 Abs. 2 WEG; 
Art. 15 ff. GSchVG). All das lässt es sachgerecht erscheinen, auch die 
Feinerschliessung mit den Anschlussleitungen an die Hauptstränge 
der Abwasseranlagen der öffentlichen Kanalisation zuzuordnen. Dem-
zufolge ist eine Sammelleitung, die das Abwasser von zwei oder meh-
reren Hausanschlussleitungen aufnimmt oder die durch das Grund-
stück eines Dritten verläuft, ohne dass hierfür privatrechtliche Durch-
leitungsrechte vereinbart wurden, nicht Teil einer privaten Abwasser-
anlage im Sinn von Art. 5 Bst. a AbwasserR, sondern Teil der öffentli-
chen Kanalisation (BDE Nr. 103/2020 vom 28. Oktober 2020 Erw. 5.2; 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 11/13 
 
vgl. dazu auch VerwGE B 2007/62 vom 19. September 2007 
Erw. 2.5.3). 
 
4.5 
Die Praxis, eine Feinerschliessungsanlage grundsätzlich als Sa-
che des Gemeinwesens zu betrachten, ist im Übrigen auch aus raum-
planungsrechtlicher Sicht von grosser Bedeutung: Im Gegensatz zum 
Bau privater Leitungen, die der Zustimmung davon belasteter Grund-
eigentümer unterliegt, kann eine öffentliche Feinerschliessungsanlage 
nach Art. 23 Abs. 1 Bst. c Ziff. 1 PBG und damit als (Sonder-)Nut-
zungsplan im Sinn von Art. 14 Abs. 1 RPG im Planverfahren – also 
auch gegen den Willen belasteter Grundeigentümer – von den der Er-
schliessungspflicht unterliegenden Gemeinden geplant, erlassen und 
gebaut werden. Das ist namentlich in der heutigen Zeit, in der die 
raumplanerischen Grundsätze von Art. 1 Abs. 2 Bst. abis und Art. 3 Abs. 
3 Bst. abis RPG eine Siedlungsentwicklung nach innen verlangen, von 
grosser Wichtigkeit. Die Gemeinden sind nur so in der Position, ent- 
und versorgungsmässig nicht erschlossene Grundstücke durch den 
Bau öffentlicher Erschliessungsleitungen fein zu erschliessen und da-
mit einer Überbauung zugänglich zu machen. Es besteht somit ein er-
hebliches öffentliches Interesse der Gemeinden, solche Leitungen im 
Planverfahren planen und erstellen zu können; das wiederum setzt al-
lerdings voraus, dass es sich beim Bau einer solchen Erschliessungs-
anlage um eine öffentliche und nicht um eine private Hauserschlies-
sung handelt. 
 
4.6 
Über die bis anhin privat geltende Abwasserleitung auf dem 
Grundstück Nr. 002 der Rekurrentin sind die Hausanschlüsse der 
neun Reiheneinfamilienhäuser auf dem Grundstück Nr. 001 sowie die 
Liegenschaft auf dem Nachbargrundstück Nr. 187B an die öffentliche 
Kanalisation angeschlossen. 
 
Damit nimmt die Sammelleitung, die von den Grundstücken Nrn. 001 
und 187B über das Grundstück Nr. 002 in die öffentliche Kanalisation 
auf dem Grundstück Nr. 184B führt, Abwasser von insgesamt zehn 
Hausanschlussleitungen bzw. zwei verschiedenen Grundstücken auf. 
Damit ist sie Teil der öffentlichen Kanalisation und zwar unabhängig 
davon, ob dafür privatrechtliche Durchleitungsrechte fehlen. Sie wird 
deshalb in Anwendung von Art. 4 f. des AbwasserR vom Gemeinderat 
in den Generellen Entwässerungsplan (GEP) als öffentliche Leitung 
aufzunehmen sein, womit es sich erübrigt, die Rekurrentin nach Art. 6 
Abs. 1 AbwasserR zur Mitbenützung der Leitung zu verpflichten. Ne-
benbei gesagt entsteht der Rekurrentin dadurch insofern keinen Scha-
den, als sie bei geänderten Verhältnissen, namentlich, wenn sie das 
Grundstück Nr. 002 überbauen will, eine ihrer Interessen entspre-
chende Verlegung der Leitung verlangen kann (Art. 693 Abs. 1 ZGB). 
Dabei sind die Verlegungskosten in der Regel von der politischen Ge-
meinde zu tragen (Art. 693 Abs. 2 ZGB). Wie es vorliegend sein wird, 
zumal die Rekurrentin die bewilligte, offenbar von ihr verlangte Linien-
führung entlang der nördlichen Grundstücksgrenze nachträglich zivil-
rechtlich boykottiert hat, ist vorliegend nicht zu entscheiden. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 12/13 
 
5. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass auf den Rekurs bezüglich der 
Rüge der fehlenden strassenmässigen Erschliessung nicht einzutre-
ten ist. Bezüglich des geltend gemachten Baustopps ist der Rekurs als 
gegenstandslos von der Geschäftsliste des Bau- und Umweltdeparte-
mentes abzuschreiben. Die abweichend vom bewilligten Kanalisati-
onsplan erstellte Abwasserleitung auf dem Baugrundstück selbst ist 
nicht baubewilligungspflichtig. Das Gleiche gilt mangels bewilligungs-
pflichtiger Nutzungsänderung für die Weiternutzung der bereits beste-
henden Leitung auf dem Nachbargrundstück Nr. 002. Damit erweist 
sich der Rekurs gegen die entsprechende Feststellungsverfügung der 
Vorinstanz als unbegründet und ist abzuweisen. Da die gesamte Lei-
tung ab dem Pumpschacht auf dem Baugrundstück Nr. 001 Teil der 
öffentlichen Kanalisation ist, wird die Vorinstanz diese im GEP aufzu-
nehmen haben. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten der Rekurrentin zu überbinden. 
 
6.2 
Der von der Rekurrentin bzw. ihrem Rechtsvertreter am 10. Juli 
2020 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 
 
7. 
 
Die Rekurrentin und die Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz 
der ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
 
Die Rekursgegner obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zu-
dem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die 
den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich 
Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). 
Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung 
in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung 
(sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von 
von der Rekurrentin zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zu-
sprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese nicht hinzu-
gerechnet (Art. 29 HonO). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2022), Seite 13/13 
 
7.3 
Da die Rekurrentin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
 
Entscheid 
1. 
 
Der Rekurs von A.___ wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten 
werden kann und er nicht gegenstandslos geworden ist. 
 
2. 
 
a) 
A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Der am 6. Juli 2020 von Dr. David Brunner, St.Gallen, geleistete 
Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren der Stockwerk- bzw. Miteigentümergemeinschaft 
des Grundstücks Nr. 001, Grundbuch Z.___, bestehend aus 
- B.___ 
- C.___ 
- D.___ 
- E.___ 
- F.___ 
- G.___ 
- H.___ 
- I.___ 
- J.___ 
- K.___ 
 
um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. A.___ ent-
schädigt sie ingesamt mit Fr. 2'750.–. 
 
b) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin