sg_publikationen · 23-3978 · 2024-02-08 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
23-3978
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 07.03.2024
Entscheiddatum:
08.02.2024
BUDE 2024 Nr. 009
Baurecht, Art. 92 PBG, Art. 56 BauG. Bestimmung der für den grossen 
Grenzabstand massgeblichen Hauptwohnseite. Bei der Bestimmung der 
Hauptwohnseite ist auf die Art und Flächen der zu den betreffenden 
Fassaden orientierten Räume abzustellen. Die Nutzung des Wohn- und 
Essbereichs ist zwar regelmässig ausgeprägter als die der Schlafzimmer 
und weiterer Nebenräume, jedoch sind bei der Beurteilung der 
Hauptwohnseite sämtliche Räumlichkeiten in die Beurteilung 
miteinzubeziehen (Erw. 3.7). Gutheissung des Rekurses. // (Gegen diesen 
Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.)
BUDE 2024 Nr. 9 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/15


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23-3978 
 
Entscheid Nr. 9/2024 vom 8. Februar 2024 
Rekurrenten 
 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. HSG Enrico Mattiello, Rechtsanwalt, 
Eisenbahnstrasse 41, 9401 Rorschach 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheide vom 9. Mai 2023) 
Rekursgegnerin 
B.___ GmbH 
vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, Teufener Stras-
se 11, 9001 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 2/14 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
Die C.___ AG, Y.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, 
Grundbuch Z.___, an der M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt 
gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 9. November 
2017 («Nachtrag Legende Zonenplan») in der Wohnzone W2b. Es ist 
mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 002 überbaut. Entlang der östlichen 
Grundstücksgrenze verläuft die M.___strasse (Gemeindestrasse 
2. Klasse). 
 
b) 
Gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder 
der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) liegt das Grundstück 
Nr. 001 in der Umgebungsrichtung (U-Ri) X, Nr. 0.0.31 «Mittelständi-
sche Wohnbauten, 1. H. 20. Jh., sowie schlichte Einfamilienhäuser, 
1940/50er Jahre» mit Erhaltungsziel b (Erhalt der Eigenschaften). 
 
c) 
Das Grundstück Nr. 001 liegt nach der Gewässerschutzkarte 
sowie der Gefahrenkarte des Kantons St.Gallen (beide abrufbar unter 
Geoportal.ch) im Gewässerschutzbereich Au sowie teilweise in einem 
Gebiet mit geringen Wassergefahren. Entlang der westlichen Grund-
stücksgrenze verläuft zudem das eingedolte Fliessgewässer N.___. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 6. Mai 2022 beantragte die B.___ GmbH, 
X.___, bei der Politischen Gemeinde Z.___ die Baubewilligung für die 
Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Grundstück Nr. 001. Der ge-
plante Neubau soll zwei Vollgeschosse, eine Tiefgarage sowie ein 
ausgebautes Dachgeschoss aufweisen und drei Wohneinheiten um-
fassen. 
 
 
Plan «Nordfassade», Massstab 1:100 
Das Vorhaben beinhaltete zudem eine rund 25 m lange Tiefgaragen-
zufahrt, welche ausgehend von der M.___strasse mit einem Abstand 
von 0,6 m entlang der nördlichen Grundstücksgrenze verlaufen soll. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 3/14 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 18. Juni bis 1. Juli 2022 erhoben 
A.___, Z.___, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten, dass 
ihr Grundstück Nr. 003 aufgrund der geplanten Situierung der 
Tiefgaragenzufahrt unzulässigerweise mit einer Sichtzone belastet 
werde. Die in diesem Bereich stehenden Gartenpflanzen und 
Sandsteinstelen müssten dadurch entfernt werden, was eine 
Einschränkung für die Gartengestaltung sowie einen Wertverlust des 
Grundstücks 
zur 
Folge 
habe. 
Es 
seien 
alternative 
Tiefgaragenzufahrten möglich, welche ihr Grundstück nicht belasten 
würden. Zur Wahrung des historisch geprägten Strassenzugs der 
M.___strasse seien zudem Auflagen zur Erhaltung des bestehenden 
Vorgartens samt Einfriedung auf Grundstück Nr. 001 notwendig. 
 
c) 
Innert der Auflagefrist vom 18. Juni bis 1. Juli 2022 erhoben 
A.___ mit weiteren Mitunterzeichnern eine Sammeleinsprache gegen 
das Bauvorhaben. Sie befürchteten, dass die Grabarbeiten zu Mauer-
rissen an den umliegenden Wohnhäusern führen könnten und forder-
ten deshalb die Erstellung eines Rissprotokolls durch eine unabhän-
gige Stelle. 
 
d) 
Mit Schreiben vom 18. Juli 2022 zeigte lic.iur. Enrico Mattiello, 
Rechtsanwalt, Rorschach, der Politischen Gemeinde Z.___ an, dass 
er von A.___ mit der Interessenwahrung beauftragt worden sei und 
ersuchte um Akteneinsicht. 
 
e) 
Mit Stellungnahme vom 18. Juli 2022 beantragte die B.___ 
GmbH die Abweisung der Einsprachen. Sie machte geltend, alterna-
tive Anordnungen der Tiefgaragenzufahrt seien mehrfach geprüft wor-
den. Ein Autolift könne aufgrund der Platz-, Abstands- und Höhenver-
hältnisse sowie der geologischen Gegebenheiten nicht realisiert wer-
den. Eine Tiefgaragenzufahrt im südlichen Grundstücksteil scheitere 
ebenfalls an den Höhenverhältnissen sowie an der Erforderlichkeit ei-
ner Sichtzone auf dem Nachbargrundstück. Die durch die geplante 
Tiefgaragenzufahrt notwendige Sichtzone betreffe das Grundstück Nr. 
003 nur in einem kleinen Teil und habe keine wertvermindernden Ei-
gentumsbeschränkungen zur Folge. Die Sichtzone diene ausschliess-
lich der Verkehrssicherheit, welche Vorrang vor privaten Interessen an 
einer Gartenbepflanzung habe. Weiter handle es sich bei der 
M.___strasse um keinen historisch geprägten Strassenzug, weshalb 
eine Auflage zur Erhaltung des Vorgartens samt Einfriedung unzuläs-
sig wäre. 
 
f) 
Am 30. August 2022 teilten die Einsprecher durch ihren Rechts-
vertreter mit, dass an der Einsprache festgehalten werde. Sofern eine 
Sichtzone erforderlich sei, müsse diese so gestaltet werden, dass ihr 
Eigentum nicht tangiert werde. Zudem wurde darauf hingewiesen, 
dass der grosse Grenzabstand nach Art. 10 des Baureglements der 
Gemeinde Z.___ vom 26. April 2016 (abgekürzt BauR) Richtung Nor-
den nicht eingehalten sei. Gemäss den Planunterlagen seien der 
Wohnbereich sowie weitere Wohnräume nach Norden und somit zum 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 4/14 
 
See hin ausgerichtet; die Nordseite sei somit als Hauptwohnseite zu 
betrachten. 
 
g) 
Mit Stellungnahme vom 15. September 2022 teilte die Gesuch-
stellerin mit, dass zur Bestimmung der Hauptwohnseite die Grösse so-
wie die Bedeutung der Fenster und Flächen der betreffenden Räume 
massgeblich seien. Die Fassade, welche am meisten Raumfläche be-
lichte, sei deshalb als Hauptwohnseite zu betrachten. Fenster auf der 
besonnten Seite (Süd-, West- und Südwestseite) sei dabei eine grös-
sere Bedeutung beizumessen. Beim vorliegenden Bauvorhaben sei 
deshalb die südliche, bzw. die südwestliche Seite die Hauptwohnseite. 
 
h) 
Mit Schreiben vom 20. Dezember 2022 teilte die Politische Ge-
meinde Z.___ den Einsprechern mit, sie beabsichtigte aufgrund der 
geplanten Tiefgaragenzufahrt auf den Grundstücken Nrn. 001 und 003 
eine Sichtzone zu verfügen und liess ihnen einen Verfügungsentwurf 
zur Stellungnahme zukommen. 
 
i) 
Am 23. Januar 2023 beantragten A.___ durch ihren Rechtsver-
treter, dass auf die geplante Sichtzone auf Grundstück Nr. 003 zu ver-
zichten sei. Die geplante Tiefgaragenzufahrt stelle nicht die einzig 
mögliche Erschliessungsvariante dar. Es bestünden Alternativen, wel-
che ihr Grundstück nicht belasten würden. 
 
j) 
Mit Beschluss vom 9. Mai 2023 erteilte der Gemeinderat Z.___ 
die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies die bei-
den Einsprachen ab. Zudem erliess der Gemeinderat mit Verfügung 
vom 9. Mai 2023 eine Sichtzone auf den Grundstücken Nrn. 001 und 
003. Zur Begründung wurde geltend gemacht, die geplante Zufahrt auf 
der Nordseite des Baugrundstücks sei die einzige geeignete Erschlies-
sungsvariante. Zur Gewährung der Verkehrssicherheit sei eine Sicht-
zone auf den Grundstücken Nrn. 001 und 003 notwendig und der da-
mit verbundene, geringfügige Eingriff in das Nachbargrundstück sei 
verhältnismässig. Für die Festlegung der Hauptwohnseite seien jene 
Wohnräume massgeblich, in welchen sich Bewohnerinnen und Be-
wohner regelmässig und nicht bloss zum Schlafen aufhalten würden. 
Die Wohnbereiche (Wohnküchen) wiesen zwar auch gegen Norden 
und Süden Fenster auf. Auf der Westseite befänden sich jedoch die 
grössten Fensterflächen und auch die Terrasse sei nach Westen ori-
entiert. Der grosse Grenzabstand sei somit nach Westen einzuhalten. 
Ferner befände sich das Baugrundstück weder in einem Ortsbild-
schutzgebiet noch werde ein Einzelschutzobjekt vom Bauvorhaben 
betroffen. 
 
C. 
 
Gegen diese Beschlüsse erhoben A.___ durch ihren Rechtsvertreter 
mit Schreiben vom 31. Mai 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltdepar-
tement. Mit Rekursergänzung vom 29. Juni 2023 werden folgende An-
träge gestellt: 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 5/14 
 
1. 
Der Beschluss sowie die Einspracheentscheide des 
Gemeinderats Z.___ vom 9. Mai 2023 betr. Bauge-
such Nr. 22.057 (Neubau Mehrfamilienhaus, Grund-
stück Nr. 001, Z.___) seien vollumfänglich aufzuheben 
und das Baugesuch Nr. 22.057 sei abzuweisen bzw. 
die Baubewilligung BG 22.057 sei zu verweigern. 
2. 
Die Verfügung "Erlass einer Sichtzone an der 
M.___strasse auf Grundstück Nrn. 001 und 003" vom 
9. Mai 2023 sei vollumfänglich aufzuheben und die In-
anspruchnahme des Grundstücks Nr. 003 der Rekur-
renten für eine Sichtzone sei zu verweigern. 
3. 
Alles 
unter 
Kosten- 
und 
Entschädigungsfolgen 
(zzgl. MwSt.). 
 
Zur Begründung wird geltend gemacht, das Vorhaben verletze den 
grossen Grenzabstand gemäss Art. 10 BauR. Die Vorinstanz habe zu 
Unrecht angenommen, dass die Westseite des geplanten Mehrfamili-
enhauses die Hauptwohnseite sei und einzig auf das Kriterium der 
grössten Fensterflächen sowie der Ausrichtung der Terrassen abge-
stellt. Es sei zwar zutreffend, dass die Terrassen nach Westen ausge-
richtet seien, allein deshalb sei die Westfassade aber noch nicht die 
Hauptwohnseite. Die Grundrisse würden zeigen, dass sich auf jedem 
Stockwerk neben dem gesamten Essbereich auch ein Büro mit einer 
grossen Fensterfront an der Nordfassade befinde. Die Befensterung 
an der Nordfassade sei in etwa gleich gross wie jene an der Westfas-
sade. Jedoch sei die Nordfassade viel länger und gegen den See aus-
gerichtet, wodurch es sich bei der Nordfassade um die dominierende 
Fassade handle. Folglich sei die Nordfassade als Hauptwohnseite zu 
betrachten und der grosse Grenzabstand nicht eingehalten. Weiter be-
finde sich der gesamte Strassenzug entlang der M.___strasse im Ka-
taster des ISOS-Ortsbilds «W.___», wodurch sich eine Vermutung be-
züglich dessen Schutzwürdigkeit ergebe. Es gebe alternative Möglich-
keiten für eine Tiefgaragenzufahrt; diese könne problemlos so geplant 
werden, dass das Grundstück der Rekurrenten nicht tangiert werde. 
Eine Sichtzone zulasten des Grundstücks Nr. 003 sei deshalb nicht 
verhältnismässig. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 21. Juli 2023 beantragt die 
Rekursgegnerin, den Rekurs abzuweisen und verweist auf ihre Stel-
lungnahme im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 15. August 2023 beantragt die 
Vorinstanz ebenfalls, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird 
geltend gemacht, die Westseite des geplanten Neubaus sei als Haupt-
wohnseite zu betrachten. Die Hauptwohnräume seien auf sämtlichen 
Geschossen im westlichen Teil des Gebäudes angeordnet. Im östli-
chen Gebäudeteil würden sich demgegenüber nur die für die Bestim-
mung der Hauptwohnseite nicht entscheidenden Nasszellen, Schlaf-
zimmer sowie ein Büro befinden. Die Wohnbereiche verfügten zwar 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 6/14 
 
auch nach Norden und Süden über Fenster, die grössten Fensterfron-
ten sowie die grosszügigen Terrassenflächen seien jedoch nach Wes-
ten ausgerichtet. Es handle sich bei der Westseite zudem um die von 
der Strasse abgewandte, ruhigere Gebäudeseite mit grösserer Pri-
vatsphäre und mehr Grünfläche. Die Westseite sei somit die massge-
bliche Hauptwohnseite, weshalb der grosse Grenzabstand eingehal-
ten sei. Das Baugrundstück befinde sich zudem in keinem Ortsbild-
schutzgebiet und aus dem ISOS ergebe sich keine Schutzwürdigkeit 
des Gebiets entlang der M.___strasse. Die Sichtzone sei verhältnis-
mässig und die Beeinträchtigung des Grundstücks Nr. 001 sei ver-
nachlässigbar. Die Sichtzone komme vollumfänglich innerhalb des 
Strassenabstands zu liegen und betreffe lediglich Pflanzen sowie 
Sandsteinstelen. Ausserdem müsse auch die Grundstücksausfahrt auf 
dem Grundstück der Rekurrenten eine freie Sichtzone aufweisen, wel-
che die eigenen Gartenpflanzen sowie Sandsteinstelen ohnehin tan-
giere. Alternative Anordnungen der Tiefgaragenzufahrt seien geprüft 
worden: Bei einer Anordnung im südlichen Grundstücksbereich wäre 
das südlich gelegene Nachbargrundstück Nr. 004 aufgrund des Stras-
sengefälles von einer vergleichsweise grösseren Sichtzone betroffen. 
Eine Anordnung in der Mitte wäre hingegen nur möglich, wenn ein Au-
tolift erstellt würde. Die daraus resultierenden Nachteile (u.a. Warte-
zeiten, Stromverbrauch, regelmässiger Unterhalt) wären jedoch nur 
gerechtfertigt, wenn sich damit eine erhebliche Beeinträchtigung eines 
Nachbargrundstücks vermeiden liesse; dies sei vorliegend nicht der 
Fall. 
 
c) 
Mit Amtsbericht vom 18. September 2023 führt das kantonale 
Tiefbauamt (TBA) aus, der Sichtweitennachweis sei grundsätzlich kor-
rekt erstellt worden. Alternative Zufahrtsmöglichkeiten, wie z.B. ein Au-
tolift seien zwar denkbar, würden jedoch die Überbaubarkeit des 
Grundstücks Nr. 001 stark einschränken. Bei einer Anordnung der 
Tiefgaragenzufahrt im südlichen Bereich wäre die Eigentumsbe-
schränkung für die Nachbarschaft wohl geringer. Es müsse jedoch da-
rauf hingewiesen werden, dass diesfalls die Zufahrtsrampe deutlich 
steiler würde. Eine abschliessende Beurteilung sei allerdings nur nach 
Ermittlung der maximalen Längsneigung möglich. 
 
d) 
Am 26. Oktober 2023 reicht die kantonale Denkmalpflege 
(DMP) eine Stellungnahme ein. 
 
e) 
Mit Schreiben vom 13. Dezember 2023 teilt die Vorinstanz mit, 
dass auf eine Stellungnahme zu den Vernehmlassungen der 
kantonalen Fachstellen verzichtet werde. 
 
f) 
Mit Replik vom 4. Januar 2024 bestreiten die Rekurrenten die 
Ausführungen der Vorinstanz zur Hauptwohnseite. Der Wohnbereich 
sowie das Büro mit den riesigen Fensterfronten seien eindeutig gegen 
Norden und somit gegen den See gerichtet. Hinsichtlich der Sichtzo-
nen habe das TBA bestätigt, dass eine Tiefgaragenzufahrt im Süden 
die geringsten Eigentumsbeschränkungen zu Folge hätte. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 7/14 
 
g) 
Mit Stellungnahme vom 5. Januar 2024 teilte die Rekursgegne-
rin, neu vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, St.Gallen, 
mit, die Vorinstanz habe korrekterweise die Westseite als Hauptwohn-
seite bezeichnet. Massgebend sei der «loftartige» Wohnbereich, wel-
cher aus einem grossen Raum mit Dreifachnutzung (Wohnen/Es-
sen/Kochen) bestehe und durch einen Aussenbereich ergänzt werde. 
Weder die Seesicht noch die ausgeprägte Hanglage seien in der Lage, 
die Nordseite zur Hauptwohnseite zu machen. Bezüglich der Sicht-
zone sei darauf hinzuweisen, dass für die Zufahrt zum Grundstück 
Nr. 003 ebenfalls eine Sichtzone offenzuhalten sei. Diese über-
schneide sich weitgehend mit jener der geplanten Tiefgaragenzufahrt 
und führe daher nicht zu einer übermässigen oder gar unzulässigen 
Eigentumsbeschränkung. 
 
h) 
Mit E-Mail vom 11. Januar 2024 reicht der Vertreter der Rekur-
renten eine Honorarnote ein. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Die erstinstanzlichen Einspracheentscheide, der Baubewilli-
gungsentscheid sowie die Sichtzonenverfügung ergingen allesamt am 
9. Mai 2023. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen 
des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben 
«Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 
(Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittel-
bar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das 
Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 
3. 
 
Die Rekurrenten machen geltend, das Bauvorhaben verletze 
Art. 10 BauR, weil der grosse Grenzabstand gegenüber der nach Nor-
den gerichteten Hauptwohnseite nicht eingehalten sei. Die Vorinstanz 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 8/14 
 
und die Rekursgegnerin sind demgegenüber der Ansicht, die West-
seite stelle die massgebliche Hauptwohnseite dar. 
 
3.1 
Der Grenzabstand regelt zusammen mit den weiteren Regel-
bauvorschriften die maximal zulässige Nutzung, die sogenannte Bau-
dichte in einem Gebiet. Die öffentlichen Interessen an den Grenz- und 
Gebäudeabständen liegen auf den Gebieten der Feuer- und der Ge-
sundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen ohne zu dichte 
Überbauungen und der Ästhetik. Daneben hat der Grenzabstand auch 
nachbarschützende Funktionen, indem die negativen Immissionen auf 
die Nachbargrundstücke gemindert werden (B. HEER, St.Gallisches 
Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 612). Da die Politische Ge-
meinde Z.___ das PBG noch nicht umgesetzt hat und die Bestimmun-
gen zum Grenzabstand (Art. 92 PBG) nicht unmittelbar anwendbar 
sind, kommen weiterhin das BauG und das BauR zur Anwendung. Un-
ter der Geltung des BauG war es den politischen Gemeinden überlas-
sen, einen grossen und einen kleinen Grenzabstand vorzusehen. Der 
grosse Grenzabstand dient nicht in erster Linie dem Nachbarschutz, 
sondern will im Interesse der Wohnhygiene eine gute Besonnung und 
Belichtung der Hauptfassade gewährleisten (BDE Nr. 13/2013 vom 
25. Februar 2013 Erw. 2.3.1; VerwGE vom 14. Juli 1976 i.S. L.). Auf 
dieser Seite soll durch den grösseren Abstand aber auch der Immissi-
onsschutz verbessert werden, da hier auch oft der Aussenraum die 
intensivste Nutzung erfährt. Aufgrund dieser Zielsetzung sind für die 
Bestimmung der massgeblichen Hauptwohnseite verschiedene An-
knüpfungspunkte möglich (BUDE Nr. 49/2022 vom 8. Juni 2022 Erw. 
4.1). 
 
3.2 
Das kantonale Recht definiert die Grenzabstände nicht quanti-
tativ und enthält auch keine Regeln über die Verteilung des kleinen 
und grossen Grenzabstands. Die konkrete Regelung ist somit der po-
litischen Gemeinde im Rahmen des kommunalen Baureglements vor-
behalten. Nach Art. 10 Abs. 1 BauR ist der grosse Grenzabstand ge-
genüber der Hauptwohnseite, der kleine Grenzabstand auf die übrigen 
Seiten einzuhalten. Bei gleichwertigen Fassaden kann die Aufteilung 
der Summe des grossen und kleinen Grenzabstands je zur Hälfte auf 
beide Fassaden bewilligt werden. In Zweifelsfällen bestimmt die Be-
willigungsbehörde die für den grossen Grenzabstand massgebliche 
Gebäudeseite. 
 
3.3 
Mit dem Begriff der Hauptwohnseite wird an die Nutzung ange-
knüpft. Entsprechend ist auf Art und Flächen der zur betreffenden Fas-
sade orientierten Räume abzustellen, wobei die Nutzung des Wohn- 
und Essbereichs dabei regelmässig ausgeprägter ist als die der 
Schlafzimmer und der weiteren Nebenräume. Zum Wohnbereich wird 
auch der Küchenbereich gezählt, zumal heutzutage der Wohnbereich 
häufig aus einem grossen Raum zum Wohnen, Essen und Kochen be-
steht (VerwGE B 2013/51 vom 8. Juli 2014 Erw. 3 ff.). So kann auf die 
Ausrichtung der Fensterflächen, auf Art und Flächen der zur betreffen-
den Fassade orientierten Räume, oder – wenn in erster Linie ein bes-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 9/14 
 
serer Immissionsschutz erreicht werden soll – auf die Orientierung be-
züglich der Aussenräume, wie Sitzplatz oder Balkonanordnungen, ab-
gestellt werden. Zumindest hilfsweise kann auch darauf abgestellt 
werden, welche Fassade aufgrund ihrer Gestaltung als die dominie-
rende erscheint (vgl. BEZ 2005, Nr. 21, S. 18 f.). Je nach den örtlichen 
Verhältnissen kann auch eine der Kurzseiten eines Gebäudes als 
Hauptwohnseite ausgestaltet sein (BUDE Nr. 49/2022 vom 8. Juni 
2022 Erw. 4.2; VerwGE B 2015/14 vom 20. Januar 2017 Erw. 10.1; 
VerwGE B 2013/50, 2013/51 vom 8. Juli 2014 Erw. 3.1.2 und 3.1.4; 
siehe ergänzend auch Botschaft und Entwurf der Regierung vom 
5. Oktober 2021 zum II. Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz, 
Ziff. 3.2.20, S. 28). 
 
3.4 
Vorliegend ist unter den Parteien streitig, ob die Nord- oder die 
Westseite des geplanten Gebäudes die Hauptwohnseite darstellt. Der 
geplante Neubau umfasst im Erd-, im 1. Ober- sowie im Dachge-
schoss jeweils eine Wohneinheit, welche alle beinahe identisch aufge-
baut sind. Der längliche Neubau weist mittig einen Gebäuderück-
sprung auf und kann in zwei Gebäudehälften unterteilt werden, welche 
in etwa gleich gross sind. Im westlichen Gebäudeteil befindet sich ein 
grosser Wohnbereich mit einer Fläche von 67,5 m2 sowie eine haupt-
sächlich nach Westen ausgerichtete Terrasse mit 44,5 m2. Darüber 
hinaus befinden sich im westlichen Gebäudeteil das Entrée sowie ein 
fensterloser Hauswirtschaftsraum. Der östliche Teil des geplanten 
Neubaus umfasst neben den Zugangsflächen (Treppenhaus und Lift), 
drei Nasszellen sowie drei Zimmer, wobei das Zimmer an der Nord-
seite (17,7 m2) in den Planunterlagen als Büro bezeichnet ist und eine 
Doppelflügeltüre zum Gang aufweist. 
 
Plan «Grundriss 1. Obergeschoss», Massstab 1:100 
Norden 
Wohnbereich 
Terrasse 
Zimmer 3 / Büro 
Nasszellen 
Zimmer 1 
Nasszelle 
Zimmer 2 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 10/14 
 
 
 
Plan «Westfassade», Massstab 1:100 
 
3.5 
Vorliegend hat die Vorinstanz die Westseite des Gebäudes auf-
grund des grosszügig gestalteten Wohn- und Essbereichs sowie der 
Terrasse als Hauptwohnseite qualifiziert. Sie führt in ihrer Rekursver-
nehmlassung vom 15. August 2023 aus, der Wohn- und Essbereich 
weise gegen Westen, zur Terrasse und zur Abendsonne hin, die 
grösste Fensterfront auf. Zudem sei die Westseite von der Strasse ab-
gewandt und biete zusammen mit den Grünflächen die grösste Pri-
vatsphäre. Demgegenüber sei das Büro mit Verweis auf die verwal-
tungsgerichtliche Rechtsprechung eine Nebenfläche und für die Be-
stimmung der Hauptwohnseite nicht relevant. Auch die Rekursgegne-
rin verweist in ihrer Eingabe vom 5. Januar 2024 auf die Praxis des 
Verwaltungsgerichtes, wonach der «loftartige» Wohnbereich mit der 
dreifachen Nutzung (Wohnen, Essen und Kochen) samt Aussenbe-
reich für die Bestimmung der Hauptwohnseite massgebend sei. Es sei 
dabei nicht relevant, dass es sich bei dieser Fassade um die Schmal-
seite des Gebäudes handle. 
 
3.6 
Aufgrund der Lage des grossen Wohn-, Küchen- und Essbe-
reichs im westlichen Gebäudeteil hat die Vorinstanz zu Recht in die-
sem Bereich die intensivste Wohnnutzung verortet. Allein aus diesem 
Umstand kann jedoch noch nicht auf die Westseite als Hauptwohn-
seite geschlossen werden, denn dieser Wohnbereich weist auch ge-
gen Norden und Süden jeweils eine grossflächige Befensterung auf. 
Die mobilen Glaswände auf der Westseite sind zwar etwas grösser wie 
die jeweiligen Fensterfronten an der Nord- und Südseite des westli-
chen Gebäudeteils, jedoch ist es keineswegs so, dass die Belichtung 
dieses Gebäudeteils hauptsächlich oder sogar ausschliesslich von 
Westen durch die Glasfront erfolgte. Unter Betrachtung der reinen 
Fensterflächen kann somit keine eindeutige Bestimmung der Haupt-
wohnseite des westlichen Gebäudeteils erfolgen. In Abweichung zum 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 11/14 
 
von der Rekursgegnerin zitierten VerwGE B 2013/50 und 51 vom 
8. Juli 2014 ist keine der Fensterflächen dominant und der Raum auch 
nicht eindeutig in eine bestimmte Himmelsrichtung ausgerichtet. Es 
läge somit bei einer isolierten Betrachtung des Wohn-/Essbereichs im 
westlichen Gebäudeteil ein Zweifelsfall im Sinn von Art. 10 Abs. 1 
BauR vor, bei welchem die Bewilligungsbehörde die massgebliche 
Gebäudeseite bestimmen könnte (BDE Nr. 23/2010 vom 3. Septem-
ber 2010 Erw. 2.1). 
 
3.7 
Die Vorinstanz sowie die Rekursgegnerin verkennen jedoch, 
dass die Beurteilung der Hauptwohnseite nicht allein in Bezug auf den 
Wohn-/Essbereich im westlichen Gebäudeteil, sondern unter Gesamt-
betrachtung sämtlicher Räumlichkeiten des geplanten Neubaus zu er-
folgen hat. Auch wenn gemäss der Rechtsprechung einem Neben-
raum grundsätzlich nicht dieselbe Nutzungsintensität wie dem Wohn-
bereich zugeschrieben werden kann, so muss im Einzelfall auch für 
Nebenräume anhand der obengenannten Kriterien eine Gewichtung 
vorgenommen werden. Vorliegend weist das Büro (Zimmer 3) an der 
Nordseite des östlichen Gebäudeteils ebenfalls eine grosse Fenster-
front mit einer Fensterfläche von 10 m2 auf. Dasselbe gilt auch für das 
Zimmer 1 an der Südseite sowie das Zimmer 2 an der Ostseite des 
umstrittenen Bauvorhabens. Aufgrund der angegebenen Nutzungsart 
und der Fassadengestaltung muss den erwähnten Räumlichkeiten 
durchaus auch eine Bedeutung bei der Bestimmung der Hauptwohn-
seite zugeschrieben werden. Insbesondere das Büro, welches nach 
Norden hin auf fast der gesamten Raumlänge verglast ist und zum 
Gang hin eine grosszügige Doppelflügeltüre aufweist, hebt sich von 
den anderen Räumlichkeiten ab. Entgegen den von der Rekursgegne-
rin zitierten Verwaltungsgerichtsentscheiden zeichnen sich vorliegend 
somit auch die sog. «Nebenräume» durch grosszügige Fensterflächen 
aus. Vergleicht man nun die Fensterflächen an sämtlichen Fassaden 
miteinander, wird deutlich, dass die Belichtung der gesamten Räum-
lichkeiten der Wohngeschosse deutlich intensiver über die Nord- und 
Südfassade, als über die Westfassade erfolgt. Einzige Ausnahme bil-
det das Zimmer 2, welches nur auf der Ostseite eine Befensterung 
aufweist. In Metern und Quadratmetern gemessen weisen die beiden 
Vollgeschosse des umstrittenen Gebäudes Richtung Norden und Sü-
den eine Fensterlänge von jeweils insgesamt 11,4 m und eine Fens-
terfläche von total 27,4 m2 auf, wohingegen die Länge und Fläche des 
Fensters Richtung Westen nur gerade 7,3 m bzw. 17,5 m2 beträgt. 
 
3.8 
Die Rekurrenten bringen weiter vor, die massgebenden Räum-
lichkeiten seien in Richtung Norden, gegen den See ausgerichtet. Die 
Rekursgegnerin erachtet das Kriterium der Seesicht hingegen als nicht 
relevant. 
 
Es trifft zu, dass neben der Nutzung auch die Aussicht sowie die Be-
lichtung und Besonnung als Kriterium herangezogen werden können 
(VerwGE B 2013/50 und 51 vom 8. Juli 2014 Erw. 3.1.5). Im vorliegen-
den Fall führen diese Kriterien jedoch nicht zu einem eindeutigen Er-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 12/14 
 
gebnis zugunsten einer der Wohnseiten. Während die Nordseite ge-
gen den See ausgerichtet ist, bieten die Fenster an der Südfassade 
und jene an der Westseite eine höhere Belichtung und bessere Be-
sonnung. Allerdings wird über die Westseite lediglich der Wohn-/Ess-
bereich belichtet, während die Befensterung an der Nord- und Süd-
seite mehreren Räumlichkeiten dient. 
 
3.9 
Unter Berücksichtigung aller aufgeführten Kriterien liegt vorlie-
gend kein Zweifelsfall vor, der die Bestimmung der Hauptwohnseite 
der Baubehörde überliesse. Über die Nordseite werden sowohl der 
Wohn-/Essbereich als auch das Büro massgeblich belichtet. Über die 
gesamte Fassadenlänge betrachtet weist die Nordseite eine deutlich 
grössere Fensterlänge und -fläche als die Westseite auf. Im Vergleich 
zur Südseite – welche aufgrund der grösseren Fensterlänge und -flä-
che ebenfalls der Westseite vorzuziehen wäre – ist die Nordseite zu-
dem gegen den See ausgerichtet und deshalb infolge der attraktiven 
Aussicht höher zu gewichten. Der Neubau weist zwar grosszügige 
Terrassenflächen (mehrheitlich) Richtung Westen auf, jedoch ist dabei 
zu beachten, dass Terrassen nur zeitlich eingeschränkt, bei entspre-
chender Witterung, genutzt werden können, während die Seesicht und 
die grosszügige Belichtung über die Nord- und Südfassade ganzjährig 
vorhanden sind. Insgesamt handelt es sich vorliegend bei der Nord-
fassade des Gebäudes um die Hauptwohnseite; folglich verletzt das 
Bauvorhaben den grossen Grenzabstand gegen die nördliche Grund-
stücksgrenze. 
 
4. 
 
Nachdem der geplante Neubau den grossen Grenzabstand gegen 
Norden nicht einhält, sind die angefochtene Baubewilligung und die 
Einspracheentscheide der Vorinstanz vom 9. Mai 2023 aufzuheben. 
Der Rekurs erweist sich somit als begründet und ist im Sinn der Erwä-
gungen gutzuheissen. 
 
5. 
 
Die Rekurrenten beantragen weiter, dass die Sichtzonenverfügung 
vom 9. Mai 2023 ebenfalls aufzuheben sei. Die vorliegend umstrittene 
Sichtzonenverfügung wurde von der Vorinstanz im Hinblick auf die ge-
plante Tiefgaragenzufahrt auf Grundstück Nr. 001 erlassen. Mit ande-
ren Worten bildet die Baubewilligung vom 9. Mai 2023 Grundlage für 
die angefochtene Sichtzonenverfügung. Letztere teilt somit das recht-
liche Schicksal der Baubewilligung vom 9. Mai 2023 (vgl. VerwGE 
B 2021/6 vom 23. November 2021 Erw. 1.2.2 f.). Da die Baubewilli-
gung gemäss den vorstehenden Erwägungen aufzuheben ist, muss 
folglich Gleiches auch für die angefochtene Sichtzonenverfügung vom 
9. Mai 2023 gelten. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 13/14 
 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 
 
6.2 
Der von den Rekurrenten am 6. Juni 2023 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
7. 
 
Die Rekurrenten und die Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Er-
satz der ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Honorarordnung (sGS 963.75; 
abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der Verwaltungsrechtspflege 
vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis Fr. 6'000.–. Für ein 
aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann das Honorar um 
100 Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). Innerhalb des für 
eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar nach den 
besonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der not-
wendigen Bemühungen, der Schwierigkeit des Falls und den wirt-
schaftlichen Verhältnissen der Beteiligten, bemessen (Art. 19 HonO). 
Nach ständiger Praxis des Bau- und Umweltdepartementes wird für 
durchschnittlich schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugen-
schein) regelmässig ein mittleres Honorar von Fr. 2'750.– zuzüglich 
Mehrwertsteuer und Barauslagen festgesetzt, sofern ein begründeter 
Antrag auf Entschädigung der Mehrwertsteuer und der Barauslagen 
gestellt wurde. 
 
7.3 
Der Vertreter der Rekurrenten beantragt mit Eingabe vom 
11. Januar 2024 eine ausseramtliche Entschädigung von gesamthaft 
Fr. 4'760.30 (einschliesslich Barauslagen und Mehrwertsteuer). Eine 
Begründung, welche es rechtfertigte, von der oben beschriebenen Ho-
norarpauschale abzuweichen, fehlt. Die Pauschale ist so bemessen, 
dass sie Rekursbegründungen in öffentlich- und/oder privatrechtlicher 
Hinsicht, zumindest solange sie sich – wie vorliegend – in einem nor-
malen Rahmen bewegen und nur normalen Aufwand verursachen, 
ausreichend abdeckt. Folglich ist die ausseramtliche Entschädigung in 
Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 HonO auf die Hono-
rarpauschale, also auf Fr. 2750.– plus 4 % Barauslagen, insgesamt 
also auf Fr. 2'860.– zu beschränken. Da kein begründeter Antrag um 
Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 9/2024), Seite 14/14 
 
des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar 
hinzugerechnet. 
 
7.4 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen 
gutgeheissen. 
 
b) 
Die Beschlüsse des Gemeinderates Z.___ vom 9. Mai 2023 
(Baubewilligung und Einspracheentscheide) werden aufgehoben. 
 
c) 
Der Beschluss des Gemeinderates Z.___ vom 9. Mai 2023 
(Sichtzonenverfügung) wird aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Der B.___ GmbH, X.___, wird eine Entscheidgebühr von 
Fr. 3'000.– auferlegt. 
 
b) 
Der am 6. Juni 2023 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird gutgeheissen. Die B.___ GmbH entschädigt A.___ ausser-
amtlich mit insgesamt Fr. 2'860. –. 
 
b) 
Das Begehren der B.___ GmbH um Ersatz der ausseramtlichen 
Kosten wird abgewiesen. 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin