sg_publikationen · B 2017/8 · 2017-12-01 · de


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St.Galler Gerichte
Fall-Nr.:
B 2017/8
Stelle:
Verwaltungsgericht
Rubrik:
Verwaltungsgericht
Publikationsdatum: 01.12.2017
Entscheiddatum:
01.12.2017
Zirkulationsentscheid Verwaltungsgericht, 01.12.2017
Art. 61 BGBB, SR 211.412.11.Bewilligung zum Erwerb eines 
landwirtschaftlichen Grundstücks. Eine Bewilligung wird unter anderem 
dann verweigert, wenn das zu erwerbende Grundstück ausserhalb des 
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers liegt 
(Art. 63 Abs. 1 lit. d BGBB). Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, dass 
dieser Verweigerungsgrund konkret nicht gegeben sei und wies die 
Beschwerde ab (Verwaltungsgericht, B 2017/8).Die gegen dieses Urteil 
erhobene Beschwerde ans Bundesgericht wurde mit Urteil vom 26. Juni 
2018 abgewiesen (Verfahren 2C_78/2018).
Besetzung
Abteilungspräsident Zürn; Verwaltungsrichterin Reiter, Verwaltungsrichter Zogg; 
Gerichtsschreiber Schmid
Verfahrensbeteiligte
A.Y.,
Beschwerdeführer,
gegen
Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. 
Gallen,
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Vorinstanz,
B.X.,
Beschwerdegegner,
Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 22, 9001 St. Gallen,
Kantonale Aufsichtsbehörde BGBB, Rosenweg 3, 8738 Uetliburg,
Betreibungsamt W.,
Beschwerdebeteiligte,
Gegenstand
Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks
Das Verwaltungsgericht stellt fest:
A.
a. A.Y. ist Pächter der im Grundbuchkreis D. liegenden Grundstücke Nr. 000 (60‘720 
m Acker, Wiese und Wald mit Remise, Stall und Wohnhaus; L., Q.), Nr. 001 (13‘278 m
Weide; M., Q.), Nr. 002 (7‘533 m Weide; N., Q.) und Nr. 003 (14‘860 m Weide mit 
Stall; O., Q.). Im Rahmen einer Zwangsversteigerung der Grundstücke reichte A.Y. ein 
schriftliches Angebot über Fr. 165‘000.-- ein. Den Zuschlag erhielt B.X. für 
Fr. 245‘000.--. Er bewirtschaftet einen Schafhaltungs- und Rebbaubetrieb mit 10.99 ha 
landwirtschaftlicher Nutzfläche, davon 0.84 ha Reben.
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b. Das Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen bewilligte den Erwerb der in Q. 
gelegenen Grundstücke durch B.X. mit Verfügung vom 26. Januar 2016. Es erwog, 
dass der Käufer beabsichtige, die Grundstücke selbst zu nutzen. Diese lägen unter 
Berücksichtigung des Bewirtschaftungskonzepts des Erwerbers innerhalb des 
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs (act. G 8/1). Die dagegen von A.Y. erhobene 
Beschwerde (act. G 9/1) wies die Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. 
Gallen mit Entscheid vom 12. Dezember 2016 ab, soweit sie darauf eintrat (act. G 6).
B.
a. Gegen diesen Entscheid erhob A.Y. mit Eingabe vom 12. Januar 2017 Beschwerde 
mit den Anträgen, der Entscheid sei aufzuheben und die Versteigerung der 
Grundstücke Nr. 000, 001, 002 und 003 sei neu anzuordnen (act. G 1.1). In der 
Beschwerdeergänzung vom 27. Februar 2017 bestätigte und begründete der 
Beschwerdeführer die gestellten Anträge (act. G 5).
b. In der Vernehmlassung vom 2. März 2017 beantragte die Vorinstanz Abweisung der 
Beschwerde. Zur Begründung verwies sie auf den angefochtenen Entscheid (act. G 8). 
Beschwerdegegner und Beschwerdebeteiligte verzichteten stillschweigend auf eine 
Stellungnahme (act. G 11).
c. In der Stellungnahme vom 20. Juni 2017 beantragte der Beschwerdeführer 
zusätzlich eine Besichtigung der Streitsache vor Ort durch das Verwaltungsgericht (act. 
G 14).
d. Auf die Vorbringen des Beschwerdeführers in den Eingaben des vorliegenden 
Verfahrens wird, soweit für den Entscheid relevant, in den nachstehenden Erwägungen 
eingegangen (act. G 5).
Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
1. (…).
2.
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2.1. Wer ein landwirtschaftliches Gewerbe oder Grundstück erwerben will, braucht 
dazu gemäss Art. 61 BGBB eine Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde 
(dazu Art. 80 BGBB). Diese wird erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vorliegt. Die 
Bewilligung wird unter anderem dann verweigert, wenn das zu erwerbende Grundstück 
ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Erwerbers 
liegt (Art. 63 Abs. 1 lit. d BGBB). Der ortsübliche Bewirtschaftungsbereich hängt von 
den örtlichen Gegebenheiten ab und ist anhand der konkreten Umstände im Einzelfall 
festzulegen (BGer 2C_432/2015 vom 18. Januar 2016, E. 3.3). Die Voraussetzung des 
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs soll die Entstehung wirtschaftlich und 
ökologisch fragwürdiger Betriebsstrukturen mit langen Anfahrtswegen verhindern (B. 
Stalder, in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl. 2011, Rz. 28 f. 
zu Art. 63 BGBB mit Hinweisen). Die frühere Praxis, welche den ortsübliche Bereich in 
der Regel innerhalb von 3 bis 4 km - mit einer oberen Grenze von rund 10 km - 
zwischen Betriebszentrum und dem zu erwerbenden Grundstück festlegte, wird dabei 
mit Hinweis auf den landwirtschaftlichen Strukturwandel und die fortschreitende 
Technisierung als nicht mehr vertretbar erachtet. Die jüngere Praxis brachte 
diesbezüglich eine Öffnung mit sich und bewilligte Grundstückserwerbe mit wesentlich 
grösserer Entfernung vom Betriebszentrum. Ergibt der Vergleich mit ähnlichen 
Betrieben in der näheren Umgebung kein vertretbares Ergebnis, darf hilfsweise auf die 
Wirtschaftlichkeit abgestellt werden. Die Bewirtschaftung eines Grundstücks wird dann 
nicht mehr sinnvoll erachtet, wenn die Transportkosten mehr als 25-30% des auf dem 
fraglichen Grundstück erzielten Nettobetrags ausmachen. Nicht erfasst von 
Distanzbeschränkungen wird demgegenüber ein (ortsüblicher) Zuerwerb im Rahmen 
eines zweiten Betriebsstandorts (Maiensäss, Alp; Stalder, a.a.O., Rz. 32 und 32a zu Art. 
63 BGBB mit Hinweisen).   
2.2. Streitig ist vorliegend - wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren - die Frage, ob die 
Grundstücke Nr. 000, 001, 002 und 003 ausserhalb des ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Beschwerdegegners liegen. Im 
angefochtenen Entscheid führte die Vorinstanz aus, bei der Beurteilung der 
Ortsüblichkeit der Bewirtschaftungsdistanzen seien insbesondere die 
charakteristischen Eigenschaften einer Bewirtschaftungsart und die Betriebsform zu 
berücksichtigen. Der Umstand, dass das Betriebszentrum des Käufers in E. rund 15 km 
vom Dorf Q. entfernt liege, sei im konkreten Fall nicht ausschlaggebend. Vielmehr sei 
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zu berücksichtigen, dass der Käufer die Grundstücke als Frühjahrs- und Herbstweide 
für seine Schafe nutzen wolle. Die Tiere sollen auf diese Weise vor und nach der 
Sömmerung bis zu vier Wochen länger im Q.-tal bleiben können (act. G 9/14). Dabei 
handle es sich um einen Stufenbetrieb, der von den Distanzbeschränkungen des 
Arrondierungsprinzips nicht erfasst werde, soweit die Betriebsart ortsüblich sei. 
Letzteres sei im St. Galler Oberland der Fall (act. G 9/7). Der Beschwerdegegner müsse 
seine Tiere im Frühjahr hin- und im Herbst zurücktransportieren. Dies müsste er auch 
im Fall des Nichterwerbs der Grundstücke, denn im Sommer bringe er die Schafe auf 
eine höher gelegene Alp im Q.-tal. Demnach führe dies zu keiner das 
Arrondierungsprinzip verletzenden Häufigkeit langer Tiertransporte. Letztere seien im 
Zusammenhang mit der Sömmerung von Tieren üblich. Trotz Einzäunung sei eine 
regelmässige Überwachung der Tiere nötig, weshalb der Beschwerdegegner den Weg 
von D. nach Q. ungefähr jeden zweiten Tag zurücklegen müsse. Für die rund 17 km 
lange Fahrt benötige er keine 30 Minuten. Hinzu komme ein Fussmarsch von etwa 1 
km bis zum Grundstück „P.“. Dieser zeitliche Aufwand sei beschränkt auf die 
verhältnismässig kurze Zeit vor und nach der Sömmerung und erscheine auch deshalb 
nicht unverhältnismässig. Aus diesem Umstand könne nicht auf eine unwirtschaftliche 
Struktur geschlossen werden. Für den Herdenschutz seien im Zusammenhang mit 
Grossraubtieren zwar zusätzliche Massnahmen nötig. Im Sömmerungsgebiet würden 
jedoch Herdenschutzhunde am effizientesten vor Nutztierschäden schützen.
Ein erhöhter Bedarf an personellen Ressourcen ergebe sich aus dem Zukauf der 
Grundstücke folglich nicht zwangsläufig (act. G 2 S. 9 f. mit Hinweis auf Bericht des 
Bundesrates zur Motion 10.3242 Hassler vom 19. März 2010 „Unterstützung des 
Bundes für den Herdenschutz im Zusammenhang mit Grossraubtieren“ vom 6. 
November 2013“). Rund 44 Prozent der Arbeitsleistung des Beschwerdegegners werde 
zur Bewirtschaftung der in D. und F. gelegenen Rebflächen genutzt, wohingegen die 
Haltung von Nutztieren im Jahr 2016 nur rund 24 Prozent der Arbeitskraft beansprucht 
habe (act. G 9/8/18). Dieses Verhältnis werde sich mit dem Erwerb der Grundstücke 
ändern, jedoch die Möglichkeit zur Selbstbewirtschaftung nicht in Frage stellen. Zum 
einen stehe der Kauf der Grundstücke im Zusammenhang mit der Betriebsnachfolge, 
weshalb davon auszugehen sei, dass die notwendigen personellen Kapazitäten zur 
Verfügung stünden. Zum anderen würden die Tiere in der Regel spätestens Anfang 
Oktober ins Tal zurück gebracht. Die Weinlese wiederum beginne in der Regel erst 
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später. So seien 2016 der grösste Teil der Blauburgunder-Trauben zwischen dem 10. 
und 17. Oktober geerntet worden (act. G 2 S. 10 mit Quellenhinweis). Nachdem die zu 
erwerbenden Grundstücke im ortsüblichen Bewirtschaftungsbereich des Gewerbes 
des Käufers lägen und auch die übrigen Voraussetzungen erfüllt seien, sei die 
Erwerbsbewilligung zu erteilen. Eine Bevorzugung ortsansässiger Landwirte sehe das 
BGBB nicht vor. Dieses Gesetz bezwecke in erster Linie Erhaltung und Förderung des 
bäuerlichen Grundeigentums, nicht aber den Schutz vor Abwanderung (act. G 2 S. 10 
f.).
2.3. Der Beschwerdeführer wendet ein, die fraglichen Grundstücke lägen ausserhalb 
des Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes des Beschwerdegegners. Unter dem 
Aspekt der Wirtschaftlichkeit sei der Kaufpreis von Fr. 245‘000.-- für die Grundstücke 
zu hoch. Es dürfe nicht Aufgabe der Bewilligungsbehörde sein, übersetzte Kaufpreise 
bei Zwangsversteigerungen mit einer nicht korrekten Auslegung des ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereichs zu heilen. Eine solche Praxis würde der Zielsetzung des 
BGBB zuwiderlaufen. Nebst der grossen Distanz vom Betriebszentrum des 
Beschwerdegegners in E. zu den Grundstücken seien der zeitliche Aspekt und die 
Höhendifferenz zu werten. Die Strassenverhältnisse seien suboptimal und der Fussweg 
mühsam. Die Betreuung der Tiere sei mit wesentlichen Aufwänden verbunden. Mit der 
Gefährdung der Schafe durch das Grossraubtier Wolf sei eine dauernde Überwachung 
nötig. Entgegen der Annahme der Vorinstanz müsse mit einer höheren Präsenz des 
Betriebsleiters vor Ort gerechnet werden. Bei einem Erwerb der Grundstücke durch 
den Beschwerdegegner würden die Parzellen zu Frühjahrs- und Herbstweiden für 
Schafe. Eine Verarmung der Artenvielfalt sei die Folge. Sodann würde die 
landwirtschaftliche Nutzfläche im Dorf Q. und in den umliegenden Gebieten nochmals 
um 7.66 ha reduziert. Mit dem Verkauf der Grundstücke an einen Landwirt ausserhalb 
des Q.-tals werde die Wirtschaftlichkeit der übrigen Betriebe im Bergtal indirekt 
gefährdet. Der Beschwerdegegner besitze bereits jetzt in vier St. Galler Gemeinden 
sowie ausserhalb des Kantons landwirtschaftliche Nutzflächen. Mit einer grosszügigen 
Auslegung des BGBB werde der Besitz von dezentralen landwirtschaftlichen Flächen 
unnötig gefördert. Die Vorinstanz fördere mit ihrer grosszügigen Auslegung des 
ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs den Verlust von landwirtschaftlicher Nutzfläche 
im Bergtal (act. G 5).
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3.1. Der Beschwerdeführer beantragte nachträglich sinngemäss die Durchführung 
eines Augenscheins (act. G 14). Die Frage, ob dieses nach Ablauf der Beschwerdefrist 
nachgereichte Begehren als rechtzeitig zu erachten ist, kann - wie sich nachstehend 
ergeben wird - offen bleiben. Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche 
Wahrnehmung von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Er dient dem besseren 
Verständnis des Sachverhalts. Ob ein Augenschein durchzuführen ist, liegt im 
pflichtgemässen Ermessen der urteilenden Instanz. Unbestrittene Tatsachen brauchen 
nicht durch einen Augenschein überprüft zu werden, sofern eine Nachprüfung nicht 
durch öffentliche Interessen geboten ist (Cavelti/Vögeli, Verwaltungsgerichtsbarkeit im 
Kanton St. Gallen, St. Gallen 2003, Rz. 966). Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben 
sich im vorliegenden Fall aus den Verfahrensakten (act. 9 und insbesondere G 9/8). Die 
örtlichen Verhältnisse lassen sich anhand des Geoportals (www.geoportal.ch) 
zureichend nachvollziehen. Auf einen Augenschein ist daher zu verzichten.
3.2. Was vorab die Einwendung des Beschwerdeführers betreffend den Preis der 
Grundstücke betrifft, ist festzuhalten, dass der Verweigerungsgrund von Art. 63 Abs. 1 
lit. b BGBB unbeachtlich ist, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück - wie vorliegend 
- in einem Zwangsvollstreckungsverfahren erworben wird. Hierauf ist somit nicht weiter 
einzugehen. Was der Beschwerdeführer mit seinem Einwand meint, es dürfe nicht 
Aufgabe der Bewilligungsbehörde sein, übersetzte Kaufpreise bei 
Zwangsversteigerungen mit einer nicht korrekten Auslegung des ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereichs zu heilen (act. G 5 lit. f), erscheint nicht ohne weiteres 
verständlich. Jedenfalls liesse sich hieraus nichts zugunsten des Standpunktes des 
Beschwerdeführers herleiten. Hinsichtlich der Frage des ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereiches ist von der unbestrittenen Feststellung auszugehen, dass 
die erwähnten Grundstücke in Q. rund 17 km vom Betrieb des Beschwerdegegners in 
E. entfernt liegen. Unbestritten blieb auch, dass die Grundstücke mit insgesamt 7.66 ha 
landwirtschaftlicher Nutzfläche in der Bergzone IV ausschliesslich als extensiv genutzte 
Weide bewirtschaftet werden und sie aufgrund ihrer Lage und schlechten 
Erschliessung den Charakter von Sömmerungsliegenschaften haben. Von keiner Seite 
in Frage gestellt wurde sodann die Feststellung, wonach es im St. Galler Oberland 
ortsüblich ist, zur Sömmerung (Weidehaltung) eigener Tiere Liegenschaften in grösserer 
Entfernung zum Heimbetrieb zu nutzen (vgl. act. G 9/7 S. 2).
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3.3. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, dass der Beschwerdegegner für 
regelmässige Überwachung der Tiere den Weg von D. nach Q. ungefähr jeden zweiten 
Tag zurücklegen müsse, dieser zeitliche Aufwand (30 Minuten pro Fahrt plus 
Fussmarsch von 1 km) beschränkt sei auf die verhältnismässig kurze Zeit vor und nach 
der Sömmerung und für den Herdenschutz im Zusammenhang mit Grossraubtieren 
Herdenschutzhunde am effizientesten vor Nutztierschäden schützen würden (act. G 2 
S. 9 f.), so erscheint dies nachvollziehbar begründet. Der Beschwerdeführer behauptet 
lediglich, dass mit einer erheblich höheren Präsenz des Betriebsleiters vor Ort 
gerechnet werden müsse (act. G 5 lit. h), nennt jedoch keine zusätzlichen 
Gegebenheiten, welche die vorinstanzlichen Ausführungen in Frage zu stellen 
vermöchten. Inwiefern die Schafsbeweidung der Grundstücke, wie der 
Beschwerdeführer geltend macht, zu einer „Verarmung der Artenvielfalt“ führen würde 
(act. G 5 lit. i), erscheint sodann ebenfalls nicht ohne weiteres nachvollziehbar; eine 
(extensive) Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen als Sömmerungsweiden deutet 
eher auf das Gegenteil hin. Entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers (act. G 5 
lit. k) resultiert aus der vorinstanzlichen Interpretation des Begriffs des ortsüblichen 
Bewirtschaftungsbereichs nicht der Verlust von landwirtschaftlicher Nutzfläche im 
Bergtal, zumal auch das Weiden von Schafen eine landwirtschaftliche Nutzung 
darstellt.
4. (…).
Demnach erkennt das Verwaltungsgericht zu Recht:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Der Beschwerdeführer bezahlt die amtlichen Kosten von Fr. 2‘000.--, unter 
Verrechnung mit dem von ihm in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss.
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