sg_kantonsgericht · BE.2024.31-EZO3 · 2024-10-31 · de
Entscheid Kantonsgericht, 31.10.2024
Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Art. 257 ZPO, Art. 257d OR: Mieterausweisung nach Zahlungsverzugskündigung,
Nichteintreten; die Behauptungen und Beweismittel der Gesuchstellerin ergaben
eine nur unvollständige Sachverhaltsdarstellung, auf welche die Vorinstanz zu
Recht nicht eintrat (E. III/3 ff.). Ferner Erwägungen betreffend Streitwertbemessung
(E. II/2), Fristenlauf nach relativer und absoluter Empfangstheorie (E. III/6) sowie Begründungserfordernissen ausserordentlicher Kündigungen (E.III/7). (Kantonsgericht,
Einzelrichterin im Obligationenrecht, 31. Oktober 2024, BE.2024.31-EZO3).

Kanton St.Gallen
Gerichte
Kantonsgericht St. Gallen
Einzelrichterin im Obligationenrecht
Entscheid vom 31. Oktober 2024
Geschäfts- BE.2024.31-EZO3 (SZ.2024.170)
nummer
Verfahrens- A.___,
beteiligte
Gesuchstellerin und
Beschwerdeführerin,
vertreten von Rechtsanwalt B.___
gegen
C.___,
Gesuchsgegner und
Beschwerdegegner
Gegenstand Mieterausweisung

Erwägungen
I.
1. Am 2. Februar 1988 schlossen D.___ als Vermieter und C.___ (Gesuchsgegner)
als Mieter einen Mietvertrag über eine 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss der Lie-
genschaft E.___ (ges.act. 1). Als Mietbeginn vereinbarten sie den 1. März 1988 und als
monatlicher Mietzins Fr. 685.00 (inkl. Fr. 35.00 für Parkplatz/Garage und Fr. 85.00 Akonto
für Nebenkosten). Mit Einschreiben vom 21. Mai 2024 mahnte die F.___ die Mietzinse
April und Mai 2024 von je Fr. 1'027.00, total Fr. 2'054.00, und setzte dem Gesuchsgegner
eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an, unter Androhung der ausserordentlichen Kündigung
gemäss Art. 257d OR bei unbenutztem Fristablauf (ges.act. 4). Der Gesuchsgegner holte
die Sendung trotz entsprechender Abholungseinladung der Post nicht ab. Am 24. Juni
2024 kündigte die A.___ (Gesuchstellerin), vertreten durch die F.___, das Mietverhältnis
unter Verwendung des gesetzlich vorgeschriebenen Formulars per 31. Juli 2024
(ges.act. 2). Auch dieses Einschreiben holte der Gesuchsgegner nicht ab.
2. Mit Eingabe vom 31. Juli 2024 gelangte die Gesuchstellerin, vertreten durch das
einzelzeichnungsberechtigte Mitglied des Verwaltungsrates G.___, an das Kreisgericht
H.___ (Vorinstanz) und ersuchte (ohne vorgängiges Schlichtungsverfahren und damit
implizit) im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen um die sofortige Ausweisung des
Gesuchsgegners aus der 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss in der Liegenschaft
E.___, unter Strafandrohung sowie unter Anordnung der direkten Vollstreckung (vi-act. 2
[Gesuch]). Die zuständige Einzelrichterin verzichtete gestützt auf Art. 253 ZPO auf das
Einholen einer Stellungnahme des Gesuchsgegners. Mit Entscheid vom 6. August 2024
trat sie auf das Gesuch nicht ein (vi-Entscheid; der Gesuchstellerin zugestellt am 7. Au-
gust 2024, dem Gesuchsgegner, nachdem er das Einschreiben nicht abgeholt hatte, am
16. August 2024 per A-Post zugesandt, mit [hier wohl nicht zutreffendem] Hinweis auf die
Zustellfiktion nach Art. 138 Abs. 3 lit. a ZPO [vgl. vi-act. 6 und 7]).
3. Gegen diesen Entscheid erhob die Gesuchstellerin am 19. August 2024 Be-
schwerde beim Kantonsgericht mit dem Antrag, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzu-
heben und das Ausweisungsgesuch gutzuheissen (BE/1). Dem Gesuchsgegner konnte
die Beschwerdeschrift schliesslich am 17. Oktober 2024 durch die Polizei zugestellt wer-
den (BE/7 und BE/9). Er liess sich innert angesetzter Frist nicht vernehmen.
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II.
1. Die Prozessvoraussetzungen des Beschwerdeverfahrens, deren Vorliegen von
Amtes wegen zu prüfen ist, sind erfüllt (Art. 59 f., Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 308 Abs. 2,
Art. 321 Abs. 2 ZPO). Auf die Beschwerde ist daher einzutreten (zum Streitwert vgl. E. 2
sogleich). Für die Beurteilung zuständig ist die Einzelrichterin im Obligationenrecht
(Art. 15 Abs. 1 EG-ZPO und Art. 14 Abs. 2 Ziff. 4 GO).
2.a) Entscheide über mietrechtliche Ausweisungsbegehren, die im Verfahren nach
Art. 257 ZPO ergehen, unterliegen bei einem Streitwert von mindestens Fr. 10'000.00 der
Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO), andernfalls der Beschwerde (Art. 319 lit. a ZPO; vgl.
auch SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N 339). Ist die Gültigkeit der Kündigung nicht
(mehr) streitig und geht es nur (noch) um die Ausweisung als solche, besteht das wirt-
schaftliche Interesse der Parteien und somit der Streitwert im Mietwert, der durch die Ver-
zögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht, wobei von einer Dauer von
sechs Monaten auszugehen ist (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; DIGGELMANN, DIKE-Komm-
ZPO, 2. Aufl., Art. 91 N 46). Ist dagegen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls
Streitgegenstand, entspricht der Streitwert mithin in der Regel dem Mietwert für drei Jahre
(BGE 144 III 346 E. 1.2.2.3; BGer 4A_541/2015 E. 1).
b) Weder die Gesuchstellerin noch die Vorinstanz äusserten sich zum Streitwert oder
zum aktuellen Mietzins. In der Rechtsmittelbelehrung des angefochtenen Entscheids wird
auf die Beschwerde verwiesen. Vor diesem Hintergrund, und weil keine Hinweise darauf
vorliegen, dass der Gesuchsgegner die Gültigkeit der Kündigung in Frage stellt, ist von
einem Streitwert von Fr. 6'162.00 (6 x Fr. 1'027.00 [vgl. ges.act. 4]) auszugehen. Folglich
wird die Streitwertgrenze von Art. 308 Abs. 2 ZPO nicht erreicht, womit die Beschwerde
gegen den vorinstanzlichen Entscheid zulässig ist.
3. Mit der Beschwerde nach Art. 319 ff. ZPO können die unrichtige Rechtsanwen-
dung (Art. 320 lit. a ZPO) und/oder die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachver-
halts (Art. 320 lit. b ZPO) geltend gemacht werden. Dem Beschwerdeführer obliegt eine
Begründungspflicht (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdeschrift hat er sich daher
sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz auseinanderzusetzen und darzutun, wa-
rum dieser in den angefochtenen Punkten Mängel aufweisen und darin ein Beschwer-
degrund liegen soll. Ungeachtet der Begründungspflicht ist das Gericht allerdings (auch)
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im Beschwerdeverfahren in rechtlicher Hinsicht nicht auf die Prüfung geltend gemachter
Rügen beschränkt, da das Recht von Amtes wegen anzuwenden ist (Art. 57 ZPO).
4. Im Beschwerdeverfahren sind neue Anträge, neue Tatsachenbehauptungen und
neue Beweismittel – abgesehen von (hier nicht anwendbaren) besonderen gesetzlichen
Bestimmungen (Art. 326 Abs. 2 ZPO) sowie vom (hier ebenfalls nicht relevanten) Fall,
dass erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gab (BGE 139 III 466 E. 3.4) – ausge-
schlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Dieses Novenverbot ist umfassend und gilt auch in Ver-
fahren, in denen der beschränkte Untersuchungsgrundsatz zur Anwendung gelangt
(FREIBURGHAUS/AFHELDT, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm.,
3. Aufl., Art. 326 N 4; STAEHELIN A./BACHOFNER, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund,
3. Aufl., § 26 N 45; STEININGER, DIKE-Komm-ZPO, 2. Aufl., Art. 326 N 3; BK-STERCHI,
2012, Art. 326 ZPO N 4, zu den gesetzlichen Ausnahmen N 5 ff.).
III.
1. Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid zusammengefasst wie folgt: Bei einer
gestützt auf Art. 257d OR ausgesprochenen Kündigung handle es sich um eine ausseror-
dentliche Kündigung, was sich u.a. in einer verkürzten Kündigungsfrist und in einem ein-
geschränkten Kündigungsschutz äussere. Wie bei einer ordentlichen Kündigung müsse
eine ausserordentliche Kündigung keine Begründung enthalten, der Empfänger müsse die
Ausserordentlichkeit jedoch erkennen können. Ob diese Erkennbarkeit bereits gegeben
sei, wenn die Kündigungsfrist nicht der ordentlichen entspreche, sei in der Lehre umstrit-
ten und in der Rechtsprechung ungeklärt, weshalb in einer solchen Situation klares Recht
zu verneinen sei. Das gelte auch, wenn der Kündigung eine Zahlungsaufforderung voran-
gegangen sei. Vorliegend habe die Gesuchstellerin das Mietverhältnis am 24. Juni 2024
mit dem amtlichen Formular auf den 31. Juli 2024 gekündigt. Im Kündigungsformular sei
nirgends erwähnt, dass es sich dabei um eine ausserordentliche Kündigung handle. Auch
ein Begleitschreiben, in welchem die Gesuchstellerin den Gesuchsgegner darauf hinwei-
sen würde, dass es um eine ausserordentliche Kündigung gehe, liege nicht vor. Die ver-
kürzte Kündigungsfrist sei der einzige Hinweis darauf, dass es sich nicht um eine ordentli-
che, sondern um eine ausserordentliche Kündigung handeln könnte. Dies reiche nicht, um
im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO von einem klaren Fall auszugehen, auch wenn der
Kündigung eine Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vorangegangen sei.
Klares Recht liege somit nicht vor, womit auf das Gesuch nicht einzutreten sei.
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2. Die Gesuchstellerin bringt mit ihrer Beschwerde zusammengefasst vor, das vom
Kanton zur Verfügung gestellte Kündigungsformular biete gerade keine Möglichkeit, die
Kündigung als ausserordentliche zu bezeichnen. Es fehle denn auch an einer gesetzli-
chen Grundlage, wonach eine ausserordentliche Kündigung im Kündigungsformular aus-
drücklich als solche gekennzeichnet werden müsse. Die verkürzte Kündigungsfrist sei
somit aufgrund des Aufbaus und des Wortlauts des amtlichen Formulars zwingend der
einzige, sich direkt aus der Kündigung ergebende Hinweis darauf, dass es sich um eine
ausserordentliche Kündigung handle. Die mangelnde Erkennbarkeit der Ausserordentlich-
keit der Kündigung sei daher auf die Struktur und den Inhalt des amtlichen Formulars zu-
rückzuführen. Ein vollständig ausgefülltes Formular, das beim Empfänger einen Interpre-
tationsspielraum lasse, sei ein mangelhaftes Formular und dürfe nicht zu Nachteilen beim
gewissenhaften Ausfüllen führen. Das Gesetz verlange nicht, dass neben dem amtlichen
Formular ein Begleitschreiben verfasst werden müsse, in dem eine Kündigung als "aus-
serordentliche" bezeichnet werden müsse. Die Ausserordentlichkeit der Kündigung sei
somit für den Empfänger aufgrund der verkürzten Kündigungsfrist aus der Kündigung
selbst ersichtlich. Die Kündigung infolge Zahlungsverzug sei aber auch deshalb als aus-
serordentliche erkennbar, weil eine solche vorgängig angedroht worden sei. Vorliegend
sei die Rechtslage klar, weshalb auf das Ausweisungsgesuch einzutreten und dieses gut-
zuheissen sei.
3. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen
Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage
klar ist. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, ist auf ein entsprechendes Gesuch nicht
einzutreten (BGE 140 III 315 E. 5).
Der Sachverhalt ist sofort beweisbar, wenn er ohne zeitliche Verzögerung und ohne be-
sonderen Aufwand nachgewiesen werden kann. Der Beweis ist in der Regel durch Urkun-
den zu erbringen (Art. 254 ZPO). Der Rechtsschutz in klaren Fällen unterliegt keiner Be-
schränkung der Beweisstrenge. Blosses Glaubhaftmachen genügt nicht. Die gesuchstel-
lende Partei hat den vollen Beweis der anspruchsbegründenden Tatsachen zu erbringen.
Da das Verfahren grundsätzlich der Verhandlungsmaxime untersteht (Art. 55 ZPO), muss
der zugrundeliegende Sachverhalt von den Parteien geltend gemacht und bewiesen wer-
den. Entsprechend obliegt es der gesuchstellenden Partei, in ihrem Gesuch sämtliche
anspruchsbegründenden Tatsachen zu behaupten (BGE 144 III 462 E. 3.2 und E. 4;
BGer 4A_376/2021 E. 4.2.1; FUCHS, Prozessuale Fallstricke des Mieterausweisungsver-
fahrens, ZBJV 2023, S. 727 ff., 740 f.; DROESE, Unklarheiten um den klaren Fall gemäss
Art. 257 ZPO, ZBJV 2019, S. 229 ff., S. 234 f.). Jedes Ausweisungsverfahren setzt zu-
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nächst voraus, dass sich die auszuweisende Mietpartei ohne Rechtsgrund im Mietobjekt
aufhält. In jedem Fall hat die gesuchstellende Partei daher in der gebotenen Kürze zu
behaupten, wann und zwischen wem ein Mietverhältnis entstanden ist und wie dieses
geendet hat (THALER/EGLI, Mietrecht im summarischen Verfahren, mp 2021, S. 175 ff.,
199 f.). Der Gegenseite obliegt die Bestreitungslast. Dabei findet im summarischen Ver-
fahren grundsätzlich nur ein Schriftenwechsel statt. Es besteht insofern kein Anspruch der
Parteien darauf, sich zweimal zur Sache zu äussern (BGE 146 III 237 E. 3.1). Das Gericht
wendet zwar das Recht von Amtes wegen an (Art. 57 ZPO), stützt sich dabei jedoch auf
die behaupteten und bewiesenen Tatsachen (BGE 144 III 462 E. 3.3.2; BGer 4A_577/
2010 E. 4.2 und E. 4.3; vgl. auch SVIT-Kommentar-BISANG/KOUMBARAKIS N 160 zu ZPO).
Zu berücksichtigen ist allerdings, dass im für mietrechtlichen Kündigungsschutz vorgese-
henen vereinfachten Verfahren der Sachverhalt dagegen im Rahmen des sozialen Unter-
suchungsgrundsatzes von Amtes wegen festzustellen ist (Art. 243 Abs. 2 lit. c i.V.m.
Art. 247 Abs. 2 lit. a ZPO). Damit das vom Gesetzgeber durch diese Bestimmungen ver-
folgte Ziel nicht über den Rechtsschutz in klaren Fällen unterlaufen werden kann, ist die-
ser nur zu gewähren, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstel-
lung bestehen und die Kündigung gestützt darauf als klar berechtigt erscheint (BGE 142
III 515 E. 2.2.4; BGer 4A_497/2023 E. 2.2.3; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, in: Sutter-Somm/
Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 257 N 8; DROESE, a.a.O., S. 234 f.).
Eine klare Rechtslage – die, wie erwähnt, gestützt auf den vorgetragenen Sachverhalt zu
prüfen ist – ist gegeben, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes
unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres ergibt und damit
die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt. Dagegen ist die Rechtslage
in der Regel nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billig-
keitsentscheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände
erfordert (BGE 144 III 462 E. 3.1; BGE 141 III 23 E. 3.2; BGE 138 III 620 E. 5.1; BGE 138
III 123 E. 2.1.2; SUTTER-SOMM/LÖTSCHER, ZPO Komm., Art. 257 N 5 ff.; BACHOFNER, Die
Mieterausweisung, 2019, N 435 f.). Mit Rücksicht darauf, dass bei einer Gewährung des
Gesuchs um Rechtsschutz in klaren Fällen ein definitives, der materiellen Rechtskraft
fähiges Urteil ergeht, sind an das Vorliegen einer klaren Rechtslage strenge Anforderun-
gen zu stellen (BGer 4A_329/2013 E. 4). Im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO
kann es daher nicht darum gehen, Präjudizien über umstrittene materielle Rechtsfragen
zu schaffen oder zu prüfen, welche der in der Literatur und Judikatur vertretenen Auffas-
sung die richtige ist (vgl. STÄHLE, "Bewährte Lehre" [Art. 1 Abs. 3 ZGB] in der Praxis zum
Obligationenrecht, 2023, S. 259, mit weiteren Hinweisen).
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4. Die Gesuchstellerin äusserte sich in ihrem Gesuch nicht dazu, wer Vermieter oder
Eigentümerin der vom Gesuchsgegner bewohnten, streitgegenständlichen 2-Zimmer-
Wohnung ist (vi-act. 2). Aus dem beigelegten Mietvertrag vom 2. Februar 1988 ist ersicht-
lich, dass dem Gesuchsgegner die Wohnung von einem D.___vermietet wurde
(ges.act. 1). Weshalb die Gesuchstellerin hinsichtlich des von ihr geltend gemachten
Ausweisungsbegehrens aktivlegitimiert sein soll, ergibt sich weder aus dem Gesuch noch
aus dessen Beilagen. Bereits insofern ist die Sachverhaltsdarstellung unvollständig.
5. Die Gesuchstellerin erwähnte in ihrem Gesuch sodann nicht, den Gesuchsgegner
wegen ausstehender Mietzinsen gemahnt zu haben. Eine solche Mahnung mit Nachfrist-
ansetzung ist Gültigkeitsvoraussetzung für eine ausserordentliche Kündigung wegen Zah-
lungsverzug (Art. 257d OR; vgl. auch E. 6.a hiernach). Der vorgetragene Sachverhalt er-
weist sich auch diesbezüglich als unvollständig.
6. Die Gesuchstellerin legte indessen ein Schreiben vom 21. Mai 2024 (samt Sen-
dungsverfolgung) ins Recht (ges.act. 4). Mit diesem mahnte die F.___ den Gesuchsgeg-
ner für die Mietzinse April und Mai 2024 von je Fr. 1'027.00, total Fr. 2'054.00, und setzte
diesem eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an, unter Androhung der ausserordentlichen
Kündigung gemäss Art. 257d OR bei unbenutztem Fristablauf. Wenn die Tatsachen, die
sich aus dem Schreiben vom 21. Mai 2024 ergeben, zu berücksichtigen wären, obwohl es
die Gesuchstellerin unterlässt, irgendwelche Tatsachenbehauptungen dazu aufzustellen,
ergäbe sich Folgendes:
a) Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse
oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist
setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis ge-
kündigt werde. Diese Frist beträgt bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage
(Art. 257d Abs. 1 OR). Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der
Vermieter mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen
(Art. 257d Abs. 2 OR).
In Bezug auf die Zustellung einer Mahnung nach Art. 257d Abs. 1 OR gilt die relative (ein-
geschränkte) Empfangstheorie. Kann der Mieter eine eingeschriebene Postsendung nicht
sofort in Empfang nehmen, gilt ihre Abholung als massgeblicher Zeitpunkt. Wird der ein-
geschriebene Brief innerhalb der siebentägigen Abholfrist nicht abgeholt, so gilt er am
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letzten Tag dieser Frist als rechtmässig zugestellt und zwar auch dann, wenn der Emp-
fänger ein Postfach hat oder mit der Post eine längere Abholfrist vereinbarte (BGE 143 III
15 E. 4.3; BGE 137 III 208 E. 3.1; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 257d N 5). Eine vor Ab-
lauf der Zahlungsfrist ausgesprochene Kündigung ist grundsätzlich unwirksam (BGE 121
III 156; Mietrecht für die Praxis/BRÄNDLI, 10. Aufl., S. 812; BACHOFNER, a.a.O., N 163 und
194; SVIT-Kommentar-REUDT, 4. Aufl., N 41 zu Art. 257d OR).
Hinsichtlich der Kündigung gilt die absolute Empfangstheorie: Die Kündigung gilt als zu-
gestellt, wenn sie in den Machtbereich des Mieters gelangt ist. Erfolgt die Kündigung mit
eingeschriebenem Brief und wird der Empfänger vom Postboten nicht angetroffen und
legt dieser eine Abholungseinladung in den Briefkasten, gilt die Kündigung in der Regel
als an dem Folgetag zugestellt (BGE 143 III 15 E. 4.1; Mietrecht für die Praxis/OESCHGER,
10. Aufl., S. 777 f.; BACHOFNER, a.a.O., N 135; SVIT-Kommentar-MÜLLER, 4. Aufl., N 6 zu
Vorbemerkungen zu Art. 266-266o OR).
b) Das Mahnschreiben vom 21. Mai 2024 wurde per Einschreiben versandt, vom
Gesuchsgegner jedoch nicht abgeholt (ges.act. 4). Die Abholungseinladung der Post wur-
de dem Gesuchsgegner am 23. Mai 2024 in den Briefkasten gelegt. Gemäss der einge-
schränkten Empfangstheorie gilt das Schreiben somit als am 30. Mai 2024 zugestellt,
womit die Zahlungsfrist am 29. Juni 2024 endete. Die Kündigung erfolgte am 24. Juni
2024, ebenfalls per Einschreiben (ges.act. 2). Die entsprechende Abholungseinladung
wurde dem Gesuchsgegner am 25. Juni 2024 in den Briefkasten gelegt. Sie gilt somit –
nachdem die Parteien keine besonderen Umstände geltend machen – als am 26. Juni
2024 zugestellt. Die Kündigung wurde also fünf Tage vor Ablauf der Zahlungsfrist ver-
sandt und drei Tage vor Ablauf der Zahlungsfrist zugestellt, womit sie sich als unwirksam
erweisen dürfte, was vorliegend jedoch nicht abschliessend geklärt werden muss.
7. Schliesslich enthält die Kündigung vom 24. Juni 2024 keine Begründung und auch
keine Anmerkung, dass es sich um eine ausserordentliche Kündigung handelt (vi-act. 2).
a) Die Begründung ist bei ordentlichen Kündigungen eines Mietverhältnisses keine
Gültigkeitsvoraussetzung (SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, 4. Aufl., N 62 zu Art. 271 OR;
Mietrecht für die Praxis/OESCHGER, S. 782; vgl. auch Art. 271 Abs. 2 OR, wonach die
Kündigung lediglich auf Verlangen zu begründen ist). Ob entsprechendes auch für aus-
serordentliche Kündigungen wie die Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d Abs. 2
OR gilt, ist in der Lehre umstritten (bejahend: SVIT-Kommentar-REUDT, N 50 zu Art. 257d
OR, HIGI/BÜHLMANN, Zürcher Kommentar, 5. Aufl., Art. 257d OR N 50 und BK-GIGER,
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2015, Art. 257d N 81; ablehnend: Mietrecht für die Praxis/BRÄNDLI, S. 800 [Die Kündigung
sei nichtig, wenn sie nicht eine zumindest stichwortartige Begründung enthalte.]; BSK
OR I-WEBER, Art. 271/271a N 33 [Für den Empfänger müsse aus der Kündigungsbegrün-
dung ersichtlich sein, aufgrund welcher Tatsachen ihm fristlos bzw. mit verkürzter Frist
gekündigt werde.]; SVIT-Kommentar-FUTTERLIEB, N 66 zu Art. 271 OR [Der Empfänger
der Kündigung müsse dieser entnehmen können, dass es sich nicht um eine ordentliche
Kündigung handle.]; BACHOFNER, a.a.O., N 132 FN 370 [Werde eine ausserordentliche
Kündigung ausgesprochen, so sei dies dem Mieter kenntlich zu machen, i.d.R. durch An-
gabe des Kündigungsgrunds.]; WEHRMÜLLER, Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermie-
ters bei der Miete von Wohnräumen, 2019, N 114 [Es sei angezeigt, einen Hinweis auf
den zur Kündigung führenden Sachverhalt bereits im Rahmen der Kündigungserklärung
als Gültigkeitserfordernis zu verlangen.]). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts
müssen die zur ausserordentlichen Kündigung berechtigenden wichtigen Gründe im Kün-
digungsschreiben nicht explizit genannt werden; es sei indessen unerlässlich, dass der
Empfänger der Auflösungserklärung entnehmen könne, dass es sich nicht um eine or-
dentliche Kündigung handle (BGer 4A_531/2014 E. 2.2; BGer 4A_594/2010 E. 2.3;
BGer 4C.324/2002 E. 3.2). Ob dies bereits dann der Fall ist, wenn die in der Kündigung
angeführte Kündigungsfrist nicht der ordentlichen Kündigungsfrist entspricht (so POLIVKA,
in MRA 5/03, S. 165 ff., 172), hat das Bundesgericht – soweit ersichtlich – noch nicht ent-
schieden. Gleiches gilt für die Frage, was die Konsequenzen sind, wenn der Kündigung
nicht entnommen werden kann, dass es sich um eine ausserordentliche Kündigung han-
delt.
b) Ob eine verkürzte Kündigungsfrist als einziger Hinweis darauf, dass es sich nicht
um eine ordentliche, sondern um eine ausserordentliche Kündigung handelt – allenfalls im
Zusammenhang mit der vorangegangenen Zahlungsaufforderung – ausreicht, um von
einer wirksamen Kündigung auszugehen, ist – wie soeben dargelegt – in der Lehre um-
stritten und ergibt sich auch nicht ohne Weiteres aus der Rechtsprechung. Klares Recht
ist demnach zu verneinen. Es mag sein, dass in der Lehre – wie die Gesuchstellerin in
ihrer Beschwerde vorbringt – teilweise nicht ausreichend zwischen einer Zahlungsver-
zugskündigung und anderen ausserordentlichen Kündigungen differenziert wird (Be-
schwerde, S. 11). Wie es sich damit verhält und welchem Teil der Lehre zuzustimmen ist,
ist allerdings nicht im summarischen Verfahren nach Art. 257 ZPO zu beurteilen. Hier ist
einzig die Frage zu beantworten, ob die Rechtslage klar ist oder nicht. Vor diesem Hinter-
grund ist nicht zu entscheiden, ob die Kündigung hinsichtlich deren Inhalt in einem ordent-
lichen (bzw. vereinfachten) Verfahren als gültig zu beurteilen wäre oder ob sich das amtli-
che Kündigungsformular als verbesserungswürdig erweist. Dieses bezweckt im Übrigen
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lediglich, den Mieter über sein Recht zu informieren, die Kündigung anzufechten und/oder
eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu beantragen – das Formular dient der Rechts-
belehrung und nicht der Prozessvorbereitung (vgl. BGE 140 III 244 E. 4.1 sowie
BGer 4A_256/2020 E. 3.1.4).
8. Zusammenfassend ist die Vorinstanz zu Recht auf das Gesuch der Gesuchstelle-
rin nicht eingetreten, da – wie die vorangehenden Erwägungen zeigen – weder ein voll-
ständiger – das heisst den behaupteten Ausweisungsanspruch begründenden – Sachver-
halt vorlag noch klares Recht. Die Beschwerde ist folglich abzuweisen.
IV.
1. Bei diesem Verfahrensausgang bleiben die Kosten- und Entschädigungsfolgen des
vorinstanzlichen Entscheids unverändert und sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens
der Gesuchstellerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
2. Die Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren sind auf Fr. 800.00 festzusetzen
(Entscheidgebühr nach Art. 10 Ziff. 211 GKV) und mit dem von der Gesuchstellerin geleis-
teten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Eine Parteientschädigung ist nicht geschuldet, da dem Gesuchsgegner im Beschwerde-
verfahren kein zu entschädigender Aufwand entstanden ist.
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Entscheid
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 800.00 hat die A.___ zu bezahlen; unter Verrechnung des
von ihr geleisteten Kostenvorschusses in gleicher Höhe.
BE.2024.31-EZO3 11/11