sg_publikationen · 22-4718 · 2022-06-16 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
22-4718
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 30.03.2023
Entscheiddatum:
21.02.2023
BUDE 2023 Nr. 026
Baurecht. Art. 22 RPG; Art. 15 PBG; Art. 15 BauG; Art. 684 ZGB. 
Erotikbetriebe sind in Kernzonen abstrakt zonenkonform (Erw. 3). Ein 
Erotikbetrieb der rekursgegenständlichen Grösse ist als ortsübliche Nutzung 
in Kauf zu nehmen und es kann nicht von einer unzulässigen, weil 
übermässigen, ideellen Immission gesprochen werden (Erw.4.2). 
Gutheissung des Rekurses.
BUDE 2023 Nr. 26 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
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Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
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22-4718 
 
Entscheid Nr. 26/2023 vom 21. Februar 2023 
Rekurrent 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, 
Bischofszellerstrasse 53, 9200 Gossau 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 16. Juni 2022) 
Rekursgegnerinnen und 
Rekursgegner 
B.___ 
C.___ 
alle vertreten durch lic.iur. Felix Ludwig, Rechtsanwalt, Poststrasse 1, 
9100 Herisau 
Betreff 
Baugesuch (Umnutzung in Erotikbetrieb) 


 
2/10 
Sachverhalt 
A. 
 
A.___, Y.___, ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, in Z.___. Das Grund-
stück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 11. Juli 2005 in der Kernzone. 
Es ist mit dem Gebäude Vers.-Nr. 002 überbaut. 
 
B. 
 
a) 
Mit E-Mail vom 22. Juni 2021 informierte D.___, bevollmächtigter Vertreter von A.___, den 
Gemeinderat Z.___, dass beabsichtigt werde, die derzeitigen Büroräume in eine Erotikgewerbe-
fläche umzunutzen. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 15. Juli 2021 teilte der Gemeinderat D.___ mit, die Umnutzung der Bü-
roräumlichkeiten in einen Erotikbetrieb sei baubewilligungspflichtig, weshalb die entsprechenden 
Baugesuchsunterlagen einzureichen seien. 
 
c) 
Am 9. August 2021 teilte A.___, neu vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, 
Gossau, dem Gemeinderat mit, dass die Büroräumlichkeiten bereits über zwei WC-Anlagen samt 
einer Dusche verfügten, sodass keine baulichen Veränderungen vorgenommen würden und ent-
sprechend keine Bewilligung erforderlich sei. Bei künftigen Vermietungen der Räumlichkeiten 
werde zudem bereits in den Mietverträgen festgehalten, dass lediglich zwei Arbeitsplätze geschaf-
fen werden dürften und die Öffnungszeiten auf werktags von 8.00 – 20.00 Uhr beschränkt seien. 
 
d) 
Entgegen der Ansicht des Rechtsvertreters von A.___ bestand der Gemeinderat Z.___ mit 
Schreiben vom 8. September 2021 darauf, dass zumindest die Baubewilligungspflicht der Umnut-
zung zu prüfen sei, da der geplante Massage- bzw. Erotikbetrieb möglicherweise aufgrund ideeller 
Immissionen als störend und somit zonenwidrig eingestuft werden könnte. 
 
e) 
Mit Baugesuch vom 4. November 2021 beantragte A.___ bei der Gemeinde Z.___ die Bau-
bewilligung für die Umnutzung der bestehenden Büroräumlichkeiten von Treuhanddienstleistun-
gen zu Massagedienstleistungen. 
 
f) 
Gestützt auf die eingereichten Baugesuchsunterlagen führte der Gemeinderat Z.___ ein 
ordentliches Baubewilligungsverfahren durch. 
 
g) 
Innert der Auflagefrist vom 19. Januar bis 1. Februar 2022 erhoben unter anderem C.___, 
Z.___, Einsprache gegen die geplante Umnutzung. Sie rügten insbesondere, der geplante Mas-
sage- und Erotikbetrieb sei ein zonenfremder Betrieb, welcher sich nicht in das Ortsbild einfüge. 
Zudem führe er zu ideellen Immissionen und zu einem Wertverlust ihrer Liegenschaft. 
 
h) 
Ebenfalls innert der Auflagefrist erhoben B.___, Z.___, Einsprache gegen die geplante 
Umnutzung. Auch sie brachten vor, bei einem Massage- und Erotikbetrieb handle es sich um 
einen zonenfremden Betrieb, der nicht in den Weiler F.___passe. Zudem führe ein Erotikbetrieb 
zu ideellen Immissionen und deutlichen Wertverlusten der umliegenden Liegenschaften. 
 
i) 
Mit Beschluss vom 16. Juni 2022 wies der Gemeinderat Z.___ die öffentlich-rechtlichen 
Einsprachen ab, hiess die privatrechtlichen Einsprachen nach Art. 684 des Schweizerischen Zi-
vilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB) hingegen gut und verweigerte die Baubewilligung für 
die geplante Umnutzung. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der geplante 
Massage- und Erotikbetrieb zwar im Rahmen der bei der Prüfung der Zonenkonformität 
vorzunehmenden abstrakten Beurteilung als zonenkonform zu beurteilen sei, keine mehr als 
mässige Störung durch eine allfällige Verkehrszunahme zu befürchten und aufgrund fehlender 
äusserlichen baulichen Veränderungen am bestehenden Gebäude der Einsprachepunkt der 


 
 
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fehlenden Einordnung in das Ortsbild unbegründet sei. Somit könne zusammenfassend festge-
halten werden, dass dem Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstünden 
und die öffentlich-rechtlichen Einsprachen abzuweisen seien. Hingegen würden die Einspreche-
rinnen und Einsprecher mit ihren Rügen, dass die geplante Umnutzung zu übermässigen ideellen 
Immissionen sowie einer Rufschädigung des Weilers führe, privatrechtliche Immissioneinsprache 
nach Art. 684 ZGB erheben. Da das Gebiet um den geplanten Erotikbetrieb von Wohnbauten 
geprägt sei, über einen sehr hohen Wohnanteil verfüge und den Charakter eines 
Einfamilienhausquartiers aufweise, führe ein Erotikbetrieb unter Berücksichtigung der 
verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu übermässigen ideellen Immissionen. Ein 
Erotikbetrieb an diesem Standort sei – trotz bei abstrakter Betrachtungsweise gegebener 
Zonenkonformität – geeignet, bei den Bewohnerinnen und Bewohnern der umliegenden 
Liegenschaften ein Gefühl des Unbehagens auszulösen, sowie den guten Ruf und die 
Vermietbarkeit von Wohnungen in der Umgebung, insbesondere an Familien mit Kindern, zu 
beeinträchtigen. Damit führe der geplante Erotikbetrieb zu übermässigen ideellen Immissionen 
im Sinn von Art. 684 ZGB, weshalb die privatrechtlichen Einsprachen zu schützen und die 
Baubewilligung zu verweigern sei. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob A.___, durch seinen Rechtsvertreter, mit Schreiben vom 28. Juni 
2022, Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Mit Rekursergänzung vom 18. Juli 2022 wer-
den folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Die Ziff. 2, 4, 5, 6 und 7 des Bau- und Einspracheentscheids des Gemeinderates 
Z.___ vom 16. Juni 2022 seien aufzuheben; 
Dementsprechend sei Ziff. 2 des Entscheids vom 16. Juni 2022 wie folgt zu ändern: 
"2. a) Auf die Einsprache des E.___betreffend Verletzung von Art. 684 ZGB wird 
nicht eingetreten, eventualiter wird diese abgewiesen; 
b) Die Einsprachen der übrigen Einsprechenden betreffend Verletzung von Art. 684 
ZGB werden abgewiesen." 
2. 
Die Angelegenheit sei an den Gemeinderat Z.___ zurückzuweisen zur Erteilung 
der nachgesuchten Baubewilligung. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
Zur Begründung wird eingangs geltend gemacht, dass sich der Gegenstand des vorliegenden 
Rekursverfahrens einzig auf die Frage beschränke, ob das Baugesuch, welches alle öffentlich-
rechtlichen Vorschriften einhalte, gegen Art. 684 ZGB verstosse. Weiter sei der Schutz, auf den 
sich Nachbarinnen und Nachbarn nach Art. 684 ZGB berufen könnten, nicht grenzenlos. Insbe-
sondere die persönlichen Befindlichkeiten seien nicht massgeblich. Vielmehr hätten Nachbarin-
nen und Nachbarn auch nach Art. 684 ZGB die Auswirkungen (Lärm, Schall, Rauch, Licht, Er-
schütterung, Strahlung, ideelle Immissionen, usw.) von solchen neuen Bauten und Anlagen zu 
erdulden und hinzunehmen, sofern solche Bauten und Anlagen alle öffentlich-rechtlichen Vor-
schriften einhalten würden. Im konkreten Fall halte das Bauvorhaben alle öffentlich-rechtlichen 
Vorschriften ein und sei zudem nach Einschätzung der Vorinstanz zonenkonform. Im Gegensatz 
zur Auffassung der Vorinstanz liege im vorliegenden Fall jedoch keine Verletzung von Art. 684 
ZGB vor. Dass die Vorinstanz davon ausgehe, ein Erotikbetrieb sei geeignet, ein Gefühl des Un-
behagens auszulösen oder die Vermietbarkeit von Wohnungen zu beeinträchtigen, genüge ge-
rade nicht für eine Verletzung von Art. 684 ZGB. Vielmehr müssten Einwirkungen übermässig 
sein, damit Art. 684 ZGB zur Anwendung gelange. Inwiefern vom geplanten Erotikbetrieb über-
mässige Einwirkungen zu erwarten seien, lege die Vorinstanz jedoch nicht dar. Zudem beziehe 
sich die von der Vorinstanz herangezogene verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung auf einen 


 
 
4/10 
Erotikclub, bei welchem rund zwölf Frauen im Schichtbetrieb arbeiten sollten, wobei das in der 
Wohn-Gewerbe-Zone gelegene Baugrundstück auf drei Seiten an die Wohnzone grenzte. Dem-
entsprechend habe das Verwaltungsgericht diesen Erotikbetrieb aus öffentlich-rechtlicher Sicht 
als unvereinbar mit der benachbarten Wohnzone beurteilt, jedoch die Einwirkungen auf die Nach-
bargrundstücke in der Wohnzone als rechtgültig, also nicht störend, eingestuft. Vorliegend liege 
die nächste Wohnzone jedoch ca. 400 m entfernt. Entsprechend gelte vorliegend nur das Immis-
sionsmass für die Kernzone, welches "mässig störendes" Gewerbe zulasse. Die Nutzung der bis-
herigen Büroräume im Umfang von ca. 125 m2 für Massage und erotische Dienstleistungen über-
steige das Immissionsmass "mässig störend" nicht, weshalb mit der öffentlich-rechtlich zulässigen 
Nutzung auch keine Immissionen verbunden seien, die übermässig im Sinn von Art. 684 ZGB 
wären. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 8. August 2022 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuwei-
sen. Zur Begründung wird ausgeführt, gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes in 
einem Fall betreffend die Schliessungszeiten einer Gaststätte mit Bar in einer Kernzone, gelte in 
einer Mischzone mit hohem Wohnanteil bei der konkreten Beurteilung der Immissionen ein tiefe-
res Immissionsmass als es bei rein abstrakter Betrachtung der Zonenordnung der Fall sein könne 
(VerwGE B 2005/58 vom 13. September 2005). Bezüglich der ideellen Immissionen gelte in einer 
Kernzone wie dem Gebiet F.___das Immissionsmass für Wohnzonen, weil der Wohnanteil sehr 
hoch sei und die unmittelbare Umgebung des Baugrundstücks den Charakter eines Einfamilien-
hausquartiers aufweise. Damit seien auch vergleichsweise kleine Bordellbetriebe nicht zonenkon-
form und nicht zulässig. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 9. September 2022 beantragen die Rekursgegnerinnen und 
Rekursgegner, vertreten durch lic.iur. Felix Ludwig, Rechtsanwalt, Herisau, den Rekurs unter Kos-
tenfolge abzuweisen. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, die Störung des Wohlbefindens be-
messe sich nicht ausschliesslich nach äusseren Faktoren. Das Bundesgericht habe im Zusam-
menhang mit einer Mobilfunkantenne in Bezug auf den Massstab der ideellen Immissionen ein-
geräumt, dass nur schon das blosse Wissen um eine (auch) kaschierte Anlage in der unmittelba-
ren Nachbarschaft unerwünschte Auswirkungen zeitigen könne. Psychologisch mache es durch-
aus einen Unterschied, ob eine Mobilfunkanlage den Bewohnerinnen und Bewohnern vor den 
Augen stehe oder nicht; der Schutz vor ideellen Immissionen knüpfe nicht an die Strahlungsin-
tensität, sondern in erster Linie an den für die Anwohnerinnen und Anwohner wahrnehmbaren 
Antennenstandort an, der negative Empfindungen und Reaktionen hervorrufen könne (Urteil des 
Bundesgerichtes 1C_51/2012 vom 21. Mai 2012 Erw. 5.5). Zudem sei die Gleichsetzung von der 
Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorgaben und der Hinnahme von ideellen Immissionen gemäss 
Art. 684 ZGB entgegen der Auffassung des Rekurrenten nicht gegeben. Vielmehr sei jede Person 
bei der Ausübung ihres Eigentums verpflichtet, sich aller übermässigen Einwirkungen auf das 
Eigentum des Nachbarn zu enthalten. Zu berücksichtigen sei dabei insbesondere die Lage des 
Grundstücks und der Ortsgebrauch. Gerade in ländlichen Gebieten würde ein Erotikbetrieb von 
weiten Teilen der Bevölkerung als störend empfunden. Auch die mit Bordellen verbundene 
Organisationsstruktur und die erhöhte Wahrscheinlichkeit der Ansiedlung weiterer gleich 
gelagerter Betriebe sei als Grundlage für die Annahme übermässiger ideeller Immissionen 
anerkannt. Zudem habe es das Bundesgericht als nicht willkürlich erachtet, bei einem hohen 
Wohnanteil bzw. einer überwiegenden Wohnnutzung sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer 
Immissionen als stark oder übermässig störend einzustufen. Ein weiteres Indiz für den 
Ortsgebrauch sei die Tatsache, dass sich ein wesentlicher Prozentsatz der Bevölkerung mittels 
eines Unterschriftensammelbogens gegen den Erotikbetrieb ausgesprochen habe. Weiter liege 
es gerade in der Natur der ideellen Immissionen, dass diese nach der anerkannten gerichtlichen 
Praxis an äusserlich wahrnehmbaren Faktoren, aber auch an rein ideellen oder sogenannten 
"soften" Faktoren gemessen würden. Mit dieser Divergenz habe sich das Bundesgericht im 


 
 
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Zusammenhang mit einer Sterbebegleitung in einer primär zur Wohnnutzung vorgesehenen Zone 
befasst, wobei es zum Schluss kam, dass das Wissen um die Vorgänge der Sterbebegleitung bei 
den Anwohnerinnen und Anwohnern ein Gefühl des Unbehagens auslösen könne und die Zone, 
das Störungmass und der privatrechtliche Immissionsschutz nicht korrelieren würden (BGE 136 I 
395 Erw. 4.3.4). Zudem trete die Umgebung des Baugrundstücks ganz anders in Erscheinung, 
als der Rekurrent dies darstellen würde. Beim Weiler F.___handle es sich um einen ländlich-
dörflichen Wohnweiler. Zudem handle es sich beim geplanten Erotikbetrieb wohl um den ersten 
seiner Art in der Gemeinde, weshalb es nach dem Grundsatz "Wehret den Anfängen" diesen 
Erotikbetrieb zu verhindern gelte. Schliesslich habe der Erotikbetrieb seine Tätigkeiten bereits 
aufgenommen. Nach Aussagen von Nachbarinnen und Nachbarn erfolge der Betrieb bis 
spätabends und vor allem am Wochenende, wobei die Kundschaft des Erotikbetriebs Schlange 
gestanden seien. Zudem habe sich auf dem Vorplatz eine Auseinandersetzung ereignet, bei 
welcher sich Arbeiterinnen mit Gläsern beworfen hätten. Weiter sei zu befürchten, dass sich der 
Erotikbetrieb auf das gesamte Gebäude ausbreiten könnte, was zu noch mehr Immissionen 
führen würde. 
 
c) 
Am 7. Oktober 2022 reicht der Rekurrent eine Replik ein. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben 
wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. 
 
 
 
 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Re-
kursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft ge-
treten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden 
(Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 
16. Juni 2022. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, so-
fern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 
8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar 
erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-
ment zur Anwendung. 
 
3. 
 
Umstritten ist, ob der rekursgegenständliche Massage- und Erotikbetrieb in der Kernzone Höge 
zulässig ist. Auch wenn die Vorinstanz die öffentlich-rechtlichen Einsprachen der heutigen 
Rekursgegnerinnen und Rekursgegner abgewiesen hat (Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids) 
und sich letztere nicht mittels eigenem Rekurs dagegen gewehrt haben, ist einleitend kurz auf die 
Zonenkonformität des Betriebs einzugehen. 


 
 
6/10 
 
3.1 
Die Zonenkonformität ergibt sich für jede Zone aus dem Nutzungsplan und den zugehörigen 
Nutzungsvorschriften. Sollen die Ziele der Raumplanungsgesetzgebung erreicht werden, muss 
das Gebot der Zonenkonformität konsequent eingehalten werden. Bauten und Anlagen müssen 
dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 2 Bst. a des eidgenössischen Raumpla-
nungsgesetzes [SR 700; abgekürzt RPG]). Die Zonenkonformität im Sinn des Bundesrechts setzt 
einen funktionalen Zusammenhang zwischen Bauvorhaben und Zonenzweck voraus. Art. 22 
Abs. 2 Bst. a RPG gewährleistet sodann einen abstrakt wirkenden öffentlich-rechtlichen Immissi-
onsschutz. Deshalb ist zunächst festzustellen, ob eine Baute oder Anlage zu einer bestimmten 
Kategorie gehört, die in der betreffenden Zone zulässig ist. Dazu gehört auch die Beurteilung der 
typischerweise von einem solchen Betrieb ausgehenden Immissionen. Erst anschliessend ist – 
soweit noch erforderlich – zu beurteilen, ob der Betrieb konkrete Immissionen zur Folge hat, die 
das zulässige Mass überschreiten (BUDE Nr. 85/2022 vom 15. September 2022 Erw. 3.1; BDE 
Nr. 113/2020 vom 24. November 2020 Erw. 4.2). Die abstrakte raumplanerische Immissionsvor-
sorge umfasst ausdrücklich auch die ideellen Immissionen (Urteil des Bundesgerichtes 
1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 Erw. 2.6; GVP 2014 Nr. 11 Erw. 2.2.3). 
 
3.2 
Ideelle Immissionen sind Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen beziehungs-
weise unangenehme psychische Eindrücke erwecken können (GVP 2014 Nr. 11). Wenn ein Be-
trieb zur Folge hat, dass die Umgebung unsicher, unästhetisch oder sonstwie unerfreulich wirkt, 
so kann dies die Attraktivität einer Gegend für Geschäfte und Wohnungen mindern. Auch solche 
Einwirkungen können mithin die Wohnqualität, und sei es auch nur über den Ruf der Wohnge-
gend, in erheblichem Mass beeinträchtigen. Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen 
des Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, wie beispiels-
weise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Begegnung mit Freiern 
und dergleichen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind auch solche Einwirkungen 
zu berücksichtigen, die aus der blossen Vorstellung darüber entstehen, was im Innern eines be-
nachbarten Gebäudes vor sich geht, mithin aus dem Wissen um verborgene Vorgänge (BGE 136 
I 395 Erw. 4.3.4). Die abstrakte Beurteilung der ideellen Immissionen erfolgt dabei unabhängig 
von Überlegungen zur öffentlichen Sittlichkeit, so dass auch die Tatsache, dass sich in solchen 
Dingen die Anschauungen in den letzten Jahren stark geändert haben, unbeachtlich bleiben. Des-
halb kann in einer überwiegenden Wohnzone einer städtischen Aussengemeinde ein allenfalls 
erster Sexbetrieb als störend empfunden werden, so dass die Zonenkonformität aus ideellen Im-
missionsgründen nicht erfüllt ist (BDE Nr. 10/2016 vom 12. Februar 2016 Erw. 4.5 mit Hinweisen). 
 
3.3 
Bei der Anwendung von Normen mit Bezug auf ideelle Immissionen ist der Charakter der 
fraglichen Umgebung zu berücksichtigen. Die Qualifizierung ideeller Immissionen als "stark stö-
rend" bedingt nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ein erhebliches Konfliktpotenzial 
zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, insbesondere zu Wohnnutzungen. Umge-
kehrt lässt sich nicht sagen, dass eine Einstufung als "nicht störend" das Fehlen jeglichen Kon-
fliktpotenzials voraussetzt. Vielmehr ist eine Gesamtschau unter Einbezug des geplanten Vorha-
bens und der bestehenden Umgebung anzustellen. Nach diesem Massstab hat es das Bundes-
gericht etwa als vertretbar bezeichnet, in einer Zone mit einem Wohnanteil von mindestens 60 % 
sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen als stark störend einzustufen (vgl. 
BGE 136 I 395 Erw. 4.3.2 mit Hinweis; Urteil des Bundesgerichtes 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 
Erw. 2.6). Andererseits beanstandete das Bundesgericht nicht, einen Escort-Service in einer 
Kernzone (ohne Mindestwohnanteilsvorschriften) als einen in ideeller Hinsicht nur mässig stören-
den Betrieb zu qualifizieren (Urteil des Bundesgerichtes 1C_499/2014 vom 25. März 2015 Erw. 6; 
BDE Nr. 10/2016 vom 12. Februar 2016 Erw. 4.6 mit Hinweisen). 
 
3.4 
Das streitbetroffene Grundstück Nr. 001 befindet sich in der Kernzone. Die Kernzone ist in 
Art. 15 PBG geregelt. Da die Bestimmung nicht direkt anwendbar ist und die Politische Gemeinde 
Z.___ ihr Baureglement (BauR) noch nicht ans neue Recht angepasst hat, ist jedoch weiterhin 


 
 
7/10 
Art. 15 BauG anwendbar. Demnach umfassen Kernzonen bestehende oder neu zu schaffende 
Ortsteile mit zentrumsbildender Funktion. In Kernzonen sind öffentliche Gebäude und Wohnhäu-
ser sowie gewerbliche Bauten, insbesondere Gaststätten und andere Dienstleistungsbetriebe zu-
lässig, wenn sie sich gut in das Ortsbild einfügen und die Benützung nur mässig stört. Die Wohn-
nutzung muss in Kernzonen auf die gleiche Stufe wie die anderen Nutzungen zurückgesetzt wer-
den. Die anderen Nutzungen müssen nicht mehr einen direkten Zusammenhang zur Wohnnut-
zung aufweisen, dürfen diese aber nicht übermässig einschränken. Autoreparaturwerkstätten, 
Spenglereien, Kundenschreinereien, Druckereibetriebe und Transportbetriebe bis zu einer be-
stimmten Grösse werden beispielsweise den mässig störenden Betrieben zugerechnet; gleiches 
trifft auf Cafés, Restaurants und Erotikbetriebe zu (BDE Nr. 43/2007 vom 20. Dezember 2007 
Erw. 6.5 mit Hinweisen). Lediglich der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es sich nach der 
Rechtsprechung des Bau- und Umweltdepartementes (BDE vom 29. September 2004 i.S. Th.R. 
mit Hinweisen) bei einem Erotik-Club, in dem rund zwölf Frauen im Schichtbetrieb angestellt sind, 
um einen grösseren, bordellähnlichen Betrieb handelt, der mit einer reinen Wohnnutzung nicht 
mehr vereinbar ist. Das Baudepartement gelangte in jenem Fall zum Schluss, dass dieser grosse, 
bordellähnliche Betrieb aber auf jeden Fall in die Kategorie der in der Wohn-Gewerbe-Zone zu-
lässigen Betriebe gehört, weil in dieser Mischzone mässig störende Dienstleistungsbetriebe zu-
lässig sind und die Wohnnutzung auf die gleiche Stufe wie die anderen Nutzungen zurückgesetzt 
werden muss. Umso mehr wäre dieser in der Kernzone zonenkonform. Die abstrakte Immissions-
beurteilung ergibt somit, dass ein solcher Betrieb mit lediglich zwei Frauen in der Kernzone nach 
der allgemeinen Lebenserfahrung – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – nur mässig stö-
rend wirkt (vgl. BDE Nr. 43/2007 vom 20. Dezember 2007 Erw. 6.5 mit Hinweis auf BEZ 2000 
Nr. 18 betreffend eines Massagesalons in der Zentrumszone, in der neben der Wohnnutzung 
auch mässig störende Gewerbebetriebe zulässig sind). Erotikbetriebe sind damit in Kernzonen 
zonenkonform (BDE Nr. 43/2007 vom 20. Dezember 2007 Erw. 6.5). Weiter machen die Vo-
rinstanz und die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner geltend, es bestehe in Z.___ ein erhebli-
ches öffentliches Interesse, Erotikbetriebe aus der Kernzone zu eliminieren. Dieser Einwand ist 
unbehelflich. Erweist sich eine konkrete Nutzung bereits nach übergeordnetem kantonalem Recht 
als zulässig, können weder kommunale Regelungen noch kommunale Interessen diese verhin-
dern. 
 
3.5 
Das bedeutet jedoch noch nicht, dass die konkret erzeugten Immissionen in der Umgebung 
in jedem Fall hingenommen werden müssen. Anzumerken ist, dass die Rekursgegnerinnen und 
Rekursgegner sowie die übrigen Anwohnerinnen und Anwohner unabhängig von allfälligen Lär-
mimmissionen Anspruch auf Einhaltung der Nachtruhe und namentlich das Recht haben, dass 
gegen Besucherinnen und Besucher, die durch rücksichtsloses Benehmen Ruhestörungen (ge-
mäss den Rekurgegnerinnen und Rekursgegner bestehend aus Gerede beim Schlange stehen 
oder lautstarken Auseinandersetzungen auf dem Vorplatz) verursachen, vorgegangen wird. Die 
Gemeinde Z.___ kann sich für die Sanktionierung allfälliger Ruhestörungen u.a. auf das Bundes-
gesetz über den Umweltschutz (SR 814.01; abgekürzt USG) stützen. Es besteht keinerlei Anlass 
anzunehmen, dass die kommunalen Behörden ihren diesbezüglichen Pflichten nicht nachkom-
men würden. 
 
4. 
 
Weiter ist umstritten, ob der geplante Betrieb Art. 684 ZGB wegen übermässiger ideeller Immis-
sionen verletzt. 
 
4.1 
Der privatrechtliche und der öffentlich-rechtliche Immissionsschutz stehen an sich selbst-
ständig nebeneinander. Dennoch bestehen zwischen den beiden Regelungen Berührungspunkte 
und Überschneidungen. Insbesondere wenn das nach Lage, Beschaffenheit und Ortsgebrauch 
gerechtfertigte und zu duldende Mass von Einwirkungen zu ermitteln ist (Art. 684 Abs. 2 ZGB), 
können öffentlich-rechtliche Vorschriften eine Rolle spielen (Bau- und Zonenvorschriften, Normen 
betreffend Lärmschutz, Luftreinhaltung, Strahlen und Erschütterung). Diese gehen freilich von 


 
 
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anderen Referenzgrössen aus: Das Umweltschutzrecht berücksichtigt Personengruppen mit er-
höhter Empfindlichkeit (Art. 13 Abs. 2 USG), während das Privatrecht auf den Massstab des 
Durchschnittsmenschen abstellt (BGE 119 II 411), legt allgemeine Standards fest im Gegensatz 
zur rein einzelfallbezogenen Beurteilung des Privatrechts und schützt nicht so umfassend vor 
Immissionen wie das Privatrecht (z.B. kein Schutz vor ideellen Immissionen). Demgegenüber ist 
dem Privatrecht das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip (Art. 11 Abs. 2 USG) unbekannt. Derarti-
gen Unterschieden ist Rechnung zu tragen, was ein Abstellen auf das öffentlich-rechtlich Zuläs-
sige im Rahmen des privatrechtlichen Immissionsschutzes in zahlreichen Fällen von vornherein 
ausschliesst. Dennoch verlangen die allgemeinen Gebote der widerspruchsfreien und koordinier-
ten Anwendung der Rechtsordnung den sachgerechten Einbezug von und die möglichst weitge-
hende Rücksichtnahme auf Normen anderer Rechtsgebiete zum gleichen Gegenstand. Die 
rechtsanwendenden Behörden haben demnach in diesem Sinn auf eine Harmonisierung des Im-
missionsschutzes hinzuwirken. Namentlich im Zusammenhang mit Lärmimmissionen, für welche 
die Anhänge zur eidgenössischen Lärmschutzverordnung (SR 814.41; abgekürzt LSV) Belas-
tungsgrenzwerte festschreiben, sind bei der Beurteilung des privatrechtlich zu duldenden Masses 
die öffentlich-rechtlichen Belastungsgrenzwerte heranzuziehen (BDE Nr. 10/2016 vom 12. Feb-
ruar 2016 Erw. 6.1 mit Hinweisen). 
 
4.2 
Vorliegend wird die Ortsplanung in der Gemeinde Z.___ grundsätzlich durch den 
Zonenplan bestimmt. Ein Erotikbetrieb der fraglichen Grösse ist – wie schon festgestellt – abstrakt 
betrachtet in der Kernzone zonenkonform und daher als ortsübliche Nutzung in Kauf zu nehmen. 
Von einer unzulässigen, weil übermässigen, ideellen Immission kann somit nicht gesprochen wer-
den. Die Vorinstanz und Rekursgegnerinnen und Rekursgegner bringen denn auch in diesem 
Zusammenhang nichts grundsätzlich Neues vor, sondern nehmen Bezug auf die bundesgericht-
liche Rechtsprechung betreffend die Beurteilung der Zonenkonformität solcher oder ähnlicher Be-
triebe unter dem Gesichtspunkt ideeller Immissionen, weshalb grundsätzlich auf die obenste-
hende Erwägung 3 zur Zonenkonformität verwiesen werden kann. Ergänzend ist dennoch Fol-
gendes anzufügen: 
 
4.2.1 Dass durch den geplanten (einzigen) Betrieb der "Einfamilienhausquartiercharakter" gestört 
werde und ein Schandfleck im Weiler F.___ entstehe, wie dies die Rekursgegnerinnen und Re-
kursgegner befürchten, und dieser deshalb nicht im Weiler F.___ bewilligt werden dürfe kann nicht 
gesagt werden. Massage- und Erotik- oder ähnliche Betriebe sind heutzutage häufig nicht mehr 
konzentriert in bestimmten Quartieren anzutreffen, wie dies früher in den sogenannten Rotlicht-
vierteln der Fall war. Vielmehr sind sie in der heutigen Zeit dezentralisiert über Stadtgebiete und 
Gemeinden verteilt. 
 
4.2.2 Aus den Schilderungen der Vorinstanz, der Rekursgegnerinnen und Rekursgegner sowie 
der Konsultation des Geoportals und Google Switzerland GmbH, Zürich (Dienst "Street View" von 
Google Maps) zeigt sich, dass im Weiler F.___ durchaus einige Wohnhäuser liegen. Gleichwohl 
sind aus dem geplanten Betrieb keine übermässigen Immissionen zu erwarten. Dabei fällt ins 
Gewicht, dass es sich um einen sehr kleinen Betrieb mit lediglich zwei Arbeiterinnen handelt, 
dessen Öffnungszeiten auf werktags von 8.00 – 20.00 Uhr beschränkt sind. Damit findet der Be-
trieb zu Bürozeiten statt, wie dies bis anhin beim Treuhandbüro der Fall war. Auch ist von Bedeu-
tung, dass das Grundstück Nr. 001 unmittelbar an die M.___strasse, eine stark befahrene Kan-
tonsstrasse, grenzt und auch über eigene Parkplätze verfügt. Damit sind die Voraussetzungen 
gegeben, dass durch den Betrieb keine erheblichen Auswirkungen auf die Umgebung entstehen. 
Wie gesehen sind in der Kernzone grundsätzlich mässig störende Betriebe erlaubt und deren 
Immissionen zu dulden. Im Gebiet hat es denn auch schon einige Gewerbebetriebe, so ein Gast-
haus, eine Autogarage samt Tankstelle, diverse weitere Dienstleistungsbetriebe sowie eine Mas-
sagepraxis. In Anbetracht dieser konkreten Situation sind keine übermässigen Immissionen ide-
eller Natur zu erwarten. 
 


 
 
9/10 
4.2.3 Richtig ist, dass sexgewerbliche Betriebe bewirken können, dass Liegenschaften und Woh-
nungen schwerer verkäuflich oder vermietbar werden und Druck auf den Kaufpreis oder den Miet-
zins entsteht. Daraus den Schluss zu ziehen, die von einer solchen Anlage ausgehenden (ideel-
len) Beeinträchtigungen seien daher gleichzeitig auch übermässig, verbietet sich jedoch. Die 
Abgrenzung zwischen zulässigen und unzulässigen, d.h. übermässigen Immissionen erfolgt nach 
Massgabe ihrer Intensität, die sich nach objektiven Kriterien beurteilt. Der Richter hat eine Abwä-
gung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen, wobei er den Massstab des Empfindens 
eines Durchschnittsmenschen in der gleichen Situation zugrunde zu legen hat. Bei dem nach 
Recht und Billigkeit zu treffenden Entscheid sind gemäss Art. 684 Abs. 2 ZGB namentlich Lage 
und Beschaffenheit der Grundstücke sowie der Ortsgebrauch zu berücksichtigen. Nicht entschei-
dend ist, ob und in welchem Umfang der Nachbar monetäre Nachteile erleidet. Nachdem fest-
steht, dass die Anlage die bau- und umweltrechtlichen Vorschriften erfüllt und das allgemein hin-
zunehmende Mass an Unbehagen nicht überschreitet, ist der Vorwurf übermässiger Immissionen 
unbegründet (BDE Nr. 10/2016 vom 12. Februar 2016 Erw. 6.2.4 mit Hinweisen). 
 
4.3 
Die Vorinstanz hat nach dem Gesagten die privatrechtlichen Einsprachen zu Unrecht nicht 
abgewiesen und die Rüge des Rekurrenten erweist sich als begründet. 
 
4.4 
Der Vollständigkeit halber sei in Bezug auf die Befürchtung der Rekursgegnerinnen und 
Rekursgegner – mit der Bewilligung des Massage- und Erotikbetriebs erfolge in Zukunft mit gros-
ser Wahrscheinlichkeit eine Vergrösserung desselben mit weiteren Angestellten und von aussen 
sichtbaren Werbetafeln – einzuwenden, dass vorliegend lediglich ein Baugesuch für einen Erotik-
betrieb mit zwei Arbeiterinnen, mit Öffnungszeiten an Werktagen von 8.00 – 20.00 Uhr und ohne 
bauliche Veränderungen gestellt worden ist. Die Zulässigkeit einer Nutzungserweiterung und das 
Anbringen von Werbetafeln wäre durch die Bewilligungsbehörde im Rahmen eines erneuten Bau-
bewilligungsverfahrens zu prüfen. 
 
5. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die Inbetriebnahme eines Massage- und Erotiksalons in 
der geplanten Grösse in der Kernzone als zonenkonform erweist. Der Betrieb wird zu keinen mehr 
als geringfügigen Störungen führen. Der Betrieb führt zudem nicht zu unzumutbaren Immissionen, 
insbesondere ideeller Natur, im Sinn von Art. 684 ZGB. Die Vorinstanz erteilte dem Baugesuch 
somit zu Unrecht keine Bewilligung. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der 
Erwägungen gutzuheissen. Da die Vorinstanz angewiesen wird, nun die Baubewilligung zu ertei-
len und somit nicht mehr über allfällige Einsprachen zu befinden hat, kann offenbleiben, ob der 
Verein Brunnenkooperation F.___– der sich auch nicht am Rekursverfahren beteiligt hat – über-
haupt zur Erhebung einer Einsprache legitimiert gewesen wäre. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP haben in Streitigkeiten jene Beteiligten die Kosten zu tragen, deren 
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– 
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem 
Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten den Rekursgegnerinnen und 
Rekursgegnern zu überbinden. 
 
6.2 
Der vom Rekurrenten am 11. Juli 2022 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zu-
rückzuerstatten. 
 
7. 
 
Rekurrent und Rekursgegnerinnen und Rekursgegner stellen je ein Begehren um Ersatz der aus-
seramtlichen Kosten. 
 


 
 
10/10 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der 
Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausser-
amtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auf-
erlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; ab-
gekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und 
rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, be-
steht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine 
Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung 
mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– 
festzulegen; sie ist von den Rekursgegnerinnen und Rekursgegnern zu bezahlen. 
 
7.3 
Da die Rekursgegnerinnen und Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie 
von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist des-
halb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___, Y.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. 
 
b) 
Ziff. 2, 4, 5 und 6 des Bau-, Einsprache- und Wiederherstellungsentscheid des 
Gemeinderates Z.___ vom 16. Juni 2022 werden aufgehoben und die Streitsache zur 
Erteilung der Baubewilligung an den Gemeinderat zurückgewiesen. 
 
2. 
 
a) 
B.___ und C.___, alle Z.___, wird unter solidarischer Haftung eine Entscheidgebühr von 
Fr. 3'000.– auferlegt. 
 
b) 
Der am 11. Juli 2022 von A.___ geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'800.– wird 
zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. B.___ 
und C.___ entschädigen A.___ zu gleichen Teilen ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'750.–
. 
 
b) 
Das Begehren von B.___ und C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewie-
sen. 
 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin