sg_publikationen · 18-1078 · 2020-09-25 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
18-1078
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 20.10.2020
Entscheiddatum:
25.09.2020
BDE 2020 Nr. 86
Art. 16a, 22, 24c RPG; Art. 41, 42 RPV; Art. 8 Abs. 1, 9, 29 Abs. 2 BV; Art. 15 
Abs. 2 VRP. Es besteht keine grundsätzliche Pflicht des AREG, seine 
Teilverfügungen den Betroffenen vorab jeweils im Entwurf zur 
Stellungnahme vorzulegen (Erw. 2.2). Wurde ein rechtmässig erstelltes 
altrechtliches Wohnhaus ausserhalb der Bauzone bereits durch einen 
bewilligten Neubau ersetzt, so sind weitere Flächen- bzw. 
Volumenvergrösserungen ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens 
auch dann nur unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG zulässig, 
wenn die Erweiterungsgrenzen nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV noch nicht 
ganz ausgeschöpft sind. Für die Beurteilung der Identität ist vom Zustand 
am 1. Juli 1972 auszugehen und der damalige Zustand (also das 
ursprüngliche Wohnhaus) ins Verhältnis zum Zustand bzw. zur Fläche zu 
setzen, die mit der bisher realisierten und der neu geplanten Erweiterung 
und Nutzungsänderung insgesamt erreicht werden soll (Erw. 3.3.5 f.). Die im 
Rahmen der Prüfung des Bauvorhabens erfolgte Mitberücksichtigung der 
auf dem Nachbargrundstück realisierten baulichen Massnahmen erweist 
sich als richtig, da für die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit ausserhalb 
der Bauzone der Zustand am 1. Juli 1972 massgebend ist und zu diesem 
Zeitpunkt beide Grundstücke einem dannzumal noch ungeteilten 
Drittgrundstück angehörten (Erw. 4.3 f.).
BDE 2020 Nr. 86 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/17


Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
18-1078 
 
Entscheid Nr. 86/2020 vom 25. September 2020 
Rekurrent 
 
A.___ 
vertreten durch lic.iur. Richard Schmidt, Rechtsanwalt, Bahnhof, 
8750 Glarus 
gegen 
Vorinstanz 
Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 6. Februar 2018) 
Betreff 
Baugesuch (Abbruch Nebengebäude und Anbau an Wohnhaus) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 2/16 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
B.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch 
Z.___, in M.___. Das rund 1'799 m2 grosse Grundstück liegt gemäss 
geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 22. April 1997 / 
30. Januar 2013 in der Landwirtschaftszone sowie gemäss Richtplan 
des Kantons St.Gallen in einem Landschaftsschutzgebiet. Im Weite-
ren wird es vom Gebiet Nr.___ gemäss Bundesinventar der Land-
schaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (abgekürzt 
BLN) erfasst. In der Schutzverordnung der Gemeinde Z.___ vom 
22. April 1997 / 31. August 2009 ist das Gebiet teilweise als Natur-
schutzgebiet ausgeschieden und insgesamt als Lebensraum Schon-
gebiet aufgeführt. 
 
b) 
Das Grundstück Nr. 001 ist mit einem im Jahr 1995 als Ersatz-
bau erstellten Wohnhaus (Vers.-Nr. 005) sowie einem freistehenden 
Schopf (Vers.-Nr. 006) überbaut. Das Wohnhaus wird von A.___, 
Vater von B.___, bewohnt. Im Nordosten grenzt das Grundstück 
Nr. 001 an das im Eigentum von C.___, Bruder von A.___, stehende 
rund 1'800 m2 grosse Grundstück Nr. 002, auf welchem eine 
Scheune (Vers.-Nr. 007) mit angebautem Wohnteil Vers.-Nr. 008 
steht. 
 
c) 
Die beiden Grundstücke Nrn. 001 und 002 waren ursprünglich 
Bestandteil des umliegenden und heute noch rund 16,68 ha grossen 
Grundstücks Nr. 003, welches ebenfalls C.___ gehört und 
Landwirtschaftszone, Wald und eine Grünzone Schutz umfasst. Die 
Aufteilung des bis dahin im Eigentum der Mutter D.___ stehenden 
Grundstücks und die Übertragung von Grundstück Nr. 001 auf A.___ 
und der Grundstücke Nrn. 002 und 003 auf C.___ erfolgte am 
28. Dezember 1993. B.___ wiederum hatte das Grundstück Nr. 001 
am 6. März 2012 von seinem Vater zu Eigentum überschrieben 
erhalten, wobei A.___ die Nutzniessung eingeräumt wurde. Die 
Eltern von A.___ und C.___ hatten noch bis etwa Mitte des Jahres 
1970 einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb unterhalten. 
 
d) 
Auf dem noch ungeteilten Grundstück Nr. 003 waren im Hofbe-
reich ursprünglich das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der Schopf Vers.-
Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. Dem Baugesuch von 
A.___ für den Abbruch des ursprünglichen Wohnhauses Vers.-
Nr. 005 und den heutigen Ersatzbau stimmte das (damals zuständi-
ge) Amt für Umweltschutz (heute Amt für Umwelt [AFU]) mit Teilver-
fügung vom 5. Dezember 1994 zu; die zugehörige Baubewilligung 
des Gemeinderates Z.___ liegt nicht vor, datiert jedoch gemäss ent-
sprechendem Grundbuch-Beleg vom 7. Dezember 1994. Für den in 
den Jahren 1978/79 ursprünglich offenbar als Ferienwohnung ge-
planten Wohnteil Vers.-Nr. 008 auf dem heutigen Grundstück Nr. 002 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 3/16 
 
stellte der Gemeinderat Z.___ am 3. Januar 1980 eine nachträgliche 
Bewilligung aus, wobei auf die Einholung einer Zustimmung seitens 
der kantonalen Behörden ausdrücklich verzichtet wurde. Als Bedin-
gung wurde verfügt, dass der Stall mit Wohnung nicht losgelöst von 
der übrigen landwirtschaftlichen Liegenschaft veräussert werden 
dürfe und die Bedingung als öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung im Grundbuch anzumerken sei. Dies gelte auch für das 
alte bestehende Wohnhaus. Spätere Ausbauten der Wohneinheit 
Vers.-Nr. 008 wurden in den Jahren 1993 und 1998 jeweils vorgängig 
und mit Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde bewilligt. 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 12. Dezember 2016 beantragte A.___ 
beim Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für den Abbruch des 
Nebengebäudes Vers.-Nr. 006 und einen zweigeschossigen Anbau 
an das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, beinhaltend eine Dusche/WC, 
einen Vorraum mit kleiner Kochnische und einen Wasch- und Holz-
raum im Erdgeschoss sowie einen Abstellraum im Dachgeschoss. 
Die Erweiterung, ergänzt durch eines der bereits vorhandenen Zim-
mer im Erdgeschoss des bestehenden Wohnhauses, soll A.___ als 
Wohnung dienen und die restliche Wohnfläche B.___ zur alleinigen 
Nutzung zur Verfügung stehen. 
 
b) 
Innert der Auflage- und Einsprachefrist vom 11. bis 24. Januar 
2017 erhob D.___ Einsprache mit der Begründung, der geplante An-
bau komme teilweise über ein eingedoltes Gewässer zu liegen. Die 
Einsprache wurde mit Schreiben vom 27. Februar 2017 zurückgezo-
gen, gleichzeitig aber die Prüfung der Bewilligung der Eindolung be-
antragt. Ein am 17. Mai 2017 mit Vertretern des kantonalen Tiefbau-
amtes und des Bauamtes Z.___ sowie A.___ durchgeführter Augen-
schein ergab, dass mit der Eindolung nur Oberflächenwasser ge-
sammelt wird und ein Rückbau unverhältnismässig wäre. 
 
c) 
Ein weiterer Augenschein in Anwesenheit von A.___, seinem 
Planer sowie Vertretern des Bauamtes Z.___ und des Amtes für 
Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) fand am 14. Juni 
2017 statt. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 13. Juli 
2017 stellte das AREG in der Folge fest, dass es sich beim Wohn-
haus Vers-Nr. 005 um ein rechtmässig erstelltes, altrechtliches, nicht 
mehr zonenkonformes Bauwerk handle. Die Zustimmung zum Bau-
gesuch wurde im Sinn der Erwägungen verweigert und zur Sicherung 
des Verbots der baulichen Nutzungserweiterung bzw. der Feststel-
lung des unrechtmässigen Vorbestands eine öffentlich-rechtliche 
Eigentumsbeschränkung angeordnet ("Beschränkung der baulichen 
Nutzungserweiterung nach RPV" [eidgenössische Verordnung über 
die Raumplanung; SR 700.1]). Die Verweigerung der Zustimmung 
begründete das AREG vorab damit, dass es sich beim Wohnteil 
Vers.-Nr. 008 auf dem Nachbargrundstück Nr. 002 um eine unrecht-
mässig erstellte, nicht altrechtliche Wohnbaute handle und die beiden 
Grundstücke Nrn. 001 und 002 übernutzt seien. Selbst wenn jedoch 
Wohnhaus Vers.-Nr. 008 zurückgebaut würde, könnte dem Bauvor-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 4/16 
 
haben auf Grundstück Nr. 001 im vorliegenden Ausmass keine Zu-
stimmung in Aussicht gestellt werden; auf jeden Fall müssten entwe-
der das bestehende Volumen oder die bestehende Fläche belassen 
werden. 
 
d) 
Am 28. November 2017 stellte das Bauamt Z.___ A.___ einen 
Entwurf der Baubewilligungsverfügung samt der raumplanungsrecht-
lichen Teilverfügung zur Stellungnahme zu. A.___, neu vertreten 
durch lic.iur. Richard Schmidt, Rechtsanwalt, Glarus, liess sich dazu 
mit Schreiben vom 12. Dezember 2017 vernehmen und beantragte, 
das Bauvorhaben sei zu bewilligen und andernfalls der Rückbau der 
Zweitwohnung Vers.-Nr. 008 auf dem Nachbargrundstück anzuord-
nen. Mit Schreiben vom 11. Januar 2018 teilte das AREG mit, dass 
es an der Teilverfügung festhalte. 
 
e) 
Mit Beschluss vom 6. Februar 2018 verweigerte in der Folge 
der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für den Anbau am Wohn-
haus und den Abbruch des Nebengebäudes, unter Anordnung der 
bereits vom AREG angeordneten öffentlich-rechtlichen Eigentums-
beschränkung. Des Weiteren wurde die Einsprache von D.___ zufol-
ge Rückzugs als gegenstandslos abgeschrieben. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhob A.___ durch seinen Rechtsvertreter 
mit Schreiben vom 22. Februar 2018 Rekurs beim Baudepartement. 
Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Es sei die angefochtene Verfügung vom 6. Februar 
2018 aufzuheben. 
2. 
Es sei dem Rekurrenten die Baubewilligung gemäss 
dem eingereichten Baugesuch zu erteilen. 
3. 
Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. 
MwSt. zulasten der Rekursgegnerin. 
 
Zur Begründung wird vorgebracht, es sei insbesondere unverständ-
lich, dass die Verweigerung der Baubewilligung zur Hauptsache auf 
der durch widerrechtlichen Ausbau des Hauses auf dem benachbar-
ten Grundstück herbeigeführten Übernutzung basiere. Es würden 
mehrere Sachverhalte und Parteiinteressen miteinander in unzuläs-
siger Weise vermischt. Die Verweigerung sei willkürlich und verletze 
das Rechtsgleichheitsgebot. Auch sei das rechtliche Gehör verwei-
gert worden. 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 12. April 2018 verzichtet die Vor- 
instanz auf eine Vernehmlassung. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 25. Juni 2018 beantragt das AREG, 
den Rekurs abzuweisen. In der Begründung wird insbesondere gel-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 5/16 
 
tend gemacht, dass der Zustand am 1. Juli 1972 massgebend sei 
und die seither in den Eigentumsverhältnissen eingetretenen Ände-
rungen keinen Einfluss auf die rechtliche Beurteilung der Rechtmäs-
sigkeit des Bauvorhabens hätten. Selbst wenn sodann die Wohnein-
heit Vers.-Nr. 008 unberücksichtigt bliebe, wären die Voraussetzun-
gen von Art. 24c Abs. 4 des Bundesgesetzes über die Raumplanung 
(SR 700; abgekürzt RPG) nicht erfüllt. 
 
c) 
Im Oktober 2019 gab die verfahrensleitende Sachbearbeiterin 
der instruierenden Rechtsabteilung des Baudepartementes den Be-
teiligten telefonisch eine erste vorläufige rechtliche Einschätzung des 
Rekurses bekannt, wobei die Durchführung eines Augenscheins zur 
Disposition gestellt wurde. Eine Abklärung beim Grundbuchamt 
Z.___ ergab sodann unter anderem, dass die mit Baubewilligung 
vom 3. Januar 1980 verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-
schränkung nie zur Anmerkung angemeldet worden war, dafür zu 
Lasten des Grundstücks Nr. 001 am 19. Juli 1995 ein "Verbot der 
baulichen Nutzungsbeschränkung" und zu Lasten des Grundstücks 
Nr. 002 am 6. Mai 1998 eine "Beschränkung der baulichen Nut-
zungserweiterung" eingetragen worden war. Entgegen der Anord-
nung in der zugehörigen Baubewilligung vom 3. März 1998 war hin-
gegen zu jenem Zeitpunkt keine zu löschende bisherige Anmerkung 
vorhanden. Mit Schreiben vom 13. März 2020 wurde die vorläufige 
rechtliche Beurteilung des Rekurses wunschgemäss noch schriftlich 
erläutert und festgehalten, dass der Rekurs keine Aussicht auf Erfolg 
habe. Es stelle sich die Frage, ob am Rekurs noch festgehalten wer-
de. Sodann werde, unter dem Vorbehalt einer gegenteiligen Rück-
meldung des Rekurrenten, auf die Durchführung eines Augenscheins 
verzichtet. Mit Schreiben vom 31. März 2020 teilte der rekurrentische 
Rechtsvertreter mit, dass ein Rekursentscheid gewünscht werde. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis 
des 
Gesetzes 
über 
die 
Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). 
Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 6/16 
 
 
2. 
 
Der Rekurrent macht eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs gel-
tend. Zwar sei er zur Stellungnahme zum Verfügungsentwurf "Ver-
weigerung der Baubewilligung" eingeladen worden; seine Stellung-
nahme vom 12. Dezember 2017 sei vom AREG in der Folge jedoch 
komplett ignoriert worden. 
 
2.1 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sach-
aufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwir-
kungsrecht der Beteiligten dar. Sein Umfang richtet sich primär nach 
kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesver-
fassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten gehö-
ren die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor Erlass 
einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf Teil-
nahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf 
begründeten Entscheid (WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffentlichen 
Verfahrensrechts, Bern 2020, N 269 ff.). 
 
Gemäss Art. 15 Abs. 2 VRP sind erheblich belastende Verfügungen 
nur zulässig, wenn die Betroffenen den wesentlichen Sachverhalt 
kennen und Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Das Recht auf 
Stellungnahme und die entsprechende Anhörungspflicht der Behörde 
führen jedoch nicht dazu, dass diese einem Gesuchsteller im Rah-
men des rechtlichen Gehörs (vorab) bekannt zu geben hat, wie sie 
zu entscheiden gedenkt. Dies wäre nur der Fall, wenn der Entscheid 
sich auf eine Begründung stützen würde, die von keiner der Parteien 
angeführt wurde und mit welcher diese auch nicht rechnen mussten 
(RIZVI/RISI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti (Hrsg.), Gesetz über die Ver-
waltungsrechtspflege (VRP), Praxiskommentar, Zürich/St.Gallen 
2020, Art. 15-17 N 29 und 34; VerwGE B 20007/216 vom 28. April 
2015 Erw. 2 und B 2016/229 vom 26. April 2018 Erw. 2.1; WIEDER-
KEHR/PLÜSS, a.a.O., N 327 f., 338). 
 
2.2 
Gestützt auf die obigen Erläuterungen kann zum einen eine 
grundsätzliche Pflicht des AREG, seine Teilverfügungen den Be-
troffenen jeweils vorab im Entwurf zur Stellungnahme vorzulegen, 
verneint werden. Auch stützt das AREG seine Teilverfügung vorlie-
gend nicht auf neue bzw. dem Rekurrenten unbekannte Tatsachen. 
Vielmehr war gemäss zugehörigem Protokoll der Zusammenhang mit 
der Bebauung auf dem Nachbargrundstück und die daraus folgende 
Übernutzung beider Grundstücke bereits am vorinstanzlichen Au-
genschein vom 14. Juni 2017 thematisiert worden. Wenn das AREG 
in Kenntnis der dagegen in der rekurrentischen Stellungnahme vom 
12. Dezember 2017 erhobenen Einwände an seiner Teilverfügung 
festgehalten hat, so liegt darin – auch wenn auf nochmalige materiel-
le Ausführungen verzichtet wurde – keine Verletzung des rechtlichen 
Gehörs, zumal das AREG die Teilverfügung – wie es auch in seiner 
Vernehmlassung festhält – aus seiner Sicht ohnehin bereits verbind-
lich erlassen und der Vorinstanz lediglich zur Eröffnung im Rahmen 
des Gesamtentscheids zugestellt hatte. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 7/16 
 
 
3. 
 
Der Rekurrent bringt weiter vor, die Verweigerung der Baubewilligung 
sei willkürlich und verletze das Gleichheitsgebot. Die Rügen bezie-
hen sich auf den Umstand, dass das AREG die Bewilligungsfähigkeit 
des rekurrentischen Bauvorhabens vorab unter Mitberücksichtigung 
der auf dem Nachbargrundstück Nr. 002 stehenden Bauten verneint 
hat. Die Verweigerung der Baubewilligung stützt sich jedoch nicht nur 
auf die gesamthafte Betrachtung der auf den beiden Grundstücken 
bestehenden Bebauung. Vielmehr hat das AREG die Erteilung einer 
Zustimmung zum Bauvorhaben des Rekurrenten zusätzlich auch für 
den Fall verneint, da nur das rekurrentische Grundstück Nr. 001 zu 
berücksichtigen wäre (vgl. Ziff. 12.c der Teilverfügung vom 13. Juli 
2017 sowie die Vernehmlassung des AREG vom 25. Juni 2018). 
Auch im Folgenden ist zunächst zu prüfen, ob das Bauvorhaben für 
sich allein, ohne die seitens des AREG angeführte gesamthafte 
Übernutzung auf beiden Grundstücken, bewilligungsfähig wäre. 
 
3.1 
Bei der Prüfung von Baugesuchen ist in einem ersten Schritt zu 
klären, ob ein Bauvorhaben zonenkonform ist, d.h. ob es dem Zweck 
der betroffenen Nutzungszone entspricht (Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG). 
In der Landwirtschaftszone, welcher auch das vorliegende Bau-
grundstück zugeteilt ist, sind allgemein Bauten und Anlagen zonen-
konform, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den 
produzierenden Gartenbau nötig sind (Art. 16a Abs. 1 RPG). Ist dies 
nicht der Fall und kann deshalb keine ordentliche Baubewilligung 
nach Art. 16a RPG erteilt werden, so ist zu prüfen, ob allenfalls die 
Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG 
erfüllt sind. 
 
3.2 
Vorliegend ist aus dem rekurrentischen Baubeschrieb und den 
angefochtenen Verfügungen zu schliessen, dass der als Nebener-
werb geführte Landwirtschaftsbetrieb der Eltern des Rekurrenten 
etwa Mitte des Jahres 1970 aufgegeben wurde. Am 1. Juli 1972 – 
d.h. im Zeitpunkt des Inkrafttretens des früheren Bundesgesetzes 
über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen vom 8. Ok-
tober 1971 (aGSchG; AS 1972 950), mit welchem erstmals eine klare 
Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen und das da-
mals noch ungeteilte Grundstück Nr. 003 der Nichtbauzone zugewie-
sen wurde – dienten die Bauten auf dem heutigen Grundstück 
Nr. 001 somit bereits nicht mehr der landwirtschaftlichen Bewirtschaf-
tung im Sinn von Art. 16a RPG. Sowohl das ursprüngliche Wohnhaus 
Vers.-Nr. 005 bzw. der im Jahr 1995 erstellte Ersatzbau wie auch der 
Schopf Vers.-Nr. 006 gelten deshalb zwar als rechtmässig erstellt, in 
der Landwirtschaftszone aber als zonenfremd. Für das vorliegend 
umstrittene Bauvorhaben kann deshalb keine ordentliche Baubewilli-
gung nach Art. 16a RPG erteilt werden. Die Beurteilung des vorlie-
gend umstrittenen Bauvorhabens richtet sich vielmehr nach der Be-
stimmung von Art. 24c RPG (in Verbindung mit Art. 41 ff. RPV), in 
deren Anwendungsbereich Bauten und Anlagen fallen, die rechtmäs-
sig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grund-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 8/16 
 
stück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinn des Bundesrechts 
wurde ("altrechtliche Bauten und Anlagen"; Art. 41 Abs. 1 RPV). 
 
3.3 
Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss 
nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht 
mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. 
Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen 
Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wie-
deraufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert 
worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). 
 
3.3.1 Eine Änderung im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG gilt als "teil-
weise" und eine Erweiterung als "massvoll", wenn die "Identität" der 
Baute einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen 
gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 RPV). Massgeblicher Vergleichszu-
stand für die Beurteilung der Identität ist dabei der Zustand, in dem 
sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nicht-
baugebiet – also vorliegend wie ausgeführt am 1. Juli 1972 – befand 
(Art. 42 Abs. 1 und 2 RPV; vgl. Urteil des Bundesgerichtes 
1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 Erw. 4.1). Ob die Identität noch ge-
wahrt ist, ist unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen 
(Art. 42 Abs. 3 RPV). Zu berücksichtigen sind das äussere Erschei-
nungsbild, die Anzahl Wohneinheiten, die Erschliessung, die wirt-
schaftliche Zweckbestimmung, die Auswirkungen auf die Raumord-
nung und die Umwelt und wohl auch die Änderungskosten (vgl. 
R. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen (Hrsg.), Praxis-
kommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 
2017, Art. 24c N 28; Urteil des Bundesgerichtes 1C_312/2016 vom 
3. April 2017 Erw. 3.2). Erfolgen Änderungen an einer Baute in meh-
reren Schritten, so ist die Identität insgesamt zu wahren (u.a. 
MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 28; Urteil des Bundesgerichtes 
1C_480/2019 vom 16. Juli 2020 Erw. 4.1). 
 
3.3.2 Der räumlichen Erweiterung einer Baute sind sodann – unab-
hängig von der Frage der Identität – auch zahlenmässige Grenzen 
gesetzt. So ist eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäu-
devolumens auf 60 Prozent der anrechenbaren Bruttogeschossfläche 
begrenzt, wobei das Anbringen einer Aussenisolation als Erweiterung 
innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens gilt (Art. 42 Abs. 3 
Bst. a RPV). Eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäu-
devolumens wiederum darf sowohl bezüglich der anrechenbaren 
Bruttogeschossfläche als auch bezüglich der Gesamtfläche (Brutto-
geschossfläche und Brutto-Nebenfläche) weder 30 Prozent noch 
100 m2 überschreiten; die Erweiterungen innerhalb des Gebäudevo-
lumens werden dabei nur zur Hälfte angerechnet (Art. 42 Abs. 3 
Bst. b RPV). Die Ausnützung der maximalen Erweiterungsmasse 
steht unter dem Vorbehalt, dass aufgrund der Gesamtwürdigung die 
Identität nicht aus anderen Gründen verletzt erscheint. Sind umge-
kehrt die zahlenmässigen Vorgaben für eine Erweiterung (innerhalb 
wie ausserhalb) des bestehenden Gebäudevolumens nicht eingehal-
ten, so ist die verlangte Identität der Baute von vornherein nicht ge-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 9/16 
 
geben (MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 35). Erweiterungen ausserhalb 
des bestehenden Gebäudevolumens sind überdies in jedem Fall nur 
unter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG zulässig, d.h. 
die entsprechenden Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild 
müssen für eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische 
Sanierung nötig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die 
Landschaft zu verbessern. Ist keine dieser drei Voraussetzungen 
erfüllt, so sind mehr als geringfügige Veränderungen am äusseren 
Erscheinungsbild nach dem Wortlaut von Art. 24c Abs. 4 RPG an 
sich nicht mehr zulässig – selbst wenn die Identität gewahrt bleibt 
(MUGGLI/PFLÜGER, Bestehende Wohnbauten ausserhalb der Bauzo-
ne, in: VLP-ASPAN, Raum & Umwelt 1/2013, S. 11 ff.). 
 
3.3.3 Das AREG ist in seiner Teilverfügung vom 13. Juli 2017 von 
folgender Berechnung ausgegangen: 
 
Zustand zum Zeitpunkt der massgeblichen Rechtsänderung 
Bestand: 1. Juli 1972 
m2 
Anrechenbare Brutto-Geschossfläche (aBGF) 
0067 
- EG: 
- OG: 
80 m² 
57 m² 
 
 
 
Brutto-Nebenfläche (BNF) 
161 
- UG: 
- OG: 
- DG: 
- freistehende Wohn-
Nebenbaute: 
24 m² 
28 m² 
57 m² 
52 m² 
 
 
 
= 5.05 m * 6.85 m (EG) + 
2.5 m * 6.85 m (OG, 
Nutzhöhe > 1 m) 
(Wurde in der Beurteilung 
des AFU vom 5. Dezem-
ber 1994 nicht berück-
sichtigt.) 
Total (aBGF + BNF) 
298 
 
Flächenvergleich nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV 
(ohne Erweiterung Ferienhaus Vers.-Nr. 008) 
Projekt vom 12. Dezember 2016 
(inkl. Projekt vom 30. September 1994) 
m2 
Anrechenbare Brutto-Geschossfläche (aBGF) 
173 
- EG: 
- OG: 
101 m² 
72 m² 
 
 
 
Brutto-Nebenfläche (BNF) 
185 
- UG: 
- EG: 
- DG: 
85 m² 
24 m² 
76 m² 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 10/16 
 
Total (aBGF + BNF) 
358 
 
Erweiterung aBGF 
(ohne Erweiterung Ferienhaus Vers.-Nr. 008) 
anrechenbar 
 
m2 
Total Erweiterung aBGF (Max. 100 m2) [1] 
36 
Total Erweiterung aBGF (Max. 30 %) [1] 
(Erweiterung aBGF: Bestand aBGF) x 100 = 20 % 
 
Erweiterung aBGF + BNF 
(ohne Erweiterung Ferienhaus Vers.-Nr. 008) 
anrechenbar 
 
m2 
Total Erweiterung aBGF 
36 
Total Erweiterung BNF 
24 
Total Erweiterung (aBGF + BNF) (Max. 100 m2) [1] 
60 
Total Erweiterung aBGF + BNF (Max. 30 %)[1] 
(Erweiterung [aBGF + BNF]: [Bestand aBGF + BNF]) x 100 = 007 % 
 [1] Maximale Erweiterung unter Vorbehalt der Einhaltung des Kriteriums der Identität 
 
Die anrechenbare Bruttogeschossfläche aBGF setzt sich zusammen 
aus allen Geschossflächen inklusive der Mauer- und Wandquer-
schnitte, die dauerhaft für das Wohnen und Arbeiten genutzt werden 
können, zuzüglich der zur Erschliessung der entsprechenden Wohn- 
und Arbeitsräume dienenden Verkehrsflächen (vgl. Vollzugshand-
buch des AREG, Stand August 2018, Ziff. C.3.6; Bundesamt für 
Raumentwicklung (ARE), Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen 
zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, 
Bern 2001, Register V, "Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Ände-
rungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen", Anhang 1, 
S. 21). Unter der Bruttonebenfläche BNF sind demgegenüber alle 
Räume zu verstehen, die nicht für den dauernden Aufenthalt von 
Personen bestimmt und geeignet sind (wie Keller, Estrich, Waschkü-
che, Heizung oder Einstellräume; vgl. Vollzugshandbuch AREG, 
a.a.O., Ziff. C.3.6). 
 
3.3.4 Im Baubeschrieb vom 12. Dezember 2016, S. 7, wird vorge-
bracht, dass bei der Ermittlung der anrechenbaren Bruttogeschoss-
fläche auch der Schopf Vers.-Nr. 006 berücksichtigt werden müsse, 
der ursprünglich im Erdgeschoss als Waschküche mit Badewanne 
und als Holzschopf und im Obergeschoss hauptsächlich als Büsche-
lilager gedient habe. In der im Rahmen des Baubewilligungsverfah-
rens zum Ersatzbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 005 erstellten Flä-
chenberechnung des AFU vom 1. Dezember 1994 sei er nicht be-
rücksichtigt worden. In der Aufstellung des AREG werden Erd- wie 
Obergeschoss des Schopfes nun als BNF übernommen und mitein-
berechnet. Dies erscheint gerechtfertigt. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 11/16 
 
 
3.3.5 Sodann wird im Baubeschrieb geltend gemacht, dass mit dem 
Ersatzbau des Wohnhauses Vers.-Nr. 005 im Jahr 1994 die damals 
mögliche Erweiterung von 25 Prozent nicht ausgeschöpft worden sei 
(gemäss der im Rahmen des damaligen Baubewilligungsverfahrens 
erstellten Grundflächenberechnung des AFU vom 1. Dezember 1994 
wurde mit dem Ersatzbau 25,69 m2 anrechenbare sowie 23,35 m2 
nicht anrechenbare zusätzliche Geschossfläche realisiert, was einer 
Erweiterung gegenüber der ursprünglichen Fläche von 18,84 bzw. 
21,6 Prozent entsprach). Dies hat jedoch von vornherein keinen Ein-
fluss auf die Beurteilung der vorliegend umstrittenen neuen Erweite-
rung, da – wie vorstehend ausgeführt – für die Beurteilung der Identi-
tät vom Zustand am 1. Juli 1972 auszugehen ist und der damalige 
Zustand (also das ursprüngliche Wohnhaus) ins Verhältnis zum Zu-
stand bzw. zur Fläche zu setzen ist, die mit den bisher realisierten 
und der neu geplanten Erweiterung insgesamt erreicht werden soll. 
Wie aus der vorstehend wiedergegebenen Aufstellung des AREG 
hervorgeht, ergibt der entsprechende Vergleich, dass die in Art. 42 
Abs. 3 Bst. b RPV gesetzten Grenzen (30 Prozent der aBGF wie der 
Gesamtfläche bzw. 100 m2) – soweit die Wohneinheit auf dem Nach-
bargrundstück Nr. 002 unberücksichtigt bleibt – mit der geplanten 
Erweiterung eingehalten werden könnten bzw. diese auch mit der 
zusätzlichen Erweiterung nicht ausgeschöpft würden. Es gibt jedoch 
im Fall eines Abbruchs mit Wiederaufbau eines Gebäudes keinen 
Anspruch darauf, die Grenzen der Erweiterung ausserhalb des Ge-
bäudevolumens ohne Weiteres voll ausschöpfen zu dürfen; eine Er-
weiterung der Fläche wie auch des Volumens muss vielmehr in je-
dem Fall die Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG erfüllen (vgl. 
nachstehend Erw. 3.3.6). Das heutige Recht ist damit strenger als 
der frühere Art. 24 aRPG, nach welchem das Baugesuch für den 
Ersatzbau im Jahr 1994 beurteilt worden war; auf die vorliegend ge-
plante zusätzliche Erweiterung ist aber jedenfalls das heutige Recht 
anwendbar. 
 
3.3.6 Die vorliegend geplante Erweiterung ausserhalb des beste-
henden Gebäudevolumens durch einen auf der Nordostseite des 
Gebäudes leicht versetzt angebrachten zweigeschossigen Anbau mit 
einer Grundfläche von rund 34,6 m2 stellt eine (zusätzliche) wesentli-
che Veränderung des äusseren Erscheinungsbilds des ursprüngli-
chen Wohnhauses – eines alten, zweistöckigen Holzhauses mit Sat-
teldach, einer Laube und einer viereckigen Grundfläche von rund 
75 m2 (inkl. Schopfanbau) – dar. Wie erwähnt (vgl. Erw. 3.3.2) setzt 
Art. 24c Abs. 4 RPG für solche Veränderungen voraus, dass sie für 
eine zeitgemässe Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung 
notwendig sind, wobei als notwendig nur das objektiv Erforderliche 
betrachtet wird (MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 46). Eine solche Notwen-
digkeit ist hier bereits im Grundsatz nicht gegeben, worauf auch das 
AREG in seiner Vernehmlassung vom 25. Juni 2018 hinweist. So 
sind für eine zeitgemässe Wohnnutzung beispielsweise eine Anpas-
sung der Raumhöhen oder der Befensterung oder ein Anbau für eine 
Küche oder Sanitärräume denkbar (u.a. Urteil des Bundesgerichtes 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 12/16 
 
1C_312/2016 vom 3. April 2017 Erw. 3.2, mit Verweis auf den Bericht 
der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Natio-
nalrats vom 22. August 2011, BBl 2011 7090). Entsprechende An-
passungen wurden aber bereits mit dem Ersatzbau im Jahr 1995 
realisiert. Das bestehende Wohnhaus ist damit ohne Weiteres zeit-
gemäss bewohnbar. Dass zum heutigen Zeitpunkt ein Bedürfnis be-
steht, zwei Wohneinheiten zu realisieren und hierfür die bestehende 
Wohnfläche zu erweitern, mag zwar subjektiv nachvollziehbar sein; 
aus objektiver Sicht ist diese Änderung bzw. flächen- und volumen-
mässige Erweiterung gegenüber dem ursprünglichen Wohnhaus 
aber nicht notwendig im Sinn von Art. 24c Abs. 4 RPG. Dass sie zu 
einer verbesserten Einpassung der Baute in die Landschaft führt – 
was nach Art. 24c Abs. 4 RPG ein weiterer Grund für eine Vergrös-
serung ausserhalb des ursprünglichen Volumens sein kann –, ist 
vorliegend nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. 
 
3.3.7 Sind die Voraussetzungen für eine Erweiterung ausserhalb des 
bestehenden Gebäudevolumens nach Art. 24c Abs. 4 RPG nicht 
erfüllt und die Erweiterung bereits aus diesem Grund nicht zulässig, 
so muss die Wahrung der Identität nicht mehr geprüft werden 
(MUGGLI, a.a.O., Art. 24c N 36). Tatsächlich aber wäre auch diese zu 
verneinen, erhält doch das Wohnhaus mit dem Anbau ein gegenüber 
dem ursprünglichen Haus wesentlich verändertes Erscheinungsbild, 
zu welchem mit der Einrichtung einer zweiten Wohneinheit überdies 
eine wesentliche Nutzungsänderung hinzutritt. Insgesamt dürfte da-
mit das zulässige Mass der Veränderung, dessen Beurteilung sich 
am ursprünglichen Wohnhaus im Zustand am 1. Juli 1972 zu orien-
tieren hat, überschritten sein. 
 
3.3.8 Der Rekurrent weist im Weiteren auf die Beurteilung in der 
raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 13. Juli 2017 (Ziff. 12.c) 
hin, wonach mit dem Baugesuch ein zu grosses Volumen realisiert 
würde und auf jeden Fall entweder das Volumen oder die Fläche 
belassen werden müssten, und macht geltend, dass diesem Einwand 
mit einer Projektanpassung hätte begegnet werden können. Eine 
Verweigerung der Baubewilligung hingegen sei unverhältnismässig. 
 
Das vorliegend zu beurteilende Baugesuch sieht eine Erweiterung 
der Wohnfläche und entsprechend die Schaffung zusätzlichen Ge-
bäudevolumens ausserhalb des bestehenden Gebäudes vor. Wie 
ausgeführt sind jedoch die Voraussetzungen für mehr als geringfügi-
ge Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild nicht erfüllt und ist 
nicht ersichtlich, inwiefern mit einer Korrektureingabe die Bewilli-
gungsfähigkeit erreicht werden könnte. Die Frage wiederum, ob al-
lenfalls innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens Möglichkeiten 
zur Umgestaltung der heutigen Wohnsituation vorhanden sind und 
dem Anliegen des Rekurrenten Rechnung getragen werden kann, die 
von ihm genutzte Wohnfläche aus gesundheitlichen Gründen auf der 
Erdgeschossebene zu konzentrieren, liegt ausserhalb des vorliegend 
zu beurteilenden Baugesuchs und wäre vom Rekurrenten gesondert 
abzuklären. Da wie ausgeführt (vgl. vorstehend Erw. 3.3.7) auch die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 13/16 
 
blosse Aufteilung auf zwei Wohneinheiten eine Nutzungsänderung 
darstellt, wäre ein entsprechendes Vorhaben auf jeden Fall bewilli-
gungspflichtig und die Wahrung der Identität vorab bzw. unabhängig 
vom vorliegenden Rekursverfahren vom AREG zu prüfen. 
 
3.4 
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass für das 
vorliegend umstrittene Bauvorhaben weder eine ordentliche Baube-
willigung nach Art. 16a RPG noch eine Ausnahmebewilligung nach 
Art. 24c RPG erteilt werden kann. Die anderen Ausnahmegründe 
nach Art. 24 ff. RPG kommen von vornherein nicht in Frage. Das 
Bauvorhaben erscheint folglich auch unabhängig und ohne Berück-
sichtigung der auf dem Nachbargrundstück Nr. 002 realisierten bauli-
chen Massnahmen als nicht bewilligungsfähig. Der Rekurs ist folglich 
bereits aus diesem Grund abzuweisen. 
 
4. 
 
Wie vorstehend (Erw. 3) erwähnt wird im Rekurs vorab auf die vom 
AREG zur Begründung der Bewilligungsverweigerung in erster Linie 
angeführte Mitberücksichtigung der auf Grundstück Nr. 002 bereits 
realisierten Erweiterungen Bezug genommen und dies als ungerecht 
und willkürlich gerügt. Dazu wird im Folgenden, in Ergänzung der 
vorstehenden Ausführungen, Stellung genommen. 
 
4.1 
Der Rekurrent macht geltend, dass die vorinstanzlichen Behör-
den mehrere Sachverhalte und Parteiinteressen miteinander in unzu-
lässiger Weise vermischt hätten. Dreh- und Angelpunkt sei offen-
sichtlich die offenbar illegale Wohnbaute Vers.-Nr. 008 auf dem 
Nachbargrundstück Nr. 002. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb 
eine ohne sein Zutun erstellte unrechtmässige Baute auf dem Nach-
bargrundstück zu einer Verweigerung seines eigenen Bauvorhabens 
führen sollte. Dadurch werde begünstigt, wer sich um keine bauli-
chen Vorschriften schere, sofern nur so viel Zeit verstrichen sei, dass 
eine Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unverhältnis-
mässig erscheine. Dem unbeteiligten Nachbarn würde dadurch nicht 
nur die Möglichkeit der Baueinsprache im Vorfeld der Errichtung der 
widerrechtlichen Baute genommen; er müsste auch die sich aus der 
Baute ergebenden juristischen Nachteile (wie unterschrittener Ge-
bäudeabstand, Übernutzung usw.) hinnehmen. Damit aber werde 
zum einen willkürlich gehandelt, indem ein offensichtlicher Miss-
brauch geduldet werde. Zum andern verletze die Duldung zu Lasten 
des rechtskonformen Bauvorhabens des Nachbarn die Rechtsgleich-
heit. 
 
4.2 
Art. 8 Abs. 1 BV hält unter dem Titel der Rechtsgleichheit fest, 
dass alle Menschen vor dem Gesetz gleich sind. Aus dem Anspruch 
auf Gleichbehandlung ergibt sich, dass Rechte und Pflichten der Be-
troffenen nach dem gleichen Massstab festzusetzen sind. Das 
Rechtsgleichheitsgebot ist verletzt, wenn ein Erlass hinsichtlich einer 
entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unterscheidungen trifft, 
für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen 
nicht ersichtlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 14/16 
 
sich auf Grund der Verhältnisse aufdrängen. Die Rechtsgleichheit ist 
verletzt, wenn Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich 
oder Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich 
behandelt wird. Eine rechtsanwendende Behörde verletzt dann den 
Gleichheitssatz, wenn sie zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne 
sachlichen Grund unterschiedlich beurteilt (vgl. u.a. BGE 138 I 321 
Erw. 3.2; 136 II 120 Erw. 3.3.2; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemei-
nes Verwaltungsrecht, Zürich/St.Gallen 2016, 7. Auflage, N 572 f., 
587). 
 
Mit dem Rechtsgleichheitsgebot eng verbunden ist das in Art. 9 BV 
verankerte Willkürverbot. Nach diesem hat jede Person Anspruch 
darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und 
Glauben behandelt zu werden. Nach ständiger Rechtsprechung des 
Bundesgerichtes liegt Willkür in der Rechtsanwendung vor, wenn der 
angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächli-
chen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen 
unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender 
Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht 
hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begrün-
dung, sondern auch dessen Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere 
Lösung ebenfalls als vertretbar oder zutreffender erscheint, genügt 
nicht (u.a. Urteil des Bundesgerichtes 1C_348/2019 vom 27. April 
2020 Erw. 1.2; BGE 140 III 167 Erw. 2.1; 144 I 113 Erw. 7.1; je mit 
Hinweisen). 
 
4.3 
Die Mitberücksichtigung des Nachbargrundstücks Nr. 002 im 
Rahmen der Beurteilung des vorliegenden Bauvorhabens auf dem 
rekurrentischen Grundstück Nr. 001 liegt im Umstand begründet, 
dass die beiden Grundstücke ursprünglich Teil des heute umliegen-
den Grundstücks Nr. 003 waren und erst am 28. Dezember 1993 
abparzelliert wurden. Diese Abparzellierung hat jedoch insofern kei-
nen Einfluss auf die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit von Bau-
vorhaben auf den neu geschaffenen Grundstücken, als wie ausge-
führt bei der Prüfung, ob für das Bauvorhaben des Rekurrenten eine 
ordentliche Baubewilligung bzw. eine Ausnahmebewilligung nach 
Art. 24c RPG erteilt werden kann, als Vergleichsmassstab immer die 
ursprünglich vorhandene Baute oder Anlage bzw. der Zustand vom 
1. Juli 1972 massgeblich ist. Im Hofbereich des damals noch unge-
teilten Grundstücks Nr. 003 waren das Wohnhaus Vers.-Nr. 005, der 
Schopf Vers.-Nr. 006 und der Stall Vers.-Nr. 007 vorhanden. Dieser 
Vorbestand ist insbesondere auch hinsichtlich der Einhaltung der 
nach Art. 42 Abs. 3 Bst. b RPV maximal zulässigen Erweiterungen 
(von 30 Prozent bzw. 100 m2) zu beachten. Würde man statt auf den 
Zustand im Jahr 1972 auf die aktuellen Eigentumsverhältnisse ab-
stellen und abparzellierte Grundstücke im Rahmen der Bewilligungs-
prüfung je als separate unabhängige Einheiten beurteilen, so könn-
ten (bei gegebenen sonstigen Voraussetzungen) auf allen Grundstü-
cken Erweiterungen von je (statt insgesamt) 100 m2 möglich sein. 
Dies aber widerspricht dem raumplanerischen Ziel, die Landwirt-
schaftszone so weit als möglich von Überbauung freizuhalten (Art. 16 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 15/16 
 
Abs. 1 RPG). Zudem wäre eine rechtsgleiche Behandlung gerade 
gefährdet, wenn die Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit nicht mehr 
an einen einheitlichen Zeitpunkt anknüpft, sondern abhängig wäre 
von den Entscheidungen der Grundeigentümer über die Aufteilung 
ihrer Grundstücke. Auch zonenkonforme Landwirtschaftsbetriebe 
müssen sich im Übrigen die Abparzellierung von Betriebsflächen 
entgegenhalten lassen (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_227/2014 
vom 11. Mai 2016 Erw. 5.1 f.; Baudepartement SG, Juristische Mittei-
lungen 2016/II/1, einsehbar unter: https://publikationen.sg.ch/weitere-
publikationen). Es liegt sodann in der Verantwortung der Grundeigen-
tümer, sich bereits im Zeitpunkt des Erwerbs – sei es durch Teilung, 
Kauf, Schenkung oder Erbschaft – über die Rechtmässigkeit der be-
stehenden Bebauung und entsprechend möglicher künftiger Mass-
nahmen auf den jeweiligen Grundstücken kundig zu machen. 
 
4.4 
Die Mitberücksichtigung der auf Grundstück Nr. 002 – ob mit 
oder ohne Bewilligung – realisierten baulichen Massnahmen im 
Rahmen der Prüfung des vorliegenden Bauvorhabens erweist sich 
nach dem Gesagten als richtig. Entsprechend hat das AREG in der 
raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 13. Juli 2017 (Ziff. 8.a) 
zu Recht darauf hingewiesen, dass mit der Wohnbaute Vers.-Nr. 008 
auf Grundstück Nr. 002 ausserhalb des ursprünglichen Gebäudevo-
lumens bereits über 100 m2 Wohnfläche neu erstellt wurden, womit – 
unter Miteinbezug der zusätzlich mit dem heute bestehenden Ersatz-
bau auf dem rekurrentischen Grundstück gegenüber dem ursprüngli-
chen Wohnhaus Vers.-Nr. 005 bereits realisierten Erweiterung von 
rund 49 m2 – der Rahmen einer Erweiterung nach Art. 42 Abs. 3 
Bst. b RPV schon heute überschritten ist. Die Bewilligung des rekur-
rentischen Bauvorhabens wurde deshalb auch unter diesem Titel zu 
Recht verweigert. Nach den vorstehenden Ausführungen kann darin 
weder Willkür noch ein Verstoss gegen die Rechtsgleichheit erblickt 
werden. 
 
5. 
 
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Zustimmung 
zum Bauvorhaben des Rekurrenten auf Grundstück Nr. 001 zu Recht 
verweigert worden ist und zwar in erster Linie, weil die Vorausset-
zungen nach Art. 24c RPG – insbesondere die Voraussetzungen für 
eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden Gebäudevolumens – 
nicht erfüllt sind. Entsprechend ist die Baubewilligung für die geplante 
Erweiterung auch nicht davon abhängig, ob die Wohneinheit Vers.-
Nr. 008 auf Grundstück Nr. 002 zurückgebaut wird oder nicht, wenn-
gleich die Bewilligung des rekurrentischen Bauvorhabens auch we-
gen der insgesamt auf dem ehemals noch ungeteilten Grundstück 
Nr. 003 bereits realisierten baulichen Massnahmen abzulehnen ist. 
Insgesamt erweist sich der Rekurs folglich als unbegründet und ist er 
abzuweisen. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte 
die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abge-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 86/2020), Seite 16/16 
 
wiesen 
werden. 
Die 
Entscheidgebühr 
beträgt 
Fr. 
3'000.– 
(Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeinde-
verwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend 
sind die amtlichen Kosten dem Rekurrenten zu überbinden. 
 
6.2 
Der vom Rekurrenten am 12. März 2018 geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'000.– ist anzurechnen. 
 
7. 
 
Der Rekurrent stellt ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen 
Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschä-
digt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und 
angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche 
Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen 
und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der 
Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss 
Anwendung (Art. 98ter VRP). 
 
7.2 
Da der Rekurrent mit seinen Anträgen unterliegt, hat er von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Sein Begehren ist deshalb abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
Der Rekurs von A.___ wird abgewiesen. 
 
2. 
 
a) 
A.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Der von A.___ am 12. März 2018 geleistete Kostenvorschuss 
von Fr. 1'000.– wird angerechnet. 
 
3. 
 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird 
abgewiesen. 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin