sg_publikationen · 21-8268 · 2022-09-06 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
21-8268
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 20.09.2022
Entscheiddatum:
06.09.2022
BUDE 2022 Nr. 080
Baurecht, Art. 684 ZGB, Art. 53 BauG, Art. 175 Abs. 1 PBG. Eine 
privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB kann nicht erst im 
Rekursverfahren erhoben werden; auf ein solches Rechtsbegehren ist nicht 
einzutreten (Erw. 1.4). Mit dem Inkrafttreten des PBG wurde bestehenden 
kommunalen Wohnhygienebestimmungen nicht die kantonalrechtliche 
Grundlage entzogen, sondern eine solche besteht mit Art. 53 BauG (und bis 
zum Inkrafttreten der angepassten kommunalen Rahmennutzungspläne) 
weiterhin (Erw. 3.1). Das Bauvorhaben verletzt die vorliegend relevante 
Wohnhygienebestimmung (Pflicht zur Erstellung von Abstellräumen 
bestimmter Art; Erw. 3.2). Ausserdem wurden für die Bestimmung der 
Gebäudelänge seitliche Treppenaufgänge zu Unrecht ausser Acht gelassen. 
Bei korrekter Ermittlung resultiert eine Überschreitung der zulässigen 
Gebäudelänge (Erw. 4). Gutheissung des Rekurses, soweit darauf 
einzutreten war.
BUDE 2022 Nr. 80 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/15


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21-8268 
 
Entscheid Nr. 80/2022 vom 6. September 2022 
Rekurrent 1 
Rekurrentin 2 
Rekurrent 3 
Rekurrent 4 
A.___ 
B.___ 
C.___ 
D.___ 
alle vertreten durch D.___ 
gegen 
Vorinstanz 
Baubewilligungskommission Stadt X.___ (Entscheid 
vom 20. August 2021) 
Rekursgegnerin 
E.___ AG 
vertreten durch M.A. HSG Ivo Hartmann, Rechtsanwalt, 
Schützengasse 10, 9001 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Mikrowohnungen) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 2/14 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
Die F.___bahnen, Y.___, sind Eigentümerin der Grundstücke 
Nrn. 001 und 002 und die G.___bahn, Z.___, ist Eigentümerin des 
Grundstücks Nr. 003, alle Grundbuchkreis X.___. Diese Grundstücke 
liegen gemäss geltendem Zonenplan der Stadt X.___ vom 
1. November 1980 in Verbindung mit der Zonenplanänderung 
"O.___strasse", genehmigt am 9. Oktober 1984, und soweit vorliegend 
von Interesse, in der Wohn-Gewerbezone Bauklasse 3. Die 
Grundstücke Nrn. 001 und 002 sind im Wesentlichen unüberbaut. Auf 
dem Grundstück Nr. 003 befinden sich (zwischenzeitlich teilweise 
rückgebaute bzw. umverlegte) Gleisanlagen der G.___bahn sowie 
– im Bereich des Bauvorhabens – das Gebäude Vers.-Nr. 004. 
 
[…] 
Übersicht Grundstücke 
(Quelle: Geoportal SG) 
 
b) 
Nördlich der erwähnten Grundstücke befindet sich die 
P.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse). Entlang der südlichen 
Grenze 
von 
Grundstück 
Nr. 001 
verläuft 
die 
O.___strasse 
(Gemeindestrasse 
1. Klasse) 
von 
welcher 
die 
Q.___strasse 
(Gemeindestrasse 2. Klasse) abzweigt. 
 
[…] 
Übersicht Strassen 
(Quelle: Geoportal SG) 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 3. Juni 2021 beantragte die E.___ AG, 
W.___, bei der Stadt X.___ die Baubewilligung für den Neubau eines 
Gebäudes mit 17 Mikrowohnungen samt Photovoltaik-Anlage und 
Luft-/Wasser-Wärmepumpe auf Grundstück Nr. 001 sowie für den In-
nenumbau des Gebäudes Vers.-Nr. 004. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 22. Juni bis 7. Juli 2021 erhoben 
D.___ und C.___, beide X.___, gemeinsam öffentlich-rechtliche Ein-
sprache. Sie rügten namentlich eine ungenügende strassenmässige 
Erschliessung sowie eine Überschreitung der maximal zulässigen Ge-
bäudelänge und –tiefe. Weiter machten sie geltend, das Bauprojekt 
verfüge über keine angemessenen Abstellräume in den Wohnungen 
selber, im Keller oder auf dem Estrich. Ebenfalls innert der Auflagefrist 
erhoben A.___ und B.___, beide X.___, zusammen mit weiteren "Mit-
einsprechern", gemeinsam öffentlich-rechtliche Einsprache. Zur Be-
gründung wurden im Wesentlichen die gleichen Einwände vorgebracht 
wie in der Einsprache von D.___ und C.___. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 3/14 
 
c) 
Mit Beschluss vom 20. August 2021 erteilte die Baubewilli-
gungskommission der Stadt X.___ die Baubewilligung unter Bedingun-
gen und Auflagen und wies die erhobenen Einsprachen ab. 
 
C. 
 
Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, B.___, C.___ und D.___, alle 
vertreten durch D.___, mit Schreiben vom 9. September 2021 Rekurs 
beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepar-
tement). Es werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Beschluss der Baubewilligungskommission der 
Stadt X.___ vom 20. August 2021 (Nr. 59, Baugesuch 
Nr. 58543, versandt am 30. August 2021) sei, mit Ein-
schluss aller weiteren Teilbewilligungen, wegen Ver-
letzung öffentlich-rechtlicher Vorschriften aufzuheben. 
dementsprechend 
- 
sei das Baugesuch Nr. 58543 wegen Verletzung 
öffentlich-rechtlicher Vorschriften abzuweisen, un-
ter gleichzeitiger Gutheissung der öffentlich-recht-
lichen Einsprache der Rekurrenten; oder eventua-
liter, 
- 
sei die Angelegenheit zur nochmaligen Beurtei-
lung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 
2. 
Der Beschluss der Baubewilligungskommission der 
Stadt X.___ vom 20. August 2021 (Nr. 59, Baugesuch 
Nr. 58543; versandt am 30. August 2021) sei, mit Ein-
schluss aller weiteren Teilbewilligungen wegen Verlet-
zung von Art. 684 ZGB aufzuheben; 
dementsprechend 
- 
sei das Baugesuch Nr. 58543 wegen Verletzung 
von Art. 684 ZGB abzuweisen unter gleichzeitiger 
Gutheissung der privatrechtlichen Einsprache der 
Rekurrenten nach Art. 684 ZGB; oder, eventuali-
ter, 
- 
sei die Angelegenheit zur nochmaligen Beurtei-
lung an die Vorinstanz zurückzuweisen; 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. 
 
Zur Begründung wird geltend gemacht, das Bauvorhaben sei nicht hin-
reichend erschlossen, es überschreite die maximal zulässige Gebäu-
delänge und Gebäudetiefe und es besitze keine eigenen Estrich- oder 
Kellerräume. Weiter liessen Altlasten im Nebengebäude keine Aufent-
halte zu und sei die Baubewilligung in Verletzung der Abwehransprü-
che gemäss Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches 
(SR 210; abgekürzt ZGB) erteilt worden. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 4/14 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 27. September 2021 beantragt die 
Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird im Wesent-
lichen auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 29. Oktober 2021 beantragt die 
Rekursgegnerin, 
vertreten 
durch 
M.A. 
HSG 
Ivo 
Hartmann, 
Rechtsanwalt, St.Gallen, es sei der Rekurs unter Kostenfolge abzu-
weisen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung wird nament-
lich geltend gemacht, der Rekurrent 4 sei nicht zur Rekurserhebung 
berechtigt und von den übrigen Rekurrenten nicht zur Rekurserhebung 
bevollmächtigt. Weiter sei das Baugrundstück strassenmässig hinrei-
chend erschlossen und es seien die Gebäudelänge und die Gebäude-
tiefe eingehalten. 
 
c) 
Mit Eingabe vom 10. November 2021 reicht der Rekurrent 4 eine 
von den Rekurrenten 1, 2 und 3 unterzeichnete Vollmacht ein. 
 
d) 
Mit Amtsbericht vom 22. November 2021 führt das kantonale 
Tiefbauamt (TBA) aus, die P.___strasse erfülle aus technischer Sicht 
die Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung für den moto-
risierten Verkehr. Es fehle jedoch ein Trottoir sowie die entsprechen-
den baulichen Abgrenzungen. Auch solle der Aspekt "Klassierung / ef-
fektiver Strassenverlauf" aus rechtlicher Sicht mit der Kantons- bzw. 
Stadtpolizei abgeklärt werden. 
 
e) 
Mit Eingabe vom 19. Dezember 2021 nehmen die Rekurrenten 
Stellung zum Amtsbericht des TBA und zur Stellungnahme der Re-
kursgegnerin. 
 
f) 
In ihrer Eingabe vom 24. Januar 2022 geht die Rekursgegnerin 
weiterhin von einer hinreichenden strassenmässigen Erschliessung 
aus. Für den gegenteiligen Fall führt sie aus, das Land bzw. das Bau-
vorhaben sei – unabhängig vom Zugang aus östlicher Richtung über 
die P.___strasse/R.___strasse – bereits rechtsgenüglich über die 
Q.___strasse 
und 
aus 
westlicher 
Richtung 
ab 
der 
O.___strasse/P.___strasse erschlossen. Der angebliche Mangel einer 
ungenügenden Erschliessung könne sich einzig auf die Erschliessung 
der Parkierungsanlagen entlang der P.___strasse beziehen. Auf die 
strittigen Parkplätze sei sie nicht angewiesen. Vor diesem Hintergrund 
beantragt die Rekursgegnerin, eventuell sei der angefochtene Ent-
scheid um die Auflage zu ergänzen, dass die Erstellung der projektier-
ten Parkplätze entlang der P.___strasse (acht Parkplätze, ein Behin-
derten-Parkplatz) untersagt wird. Im Übrigen begründet die Rekurs-
gegnerin, weshalb ihres Erachtens Art. 58 der Bauordnung der Politi-
schen Gemeinde X.___ vom 9. August 2002 bzw. 23. Februar 2006 
([…]; abgekürzt BO) betreffend Abstellräume als Wohnhygienebestim-
mung seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) übergeordnetem Recht widerspreche und deshalb 
nicht anzuwenden sei. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 5/14 
 
g) 
Mit einer weiteren Eingabe vom 4. März 2022 äussert sich die 
Rekursgegnerin schliesslich zur rekurrentischen Vernehmlassung 
vom 19. Dezember 2021 und in diesem Rahmen insbesondere zur 
Gebäudelänge und zur Gebäudetiefe. 
 
E. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt 
sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege 
(sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.2 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. 
 
1.3 
Die Rekursgegnerin stellt die Rekursberechtigung des Rekur-
renten 4 in Frage. Sie führt aus, die Wohnung des Rekurrenten 4 sei 
durch die S.___strasse, die Gleise, Teile des Güterbahnhofareals und 
die P.___strasse vom Bauvorhaben getrennt. Sie befinde sich in einer 
Distanz von rund 100 m zum Bauvorhaben. 
 
1.3.1 Kantonalrechtlich ist nach Art. 45 Abs. 1 VRP zur Erhebung ei-
nes Rekurses berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der 
Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse 
dartut. 
 
1.3.2 Das Bundesgericht verlangt neben der formellen Beschwer, 
dass der Beschwerdeführende über eine spezifische Beziehungsnähe 
zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhe-
bung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht. Die Nähe 
der Beziehung zum Streitgegenstand muss bei Bauprojekten insbe-
sondere in räumlicher Hinsicht gegeben sein. Ein schutzwürdiges In-
teresse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des 
Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst 
werden kann. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind 
Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, 
wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit 
durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere 
Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fragli-
chen Anlage hervorruft. Als wichtiges Kriterium zur Beurteilung der Be-
troffenheit dient in der Praxis die räumliche Distanz zum Bauvorhaben 
bzw. zur Anlage. Die Rechtsprechung bejaht in der Regel die Legiti-
mation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis 
von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 6/14 
 
eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaub-
haft gemacht werden. Allerdings wurde stets betont, dass nicht sche-
matisch auf einzelne Kriterien (insbesondere Distanzwerte) abgestellt 
werden dürfe, sondern eine Gesamtwürdigung anhand der konkreten 
Verhältnisse erforderlich sei (Urteil des Bundesgerichtes 1C_11/2021 
vom 15. Dezember 2021 Erw. 1.5 mit Hinweisen; vgl. auch BUDE 
Nr. 41/2022 vom 11. Mai 2022 Erw. 1.2.1 f.). 
 
1.3.3 Vorliegend beträgt die Distanz zwischen dem geplanten Ge-
bäude und der vom Rekurrenten 4 bewohnten Liegenschaft (Gebäude 
Vers.-Nr. 005 auf Grundstück Nr. 006) etwas weniger als 100 m. Die 
Distanz zwischen den beiden Grundstücksgrenzen (Grundstücke 
Nrn. 001 und 006) beträgt in den relevanten Bereichen ungefähr 83 m 
bis 88 m (vgl. Messfunktion im Geoportal SG) und damit ebenfalls we-
niger als 100 m. Hinzu kommt, dass vom Grundstück Nr. 006 zum 
Bauvorhaben eine Sichtverbindung besteht; dazwischen befinden sich 
im Wesentlichen die Gleisanlagen der F.___bahnen und der 
G.___bahnen. Unter diesen Umständen verfügt der Rekurrent 4 über 
die geforderte Nähe zum Streitgegenstand insbesondere in räumlicher 
Hinsicht und er hat ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Auf-
hebung bzw. Änderung des angefochtenen Entscheids. 
 
1.3.4 Der Rekurrent 4 ist somit zur Rekurserhebung berechtigt. Er 
konnte sich ausserdem – auf entsprechendes Begehren der Rekurs-
gegnerin – im Verfahren mittels Vollmacht als Vertreter der Rekurren-
ten 1 bis 3 ausweisen. Deren Rekursberechtigung ist nicht bestritten 
und gegeben. Unter dem Titel der Legitimation steht einem Eintreten 
auf den Rekurs nichts entgegen. 
 
1.4 
Die Rekurrenten beantragen mit Rechtsbegehren Ziff. 2 im Re-
kursverfahren, der angefochtene Beschluss sei wegen Verletzung von 
Art. 684 ZGB aufzuheben. Die Rekursgegnerin entgegnet, die Rüge 
der Verletzung der Abwehransprüche gemäss Art. 684 ZGB werde 
von den Rekurrenten erstmals in der Rekursschrift vorgebracht, was 
nicht zulässig sei. 
 
1.4.1 Während der Auflagefrist kann neben öffentlich-rechtlicher Ein-
sprache (vgl. dazu Art. 153 PBG) auch schriftlich privatrechtliche Ein-
sprache nach Art. 684 ZGB erhoben und geltend gemacht werden, 
dass das Bauvorhaben übermässige Einwirkungen auf fremdes Eigen-
tum bewirke (Art. 154 Abs. 1 PBG). Über die privatrechtlichen Einspra-
chen nach Art. 684 ZGB wird – wie über die öffentlich-rechtlichen Ein-
sprachen – im öffentlich-rechtlichen Verfahren entschieden (vgl. 
Art. 154 Abs. 2 PBG). Art. 154 Abs. 1 PBG kann die bundesrechtli-
chen Abwehrrechte nicht einschränken. Der Einsprecher muss sich 
aber entscheiden, ob er die zivilrechtlichen Ansprüche nach Art. 684 
ZGB im Verwaltungsverfahren (Einspracheverfahren) oder direkt vor 
dem Zivilgericht geltend machen will. Wird der verwaltungsrechtliche 
Weg gewählt, muss die privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB 
schriftlich während der Auflagefrist erhoben werden. Wer nicht innert 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 7/14 
 
der Auflagefrist Einsprache erhebt, ist vom Verwaltungsverfahren aus-
geschlossen. Die Erhebung einer privatrechtlichen Einsprache erst im 
Rekursverfahren ist nicht zulässig (M. MÖHR, in: Bereuter/Frei/Ritter 
[Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons 
St.Gallen, Basel 2020, Art. 154 N 16 f.). 
 
1.4.2 Die Rekurrenten erhoben im vorinstanzlichen (Einsprache-)Ver-
fahren ausdrücklich nur öffentlich-rechtliche Einsprache. Hinweise auf 
das Vorliegen einer privatrechtlichen Einsprache nach Art. 684 ZGB 
liegen demgegenüber nicht vor. Die erst im Rekursverfahren erhobene 
privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB ist somit unzulässig, 
weshalb auf Rechtsbegehren Ziff. 2 des Rekurses nicht einzutreten ist. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz 
vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden 
(Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewil-
ligungsentscheid erging am 20. August 2021. Mithin sind vorliegend 
grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie ge-
mäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmun-
gen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mit-
teilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Üb-
rigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bau-
reglement zur Anwendung (vgl. dazu im Einzelnen auch nachfolgend). 
 
3. 
 
Die Rekurrenten rügen fehlende Abstellräume und damit eine Verlet-
zung von Art. 58 BO. Sie machen geltend, der Baukörper besitze we-
der Estrich noch Keller. 
 
Die Rekursgegnerin wendet ein, Art. 53 BauG, auf welchen sich die 
kommunalen Wohnhygienevorschriften wie z.B. Art. 58 BO oder 
Art. 11 Abs. 1 des Vollzugsreglements zur Bauordnung und zum Re-
klamereglement ([…]; abgekürzt VR-BO) stützten, sei mit Inkrafttreten 
des PBG ersatzlos gestrichen worden. Im PBG gebe es keine Hygie-
nevorschriften und keine gesetzliche Grundlage für den Erlass ent-
sprechender kommunaler Vorschriften mehr. Kommunale Wohnhygi-
enebestimmungen stünden mit dem übergeordneten Recht in Wider-
spruch, weshalb ihnen die Anwendung zu versagen sei. Auch hingen 
keine anderen Nutzungs- und Bauvorschriften von den Hygienevor-
schriften gemäss Art. 58 BO ab. Die Bestimmungen seien isoliert von 
weiteren, allenfalls einer Gesamtbetrachtung zugänglichen Rege-
lungsbereichen der BO, weshalb kein Anlass für eine vorgängige orts-
planerische Gesamtbetrachtung bestehe. Zudem verfüge die Stadt 
X.___ bei der Umsetzung der Vorgaben betreffend die Hygienevor-
schriften weder über ein Ermessen noch über einen konkreten Hand-
lungsspielraum, sondern vielmehr laufe das Fehlen einer gesetzlichen 
Grundlage im PBG auf ein umfassendes Verbot von kommunalen Hy-
gienebestimmungen hinaus. Der Gesetzgeber habe die Anwendung 
von neuem Recht nur dort von der Inkraftsetzung von neuen PBG-
konformen Nutzungsplänen abhängig machen wollen, wo das PBG 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 8/14 
 
"neue Möglichkeiten" schaffe, die zuerst noch umgesetzt werden 
müssten (vor allem in der Ortsplanung). Mit dem Verzicht auf Hygie-
nebestimmungen seien aber gerade keine derartigen "neuen Möglich-
keiten" verbunden. Ein Absehen vom sofortigen Nachvollzug der Vor-
gaben würde schliesslich gemäss Rekursgegnerin dem Hauptziel des 
PBG widersprechen, wonach die Regulierungsdichte möglichst be-
grenzt werden solle. In diesem Fall würden mit den Hygienevorschrif-
ten ohne Not weiterhin Regeln angewendet, an deren Durchsetzung 
gerade kein öffentliches Interesse (mehr) bestehe. Die Hygienebe-
stimmungen wirkten sich ausschliesslich innerhalb der definierten 
Bauvolumina aus und zeitigten nach aussen keine Auswirkungen. Da-
ran bestehe kein öffentliches Interesse, weshalb aus teleologischer 
Sicht den Hygienevorschriften umgehend die Anwendung zu versagen 
sei. 
 
Ähnlich äussert sich die Vorinstanz im angefochtenen Beschluss (vgl. 
Erw. 6), wo sie ausführt, die Abstellräume für die Wohnungen würden 
in der Remise (gemeint: Gebäude Vers.-Nr. 004) angeordnet. Für jede 
Wohnung sei ein Abstellraum vorhanden. Jedoch weiche die ausge-
wiesene Grösse – zumindest teilweise – von der Vorgabe nach Art. 11 
Abs. 1 VR-BO ab. Die erwähnte Bestimmung sei jedoch Teil der wohn-
hygienischen Anforderungen und habe ihre Grundlage in Art. 53 BauG 
gehabt. Das PBG gebe jedoch keine wohnhygienischen Anforderun-
gen mehr vor, womit Art. 11 Abs. 1 VR-BO ihre Rechtsgrundlage ver-
loren habe. Die erwähnte Bestimmung könne nicht mehr selbständig 
durchgesetzt werden. Es könne einzig noch im Sinn einer Empfehlung 
darauf verwiesen werden. 
 
3.1 
Gemäss Art. 58 BO müssen Wohnbauten über angemessene 
Abstellräume verfügen, die in der Wohnung selber, im Keller oder auf 
dem Estrich liegen. Gemäss Art. 11 Abs. 1 VR-BO ("zu Art. 58 Abstell-
flächen") sind als angemessene Abstellräume pro Wohnung be-
stimmte Mindestflächen nachzuweisen (bis 2-Zimmerwohnungen min-
destens 5 m²; für 3-Zimmerwohnungen mindestens 6 m²; ab 4-Zim-
merwohnungen mindestens 8 m²). 
 
3.1.1 Die Anwendung eines Grossteils der Bestimmungen des PBG 
setzt gemäss der Praxis im Kanton St.Gallen und der Rechtsprechung 
voraus, dass die an das PBG angepassten kommunalen Rahmennut-
zungspläne bereits in Kraft sind. Ist dies nicht der Fall, ist auf das bis 
30. September 2017 gültig gewesene BauG und auf das jeweilige 
– nicht angepasste – kommunale Baureglement abzustellen bzw. es 
sind vorderhand nur die justiziablen Bestimmungen des PBG anwend-
bar (VerwGE B 2020/65 vom 28. April 2021 Erw. 2; VerwGE 
B 2020/10 vom 14. September 2020 Erw. 5; vgl. auch BDE 
Nr. 92/2020 vom 9. Oktober 2020 Erw. 2.2). 
 
3.1.2 Die vorliegend in Frage stehende BO wurde noch nicht an das 
neue Recht angepasst. Von neuen Regelungen gemäss PBG kann 
daher vorerst nur Gebrauch gemacht werden, sofern sie direkt an-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 9/14 
 
wendbar sind. Vorliegend geht es zwar nicht um die direkte Anwen-
dung einer im PBG enthaltenen Bestimmung, sondern es wurde im 
Gesetzgebungsprozess bzw. im PBG auf den Erlass einer ursprüng-
lich im BauG noch enthaltenen Vorschrift (hier: Verpflichtung zum Er-
lass von Wohnhygienevorschriften; vgl. Art. 53 BauG) verzichtet. Die-
ser Verzicht ist jedoch – entgegen der Auffassung der Rekursgegne-
rin – nicht justiziabel. Dies umso weniger, als diese Auffassung (ge-
meindeübergreifend und jedenfalls bis zur Anpassung der Bauregle-
mente an das PBG) zu erheblicher Rechts- und Planungsunsicherheit 
führte, und zwar nicht nur hinsichtlich Normen betreffend die Pflicht zur 
Erstellung von Abstellräumen, sondern themenübergreifend: Sämtli-
che kommunalen Wohnhygienebestimmungen, welche (namentlich) 
die "sanitäre Einrichtung, Raum- und Fenstergrösse, Besonnung, Be-
lichtung, Belüftung, Trockenheit und Lärmschutz" betreffen (vgl. 
Art. 53 BauG), dürften nach der Argumentation der Rekursgegnerin 
nicht mehr angewendet werden. Dies gälte zudem nicht nur bei kom-
munalen Wohnhygienebestimmungen, sondern bei sämtlichen derzeit 
in Kraft stehenden kommunalen Baureglementsbestimmungen: Immer 
müsste zunächst akzessorisch überprüft werden, ob eine entspre-
chende Grundlage im PBG noch vorhanden ist. Entsprechend könnten 
somit beispielsweise auch die Vorschriften betreffend Ausnützungszif-
fer mangels Grundlage im PBG keine Anwendung mehr finden. Dies 
ist weder praktikabel noch war es die Absicht des Gesetzgebers. Viel-
mehr wurde mit Art. 175 Abs. 1 PBG den politischen Gemeinden eine 
Frist zur Anpassung ihrer Baureglemente an das neue Recht einge-
räumt. Dazu gehört auch die Aufhebung von kommunalen Wohnhygi-
enebestimmungen, welche im PBG nicht mehr vorgesehen sind. Somit 
besteht für die derzeit noch rechtsgültigen und kantonal genehmigten 
kommunalen Wohnhygienevorschriften weiterhin eine kantonalrechtli-
che Grundlage, nämlich Art. 53 BauG. Entsprechend dieser Rechts-
lage entspricht es der Praxis des Bau- und Umweltdepartementes, in 
kommunalen Baureglementen enthaltene Wohnhygienebestimmun-
gen auch nach Inkrafttreten des PBG anzuwenden (vgl. z.B. 
BDE Nr. 92/2020 vom 9. Oktober 2020 Erw. 6). Im Übrigen scheint 
auch die Vorinstanz nicht auf die Anwendung von Art. 58 BO, sondern 
nur auf die Anwendung von Art. 11 Abs. 1 VR-BO verzichten zu wol-
len. Andernfalls dürfte sie zukünftig (und fälschlicherweise) bei keinem 
Bauvorhaben mehr gestützt auf Art. 58 BO die Erstellung von Abstell-
räumen verlangen. 
 
3.2 
Damit zeigt sich, dass Art. 58 BO weiterhin und bis zur Anpas-
sung der BO an das PBG und somit auch auf das fragliche Bauvorha-
ben anzuwenden (gewesen) wäre. Die in Art. 58 BO enthaltenen 
Voraussetzungen sind schon deshalb nicht erfüllt, weil die Abstell-
räume nicht "in der Wohnung selber, im Keller oder auf dem Estrich" 
liegen, sondern in der bestehenden Remise (Gebäude Vers.-Nr. 004) 
auf Grundstück Nr. 007 vorgesehen sind. Die Auffassung der Rekurs-
gegnerin, wonach Art. 58 BO nicht verlange, dass sich die Abstell-
räume im selben Gebäude befinden müssten, erweist sich bereits an-
gesichts des klaren Wortlauts von Art. 58 BO als unzutreffend. Zudem 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 10/14 
 
unterschreiten die ins Feld geführten Abstellräume mindestens teil-
weise die Mindestflächen gemäss Art. 11 Abs. 1 VR-BO. Damit ver-
letzt das Bauvorhaben Art. 58 BO und Art. 11 Abs. 1 VR-BO. Im Übri-
gen ist – zumindest soweit ersichtlich – der Fortbestand der (aus-
serhalb der Wohnbaute und auf einem zweiten Grundstück) vorgese-
henen Abstellräume hier nicht rechtlich sichergestellt; auch deshalb 
können sie zur Erfüllung der Voraussetzungen gemäss Art. 58 BO 
nicht mitberücksichtigt werden. Damit hätte die Baubewilligung verwei-
gert werden müssen und die Einsprachen wären gutzuheissen gewe-
sen. Der Rekurs erweist sich als begründet und die angefochtene Bau-
bewilligung ist samt Einspracheentscheid aufzuheben. 
 
4. 
 
Die Rekurrenten machen weiter geltend, das Bauvorhaben über-
schreite die maximal zulässige Gebäudelänge von 22 m. 
 
4.1 
Für die Anwendbarkeit von Art. 82 PBG, welche die Gebäude-
länge definiert, braucht es eine entsprechende Umsetzung des kom-
munalen Rechts, die vorliegend noch aussteht. Im Baugesetz wird die 
Gebäudelänge nicht festgelegt. Art. 21 BO definiert die Gebäudelänge 
als längere Seite des kleinsten, die Baute umhüllenden Rechtecks. 
 
4.1.1 In der geplanten Wohnbaute sind auf drei Geschossen Mikro-
wohnungen mit Grundflächen zwischen ca. 22 m2 bis 30 m2 pro Woh-
nung geplant. Der Zugang zu den einzelnen Wohnungen erfolgt über 
seitlich angeordnete, offene Treppenaufgänge in Verbindung mit Lau-
bengängen auf der nördlichen Gebäudelängsseite. Im Innern des Ge-
bäudekörpers konnte unter diesen Umständen auf ein Treppenhaus 
verzichtet werden. Entsprechend sind insbesondere die seitlichen 
Treppenaufgänge für das Bauvorhaben und die Benutzbarkeit der 
Wohnungen und entsprechend für die (Gesamt-)Baute zwingend not-
wendig. Die seitlichen Treppenaufgänge gehören deshalb zur "Baute" 
im Sinn von Art. 21 BO und sind bei der Ermittlung der Gebäudelänge 
zu berücksichtigen. 
 
4.1.2 Sowohl die Rekursgegnerin als auch die Vorinstanz argumen-
tieren, die seitlichen Treppenhäuser stellten eine bauliche Anlage dar, 
welche nicht als Baukörper bzw. Teil einer Baute zu beurteilen und 
folglich auch nicht der Gebäudelänge anzurechnen seien. Die Rekurs-
gegnerin begründet ihre Auffassung insbesondere damit, dass die 
Treppenaufgänge nicht überdacht seien, womit es sich um Anlagen 
handle. Diesen Einwänden ist nicht zu folgen. Zwar trifft es zu, dass 
die Treppenaufgänge auf Höhe des zweiten Obergeschosses nicht 
überdacht sind und dort insoweit kein Witterungsschutz besteht. Das 
Fehlen eines solchen Daches (im eigentlichen Sinn) bedeutet jedoch 
nicht, dass es sich bei den seitlichen Treppenaufgängen nicht um Bau-
ten im allgemeinen baurechtlichen Sinn handeln kann. Danach sind 
Bauten Bauwerke, die kubisch und räumlich in Erscheinung treten und 
derart ausgestaltet sind, dass sie geeignet sind, Menschen, Tiere oder 
Sachen gegen Witterungseinflüsse ganz oder teilweise zu schützen 
(vgl. z.B. BDE Nr. 65/2019 vom 9. Oktober 2019 Erw. 3.4 und BDE 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 11/14 
 
Nr. 28/2020 vom 21. April 2020 Erw. 6.1; je mit Hinweisen). Die von 
der Rekursgegnerin geforderte Überdachung über den Treppenauf-
gängen ist demgegenüber für die Annahme einer Baute (im allgemei-
nen baurechtlichen Sinn) nicht erforderlich. Vorliegend besteht sowohl 
im Erdgeschoss als auch im ersten Obergeschoss ein Witterungs-
schutz, nämlich vom jeweils darüber liegenden Teil des Treppenauf-
gangs. Entsprechend kann es sich bei den Treppenaufgängen um 
Bauten (weiterhin im allgemeinen baurechtlichen Sinn) handeln, und 
noch viel mehr handelt es sich um Teile der "Baute" im Sinn von Art. 21 
BO. Die Treppenaufgänge sind wie dargelegt zwingende Vorausset-
zung für die Funktionsfähigkeit des gesamten Gebäudes, bieten einen 
(gewissen) Witterungsschutz und sind jedenfalls keine (für die Gebäu-
delänge allenfalls nicht zu berücksichtigende) "Anlagen". Andernfalls 
könnten diverse Gebäude unter Ausschöpfung der maximal zulässi-
gen Gebäudelänge geplant und deren Erschliessung mittels (angebli-
cher) "Erschliessungsanlagen" – und in Überschreitung der Gebäude-
länge – ins Freie verschoben werden. 
 
4.1.3 Die Rekursgegnerin bringt zusätzlich vor, wenn bei den Trep-
penaufgängen nicht von einer Anlage ausgegangen werde, seien sie 
als Vorbauten zu qualifizieren und auch deshalb gemäss Art. 29 
Abs. 1 Bst. c BO für die Bemessung der Gebäudelänge nicht zu be-
rücksichtigen. Ähnlich äussert sich die Vorinstanz. Auch dieser Argu-
mentation kann nicht gefolgt werden. Festzustellen ist zunächst, dass 
Art. 76 PBG betreffend Vorbauten der kommunalen Umsetzung be-
darf; die in Art. 76 PBG enthaltene Begriffsbestimmung ist vorliegend 
nicht massgeblich. Weiter enthält die BO zwar eine Regelung zu Vor-
bauten (vgl. Art. 29 BO), nicht jedoch eine eigenständige Definition. 
Eine solche fehlt auch im VR-BO und im dortigen "Anhang 2: Skizzen 
bzw. Plandarstellungen über Messweise". Abzustellen ist somit auf die 
– unter Geltung des BauG – entwickelte Definition: Allgemein gelten 
als Vorbauten die in den Luftraum hinausragenden Gebäudeteile 
(B. Heer, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, N 687). 
Praxisgemäss dürfen – abweichende Regelung im Baureglement vor-
behalten – Vorbauten nicht abgestützt sein, sondern sie müssen frei 
über die Fassade hinausragen (BUDE Nr. 76/2021 vom 26. November 
2021 Erw. 4.3 mit Verweis auf RRB Nr. 64/1996 vom 15. Januar 1996 
Erw. 2.c). Vorliegend sind die seitlichen Treppenaufgänge jedenfalls 
punktuell abgestützt. Sie liegen – entsprechend ihrer Erschliessungs-
funktion – ausserdem zumindest teilweise auf dem gestalteten Ter-
rain, andernfalls ein sinnvoller Zugang über die Treppen gar nicht mög-
lich wäre. Es handelt sich somit bei den seitlichen Treppenaufgängen 
nicht um in den Luftraum hinausragende Gebäudeteile im dargestell-
ten Sinn und somit nicht um Vorbauten. Eine diesbezügliche Ausklam-
merung bei der Bestimmung der Gebäudelänge scheidet aus. 
 
4.1.4 Abschliessend ist zu ergänzen, dass die seitlichen Treppenauf-
gänge auch nicht unter dem Titel von "Anbauten" bezüglich der Ge-
bäudelänge privilegiert werden können. Dies käme – wenn über-
haupt – nur in Betracht, wenn es sich um sogenannte "kleine Anbau-
ten" im Sinn von Art. 30 BO handeln würde (vgl. Art. 30 Abs. 3 BO). 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 12/14 
 
Dies ist bereits angesichts der Höhe der Treppenaufgänge offenkun-
dig nicht der Fall. 
 
4.2 
Zusammenfassend zeigt sich damit, dass es sich bei den seitlich 
angeordneten Treppenaufgängen weder um Anlagen noch um Vor-
bauten handelt. Vielmehr gehören sie zur "Baute" im Sinn von Art. 21 
BO, weshalb sie bei der Ermittlung "des kleinsten, die Baute umhül-
lenden Rechtecks" zu berücksichtigen gewesen wären. Dies ist unter-
blieben und die maximal zulässige Gebäudelänge wird überschritten. 
Der Rekurs erweist sich auch in diesem Punkt als begründet und die 
Baubewilligung samt Einspracheentscheid ist auch deshalb aufzuhe-
ben. 
 
5. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben keine den kom-
munalen Vorgaben genügenden Abstellräume vorsieht. Auch wird die 
maximal zulässige Gebäudelänge überschritten. Die angefochtene 
Baubewilligung und der Einspracheentscheid der Baubewilligungs-
kommission der Stadt X.___ vom 20. August 2021 sind deshalb auf-
zuheben. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der 
Erwägungen gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem 
Ergebnis kann offenbleiben, ob allenfalls weitere Einwände der Rekur-
renten (insbesondere betreffend Gebäudetiefe und strassenmässige 
Erschliessung) ebenfalls zur Aufhebung der Baubewilligung geführt 
hätten. 
 
6. 
 
6.1 
Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des 
Gebührentarifs 
für 
die 
Kantons- 
und 
Gemeindeverwaltung, 
sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die 
amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 
 
6.2 
Der von den Rekurrenten am 17. September 2021 geleistete 
Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
7. 
 
Rekurrenten und Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten. 
 
7.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung 
(Art. 98ter VRP). Nicht anwaltlich vertretene Verfahrensbeteiligte ha-
ben grundsätzlich mangels eines besonderen Aufwands keinen An-
spruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP in Ver-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 13/14 
 
bindung mit Art. 95 Abs. 3 Bst. c ZPO). Dass ihnen gleichwohl ersatz-
fähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und bedarf 
deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädigung 
erfolgt somit nur ausnahmsweise, insbesondere wenn es sich um eine 
komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der getätigte 
Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Aufwand und 
dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Verhältnis be-
steht. Nicht anwaltlich vertretenen Personen spricht das Bau- und Um-
weltdepartement lediglich eine Umtriebsentschädigung ohne Bezug-
nahme auf den Anwalts- oder einen anderen Branchentarif zu, und 
zwar praxisgemäss in der Höhe von Fr. 300.– bis Fr. 500.– (vgl. 
VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff. und 5 ff., zu-
sammengefasst in: Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 
2014/I/6). 
 
7.2 
Die nicht anwaltlich vertretenen Rekurrenten beantragen zwar 
eine ausseramtliche Entschädigung von mindestens Fr. 1'500.– zu-
züglich 4 % Barauslagen. Sie begründen jedoch nicht, weshalb ihnen 
eine Umtriebsentschädigung geschuldet sein soll. Dies wäre umso 
mehr nötig gewesen, als der gemeinsame Vertreter der Rekurrenten 
auch im eigenen Namen Rekurs erhob. Zudem ist nicht ersichtlich, 
dass ein erheblicher Aufwand angefallen wäre, der eine ausnahms-
weise Umtriebsentschädigung rechtfertigen würde. Der rekurrentische 
Antrag auf Ersatz von Parteikosten ist daher abzuweisen. 
 
7.3 
Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf ausseramtliche Entschädigung. Ihr 
Begehren ist daher abzuweisen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs von A.___, B.___, C.___ und D.___, alle X.___, wird 
im Sinn der Erwägungen gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. 
 
b) 
Der Beschluss der Baubewilligungskommission der Stadt X.___ 
vom 20. August 2021 wird aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Die E.___ AG, W.___, bezahlt eine Entscheidgebühr von 
Fr. 3'000.–. 
 
b) 
Der am 17. September 2021 von D.___ geleistete Kostenvor-
schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___, B.___, C.___ und D.___ um Ersatz 
der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 80/2022), Seite 14/14 
 
b) 
Das Begehren der E.___ AG um Ersatz der ausseramtlichen 
Kosten wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin