sg_publikationen · 20-1781 / 20-1809 / 20-1813 · 2021-01-22 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
20-1781 / 20-1809 / 20-1813
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 09.02.2021
Entscheiddatum:
22.01.2021
BDE 2021 Nr. 8
Art. 24bis BauG, Art. 26 BauG, Art. 149 PBG, Art. 39 StrG. Aus dem Wortlaut 
der besV geht klar hervor, dass auf keine bestimmte Fassung des 
Baureglements verwiesen wird. Damit handelt es sich all samt um 
dynamische Verweise (Erw. 5.5). Der Wortlaut von Art. 5 besV, wonach in der 
Umgebungsfläche Vorbauten nicht zulässig sind, stellt keine Lücke dar, 
sondern die sachlich richtige Lösung. Weil alle drei Gebäude zumindest in 
den oberen beiden Geschossen die Baubereiche nach Art. 3 besV 
durchstossen, sind die Rekurse gutzuheissen (Erw. 6.3). Die Rekurse sind 
auch gutzuheissen, weil die Vorinstanz sowie die Rekursgegnerin den 
Fassadenbegriff in Zusammenhang mit der Attikabestimmung 
fälschlicherweise dahingehend auslegen, dass die äussere Umhüllung samt 
den Loggias massgebend sei (Erw. 7.4). Aus prozessökonomischen 
Überlegungen ist auf einige weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen 
(Erw. 8).
BDE 2021 Nr. 8 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/21


Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
20-1781/20-1809/20-1813 
 
Entscheid Nr. 8/2021 vom 22. Januar 2021 
Rekurrenten 1 
(bzgl. Rekurs Nr. 20-1781) 
 
A.___ und B.___ 
C.___ und D.___ 
E.___ 
F.___ 
alle vertreten durch Dr. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Bogen-
strasse 9, 9000 St.Gallen 
Rekurrent 2 
(bzgl. Rekurs Nr. 20-1809) 
G.___ 
vertreten durch Dr. Felix Huber, Rechtsanwalt, Mühlebachstrasse 38, 
8008 Zürich 
Rekurrenten 3 
(bzgl. Rekurs Nr. 20-1813) 
H.___ und I.___ 
vertreten durch lic.iur. David Brassel, Rechtsanwalt, Grossfeld-
strasse 45, 7320 Sargans 
gegen 
Vorinstanz 
Bau- und Umweltkommission Z.___ 
(Beschluss vom 10. Februar 2020) 
Rekursgegnerin 
J.___ AG 
vertreten durch lic.iur. Hans Rudolf Spiess und lic.iur. Marie-Theres 
Huser, Rechtsanwältin, Kirchenweg 5, 8034 Zürich 
Grundeigentümer 
K.___ 
Betreff 
Baubewilligung (Wohnüberbauung mit drei Mehrfamilienhäusern) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 2/20 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
K.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 
Z.___, an der L.___strasse in Y.___. Das unüberbaute Grundstück 
liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 9. März 2011 
in der Wohnzone W2a (südwestlicher Teil) sowie W2c (nordöstlicher 
Teil). Die nördlich liegenden Grundstücke Nrn. 002, 003, 004, 005 und 
006 sind ebenfalls der W2c zugewiesen. Die Grundstücke sind mit den 
Wohngebäuden Vers.-Nrn. 1000, 1001, 1002, 1003 und 1004 über-
baut. Nördlich der genannten Grundstücke verläuft die L.___strasse 
(Kantonsstrasse). Die Stichstrassen mit den Namen "L.___strasse - 
M.___" und "L.___strasse - M.___ west" (Gemeindestrassen 
3. Klasse) 
verbinden 
das 
Quartier 
mit 
der 
Kantonsstrasse 
"L.___strasse". Die klassierte Fläche der Strasse "L.___strasse - 
M.___" führt bis ans Grundstück Nr. 001. Die Strasse ist aber über die 
Klassierung hinaus ausgebaut und erschliesst – unter anderem – die 
Grundstücke Nrn. 007 und 008. 
 
b) 
Das Grundstück Nr. 001 liegt zudem – wie die nördlich davon 
liegenden Grundstücke Nrn. 002, 003, 004, 005 und 006 und die süd-
lich liegenden Grundstücke Nrn. 007 und 008 auch – im Perimeter des 
Überbauungsplans Y.___bucht (nachfolgend Überbauungsplan) mit 
besonderen Vorschriften (nachfolgend besV) vom 3. Juni 2004. Mit 
dem Überbauungsplan wurden die Baubereiche A (A1, A2 und A3) und 
B (B1, B2, B3 und B4) ausgeschieden. Die Baubereiche A1, A2 und 
A3 wurden bereits gestützt auf den Überbauungsplan mit den Wohn-
häusern Vers.-Nrn. 1000, 1001, 1002, 1003 und 1004 überbaut. Der 
Baubereich B4 war bereits vor Erlass des Überbauungsplans teilweise 
mit den zusammengebauten Gebäuden Vers.-Nrn. 1005 und 1006 
überbaut. Im Zuge der Überbauung der Baubereiche A1, A2 und A3 
wurden Teile des ursprünglichen Grundstücks Nr. 009 abparzelliert, 
sodass der heutige Grenzverlauf entstand. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 22. März 2019 beantragte die J.___ AG bei 
der Bauverwaltung Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung von 
drei Mehrfamilienhäusern auf den Baubereichen B1, B2 und B3. Jedes 
der geplanten Mehrfamilienhäuser weist drei Wohnungen auf. Für die 
erforderlichen Parkplätze ist eine gemeinsame Tiefgarage vorgese-
hen, deren Ein- und Ausfahrt im Gebäude B1 integriert ist. Zudem ist 
eine oberirdische Vorfahrt mit integriertem Spiel- und Aufenthaltsbe-
reich geplant. Entlang der Erschliessungsstrasse "L.___strasse - 
M.___" sind Besucherparkplätze sowie Abfallcontainer geplant. Nörd-
lich von Baubereich B4, auf Grundstück Nr. 008, soll ein Wendeham-
mer für Kehrrichtwagen erstellt werden. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 10. bis 23. Mai 2019 gingen mehrere 
Einsprachen ein. Unter anderem erhoben A.___ und B.___ 
(Eigentümer von Grundstück Nr. 003), C.___ und D.___ (Eigentümer 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 3/20 
 
von Grundstück Nr. 005), E.___ (Eigentümerin von Grundstück 
Nr. 006) und F.___ (Eigentümerin von Grunstück Nr. 010) vertreten 
durch Dr.iur. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache ge-
gen das Bauvorhaben. Ebenfalls Einsprache erhoben G.___ (Eigentü-
mer Grundstücke Nrn. 011 und 012), vertreten durch Dr. Felix Huber, 
Rechtsanwalt, Zürich, und H.___ und I.___ (Eigentümer von Grund-
stück Nr. 004), vertreten durch lic.iur. David Brassel, Rechtsanwalt, 
Sargans. 
 
c) 
Mit Beschluss vom 10. Februar 2020 erteilte die Bau- und Um-
weltkommission Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und 
Auflagen und wies sämtliche Einsprachen ab. 
 
C. 
 
a) 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___, C.___ und 
D.___, E.___ und F.___ (im Folgenden Rekurrenten 1 im Verfahren 
Nr. 20-1781), G.___ (im Folgenden Rekurrent 2 im Verfahren Nr. 20-
1809) und H.___ und I.___ (im Folgenden Rekurrenten 3 im Verfahren 
Nr. 20-1813) durch ihre Rechtsvertreter jeweils Rekurs beim Baude-
partement. 
 
b) 
 Mit Rekursergänzung vom 14. April 2020 stellen die Rekurren-
ten 1 folgende Anträge: 
 
1. 
Der Einspracheentscheid mit Baubewilligung vom 
10. Februar 2020 (Eingang 17. Februar 2020) sei auf-
zuheben und das Baugesuch abzuweisen. 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt) 
zulasten der Gesuchstellerin. 
Zur Begründung machen die Rekurrenten 1 geltend, dass der Über-
bauungsplan vom 3. Juni 2004 mit Art. 3 besV (Baubereiche) und 
Art. 7 besV (Ausnutzung) indirekt bzw. direkt Bezug auf das kommu-
nale Baureglement nehme. Bei diesem Verweis handle es sich um ei-
nen statischen Verweis auf das beim Erlass des Überbauungsplans 
gültige Baureglement der damaligen Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 
1999. Entsprechend sei das genannte Baureglement auch für das vor-
liegende Bauvorhaben massgebend. Die geplante Überbauung wider-
spreche jedoch den Attikabestimmungen des Baureglements vom 
11. Juni 1999. Weiter bestreiten die Rekurrenten 1 die Berechnung der 
Ausnützungsziffer. Als die Häuser A bis D auf den Baubereichen A1 
bis A3 erstellt worden seien, seien 107 m2 Fläche von den Bauberei-
chen B1 bis B4 an die Baubereiche A1 bis A3 abgetreten worden. Die 
Flächenabtretung von 107 m2 sei bei der Ausnützungsberechnung des 
vorliegenden Bauvorhabens nicht berücksichtigt worden. Weiter rügen 
die Rekurrenten 1, dass sich die geplanten Häuser nicht – wie in Art. 9 
besV verlangt – gut ins Orts- und Landschaftsbild einordnen würden. 
Sodann sei es unzulässig, das für die Beurteilung der guten Einord-
nung notwendige Farb- und Materialkonzept in das nachlaufende Be-
willigungsverfahren zu verlagern. Ebenfalls unzulässig sei es, den de-
taillierten Umgebungsplan ins nachlaufende Bewilligungsverfahren zu 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 4/20 
 
verlagern. Weiter wird gerügt, dass die notwendigen Sichtzonen recht-
lich nicht sichergestellt seien. Hinsichtlich der Erschliessung wird vor-
gebracht, dass die heutige Stichstrasse L.___strasse – M.___, als Ge-
meindestrasse 3. Klasse, ungenügend sei. Sobald eine Gemein-
destrasse mehr als zehn Wohneinheiten erschliesse – was vorliegend 
bereits heute der Fall sei und durch die geplante Überbauung noch 
verschärft werde – sei gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtspre-
chung eine Gemeindestrasse 2. Klasse notwendig. Schliesslich sei zu 
beachten, dass die Zufahrt zur geplanten Tiefgarage den Festlegun-
gen des Überbauungsplans widerspreche. 
 
c) 
Mit Rekursschreiben vom 2. März 2020 stellt der Rekurrent 2 
folgende Anträge: 
 
1. 
Der Beschluss der Bau- und Umweltkommission vom 
10. Februar 2020 sei aufzuheben; 
2. 
die Rekursvernehmlassungen seien dem Rekurrenten 
zur Stellungnahme zuzustellen; 
3. 
es sei ein Augenschein vorzunehmen; 
4. 
unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der 
Rekursgegner. 
Der Rekurrent 2 bringt ebenfalls vor, dass der Ausnützungstransfer 
nicht berücksichtigt worden sei und dass sich das Vorhaben nicht ins 
Orts- und Landschaftsbild einordne. Weiter rügt der Rekurrent 2, dass 
alle drei Mehrfamilienhäuser die Baubereiche durchstossen würden. 
Mit der bereits in der Einsprache erhobenen Rüge der unzureichenden 
Besucherparkplätze, habe sich die Vorinstanz dagegen gar nicht erst 
auseinandergesetzt. 
 
d) 
Mit Rekursergänzung vom 20. März 2020 stellen die Rekurren-
ten 3 folgende Anträge: 
 
1. 
Es sei der angefochtene Entscheid der Stadt 
Z.___, Bau- und Umweltkommission, vom 10. Februar 
2020 
betreffend 
Neubau 
Wohnüberbauung 
Y.___bucht mit Mehrfamilienhäusern auf dem Grund-
stück Nr. 001 an der L.___strasse aufzuheben. 
2. 
Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zu Las-
ten der Bauherrschaft. 
Die Rekurrenten 3 stellen sich auf den Standpunkt, dass der Überbau-
ungsplan vom 3. Juni 2004 aufgrund der in Art. 13 besV vorgesehenen 
zehnjährigen Befristung aufgehoben sei. Wenn von einem Weiterbe-
stand des Überbauungsplans ausgegangen werden sollte, sei zu be-
achten, dass die besV im Sinn eines statischen Verweises auf das 
Baureglement der Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 verweisen wür-
den. Dem genannten Baureglement würde das geplante Vorhaben in 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 5/20 
 
mehrfacher Hinsicht widersprechen. Weiter bestreiten die Rekurren-
ten 3 die in den Plänen eingetragenen Höhenkoten, welche die Grund-
lage für die Berechnung der Niveaupunkte bilden. Ebenfalls vorge-
bracht wird, dass der Ausnützungstransfer von 107 m2 nicht berück-
sichtigt worden sei und dass die geplanten Gebäude die Baufelder B1, 
B2 und B3 durchstossen würden. Wie in den übrigen Rekursen auch, 
wird die Einordnung ins Orts- und Landschaftsbild gemäss Art. 9 besV 
gerügt. Der Umgebungsplan wird ebenfalls in mehrfacher Hinsicht kri-
tisiert. Schliesslich stellen sich die Rekurrenten 3 auf den Standpunkt, 
dass durch das Bauvorhaben die Aussicht in unzulässiger Weise be-
schränkt werde. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 7. Mai 2020 beantragt die Vorinstanz, 
die Rekurse Nrn. 1, 2 und 3 unter Kostenfolge abzuweisen, soweit da-
rauf eingetreten werden könne. Zur Begründung wird geltend ge-
macht, dass die besV pauschal auf das kommunale Baureglement ver-
weisen würden. Zumal kein bestimmtes Baureglement genannt sei, 
handle es sich um einen dynamischen Verweis, weshalb das derzeit 
gültige Baureglement der Stadt Z.___ vom 9. Januar 2013 massge-
bend sei. Hinsichtlich des mehrfach vorgebrachten Ausnützungstrans-
fers führt die Vorinstanz aus, dass der Baubereich B4 derzeit nicht 
überbaut werde. Entsprechend stehe ausreichend anrechenbare Brut-
togeschossfläche zur Verfügung. Einzige Konsequenz wäre, dass der 
Baubereich B4 in Zukunft weniger Fläche beanspruchen könnte als 
ursprünglich vorgesehen. Die Rüge der Rekurrenten 1 betreffend Er-
schliessung laufe in Leere. Die Stichstrasse sei in rechtlicher und tat-
sächlicher Hinsicht ausreichend. Zudem stehe der kommunalen Be-
hörde bei der Beurteilung der hinreichenden Erschliessung ein gros-
ses Ermessen zu. 
 
b) 
Mit separaten Vernehmlassungen vom 6. Mai 2020 beantragt 
die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Hans Rudolf Spiess und 
lic.iur. Marie-Theres Huser, Rechtsanwältin, Zürich, die Abweisung der 
Rekurse Nrn. 1, 2 und 3 unter Kostenfolge. Aufgrund dessen, dass die 
einzelnen Vernehmlassungen der Rekursgegnerin inhaltlich teilweise 
deckungsgleich sind, werden die Ausführungen zusammengefasst. 
Hinsichtlich der mehrfach vorgebrachten Frage, ob es sich beim Ver-
weis auf das kommunale Baureglement um einen statischen oder aber 
einen dynamischen Verweis handelt, bringt die Rekursgegnerin vor, 
dass keine Anhaltspunkte bestünden, welche für einen statischen Ver-
weis sprechen würden. Die von der Vorinstanz vorgenommene Ausle-
gung sei nicht willkürlich und somit auch nicht zu beanstanden. Die 
geplanten Attikageschosse würden auf zwei Gebäudeseiten unter ei-
nem Winkel von 45 Grad zurückliegen und so die Attikavorschriften 
des anwendbaren Baureglements der Stadt Z.___ vom 9. März 2011 
erfüllen. Das geplante Vorhaben halte auch die im Überbauungsplan 
festgelegten Baubereiche ein. Denn die Baubereiche würden gemäss 
Wortlaut von Art. 3 besV lediglich die Hauptbaukörper betreffen. An-, 
Neben- und Vorbauten würden jedoch nicht dazugehören. Hinsichtlich 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 6/20 
 
der mehrfach gerügten Ausnützungsberechnung führt die Rekursgeg-
nerin aus, dass der Transfer von 107 m2 gar nicht notwendig gewesen 
sei. Selbst wenn er notwendig gewesen wäre, sei er nicht bindend, da 
ein grundbuchlicher Revers zulasten der Grundstücke der Rekursgeg-
nerin fehle. Schliesslich sei auch zu beachten, dass der Baubereich 
B4 – der nicht Gegenstand des vorliegenden Baugesuchs bilde – noch 
über genügend Reserven verfüge. Die Praxis der Vorinstanz, das de-
finitive Farb- und Materialkonzept vor Baubeginn zur Genehmigung 
einzureichen, sei nicht zu beanstanden. Mit dem Baugesuch sei ein 
Umgebungsplan eingereicht und von der Vorinstanz unter Auflagen 
bewilligt worden. Die Rekurrenten hätten sich ohne Weiteres ein Bild 
von der geplanten Umgebungsgestaltung machen und allfällige Ein-
wände erheben können. Bezugnehmend auf die gerügte Erschlies-
sung führt die Rekursgegnerin aus, dass die bestehende Stichstrasse 
samt ihrer Klassierung für die Erschliessung von zukünftig 25 
Wohneinheiten ausreichend sei. Die Zufahrten ab der Stichstrasse 
zum Baugrundstück seien im Überbauungsplan mit "Richtungspfeil 
verkehrsmässige Erschliessung" angegeben. Die Richtungspfeile wür-
den aber keine Angaben zur exakten Festlegung der Zufahrt enthal-
ten. Hinsichtlich der Frage, ob eine oberirdische oder eine unterirdi-
sche Zufahrt erfolgt, würden die Richtungspfeile auch nichts aussa-
gen. Die erforderlichen Sichtzonen seien entgegen den rekurrenti-
schen Behauptungen eingehalten und im Umgebungsplan auch ein-
gezeichnet. Soweit die Rekurrenten eine unzureichende Einordnung 
ins Orts- und Landschaftsbild geltend machen, so würden sie überse-
hen, dass die Stadtbildkommission dem Projekt eine gute gestalteri-
sche Qualität attestiert habe. Schliesslich würden die Rekurrenten 
auch übersehen, dass kein geschütztes Recht auf eine unverbaute 
Aussicht bestehe. 
 
c) 
Mit Amtsbericht vom 24. Juni 2020 führt das kantonale Tiefbau-
amt (TBA) im Rekurs 1 aus, dass die Erschliessungsstrasse die An-
forderungen an das geometrische Normalprofil nicht vollständig er-
fülle. Es bestünden jedoch diverse Ausweichmöglichkeiten, wobei zu 
klären sei, ob diese auch ohne rechtliche Sicherstellung ausreichend 
seien. Der Wendehammer sei ausreichend dimensioniert. Die Sicht-
weiten seien grundsätzlich auch eingehalten, wobei aber zur ab-
schliessenden Beurteilung das Gefälle vor Ort geprüft werden müsse. 
Jedoch stelle sich beim Wendehammer wie auch bei den Sichtzonen 
die Frage der rechtlichen Sicherstellung. 
 
d) 
Nach Abschluss des Schriftenwechsels und der Ankündigung 
des Rekursentscheids reichte der Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 
mit Schreiben vom 18. August 2020 eine Kostennote ein. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 7/20 
 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die drei Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusam-
menhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. 
Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und 
durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und 
B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 
 
1.2 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 
abgekürzt VRP). 
 
1.3 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigungen sind gegeben (Art. 45 
VRP). Auf die drei Rekurse ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 10. Februar 2020. Mithin sind vorliegend grundsätz-
lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An-
hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im 
PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-
gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen 
gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-
ment zur Anwendung. 
 
3. 
 
In den drei Rekursen wird die Durchführung eines Augenscheins be-
antragt. 
 
3.1 
Nach Art. 12 Abs. 1 VRP ermittelt die Behörde oder das von ihr 
beauftragte Verwaltungsorgan den Sachverhalt und erhebt die Be-
weise von Amtes wegen durch Befragen von Beteiligten, Auskunfts-
personen und Zeugen, durch Beizug von Urkunden, Amtsberichten 
und Sachverständigen, durch Augenschein sowie auf andere geeig-
nete Weise. Sind zur Wahrung des öffentlichen Interesses keine be-
sonderen Erhebungen nötig, so sind nur die von den Beteiligten ange-
botenen und die leicht zugänglichen Beweise über erhebliche Tatsa-
chen aufzunehmen (Art. 12 Abs. 2 VRP). Der Augenschein ist die un-
mittelbare sinnliche Wahrnehmung von Tatsachen durch die entschei-
dende Instanz. Er dient der unmittelbaren Wahrnehmung von (in der 
Regel streitigen) Tatsachen und/oder dem besseren Verständnis des 
Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflicht-
gemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Nur wo sich eine Tatsa-
che nicht anders abklären lässt, wird eine Verpflichtung zur Durchfüh-
rung eines Augenscheins bejaht. Ergibt sich eine Tatsache dagegen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 8/20 
 
zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augen-
schein überprüft zu werden. Dies gilt auch für unbestrittene Behaup-
tungen, sofern eine Nachprüfung nicht durch öffentliche Interessen ge-
boten erscheint. Tatsachen aber, vor allem umstrittene, deren umfas-
sende Feststellung und Würdigung eine eigene Wahrnehmung erhei-
schen, sind in Augenschein zu nehmen (CAVELTI/VÖGELI, Verwal-
tungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen – dargestellt an den Verfah-
ren vor dem Verwaltungsgericht, 2. Aufl., St.Gallen 2003, Rz. 966; 
B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum 
Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP), Zürich/St.Gallen 
2020, Art. 12 N 50 ff.). 
 
3.2 
Die entscheidenden tatsächlichen Verhältnisse ergeben sich 
vorliegend vollständig aus den Baugesuchsakten und -plänen, den 
übrigen Verfahrensakten sowie dem öffentlich zugänglichen Geoportal 
(www.geoportal.ch). Der Antrag auf Durchführung eines Augen-
scheins ist deshalb abzulehnen. 
 
4. 
 
Die Rekurrenten 3 stellen sich auf den Standpunkt, dass der strittige 
Überbauungsplan aufgrund der in Art. 13 besV vorgesehenen Befris-
tung aufgehoben sei, soweit er nicht bereits umgesetzt sei. 
 
4.1 
Art. 13 besV lautet wie folgt: "Der Überbauungsplan wird auf 
10 Jahre befristet. Wird innerhalb dieser Frist mit den Bauarbeiten 
nicht begonnen, gilt der Überbauungsplan als aufgehoben." Die Bau-
bereiche A wurden unbestrittenermassen innert der zehnjährigen Frist 
überbaut. Fraglich ist, ob deshalb mit den "Bauarbeiten" im Sinn von 
Art. 13 besV begonnen wurde und der gesamte Überbauungsplan da-
mit weiterhin Bestand hat. 
 
4.2 
Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestim-
mung. Ist der Text nicht klar und sind verschiedene Interpretationen 
möglich, so muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente 
nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Abzustellen ist dabei 
namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck 
sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Kontext mit anderen Best-
immungen zukommt. Die Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmit-
telbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm 
zu erkennen. Namentlich bei neueren Texten kommt den Materialien 
eine besondere Stellung zu, weil eine Anpassung an veränderte Um-
stände oder an ein gewandeltes Rechtsverständnis weniger in Frage 
kommen. Das Bundesgericht lässt sich bei der Auslegung stets von 
einem Methodenpluralismus leiten und stellt nur dann allein auf das 
grammatikalische Element ab, wenn sich daraus zweifelsfrei die sach-
lich richtige Lösung ergibt (VerwGE B 2015/125 Erw. 2.1 mit weiteren 
Hinweisen). 
 
4.3 
Gemäss Art. 2 besV bezweckt der Überbauungsplan die Erstel-
lung einer architektonisch und ortsbaulich guten Überbauung sowie 
die Regelung der Erschliessung des Gebiets (Art. 2 besV). Gemäss 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 9/20 
 
dem Planungsbericht vom 3. Juni 2004 sind die Baubereiche A und B 
so aufeinander abgestimmt, dass auch die Aussicht der hinteren Bau-
bereiche A gewahrt bleibt. Der Sinn und Zweck des Überbauungs-
plans bleibt somit nur bestehen, wenn er in seiner Gesamtheit umge-
setzt wird. Folglich ist die Bestimmung Art. 13 besV nach ihrem Sinn 
und Zweck so auszulegen, dass die Befristung dahinfällt, wenn mit der 
Umsetzung des Überbauungsplans begonnen wurde. Dabei kann es 
keine Rolle spielen, ob die Umsetzung nur einzelne oder alle Baube-
reiche betrifft. Zumal die Baubereiche A innert der zehnjährigen Frist 
überbaut worden sind, wurde mit der Umsetzung des Überbauungs-
plan im Sinn von Art. 13 besV begonnen. Die in Art. 13 besV vorgese-
hene Befristung kommt somit nicht zur Anwendung. Die Rüge erweist 
sich als unbegründet. 
 
5. 
 
Die Rekurrenten 1 und 3 machen geltend, dass die besV in 
verschiedener Hinsicht Bezug auf das Baureglement nehmen. Hierbei 
handle es sich um einen statischen Verweis auf das zum 
Erlasszeitpunkt des Überbauungsplans gültige Baureglement der 
Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 (im folgenden BauR Y.___). Die 
Vorinstanz wie auch die Rekursgegnerin stellen sich dagegen auf den 
Standpunkt, dass es sich um einen dynamischen Verweis handle. 
Entsprechend sei das derzeit gültige Baureglement der Stadt Z.___ 
vom 9. Januar 2013 (im folgenden BauR Z.___) anwendbar. 
 
5.1 
Wird in einem Überbauungsplan auf eine ganz bestimmte Fas-
sung des anzuwendenden Baureglements verwiesen, so liegt ein sta-
tischer Verweis vor. In diesem Fall kommt diese bestimmte Fassung 
des Baureglements zu Anwendung. Und zwar unabhängig davon, ob 
in einem späteren Zeitpunkt das Baureglement aufgrund einer Revi-
sion ausser Kraft gesetzt werden wird. Dynamisch ist dagegen die Ver-
weisung, wenn das Baureglement nicht in einer bestimmten, sondern 
in der jeweils geltenden Fassung als anwendbar erklärt wird. Ob eine 
statische oder eine dynamische Verweisung vorliegt, ist durch Ausle-
gung zu ermitteln (VerwGE B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 5.2 mit 
weiteren Hinweisen). Bei der Auslegung ist wiederum von einem Me-
thodenpluralismus auszugehen, wobei der Wortlaut wiederum den 
Ausgangspunkt bildet. 
 
5.2 
Das Baureglement der Gemeinde Y.___ vom 11. Juni 1999 
wurde mit Inkrafttreten des Baureglements der im Jahr 2007 fusionier-
ten Gemeinde Z.___ am 9. März 2011 aufgehoben (Art. 27 Abs. 1 
BauR Z.___). Das BauR Z.___ wurde am 9. Januar 2013 um einen 
Nachtrag ergänzt. Gemäss den Übergangsbestimmungen findet das 
neue Baureglement Anwendung auf die Verfahren, die bei Vollzugs-
beginn erstinstanzlich noch nicht entschieden worden sind (Art. 27 
Abs. 2 BauR Z.___). Eine Bestimmung, wonach bestehende Son-
dernutzungspläne an das neue Baureglement anzupassen seien, 
fehlt. Dies hat zur Folge, dass das BauR Z.___ in Ergänzung der Vor-
schriften im Sondernutzungsplan grundsätzlich Anwendung findet. Die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 10/20 
 
Übergangsbestimmungen zum PBG sind ebenfalls nicht hilfreich, zu-
mal es sich beim BauR Y.___ wie auch beim BauR Z.___ um altrecht-
liche Baureglemente nach BauG handelt. Aus den Schlusstiteln zum 
eidgenössischen Zivilgesetzbuch (SR 210; abgekürzt ZGB) kann 
ebenfalls nichts hergeleitet werden. 
 
5.3 
Der Planungsbericht zum Überbauungsplan liefert keine weite-
ren Erkenntnisse zur Frage der Art der Verweisung. Die Befristung in 
Art. 13 besV stellt – entgegen der Ansicht der Rekurrenten – kein Indiz 
für die Anwendung des alten BauR Y.___ dar. Davon abgesehen trat 
das BauR Z.___ noch innert der zehnjährigen Befristung nach Art. 13 
besV in Kraft. 
 
5.4 
Im Ingress zu den besV ist festgehalten, dass – soweit nichts 
Anderes bestimmt ist – die Vorschriften des kantonalen Baugesetzes 
und des Baureglements der Gemeinde Y.___ gelten. Eine bestimmte 
Fassung des Baureglements wird nicht bezeichnet. In Art. 3 besV 
(Baubereich) wird lediglich indirekt Bezug auf das Baureglement ge-
nommen, wobei auch keine bestimmte Fassung erwähnt wird. Ge-
mäss Art. 7 besV wird für das Überbauungsplangebiet "im Sinne des 
Baureglements von Art. 7 Abs. 2 eine Mehrausnutzung von 10% ge-
währt". In Art. 7 BauR Y.___ wurde festgehalten, unter welchen Vo-
raussetzungen im Rahmen eines Überbauungsplans- oder Gestal-
tungsplan eine Mehrausnützung gewährt werden kann. Obwohl ge-
nannte Bestimmung im BauR Z.___ nicht mehr vorgesehen, stellt dies 
keinen Hinweis auf eine statische Verweisung dar. Denn Art. 7 besV 
statuiert lediglich, dass eine Mehrausnützung von 10% gewährt wird. 
Der Verweis auf Art. 7 Abs. 2 BauR Y.___ hat dabei informativen Cha-
rakter, ist doch die Möglichkeit der Mehrausnutzung samt den Voraus-
setzungen bereits in Art. 27 BauG vorgesehen. 
 
5.5 
Während aus systematischer, historischer und teleologischer 
Sicht kein zusätzlicher Erkenntnisgewinn folgt, ergibt sich aus dem 
Wortlaut der besV klar, dass auf keine bestimmte Fassung des Bau-
reglements verwiesen wird. Damit handelt es sich all samt um dyna-
mische Verweise, weshalb die jeweils geltende Fassung des Baureg-
lements – vorliegend das BauR Z.___ vom 9. Januar 2013 – zur An-
wendung gelangt. Die Rügen erweisen sich somit als unbegründet. 
 
6. 
 
Die Rekurrenten 2 und 3 rügen, dass die geplanten Gebäude die je-
weiligen Baubereiche durchstossen würden. Die Rekursgegnerin stellt 
sich auf den Standpunkt, dass Art. 3 besV lediglich die maximale hori-
zontale Ausdehnung der Hauptbaukörper regle. Vor-, An- und Neben-
bauten würden dagegen nicht zum Hauptbaukörper gehören und dürf-
ten daher ausserhalb des Baubereichs erstellt werden. Bei den durch-
stossenden Gebäudeteilen handle es sich um Vorbauten, welche aus-
serhalb der Baubereiche zulässig seien. 
 
6.1 
Die Baubereiche werden in der planlichen Darstellung ausge-
schieden. Gemäss Art. 3 besV regeln die Baubereiche die maximale 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 11/20 
 
horizontale Ausdehnung von Hauptbaukörpern. Sämtliche Vorschrif-
ten über die Grenz- und Gebäudeabstände der Regelbauweise sind 
aufgehoben. Ausserhalb der Baubereiche befindet sich die sog. Um-
gebungsfläche. Gemäss Art. 5 besV sind in der Umgebungsfläche Er-
schliessungen, An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen erlaubt. 
Das Gebäude B1 überschreitet im Erdgeschoss in der südöstlichen 
Ecke den Baubereich B1. Der gedeckte Sitzplatz liegt vollständig aus-
serhalb des Baubereichs. Die ostseitige – als Windschutz dienende – 
Mauer liegt zum grössten Teil ausserhalb des Baubereichs. Im Ober-
geschoss und im Attikageschoss liegt die südöstliche Ecke der Loggia 
ausserhalb des Baubereichs. Die Gebäude B2 und B3 – welche weit-
gehend identisch sind – überschreiten im Erdgeschoss ebenfalls mit 
einem etwas erhöhten und überdachten Sitzplatz den Baubereich. Das 
Obergeschoss sowie das Attikageschoss überschreiten mit dem als 
Loggia bzw. Terrasse bezeichneten Gebäudeteil den Baubereich. 
 
6.2 
Baubereiche bezwecken im Allgemeinen die Bestimmung von 
Freihaltebereichen und Bereichen, in denen Bauten und Anlagen er-
richtet werden können. Sie werden mit Markierungslinien festgelegt. 
Auch wenn die Baubereiche im Überbauungsplan nicht als Markie-
rungslinien bezeichnet sind, entsprechen sie in ihrer Wirkung solchen. 
Durch Markierungslinien werden die Lage und die höchstzulässige ho-
rizontale Ausdehnung von Bauten und Anlagen festgelegt (Art. 24bis 
Abs. 1 BauG). Markierungslinien gehen unter Vorbehalt einer anderen 
Regelung im Überbauungsplan den Abstandsvorschriften vor (Art. 
24bis Abs. 2 BauG). Dies bedeutet, dass vorbehältlich einer anderen 
Reglung im Überbauungsplan bis an die Markierungslinie gebaut wer-
den darf, nicht aber gebaut werden muss (Botschaft und Entwurf zum 
III. Nachtrag zum Baugesetz vom 11. Oktober 1994, S. 2252, veröf-
fentlicht im kantonalen Amtsblatt am 7. November 1994). Die Bauten 
sind damit – vorbehalten anderslautender Regelungen im Überbau-
ungsplan – grundsätzlich komplett, insbesondere auch mit allen Vor-
bauten, innerhalb der Baubereiche anzuordnen (Baudepartement SG, 
Juristische Mitteilungen 2015/I/3). 
 
Gemäss Art. 3 besV regeln die Baubereiche die maximale Ausdeh-
nung der Hauptbaukörper. Ausserhalb der Baubereiche – in der sog. 
Umgebungsfläche – sind nach Art. 5 besV lediglich Erschliessungen, 
An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen erlaubt. Vorbauten wer-
den in Art. 5 besV nicht genannt. Somit sind Vorbauten aufgrund des 
klaren Wortlauts in der Umgebungsfläche nicht zugelassen. Es be-
steht hierbei kein Anlass von einer Lücke auszugehen und – wie die 
Rekursgegnerin ausführt – Art. 5 i.V.m. Art. 3 besV dahingehend aus-
zulegen, dass in der Umgebungsfläche auch Vorbauten zulässig 
seien. Die Rekursgegnerin verweist hierfür – wie bereits auch die 
Vorinstanz im Einspracheentscheid – auf Art. 7 Abs. 6 BauR Z.___, 
wonach zwischen Hauptbaukörper und Vorbauten unterschieden 
werde. Es ist zuzustimmen, dass sich der Begriff der Hauptbaute im 
Umkehrschluss durch die Definition der Anbaute, Nebenbaute und 
Vorbaute bestimmt. Alle Gebäude oder Gebäudeteile, welche die Be-
griffsbestimmungen und die Maximalmasse der Anbaute, Nebenbaute 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 12/20 
 
und Vorbaute überschreiten, gelten grundsätzlich als Hauptbaute 
(C. BERNET in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- 
und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 73 – 89 N 33). 
Die Maximalmasse der An- und Nebenbauten, welche gemäss Art. 5 
besV in der Umgebungsfläche zulässig sind, wird durch die Definitio-
nen in Art. 7 Abs. 4 und 5 BauR Z.___ beschränkt. Art. 7 Abs. 6 BauR 
Z.___ definiert zwar den Begriff der Vorbaute, sieht jedoch keine Ma-
ximalmasse vor. Diese ergebe sich erst aus der Privilegierung in Art. 
15 Abs. 6 BauR Z.___, wonach Vorbauten von gesamthaft weniger als 
der Hälfte der Fassadenlänge den Grenzabstand um 2 m unterschrei-
ten dürfen. Vorbauten dürfen also nur bis zum zulässigen Mass für 
Tiefe und Länge in den Grenz- oder Strassenabstand hineinragen. 
Das Ausmass der Vorbauten ist jedoch nur innerhalb dieser Abstände 
beschränkt. Tangieren Vorbauten weder einen Grenz- noch einen 
Strassenabstand, unterliegen sie diesen Beschränkungen nicht. Hal-
ten sie innerhalb dieser Abstände die gesetzlichen Anforderungen 
nicht ein, bilden sie einen Teil der Hauptbaute und sind innerhalb des 
Grenzabstands nicht zulässig (C. BERNET, a.a.O., Art. 73 – 89 N 55). 
Weil Art. 3 besV sämtliche Vorschriften über Grenz- und Gebäudeab-
stände der Regelbauweise aufhebt, kommt Art. 15 Abs. 6 BauR Z.___ 
nicht zur Anwendung. Wären in der Umgebungsfläche Vorbauten zu-
lässig, so könnten diese – anders als An- und Nebenbauten – ohne 
jegliche Beschränkungen hinsichtlich der Dimension erstellt werden. 
Der Wortlaut von Art. 5 besV, wonach in der Umgebungsfläche ledig-
lich Erschliessungen, An- und Nebenbauten sowie Gartenanlagen zu-
lässig sind, stellt nicht etwa eine Lücke dar, sondern die sachlich rich-
tige Lösung. 
 
6.3 
Vor diesem Hintergrund ist festzuhalten, dass in der Umge-
bungsfläche aufgrund des klaren Wortlauts von Art. 5 besV Vorbauten 
nicht zulässig sind. Vorbauten gehören im vorliegenden Fall zur 
Hauptbaute, welche nach Art. 3 besV innerhalb der entsprechenden 
Baubereiche zu errichten sind. Weil alle drei Gebäude zumindest in 
den oberen beiden Geschossen die Baubereiche durchstossen, ver-
letzen sie Art. 3 besV. Die Rügen erweisen sich als begründet. Bereits 
aus diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. 
 
7. 
 
Die Rekurrenten 1 und 3 rügen die Ausgestaltung der Dachgeschosse. 
Die Rekurrenten 1 bringen vor, dass die Dachgeschosse die Vorgaben 
nach Art. 12 Abs. 3 BauR Y.___ nicht einhalten würden. Die Rekurren-
ten 3 stellen sich dagegen auf den Standpunkt, dass Art. 6 Abs. 5 
BauR Z.___, wonach bei Flachdachkonstruktionen die Decke des 
obersten Vollgeschosses maximal 1 m unterhalb des Schnittpunkts 
der maximalen Umhüllung liegen dürfe, nicht eingehalten sei. Die Re-
kursgegnerin hält fest, dass die Dachgeschosse der Gebäude B1, B2 
und B3 nord- und westseitig zurückversetzt seien und damit die Dach-
geschossbestimmungen von Art. 6 Abs. 3 BauR Z.___ eingehalten 
seien. Die Behauptung der Rekurrenten 3 in Bezug auf Art. 6 Abs. 5 
BauR Z.___ sei nicht nachvollziehbar. Aus den Schnittplänen gehe 
ohne Weiteres hervor, dass die Decke des obersten Vollgeschosses 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 13/20 
 
deutlich weniger als einen Meter unterhalb des Schnittpunkts der ma-
ximalen Umhüllung liege. 
 
7.1 
Gemäss Art. 4 besV sind in den Baubereichen B zwei Vollge-
schosse zulässig. Die maximale Gebäudehöhe beträgt 7 m, die First-
höhe 9,5 m. Art. 8 besV legt die Dachform für die Baubereiche A und 
B4 fest. Für die Baubereiche B1, B2 und B3 fehlen Vorgaben, so dass 
gemäss Ingress die Regelbauvorschriften zu Anwendung gelangen. 
Wie bereits dargelegt, handelt es sich um einen dynamischen Verweis, 
weshalb das BauR Z.___ massgebend ist. Gemäss Art. 6 Abs. 3 BauR 
Z.___ gelten Geschosse als Dachgeschosse, wenn sie auf zwei frei 
wählbaren Gebäudeseiten von der maximalen Gebäudehöhe aus ge-
messen in den zweigeschossigen Zonen W2a, W2b, W2c und DK2 
unter einem Winkel von 45° a.T (alte Teilung), in allen anderen Zonen 
unter einem Winkel von 60° a.T (alte Teilung), von der Fassade zu-
rückliegen. 
 
7.2 
Die streitbetroffenen Gebäude liegen in der W2a bzw. W2c. Das 
geplante Dachgeschoss muss demnach auf zwei frei wählbaren Ge-
bäudeseiten von der maximalen Gebäudehöhe aus gemessen unter 
einem Winkel von 45° von der Fassade zurückliegen. Als Fassade gilt 
derjenige Bauteil, der eine eigentliche Wärmedämmung im bautechni-
schen Sinn beinhaltet. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte 
Bauteile wie offene und geschlossene Balkone, Balkonbrüstungen, 
Geländer oder thermisch (für die Gebäudeisolation) nicht relevante 
Balkonverglasungen zählen praxisgemäss nicht zur Gebäudefassade 
(VerwGE B 2020/86 vom 6. November 2020 Erw. 4.1). 
 
7.3 
Bei den Gebäuden B1, B2 und B3 springt das oberste Geschoss 
nördlich und westlich von der Fassade zurück. Auf der Nordseite ver-
läuft die Fassade in einer Linie, entsprechend ist auch das oberste 
Geschoss auf der ganzen Länge der Fassade zurückversetzt. Die 
Westfassade verläuft dagegen nicht geradlinig, weil die westlichen 
Loggias nicht Bestandteil der Fassade bilden. Die Wärmedämmung im 
bautechnischen Sinn verläuft hinter den Loggias, so dass die massge-
bende Fassade ebenfalls abgewinkelt verläuft. Das oberste Geschoss 
springt westseitig zwar vom äussersten Punkt der Fassade zurück, 
nicht aber von der abgewinkelten Fassade hinter den Loggias. 
 
7.4 
Die Vorinstanz sowie die Rekursgegnerin legen den Fassaden-
begriff fälschlicherweise dahingehend aus, dass die äussere Umhül-
lung samt den Loggias massgebend sei. Bei dieser Auslegung wäre 
die Dachgeschossbestimmung nach Art. 6 Abs. 2 BauR Z.___ allen-
falls eingehalten. Die Argumentation der Vorinstanz und der Rekurs-
gegnerin ist jedoch auch in sich widersprüchlich, da in diesem Fall kon-
sequenterweise die südseitigen Loggias, welche die Baubereiche B2 
und B3 durchstossen, auch als Teil der Hauptbaute beurteilt werden 
müssten. Dies selbst dann, wenn nach Art. 5 besV Vorbauten in der 
Umgebungsfläche zulässig wären. Denn gemäss Art. 7 Abs. 6 BauR 
Z.___ gelten als Vorbauten nur diejenigen Bauteile, welche über die 
Fassade vorspringen. Da nach Ansicht der Rekursgegnerin und der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 14/20 
 
Vorinstanz die Loggias Teil der Fassade bilden, können sie nicht zu-
gleich auch als Vorbauten gelten. 
 
7.5 
Weil die südwestliche Ecke der obersten Geschosse nicht von 
der abgewinkelten Fassade zurückspringt, handelt es sich nicht um ein 
Dachgeschoss nach Art. 6 Abs. 3 BauR Z.___, sondern um ein Voll-
geschoss. Entsprechend verletzen die dreigeschossigen Gebäude 
Art. 4 besV, wonach im Baubereich B nur zwei Vollgeschosse zulässig 
sind. Die Rüge erweist sich als begründet, wobei offenbleiben kann, 
ob die Geschosse die ebenfalls gerügte Bestimmung von Art. 6 Abs. 
5 BauR Z.___ einhalten. Auch aus diesem Grund sind die Rekurse 
gutzuheissen. 
 
8. 
 
Bereits aufgrund der Überschreitung der Baubereiche und der Verlet-
zung der Attikabestimmung sind die Rekurse gutzuheissen und die 
Baubewilligung vom 10. Februar 2020 ist aufzuheben. Aus prozess-
ökonomischen Überlegungen ist indessen, wenn auch nur summa-
risch, auf einige weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen. 
 
8.1 
Strittig ist, ob im Überbauungsplangebiet aufgrund des Nut-
zungstransfers von 107 m2 von den Baubereichen B an die Bauberei-
che A1 und A2 noch genügend Ausnützung vorhanden ist. Die benö-
tigte Ausnützung des Projekts selbst blieb dagegen unbestritten. Im 
Einspracheentscheid hielt die Vorinstanz lediglich fest, dass der ge-
rügte Ausnützungstransfer von 107 m2 vor Inkrafttreten des Überbau-
ungsplans vollzogen und damit in der Aufstellung der möglichen Aus-
nützung gemäss Überbauungsplan bereits berücksichtigt worden sei. 
Die Ausführungen der Vorinstanz gehen von vornherein an der Sache 
vorbei. Die mögliche Ausnützungsaufteilung auf die einzelnen Baube-
reiche stellt lediglich einen Hinweis dar und ist entsprechend auch 
nicht bindend. Vielmehr hätte die Vorinstanz eine Gesamtschau vor-
nehmen und feststellen müssen, ob für das strittige Vorhaben im Plan-
perimeter des Überbauungsplans noch genügend Ausnützung vorhan-
den ist. Hierzu hätte überprüft werden müssen, wieviel Ausnützung 
durch die in den Baubereichen A1, A2, A3 und B4 bereits realisierten 
Projekte konsumiert worden ist. Nur in Kenntnis der bereits konsumier-
ten Ausnützung kann beurteilt werden, ob für das strittige Bauprojekt 
noch genügend Ausnützung vorhanden ist. Indem die Vorinstanz 
diese Abklärungen unterlassen hat, hat sie den rechtserheblichen 
Sachverhalt ungenügend abgeklärt. Sodann hat sie den Anspruch der 
Rekurrenten auf rechtliches Gehör verletzt, schliessen doch Mängel in 
der Sachverhaltsermittlung – welche bereits im Einspracheverfahren 
gerügt werden – eine Verletzung des Gehörsanspruchs mit ein. 
 
8.2 
Gemäss Art. 9 besV haben sich die Bauten bezüglich Gliede-
rung, Massstäblichkeit, Gestaltung, Materialwahl und Farbgebung gut 
ins Orts- und Landschaftsbild einzuordnen. Damit handelt es sich um 
ein Gebiet mit erhöhten ästhetischen Anforderungen. Nach ständiger 
Rechtsprechung ist in Gebieten mit erhöhten ästhetischen Anforderun-
gen das Baugesuch stets einschliesslich der konkreten Fassaden- und 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 15/20 
 
Dachgestaltung sowie Farb- und Materialwahl zu beurteilen, weil an-
dernfalls die Einfügung der Baute bzw. die allfällige Beeinträchtigung 
eines Schutzgegenstands noch nicht abschliessend beurteilt werden 
kann (GVP 2010 Nr. 132; VerwGE B 2011/122 vom 1. Mai 2012 
Erw. 2.3; BDE Nr. 32/2019 vom 5. Juni 2019 Erw. 5, BDE Nr. 20/2020 
vom 20. März 2020 Erw. 2.5.1 ff.). Aus dem Baugesuchsformular 
ergibt sich einzig, dass drei Mehrfamilienhäuser in Massivbauweise 
mit Holzverkleidung und Sockelausbildung in Sichtbeton erstellt wer-
den sollen. Aus den Plänen geht zudem lediglich hervor, dass eine 
dunkle Holzfassade geplant ist. Die Angaben der Rekursgegnerin, 
sind viel zu unbestimmt und reichen nicht aus, um die Einfügung einer 
Baute abschliessend beurteilen zu können. Daran ändert auch die Tat-
sache nichts, dass die Rekursgegnerin vor Einreichung des Bauge-
suchs das Projekt der Stadtbildkommission vorgelegt hat. Die 
Vorinstanz war sich dessen wohl auch bewusst und ordnete deshalb 
in Ziff. C. 14 der Auflagen zur Baubewilligung vom 10. Februar 2020 
die Nachreichung eines Farb- und Materialkonzepts vor Baubeginn an. 
Damit verwies sie – in sinngemässer Anwendung von Art. 149 PBG – 
die Prüfung der Farb- und Materialwahl in ein nachlaufendes Bewilli-
gungsverfahren, was allerdings in Gebieten mit erhöhten ästhetischen 
Anforderungen nach dem Gesagten gerade nicht zulässig ist. Auch 
aus diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. 
 
8.3 
Die Erschliessung erweist sich in mehrfacher Hinsicht als unge-
nügend. Nach Art. 19 Abs. 1 des eidgenössischen Raumplanungsge-
setzes (SR 700) ist Land insbesondere dann erschlossen, wenn die 
für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Eine Zufahrt 
ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so be-
schaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden 
und der geplanten Überbauung genügt, den zu erwartenden Fahrzeu-
gen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen 
Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtabfuhr und Schnee-
räumung) ungehindert benützt werden kann und – wenn sie über frem-
des Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist (vgl. M. NEFF, in: Be-
reuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz 
des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 67 N 12; B. HEER, St.Galli-
sches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003 N 513). 
 
8.3.1 Gemäss Umgebungsplan ist zwischen den Baubereichen B1 
und B4 ein Wendehammer für Entleerungsfahrzeuge geplant. Eine 
rechtliche Sicherstellung mittels Klassierung fehlt. Hinzu kommt, dass 
die Strasse bis zum geplanten Wendehammer zwar ausgebaut ist, die 
Klassierung aber etwa 23 m nördlich endet. Sodann weist die im Um-
gebungsplan vorgesehene Strasse einen anderen Verlauf auf als die 
tatsächlich ausgebaute Strasse. Die Erstellung des geplanten Wende-
hammers bedingt somit eine Korrektur des Strassenverlaufs sowie die 
rechtliche Sicherstellung mittels Klassierung. Bei öffentlichen Strassen 
und Wegen handelt es sich grundsätzlich um Anlagen im Sinn von 
Art. 78 Abs. 1 BauG bzw. Art. 136 Abs. 1 PBG. Ihre Erstellung oder 
Änderung bedarf keiner gesonderten baupolizeilichen Bewilligung. 
Vielmehr wird das Baubewilligungsverfahren durch das Planverfahren 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 16/20 
 
nach Art. 39 Abs. 1 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt 
StrG) ersetzt. Neben dem Teilstrassenplan mit der Klassierung hat das 
Strassenbauprojekt auch sämtliche Pläne zu beinhalten, die für den 
Bau der Strasse selbst erforderlich sind (Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 2018/IV/6). Die Rekurse sind somit ebenfalls gutzu-
heissen, weil der für die Erstellung und die rechtliche Sicherstellung 
des Wendehammers erforderliche Teilstrassenplan fehlt. 
 
8.3.2 Die notwendigen Sichtweiten und Sichtzonen sind im 
Umgebungsplan eingezeichnet. Daraus ergeht, dass die Sichtzonen 
jeweils das Grundstück Nr. 006 der Rekurrentin 1, E.___, in Anspruch 
nehmen. Mit Amtsbericht vom 24. Juni 2020 hat das TBA die nachge-
wiesenen Sichtweiten grundsätzlich für in Ordnung befunden. Das 
TBA hielt jedoch fest, dass die Sichtweiten zwingend ab einer Höhe 
von 0,6 m freigehalten werden müssen. Dies sei insbesondere auf den 
Nachbarparzellen sicherzustellen. Die in Ziff. 7 der Baubewilligung ge-
machte Auflage, wonach Bauten und Anlagen in der Sichtzone sowie 
das Abstellen von Fahrzeugen oder dergleichen nicht gestattet seien, 
genügt den Anforderungen an eine rechtliche Sicherstellung nicht. 
Vielmehr wären die notwendigen Sichtzonen auch gegenüber der Re-
kurrentin 1, E.___, zu verfügen gewesen. Auch aus diesem Grund ist 
der Rekurs gutzuheissen. 
 
8.3.3 Der Überbauungsplan legt mit Richtungspfeilen die verkehrs-
mässige Erschliessung fest. Durch Richtungspunkte werden Stellen 
festgelegt, zwischen denen ein Streifen von vorgeschriebener Breite 
derart von Bauten freizuhalten ist, dass zwischen diesen Punkten eine 
Verkehrsverbindung in möglichst direkter Linienführung geführt wer-
den kann (Art. 26 BauG). Richtungspunkte gewähren dem Bauherrn 
eine grösstmögliche Freiheit, indem es genügt, wenn eine vernünftige 
Verbindung zwischen zwei Punkten möglich ist (Botschaft und Entwurf 
zum Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht [Bau-
gesetz] vom 22. September 1970, S. 1328, veröffentlicht im kantona-
len Amtsblatt am 6. November 1970). Gemäss Art. 10 besV ist zwi-
schen den Richtungspunkten für die verkehrsmässige Erschliessung 
ein Streifen von mindestens 3,5 m freizuhalten. Die festgelegten Rich-
tungspunkte gewähren somit insoweit einen Gestaltungsspielraum, als 
die Erschliessung des Plangebiets nicht punktgenau vorgegeben ist. 
Die geplante oberirdische Zufahrt liegt im Bereich der Richtungs-
punkte, nicht so aber die geplante Tiefgaragenein- und -ausfahrt. 
Diese liegt weiter südlich und kommt so bedeutend näher an der wohn-
attraktiven Südseite des Wohngebäudes Vers.-Nr. 1007 (Grundstück 
Nr. 010) zu liegen. Die Abweichung von den Richtungspunkt hat daher 
zulasten des Grundstücks Nr. 010 andere Immissionen zur Folge. Die 
geplante Tiefgaragenein- und –ausfahrt liegt damit nicht mehr inner-
halb der durch die Richtungspunkte gewährten Toleranz. Auch aus 
diesem Grund sind die Rekurse gutzuheissen. 
 
 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 17/20 
 
9. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die geplanten Gebäude die Bau-
bereiche durchstossen und damit Art. 3 besV verletzten. Mangels Ein-
haltung der Dachgeschossbestimmungen handelt es sich bei den Ge-
bäuden um dreigeschossige Bauten, so dass auch Art. 4 besV verletzt 
ist. Darüber hinaus hat die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachver-
halt hinsichtlich der vorhandenen Ausnützungsreserve ungenügend 
abgeklärt und die Prüfung der Farb- und Materialwahl in unzulässiger 
Weise ins nachlaufende Bewilligungsverfahren verlagert. Schliesslich 
ist das Vorhaben nicht hinreichend erschlossen, weil die Sichtzonen 
und der Wendehammer rechtlich nicht sichergestellt sind und der Teil-
strassenplan zur Erstellung des geplanten Wendehammers fehlt. Die 
angefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid der 
Vorinstanz vom 10. Februar 2020 ist deshalb aufzuheben. 
 
10. 
 
10.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Höhe der Entscheidgebühr in Rekursverfahren richtet sich 
nach Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemein-
deverwaltung (sGS 821.5) und beträgt zwischen Fr. 200.– und 
Fr. 5'000.–. In ausserordentlichen Fällen können die Gebühren bis auf 
das Doppelte des Höchstansatzes festgesetzt werden. Dies insbeson-
dere für besonders schwierige und umfangreiche Geschäfte (Art. 12 
Abs. 1 Ziff. 1 der Verwaltungsgebührenverordnung [sGS 821.1] i.V.m. 
Art. 5 der Verordnung über die Bearbeitung von Rekursverfahren vor 
den Departementen [sGS 951.11]). Vorliegend waren insgesamt drei 
Rekurse zu behandeln. Die Entscheidgebühr beträgt für die Rekurs-
verfahren 1 bis 3 je Fr. 1'500.–. Dem Ausgang der Verfahren entspre-
chend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin gesamthaft zu 
überbinden. 
 
10.2 Der vom Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 am 20. März 2020 
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
10.3 Der vom Rekurrenten 2 am 6. März 2020 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
10.4 Der vom Rechtsvertreter der Rekurrenten 3 am 19. März 2020 
geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
11. 
 
Die Rekurrenten 1, 2 und 3, die Rekursgegnerin sowie die Vorinstanz 
stellen jeweils ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
11.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 18/20 
 
11.2 Die Rekurrenten 1, 2 und 3 obsiegen jeweils mit ihren Anträgen. 
Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht 
Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtferti-
gen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä-
digung (Art. 98bis VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Honorarordnung 
(sGS 963.75; abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der Verwal-
tungsrechtspflege vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis 
Fr. 6'000.–. Für ein aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann 
das Honorar um 100 Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). 
Innerhalb des für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grund-
honorar nach den besonderen Umständen, namentlich nach Art und 
Umfang der notwendigen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falls 
und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen 
(Art. 19 HonO). Nach ständiger Praxis des Baudepartementes wird für 
durchschnittlich schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugen-
schein) regelmässig ein mittleres Honorar von Fr. 2'750.–, bzw. von 
Fr. 3'250.– mit Rekursaugenschein, zuzüglich Mehrwertsteuer festge-
setzt, sofern ein begründeter Antrag auf Entschädigung der Mehrwert-
steuer gestellt wurde. 
 
11.3 Der Rechtsvertreter der Rekurrenten 1 reichte am 18. August 
2020 eine Kostennote ein und wies auf den Umstand hin, dass vier 
Parteien vertreten worden seien, deren Interessenlage unterschiedlich 
gewesen sei. Dementsprechend seien verschiedene zusätzliche Ge-
sichtspunkte in die Rekursbegründung einzubringen gewesen. Zudem 
habe der Koordinations- und Absprachebedarf zu einem Mehraufwand 
geführt. Dies habe insgesamt zu einem höheren Aufwand geführt, wel-
cher in der Kostennote ausgewiesen sei. Die ausseramtliche Entschä-
digung sei zuzüglich Mehrwertsteuer zuzusprechen, da die vertrete-
nen Rekurrenten als private Grundeigentümer die anfallende Mehr-
wertsteuer nicht weiterbelasten könnten. Die Kostennote weist ein Ho-
norar in der Höhe von Fr. 4'200.– und Barauslagen (4 Prozent) in der 
Höhe von Fr. 168.–, zuzüglich Mehrwertsteuer (7,7 Prozent) in der 
Höhe von Fr. 336.35 aus. Die in der Rekursschrift vorgebrachten Rü-
gen sind allgemeiner Natur, so dass eine unterschiedliche Interes-
senslage der Rekurrenten nicht erkennbar ist. Zu berücksichtigen ist 
hingegen, dass mehr als eine Person vertreten wurde. Die ausseramt-
liche Entschädigung ist ermessensweise auf Fr. 3'000.– zuzüglich der 
beantragen 4% Barauslagen (Fr. 120.–); insgesamt Fr. 3'120.– (zu-
züglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin 
zu bezahlen. 
 
11.4 Im Rekurs 2 erscheint eine Entschädigung in der Höhe des mitt-
leren Honorars dem erforderlichen Aufwand angemessen. Nachdem 
im Rekurs 2 keine Kostennote eingereicht und kein Antrag um Zuspre-
chung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist die ausseramtliche Ent-
schädigung ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von 
der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
11.5 Im Rekurs 3 erscheint eine Entschädigung in der Höhe des mitt-
leren Honorars dem erforderlichen Aufwand angemessen. Nachdem 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 19/20 
 
im Rekurs 3 keine Kostennote eingereicht und kein Antrag um Zuspre-
chung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, ist die ausseramtliche Ent-
schädigung ermessensweise auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von 
der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
11.6 Da die Rekursgegnerin und die Vorinstanz mit ihren Anträgen 
unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine aus-
seramtliche Entschädigung. Ihre Begehren sind deshalb abzuweisen. 
 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs 1 (Nr. 20-1781) von A.___ und B.___, C.___ und 
D.___, E.___ und F.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. 
 
b) 
Der Rekurs 2 (Nr. 20-1809) von G.___ wird im Sinn der Erwä-
gungen gutgeheissen. 
 
c) 
Der Rekurs 3 (Nr. 20-1813) von H.___ und I.___ wird im Sinn 
der Erwägungen gutgeheissen. 
 
d) 
Der Beschluss der Bau- und Umweltkommission Z.___ vom 
10. Februar 2020 betreffend Baubewilligung und Einspracheentscheid 
wird aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Die J.___ AG bezahlt im Rekurs 1 eine Entscheidgebühr 
Fr. 1'500.–. 
 
b) 
Der am 20. März 2020 von Christoph Bürgi, St.Gallen, geleistete 
Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
c) 
Die J.___ AG bezahlt im Rekurs 2 eine Entscheidgebühr 
Fr. 1'500.–. 
 
d) 
Der am 6. März 2020 von G.___ geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
e) 
Die J.___ AG bezahlt im Rekurs 3 eine Entscheidgebühr 
Fr. 1'500.–. 
 
f) 
Der am 19. März 2020 von David Brassel, Sargans, geleistete 
Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___ und B.___, C.___ und D.___, E.___ 
und F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. 
Die J.___ AG entschädigt A.___ und B.___, C.___ und D.___, E.___ 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 8/2021), Seite 20/20 
 
und F.___ im Rekurs 1 ausseramtlich mit insgesamt Fr. 3'120.– 
zuzüglich Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren von G.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird gutgeheissen. Die J.___ AG entschädigt G.___ im Rekurs 2 
ausseramtlich mit Fr. 2'750.–. 
 
c) 
Das Begehren von H.___ und I.___ um Ersatz der ausseramtli-
chen Kosten wird gutgeheissen. Die J.___ AG entschädigt H.___ und 
I.___ im Rekurs 3 ausseramtlich mit Fr. 2'750.–. 
 
d) 
Die Begehren der J.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten in den Rekursen 1, 2 und 3 werden abgewiesen. 
 
e) 
Die Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten in den Rekursen 1, 2 und 3 werden abgewie-
sen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin