sg_publikationen · 22-203 · 2021-12-21 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
22-203
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 21.02.2023
Entscheiddatum:
20.12.2022
BUDE 2022 Nr. 108
Baurecht, Art. 685 ZGB, Art. 146 und 155 Abs. 3 PBG. Handelt es sich bei 
zusammengebauten Häusern um zwei separate Liegenschaften, sind 
bauliche Massnahmen und Umnutzungen auf einem der Grundstücke 
erlaubt, soweit diesen nicht öffentlich-rechtliche Vorschriften 
entgegenstehen. Ist dies nicht der Fall und kann die Baubewilligung erteilt 
werden, wird seitens des Nachbarn aber dennoch eine Gefährdung seines 
Eigentums durch Grabungen oder Bauten im Sinn von Art. 685 ZGB oder 
eine Verletzung von Dienstbarkeiten gerügt oder Schadenersatz geltend 
gemacht, so sind diese Vorbringen auf dem Zivilrechtsweg vorzubringen und 
zu beurteilen (Erw. 7). Abweisung des Rekurses.
BUDE 2022 Nr. 108 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/12


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
1/11 
22-203 
 
Entscheid Nr. 108/2022 vom 20. Dezember 2022 
Rekurrent 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. Markus Roos, Rechtsanwalt, Postgasse 5, 
9620 Lichtensteig 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 21. Dezember 2021) 
Rekursgegner 
B.___und C.___ 
vertreten durch MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, Markplatz 4, 
9004 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Umbau Wohnhaus) 


2/11 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
A.___, X.___, ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, in Z.___. Das 
Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 20. Oktober 1992 in 
der Kernzone K2b. Es ist mit einem älteren zweistöckigen Wohnhaus (Vers.-Nr. 001) mit 
Satteldach überbaut, das auf seiner Nordwestseite mit einem Ergänzungsbau und einer Gara-
genanbaute erweitert wurde. Im Südwesten ist die Giebelseite des Wohnhauses mit der Giebel-
seite des ebenfalls zweistöckigen älteren Wohnhauses (Vers.-Nr. 002) auf dem Nachbargrund-
stück Nr. 002 zusammengebaut, das seit dem 20. September 2020 im je hälftigen Miteigentum 
von B.___und C.___, beide Y.___, steht. Auf diesem Grundstück befindet sich zudem leicht nord-
westlich des Wohnhauses ein älterer Schopf (Vers.-Nr. 003). Südwestlich schliesst das ebenfalls 
mit einem Wohnhaus überbaute Grundstück Nr. 003 an. 
 
Auf seiner Nordostseite grenzt das Grundstück Nr. 001 an eine Gemeindestrasse 1. Klasse und 
im Süden, ebenso wie die Grundstücke Nrn. 002 und 003, an die H.___strasse, eine Gemein-
destrasse 2. Klasse. Den Wohnbauten ist zur H.___strasse hin je ein Gartenbereich vorgelagert; 
auf Grundstück Nr. 001 befindet sich dort eine (ehemalige) Brunnenstube. 
 
b) 
Im Herbst des Jahres 2020 begannen B.___und C.___ mit Umbauarbeiten an der Liegen-
schaft Nr. 002, worauf seitens der Gemeinde Z.___ ein Baustopp erlassen wurde. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 15. November 2020 beantragten B.___und C.___ bei der Gemeinde 
Z.___ die Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses, den Abbruch der bestehenden Du-
sche und Toilette im Erdgeschoss und deren Neuerstellung im bisherigen Abstellraum, eine Fens-
tervergrösserung an der Nordfassade, die Installation einer Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Aus-
sengerät und den Neubau eines Parkplatzes. Am 4. Dezember 2020 reichten sie ergänzende 
Unterlagen und Pläne zum Baugesuch ein, so unter anderem eine Skizze zur im Erdgeschoss 
vorgesehenen Erneuerung der Böden und zum geplanten Aufbau der südöstlichen und nordöst-
lichen Hauswand, eine Offerte für Hafnerarbeiten an den beiden bestehenden Kachelöfen sowie 
einen Plan zur Neuverlegung von Leerrohren für Wasser, Strom und Kanalisation zur Schopf-
baute Vers.-Nr. 003. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 2. bis 15. März 2021 erhob A.___ Einsprache gegen das Bau-
vorhaben. In der Einsprachebegründung vom 25. März 2021 brachte er im Wesentlichen vor, dass 
die Baugesuchsteller im Oktober 2020 ohne Vorankündigung die zwischen den beiden Häusern 
Vers.-Nrn. 001 und 002 vorhandene Trennwand bis auf das Täfer auf seiner Seite, d.h. mit der 
Schrankwand und Teilen der Isolation, abgebrochen hätten und offenbar auch Teile des 
Fundaments sowie einen tragenden Balken entfernt hätten. Am 17. November 2020 sei ein erster 
und am 3. Dezember 2020 ein zweiter Baustopp erlassen worden. Seit der Entfernung der Wand 
sei es nun trotz der provisorisch angebrachten Isolation zu einer massiven Auskühlung seines 
Hauses gekommen, und der Wandschrank auf seiner Seite könne nicht mehr benutzt werden. Im 
Weiteren beziehe das Haus Vers.-Nr. 002 das Frischwasser über eine gemeinsame, durch den 
Keller des Hauses Vers.-Nr. 001 gezogene Leitung, welche im Jahr 2017 grunderneuert worden 
sei. Sodann sei ein Durchleitungsrecht für eine Quelle vorhanden. Am 25. März 2021 habe nun 
eine Schlichtungsverhandlung stattgefunden, und es seien Vorschläge für ein gemeinsames 
Vorgehen gemacht worden. Die gegenseitige Verbundenheit und Abhängigkeit der beiden Häuser 
(Zwischenwand, Fundament, Dächer) sei aber nicht nur zivilrechtlich, sondern auch baulich zu 
beachten. Die Einsprache richte sich sodann auch gegen die neu zwischen dem Wohnhaus Vers.-
Nr. 002 und dem Schopf vorgesehene Leerleitung sowie eine Schmutzwasser-Abflussleitung, 
welche vermutungsweise mit Blick auf einen späteren – unzulässigen – Umbau des Schopfs in 


 
 
3/11 
Wohnraum geplant seien. Die Einsprache bezog sich sodann unter anderem auf die 
Lärmimmissionen der Luft-Wasser-Wärmepumpe und die Anzahl der Parkplätze. 
 
c) 
Am 21. Dezember 2021 entschied der Gemeinderat Z.___ mit nachfolgend aufgeführten 
Beschlüssen je separat über die Einsprache und die Baubewilligung. Ebenfalls vom 21. Dezem-
ber 2021 datiert die brandschutztechnische Bewilligung der Bauverwaltung Z.___, welche als in-
tegrierender Bestandteil der Baubewilligung erklärt wurde. 
 
Einspracheentscheid 
 
1. 
Die öffentlich-rechtliche Einsprache von A.___ wird im Sinne der Erwägungen ab-
gewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 
2. 
Soweit die Einsprache von A.___ darüber hinaus privatrechtlichen Charakter hat, 
wird dem Einsprecher gestützt auf Art. 155 Abs. 2 PBG zur Einleitung des Verfah-
rens auf dem Zivilrechtsweg eine Frist von 30 Tagen ab Eröffnung dieses Ent-
scheids gesetzt. Verstreicht diese Frist ungenutzt, fällt die privatrechtliche Einspra-
che – bzw. deren Verknüpfung mit dem Baubewilligungsverfahren – dahin. 
3. 
Die nachgesuchte Baubewilligung für den Umbau des Wohnhauses, die Installation 
einer Luft-Wasserwärmepumpe mit Aussengerät und den Neubau eines Parkplat-
zes auf dem Grundstück Nr. 002 wird erteilt. 
(Beginn Bauarbeiten) 
(Ziffern 4. bis 6.: Kostenregelung) 
Baubewilligung 
 
1. 
Die öffentlich-rechtliche Einsprache wurde vom Gemeinderat in einer separaten 
Verfügung abgewiesen und die privatrechtlichen Einsprachepunkte auf den Zivil-
rechtsweg verwiesen. Für die Details zur Behandlung der Einsprache wird auf den 
Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2021 verwiesen. 
2. 
Die nachgesuchte Bewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter Vorbehalt 
der allgemeinen und besonderen Bedingungen erteilt. 
3. 
Mit den Bauarbeiten darf erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung in 
Rechtskraft erwachsen bzw. die 14-tägige Rekursfrist unbenützt abgelaufen ist. 
Vorbehalten bleibt zudem die Erledigung der privatrechtlichen Einsprachen 
(Art. 155 Abs. 3 PBG) 
4. 
Die brandschutztechnische Baubewilligung vom 21. Dezember 2021 bildet einen 
integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die Feuerschutzbeauftragte (...) 
ist für die Abnahmekontrolle rechtzeitig zu benachrichtigen. 
5. 
(Anpassung neuer Fassadenteile an Bestand) 
6. 
(Absturzsicherung) 
7. 
(Sichtzonen) 
8. 
Der Energienachweis ist an die neuen Vorschriften anzupassen und vor Baubeginn 
zur Genehmigung einzureichen. 
9. 
(Verwertung Aushub) 
10. 
(Meteorwasser) 


 
 
4/11 
11. 
(Abfallentsorgung) 
12. 
Gemäss den Erwägungen müssen vor Baubeginn folgende Unterlagen vorliegen: 
- 
Baustelleninstallationsplan 
- 
korrigierter Energienachweis 
- 
Gesuch für Anschluss an die öffentliche Kanalisation (Schopf) 
- 
Gesuch für Anschluss an die öffentliche Wasserversorgung (bei Neuanschluss 
Schopf) 
 
13. 
(Kosten) 
In der Begründung führte der Gemeinderat insbesondere aus, dass ein allfälliger Umbau der 
Schopfbaute nicht Gegenstand des Baugesuchs sei, weshalb insoweit auf die Einsprache nicht 
eingetreten werde. Für ein Verbot der geplanten Leerleitungen sei keine Grundlage ersichtlich. 
Im Weitern hätten die bisher durchgeführten Arbeiten alle auf Grundstück Nr. 002 stattgefunden, 
weshalb auf die Einsprache auch insofern nicht eingetreten werde, als Arbeiten auf Grundstück 
Nr. 001 gerügt würden. Für die Beurteilung einer Verletzung von Eigentum durch Bauarbeiten im 
Sinn von Art. 685 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (SR 210; abgekürzt ZGB) ebenso wie 
bezüglich der Forderung auf Behebung bereits vorhandener sowie Unterlassung künftiger Schä-
den sei sodann das Zivilgericht zuständig. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter lic.iur. Markus Roos, 
Rechtsanwalt, Lichtensteig, mit Schreiben vom 10. Januar 2022 Rekurs beim Bau- und Umwelt-
departement. Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
I. 
Anträge betreffend Beschluss des Gemeinderates Z.___ vom 21. Dezember 2021 
1. 
Ziffer 1 und 3 Abs. 1 des Beschlusses des Gemeinderates Z.___ seien aufzu-
heben. 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
II. 
Anträge betreffend Baubewilligung vom 21. Dezember 2021 
1. 
Ziffer 1, 2, 4, 5-12 seien aufzuheben. 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
III. 
Anträge betreffend brandschutztechnische Bewilligung vom 21. Dezember 2021 
1. 
Die brandschutztechnische Bewilligung sei aufzuheben und entsprechend im 
Rekursentscheid anzupassen. 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, dass die Voraussetzungen für die 
Bewilligung der Erstellung einer Schmutzwasserleitung und weiterer Leerrohre zum Schopf nicht 
gegeben seien. Sodann sei darauf zu achten, dass die Rekursgegner ihrer Pflicht zur Einreichung 
des Energienachweises nachkommen. Im Weiteren sei gemäss der brandschutztechnischen 
Bewilligung für die Änderung der bestehenden Feuerungsanlagen (Kachelöfen) eine separate 
Baubewilligung erforderlich; die entsprechenden Gesuchsunterlagen müssten spätestens vor 
Baubeginn eingereicht werden. Auch stelle sich die Frage, welche Art von Feuerung überhaupt 
beabsichtigt sei. In Bezug auf die gerügte Verletzung des Eigentums sei noch keine Lösung 
gefunden worden, weshalb fristgerecht im Sinn von Art. 155 Abs. 2 des Planungs- und 


 
 
5/11 
Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) eine privatrechtliche Einsprache erhoben werde. 
Schliesslich sei nicht geklärt, ob die in einem Grunddienstbarkeitsvertrag vom 15. Juni 1962 
erwähnte Zuleitung von Quellwasser, soweit sie sich im Keller der Rekursgegner befinde, noch in 
Ordnung sei oder nicht. Eine Überprüfung und allenfalls Instandstellung der Leitung müsse noch 
vor der mit dem Baugesuch beabsichtigten Betonierung des Küchenbodens im Haus Vers.-
Nr. 002 stattfinden, da andernfalls der Zugang zur Leitung und notwendige Massnahmen 
übermässig erschwert oder gar verunmöglicht würden. Die Baubewilligung müsse entsprechend 
ergänzt werden. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 9. Februar 2022 beantragt die Vorinstanz unter Verweis auf die 
angefochtenen Beschlüsse, den Rekurs abzuweisen. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 17. Februar 2022 beantragen die Rekursgegner durch ihren 
Rechtsvertreter MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, St.Gallen, der Rekurs sei vollumfänglich ab-
zuweisen, soweit auf diesen überhaupt einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolge 
zuzüglich Mehrwertsteuer. Zur Begründung wird insbesondere geltend gemacht, dass die 
Bewilligung der neu vorgesehenen Anschlussleitungen nichts daran ändere, dass eine 
Umnutzung oder ein Umbau des Schopfs selbst nicht Gegenstand des umstrittenen Baugesuchs 
sei. Hierfür wäre vielmehr ein neues Baugesuchsverfahren zu eröffnen, in welchem der Rekurrent 
dann auch wieder Einsprache erheben könnte. Was die geltend gemachte Offenlegung der 
Strickwand, die Beschädigung und Zerstörung der Trennwand und der Isolation betreffe, so hätten 
die Rekursgegner die Isolation entfernt, soweit sich diese auf ihrer Grundstücksseite befand. 
Ohnehin seien dies aber privatrechtliche und nicht im Rekursverfahren zu behandelnde Punkte. 
Im Weiteren sei keine andere Feuerungsanlage vorgesehen, sondern nur eine Veränderung des 
Äusseren des bestehenden Kachelofens. Dieser sei durch einen Ofenbauer als voll funktionsfähig 
bezeichnet worden. Sodann werde bestritten, dass sich die Leitung im Keller der Rekursgegner, 
bei welcher es sich um eine Sicker- und nicht um eine Wasserleitung handle, in einem 
untauglichen Zustand befinde. Auch die Sickerleitung sei aber nicht Gegenstand des Baugesuchs 
und damit nicht Gegenstand des Rekurses. Zudem handle es sich um ein neues Vorbringen. 
 
E. 
 
a) 
Das Bau- und Umweltdepartement führte am 18. Mai 2022 in Anwesenheit der Verfahrens-
beteiligten einen Augenschein durch. Zuvor hatte der Rekurrent mit Schreiben vom 4. Mai 2022 
darum ersucht, es sei die provisorische Isolation im Bereich der Küche des Wohnhauses Vers.-
Nr. 002 zu entfernen, um den durch den Geometer mit Nägeln markierten Grenzverlauf besichti-
gen zu können. Ebenso sei abzuklären, ob die Rekursgegner im Bereich der geplanten Leerlei-
tungen nicht bereits Grabungen vorgenommen hätten. Die Rekursgegner hatten dazu mit E-Mail 
vom 17. Mai 2022 Stellung genommen. 
 
b) 
Mit Eingaben je vom 24. Juni 2022 lassen sich der Rekurrent und die Rekursgegner zum 
Augenscheinprotokoll vernehmen, letztere unter Beilage ergänzender Unterlagen betreffend die 
vom Rekurrenten erwähnte Quelle bzw. die im Keller des Hauses Vers.-Nr. 002 durchführende 
Leitung. 
 
F. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben 
wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. 
 
 


 
 
6/11 
 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Re-
kursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 
134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einspra-
che- und Baubewilligungsentscheid erging am 21. Dezember 2021. Mithin sind vorliegend grund-
sätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben 
«Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristi-
sche Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen wei-
terhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Der Rekurrent rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, da – wie in der angefochtenen 
Baubewilligung erwähnt – offenbar ihm nicht bekannte Baugesuchsunterlagen vom 17. November 
2021 und 4. Dezember 2021 vorliegen sollen. Wie die Vorinstanz in der Vernehmlassung vom 
9. Februar 2022 erklärt, handelt es sich bei den erwähnten Daten ("2021" anstelle von "2020") 
jedoch um eine irrtümliche Angabe und sind keine die Baugesuchsformulare vom 17. November 
2020 bzw. 3. Dezember 2020 (richtig wohl: 4. Dezember 2020) ergänzenden Unterlagen 
eingereicht worden. Es ist denn auch von einem offensichtlichen Versehen auszugehen; eine 
Verletzung des rechtlichen Gehörs kann dementsprechend verneint werden. 
 
4. 
 
Der Rekurrent macht sodann geltend, dass die Vorinstanz seine Einsprache gegen die beim 
Schopf Vers.-Nr. 003 vorgesehenen Anschlussleitungen zu Unrecht als nicht begründet beurteilt 
habe. In der angefochtenen Baubewilligung werde festgehalten, dass für den Neuanschluss des 
Schopfs an die öffentliche Wasserversorgung eine separate Bewilligung der Wasserversorgung 
Z.___ und für den Anschluss an die öffentliche Kanalisation eine solche der Gemeinde Z.___ 
vorliegen müsse. Die Vorinstanz gehe somit davon aus, dass die Rekursgegner die Möglichkeit 
hätten, den Schopf in Abänderung des bisherigen Zwecks auszubauen, ansonsten eine Baube-
willigung nicht erforderlich wäre. Überdies besitze der Schopf bereits heute eine Wasserzuleitung 
sowie eine Stromzufuhr, sodass diesbezüglich kein Baugesuch einzureichen gewesen wäre. Mit 
der Bewilligung der Anschlussleitungen würden die Voraussetzungen für einen Ausbau des 
Schopfs für eine Wohnnutzung oder einen anderen als den bisherigen Zweck geschaffen, 
obschon die Voraussetzungen hierfür nicht gegeben seien. 
 
4.1 
Die Vorinstanz hatte im Einspracheentscheid vom 21. Dezember 2021 ausgeführt (Erwä-
gungen Ziffn. A.3 und B.1), dass die Umnutzung bzw. ein Umbau des Schopfs nicht Gegenstand 
des Baugesuchs seien, weshalb diesbezüglich auf die Einsprache nicht eingetreten werde. In 
materieller Hinsicht bestehe sodann keine öffentlich-rechtliche Vorschrift, welche die Erstellung 
einer Schmutzwasserleitung und weiterer Leerrohre zum Schopf verbieten würde. 
 


 
 
7/11 
Die Rekursgegner bestätigten in ihrer Vernehmlassung vom 17. Februar 2022 wie auch am Au-
genschein vom 18. Mai 2022, dass zum einen mit dem umstrittenen Baugesuch kein Umbau des 
Schopfs miteinhergehe und ihnen zum andern klar sei, dass eine allfällige spätere Umnutzung 
des vom Vorbesitzer als Werkstatt und heute als Abstellraum/Gartenhaus benutzten Gebäudes 
Umbauarbeiten zur Folge hätte, die wiederum baubewilligungspflichtig wären. Anlass für die mit 
dem umstrittenen Baugesuch vorgesehene Leitungsverlegung sei insbesondere, dass diese zum 
heutigen Zeitpunkt gleichzeitig mit der Erneuerung des Küchenbodens erfolgen und eine noch-
malige spätere Öffnung desselben folglich vermieden werden könne. Zudem sei aus praktischen 
Gründen ein Wasseranschluss nicht nur im Wohnhaus, sondern auch aussen am Schopf ge-
wünscht, womit auch eine Abwasserleitung notwendig werde. Das bereits vorhandene Elektroka-
bel sei sodann ungeschützt rund 30 cm tief im Boden verlegt. 
 
4.2 
Aus dem Baugesuch (Ergänzung vom 4. Dezember 2020 mit Leitungsplänen "bestehend" 
und "neu") ergibt sich, dass ab der vom Wohnhaus Vers.-Nr. 002 bereits ausgehenden Schmutz-
wasserleitung eine neue Kanalisationsleitung sowie zusätzlich zwei weitere Leerrohre für Wasser 
und Strom zur Schopfbaute gezogen werden sollen. Hinweise auf bauliche Arbeiten an dieser 
selbst oder auf eine Umnutzung des Schopfs hingegen gehen aus dem Baugesuch nicht hervor. 
Darauf ist, wie von der Vorinstanz zu Recht ausgeführt, abzustellen, auch wenn die strom-, was-
ser- und kanalisationstechnische Erschliessung eine allfällige künftige Umnutzung der Baute in 
praktischer Hinsicht erleichtern mag. Daran ändert auch das Misstrauen nichts, das der Rekurrent 
unter Verweis auf die von den Rekursgegnern im Wohnhaus noch vor Einreichung des Bauge-
suchs vorgenommen baulichen Eingriffe geltend macht; es ist vielmehr grundsätzlich davon aus-
zugehen, dass sich Baugesuchstellerinnen und Baugesuchsteller an die verfügten Regeln halten, 
den massgebenden Vorschriften nachkommen und nach Erhalt einer Baubewilligung nicht mehr 
realisieren, als ihnen erlaubt wurde. Die Rekursgegner haben denn auch selbst ausdrücklich fest-
gehalten, dass ihnen klar sei, dass ein späterer Umbau wie auch eine blosse Umnutzung des 
Schopfs in einem separaten neuen Baugesuchsverfahren zu beurteilen wären. Schliesslich kann 
auch aus dem Umstand, dass die Vorinstanz in Ziff. 12 der Baubewilligung (mit Verweis auf die 
Ziffn. 13 und 15 der Erwägungen) festgehalten hat, dass für den Anschluss des Schopfs an die 
öffentliche Kanalisation sowie an die öffentliche Wasserversorgung eine separate Bewilligung der 
Gemeinde bzw. der Wasserversorgung Z.___ notwendig ist, weder auf ein konkretes Umbau- 
oder Umnutzungsvorhaben geschlossen werden noch darauf, dass ein solches implizit mitbewil-
ligt worden wäre. 
 
Weitere Gründe, welche gegen die Bewilligung der Verlegung der drei vorgesehenen Leerrohre 
sprechen würden, wurden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Die Vorinstanz 
hat die Einsprache des Rekurrenten diesbezüglich folglich zu Recht als unbegründet abgewiesen, 
soweit sie auf diese eingetreten ist. 
 
5. 
 
Der Rekurrent verweist sodann auf die in der Baubewilligung enthaltene Verpflichtung der 
Rekursgegner, den eingereichten Energienachweis nach den Bestimmungen des per 1. Juli 2021 
angepassten Energiegesetzes (sGS 741.1) zu überarbeiten und vor Baubeginn zur Genehmigung 
einzureichen. Es sei zu beachten, dass die Rekursgegner dieser Auflage nachzukommen hätten. 
 
Die Vorinstanz hat die genannte Verpflichtung der Rekursgegner (unter Verweis auf Ziff. 9 der 
Erwägungen) in Ziffn. 8 und 12 der Baubewilligung ausdrücklich festgehalten. Es ist denn auch 
ohne Weiteres davon auszugehen, dass sie die Einhaltung dieser Auflage kontrollieren und im 
Unterlassungsfall die erforderlichen Konsequenzen ziehen wird. Die Rekursgegner ihrerseits 
haben in der Vernehmlassung festgehalten, dass ihnen bewusst sei, dass sie der Auflage 
nachkommen müssten. Auf das Vorbringen des Rekurrenten ist damit nicht näher einzutreten. 
 
 
 


 
 
8/11 
6. 
 
Der Rekurrent bezieht sich im Weiteren auf Ziff. 9.2 der brandschutztechnischen Bewilligung, wo-
nach bei einer Änderung der bestehenden Feuerungsanlagen eine separate Baubewilligung not-
wendig sei und die entsprechenden Gesuchsunterlagen spätestens vor Baubeginn eingereicht 
werden müssten. Nachdem die Rekursgegner am Kachelofen in der ehemaligen Küche bereits 
sämtliche Beschläge und Keramikplatten der Front entfernt hätten, stelle sich die Frage, welche 
Art von Feuerung neu beabsichtigt sei. 
 
6.1 
Die Rekursgegner erklärten in ihrer Vernehmlassung vom 17. Februar 2022, dass keine 
Änderung der Feuerungsanlage geplant sei, sondern nur eine Veränderung der äusseren 
Gestaltung (Ersetzen der dekorativen, äusseren keramischen Verkleidungsplatten und Anbringen 
eines Verputzes). Der Kachelofen sei sodann durch einen Ofenbauer überprüft und als voll 
funktionsfähig bewertet worden. 
 
Am Augenschein bestätigte sich, dass die Wand in der Küche des Wohnhauses Vers.-Nr. 002, 
an welcher der Kachelofen steht, bis auf die Ziegelsteine abgespitzt worden ist und die Türchen 
vor den verschiedenen in der Wand eingelassenen Öffnungen für die Ofenfeuerung entfernt 
wurden. Wie die Rekursgegner erklärten, sollen letztere gesäubert wieder angebracht und soll 
am Ofen sonst nichts verändert werden. Lediglich die Gasdichtung sei ersetzt und der alte Holz-
Kochherd entsorgt worden. Die am Augenschein anwesende Bauverwalterin und Brand-
schutzbeauftragte der Vorinstanz führte aus, dass eine zusätzliche spezielle Bewilligung für den 
Ofen nur notwendig sei, wenn das bestehende Heizsystem modernisiert oder ersetzt werde. 
Vorliegend aber würden nur Unterhaltsarbeiten ausgeführt. 
 
6.2 
Die Rekursgegner hatten in der Ergänzung zum Baugesuch vom 4. Dezember 2020 unter 
anderem auf die vom beauftragten Hafner in der Offerte aufgeführten Sanierungsmassnahmen 
an den Kachelöfen verwiesen. Tatsächlich beinhalten diese eine Säuberung und Ertüchtigung der 
Kachelöfen (wie Ausstreichen des Feuerraums), nicht aber eine Änderung der Feuerungsanlage. 
Der Beurteilung durch die Vorinstanz, wonach die vorgesehenen Massnahmen Unter-
haltsarbeiten darstellen, kann gefolgt werden. In Ziff. 9.2 der Auflagen und Bedingungen der 
brandschutztechnischen Bewilligung wird nur, aber zu Recht darauf hingewiesen, dass eine 
allfällig künftig vorgesehene eigentliche Änderung der Feuerungsanlagen bzw. der Kachelöfen 
einer separaten Bewilligung bedarf. Der Antrag auf Aufhebung der brandschutztechnischen 
Bewilligung ist demnach abzuweisen. 
 
7. 
 
Der Rekurrent rügt schliesslich, der Baubewilligungsentscheid sei mangelhaft. Zur Begründung 
verweist er auf einen Dienstbarkeitsvertrag vom 15. Juni 1962 (Beleg 199), gemäss welchem die 
damalige Eigentümerin der Liegenschaft Nr. 001 zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des 
Grundstücks Nr. 002 "das Durchleitungsrecht für das Wasser [anerkennt], das aus einer Quelle 
in Parzelle Nr. 002 her durch Parzelle Nr. 001 (unter dem Keller hindurch) fliesst und zunächst in 
den Schacht in Parzelle Nr. 001 und dann in einer unterirdischen Leitung durch Parzelle Nr. 001 
in den Strassengraben einmündet". Er selbst habe im Jahr 2017 bei der Untermauerung seines 
Kellers auf seine Kosten die Quellwasserleitung neu gefasst, um so allfällige Schäden zu vermei-
den. Es sei jedoch ungeklärt, ob die Zuleitung des Quellwassers im Keller der Rekursgegner in 
Ordnung sei oder nicht. Mit dem Bauvorhaben der Rekursgegner sei deshalb der Zeitpunkt ge-
kommen, den heutigen Zustand und die Qualität der Leitung auf Grundstück Nr. 002 zu überprü-
fen und allenfalls zu erneuern, um allfällige Wasserschäden zu vermeiden. Diese Vorsichtsmass-
nahme sei deshalb geboten, weil gemäss Baugesuch die Betonierung des Küchenbodens vorge-
sehen sei, womit das spätere Verifizieren der Wasserleitung aus Kostengründen unverhältnis-
mässig und kaum mehr realisierbar wäre. Der Baubewilligung könne nun nicht entnommen wer-
den, dass die Leitung vor der Betonierung geprüft werde. Die Bewilligung sei deshalb entspre-
chend zu ergänzen. 


 
 
9/11 
 
7.1 
Die Rekursgegner machen in ihrer Vernehmlassung vom 17. Februar 2022 geltend, es 
handle sich nicht um eine Wasserleitung, sondern um eine Sickerleitung. Diese sei aber nicht Teil 
des Baugesuchs und damit auch nicht Gegenstand des Rekurses. Das Vorbringen sei indessen 
auch neu und im Einspracheverfahren nicht vorgebracht worden. Dass die Leitung in einem un-
tauglichen Zustand sei, werde bestritten; die Frage könne aber auch offen bleiben, da sie privat-
rechtlicher Natur sei. Der Rekurrent habe denn auch auf dem Zivilweg ein Beweisverfahren für 
den Qualitätszustand der Leitung gefordert. Dementsprechend sei auf die Rüge nicht einzutreten, 
eventualiter sei sie nicht zu hören und der Rekurs abzuweisen. 
 
Am Augenschein vom 18. Mai 2022 orientierten die Rekursgegner sodann über zwischenzeitlich 
vorgenommene Abklärungen beim Grundbuchamt und bei kantonalen Stellen sowie über eine 
visuelle Untersuchung der Leitung mittels einer Kamera. Hiezu reichten sie mit ihrer Stellung-
nahme vom 24. Juni 2022 Unterlagen nach. 
 
7.2 
Auf die erwähnte Dienstbarkeit und die Durchleitung von Wasser durch den Keller des Hau-
ses Vers.-Nr. 001 hatte der Rekurrent bereits in der Einsprachebegründung vom 25. März 2021 
hingewiesen und geltend gemacht, dass eine Sanierung der Zuleitungen – nachdem die Leitung 
auf seinem eigenen Grundstück im Jahr 2017 grunderneuert worden sei – mit dem aktuellen Um-
bau des Nachbarhauses Vers.-Nr. 002 mehr als nur erstrebenswert sei. Unter Verweis insbeson-
dere auch auf die gemeinsame Wand und die unklare Trennung der Hausfundamente – das Fun-
dament des Hauses Vers.-Nr. 002 reicht offenbar in den Keller des rekurrentischen Hauses hinein 
(vgl. die Beilagen zur Einsprache und das Protokoll des Augenscheins vom 18. Mai 2022) – hielt 
er fest, dass die beiden Häuser eine "Schicksalsgemeinschaft" bildeten oder einer Stockwerkei-
gentümergemeinschaft ähnlich seien. Dies sei in den Beurteilungsrahmen der Baueingabe mit-
einzubeziehen und der Aspekt nicht nur zivilrechtlich zu berücksichtigen. Die Vorinstanz hat in 
der Folge im angefochtenen Entscheid bezüglich der angeführten Quellwasserleitung keine Stel-
lung genommen, jedoch den Rekurrenten auf den Zivilrechtsweg verwiesen, soweit er geltend 
mache, sein Eigentum werde durch die Bauarbeiten verletzt oder sei schon beschädigt worden. 
Wie von den Rekursgegnern vorgebracht, hatte der Rekurrent denn auch bereits mit der Einspra-
che ein privatrechtliches Vermittlungsbegehren eingereicht, in welchem er unter anderem aus-
führte, es sei notwendig, bei zusätzlicher Belastung die Stabilität der Leitung zu prüfen und in 
einem weiteren Schritt die Dienstbarkeit insofern zu ergänzen, als offenbar auch das Meteorwas-
ser aus dem Nachbargrundstück Nr. 003 über die Leitung weggeführt werde. 
 
7.3 
Dem Rekurrenten ist ohne Weiteres beizupflichten, dass die beiden Häuser Vers.-Nrn. 001 
und 002 bereits aufgrund des Zusammenbaus in einer besonderen nahen Beziehung zueinander 
stehen, dies umso mehr, als es sich um Altbauten handelt, deren Umbau und Sanierung auch mit 
Blick auf die gegenseitige bauliche Verbundenheit durchaus mit Überraschungen im Bauverlauf 
verbunden sein kann. Eine Beziehung ergibt sich sodann auch aus den je am 6. Juli 1984 dienst-
barkeitlich vereinbarten Meteorwasser- und Abwasserdurchleitungsrechten (Belege Nrn. 326 und 
327). Nichtsdestotrotz handelt es sich um zwei separate Liegenschaften und sind bauliche Mass- 
nahmen und Umnutzungen auf einem der Grundstücke erlaubt, soweit diesen nicht öffentlich-
rechtliche Vorschriften entgegenstehen (Art. 146 PBG). Ist dies nicht der Fall und kann die Bau-
bewilligung erteilt werden, wird seitens des Nachbarn aber dennoch eine Gefährdung seines Ei-
gentums durch Grabungen oder Bauten im Sinn von Art. 685 ZGB oder eine Verletzung von 
Dienstbarkeiten gerügt oder Schadenersatz geltend gemacht, so sind diese Vorbringen auf dem 
Zivilrechtsweg vorzubringen und zu beurteilen (vgl. u.a. M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], 
Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 155 N 4f.). 
 
Vorliegend ist offen und umstritten, was mit dem im Grunddienstbarkeitsvertrag vom 15. Juni 1962 
enthaltenen Verweis auf eine angebliche Quellwasserleitung gemeint ist, ob überhaupt je eine 
Quelle vorhanden und wenn ja, wo sie gelegen war. Unbestritten dürfte hingegen sein, dass sich 


 
 
10/11 
tatsächlich der südöstlichen Gebäudeseite des Hauses Vers.-Nr. 002 entlang im Kellerboden eine 
Leitung zieht, welche in der östlichen Gebäudeecke in einen (einsehbaren) Schacht führt, von 
welchem aus zum einen ein Leitungsstück der Grundstücksgrenze entlang nach Nordwesten führt 
und zum andern eine Leitung ins Grundstück Nr. 001 weitergezogen wird. In der Leitung wurde 
während der visuellen Untersuchung mittels einer Kamera durch die Rekursgegner offenbar kein 
Wasser festgestellt, und der Schacht selbst war am Augenschein weitgehend trocken (s. zum 
Ganzen insbesondere Ziff. B des Augenschein-Protokolls vom 31. Mai 2022 und die Stellung-
nahme der Rekursgegner vom 24. Juni 2022 samt Beilagen). Ob nun die fragliche Leitung vom 
umstrittenen Umbauvorhaben selbst berührt, also beispielsweise vom künftigen Betonboden in 
der Küche überdeckt wird, spielt für die Beurteilung im öffentlich-rechtlichen Verfahren aber inso-
fern keine Rolle, als sich allfällige auf die Leitung bezogene Ansprüche des Rekurrenten aus einer 
dienstbarkeitlichen Verpflichtung der Rekursgegner ergeben würden. Entsprechend ist auch sein 
Vorbringen, die Leitung sei nach Realisierung des geplanten Umbaus nicht mehr zugänglich und 
müsste folglich vorgängig überprüft oder saniert werden, ein zivilrechtlich zu beurteilendes Anlie-
gen, das nach Art. 155 Abs. 3 PBG die Ausführung der baulichen Massnahmen allenfalls verzö-
gern kann. Dass die allfällige Überdeckung der Leitung bzw. Betonierung des Bodens als solche 
nicht baubewilligungsfähig wären, wird vom Rekurrenten nicht geltend gemacht. Wie im Übrigen 
am Augenschein vom 18. Mai 2022 festgestellt wurde, betrifft die vorgesehene Betonierung des 
Küchenbodens im Haus Vers.-Nr. 002 die im Keller liegende Leitung tatsächlich nicht. 
 
7.4 
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die Vorinstanz den Rekurrenten in Bezug auf die Be-
urteilung der angeblichen Quellwasserleitung bzw. auf die durch den Keller beider Liegenschaften 
hindurchlaufende Leitung zu Recht auf den Zivilrechtsweg verwiesen hat. Der Rekurs ist auch in 
diesem Punkt abzuweisen. 
 
8. 
 
Zusammenfassend erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. 
 
9. 
 
9.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen 
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– 
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem 
Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten dem Rekurrenten zu überbin-
den. 
 
9.2 
Der vom Rekurrenten am 18. Januar 2022 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist 
anzurechnen. 
 
10. 
 
Rekurrent und Rekursgegner stellen je ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
10.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der 
Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausser-
amtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auf-
erlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; ab-
gekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). 
 
10.2 Die Rekursgegner obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher 
und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, 
besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil 
keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Ver-
bindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf 
Fr. 3'250.– festzulegen; die Rekursgegner haben sodann begründeten Antrag auf Mehrwertsteuer 


 
 
11/11 
von 7,7 Prozent sowie auf einen pauschalen Zuschlag für Barauslagen von 4 Prozent gemäss 
Art. 28bis Abs. 1 HonO gestellt. Die ausseramtliche Entschädigung von insgesamt Fr. 3'380.– (zu-
züglich Mehrwertsteuer) ist vom Rekurrenten zu bezahlen. 
 
10.3 Da der Rekurrent mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von vornherein keinen Anspruch 
auf eine ausseramtliche Entschädigung. Sein Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
Der Rekurs von A.___, X.___, wird abgewiesen. 
 
2. 
 
a) 
A.___ wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt. 
 
b) 
Der am 18. Januar 2022 von A.___ geleistete Kostenvorschuss in Höhe von Fr. 1'800.– 
wird angerechnet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von B.___und C.___,Y.___, um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gut-
geheissen. A.___ entschädigt B.___und C.___ ausseramtlich mit Fr. 3'380.– zuzüglich 
Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin