sg_publikationen · 22-4714 · 2023-04-24 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
22-4714
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 10.05.2023
Entscheiddatum:
24.04.2023
BUDE 2023 Nr. 039
Baurecht, Art. 24c Abs. 1 RPG, Art. 42 RPV Art. 19 aGSchG, Art. 77quinquies 
und 119 BauG. Zum Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung war das 
Baugrundstück dem Baugebiet zugewiesen, weshalb die Bewilligung des 
strittigen Einfamilienhauses entgegen der Ansicht des Rekurrenten keiner 
Zustimmung der kantonalen Fachstelle bedurfte. Das Einfamilienhaus ist 
somit rechtmässig und geniesst gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG 
Bestandesschutz (Erw. 3). Die materielle Rechtmässigkeit der 
nachträglichen baulichen Massnahmen (Balkonvergrösserung, Entfernung 
Blumentrog, Verlegung von 14 Schrittplatten im Garten sowie Auslegen des 
Kräutergartens mit Verbundsteinen) ist ebenfalls gegeben. Die nachträgliche 
Baubewilligung ist entsprechend nicht zu beanstanden (Erw. 4). Abweisung 
des Rekurses. // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim 
Verwaltungsgericht erhoben.)
BUDE 2023 Nr. 39 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/14


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
22-4714 
 
Entscheid Nr. 39/2023 vom 24. April 2023 
Rekurrent 
 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, 
Bischofszellerstrasse 53, 9200 Gossau 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Beschluss vom 13. Juni 2022) 
Rekursgegner 
B.___ und C.___ 
vertreten durch G.___ 
Betreff 
Nachträgliche Baubewilligung (Umgebungsgestaltung und Balkon) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 2/13 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
B.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001 an der 
D.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zo-
nenplan der Politischen Gemeinde Z.___ vom 29. Januar 1993 in der 
Landwirtschaftszone. Es ist mit einem zweigeschossig in Erscheinung 
tretenden Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 002) überbaut, welches B.___ 
zusammen mit seiner Ehefrau B.___ bewohnt. Das Einfamilienhaus 
wurde am 22. August 1972 von der Politischen Gemeinde Z.___ be-
willigt. Gemäss dem damals geltenden Zonenplan der Politischen Ge-
meinde Z.___ vom 4. Oktober 1963, war das Grundstück noch der 
Wohn- und Gewerbezone zugewiesen. Mit Zonenplan vom 9. Juli 
1975 wurde das Grundstück aber ausgezont. Erschlossen wird das 
Grundstück über die D.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse), wel-
che im Jahr 2015 saniert und um einen Gehweg ergänzt wurde. Auf 
der gegenüberliegenden Seite der D.___strasse befindet sich eine 
Wohnzone für zweigeschossige Bauten (W2b). In dieser Zone liegt – 
direkt gegenüber von Grundstück Nr. 001 – das Grundstück Nr. 003 
von A.___ und F.___. Das Grundstück ist mit einem rechteckigen Ein-
familienhaus (Vers.-Nr. 004) mit abgestuftem Flachdach überbaut. 
 
b) 
Nachdem 
die 
Bauverwaltung 
Z.___ 
aufgrund 
einer 
Anzeige im Jahr 2015 festgestellt hatte, dass auf dem Dach des Wohn-
hauses von A.___ und F.___ ein nicht bewilligtes Sonnensegel mit ei-
ner Gesamtfläche von rund 75 m2 erstellt wurde, reichten die Grund-
eigentümer ein entsprechendes Baugesuch ein. Der Gemeinderat 
Z.___ wies das Baugesuch ab, was vom Baudepartment (seit 1. Okto-
ber 2021: Bau- und Umweltdepartement) mit BDE Nr. 16/2018 vom 
28. März 2018 bestätigt wurde. Im Einspracheverfahren wie auch Re-
kursverfahren waren unter anderem B.___ und C.___ beteiligt. 
 
c) 
Parallel zum Einspracheverfahren bzw. dem darauffolgenden 
Rekursverfahren betreffend Sonnensegel machte A.___ seinerseits 
den Gemeinderat Z.___ auf nicht bewilligte Sachverhalte auf dem 
Grundstück von B.___ aufmerksam. Mit Schreiben vom 17. Juli 2020 
erklärte der Gemeinderat A.___, dass die Veränderungen auf Grund-
stück Nr. 001 entlang der D.___strasse im Zusammenhang mit der 
rechtskräftig genehmigten Strassensanierung entstanden seien. Da-
raufhin erhob A.___ am 2. August 2020 beim Baudepartement Rechts-
verweigerungsbeschwerde (Verfahrensnummer 20-6100). Mit Ver-
nehmlassung vom 30. November 2020 teilte der Gemeinderat Z.___ 
mit, dass abgesehen von den bewilligten baulichen Massnahmen ent-
lang der D.___strasse im Rahmen der Strassensanierung tatsächlich 
weitere abklärungsbedürftige Sachverhalte bestünden. Entsprechend 
stellte der Gemeinderat die Durchführung eines nachträglichen Bau-
bewilligungsverfahrens in Aussicht. Daraufhin wurde die Rechtsver-
weigerungsbeschwerde mit Schreiben vom 13. Januar 2021 als ge-
genstandslos von der Geschäftsliste der Rechtsabteilung des Baude-
partementes abgeschrieben. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 3/13 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 21. Juni 2021 beantragten B.___ und 
C.___ bei der Bauverwaltung der Politischen Gemeinde Z.___ die 
nachträgliche Baubewilligung für die nachfolgenden Massnahmen: 
 
Balkonvergrösserung (ausgeführt im Jahr 1998) 
 
Blumentrog Nord-West-Fassade (entfernt im Jahr 1998) 
 
14 Schrittplatten im Garten verlegt (ausgeführt im Jahr 2015) 
 
Kräutergarten aufgehoben und mit Verbundsteinen ausgelegt 
(ausgeführt im Jahr 2015) 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 7. bis 21. Juli 2021 erhoben A.___ 
und F.___, wie bereits in den vorangehenden Verfahren vertreten 
durch lic.iur. Urs Pfister, Rechtsanwalt, Gossau, Einsprache gegen 
das Bauvorhaben, wobei F.___ ihre Einsprache im Anschluss zurück-
zog. A.___ rügte, das in der Landwirtschaftszone stehende 
Einfamilienhaus sei sowohl formell als auch materiell rechtswidrig. 
Deshalb seien auch die beantragten Änderungen bzw. Erweiterungen 
nicht zulässig. Er verlangte demzufolge den vollständigen Abbruch 
des Einfamilienhauses sowie die Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands, insbesondere auch der Bodenqualität als Fruchtfolge-
fläche (FFF). 
 
c) 
Mit Beschlüssen vom 10. bzw. 13. Juni 2022 erteilte der Ge-
meinderat Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen 
und wies die Einsprache von A.___ ab. Zur Begründung führte der Ge-
meinderat – gestützt auf die raumplanungsrechtliche Teilverfügung 
vom 10. März 2022 des Amtes für Raumentwicklung und Geoinforma-
tion (AREG) – im Wesentlichen aus, das Einfamilienhaus sei zusam-
men mit der Umgebungsgestaltung mit Entscheid vom 22. August 
1972 vom Gemeinderat Z.___ rechtmässig bewilligt worden. Einer 
kantonalen Zustimmung habe es nicht bedurft, da im damaligen Zeit-
punkt das Grundstück dem Baugebiet zugewiesen gewesen sei. Auf-
grund des rechtmässigen Vorbestands könnten die bislang noch nicht 
bewilligten Tatbestände nachträglich bewilligt werden. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter 
mit Schreiben vom 28. Juni 2022 Rekurs beim Bau- und Umweltde-
partement. Mit Rekursergänzung vom 17. August 2022 werden fol-
gende Anträge gestellt: 
 
1. 
Baubewilligung und Einspracheentscheid des Ge-
meinderates Z.___ vom 10. Juni 2022 bzw. vom 
13. Juni 2022 für das Baugesuch Nr. 005 seien aufzu-
heben, mit Einschluss der Teilverfügung des AREG 
vom 10. März 2022 und allfälliger weiterer Teilbewilli-
gungen; 
Dementsprechend sei 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 4/13 
 
a) 
das Baugesuch Nr. 005, mit Einschluss der 
nachträglichen Zustimmung zum rechtswidrigen Einfa-
milienhaus Vers.-Nr. 002, D.___strasse 19, wegen 
Verletzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften abzuwei-
sen, 
unter 
gleichzeitiger 
Gutheissung 
der 
öffentlich-rechtlichen Einsprache des Rekurrenten; 
und 
b) 
den Rekursgegnern eine Frist von 3 Monaten ab 
Rechtskraft anzusetzen, 
- 
für den vollständigen Abbruch des Einfamili-
enhauses Vers.-Nr. 002, unter Beachtung der 
gängigen Vorschriften über den Umweltschutz 
für die Entsorgung (z.B. Asbest); sowie 
- 
für die Wiederherstellung des rechtmässigen 
Zustands (= Rekultivierung der Parzelle Nr. 
001, Wiederherstellung der Bodenqualität 
FFF). 
Für den Fall der Nichtbeachtung des Abbruchbefehls 
und der Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässi-
gen Zustands seien anzudrohen, 
- 
eine Bestrafung nach Art. 292 StGB; und 
- 
die Ersatzvornahme auf Kosten der Grundei-
gentümerschaft 
2. 
Eventualantrag: Baubewilligung und Einspracheen-
scheid des Gemeinderates Z.___ vom 10. Juni 2022 
bzw. vom 13. Juni 2022 für das Baugesuch Nr. 005 
seien aufzuheben, mit Einschluss der Teilverfügung 
des AREG vom 10. März 2022 und allfälliger weiterer 
Teilbewilligungen; 
die Angelegenheit sei im Sinn der nachfolgenden Aus-
führungen zur nochmaligen Prüfung an die Vorinstanz 
zurückzuweisen. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, das nichtlandwirtschaftliche 
Einfamilienhaus sei im Herbst 1972 von den kommunalen Baubehör-
den «noch rasch» bewilligt worden, ohne die damals erforderliche kan-
tonale Bewilligung bzw. Zustimmung einzuholen. Auf den altrechtli-
chen Zonenplan aus dem Jahr 1963 könnten sich Behörden und 
Grundeigentümer nicht berufen, da dieser mit den am 1. Juli 1972 in 
Kraft getretenen Bestimmungen der eidgenössischen Gewässer-
schutzgesetzgebung (AS 1972 950) materiell rechtswidrig geworden 
sei. Das Einfamilienhaus sei somit formell und materiell rechtswidrig, 
habe mithin keinen rechtmässigen Vorbestand. Weiter sei das Einfa-
milienhaus nicht hinreichend erschlossen, weil die erforderlichen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 5/13 
 
Sichtzonen nicht eingehalten seien. Auch die Mauern und Aufschüt-
tungen entlang der D.___strasse seien sowohl formell als auch mate-
riell unrechtmässig. Im Übrigen würden verschiedene Pflanzen die ge-
setzlichen Abstände gegenüber der D.___strasse nicht einhalten, 
weshalb die Liegenschaft auch deshalb unrechtmässig sei. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 4. September 2022 beantragen die 
Rekursgegner, vertreten durch ihren Architekten G.___ den Rekurs 
abzuweisen. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 8. September 2022 stellt die Vorinstanz die 
Vorakten zu, ohne einen Antrag zu stellen. 
 
c) 
Mit Vernehmlassung vom 30. September 2022 beantragt das 
AREG, den Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Be-
gründung wird geltend gemacht, dass der damalige Zonenplan vom 
4. Oktober 1963 bis zum Erlass des neuen Zonenplans vom 9. Juli 
1975 rechtsgültig gewesen sei. Die Vorinstanz hätte daher keinerlei 
Verpflichtung gehabt, das Baugesuch aus dem Jahr 1972 einer kanto-
nalen Amtsstelle zur Zustimmung zu unterbreiten. Erst mit der Inkraft-
setzung des Zonenplans vom 9. Juli 1975 habe sich das Grundstück 
Nr. 001 neu im übrigen Gemeindegebiet und somit ausserhalb der 
Bauzone befunden. Dementsprechend gelte für das Einfamilienhaus 
als Referenzzeitpunkt der 9. Juli 1975. Das Einfamilienhaus sei somit 
rechtmässig erstellt worden. 
 
d) 
Mit Schreiben vom 1. Februar 2023 nimmt der Rekurrent zu den 
eingegangenen Vernehmlassungen Stellung. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 6/13 
 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist – mit nachfolgenden Einschränkungen – einzutre-
ten. 
 
1.2.1 Der Rekurrent beanstandet, dass auf Grundstück Nr. 001 noch 
weitere nicht bewilligte, aber vom Baugesuch nicht erfasste Sachver-
halte bestünden. 
 
1.2.2 Das Baugesuch ist der an die zuständige Behörde gerichtete 
Antrag, das in den Baugesuchsunterlagen umschriebene Bauprojekt 
aufgrund der öffentlichen Bauvorschriften sowie weiterer zu beachten-
der öffentlich-rechtlicher Normen zu prüfen und nach Massgabe des 
Ergebnisses dieser Prüfung die Bewilligung zur Bauausführung zu er-
teilen. Nach ständiger Rechtsprechung ist es allein der Baugesuch-
steller, der mit seiner Eingabe den Umfang eines Baugesuchs be-
stimmt (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2012/IV/6; GVP 
1998 Nr. 9 mit Hinweisen; BDE Nr. 50/2016 vom 24. Oktober 2016 
Erw. 2.2 mit Hinweisen und Nr. 57/2018 vom 28. November 2018 
Erw. 2.1 f.). 
 
1.2.3 Der vorliegend zu beurteilende Rekurs betrifft das Baugesuch 
Nr. 005, mit dem die Rekursgegner die nachträgliche Baubewilligung 
für die Vergrösserung des Balkons, das Entfernen des Blumentrogs, 
die Verlegung von 14 Schrittplatten im Garten sowie die Auslegung 
von Verbundsteinen beim ehemaligen Kräutergarten beantragen. Die 
vom Rekurrenten behaupteten weiteren Unrechtmässigkeiten auf 
Grundstück Nr. 001 bilden nicht Bestandteil des Baugesuchs. Deshalb 
ist auf die diesbezüglichen Rügen nicht einzutreten. Hinzukommt, 
dass es der Rekurrent – wie bereits vor Vorinstanz – unterlässt, seine 
Rügen konkret zu begründen. Auch setzt sich der Rekurrent nicht an-
satzweise mit dem angefochtenen Entscheid und der Begründung der 
Vorinstanz auseinander. So legte die Vorinstanz in ihrem Entscheid – 
wie auch bereits im Rahmen der Rechtsverweigerungsbeschwerde-
verfahrens Nr. 20-6100 – schlüssig und nachvollziehbar dar, dass die 
gerügte Mauer und Aufschüttung entlang der D.___strasse im Jahr 
2015 im Zusammenhang mit dem genehmigten Strassenprojekt Aus-
bau D.___strasse (Teilstrassenplan und Strassenprojekt) bewilligt und 
ausgeführt worden ist. Inwiefern dem nicht so sein soll, ist nicht er-
sichtlich und wird vom Rekurrenten auch nicht geltend gemacht. Eben-
falls nicht ersichtlich und unbegründet ist die Behauptung, dass die 
Mauererstellung und Terrainaufschüttung an der südwestlichen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 7/13 
 
Grundstücksecke nicht vorbestehend sein soll. Insoweit ist auf den Re-
kurs nicht einzutreten. 
 
2. 
 
Der Rekurrent stellt mehrere verfahrensrechtliche Anträge. So bean-
tragt er die Einsicht in die Rekursakten, die Durchführung eines zwei-
ten Schriftenwechsels sowie eines Augenscheins. Die Rekursakten 
wurden dem Rekurrenten antragsgemäss zur Einsicht zugestellt. Auf 
die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels wurde verzichtet. 
Selbstredend war es dem Rekurrenten aber unbenommen, sich im 
Rahmen des Replikrechts zu den erhaltenen Stellungnahmen zu äus-
sern. Von diesem Recht hat der Rekurrent Gebrauch gemacht, womit 
das Replikrecht auch ohne Anordnung eines zweiten Schriftenwech-
sels gewahrt ist. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im pflicht-
gemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Nur wo sich eine Tatsa-
che nicht anders abklären lässt, wird eine Verpflichtung zur Durchfüh-
rung eines Augenscheins bejaht. Ergibt sich eine Tatsache dagegen 
zweifelsfrei aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augen-
schein überprüft zu werden. Die entscheidenden tatsächlichen Ver-
hältnisse ergeben sich vorliegend – wie nachfolgend darzulegen ist – 
vollständig aus den Verfahrensakten sowie dem öffentlich zugängli-
chen 
Karten- 
und 
Luftbildmaterial 
(www.geoportal.ch; 
https://map.geo.admin.ch). Auf die Durchführung eines Augenscheins 
ist daher zu verzichten. Ebenfalls abzulehnen ist der Antrag auf per-
sönliche Anhörung nach Art. 6 der Konvention zum Schutze der Men-
schenrechte und Grundfreiheiten (SR 0.101; abgekürzt EMRK) im Fall 
des Verzichts auf einen Augenschein. Die Verfahrensgarantie von 
Art. 6 Ziff. 1 EMRK gilt nur für Verfahren vor verwaltungsunabhängigen 
Justizbehörden, d.h. vor dem Verwaltungsgericht und der Verwal-
tungsrekurskommission (A. FEDI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], 
Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zü-
rich/St.Gallen 2020, Art. 55 N 3). Schliesslich stellt der Rekurrent meh-
rere Editionsbegehren. Die beantragen Vorakten der Vorinstanz und 
des AREG zum Baugesuchs Nr. 005 sowie die allgemeinen Bauakten 
für das Grundstück Nr. 001 wurden beigezogen. 
 
3. 
 
Der Rekurrent bestreitet die Rechtmässigkeit des Einfamilienhauses. 
Mangels rechtmässigen Vorbestands könnten die nun strittigen bauli-
chen Massnahmen von vornherein nicht bewilligt werden. 
 
3.1 
Art. 24c Abs. 1 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes 
(SR 700; abgekürzt RPG) schützt bestimmungsgemäss nutzbare, 
aber zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen ausserhalb der 
Bauzonen grundsätzlich in ihrem Bestand. Nach Abs. 2 der zitierten 
Bestimmung können solche Bauten und Anlagen teilweise geändert 
oder massvoll erweitert werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder 
geändert worden sind; in jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den 
wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten. Die Zulässigkeit ei-


 
 
 
 
 
 
 
 
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ner teilweisen Änderung oder massvollen Erweiterung ergibt sich un-
mittelbar aus dem Bundesrecht (BGE 127 II 215 Erw. 3b S. 219 mit 
Hinweisen). 
 
3.2 
Die strittige Baubewilligung erteilte die Vorinstanz am 22. August 
1972. Kurz vor der Erteilung trat am 1. Juli 1972 das eidgenössische 
Gewässerschutzgesetz (AS 1972, S. 950; abgekürzt aGSchG) in 
Kraft. Am 1. August 1972 trat sodann das st.gallische Gesetz über die 
Raumplanung und das öffentliche Baurecht (Baugesetz [nGS 8, 134; 
abgekürzt BauG]) in Kraft. 
 
3.2.1 Mit dem aGSchG hatte der Bundesgesetzgeber erstmals für das 
ganze Gebiet der Eidgenossenschaft einheitlich den Inhalt des Grund-
eigentums ausserhalb der Bauzonen festgelegt und den bis heute gel-
tenden Grundsatz der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet 
eingeführt. Bis dahin war die Abgrenzung von Baugebiet zum Nicht-
baugebiet in den kantonalen Planungs- und Baugesetzen (sofern denn 
solche existierten) zwar in den Ansätzen vorhanden. Regelmässig war 
aber – in unterschiedlichem Ausmass – die Möglichkeit gegeben, aus-
serhalb der Bauzonen auch andere als landwirtschaftliche Werke zu 
errichten (P. HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltrecht, 
7. Aufl., Bern 2022, S. 67). Deshalb sah das im Jahr 1972 eingeführte 
aGSchG unter anderem vor, dass Baubewilligungen für Gebäude und 
Anlagen ausserhalb der Bauzone nur erteilt werden durften, sofern der 
Gesuchsteller ein sachlich begründetes Bedürfnis nachwies und die 
Ableitung des Abwassers sichergestellt war. Der Baubewilligung 
musste sodann die kantonale Fachstelle für Gewässerschutz zustim-
men (Art. 20 aGschG). Für Bauvorhaben innerhalb der Bauzone be-
stand ebenfalls die Pflicht zum Kanalisationsanschluss. Ein Zustim-
mungserfordernis der kantonalen Fachstelle bestand jedoch nicht 
(Art. 19 aGschG). Für die Unterscheidung von Baugebiet und Nicht-
baugebiet stellte das aGSchG auf die kommunalen Bauzonen ab. Wo 
solche fehlten, wurde auf das im generellen Kanalisationsprojekt 
(GKP) abgegrenzte Gebiet abgestellt. Das GKP wurde ebenfalls mit 
dem aGSchG eingeführt und war im Grunde genommen nichts ande-
res als ein Bebauungsplan der künftigen Entwässerung einer Ge-
meinde, welcher das gesamte bereits überbaute und für eine Über-
bauung in Frage kommende Gebiet umfasste (vgl. Art. 17 Abs. 1 
aGschG). Für den Umfang des GKP war das im Zonenplan ausge-
schiedene Baugebiet massgebend. Sofern keine Zonenplanung be-
stand, war das GKP für das überbaute und für das innert höchstens 
15 Jahren zur Erschliessung vorgesehene Baugebiet anzulegen. Da-
bei durfte höchstens eine Verdoppelung der vorhandenen Bevölke-
rungszahl und eine den örtlichen Verhältnissen angemessene Ent-
wicklung von Industrie, Gewerbe und Fremdenverkehr berücksichtigt 
werden (Art. 15 der Allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 
19. Juni 1972 [AS 1972 967]). 
 
3.2.2 Fast zeitgleich mit dem aGSchG wurde im Kanton St.Gallen am 
6. Juni 1972 das BauG eingeführt. Bis zur Einführung des BauG ba-
sierte die gesamte Orts- und Zonenplanung im Kanton St.Gallen auf 


 
 
 
 
 
 
 
 
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der Gesetzgebung zum Privatrecht. So verpflichtete das damalige 
kantonale Einführungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch 
vom 23. Dezember 1957 (nGS 1, 143; abgekürzt EGzZGB) die Politi-
schen Gemeinden zwar zum Erlass eines Baureglementes. Der Erlass 
von Zonenplänen war dagegen nicht verpflichtend. Angesichts der zu-
nehmenden Bodenknappheit, der dichter werdenden Bebauung und 
der damit verbundenen Zunahme der nachbarlichen Beeinträchtigun-
gen durch Immissionen nahm jedoch auch ohne ausdrückliche Ver-
pflichtung die Ortsplanung eine wesentliche Bedeutung ein. So hatten 
im Jahr 1970 insgesamt 57 Gemeinden einen Zonenplan; 51 davon 
stammten aus den Jahren nach 1960 (Botschaft des Regierungsrates 
zum Gesetz über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht [Bau-
gesetz] vom 22. September 1970, ABI 1970, S. 1285 ff.). Mit der Ein-
führung des BauG wurde das kantonale Baurecht erstmals öffentlich-
rechtlich kodifiziert. Gemäss Art. 8 BauG mussten die Politischen Ge-
meinden neben einem Baureglement neu auch einen Zonenplan er-
lassen. Gemäss den Übergangsbestimmungen blieben die gestützt 
auf das EGzZGB erlassenen Baureglemente und Zonenpläne in Kraft, 
mussten jedoch innert zehn Jahren ans neue Recht angepasst werden 
(Art. 119 BauG). 
 
3.3 
Die Politische Gemeinde Z.___ verfügte wie viele St.Galler Ge-
meinden ab den 1960er-Jahren über eine auf das damalige 
EGzZGB gestützte Ortsplanung. Der Zonenplan wurde vom Baude-
partement am 4. Oktober 1963 genehmigt. Mit Einführung des BauG 
im Jahr 1972 musste die Politische Gemeinde Z.___ ihren Zonenplan 
anpassen. Bis zur Anpassung an das neue Recht blieb jedoch der Zo-
nenplan aus dem Jahr 1963 – wie es die Übergangsbestimmungen 
zum BauG vorgesehen haben – in Kraft. Mit am 9. Juli 1975 vom Bau-
departement genehmigtem Zonenplan vollzog die Politische Ge-
meinde Z.___ die Anpassungen ans neue Recht. Bei diesen Anpas-
sungen schied das heutige Grundstück Nr. 001 (damals Teil des 
Grundstücks Nr. 460) aus der Wohn- und Gewerbezone für zweige-
schossige Bauten (WG2) aus und wurde dem Nichtbaugebiet (übriges 
Gemeindegebiet [üG]) zugewiesen. Für das Grundstück Nr. 001 gilt 
somit als Referenzzeitpunkt für den Übergang vom Bau- zum Nicht-
baugebiet – wie das AREG in seiner raumplanungsrechtlichen Teilver-
fügung richtig festgestellt hat – der 9. Juli 1975. Damit ergibt sich, dass 
im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung für das strittige Einfamilienhaus 
– sprich am 22. August 1972 – trotz Einführung des aGSchG und des 
BauG weiterhin der Zonenplan vom 4. Oktober 1963 massgebend 
war. Die Behauptung des Rekurrenten, der Zonenplan sei nicht mehr 
gültig gewesen, weil er nicht mehr dem materiellen Recht entsprochen 
habe, ist nicht nachvollziehbar. Die damaligen Übergangsbestimmun-
gen zum BauG hielten explizit fest, dass die bestehenden Zonenpläne 
weiterhin Gültigkeit hatten und innert zehn Jahren an das neue Recht 
anzupassen waren. Zumal zum Zeitpunkt der Baubewilligungsertei-
lung das Baugrundstück dem Baugebiet zugewiesen war, bedurfte die 
Bewilligung des strittigen Einfamilienhauses entgegen der Ansicht des 
Rekurrenten keiner Zustimmung der kantonalen Fachstelle (Art. 19 
aGSchG). Die rekurrentische Rüge, das Einfamilienhaus sei entgegen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 10/13 
 
den formellen Vorschriften bewilligt worden, erweist sich somit als un-
begründet. Soweit der Rekurrent die materielle Rechtmässigkeit der 
Baubewilligung bezweifelt, weil allen Beteiligten klar gewesen sei, 
dass das fragliche Baugrundstück dereinst ausgezont werde, ist er 
nicht zu hören. Die rekurrentischen Rügen suggerieren eine Vorwir-
kung des späteren Zonenplans vom 9. Juli 1975, für die jegliche 
Grundlage fehlt und auch nicht geltend gemacht wird. 
 
3.4 
Somit ist festzuhalten, dass das strittige Einfamilienhaus – so-
weit ersichtlich und geltend gemacht wird – formell und materiell recht-
mässig erstellt wurde. Am 9. Juli 1975 wurde das heute noch bestim-
mungsgemäss nutzbare Wohngebäude zonenwidrig, weshalb es ge-
mäss Art. 24c Abs. 1 RPG in seinem Bestand geschützt ist. Für das 
rekurrentische Begehren um vollständigen Abbruch des Einfamilien-
hauses sowie die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands als 
FFF besteht somit offensichtlich kein Platz. Die Rügen des Rekurren-
ten betreffend Rechtmässigkeit des vorbestehenden Einfamilienhau-
ses erweisen sich insgesamt als unbegründet. 
 
4. 
 
Nachdem feststeht, dass das strittige Einfamilienhaus Bestandes-
schutz geniesst, sind nun die baulichen Massnahmen, um deren nach-
trägliche Bewilligung ersucht wurde, zu prüfen. 
 
4.1 
Soweit die materielle Rechtmässigkeit von Bauten, Anlagen und 
Nutzungen zu beurteilen ist, findet das zum Zeitpunkt der Errichtung 
massgebende Recht Anwendung. Auf das in der Zwischenzeit geän-
derte Recht ist nur abzustellen, wenn dieses für den Eigentümer der 
Baute günstiger ist (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2002/II/14 mit weiteren Hinweisen). 
 
4.2 
Die strittige Balkonvergrösserung wurde im Jahr 1998 erstellt. 
Nach der bis ins Jahr 2000 geltenden Bestimmung in Art. 24 Abs. 2 
RPG (AS 1979 1573) konnte es das kantonale Recht gestatten, Bau-
ten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen zu erneuern, teilweise zu 
ändern oder wiederaufzubauen, wenn dies mit den wichtigen Anliegen 
der Raumplanung vereinbar war. Massgebende kantonale Vorschrift 
hierfür war Art. 77quinquies Abs. 2 und 3 BauG (nGS 32–21). Nach dieser 
Bestimmung war die Erweiterung einer bestehenden Nutzung aus-
serhalb der Gebäudehülle bis zu einem Drittel zulässig. Das im Jahr 
1972 errichtete zweigeschossige Einfamilienhaus weist eine Grundflä-
che von rund 130 m2 auf. Die bisherige Erweiterung der nicht anre-
chenbaren Flächen beträgt lediglich 14,4 m2 (Sitzplatzüberdachung 
bewilligt im Jahr 1998). Die vorliegend strittige Balkonerweiterung von 
2 m2 liegt angesichts der grosszügigen Grundfläche des Einfamilien-
hauses und der bisherigen Erweiterung von lediglich 14,4 m2 noch 
ohne weiteres innerhalb der Vorschriften von Art. 77quinquies BauG. In-
wiefern die nachträgliche Bewilligung mit anderen wichtigen Anliegen 
der Raumplanung nicht vereinbar sein soll, macht der Rekurrent nicht 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 11/13 
 
geltend und ist auch nicht ersichtlich. Ebenso wenig ersichtlich ist, wa-
rum die nachträgliche Abbruchbewilligung für einen Blumentrog nicht 
zulässig sein soll. 
 
4.3 
Im Jahr 2015 verlegte der Rekursgegner im Garten 14 Schritt-
platten, hob den südseitigen Kräutergarten (0,8 m x 1,4 m) auf und 
verlegte dort Verbundsteine. Der heutige Art. 24c RPG fand per 
1. September 2000 Eingang in die Bundesgesetzgebung (AS 2000 
2042 2046), gilt seither unverändert weiter und ist damit auch für die 
im Jahr 2015 ausgeführten Arbeiten massgebend. Nach Abs. 2 der 
Bestimmung können zonenwidrig gewordene Bauten und Anlagen er-
neuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut 
werden. Der Bundesrat hat in Art. 42 der eidgenössischen Raumpla-
nungsverordnung (SR 700.1; abgekürzt RPV), der seit dem 1. Novem-
ber 2012 unverändert geblieben ist (AS 2012 5537), die zulässigen 
Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert. Nach 
Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen zulässig, wenn die Identität der 
Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentli-
chen Zügen gewahrt bleibt. Die Beurteilung des AREG, wonach die 
strittigen baulichen Massnahmen marginal seien und die Identität der 
Baute einschliesslich ihrer Umgebung – verglichen mit dem Referenz-
zeitpunkt vom 9. Juli 1975 – nicht beeinträchtigten, ist nicht zu bean-
standen. Das Verlegen der Schrittsteine sowie das Auslegen des 
Kräutergartens (0,8 m x 1,4 m) mit Verbundsteinen innerhalb des be-
stehenden Sitzplatzes haben keine direkte Flächenerweiterung zur 
Folge. Es handelt sich auch um Eingriffe, welche im vorliegenden Kon-
text äusserst geringe räumliche Auswirkungen haben. Insoweit müsste 
die Identität selbst dann bejaht werden, wenn die vom Rekurrenten 
erwähnten Mauern und Aufschüttungen entlang der D.___strasse 
bzw. an der südwestlichen Grundstücksecke nicht bereits im Strassen-
projekt aus dem Jahr 2015 bewilligt bzw. vorbestehend wären. Die 
Identität der Baute einschliesslich der Umgebung ist somit ohne wei-
teres gewahrt. Gegenteiliges ist nicht ersichtlich und wird vom Rekur-
renten auch nicht geltend gemacht. 
 
4.4 
Die materielle Rechtmässigkeit der strittigen baulichen Mass-
nahmen im Zeitpunkt der Errichtung ist gegeben. Die nachträgliche 
Baubewilligung ist entsprechend nicht zu beanstanden. 
 
5. 
 
Der Rekurrent macht schliesslich noch geltend, das Einfamilienhaus 
sei wegen ungenügender Sichtwinkel bei der Ausfahrt nicht 
hinreichend erschlossen. Sodann würden Bepflanzungen die Stras-
senabstandsvorschriften verletzen. 
 
5.1 
Die Erteilung einer Baubewilligung setzt neben der Zonenkon-
formität der Baute und Anlage auch voraus, dass das Land erschlos-
sen ist (Art. 22 Abs. 2 RPG). Nach Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land insbe-
sondere dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hin-
reichende Zufahrt besteht. Da das Bundesrecht nur allgemeine 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 12/13 
 
Grundsätze enthält, ergeben sich die Anforderungen an die Erschlies-
sung im Detail aus dem kantonalen Recht (M. NEFF, in: Bereu-
ter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des 
Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 67 N 3; B. HEER, St.Gallisches 
Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 508). Gemäss Art. 67 Bst. a 
des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) ist Land 
strassenmässig erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und 
Wegfahrten verfügt. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrach-
ten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und ver-
kehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung ge-
nügt, den zu erwartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren 
Weg bietet und von den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr, 
Sanität, Kehrichtabfuhr und Schneeräumung) ungehindert benützt 
werden kann und – wenn sie über fremdes Grundeigentum führt – 
rechtlich gesichert ist (vgl. NEFF, a.a.O., Art. 67 N 12; HEER, a.a.O., 
N 513). 
 
5.2 
Das strittige Baugesuch hat keinerlei bauliche Massnahmen am 
bestehenden Strassenanschluss von Grundstück Nr. 001 zum Gegen-
stand. Ebensowenig resultiert aus den nachträglich zu bewilligenden 
baulichen Massnahmen ein relevanter Mehrverkehr. Auch sonst än-
dert sich an der Zufahrtssituation nichts. Unter diesen Umständen ist 
der Baugrund für die nachträgliche Baubewilligung unabhängig der 
konkreten technischen Ausgestaltung der privaten Hauszufahrt wie 
auch samt der Bepflanzung als hinreichend erschlossen im Sinn von 
Art. 22 RPG bzw. Art. 67 Bst. a PBG zu betrachten (vgl. VerwGE 
B 2021/12 vom 29. September 2021 Erw. 4.2). Die rekurrentische 
Rüge erweist sich als unbegründet. 
 
6. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Einfamilienhaus aus dem 
Jahr 1972 entgegen den rekurrentischen Rügen formell und materiell 
rechtmässig erstellt wurde und heute von der Bestandes- und Erwei-
terungsgarantie nach Art. 24c Abs. 1 RPG erfasst wird. Die vier bauli-
chen Massnahmen aus den Jahren 1998 bzw. 2015, um deren nach-
trägliche Bewilligung ersucht wird, stützen sich somit auf einen recht-
mässigen Vorbestand und erweisen sich im Einzelnen als bewilli-
gungsfähige Erweiterungen. Der Rekurs ist deshalb unbegründet und 
ist, soweit darauf eingetreten werden kann, abzuweisen. 
 
7. 
 
7.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten dem Rekurrenten zu überbinden. 
 
7.2 
Der vom Rekurrenten am 18. Juli 2022 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 39/2023), Seite 13/13 
 
8. 
 
Da der Rekurrent mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von vornherein 
keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Sein Begeh-
ren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
Der Rekurs von A.___ wird, soweit darauf eingetreten werden kann, 
abgewiesen. 
 
2. 
 
a) 
A.___ wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.– auferlegt. 
 
b) 
Der am 18. Juli 2022 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 1'800.– wird angerechnet. 
 
3. 
 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 
abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin