sg_publikationen · 22-7736, 22-7752 · 2022-08-11 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
22-7736, 22-7752
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 22.02.2023
Entscheiddatum:
25.01.2023
BUDE 2023 Nr. 011
Baurecht, Art. 61 Abs. 2 und 72 BauG, Art. 99, 122 Abs. 3 und 176 Abs. 2 
PBG, Art. 684 ZGB. Das Verwaltungsgericht hielt mit Urteil B 2021/219 vom 
11. August 2022 fest, dass das vorliegende Baubewilligungsverfahren nicht 
das Ergebnis des formellen Unterschutzstellungsverfahrens der Villa N.___ 
voraussetze. Entsprechend komme der Umgebungsschutz (Art. 99 Abs. 1 
PBG) und der Schutz vor Eigentumsbeeinträchtigungen (Art. 122 Abs. 3 PBG) 
durch die übergangsrechtliche Unterschutzstellung (Art. 176 Abs. 2 PBG) 
bzw. die Feststellung des besonderen kulturellen Zeugniswerts auf die Villa 
N.___ unmittelbar von Gesetzes wegen zum Tragen (Erw. 5). Die Beurteilung 
der DMP, wonach das Bauvorhaben nicht den Umgebungsschutz der Villa 
N.___ beeinträchtige, ist nicht zu beanstanden (Erw. 6). Aufgrund der 
baulichen Ausgestaltung (kein direkter Zugang von den Wohnungen, 
transparente Innenwand, zweigeschossige Ausgestaltung, aussenliegende 
Toilette), ist nichts gegen die Nichtanrechenbarkeit des 
Gemeinschaftsraums einzuwenden (Erw. 8.2.2.). Die Wintergärten erfüllen 
sämtliche Voraussetzungen gemäss Art. 61 Abs. 1 Bst. d BauG, so dass sie 
bei der Berechnung der Ausnützungsziffer nicht zu berücksichtigen sind. Für 
die von der Vorinstanz verfügte Auflage – Fenster und Wände zwischen den 
verglasten Loggien und den Wohnräumen müssten die Anforderungen an 
eine Aussenisolation erfüllen – besteht daher kein Platz. Der Rekurs 2 ist 
daher gutzuheissen (Erw. 9). Zumal die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl 
Parkplätze sichergestellt ist, sind die Befürchtungen der Rekurrenten 1, es 
könnte zu einem wilden Parkieren unbegründet (Erw. 10). Abweisung des 
Rekurs 1. Gutheissung des Rekurs 2.
BUDE 2023 Nr. 11 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/19


Kanton St.Gallen 
Bau- und Umweltdepartement 
 
 
 
 
 
 
 
1/18 
22-7736/22-7752 
 
Entscheid Nr. 11/2023 vom 25. Januar 2023 
Rekurrenten 1 
(im Rekurs Nr. 22-7752) 
Rekurrentin 2 
(im Rekurs Nr. 22-7736) 
A.___ und B.___ 
C.___ 
D.___ und E.___ 
F.___ und G.___ 
H.___ und I.___ 
J.___ und K.___ 
alle vertreten durch lic.iur. HSG Liliane Kobler, Rechtsanwältin, 
Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen 
L.____ 
vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, Teufener 
Strasse 11, 9001 St.Gallen 
gegen 
Vorinstanz 
Stadtrat Z.___ (Beschlüsse vom 17. August 2020) 
Rekursgegnerin 1 
(im Rekurs Nr. 22-7752) 
Rekursgegner 2 
(im Rekurs Nr. 22-7736) 
L.____ 
vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, Teufener 
Strasse 11, 9001 St.Gallen 
A.___ und B.___ 
C.___ 
D.___ und E.___ 
F.___ und G.___ 
H.___ und I.___ 
J.___ und K.___ 
alle vertreten durch lic.iur. HSG Liliane Kobler, Rechtsanwältin, 
Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Abbruch und Neubau Mehrfamilienhaus) 


2/18 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
Die L.____ ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch Z.___, an der 
M.___strasse in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 
19. Dezember 1995 in der Wohnzone für zweigeschossige Bauten (W2). Es ist mit einem 
eingeschossigen Wohnhaus (Vers.-Nr. 010) überbaut. Auf der gegenüberliegenden Strassenseite 
befindet sich das Grundstück Nr. 002, welches mit einem zweigeschossig in Erscheinung treten-
den Wohnhaus (Vers.-Nr. 011) überbaut ist. Beim Wohnhaus handelt es sich um eine Villa aus 
dem Jahr 1934, welche vom deutschen Architekten N.___ projektiert worden ist. Der Einfachheit 
halber wird das Wohnhaus Vers.-Nr. 011 im Folgenden als Villa N.___ bezeichnet. Das Baugrund-
stück liegt ausserhalb des Ortsbildschutzgebietes gemäss Schutzverordnung der Politischen Ge-
meinde Z.___ vom 3. Juli 1996. Gemäss Inventarblatt des Bundesinventars der schützenswerten 
Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) liegt das Baugrundstück in der Umge-
bungszone III mit Erhaltungsziel b (Erhalten der Eigenschaften). Erschlossen wird das Gebiet 
über die M.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse). 
 
b) 
Mit Baugesuch vom 29. Mai 2018 (Baugesuch Nr. 003) beantragte die L.____ bei der Bau-
kommission Z.___ die Baubewilligung für den Abbruch des Wohnhauses (Vers.-Nr. 010) und die 
Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zehn Wohneinheiten samt Tiefgarage auf dem Grund-
stück Nr. 001. Innert der Auflagefrist gingen mehrere Einsprachen ein. Am 27. November 2018 
wurde vor Ort ein Augenschein durchgeführt, an welchem auch eine Vertreterin der kantonalen 
Denkmalpflege (DMP) teilnahm. Gemäss der dazugehörigen Aktennotiz ging die DMP bei der 
Villa N.___ von einem Schutzobjekt von kantonaler Bedeutung aus. Die DMP beurteilte insbeson-
dere das Attikageschoss des geplanten Neubaus als kritisch. Durch die wuchtige Ausgestaltung 
könnte die gegenüberliegende, als schutzwürdig eingestufte, Villa N.___ beeinträchtigt werden. 
Mit E-Mail vom 12. Dezember 2018 nahm die DMP zum Augenscheinprotokoll Stellung und hielt 
unter anderem fest, dass aus denkmalpflegerischer Sicht auf das Attikageschoss zu verzichten 
sei. Mit Teilverfügung vom 23. Januar 2019 verweigerte die DMP die Zustimmung. Die Teilverfü-
gung wurde jedoch formell nicht eröffnet, da die Bauherrschaft vor Erlass des Gesamtentscheids 
das Baugesuch am 21. März 2019 zurückgezogen hatte. 
 
B. 
 
a) 
Mit überarbeiteten Baugesuchen vom 10. September 2019 beantragte die L.____ bei der 
Baukommission Z.___ die Bewilligung für den Abbruch des Wohnhauses (Baugesuch Nr. 004) 
und die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zehn Wohneinheiten samt 
Tiefgarage (Baugesuch Nr. 005). 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 8. bis 21. Oktober 2019 erhoben A.___ und B.___, C.___, D.___ 
und E.___, F.___ und G.___, H.___ und I.___ sowie J.___ und K.___ einzeln Einsprache gegen 
das Bauvorhaben. 
 
c) 
Mit Stellungnahme vom 27. November 2019 führte die DMP zuhanden der Baukommission 
Z.___ aus, dass durch das Bauvorhaben die Villa N.___ als Schutzobjekt von kantonaler Bedeu-
tung betroffen sei. Das Baugesuch sei jedoch nach Rücksprache mit der DMP überarbeitet und 
in seiner Gestalt angepasst worden. Durch das nun geplante Vorhaben erfolge keine Beeinträch-
tigung des Schutzobjekts. Eine formelle Zustimmung sei somit nicht notwendig. 
 
d) 
Mit Beschlüssen vom 17. August 2020 wies der Stadtrat Z.___ – unter anderem gestützt 
auf die Einschätzung der DMP – die Einsprachen in einem gemeinsamen Beschluss (SRB 006) 
ganz bzw. teilweise ab und erteilte die Abbruchbewilligung (SRB 007) sowie die Baubewilligung 
für den Neubau unter Bedingungen und Auflagen (SRB 008). Die Einsprache von D.___ und 


 
 
3/18 
E.___ wurde teilweise gutgeheissen, indem die Baubewilligung für den Neubau um folgende 
Auflage ergänzt wurde: 
 
1. 
[…] 
2. 
Die Isolation der Fenster und Wände zwischen den verglasten Loggien (in den 
Baueingabeplänen als «Wintergärten» bezeichnet) und den Wohnräumen muss 
die Anforderungen an eine Aussenisolation erfüllen. 
3. 
[…] 
C. 
 
Gegen die Beschlüsse erhoben A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, 
H.___ und I.___ sowie J.___ und K.___, alle vertreten durch lic.iur. HSG Liliane Kobler, 
Rechtsanwältin, St.Gallen, mit Schreiben vom 4. September 2020 Rekurs (im Folgenden Re-
kurs 1) beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdepartement). Mit Re-
kursergänzung vom 16. Oktober 2020 werden folgende Anträge gestellt: 
 
1. 
Der Protokollauszug Stadtrat Z.___, Sitzung vom 17. August 2020 betreffend Ein-
spracheentscheid (div. Einsprecher vs. Baugesuche Nr. 004 und 005 der L.____; 
M.___strasse 7; Grundstück Nr. 001; Gebäude Nr. 010) sei aufzuheben und die 
Baubewilligung sei zu verweigern. 
2. 
Der Protokollauszug Stadtrat Z.___, Sitzung vom 17. August 2020 betreffend Ab-
bruchbewilligung 
(L.____, 
Abbruch 
Einfamilienhaus 
Gebäude 
Nr. 
010; 
M.___strasse 7, Grundstück 001) sowie der Protokollauszug Stadtrat Z.___, Sit-
zung vom 17. August 2020 betreffend Baubewilligung (L.____, Neubau Mehrfami-
lienhaus 
mit 
Tiefgarage, 
Photovoltaikanlage 
und 
Fernwärmeanschluss; 
M.___strasse 7, Grundstück 001) inkl. Nebenbewilligungen, seien aufzuheben und 
die Bewilligungen seien zu verweigern. 
3. 
Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzu-
weisen. 
4. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich gesetzlich geschuldeter Mehr-
wertsteuer von 7,7%. 
Es wird zusammenfassend geltend gemacht, dass die Stellungnahme der DMP vom 27. Novem-
ber 2019 den Rekurrenten 1 nicht eröffnet worden sei. Inhaltlich werfe die Stellungnahme sodann 
Fragen auf. Es sei unklar, weshalb das Vorhaben trotz Attikageschoss im Gegensatz zum Projekt 
aus dem Jahr 2018 nun plötzlich bewilligungsfähig sei. Aufgrund der Dimensionen des geplanten 
Mehrfamilienhauses werde die Villa N.___ beeinträchtigt. Entsprechend hätte es auch einer for-
mellen Zustimmung der DMP bedurft. Weiter rügen die Rekurrenten 1, dass für die Villa N.___ 
wie auch für das abzubrechende Wohnhaus auf dem Baugrundstück kein Unterschutzstellungs-
verfahren durchgeführt worden sei. Darüber hinaus rügen die Rekurrenten 1 die Nichteinhaltung 
der Einfügungsvorschriften, eine Verunstaltung, eine Überschreitung der Ausnützungsziffer, eine 
ungenügende Anzahl an Parkplätzen sowie eine ungenügende Verkehrssicherheit. Schliesslich 
rügen die Rekurrenten 1 noch unzulässige Immissionen im Sinn von Art. 684 des Schweizeri-
schen Zivilgesetzbuches (SR 210; abgekürzt ZGB). 
 
D. 
 
Gegen die Beschlüsse erhob auch die L.____, vertreten durch lic.iur. Alex Keller, Rechtsanwalt, 
St.Gallen, mit Schreiben vom 4. September 2020 Rekurs beim Baudepartement (im Folgenden 
Rekurs 2). Mit Rekursergänzung vom 1. Oktober 2020 werden folgende Anträge gestellt: 
 


 
 
4/18 
1. 
Die Ziffer III/3 des Einspracheentscheids (SRB 006) des Stadtrats Z.___ vom 
17. August 2020 betreffend den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, 
Photovoltaikanlage und Fernwärmeanschluss auf Grundstück 001 an der 
M.___strasse 7 sei aufzuheben, soweit die Einsprache von D.___ und E.___ in 
Bezug auf die Verfügung einer ergänzenden Auflage mit Bezug auf die verglasten 
Loggien im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen wurde. 
2. 
Die Ziffer III/10 des Einspracheentscheids (SRB 006) des Stadtrats Z.___ vom 
17. August 2020 betreffend den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, 
Photovoltaikanlage und Fernwärmeanschluss auf Grundstück 001 an der 
M.___strasse 7 sei aufzuheben. 
3. 
Die Ziffer III/2 der Baubewilligung (SRB 008) des Stadtrats Z.___ vom 17. August 
2020 für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage, Photovoltaikan-
lage und Fernwärmeanschluss auf Grundstück 001 an der M.___strasse 7 sei auf-
zuheben. 
4. 
Unter Kostenfolge. 
Zur Begründung wird geltend gemacht, die Vorinstanz habe die zu beurteilenden Wintergärten zu 
Unrecht als "verglaste Loggien" eingestuft und fordere daher fälschlicherweise eine thermische 
Abgrenzung zu den übrigen Wohnräumen. 
 
E. 
 
a) 
Mit Schreiben vom 11. November 2020 verzichtet die Vorinstanz in beiden Rekursverfahren 
auf eine Vernehmlassung. 
 
b) 
Mit Vernehmlassung vom 1. Dezember 2020 beantragt die Rekursgegnerin 1 durch ihren 
Rechtsvertreter, den Rekurs 1 unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge-
macht, dass keine Beeinträchtigung der Villa N.___ vorliege und entsprechend keine Zustim-
mungsverfügung erforderlich sei. Die Rekursgegnerin 1 bestreitet weiter, dass es sich beim ab-
zubrechenden Wohnhaus um ein Schutzobjekt handle. Auch die übrigen Einwände seien unbe-
gründet. 
 
c) 
Mit Schreiben vom 3. Dezember 2020 verzichten die Rekursgegner 2 auf eine Vernehm-
lassung im Rekurs 2. 
 
d) 
Mit Amtsbericht vom 4. Februar 2021 führt die DMP im Rekurs 1 aus, dass es sich bei der 
Villa N.___ um ein schützenswertes Kulturobjekt von kantonaler Bedeutung handle. Das abzu-
brechende Wohnhaus auf dem Baugrundstück weise dagegen keinen kulturellen Zeugniswert 
auf, weshalb die Schutzwürdigkeit zu verneinen sei. Das geplante Vorhaben sei im Vergleich zum 
ersten Projekt aus dem Jahr 2018 überarbeitet worden, indem das Attikageschoss reduziert wor-
den sei. Das Kulturobjekt Villa N.___ befinde sich in einem intakten, grosszügigen Garten. Das 
neue, auf der gegenüberliegenden Strassenseite liegende Mehrfamilienhaus weise zwar nach 
wie vor einen deutlichen Massstabsprung auf, werde aber kaum in eine direkte Verbindung zum 
Kulturobjekt gebracht. Eine Beeinträchtigung des Kulturobjekts könne daher verneint werden. 
 
F. 
 
a) 
Das Baudepartement führte am 19. März 2021 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten 
sowie des Leiters der DMP einen Augenschein vor Ort durch. 
 
b) 
Mit Eingabe vom 23. April 2021 lassen sich die Rekurrenten 1 zum Augenscheinprotokoll 
vernehmen. 
 


 
 
5/18 
c) 
Mit Schreiben vom 23. August 2021 weisen die Rekurrenten 1 darauf hin, dass die Bauver-
waltung Z.___ C.___ aus Gründen des Ortsbildes die Erstellung einer Photovoltaikanlage an der 
M.___strasse 6 nicht habe in Aussicht stellen können. 
 
d) 
Mit Schreiben vom 26. August 2021 weist die Rekursgegnerin 1 wiederum darauf hin, dass 
die Stadt Z.___ nicht Bestandteil des Bundesinventars der schützenwerten Ortsbilder der Schweiz 
sei. Sodann werde im kantonalen Objektblatt die M.___strasse differenziert behandelt. Das 
Grundstück von C.___ liege in der Baugruppe 8.3, das Grundstück der Rekursgegnerin 1 liege 
dagegen in der Umgebungszone III. 
 
e) 
Mit Schreiben vom 3. September 2021 halten die Rekurrenten 1 wiederum fest, dass die 
M.___strasse Teil eines Ortsbildes von kantonaler Bedeutung sei. Entsprechend sei eine Zustim-
mung der DMP notwendig. 
 
f) 
Das Baudepartement hiess mit Entscheid Nr. 59/2021 vom 30. September 2021 den Re-
kurs 1 der Rekurrenten 1 gut und hob die Baubewilligung für den Neubau (SRB 008) vom 17. Au-
gust 2020 sowie die Ziffern 2, 3, 4, 5, 8, 9 und 10 des Einspracheentscheids (SRB 006) vom 
17. August 2020 auf. Die Sache wurde im Sinn der Erwägungen zur Veranlassung der "vorfrage-
weisen" Beurteilung der Schutzwürdigkeit der Villa N.___ (Vers.-Nr. 011) und zur anschliessen-
den neuen Entscheidung über das Baugesuch zurückgewiesen. Begründet wurde der Entscheid 
damit, dass mit der Einschätzung der DMP erst ein konkreter Schutzverdacht hinsichtlich der Villa 
N.___ bestätigt worden sei. Die Vorinstanz habe als nächstes "vorfrageweise" zu beurteilen, ob 
und in welchem Umfang die Villa N.___ tatsächlich geschützt sei. Denn die Beurteilung der Frage, 
ob ein unter Schutz gestelltes Bau- oder archäologisches Denkmal, beeinträchtigt oder gar besei-
tigt werden dürfe (Art. 122 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes [sGS 731.1; abgekürzt PBG]), 
setze die förmliche Unterschutzstellung voraus. Der Rekurs 2 der Rekurrentin 2 wurde zufolge 
Gegenstandslosigkeit abgeschrieben. 
 
g) 
Eine gegen diesen Entscheid von der Rekurrentin 2 erhobene Beschwerde hiess das Ver-
waltungsgericht in der Folge gut. Es hob den Entscheid des Baudepartementes auf und wies die 
Sache zur materiellen Beurteilung der beiden Rekurse zurück (VerwGE B 2021/219 vom 11. Au-
gust 2022). Das Verwaltungsgericht hielt fest, es würden keine Anhaltspunkte für eine Unvollstän-
digkeit der Prüfung der Beeinträchtigung der von Gesetzes wegen geschützten Villa und ihrer 
Umgebung bestehen. Es sei daher kein Grund für eine "vorfrageweise" Beurteilung der unbestrit-
tenen Schutzwürdigkeit ersichtlich. Auch setze das Baubewilligungsverfahren nicht das Ergebnis 
des formellen Unterschutzstellungsverfahrens voraus. 
 
G. 
 
a) 
Die Sache ist somit erneut durch das Bau- und Umweltdepartement zu beurteilen. Der Re-
kurs 1 wurde neu unter der Verfahrensnummer 22-7752 eingeschrieben, der Rekurs 2 unter 22-
7736. In beiden Verfahren wurde den Beteiligten mit Schreiben vom 24. Oktober 2022 Gelegen-
heit gegeben, sich nochmals zur Sache zu äussern. 
 
b) 
Mit Schreiben vom 6. Dezember 2022 machen die Rekurrenten 1 geltend, es sei weiterhin 
nicht nachvollziehbar, warum die DMP das strittige Projekt aufgrund minimaler Anpassungen nun 
als bewilligungsfähig erachte, nachdem ursprünglich das gesamte Attikageschoss als störend be-
urteilt worden sei. Darüber hinaus halten die Rekurrenten 1 an ihren ursprünglichen Rügen fest. 
 
H. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben wird – 
soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. 


 
 
6/18 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusammenhang. Sie werfen 
dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich 
zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und 
B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 
 
1.2 
Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Geset-
zes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 
 
1.3 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Re-
kursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das PBG in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche 
Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 17. August 2020. Mithin sind vorliegend 
grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreis-
schreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement 
SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen ge-
langen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrenten 1 stellen sich auf den Standpunkt, die DMP hätte im Rahmen von Art. 122 Abs. 
3 PBG eine Interessenabwägung vornehmen und gestützt darauf eine formelle Zustimmung oder 
Ablehnung verfügen müssen. Die Stellungnahme der DMP vom 27. November 2019 genüge 
diesen Anforderungen nicht. 
 
3.1 
Gemäss Art. 122 Abs. 3 PBG dürfen unter Schutz gestellte Objekte nur beseitigt oder be-
einträchtigt werden, wenn ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung überwiegendes Be-
dürfnis nachgewiesen wird. Bei Schutzobjekten von nationaler oder kantonaler Bedeutung ist aus-
serdem die Zustimmung der zuständigen kantonalen Stelle erforderlich (hier bzw. im Zusammen-
hang mit Baudenkmälern: Amt für Kultur bzw. in Ermächtigung die Leiterin oder der Leiter der 
Abteilung Denkmalpflege; vgl. Art. 10 Bst. d der Verordnung zum Planungs- und Baugesetz 
[sGS 731.11; abgekürzt PBV] i.V.m. Anhang 3 Nr. DI.B.05.01 der Ermächtigungsverordnung 
[sGS 141.41]). Das Verfahren ist zu koordinieren (Art. 25a des eidgenössischen Raumplanungs-
gesetzes [SR 700]), und am Ende steht ein Gesamtentscheid im Sinn von Art. 133 Bst. f PBG. 
Kommunale Baubewilligungen, die ohne die erforderliche Zustimmung oder Genehmigung durch 
die 
kantonale 
Behörde 
erteilt 
wurden, 
können 
rechtsunwirksam 
und 
nichtig 
sein 
(vgl. BDE Nr. 5/2020 vom 17. Januar 2020 Erw. 2.1, insb. Erw. 2.1.7 mit Hinweisen). Kommt die 
DMP im Rahmen der Beurteilung eines Baugesuchs zum Ergebnis, dass keine Beeinträchtigung 
eines Schutzgegenstands von kantonaler oder nationaler Bedeutung vorliegt, stellt diese Beurtei-
lung für sich allein noch keine Teilverfügung dar, die im Rahmen eines Gesamtentscheids zu 
eröffnen wäre. Dies trifft nur für die eigentliche Zustimmungsverfügung der DMP zu; nur diese ist 
folglich auch Teil des Gesamtentscheids der Baubewilligungsbehörde. Die blosse Beurteilung der 
DMP dagegen, ein Baugesuch führe nicht zu einer Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands 
von kantonaler oder nationaler Bedeutung, stellt lediglich eine Stellungnahme dar (vgl. z.B. BUDE 
Nr. 21/2022 vom 4. März 2022 Erw. 3.2 mit Hinweisen sowie J. BEREUTER, in: Bereuter/Frei/Ritter 
[Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 122 
N 35). 
 


 
 
7/18 
3.2 
Es ist grundsätzlich unbestritten und wurde durch VerwGE B 2021/219 vom 11. August 
2022 bestätigt, dass es sich bei der Villa N.___ um ein Schutzobjekt von kantonaler Bedeutung 
handelt. Durch die übergangsrechtliche Unterschutzstellung von Gesetzes wegen (sog. "ex lege"-
Schutz nach Art. 176 Abs. 2 PBG) mit Anerkennung des besonderen kulturellen Zeugniswerts 
von Seiten der DMP – so das Verwaltungsgericht in Erw. 3.2 – kommt für die Villa der Umge-
bungsschutz (Art. 99 Abs. 1 PBG) und der Schutz vor Eigentumsbeeinträchtigungen (Art. 122 
Abs. 3 PBG) unmittelbar zum Tragen. Die Vorinstanz hat die DMP im Baubewilligungsverfahren 
beigezogen. Diese hat mit Schreiben vom 27. November 2019 festgehalten, dass mit der Villa 
N.___ zwar ein Einzelschutzobjekt von kantonaler Bedeutung betroffen sei, dieses durch das Vor-
haben aber nicht beeinträchtigt werde. Wie oben dargelegt, stellt ein solches Schreiben lediglich 
eine Stellungnahme dar, weshalb die rekurrentische Rüge – die DMP hätte eine formelle 
Zustimmung oder Ablehnung verfügen müssen – unbegründet ist. 
 
4. 
 
Die Rekurrenten 1 rügen im Zusammenhang mit dem Schreiben der DMP vom 27. November 
2019 sodann eine Gehörsverletzung. Die Vorinstanz habe sich in den angefochtenen Beschlüs-
sen im Wesentlichen auf die Stellungnahme der DMP vom 27. November 2019 abgestützt, ohne 
dass den Rekurrenten 1 die Stellungnahme vorgängig zugestellt worden sei. Erst nach Eröffnung 
der angefochtenen Beschlüsse hätten die Rekurrenten 1 auf Nachfrage hin Einsicht erhalten. 
 
4.1 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und stellt ander-
seits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien dar. Sein Umfang richtet sich 
primär nach kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101; 
abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten gehören die Orientierung und die Möglichkeit zur 
Äusserung vor Erlass einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf Teilnahme am 
Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf begründeten Entscheid (G. STEINMANN, 
in: St.Galler Kommentar BV, 3. Aufl., 2014, Art. 29 N 23 ff.). Eine Entscheidempfängerin soll zu 
den wesentlichen Punkten Stellung nehmen können, bevor der Entscheid gefällt wird. Dazu muss 
sie vorweg auch Kenntnis von den massgeblichen Akten nehmen können. Der Anspruch auf 
rechtliches Gehör enthält somit insbesondere auch das Recht, zu jeder Eingabe von Vorinstanz 
oder Gegenpartei Stellung nehmen zu können (S. RIZVI/S. RISI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], 
Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 15-
17 N 18 und 39). 
 
Nach Art. 16 Abs. 1 VRP haben die Beteiligten Anspruch auf Einsicht in die Akten, soweit nicht 
wichtige öffentliche oder schutzwürdige private Interessen entgegenstehen. Das Akteneinsichts-
recht erstreckt sich auf alle für den Entscheid wesentlichen Akten, d.h. all jene Akten, die Grund-
lage einer Anordnung bilden. Abzustellen ist dabei ausschliesslich auf die objektive Bedeutung 
eines Schriftstücks für die entscheidwesentliche Sachverhaltsfeststellung. Keine Einsicht muss in 
Akten gewährt werden, die nicht der Stützung einer behördlichen Anordnung dienen. Dazu gehö-
ren vor allem auch die Akten des internen amtlichen Verkehrs, etwa Vorbereitungsunterlagen 
(Referat) usw. Als interne Akten gelten Unterlagen, denen kein Beweischarakter zukommt, wel-
che vielmehr ausschliesslich der internen Meinungsbildung dienen, also namentlich Entwürfe, An-
träge, Notizen, Mitberichte, Hilfsbelege usw. Mit dem Ausschluss des Einsichtsrechts in diese 
Akten soll verhindert werden, dass die interne Meinungsbildung über die entscheidenden Akten-
stücke und die erlassenen begründeten Verfügungen hinaus vollständig vor der Öffentlichkeit 
ausgebreitet wird. Ob ein Aktenstück als intern zu qualifizieren ist, muss nach objektiven Ge-
sichtspunkten geprüft werden. Wenn ein Aktenstück objektiv betrachtet von Bedeutung für die 
Sachverhaltsfeststellung ist, so unterliegt es ungeachtet einer allfälligen Bezeichnung als internes 
Dokument der Einsicht. Einsicht ist somit in alle Akten zu gewähren, welche geeignet sind, Grund-
lage der späteren Verfügung bzw. des späteren Entscheids zu bilden (CAVELTI/VÖGELI, Verwal-
tungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, Rz. 1131 mit Hinweisen; BDE 
Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 5.1). 


 
 
8/18 
4.2 
Die Vorinstanz stützt sich in den angefochtenen Beschlüssen massgeblich auf die Stellung-
nahme der DMP vom 27. November 2019. Die Stellungnahme der DMP stellt – entgegen der 
Ansicht der Rekursgegnerin 1 sowie in Abkehr von BDE Nr. 38/2021 vom 30. April 2021 (Erw. 3.3) 
– somit Teil der Sachverhaltsermittlung dar. Auch wenn die blosse Beurteilung der DMP, ein Bau-
gesuch führe nicht zu einer Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands von kantonaler oder na-
tionaler Bedeutung lediglich wie oben dargelegt eine Stellungnahme darstellt, wäre sie vorgängig 
den Beteiligten zum rechtlichen Gehör zuzustellen gewesen. In VerwGE B 2020/98 vom 8. Juli 
2021 (Erw. 3.1) wurde festgehalten, dass die Behörde verpflichtet sei, die Parteien vor der Ent-
scheidfällung zumindest über die entscheidwesentlichen Tatsachen in Kenntnis zu setzen, damit 
sie ihr Einsichtsrecht geltend machen können. Art. 29 Abs. 2 BV vermittle praxisgemäss zwar 
keinen Anspruch auf Einsicht in verwaltungsinterne Akten. Als solche würden Unterlagen gelten, 
denen für die Behandlung eines Falls kein Beweischarakter zukomme und die ausschliesslich der 
verwaltungsinternen Meinungsbildung dienen würden. Berichte und Gutachten von Amtsstellen 
gehörten aber nicht zu den verwaltungsinternen Akten, sondern würden ebenfalls der Aktenein-
sicht unterliegen. Entsprechend bejahte des Verwaltungsgericht im zu beurteilenden Fall die Ver-
letzung des rechtlichen Gehörs. Vorliegend hat die DMP eine Beeinträchtigung von Schutzgegen-
ständen verneint. Mit dieser Feststellung kommt der Stellungnahme durchaus Beweiswert über 
strittige Sachverhaltselemente zu, weshalb sie nicht zu den verwaltungsinternen Akten zu zählen 
ist. Daraus folgt, dass die Vorinstanz verpflichtet gewesen wäre, die Stellungnahme vorgängig 
zum Erlass der angefochtenen Beschlüsse den Rekurrenten 1 (aber auch der Rekursgegnerin 1) 
zur Einsicht und Stellungnahme zuzustellen. Indem die Vorinstanz die fragliche Stellungnahme 
den Rekurrenten 1 vorgängig nicht zugestellt hat, hat sie deshalb deren Anspruch auf rechtliches 
Gehör verletzt. 
 
4.3 
Weiter rügen die Rekurrenten 1 eine Verletzung der Begründungspflicht, weil aus dem 
Schreiben der DMP nicht hervorgehe, inwiefern das Baugesuch "nach Rücksprache" überarbeitet 
und "in seiner Gestalt angepasst" worden sei. 
 
4.4 
Die erforderliche Begründungsdichte richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Je 
grösser der Spielraum ist, über welchen die Behörde verfügt und je stärker ein Entscheid in die 
individuellen Rechte eingreift, desto höhere Anforderungen sind an dessen Begründung zu stel-
len. Eine korrekte Begründung muss es der Partei ermöglichen, die für den Einzelfall relevanten 
juristischen Überlegungen der Behörde zu erkennen, um sich mit ihnen sachgerecht auseinan-
derzusetzen und beurteilen zu können, ob sie sich den Überlegungen anschliessen kann oder 
den Entscheid gegebenenfalls anfechten will (H.-R. ARTA, in: Rizvi/Schindler/Cavelti [Hrsg.], Pra-
xiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege [VRP], Zürich/St.Gallen 2020, Über-
blick N 22). 
 
4.5 
Das erste Projekt beanstandete die DMP und erachtete es für notwendig, dass auf das 
Attikageschoss verzichtet werde. Wenn die DMP nun im zweiten Projekt das Attikageschoss als 
zulässig erachtet, braucht dies einer eingehenderen Begründung. In einer Konstellation wie der 
vorliegenden genügen die Ausführungen der DMP in der Stellungnahme vom 27. November 2019 
nicht den Anforderungen an die Begründungsdichte. Zwar stellte die DMP fest, dass das Projekt 
angepasst worden sei, führt aber mit keinem Wort aus, worin diese Anpassungen bestünden und 
weshalb daher keine Beeinträchtigung mehr vorliege. Damit war es den Einsprechern unmöglich, 
sich mit den Überlegungen der DMP auseinanderzusetzen und zu beurteilen, ob sie sich dem 
anschliessen oder die Sache anfechten wollen. Die Begründung der DMP erweist sich damit als 
ungenügend. 
 
4.6 
Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nach der Rechtsprechung formeller Natur und führt 
bei seiner Verletzung grundsätzlich zur Aufhebung des betreffenden Entscheids und zur Rück-
weisung der Streitsache an die Vorinstanz. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes kann 


 
 
9/18 
ein solcher Verfahrensmangel durch die Gewährung des rechtlichen Gehörs in einem nachfol-
genden Rechtsmittelverfahren nur geheilt werden, wenn der Rechtsmittelinstanz die volle Über-
prüfungsbefugnis zusteht und sie von diesem Recht tatsächlich Gebrauch macht (BGE 126 I 72, 
110 Ia 82). Zurückhaltung ist jedoch am Platz, wenn es um die Beurteilung von Ermessensfragen 
geht und der Vorinstanz ein erheblicher Beurteilungsspielraum zukommt. Wenn hingegen die un-
terbliebene Anhörung nachgeholt werden kann und die Rechtsmittelbehörde mit derselben Kog-
nition entscheidet, wird eine Heilung zugelassen (CAVELTI/VÖGELI, a.a.O., Rz. 990). 
 
4.7 
Im vorliegenden Fall verfügt die Rekursinstanz zum einen über volle Kognition. Zum ande-
ren konnten sich die Rekurrenten 1 im Rahmen des Rekursverfahrens zu der entsprechenden 
Eingabe äussern. Sodann konnte die DMP ihren Standpunkt im Rahmen der Vernehmlassung 
und des Augenscheins darlegen. Unter diesen Umständen ist – wie bereits in BDE Nr. 59/2021 
vom 30. September 2021 abgehandelt und vom Verwaltungsgericht mit Urteil B 2021/219 vom 
11. August 2022 bestätigt (Erw. 3.4) – eine Heilung des Verfahrensmangels angezeigt. Die Ge-
hörsverletzungen sind jedoch bei der Festlegung der Kosten zu berücksichtigen. 
 
5. 
 
Soweit die Rekurrenten 1 rügen, das abzubrechende Gebäude sowie die Villa N.___ seien trotz 
entsprechendem Antrag nicht unter Schutz gestellt worden, ist hierauf nicht weiter einzugehen. 
Das Verwaltungsgericht hielt mit Urteil B 2021/219 vom 11. August 2022 fest, dass es nach un-
bestrittener Feststellung der DMP beim abzubrechenden Gebäude (Vers.-Nr. 010) auf Grund-
stück Nr. 001 an einer Schutzwürdigkeit fehle. Bei der Villa N.___ gebe es sodann keine Anhalts-
punkte für eine Unvollständigkeit der Prüfung der Beeinträchtigung der von Gesetzes wegen ge-
schützten Villa und ihrer Umgebung durch das Bauprojekt. Es sei daher kein Grund für eine "vor-
frageweise" Beurteilung der unbestrittenen Schutzwürdigkeit ersichtlich. Auch setze das Baube-
willigungsverfahren nicht das Ergebnis des formellen Unterschutzstellungsverfahrens voraus. 
Entsprechend komme der Umgebungsschutz (Art. 99 Abs. 1 PBG) und der Schutz vor Eigen-
tumsbeeinträchtigungen (Art. 122 Abs. 3 PBG) durch die übergangsrechtliche Unterschutzstel-
lung bzw. die Feststellung des besonderen kulturellen Zeugniswerts auf die Villa N.___ unmittel-
bar von Gesetzes wegen zum Tragen. 
 
6. 
 
Die Rekurrenten rügen die Beurteilung der DMP, wonach das Bauvorhaben die Villa N.___ sowie 
deren Umgebung nicht beeinträchtige. Beim ersten Projekt habe die DMP noch empfohlen auf 
ein Attikageschoss komplett zu verzichten. Beim nun strittigen Projekt gebe sich die DMP dage-
gen mit einem minimal in Höhe und Breite reduzierten Attikageschoss zufrieden. Diese Beurtei-
lung sei nicht schlüssig. 
 
6.1 
Aus Art. 99 Abs. 1 PBG kann – so auch die Erwägungen 2.1 des Verwaltungsgerichtes im 
Urteil B 2021/219 vom 11. August 2022 – geschlossen werden, dass der Schutz von Baudenk-
mälern vor Beeinträchtigungen auch einen eigentlichen Umgebungsschutz miteinschliesst, da der 
Begriff des Baudenkmals nach Art. 115 Bst. g PBG auch die Umgebung von Bauten und Anlagen 
miterfasst. Der Schutz eines Baudenkmals wirkt sich im Einzelfall derart auf seine – unter Um-
ständen selbst nicht geschützte – Umgebung aus, als dort vorgesehene (bauliche) Massnahmen 
sich nicht unmittelbar beeinträchtigend auf das Schutzobjekt auswirken dürfen. Der konkrete Um-
fang der zu beachtenden Umgebung ist dabei im Einzelfall zu bestimmen (vgl. KAISER/MANSER, 
in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimatschutzrecht, Zürich/St.Gallen 2020, § 6 N 28). 
Der Umfang des Schutzes muss eine zeitgemässe Nutzung und Anpassung des Objekts und 
seiner Umgebung ermöglichen (J. BEREUTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Pla-
nungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 122 N 8). Eine Beeinträchtigung 
im Sinn von Art. 99 Abs. 1 PBG liegt vor, wenn ein Schutzobjekt durch Veränderungen in seiner 
Umgebung in jenen Bereichen, die es einzigartig oder charakteristisch machen und aufgrund de-
rer es unter Schutz gestellt wurde, in erheblicher bzw. umfangreicher Weise beeinträchtigt wird. 


 
 
10/18 
Dagegen liegt keine solche Beeinträchtigung vor, wenn ein Schutzobjekt in seiner geschützten 
Beschaffenheit und Wirkung durch Veränderungen innerhalb seines Wirkungskreises nur uner-
heblich eingeschränkt wird (vgl. W. ENGELER, in: Ehrenzeller/Engeler [Hrsg.], Handbuch Heimat-
schutzrecht, Zürich/St.Gallen 2020, § 7 N 176; Urteil des Bundesgerichtes 1C_26/2016 vom 
16. November 2016 Erw. 3.3). Der Wirkungskreis ist dabei nicht aus einer ästhetischen Sicht-
weise zu beurteilen. Geschützt werden soll vielmehr der originäre Standort eines Baudenkmals in 
seiner historisch-baulichen sowie naturräumlichen Ausprägung (Teil des Eigenwerts) wie auch 
die historisch-räumliche Prägung durch das Schutzobjekt selbst (Lagewert; W. ENGELER, Das 
Baudenkmal im schweizerischen Recht, Zürich/St.Gallen 2008, S. 161). 
 
6.2 
Das Schutzobjekt ist mittig auf dem grosszügigen Grundstück Nr. 002 situiert, so dass zu 
allen Seiten hin ein Freiraum von etwa 8 bis 16 m besteht. Insbesondere gegen Süden zur 
M.___strasse hin befindet sich ein grosszügiger Freiraum. Die Freiräume sind – wie es zu einer 
Villa dieser Epoche gehört – als Garten ausgestaltet. Insgesamt verfügt das Schutzobjekt auf dem 
Grundstück Nr. 002 – wie die DMP am Rekursaugenschein bestätigte – bereits über eine Umge-
bung, die dem Wesen und der Eigenart der Villa Rechnung trägt. Das geplante Bauprojekt liegt 
dagegen auf der gegenüberliegenden Strassenseite in rund 25 m Entfernung. Durch den zusätz-
lichen Strassenfreiraum erfolgt eine deutliche Abgrenzung zwischen der Umgebung des 
Schutzobjekts und dem geplanten Bauprojekt. Diese Abgrenzung wird durch die mit Büschen und 
kleineren Bäumen dicht bepflanzten Grenzbereiche des Grundstücks Nr. 002 verstärkt. Hinzu 
kommt, dass das Schutzobjekt nur von wenigen Standorten aus (lediglich die Strassen auf- und 
abschreitend) gemeinsam mit dem Bauprojekt betrachtet werden kann, was aber durch die dichte 
Bepflanzung wiederum erschwert wird. Insgesamt ist festzuhalten, dass bereits aufgrund des 
räumlichen Kontexts sichergestellt ist, dass Schutzobjekt und Bauprojekt nicht im gleichen Kon-
text gelesen werden. Bereits vor diesem Hintergrund erweist sich eine Beeinträchtigung des Um-
gebungsschutzes durch das geplante Bauvorhaben als unwahrscheinlich. 
 
6.3 
Anlässlich des Augenscheins vom November 2018 zum ersten Projekt hat sich die zustän-
dige Sachbearbeiterin der DMP dahingehend geäussert, dass auf das Attikageschoss zu verzich-
ten sei. Soweit die Rekurrenten 1 aus dieser Aussage etwas zu ihren Gunsten ableiten wollen, ist 
festzuhalten, dass es sich lediglich um die vorläufige – wie der Leiter der DMP am Rekursauge-
schein auch bestätigt hat – nicht konsolidierte Meinung der zuständigen Sachbearbeiterin handelt. 
Entsprechend kommt dieser Aussage alleine wenig Gewicht zu. In der am 23. Januar 2019 er-
gangenen Teilverfügung begründete der zuständige Leiter der DMP die Nichterteilung der 
Zustimmung zum damaligen Projekt demnach im Wesentlichen damit, dass der Baukörper für das 
Quartier sehr massig sei, was zwar durch die Gliederung etwas aufgelöst werde. Das Attikage-
schoss sprenge die Volumetrie des Neubaus jedoch komplett. Von der Notwendigkeit eines gänz-
lichen Verzichts auf das Attikageschoss war dagegen nicht (mehr) die Rede (vgl. auch VerwGE 
B 2021/219 vom 11. August 2022 Erw. 3.2). 
 
6.4 
Das zweite und vorliegend strittige Bauprojekt beurteilte die DMP im Rahmen des Amtsbe-
richts sowie am Augenschein – was auch das Verwaltungsgericht in seinem Urteil (Erw. 3.2) fest-
hielt – einlässlich und in Kenntnis der Einwände der Rekurrenten 1 mit Hinweis auf den Umge-
bungsschutz der Villa N.___ bzw. das Schutzbedürfnis der Villa als Baudenkmal von kantonaler 
Bedeutung mit grosszügigem, intaktem Garten. Hierbei berücksichtigte sie Lage, Gebäudevolu-
men, Massstäblichkeit und Gestaltungselemente sowie die Heterogenität der Bauten im Quartier. 
Die im Rekurs gemachten Ausführungen der DMP erweisen sich als nachvollziehbar begründet. 
Es kann ihnen mit hinreichender Bestimmtheit entnommen werden, worauf sich die Fachstelle bei 
der Beantwortung der Frage, ob das Bauvorhaben das Schutzobjekt beeinträchtige, abstützte. 
Ein vollständiger Verzicht auf das Attikageschoss für den Umgebungsschutz der Villa wurde von 
der DMP im Ergebnis implizit nicht mehr als erforderlich erachtet, indem sie das im Vergleich zum 
ersten Projekt reduzierte Attikageschoss vom Erscheinungsbild her würdigte (niedrigere und 
schmalere Ausgestaltung, Verschiebung nach hinten, Volumenauflösung durch deutlich mehr 


 
 
11/18 
Fensterflächen, weniger prägendes Erscheinungsbild der Silhouette) und unter Einbezug der wei-
teren Umstände eine Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes durch das Mehrfamilienhauspro-
jekt verneinte. 
 
6.5 
Vor dem Hintergrund, dass bereits aufgrund des räumlichen Kontexts (grosszügiger Frei-
raum auf Grundstück Nr. 002; Abgrenzung durch Strassenraum und Bepflanzung im Grenzbe-
reich; eine gemeinsame Betrachtung von Schutzobjekt und Bauprojekt aufgrund der Situierung 
nur von wenigen Standorten aus möglich) eine Beeinträchtigung des Umgebungsschutzes un-
wahrscheinlich ist, erweist sich auch die Beurteilung der DMP, wonach eine Beeinträchtigung des 
Schutzobjekts zu verneinen ist, als vollständig und schlüssig. Die Rekurrenten 1 vermögen jeden-
falls nicht Gründe darzulegen, welche die Glaubwürdigkeit der fachbehördlichen Beurteilung er-
schüttern könnte und deshalb hiervon abgewichen werden müsste (R. WIDMER, in: Rizvi/Schind-
ler/Cavelti [Hrsg.], Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zü-
rich/St.Gallen 2020, Art. 21 N 14). Dies gilt namentlich auch für die von den Rekurrenten 1 ins 
Feld geführte Rüge, wonach das jetzige Attikageschoss nur deshalb tiefer liege, weil beim Vor-
projekt der Niveaupunkt mit 453,85 statt 453,29 m ü.M. falsch festgelegt worden sei. Der dem nun 
strittigen Projekt zu Grund liegende Niveaupunkt von 453,29 m ü.M. wird – genauso wenig wie 
die Einhaltung der baureglementarischen Gebäudehöhe – nicht beanstandet. Weiter ist aus den 
Plänen deutlich ersichtlich, dass das ursprünglich beanstandete Attikageschoss in der Raumhöhe 
von 3,2 m auf 2,59 m und in der Breite von 18,5 m auf 16 m reduziert worden ist. Es handelt sich 
damit nicht um – wie die Rekurrenten 1 rügen – minimalste Anpassungen. Wurde doch das Atti-
kageschoss auch um grosszügige Fensterflächen ergänzt, welche das Volumen zusätzlich auflö-
sen. Die von den Rekurrenten angeführten Rügen vermögen keine Zweifel an der Beurteilung der 
DMP wecken. Die denkmalpflegerische Beurteilung, wonach der Umgebungsschutz gewahrt sei, 
ist auch mit der Lage des Baugrundstücks in der Umgebungszone III gemäss ISOS-Inventarblatt 
vereinbar. Weist doch die Umgebungszone III lediglich die tiefste Aufnahmekategorie b (empfind-
liche Umgebung) mit dem tiefsten Erhaltungsziel b (Erhalten der Eigenschaften) auf. Sodann hielt 
die DMP anlässlich des Augenscheins fest, dass die südliche Seite der M.___strasse – mehr als 
zwanzig Jahre nach Erstellung des Inventarblatts – bereits sehr heterogen ausgestaltet sei. Die 
Rüge, das Bauvorhaben beeinträchtige die Umgebung der Villa N.___, erweist sich somit insge-
samt als unbegründet. 
 
7. 
 
Die Rekurrenten 1 rügen weiter, dass sich das geplante Vorhaben nicht in die bestehende Um-
gebung einfüge. 
 
7.1 
Soweit die Rekurrenten 1 aus Art. 3bis Bst. a des geltenden Baureglements der Politischen 
Gemeinde Z.___ vom 17. Februar 2014 (abgekürzt BauR) ein Einfügungsgebot ableiten, kann 
ihnen nicht gefolgt werden. Art. 3bis Bst. a BauR hält als allgemeiner Planungsgrundsatz fest, dass 
sich Bauwerke gut in die natürliche und gestaltete Umwelt einzuordnen hätten. Wie die Vorinstanz 
richtigerweise bereits im Einspracheentscheid ausgeführt hat, besteht ausserhalb der Kern- und 
der Schutzzonen kein generelles öffentliches Interesse an einer guten Einordnung von Bauten 
und Anlagen. Deshalb können die politischen Gemeinden nicht für das gesamte Gemeindegebiet 
anordnen, dass Bauten und Anlagen so gestaltet und in die Umgebung eingeordnet werden müs-
sen, dass zusammen mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung besteht. Daraus folgt, dass 
die im ganzen Gemeindegebiet anwendbaren kommunalen Gestaltungsvorschriften, welche über 
das Verunstaltungsverbot (Art. 99 Abs. 1 PBG) hinausgehen, gegenüber den Regeln des Pla-
nungs- und Baugesetzes keine selbständige Bedeutung haben und nicht über die Bestimmungen 
des Planungs- und Baugesetzes hinausgehen dürfen (W. RITTER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], 
Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 99 N 6; BUDE 
Nr. 70/2022 vom 15. August 2022 Erw. 6.2; BUDE Nr. 2/2023 vom 10. Januar 2023 Erw. 4.2; 
Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2008/I/8). Zu prüfen ist somit lediglich, ob eine Ver-
unstaltung nach Art. 99 Abs. 1 PBG vorliegt. 


 
 
12/18 
7.2 
Art. 99 Abs. 1 PBG, welcher inhaltlich im Wesentlichen mit Art. 93 BauG übereinstimmt, 
verbietet die Erstellung von Bauten und Anlagen, die das Orts- und Landschaftsbild verunstalten 
oder Baudenkmäler beeinträchtigen. Im Unterschied zu positiven Bauästhetikvorschriften (Ge-
staltungs- oder Einfügungsvorschriften) verbietet das Verunstaltungsverbot nur erheblich stö-
rende Wirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild in dem Sinn, dass nur etwas qualifiziert Un-
schönes verhindert werden soll. Eine bauliche Gestaltung darf wegen Verunstaltung nur abge-
lehnt werden, wenn sie nach Massstäben, die "in Anschauungen von einer gewissen Verbreitung 
und Allgemeingültigkeit gefunden werden", als erheblich störend zu bezeichnen ist. Dabei ist nicht 
das Bauvorhaben isoliert zu betrachten, sondern in Bezug zu seiner baulichen und landschaftli-
chen Umgebung zu setzen (VerwGE B 2021/8 vom 12. Juli 2021 Erw. 2.2 und BUDE Nr. 67/2021 
vom 8. November 2021 Erw. 3.2). Die Rekurrenten 1 beschränken sich in ihrer Argumentation 
darauf, auf die Unterschiede des geplanten Neubaus im Vergleich zu den bestehenden Bauten 
zu verweisen. Dass sich der geplante Neubau mit Bezug auf die Grösse, Materialisierung und 
Dachform von den bestehenden Bauten in der Umgebung unterscheidet, ist gemäss Regelbau-
weise zulässig und führt – wie die Vorinstanz zu Recht erwog – nicht zu einer Verunstaltung. 
Allgemein kann nicht davon gesprochen werden, dass das Bauvorhaben geradezu verunstaltend 
ist. Die Einholung des beantragten Architektenmodells des Neubaus erübrigt sich bei diesem Er-
gebnis. Die Rüge erweist sich somit als unbegründet. 
 
8. 
 
Weiter rügen die Rekurrenten 1 die Nichteinhaltung der Ausnützungsziffer. 
 
8.1 
Nach Art. 61 Abs. 1 BauG ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl der Summe aller 
anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche. Nach Art. 62 Abs. 2 BauG 
zählen zu den anrechenbaren Geschossflächen die nutzbaren Geschossflächen einschliesslich 
Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht anrechenbar sind unter anderem Keller-, 
Estrich- und nichtgewerbliche Einstellräume, unterirdische gewerbliche Lagerräume sowie 
Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern. Massgebend ist nicht die Bezeichnung eines 
Raums in den Planunterlagen oder die Absicht der Baugesuchsteller, sondern die nach objektiven 
Kriterien beurteilte Verwendungsmöglichkeit eines Raums (VerwGE B 2009/25 vom 15. Oktober 
2009 Erw. 3.5.4; GVP 1978 Nr. 3). Es muss die Frage beantwortet werden, welche Nutzung ein 
Raum in seiner baulichen Gestaltung zulässt. Kann er ohne eigentliche bauliche Massnahmen 
als Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsraum verwendet werden, ist er unabhängig von einer allfälligen 
anderslautenden Nutzungsangabe anzurechnen (VerwGE B 2015/14 vom 20. Januar 2017 
Erw. 13.5 mit Hinweisen). 
 
8.2 
Die Rekurrenten 1 beanstanden, dass mit dem Gemeinschaftsraum zusätzliche bewohn-
bare Fläche geschaffen werden soll ohne dies zu deklarieren. Nicht ohne Grund bestehe keinerlei 
Konzept, wie der riesige, über zwei Geschosse ausgedehnte Raum, genutzt werden soll. 
 
8.2.1 Mit dem I. Nachtragsgesetz vom 1. September 1983 zum Baugesetz lehnte es der Gesetz-
geber ab, die Einrichtung von Gemeinschaftsräumen für Kinder in Mehrfamilienhäusern im Bau-
gesetz zwingend vorzuschreiben, wie dies für Kinderspielplätze bei Überbauungen mit sechs und 
mehr Wohnungen der Fall ist. Er ermächtigte lediglich die Gemeinden, im Baureglement oder in 
Planungserlassen die Erstellung von Gemeinschaftsräumen für Kinder in Mehrfamilienhäusern 
vorzuschreiben (Art. 73 Abs. 5 aBauG). Durch den Verzicht auf die Anrechenbarkeit von Gemein-
schaftsräumen für Kinder zur Geschossfläche soll Anreiz geschaffen werden, solche Räume frei-
willig zu erstellen (B. HEER, Materielles Baupolizeirecht II und Baubewilligungsverfahren, in: Das 
Nachtragsgesetz zum st.gallischen Baugesetz, St.Gallen 1983, N 2 zu Art. 61 BauG). Seit dem 
III. Nachtragsgesetz vom 1. Februar 1997 zum Baugesetz zählen alle Gemeinschaftsräume in 
Mehrfamilienhäusern – und nicht mehr nur solche für Kinder – zu den nichtanrechenbaren Ge-
schossflächen (R. CLAVADETSCHER, Materielles Baupolizeirecht im III. Nachtragsgesetz zum Bau-
gesetz, in: Das III. Nachtragsgesetz zum Baugesetz, St.Gallen 1997, Anmerkungen zu Art. 61 


 
 
13/18 
BauG). In Mehrfamilienhäusern sollen nach der Vorstellung des Gesetzgebers sowohl Flächen 
im Aussenbereich als auch Räume im Innenbereich für gemeinschaftliche Nutzungen mindestens 
gefördert werden. Vor diesem Hintergrund sind Gemeinschaftsräume baulich so auszugestalten, 
dass sie den Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner im Rahmen einer gemeinschaftli-
chen Nutzung entsprechen. 
 
8.2.2 Der strittige Gemeinschaftsraum befindet sich im Erdgeschoss und weist eine Fläche von 
50 m2 auf. Der Zugang erfolgt über den gemeinsamen Vorraum, über welchen auch die Wohnun-
gen 1 bis 4 zugänglich sind. Südlich des Gemeinschaftsraums befindet sich eine Terrasse, welche 
nur vom Gemeinschaftsraum bzw. vom Garten her zugänglich ist. In der Vertikalen erstreckt sich 
der Gemeinschaftsraum über zwei Stockwerke. Wie aus Schnitt B ersichtlich wird, ist die Nord-
seite des Raums verglast. Zwar verfügt der Gemeinschaftsraum über eine Kochnische, das Ba-
dezimmer mit Toilette (aber ohne Waschmöglichkeiten) befindet sich dagegen ausserhalb des 
Raums. Aufgrund der baulichen Ausgestaltung (kein direkter Zugang von den Wohnungen, trans-
parente Innenwand, zweigeschossige Ausgestaltung, aussenliegende Toilette), ist nichts gegen 
die Nichtanrechenbarkeit des Gemeinschaftsraums (samt Toilette) einzuwenden. Anzeichen für 
eine andere Verwendungsmöglichkeit sind nicht ersichtlich und werden auch nicht geltend ge-
macht. Die Rüge erweist sich als unbegründet. 
 
8.3 
Im Zusammenhang mit der Ausnützung rügen die Rekurrenten 1 weiter die Nichtberück-
sichtigung der Abstellräume. 
 
8.3.1 Zur Bestimmung der nutzbaren und für die Ausnützungsziffer anrechenbaren Geschossflä-
che ist grundsätzlich die objektive Nutzungsmöglichkeit eines Raums zu Wohn-, Schlaf- oder Ar-
beitszwecken massgebend. Räume sind somit nur dann nicht anrechenbar, wenn sie sich auf-
grund gesundheits- oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Per-
sonen nicht eignen. Ein Gebäudeteil ist rechtlich ohne weiteres als anrechenbarer Wohn- oder 
Arbeitsraum zu behandeln, wenn er die erforderlichen wohnhygienischen Anforderungen erfüllt. 
(BDE Nr. 38/2019 vom 24. Juni 2019 Erw. 5.4 mit Hinweisen). Gemäss Art. 7 Abs. 2 BauR hat 
die Bodenfläche von Wohn- und Schlafräumen mindestens 10 m2 zu betragen. Das Lichtmass 
der Fensterflächen von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen hat mindestens 10 Prozent der 
Bodenfläche zu betragen (Art. 7 Abs. 3 BauR). 
 
8.3.2 Der Abstellraum im Erdgeschoss dürfte die wohnhygienischen Bestimmungen hinsichtlich 
Fläche und Belichtung knapp erfüllen. Zumal aber der Raum nur über den gemeinsamen Gang 
zugänglich ist und direkt beim Haupteingang liegt, ist nichts gegen die Nichtanrechnung einzu-
wenden. Auch gegen die Nichtanrechnung der anderen gerügten Abstellräume im Attikageschoss 
ist nichts einzuwenden, da diese lediglich eine Grösse von 6,7 bzw. 7,1 m2 aufweisen, von den 
übrigen Flächen getrennt sind und über keine Fensterflächen verfügen. 
 
8.4 
Die Rügen der Rekurrenten 1, wonach der Gemeinschaftsraum, die Toilette sowie die Ab-
stellräume zu Unrecht nicht angerechnet worden seien, erweist sich als unbegründet. 
 
9. 
 
Die Rekurrentin 2 rügt ihrerseits im Zusammenhang mit der Bestimmung der Ausnützungsziffer 
die in Ziff. III.2 der Baubewilligung verfügte Auflage, mit welcher die Nichtanrechnung der Winter-
gärten sichergestellt werden soll. Die Vorinstanz verfügte, dass die Isolation der Fenster und 
Wände zwischen den verglasten Loggien und den Wohnräumen die Anforderungen an eine Aus-
senisolation erfüllen müsse. 
 
9.1 
Wie bereits ausgeführt, zählen zur anrechenbaren Geschossfläche die nutzbaren Ge-
schossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte (Art. 61 Abs. 2 ers-


 
 
14/18 
ter Satz BauG). Nicht angerechnet werden Wintergärten sowie verglaste Dachterrassen und Bal-
kone bis zu einer Fläche von 20 Prozent der anrechenbaren Geschossflächen (Art. 61 Abs. 2 
Bst. d BauG). Unter Wintergärten versteht man allgemein unisolierte, grossmehrheitlich verglaste 
Gebäudeteile, die ausserhalb der isolierten Fassade angebaut und weder beheizbar noch ganz-
jährig bewohnbar sind. Sie dienen vorab der Verbesserung der Energiebilanz (Solothurnische 
Gerichtspraxis [SOG] 1997, N 23, S. 60). Ein solcher Raum übt gebäudeklimatische Funktionen 
aus, indem zwischen dem Aussenklima und den Temperatur- und Luftfeuchtigkeitsverhältnissen 
im Gebäudeinnern ein Ausgleich geschaffen wird. Dies ist nur möglich, wenn der Wintergarten 
vollständig vom Hauptgebäude abgetrennt werden kann, so dass zwischen diesen Räumen prak-
tisch kein Luftaustausch mehr stattfindet (GVP 1997 Nr. 71). Im Kanton St.Gallen ist nicht mass-
gebend, ob der Wintergarten beheizt wird oder nicht (R. CLAVADETSCHER, a.a.O., S. 12; ProtGR 
1992/96, Nr. 827/8-10). Eine baulich konstruktive Abgrenzung zu den übrigen anrechenbaren 
Wohnflächen ist indessen nötig (B. HEER, a.a.O., N 668). Dies ergibt sich aus dem Zweck der 
Bestimmung, wonach ausschliesslich Wintergärten, nicht aber auch andere Wohnnutzungen be-
treffend Ausnützungsziffer privilegiert sein sollen (R. CLAVADETSCHER, a.a.O., S. 12). Damit ste-
hen zwei Elemente für einen Wintergarten im Vordergrund; zum einen die Verglasung und zum 
anderen die funktionale Überlegung, dass ein Wintergarten nicht einfach Wohnraumerweiterung 
sein darf (VerwGE B 2016/93 vom 14. Dezember 2018 Erw. 4.4). 
 
9.2 
Das strittige Baugesuch weist auf allen drei Geschossen verglaste Loggien auf. Diese wur-
den gemäss dem Plan "Anrechenbare Geschossflächen" nicht angerechnet. Die Wintergärten 
lassen sich durch die Schiebetüren problemlos vom übrigen Wohnraum trennen, so dass zwi-
schen diesen Räumen praktisch kein Luftaustausch mehr stattfindet. In funktionaler Hinsicht zeigt 
der Blick auf die Wohnungsgrundrisse, dass die Wintergärten eine eigenständige, ausserhalb der 
eigentlichen Wohnräume liegende Funktion haben. Der jeweilige angrenzende Innenraum (Kü-
che/Wohnen/Essen) weist eine beachtliche Grundfläche (47 bzw. 81 m2) auf, so dass auch nicht 
anzunehmen ist, dass der Aussenbereich im Wintergarten aus Gründen ungenügender Platzver-
hältnisse ganzjährig für Wohnzwecke benutzt werden müsste (vgl. auch BDE Nr. 18/2016 vom 
11. April 2016 Erw. 3.4.1; BDE Nr. 28/2014 vom 12. Mai 2014 Erw. 9.1.3). Wie sich aus den 
Fassadenplänen ergibt, sind sodann sämtliche Wintergärten als verglaste Bauteile ausgestaltet. 
Ferner unterschreiten die Wintergärten den maximalen Flächenanteil gemäss Art. 61 Abs. 2 Bst. d 
BauG von 20 Prozent der anrechenbaren Geschossflächen deutlich. Die Wintergärten weisen 
insgesamt eine Fläche von 102,88 m2 auf. Dies entspricht ausgehend von 940,21 m2 anrechen-
barer Geschossfläche einem Flächenanteil von 10,94 Prozent. Damit sind sämtliche Vorausset-
zung gemäss Art. 61 Abs. 1 Bst. d BauG erfüllt, so dass kein Grund für die verfügte Auflage 
bestand. Der Rekurs 2 der Rekurrentin 2 erweist sich als begründet und ist daher gutzuheissen. 
Die Auflage gemäss Ziff. III.2 der Baubewilligung (SRB 008) ist daher aufzuheben. Das Gleiche 
gilt für die Ziff. III.10 des separaten Einspracheentscheids (SRB 006), welcher die Aufnahme der 
Auflage aufgrund der Einsprache von D.___ und E.___ vorsieht. Entsprechend ist auch die Ziff. 
III.3. des Einspracheentscheids (SRB 006), wonach die Einsprache von D.___ und E.___ in Be-
zug auf die nun aufzuhebende Auflage teilweise gutgeheissen worden ist, neu zu formulieren. 
 
10. 
 
Weiter rügen die Rekurrenten 1, das Baugesuch weise zu wenig Parkplätze auf. 
 
10.1 Bei Neuerstellung, Zweckänderung oder Erweiterung von Bauten und Anlagen kann der 
Bauherr verpflichtet werden, auf privatem Grund Abstellflächen für Motorfahrzeuge der Benützer 
oder Besucher zu schaffen, soweit die örtlichen Verhältnisse es zulassen und die Kosten zumut-
bar sind (Art. 72 BauG). Nach Art. 4 des Parkplatzreglementes der Politischen Gemeinde Z.___ 
vom 19. Dezember 1995 hat der Eigentümer einer Baute oder Anlage für deren Benützer auf 
eigenem Grund die erforderlichen Parkplätze bereitzustellen. Die Erstellungspflicht gilt bei Neu-, 
Um- und Erweiterungsbauten sowie bei Nutzungsänderungen. Die Berechnungsgrundlagen sind 
in Art. 6 des Parkplatzreglementes festgehalten. Bei Mehrfamilienhäusern ist ein Parkplatz pro 


 
 
15/18 
100 m2 anrechenbare Geschossfläche, mindestens aber ein Parkplatz pro Wohnung vorgeschrie-
ben. Zusätzlich ist pro 600 m2 anrechenbarer Geschossfläche ein Parkplatz für Kunden, Besucher 
und Lieferanten vorgeschrieben. 
 
10.2 Aufgrund der anrechenbaren Geschossfläche (940,21 m2) sind aufgerundet 10 Parkplätze 
für Bewohnerinnen und Bewohner vorgeschrieben. Derselbe Parkplatzbedarf ergibt sich auch aus 
der Anzahl der Wohnungen (10 Wohnungen). Weiter sind aufgerundet zwei Besucherparkplätze 
vorgeschrieben. Gemäss den bewilligten Plänen sind insgesamt zwölf Parkplätze in der Tiefga-
rage und zwei Besucherparkplätze im Freien vorgesehen. Die erforderliche Parkplatzzahl ist so-
mit eingehalten. Zumal die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl Parkplätze sichergestellt ist, sind 
die Befürchtungen der Rekurrenten 1, es könnte zu einem wilden Parkieren auf der M.___strasse 
kommen, unbegründet. 
 
10.3 Entsprechend ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Verkehrssicherheit gefährdet sein soll. 
Ein Blick auf die massgebenden Normen des Schweizerischen Verbands der Strassen- und Ver-
kehrsfachleute (abgekürzt VSS-Normen) zeigt zudem, dass die M.___strasse den grundlegenden 
Ausbauanforderungen bei weitem genügt. Die M.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse) liegt 
innerhalb des Siedlungsgebiets. Die zulässige Höchstgeschwindigkeit beträgt 30 km/h. Die 
Strasse verläuft praktisch eben in gerader Streckenführung und ist daher sehr übersichtlich. Auf-
grund der Grösse und des Charakters der Strasse handelt es sich um eine Zufahrtsstrasse nach 
der VSS-Norm 40 045 „Projektierung, Grundlagen – Strassentyp: Erschliessungsstrasse“. Ge-
mäss Norm ist eine Mischverkehrsfläche zulässig, so dass auch kein Trottoir erforderlich ist. Wei-
ter muss der Grundbegegnungsfall PW/PW bei stark reduzierter Geschwindigkeit sichergestellt 
sein. Für den Begegnungsfall PW/PW wird nach der VSS-Norm 40 201 "Geometrisches Normal-
profil, Grundabmessungen und Lichtraumprofil der Verkehrsteilnehmer" eine Strassenbreite von 
4,4 m verlangt. Auch diese Vorgabe erfüllt die M.___strasse mit einer durchgehenden Breite von 
6 m ohne Weiteres. Zumal die Rekurrenten 1 nicht konkret darzulegen vermögen, inwiefern die 
M.___strasse den Anforderungen der Verkehrssicherheit nicht genügt und die Normen die pau-
schale rekurrentische Behauptung entkräften, erübrigt sich auch die Einholung eines entspre-
chenden Amtsberichtes. Die Rüge erweist sich als unbegründet. 
 
11. 
 
Schliesslich rügen die Rekurrenten 1 unzulässige Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB. Indem 
die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften nicht eingehalten seien, seien auch die privatrechtlichen 
Immissionseinwände wie die Beeinträchtigung der Wohnqualität und Wertverminderung der 
rekurrentischen Grundstücke, Schattenwurf bzw. Entzug von Besonnung, Licht-, Lärm- sowie Ge-
ruchsimmissionen begründet. 
 
11.1 Laut Art. 684 Abs. 1 ZGB ist jedermann verpflichtet, bei der Ausübung seines Eigentums 
sich aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum der Nachbarn zu enthalten. Verboten 
sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder 
nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten Einwirkungen, unter anderen durch Luftverunreinigun-
gen, üblen Geruch, Lärm, Schall oder durch den Entzug von Besonnung oder Tageslicht (Art. 684 
Abs. 2 ZGB). Bei der Abgrenzung zwischen zulässiger und unzulässiger (d.h. übermässiger) Im-
mission ist die Intensität der Einwirkungen massgebend. Diese beurteilt sich nach objektiven Kri-
terien. Die beurteilende Instanz hat eine sachlich begründete Abwägung der Interessen vorzu-
nehmen, wobei sie den Massstab des Empfindens eines Durchschnittsmenschen in der gleichen 
Situation zugrunde zu legen hat. Neben den in Art. 684 Abs. 2 ZGB beispielhaft als verboten 
aufgezählten materiellen Immissionen (Lärm usw.) und den negativen Immissionen (Lichtentzug 
usw.) untersagt die Rechtsprechung auch ideelle oder immaterielle Immissionen. Übermässig und 
folglich verboten sind ideelle Immissionen, wenn bei Personen mit normaler durchschnittlicher 
Empfindlichkeit ein erhebliches, ständig fühlbares Unbehagen verursacht wird. Die Immission soll 
für jeden übermässig sein, der sich in der Lage des Klägers befindet. Art. 684 ZGB verschafft 


 
 
16/18 
indes keinen Anspruch, dass in einem Einfamilienhausquartier den Nachbarn die Einsicht auf 
Sitzplätze und Gärten verunmöglicht wird. Eine durch rechtskräftigen Entscheid einer Verwal-
tungsbehörde bewilligte Baute verursacht in der Regel keine übermässigen Immissionen im Sinn 
von Art. 684 ZGB. Öffentlich-rechtliche Bewilligungen sind dann nicht mehr allein massgebend 
für die Beurteilung der Übermässigkeit, wenn die Behörde per Ausnahmebewilligung ein Abwei-
chen von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften gewährt und womöglich die Interessen der Nach-
barn nicht umfassend berücksichtigt (vgl. dazu VerwGE B 007 vom 29. April 2021 Erw. 3.1; 
VerwGE B 2020/59 vom 19. Januar 2021 Erw. 5.3; VerwGE B 2018/189 vom 21. November 2018 
Erw. 6.1 je mit Hinweisen). 
 
11.2 Die pauschal befürchteten Beeinträchtigungen der rekurrentischen Grundstücke (Wohn-
qualität, Wertverminderung der Grundstücke, Schattenwurf, Licht-, Lärm- sowie Geruchsimmissi-
onen) können – wie dargelegt – nicht auf Verletzungen des öffentlichen Baurechts oder auf Aus-
nahmebewilligungen zurückgeführt werden. Diese Einwirkungen erscheinen deshalb mit der Lage 
und Beschaffenheit der Grundstücke der Rekurrenten 1 gerechtfertigt. Sie gehen nicht über das 
hinaus, was Nachbarn üblicherweise mit der baurechtskonformen Überbauung eines angrenzen-
den Grundstücks in Kauf nehmen müssen. Somit liegen keine übermässigen Immissionen im Sinn 
von Art. 684 ZGB vor. 
 
12. 
 
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz, indem sie den Rekurrenten 1 die fragli-
che Stellungnahme der DMP vorgängig nicht zugestellt hat, deren Anspruch auf rechtliches Gehör 
verletzt hat. Die DMP ihrerseits hat eine Gehörsverletzung begangen, indem sie ihre Einschät-
zung im vorinstanzlichen Verfahren nicht begründet hat. Weil aber das geplante Vorhaben den 
Umgebungsschutz der Villa N.___ nicht beeinträchtigt, war entgegen der Ansicht der Rekurrenten 
1 keine formelle Zustimmungsverfügung der DMP notwendig. Die übrigen Einwendungen wie feh-
lende Einfügung, Verunstaltung, Überschreiten der Ausnützungsziffer, fehlende Parkplätze, man-
gelnde Verkehrssicherheit sowie übermässige Immissionen nach Art. 684 ZGB erweisen sich da-
gegen als unbegründet. Der Rekurs 1 ist daher, abgesehen von der Gehörsverletzung, abzuwei-
sen. Demgegenüber erweist sich der Rekurs 2 als begründet und ist gutzuheissen. Entsprechend 
ist die angefochtene Ziff. III.2 der Baubewilligung samt den korrespondierenden Ziffern des Ein-
spracheentscheids (Ziffn. III.3 und 10) aufzuheben und neu zu formulieren. 
 
13. 
 
13.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen 
Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt für die beiden 
Rekurse insgesamt Fr. 4'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeinde-
verwaltung, sGS 821.5). Auf den Rekurs 1 entfallen Fr. 3'000.–, auf den Rekurs 2 Fr. 1'500.–. 
 
13.2 
13.2.1 
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben im Rekurs 1 grundsätzlich die 
Rekurrenten 1 die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP). Es 
ist jedoch dem Umstand Rechnung zu tragen, dass sowohl die Vorinstanz (fehlende Zustellung 
der Stellungnahme der DMP) als auch die DMP (fehlende Begründung) den Anspruch der 
Rekurrenten 1 auf rechtliches Gehör verletzt haben (VerwGE B 2021/219 vom 11. August 2022 
Erw. 3.4). Die amtlichen Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'000.– sind deshalb lediglich im 
Umfang von Fr. 2'000.– den Rekurrenten 1 aufzuerlegen. Den verbleibenden Kostenanteil von 
Fr. 1'000.– haben die Vorinstanz und das Amt für Kultur zu gleichen Teilen zu tragen (siehe hierfür 
BUDE Nr. 58/2022 vom 14. Juli 2022 Erw. 8). Auf deren Erhebung ist jedoch zu verzichten (Art. 95 
Abs. 3 VRP). 
 
13.2.2 
Der von C.___ im Rekurs 1 am 16. September 2020 geleistete Kostenvorschuss von 
Fr. 1'800.– ist anzurechnen. 


 
 
17/18 
13.3 
13.3.1 
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wären die amtlichen Kosten im Rekurs 2 
(mangels Antrags der Rekursgegner 2) in Höhe von Fr. 1'500.– der Vorinstanz aufzuerlegen. Auf 
die Erhebung der Kosten ist jedoch zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP). 
 
13.3.2 
Der von der L.____ am 15. September 2020 im Rekurs 2 geleistete Kostenvorschuss 
von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 
 
14. 
 
14.1 Im Rekurs 1 stellen die Rekurrenten 1 und die Rekursgegnerin 1 je ein Begehren um Ersatz 
der ausseramtlichen Kosten. 
 
14.1.1 
Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie aufgrund 
der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die 
ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen 
auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272; 
abgekürzt ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). 
 
14.1.2 
Die Rekursgegnerin 1 obsiegt mit ihren Anträgen im Rekurs 1. Da das Verfahren zu-
dem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines 
Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschä-
digung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in 
Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt 
HonO) ermessensweise auf Fr. 3'250.– festzulegen; sie ist von den Rekurrenten 1 zu bezahlen. 
 
14.1.3 
Die Rekurrenten 1 hatten zur Wahrung des rechtlichen Gehörs Rekurs zu erheben. 
In materieller Hinsicht unterliegen sie jedoch vollständig. Es ist daher angezeigt, der Gehörsver-
letzung durch die Vorinstanz sowie die DMP Rechnung zu tragen und den Rekurrenten 1 im Re-
kurs 1 eine reduzierte Parteientschädigung zuzusprechen. In Anbetracht des Verfahrensaus-
gangs und der durchschnittlichen Komplexität des Falls erscheint eine ausseramtliche Entschä-
digung von Fr. 1'000.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) als angemessen. Sie ist je hälftig, durch die 
Politische Gemeinde Z.___ und das Amt für Kultur zu bezahlen. 
 
14.2 Im Rekurs 2 stellt die Rekurrentin 2 ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 
Die Rekurrentin 2 obsiegt mit ihren Anträgen im Rekurs 2. Da der Beizug eines Rechtsvertreters 
gerechtfertigt war, besteht ebenfalls Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Mangels Kostennote, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in 
Verbindung mit Art. 22 HonO ermessensweise – da im Gegensatz zum Rekurs 1 kein Augen-
schein notwendig war – auf Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von der Politischen Gemeinde Z.___ 
zu bezahlen. 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Der Rekurs Nr. 22-7752 von A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, 
H.___ und I.___, J.___ und K.___, alle Z.___, wird abgewiesen. 
 
b) 
Der Rekurs Nr. 22-7736 der L.____, Z.___, wird gutgeheissen. 
 


 
 
18/18 
c) 
Die Ziff. III.2 der Baubewilligung (SRB 008) des Stadtrates Z.___ vom 17. August 2020 wird 
aufgehoben. Die Ziff. III.10 des Einspracheentscheids (SRB 006) des Stadtrates Z.___ vom 
17. August 2020 wird ebenfalls aufgehoben. Die Ziff. III.3 des Einspracheentscheids (SRB 
006) wird aufgehoben und lautet neu: "Die öffentlich-rechtliche Einsprache von D.___ und 
E.___, Z.___, gegen das Baugesuch für den Neubau (Baugesuch Nr. 005) wird 
abgewiesen." 
 
2. 
 
a) 
A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, H.___ und I.___, J.___ und 
K.___, wird im Rekurs Nr. 22-7752 unter solidarischer Haftung eine Entscheidgebühr von 
Fr. 2'000.– auferlegt. 
 
b) 
Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der Höhe von je Fr. 500.– im Rekurs Nr. 22-7752 
bei der Politischen Gemeinde Z.___ sowie beim Amt für Kultur wird verzichtet. 
 
c) 
Der am 16. September 2020 von C.___ im Rekurs Nr. 22-7752 geleistete Kostenvorschuss 
in Höhe von Fr. 1'800.– wird angerechnet. 
 
d) 
Auf die Erhebung der amtlichen Kosten in der Höhe von Fr. 1'500.– im Rekurs Nr. 22-7736 
bei der Politischen Gemeinde Z.___ wird verzichtet. 
 
e) 
Der am 15. September 2020 von der L.____ im Rekurs Nr. 22-7736 geleistete Kostenvor-
schuss in Höhe von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren der L.____ im Rekurs Nr. 22-7752 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird gutgeheissen. A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, H.___ und 
I.___, J.___ und K.___ entschädigen die L.____ im Rekurs Nr. 22-7752 ausseramtlich mit 
insgesamt Fr. 3'250.–. 
 
b) 
Das Begehren von A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, H.___ und 
I.___, J.___ und K.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten im Rekurs Nr. 22-7752 wird 
im Sinn der Erwägungen teilweise gutgeheissen. Die Politische Gemeinde Z.___ und das 
Amt für Kultur entschädigen A.___ und B.___, C.___, D.___ und E.___, F.___ und G.___, 
H.___ und I.___, J.___ und K.___ im Rekurs Nr. 22-7752 ausseramtlich mit je Fr. 500.–, 
somit insgesamt mit Fr. 1'000.–. 
 
c) 
Das Begehren der L.____ im Rekurs Nr. 22-7736 um Ersatz der ausseramtlichen Kosten 
wird gutgeheissen. Die Politische Gemeinde Z.___ entschädigt die L.____ im Rekurs Nr. 
22-7736 ausseramtlich mit Fr. 2'750.–. 
 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin