sg_publikationen · 21-10517 · 2021-12-02 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
21-10517
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 08.12.2021
Entscheiddatum:
02.12.2021
BUDE 2021 Nr. 079
Art. 136 Abs. 2 Bst. g PBG, Art. 156 Bst. b und Art. 159 Abs. 1 GG. 
Reparaturen an Gebäuden sind bewilligungsfrei, solange es sich um den 
Ersatz schadhaft gewordener Bauteile von untergeordneter Bedeutung 
handelt. Sobald die Reparaturarbeiten aber geeignet sind, mehr als 
geringfügige Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt nach sich 
zu ziehen, sodass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn 
besteht, die Übereinstimmung des Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen 
Bau- und Nutzungsvorschriften vorgängig zu kontrollieren, sind sie 
baubewilligungspflichtig (Erw. 3.3). Das Bau- und Umweltdepartement ist 
nach der neuen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes nur mehr in 
seiner Funktion als Aufsichtsbehörde über die politischen Gemeinden in 
Bausachen befugt, über die Dauer des Rekursverfahrens hinaus geltende 
Baustopps oder Nutzungsverbote auszusprechen (Erw. 4.4 ff.).
BUDE 2021 Nr. 79 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/17


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21-10517 
 
Entscheid Nr. 79/2021 vom 2. Dezember 2021 
Rekurrent 
 
A.___ 
vertreten durch Dr.iur. Remi Kaufmann, Rechtsanwalt, 
Marktgasse 20, 9000 St.Gallen 
gegen 
Vorinstanz 
Departement Bau, Umwelt und Verkehr der Stadt Z.___ (Entscheid 
vom 10. November 2021) 
Rekursgegnerin 
B.___ 
vertreten durch lic.iur. Jörg Frei, Rechtsanwalt, Kreuzackerstrasse 9, 
9000 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligungspflicht und Baustopp 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 2/16 
 
Sachverhalt 
A. 
 
Die B.___, Z.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grund-
buch Z.___, an der M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt ge-
mäss geltendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 25. November 1992 
in der Wohnzone W2. Es ist mit einem Gartencenter überbaut und über 
die M.___strasse, eine Gemeindestrasse 1. Klasse, erschlossen. 
A.___, Z.___, ist Eigentümer von Grundstück Nr. 002, Grundbuch 
Z.___, welches direkt östlich des Grundstücks Nr. 001 der B.___ liegt. 
 
B. 
 
a) 
Mit E-Mail vom 2. November 2021 teilte A.___ dem Leiter Bewil-
ligungen der Stadt Z.___ mit, er habe erfahren, dass die B.___ eine 
Sanierung ihrer Gebäude auf Grundstück Nr. 001 vornehmen werde. 
Daher befürchte er verschiedene nachteilige Einwirkungen auf sein 
Grundstück, insbesondere wegen des Rückbaus von asbesthaltigen 
Materialien und allfälliger Blendwirkung der neu verwendeten Bauma-
terialien. Aufgrund dessen beantragte er einen Baustopp und die 
Durchführung eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens. Eben-
falls mit E-Mail vom 2. November 2021 antwortete der Leiter Bewilli-
gungen der Stadt Z.___ A.___, die B.___ habe die Sanierung (Dachsa-
nierung aufgrund von Hagelschäden) vorgängig mit der Stadt bespro-
chen. Da lediglich der Ersatz der Dacheindeckungen geplant sei, sei 
dies als nicht bewilligungspflichtiger Liegenschaftenunterhalt nach 
Art. 136 Abs. 2 Bst. g des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) beurteilt worden. Entsprechend bestehe weder in 
bau- noch in feuerpolizeilicher Hinsicht eine Bewilligungspflicht, es sei 
jedoch von der Grundeigentümerin ein Entsorgungsnachweis zum 
Umgang mit den Bauabfällen eingefordert worden. Für den Erlass ei-
nes Baustopps und die Durchführung eines Baubewilligungsverfah-
rens bestehe somit keine Rechtsgrundlage. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 3. November 2021 wandte sich A.___, inzwi-
schen vertreten durch Dr.iur. Remi Kaufmann, Rechtsanwalt, St.Gal-
len, erneut an den Leiter Bewilligungen und stellte folgende Anträge: 
 
1. 
Es sei abzuklären, welche Bauarbeiten genau ausge-
führt werden sollen. 
2. 
Es sei ein Baustopp zu verfügen. 
3. 
Es sei ein Bewilligungsverfahren anzuordnen und die 
Bauherrschaft aufzufordern ein Baugesuch einzu-
reichen. 
Zur Begründung wurde ausgeführt, dass – anders als von der Stadt 
Z.___ angenommen – auf Grundstück Nr. 001 nicht nur Reparaturar-
beiten aufgrund eines Hagelschadens im Sommer des Jahres 2021 
vorgenommen würden, sondern dass das gesamte Dach, inklusive der 
Unterkonstruktion, abgebrochen und neu erstellt werde. Der Abbruch 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 3/16 
 
und die Gesamterneuerung des Dachs seien nach Art. 136 Abs. 1 
PBG zweifellos baubewilligungspflichtig. Darüber hinaus stelle sich die 
Frage, ob denn eine Gesamterneuerung des Dachs überhaupt bewil-
ligungsfähig sei, weil die Gebäude der B.___ auf Grundstück Nr. 001 
zonenwidrig seien. 
 
c) 
Mit Schreiben vom 8. November 2021 teilte A.___s Rechtsver-
treter dem Leiter Bewilligungen weiter mit, dass auf dem Grundstück 
der B.___ inzwischen eine Abbruchmulde stehe, die mit Metallträgern 
der Dachkonstruktion gefüllt sei. Zudem stehe viel neues Baumaterial 
bereit, was darauf schliessen lasse, dass das ganze Dach und wohl 
auch Fassadenteile neu erstellt würden. Die beigelegte Fotodokumen-
tation bestätige, dass nicht nur die vom Hagel beschädigten Dachpa-
neele ersetzt würden, sondern dass wohl die ganze Dachkonstruktion 
inklusive der Fassadenteile ersetzt werden solle. 
 
d) 
Mit Beschluss vom 10. November 2021 erliess das Departement 
Bau, Umwelt und Verkehr der Stadt Z.___, Abteilung Bewilligungen, 
folgende Verfügung: 
 
Da keine bewilligungspflichtigen Arbeiten vorliegen, 
werden Ihre Anträge und insbesondere das Gesuch 
um Erlass eines Baustopps abgewiesen. 
Zur Begründung wurde ausgeführt, die Dachsanierung sei mit dem 
Departement Bau, Umwelt und Verkehr vorbesprochen worden. Es 
handle sich dabei "um einen 1:1–Ersatz der Dacheindeckungen". Dies 
sei als nicht bewilligungspflichtiger Liegenschaftenunterhalt nach 
Art. 136 Abs. 2 Bst. g PBG zu qualifizieren. Entgegen der Darstellung 
des Antragstellers werde nicht das gesamte Dach abgebrochen, son-
dern die Unter- bzw. Stahlkonstruktion bleibe bestehen. Bei den ange-
lieferten Bauteilen handle es sich um Material für die Halterung der 
neu zu montierenden Dacheindeckung. Der zum Umgang mit den 
Bauabfällen eingeforderte Entsorgungsnachweis sei beigebracht wor-
den; das abmontierte Material werde sortiert und fachgerecht entsorgt. 
Die Abteilung Bewilligungen des Departementes Bau, Umwelt und 
Verkehr der Stadt Z.___ habe sich vor Ort überzeugen können, dass 
die Abbrucharbeiten im Zusammenhang mit den Eternitplatten mit den 
SUVA-Richtlinien entsprechenden Schutzvorkehrungen ausgeführt 
würden. 
 
C. 
 
Gegen diese Verfügung erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter mit 
Schreiben vom 18. November 2021 Rekurs beim Bau- und Umweltde-
partement. Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Die verfahrensleitende Verfügung der Vorinstanz vom 
10. November 2021 sei aufzuheben. 
2. 
Es sei betreffend alle Arbeiten auf dem Baugrundstück 
ein Baustopp zu verfügen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 4/16 
 
3. 
Der Baustopp sei einstweilen unverzüglich und super-
provisorisch ohne vorherige Anhörung von Rekurs-
gegnerin und Vorinstanz zu verfügen. 
4. 
Es sei ein Augenschein vor Ort durchzuführen. 
5. 
Der Rekursgegnerin sei eine Frist zur Einreichung ei-
nes Baugesuchs anzusetzen. 
6. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüg-
lich MWST. 
Zur Begründung wird insbesondere geltend gemacht, die Rekursgeg-
nerin betreibe auf Grundstück Nr. 001 ein Handelsgeschäft für Garten-
artikel und Blumen. Dabei handle es sich nicht um einen nichtstören-
den Gewerbebetrieb. Der Betrieb sei damit in der Wohnzone W2 zo-
nenwidrig. Zwar könne sich die Rekursgegnerin auf die Bestandesga-
rantie gemäss Art. 109 PBG berufen, diese entbinde sie jedoch nicht 
davon, vor der Vornahme baulicher Massnahmen eine Baubewilligung 
einzuholen. Überdies seien die Erwägungen der Vorinstanz unzutref-
fend, wenn sie davon ausgehe, dass nicht das gesamte Dach abge-
brochen werde. Aus der Foto- und Videodokumentation des Rekurren-
ten gehe hervor, dass die neu installierten Halterungen und Pfetten 
(Tragprofile) nicht mehr zur bestehenden Grundkonstruktion des 
Dachs passten. Zudem seien auch der Dachfirst sowie weitere Teile 
der Tragkonstruktion, namentlich horizontale Mittelprofile und Sparren 
entfernt worden. Demnach sei erstellt, dass die gesamte Dachabde-
ckung ausgewechselt werde. Ausserdem werde die Hallenbelüftung 
ersetzt. Unklar sei, ob auch an der Heizanlage Änderungen vorgenom-
men würden. Mangels Einreichung eines Baugesuchs durch die Re-
kursgegnerin könne weder der Rekurrent noch die Vorinstanz derzeit 
nachvollziehen, welche Arbeiten durch die Rekursgegnerin vorgenom-
men, welche Materialien verwendet und wie die Gebäude nach der 
Sanierung aussehen würden. Mangels Durchführung eines Baubewil-
ligungsverfahrens könne ausserdem nicht beurteilt werden, ob die An-
forderungen des Energiegesetzes (sGS 741.1) eingehalten würden. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 30. November 2021 beantragt die 
Vorinstanz, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begrün-
dung wird geltend gemacht, beim Bauvorhaben der Rekursgegnerin 
handle es sich technisch gesehen um den Ersatz der Dacheindeckung 
sowie deren Unterkonstruktion. Dies sei vergleichbar mit dem Zie-
gelersatz bei einem Steildach; bei einem solchen Ziegelersatz würden 
regelmässig auch die darunterliegenden Dachlatten erneuert. Beim re-
kursgegenständlichen Gewächshaus bleibe nur, aber immerhin, die 
ganze Tragkonstruktion samt First- und Zwischenbalken übrig. Vor 
diesem Hintergrund sei daran festzuhalten, dass es sich beim Vorha-
ben um einen nicht baubewilligungspflichtigen Liegenschaftenunter-
halt gemäss Art. 136 Abs. 2 Bst. g PBG handle. Das Gewächshaus 
werde nach bisherigem Kenntnisstand weder beheizt noch werde die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 5/16 
 
Lüftung ersetzt. Sollte das wider Erwarten der Fall sein, wäre dafür ein 
nachträgliches Baugesuch einzureichen. 
 
b) 
Ebenfalls mit Vernehmlassung vom 30. November 2021 bean-
tragt die Rekursgegnerin, vertreten durch lic.iur. Jörg Frei, 
Rechtsanwalt, St.Gallen, der Rekurs sei vollumfänglich und unter 
Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird ausgeführt, der 
Sanierungsaufwand, der durch die Hagelschäden verursacht worden 
sei, sei nicht unerheblich. Bei der Dachsanierung handle es sich aber 
dennoch, wie die Vorinstanz richtig ausgeführt habe, um einen "1:1-
Ersatz der Dacheindeckung", der als nicht baubewilligungspflichtiger 
Liegenschaftenunterhalt im Sinn von Art. 136 Abs. 2 Bst. g PBG zu 
werten sei. Die Rekursgegnerin habe bereits am 11. August 2021 die 
Frage der Baubewilligungspflicht mit dem Stadtpräsidenten und der 
Bauverwaltung vorbesprochen. Es werde nicht das gesamte Dach 
abgebrochen; die Unter- bzw. die Stahlkontruktion bleibe bestehen. 
Die beschädigte Bedachung werde lediglich mit "Lichtwell-Platten" neu 
eingedeckt. Es werde in keinster Weise ein unrechtmässiger Zustand 
geschaffen, der eine vorsorgliche Massnahme im Sinn von Art. 159 
PBG rechtfertigen würde. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis i.V.m Art. 44 des Gesetzes über die Verwaltungs-
rechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz 
vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Der erstinstanzliche Entscheid erging am 10. November 2021. 
Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG an-
wendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangs-
rechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudeparte-
ment SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar 
erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das 
entsprechende Baureglement zur Anwendung. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 6/16 
 
 
3. 
 
Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Beschluss fest, die umstritte-
nen Arbeiten seien blosse Unterhaltsarbeiten und deshalb nicht bau-
bewilligungspflichtig. Demgegenüber ist der Rekurrent der Ansicht, die 
Bauarbeiten auf Grundstück Nr. 001 gingen weit über Unterhaltsmas-
snahmen hinaus. 
 
3.1 
Nach Art. 22 Abs. 1 des eidgenössischen Raumplanungsgeset-
zes (SR 700; abgekürzt RPG) dürfen Bauten und Anlagen nur mit be-
hördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden. Die Baubewilli-
gungspflicht soll es der Behörde ermöglichen, das Bauprojekt in Bezug 
auf die räumlichen Folgen vor der Ausführung auf die Übereinstim-
mung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übrigen 
einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Massstab dafür ist die 
Frage, ob mit der Realisierung des Vorhabens im Allgemeinen, nach 
dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, so wichtige räumliche Folgen ver-
bunden sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nachbarn 
an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Der bundesrechtliche Begriff 
der bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen umfasst mindestens 
jene künstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, 
die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeig-
net sind, die Vorstellung über die Nutzungsordnung zu beeinflussen, 
sei es, dass sie den Raum äusserlich erheblich verändern, die Er-
schliessung belasten oder die Umwelt beeinträchtigen. Als Bauten gel-
ten im Allgemeinen ober- oder unterirdische Gebäude oder gebäude-
ähnliche Objekte sowie Fahrnisbauten, die über nicht unerhebliche 
Zeiträume ortsfest verwendet werden. Als Anlagen werden hingegen 
eher Einrichtungen bezeichnet, die das Gelände oder den umliegen-
den Raum verändern und weniger wegen ihrer konstruktiven Anlage 
baubewilligungspflichtig sind. Nicht bewilligungspflichtig sind nach 
Art. 22 Abs. 1 RPG bauliche Kleinvorhaben, die nur ein geringes Aus-
mass haben und weder öffentliche noch nachbarliche Interessen be-
rühren. Darunter fallen zum Beispiel bauliche Veränderungen im In-
nern von Gebäuden oder für kurze Zeit aufgestellte Fahrnisbauten 
(wie z.B. Zelte oder Wohnwagen), Gehege für Kleintiere, kleinere Gar-
tenteiche, kleinere Fahrradunterstände oder andere Anlagen, die 
keine nennenswerten Einflüsse auf Raum, Erschliessung und Umwelt 
bewirken. Wesentlich für die Frage der Bewilligungspflicht ist aber 
nicht nur das Vorhaben selbst, sondern auch die Art und die Empfind-
lichkeit der Umgebung, in der dieses realisiert werden soll. Der bun-
desrechtliche Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen 
kann von den Kantonen konkretisiert und erweitert, nicht aber enger 
gefasst werden. Die Kantone können nicht von der Bewilligungspflicht 
ausnehmen, was nach Art. 22 RPG einer Bewilligung bedarf oder – mit 
anderen Worten – es ist ihnen nicht verwehrt, die Kleinstbauten, wel-
che von Bundesrechts wegen keiner Bewilligungspflicht unterstehen, 
näher zu bezeichnen, solange sie dabei den von Art. 22 RPG vorge-
gebenen Rahmen respektieren (BUDE Nr. 64/2021 vom 11. Oktober 
2021 Erw. 3.1). 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 7/16 
 
3.2 
Der kantonale Gesetzgeber sieht in Art. 136 Abs. 1 PBG als 
Grundsatz vor, dass Erstellung, Änderung und Beseitigung von Bau-
ten und Anlagen der Bewilligung bedürfen. Soweit die baupolizeilichen 
und übrigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind, be-
dürfen in der Bauzone unter anderem der Unterhalt von Bauten und 
Anlagen sowie geringfügige Änderungen im Innern von bestehenden 
Gebäuden keiner Baubewilligung (Art. 136 Abs. 2 Bst. g PBG). Bewil-
ligungsfrei können beispielsweise Arbeiten sein, die den Zustand der 
Baute erhalten (M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar 
zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, 
Art. 136 N 20), weil Massnahmen zur Bestanderhaltung einer beste-
henden, formell rechtmässigen Baute oder Anlage durch die Baube-
willigung abgedeckt bleiben und durch die Bestandes- und Besitz-
standsgarantie geschützt sind. Der Eigentümer oder die Eigentümerin 
bestehender Bauten und Anlagen kann sich für diese Arbeiten auf die 
Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung [SR 101; abgekürzt 
BV]), den Vertrauensgrundsatz (Art. 9 BV) und – gegenüber neuen, 
einschränkenden Vorschriften – die Besitzstandsgarantie berufen 
(B. WALDMANN, Bauen ohne Baubewilligung?, Schweizerische Bau-
rechtstagung 2017, S. 48). Vor diesem Hintergrund fallen Unterhalts-
arbeiten, kleinere Reparaturen sowie Erneuerungen, die das übliche 
Mass einer Renovation nicht überschreiten, grundsätzlich nicht unter 
die Baubewilligungspflicht im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG. Als "Unter-
halt" gelten Vorkehrungen, die auf die Erhaltung einer Baute in ihrer 
derzeitigen inneren und äusseren Gestalt, Form und Zweckbestim-
mung abzielen. Sie umfassen Arbeiten der Pflege und Instandhaltung. 
Teilweise werden auch kleinere Reparaturen als Massnahmen der In-
standstellung unter den Begriff der Unterhaltsarbeiten subsumiert. Als 
"Reparatur" wird ein baulicher Vorgang mit oder ohne Materialeinsatz 
verstanden, der den Ursprungszustand wiederherstellt. Es wird nichts 
Neues hinzugefügt. Die Reparatur beschränkt sich stets auf einzelne 
Stellen. Die Grenze zur bewilligungspflichtigen Neu- und Ersatzbaute 
ist allerdings dann erreicht, wenn an bestehenden Anlagen Teile, die 
weder reparaturbedürftig noch mit Blick auf den neuen Stand der 
Technik anpassungsfähig sind, abgebrochen und durch neue Teile 
(Ersatzinstallationen) ersetzt werden. Damit wird nämlich die Betriebs-
tüchtigkeit der Anlage über ihre normale Lebensdauer hinaus verlän-
gert (WALDMANN, a.a.O., S. 48 mit Hinweisen). Bewilligungsfrei mög-
lich sind daher sämtliche Arbeiten zur Erhaltung (Instandhaltung), 
Schadensbehebung (Instandsetzung) und Erneuerung/Modernisie-
rung (Renovation) der Baute oder Anlage. Solche Arbeiten verhindern 
den vorzeitigen Verfall bzw. die Unbenutzbarkeit vor Ablauf der Le-
bensdauer der Baute oder Anlage, wobei der "bauliche status quo" 
beibehalten wird und sich der Umfang der Arbeiten auf den Erhalt der 
Baute zu beschränken hat. Der Erhaltung des "baulichen status quo" 
dienen etwa der Ersatz und die Instandstellung mangelhafter Teile. In 
diesem Sinn bewilligungsfrei sind etwa das Streichen einer Fassade 
in gleicher Farbe, der Ersatz von Dachziegeln oder von Fenstern. Auch 
Reparaturen fallen darunter, solange es sich um den Ersatz schadhaft 
gewordener Bauteile von untergeordneter Bedeutung handelt 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 8/16 
 
(B. WALDMANN, a.a.O., S. 48 mit Hinweisen). Das Ausmass einer be-
willigungsfreien Erneuerung wird allerdings überschritten, wenn die Ar-
beiten die Baute oder Anlage in einen höheren Rang aufrücken lassen 
und somit zu einer Wertvermehrung führen. Bewilligungsfrei sind Un-
terhalts-, Reparatur- und Revisionsarbeiten ferner nur soweit, als sie 
dem normalen Unterhalt dienen und gegenüber dem Bestehenden 
keine nach aussen sichtbaren Veränderungen mit sich bringen sowie 
die Sicherheit von Mensch und Sachen nicht verschlechtern. Bewilli-
gungspflichtig werden sie dann, wenn sie geeignet sind, mehr als ge-
ringfügige Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt nach 
sich zu ziehen, sodass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nach-
barn besteht, die Übereinstimmung des Vorhabens mit den öffentlich-
rechtlichen Bau- und Nutzungsvorschriften vorgängig zu kontrollieren. 
Dies ist etwa der Fall, wenn mit den Arbeiten bedeutende Terrainver-
änderungen verbunden sind oder wenn die Arbeiten in der Umgebung 
zu Lärm-, Geruchs- oder anderen Immissionen führen. Blosse Hilfsin-
stallationen zur Arbeitsausführung, die für Unterhaltsarbeiten üblich 
sind, sind grundsätzlich bewilligungsfrei (B. WALDMANN, a.a.O., S. 49 
mit Hinweisen). In der Gerichtspraxis wurden – in Abgrenzung zu be-
willigungsfreien Unterhalts-, Reparatur- und Renovationsarbeiten – 
beispielsweise der vollständige Ersatz des Dachs und seiner Isolation 
als bewilligungspflichtig angesehen, weil diese Arbeiten den gewöhn-
lichen Unterhalt, der sich in der Regel auf das Auswechseln von ein-
zelnen Ziegeln beschränkt, übersteigen (VerwGE Graubünden Urteil 
vom 17. August 2000, in: PVG 2000, S. 222 ff. Erw. 3). Auch die Er-
neuerung und Isolation des Dachstuhls und das Herausbrechen von 
Mauerwerk zwischen der Riegelkonstruktion stellen aufwändige, weit-
reichende Massnahmen dar, mit denen wesentliche Teile ersetzt oder 
grundlegend geändert werden. Durch solche Bauarbeiten rückt ein 
Gebäude in einen höheren Rang. Die durch die Bauarbeiten herbeige-
führte bessere Qualität des Gebäudes hat zur Folge, dass es sich bei 
den beschriebenen Arbeiten nicht mehr um eine bewilligungsfreie Sa-
nierung oder Erneuerung handelt, sondern um einen baubewilligungs-
pflichtigen Umbau. An solchen Arbeiten besteht ein öffentliches Inte-
resse der vorgängigen Kontrolle durch die Baubewilligungsbehörde 
(VerwGE Luzern, Entscheid vom 27. Juli 1993, in: LGVE 1993 II Nr. 4 
Erw. 3c). 
 
3.3 
Aus dem Gesagten ergibt sich, dass Reparaturen bewilligungs-
frei sind, solange es sich um den Ersatz schadhaft gewordener Bau-
teile von untergeordneter Bedeutung handelt. Wie vorstehend ausge-
führt wurde, sind Reparaturen dann bewilligungspflichtig, wenn sie ge-
eignet sind, mehr als geringfügige Auswirkungen auf Raum, Erschlies-
sung und Umwelt nach sich zu ziehen, sodass ein Interesse der Öf-
fentlichkeit und oder der Nachbarn besteht, die Übereinstimmung des 
Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Bau- und Nutzungsvorschrif-
ten vorgängig zu kontrollieren. Vorliegend hat der Rekurrent vorge-
bracht, die Vorinstanz hätte anhand eines Baugesuchs überprüfen 
müssen, ob die Dachreparaturarbeiten Auswirkungen auf Raum und 
Umwelt hätten. Es sei unklar, ob ein fachgerechter Rückbau von allen-


 
 
 
 
 
 
 
 
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falls asbesthaltigen Materialien erfolge, die Anforderungen des Ener-
giegesetzes erfüllt seien und ob eine Blendwirkung aus den neu ver-
wendeten Baumaterialien für die Umgebung resultiere. 
 
Die vom Rekurrenten eingereichte Fotodokumentation macht jeden-
falls deutlich, dass sämtliche Glasscheiben und Eternitplatten im 
Dachbereich und der Grossteil der dazwischen angeordneten Metall-
streben inzwischen entfernt worden sind. Zudem belegen die Bilder, 
dass auch Teile der Tragkonstruktion, wie beispielsweise die horizon-
tal verlaufenden Mittelprofile, bereits aus der Satteldachkonstruktion 
entfernt worden sind: 
 
 
 
 
3.4 
Aufgrund der Tatsache, dass vor Beginn der Arbeiten kein Bau-
gesuch eingereicht wurde, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht klar, in wel-
cher Art und Weise die Rekursgegnerin das Dach repariert. Aufgrund 
der vorstehend erwähnten Rechtsprechung muss aber davon ausge-
gangen werden, dass die Arbeiten ein Ausmass annehmen, die jene 
von gewöhnlichen Unterhaltsmassnahmen bzw. geringfügigen Repa-
raturarbeiten deutlich überschreiten. Als geringfügige Reparatur hätte 
höchstens das Auswechseln einzelner, vom Hagel zerstörter Glasplat-
ten angesehen werden können. Die Gebäudeversicherung St.Gallen 
(GVA) hat mit Verfügung vom 20. September 2021 für den Hagelscha-
den eine Versicherungsleistung von Fr. 105'653.– anerkannt. Es kann 
vorliegend offenbleiben, ob nicht bereits die Reparatur eines so gros-
sen Schadens den Rahmen "geringfügiger Reparaturarbeiten" spren-
gen würde, weil die Rekursgegnerin ohnehin Arbeiten ausführen will, 
die weit über den von der GVA anerkannten Schaden hinausgehen. 
Das weitläufige Entfernen von Metallverstrebungen und auch von Tei-
len der tragenden Dachkonstruktion stellt jedenfalls weit umfangrei-
chere Bauarbeiten als die blosse Reparatur eines Hagelschadens dar. 
Im Weiteren ist dem Rekurrenten auch zuzustimmen, dass das gross-
flächige Neueindecken der Dächer mit Glasplatten durchaus mit einer 
Blendwirkung für die Nachbarliegenschaften verbunden sein kann. Al-
les in allem liegt damit auf jeden Fall eine baubewilligungspflichtige 
Änderung vor, welche vorgängig, im Interesse der Öffentlichkeit oder 
der Nachbarn, auf Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen 
Bau- und Nutzungsvorschriften zu kontrollieren gewesen wäre. Zur 
Abgrenzung der bewilligungsfreien Unterhaltsarbeiten von bewilli-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 10/16 
 
gungspflichtigen Vorgängen sind auch quantitative Elemente von Be-
deutung. So dürfen beispielsweise die veranschlagten Baukosten als 
Kriterium für die Beurteilung herangezogen werden (B. WALDMANN, 
a.a.O., S. 51 mit Hinweisen). Gemäss der von der Rekursgegnerin ein-
geholten Offerte der C.___, Y.___, belaufen sich die Baukosten für die 
Dachsanierung auf rund Euro 261'800.–, exklusive Mehrwertsteuer, 
was etwa Fr. 275'000.– entspricht. Zuzüglich der schweizerischen 
Mehrwertsteuer von 7,7 Prozent belaufen sich die Sanierungskosten 
damit auf etwa Fr. 300'000.– und liegen etwa dreimal so hoch wie die 
von der GVA anerkannte Schadensumme. Das wiederum ist einerseits 
Indiz dafür, dass die Sanierungsarbeiten weit über eine bloss gering-
fügige Hagelschaden-Reparatur hinausgehen. Anderseits kann dar-
aus abgeleitet werden, dass die geplanten Arbeiten die Bauten der 
Rekursgegnerin in einen höheren Rang aufrücken lassen, zu einer 
besseren Qualität der Gebäude und zu einer Wertvermehrung führen, 
weshalb es sich bei den Arbeiten nicht mehr um eine bewilligungsfreie 
Sanierung oder Erneuerung handelt, sondern um einen baubewilli-
gungspflichtigen Um- oder Erneuerungsbau. Der Rekurs erweist sich 
somit in diesem Punkt als begründet, weshalb die Verfügung der Vo-
rinstanz vom 10. November 2021 aufzuheben ist. 
 
4. 
 
Der Rekurrent beantragt im Weiteren den Erlass eines Baustopps. 
 
4.1 
Zur Erhaltung eines Zustands oder zur Sicherung bedrohter 
rechtlicher Interessen können vorsorgliche Massnahmen im Sinn von 
Art. 18 Abs. 1 VRP getroffen werden. Ein Numerus clausus der zuläs-
sigen Massnahmen besteht nicht. Einstweiliger Rechtsschutz kann nur 
im Zusammenhang mit einem ordentlichen verwaltungsrechtlichen 
Verfahren gewährt werden, wobei es zulässig ist, dieses gleichzeitig 
mit der vorsorglichen Massnahme zu eröffnen. Der Entscheid über die 
Anordnung vorsorglicher Massnahmen setzt Dringlichkeit voraus, das 
heisst es muss sich als notwendig erweisen, die fraglichen Vorkehren 
sofort zu treffen. Erforderlich ist schliesslich, dass die Abwägung der 
verschiedenen Interessen den Ausschlag für den einstweiligen 
Rechtsschutz gibt und dieser verhältnismässig erscheint. Es darf nur 
verfügt werden, was sich zur Erhaltung des Zustands oder zur Siche-
rung bedrohter rechtlicher Interessen als notwendig erweist. Die vor-
sorgliche Massnahme muss geeignet und erforderlich sein, diese Ziele 
zu erreichen oder zumindest zu fördern. Bezüglich der Notwendigkeit 
von vorsorglichen Massnahmen kommt der für diesen verfahrenslei-
tenden Entscheid zuständigen Behörde – der Natur der Sache nach – 
ein erheblicher Beurteilungsspielraum zu. Vorsorgliche Massnahmen 
beruhen auf einer bloss summarischen Prüfung der Sach- und Rechts-
lage. Ansprüche müssen nur glaubhaft dargetan, nicht abschliessend 
bewiesen werden. Die Hauptsachenprognose kann dabei berücksich-
tigt werden, wenn sie eindeutig ist; bei tatsächlichen oder rechtlichen 
Unklarheiten drängt sich hingegen Zurückhaltung auf, weil in diesem 
Fall die erforderlichen Entscheidgrundlagen im Hauptverfahren erst 
noch beschafft werden müssen. Zu beachten ist weiter, dass der durch 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 11/16 
 
den Endentscheid zu regelnde Zustand weder präjudiziert noch verun-
möglicht werden soll (BUDE Nr. 70/2021 vom 8. November 2021 
Erw. 4.1 mit Hinweisen). 
 
4.2 
Nach Art. 158 in Verbindung mit Art. 159 Abs. 1 Bst. a PBG kann 
die politische Gemeinde die Einstellung der Arbeiten verfügen, wenn 
durch die Errichtung von Bauten und Anlagen ohne Bewilligung oder 
auf andere Weise ein unrechtmässiger Zustand geschaffen wird. Unter 
einem Baustopp versteht man den Befehl der Baubehörde an den 
Bauherrn, sämtliche oder näher umschriebene Bauarbeiten unverzüg-
lich einzustellen und bis zu einer gegenteiligen Anordnung ruhen zu 
lassen. Der gewöhnlich unbefristete Baustopp bleibt so lange in Kraft, 
bis eine abweichende vorsorgliche Massnahme verbunden mit der 
Baufreigabe oder aber der baurechtliche Entscheid in der Sache selbst 
bzw. eine andere Anordnung ergeht (CH. MÄDER, Das Baubewilli-
gungsverfahren, Diss. Zürich 1991, N 631 ff. zu § 43; M. RUOSS FIERZ, 
Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss. Zürich 1999, S. 95; BDE 
Nr. 44/2019 vom 9. Juli 2019 Erw. 3.2). 
 
4.3 
Die Baueinstellung kommt zunächst bei formell baurechtswidri-
gen Bauarbeiten in Frage. Eine formelle Baurechtswidrigkeit ist gege-
ben, wenn keine Bewilligung vorliegt, von einer solchen abgewichen 
wurde oder Bedingungen bis vor Baubeginn bzw. bis zu einem in der 
Baubewilligung bestimmten Zeitpunkt nicht erfüllt werden. Mit einem 
Baustopp bei Vorliegen einer formellen Baurechtswidrigkeit kann die 
Baubehörde sicherstellen, dass der Baubewilligungszwang nicht ohne 
Folgen umgangen werden kann, die präventive Kontrolle, welche die 
Baubehörde durch das Baubewilligungsverfahren gewährleistet, nicht 
unterlaufen wird, der illegal Bauende oder Nutzende gegenüber dem 
rechtstreuen Bürger keinen zeitlichen Vorteil hat sowie allfällige mate-
rielle Baurechtswidrigkeiten nicht verstärkt werden (RUOSS FIERZ, 
a.a.O., S. 20 ff. und S. 98 f.; BDE Nr. 44/2019 vom 9. Juli 2019 
Erw. 3.3). 
 
4.4 
Das Bau- und Umweltdepartement ist nach einer Praxisände-
rung des Verwaltungsgerichtes neuerdings plötzlich nicht mehr befugt, 
gestützt auf Art. 18 VRP vorsorgliche Massnahmen auszusprechen, 
welche länger als das Rekursverfahren in der Hauptsache Gültigkeit 
haben (vgl. VerwGE B 2020/219 vom 29. März 2021, mit Verweis auf 
die alte Rechtsprechung in VerwGE B 2020/60 vom 14. Oktober 2010 
wiederum mit Hinweis auf VerwGE B 2009/2 vom 16. Februar 2009, in 
GVP 2009 Nr. 66, bestätigt mit Urteil des Bundesgerichtes 
1C_123/2009 vom 17. Juli 2009 – weiter auch VerwGE B 2013/127 
vom 12. Juli 2013, VerwGE B 2012/171 vom 10. Oktober 2012 oder 
VerwGE B 2000/149 vom 25. Oktober 2000). 
 
4.5 
Gemäss neuer verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung soll 
das Bau- und Umweltdepartement aber nicht nur gestützt auf Art. 18 
VRP nicht mehr befugt sein, vorsorgliche Massnahmen auszuspre-
chen. Zumindest der Erlass eines Nutzungsverbots – soll für das Bau- 
und Umweltdepartement auch gestützt auf Art. 158 i.V.m. 159 PBG 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 12/16 
 
nicht mehr in Frage kommen, weil dieser Artikel lediglich die politi-
schen Gemeinden zum Erlass vorsorglicher Massnahmen für zustän-
dig erkläre. Es ist deshalb davon auszugehen, dass das Verwaltungs-
gericht seine neue Rechtsprechung (zum Nutzungsverbot) auch für 
den Erlass eines Baustopps nach Art. 159 Abs. 1 Bst. a PBG anwen-
den wird. Diese Praxisänderung in Bezug auf Art. 18 VRP führt zum 
stossenden Ergebnis, dass das Bau- und Umweltdepartement nicht 
mehr befugt ist, von Amtes wegen anstelle der politischen Gemeinde 
ein vorsorgliches Benützungs- bzw. Nutzungsverbot oder einen Bau-
stopp zu erlassen. Vielmehr ist das Bau- und Umweltdepartement ge-
mäss der neusten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes (im 
Rahmen eines Rückweisungsentscheids) lediglich befugt, eine politi-
sche Gemeinde, soweit erforderlich, von Amtes wegen anzuweisen, 
einen Baustopp oder ein Benützungsverbot im Sinn von Art. 159 
Abs. 1 Bst. a bzw. b PBG zu prüfen und gegebenenfalls zu verfügen 
(vgl. VerwGE B 2020/219 vom 29. März 2021 Erw. 4 mit Hinweisen). 
Auch wenn das Bau- und Umweltdepartement diese Rechtsauffas-
sung des Verwaltungsgerichtes nicht teilt, hält es sich an diese neue 
Praxis. 
 
4.6 
Das Verwaltungsgericht hat es dem Bau- und Umweltdeparte-
ment immerhin noch offengelassen, Baustopps oder Nutzungsverbote 
in seiner Funktion als Aufsichtsbehörde über die politischen Gemein-
den in Bausachen (Art. 156 Bst. b des Gemeindegesetzes [sGS 151.2; 
abgekürzt GG] in Verbindung mit Art. 25 Bst. b des Geschäftsregle-
mentes der Regierung und der Staatskanzlei [sGS 141.3]) auszuspre-
chen (VerwGE B 2020/226 vom 29. Juli 2021 Erw. C, zweiter Absatz, 
mit Hinweisen). 
 
4.6.1 Nach Art. 159 Abs. 1 GG trifft das zuständige Departement 
angemessene Massnahmen zur Wiederherstellung oder Sicherung 
der gesetzlichen Ordnung. In der Regel erfolgt aufsichtsrechtliches 
Einschreiten des Bau- und Umweltdepartementes zwar in Form von 
Weisungen an die politische Gemeinde, eine verlangte Handlung vor-
zunehmen. Nach Art. 159 Abs. 1 Bst. a GG kann das Departement 
aber auch anstelle eines Gemeindeorgans handeln. Das zuständige 
Departement übt nach Art. 158 Bst. b GG die Aufsicht beispielsweise 
durch den Erlass von Verfügungen und Weisungen aus. 
 
4.6.2 Im vorliegenden Fall – die Rekursgegnerin saniert ihre Gebäude 
nach der Aktenlage trotz Rekurserhebung weiter – ist es nicht sinnvoll, 
die Vorinstanz zum Erlass eines Baustopps anzuweisen, weil dadurch 
wertvolle Zeit verstreichen würde, in der die Rekursgegnerin ihre Bau-
arbeiten weiter vorantreiben könnte. Damit wenigstens der heutige 
bauliche Zustand der Gebäude (vor der Durchführung des erforderli-
chen Baubewilligungsverfahrens) nicht mehr verändert wird, ist der so-
fortige und unbefristete Erlass eines Baustopps durch das Bau- und 
Umweltdepartement als Aufsichtsbehörde dringend angezeigt. Im Un-
terschied zum Erlass eines Nutzungsverbots ist beim Erlass eines 
Baustopps eine Prognose des Verfahrensausgangs in der Hauptsa-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 13/16 
 
che – also die Frage der Bewilligungsfähigkeit der baulichen Massnah-
men – nicht nötig. Eine solche wäre auch gar nicht möglich, weil man-
gels Baugesuchs das Ausmass der Arbeiten noch nicht bekannt ist. 
Eine Abwägung der einander gegenüberstehenden Interessen ist da-
gegen auch beim Erlass eines Baustopps vorzunehmen. Diese spricht 
vorliegend deutlich für die Anordnung eines sofortigen Baustopps, weil 
neben dem Rechtschutzinteresse der Öffentlichkeit und der Nachbarn 
an der vorgängigen Überprüfung der geplanten baulichen Massnah-
men auf Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Bau- und Nut-
zungsvorschriften auch ein gewichtiges Interesse daran besteht, die 
Rekursgegnerin vor weiteren kostspieligen Bauarbeiten abzuhalten, 
solange deren Bewilligungsfähigkeit nicht abschliessend feststeht. All-
fällige Mehrkosten, die der Rekursgegnerin wegen des Unterbruchs 
der Bauarbeiten entstehen, vermögen daran nichts zu ändern. Dem-
zufolge erweist sich der Rekurs auch in diesem Punkt als begründet, 
weshalb der beantragte Baustopp sofort und unbefristet aufsichts-
rechtlich anzuordnen ist. 
 
4.7 
Nach Art. 106 Abs. 1 VRP kann die Behörde die für den Fall des 
Ungehorsams gesetzlich vorgesehene Strafe androhen. Enthält der 
Erlass keine Strafbestimmung, so kann die in Art. 292 des Schweize-
rischen Strafgesetzbuchs (SR 311.0; abgekürzt StGB) vorgesehene 
Strafe angedroht werden (Art. 106 Abs. 2 VRP). Allerdings kommt 
Art. 292 StGB nur subsidiär dort zur Anwendung, wo keine andere Be-
stimmung des (Neben-)Strafrechts oder des kantonalen Strafrechts 
den entsprechenden Ungehorsam als solchen mit Strafe bedroht 
(RIEDO/BOHNER, Basler Kommentar II zum Strafrecht, StGB II, 
Art. 111-392, 2. Aufl., Basel 2007, N 28a zu Art. 292). Der im Raum 
stehende Ungehorsam gegen einen von der Aufsichtsbehörde verfüg-
ten Baustopp wird durch keine andere strafrechtliche Bestimmung mit 
Strafe bedroht. Die Anwendung von Art. 292 StGB ist demnach zuläs-
sig und der Rekursgegnerin eine entsprechende Strafe bei Missach-
tung des Baustopps anzudrohen. 
 
4.8 
Gemäss Art. 64 i.V.m. 51 Abs. 1 VRP hat die Beschwerde 
grundsätzlich aufschiebende Wirkung. Während nach der früheren 
Fassung von Art. 51 Abs. 1 VRP für den Entzug der aufschiebenden 
Wirkung Gefahr im Verzug erforderlich war, was nach der Praxis eine 
unmittelbare und schwere Gefährdung wichtiger öffentlicher Interes-
sen, die sich mit erheblicher Überzeugungskraft zeigt, voraussetzte 
(GVP 1997 Nr. 74), genügt nach geltendem Recht ein wichtiger Grund. 
Als wichtiger Grund gilt insbesondere ein öffentliches Interesse, das 
den sofortigen Vollzug einer Verfügung erfordert. An der Einhaltung 
und Durchsetzung der Rechtsordnung besteht grundsätzlich ein ge-
wichtiges öffentliches Interesse. Bei einem Weiterzug dieses Ent-
scheids würden ausserdem weitere Wochen oder gar Monate verge-
hen, bis eine rechtskräftige Beurteilung des Baustopps vorliegt. Vor-
liegend hat sich ergeben, dass die Rekursgegnerin zwar offenbar mit 
Zustimmung der Vorinstanz, aber eben ohne Baubewilligung, baut. Sie 
hat die Bauarbeiten auch während des anhängig gemachten Rekurses 
weiter vorangetrieben. Damit gebietet das öffentliche Interesse, dass 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 14/16 
 
die Bauarbeiten sofort unterbunden und erst wieder fortgeführt wer-
den, wenn sichergestellt ist, dass diese auch bewilligungsfähig sind. 
Somit liegen wichtige Gründe vor, die es nötig machen, dass einer all-
fälligen Beschwerde die aufschiebende Wirkung entzogen wird. 
 
5. 
 
Der Rekurrent beantragt weiter, der Rekursgegnerin sei eine Frist zur 
Einreichung eines Baugesuchs anzusetzen. Er verkennt dabei, dass 
es nicht Aufgabe der Rekursinstanz ist, Bauwillige zur Einreichung von 
nachträglichen Baugesuchen aufzufordern, sondern nach Art. 158 
i.V.m. 159 Abs. 1 Bst. c PBG allein Sache der politischen Gemeinde. 
Ob Bauwillige einer solchen Aufforderung letztlich Folge leisten oder 
nicht, ist allein deren Sache und rechtlich nicht erzwingbar (GVP 1998 
Nr. 9). 
 
6. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass die umstrittenen baulichen 
Massnahmen auf Grundstück Nr. 001 baubewilligungspflichtig sind, 
weshalb die Verfügung der Vorinstanz vom 10. November 2021 auf-
zuheben ist. Gleichzeitig ist aufsichtsrechtlich ein sofortiger und unbe-
fristeter Baustopp anzuordnen und einer allfälligen Beschwerde die 
aufschiebende Wirkung zu entziehen. Der Rekurs erweist sich somit 
als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. 
 
7. 
 
7.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 
 
7.2 
Der vom Rekurrenten am 24. November 2021 geleistete Kos-
tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
8. 
 
Rekurrent, Rekursgegnerin und Vorinstanz stellen ein Begehren um 
Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
8.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
8.2 
Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 15/16 
 
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– (zuzüglich 
Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu be-
zahlen. 
 
8.3 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
 
8.4 
Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach 
st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, 
S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser 
Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen 
gutgeheissen. 
 
b) 
Der Beschluss des Departementes Bau, Umwelt und Verkehr 
der Stadt Z.___ vom 10. November 2021 wird aufgehoben. 
 
c) 
Es wird festgestellt, dass die derzeit stattfindenden Bauarbeiten 
an den Gebäuden auf Grundstück Nr. 001 baubewilligungspflichtig 
sind. 
 
2. 
 
a) 
Der Antrag von A.___ auf Erlass eines Baustopps wird 
gutgeheissen. Es wird aufsichtsrechtlich angeordnet, dass sämtliche 
baubewilligungspflichtigen Bauarbeiten an den Gebäuden auf 
Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, ab sofort bis zur 
rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung untersagt sind. 
 
b) 
Die Politische Gemeinde Z.___ überwacht die Einhaltung des 
Baustopps. 
 
3. 
 
Einer allfälligen Beschwerde gegen Ziff. 2a dieses Entscheids wird die 
aufschiebende Wirkung entzogen. 
 
4. 
 
Für den Fall der Nichtbefolgung des Baustopps wird die Bestrafung 
nach Art. 292 StGB angedroht. Art. 292 StGB lautet: 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 79/2021), Seite 16/16 
 
Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Be-
amten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlas-
senen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft. 
 
5. 
 
a) 
Die 
B.___, 
Z.___, 
bezahlt 
eine 
Entscheidgebühr 
von 
Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Der am 24. November 2021 von A.___ geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
6. 
 
a) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird gutgeheissen. Die B.___ entschädigt A.___ ausseramtlich mit 
Fr. 2'750.– zuzüglich Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren der B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird abgewiesen. 
 
c) 
Das Begehren des Departementes Bau, Umwelt und Verkehr 
der Stadt Z.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewie-
sen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin