sg_publikationen · I/2-2006/31 · 2007-03-19 · de


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St.Galler Gerichte
Fall-Nr.:
I/2-2006/31
Stelle:
Verwaltungsrekurskommission
Rubrik:
Abgaben und öffentliche Dienstpflichten
Publikationsdatum: 19.03.2007
Entscheiddatum:
19.03.2007
Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 19.03.2007
Art. 15, 20 und 21 GschVG (sGS 752.2). Die Vorzugslast kann nach dem 
Zeitwert der Gebäude bemessen werden. Besondere Verhältnisse sind bei 
der Bemessung des Kanalisationsanschlussbeitrages für einen Industrie- 
und Gewerbebetrieb nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Vergleich zu 
anderen gleichartigen Betrieben erhebliche Abweichungen aufweisen 
(Verwaltungsrekurskommission, 19. April 2007, I/2-2006/31).
Zeitwert der Gebäude bemessen werden. Besondere Verhältnisse sind bei der 
Bemessung des Kanalisationsanschlussbeitrages für einen Industrie- und 
Gewerbebetrieb nur dann zu berücksichtigen, wenn sie im Vergleich zu anderen 
gleichartigen Betrieben erhebliche Abweichungen aufweisen 
(Verwaltungsrekurskommission, 19. April 2007, I/2-2006/31).
Präsident Ralph Steppacher, Mitglieder Verena Koller und Rudolf Lippuner; 
Gerichtsschreiber Thomas Scherrer
In Sachen
XY AG Z,
Rekurrentin,
vertreten durch 
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gegen
Stadtrat Z,  
Vorinstanz,
betreffend
Kanalisationsanschlussbeitrag (Mehrwertbeitrag Abwasser)
Sachverhalt:
A.- Die XY AG Z bezweckt die Fabrikation und die Montage von Isolierglas sowie den 
Handel mit und die Verarbeitung von Flachglas aller Art. Sie ist Eigentümerin des 
Grundstückes Nr. .... an der G-strasse in Z mit einer Fläche von 14'875 m und dem 
Werkgebäude Vers.-Nr. .... Das Gebäude mit einem umbauten Raum von 132'653 m
wurde in zwei Etappen erstellt, für welche die Baubewilligungen am 22. November 
1999 bzw. am 17. Januar 2001 und die Bewilligungen für den Anschluss an die 
Kanalisation am 13. Dezember 1999 bzw. am 22. Februar 2001 erteilt wurden. Die 
Anschlüsse erfolgten im Januar 2000 bzw. im Mai 2001, die Schlussabnahme des 
gesamten Gebäudes am 20. März 2002. Mit Schätzung vom 12. Februar 2003 wurden 
der Neu- und der Zeitwert des Werkgebäudes auf Fr. 17'776'000.-- geschätzt.
B.- Mit Rechnung Nr. ... wurde die XY AG Z vom Tiefbauamt der Stadt Z für das 
Grundstück Nr. ... mit dem Werkgebäude Vers.-Nr. ... am 31. März 2003 mit einem 
Kanalisationsanschlussbeitrag von Fr. 439'920.45 (2,3 % des Zeitwertes von 
Fr. 17'776'000.-- zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer) veranlagt. Dagegen erhob die XY 
AG Z am 11. April 2003 Einsprache, an der sie auch nach einer schriftlichen 
Erläuterung der Rechnung durch das Tiefbauamt vom 15. April 2003 festhielt. Nach 
einer Besprechung zwischen dem Geschäftsführer der XY AG Z einerseits und dem 
Stadtpräsidenten und dem Stadtschreiber von Z anderseits, die am 18. Juni 2003 
stattgefunden hatte, legte die XY AG Z am 30. Juli 2003 einen Vorschlag zur Erledigung 
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der Einsprache vor. Sie erklärte sich bereit, auf den Gesamtbaukosten von 
Fr. 10'823'743.60 gemäss Kostenkontrolle per 18. Juni 2003 einen Anschlussbeitrag 
von 1 %, d.h. Fr. 108'240.--, zuzüglich 7,6 % Mehrwertsteuer, d.h. insgesamt 
Fr. 116'466.25 zu bezahlen.
Am 26. April 2005 fand in der Angelegenheit eine weitere Besprechung zwischen dem 
Geschäftsführer der XY AG und dem Stadtpräsidenten von Z statt. Am 22. August 2005 
ergänzte der von der XY AG Z mittlerweile beigezogene Rechtsvertreter die Einsprache 
und beantragte eine Veranlagung entsprechend dem Vorschlag vom 30. Juli 2003. Mit 
Beschluss vom 16. August 2006 wies der Stadtrat Z die Einsprache unter Verzicht auf 
die Erhebung einer Entscheidgebühr ab.
C.- Gegen den am 21. August 2006 versandten und am 23. August 2006 eröffneten 
Einsprache-Entscheid erhob die XY AG Z durch ihren Vertreter mit Eingabe vom 6. 
September 2006 und Ergänzung vom 29. September 2006 Rekurs bei der 
Verwaltungsrekurskommission mit dem Antrag, unter Kosten- und 
Entschädigungsfolge seien der angefochtene Einsprache-Entscheid vom 16. August 
2006 und die Rechnung vom 31. März 2003 aufzuheben und ein Mehrwertbeitrag von 
10 ‰ der Gebäudeerstellungskosten zu erheben.
