sg_publikationen · 19-7156 / 19-7173 / 19-7353 · 2021-04-30 · de


Publikationsplattform
Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden
Fall-Nr.:
19-7156 / 19-7173 / 19-7353
Stelle:
Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement
Instanz:
Bau- und Umweltdepartement
Publikationsdatum: 21.05.2021
Entscheiddatum:
30.04.2021
BDE 2021 Nr. 38
Art. 25a RPG, Art. 31 Abs. 1 StrG, Art. 39 Abs. 1 StrG, Art. 41 Abs. 2 Bst. e 
StrG. Das Bauvorhaben (Neuerstellung zwei Mehrfamilienhäuser) sieht 
bauliche Anpassungen am Trottoir einer klassierten Strasse vor. Weiter soll 
das Trottoir im Bereich der Grundstückszufahrt im Rahmen der Erstellung 
der beiden Mehrfamilienhäuser neu gebaut werden. Für beides wäre ein 
strassenrechtliches Planverfahren nötig und dieses mit dem 
Baubewilligungsverfahren zu koordinieren gewesen (Erw. 6). Weiter 
beeinträchtigt das geplante Attikageschoss eines der Mehrfamilienhäuser 
die nachbarlichen Interessen einer Rekurrentin, was gemäss kommunaler 
Bauordnung unzulässig ist (Erw. 7.1.1 – 7.1.3). Ferner sind die 
höchstzulässigen Attikageschossflächen nicht eingehalten, was zu einer 
Überschreitung der zulässigen Vollgeschosszahl führt (Erw. 7.1.4). Die 
angefochtene Baubewilligung ist aufzuheben. Daran ändert nichts, dass sich 
die Mehrfamilienhäuser – entsprechend den Anforderungen der 
kommunalen Bauordnung – "besonders gut in die bestehende Überbauung 
einfügen" (Erw. 8).
BDE 2021 Nr. 38 finden Sie im angehängten PDF-Dokument
© Kanton St.Gallen 2026
Seite 1/37


Kanton St.Gallen 
Baudepartement 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
19-7156/19-7173/19-7353 
 
 
Entscheid Nr. 38/2021 vom 30. April 2021 
Rekurrentin 1 
Rekurrenten 2 
Rekurrent 3 
A.___ 
vertreten durch Dr.rer.publ. HSG Markus Möhr, Rechtsanwalt, 
St.Jakob-Strasse 37, 9000 St.Gallen 
B.___ und C.___ 
D.___ 
gegen 
Vorinstanz 
Baubewilligungskommission Z.___ 
(Beschluss vom 23. August 2019) 
Rekursgegnerin 
Interessengemeinschaft E.___ 
bestehend aus: 
- E1___ AG 
- E2___ AG 
- E3___ GmbH 
c/o E4___ AG 
vertreten durch Dr.iur. Bettina Deillon, Rechtsanwältin, Teufener 
Strasse 11, 9001 St.Gallen 
Betreff 
Baubewilligung (Neubau zwei Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage) 
 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 2/36 
 
Sachverhalt 
A. 
 
a) 
Die E1___AG, Z.___, die E2___ AG, X.___, und die 
E3___ GmbH, W.___, sind Miteigentümerinnen von Grundstück 
Nr. 001, Grundbuch Z.___, an der G.___strasse in Z.___. Das Grund-
stück liegt gemäss geltendem Zonenplan der Politischen Gemeinde 
Z.___ vom 1. November 1980 in der Wohnzone W2a. Es ist mit einem 
älteren Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) überbaut. Bei der südlichen Grund-
stücksgrenze mündet die H.___strasse in die G.___strasse. Weiter 
nordwestlich und ungefähr parallel zur G.___strasse verlaufen die 
I.___strasse und die J.___strasse. Sodann ist nördlich des Baugrund-
stücks entlang der Grundstücksgrenze der K.___weg vorhanden, di-
rekt daran anschliessend folgt das Grundstück Nr. 003 (Familiengar-
tenareal K.___weg; Grünzone A [Sport-, Park- und Erholungsanlage]). 
 
[…] 
Übersicht Baugrundstück und Umgebung 
(Quelle: Geoportal SG) 
 
b) 
Das Gebiet im Bereich der G.___strasse, dem L.___weg, der 
J.___strasse, der H.___strasse und dem K.___weg ist als Wohnzone 
mit besonderen Anforderungen (WobA) nach Art. 51bis der Bauord-
nung Z.___ (nachfolgend BauO) ausgeschieden. 
 
[…] 
Wohnzone mit besonderen Anforderungen (WobA) 
(Quelle: Digitaler Stadtplan Z.___) 
 
B. 
 
a) 
Mit Baugesuch vom 14. November 2018 beantragte die 
Interessengemeinschaft 
E.___ 
(bestehend 
aus 
den 
Miteigentümerinnen von Grundstück Nr. 001) bei Z.___ die Baubewil-
ligung für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern mit einer un-
terirdischen Einstellhalle für Fahrzeuge und den Abbruch des beste-
henden Wohnhauses mit der Einstellgarage auf Grundstück Nr. 001. 
 
b) 
Innert der Auflagefrist vom 6. bis 19. Dezember 2018 gingen 
insgesamt fünf Einsprachen gegen das Bauvorhaben ein. Daraufhin 
wurde das Baugesuch überarbeitet und am 25. Juni 2019 ein Korrek-
turgesuch eingereicht. In der Folge erneuerten A.___, Z.___, vertreten 
durch Dr.rer.publ. HSG Markus Möhr, Rechtsanwalt, St.Gallen, 
B.___ und C.___, Z.___, D.___, Z.___, sowie F.___, Y.___, ihre Ein-
sprachen, derweil G.___ als zwischenzeitlicher Eigentümer der Lie-
genschaft Nr. 004 an seiner Einsprache nicht mehr festhielt. 
 
c) 
Mit Beschluss vom 23. August 2019 erteilte die Baubewilligungs-
kommission Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Aufla-
gen und wies die öffentlich-rechtlichen Einsprachen von A.___, B.___ 
und C.___, D.___ sowie F.___ ab. Ebenfalls abgewiesen wurde die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 3/36 
 
auf Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (SR 210; abge-
kürzt ZGB) gestützte Einsprache von A.___. Die privatrechtlichen Ein-
sprachen von A.___, B.___ und C.___, G.___ und F.___ wurden unter 
Ansetzung einer Frist von 30 Tagen auf den Zivilrechtsweg verwiesen. 
 
C. 
 
a) 
Gegen 
diesen 
Beschluss 
erhob 
A.___ 
durch 
ihren 
Rechtsvertreter mit Schreiben vom 13. September 2019 Rekurs beim 
Baudepartement (im Folgenden Rekurs 1; Verfahren Nr. 19-7156). Mit 
Rekursergänzung vom 4. Oktober 2019 werden folgende Anträge ge-
stellt: 
 
1. 
Der Beschluss der Baubewilligungskommission Z.___ 
vom 23. August 2019 / 245 (Versanddatum am: 4. 
September 2019) sei aufzuheben, soweit die öffent-
lich-rechtliche Einsprache und die privatrechtliche Ein-
sprache nach Art. 684 ZGB von A.___ abgewiesen 
und die Baubewilligung für das Baugesuch 56256 
(Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefga-
rage, 
Gebäudeabbrüche, 
Grundstück 
001, 
G.___strasse) erteilt wurde. Die Streitsache sei an die 
Vorinstanz zurückzuweisen. 
2. 
Eventuell sei der Beschluss der Baubewilligungskom-
mission Z.___ vom 23. August 2019 / 245 (gemäss An-
trag 1) aufzuheben und die Baubewilligung zu verwei-
gern. 
3. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 
Barauslagen und MWSt.). 
Zur Begründung wird geltend gemacht, Art. 51bis BauO bezwecke in 
der WobA den Schutz des Quartiercharakters der bestehenden Einfa-
milienhausgebiete. Für die überlagerten Wohnzonen sollen kleinere 
Mehrfamilienhäuser und damit eine gewisse massvolle Verdichtung 
möglich sein. Es würden aber besondere Anforderungen an die Einfü-
gung in die Quartierstruktur und die umliegenden Bebauungen gelten. 
Das Bauvorhaben erfülle die in Art. 51bis BauO formulierten Anforde-
rungen nicht. Weil Gestaltungs- und Einfügungsfragen nur mittels Au-
genschein vor Ort aufgezeigt und geklärt werden könnten, verletze der 
Verzicht der Vorinstanz auf die Durchführung eines Augenscheins den 
Anspruch auf rechtliches Gehör. Auch sei der Rekurrentin 1 die Stel-
lungnahme der kantonalen Denkmalpflege vom 19. August 2019 nicht 
zugestellt worden. Weiter komme hinzu, dass die Vorschriften zur Ver-
fahrenskoordination verletzt seien, weil nach dem angefochtenen Be-
schluss ein durchgehender Gehweg entlang der G.___strasse erstellt 
werde, wobei die endgültige Höhe noch festzulegen sei. Das dafür er-
forderliche Planverfahren nach Strassengesetz müsse mit dem Bau-
bewilligungsverfahren koordiniert werden. Auch sei das Baugrund-
stück nicht hinreichend erschlossen, weil die Zufahrt ab der 
G.___strasse zu den Tiefgaragenparkplätzen nicht klassiert worden 
sei. Zudem verletze das Attikageschoss Art. 35 BauO. Auch fehle im 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 4/36 
 
Rahmen der Beurteilung von Art. 51bis BauO eine gesamthafte Würdi-
gung und Interessenabwägung. Die beiden überdimensionierten Ge-
bäude würden gegen Westen nur den absolut notwendigen Grenzab-
stand einhalten, somit ohne jegliche Reserve oder Freiraumgestal-
tung. Die Dachgestaltung sei nicht nur aufgrund der nicht abschlies-
senden Aufzählung von Art. 51bis BauO einzubeziehen, sondern auch 
aufgrund von Art. 33 Abs. 1 BauO. Von einer guten Gesamtwirkung 
nach Art. 35 Abs. 2 BauO bzw. von einer Beachtung der erhöhten An-
forderungen an die Einfügung im Sinn der Art. 12 Abs. 3 Bst. d und 
Art. 51bis BauO könne keine Rede sein. Auch die Stellung und das 
Ausmass der Neubauten würden den Anforderungen der WobA wider-
sprechen. Ergebe sich, dass das Bauvorhaben im Widerspruch mit 
Art. 51bis und Art. 12 Abs. 3 Bst. d BauO stehe, so verletze das Vorha-
ben auch Art. 684 ZGB. 
 
b) 
Am 14. September 2019 erhoben auch B.___ und C.___ Rekurs 
beim Baudepartement (im Folgenden Rekurs 2; Verfahren Nr. 19-
7173). Mit Rekursergänzung vom 6. Oktober 2019 wird folgender An-
trag gestellt: 
 
Das Baugesuch 56256 ist zurückzuweisen und so zu 
redimensionieren, dass es mit Artikel 51bis BauO kon-
form ist, und dies unter voller Kosten- und Entschädi-
gungsfolge zu Lasten des Gesuchstellers. 
Zur Begründung machen die Rekurrenten 2 ebenfalls eine Verletzung 
von Art. 51bis BauO geltend. Die Mehrfamilienhäuser würden sich nicht 
gut in die heutige Quartierstruktur einfügen. Insbesondere die Kör-
nung, der Bau-Typus, die Dachgestaltung, der Grenzabstand, der Ge-
bäudeabstand, die Gartengrösse und die Materialisierung lasse eine 
besondere Rücksicht vermissen. 
 
c) 
Weiter erhob auch D.___ am 20. September 2019 Rekurs beim 
Baudepartement (im Folgenden Rekurs 3; Verfahren Nr. 19-7353). Mit 
Rekursbegründung vom 21. Oktober 2019 werden folgende Anträge 
gestellt: 
 
1. 
Es sei die Verfügung der Baubewilligungskommission 
Z.___ betreffend das Baugesuch 56256 (Neubau zwei 
Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage, Gebäudeabbrü-
che auf Grundstück Nr. 001) aufzuheben und die Bau-
bewilligung zu verweigern. 
2. 
Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 
Zur Begründung wird namentlich geltend gemacht, das Bauvorhaben 
widerspreche den Anforderungen von Art. 51bis BauO. Überdies sei 
davon auszugehen, dass die Wurzelbereiche der zu erhaltenden 
Bäume durch das Bauvorhaben einen grossen Schaden nehmen wür-
den. Darauf sei in der Einsprache hingewiesen worden. Die Vorinstanz 
sei darauf jedoch nicht eingegangen und habe damit eine Rechtsver-
weigerung begangen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 5/36 
 
 
D. 
 
a) 
Mit Vernehmlassung vom 24. Oktober 2019 beantragt die 
Vorinstanz, den Rekurs 1 abzuweisen. Zur Begründung wird geltend 
gemacht, ein Augenschein sei nicht notwendig gewesen. Der Rüge, 
wonach ein Stassenplanverfahren hätte durchgeführt werden müssen, 
werde entgegengehalten, dass der südliche Teil des Baugrundstücks 
früher einen Teil des Knotens G.___strasse/H.___strasse gebildet 
habe. Es sei gedacht gewesen, das Baugebiet und die heutigen Fami-
liengärten (Grundstück Nr. 003) durch eine neue Strasse zu erschlies-
sen. Die Idee sei jedoch nicht umgesetzt worden. Allerdings habe die 
Stadt Z.___ diejenige Fläche, welche für die Erstellung eines Trottoirs 
benötigt werde, behalten. Weil die künftige Trottoirfläche bereits als 
Gemeindestrasse 2. Klasse eingeteilt sei, werde kein Teilstrassenplan 
benötigt. Im Zusammenhang mit den Rekursen 2 und 3 verzichtet die 
Vorinstanz in den Eingaben vom 28. Oktober und 7. November 2019 
auf eine Vernehmlassung. 
 
b) 
Mit E-Mail vom 23. Oktober 2019 verzichtet die Rekursgegnerin 
auf eine Stellungnahme in den drei Rekursverfahren. Im Rekurs 3 
reicht die Rekursgegnerin am 20. November 2019 gleichwohl eine 
Stellungnahme ein und äussert sich mit Verweis auf eine Einschät-
zung eines Gartenbau- und Landschaftsarchitekten namentlich zum 
Baumbestand auf dem Baugrundstück. 
 
c) 
Mit Amtsbericht vom 31. März 2020 führt das kantonale Hoch-
bauamt (HBA) zur Frage der besonders guten Einfügung der beiden 
geplanten Mehrfamilienhäuser in die bestehende Überbauung gemäss 
Art. 51bis BauO im Wesentlichen aus, das Bauvorhaben weise sowohl 
städtebaulich als auch architektonisch gute Qualitäten auf. Diese wür-
den sich jedoch auf benachbarte Strukturen beziehen, die sich nicht 
innerhalb der WobA befänden. Hingegen entspreche die Gestaltung 
der Aussenräume nicht mehr dem parkähnlichen Charakter des Quar-
tiers. Es handle sich räumlich um ganz normale Aussenräume wie sie 
bei MFH-Überbauungen entstünden. Hinsichtlich der Architektur ver-
möge das Vorhaben nicht zu überzeugen. So könne die Flachdach-
bauweise dem nachbarlichen Quartier in Bezug auf die Forderungen 
der WobA nicht entsprechen. Ein geneigtes Dach würde eine spezifi-
sche aussenräumliche Dynamik generieren. Bei Satteldachbauten 
liessen die niedrigeren Traufseiten eine differenziertere Belichtung der 
Nachbarbauten und der vorgelagerten Gartenräume zu. Vor diesem 
Hintergrund seien die Bedingungen der WobA weder städtebaulich 
noch architektonisch erfüllt. 
 
d) 
In der Folge äusserten sich die Rekurrenten zum Amtsbericht. 
Sie machen im Wesentlichen geltend, der Amtsbericht bestätige ihren 
Standpunkt. 
 
e) 
Die Vorinstanz hält in ihrer Stellungnahme vom 26. Mai 2020 
zum Amtsbericht fest, es werde nach wie vor die Auffassung vertreten, 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 6/36 
 
dass sich der Betrachtungsperimeter aus städtebaulichen Überlegun-
gen nicht nur auf das Gebiet der WobA beschränken dürfe. Durch die 
Randlage übernehme das Baugrundstück eine gewisse Scharnier-
funktion gegen Osten und Norden. Zudem sei vorgesehen, das östlich 
angrenzende Grundstück an der G.___strasse 17 als Erweiterung in 
den aus dem Jahr 2004 stammenden Sondernutzungsplan 
"G.___strasse 21, 21a und 21b" aufzunehmen, was die Ausgangslage 
in vielerlei Hinsicht massgeblich beeinflussen werde. 
 
f) 
Mit Stellungnahme vom 28. Mai 2020 beantragt die Rekursgeg-
nerin, nun vertreten durch Dr.iur. Bettina Deillon, Rechtsanwältin, 
St.Gallen, den Amtsbericht aus dem Recht zu weisen. Zur Begrün-
dung wird ausgeführt, das HBA bzw. der Kantonsbaumeister sei nicht 
für die gestalterische Beurteilung von privaten Bauobjekten zuständig. 
Weil es sich bei den Ausführungen nicht um in amtlicher Funktion er-
worbenes Fachwissen handle, sei es im Rekursverfahren zum vorn-
herein nicht verwertbar. Überdies stelle der Amtsbericht ein unzulässi-
ges Rechtsgutachten dar, zumal es sich bei der mit Art. 51bis BauO 
verlangten "besonders guten Einfügung" um einen unbestimmten 
Rechtsbegriff handle. Weiter komme hinzu, dass den kommunalen Be-
hörden ein Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zustehe. Das 
gelte auch bei der ästhetischen Würdigung von örtlichen Verhältnis-
sen. 
 
g) 
G.___, T.___, stellte als Eigentümer von Grundstück Nr. 004 am 
9. Oktober 2019 ein Gesuch um Beiladung zu den Rekursverfahren 
und er erneuerte dieses am 26. März 2020. Sodann hielt er am 
30. Juni 2020 an seinem Gesuch fest, woraufhin dieses mit verfah-
rensleitender Anordnung vom 7. Juli 2020 abgewiesen wurde. 
 
E. 
 
a) 
Das Baudepartement führte am 17. August 2020 in Anwesenheit 
der Verfahrensbeteiligten und des Kantonsbaumeisters einen Augen-
schein durch. 
 
b) 
Mit Eingaben vom 7., 14. und 15. September 2020 äussern sich 
die Rekurrenten zum Augenscheinprotokoll. Die Rekursgegnerin lässt 
sich mit Eingabe vom 16. September 2020 vernehmen. 
 
c) 
Mit Eingabe vom 9. November 2020 repliziert der Rekurrent 3 
auf die Stellungnahme der Rekursgegnerin vom 16. September 2020 
und äussert sich insbesondere zu Art. 51bis BauO. 
 
F. 
 
Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor-
genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen 
eingegangen. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 7/36 
 
Erwägungen 
1. 
 
1.1 
Die drei Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusam-
menhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. 
Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und 
durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und 
B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 
 
1.2 
Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus 
Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; 
abgekürzt VRP). 
 
1.3 
Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 
VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigungen sind gegeben (Art. 45 
VRP). Auf die Rekurse ist einzutreten. 
 
2. 
 
Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; 
abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 
(nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a 
PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsent-
scheid erging am 23. August 2019. Mithin sind vorliegend grundsätz-
lich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss An-
hang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im 
PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-
gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen 
gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle-
ment zur Anwendung. 
 
3. 
 
Die Rekurrentin 1 macht in verfahrensrechtlicher Hinsicht geltend, es 
sei der Sachverhalt unvollständig festgestellt und ihr Anspruch auf 
rechtliches Gehör in mehrfacher Hinsicht verletzt worden. 
 
3.1 
Zunächst rügt die Rekurrentin 1, die Vorinstanz habe ohne Be-
gründung auf die Durchführung eines Augenscheins verzichtet. 
 
3.1.1 Der Augenschein ist die unmittelbare sinnliche Wahrnehmung 
von Tatsachen durch die entscheidende Instanz. Ob ein Augenschein 
durchzuführen ist, liegt im pflichtgemässen Ermessen der urteilenden 
Instanz. Es besteht nur dann eine Pflicht zur Durchführung eines Au-
genscheins, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise 
nicht abgeklärt werden können. Ergibt sich eine Tatsache zweifelsfrei 
aus den Akten, so braucht sie nicht durch einen Augenschein überprüft 
zu werden. Tatsachen aber, vor allem umstrittene, deren umfassende 
Feststellung und Würdigung eine eigene Wahrnehmung erheischen, 
sind in Augenschein zu nehmen. Auf die Durchführung eines Augen-
scheins (Art. 12 Abs. 1 VRP) kann in antizipierter Beweiswürdigung 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 8/36 
 
verzichtet 
werden 
(VerwGE 
B 2020/204 
vom 
8. März 
2021 
Erw. 2.2.1 f. mit Hinweisen). 
 
3.1.2 Die Vorinstanz begründet ihren Verzicht auf die Durchführung 
eines Augenscheins im Wesentlichen damit, dass ihr die örtlichen Ver-
hältnisse bekannt seien. Im Übrigen ergäben sich die entscheidrele-
vanten tatsächlichen Verhältnisse aus den Verfahrensakten, womit 
von einem Augenschein keine entscheidrelevanten neuen Erkennt-
nisse zu erwarten seien. Dies umso mehr, als die Fragen zur Einfü-
gung mittels Flugbildern und Perspektivenbildern mittlerweile besser 
beurteilt werden könnten, als bei einem Augenschein auf Erdge-
schosshöhe. 
 
Der Vorinstanz standen zur Beurteilung des Bauvorhabens zumindest 
die Baugesuchsunterlagen einschliesslich Planunterlagen und die Da-
ten aus dem Geoportal (www.geoportal.ch) zur Verfügung. Letzterem 
haftet ein offizieller Anstrich an und es ist im Internet für jedermann 
leicht zugänglich (so auch VerwGE B 2019/130 vom 25. Februar 2021 
Erw. 3 mit Hinweisen). Hinzu kommen Geoinformationen, die dem di-
gitalen Stadtplan ([…]) hinterlegt sind. Auch darf davon ausgegangen 
werden, dass die Vorinstanz über Ortskenntnisse auch des fraglichen 
Quartiers verfügt. Vor diesem Hintergrund lag der Entscheid der Vo-
rinstanz, auf einen Augenschein zu verzichten, innerhalb des ihr zu-
stehenden Ermessens. 
 
3.1.3 Das vorinstanzliche Vorgehen ist auch unter dem Titel der Be-
gründungspflicht nicht zu beanstanden. Verfahrensleitende Anordnun-
gen zur Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts (wozu auch die 
Anordnung eines Augenscheines gehört) werden praxisgemäss kaum 
je näher begründet und noch viel seltener unabhängig vom Endent-
scheid angefochten. Vielmehr kann im Rahmen eines Rechtsmittelver-
fahrens gegen den verfahrensabschliessenden Entscheid – wie vorlie-
gend geschehen – eine unrichtige oder unvollständige Feststellung 
des Sachverhalts gerügt werden. Eine separate vorinstanzliche Be-
gründung, weshalb welche Anordnungen zur Ermittlung des Sachver-
halts ergangen sind, ist weder nötig noch üblich. Ebenso wenig musste 
zumindest in vorliegendem Fall die Vorinstanz im angefochtenen Be-
schluss den Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins näher 
begründen. Eine solche Verletzung der Begründungspflicht bzw. des 
rechtlichen Gehörs wäre aber ohnehin geheilt, weil die Rekurrentin 1 
die angebliche Unzulässigkeit des Verzichts auf einen Augenschein im 
Rekursverfahren geltend machen konnte und darüber hinaus die Vo-
rinstanz zumindest im Rekursverfahren ihren Verzicht auf einen Au-
genschein begründete. Der Rekurs 1 erweist sich in diesem Punkt als 
unbegründet. 
 
3.2 
Die Rekurrentin 1 macht eine Verletzung des rechtlichen Ge-
hörs ergänzend geltend, weil die Vorinstanz sich für die Frage der Ein-
fügung im Rekursverfahren auf Flugbilder und Perspektivenbilder 
(act. 82, 83 und 86 der Vorakten) beziehe; diese seien weder Bestand-
teil der Baugesuchsakten gewesen noch ihr je zugestellt worden. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 9/36 
 
 
Dazu ist zu bemerken, dass die Flugbilder gemäss act. 82 und 83 der 
Vorakten ("2014 Flugaufnahmen (8cm)") auf dem digitalen Stadtplan 
Z.___ abrufbar sind. Dort lässt sich ausserdem ein 3D-Modell generie-
ren, das im Wesentlichen den Perspektivenbildern gemäss act. 86 der 
Vorakten entspricht (vgl. ergänzend auch die Möglichkeit von 3D-An-
sichten auf maps.google.ch). Vor diesem Hintergrund ist nicht ersicht-
lich, inwiefern die fraglichen Unterlagen (in Papierform) für die Vo-
rinstanz derart entscheidwesentlich gewesen sein könnten, dass sie 
der Rekurrentin 1 vorgängig zur Stellungnahme hätten zugestellt wer-
den müssen. Der Rekurrentin 1 war es jedenfalls möglich, den streit-
gegenständlichen Beschluss anzufechten und sich (unter anderem) 
gestützt auf die online verfügbaren Informationen ein zuverlässiges 
Bild der tatsächlichen Verhältnisse zu machen. 
 
3.3 
Eine weitere Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör 
erkennt die Rekurrentin 1 im Zusammenhang mit dem Schreiben der 
kantonalen Denkmalpflege (DMP) vom 19. August 2019. Darin habe 
die 
DMP 
bestätigt, 
dass 
mit 
dem 
Neubauprojekt 
keine 
Beeichträchtigung resultiere. Dieses Schreiben sei ihr nicht vorgängig 
bzw. nie zur Kenntnis gebracht worden. 
 
3.3.1 Die DMP führte im Schreiben vom 19. August 2019 namentlich 
aus, durch das geplante Vorhaben erfolge keine Beeinträchtigung des 
Schutzobjekts. Gemäss Art. 122 Abs. 3 PBG sei demnach keine for-
melle Zustimmung der DMP erforderlich. Kommt die DMP im Rahmen 
der Beurteilung eines Baugesuchs zum Ergebnis, dass keine Beein-
trächtigung eines Schutzgegenstands von kantonaler oder nationaler 
Bedeutung vorliegt, stellt diese Beurteilung für sich allein noch keine 
Teilverfügung dar, die im Rahmen eines Gesamtentscheids zu eröff-
nen (gewesen) wäre. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 122 Abs. 3 
PBG trifft Letzteres nur für die eigentliche Zustimmungsverfügung der 
DMP zu; nur diese ist folglich auch Teil des Gesamtentscheids der 
Baubewilligungsbehörde (Handbuch der Rechtsabteilung des Baude-
partementes zum PBG, St.Gallen, Stand 8. Februar 2021, Bemerkun-
gen zu Art. 122). Die blosse Beurteilung der DMP dagegen, ein Bau-
gesuch führe nicht zu einer Beeinträchtigung eines Schutzgegen-
stands von kantonaler oder nationaler Bedeutung, stellt lediglich eine 
Stellungnahme dar (BDE Nr. 58/2020 vom 9. Juli 2020 Erw. 6.1 mit 
Hinweis auf BDE Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 4.4). 
 
3.3.2 Der Einwand der Rekurrentin 1 erweist sich damit als unbegrün-
det; ihr rechtliches Gehör wurde im fraglichen Zusammenhang nicht 
verletzt. Hinzu kommt, dass die Rekurrentin 1 die Beurteilung der DMP 
im Rekursverfahren einer materiellen Überprüfung hätte zuführen kön-
nen, womit die angebliche Gehörsverletzung im Zusammenhang mit 
dem Schreiben der DMP vom 19. August 2019 geheilt wäre. 
 
4. 
 
Der Rekurrent 3 macht geltend, die Anforderungen, welche Art. 51bis 
BauO an das Bauvorhaben stelle, hätten es erforderlich gemacht, die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 10/36 
 
bestehende Quartierstruktur und die umliegende Bebauung festzuhal-
ten und anschliessend zu prüfen, ob das Vorhaben diesen Anforde-
rungen genüge. Entsprechende Feststellungen liessen sich dem an-
gefochtenen Entscheid indes nicht entnehmen. Die Begründung ge-
mäss Erw. 5 des angefochtenen Entscheids vermöge nicht zu genü-
gen. Indem die Vorinstanz die bestehende Quartierstruktur und die 
umliegende Bebauung nicht erhoben und charakterisiert habe, habe 
sie den rechtserheblichen Sachverhalt unvollständig festgestellt und 
darüber hinaus den Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. 
 
4.1 
Der Grundsatz der freien Beweiswürdigung (vgl. Art. 21 Abs. 3 
VRP) bedeutet unter anderem, dass die Behörde frei darüber befindet, 
ob anhand der vorhandenen Beweismittel eine Tatsache nach dem 
gesetzlich geforderten Beweismass als bewiesen gilt oder ob die Be-
hörde weitere Beweise erheben muss. Wenn eine Behörde zum 
Schluss kommt, dass eine Tatsache bereits genügend bewiesen ist 
und die Abnahme zusätzlicher Beweismittel nichts an der Überzeu-
gung der Behörde ändern könnte, kann sie auf deren Abnahme ver-
zichten (sogenannte antizipierte Beweiswürdigung), ohne den Unter-
suchungsgrundsatz zu unterlaufen oder das rechtliche Gehör der be-
troffenen Partei zu verletzen (vgl. VerwGE B 2020/204 vom 8. März 
2021 Erw. 5.2 f.). 
 
4.2 
Im angefochtenen Beschluss setzt sich die Vorinstanz in 
Erw. III.5 und III.6 bzw. auf insgesamt fünf Seiten mit Art. 51bis BauO 
auseinander und kommt zusammenfassend zum Schluss, dass die 
geforderte besonders gute Einfügung mit dem Neubauvorhaben ge-
linge. In ihren Erwägungen geht die Vorinstanz verschiedentlich auf 
die ihres Erachtens massgeblichen Vergleichsobjekte ein (vgl. insbe-
sondere Ziffn. 5.5 f., 5.7 [letzter Satz], 5.95, 6.52 der vorinstanzlichen 
Erwägungen). Insgesamt wird aus den Erwägungen der Vorinstanz 
der ihres Erachtens massgebliche Sachverhalt jedenfalls in den we-
sentlichen Zügen ersichtlich. Eine unvollständige Feststellung des 
Sachverhalts liegt ebenso wenig vor wie eine Gehörsverletzung. Hinzu 
kommt, dass die Vorinstanz im Rekursverfahren ihren Standpunkt zu 
Art. 51bis BauO bzw. zu den aus ihrer Sicht relevanten tatsächlichen 
Verhältnissen mehrfach darlegte. Die angeblichen Mängel des 
vorinstanzlichen Entscheids wären damit geheilt. 
 
5. 
 
Der Rekurrent 3 macht geltend, er habe in seiner Einsprache darauf 
hingewiesen, dass bei einer Bebauung von Grundstück Nr. 001 und 
den hierbei vorgesehenen baulichen Massnahmen im Wurzelbereich 
der zu erhaltenden Bäume diese mit überwiegender Wahrscheinlich-
keit einen so grossen Schaden nähmen, dass sie nicht erhalten wer-
den könnten. Darauf sei die Vorinstanz nicht eingegangen und sie 
habe sich auch nicht zu allfälligen zum Erhalt der Bäume anzuordnen-
den Baumschutzmassnahmen (z.B. Auszäunung, Wurzelvorhang) ge-
äussert. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 11/36 
 
5.1 
Die Vorinstanz führt im angefochtenen Beschluss in Erw. III.5.94 
aus, mit den aufgezeigten Massnahmen und Pflanzungen resultiere 
aus ihrer Sicht eine Umgebungsgestaltung, die im Baumschutzgebiet 
qualitativ sowie quantitativ zu bestehen vermöge und das charakteris-
tische Verhältnis der neuen Bebauung zu den Grünflächen mit Baum-
bestand im konkreten Baumschutzgebiet widerspiegle. Bedingung sei 
jedoch, dass die Umgebungsgestaltung entsprechend dem Umge-
bungsplan und unter Beizug des planenden Landschaftsarchitekturbü-
ros umgesetzt werde. Letztgenanntes nahm die Vorinstanz in die "Be-
dingungen und Auflagen" der Baubewilligung auf (vgl. Ziff. IV.4 des 
angefochtenen Beschlusses). Im Plan "Umgebung/Freiraumgestal-
tung" vom 27. Mai 2019 (act. 46 der Vorakten) sind sodann im süd-
westlichen Eckbereich des Baugrundstücks diejenigen Bäume ver-
merkt, die als bestehend ("best.") in die Umgebungsgestaltung ein-
fliessen sollen. Die vom Rekurrenten 3 in seiner Einsprache themati-
sierte Rotbuche (= "Fagus sylvatica") ist gelb markiert, was einen "Ab-
bruch" bzw. eine Entfernung dieses Baums nahelegt. Gleichzeitig wird 
hierzu im Plan folgendes ausgeführt: "[…] Kronenpflege und Baum-
schutzmassnahmen. Sollte das Gehölz die Bauphase nicht überste-
hen (Trockenheit wie Sommer 2018) wird eine Ersatzpflanzung (Fagus 
sylvatica oder Quercus robur) im gleichen Bereich unter Einhaltung 
der Grenzabstände gewährleistet". Ferner wird im Plan "Gehölzbe-
stand G.___strasse/Analyse/Ersatz" vom 7. November 2018 zur frag-
lichen Rotbuche folgende Empfehlung abgegeben: "Aufgrund des ge-
planten Bauvorhabens und den damit verbundenen Eingriffe[n] im 
Wurzelbereich des Baumes wird empfohlen, diesen mit entsprechen-
den Massnahmen zu schützen (Wurzelvorhang, sauberes Anschnei-
den der Wurzeln, Absperrung des Wurzelbereiches während der Bau-
phase) […]". 
 
5.2 
Aus den vorinstanzlichen Ausführungen und insbesondere der 
dargestellten Auflage wird jedenfalls im Zusammenspiel mit dem Hin-
weis im Umgebungsplan ("Kronenpflege und Baumschutzmassnah-
men") sowie der genannten Empfehlungen betreffend Baumschutz-
massnahmen klar, dass die fragliche Rotbuche grundsätzlich erhalten 
werden soll und zu diesem Zweck Baumschutzmassnahmen zu ergrei-
fen sind. Auch wird klar, dass weder die Rekursgegnerin noch die 
Vorinstanz einen Abgang der Rotbuche ausschliessen können. Indem 
die Vorinstanz gleichwohl die Baubewilligung erteilte, gab sie zum 
Ausdruck, dass sie die Befürchtungen des Rekurrenten 3 zu einem 
möglichen Abgang der Rotbuche zwar teilte, unter der Bedingung ei-
ner Ersatzpflanzung aber in Kauf zu nehmen bereit war. In verfahrens-
rechtlicher Sicht ist dieses Vorgehen nicht zu beanstanden. 
 
6. 
 
Die Rekurrentin 1 wendet ein, der angefochtene Beschluss sei wegen 
Verletzung der Vorschriften zur Verfahrenskoordination aufzuheben. 
Sie macht geltend, mit dem Bauvorhaben entlang der G.___strasse 
werde ein durchgehender Gehweg erstellt, wobei die endgültige Höhe 
der Vorplatzanpassung an den neuen Gehweg noch festzulegen sei. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 12/36 
 
Für die Realisierung des durchgehenden Trottoirs seien bauliche Mas-
snahmen notwendig. Weiter ergebe sich aus den Auflagen und Bedin-
gungen, dass die Einmündung der neuen Zufahrt in die G.___strasse 
als Gehwegüberfahrt mit Auffahrtsrampe oder mit einer Randsteinab-
senkung auszubilden sei. Die G.___strasse sei als Gemeindestrasse 
2. Klasse eingeteilt. Nicht klassiert sei die Zufahrt ab G.___strasse zu 
den Tiefgaragenplätzen, was jedoch unerlässlich sei. Dafür und für die 
baulichen Massnahmen sei ein Teilstrassenplan bzw. Strassenbau-
projekt gemäss Art. 40 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt 
StrG) erforderlich. Zudem gehörten Gehwege entlang von Strassen zu 
den Strassen und seien damit ebenfalls zu klassieren (Art. 3 StrG). 
Das dafür erforderliche Planverfahren nach StrG sei mit dem Baube-
willigungsverfahren zu koordinieren, was nicht erfolgt sei. 
 
6.1 
Sind für die Verwirklichung eines Bauprojekts verschiedene ma-
teriell-rechtliche Vorschriften anzuwenden und besteht zwischen die-
sen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang, dass sie nicht 
getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden können, 
muss die Rechtsanwendung materiell gleichzeitig und widerspruchs-
frei koordiniert erfolgen. Dies gilt insbesondere, wenn die Errichtung 
oder die Änderung einer Baute oder Anlage Verfügungen mehrerer 
Behörden erfordert (Art. 25a Abs. 2 Bst. d sowie Abs. 3 und 4 des Bun-
desgesetzes über die Raumplanung [SR 700; abgekürzt RPG]). Im 
Hinblick auf die anzustrebende inhaltliche Widerspruchsfreiheit meh-
rerer Verfügungen (Art. 25a Abs. 3 RPG) legt Art. 25a Abs. 2 RPG ver-
schiedene Koordinationsgrundsätze fest, die auch auf das Nutzungs-
planverfahren sinngemäss anwendbar sind (Art. 25a Abs. 4 RPG und 
Art. 132 Abs. 5 Bst. a PBG). Die Koordinationspflicht kann allerdings 
nur soweit reichen, als tatsächlich ein Koordinationsbedürfnis besteht. 
Der Umstand, dass verschiedene Verfahren ein und dieselbe Anlage 
betreffen, genügt für sich allein jedenfalls noch nicht für die Bejahung 
der Koordinationspflicht (WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar zum 
Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25a N 25). Art. 25a RPG 
kommt auch dann zur Anwendung, wenn für die verschiedenen Bewil-
ligungen (Verfügungen) nur eine Behörde zuständig ist. Das Koordi-
nationsgebot gilt in verfahrensmässiger Hinsicht in dem Sinn, dass ein 
Bauvorhaben als Ganzes in einem einheitlichen Rechtsmittelverfahren 
angefochten werden können muss (GVP 2000 Nr. 79 mit Hinweisen; 
BDE Nr. 28/2021 vom 8. April 2021 Erw. 5.1; BDE Nr. 41/2012 vom 
6. September 2012 Erw. 3.1). 
 
6.2 
Gemäss Art. 39 Abs. 1 Satz 1 StrG wird für den Strassenbau 
das Planverfahren durchgeführt. Als Strassenbau gilt unter anderem 
die Korrektion von Strassen (Art. 31 Abs. 1 StrG). Ein Projekt nach 
StrG enthält insbesondere einen Situationsplan, den Landbedarf für 
dauernde und vorübergehende Beanspruchung des Bodens, allfällige 
Baulinien und die Einteilung von Gemeindestrassen (vgl. Art. 40 StrG). 
Neben dem Situationsplan hat das Vorhaben selbstverständlich auch 
sämtliche anderen Pläne zu beinhalten, die für den Bau der Strasse 
und das kantonale Genehmigungsverfahren (Art. 13 Abs. 2 StrG) er-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 13/36 
 
forderlich sind. Bei einem Strassenbauprojekt sind das neben dem Si-
tuationsplan regelmässig auch Längen- und Querprofile sowie Pläne 
zur Entwässerung und zur Fundation (BDE Nr. 1/2019 vom 28. Januar 
2019 Erw. 6). Das Projekt wird in der politischen Gemeinde unter Er-
öffnung einer Einsprachefrist von dreissig Tagen öffentlich aufgelegt 
(Art. 41 Abs. 1 StrG). Wird kein Kostenverlegungsverfahren durchge-
führt, so kann bei kleinen und unbedeutenden Projekten auf die öffent-
liche Auflage verzichtet werden, insbesondere bei Geh- und Radwe-
gen entlang öffentlicher Strassen (Art. 41 Abs. 2 Bst. e StrG). Gemäss 
Art. 44 Abs. 2 StrG kann ausserdem bei kleinen und unbedeutenden 
Projekten, insbesondere bei Fuss- und Wanderwegen, auf die Abste-
ckung der Linienführung im Gelände verzichtet werden. 
 
6.3 
Südlich des Baugrundstücks Nr. 001 befindet sich die 
G.___strasse (Gemeindestrasse 2. Klasse). Die klassierte Fläche ver-
läuft entlang der Grundstücksgrenze. 
 
[…] 
Übersicht Strassenklassierung G.___strasse 
(Quelle: Geoportal SG) 
 
Die G.___strasse verfügt zwar nicht im Bereich der Grenze zu Grund-
stück Nr. 001, jedoch sowohl nordöstlich als auch südwestlich daran 
anschliessend über ein Trottoir, welches bereits heute von der Klas-
sierung mitumfasst wird. Im Nordosten dieses Grundstücksbereichs 
zeigt sich folgendes Bild: 
[…] 
Grenzbereich zu G.___strasse 
(Quelle: Geoportal SG, Orthofoto 2019) 
 
[…] 
Abschluss Trottoir 
(Quelle: maps.google.ch, Streetview) 
 
Im fraglichen Bereich des Baugrundstücks Nr. 001 und von der 
G.___strasse her soll die Zufahrt zur Tiefgarage entstehen. Der 
Grenzbereich zwischen Baugrundstück und G.___strasse wird in den 
Planunterlagen wie folgt dargestellt und enthält namentlich den Hin-
weis "Trottoirverbindung in Absprache mit TBA Stadt Z.___" (vgl. Hin-
weis in roter Schrift): 
[…] 
Übersicht Grenzbereich gem. Bauvorhaben 
(Quelle: Plan "Einstellhalle/Zufahrt" vom 27. Mai 2019) 
 
6.4 
Gemäss den bewilligten Plänen wird somit im Grenzbereich zur 
G.___strasse ein Teil des Trottoirs abgebrochen. Betroffen ist der Ab-
schluss des Trottoirs bzw. der Übergang vom Trottoir zur Strassenflä-
che (Randstein) auf einer Distanz von wenigen Metern. Dieser abzu-
brechende Teil des Trottoirs liegt mehrheitlich nicht auf dem Bau-
grundstück, sondern auf dem Grundstück Nr. 005 (Strassenparzelle 
der G.___strasse). Es liegt auf der Hand, dass die Rekursgegnerin 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 14/36 
 
nicht ohne Weiteres solche Anpassungsarbeiten auf einem als Ge-
meindestrasse klassierten Drittgrundstück vornehmen darf. Dessen ist 
sich die Rekursgegnerin offenkundig auch bewusst (vgl. insbesondere 
erwähnten Hinweis in den Planunterlagen ["Trottoirverbindung in Ab-
sprache mit TBA Stadt Z.___"]). Damit ist erstellt, dass das streitge-
genständliche Bauvorhaben zumindest im Bereich des Trottoirab-
schlusses bauliche Anpassungen an der G.___strasse erfordert und 
auch vorsieht. Bei diesen baulichen Anpassungsarbeiten handelt es 
sich sodann nicht um Strassenunterhalt im Sinn von Art. 51 StrG, son-
dern um eine Korrektion einer Strasse, mithin um Strassenbau. Ein 
Strassenbau bedingt jedoch vorgängig ein strassenrechtliches Verfah-
ren. Vor diesem Hintergrund und aufgrund des – im Baugesuch selber 
dokumentierten – Zusammenhangs zwischen Bauvorhaben und 
Strassenkorrektion (Anpassung/Abbruch Trottoirabschluss) ist ein Ko-
ordinationsbedarf ausgewiesen. Bereits deshalb wären das Baubewil-
ligungsverfahren und das notwendige strassenrechtliche Planverfah-
ren zu koordinieren gewesen. 
 
6.5 
Hinzu kommt, dass die Vorinstanz eine Bedingung in die Bau-
bewilligung aufnahm, wonach die Einmündung der neuen Zufahrt in 
die G.___strasse als Gehwegüberfahrt mit Auffahrtsrampe oder mit ei-
ner Randsteinabsenkung auszubilden sei und wonach die erforderli-
chen Anpassungen an den Gehweg, Art und Lage der Gehwegauffahrt 
mit dem Tiefbauamt der Stadt zu besprechen seien (vgl. angefochte-
ner 
Beschluss 
Ziff. IV.62). 
Diesbezüglich 
macht 
die 
Vorinstanz im Rekursverfahren ergänzend geltend, die bauliche Aus-
gestaltung als durchgehendes Trottoir (mit Absenkung bei der Zufahrt) 
solle gemäss Baubewilligung mit dem Abschluss der Neuüberbauung 
erfolgen. Sie ist jedoch der Auffassung, es sei kein Teilstrassenplan 
nötig, weil die zukünftige Trottoirfläche bereits als Gemeindestrasse 
zweiter Klasse eingeteilt sei. Zudem könne bei Geh- und Radwegen 
gemäss Art. 41 Abs. 2 StrG auf eine öffentliche Auflage verzichtet wer-
den. 
 
Daraus ergibt sich, dass die Vorinstanz selber (und mit ihr offenbar 
auch die Rekursgegnerin; vgl. Hinweis "Trottoirverbindung in Abspra-
che mit TBA Stadt Z.___") von einem unmittelbaren Zusammenhang 
zwischen dem Bauvorhaben und der Erstellung des Trottoirs entlang 
der Grundstücksgrenze ausgeht. Die Rekursgegnerin kann die er-
wähnte Auflage gemäss Baubewilligung nur dann befolgen, wenn vor 
bzw. spätestens zusammen mit dem Abschluss ihrer Bauarbeiten der 
fehlende Teil des Trottoirs entlang der G.___strasse erstellt wird. Für 
die Erstellung des Trottoirs ist jedoch zwingend ein strassenrechtli-
ches Verfahren durchzuführen. Dessen Ergebnis würde offenkundig 
präjudiziert, wenn das streitgegenständliche Bauvorhaben bereits 
rechtskräftig bewilligt wäre und sich bereits im Bau befände. Insge-
samt besteht somit auch hinsichtlich der Neuerstellung des Trottoirs 
im Bereich der Grenze zum Baugrundstück eine Abhängigkeit und da-
mit auch eine Pflicht zur Koordination der beiden Anliegen bzw. Ver-
fahren (Baubewilligung und Strassenbauprojekt). Daran ändert entge-
gen der vorinstanzlichen Auffassung nichts, dass gemäss Art. 41 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 15/36 
 
Abs. 2 Bst. e StrG bei kleinen und unbedeutenden Projekten auf die 
öffentliche Auflage des Strassenbauprojekts verzichtet werden kann. 
Ein allfälliger Verzicht auf die öffentliche Auflage eines Strassenbau-
projekts bedeutet nicht, dass auf die Ausarbeitung eines Strassenbau-
projekts insgesamt verzichtet werden dürfte. Auch könnte mit einer all-
fälligen Einsprache die Unzulässigkeit des Verzichts auf die öffentliche 
Auflage geltend gemacht werden; nicht jedes Geh- und Radwegpro-
jekt entlang öffentlicher Strassen kann zum Vornherein als klein und 
unbedeutend im Sinn von Art. 41 Abs. 1 StrG qualifiziert werden. 
 
6.6 
Nicht zu folgen ist schliesslich dem Einwand der Rekursgegne-
rin, wonach sich das Bauvorhaben aufgrund der gegebenen strassen-
mässigen Erschliessung ohne weiteres auch ohne den Gehwegaus-
bau realisieren liesse und wonach umgekehrt nicht zwingend sei, dass 
aufgrund der Neuüberbauung ein Gehwegausbau erfolgen müsste. 
Sowohl die Planunterlagen des Baugesuchs (betreffend Abbruch des 
Trottoirabschlusses) als auch die erklärte Absicht der Vorinstanz (be-
treffend Neuerstellung eines Trottoirs) belegen den Zusammenhang 
zwischen Bauvorhaben und Strassenbauprojekt. Insgesamt erweist 
sich der Einwand der Rekurrentin 1, die Vorinstanz habe die Koordi-
nationspflicht verletzt, als begründet. Der Rekurs 1 ist gutzuheissen 
und der angefochtene Beschluss aufzuheben. 
 
6.7 
Die Rekurrentin 1 will ferner eine Verletzung der Koordinations-
pflicht darin erkennen, dass die Zufahrt ab der G.___strasse zu den 
Tiefgaragenplätzen nicht klassiert sei, was angesichts der Anzahl 
Wohneinheiten jedoch unerlässlich sei. Das für die Klassierung erfor-
derliche Planverfahren nach StrG sei mit dem Baubewilligungsverfah-
ren zu koordinieren. 
 
6.7.1 Nach ständiger Praxis des Baudepartementes gilt eine Zufahrt 
regelmässig nur dann als Feinerschliessungsanlage und ist deshalb 
nach Art. 8 Abs. 3 StrG als Gemeindestrasse öffentlich zu erklären, 
wenn sie über ein Drittgrundstück führt bzw. geführt werden soll. Die 
Feinerschliessung ist in diesem Fall bis unmittelbar an die Grund-
stücksgrenze des zu überbauenden Grundstücks heranzuführen, so-
dass dieses direkten Anstoss an eine öffentliche Strasse hat. Blosse 
Hauszugänge und -zufahrten auf den Baugrundstücken selbst zählen 
indessen nicht mehr zur Feinerschliessung. Aufgrund der Tatsache, 
dass dort der Verkehr innerhalb eines einzigen Privatgrundstücks 
stattfindet, besteht in der Regel keine Notwendigkeit an einer Öffentli-
cherklärung der internen Erschliessung (Hauszufahrt; vgl. zum Gan-
zen z.B. BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 8.2 u.a. mit 
Hinweis auf GVP 2011 Nr. 21). 
 
6.7.2 Entsprechend der geschilderten Praxis ist die geplante Zufahrt 
zu den Einstellplätzen in der Tiefgarage der beiden Mehrfamilienhäu-
ser eine blosse Hauszufahrt. Es handelt es sich um keine Feiner-
schliessungsanlage im Sinn von Art. 8 Abs. 3 StrG, weshalb ihr Be-
stand auch nicht als im öffentlichen Interesse liegend zu betrachten 
und sie deshalb auch nicht als Gemeindestrasse zu klassieren ist. Die 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 16/36 
 
Vorinstanz sah zu Recht von der Öffentlicherklärung der geplanten 
Hauszufahrt ab. 
 
7. 
 
Der angefochtene Beschluss ist somit bereits gestützt auf eine Verlet-
zung der Koordinationspflicht aufzuheben. Jedoch weist das Bauvor-
haben auch in materieller Hinsicht einen Mangel im Zusammenhang 
mit der Anordnung der Attikageschosse auf. Darauf ist nachfolgend 
einzugehen. 
 
7.1 
Die Rekurrentin 1 wendet unter anderem ein, eine abweichende 
Situierung des Attikageschosses nach Art. 35 Abs. 2 BauO sei nur zu-
lässig, wenn keine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt würden. 
Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt. Sie begründet ihren Einwand un-
ter anderem damit, dass die klotzartigen Bauten mit minimalem Grenz-
abstand Fremdkörper seien und so angelegt seien, als müssten sie die 
Bewohner des bisherigen Quartiers durch eine Mauer abschotten. Die 
Rekurrenten 2 machen im gleichen Zusammenhang geltend, ihr Haus 
(I.___strasse 4; Grundstück Nr. 006) sowie ihr Aussenwohnraum sei 
entgegen der vorinstanzlichen Darstellung nicht hauptsächlich gegen 
Süden, sondern eindeutig gegen Osten ausgerichtet. Somit sei klar, 
dass ihre Interessen durchaus von den Neubauten tangiert würden. 
 
Die Rekursgegnerin entgegnet, das Attikageschoss befinde sich öst-
lich und in erheblicher Entfernung vom Wohnhaus I.___strasse 6 (Re-
kurrentin 1), dessen Hauptwohnseite im Wesentlichen gegen Süden 
und nicht gegen Westen zum Baugrundstück Nr. 001 ausgerichtet sei. 
Zudem würde die Rekurrentin 1 durch ein regelkonformes Steildach 
mit einer vergleichbaren Neigung wie bei den umliegenden Gebäuden 
erheblich mehr beeinträchtigt, da dieses höher ausfallen und volumi-
nöser in Erscheinung treten würde. Auch die Vorinstanz macht die er-
heblichen Abstände, die Ausrichtung der Bauten und die Möglichkeit 
einer anderen Dachform geltend. 
 
7.1.1 Eine abweichende Situierung eines Attikageschosses ist zuläs-
sig, wenn keine nachbarlichen Interessen beeinträchtigt werden 
(Art. 35 Abs. 2 BauO). 
 
7.1.2 Vorliegend werden die beiden Attikageschosse im Bereich der 
zwei west-nordwestlichen Gebäudehälften entlang der gesamten zu-
gehörigen Fassaden (12 m x 12 m) bündig zum darunterliegenden 
Obergeschoss geplant. Die abweichende Situierung der Attikage-
schosse bewirkt somit, dass die beiden nordwestlichen Gebäudehälf-
ten als dreigeschossige Flachdachbauten in Erscheinung treten. Eine 
Rückversetzung der Attikageschosse um 45° entsprechend der Vor-
gabe von Art. 35 Abs. 1 BauO hätte demgegenüber nur sehr schmale 
(dafür längere) Attikageschosse zur Folge. Diese wären zwar an der 
westlichen (Breit-)Fassade ebenfalls fassadenbündig, dies jedoch 
nicht auf einer Distanz von 12 m, sondern nur auf einer Distanz von 
maximal 6 m (= 12 m abzgl. 2 x 3 m). Erst im Bereich, wo die Mehrfa-
milienhäuser insgesamt nicht mehr 12 m, sondern 14 m breit sind 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 17/36 
 
(also 4 m nach der Westfassade), käme eine Verbreiterung des Atti-
kageschosses von 6 m auf 8 m in Frage. Im Gegenzug würden sich 
derartige Attikageschosse nicht auf die nordwestlichen Gebäudehälf-
ten beschränken, sondern wären auf der gesamten Länge der beiden 
Mehrfamilienhäuser zulässig. 
 
7.1.3 Die Rekurrentin 1 ist Eigentümerin des westlich des Baugrund-
stücks gelegenen Grundstücks Nr. 007. Das auf ihrem Grundstück be-
stehende Wohnhaus Vers.-Nr. 008 liegt ziemlich genau in westlicher 
Richtung zum geplanten Haus A. Die Distanz zwischen der Ostfas-
sade des Wohnhauses Vers.-Nr. 008 (Hauptgebäude exkl. Anbaute) 
und der Westfassade von Haus A beträgt zwischen 14,5 m und knapp 
17 m. Sowohl vom Wohnhaus als auch vom südlichen und östlichen 
Gartenbereich des Grundstücks Nr. 007 wird das Haus A und insbe-
sondere das abweichend situierte Attikageschoss gut sichtbar sein 
(vgl. insbesondere Bauvisierung gemäss Fotografie Nr. 37 der Foto-
dokumentation zum Augenschein) sowie dreigeschossig in Erschei-
nung treten. Hingegen profitiert die Rekurrentin 1 so gut wie gar nicht 
von der aus der abweichenden Situierung resultierenden Verkleine-
rung des Attikageschosses im östlichen Bereich von Haus A; dieser 
Teil wird für sie kaum einsehbar sein. Das Gelände im Bereich der 
beiden Grundstücke verläuft sodann auch nicht derart steil, dass eine 
Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen der Rekurrentin 1 auf-
grund der unterschiedlichen Höhenlage der Gebäude ausgeschlossen 
werden könnte. Offenkundig ist schliesslich, dass das abweichend si-
tuierte Attikageschoss mit der geplanten (westlichen) Breite von 12 m 
deutlich prägender in Erscheinung tritt als ein Attikageschoss, das un-
ter einer Linie von 45° zurückversetzt wäre. In letztgenanntem Fall 
würde das Haus A aus Sicht des Grundstücks Nr. 007 auch nicht drei-
geschossig, sondern das Attikageschoss als Aufbau auf zwei Vollge-
schossen wahrgenommen. Bereits diese Umstände belegen eine Be-
einträchtigung der nachbarlichen Interessen der Rekurrentin 1 durch 
die abweichende Situierung des Attikageschosses auf Haus A (vgl. 
zum Ganzen und ähnlich GVP 2010 Nr. 107, insbesondere 
Erw. 2.6.2). 
 
7.1.4 Erschwerend kommt hinzu, dass bei beiden Mehrfamilienhäu-
sern die zulässige Fläche der Attikageschosse überschritten wird: Ge-
mäss Plan "Obergeschosse/Attikageschoss" vom 27. Mai 2019 (dort 
Planausschnitt "Attika Flächenausgleich 1:200") errechnet die Rekurs-
gegnerin eine tatsächlich von den Attikageschossen beanspruchte 
Fläche von 144 m2 sowie eine zulässige Attikageschossfläche von 
148 m2. Bei den genannten 148 m2 wird jedoch ausser Acht gelassen, 
dass für die Berechnung der zulässigen Attikageschossfläche die Bal-
kone des obersten Obergeschosses ausgenommen werden müssen. 
Denn als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem ge-
wöhnlichen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Regel-
fall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz 
bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, 
die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen 
aufweisen. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte Stützen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 18/36 
 
sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkon-
brüstungen, -geländer oder einfache, nicht thermisch relevante Bal-
konverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (vgl. 
BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 10.1.3.1 f; BDE 
Nr. 77/2020 vom 20. August 2020 Erw. 5.3; VerwGE B 2020/86 vom 
6. November 2020 Erw. 4.1). Vorliegend wäre somit die zulässige At-
tikageschossfläche so zu ermitteln gewesen, dass die nach aussen 
offenen Seiten der sowohl im Südosten als auch im Südwesten plat-
zierten Loggias nicht als Teile der "Längsfassade" im Sinn von Art. 35 
Abs. 1 BauO hätten herangezogen werden dürfen. Nicht abweichend 
situierte Attikageschosse müssten vielmehr ab der isolierten Innen-
seite der Loggias unter einem Winkel von 45° zurückversetzt sein und 
entsprechend wäre auch die höchstzulässige Gesamtfläche für abwei-
chend situierte Attikageschosse zu ermitteln gewesen. Da dies nicht 
erfolgt ist, liegt eine Überschreitung der höchstzulässigen Attikage-
schossflächen vor. Diese Überschreitung ist zum einen ein weiterer 
Beleg für die Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen der Re-
kurrentin 1 jedenfalls hinsichtlich des Attikageschosses von Haus A. 
Die genannte Überschreitung führt zum anderen bei beiden geplanten 
Mehrfamilienhäusern aber auch dazu, dass keine zulässigen Attikage-
schosse vorliegen, womit die in der W2a zulässige Vollgeschosszahl 
überschritten ist. 
 
7.1.5 Nicht entscheidwesentlich ist im Übrigen, ob ein Satteldach die 
Interessen der Rekurrentin 1 stärker beeinträchtigen würde als das ab-
weichend situierte Attikageschoss auf Haus A. Denn die Zulässigkeit 
der Verschiebung des Attikageschosses hat sich an einem nicht ab-
weichend situierten und baureglementskonformen Attikageschoss zu 
messen. Aus der abweichenden Situierung des Attikageschosses (und 
nicht aus der Wahl der Dachform) darf sich keine Beeinträchtigung er-
geben. 
 
Insgesamt erweist sich der Rekurs 1 somit auch in diesem Punkt als 
begründet und die angefochtene Baubewilligung samt Einspracheent-
scheid ist auch aufgrund der festgestellten Beeinträchtigung nachbar-
licher Interessen aufzuheben. 
 
7.2 
Mit Blick auf die Rekurrenten 2, die ebenfalls eine Beeinträchti-
gung ihrer nachbarlichen Interessen geltend machen, gestaltet sich 
die Sachlage anders. Ihr Wohnhaus Vers.-Nr. 009 ist mehr als 30 m 
von Haus A entfernt und selbst die östliche Ecke von Grundstück 
Nr. 006 liegt noch in einer Entfernung von rund 15 m zum Haus A. 
Selbst in der Annahme, dass das Wohnhaus und der Aussenwohn-
raum gegen Osten ausgerichtet sind, durfte die Vorinstanz eine Beein-
trächtigung der nachbarlichen Interessen der Rekurrenten 2 vernei-
nen. Bei den Rekurrenten 2 kommt hinzu, dass sie – anders als die 
Rekurrentin 1 – von der abweichenden Situierung des Attikageschos-
ses nicht nur belastet sind. Vielmehr ist von ihrem Grundstück aus 
auch der östliche Teil von Haus A, der zufolge der abweichenden Si-
tuierung über kein Attikageschoss mehr verfügt, ebenfalls erkennbar. 
Damit erweist sich der Rekurs 2 diesbezüglich als unbegründet. 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 19/36 
 
 
8. 
 
Aufgrund der obigen Ausführungen sind die drei Rekurse bereits ge-
stützt auf die fehlende Koordination zwischen Bauvorhaben und Stras-
senbauprojekt sowie aufgrund der Verletzung der Bestimmungen zum 
Attikageschoss gutzuheissen und die Baubewilligung aufzuheben. Da 
in sämtlichen Rekursen aber insbesondere eine Verletzung von 
Art. 51bis BauO gerügt wird, rechtfertigt es sich, nachfolgend auch aus-
führlich hierauf einzugehen. 
 
8.1 
Die Rekursgegnerin wendet im Zusammenhang mit Art. 51bis 
BauO ein, die ästhetische Beurteilung eines Bauvorhabens habe nach 
objektiven Massstäben unter umfassender Würdigung aller massge-
blichen Gesichtspunkte mit nachvollziehbarer Begründung zu erfol-
gen. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dürften den Einordnungs-
entscheid der kommunalen Baubehörde nur aufheben, wenn diese ih-
ren durch die Gemeindeautonomie gewährleisteten Beurteilungs- und 
Ermessensspielraum überschritten habe. 
 
8.1.1 Zutreffend ist, dass der Vorinstanz bei der Anwendung von 
Art. 51bis BauO eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt. Bei 
dieser Vorschrift handelt es sich um eine ästhetische Generalklausel 
bzw. um ein kommunales Einordnungsgebot. Ästhetische General-
klauseln sind in der Regel typische Anwendungsfälle der Gemeinde-
autonomie. Der kommunalen Baubehörde steht bei der Anwendung 
dieser Ästhetikvorschriften ein besonderer Beurteilungsspielraum zu, 
der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. 
 
8.1.2 Aufgrund dieses Beurteilungsspielraums darf die Rekursinstanz 
trotz ihrer umfassenden Überprüfungsbefugnis (Art. 46 Abs. 1 VRP) 
grundsätzlich nur dann einschreiten, wenn die ästhetische Würdigung 
der kommunalen Behörden sachlich nicht mehr vertretbar ist (so noch 
Urteil des Bundesgerichtes 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 Erw. 5.3). 
Die im Bundesgerichtsurteil 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 festgelegte 
Formulierung ("sachlich nicht mehr vertretbar") würde jedoch bedeu-
ten, dass kommunale Entscheide inhaltlich nur noch korrigiert werden 
könnten, wenn diese geradezu willkürlich sind. Dies würde einem wirk-
samen Rechtsschutz zuwiderlaufen (B. SCHINDLER, Die Gemeindeau-
tonomie als Hindernis für einen wirksamen Rechtsschutz, in Staats- 
und Verwaltungsrecht auf vier Ebenen, Festschrift für Tobis Jaag, Zü-
rich 2012, S. 149). Diesen Einwand erachtete das Bundesgericht als 
berechtigt. Es hielt im Sinn einer Präzisierung fest, dass die Zurück-
haltung bei der Überprüfung von Ermessensentscheiden zur Wahrung 
der Gemeindeautonomie nicht so weit gehen dürfe, dass sich Rechts-
mittelbehörden auf eine Willkürprüfung beschränkten, weil eine solche 
Beschränkung mit der Rechtsweggarantie nach Art. 29a BV nicht ver-
einbar wäre. Da die kommunale Behörde ihr Ermessen pflichtgemäss 
ausüben muss, hat sie vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Re-
gelung auszugehen und neben dem Willkürverbot auch das Rechts-
gleichheitsgebot, das Verhältnismässigkeitsprinzip und das überge-
ordnete Gesetzesrecht zu beachten (BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 20/36 
 
2020 Erw. 7.3 mit Hinweis auf BGE 145 I 52 Erw. 3.6; vgl. auch 
BGE 146 II 367 Erw. 3.1.4, VerwGE B 2020/55 vom 12. November 
2020 Erw. 3.1 und VerwGE B 2019/130 vom 25. Februar 2021 
Erw. 4.1 je mit Hinweisen). 
 
8.2 
Gemäss Art. 51bis BauO müssen sich Mehrfamilienhäuser in den 
im Zonenplan bezeichneten Wohnzonen mit besonderen Anforderun-
gen besonders gut in die bestehende Überbauung einfügen. Das gilt 
insbesondere für die Stellung der Bauten und Strassenabstand 
(Bst. a), Erschliessung der Grundstücke sowie Parkierungsanlagen 
(Bst. b), Abstände zu bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern 
(Bst. c) und Freiraumgestaltung (Bst. d). Welche Anforderungen sich 
aus dieser Norm für die Beurteilung des streitgegenständlichen Bau-
vorhabens ergeben, ist durch Auslegung zu ermitteln. Gestützt auf 
diese Auslegung wird erst überprüfbar, ob die vorinstanzliche Würdi-
gung sachlich vertretbar ist bzw. innerhalb ihres Ermessensspielraums 
im dargestellten Sinn liegt. 
 
8.2.1 Für die Auslegung ist nebst dem Wortlaut vorliegend die Entste-
hungsgeschichte von Art. 51bis BauO von Bedeutung. Darauf wurde 
bereits im Entscheid des Baudepartementes Nr. 49/2016 vom 3. Ok-
tober 2016 eingegangen. Gegenstand jenes Rekursverfahrens war die 
Änderung von Bauordnung und Zonenplan Z.___.___, mit welcher un-
ter anderem Gebiete, welche überwiegend Ein- und Zweifamilienhäu-
ser mit guter baulicher Substanz aufwiesen, den Wohnzonen mit be-
sonderen Anforderungen (WobA) zugeordnet wurden und mit welcher 
die damals geltende Bauordnung mit Art. 51bis BauO ergänzt wurde. 
Das Baudepartement führte damals aus (Erw. 4.3): 
 
"Der Stadtrat will die umstrittene Nutzungsplanänderung aus den 
folgenden Gründen durchführen: Bis November 2001 sah die da-
mals gültige Nutzungsplanung noch die Bauklasse E2 vor. In der 
E2 war es nur möglich, Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Dop-
peleinfamilienhäuser zu errichten. Mit Beschluss vom 20. Novem-
ber 2001 setzte der Stadtrat Z.___ die Teilrevision des Zonenplans 
(Teilplan A) auf den 1. Dezember 2001 in Kraft. Die meisten bis-
herigen E2-Gebiete wurden damit der W2a zugeteilt, um die innere 
Verdichtung voranzutreiben. Damit fiel in diesen Gebieten das 
Verbot der Erstellung von Mehrfamilienhäusern weg. Da in der 
Folge in Einfamilienhausquartieren Baubewilligungen für quartier-
fremde Mehrfamilienhäuser ausgestellt wurden, regte sich in 
Nachbarschaft und Politik Unmut über diese Entwicklung. Die 
gross dimensionierten Mehrfamilienhäuser wurden als Fremdkör-
per in traditionellen Einfamilienhausquartieren wahrgenommen. 
Auch der Stadtrat schaltete sich in die öffentliche Debatte ein: Am 
26. August 2008 reichten die Stadträte H.___ und I.___ mit 16 Mit-
unterzeichnern die Motion „Rückkehr zur Einfamilienhauszone“ 
beim Stadtparlament Z.___ ein. Ziel der Motion war es, intakte Ein-
familienhausquartiere zu bewahren; der Charakter dieser Gebiete 
sollte nicht durch Mehrfamilienhäuser zerstört werden. Es setzte 
sich die Erkenntnis durch, dass bei der kompletten Abschaffung 
der E2 die ortsbaulichen Risiken zu wenig bedacht worden seien. 
Die Direktion Bau und Planung wurde daher beauftragt, die ehe-


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 21/36 
 
maligen E2-Gebiete erneut zu prüfen, um anschliessend entschei-
den zu können, wo grössere Bauvorhaben entweder überhaupt 
nicht realisiert werden sollten oder wenigstens nur dann, wenn sie 
spezielle Einfügungsvorschriften einhielten. Die Analyse ergab, 
dass es wenig Sinn mache, die E2-Zonen von früher komplett wie-
derherzustellen, da nur für einige Gebiete der ehemaligen E2 ein 
Bedarf an zusätzlichen Gestaltungsvorschriften bestehe. Es wurde 
deshalb zwischen drei verschiedenen Gebietskategorien differen-
ziert: War in einem Gebiet keine homogene Siedlungsstruktur er-
kennbar oder sollten alte Gebäude bald ersetzt werden, so teilte 
man diese Gebiete den „Verdichtungsgebieten“ zu, wo die Erstel-
lung von Mehrfamilienhäusern im Rahmen der baurechtlichen 
Bestimmungen weiterhin unverändert erlaubt bleibt. Sollte die be-
stehende Struktur des Gebiets (bestehend aus gut erhaltenen Ein- 
und Zweifamilienhäusern) aufrechterhalten werden, trotzdem aber 
die Erstellung von Mehrfamilienhäusern unter Einhaltung von Ein-
fügungsvorschriften gestattet werden, um eine beschränkte Ver-
dichtung zu ermöglichen, wurden diese Gebiete den neu zu schaf-
fenden „Wohnzonen mit besonderen Anforderungen“ (Art. 51bis 
BauO) zugeteilt. Gebiete mit besonders schützenswerten Struktu-
ren dagegen, die durch die Erstellung von Mehrfamilienhäusern 
gemindert würden, wurden den „Gebieten mit besonderem bauli-
chem Erscheinungsbild“ oder sogar einem „Ortsbildschutzgebiet“ 
nach Art. 47 ff. BauO zugeteilt […]". 
8.2.2 Mit der Zuteilung einzelner Gebiete zur WobA und der Einfüh-
rung von Art. 51bis BauO wurde somit insbesondere bezweckt, den 
Schutz bestehender Strukturen der fraglichen Gebiete zu erhöhen 
bzw. wiederherzustellen, gleichzeitig aber die Erstellung von Mehrfa-
milienhäusern zu ermöglichen. Im Einzelnen formulierte der Stadtrat 
die Zielsetzung dahingehend, dass der der WobA zuzuordnende Teil 
der untersuchten Gebiete "zwar im Erscheinungsbild die heutige 
Struktur beibehalten [soll], es sollen hier aber kleinere Mehrfamilien-
häuser entstehen können, also eine gewisse massvolle Verdichtung 
möglich sein". Es wurde gemäss Stadtrat "nicht angestrebt, einen 
Druck auf Abbruch und Verwirklichung einer dichteren Nutzung aus-
zuüben. Gleichwohl soll in diesen Gebieten die Erstellung von Mehr-
familienhäusern möglich sein". In diesen Gebieten habe "die Einfü-
gung von Mehrfamilienhäusern mit besonderer Rücksicht zu gesche-
hen" (vgl. Vorlage Nr. 2806 des Stadtrates an das Stadtparlament vom 
10. März 2015 betreffend "Änderung der Bauordnung und Zonenplan; 
Einführung von Wohnzonen mit besonderen Anforderungen und 
Schutz von Einfamilienhausgebieten; Nachtrag I zur Bauordnung", 
Ziff. 4.2; nachfolgend Vorlage Nr. 2806 des Stadtrates). 
 
8.3 
Gemäss Art. 51bis BauO müssen sich Mehrfamilienhäuser in den 
WobA besonders gut in die bestehende Überbauung einfügen. Zwi-
schen den Verfahrensbeteiligten ist zunächst umstritten, was mit der 
"bestehenden Überbauung" gemeint ist bzw. ob sich die bestehende 
Überbauung einzig auf die innerhalb der WobA gelegenen Grundstü-
cke bezieht. 
 
8.3.1 Festzustellen ist, dass der Wortlaut von Art. 51bis BauO keine 
eindeutige Beschränkung des Vergleichsgebiets auf innerhalb der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 22/36 
 
WobA-Perimeter gelegene Grundstücke enthält und der Wortlaut inso-
fern nicht eindeutig ist. Gleichwohl besteht schon gemäss Wortlaut der 
Bestimmung ein Zusammenhang zwischen den "im Zonenplan be-
zeichneten Wohnzonen mit besonderen Anforderungen" und der (dort) 
"bestehenden Überbauung". Entsprechend sind in der beispielhaften 
Aufzählung von Art. 51bis BauO die "Abstände zu bestehenden Ein- 
und Zweifamilienhäusern" erwähnt (vgl. Bst. c), und Ein- und Zweifa-
milienhäuser sind typischerweise innerhalb der WobA vorhanden. So-
mit spricht der Wortlaut von Art. 51bis BauO ("bestehende Überbau-
ung") zumindest im Zusammenspiel mit dessen Bst. c dafür, dass die 
bestehende Überbauung innerhalb der WobA massgeblich sein soll. 
 
8.3.2 Der dargestellte Zweck von Art. 51bis BauO (Beibehaltung der 
bestehenden Struktur der WobA im Erscheinungsbild) spricht sodann 
klar für eine Betrachtung "nach innen" und gegen eine Mitberücksich-
tigung der ausserhalb der WobA vorhandenen Überbauung. Nur wenn 
der Blick auf die bestehende Überbauung innerhalb der WobA (typi-
scherweise Ein- oder Zweifamilienhäuser) gerichtet und diese als 
Massstab für die besonders gute Einfügung herangezogen wird, bleibt 
die bestehende Struktur innerhalb der WobA erhalten. Ein Blick über 
eine klar gezogene Grenze der WobA hinaus würde somit einerseits 
dem Zweck von Art. 51bis BauO zuwiderlaufen, andererseits aber auch 
zu widersinnigen, mindestens aber widersprüchlichen Resultaten füh-
ren: So müssten vorliegend für die Ermittlung der "bestehenden Über-
bauung" einerseits dichtere Bebauungsstrukturen in der unmittelbaren 
Umgebung (ausserhalb der WobA) berücksichtigt werden (vgl. insbe-
sondere im Nordosten des Baugrundstücks die bestehenden Mehrfa-
milienhäuser auf den Grundstücken Nrn. 010, 011 und 012 
[G.___strasse 21, 21a und 21b]). Gleichzeitig und in krassem Kontrast 
dazu wären in vorliegendem Fall auch die Schrebergärten im Norden 
des Baugrundstücks bzw. die dortigen, äusserst kleinflächigen Garten-
häuschen samt davor symmetrisch angeordneten Grünflächen zur 
kleingärtnerischen Nutzung bei der Bestimmung der bestehenden 
Überbauung zu berücksichtigen. Unter diesen Umständen wäre es in 
der Folge auch kaum mehr willkürfrei möglich, die geforderte beson-
ders gute Einfügung in die bestehende Überbauung (auch) ausserhalb 
der WobA zu beurteilen. Insgesamt erweist sich die Auffassung der 
Vorinstanz, wonach die bestehende Überbauung unter Mitberücksich-
tigung der ausserhalb der WobA vorhabenden Überbauung zu ermit-
teln sei, schon angesichts des Sinn und Zwecks von Art. 51bis BauO 
als nicht mehr sachlich vertretbar. Für die Bestimmung der bestehen-
den Überbauung ist vielmehr und wie von den Rekurrenten gefordert 
einzig auf die bestehende Überbauung innerhalb der WobA abzustel-
len. 
 
8.3.3 Hinzu kommt, dass in diversen anderen Konstellationen eben-
falls klare raumplanungsrechtliche Grenzen (z.B. Zonengrenzen) ge-
zogen werden und die entsprechenden Vorgaben jeweils nur innerhalb 
der verschiedenen Gebiete gelten: Beispielsweise hätte ein Bauvorha-
ben in der Kernzone selbst dann die kernzonentypischen Einfügungs-
vorschriften zu beachten, wenn es am Rand der Kernzone geplant 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 23/36 
 
wäre. Massgebend bliebe auch in diesem Fall die Betrachtung "nach 
innen", und die Lage am Rand einer Kernzone würde jedenfalls kein 
Aufweichen bestehender kernzonentypischer Vorgaben rechtfertigen. 
 
8.4 
In rechtlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die erhöhten Einfü-
gungsvorschriften der WobA nicht die Detailgestaltung der Bauten be-
treffen. Vielmehr betreffen sie einen höheren, deutlich gröberen Level, 
der darauf abzielt, die Stellung der Bauten in einem Quartier zueinan-
der und gegenüber den Strassen, deren Erschliessung sowie die Um-
gebungsgestaltung zu regeln. Denn mit Art. 51bis BauO soll wie aus-
geführt der Schutz der bestehenden Siedlungsstrukturen angestrebt 
werden. Die genauen Ausführungsdetails der Bauten (wie etwa Dach-
gestaltung, Fenstergrössen und -formen, Farbgebung oder Materiali-
sierung) werden nach dem Wortlaut von Art. 51bis BauO nicht vom 
Normzweck umfasst; sie sind für die Beurteilung der Einfügung einer 
Baute in die WobA und in deren Quartierstruktur deshalb auch nicht 
von entscheidender Bedeutung (so bereits BDE Nr. 124/2020 vom 
10. Dezember 2020 Erw. 7.3 mit Hinweis auf BDE Nr. 49/2016 vom 
3. Oktober 2016 Erw. 8.2, in dem erwogen wurde, dass für die Errich-
tung von Mehrfamilienhäusern in der WobA nach Art. 51bis BauO die 
Stellung der Bauten, deren Abstände, die Freiraumgestaltung und de-
ren Erschliessung als relevante Kriterien gelten würden). 
 
8.5 
Gemäss Art. 51bis Bst. a BauO gilt für Mehrfamilienhäuser die 
Anforderung der besonders guten Einfügung in die bestehende Über-
bauung insbesondere für die Stellung der Bauten und den Strassen-
abstand. 
 
8.5.1 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Beschluss aus, mit der 
klaren Positionierung und Nord-Süd-Ausrichtung der Neubauten 
werde im Wesentlichen die Bebauungsstruktur der unmittelbaren 
Nachbarbauten aufgenommen. Zur G.___strasse hielten die Neubau-
ten einen grossen Abstand ein, womit sie sich im Strassenraum spür-
bar zurücknähmen. Das HBA führt mit Amtsbericht vom 31. März 2020 
unter dem Titel "Städtebau" aus, die geplanten beiden Wohnbauten 
übernähmen im Wesentlichen die Orientierung der benachbarten 
Siedlungsstruktur. Die Bebauung auf den Grundstücken Nrn. 013 und 
014 seien im Quartier die Ausnahme. Die beiden Neubauten seien to-
pographisch gut in das Terrain eingefügt. Durch die Unterteilung in 
zwei ineinander gefügte und in der Höhe versetzte Bauvolumen werde 
der anspruchsvollen Topographie Rechnung getragen. Die Setzung 
der Bauten könne städtebaulich nachvollzogen werden. 
 
8.5.2 Die Einschätzung des HBA hinsichtlich der Stellung bzw. der 
Orientierung der geplanten Mehrfamilienhäuser sowie hinsichtlich der 
diesbezüglichen Ausnahmekonstellation auf den Grundstücken 
Nrn. 013 und 014 wird durch folgende Übersicht bestätigt: 
 
[…] 
Auszug Karte "Amtliche Vermessung" 
(Quelle: Geoportal SG) 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 24/36 
 
 
Innerhalb der WobA und mit Blick auf die Stellung der Bauten im Quar-
tier ist somit die vorinstanzliche Würdigung bzw. die Annahme einer 
besonders guten Einfügung des Bauvorhabens in die bestehende 
Überbauung zutreffend. 
 
8.5.3 In Bezug auf den Strassenabstand liegt die Besonderheit des 
Baugrundstücks Nr. 001 darin, dass nur dessen südliche Ecke an eine 
Strasse (G.___strasse; Gemeindestrasse 2. Klasse) angrenzt. Ent-
sprechend liegen zwischen der G.___strasse und der nächstgelege-
nen Ecke des südlichen Mehrfamilienhauses rund 24 m. Die beiden 
Mehrfamilienhäuser weisen mithin zum Vornherein nur einen sehr be-
schränkten Bezug zur G.___strasse auf, weshalb dem Kriterium der 
Stellung der Bauten gegenüber den Strassen bzw. dem Strassenab-
stand für das geplante Bauvorhaben zum Vornherein nur eine sehr 
untergeordnete Bedeutung zukommen kann. Damit erweist es sich 
ohne Weiteres als sachlich vertretbar, die geforderte besonders gute 
Einfügung auch unter dem Aspekt der Stellung gegenüber der 
G.___strasse zu bejahen. Nichts anderes ergibt sich schliesslich aus 
dem Umstand, dass nördlich des Baugrundstücks der K.___weg (Weg 
2. Klasse) verläuft. Dabei handelt es sich um einen schmalen und für 
Fussgänger konzipierten Kiesweg ohne umgebungs- bzw. siedlungs-
prägende Bedeutung. Er hat somit keinen wesentlichen Einfluss auf 
die besonders gute Einfügung der geplanten Mehrfamilienhäuser. 
 
8.6 
Gemäss Art. 51bis Bst. b BauO gilt für Mehrfamilienhäuser die 
Voraussetzung der besonders guten Einfügung insbesondere auch für 
die Erschliessung der Grundstücke sowie Parkierungsanlagen. 
 
8.6.1 Die Vorinstanz erwägt im angefochten Beschluss, die fussläu-
fige Erschliessung der Neubauten erfolge ab der G.___strasse über 
befestigte Zugänge und Treppen. Die Tiefgaragenerschliessung er-
folge ebenfalls ab der G.___strasse. Dieses zweigeteilte Erschlies-
sungsmuster lasse sich in der fraglichen WobA auch bei den Nachbar-
grundstücken antreffen. Weiter sei die Tiefgarage begriffsnotwendig 
unterirdisch angeordnet. Dies stelle sicher, dass die Umgebung der 
Neubauten nicht durch parkierende Fahrzeuge verstellt werde. Im 
Weiteren habe dies zur Folge, dass sich die befestigten Flächen auf 
die fussläufige Erschliessung sowie die Tiefgaragenzufahrt be-
schränkten. Die übrigen Umgebungsflächen seien begrünt, soweit es 
sich nicht um Sitzplatzflächen handle. Zusätzlich werde der heute 
grossmehrheitlich asphaltierte Vorplatz an der G.___strasse redimen-
sioniert, indem die nicht zu Erschliessungszwecken benötigten Berei-
che ansprechend begrünt und bepflanzt würden. 
 
8.6.2 Das Baugrundstück Nr. 001 ist bereits aktuell über die 
G.___strasse strassenmässig erschlossen; es existieren im südlichen 
Teil des Grundstücks sowohl eine Einzelgarage mit überdachtem Vor-
platz als auch ein Zugang für Fussgänger. Hinzu kommt eine asphal-
tierte Fläche auf dem Baugrundstück, die sich optisch im aktuellen Zu-
stand nicht klar von der klassierten Strassenfläche der G.___strasse 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 25/36 
 
abgrenzen lässt. Vor dem Hintergrund der heutigen Erschliessungssi-
tuation, der Form des Baugrundstücks und der Lage der umliegenden 
Grundstücke ist die geplante strassenmässige Erschliessung über die 
G.___strasse einfügungsrechtlich nicht zu beanstanden, vielmehr ist 
diese Erschliessungslösung gut nachvollziehbar. Es ist insbesondere 
nicht ersichtlich, inwiefern eine Erschliessung mittels Ausbau/Verlän-
gerung der I.___strasse vom Wendeplatz in östliche Richtung (über 
die Grundstücke Nrn. 014 und 013) einer besonders guten Einfügung 
eher Rechnung tragen könnte. Sodann verfügen auch weitere Grund-
stücke entlang der nördlichen Seite der G.___strasse hier über Zufahr-
ten bzw. Erschliessungsanlagen (vgl. namentlich Zufahrten auf den 
Grundstücken Nrn. 015 und 016 und auf Grundstück Nr. 017). 
 
8.6.3 Der Umstand, dass für die Parkierung eine unterirdische Lösung 
gewählt wurde, ist ebenfalls nicht zu beanstanden, umso weniger, als 
auch innerhalb der WobA bereits eine – wenn auch kleinere – unterir-
dische Parkierungslösung existiert (vgl. Grundstücke Nrn. 018, 019 
und 020 mit Tiefgaragengebäude Vers.-Nrn. 021, 022 und 023 und Zu-
fahrt ab H.___strasse). Ohnehin gilt unabhängig vom Bestand weiterer 
Tiefgaragen innerhalb der WobA, dass die gewählte unterirdische Par-
kierungslösung einer oberirdischen Alternative (auch) aus Überlegun-
gen der besseren Einfügung und der Erhaltung der Quartierstruktur 
vorzuziehen ist, worauf die Vorinstanz zu Recht sinngemäss hinweist. 
Denn offenkundig würde eine oberirdische Lösung insbesondere zu-
sätzliche Grünflächen in Anspruch nehmen, was mit Blick auf den 
Schutz der Struktur der WobA unerwünscht wäre. 
 
8.6.4 Zusammenfassend zeigt sich, dass die Vorinstanz unter dem 
Aspekt der Erschliessung des Grundstücks und der Parkierungsanla-
gen in sachlich vertretbarer Weise von einer besonders guten Einfü-
gung der beiden Mehrfamilienhäuser ausging. 
 
8.7 
Die besonders gute Einfügung von Mehrfamilienhäusern wird 
weiter hinsichtlich der Abstände zu bestehenden Ein- und Zweifamili-
enhäusern gefordert (Art. 51bis Bst. c BauO). 
 
8.7.1 Die Vorinstanz begründet den angefochtenen Beschluss zu-
sammengefasst dahingehend, dass zu den westlichen Nachbargebäu-
den Gebäudeabstände von ca. 14,5 m und ca. 12 m eingehalten wür-
den. Zum südlichen Nachbargebäude werde ein Gebäudeabstand von 
mindestens 18,5 m ausgewiesen. Zum östlichen Nachbargebäude 
würden Gebäudeabstände von ca. 15 m (Haus A) und ca. 12,5 m 
(Haus B) eingehalten. In diesem Zusammenhang sei jedoch zu beach-
ten, dass das östliche Grundstück (G.___strasse 17) nicht mehr Be-
standteil der WobA sei. Im Übrigen bedeute die Lage des Baugrund-
stücks in der WobA nicht, dass die massgeblichen Grenzabstände 
nicht ausgeschöpft werden dürften. Vielmehr seien die Abstände zu 
den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern ein Kriterium für die 
Beurteilung, ob sich die neuen Mehrfamilienhäuser besonders gut ein-
fügten. Nach dem Wortlaut von Art. 51bis Bst. c BauO seien die Ab-
stände überdies zu den "bestehenden" Ein- und Zweifamilienhäusern 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 26/36 
 
zu beurteilen. Somit sei ein allfälliges Verdichtungspotenzial auf den 
Nachbargrundstücken in der Beurteilung nicht zu berücksichtigen. 
Dies mache auch Sinn, sollten doch die konkreten Verhältnisse im 
Zeitpunkt einer Neubebauung der Beurteilung nach Art. 51bis BauO zu-
grunde 
gelegt 
werden. 
Zusammenfassend 
schlussfolgert 
die 
Vorinstanz, es seien die Grenz- und Gebäudeabstände zu den Nach-
bargrundstücken bzw. den Nachbargebäuden teilweise mit erhebli-
chen Reserven eingehalten. Dadurch werde sichergestellt, dass in Be-
zug auf die Abstände zu den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäu-
sern eine besonders gute Einfügung im Sinn von Art. 51bis Bst. c BauO 
erreicht werde. 
 
8.7.2 Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Abstände da-
zwischen sind in der fraglichen WobA wie folgt vorhanden (vgl. grün 
hinterlegte Abstandsangaben; circa-Angaben; Messung jeweils mit 
Messwerkzeug im Geoportal; vgl. www.geoportal.ch): 
 
[…] 
Übersicht Abstände zu/zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern 
(Quelle: Geoportal SG) 
 
Die Abstände zwischen den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäu-
sern innerhalb der WobA sind somit unterschiedlich gross. Abstände 
von ca. 10 m, 12 m oder 13 m sind ebenso vorhanden wie solche in 
der Grössenordnung von 20 m (vgl. ferner zusammengebaute Ge-
bäude auf den Grundstücken Nrn. 015 und 016). Die Maximalab-
stände zwischen bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern betragen 
rund 26 m. Die beiden geplanten Mehrfamilienhäuser weisen Ab-
stände zu den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (innerhalb 
und ausserhalb der WobA) von ca. 11 m, 12 m, 15 m und 18 m auf 
(vgl. blau hinterlegte Abstandsangaben in Übersicht). Damit bewegen 
sich die Abstände der Mehrfamilienhäuser zu den vorhandenen Ge-
bäuden im Vergleich zu den Abständen zwischen den bestehenden 
Ein- und Zweifamilienhäusern am unteren Rand des Bestands 
(ca. 11m, 12m) bzw. ungefähr im Mittelfeld (ca. 15 m, 18 m). Unter die-
sen Umständen erweist es sich als sachlich vertretbar und lag es im 
Ermessen der Vorinstanz, auch unter dem Titel der Abstände zu be-
stehenden Ein- und Zweifamilienhäusern (Art. 51bis Bst. c BauO) von 
einer besonders guten Einfügung auszugehen. Daran ändert nichts, 
dass sich – wie die Rekurrenten 2 grundsätzlich zu Recht feststellen – 
die Abstände zwischen den Gebäuden in Ost-West-Richtung (anders 
als die Abstände in Nord-Süd-Richtung) regelmässig in der Grössen-
ordnung von 20 m bewegen und diese Abstände vom Bauvorhaben 
mit neuen Gebäudeabständen in diese Richtung von 11 m und 12 m 
deutlich unterschritten werden; dieser Umstand alleine führt nicht 
dazu, dass von einer sachlich nicht mehr vertretbaren Würdigung der 
Vorinstanz ausgegangen werden müsste. 
 
8.7.3 Die Rekurrentin 1 macht im fraglichen Zusammenhang geltend, 
der Gebäudeabstand zu ihrer Liegenschaft (I.___strasse 6) betrage 
nur deshalb ca. 14,5 m, weil das Gebäude auf ihrem Grundstück einen 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 27/36 
 
grosszügigen Grenzabstand beachte. Diesbezüglich ist ihr grundsätz-
lich zuzustimmen, zumal die geplanten Mehrfamilienhäuser in westli-
che Richtung in der Tat kaum mehr als den minimalen Grenzabstand 
von 5 m einhalten. Auf die geltend gemachten Umstände kommt es 
jedoch – jedenfalls unter dem Aspekt von Art. 51bis Bst. c BauO – nicht 
entscheidwesentlich an, denn gefordert ist eine besonders gute Einfü-
gung in die "bestehende" Überbauung, und dies gilt insbesondere für 
Abstände zu "bestehenden" Ein- und Zweifamilienhäusern (Art. 51bis 
Bst. c BauO). Dass eine Bauherrschaft von den grösseren (Grenz-)Ab-
ständen auf den Nachbargrundstücken profitiert, wurde vom Gesetz-
geber damit zumindest in Kauf genommen. 
 
8.7.4 Ergänzend ist festzuhalten, dass sich die Vorinstanz darauf be-
ruft, es solle auf dem unmittelbar südlich angrenzenden Grundstück 
G.___strasse 17 (Grundstück Nr. 024) der Sondernutzungsplan 
"G.___strasse 21, 21a und 21b" aus dem Jahr 2004 erweitert werden, 
was die Ausgangslage in vielerlei Hinsicht massgeblich beeinflusse. 
Diesbezüglich ist zu wiederholen, dass für die Frage der besonders 
guten Einfügung die Grundstücke innerhalb des WobA-Perimeters 
massgeblich sind (vgl. oben, Erw. 8.3). Das Grundstück Nr. 024 an der 
G.___strasse 17 befindet sich jedoch nicht inner-, sondern ausserhalb 
der WobA und die dortige Überbauung ist schon deshalb nicht zu be-
rücksichtigen. Zudem gilt auch in diesem Kontext, dass Art. 51bis BauO 
eine Einfügung in die "bestehende" Überbauung verlangt und gemäss 
Bst. c Abstände zu "bestehenden" Ein- und Zweifamilienhäusern rele-
vant sind. Auch deshalb kann den zukünftigen, ungewissen, allenfalls 
gestützt auf eine Änderung eines Sondernutzungsplans erweiterten 
Überbauungsmöglichkeiten keine entscheidwesentliche Bedeutung 
zukommen. 
 
8.8 
Die Anforderung, wonach sich Mehrfamilienhäuser in WobA be-
sonders gut in die bestehende Überbauung einzufügen haben, gilt 
schliesslich für die Freiraumgestaltung (Art. 51bis Bst. d BauO). 
 
8.8.1 Die Vorinstanz führt im angefochtenen Beschluss aus, die Nach-
bargrundstücke seien meist grosszügig durchgrünt und als parkartige 
Privatgärten ausgestattet. Diese grünen Freiflächen würden die Stras-
senräume begleiten. Die versiegelten Flächen beschränkten sich in 
der Regel auf die Erschliessungsflächen, was auch beim vorliegend 
zu beurteilenden Baugesuch nicht anders sei. Die Neubauten würden 
die zulässige Gebäudelänge von 22 m und die zulässige Gebäudetiefe 
von 14 m einhalten und die Ausschöpfung der ordentlichen Gebäude-
tiefe sowie der maximal zulässigen Gebäudelänge könne sich nicht 
nachteilig auf die Einfügung in einer WobA auswirken, sofern die übri-
gen Einfügungskriterien erfüllt seien. 
 
8.8.2 Festzustellen ist dazu zunächst, dass das Baugrundstück 
Nr. 001 über Grundmasse von ungefähr 39 m x 62 m x 34 m x 56 m 
verfügt (zuzüglich einem kaum sinnvoll überbaubaren Bereich im Sü-
den Richtung G.___strasse). Auf dieser fast rechteckigen Grundfläche 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 28/36 
 
sind die beiden Mehrfamilienhäuser wie folgt angeordnet und halten 
folgende Grenzabstände ein (vgl. insbesondere gelbe Markierungen): 
 
[…] 
Übersicht Bauvorhaben und Grenzabstände 
(Quelle: Plan "Situation" vom 27. Mai 2019) 
 
Die beiden Gebäude schöpfen somit in westliche Richtung die baureg-
lementarischen Vorgaben zum Grenzabstand nahezu aus. Hier be-
trägt bei zulässigen 5 m Grenzabstand (vgl. Anhang 1 zur BauO) der 
minimal eingehaltene Grenzabstand 5 m (Haus A) bzw. 5,01 m 
(Haus B), wobei sich der eingehaltene Abstand jeweils gegen Süden 
leicht vergrössert. Im Norden hält das Haus B einen Abstand zum 
K.___weg von minimal 3,17 m ein. Östlich variiert der eingehaltene 
Grenzabstand bei einem zulässigen Minimalabstand von 5 m zwi-
schen 6,95 m bei Haus B und 9,5 m bei Haus A (= 6,95 m + 2,55 m). 
Richtung Süden ist der grosse Grenzabstand von 10 m massgeblich, 
welchen Haus A mit einer gewissen Reserve einhält (Mindestab-
stand = 11,11 m). Zwischen den beiden Mehrfamilienhäusern wird der 
massgebende Gebäudeabstand von 15 m eingehalten. Die beiden 
Mehrfamilienhäuser schöpfen sodann die zulässige Gebäudelänge 
und -tiefe (22 m bzw. 14 m; vgl. Anhang 1 zur BauO) vollständig aus. 
 
8.8.3 Aus den vorstehend dargelegten Umständen ergibt sich, dass 
auf dem Baugrundstück in westlicher und nördlicher Richtung auf-
grund ihres Ausmasses wenig bedeutende Freiräume vorhanden sind. 
In östlicher Richtung ist demgegenüber infolge der erhöhten Grenzab-
stände von 6,95 m bzw. 9,55 m deutlich mehr Freifläche vorhanden. 
Diese steht teilweise der Gartengestaltung zur Verfügung, wird aber 
zum Teil auch für die Erstellung von Erschliessungsanlagen benötigt 
(fussläufige Erschliessung). Im Süden des Baugrundstücks ist eben-
falls etwas mehr Fläche vorhanden als sich aus dem minimalen (gros-
sen) Grenzabstand von 10 m ergäbe. Hier bzw. insbesondere ganz im 
Süden des Baugrundstücks, wo heute noch Verkehrsflächen vorherr-
schen, ist auch ein wesentlicher Teil der Bepflanzung vorgesehen 
bzw. teilweise bereits vorhanden. Hinzu kommt – ebenfalls im südli-
chen Bereich – eine Spielfläche. Der bedeutendste Freiraum auf dem 
Baugrundstück soll schliesslich zwischen den beiden Mehrfamilien-
häusern entstehen und eine Fläche von rund 580 m2 aufweisen (inklu-
siv Fusswegverbindung zum Eingangsbereich von Haus A). Dabei 
handelt es sich offenkundig um einen bedeutenden Freiraum, und da-
ran ändert auch nichts, dass sich dieser Freiraum primär aus dem ein-
zuhaltenden Gebäudeabstand ergibt. Dieser Freiraum im Zentrum des 
Baugrundstücks soll zum einen mit hochstämmigen Bäumen und zum 
anderen mit "heisterförmigen Gehölzen und Blütensträuchern" be-
pflanzt werden. Hinzu kommt ein "Blumenrasen" (vgl. zum Ganzen vgl. 
Plan "Umgebung/Freiraumgestaltung" vom 27. Mai 2019). Erstellt 
bzw. offensichtlich ist schliesslich, dass für Verkehrsflächen (exklusiv 
Weg für Fussgänger) kaum Flächen beansprucht werden, was Folge 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 29/36 
 
der unterirdischen Parkierungslösung ist und dazu führt, dass die vor-
handenen Freiräume fast vollumfänglich für die Gartengestaltung zur 
Verfügung stehen. 
 
8.8.4 Auf den übrigen Grundstücken in der fraglichen WobA sind zwar 
überall gewisse Freiräume zwischen den bestehenden Gebäuden vor-
handen. Einheitlichkeit besteht auch darin, dass die Freiräume im Ver-
hältnis zu ihrer jeweiligen Grösse nur untergeordnet von Erschlies-
sungsanlagen beansprucht werden. Im Einzelnen erweist sich die Ge-
staltung der Freiräume auf diesen Grundstücken jedoch als sehr hete-
rogen. Es sind gepflegte und grosszügige Gartengestaltungen samt 
grossen Rasenflächen mit einzelnen Bäumen und heckenartiger Be-
pflanzung und Zäunen entlang der Grundstücksgrenzen vorhanden 
(vgl. insbesondere Grundstücke Nrn. 025, 026, 013, 014, 027 und 
028). Gleichzeitig existieren auf einzelnen Grundstücken in der WobA 
Teile von Freiräumen, die offenkundig schon seit geraumer Zeit kaum 
mehr aktiv gestaltet bzw. unterhalten werden, sondern von verschie-
denen Pflanzen wie Sträuchern, Büschen und Bäumen mehr und mehr 
überwachsen werden (vgl. insbesondere derzeit unüberbautes Grund-
stück Nr. 029; ähnlich Baugrundstück Nr. 001; beide auch mit höheren 
und zum Teil mächtigen Bäumen). Im Gegensatz dazu sind in der 
WobA aber auch kleinräumigere Freiraumgestaltungen mit – im Quer-
vergleich – eher mageren Bepflanzung vorhanden, so insbesondere 
auf den Grundstücken Nrn. 015 und 016 (mit zusammengebauten Ge-
bäuden Vers.-Nrn. 030 und 031 und einem Grenzabstand in östliche 
Richtung von nur ca. 2,3 m [vgl. Geoportal SG]). Im südlichsten Be-
reich der WobA (Grundstücke Nrn. 018, 019 und 020) sind Freiräume 
demgegenüber wieder etwas grossflächiger vorhanden. 
 
Insgesamt sind auf den in der WobA gelegenen Grundstücken zwar 
regelmässig auch grosszügige und durch Bepflanzungen unterschied-
licher Art geprägte und gestaltete Freiräume vorhanden. Auch kann 
auf den einzelnen Grundstücken mehrheitlich ein eher hoher Grünan-
teil festgestellt werden. Gleichzeitig kann aber nicht die Rede davon 
sein, dass in der fraglichen WobA insgesamt bzw. auf sämtlichen 
Grundstücken je einzeln für sich eine parkähnliche Situation vorhan-
den und vorherrschend wäre. Entsprechend führt auch die Vorinstanz 
aus, die Grundstücke in der WobA seien "meist" grosszügig durch-
grünt und als parkartige Privatgärten ausgestattet. Unzutreffend ist 
bzw. von der Rekursgegnerin zu Recht kritisiert wird in diesem Zusam-
menhang ausserdem die im Protokoll zum Augenschein enthaltene 
Darstellung, wonach durch die üppige Begrünung mit Sträuchern, ho-
hen Laub- und Nadelbäumen und Rasen das Gebiet zwischen der 
I.___- und der G.___strasse den Eindruck eines Parks vermittle; dies 
trifft jedenfalls für den südwestlich gelegenen Teilbereich zwischen 
I.___- und G.___strasse (Grundstücke Nrn. 015, 016, 032, 017 und 
028) in dieser absoluten Form nicht zu. 
 
8.8.5 Mit Blick auf vorerwähnte Feststellung ist ergänzend auf den 
Amtsbericht des HBA vom 31. März 2020 einzugehen. Darin führt das 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 30/36 
 
HBA hinsichtlich der Freiraumgestaltung aus, die Gestaltung der Aus-
senräume könne nicht mehr dem parkähnlichen Charakter des Quar-
tiers entsprechen. Der Aussenraum könne "parkähnlich" bepflanzt 
sein, räumlich fehle im vorliegenden Entwurf jedoch die notwendige 
Grosszügigkeit, um als parkähnlich bezeichnet zu werden. Es handle 
sich räumlich um ganz normale Aussenräume, wie sie bei Mehrfamili-
enhaus-Überbauungen entstünden. Weiter kommt das HBA im Fazit 
seines Amtsberichts zum Schluss, eine Verdichtung dieser "parkähn-
lichen" Bebauungsstruktur sei trotzdem möglich, jedoch sei bei der 
Umsetzung sowohl auf die "parkähnlichen" Aussenräume wie die ar-
chitektonische, solitäre Bauweise zu achten. 
 
Entgegen den Ausführungen des HBA kann – wie vorstehend aufge-
zeigt – in der fraglichen WobA nicht durchgehend von einer parkähnli-
chen Situation gesprochen werden; dies trifft allenfalls für einzelne 
Teilbereiche der WobA zu. Soweit das HBA zur Begründung seiner 
Auffassung beispielhaft auf "östlich benachbarte Grundstücke" ver-
weist, kann damit nur das Grundstück Nr. 024 gemeint sein, zumal 
keine anderen Grundstücke östlich an das Baugrundstück angrenzen. 
Das Grundstück Nr. 024 wiederum ist nicht Teil der WobA, weshalb 
die dortige (angeblich parkähnliche) Situation zum Vornherein nicht als 
massgeblicher Vergleichszustand herangezogen werden darf; viel-
mehr hat sich die besonders gute Einfügung des Bauvorhabens auch 
unter dem Titel der Freiraumgestaltung ausschliesslich an den inner-
halb der WobA gelegenen Grundstücken und Freiraumgestaltungen 
zu orientieren. Insgesamt ist dem HBA zwar dahingehend zuzustim-
men, dass im vorliegenden Entwurf die notwendige Grosszügigkeit 
fehlt, um als parkähnlich bezeichnet zu werden. Eine andere Frage ist 
jedoch, ob eine solche "parkähnliche" Freiraumgestaltung tatsächlich 
nötig ist, um diesbezüglich eine besonders gute Einfügung annehmen 
zu können. Unter den gegebenen Umständen rechtfertigt sich somit 
und jedenfalls hinsichtlich der Frage nach dem Vorliegen einer "park-
ähnlichen" Situation in der gesamten WobA ein Abweichen vom Amts-
bericht des HBA (vgl. zur Abweichung von Amtsberichten z.B. 
GVP 2008 Nr. 28 Erw. 5.4; VerwGE B 2010/38 vom 16. September 
2010 Erw. 3.6; je mit Hinweisen; B. MÄRKLI, in: Rizvi/Schindler/Cavelti, 
Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Zü-
rich/St.Gallen 2020, Art. 12-13 N 48; R. WIDMER, in: Rizvi/Schind-
ler/Cavelti, Praxiskommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechts-
pflege, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 21 N 14; ferner BDE Nr. 40/2020 
vom 8. Mai 2020 Erw. 11.1; BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020 
Erw. 8.6.1 mit Hinweis auf Baudepartement SG, Juristische Mitteilun-
gen 2010/III/4). 
 
8.8.6 Unzutreffend ist im Zusammenhang mit der Freiraumgestaltung 
schliesslich der Hinweis der Rekurrentin 1, wonach das im vorliegen-
den Verfahren massgebende WobA-Gebiet als B 033 im ISOS ver-
zeichnet sei und wonach diese Verzeichnung als "stark durchgrüntes 
Wohnquartier, wesentlich in einheitlicher Formensprache, zweige-
schossige Doppel- und Einfamilienhäuser mit hohem Walmdach in 
nach Norden ansteigenden baumbestandenen Gärten" benannt und 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 31/36 
 
mit dem Erhaltungsziel A verzeichnet sei. Diese Auffassung gründet 
mutmasslich auf folgender, in vorliegender Konstellation missver-
ständlich erscheinenden Darstellung im ISOS: 
 
[…] 
Auszug aus ISOS (zzgl. gelbe Markierung) 
(Quelle: www.sg.ch/kultur/denkmalpflege/Ortsbildschutz-ISOS/isos.html) 
 
Die von der Rekurrentin 1 erwähnte Baugruppe 033 ist zwar im Be-
reich der fraglichen WobA mit der Ziffer 033 aufgeführt. Diese Ziffer 
bezieht sich jedoch auf eine westlich der WobA gelegene Baugruppe 
(vgl. dünn gezogene Linie), die im Übrigen Teil eines Ortsbildschutz-
gebiets ist (vgl. Geoportal SG). 
 
Die in der WobA gelegenen Grundstücke sind hingegen nicht Teil der 
Baugruppe 033, sondern der nördliche Teil der WobA liegt in der Um-
gebungszone VIII mit Erhaltungsziel b (Erhalten der Eigenschaften). 
Die Umgebungszone VIII wird im ISOS beschrieben als "heterogene 
Wohnüberbauung an steiler Südhanglage oberhalb der Ausfallachse 
bis zur nördlichen Waldgrenze, Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie 
Wohnblöcke in Gärten, v. a. 2. H. 20. Jh.". Weiter und soweit für die 
Freiraumgestaltung relevant wird im ISOS zur Umgebungszone VIII 
ausgeführt: "Die restliche Hanglage ist grösstenteils mit Einfamilien-
häusern und vereinzelt auch mit Wohnblöcken aus den letzten 50 Jah-
ren verbaut (VIII). Jedes Gebäude hat einen privaten Garten, so dass 
der Siedlungsmix durch reichlich Grün eine gewisse Einheit aus-
strahlt". 
 
8.8.7 Unter den vorerwähnten Umständen war es – unter Berücksich-
tigung des grossen Beurteilungsspielraums, welcher der Vorinstanz 
zukommt – sachlich vertretbar, dass die Vorinstanz unter dem Titel der 
Freiraumgestaltung (Art. 51bis Bst. d BauO) von einer besonders guten 
Einfügung der beiden Mehrfamilienhäuser ausging. Eine besonders 
gute Einfügung von Mehrfamilienhäusern verlangt jedenfalls in der be-
troffenen WobA keine Freiraumgestaltung, die zu einer parkartigen 
oder parkähnlichen Situation führt. Weiter resultieren aus dem geplan-
ten Bauvorhaben bzw. dessen Umgebungsgestaltung zumindest zwi-
schen den beiden Gebäuden und ganz im Süden des Baugrundstücks 
grosszügige Freiräume, die begrünt bzw. bepflanzt werden. Erschlies-
sungsanlagen beanspruchen demgegenüber kaum Freiräume. Damit 
und auch sonst übernimmt das Bauvorhaben wesentliche Elemente 
der sonstigen in der WobA vorhandenen Freiraumgestaltung. 
 
8.9 
Im Sinn eines Zwischenfazits ist festzuhalten, dass die 
Vorinstanz mit Blick auf die in Art. 51bis Bstn. a bis d BauO beispielhaft 
aufgezählten Aspekte ohne Verletzung des ihr zustehenden Ermes-
sensspielraums von einer besonders guten Einfügung ausgehen 
durfte. Zu prüfen bleibt, ob die besonders gute Einfügung allenfalls un-
ter weiteren, nicht explizit in Art. 51bis BauO aufgezählten Gesichts-
punkten zu verneinen ist. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 32/36 
 
8.9.1 In allen drei Rekursverfahren machen die jeweiligen Rekurren-
ten sinngemäss geltend, es sei bei der Anwendung von Art. 51bis BauO 
eine Gesamtwürdigung nötig, wozu auch die Beurteilung der Körnig-
keit gehöre. So führt die Rekurrentin 1 namentlich aus, wenn ein Neu-
bauvorhaben gegenüber den bestehenden Ein- und Zweifamilienhäu-
sern im Westen nur den absolut notwendigen Grenzabstand beachte 
und in diesem Bereich überhaupt keine ansprechende Freiraumgestal-
tung vorsehe und im Gegenzug mit Abständen (gegenüber der 
G.___strasse) argumentiert werde, welche gar nicht relevant seien, 
seien die Anforderungen an eine besonders gute Einfügung in die be-
stehende Überbauung von vornherein nicht erfüllt. Die Rekurrenten 2 
rügen unter anderem, es seien überall deutliche Abweichungen von 
der bestehenden Siedlungsstruktur zu erkennen, insbesondere in Be-
zug auf die Körnung und die Gartengrösse. Die projektierten Gebäude 
erwiesen sich hinsichtlich Grundfläche, Kubatur und vorgesehener 
Ausnutzung als überdimensioniert und unmassstäblich. Der Rekur-
rent 3 wendet ebenfalls ein, die geplante Überbauung weiche insbe-
sondere hinsichtlich Körnigkeit und Volumen erheblich von der Quar-
tierstruktur sowie der umliegenden Bebauung ab. 
 
8.9.2 Diesbezüglich trifft es zwar zu, dass die geplanten Mehrfamili-
enhäuser grössere Gebäudeabmessungen aufweisen als die beste-
henden Ein- und Zweifamilienhäuser in der WobA. Festzustellen ist 
aber auch, dass Mehrfamilienhäuser in der WobA ausdrücklich zuge-
lassen sind. Darüber hinaus halten die beiden Mehrfamilienhäuser die 
maximalzulässigen Gebäudeabmessungen in der Wohnzone W2a 
(22 m Gebäudelänge; 14 m Gebäudetiefe) ein. Diese Vorgaben, die 
im Übrigen auch Ein- oder Zweifamilienhaus ausschöpfen dürfte, bie-
ten zumindest in der Wohnzone W2a Gewähr, dass nicht übermässig 
grossflächige Mehrfamilienhäuser entstehen. Gleiches gilt für die in 
der Wohnzone W2a maximalzulässige Gebäudehöhe von 7,5 m. Ins-
gesamt erweist sich die Würdigung der Vorinstanz auch unter dem As-
pekt der Körnigkeit der geplanten Mehrfamilienhäuser als sachlich ver-
tretbar. 
 
8.10 Alle Rekurrenten bemängeln hinsichtlich der nötigen besonders 
guten Einfügung die Dachgestaltung. Die Gebäude im fraglichen 
Quartier verfügten über Steildächer und die geplante Überbauung wei-
che insbesondere hinsichtlich Dachgestaltung erheblich von der Quar-
tierstruktur und der umliegenden Bebauung ab. 
 
8.10.1 Diesen Einwänden ist entgegen zu halten, dass die genauen 
Ausführungsdetails der Bauten, darunter die Dachgestaltung, von 
Art. 51bis BauO nicht vom Normzweck umfasst werden und für die Be-
urteilung der Einfügung einer Baute in die WobA und in deren Quar-
tierstruktur deshalb auch nicht von entscheidender Bedeutung sind 
(vgl. bereits oben, Ziff. 8.4 mit Verweis auf BDE Nr. 124/2020 vom 
10. Dezember 2020 Erw. 7.3 und BDE Nr. 49/2016 vom 3. Oktober 
2016 Erw. 8.2). Gleiches gilt im Übrigen für die von den Rekurrenten 2 
und dem Rekurrenten 3 ebenfalls thematisierte Materialisierung der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 33/36 
 
geplanten Bauten bzw. jene der bestehenden Überbauung in der 
WobA. 
 
8.10.2 Soweit sich die Rekurrentin 1 hinsichtlich der Dachgestaltung 
zudem auf Art. 33 Abs. 1 BauO beruft, ist ihr ebenfalls nicht zu folgen. 
Art. 33 BauO regelt namentlich die gute Einfügung sowie die gute Ein-
passung von Dächern, Dachaufbauten, Dachflächenfenstern und 
Dacheinschnitten und es handelt sich dabei um eine reine positive Ge-
staltungsvorschrift. Nach der Praxis des Baudepartementes steht 
Art. 33 Abs. 1 BauO im Widerspruch zu Art. 93 Abs. 1 BauG, womit 
die Norm unzulässig und ihre Anwendung untersagt bleibt (vgl. 
BDE Nr. 23/2017 vom 17. August 2017 Erw. 2.2 f.). 
 
9. 
 
Zusammenfassend ergibt sich, dass das Bauvorhaben bauliche An-
passungen am Trottoir einer klassierten Strasse (G.___strasse) vor-
sieht und darüber hinaus das Trottoir im Bereich der Grundstückszu-
fahrt im Rahmen der Erstellung der beiden Mehrfamilienhäuser neu 
gebaut werden soll. Für beides wäre ein strassenrechtliches Planver-
fahren nötig und dieses mit dem Baubewilligungsverfahren zu koordi-
nieren gewesen. Weiter beeinträchtigt das geplante Attikageschoss 
des Hauses A die nachbarlichen Interessen der Rekurrentin 1, womit 
Art. 35 Abs. 2 BauO verletzt ist. Ferner wurden die höchstzulässigen 
Flächen der Attikageschosse beider Mehrfamilienhäuser falsch bzw. 
unter Ausklammerung der im Obergeschoss vorhandenen Loggias er-
mittelt, weshalb eine Überschreitung der höchstzulässigen Attikage-
schossflächen vorliegt und die zulässige Vollgeschosszahl überschrit-
ten wird. Die Rekurse erweisen sich deshalb als begründet und sind 
im Sinn der Erwägungen gutzuheissen – die angefochtene Baubewil-
ligung vom 23. August 2019 samt darin enthaltenen Einspracheent-
scheiden ist aufzuheben. Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, auf 
weitere Rügen der Rekurrenten einzugehen. 
 
10. 
 
10.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die 
Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen 
werden. Die Entscheidgebühr beträgt für die drei Rekursverfahren ins-
gesamt Fr. 4'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- 
und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens 
entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu über-
binden. 
 
10.2 Die von der Rekurrentin 1, den Rekurrenten 2 und dem 
Rekurrenten 3 in den jeweiligen Rekursverfahren Nrn. 19-7156, 19-
7173 und 19-7353 geleisteten Kostenvorschüsse von je Fr. 1'800.– 
sind zurückzuerstatten. 
 
11. 
 
Die drei Rekurrenten und die Rekursgegnerin stellen je ein Begehren 
um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 
 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 34/36 
 
11.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, 
soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange-
messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä-
digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter-
liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen 
Zivilprozessordnung (SR 272; abgekürzt ZPO) finden sachgemäss An-
wendung (Art. 98ter VRP). 
 
Nicht anwaltlich vertretene Verfahrensbeteiligte haben grundsätzlich 
mangels eines besonderen Aufwands keinen Anspruch auf eine aus-
seramtliche Entschädigung (Art. 98ter VRP in Verbindung mit Art. 95 
Abs. 3 Bst. c ZPO; vgl. dazu und zum Folgenden: VerwGE B 2013/178 
vom 12. Februar 2014 Erw. 4.3 ff., zusammengefasst in: Baudeparte-
ment SG, Juristische Mitteilungen 2014/I/6). Dass ihnen gleichwohl er-
satzfähige Kosten für Umtriebe erwachsen, ist ungewöhnlich und be-
darf deshalb einer besonderen Begründung. Eine Umtriebsentschädi-
gung erfolgt somit nur ausnahmsweise, insbesondere wenn es sich 
um eine komplizierte Sache mit hohem Streitwert handelt, wenn der 
getätigte Aufwand erheblich ist und zwischen dem betrieblichen Auf-
wand und dem Ergebnis der Interessenwahrung ein vernünftiges Ver-
hältnis besteht. Nicht anwaltlich vertretenen Personen spricht das 
Baudepartement lediglich eine Umtriebsentschädigung ohne Bezug-
nahme auf den Anwalts- oder einen anderen Branchentarif zu, und 
zwar praxisgemäss in der Höhe von Fr. 300.– bis Fr. 500.– (vgl. auch 
hierzu VerwGE B 2013/178 vom 12. Februar 2014 Erw. 5, insbeson-
dere Erw. 5.1 mit Hinweisen). 
 
11.2 Die Rekurrentin 1 obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren 
zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, 
die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund-
sätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis 
VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschä-
digung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Hono-
rarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf 
Fr. 3'380.– (Fr. 3'250.– zuzüglich Fr. 130.– Barauslagen) zuzüglich 
Mehrwertsteuer (Art. 28bis und Art. 29 HonO) festzulegen; sie ist von 
der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
11.3 Die Rekurrenten 2 obsiegen ebenfalls mit ihrem (sinngemäs-
sen) Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die Re-
kurrenten 2 waren jedoch im Rekursverfahren nicht anwaltlich vertre-
ten und haben trotz Aufforderung ihr Kostenbegehren nicht begründet. 
Ihr Antrag ist damit mangels Begründung abzuweisen. 
 
11.4 Auch der Rekurrent 3 obsiegt mit seinen Anträgen. Sein Kosten-
begehren begründet er ausserdem damit, dass das Verfahren in tat-
sächlicher und rechtlicher Hinsicht aufwändige Abklärungen zur beste-
henden Quartierstruktur sowie zu den Anforderungen erforderlich ge-
macht habe, die mit der Zuweisung des Quartiers zu einer Wohnzone 
mit besonderen Anforderungen einhergingen. Es trifft vorliegend zu, 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 35/36 
 
dass dem Rekurrenten 3 im Rahmen des Schriftenwechsels ein be-
trächtlicher zeitlicher Aufwand entstanden ist. Hinzu kommt sein Auf-
wand für die Teilnahme am Augenschein. Diese Umstände rechtferti-
gen eine Umtriebsentschädigung von Fr. 500.– (ohne Mehrwert-
steuer); sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 
 
11.5 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von 
vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. 
Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 
 
Entscheid 
1. 
 
a) 
Die Rekurse von A.___, B.___ und C.___ und D.___, alle Z.___, 
werden im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. 
 
b) 
Der Beschluss der Baubewilligungskommission Z.___ vom 
23. August 2019 wird aufgehoben. 
 
2. 
 
a) 
Die Interessengemeinschaft E.___, Z.___, bestehend aus der 
E1___ AG, Z.___, der E2___ AG, X.___, und der E3___ GmbH, 
W.___, bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 4'500.–. 
 
b) 
Der am 24. September 2019 im Rekursverfahren Nr. 19-7156 
von A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurücker-
stattet. 
 
c) 
Der am 2. Oktober 2019 im Rekursverfahren Nr. 19-7173 von 
B.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstat-
tet. 
 
d) 
Der am 22. Oktober 2019 im Rekursverfahren Nr. 19-7353 von 
D.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstat-
tet. 
 
3. 
 
a) 
Das Begehren von A.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos-
ten wird gutgeheissen. Die Mitglieder der Interessengemeinschaft 
E.___ entschädigen A.___ ausseramtlich mit Fr. 3'380.– zuzüglich 
Mehrwertsteuer. 
 
b) 
Das Begehren von B.___ und C.___ um Ersatz der ausseramt-
lichen Kosten wird abgewiesen. 
 
c) 
Das Begehren von D.___ um Zusprache einer Umtriebsentschä-
digung 
wird 
gutgeheissen. 
Die 
Mitglieder 
der 


 
 
 
 
 
 
 
 
Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 38/2021), Seite 36/36 
 
Interessengemeinschaft E.___ entschädigen D.___ ausseramtlich mit 
Fr. 500.–. 
 
d) 
Das Begehren der Interessengemeinschaft E.___ um Ersatz der 
ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. 
 
 
 
Die Vorsteherin 
 
 
 
Susanne Hartmann 
Regierungsrätin