sg_publikationen · 23-2974 · 2024-02-09 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
23-2974
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 14.05.2024
Entscheiddatum:
09.02.2024
BUDE 2024 Nr. 011
Baurecht, Art. 19 RPG, Art. 15, Art. 56 BauG, Art. 67, Art. 99, Art. 102 PBG, 
Art. 684 ZGB. Die zulässige Anzahl Vollgeschosse wird nicht überschritten 
(Erw. 3). Die kommunalen Vorgaben zum Attikageschoss werden 
eingehalten. Insbesondere gehören die Loggias, da sie Teil der thermischen 
Gebäudehülle sind, zu den für die Anwendung des 45°-Winkels 
massgebenden Längsfassaden (Erw. 4). Für Kernzonen besteht kein 
Umgebungsschutz (Erw. 5). Die Tiefgaragenzufahrt entspricht in Bezug auf 
das Gefälle nicht der kommunalen Regelbauvorschrift. In diesem Punkt 
erweist sich der Rekurs als begründet. Da es sich um einen untergeordneten 
Mangel handelt, kann dieser beseitigt werden, indem die erteilte 
Baubewilligung mit einer Auflage ergänzt wird (Erw. 6). Eine Verletzung des 
Grenzabstands liegt aufgrund einer Grenzabstandsvereinbarung nicht vor 
(Erw. 7). Das Bauvorhaben erfüllt die Anforderungen an 
behindertengerechtes Bauen (Erw. 9). Der geplante Gemeinschaftsbereich 
auf dem Baugrundstück verursacht keine übermässigen Lärmimmissionen 
(Erw. 10). Teilweise Gutheissung des Rekurses, im Übrigen Abweisung. // 
(Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht 
erhoben.)
BUDE 2024 Nr. 11 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/22


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23-2974 
 
Entscheid Nr. 11/2024 vom 9. Februar 2024 
Rekurrent 
 
A.___, 
vertreten durch Dr.iur. Matthias Raschle, Rechtsanwalt, Obere 
Bahnhofstrasse 50, 9000 Wil 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 6. April 2023) 
Rekursgegnerin 
B.___ AG, 
vertreten durch lic.iur. Thomas Stadelmann, Rechtsanwalt, 
Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen 
Grundeigentümer 
C.___, 
vertreten durch lic.iur. Benno Lindegger, Rechtsanwalt, 
Wildeggstrasse 24, 9000 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Neubau zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage und 
Erdsonden) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 2/21 
 
Sachverhalt 
A. 
 
C.___, Z.___, ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 
Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Ge-
meinde Z.___ vom 23. Juni 1993 in der Wohn-Gewerbe-Zone (WG2). 
Auch liegt es im Gewässerschutzbereich Au. Es ist mit einem 
Wohngebäude (Vers.-Nr. 002) und drei Nebenbauten (Vers.-Nrn. 003, 
004 und 005) überbaut. Die Erschliessung des Grundstücks erfolgt 
über die S.___, eine Kantonsstrasse, und die T.___, eine Gemein-
destrasse 2. Klasse. 
 
[…] 
(Ausschnitt Zonenplan kommunale Darstellung Gde überlagert durch Strassenklas-
sierung Gde; Quelle: Geoportal) 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 4. Oktober 2021 beantragte die B.___ AG, 
Y.___, die Bewilligung des Abbruchs der bestehenden Bauten auf dem 
Grundstück Nr. 001 sowie die Bewilligung für die Erstellung von zwei 
Mehrfamilienhäusern (Gebäude A und B) mit insgesamt 18 Wohnun-
gen, einer Tiefgarage mit 34 Abstellplätzen, drei Abstellplätzen im 
Freien, einer Erdsonde und eines Lärmschutzgeländers entlang der 
S.___. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 17. bis 30. November 2021 erhob 
A.___, X.___, öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache ge-
gen das Bauvorhaben. 
 
c) 
Mit Korrekturgesuch vom 31. Januar 2022 nahm die B.___ AG 
Änderungen an ihrem Bauvorhaben vor (nachfolgend Korrekturgesuch 
1). So wurde das Haus A um rund 1,10 m gegen Norden verschoben. 
Im Weiteren wurde bei beiden Gebäuden der von der Aussenwärme-
dämmung umfasste Wohnraum vergrössert. Ferner wurden die Stütz-
mauer entlang der Tiefgarageneinfahrt umgestaltet und die Tiefgara-
geneinfahrt angepasst. 
d) 
Innert der Auflagefrist vom 6. Februar bis 1. März 2022 erhob 
A.___ auch Einsprache gegen das Korrekturgesuch 1. 
 
e) 
Mit öffentlicher Urkunde vom 5. Juli 2022 räumte der Eigentümer 
der Grundstücke Nrn. 006 und 007 C.___ als Eigentümer des Grund-
stücks Nr. 001 ein Näherbaurecht ein. Gemäss Dienstbarkeit hat der 
jeweilige Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 das Recht, das projek-
tierte Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage bis maximal zwei Meter an die 
südliche Grenze zu stellen, beizubehalten sowie gegebenenfalls ab-
zubrechen und an gleicher Stelle in gleicher Dimension wiederaufzu-
bauen. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 3/21 
 
f) 
Mit einem weiteren Korrekturgesuch vom 14. Oktober 2022 
(nachfolgend Korrekturgesuch 2) ersuchte die B.___ AG bei der Ge-
meinde um die Bewilligung einer Anpassung der Tiefgarageneinfahrt 
samt teilweiser Überdachung sowie im Vergleich zum Korrekturge-
such 1 einen nochmals vergrösserten von der Wärmedämmung um-
fassten Wohnraum. 
 
g) 
Innert der Auflagefrist vom 2. bis 15. November 2022 reichte 
A.___ öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache gegen das 
Korrekturgesuch 2 ein. 
 
h) 
Im Rahmen der kantonalen Beurteilung des Baugesuchs erteilte 
das Amt für Wasser und Energie mit Verfügung vom 31. Januar 2023 
eine Ausnahmebewilligung für die Erstellung der Bauten unter dem 
mittleren Grundwasserspiegel sowie die Bewilligung für die Grundwas-
serabsenkung und für die Einleitung des Wassers in die bestehende 
Meteorwasserkanalisation. Im Weiteren erteilte es die Bewilligung für 
die Wärmepumpenanlage mit Erdsonden. Das Tiefbauamt erteilte fer-
ner eine strassenpolizeiliche Bewilligung zur Inanspruchnahme des öf-
fentlichen Grunds der Kantonsstrasse für die Baugrubensicherung und 
eine Ausnahmebewilligung für die Unterschreitung des Strassenab-
stands des Vordachs, der Terrassen und der Lärmschutzwand des 
Gebäudes A gegenüber der S.___. 
 
i) 
Mit Gesamtentscheid vom 6. April 2023 erteilte der Gemeinderat 
Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies 
die privatrechtlichen Immissionseinsprachen und die öffentlich-rechtli-
chen Einsprachen von A.___ ab und verwies ihn weitergehend auf den 
Zivilrechtsweg. 
 
C. 
 
a) 
Gegen diesen Beschluss erhob A.___, vertreten durch 
Dr.iur. Matthias Raschle, Rechtsanwalt, Wil, mit Schreiben vom 
25. April 2023 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Er stellt fol-
gende Anträge: 
 
1. 
Die Baubewilligung Nr. 82-2022 des Gemeinderats 
der Gemeinde Z.___ (SG) vom 6. April 2023 (inkl. kan-
tonale Beurteilung Nr. 22-7829 des Amts für Umwelt 
des Kantons St. Gallen vom 24. Februar 2023 sowie 
die Stellungnahmen weiterer kantonaler Stellen) sei 
vollumfänglich aufzuheben und es sei die Baubewilli-
gung nicht zu erteilen; 
2. 
Eventualiter (zu Rechtsbegehren Ziff. 1) sei die Ange-
legenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu-
rückzuweisen; 
3. 
Verfahrensantrag 1: Es sei dem Rekurrenten gestützt 
auf Art. 48 Abs. 2 VRP eine angemessene Nachfrist, 
mindestens aber 20 Tage ab Ablauf der 14-tägigen 
Rekursfrist – d.h. bis am 15. Mai 2023 –, zur Änderung 
und Ergänzung der Rechtsbegehren, zur Begründung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 4/21 
 
des Rekurses und zur Einreichung von Beweismitteln 
sowie zur Stellung von Beweisanträgen anzusetzen; 
4. 
Verfahrensantrag 2: Es seien die vollständigen Ver-
fahrensakten des Verfahrens vor der Vorinstanz bei-
zuziehen; 
5. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. 
MWST auf die Parteientschädigung) zulasten der Re-
kursgegnerin. 
Als Begründung macht er geltend, wie aus dem Längsschnitt beim Ge-
bäude A ersichtlich sei, überrage die Oberkante der fertigen Decke 
des als Sockelgeschoss ausgewiesenen Geschosses im nördlichen 
Teil den Niveaupunkt um mehr als 1,30 m, nämlich um 2,74 m. 
Dadurch sei das Sockelgeschoss gemäss Art. 17 des Baureglements 
der Gemeinde Z.___ vom 17. Dezember 2015 (abgekürzt BauR) kein 
Untergeschoss, sondern ein Vollgeschoss. Somit verstosse das Ge-
bäude A gegen die zulässige Anzahl Vollgeschosse nach Art. 6 BauR. 
Sodann würden die vermeintlichen Attikageschosse die Vorgaben von 
Art. 18 BauR nicht einhalten. Beim geplanten Bauvorhaben sei bei bei-
den Gebäuden der 45°-Winkel auf einer fiktiven Ebene auf Höhe der 
maximal zulässigen Gebäudehöhe angesetzt worden. Werde der 45°-
Winkel aber korrekt beim Schnittpunkt zwischen Fassade und Dach-
oberfläche angesetzt, so würden die Attikageschosse bei beiden Ge-
bäuden den 45°-Winkel schneiden. Bei den vermeintlichen Attikage-
schossen handle es sich daher um Vollgeschosse. Dadurch würden 
die Gebäude A und B die zulässige Anzahl Vollgeschosse überschrei-
ten. Im Weiteren sei für die Bestimmung der Fläche der Attikage-
schosse von der Aussenwand der Loggias gemessen worden. Das 
Hauptvolumen ende aber bei der Aussenwärmedämmung, wodurch 
Loggias und Balkone nicht mehr zum Hauptvolumen zählten. Die Atti-
kageschosse seien daher zu gross dimensioniert worden. Weiterge-
hend würden durch die ungleiche Flächenverteilung der Attikage-
schossfläche des Gebäudes B seine nachbarlichen Interessen beein-
trächtigt (Art. 18 Abs. 3 BauR). Durch die ungleiche Verteilung werde 
das Attikageschoss aus Sicht des Grundstücks Nr. 008 nicht nur auf 
der Gebäudefläche verschoben, sondern massiv verbreitert. Das Atti-
kageschoss wirke somit wuchtiger als bei gleichmässiger Verteilung. 
Im Weiteren grenze das Grundstück Nr. 001 unmittelbar an die Kern-
zone. Daher sei bei der Gestaltung auf die Kernzone Rücksicht zu neh-
men. Entsprechend seien an Bauten auf dem Grundstück Nr. 001 in 
Bezug auf die Einordnung und Gestaltung höhere Anforderungen zu 
stellen. Diese Anforderungen würden vorliegend aber nicht erfüllt. Dar-
über hinaus bestehe eine ungenügende Zufahrt, da das Längsgefälle 
von 12 % der T.___ und der geplanten Tiefgarageneinfahrt zu steil sei. 
Hinzu komme, dass auf der Rampe ein Kreuzen von zwei Motorfahr-
zeugen nicht möglich sei. Ausserdem sei der Einlenkradius zu klein 
dimensioniert. Dieser müsse ab dem Strassenrand mind. 3 m betra-
gen. Beim Parkfeld südlich der T.___ fehle gänzlich ein Einlenkradius. 
Ferne liege ein Verstoss gegen Art. 29 Abs. 2 BauR vor, da mehr als 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 5/21 
 
1,50 m vom gewachsenen Terrain abgewichen werde. Der Zufahrts-
weg entlang des Grundstücks Nr. 008 weise mehrere Treppenstufen 
auf und das Gefälle betrage 6,2 %. Damit sei das Bauvorhaben nicht 
behindertengerecht. Schliesslich sei aufgrund der vorgesehenen 
Spielfläche mit übermässigen Lärmimmissionen auf dem Grundstück 
Nr. 008 zu rechnen. 
 
b) 
Mit Rekursergänzung vom 12. Mai 2023 werden die mit der Re-
kurserklärung geltend gemachten Rügen wiederholt und mit dem 
nachfolgend Aufgeführten ergänzt. In Bezug auf die Zufahrt werde be-
stritten, dass die T.___ und die Rampe ein Längsgefälle von maximal 
12 % aufweisen sollen. Damit liege ein Verstoss gegen Art. 22 BauR 
vor. Zudem bestimme Art. 22 BauR, dass Zufahrten von Sammelgara-
gen von der Fahrbahngrenze aus wenigstens 2 m ein Gefälle von 
plus/minus 2 % aufweisen müssen. Gemäss dem Tiefgaragen-Plan 
weise die Rampe zur Tiefgarage auf den ersten 3 m ab dem Rand der 
T.___ aber ein Gefälle von 6 % auf. Ferner sei davon auszugehen, 
dass bei einer Rampenlänge von über 23 m ein entgegenkommendes 
Fahrzeug nicht rechtzeitig erkannt werden könne. Dies habe zur 
Folge, dass jeweils auf der Rampe rückwärtsgefahren werden müsse. 
Dadurch sei die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet. Ferner liege 
eine Verletzung des Grenzabstands vor. Die geplante Tiefgarage 
überrage das gewachsene Terrain im südlichen Bereich um mehr als 
0,50 m. Damit gelte die Tiefgarage nicht als unterirdische Baute und 
habe folglich gegenüber dem Grundstück Nr. 006 den grossen Grenz-
abstand von 8 m einzuhalten. Da der Grenzabstand aber lediglich 
1,98 m bzw. 2,17 m betrage, verletze die Tiefgarage den Grenzab-
stand. Im Weiteren liege eine übermässige Aufschüttung vor, da das 
gewachsene Terrain im Bereich der geplanten Tiefgarage (südlich des 
Gebäudes B) um mehr als die nach Art. 29 Abs. 2 BauR zulässigen 
1,50 m aufgeschüttet werde. Darüber hinaus sei das Bauvorhaben 
nicht behindertengerecht. Der Weg von der S.___ bis zum Eingang 
des Gebäudes B weise drei Treppen auf. Personen im Rollstuhl oder 
einer anderen Gehbehinderung könnten nicht zum Gebäude B gelan-
gen. Eine alternative Verbindung bestehe nicht. Schliesslich würden 
durch die Gemeinschaftsfläche von 270 m2 beim Grundstück Nr. 008 
übermässige Lärmimmissionen entstehen. Die Fläche sei daher weiter 
entfernt vom Grundstück Nr. 008 zu planen. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 13. Juni 2023 beantragt die 
Vorinstanz die Abweisung des Rekurses. Zur Begründung wird einer-
seits auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. Andererseits führt 
die Vorinstanz ergänzend aus, der westliche Ast der T.___ weise auf 
der ganzen Länge in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht eine Breite 
von 5 m auf. Mit dem direkten Anschluss an die T.___ verfüge das 
Baugrundstück über eine hinreichende strassenmässige Erschlies-
sung. Die Tiefgaragenrampe führe frontal in den westlichen Ast der 
T.___. Anders als bei seitlichen Zufahrten sei die Tiefgaragenrampe 
auf diese unübliche Situation ausgelegt. Hinsichtlich der Attikage-


 
 
 
 
 
 
 
 
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schosse zeige der Plan Flächenberechnung, dass mit einem Rück-
sprung von 3 m von den Längsfassaden für die 3 m hohen Attikage-
schosse Flächen von 283 m2 (Haus A) und 329,08 m2 (Haus B) zuläs-
sig seien und mit den geplanten Attikageschossen nicht überschritten 
würden. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 14. Juni 2023 beantragt die 
Rekursgegnerin, 
vertreten 
durch 
lic.iur. Thomas 
Stadelmann, 
Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kosten- und Entschädi-
gungsfolge (zzgl. MWSt.) abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, das Sockelgeschoss des Hau-
ses A überrage auf der gesamten Wohn- und Nutzfläche bis Oberkant 
fertig Decke gemessen den Niveaupunkt an keiner Stelle um mehr als 
1,30 m. Der Längsschnitt A-A verlaufe im nördlichen Teil durch das 
Treppenhaus. Beim Treppenhaus handle es sich um ein technisch not-
wendiges Bauteil, welches seiner Natur gemäss nicht als Geschoss zu 
werten sei. Sodann werde der Attikagrundriss, unter Erzielung einer 
guten Gesamtwirkung und ohne Beeinträchtigung nachbarlicher Inte-
ressen, ungleich auf dem Dachgeschoss verteilt. Die maximal zuläs-
sige Attikafläche sei baureglementskonform. Die Attikageschosse 
seien nicht als Vollgeschosse zu werten. Im Weiteren gehörten die als 
Loggias bezeichneten Gebäudeflächen der Obergeschosse zur be-
heizten Wohnfläche. Auf den Grundrissplänen sei zu erkennen, dass 
die Loggias von der Gebäudefassade, welche die Wärmedämmung 
beinhalte, umschlossen seien. Die Flächen der Attikageschosse sei 
nicht zu gross dimensioniert worden. Durch das Zurückversetzen des 
Attikageschosses um ca. 3 m Richtung Norden werde die optische 
Einwirkung auf das Grundstück Nr. 008, falls eine solche überhaupt 
bestehe, reduziert. Die zulässige Anzahl Vollgeschosse werde nicht 
überschritten und die Berechnung der zulässigen Fläche der Attikage-
schosse sowie deren Positionierung seien korrekt erfolgt. Für die WG2 
und das Baugrundstück bestünden keine besonderen Gestaltungsvor-
schriften, weshalb die Bauten lediglich dem kantonalen Verunstal-
tungsverbot unterstehen würden. Eine Verunstaltung liege nur bei ei-
ner schwerwiegenden Verletzung ästhetischer Werte vor. Von einer 
erheblichen und groben Beeinträchtigung könne nicht die Rede sein. 
 
Betreffend die Zufahrt gehe aus dem Wortlaut von Art. 22 Abs. 1 BauR 
nicht klar hervor, ob das Gefälle von plus/minus 2 % absolut gesehen 
oder relativ zum Gefälle gelte. Der Sinn der Norm sei aber klar, dass 
das Gefälle der Garagenzufahrten so zu bemessen sei, dass die Ver-
kehrssicherheit gewährleistet sei. Mit einem Gefälle von 6 % auf den 
ersten drei Metern ab der Zufahrtsstrasse könne dem Sinn und Zweck 
dieser Norm entsprochen werden. Die Befürchtung eines Rückstaus 
auf der Garagenrampe sei unbegründet. Der Bereich der Rampe, der 
an der Grenze zur T.___ liege, sei breiter als die T.___. Die Einlenkra-
dien würden eingehalten. Aus dem Plan der Tiefgarage sei erkennbar, 
dass Motorfahrzeuge überall auf der Rampe kreuzen können. Es 
werde nicht bestritten, dass die Tiefgarage im südlichen Bereich nicht 
als unterirdische Baute gelte. Deshalb sei eine erweiterte Grenzab-
standsverpflichtung vereinbart worden. Im Weiteren würde sich aus 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 7/21 
 
dem Längsschnitt ergeben, dass die Aufschüttungen die vorgeschrie-
benen 1,5 m nicht überschritten. Darüber hinaus würden die Vorschrif-
ten zum behindertengerechten Bauen eingehalten. Das Haus B sei 
von der T.___ aus durch die Tiefgarage bzw. von der S.___ via Lift 
vom Haus A zur Tiefgarage behindertengerecht zugänglich. Auch der 
Zugang vom behindertengerechten Aussenparkplatz zum Eingang 
von Haus B sei ohne Gefälle mit dem Rollstuhl gewährleistet. Zudem 
sei das Bauprojekt von der Organisation Procap, Olten, geprüft und für 
gut befunden worden. Schliesslich würden durch die Gemeinschafts-
fläche keine übermässigen Lärmimmissionen entstehen. 
 
c) 
Mit Vernehmlassung vom 15. Juni 2023 beantragt C.___, vertre-
ten durch lic.iur. Benno Lindegger, Rechtsanwalt, St.Gallen, die Ab-
weisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- 
und Entschädigungsfolge (zzgl. MWSt.), und verweist zur Begründung 
auf die Vernehmlassung der Rekursgegnerin. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 6. April 2023. Mithin sind vorliegend grundsätzlich 
die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang 
zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» 
vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelan-
gen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement 
zur Anwendung. 
 
3. 
 
Der Rekurrent macht geltend, beim Gebäude A werde die zulässige 
Anzahl Vollgeschosse nach Art. 6 BauR überschritten. Wie aus dem 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 8/21 
 
Plan Längsschnitt ersichtlich sei, überrage die Oberkante der fertigen 
Decke des als Sockelgeschoss ausgewiesenen Geschosses im nörd-
lichen Teil den Niveaupunkt um mehr als 1,30 m. 
 
3.1 
Nach Art. 17 Abs. 1 BauR zählt jedes Stockwerk als Vollge-
schoss, das nicht als Dach- oder Untergeschoss gilt. Geschosse, die 
bis oberkant fertig Decke gemessen den Niveaupunkt nicht um mehr 
als 1,30 m überragen, gelten gemäss Art. 17 Abs. 2 BauR als Unter-
geschosse. 
 
3.2 
Der Rekurrent geht in seiner Argumentation davon aus, dass 
ausgehend vom Niveaupunkt horizontal eine Linie durch das Ge-
schoss gezogen werden muss und zwischen dieser Linie und oberkant 
fertig Decke das Mass von 1,30 m nicht überschritten werden darf, da-
mit das Geschoss als Unterschoss gilt. Allerdings verkennt er, dass 
die Massvorgabe dem Wortlaut nach lediglich beim Niveaupunkt 
selbst eingehalten werden muss und nicht auf einer horizontal gezo-
genen Linie durch das ganze Geschoss. Beim Niveaupunkt selbst 
überragt das Sockelgeschoss des Hauses A den Niveaupunkt nicht 
mehr als 1,30 m bis oberkant fertig Decke. Darüber hinaus liegt es in 
der Natur einer Treppe, dass diese nicht mit einem durchgezogenen 
Fussboden verglichen werden kann. Wäre zudem der Längsschnitt A-
A anders gesetzt worden, wäre auf dem Plan ein durchgezogener 
Fussboden (oberkant fertig Decke) ersichtlich, der an keiner Stelle 
1,30 m über dem Niveaupunkt liegt. Die Rüge geht somit fehl. 
 
4. 
 
Der Rekurrent bringt in Bezug auf die Attikageschosse der Gebäude 
A und B mehrere Verstösse gegen Art. 18 BauR vor. Es sei zu Unrecht 
für die Bestimmung der maximal zulässigen Fläche der Attikage-
schosse von der Aussenwand der Loggias gemessen worden. Die At-
tikageschosse seien daher zu gross dimensioniert worden. Bei beiden 
Attikageschossen sei sodann der 45°-Winkel falsch angesetzt worden. 
Die Attikageschosse stellten Vollgeschosse dar, wodurch die beiden 
Bauten die zulässige Anzahl Vollgeschosse überschritten. Schliesslich 
würden durch die ungleiche Verteilung der Fläche des Attikageschos-
ses des Gebäudes B seine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt 
werden. 
 
4.1 
Nach Art. 17 Abs. 3 BauR gelten Geschosse, die im Dachraum 
liegen und einen Kniestock (Oberkant Boden bis Schnittpunkt Innen-
wand mit Dachuntersicht) von höchstens 1,20 m (…) aufweisen, oder 
Attikageschosse gemäss Art. 19 (recte: Art. 18) BauR als Dachge-
schosse. Gemäss Art. 18 Abs. 2 BauR gilt als Attikageschoss ein Ge-
schoss, welches im theoretischen Dachraum und unter einem Winkel 
von 45° vom Schnittpunkt der Längsfassaden zurückversetzt ist und 
über dem obersten Vollgeschoss liegt. Art. 18 Abs. 3 BauR stipuliert, 
dass die Masse respektive die maximale Fläche des Attikagrundrisses 
ungleich auf dem Dachgeschoss verteilt werden kann, wenn eine gute 
Gesamtwirkung erzielt wird und keine nachbarlichen Interessen beein-
trächtigt werden. Die Winkelbeschränkung gilt sodann nicht für den 


 
 
 
 
 
 
 
 
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vertikalen Erschliessungskern gemäss Art. 18 Abs. 5 BauR. Liftüber-
fahrten sind von den Beschränkungen ausgenommen. Diese Bauteile 
sind in den Dimensionen aber soweit als möglich zu beschränken. 
 
4.2 
Das BauR enthält zum Attikageschoss die folgenden beiden Ab-
bildungen: 
 
[…] 
(Abbildung 1 Art. 18 BauR) 
 
[…] 
(Abbildung 2 Art. 18 BauR; beispielhafte Darstellungen Flächenverteilung) 
 
4.3 
Das Attikageschoss muss nach Art. 18 Abs. 2 BauR unter einem 
Winkel von 45° vom Schnittpunkt der Längsfassaden über dem obers-
ten Vollgeschoss zurückversetzt sein. Diese Regelung hat zum 
Zweck, Attikageschosse flächenmässig zu begrenzen. Wird der 45°-
Winkel bei der Bemessung nicht eingehalten, ist das Attikageschoss 
als Vollgeschoss zu zählen. 
 
4.4 
Zu prüfen ist zunächst, ob die Loggias zu den für die Anwendung 
des 45°-Winkels massgebenden Längsfassaden gehören. Die Re-
kursgegnerin ist anders als der Rekurrent der Auffassung, dass die 
Loggias Teil der Längsfassade im Sinn von Art. 18 Abs. 2 BauR seien. 
 
4.4.1 Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem ge-
wöhnlichen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Regel-
fall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz 
bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, 
die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen 
aufweisen (vgl. BDE Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2020 Erw. 5.4). 
 
4.4.2 Den im Zusammenhang mit dem Energienachweis eingereich-
ten Unterlagen lässt sich entnehmen, dass die Loggias Teil der ther-
mischen Gebäudehülle sind. Auch aus den Grundrissen ist erkennbar, 
dass die Loggias zu den tragenden Gebäudeabschlüssen gehören 
und wie die Rekursgegnerin zu Recht festhält, von der Wärmedäm-
mung umfasst sind. Angesichts der vorstehenden Ausführungen zu 
Gebäudefassaden sind demnach vorliegend die Loggias Teil der zu 
berücksichtigenden Längsfassade und für die Bestimmung der maxi-
mal zulässigen Attikageschossfläche zu berücksichtigen. 
 
4.5 
Somit ist als Nächstes zu überprüfen, ob die Rekursgegnerin 
das höchstzulässige Flächenmass unter Anwendung des 45°-Winkels 
für die beiden Attikageschosse korrekt berechnet hat. 
 
4.5.1 Gemäss ihrer Flächenberechnung zu den Attikageschossen hat 
die Rekursgegnerin in einem ersten Schritt die maximal mögliche Flä-
che unter Anwendung des 45°-Winkels bestimmt und diese danach in 
einem zweiten Schritt ungleich auf den Gebäuden verteilt (vgl. dazu im 
Einzelnen nachfolgend). Zu beachten gilt in diesem Zusammenhang, 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 10/21 
 
dass der vertikale Erschliessungskern von der Anwendung des 45°-
Winkels ausgenommen ist (Art. 18 Abs. 5 BauR und vgl. vorstehend 
Abbildung 2 zu Art. 18 BauR). 
 
4.5.2 Aus der Flächenberechnung des Attikageschosses des Gebäu-
des A der Rekursgegnerin geht hervor, dass sie basierend auf dem 
Grundriss des Obergeschosses (inklusive Loggias) die Längsfassade 
in einem 45°-Winkel zurückversetzt (je 3 m bei den Längsfassaden) 
hat. Die vorliegend korrekte Anwendung des 45°-Winkels ergibt sich 
daraus, dass Attikageschosse nach Art. 18 Abs. 4 BauR eine Höhe 
von 3 m nicht überschreiten dürfen und daher bei einer Attikage-
schosshöhe von 3 m für die Bestimmung der maximal möglichen Atti-
kageschossfläche das Geschoss 3 m von der Längsfassade des 
obersten Vollgeschosses zurückversetzt wird. Gemäss Berechnung 
der Rekursgegnerin resultiert für das Gebäude A eine zulässige Atti-
kageschossfläche von 283 m2 (siehe nachstehende Abbildung). Bei 
der Rückversetzung der Längsfassade hat die Rekursgegnerin den Er-
schliessungskern (Lift und Treppenhaus) ausgenommen, obwohl dies 
für die Bestimmung der maximal zulässigen Fläche nicht vorgeschrie-
ben gewesen wäre. Art. 18 BauR sieht lediglich vor, dass die Winkel-
beschränkung für den vertikalen Erschliessungskern nicht gilt. Dies 
bedeutet aber nicht, dass die Fläche des Erschliessungskerns inner-
halb des 45°-Winkels nicht zur maximal möglichen Fläche zu zählen 
ist. Mithin wäre sogar eine noch grössere Attikageschossfläche mög-
lich gewesen (294,4 m2; dies ergibt sich, wenn die zurückversetzte 
nördliche Längsfassade durchgezogen wird). 
 
[…] 
(Ausschnitt Flächenberechnung Attikageschoss Gebäude A) 
 
4.5.3 Beim Gebäude B wurde gemäss Flächenberechnung ebenfalls 
basierend auf dem Grundriss des Obergeschosses die Längsfassade 
in einem 45°-Winkel zurückversetzt (je 3 m bei den Längsfassaden). 
Der Erschliessungskern (Lift und Treppe) wurde bei der Anwendung 
des 45°-Winkels wiederum nicht berücksichtigt, obwohl dies – vorste-
hend ausgeführt – möglich gewesen wäre. In der Berechnung der Re-
kursgegnerin resultierte somit beim Gebäude B eine Attikageschoss-
fläche von 329,08 m2 (siehe nachstehende Abbildung). Wie auch beim 
Gebäude A wäre eine grössere Fläche zulässig gewesen (340,4 m2). 
 
[…] 
(Ausschnitt Flächenberechnung Attikageschoss Gebäude B) 
 
4.6 
Angesichts der vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass 
sowohl beim Gebäude A als auch beim Gebäude B das höchstzuläs-
sige Flächenmass für die Attikageschosse eingehalten wird. Die Atti-
kageschosse sind somit nicht als Vollgeschosse zu betrachten. Die 
zulässige Geschosszahl von zwei Vollgeschossen (Art. 6 BauR) wird 
mithin nicht überschritten. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 11/21 
 
4.7 
Hinsichtlich der Attikageschosse bleibt als Letztes zu prüfen, ob 
die ungleiche Verteilung der Geschossfläche beim Haus B den Vorga-
ben von Art. 18 Abs. 3 BauR entspricht. 
 
[…] 
(ungleiche Flächenverteilung Attikageschoss Haus B) 
 
Westlich des Gebäudes B befindet sich das Gebäude Vers.-Nr. 009 
auf dem Grundstück Nr. 008 des Rekurrenten. Er bringt vor, durch die 
ungleiche Verteilung wirke das Attikageschoss des Gebäudes B wuch-
tiger als bei gleichmässiger Verteilung. Dadurch würden seine Interes-
sen massiv beeinträchtigt. Wie aus der obigen Abbildung hervorgeht, 
wurde das Attikageschoss des Gebäudes B im Rahmen der unglei-
chen Verteilung nach Norden verschoben. Die westliche Fassade ent-
lang der Gebäudehülle entspricht dabei der gleichen Länge wie bei 
gleicher Verteilung der Geschossfläche (11,50 m). Dies hat mithin 
keine Beeinträchtigung zur Folge. In der optischen Wahrnehmung ei-
nen Unterschied macht, dass das Attikageschoss Richtung Süden 3 m 
vorspringt. Dadurch dass sich dieser Teil des Geschosses in der Mitte 
befindet und einen Abstand von 7,35 m zur Westfassade aufweist, 
wirkt die ungleiche Flächenverteilung aus westlicher und damit rekur-
rentischer Perspektive nicht wuchtig. Anders würde sich die Sachlage 
gestalten, wenn die Westfassade des Attikageschosses eine durchge-
hende Länge von 14,50 m aufweisen würde. Diesfalls wäre nicht aus-
zuschliessen, dass das Attikageschoss des Gebäudes B aus Sicht des 
Grundstücks des Rekurrenten mächtig erscheint. Auch der Vergleich 
zwischen den vorstehenden Abbildungen zum Attikageschoss des Ge-
bäudes B ergibt, dass die ungleiche Verteilung nicht zu einem derart 
massiven Attikageschoss führt, dass die nachbarlichen Interessen be-
einträchtigt werden. Ohnehin begründet der Rekurrent nicht substan-
tiiert, weshalb das vorgesehene Attikageschoss des Gebäudes B der-
art wuchtig sein soll, dass seine nachbarlichen Interessen verletzt wer-
den. Die ungleiche Verteilung der Fläche der Attikageschossfläche 
des Gebäudes B ist nicht zu beanstanden. 
 
 
5. 
 
Weiter moniert der Rekurrent, das Baugrundstück grenze unmittelbar 
an die Kernzone (K2). Daher sei bei der Gestaltung auf die Kernzone 
Rücksicht zu nehmen. Entsprechend seien an Bauten auf dem Grund-
stück Nr. 001 in Bezug auf die Einordnung und Gestaltung höhere An-
forderungen zu stellen. Diese Anforderung werde vorliegend aber 
nicht erfüllt. 
 
5.1 
Das Baugrundstück liegt in der Wohn-Gewerbe-Zone (WG2). 
Westlich befinden sich Grundstücke, die der Kernzone (K2) zugeteilt 
wurden, so auch das Grundstück Nr. 008 des Rekurrenten. 
 
[…] 
(Ausschnitt Zonenplan kommunale Darstellung Gde; Quelle: Geoportal) 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 12/21 
 
5.2 
Kernzonen umfassen bestehende oder neu zu schaffende Ort-
steile mit zentrumsbildender Funktion (Art. 15 Abs. 1 BauG). In Kern-
zonen sind öffentliche Gebäude und Wohnhäuser sowie gewerbliche 
bauten, insbesondere Gaststätten und andere Dienstleistungsbetriebe 
zulässig, wenn sie sich gut in das Ortsbild einfügen und die Benützung 
nur mässig stört (Art. 15 Abs. 2 BauG). Für erhaltungswürdige Alt-
stadtgebiete und Dorfkerne können besondere Schutzvorschriften er-
lassen werden (Art. 15 Abs. 3 BauG). 
 
5.3 
Vorliegend hat die Gemeinde für die im Zonenplan ausgeschie-
denen Kernzonen (K2) positive Ästhetikvorschriften erlassen. Art. 7 
BauR hält zu den Kernzonen fest, Neubauten seien bezüglich Stel-
lung, Gebäude- und Firsthöhen, Geschosszahl, Dachform, Fassaden-
gestaltung, Farbgebung und Materialien so der bestehenden Überbau-
ungen anzupassen, dass sie sich gut in das Strassen- und Ortsbild 
einfügen. 
 
5.4 
Die obgenannte Bestimmung mit den darin enthaltenen Einfü-
gungsvorschriften gilt für Bauten innerhalb der Kernzone. Ein Umge-
bungsschutz, wie es ihn namentlich bei geschützten Baudenkmälern 
nach Art. 115 Abs. 1 Bst. g PBG gibt, ist für Kernzonen nicht vorgese-
hen. Sie entfaltet keine Wirkung für Bauten in der nebenanliegenden 
Wohn-Gewerbe-Zone (WG2) und damit auch nicht für das Baugrund-
stück. Es kann daher nicht verlangt werden, dass die architektoni-
schen Merkmale der Kernzone aufzunehmen sind und ein sanfter 
Übergang zur angrenzenden Zone gewährleistet wird. Für die Wohn-
Gewerbe-Zone (WG2) bestehen unbestrittenermassen keine Einfü-
gungsvorschriften. In dieser Zone gelangt lediglich das Verunstal-
tungsverbot nach Art. 99 Abs. 1 PBG zur Anwendung, mithin darf das 
Bauvorhaben lediglich nicht dagegen verstossen. Der Grund für die 
Gebietsbegrenzung von Einfügungsvorschriften ist, dass kein generel-
les, auf das gesamte Gemeindegebiet bezogenes öffentliches Inte-
resse an einer guten Einordnung von Bauten und Anlagen besteht (vgl. 
dazu W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Pla-
nungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 99 
N 5 f.). Dass das Bauvorhaben gegen das Verunstaltungsverbot ge-
mäss Art. 99 Abs. 1 PBG verstösst, wird vom Rekurrenten nicht gel-
tend gemacht und ist offenkundig auch nicht der Fall. Die Rüge ist un-
begründet. 
 
6. 
 
Sodann macht der Rekurrent eine ungenügende Zufahrt zum Bau-
grundstück geltend. Die geplante Tiefgaragenzufahrt verstosse gegen 
Art. 22 BauR, da die Rampe auf den ersten 3 m ab dem Rand der 
T.___ ein Gefälle von 6 % und im Weiteren von 12 % aufweise. Die 
Rampe sei auch nicht verkehrssicher, da das Kreuzen von zwei Mo-
torfahrzeugen nicht möglich sei. Ausserdem sei der Einlenkradius ab 
der T.___ zu klein dimensioniert und fehle beim Parkfeld südlich der 
Heimatrasse der Einlenkradius gänzlich. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 13/21 
 
6.1 
Bauten und Anlagen dürfen nur auf erschlossenem Land errich-
tet oder geändert werden (vgl. Art. 22 Abs. 2 Bst. b des Bundesgeset-
zes über die Raumplanung [SR 700]; abgekürzt RPG, Art. 66 
Bst. a PBG und Art. 49 Abs. 1 BauG). Land ist erschlossen, wenn un-
ter anderem eine für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt be-
steht (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 4 des eidgenössischen Wohnbau- und 
Eigentumsförderungsgesetzes; SR 843, abgekürzt WEG, Art. 67 
Abs. 1 PBG und Art. 49 Abs. 2 Ingress und Bst. a BauG). Eine hinrei-
chende Zufahrt besteht, wenn die Zugänglichkeit sowohl für die Be-
nützer der Bauten als auch für Fahrzeuge der öffentlichen Dienste ge-
währleistet ist. Die Zufahrten sollen verkehrssicher sein und haben 
sich nach den zonengerechten Baumöglichkeiten jener Flächen zu 
richten, die sie erschliessen sollen. Aus bundesrechtlicher Sicht ge-
nügt es, wenn eine Zufahrtsstrasse hinreichend nahe an Bauten und 
Anlagen heranführt. Für Erschliessungsanlagen auf fremdem Grund 
ist deren rechtliche Sicherstellung nachzuweisen. Zu einer hinreichen-
den Zufahrt in Wohnzonen gehört auch das Verbindungsstück von der 
öffentlich zugänglichen Strasse zum Baugrundstück (Feinerschlies-
sung). Demgegenüber gehören Hausanschlüsse bzw. Hauszufahrten 
nicht zur Feinerschliessung. Sie verbinden ein Grundstück mit der An-
lage der Feinerschliessung. Die Festlegung des Ausmasses der Er-
schliessungsanlagen und die Umschreibung der genügenden Zugäng-
lichkeit ist Sache des kantonalen Rechts. Den kantonalen und kom-
munalen Behörden steht dabei ein erhebliches Ermessen zu (vgl. dazu 
VerwGE B 2020/138 vom 29. April 2021 Erw. 2.3; Urteil des Bundes-
gerichtes 1C_248/2019 vom 3. Februar 2020 Erw. 5.3 und VerwGE 
B 2018/246 vom 8. Juli 2019 Erw. 4.2 je mit Hinweisen). 
 
6.2 
Die Tiefgarage dient als Hausanschluss bzw. Hauszufahrt von 
der T.___. Sie bildet nicht Teil der Feinerschliessung. Für die Beurtei-
lung der technischen Anforderungen werden zwar in der Regel die 
Normblätter des Schweizerischen Verbandes der Strassen- und Ver-
kehrsleute (abgekürzt VSS) beigezogen. Die bundesgerichtliche 
Rechtsprechung anerkennt die VSS-Normen in ständiger Rechtspre-
chung aber nicht als Ersatz für eine gesetzliche Grundlage, sondern 
lediglich als Hilfsmittel für die Prüfung der sich bei der Abklärung des 
öffentlichen Interesses stellenden Frage, ob eine bestimmte Anlage 
den Anforderungen der Verkehrssicherheit genügt (BGE 94 I 138 
Erw. 2b mit Hinweisen). Weil es sich dabei lediglich um Richtlinien 
handelt, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen Rechts-
grundsätzen standhalten muss, dürfen diese nicht schematisch und 
unbesehen der konkreten Verhältnisse zur Anwendung gebracht wer-
den. Weil also die VSS-Normen blosse Richtlinien sind, gehen ein-
schlägige Bestimmungen im Baureglement den VSS-Normen in der 
Regel vor. Das gilt uneingeschränkt in Fällen, in denen die bauregle-
mentarischen Vorschriften strenger als die VSS-Normen sind. Gehen 
die baureglementarischen Vorschriften hingegen weniger weit als die 
einschlägigen Richtlinien, sind erstere nur anwendbar, wenn sie im 
Einzelfall trotzdem geeignet sind, die Verkehrssicherheit zu gewähr-
leisten (vgl. BDE Nr. 22/2016 vom 23. Mai 2016 Erw. 7.2.2 mit Hinwei-
sen). 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 14/21 
 
 
6.3 
Hinsichtlich Parkierungsanlagen ist die VSS-Norm 40 291 «Par-
kieren: Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen» zu be-
rücksichtigen. Gemäss VSS-Norm 40 291 beträgt die maximale 
Längsneigung für ungedeckte Rampen 15 % und für gedeckte (oder 
allenfalls beheizte) Rampen 18 %. Demgegenüber dürfen nach Art. 22 
Abs. 1 BauR Zufahrten zu Einzelgaragen höchstens 15 %, Zufahrten 
zu Sammelgaragen höchstens 12 % Gefälle aufweisen. Sie müssen 
von der Fahrbahngrenze aus wenigstens 2 m mit einem Gefälle von 
plus/minus 2 % verlaufen. Da das BauR hinsichtlich der vorliegend 
projektierten Tiefgarage bzw. Sammelgarage mithin eine strengere 
Vorschrift als die VSS-Norm 40 291 bezüglich der zulässigen Längs-
neigung enthält, gelangt diese zur Anwendung. 
 
6.3.1 Nach den Baugesuchsplänen verläuft die projektierte Garagen-
zufahrt auf den ersten drei Metern ab der Fahrbahngrenze mit einem 
Gefälle von 6 %. Auf den nachfolgenden 20,5 m weist die Zufahrt ein 
Gefälle von 12 % auf (siehe Schnitt E-E). Bei den verbleibenden zwei 
Metern vor dem Garagentor ist das Gefälle wiederum 6 %. Soweit der 
Rekurrent vorbringt, die Rampe sei mit 12 % zu steil, ist er nicht zu 
hören, da dies den Vorgaben von Art. 22 Abs. 1 BauR entspricht. Da 
die Garagenzufahrt aber auf den ersten beiden Metern ab der Fahr-
bahngrenze kein Gefälle von plus/minus 2% aufweist, verstösst sie in 
dieser Hinsicht gegen Art. 22 Abs. 1 BauR. Der Rekurs erweist sich in 
diesem Punkt als begründet. Daran ändert nichts, dass die Rekurs-
gegnerin ausführt, das geplante Gefälle von 6 % auf den ersten drei 
Metern entspreche dem Sinn und Zweck von Art. 22 Abs. 1 BauR, 
nämlich der Gewährung der Verkehrssicherheit. 
 
6.3.2 Aus dem Tiefgaragenplan und dem Schnitt E-E geht hervor, 
dass die Gesamtlänge der Tiefgaragenzufahrt ab der Fahrbahngrenze 
bis zum Garagentor 25,5 m beträgt und sie einen Höhenunterscheid 
von 
2,88 m 
(Fahrbahngrenze 
822,13 m.ü.M.; 
Garagentor 
819,25 m.ü.M.) aufweist. Auf den ersten beiden Metern ist – wie be-
reits erwähnt – gemäss Art. 22 Abs. 1 BauR ein Gefälle von plus/mi-
nus 2 % vorgeschrieben. Somit ist zu prüfen, ob auf den verbleibenden 
23,5 m Zufahrt ein Gefälle von höchstens 12 % umsetzbar ist. Ausge-
hend von einem Gefälle von 2 % auf den ersten beiden Metern und 
einem verbleibenden Höhenunterschied von 2,84 m (Höhenunter-
schied insgesamt 2,88 m abzüglich 4 cm Höhenunterschied auf den 
ersten beiden Metern) für die folgenden 23,5 m beträgt das durch-
schnittliche Gefälle rund 12 %. Damit kann die baureglementarische 
Vorgabe eingehalten werden. Hierfür ist lediglich eine geringfügige An-
passung der Zufahrt erforderlich. Um diesen untergeordneten Mangel 
der Baubewilligung vom 6. April 2023 zu beseitigen, wird diese mit fol-
gender Auflage ergänzt: 
 
Die Zufahrt in die Tiefgarage muss ab der Fahrbahn-
grenze der Strasse «T.___» gemessen auf den ersten 
zwei Metern ein Gefälle von 2 Prozent aufweisen und 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 15/21 
 
darf anschliessend bis zum Garagentor an keiner 
Stelle ein Gefälle von mehr als 12 Prozent aufweisen. 
 
6.4 
Hinsichtlich der Tiefgaragenrampe moniert der Rekurrent, diese 
sei zu wenig breit, damit zwei Fahrzeuge kreuzen können. Dies führe 
einerseits zu Rückfahrtmanövern auf der Rampe und andererseits zu 
einem Rückstau auf der T.___, wodurch die Verkehrssicherheit ge-
fährdet sei. 
 
Mit seiner Argumentation geht der Rekurrent mutmasslich davon aus, 
dass eine Tiefgaragenzufahrt zweispurig befahrbar sein muss. Eine 
entsprechende Vorschrift besteht allerdings nicht. Da 18 Wohneinhei-
ten geplant sind, ist nicht davon auszugehen, dass derart viel Verkehr 
entstehen wird, dass regelmässig Fahrzeuge gleichzeitig ein- und aus-
fahren wollen. Selbst im selten anzunehmenden Fall, dass zwei Fahr-
zeuge gleichzeitig ein- und ausfahren wollen und ein Kreuzen nicht 
möglich sein sollte, kann eines der Fahrzeuge ohne Gefährdung der 
Verkehrssicherheit zurücksetzen. Die Tiefgaragenrampe verläuft weit-
gehend gerade, weshalb ein entgegenkommendes Fahrzeug frühzei-
tig erkennbar ist. Der Rekurrent zeigt denn auch nicht auf, weshalb ein 
allfälliges Rückwärtsfahren die Verkehrssicherheit beeinträchtigen 
würde, insbesondere auch in Anbetracht der Tatsache, dass die T.___ 
beim Baugrundstück endet, gerade verläuft und nur wenige Grundstü-
cke erschliesst. 
 
6.5 
Was die bemängelten zu klein dimensionierten Einlenkradien ab 
der T.___ betrifft, ist festzuhalten, dass die T.___ beim Baugrundstück 
endet und ein nahtloser Übergang zur Tiefgaragenzufahrt besteht. Bei 
dieser Sachlage ist kein Einlenkradius erforderlich. Das Vorbringen 
des Rekurrenten ist unbegründet. 
 
6.6 
In Bezug auf die Aussenparkplätze verkennt der Rekurrent, dass 
keine Norm besteht, die das Einzeichnen von Einlenkradien vorsieht. 
Die beiden Parkplätze sind über die T.___ und die Tiefgaragenrampe 
zugänglich. Im Übrigen begründet der Rekurrent nicht, welche Folgen 
er im Hinblick auf die Bewilligungsfähigkeit des strittigen Bauvorha-
bens daraus ableitet. Die Rüge geht fehl. 
 
7. 
 
Weitergehend rügt der Rekurrent eine Verletzung des Grenzabstands 
gegenüber dem Grundstück Nr. 006 durch die Tiefgarage. 
 
7.1 
Der Grenzabstand von Gebäuden ist nach Art. 56 Abs. 1 BauG 
die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze. Art. 56 Abs. 2 
BauG bietet die Möglichkeit, den Grenzabstand ungleich auf benach-
barte Parzellen zu verteilen, wenn der Nachbar sich schriftlich zur Ein-
haltung eines entsprechend grösseren Grenzabstands verpflichtet. 
Unterirdische Bauten können gemäss Art. 56 Abs. 4 BauG bis zur 
Grenze gestellt werden, wenn dadurch schutzwürdige Interessen der 
Nachbarn nicht beeinträchtigt werden. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 16/21 
 
 
Als unterirdisch gelten Bauten oder Bauteile im Sinn von Art. 56 Abs. 4 
BauG gemäss Art. 28 Abs. 1 BauR, wenn sie das gewachsene Terrain 
an keiner Stelle um mehr als 50 cm überragen und mit einer Terrain-
gestaltung überdeckt werden. 
 
7.2 
Der grosse Grenzabstand ist bei der am stärksten gegen Süden 
gerichteten Längsfassade der Hauptbaute einzuhalten (Art. 13 Abs. 1 
BauR). Im Zusammenhang mit dem Grenzabstand ist sodann der 
Mehrlängenzuschlag im Sinn von Art. 65 BauG zu beachten. Dieser 
entspricht der Vergrösserung des Grenzabstands im Verhältnis zur 
Überschreitung einer festgelegten Gebäudelänge. In den Wohn- und 
Wohn-Gewerbezonen ist der Grenzabstand nach Art. 14 BauR bei Ge-
bäuden mit mehr als 20 m Länge um ein Viertel der Mehrlänge, höchs-
tens um 5 m, zu vergrössern. 
 
7.3 
Die Tiefgarage ist im südlichen Bereich unbestrittenermassen 
nicht unterirdisch im Sinn von Art. 28 Abs. 1 BauR, da das gewach-
sene Terrain um mehr als 0,50 m überragt wird (siehe Längsschnitt). 
Daher käme grundsätzlich, wie auch der Rekurrent erkennt, der 
grosse Grenzabstand zur Anwendung (Art. 13 Abs. 1 BauR). Dieser 
beträgt vorliegend 8 m gemäss Art. 6 BauR. Da die Tiefgarage im be-
treffenden Bereich eine Länge von 29,40 m aufweist, ist überdies der 
Mehrlängenzuschlag hinzuzurechnen (Art. 14 BauR). Ein Viertel der 
Mehrlänge von 9,40 m ergibt einen Zuschlag von 2,35 m zum grossen 
Grenzabstand. Somit hätte die Tiefgarage gegenüber dem Grundstück 
Nr. 006 einen grossen Grenzabstand von 10,35 m einzuhalten. Dass 
die Tiefgarage den grossen Grenzabstand nicht einhält, ist unbestrit-
ten. In der südwestlichen Ecke der Tiefgarage beträgt der Grenzab-
stand gegenüber dem Grundstück Nr. 006 1,985 m und in der südöst-
lichen Ecke 2,175 m. Der grosse Grenzabstand wird damit im Schnitt 
um rund 8,30 m unterschritten. Der Rekurrent übersieht jedoch, dass 
der Eigentümer des Baugrundstücks mit dem aktuellen Eigentümer 
der südlich gelegenen Grundstücke Nrn. 006 und 007 ein Näherbau-
recht vereinbart hat (vgl. öffentliche Urkunde vom 5. Juli 2022). Der 
betreffenden Urkunde lässt sich entnehmen, dass sich der Eigentümer 
der beiden Grundstücke verpflichtet hat, einen entsprechend grösse-
ren Grenzabstand von 8,40 m, die ungleich aufgeteilt werden, einzu-
halten (Art. 56 Abs. 2 BauG; vgl. nachfolgende Abbildung). 
 
[…] 
(Planausschnitt öffentliche Urkunde vom 5. Juli 2022) 
 
Eine Verletzung des Grenzabstands gegenüber dem Grundstück 
Nr. 006 liegt damit nicht vor. 
 
8. 
 
Der Rekurrent bringt ferner vor, es liege eine übermässige Aufschüt-
tung vor, da das gewachsene Terrain im Bereich der geplanten Tief-
garage (südlich des Gebäudes B) um mehr als die nach Art. 29 Abs. 2 
BauR zulässigen 1,50 m aufgeschüttet werde. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 17/21 
 
 
8.1 
Art. 29 Abs. 2 BauR sieht vor, dass das natürliche bzw. gewach-
sene Terrain im Zusammenhang mit Bauvorhaben möglichst wenig zu 
verändern sei und maximal 1,50 m vom gewachsenen (recte: gestal-
teten) Terrain abweichen dürfe. 
 
8.2 
Wie sich vorstehend ergeben hat, ist der südliche Teil der Tief-
garage als oberirdisches Geschoss einzustufen. Dieses wird gemäss 
Längsschnitt in diesem Bereich überdeckt. Damit liegt aber keine Ter-
raingestaltung bzw. Aufschüttung im Sinn von Art. 29 BauR vor. Der 
Rekurrent verkennt in diesem Zusammenhang, dass der südliche Be-
reich der Tiefgarage als oberirdisches Geschoss nicht den Beschrän-
kungen von Art. 29 BauR unterliegt und sogar höher als geplant ge-
baut werden dürfte. Ein Verstoss gegen diese Bestimmung ist zu ver-
neinen. 
 
9. 
 
Ferner rügt der Rekurrent eine Verletzung von Art. 102 PBG. Der Weg 
von der S.___ bis zum Eingang des Gebäudes B weise drei Treppen 
auf. Personen im Rollstuhl oder mit einer anderen Gehbehinderung 
könnten nicht zum Gebäude B gelangen. Eine alternative Verbindung 
gebe es nicht. 
 
9.1 
Gemäss Art. 102 PBG werden Mehrfamilienhäuser mit vier oder 
mehr Wohnungen, die neu erstellt werden, oder Teile, die erneuert 
werden, hinsichtlich des Zugangs hindernisfrei und bezüglich des 
Grundrisses anpassbar gestaltet. Im Übrigen werden die Bestimmun-
gen des Bundesgesetzes über die Beseitigung von Benachteiligungen 
von Menschen mit Behinderung (SR 151.3; abgekürzt BehiG) ange-
wendet (Art. 102 Abs. 2 PBG). 
 
9.2 
Vorliegend ist unbestritten, dass mehr als vier Wohnungen er-
stellt werden und deshalb der Zugang zu den geplanten Mehrfamilien-
häusern hindernisfrei zu gestalten ist. Aus dem Umgebungsplan geht 
hervor, dass von der S.___ westlich am Gebäude A vorbei ein Weg 
zum Gebäude B hinunterführt. Zu Beginn dieses Weges sind drei 
Treppen vorgesehen. Dass Treppen gebaut werden müssen, ist ange-
sichts des südlich abfallenden Baugrundstücks nicht zu vermeiden. Es 
ist allerdings – wie sich aus dem Tiefgaragen-Plan ergibt – möglich, 
mit dem Lift des Gebäudes A in die Tiefgarage zu gelangen und von 
dort aus, da die beiden Gebäude über die Tiefgarage verbunden sind, 
zum Lift zu gelangen, der in das Gebäude B führt. Überdies ist bei der 
Zufahrt zur Tiefgarage ein Invaliden-Parkplatz geplant. Von diesem 
verläuft ein rollstuhlgängiger Weg zum Eingang des Gebäudes B. So-
mit besteht entgegen der rekurrentischen Ansicht eine Alternative zum 
Zugang zum Gebäude B von der S.___ her. Das Gebäude B ist vor 
diesem Hintergrund sowohl von der S.___ als auch der T.___ hinder-
nisfrei zugänglich. Im Übrigen sind in der Tiefgarage weitere Invaliden-
Parkplätze vorgesehen. Von dort kann direkt mit dem Lift in das Ge-
bäude B gelangt werden. Das Vorbringen des Rekurrenten erweist 
sich als unbegründet. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 18/21 
 
 
10. 
 
Schliesslich bringt der Rekurrent vor, durch die Gemeinschaftsfläche 
auf dem Baugrundstück würden auf dem Grundstück Nr. 008 über-
mässige Lärmimmissionen entstehen. Damit macht er sinngemäss in 
öffentlich-rechtlicher Hinsicht übermässige Lärmimmissionen und eine 
Verletzung von Art. 684 ZGB geltend. 
 
10.1 Aus dem Umgebungsplan geht hervor, dass zwischen den Ge-
bäuden A und B eine Spielfläche von 270 m2 geplant ist. Das Bau-
grundstück ist der Lärmempfindlichkeitsstufe II zugeteilt. Das Grund-
stück Nr. 008 des Rekurrenten befindet sich demgegenüber in der 
Lärmempfindlichkeitsstufe III (Art. 6 BauR). 
 
10.1.1 
Der geplante Gemeinschaftsbereich auf dem Baugrund-
stück ist eine ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 7 Abs. 7 des Bundes-
gesetzes über den Umweltschutz (SR 814.01; abgekürzt USG) und 
Art. 
2 
Abs. 1 
der 
eidgenössischen 
Lärmschutz-Verordnung 
(SR 814.41; abgekürzt LSV). Zu rechnen ist mit Lärm, der bei der Nut-
zung der Gemeinschaftsfläche entsteht, mithin mit Alltagslärm. Für 
solchen Lärm kennt die LSV keine unmittelbar anwendbaren Belas-
tungsgrenzwerte. Bei der Beurteilung, ob im Einzelfall eine unzumut-
bare Störung vorliegt, sind der Charakter des Lärms, Zeitpunkt und 
Häufigkeit seines Auftretens sowie die Lärmempfindlichkeit bzw. 
Lärmvorbelastung zu berücksichtigen (vgl. zum Ganzen VerwGE 
B 2019/77 und B 2019/78 vom 11. Februar 2020 Erw. 8.1 mit Hinwei-
sen). 
 
10.1.2 
Grundsätzlich kann nicht in Abrede gestellt werden, dass 
durch die Nutzung der Gemeinschaftsfläche gewisse Lärmimmissio-
nen entstehen werden. Der Rekurrent begründet allerdings nicht, wes-
halb diese in einer objektivierten Betrachtungsweise übermässig aus-
fallen sollten und lässt ausser Acht, dass die Erstellung eines Spiel- 
und Begegnungsbereichs vorgeschrieben ist. Die nähere Umgebung 
erweist sich zudem als nicht sonderlich lärmempfindlich. Nördlich des 
Baugrundstücks und des Grundstücks Nr. 008 des Rekurrenten ver-
läuft die S.___, eine Kantonsstrasse. Das Baugrundstück liegt in der 
Wohn-Gewerbezone, in der die Empfindlichkeitsstufe II gilt, und das 
rekurrentische Grundstück in der Kernzone mit ihrer Zentrumsfunktion, 
die der Empfindlichkeitsstufe III zugewiesen ist. Inwiefern durch die 
Nutzung der Gemeinschaftsfläche in diesem Kontext, namentlich 
spielende Kinder, übermässige Lärmimmissionen entstehen sollen, ist 
nicht erkennbar und wird vom Rekurrenten nicht aufgezeigt, zumal der 
im Zusammenhang mit der Gemeinschaftsfläche entstehende Lärm 
nicht spätnachts zu erwarten ist. Ebenso wenig bestehen Anhalts-
punkte dafür, dass das Vorsorgeprinzip verletzt wird (Art. 11 Abs. 2 
USG). 
 
10.2 Laut Art. 684 Abs. 1 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Aus-
übung seines Eigentums sich aller übermässigen Einwirkungen auf 
das Eigentum der Nachbarn zu enthalten. Verboten sind insbesondere 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 19/21 
 
alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke 
oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen, unter an-
deren durch Luftverunreinigungen, üblen Geruch, Lärm, Schall oder 
durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht (Art. 684 Abs. 2 
ZGB). Die Abgrenzung zwischen zulässigen und unzulässigen, mithin 
übermässigen, Immissionen beurteilt sich nach objektiven Kriterien 
(vgl. BDE Nr. 58/2020 vom 9. Juli 2020 Erw. 12.1 mit weiteren Ausfüh-
rungen). 
Der Rekurrent legt in Bezug auf eine Verletzung von Art. 684 ZGB 
nicht ansatzweise dar, weshalb die Gemeinschaftsfläche gegen diese 
Bestimmung verstossen soll, zumal aus öffentlich-rechtlicher Hinsicht 
die Lärmimmissionen nicht zu beanstanden sind (vgl. vorstehend 
Erw. 10.1). Inwiefern die Gemeinschaftsfläche derart genutzt werden 
soll, dass ausgehend von einem Empfinden eines Durchschnittsmen-
schen Lärmimmissionen als übermässig wahrgenommen werden kön-
nen, wird vom Rekurrenten nicht dargetan. Entsprechendes ist auch 
nicht ersichtlich. Eine Verletzung von Art. 684 ZGB liegt nicht vor. 
 
11. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs in Bezug auf die ge-
rügte Verletzung von Art. 22 Abs. 1 BauR im Zusammenhang mit dem 
Gefälle der Tiefgaragenzufahrt zu Recht eingereicht wurde. Dieser 
Mangel der Baubewilligung kann allerdings im Rekursverfahren mittels 
einer Auflage beseitigt werden. Die weiteren erhobenen Rügen erwei-
sen sich als unbegründet. Der Rekurs ist deshalb teilweise gutzuheis-
sen und im Übrigen abzuweisen. 
 
12. 
 
12.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend rechtfertigt 
es sich, der Rekursgegnerin und dem Grundeigentümer, die hinsicht-
lich der gerügten Verletzung von Art. 22 Abs. 1 BauR unterliegen, die 
Kosten je hälftig zu überbinden. Somit haben die Rekursgegnerin und 
der Grundeigentümer amtliche Kosten von je Fr. 1'500.– zu bezahlen. 
 
12.2 Der vom Rekurrenten am 2. Mai 2023 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
13. 
 
Der Rekurrent, die Rekursgegnerin und der Grundeigentümer stellen 
ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
13.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 20/21 
 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). 
 
13.2 Der Rekurrent ist angesichts seiner zu Recht erhobenen Rüge 
in Bezug auf das Gefälle der Tiefgaragenzufahrt als obsiegende Partei 
zu betrachten. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtli-
cher 
Hinsicht 
Schwierigkeiten 
bot, 
die 
den 
Beizug 
eines 
Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf 
eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kos-
tennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung 
von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; 
abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 2'750.– (zuzüglich 
Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin und dem 
Grundeigentümer je zur Hälfte, also je Fr. 1'375.–, zu bezahlen. 
 
13.3 Da, wie vorstehend hervorgeht, zu Recht Rekurs erhoben 
wurde, sind die Rekursgegnerin und der Grundeigentümer als unter-
liegende Partei zu betrachten. Sie haben daher von vornherein keinen 
Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist 
deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___, X.___, wird teilweise gutgeheissen, im 
Übrigen abgewiesen. 
 
b) 
Die Baubewilligung vom 6. April 2023 ist mit folgender Auflage 
zu ergänzen: 
 
Die Zufahrt in die Tiefgarage muss ab der Fahrbahn-
grenze der Strasse «T.___» gemessen auf den ersten 
zwei Metern ein Gefälle von 2 Prozent aufweisen und 
darf anschliessend bis zum Garagentor an keiner 
Stelle ein Gefälle von mehr als 12 Prozent aufweisen. 
2. 
 
a) 
Der B.___ AG, Y.___, wird eine Entscheidgebühr von 
Fr. 1'500.– auferlegt. 
 
b) 
C.___, Z.___, wird eine Entscheidgebühr von Fr. 1'500.– 
auferlegt. 
 
c) 
Der am 2. Mai 2023 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 11/2024), Seite 21/21 
 
a) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird gutgeheissen. Die B.___ AG und C.___ entschädigen A.___ 
ausseramtlich mit je Fr. 1'375.– zuzüglich Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren der B.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen 
Kosten wird abgewiesen. 
 
c) 
Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird abgewiesen. 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin