sg_kantonsgericht · BO.2023.20 · 2024-05-23 · de
Entscheid Kantonsgericht, 23.05.2024
Zivilkammern (inkl. Einzelrichter)

Art. 22a LPG (SR 221.213.2): Nimmt der Pächter auf dem Pachtgrundstück Erneuerungen und Änderungen i.S.v. Art. 22a Abs. 1 LPG vor, bildet die Schriftlichkeit Voraussetzung für die Gültigkeit der erforderlichen Zustimmung des Verpächters. Die mündliche Zustimmung vermag dem Zustimmungserfordernis nicht zu genügen (E. III.2a und 4).
Art. 2 Abs. 1 ZGB (SR 210): Rechtsmissbräuchliches Verhalten (venire contra factum proprium) verneint (E. III.5). 
Art. 27 Abs. 1 und 2 LPG: Eine nachgewiesenermassen schwerwiegende Pflichtverletzung des Pächters i.S.v. Art. 22b lit. c i.V.m. Art. 22a Abs. 1 LPG macht eine Erstreckung der Pacht für den Verpächter ohne Weiteres unzumutbar bzw. rechtfertigt eine solche nicht. Eine Interessenabwägung ist nicht vorzunehmen (E. III.6). (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 23. Mai 2024, BO.2023.20)

Hinweis: Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Bundesgericht erhoben (BGer 4A_367/2024).

Kanton St.Gallen
Gerichte
Kantonsgericht St. Gallen
III. Zivilkammer
Entscheid vom 23. Mai 2024
Geschäfts- BO.2023.20-K3 (VV.2022.78)
nummer
Verfahrens- A.___
beteiligte
Kläger und
Berufungsbeklagter,
vertreten von Rechtsanwalt D.,
gegen
1. B.___
2. C.___
Beklagte und
Berufungskläger,
beide vertreten von Rechtsanwalt E.,
Gegenstand Ungültigkeit der Kündigung eines landwirtschaftlichen Pachtver-
hältnisses/Erstreckung einer landwirtschaftlichen Pacht

Anträge vor Kreisgericht
a) des Klägers
1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 4. Februar 2022 bezüglich Grundstück
Nr. 590 (E-GRID CH…) Gemeinde F. und Grundstück Nr. 1009 (E-GRID CH…) Ge-
meinde G. ungültig ist.
2. Eventualiter sei das Pachtverhältnis bezüglich Grundstück Nr. 590 (E-GRID CH…)
Gemeinde F. und Grundstück Nr. 1009 (E-GRID CH…) Gemeinde G. maximal zu er-
strecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Barauslagen von pauschal 4%
und Mehrwertsteuer unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten 1 und 2.
b) der Beklagten
1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen;
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten des Klägers.
Entscheid Kreisgericht H., Einzelrichterin, 1. Abteilung, vom 17. April 2023
1. Die Klage wird gutgeheissen und es wird festgestellt, dass die Kündigung vom
4. Februar 2022 bezüglich Grundstück Nr. 590 (E-GRID CH…) Gemeinde F. und
Grundstück Nr. 1009 (E-GRID CH…) Gemeinde G. nichtig ist.
2. Die Gerichtskosten von Fr. 3'500.00 haben die Beklagten unter solidarischer Haftbar-
keit zu bezahlen. Sie wird beim Kläger erhoben und mit dessen Kostenvorschuss in
gleicher Höhe verrechnet. Die Beklagten haben dem Kläger unter solidarischer Haft-
barkeit den Betrag von Fr. 3'500.00 zu ersetzen.
3. Die Beklagten haben den Kläger unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'380.00 zu
entschädigen.
Anträge vor Kantonsgericht
a) der Beklagten und Berufungskläger
1. Der Entscheid vom 17.04.2023 der Einzelrichterin am Kreisgericht H. sei vollumfäng-
lich aufzuheben und die Klage des Berufungsbeklagten vom 22.08.2022 sei, unter
Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten des Berufungsbeklagten,
vollumfänglich abzuweisen;
2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. zu Lasten des Berufungsbe-
klagten.
BO.2023.20-K3 2/21

b) des Klägers und Berufungsbeklagten
1. Die Berufung der Beklagten und Berufungskläger 1 und 2 vom 10. Mai 2023 gegen
den Entscheid der Einzelrichterin der 1. Abteilung des Kreisgerichts H. vom 17. April
2023 im Verfahren VV.2022.78 betreffend Ungültigkeit der Kündigung eines landwirt-
schaftlichen Pachtverhältnisses / Erstreckung einer landwirtschaftlichen Pacht sei
vollumfänglich abzuweisen.
2. Eventualiter sei das Pachtverhältnis bezüglich Grundstück Nr. 590 (E-GRID CH…)
Gemeinde F. und Grundstück Nr. 1009 (E-GRID CH…) Gemeinde G. maximal zu er-
strecken.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Barauslagen von pauschal 4%
und Mehrwertsteuer unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Beklagten und Be-
rufungskläger 1 und 2.
BO.2023.20-K3 3/21

Erwägungen
I.
1. A. als Pächter (Kläger) und B. als Verpächter (Beklagter 1) schlossen am 26. März
2017 einen Pachtvertrag für landwirtschaftliche Grundstücke betreffend die Grundstücke
Nr. 590, Gemeinde F., und Nr. 1009, Gemeinde G. Als Pachtzins für diese beiden Grund-
stücke vereinbarten die Parteien Fr. 4'400.00 pro Jahr. Das Pachtverhältnis begann am
1. April 2017 zu laufen und war mit einer Kündigungsfrist von einem Jahr frühestens auf
den 31. März 2023 kündbar, wobei sich der Pachtvertrag ohne (fristgerechte) Kündigung
jeweils um sechs Jahre erneuern sollte (kläg.act. 4). C. (Beklagte 2) erlangte erst nach
Abschluss des Pachtvertrages Miteigentümerstellung an den verpachteten Grundstücken
(vi-act. 15, S. 3, Frage 1).
Der Kläger führte im Verlaufe des Pachtverhältnisses auf dem Pachtgrundstück Nr. 590
Geländeveränderungen (mit Felssprengungen verbundene Landabtragung im Umfang
von ca. 400 m3) durch und verlegte eine Drainageleitung. Das Bauamt F. erliess am
4. April 2019 mangels Baubewilligung eine Baueinstellungsverfügung. Gleichzeitig räumte
es die Möglichkeit ein, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. In der Folge bestan-
den zwischen den Parteien unterschiedliche Auffassungen über die mittels Baugesuch zu
beantragenden Geländeveränderungen. Ein nachträgliches Baugesuch wurde schliesslich
nicht eingereicht. Die Beklagten verlangten vom Kläger die Wiederherstellung des ur-
sprünglichen Zustandes der Parzelle Nr. 590. Dieser Aufforderung leistete der Kläger kei-
ne Folge. Daraufhin kündigten die Beklagten das Pachtverhältnis am 4. Februar 2022 auf
den 31. März 2023.
2. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren bei der Schlichtungsstelle für Miet- und
Pachtverhältnisse H. (vi-act. 1) liess der Kläger am 22. August 2022 eine Klage mit den
eingangs wiedergegebenen Rechtsbegehren einreichen, abzielend auf Feststellung der
Ungültigkeit der Kündigung, eventualiter auf Erstreckung des Pachtverhältnisses (vi-act. 2
[Klage]). Mit Klageantwort ihres Rechtsvertreters vom 4. Oktober 2022 beantragten die
Beklagten die Abweisung der Klage (vi-act. 7 [Klageantwort]). An der Hauptverhandlung
vom 16. November 2022 (vi-act. 15-18) schlossen die Parteien einen Vergleich mit Wider-
rufsvorbehalt, von welchem die Beklagten am 21. November 2022 Gebrauch machten (vi-
act. 19). Im Rahmen des in der Folge angeordneten zweiten Schriftenwechsels (vi-
act. 20) hielten die Parteien an ihren bisherigen Rechtsbegehren fest (vi-act. 22 [Replik
BO.2023.20-K3 4/21

vom 23. Januar 2023] und 24 [Duplik vom 2. Februar 2023]). Am 17. April 2023 fällte die
Einzelrichterin den eingangs wiedergegebenen Entscheid (vi-act. 25 [vi-Entscheid]), wo-
nach die Kündigung des Pachtverhältnisses vom 4. Februar 2022 nichtig sei.
3. Gegen diesen Entscheid erhoben die Beklagten am 10. Mai 2023 mit den ein-
gangs aufgeführten Begehren Berufung beim Kantonsgericht (B/1 [Berufung]). Der Kläger
beantragte mit Berufungsantwort vom 30. Juni 2023 die kostenfällige Abweisung der Be-
rufung, eventualiter sei das Pachtverhältnis maximal zu erstrecken (B/9 [Berufungsant-
wort]). Mit Schreiben vom 3. Juli 2023 übermittelte die Stellvertreterin des verfahrenslei-
tenden Richters den Beklagten das Doppel der Berufungsantwort mit dem Hinweis, dass
eine allfällige Stellungnahme zur Wahrung des rechtlichen Gehörs innert einer Frist von
zehn Tagen einzureichen wäre. Zugleich teilte sie den Parteien mit, ein zweiter Schriften-
wechsel und eine Verhandlung seien nicht vorgesehen und es werde voraussichtlich auf-
grund der Akten entschieden (B/11). Daraufhin reichten die Beklagten am 14. Juli 2023
eine weitere Eingabe ein (B/12), welche den Kläger zur Stellungnahme vom 4. Oktober
2023 veranlasste (B/21; nach Fristverlängerungen). Am 11. April 2024 teilte Rechtsanwalt
D. unter Beilage der Vollmacht mit, dass ihn der Kläger mit der Wahrung seiner Interes-
sen mandatiert habe (B/24 und B/25).
II.
1. Die von Amtes wegen zu prüfenden Prozessvoraussetzungen für das Berufungs-
verfahren sind erfüllt (Art. 59 f., Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 sowie Art. 311 Abs. 1
ZPO). Auf die Berufung ist daher einzutreten. Zuständig für die Beurteilung ist die
III. Zivilkammer des Kantonsgerichts (Art. 16 Abs. 1 EG-ZPO i.V.m. Art. 14 Abs. 1 lit. d
GO).
2.a) Mit der Berufung nach Art. 308 ff. ZPO können die unrichtige Rechtsanwendung
und/oder die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310
ZPO). Den Berufungskläger trifft dabei eine Begründungspflicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Er
hat sich daher sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz auseinanderzusetzen und
unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im Einzelnen darzulegen, wa-
rum dieser in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (BGer 4A_651/2012 E. 4.2;
BGE 138 III 374 E. 4.3.1; REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger,
ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 311 N 36). Fehlt eine hinreichende Begründung, hat dies zur
Folge, dass auf die Berufung nicht einzutreten ist (ZPO-Rechtsmittel-KUNZ, 2013, Art. 311
BO.2023.20-K3 5/21

N 84; STAEHELIN A./BACHOFNER, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht,
3. Aufl., § 26 N 42; SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N 601). Ungeachtet der Be-
gründungspflicht gilt allerdings auch im Rechtsmittelverfahren der Grundsatz, dass das
Recht von Amtes wegen anzuwenden ist, weshalb die Berufungsinstanz in rechtlicher
Hinsicht nicht auf die Prüfung geltend gemachter Rechtsverletzungen beschränkt ist
(Art. 57 ZPO; ZPO-Rechtsmittel-KUNZ, Art. 311 N 94; LEUENBERGER/UFFER-TOBLER,
Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2. Aufl., N 4.52 und 12.41; SEILER, a.a.O., N 893; vgl.
auch REETZ/THEILER, ZPO Komm., Art. 311 N 36, S. 2442 unten).
Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch berück-
sichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht
schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO), woran auch
der im vorliegenden Verfahren geltende einfache Untersuchungsgrundsatz nichts ändert
(vgl. BGE 138 III 625 E. 2.2). Die zumutbare Sorgfalt setzt dabei voraus, dass jede Partei
im erstinstanzlichen Verfahren den Sachverhalt sorgfältig und umfassend darlegt und alle
Elemente vorbringt, die zum Beweis der erheblichen Tatsachen geeignet sind. Die Partei,
welche vor der Berufungsinstanz neue Tatsachen und/oder Beweismittel (sog. Noven)
vorbringen will, hat daher präzise darzulegen und zu beweisen, dass die genannten Vor-
aussetzungen (kumulativ) erfüllt sind (BGer 5A_141/2019 E. 5.2; BGer 5A_763/2018
E. 2.1.3.3; BGer 5A_756/2017 E. 3.3).
b) Soweit für den Ausgang des vorliegenden Verfahrens relevant, wird auf diese
Grundsätze im entsprechenden Sachzusammenhang zurückzukommen sein.
3.a) Gemäss dem aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessenden sogenannten
Replikrecht ist eine Partei berechtigt, von jeder dem Gericht eingereichten Stellungnahme
der Gegenseite Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äussern, und zwar unabhängig
davon, ob die Stellungnahme neue Tatsachen oder Argumente enthält und ob sie das
Gericht tatsächlich zu beeinflussen vermag. Dieses Replikrecht führt dazu, dass ein Beru-
fungskläger nach Erstattung der Berufungsantwort zu den darin gemachten Ausführungen
selbst dann Stellung beziehen darf, wenn das Gericht keinen zweiten Schriftenwechsel
oder eine Verhandlung angeordnet hat. Allerdings wird eine solche Stellungnahme inhalt-
lich nur soweit berücksichtigt, als sie Ausführungen enthält, die nicht schon früher hätten
vorgebracht werden können und müssen. Dabei hat sich der Berufungskläger unverzüg-
lich zu äussern und, weil es nicht Aufgabe des Gerichts ist, danach zu forschen, darzutun,
inwiefern der Gehörsanspruch die weitere Eingabe rechtfertigt. Die Replik darf im Übrigen
nicht dazu verwendet werden, die Berufung zu ergänzen oder zu verbessern (BGE 142
BO.2023.20-K3 6/21

III 413 E. 2.2.4; BGE 142 III 48 E. 4.1.1; BGE 139 I 189 E. 3.2; BGE 137 I 195 E. 2.3.1;
vgl. auch REETZ/HILBER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm.,
3. Aufl., Art. 316 N 8 und 45 sowie Art. 317 N 12 und 25; LEUENBERGER/UFFER-TOBLER,
a.a.O., N 4.63).
b) Die Beklagten legen nicht dar, inwiefern sie mit ihren Ausführungen in der nach-
träglichen Eingabe vom 14. Juli 2023 (B/12) zu Noven in der Berufungsantwort Stellung
nehmen wollen. Zudem ist auch nicht ersichtlich, dass Letztere sonstwie eine weitere
Stellungnahme zur Wahrung des Anspruchs auf rechtliches Gehör erfordert hätte. Die in
der nachträglichen Eingabe enthaltenen Ausführungen laufen denn im Wesentlichen auch
auf eine nach dem Gesagten unzulässige Ergänzung der Berufung hinaus, soweit sie sich
nicht ohnehin mit schon früher Vorgetragenem decken. Die betreffenden Darlegungen
haben deshalb unbeachtlich zu bleiben und Erörterungen dazu sowie zu allfälligen darin
enthaltenen unechten Noven erübrigen sich. Entsprechendes gilt für die Stellungnahme
des Klägers vom 4. Oktober 2023 (B/21).
4. Gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. a und b Ziff. 1 ZPO stellt das Gericht in Angelegenhei-
ten der landwirtschaftlichen Pacht den Sachverhalt (bis zu einem Streitwert von
Fr. 30'000.00 bzw. wenn – wie hier – der Kündigungsschutz betroffen ist, unabhängig vom
Streitwert) von Amtes wegen fest. Es handelt sich dabei um den beschränkten, sozialpoli-
tisch begründeten Untersuchungsgrundsatz, der vor allem zum Ausgleich eines Machtge-
fälles zwischen den Parteien oder ungleichen juristischen Kenntnissen geschaffen wurde.
Der (abgeschwächte) Untersuchungsgrundsatz ändert nichts daran, dass die Parteien die
Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung tragen. Die Parteien sind nicht davon be-
freit, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken und
die allenfalls zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Das Gericht ist nur einer erhöhten
Fragepflicht unterworfen und kommt den Parteien mit spezifischen Fragen zur Hilfe, damit
die erforderlichen Behauptungen und die entsprechenden Beweismittel genau aufgezählt
werden (BGE 141 III 569 E. 2.3.2). Das Gericht ist zwar nicht an die Tatsachenbehaup-
tungen und Beweismittelanträge der Parteien gebunden (BGE 142 III 402 E. 2.1;
BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2). Es ist aber zugleich auch nicht befugt, aus eigenem Antrieb
zu ermitteln. Ist eine Partei durch einen Anwalt vertreten, kann und muss sich das Gericht
ihr gegenüber wie bei Geltung der Verhandlungsmaxime zurückhalten (BGE 141 III 569
E. 2.3.1; BGer 4A_183/2023 E. 5.1). Sodann ändert der Untersuchungsgrundsatz auch
nichts an der formellen Beweislast. Kann das Bestehen einer entscheiderheblichen Tat-
sache durch das Gericht weder bejaht noch verneint werden, entscheidet es trotz Unter-
suchungsgrundsatz gemäss Art. 8 ZGB nach Beweislastgesichtspunkten (BGer 4C.283/
BO.2023.20-K3 7/21

1999 E. 2b; HAUCK, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl.,
Art. 247 N 37).
III.
1.a) Im Streit steht zunächst, ob die von den Beklagten am 4. Februar 2022 ausge-
sprochene Kündigung des Pachtvertrages gültig ist. Bejahendenfalls ist anschliessend zu
prüfen, ob das Pachtverhältnis zu erstrecken ist.
b) Auszugehen ist von folgendem, nicht mehr umstrittenen Sachverhalt: Der Kläger
nahm im Jahr 2019 auf dem Pachtgrundstück Nr. 590 Geländeveränderungen im Umfang
von rund 400 m3 vor, welche mit Felssprengungen verbunden waren. Diese Arbeiten wa-
ren allerdings nicht vollumfänglich mit dem Beklagten 1 abgesprochen. Dieser war vom
Kläger lediglich darüber informiert worden, dass er, der Kläger, Geländeanpassungen im
Umfang von rund 100 m3 vornehmen werde. Damit zeigte sich der Beklagte 1 einverstan-
den in der Meinung, dass solche nicht bewilligungspflichtig seien. Nach der Baueinstel-
lungsverfügung der Gemeinde F. vom 4. April 2019 erklärte sich der Beklagte 1 zunächst
mit der Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs einverstanden und forderte den
Kläger auf, ein solches einzureichen. Der Kläger beabsichtigte, mit dem Baugesuch auch
zusätzliche Geländeveränderungen, zu den bereits durchgeführten, zu beantragen. Damit
war der Beklagte 1 (letztendlich) nicht einverstanden. Ein Baugesuch wurde nicht einge-
reicht. Am 13. Oktober 2021 verlangte der Beklagte 1 vom Kläger die Wiederherstellung
des ursprünglichen Zustandes der Parzelle Nr. 590 und drohte im Falle der Missachtung
die Kündigung des Pachtvertrages an. Nachdem der Kläger der Wiederherstellungsauf-
forderung keine Folge leistete, kündigten die Beklagten das Pachtverhältnis am
4. Februar 2022 auf den 31. März 2023. Sie begründeten dies damit, dass der Kläger
eigenmächtige Geländeveränderungen auf dem gepachteten Grundstück vorgenommen
habe, welche nicht mit ihnen abgesprochen gewesen seien, und er den von ihnen ver-
langten Rückbau verweigert habe (vgl. vi-Entscheid, S. 12; Berufung, S. 4 ff.; Berufungs-
antwort, S. 4 ff.).
c) Soweit die Tatsachendarstellungen des Klägers in der Berufungsantwort (S. 3 ff.)
von der vorstehenden Sachlage abweichen, hat dies mangels Begründung unbeachtlich
zu bleiben. Denn der Kläger wiederholt damit lediglich seine Behauptungen aus dem vor-
instanzlichen Verfahren (vgl. vi-act. 16, S. 2 ff.; vi-act. 22, S. 5 ff.), ohne aufzuzeigen, in-
wiefern die Tatsachenfeststellungen der Vorinstanz nicht zutreffend sein sollen. Der Klä-
BO.2023.20-K3 8/21

ger, der in erster Instanz (teilweise) obsiegte und als Berufungsbeklagter eine Gutheis-
sung der Berufung befürchten muss, ist gehalten, allfällige vor erster Instanz gestellte
Eventualbegehren zu erneuern, Anträge im Beweispunkt zu stellen, nach Massgabe von
Art. 317 ZPO neue Tatsachen und neue Beweismittel vorzutragen, ihm nachteilige Sach-
verhaltsfeststellungen zu rügen und auf eigene Eventualstandpunkte hinzuweisen. Dabei
gelten die gleichen Begründungsanforderungen wie für die Berufungsschrift
(BGer 4A_258/2015 E. 2.4.2; BGer 5A_660/2014 E. 4.2, je m.w.H.), wobei ein blosser
Verweis auf die erstinstanzlichen Rechtsschriften und Belege nicht genügt
(BGer 4A_651/2012 E. 4.2; zu den Begründungsanforderungen vgl. auch E. II/2.a).
2.a) Auf das vorliegende Pachtverhältnis ist das Bundesgesetz über die landwirtschaft-
liche Pacht (LPG; SR 221.213.2) anwendbar (vgl. Art. 276a OR und Art. 1 Abs. 1 LPG).
Nach Art. 22a LPG darf der Pächter Erneuerungen und Änderungen am Pachtgegen-
stand, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen, sowie Änderungen in der herge-
brachten Bewirtschaftungsweise, die über die Pachtzeit hinaus von wesentlicher Bedeu-
tung sein können, nur mit schriftlicher Zustimmung des Verpächters vornehmen (Abs. 1).
Hat der Verpächter zugestimmt, so kann er die Wiederherstellung des früheren Zustandes
nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden ist (Abs. 2). Art. 22a LPG trägt dem
Umstand Rechnung, dass der Wert des Pachtobjekts durch Erneuerungen und Änderun-
gen an der Sache verändert werden kann. Solche Vorkehrungen bedürfen deshalb der
Zustimmung des Verpächters. Nimmt der Pächter solche ohne schriftliche Zustimmung
vor, verletzt er seine Pflicht (Art. 22b lit. c LPG). Dies führt insbesondere dazu, dass er bei
Beendigung der Pacht seine Entschädigungsansprüche für Verbesserungen am Pachtge-
genstand nach Art. 23 Abs. 2 LPG verliert und höchstens einen Anspruch aus ungerecht-
fertigter Bereicherung des Verpächters hat. Zudem kann der Verpächter stets die Wieder-
herstellung des früheren Zustandes verlangen (vgl. Art. 22b lit. c LPG; STUDER/HOFER,
Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2. Aufl., N 484 und 488).
Die Schriftlichkeit ist Voraussetzung für die Gültigkeit der Zustimmung nach Art. 22a
Abs. 1 LPG. Die mündliche Zustimmung hilft dem Pächter nicht, auch wenn er sie nach-
weisen kann. Der Verpächter kann der Änderung auch nachträglich schriftlich zustimmen
(STUDER/HOFER, a.a.O., N 489 f.; CHK–KESSLER, 4. Aufl., Art. 289a OR N 1 und 4; BSK
OR I-STUDER/KOLLER, 7. Aufl., Art. 289a N 4 ff.; ferner: ZK-HIGI, 3. Aufl., Art. 289a OR
N 5 f.).
b) Die Kündigung eines Pachtvertrages hat schriftlich zu erfolgen und ist auf Verlan-
gen zu begründen. Die Kündigungsfrist beträgt, soweit das Gesetz nichts anderes be-
BO.2023.20-K3 9/21

stimmt, ein Jahr und es kann nur auf den ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin ge-
kündigt werden (vgl. Art. 16 Abs. 1-3 LPG).
3. Die Vorinstanz erachtete die Kündigung des Pachtverhältnisses durch die Beklag-
ten als rechtsmissbräuchlich i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB und folglich als nichtig. Sie begrün-
dete dies in Kürze damit, dass der Beklagte 1 den Kläger zuerst aufgefordert habe, ein
nachträgliches Baugesuch einzureichen und dessen Unterzeichnung zugesichert habe.
Diese Zustimmung habe der Beklagte 1 dann aber widerrufen und schliesslich dem Klä-
ger vorgeworfen, dass er kein Baugesuch eingereicht habe. Insgesamt erscheine das
Verhalten der Beklagten derart widersprüchlich, dass die Kündigung des Pachtverhältnis-
ses als rechtsmissbräuchlich und somit als nichtig angesehen werden müsse (vi-
Entscheid, S. 18 f.).
Die Beklagten bemängeln den vorinstanzlichen Entscheid sowohl in tatsächlicher als auch
in rechtlicher Hinsicht. Auf die verschiedenen Beanstandungen wird nachfolgend einge-
gangen, soweit sie für den Ausgang des Verfahrens bedeutsam sind.
4.a) Die Beklagten wenden sich gegen die vorinstanzliche Feststellung, dass sie dem
Kläger unter der Bedingung, dass die Gemeinde das Baugesuch bewillige, die nach
Art. 22a LPG erforderliche Zustimmung zu den bereits durchgeführten Geländearbeiten
erteilt hätten. In ihrer Zustimmung zum Baugesuch sei nicht auch eine Zustimmung zu
den vorgenommenen Geländeveränderungen zu erblicken. Sondern sie hätten damit le-
diglich ein Einverständnis zu den bereits erfolgten Arbeiten in Aussicht gestellt (Berufung,
S. 5 f.).
Die Vorinstanz erblickte die (bedingte) Zustimmung der Beklagten zu den bereits erfolgten
Geländeveränderungen darin, dass die Beklagten mit einem nachträglichen Baugesuch
einverstanden gewesen seien und den Kläger aufgefordert hätten, ein solches einzu-
reichen. Eine Baubewilligung werde sachlogisch nur dann beantragt, wenn ein Antrags-
steller mindestens bereit sei, ein entsprechendes Bauwerk auf seinem Grund und Boden
zu dulden. Die mündliche Aufforderung, ein Baugesuch einzureichen sowie die Bereit-
schaft, ein solches zu unterzeichnen, reiche unter den gegebenen Umständen inhaltlich
für eine Bewilligung nach Art. 22a LPG aus (vi-Entscheid, S. 7 f. und 14 f.).
aa) Die Vorinstanz qualifizierte die durchgeführten Geländeveränderungen als Arbei-
ten i.S.v. Art. 22a LPG und somit als Erneuerungen und Änderungen am Pachtgegen-
stand, die über den ordentlichen Unterhalt hinausgehen (vi-Entscheid, S. 14; STUDER/
BO.2023.20-K3 10/21

HOFER, a.a.O., N 484). Soweit der Kläger im Berufungsverfahren nach wie vor die Auffas-
sung vertritt, die durchgeführten und weiteren von ihm beabsichtigten Geländearbeiten
seien aufgrund von Mängeln am Pachtgrundstück erforderlich (gewesen) und sich damit
sinngemäss auf den Standpunkt stellt, es handle sich dabei um Hauptreparaturen i.S.v.
Art. 22 LPG (Klage, S. 6; vi-act. 16, S. 4 und 11; Berufungsantwort, S. 3 ff.; vgl. STUDER/
HOFER, a.a.O., N 461 ff.), ist darauf mangels Begründung nicht einzugehen (vgl. E. II/2.a
und E. III/1.c). Der Kläger geht in der Berufungsantwort in keiner Weise darauf ein, wes-
halb die vorinstanzliche Auffassung nicht zutreffen sollte. Seiner Begründungspflicht
kommt er somit nicht nach (vgl. E. II/2.a). Im Übrigen ist – wie sich nachfolgend zeigen
wird – auch nicht ersichtlich, dass die vorinstanzliche Beurteilung in dieser Hinsicht nicht
richtig sein sollte.
Nachfolgend ist somit auch als feststehend zu betrachten, dass es sich bei den durchge-
führten Geländeveränderungen um solche i.S.v. Art. 22a LPG handelt, welche einer
schriftlichen Zustimmung des Verpächters bedürfen (Abs. 1). Die Schriftlichkeit bildet ent-
gegen der vorinstanzlichen Auffassung (vi-Entscheid, S. 15) allerdings Gültigkeitserfor-
dernis i.S.v. Art. 11 Abs. 2 OR für die Zustimmung (ZK-HIGI, Art. 289a OR N 5; STUDER/
HOFER, a.a.O., N 489 f.; CHK–KESSLER, Art. 289a OR N 1 und 4; BSK OR I-STUDER/
KOLLER, Art. 289a N 4 ff.).
Demzufolge vermögen die von der Vorinstanz angeführten mündlichen Zusicherungen
des Beklagten 1 (vgl. vi-Entscheid, S. 7 f. und 14 f.) dem Zustimmungserfordernis von
Art. 22a Abs. 1 LPG von Vornherein nicht zu genügen. Wie bereits ausgeführt, würde
selbst die nachgewiesene mündliche Zustimmung nichts daran ändern, dass die ausge-
führten Geländeveränderungen eine Pflichtverletzung des Klägers darstellen. Dies führt
im Übrigen auch dazu, dass selbst die unumstritten mündlich abgesprochenen Gelände-
veränderungen im Umfang von rund 100 m3 als nicht genehmigt nach Art. 22a Abs. 1 LPG
gelten. Vor diesem Hintergrund braucht auf die Ausführungen der Vorinstanz im Zusam-
menhang mit den mündlichen Zusicherungen nicht mehr weiter eingegangen zu werden.
bb) Da unumstritten ist, dass keine vorgängige schriftliche Zustimmung für die ausge-
führten Geländeveränderungen vorliegt, bleibt näher zu betrachten, ob die dafür erforder-
liche schriftliche Zustimmung nachträglich erteilt wurde. Die Beweislast dafür liegt beim
Kläger.
Der Kläger führte im vorinstanzlichen Verfahren aus, der Beklagte 1 habe sich mit den
vorgenommenen Geländeveränderungen einverstanden erklärt, selbst nachdem die Ge-
BO.2023.20-K3 11/21

meinde F. eine Baueinstellungsverfügung erlassen habe. Der Kläger bezieht sich dabei
auf die Schreiben des Beklagten 1 an die Gemeinde F. vom 6. April 2019 (kläg.act. 10)
und an ihn, den Kläger, vom 13. Oktober 2021 (kläg.act. 11). Zudem wohnten die Beklag-
ten, so der Kläger weiter, unmittelbar angrenzend an den Pachtgegenstand und hätten
somit laufend gesehen, welche Arbeiten er ausführe. Dennoch hätten die Beklagten nicht
dagegen interveniert. Erst als die Arbeiten einen grösseren Umfang als ursprünglich vor-
gesehen angenommen hätten, habe sich der Beklagte 1 diesen widersetzt und sich ge-
weigert, das Baugesuch zu unterzeichnen (Klage, S. 4; vi-act. 16, S. 8; vi-act. 22, S. 4).
Diese Behauptungen wurden von den Beklagten bestritten (Klageantwort, S. 8; vi-act. 17,
S. 3, vi-act. 24, S. 4 f. und 9 f.).
Fraglich erscheint zunächst, ob der Kläger überhaupt (rechtsgenüglich) behauptete, dass
eine schriftliche Zustimmung der Beklagten vorliege und worin eine solche zu erblicken
wäre. Auch im Geltungsbereich des beschränkten Untersuchungsgrundsatzes obliegt es
den (anwaltlich vertretenen) Parteien, die entscheidrelevanten Tatsachen zu behaupten
und gegebenenfalls zu bestreiten sowie die notwendigen Beweise einzureichen bzw. zu
beantragen (vgl. E. II/4). Da sich nachstehend zeigen wird, dass keine schriftliche Zu-
stimmung gemäss Art. 22a Abs. 1 LPG vorliegt, kann dieser Punkt letztlich offenbleiben.
aaa) Als schriftliche Zustimmung gemäss Art. 22a Abs. 1 LPG fallen die beiden vom Klä-
ger angeführten Schreiben in Betracht. Dabei handelt es sich zum einen um ein Schrei-
ben des Beklagten 1 an die Gemeinde F. vom 6. April 2019, welches kurz nach der Bau-
einstellungsverfügung vom 4. April 2019 verfasst wurde. Darin heisst es im Wesentlichen,
dass nachträglich ein Baugesuch für das Grundstück Nr. 590 […] für das Abtragen des
Geländes eingereicht werde. Er, der Beklagte 1, bitte höflich um ein entsprechendes Bau-
gesuch, damit sein Pächter so schnell wie möglich die Arbeiten beenden könne
(kläg.act. 10). Damit teilte der Beklagte 1 der Gemeinde (und nicht dem Kläger) einzig und
unmissverständlich mit, dass die Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs vorgese-
hen sei. Dass der Beklagte 1 den durch den Kläger auf seinem Grundstück bereits vorge-
nommenen Geländearbeiten zugestimmt hätte, kann dem (Wortlaut des) Schreiben(s)
hingegen nicht entnommen werden. Die klaren Äusserungen sind nicht auslegungsbedürf-
tig. Weiter macht der Kläger keine Umstände geltend, welche andere (Rück-)Schlüsse auf
die Willenskundgabe des Beklagten 1 zulassen würden, und solche sind auch nicht er-
sichtlich. Somit kann kein Zweifel daran bestehen, dass der Wortlaut des Schreibens den
wirklichen Willen des Beklagten 1 wiedergibt, der allein darauf lautete, der Gemeinde mit-
zuteilen, dass die Einreichung eines Baugesuchs vorgesehen sei (vgl. Art. 18 Abs. 1 OR;
BGE 144 III 93 E. 5.2.1 ff.; BSK OR I-WIEGAND, 7. Aufl., Art. 18 N 4 und 18 ff. m.w.H.).
BO.2023.20-K3 12/21

Auch die Vorinstanz ging im Übrigen nicht davon aus, dass es sich bei diesem Schreiben
um eine schriftliche Zustimmung i.S.v. Art. 22a Abs. 1 LPG gehandelt habe (vi-Entscheid,
S. 8).
Eine schriftliche Zustimmung zu den durchgeführten Geländeveränderungen aus dem
Schreiben abzuleiten, ist zudem auch deshalb nicht sachgerecht, weil zu unterscheiden
ist zwischen dem öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren, in welchem die Ge-
meinde gegenüber der Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft hoheitlich auftritt, und
dem privatrechtlichen Pachtverhältnis, in welchem sich der Kläger und die Beklagten
gleichgeordnet gegenüberstehen. Auch daraus ergibt sich, dass eine allfällige Mitunter-
zeichnung des Baugesuchs des Pächters durch den Grundeigentümer (vgl. Art. 21 Abs. 1
PBV [sGS 731 11]) bzw. deren in Aussicht stellen nicht mit der privatrechtlichen Zustim-
mung gemäss Art. 22a Abs. 1 LPG gleichgesetzt werden darf. Die Bereitschaft des Be-
klagten 1 zur Unterzeichnung des Baugesuchs für die schon vorgenommenen Gelände-
veränderungen und damit zur Bereinigung des öffentlich-rechtlichen Verfahrens (nach-
trägliche Legalisierung der vorgenommenen Arbeiten mittels Baubewilligung [Berufung,
S. 5 f. und 10 f.]) ist vor diesem Hintergrund zu sehen, zumal ihm als (damals alleinigem)
Grundeigentümer in der Baueinstellungsverfügung die Straffolgen nach Art. 292 StGB und
somit Nachteile angedroht wurden (vgl. kläg.act. 8).
Nicht zu übersehen ist sodann, dass die privatrechtliche Zustimmung nach Art. 22a Abs. 1
LPG zudem weitergehende Folgen bezüglich der weiteren Abwicklung des Pachtverhält-
nisses hat. So führt das Fehlen der schriftlichen Zustimmung dazu, dass die Beklagten
vom Kläger die Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangen können (Art. 22a
Abs. 2 LPG e contrario), sich die Kündigungsfrist halbiert (Art. 22b LPG) und der Kläger
bei Beendigung der Pacht von den Beklagten keine Entschädigung für die allfällige Ge-
ländeverbesserung verlangen kann (Art. 23 Abs. 2 LPG e contrario). Auch diese Aspekte
machen klar, dass aus der (in Aussicht gestellten) Zustimmung zum öffentlich-rechtlichen
Baugesuch nicht auf eine nachträgliche Zustimmung zu den bereits ausgeführten Arbeiten
in privatrechtlicher Hinsicht geschlossen werden darf, zumal letzteres für die Beklagten
mit einem Verlust von Ansprüchen gegenüber dem Kläger und mit Ansprüchen des Klä-
gers ihnen gegenüber verbunden gewesen wäre. So könnten die Beklagten im Falle des
Vorliegens der schriftlichen Zustimmung die Wiederherstellung des früheren Zustandes
nur verlangen, wenn dies schriftlich vereinbart worden wäre (vgl. Art. 22a Abs. 2 LPG).
Zudem könnte der Kläger bei Beendigung der Pacht eine angemessene Entschädigung
für die vorgenommenen Verbesserungen verlangen (vgl. Art. 23 Abs. 2 LPG).
BO.2023.20-K3 13/21

Entsprechendes müsste im Übrigen auch für den Fall einer "bloss" mündlichen Zustim-
mung gelten. Aus Gesprächen über Einreichen und Inhalt eines geplanten öffentlich-
rechtlichen Baugesuchs kann und darf aus den vorgenannten Gründen nicht auf eine pri-
vatrechtliche Zustimmung i.S.v. Art. 22a Abs. 1 LPG geschlossen werden. Die vorinstanz-
liche Auffassung erweist sich somit auch unter diesem Aspekt als nicht stichhaltig.
bbb) Zum anderen fällt das vom Kläger ebenfalls angeführte Schreiben vom 13. Oktober
2021 (kläg.act. 11) als schriftliche Zustimmung nach Art. 22a Abs. 1 LPG in Betracht. In
diesem Schreiben forderte der Beklagte 1 den Kläger gestützt auf Art. 22b lit. c LPG zur
Wiederherstellung des früheren Zustandes auf und drohte ihm im Unterlassungsfalle die
Kündigung des Pachtverhältnisses an. Zudem teilte der Beklagte 1 mit, dass er mit dem
Vorschlag des Klägers betreffend die Auffüllarbeiten nicht einverstanden sei und keine
weiteren Veränderungen an seinem Land dulde. Dem Inhalt dieses Schreibens kann klar-
erweise weder ausdrücklich noch sinngemäss eine Zustimmung zu den durchgeführten
Geländeveränderungen entnommen werden.
ccc) Der Kläger stellt keine weiteren (genügenden) Behauptungen betreffend die erfor-
derliche schriftliche Zustimmung zu den vorgenommenen Geländeveränderungen auf. Er
geht insbesondere mit keinem Wort auf die übrigen von ihm aufgeführten Beweismittel ein
und erklärt nicht, inwiefern diese eine schriftliche Zustimmung darstellen sollen oder eine
solche daraus abzuleiten wäre (Klage, S. 4; vi-act. 16, S. 2 f. und 8, vi-act. 22, S. 4), was
darüber hinaus auch nicht der Fall ist. Ferner kann dem Umstand, dass die Beklagten
nicht gegen die für sie angeblich sichtbaren Geländearbeiten intervenierten (vi-act. 16,
S. 2 und 8), schon deshalb kein Zustimmungscharakter zukommen, weil es am Kläger
gewesen wäre, die Zustimmung nach Art. 22a Abs. 1 LPG einzuholen und nicht an den
Beklagten, unbefugten Arbeiten Einhalt zu gebieten.
b) Nach dem Vorstehenden ist die vorinstanzliche Tatsachenfeststellung insofern zu
korrigieren, dass die Beklagten die gemäss Art. 22a Abs. 1 LPG erforderliche schriftliche
Zustimmung zu den vom Kläger bereits vorgenommenen Geländeveränderungen nicht
erteilten und eine solche deshalb nicht vorlag.
c) Da sich nachfolgend zeigen wird, dass die weiteren Sachverhaltsrügen der Be-
klagten für den Ausgang des Verfahrens nicht von Bedeutung sind, erübrigt es sich, diese
zu prüfen.
BO.2023.20-K3 14/21

5.a) Die Vorinstanz erachtete die Kündigung des Pachtverhältnisses vom 4. Februar
2022 per 31. März 2023 als rechtsmissbräuchlich i.S.v. Art. 2 Abs. 1 ZGB und folglich als
nichtig (vi-Entscheid, S. 13 ff.). Diese rechtliche Einordnung beruht allerdings auf der vor-
stehend widerlegten Sachlage, dass die Beklagten den vorgenommenen Geländeverän-
derungen des Klägers i.S.v. Art. 22a Abs. 1 LPG nachträglich zustimmten.
Nachfolgend ist die Gültigkeit der Kündigung gestützt auf den neu festgestellten Sachver-
halt, wonach keine Zustimmung i.S.v. Art. 2 Abs. 1 LPG besteht, zu prüfen. Dass es sich
dabei um eine ordentliche Kündigung gemäss Art. 16 LPG handelt, welche frist- und
formgerecht erfolgte, blieb richtigerweise unbestritten (vi-act. 4, Ziff. 3; vi-Entscheid,
S. 13).
b) Nach Art. 2 Abs. 2 ZGB findet der offenbare Missbrauch eines Rechts keinen
Rechtsschutz. Soweit vorliegend interessierend, ist die Geltendmachung eines Rechts
missbräuchlich, wenn sie im Widerspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch
erweckte berechtigte Erwartungen enttäuscht (sog. venire contra factum proprium;
BGE 140 III 481 E. 2.3.2; BGE 125 III 257 E. 2a). Widersprüchliches Verhalten kann aber
auch ohne Enttäuschung berechtigter Erwartungen in einer gegenwärtigen, in sich völlig
unvereinbaren und darum widersprüchlichen Verhaltensweise gesehen werden (BGE 138
III 401 E. 2.2). Art. 2 Abs. 2 ZGB dient als korrigierender "Notbehelf" für diejenigen Fälle,
in denen formales Recht zu materiell krassem Unrecht führen würde (BGE 143 III 666
E. 4.2 m.w.H.; BGE 134 III 52 E. 2.1; BGE 143 III 279 E. 3.1; BGE 139 III 24 E. 3.3; BSK
ZGB I-LEHMANN/HONSELL, 7. Aufl., Art. 2 N 43 ff.; BK-HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, 2012, Art. 2
ZGB N 268 ff.).
c/aa) Der Beurteilung der Rechtsmissbräuchlichkeit ist die in E. III/1.b dargelegte Sach-
lage zugrunde zu legen, ergänzt durch den bedeutsamen Umstand, dass der Kläger die
Geländeveränderungen ohne die erforderliche Zustimmung der Beklagten vornahm. Zu
vergegenwärtigen ist dabei, dass die in Aussicht gestellte Zustimmung zum öffentlich-
rechtlichen Baugesuch nicht mit der privatrechtlichen Zustimmung nach Art. 22a Abs. 1
LPG gleichgesetzt werden darf. Vor diesem Hintergrund ist in Bezug auf die Haltung der
Beklagten gegenüber den vom Kläger ausgeführten Geländeveränderungen auf ihrem
Grundstück kein abweichendes Verhalten erkennbar. Sie gaben weder vor noch direkt
nach der Baueinstellungsverfügung noch zu irgendeinem späteren Zeitpunkt ihre (schrift-
liche) Zustimmung dazu. Damit aber blieben sie dazu berechtigt, vom Kläger die Wieder-
herstellung des früheren Zustandes ihres Grundstücks zu verlangen (Art. 22a Abs. 2 LPG
e contrario). Dass die Beklagten ihre anfänglich in Aussicht gestellte Zustimmung zum
BO.2023.20-K3 15/21

öffentlich-rechtlichen Baugesuch später vollumfänglich zurückzogen, konnte hinsichtlich
der hier interessierenden – ohnehin nicht erteilten – privatrechtlichen Zustimmung somit
nicht widersprüchlich sein. Da die Beklagten diese Zustimmung zu keiner Zeit erteilten,
konnten sie diese auch nicht widerrufen. Damit aber erweisen sich die Aufforderung zur
Wiederherstellung des früheren Zustandes (vgl. Art. 22a Abs. 2 LPG e contrario), verbun-
den mit der Kündigungsandrohung sowie die anschliessend ausgesprochene Kündigung
nicht als widersprüchliches Verhalten. Insgesamt ist somit nicht ersichtlich, inwiefern die
ordentliche Kündigung der Beklagten rechtsmissbräuchlich i.S.v. Art. 2 Abs. 2 ZGB sein
soll.
Darüber hinaus ist es zwar verständlich, dass die Wiederherstellung des früheren Zustan-
des für den Kläger ärgerlich und mit Aufwand verbunden ist. Zu beachten ist aber, dass er
die Bodenveränderungen im Umfang von rund 400 m3 ohne die gesetzlich zwingend vor-
geschriebene (schriftliche) Zustimmung der Beklagten durchführte. Als Verpächter und
Eigentümer haben die Beklagten Anspruch darauf mitzubestimmen, wenn an ihrem Ei-
gentum Erneuerungen oder Änderungen, die über den ordentlichen Unterhalt hinausge-
hen, vorgenommen werden sollen. Die Ansichten von Verpächter und Pächter über eine
zu treffende Massnahme und deren Nutzen können durchaus unterschiedlicher Natur
sein. In diesem Fall soll dem Eigentümer das Entscheidungsrecht zustehen (BSK OR I-
STUDER/KOLLER, Art. 289a N 2a f.). Insofern kann hier auch nicht von einem (krass) stos-
senden Ergebnis gesprochen werden, welches einen korrigierenden Eingriff rechtfertigen
würde.
bb) Ergänzend erwähnt sei, dass die Rechtsordnung keinen allgemeinen Grundsatz
der Gebundenheit an das eigene Handeln kennt. Im Prinzip ist es jedermann gestattet,
sein Verhalten und seine Meinung aufgrund besserer Einsicht im Laufe der Zeit zu än-
dern. Ist etwa eine Rechtslage unklar oder zweifelhaft, so widerspricht es nicht Treu und
Glauben, wenn jemand widersprüchliche Positionen einnimmt, um seine Rechte unab-
hängig vom Ausgang einzelner Rechtsstandpunkte optimal zu wahren (BGE 115 II 331
E. 5a; BK-HAUSHEER/AEBI-MÜLLER, Art. 2 ZGB N 268; BSK ZGB I-LEHMANN/HONSELL,
Art. 2 N 43a m.w.H.). Demzufolge wäre wohl selbst der Widerruf der von den Beklagten in
Aussicht gestellten Zustimmung zum Baugesuch – welche im vorliegenden Verfahren
allerdings, wie aufgezeigt, nicht zu beurteilen ist – nicht als rechtsmissbräuchlich zu quali-
fizieren. Dies umso weniger als der Kläger ein weitergehendes Baugesuch anstrebte, als
für die blosse Legalisierung und Fertigstellung der bereits angefangenen Geländeverän-
derungen nötig gewesen wäre, und sich die Situation insofern anders als zum Zeitpunkt
der von den Beklagten in Aussicht gestellten Zustimmung zum Baugesuch (kläg.act. 10)
BO.2023.20-K3 16/21

darstellte. Dass die Beklagten die Unterstützung eines weitergehenden Bauvorhabens im
Baubewilligungsverfahren konkret in Aussicht gestellt hätten, ist hingegen – falls über-
haupt behauptet (vgl. vi-act. 22, S. 4) – zumindest nicht nachgewiesen (vgl. insbesondere
kläg.act. 13 und 21). Dies kann im vorliegenden Verfahren allerdings offenbleiben, wes-
halb darauf nicht weiter einzugehen ist.
cc) Schliesslich kommt der Begründung der Kündigung (vgl. Art. 16 Abs. 1 LPG) unter
dem Aspekt der Gültigkeit keine Bedeutung zu, da es sich dabei um eine blosse Ord-
nungsvorschrift handelt. Die Vorschrift soll der anderen Partei die Abwägung ermöglichen,
ob und welche Pachterstreckung sie verlangen will (STUDER/HOFER, a.a.O., N 372 f.; BSK
OR I-STUDER/KOLLER, Art. 296 N 6).
d) Im Ergebnis erweist sich die Kündigung des Pachtverhältnisses vom 4. Februar
2022 nicht als nichtig. Der vorinstanzliche Entscheid ist somit gesamthaft aufzuheben.
6. Der Kläger beantragt im Eventualstandpunkt, das Pachtverhältnis sei maximal zu
erstrecken. Da die Vorinstanz die Kündigung als nichtig erklärte, hatte sie darüber nicht zu
befinden.
a) Bei Aufhebung des angefochtenen Entscheids kann das Berufungsgericht neu
entscheiden oder die Sache an die Vorinstanz zurückweisen, wenn ein wesentlicher Teil
der Klage nicht beurteilt wurde oder der Sachverhalt in wesentlichen Teilen zu vervoll-
ständigen ist (Art. 318 Abs. 1 lit. b und c ZPO). Die Rückweisung an die erste Instanz hat
aus prozessökonomischen Gründen und in Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen
Beschleunigungsgebots (Art. 29 Abs. 1 BV) die Ausnahme zu bleiben (BGE 137 III 617
E. 4.3). Die Bestimmung ist als Kann-Vorschrift formuliert und überlässt demnach den
Entscheid über die Rückweisung dem pflichtgemässen Ermessen der Rechtsmittelinstanz
(BGer 4A_103/2015 E. 3.2; BGer 4A_615/2013 E. 6.1; SEILER, a.a.O., N 1519; LEUEN-
BERGER/UFFER-TOBLER, a.a.O., N 12.59).
Für die Prüfung der Pachterstreckung sind keine weiteren Abklärungen zum Sachverhalt
notwendig, so dass die Angelegenheit spruchreif erscheint. Ausserdem besteht – wie so-
gleich darzulegen sein wird – eine klare Rechtslage ohne Raum für richterliches Ermes-
sen. Eine Rückweisung an die Vorinstanz würde das Verfahren deshalb unnötig verlän-
gern und es ist direkt zu entscheiden.
BO.2023.20-K3 17/21

b) Nach Art. 26 Abs. 1 LPG kann die gekündigte Partei innert dreier Monate seit
Empfang der Kündigung beim Richter auf Erstreckung der Pacht klagen. Gemäss Art. 27
LPG erstreckt der Richter die Pacht, wenn dies für den Beklagten zumutbar ist (Abs. 1).
Hat, wie hier, der Verpächter gekündigt, so muss er nachweisen, dass die Fortsetzung der
Pacht für ihn unzumutbar oder aus anderen Gründen nicht gerechtfertigt ist. Dies ist unter
anderem insbesondere dann der Fall, wenn der Pächter schwerwiegend gegen seine ge-
setzlichen oder vertraglichen Pflichten verstossen hat (Abs. 2 lit. a). Ausgeschlossen ist
die Erstreckung der Pacht somit, wenn der Verpächter nachweist, dass der Grund für die
Kündigung in der Pflichtverletzung des Pächters liegt (STUDER/HOFER, a.a.O., N 569).
Diesfalls besteht kein Raum für richterliches Ermessen. Die Pflichtverletzungen des Päch-
ters sind in Art. 22b LPG geregelt. Bei einem Verstoss gegen die in dieser Bestimmung
aufgeführten Pflichten liegt grundsätzlich eine schwerwiegende Pflichtverletzung im Sinne
von Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG vor (STUDER/HOFER, a.a.O., N 576). Das Gericht hat aller-
dings zu prüfen, wie weit der betreffende Tatbestand gegeben ist (STUDER/HOFER, a.a.O.,
N 548 und 558; BSK OR I-STUDER/KOLLER, Art. 300 N 4a). Es liegt am Verpächter, die
Umstände zu beweisen, aus denen ihm die Erstreckung unzumutbar erscheint (STUDER/
HOFER, a.a.O., N 568; BSK OR I-STUDER/KOLLER, Art. 300 N 4).
c) Der Kläger verlangt, das Pachtverhältnis sei maximal zu erstrecken. Er sei für sei-
nen Landwirtschaftsbetrieb, mit welchem er Bio Weide Beef produziere, dringend auf das
von den Beklagten gepachtete Land angewiesen. Falle dieses Land weg, verliere er
30,3% der von ihm bewirtschafteten Fläche, was einen wesentlichen Einfluss auf seinen
Tierbestand habe. Die wirtschaftliche Basis des Betriebs würde massiv geschmälert und
seine wirtschaftliche Situation beeinträchtigt. Von unerlaubten Geländeveränderungen
könne nicht die Rede sein. Die geltend gemachten Kündigungsgründe entsprächen nicht
den Tatsachen (Berufungsantwort, S. 17 ff.; Klage, S. 2 und 5; vi-act. 16, S. 6 und 10; vi-
act. 22, S. 4 und 8 f.).
Die Beklagten wenden sich gegen die beantragte Erstreckung. Soweit vorliegend wesent-
lich machen sie geltend, sie hätten die Kündigung ausgesprochen, weil der Kläger eigen-
mächtig und ohne Absprache mit ihnen Geländeveränderungen auf dem gepachteten
Grundstück vorgenommen und den von ihnen verlangten Rückbau verweigert habe. Der
Kläger habe insbesondere gegen die Pflicht zur Einholung einer schriftlichen Zustimmung
des Verpächters gemäss Art. 22a Abs. 1 LPG verstossen. Damit liege eine schwerwie-
gende Pflichtverletzung i.S.v. Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG vor, womit ihnen, den Beklagten,
die Weiterführung der Pacht unzumutbar sei (Berufung, S. 28 ff.; Klageantwort, S. 5 f. und
11 f.; vi-act. 15, S. 3 f.; vi-act 17, S. 2 ff.; vi-act. 24, S. 7 f.).
BO.2023.20-K3 18/21

d) Hier steht fest, dass der Kläger auf dem gepachteten Grundstück Nr. 590 Gelän-
deveränderungen vornahm, ohne dass dafür die gesetzlich geforderte schriftliche Zu-
stimmung nach Art. 22a Abs. 1 LPG vorlag. Zudem leistete der Kläger der von den Be-
klagten berechtigterweise geforderten Wiederherstellung keine Folge (Art. 22a Abs. 2
LPG e contrario; kläg.act. 11). Damit liegt nachgewiesenermassen eine schwerwiegende
Pflichtverletzung des Klägers i.S.v. Art. 22b lit. c i.V.m. Art. 22a Abs. 1 LPG vor. Diese
macht eine Erstreckung der Pacht für die Beklagten ohne Weiteres unzumutbar bzw.
rechtfertigt eine solche nicht (Art. 27 Abs. 2 lit. a LPG). Der Kläger selber hat mit den
eigenmächtig vorgenommenen Geländeveränderungen und der Weigerung zum Rückbau
einen Kündigungsgrund geliefert, der eine Erstreckung ausschliesst. Die form- und fristge-
rechte Kündigung des Pachtvertrages ist somit auch sachlich gerechtfertigt (Botschaft,
BBI 1982 257, S. 283). Vor diesem Hintergrund bleibt für eine Erstreckung der Pacht von
vornherein kein Raum. Es bedarf somit keiner Berücksichtigung allfälliger Interessen des
Klägers und auch keiner Interessenabwägung (STUDER/HOFER, a.a.O., N 558 und 569).
7. Zusammenfassend ist die Kündigung des Pachtverhältnisses vom 4. Februar 2022
gültig und die beantragte Erstreckung des Pachtverhältnisses abzuweisen. Die Berufung
ist gutzuheissen.
IV.
1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädi-
gung (vgl. Art. 95 ZPO), werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1
ZPO). Trifft die Rechtsmittelinstanz einen neuen Entscheid, so entscheidet sie auch über
die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Dem Verfah-
rensausgang entsprechend hat der unterliegende Kläger die Prozesskosten beider Ver-
fahren vollständig zu bezahlen.
2. Die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von Fr. 3'500.00 (vi-Entscheid,
S. 19) hat demnach der Kläger zu bezahlen. Der von ihm geleistete Kostenvorschuss in
gleicher Höhe wird damit verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Zudem hat der Kläger den
Beklagten eine Parteienschädigung für das erstinstanzliche Verfahren zu bezahlen
(Art. 111 Abs. 2 ZPO).
BO.2023.20-K3 19/21

Die Vorinstanz setzte die Parteientschädigung zutreffend auf Fr. 6'380.00 fest (inkl. pau-
schale Barauslagen und Mehrwertsteuer; vi-Entscheid, S. 19), was im Berufungsverfahren
von keiner Partei beanstandet wurde und womit es demnach sein Bewenden hat.
3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind auf Fr. 4'000.00 (Entscheidge-
bühr gemäss Art. 10 Ziff. 221 GKV) festzusetzen und mit dem von den Beklagten in glei-
cher Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (B/6 und B/7; Art. 111 Abs. 1
ZPO). Der Kläger ist zu verpflichten, den Beklagten den von ihnen geleisteten Kostenvor-
schuss zu ersetzen. Zudem hat er die Beklagten für deren Parteikosten im Berufungsver-
fahren zu entschädigen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Angemessen erscheint eine Entschädi-
gung von Fr. 2'550.00 (Streitwert Fr. 26'400.00 [vgl. vi-Entscheid, S. 3], mittleres Honorar
Fr. 5'696.00 [Art. 14 lit. b HonO], davon 40% = Fr. 2'278.00 [Art. 26 Abs. 1 lit. a HonO],
zzgl. 4% für Barauslagen [Art. 28bis HonO] und 7.7% für Mehrwertsteuer [Art. 29 HonO],
gerundet).
BO.2023.20-K3 20/21

Entscheid
1. Der Entscheid der Einzelrichterin der 1. Abteilung des Kreisgerichts H. vom 17. April
2023 (VV.2022.78) wird aufgehoben und die Klage von A. abgewiesen.
2. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten von Fr. 3'500.00 hat A. zu bezahlen, unter Ver-
rechnung mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe.
3. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von Fr. 4'000.00 hat A. zu bezahlen. Sie
werden mit dem von B. und C. geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrech-
net.
4. A. hat B. und C. für deren Parteikosten in den Verfahren vor beiden Instanzen mit
insgesamt Fr. 8'930.00 (Fr. 6'380.00 + Fr. 2'550.00) zu entschädigen und ihnen den
im Berufungsverfahren geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 4'000.00 zu ersetzen.
BO.2023.20-K3 21/21