Mit Vernehmlassung vom 26. Oktober 2006 beantragte die Vorinstanz die Abweisung 
des Rekurses. Dazu nahm der Vertreter der Rekurrentin mit zusätzlicher Eingabe vom 
15. November 2006 Stellung. Zur Entscheidfindung wurden beim Tiefbauamt der Stadt 
Z zusätzliche Abklärungen getroffen, deren Ergebnisse den Verfahrensbeteiligten am 
21. März 2007 zur Kenntnis gebracht wurden.
Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung ihrer Anträge wird, 
soweit zulässig und notwendig, in den Erwägungen eingegangen.
Erwägungen:
1.- Die Eintretensvoraussetzungen sind von Amtes wegen zu prüfen. Die 
Verwaltungsrekurskommission ist zum Sachentscheid zuständig. Die Befugnis zur 
Rekurserhebung ist gegeben. Der Rekurs vom 6. September 2006 ist rechtzeitig 
eingereicht worden. Er erfüllt zusammen mit der Ergänzung vom 29. September 2006 
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in formeller und inhaltlicher Hinsicht die gesetzlichen Anforderungen (Art. 41 lit. f Ziff. 4, 
45, 47 und 48 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, abgekürzt: 
VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.
2.- Abweichend vom Grundsatz des einfachen Schriftenwechsels im Rekursverfahren 
erweist sich die zusätzliche Eingabe der Rekurrentin vom 15. November 2006, mit der 
zum erstmals in der Vernehmlassung vorgebrachten Argument der Vorinstanz, im 
geschätzten Neu- und Zeitwert seien die Kosten der Anlagen nicht enthalten, Stellung 
genommen wird, zur Wahrung des Anspruchs auf rechtliches Gehörs als zulässig (vgl. 
Art. 53 Abs. 1 VRP; Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St. Gallen, 
St. Gallen 2003, Rz. 952 ff.).
3.- Im Rekurs ist die Höhe des von der Rekurrentin für das Grundstück Nr. ... mit dem 
Werkgebäude Vers.-Nr. ... geschuldeten einmaligen Beitrags für den Anschluss an die 
Kanalisation gemäss Art. 48 des Abwasserreglements der Stadt Z vom 5. Dezember 
1984 (nachfolgend: Abwasserreglement) umstritten. Dabei ist zunächst festzustellen, 
ob die gesetzlichen Grundlagen für die Abgabeerhebung in formeller Hinsicht genügen 
(vgl. dazu nachfolgend E. 4). Anschliessend ist zu klären, ob die Anwendung der 
reglementarisch vorgesehenen Bemessungsgrundlagen zu einer Verletzung 
übergeordneten Rechts führt (vgl. dazu nachfolgend E. 5).
4.- Beim umstrittenen Anschlussbeitrag handelt es sich um eine Vorzugslast, deren 
Erhebung eine ausreichende gesetzliche Grundlage voraussetzt.
a) Öffentliche Abgaben bedürfen jedenfalls einer gesetzlichen Grundlage. Der 
Gesetzgeber hat Subjekt, Objekt und Bemessungsgrundlage der Abgabe in einem 
formellen Gesetz zu verankern. Kommunale Erlasse sind einem formellen Gesetz 
gleichgestellt, wenn sie von der nach dem kantonalen Recht ermächtigten 
Gemeindelegislative beschlossen wurden oder wenn der Erlass der 
Gemeindeexekutive dem obligatorischen oder fakultativen Referendum unterstand. 
Eine Blankodelegation an die Gemeindeexekutive zur Festsetzung von öffentlichen 
Abgaben vermag dem Erfordernis der gesetzlichen Grundlage nicht zu genügen. Weder 
das Kostendeckungs- noch das Äquivalenzprinzip vermögen eine wirksame 
Begrenzung der Gebühren und Beiträge sicherzustellen, wo es um die Finanzierung 
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von kommunalen Ver- und Entsorgungsanlagen mit offenem Benützerkreis und nicht 
klar abgrenzbaren Kosten geht (vgl. BGE 120 Ia 265 und GVP 1995 Nr. 17).
Das st. gallische Recht stellt an die gesetzlichen Grundlagen eines Beitrages noch 
strengere Anforderungen, indem diese im Gegensatz zu den Gebühren umfassend im 
formellen Gesetz zu regeln sind, d.h. eine Delegation der Bestimmung der absoluten 
Höhe der Abgabe bzw. der für deren Berechnung massgeblichen Ansätze an die 
vollziehende Behörde nicht zulässig ist (Art. 36 lit. a GG; H.R. Arta, Die 
Zuständigkeitsordnung nach dem st. gallischen Gemeindegesetz in der politischen 
Gemeinde mit Bürgerversammlung, Diss. St. Gallen 1990, S. 82 ff.; GVP 1992 Nr. 9).
b) Sowohl das Bundesrecht als auch das kantonale Recht enthalten Regelungen zum 
Gewässerschutz und dessen Finanzierung.
Verschmutztes Abwasser muss behandelt werden. Man darf es nur mit Bewilligung der 
kantonalen Behörde in ein Gewässer einleiten oder versickern lassen (Art. 7 Abs. 1 des 
Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer; SR 814.20, abgekürzt: GSchG). Im 
Bereich öffentlicher Kanalisationen muss es in die Kanalisation eingeleitet werden (Art. 
11 Abs. 1 GSchG). Der Bereich öffentlicher Kanalisationen umfasst nach Art. 11 Abs. 2 
GSchG die Bauzonen (lit. a), weitere Gebiete, sobald für sie eine Kanalisation erstellt 
worden ist (lit. b), sowie Gebiete, in welchen der Anschluss an die Kanalisation 
zweckmässig und zumutbar ist (lit. c). Nicht verschmutztes Abwasser ist nach den 
Anordnungen der kantonalen Behörde versickern zu lassen. Erlauben die örtlichen 
Verhältnisse dies nicht, so kann es mit Bewilligung der kantonalen Behörde in ein 
oberirdisches Gewässer eingeleitet werden (Art. 7 Abs. 2 GSchG). Art. 45 GSchG 
bestimmt, dass die Kantone das Gesetz vollziehen und die erforderlichen Vorschriften 
erlassen, soweit nicht besondere Vollzugskompetenzen des Bundes betroffen sind. 
Über die Art und Weise der Finanzierung enthielt das eidgenössische 
Gewässerschutzgesetz beim Erlass am 24. Januar 1991 keine besonderen 
Vorschriften. Am 1. November 1997 trat jedoch Art. 60a GSchG in Kraft, der das 
Verursacherprinzip bei der Abgabenerhebung verankert. Gemäss Art. 60a Abs. 1 
GSchG werden bei der Ausgestaltung der Abgaben insbesondere die Art und die 
Menge des erzeugten Abwassers (lit. a), die zur Substanzerhaltung der Anlagen 
erforderlichen Abschreibungen (lit. b), die Zinsen (lit. c) und der geplante 
Investitionsbedarf für Unterhalt, Sanierung und Ersatz, für Anpassungen an gesetzliche 
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Anforderungen sowie für betriebliche Optimierungen (lit. d) berücksichtigt. Im Übrigen 
wird die Abgabenerhebung ausschliesslich durch kantonales und kommunales Recht 
geregelt (vgl. BGE 112 Ib 235 ff.).
Art. 15 des st. gallischen Vollzugsgesetzes zur eidgenössischen 
Gewässerschutzgesetzgebung (sGS 752.2, abgekürzt: GSchVG) verpflichtet die 
politische Gemeinde zur Erhebung von Abgaben für Erstellung und Betrieb von 
Abwasseranlagen. Art. 16 bis 19 GSchVG regeln die Gebühren, während in Art. 20 und 
21 GSchVG die Beiträge verankert sind. Nach Art. 20 Abs. 1 GSchVG kann die 
politische Gemeinde Beiträge von den Grundeigentümern des Einzugsgebietes 
erheben. Die besonderen Verhältnisse bei den einzelnen Grundstücken können im 
Rahmen der Bemessung nach Art. 21 GSchVG berücksichtigt werden. Als allgemeine 
Regel und als Ausfluss des Verursacherprinzips enthält Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes 
über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz; sGS 731.1, 
abgekürzt: BauG) die Verpflichtung, dass die Gemeinden vom Grundeigentümer im 
Rahmen des ihm zukommenden Sondervorteils Beiträge an die Erschliessung 
verlangen. Diese Vorschrift ist nicht auf eine bestimmte Art von Erschliessungswerken 
beschränkt. Art. 20 Abs. 1 GSchVG ist deshalb nicht als blosse Ermächtigung, sondern 
als Verpflichtung zur Beitragserhebung zu interpretieren. Bereits vor Erlass des 
GSchVG waren die politischen Gemeinden gestützt auf Art. 13 und 14 des 
Einführungsgesetzes zum eidgenössischen Gewässerschutzgesetz (in der bis zum 
28. Februar 1997 gültigen Fassung, nGS 14-106) verpflichtet, von den 
Grundeigentümern des Einzugsgebietes Beiträge zu erheben (GVP 1998 Nr. 32). 
Gemäss Art. 21 Abs. 1 GSchVG können die Beiträge nach der Fläche oder dem Wert 
des im Einzugsgebiet gelegenen Bodens (lit. a), dem Wert der im Einzugsgebiet 
gelegenen Bauten und Anlagen (lit. b) und besonderen Vorteilen für den 
Grundeigentümer (lit. c) bemessen werden. Die Bemessungsgrundlagen können 
miteinander verbunden werden (Art. 21 Abs. 2 GSchVG). Die Höhe der Beiträge für 
Bauten und Anlagen mit ausserordentlich grossem oder kleinem Abwasseranfall oder 
frachtmässiger Belastung kann besonders geregelt werden (Art. 21 Abs. 3 GSchVG).
Das Abwasserreglement der Stadt Z sieht in Art. 43 Abs. 1 die Finanzierung der Kosten 
für Bau, Betrieb und Unterhalt der öffentlichen Abwasseranlagen durch einmalige 
Mehrwertbeiträge der Grundeigentümer (lit. a), jährlich wiederkehrende Gebühren der 
Grundeigentümer oder Verursacher (lit. b) sowie Abgeltungen von Bund und Kanton (lit. 
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c) und aus dem Stadthaushalt für Fremdwasser (lit. d) vor. Als einmalige 
Mehrwertbeiträge werden von den Grundeigentümern ein Anschluss- sowie ein 
Flächenbeitrag erhoben (Art. 45 Abwasserreglement). Der Anschlussbeitrag wird für 
Bauten und Anlagen, aus denen Abwasser in die öffentliche Kanalisation gelangt, 
erhoben (Art. 46 Abs. 1 Abwasserreglement). Er beträgt 23 Promille des Zeitwertes 
sämtlicher Bauten und Anlagen, wobei der gemäss Gesetz über die 
Gebäudeversicherung ermittelte Zeitwert bei Beginn der Zahlungspflicht massgebend 
ist. Für Bauten und Anlagen, die keinen Zeitwert aufweisen, z.B. Schwimmbassins, ist 
der Beitrag aufgrund der Erstellungskosten zu berechnen (Art. 47 Abs. 2 und 3 
Abwasserreglement). Bei Gewerbe- und Industriebetrieben, die im Vergleich zum 
Zeitwert einen ausserordentlich hohen oder ausserordentlich niedrigen mengen- oder 
schmutzwertmässigen Abwasseranfall aufweisen, ist der Anschlussbeitrag gemäss Art. 
48 Abwasserreglement im Einzelfall von der Tiefbaukommission aufgrund der 
besonderen Verhältnisse angemessen zu erhöhen oder herabzusetzen. Der Beitrag soll 
einerseits dem erzielten Vorteil entsprechen und anderseits in einem angemessenen 
Verhältnis zu den Aufwendungen für die öffentlichen Abwasseranlagen stehen. Die 
Tiefbaukommission ist zudem entsprechend Art. 59
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befugt, Beiträge und Gebühren in Ausnahmefällen besonderen Verhältnissen 
anzupassen. Dabei sind die dem Grundeigentum aus den Abwasseranlagen 
erwachsenden Vorteile und die Belastung der öffentlichen Abwasseranlagen durch die 
in Frage kommenden Bauten und Anlagen zu berücksichtigen. Gemäss Art. 60 Abs. 2 
Abwasserreglement bedürfen Ausnahmen bei der Festsetzung von Beiträgen und 
Gebühren der Zustimmung des Stadtrates.
c) Im Rekurs wird zu Recht nicht bestritten, dass das Abwasserreglement der Stadt Z, 
das von der Exekutive am 5. Dezember 1984 beschlossen, ab dem 25. Januar 1985 
dem fakultativen Referendum unterstellt sowie am 11. April 1985 vom Baudepartement 
des Kantons St. Gallen genehmigt wurde, die Anforderungen an die Erhebung von 
einmaligen Beiträgen in formeller Hinsicht erfüllt.
5.- In materieller Hinsicht sind sich die Rekursbeteiligten zu Recht einig, dass die 
Erstellung des Werkgebäudes und dessen Anschluss an die öffentlichen 
Abwasseranlagen im Januar 2000 und im Mai 2001 die Pflicht zur Leistung eines 
Mehrwertbeitrages auslöst. Ebenso ist unbestritten, dass die reglementarischen 
Bestimmungen bezüglich der vorgesehenen Bemessungskriterien grundsätzlich dem 
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übergeordneten Recht nicht widersprechen (vgl. dazu oben E. 4b). Umstritten sind 
hingegen die Bemessungsgrundlage (vgl. dazu nachfolgend E. 5a), der anwendbare 
Satz bei Berücksichtigung der für Gewerbe- und Industriebetriebe geltenden 
besonderen Bestimmung des Art. 48 Abwasserreglement (vgl. dazu nachfolgend E. 5b) 
und die Verletzung des Kostendeckungsprinzips (vgl. dazu nachfolgend E. 5c).
a) aa) Im Rekurs wird bezüglich der Bemessungsgrundlage vorgebracht, die 
Erstellungskosten für das Gebäude beliefen sich gemäss Kostenkontrolle des 
Gesamtprojektes per 18. Juni 2003 auf Fr. 10'823'743.60. Im am 12. Februar 2003 
ermittelten Schätzwert von Fr. 17'776'000.-- seien die Erstellungskosten für die teuren 
Produktions- und Krananlagen, die nach den Bestimmungen über die 
Gebäudeversicherung zu versichern seien, von rund Fr. 6'000'000.-- enthalten. Dem 
hält die Vorinstanz entgegen, Produktions- und Krananlagen seien gemäss 
Zuteilungstabelle der Gebäudeversicherungsanstalt Fahrhabe und in der 
Gebäudeschätzung und damit im Schätzwert nicht enthalten. Die Gebäudeschätzung 
sei nicht angefochten worden. Dazu führt die Rekurrentin aus, der 
Gebäudeversicherungswert sei in casu auch dann keine angemessene Basis für die 
Festlegung des Anschlussbeitrages, wenn die Krananlagen als Fahrhabe zu 
qualifizieren wären. Auch ein nach Kubatur geschätzter Gebäudewert, der die 
Erstellungskosten um ca. 70 % übersteige, könne nicht geeignet sein, eine vernünftige 
Relation zum Sondervorteil des Kanalisationsanschlusses darzustellen.
Mit der Erhebung eines Kanalisationsanschlussbeitrages wird der dem 
Grundeigentümer mit dem Anschluss an die Kanalisations- und Kläranlage entstehende 
Sondervorteil abgegolten. Dieser bezieht sich auf die jederzeit gesicherte schadlose 
Ableitung und Reinigung des auf dem Grundstück anfallenden Schmutzwassers wie 
auch der gewährleisteten Ableitung des Meteorwassers. Nach der ständigen 
Rechtsprechung des st. gallischen Verwaltungsgerichts stellt der Zeitwert ein 
taugliches Kriterium zur Ermittlung dieses Vorteils dar, da es sich dabei um einen 
zuverlässigen Massstab für den Wert des Gebäudes und damit auch für den Vorteil 
handelt, der dem Grundeigentümer aus der Erstellung einer Kanalisation oder aus dem 
Bau einer Abwasserreinigungsanlage erwächst. An diesen Grundsätzen ändert auch 
das in Art. 60a GSchG verankerte Verursacherprinzip nichts (vgl. VerwGE vom 21. 
Oktober 2003 in Sachen A.S., E. 3b mit Hinweis unter anderem auf GVP 1988 Nr. 33). 
Diese Rechtsprechung steht im Einklang mit jener des Bundesgerichts, nach welcher 
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der Brandversicherungswert eine geeignete Bemessungsgrundlage bilden kann, wenn 
es um die Erhebung einer Anschlussgebühr oder einer anderen einmaligen Abgabe 
geht (vgl. VerwGE vom 23. April 2004 in Sachen H. S., E. 2d/aa mit Hinweis auf BGE 
128 I 53 und BGE vom 13. Dezember 2002, 2P.130/2002).
Art. 21 Abs. 1 GSchVG spricht vom "Wert" der Gebäude und Anlagen als 
Bemessungsgrundlage. Die Bestimmung übernahm die frühere Regelung in Art. 14 des 
Einführungsgesetzes zum eidgenössischen Gewässerschutzgesetz (nGS 9 S. 737, nGS 
14-106, sGS 752.1, abgekürzt: EG zum GSchG; Botschaft, in: ABl 1995 S. 552), die 
ihrerseits weitgehend die bisherige Regelung aus dem Einführungsgesetz zum 
Bundesgesetz über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigung vom 23. 
Dezember 1957 (nGS 1 S. 148) übernahm (vgl. Botschaft, in: ABl 1973 S. 508). Gemäss 
Art. 47 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit Art. 47 Abs. 2 des Abwasserreglements wird der 
Anschlussbeitrag nach dem gemäss Gesetz über die Gebäudeversicherung ermittelten 
Zeitwert bei Beginn der Zahlungspflicht bemessen. Für den Anschlussbeitrag beginnt 
die Zahlungspflicht mit der Fertigstellung der Bauten und Anlagen bzw. der 
technischen Möglichkeit des Anschlusses an das Kanalisationsnetz (vgl. Art. 52 
Abwasserreglement).
Gemäss Art. 14 Abs. 1 des Gesetzes über die Gebäudeversicherung (sGS 873.1, 
abgekürzt: GVG) sind im Schätzungsverfahren der Neuwert, der Zeitwert und der 
Verkehrswert des versicherten Gebäudes zu schätzen. Als Neuwert gilt der 
Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes zur Zeit der 
Schätzung erforderlich wäre. Als Zeitwert gilt der Neuwert unter Abzug der seit der 
Erstellung infolge Alters, Abnützung oder anderer Gründe eingetretenen 
Wertverminderung (Art. 14 Abs. 2 und 3 GVG). Im Zeitpunkt der Neuerstellung eines 
Gebäudes entspricht der Zeitwert regelmässig dem Neuwert. Gemäss Art. 12 Abs. 1 
der Verordnung zum GVG (sGS 873.11, abgekürzt: VV zum GVG) werden mit dem 
gewerblichen und industriellen Gebäude Einrichtungen baulicher Art versichert, soweit 
sie die Voraussetzungen nach Art. 11 Abs. 1 lit. b der Verordnung erfüllen, d.h. soweit 
sie eine dem Gebäude ähnliche Dauerhaftigkeit aufweisen und so im Gebäude 
eingebaut, eingemauert oder untermauert sind, dass sie ohne erhebliche Werteinbusse 
oder ohne wesentliche Gebäudebeschädigung nicht entfernt werden können. Nicht 
versichert werden bei gewerblichen und industriellen Gebäuden gemäss Art. 12 Abs. 2 
VV zum GVG rein betriebliche Einrichtungen, einschliesslich der dafür unabdingbaren 
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baulichen Vorkehren wie Fundamente oder Sockel, wenn diese mit den betrieblichen 
Einrichtungen ein zusammenhängendes Ganzes bilden. Dabei ist die Einbauart 
unerheblich.
Grundlage für die Bemessung des Mehrwertbeitrages bildet damit der Zeitwert der von 
der Gebäudeversicherung erfassten Gebäude und Anlagen. Massgebend ist 
dementsprechend die amtliche Grundstückschätzung. Der Eigentümer kann nicht nur 
die ordentlichen Rechtsmittel gegen die betreffende Schätzung ergreifen, sondern auch 
jederzeit eine Neubeurteilung beantragen (vgl. Art. 6 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die 
Durchführung der Grundstückschätzung; sGS 814.1, abgekürzt: GGS), für die er nur 
dann eine Gebühr entrichtet, wenn die Neubeurteilung keine Änderung der Schätzung 
ergibt (vgl. Art. 12 Abs. 1 lit. c GGS).
In der amtlichen Schätzung vom 12. Februar 2003 wurde der Neuwert des Gebäudes 
auf Fr. 17'776'000.-- festgelegt. Grundlage dieser Schätzung war eine 
Baukostenabrechnung. Soweit im geschätzten Wert auch Betriebseinrichtungen 
enthalten sind, sind sie mitversichert. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass 
Kran- und Produktionsanlagen mitgeschätzt wurden, welche die Voraussetzungen für 
die Versicherung durch die Gebäudeversicherungsanstalt nicht erfüllen. Der zugrunde 
liegende Einheitspreis von Fr. 134.-- pro m liegt vielmehr am unteren Rand des für 
Grossgewerbe und Industrie anzunehmenden Rahmens von Baukosten zwischen 
Fr. 100.-- und Fr. 350.-- pro m . In der Bauklasse I, die eingeschossige Werk- und nicht 
unterkellerte Lagerhallen mit einer Raumhöhe von über fünf Metern in leichter 
Konstruktion ohne Heizung oder nur mit Luftheizapparaten umfasst, ist von Kosten 
zwischen Fr. 100.-- und Fr. 175.-- pro m auszugehen (vgl. Schweizerische Vereinigung 
kantonaler Grundstückbewertungsexperten/Schweizerische Schätzungsexperten-Kam- 
mer/Schweizerischer Verband der Immobilien-Treuhänder (Hrsg.), Schätzerhandbuch 
2000, S. 202). Dementsprechend verlangt der geschätzte Kubikmeterpreis nicht, zu 
prüfen, ob dem Zeitwert besondere Aufwendungen zugrunde liegen, die dazu führen, 
dass der Sondervorteil nicht mehr in einem angemessenen Verhältnis zur Höhe des 
Beitrags steht (vgl. dazu VerwGE vom 30. Oktober/20. November 2001 in Sachen H.R., 
E. 4c).
Die Schätzung wurde zudem unangefochten rechtskräftig, obwohl die Rekurrentin nun 
vorbringt, die tatsächlichen Erstellungskosten lägen rund 40 % unter dem geschätzten 
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Neuwert. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung geht es grundsätzlich 
nicht an, sich im Rahmen der Beitragserhebung für den Kanalisationsanschluss 
nachträglich auf die Fehlerhaftigkeit der rechtskräftigen Schätzung zu berufen (vgl. 
VerwGE vom 30. Oktober/20. November 2001 in Sachen H.R., E. 4c).
Dementsprechend ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz den 
Kanalisationsanschlussbeitrag nach dem geschätzten Zeitwert des Werkgebäudes von 
Fr. 17'776'000.-- bemessen hat.
b) Weiter ist zu prüfen, ob der Anschlussbeitrag im vorliegenden Fall aufgrund 
besonderer Verhältnisse herabzusetzen ist.
Gemäss Art. 48 Abs. 1 des Abwasserreglements ist bei Gewerbe- und 
Industriebetrieben, die im Vergleich zum Zeitwert einen ausserordentlich hohen oder 
ausserordentlich niedrigen mengen- oder schmutzwertmässigen Abwasseranfall 
aufweisen, der Anschlussbeitrag im Einzelfall von der Tiefbaukommission aufgrund der 
besonderen Verhältnisse angemessen zu erhöhen oder herabzusetzen. Der Beitrag soll 
einerseits dem erzielten Vorteil entsprechen und anderseits in einem angemessen 
Verhältnis zu den Aufwendungen für die öffentlichen Abwasseranlagen stehen (Abs. 2).
Das Verwaltungsgericht hat zu Sonderregelungen dieser Art festgehalten, es handle 
sich um Fälle, in denen die schematische Bemessung nach Einheitstarif zu einem 
offensichtlich unangemessenen Ergebnis führe, namentlich wenn durch den Anschluss 
an die Kanalisation lediglich ein Teil des Abwasserbereiches abgedeckt werde bzw. die 
Kanalisation gesamthaft ausserordentlich hoch oder niedrig belastet werde und dies in 
keinem vernünftigen Verhältnis zum Gebäudewert stehe (VerwGE vom 26. September 
1994 in Sachen J. und D. St.-F., S. 8). Bezüglich Industrie- und Gewerbebetrieben 
erwog es, dass es unter dem Gesichtspunkt der Rechtsgleichheit nicht angehe, solche 
Betriebe allgemein als Sonderfall zu verstehen. Ein Sonderfall könne nur dann in Frage 
kommen, wenn die Beitragsfestsetzung einen Betrieb betreffe, der im Vergleich zu 
anderen gleichartigen Betrieben besondere Verhältnisse aufweise (GVP 1992 Nr. 8 mit 
Hinweisen auf die nicht publizierte verwaltungsgerichtliche Praxis). Umfasst der 
Anschluss an die Kanalisation lediglich die Möglichkeit zur Ableitung des 
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Schmutzwassers, rechtfertigt sich die Annahme eines Sonderfalls und im Regelfall die 
Reduktion des Beitrages um einen Fünftel bis einen Drittel (vgl. VerwGE vom 30. 
Oktober/20. November 2001 in Sachen H.R., E. 4c).
Die Rekurrentin begründet den ausserordentlich niedrigen mengen- oder 
schmutzwertmässigen Abwasseranfall in erster Linie mit der Höhe des amtlichen 
Zeitwerts des Gebäudes, der auch teure Produktions- und Krananlagen umfasse. Wie 
bereits dargelegt, trifft diese Sicht der Rekurrentin nicht zu. Auch im Übrigen bestehen 
keine Anhaltspunkte dafür, dass der Abwasseranfall bei der Rekurrentin 
vergleichsweise gering ist. Vielmehr ist aus den im Rekurs geschilderten besonderen 
Massnahmen und dem Verbrauch von 50'000 bis 55'000 Liter pro Arbeitstag zu 
schliessen, dass Wasser eine bedeutende Funktion im rekurrentischen 
Produktionsbetrieb erfüllt. Die Angaben in der Rekursbegründung werden bestätigt 
durch den der Rekurrentin im Jahr 2005 insgesamt in Rechnung gestellten Bezug von 
12'631 m Wasser. Bei 240 Arbeitstagen ergibt sich ein täglicher Verbrauch von 52,63 
m . Dieser Verbrauch entspricht in etwa dem Tagesverbrauch von 400 bis 500 
Personen.
Die Rekurrentin macht zudem nicht geltend, dass sich ihr Wasserbedarf sowie die 
innerbetriebliche Ausgestaltung des Wasserkreislaufs und Vorbehandlung des 
Abwassers von anderen gleichartigen Betrieben derart unterscheidet, dass Menge und 
Schmutzgehalt des Abwassers die Anwendung der Ausnahmeregelung verlangen.
Im Rekurs wird hingegen geltend gemacht, es sei bereits ein Beitrag von Fr. 228'000.-- 
an ein Versickerungsbecken bezahlt worden. Die Vorinstanz bestreitet diese Leistung 
nicht. Das auf dem Grundstück der Rekurrentin anfallende Abwasser wird einerseits 
nach dem Trennsystem in die öffentliche Kanalisation geleitet, indem das verschmutzte 
Abwasser der Abwasserreinigungsanlage und das Platzwasser über einen 
Meteorwasserkanal dem Bach zugeführt werden. Anderseits gelangt das Dachwasser 
in einer von mehreren Grundeigentümern gemeinsam erstellten Anlage zur 
Versickerung. In einer Vereinbarung vom 23. Juni/5. Juli 2000 kamen die 
Rechtsvorgängerin der Rekurrentin und sieben weitere Grundeigentümer mit der 
politischen Gemeinde Z überein, für das Gebiet S eine rationelle und funktionsfähige 
Versickerungsanlage für das Dachwasser mit voraussichtlichen Kosten in der 
Grössenordnung von Fr. 1'200'000.-- zu erstellen (1. und 2. Etappe). Der vom 
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Gemeinderat Z am 19. April 2000 genehmigten Kostenverteiler ergab für das 
Grundstück Nr. ... eine Quote von 18,59 % oder rund Fr. 222'000.-- (vgl. act. 17/2, 1. 
und 2. Etappe). Selbst wenn die Dimensionierung der Kanalisation durch diese 
Versickerungsanlage nicht beeinflusst wurde und mit dem Anschlussbeitrag die 
Möglichkeit abgegolten wird, sämtliches auf dem Grundstück anfallendes Abwasser in 
die Kanalisation zu leiten, stellt sie doch ein wesentliches Element des 
Entsorgungskonzepts dar, das geeignet ist, die gemeindeeigenen Abwasseranlagen zu 
entlasten. Die Rekurrentin ist verpflichtet, das anfallende Dachwasser in der dafür 
vorgesehenen Anlage zur Versickerung zu bringen. Nur soweit diese Anlage ihre 
Funktion nicht erfüllen kann, werden die Anlagen der Gemeinde beansprucht, die 
zudem, indem das auf dem Platz anfallende Regenwasser einem Bach zugeleitet wird, 
dem gemäss Art. 7 Abs. 2 GSchG für nicht verschmutztes Abwasser geltenden 
Grundsatz der Versickerung nicht entsprechen. Damit rechtfertigt sich die Anwendung 
der Sonderfallnorm (vgl. dazu VerwGE vom 27. September 1989 in Sachen I. AG, E. 4; 
VRKE I/2 vom 28. Februar 2001 in Sachen H.P.R., E. 4d/cc; VRKE I/2 vom 26. Februar 
2004 in Sachen L. AG, E. 4c/cc e contrario).
Für das Grundstück Nr. ... der Rekurrentin ist im Zusammenhang mit der Ableitung des 
Dachwassers unbestrittenermassen bereits ein Beitrag von Fr. 228'000.-- geleistet 
worden. Bei der Bemessung der Reduktion des Mehrwertbeitrages ist zu 
berücksichtigen, dass dieser Betrag einerseits rund die Hälfte des in Rechnung 
gestellten Beitrages ausmacht, anderseits aber nur die Entsorgung des Dachwassers, 
nicht jedoch des auf den versiegelten Flächen anfallenden Regenwassers und damit 
nur eines Teils des Meteorwassers beschlägt. Unter diesen Umständen erscheint eine 
Reduktion gestützt auf Art. 48 des Abwasserreglementes in der Mitte des vom 
Verwaltungsgericht vorgesehenen Rahmens von einem Fünftel bis einem Drittel, d.h. 
um einen Viertel, als angemessen. Dementsprechend ist der Mehrwertbeitrag für das 
Grundstück Nr. ... von Fr. 408'848.-- (2,3 % von Fr. 17'776'000.--) um Fr. 102'212.-- 
(25 % von Fr. 408'848.--) auf Fr. 306'636.-- herabzusetzen. Hinzu kommt die 
Mehrwertsteuer von Fr. 23'304.35 (7,6 % von Fr. 306'636.--). Insgesamt ergibt sich 
damit ein Rechnungsbetrag von Fr. 329'940.35.
c) Schliesslich ist auf die geltend gemachte Verletzung des Kostendeckungsprinzips 
einzugehen.
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Nach dem Kostendeckungsprinzip soll der Ertrag der Abgaben die gesamten Kosten 
des betreffenden Verwaltungszweigs nicht oder nur geringfügig überschreiten (vgl. 
BGE 126 I 180 E. 3a/aa mit Hinweisen). Bei Anschlussbeiträgen, wo die Kosten für den 
Bau und die Amortisation der Leitungen und Anlagen in der Regel über eine längere 
Zeit und oft ungleichmässig anfallen, muss sich die Überprüfung des 
Kostendeckungsprinzips auf eine entsprechend lange Zeitdauer erstrecken. Ein 
Verstoss gegen das Kostendeckungsprinzip liegt erst dann vor, wenn die erhobenen 
Abgaben auch bei vorsichtiger Beurteilung des künftigen Finanzbedarfs als übersetzt 
erscheinen (vgl. VerwGE vom 23. April 2004 in Sachen H. S., E. 2e/aa unter Hinweis auf 
die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Ein einzelner Beitrag kann somit im 
Allgemeinen nicht gegen das Kostendeckungsprinzip verstossen, es sei denn, ein 
solcher Verstoss werde vom Beitragspflichtigen im Einzelfall nachgewiesen (vgl. GVP 
1988 Nr. 33).
Die Rekurrentin reicht Investitions- und Betriebsrechnungen des betreffenden 
Verwaltungszweiges für die Jahre 1997 bis 2005 ein. Im Rekurs wird die Verletzung des 
Kostendeckungsprinzips pauschal gerügt und nicht konkret anhand der Investitions- 
und Betriebsrechnungen begründet (vgl. dazu A. Hungerbühler, Grundsätze des 
Kausalabgaberechts, in: ZBl 104/2003, S. 521 mit Hinweisen). Aus den von der 
Rekurrentin eingereichten Rechnungen und den von der Vorinstanz in der 
Vernehmlassung erstellten Übersichten über die Aufwände und Erträge sowie die 
Entwicklung der Spezialfinanzierung der Abwasseranlagen in den Jahren 1999 bis 2007 
(für 2006 und 2007 Budgetzahlen) ist nicht ersichtlich, dass die fraglichen 
Erschliessungsunternehmen Überschüsse in einem durch künftige Investitionen nicht 
gerechtfertigten Ausmass erzielen. Die Zahlen der vorinstanzlichen Übersichten 1999 
bis 2007 lassen sich nur teilweise in einen nachvollziehbaren Zusammenhang mit den 
von der Rekurrentin eingereichten tabellarischen Abwasserrechnungen der Jahre 1997 
bis 2005 bringen. So stimmen die Angaben in der Rubrik "Erträge Konto 1718" nicht 
mit den für dieses Konto in den eingereichten Abrechnungen ausgewiesenen Zahlen 
überein. Über die Jahre 1999 bis 2005 betrachtet beläuft sich die Differenz auf rund 
Fr. 317'000.-- (Fr. 28'776'000.-- gemäss vorinstanzlicher Übersicht; rund 
Fr. 28'459'000.-- gemäss eingereichten Abrechnungen). Bei den Abrechnungen fällt 
zudem auf, dass die Zahlen für 2003 und 2005 vollständig übereinstimmen, was 
ungewöhnlich erscheint. Hingegen stimmt der Bruttoaufwand der laufenden Rechnung 
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für die Abwasseranlagen gemäss der vorinstanzlichen Übersicht im Wesentlichen mit 
den in den von der Rekurrentin eingereichten Abrechnungen im Konto 171 
ausgewiesenen Aufwänden überein. Sowohl nach den von der Rekurrentin 
eingereichten Abrechnungen als auch nach den Übersichten in der vorinstanzlichen 
Vernehmlassung deckten die Erträge aus Abwasserbeiträgen und -gebühren mit 
Ausnahme des Jahres 1999 die Aufwände der laufenden Rechnung nicht. Diese 
Sachlage kann so interpretiert werden, dass die Erträge aus den einmaligen Beiträgen 
ebenfalls für den laufenden Betrieb verwendet werden mussten und dementsprechend 
kaum Rücklagen für Ersatzinvestitionen vorgenommen werden konnten. Die in den 
Abrechnungen ausgewiesenen auf Flächen- und Anschlussbeiträge zurückzuführenden 
Reserven haben sich dementsprechend stark rückläufig entwickelt, nämlich von 
Fr. 8'166'061.-- im Jahr 1999 auf Fr. 869'108.-- im Jahr 2005. Diese Reserve weist kein 
Ausmass auf, das auf eine Verletzung des Kostendeckungsprinzips durch die 
erhobenen Flächen- und Anschlussbeiträge hinweist (vgl. dazu auch VerwGE vom 23. 
April 2004 in Sachen H. S., E. 2d/ee e contrario).
6.- Zusammenfassend ergibt sich damit, dass der Rekurs teilweise gutzuheissen ist. 
Der angefochtene Einsprache-Entscheid der Vorinstanz vom 16./21. August 2006 
sowie die zugrunde liegende Rechnung des Tiefbauamtes vom 31. März 2003 sind 
aufzuheben und die Rekurrentin ist für das Grundstück Nr. ... mit einem 
Mehrwertbeitrag von Fr. 329'940.35, davon Fr. 23'304.35 Mehrwertsteuer, zu 
veranlagen.
7.- Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die amtlichen Kosten zu zwei Dritteln 
der Rekurrentin und zu einem Drittel der Politischen Gemeinde Z aufzuerlegen (Art. 95 
Abs. 1 VRP). Auf die Kostenerhebung ist bei der Politischen Gemeinde nicht zu 
verzichten, da das Gemeinwesen vorwiegend finanzielle Interessen verfolgt (Art. 95 
Abs. 3 VRP). Eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-- ist angemessen (vgl. Ziff. 362 
Gerichtskostentarif, sGS 941.12). Der geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.-- ist zu 
verrechnen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens besteht kein Anspruch auf Entschädigung 
ausseramtlicher Kosten (vgl. Art. 98
 und 98
 VRP; R. Hirt, Die Regelung der Kosten 
nach st. gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St. Gallen 2004, S. 183).
bis
ter
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Entscheid:
1.      Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Einsprache- 
Entscheid des Stadtrates Z vom 16./21. August 2006 sowie die zugrunde liegende 
Rechnung des Tiefbauamtes vom 31. März 2003 werden aufgehoben.
2.      Die Rekurrentin wird für das Grundstück Nr. ..., G-strasse, Z mit einem 
Mehrwertbeitrag von Fr. 329'940.35, davon Fr. 23'304.35 Mehrwertsteuer, veranlagt.
3.      Die Rekurrentin bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 3'000.-- zu zwei Dritteln 
unter Verrechnung des Kostenvorschusses von Fr. 1'000.--; einen Drittel der Kosten 
bezahlt die Politische Gemeinde Z.
4.      Ausseramtliche Kosten werden nicht entschädigt.
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